山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终3012号 上诉人（原审原告）：运城市新城中学。地址：山西省运城市盐湖大道信合名都小区南门对面。 法定代表人：张克云，董事长。 委托诉讼代理人：王兵泽，山西淳正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡燕燕，山西淳正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张新霆，男，1978年1月19日出生，汉族，山西省运城市盐湖区。 上诉人（原审被告）：运城市盐湖区晋欧小学。地址：运城市盐湖区红旗东街东端（同德医院东1000米）。 法定代表人：张新霆，董事长。 二上诉人共同委托诉讼代理人：韦绪军，山西南风律师事务所律师。 上诉人运城市新城中学（以下简称新城中学）与上诉人张新霆、运城市盐湖区晋欧小学（以下简称晋欧小学）租赁合同纠纷一案，新城中学于2020年3月13日向运城市盐湖区人民法院提起诉讼，2020年6月5日经本院指定由万荣县人民法院审理。2020年8月24日山西省万荣县人民法院作出（2020）晋0822民初838号民事判决，新城中学与张新霆、晋欧小学均不服，向本院提起上诉。 张新霆、晋欧小学上诉请求:一、依法撤销一审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求;二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一审判决事实不清,适用法律错误。一、原审判决认定上诉人张新霆与被上诉人所签订的租赁合同为有效合同,系认定错误。1、一审判决认定被上诉人对涉案房屋有合法的使用权进而认定被上诉人有权出租涉案房屋、土地，系认定错误。2、涉案的租赁合同为无效合同。二、原审判决认定被上诉人运城市新城中学具有诉讼主体资格,系认定错误。运城市新城中学已于2020年5月被运城市民政局撤销法人登记,已经不再具有法人资格,已经丧失了民事权利能力。三、原审判决上诉人晋欧小学与张新霆共同承担付款责任，没有事实和法律依据。四、原审认定上诉人张新霆构成根本违约而解除张新霆和被上诉人签订的租赁合同,系适用法律错误。首先,涉案的租赁合同属于无效合同,而解除权只是在有效合同的基础上才可以产生。其次,即使张新霆与被上诉人的租赁合同有效,一审判决张新霆构成根本违约也与合同法的规定不符。五、即使合同有效,被上诉人构成严重违约,租金也依法应当减少。六、合同无效后房屋占用费应当交付给谁。虽然本案的房屋租赁合同属于无效,但为了维护国家利益和公共利益,以及上诉人自身的合法权益,张新霆已经为办学投资数千万元。被上诉人因为不是权利人,其无权收取房屋占用费。张新霆可以将租金或者房屋占用使用费交付给国家财政部门、教育行政部门,防止国有资产流失。同时也防止真正的权利人向张新霆主张权利。综上,请二审人民法院依法依据本案的客观事实及相关的法律规定,依法支持上诉人的上诉请求,驳回被上诉人的诉讼请求。 新城中学答辩称：一、本案为租赁合同纠纷,租赁合同为有效合同,答辩人对案涉房屋有合法使用权。1、本案是租赁合同纠纷并非确权纠纷,不应按照物权登记的标准苛责答辩人,一审提交的证据足以证明答辩人对案涉房屋有合法使用权。案涉的土地使用权、房屋所有权登记于实验中学东校名下,但2004年3月4日原实验中学东校的法定代表人支昭和已经将实验中学东校建设权和债权债务移交给张克云。张克云为建设实验中学东校向相关行政部门以及槐树凹村委会支付土地款共计7143060元。2005年11月16日经运城市教育局同意成立盐化中学东校,法定代表人是张克云。经市政府同意后,决定实验中学东校和盐化中学联合办学,学校名称为"运城市盐化中学东校”,学校性质为社会力量办学。2006年9月18日,经运城市教育局同意运城市盐化中学东校更名为运城市新城中学。因此,答辩人对案涉房屋有合法使用权。