北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初209号原告：田亮，男，1977年1月3日出生，汉族，无业，现住北京市北京经济技术开发区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**2-63。法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**法定代表人：张智军，总经理。原告田亮与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田亮到庭参加诉讼。被告城城北分公司、被告城城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田亮向本院提出诉讼请求：1、判令解除田亮与城城北分公司签订的《房屋托管合同》；2、判令城城北分公司、城城公司向田亮支付2020年8月26日至2020年10月31日期间的房屋租金12242元、违约金5500元；3、判令城城北分公司、城城公司将房屋恢复原貌并返还洗衣机一台；4、本案诉讼费由城城北分公司、城城公司承担。事实和理由：2020年8月26日，田亮与城城北分公司签订合同编号为1101SJ2008160279696的《房屋托管合同》（以下简称涉案合同），约定田亮将位于北京市北京经济技术开发区贵园南里丙区9幢4-502的房屋（以下简称涉案房屋）托管给城城北分公司。合同约定，托管期限为一年，月付租金5500元。截至目前，城城北分公司尚未支付过租金，也从未与田亮就欠付租金的事由进行过沟通。田亮自2020年10月10日开始多次与城城北分公司员工沟通租金事宜，均得不到明确答复。田亮认为城城北分公司的行为已构成违约，另，城城公司系城城北分公司的总公司，应承担连带责任，为维护自身合法权益，田亮诉至法院。城城北分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩意见。城城北分公司、城城公司辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，故城城北分公司不同意解除涉案合同。城城北分公司与田亮签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付田亮租金的具体数额。涉案合同签订后，城城北分公司一直按照合同约定向田亮支付租金及押金，2020年9月，受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向田亮支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城北分公司欠付田亮租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付田亮的押金折抵欠付的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，田亮单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，故自田亮收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向田亮支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核实田亮单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付田亮租金的具体数额。三、田亮主张的违约金数额过高，应当依法予以调整，田亮主张的违约金远高于城城北分公司违约给田亮造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付田亮高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付田亮租金的具体数额，并依法调整田亮主张的违约金数额。本院经审理认定的事实如下：田亮系涉案房屋的所有权人。2020年8月16日，田亮（甲方）与城城北分公司（乙方）签订涉案合同，约定田亮将涉案房屋委托给乙方经营。托管用途是用于长租房、短租房或配套项目；关于托管期，托管期12个月，自2020年8月16日至2021年8月15日止；关于租金及支付时间，月租金标准为5500元，收款方式为月付，不押押金，本合同起租日起，首年前30天租金及次年起每年前30天租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金，甲方租金最晚不超过7天到账；关于合同解除，涉案合同第十二条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……”；关于违约责任，涉案合同第十三条第四款约定：“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按一个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。”田亮称其依约将涉案房屋交付给城城北分公司，城城北分公司将涉案房屋转租给租户，租户已在2021年春节后搬离，但城城北分公司从未向其支付租金，其认为涉案合同的解除日期为法院向城城北分公司、城城公司送达诉讼材料之日，本案诉讼请求中主张的租金系2020年8月26日至2020年10月31日期间的租金，因城城北分公司违约，故其不同意给予其管理费的优惠。经询，田亮称其就本案中主张的恢复原状并返还洗衣机的诉讼请求，并无证据佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城北分公司和城城公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依据《中华人民共和国民法典》第七十四条之约定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”故城城北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城公司承担。田亮与城城北分公司订立的涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。城城北分公司未支付租金，根据合同约定，田亮有权解除合同并由城城北分公司支付拖欠的租金及违约金。结合本院向城城北分公司和城城公司送达起诉材料的时间，本院确认双方签订的涉案合同于2021年3月12日解除。关于租金，田亮要求城城北分公司、城城公司支付自2020年8月26日至2020年10月31日期间的租金，于法有据，本院予以支持。经核算，田亮所主张的12242元租金数额合理，本院予以支持。关于违约金，城城北分公司欠付租金，依据合同约定构成违约，田亮要求城城北分公司、城城公司支付一个月租金作为违约金，于合同有据且数额合理，本院予以支持。关于涉案房屋恢复原貌及返还洗衣机的主张，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认田亮与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于2021年3月12日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付田亮租金12242元、违约金5500元；三、驳回田亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元，减半收取计122元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年五月十四日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