山东省济南市市中区人民法院山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初14270号原告：济南泰荣物业管理有限公司（以下简称泰荣物业公司），住所地济南市历城区鲍山街道金河山庄小区5号楼4单元601室，统一社会信用代码91370112553734805Y。法定代表人：张立成，总经理。委托诉讼代理人：严玫，山东众英律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌程明，山东众英律师事务所律师。被告：李满臣，男，1957年8月3日生，汉族，济南市槐荫区军休服务处退休职工，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：田涛，山东尚明律师事务所律师。被告：李晓亮，男，1989年9月22日生，汉族，职业不详，户籍地址河北省石家庄市高邑县，现下落不明。原告泰荣物业公司与被告李满臣、李晓亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员徐计方独任审理，公开开庭进行了审理。原告泰荣物业公司的委托诉讼代理人严玫、凌程明，被告李满臣及其委托诉讼代理人田涛到庭参加诉讼，被告李晓亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告泰荣物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李满臣、李晓亮支付商铺租金988754.9元及滞纳金866809.21元（以第一笔欠付租金601318元为基数，按日千分之三，自2016年11月27日起至2018年2月5日止，计433天，为781112.08元；以第二笔欠付租金387436.9元为基数，按日千分之三，自2017年11月27日起至2018年2月5日止，计68天，为79037.13元，两笔总计为866809.21元），并支付逾期付款违约金464714.8元（以988754.9元为基数，自2018年2月5日起至2020年9月4日止，计940天，按照日万分之五利率计算，为464714.8元；2020年9月5日起至实际付款日止的违约金一并主张）。以上三笔总计为2320278.91元。2、判令被告李满臣、李晓亮支付商铺水电费5272.7元。3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实及理由：2016年9月19日，原告与济南协和门诊部签订《商铺租赁合同》一份，约定被告承租原告坐落于郎××号××楼××、××商铺，租赁期限自2016年10月27日至2024年10月26日，租金第一年为1385832元，签约时一次性缴纳第一年租金，并收取一个月押金。但被告并未如约全部支付，第一年租金尚欠601318元，第二年租金尚欠387436.9元，按照合同第10.3条约定，应支付每日千分之三的滞纳金；且被告应支付水电费5272元未支付，应当支付或者在水电费押金中扣除。另原告已于2018年2月5日在被告大门张贴解除合同通知书，该合同已经解除并应承担逾期还款责任，为此原告诉至法院。被告李满臣辩称，1.我不是济南协和门诊部的实际经营者和控制人，该门诊部成立时，因医疗机构设立的特殊性，我受案外人高某某委托担任法定代表人，但从未参与日常经营。后高某某将门诊部出售给被告李晓亮，并将相关公章、营业执照等移交给李晓亮的代理人林晓燕，李晓亮与我签订聘用协议，我从李晓亮处获得担任法定代表人的报酬。根据原告提供的证据显示，涉案合同的实际签订人为案外人邢颜，我对合同签订过程并不知情，不应承担合同约定的权利义务。2.原告并非涉案房屋的所有权人也未提供证据证明其具备将房屋对外出租的权利，不具备签订涉案商铺租赁合同的主体资格。3.因涉案房屋所在小区居民阻挠反对在涉案房屋处开设医疗机构，并且涉案房屋屋顶存在无法修复的严重漏水情况已经危及使用人的安全，济南协和门诊部在投入大量装修费用和支付大量租金的情况下一直无法实际经营使用，原告一直推诿不予处理，因原告原因导致济南协和门诊部实际控制人李晓亮产生重大损失且房屋租赁合同目的无法实现，根据民法典第七百三十一条之规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同，原告与济南协和门诊部之间的租赁合同，早已因上述原因由李晓亮与其解除，被告不应承担其所主张的租金和逾期付款违约金。