辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7402号上诉人（原审原告、反诉被告）：孟庆发，男，汉族，1971年8月28日生，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：彭亮，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李佳岐，男，汉族，1994年11月28日出生，住辽宁省新民市委托诉讼代理人：李单，女，汉族，1993年10月26日出生，住址辽宁省建昌县，李佳歧姐姐。上诉人孟庆发与被上诉人李佳歧房屋租赁合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2020）辽0181民初5236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人孟庆发上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：被上诉人以欺骗手段与上诉人签订转让合同，违反法律规定，被上诉人在与上诉人签订合同时隐瞒事实真相，被上诉人没有把与房东签订的房屋租赁合同的限制性条款告知上诉人，欺骗上诉人说房东同意转让，但在上诉人多次强烈要求下，2020年8月20日才第一次见到房东，而房东明确表示对转让不知情，明确表示不同意转租，由于房东不同意转租，不配合办理营业执照，被上诉人把上诉人原注册的营业执照拿走情况下，上诉人不得不停止经营，使转让合同的合法经营目的无法实现，被上诉人根本违约，发生本案诉争。一审所说的房东同意转租是后期在诉讼过程中被上诉人私自与房东达成的同意转租协议。此时由于转让合同的合法经营目的无法实现已成事实，对上诉人已经实际发生了不能合法经营造成停业所产生的经济损失。已经损害了上诉人的利益。二、一审判决适用法律不当，由于房屋产权人不同意转租，转让合同目的根本不能实现，才导致本案诉讼。上诉人提供的证据证明房东明确表示不同意转租，没有配合办理营业执照。一审说房东知情同意，与上诉人提供证据自相矛盾，如果真如一审所说房东同意，上诉人怎么可能起诉被上诉人。上诉人在支付转让费时留下2万元作为押金以保证协议的履行，在没有经过房东同意协助办理营业执照的情况下，不可能把钱全部支付给被上诉人。现在店面根本没有营业执照，无法经营，合同履行目的无法实现，由于被上诉人过错给上诉人造成极大损失。要求法院解除合同同时退还转让费。法院没有对证据进行有效核实，片面相信说房东同意，如果真是这样，上诉人怎么可能诉讼法院。一审法院在损害事实发生的情况下做出该判决，有失公正。被上诉人李佳歧辩称：同意一审判决。原审原告孟庆发向一审法院起诉请求：解除原、被告签订的店面转让合同协议书，返还店面租金150000元并支付从2020年4月4日起至判决之日的利息，判令被告偿还原告经济损失10000元，要求由被告承担本案的诉讼费。原审被告李佳歧向一审法院提出的反诉请求：一、请求确认原、被告签订合同有效，二、请求判令原告支付被告剩余转让费20000元，三、请求原告按照店面转让协议书支付违约金4160元。计算方式按天数计算，按合同第六条从签订合同2020年4月4日至实际支付之日止。一审法院经审理查明，2020年4月4日，原告孟庆发与被告李佳岐签订了《店面转让合同协议书》，协议约定被告李佳岐将生鲜超市转让给原告孟庆发使用，并约定“第三条，乙方在2020年4月6日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计人民币大写拾柒万元整，上述费用已包括甲方的装修装饰家电家具超市设备及其它相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其它费用；第六条，如果协议签订乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金，逾期三日的，甲方有权解除合同。甲方应保证房东同意甲方转让店铺，如由于甲方原因导致房东或甲自己中途收回店铺，按甲不按时交付店铺承担违约责任退还给乙方全部转让费”。被告孟庆发向原告李佳岐支付转让费150000元，尚有20000元转让费未支付。另查明，诉涉门市的房屋出租方为杨德文，2020年10月29日下午到庭接受询问，杨德文表示，2019年3月15日与李佳岐签订了租房协议，当时签了5年，然后约定的“乙方租房期间不得转租给他人”，其实意思是你不能擅自转租，转租的时候得通过我的允许，当时我们口头约定了李佳岐如果不想干了，能不能转租给他人，我和他说必须经过我同意之后才能转租，我是知道李佳岐把店转租给他人，他转租给其他人的时候给我打过电话。所以我在合同下方签署了“本人同意乙方转租，杨德文”。一审法院认为，本案原、被告在签订《店面转让合同协议书》时，对房屋转租、店铺装修、店铺设备、店铺证照手续、店铺交接、店铺货源等问题进行了充分的沟通和约定，并且完成了店铺实际经营权的交接，应视为双方真实意识表示一致，且经一审法院询问，房屋出租人杨德文对被告李佳岐转租行为予以追认且明确表示知情，故一审法院应当确认原告孟庆发与被告李佳岐2020年4月4日签订的《店面转让合同协议书》有效。关于原告提出解除合同，依据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但诉讼中，原、被告并未协商一致同意解除，且不满足合同约定的解除条件，故对原告请求解除合同的诉请无法支持。