广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1191号上诉人（一审原告、反诉被告）：广州微房团网络科技有限公司，法定代表人：黄钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾昭财，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜梦露，北京市康达（广州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：鹤山市中宝房地产有限公司，法定代表人：林永梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：余詠怡，女，该公司法务。上诉人广州微房团网络科技有限公司(以下简称微房团公司)因与被上诉人鹤山市中宝房地产有限公司(以下简称中宝公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。微房团公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持微房团公司的全部诉讼请求，且不支持中宝公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由中宝公司承担。事实和理由：（一）中宝公司擅自提高销售房屋的销售底价，并在微房团公司明确提出需要调整销售价格的情况下，仍拒绝调整价格，给微房团公司的销售行为造成一定阻碍。合同中仅约定了第11座及第8座住宅单位由中宝公司视销售情况推货，并不包含第9座住宅单位，微房团公司完全有权决定第9座住宅单位的自主推货，虽然第9座住宅单位占约定销售套数整体比例较小，但因第9座住宅单位为全新未发售的楼盘，且整体座落位置及规划建设较好，但中宝公司却违反约定拒绝微房团公司销售第9座住宅单位，并在有客户咨询且支付定金的情况下，仍拒绝销售并要求退还客户定金，严重影响了微房团公司的销售工作。同时，新冠肺炎疫情亦对微房团公司的代理销售工作产生了影响。在中宝公司存在多种违约行为及新冠肺炎疫情不可抗力多重因素的影响下，微房团公司的代理销售工作已然无法正常进行，合同无法正常履行，合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，微房团公司应当享有法定解除权，有权解除合同。一审法院错误认定中宝公司前述行为并不构成违约，并据此认定微房团公司不享有法定解除权，而属于单方解除构成违约。（二）一审法院对涉案合同解除时间的认定有误。根据前述内容，微房团公司享有法定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知送达对方时解除。2020年4月18日，微房团公司向中宝公司发出《解除合同告知函》，同日，该告知函送达至中宝公司，则涉案合同的解除时间应为2020年4月18日。退一步讲，即便按照中宝公司于2020年11月3日出具《情况说明》中的内容：对于微房团公司提出的解除合同的要求，中宝公司没有异议。该涉案合同的解除时间亦应为微房团公司提出解除合同的时间，即2020年4月18日，而非2020年4月30日。（三）一审法院对销售任务量的酌情调整存在自由裁量过大的情况。一审法院在未结合其他证据或情况下，仅依据2020年3月至4月仍处于疫情二级响应期间，即酌情将当月销售任务量调整为3月份9套，4月份9套，存在自由裁量过大的情况；且2020年4月18日涉案合同已经解除，仍认定该月的销售任务量为9套，存在显失公平的情况，应予纠正。（四）一审法院错将合同无法履行等同于合同目的不能实现，而本案中出现新冠肺炎疫情的情况是导致合同目的不能实现，按照我国民法典相关规定，微房团公司享有法定解除权，而不是一审法院认定的双方应协商降低履约条件来确保合同的进一步履行，而且退一步而言，微房团公司在履行过程中也确实和中宝公司沟通降低履约条件，但中宝公司拒绝，客观上更加印证合同目的无法实现。中宝公司辩称，（一）虽然合同的履行期间出现了新冠肺炎疫情的情况，属于不可抗力，但该不可抗力并不必然导致合同的目的无法实现，根据鹤山市人民政府有关部门2020年2月21日发布的第13号公告通知企业复工复产，微房团公司完全可以实现合同目的，微房团公司未达到享有法定解除权的条件。（二）根据涉案合同第二条第三点的约定，销售价格最终以甲方盖章签字交给乙方为准，未经书面批准乙方的成交价不低于甲方的底价，甲方有权根据销售的情况分批推出销售，单位及价格以甲方确认的销售价格明细表为准，中宝公司并没有擅自提高房屋的销售价格，而微房团公司提交的只是部分楼房的销售价格，并非全部，后续新推出的楼房价格会做调整，整体的平均底价会按照合同的约定执行。（三）关于第9座住宅单位销售的问题，中宝公司当时根据市场的环境和微房团公司的销售能力，暂时没有计划对外推销，中宝公司的销售人员通过微信也明确告知微房团公司，第9座住宅单位的销售价格还没有确定，并且还没有推出销售的计划，微房团公司擅自销售已属违约。（四）对于微房团公司提出的解除合同的要求，中宝公司没有异议，并不表示中宝公司同意合同解除时间为2020年4月18日，而是微房团公司有权向法院或者中宝公司提出任何的要求，再者《情况说明》后半部分的意思是鉴于微房团公司于2020年4月19日未经中宝公司的同意就撤出销售现场，已属违约，一审法院判决合同的解除时间为2020年4月30日正确。微房团公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《中宝温馨家园项目代理协议书》；2.判决中宝公司向微房团公司支付商品房代理销售服务费200000元、溢价分成8972元以及逾期违约金426.94元(以208972元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月18日起算至全部清偿之日止的违约金，现暂计至2020年5月6日，为426.94元)；3.判决中宝公司向微房团公司支付因本案产生的律师费15000元和公证费890元；4.中宝公司承担本案诉讼费用。中宝公司向一审法院反诉请求：1.判决微房团公司向中宝公司支付罚款691028元(90套-4套)×1万元/套-208972元(佣金及分成)及没收应扣保证金10448.60元(208972元×5%)，合计701476.60元；2.判决微房团公司向中宝公司赔偿突然撤场导致中宝公司的经济损失23000元；3.微房团公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2020年1月8日，中宝公司作为甲方，微房团公司作为乙方，双方签订《中宝温馨家园项目代理协议书》一份，约定由中宝公司委托微房团公司作为中宝公司所开发的中宝温馨家园的未售住宅单位的内外场独家代理销售，具体内容如下：一、经乙方对市场调研分析结果，乙方提出合作期内未售住宅单位（约348套，包含全新未发售的8/9座，其中11座及8座甲方视销售情况推货），底价均价为毛坯单位6800元/方（含佣金），带装修单位7800/方（含佣金），详见《销售价格明细表》；代理期内双方约定的每个月出货量为(成交以客户签认购书付齐定金30000元为准)：2020年1月至2月为30套，2020年3月为30套，2020年4月为30套，2020年5月至7月，每月为30套，如此类推。