广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初3705号原告：于靓，女，汉族，1982年2月13日出生，住广东省东莞市万江区。委托诉讼代理人：刘道元，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓凤英，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被告：卢荣，女，汉族，1980年9月6日出生，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：刘仁辉，广东联港律师事务所律师。委托诉讼代理人：方伟，广东联港律师事务所律师。第三人：东莞裕丰宏图房地产有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福社区宏图大道21号万科金域华府1号楼104号商铺B号，统一社会信用代码：91441900MA52KAA83N。委托诉讼代理人：周永杰，男，系该公司员工。原告于靓与被告卢荣、第三人东莞裕丰宏图房地产有限公司（以下简称裕丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑惠琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于靓的委托诉讼代理人刘道元、邓凤英，被告卢荣的委托诉讼代理人刘仁辉、方伟，第三人裕丰公司的委托诉讼代理人周永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于靓向本院提出诉讼请求：1.判令卢荣继续履行《存量房买卖合同》，房屋价值7108000元，将案涉房产过户至于靓名下，并交付无产权车位一个；2.判令卢荣支付于靓违约金127944元（从2020年12月21日起算暂计至2021年1月26日直至将案涉房产过户至原告名，暂逾期36天，按每日万分之五计算7108000＊36天＊0.0005＝127944元）；3.判令卢荣支付于靓向第三方的中介费100000元；4.本案诉讼费由卢荣承担。事实和理由：2020年11月10日，于靓、卢荣和裕丰公司签订《存量房买卖合同》合同编号：1963651，由第三人提供居间服务。合同约定将卢荣所有的位于东莞市万江区商住区19号楼1单元XXXX，房产号：粤房地权证莞字第0××4号，案涉房产出售于于靓，总价为7108000元。合同约定如果双方有纠纷均同意该房产所在地法院管辖。于靓按约支付定金，积极履行合同义务，但卢荣在2020年12月21日未通知于靓和裕丰公司，擅自退回定金10万元至于靓账户。合同约定双方在完税并成功递件后当天支付余款7008000元，于靓也多次表明自已资金到位希望卢荣尽快完成过户手续。但卢荣不给予配合。卢荣因不断上涨的房价擅自退回定金的行为已构成根本违约。后于靓发出履约催促函一再强调希望卢荣配合合同履行和办理手续，但卢荣置若罔闻。卢荣明确退回定金的行为已构成根本违约，应按照合同约定承担违约金，赔偿于靓损失。被告卢荣辩称，卢荣在签订合同前已经在湖南长沙认购商品房一套急于交付长沙那套房产的购房款，在此前提下卢荣要求现金全款卖房。在于靓、卢荣双方签订合同后第六天与于靓配偶在房屋交易时，于靓配偶说资金暂时无法到位让卢荣不要急于赎楼，后因为于靓的款项不能及时到位，要求将其自己现有的房屋出售后才有资金购买涉案房产，卢荣在此前提下仍然积极赎楼，但于靓以犹豫卖楼为由说资金暂时无法到位，要等2021年元月之后才有资金购买，卢荣遂提出解除合同并且在12月21日退还定金给于靓，于靓丈夫看卢荣已经将定金退回后即回复款已到位，在此前提下至2021年1月17日双方及第三人在一起洽谈继续交易的时候，卢荣主张因为于靓的迟延履行造成长沙的房产违约要求于靓承担8万元损失方可过户，为此双方还产生纠纷去派出所进行调解，调解未果后于靓发函要求继续履行合同，卢荣回复不再履行合同。从上述事实可以看出卢荣是诚心实意急于售楼的，但于靓以自己的房产没有售出，资金在公司账户暂时不能到私人账户等理由拖延履行合同义务。在2020年11月23日当卢荣得知于靓的款项不能及时到位的前提下说终止交易，于靓答复中介费已经支付了怎么能不继续交易，而实际情况是于靓当时并未支付中介费，是在2020年11月29日才支付中介费，说明于靓在资金不能及时到位的前提下卢荣要求于靓提供账户退还定金，但于靓仍然支付中介费，间接说明于靓和裕丰公司是合伙非诚信地传达所有交易，包括中介费用支出的细节，中介公司偏袒于靓。纵观上述情节本案没有顺利成交责任在于于靓自身。第三人裕丰公司述称，一、《存量房买卖合同》于2020年11月10日签订，于靓提供的合同、定金支付凭证、中介费支付凭证、收据等证据都是真实的。二、于靓于签订合同当天支付定金10万元。三、合同签订后没几天，卖方曾提出不再出售该房屋。经中介协助沟通后，卖方一直在出售与不出售之间反复徘徊。2020年12月21日卖方擅自退回定金10万元给买方，并拒绝按照合同约定价格出售房屋。为此买卖双方多次进行协商，但一直未有结果。