上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0107民初6847号原告：师翠霞，女，1975年3月24日出生，汉族，户籍地重庆市。委托诉讼代理人：师诗(师翠霞之妹)，女，1976年11月12日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：彭继南，上海彬钏律师事务所律师。被告：董梅，女，1968年1月16日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：董涛，男，1971年2月17日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。法定代理人：董梅，女，1968年1月16日出生，汉族，户籍地上海市普陀区真光路XXX弄XXX号XXX室。两被告共同委托诉讼代理人：吴逵，上海明泰律师事务所律师。原告师翠霞与被告董梅、董涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯独任审判，并于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告师翠霞的委托诉讼代理人师诗、彭继南，被告董梅、董涛的委托诉讼代理人吴逵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师翠霞提出诉讼请求：一、判令撤销师翠霞与董梅、董涛之间于2021年1月2日签订的《售房定金协议》；二、判令董梅、董涛向师翠霞退还购房定金100,000元；三、判令董梅、董涛向师翠霞支付资金占用期间的利息损失(以100,000元为基数，自2021年1月3日起至付清上述款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算)。事实与理由：2021年1月2日，师翠霞与董梅签订《售房定金协议》，主要约定：董梅、董涛以4,680,000元的价格将上海市普陀区真光路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“系争房屋”)出售给师翠霞；师翠霞与董梅、董涛签订本协议时均为具有完全民事行为能力人，对各自承担的权利义务清楚明白。董梅在甲方处落款“董梅并代董涛”。上述协议签订当日，师翠霞通过师诗向董梅的女儿支付定金100,000元，董梅出具《收款收据》。在协议签订前，师翠霞再次强调所购买的房屋必须能够搭建阁楼，董梅亦表示可以搭建，故双方才签订协议。其后，师翠霞发现系争房屋无法搭建阁楼，故向董梅、董涛协商退还定金，并强调协议签订的主体存在问题，但董梅、董涛拒不退还。师翠霞认为，董梅系无权代理，且对于系争房屋房型的描述存在欺诈，故诉至法院，请求判如所请。被告董梅、董涛共同辩称，董涛经法院判决确认系无民事行为能力人，董梅系其法定代理人，故董梅有权以代理人的身份签署协议。董梅、董涛对于系争房屋能否搭建阁楼的陈述不存在欺诈，故不同意师翠霞请求撤销协议的理由。另外，因师翠霞未按协议约定支付首付款及签订网签合同，已经构成违约，董梅、董涛于2021年2月1日向其送达解除协议的通知，故师翠霞支付的定金应予没收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：系争房屋登记为董梅、董涛共同共有。2021年1月2日，经上海雍富房地产经纪事务所居间介绍，董梅、董涛(甲方、出售方)与师翠霞(乙方、购入方)签订《售房定金协议》，主要约定：甲方同意将系争房屋出售给乙方，同时已征得权利共有人董涛的同意；房屋总价4,680,000元；自本协议签订之日起90天内将上述房地产转让过户，并于当日支付定金100,000元；甲方收到定金后，必须出示所售房屋的相关凭证，并积极配合办理买卖过户手续，中途不得借故终止协议，否则视为违约，需双倍返还乙方所支付定金；如因乙方原因未能如期签订买卖合同，付清所有售房余款，并明确表示不再执行本协议的，则视作乙方违约，甲方有权没收乙方已支付定金；付款方式为2021年1月2日支付定金100,000元；2021年1月15日前支付首付款1,540,000元，并签定网上买卖合同；2021年3月6日前过户，同时支付房款1,520,000元；房款1,500,000元以贷款方式支付，具体数额和放款时间以银行审批和放款为准，不足部分过户时以现金补足；贷款到达甲方账户后一周支付尾款20,000元，同日交房；甲方双方签订本协议时均为具有完全民事行为能力人，对各自承担的权利义务是清楚明白的，并愿意按协议规定严格执行。该协议甲方落款处为“董梅并代董涛”。当日，董梅出具《收款收据》载明：收到师翠霞购买系争房屋的定金100,000元。2021年1月13日，师翠霞通过微信方式向中介公司工作人员发送《购房合同补充条款》，并表示：“正式签约合同时需要把补充协议加进去，如果可以你约个时间我过去，如果不行，你安排定金退给我们”。当日，中介公司工作人员将《购房合同补充条款》通过微信方式发送给董梅，董梅表示：“与乙方师翠霞的购房事宜按定金协议合同约定执行”。其后，师翠霞表示：“我钱都准备好了，你约一下明天见面谈吧…但是碰面谈我的想法是不变的”。