北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初3952号原告：王文侨，女，1980年2月6日出生，汉族，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马秀云（系王文侨之母），住黑龙江省鹤岗市向阳区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**2-63。法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**法定代表人：张智军，总经理。原告王文侨与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文侨的委托诉讼代理人马秀云到庭参加诉讼。被告城城北分公司、被告城城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文侨向本院提出诉讼请求：1、判令解除王文侨与城城北分公司签订的《代理出租合同》；2、判令城城北分公司退还王文侨租金33070元并支付利息（以33070元为基数，按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率，自2020年11月10日起计算至实际支付之日止）；3、判令城城北分公司向王文侨返还押金3307元；4、判令城城北分公司向王文侨返还违约金3307元；5、判令城城北分公司退还王文侨维修费365元；6、判令城城公司对城城北分公司的上述赔偿事项承担连带责任；7、本案诉讼费由城城北分公司、城城公司承担。事实和理由：王文侨与城城北分公司于2020年9月6日签订编号为1101CJ2009060349120的《代理出租合同》（以下简称涉案合同），约定城城北分公司受产权方委托将位于北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院国融国际小区2栋10层1014的房屋（以下简称涉案房屋）出租给王文侨，租赁期限12个月，自2020年9月11日起至2021年9月10日止，月租金为3307元。城城北分公司称一次性付清一年期的租金可以享受三个月的租金优惠。合同签订后，王文侨向城城北分公司支付了一年期的租金、维修费、押金共计33435元。自2020年10月中旬开始，王文侨无法联系到城城北分公司，且城城北分公司拖欠业主租金，致使王文侨被业主要求搬离涉案房屋，后王文侨与业主协商一致，于2020年11月10日另行签订了房屋租赁合同。城城北分公司的行为构成违约，应承担违约责任。城城公司系城城北分公司的总公司，应承担连带责任，为维护自身合法权益，王文侨诉至法院。城城北分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩意见。城城北分公司、城城公司辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，故城城北分公司不同意解除涉案合同。城城北分公司与王文侨签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付王文侨租金的具体数额。涉案合同签订后，城城北分公司一直按照合同约定向王文侨支付租金及押金，2020年9月，受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向王文侨支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城北分公司欠付王文侨租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付王文侨的押金折抵欠付的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，王文侨单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，故自王文侨收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向王文侨支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核实王文侨单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付王文侨租金的具体数额。三、王文侨主张的违约金数额过高，应当依法予以调整，王文侨主张的违约金远高于城城北分公司违约给王文侨造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付王文侨高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付王文侨租金的具体数额，并依法调整王文侨主张的违约金数额。本院经审理认定的事实如下：2020年9月6日，王文侨（乙方）与城城北分公司（甲方）签订涉案合同，约定王文侨承租城城北分公司托管的涉案房屋；关于租期，为12个月，自2020年9月11日起至2021年9月10日止；关于租金、押金及付款方式，月租金为3307元/月（含物业费、暖气费），按年支付，押金为3307元；关于违约责任，在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或者其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。王文侨向本院提交了城城北分公司出具的收款收据，欲证明其在2020年9月6日、2020年9月7日共向城城北分公司支付了优惠后租金29763元、押金3307元，共计33070元。王文侨还向本院提交了其手机支付宝支付记录，显示其向三彩家有限公司支付了365元。经询，王文侨称需庭后核实该笔款项，但未在7日内向法庭交纳核实意见。另，王文侨称其认为合同解除日期为法院向城城北分公司送达诉讼材料之日，其于2020年11月10日接到涉案房屋业主的腾退通知函，要求搬离，后王文侨与业主协商一致并于同日重新就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城北分公司和城城公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故城城北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城公司承担。王文侨与城城北分公司订立的涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。王文侨已履行支付租金的合同义务，但城城北分公司拖欠业主租金致使王文侨的合同目的无法实现，根据合同约定，王文侨有权解除合同并由城城北分公司返还剩余租金并支付违约金。本案中，王文侨自认其于2020年11月10日与涉案房屋业主另行签订了《房屋租赁合同》，故本院认定涉案合同的解除日期为2020年11月10日。结合王文侨已向城城北分公司支付了2020年9月11日至2021年9月10日期间的租金29763元，城城北分公司给予三个月租金优惠及涉案合同于2020年11月10日解除的事实，经核算，城城北分公司应退还王文侨2020年11月11日至2021年9月10日期间的租金24802.5元。关于王文侨主张的利息，于法无据，本院不予支持。关于押金，王文侨的该项主张于合同有据，本院予以支持。关于违约金，城城北分公司未完全履行合同约定义务，应当承担违约责任。根据合同约定，城城北分公司应承担一个月租金的违约金。故对于王文侨要求城城北分公司支付3307元违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于维修费，证据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、王文侨与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《代理出租合同》于2020年11月10日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还王文侨租金24802.5元、押金3307元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付王文侨违约金3307元；四、驳回王文侨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费802元，减半收取计401元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内支付给王文侨）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年五月十四日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