山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初3872号原告：东营胜兴置业有限公司，住所地：东营市东营区北一路**，统一社会信用代码：913705007797447235。法定代表人：汤立群，董事长。委托诉讼代理人：许浩浩，山东鲁胜律师事务所律师。被告：李浩，男，1994年7月1日出生，汉族，原住广饶县稻庄镇西大路村**，现住址不详。被告：韩沙，女，1996年2月28日出生，汉族，，原住广饶县稻庄镇西大路村**现住址不详。原告东营胜兴置业有限公司诉被告李浩、韩沙商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东营胜兴置业有限公司委托诉讼代理人许浩浩到庭参加诉讼，被告李浩、韩沙经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东营胜兴置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的合同编号ＹＳ0156664的《山东省新建商品房买卖合同（预售》，两被告返还原告位于东营，并由两被告协助原告办理备案撤销手续；2.判令两被告支付原告银行垫付款48340.43元、违约金53888.18元（暂算至2020年9月15日），及自2020年9月16日起至实际付清款项之日止的违约金（违约金以48340.43元为基数，按照日千分之五计算）；3.依法判令两被告赔偿原告损失9668.09元；以上全部暂共计：111896.7元；4.依法判令两被告返还原告2020年8月26日后中国农业银行股份有限公司东营东城支行继续扣划的按揭贷款本息，并自扣款之日起按实际扣款金额向原告支付违约金至实际付清款项之日（违约金以实际扣款金额为基数，按照日千分之五计算）；5.依法判令原告从两被告已支付的购房款中将两被告欠付银行的到期和未到期贷款本息直接支付给银行。6.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：原告与两被告在2017年12月8日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售》，被告向原告购买了位于东四路东××路北××阳光××城××小区××房屋和××储藏室，并办理了银行按揭贷款和入住手续。原告为被告银行按揭贷款提供阶段性保证，因被告违约拖欠银行按揭贷款，银行从原告的保证金账户扣划了逾期贷款的款项，给原告造成了严重的损失。因此，为了维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告李浩、韩沙未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月8日,原告东营胜兴置业有限公司与被告李浩、韩沙签订编号为ＹＳ0156664的《山东省新建商品房买卖合同（预售》，约定原告向被告出售原告所建设开发的阳光100城市房屋和第42幢-1-15号储藏室，房屋总价款687690元。《山东省新建商品房买卖合同（预售》附件五约定，买受人李浩、韩沙同意使用贷款方式支付购房款，买受人应当于2017年12月8日支付首付款137691元，剩余550000元通过商业贷款方式支付；如买受人未按期向贷款银行偿还任何到期贷款本息，导致出卖人东营胜兴置业有限公司承担保证责任，即出卖人向银行偿还已到期的贷款本息及违约金的，出卖人无需通知买受人即有权单方解除合同，买受人从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额日千分之五的标准向出卖人支付违约金，并按垫付款的20%向原告赔偿损失。合同解除后，出卖人有权从买受人已支付的购房款中直接扣除买受人欠银行的到期和未到期贷款本金、利息及违约金，代买受人偿还银行，不足部分或出卖人不同意支付部分由买受人补足。2018年3月9日，被告作为借款人、原告作为保证人与案外人中国农业银行股份有限公司东营东城支行签订了合同编号为37020120180036688的《个人购房担保借款合同》，约定被告向该行借款550000元，原告为被告借款提供阶段性连带责任保证。2018年3月14日原告将涉案房屋交付给了被告。因被告未按时向案外人偿还贷款本息，自2019年6月28日至2020年12月21日期间，案外人从原告账户中扣划共计60463.32元，其中2019年6月28日扣划6031.85元、2019年9月25日扣划9071.92元、2019年12月25日扣划9070.64元、2020年3月24日扣划9067.4元、2020年6月24日扣划9069.34元、2020年8月26日扣划6029.28元、2020年12月21日扣划12122.89元。