中华人民共和国广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初42442号原告：刘震寰，男，香港特别行政区居民，1955年3月2日出生。被告：深圳新港物业管理有限公司汇展阁管理处，营业场所深圳市罗湖区建设路1008号汇展阁大厦8楼，统一社会信用代码91440300708560943B。负责人：王利红，该管理处总经理。委托诉讼代理人：罗延飞，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴艺瑶，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。原告刘震寰与被告深圳新港物业管理有限公司汇展阁管理处业主知情权纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘震寰通过微法院视频参加诉讼、被告深圳新港物业管理有限公司汇展阁管理处的委托诉讼代理人罗延飞、吴艺瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘震寰向本院提出诉讼请求：1.被告提供在其物业服务期间内，小区物业服务费收支账目及其明细账目供原告查阅复印；2.被告提供在其物业服务期间内消防维保合同、垃圾清运合同、配套用房出租合同，快递柜合同，共有场地出租合同等合同供原告查阅复印；3.被告提供在其物业服务期间内自1998年至2020年期间的物业管理区域内公共场地设施租金（含中央空调和中央热水运营收费）、广告费（含门禁、公共部位等广告等）、场地使用费等公共收益账目及其资料凭证（含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细等具体资料）供原告复印查阅；4.被告提供小区内用于停放汽车的车位、车库的处分、出租情况及停车位数量，停车费缴存票据和财务明细情况供原告复印查阅；5.被告拆除小区内电梯广告牌、快递柜和入门道闸上的广告；6.被告提供公共道路，绿化、外墙，电梯、公共水电管网等维修保养记录和资料；7.被告提供小区内的公共管网、房屋结构图等图纸资料；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是深圳市罗湖区建设路汇展阁0801号房业主。该小区由保兴房地产开发有限责任公司开发建设，被告为前期物业服务企业，系保兴房地产子公司。于1998年8月4日进入小区开展物业服务工作，依据法律规定和约定被告对小区共有设施设备、场所具有维保义务。然而自被告进驻小区以来，在收取业主物业服务费后，消极服务，减少配备人员，单方面取消服务项目，降低服务成本开支，致使消防设施无法正常运转，小区设施破旧无法正常运转，中央空调、热水系统过了报废期带病运行，停车秩序混乱、小区环境脏乱差，偷盗现象频繁发生，极大地影响业主的生活环境。同时被告未经业主同意，利用小区内的公共场地部位、道闸等设备设施收取广告和场地租金，完全无视业主安全和居住环境舒适美观。被告长期占用非法营利的公共部位和公共设施包括：中央空调系统、中央热水系统、36楼高级会所全层（复式）、副楼整栋、大堂、屋顶部位、3201房、3301房、3501房和3601房，地面车位和地下车库等。被告历年来从中收益无数，然从未公布或分红给业主，所有资金不知去向。鉴于上述事实，原告认为，原告作为业主，享有知情权和监督权，被告作为物业企业，应向业主提供物业管理过程中的相关资料，被告未经业主同意，设置广告，非法营运共有资产和出租场地获取利益的行为，应承担法律责任。原告及小区广大业主多年来向被告交涉无果，为维护当事人的合法权益，原告特提起诉讼，祈判如所请！原告增加诉讼请求的事实和理由：物业服务是一个综合性的服务，既有对人的服务，也有对物的服务。只有让业主知道，才能合理地解释相关的维修情况，同时相关资料也能够方便业主对自身房屋进行维修和保养。作为业主，依法享有对物业服务的监督权，根据最高人民法院司法解释规定，业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况以及其他应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。深圳新港物业管理有限公司汇展阁管理处辩称，一、原告主张被告提供其物业服务期间内的物业服务费收支账目及其明细账目没有法律依据。1.汇展阁物业服务收费采取包干制，根据《物业服务收费管理办法》第九条“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式”。2008年1月1日生效的《深圳经济特区物业管理条例》第九十五条仅规定采用酬金制的物业服务企业应当公布物业服务费收支情况，对采用包干制的物业服务企业无此要求，被告可以在收取物业服务费的范围内自负盈亏，无义务公布物业服务资金的使用情况。2.2020年3月1日生效的新《深圳经济特区物业管理条例》第六十一条第五项规定物业管理费使用情况应当公示，但2008年1月1日生效的《深圳经济特区物业管理条例》对此未作规定，前述新《条例》中的规定无法溯及2020年3月1日前的情形，即使被告应当提供物业服务费使用情况，也只需要提供2020年3月1日后的使用情况。