2、张新霆申请开办晋欧小学向教育局提交的资料可以证明答辩人对租赁物实际享有使用权。张新霆租赁答辩人的场地、建筑物及教学设施后,向运城市教育局申请开办运城市晋欧小学。张新霆向运城市教育局提供了双方签订的《租赁办学协议书》、协议签订过程的情况说明、房屋安全鉴定报告等资料证明学校资产情况,这些资料均明确张新霆租赁的场地、建筑物及教学设施均是答辩人所有。3、从张新霆和答辩人签订租赁合同之后,从没有其他人向其主张过租金。退一步讲,即使有其他潜在可能的权利人,也是与答辩人之间的利益关系,与张新霆无关。二、答辩人享有本案的诉讼主体资格。二、答辩人享有本案的诉讼主体资格。1、2015年订立合同时答辩人的法人登记是合法存续的,该合同合法有效。2、运城市民政局作出的撤销登记违法,主要表现在两个方面:没有认定违法事实,没有违法事实的证据,不符合《行政处罚法》规定的行政处罚基本要件:②行政处罚程序违法,没有依法向当事人送达,即使是公告也没有达到60天公告期满即作出处罚。3、答辩人在履行完清算注销登记手续后才终止,现在仍有权进行诉讼活动。行政撤销行政处罚,是影响法人从事特定活动的行政管理行为,仅是民事法律主体依法清算的基础原因,不直接导致民事法律主体的终止。《民办教育促进法》第五十八条规定“民办学校终止时,应依法进行财务清算”。《民法总则》第五十九条“法人的民事权利能力和民事行为能力,从法人成立时产生,到法人终止时消灭”,。何为终止,该法第六十八条明确规定是“依法完成清算,注销登记的法人终止”；第七十一条规定“法人的清算程序,依照有关法律规定,没有规定的,参照适用公司法的有关规定"。《公司法司法解释二》第一百八十九条规定“公司清算结束后报送登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止”,第十条第一款规定“公司依法清算结束并办理注销登记前,有关公司的民事诉讼,应当以公司的名义进行。”综上意见,暂且不论民政局的撤销是否真实存在,是否合法,单就法律规定上,即使撤销,在原告没有进行注销登记前,依然具备法人的民事权利能力和行为能力,民事主体资格合法有效。三、晋欧小学应当腾出租赁新城中学的租赁物,对欠付租金、利息、违约金承担连带责任。张新霆租赁答辩人的场地、建筑物及教学设施独立全额出资开办晋欧小学,晋欧小学是案涉租赁物的实际使用人和受益人。合同履行、解除与晋欧小学有直接利害关系。根据《民法总则》第七十五条第二款的规定“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任,第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”本案中,张新霆为开办晋欧小学租赁答辩人的场地、建筑物及教学设施,答辩人可以选择张新霆或晋欧小学承担责任,“或”既可以是择一选择也可以是同时都选择。晋欧小学认为“或”只能是择一选择,明显是理解错误。答辩人要求张新霆和晋欧小学腾出租赁物,承担连带责任,符合法律规定。四、张新霆和晋欧小学迟延支付租赁费已经构成根本违约,本案租赁合同应当解除。答辩人和张新霆租赁合同签订后,张新霆和晋欧小学不交纳租金,拖延2017年租金接近千万元,迟延履行合同主要义务,本案进入诉讼程序后更没有交纳过任何租金,根据《合同法》第九十四条的规定“第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的",张新霆和晋欧小学迟延支付租金,新城中学收取租金的合同目的不能实现,符合法定解除权的条件,应当解除《租赁办学协议》。庭审中张新霆的答辩态度及上诉理由可以看出不是迟延交付租金,而是彻底不愿向答辩人交付租金,对此不诚信,不守约,有明显占有他人合法财产目的的赤裸裸行为,本案租赁合同即应当解除。五、答辩人按约履行合同,张新霆和晋欧小学应当支付拖欠的全部租金。答辩人和张新霆签订租赁合同后,将教学场地和设施交给张新霆,没有任何单位影响正常办学。教育部门审批办学许可迟延,是行政审批程序问题,并非答辩人导致。