北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初5346号原告：郝向英，女，1976年11月17日出生，汉族，自由职业，住北京市顺义区。被告：曹然，男，1955年11月20日生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告郝向英与被告曹然租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝向英、被告曹然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝向英向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告曹然返还原告租金31987.44元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年11月26日，郝向英和曹然签订《房屋租赁合同》，曹然将其承包的黄村镇李村村西广平路东侧的5间房屋转租给郝向英使用，租期从2011年8月1日至2026年8月1日共13年，前8年年租金为35000元，后5年年租金为40000元，郝向英已缴纳租金至2019年8月1日，曹然在收条上载明在此期间遇到国家拆迁或别的纠纷，曹然要退还原告剩余的房租款。因涉及拆迁，原告于2018年9月3日将租赁场所予以腾退。原告认为，原告因拆迁停止使用所租房屋后，曹然应退还未使用租赁场所期间的租金31987.44元。曹然辩称，因为郝向英还拖欠曹然2008年至2010年的租金160000元并未支付，所以不同意返还租金。1.郝向英霸占曹然的门房从2008年到2018年，曹然在该期间未向郝向英收取门房的租金，郝向英自2009年不干了之后转租，曹然想收回，郝向英未返还。2.承认郝向英将本案涉案的5间房屋于2018年9月3日腾退返还。承认原告租金交到2019年8月1日，年租金35000元。从2018年9月4日至2019年8月1日的租金的确没有退还原告，因为曹然与郝向英有其他争议。3.郝向英将门房于2017年3月10日腾退给曹然，曹然以每年7000元租金出租门房，其中郝向英收租金3000元，曹然收租金4000元。本院经审理认定事实如下：对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。2006年10月8日，曹然与郝红亮（系郝向英的弟弟）签订《土地租赁合同》，双方约定曹然将位于北京市大兴区黄村镇李村的6亩土地使用权及地上建筑物房屋拾间建筑面积贰佰陆拾平方米出租给郝红亮使用，租赁期限共贰拾年，曹然从2006年12月1日起将房屋交付郝红亮使用，至2026年11月30日，租金总计壹佰陆拾万元。2010年12月1日，曹然与郝红亮又重新签订一份《土地租赁合同》，约定曹然将位于北京市大兴区黄村镇李村村西广平路东侧（没有门牌号）6亩土地及地上建筑物房屋的使用权，出租给郝红亮使用，租赁期限为2010年12月1日至2026年1月30日止，共15年。2011年11月26日，曹然（甲方，出租方）与郝向英（乙方，承租方）签订《房租租赁合同》，双方约定甲方将位于北京市大兴区黄村镇李村村西广平大街路东侧，地上建筑物5间房屋的使用权，出租给乙方使用，租赁时间：租赁期限共13年，出租方从2011年8月1日起将土地、房屋交付承租方使用，至2026年8月1日止，付款方式：即合同签订之日起于2011年8月1日至2019年8月1日，房租金额为每年叁万伍仟元，后五年肆万元整。从合同签订之日起每年租金不变，至合同结束，甲方不能以任何条件或理由增长租金。承租方根据经营变动，需要时可将房屋出租给其他方使用，甲方不得以任何借口干预阻挠，乙方有权自主使用该房屋。2015年11月12日，曹然向郝向英出具收条，收条显示：今曹然收到郝向英房租款2015年8月1日至2019年8月1日共肆年的房租款140000（壹拾肆万元整），在此期间遇到国家拆迁或别的纠纷曹然要退还郝向英剩余的房租款。因涉及房屋拆迁，曹然已经于2018年9月3日收回涉案房屋，曹然并未退还郝向英自2018年9月4日至2019年8月1日期间的租金。2020年11月2日，曹然曾因其与郝红亮的土地租赁合同纠纷以郝红亮为被告诉至本院，要求判决郝红亮支付2008年至2010年房屋租金共计16万元。本院作出（2020）京0115民初19470号民事判决书，该判决书驳回了曹然的全部诉讼请求。郝向英认可郝红亮与曹然签署的《土地租赁合同》所涉土地及地上建筑房屋作为北京吉通仁和汽车修理厂（以下简称：吉通仁和厂）的经营场所，其和郝红亮共同经营吉通仁和厂，郝向英与曹然签署的《房屋租赁合同》所涉地上建筑物5间房屋用于吉通仁和厂办公使用。在庭审过程中，曹然主张除非郝向英给付门房的租金及土地租赁合同中所涉租金16万元，否则不同意退还涉案房屋租金，其于2008年年底在本案所涉的5间房屋南侧自行盖了一间门房，自门房盖好后便交由郝向英、郝红亮免费使用，虽门房不在涉案租赁合同内，但郝向英一直霸占着。郝向英主张门房不在本案涉案合同租赁的房屋内，与本案无关。曹然和郝向英均认可曹然将门房进行了转租，门房的转租租金为每月7000元，其中承租方将4000元支付给曹然，将3000元支付给郝向英，一直到房屋拆迁腾退。本院认为，根据法律规定，人民法院在审理民事案件过程中，对于涉诉合同的法律效力应当主动进行审查，并根据审查的结果依法、依规予以处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款以及第二条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，郝向英、曹然就涉案房屋的出租、承租事宜达成一致并签订涉案房屋租赁合同，但曹然并未就涉案租赁房屋向法院提交相关规划审批手续，结合涉案租赁房屋的面积、用途等实际情况而言，涉案租赁合同约定的房屋不宜被认定为传统的普通农村房屋，涉案租赁合同亦不应被作为传统农村房屋租赁合同处理。在城乡一元化规划发展的背景下，涉案租赁合同所涉房屋至今没有取得相关规划建设审批手续，故郝向英与曹然所订立的涉案租赁合同应属无效，无效合同自始无效。在诉争合同被认定无效的情况下，郝向英支付给曹然的租金，实际应当为占有使用费，郝向英向曹然支付了自2011年8月1日至2019年8月1日的涉案房屋占有使用费，并实际使用涉案房屋至2018年9月3日，故对于郝向英主张的尚未使用期间的占有使用费，本院予以支持。根据双方的约定和实际情况，本院确定曹然应当向郝向英返还的占有使用费为31739.73元。根据庭审中曹然手绘且经郝向英认可的房屋平面图及本案涉案房屋租赁合同，门房所在位置位于整个院落的西南角，不属于郝向英与曹然签署的《房屋租赁合同》所涉地上建筑物5间房屋范围内，故本院不予一并处理。对于曹然主张就其与郝红亮签订的土地租赁合同所涉土地及房屋，郝向英拖欠其2008年-2020年期间租金16万元，因土地租赁合同中所涉房屋并非本案所涉房屋租赁合同约定的标的物，且已另案处理，故本院亦不予一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、曹然于本判决生效后十日内返还郝向英自2018年9月4日至2019年8月1日期间占有使用费31739.73元；二、驳回郝向英的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由曹然负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年五月三十一日法官助理  印承程法官助理  范晨曦书 记 员  陈禄源