福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1907号上诉人（原审原告）：陈灿云，男，1960年8月23日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：谢薇，福建知力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈金华，男，1955年12月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上诉人陈灿云因与被上诉人陈金华租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初5138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈灿云上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈金华向陈灿云返还已支付的合同价款640000元并赔偿违约金1944000元；2.本案一、二审诉讼费和公告费由陈金华承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误。一、案涉《土地租赁协议》合法有效，对双方当事人均有约束力。在协议履行过程中，陈金华以缺乏资金为由，通过哄骗、借贷等方式将合同全部价款骗取后不再履行交付土地义务，至今尚余10.8亩土地未交付给陈灿云，每亩土地折合价款5.99万元，10.8亩土地对应价款应为64.76万元。陈灿云已实际支付了全部合同价款，却未能取得对应的合同权利系受损害方。陈灿云因未能完整获得合同约定的土地使用范围而致合同目的无法实现，农庄无法经营造成的实际损失和预期利益损失都无法弥补，陈灿云考虑到大量损失无法全部呈现，已基于公平原则主动调低了合同约定的违约金。二、陈灿云已提供证据证明其支付了共计3462500元，陈金华未提供任何证据证明其收到的价款不是合同价款，一审未按照事实作出认定违背法律规定。案涉协议已经明确约定了违约责任的承担方式，陈灿云作为守约方，有权要求陈金华承担违约责任，一审判决的违约金缺乏合同和法律依据，不足以弥补陈灿云的损失。陈金华辩称，土地已经交付给陈灿云多年，陈金华没有违约，其认可一审判决。陈灿云向一审法院起诉请求：1.判令解除陈灿云与陈金华签订的《土地租赁协议》中未履行部分即陈金华应向陈灿云交付剩余土地使用权10.8亩。并判令陈金华应向陈灿云退还其已支付的租金648000元；2.判令陈金华向陈灿云赔偿因违反《土地租赁协议》的约定而产生的违约金1944000元；3.判令陈金华承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月3日，陈金华（甲方）与陈灿云（乙方）签订了《土地租赁协议》，双方将陈金华的南屿镇五都村南屿镇四海生态农庄整体项目和土地租赁权转让给陈灿云进行了约定该协议主要内容为：甲方负责协助把其中30亩左右山地整平至平地交付给乙方，平整过程中，有任何纠纷由甲方出面负责。平整土地费用由甲乙双方协商后由乙方支付，整地费用不超过5万。面积共58.2亩，总价款为3490000元，租赁期为签约之日起至长期有效，租金付款方式为分三次付款，签订合同后付定金200000元，营业执照变更后支付2800000元，土地交付后支付490000元。违约责任：合同生效后，陈金华若违约须赔付乙方已收款项金额三倍赔偿；陈灿云若违约，陈金华有权没收陈灿云已付款项金额。合同签订后，陈灿云陆续支付陈金华3462500元（其中2017年5月14日收条中的50000元是赔偿金、10000元是电费，2017年10月28日的收条5000元是平整土地费用）。2018年8月6日，陈金华向陈灿云出具欠条，确认转让生态农庄共计58.2亩，剩余4户10.8亩土地未交付给陈灿云，承诺负责本月办理好交清土地证给陈灿云；陈金华至今尚未办理好剩余的10.8亩土地转让手续，陈灿云诉至一审法院。一审法院认为，陈灿云与陈金华签订的《土地租赁协议合同》系双方当事人的真实意思表示，虽然该合同约定的期限违反法律规定，但其他内容合法，该合同仍为有效合同，双方均应遵照合同约定的有效条款履行各自的义务。陈金华未在约定的期限内完成土地交付的转让手续已经构成违约，陈金华应退回多收的租金及其他费用。根据双方合同约定租金总额为3490000元，租赁土地面积为58.2亩，而陈金华土地尚余10.8亩未交付，因陈灿云只付给陈金华2397500元，尚余92500元未付，另外2017年10月28日的收条5000元是平整土地费用也应由陈金华负担，实际退还给金额应为560128.87（3490000÷58.2×10.8－92500+5000）。故陈金华应退还租金及其他费用560128.87元。至于陈灿云要求陈金华支付违约金1944000元的诉讼请求，一审法院认为，陈金华未能按照双方约定的期限内交付土地，已构成违约，但双方约定的违约金明显偏高，且陈灿云未提交证据证明因陈金华违约造成损失，故陈金华对陈灿云造成的实际损失为租金的孳息损失。因此，一审法院综合全案情况，并结合陈灿云的请求，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，一审法院酌定按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准计付未付租金的违约金。陈金华承诺于2018年8月办理好土地交付手续，故违约金应从2018年9月1日起算至租金还清之日止。陈灿云主张2017年5月14日那份收条中的50000元和10000元系土地平整费用应由陈金华负担，陈金华否认该主张，而欠条内容明确50000元是赔偿金，10000元是电费，而合同中约定平整土地费用不超过50000元，故对该主张一审法院不予支持。陈金华认为仅有8.2亩未交付，陈灿云也同意不必交付，其并未违约，但陈灿云不认可该事实，而陈金华又未举证证明，对该辩解，一审法院不予采纳；陈金华又称与陈灿云已协商双方同意只退还320000元，但陈灿云否认该事实，其未能举证证明，对该抗辩理由，一审法院不予认可；陈金华认为陈灿云所付200000元以下的钱都不是租金，是应由陈灿云支付的其他费用，但陈灿云否认该事实，而陈灿云提供的时间为2017年6月20日那份《欠条》内容中已明确50000元系流转土地款，陈金华对该证据的真实性无异议，该证据的内容否定了陈金华的该抗辩理由，陈金华又未提供其他证据支持其该抗辩理由，一审法院对该抗辩理由不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、陈金华应在判决生效之日起十日内支付陈灿云560128.87元及违约金（以560128.87元为基数，自2018年9月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算至欠款还清之日止）；二、驳回陈灿云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27536元，减半收取计13768元，陈灿云负担8768元，陈金华负担5000元。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，在陈灿云向一审法院提交的由陈金华向其出具的收条中已对五万元赔偿金、一万元电费等明确写明，一审认为上述费用不属于双方《土地租赁协议》约定的总价款的组成部分，认定陈灿云尚余92500元未付，陈金华应退还陈灿云560128.87元，并无错误。陈灿云主张收条中上述款项的性质系陈金华书写，其不认可，认为其所有支付的款项均为租金，但陈灿云对陈金华出具的收条等已收执多年，其未有证据证明其对收条中相关内容曾向陈金华提出异议，故本院对其主张不予采纳。《土地租赁协议》约定若陈金华违约，须按已收款项金额的三倍赔付陈灿云。本案中合同约定的58.2亩土地大部分已交付，仅剩10.8亩未交付，陈灿云未提交证据证明其因陈金华未完全交付土地造成的损失，一审法院认为双方约定的违约金明显偏高，陈金华对陈灿云造成的实际损失为租金的孳息损失，综合全案情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，酌定违约金以560128.87元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准，自陈金华承诺交付剩余土地的次日起计算至返还租金之日止，并无不当。综上所述，陈灿云的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20758元，由陈灿云负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年五月二十四日法官助理 卢里灿书 记 员 黄晓琴