湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1322民初963号原告刘恒，男，1968年4月2日出生，汉族，自由职业，住长沙市岳麓区。被告柯晓辉，女，1975年8月21日出生，汉族，自由职业，住湖南省新化县。诉讼代理人伍玉林，湖南欣锦律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。第三人柯程辉，男，1977年7月8日出生，汉族，自由职业，住湖南省新化县。原告刘恒诉被告柯晓辉、第三人柯程辉合同纠纷一案，本院于2021年2月23日受理后，依法适用简易程序于2021年3月24日公开开庭进行了审理，原告刘恒，被告柯晓辉及其代理人伍玉林，第三人柯程辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘恒请求本院判令：一、请求法院依法判决被告在合理期限内协助原告办理不动产权证书。二、请求法院依法判决被告支付原告违约金壹万元人民币。三、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2007年10月13日，原告经中介介绍，与被告签订了关于被告的一小对面人民路95号后栋二楼四室二厅的自住房的《套房出售协议书》，被告将该房屋出售给原告，原告按约支付了8.8万元人民币房款。2007年10月原告在该房屋居住生活至今，为办理该房屋过户事宜，原告亦多次催促被告履行办证手续，被告至今以多种理由拒不履行住房买卖合同约定的义务，导致该房屋至今未办理任何过户手续。按照原告与被告签订的住房买卖合同，被告的行为已经构成违约行为，其应向原告支付违约金壹万元人民币。原告购买本房屋是住房使用，被告拒不履行合同义务，已经严重损害了原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判决被告按照合同履行义务，在合理期限内协助原告办理不动产权证书，并支付违约金。被告辩称：1、原告的诉求早已超过法律规定的诉讼时效，不应得到支持。原告与被告于2007年10月13日签订了《套房出售协议书》，原告在当时能预见且知道的情况下不去向法院主张权利，而是在事隔十多年后向法院主张权利要求被告协助办理不动产权证书和支付违约金。2、被告在本案中没有任何违约行为，不应承担违约责任即向原告支付壹万元违约金。双方所签订的《套房出售协议书》中约定被告有协助原告办理不动产权证书的义务。自出售之日起答辩人就一直向相关部门申请办理相关产权证等手续，本案争诉套房系集资建房，且集资建房的土地属于建设用地，诉争套房属于合法物权。迟迟未办理相应产权证，是由于当时的新化县**局将本案诉争套房所处之地转让后造成当时的行政主管部门没有及时办理相应手续及证件，系历史遗留问题。迟迟没有办理相应产权证是被告无法预见的，因为这是政府部门对待历史遗留问题的政策及规定，不能把过错和责任推向答辩人。所以，被告在本案中没有任何过错，也不存在违约行为，故被告不应承担违约责任。3、本案诉争套房所有权未发生转移，原告对该套房的占有不能使用善意取得，原告应当把诉争套房返还给被告。原告并未完全支付合理房价，而只是支付了8.8万元，同时诉争套房系合法物权，依法应当进行登记，故原告的行为不符合善意取得的构成要件，不能使用善意取得，故原告应当把诉争套房返还给被告。4、案外人柯程辉才是本案诉争套房的所有权人，被告系无处分权人。新化县**处的（96）新证字第409号公证书明确约定柯程辉拥有第一层及地下楼所有权，被告柯晓辉拥有第二层楼房所有权。被告出售诉争套房时并未取得案外人柯程辉的授权，案外人柯程辉也不知情，事后也未追认，系被告系无处分权人。为维护被告的合法权益，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人柯程辉辩称：这套诉争房是我所有，请求法院确认原告和被告签订的套房出售协议无效，请求原告返还诉争套房给我。查明的事实根据三方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：被告柯晓辉与第三人柯程辉系姐弟。柯传二系被告与第三人父亲，柯传二于2011年去世。1995年12月13日，柯传二通过娄底市中级人民法院、新化县人民法院、新化县**局调解，邹伯文同意从其在新化县**局所购买的土地中由邹伯文出让毗连柯传二祖业的一部分土地给柯传二。柯传二在与案外人刘国平、刘永光协商好后，于1996年2月4日安排其儿子柯程辉与女儿柯晓辉与案外人刘永光、刘国平签订了《集资建房协议书》协议约定：柯晓辉拥有父亲柯传二赠与的土地一块，160余平方米，坐落在柯传二兴建的住房后面，拟建****楼房（地下室除外）每层建筑面积约138平方米，每层为一个三室两厅带厨房厕所的套间，由于建房资金有限，现与柯程辉、刘永光、刘国平等人集资共同协商建房。柯程辉（柯晓辉弟弟）拥有第一层及地下楼所有权；柯晓辉拥有第二层楼房所有权。刘永光出资捌万元拥有第三曾楼房所有权。刘国平出资柒万元，拥有第四层楼房所有权。除刘永光和刘国平共出资金15万元外，建房所需资金由柯程辉与柯晓辉解决。被告及第三人与刘国平、刘永光均在协议上签了名。