北京市房山区人民法院民 事 裁 定 书（2019）京0111民初20413号原告：北京卓宸畜牧有限公司，住所地北京市房山区良乡镇侯庄村东。法定代表人：常亮，总经理。委托诉讼代理人：黄科，北京市智远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜思，北京市智远律师事务所实习律师。被告：高剑，男，1962年10月23日出生，住北京市海淀区。被告：北京金鹏信鸽养殖中心，住所地北京市房山区官道镇侯庄村东1-101号。投资人：何旭洋，经理。二被告委托诉讼代理人：霍建杰，北京市中友律师事务所律师。原告北京卓宸畜牧有限公司（以下简称卓宸畜牧公司）与被告高剑及被告北京金鹏信鸽养殖中心（以下简称金鹏信鸽养殖中心）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法进行审理。卓宸畜牧公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2007年签订的《租赁合同》；2、判令高剑及金鹏信鸽中心返还承租场地72亩；3、判令高剑及金鹏信鸽中心将承租场地恢复原状；4、判令高剑及金鹏信鸽中心向卓宸畜牧公司支付自2007年8月1日至2019年7月31日的租赁费用432万元；5、诉讼费由高剑及金鹏信鸽中心承担。事实与理由：卓宸畜牧公司诉称，2007年8月，高剑经营的公司北京大运西蜀餐饮有限公司面临拆迁。为此，高剑找到卓宸畜牧公司，要求承租卓宸畜牧公司经营场地中的72亩土地及地上物，用于从事种植及养殖业务。为此，高剑与卓宸畜牧公司达成口头租赁协议，双方约定场地的租金为每亩每年5000元，同时卓宸畜牧公司将72亩土地交付给高剑。其后，卓宸畜牧公司多次向高剑要求补签书面租赁合同，但高剑均以各种理由拖延签订。2010年1月4日，高剑于租赁地上注册成立北京大运卓宸信鸽文化发展中心，现更名为金鹏信鸽中心。自高剑及金鹏信鸽中心承租占有场地后，卓宸畜牧公司每年均向其主张费用及返还场地，但高剑及金鹏信鸽中心均以各种理由拒绝支付。现卓宸畜牧公司诉至法院，请求依法裁判。高剑及金鹏信鸽中心辩称，不同意卓宸畜牧公司全部诉讼请求。第一，卓宸畜牧公司以租赁合同纠纷起诉，案由错误。双方之间不存在租赁关系，卓宸畜牧公司的诉讼请求无事实及法律依据。1、租赁合同的内容应包括租赁物内容、租金、支付方式等。卓宸畜牧公司未就租赁合同中具备的内容进行明确约定。没做出合理说明，未提交双方存在租赁关系的证据。2、租赁期限六个月以上的应采用书面形式，卓宸畜牧公司主张的租赁期限达到12年之久，但双方未有书面协议。卓宸畜牧公司应承担举证不能的法律后果。3、卓宸畜牧公司主张双方存在租赁关系不符合常理。如果双方之间存在租赁关系，为什么卓宸畜牧公司一直未向我方主张过租金，我方在诉争场地建造房屋，卓宸畜牧公司为什么不制止，相反支持我方建造房屋并经营。如果我方拖欠租金，卓宸畜牧公司的法定代表人为什么2010年3月28日在我方使用的诉争场地代表北京大运卓晨信鸽文化发展中心（即金鹏信鸽中心之前的名称）进行过开业讲话。讲话内容显示双方是合作关系。如果我方拖欠租金长达12年之久，卓宸畜牧公司应知道主张租金的诉讼时效是一年，其应知道其中存在法律风险。综上，双方之间不存在租赁关系，而是合作关系。卓宸畜牧公司以租赁合同纠纷为由起诉无事实及法律依据。第二，双方系合作关系。2007年8月，卓宸畜牧公司与高剑口头协商进行合作经营，经营项目为租地。高剑负责对外联络寻找地块，以卓宸畜牧公司名义承租。双方先后承租了三个地块，长阳镇赵庄村、长阳镇公义庄村、窦店镇北柳村。承租土地后，卓宸畜牧公司负责财务管理，高剑在上述三宗土地上投资125万元。自2009年6月起，上述三宗地块被征地拆迁，给予2500万元拆迁补偿款。该款项均打入卓宸畜牧公司账户。双方曾达成口头协议，卓宸畜牧公司从补偿款中先返还高剑125万元投资款，再分给高剑500万元。卓宸畜牧公司未履行承诺。本案诉争的土地也是双方合作的项目之一，卓宸畜牧公司出地，高剑出资建设经营性用房和办公用房，在此成立了北京大运卓辰信鸽文化发展中心。卓宸畜牧公司允许高剑使用卓辰商号，并在开业典礼上以合作方名义发表讲话能证明双方系合作关系。在长达12年时间里，卓宸畜牧公司未主张过租金，也说明双方系合作关系而非租赁关系。合作期间，高剑在诉争土地上建房3万多平米。目前被政府拆除18000多平米，给高剑造成巨大经济损失。该损失本应由卓宸畜牧公司给予相应赔偿。现在卓宸畜牧公司捏造出双方之间承租关系的事实进行起诉，我方认为卓宸畜牧公司的目的是让我方知难而退，妄图逃避承担相应赔偿的责任。综上，我方认为卓宸畜牧公司起诉无事实及法律依据，请求法院驳回卓宸畜牧公司全部诉讼请求。