江西省万载县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0922民初3707号原告：刘建平，男，1974年10月12日出生，汉族，江西省樟树市人，住广东省江门市。委托诉讼代理人：辛洪民，江西求理律师事务所律师。被告：江西远投实业有限公司，住所地：万载县建成大道1666号，统一社会信用代码：91360922589209025X。法定代表人：鲍平根，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李永洪，江西康乐律师事务所律师。原告刘建平与被告江西远投实业有限公司（下称远投公司）预约合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘建平的委托诉讼代理人辛洪民、被告远投公司的委托诉讼代理人李永洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建平向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。2．被告退还原告购房款305,035元，并赔偿原告损失91,510元，合计396,545元。3．本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2014年1月22日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定原告以605,035元购买被告远投国际灯饰广场商铺。在订立合同时，被告承诺：六年统一运营130%的高额回购，3年24%的固定收益，全产权带租约。原告在签订上述合同后，依约支付了购买款305,035元。但是时至今日，合同签订已六年有余，被告所打造的远投国际灯饰广场项目早已终止。原告既没有收到自己所购的商铺，拿到权属证书，也没有享有130%的高额回购，3年24%的固定收益，更没有租约的收益。原告订立合同的目的是获得商铺和权属证书，并且获得合同约定的收益。现在原告无法实现上述合同目的。根据我国相关法律和司法解释的规定，原告可以解除合同。综上所述，由于被告的违约，致使原告不能实现合同目的，并给原告造成了损失。现特提起诉讼，请求依法判令支持原告的诉求。诉讼中，原告先是将第二项诉讼请求变更为：被告退还原告购房款305,035元，并赔偿原告损失183,021元，后又将第二项诉讼请求变更为：被告退还原告购房款305,035元，并赔偿原告所购商铺增值额。被告远投公司辩称，第一，我公司不同意解除合同。按照最高院商品房买卖合同司法解释相关规定，在解除权发生之日起一年内要行使权利，否则解除权消灭。第二，本案是原告原因没有签订正式合同，只有一份订购协议书，我公司所有正式合同的解除也只是返还购房款，支付日万分之五的购房款利息，这是开发商有过错的情况下，如果房屋升值很大，开发商无权解除合同。如果双方解除合同，也只是赔偿利息损失，不存在补偿差价。这个地段的差价现在没办法评估，我公司最近的执行案件评估，比原来卖的价钱更低，因为差价是指同地段。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定本案事实如下：被告远投公司系万载远投国际灯饰广场的开发商。2014年1月22日，被告远投公司（出售方）与原告刘建平（认购方）签订一份《万载远投国际灯饰广场商铺定购协议书》，约定：一、买卖细则：认购方自愿向出售方认购以下房产：万载远投国际灯饰广场7号楼1008号商铺；该物业建筑面积约为111.14平方米。1．认购方关于该物业的付款方式：银行按揭付款。2．该物业认购单价：￥5,443.9元/㎡。该物业实际认购总价：人民币陆拾万伍仟零叁拾伍元整（￥605,035元）。3．认购该物业定金：按20,000元/间商铺计算，共人民币贰万元整（￥20,000元），须于签署本认购书时付清。4．实际认购该物业首期应付款（含定金）：人民币叁拾万伍仟零叁拾伍元整（￥305,035元），余额人民币叁拾万整（￥300,000元）。二、买卖条款：（1）自签订本认购书即日起柒日内，请认购方须携带本物业认购书、定金收据、身份证（公司营业执照及法定代表人委托书）等相关证明文件及上述该物业首期应付款额到万载远投国际灯饰广场营销中心，与出售方工作人员协商签订《商品房买卖合同》及相关文件。若认购方自动放弃或逾期不至，视为认购方不履行本协议书，出售方已收认购方该物业定金不予退还，并有权解除本协议书另行处置该物业…2014年2月21日，原告刘建平向被告远投公司交付65,035元，被告远投公司在向原告刘建平出具的收款收据中载明“收款事由：7号楼1008号商铺首付款”。2014年2月24日，原告刘建平向被告远投公司交付240,000元，被告远投公司在向原告刘建平出具的收款收据中载明“收款事由：7号楼1008号商铺首期余款”。被告远投公司至今未与原告刘建平签订《商品房买卖合同》，并且由于万载远投国际灯饰广场至今无法办理竣工验收手续，导致原告刘建平至今无法取得涉案商铺，更无法进行产权转让登记。上述事实，有当事人的当庭陈述以及原告刘建平提供的万载远投国际灯饰广场商铺定购协议书、收款收据，被告远投公司提供的万载国际灯饰广场41套不动产网络询价价格清单、抚州市中级人民法院司法网络拍卖通知书、本院（2017）赣0922民初1640号民事判决书为证据证明，经庭审质证及本院审核属实，可以认定。本院认为，本案争议焦点有三：一、本案《万载远投国际灯饰广场商铺定购协议书》属于预约合同还是本约合同？