山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初16657号原告（反诉被告）：李永华，男，1977年5月6日生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：文尧，山东青凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳辉，山东青凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地：青岛市城阳区夏庄街道仙山东路18号甲，统一社会信用代码：913702145836970991。法定代表人：乔伟利，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。原告李永华与被告青岛中能文化旅游投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李艳辉、文尧,被告委托诉讼代理人刘巧娟、王磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年7月18日签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告开发的城阳区夏塔路118号瑞士小镇（英格堡家园）2号楼1单元502户房屋,房屋总价款为714559元。原告在被告指定的银行办理了按揭贷款，已付清全部购房款。根据合同约定，被告应在2015年11月30日之前将房屋交付给原告，但实际交付房屋的时间是2016年9月26日，房屋交付后，原告多次催促被告办理涉案房屋的产权登记，无法取得不动产权利证书。根据相关法律规定，原告有权要求被告协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，同时要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求：1、被告协助原告办理位于青岛市城阳区（英格堡家园）2号楼1单元502户房屋所有权登记手续；2、被告支付原告逾期办理产权证书的违约金以714559元为本金，自起诉之日起至实际办证之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告尚未结清《商品房预售合同》项下义务，且约定的办证期限尚未届满，原告无权要求被告协助办理房屋产权证书。1、双方在认购书及《商品房预售合同》约定，原告应将房款支付到被告名下“3803××××2777”账户中，经被告核对，并未收到原告支付的房款，原告尚欠付涉案房屋的首付款214559元。因原告未履行《商品房预售合同》项下的付款义务，在其付清购房款之前，无权要求被告协助办证，更无权要求支付违约金，原告应根据法律规定进一步提供完整的银行交易明细等证据证明其已经支付全部购房款；2、双方约定“在该房屋交付时，房屋建筑面积以城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补”，涉案房屋预售面积为93.09平方米，单价为7676元，实测面积为126平方米，面积差为32.91平方米，原告应按照合同约定向被告补交差价款252617.22元，现原告未向被告补齐面积差价，被告无法向原告开具发票并协助办理房产证。二、根据双方签订的合同约定，原告应于2014年8月3日将贷款500000元汇至被告账户，而上述贷款实际到账日期为2015年3月24日，逾期233天，原告应向被告支付逾期付款违约金11650元。原告至今未付清全部购房款，被告交房未逾期，原告应返还被告已付的逾期交房违约金31654元，原告未付清上述款项，无权要求被告协助办证。三、因原告违约行为在先，即使原告履行完毕合同义务，因原告逾期付清房款或者贷款未达到被告的账户，被告仍有权顺延233天，根据双方的约定，被告在取得房地产权属登记证明后120日内由甲乙双方签署房屋交接书，在签署房屋交接书起120天内，由双方向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、审理房地产权证。被告于2019年12月25日取得房地产权属登记证明，有240天的期限协助原告完成不动产过户手续，加上顺延的233天，被告只需于2021年4月11日前协助原告办证即可。原告应在被告向其提供办理产权登记所需资料前，与被告结清应付给被告的所有款项。