北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初5580号原告：刘宝平，男，1956年11月23日出生，汉族，北京市大兴区红星中学退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：尹杉，北京市京广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜燕辉，北京市京广律师事务所实习律师。被告：许书伟，女，1988年4月28日出生，汉族，无业，住山东省高唐县。原告刘宝平与被告许书伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘宝平的委托诉讼代理人尹杉、杜燕辉与被告许书伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宝平向本院提出诉讼请求：1.判令许书伟支付拖欠刘宝平自2018年6月16日至2018年12月15日的房屋租金及滞纳金40000元；2.判令许书伟支付诉讼请求第一项的利息，自2018年12月15日起，以40000元为基数，按照年息24%计算，至2020年8月19日止；自2020年8月20日起，以40000元为基数，参照起诉时一年期贷款市场报价利率的4倍15.4%计算，至还清本息之日止；3.判令被告支付拖欠原告自2018年12月16日至2019年10月1日的房屋租金及滞留物品占用费34000元；4.判令被告支付诉讼请求第三项的利息，自2019年10月2日起，以34000元为基数，按照年息24%计算，至2020年8月19日止；自2020年8月20日起，以34000元为基数，按照2019年10月1日一年期贷款市场报价利率4.2%的4倍16.8%计算，至还清本息之日止；5.判令许书伟承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月15日，刘宝平与许书伟签订《房屋租赁合同》，约定：许书伟租用刘宝平位于北京市大兴区鹅房村西街北二条8排3号的房屋一套，用于家庭居住和经营使用。每月租金6000元，交纳方式为上付方式按月支付，在租期内每月的15-17日交付租金。租期最开始约定为三个月，自2018年6月16日起至2018年9月15日止。2018年9月10日双方约定续租三个月，至2018年12月15日止。第二次租期到期后双方又经协商将原合同变更为不定期租赁合同，其余条款不变。许书伟在《房屋租赁合同》乙方承租人处签字。刘宝平依约向许书伟交付了房屋，许书伟称因经营及生活等原因晚几个月支付房租，刘宝平同意暂缓收取，仅收取了许书伟1000元押金。之后的数月许书伟均未能向刘宝平支付租金。2018年12月15日，刘宝平与许书伟经协商，确定许书伟共计欠付刘宝平六个月房租36000元，滞纳金5000元（扣除押金后为4000元），房租和滞纳金共计40000元。经双方商议上述40000元转化为许书伟向刘宝平的借款，借期6个月，借期内利息4800元，至2019年6月14日前归还本息合计44800元。此后许书伟仅在2019年1月份支付了6000元。直至2019年10月1日，刘宝平迫于无奈提出解除合同。双方经再度协商，确定许书伟自2019年1月16日至2019年5月2日拖欠刘宝平四个月房租24000元，2019年5月2日至2019年10月1日因许书伟并未实际居住在承租的房屋内，只是存放物品，这段时间的房屋租金刘宝平仅收取10000元，一共合计34000元。将双方商议，上述34000同样转化为许书伟向刘宝平的借款，按照月息2%支付利息。2020年11月，刘宝平打电话向许书伟商议归还欠款的问题，不料许书伟拒绝接听电话。迫于无奈，为了维护自身的合法权益，刘宝平诉至贵院，望判如所请。许书伟辩称，对刘宝平说的第一项诉求认可。租金应该支付至刘宝平给我停水停电的日期，大概是2019年5月2日。因为许书伟拖欠房租，刘宝平给停水停电。本院经审理认定的事实如下：2018年6月15日，刘宝平与许书伟签订《房屋租赁合同》，约定：许书伟租用刘宝平位于北京市大兴区鹅房村西街北二条8排3号的房屋。租赁期为3个月，自2018年6月16日至2018年9月15日。每月租金6000元，交纳方式为按月交付，在租期内每月的15-17日交付租金。设备设施使用押金1000元。合同到期后，双方于2018年9月10日约定续租三个月，至2018年12月15日止。许书伟仅支付刘宝平押金1000元。2018年12月15日，许书伟向刘宝平出具借据，载明：今借到房东刘宝平现金肆万元整，用于经营儿童玩具体验园，郭家老豆腐等，借期为6个月（2018年12月15日至2019年6月14日），借息为2%每个月，归还日期为2019年6月15日之前，本息一次还清，总额为44800元，本息一次还清。如逾期不能还清，延期的时间月息双倍加息，不是一个月的按整月计算……。落款处有许书伟签字按印，借款人意见处载明：本借据由房东写，同意相关条款并遵从。2019年10月1日，许书伟再次向刘宝平出具借条，载明：今借到刘宝平人民币叁万肆仟元，月利率2%，本金归还日期到2020年12月31日。如到期金额还本金免除利息。落款处有许书伟签字按印。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。因本案事实发生在民法典实施前，故应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房屋系农村宅基地上的房屋，刘宝平未提交房屋的建设规划审批手续，故本院确认刘宝平与许书伟签订的《北京市房屋租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘宝平同意将租金变更为房屋占有使用费，本院无异议。许书伟租用涉案房屋，未支付房屋占有使用费，双方对费用通过借据、借条的方式进行结算，许书伟签字确认，故本院对借据和借条予以采信。许书伟同意支付2018年6月16日至2018年12月15日的房屋占有使用费及滞纳金40000元，本院无异议。对刘宝平要求许书伟支付利息（以40000元为基数，按照年利率24%计算，自2018年12月15日起至2020年8月19日止；以40000元为基数，按照2020年12月29日一年期贷款市场报价利率的4倍计算，自2020年8月20日起至还清本息之日止）的诉讼请求，本院予以支持。2018年12月16日至2019年10月1日期间的房屋占有使用费，许书伟辩称不同意断水断电之后的房屋占有使用费，但综合考虑其未将涉案房屋内的物品搬离，刘宝平收取每月2000元的存放物品费用，并无不当，故本院对许书伟的抗辩意见不予采信。对刘宝平要求许书伟支付2018年12月16日至2019年10月1日期间的房屋占有使用费为34000元的诉讼请求，本院予以支持。对刘宝平要求许书伟支付利息（以34000元为基数，按照年利率24%计算，自2019年10月2日起至2020年8月19日止；以34000元为基数，按照2020年12月29日一年期贷款市场报价利率的4倍计算，自2020年8月20日起至还清本息之日止）的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、许书伟于本判决生效之日起十日内支付刘宝平自2018年6月16日至2018年12月15日期间的房屋占有使用费及滞纳金40000元及利息（以40000元为基数，按照年利率24%计算，自2018年12月15日起至2020年8月19日止；以40000元为基数，按照2020年12月29日一年期贷款市场报价利率的4倍计算，自2020年8月20日起至还清本息之日止）；二、许书伟于本判决生效之日起十日内支付刘宝平自2019年1月16日至2019年10月1日期间的房屋占有使用费34000元及利息（以34000元为基数，按照年利率24%计算，自2019年10月2日起至2020年8月19日止；以34000元为基数，按照2020年12月29日一年期贷款市场报价利率的4倍计算，自2020年8月20日起至还清本息之日止）；三、驳回刘宝平的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元，由许书伟负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李玮唯二〇二一年五月三十一日书记员  宋爱芹