而且张新霆在2017年4月5日的承诺书中已说明手续推迟情节并承诺迟延、分期付款。综上,答辩人认为张新霆和晋欧小学迟延支付租金,已经构成根本违约,导致答辩人的合同目的无法实现,应当解除《租赁合同》,同时应当判决张新霆和晋欧小学承担相应的违约金。 新城中学上诉请求:1、撤销山西省万荣县人民法院(2020)晋0822民初838号民事判决书第四项,依法改判:二被上诉人向上诉人支付违约金100万元。(与一审违约金差额90万元)。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:2015年8月31日,上诉人和张新霆签订《租赁办学协议书》，约定张新霆不按时支付租金,除追交当年租金、扣除押金外,并赔偿上诉人200万元,合同签订后被上诉人仅支付前两年租金,剩余三年租金788.3万元经多次催要后无故拖延。在上诉人起诉到法院后,仍然故意拖延。二被上诉人违约严重,法院应当尊重当事人的意思自治,公平合理判决违约金,不应直接将200万元违约金调整为10万元。综上所述,请求依法改判为二被上诉人向上诉人支付违约金100万元。 张新霆、晋欧小学答辩称：根据租赁合同的性质，逾期支付租金所受到的损失只能是资金占用费。一审法院已经按照中国人民银行贷款利率计算违约金，对高额的违约金依法无据，应驳回新城中学的上诉请求。 新城中学原审诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告张新霆签订的“租赁办学协议”；2.依法判令二被告立即腾出租赁原告的场地和建筑物，并按照协议约定年租金332万元标准承担至腾出之日占用期间的租金；3.依法判令被告张新霆立即向原告支付自2017年6月30日至2020年6月30日的租金804万元及利息（2019年8月20日前按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止，利息暂计30万元）；被告晋欧小学对上述欠付租金承担连带责任；4.依法判令被告张新霆向原告赔付违约金200万元，被告晋欧小学承担连带责任；5.二被告承担诉讼费用。 原审查明，2015年8月31日，原告法定代表人张克云与被告张新霆签订《租赁办学协议书》。协议内容为，1.原告将新城中学内包括现有场地、建筑物及教学设施出租给张新霆使用；2.租期十年，从2015年6月30日至2025年6月30日，到期另商，为各自不受影响，双方应提前三个月书面确定；3.租金及交付为第一年132万元，第二年172万元，第三年222万元，第四年272万元，从第五年起，每年除支付272万元外，张新霆按照当年在校学生总数500元/人支付租金，且分三批交付风险抵押金100万元（第一年30万元、第二年30万元、第三年40万元），支付方式第一年合同生效之日起三日内付租金50万元、押金30万元，到当年10月1日前付82万元，以后每年租金6月30日前支付全年租金的50%，并支付押金，10月1日前结清全年租金；张新霆按在校生人总数给原告的款项，每年10月1日前，经双方书面确认后付清；张新霆不能按时支付租金，除追交当年租金、扣除押金外，并赔偿原告200万元，同时视为张新霆自动退出，原告有权收回学校；租金汇入指定账户，否则，一律无效；4.原告保证拥有租赁资产的所有权和使用权；约定了财物的保护、管理、修缮等，事务管理等双方的权利义务、特别事项等；5.协议履行期间，不得无故解除，原告无故解除或因原告原因造成不能履行的，退还当年已收租金，退还已收押金，再赔偿张新霆200万元；张新霆违约解除协议，或因张新霆原因造成不能履行的，交付当年租金，赔偿原告违约金200万元，押金扣除等。协议签订后，原告将场地、建筑物及设施移交给被告张新霆使用，张新霆申办了晋欧小学。 2015年9月2日，张克云与被告张新霆签字《关于租赁办学协议中有关问题的处理承诺》，内容为：关于新城中学张克云与张新霆所签署的租赁办学协议，双方商定如下承诺，1.本协议中有一份在教育局等有关部门办理相关手续使用的附件协议，此协议只限于办理手续使用，无法律效力。