二、双方商定，乙方在每个自然月中，若每个考核期销售数量完成的销售目标为30套，销售为30套的，不作扣罚。若乙方每个考核期内完成的销量低于30套的（不含30套），销售每少一套甲方处罚乙方1万元/套，罚款从乙方保证金或佣金及溢价分成中扣除，若乙方任意一个月考核期内任务不能完成的，甲方有权取消合作，单方面解除合同。三、正式开售前甲方将未售住宅单位《销售价格明细表》盖章版交给乙方，由乙方根据该价格销售，合同期内根据市场环境，甲乙双方协商调整销售价格，销售价格最终以甲方盖章交给乙方的为准。未经书面批准，乙方的成交价不得低于甲方的底价，否则造成的损失由乙方赔偿给甲方。甲方有权根据销售情况分批推货，单位及价格以甲方确认的《销售价格明细表》为准。四、甲方按照每套5万元（含税）的定额标准向乙方支付服务费。五、关于服务费及溢价结算程序：甲乙双方于次月8日前对账，乙方在每月8日前将上月结算对账单发给甲方，甲方确认后通知乙方开具增值税发票，甲方收到发票后于十天内将已确认的应付费用支付至乙方指定账户。另，乙方无条件同意甲方扣除应付未付乙方的5%服务费及溢价作为乙方的保证金，同时约定若甲乙双方书面协商同意中途解除合作的，则甲方于解除合同后的次月无息退还实际扣留的金额给乙方，若乙方单方面解除合同的，乙方无条件同意所有的保证金作为乙方的违约金向甲方支付。六、关于违约责任，若乙方未按合同规定，逾期支付罚金及相关欠款费用的，需按实欠金额的同期银行贷款利率支付违约金给甲方；若甲方未按合同规定，逾期支付服务费及溢价分成的，需按实欠金额的同期银行贷款利率支付违约金给乙方。另查明，签订上述合同，微房团公司共销售四套房产，认购日期分别为2020年3月21日、同年3月30日、同年4月1日、同年4月11日。一审庭审中，双方确定微房团公司代为出售上述四套房产所产生的销售服务费为20万元，溢价分成为8972元。2020年4月17日，中宝公司出具《结算告知函》，告知微房团公司扣除1-3月份销售的佣金或溢价分成及保证金108972元后，应于2020年4月30日前向中宝公司交纳剩余的罚款431028元。2020年4月18日，微房团公司向中宝公司吕伟俊邮寄《解除合同告知函》，但吕伟俊拒收。后微房团公司于2020年4月22日再次向中宝公司法定代表人林永梅邮寄《解除合同告知函》，并就邮寄过程委托广州市南粤公证处进行了公证，微房团公司为此支付公证费890元。微房团公司自2020年4月19日起没派驻人员到中宝公司的销售中心上班。另，微房团公司委托北京市康达（广州）律师事务所律师代为处理本案纠纷，为此支付律师费15000元。2020年1月23日，广东省人民政府结合广东省当前新型冠状病毒感染的新冠疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的新冠疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的新冠疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将广东省新冠疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日，将广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。此外，针对鹤山地区的新冠疫情防控需要，鹤山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部陆续发布了多个《鹤山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》，其中第6号公告明确指出，自2020年2月3日18时起，对我市部分经营场所实行适当限制开放，其中对于商业店铺，除经营食品等基本必需品为主的商店外，其他一律暂停营业。2020年2月21日，发布第13号公告，通知除娱乐、桑拿、沐足、托管、培训等行业外，其他商贸服务营业场所在落实防控措施的前提下可恢复营业，各类营业场所要缩短营业时间，限定人流量，佩戴口罩，加强清洁消毒通风，对进出人员做好体温检测。一审法院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。微房团公司与中宝公司之间设立的商品房委托代理销售合同关系，是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的规定，一审法院依法予以确认。结合各方的诉辩意见，本案的争议焦点为:一、微房团公司主张解除《中宝温馨家园项目代理协议书》的理由是否成立，以及涉案协议是否解除及何时解除的问题；二、微房团公司的本诉请求是否支持；三、中宝公司的反诉请求是否支持。一、微房团公司主张解除《中宝温馨家园项目代理协议书》的理由是否成立，以及涉案协议是否解除及何时解除的问题。微房团公司主张中宝公司存在拒绝提供9号楼给微房团公司销售、擅自增加销售价格、未按合同的约定进行结算等严重违约行为，且合同履行期间出现“新冠肺炎疫情”，属于不可抗力，以上因素导致合同目的难以实现，涉案《中宝温馨家园项目代理协议书》应解除。中宝公司则认为是微房团公司单方违约解除合同。对此，一审法院认为，首先，根据双方签订的上述协议，该协议约定的是所有房产销售的底价均价，在协议履行过程中，根据市场环境，双方可协商调整销售价格，销售价格最终以中宝公司确认的《销售价格明细表》为准，由此可见，所销售房产的价格决定权主要在中宝公司，即使在销售过程中，销售均价产生变化，只要在合理的范围内，中宝公司也不构成违约。而从微房团公司提交的销售价格均价计算表格来看，即使该表格对均价的计算正确，销售均价也仅略高于双方约定的底价均价，不能据此认定中宝公司构成违约，因此，微房团公司提供的证据不足以证实因销售均价提高导致双方协议无法履行。其次，对于中宝公司9栋楼不开放销售的问题，协议约定中宝公司有权根据销售情况分批推货，根据该约定，中宝公司未开放销售9栋楼并不构成违约，且相较于约定的销售套数，9栋楼套数占比较小，因此，微房团公司提交的证据并不足以证实因9栋不开放销售导致合同无法履行。再次，虽然“新冠肺炎疫情”是当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”，该不可抗力是否导致合同目的无法实现而解除，需结合协议约定、疫情及疫情管控措施及双方履行合同的实际情况予以综合考虑。对此，广东省人民政府、鹤山市人民政府及有关部门发布相关文件，自2020年1月23日起，广东省人民政府决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，明确本行政区域各类企业复工时间不早于2月9日24时。