北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0119民初2033号原告：世园置业（北京）有限责任公司。法定代表人：赵海江，董事长。委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞杰，男，1982年9月24日出生，汉族，世园置业（北京）有限责任公司项目经理。被告：北京市鼎泰楼烤鸭店，住所地北京市延庆区延庆镇次仲街中银酒店南侧。法定代表人：余梦姗，总经理。委托诉讼代理人：李硕，北京李自永律师事务所律师。委托诉讼代理人：余建忠，男，1972年5月14日出生，汉族，北京市鼎泰楼烤鸭店经理。原告世园置业（北京）有限责任公司（以下简称世园置业物业公司）与被告北京市鼎泰楼烤鸭店（以下简称鼎泰楼烤鸭店）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世园置业物业公司的委托诉讼代理人冉德志、张瑞杰，被告鼎泰楼烤鸭店委托诉讼代理人李硕、余建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世园置业物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费人民币76140元，并按76140元为基数，支付原告自2019年6月25日起按照每日3％的标准计算至物业费实际清偿之日止的违约金；2.判今被告支付原告2019年5-8月水电费25605元；3.判令被告支付原告律师费人民币10000元。事实和理由：2019年1月31日，原、被告双方签订了《2019年中国北京世界园艺博览会园区商铺物业管理服务合同》（以下简称“物业合同”），服务期限自甲方进场装修之日起至2019年10月7日止。物业合同约定被告承租××公司（以下简称世园资产公司）位于2019年××小镇内（以下简称世园区域）××区域商铺开展商业经营，被告按照物业合同约定向原告支付物业服务费及相关费用。物业合同第五条第1项约定被告甲方应于2019年4月29日之前15日内缴付第一期物业服务费29610元（大写：贰万玖仟陆佰壹拾元整）；应于2019年6月25日之前付第二期物业服务费46530元（大写：肆万陆仟伍佰叁拾元整）；合同第五条第2.1款约定原被告双方签订用电费用的代收协议，被告按照计量核算并按照相关规定向原告支付电费，并承担相应的损耗费用。物业合同是双方真实的意思表示，服务期限内原告为被告提供物业服务，切实履行物业合同义务，被告理应严格按照物业服务合同的约定及时付清所有应付款项。为维护原告的合法权益特向贵院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。鼎泰楼烤鸭店辩称，被告认可与原告之间存在物业服务关系，约定期限是2019年4月29日-2019年10月7日，实际履行日为2019年4月29日-2019年8月29日。被告于2019年8月29日撤出世园区域，自2019年8月29日起，被告未享受物业服务。关于违约金，合同约定的违约金超过法律约定，违反了法律规定，被告不应该支付违约金。2020年，原、被告就物业服务费用进行协商，协商结果是被告再支付原告4万元物业费，协商过程中因原告的原法定代表人即本案的委托诉讼代理人于建忠脑出血住院治疗，没有及时履行，现被告愿意按照以前协商的数额履行。被告认可拖欠原告水电费用。原告提出的律师费与本案无关，不应该由被告支付。本院经审理认定事实如下：1.2019年1月31日，鼎泰楼烤鸭店（甲方）与世园置业公司（乙方）签订了“物业合同”，该合同第一条第1项：本物业位于世园区域内，但其中公共卫生间不在乙方提供物业管理服务的范围内；第2项约定：该商铺位于××，租赁面积为188平方米；合同第二条约定服务期限：甲方进场装修之日起至2019年10月7日止。甲方装修进场装修之日为乙方根据《商铺装修手册》规定向甲方出具的《商铺装修施工许可证》中载明之日；合同第五条第1项约定物业服务费：本合同下的物业服务费收费标准及周期分为两个阶段。第一个阶段为甲方缴纳装修保证金同时，按该商铺租赁合同签约面积，以每平方米20元的标准一次性向乙方支付装修期间物业服务费，共计3760元（大写：叁仟柒佰陆拾元整）。第二个阶段为2019年4月29日至2019年10月7日，按该商铺租赁合同签约面积计算每日每平方米2.5元，即物业服务费76140元=2.5元/日/平方米×188平方米×162日，分为两期支付。第一期为2019年4月29日至2019年6月30日，第二期为2019年7月1日至2019年10月7日。甲方应于2019年4月29日之前15日内付第一期物业服务费29610元（大写：贰万玖仟陆佰壹拾元整）；应于2019年6月25日之前付第二期物业服务费46530元（大写：肆万陆仟伍佰叁拾元整）；合同第五条第2项能源费用约定，甲乙双方签订用电费用的代收协议，甲方按照计量核算并按照相关规定向乙方支付电费；收到有关部门或单位及甲方的委托，乙方可提供燃气、水代收代缴服务。合同第六条第2项约定本合同终止前，甲方应当依照本合同约定结清物业服务费和其他应由甲方支付的费用，并于2019年10月20日前向乙方交还商铺及商铺相关的一切物品，包括但不限于园区出入门证、商铺钥匙、水卡、电卡、燃气卡等。