广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1061号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐治，男，1977年1月21日出生，汉族，住广东省蕉岭县。上诉人（原审原告）：鹤山市雅庭轩餐饮有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：钟雄文。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李力，广东聚溪律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈颖琪，广东聚溪律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：鹤山市正顺物业管理有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：黄健志，该公司总经理。委托诉讼代理人：司徒宇锋，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：鹤山市沙坪街越塘村民委员会。住所地：广东省鹤山市。负责人：冯伟汉，该村民委员会主任。被上诉人（原审被告）：鹤山市沙坪街越塘村松园经济合作社。住所地：广东省鹤山市。负责人：冯锡忠，该经济合作社主任。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：冯卫文，广东叠力律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄彩霞，广东叠力律师事务所实习律师。上诉人徐治、鹤山市雅庭轩餐饮有限公司（以下简称雅庭轩公司）、鹤山市正顺物业管理有限公司（以下简称正顺公司）因与被上诉人鹤山市沙坪街越塘村民委员会(以下简称越塘村委会)、鹤山市沙坪街越塘村松园经济合作社（以下简称松园合作社）租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初1406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐治、雅庭轩公司上诉请求：1、撤销一审判决第四判项，判决正顺公司赔偿徐治、雅庭轩公司加盟费损失99043.72元(290000-290000×482天/732天，自2018年9月18日计至2020年1月13日时止)；2、本案一、二审诉讼费用由徐治、雅庭轩公司及正顺公司按比例承担。事实与理由：一审判决以“考虑到徐治与他人可以在鹤山其他地区继续开设某乙专卖店”为由不支持徐治、雅庭轩公司主张的加盟费损失，仅系推测，没有依据。2018年9月，徐治、熊某1、钟雄文与广州某甲餐饮管理有限公司签订加盟合同，获得某乙专卖店区域经营权，该合同第八条约定“如连续三个月无进货记录，甲方完全有理由认为乙方从其他渠道采购原料，视为乙方单方自行解除本协议，所交款项不予退还，乙方不得继续使用甲方专卖店品牌”。现正顺公司的违约行为导致某乙专卖店所租赁的经营场所无法继续营业，无法继续向加盟公司进货，徐治、雅庭轩公司在店铺违建部分被发现并要求拆除时亦未在鹤山市经营其他“某乙”店铺，即使进货也没有场所安放并使用，故在正顺公司的违约行为使徐治、雅庭轩公司与他人不得不违反加盟合同的约定，导致加盟费无法退还的情况下，对于不能继续履行加盟合同所造成的损失，正顺公司应当承担。为了某乙专卖店的顺利开展，徐治、雅庭轩公司与他人已投入了大量的资金和精力，现因正顺公司的原因导致店铺突然停业，而加盟合同于2020年9月18日到期，到期后就不再享有加盟成员权利，徐治、雅庭轩公司在短期内难以找到合适价格的场地和员工来开一家新餐厅，况且开餐馆的前期筹备、装修均需花费大量的时间和金钱，由此产生的可预见的损失会比加盟费损失99043.72元还要多。况且，根据加盟合同第五条的约定，即使徐治、雅庭轩公司在涉案店铺的违建部分被调查并责令拆除时能够在鹤山其他地区继续开设某乙专卖店，也要经过广州某甲餐饮管理有限公司的同意并另行签订书面合同和收取其他新加盟费用，这将造成更大的损失，故徐治、雅庭轩公司可在鹤山市别处开分店不是正顺公司不承担加盟费损失的合理原因。再说，本案装修费赔偿款是不完全包含加盟合同的设备款。