上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初5777号原告：上海浦东社发资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市浦东新区。法定代表人：宋郁毅，董事长。委托诉讼代理人：乔健，上海启晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁文佳，上海启晟律师事务所律师。被告：上海公益物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市浦东新区。法定代表人：郭惠明，董事长。委托诉讼代理人：於炯，上海市公义律师事务所律师。委托诉讼代理人：车圣婴，上海市公义律师事务所律师。原告上海浦东社发资产管理有限公司与被告上海公益物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月25日、4月22日公开开庭进行了审理。原告上海浦东社发资产管理有限公司的委托诉讼代理人乔健，被告上海公益物业管理有限公司的委托诉讼代理人於炯、车圣婴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东社发资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还金桥路XXX号-XXX号、XXX号-XXX号、XXX号XXX-XXX楼以及校门北侧二楼、三楼合计总面积2336.5平方米的房屋；2.判令被告按每年人民币(以下币种同)95万元的标准支付原告自2019年1月1日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费。事实与理由：金桥路XXX号-XXX号、XXX号-XXX号、XXX号XXX-XXX楼以及校门北侧二楼、三楼房屋为上海市陆行中学辅助用房，由原告受托统一管理。2015年12月21日，原、被告续签委托管理协议，约定由被告继续经租管理，期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止，年租金95万元。2018年1月4日，原告依教育局相关退租还教的精神，提前向被告发出书面通知，告知上述房屋在协议期满后将不再出租，要求被告做好清退交还工作。被告收到通知后，至今仍未将所有承租户清退并向原告返还房屋。被告的行为侵害了原告权益，故原告提起本案诉讼。审理中，原告表示被告已经返还部分房屋，故将诉讼请求变更为：1.判令被告归还金桥路XXX号XXX-XXX楼面积约1500平方米的房屋。2.判令被告按1.114元/平方米/天的标准支付原告自2019年1月1日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费。被告上海公益物业管理有限公司辩称：被告是社发局下属全资国有公司，受浦东社发局委托管理教育局房产，原、被告之间是委托关系，而非租赁关系。《委托管理协议》也明确了是“经租”，属于委托合同的一种形式。陆行中学校门北侧二楼、三楼房屋原先由上海爱心经济发展有限公司(以下简称爱心公司)使用，后被告根据原告关于退租还教的指示，以现金及使用权转移补偿的方式让爱心公司将陆行中学校门北侧二楼、三楼与金桥路XXX号XXX-XXX楼交换。金桥路XXX号XXX-XXX楼目前由被告对外出租。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理确认如下事实：涉案房屋权利人为上海市浦东新区社会发展局。原告受上海市浦东新区教育局资产管理中心委托，对外出租、管理局属各教育单位的出租房屋。2015年12月21日，原告(委托方、甲方)与被告(受托方、乙方)签订《委托管理协议》。该协议第一条(委托管理场所)约定，1.场所名称：陆行中学辅助用房；2.场所地址和房屋面积：委托管理(经租)房屋总面积约2336.5平方米，(1)金桥路XXX号-XXX号、XXX号-XXX号，共24间，房屋面积约630.5平方米；(2)校门北侧二楼6间，房屋面积约150平方米；(3)校门北侧三楼2间，房屋面积约56平方米；(4)金桥路XXX号XXX-XXX楼，房屋面积约1500平方米。第二条(委托管理期限)约定，委托管理期限为二年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止。第三条(房屋租金及支付方式)约定，1.乙方向甲方交纳房屋年租金为95万元；2.付款方式和日期：于每年4月10日和10月10日前支付，每次支付一半；3.按照先付后用的原则，乙方支付租金逾期一日，向甲方交纳金额为日租金5%的滞纳金……第四条(委托管理职责)中约定，3.协议期止后，如房屋不再出租，乙方应在二个月内将承租户清退后无条件归还甲方。