但，如甲方与乙方就商铺物业管理服务续签合同至2019年10月7日24：00之后届满的，甲方按照续签合同向乙方履行交还商铺及与商铺相关的一切物品的义务；合同第七条第2项规定，甲乙任何一方未能各自履行本合同义务给对方造成损失时，守约方有权依照本合同及相关法律向违约方主张损失，其中守约方的损失包括但不限于守约方为实现本合同权益和处理相关事项所支付的律师费、诉讼费、保全费、仲裁费、差旅费、通讯费、公告费、交通费、向第三方支付的赔偿金、罚款等。第4项约定：甲方逾期支付物业服务费或者其他相关费用的，每逾期一日，应当向乙方支付拖欠款项金额日百分之三的违约金。2.2019年8月25日，世园资产公司、世园置业公司联合给鼎泰楼烤鸭店发了“关于一期租金物业费及水电费缴纳事宜的告知函”：因鼎泰楼烤鸭店欠交租金及2019年5-7月份水电费，要求鼎泰楼烤鸭店于2019年8月29日前完成租金及水电费的付款，否则将暂停物流入园单审批、无证员工入园审批、水电供应等。鼎泰楼烤鸭店未交纳租金和水电费，于2019年8月30日撤离园区不在经营。3.世园置业公司提供如下物业管理服务：物业共用部位及共用设施设备的日常管理；物业共用区域的保洁、公共秩序维护等服务；物业装饰装修管理服务；物业区域内其他双方协商的有偿服务。4.世园置业公司按合同约定履行了物业服务相关义务。鼎泰楼烤鸭店在接收物业服务期间支付物业费3760元、履约保证金14100元。鼎泰楼烤鸭店支付2019年4月29日至2019年8月29日期间物业服务费43710元（2.5元/日/平方米×188平方米×123日-14100元）；水电费19160元。5.2019年9月24日，北京胡李律师事务所给鼎泰楼烤鸭店发了律师函，告知其应在2019年9月26日前向世园置业公司交纳物业服务费及相关费用106697元。6.2020年，鼎泰楼烤鸭店与世园置业公司就物业服务费用进行协商，初步达成扣除履约保证金后鼎泰楼烤鸭店再支付世园置业公司4万元物业服务费的意向，但是因鼎泰楼烤鸭店原法定代表人身体原因没有及时履行。另，世园置业公司对园区内其他商户在同意交纳物业费的基础上适当进行了减免。7.2020年10月25日，世园置业公司与北京市惠诚律师事务所就世园置业公司与鼎泰楼烤鸭店物业服务合同纠纷签订委托代理合同，世园置业公司支付律师费10000元。上述事实有“物业合同”“鼎泰楼四方确认单”、律师函、告知函、水电费催缴通知、律师代理合同、发票及当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有同等的法律约束力，合同双方应该按照合同约定行使相应的权利，履行相应的义务。鼎泰楼烤鸭店与世园置业公司签订了“物业合同”，该合同合法有效，对鼎泰楼烤鸭店与世园置业公司具有约束效力。世园置业公司已经为鼎泰楼烤鸭店提供了物业服务，鼎泰楼烤鸭店应当履行支付物业服务所的义务。世园置业公司要求鼎泰楼烤鸭店支付2019年4月29日至2019年10月7日期间的物业服务费，本院认为，首先有鼎泰楼烤鸭店于2019年8月30日撤离园区不再享受世园置业公司物业服务的事实，其次有世园置业公司与鼎泰楼烤鸭店协商同意适当减收物业服务费的意思表示，因此酌情判定鼎泰楼烤鸭店交纳2019年4月29日至2019年8月29日期间的物业服务费。同时依据“物业合同”中代收电费等的约定，世园置业公司要求鼎泰楼烤鸭店支付水电费25605元，因世园置业公司仅向本院提供了19160元水电费的证据，世园置业公司同意按照现有证据进行判决，故此本院认定鼎泰楼烤鸭店应支付世园置业公司水电费19160元。关于世园置业公司主张自2019年6月26日起按照每日3％的标准计算至物业费实际清偿之日止的违约金，考虑到2020年时鼎泰楼烤鸭店与世园置业公司就物业服务费用进行协商并初步达成减收物业服务费的意向，鼎泰楼烤鸭店原法定代表人身体原因没有及时履行，并非恶意拖欠物业费，故此世园置业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于世园置业公司要求鼎泰楼烤鸭店支付律师费人民币10000元，因“物业合同”中明确约定守约方有权向违约方主张律师费、诉讼费等损失，故此对于世园置业公司要求支付律师费的诉讼请求，本院予以支持，由于世园置业公司主张的律师费数额偏高，本院酌定为6000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、北京市鼎泰楼烤鸭店给付世园置业（北京）有限责任公司物业服务费43710元；二、北京市鼎泰楼烤鸭店给付世园置业（北京）有限责任公司水电费19160元；三、北京市鼎泰楼烤鸭店给付世园置业（北京）有限责任公司律师费6000元；四、驳回北京市鼎泰楼烤鸭店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1267元，由北京市鼎泰楼烤鸭店负担（于判决生效后七日内履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  康峰二〇二一年五月三十一日书记员  范佳