广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5077号上诉人（原审原告）：广州市纺织工业供销有限公司，住所地广州市越秀区海珠中路189-191号。法定代表人：朱太平。上诉人（原审原告）：广州纺联进出口有限公司，住所地广州市越秀区东风中路438号广德大厦5-11楼。法定代表人：程默。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘懿，广东懿舒律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄笃峰，广东懿舒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州丽港房地产投资有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道100号1105房。法定代表人：李汉增，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴安妮，广东蕴德律师事务所律师。原审第三人：广东明圣楷经济技术发展有限公司，住所地广州市天河区龙口中路130号901房。法定代表人：李汉增，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴安妮，广东蕴德律师事务所律师。上诉人广州市纺织工业供销有限公司（以下简称供销公司）、广州纺联进出口有限公司（以下简称纺联公司）、广州丽港房地产投资有限公司（以下简称丽港公司）因与原审第三人广东明圣楷经济技术发展有限公司（以下简称明圣楷公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初36073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人供销公司、纺联公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持供销公司、纺联公司一审全部诉讼请求；3.丽港公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院错误认定并漏查本案关键事实，错误判决不予解除2005年6月3日《合作开发房地产协议》及2006年5月22日《合作开发房地产补充协议》。（一）一审判决错误认定“供销公司、纺联公司与丽港公司、明圣楷公司签订的《合作开发房地产协议》及签订的《合作开发房地产补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效”。事实上，2005年6月3日《合作开发房地产协议》及2006年5月22日《合作开发房地产补充协议》名为合作开发房地产协议，实为土地转让协议，该两份协议与现行法律法规相违背，不能继续履行。1.《合作开发房地产协议》《合作开发房地产补充协议》名为合作开发房地产协议，实为土地转让协议。2005年6月3日供销公司、纺联公司（共同甲方）与丽港公司（乙方）、明圣楷公司（担保方）签订涉案《合作开发房地产协议》、2006年5月22日供销公司、纺联公司与丽港公司签订《合作开发房地产补充协议》。从前述合作开发房地产协议签订、合作合同第六、七、八条及补充协议第三条的规定以及实际履行来看，供销公司、纺联公司仅负责提供土地，收取土地补偿款，不参与实际开发，不享有开发利益，涉案合作开发合同实为土地使用权转让。2.涉案《合作开发房地产协议》及补充协议签订后，随着国有土地使用权转让招拍挂制度的推行和《中华人民共和国企业国有资产法》的颁布实施，双方对补充协议第三条没有进一步协商、确定及履行，双方协议违反现行法律法规，不可能继续履行。（二）一审法院漏查广州仲裁委员会（2018）穗仲案字第27044号仲裁案和该案裁决书执行不能的事实。（三）虽然双方签订涉案《合作开发房地产协议》及补充协议时，已知晓第二期用地因新城市中轴线规划暂时不能开发，但却没有料到第二期用地因为新城市中轴线规划，从2003年至今不能开发。供销公司、纺联公司2020年1月9日提交的新中轴线南边现行控规图、广州市海珠区XX路XX号地块现行控规图更是证明第二期用地现行控规绝大部分为道路用地和公园绿地，只有极少部分为二类居住用地。一审法院却无视“第二期用地因新城市中轴线规划已长达17年不能开发且实际已无开发可能”“所谓‘市政府有关中轴线规划及补偿’仅是供销公司、纺联公司与丽港公司之间的约定，并不代表相关政府部门必然会实施”等事实，机械地以“相关职能部门未明确诉争地块有关中轴线规划及补偿的具体方案”为由，要求双方继续履行涉案《合作开发房地产协议》及补充协议而不予解除合同，于理无据、于法相悖。二、一审法院下调场地占用费没有任何事实依据且显失公平。一审法院错误认为“供销公司、纺联公司、丽港公司是基于双方存在合作开发关系才签订《广州市房屋租赁合同》，约定的租金才会明显低于市场价租金、而场地的用途也主要是作为合作开发的小区住户停车辆”。因此，将场地占用费按评估价下调了将近三分之一。因广州粤安房地产开发有限公司（以下简称粤安公司）、明圣楷公司、丽港公司一直不履行对被拆迁人崔国慧的拆迁安置补偿义务，2012年1月4日，供销公司、纺联公司向粤安公司送达《解除协议通知书》，通知解除合作开发房地产协议；2012年1月10日供销公司、纺联公司分别向明圣楷公司、丽港公司送达《解除协议通知书》，通知解除合作开发房地产协议，终止房地产合作开发以及第二期用地租赁关系。虽然供销公司、纺联公司在快递单上将收件人信息填写在寄件人一栏，将寄件人信息填写在收件人一栏，但快递公司确已实际送达并提供了收件凭证。而且，在2012年3月7日丽港公司申请的广州仲裁委员会（2012）穗仲案字第308号仲裁案中，纺联公司提交了《解除协议通知书》和送达凭证，明确主张供销公司、纺联公司与明圣楷公司、丽港公司解除合作开发房地产协议，终止房地产合作开发以及第二期用地租赁关系。正是因为供销公司、纺联公司认为合作开发房地产协议已解除，所以，在第二期用地仍处于诉讼之中【（2016）粤01民终4033号案】的情形下，2016年2月29日供销公司（甲方）与丽港公司（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定“租赁物业乙方作一期商品房小区停车场用途使用；租赁期届满应将原物业交回甲方”等等。2017年12月28日，供销公司书面函告丽港公司按每月85880元（租金单价20元／平方米）支付租金。本案没有任何证据证明供销公司、丽港公司因为所谓的合作开发关系而约定场地使用费必须低于市场价；且本案证据证明丽港公司向供销公司租赁第二期用地并非依约用于第一期项目而是用于对外停车场等商业用途。