综上，双方约定的办证期限尚未届满，原告无权要求被告协助办证，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉称，双方签订的合同第五条约定，如实测面积与预售面积不一致时，除法律、法规另有规定的除外，按房屋建筑面积的单价计算多退少补，涉案房屋实测面积为126平方米，超过预售面积32.91平方米，原告应按照合同约定向被告补交房款252617.22元。原告支付购房贷款500000元，逾期233天，应向被告支付逾期付款违约金11650元。根据双方合同的约定，若被告违约，被告向原告支付的赔偿金及违约金不超过总房款的1%，包括被告所应当承担的一切赔偿责任。根据该约定被告应向原告支付违约金4859元，但被告因工作失误向原告支付了36513元，因此原告应向被告返还多付的违约金31654元。综上，请求：1、原告支付被告涉案房屋差价252617.22元及逾期付款违约金（自2020年12月1日起，按照未付款的日万分之一计算至实际给付之日止）；2、原告支付被告逾期付款违约金11650元；3、原告支付被告多付违约金31654元；4、反诉全部费用由原告承担。原告对被告反诉辩称，1、涉案阁楼系被告在销售过程中赠送给原告的，其在销售中一直称买顶层赠送阁楼，无论其产权登记面积是否有变化，被告均无权要求原告补交任何费用；2、双方在2016年9月交接房屋时，未基于合同第五条提出任何异议，涉案合同第五条双方已经履行完毕，被告不能再依据此条款提出任何诉求；3、被告要求原告补交房屋差价及违约金的主张没有合同依据;4、由于被告要求原告补交巨额房价款主张没有合同依据，且双方在合同中并未明确约定合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，因此即便原告需要补交阁楼款，也应该根据《商品房销售管理办法》第二十条的规定处理。超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。原告仅需补交面积误差3%以内的部分；5、被告要求原告在时隔四年之后补交房款的行为没有任何依据，违反诚实信用原则，且被告的诉求早已超过诉讼时效，被告要求原告返还多付违约金也无任何依据。为支持其主张，原告向本院提交证据如下：一、《青岛市商品房预售合同》以及（2020）鲁0214民初5137号民事判决书各一份，证明原、被告于2014年7月18日签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的坐落于青岛市城阳区（英格堡家园）2号楼1单元5层502房屋一处，房屋总价款714559元，后原告依约支付了全部购房款。根据合同第十四条约定，被告在取得房地产权登记证明后120日内，原、被告双方签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》后120日内，由双方到城阳房地产管理处办理房地产权证。根据（2020）鲁0214民初5137号民事判决书查明的事实可知，被告在2019年12月25日取得了涉案房屋的权属证明，根据合同约定，被告应该在2020年4月23日之前与原告签署房屋交接书，在2020年8月21日之前到城阳房地产管理部门为原告办理涉案房屋的产权证书。但是被告拒绝办理上述事宜，致使原告无法办理涉案房屋的产权证书。被告对该证据真实性无异议，对其证明事项有异议。1、原告未付清涉案房屋首付款，支付首付款前无权要求办证；2、若甲方暂测面积与实际面积不一致，需多退少补，现在面积增加原告应该补齐差价，未补齐差价被告无法为原告办证；3、根据补充条款第3条第5项因原告未付清全部房款，贷款也未按照合同约定如期达到被告账户，被告协助原告办证时间应当顺延；4、根据补充条款第10条第6项，在被告协助原告办理产权登记前，原告需与被告结清所有款项。但原告至今未向被告提供相关材料及结清相关款项，被告无法协助其办证；5、根据合同第14条约定，甲方取得房屋权属登记后120日内由甲乙双方签署房屋交接书，签署交接书120日内向房产交易中心申报相关材料，申领房屋产权证。因此被告协助原告办证时间，应自被告取得权属登记后240天内协助原告办证，此外若原告有逾期贷款、逾期缴纳首付款等情况，被告协助办证时间在此基础上应当再相应顺延。本案中原告应于2014年8月3日前以银行贷款方式付清余款50万元，上述贷款实际到账日为2015年3月24日，逾期233天，故该逾期的233天应当在办证的240日期限上相应顺延。二、购房款发票、刷卡pos小票、公共维修基金收据、印花税及契税发票，证明原告已经支付全部购房款共计714559元，被告向原告开具发票，原告依法交纳了公共维修基金4747.59元，印花税及契税10723.38元。