河南省三门峡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫12民再34号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：梁荣武,男,1966年4月14日出生,汉族,住三门峡市陕州区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：卫群英,女,1966年10月10日出生,汉族,住三门峡市陕州区。二再审申请人共同委托诉讼代理人:赵晖,河南文轩律师事务所律师。二再审申请人共同委托诉讼代理人:张海丽,河南文轩律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：三门峡市中原置业有限公司。住所地:三门峡市虢国公园东侧。法定代表人：肖英，该公司董事长。委托诉讼代理人：荆凤梅，河南天地律师事务所律师。梁荣武、卫群英诉三门峡市中原置业有限公司(以下简称中原置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，三门峡市湖滨区人民法院于2019年4月29日作出（2019）豫1202民初1013号民事判决。梁荣武、卫群英不服，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日作出（2019）豫12民终1472号民事判决。梁荣武、卫群英不服，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2020年5月11日作出（2020）豫民申499号民事裁定书，指令本院对本案进行再审。本院依法组成合议庭对本案进行审理。再审申请人梁荣武、卫群英的委托诉讼代理人张海丽，被申请人中原置业公司的委托诉讼代理人荆凤梅到庭参加诉讼。梁荣武、卫群英申请再审请求：1、认定商品房买卖合同中的第一条第二款为无效条款,依法撤销原一、二审判决;2、改判中原置业公司返还多收取梁荣武、卫群英的商铺购房款130449元;3、改判中原置业公司负担一、二审的案件受理费共计4335元(1445元+2890元)。事实和理由：一、原判决对本案质证的基本事实认定错误。2002年，中原置业公司取得案涉宗地,其使用权终止日期为2072年12月4日。2012年,中原置业公司取得规划许可证,附表载明案涉13号楼工程名称为商住。2014年，中原置业公司与客户签订商品房买卖合同,收款预售商服房和住宅房。2017年，三门峡市政府及其规划、国土局职能部门多次发文复函,明确界定的是用地规划指标、核实变更的是土地使用条件,即商业、住宅、科技用地的分摊面积.....。2018年，购房户领取到不动产权证书:一层是商服房,二层以上为住宅房。对于上述质证的基本事实,一审认定“该土地性质准确定义为商业用途而非商住用途”;二审认为“一审判决认定事实清楚,应予维持”。缺乏事实根据，判决错误。二、原判决对本案争讼的焦点议题判定枉法。1、法定土地出让最高年限:商业用地40年，住宅用地70年。2、中原置业公司出卖用以“商业服务”的“商铺”,销售发票上也清晰备注为“非住宅(店面)”。但中原置业公司却在房屋买卖合同的第一条第二款中,将规划用途为“商住”偷换概念约定成“混合住宅”;将法定商业用地“40年”约定为“土地使用年限(50年)”。该条款违法,应依法认定为无效条款。3、中原置业公司印制格式合同,主导签订无效条款;虚拟10年使用期限,据以预收高额价款;向政府少缴纳土地出让金376.6万元,向梁荣武、卫群英多收取商铺购房款130449元。三、原判决处理本案适用法律错误。1、合同有效,查究的是违约责任;合同无效，追究的则是违法责任。2、无效的合同（包括无效条款)自始无效、自始没有法律约束力。因该无效合同(条款)取得的财产,应当予以返还。3、梁荣武、卫群英起诉本案,只请求判令中原置业公司承担主导订立无效条款的违法责任、返还虚拟10年使用期限从而多收取的购房款,并负担本案的诉讼费;但始终未诉请判令中原置业公司承担违约责任。对于梁荣武、卫群英的诉请事项,原判决都作以错误处理:将中原置业公司确实存在的“违法订立无效条款、据以多收购房价款、具有明显过错责任、应予退还多收房款”,反倒判定为“不存在无效情形,没有过错、不应当承担责任;梁荣武、卫群英未提交证据证明因中原置业公司违约造成自己损失的数额;梁荣武、卫群英诉讼请求没有事实及法律依据。”故判决驳回诉讼请求、驳回上诉理由,并判令梁荣武、卫群英负担一、二审的诉讼费用。中原置业公司多收取了商铺购房款,应予返还。