自2020年2月24日9时起，将广东省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月10日才调整为三级响应。此外，针对鹤山地区的新冠疫情防控需要，鹤山市政府有关部门自2020年2月3日18时起，对鹤山市部分经营场所实行适当限制开放，其中对于商业店铺，除经营食品等基本必需品为主的商店外，其他一律暂停营业。后于2020年2月21日，发布第13号公告，通知逐步复工复产。根据上述政府文件可推知，微房团公司在疫情及政府采取疫情防控期间，会因外部人流、内部员工防控等因素导致销售任务下降，但是并不必然导致合同目的无法实现。在逐步复工复产后，微房团公司可以与中宝公司通过协商，依照民事活动应遵循的公平原则，采取减少每月销售任务、降低奖励或罚款标准等方式共同分担损失，渡过难关，使《中宝温馨家园项目代理协议书》得以履行，并最终实现双方的合同目的。据此，微房团主张因不可抗力致使不能实现合同目的的理由不成立。最后，微房团公司主张中宝公司未按约定支付服务费和溢价款构成违约，导致协议无法履行，如前所述，疫情的发生并不足以导致合同目的无法实现，微房团公司应充分履行自身的义务对外出售房产，微房团公司未完成销售任务的行为已构成违约，在此情况下，中宝公司有理由不按约定时间支付上述款项，对微房团公司的该主张，不予支持。综上，微房团公司并不享有法律规定的解除权，其单方解除《中宝温馨家园项目代理协议书》的行为构成违约。至于《中宝温馨家园项目代理协议书》是否已解除及何时解除的问题。如前所述，微房团公司并不享有法律规定的解除权，在微房团公司提出解除合同后，中宝公司庭审后于2020年11月3日出具《情况说明》一份，明确表示同意解除涉案协议，并认为解除的时间应为2020年4月30日。对此，应视为双方协商一致解除该协议，一审法院据此认定涉案《中宝温馨家园项目代理协议书》自2020年4月30日起解除。二、微房团公司的本诉请求应否支持的问题。关于微房团公司要求中宝公司支付销售服务费20万元、溢价分成8972元的问题，中宝公司对此无异议，一审法院依法予以确认。中宝公司应按照协议的约定，向微房团公司支付销售服务费20万元、溢价分成8972元。对于微房团公司诉请的逾期违约金，如前所述，微房团公司未完成销售任务的行为已构成违约，在此情况下，中宝公司有理由不按约定时间支付上述款项，因此，对微房团公司诉请的逾期违约金，一审法院不予支持。对于微房团公司诉请的律师费及公证费，因双方协议对此并无进行约定，微房团公司的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。三、中宝公司的反诉请求是否支持。（一）关于中宝公司主张的微房团公司应支付未完成任务量的罚款86万元及没收保证金10448.60元，并扣减应付的销售服务费和溢价分成的问题。如前所述，涉案协议自2020年4月30日起解除，在协议解除前，根据双方协议约定，1-2月微房团公司应销售房产30套、3月应销售30套、4月应销售30套。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。具体到本案中，由于双方在履行协议期间，发生了疫情这一不可抗力，综合考虑疫情期间政府文件的相关规定及政府所采取防控措施、疫情期间涉案协议的实际履行情况、双方的损失情况等，一审法院酌定微房团公司应完成的销售套数如下：1.关于1-2月的应销售套数，考虑到双方于2020年1月8日签订协议，而自2020年1月23日起广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月24日才将一级响应调整为二级响应，鹤山市政府有关部门于2020年2月21日才通知逐步复工复产，一审法院酌定按约定销售套数的10%计算微房团公司1-2月应销售套数，计得1-2月份的应销售套数为3套。2.关于3月的应销售套数，考虑到仍处于疫情二级响应期间，各行各业处于复工复产的初始阶段，一审法院酌定按约定销售套数的30%计算微房团公司3月应销售套数，计得3月份应销售套数为9套。3.关于4月应销售套数，中宝公司于2020年4月17日发函要求微房团公司支付缴交罚款，而微房团公司于2020年4月18日即发函解除合同，由此可见，双方就协议的履行产生了争议，而中宝公司主张在微房团公司2020年4月19日离场后即安排其他人员进场销售，一定程度上减少了因微房团公司离场造成的损失，结合疫情防控仍处于二级响应期间的事实，一审法院酌定按约定销售套数的30%计算微房团公司4月应销售套数，计得4月应销售套数为9套。综上，微房团公司1-4月份应完成的销售套数为21套，而微房团公司仅销售了4套，对于未完成的17套，应按每套1万元的标准向中宝公司支付罚款合计17万元，中宝公司请求超出一审法院认定部分，依法不予支持。对于中宝公司没收保证金10448.60元的请求，中宝公司认为微房团公司单方解除合同，应支付该10448.60元的保证金作为违约金，即该保证金具备违约金的性质，考虑到一审法院已支持中宝公司按每套1万元的标准支付罚款，该罚款已一定程度上填补因微房团公司违约造成的损失，且疫情确实对涉案协议的解除造成了一定的影响，为平衡各方损失，对中宝公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。（二）中宝公司请求微房团公司支付离场造成的损失23000元。对此，中宝公司并无提供充分的证据证实该损失，一审法院依法不予支持。综上，中宝公司应向微房团公司支付销售服务费20万元、溢价分成8972元，微房团公司应向中宝公司支付罚款17万元，而根据协议的约定，罚款可从微房团公司保证金或佣金及溢价分成中扣减，中宝公司亦主张扣减，一审法院依法予以确认。扣减后，计得中宝公司应向微房团公司支付销售服务费及溢价分成共38972元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、微房团公司与中宝公司于2020年1月8日签订的《中宝温馨家园项目代理协议书》自2020年4月30日起解除；二、中宝公司应于判决发生法律效力之日起十日内向微房团公司支付销售服务费及溢价分成共38972元；三、驳回微房团公司的其他本诉请求；四、驳回中宝公司的其他反诉请求。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5429.34元，由微房团公司负担814.87元，鹤山市中宝房地产有限公司负担4614.47元（微房团公司已预交本诉受理费5429.34元，一审法院应退回微房团公司本诉受理费4614.47元，另中宝公司应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳本诉受理费4614.47元）；本案反诉受理费5522.38元，由微房团公司负担1486.40元，中宝公司负担4035.98元（中宝公司已预交反诉受理费5522.38元，一审法院应退回中宝公司已预交反诉受理费1486.40元，另微房团公司应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳受理费1486.40元）。