北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初36549号原告：北京颐园世纪房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区彩和坊路11号201-202。法定代表人：陶美琴，总经理。委托诉讼代理人：贾文静，北京融一律师事务所律师。被告：鸿途控股集团（深圳）有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：张立印。原告北京颐园世纪房地产开发有限公司（以下简称颐园世纪公司）与被告鸿途控股集团（深圳）有限公司（以下简称鸿途控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颐园世纪公司之委托诉讼代理人贾文静到庭参加诉讼，被告鸿途控股公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颐园世纪公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认我公司与鸿途控股公司于2019年12月23日签订的《华一控股大厦租赁合同》于2020年5月6日解除；2.判决鸿途控股公司支付我公司2019年12月26日至2020年5月6日的房租637715.05元及物业费112537.95元；3.判决鸿途控股公司支付我公司提前解除合同的违约金174871元；4.本案受理费用由鸿途控股公司承担。事实和理由：2019年12月23日，我公司与鸿途控股公司签订了《华一控股大厦租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定鸿途控股公司租赁我公司所有的华一控股大厦xxx1、xxx2、xxx3室，共计564.1平方米，租赁期限为贰年，自2019年12月26日起至2021年12月25日止，日房租为人民币4794.85元，日物业管理费为人民币846.15元；鸿途控股公司应于2020年1月2日前支付2019年12月26日至2020年2月29日的房租及物业费。合同签订后，鸿途控股公司多次承诺会支付费用却又一再拖延。2020年5月6日，我公司向鸿途控股公司发出《关于提前终止租赁合同事宜的函告》，明确于2020年5月6日解除双方签订的合同，并要求鸿途控股公司支付所拖欠的房租、物业费、违约金及滞纳金，但鸿途控股公司至今未给予任何回复，故现诉至法院。鸿途控股公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：颐园世纪公司系北京市海淀区彩和坊路xxx号房屋的所有权人。颐园世纪公司（甲方、出租人）提交其与鸿途控股公司（乙方、承租人）签订的《租赁合同》，约定：第一条、租赁标的及用途：1.1甲方为海淀区彩和坊路xxx号xxx1、xxx2、xxx3室合法拥有者，建筑面积为564.1平方米；甲方同意将该单元在完好状态下租给乙方；1.2承租单元仅限于办公用途。第二条、租期：2.1租赁期限为2年，自2019年12月26日至2021年12月25日止。2.2租期届满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应在租期届满日或之前，将承租区域完好装修状态（原有空调、消防、吊顶、墙壁、门窗、地面装饰不得拆除）交还甲方。2.4装修期为37天，自2019年12月26日至2020年1月31日止，乙方在装修期内免付房租，但需交纳物业管理费。装修期期间乙方应按规定向出租人或物业管理机构缴纳“其它应缴费用”，该“其它应缴费用”包括但不限于根据本合同约定应收的物业管理费、停车费、能源费、乙方装修承租单元应向出租人和物业管理机构缴纳的其他相关费用。第三条、房租及物业管理费：3.1大厦租金包括房租及物业管理费，每月天数按当月实际天数计算。3.2房租：以建筑面积每日每平方米8.5元计算，日房租为4794.85元（此价格为含税价格）。3.3物业管理费：以建筑面积每日每平方米1.5元计算，日物业管理费为846.15元（此价格为含税价格）。3.4乙方应在缴纳房租同时向甲方指定的物业管理机构按时足额缴纳物业管理费。3.5甲方指定的物业管理机构为北京华一联合物业管理有限责任公司（以下简称华一物业公司），并授权其负责华一控股大厦的全部物业管理工作，收取物业管理相关费用并出具正式发票。乙方依约定向华一物业公司交纳物业管理费用并取得发票后，即视为已履行了相应物业管理费的支付义务。