河南省新乡市凤泉区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0704民初1331号原告：胡建宇，男，汉族，1988年4月16日出生，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：马瑞军，河南伟兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：文重梅，女，汉族，1965年8月9日出生，住河南省新乡市凤泉区。委托诉讼代理人：陈玲玲，河南普建律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：曹治慧，女，汉族，1981年9月20日出生，住河南省新乡市凤泉区。原告胡建宇与被告文重梅、第三人曹治慧执行异议之诉一案，本院于2020年12月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡建宇委托诉讼代理人马瑞军，被告文重梅及其委托诉讼代理人陈玲玲到庭参加诉讼，第三人曹治慧经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡建宇向本院提出诉讼请求：1.准许执行登记在曹治慧名下的位于新乡市凤泉区的房产，继续进行强制拍卖程序；2.本案诉讼费等费用由二被告承担。事实与理由：原告与曹治慧不当得利一案新乡市凤泉区人民法院（以下简称：贵院）于2020年7月15日作出（2020）豫0704民初538号民事判决书，判决：“被告曹治慧于本判决生效后十日内支付原告胡建宇211502.75元并支付利息（利息以211502.75元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年6月3日起计算至款还清之日止）。”原告在诉前申请财产保全，贵院作出（2020）豫0704财保17号执行裁定书，裁定查封曹治慧名下位于新乡市凤泉区的房产。被告（案外人）文重梅在原告申请对被执行人曹治慧强制执行一案［案号：（2020）豫0704执434号］中提出案外人执行异议，要求解除对上述房屋的查封。贵院于2020年11月26日作出（2020）豫0704执异30号执行裁定书，裁定：“中止对新乡市凤泉区（合同编号：2017—1102013）房产的执行：撤销本院（2020）豫0704财保17号协助执行通知书。”原告认为，根据我国《物权法》第九条的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告（案外人）文重梅与第三人（被执行人）曹治慧仅存在合同债权债务法律关系，涉案房屋未依法进行变更登记，不发生物权变更的法律效力，现案涉房屋所有权仍属于曹治慧所有。被告（案外人）文重梅在长达2年的时间内未支付完毕购房款，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第3款规定，应当依法驳回其异议请求。据上理由，原告现提起申请执行人执行异议之诉，望贵院支持原告的诉讼请求！被告文重梅辩称,1.本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的情形，因此，新乡市凤泉区人民法院作出的（2020）豫0704执异30号《执行裁定书》认定事实清楚、适用法律正确，应中止对新乡市凤泉区房屋的执行，并依法驳回原告的诉求。理由如下：第一，本案被告文重梅与曹治慧签订的《房屋买卖合同》时间是2018年3月8日，不仅在法院查封（2020年6月1日）之前就已签订了合法有效的《买卖合同》，且在原告胡建宇与被执行人曹治慧双方间还未发生纠纷之前就已签订了合法有效的书面《合同》。第二，被告文重梅于2018年3月8日通过新乡市嘉融房地产经纪有限公司与原被执行人曹治慧签订了《房屋买卖合同书》，签订合同后，被告文重梅按约向曹治慧支付了房款，而被执行人曹治慧也向被告文重梅交付房屋（毛坯房）及房屋手续。继而2018年4月份，被告文重梅对涉案房屋进行装修，后于2018年8月份正式入住。被告文重梅合法占有案涉房屋期间所产生的物业费、水电费等也均是由被告文重梅所交纳，从这足以证明在查封案涉房屋之前，甚至在原告胡建宇发生纠纷之前，被告文重梅已合法占有案涉房屋。第三，被告文重梅与原被强制执行人曹治慧签订了《房屋买卖合同》后，被告曹治慧按约向原被强制执行人支付房款30万元。被告曹治慧收到房款后并出具了收据，有转账记录可以证实。另，被告文重梅还替曹治慧承担（替其偿还）部分房贷款，有银行转账凭证可以证实，该情况也完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条的第（三）种排除执行的规定，因此法院应解封并中止对案涉房屋财产的执行。第四，被告文重梅与被执行人曹治慧签订《房屋买卖合同》后，被告文重梅就已合法占有案涉房屋，双方未及时去房管局办理过户手续的原因是：此时案涉房屋还有房贷未偿还清（曹治慧未偿还完房贷），所以房管局不给予办理过户手续。