北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0116民初2385号原告：张伟涛，男，1981年6月11日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。被告：杨登云，女，1963年7月7日出生，汉族，居民，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘振威，北京市泽普律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕妍，北京市泽普律师事务所实习律师。原告张伟涛与被告杨登云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张伟涛与被告杨登云及其委托诉讼代理人刘振威、吕妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟涛向本院提出诉讼请求：1．请求杨登云向张伟涛支付违约金25725元；2．本案诉讼费由杨登云承担。事实与理由：依据2020年10月22日张伟涛（出卖人）与杨登云（买受人）签订合同号为HRD00207的北京市存量房屋买卖合同第五条第一款（经买卖双方协商一致，该房屋及成交总价为2450000元整；本合同所称房款、总房款、房屋总价款等如无特别说明均指房屋成交总价）:第五条第二款第5项（该房屋内有户口的需要户籍迁出保证金为100000元整，于户籍全部迁出当日支付）:第九条第二款第1项（买受人逾期进行资格审核、逾期支付本合同项下各笔款项（定金、首付款、物业交割保证金、户籍迁出保证金、剩余房款及其他款项）的，按照逾期时间，分别处理，逾期在30之内，自约定的期限或条件届满之次日起至实际取得购房资格或实际支付应付款之日内，买受人按日计算向出卖人支付房屋总价款万分之五的违约金，并与15日内支付）。结合实际发生的事实：2020年12月17日，张伟涛将户籍从合同里规定的房屋迁走，2021年1月8日，杨登云向张伟涛转存的10万元整到账，截至2021年1月23日，张伟涛尚未收到逾期支付违约金；杨登云须支付张伟涛逾期违约金25725元（房屋总价款*万分之五/天*违约天数，即245万元*万分之五/天*21天）。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十八条规定，提起诉讼，请依法判决。房屋已经于11月16日过户给杨登云，杨登云作为房屋产权人，有权利核实房屋上户口情况，不存在杨登云主张的情形。杨登云辩称，1．杨登云不存在任何违约行为，张伟涛履行先行义务时存在违约，杨登云有延迟履行的权利。张伟涛是应当交纳2020年11月24日之前的供暖费，物业交割时张伟涛承诺已经结清，出于信任我方就没有再核实供暖费的交纳情况。2020年11月24日是交房时间，认可张伟涛各项费用交纳的截止日期是11月23日。但2021年1月5日杨登云发现被张贴了供暖催款函，2月7日通过微信告知中介，向张伟涛主张过权利，要求其退还物业保证金，张伟涛补交供暖费后，再将20000元保证金给付张伟涛，但张伟涛未予理会。后杨登云交纳了2020年11月15日至2021年3月15日期间的供暖费。2．张伟涛引用的条款不构成本案诉讼请求的法律依据。合同第九条第二款约定的内容是指逾期支付全部各项费用才会发生违约金的情形，而不是张伟涛主张的仅因户口迁出问题而支付全额房款的违约金。3．张伟涛没有善意履行合同，在迁出户口过程中没有履行善意告知的义务，导致杨登云和中介方必须再次核实。且在张伟涛办理完户口迁出时，杨登云因担任北京电影节评委，评选期间学校都在封闭，直到2021年1月1日杨登云才能进行户口核实，又因户籍迁出涉及个人隐私，我方无法私自查询，且虽然合同没有约定，但在此之前所有涉案房屋的交易事项均由中介组织双方共同办理，有微信聊天记录可以证明，我方认为户口迁出也应当由中介组织，但户口迁出是张伟涛自行办理的，未通知中介及我方。办理的时间段正好是杨登云担任电影节评委时期，这个时间是提起定好的，且中介及张伟涛方在买房事项办理过程中也是知晓的。