湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初1721号原告：常德南雅房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道临紫社区三星路22号（公路局宿舍旁）。法定代表人：周川，该公司董事长。委托诉讼代理人：万炜玮，湖南银联（常德）律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：王雪寒，湖南银联（常德）律师事务所律师，一般授权代理。被告：石伟，男，汉族，住湖南省津市市渡口镇。原告常德南雅房地产开发有限公司（以下简称南雅房产公司）与被告石伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南雅房产公司的委托诉讼代理人万炜玮、王雪寒，被告石伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南雅房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即配合原告到房屋产权主管部门办理商品房预告登记、抵押权预告登记注销手续和xxxxxx房《商品房买卖合同》网签、备案撤销手续；3、判令从被告已支付给原告的放款中抵扣原告代还款项15308.07元及利息（自2020年12月24日起，按同期银行贷款利率2倍的标准计算至全部清偿之日止）；4、判令从被告已支付给原告的房款中抵扣总购房款20%的违约金173891.6元；5、判令被告承担原告律师代理费3000元、保全担保费500元；6、判令被告承担本案诉讼费。石伟辩称：不同意原告的诉求，希望可以和原告协商处理。本院经审理认定事实如下：2019年5月1日，石伟（买受人）与南雅房产公司（出卖人）签订了《常德市商品房买卖合同》，约定将出卖人建设的位于常德市武陵区武陵大道与荷花路交汇处的中南·春溪集小区10幢29层2902号房出售给石伟，单价为每平方米8246元，房屋价款总金额为869458元，于2019年5月6日前支付首期房价款269458元，余款600000元向银行机构申请贷款支付，出卖人于2021年7月30日前向石伟交付房屋。《补充协议（住宅）》第六条约定若因买受人原因导致出卖人承担代为清偿等担保责任的，则买受人应在银行扣划出卖人款项后10天内向出卖人付清因此而承担的所有费用（包括全部出卖人被银行划扣的款项、违约金、滞纳金、律师费、诉讼费、调查费及其他费用），否则出卖人有权单方面解除本合同，买受人应向出卖人支付出卖人因此而承担的所有费用外，出卖人有权直接从买受人已支付的房款中扣除买受人应付的所有费用、违约金和出卖人因此遭受的全部损失，并将余款直接优先偿还银行的按揭贷款；就出卖人承担担保责任代为清偿的所有费用，买受人除应及时向出卖人清偿和支付违约金、赔偿金及相关费用外，还应承担该款项由出卖人向银行代为清偿之日起至买受人向出卖人实际清偿之日止之期间内的利息损失，利息按同期银行贷款利率2倍标准计算。《补充协议（住宅）》第十四条约定出卖人按照约定解除本合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总购房款20%的违约金并承担出卖人为解除合同而支出的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、公告费、评估费、差旅费等其他费用），对于买受人已缴纳的税费，由买受人根据相关规定自行承担。之后，石伟与案外人中国建设银行股份有限公司常德市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款600000元，南雅房产公司为其提供保证担保，保证期间自保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。此后，石伟于2020年4月29日开始出现逾期，南雅房产公司于2020年8月7日、8月13日向其邮寄了《催告函》、《商品房买卖合同解除函》，要求其缴纳代付的按揭款和解除房屋买卖合同，上述两份函件载明南雅房产公司在截止发函之日未履行代偿行为。2020年12月24日，案外人中国建设银行股份有限公司常德市分行向南雅房产公司送达《关于代偿石伟拖欠个人住房贷款的函》载明，截止2020年12月24日，石伟拖欠银行按揭贷款15308.07元（其中贷款本金3585.42元、利息11509.15元、罚息213.50元），拖欠天数137天，并要求南雅房产公司代石伟偿还上述贷款，且在其430xxxx的银行账户中予以了划扣。南雅房产公司为维护自身合法权益，遂诉至人民法院，提出前列诉讼请求。另查明，南雅房产公司与湖南银联（常德）律师事务所签订了诉讼单项法律服务合同，并支付了律师代理费3000元。以上事实有《常德市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《催告函》、《商品房买卖合同解除函》、网上银行电子回单、诉讼单项法律服务合同以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：石伟与南雅房产公司签订的《常德市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定行使权利及履行义务。本案争议焦点在于双方签订的《常德市商品房买卖合同》是否应予解除？根据双方合同约定，石伟未按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定偿还银行按揭贷款，导致南雅房产公司承担保证责任，且代偿行为发生在保证期间内，南雅房产公司依约享有单方解除权。但在本案中，南雅房产公司代偿金额仅占总房款的1.76%，如此时解除合同势必会加重石伟方的责任，不符合当事人之间确定权利和义务时应遵循的公平原则。同时，解除该商品房买卖合同后，会对石伟与案外人中国建设银行股份有限公司常德市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的履行产生影响，不利于维护合同的稳定性。故综合考虑本案代偿金额较少，根据合同权利义务的公平原则以及结合鼓励交易、维护合同稳定性原则，本院认定该商品房买卖合同此时不宜直接解除，对南雅房产公司要求解除合同，并协助办理注销登记手续的诉讼请求，不予支持。因石伟的逾期偿还银行按揭贷款的违约行为，致使南雅房产公司履行保证义务，故对南雅房产公司要求石伟偿还代偿款以及支付利息的诉讼请求，本院予以支持。双方合同约定了，因石伟逾期偿还银行按揭贷款导致南雅房产公司承担保证责任的，石伟除支付代为清偿的费用外，还应按照同期银行贷款利率2倍计算利息，故本案利息以代偿之日即2020年12月24日时的一年期市场报价利率两倍（3.85%×2=7.7%）计算。关于违约金，因合同约定的系解除合同违约金，案涉合同并未解除，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于律师代理费，因双方合同有约定，且数额未超出相关法律规定的范围，并提交了委托代理合同及发票予以证明，故对该项诉讼请求，予以支持。关于保全担保费，因仅提供了担保保全费的发票，并未提供保全案件的立案受理等材料，故对该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、石伟于本判决生效之日起三日内向常德南雅房地产开发有限公司支付代偿款15308.07元，并自2020年12月24日起至清偿之日止，按照年利率7.7%计算利息；二、石伟于本判决生效之日起三日内向常德南雅房地产开发有限公司支付律师代理费3000元；三、驳回常德南雅房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4160.72元，减半收取2080.36元，由石伟负担165元，由常德南雅房地产开发有限公司负担1915.36元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 徐 丽 芳二〇二一年五月十日法官助理 卢 俊 宗书 记 员 欧阳方圆附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。