装修损失评估的只是附合在商铺内的不可拆卸的装修现值，而加盟合同内的设备款还包括徐治、雅庭轩公司已撤离的但又无法使用甚至损坏的其他设备，该部分损失并不包含在装修价值损失内，一审判决称“涉案商铺的装修价值损失已包含设备损失在内”也是没有依据的。故因正顺公司的违约所造成的加盟费损失应由正顺公司予以赔偿。正顺公司针对徐治、雅庭轩公司的上诉意见没有提出答辩意见。正顺公司上诉请求：1、驳回徐治对正顺公司的经济损失赔偿527709.70元的诉求；2、判令徐治支付拖欠正顺公司的租金和占用费388000元。事实与理由：一、雅庭轩公司不是本案《租赁合同》的相对方，其委托江门市南方价格鉴证有限公司所作出的《鉴定报告书》不能作为本案的定案依据。同时，一审判决已驳回雅庭轩公司的全部诉求，故徐治的经济损失赔偿请求没有依据，应予驳回。二、徐治应支付2019年12月5日至2020年9月16日的租金和占用费给正顺公司。正顺公司在一审提交的租金明细表反映徐治从2019年12月5日开始拖欠租金和占用费，一审判决涉案合同于2020年9月16日解除，即徐治拖欠了该期间的租金388000元（38800元/月×10个月）。徐治、雅庭轩公司针对正顺公司的上诉意见辩称：一、正顺公司的行为导致涉案租赁合同无效和解除，应承担由此造成的经济损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（法释[2014]2号）第二条的规定，发起人以自己名义对外签订合同，公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务的，公司需承担合同责任。根据权利义务相一致原则，既然有关法律规定公司对发起人签订的合同需要承担义务，那么该公司相应地应享有该合同的权利。本案中，徐治系雅庭轩公司的合伙人（发起人）之一，经该公司授权租赁涉案商铺，该公司的营业执照的经营地址是涉案铺位，故雅庭轩公司作为涉案商铺的实际使用人委托鉴定机构作出的装修现值评估结果客观真实有效，正顺公司不能拒绝承担因《租赁合同》无效和解除所产生的装修价值损失和鉴定费。二、涉案《租赁合同》部分无效，且合同有效部分解除的过错责任在于正顺公司，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，徐治无需支付无法正常经营的租金、占用费。况且，一审判决已查明“鹤山市城市管理和综合执法局在对涉案商铺的违建部分的查处过程中导致涉案商铺从2019年12月5日至2020年5月5日都无法正常经营”。对此，一审证据4鹤山市城市管理和综合执法局工作人员来“某乙”餐馆视频2个及截图、信访事项处理意见书复印件、信访事项受理告知书复印件、协助调查通知书、城市管理和综合执法局工作人员来“某乙”餐馆视频1个及截图、《询问笔录》复印件可以证实。且徐治已于2020年1月2日向正顺公司邮寄并通过微信发出《通知书》，要求其在收到通知后三日内提供有权签订涉案《租赁合同》相关文书和租赁物合法有效的产权证明，以及于2020年1月13日通知正顺公司合同无效并按合同作出相应的返还和赔偿措施。因此，正顺公司明知徐治在2019年12月5日后已没有正常使用涉案商铺经营餐馆，却要求徐治支付占用使用费，该请求应属不当得利，不应予以支持。越塘村委会辩称：越塘村委会是由整个鹤山市沙坪街越塘乡（包括全部自然村）的村民代表选举产生群众自治组织，对涉及越塘全体村民的事项或已确权到越塘村民委员会名下的资产进行民主管理，但由于各个自然村有各自的土地和财产，故各个自然村又成立各自的村小组（经济合作社），由各自然村的村民通过经济合作社的方式对其村内的事务进行管理，其他自然村和越塘村委会也不得干预，涉案土地和综合楼是越塘松园村名下的资产，只有松园合作社有权作出决定，与越塘村委会无关。徐治、雅庭轩公司在一审庭审中已确认本案争议与越塘村委会、松园合作社无关，一审判决对此作出了认定，请二审法院对此予以维持。松园合作社辩称：涉案商铺是松园合作社兴建的商铺综合楼B的一部分，而整幢综合楼由松园合作社出租给正顺公司，并由正顺公司分租经营。该商铺所在地已属国有土地，商铺综合楼已办理全套报建、审批、验收手续，并取得了鹤山市政府的正式门牌号。鹤山市城市管理和综合执法局在处理违建搭棚时，对该综合楼的性质未提过异议。因此，该综合楼是合法的国有土地建筑物，松园合作社将该综合楼出租给正顺公司、再由正顺公司分租经营，并不违反法律规定，正顺公司与其租户在租赁过程中发生的争议与松园合作社无关。