广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初114号原告：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所地广东省珠海市，统一社会信用代码91*******9L。负责人：双珊，总经理。委托诉讼代理人：周磊，公司员工。被告：蔡庆业，男，1990年11月11日出生，汉族，住所地广东省珠海市香洲区。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司（以下简称时代物业珠海市分公司）与被告蔡庆业物业服务合同纠纷一案，本院2021年1月1日立案受理，依法适用简易程序。因被告蔡庆业下落不明需要公告送达，本案裁定转为适用普通程序后，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告时代物业珠海市分公司的委托诉讼代理人周磊到庭参加诉讼。被告蔡庆业于本院公告送达期限届满后仍没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代物业珠海市分公司提出诉讼请求：1.被告支付2019年9月1日至2020年6月30日期间的物业管理费2847元；2.被告支付物业管理费用所产生的滞纳金（自2020年3月1日起每日按每月欠缴费用的千分之三计算，暂计至2020年6月30日为933.53元，之后计至缴清为止），并请求依照《前期物业管理服务协议》第七条的约定计算至实际清偿日；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系珠海时代香海花园小区10栋1304房的业主。根据时代香海花园开发商珠海市锦荣房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》，原告为时代香海花园物业管理服务企业，为时代香海花园小区提供物业管理服务。根据上述事实及协议，原被告签订了《（时代香海花园）前期物业管理服务协议、临时管理规约》，明确约定被告作为时代香海花园业主，在接受原告物业管理服务的同时，应当向原告支付相应物业管理费、公摊水、电费等物业管理相关费用，且约定了相关费用的标准为：住宅为3元/月/平方米；公摊水、电费依照《珠海市“关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知”珠发改价[2014]10号》的规定支付；此外还约定如被告逾期向原告支付物业管理相关费用的，被告应向原告支付应付未付费用计算每日3‰的违约金。被告自2019年9月1日至2020年6月30日期间，拒绝支付物业管理费及滞纳金共计3780.53元，严重影响原告物业管理费正常收取工作，原告多次发函催告未果。被告的行为已构成违约，给原告造成经济损失。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告时代物业珠海市分公司向本院提交如下证据材料：1.收楼确认书；2.欠费明细；3.《珠海【时代香海花园】前期物业管理服务协议、临时管理规约》；4.商品房买卖合同。被告蔡庆业缺席，没有向本院提交书面答辩意见，亦没有提交证据材料。另外，根据案件审理的需要，本院依职权向珠海市不动产登记中心调取了被告蔡庆业的不动产权属登记表1份。庭审质证过程中，原告当庭出示了案涉证据材料的原件进行核对,对本院调取的不动产权属登记表没有异议。经审查，本院调取的不动产权属登记表及原告提交的证据材料均能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的内容以本院认定的为准。经审理查明：2016年3月1日，被告为买受人与出卖人的珠海市锦荣房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买位于珠海市斗门区的房产，建筑面积为94.88方米；出卖人应于2017年12月15日前将房屋交付给买受人，交付时商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，并承担修复费用，修复后再交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司即原告，物业服务时间从2015年1月1日至2019年12月31日，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为3元／月／平方米（建筑面积）。当天，原被告签订前期物业管理服务协议，约定：原告对被告购买的案涉房屋进行共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修、消防、公共绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告应于发展商通知收楼之日/办理收楼手续时，按建筑面积预交三个月物业服务费用，除此之外，物业服务费用按每季度交纳，业主应在每季度第一个月10日前交纳本月度/季度物业服务费；收费标准为高层住宅3元/月/平方米（建筑面积）；业主未按时交纳物业服务费，处每日3‰的滞纳金。2018年6月3日，原告向被告发出《时代香海花园（珠海）收楼》确认书，通知被告办理位于珠海市斗门区交付的手续，被告签名确认。2018年12月18日，被告办理了案涉房产的缮证手续。根据不动产权登记表的信息显示，被告案涉上述房产的建筑面积为94.89平方米。本院认为，原被告争议的事项基于双方成立的《前期物业管理服务协议》而起，本案是物业服务合同纠纷。双方成立的合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律效力，双方均应恪守。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，本案法律事实引起的争议于《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，根据双方成立的前期物业管理服务协议约定，被告应于开发商通知收楼之日或办理收楼手续时向原告交纳物业服务费。