上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初9286号原告：宫磊，男，1990年1月21日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：邱猛，上海瀚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，上海瀚元律师事务所律师。被告：潘红艳，男，1981年3月20日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。第三人：徐景玲，女，1986年7月22日生，汉族，户籍地安徽省全椒县二郎口镇程家市街道东街**。委托诉讼代理人：徐友(系徐景玲之弟)，住上海市嘉定区。原告宫磊与被告潘红艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员XXX独任审判，通知徐景玲作为本案的第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告宫磊的委托诉讼代理人李平、被告潘红艳及其委托诉讼代理人周军、第三人徐景玲的委托诉讼代理人徐友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宫磊向本院提出诉讼请求：1、判令解除宫磊与潘红艳签订的《上海市房屋租赁合同》。2、判令潘红艳腾退上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称105室商铺)，将该房屋返还给宫磊。3、判令潘红艳按照每月人民币23,700元(以下币种均为人民币)计算，支付2020年5月3日起至2020年10月2日止的租金，及按每月25,400元计算，支付自2020年10月3日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费。4、判令潘红艳支付违约金11.85万元。5、判令宫磊不退还潘红艳保证金44,400元。事实和理由：2018年9月24日，宫磊与潘红艳签订租赁合同，宫磊将105室商铺出租给潘红艳，租期至2022年5月2日止。2020年4月23日，潘红艳支付了租金3万元，未付足2020年4月3日至2020年7月2日期间的其余租金，且一直拒付之后的租金，故涉诉。被告潘红艳辩称，2020年4月，潘红艳因新冠疫情向宫磊申请推迟支付租金。2020年4月23日，潘红艳向宫磊支付了2020年4月3日至2020年7月2日期间的部分租金3万元。2020年5月5日，因宫磊拖欠房东徐景玲的租金及擅自转租，徐景玲在店铺大门上张贴通知要求收房，故宫磊与潘红艳的租赁合同于2020年5月5日已经解除。双方之间的租赁合同因宫磊违约解除，不同意支付违约金。潘红艳与徐景玲协商建立了租赁关系，潘红艳自2020年5月10日起向徐景玲支付租金，但双方未签订书面合同。不同意向宫磊支付租金及返还房屋。第三人徐景玲述称，宫磊未按约向徐景玲支付租金，徐景玲于2020年5月5日收回房屋，并于2020年5月10日直接向潘红艳收取租金，双方未签订书面租赁合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月3日，徐景玲(甲方)与宫磊(乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将105室商铺出租给乙方，作为餐饮使用；租期自2017年7月4日至2022年7月3日；2017年7月4日至2019年7月3日期间每月租金22,500元，2019年7月4日至2020年7月3日期间每月租金23,850元，2020年7月4日起至2021年7月3日期间每月租金25,281元，2021年7月4日至2022年7月3日期间每月租金26,798元；乙方应于每次7日前向甲方支付下一期租金，付三押二，乙方向甲方的银行账户支付租金；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：乙方擅自转租房屋、逾期不支付租金累计超过10天的。