贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初12719号原告（反诉被告）：林清，男，1980年11月21日出生，汉族，住广东省平远县。委托诉讼代理人：李智荣，贵州简曦律师事务所律师，特别代理。被告（反诉原告）：代小燕，男，1978年10月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：彭刚，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。原告（反诉被告）林清与被告（反诉原告）代小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，被告代小燕2020年11月24日向本院提起反诉，本院依法予以受理后，于2020年12月21日将本诉反诉合并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）林清委托诉讼代理人李智荣与被告（反诉原告）代小燕及其委托诉讼代理人彭刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林清向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除2017年11月8日双方签订的《房屋租赁合同》。2.判令被告清理腾空房屋返还原告。3.判令被告支付拖欠原告2018年至2020年8月31日门店租赁费175000元（暂算至2020年8月31日，请求支付至被告清理腾空房屋，实际返还房屋时止）。4.判令被告支付拖欠电费469元。5.判令被告交付的合同履行保证金12000元原告不予退还。6.判令被告支付原告违约金102000元。7.诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求要求被告支付8、9、10月的电费419元。事实和理由：2017年11月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁贵阳市花溪区小河翁岩村安置房负二层房屋6号门面290㎡，租赁期限5年，2017年11月15日至2018年2月28日为免租装修期间，2018年3月1日开始计收租金，被告缴纳履行保证金为1个月租赁费用，租金每月12000元（含物业费）。被告租赁门面后一直经营贵阳市经济开发区星期酒休闲会所。原、被告于2019年12月27日核对被告拖欠租金情况，截止2019年12月31日，被告共欠房租79000元，被告除2020年3月13日支付1、2月电费1128元、2020年5月支付3、4月电费外，自2020年1月1日起至今一直占有房屋却未支付租金。原告多次要被告支付拖欠房屋租赁费、电费，返还原告租赁费减少的损失，但被告至今未履行支付义务，原告特提起诉讼。被告代小燕辩称，原被告于2017年11月8日签订房屋租赁合同，该合同约定原告将位于翁岩村房屋出租给被告用于经营休闲会所。合同签订后，被告向原告缴纳合同保证金、租金后开始装修，并申请办理相关证照。由于原告出租的房屋存在消防安全问题，安全出口只有一个，安全出口数量不足导致被告一直不能办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，无法正常经营，对此被告也向原告多次反映，一直未能处理。2020年11月17日，贵阳经济技术开发区消防救援大队出具经开消安不字2020第0042号不同意投入使用决定书，也证实原告出租的房屋存在消防安全问题，因此解除双方签订房屋租赁合同的原因，是由于原告提供的租赁物无法实现房屋租赁的根本目的造成的，属于原告违约，应当由原告承担违约责任，赔偿被告损失，退还保证金、租金等费用。基于上述事实和理由，请求判决驳回原告第二、三、四、五、六、七项诉讼请求。被告（反诉原告）代小燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》。2.判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失208800元（租金36000元、履行保证金12000元、装修损失160800元）。3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金30000元。4.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年11月8日，反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将位于贵阳市经济开发区出租给反诉原告用于经营休闲会所。合同签订后，反诉原告向反诉被告缴纳了三个月的租金36000元和履行保证金12000元后，开始对房屋进行装修。