被告已经向原告开具了全部房款发票，应视为被告认可原告交付全部购房款。被告对购房款发票的真实性无异议，对其证明事项有异议，根据合同第六条约定，原告应该将首付款汇至被告尾号2777账户，但经被告查询未收到原告的首付款。原告应提交银行流水进行佐证。对项维修基金发票、契税、印花税发票真实性无异议，该费用系交到房地产部门，与被告无关。对pos小票的真实性庭后核实，而且该证据显示不完全，因时间久远显示不清。三、关于英格堡家园产权手续办理再次通知，证明2020年8月20日被告向原告邮寄的办理产权手续的通知中，被告已经认可在2015年3月24日收到了原告的全部购房款714559元，结合原告提交的购房发票，足以证明涉案房屋的购房款已经结清。虽然该证据中载明“关于英格堡家园产权手续办理再次通知”，但是原告在此之前从未收到过被告要求原告办理产权登记的任何通知。原告向银行的按揭贷款50万元于2015年3月24日转入被告公司账户，贷款银行无法在原被告双方约定的时间放款责任不在原告，是因为被告将涉案房屋进行了抵押，在被告撤押之前，原告无法签署贷款合同。退一步讲即便原告存在迟延付款的行为，被告在2015年3月24日已经知道原告迟延付款、权利被侵害，其于2020年8月20日才向原告主张该权利，已经超过三年诉讼时效期间，依法不应支持。被告对该证据的真实性无异议，对其证明事项不予认可。被告并未认可收到全部购房款，合同约定全部购房款应当以实测面积为准。现实测面积与合同暂定面积差额巨大，原告应当对差额较大的面积补齐差价。在此通知中已明确说明了原告需要带齐的相关资料，但原告并未带齐全部材料，故被告没办法单方面为其办理产权手续。四、《个人购房借款/担保合同》，证明2014年9月23日原告、被告、被告指定的贷款银行三方签署了《个人购房借款/担保合同》，贷款银行于2015年3月24日发放了贷款，并汇入被告的账户。该逾期责任，是由被告自己造成的，并非原告，被告应该按照原告的要求办理产权证书。根据原告提交的证据一，原告应该在2014年7月24日之前将按揭贷款的资料提交至中国工商银行，放贷机构于2014年8月3日前将贷款存入被告账户。在原告提交的证据一附件四中明确载明了涉案房屋存在在建工程抵押，在被告撤销抵押之前原告无法办理银行抵押贷款。原告根据双方的合同约定如期提交了办理贷款的资料，2014年9月23日签署了《个人购房借款/担保合同》。涉案房屋在交易过程中，原告必须在被告的指定银行办理银行按揭贷款手续，因被告将涉案房屋设立了抵押，在被告未撤押的情况下，即便是签署了贷款合同，也无法对涉案房屋进行抵押贷款，被告对涉案房屋解押的时间、签署贷款合同的时间、贷款银行审批同意的时间，这是原告无法控制的，因此原告无法按照合同约定付款的责任在被告。若被告认为逾期付款的违约责任由原告承担，其应当举证证明涉案房屋的具体撤押情况，因该证据掌握在被告手中，原告无法获得。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条之规定：一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。因此本案中被告手中掌握涉案房屋具体的撤押资料，原告认为被告应该向法庭提供涉案房屋的撤押资料，若被告拒不提供，视为原告的主张成立。被告对该证据的真实性无异议，对其证明事项不予认可。无法证明贷款逾期是被告造成的。假设该合同是真实的也恰好证明了被告的主张，其贷款逾期，应当按照合同约定向被告缴纳逾期贷款违约金，同时办证时间也根据合同约定相应顺延。五，公证书一份、被告销售房屋的宣传单页，证明涉案阁楼系被告赠送给原告的，且在销售涉案房屋的过程中，被告一直宣称买顶层赠送阁楼，无论其产权登记面积是否变化，被告均无权要求原告补交任何费用。涉案房屋位于最顶层，根据常理来讲，最顶层的房屋的销售单价都是要低于较低楼层房屋的，但是结合涉案房屋较低楼层的《商品房预售合同》可以证实，涉案房屋虽是顶层，但是其销售单价却明显高于较低楼层价格，这一方面也印证了“买顶层送阁楼”这一事实情况，另一方面也说明阁楼实际上并非完全赠送，原告实际上也多支出了大量的费用，被告无权再要求原告补交任何费用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任的规定，被告在宣传视频、单页中已经明确购买顶层赠送阁楼，根据上述司法解释，这是被告对原告的允诺，因此即便未写入合同，其性质属于要约，原告与被告签约的行为是对被告要约的承诺，因此足以证明涉案房屋的阁楼属于赠送。