综上，原告的诉求没有法律和事实依据，请求贵院依法判决驳回原告的诉讼请求、被告李晓亮未作答辩。原告泰荣物业公司围绕其诉讼请求依法提供了证据，并陈述了证据的证明内容：1.房屋租赁合同一份，含生效时间、租赁期限、租赁费、缴费时间、违约责任等，证明双方之间存在生效的房屋租赁关系，被告违约应当支付租赁费并承担违约责任；2.解除合同律师函，证明2018年1月31日，原告方律师向被告发出律师函，要求解除合同、补交房租和承担违约责任；3.解除合同通知，证明2018年1月31日，告知被告合同解除并要求支付租赁费、承担违约责任；4.张贴解除合同通知的照片，证明2018年2月5日，原告方将解除合同通知书张贴在被告店铺门上，合同已经解除；5.兴业银行收款回单，2016年9月20日，李晓亮打款100万元至原告账户（含115486元押金、10万元水电押金及784514元租金），证明李晓亮是实际经营者，应当承担付款责任，李满臣承担连带责任，且证明房屋剩余租金均未支付，应当承担各项违约责任。对于原告提供的上述证据，被告李满臣质证称，对证据1房屋租赁合同真实性不清楚，因为济南协和门诊部公章并非由被告李满臣保管，并且该合同是由原告单方制定的格式合同，合同中竟然没有约定原告的违约责任，而是将济南协和门诊部的违约金约定过高，并且排除了原告方的义务，额外加重了济南协和门诊部的义务；对证据2律师函系复印件，对真实性不予认可，并且被告李满臣从未收到过任何法律文书；对证据3、4质证意见同证据2；对证据5系复印件，真实性无法确定，如果是真实的仅能证明被告李晓亮是济南协和门诊部的实际控制人和经营者，不能证明原告所主张的李满臣应当承担连带清偿责任的证明目的。被告李满臣提供了下列证据：1.2016年7月30日李满臣声明一份，李晓亮身份证复印件一份，公章收取证明一份，药房物品交接单一份，交接清单一份，名称为急诊医学科清单一份，门诊部（协和证件收取一栏表）一份，交结清单一份，证明李满臣系转让前济南协和门诊部法定代表人，转让后济南协和门诊部相应公章、证照以及其他医疗器械等均由原实际控制人高某某转交给李晓亮的代理人林某某，李满臣从未掌握或者使用公章；2.李晓亮与李满臣的法定代表人聘用合同一份以及双方之间股份转让协议，李满臣工商银行账户流水三页，证明自2016年8月16日起协和门诊部实际控制人和经营者均是李晓亮，李满臣每月仅自李晓亮处获得担任法定代表人的报酬3800元至2019年1月15日，李满臣不承担协和门诊部与其他方所产生的任何权利和义务；3.济南市市中区卫生和计划生育局2016年12月18日公布的关于协和门诊部变更地址的公示以及百度搜索峰景鉴筑门诊以及峰景鉴筑门诊部搜索记录，证明济南协和门诊部因当地居民反对一直未能进行变更登记和实际经营；4.市中区行政审批局的注销行政许可决定书一份，证明济南协和门诊部于2021年1月8日注销医疗机构许可证；5.济南市市中区卫生和计划生育局出具的校验记录以及暂缓校验通知书各一份，济南医院协会出具的关于对济南协和门诊部评价的情况反馈，证明济南协和门诊部自李晓亮收购后一直处于停止执业状态直至注销。对于被告李满臣提供的上述证据，原告泰荣物业公司质证称，对第一组证据，均为复印件，每个复印件中都有李满臣签名并签署日期但日期均有改动，从证据所载明的情况看是由2020年11月23日改为2016年11月23日，日期改动的情况下在庭前李满臣提交的证据复印件上明确载明是2020年11月23日，因此，我们对第一组证据的真实性不予认可，并且对李满臣改动证据落款时间的行为有提交虚假证据的嫌疑；对第二组证据法人聘用合同真实性不予认可，该合同中有多处修改，肉眼判断李晓亮和李满臣的个人签字与其他证据中签字的字体完全不同，应该不是由其本人签署，对于该证据的内容只是讲到了相关的报酬，不能证明李满臣不应承担责任的目的，作为登记的法定代表人或者负责人，应当承担付款责任或者连带责任；股权转让协议质证意见同法人聘用合同质证意见。