陕西省宝鸡市中级人民法院民事判决书(2021)陕03民终33号 上诉人（原审原告）: 王金虎，男，生于1964年1月12日，汉族，宝鸡市陈仓区，公民身份号码：61032XXXX401120011。     委托诉讼代理人：赵东辉，宝鸡市148法律服务所法律工作者。    被上诉人（原审被告）: 宝鸡市老实人商贸有限责任公司。住所地：宝鸡市陈仓区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7516。    法定代表人：张长弓，任执行董事。    委托诉讼代理人：刘胜利，陕西宝吉律师事务所律师。     委托诉讼代理人：郑佳，陕西宝吉律师事务所律师。    被上诉人（原审第三人）: 宝鸡市陈仓区XX商场。住所地：宝鸡市陈仓区XX镇XX街，统一社会信用代码：91610304221415189A。    法定代表人：马建林，任公司经理。委托诉讼代理人：杨大军，宝鸡市渭滨区148法律服务所法律工作者。上诉人王金虎与被上诉人宝鸡市老实人商贸有限责任公司（以下简称：老实人商贸公司）、宝鸡市陈仓区XX商场（以下简称：XX商场）房屋租赁合同纠纷一案，陈仓区人民法院于2020年10月20日作出(2018)陕0304民初2590号民事判决，王金虎不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理, 上诉人王金虎及其委托诉讼代理人赵东辉，被上诉人宝鸡市老实人商贸有限责任公司委托诉讼代理人刘胜利，被上诉人宝鸡市陈仓区XX商场法定代表人马建林、委托诉讼代理人杨大军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王金虎上诉请求：1、撤销陈仓区人民法院 (2018)陕0304民初2590号民事判决；2、发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对涉案450.53平方米房屋系上诉人王金虎所有进行了肯定，但却间接否定了王金虎拥有收益权；2、一审法院遗漏部分案件事实，对部分事实未作认定；3、本案争议为面积和租金的计算，一审法院对于上诉人提交的鉴定结论未进行采信，理由仅为三方未达成一致意见，属于过分使用自由裁量权；4、本案一审刻意遗漏上诉人的诉讼请求；5、一审法院程序有误，上诉人在庭审过程中对面积和租金的计算申请了鉴定，但一审法院未能进行答复；综上，上诉人系案涉房屋的所有权人，在所有权发生变更之后，被上诉人就应当向上诉人缴纳租金，至于涉案房屋的面积经过鉴定，双方均认可，只是对租金的计算有争议，在上诉人进行了租金评估之后，若被上诉人不服或有不同意见，应当提出鉴定申请，而非一审法院判定的“三方未能达成一致意见，驳回原告的诉讼请求。”上诉人在一审诉讼请求既有事实依据，也有法律依据，应当予以支持。宝鸡市老实人商贸有限责任公司辩称：原审法院认定事实清楚，判决结果正确，上诉人上诉理由不能成立，应予以驳回。宝鸡市陈仓区XX商场辩称：原审法院认定事实清楚，程序合法，上诉人上诉理由不能成立，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。    王金虎向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告承继第三人与被告签订的《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》；2、请求判令被告从判决之日起腾出占有原告的房屋；3、请求判令被告向原告支付房屋租赁费（按照月租金66678.44元从2016年7月1日计算至实际搬离之日止）；4、请求判令第三人在占有被告应向原告支付租赁费范围内承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告和第三人承担。原审法院查明，2006年1月12日，被告宝鸡市老实人商贸有限责任公司与第三人宝鸡市陈仓区XX商场签订一份租赁合同，约定：宝鸡市陈仓区XX商场将其所有位于陈仓区XX镇XX街的营业用房一、二楼及附属仓库、操作间及全部现有相应设施、设备租赁给被告宝鸡市老实人商贸有限责任公司用于设立购物广场，租赁期限为8年即2006年3月1日至2014年4月30日止；房屋租金前两年（含两年）每年租金为人民币65万元整（含现有设施设备），两年期满后，其租金逐年递增3%，乙方每年一次性交清全年租金，交纳时间为每年第一个月的1-10日前，合同对租赁的标的物，移交标的物应具备的条件及其他事项作出约定。2008年3月29日、2011年9月6日，第三人与被告分别签订了补充协议，将租期延长至2031年6月30日，并对租金及租赁范围增加等进行了调整。2012年12月29日，宝鸡市中级人民法院在执行申请执行人王金虎与被执行人宝鸡县天外天饮食服务公司、陈仓区商务局、宝鸡市陈仓区XX商场借款纠纷执行一案，作出(2011)宝市中法执民字第005-2号裁定书，裁定：被执行人宝鸡市陈仓区XX商场位于宝鸡市XX镇XX街房产证号：宝县房字第1008118；丘号：004-22-2的一层由东向西508㎡房屋所有权归申请执行人王金虎所有（房屋四址以房屋管理部门最终测绘为准）。申请执行人王金虎持该裁定书到房屋管理部门办理相关房屋所有权变更过户手续。2015年12月3日，王金虎办理了该部分房屋所有权证书载明：“房屋所有人王金虎、共有情况单独所有、规划用途为商业用房，建筑面积为507.63㎡，套内建筑面积487.62㎡”。