双方保证，在使用过程中，不能出现任何问题。如哪一方出了问题，由出问题的一方负责。如造成损失的，由出问题的一方负责赔偿。2.张新霆承诺，在租赁办学协议签订后，认真策划办学思路，尽快发展。打消一切在签订协议期间暴露出来的有损原告利益的想法和做法。并承诺，如在协议履行期间真的出现策划、实施损害原告利益的做法，张新霆承担造成的一切责任（包括违约责任），并自动退出学校。3.双方承诺相互支持配合，达到利益双赢，争取好的办学效果。 2017年4月5日，被告张新霆签字、被告晋欧小学盖章给原告出具了一份《承诺保证书》，内容为：承诺保证人张新霆，根据我与张克云签订的租赁新城学校场地、房屋等协议约定，2016年6月30日开始交付当年（2016.6.30-2017.6.30）租金的50%即101万元，2016年10月1日交付101万元，共202万元，因租赁场地使用权问题，我的学校手续没能按照计划审批，极大影响了学校的招生工作，造成资金困难，我没能按时给张克云付款。我将情况及时告知张克云，十分感谢张克云能够理解我的困境。现学校手续已经审批，一切开始走向正轨，现就欠款问题给张克云做出以下承诺和保证，1.2017年6月20日前付清2016年6月30日和2016年10月1日还应支付的租金、押金；2.2017年9月30日前付清2017年6月30日应支付的租金和押金131万元；3.2018年3月30日前付清2017年10月1日应支付的租金和押金131万元；如果有一期不能按照上述承诺保证期限支付张克云租金和押金，我愿意继续支付未支付租金和押金，同意无条件退出学校，并承担张克云直接经济损失。 被告张新霆经营管理晋欧小学至今，未完全按照约定给付原告租金。原告曾以张新霆为被告诉至盐湖区人民法院主张租金，后以未列晋欧小学为被告申请撤诉。盐湖区人民法院审理期间，2019年11月19日，原案件承办法官主持核对账目，张克云与张新霆签字确认实付租金336.5万元、押金100万元。被告以上述辩称理由未付其余租金。教育学籍管理平台显示，被告晋欧小学现在校学生1097人。 原告新城中学住所地登记与被告晋欧小学住所地登记称呼不一，原被告当庭释称系同一地方。 运城市民政局对原告作出有行政处罚事先告知书、行政处罚决定书在官网上公布，内容为撤销登记。 原告就被告所述土地无偿划拨问题，提供以下证据证明非无偿划拨：2003年6月16日实验中学东校向运城市土地统征出让中心交付土地款100万元，2003年6月19日实验中学向运城市三家庄乡庙村第六居民组付土地款30万元，2003年7月24实验中学东校向运城市土地统征出让中心交付土地款230万元，2003年7月30实验中学东校向运城市土地统征出让中心交付土地款30万元，2004年3月9日实验中学东校向运城市国土资源局交付土地登记费3050元、证款10元，2009年11月29日实验中学东校向槐树凹居民委员会第二居民组付土地款204万元，未记载日期和付款人的收据向运城市盐湖区安邑办事处庙村第六居民组付款120万元。 被告辩称中所述因原告债务造成堵门、查封而代原告支付他人款，原告称被告只代付过不足3万元。被告辩称原告出租时隐瞒债务及被法院查封，致学校被多次堵门，被法院多次下达履行债务通知、协助执行通知等，严重影响教学秩序，在社会上造成恶劣负面影响，其对就此造成何种后果及程度等未举证证明。 被告张新霆自称租金应向有关权利人交付，其向运城市教育局反映过案涉情况，该局回复称不知道怎么处理这个事情；同时陈述其签订租赁合同到发生纠纷至今，没有他人向其主张过租金。至本案开庭审理，没有相关部门或第三方就此案租金问题到法院联系了解情况或主张权利。 原审认为，原告起诉要求解除与被告张新霆签订的“租赁办学协议”并主张二被告承担其它责任，被告提出原告的主体、合同效力等问题，故首先对原告主体资格、合同效力进行审查。