一审法院下调场地占用费没有任何事实依据且对供销公司显失公平。三、解除涉案《合作开发房地产协议》及补充协议，并将第二期用地5575平方米全部交还供销公司、纺联公司，是解决本案纠纷的唯一有效途径。解除涉案《合作开发房地产协议》及补充协议，将第二期用地5575平方米全部交还供销公司、纺联公司。第一，对第一期项目没有任何影响。XX路XX号地块第一期用地早在2009年就已独立完成开发，第一期项目与第二期用地没有任何牵连，丽港公司向供销公司租赁第二期用地也是用于对外停车场等商业用途而非用于第一期项目。第二，才能减少国有资产损失。丽港公司涉案《合作开发房地产协议》及补充协议项下，仅向供销公司、纺联公司支付了第一期用地9371平方米土地的补偿款2044.5万元，但其不仅享有了第一期用地房地产开发的全部收益，而且基于一直未能进行的“第二期用地合作开发”从2006年至今一直以极低成本使用第二期用地5575平方米，而丽港公司仅就4294平方米土地支付租金至2018年3月，对其余的1281平方米土地一直是无偿使用。供销公司、纺联公司作为国有企业已经因为所谓的“合作开发”而造成了巨大损失，如果不解除实际履行不能的房地产开发合作协议，则势必造成供销公司、纺联公司更大损失。第三，与生效裁决不相冲突，也没有损害丽港公司合法利益，丽港公司可以依据（2018）穗仲案字第27044号裁决另行向供销公司、纺联公司主张债权。第四，才能保障判决执行的切实可行，才能达到息诉解纷的效果。综上，供销公司、纺联公司上诉请求予以改判。针对供销公司、纺联公司的上诉主张，丽港公司二审答辩称：不认可供销公司、纺联公司的上诉请求。一、供销公司、纺联公司诉请解除涉案《合作开发房地产协议》及补充协议的理由是认为违反现行法律法规及无法履行，这是不能成立的。涉案《合作开发房地产协议》及补充协议符合法律规定，合同对于合作及分工作出明确约定，不是土地使用权转让协议。供销公司、纺联公司提供土地，丽港公司进行开发建设，相应的土地使用权及地上建筑物的所有权都出售给了现有的业主，如果是土地使用权转让协议又是谁转让给了谁，土地使用权现在是归业主所有的。《合作开发房地产补充协议》对于涉案地块开发事宜双方之间有项目要求、具体分工及利益分配，这就是合作开发协议。在签订《合作开发房地产协议》之后，供销公司、纺联公司与广州市国土资源管理局签订了广州市国有土地出让合同的，且土地转让金已由丽港公司全额支付。建设用地规划许可证上记载有三个公司，即供销公司、纺联公司和丽港公司，所有的建设规划流程都是符合法律规定的，但供销公司、纺联公司现提出双方签订的合同违反法律法规，却未明确具体违反的是哪一条法律法规，依据不足。二、关于协议不能继续履行的问题，一审对此已经进行了详细的审理查明并清晰阐述。上诉人丽港公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判减少丽港公司需支付的费用；2.本案评估费用由供销公司、纺联公司全部承担。事实与理由：一、一审判决丽港公司需向供销公司支付的费用过高，恳请二审法院改判减低金额。（一）《合作开发房地产协议》及补充协议明确约定双方的租赁关系且仍在有效期内，丽港公司所支付的场地租赁金，而非占用费。（二）一审判决丽港公司需支付的租金金额过高。1.租金应从维护合作项目整体利益进行考虑。本案租赁关系基于合作关系产生，是合作方之间就开发合作项目所作的安排，目的在于维护合作项目的整体利益。因此，在认定租金费用时，不能仅依据市场租赁价值计算，还应当考虑双方合作关系、合作项目的整体利益问题。由于涉案XX号地块开发是一个整体项目，目前规划只有一个道路出入口。在该地块详细规划未确定、未实施之前，为确保XX号地块已开发用地住户的通道通行，从消防、维稳、辅助配套等角度，都必须在未开发的地块上设置道路和出入口。因此，丽港公司租用未开发用地是为了解决已开发住户的道路通行和停车问题，纯属项目内部的公共配套服务，不但没有任何盈利，还要贴补水电费、地块维护费、人员看场费等。2.租金应考虑丽港公司实际租用的面积并没有4294平方米之多。涉案XX号地块的4294平方米用地上包括了仓库、临时建筑物等违章建筑，其占地面积达1207平方米，该部分土地上丽港公司无法使用，不应支付租金。二期地块中还有1350平方米公共道路面积，属于XX号地块整体项目的规划，该部分公共道路是为了合作开发项目（包括一期）的公共服务项目的使用，丽港公司亦不应向供销公司支付租金。3.涉案4294平方米土地并未对外市场经营，不同于一般的市场综合用地，不能以等同的租金价值作为参考进行评估。双方对于二期用地的约定为：只限用于一期住户的道路出行出入口及停车场使用。一审判决丽港公司应支付的费用远高于丽港公司的实际收益，既不符合实际情况，也是对丽港公司利益的损害。4.丽港公司在涉案地块上已多年处于亏损状态，若再大幅调高需支付租金金额，会造成对丽港公司的极大不公。涉案4294平方米土地的租赁关系是基于双方的合作关系而产生，是合作方之间就开发项目所作的安排，目的在于维护合作项目的整体利益。2016年与供销公司将上述土地租金价格确定为34352元/月，并约定上述土地只限用于项目一期停车场使用，而丽港公司将其出租给一期物业公司作为停车场的租金仅为29040元/月，实际上丽港公司一直处于亏损状态。二、供销公司、纺联公司认为一审判决未采纳评估报告金额，且该租金评估报告存在违反法律规定的问题，恳请二审法院改判丽港公司无需承担评估费用。（一）对涉案4294平方米土地进行租金价格评估系由供销公司、纺联公司提出的，一审法院最终并未采纳评估报告结论。因此，评估费用不应由丽港公司承担，而应由供销公司、纺联公司全部承担。（二）本案租金评估报告存在评估过程违反法律规定、不具有事实基础和法律依据、评估依据和基础错误、评估方式不合理等问题，不应采纳为证据使用。丽港公司亦不应承担该笔评估费用。三、丽港公司对一审判决第二判项无异议，恳请二审法院予以维持。综上，丽港公司肯请二审法院支持其全部上诉请求。针对丽港公司的上诉请求，供销公司、纺联公司二审答辩称：丽港公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回。一、供销公司与丽港公司就涉案土地的租赁关系早已解除，合作开发房地产协议与补充协议预定的租赁期间为3年，即2009年5月22日已届满。供销公司与丽港公司2016年签订的房屋租赁合同有效期是从2016年1月1日至2016年12月31日。2018年3月1日丽港公司向供销公司发出了解除租赁合同的通知函，故双方早已解除租赁关系。