物业服务费的使用情况应当理解为物业管理费的支出情况，不包含收入情况，因被告按面积收取物业管理费的标准是公开的，被告无需公布物业服务费的收取情况。未有法律规定物业服务企业应当以公示账目明细的方式公示物业服务费使用情况，被告可以通过文字方式对物业服务费的使用事项、使用金额进行总结说明，原告通过文字说明亦可知悉物业服务费的使用情况。原告主张提供物业服务费明细账目没有法律依据。二、消防维保、垃圾清运合同属于被告的经营信息，涉及商业秘密不宜提供，不提供亦不影响原告享有相应物业服务。被告作为物业服务企业，可以聘请专业机构对消防、垃圾清运等专门事项提供服务。为小区提供专项服务而与其他专业机构签订合同是被告的正常经营行为，相关的合同内容属于被告的商业秘密，原告无权请求强制被告披露。且不提供合同并不影响原告享有应有的物业服务，只要所提供的消防维保、垃圾清运服务能够满足安全规定以及实际需求，被告与哪一专门机构签订合同并无影响。且《深圳经济特区物业管理条例》第六十一条第三项规定物业服务企业应当将电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案等信息予以公示。据此规定，被告公示消防设备的维保单位、资质、联系方式、应急方案即可保障原告对小区专有设备的知情权，业主无权要求公示消防维保及垃圾清运的合同。三、原告主张被告提供共有物业部分收益相关合同以及账目资料凭证，应当举证证明存在用于经营的具体共有物业部分。1.原告主张提供的配套用房出租合同，实际被告未出租配套用房，不存在配套用房出租合同；原告主张被告占用小区副楼、3201房、3301房、3501房、3601房进行经营活动，但原告并未举证前述物业属于业主共有部分，实际上据被告了解，前述房产是独立产权的专有部分，不属于共有物业。原告主张提供该部分的合同及账目明细没有事实依据；大厦屋顶作为公共区域仅设置晾衣绳供全体业主使用，被告从未就此进行任何营利活动，原告主张被告非法占用该共有部分营利无事实依据。2.汇展阁原本的规划建设为酒店式公寓，在大厦建设时就配套建成了无法分割的中央热水系统和中央空调系统，自小区入伙以来一直为业主供应热水和空调，不存在出租设施的情况，因此原告主张提供该设施的租金收支情况无事实依据，且此公共设施的收费标准在《汇展阁大厦物业管理服务收费公示》中公示。五、被告并非小区停车场的经营单位，原告主张被告提供小区停车费缴存票据和财务明细情况无事实依据。根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十六条规定，车位、车库归建设单位所有的，由建设单位处分车位、车库，被告只负责维护管理停车场正常秩序。且根据原告提供证据图12停车场入口收费牌显示，汇展阁停车场的收费单位是保兴房地产开发（深圳）有限公司，被告并非小区停车场的经营主体，不掌握停车费缴存票据和相关财务明细情况，原告主张被告提供小区停车费缴存票据和财务明细情况无事实依据。六、原告主张拆除小区内电梯广告牌、快递柜和入口道闸广告，该请求不属于业主知情权纠纷内容，且原告不是该主张的适格主体。原告第五项诉讼请求实质为排除妨害的物权请求，该请求不属于本案知情权纠纷范围，人民法院应当驳回原告该诉讼请求，由原告另行起诉。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第1条第2项关于诉讼主体的规定“涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼，但具有本意见第10条至第13条规定的情形之一，有直接利害关系的业主可以书面请求业主委员会向人民法院提起诉讼；业主委员会明确表示不提起诉讼，或者自收到请求之日起六十日内未提起诉讼，或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使有直接利害关系的业主或全体业主的共同权益受到难以弥补的损害的，有直接利害关系的业主在不增加其他业主义务或负担的前提下可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。”目前，在小区未成立业主委员会的情况下，业主若认为被告具有前述《意见》第13条规定的擅自利用共用部分进行营利活动或者侵害业主权益的情形，提起诉讼的主体应当是过半数以上的业主，而并非原告个人。且小区内电梯广告、入口道闸广告均用于宣传垃圾分类、人口普查等公益用途，快递柜设置目的也是为方便业主日常生活，与全体业主利益相关。该广告、快递柜未直接对原告专有部分造成影响，原告不属于有直接利害关系的业主，原告作为个人业主提出该诉讼请求不应当得到支持。七、小区公共管网、房屋结构图等图纸资料不属于应当公布的材料。未有法律规定物业服务企业应当公布物业的房屋结构、公共管网图纸等资料，原告增加诉讼请求第二项无法律依据，不属于业主知情权范围，不应得到支持。原告应当以向城建档案馆申请信息公开的途径获取，而不是以知情权为由，强加给被告公示义务。八、被告已履行物业管理义务，定期对大厦公共设施进行维保，大厦治安、环境管理情况良好，原告所称小区管理秩序混乱并非事实。对此被告提交证据证明其定期进行消防设施、空调系统的维保，每年进行电梯维保，积极尽职维护大厦的各项设施安全以及环境清洁，不存在原告所称秩序混乱、环境脏乱差等情况。