经审理查明，2020年11月10日，卢荣作为卖方、于靓作为买方、裕丰公司作为中介方，三方签订《存量房买卖合同》，由于靓购买卢荣所有的位于东莞市万江区房屋，转让价为7108000元；定金10万元于签订合同当日支付，买方应于完税并成功递件当天向卖方支付第一期房款7008000元；买卖双方应于合同签订后30工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记，若前述约定期限内因银行单方面原因导致房屋尚未注销抵押登记的，则双方一致同意待房屋注销抵押登记后五个工作日内共同向房地产登记机构申请产权转移登记；第七条第（一）款约定买卖任何一方拒绝履行合同，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款20%的违约金；第七条第（二）款约定买卖双方任何一方逾期履行合同义务的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期达十五日的，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款20%的违约金；第十条补充约定房屋交易价包含本小区无产权车位一个，卖方同意2020年12月5日前交付给买方使用。于靓于合同签订当天支付定金10万元。卢荣于2020年12月21日向于靓退回定金10万元。2020年11月29日于靓向裕丰公司支付中介费2万元，2020年11月30日支付3万元，合计5万元。于靓与卢荣的微信聊天记录显示，2020年11月16日卢荣文“您这边现在什么进度了？你们这边款什么时候可以到位。我这里这两天要不要把款全部换进去？”于靓回复“我们这个周末应该可以赎楼，因为钱在公司里只能每天弄出来一些，所以有点慢”，卢荣回“等于这周可以把款全部还进去，那银行那边7-10可以出房产证，除了房产证就可以过户，是不是也就是10-15天你们资金可以到位？”于靓回“全部资金到位具体时间我还要问一下，因为买我们房子的人现在也是在筹集资金，等我跟他确认了再回你吧，我们现在已经在走赎楼的程序了，我催下他们也尽快”，卢荣回“好的”、“中介把话说的太满了”，于靓回“是啊，搞得我们也很焦虑”、“你放心，他们那边就算有问题我们也会想办法把资金凑齐给你的，只不过可能时间稍稍会长几天”，2020年11月23日，卢荣发出“于小姐，我们家这套房子现在弄成了很尴尬的局面，按我老公和你老公啊沟通的情况，您给我一个账号吧！”于靓回“卢小姐你好，你这边最好还是跟中介沟通一下吧，我也签了中介合同付了中介费的。不是咱们私下就能解决的。”2020年11月27日卢荣发出“于小姐，我们说服了奶奶，这其中的小插曲让大家着实揪了一把心，只有说服了奶奶，才能从我弟那边弄到赎楼的款，我们的款在下周会还进银行，接下来流程还是照走，款到账了之后，我们会告诉中介，后面的事情就让中介帮我们去处理吧。”2020年12月1日卢荣发出“于小姐，你好，你们资金到位了没，我们的本周内就可以了。”于靓回“卢小姐，不好意思刚才一直在高速上没看手机，事情是这样的，本来原计划这个月资金就能到位，但是后面你们那边又说有些事不能确定我们这边申请资金当时就先暂停了，你通知我没问题以后我马上又启动了资金申请所以现在要晚一点才能到位了，估计要元旦过后了。”卢荣回“中介说你们资金到位了。”“如果你们资金到位，我这样还进去的话我就可以控制在20天左右，我可以还掉借款。”于靓回“他们什么时候说的？本来可以不用怎么等的，中间暂定后现在又要重新排队了”、“要不这样你们月底的时候还钱进去，咱们基本就同步了，你就不用借很久了”、“月底还了，扣款加出证可能要一两周呢”，卢荣回“中介说你们资金到位啦，我说那就快一点”、“他们真的是没有一句实话”……2020年12月21日，卢荣称把收到的购房订金10万元返还给于靓。卢荣与裕丰公司的工作人员周永杰微信聊天记录显示，2020年11月24日，卢荣发出“就是如果这套房子我们暂不想出售了，在买方不追究的情况下，我们这边违给需要怎么样赔付”，2020年11月27日周永杰发出“卢姐你跟你老公这边商量好要卖了是吗？”“卢姐你们现在时怎么想的还是不想卖了怎么样”，卢荣回复“我们说服了我们家奶奶，所以赎楼的款她才同意我弟他们转给我，这个房子我们决定卖，你可以肯定的同买家说。”“一定要控制一个月”，2020年12月2日卢荣发出“我问了买主，他的资金根本就没有到位”、“我们这边全部到位了，你给我的信息是错误的”、“麻烦你去核实并跟进一下”，2020年12月6日卢荣发出“后面都对接我老公吧，可能因为买家的钱不到位，当初签的时候，你们还有一个女同事说，全款，都到位，还同我说他们是拆二代，把我搞的有点愣了。”周永杰回“你们这边自从签了合同就说不卖了，耽误了时间不是客户钱不到位，客户这边不能可能拿着钱七百万等着你的，你们这边反反复复说卖又不卖很难搞的”、“谁的手上不会放那么多现金那里不动的”。2021年1月19日，卢荣向于靓配偶张轶群发出“张总，您考不考虑我们直接交易”，张轶群回“我们有中介合同不会考虑其他方式”。