广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终9439号上诉人（原审原告）：广州市福满家连锁便利店有限公司，住所地：广州市经济技术开发区东区宏明路16号。法定代表人：凌孝平。委托诉讼代理人：陈晓棠,北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市顶腾贸易有限公司，住所地：广州市天河区天河北路合晖街200号四楼412房。法定代表人：朱小燕。委托诉讼代理人：葛如华，广东恒远律师事务所律师。上诉人广州市福满家连锁便利店有限公司（以下简称福满家公司）与被上诉人广州市顶腾贸易有限公司（以下简称顶腾公司）租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初12911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人福满家公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判顶腾公司向福满家公司返还保证金116000元；3.改判顶腾公司向福满家公司支付逾期违约金，以239414.1元为基数，自2020年5月30日起按每日1‰计算至2020年6月3日；4.改判顶腾公司向福满家公司支付逾期违约金，以116000元为基数，自2020年6月4日起按每日1‰计算至实际清偿之日止；5.改判顶腾公司立即赔偿福满家公司已支付的一审阶段法律服务费12000元；6.本案一审、二审诉讼费用由顶腾公司承担。事实和理由如下：一、顶腾公司提供的关于《关于电力增容及给排水事宜补充协议》（以下简称《增容协议》）没有任何签署记录或原件，直至2020年6月4日顶腾公司发出《关于保证金退款的函》，福满家公司才知晓该文件的复印件的存在。福满家公司对《增容协议》的三性不予认定，该协议签订时间早于租赁合同，两份合同没有前后衔接关系，涉及的标的不一致，且福满家公司没有对《增容协议》提出反诉或诉请，《增容协议》与本案无关，一审法院在福满家公司对印章有异议但未申请鉴定的情况下，对该份证据予以采信存在错误。二、没有任何证据证明顶腾公司履行了《增容协议》约定的义务，福满家公司没有支付116000元的义务，一审判决认定事实错误，适用法律错误。三、顶腾公司严重违反诚信原则，在签署《终止协议》前从未就《增容协议》与福满家公司进行协商处理，签署《终止协议》后不按约定履行退款义务，已构成违约。被上诉人顶腾公司答辩称：福满家公司上诉主张不能成立，应予驳回。一、《增容协议》与本案关系密切。在双方签订《增容协议》之前，AXX、AXX商铺的电容量及给排水不能满足福满家公司的要求，为了达到福满家公司的要求，双方才签订了《增容协议》，以明确双方的权利义务。从《增容协议》第三条第四行可以看出，电力增容和给排水改造是因福满家公司要求才进行的。从成立时间看，《增容协议》是2012年6月20日签订的，要求顶腾公司在6月25日前完成改造，而房屋租赁合同是2017年7月10日签订的。从内容上看，《增容协议》明确约定，由顶腾公司将电力增容到30千瓦，完成给排水项目的设计、审批和施工。同时房屋租赁合同第九页附件三也明确约定，甲方（即顶腾公司）提供乙方正常用电量30千瓦，并接送到AXX、AXX商铺，自来水排水、厕所、排污等，顶腾公司完成并接送到两商铺，结合福满家公司租赁两商铺8年后，没有提出任何异议，足以证明顶腾公司完全履行了《增容协议》和租赁合同。退一步讲，即使《增容协议》与租赁合同无关，福满家公司也应当承担增容改造费。因为顶腾公司是以两个债务相互抵销的方式，扣除福满家公司的116000元改造费，根据合同法的规定，债务抵销并不要求两个债务本身要有关联。二、顶腾公司认为福满家公司有义务支付顶腾公司的116000元改造费。1.福满家公司已经使用了两商铺8年，没提出异议，《增容协议》也明确约定了两商铺的改造内容、交付时间、费用承担等事项，与租赁合同第九页附件三约定的顶腾公司的义务无缝对接，福满家公司使用8年，没有对顶腾公司履行增容协议和租赁合同内容提出异议，说明顶腾公司完全履行了义务。