二、丽港公司认为一审判决租金过高的理由不能成立，丽港公司将租赁地块转租给第三方为商业用途，租赁地块的使用与合作开发没有任何关系，供销公司与丽港公司在广州市房屋租赁合同中明确约定租赁地块只作一期商品房小区停车场使用，未经供销公司同意不得转租，然而丽港公司却把案涉地块转租给第三方作商业用途使用，本案评估报告载明该地块上现有对外停车场、仓库、一栋一层临时建筑物、一栋两层建筑物等正常使用中，该评估报告和丽港公司提交的其与第三方的租赁合同充分证明了丽港公司将租赁地块转租给第三方作商业用途使用；丽港公司一方面主张其在租赁地块上已亏损多年，另一方面又始终不同意解除租赁关系，结合丽港公司已将租赁地块转让给第三人作商业用途的事实，丽港公司主张其一直处于亏损状态不是事实。三、评估报告是经一审法院委托，由专业人员依法依规作出，应作为本案认定场地占用费的证据，故评估费用应由丽港公司承担。原审第三人明圣楷公司二审陈述称：同意丽港公司上诉主张；对供销公司、纺联公司的上诉意见也同意丽港公司的答辩意见。明圣楷公司仅在2005年《合作开发房地产协议》上盖章，并未在补充协议上盖章，即明圣楷公司仅承担整个项目合作开发的担保义务，而不承担租赁合同项下的租金担保义务；并且根据合同约定，明圣楷公司属于一般保证，不放弃先诉抗辩权。供销公司、纺联公司以丽港公司为被告于2018年8月20日以物权保护为由向一审法院提起诉讼，请求判令：1.排除丽港公司对广州市海珠区XX路XX号地块第二期用地的占有妨害；2.丽港公司告向供销公司支付其占有XX路XX号地块第二期用地期间所产生的租金245300元（从2018年3月1日起计，至起诉之日止）并以租金为本金，按年息24%支付相应的利息；3.丽港公司承担本案所有诉讼费用。诉讼中，供销公司、纺联公司变更诉讼请求为：1.要求丽港公司将广州市海珠区XX路XX号地块第二期用地（5575平方米）全部返还给供销公司、纺联公司，其中纺联公司要求丽港公司返还其中的1207平方米，供销公司要求丽港公司返还其中的4367.99平方米；2.丽港公司向供销公司支付其占有XX路XX号地块第二期用地期间所产生的场地占用费245300元（从2018年3月1日起计，至丽港公司实际归还之日止），并以场地占用费为本金，按年息24%支付相应的利息；3.丽港公司承担本案所有诉讼费用。一审法院立案受理后，依法审理并于2019年3月25日作出（2018）粤0105民初14489号民事判决，判决：一、丽港公司在本判决生效之日起30天内将广州市海珠区XX路XX号地段第二期用地中的4294平方米的场地交还给供销公司。二、丽港公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付广州市海珠区XX路XX号地段第二期用地中的4294平方米的场地的占用费（从2018年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的场地使用费由供销公司，丽港公司共同向有资质的评估机构申请，按总面积4294平方米的场地同时期同地段场地的租金参考价的标准计算，并在双方领取评估报告之日起十日内一次性清缴。从本判决发生法律效力之次日起至交还上述场地实际交还时止的场地使用费，由丽港公司暂按上述评估标准每月向供销公司交纳。供销公司已经支付的34352元的占用费，可在履行义务时予以扣除，多退少补。三、驳回供销公司、纺联公司的其他诉讼请求。双方均不服该判决提出上诉，本院二审经审查认为，纺联公司、供销公司与丽港公司对涉案土地的争议源于双方《合作开发房地产协议》及补充协议，两者之间的租赁合同亦是基于《合作开发房地产补充协议》的方式予以约定，暂以租赁方式处理。因此，纺联公司、供销公司诉请收回土地，由丽港公司支付土地使用费，应按照双方签订的《合作开发房地产协议》和补充协议统筹处理。一审法院认定本案按物权保护纠纷处理，存在不妥。经本院释明后，纺联公司、供销公司明确变更其诉讼请求为：确认供销公司、纺联公司与丽港公司、明圣楷公司2005年6月3日签订的《合作开发房地产协议》及2006年5月22日签订的《合作开发房地产补充协议》已于2011年12月29日解除等等。本院认为一审法院对该案纠纷性质认定有误，纺联公司、供销公司二审变更了诉讼请求，法院应对本案继续审理，但因一审法院未对《合作开发房地产协议》及补充协议的性质、履行情况等事实进行审查，该协议还涉及明圣楷公司的权利义务，故本案应依法发回重审。为此，本院于2019年9月2日作出（2019）粤01民终11759号民事裁定：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初14489号民事判决；二、本案发回广东省广州市海珠区人民法院重审。一审法院于2020年1月19日立案重审，即为本案。本案中，供销公司、纺联公司明确诉请为：1.确认供销公司、纺联公司与丽港公司、明圣楷公司2005年6月3日签订的《合作开发房地产协议》及2006年5月22日签订的《合作开发房地产补充协议》已于2011年12月29日解除；2.丽港公司将广州市海珠区XX路XX号地块第二期用地（5575平方米）全部返还给供销公司、纺联公司，其中纺联公司要求丽港公司返还其中的1207平方米，供销公司要求丽港公司返还其中的4367.99平方米；3.丽港公司向供销公司、纺联公司支付其占有XX路XX号地块第二期用地期间所产生的场地占用费（从2018年3月1日起计，至丽港公司实际归还之日止），并以场地占用费为本金，按年息24%支付相应的利息；4.丽港公司承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年8月10日的广州市不动产登记查册表记载：房地产地址：广州市海珠区XX路XX号自编X号，使用土地面积：14950平方米，建筑面积139.86平方米，单位名：广州市纺织工业供销公司，所有权来历：1988年经广州市纺织工业总公司调拨；广州市海珠区XX路XX号自编X号，使用土地面积：14950平方米，建筑面积301平方米，单位名：广州市纺织工业供销公司，所有权来历：1988年经广州市纺织工业总公司调拨；广州市海珠区XX路XX号自编X号，使用土地面积：14950平方米，建筑面积241.2平方米，单位名：广州市纺织工业供销公司，所有权来历：1988年经广州市纺织工业总公司调拨；广州市海珠区XX路XX号自编X号，使用土地面积：14950平方米，建筑面积109.4平方米，单位名：广州市纺织工业供销公司，所有权来历：1988年经广州市纺织工业总公司调拨；广州市海珠区XX路XX号自编X号，使用土地面积：14950平方米，建筑面积35.38平方米，单位名：广州市纺织工业供销公司，所有权来历：1988年经广州市纺织工业总公司调拨；广州市海珠区XX路XX号自编X号，使用土地面积：14950平方米，建筑面积1860.57平方米，单位名：广州市纺织工业供销公司，所有权来历：1988年经广州市纺织工业总公司调拨；广州市海珠区XX路XX号自编X号，使用土地面积：14950平方米，建筑面积287.38平方米，单位名：广州市纺织工业供销公司，所有权来历：1988年经广州市纺织工业总公司调拨；广州市海珠区XX路XX号自编X号，使用土地面积：14950平方米，建筑面积78平方米，单位名：广州市纺织工业供销公司，所有权来历：1988年经广州市纺织工业总公司调拨；广州市海珠区XX路XX号自编X号，使用土地面积：14950平方米，建筑面积1207.01平方米，单位名：广州市纺织工业联合进出口公司，所有权来历：1988年经广州市纺织工业总公司调拨。