原告提交的《商品房预售合同》附件三第15条明确约定：“阁楼层楼梯由业主自理”，而根据常理来讲，阁楼如果纳入计价面积，其应该是能够独立存在，即其应该有独立的入户门、完备且独立的入户楼梯，但是涉案房屋的阁楼没有单独的入户门，必须依存于下一层才能使用，而且阁楼也是由原告在收房后自己搭建的，这也足以说明涉案阁楼实际是被告赠送给原告的。综上，涉案房屋无论其产权登记面积是否变化，被告均无权要求原告补交任何费用。被告对宣传单页及公证书的真实性不予认可，宣传单不是被告印制的，从公证的内容看，其信息并非出自被告网站，而是其他网站为了推广其网站的版块业务所复制的，是否传达的是我公司的真实意图无法确定。所以第三方网站相关制作视频并非被告真实意思表示。根据双方合同约定，内容为甲方即本案被告所做的售楼广告、售楼书、沙盘等推广材料均不作为合同附件，也不作为甲方向乙方交付的商品房现状的依据。甲方所做的售楼广告、售楼书、沙盘、样板房等物业销售的推广材料中，商品房的内容与合同约定不一致者以合同以及房屋现状为准。任何其他口头承诺或者答复，除有相应书面确认外，其他均不视为甲乙双方的合同约定。所以不论该宣传材料的真伪，原、被告双方在签订合同时均对其性质达成了共识，只是一种推广材料，不能推翻合同的约定。公证书中的视频也不是被告录制的，也没有出现被告工作人员。为证明其主张，被告向本院提交如下证据：一、《青岛市商品房预售合同》，证明1、合同第五条约定：“在该房屋交付时，房屋建筑面积以城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第壹项约定处理：按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。”涉案房屋的预售面积为93.09平方米，单价为7676元，实测面积为126平方米，实测面积超过预测面积32.91平方米，原告应按照合同约定向被告补交房价款252617.22元。现原告未向被告补齐面积差价，被告无法向原告开具发票并协助办理房屋产权证书。2、合同第六条约定：“乙方应当按照本合同约定时间如期足额将房价款汇入甲方的预售款监管账户（预售款监管机构：青岛市房地产信息与交易资金管理中心，账户名称青岛中能文化旅游投资有限公司，账户3803××××2777）。”截至今日，被告在上述账户内未查到原告支付的首付款214559元，原告未按照合同约定履行付款义务。3、补充条款第三条5约定：“如乙方未按约定时间付清房款或者贷款未达到甲方账户，或者乙方未及时结清缴纳契税等相关费用，则交付及办证时间顺延相同的时间。”现因原告未付清房款，贷款也未按照合同约定如期到达被告账户，被告协助原告办证的时间应该相应顺延。4、补充条款第十条6约定：“乙方应在甲方向其提供办理产权登记所需的资料前，与甲方结清应付给甲方的所有款项。乙方若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，甲方有权依据乙方迟延时间，相应顺延本合同第十四条约定的甲方向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。若乙方未能与甲方结清款项的，或乙方拒绝申请办理他项权证的，甲方有权拒绝将办理权证的资料提供给乙方，其后果由乙方承担。”现原告未向被告提供相关材料，也未结清相关款项，被告有权拒绝协助原告办证。5、合同第七条及附件一对逾期付款的违约责任以及贷款到账时间作出了约定。具体为：附件一约定贷款500000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2014年7月27日前办理按揭贷款所需文件提交中国工商银行，放贷机构于2014年8月3日前将贷款存入本合同指定的账户。同时，合同第七条约定，乙方若未按照本合同约定的时间付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限第二天起算至实际付款日止。原告对证据的真实性认可，证明事项不认可。