北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初46639号原告（反诉被告）：北京市海淀区领科教育培训学校，住所地北京市海淀区学清路16号学知轩三层301-303。校长：胡平。委托诉讼代理人：单秋颖，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾玉婷，北京市中闻律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：优派科技（中国）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区。法定代表人：朱岱英，执行董事。委托诉讼代理人：林肯，北京市中业江川律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐迎艳，北京市中业江川律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京市海淀区领科教育培训学校（以下简称领科学校）与被告（反诉原告）优派科技（中国）有限公司（以下简称优派公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告领科学校委托诉讼代理人单秋颖、贾玉婷与被告优派公司委托诉讼代理人林肯、徐迎艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。领科学校向本院提出诉讼请求：1.判令优派公司退还保证金264711.6元；2.判令优派公司支付保证金占用费（以264711.6元为基数，按照人民银行同期贷款利率自2020年5月3日起至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由优派公司承担。事实与理由：2019年4月4日，我公司与优派公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋保证金为264711.6元。2020年1月27日，因疫情爆发，根据北京市统一部署暂停了所有线下课程和集体活动。2020年3月19日，我公司向优派公司发出《关于请求退租的函》，2020年3月24日，优派公司向我公司发出《关于退租申请的回复》。双方现已解除了《房屋租赁合同》，并于2020年4月2日完成了房屋交付手续。房屋完成交付后，优派公司迟迟未将保证金退还。优派公司辩称，不同意领科学校诉讼请求。1.合同明确约定承租方承诺承租该房屋作为办公室使用，疫情期间，领科学校使用线上教学方式进行运营，而办公活动作为教学辅助，必然存续，因此疫情并未对领科学校就租赁办公场地的合同目的产生任何的阻碍或障碍。2.教育行业虽然因疫情影响可能存在冲击，但是因领科学校将线下变更为线上教学，所有教学活动均正常进行，不可能出现大规模解除培训合同，以致出现收入锐减的情形，领科学校完全有能力履行该份合同。3.我方理解教育行业受疫情可能存在的影响，在疫情期间，曾同意对方降低房屋租金的请求，并且就降低房租事宜起草了补充协议，但在双方协商降低租金的过程中，对方是在既无法定解除权又无约定解除权前提下，突然毫无征兆地擅自解除合同。因此对方系在租赁期限尚未届满时，双方已就降低租金事宜达成一致意向的前提下，以疫情为借口，擅自解除合同，其主观恶意明显，我方无需返还保证金。4.合同的违法解除导致房屋空置期长达四个月之久，在此情形下，我方无奈委托中介另寻租户，故对方违法解除合同的行为导致我方产生了经济损失，现我方现提出反诉，反诉请求：1.判令领科学校向优派公司支付违约金529423.2元；2.判令领科学校向优派公司支付本案律师代理费费用10000元；3.判令领科学校向优派公司支付转租中介费81717元。领科公司针对优派公司的反诉请求辩称，不同意优派公司反诉请求。1.不同意支付违约金，我方并无违约行为，根据相关规定，因为疫情我方无法继续经营导致合同解除，我方不承担违约责任。我方租赁房屋的目的是用于办公经营、教育培训，受疫情影响线下课程已全部停止，租赁房屋的目的无法实现，根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以请求解除合同，我方享有法定解除权。在我方提出退租之时，对方对此也进行了回复，表明其同意我方撤场并办理相关交接手续，房屋经过验收合格已交给对方，视为双方就解除合同已达成一致意见，根据合同约定，对方无权扣押保证金，并应返还。2.不同意支付律师费，没有依据。3.不同意支付中介费，双方已经解除合同，此房屋转让出租与我方无关，我方不应承担该费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理本院认定事实如下：2019年4月4日，优派公司（出租方、甲方）与领科学校（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定承租方承租坐落在北京市海淀区中关村大街19号新中关大厦X座XXX的房屋，房屋用途为办公，房屋租赁期自2019年4月4日起至2022年5月3日止，共3年。甲方承诺，合同履行每满一年，且双方无其他争议的，则额外给与乙方10天免租期，最长累计不超过30日。租赁期间该房屋租金为11.2元/平方米/天，即乙方租赁该房屋的月租金为132355.8元（含物业管理费）。在租赁期间，遇下列情况出租方有权提前解除本合同，且无需向承租方承担任何责任或作出任何补偿：……（五）发生其它出租方不能控制的情况且该等情况导致本合同无法继续履行的；（六）本合同约定的因承租方违约，出租方有权提前解除本合同的情况。