陕西省安康市汉滨区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0902民初2760号原告：李万斌，男，汉族，生于1972年9月4日，住汉滨区巴山西路。委托代理人：汤国财、柯晓倩，陕西腾浩律师事务所律师。被告：安康市风雅置业有限公司。住所地：安康市汉滨区。委托代理人：马远鹏，陕西恒典律师事务所律师。原告李万斌与被告安康市风雅置业有限公司（以下简称“风雅置业”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李万斌诉讼请求：1、被告履行《商品房买卖合同》义务，将其出卖给原告的安泰尚层三套房屋交付给原告。2、被告以三套房屋的总价款1926882元为基数，按每日万分之一的标准向原告承担自2019年7月1日起至其实际交房之日的逾期交房违约金(暂计算至2020年5月31日为63587.11元)。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月28日，原告与陕西贵豪房地产开发有限公司(以下简称“贵豪公司”)联合建设“汉水人家酒店”项目，项目完工后，经核算贵豪公司应支付原告324万元人民币，后贵豪公司将该欠款转让给被告，被告同意承受。2015年6月16日，被告与原告签订了《协议书》，约定被告应在2015年7月10日前向原告支付124万元欠款，下欠200万元应在2017年6月16日前付清，利率按一分计算，被告公司股东刘军在协议上签字，并加盖被告公司印章。2018年11月2日，被告称公司无流动资金，为了向原告还款经被告公司股东会研究决定，将被告开发的位于陕西省安康市汉滨区文昌路“安泰尚层”商住楼的部分房产抵偿原告的欠款。同年11月19日被告与原告签订了以房抵偿转让款协议书，以被告公司开发的“安泰尚层”三套商品房抵偿被告拖欠原告转让款本金190万元(利息计算至2017年5月16日，后17个月利息未计算)，据此原、被告双方就上述三套商品房签订了三份《商品房买卖合同》。三份《合同》均约定，被告应当在2019年6月30日前将符合本合同第九条、十条约定条件的房屋交付给原告，但时至今日被告并未按照约定向原告交房，经原告多次催告被告不仅未交房还拒绝接收原告催交房屋通知，其行为构成了严重违约，按照《合同》约定被告还应当按日向原告支付房屋全部价款万分之一的违约金。上述欠款自2012年形成，原告与被告公司股东刘军本系朋友关系，出于情谊原告就欠款一直在作出让步，但被告与原告订立以物抵债和房屋买卖合同后，在约定的交房时间届期后拒绝履行交房义务，且电话不接，短信不回，至今没有履约的意思表示，故为维护自己的合法权益，原告特根据《合同法》之规定，诉请人民法院查明事实，依法支持原告诉请。原告李万斌为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1.原告身份证复印件一份、被告风雅置业工商信息查询一份。用以证明原、被告诉讼主体适格及被告风雅置业曾用名安康市风雅商贸有限公司。2.协议书一份。用以证明原、被告双方就汉水人家酒店项目债务转让于2015年6月16日签订的协议书，约定被告欠原告324万元转让款于2017年6月16日前向原告付清，并按月利率1%计息。3.风雅置业股东会决议、以房抵债协议书、房屋平面图一份。用以证明协议约定的付款期满后被告未足额付款，截止2017年5月16日被告欠下190万元，为向原告还款，被告与原告签订以房抵债协议书，将被告开发的位于安康市汉滨区文昌路安泰尚层三套房向原告抵偿欠款。4.商品房买卖合同三份。用以证明根据以房抵债协议书原、被告双方签订了商品房买卖合同三份，合同约定被告应当在2019年6月30日前向原告交付房屋，但时至今日被告并未按约定向原告交房，其已违约。5.三张照片。用以证明该楼盘已竣工，具备交房条件，部分户主已入住。6.陕西蓝图司法鉴定中心陕蓝司法鉴定中心[2021]痕迹字第2号司法鉴定意见书、陕蓝司法鉴定中心[2021]文字第7号司法鉴定意见书。用以证明收条上李万斌的签名不是本人所签，按印不是本人所按。被告风雅置业辩称，2018年11月2日，经答辩人股东会研究决定将答辩人开发的位于陕西省安康市汉滨区文昌路“安泰尚层”项目部分房产用于抵偿原告欠款。经双方协商于2018年11月19日答辩人与原告签订《商品房买卖合同》三份，约定答辩人将其开发的“安泰尚层”三套商品房抵偿拖欠原告欠款190万元。上述《商品房买卖合同》第四章商品房交付条件与交付手续第十一条交付时间和手续约定“(一)出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房;(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。