福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0211民381号原告：厦门百利达房地产开发有限公司，住所地厦门市集美区杏南路33号6楼。法定代表人：张燕平，执行董事。委托诉讼代理人：郭露莹，福建同荣仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓叶，福建同荣仁律师事务所实习律师。被告：周永明，男，1978年12月1日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被告：张陈霞，女，1986年1月10日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。原告厦门百利达房地产开发有限公司（以下简称“百利达公司”）与被告周永明、张陈霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告百利达公司委托诉讼代理人郭露莹、陈晓叶，被告周永明到庭参加诉讼。被告张陈霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告百利达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年11月9日签订的《厦门市商品房买卖合同》（合同号：×××81）；2.判令被告周永明、张陈霞向原告支付违约金100782.1元；3.判令被告周永明、张陈霞配合原告办理解除《厦门市商品房买卖合同》备案手续、预告登记手续；4.判令被告周永明、张陈霞向原告支付律师代理费8000元；5.本案的案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月9日，原告与被告签订了《厦门市商品房买卖合同》（合同号:×××81）。合同主要约定:被告向原告购买位于厦门市集美区××＃楼××层××单元，该商品房的用途为办公，建筑面积共51.31平方米;该商品房总价款为1007821元;付款方式为商业按揭贷款。次日，原、被告签订《补充协议》，协议主要约定：1.被告应在签订本合同时支付首期商品房价款507821元（含定金50000元），余款500000元由被告向按揭银行申请商业技揭贷款支付。2.在担保期内，因被告未能按期偿还按揭贷款导致原告承担担保责任的，被告需偿还原告承担的担保金额及原告在此过程中发生的包括但不限于律师费等费用支出。前述应付款项超过7日未支付的，原告有权解除合同，并向被告收取购房价款总额的10%的违约金;3.合同解除后，被告应配合原告办理解除《商品房买卖合同》备案手续。原、被告签订商品房买卖合同后，被告因资金紧张，未能全额支付首付款。经协商，原告同意被告分期支付首付款，并签订了《借款协议》一份，协议约定:被告支付部分首付款307821元，剩余首付款200000元作为本协议的借款，每季度偿还50000元。但在协议签订后，被告未依约归还借款，至今尚欠原告借款本金200000元。2014年12月2日，周永明与上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行（以下简称“浦发银行厦门分行厦门分行”）签订了《个人购房担保借款合同》（编号:36032014100180130601）。由周永明在浦发银行厦门分行贷款500000元用于支付其购买上述商品房的款项。同时，张陈霞作为共同还款人，原告作为保证人在《个人购房担保借款合同》上签字盖章。由于被告未按《个人购房担保借款合同》的约定履行偿还贷款的义务，构成违约。浦发银行厦门分行向厦门市思明区人民法院提起诉讼，法院作出（2018）闽0203民初15023号民事判决书，判决主要内容如下:1.周永明、张陈霞偿还浦发银行厦门分行借款本金376725.53元及利息、罚息、复利，同时支付律师费、保全费、公告费。2.厦门百利达房地产开发有限公可承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向周水明、张陈霞追偿。判决生效后，被告未在判决指定的履行期间履行金钱给付义务，原告承担连带清偿责任，于2019年11月20日与浦发银行厦门分行签订《协议书》一份。双方对被告尚欠的借款本金及利息、罚息、复利以及律师费、保全费、公告费、迟延履行金等金额进行确认（具体数额以2019年12月2日经浦发银行厦门分行实际扣划为准，多还少补）。2019年12月2日，原告向浦发银行厦门分行支付了470000元，履行了代偿义务。2019年12月11日，浦发银行厦门分行退还给原告30578.43元是作为周永明案件的结余款项。综上，原告认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议系其实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按约履行。被告未依约支付购房款，亦未按期偿还按揭贷款，导致原告承担了担保责任，代偿了439421.57元。依据合同约定，原告有权解除双方的商品房买卖合同，并要求被告支付违约金、履行相应的合同义务。现为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告周永明辩称，原告提到代偿了439421.57元，但被告从银行打出来应该是423003.4元多，差额16481.17元。违约金按百分之十过高了。关于物业费的问题，被告从始至终都没有拿到房子，门都没开过，不应该支付物业费。除此之外对于原告陈述的基本事实没有异议。希望法庭酌情判决。被告张陈霞未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了《厦门市商品房买卖合同》（合同编号：×××81）、《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记证明》、《借款协议》、（2018）闽0203民初15023号民事判决书、《协议书》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《民事案件委托代理合同》、发票等证据。原告百利达公司、被告周永明并作当庭陈述。被告张陈霞无正当理由拒不到庭，视为放弃相应权利。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。本院经审理认定事实如下：2014年11月9日，百利达公司作为出让人与周永明、张陈霞作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××81）一份，约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的园博商务中心3＃楼2层217单元，该商品房的用途为办公，属钢混结构，层高5.0米，该商品房合同约定建筑面积共51.31平方米，其中，套内建筑面积37.38平方米，公共部位共有分摊建筑面积13.93平方米；该商品房单价为每平方米19641.80元，总金额1007821元；付款方式为商业按揭贷款，详见附件六补充协议第四条。