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对微房团公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.微房团公司是否有权解除涉案合同，合同解除时间如何认定；2.微房团公司是否违约及违约责任如何认定。关于争议焦点一。第一，微房团公司主张中宝公司存在拒绝提供9号楼给微房团公司销售、擅自增加销售价格的违约行为，给微房团公司销售工作造成极大困难。经查，中宝公司作为甲方和微房团公司作为乙方签订的《中宝温馨家园项目代理协议书》约定，合作期内未售住宅单位（约348套，包含全新未发售的8/9座，其中11座及8座甲方视销售情况推货），均为低价销售，正式开售前甲方将未售住宅单位《销售价格明细表》盖章版交给乙方，由乙方根据该价格进行销售；合同期内根据市场环境，甲乙双方协商调整销售价格，销售价格最终以甲方盖章交给乙方的为准。中宝公司有权根据销售情况分批退货，单位及价格以中宝公司确认的《销售价格明细表》为准。由此可见，房屋销售底价及最终价格均由中宝公司确定，中宝公司在此销售过程中占据主导地位及拥有最终决定权，因此，中宝公司在销售过程中在合理的范围内调整销售价格，不构成违约，且微房团公司提交的证据亦不能证明中宝公司确定的底价明显高于约定价格，影响其销售，故本院对微房团公司的该上诉主张不予采纳。关于中宝公司未开放销售9栋楼的问题。从《中宝温馨家园项目代理协议书》来看，双方约定销售单位348套，包含全新未发售的8/9座，因该栋为尚未推出的全新楼盘，而协议并未明确具体推出时间，中宝公司辩称新房推出视市场环境及微房团公司的销售情况而定，与协议整体由中宝公司对房屋销售起主导作用相符。9栋暂不开放销售并不必然导致合同无法履行或合同目的无法实现，故本院对微房团公司的该上诉主张不予采纳。第二，广东省人民政府自2020年1月23日决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，但自2020年2月24日9时起，将广东省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月10日才调整为三级响应。因此，虽然新冠肺炎疫情属于不可抗力，对微房团公司开展房屋销售确会造成一定影响，微房团公司可以与中宝公司协商变更协议内容，但该协议并非不能继续履行，协议整体目标并非无法实现，故中宝公司主张因新冠肺炎疫情导致合同目的无法实现，享有合同解除权，理据不足，本院不予支持。第三，关于合同解除时间。如前所述，微房团公司不享有合同解除权，故微房团公司主张自其发出解除合同通知后到达中宝公司的时间为合同解除时间，理据不足，本院不予支持。微房团公司向中宝公司提出解除合同，中宝公司表示同意解除涉案协议，并认为解除的时间应为2020年4月30日，一审法院据此视为双方协商一致自2020年4月30日起解除涉案《中宝温馨家园项目代理协议书》，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。如前所述，微房团公司不享有法定合同解除权，其单方撤场，未按上述协议履行自己的义务，违反了合同约定。考虑新冠肺炎疫情的影响及广东省人民政府自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应、2020年2月24日调整为二级响应、2020年5月10日调整为三级响应的时间，一审法院对微房团公司的销售任务给予相应调整，并无不当，但鉴于2020年1月至2月份基本处于重大突发公共卫生事件一级响应时期，本院认定微房团公司的销售任务可酌情调整为1套，考虑同年3、4月份虽然复工复产，但仍受新冠疫情影响以及中宝公司4月份已安排其他人员入场的情况，一审法院酌定微房团公司3、4月份销售任务均调整为当月30%即9套（30套×30%）并无不当，本院予以维持。综上，微房团公司于2020年1月至4月份的销售任务应为19套，微房团公司已完成4套销售，尚有15套未完成销售，仍应按涉案合同约定的每套1万元的标准向中宝公司支付罚款15万元。综上，结合一审法院认定中宝公司应向微房团公司支付销售服务费20万元、溢价分成8972元，微房团公司应向中宝公司支付罚款15万元，相互抵扣后，中宝公司仍应向微房团公司支付销售服务费及溢价分成共58972元。微房团公司未按期完成销售任务构成违约，中宝公司有理由不按约定时间支付上述款项，微房团公司诉请的逾期违约金，理据不足，本院不予支持。对于微房团公司诉请的律师费及公证费，涉案合同对此并无约定，且微房团公司构成违约，其该项诉请亦理据不足，本院不予支持。综上所述，微房团公司的上诉请求部分成立，应予支持，部分不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，部分实体处理不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初1635号民事判决第一项；二、撤销广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初1635号民事判决第二、三、四项；三、鹤山市中宝房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州微房团网络科技有限公司支付销售服务费及溢价分成共58972元；四、驳回广州微房团网络科技有限公司的其他本诉请求；五、驳回鹤山市中宝房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费5429.34元，由广州微房团网络科技有限公司负担814.87元，鹤山市中宝房地产有限公司负担4614.47元（广州微房团网络科技有限公司已预交本诉受理费5429.34元，一审法院应退回广州微房团网络科技有限公司本诉受理费4614.47元，另鹤山市中宝房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳本诉受理费4614.47元）；一审案件反诉受理费5522.38元，由广州微房团网络科技有限公司负担1143.39元，中宝公司负担4378.99元（鹤山市中宝房地产有限公司已预交反诉受理费5522.38元，一审法院应退回鹤山市中宝房地产有限公司已预交反诉受理费1143.39元，另广州微房团网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳受理费1143.39元）。二审案件受理费3907.92元（广州微房团网络科技有限公司已预交5429.34元），由广州微房团网络科技有限公司负担3472.63元，鹤山市中宝房地产有限公司负担435.29元。广州微房团网络科技有限公司多预交的案件受理费1956.71元，本院予以退回。鹤山市中宝房地产有限公司应向本院补缴案件受理费435.29元。