丽港公司曾于2015年7月7日向一审法院起诉供销公司、纺联公司，要求确认位于广州市海珠区XX路XX号地段第二期用地中原属广州纺联进出口有限公司所有的1207平方米面积的土地权益归属丽港公司所有等。一审法院于2015年9月18日作出（2015）穗海法民三初字第1316号民事判决书，该判决书查明：1996年1月23日，广州市国土局房管局核发《房地产证》，载明：海珠区XX路（XX巷）XX号自编X号楼的权属人为广州市纺织工业联合进出口公司，所有权来历为1988年经广州市纺织工业总公司调拨，建筑面积为1207.01平方米。1996年7月5日，广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司（共同甲方）与粤安公司（乙方）签订了《合作开发房地产协议》，约定合作开发用地位于广州市海珠区XX路XX号，用地面积14950平方米（按规划局批出的用地红线扣除扩征部分的实际面积为准），拟合作开发建设九层商住楼；甲方提供上述现有仓库用地14950平方米及地上附着物和有关土地使用权证明文件；乙方负责该项目开发的全部投资。；等。1997年9月5日，广州市城市规划局核发穗规地证字[1996]第684号《建设用地规划许可证》，载明：用地单位：广州市纺织工业联合进出口公司、粤安公司和广州市纺织工业供销公司；用地项目名称：商住楼（R1）；用地位置：海珠区XX路XX号；用地面积：14945平方米（其中道路面积2090平方米）；等。2002年1月23日，广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司（共同甲方）与粤安公司（乙方）签订《合作开发房地产补充协议》，订明：双方于1996年7月5日签订了《合作开发房地产协议》及有关补充协议（以下简称“原协议”），由于受广州市新的城市中轴线规划影响，第二期的开发至今未获市规划局批准，而使整个项目的开发受到严重影响，为加快本项目开发进度，达成补充协议；甲方同意按乙方划定的第一期用地面积8942平方米和部分第二期用地面积1177平方米，共计10119平方米用地，根据“原协议”约定的物业分配方式，甲方分配得楼房建筑面积为10500平方米，为表示合作诚意，乙方提前支付2084.5万元给甲方，其中供销公司获得1782.5万元，广纺联获得302万元；由于第二期用地开发暂获批准，甲方（供销公司）已予提供的第二期用地（上述条款已提供的除外）4294平方米，权属应为供销公司所有，乙方应退出红线，在市政府有关中轴线规划及补偿未明确之前，双方同意暂以租赁方式处理，租赁期暂定两年，每月租金为11000元；甲方在获得上述款项（2084.5万元）后，不再享有上述10119平方米用地开发的任何利益及政府的补偿，此用地开发所得利益及政府今后的补偿全部归乙方所有，并由乙方自主开发经营，甲方须积极协作乙方办理有关开发和土地证手续，甲方应退出红线；本补充协议经甲乙双方签字盖章后即生效，本补充协议与“原协议”有冲突的，以本协议为准；等。2003年9月3日，广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司（共同甲方）与粤安公司（乙方）、明圣楷公司（丙方）签订《意向书》，订明鉴于乙方由于资金不到位，未能按协议要求三年内完成本项目建设，应乙方请求，甲方在丙方有足够支付甲方一期用地补偿费共2044.5万元（含乙方已支付给甲方的500万元补偿费，以下同）和广州纺织集团金纶房地产开发公司咨询服务费欠款70万元的前提下，同意丙方注资加入本项目建设，现三方经协商就合作开发本项目事宜达成以下意向：一、甲、乙、丙三方经协商确认一期用地为：广州市纺织工业供销公司8912平方米，广州市纺织工业联合进出口公司1207平方米（不论市规划局是否划作为一期用地，该1207平方米用地均归一期使用）；二、丙方同意在完成本项目转名给丙方手续后一次性分别支付甲方一期用地补偿费2044.5万元（含乙方已付部分），其中：广州市纺织工业供销公司1742.5万元（含乙方已付部分），广州市纺织工业联合进出口公司302万元，和支付广州纺织集团金纶房地产开发公司咨询费欠款70万元；三、同意丙方注资加入本项目共同开发建设；，三方将在本意向书基础上签订正式《合作开发房地产协议》，在协议签订当天将上述资金存入监控户；等。2003年12月2日，广州市城市规划局向广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司、粤安公司出具《关于申请分期开发建设用地问题的复函》，载明：同意我局穗规地证字【1996】第684号《建设用地规划许可证》批准的14945平方米用地分两期建设，第一期用地面积为9371平方米，其中道路面积为2180平方米；第二期用地面积为5575平方米，其中道路面积为1350平方米；以第1点（X=26007.222，Y=43729.376）、第2点(X=26001.462，Y=43729.376）、第3点(X=25950.244，Y=43749.705)坐标线为分期线，以东为第一期，以西为第二期，具体见附图所示。第—期用地可按我局有关批复实施建设，第二期用地位于新城市中轴线控制范围，待新城市中轴线规划审定后按规按规划要求建设。请接文后尽快报市国土资源和房屋管理局办理用地手续。2004年6月8日，广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司（共同甲方）与粤安公司（乙方）、明圣楷公司（丙方）签订《补充意向书》，订明经乙方努力，已完成上述意向书中向广州市规划局申请批准分割红线工作，并已取得广州市国土资源和房屋管理局缴纳土地出让金合同；在甲、乙方与国土局签订土地出让金合同30天内，丙方必须到国土局以甲、乙方名义缴交土地出让金并按甲、乙、丙三方2003年9月3日签订的意向书内容签订正式《合作开发房地产协议》；等。2004年7月14日，广州仲裁委员会作出（2004）穗仲案字第836号调解书，达成如下调解协议：……二、广州市海珠区XX路XX号地段丽港花园项目属被申请人粤安公司与第三人（系广州市纺织工业联合进出口公司及广州市纺织工业供销公司）合作开发的项目，经第三人同意，被申请人粤安公司将丽港花园项目中享有的权益转让给申请人明圣楷公司用以抵偿上述债务；等。