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定或法律规定履行自己的义务，故原告主张返还租金150000元、利息及赔偿经济损失，缺乏事实和法律的依据，故不予支持。《店面转让合同协议书》第三条约定转让费的金额和支付期限，原告孟庆发尚有20000元未支付，应属违约，予以纠正，对反诉原告李佳岐主张反诉被告孟庆发剩余转让费20000元的请求予以支持。至于反诉原告李佳岐主张的违约金，合同约定的日千分之一的计算方法超出相关法律限制性规定，故结合本案事实酌定参照未付款金额20000元为基数，以同期人民银行贷款利率为标准，计算从2020年4月7日起计算至欠款实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七之规定，一审法院判决如下：一、驳回原告孟庆发的诉讼请求；二、确认反诉原告李佳岐与反诉被告孟庆发于2020年4月4日签订的《店面转让合同协议书》有效；三、反诉被告孟庆发于判决生效后五日内给付反诉原告李佳岐店面转让费20000元；四、反诉被告孟庆发于判决生效后五日内给付反诉原告李佳岐违约金。违约金计算以20000元为基数，以同期人民银行贷款利率为标准，从2020年4月7日起计算至欠款实际清偿之日止。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回反诉原告其它诉讼请求。案件受理费减半收取1660元，反诉案件受理费188元，均由原告孟庆发承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孟庆发提供：1、书面证人证言，用以证明上诉人于2020年9月1日将店铺关闭。2、光盘，用以证明2021年3月15日，被上诉人李佳歧将店内东西拉走。被上诉人李佳歧对证据1有异议，认为提供书面证言的人自己均不认识。对证据2有异议，认为是由于房租到期，房主要求将店内东西腾空，自己多次与上诉人联系，上诉人均不接听电话，后期用他人手机联系上诉人，上诉人挂断之后又将号码拉黑，被上诉人必须将东西拉走寄存在库房中。被上诉人李佳歧提供一直在店内工作的工作人员出具的证人证言，用以证明在签订转让合同之前已经与房主杨德文联系，杨德文同意之后才进行的转让。被上诉人认为证人是被上诉人原来的员工，也是同一个地方的人，身份有疑问，证言可信度不高，证人刚才陈述房东第二天去工商局办的营业执照，但被上诉人称房东没有去过，双方没有对好口供，因此证人证言不应采纳。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2020年6月11日，上诉人孟庆发向被上诉人李佳歧发送微信：兄弟，是这样刚开始营业执照没办好，最近又赶上我工作忙，我打算找人把店兑出去，你帮我把手续办完了剩下钱就给你了。谢谢！兄弟，你要有合适的人接店也行。本院认为，2020年4月4日，李佳歧与孟庆发签订店面转让合同合法有效，双方应按照协议各自履行义务。合同约定店铺现有装修、装饰，无偿归孟庆发使用，租赁期满后不动产归超市所有，家用电器及家具等动产无偿归孟庆发。转让费为17万元，包括装修装饰、家电家具、超市设备及其他相关费用。孟庆发已支付15万元，包含2020年4月4日至2021年3月15日房屋租金。李佳歧按照合同约定将案涉房屋及室内物品交付给孟庆发。上诉人主张，被上诉人将店铺转让给自己没有经过房屋所有权人同意，导致无法办理营业执照。被上诉人辩称在签订上述协议之前在各方都在场的情况下，与房屋所有权人杨德文打电话确认，取得杨德文同意之后才签订的合同，并提供店内工作人员证人证言予以证明。上诉人自认签订合同之前被上诉人是说给杨德文打电话了，但无法确定是否实际打给杨德文。即上诉人签订上述合同时明知李佳歧并非房屋所有权人，明知被上诉人在签订合同之前询问房屋所有权人的意见，上诉人提供的证据无法证明被上诉人对此进行欺骗和隐瞒。店面转让合同中约定被上诉人李佳歧应配合办理营业执照，但上诉人提供的证据不足以证明被上诉人对此未予配合。上诉人孟庆发与被上诉人李佳歧签订店面转让合同，合同履行中出现问题，应该及时找合同相对人协商解决，上诉人未提供证据证明其与李佳歧充分协商，仍无法解决问题，不能履行合同。4月双方签订及履行合同。6月上诉人孟庆发即表明需要出兑店铺。8月20日、21日与杨德文录音，杨德文表示不知道转租，不同意转租。上诉人自认，在8月21日当天到新民法院起诉。次年2月，孟庆发将店铺钥匙邮寄给杨德文。本案中，杨德文已经在租房协议中加注同意转租。在上诉人经营期间，被上诉人并未对上诉人经营行为进行阻止，上诉人欲将钥匙交还给杨德文，杨德文也未接收，上诉人将钥匙邮寄给杨德文。因此，上诉人主张由于被上诉人李佳歧根本违约，导致合同无法目的无法实现，本院不予采信。一审法院判决并无不当。关于3月15日被上诉人李佳歧拉走的店内物品，李佳歧表示是由于租赁合同到期，孟庆发不接听电话，无法联系，当时去派出所，派出所不管，因此自己拉走物品，存放在仓库中。对此，上诉人有权随时取回。如有纠纷，可另案诉讼。综上，上诉人孟庆发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3320元，由上诉人孟庆发承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  单 立审 判 员  唐 屾二〇二一年五月二十七日法官助理  勾雪峰书 记 员  刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。