广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初6346号原告：中国电信股份有限公司深圳分公司，住所地深圳市福田区益田路信息枢纽大厦，统一社会信用代码91440300748856239Q。负责人：李胜飞，总经理。委托诉讼代理人：欧阳帆，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201411015930。被告：张勤勇，男，1979年6月7日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：钱婉莹，广东银润律师事务所律师，执业证号14403201911138822。原告中国电信股份有限公司深圳分公司与被告张勤勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国电信股份有限公司深圳分公司的委托诉讼代理人欧阳帆、被告张勤勇及其委托诉讼代理人钱婉莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国电信股份有限公司深圳分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的租金4535.1元及其滞纳金23469.14元（暂计至2020年10月31日，应计至被告实际支付之日）；2.被告支付逾期不迁离返还涉案房产的赔偿费308386.8元（暂计至2020年10月31日，应计至被告实际迁离并返还房产之日）；3.被告于10日内迁离、交回位于罗湖区，办理移交手续；4.被告承担本案全部诉讼费。原告当庭确认：诉讼请求1中拖欠的租金为2017年12月租金4535.1元，其滞纳金以拖欠租金为基数，按日千分之五的标准，自2018年1月1日起算至被告实际支付之日；诉讼请求2中逾期不迁离赔偿费的计算时间为2018年1月1日至实际搬离之日。事实和理由：2017年3月，原被告双方签署了《房地产租赁合同》及《补充协议》（编号：ＧＤＳＺＣ1700545ＡＧＮＯＣ）。该合同及补充协议约定：原告将位于深圳市罗湖区出租给被告使用，租赁面积共计90平方米，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；月租金为4535.1元，被告应于2017年2月1日前交付首期租金并于每月1日前交付租金；合同终止后，被告应于2日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由被告承担的各项费用并办理有关移交手续，被告逾期不迁离或不返还租赁房地产的，原告有权收回租赁房地产，并就逾期部分向被告收取双倍租金；若因被告账号金额不足导致托收不成功，原告有权向被告收取滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以月租金的千分之五。协议签订后，原告依约履行了合同义务；但被告至今仍拖欠2017年12月租金4535.1元，滞纳金暂计至2020年10月31日为23469.14元。此外，由于案涉房产位于地铁施工拆迁红线范围内，原告根据实际情况及电信公司房产租赁管理办法中关于拆迁红线内物业不允许出租的要求，于2017年12月27日正式具函被告，提前通知被告合同到期后不再续租，要求被告在2018年1月28日前结清欠款、搬离并交回涉案房屋；然而，合同期限届满后，被告拒绝依约迁离并归还房产。2020年4月3日，原告委托四川康维律师事务所就上述事宜向被告出具《律师函》；但被告截止起诉之日，仍未结清案涉款项且拒不搬离归还房产。按照协议约定，被告就逾期不迁离返还涉案房产应按双倍租金标准赔偿原告，暂计至2020年10月31日赔偿费为308386.8元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，依法成立的《房地产租赁合同》及《补充协议》，对原被告均具有法律约束力；被告应当按照约定履行自己的义务。被告不履行合同义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故，为维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。被告张勤勇辩称，1.原被告之间的《房地产租赁合同书》及《补充协议》属无效合同，原告无权主张相关费用。原告未提供证据证明其已依法取得案涉房屋的建设工程规划许可证，也没有办理合法的房地产权利证书，因而依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2021年1月1日施行)第二条之规定，双方签订的《房地产租赁合同书》及《补充协议》应为无效合同，而造成合同无效的原因在于原告，因此基于合同无效后的不利后果，应由原告自行承担。原告按照合同约定向被告主张滞纳金及双倍赔偿费用，于法无据，该项诉求应当予以驳回。2.退一步说，即便租赁合同有效，被告亦已足额缴纳2017年12月份所应缴纳的租金，且自租赁合同到期后，原被告双方一直就是否续签租赁合同事宜进行协商，原告亦同意继续出租涉案房产，双方成立不定期租赁关系，被告不存在任何违约行为，原告所主张的支付滞纳金及逾期不返还房产的赔偿费用的条件未成就。被告提交的证据银行流水显示，被告已经缴纳了涉案房产2017年1月-2017年12月份期间的租金，不存在任何拖欠的行为，原告索要涉案房产的租金及莫须有的逾期支付违约金，涉嫌虚假诉讼，浪费司法资源。