第四条、房租及物业管理费的支付：4.1首66天房租及物业管理费（即2019年12月26日至2020年2月29日）、保证金应于签订合同后2020年1月2日前支付，首66天届满后，采用预缴租金的方式，每季度支付一次租金，乙方需于每季度23日前将下季度房租付至甲方帐户，将物业管理费付至甲方指定物业管理机构银行账户。4.3租期内乙方每季度支付甲方本合同项下房租及物业管理费见本合同附件二。第五条、保证金:5.1乙方应于签订合同后在2020年1月2日前向甲方支付相当于叁个月房租及物业管理费的款项作为保证金，共计缴纳保证金507690元。第七条、房屋的交付、维护与交还：7.1.1乙方应按本合同4.1规定缴纳租赁保证金、第一期房租及物业管理费后同甲方及物业管理机构进行房屋交接。因乙方未能按时接收承租单元而导致的拖延交付，甲方不承担任何责任。7.1.2乙方确认承租单元的状态后，应在物业管理机构出具的《房屋交接确认单》上签字盖章。第十条、违约责任与合同终止：10.1违约：10.1.1如一方违反本合同中任何规定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后以书面形式通知违约方要求其予以纠正，在通知后十五日内违约行为仍不能得到纠正的情况下有权解除并终止本合同。如在违约行为无法纠正的情况下，另一方有权立即解除并终止本合同。10.2合同终止：10.2.1：乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，由此造成的损失，由乙方承担：（1）乙方延期交付租金15天以上的。10.2.6由于乙方原因导致合同解除／终止的，甲方有权扣留乙方所付的三个月保证金，作为违约金，该违约金不足以弥补因乙方违约行为给甲方造成的损失的，甲方有权继续追偿。同时，此种情形下，若乙方依照第二条2.4款享有装修期的，乙方应补交装修期的房租。颐园世纪公司提交其签约代表李晓岚与鸿途控股公司签约代表赵女士之间的微信聊天记录，其中有如下内容：2020年1月9日，赵女士：您好，我们这边这次一共需要付多少费用。李晓岚：稍等我发给您。后李晓岚通过微信向赵女士发送的《房间交付通知书》中有如下内容：欢迎您承租华一控股大厦xxx1、xxx2、xxx3室，很荣幸您能够成为我们大厦的一员。华一控股大厦采取押三付三的预付费方式，第一期费用请在接到本通知书三日内到华一控股大厦十九层财务部缴纳，其中包括三个月房租押金507690元，2020年2月1日至2020年4月30日租金431536.5元，共计939226.5元交到颐园世纪公司账户。2019年12月26日至2020年4月30日物业费107461.05元，交到华一物业公司账户。为了保证您的顺利入住，请按要求按时缴纳费用。该通知后附《入住手续》中载明如下内容：请您携带如下资料到华一控股大厦一层华一物业公司办公室办理相关入住手续：1、法人单位：公司营业执照复印件一份；个人：个人身份证复印件一份；2、法人授权委托书及经办人身份证复印件一份；物业公司将于一个工作日内为您办理好入住手续，并为您提供如下资料：1、《华一控股大厦物业管理规定》、《消防安全责任书》；2、《房屋交接确认单》；3、如需装修，到物业管理机构办理装修手续，方可进行装修。赵女士：我们的起租日不是2月1日吗，从12月26日就开始算物业费吗？李晓岚：对呀，上次说过，装修期物业费不免，房租免，房租是从2月1日算的。赵女士：好的。李晓岚：今天可以付款了吧？赵女士：是的，今天付款。2020年3月3日，李晓岚：您好，问一下，您那边还能付款吗？什么情况，这么长时间了？赵女士：您好，我们这边还没有上班，老板的意思是可能要等到上班之后再研究。李晓岚：但是合同已经签了，我们这边也只能走律师函了。赵女士：但是现在因为疫情原因，我们这边都没有上班。您看这边是否可以等上班给您回复。李晓岚：大概什么时候呢？我们领导也催呢。赵女士：我们现在也等国家通知呢。2020年3月4日，李晓岚通过微信向赵女士发送北京融一律师事务所出具的《律师函》，其中包括如下内容：受颐园世纪公司指派，本律师就贵司拖欠我委托人租金、物业费及保证金，严重拖延履行合同义务一事，郑重致函如下：根据合同第四条第1款约定，贵司应当在2020年1月2目前支付2019年12月26日至2020年2月29日房租和物业费、保证金702586.55元，，应当在2020年2月23日前支付2020年3月1日至2020年3月31日的房租和物业管理费174871元，两笔款项共计877457.55元，但贵司至今未支付任何费用。请贵司于2020年3月9日前支付我委托人合同款项共计人民币877457.55元。