九、原告主张对被告提供物业服务相关材料进行复印没有法律依据，原告行使知情权的方式应当有所限制。被告在进行物业管理中过程中产生的文件信息往往与小区各业主相关，材料中会包含其他业主的个人信息，若允许原告对查阅的材料进行复制，会涉及其他业主的个人隐私泄露，因此不宜允许原告对该信息进行复印。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷应用法律若干问题的解释》第十三条，业主知情权的行使方式是请求公布、查阅，并未包含复制，业主知情权以“知道”为限，而不包括“拥有”相关材料，原告主张复印查阅材料无法律依据，不应得到支持。业主行使知情权应当有时间、空间的限定，不应因行使权利扰乱被告的正常工作秩序。若允许原告不加限制地行使知情权，在任意的时间要求被告提供信息供其查阅，势必会对被告正常的物业管理造成影响，无法更好地为全体业主提供服务。因此被告认为，若支持原告对相关信息进行查阅，应当限定原告于一定期限内（三至五个工作日内）到被告管理处现场进行。基于以上事实和理由，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：一、原告为深圳市罗湖区建设路汇展阁0**1号房（不动产证号：***）业主。被告为汇展阁小区提供物业服务。二、原告提交了两份汇展阁的物业管理合同复印件，一份为1998年12月30日签订的《深圳市物业管理合同》，另一份为2002年8月4日签订的《物业管理合同》，两份合同的签订主体均为保兴房地产开发（深圳）有限公司（委托方）与深圳新港物业管理有限公司（受托方），第一份合同加盖有“新港汇展阁物业服务中心业务管理用章”红章，被告对第一份合同的真实性、合法性、关联性予以认可，对第二份合同的真实性、合法性、关联性均不予认可。《深圳市物业管理合同》约定，管理期限自1999年1月1日至2003年12月31日，受托方权利和义务包括：对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；每六个月向委托方公布物业管理费用收支账目；物业管理服务费用按建筑面积每平方米23.8元（包括中央空调、热水供给等按实际运行测算）；物业区域内广告牌的设置权属全体业主所有，由受托方代为管理；等等。三、原告主张汇展阁3201房、3301房、3501房、3601房、停车场、大堂及屋顶部位属于共有部分，并提交了《关于汇展阁公共部位产权状况的调查报告》，该报告载明经律师向国土局信息中心调查，以上物业未进行任何产权登记，该报告落款为“广东大公威德律师事务所深圳分所律师凌爱武律师”“二〇〇三年十一月十四日”，但未加盖律所公章，亦无律师签字。四、根据深圳市罗湖区住房和建设局2018年10月9日出具的《关于区罗办邮（2018）0687号的回复》，1.关于停车场、大堂及屋顶部位等公共资产归属问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十四条第三款的规定，共有部分在物业服务企业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属业主共同所有；2.关于物业公司的物业资质问题，根据国务院、广东省住房和城乡建设厅、深圳市住房和建设局的相关规定，物业服务企业的资质已全部取消或暂停实施；3.关于物业专项维修资金的问题：物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金（即房屋公用设施专用基金）和日常收取的专项维修资金，汇展阁项目由深圳市罗湖国际旅行社有限公司与保兴房地产开发（深圳）有限公司共同开发建设，应缴房屋公用设施专用基金3826205.71元，深圳市罗湖国际旅行社有限公司已缴交1224385.83元，剩余款项尚未到位，汇展阁项目物业服务企业为深圳新港物业管理有限公司，该司已在深圳市物业专项维修资金管理系统完成银行账户签约，正在核对系统内分栋分户信息和清算历年日常维修资金收支账目；4.关于水电未到户及热水费用问题：可向水务部门、供电部门、市场监督管理部门反映。五、原告提交的照片证据显示，涉案小区大堂、副楼有“英诺滋味食堂”“英诺酒店”“TEAMINDSPACE”“顺丰速运”等商户经营，电梯处设置有广告牌。被告对上述证据不予认可，但未提交反驳证据。原告提交的照片证据显示，停车场入口处的深圳市停车场收费标价牌显示收费单位为保兴房地产（深圳）有限公司。六、原告主张已向被告要求提供相关材料，并提交了其发送的微信聊天记录予以证明：“麻烦您提供一下物业的资料及其资质，和政府部门备案材料，谢谢！”“要求物业管理公司依法公布财报，包括过去20年，公共产权的停车场、大堂、36楼的收益清单，以及电梯、外墙等地方的广告收益。可否？”被告对该微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可。七、被告提交了《电梯定期检验报告》、2020年11月电梯巡察维修现场照片、汇展阁2020年消防演习现场照片、消防设施维保现场照片、《空调机组保养工作单》、汇展阁空调系统维保现场照片、汇展阁水电管道维保现场照片、大厦外围清洁现场照片、绿化和大厦公共部分消杀现场照片、被告获得荣誉锦旗和小区荣誉称号，拟证明被告定期对小区电梯、小区中央空调系统、水电管道等公共设施进行维保，对小区消防设施进行检查、维护，每年进行消防演习，对小区外墙玻璃、公共区域进行清洁和消杀，维护小区环境的清洁，小区治安、管理状况良好。