广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初32967号原告（反诉被告，以下简称原告）：田丹，女，汉族,住广东省深圳市。委托诉讼代理人：王夕雨，广东五维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘应秋，广东五维律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：赖敏，男，汉族，住广东省深圳市。上列原告田丹与被告赖敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，被告赖敏在答辩期提起反诉，本院依法组成合议庭适用普通程序于2021年1月14日对本诉、反诉合并公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王夕雨、刘应秋及被告本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2018年7月27日所签订的《租赁合同》已于2020年3月3日解除；2、判令被告退还原告押金58000元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原、被告于2018年7月27日签订《租赁合同》一份，合同约定由被告将坐落于深圳市福田区房屋出租于原告，原告用于XX公司办公使用，租赁期限自2018年7月27日至2020年7月27日，租金为每月29000元。合同签署后原告随即支付了首月租金29000元，相当于两个月租金的押金58000元，及应被告要求缴纳的电费押金4000元，合计91000元。原告因经营困难，在2018年12月已与被告沟通需要提前解除租赁合同，被告表示同意。随后，因2020年1-2月期间受疫情影响，原告公司的业务完全无法开展，原告再次与被告协商解除合同事宜，但被告恶意拖延。经双方多次协商，原告已将办公室清空，并已告知被告其己委托被告的其他租户向被告交还房屋钥匙，但被告始终拒绝与原告沟通退还押金事宜。因此，为避免双方损失扩大，诉至法院，以维护原告方的合法权益。被告辩称，双方签订了租赁合同，合同到期时间是2020年7月27日，原告仅缴纳至2020年2月份，且2月份仅缴纳半个月租金，我方认为合同没有履行完毕，因此我方不认可原告的诉讼请求。合同约定双方对解除要协商一致。但是我从未同意原告不履行合同。在2月29日双方会面，我告知原告继续履行合同减免一个半月的租金，但对方不同意。且对方对我进行威胁。对原告的诉请解除合同及退还押金我方均不同意。在履行期间内，原告多次未按合同约定迟延交租，我方没有计较但实际上原告就是违约了。被告并提起反诉，向本院提出反诉请求，请求判令：l、原告支付所欠被告租金20.86万元；2、原告支付2020年7月27日至2020年11月27日租金损失11.6万元；3、原告支付欠被告代付电费5525.78元；4、原告提供物业公司出具的付清2018年7月27日至2020年7月27日期间的物业管理费、水费、本体维修基金、垃圾处理费的书面证明文件或支付现金19972.50元；5、原告恢复所租房屋原状，或支付拆除及清运费用25000元。被告于2020年12月1日明确并变更诉讼请求为：1、诉讼请求第一项中原告应向被告支付20.86万元以每月29000元自2018年7月27日至2020年7月27日原告应缴纳2.9万元乘以24等于69.6万元，扣除已经交的48.74万元后原告还应向被告支付20.86万元；2、诉讼请求第二项中租金计算标准为29000元每月；3、明确诉讼请求第三项中的电费代缴时间为2018年7月27日至2020年11月30日，其中电费主张的依据是根据原告2020年2月11日提供给被告的读数062508减去初始读数（租赁合同签订的2018年7月27日）057391，再乘以1.06元；4、诉讼请求第四项变更为由被告提供物业公司出具的付清2018年7月27日至2020年7月27日的物业费、水费、本体维修基金、垃圾处理费的收据等书面证明材料；5、诉讼请求第五项变更为由被告支付原告恢复房屋原状所需要的拆除及清运费用25000元。反诉事实与理由如下：原、被告于2018年7月27日签订《租赁合同》一份，合同约定由被告将坐落于深圳市福田区房屋出租给原告，租赁期限自2018年7月27日至2020年7月27日，租金为每月29000元，并由原告支付被告每月租金及所有税、费，合同履约期间，原告应支付被告租金为69.6万元，迄今原告仅支付48.74万元，尚欠被告租金20.86万元。合同履行期间，原告多次未按约定时间交纳租金，并于2020年1月16日之后一直未交租金，在被告当面告知原告要按合同继续支付租金后，仍拒交租金。