安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初5907号原告:南翔万商(安徽)物流产业股份有限公司,住所地芜湖市鸠江区中江大道以西南翔万商项目B地块1#楼,统一社会信用代码91340200554577346U(1-1)。法定代表人:余恒,董事长。委托诉讼代理人：陈敏，该公司员工。被告:范国祥,男,1971年12月9日出生,汉族,住芜湖市南陵县。被告:何慧安,女,1973年8月15日出生,汉族,住芜湖市南陵县。原告南翔万商(安徽)物流产业股份有限公司诉被告范国祥、何慧安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案，依法适用普通程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈敏到庭参加了诉讼。被告范国祥、何慧安经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议书》,并向原告支付违约金136020.8元（以应付房款1360208元的10%为标准计算）;2、依法判令原告有权在向两被告退还购房款之前将代偿借款383481.5元、律师费用2861元,共计386342.5元先行扣除;3、依法判令被告将位于芜湖市鸠江区商房屋腾空并返还原告;4、依法判令被告立即配合原告撤销涉案房屋商品房买卖合同备案登记、预告登记;5、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原、被告于2013年9月13日签订《商品房买卖合同》以及《补充协议书》,主要约定由被告范国祥、何安慧购买原告开发的位于芜湖市鸠江区房屋,房屋总价款1360208元,首付款680208元,余款680000元通过银行按揭贷款方式支付。双方约定:被告应在商品房初始登记之日起90日内办理商品房所有权权属转移登记,超过1年以上仍不申请办理商品房所有权权属转移登记的,原告有权解除合同;在原告未解除银行贷款保证合同责任前,如被告没有偿还银行借款本金和利息,导致贷款银行要求原告履行保证责任,清偿所有保证款项,原告有权解除合同,收回商品房,被告已经投入装修的部分,原告不予以补偿,并有权将代偿款项、违约金、诉讼费用、律师代理费、商品房所有权转移登记所缴纳的税费等相关的一切损失在被告支付的商品房房价款中扣除,不足部分被告需向原告补交;因被告违约导致的解除合同,被告需承担合同约定的相关违约责任,按合同约定的标准向原告支付违约金。2014年1月8日,被告范国祥、何安慧与中国建行银行芜湖市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》,由原告提供阶段性借款保证,被告范国祥、何安慧以其在原告处购买的房屋提供抵押担保。2015年3月17日原告完成该房屋权属初始证明,两被告应依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议书》约定办理商品房所有权转移登记手续,但被告在原告多次催告后仍拒绝办理。后因被告范国祥、何安慧未按约还本付息,致中国建设银行芜湖市分行起诉，案号为（2020）皖0202民初5797号,提前终止借款合同,该案判令被告范国祥、何安慧提前偿还全部借款本息,并判令原告承担连带清偿责任。为避免损失扩大,原告依据生效判决,为被告范国祥、何安慧代偿借款本息383481.5元、律师费用2861元款项合计386342.5元。原告为被告范国祥、何安慧代偿上述款项后,依据双方合同约定,原告有权解除双方签订的商品房买卖合同及其补充协议,并要求被告范国祥、何安慧按照约定偿还代偿款项、承担违约责任、撤销涉案商品房买卖合同备案、登记手续、退还位于芜湖市鸠江区房屋。两被告均未答辩，亦未提交证据。经审理查明：原告系从事房地产开发、商品房销售等经营的股份有限公司（非上市）。原、被告于2013年9月13日签订《商品房买卖合同》以及《补充协议书》,主要约定由被告范国祥、何安慧购买原告开发的位于芜湖市鸠江区房屋,房屋总价款1360208元,首付款680208元,余款680000元通过银行按揭贷款方式支付。其中，合同附件三合同补充协议第五条约定，买受人与按揭贷款银行签订《借款合同》时,出卖人为买受人履行《借款合同》提供连带偿还责任担保。在出卖人保证期限内,买受人应及时偿还借款的本金和利息。如因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担了担保责任的,出卖人有权向买受人追偿。买受人应在出卖人承担保证责任的次日向出卖人清偿出卖人承担的保证金额（即偿付本金、利息和违约金）及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出，否则,买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之四向出卖人支付违约金,直至买受人向出卖人付清全部代为偿付本金、利息和违约金之日止。《补充协议书》第三条约定，鉴于出卖人所售南翔万商商贸物流城项目体量较大,商铺房数量较多以及办理产权登记手续所需时间较长。在不影响合同双方合法权益的前提下,双方当事人同意不再执行原合同中第十二条约定,按下列约定变更内容执行：……二、商品房产权转移登记1、买受人自商品房初始登记之日起90日内申请办理商品房所有权权属转移(分割)登记,按芜湖市房地产管理规定,提供申请办理商品房所有权转移(分割)登记手续。在上述约定的办理商品房产权属转移登记的期限届满后,经出卖人催告90日后,仍未申请办理商品房所有权转移(分割)登记手续的,视为买受人违约,每逾期一日,买受人应按商品房总房价款的日万分之一标准,向出卖人支付违约金。2、在上述约定的办理商品房产权转移(分割)登记的期限届满后,超过1年以上,买受人仍不申请办理商品房权属转移(分割)登记的,出卖人有权解除本合同,买受人按商品房总房价款的10%向出卖人支付违约金。2014年1月8日,原告、两被告、中国建行银行股份有限公司芜湖市分行（以下简称建行芜湖分行）签订《个人住房(商业用房)借款合同》,由原告提供阶段性借款保证,两被告以其在原告处购买的案涉房屋提供抵押担保。