2005年6月3日，广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司（共同甲方）与丽港公司（乙方）、明圣楷公司（担保方）签订《合作开发房地产协议》，订明：甲、乙和粤安公司在2003年9月3日和2004年6月8日分别签订的合作开发位于广州市海珠区XX路XX号用地的《意向书》和《补充意向书》；根据意向书的履行，甲方和乙方就完善用地的合作开发房地产项目事宜达成协议，以便共同遵守：一、甲方同意在乙方能履行粤安公司原补充协议条款前提下注入资金开发本项目；二、根据本项目的实际情况，经过多方工作，于2004年12月31日，依据有关法规，将粤安公司在本项目中所占有的份额转至明圣楷公司所组成的广州丽港房地产投资有限公司名下；三、按甲方所提供的上述用地，由乙方根据甲方和粤安公司所签订的原有关协议支付给甲方搬迁补偿费和房屋返销款2044.5万元（已支付500万元），在办出该地块“国有土地使用权出让合同”书后，由乙方代垫预缴该“国有土地出让金”并承担粤安公司所欠甲方的用地搬迁补偿费，房屋返销款和咨询服务费款共1614.5万元，乙方于2004年9月29日支付500万元给予甲方；……六、甲、乙双方同意先进行第一期用地的开发建设，根据国土局和规划局批准的用地红线和双方约定，第一期用地面积为9371平方米，其中广州市纺织工业供销公司占8164平方米，广州市纺织工业联合进出口公司占1207平方米；第二期用地面积为5575平方米，待新城市中轴线规划审定后按规划要求建设；。；九、本协议和甲方与粤安公司双方过去所签的《合作开发房地产协议》、《返销房屋协议》、《咨询服务协议》以及《补充协议》均为本项目开发协议补充，具有同等法律效力；本协议是上述协议的修改与补充，凡与上述协议内容相抵触的，以本协议为准，本协议未提及之内容仍按上述协议执行；等。2006年5月22日，广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司（共同甲方）与丽港公司签订《合作开发房地产补充协议》，订明：广州纺织工业联合进出口公司不再享受第二期用地的任何利益，并须出具退出二期用地的书面文件；第二期用地4294平方米及其上盖权属广州市纺织工业供销公司所有，该项目其余面积用地归乙方所有；因项目楼宇的实际需要，在市政府有关中轴线规划及补偿未明确之前，双方仍以租赁方式处理，租赁期暂定叁年，每月租金为人民币壹万壹仟元整、第二期甲方4294平方米用地租金的从2006年6月1日起计算，十天内乙方先预付壹个季度的租金给甲方的供销公司作为押金。租赁期满后押金无息退回给乙方，租金在每月的15日前一次性付清本月租金等。2008年7月16日，广州仲裁委员会以（2008）穗仲案字第853号裁决书查明：广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司确认已收到丽港公司补偿款2044.5万元，第一期工程于2006年完成，同年丽港公司领取注明其占有100%产权的预售许可证，第一期开发楼房已由丽港公司销售完毕；等。并作出裁决：被申请人丽港公司在本裁决书送达之日起两日内负责将穗国用（2004）第10044号土地使用权证中登记在两申请人广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司名下的40%土地使用权变更至被申请人丽港公司名下；等。广州市纺织工业联合进出口公司于2012年1月10日变更名称为广州纺联进出口有限公司即本案纺联公司，广州市纺织工业供销公司于2012年1月4日变更名称为广州市纺织工业供销有限公司，即本案供销公司。2012年3月7日，丽港公司以纺联公司为被申请人向广州仲裁委员会申请仲裁，要求裁决确认位于广州市海珠区XX路X号地段第二期用地中原属纺联公司所有的1207平方米面积的土地权益归属丽港公司所有，等。2014年1月8日，广州仲裁委员会以（2012）穗仲案字第308号裁决书裁决如下：确认位于广州市海珠区XX路X号地段第二期用地中原属纺联公司所有的1207平方米面积的土地权益归属丽港公司所有；等。2014年10月13日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法仲审字第188号民事裁定书，以上述仲裁裁决违反了法定程序为由，裁定撤销广州仲裁委员会（2012）穗仲案字第308号裁决。另外，丽港公司曾于2015年向一审法院提起诉讼，要求确认广州市海珠区XX路X号地段第二期用地中原属纺联公司所有的1207平方米面积的土地权益归属丽港公司所有，一审法院于2015年9月18日作出（2015）穗海法民三初字第1316号民事判决，确认广州市海珠区XX路X号地段第二期用地中原属纺联公司所有的1207平方米面积的土地权益归属丽港公司所有。供销公司、纺联公司不服判决提出上诉，广州市中级人民法院于2016年6月15日（2016）粤01民终4033号民事判决判决如下:一、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1316号民事判决；二、驳回广州丽港房地产投资有限公司的全部诉讼请求。2016年2月29日，供销公司（出租人，甲方）与丽港公司（承租人，乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，订明：乙方承租甲方可依法出租的物业：广州市海珠区XX路X号用地。土地面积4294平方米，租赁期限为1年。自2016年1月1日至2016年12月31日止，租金为每月34352元，乙方按时交纳租金，乙方保证租赁物业用于合法经营，租赁物业乙方作一期商品房小区停车场用途使用。租赁期届满应将原物业交回甲方；等。2017年12月28日，供销公司向丽港公司发出《告知函》，其中内容为，双方签订的位于广州市海珠区XX路X号的地块的租赁合同于2016年12月31日租赁期满，根据《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》及《广州市国资委关于印发进一步加强市属国有企业资产评估管理的通知》的有关规定，由2018年1月1日起，将按照月租金85880元（租金单价20元/平方米）收取场地使用费，否则将视为丽港公司拒绝履行合同；等。2018年3月1日，供销公司向丽港公司邮寄《关于解除合同的通知函》，其中内容为：我司与贵司于2016年2月29日签订了《广州市房屋租赁合同》（下称“租赁合同”），贵司承租了我司位于广州市海珠区XX路X号的地块。根据租赁合同的约定，贵司与我司约定的租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，合同到期后贵方并未把租赁场地退还我司，而是贵司继续使用该场地，已构成不定期租赁合同。