也未将房屋完整地交还给被告，造成被告房屋至今无法另行正常使用。庭审中被告补充事实理由：租金期间的电费一直是由被告直接支付的，原告未缴纳电费。原告对被告的反诉答辩称，被告的反诉请求毫无事实和法律根据：首先，关于被告反诉请求第一项，原告认为双方的租赁合同关系已经在2020年3月3号因为双方协商一致而解除。原告在2019年12月18日以微信形式告知被告，原告将在2020年3月前搬走，当时被告已经同意搬走时结算押金。原告按照双方租赁合同的约定，提前两个月通知被告，且被告已经同意解除，双方的协商过程也符合合同第六条的约定。租赁期间，经甲乙双方协商一致，可以解除本协议，并且其中第二款约定乙方提前终止合同，需提前两个月通知甲方并支付违约金。该条款原告认为与该合同第五条是并列的，不能同时使用。并且结合原告已经提交的证据，原告在2019年12月18号通知被告需提前终止合同时，被告安排原告放租，并且告知原告退租时再退还押金。以上的形式均让原告认为双方已经协商一致解除合同。以上的行为属于双方的真实意思表示，被告应当将押金退还原告，并且不应再向原告主张2020年3月之后的房屋租金或使用费的。因此，原告认为诉讼请求第二项也没有任何的事实依据。关于诉讼请求第三项代付电费，原告在起诉时已提交证据证明原告在2018年7月27号向被告支付了91000元，其中包括4000元的电费押金。在2019年12月23号原告曾经发送照片给被告，照片上显示了电费的读数事宜。在原告提供的公证书中，1月16号微信聊天记录中，原告自己计算电费大约为5000元左右。在2020年2月11号，原告再次拍照告知被告电表读数，但原告并非业主无法查询电费的详细情况，只能证明当时的读数是062508。关于反诉请求第四项，被告提出的原告缴纳的物业管理费、水费本体维修基金、垃圾处理费等，原告已提交了收款收据若干，在本次庭审时已将所有的收款收据原件交予被告，而在2020年2月29号双方见面时，该日见面的通话内容，原告已在庭前邮寄了录音材料予以证明。原告从未威胁过被告，而在当日的录音协商过程中，双方协商因疫情原因，被告不愿意与原告解除合同。因此，在当时的协商中，被告同意向原告退还一半的租赁保证金。随后又以所谓的管理处开发票的事由拒绝向原告退还，并从此不与原告联系，原告在2020年2月29号，当时已经提供了全部的收款收据，证明物业管理费和水费等已经结清，案涉房屋的水费、管理费、本体维修基金都是在物业一同缴纳的，原告已经缴纳完毕。关于被告的诉讼请求第五项，根据双方合同的第三条，乙方不能拆除，所有权归甲方所有。结合原告提交的证据可以看到，原告在承租本案案涉房屋时，该房屋是由前任租客类似酒吧或夜店性质的房屋承租，原告提供承租当时的照片，难道被告要求原告将当时的垃圾也恢复到房屋中吗？根据双方的合同约定，双方并未就每月交纳租金的时间作出明确约定，而根据原告的转账记录可以明确看到，原告在每月的15号左右向被告缴纳租金。最后，原告认为被告在2020年2月一直拖延与原告结算，且躲避为原告办理物业放行手续和结算等原因，故原告只能在2020年2月29日与被告当面协商后由被告与物业公司确认，因此原告的租金只缴纳到2020年的2月15日。退一步说，被告是因在双方已经协商一致解除租赁合同之后，因疫情影响而反悔，从而希望原告继续承租。在2020年2月29日的协商过程中，录音过程完全没有显示到被告所述的情形，而原告本身租赁涉案房产的用途就是公司使用，作为活动公司受疫情影响完全无法办公，对于原告的公司来说应当作为不可抗力的因素，已导致合同目的无法实现，属于法定解除权。因此，原告认为被告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法庭予以驳回。经审理查明如下事实：2018年7月27日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方坐落于深圳市的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为商铺使用；乙方租用期限为2018年7月27日至2020年7月27日止；租金为每月29000元；每月管理费、空调、水电费等总计按实际支付（不包含租赁税、费）；乙方应于每月15日前向甲方支付下月租金，逾期每日将按月租金的千分之二向甲方支付滞纳金；甲方应于2018年7月28日前将房屋交付乙方使用，交付出租房屋时向乙方收取两个月租金数额及各项费用总额的租赁保证金91000元；甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据，甲方应于本协议有效期届满，在乙方完好退出原租赁房屋并交清租金及各项费用后，将租赁保证金退还乙方；乙方租用房屋用于商业，乙方应正常、合理使用出租房屋，乙方经甲方书面同意后，方可对房屋进行装修改造，但不能有损坏房屋的主体结构和危及房屋安全的行为，所装修改造的部分，合同到期时，未经甲方同意，乙方不能拆除，所有权归甲方所有。