银行流水显示自2016年9月14日至2020年12月18日对方户名为林*X等人结合李满臣提交的其他材料可能是协和门诊部支付的工资，但足以证明李满臣一直担任法定代表人并获取报酬直至本案诉争之后，因此，其应当承担法律上的责任；对第三组证据，均是网页打印件，真实性不予认可，也不认可其证明目的，与本案无关；对证据4真实性认可，但足以证明直至注销之日（即2021年1月8日）一直由李满臣担任协和门诊部的法定代表人，该注销行为与本案的合同责任无关，不认可其证明目的；对第五组证据，均为复印件，真实性不予认可，该证据中的内容只是有关部门和机构对其经营情况的评定与本案无关，不认可其证明目的。根据当事人陈述和举证、质证意见，本院认定事实如下：济南协和门诊部系于2011年4月20日注册成立的个体工商户，经营者系被告李满臣，经营场所位于济南市市中区院。现经被告李满臣申请，济南协和门诊部已于2021年1月8日经济南市市中区行政审批服务局登记注销。2016年9月19日，原告泰荣物业公司（甲方）与原济南协和门诊部（代表人邢某）（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将坐落于济南市市中区租赁给乙方，该商铺面积为2373平方米；该商铺为商业用途，乙方租赁甲方的商铺用于医院使用；租赁期限自2016年10月27日起至2024年10月26日止，共计8年，其中自2016年9月27日起至2016年10月26日，共计30天，为装修免租期，从2016年10月27日起开始计收租金；双方签订本合同，并且乙方按照合同约定向甲方支付壹个月的商铺押金和壹年租金后，由甲方于2016年9月19日将该商铺交付乙方使用；在下列情况下，甲方有权提前解除本合同并收回该商铺，同时甲方有权不予返还乙方已支付的商铺押金和租金，乙方除应另行支付壹个月的违约金（其他条款有约定的从其约定）外，还应赔偿甲方因此所致的经济损失:乙方未在规定的时间按本合同的要求支付租金及相应费用；该商铺租金按天计算，建筑面积每天每平方米租金为1.6元,即第一年、第二年为1385832元／年，第三年递增5%等；乙方应提前15日交纳下个租期的租金，如延期支付租金，则乙方须按该商铺年租金每天的千分之三向甲方支付滞纳金；乙方应在签约时一次性向甲方交纳壹个月商铺押金，即为人民币115486元，该押金在合同终止15个工作日内，同时乙方向甲方结清全部租金及各项费用，且按要求归还商铺的前提下，由甲方无息将该商铺押金退还给乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收租金押金；乙方应在签约时一次性向甲方交纳第壹年的商铺租金1385832元；该商铺水、电表为每月抄表收费，乙方在签署本合同之前须向甲方缴纳用水、用电押金10万元，如乙方未在每月月底之前到甲方处缴纳水、电费，甲方有权在乙方缴纳的用水用电押金中扣除等。合同签订后，被告李晓亮于2016年9月20日向原告泰荣物业公司转账汇款100万元，原告泰荣物业公司同期将涉案房产交付给被告李晓亮使用。原告主张被告李晓亮交付的上述100万元款项，其中含商铺押金115486元、水电费押金10万元，剩余784514元系房屋租金。原告主张2016年9月26日至2016年11月26日为装修免租期，应自2016年11月27日起计收房租。原告主张，因被告未能按约定交纳房屋租金，原告于2018年1月31日向原告济南协和门诊部发出律师函和解除合同通知，并于2018年2月5日在涉案房屋门上张贴了《解除合同通知》，主要内容为因原济南协和门诊部未按照合同约定支付租金及相关费用，根据合同约定，原告有权解除合同，特此通知原济南协和门诊部即日起解除《商铺租赁合同》等。原告为此提交了《律师函》、《解除合同通知》以及在涉案房屋门上张贴《解除合同通知》的照片。被告李满臣主张，其不是原济南协和门诊部的实际经营者和控制人，济南协和门诊部系借用其医疗执业资质而将其注册登记为业主，该门诊部原实际经营者为案外人高某某，高某某于2016年7月将该门诊部转让给被告李晓亮后，将该门诊部的相关证照资料均转交给被告李晓亮，之后被告李晓亮与李满臣于2016年8月16日签订聘用合同，继续聘用李满臣为该门诊部的法定代表人，聘用期两年，报酬为每月4500元，因未实际营业，被告李晓亮每月向其发放工资3800元，实际发放至2020年10月份等。被告李满臣提供落款时间为2016年7月30日的《声明》一份，载明:“原济南协和门诊部投资人聘用济南协和门诊部法定代表人李满臣于二○一六年七月三十日期满。