北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初26774号原告：徐美惠，女，1992年4月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭迎，北京京凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄舒悦，北京京凯律师事务所实习律师。被告：蔡捷，男，1949年8月9日出生，汉族，户籍地北京市西城区。委托诉讼代理人：徐喆，北京市京银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世芳，女，1990年5月21日出生，汉族，北京市京银律师事务所实习律师。第三人：北京爱房屋房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区莲花池东路****1031。法定代表人：邹彤，经理。委托诉讼代理人：李焕凯，男，1986年6月27日出生，汉族，该单位职员。原告徐美惠（以下简称原告）与被告蔡捷（以下简称被告）、第三人北京爱房屋房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭迎、薄舒悦，被告及其委托诉讼代理人徐喆、李世芳，第三人委托诉讼代理人李焕凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就位于北京市朝阳区干杨树甲16号院2号楼X号房屋（以下简称X号房屋）的房屋买卖合同关系；2、被告返还原告定金10万元；3、被告给付原告违约金1434000元；4、被告赔偿原告律师费6万元；5、被告赔偿原告财产保全保单保函费用3311元、财产保全费5000元。事实和理由：原、被告于2020年11月1日签订房屋买卖合同及补充协议，并于同日与第三人签订居间服务合同，约定原告购买被告X号房屋。现原告已付定金10万元，并已付第三人居间费61500元。因X号房屋属央产房，需办理上市手续，合同履行过程中，因被告无法提供购买房屋的原始付款记录，导致未能办理上市手续，合同无法继续履行，被告就此构成根本违约，原告享有解除权。原告就此于2021年1月25日向被告邮寄解除合同通知函，被告于1月26日签收，因此应认定合同于1月26日解除。被告并应退还定金，给付原告违约金，就原告实际损失，第三人现已退还居间费61500元，原告存在房屋溢价损失约100万元，原告购买房屋是用来置办婚房，但因合同未能及时履行，原告亦未按期结婚，原告父亲没有看到结婚就去世了。被告辩称：同意解除合同，同意返还定金10万元。不同意原告的其他诉讼请求，均应由第三人承担。X号房屋属央产房，但签订合同时，第三人仅告知需提交身份证、房产证，第三人作为专业的房地产经纪机构，未告知被告需办理央产房上市手续。合同履行过程中，被告积极履行义务，于11月4日即申请办理央产房上市，但须提交购房原始付款凭证，被告未找到也无法确认有购房款发票或收据，被告打印相应时间的银行流水，亦未能体现付款情况，且X号房屋交易无需交税，也无法通过补税的方式提供，因此，未能办理上市手续，合同因此无法继续履行。被告认为是存在上市政策的变化，因为被告按照此前对政策的了解，是可以办理上市手续的，此构成不可抗力。此外，如无法认定不可抗力，第三人未就此向被告提示告知，存在服务瑕疵，应由第三人承担责任。如法院认定被告无需负担违约金，申请予以酌减。第三人述称：原告诉讼请求与我方无关，仅就案件事实陈述意见。合同未能继续履行，确因被告无法提供原始付款记录，导致未能办理央产房上市手续，第三人现已退还原告居间费61500元。X号房屋现市值约770-780万。本院经审理认定事实如下：原、被告于2020年11月1日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告X号房屋，该房屋属已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）；双方当事人委托房地产经纪机构成交，出卖人签署北京市存量房屋出售经纪服务合同，机构名称即第三人；该房屋成交价格为680万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为37万元；出卖人承诺该房屋已符合出售条件，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。原、被告并于同日签订《补充协议》，约定原告于2020年11月1日向被告支付定金10万元，于被告办理完毕央产上市当日向被告支付定金20万元；双方同意在2020年12月15日前共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；被告逾期履行协议约定的义务超过十五日的，被告构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；被告出现上述根本违约情形的，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金；在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任；交易房产被告最迟在2020年12月2日之前办理完毕央产上市出售许可，因被告个人原因导致的未能按约定办理完央产上市审批手续，被告需按照《买卖合同》约定总房价款的20%承担违约责任，如因国家政策原因导致央产上市无法办理，则三方免责解除签订的《买卖合同》及附属合同、补充协议。原、被告及第三人并于同日签订《居间服务合同》，写明原、被告经第三人提供居间服务签订上述房屋买卖合同，约定原告向第三人支付居间代理费61500元。庭审中，各方认可原告已付定金10万元，已付第三人居间代理费61500元。各方认可因被告无法提交购房原始付款记录，致未能办理央产房上市手续。后原告于2021年1月25日向被告邮寄《解除合同通知书》，写明因被告未办理央产房上市手续，解除涉案房屋买卖合同。上述《解除合同通知书》于1月26日签收，被告认可系被告地址，但表示系他人代收。庭审中，原告、第三人认可第三人已退还原告居间代理费61500元。本院认为，原、被告就X号房屋成立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就原告第一项诉讼请求，现各方认可因被告未能按时办理央产房上市手续，致合同无法继续履行。被告虽表示因第三人原因致被告就央产房上市手续一节不充分知情，但本案属房屋买卖合同纠纷，第三人在居间合同项下是否对被告构成违约，不影响被告在房屋买卖合同项下对原告承担违约责任，对被告该项答辩意见，本院难以采信。被告虽主张因央产房上市新政导致无法办理相关手续，但未就此举证，本院亦难以采信。基于上述认定，被告构成根本违约，原告享有解除权，现原告《解除合同通知书》向被告地址邮寄，于1月26日签收，应认定合同于2021年1月26日解除。就原告第二项诉讼请求，现合同解除，被告应返还定金10万元。就原告第三项诉讼请求，被告应给付违约金，但违约金数额约定过高，被告亦申请予以酌减，综合考虑被告违约行为、原告实际损失、已付款等，酌情判定被告给付违约金20万元，但相关诉讼费仍由被告负担。就原告第四、五项诉讼请求，无合同依据，本院难以支持。另需说明的是，如各方主张第三人存在违约行为，可在居间合同项下另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条规定，判决如下：一、确认原告徐美惠与被告蔡捷就位于北京市朝阳区干杨树甲16号院2号楼X号房屋签订的房屋买卖合同于二〇二一年一月二十六日解除。二、被告蔡捷于本判决生效之日起七日内退还原告徐美惠定金十万元。三、被告蔡捷于本判决生效之日起七日内给付原告徐美惠违约金二十万元。四、驳回原告徐美惠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由被告蔡捷负担9303元（于本判决生效之日起七日内给付原告徐美惠）；由原告徐美惠负担297元（已交纳）。财产保全费5000元，由原告徐美惠负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二一年五月十八日书记员  张 茜