1、合同第五条约定“在该房屋交付时，房屋建筑面积以城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测面积为准”，在被告于2016年09月26日将房屋交付给原告时，被告并未向原告提供城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测的面积，更没有要求原告按照城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测的面积变更合同总价款或补交房款，因此应认定为双方在办理房屋交付的过程中，是一致同意按照合同约定的即93.09㎡的计价面积，进行房屋交接的，而且在房屋交付给原告之后的4年多时间里，被告均未对双方交付房屋时的计价面积以及原告是否需要补交房款提出过任何的异议，因此，足以认定双方对交付时的计价面积是没有任何异议的，原告已经按照合同约定面积履行了付款义务；2、被告主张原告应该补交阁楼款所依据的是，2019年12月份由城阳区房管部门认定的测绘机构出具的数据，该数据是在房屋交付3年半之后才出具，并非是合同第五条约定的房屋交付时出具的，被告依据房屋交付之后3年半才出具的数据要求原告补交款项没有合同依据；3、本案中，涉案房屋在交付时，阁楼已经建设完毕，原、被告双方均知晓套内面积明显高于合同约定面积。但双方交付房屋均未提出过任何异议，因为被告在房屋销售过程中早已承诺阁楼系赠送，且涉案房屋的阁楼没有单独的入户门，必须依存于下一层才能使用，故被告要求原告补交阁楼款，既没有依据，也违反诚实信用原则，退一万步讲，即便被告要求原告补交阁楼款，由于其主张的事项没有合同依据，应根据《商品房销售管理办法》第二十条第（二）款的规定处理，即：“买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。”根据阁楼的实际情况来看，其价值必然会低于正常楼层的价值，即便阁楼纳入销售面积，其单价也不能按照正常楼层的价格计算，原告认为单价至少应缩减一半以上，因此，原告即便需要补交，补交的款项也不应多于2.7927㎡×7676元/㎡×50%=10718.38元。4、虽然双方在合同中约定将涉案房屋的房款支付至被告尾号2777的账户，但是原告在买卖合同中处于被动地位，原告只能按照被告的要求支付房款，原告当时付款时，在售楼处按照销售人员的指示，通过刷POS机及现金的方式支付的房款，同时根据原告提交的证据二、证据三以及被告发给原告的关于办理涉案房屋产权手续的通知可知，被告已经自认确实收到了涉案房屋的全部房款。因此，被告主张原告未支付首付款没有任何依据。同时根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，在被告已经明确自认的情况下，原告亦无需举证证明；5、根据原告提交的证据一，原告应该在2014年7月24日之前将按揭贷款的资料提交至中国工商银行，放贷机构于2014年8月3日前将贷款存入被告账户。根据常识可知该约定在具体操作中无法实现，放贷机构的放贷时间原告无法控制。但是原告如期提交了办理贷款的资料，涉案房屋在交易过程中，原告必须在被告的指定银行办理银行按揭贷款手续，因被告将涉案房屋设立了抵押，在被告未撤押的情况下，原告无法与银行签署抵押借款合同。原、被告及贷款银行签署了《个人购房借款/担保合同》，贷款银行于2015年3月24日发放了贷款，并汇入被告的账户。该逾期责任，是由被告自己造成的，并非原告，被告应该按照原告的要求办理产权证书。二、《房屋权属证明》及《准予登记房屋明细表》，证明1、被告于2019年12月25日取得涉案房屋的权属证明，涉案房屋已经具备办证条件，原告可以办理房产证。结合合同第十四条、补充条款第三条5的约定，以及原告房款实际到账的时间，被告协助原告办理房产证的时间应为自2019年12月25日起计算240日，然后再顺延233天即2021年4月11日之前，因此被告协助原告办理产权证的期限未到，原告起诉无依据。2、涉案房屋的预售面积为93.09平方米，单价为7676元，实测面积为126平方米，实测面积超过预测面积32.91平方米，原告应按照合同约定向被告补交房价款252617.22元。现原告未向被告补齐面积差价，被告无法向原告开具发票并协助办理房屋产权证书。原告对该证据真实性无异议，对其证明事项有异议。1、被告在2019年12月25日取得了涉案房屋的权属证明，根据合同约定，被告应该在2020年4月23日之前与原告签署房屋交接书，在2020年8月21日之前到城阳房地产管理部门为原告办理涉案房屋的产权证书。但被告拒绝办理上述事宜，致使原告无法办理涉案房屋的产权证书；2、涉案房屋在交付时，原被告双方对涉案房屋的面积没有任何异议，被告也从未提出过涉案房屋的面积与实测面积存在差距，且在购房时，被告明确了购买顶楼赠送阁楼，购房合同上的房屋面积不含阁楼面积。双方均认可涉案房屋的实际面积大于购房合同约定的面积这一事实，现被告以交房时的实测面积与暂测面积不一致为由，要求原告补齐房屋差价是没有任何依据的。