天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0105民初3156号原告：天津市任众物业服务有限责任公司，住所地天津市河北区金钟路金蕾花园5号楼16门增1号。法定代表人：任景来，总经理。委托诉讼代理人：刘连鹏，男，该公司项目主管。被告:边永庆，男，1965年1月20日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。原告天津市任众物业服务有限责任公司与被告边永庆物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘连鹏、被告边永庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市任众物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2011年12月1日至2017年12月31日所欠原告物业服务费5184元，并从逾期之日起按应交物业费的10%比例给付违约金；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月12日，原告与河北区颐海公寓业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定原告对颐海公寓小区进行管理服务，合同约定服务期限自2011年11月12日起至2017年12月31日止，物业费收费标准为每月每平方米0.48元。被告是河北区颐海公寓1-1-102号业主，该房屋收费面积147.94平方米。在原告管理服务期限内，原、被告已经形成了物业服务关系，原告已履行物业服务义务，被告应交纳物业费。但被告拖欠自2011年12月1日至2017年12月31日止共计73个月的物业管理服务费5184元。被告拖欠物业费的行为侵害了原告的合法权益，也损害了其他业主的共同利益。为了维护自身的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。边永庆辩称，不认可原告诉讼请求，理由为：我自2003年搬进颐海公寓1-1-102号房屋从来没有交过物业费，没有和物业公司签订过物业合同，也没有物业公司找过我要过物业费，我用的水电都是商水商电，底商是独立的，出入都走门外的马路，小区里面没有门，我们进不去小区。另外原告起诉已经超过诉讼时效，所以不同意交纳物业费及违约金。本院经审理认定事实如下：原告系具有物业管理服务资质的企业，为河北区颐海公寓小区提供物业管理服务。2011年11月12日，原告与天津市河北区颐海公寓业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理服务期限自2011年11月12日起至2013年11月12日终止，物业管理服务费收费标准按房屋建筑面积每月每平方米0.9元收取,其中，基础物业服务费0.48元，机电设施运行费0.42元。2013年11月1日，双方续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理服务期限自2013年11月1日起至2017年12月31日终止，收费标准不变。被告系天津市河北区颐海公寓1-1-102号房屋权利人,该房屋系河北区颐海公寓小区底商，建筑面积147.94平方米，每月基础物业费71.01元。经当庭核对，自2011年12月1日至2017年12月31日被告应交纳物业费金额为5183.73元，原告对此予以认可。现原告以诉称理由起诉来院，要求判如所请。被告以辩称理由不同意交纳物业费及违约金，并提出原告的诉讼请求超过诉讼时效，原告表示一直在该小区持续服务，不存在诉讼时效的问题。另查：2020年8月，原告在本院预立案，经天津市河北区诉前联合人民调解委员会调解未解决。本院认为，本案诉争事实发生在2011年至2017年期间，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）。原告与天津市河北区颐海公寓业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》均合法有效，本院依法予以确认。该两份合同对业主具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。被告底商虽位于颐海公寓住宅小区边缘，但地理位置属于该小区的组成部分，亦属该小区物业管理的范围。现原告已经履行了物业管理服务的主要义务，要求按照基础服务费的标准收取底商物业费，并无不妥，本院予以支持。关于被告抗辩物业没有跟其签订过物业服务合同的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告作为依法入驻颐海公寓小区的物业服务企业，其与业主委员会签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力，被告以其并非合同当事人为由提出抗辩的，本院不予支持。关于被告抗辩原告的诉讼请求超过诉讼时效的问题，应从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算。2011年11月12日至2013年11月12日期间的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。2013年11月1日至2017年12月31日期间的物业费，因原告在诉讼时效内，向被告提出履行请求，并经诉前联合人民调解委员会调解，故对此期间的物业费，本院予以支持。关于物业管理服务的问题，结合该小区其他业主对原告物业服务的意见，部分反映出原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，依据权利和义务相一致的原则，本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持，且对原告主张的物业服务费予以调整，应以酌情减免10%为宜。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条和《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告边永庆一次性给付原告天津市任众物业服务有限责任公司2013年11月1日至2017年12月31日物业服务费3550.5元的90%即3195.45元；二、驳回原告天津市任众物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告天津市任众物业服务有限责任公司负担10元，由被告边永庆负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 靳 超二〇二一年五月二十四日书记员 邓姝芃附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。