各方组建了一个交易微信群，人员包括于靓、于靓丈夫张轶群、卢荣、卢荣丈夫徐志强、裕丰公司员工周永杰等人，微信内容显示，2020年12月21日于靓发出定金退回的照片并问“麻烦请问这是什么意思”，卢荣丈夫徐先生发出“于女士，我到现在还是尊重你们意见的，但是你没必要到现在还与无耻两头欺骗的中介在一起针对我们”、“于女士，你现在购房款足够了吗”、“我记得签合同当晚我口头问过你购房款是不是随时都有，于女士回复我是随时购房款都有”，于靓丈夫张轶群发出“款已经到位，具体点时间中介来沟通交房时间”，周永杰发出“我们要用事实说话，按合同来不是自己想怎么样就怎么样的”、“你一直不接电话接了说几句就挂掉，签了合同之后你一直就是这样”、“你签了合同之后没有几天就说不卖了又不愿意沟通这个你是清楚”、“电话又不愿意接，没有过来办理注销抵押怎么过户给到钱你吗”，徐志强发出“我什么时候说了不卖，你拿出证据出来”、“我只是多次提出你们裕丰地产这家店不讲职业道德”，2021年1月10日周永杰发出“今天签订了卖方卢小姐的时间一月十五号面谈协商，已多次告知卖方如再不履行，买方将通过法律途径解决”，徐志强发出“我们2020年12月底回过东莞，中介方说买方款已到位，买方跟卢女士讲要元旦后款才到位，所以裕丰中介的承诺是胡说八道两边欺骗”，周永杰发出“二十多号的时候联系卢小姐说没有空过来，又推到这个月五号现在又是十五号，徐生你一直都是说不承认合同的有效性，一直说不卖拒绝沟通，而且把定金都退回给买方已经是根本性的违约”，卢荣发出“什么时候过户，我们没有说不履行”、“只是时间问题”，于靓发出“卢小姐，我想问下你和先生有没有确定房子到底还要不要买呢？”2020年1月17日裕丰公司工作人员林芳发出“关于这个问题我们三方今天都在哈，也都有说明，客户说她资金没有问题，如果真的现需要的一次性有问题也可以叫兄弟应急一下，不会给业主造成困扰，所以在履行合同过程中，客户也一直给你传递是这个信息对吗，只要你结清到位，通知过户就行”、“她签完合同，就准备去筹备资金然后中间你说你不卖了，所以她担心利息给了房子又没有就暂停了，我们也一直都在负责沟通这个问题，男客户也一直表示，不用担心钱的问题，最坏的结果就是动用人情”，徐先生发出“我什么时候说过不卖了，我只是讲过裕丰中介用忽悠欺骗我们说买方在签合同前购房款就准备好了”，后各方一直在沟通协商，于靓一方要求确定过户时间或解约事宜，卢荣一方称中介方误导、要求赔偿。2021年1月21日，于靓向卢荣通过发出履约催告函及账户详情，履约告知内容为于靓已按照《房地产买卖合同》履行所有合同义务，并且本人有一次性付款能力，限卢荣在收到本函十五日内积极配合办理过户手续，账户详情为于靓账户余额为7108074.44元。徐志强发出卢荣的告知书，内容为由于于靓已明确表示全额购房款在2021年元旦之前无法到位，因此卢荣卖房的目的-需要用此款项去长沙买房子-无法实现，为了保证在长沙能完整履行合同义务，只能高息贷款，于靓与中介方给卢荣造成了重大损失，卢荣保留追偿的权利，鉴于上述原因，请于靓与中介方沟通，协商好解除购房合同相关事宜。裕丰公司员工周永杰出具情况说明，内容为2020年11月10日签了三方买卖合同，卖方几天后不承认合同的有效性，经纪方把卖方的情况告知买方，经纪方前期多次与卖方沟通，还有买方的诉求，多次告知卖方的违约责任情况，期间卖方反反复复没有面对问题，没有办理交易手续，后面经纪方多次预约卖方时间，三方面谈，卖方还是没有配合办理交易流程。卢荣提供长房星昇公馆商品房认购协议、长房星昇公馆客户特殊事务申请表、收款收据，主张其在2020年7月31日已在长沙向开发商认购商品房一套，卢荣因资金紧张，才急于出售案涉房屋。卢荣提供新闻报道材料等证据，主张裕丰公司存在不诚信行为。另查明，招商银行股份有限公司东莞分行2020年12月4日向徐志强出具案涉房屋的个人贷款结清证明，2020年12月14日办理了最高额抵押权注销手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉《存量房买卖合同》是各方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。卢荣以于靓与裕丰公司存在恶意串通为由，主张合同无效，理据不足，本院不予采纳。根据案涉《存量房买卖合同》的约定，除定金10万元外的剩余楼款，买方应在完税并成功递件当天支付，买卖双方应当在合同签订后30个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。根据前述约定可知，于靓履行支付剩余楼款义务的时间为买卖双方在合同签订后30个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记当天。