从被告提交的证据协商统计表以及视频光盘可以看出，自合同到期后，被告一直在与原告协商续租事宜，而原告也曾在多次沟通协商中表明同意按照评估价收取相应租金。3.涉案房屋租赁合同关于违约责任的规定显失公平，违约金额过高，应当予以调整。4.根据《中华人民共和国民法典》第469条之规定，合同的形式，可采用口头或者是书面的形式。原被告双方均就续签租赁合同以及2018年1月1日到2020年12月31日之间的租金达成一致意见。该口头协议对双方均具有约束力，原告应当按照双方口头协议的内容履行。5.另外，根据原告提交的租赁合同后面的银行代收协议书第五条可以看出，如果甲方还款不成功，将按应收费用的千分之3收取滞纳金。而该标准与租赁合同补充协议的第五条按拖欠天数乘以月租金的千分之5相矛盾。根据中华人民共和国民法典第498条对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释而上述协议均是由原告提供的格式合同在出现多种解释时，应该按照有利于被告，也就是按照应收费用的千分之3收取滞纳金。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、涉案的位于深圳市罗湖区原属于深圳深大电话有限公司所有，2009年深圳深大电话有限公司进行清算后，上述商铺划归原告所有。二、2017年3月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将上述房地产出租给乙方做商业使用，租赁期限自2017年2月1日起至2017年12月31日止；租赁面积90平方米，租金按房地产面积每平方米每月50.39元，月租总额为4535.1元；乙方应于2017年2月1日前交付首期租金4535.1元，应于每月1日前交付租金；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取不超过三个月租金数额的租赁保证金，即13605.3元，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据；租赁期间，乙方负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋管理费等因使用租赁房地产所产生的其他费用；租赁期间，乙方不得将合同房地产全部或部分转租予他人；乙方拖欠租金达15天以上或者拖欠可能导致甲方损失的各项费用达3000元以上的，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿并不予退还租赁保证金；本合同终止后，乙方应于2日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并逾期部分向乙方收取双倍租金；双方还对其他事项进行了约定。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，载明双方协商一致，达成补充协议：甲方每月委托银行在乙方提供的银行账号上托收乙方上月应缴纳的租金；若因乙方账号金额不足导致托收不成功，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以月租金的千分之五，双方还对其他事项进行了约定。三、合同签订后，原告将房屋交付被告使用。原告主张被告未缴纳租赁保证金，被告按照上述合同的租金标准支付租金至2017年11月30日，此后再未支付租金。被告主张其已向原告缴纳租赁保证金，租金支付至2017年12月31日。被告未能提供相关支付凭证或收据等有效证据证明其已向原告支付租赁保证金，本院对其主张不予采信，并认定被告并未向原告支付租赁保证金。关于租金缴纳情况，根据被告提交的，经由原告确认真实性的平安银行流水显示，原告自2016年12月份起每月10日前从被告的平安银行账户规律扣款4535.1元，最后一次扣款时间为2017年12月6日，扣完当月租金及其他费用后，账户余额为4674.99元；结合双方在补充协议中关于“甲方（原告）每月委托银行在乙方（被告）提供的银行账号上托收乙方上月应缴纳的租金”之约定，本院认定被告已支付至2017年11月30日止的租金，之后租金未再支付。四、2020年4月3日，原告委托四川康维律师事务所出具并通过邮政快递方式向涉案租赁房屋地址及被告的身份证地址发出《律师函（主题：限期办理租赁商铺及清缴所欠租金和违约金）》，该律师函记载“……租房合同到期后，你拒绝按约办理租赁商铺，截止本律师函出具之日，你仍非法占据着租赁商铺。……你欠付和拒不办理即返还租赁商铺的行为已构成严重违约，按约应承担相应的违约责任……我所受深圳电信委托函告如下：1.请你务必于2020年4月30日前搬离租赁商铺，并应按租赁商铺交付时的原状向深圳电信返还租赁商铺；……”被告分别最早于2020年4月5日签收了上述律师函。但被告仍未搬离涉案房屋。五、被告主张涉案《房地产租赁合同》到期后，原被告双方一直就是否续签租赁合同事宜进行协商，原告同意继续出租涉案房产，双方成立不定期租赁关系。为此，被告提交了“2020年4月10日，莲塘街道办调解达成一个口头协议”对话录音、“20200731_112157已出评估价”对话录音等录音作为证据。原告认为原告方代表在录音中并未确定是否能补签2018年起的租赁合同，该证据不能证明双方成立了不定期租赁关系。