本院认为，本案为业主知情权纠纷。业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开，且确由物业公司掌握的情况和资料。关于查阅复印的具体时间和地点，从维护被告公司正常经营和保护公司商业秘密考虑，本院确定被告应于判决生效后十日内向原告提供查阅复印，查阅复印时间为十五个工作日，地点应在被告的经营地址。对原告主张被告提供在其物业服务期间内，小区物业服务费收支账目及其明细账目的请求，原告提交了两份物业管理合同，但均无原件予以核对，因签订于1998年的《深圳市物业管理合同》有加盖被告印章，且被告确认其真实性，本院予以认可。该前期物业服务合同约定被告应每六个月公布物业管理费用收支账目，根据该约定，被告应提供自1999年1月1日至今的小区物业服务费收支账目，对原告要求被告提供明细账目的请求，因无合同约定或相关法律法规依据，本院不予支持。对原告主张被告提供在其物业服务期间内自1998年至2020年期间的物业管理区域内公共场地设施租金（含中央空调和中央热水运营收费）、广告费（含门禁、公共部位等广告等）、场地使用费等公共收益账目及其资料凭证（含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细等具体资料）的请求，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；本案中，原告提交的证据显示，被告确实存在将物业共有部分提供给商户经营、设置广告牌的情况，故被告应向原告提供共有部分的使用及收益情况。原告主张包含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细等具体资料，无相关法律法规依据，本院不予支持。原告主张公共部位和公共设施包括：中央空调系统、中央热水系统、36楼高级会所全层（复式）、副楼整栋、大堂、屋顶部位、3201房、3301房、3501房和3601房，地面车位和地下车库等，但原告提交的《关于汇展阁公共部位产权状况的调查报告》无相关律所盖章或律师签字，不符合证据形式，原告未能举证证明36楼高级会所全层（复式）、副楼整栋、3201房、3301房、3501房和3601房属于共有部分，本院不予确认。被告应提供中央空调系统、中央热水系统、大堂、屋顶部位的使用及收益情况。对原告主张被告提供小区内用于停放汽车的车位、车库的处分、出租情况及停车位数量的请求，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：……（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第二款规定，物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示，公示内容包括可以使用车位、车库的总数，车位、车库使用信息等；根据上述规定，本院对原告该项诉请予以支持。对原告主张被告提供停车费缴存票据和财务明细情况的请求，因被告并非小区停车场的经营单位，原告要求被告提供停车费缴存票据和财务明细情况无事实依据，本院不予支持。对原告主张被告提供公共道路、绿化、外墙、电梯、公共水电管网等维修保养记录和资料的请求，被告已在本案中作为证据予以提交，本院予以确认。对原告主张被告提供在其物业服务期间内消防维保合同、垃圾清运合同、配套用房出租合同、快递柜合同、共有场地出租合同等合同，被告提供小区内的公共管网、房屋结构图等图纸资料的请求，因无合同约定或相关法律法规依据，本院不予支持。对原告主张被告拆除小区内电梯广告牌、快递柜和入门道闸上的广告的请求，与本案非同一法律关系，不属于业主知情权的范围，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳新港物业管理有限公司汇展阁管理处应于本判决生效之日起十日内提供汇展阁小区自1999年1月1日至今的物业服务费收支账目供原告刘震寰查阅复印；二、被告深圳新港物业管理有限公司汇展阁管理处应于本判决生效之日起十日内提供汇展阁小区共有部分和公共设施（包括大堂、屋顶、中央空调系统、中央热水系统）的使用及收益情况供原告刘震寰查阅复印；三、被告深圳新港物业管理有限公司汇展阁管理处应于本判决生效之日起十日内提供汇展阁小区内用于停放汽车的车位、车库的处分、出租情况及停车位数量供原告刘震寰查阅复印；四、原告刘震寰行使本判决确定的上述权利应在被告深圳新港物业管理有限公司汇展阁管理处经营地址和正常营业时间内进行，时间为十五个工作日；五、驳回原告刘震寰的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘震寰负担80元，由深圳新港物业管理有限公司汇展阁管理处负担20元。上述费用原告刘震寰已预付，被告深圳新港物业管理有限公司汇展阁管理处应在本判决生效之日起十日内迳付原告刘震寰。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林 彤审 判 员  毛仁杰人民陪审员  胡秋诚二〇二一年五月二十一日书 记 员  赖广娣