原告刘建平认为属于本约合同，理由是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案原告刘建平不但与被告远投公司签订了定购协议书，而且被告远投公司收受了部分购房款，符合上述司法解释的规定，是一份完整的商品房买卖合同。被告远投公司则认为属于预约合同，理由是被告远投公司通知了原告刘建平签订商品房买卖合同，但是原告刘建平是外地人不能办理按揭，又支付不了全款，所以没有签订商品房买卖合同。本院认为，当事人所订立的合同，究竟是本约合同还是预约合同，根本标准应当是当事人的意思表示，如果当事人存在明确的将来签订本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，认定为预约合同。本案《万载远投国际灯饰广场商铺定购协议书》仅具备当事人、标的、数量、价格等部分主要条款，而非主要条款已经约定或者基本约定清楚，并且其中明确约定“自签订本认购书即日起柒日内，请认购方…与出售方工作人员协商签订《商品房买卖合同》及相关文件”，即双方存在明确的将来签订本约的意思，故应当认定为预约合同。基于此，本案立案案由商品房买卖合同纠纷不当，应更正为预约合同纠纷。二、原告刘建平是否有权要求解除本案《万载远投国际灯饰广场商铺定购协议书》？被告远投公司认为原告刘建平无权要求解除，理由是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第十五条第二款规定“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原告刘建平提起本案诉讼，距解除权发生之日已经超过一年，故解除权消灭。本院认为，本案《万载远投国际灯饰广场商铺定购协议书》属于预约合同，并且其中明确约定“自签订本认购书即日起柒日内，请认购方…与出售方工作人员协商签订《商品房买卖合同》及相关文件”，但双方在时隔一个月左右交付和收受首期购房款时依然未签订商品房买卖合同，可见双方当时或者由于主观未决事项不愿签订商品房买卖合同，或者由于客观未决事项不能签订商品房买卖合同，虽然双方未能举证证明是哪一方不履行订立商品房买卖合同义务，但是无论如何预约合同不能久拖不决。退一步讲，即便本案《万载远投国际灯饰广场商铺定购协议书》可以认定为本约合同，当事人请求解除本约合同的，应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定，但合同属于履行不能的不受该解除权行使期限的限制。本案万载远投国际灯饰广场至今无法办理竣工验收手续，导致原告刘建平至今无法取得涉案商铺，更无法进行产权转让登记，属于履行不能中的事实上不能，应不受该解除权行使期限的限制。因此，原告刘建平有权要求解除本案《万载远投国际灯饰广场商铺定购协议书》。三、原告刘建平要求被告远投公司退还购房款并赔偿损失的诉讼请求应否得到支持？本案预约合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，并且参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释〔2012〕8号】第二条规定“当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，被告远投公司应当退还原告刘建平购房款并赔偿损失，故原告刘建平要求被告远投公司退还购房款并赔偿损失的诉讼请求应予支持。至于赔偿范围，原告刘建平变更后诉讼请求为要求赔偿所购商铺增值额，实际上是要求赔偿本约合同的履行利益。本院认为，本案《万载远投国际灯饰广场商铺定购协议书》属于预约合同，并且仅具备当事人、标的、数量、价格等部分主要条款，而非主要条款已经约定或者基本约定清楚，因此赔偿范围应当以信赖利益为限，包括已付款项的法定孳息。至于已付款项的法定孳息计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】的相关规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以年利率6.55%×1.3=8.515%为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘建平与被告江西远投实业有限公司于2014年1月22日签订的《万载远投国际灯饰广场商铺定购协议书》。二、被告江西远投实业有限公司返还原告刘建平购房款305,035元，并支付65,035元自2014年2月21日起至2014年2月23日止按年利率8.515%计算的利息46.15元及305,035元自2014年2月24日起至判决之日止按年利率8.515%计算的利息187,443.76元，共计492,524.91元，限本判决生效后十五日内付清。其后该购房款305,035元的利息亦按年利率8.515%计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告刘建平的其余诉讼请求。案件受理费7,249元，由被告江西远投实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在预交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费7249元，款汇至宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理。）义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  王钟敢人民陪审员  张祖友人民陪审员  肖建军二〇二一年五月十一日书 记 员  林 智