王金虎所有的该部分房屋（丘地号01004-22-2）中的450.53㎡，系第三人租赁给被告用于设立购物广场的营业用房一、二楼中一楼的一部分。上述场地租赁期间，被告依照合同约定向第三人支付租金，被告、第三人未向原告支付任何费用。原审法院认为，案件涉及的《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》是第三人与被告真实意思的表示，双方自愿签订，合同内容并不违反法律强制性规定，合同对双方具有约束力。现第三人主体资格尚存，原告称承继第三人的租赁关系没有客观事实。在上述合同签订时，原告并不是上述合同的相对方，其要求支付房屋租赁费，而房屋租赁费的产生是以租赁合同为基础，由房屋所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金取得房屋占有和使用权利，本案中原告并未与被告或第三人有过口头或书面房屋租赁合同。被告与第三人在履行双方签订的包括涉案房屋在内的所有房屋及附属仓库、操作间及全部现有相应设施、设备等的租赁合同的过程中，因其他事由，原告才取得上述合同标的物中部分房屋所有权。根据合同法的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故涉案合同此后的履行确与原告有法律上的利害关系。被告与第三人所约定的租金涉及所有房屋本身及附属设施及其他事项等，原告取得的仅为其中450.53㎡的房屋所有权。由于被告与第三人是对房屋及设施等的整体租赁，部分腾空势必造成整体功能的影响，原告所有的房屋面积在整体租赁中，其租金如何计算、收取，三方对此并未达成一致意见，原告以资产评估及他人房屋租赁合同来证实其主张的房租数额，被告及第三人对此提出异议，原告单方计算房屋租金数额的方法欠妥。综上，原告诉求缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：驳回原告王金虎的诉讼请求。案件受理费14402元,由原告王金虎负担。经二审审理查明，老实人商贸公司已向XX商场支付租金至2021年3月。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。就本案而言，老实人商贸公司与XX商场分别于2006年1月12日、2008年3月29日、2011年9月6日签订的《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》约定由老实人商贸公司租赁XX商场位于陈仓区XX镇XX街营业用房一、二楼和附属仓库，附属院落等。双方在合同履行过程中，该租赁物中营业用房一楼部分房屋所有权发生了变动，由被上诉人王金虎取得。故案涉《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》对上诉人王金虎亦具有法律约束力，但本案的特殊性在于王金虎仅取得租赁合同所涉租赁物的一少部分；据此，案涉部分房屋所有权发生变动后，XX商场、王金虎和老实人商贸公司三方均系案涉租赁合同的当事人，应受合同约束。关于老实人商贸公司未向王金虎交纳租金是否构成违约的问题。本院认为，首先，老实人商贸公司作为承租方依约交纳租金系其基本合同义务。根据查明事实，老实人商贸公司已按照合同约定将租赁费向XX商场交纳至2021年3月，并不存在拖欠租金的事实，其已经履行了合同义务；其次，老实人商贸公司在知道王金虎取得部分房屋所有权后，未向王金虎交纳租金的原因系XX商场、王金虎就租金收益分割问题未协商一致，导致老实人商贸公司无法分别向XX商场、王金虎交纳租金，其主观上并无任何过错。故，本案被上诉人老实人商贸公司不存在违约行为。另外，案涉《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》签订方系老实人商贸公司与XX商场，上诉人王金虎并非合同签订时的相对方。据此，上诉人王金虎关于解除合同、腾退房屋的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于上诉人王金虎主张的租金问题。本案中，老实人商贸公司与XX商场签订租赁合同的案涉标的物不仅包括陈仓区XX镇XX街的营业用房一、二楼,还包括了附属仓库等，上诉人王金虎取得所有权的房屋仅系营业用房一楼的一部分，如果按照王金虎主张的月租金66678.44元计算，老实人商贸公司每年需要向其交纳租金为800143.68元，而案涉《协议书》对租金约定为：“甲(XX商场)乙(老实人商贸公司)双方商定租赁费分两段计算:1、二零一七年七月一日至二零二四年六月三十日，每年租赁费人民币六十八万元整；2、二零二四年七月一日至二零三一年六月三十日，每年租赁费人民币七十五万元整；以上两段总计租赁费人民币壹千零壹万元整。”上诉人王金虎作为仅取得一部分房屋所有权的当事人，其主张的租金却超过了合同约定的总租金，明显不合常理，不能得到支持。同时，上诉人王金虎未提交其与XX商场关于租金如何分割的证据，老实人商贸公司已按照合同约定将租赁费交纳至2021年3月，且上诉人王金虎对案涉标的物仍在申请执行交付的过程中。据此，王金虎关于由被上诉人支付租金的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14402元 ，由上诉人王金虎承担。本判决为终审判决。 审  判  长    王  艳审  判  员    邱有前    审  判  员    李宝萍 二〇二一年五月二十日 法官助理   王家英                               书  记  员    刘宜卓 1