徐治、雅庭轩公司向一审法院起诉请求：1、判令正顺公司向徐治、雅庭轩公司返还租赁保证金人民币120000元、违建部分租金225363.19元；2、判令正顺公司赔偿徐治、雅庭轩公司经济损失626753.42元[包括涉案场地装修损失521709.70元、装修价值鉴定费用6000元、加盟费（含设备款和服务费、管理费）损失99043.72元]；3、判令正顺公司支付上述1、2项利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起暂计至7月23日为10658.66元）；4、判令越塘村委会、松园合作社对正顺公司上述第1、2、3项的债务承担连带责任；5、本案的诉讼费由正顺公司、越塘村委会、松园合作社共同承担。在审理过程中，徐治、雅庭轩公司增加诉讼请求6，即请求解除徐治与正顺公司签订的《租赁合同》中的有效部分。正顺公司向一审法院提出反诉请求：1、判令徐治立即支付正顺公司租金人民币232800元（暂从2019年12月5日计至2020年5月5日，剩余租金计至判决解除合同之日止）；2、判令徐治立即支付正顺公司滞纳金人民币122996元（暂从2019年12月5日计至2020年5月5日，剩余滞纳金计至付清全部租金时止）；3、本案受理费由徐治承担。在一审审理过程中，正顺公司明确反诉请求1的租金为租金和占用费，租金和占用费计算时间为2019年12月5日至2020年5月5日。一审法院认定事实：2018年8月29日，徐治、熊某1、钟雄文签订《合伙协议书》，约定合伙成立餐饮公司，由徐治负责办理租赁餐饮经营商铺的相关事宜，钟雄文作为合伙负责人，代表各方对餐饮店进行经营和管理等等。徐治、熊某1、钟雄文三人作为乙方与甲方广州某甲餐饮管理有限公司签订《合同书》，约定就某乙专卖店乙方自愿与甲方合作并享有全部经营管理权，乙方向甲方一次性支付设备款和服务费282000元、管理费8000元，乙方专卖的区域是广东省江门鹤山市，协议有效期自2018年9月19日至2020年9月18日等等。合同签订后，徐治、熊某1、钟雄文已向广州某甲餐饮管理有限公司支付设备款和服务费282000元、管理费8000元。2018年9月15日，正顺公司作为甲方与乙方徐治签订《租赁合同》，内容为:“第一条、甲方同意将位于鹤山市（位置及范围参见附件平面图）出租给乙方使用，乙方在签订本合同前已对上述铺位的产权、面积、现状等情况进行充分了解，并同意承租。第二条、甲方租赁给乙方使用面积约为468平方米，该面积为本合同的计算租金面积和物业管理费面积，在签订合同同时，乙方已清楚知晓使用范围并认可该计算面积，同时，保证在执行本合同时不以任何理由对上述计算面积提出异议。第三条、乙方确定在该铺位内所经营的范围为：餐饮，乙方不得超出前述的经营范围。如需增加，必须获得甲方同意，乙方承诺按上述前提条件使用该铺位，其作任何的变更均须获得甲方的书面同意办理变更手续后方可实行，否则甲方有权解除本合同，若变更需经工商行政管理部门批准的，乙方还应取得该批准。乙方同意接受甲方鹤山市正顺物业管理有限公司对租赁物进行的物业管理及其收费，遵守物业管理公司对该铺位制定的各项服务规定，按时缴纳相关的服务管理费用。第四条、租赁期限：1、租赁期由2018年9月20日起至2023年9月19日止，共计5年……第五条、租金收费标准。租赁期内该物业租金按月收费，月收费标准如下：1、从2018年9月20日起至2020年9月19日，每月租金38800元……第六条、租金和管理费的交付方式及时间：l、租金按月结算，乙方须于每月5日前，主动交到甲方指定的银行账户……3、乙方逾期交纳租金的，甲方有权按日千分五收取滞纳金；4、第一期交纳时间是签署本合同三天内缴纳……第七条、铺位装修免租期：1、甲方同意乙方装修期30天为免租期；2、装修期即2018年9月20日起至2018年10月19日止（甲方于2018年9月20日开始砌好砖墙、装好水电，将商铺转交给乙方，乙方签署场地移交确认书；如甲方延期移交则装修期与租期顺延；如甲方电话或短信通知乙方接收场地而乙方未能到场签署场地移交确认书，可视为乙方已接收场地）。3、……第八条、履约保证金：l、在本合同签署之日起3天内乙方需交付甲方履约本合同的保证金，金额为116400元……第九条、铺位交付标准及提供的设施如下：1、按该楼现状交付乙方使用……第十条、该物业使用要求和维修责任1、在租赁期间内，乙方在不破坏房屋主体结构安全、不破坏外墙立面的情况下，乙方可自费对房屋进行装修、装饰……第十二条、乙方的权利及义务：1、……10、乙方必须依约按时交租及其他费用，保证不改物业用途。