杭州市萧山区人民法院    民事判决书    （2021）浙0109民初5460号     原告杭州鹏润房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91330109MA28W94N0N，住所地浙江省杭州市萧山区太古广场2幢701室。       法定代表人富金生，经理。       被告杨云飞，男，1990年2月25日出生，汉族，住四川省成都市高新区。       原告杭州鹏润房地产经纪有限公司诉被告杨云飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案受理后，依法由审判员李芳适用小额诉讼程序于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告杭州鹏润房地产经纪有限公司的法定代表人富金生、被告杨云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告诉称：2019年7月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将杭州市萧山区南市花园35幢3单元602室出租给被告，租赁期限为2019年7月15日至2020年2月29日，月租金为1480元，水费、燃气费、物业费每个月100元，电费另付；租金支付方式为押壹付壹，被告须提前15天支付下一期房租；被告应向原告支付押金1480元。租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的违约赔偿责任后，剩余部分应如数返还被告。被告不支付或不按照合同约定时间支付租金达到3日仍不交款的，原告有权单方解除合同，有权开启门锁，收回该房屋，寻找新的客户入住，屋内物品视为被告自动放弃。租赁期内被告中途提出解除合同的，应按30天租金的200％支付违约金，原告除扣除相应的费用应将多余金额退还给被告。合同签订后，被告缴纳押金1480元，并实际支付房租至2019年10月31日，水费、燃气费、物业费支付至2020年2月29日。2019年10月7日，被告微信告知原告需要提前退租并于当日搬离。为了减少租金损失，同年10月17日，原告将案涉房屋网上挂租并打扫房间、更换门锁。但直至合同到期，案涉房屋仍旧处于空置状态。原告认为被告没有单方解除合同的权利，双方亦未协商一致解除合同；案涉房屋的物业费和水费、燃气费是包月的，合同期内不管被告是否实际居住都需要支付，被告已经支付的费用不能返还。故原告起诉要求：1．被告支付2019年11月1日至2020年2月29日的房租共计5920元；2．被告支付2个月的租金作为违约金计2960元，押金1480元抵扣部分违约金，被告仍需支付违约金1480元。       被告答辩称：1．被告于2019年10月7日之前微信告知原告，需要提前退租，房屋押金及剩余水费燃气费物业费等作为违约金赔偿给原告，原告同意后当天晚上才搬走，被告退租与案涉房屋无法再次出租无直接的因果关系，案涉租赁合同并未对空置期的经济损失作出约定，故原告要求被告赔偿空置期经济损失没有事实和法律依据；2．租赁期间，被告实际支付了押金、租金、水费、燃气费、物业费等合计7410元，被告实际应支付房租及水费、燃气费、物业费4345元，剩余3065元完全可以抵扣合同约定的违约金即2个月的租金2960元。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。       原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1．房屋租赁合同1份，证明双方约定被告向原告租赁房屋等的事实。2．微信聊天记录1份，证明原告并未同意被告解除合同的事实。经质证，被告对证据1没有异议。对证据2的真实性没有异议，对完整性有异议，当时被告方先微信电话联系原告，原告同意解除合同，后来再发语音给原告的。经审查，证据1真实、合法，与本案有关联性，本院对该份证据的三性予以确认。对证据2，被告虽对完整性提出异议，但其未能提供完整的聊天记录，亦未能提供证据证实原告对聊天记录有删减，且该份证据与本案具有关联性，故本院对该份证据的三性予以确认。该份聊天记录显示：2019年10月7日，被告方提出需要退租；原告没有回复；同日，原告询问被告是否搬走，被告方答复是的；同年10月24日，原告要求被告缴纳电费102.9元，被告方于同日通过微信转账给原告；期间，双方无其余沟通内容。       被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了支付宝交易流水证明1份、微信支付交易明细证明3份，证明被告已经支付押金1480元，并支付房租至2019年10月31日、支付水费、燃气费、物业费至2020年2月29日的事实。经质证，原告无异议。经审查，因原告对该组证据无异议，本院对该组证据的三性予以确认。       根据以上所采纳的证据和法庭调查，本院认定的事实如下：       2019年7月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将杭州市萧山区南市花园35幢3单元602室出租给被告，租赁期限为2019年7月15日至2020年2月29日，月租金为1480元，水费、燃气费、物业费每个月100元，电费另付；租金支付方式为押壹付壹，被告须提前15天支付下一期房租；被告应向原告支付押金1480元。租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的违约赔偿责任后，剩余部分应如数返还被告。被告不支付或不按照合同约定时间支付租金达到3日仍不交款的，原告有权单方解除合同，有权开启门锁，收回该房屋，寻找新的客户入住，屋内物品视为被告自动放弃。租赁期内被告中途提出解除合同的，应按30天租金的200％支付违约金，原告除扣除相应的费用应将多余金额退还给被告。合同签订后，被告缴纳押金1480元，并实际支付房租至2019年10月31日，水费、燃气费、物业费支付至2020年2月29日。2019年10月7日，被告微信告知原告需要提前退租并搬离。同年10月17日，原告将案涉房屋网上挂租并打扫房间、更换门锁。因案涉争议，原告起诉来院。       本院认为：案涉《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点主要为案涉合同的终止时间。本案中，被告提出2019年10月7日双方协商一致解除合同，但是根据原告提供的微信聊天记录，原告当时并没有明确同意解除合同的意思表示，被告亦未能提供其余证据予以佐证，在被告并无法定解除权的情况下，案涉合同并非在2019年10月7日解除。但是，因被告在2019年10月7日已经搬离案涉房屋，原告庭审中自认其于同年10月17日更换案涉房屋的门锁并网上挂租，应当视为原告已经实际接收案涉房屋，故案涉合同已于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告仅需支付至2019年10月17日的房租，原告要求被告支付2019年11月1日至2020年2月29日的租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，被告在合同到期前提前退租，其作为违约方应当承担相应的违约责任。现原告主张要求被告承担2个月的租金作为违约金，押金抵消违约金后，要求被告支付违约金1480元，符合合同的约定，亦未违反法律的强制性规定，本院予以支持。至于被告多缴纳的租金、水费、燃气费、物业费等费用，因原告不同意在本案中一并处理，被告在本案中亦未提出独立的诉请，被告可以依法另行主张。本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：       一、杨云飞于本判决生效后十日内支付杭州鹏润房地产经纪有限公司违约金1480元；       二、驳回杭州鹏润房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。       如杨云飞未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费50元，减半收取25元，由杭州鹏润房地产经纪有限公司负担20元，由杨云飞负担5元。该款杭州鹏润房地产经纪有限公司已经预缴，由杨云飞于本判决生效后十日内直接支付给杭州鹏润房地产经纪有限公司。       本判决系终审判决。       审判员李芳     二○二一年五月十四日     书记员郑莉丹