本院经审查认为，当事人提起民事诉讼，应当符合法律规定的起诉条件；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案中，经查，1998年6月18日，房山区官道乡侯庄村农工商经济联合社与常亮签订《土地承包（租赁）合同书》，约定侯庄村经联社将集体所有耕地188亩发包（出租）给常亮承包（租赁）经营，承包期限自1998年6月18日起至2048年6月18日止。2001年11月28日，房山区官道镇侯庄村农工商经济联合社与卓宸畜牧公司签订《土地承包（租赁）合同书》，约定侯庄村经联社将集体所有的耕地180亩发包（出租）给乙方承包（租赁）经营；承包期自2001年1月1日至2020年12月31日止。2007年8月，卓宸畜牧公司将上述承租土地中的72亩交付高剑使用至今，高剑未向卓宸畜牧公司支付使用费。在使用过程中，高剑陆续在涉案土地建设了房屋及配套设施，并将部分土地及房屋出租给他人使用。2017年，涉案土地建设的建筑物因被认定为违法建设被部分拆迁，双方均认可尚剩余10000平方米左右建筑物未拆除。现双方因使用费产生争议，卓宸畜牧公司将高剑及金鹏信鸽中心诉至本院，要求返还土地并支付使用费，高剑提起反诉，要求赔偿经济损失。诉讼中，高剑撤回反诉。庭审中，卓宸畜牧公司主张与高剑系租赁合同关系，陈述2007年双方协商高剑租赁涉案土地，租赁用途为养殖，租金标准为每亩5000元，租赁期限10年左右，卓宸畜牧公司于200年8月1日将涉案土地正式交付高剑使用，交付时涉案土地建有两个牛棚及4间砖混结构的房屋。高剑及金鹏信鸽中心对上述陈述均不认可，辩称高剑与卓宸畜牧公司系合作关系，2007年8月双方口头协商进行合作经营，经营项目为租地，高剑负责以卓宸畜牧公司名义对外联络寻找地块，卓宸畜牧公司负责财务管理，高剑在双方合作投资的长阳镇赵庄村、长阳镇公议庄村、窦店镇北柳村三宗土地上投资1250000元，涉案土地也是双方合作的地块之一，卓宸畜牧公司未按约定向高剑支付投资收益款项，卓宸畜牧公司不予认可。双方就各自上述主张均未提供充分证据予以佐证。双方认可高剑承租后开始在涉案土地上进行建设，搭建了彩钢房等，部分用于养殖信鸽，部分用于出租，出租的用途也包括养殖信鸽、物流存储等，2007年交付使用时的地上建筑物已经不存在。关于涉案土地的面积，卓宸畜牧公司陈述72亩，高剑及金鹏信鸽中心陈述71亩。本案审理过程中，本院向侯庄村委会调查案件相关情况，该村回复侯庄村将涉案土地出租给卓宸畜牧公司使用，租赁时状况以合同为准，高剑确实在涉案土地有新建房屋，也被政府拆除一部分，但关于卓宸畜牧公司与高剑的关系、高剑建设建筑物情况及使用情况均不清楚。另，本案审理过程中，卓宸畜牧公司申请对诉争土地自2007年至2019年间占有使用费及各年度占有使用费进行评估，经本院委托，中鸿茂盛资产评估有限责任公司于2020年8月4日出具退案说明函，以该类型及地区的实际交易案例稀缺，鉴定机构无法满足2007年至2019年期间占有使用费及各年度占有使用费的评估要求为由进行退案；经本院再次委托，北京腾骐资产评估有限公司于2020年11月24日出具不予受理通知书，以土地使用权权属不清，且周边无合适案例进行价值修订为由决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。高剑申请对诉争场地约10000平方米左右的建筑物造价进行评估，经本院委托，北京求实工程管理有限公司于2020年7月3日向本院出具退案函，以本案件缺少相关的施工图纸等相关的鉴定资料，对我院委托的鉴定内容不具备鉴定条件为由退回造价鉴定；经本院再次委托，北京广达精捷信工程咨询有限公司于2020年11月5日以涉案工程均无可供计算工程量的详细图纸，部分建筑物已灭失，且现存建筑物均无法进行测量鉴定为由要求退回造价鉴定。本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，卓宸畜牧公司主张与高剑之间存在租赁合同关系，高剑不予认可，虽然高剑存在使用涉案土地的事实，但卓宸畜牧公司未提供证据证明其与高剑就租赁涉案土地事宜达成合意，也未提供证据证明双方就土地租赁期限、租金及其支付期限和方式等达成一致意见。根据查明事实，高剑自2007年8月开始占有使用涉案土地至今，但从未向卓宸畜牧公司支付过使用费，卓宸畜牧公司也未提交证据证明其向高剑主张过租金及具体金额。综合上述情况，本院认为卓宸畜牧公司主张与高剑系租赁合同关系，证据不足，本院不予采信。高剑辩称其与卓宸畜牧公司系合作关系，但亦未提供证据证明双方就合作事项、合作方式、合作内容及收益分配方式等重要内容进行过约定，本院对其该抗辩意见亦不予采信。综上，现有证据无法证明卓宸畜牧公司与高剑及金鹏信鸽中心之间存在租赁合同关系，现卓宸畜牧公司以租赁合同为案由起诉高剑及金鹏信鸽中心，不符合起诉条件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回北京卓宸畜牧有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  付雪二〇二一年五月二十四日书记员  张雪