2018年11月28日，答辩人公司员工电话通知原告，请原告携带相关证件前往答辩人公司办理房屋交付手续。原告到场后，答辩人相关员工向其提供:1、《商品房买卖合同(预售)原件三份，对应房屋购房款收款收据原件三份。2、答辩人公司关于同意以房抵债《股东会决议》原件一份:3、《交付确认单》(房屋)原件一份。4、平面图纸(房屋)三份。原告签收《收条》一份，载明上述文件名称，并确认上述材料已收到，答辩人至此已经向原告完成房屋交付。答辩人认为，答辩人按《合同》第四章约定将符合商品房交付条件的相关商品房书面通知原告进行交付，并于2018年11月28日原告签字确认收到《交付确认单》。答辩人已经履行了其向原告交付房屋的合同义务，原告现主张答辩人尚未交付房屋，要求交付并支付违约金的诉讼请求依法不能成立，恳请人民法院依法查明事实，驳回原告全部诉讼请求。被告风雅置业为支持其抗辩主张,提交以下证据：1.收条。用以证明2018年11月28日风雅置业向原告交房的事实。2.签订的前期物业合同。用以证明交付确认单，由物业方签订。经审理查明，2015年6月16日汪建云、李万斌（甲方）与刘军（乙方）签订《协议书》，约定因陕西贵豪房地产有限公司与汪建云、李万斌联建“汉水人家酒店”，乙方应于2017年6月16日前支付李万斌联建324万元及利息，因乙方已将“汉水人家酒店”项目购买，该款由乙方向李万斌支付。被告风雅置业在该协议上签字。2018年11月2日，风雅置业形成股东会决议，确认其拖欠李万斌转让款本金190万元情况，并决定以其开发的位于安康市汉滨区文昌南路“安泰.尚层”商住楼的部分房产抵偿李万斌借款，总建筑面积352.02㎡，抵债价格5400㎡，总价款1900908元。2018年11月19日，原、被告签订《协议书》约定，一、转让款金额确认：双方共同确认:截止本协议签订之日，甲方尚拖欠乙方转让款本金为190万元(利息计算至2017年5月16日，后17个月利息未计算)。本金合计:190万元(大写:壹佰玖拾万圆整)。二、以房抵债的方式：甲方将其名下开发的安泰・尚层商业用房屋的三套商品房，建筑面积:352.02平方米的房屋所有权过户给乙方(或乙方指定的其他权利人)用于抵偿乙方转让款，乙方同意以房屋抵偿。三、抵偿房屋信息：项目名称:安泰・尚层。2、地址:陕西省安康市汉滨区文昌南路。甲方抵债房产的基本情况:房产部分:总建筑面积352.02㎡。(3)安泰尚层房产。四、抵偿房屋价格：甲乙双方共同确认:抵偿房屋价格为每平方米5400元(大写:伍仟肆佰圆整)，上述抵偿房屋在本协议中暂计作价1900908元(大写:壹佰玖拾万玖佰零捌圆整)，用于抵偿转让款。抵偿后对于差价部分，甲乙双方同意根据最终房产证证载面积作为计价依据，甲乙双方对差额部分以正负四万为基数处理。五、产权声明。甲方承诺:截止本协议签订时，上述抵偿房产未经法院查封未办理抵押登记，甲方对于上述房产拥有所有权，任何第三人无权对上述房产主张任何权利。本协议签订后甲方不得对抵偿房屋进行任何处置(包括但不限于出租、出售、抵押、担保等形式)。如因上述房产的权利瑕疵导致乙方最终无法实际取得该房产的，甲方仍应当按原法律关系承担偿还转让款本金及利息的清偿责任。九、违约责任。本协议生效后，甲乙双方应严格履行合同义务。任何一方擅自反悔(包括但不限于要求撤销、解除变更本协议或确认本协议无效)，应向守约方按转让款总额的10％支付违约金。但甲方违反本协议第七条8.1条款、8.6条款，乙方有权要求撤销、变更解除本协议或请求确认协议无效，甲方除按原法律关系承担全部欠款本金支付义务外，还应当从欠款之日连续承担利息至支付全部欠款之日，另按总转让价款的10％向乙方承担违约金。双方还就其他事项进行了约定。2018年11月20日，原、被告就三套房屋总价款634338元；分别签订了《商品房买卖合同（预售）》，三套房屋的交房时间均为2019年6月30日。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合第1、2项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。第十条就商品房交付时基础设施及公共服务等进行了约定。