另外，被告申请法院开具《调查令》向深圳市罗湖区莲塘街道办事处、深圳市罗湖区莲塘司法所、深圳市信访局、原告等部门、机构查询、打印包含被告在内的5名承租人全部信访及沟通记录。被告根据法院开具的调查令，从深圳市罗湖区莲塘街道办事处调取了《受理事项详表》，且深圳市罗湖区莲塘街道办事处向法院出具了《关于律师调查令的复函》，上述详表及复函显示：2018年8月27日，包含被告在内的承租人向街道办事处反映深圳市罗湖区莲塘国威路134栋商铺续租问题，街道办组织业主方代表与被告进行协商，但因双方分歧较大无法达成一致意见。深圳市罗湖区莲塘司法所向法院出具《关于律师调查令的复函》，说明2020年4月10日，被告等人到该司法所反映深圳市罗湖区莲塘国威路134栋商铺续租问题，为化解矛盾，司法所组织租赁双方代表进行协商，但未能达成书面协商结果。六、本案诉讼过程中，为防止损失扩大，本院于2021年4月16日向被告发出《通知书》，限被告在收到通知书之日起十日内搬离并交还涉案房屋给原告，并告知逾期未搬离的，承担相应不利法律后果。上述限期届满后，被告仍未搬离涉案房屋。七、双方共同确认，因地铁施工，2018年1月1日至2020年期间涉案商铺所在位置被围挡。关于围栏拆除时间，原告主张2020年10月8日开始拆围栏，被告主张系2020年年底地铁开通时拆除。本院认为，原告与被告签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应严格依约履行。原告作为出租方，已向被告交付租赁房产，被告作为承租方应依约按时足额支付租金。原告要求被告支付2017年12月份租金4535.1元，有事实依据，本院予以支持。关于逾期缴纳租金的滞纳金，本院认为，双方约定租金缴纳方式为由原告每月委托银行在被告提供的银行账号上托收上月应缴纳的租金，如本院上述查明事实所述，被告在扣除2017年11月份租金后，被告账上余额足以支付2017年12月份租金，原告未按约定进行扣款，却以被告未支付2017年12月份租金为由向被告主张滞纳金，无事实依据，本院不予支持。关于双方在涉案《房地产租赁合同》到期后，双方是否成立不定期租赁关系，本院认为，根据被告提交的对话录音等证据，及深圳市罗湖区莲塘街道办事处、深圳市罗湖区莲塘司法所出具的《关于律师调查令的复函》，可知双方曾就是否续签或补签租赁合同、租金的标准、租金的支付方式等问题进行磋商，但未能达成一致意见，结合2018年1月1日起被告未再支付租金之事实，本院认定在涉案《房地产租赁合同》到期后，双方并未成立不定期租赁关系。涉案合同在2017年12月31日到期后，双方没有签订新的租赁合同，亦不存在成立不定期租赁关系之事实，原告要求被告在10日内搬离、交回涉案房屋，并办理移交手续，于法有据，本院予以支持。关于原告第二项诉请之赔偿费，本院认为，一方面，被告在合同到期后未能及时返还涉案房产，构成违约。另一方面，如本院查明事实所述，被告在2018年、2020年期间曾向原告表达续租涉案房产的意思表示，原告作为出租方不同意续租，但未及时行使收回房屋的权利，其未尽到守约方及时止损义务；且被告承租涉案商铺作为商业使用，涉案商铺所在位置自2018年起至2020年期间，因地铁施工被围挡，给被告经营造成实际影响，加之2020年年初，国内爆发新冠肺炎疫情，因疫情防控措施导致被告在涉案商铺的实际营业收入减少。综上，原告主张被告按照双倍租金标准支付2018年1月1日起的赔偿金，有失公平，本院依法调整为被告按照原租金标准支付2018年1月1日起的房屋占有使用费。根据双方陈述，可知涉案商铺的围挡最晚在2020年年底前即被拆除，又原告于2021年1月22日提起本案诉讼明确要求被告搬离涉案商铺，结合被告在法院已释明不利后果的情况下，未在指定期限内搬离涉案房产，其违约主观恶意明显，本院认定被告应自本案起诉次日起，按照双方合同约定的双倍租金标准支付赔偿金至实际搬离之日。综上，被告应向原告支付2018年1月1日至2021年1月22日期间房屋占有使用费166482.06元[4535.1×（36+22÷31）]，自2021年1月23日起，按照9070.2元/月（4535.1×2）的标准，向原告支付赔偿金至实际搬离之日止，原告关于赔偿金的诉请，本院依法在上述范围内予以支持，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张勤勇应于本判决生效之日起十日内搬离并向原告中国电信股份有限公司深圳分公司返还深圳市罗湖区；二、被告张勤勇应于本判决生效之日起十日内向原告中国电信股份有限公司深圳分公司支付2017年12月份租金4535.1元；三、被告张勤勇应于本判决生效之日起十日内向原告中国电信股份有限公司深圳分公司支付2018年1月1日至2021年1月22日期间房屋占有使用费合计166482.06元；四、被告张勤勇应于本判决生效之日起十日内向原告中国电信股份有限公司深圳分公司支付赔偿金（该赔偿金按9070.2元/月的标准，自2021年1月23日起计付至被告实际搬离涉案房屋之日止）；五、驳回原告中国电信股份有限公司深圳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6346元，由原告负担3437元，由被告负担2909元（按截至2020年10月31日的胜诉比例核算）；上述费用已由原告预缴，被告应与上述判项一并迳付原告受理费2909元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  郑旭豪审判员  黄 欣审判员  张曼丽二〇二一年五月二十八日书记员  郑立薇