一审法院据此作出一审判决，有明确的事实和法律依据。2.福满家公司已经对改造项目验收合格，当时双方关系较好，顶腾公司改造后，福满家公司验收后，双方才签订租赁合同的。退一步讲，即使没有验收，当福满家公司已经直接使用了，根据相关建筑法规规定，也视为验收合格。3.小型的施工项目无需审批备案，即使需要备案而没有备案，也只是行政手续上的问题，不影响顶腾公司已经履行了改造义务的事实。4.顶腾公司认为福满家公司故意不拿出《增容协议》，以此否认《增容协议》的存在，其真实企图是想逃避116000元的改造费，在增容协议和租赁合同均约定由顶腾公司完成改造，并且福满家公司已经使用8年无异议的情况下，说明顶腾公司履行约定义务。福满家公司否定顶腾公司的改造事实，应当由福满家公司举证是自己或者第三方完成了改造，否则应当由福满家公司承担不利后果。5.从微信聊天记录可以看到，福满家公司的业务人员对《增容协议》以及顶腾公司改造事实没有异议。三、双方签订的终止协议，只能约束租赁合同，以及过渡协议，并不能约束《增容协议》，也没有约定双方所有权利义务关系终止，因此顶腾公司没有违约。综上所述，顶腾公司认为福满家公司应当按时按照《增容协议》支付顶腾公司改造款116000元。顶腾公司从保证金中抵销福满家公司的改造款，符合法律规定，请法庭查明事实，驳回福满家公司的全部上诉请求。福满家公司向一审法院提出诉讼请求：1.顶腾公司立即返还福满家公司保证金116000元；2.顶腾公司支付逾期违约金，以239414.1元为基数，自2020年5月30日起每日按1‰计算至2020年6月3日，为1197元；3.顶腾公司支付逾期违约金，以116000元为基数，自2020年6月4日起每日按1‰计算至实际清偿之日止；4.顶腾公司立即赔偿福满家公司已支付的一审阶段法律服务费12000元。一审法院经审理查明：2012年7月10日，福满家公司（承租方、乙方）与顶腾公司（出租方、甲方）签订两份《房屋租赁合同》及相应附件，约定：乙方承租甲方依法可出租的位于广州市天河区天河火车站自编01号综合楼广场中庭区域AXX、AXX室商业用房；租期为2012年7月1日至2014年8月8日；AXX、AXX室、AXX室的合同保证金均为225000元，共计450000元。合同附件交房条件约定，甲方提供乙方正常用电量30千瓦（380伏动力电），并接送电到乙方租赁范围内。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年8月至2018年8月期间，福满家公司、顶腾公司多次签订续约协议，续约涉案商铺租期至2018年8月8日。因顶腾公司与案涉商铺产权业主签订新的租赁合同需要一定过程，2018年8月20日，福满家公司与顶腾公司签订《过渡期管理协议》就涉案两处商铺约定过渡期租金等事宜。2020年5月8日，福满家公司与顶腾公司签订两份《终止协议》，结合两份协议共约定：福满家公司、顶腾公司协商原合同于2020年5月8日终止；福满家公司将2018年8月9日至2020年5月8日期间的租金按照递增5%的标准支付给甲方，每个铺分别需补交租金105292.95元；原合同保证金450000元（225000元×2）扣除福满家公司需补交租金210585.9元（105292.95元×2）后，剩余保证金239414.1元（119707.05元×2）顶腾公司在场地交接后15个工作日内向福满家公司返还，如顶腾公司逾期返还，每逾期一日向福满家公司支付未返还金额的1‰作为违约金。同日，顶腾公司向福满家公司发出《清场通知书》。2020年5月13日，福满家公司与顶腾公司签订《商铺交接确认书》，确认涉案两处商铺交接的具体时间是2020年5月8日，商铺均已达到约定的清场交付条件和标准，顶腾公司同意接收。之后，顶腾公司工作人员通过微信与福满家公司工作人员李某军沟通退款事宜。2020年5月26日，顶腾公司：“保证金要退123414.1元（45万元-差额210585.9元-电力增容排水改造费用11.6万=123414.1），请核对一下”。李某军回复：“我这个要明早才能确认”“明天确认好了再通知你退款”。