现我司根据《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的相关规定，特依法通知解除租赁合同，望收函后15日内，迁出该场地；等。丽港公司于2018年3月2日签收该邮件。2018年4月11日，供销公司在涉案场地张贴公告。公告内容的主要为：双方签订的租赁合同约定的租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，合同到期后丽港公司并未把租赁场地退还该司，而是丽港公司继续使用该场地，已构成不定期租赁合同。该司于2018年2月26日向丽港公司发函，解除了双方签订的《广州市房屋租赁合同》的约定及解约事实，该公司将在2018年4月20日前收回场地等。2018年4月20日，丽港公司向供销公司发出《关于来函及《公告》的回复》，其中内容为：根据协议约定，第二期用地中具体哪一部分的权属则是不确定的。鉴于此，在市政府有关中轴线规划及补偿未明确之前，根据协议约定贵我双方同意一直以租赁的方式进行，实践中贵我双方也一直按此履行。目前租赁合同所涉地块在确权前，权属尚不具体明确。贵司于2018年4月11日单方张贴的《公告》和主张在2018年4月20日单方收回场地的行为也是违背合作开发的相应协议约定的。故我方敦请贵方，秉持契约精神，在该地块确权前，双方仍按原约定继续以租赁方式处理相关事宜等。本案原一审庭审中，丽港公司表示在供销公司2017年12月28日向丽港公司发出《告知函》后，丽港公司分别于2018年1月15日、2018年2月26日、2018年3月19日向供销公司缴纳租金，每笔34352元，并提供了银行转账凭证为证。供销公司、纺联公司确认收到上述3笔款项，但是认为2018年1月15日、2018年2月26日支付的是租金，2018年3月19日丽港公司支付的是占用费，数额不足。再查明，在丽港公司表示，根据2005年6月3日，广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司（共同甲方）与丽港公司（乙方）、明圣楷公司（担保方）签订《合作开发房地产协议》的约定，其公司已全面承继了粤安公司原在合作协议中的权利义务，明圣楷公司只是作为《合作开发房地产协议》的担保方。供销公司、纺联公司为证明于2012年1月10日已解除合作协议，向一审法院提供了顺风速运回单3份（收件人一栏：广纺联，送达地址：XX路X号），解除协议通知书3份。其中解除协议通知书要求解除协议的主要理由是丽港公司没有履行房地产合作协议约定安置拆迁户的义务，造成其公司重大损失。丽港公司表示没有收到也不可能收到上述解除协议通知书，因为上述邮寄的地址和收件人一栏均是供销公司、纺联公司自己。在诉讼过程中，双方对于合同期满后的租金标准问题发生争议，供销公司、纺联公司向一审法院提出申请要求对讼争场地的租金进行评估，一审法院根据摇珠确定了广州市华盟价格事务所有限公司对讼争地块的租金进行评估，该所于2020年10月27日出具评估报告：1.2016年1月1日至2016年12月31日地块面积4294平方米，月租金每平米14.72元，租金总价758492.16元；2.2017年1月1日至2017年12月31日地块面积4294平方米，月租金每平米14.90元，租金总价767767.20元；3.2018年1月1日至2018年2月28日地块面积4294平方米，月租金每平米15.20元，租金总价130537.6元；4.2018年3月1日至2018年12月31日地块面积4294平方米，月租金每平米15.20元，租金总价652688元；5.2019年1月1日至2019年12月31日地块面积4294平方米，月租金每平米15.53元，租金总价800229.84元；6.2020年1月1日至2020年6月12日地块面积4294平方米，月租金每平米16元，租金总价439705.6元。一审法院认为：一、关于本案的性质问题。供销公司、纺联公司与丽港公司对涉案土地的争议源于双方签订的《合作开发房地产协议》及《补充协议》，两者之间的租赁合同亦是基于《合作开发房地产补充协议》的方式予以约定，暂以租赁方式处理。因此，供销公司、纺联公司诉请收回土地，由丽港公司支付土地使用费，应按照双方签订的《合作开发房地产协议》和补充协议统筹处理。供销公司、纺联公司在原审案件的二审过程中经二审法院释明后，变更诉讼请求为：确认供销公司、纺联公司与丽港公司、明圣楷公司于2005年6月3日签订的《合作开发房地产协议》及2006年5月22日签订的《合作开发房地产补充协议》已于2011年12月29日解除；等，故本案的性质应为合作开发房地产合同纠纷。二、关于供销公司、纺联公司与丽港公司、明圣楷公司2005年6月3日签订的《合作开发房地产协议》及2006年5月22日签订的《合作开发房地产补充协议》是否解除问题。供销公司、纺联公司与丽港公司、明圣楷公司签订的《合作开发房地产协议》及签订的《合作开发房地产补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。供销公司、纺联公司虽然向一审法院提供了顺风速运回单3份、解除协议通知书3份拟证明其单方解除双方所签订的合作开发协议，并发生法律效力。但由于供销公司、纺联公司提供的顺风速运回单上收件人一栏是“广纺联，送达地址：XX路X号”，丽港公司是不可能收到上述通知书，同时从解除协议通知书的内容分析，也不符合法律规定的可单方解除合作开发协议的条件，所以供销公司、纺联公司提出2005年6月3日签订的《合作开发房地产协议》及2006年5月22日签订的《合作开发房地产补充协议》已于2012年1月10日解除，依法无据，一审法院不予确认。现供销公司、纺联公司又提出由于合同目的无法实现，而且丽港公司同时存在严重的违约行为，要求法院判决解除双方签订上述两协议。一审法院认为，供销公司、纺联公司、丽港公司于2005年6月3日签订的《合作开发房地产协议》及2006年5月22日签订的《合作开发房地产补充协议》，是在相关部门调整原规划的情况下签订的，是对讼争地块在改变规划后如何处理后续的开发问题进行协商后达成的协议，所以在相关部门调整原规划后应如何处理相关问题没有发生重大变化之前，双方应当按照上述协议约定的内容履行。根据《合作开发房地产补充协议》的约定：“因项目楼宇的实际需要，在市政府有关中轴线规划及补偿未明确之前，双方仍以租赁方式处理。”，直到2016年12月31日双方也根据上述补充协议的约定，签订了多份租赁合同处理双方权利义务关系。所以由于目前没有证据证明相关的职能部门已明确讼争地块“有关中轴线规划及补偿”的具体方案，故双方仍应按《合作开发房地产补充协议》约定的原则处理双方的权利义务。现供销公司、纺联公司要求解除双方签订的《合作开发房地产协议》及《合作开发房地产补充协议》及收回场地，依据不足，一审法院不予支持。