若有拖欠甲方租金及管理费用或其他费用的，甲方有权采取停水、停电等方式督促乙方纠正违约行为，如因此造成双方损失的，由乙方承担全部责任……第十四条、违约责任：租赁期内，乙方须按时于每月5号前缴交当月租金，逾期缴交的，甲方按租金额的日千分之五加收每日滞纳金，逾期超过30天的视作重大违约行为，甲方有权解除合同，收回租赁物业，所有保证金不予退还，同时，乙方还应承担直至乙方缴清所有欠款为止的逾期款违约金，并向甲方承担本合同约定的其他违约责任……。”合同签订后，徐治向正顺公司交付履约保证金116400元及2018年10月至2019年11月的租金合共519419元。2018年11月2日，鹤山市雅庭轩餐饮有限公司登记成立，经营地址为广东省鹤山市（即涉案租赁商铺内）。2019年11月4日，鹤山市城市管理和综合执法局向鹤山市自然资源局发出鹤城管函[2019]241号《关于商请协助调处群众投诉的函》，内容为：“鹤山市自然资源局：近日，我局接到群众反映‘松源大厦一楼某乙以及三楼花样年商铺违建搭棚’的信访件。就上述所反映的搭建物是否已在贵局办理报建手续，是否属于违法建（构）筑物的有关情况书面函复我局。”2019年11月7日，鹤山市自然资源局向鹤山市城市管理和综合执法局作出《关于商请协助调处群众投诉的复函》，内容为：“市城市管理综合执法局：转来《关于商请协助调处群众投诉的函》收悉。经研究，我局意见如下：经核查，上述建筑物未在我局办理规划报建手续，属于违章建（构）筑物。”2019年11月28日，鹤山市城市管理和综合执法局向鹤山市雅庭轩餐饮有限公司发出《协助调查通知书》，调查该公司在沙坪违法搭建构筑物一案的问题。2019年12月9日，鹤山市雅庭轩餐饮有限公司的员工谭金利到鹤山市城市管理和综合执法局作询问笔录，谭金利承认其经营的“某乙”商铺的经营范围内被告知发现了一处涉嫌违法建筑的构筑物，被鹤山市城市管理和综合执法局传至协助调查。2020年3月2日，鹤山市城市管理和综合执法局作出鹤城管罚字[2019]7号《行政处罚决定书》，对正顺公司作出自收到本决定书即日起十五日内自行拆除在松源大厦一楼（即涉案商铺综合楼B一楼）违法构筑物的行政处罚。2020年3月30日，鹤山市雅庭轩餐饮有限公司委托江门市南方价格鉴证有限公司对鹤山市商铺的装修价值进行鉴定，经鉴定，该装修价值为521709.70元。在一审审理过程中，徐治和正顺公司确认涉案租赁物的出租面积中有200平方米属违建面积。正顺公司确认出租给徐治的商铺有200平方米属违章建筑，属正顺公司私自搭建的铁棚，并确认徐治承租商铺后对商铺进行装修并经营餐饮。另查明，涉案商铺综合楼B于2016年10月24日取得建设工程规划许可证，于2017年11月14日取得建设工程规划验收合格证，建设单位为鹤山市沙坪街越塘村松园经济合作社。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。在本案中，徐治与正顺公司签订《租赁合同》，由正顺公司出租商铺（使用面积468平方米）给徐治使用，现徐治和正顺公司确认出租商铺有200平方米属违章建筑，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，《租赁合同》中的出租违章建筑部分内容属无效，而《租赁合同》中其他部分则是徐治和正顺公司的真实意思表示，是合法有效的合同，受法律保护。一、本诉部分。关于《租赁合同》中的有效部分的解除问题。1、关于导致涉案合同解除的过错责任归谁。本案中，正顺公司将含违章建筑200平方米的商铺出租给徐治使用，徐治与他人合伙成立鹤山市雅庭轩餐饮有限公司，鹤山市雅庭轩餐饮有限公司对涉案商铺进行装修并经营“某乙”餐饮，现因部分商铺属违建被鹤山市城市管理和综合执法局要求予以拆除，鉴于正顺公司出租违章建筑给徐治使用，且没有证据证实正顺公司已将该违建情况明确告知徐治或徐治已清楚该违建情况，故属正顺公司违约，考虑到违建部分面积有200平方米，面积较大且包含厨房等重要设施，已导致涉案商铺内经营“某乙”餐饮无法继续正常经营，即徐治租赁商铺的合同目的已无法实现，故一审法院认定导致合同解除的过错责任归正顺公司；2、关于徐治请求解除《租赁合同》中的有效部分的问题。上已述明，徐治租赁商铺的合同目的已无法实现，且导致合同解除的过错责任归正顺公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，徐治请求解除《租赁合同》中的有效部分的理据充分，一审法院予以支持。