2018年1月4日，原告向被告发出《通知》：“为贯彻执行市府、市教委及浦东新区政府、教育局有关退租还教的精神，并考虑到学校教育教学实际需要，我司决定收回由我司管理的陆行中学门面房，不再出租。经查，由我司委托你(单位)管理的位于1280号-1288号、1298号-1326号、1318号的陆行中学门面房委托管理协议将于2018年12月31日期满，为此我司告知委托你(单位)管理的上述房屋在委托管理协议期满后不再出租，由我司收回。请你(单位)在接到本通知后适时做好承租户的清退工作，在委托协议期满后7日内交还上述房屋。”被告于2018年1月10日签收该《通知》。2017年12月4日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，载明：“甲乙双方于2015年12月21日签订《委托管理协议》，甲方委托乙方管理(经租)陆行中学辅助用房，委托管理期自2017年1月1日至2018年12月31日，委托管理的房屋总面积约2336.5平方米，其中，校门北侧二楼、三楼的房屋面积约234平方米(原协议为206平方米有误)，年租金为95万元。因学校教育教学所需，结合联建方上海爱心经济发展有限公司在校门北侧二楼、三楼的联建房使用权到期(2017年9月30日)，乙方对上述二楼、三楼的出租房屋实施了清退，并于2017年9月30日前完成清退，将房屋返还了学校。鉴于上述情况，经甲乙双方协商，就有关事宜补充约定如下：一、自2017年10月1日起，委托管理的房屋面积减除已清退的校门北侧二楼、三楼的房屋面积约234平方米后，调整为2102.5平方米，房屋年租金相应调整为85.5万元……”另查明，原、被告于2018年4月17日、2019年3月14日、2020年6月15日各签订一份委托管理和清退协议，原告委托被告清退和管理相关房屋。2015年12月21日《委托管理协议》项下房屋均不在上述委托管理和清退范围之列。经原、被告确认，被告已按时付清涉案《委托管理协议》项下截至2018年12月31日的费用；被告未支付过保证金。原告称，《委托管理协议》的实质基础关系是租赁关系；爱心公司对涉案房屋享有使用权期间，也是由原告对外出租的；本案中不申请追加房屋实际使用人作为第三人；原、被告在2017年12月4日《补充协议》中更正了租赁面积，据此计算，金桥路XXX号XXX-XXX楼使用费标准为1.1元/平方米/天，现原告按每年60万元的标准向被告主张使用费。被告称，涉案房屋系陆行中学与爱心公司共同建造，爱心公司拥有20年使用权，在此期间原、被告不可能达成租赁意向；被告以自己名下将《委托管理协议》项下的房屋出租给他人，按每年95万元向原告付费，无论该协议性质如何，2018年12月31日期满后被委托管理和清退协议取代了，原、被告之间属于委托关系。以上事实，由《委托管理协议书》《授权委托书》《委托管理协议》《通知》、委托管理和清退协议等以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，判断法律关系性质时，不应完全拘泥于合同名称或某个术语。本案中，原、被告之间虽签订了《委托管理协议》，但协议内容以及双方实际履行情况符合房屋租赁合同的特性，应当认定双方之间实为房屋租赁合同关系。此外，原、被告之间确实存在委托管理和清退关系，但标的物不包括《委托管理协议》项下的任何房屋，故被告关于本案中双方之间系委托关系，以及无论《委托管理协议》性质如何，期满后均被委托管理和清退协议取代的抗辩，本院均不予采纳。租期届满后，在未达成续租合意的情况下，被告继续占用租赁房屋已无合同依据，原告要求返还，本院予以支持。同时，被告还应支付占用期间的房屋使用费。对于原告主张的使用费标准，被告不予认可，但根据2017年12月4日的《补充协议》，被告退还部分租赁房屋后，双方对于继续承租的房屋即按照面积比例确定租金标准，现原告按面积比例确定金桥路XXX号XXX-XXX楼房屋的使用费标准，并无不当，本院予以采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告上海公益物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX楼房屋返还原告上海浦东社发资产管理有限公司；二、被告上海公益物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内按每年60万元的标准支付原告上海浦东社发资产管理有限公司自2019年1月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,931元，减半收取计8,465.5元，由被告上海公益物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。