卢荣主张于靓的违约行为为于靓在2020年12月1日称资金估计在元旦后到位，违反约定，故卢荣在2020年12月21日向于靓退回定金10万元、行使合同解除权，针对卢荣的主张，本院分析如下：首先，根据卢荣与于靓的微信聊天记录显示，2020年11月16日卢荣称“一言难尽，我家婆现在对我意见好大”，于靓回“老人家的思想肯定是这样了，都不想卖房子的”，2020年11月27日卢荣称“于小姐，我们说服了奶奶，这其中的小插曲让大家着实纠了一把心，只有说服了奶奶，才能从我弟那边弄到赎楼的款……”，卢荣与裕丰公司工作人员周永杰微信聊天记录显示，2020年11月24日卢荣称“就是如果这套房子我们暂不想出售了，在买方不追究的情况下，我们这边违约给需要怎么样赔付”，2020年11月27日周永杰发出“卢姐你跟你老公商量好要卖了是吗”、“卢姐你们现在时怎么想的还是不想买了怎么样”，卢荣回“我们说服了我们家奶奶，所以赎楼的款她才同意我弟他们转给我们，这个房子我们决定卖，你可以肯定的同买家说。”根据前述微信内容，于靓与裕丰公司主张在签订合同之后，卢荣曾提出不想卖房，导致于靓筹备资金有所暂缓，与微信内容能够相吻合，本院予以采纳。其次，于靓在2020年12月1日的陈述为“你通知我没问题以后我马上又启动了资金申请所以现在要晚一点才能到位了，估计要元旦过后了”，如前述本院所认定，因卢荣在签订合同后有不继续履行合同的意思表示导致于靓提出筹集资金有所延缓，此属于合理事由。且于靓该表述亦仅为一种预估，2020年11月16日于靓发出该意思表示时尚未到其支付楼款的时间，合同约定于靓履行付款义务的时间为合同签订后30个工作日内双方向房地产登记机构申请办理产权转移登记的当天。卢荣在办理赎楼、注销抵押登记时均未告知于靓，亦未向房地产登记机构申请办理产权转移登记，在于靓义务履行期限尚未到期时直接以于靓不具备付款能力为由在2020年12月21日退回定金10万元、行使合同解除权，本院认为卢荣在2020年12月21日行使合同解除权的理由并不成立。再次，于靓2020年11月23日在微信中称“我也签了中介合同付了中介费的”，实际于2020年11月29日、2020年11月30日支付中介费5万元，卢荣据此主张于靓不诚信、与裕丰公司串通。对此本院认为，中介费问题属于靓与裕丰公司之间的居间法律关系，于靓何时支付中介费并不影响于靓与卢荣之间就案涉《存量房买卖合同》履行各自的权利义务，亦不能据此认定于靓与裕丰公司串通损害卢荣利益，卢荣以此拒绝履行合同、解除合同，理由不成立。最后，卢荣在2020年12月21日退回定金10万元后，于靓配偶表示款已到位，后于2021年1月21日发出资金到位的流水证明，卢荣据此主张于靓在2020年12月21日表示资金到位存在欺诈。对此本院认为，如前述，2020年12月21日卢荣退回定金10万元、行使合同解除权的理由并不成立，于靓为促进双方继续履行合同，表示资金无问题并在期后2021年1月21日发送履约催告函时附上流水证明，不能据此认定于靓构成欺诈，且合同约定的付款时间为签订合同后30个工作日内双方向房地产登记机构申请办理产权转移登记的当天，于靓与裕丰公司一直有要求卢荣预约过户，但卢荣一直未向房管部门预约办理产权转移登记，即于靓的付款期限一直未至，故卢荣主张于靓虚构资金到位的主张理由不成立。综上，卢荣主张于靓存在违约行为，理由不成立，本院不予采纳。于靓诉请卢荣继续履行案涉《存量房买卖合同》，本院予以支持。关于卢荣的违约责任问题。首先，中介费问题。于靓实际支付中介费5万元，于靓要求卢荣承担，符合案涉合同约定，本院予以支持，于靓诉请超出部分，并未实际产生，本院不予支持。其次，违约金问题。案涉《存量房买卖合同》第七条第（二）款约定买卖任何一方逾期履行合同义务的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金,根据此约定，每日违约金为7108000元×万分之五=3554元，于靓诉请计至案涉房屋过户之时，违约金金额显然过高，且于靓亦未提供证据证明因卢荣的违约行为导致存在除中介费外的其他损失，故本院结合案涉合同的履行情况、卢荣的违约程度、双方就履行合同所应支付的对价等因素，酌定卢荣应向于靓支付违约金5万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百七十七条，第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告卢荣继续履行案涉《存量房买卖合同》，在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告于靓办理案涉东莞市万江区XXXX房屋的过户手续，过户登记至原告于靓名下，并交付无产权车位壹个，原告于靓应在过户当天向被告卢荣支付购房款7108000元；二、限被告卢荣在本判决发生法律效力之日起五日内向原告于靓支付中介费损失50000元；三、限被告卢荣在本判决发生法律效力之日起五日内向原告于靓支付违约金50000元；四、驳回原告于靓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31575.81元、保全费5000元，合计36575.81元（原告已预交），由原告于靓负担638.81元，被告卢荣负担35937元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑惠琼二〇二一年五月三十一日书记员  黄一聪李艳广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初3705号原告：于靓，女，汉族，1982年2月13日出生，住广东省东莞市万江区。