3、被告主张原告应该补交阁楼款所依据的是2019年12月份由城阳区房管部门认定的测绘机构出具的数据，并非是合同第五条约定的房屋交付时出具的，被告依据房屋交付之后3年半才出具的数据要求原告补交款项没有合同依据。4、涉案房屋在交付时，阁楼已经建设完毕，双方均知晓套内面积明显高于合同约定面积。但双方在交付房屋均未提出过任何异议，因为被告在房屋销售过程中早已承诺阁楼系赠送，且涉案房屋的阁楼没有单独的入户门，故被告要求原告补交阁楼款，既没有依据，也违反诚实信用原则；退一万步讲，即便被告要求原告补交阁楼款，由于其主张的事项没有合同依据，应根据《商品房销售管理办法》第二十条第（二）款的规定处理，即：“买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。”根据阁楼的实际情况来看，其价值必然会低于正常楼层的价值，即便阁楼纳入销售面积，其单价也不能按照正常楼层的价格计算，原告认为单价至少应缩减一半以上，因此，原告即便需要补交，补交的款项也不应多于2.7927㎡×7676元/㎡×50%=10718.38元。三、告知函、顺丰邮寄单、关于英格堡家园产权手续办理再次通知、顺丰快递签收截图及底单，证明被告于2019年12月30日开始通过多种方式告知原告涉案房屋可以办理房产证，于2020年8月23日通过顺丰快递向原告再次发送办理产权的通知，原告需于2020年11月21日前，按照通知内容补交房屋面积差价、支付违约金、退还超付违约金，并携带相关材料，包括但不限于认购协议、商品房预售合同、付款银行流水等文件，以供被告核实无误后办理产权证，原告至今未携带通知的材料前去被告处核对，更没有补交房屋面积差价、支付违约金、退还超付违约金。在材料未核对之前，被告无法协助原告办理产权证。原告对告知函的真实性无法确认，原告未收到，对证明事项不予认可，涉案房屋具备办理产权证的条件，业主可以到被告处办理，没有任何附加条件。对顺丰邮寄单、关于英格堡家园产权手续办理再次通知、顺丰快递签收截图及底单真实性认可，对证明事项不予认可。虽然办理产权手续的通知载明是再次通知，但是原告首次收到，可以证明被告已经自认涉案房屋的款项已经全部付清。被告于2016年9月25日将房屋交付给原告时，并未向原告提供测绘机构实测的面积，没有要求原告变更合同总价款或补交房款，应认定为双方在办理房屋交付的过程中，是一致同意按照合同约定的建筑面积进行房屋交接的，而且在房屋交付给原告之后的4年多时间里，被告均未对原告是否需要补交房款提出过任何的异议，因此足以认定原告已经按照合同约定面积履行了付款义务。四、中国民生银行单位账户对账单，证明被告于2016年3月3日向原告支付违约金6502.49元，抵顶车位费30011元，共计36513.49元。被告虽于2016年8月份交付房屋，晚于合同约定的2015年11月30日。但根据合同第十二条约定并结合补充条款十三条其他条款3约定“甲乙双方一致同意：如甲方出现延期交付情形，甲方承担的违约金最高不超过乙方已支付房款的百分之一。”之规定，被告仅应支付原告逾期交房违约金4859元。但由于工作人员的失误，被告向原告实际支付了36513.49元违约金，原告应返还多付违约金31654元。原告对收据真实性和证明事项均不认可。1、原告从未收到被告支付的违约金，也未向被告出具过收据，如果被告认为其支付了违约金，被告应该提供银行流水加以证明。2、即便被告向原告支付了逾期交房违约金，应视为双方对被告逾期交房的赔偿事宜达成新的意见，被告向原告支付违约金时，原告接受且并未提出异议，表明双方已对逾期交房的赔偿事宜达成新的意见并履行完毕，双方对于被告逾期交房应承担的违约金事宜，已经做出处理，符合双方的约定，也不违反相关法律法规的强制性规定，是有效的民事行为。被告再要求原告返还该违约金，没有法律依据。3、被告提供的证据仅能证明其向原告支付过6502.49元与其主张的金额不一致。五、中国工商银行客户存款对账单，证明被告通过查询尾号2777账户，被告于2014年7月20日之前未收到原告的首付款214559元，原告应该提供完整的银行交易明细，证明其已经履行了支付首付款的义务。原告对证据的真实性无法核实，证明事项不予认可。该证据不能证明款项支付情况。原告提交证据足以证明原告已经支付了全部的购房款，并且被告自认其已经收到全部购房款，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，原告无需举证证明。六、王伟杰民事判决书一份，证明与本案雷同的案例，业主起诉后退还了被告逾期交房违约金，被告也已经协助业主办理了产权登记。因此原告也应退还被告逾期交房的违约金，积极配合办理产权证。