《合同补充协议》第四条第一款约定：若出卖人与买受人协商以商业按揭贷款方式支付商品房价款，则买受人于签订本合同时支付首期商品房价款507821元，余款500000元由买受人向出卖人指定的按揭贷款银行申请商业按揭贷款支付，买受人委托按揭银行将取得的按揭贷款全额一次性转付至出卖人指定的银行账户。第四条第七款约定：买受人在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，买受人须在次日立即偿还出卖人实际承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括但不限于律师费等费用支出。否则，买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担担保金额的万分之五向出卖人支付违约金至实际付清款项之日止。前述应付款项超过7日未支付的或买受人未能按时偿还银行按揭贷款由出卖人为其垫付超过三期的，出卖人有权解除合同，并向买受人收取购房价款总额的百分之十的违约金，买受人按约定承担的违约金不足以赔偿出卖人实际损失的，出卖人有权向买受人要求予以赔偿。出卖人依据前述规定解除合同的，买受人对房屋的装修、装饰等无偿归出卖人所有，出卖人不予以赔偿。第十条第一款约定：本合同依法或者依约定被解除的，买受人应在出卖人决定或同意解除合同之日起20日内配合出卖人办理解除《商品房买卖合同》备案手续，否则出卖人有权拒绝退还购房款，并向买受人追索总房款5%作为违约金。合同签订后，讼争《商品房买卖合同》于2014年11月21日登记备案，讼争房屋并进行预告登记。2014年11月10日，以百利达公司为出借方（甲方），周永明、张陈霞为借款方（乙方）签订《借款协议》一份，约定：乙方向甲方购买园博商务中心项目3号楼2层217单元，总价款为1007821元，乙方因缺乏资金，向甲方借款用于支付购房首付款。根据银行贷款政策，乙方应支付购房首付款50%，剩余50%购房款办理银行按揭贷款。乙方无法付清首付款50%即507821元，现双方协议于签订《商品房买卖合同》当日乙方支付购房款307821元，剩余19.84%首付款200000元作为本协议的借款。乙方借款应于1年内分4期还清。乙方自《商品房买卖合同》签订之日起每季度还款一次。2018年8月29日，浦发银行厦门分行向厦门市思明区人民法院提起金融借款合同纠纷诉讼。厦门市思明区人民法院于2019年3月5日作出（2018）闽0203民初15023号民事判决，判决周永明、张陈霞应于判决生效之日起十日内偿还浦发银行厦门分行借款本金376725.53元及利息、罚息、复利（暂计至2019年3月4日的利息、罚息、复利为25703.14元，之后的罚息以逾期本金为基数按中国人民银行公布的与合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮15%再上浮50%计收，对不能按时支付的利息，按罚息计收复利。罚息、复利均计至实际还款之日止），同时支付律师费3000元，保全费2801元，公告费300元。并判决百利达公司对上述债务承担连带清偿责任。2019年11月20日，浦发银行厦门分行（甲方）与百利达公司（乙方）就（2018）闽0203民初15023号判决书中确定的债务签订《协议书》一份，约定：截至2019年11月30日，周永明、张陈霞共欠甲方借款本金376725.53元、利息及罚息、复利计68050元（具体数额以2019年11月2日经甲方实际扣划为准，多还少补）、（2018）闽0203民初15023号案件的律师费3000元、保全费2801元、公告费300元、迟延履行金10317.17元。上述款项共计461193.7元，乙方应于2019年11月30日前通过乙方名下账户转入甲方指定账户内。百利达公司于2019年12月2日向浦发银行厦门分行转账支付470000元，浦发银行厦门分行于2019年12月11日转账退还百利达公司30578.43元。另查明，百利达公司因本案支出律师费8000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。补充协议第四条第七款明确约定如周永明、张陈霞未能按时偿还银行按揭贷款导致由百利达公司为其垫付超过三期的，百利达公司有权解除合同。现因周永明、张陈霞未依约支付浦发银行厦门分行贷款导致百利达公司已实际承担了相应的担保责任，符合约定的解除合同条件，故百利达公司主张解除《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。关于解除时间。本院于2021年3月12日向周永明、张陈霞户籍地邮寄起诉状副本等应诉材料，周永明于2021年3月16日签收、张陈霞于2021年3月15日签收。故讼争《商品房买卖合同》应于2021年3月16日解除。合同解除后，周永明、张陈霞可另行主张返还已付购房款。讼争合同及房屋已在厦门市房地产交易权籍登记中心办理备案登记及预告登记，百利达公司主张周永明、张陈霞配合办理讼争合同备案登记注销手续、讼争房屋预告登记手续，于法有据，本院予以支持。关于百利达公司主张的违约金及律师费，双方签订的补充协议中明确约定，若百利达公司承担担保责任的，则周永明、张陈霞应支付购房价款总额的10%即1007821×10%=100782.1元的违约金及相应的律师费等费用支出，故百利达公司的该项诉求有事实和法律依据，本院予以支持。被告张陈霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告厦门百利达房地产开发有限公司与被告周永明、张陈霞于2014年11月9日签订的《厦门市商品房买卖合同》（合同编号：×××81）于2021年3月16日解除；二、被告周永明、张陈霞应于本判决生效之日起十日内配合原告厦门百利达房地产开发有限公司办理《厦门市商品房买卖合同》（合同编号：×××81）的备案登记注销手续及位于厦门市集美区××＃楼××层××单元房屋预告登记注销手续；三、被告周永明、张陈霞应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门百利达房地产开发有限公司违约金100782.1元、律师费8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13870.3元，由被告周永明、张陈霞负担。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。保全费5000元，由被告周永明、张陈霞负担。被告应于本判决生效之日起七日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 苏敏昌二〇二一年五月三十一日法官助理 罗玉洁书 记 员 李玉珊附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”