顶腾公司：“好，那等你确认完，我再安排汇款”。2020年5月29日，顶腾公司询问：“请问核对完了吗”。李某军无回复。2020年6月4日，顶腾公司向福满家公司发出《关于保证金退款的函》，记载根据双方签订的《关于电力增容及给排水事宜的补充协议》约定电力增容及给排水费用由顶腾公司代福满家公司先期垫付，顶腾公司垫付费用116000元，双方约定该费用在终止合同时从福满家公司押金中扣除，经顶腾公司公司财务核准，该两处场地保证金扣除需补交的租金后剩余保证金239414.1元、扣除前期顶腾公司垫付电力增容及给排水费用116000元剩余123414.1元，现顶腾公司已将剩余保证金原路退还福满家公司账户。同日，福满家公司收到顶腾公司退还的123414.1元保证金。另查明，2012年6月20日，福满家公司与顶腾公司签订《关于电力增容及给排水事宜补充协议》，就涉案两处商铺的电力增容30千瓦及给排水两项目的设计、审批、施工等方案达成共识：此两项改造费用由福满家公司全部承担，因福满家公司需要审批流程，所以该费用由顶腾公司先期垫付；为确保福满家公司能预期开业，顶腾公司按福满家公司要求于6月25日全部改造完成，由福满家公司验收；改造费用包括AXX号商铺增容设计、审批、施工等费用分摊43000元，给排水相关费用分摊13000元，AXX号商铺增容设计、审批、施工等费用分摊45000元，给排水相关费用分摊15000元；以上两项费用由福满家公司租赁期未满退租或者租赁期届满不续约终止合同时，顶腾公司将从福满家公司押金中扣除此两项费用共计116000元。福满家公司、顶腾公司均在该协议落款处盖章确认。福满家公司在庭审中陈述，无法确认上述协议中的印章为顶腾公司的印章，但不申请鉴定，顶腾公司也没有提供证据证明其履行了上述补充协议约定的义务。为证明为实现本案债权而支出的费用，福满家公司提供了《民事委托代理合同》以及金额为12000元的发票。一审法院认为：福满家公司对《关于电力增容及给排水事宜补充协议》中印章有异议，但未申请鉴定，也未提供相反证据予以反驳，故一审法院对该份证据予以采信。福满家公司、顶腾公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同续约协议》、《过渡期管理协议》、《终止协议》、《关于电力增容及给排水事宜补充协议》当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人应按约定严格履行各自的义务。根据《关于电力增容及给排水事宜补充协议》约定，顶腾公司按照福满家公司要求于2012年6月25日前完成对涉案两个商铺的电力增容及其排水项目的改造，项目费用116000元由顶腾公司先行垫付，在福满家公司租赁期未满退租或者租赁期届满不续约终止合同时，顶腾公司将从福满家公司押金中扣除。顶腾公司虽未提供证据证明其已经完成电力增容和给排水项目，但根据双方随后在2012年7月10日签订的两份《房屋租赁合同》的约定，顶腾公司提供福满家公司正常用电量30千瓦（380伏动力电），并接送电到福满家公司租赁范围内；结合涉案两个商铺已经顺利开业运营八年有余，期间福满家公司均未提出异议，可知顶腾公司主张涉案两个商铺的电力增容和给排水项目已经顺利完成具有较大可能性，一审法院予以采信。顶腾公司已于2020年6月4日向福满家公司发出《关于保证金退款的函》，要求在押金中扣除上述116000元，福满家公司要求顶腾公司退还的押金以及顶腾公司要求抵扣的项目费用均为金钱债务，种类相同，可以进行抵销，抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时，双方互付的债务在同等数额内消灭。故福满家公司要求顶腾公司返还保证金116000元，没有依据，一审法院不予支持。根据《终止协议》约定，顶腾公司在场地交接后15个工作日内向福满家公司返还剩余保证金，如顶腾公司逾期返还，每逾期一日向福满家公司支付未返还金额的1‰作为违约金。《商铺交接确认书》确定双方于2020年5月8日完成场地交接，故顶腾公司应于2020年5月29日前向福满家公司返还保证金，扣除项目费用116000元后，顶腾公司于2020年6月4日才向福满家公司返还剩余保证金123414.1元，已经构成违约。