考虑到徐治于2020年9月16日在庭审中增加诉讼请求为“解除徐治与正顺公司签订的《租赁合同》中的有效部分”，且正顺公司就解除合同的问题当庭发表答辩意见，可视为徐治的解除合同通知已当天送达给正顺公司，故一审法院确认《租赁合同》的解除时间为2020年9月16日。关于保证金的返还问题。在本案中，徐治已缴纳履约保证金116400元，鉴于是正顺公司违约，且导致《租赁合同》中的有效部分解除的责任归正顺公司，故徐治请求正顺公司返还租赁保证金116400元的理据充分，一审法院予以支持，对徐治该请求的超出部分，一审法院不予支持。鉴于雅庭轩公司不是《租赁合同》的签订方，其请求正顺公司返还租赁保证金的理据不足，一审法院不予支持。关于违建部分已缴纳的租金的返还问题。本案中，徐治已交付正顺公司租金合共519419元，属违建部分的租金221973.93元(519419元×200平方米÷468平方米)，虽然《租赁合同》中属违建部分的合同部分无效，但徐治已使用该违建部分的商铺进行正常经营，其已支付的该违建部分的商铺租金实属占用使用费，属正顺公司的合法收入，不属正顺公司因合同无效而取得的财产，故徐治请求正顺公司返还该部分租金的理据不足，一审法院不予支持。鉴于雅庭轩公司不是《租赁合同》的合同签订方，其请求正顺公司返还违建部分租金的理据不足，一审法院不予支持。关于经济损失的问题。1、涉案商铺的装修价值和鉴定费。本案中，鹤山市雅庭轩餐饮有限公司委托江门市南方价格鉴证有限公司对鹤山市商铺的装修价值进行鉴定，经鉴定，该装修价值为521709.70元。花费鉴定费6000元。鉴于《租赁合同》部分因属违建而无效，《租赁合同》的有效部分则因正顺公司违约而解除，即过错责任均属正顺公司，现《租赁合同》的部分无效和有效部分的解除导致徐治与他人合伙设立的雅庭轩公司投资经营的“某乙”餐饮无法经营，致使涉案商铺的装修价值损失为521709.70元，且徐治已花费鉴定费6000元，上述损失均属因《租赁合同》无效和解除的直接经济损失，正顺公司作为过错方应承担赔偿责任，故徐治请求正顺公司赔偿涉案商铺的装修价值损失521709.70元和鉴定费损失6000元,合共经济损失527709.70元的理据充分，一审法院予以支持。2、加盟费。在本案中，根据徐治、熊某1、钟雄文与广州某甲餐饮管理有限公司签订的《合同书》的约定，徐治一方已支付广州某甲餐饮管理有限公司加盟费（包括设备款和服务费282000元、管理费8000元），但考虑到徐治与他人可以在鹤山其他地区继续开设“某乙”专卖店，且涉案商铺的装修价值损失已包含设备损失在内，故徐治请求正顺公司支付加盟费的经济损失99043.72元的理据不足，一审法院不予支持。3、鉴于雅庭轩公司不是《租赁合同》的合同签订方，其请求正顺公司赔偿经济损失的理据不足，一审法院不予支持。关于利息问题。本案中，徐治、雅庭轩公司请求正顺公司支付保证金、违建部分租金、经济损失的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起算），鉴于徐治、雅庭轩公司的该请求理据不足，一审法院不予支持。关于越塘村委会和松园合作社应否承担责任的问题。本案中，导致《租赁合同》部分无效及有效部分解除的过错责任属正顺公司，与越塘村委会和松园合作社无关，故徐治、雅庭轩公司请求越塘村委会和松园合作社承担连带责任的理据不足，一审法院不予支持。二、反诉部分。关于2019年12月5日至2020年5月5日租金、占用费及租金的滞纳金应否缴交的问题。本案中，导致《租赁合同》部分无效及有效部分解除的过错责任属正顺公司，且鹤山市城市管理和综合执法局在对涉案商铺的违建部分的查处过程中导致涉案商铺从2019年12月5日至2020年5月5日都无法正常经营，故正顺公司请求徐治支付2019年12月5日至2020年5月5日的租金、占用费及租金的滞纳金的理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、徐治与正顺公司于2018年9月15日签订的《租赁合同》的有效部分于2020年9月16日解除；二、正顺公司于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金116400元给徐治；三、正顺公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿经济损失527709.70元给徐治；四、驳回徐治的其他诉讼请求；五、驳回雅庭轩公司的全部诉讼请求；六、驳回正顺公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13627.75元，由徐治负担4696.15元，正顺公司负担8931.60元（徐治已预交本诉受理费13627.75元，徐治多预交的本诉受理费8931.60元一审法院予以退回，正顺公司应于判决生效之日起七日内向一审法院补缴本诉受理费8931.60元）；一审反诉案件受理费3318.47元，由正顺公司负担（正顺公司已预交反诉案件受理费3318.47元）。