原告对该证据真实性无异议，对其证明事项有异议。该判决书中并未判决业主需退还被告逾期交房违约金，也未载明业主退还了被告逾期交房违约金，即便有也与本案并非同一法律关系，被告以此为由拒绝办理产权登记手续，没有合同和法律依据。七、对账单，证明原告贷款500000元，实际到账日期为2015年3月24日。结合合同第七条及附件一约定，贷款到账日应为2014年8月3日之前，原告逾期233日，应向被告支付逾期付款违约金11650元。原告对该证据真实性无异议，对其证明事项有异议。贷款逾期到账的责任是涉案房屋存在在建工程抵押，在撤押之前贷款手续不能正常办理，因此责任并非在原告，被告也没有证据证明原告在此过程中存在任何过错。同时被告的该项请求超过3年诉讼时效。根据原告申请本院到青岛市城阳区住房和建设管理局调取的与涉案房屋楼下楼层的网签合同，用于证明原告购买涉案房屋价格明显高于楼下房屋价格，涉案房屋赠送阁楼且不计入销售面积一事。原告对其真实性认可，该两份合同与涉案房屋签订时间接近，并且户型与合同内约定的面积完全一致，根据常理来讲顶层价格一般低于下面楼层价格。足以反映出涉案阁楼系赠送（实际上原告也支付了相应的对价），不计入销售面积一事。被告对证据真实性无异议，该两份证据中的房屋与原告购买时间并非同一时期。商品房买卖与超市中同类商品不一样，一户一价。有些房屋因为户型、朝向不同价格差异较大。另外因为阁楼带有一定便利性，业主因为个人喜好完全可以接受高于楼下价格购买带有阁楼房屋，所以不能证明原告主张。经审理查明，一、原、被告于2014年7月18日签订的《商品房预售合同》，原告为乙方（买方），被告为甲方（卖方）。合同约定：原告购买被告开发的位于青岛市城阳区（英格堡家园）2号楼1单元502户房屋一处，该商品房约定建筑面积为93.09平方米，单价为每平方米7676元（不包含房屋全装修价格），总价款为714559元。约定的付款方式为银行按揭贷款,首付款为214559元,于2014年7月20日前存入本合同指定账户。贷款500000元,乙方应于2014年7月27日前,将办理贷款所需文件提交中国工商银行，放贷机构于2014年8月3日前将贷款存入本合同指定的账户。甲方定于2015年11月30日前将房屋交给乙方。后原告将首付款通过刷卡的形式支付。2014年9月24日，原告从中国工商银行股份有限公司青岛麦岛支行借款500000元，支付给被告，被告也为原告出具了购房发票。被告已将涉案商品房交付原告居住至今。双方还约定，甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。被告于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，现在涉案房屋已经具备办理产权证明的条件。二、涉案房屋为多层洋房顶层带阁楼，被告在销售中有“顶层赠送阁楼形成小复式”的宣传，现已交付原告使用至今。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，载明涉案房屋面积为126平方米，并于2020年8月23日通过顺丰快递向原告邮寄《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，载明从2020年8月21日起采取集中预约受理方式办理，通知其2020年11月21日前来办理房屋产权手续，同时要求原告补面积差额252617元、退还被告超付违约金31654.49元、交齐房款日期为2015年3月24日需支付逾期违约金11650元。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为,一、原、被告之间签订的《商品房预售合同》，是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照双方约定及时支付了全部购房款、房屋维修基金等，被告也已向原告交付了房屋，原告居住至今。根据双方的约定，被告取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。被告于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，涉案房屋也已具备办理产权证明的条件。被告在取得《房屋权属证明》后，向各业户发了告知函，也向原告发过通知，要求原告办理涉案房屋的相关产权手续，且根据双方的约定，被告协助办理房产证的最晚时间为2020年8月份，故原告要求被告协助原告办理涉案房屋的产权手续等，理由正当，本院予以支持。