山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0403民初1794号原告：朱凯，男，1989年8月30日出生，住枣庄市薛城区。原告：陈保珍，男，1977年7月8日出生，住枣庄市薛城区。二原告共同委托诉讼代理人:程海涛，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。被告：薛城区湖景花园业主委员会，住所地枣庄市薛城区湖景花园。负责人：田家浩，主任。委托诉讼代理人：孙强，山东薛国律师事务所律师。原告朱凯、陈保珍与被告薛城区湖景花园业主委员会（以下简称湖景花园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱凯、陈保珍的委托诉讼代理人程海涛、被告湖景花园业委会委托诉讼代理人孙强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱凯、陈保珍向本院提出诉讼请求：1.依法撤销被告做出的解聘山东海纳物业服务有限公司（以下简称海纳公司）的决定,责令其公开解聘物业的相关资料供业主查询；2.依法撤销被告选聘物业的行为，确认选聘合同无效；3.依法撤销被告与山东弘易传媒控股份有限公司（以下简称弘易公司）签订的湖景花园小区电梯广告租赁合同，责令其在小区公共区域公布签订的租赁合同，租金收入返还小区业主；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是湖景花园小区的业主。被告作出的解聘海纳公司、另行新聘物业公司、与弘易公司签订电梯广告租赁合同的决定和行为，没有按照《民法典》、《物业管理条例》等法律规定及《湖景花园小区业主大会议事规则》的流程依法进行，侵害了原告的合法权益。请求法院依法判如所请。被告湖景花园业委会辩称，一、被告所作出的解聘海纳公司的决定，程序正当，合法有据，未损害业主的合法权益，原告要求撤销无法律和事实依据。被告在业主代表大会决定解聘海纳公司的基础上，又通过张贴公告的形式征集业主关于解聘或续聘海纳公司的书面意见，并由各楼楼长、业委会成员、社区委员会监督登门签字投票，该程序合法有效。湖景花园总建筑面积275，612.36平方米，小区业主共计1，571户，征求意见统计结果显示：同意解聘778票，同意续聘73票，空房173票，家中无人485票，弃权28票，废票4票，对海纳公司留用3个月31票。根据湖景花园业委会成立前筹备规则规定，选票结果中一项票数最多又超半数时，家中无人票数应归为多数，选票结果同意解聘票数为1，263票，上述同意业主专有面积占172，292.41平方米，该结果数据真实，程序合法，符合法律规定业主人数、专有面积双过半的要求，解聘海纳公司的决定程序正当，合法有据。二、被告与枣庄市德馨物业管理有限公司签订的《湖景花园小区物业服务合同》合法有效。在湖景花园小区1，263户业主同意解聘海纳公司并更换物业公司的基础上，湖景花园业主代表于2020年8月8日对选聘物业服务企业进行表决，同意采取招标形式选聘新的物业服务公司，并对新的物业公司提出硬性要求。根据该表决结果，被告于2020年8月10日与山东方圆项目管理有限公司签订《招标委托代理协议书》，委托山东方圆项目管理有限公司对物业管理公司进行招标，按照招标程序依法选定枣庄市德馨物业管理有限公司，并与之签订物业服务合同。整个选聘过程公平、公正、公开，最大程度地维护了全体业主的合法权益。二原告所谓大部分业主不同意解聘海纳公司的主张没有事实依据，不能成立。薛城区人民法院作出的（2021）鲁0403民初345号生效民事判决书也已经对被告解聘海纳公司决定的正当性、合法性予以认定，在没有其他生效法律文书对上述判决书认定的事实予以推翻的情况下，被告再行提起本案的诉讼无事实和法律依据，且浪费司法资源，依法应予驳回。三、被告与弘易公司签订的小区电梯广告租赁合同合法有效，原告没有提供证据证明该合同存在依法可撤销的情形；依据该租赁合同所收取的租金，应当属于小区全体业主，由被告按照相关程序进行管理和使用，原告要求返还给小区业主的主张不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人提交的证据，本院认定事实如下：案涉湖景花园小区总建筑面积275，612.36平方米，小区业主共计1，571户，原告是湖景花园小区的业主，海纳公司是湖景花园小区的前期物业管理人。