广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3654号上诉人（原审被告）：中山市碧翠房地产开发有限公司，住所地广东省中山市,统一社会信用代码91442000618133542M。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑丽霞，该公司员工。委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王东娥，女，1983年11月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人中山市碧翠房地产开发有限公司（以下简称碧翠公司）因与被上诉人王东娥商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初10873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王东娥向一审法院提出诉讼请求：一、判令碧翠公司继续履行合同约定的交房义务，交付符合合同约定的装修标准房屋，且物业管理费于房屋交付之日起算；二、判令碧翠公司因逾期交房而向王东娥支付违约金至实际交付房屋之日止，按合同约定最高赔付原则为王东娥已付购房款20%，即238720元[（购房款982930元+装修款210670元）×20%]。一审法院判决如下：一、碧翠公司于一审判决生效之日起七日内向王东娥支付逾期交楼违约金17904元；二、驳回王东娥的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5086元，减半收取2543元，由王东娥负担2352元，碧翠公司负担191元。碧翠公司上诉请求：撤销一审判决，驳回王东娥全部诉讼请求。事实和理由：一、碧翠公司与王东娥签订的合同补充协议书第五条第二款（以下简称“该条款”）并非免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，一审法院将其认定为无效条款无事实和法律依据。该条款约定：“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。”由此可知，该条款已约定在交付日期前交付出卖人应当书面通知，不属于免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。二、假使认定该条款为免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，该条款也并非不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，不应认定为无效格式条款。房屋交接并非碧翠公司单方义务，该条款明确了办理房屋交接手续的时间及地点，王东娥在约定时间前往约定地点办理房屋交接手续为其应尽义务，合情合理。三、假使认定该条款为免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，碧翠公司已履行提示或者说明义务，该条款合法有效。王东娥也从未主张存在碧翠公司未履行提示或者说明义务致使其没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的情况，一审法院不应主动认定条款无效。碧翠公司在合同补充协议书首部已提请买受人特别注意加粗字体条款，而合同补充协议书第十六条第一款也以加黑加粗、调整行间距的方式履行了提示及说明义务。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“……提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”本案中王东娥在2019年5月1日已前往涉案房屋验房，不存在其没有注意或者理解合同条款的情况，且其既未主张碧翠公司未履行提示或者说明义务，又未提供相应证据，一审法院不应主动判定合同条款无效。王东娥辩称，碧翠公司上诉主张与事实不符，其与王东娥签署补充协议时，并没有明确告知王东娥责任与义务，而王东娥签名时补充协议仅有签名页，其余内容是碧翠公司在签名后加入，属于伪造。除此之外，涉案补充协议系格式条款，且明显将责任转嫁给了王东娥，该格式合同无效。二审期间，碧翠公司未向本院提交新证据。王东娥向本院提交了以下新证据：一、物业欠费明细，证明物管公司主张王东娥截止2021年4月1日仍然拖欠物业公司物业费用6474.27元。二、录音录像资料，证明到目前为止碧翠公司仍然要求王东娥先缴纳物业费用，拒绝交付涉案房屋钥匙。碧翠公司质证称：对于证据一的真实性不予确认，碧翠公司一审庭审中已明确表示可以交房，但由于一审法官没有同意王东娥的见证要求，王东娥拒绝接收涉案房屋。王东娥拖欠的物管费是其与物业公司之间的纠纷，与碧翠公司无关。对于证据二的真实性、合法性、关联性均不予确认，该份录音录像既无法证明碧翠公司不同意交楼，也不能确定拍摄对象、时间和地点。且王东娥二审提交上述证据已严重超过举证时限，违反法定程序，应不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。根据碧翠公司的上诉请求以及所依据的事实和理由,本案二审的争议焦点为:碧翠公司的交楼通知义务是否因合同约定而免除。碧翠公司主张双方在涉案商品房买卖合同所附补充协议中已对交楼通知相关事宜作出了变更的约定，但该补充协议是碧翠公司为了重复使用而事先拟定，并在订立合同时未与对方协商，应认定为格式条款。该条款免除了碧翠公司作为出卖人的交楼通知义务，加重了买受人的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定,格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。据此，一审法院认定该补充协议无效、对王东娥不具有法律约束力正确，本院予以确认。碧翠公司作为出卖人具有交楼通知义务，现其未能提交证据证明在合同约定的交楼期限前已履行交楼通知义务，应认定碧翠公司逾期交楼，构成违约。碧翠公司的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费382元(中山市碧翠房地产开发有限公司已预交)，由中山市碧翠房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年五月二十四日法官助理 梁思齐书 记 员 赖 勇广东省中山市中级人民法院民事判决书（2021）粤20民终3654号上诉人（原审被告）：中山市碧翠房地产开发有限公司，住所地广东省中山市,统一社会信用代码91442000618133542M。