上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终2651号 上诉人（原审原告）：林敏，女，1959年2月7日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：陈福增，北京盈科（上海）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈贵周，男，1986年1月7日出生，汉族，户籍地福建省周宁县，现住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：计佳晖，上海市大公律师事务所律师。 上诉人林敏因与上诉人陈贵周房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初31525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林敏上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项；改判陈贵周向上诉人支付占有使用费27，827.865元、逾期搬离违约金50，000元。事实和理由：1．一审法院查明和认定事实有误。根据涉案合同约定，陈贵周应在合同到期前一个月提前申请续租，但上诉人在2020年4月再三询问陈贵周是否续租均未获得回应。后上诉人预将涉案商铺出租，但陈贵周及其员工恶意阻挠、威胁、恐吓新的承租人，造成上诉人严重损失。2．关于占有使用费标准。租赁合同明确约定按照上年度日租金的1.5倍计算；且在合同到期后，上诉人已经函告陈贵周尽快搬离，然陈贵周物品堆放在门口至今未清理；租期届满后，根据市场行情以及上诉人的意愿，租金应适当上浮。因此，陈贵周逾期搬离期间适用上年度日租金的1.5倍并非不合理，更不具有惩罚性。3．关于逾期搬离违约金。上诉人主张的金额系双方在合同中明确所约定，陈贵周在签订合同时，理应知晓逾期搬离的违约后果。据此，要求全额支持上诉人对占有使用费和逾期搬离违约金的一审诉讼请求。 陈贵周不同意林敏的上诉请求，并提出己方的上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项；改判上诉人向林敏支付自2020年4月1日至2020年6月27日止的商铺占有使用费16，830.7元、逾期搬离违约金5，000元。事实和理由：1．一审判决事实认定存在偏差，商铺占有使用费应当以上诉人实际占用的时间为准。上诉人因疫情生意受到较大影响，希望续租能够降低租金，或者减少租赁房屋的间数，但林敏不同意，双方由此产生较大分歧并对是否续租问题悬而未决。2020年6月27日，上诉人已经清空涉案商铺内的建材并及时告知了林敏，此后上诉人不再对涉案商铺进行占用和管控。系因林敏直到2020年7月6日才返沪与上诉人进行涉案商铺的交接，故自2020年6月28日至2020年7月5日的商铺占有使用费不应由上诉人承担。2．一审判决的违约金过高。租期届满后，因双方一直在协商过程中，而上诉人在2020年5月13日前已清空了涉案商铺内的大部分建材，所剩零星建材系因林敏没有向上诉人退还押金和物业费的无奈之举，但上诉人亦在2020年6月28日前进行了全部清空。故上诉人的违约时间仅限于5月13日至6月27日大约一个月的时间，且系林敏不退还押金和多收取的物业费所致。一审判决支持占有使用费后，上诉人的违约对林敏未造成实际损失，故综合过错程度以及违约原因，一审判决认定的违约金仍过高，请求二审予以降低。 林敏不同意陈贵周的上诉请求，坚持己方上诉请求。 林敏的一审诉讼请求：1．陈贵周搬离上海市闵行区XX路XX弄XX幢XX室（XX号）铺位后门的物品；2．陈贵周按日租金1.5倍标准支付自2020年4月1日起至实际搬离之日止的商铺占有使用费；3．陈贵周支付逾期搬离商铺的违约金50，000元。 一审法院认定事实：2019年4月16日，林敏（出租人，甲方）与陈贵周（承租人，乙方）签订《商铺铺位租赁合同》。主要约定内容如下，1.1甲方铺位坐落于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室XX号铺。1.2建筑面积，产证享有权52.49平方米。3.2租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止。