北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初16322号原告：梁丽敏，女，1985年12月5日出生，汉族，住河北省保定市北市区。委托诉讼代理人：侯为华，北京市立天律师事务所律师。被告：北京融鑫聚福投资管理有限责任公司，住所地北京市西城区茶马北街1号院2号楼12层2单元1508。法定代表人：毕国强。第三人：北京集美家居市场有限公司，住所地北京市丰台区永外大红门西马场甲14号。法定代表人：赵建国，董事长。第三人的委托诉讼代理人：王增辉，北京中贤律师事务所律师。原告梁丽敏与被告北京融鑫聚福投资管理有限责任公司（以下简称融鑫公司）、第三人北京集美家居市场有限公司（以下简称集美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告梁丽敏、第三人集美公司到庭参加诉讼，被告融鑫公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁丽敏向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告签订的租赁合同于2019年12月18日解除；2．请求被告退还租金943405元（未承租期间租金600548元、未承租房屋面积342857元）、退还保证金200000元、请求被告赔偿损失3000000元（广告投入50701.6元、健身器材器械、健身系统投入628856元、装修及设计821972元、安置会员195777.22元、注册费13400元、被告不配合办理营业执照导致罚款10000元、员工工资517945.2元、电费水费82482元、员工宿舍费用76300元、其他费用（经营上零散的费用、办公消耗品等费用）401778元），请求赔偿逾期付款损失（以4143405元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%，从2019年12月18日计算至实际付款日为止）；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月14日，原告与被告签订《租赁合同》，原告向被告承租房屋，承租地址为北京市丰台区大红门西马场甲14号融鑫公司（该房屋的产权人是第三人，被告是转租人），面积为1400平方米，承租房屋用途为健身房，产权性质为工交。承租期限4年，从2018年11月15日至2023年5月14日。房屋租金为1600000元，每年度交一次，保证金200000元。2018年11月，原告按照合同要求向被告支付1800000元，被告将房屋交付给原告。但是自2019年6月起，该房屋的产权人即第三人就屡次在原告经营场地的大门上张贴通知，要求被告按照合同约定交纳房租，否则就断水断电或者解除合同，虽然被告后来补齐了该款项，但是给原告的经营造成巨大的负面影响，导致原告没法发展会员，即使办理会员卡的人员也对原告丧失信任，总是担心原告会跑路。2019年12月9日，第三人将《告知函》张贴在原告大门，通知原告由于被告未依约支付租金，根据合同约定自2019年12月10日起单方解除其与被告的租赁合同，并要求原告立即将房屋腾空并返还给第三人，逾期未腾空的，原告需向第三人支付逾期腾退费用并承担赔偿责任，同时视为原告放弃房屋内所有设施设备。原告多次联系被告，但被告要么联系不上，要么不给解决问题，导致原告无奈，只能通知被告自2019年12月13日起解除合同并要求退还租金及赔偿损失。原告自2019年12月19日起撤离租赁场地，并和会员协商退还会员费或者通过亏本的方式将会籍转移到附近的健身房。原告要求被告退还租金600548元。由于被告的根本违约行为，导致原告不能在租赁场地正常经营，只能撤离，因此要求被告赔偿装饰装修、设备设施、人员成本、广告营销低价促销、经营及其他损失合计3000000元。另，承租之后，原告发现房屋产权面积似乎不足1400平方米，经向第三人了解其承租给被告的面积只有1100平方米左右，因此被告是为了提高租金，故意在面积上作假，因此对于虚报的300平方米，原告要求退还租金342857元。综上，因被告的违约行为已经给原告造成了比较严重的经济损失，为维护自身合法权益，故起诉至法院，请求法院根据《合同法》等法律法规支持原告的诉讼请求。被告融鑫公司未答辩。第三人集美公司答辩：原被告之间签订的合同和我方无关，根据合同相对性原则，原被告之间的纠纷应双方自行解决，原告主张的诉求和我方无关，我方不承担任何责任。我方是涉案租赁房屋的第一手出租方，房屋产权人不是我方，是我公司控股的子公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月16日，集美公司（出租方、甲方）与融鑫公司（承租方、乙方）签订《北京集美家居市场有限公司租赁合同》一份，合同约定：1．乙方承租的房屋位于北京市丰台区大红门西马场甲14号集美家居西侧汉庭酒店二层（原赵帅养生会所）。2．乙方承租房屋的建筑面积为1103平方米（含公摊面积）。乙方承租房屋的用途：商业、办公。租赁期限为5年零7个月17天。2018年11月14日，出租方：融鑫公司（出租方、甲方）与梁丽敏（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：1．乙方承租的房屋位于北京市丰台区大红门西马场甲14号融鑫公司。2．乙方承租房屋的建筑面积为1400平方米（含公摊面积）。乙方承租房屋的用途为健身房，产权性质为工交。租赁期限自2018年11月15日至2023年5月14日，免租装修期为2018年11月15日至2019年5月14日，房屋租赁费用从2019年5月15日开始计算。乙方向甲方交纳200000元（大写：贰拾万元）作为履约保证金，租赁期间保证金不计取利息。房屋的租赁费用（租金+物业管理费+空调使用费）按建筑面积（含公摊面积）计付：本合同年度：l600000元（大写壹佰陆拾万元整）／年。具体支付金额及日期为：第一年：2018年11月14日支付租金金额为1600000元；第二年：2020年4月13日，支付租金金额为1600000元。