委托诉讼代理人：刘道元，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓凤英，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被告：卢荣，女，汉族，1980年9月6日出生，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：刘仁辉，广东联港律师事务所律师。委托诉讼代理人：方伟，广东联港律师事务所律师。第三人：东莞裕丰宏图房地产有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福社区宏图大道21号万科金域华府1号楼104号商铺B号，统一社会信用代码：91441900MA52KAA83N。委托诉讼代理人：周永杰，男，系该公司员工。原告于靓与被告卢荣、第三人东莞裕丰宏图房地产有限公司（以下简称裕丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑惠琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于靓的委托诉讼代理人刘道元、邓凤英，被告卢荣的委托诉讼代理人刘仁辉、方伟，第三人裕丰公司的委托诉讼代理人周永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于靓向本院提出诉讼请求：1.判令卢荣继续履行《存量房买卖合同》，房屋价值7108000元，将案涉房产过户至于靓名下，并交付无产权车位一个；2.判令卢荣支付于靓违约金127944元（从2020年12月21日起算暂计至2021年1月26日直至将案涉房产过户至原告名，暂逾期36天，按每日万分之五计算7108000＊36天＊0.0005＝127944元）；3.判令卢荣支付于靓向第三方的中介费100000元；4.本案诉讼费由卢荣承担。事实和理由：2020年11月10日，于靓、卢荣和裕丰公司签订《存量房买卖合同》合同编号：1963651，由第三人提供居间服务。合同约定将卢荣所有的位于东莞市万江区商住区19号楼1单元XXXX，房产号：粤房地权证莞字第0××4号，案涉房产出售于于靓，总价为7108000元。合同约定如果双方有纠纷均同意该房产所在地法院管辖。于靓按约支付定金，积极履行合同义务，但卢荣在2020年12月21日未通知于靓和裕丰公司，擅自退回定金10万元至于靓账户。合同约定双方在完税并成功递件后当天支付余款7008000元，于靓也多次表明自已资金到位希望卢荣尽快完成过户手续。但卢荣不给予配合。卢荣因不断上涨的房价擅自退回定金的行为已构成根本违约。后于靓发出履约催促函一再强调希望卢荣配合合同履行和办理手续，但卢荣置若罔闻。卢荣明确退回定金的行为已构成根本违约，应按照合同约定承担违约金，赔偿于靓损失。被告卢荣辩称，卢荣在签订合同前已经在湖南长沙认购商品房一套急于交付长沙那套房产的购房款，在此前提下卢荣要求现金全款卖房。在于靓、卢荣双方签订合同后第六天与于靓配偶在房屋交易时，于靓配偶说资金暂时无法到位让卢荣不要急于赎楼，后因为于靓的款项不能及时到位，要求将其自己现有的房屋出售后才有资金购买涉案房产，卢荣在此前提下仍然积极赎楼，但于靓以犹豫卖楼为由说资金暂时无法到位，要等2021年元月之后才有资金购买，卢荣遂提出解除合同并且在12月21日退还定金给于靓，于靓丈夫看卢荣已经将定金退回后即回复款已到位，在此前提下至2021年1月17日双方及第三人在一起洽谈继续交易的时候，卢荣主张因为于靓的迟延履行造成长沙的房产违约要求于靓承担8万元损失方可过户，为此双方还产生纠纷去派出所进行调解，调解未果后于靓发函要求继续履行合同，卢荣回复不再履行合同。从上述事实可以看出卢荣是诚心实意急于售楼的，但于靓以自己的房产没有售出，资金在公司账户暂时不能到私人账户等理由拖延履行合同义务。在2020年11月23日当卢荣得知于靓的款项不能及时到位的前提下说终止交易，于靓答复中介费已经支付了怎么能不继续交易，而实际情况是于靓当时并未支付中介费，是在2020年11月29日才支付中介费，说明于靓在资金不能及时到位的前提下卢荣要求于靓提供账户退还定金，但于靓仍然支付中介费，间接说明于靓和裕丰公司是合伙非诚信地传达所有交易，包括中介费用支出的细节，中介公司偏袒于靓。纵观上述情节本案没有顺利成交责任在于于靓自身。第三人裕丰公司述称，一、《存量房买卖合同》于2020年11月10日签订，于靓提供的合同、定金支付凭证、中介费支付凭证、收据等证据都是真实的。二、于靓于签订合同当天支付定金10万元。三、合同签订后没几天，卖方曾提出不再出售该房屋。经中介协助沟通后，卖方一直在出售与不出售之间反复徘徊。2020年12月21日卖方擅自退回定金10万元给买方，并拒绝按照合同约定价格出售房屋。为此买卖双方多次进行协商，但一直未有结果。