湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终931号上诉人（原审被告）：李恒锋，男，1975年10月10日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。上诉人（原审被告）：许多，女，1987年12月30日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：胡朝阳，湖南八方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎慧珍，湖南八方律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：广州莱佛士物业服务有限公司衡阳分公司，住所地湖南省衡阳市高新区蔡伦路39号特变水木融城西北角商业201室。法定代表人：梁顺源，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓昌军，男，1974年12月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区，系该公司员工。上诉人李恒锋、许多因与被上诉人广州莱佛士物业服务有限公司衡阳分公司（以下简称莱佛士物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李恒锋、许多上诉请求：撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初3241号民事判决，改判驳回被上诉人的诉请。事实和理由：一、上诉人购买棕榈园15区-1-101户房屋并取得了房屋产权证书，但在收房时发现该房屋已被购买棕榈园15区-1-106户的业主罗桂林入住，上诉人多次找开发商衡阳创展房地产开发有限公司（以下简称创展公司）、被上诉人莱佛士物业公司以及案外人罗桂林均未果。创展公司与罗桂林均为本案必要参与诉讼的当事人，一审法院未依职权追加诉讼主体属程序违法。二、众所周知，理论上交付房屋系由开放商和业主完成，但实践中接收和交付房屋均由前期物业公司与业主双方完成，被上诉人在一审中自认房屋交付错误，但认为房屋交付错误的责任不在被上诉人方，与实践中的客观情况和证据相悖。三、被上诉人错误交付房屋导致上诉人购买的房屋被他人入住，上诉人无法对案涉房屋收房、入住和使用，被上诉人未提交证据证明上诉人已收房，亦未提交证据证明其为上诉人提供了相关物业服务，一审判决上诉人承担本案物业管理费显属不当。四、上诉人尚未加入案涉小区的业主委员会，亦未与被上诉人签署或授权他人签署物业服务合同，案涉小区业主委员会或罗桂林签署的15区-1-101户房屋的物业服务合同对上诉人不产生约束力。莱佛士物业公司辩称，一、一审程序合法。本案系物业服务合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，故开发商创展公司以及案外人罗桂林并非本案的共同诉讼主体。二、根据相关法律规定，物业费由建筑物产权人（即业主）承担。本案中，被上诉人与案涉小区业委会签订了案涉小区的物业管理委托合同，并对案涉小区15区-1-101户提供了物业管理服务，被上诉人向案涉小区15区-1-101户的合法产权人即上诉人追讨相关费用合法合理。三、上诉人认为案涉房屋交付错误的责任在被上诉人系法律认识错误。《商品房销售管理办法》以及上诉人与开发商创展公司签订的《商品房买卖合同》中均明确载明交付房屋系开发商和购房人的主要义务，物业公司充其量只是协调和配合开发商和业主完成交付义务。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《民法典》第939条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《民法典》第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接搜相关物业服务为由拒绝支付物业费。上诉人的上诉理由缺乏法律及事实依据，依法应予驳回。莱佛士物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李恒锋、许多向莱佛士物业公司支付2015年12月1日至2020年11月30日的物业费56848元；2、判令李恒锋、许多按照服务协议条款向莱佛士物业公司支付逾期违约金；3、判令李恒锋、许多承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：李恒锋、许多夫妇系衡阳市高新开发区华新大道56号［棕榈园］15区-1-101户业主（尚未入住），该房属别墅住宅，建筑面积481.52㎡。2015年12月9日，李恒锋、许多与房屋开发商创展签订《衡阳市商品房买卖合同补充协议》，约定该房所在小区成立业主委员会之前，李恒锋、许多同意委托衡阳创展房地产开发有限公司招标的前期物业管理公司进行管理。2015年12月30日，莱佛士物业公司通知李恒锋、许多收房。