2018年6月3日，原告向被告发出《时代香海花园（珠海）收楼》确认书，被告签名确认收楼并且办理了房产缮证手续，故被告应当按照合同约定向原告交纳案涉房屋的物业服务费。本院对于原告要求被告支付2019年9月1日至2020年6月30日期间的物业管理费的请求予以支持。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审进行抗辩的权利。经核算，被告应支付上述期间的物业服务费为2846.70元（94.89平方米×3元/平方米/月×10个月）。关于原告要求被告支付滞纳金的问题。原被告在前期物业管理服务协议中约定业主未按时交纳物业服务费，处每日千分之三的滞纳金，原告主张的滞纳金实际为被告欠付物业服务费的违约金。被告拖欠物业服务费，已经构成违约，应按约定支付违约金。原被告在前期物业管理服务协议中约定业主按季度交纳物业服务费，在每季度第一个月10日前交纳本季度物业服务费。原告要求被告自2020年3月1日起至物业服务费实际清偿之日止,以每月拖欠的物业服务费的每日千分之三计算违约金有理有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告于2019年9月起开始拖欠物业服务费，原告应采取适当措施防止损失的扩大，但其未采取适当措施主张权利，导致被告须支付的违约金扩大，故原告主张的违约金应以当月应交纳的物业服务费的本金为限。原告主张违约金超过物业服务费的本金部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下：一、被告蔡庆业于本判决生效之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付2019年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2846.70元；二、被告蔡庆业于本判决生效之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付逾期支付物业服务费的违约金(以每月拖欠的物业服务费为基数，从2020年3月1日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月违约金数额以不超过当月物业服务费本金数额为限)；三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司负担10元，由被告蔡庆业负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  钟毅忠人民陪审员  邝艳文人民陪审员  傅明夏二〇二一年五月八日书 记 员  林 旭附：裁判依据法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初114号原告：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所地广东省珠海市，统一社会信用代码91*******9L。负责人：双珊，总经理。委托诉讼代理人：周磊，公司员工。被告：蔡庆业，男，1990年11月11日出生，汉族，住所地广东省珠海市香洲区。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司（以下简称时代物业珠海市分公司）与被告蔡庆业物业服务合同纠纷一案，本院2021年1月1日立案受理，依法适用简易程序。因被告蔡庆业下落不明需要公告送达，本案裁定转为适用普通程序后，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告时代物业珠海市分公司的委托诉讼代理人周磊到庭参加诉讼。被告蔡庆业于本院公告送达期限届满后仍没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代物业珠海市分公司提出诉讼请求：1.被告支付2019年9月1日至2020年6月30日期间的物业管理费2847元；2.被告支付物业管理费用所产生的滞纳金（自2020年3月1日起每日按每月欠缴费用的千分之三计算，暂计至2020年6月30日为933.53元，之后计至缴清为止），并请求依照《前期物业管理服务协议》第七条的约定计算至实际清偿日；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系珠海时代香海花园小区10栋1304房的业主。根据时代香海花园开发商珠海市锦荣房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》，原告为时代香海花园物业管理服务企业，为时代香海花园小区提供物业管理服务。根据上述事实及协议，原被告签订了《（时代香海花园）前期物业管理服务协议、临时管理规约》，明确约定被告作为时代香海花园业主，在接受原告物业管理服务的同时，应当向原告支付相应物业管理费、公摊水、电费等物业管理相关费用，且约定了相关费用的标准为：住宅为3元/月/平方米；公摊水、电费依照《珠海市“关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知”珠发改价[2014]10号》的规定支付；此外还约定如被告逾期向原告支付物业管理相关费用的，被告应向原告支付应付未付费用计算每日3‰的违约金。被告自2019年9月1日至2020年6月30日期间，拒绝支付物业管理费及滞纳金共计3780.53元，严重影响原告物业管理费正常收取工作，原告多次发函催告未果。被告的行为已构成违约，给原告造成经济损失。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告时代物业珠海市分公司向本院提交如下证据材料：1.收楼确认书；2.