经审理查明，2020年11月10日，卢荣作为卖方、于靓作为买方、裕丰公司作为中介方，三方签订《存量房买卖合同》，由于靓购买卢荣所有的位于东莞市万江区房屋，转让价为7108000元；定金10万元于签订合同当日支付，买方应于完税并成功递件当天向卖方支付第一期房款7008000元；买卖双方应于合同签订后30工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记，若前述约定期限内因银行单方面原因导致房屋尚未注销抵押登记的，则双方一致同意待房屋注销抵押登记后五个工作日内共同向房地产登记机构申请产权转移登记；第七条第（一）款约定买卖任何一方拒绝履行合同，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款20%的违约金；第七条第（二）款约定买卖双方任何一方逾期履行合同义务的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期达十五日的，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款20%的违约金；第十条补充约定房屋交易价包含本小区无产权车位一个，卖方同意2020年12月5日前交付给买方使用。于靓于合同签订当天支付定金10万元。卢荣于2020年12月21日向于靓退回定金10万元。2020年11月29日于靓向裕丰公司支付中介费2万元，2020年11月30日支付3万元，合计5万元。于靓与卢荣的微信聊天记录显示，2020年11月16日卢荣文“您这边现在什么进度了？你们这边款什么时候可以到位。我这里这两天要不要把款全部换进去？”于靓回复“我们这个周末应该可以赎楼，因为钱在公司里只能每天弄出来一些，所以有点慢”，卢荣回“等于这周可以把款全部还进去，那银行那边7-10可以出房产证，除了房产证就可以过户，是不是也就是10-15天你们资金可以到位？”于靓回“全部资金到位具体时间我还要问一下，因为买我们房子的人现在也是在筹集资金，等我跟他确认了再回你吧，我们现在已经在走赎楼的程序了，我催下他们也尽快”，卢荣回“好的”、“中介把话说的太满了”，于靓回“是啊，搞得我们也很焦虑”、“你放心，他们那边就算有问题我们也会想办法把资金凑齐给你的，只不过可能时间稍稍会长几天”，2020年11月23日，卢荣发出“于小姐，我们家这套房子现在弄成了很尴尬的局面，按我老公和你老公啊沟通的情况，您给我一个账号吧！”于靓回“卢小姐你好，你这边最好还是跟中介沟通一下吧，我也签了中介合同付了中介费的。不是咱们私下就能解决的。”2020年11月27日卢荣发出“于小姐，我们说服了奶奶，这其中的小插曲让大家着实揪了一把心，只有说服了奶奶，才能从我弟那边弄到赎楼的款，我们的款在下周会还进银行，接下来流程还是照走，款到账了之后，我们会告诉中介，后面的事情就让中介帮我们去处理吧。”2020年12月1日卢荣发出“于小姐，你好，你们资金到位了没，我们的本周内就可以了。”于靓回“卢小姐，不好意思刚才一直在高速上没看手机，事情是这样的，本来原计划这个月资金就能到位，但是后面你们那边又说有些事不能确定我们这边申请资金当时就先暂停了，你通知我没问题以后我马上又启动了资金申请所以现在要晚一点才能到位了，估计要元旦过后了。”卢荣回“中介说你们资金到位了。”“如果你们资金到位，我这样还进去的话我就可以控制在20天左右，我可以还掉借款。”于靓回“他们什么时候说的？本来可以不用怎么等的，中间暂定后现在又要重新排队了”、“要不这样你们月底的时候还钱进去，咱们基本就同步了，你就不用借很久了”、“月底还了，扣款加出证可能要一两周呢”，卢荣回“中介说你们资金到位啦，我说那就快一点”、“他们真的是没有一句实话”……2020年12月21日，卢荣称把收到的购房订金10万元返还给于靓。卢荣与裕丰公司的工作人员周永杰微信聊天记录显示，2020年11月24日，卢荣发出“就是如果这套房子我们暂不想出售了，在买方不追究的情况下，我们这边违给需要怎么样赔付”，2020年11月27日周永杰发出“卢姐你跟你老公这边商量好要卖了是吗？”“卢姐你们现在时怎么想的还是不想卖了怎么样”，卢荣回复“我们说服了我们家奶奶，所以赎楼的款她才同意我弟他们转给我，这个房子我们决定卖，你可以肯定的同买家说。”“一定要控制一个月”，2020年12月2日卢荣发出“我问了买主，他的资金根本就没有到位”、“我们这边全部到位了，你给我的信息是错误的”、“麻烦你去核实并跟进一下”，2020年12月6日卢荣发出“后面都对接我老公吧，可能因为买家的钱不到位，当初签的时候，你们还有一个女同事说，全款，都到位，还同我说他们是拆二代，把我搞的有点愣了。”周永杰回“你们这边自从签了合同就说不卖了，耽误了时间不是客户钱不到位，客户这边不能可能拿着钱七百万等着你的，你们这边反反复复说卖又不卖很难搞的”、“谁的手上不会放那么多现金那里不动的”。2021年1月19日，卢荣向于靓配偶张轶群发出“张总，您考不考虑我们直接交易”，张轶群回“我们有中介合同不会考虑其他方式”。