2018年9月24日，宫磊(甲方)与潘红艳(乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将105室商铺出租给乙方作为餐饮使用；甲方于2017年5月3日前向乙方交付房屋，租期自2017年5月3日起至2022年5月2日止；2017年5月3日至2019年10月2日每月租金22,200元，2019年10月3日至2020年10月2日每月租金23,700元，2020年10月3日至2021年10月2日每月租金25,400元，2021年10月3日至2022年5月2日每月租金27,200元；乙方签订本协议时一次性支付甲方三个月租金66,600元及押金44,400元；乙方应于每次七日前向甲方支付下一期租金，付三押二，支付方式为银行转账；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按月租金的五倍支付违约金：乙方逾期不支付租金累计超过15天的；乙方有下列情形之一的，甲方除有权要求违约金外，可单方解约，且保证金不予退还：乙方逾期不支付租金累计超过15天的。2020年4月23日，潘红艳向宫磊支付了2020年4月3日至2020年7月2日期间的部分租金3万元。审理中，潘红艳提供了如下证据：1、徐景玲与宫磊的微信聊天记录，主要内容为，2020年4月3日徐景玲催告宫磊支付租金，宫磊回复好的。2020年4月10日，徐景玲再次催告宫磊称自己的门面和住房一分没少，都是按时交租，请宫磊早日确定交租日期。2020年4月22日，徐景玲称宫磊已经违约，限4月24日前搬走。宫磊当日回复，明天再不给房租就搬走。2020年4月23日，徐景玲通知宫磊后天去上海，请宫磊把合同、商铺钥匙返还给徐景玲。宫磊当日微信转账给徐景玲3万元。2、2020年5月5日，徐景玲出具的收房通知，内容为，105室商铺承租人宫磊拖欠房租与擅自转租房屋，已经违约，多次催收协商无果，特发此文告知合同作废，并限制3日内搬出房屋，交还钥匙。3、照片，显示上述收房通知张贴于105室商铺店门上。4、潘红艳的农行交易明细单，显示2020年5月10日、7月3日、7月13日、10月13日，2021年1月14日向徐友转账的记录。5、潘红艳向徐景玲的微信转账记录。宫磊表示，证据1不完整，真实性不予认可；宫磊没有收到收房通知，对证据2、3不予认可；对证据4、5真实性不清楚。虽潘红艳向宫磊申请迟延支付租金，但宫磊向徐景玲申请减免或迟延支付租金遭拒绝，潘红艳迟延付租导致宫磊无法向徐景玲正常付租，故徐景玲解除合同应当归责于潘红艳。徐景玲表示，对上述证据1-5真实性均无异议。本院认为，徐景玲与宫磊签订的《上海市房屋租赁合同》约定，宫磊擅自转租房屋的，徐景玲可以单方解除合同。徐景玲因宫磊拖欠房租多次催告，宫磊于2020年4月22日也回复明天再不给房租就搬走。宫磊将房屋转租给潘红艳，自己也表示不付租金就搬走。且其作为承租人，应自行承担向徐景玲支付租金的义务，宫磊以潘红艳未付租金而拒绝向徐景玲支付租金，缺乏合同及法律依据。故宫磊将徐景玲解约归责于潘红艳，本院不予采纳。徐景玲于2020年5月5日发出的收房通知张贴于105室商铺门上，并未送达宫磊。潘红艳主张宫磊与潘红艳之间的租赁合同于当日解除，本院不予采纳。徐景玲于2020年5月10日起直接向潘红艳收取房租，可以认为此时徐景玲已经收回了105室商铺，故宫磊与潘红艳之间的租赁合同于当日实际已经解除。宫磊要求潘红艳腾退商铺，本院不予准许。潘红艳需将截至2020年5月9日的租金支付给宫磊。潘红艳于2020年4月3日支付了租金3万元，已经付清了上述应付租金，宫磊再要求潘红艳支付租金及房屋使用费，本院不予准许。宫磊与潘红艳签订的《上海市房屋租赁合同》约定，潘红艳逾期不支付租金累计超过15天的，宫磊有权单方解约，违反合同一方，应向另一方按月租金的五倍支付违约金，且保证金不予退还。按照该约定，支付违约金、没收保证金系解除合同情况下，潘红艳应当承担的违约责任。虽潘红艳逾期付款，但考虑到存在疫情因素，且宫磊当时并未行使合同解除权，宫磊与潘红艳的租赁关系实际因徐景玲行使合同解除权而解除，故宫磊要求潘红艳支付违约金、没收保证金，本院不予准许。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、及1999年《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条第二款之规定，判决如下：一、原告宫磊与被告潘红艳签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年5月10日解除；二、驳回原告宫磊的其他诉讼请求。本案受理费8188元，减半收取计4,094元，由原告宫磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民书记员  葛 格附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一条……。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。