被告称原告未按照合同约定的账户支付涉案房屋的首付款，原告提供的刷卡小票中显示客户名称为被告，对于原告支付的首付款是否是合同约定的账户，对本案无实际影响。被告以合同指定的账户未收到首付款的抗辩理由不能成立。被告主张因原告逾期付款，被告办理涉案房屋产权证明的时间应相应顺延的问题，因双方约定涉案房屋以按揭贷款支付，原告向贷款银行申请贷款，其提交贷款材料后，贷款银行何时放款并非由原告所能控制，故被告要求顺延涉案房屋的办理产权证明的时间，理由不当，本院不予采纳。原告主张涉案阁楼为赠送包含在合同约定的房价款内，对此其提交了预售合同、宣传图册及涉案房屋楼下两户预售合同，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》附件三：该房屋建筑结构、装修及设备标准显示“阁楼层楼梯由业主自理”，因此双方对原告购买的房屋包含阁楼是明知的；根据涉案房屋楼下两户的预售合同可以看出，涉案房屋与楼下两户面积相同，但每平方米单价高于楼下的价格，被告主张涉案房屋单价高，系因出售时青岛市房价上涨，但其未提交证据予以证明，故对该意见本院不予采纳，本院认为，涉案楼房为5层洋房，从通常房产市场交易习惯来看，顶层单价不应高于次顶层，现涉案房屋作为顶层相较于楼下房屋存在明显的溢价；结合被告在销售时宣传“顶层赠送阁楼形成小复式”，应认定被告出卖给原告的涉案房屋包含阁楼，双方约定的总房价款亦应包含阁楼价款；同时，双方在签订《青岛市商品房预售合同》时，被告并未取得该阁楼的预售权，因此赠送阁楼符合通常的交易习惯；被告作为涉案商品房开发商及格式合同的提供者，其未提交证据证明双方对阁楼进行过其他约定，现仅以预售面积与登记面积不符要求原告补齐差价，显失公平，本院不予支持。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释规定，合同约定的面积与实际面积误差在3%以内（含3%）部分房价款由买受人按照约定的价格补足，误差超出3%的部分房价款由出卖人承担，所有权归买受人，故被告反诉要求原告补足含3%以内的房价款，理由正当，本院予以支持，被告主张超过3%的部分，应自行承担，其主张原告承担的理由不当，本院不予支持。因该部分差价款系后期实际履行过程中产生，且双方未对该差价款的支付时间做出明确约定，亦未对该部分款项逾期支付的违约责任做出约定，故对被告要求原告支付房屋差价款的违约金，无事实及法律依据，对此本院不予支持。被告未提交证据证明原告存在拖延办理贷款的情形，且贷款须经银行审批，何时能够发放并非原告主观意志所能影响，将逾期责任归责于原告，明显不合常理，显失公平，故对被告主张的原告承担逾期付款违约金，本院不予支持。被告要求原告返还超付的违约金，应视为双方对合同的重新约定或者补充，被告称系工作人员失误造成的，理由不当，证据不足，本院不予采信，对被告的该反诉请求，本院不予支持。关于原告主张的被告逾期办证违约金，本院认为，被告取得房屋权属证明后，向各业户发了告知函，要求办理相关产权手续，因双方均未提供导致未签订房屋交接书的原因的证据，且也未约定未办理房屋交接书应承担的违约责任，故原告要求被告支付逾期办理房屋产权手续的违约金，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院的解释》第十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青岛中能文化旅游投资有限公司于本判决生效后十五日内为原告（反诉被告）李永华办理位于青岛市城阳区（英格堡家园）2号楼1单元502户房屋的不动产权证等相关过户登记手续；二、原告（反诉被告）李永华于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）青岛中能文化旅游投资有限公司补足青岛市城阳区（英格堡家园）2号楼1单元502户房屋价款21436.77元（93.09平方米×3%×7676元）；三、驳回原告（反诉被告）李永华的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）青岛中能文化旅游投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告（反诉原告）青岛中能文化旅游投资有限公司负担；反诉费2869.5元，由被告（反诉原告）青岛中能文化旅游投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  宋承峰人民陪审员  栾泽政人民陪审员  王美霞二〇二一年五月十二日书 记 员  纪力群