3.3铺位年租金合计为7万元，押金1万元整。3.4本合同生效，乙方应向甲方支付全年的租金7万元（合同签订同时租金一次性付清）。7.1除甲方同意乙方续租外，租赁期届满，本合同即终止，届时乙方须将铺位退还甲方；未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5倍日租金向甲方支付该商铺占有使用费，且乙方应向甲方支付逾期搬离违约金5万元整。前述合同签订当日，陈贵周向林敏支付了租金7万元及押金1万元。林敏向陈贵周交付了涉案商铺。 合同期限届满后，双方未再续签租赁合同，而陈贵周未将涉案商铺返还林敏。2020年4月27日，林敏向陈贵周出具《关于立即搬离的告知函》，表示“租赁期己经届满，但陈贵周仍占用铺位，已严重侵害林敏合法权益，现正式函告如下：一、限陈贵周在收到本函后于2020年5月10日前搬离涉案铺位，结清按合同约定应由陈贵周承担的各项费用，铺位交还林敏。二、就陈贵周超过租赁期对涉案商铺的占用，每逾期一日，林敏将按照上年度日租金的1.5倍向陈贵周收取逾期占有使用费。请尽快搬离商铺，停止侵权行为，否则林敏将采取进一步法律措施，维护己方合法权益”。4月28日，陈贵周要求退押金、物业费并表示两天内清空。林敏回复物业费陈贵周交给谁就问谁拿；至于押金，等陈贵周清空等再算。陈贵周回复押金何时退何时搬。6月27日，林敏询问陈贵周商铺是否清空。陈贵周回复已经清空、望近期双方进行结算。6月28日，林敏表示结算的事由陈贵周和林敏委托的律师沟通。陈贵周于同日将涉案商铺的照片发送给林敏。7月4日，林敏询问陈贵周当月6日是否在上海办理房屋交接手续。陈贵周回复可以。7月6日，陈贵周清空涉案商铺内的自有物品并与林敏办理了交接手续，将钥匙交还给了林敏。7月16日，因陈贵周物品堆放在涉案商铺门口，林敏要求陈贵周搬离未果遂报警。7月18日，林敏要求陈贵周清理屋内电线和C四五、否则做遗弃物处理。陈贵周回复由林敏处理。现林敏以讼称事由诉至一审法院。 一审法院另查明，陈贵周现租赁使用的商铺的后门与涉案商铺的后门相邻。 一审法院认为，林敏、陈贵周就涉案商铺租赁事宜签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，属有效合同，双方应按约履行。依据涉案合同所载内容，双方约定的租期于2020年3月31日届满，陈贵周作为承租人理应于租期届满后按合同约定及时返还涉案商铺，但双方于2020年7月6日才办理涉案商铺的交接手续。 现林敏诉请主张陈贵周搬离涉案商铺后门的物品，但未能提供充分有效的证据证明涉案商铺后门区域系林敏专属区域、陈贵周堆放的物品对林敏专属区域的使用产生影响，故就此诉请，不予支持。 关于林敏诉请主张的占有使用费，陈贵周实际占有使用商铺理应负担其占用期间的使用费。至于占有使用费的截止时间，鉴于双方于2020年7月6日办理了涉案商铺的交接手续，故占有使用费应当计算至2020年7月6日。至于林敏要求计算至实际搬离之日的意见并无相应依据，且即便陈贵周曾有物品堆放在涉案商铺门口，林敏亦未能提供充分有效的证据证明陈贵周堆放物品的行为存在明显的恶意，故对此意见，不予采纳。至于占有使用费的标准，林敏要求按照合同约定之标准（即1.5倍日租金），且林敏同时向陈贵周主张逾期搬离之违约金。对此，一审法院认为，无论是1.5倍日租金标准的占有使用费亦或5万元的逾期搬离违约金，实际均系涉案合同所约定的因陈贵周逾期搬离之违约行为而产生的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的金额应当与违约方给守约方造成的损失相适应，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现林敏同时主张1.5倍日租金标准的占有使用费及5万元逾期搬离违约金，且陈贵周对该使用费计算标准及违约金均持有异议，而林敏亦无证据证明陈贵周逾期搬离的违约行为导致其产生畸高损失。故在尊重双方约定的情况下，考虑林敏的实际损失并兼顾合同履行情况等综合因素，酌情认定占有使用费仍参照合同约定之租金标准。经计算，陈贵周应向林敏支付自2020年4月1日起至2020年7月6日止的占有使用费共计18，551.91元（70，000元／366天＊97天）。至于逾期搬离违约金，酌定为15，000元。 