故顶腾公司应按照约定向福满家公司支付2020年5月30日至2020年6月4日期间的逾期违约金740.48元（123414.1×6×1‰）。对于福满家公司主张超出上述认定的部分，一审法院不予支持。考虑到顶腾公司逾期退还保证金是因为双方就抵扣保证金事宜进行沟通导致，故对福满家公司主张的律师费，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，一审法院判决如下：一、顶腾公司应于判决发生法律效力之日起十日内向福满家公司支付逾期付款违约金740.48元；二、驳回福满家公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2884元，由福满家公司负担2868元，顶腾公司负担16元。二审期间,双方当事人均未向本院提交新证据。二审另查明：一审判决存在以下笔误：顶腾公司在一审时答辩称：“既然双方对16000元（应为116000元）的债权债务终止，因此，原告的第一项诉讼请求都失去了事实基础和法律基础”，另福满家公司在庭审中陈述：无法确认上述协议即《增容协议》中的印章为被告（应为原告）的印章，但不申请鉴定，被告也没有提供证据证明其履行了上述协议约定的义务。除此之外，一审查明的事实无误。二审再查明：2012年7月10日，福满家公司（承租方、乙方）与顶腾公司（出租方、甲方）签订两份《房屋租赁合同》第一条第3款约定：该房屋的现有装修及附属设施、设备状况及需约定的相关事宜应由甲、乙双方在本合同附件三中加以说明。甲乙双方同意该附件三作为甲方向乙方交付该房屋以及乙方返还该房屋的验收依据。附件三交房条件记载，甲方承诺，该房屋的交付条件为：1.甲方提供乙方正常用电30千瓦，并接送电到乙方租赁范围内；2.甲方提供自来水设施，送水至该房屋范围内；3.甲方提供排水处，并接至该房屋内；4.甲方应提供乙方设置招牌和灯箱的位置；5.甲方应提供乙方室外机组位置；6.甲方提供厕所排污1处，并接至该房屋内。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审的争议焦点是福满家公司是否应当向顶腾公司支付《增容协议》项下的116000元以及该116000元能否抵销顶腾公司应当退还给福满家公司的保证金。对此，本院分析如下：首先，《增容协议》有顶腾公司、福满家公司盖章，虽然福满家公司对公章的真实性不予确认，但未提交证据证明不是其真实印章，而根据顶腾公司工作人员通过微信与福满家公司工作人员李某军的聊天记录显示，李某军并未对该证据的真实性提出异议，福满家公司在一审中也明确不申请公章鉴定，故福满家公司对《增容协议》的真实性提出的异议，本院不予采纳，对其在二审庭询后提出的鉴定申请，本院不予准许。其次，根据《增容协议》约定的内容，顶腾公司对案涉商铺的水电进行改造的目的是为了确保福满家公司如期开业，而双方之后签订的租赁合同附件三对案涉商铺的交付标准进行了约定，案涉商铺正常用电量为30千瓦，且根据合同约定，双方同意以附件三作为顶腾公司向福满家公司交付案涉商铺的验收标准，由此可见，福满家公司在接受案涉商铺时对案涉商铺进行了验收，且其在案涉商铺经营多年，从未对商铺的设施提出异议，应当视为其接收并认可顶腾公司对案涉商铺的改造和交付结果。再次，《增容协议》约定协议项下福满家公司应当向顶腾公司支付的116000元以福满家公司交付的保证金进行抵扣，顶腾公司于2020年6月4日向福满家公司发出《关于保证金退款的函》主张进行抵销，符合法律规定和合同约定，福满家公司主张不应予以抵销的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，福满家公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2884元,由上诉人广州市福满家连锁便利店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 罗 毅审判员 孙远风二〇二一年五月二十五日书记员 李思泳刘嘉欣