浙江省象山县人民法院民事判决书（2021）浙0225民初1744号        原告：张琨，男，汉族，1992年7月17日出生，住象山县，公民身份号码XXX。                委托诉讼代理人：盛欧阳，浙江信大律师事务所律师。                委托诉讼代理人：夏立芳，浙江信大律师事务所律师。                被告：宁波铁工置业有限公司，住所地象山县丹东街道大目湾新城御园聚才路61-63号，统一社会信用代码9133022556701936X0。                法定代表人：翟文君，该公司执行董事兼经理。                委托诉讼代理人：徐建君，浙江联吉律师事务所律师。                委托诉讼代理人：高原，浙江联吉律师事务所律师。                原告张琨与被告宁波铁工置业有限公司（以下简称铁工公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人盛欧阳、被告的委托诉讼代理人高原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金89388元（以960270元为基数，按每日万分之三计算，自2019年6月1日起至2020年5月11日止，共345天，计99388元，被告已支付10000元）；2、判令被告支付原告逾期交付权属证书违约金35338元（以960270为基数，按每日万分之二计算，自2019年12月1日起至2020年6月2日止，共184天）；3、判令被告支付原告逾期交付车位违约金3664元，以上违约金总计128390元；4、本案诉讼费用由被告承担。                事实和理由：原被告于2017年10月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于象山县大目湾新城熙华府18幢2单元401号商品房，建筑面积118.19平方米，房屋总价960270元。原告另购买地下车位一个，价格为35397元，交付时间和房屋一致。合同第九条约定，被告应于2019年5月31日前交付符合各项条件的商品房。第十条约定，被告逾期交房超过60日的，应自最后交付期限的第二天（2019年6月1日）起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房屋价款万分之三的违约金。合同第十六条约定，被告应于2019年11月30日前取得土地、房屋权属证书，交付原告。被告不能在约定期限内交付权属证书，超过90日的，应自约定日期（2019年12月1日）至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告如期支付了所有购房款和车位款。2020年5月1日，被告通知原告于5月11日至5月15日办理交房手续，权属证书直至2020年6月方才通知办理。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应如约履行。现被告逾期交付房产和权属证书，按约应支付相关赔偿，但被告在支付部分赔偿后便不再支付，因双方无法协商，原告无奈诉至贵院，望判如所请。                为证明以上事实，原告向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》原件一份，拟证明原被告存在房屋买卖关系的事实；2、《购房发票》原件一份，拟证明原告已经支付全部购房款的事实；3、《地下车位出让协议》复印件一份，拟证明原被告存在车位买卖关系的事实；4、《车位发票》原件一份，拟证明原告已支付车位价款的事实；5、《入伙通知书》复印件一份，拟证明被告交房的时间。                被告铁工公司答辩称：1．案涉房屋未按期交房存在客观原因，被告不存在主观故意。案涉项目总包方中科建设开发总公司延迟支付部分分包项目的材料款、工程款等，导致该工程于2018年1月25日至2019年8月28日停工276天。现股东受让被告股权后，积极协调、支付拖欠款项，为恢复施工付出了巨大努力，并向400户购房者各支付了10000元违约金，该款项应在本案中予以扣除；2．原告主张逾期交付房屋与逾期交付权属证书违约金计算标准，明显超过原告资金占用期间的贷款利息损失，结合被告在合同履行过程中不存在过错、总包方长期处于停工状态及疫情等不可抗力因素的影响，请求法院调低违约金计算标准；3．根据《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第十条第三款的约定，逾期交付房屋的违约责任和逾期交付权属证书的违约责任不能同时计算；4．案涉合同履行过程中存在不可抗力因素，其中新型冠状病毒感染的肺炎疫情应扣除60天，施工期间高温、暴雨、大风、台风等自然灾害应扣除30天；5．案涉项目于2020年4月27日通过竣工验收，被告于2020年4月30日通过快递、登报等方式通知原告于2020年5月11日－14日交房，被告于2020年5月31日前完成不动产权登记，于2020年6月2日在唯一正式的业主微信群通知业主办理产权证，故逾期交付房屋与逾期交付权属证书的时间应分别截止到2020年5月11日、6月2日；6．原、被告就车位的买卖单独签订了合同，该合同上没有约定交付时间，故被告不存在违约行为，即使构成违约，该合同亦未约定违约金的计算方式。综上，请求人民法院依法判决。                被告对原告提交证据的真实性、合法性无异议，本院对原告提交的证据予以确认并采信原告所诉的事实为本案的基本事实。                本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同项下义务。合同签订后，原告已按约支付全部购房款，但被告却迟至2020年5月1日才通知原告于2020年5月11日办理房屋交付手续，至2020年6月2日才通知原告可办理不动产权证，已违反了合同约定，应依法承担违约责任。对被告抗辩称合同约定的违约金计算标准过高应予调整的请求，本院认为《商品房买卖合同》系被告提供的格式文本，其中条文均为格式条款，被告逾期交付房屋、逾期交付权属证书的违约责任均由被告自行拟定，合同中亦约定了原告延期支付房款的违约金计算标准（亦为日万分之二或日万分之三），双方义务对等，被告明确知晓并愿意承担其自身违约的相应后果，现却以违约金计算标准过高为由请求本院予以调整，明显有违诚实信用原则。逾期交付房屋、逾期交付权属证书属两项违约情形，合同分别约定相应违约责任，故不应以叠加后的标准来评判违约金是否过高，日万分之三、日万分之二的违约金计算标准均属合理范围，况且被告亦未能举证证明原告损失情况，应承担举证不能的不利后果。故被告要求对违约金计算标准进行调整的抗辩，本院不予采纳。被告又抗辩称按照合同附件八补充协议内容第十条第三款之约定，权证交付时间应予顺延。但该条款属于免除被告按时交付权证义务的无效格式条款，被告仍应根据合同第十六条之约定承担逾期交付权属证书的违约责任。被告再抗辩称新冠肺炎疫情、高温、台风等系不可抗力，其可延期交房90天。但2020年1月新冠肺炎疫情发生时被告已然处于违约状态，故其此抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。而被告提供证据不足以证明台风等恶劣天气确实造成工程停工并因此导致交房逾期的事实，况且合同第九条明确约定，若遭遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内告知原告才可据实顺延交房，而被告亦未提供证据证明其已按约履行告知义务，故本院对其此抗辩亦不予采纳。综上，原告主张以房款960270元为基数按日万分之三自2019年6月1日起计算逾期交房违约金至2020年5月11日止，本院予以支持；原告主张以房款960270元为基数按日万分之二自2019年12月1日起计算逾期交付权证违约金，本院予以支持，结合查明事实，应计算至2020年6月2日止。被告抗辩车位的买卖协议未约定交付时间，显与协议内容不相符，原、被告签订的《熙华府地下车位出让协议》明确地下车位的交付时间为2019年5月31日前，但被告未按约交付，显属违约。鉴于上述协议未约定逾期交付车位的违约责任，但原告的损失确实存在，且协议亦明确车位的买卖是基于原告购买案涉房屋的事实，而车位又不具备独立的产权证，具有从属性，故可参照《商品房买卖合同》违约责任的相关约定，原告主张3664元，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：                被告宁波铁工置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张琨逾期交付坐落于象山县大目湾新城熙华府18幢2单元401号商品房逾期交房违约金89388元、逾期交付权属证书违约金35338元、逾期交付车位违约金3664元，合计违约金128390元。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案案件受理费2868元，减半收取1434元，由被告宁波铁工置业有限公司负担。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。                    审判员韩纪洪    二〇二一年五月十日            代书记员张莹莹