望贵司在见函后务必对此事予以高度重视，并于收函后三日内与我委托人进行联系，及时支付租金、物业费及保证金。否则，我委托人将与贵司解除合同，取消免租期并要求贵司支付合同期内所有房租、物业费及滞纳金。赵女士：您好，你这边是希望我们直接走解约流程是吗。李晓岚：主要是任何费用都没付，我们不知道您那边是什么意思？赵女士：延期这边是否可以谈，主要是现在遇到疫情，公司这边不上班没办法开工。2020年3月18日，李晓岚：您好，你那边说什么时候复工了吗？赵女士：您好，我们这边3月底复工。李晓岚：好的，提前和我们说一下。2020年5月6日，李晓岚通过微信向赵女士送达《关于提前终止租赁合同事宜的函告》（以下简称《终止合同函》），明确于2020年5月6日解除双方签订的《租赁合同》。庭审中，颐园世纪公司有如下陈述：看房是赵女士来的，租赁合同洽谈也是她负责，合同盖完章也是她拿过来找我方盖章的，她的行为让我方认为其有权签订合同；前期经过几次接触，双方最终于2019年12月23日签订租赁合同；因为鸿途控股公司不在北京，所以我加了她的微信，之后通过微信沟通；发出解除通知当天我方就将房屋收回了，并于2020年11月另行出租；《房屋交接确认单》上需要租户签字，签约当天赵女士说没有时间，改天再过来，所以当天没有进行交接；因为对方一直承诺会租赁房屋并支付费用，所以我方于5月6日才解除合同。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。鸿途控股公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩及举证质证的权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。依法成立的合同受法律保护。本案中，颐园世纪公司与鸿途控股公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据《租赁合同》第4.1条约定，首66天房租及物业管理费（即2019年12月26日至2020年2月29日）、保证金应于签订合同后2020年1月2日前支付。现鸿途控股公司逾期缴纳上述首期相关费用已达15天以上，故在此情况下，颐园世纪公司有权要求解除租赁合同。因颐园世纪公司签约代表李晓岚已于2020年5月6日通过微信向鸿途控股公司签约代表送达了《终止合同函》，该函件已即时到达，故颐园世纪公司现要求确认案涉租赁合同于2020年5月6日解除之诉请，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于颐园世纪公司要求鸿途控股公司支付2019年12月26日至2020年5月6日的房租637715.05元及物业费112537.95元之诉请，根据《租赁合同》约定，乙方应按合同4.1条规定缴纳租赁保证金、第一期房租及物业管理费后同甲方及物业管理机构进行房屋交接。乙方确认承租单元的状态后，应在物业管理机构出具的《房屋交接确认单》上签字盖章。而本案中，颐园世纪公司并未按照合同约定完成租赁房屋的交付义务，而鸿途控股公司亦未在华一控股大厦物业管理机构出具的《房屋交接确认单》上签字盖章、未实际接收并占有使用案涉租赁房屋。故在此情况下，颐园世纪公司要求鸿途控股公司支付房租及物业费之诉请，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。因案涉租赁合同解除系因鸿途控股公司原因所致，故颐园世纪公司依据合同约定要求鸿途控股公司支付违约金174871元之诉请，有事实及法律依据，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认北京颐园世纪房地产开发有限公司与鸿途控股集团（深圳）有限公司于二〇一九年十二月二十三日签订的《华一控股大厦租赁合同》于二〇二〇年五月六日解除；二、鸿途控股集团（深圳）有限公司于本判决生效后七日内支付北京颐园世纪房地产开发有限公司违约金174871元；三、驳回北京颐园世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13051元，由北京颐园世纪房地产开发有限公司负担3051元，已交纳；由鸿途控股集团（深圳）有限公司负担10000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黄 杨人民陪审员  马仲兰人民陪审员  付维嘉二〇二一年五月三十一日书 记 员  姚媛媛