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年五月二十五日法官助理 李苏琴书 记 员 李慕华李艳斌广东省江门市中级人民法院民事判决书（2021）粤07民终1191号上诉人（一审原告、反诉被告）：广州微房团网络科技有限公司，法定代表人：黄钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾昭财，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜梦露，北京市康达（广州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：鹤山市中宝房地产有限公司，法定代表人：林永梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：余詠怡，女，该公司法务。上诉人广州微房团网络科技有限公司(以下简称微房团公司)因与被上诉人鹤山市中宝房地产有限公司(以下简称中宝公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。微房团公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持微房团公司的全部诉讼请求，且不支持中宝公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由中宝公司承担。事实和理由：（一）中宝公司擅自提高销售房屋的销售底价，并在微房团公司明确提出需要调整销售价格的情况下，仍拒绝调整价格，给微房团公司的销售行为造成一定阻碍。合同中仅约定了第11座及第8座住宅单位由中宝公司视销售情况推货，并不包含第9座住宅单位，微房团公司完全有权决定第9座住宅单位的自主推货，虽然第9座住宅单位占约定销售套数整体比例较小，但因第9座住宅单位为全新未发售的楼盘，且整体座落位置及规划建设较好，但中宝公司却违反约定拒绝微房团公司销售第9座住宅单位，并在有客户咨询且支付定金的情况下，仍拒绝销售并要求退还客户定金，严重影响了微房团公司的销售工作。同时，新冠肺炎疫情亦对微房团公司的代理销售工作产生了影响。在中宝公司存在多种违约行为及新冠肺炎疫情不可抗力多重因素的影响下，微房团公司的代理销售工作已然无法正常进行，合同无法正常履行，合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，微房团公司应当享有法定解除权，有权解除合同。一审法院错误认定中宝公司前述行为并不构成违约，并据此认定微房团公司不享有法定解除权，而属于单方解除构成违约。（二）一审法院对涉案合同解除时间的认定有误。根据前述内容，微房团公司享有法定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知送达对方时解除。2020年4月18日，微房团公司向中宝公司发出《解除合同告知函》，同日，该告知函送达至中宝公司，则涉案合同的解除时间应为2020年4月18日。退一步讲，即便按照中宝公司于2020年11月3日出具《情况说明》中的内容：对于微房团公司提出的解除合同的要求，中宝公司没有异议。该涉案合同的解除时间亦应为微房团公司提出解除合同的时间，即2020年4月18日，而非2020年4月30日。（三）一审法院对销售任务量的酌情调整存在自由裁量过大的情况。一审法院在未结合其他证据或情况下，仅依据2020年3月至4月仍处于疫情二级响应期间，即酌情将当月销售任务量调整为3月份9套，4月份9套，存在自由裁量过大的情况；且2020年4月18日涉案合同已经解除，仍认定该月的销售任务量为9套，存在显失公平的情况，应予纠正。（四）一审法院错将合同无法履行等同于合同目的不能实现，而本案中出现新冠肺炎疫情的情况是导致合同目的不能实现，按照我国民法典相关规定，微房团公司享有法定解除权，而不是一审法院认定的双方应协商降低履约条件来确保合同的进一步履行，而且退一步而言，微房团公司在履行过程中也确实和中宝公司沟通降低履约条件，但中宝公司拒绝，客观上更加印证合同目的无法实现。中宝公司辩称，（一）虽然合同的履行期间出现了新冠肺炎疫情的情况，属于不可抗力，但该不可抗力并不必然导致合同的目的无法实现，根据鹤山市人民政府有关部门2020年2月21日发布的第13号公告通知企业复工复产，微房团公司完全可以实现合同目的，微房团公司未达到享有法定解除权的条件。（二）根据涉案合同第二条第三点的约定，销售价格最终以甲方盖章签字交给乙方为准，未经书面批准乙方的成交价不低于甲方的底价，甲方有权根据销售的情况分批推出销售，单位及价格以甲方确认的销售价格明细表为准，中宝公司并没有擅自提高房屋的销售价格，而微房团公司提交的只是部分楼房的销售价格，并非全部，后续新推出的楼房价格会做调整，整体的平均底价会按照合同的约定执行。（三）关于第9座住宅单位销售的问题，中宝公司当时根据市场的环境和微房团公司的销售能力，暂时没有计划对外推销，中宝公司的销售人员通过微信也明确告知微房团公司，第9座住宅单位的销售价格还没有确定，并且还没有推出销售的计划，微房团公司擅自销售已属违约。（四）对于微房团公司提出的解除合同的要求，中宝公司没有异议，并不表示中宝公司同意合同解除时间为2020年4月18日，而是微房团公司有权向法院或者中宝公司提出任何的要求，再者《情况说明》后半部分的意思是鉴于微房团公司于2020年4月19日未经中宝公司的同意就撤出销售现场，已属违约，一审法院判决合同的解除时间为2020年4月30日正确。微房团公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《中宝温馨家园项目代理协议书》；2.判决中宝公司向微房团公司支付商品房代理销售服务费200000元、溢价分成8972元以及逾期违约金426.94元(以208972元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月18日起算至全部清偿之日止的违约金，现暂计至2020年5月6日，为426.94元)；3.判决中宝公司向微房团公司支付因本案产生的律师费15000元和公证费890元；4.中宝公司承担本案诉讼费用。中宝公司向一审法院反诉请求：1.判决微房团公司向中宝公司支付罚款691028元(90套-4套)×1万元/套-208972元(佣金及分成)及没收应扣保证金10448.60元(208972元×5%)，合计701476.60元；2.判决微房团公司向中宝公司赔偿突然撤场导致中宝公司的经济损失23000元；3.微房团公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2020年1月8日，中宝公司作为甲方，微房团公司作为乙方，双方签订《中宝温馨家园项目代理协议书》一份，约定由中宝公司委托微房团公司作为中宝公司所开发的中宝温馨家园的未售住宅单位的内外场独家代理销售，具体内容如下：一、经乙方对市场调研分析结果，乙方提出合作期内未售住宅单位（约348套，包含全新未发售的8/9座，其中11座及8座甲方视销售情况推货），底价均价为毛坯单位6800元/方（含佣金），带装修单位7800/方（含佣金），详见《销售价格明细表》；代理期内双方约定的每个月出货量为(成交以客户签认购书付齐定金30000元为准)：2020年1月至2月为30套，2020年3月为30套，2020年4月为30套，2020年5月至7月，每月为30套，如此类推。