从签订合同的效力、主体资格方面审查，案涉土地使用权、房屋所有权登记于实验中学东校名下，但2004年3月4日支昭和与张克云签订《关于变更市实验中学东校建设权和债权债务协议》，将实验中学东校筹建前期发生的债务、建设权移交给张克云，运城市教育局2005年11月16日《关于成立“运城市盐化中学东校”的批复》，同意成立盐化中学东校、法人代表张克云，2006年9月18日作出《关于“运城市盐化中学东校”更名为“运城市新城中学”的批复》，2011年4月11日《关于张克云在实验中学东校的身份及学校性质的说明》，可以显示盐化中学东校性质为社会力量办学；被告举证的《运城市教育局关于实验中学东校建校以来有关情况说明》系2010年11月13日形成，其中只是叙述实验中学东校建校过程和张克云参与过程情况，并无认定意见认可或不认可谁是实验中学东校法定代表人、张克云与支昭和手续移交工作，非被告举证说明拟证明的市教育局从未认可张克云是实验中学东校的法定代表人、没有认可张克云与支昭和私下的交接行为之意思内容，对有关身份问题应以管理机构登记为准认定；本案处理的是租赁合同纠纷，非确权纠纷，故对租赁合同的真实性、合法性、关联性审查，审查原告有无权利出租案涉土地房屋，经审查上述证据链形成的证明内容，可以确定原告对案涉房屋有合法使用权。被告辩称国家划拨的教育用地不得用于牟利，出租国有资产需经运城市教育局批准并财政局备案，主张该合同无效；关于对划拨形式土地使用权的管理，《城镇国有土地使用权出让和转让的暂行条例》规定划拨土地使用权中有关转让、出租的规定，系管理性强制规定，非效力性强制规定，不影响案涉租赁合同的效力。原告有权出租案涉房屋土地，其与被告张新霆签订合同后，双方形成租赁合同法律关系，合同内容不违反法律规定，为有效合同，原告享有合同的权利义务，具有主张权利的主体资格。从市民政局作出撤销原告登记后果审查，即使该校终止，依据《民办教育促进法》第五十八条规定，民办学校终止时，应当依法进行财务清算；《民法总则》第五十九条规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭；第七十一条规定，法人的清算程序，依照有关法律规定，没有规定的，参照适用公司法的有关规定；第七十二条第一款和第三款规定，清算期间法人存续，但是不得从事与清算无关的活动。清算结束并完成法人注销登记时，法人终止；依法不需要办理法人登记的，清算结束时，法人终止。《公司法》第一百八十七条规定，清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动；第一百八十九条规定，公司清算结束后报送登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。根据上述法律规定，新城中学在履行完相关法律手续后终止，现其从事民事活动属于清算有关活动，依法仍具备诉讼主体资格。综合上述事实、法律规定，认定原被告所签“租赁办学协议”合法有效，原告享有本案主体资格。原告与被告张新霆签订合同后，双方就前期应付租金重新协商迟延给付，被告张新霆给原告出具承诺书，原告接受认可，此为补充协议对部分租金给付时间的变更。被告张新霆承诺2018年3月30日前付清2017年10月1日前应付的租金及押金，前三年租金及押金总额为526万元，现已满五年，到应付第六年租金时间，被告给付租金及押金总额为436.5万元（租金336.5万元，押金100万元），尚不足前三年金额，原告与被告签订合同的目的是收取租赁费，其欠付租金的行为，依照《合同法》第九十四条第四项规定，构成根本违约。租赁合同明确约定不能按时支付租金时视为被告张新霆自动退出，原告有权收回学校，且被告张新霆保证书承诺未按期支付租金无条件退出学校，现被告张新霆未按约定给付原告租金，符合双方约定的合同解除条件；被告张新霆的违约行为既符合约定解除条件，又符合法定解除条件，原告请求解除合同，符合法律规定，故对此请求予以支持，被告应在合理期限内腾出所租土地、房屋，并按协议约定承担至腾出之日的租金及迟延支付造成的利息损失，损失按照规定的同期银行贷款利率及同业拆借中心公布的市场利率从承诺及合同约定给付租金期限日的次日起开始计算。押金100万元在实际解除合同时清算。