三、关于丽港公司是否应向供销公司、纺联公司支付其占有XX路X号地块第二期用地期间所产生的场地占用费及利息问题。如前述，由于供销公司、纺联公司要求解除双方的合作协议被依法驳回，因此，丽港公司应当根据双方签订的《合作开发房地产补充协议》确定的原则，支付《广州市房屋租赁合同》期满后的使用费给供销公司、纺联公司。供销公司、纺联公司认为2018年2月28日，供销公司向丽港公司发出《关于解除合同的通知函》，通知丽港公司解除双方之间的租赁合同关系，并明确要求丽港公司按租金单价20元/平方米的标准计算涉案场地的占用费，结合丽港公司仍然支付了3月份的使用费的实际情况，可以认定双方于2017年1月1日至2018年3月31日形成的事实租赁关系于2018年4月1日起解除。但考虑到供销公司、纺联公司与丽港公司是基于双方存在合作开发关系才签订《广州市房屋租赁合同》，约定的租金标准才会明显低于市场价租金、而场地的用途也主要是作为合作开发的小区住户停车辆等实际情况，根据公平原则，合同期满后至2020年6月12日期间丽港公司仍继续使用该场地所产生的使用费，也不能完全按照市场价标准计算，而应当参照有资质的评估机构评定的租金标准，再参考此前双方合同约定的租金标准合理确定。据此，一审法院酌定丽港公司支付2018年4月1日至2020年12月31日的土地使用费给供销公司、纺联公司的为（2018年4月1日至2018年12月31日使用费总价411193元；2019年1月1日至2019年12月31日使用费总价560160元；2020年1月1日至2020年6月12日使用费总价307793元）。2020年6月13日后发生的使用费，本案不作处理，双方可另循途径解决。因在事实租赁关系解除后，丽港公司确实没有支付使用费给供销公司、纺联公司，而双方对于不按期支付使用费的违约责任没有特别约定，故丽港公司应参照年利率6%支付逾期使用费的利息给供销公司、纺联公司。考虑到在事实租赁关系解除后丽港公司所支付的使用费标准不应低于原合同约定的每月34352元，而超出部分因双方不能协成一致意见，丽港公司暂不支付超出部分有一定的合理理由，所以供销公司、纺联公司要求丽港公司支付该部分的利息，理由不足，一审法院不予支持。故从2018年5月1日开始至2020年6月12日的逾期支付使用费的利息应以每月34352元为本金，从次月的1号开始以年利率6%计算（即2018年4月欠付的使用费的利息，应从2018年5月1日开始，以34352元为本金，按年利率6%计算以计算至付清时止，2018年6月1日以34352元为本金，按年利率6%计算以计算至付清时止；如此类推）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十六条之规定，一审法院于2020年12月16日判决如下：一、被告丽港公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付广州市海珠区XX路X号地块第二期用地中的4294平方米的场地2018年4月1日至2020年6月12日的占用费（2018年4月1日至2018年12月31日使用费总价411193元；2019年1月1日至2019年12月31日使用费总价560160元；2020年1月1日至2020年6月12日使用费总价307793元。）给原告供销公司，并支付上述期间逾期支付使用费的利息给原告供销公司【计算方法：以每月34352元为本金，从次月的1号开始以年利率6%计算（如：2018年4月欠付的使用费的利息，以34352元为本金，从2018年5月1日开始按年利率6%计算，至付清时止；2018年6月1日以34352元为本金，按年利率6%计算，至付清时止，依此类推）】，至付清时止。二、驳回原告供销公司、原告纺联公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4979.5元，由被告负担3901.5元，由两原告共同负担1078元。本案评估费14851.49元由两原告负担3713元，被告负担11138.49元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，一、丽港公司二审期间向法院提交:1.供销公司、丽港公司2016年2月29日签订的《广州市房屋租赁合同》，拟证明2016年1月1日至2016年12月31日，供销公司将案涉4294平方米地块租赁给丽港公司的租金为每月人民币34352元；丽港公司向供销公司一次性支付的6万元租赁保证金，供销公司并未退回；该合同第五条明确约定涉案地块只作丽园雅庭“一期商品房小区停车场”用途使用。2.2014年至2019年《停车场车位租赁合同》、2016年1月至2020年6月《收据》、《丽港公司就涉案地块收取一期物业公司停车场地租金与向供销公司支付租金情况对比表》，拟证明丽港公司按约定将涉案地块出租给丽园雅庭小区一期物业管理公司，作为一期商品房小区停车场使用，所收取的租金均低于丽港公司向供销公司支付的租金，一直处于亏损状态。3.《新港中路合作项目地块面积构成——供销公司二期地块权益》、《合作开发房地产协议》、《建设用地规划许可证》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房地产管理局拆迁裁决书》、《广州市房屋拆迁安置协议》，拟证明涉案地块第二期用地（5575平方米）中，存在扩征用地、仲裁裁决归丽港公司拥有使用权的用地共计2251.1平方米,实际归供销公司拥有使用权的用地共计3323.9平方米，其中再扣除二期临时道路面积、临时道路分摊面积，需计租的面积为2700.9平方米而非4294平方米。供销公司、纺联公司质证称：对丽港公司第一组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，6万元租赁保证金不在本案审理范围，合同明确约定只能做一期商品房小区停车场用途使用，不能转租，但丽港公司将涉案租赁地块转租给第三方作商业用途使用；对第二组证据的三性不予认可，该组证据或是丽港公司与第三方之间形成的，或是丽港公司单方制作的收据和支付租金情况对比表，与合同相关的发票及付款凭证却一份都没有提供，该组证据恰恰证明了丽港公司并没有按照约定将租赁地块用于一期商品房小区停车场，而是将其转租给第三人作为对外停车场使用；对第三组证据中有原件的合作开发房地产协议、建设用地规划许可证的真实性、合法性予以认可，对其他第三组证据中的其他四份证据三性不予认可，2006年补充协议、2016年房屋租赁合同及事实租赁关系形成，双方均是按照4294平方米租赁计付租金，丽港公司来主张按照2700.9平方米计付租金没有事实及法律依据。明圣楷公司质证称：对丽港公司提交证据的三性均予认可。二、关于供销公司、纺联公司诉请涉案《合作开发房地产协议》及补充协议于2011年12月29日解除事实依据的问题。