后因两被告未按约还本付息,建行芜湖分行诉至芜湖市镜湖区人民法院，该院于2020年8月20日作出(2020)皖0202民初5797号民事判决书，判决：一、范国祥、何慧安于该判决生效之日起十日内偿还建行芜湖分行借款本金322486.22元、罚息38.81元、利息2604.21元，并支付自2020年5月13日起至实际清偿之日止以未归还本金为基数，按合同约定利率标准计算的利息、罚息；二、范国祥、何慧安于本判决生效之日起十日内支付建行芜湖分行律师代理费2861元；三、南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向范国祥、何慧安追偿；四、驳回建行芜湖分行的其他诉讼请求。该判决现已生效。后原告向建行芜湖分行代偿借款本息。建行芜湖分行向原告出具《代偿证明》两份，载明原告为范国祥先后代偿借款本息74952.57元、311389.93元，合计386342.5元。另查明，案涉房屋于2014年3月12日办理了预登记（预告登记义务人为何慧安、范国祥）、于2014年12月29日交付范国祥、于2015年3月17日办理初始登记，未办理产权登记及不动产权转移登记。上述事实，有原告提交的被告身份证、结婚证复印件、《商品房买卖合同》、《个人住房商业用房借款合同》、（2020）皖0202民初5797号民事判决书、《关于请求代为垫付范国祥、何慧安相关贷款及费用的函》、代偿证明、预登记证、房屋交接单、芜湖市商品房初始登记证及原告的部分当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告的诉讼请求实际涉及两个不同的法律关系。原告诉讼请求第一项、第三项及第四项涉及房屋买卖合同纠纷，原告诉讼请求第二项实为追偿权纠纷，基于《个人住房商业用房借款合同》，但鉴于追偿权亦源于房屋买卖这一事实，为避免讼累，本院酌情予以一并处理。一、关于原告与两被告间的房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护。原告与两被告的《商品房买卖合同》、《补充协议书》，原告、两被告与建行芜湖分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》均为当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。各方均应按照合同行使权利、履行义务。《补充协议书》明确约定“在上述约定的办理商品房产权转移(分割)登记的期限届满后,超过1年以上,买受人仍不申请办理商品房权属转移(分割)登记的,出卖人有权解除本合同,买受人按商品房总房价款的10%向出卖人支付违约金。”本案中，案涉房屋于2015年3月17日办理商品房初始登记，两被告应按照约定及时申请办理商品房所有权权属转移(分割)登记，但时值今日，两被告仍未申请办理，原告主张解除合同符合约定，并有权主张两被告支付违约金。现原告主张支付违约金136020.8元(以应付房款1360208元的10%为标准计算)，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。原告并未书面向两被告主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议书》，然原告以诉讼的方式解除上述合同，本院于2020年12月30日公告送达诉状副本、应诉通知书、证据副本等诉讼材料，2021年2月27日60日公告期届满，两被告视为送达。故本院确认《商品房买卖合同》及《补充协议书》于2021年2月27日解除。原告依约解除合同，故两被告应于合理期限内案涉房屋腾空并返还原告，本院酌定两被告于本判决生效之日起30日内将案涉房屋腾空并返还原告，并配合原告撤销涉案房屋商品房买卖合同备案登记、预告登记等手续。二、关于原告与两被告追偿权纠纷。（2020）皖0202民初5797号生效判决两被告偿还建行芜湖分行借款本息及律师代理费，并由原告承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向两被告追偿等。后原告实际向建行芜湖分行代为偿还全部借款本息及律师代理费，故两被告应向原告支付原告已支出的代偿款合计386342.5元。为避免再行产生诉讼费用及执行费用，原告可在本判决生效后先行扣除代偿款项合计386342.5元，再将购房款退还给两被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南翔万商(安徽)物流产业股份有限公司与被告范国祥、何慧安签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》于2021年2月27日解除；二、被告范国祥、何慧安于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于鸠江区商房屋并交付给原告南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司，并配合原告撤销涉案房屋商品房买卖合同备案登记、预告登记等手续；三、被告范国祥、何慧安于本判决生效之日起十日内支付原告南翔万商(安徽)物流产业股份有限公司代偿款386342.5元及违约金136020.8元；四、驳回原告南翔万商(安徽)物流产业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17042元、保全费2452元，合计19494元，由被告范国祥、何慧安共同负担（上述费用原告已预付，两被告应在本判决生效后十日内直接向原告交付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  范云茂人民陪审员  李 琴人民陪审员  田 婷二〇二一年五月十二日法官 助理  齐世民书 记 员  聂青玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。