若双方约定需乙方恢复原状的，乙方应该负责恢复并承担相应费用；乙方拖欠租金三天以上的，甲方即可停水电；若因乙方自身原因需提前终止合同时，已收取的当月租金及租赁保证金不予退回。租赁期间，经甲、乙双方协商一致，可以解除本协议，乙方提前终止合同的需提前两个月通知甲方，但未对提前终止合同违约金数额作出约定；乙方拖欠五天以上的，甲方可强行封门，禁止乙方人员进入甲方物业，并解除本合同收回房屋，扣除全部租赁保证金，乙方对此无异议；该份合同第一页左上角手写电表读数057391；该份合同上有原被告签名捺印。原告提交证据显示涉案房屋即被告所有的位于福田区房产，被告予以确认。2018年7月27日，原告通过案外人陈X名下平安银行账户尾号为xxx的账号向被告名下招商银行尾号为xxx的账号转账91000元，并附留言“房租+押金+预支电费”。同日，被告向原告开具收据载明：“今收到陈X代田丹支付房租赁保证金及房租预付电费91000元”。庭审时双方确认，该91000元中包含租赁保证金58000元、水电押金4000元及首月租金。2018年9月18日，原告使用该租赁房屋进行工商登记，成立XX有限公司，该公司法定代表人为案外人陈X。2019年12月18日，原告通过微信告知被告提前解约并将大概于3月份前搬离涉案房屋，并询问被告租金、押金的处理意见。被告要求租金按月交并回复“到时我们一起再结账”，原告表示同意。2020年1月15日，被告微信通知原告缴纳1月、2月租金，原告表示1月租金已经缴纳，并询问2月租金是否可以按天结算，被告未予回复。被告向原告要求由原告至中介处放盘，原告表示同意。2020年1月16日，原告告知被告其大约在2月10日左右搬离，并已支付至2月15日的租金，且前往供电局查询电费共计5000元左右，询问被告如何处理。2020年2月1日，原告向被告发送信息称因疫情没有工人搬家并说明“如果超过15号还没有找到工人搬家，我就再付您房租”；2020年2月11日原告告知被告：因疫情关系，物业不允许搬家，询问被告是否可以将物品留置在涉案房屋，解除封闭后搬离并告知电表读数为062508。2月28日原告告知被告其欲于当天至3月1日前搬离，并要求被告前往核算电费和退房押金。被告于2月29日回复称下午三点见面。后原告通过微信告知被告租金、物业管理费的缴纳情况，但被告未予回复。3月3日，原告通知原告“您不回信息，场地已经打扫干净。两个门的钥匙放到你店铺隔壁修车那里了，你有空过来拿，也麻烦尽快退我们押金。”以上微信聊天记录原告通过（2020）深先证字第29562号公证书进行行为保全。此外，原被告于2020年2月29日曾会面商议涉案房屋押金、房租、管理费收据等事宜的处理，其中原告告知被告将次日搬离。关于搬离情况。原告主张其于2020年3月3日实际搬离，且在搬离前已征得物业与被告的确认，庭审时被告对此不予认可，称不知道原告何时搬离，双方未进行交接，但被告确认收到原告微信发送的搬离信息以及涉案房屋隔壁物业即原告陈述的放置钥匙的修车店铺是被告物业。关于原告租金缴纳情况。原告主张租金已足额支付至2020年1月30日，2020年2月已支付半个月租金14500元。根据原告提交的银行流水上载明，原告自2018年8月14日起至2020年1月15日通过其名下中国工商银行尾号为XXX的账户及案外人XX公司名下平安银行尾号为XXX的账户向被告名下招商银行尾号为XXX账户缴纳租金等款项，其中2018年8月14日支付11600元，2018年9月13日、2018年10月12日、2018年12月13日、2019年1月14日、2019年2月15日、2019年3月6日、2019年4月17日、2019年5月14日、2019年6月15日、2019年7月15日、2019年8月16日、2019年9月16日、2019年10月11日、2019年11月15日、2019年12月17日每月支付29000元，并均备注为房租，2018年11月14日支付26323.85元、2020年1月15日支付14500元。被告当庭对上述原告交租金额予以确认，但认为2018年8月份被告只支付了11600元、2018年11月份支付了26323.85元，这两个月租金未交足，原告对此回应2018年8月14日的租金是双方约定有18天的免租期核算后为11600元，2018年11月14日的26323.85元，是双方扣除了2018年7月之前欠缴的物业费2676.15元，后被告自认对原告已缴纳的租金金额不再有异议。而对于2月份租金，庭审时原告确认2020年2月份支付半个月的租金，因疫情应予以减免，被告明确不同意减免租金，并确认原告2020年3月1日后未再缴纳租金。