上述合同甲方落款处有融鑫公司的公章及冯国政的签名。2018年11年11日，马四芬通过微信向冯国政转账10000元；2018年11月14日，马四芬向融鑫公司汇款400000元；2018年11月16日，梁丽敏通过中国工商银行向融鑫公司汇款租金1390000元。北京思普瑞体育文化发展有限公司（以下简称思普瑞公司）于2018年12月26日成立，法定代表人为梁丽敏，住所地为北京市丰台区永外大红门西马场甲14号4幢1层108号。2019年6月17日，北京集美家居大红门商场向融鑫公司发断水断电通知，内容为：由于贵方在集美家居承租场地，目前是处于欠租运营状态，为了双方更好的合作，今天下午六点前，租金如还不能到位，将对贵方租赁区域采取断水断电的措施，望贵方提前做好准备工作，因断水断电造成的一切损失均由贵方自行承担。2019年11月2日，集美公司向融鑫公司发通知一份，内容为：自2019年9月16日至2019年12月15日届期的租金费用(301944元)，应于2019年9月15日之前交清，但到目前为止，我方财务仅收到15万元的租金，期间我司工作人员多次与贵公司负责人联系，没有结果。截止到2019年l0月31日贵方所承租的（春天健身）位置，已经处于欠租状态，为了今后更好的合作，请贵方尽快补齐剩余租金。否则，我方将于2019年11月4日按合同约定处理，并追究贵公司的违约责任。特此通知！后，集美公司分别于2019年11月14日、20日、23日，向融鑫公司发场租催缴通知单三份。2019年12月9日，集美公司向融鑫公司发告知函告知集美大红门店将于2019年12月10日开始，根据双方所签订的合同中第十四条第五项约定：延迟缴纳租金费用超过五日，甲方有权单方解除合同，并收回房屋。特此公告通知：解除贵公司与我方签订的租赁合同，请贵公司立即将房屋腾空并返还我方，逾期未腾空的，贵公司应当向我方支付逾期腾退费用并承担赔偿责任，同时视为贵公司已放弃房屋内所有设施设备。2019年12月17日，思普瑞公司员工林燕通过短信向融鑫公司法定代表人毕国强发解除合同告知函告知融鑫公司：因贵公司根本违约，导致我公司无法继续承租和经营，故要求自即日起解除贵公司与我方签定的租赁合同，并且立即返还我公司预缴房租160万元及保障金20万元，赔偿我公司前期投入的装修及设备款项150万元。会员退费赔偿40万元，共计370万元（叁百柒拾万元）。贵公司如不能解决以上问题，我公司将采取法律途径。附：集美公司告知函。后，思普瑞公司通过顺丰速运邮寄上述告知函给融鑫公司。2019年12月20日，思普瑞公司与集美公司办理了房屋交接。2020年3月20日，思普瑞公司出具情况说明一份，上载明：梁丽敏是我公司的股东及法定代表人，由于承租场地进行经营时，我公司尚未成立，故由梁丽敏与出租方融鑫公司签订房屋租赁合同，但由我公司实际使用。由于融鑫公司的违约行为给我公司造成巨额损失，因此我公司要求梁丽敏向法院起诉要求融鑫公司赔偿广告费、装修、器械器材设备、人力成本等损失共计300余万元，再由梁丽敏将损失赔付款支付给我公司，我公司不再单独主张损失赔偿。2018年12月25日，思普瑞公司向徐一才支付电线电缆费用12903.8元；2019年2月27日、2019年4月13日，思普瑞公司向王振峰支付弱电费用共计18986元；2019年3月1日、2019年3月16日，思普瑞公司向刘芹支付装修门费用9900元；2019年3月18日，思普瑞公司向北京恒昌佳美环保科技有限公司支付大理石结晶款1500元；2018年12月2日至2019年5月30日，思普瑞公司向孙年华支付拆除及装修工程款共计590000元；另思普瑞公司向吴金波支付消防款40000元。本院认为：融鑫公司与梁丽敏签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，双方均应按约履行。思普瑞公司与集美公司于2019年12月20日办理了房屋交接，自此，涉诉租赁房屋已经无法实现合同目的，本院确认《租赁合同》于2019年12月20日解除；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，原告要求被告返还未承租期间的租金及保证金，于法有据，本院对于合理的部分予以支持；关于未承租到的房屋面积，双方签订的《租赁合同》中约定按照建筑面积收取租赁费用，对于多收取的297平方米的费用，融鑫公司应予返还。梁丽敏赔偿损失的诉讼请求，其中关于梁丽敏主张的广告投入、注册费、罚款、员工工资、电费水费、员工宿舍费用、其他费用系思普瑞公司在租赁期间的相关费用支出，其要求融鑫公司承担该费用没有法律和合同依据，本院不予支持；关于安置会员相关费用，该笔费用系思普瑞公司向会员提前收取，对不能依约履行的部分，本应退还，不存在损失，本院不予支持；关于健身器材器械、健身系统投入，思普瑞公司已将上述设施设备搬走，不存在损失，本院不予支持；关于装修损失，于法有据，本院对于合理的部分予以支持，具体数额本院予以酌定。融鑫公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京融鑫聚福投资管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还梁丽敏租金843657.1元；二、北京融鑫聚福投资管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还梁丽敏保证金200000元；三、北京融鑫聚福投资管理有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿梁丽敏装修损失580000元；四、驳回梁丽敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39947.24元，公告费560元，由梁丽敏负担24293.3元，由北京融鑫聚福投资管理有限责任公司负担16213.94（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  梁钰二〇二一年五月十二日书记员  高婧