协议签订后，柯传二便于同月筹集资金开始建房。在建房期间，柯传二以被告柯晓辉的名义于1996年5月向有关主管部门递交了私人住宅建设用地规划审批申请，但未办理好相关审批手续。1997年上半年房屋竣工。房屋竣工后，第三人搬进了其所有的住房居住。2007年10月13日，原告通过中介介绍与被告父亲柯传二商议购房事宜。原告与被告父亲谈妥后，被告父亲便要被告作为甲方与原告为乙方于2007年10月13日签订了《套房出售协议书》，协议内容为：经甲乙双方共同协商，甲方愿将一小对面甲方后栋二楼四室二厅带楼梯间全部出售给乙方，特订如下协议：1、该房屋售价为壹拾贰万捌仟元整。2、付款方式分为二次进行，首次由乙方预付给甲方捌万捌仟元整，余款肆万元等甲方按房产证及国土使用证全部过户给乙方后应全部付给甲方。3、限甲方在壹个月内办好房产过户手续。4、当首期付款后，乙方在十天后有权搬进该房居住。5、水电落户手续费乙方不负经济补偿。6、一楼至外街道不另加费用，乙方可以通行。7、甲方其他人员及本人今后无权干涉乙方居住及产权问题。8、水电落户手续乙方没有经济补偿，水电总表损耗按分表平均分配。9、中介费贰仟元归乙方负责，首期付款时一次交清。10、以上条款自双方签字后具有平等法律效益，若哪方违约，应罚款壹万元给对方。该协议自双方签字后正式生效，望大家共同遵守，该协议一式三份，甲乙双方及中介人各持一份。甲方签名：柯晓辉。乙方签名：刘恒。中介人签名：刘助友。2007年10月13日。协议签订后，原告给付了被告购房款88000元。在柯传二安排第三人的妻子搬离了该住房后不久，原告住进了该房屋。第三人妻子告知了第三人住房已被其父亲柯传二出卖的事实。该房屋现由原告占有使用。柯传二去世后，第三人及其姐弟一直在申请办理房产手续，但一直未办好。判决的理由与结果本院认为，被告与原告签订套房出售协议时，虽然未经第三人授权同意，但从审理查明的事实来看，被告及第三人均是按其父亲意愿来签名，且建房所购土地及建房所需的资金都是其父亲柯传二筹集，1996年被告与第三人和案外人签订的集资建房协议虽然明确了被告及第三人所有的楼层，且进行了公证，但实际上房屋建好后一直由柯传二管理并安排被告及第三人居住，且在柯传二安排出让第三人所有的房屋后，第三人的妻子将房屋已被其父柯传二出让的情况告知了第三人，第三人鉴于其大家庭的事情都由其父亲做主处理的情况，对其房屋被其父柯传二出让一直没有提出异议，且一直在为原告办理房屋产权证手续，故对于本案原、被告所签订协议的效力，应当以所查明的实际所有人柯传二的意思表示是否真实合法，结合历史成因来综合分析认定；综合来看，应当认定原、被告所签订的《套房出售协议书》合法有效。第三人提出应认定《套房出售协议书》无效缺乏事实和法律依据，对其答辩主张不予采信。对于房屋产权证的办理，从查明的事实来看，被告及第三人均有为原告办理好房屋产权证的意思，且一直在想办法办理，但由于现行法律政策规定的限制，能否为原告办理好房屋产权过户手续，存在不确定性，合同目的很难实现，故对原告主张被告在合理期限内协助原告办理不动产权证书的诉讼请求本院不予支持。被告辩称原告的该诉讼请求早已超过法律规定的诉讼时效，本院认为，原告所主张为其办理过户手续的住房原告已经合法占有，其主张出让人为其办理物权的过户手续，依法属于不适用诉讼时效的其他请求权，对被告的该答辩主张不予采信。对于原告要求被告支付违约金10000元的问题，在被告父亲去世前，原告一直是与被告父亲在沟通联系，且按照当时协议的约定是在一个月内应办理好房屋过户手续，违约时间已超过十年以上，其请求早已超过诉讼时效，对原告的该诉讼请求不予支持，对被告的答辩主张予以采信。至于被告辩称原告取得住房不符合善意取得的构成要件，其主张没有事实和法律依据，对被告的该主张亦不予采信。基此，《中华人民共和国民法典》第七条、第一百九十六条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定判决如下：驳回原告刘恒的诉讼请求。本案案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由原告刘恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。本页无正文。审 判 员  曾群彪二〇二一年五月十一日代理书记员  袁 彤附相关法律条文对《中华人民共和国民法典》的适用第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还才占；请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；依法不适用诉讼时效的其他请求权。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定，未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理报批等手续的，使用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。对《中华人民共和国公司法》的适用第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。