也就是说在胡建宇查封之前，案涉房屋未办理过户手续的原因非买受人（被告文重梅）自身原因，因此本案也完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定第（四）种的情形，因此法院应解封并中止对案涉房屋财产的执行。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条之规定，只要符合该条款中的一种情形就可以排除执行，而本案符合四种情形，因此，新乡市凤泉区人民法院作出的（2020）豫0704执异30号《执行裁定书》认定事实清楚、适用法律正确，应中止对新乡市凤泉区房屋的执行，并依法驳回原告的诉求。2.被告文重梅系涉案房屋的利害关系人（所有权人），有权向法院提出案外人执行异议。被告文重梅于2018年3月8日通过新乡市嘉融房地产经纪有限公司与原被执行人曹治慧签订了《房屋买卖合同书》，该协议约定：“房屋所在的位置，建筑面积，转让价款，付款方式”等内容。根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”之相关规定，本案被告文重梅与曹治慧签订的《房屋买卖合同书》合法有效，依法受法律保护。那么被告文重梅作案涉房屋的利害关系人，符合提出案外人执行异议。3.原告提出的诉求无事实根据和法律依据，且理由也是不成立的。本案被告文重梅向原被执行人曹治慧支付30万元房款和偿还房贷1800元，占合同价款（总价款为：37万元）的82%比例。无论是根据原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（合同法解释三）第三十四条：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”第三十六条：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”之规定，还是根据新《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第二十六条：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”之规定，被告文重梅支付的价款远远超过法律规定75%比例，所以，标的物所有权归被告文重梅所有。原告诉求理由不成立。综上所述，无论是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之相关规定，还是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，本案涉案房屋均应排除执行。而原告诉状所陈述应适用《物权法》之相关规定是原告理解错误，适用法律依据错误，故其理由不能成立。依法应予驳回其诉求。第三人曹治慧未作答辩。根据原、被告双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：原告胡建宇要求准许执行曹治慧名下的位于新乡市凤泉区有无事实根据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.《房屋买卖合同》、工商银行的转账记录、曹治慧出具的收条、案涉房屋的契税、购房发票各1份；2.新乡市凤泉区耿黄镇绿菌河畔社区居民委员会出具的《居住证明》1份；3.新乡市凤泉区耿黄镇绿菌河畔社区居民委员会向文重梅发的《新乡市××健康通行卡》；4.装修垃圾清运费票据1份、工料费（网络费）票据1份、物业费收据3份、转账截图1份、电费票据3份、水费票据2份、燃气票据3份，燃气初装费票据1份、暖气费票据2份,证据之间能够互相印证，可以证明曹治慧与文重梅通过新乡市嘉融房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，曹治慧收到300000元房款后将案涉房屋交付文重梅，文重梅对案涉房屋进行装修后入住到该涉案房屋承担并交纳了水费、电费、燃气费、暖气费等费用。对上述证据的真实性本院均予以认定；5.曹治慧的贷款合同1份,原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。依据上述有效证据及当事人陈述一致的内容，确认本案事实如下：2018年3月8日，第三人曹治慧（甲方、卖方）、被告文重梅（乙方、买方）、新乡市嘉融房地产经纪有限公司（中介方）签订《房屋买卖暨中介合同书》1份，约定：甲方自愿将新乡市凤泉区耿黄大道9号绿茵河畔xx号楼xx单元xxxx号的房屋出售给乙方；成交价格370000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，此价格下，该房屋包含的相关装修、附属设施有毛坯、地下室；定金20000元，甲乙双方同意该定金由丙方代收，此定金并优先支付本次交易发生的中介信息服务费、按揭服务费、物业管理费、水费、电费等相关费用，结算后定金余款自动转化为部分房款，到支付房款时一并支付给甲方，同时甲方同意将贷款合同和购房定金地下室收据交丙方代管；甲方交过契税后，乙方2018年4月1号当天将300000元房款转给甲方，剩余70000元在房产证办理出来后过户当天交给甲方。双方还在合同中对其他事项进行了约定。