北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初5797号原告:北京市北运河管理处，住所地北京市通州区新华北街160号。法定代表人：刘春明，主任。委托诉讼代理人：曹茜，北京市致宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志红，北京市致宏律师事务所律师。被告：北京佳丽端纯食品销售中心，经营场所北京市通州区北苑65号西第一间。经营者：汪端。委托诉讼代理人：汪加才，男，1957年9月6日出生，北京佳丽端纯食品销售中心员工，住江西省。第三人：北京博运来物业管理有限公司，住所地北京市平谷区滨河工业开发区3区66号。法定代表人：郭继承，董事长。委托诉讼代理人：刘海霞，女，1970年5月21日出生，汉族，北京博运来物业管理有限公司副总经理。原告北京市北运河管理处（以下简称北运河管理处）诉被告北京佳丽端纯食品销售中心（以下简称食品销售中心）、第三人北京博运来物业管理有限公司（以下简称博运来公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北运河管理处的委托诉讼代理人曹茜、被告食品销售中心的委托诉讼代理人汪加才、第三人博运来公司的委托诉讼代理人刘海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北运河管理处向本院提出诉讼请求：1.判令食品销售中心向北运河管理处赔偿外墙装修费86593.03元；2.判令食品销售中心向北运河管理处支付2016年10月15日至2017年9月8日期间的电费5024.5元、水费1377元；3.判令食品销售中心向北运河管理处支付搬家及开锁费3788.8元、保安费3666.67元；4.本案诉讼费用由食品销售中心承担。事实和理由：北运河管理处所有的房屋位于北苑新华大街之上，是通州区政府市容重点整治地区之一。北京市通州区人民法院依据北运河管理处的先予执行申请作出（2017）京0112民初16737号民事裁定书和（2017）京0112民初16737号民事判决书，食品销售中心承租、占用的涉案房屋于2017年9月腾退完毕。2017年5月11日，北京市通州区市政市容管理委员会向北运河管理处送达了《关于北京市北运河管理处产权129号沿街商业用房提升改造抓紧实施的函》（以下简称《提升改造的函》），函中指出，如5月底前本案所涉地块不能具备进场实施条件，则北运河管理处将自行出资实施改造。由于食品销售中心未能在2017年5月底前腾退，导致北运河管理处自行花费了86593.03元进行改造施工，其行为给北运河管理处造成了重大经济损失，故北运河管理处诉至法院，望法院判如所请。被告食品销售中心辩称，不同意北运河管理处的全部诉讼请求。北运河管理处的诉求已经超过诉讼时效。北运河管理处从未书面告知或口头通知食品销售中心其于2017年5月收到《提升改造的函》以及函件内容，北运河管理处没有预见到也没有引起重视该函件会产生如此严重后果，北运河管理处对自己的房屋进行装修改造，所支付费用应由其自行负担，其本身是装修的受益人。北运河管理处没有证据证明相关单位进场施工与食品销售中心没有腾退房屋有关联，且食品销售中心没有腾退房屋并不影响相关单位进场实施，食品销售中心没有理由阻止和拒绝相关单位进场实施，北运河管理处没有证据证明其不进行装修的后果，装修成本也不合理。北运河管理处并没有通知与食品销售中心办理查验水电表的交接手续，不认可数据的真实性。食品销售中心的经营范围仅是糖炒栗子，自2016年10月15日至2017年5月1日已经进入淡季、关店歇业。食品销售中心腾退房屋时只有部分设备没有及时搬走，只要请两位搬运工一上午就可以搬完，花费不超过200元。诉讼费应由北运河管理处自行承担。第三人博运来公司述称，同意北运河管理处的诉讼请求。关于水电费抄表情况，我公司的电工陈春华、小区物业项目经理安伯扬、员工杨春花、家委会财务负责人宋静在场。本院经审理认定事实如下：北运河管理处系坐落于通州区北苑59、61、63、65号房屋（以下简称涉案房屋，房屋所有权证号：京房权证通国字第XXXX号）的所有权人，上述涉案房屋共计15间，建筑面积509.5平方米，房屋用途为商业。2015年10月13日，北运河管理处与博运来公司签订了《协议书》，将涉案房屋出租给博运来公司，年房屋使用费人民币80万元，按季度支付，每季度支付20万元；租赁期限自2015年10月15日起至2016年10月14日止；博运来公司不得拆改涉案房屋原有结构，保证合法使用，如有装修、扩建、添附等情况，合同终止，无需评估，归北运河管理处所有。上述合同签订后，北运河管理处依约将涉案房屋交付给博运来公司使用，并同意其转租。2015年10月14日，博运来公司与食品销售中心签订了《房屋租赁合同》，约定博运来公司将涉案房屋中的68平方米（以下简称租赁房屋）出租给食品销售中心，租赁期限自2015年10月15日至2016年10月14日，房屋租金为每平方米每日5.5元。该租赁合同还约定承租人在合同到期后未腾退房屋的，应当按照每间房屋每日300元的计算标准向出租人支付租金。此外，该租赁合同还约定了其他内容。《协议书》及《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，租赁房屋仍由食品销售中心占有使用。