北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初17994号原告（反诉被告）：张丽红，女，1982年2月27日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：王向阳，男，1988年5月6日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：秦辉，北京爱申律师事务所律师。原告（反诉被告）张丽红与被告（反诉原告）王向阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张丽红、被告（反诉原告）王向阳之委托诉讼代理人秦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丽红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金74200元、滞纳金34343.2元；2.判令被告支付原告电费2950.52元、燃气费369.54元、水费6569元；3.判令解除双方之间的租赁合同；4.本案被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，张丽红自愿放弃对滞纳金的主张。事实与理由：2017年2月5日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，被告租赁原告坐落在北京市昌平区xxx室的楼房，合同约定租赁期从2017年2月1日至2022年1月31日。根据合同约定，自2020年2月1日起，房租为9900元每月，租金支付方式为半年支付，支付时间为租期开始日前10天。若被告逾期支付房租，逾期七日含七日，被告需要按照日租金金额百分之五向原告支付滞纳金。每次支付租金，被告均需要原告多次催促。自2020年3月起，原告多次通过电话、微信通知被告交纳房租，被告不接电话，以各种理由拖延，被告至今依然没有支付拖欠的房屋租金共计74200元。综上所述，原告认为，原被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告应当依照约定及时支付租金给原告。但是被告拒绝支付租金，由于被告不能依照约定支付租金给原告，且长期拖欠，严重损害了原告的合法权益。为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。王向阳辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述与事实不符。2017年2月5日，签订租赁合同时，双方约定，如因不可抗力导致地下室不能出租，甲乙双方均不承担违约责任，但是装修费原被告应当共同承担，被告承租房屋后，对地下室进行装修，花费装修费肆万元左右，合同约定2018年2月1日后双方协商处理，甲方按照实际未租住天数退还乙方房屋租金的百分之四十，地下室是房屋租赁合同标的的一部分，因降低房租问题，双方一直在协商，原告一直不同意按照补充协议进行，导致被告没有及时交纳房租，2020年交房租因为被告担心原告将租户腾退，无奈缴纳部分房租，被告已经多支付租金，不存在滞纳金的问题。原告主张水电费事实不清，不应支持，截止2020年11月，原告已经使用了两个月的时间，无法确认是否应该由被告交纳水电气费。同意解除合同，但合同解除的原因是因为原告单方强制收回房屋，导致合同无法继续履行，所以被告不得不同意解除合同。原告事实与理由部分隐瞒了重要的合同条款，根据隐瞒的条款规定，被告承租地下室如不能继续转租，原告应当退还被告租金的百分之四十，被告已经向原告多支付了房屋租金。王向阳向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人返还反诉人多支付的房屋租金3600元；2.判令被反诉人承担本诉、反诉案件受理费。事实与理由：根据双方签订的补充协议第3条“因不可抗力导致地下室不能出租，甲、乙双方均无违约责任，2017年2月1日至2018年1月31日，装修费用按折旧情况双方平摊，2018年2月1日后，双方协商处理，甲方按实际未租住天数退还乙方。房租计算方式为，月房租的40%”。王向阳承租后对房屋地下室进行了装修，花费4万元。装修后2018年4月份，因街道办禁止出租地下室，致使王向阳装修好的地下室无法出租，直至2020年10月份张丽红强行将房屋收回。王向阳已按照合同约定交清2020年2月4日之前的房租。后又分别于2020年6月25日、8月15日向张丽红丈夫王争鸣支付租金15000元。从2018年4月18日地下室被拆除到2020年8月15日最后一笔款，反诉人共支付房租168250元，其中有40%即67300元应返还反诉人，再加上应退还的保证金9500元共计77800元，现在被反诉人请求的数额为74200元，故被反诉人应当退还反诉人3600元租金。张丽红辩称，不同意反诉人的诉讼请求。地下室反诉人一直在出租，反诉人要求返还租金没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：北京市昌平区东小口镇天通北苑一区10号楼1层1单元102号房屋的权利人为张丽红。