以上事实由原告提交的《山东省新建商品房买卖合同(预售》、《个人购房借款/担保合同》、中国农业银行股份有限公司东营东城支行出具的业务凭证、交房手续流转单及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。针对原告诉讼请求：1、涉案合同应否解除。本院认为被告连续超过三个月未按约定归还银行贷款导致原告承担代偿责任，双方约定的合同解除条件已成就，所以原告要求解除与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售》的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应返还合同项下房屋并协助原告办理备案撤销手续。2、关于原告主张的第二项诉讼请求中的银行垫付款、违约金、损失问题。原告承担保证责任后有权要求被告偿还，截至2020年12月21日期间原告共为被告偿还银行贷款本息60463.32元，本院予以支持；被告未履行还款义务，导致原告承担连带责任、偿还买受人所欠全部贷款本息，被告该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告按照原告代其向贷款银行偿还金额日利率千分之五支付违约金，违约金数额明显过高，依法应予下调。因原告就其损失未提供证据证实，其损失应为偿还款项后的利息损失，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%(3.85%×4)计算违约金。2019年6月28日扣划6031.85元，截止2020年9月15日，共计445天，违约金为1132.5元（6031.85元×15.4%÷365天×445天）；2019年9月25日扣划9071.92元，截止2020年9月15日，共计356天，违约金为1362.6元（9071.92元×15.4%÷365天×356天）；2019年12月25日扣划9070.64元，截止2020年9月15日，共计265天，违约金为1014.2元（9070.64元×15.4%÷365天×265天）；2020年3月24日扣划9067.4元，截止2020年9月15日，共计175天，违约金为669.5元（9067.4元×15.4%÷365天×175天）；2020年6月24日扣划9069.34元，截止2020年9月15日，共计83天，违约金为317.6元（9069.34元×15.4%÷365天×83天）；2020年8月26日扣划6029.28元，截止2020年9月15日，共计20天，违约金为50.9元（6029.28元×15.4%÷365天×20天）。以上违约金共计4547.3元，自2020年9月16日起至实际给付之日止的违约金，以48340.43元为基数，按照年利率15.4%计算，对原告主张的超出部分不予支持。对原告主张的损失，其未能举证证实，本院不予支持。3、关于原告主张的2020年8月26日后银行继续扣划的按揭贷款本息，根据合同约定，被告应予支付，数额以银行实际扣款为准，违约金自扣款之日至实际付清之日，以实际扣款金额为基数，按年利率15.4%计算。4、关于原告主张从被告已支付的购房房款中将被告欠付银行的到期和未到期贷款本息直接支付给银行。因被告之后是否偿还银行借款并不确定，且中国农业银行股份有限公司东营东城支行作为合同的贷款人并非本案当事人，故对原告该项主张，本院不予支持。被告李浩、韩沙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告东营胜兴置业有限公司与被告李浩、韩沙于2017年12月8日签订的合同编号为ＹＳ0156664的《山东省新建商品房买卖合同（预售》；被告李浩、韩沙于本判决生效后十日内返还原告东营胜兴置业有限公司位于东营市阳光100城市，并协助原告东营胜兴置业有限公司办理房屋备案注销登记；二、被告李浩、韩沙于本判决生效后十日内支付原告东营胜兴置业有限公司款项48340.43元，并支付截至2020年9月15日的违约金4547.3元、自2020年9月16日起至实际给付之日止，以48340.43元为基数，按照年利率15.4%计算的违约金；三、被告李浩、韩沙支付原告东营胜兴置业有限公司2020年8月26日后向中国农业银行股份有限公司东营东城支行继续扣划的按揭贷款本息（以银行实际扣款数额为准）及自扣款之日至实际付清之日的违约金（以实际扣款金额为基数，按年利率15.4%计算）；四、驳回原告东营胜兴置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10677元，保全费4270元，由被告李浩、韩沙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  王飞虎人民陪审员  张景普人民陪审员  杨翠娥二〇二一年五月七日书 记 员  栗岫雯