被告现欠原告租金至2020年6月30日为788.35万元［132万元+172万元+222万元+272万元+272万元+54.85万元（1097人数×500元/人）-336.5万元］。考虑到学校的公益性质，为妥善安排学生学习，本案对解除合同的时间予以延后，原被告在本判决生效后均有义务立即书面向其教育主管部门报备，以便教育部门对学生教学等问题统筹安排。关于原告请求被告赔偿违约金200万元的主张，根据《合同法》诚信原则、公平原则，《合同法解释二》第二十七条、第二十九条对违约金的认定规定，原被告约定的违约金金额属于过高依法应予调整，被告给付原告违约金以10万元为宜。关于被告晋欧小学责任承担问题，被告张新霆租赁案涉土地房屋目的是开办学校且实际开办了被告晋欧小学，实际使用人是被告张新霆与被告晋欧小学，租赁办学后的权利义务均由二被告共同行使承担，合同的履行、解除均与被告晋欧小学为直接利害关系，故被告晋欧小学应承担共同责任。关于被告辩称的原告提供虚假信息违约欺诈在先使其申请办学手续推迟一年多，隐瞒案涉房屋存在债务致学校被多次堵门、被法院查封及协助执行等影响教学秩序，给学校造成造成负面影响和重大财产损失等理由，被告张新霆2017年4月5日的承诺保证书中已说明手续推迟情节并承诺迟延、分期付款，应视为对此事已予处理，因债务问题造成的影响程度及后果，其未举证证明，故对此理由不予考虑。原被告就实际履行合同与在教育局备案合同不一致问题进行了陈述，2015年9月2日张克云与被告张新霆签字《关于租赁办学协议中有关问题的处理承诺》的内容中也涉及到此问题，此问题涉及何种后果，是否存在教育局按合同租赁价格收费、原被告规避法律规定逃税费问题，原被告均有义务向教育局及相关部门说明或举报，并接受教育局及相关部门调查处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一，解除原告运城市新城中学与被告张新霆2015年8月31日签订的租赁办学协议（从本判决生效后紧相连的学期结束日即运城市教育局公布的统一寒暑假之日起解除）；二，被告张新霆与被告运城市盐湖区晋欧小学在本判决生效后十日内共同给付所欠原告运城市新城中学2020年6月30日前租金788.35万元及利息［其中78.5万元从2017年10月1日起、111万元从2018年3月31日起、136万元从2018年7月1日起、136万元从2018年10月2日起、136万元从2019年7月1日起、190.85万元（136万＋54.85万元）从2019年10月2日起均计算至付清为止，利率为2019年8月20日前按照人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算］；三，被告张新霆与被告运城市盐湖区晋欧小学在本判决第一条确定的解除时间开始十日内腾出所租原告运城市新城中学的场地和建筑物，并按照协议约定的第五年应付年租金326.85万元（272万元＋54.85万元）标准共同给付原告运城市新城中学自2020年7月1日起至腾出之日期间的租金；四，被告张新霆与被告运城市盐湖区晋欧小学在本判决生效后十日内共同给付原告违约金10万元；五，驳回原告运城市新城中学其他诉讼请求。案件受理费103760元（原告已预交），由原告负担14432.21元，二被告共同负担89327.79元。 经二审查明，上诉人张新霆、晋欧小学提交上诉人新城中学法定代表人张克云出具的30万元收条一份，上诉人新城中学对收条真实性无异议，同意从租金中予以扣减。 另查明，上诉人晋欧小学目前在校学生1097人，本案处理结果将会直接影响学生的就学问题，为达到法律效果与社会效果的良好统一，本院在本案开庭前后组织各方当事人进行多次调解，终因双方当事人意见分歧过大，未能达成一致意见。 其余查明事实与一审查明事实基本一致。 本院认为：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人张新霆欠付上诉人新城中学租金并出具承诺书，承诺2018年3月30日前付清2017年10月1日前应付的租金及押金，到期后未按照该承诺书履行支付租金的义务，现上诉人新城中学主张解除双方所签订的《租赁办学协议》，符合相关法律规定。