2021年1月15日，师翠霞与中介公司工作人员的微信聊天记录显示，中介公司工作人员称：“房东到了”“她们等到40分就要回去了”；师翠霞回复：“请产权人的2个人过来约谈，我们在外面等，等到6.40分不来，我们也走了”；中介公司工作人员称：“你们进来吧，可以和产权人谈的”；师翠霞回复：“还是要产权证上2个人一起，不然他们思想不统一也麻烦，到时又有争议”；中介公司工作人员称：“董梅是董涛的监护人，有法院判决书的”“你们在哪里呀”“她们去吃饭了，会等到房地局网签系统关闭的时候就是九点钟”；师翠霞回复称：“不是我们不过来，你也知道男房东是董梅的的老公，他说可以搭阁楼，还要带我们去看人家是怎么搭的，董梅又说他不是产权人说话不算数，让2个产权人来也不来，你让我们怎么过来签”；中介公司工作人员回复：“董梅是她弟弟董涛的监护人，一个人就可以了”。2021年1月19日，师翠霞通过微信方式向中介公司工作人员发送消息：“这些补充条款还是要加进去”“购房合同补充条款1、如果银行贷款审批不通过，双方不作违约，甲方立即退还乙方支付的所有购房款及定金拾万元；2、甲方承诺出售的上海市普陀区真光路962弄真源小区363号701室与房东之前所说的可搭建阁楼及楼梯，如不能搭建视同违约，甲方立即退还乙方支付的所有购房款并支付购房所支付的相关税费，另再赔偿房屋总价的20%给乙方弥补一切损失；3、甲方承诺过户前迁出房屋内所有户口，否则按每天300元支付违约金给乙方；4、贷款达到甲方账户一周内房屋交接，同日房屋内所有居住人同时搬出此房屋，否则按每天300元支付违约金给乙方；5、签订上海市房地产买卖合同时必须产权2人都到场协商签定”；董梅在微信聊天群中回复称：“补充条款与上几次一样，本人不同意”；师翠霞称：“补充条款没谈好，所以没法签定”。2021年1月22日，董梅委托律师向师翠霞及上海雍富房地产经纪事务所发送《律师函》，载明：因师翠霞单方面的原因，双方未能于2021年1月15日前签订网上买卖合同，现催促师翠霞于2021年1月29日下午1时前往中介公司处签订网上买卖合同，否则按照师翠霞根本违约解除双方已签订的《售房定金协议》，并没收定金。师翠霞于2021年2月18日签收函件，上海雍富房地产经纪事务所于2021年1月24日签收函件。2021年2月1日，董梅委托律师再次向师翠霞发送《律师函》，载明：因师翠霞在宽限期内未能按照合同约定支付首付款，亦未签订网上买卖合同，已构成根本违约，现通知解除双方签订的《售房定金协议》，依照合同约定没收师翠霞已支付的定金。师翠霞于2021年2月21日签收函件。另查明，上海市普陀区人民法院于2020年10月21日作出(2020)沪0107民特831号民事判决书，经审理查明董涛于2020年9月17日被宣告为无民事行为能力人，并判决指定董梅为董涛的监护人。以上事实，有《售房定金协议》《律师函》、微信聊天记录、(2020)沪0107民特831号民事判决书及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。董梅并作为董涛的代理人与师翠霞就系争房屋买卖事宜订立《售房定金协议》，双方对于协议真实性均无异议，符合合同的成立要件。针对合同效力，师翠霞并无证据证明董梅、董涛就系争房屋户型结构存在故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况的行为，本院对其以欺诈为由行使撤销权的意见难以采纳。另外，师翠霞认为董梅构成无权代理，在其实施的行为被追认前，师翠霞作为善意相对人有撤销的权利。对此，本院认为，董梅系董涛的监护人，其有权代理董涛实施民事法律行为，并不属于法律规定的无权代理的情形，故上述《售房定金协议》合法有效，双方当事人均应恪守履行。按照协议约定，双方应于2021年1月15日签订网签合同。结合已查明的事实，双方当日均曾前往上海雍富房地产经纪事务所协商签订房屋买卖合同事宜，因沟通不畅师翠霞暂予回避，其后双方对是否需要董涛到场发生争议，同时师翠霞获悉董涛系无民事行为能力人，董梅系其指定监护人，最终未能签订房屋买卖合同，故当日双方未能按照《售房定金协议》履行并不能完全归咎于师翠霞或董梅、董涛任何一方的责任。虽然双方未能于2021年1月15日签订房屋买卖合同，但均同意通过中介方继续协商，董梅亦通过发送《律师函》的方式表示给予一定宽限期，故双方应在公平、诚信的原则下继续磋商，然而在双方对董梅有无签约权利未再争执的情况下，师翠霞又明确提出增加补充条款，要求增加房屋结构需满足的条件、变更银行贷款审批不通过的法律后果等，与《售房定金协议》的约定不符，在双方不能就变更原约定内容协商一致的情况下，师翠霞未在宽限期内签订买卖合同，显然已违约。董梅虽未向师翠霞出示其系董涛指定监护人的相关裁判文书，但并不影响其代理董涛实施包括签订房屋买卖合同、办理房屋过户等法律行为的有效性，故董梅、董涛并无违约行为。综上所述，董梅、董涛有权解除合同并没收定金。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、第一百七十一条、第五百八十七条之规定，判决如下：驳回原告师翠霞的全部诉讼请求。本案受理费2,300元，减半收取，计1,150元，由原告师翠霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。