二、双方商定，乙方在每个自然月中，若每个考核期销售数量完成的销售目标为30套，销售为30套的，不作扣罚。若乙方每个考核期内完成的销量低于30套的（不含30套），销售每少一套甲方处罚乙方1万元/套，罚款从乙方保证金或佣金及溢价分成中扣除，若乙方任意一个月考核期内任务不能完成的，甲方有权取消合作，单方面解除合同。三、正式开售前甲方将未售住宅单位《销售价格明细表》盖章版交给乙方，由乙方根据该价格销售，合同期内根据市场环境，甲乙双方协商调整销售价格，销售价格最终以甲方盖章交给乙方的为准。未经书面批准，乙方的成交价不得低于甲方的底价，否则造成的损失由乙方赔偿给甲方。甲方有权根据销售情况分批推货，单位及价格以甲方确认的《销售价格明细表》为准。四、甲方按照每套5万元（含税）的定额标准向乙方支付服务费。五、关于服务费及溢价结算程序：甲乙双方于次月8日前对账，乙方在每月8日前将上月结算对账单发给甲方，甲方确认后通知乙方开具增值税发票，甲方收到发票后于十天内将已确认的应付费用支付至乙方指定账户。另，乙方无条件同意甲方扣除应付未付乙方的5%服务费及溢价作为乙方的保证金，同时约定若甲乙双方书面协商同意中途解除合作的，则甲方于解除合同后的次月无息退还实际扣留的金额给乙方，若乙方单方面解除合同的，乙方无条件同意所有的保证金作为乙方的违约金向甲方支付。六、关于违约责任，若乙方未按合同规定，逾期支付罚金及相关欠款费用的，需按实欠金额的同期银行贷款利率支付违约金给甲方；若甲方未按合同规定，逾期支付服务费及溢价分成的，需按实欠金额的同期银行贷款利率支付违约金给乙方。另查明，签订上述合同，微房团公司共销售四套房产，认购日期分别为2020年3月21日、同年3月30日、同年4月1日、同年4月11日。一审庭审中，双方确定微房团公司代为出售上述四套房产所产生的销售服务费为20万元，溢价分成为8972元。2020年4月17日，中宝公司出具《结算告知函》，告知微房团公司扣除1-3月份销售的佣金或溢价分成及保证金108972元后，应于2020年4月30日前向中宝公司交纳剩余的罚款431028元。2020年4月18日，微房团公司向中宝公司吕伟俊邮寄《解除合同告知函》，但吕伟俊拒收。后微房团公司于2020年4月22日再次向中宝公司法定代表人林永梅邮寄《解除合同告知函》，并就邮寄过程委托广州市南粤公证处进行了公证，微房团公司为此支付公证费890元。微房团公司自2020年4月19日起没派驻人员到中宝公司的销售中心上班。另，微房团公司委托北京市康达（广州）律师事务所律师代为处理本案纠纷，为此支付律师费15000元。2020年1月23日，广东省人民政府结合广东省当前新型冠状病毒感染的新冠疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的新冠疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的新冠疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将广东省新冠疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日，将广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。此外，针对鹤山地区的新冠疫情防控需要，鹤山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部陆续发布了多个《鹤山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》，其中第6号公告明确指出，自2020年2月3日18时起，对我市部分经营场所实行适当限制开放，其中对于商业店铺，除经营食品等基本必需品为主的商店外，其他一律暂停营业。2020年2月21日，发布第13号公告，通知除娱乐、桑拿、沐足、托管、培训等行业外，其他商贸服务营业场所在落实防控措施的前提下可恢复营业，各类营业场所要缩短营业时间，限定人流量，佩戴口罩，加强清洁消毒通风，对进出人员做好体温检测。一审法院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。微房团公司与中宝公司之间设立的商品房委托代理销售合同关系，是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的规定，一审法院依法予以确认。结合各方的诉辩意见，本案的争议焦点为:一、微房团公司主张解除《中宝温馨家园项目代理协议书》的理由是否成立，以及涉案协议是否解除及何时解除的问题；二、微房团公司的本诉请求是否支持；三、中宝公司的反诉请求是否支持。一、微房团公司主张解除《中宝温馨家园项目代理协议书》的理由是否成立，以及涉案协议是否解除及何时解除的问题。微房团公司主张中宝公司存在拒绝提供9号楼给微房团公司销售、擅自增加销售价格、未按合同的约定进行结算等严重违约行为，且合同履行期间出现“新冠肺炎疫情”，属于不可抗力，以上因素导致合同目的难以实现，涉案《中宝温馨家园项目代理协议书》应解除。中宝公司则认为是微房团公司单方违约解除合同。对此，一审法院认为，首先，根据双方签订的上述协议，该协议约定的是所有房产销售的底价均价，在协议履行过程中，根据市场环境，双方可协商调整销售价格，销售价格最终以中宝公司确认的《销售价格明细表》为准，由此可见，所销售房产的价格决定权主要在中宝公司，即使在销售过程中，销售均价产生变化，只要在合理的范围内，中宝公司也不构成违约。而从微房团公司提交的销售价格均价计算表格来看，即使该表格对均价的计算正确，销售均价也仅略高于双方约定的底价均价，不能据此认定中宝公司构成违约，因此，微房团公司提供的证据不足以证实因销售均价提高导致双方协议无法履行。其次，对于中宝公司9栋楼不开放销售的问题，协议约定中宝公司有权根据销售情况分批推货，根据该约定，中宝公司未开放销售9栋楼并不构成违约，且相较于约定的销售套数，9栋楼套数占比较小，因此，微房团公司提交的证据并不足以证实因9栋不开放销售导致合同无法履行。再次，虽然“新冠肺炎疫情”是当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”，该不可抗力是否导致合同目的无法实现而解除，需结合协议约定、疫情及疫情管控措施及双方履行合同的实际情况予以综合考虑。对此，广东省人民政府、鹤山市人民政府及有关部门发布相关文件，自2020年1月23日起，广东省人民政府决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，明确本行政区域各类企业复工时间不早于2月9日24时。