被告于2020年7月1日在湖景花园小区内张贴《湖景花园业主委员会关于是否解聘或续聘小区物业公司公告》，公告称：根据有关法律规定，小区业主委员会成立之日起前期物业应终止服务合同，海纳公司服务合同于2020年6月1日起到期，海纳公司未提出书面续聘申请，经业主委员会于2020年6月17日会议研究决定开展是否解聘或续聘相关工作。2020年6月26日召开业主代表大会已完成相关程序，决定就解聘或者续聘海纳公司征集业主意见（公告期3天，自2020年7月2日--2020年7月4日）。定于7月5日--17日晚上6点至7点半进行登门入户，以业主签字形式投票征求业主解聘或者续聘意见，有各楼楼长和业委会成员以及社区居委会派员监督登门签字投票。对征求的意见资料，由社区居委会人员集中进行管理封存，待征求完业主意见后，定于7月21日召开业主代表大会，镇街、居委会、派出所等派人参加集中唱票，在唱票过程中对于不在家或没参加投票的业主的票视为票多的一方，最后公布征求意见。2020年7月21日，被告公告征求意见结果：同意解聘778票，同意续聘73票，空房173票，家中无人485票，弃权28票，废票4票，对前期物业留用3个月31票。根据湖景花园业委会成立前筹备规则规定，选票结果中一项票数最多又超半数时，家中无人票数应归为多数，即同意解聘票为1263票。同意业主专有面积为172292.41平方米。湖景花园小区业主代表于2020年8月8日对选聘物业服务企业进行表决，过半数业主代表同意采取招标形式选聘新的物业服务公司，并对新的物业公司提出硬性要求。根据业主代表会议决定，被告于2020年8月10日与山东方圆项目管理有限公司签订《招标委托代理协议书》，委托山东方圆项目管理有限公司对物业管理公司进行招标，按照招标程序枣庄市德馨物业管理有限公司中标。2020年10月20日，被告与枣庄市德馨物业管理有限公司签订物业服务合同，并于2020年11月2日至薛城区进行了合同备案。海纳公司于2021年1月11日曾向本院起诉，以被告解聘其公司的决定程序违法为由请求撤销被告的该解聘决定。本院于2021年3月5日作出（2021）鲁0403民初345号民事判决，判决驳回海纳公司的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。上述事实，有当事人陈述、征求意见表、业主投票表决表、选聘物业服务企业表决意见表、合同书、判决书等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告张贴公告告知以上门收集投票的方式征集解聘或续聘海纳公司的意见，并由各楼楼长、业委会成员、社区委员会监督登门签字投票，该程序合法有效。投票结果显示同意解聘海纳公司票数为778票，关于将未参与表决的485户业主意见票数计入已表决的多数票，被告在公告中已明确不在家或没参加投票的业主的票视为票多的一方，可视为全体业主已知悉并认可该计票规则，另一方面，鉴于实践中不少的业主对于所在小区的集体事务不愿参与或积极性不高的现实，为有利于及时形成有效决议，这种计票方式有其积极意义，应予以肯定。且这部分业主的专有建筑物总面积也过半数，因此，被告作出的解聘海纳公司的决定符合法律规定的专有面积、业主人数双过半的要求。根据业主代表大会过半数代表的意见和招标程序，被告与枣庄市德馨物业管理有限公司签订物业服务合同也符合议事规则。原告提供的部分业主签名表仅有签名和联系方式，没有反对解聘海纳公司的意思表示内容；原告所提交的六个业主委员会成员关于不同意案涉决定及就案涉事宜使用业委会公章的证明，实质上属于证人证言性质，且仅有杨凯、张梅两人出庭作证，故原告现所提供的证据不足以证明其主张的相关事实。被告与弘易公司签订小区电梯广告租赁合同不应属于由业主共同决定的重大事项范围，原告也没有提供证据证明被告的该行为侵害了其合法权益。同时，被告的案涉决定和行为发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，依法应适用当时的法律规定。因此，原告的诉讼请求事实依据和法律依据均不充足,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈保珍、朱凯的诉讼请求。案件受理减半后收取计50元，由原告陈保珍、朱凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  宋宜长二〇二一年五月二十五日书记员  王 欣