北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19211号原告：蒋斌,男,1975年6月30日出生,汉族,上海龙胜实业公司华北区总监,住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈秀萍(蒋斌之妻),1977年7月23日出生,汉族,北京华航盛世能源技术有限公司客户经理,住北京市丰台区。被告：北京民康物业管理有限公司,住所地北京市丰台区丰管路5号院盛鑫嘉园5号楼。法定代表人：于正华,经理。委托诉讼代理人：王瑞,北京市冠英律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾福永，男，该公司职员。原告蒋斌与被告北京民康物业管理有限公司（以下简称民康物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋斌的委托诉讼代理人陈秀萍，被告民康物业公司的委托诉讼代理人王瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿47640元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年6月22日,原告与被告签订《物业管理协议》,该协议第二章第五条,二、乙方的义务约定:1、对本物业的房屋共用部位、自用部分、共用设施设备等项目进行维护、小修、服务与管理。第三章物业管理服务第六条物业管理服务内容约定:一、房屋共用部位的维护和管理:对房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅等共用部位进行日常维护与管理。二、共用设施设备的运行、维护和管理:对共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯等进行日常的维护和管理。该协议合法有效。因被告对房屋共用部位屋顶没有进行及时有效的维护和管理,导致原告所居住的房屋房顶漏水被损坏,且被告怠于履行服务义务,其行为已经构成违约。现原告提供因物业服务不达标导致房顶漏水被损坏的照片作为证据,其损失数额如下:①刷房顶费用:13980元。②室内空气质量检测费:谱尼测试公司报价5000元。③房顶施工期间(10天)外宿酒店费用:小区附近的酒店---北京君颐润华酒店房间报价620元至1133元一天,2间房10天共计12400元至22660元。④10天误工费:6000元。损失共计:47640元。根据协议第七章违约责任第二十一条:乙方违反协议,未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正给甲方造成损失的,乙方承担相应法律责任。现原告依法要求被告承担该责任。综上,根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定,特提起民事起诉,请求保护原告之合法权益。民康物业公司辩称：关于损失金额我方不同意赔偿。关于维修房顶的诉讼请求，我们是随漏随修，这一点是不用被告起诉的，但是现在没有漏水情况。另外原告不让我们进屋查看，从外面来看，是没有漏水情况的，而且从外面是看不到哪个漏水点是针对原告家的。我方及时进行了外墙维修，但原告一直拒绝我们进屋维修，原告应承担损失扩大的费用。我方没有怠于维修，所以不认可原告诉讼请求，我方可以赔偿原告合理的损失，环保、合格的产品，但不能是原告要多少钱就给多少钱。本院经审理认定事实如下：2006年6月22日，蒋斌（甲方）与民康物业公司（乙方）签订《物业管理协议》，约定：物业名称为盛鑫嘉园1号楼2205号，建筑面积98.08平方米；乙方对本物业的房屋共用部位、自用部分、共用设施设备等项目进行维护、小修、服务与管理；房屋共用部位的维护和管理：对房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用部位进行日常的维护与管理；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任。蒋斌称，涉案房屋位于顶层，由于民康物业公司怠于履行对楼顶的修复，致使房屋漏水近十年，房间内墙面损毁严重。民康物业公司认可涉案房屋曾在2009年存在漏水的事实，但辩称楼顶已经维修且重新做了防水，物业公司当时曾提出为蒋斌维修房屋，但蒋斌拒绝让其公司维修涉案房屋，现因物价、人工费用上涨，故不认可蒋斌现在主张的损失。