房屋租赁保证金为二个月的租金，共计264711.6元，乙方应于本合同签订前5日向甲方支付，作为乙方履行本合同之保证。在租赁期间，因承租方违约应向出租方支付违约金或赔偿损失的，出租方有权从保证金中予以扣除；保证金被扣除后，承租方应补足保证金差额。如保证金不足抵付出租方损失的，出租方可另行向承租方追偿不足部分。本合同终止或提前终止时，出租方在扣除因承租方违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用后，出租方应在承租方按约定返还该房屋且办妥以该房屋为注册地址的工商、税务等各类证照的登记变更或注销手续、以及该房屋电话、互联网、电视等公用设施账户的注销手续后三十日内将保证金余额无息返还承租方。租赁期间，发生下列任一情况的，承租方已支付的保证金不予退还。承租方还应向出租方支付相当于4个月租金金额之违约金。若违约金不足以抵付出租方损失（包括但不限于律师费等）的，承租方还应负责赔偿：（一）承租方擅自退租；（二）出租方根据合同约定行使单方面解除本合同的权利。任何一方违反本合同，均应赔偿因其违约所造成的另一方之直接损失。本合同另有规定具体赔偿金额的除外。2019年4月4日领科学校向优派公司交纳了保证金。2020年3月19日，领科学校向优派公司发出《关于请求退租的函》，主要内容：感谢贵公司对我校提出降低租金数额的理解和支持，鉴于疫情的严重性及教委对线下教育的管控，我校目前已经无力继续履行合同，特致函建议终止合同，具体如下：一、本期租金支付到期前（即2020年4月3日），我校将被迫退租；二、鉴于病毒肆虐及禁止开展线下课程培训造成我校培训工作全面停滞无力继续履约属于不可抗力，希望贵公司对我校退租不视为违约行为，友好协议终止租赁合同；三、鉴于我校目前财务状况极度困难，万望贵司退还押金。优派公司当日收到此函。2020年3月24日，优派公司向领科公司发出《关于退租申请的回复》，主要内容：1.请贵公司于2020年4月3日前结清房屋租金、物业费、水电费及其他一切费用并办妥房屋交付手续，如逾期未结清上述费用并办理交房的，我公司将根据原租赁合同规定追究贵公司违约责任；2.贵公司于2019年4月4日向我公司支付的房屋租赁保证金264711.6元将不予返还；3.请贵公司于收到本函30日内，办妥以该房屋为注册地址的工商、税务等各类证照的登记变更或注销手续，逾期办理完成的，每逾期一日，我公司有权根据月租金的1%向贵公司收取地址使用费。领科学校于当日收到此回复。领科学校表示并未同意此回复。2020年4月2日，双方交接房屋并签有《场地设备、设施点交单》，当日交接完毕。领科学校主张，因疫情导致合同无法履行。1.海淀校区有教师办公区及十六间教室，针对小学到高中的在校学生进行补习，从2020年1月26日起，根据疫情防控需要，北京市海淀区各类校外培训机构须暂停所有线下课程和集体活动，故海淀校区自2020年2月1日停课；2.现在海淀校区至今未恢复上课，也没有开展线上教学，教学活动均系学习申请国外大学课程考试内容的门头沟校区发生；3.双方办理了房屋交接手续说明优派公司同意退租。优派公司认为，疫情与合同履行之间无因果关系。1.合同载明房屋用途为办公，涉案房屋为领科学校教师的办公场地，并非因办教之特殊目的而租赁的临时性、短期性场所，领科学校亦不应擅自变更房屋用途；2.领科学校未提交证据证明其因疫情产生经营收入明显减少等资金困难的证据，其已经开展了线上教学、恢复了线下教学，领科学校的所有业务是整体，不能以单一项目作为无法履约的依据，且其从事高中及出国前的长期培训，疫情防控措施是短期的，不会因此导致学生退课；3.优派公司已经同意通过降低租金的方式来变更合同并草拟了合同，但领科学校在磋商过程中直接擅自退租。优派公司主张违约金、律师代理费及转租中介费，称因领科学校违约退租，故需依约承担违约金及因此造成的损失，涉案房屋直至2020年8月方才另行租出，产生了房屋空置费及另行转租的中介费。领科学校认为违约金约定过高，需要调整，优派公司是否积极寻找下一承租人存疑，房屋装修投入高亦可被下一承租人利用，且不可抗力导致合同不能履行，故其并非违约。本院认为，领科学校与优派公司于2020年4月2日交接房屋，系双方以行为表明已经解除合同。根据现有证据，疫情或疫情防控措施对领科学校的部分经营活动造成影响，但尚不足以导致双方租赁合同“直接”或“根本”不能履行，因此不能据此认定双方合同的解除系不可抗力的原因所致。现无充分证据证明双方就解除合同的法律后果达成了一致，优派公司并未明确表示放弃主张违约责任，故优派公司仍可以在交接房屋后另行向领科学校主张违约责任等解除合同的法律后果。领科学校提前退租的行为构成违约，应承担违约责任。但考虑到疫情防控的客观现实确实对领科学校占有使用租赁房屋及其经营产生了一定影响，违约金应适当减少，具体数额在考虑到上述影响的情况下，本院以优派公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则，酌情认定领科学校应付违约金264711.6元。双方的其余诉请均基于此产生，故本院不再赘述，领科学校交纳的保证金与应付的违约金抵扣，双方均不再另行承担给付义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、驳回北京市海淀区领科教育培训学校全部诉讼请求；二、驳回优派科技（中国）有限公司全部反诉请求。本诉案件受理费2635元，由北京市海淀区领科教育培训学校负担，已交纳。反诉案件受理费5006元，由优派科技（中国）有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  赵安康二〇二一年五月八日书记员  刘玲玉