各方组建了一个交易微信群，人员包括于靓、于靓丈夫张轶群、卢荣、卢荣丈夫徐志强、裕丰公司员工周永杰等人，微信内容显示，2020年12月21日于靓发出定金退回的照片并问“麻烦请问这是什么意思”，卢荣丈夫徐先生发出“于女士，我到现在还是尊重你们意见的，但是你没必要到现在还与无耻两头欺骗的中介在一起针对我们”、“于女士，你现在购房款足够了吗”、“我记得签合同当晚我口头问过你购房款是不是随时都有，于女士回复我是随时购房款都有”，于靓丈夫张轶群发出“款已经到位，具体点时间中介来沟通交房时间”，周永杰发出“我们要用事实说话，按合同来不是自己想怎么样就怎么样的”、“你一直不接电话接了说几句就挂掉，签了合同之后你一直就是这样”、“你签了合同之后没有几天就说不卖了又不愿意沟通这个你是清楚”、“电话又不愿意接，没有过来办理注销抵押怎么过户给到钱你吗”，徐志强发出“我什么时候说了不卖，你拿出证据出来”、“我只是多次提出你们裕丰地产这家店不讲职业道德”，2021年1月10日周永杰发出“今天签订了卖方卢小姐的时间一月十五号面谈协商，已多次告知卖方如再不履行，买方将通过法律途径解决”，徐志强发出“我们2020年12月底回过东莞，中介方说买方款已到位，买方跟卢女士讲要元旦后款才到位，所以裕丰中介的承诺是胡说八道两边欺骗”，周永杰发出“二十多号的时候联系卢小姐说没有空过来，又推到这个月五号现在又是十五号，徐生你一直都是说不承认合同的有效性，一直说不卖拒绝沟通，而且把定金都退回给买方已经是根本性的违约”，卢荣发出“什么时候过户，我们没有说不履行”、“只是时间问题”，于靓发出“卢小姐，我想问下你和先生有没有确定房子到底还要不要买呢？”2020年1月17日裕丰公司工作人员林芳发出“关于这个问题我们三方今天都在哈，也都有说明，客户说她资金没有问题，如果真的现需要的一次性有问题也可以叫兄弟应急一下，不会给业主造成困扰，所以在履行合同过程中，客户也一直给你传递是这个信息对吗，只要你结清到位，通知过户就行”、“她签完合同，就准备去筹备资金然后中间你说你不卖了，所以她担心利息给了房子又没有就暂停了，我们也一直都在负责沟通这个问题，男客户也一直表示，不用担心钱的问题，最坏的结果就是动用人情”，徐先生发出“我什么时候说过不卖了，我只是讲过裕丰中介用忽悠欺骗我们说买方在签合同前购房款就准备好了”，后各方一直在沟通协商，于靓一方要求确定过户时间或解约事宜，卢荣一方称中介方误导、要求赔偿。2021年1月21日，于靓向卢荣通过发出履约催告函及账户详情，履约告知内容为于靓已按照《房地产买卖合同》履行所有合同义务，并且本人有一次性付款能力，限卢荣在收到本函十五日内积极配合办理过户手续，账户详情为于靓账户余额为7108074.44元。徐志强发出卢荣的告知书，内容为由于于靓已明确表示全额购房款在2021年元旦之前无法到位，因此卢荣卖房的目的-需要用此款项去长沙买房子-无法实现，为了保证在长沙能完整履行合同义务，只能高息贷款，于靓与中介方给卢荣造成了重大损失，卢荣保留追偿的权利，鉴于上述原因，请于靓与中介方沟通，协商好解除购房合同相关事宜。裕丰公司员工周永杰出具情况说明，内容为2020年11月10日签了三方买卖合同，卖方几天后不承认合同的有效性，经纪方把卖方的情况告知买方，经纪方前期多次与卖方沟通，还有买方的诉求，多次告知卖方的违约责任情况，期间卖方反反复复没有面对问题，没有办理交易手续，后面经纪方多次预约卖方时间，三方面谈，卖方还是没有配合办理交易流程。卢荣提供长房星昇公馆商品房认购协议、长房星昇公馆客户特殊事务申请表、收款收据，主张其在2020年7月31日已在长沙向开发商认购商品房一套，卢荣因资金紧张，才急于出售案涉房屋。卢荣提供新闻报道材料等证据，主张裕丰公司存在不诚信行为。另查明，招商银行股份有限公司东莞分行2020年12月4日向徐志强出具案涉房屋的个人贷款结清证明，2020年12月14日办理了最高额抵押权注销手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉《存量房买卖合同》是各方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。卢荣以于靓与裕丰公司存在恶意串通为由，主张合同无效，理据不足，本院不予采纳。根据案涉《存量房买卖合同》的约定，除定金10万元外的剩余楼款，买方应在完税并成功递件当天支付，买卖双方应当在合同签订后30个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。根据前述约定可知，于靓履行支付剩余楼款义务的时间为买卖双方在合同签订后30个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记当天。