张伟涛一家六口人，在告知杨登云户口迁出时只提供了三张户口的照片，在买房前我方不知道房屋有几个人的户口。杨登云是2020年11月17日晚上中介才告知户口迁出，当下就杨登云告知张伟涛担任评委事宜，但张伟涛一直没有回复，工作结束后立即办理并支付保证金，没有故意违约的。且21天包含周末和节假日，杨登云方无法去派出所核实。4．张伟涛应当支付的违约金足以抵消其主张的违约金，售后委托服务合同中约定协助物业交验的义务，我认为供暖费没有交割清楚的责任是在张伟涛，中介只是协助义务，责任应该是张伟涛。我方是基于信任，没有核实，所以认为我方没有责任。关于供暖费我们完全是按照交付日结算的。张伟涛实际缴纳物业费至2020年11月24日，物业公司结物业费是一个月一结，他们的系统是出到月底即30日，但实际上从11月25日开始杨登云与物业公司已经成立新的物业服务合同关系，张伟涛只交到11月24日，物业公司在发票复印件上写明了这种情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月22日，出卖人（甲方）张伟涛与买受人（乙方）杨登云签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），第一条房屋基本情况约定，出卖人所售房屋坐落为北京市怀柔区杨宋镇安平路×号院×号楼×单元×。第四条房屋具体的承诺和约定4约定，在房屋交付日以前发生的【物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信】等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。第五条第二项4约定，物业交割保证金为￥20000元整，在房屋交付并结清本协议第四条第4项相关费用当日支付，出卖方未能结清费用的，买受人有权以物业交割保证金直接代出卖人支付相关欠费……。5约定，该房屋内有户口的需要户籍迁出保证金为￥100000元整，于户籍全部迁出当日支付。第九条逾期违约责任第二项约定，买受人逾期进行资格审查、逾期支付本合同项下各笔款项（定金、首付款、物业交割保证金、户籍迁出保证金、剩余房款及其他款项）的，按照逾期时间，分别处理：1、逾期在30日之内，自约定的期限或条件届满之次日起至实际取得购房资格或实际支付应付款之日，买受人按日计算向出卖人支付房屋总价款万分之五的违约金，并于15日内支付，合同继续履行。《买卖合同》附件一为附属设施清单……附件五为买卖双方所需材料。同日，买卖双方与居间方北京金色时光房地产经纪有限公司丙方签订《居间服务合同》（以下简称），第一条地点约定，甲乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，丙方的全部居间义务完成……。同日，买卖双方与受托方北京金色时光房地产经纪有限公司丙方签订《售后委托服务合同》（以下简称），……应买卖双方需求自愿委托受托方代为办理相关买卖售后事宜……。第一条委托期限约定，自签订《售后委托服务合同》起至相应委托事项办理完成。第二条委托服务事项及收费标准约定，1．服务项目有……（6）协助物业交验。后张伟涛与杨登云在居间方的协助下完成了相关的购房流程，并办理了物业交割和房屋过户，杨登云在物业交割完毕后将物业交割保证金支付给张伟涛。庭审中双方认可涉案房屋的交付时间为2020年11月24日，当日北京住总北宇物业服务有限责任公司出具的物业费发票显示合计金额为1183元，备注显示：业主张伟涛二期×-×-×物业费2020-5-09至2020-11-30，垃圾清运费2020-5-09至2020-11-30。2020年11月28日的北京金房暖通节能技术股份有限公司的供热收费通知显示，该公司催缴涉案房屋2020年度的供热取暖费2674．8元。张伟涛的户口本显示张伟涛于2020年12月17日由怀柔区杨宋镇安平路×号院×号楼×单元×室迁至怀柔区金台园×号楼×单元×室。2020年12月17日当天，张伟涛将户口迁出的情况告知居间方，居间方当即告知杨登云户口迁出情况及相应的违约责任，杨登云表示因为电影节评审比较忙，终审封闭，且需要向派出所核实，只能元旦前办理。