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在60日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过60日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同、买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付货款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.35％计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款1%的买受人要求支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。被告风雅置业提交2018年11月28日，“李万斌”签名、按印名的收条一份，该收条载明“安康市风雅置业有限公司：今收到贵公司交来的以下资料：1、三套住宅用房原件各壹份，共三份。与上述合同相对应的购房款收款收据原件各壹份，共三份。2、安康市风雅置业有限公司关于同意与我方以房抵债的《股东会决议》原件壹份。3、《交付确认单》原件壹份。4、平面图纸三份。以上资料收到，确认无误。”原告李万斌对该收条提出异议，认为该收条上的签名不是自己所签按印也非本人所按，并就此提出司法鉴定申请。陕西蓝图司法鉴定中心于2021年1月25日出具陕蓝司法鉴定中心[2021]痕迹字第2号司法鉴定意见书，检材2018年11月28日《收条》上李万斌签名处指印不是李万斌手指目前状态所捺印形成；同日陕西蓝图司法鉴定中心还出具陕蓝司法鉴定中心[2021]文字第7号司法鉴定意见书，检材“李万斌”的签名笔迹与样本“李万斌”的签名笔迹不是同一人书写。陕西蓝图司法鉴定中心对两份鉴定共收取3200元鉴定费。原告多次联系被告公司刘军要求交房未果，于2020年5月10日致函刘军要求交房。上事实有原告身份证复印件、被告风雅置业工商信息查询、协议书、风雅置业股东会决议、以房抵债协议书、房屋平面图、商品房买卖合同、照片、陕西蓝图司法鉴定中心陕蓝司法鉴定中心[2021]痕迹字第2号司法鉴定意见书、陕蓝司法鉴定中心[2021]文字第7号司法鉴定意见书、收条、前期物业合同、原、被告的委托代理人的当庭陈述所证实。本院认为，原告李万斌与被告风雅置业就安泰・尚层三套商品房分别签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方真实意思表示，其内容不违反相关法律规定，三份商品房买卖合同应为有效。原告主张被告没有按照合同约定在2019年6月30日前交付三套房屋，被告主张已经交付房屋，被告的主张已经交付的理由为其提供的2018年11月28日的收条，但经李万斌申请鉴定，陕西蓝图司法鉴定中心出具两份鉴定已经查明该收条上的签字不是李万斌本人所签，签字上按印也非李万斌本人所按，故对被告的辩解理由不能予以采信。此外，本案审理过程中被告公司未举证证明涉案房屋是否已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，应当认定被告未在约定的时间向原告交房。原告请求被告以三套房屋的总价款1926882元为基数，按每日万分之一的标准向原告承担自2019年7月1日起至其实际交房之日的逾期交房违约金，双方在三份《商品房买卖合同(预售)》中均约定“第十二条逾期交付责任：(2)逾期超过60日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同、买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付货款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.35％计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款1%的买受人要求支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。”，故对原告该请求应当予以支持。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定判决如下：一、被告安康市风雅置业有限公司向原告李万斌交付安泰尚层三套房屋。二、被告安康市风雅置业有限公司以1926882元为基数自2019年7月1日起按每日万分之一的标准向原告李万斌支付逾期交房违约金至其实际交房之日。以上履行内容限在本判决生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元、鉴定费3200元，由被告风雅置业承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  杨 娟人民陪审员  刘金花人民陪审员  胡德庆二〇二一年五月七日书 记 员  萧 玮黄方方