自2020年2月24日9时起，将广东省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月10日才调整为三级响应。此外，针对鹤山地区的新冠疫情防控需要，鹤山市政府有关部门自2020年2月3日18时起，对鹤山市部分经营场所实行适当限制开放，其中对于商业店铺，除经营食品等基本必需品为主的商店外，其他一律暂停营业。后于2020年2月21日，发布第13号公告，通知逐步复工复产。根据上述政府文件可推知，微房团公司在疫情及政府采取疫情防控期间，会因外部人流、内部员工防控等因素导致销售任务下降，但是并不必然导致合同目的无法实现。在逐步复工复产后，微房团公司可以与中宝公司通过协商，依照民事活动应遵循的公平原则，采取减少每月销售任务、降低奖励或罚款标准等方式共同分担损失，渡过难关，使《中宝温馨家园项目代理协议书》得以履行，并最终实现双方的合同目的。据此，微房团主张因不可抗力致使不能实现合同目的的理由不成立。最后，微房团公司主张中宝公司未按约定支付服务费和溢价款构成违约，导致协议无法履行，如前所述，疫情的发生并不足以导致合同目的无法实现，微房团公司应充分履行自身的义务对外出售房产，微房团公司未完成销售任务的行为已构成违约，在此情况下，中宝公司有理由不按约定时间支付上述款项，对微房团公司的该主张，不予支持。综上，微房团公司并不享有法律规定的解除权，其单方解除《中宝温馨家园项目代理协议书》的行为构成违约。至于《中宝温馨家园项目代理协议书》是否已解除及何时解除的问题。如前所述，微房团公司并不享有法律规定的解除权，在微房团公司提出解除合同后，中宝公司庭审后于2020年11月3日出具《情况说明》一份，明确表示同意解除涉案协议，并认为解除的时间应为2020年4月30日。对此，应视为双方协商一致解除该协议，一审法院据此认定涉案《中宝温馨家园项目代理协议书》自2020年4月30日起解除。二、微房团公司的本诉请求应否支持的问题。关于微房团公司要求中宝公司支付销售服务费20万元、溢价分成8972元的问题，中宝公司对此无异议，一审法院依法予以确认。中宝公司应按照协议的约定，向微房团公司支付销售服务费20万元、溢价分成8972元。对于微房团公司诉请的逾期违约金，如前所述，微房团公司未完成销售任务的行为已构成违约，在此情况下，中宝公司有理由不按约定时间支付上述款项，因此，对微房团公司诉请的逾期违约金，一审法院不予支持。对于微房团公司诉请的律师费及公证费，因双方协议对此并无进行约定，微房团公司的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。三、中宝公司的反诉请求是否支持。（一）关于中宝公司主张的微房团公司应支付未完成任务量的罚款86万元及没收保证金10448.60元，并扣减应付的销售服务费和溢价分成的问题。如前所述，涉案协议自2020年4月30日起解除，在协议解除前，根据双方协议约定，1-2月微房团公司应销售房产30套、3月应销售30套、4月应销售30套。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。具体到本案中，由于双方在履行协议期间，发生了疫情这一不可抗力，综合考虑疫情期间政府文件的相关规定及政府所采取防控措施、疫情期间涉案协议的实际履行情况、双方的损失情况等，一审法院酌定微房团公司应完成的销售套数如下：1.关于1-2月的应销售套数，考虑到双方于2020年1月8日签订协议，而自2020年1月23日起广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月24日才将一级响应调整为二级响应，鹤山市政府有关部门于2020年2月21日才通知逐步复工复产，一审法院酌定按约定销售套数的10%计算微房团公司1-2月应销售套数，计得1-2月份的应销售套数为3套。2.关于3月的应销售套数，考虑到仍处于疫情二级响应期间，各行各业处于复工复产的初始阶段，一审法院酌定按约定销售套数的30%计算微房团公司3月应销售套数，计得3月份应销售套数为9套。3.关于4月应销售套数，中宝公司于2020年4月17日发函要求微房团公司支付缴交罚款，而微房团公司于2020年4月18日即发函解除合同，由此可见，双方就协议的履行产生了争议，而中宝公司主张在微房团公司2020年4月19日离场后即安排其他人员进场销售，一定程度上减少了因微房团公司离场造成的损失，结合疫情防控仍处于二级响应期间的事实，一审法院酌定按约定销售套数的30%计算微房团公司4月应销售套数，计得4月应销售套数为9套。综上，微房团公司1-4月份应完成的销售套数为21套，而微房团公司仅销售了4套，对于未完成的17套，应按每套1万元的标准向中宝公司支付罚款合计17万元，中宝公司请求超出一审法院认定部分，依法不予支持。对于中宝公司没收保证金10448.60元的请求，中宝公司认为微房团公司单方解除合同，应支付该10448.60元的保证金作为违约金，即该保证金具备违约金的性质，考虑到一审法院已支持中宝公司按每套1万元的标准支付罚款，该罚款已一定程度上填补因微房团公司违约造成的损失，且疫情确实对涉案协议的解除造成了一定的影响，为平衡各方损失，对中宝公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。（二）中宝公司请求微房团公司支付离场造成的损失23000元。对此，中宝公司并无提供充分的证据证实该损失，一审法院依法不予支持。综上，中宝公司应向微房团公司支付销售服务费20万元、溢价分成8972元，微房团公司应向中宝公司支付罚款17万元，而根据协议的约定，罚款可从微房团公司保证金或佣金及溢价分成中扣减，中宝公司亦主张扣减，一审法院依法予以确认。扣减后，计得中宝公司应向微房团公司支付销售服务费及溢价分成共38972元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、微房团公司与中宝公司于2020年1月8日签订的《中宝温馨家园项目代理协议书》自2020年4月30日起解除；二、中宝公司应于判决发生法律效力之日起十日内向微房团公司支付销售服务费及溢价分成共38972元；三、驳回微房团公司的其他本诉请求；四、驳回中宝公司的其他反诉请求。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5429.34元，由微房团公司负担814.87元，鹤山市中宝房地产有限公司负担4614.47元（微房团公司已预交本诉受理费5429.34元，一审法院应退回微房团公司本诉受理费4614.47元，另中宝公司应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳本诉受理费4614.47元）；本案反诉受理费5522.38元，由微房团公司负担1486.40元，中宝公司负担4035.98元（中宝公司已预交反诉受理费5522.38元，一审法院应退回中宝公司已预交反诉受理费1486.40元，另微房团公司应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳受理费1486.40元）。