后2021年1月8日，杨登云向张伟涛转账100000元。2021年2月8日房屋买受人杨登云出具的给张伟涛的催缴通知显示，根据怀柔梦想家园供热管理处的通知，张伟涛出售给杨登云涉案房屋时，在2020年11月24日您与梦想家园结清物业费等一系列费用时，应该支付您居住期内北京金房暖通节能技术股份有限公司的供暖费221元（时间为2020年11月15日至11月24日）为期十天的供暖费尚未支付，请立即支付。因你没有履行2020年10月22日购房协议中的约定，所以请退回由于您未支付相关费用，不应当收取的“物业交割保障金”20000元，退回给杨登云。根据《买卖合同》的约定，张伟涛已构成违约……备注：在张伟涛缴清费用之前，杨登云声明关于购房合同的履行暂时停止。并于当日向张伟涛位于怀柔区府前街×号和金台园×号楼×-×的地址邮寄上述通知。另查，1．庭审中，杨登云提交了2020年11月24日涉案房屋物业费发票，备注一栏将物业费和垃圾清运费的截止时间2020-11-30均手写改为2020-11-24日，并手写“3．25已重新计算，吕蕾。”用以证明张伟涛实际只缴纳物业费至2020年11月24日并非30日。经法庭质证，张伟涛不予认可。2．庭审中，杨登云表示在2020年11月25日至2021年1月1日期间担任北京电影节评委的事情在购房时和张伟涛说过，且之前的购房流程都是在居间方参与的情况下共同办理，直到物业交验也是，张伟涛在未通知自己和居间方的情况下，自行迁出户口，致使自己无法立即向户籍管理部门核实。且上述期间北京疫情防控措施严格，作为电影节评委无法在任职期间随意进出北京电影学院，也导致自己无法及时向派出所核实户籍迁出情况。张伟涛则表示没有合同约定必须三方一起办理户籍迁出手续，自己已经将新办理的户口本及相关申请材料的照片通过微信发给了居间方和杨登云，不存在需要核实的情况，且不知道杨登云担任评委的事情，认为疫情防控不影响杨登云退还户籍迁出保证金。上述事实，有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、发票、户口本及微信聊天记录等相关证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，张伟涛主张逾期支付户籍迁出保证金的违约金，根据《买卖合同》的约定及张伟涛户口本显示的户籍迁出时间，本院对其上述主张予以支持。杨登云辩称张伟涛在物业交割后仍然拖欠10天的供暖费属于违约在先，且其拖欠供暖费的违约金足以抵偿其主张的违约金。但杨登云已经给付张伟涛物业交割保证金，根据《买卖合同》第五条第二项4的约定，视同杨登云认可张伟涛已经结清了包括供暖费在内的涉案房屋的全部由张伟涛承担的费用，故杨登云的该项辩称意见，本院不予采信。杨登云又辩称，张伟涛自行迁出户籍及明知杨登云因疫情无法及时核实户籍迁出情况，属于恶意履行合同，无权主张违约金。但杨登云未能提供证据证明，故本院对其上述辩称意见亦不予采信。对于张伟涛主张的违约金的计算标准及时间，根据《买卖合同》第九条第二项1的约定、张伟涛户口本显示的迁出时间及杨登云支付户籍迁出保证金的转账记录，本院予以支持。杨登云虽辩称疫情期间无法外出属于合理理由，且《买卖合同》第九条的约定系包含户籍迁出保证金在内全部款项逾期支付的情形下方可适用，但杨登云主张的因疫情无法外出系其自身原因，且其对《买卖合同》第九条第二项的解释明显不符合《买卖合同》的约定和行业一般的交易习惯，故对杨登云的该项辩称意见，本院仍然不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：杨登云于本判决生效之日起十日内给付张伟涛逾期支付户籍迁出保证金的违约金25725元。如果杨登云未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元，由杨登云负担（本判决生效之日起十日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨菲菲二〇二一年五月二十五日法官助理 冯晓璐法官助理 张 阳书 记 员 李 雪