中原置业公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律准确，梁荣武、卫群英的再审申请理由及请求没有事实和法律依据，请求驳回其再审请求。一、涉案地块的规划用途为商住即综合用地，而非商业用途。双方在合同中约定土地使用年限为50年，合法有据。根据中原世纪苑北区的建设工程规划许可证可知，13号楼为商住性质，即通常所说的商住两用。综合用地应当是同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）第十二条：综合用地出让最高年限为50年。中原置业公司与梁荣武、卫群英签订商铺买卖合同时，涉案地块的规划用途为商住及综合用地，双方约定土地使用年限为50年，合法有据。二、涉案房屋的不动产权利证书登记的土地使用年限为40年，属土地政策变动所造成，属不可抗力，中原置业公司没有过错，依法可免责。1、三门峡市城乡规划局对涉案土地的规划所许可的为住宅及配套服务设备（涉案13号楼为商住），而三门峡市土地局颁发的土地证上载明的用途为住宅，因土地部门与规划部门用地分类标准不同，造成无法办理不动产产权登记。2017年8月16日，三门峡市城乡规划局明确答复该类建设项目，由土地局依据规划部门核发的《建设工程规划许可证》许可的内容进行用地指标确定。涉案房屋在后续办理不动产权登记过程中，三门峡市规划局给市国土资源局复函，声明原规划部门所许可的居住用地包含住宅用地及配套服务设施用地等，并非仅指住宅用地。关于此类因国土部门与原规划部门分类标准不同造成无法办理产权登记的建设项目，要求一律依据规划部门建设工程规划许可证内容进行用地指标确定，故而出现市政府作出的关于变更中原置业公司等四个单位国有出让建设用地使用权使用条件的批复文件以及与市国土资源局签订国有建设用地使用条件变更补充协议，并补缴土地出让价款，涉案房屋的不动产权利证书登记的土地使用年限为40年，是因国土资源局和原规划部门用地分类标准不同导致，并非中原置业公司原因造成。中原置业公司在土地使用条件变更中不存在过错。2、《中华人民共和国合同法》及《民法通则》第一百五十三条规定的不可抗力，不能履行合同的情况是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。中原置业公司与梁荣武、卫群英签订50年土地使用年限，是依据中原世纪苑北区的建设工程规划许可证和土地使用证项下的最低年限，合法有据。三、梁荣武、卫群英要求退还130449元购房款，无事实和法律依据。1、《商品房买卖合同》约定的是50年，不动产登记证书上登记的土地使用年限为40年，是因法律政策变动，属于不可抗力。2、根据《物权法》第一百四十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。建设用地使用权期间届满后均可续期。是像住宅一样自动续期，还是缴费后再续期，目前我国法律并没有具体界定。梁荣武、卫群英主张的10年用益物权损失没有法律依据。3、《民法典》仅是将续期收不收费的权利授权给省级地方政府，梁荣武、卫群英称自己的用益物权受损并要求返还，没有说服力。4、梁荣武、卫群英40年期满后，无法续期，才有可能产生用益物权的损害事实。目前，损失并没有实际发生。待损失实际发生后，可另行主张。4、梁荣武、卫群英在原一、二审中请求的是要求中原置业公司返还多收的购房款，理由是合同无效。河南省高级人民法院（2020）豫民申498号民事裁定认定中原置业公司构成违约，责令中原置业公司承担违约责任，超越了当事人的诉讼请求，违反了不告不理的诉讼请求。本案经合议庭评议并提交本院审判委员会讨论后认为：中原置业公司与梁荣武、卫群英签订的《商品房买卖合同》中约定土地使用年限为50年，但中原置业公司协助办理的不动产权证书登记的土地使用期限为40年，与合同约定不符，对此中原置业公司应承担违约责任。本案中案涉土地使用年限的变更主要系土地性质变更所致，不属于不可抗力范畴。原一二审判决以梁荣武、卫群英没有向法庭提交证据证明中原置业公司具有过错为由驳回梁荣武、卫群英诉讼请求，不符合法律的规定。原一、二审未对土地使用年限变化给梁荣武、卫群英造成的损失以及损失金额进行实质性审理，案件基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销本院（2019）豫12民终1472号民事判决及三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1013号民事判决；二、本案发回三门峡市湖滨区人民法院重审。梁荣武、卫群英预交的原二审案件受理费2890元，予以退回。审判长  路增广审判员  申宇航审判员  汤静侠二〇二一年五月二十日书记员  贺 涛