随着济南协和门诊部的股份转让及双方对财务结算截止日为二○一六年七月三十日。自二○一六年七月三十日起李满臣顺延为对新的济南协和门诊部投资人李晓亮负责。李满臣作为济南协和门诊部新法定代表人所行使的权利与义务与原济南协和门诊部投资人无关。即日起李满臣作为济南协和门诊部新法定代表人所行使的权利与义务只对新的济南协和门诊部新法定代表人李晓亮负责（待所有手续交接完毕后，新投资人李晓亮与李满臣再签订聘用协议）。……声明人：股权转让后济南协和门诊部法定代表人李满臣二○一六年七月三十日”。被告李满臣另提供了落款时间为2016年8月16日、收取人为“李晓亮”的《公章收取证明》、《门诊部证件收取一览表》；提供了收到人为“林某某、李晓亮”、交付人为“高某某”、时间为2016年10月21日的《交接清单》两份；提供了收到人为“林某某”、落款时间为2016年8月28日的《药房物品交接》表；提供接收人为“林某某”、监交人为“李满臣”、落款时间为2016年8月29日的《急诊医疗科》交接表；提供两被告签订的落款时间为2016年8月16日的《法定代表人聘用合同》；提供被告李满臣名下中国工商银行账户（卡号为6200××××7664）的历史明细清单，记载自2016年9月14日至2020年6月7日期间每月由案外人“林＊X”、“吴＊X”向其转账汇款3800元，后由“＊茵”向其转账汇款并在摘要中记载为“工资”，最后一笔记载2020年12月18日转账4000元并记载“10月份工资、全勤”；提供两被告签订的落款时间为2016年8月16日的《股份转让协议》；提供济南市市中区卫生和计划生育局于2016年12月28日《关于济南协和门诊部变更地址的公示》、济南市市中区行政审批服务局2021年1月8日《注销行政许可决定书》等证据，以证明其主张的相关事实。经庭审质证，原告认为从被告李满臣提供的银行交易历史明细等证据可以证明其一直担任该门诊部的法定代表人直至该门诊部注销之日，应当承担相应的民事责任，对被告李满臣的其他主张不予认可。本院认为：根据法律有关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告李晓亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其自动放弃相应的诉讼权利，应当依法承担相应的法律后果。关于被告李满臣主张原告泰荣物业公司不具备签订涉案商铺租赁合同的主体资格的问题，经审查，涉案房屋的所有权人系案外人济南香江置业有限公司，该公司自2016年3月起授权原告泰荣物业公司对涉案房屋所在小区的商铺进行对外租赁、销售等；且涉案房屋自2016年9月交付原济南协和门诊部使用后至2018年2月5日因拖欠房租问题解除合同期间，并无其他权利人就涉案房屋主张权利，该房屋一直由原济南协和门诊部占有使用，故本院确认原告泰荣物业公司具有合法的合同主体资格。根据商铺租赁合同的约定，承租方应当在签订该合同之日（即2016年9月19日）一次性向出租方交纳含商铺押金115486元、水电费押金10万元和一年的房租1385832元共计1601318元，但济南协和门诊部仅向原告交纳总计1000000元，至双方合同解除之日亦未补交剩余欠款。因此，济南协和门诊部已经构成违约，应当依照合同约定及相关法律规定承担相应的违约责任。由于济南协和门诊部长期不履行交纳所欠房屋租金的合同主要义务，原告于2018年2月5日书面通知原济南协和门诊部解除合同、收回房屋，符合相关法律规定，故本院依法确认涉案合同已于2018年2月5日起解除。关于被告李满臣认为因原告提供的房屋存在质量问题导致原济南协和门诊部无法正常经营并以此为由认为不应当承担租金和违约金的主张，经审查，原告将涉案房屋交付给被告使用后，至2018年2月5日原告向该门诊部书面提出因其拖欠租金而解除合同，该门诊部使用涉案房屋长达约一年零五个月，且直至原告提起本案诉讼之日，原济南协和门诊部从未以此为由向原告依法主张权利或者要求解除合同。因此，被告李满臣的上述抗辩主张缺乏足够的证据支持，本院不予采纳。原济南协和门诊部系个体工商户，其于2021年1月8日被注销后，相应的民事责任依法应当由其投资人承担。