2016年10月9日，北运河管理处向博运来公司发出了《关于房屋租用协议期满不再续租的通知》，告知其因双方《协议书》约定的租赁期间届满后，双方不再续约，并要求博运来公司在2016年10月14日前搬出涉案房屋。2017年5月11日，北京市通州区市政市容管理委员会向北运河管理处发出了《提升改造的函》，载明长安街延长线（通州段）市容景观环境提升工作涉及北运河管理处所有的涉案房屋需整体提升改造，现因房屋租赁合同纠纷不能及时腾退房屋进场施工，如不能在5月底前保证涉案房屋具备进场施工条件，将由北运河管理处按市区两级政府通过的设计方案要求自行出资实施改造，并确保于2017年9月底前完成，具备市区两级政府整体验收条件。2017年6月1日，北运河管理处将博运来公司作为被告、将食品销售中心及其他承租人或使用人共计六名列为第三人诉至本院，要求涉案房屋的实际使用人立即腾退并交还涉案房屋，并支付自2016年10月15日起的房屋占有使用费。在该案审理过程中，北运河管理处向本院申请先予执行，要求该案中各承租人及博运来公司先行腾退涉案房屋。本院于2017年8月16日作出了（2017）京0112民初16737号民事裁定书，裁定该案各承租人及博运来公司立即将其承租、占用的涉案房屋腾退。本院于2017年9月8日将食品销售中心占用的房屋腾退。2017年9月14日，本院作出了（2017）京0112民初16737号民事判决书，判决包括食品销售中心在内的六名承租人及博运来公司向北运河管理处腾退涉案房屋（已执行清）；食品销售中心给付北运河管理处自2016年10月15日至2017年9月8日期间的房屋占有使用费96195元，博运来公司对此承担连带给付责任等。后食品销售中心和博运来公司对该判决不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2017年11月14日作出（2017）京03民终13104号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。关于水电费的交纳情况，食品销售中心表示一直按时交纳水电费，通过抄表方式计算和收取水电费，但记不清最后一次抄表时间，搬离时没有看水电表的数额。北运河管理处向本院提交了《商户水电表抄表明细》，2016年10月，食品销售中心水表抄见数156、电表抄见数10561，2017年9月8日，水表抄见数309、电表抄见数14426。2017年9月20日，北运河管理处与案外人北京豫锦通达建筑装饰工程有限公司签订《工程施工合同》，由其自行出资，对涉案房屋进行改造，合同工期自2017年9月20日至2017年11月30日。后经案外人北京建友工程造价咨询有限公司出具《北苑门脸房改造工程结算审核报告》，认定该改建工程金额为649447.7元。食品销售中心对该造价不予认可。关于工程造价金额，食品销售中心和北运河管理处均同意按照（2019）京0112民初3525号案件中《资产评估报告》载明的评估方法和计算方法来核算本案工程造价金额，该案系北运河管理处作为原告诉同为涉案房屋几名承租人之一的北京艺美鑫泰商贸有限公司（以下简称艺美鑫泰公司）以及第三人博运来公司财产损害赔偿纠纷一案，北运河管理处主张艺美鑫泰公司向其支付因延期腾退造成的外墙装修费损失52200元，在该案审理过程中，摇号确定由北京京港柏鉴资产评估有限公司（以下简称评估公司）对艺美鑫泰公司承租的通州区新华西街115号-2号房屋(即涉案房屋，房屋所有权证号为京房权证通国字第XXXX号)中102㎡对应的外墙装修工程造价进行评估，评估公司采用成本法的评估方法，由于北苑门脸房改造工程已于2017年11月30日竣工，评估人员现场勘查时难以准确测量外墙装修工程量，最终按照评估对象的建筑面积占北苑门脸房改造工程总建筑面积的比例进行外墙装修价格的评估。2019年10月15日，评估机构出具《资产评估报告》（京港柏鉴评鉴字【2019】083号，以下简称《评估报告》），认定涉案房屋中102㎡对应的外墙装修工程造价为52200元。另查，北运河管理处曾于2018年7月16日就本案提起诉讼，本院于2018年11月22日裁定准许北运河管理处撤回起诉。后北运河管理处于2020年10月12日就本案再次提起诉讼，本院于2020年12月14日裁定准许北运河管理处撤回起诉。本院对有争议的证据和事实认定如下：本案的争议焦点在于北运河管理处和食品销售中心对于租赁房屋未在规定日期前腾退导致北运河管理处自行负担改造费用的后果是否存在过错及过错程度。首先，各方均认可食品销售中心与博运来公司签订的租赁合同已于2016年10月14日到期。北运河管理处主张其已经通知了博运来公司合同期满不再续租，且博运来公司也已经通知了食品销售中心合同期满不再续租。为证明其主张，北运河管理处提交了博运来公司分别于2016年7月1日、2016年9月12日向食品销售中心发出的《关于房屋租赁合同期满不再续租通知函》（承租方签字处为空白）、北运河管理处于2016年10月9日向博运来公司发出的《关于房屋租用协议期满不再续租的通知》、博运来公司向“北苑栗子汪”发出的租赁合同期满不再续租的短信截图（短信发出时间为2016年7月8日）。食品销售中心对上述证据的真实性不予认可，称未收到过相关短信。