2017年1月1日，莱佛士物业公司与李恒锋、许多所在的［棕榈园］小区业主委员会签订《棕榈园物业管理委托协定》，约定由莱佛士物业公司对［棕榈园］小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，别墅住宅按2元／㎡／月收取物业费，纳入物业管理范围的已竣工但未出售，其物业管理费由开发商按相关法律规定交纳。莱佛士物业公司为该小区提供物业服务至今，李恒锋、许多未依约支付物业费。一审法院认为，莱佛士物业公司与李恒锋、许多所在的衡阳市高新开发区华兴街道祥瑞社区棕榈园小区业主委员会签订的《珠江•棕榈园物业管理委托协定》，系双方真实意思表示，其内容合法有效，对各业主具有约束力。合同签订后，莱佛士物业公司依约提供了物业服务，李恒锋、许多未依约支付物业费的行为构成违约，应承担本案的违约责任。房屋交付错误与莱佛士物业公司无关，李恒锋、许多不能以此为由拒缴物业费，可另行主张权利。鉴于李恒锋、许多尚未入住该房屋，故对莱佛士物业公司主张的物业费依法予以酌情核减40％，经核算，李恒锋、许多应支付2016年2月1日起至2020年11月30日的物业费33514元（481.52㎡×2元／㎡／月×58个月×60％）。莱佛士物业公司诉请李恒锋、许多按照服务协议条款支付逾期违约金，但未提供相关依据，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，一审法院判决：一、李恒锋、许多自判决生效之日起五日内支付广州莱佛士物业服务有限公司衡阳分公司2016年2月1日起至2020年11月30日期间的物业费33514元；二、驳回广州莱佛士物业服务有限公司衡阳分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取611元，由李恒锋、许多负担。本院二审期间，上诉人李恒锋、许多向本院提交了一份民事起诉状，拟证明1、二上诉人已向法院起诉，向业主罗桂林、开发商创展公司以及莱佛士物业公司主张权利；2、因为创展公司、莱佛士物业公司交房过错，导致二上诉人无法收房，至今无法入住，二上诉人不应当承担案涉物业管理费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人莱佛士物业公司经质证，对该份证据的真实性及证明目的均有异议，认为该起诉状所涉及的法律关系属于房屋买卖合同关系，而本案系物业服务纠纷，且被上诉人并未收到该起诉状，不能证明二上诉人已向法院起诉。本院经审查认为，二上诉人仅提供民事起诉状而无人民法院出具的接收起诉状的书面凭证或受理案件通知书，不能证明二上诉人已就案涉房屋交付问题已另案主张权利，故对二上诉人提交的该份证据，本院不予采信。一审认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，物业服务合同纠纷是指物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同产生的纠纷。据此，物业服务合同纠纷的当事人应为物业服务企业和业主。本案中，上诉人李恒锋、许多已实际取得［棕榈园］15区-1-101户房屋的《房屋所有权证书》，根据《物业管理条例》第六条第一款关于“房屋的所有权人为业主。”的规定，应当认定二上诉人为［棕榈园］15区-1-101户的业主，是本案的适格当事人。至于案涉房屋的开发商创展公司是否因房屋交付错误与二上诉人之间产生的商品房买卖合同纠纷以及案外人罗桂林是否因侵占案涉房屋而与二上诉人之间产生的侵权纠纷，与本案的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，该二人不是本案的适格当事人。故对二上诉人主张一审法院遗漏必要参加诉讼的当事人的上诉理由，本院不予采纳。二上诉人虽至今未就案涉房屋办理收房手续，但二上诉人已于2016年4月21日成为案涉房屋登记的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，其应当为其所有的房屋支付物业费。被上诉人莱佛士物业公司不是案涉《商品房买卖合同》的相对人，并不负有交付房屋的义务，故在二上诉人已经取得案涉房屋产权证的情形下，案涉房屋是否存在交付错误不能成为二上诉人拒绝缴纳物业管理费的理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，案涉小区已成立华兴街道祥瑞社区棕榈园小区业主委员会，故该业主委员会与被上诉人签订的《珠江•棕榈园物业管理委托合同》对二上诉人具有法律约束力，被上诉人已依约提供物业服务，二上诉人作为业主应当按照合同约定向被上诉人支付物业费。二上诉人主张案涉物业服务合同对其不产生约束力，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李恒锋、许多的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元，由上诉人李恒锋、许多负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二一年五月二十一日法官助理 邓 薇书 记 员 周慧娟