卢荣主张于靓的违约行为为于靓在2020年12月1日称资金估计在元旦后到位，违反约定，故卢荣在2020年12月21日向于靓退回定金10万元、行使合同解除权，针对卢荣的主张，本院分析如下：首先，根据卢荣与于靓的微信聊天记录显示，2020年11月16日卢荣称“一言难尽，我家婆现在对我意见好大”，于靓回“老人家的思想肯定是这样了，都不想卖房子的”，2020年11月27日卢荣称“于小姐，我们说服了奶奶，这其中的小插曲让大家着实纠了一把心，只有说服了奶奶，才能从我弟那边弄到赎楼的款……”，卢荣与裕丰公司工作人员周永杰微信聊天记录显示，2020年11月24日卢荣称“就是如果这套房子我们暂不想出售了，在买方不追究的情况下，我们这边违约给需要怎么样赔付”，2020年11月27日周永杰发出“卢姐你跟你老公商量好要卖了是吗”、“卢姐你们现在时怎么想的还是不想买了怎么样”，卢荣回“我们说服了我们家奶奶，所以赎楼的款她才同意我弟他们转给我们，这个房子我们决定卖，你可以肯定的同买家说。”根据前述微信内容，于靓与裕丰公司主张在签订合同之后，卢荣曾提出不想卖房，导致于靓筹备资金有所暂缓，与微信内容能够相吻合，本院予以采纳。其次，于靓在2020年12月1日的陈述为“你通知我没问题以后我马上又启动了资金申请所以现在要晚一点才能到位了，估计要元旦过后了”，如前述本院所认定，因卢荣在签订合同后有不继续履行合同的意思表示导致于靓提出筹集资金有所延缓，此属于合理事由。且于靓该表述亦仅为一种预估，2020年11月16日于靓发出该意思表示时尚未到其支付楼款的时间，合同约定于靓履行付款义务的时间为合同签订后30个工作日内双方向房地产登记机构申请办理产权转移登记的当天。卢荣在办理赎楼、注销抵押登记时均未告知于靓，亦未向房地产登记机构申请办理产权转移登记，在于靓义务履行期限尚未到期时直接以于靓不具备付款能力为由在2020年12月21日退回定金10万元、行使合同解除权，本院认为卢荣在2020年12月21日行使合同解除权的理由并不成立。再次，于靓2020年11月23日在微信中称“我也签了中介合同付了中介费的”，实际于2020年11月29日、2020年11月30日支付中介费5万元，卢荣据此主张于靓不诚信、与裕丰公司串通。对此本院认为，中介费问题属于靓与裕丰公司之间的居间法律关系，于靓何时支付中介费并不影响于靓与卢荣之间就案涉《存量房买卖合同》履行各自的权利义务，亦不能据此认定于靓与裕丰公司串通损害卢荣利益，卢荣以此拒绝履行合同、解除合同，理由不成立。最后，卢荣在2020年12月21日退回定金10万元后，于靓配偶表示款已到位，后于2021年1月21日发出资金到位的流水证明，卢荣据此主张于靓在2020年12月21日表示资金到位存在欺诈。对此本院认为，如前述，2020年12月21日卢荣退回定金10万元、行使合同解除权的理由并不成立，于靓为促进双方继续履行合同，表示资金无问题并在期后2021年1月21日发送履约催告函时附上流水证明，不能据此认定于靓构成欺诈，且合同约定的付款时间为签订合同后30个工作日内双方向房地产登记机构申请办理产权转移登记的当天，于靓与裕丰公司一直有要求卢荣预约过户，但卢荣一直未向房管部门预约办理产权转移登记，即于靓的付款期限一直未至，故卢荣主张于靓虚构资金到位的主张理由不成立。综上，卢荣主张于靓存在违约行为，理由不成立，本院不予采纳。于靓诉请卢荣继续履行案涉《存量房买卖合同》，本院予以支持。关于卢荣的违约责任问题。首先，中介费问题。于靓实际支付中介费5万元，于靓要求卢荣承担，符合案涉合同约定，本院予以支持，于靓诉请超出部分，并未实际产生，本院不予支持。其次，违约金问题。案涉《存量房买卖合同》第七条第（二）款约定买卖任何一方逾期履行合同义务的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金,根据此约定，每日违约金为7108000元×万分之五=3554元，于靓诉请计至案涉房屋过户之时，违约金金额显然过高，且于靓亦未提供证据证明因卢荣的违约行为导致存在除中介费外的其他损失，故本院结合案涉合同的履行情况、卢荣的违约程度、双方就履行合同所应支付的对价等因素，酌定卢荣应向于靓支付违约金5万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百七十七条，第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告卢荣继续履行案涉《存量房买卖合同》，在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告于靓办理案涉东莞市万江区XXXX房屋的过户手续，过户登记至原告于靓名下，并交付无产权车位壹个，原告于靓应在过户当天向被告卢荣支付购房款7108000元；二、限被告卢荣在本判决发生法律效力之日起五日内向原告于靓支付中介费损失50000元；三、限被告卢荣在本判决发生法律效力之日起五日内向原告于靓支付违约金50000元；四、驳回原告于靓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31575.81元、保全费5000元，合计36575.81元（原告已预交），由原告于靓负担638.81元，被告卢荣负担35937元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑惠琼二〇二一年五月三十一日书记员  黄一聪李艳