关于上诉人张新霆、晋欧小学所提原审判决认定新城中学具有诉讼主体资格系认定错误的上诉理由，经查，上诉人新城中学虽于2020年5月被运城市民政局撤销登记，但尚未通过清算程序后进行注销，其法人资格仍然存续，故仍然具备本案诉讼主体资格，二上诉人的此项上诉理由不能成立。关于上诉人张新霆、晋欧小学所提原审判决认定案涉租赁合同为有效合同系认定错误的上诉理由，经查，运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初291号民事判决已发生法律效力，已认定“运城市实验中学东校系运城市实验中学申请开办，征地工作亦是运城市实验中学完成，后实验中学决定不再继续建设实验中学东校，将前期筹建的有关手续移交给张克云。虽然没有办理过户登记手续，但并不影响原告合法占有、使用的权利”。故对上诉人张新霆、晋欧小学的此项上诉理由，本院不予采信。关于二上诉人所提原审判决张新霆、晋欧小学共同承担付款责任没有事实和法律依据的上诉理由，经查，案涉租赁合同的相对方为新城中学与张新霆，新城中学的起诉请求为“张新霆承担付款责任，晋欧小学对欠付租金承担连带责任”，原审判决张新霆、晋欧小学共同承担付款责任，属于超越、变更当事人诉讼请求的情形，且新城中学对此并未提出上诉，二上诉人所提此项上诉理由符合法律规定，本院予以采信。上诉人张新霆、晋欧小学在二审庭审中提交的30万元收条，上诉人新城中学予以认可，故在上诉人张新霆所欠付租金范围内予以扣除。上诉人张新霆、晋欧小学所提其余上诉理由，缺乏充分事实依据及法律根据，本院均不予采信。关于上诉人新城中学所提原审判决认定违约金过低，张新霆、晋欧小学应向其支付违约金100万元的上诉请求，原审法院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾本案所涉合同的履行情况予以衡量，确定违约金数额为10万元并无不当，故对上诉人新城中学所提上诉请求不予支持。 综上，上诉人张新霆、晋欧小学所提上诉请求部分成立，应予支持；其余上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人新城中学的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山西省万荣县人民法院（2020）晋0822民初838号民事判决第一项； 二、撤销山西省万荣县人民法院（2020）晋0822民初838号民事判决第二、三、四、五项； 三、上诉人张新霆在本判决生效后十日内共同给付所欠上诉人运城市新城中学2020年6月30日前租金758.35万元及利息，并按照协议约定的第五年应付年租金326.85万元标准支付上诉人运城市新城中学自2020年7月1日起至腾出之日期间的租金。（其中48.5万元从2017年10月1日起、111万元从2018年3月31日起、136万元从2018年7月1日起、136万元从2018年10月2日起、136万元从2019年7月1日起、190.85万元从2019年10月2日起均计算至付清为止，利率为2019年8月20日前按照人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、上诉人张新霆与上诉人运城市盐湖区晋欧小学于本判决所确定的租赁办学协议解除时间开始三十日内腾出上诉人运城市新城中学的场地和建筑物； 五、上诉人张新霆于本判决生效后十五日内给付上诉人运城市新城中学违约金10万元； 六、驳回上诉人运城市新城中学其他诉讼请求。 一审案件受理费103760元，二审案件受理费118868元，共计222628元，由上诉人张新霆、运城市盐湖区晋欧小学负担202628元，上诉人运城市新城中学负担20000元。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二一年五月十日 书记员  李 娜