关于陈贵周已付的押金10，000元。鉴于涉案合同已期满终止，且林敏亦同意将该款在本案中一并予以处理，故林敏应当将该款返还陈贵周。 一审法院审理后于2020年11月30日作出判决如下：一、陈贵周于判决生效之日起三日内向林敏支付占有使用费18，551.91元；二、陈贵周于判决生效之日起三日内向林敏支付逾期搬离违约金15，000元；三、林敏于判决生效之日起三日内向陈贵周返还押金10，000元；四、驳回林敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计776.72元，由林敏负担457.32元，由陈贵周负担319.40元。 二审中，上诉人陈贵周向本院补充提交如下证据材料：2020年7月2日，陈贵周与林敏的代理律师徐金明的手机通话录音光盘及文字整理稿，证明当日陈贵周已告知徐金明几天前已从涉案商铺清退，但因徐金明当时在外出出差，双方无法办理房屋交接。林敏对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明内容不认可。林敏认为，该证据仅能显示陈贵周与林敏的律师进行过沟通，但双方并未确认当天即为交接日期。本院认为，林敏对于陈贵周提交的上述证据之三性均予以认可，故本院对该证据予以采纳。 经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于：1．房屋占有使用费的计算标准及截止时间；2．逾期付款违约金数额的认定。 关于房屋占有使用费的计算标准及截止时间。上诉人陈贵周主张按合同约定的租金标准支付至2020年6月27日，其主要理由系6月28日其已通过微信向上诉人林敏发送照片，当时现场已清空；且直至7月6日才办理交接主要系林敏的律师在外地出差无法及时办理房屋交接所致。而林敏则上诉主张应按合同约定的日租金1.5倍的标准计算房屋使用费并计算至陈贵周实际搬离日止，其主要理由系陈贵周至今仍将其物品堆放在涉案商铺后门，且租期届满后根据市场因素适当调高租金尚属合理。对此，本院认为，根据陈贵周与林敏的微信往来记录，2020年6月27日、6月28日，双方确实对于涉案商铺是否已经清空进行过沟通，陈贵周也发送了现场照片并表达了希望近期结算的意愿，林敏也提出由其律师代为结算，但当时双方对于结算及具体交接的时间并未协商一致。虽然根据陈贵周二审中提交的通话记录显示，林敏的律师当时在外地出差，最终确实系林敏本人与陈贵周在7月4日约定双方于7月6日办理房屋交接。故一审据此认定房屋交接时间为2020年7月6日并无不当。考虑到从6月27日双方协商，直至7月6日实际办理交接，并不存在林敏一方恶意拖延的情形。结合疫情的因素，以及因疫情管控导致陈贵周在合同届满后未能及时回到租赁房屋，但租期届满后双方未能续租的情况下，陈贵周迟延搬离确实已构成违约，且合同对于逾期搬离约定的使用费为1.5倍的日租金等因素，一审法院酌情认定由陈贵周按合同约定的日租金标准向林敏支付房屋使用费至2020年7月6日，尚属合理，本院予以认同。林敏以陈贵周至今仍将物品堆放在涉案商铺后门为由，要求房屋使用费计算至实际搬离日，理由不成立，本院不予采纳。陈贵周要求房屋使用费支付至2020年6月27日，本院亦不予采纳。 关于逾期付款违约金数额之认定。根据双方合同约定，涉案商铺租期届满至2020年3月31日，但因疫情影响，陈贵周无法及时从外地老家返回涉案商铺，双方亦未能就续租协商一致。因此，陈贵周未能及时搬离涉案商铺，确实存在一定的客观因素。一审法院结合双方合同的约定，考虑到林敏的实际损失，疫情的因素，以及兼顾合同的履行情况等，酌情认定由陈贵周向林敏承担逾期搬离违约金15，000元，尚属合理，本院予以认同。陈贵周要求违约金调低至5，000元，林敏要求违约金不予调整，两方的上诉意见，本院均不予采纳。 综上，一审判决正确，本院予以维持。上诉人林敏及上诉人陈贵周的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币999元，由上诉人林敏负担906元，由上诉人陈贵周负担93元。 本判决为终审判决。 审 判 长  毛 焱 审 判 员  蒋庆琨 审 判 员  钱文珍 二〇二一年五月二十七日 法官助理  董 健 书 记 员  董 健 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……