装修完毕后，反诉原告向贵阳经济技术开发区消防救援大队申请办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》时，由于反诉被告租赁的房屋存在消防安全问题，安全出口只有一个，安全出口数量不足，消防部门不同意投入使用、营业。现在因反诉被告的原因导致反诉原告无法正常营业，只是合同根本目的不能实现，因此反诉被告应当按照双方签订的《房屋租赁合同》及《合同法》相关规定赔偿反诉原告的所有损失。原告（反诉被告）林清辩称，请法院依法驳回反诉原告诉讼请求。一、经营休闲娱乐会所属于人员公众聚居区，在经营使用前必须依法申请消防安全检查，反诉原告作为经营休闲娱乐会的经营业主，在签订房屋租赁合同以及筹备经营该休闲娱乐会所时应当知道相关方面的规定，如发现租赁房屋或其经营场所不符合消防安全，就不应当再继续进行投资经营，反诉原告未尽必要注意义务，责任在反诉原告自己，造成的损失要求反诉被告赔偿没有法律依据。二、双方在房屋租赁合同中明确约定反诉被告林清按租赁房屋现有条件出租给乙方使用，对于出租房屋的现有条件，反诉被告已尽到告知义务，反诉原告对租赁物条件是明知的。三、双方签订房屋租赁合同第8条第2项约定，需报政府审批的由乙方负责向政府有关部门申报。四、反诉被告出租房屋已依法取得建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划认可证、消防工程合格检测报告、贵阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书，消防验收合格。综上，反诉原告从2017年11月8日后一直实际占用、使用反诉被告出租房屋，应当支付反诉被告房屋租金、水电费及因此产生的经济损失。本院经审理认定事实如下：2016年11月24日，林清（承租方/乙方）和花溪区翁岩村村民委员会（甲方/出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租贵阳市花溪区小河翁岩村安置房1号楼负一层及负二层房屋给乙方，建筑面积4000平方米，免租期2016年12月1日至2017年6月30日，租赁期限为20年，自2017年7月1日起至2037年6月30日止，月租金96000元，在租赁期间林清有权分租或转租他人。2017年11月8日，林清（出租方／甲方）与代小燕（承租方／乙方）签订《房屋租赁合同》约定甲方将位于贵阳市花溪区门面出租给乙方用于经营休闲会所，租赁期限为5年，免装修时间从2017年11月15日至2018年2月28日止，从2018年3月1日开始支付租金。租赁费用（不含租赁物租金及物业管理费）自合同生效之日起至2019年2月28日租赁费用为每月每平方米41.3元，共290平方米，每月租赁费用12000元，每三个月租赁费36000元，从2019年3月1日后每年房租递增按上年租金的8%增加，卫生费、电梯电费（按租赁付费面积进行公摊）、租赁期间水电费（根据实际使用量计算）每月结算一次；采取先交租赁费后使用场地的方式，租赁费用每三个月结算一次，即2019年2月25日前乙方应支付全部应缴纳的租赁费用，水电气费、卫生费、电梯公摊应同时缴纳，支付方式为代小燕转账至林清的指定账户或现金支付；乙方应于2017年11月10日前向甲方缴纳履行保证金12000元，合同期限届满后，双方无续约，在乙方缴纳全部应付费用后，保证金无息退还；；合同期间，乙方成为租赁物的消防责任人，并按消防部门的要求全面负责租赁物的防火安全，对租赁物的消防负有法律责任；乙方经甲方书面同意，对租赁物所进行的装饰、装修、增设他物或对租赁物的附属设施进行的改造，在合同期限届满后，双方未再续约的，添附物能与租赁物分离的，除甲方同意折价接受外，乙方应当负责拆除，不能分离的，无偿归甲方所有；乙方逾期支付履行保证金、租赁费用等费用，每逾期一日，应支付甲方逾期付款总额千分之三的违约金，逾期超过7个工作日以上的，甲方有权解除或终止合同。上述租赁合同签订后，林清将房屋交付代小燕使用，交付时为毛坯，代小燕收房后对房屋进行了装饰装修，用于经营贵阳市经济开发区星期酒休闲会所。代小燕向林清缴纳了保证金12000元并支付了部分房租。2019年12月27日，代小燕签字确认至2019年12月31日共欠林清房租款75000元。2020年8月份，代小燕将房屋钥匙交还林清，2020年10月代小燕将钥匙取回，后于2020年11月6日交还林清。2020年11月17日，贵阳经济技术开发区消防救援大队向贵阳市经济开发区星期酒休闲会所发出经开消安不字［2020］第0042号《不同意投入使用、营业决定书》，载明关于贵阳市经济开发区星期酒休闲会所（地址：贵阳市经济开发区）投入使用、营业前消防安全检查的申请，经该大队检查安全出口只有一个，安全数量不足，根据相关规定，不同意投入使用、营业。现原被告因租赁费支付等问题产生争议，原告遂诉至本院。