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑丽霞，该公司员工。委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王东娥，女，1983年11月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人中山市碧翠房地产开发有限公司（以下简称碧翠公司）因与被上诉人王东娥商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初10873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王东娥向一审法院提出诉讼请求：一、判令碧翠公司继续履行合同约定的交房义务，交付符合合同约定的装修标准房屋，且物业管理费于房屋交付之日起算；二、判令碧翠公司因逾期交房而向王东娥支付违约金至实际交付房屋之日止，按合同约定最高赔付原则为王东娥已付购房款20%，即238720元[（购房款982930元+装修款210670元）×20%]。一审法院判决如下：一、碧翠公司于一审判决生效之日起七日内向王东娥支付逾期交楼违约金17904元；二、驳回王东娥的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5086元，减半收取2543元，由王东娥负担2352元，碧翠公司负担191元。碧翠公司上诉请求：撤销一审判决，驳回王东娥全部诉讼请求。事实和理由：一、碧翠公司与王东娥签订的合同补充协议书第五条第二款（以下简称“该条款”）并非免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，一审法院将其认定为无效条款无事实和法律依据。该条款约定：“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。”由此可知，该条款已约定在交付日期前交付出卖人应当书面通知，不属于免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。二、假使认定该条款为免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，该条款也并非不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，不应认定为无效格式条款。房屋交接并非碧翠公司单方义务，该条款明确了办理房屋交接手续的时间及地点，王东娥在约定时间前往约定地点办理房屋交接手续为其应尽义务，合情合理。三、假使认定该条款为免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，碧翠公司已履行提示或者说明义务，该条款合法有效。王东娥也从未主张存在碧翠公司未履行提示或者说明义务致使其没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的情况，一审法院不应主动认定条款无效。碧翠公司在合同补充协议书首部已提请买受人特别注意加粗字体条款，而合同补充协议书第十六条第一款也以加黑加粗、调整行间距的方式履行了提示及说明义务。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“……提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”本案中王东娥在2019年5月1日已前往涉案房屋验房，不存在其没有注意或者理解合同条款的情况，且其既未主张碧翠公司未履行提示或者说明义务，又未提供相应证据，一审法院不应主动判定合同条款无效。王东娥辩称，碧翠公司上诉主张与事实不符，其与王东娥签署补充协议时，并没有明确告知王东娥责任与义务，而王东娥签名时补充协议仅有签名页，其余内容是碧翠公司在签名后加入，属于伪造。除此之外，涉案补充协议系格式条款，且明显将责任转嫁给了王东娥，该格式合同无效。二审期间，碧翠公司未向本院提交新证据。王东娥向本院提交了以下新证据：一、物业欠费明细，证明物管公司主张王东娥截止2021年4月1日仍然拖欠物业公司物业费用6474.27元。二、录音录像资料，证明到目前为止碧翠公司仍然要求王东娥先缴纳物业费用，拒绝交付涉案房屋钥匙。碧翠公司质证称：对于证据一的真实性不予确认，碧翠公司一审庭审中已明确表示可以交房，但由于一审法官没有同意王东娥的见证要求，王东娥拒绝接收涉案房屋。王东娥拖欠的物管费是其与物业公司之间的纠纷，与碧翠公司无关。对于证据二的真实性、合法性、关联性均不予确认，该份录音录像既无法证明碧翠公司不同意交楼，也不能确定拍摄对象、时间和地点。且王东娥二审提交上述证据已严重超过举证时限，违反法定程序，应不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。根据碧翠公司的上诉请求以及所依据的事实和理由,本案二审的争议焦点为:碧翠公司的交楼通知义务是否因合同约定而免除。碧翠公司主张双方在涉案商品房买卖合同所附补充协议中已对交楼通知相关事宜作出了变更的约定，但该补充协议是碧翠公司为了重复使用而事先拟定，并在订立合同时未与对方协商，应认定为格式条款。该条款免除了碧翠公司作为出卖人的交楼通知义务，加重了买受人的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定,格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。据此，一审法院认定该补充协议无效、对王东娥不具有法律约束力正确，本院予以确认。碧翠公司作为出卖人具有交楼通知义务，现其未能提交证据证明在合同约定的交楼期限前已履行交楼通知义务，应认定碧翠公司逾期交楼，构成违约。碧翠公司的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费382元(中山市碧翠房地产开发有限公司已预交)，由中山市碧翠房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长梁以劲审判员章文佳审判员吴合波二〇二一年五月二十四日法官助理梁思齐书记员赖勇