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明：1、2019年10月29日，鹤山市建设规划管理监察队向正顺公司发出《限期拆除通知书》责令正顺公司在2019年11月5日前拆除涉案租赁标的物中违法加建部分；2、2020年1月13日，徐治向正顺公司发出《通知函》主张租赁合同无效以及离场交接；3、2020年4月1日，徐治将租赁场所的门匙交还正顺公司；4、徐治与案外人广州某甲餐饮管理有限公司签订的关于加盟的《合同书》约定徐治向案外人广州某甲餐饮管理有限公司一次性支付设备款和服务费共282000元。本院认为：本案属于租赁合同纠纷。因本案系民法典施行前的法律事实引起的纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合诉辩双方的意见，归纳本案二审争议的焦点为：1、正顺公司主张2019年12月5日至2020年9月16日期间的租金和占用费的依据是否充分；2、徐治主张的经济损失如何确定。一、关于第一个争议焦点。正顺公司认为徐治在2019年12月5日至2020年9月16日期间仍占用租赁标的物故而请求支付此期间的租金和占用费，而徐治则认为因租赁标的物是违法建筑被行政部门责令拆除导致其无法正常经营故而无须支付租金。对此，本院分析认为，鹤山市建设规划管理监察队在2019年10月29日发出《限期拆除通知书》责令正顺公司拆除涉案租赁标的物，鹤山市城市管理和综合执法局在2019年10月至12月期间多次到涉案租赁标的物现场调查并传唤承租人一方的工作人员协助调查，徐治在2020年1月13日向正顺公司发出《通知函》主张离场交接，鹤山市城市管理和综合执法局在2020年3月2日作出《行政处罚决定书》对涉案违法构筑物进行行政处罚，鹤山市雅庭轩餐饮有限公司在2020年3月30日委托江门市南方价格鉴证有限公司对涉案商铺的装修价值进行鉴定以及徐治在2020年4月1日将租赁场所的门匙交还正顺公司等事实，从以上事实可知，徐治主张其在上述期间根本无法正常经营，足可采信。因此，正顺公司主张徐治按合同约定支付2019年12月5日至2020年9月16日期间的租金和占用费的理由不充分，一审判决对此不予支持并无明显不当。二、关于第二个争议焦点。本案中，鹤山市雅庭轩餐饮有限公司委托江门市南方价格鉴证有限公司对涉案租赁标的物的装修价值进行鉴定，经鉴定，该装修价值为521709.70元，徐治因此支付鉴定费6000元，以上合计527709.70元属于徐治因《租赁合同》无效和解除的直接经济损失，正顺公司作为过错方应承担赔偿责任，故徐治请求正顺公司赔偿该部分损失527709.70元的理据充分，本院予以支持。鉴于加盟费，因徐治支付给广州某甲餐饮管理有限公司的加盟费包括设备款和服务费在内，且对设备款和服务费的比例和金额未作区分，而上述涉案租赁标的物的装修价值损失521709.70元已包含设备装修在内，故徐治请求正顺公司另外支付加盟费的损失99043.72元也缺乏充分的依据。本院经综合考虑，在正顺公司主张徐治支付2019年12月5日至2020年9月16日期间的租金缺乏充分依据以及徐治请求正顺公司另外支付加盟费的损失99043.72元也缺乏充分依据的情况下，一审判决对双方各自请求均不予支持，相对而言较为公平合理，亦无明显不当，本院对此予以维持。此外，一审判决对于双方其他请求的处理正确，本院亦予以维持。综上所述，徐治、雅庭轩公司、正顺公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15233.18元（已由上诉人徐治、鹤山市雅庭轩餐饮有限公司共同预交2276.09元，由鹤山市正顺物业管理有限公司预交12957.09元），由徐治、鹤山市雅庭轩餐饮有限公司共同负担2276.09元，由鹤山市正顺物业管理有限公司负担12957.09元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二一年五月二十一日法官助理 梁湘源书 记 员 冯雪莹