审理中，蒋斌申请对涉案房屋的损失及损失原因进行鉴定，后蒋斌撤回鉴定申请。2020年11月5日，蒋斌（甲方）与北京玖雅装饰有限公司（乙方）签订《本杰明摩尔墙换新服务施工服务合同》，载明：工程地址为北京市丰台区丰管路5号院盛鑫嘉园1号楼2205室，房型22层，2室2厅，费用共计13980元，付款方式为：合同生效后，甲方向乙方支付合同工程进度款和全额货款共计10485元，工程验收合格当日，甲方向乙方支付余款3495元。2020年11月11日，蒋斌通过其妻陈秀萍的账户向北京玖雅装饰有限公司转账10485元。2020年11月16日，本院组织双方对涉案房屋进行了现场勘验，涉案房屋内阳台、客厅、餐厅、主卧及次卧的房顶均有部分开裂脱落。当日，蒋斌确认涉案房屋内已不存在漏水情况。2020年11月18日蒋斌与北京玖雅装饰有限公司签订《补充协议》，约定内容有：鉴于本杰明摩尔墙漆属于纯进口产品，因疫情原因，导致供货周期较长，为了不影响原约定的总工期，本着自愿及平等互利的原则，甲乙双方经友好协商就该合同的内容修改、补充如下：1、涂料由“本杰明摩尔墙漆”改用“金贝壳贝壳粉无机涂料”；2、涂料施工方式（工艺做法）：改用弹涂工艺；3、详细报价及施工方案见附件《工程报价单》。蒋斌提交的《工程报价单》显示工程量62平米，墙顶面基层石膏找平1736元、顶面基层处理披刮耐水腻子1860元、顶面贝壳粉艺术涂料9176元、成品保护310元、垃圾清运340元、墙皮铲除558元、工程管理费1677.60元、税金563.67元、工程总造价16221.3元，最终优惠价13980元。2020年12月7日，蒋斌通过其妻陈秀萍的账户向北京玖雅装饰有限公司转账3495元。蒋斌陈述，其墙面施工自2020年11月20日至2020年11月29日；2020年11月16日，其全家居住京奇连锁酒店一晚，支付住宿费369元，但因未能于当日施工，次日返回家中居住；自2020年11月20日至2020年12月5日晚，其与家人入住北京小宅客栈，共计支付酒店住宿费3884元。蒋斌提交北京小宅文化有限公司开具的住宿费发票一张，票面金额为3872元。另，蒋斌提交谱尼检测报价书、北京银行明细清单等证明其因房屋漏水造成的其他损失，民康物业公司对于上述证据及证明目的均不认可。民康物业公司提交电话回访记录、照片、维修信息、施工合同等证据，拟证明其公司对小区公共部位及报修的业主均及时尽到了维修义务，蒋斌拒绝物业公司维修造成其损失扩大，物业公司不应承担扩大的损失。蒋斌对此不予认可。本院认为：蒋斌与民康物业公司签订的《盛鑫嘉园物业管理服务协议》，合法有效，双方均应履行各自义务。盛鑫嘉园1号楼2205号房屋位于顶层，蒋斌与民康物业公司都认可顶层存在漏水情况导致蒋斌所有的2205号房屋顶面漆面损坏，民康物业公司应对蒋斌的合理损失进行赔偿。蒋斌主张房屋漏水近十年，民康物业公司主张漏水发生于2009年，后已进行维修，蒋斌未向本院提交充分证据证明房屋持续漏水，且蒋斌亦认可在本院勘验时房屋已不存在漏水现象，故无法确认蒋斌房屋内漆面损失系持续形成。对于损失的金额，蒋斌自行委托北京玖雅装饰有限公司对顶面进行了修复，并按照合同约定支付了相应的修复费用，民康物业公司主张该费用过高且不应承担扩大的损失，根据本院查明的情况，蒋斌使用的涂料种类有别于一般市场常用墙面涂料，价格确实偏高，民康物业公司的辩称意见具备一定的合理性，故本院综合考虑蒋斌房屋的受损情况、修复的市场价格以及物价变动等因素酌情确定民康物业公司应赔偿的修复费用。对于蒋斌所主张的酒店住宿费用，因施工期间涉案房屋无法居住，蒋斌一家在外居住产生住宿费应属合理损失，本院根据施工时间予以酌定。对于蒋斌主张其的其他损失，并非漏水导致的直接损失，其主张没有合法依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定判决如下：一、北京民康物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿蒋斌因漏水造成的损失11000元；二、驳回蒋斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费991元，由蒋斌负担762元（已交纳），由北京民康物业管理有限公司负担229元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张燕二〇二一年五月十二日法官助理 梁英书 记 员 米琪