关于物业管理费、水费、本体维修基金、垃圾处理费等费用缴纳情况。原告向本院提交案外人XX有限公司出具的收款收据数份，该收款收据载明原告向案外人XX有限公司缴纳自2018年12月至2020年2月的管理费、水费、本体维修基金，原告并确认已结清该期间除电费以外使用涉案房屋产生的费用。关于电费。被告向本院提交电费缴纳情况表一份，证明自2018年2月至2020年12月的电费缴纳情况（包含涉案合同履行期间）。原被告双方对原始电表读数057391及2020年2月11日电表读数为062508以及承租期间原告未支付电费的情况均无异议。被告主张电费按照每度1.06元计算，共计5525.78元，原告对被告计算电费的标准持有异议，认定应以供电部门确认的标准计算。根据被告提交的深圳供电局有限公司出具的电费证明显示，用电地址为深圳市福田区蓝宝石家园商用1栋101、102、103，其中2018年7月计费电量2963应收电费为2501.07元、2018年9月计费电量3368应收电费为2580.22元、2018年11月计费电量3800应收电费为2911.18元、2019年1月计费电量2209应收电费为1692.31元、2019年3月计费电量1568应收电费为1201.24元、2019年5月计费电量2255应收电费为1722.68元、2019年7月计费电量3808应收电费为2900.55元、2019年8月计费电量2562应收电费为1762.58元、2019年9月共两笔一笔为计费电量2292应收电费1576.82元另一笔为计费电量1980应收电费1363.18元、2019年10月计费电量1614应收电费为1110.38元、2019年11月计费电量1112应收电费为765.02元、2019年12月计费电量984应收电费为676.96元、2020年1月计费电量632应收电费为434.8元、2020年2月计费电量293应收电费为201.57元，经对该期间每月电费单价平均值进行核算为0.73元。另查，被告提供涉案房屋若干内景照片，主张原告在搬离时未对涉案房屋原状进行恢复。庭审时，被告称因原告坚持装修故被告口头要求租期届满后原告需恢复原状，但原告未予认可，称未约定恢复原状。此外，根据庭审及庭后各方提交的说明还查明以下情况：1、关于4000元水电押金的处理，被告主张原告水费、管理费已经交清的情况下，后续可能存在的税费原告同意负担的前提下，被告同意原告未缴纳的电费从该4000元押金中抵扣。2、关于2018年7月27日期间至2020年7月27日的物业费、水费、本体维修基金、垃圾处理费的收据等书面证明材料的出示问题，原告已提供2018年12月至2020年2月的管理费、水费、本体维修基金的收款收据，对于其他期间的书面材料，因原告支付的为2018年7月27日至2020年7月27日的上述费用，而案涉房屋物业公司在2018年12月进行了变更，故2018年8月至2018年12月已无法补充开具票据。本院认为，原被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。双方应按租赁合同的约定,全面、正确履行合同义务。关于《租赁合同》的解除问题，双方的争议焦点在于原被告双方系协商一致解除合同还是因原告单方违约解除合同。《租赁合同》中对于因原告方解除合同，实际上约定了两种情形：一、若因原告方自身原因需提前终止合同时，已收取的当月租金及租赁保证金不予退回。二、经原被告协商一致，可以解除本协议，原告方提前终止合同的需提前两个月通知甲方，且未对提前终止合同违约金数额作出约定。关于本案事实适用哪一情形为本案审理的关键。根据原告提交微信聊天记录显示，原告自2019年12月18日开始与被告协商解除合同事宜，直至原告2020年3月3日搬离前，被告均未作出不同意合同解除或对退还押金表示异议的意思表示，反而同原告积极协商涉案房屋放租、费用核算、结账等相关事宜，原被告的一系列举动更符合已就解除合同达成一致意见的行为逻辑，应视为双方协商一致解除合同。原告主张其于2020年3月3日搬离涉案房屋，并以通过微信告知被告搬离、将涉案房屋钥匙留置于被告所拥有的隔壁物业的事实行为明确表示不继续履行合同的意愿，被告虽对原告搬离房屋的事实不予认可，但结合其已确认收到被告搬离通知、隔壁物业为被告所有产权，以及原被告提交的证据显示被告在原告搬离后已能进入涉案房屋内实际控制涉案房屋，本院采信原告陈述，故双方租赁合同关系自2020年3月3日后事实履行不能。因此本院认定，原被告之间于2018年7月27日签订的《租赁合同》已于2020年3月3日解除。合同虽已解除，但承租期间内的租金原告仍应支付。