欠费明细；3.《珠海【时代香海花园】前期物业管理服务协议、临时管理规约》；4.商品房买卖合同。被告蔡庆业缺席，没有向本院提交书面答辩意见，亦没有提交证据材料。另外，根据案件审理的需要，本院依职权向珠海市不动产登记中心调取了被告蔡庆业的不动产权属登记表1份。庭审质证过程中，原告当庭出示了案涉证据材料的原件进行核对,对本院调取的不动产权属登记表没有异议。经审查，本院调取的不动产权属登记表及原告提交的证据材料均能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的内容以本院认定的为准。经审理查明：2016年3月1日，被告为买受人与出卖人的珠海市锦荣房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买位于珠海市斗门区的房产，建筑面积为94.88方米；出卖人应于2017年12月15日前将房屋交付给买受人，交付时商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，并承担修复费用，修复后再交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司即原告，物业服务时间从2015年1月1日至2019年12月31日，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为3元／月／平方米（建筑面积）。当天，原被告签订前期物业管理服务协议，约定：原告对被告购买的案涉房屋进行共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修、消防、公共绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告应于发展商通知收楼之日/办理收楼手续时，按建筑面积预交三个月物业服务费用，除此之外，物业服务费用按每季度交纳，业主应在每季度第一个月10日前交纳本月度/季度物业服务费；收费标准为高层住宅3元/月/平方米（建筑面积）；业主未按时交纳物业服务费，处每日3‰的滞纳金。2018年6月3日，原告向被告发出《时代香海花园（珠海）收楼》确认书，通知被告办理位于珠海市斗门区交付的手续，被告签名确认。2018年12月18日，被告办理了案涉房产的缮证手续。根据不动产权登记表的信息显示，被告案涉上述房产的建筑面积为94.89平方米。本院认为，原被告争议的事项基于双方成立的《前期物业管理服务协议》而起，本案是物业服务合同纠纷。双方成立的合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律效力，双方均应恪守。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，本案法律事实引起的争议于《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，根据双方成立的前期物业管理服务协议约定，被告应于开发商通知收楼之日或办理收楼手续时向原告交纳物业服务费。2018年6月3日，原告向被告发出《时代香海花园（珠海）收楼》确认书，被告签名确认收楼并且办理了房产缮证手续，故被告应当按照合同约定向原告交纳案涉房屋的物业服务费。本院对于原告要求被告支付2019年9月1日至2020年6月30日期间的物业管理费的请求予以支持。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审进行抗辩的权利。经核算，被告应支付上述期间的物业服务费为2846.70元（94.89平方米×3元/平方米/月×10个月）。关于原告要求被告支付滞纳金的问题。原被告在前期物业管理服务协议中约定业主未按时交纳物业服务费，处每日千分之三的滞纳金，原告主张的滞纳金实际为被告欠付物业服务费的违约金。被告拖欠物业服务费，已经构成违约，应按约定支付违约金。原被告在前期物业管理服务协议中约定业主按季度交纳物业服务费，在每季度第一个月10日前交纳本季度物业服务费。原告要求被告自2020年3月1日起至物业服务费实际清偿之日止,以每月拖欠的物业服务费的每日千分之三计算违约金有理有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告于2019年9月起开始拖欠物业服务费，原告应采取适当措施防止损失的扩大，但其未采取适当措施主张权利，导致被告须支付的违约金扩大，故原告主张的违约金应以当月应交纳的物业服务费的本金为限。原告主张违约金超过物业服务费的本金部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下：一、被告蔡庆业于本判决生效之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付2019年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2846.70元；二、被告蔡庆业于本判决生效之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付逾期支付物业服务费的违约金(以每月拖欠的物业服务费为基数，从2020年3月1日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月违约金数额以不超过当月物业服务费本金数额为限)；三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司负担10元，由被告蔡庆业负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  钟毅忠人民陪审员  邝艳文人民陪审员  傅明夏二〇二一年五月八日书 记 员  林 旭附：裁判依据法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。