2017年2月5日，张丽红（甲方、出租人）与王向阳（乙方、出租委托人）签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定，在本合同规定的出租房屋委托期限内，甲方将其合法拥有的房屋按照本合同规定提供给乙方，委托乙方以自己的名义代理出租给他人居住，乙方接受甲方的委托，并承诺按照本合同约定的房屋使用性质、房屋租金标准、房屋租金支付方式，对甲方承担义务；房屋坐落于北京市昌平区xxx室，另附半地下2室2厅96平米（毛坯）；甲方交由乙方出租的房屋委托期限自2017年2月1日至2022年1月31日，共计5年，甲方应当于2017年2月5日前将房屋按照约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙、水、电、燃气后视为交付完成；委托期内甲方同意将第一年2017年3月1日前作为免租期提供乙方，免租期内，乙方不向甲方支付房屋租金；租金标准及支付方式为：押一付三，租金标准为9500元/月，押金9500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租金支付方式及日期：2017年2月5日支付2017年2月1日至2017年4月30日租金、2017年4月20日支付2017年5月1日至7月31日租金、2017年7月20日支付2017年8月1日至10月31日租金、2017年10月20日支付2017年11月1日至2018年1月31日租金……首次付款日期为合同签订当日将2个月的房屋租金、1个月押金存入甲方提供的银行储蓄账户；租赁期内，供暖费，物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理卫生费、上网费由乙方代理的客户承担；乙方代理出租的客户没有按照本合同规定缴纳房屋相关费用的，乙方承担连带缴纳责任；乙方逾期支付房租，逾期7日（含7日），乙方须按日租金额5%向甲方支付滞纳金；另付补充协议一份，如本合同条款与补充协议冲突，以补充协议为准。该合同还对其他内容进行了约定。合同附件《房屋交割清单（二）》中记载燃气表表底示数为2156立方。同日，双方《签订补充协议》。协议约定，自2018年2月1日起，至合同截止日，租金支付方式改为半年支付，支付时间为租期开始日前10天，2019年2月1日至2020年1月31日，房租为9700元/月，2020年2月1日至2021年1月31日，房租为9900元/月，2021年2月1日至2022年1月31日，房租为10100元/月；因不可抗力导致地下室不能出租，甲乙双方均无违约责任，2017年2月1日至2018年1月31日，装修费用按折旧情况双方平摊，2018年2月1日后，双方协商处理；甲方按实际未租住天数退还乙方房租，房租计算方式为月租金的40%；甲方允许乙方在房内设置隔断，将房屋转租给他人。该补充协议还对其他内容进行约定。合同签订后，张丽红将案涉房屋交付王向阳。经核算，王向阳共向张丽红支付房屋租金296500元，押金9500元。合同履行过程中，因案涉房屋地下室的问题，双方对租金标准进行了调整。张丽红陈述，2018年4月份地下室无法群租，双方商定租金调整为7000元/月，从2019年8月开始，地下室重新开始出租，租金调整为8500元/月，我主张的租金是从2020年2月1日至2020年9月30日期间的租金，应当按照补充协议的约定，按照9900元/月的标准支付。为此，张丽红向本院提交其与王向阳的部分微信聊天记录，其中，2018年10月30日，张丽红的爱人发送“向阳，按上次咱们说好的，到月底了，该给我房租了”“2018.8-2019.1，六个月”“总共四万二”，王向阳回复“王哥房租我先给你转一半吧，手头确实倒不开，另一半下个月给你”；2019年9月23日，张丽红的爱人发送“已经给了一万，还差15500元”；2019年11月13日张丽红的爱人发送“向阳，10月底该给11.12.1三个月的房租25500元，我一直没有催你，这又过去半个月了，今天转给我吧”；2020年6月12日，张丽红的爱人发送“向阳，1季度的房租25500元，该给我了，这都6月中了”。王向阳对微信聊天记录的真实性予以认可，但自称双方并未对租金变更达成一致，有钱了就给一部分。庭审中，张丽红向本院提交照片、付款记录等证明王向阳尚欠的水、电、燃气费用。王向阳对上述证据不予认可。关于合同解除，张丽红于2020年9月30日收回案涉房屋，双方均认可合同于2020年9月30日解除。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张丽红与王向阳签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，双方当事人均认可双方的租赁合同于2020年9月30日解除，本院不持异议。当事人协商一致，可以变更合同。从张丽红提交的与王向阳的微信聊天记录的内容，可以看出双方在合同履行过程中对租金标准进行了调整，2018年6月1日至2019年7月31日期间的租金标准调整为7000元/月，2019年8月1日至2020年9月30日期间的租金标准调整为8500元/月。合同约定，2017年3月1日前作为免租期，押金可抵扣租金。经核算，王向阳应向张丽红支付租金359500元，现王向阳已支付租金296500元、押金9500元。故张丽红要求支付租金的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。王向阳辩称的多交租金的意见，于法无据，本院不予支持。因此，王向阳的反诉请求，本院不予支持。关于水、电、燃气费，本院根据张丽红提交的证据进行确认，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、张丽红与王向阳于2017年2月5日签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年9月30日解除；二、王向阳于本判决生效后十日内支付张丽红房屋租金53500元；三、王向阳于本判决生效后十日内支付张丽红水费605元、电费2886.52元、燃气费369.54元，以上合计3861.06元；四、驳回张丽红的其他诉讼请求；五、驳回王向阳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1902元，由张丽红负担668元（已交纳），由王向阳负担1234元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费25元，由王向阳负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王丽媛二〇二一年五月二十四日书记员  赵财华书记员  周心怡