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对微房团公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.微房团公司是否有权解除涉案合同，合同解除时间如何认定；2.微房团公司是否违约及违约责任如何认定。关于争议焦点一。第一，微房团公司主张中宝公司存在拒绝提供9号楼给微房团公司销售、擅自增加销售价格的违约行为，给微房团公司销售工作造成极大困难。经查，中宝公司作为甲方和微房团公司作为乙方签订的《中宝温馨家园项目代理协议书》约定，合作期内未售住宅单位（约348套，包含全新未发售的8/9座，其中11座及8座甲方视销售情况推货），均为低价销售，正式开售前甲方将未售住宅单位《销售价格明细表》盖章版交给乙方，由乙方根据该价格进行销售；合同期内根据市场环境，甲乙双方协商调整销售价格，销售价格最终以甲方盖章交给乙方的为准。中宝公司有权根据销售情况分批退货，单位及价格以中宝公司确认的《销售价格明细表》为准。由此可见，房屋销售底价及最终价格均由中宝公司确定，中宝公司在此销售过程中占据主导地位及拥有最终决定权，因此，中宝公司在销售过程中在合理的范围内调整销售价格，不构成违约，且微房团公司提交的证据亦不能证明中宝公司确定的底价明显高于约定价格，影响其销售，故本院对微房团公司的该上诉主张不予采纳。关于中宝公司未开放销售9栋楼的问题。从《中宝温馨家园项目代理协议书》来看，双方约定销售单位348套，包含全新未发售的8/9座，因该栋为尚未推出的全新楼盘，而协议并未明确具体推出时间，中宝公司辩称新房推出视市场环境及微房团公司的销售情况而定，与协议整体由中宝公司对房屋销售起主导作用相符。9栋暂不开放销售并不必然导致合同无法履行或合同目的无法实现，故本院对微房团公司的该上诉主张不予采纳。第二，广东省人民政府自2020年1月23日决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，但自2020年2月24日9时起，将广东省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月10日才调整为三级响应。因此，虽然新冠肺炎疫情属于不可抗力，对微房团公司开展房屋销售确会造成一定影响，微房团公司可以与中宝公司协商变更协议内容，但该协议并非不能继续履行，协议整体目标并非无法实现，故中宝公司主张因新冠肺炎疫情导致合同目的无法实现，享有合同解除权，理据不足，本院不予支持。第三，关于合同解除时间。如前所述，微房团公司不享有合同解除权，故微房团公司主张自其发出解除合同通知后到达中宝公司的时间为合同解除时间，理据不足，本院不予支持。微房团公司向中宝公司提出解除合同，中宝公司表示同意解除涉案协议，并认为解除的时间应为2020年4月30日，一审法院据此视为双方协商一致自2020年4月30日起解除涉案《中宝温馨家园项目代理协议书》，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。如前所述，微房团公司不享有法定合同解除权，其单方撤场，未按上述协议履行自己的义务，违反了合同约定。考虑新冠肺炎疫情的影响及广东省人民政府自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应、2020年2月24日调整为二级响应、2020年5月10日调整为三级响应的时间，一审法院对微房团公司的销售任务给予相应调整，并无不当，但鉴于2020年1月至2月份基本处于重大突发公共卫生事件一级响应时期，本院认定微房团公司的销售任务可酌情调整为1套，考虑同年3、4月份虽然复工复产，但仍受新冠疫情影响以及中宝公司4月份已安排其他人员入场的情况，一审法院酌定微房团公司3、4月份销售任务均调整为当月30%即9套（30套×30%）并无不当，本院予以维持。综上，微房团公司于2020年1月至4月份的销售任务应为19套，微房团公司已完成4套销售，尚有15套未完成销售，仍应按涉案合同约定的每套1万元的标准向中宝公司支付罚款15万元。综上，结合一审法院认定中宝公司应向微房团公司支付销售服务费20万元、溢价分成8972元，微房团公司应向中宝公司支付罚款15万元，相互抵扣后，中宝公司仍应向微房团公司支付销售服务费及溢价分成共58972元。微房团公司未按期完成销售任务构成违约，中宝公司有理由不按约定时间支付上述款项，微房团公司诉请的逾期违约金，理据不足，本院不予支持。对于微房团公司诉请的律师费及公证费，涉案合同对此并无约定，且微房团公司构成违约，其该项诉请亦理据不足，本院不予支持。综上所述，微房团公司的上诉请求部分成立，应予支持，部分不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，部分实体处理不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初1635号民事判决第一项；二、撤销广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初1635号民事判决第二、三、四项；三、鹤山市中宝房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州微房团网络科技有限公司支付销售服务费及溢价分成共58972元；四、驳回广州微房团网络科技有限公司的其他本诉请求；五、驳回鹤山市中宝房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费5429.34元，由广州微房团网络科技有限公司负担814.87元，鹤山市中宝房地产有限公司负担4614.47元（广州微房团网络科技有限公司已预交本诉受理费5429.34元，一审法院应退回广州微房团网络科技有限公司本诉受理费4614.47元，另鹤山市中宝房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳本诉受理费4614.47元）；一审案件反诉受理费5522.38元，由广州微房团网络科技有限公司负担1143.39元，中宝公司负担4378.99元（鹤山市中宝房地产有限公司已预交反诉受理费5522.38元，一审法院应退回鹤山市中宝房地产有限公司已预交反诉受理费1143.39元，另广州微房团网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳受理费1143.39元）。二审案件受理费3907.92元（广州微房团网络科技有限公司已预交5429.34元），由广州微房团网络科技有限公司负担3472.63元，鹤山市中宝房地产有限公司负担435.29元。广州微房团网络科技有限公司多预交的案件受理费1956.71元，本院予以退回。鹤山市中宝房地产有限公司应向本院补缴案件受理费435.29元。本判决为终审判决。审判长吴春梅审判员李炎途审判员梁智坚二〇二一年五月二十五日法官助理李苏琴书记员李慕华李艳斌