审理中，林清提交2013年12月16日编号520114201311060101《建筑工程施工许可证》、编号竣字第筑规竣字20150109号《建设工程竣工规划许可证》、2014年12月26日（2013）黔质监验字109号《检测报告》、贵阳市公安消防支队于2015年5月12日出具的《建设工程消防验收意见书》，载明涉案房屋取得建筑工程施工许可及建设工程竣工规划许可，翁岩村城中村改造1#消防工程合格，其中建设工程消防验收意见书载明该工程土建消防验收合格，如需扩建、改建（含室内装修）应当依法向该支队申报建设工程消防设计审核和消防验收，如在该项目内开设公众聚集场所，在开业、投入使用前应依法申请开业前消防安全检查。代小燕质证称认可真实性，但只是整体许可，并没有涉及租赁房屋。另，林清提交翁岩小区1栋商户2020年3月至10月的用电量统计表，显示用户“酒吧维修三相200/5-维修校油泵三相”每月电费具体为：3月电费187元、4月电费214元、5月电费201元、6月电费114元、7月电费154元、8月和9月电费256元、10月电费163元，其中3月、4月的电费已经付清，代小燕尚欠5月至10月电费共计888元。代小燕不认可该组证据的真实性。代小燕提供案外人黎华（甲方）和贵州丰尚芸宜装饰工程有限公司（乙方）于2017年11月8日签订的《装饰施工合同》和收据主张装修案涉房屋支付装修款106800元。林清对该装饰施工合同、收据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为系代小燕单方制作，且无相应转账记录及正式发票。上述事实，有当事人陈述、身份信息、房屋租赁合同、电费统计表、《建设工程消防验收意见书》、《不同意投入使用、营业决定书》等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。林清、代小燕于2017年11月8日签订的《房租租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。现林清和代小燕均提出解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，房屋租赁合同解除后，代小燕应承担返还租赁房屋和支付到期租金的义务。林清诉请代小燕支付从2018年至2020年8月31日的租金175000元，符合对账单及合同约定，本院予以支持。代小燕辩称已支付部分租金，但未提供证据证实，该辩称本院不予采信。林清诉请被告支付租金至实际返还房屋之日止，虽然代小燕已经将钥匙给林清，但尚有物品在租赁物内，属仍未返还租赁房屋，故代小燕应承担腾空房屋返还租赁房屋的责任，同时按照租赁合同约定支付租金至实际返还租赁房屋之日。关于林清诉请代小燕支付电费888元，其提交的统计表和收据不能证明与本案有关，故原告的该项诉请本院不予支持。关于林清诉请的违约金、保证金及代小燕反诉诉请的违约金和损失，林清主张代小燕存在逾期支付租金的违约行为，代小燕主张案涉租赁房屋无法取得消防验收不能正常经营使用系林清违约造成的，根据林清提交的《建设工程消防验收意见书》可知案涉房屋消防验收合格，被告提交的《不同意投入使用、营业决定书》显示营业会所不同意投入使用营业，根据《房屋租赁合同》的约定，合同期间的消防安全由代小燕负责，且代小燕作为休闲会所的经营者有义务申报消防安全，代小燕在租赁房屋时就应该事先对场地是否符合经营需求进行查看，其从2017年租赁使用案涉房屋，直到三年后才申请消防安全检查，具有重大过错，故应由代小燕承担违约责任。林清要求代小燕支付半年租金加上30000元的违约金，租赁合同中关于支付半年租金作为违约金的条款是针对承租方单方解除合同的情形，且林清主张的违约金金额明显超出其损失的合理范围，综合考虑林清损失情况，本院认定被告已缴纳的保证金12000元作为违约金赔付给林清，林清另行诉请的违约金，本院不予支持。代小燕诉请林清赔偿损失及违约金，如前所述，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除林清与代小燕于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》；二、代小燕于本判决生效之日起十五日内腾空贵阳市花溪区小河翁岩村安置房负二层房屋6号门面，并将该房屋返还林清；三、代小燕于本判决生效之日起十日内支付林清截止2020年8月31日的房屋租金175000元，2020年9月1日起的房屋租金按《房屋租赁合同》的约定支付至租赁房屋实际返还林清之日止；四、代小燕已缴纳的保证金12000元作为违约金赔付给林清，林清不予退还；五、驳回林清的其余诉讼请求；六、驳回代小燕的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2821元（已减半收取），由林清负担999元，代小燕负担1822元；反诉案件受理费2441元，由代小燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 李艳阳二〇二一年五月八日法官助理 王 丽书 记 员 刘怡鸿