根据原被告提交的证据及庭审陈述，租赁期内原告尚欠被告2020年2月间半个月租金以及2020年3月1日至2020年3月3日期间的租金，原告虽主张涉疫情应免除2020年2月间半个月租金，但现有证据未见双方对该扣减进行了约定，原告也未能举证因疫情导致其完全无法使用涉案物业，且原告在2020年2月1日向被告发送信息称“如果超过15号还没有找到工人搬家，我就再付您房租”，原告已自行承诺继续支付租金，故原告仍需向被告缴纳2020年2月间半个月租金以及2020年3月1日至2020年3月3日17306.45元[14500元+（29000元/31天×3天）]，对于被告反诉请求中租金的超出部分，本院不予支持。此外，因双方系协商一致解除合同，原告对于被告主张的2020年7月27日至2020年11月27日的租金损失不存在违约责任，且被告亦未就该期间损失完成举证责任，被告的该项主张缺乏事实及法律依据，故对于被告主张原告支付该期间租金损失的诉请，本院亦不予以支持。关于租赁保证金。依据《租赁合同》第五条约定，若因乙方自身原因提前终止合同，租赁保证金不予退回，依据合同约定，此处租金保证金实质为承租方单方提前终止合同的违约责任约定及由此导致的被告损失给予的救济途径，应属违约金性质，但本案系协商解除合同，应依据双方合同中协商解除条款处理更为适宜，双方对协商解除未并约定需支付违约金，且根据合同法相关规定，合同解除后已经履行的，当事人有权要求恢复原状，故原告有权要求被告返还押金58000元。关于电费。原告自认租赁期间未支付电费，原被告均认可对租赁开始电表初始读数057391和2020年2月11日的电表读数062508，且被告向本院提交其已向福田供电局缴纳电费的凭证，故对于被告主张以相关读数差值计算电费本院予以认可。但被告主张按1.06元每度标准计算电费并无依据及约定，被告也并不予以认可，因被告提交的供电部门支付凭证中用电量涵盖涉案房屋在内的三处物业，故以该份证据亦无法实际计算出电费的实际金额。此外，被告的证据中对涉案期间用电期间峰值、平值、谷值电费单价及每月用量数均未予以说明，综合上述情况，故本院酌定参照2018年7月至2020年2月间每月电费单价平均值作为收据标准计算电费，经核算，2018年7月至2020年2月间每月电费单价平均值为0.73元每度，故原告应向被告支付电费3735.41元[（062508-057391）×0.73元/度]，因原告已预交4000元水电押金，且被告在庭审中表明原告应缴纳电费可以在水电押金中予以扣除，抵除后水电押金剩余264.59元（4000元-3735.41元）待处理，为减少当事人诉累，本院酌定在原告应支付的租金中予以抵扣，即原告仍需向被告缴纳2020年2月间半个月租金以及2020年3月1日至2020年3月3日17041.86元（17306.45元-264.59元）。关于被告请求原告提供物业公司出具的付清2018年7月27日至2020年7月27日的物业费、水费、本体维修基金、垃圾处理费的收据等书面证明材料的主张，庭审时原告已向本院出具案外人深圳华铁物业管理有限公司出具的其缴纳自2018年12月至2020年2月的管理费、水费、本体维修基金的收款收据作为证据送法被告并经被告核实，而对于其余未使用期间或因客观原因无法开票情况，原告已尽合理解释客观无法由原告提供之义务，被告该项反诉请求已无诉的必要，对本院对此不予支持。关于被告要求原告支付恢复房屋原状所需要的拆除及清运费用主张，《租赁合同》第四条约定经被告书面同意后，方可对房屋进行装修改造，但不能有损坏房屋的主体结构和危及房屋安全的行为，所装修改造的部分，合同到期时，未经被告同意，原告不能拆除，所有权归被告所有。若双方约定需原告恢复原状的，原告应该负责恢复并承担相应费用。依据现有证据，被告未能充分举证证明原被告就拆除达成合意，或约定由原告进行拆除，应当承担举证不明的责任，故本院对被告该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条、第二条的规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、确认原告田丹与被告赖敏于2018年7月27日所签订的《租赁合同》已于2020年3月3日解除；二、被告赖敏应于本判决生效之日起十日内向原告田丹退还押金58000元；三、原告田丹应于本判决生效之日起十日内向被告赖敏支付2020年2月期间半个月租金以及2020年3月1日至2020年3月3日期间的租金合计17041.86元；四、驳回被告赖敏的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1250元（已由原告预交），由被告负担。反诉案件受理费3313元（已由被告预交），由原告负担159元，由被告负担3154元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 王 红 华人民陪审员 戴 京 鸣二〇二一年五月十八日书 记 员 李妍（代）陈桂坍