供销公司、纺联公司回复称：（一）供销公司、纺联公司于2012年1月10日分别向粤安公司、明圣楷公司及丽港公司送达《解除协议通知书》（通知书载明时间为2011年12月29日），通知解除合作开发房地产协议、补充协议及租赁合同，由于纺联公司、供销公司是在2011年12月29日已经向粤安公司、明圣楷公司、丽港公司做出过解除协议的意思表示，故合作协议在2011年12月29日解除；纺联公司、供销公司在2011年12月29日并未向对方发出过函件，仅有解除协议的意思表示。（二）如解除协议通知书所述内容，依照《合作开发房地产协议》第5条“所发生的该开发项目资金投入及一切费用均由乙方（丽港公司）负责，与甲方无关”，第9条约定合同义务包含供销公司、纺联公司与粤安公司此前签订的合作开发房地产协议等协议内容，即约定粤安公司、丽港公司需承担拆迁补偿的所有义务，粤安公司、明圣楷公司、丽港公司未履行拆迁补偿义务导致原住户对纺联公司、供销公司提起诉讼，对方构成严重违约，纺联公司、供销公司通知解除合作协议；合同未明确约定在此情况下我方享有合同解除权；但我方认为依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项的规定，行使法定合同解除权，我方发出解除协议通知书，具有合同解除的法律效力；我方在2012年1月10日发出解除通知书时是否符合法定解除权由法院审查认定。丽港公司对此回复称：供销公司、纺联公司称其2012年1月10日发出过解除通知书，但我方并未收到，且我方认为供销公司、纺联公司是不具有单方解除权的。三、双方对合作协议解除后涉案地块上的权利义务如何清结有无作出约定的问题。供销公司、纺联公司回复称：在供销公司、纺联公司发出解除协议通知书后，双方一直进行仲裁诉讼，第一期地块开发完成，双方对于已建成项目如何处理没有争议，第二期地块开发尚未履行，纺联公司、供销公司仅是主张终止后续的合作及第二期地块租赁关系。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案《合作开发房地产协议》、《补充协议》性质及解除的认定；二、场地占用费计付的认定；三、评估费承担的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案《合作开发房地产协议》、《补充协议》性质及解除的认定问题。（一）依照《合作开发房地产协议》和补充协议的内容来看，双方对合作开发涉案地块房地产责权益作出明确约定，并非纺联公司、供销公司所诉请的双方仅是土地使用权转让关系，一审法院认定本案案由为合作开发房地产合同纠纷，并无不妥。供销公司、纺联公司上诉主张涉案《合作开发房地产协议》及补充协议名为合作开发合同，实为土地使用权转让，依据不足。（二）涉案2005年6月3日《合作开发房地产协议》及2006年5月22日《合作开发房地产补充协议》是否解除的问题。供销公司、纺联公司虽然向一审法院提供了顺风速运回单3份、解除协议通知书3份拟证明其单方解除双方所签订的合作开发协议，已发生合同解除的法律效力。首先，纺联公司、供销公司主张其于2012年1月10日发出解除协议通知书，载明日期为2011年12月29日，但纺联公司、供销公司并无充分证据证明该解除协议通知书已经送达给明圣楷公司、丽港公司。第二，从解除协议通知书的内容分析，并不符合法律规定的可单方解除合作开发协议的条件。第三，2016年12月31日，双方仍根据前述《合作开发房地产协议》及补充协议的约定，签订租赁合同处理双方就合作开发第二期地块项下的权利义务关系，与其主张合同已解除亦存在明显冲突。综上，供销公司、纺联公司诉请确认涉案《合作开发房地产协议》及补充协议已于2011年11月29日或2012年1月10日解除，均不能成立。（三）供销公司、纺联公司在诉讼中以涉案合同目的无法实现，丽港公司存在严重违约行为，诉请法院判决解除双方签订的上述《合作开发房地产协议》及补充协议的问题。一审法院对此不予支持，并为此作出详细分析和阐述，本院不作赘述。虽供销公司、纺联公司不予认可，但其并未提供证据推翻一审判决的事实认定和裁判结果。供销公司、纺联公司要求解除双方签订的《合作开发房地产协议》、补充协议，不能成立。二、关于争议焦点二，涉案第二期用地占用费计付的问题。因供销公司、纺联公司要求解除双方的合作协议被依法驳回，丽港公司实际占用涉案场地收益，理应依照双方《合作开发房地产补充协议》确定的原则，支付《广州市房屋租赁合同》期满后的使用费给供销公司、纺联公司。供销公司、纺联公司认为2018年2月28日，供销公司向丽港公司发出《关于解除合同的通知函》，通知丽港公司解除双方之间的租赁合同关系，并明确要求丽港公司按租金单价20元/平方米的标准计算涉案场地的占用费，结合丽港公司仍然支付了3月份的使用费的实际情况，可以认定双方于2017年1月1日至2018年3月31日形成的事实租赁关系于2018年4月1日起解除。考虑到供销公司、纺联公司与丽港公司是基于双方存在合作开发关系才签订《广州市房屋租赁合同》，约定的租金标准亦显低于市场价租金、而场地的用途也主要是作为合作开发的小区住户停车辆等实际情况，根据公平原则，合同期满后至2020年6月12日期间丽港公司仍继续使用该场地所产生的使用费，也不能完全按照市场价标准计算，而应当参照有资质的评估机构评定的租金标准，再参考此前双方合同约定的租金标准合理确定。据此，一审法院酌情认定丽港公司支付2018年4月1日至2020年6月13日的占用费及部分利息给供销公司、纺联公司，此后的场地占用费由双方另循途径解决，并无不妥。双方对此场地占用费计付标准提起的上诉，均缺乏事实和法律依据。对于租赁保证金6万元的问题，因双方合同权利义务并未清结，丽港公司诉请予以退还或抵偿债务暂不予支持，双方可在后续另循途径解决。至于丽港公司对于场地占用费计付面积提起的上诉，与此前合同履行情况不符，且缺乏充分证据佐证，本院亦不予采纳。三、关于争议焦点三，评估费分担的问题。虽涉案场地占用费标准由供销公司、纺联公司申请法院评估，且法院最终未直接采纳该评估报告结论作为定案依据，但对于法院查明事实亦有重要参考作用。且丽港公司作为支付占用费义务主体，一审法院依照双方胜败比例酌情认定双方共同分摊评估费，公平合理。丽港公司上诉主张其不应承担评估费不能成立。综上所述，供销公司、纺联公司与丽港公司的上诉理由不成立，其上诉请求均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9959元，由上诉人广州市纺织工业供销有限公司、广州纺联进出口有限公司负担4979.50元，上诉人广州丽港房地产投资有限公司负担4979.50元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年五月二十五日书记员  纪惠敏黄晶晶