博运来公司对北运河管理处提交的证据真实性、证明目的均予以认可。其次，北运河管理处还主张其将涉案房屋升级改造一事通知了博运来公司，由博运来公司通知食品销售中心及其他涉案房屋的承租人，且博运来公司表示还在涉案房屋的门口张贴通知。为证明其主张，北运河管理处向本院提交了《提升改造的函》、《关于研究长安街延长线（通州段）和新华南北路市容景观提升工作有关问题的会议纪要》。食品销售中心对上述证据的真实性不予认可，称没有见过上述文件，也没有看见张贴通知。博运来公司对北运河管理处的证据及主张均予以认可。北运河管理处未进一步提交有效证据证明其主张。此外，针对食品销售中心是否知晓或应当知晓如未能及时腾退租赁房屋将会导致北运河管理处自行出资对租赁房屋进行升级改造这一事实，在审理（2019）京0112民初3525号案件过程中，本院对涉案房屋周边商户进行了走访，并制作了谈话笔录，根据本院对涉案房屋周边商户走访的情况来看，涉案房屋一带商户对升级改造一事均有所了解，且被走访商户亦知晓2017年5月前的升级改造系由政府出资。各方当事人对上述谈话笔录的真实性予以认可，但食品销售中心表示其自始至终不知道政府出通知要进行提升改造。综上，结合各方当事人提交的证据及本院调查走访的情况可以认定食品销售中心与博运来公司签订的租赁合同已经到期，双方并未签订新的租赁合同，食品销售中心亦未再支付房屋租金，双方未形成新的租赁合同关系。食品销售中心逾期未能腾退租赁房屋与导致北运河管理处自行负担改造费用之间存在因果关系，食品销售中心应就此承担主要责任。北运河管理处未能提交充分证据证明其尽到了充分的催告、督促义务，怠于行使相关权利，应就自行承担改造费用的后果承担次要责任。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据已查明的事实，食品销售中心在与博运来公司签订的租赁合同到期后，双方并未订立新的租赁合同，食品销售中心亦未再支付租金，双方未形成事实上的新租赁关系。食品销售中心未能按照租赁合同约定将其所承租的房屋及时腾退，侵害了北运河管理处的财产权益，其行为存在过错。因食品销售中心未履行房屋腾退返还义务，导致北运河管理处未能在《提升改造的函》规定的时间内将涉案房屋腾清，并因此自行出资对涉案房屋进行装修改造。食品销售中心的过错行为与该损害后果之间存在因果关系，其应就此承担主要责任，本院酌定其责任比例为70%。北运河管理处未能充分、及时进行催告、督促，怠于行使相关权利，其应就此承担次要责任，本院酌定其责任比例为30%。关于损失金额，因双方均同意按照（2019）京0112民初3525号案件中《资产评估报告》载明的评估方法和计算方法来核算本案工程造价金额，评估公司按照评估对象的建筑面积占北苑门脸房改造工程总建筑面积的比例进行外墙装修价格的评估，食品销售中心承租的房屋建筑面积为68平方米，本院参考上述评估方法、计算方法以及食品销售中心承租房屋的建筑面积、评估结论确定损失金额。故对北运河管理处要求食品销售中心赔偿其因延期腾退造成的损失的诉讼请求的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持。租赁合同期满后，食品销售中心仍继续占有房屋，其理应支付相关水电费。在食品销售中心未能就承租期间水电表读数及缴费情况进行说明的情况下，现北运河管理处提交的证据可以相互印证，足以证明水电费的实际发生情况，且计算标准合理，本院对北运河管理处提交的证据予以采信，故对北运河管理处要求食品销售中心支付2016年10月15日至2017年9月8日期间的电费、水费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于搬家及开锁费用、保安费用一项，北运河管理处提交证据不足以证明该费用的必要性、合理性，故对其相应诉请，依据不足，本院不予支持。关于食品销售中心所述北运河管理处的诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，经核实，本案诉讼时效曾于2018年7月16日、2020年10月12日因北运河管理处提起诉讼而中断，本案未超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百九十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京佳丽端纯食品销售中心赔偿原告北京市北运河管理处外墙装修费24360元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京佳丽端纯食品销售中心赔偿原告北京市北运河管理处水电费6401.5元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京市北运河管理处的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1155元，由原告北京市北运河管理处负担870元（已交纳），由北京佳丽端纯食品销售中心负担285元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 苑路佳二〇二一年五月二十六日法官助理 郑 艺书 记 员 郑营营