第三人曹治慧在“甲方（签字）”栏内签名并按手印，被告文重梅在“乙方（签字）”栏内签名并按手印，新乡市嘉融房地产经纪有限公司在“丙方（签字）”栏处加盖新乡市嘉融房地产经纪有限公司合同专用章。2018年3月28日，第三人曹治慧与被告文重梅在前述《房屋买卖暨中介合同书》补充条约处约定：因此房产证办理时间未知，从合同签订日期起2018年3月8日到2020年3月8日之内甲方把银行贷款结清，如房产证在约定两年内提前办理出来，甲方便配合随时结清贷款并配合过户，如甲方违约未在约定时间内结清贷款并过户给乙方，甲方将赔偿乙方双倍房款720000元。同日，被告文重梅向第三人曹治慧转账283700元,被告文重梅自述从定金20000元中扣除中介费后余下的款项给了第三人曹治慧。第三人曹治慧向被告文重梅出具收到条1份，内容是：“卖方曹治慧收到文重梅购买绿茵河畔xx号楼xx元xxxx号房的叁拾万圆整（300000元正）”。另查明,2021年1月22日，新乡市凤泉区耿黄镇绿茵河畔社区居民委员会出具证明1份，内容是：“文重梅自2018年8月至今在我小区（绿茵河畔）xxx号楼xx单元xxx室居住。”该房屋水电、物业、燃气等费用均系文重梅缴纳。另查明,胡建宇与曹治慧不当得利纠纷一案，胡建宇于2020年5月20日向本院申请诉前财产保全，本院于2020年5月22日作出（2020）豫0704财保17号民事裁定书，裁定：查封被申请人曹治慧所有的位于新乡市凤泉区（合同编号：2017-1102013）的房屋，价值260000元；查封期限为三年。本院于2020年7月15日作出（2020）豫0704民初538民事判决书，判决：“被告曹治慧于本判决生效后十日内支付原告胡建宇211502.75元并支付利息（利息以211502.75元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年6月3日起计算至款还清之日止）。”该案执行过程中，原告胡建宇向本院提出拍卖申请，被告文重梅向本院提出执行异议，本院于2020年11月26日作出（2020）豫0704执异30号执行裁定书，裁定：“中止对新乡市凤泉区（合同编号：2017-1102013）房产的执行；撤销本院（2020）豫0704财保17号协助执行通知书。”原告胡建宇于2020年12月17日向本院提起执行异议之诉。另查明，本案在审理过程中，文重梅于2021年4月21日通过中原银行代曹治慧偿还贷款70000元。至此，涉案房屋尚欠中原银行贷款156413.20元未还。案涉房产至今尚欠房贷未还清，造成被告文重梅无法办理房屋过户手续。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告文重梅对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益应承担举证证明责任。第一，2018年3月8日，第三人曹治慧（甲方、卖方）、被告文重梅（乙方、买方）、新乡市嘉融房地产经纪有限公司（中介方）就涉案房产签订《房屋买卖暨中介合同书》，本院查封涉案房产的时间为2020年5月22日，双方签订《房屋买卖暨中介合同书》时间在查封案涉房屋之前，符合上述第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定。第二，根据新乡市凤泉区耿黄镇绿茵河畔社区居民委员会2021年1月22日出具的证明，结合文重梅提交的装修、物业、水电费等相关票据，可以证明文重梅自2018年8月至今在涉案房屋居住的事实。符合上述第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定。第三，按照合同约定，文重梅已经向曹治慧支付了购房款300000元，又于2021年4月21日代曹治慧偿还房贷70000元。符合上述第三项“已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定。第四，本案涉案房屋不能办理过户登记的原因是涉案房产尚欠中原银行房贷没有还清，因此无法办理房产过户登记，文重梅不存在过错。符合上述第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。综上，被告文重梅所提供的证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，足以证实其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当驳回胡建宇的诉讼请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告胡建宇的诉讼请求。案件受理费4465元，由原告胡建宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提供副本九份，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于新乡市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李树全人民陪审员  付玉霞人民陪审员  李振芹二〇二一年五月二十八日书 记 员  郝 甜