贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初1343号原告：张舒，男，1989年12月13日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市乌当区，现住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：钟卉兰，贵州省贵阳市乌当区新添法律服务所法律工作者，执业证号32401052100301。委托诉讼代理人（特别授权代理）：黄晓渝，贵州省贵阳市乌当区新添法律服务所法律工作者，执业证号32401011100306。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，统一社会信用代码9152010072215698XC，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。法定代表人：文学强，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李国锋，系公司员工。原告张舒与被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达房开）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张舒的委托诉讼代理人钟卉兰、黄晓渝，被告贵阳荣达房开的委托诉讼代理人李国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张舒向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期交房违约金53977.54元（14元／㎡／月×98.86㎡÷30天／月×900天×130％）；2．判令被告支付原告逾期转移登记违约金34135.36元（暂计自2018年6月30日至2021年1月31日），自2021年2月1日起，被告以总房款419927元为基数，按每日万分之一继续计付逾期转移登记违约金至被告交付转移登记文书之日止；3．本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年3月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于贵阳市乌当区房屋（面积为98.86㎡）。合同第11条约定交房日期为2016年6月30日；第13条约定逾期超过180日，自约定交付期满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付已付款万分之0.5违约金（由于该违约金标准过低，原告按当地租金14元／㎡／月上浮30％为标准计算）。原告交纳房款360839元，被告2018年12月17日才交房，逾期900天未付违约金。第22条约定2018年6月30日被告将办理商品房转移登记文书交付原告；原告不退房的，被告自约定日期至实际交付文书止，按日向原告支付房款万分之1违约金。至今被告未交付有关文书和违约金，故诉请法院依法判决。被告贵阳荣达房开辩称：1、诉讼时效。《房屋买卖合同》约定2015年8月30日前交房，原告应在2019年8月30日向法院主张逾期交房违约金，可原告现在才向法院起诉，在法律规定的时间内未向被告主张权利，其权利放弃超过诉讼时效，期间法律不予保护。知道或应当知道之日起三年。2、逾期办证违约金。主张权利的时间应当在2020年8月30日之间，可原告在期间内未向法院主张权利也超过诉讼时效。3、依法驳回原告的诉讼。4、逾期交房和逾期办证违约金的原因是因为第三人恶意起诉造成的，不是被告造成的应减轻赔偿。经本院审理认定的事实如下：1、合同签订情况。2015年3月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区，房屋建筑面积98.86㎡，总价款为360839元。约定交房日期是2016年6月30日前，逾期交房超过90日，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。被告承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在前款约定时间交付办理商品房转移登记有关文书，约定日期起超过180个工作日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同《补充协议》3.1条约定，《商品房买卖合同》第十四条约定交接手续，双方同意理解、并补充变更为：出卖人按本合同载明的买受人通讯地址将交房通知寄交给买受人，以履行完毕出卖人通知义务；双方同意该书面材料自寄送之日起满3日，即视为该商品房交付信息已送达买受人。出卖人以短信方式通知或在《贵阳晚报》以报纸公告方式通知买受人，买受人认可出卖人短信通知或登报当日为“出卖人向买受人发出的交房通知”信息已送达买受人。2、合同履行情况。原告向被告支付了全部购房款360839元。被告以登报公告方式通知于2018年9月11日交房。原告自认实际收房时间是2018年12月17日，且现在已经入住。案涉房屋至今未办理商品房转移登记。上述事实，有原被告的陈述，原告身份证复印件、被告营业执照复印件、负责人身份证复印件、《商品房买卖合同》、《备案登记表》、《个人购房借款担保合同》、首付购房款收据、前期物业管理协议、《楼宇交接书》、交房公告等证据附卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的规定，对双方当事人具有约束力。原告依约向被告履行了支付全部购房款的义务，被告未按期履行交房和办证义务，应当承担违约责任。对于逾期交房违约金。原、被告合同约定交房时间为2016年6月30日前。原告认为实际收房时间是2018年12月17日，且现在已经入住。被告认为交房时间以登报公告的2018年9月11日为准。因双方在《补充协议》3.1条约定，《商品房买卖合同》第十四条约定交接手续，双方同意理解、并补充变更为：出卖人按本合同载明的买受人通讯地址将交房通知寄交给买受人，以履行完毕出卖人通知义务；双方同意该书面材料自寄送之日起满3日，即视为该商品房交付信息已送达买受人。出卖人以短信方式通知或在《贵阳晚报》以报纸公告方式通知买受人，买受人认可出卖人短信通知或登报当日为“出卖人向买受人发出的交房通知”信息已送达买受人。应当理解登报公告作为该份合同的通知方式并不是穷尽手段才能使用。因此交房时间应以登报公告的2018年9月11日为准。这样，根据合同约定被告应当在2018年9月11日原告收房后30日内向原告支付逾期交房违约金。即原告主张被告支付逾期交房违约金的权利应当从2018年10月11日起开始行使。被告辩称，原告现主张被告向其支付逾期交房违约金，已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”，故被告以诉讼时效抗辩不向原告支付逾期交房违约金的理由不成立，本院不予采纳。原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。原告认为合同约定的逾期交房违约金计算标准过低，不足以弥补其因被告的逾期交房行为产生的损失，因考虑到一般情况下出卖人因逾期交房给买受人造成的损失主要系租金损失,双方约定按日以总房款万分之0.5计算逾期交房违约金的标准确实不足以弥补原告的实际损失，故根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本院酌情在实际损失与合同约定差异之间进行平衡，以兼顾双方当事人的利益。参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为14元/(㎡.月)，本院酌情将违约金标准调整为租金指导价14元/(㎡.月)并上浮30%。合同约定的交房时间为2016年6月30日，实际交房时间为2018年9月11日，共计逾期803天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金应为14元/(㎡.月)(租金)×98.86㎡(房屋面积)÷30天/月×803天(逾期交房天数)×130%=48159.98元。对于逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金。被告未按合同约定取得案涉商品房初始登记，至今未将办理转移登记相关材料交付给被告，已构成违约。违约金的计算应当从约定的交付之日2018年6月30日起计算，暂计算至2021年1月31日为：360839元（已付房款）×0.0001（每日万分之一违约金）×946天（违约天数）=34135.37元。2021年2月1日起的违约金以已付购房款360839元为基数，按日利率万分之一计算至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止。被告辩称，逾期交房和逾期办证违约金的原因是因为第三人恶意起诉造成的，不是被告造成的应减轻赔偿。《中华人民共和国民法典》第五百九十三条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”，故被告该辩解不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百八十八条、第一百九十二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张舒支付逾期交房违约金48159.98元；二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张舒支付逾期交付商品房转移登记文书违约金（暂计算至2021年1月31日为34135.37元，从2021年2月1日起的违约金以360839元为基数，按每日万分之一的标准计算至被告实际向原告交付商品房转移登记文书之日止）；三、驳回原告张舒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1001元，由被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告贵阳荣达房地产开发有限公司履行上述金钱给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  陈 云二〇二一年五月十一日法官助理  高玲英书 记 员  赵星焮