北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初7225号原告：李**，男，1980年12月30日出生，x族，住北京市石景山区。被告：郭凤鹃，女，1976年1月23日出生，x族，住北京市房山区。原告李**诉被告郭凤鹃房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李**、被告郭凤鹃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李**向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬出涉案房屋，将公司工商注册地址迁出涉案房屋，交还钥匙、水卡等，并恢复承租前的房屋原貌及屋内设施；2.判令被告赔偿因其违约造成的房屋空置损失，以月租金4000元，日租金约133.33元计算，直至2021年8月24日前房屋租出去为止；3.判令被告支付合同约定的以未支付租金的5%，按天数计算的违约金（4000元*5%=200元），直至付清为止；4.本案诉讼费、交通费、鉴定费等由被告承担。在庭审时，李**撤回第1项诉讼请求及第四项鉴定费的诉讼请求，明确第二项诉讼请求为2021年3月24日到2021年4月3日期间的空置损失，以每月4000元标准计算，共1200元，2021年2月24日至2021年8月24日的差价损失，以每月400元为标准，共2400元，合计3600元；明确第三项诉讼请求称，被告欠付其2021年2月25日到2021年3月24日的租金，应按合同约定支付2021年3月24日到租金付清之日止的违约金，以月租金的5%为标准，要求支付交通费100元。事实和理由：1.2020年8月20日，原告与被告经邻居介绍，签定了房屋租赁合同，合同约定，租赁期限为一年，即从2020年8月25日到2021年8月24日，租金为每月4000元，支付方式为押一付三。同时，原告将房屋钥匙、房卡、水电卡等交给被告，同时也向被告提供了房本复印件和身份证复印件等用于公司注册，被告接收后搬进了涉案房屋，也顺利办理了公司地址迁入。2020年8月31日，原告以噪音为由提出要搬走，我提示说如果搬走，可能损失房租，原告便不再提了，此事作罢。2020年11月27日，被告以没空为由逾期三日支付了第二次房租12000元。2020年12月17日，被告以屋里太冷为由第二次提出要搬走，我向被告通过微信转了300元用于空调取暖的补助。2020年12月30日到2021年1月份，被告又多次借口天气冷要搬走并索退房租，而原告一直好言相劝，且坚持合同约定，不同意中途退租金。在此期间，原告也多次向物业，供暖公司，房山区和北京市长热线有关部门和单位反映供暖问题，有关部门也多次派人上门调试了暖气。2020（2021）年1月8日，被告又提出让原告每月补1000元电费用于取暖，原告提出先补600元，如果天冷再说，被告同意了，并接收了2月7日的微信转账600元。2021年2月24日是第三次的房租到期支付日，原告向被告提示该付房租时，被告突然明确提出不租了，而且提出了要么退还押金，要么让他多住一个月的不合理要求。直到今日，被告仍然没有按照合同约定支付下季房租12000元，而且还赖在房子里不走，注册地址也不迁出，我通过微信累计转出的900元也没有退还。原告认为，今年冬天极端低温属于天气自然因素，屋内暖气片温度不高也属于供暖公司的因素，以上均不是原告的主观所为，但事情发生后，原告还是本着负责任的态度，尽心尽力的去协调改善供暖条件，也给予了被告适当合理的经济补偿，原告已经尽到了作为房东的应尽义务。而且从被告发给原告的温度图片可见，室内温度不达标，属于极个别时间，并非是整个供暖季的常态。然而，被告在接受该补偿后，又突然提出要解除合同，也不按期支付房租，而且还赖在房子里不走，就属于明显的违约行为。由于被告租客履约未满一年的违约行为，将导致原告业主发生巨额的房租收入损失，即从2021年2月25日到2021年8月24日，损失租金共计六个月24000元，根据合同的第八条第1项以及第十条第2项，该部分损失及由此产生的违约金等，应由违约方来承担。综上所述，被告的行为明显违反了法律和合同约定，背离了诚信原则。根据《中华人民共和国民法典》第577条，第578条，第579条，第582条，第583条等，以及双方签订的《房屋租赁合同》第二条，第三条第1项，第八条，第十条等，为维护原告的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，望判如所请。郭凤鹃辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋退租是有原因的，我跟他协商了4个月，因为房屋太冷，冬天才15度，要求原告解决，原告不同意，不接我电话，要求当面解决问题，他不来，也不接电话。他让我克服一下温度的问题，我交纳了取暖费，应该温度达标，所以我要求换房，也不给我退房，所以我住到所有的钱用完我才搬走的。不同意原告的全部诉讼请求，我没有欠他钱。庭审中，郭凤鹃对李**提交的房屋租赁合同、不动产权证和微信聊天截图，李**对郭凤鹃提交的微信聊天记录截图的真实性予以认可，本院对此不持异议。根据上述经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2020年8月20日，李**（出租房、甲方）与郭凤鹃（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定李**将北京市xx区xx北路x号院xxx广场x号楼x单元xxx室房屋出租给郭凤鹃。租赁期限为2020年8月25日至2021年8月24日（其中注册地址应在期满前10日办理或注销），月租金4000元，房屋保证金4000元，双方约定季付，押一付三。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2.利用承租房屋进行违法活动，被有关部门勒令处罚或停业整顿，损害公共利益或出租方利益的；3.拖欠租金或发生人身伤害和重大安全事故的；4.未经甲方书面同意，改变约定使用用途的。签订本合同之日起，乙方向甲方交纳4000元为使用房屋的保证金，合同期满后，乙方缴清所有费用及承担应当承担的相应责任后，甲方将保证金无息退还给乙方，乙方拒不缴纳相关费用和承担相应责任的，甲方有权在合同期满时从保证金中扣除。乙方逾期交付租金除仍应补交欠租外并按未付租金的5%以天数计算向甲方交付违约金。李**将房屋交付给郭凤鹃，郭凤鹃支付了2020年8月25日至2021年2月24日期间的房屋租金，支付了保证金4000元。在庭审中，双方均认可郭凤鹃于2021年3月20日将涉案房屋交付给李**，李**在庭审中自述已于2021年4月3日将涉案房屋再次出租。根据双方提交的微信聊天记录载明，郭凤鹃多次因房屋暖气不热的问题与李**协商,李**分两次向郭凤鹃共支付900元。2021年2月25日，李**向郭凤鹃要求支付租金时，郭凤鹃表示不打算租了。李**问什么时候搬，双方就押金问题没有协商一致。李**于2021年2月26日,称“从今天开始，一个月内你搬走，注册地址也得迁出，留把钥匙给我们，配合中介看房”，郭凤鹃回复称“留钥匙不可能”“我家贵重东西多”“配合看房可以”“下月25号搬”“地址同时迁出”。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据庭审调查及双方提交的证据，可以认定郭凤鹃与李**就合同解除已协商一致，郭凤鹃于2021年3月25日前搬出涉案房屋，李**不退房屋押金等，现双方合同已经解除，郭凤鹃已经搬出涉案房屋。李**要求支付空置期损失、差价损失等诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：驳回李**的诉讼请求。案件受理费25元，由李**负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。七日内未按时交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘宁二〇二一年五月二十五日书记员  肖贺