根据被告李满臣提供的证据及被告李晓亮以个人名义向原告交纳房租、商铺押金、水电费押金共计100万元的事实等相互印证，本院应予确认被告李满臣系该门诊部经依法注册登记的经营者、被告李晓亮系该门诊部的实际出资人和经营者的事实，故本案相应的民事责任应当由被告李满臣、李晓亮共同承担。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，原、被告在商铺租赁合同中约定逾期交纳房租的滞纳金自逾期之日起按照每日3‰计算明显过高，且在承租方有违约情形时即有权全额没收商铺押金115486元，该两项约定明显不符合权利义务对等原则，显失公平，本院酌情对原告请求按照该两项约定主张权利的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据涉案商铺租赁合同的规定，对于承租人未在规定的时间按本合同的要求支付租金及相应费用的，出租方即有权提出解除商铺租赁合同并收回房屋。根据本案查明的事实，原济南协和门诊部自签订合同之日起即拖欠缴纳房屋租金金额高达601318元，且在实际使用涉案房屋长达一年零五个月的时间里均未能按照合同约定期限交纳房租。原告泰荣物业公司应当及时与其解除涉案租赁合同，或者在协商未果的情况下及时通过法律程序解除合同并收回房屋，以避免损失无限性扩大。由于原告长期怠于行使合同中规定的解除合同的相应权利，致使涉案房屋租赁纠纷长期得不到解决，导致房屋租金、滞纳金、违约金损失不断扩大。对于原、被告之间因本案商铺租赁合同纠纷导致的巨额房屋租金损失及不断扩大的违约金损失，原告作为出租方亦存在一定程度的过错。因此，综合考虑合同约定权利义务内容及各方当事人履行合同过程中的过错程度等情况，对于原告关于要求被告支付合同履行期间（即截止2018年2月5日之前）的房租滞纳金的诉讼请求，本院酌情不予支持；对于自合同解除之日（即2018年2月5日）起的违约金损失，本院酌情确定按照中国人民银行同期贷款基准利率（自2019年8月20日起按照一年期贷款市场报价利率计算）的1.95倍计算，对于原告的过高要求，本院不予支持。原告主张，双方签订商铺租赁合同后给予承租方两个月的装修期，实际自2016年11月27日起开始计收房租，截止2018年2月5日原济南协和门诊部共计拖欠房租，第一年（截止2017年11月27日）拖欠房租601318元；自2017年11月27日起至2018年2月6日期间拖欠房租387436.90元，共计988754.90元。经审查，原告主张自2016年11月27日起计收房租，符合合同约定，本院予以确认；自2016年11月27日至2018年2月5日，共计一年零七十天，按照合同约定房租1385832元/年计算，应交房租共计1655299元；被告李晓亮实际于2016年9月20日向原告泰荣物业公司转账汇款100万元，应在房租中予以抵扣，故原济南协和门诊部实际拖欠原告截止2018年2月5日的房租数额为655299元，本院予以确认，对于原告超出法律规定的诉讼主张不予采纳。综上，原告泰荣物业公司请求被告李满臣、李晓亮支付所欠房租，理由正当，本院应予支持；但对于原告超出法律规定、显失公平的诉讼主张，本院酌情不予支持；被告向原告交纳的商铺押金、水电费押金，应当依法抵扣所欠房租。原告泰荣公司主张被告拖欠商铺水电费5272.70元，未能提供相应的证据予以证实，本院不予采纳，对于原告相应的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告李满臣、李晓亮于本判决生效之日起十日内，支付给原告济南泰荣物业管理有限公司截止2018年2月5日的拖欠房租655299元。二、被告李满臣、李晓亮于本判决生效之日起十日内，支付给原告济南泰荣物业管理有限公司逾期付款违约金，以截止2018年2月5日的拖欠房租655299元为基数，自2018年2月5日起至2019年8月19日止，按照同期中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算。三、驳回原告济南泰荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25404元，由原告济南泰荣物业管理有限公司负担13404元，被告李满臣、李晓亮负担12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  徐计方二〇二一年五月八日书记员  孟晓铮