上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终2161号 上诉人（原审原告）：钱富梅，女，1985年11月24日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：娄成成，上海市华荣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周国龙，男，1948年4月1日出生，汉族，住上海市闵行区。 被上诉人（原审被告）：朱海琴，女，1950年1月27日出生，汉族，住上海市闵行区。 被上诉人（原审被告）：周汉臣，男，1985年4月25日出生，汉族，住上海市闵行区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：张贝贝，上海沪师律师事务所律师。 原审第三人：上海市徐汇区住房保障中心，住所地上海市徐汇区上中路466号四楼。 法定代表人：郑栋，主任。 委托诉讼代理人：李刚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 原审第三人：上海市住房置业融资担保有限公司（原名：上海市住房置业担保有限公司），住所地中国（上海）自由贸易试验区崮山路322弄5号601室。 法定代表人：殷俊，董事长。 委托诉讼代理人：梁博雯，女，系上海市住房置业融资担保有限公司员工。 委托诉讼代理人：应佳雯，女，系上海市住房置业融资担保有限公司员工。 原审第三人：上海市闵行区住房保障和房屋管理局，住所地上海市闵行区莘松路555号。 负责人：张宁勇，局长。 委托诉讼代理人：翁亦哲，上海市福隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。 上诉人钱富梅因与被上诉人周国龙、朱海琴、周汉臣，原审第三人上海市徐汇区住房保障中心（以下简称徐汇保障中心）、上海市住房置业融资担保有限公司（以下简称置业担保公司）、上海市闵行区住房保障和房屋管理局（以下简称闵行保障管理局）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初15379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人钱富梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持钱富梅的原审诉请。事实与理由：涉案房屋无法过户是因被上诉人不履行相关合同义务，在徐汇保障中心、闵行保障管理局明确表示不回购的情况下，只要被上诉人补缴45％的房价款，涉案房屋即可买卖并办理过户。事实上，涉案房屋除三被上诉人外，不存在其他共有人。被上诉人未支付45％房价款导致的法律后果是向第三人承担违约责任，而不应影响本案房屋买卖合同之履行，第三人对房价款可另行提诉。且，钱富梅在一审辩论前也已满足上海购房要求。另，根据上海市共有产权的管理办法之相关规定，共有产权保障住房的购房人与政府产权份额应在购房合同等文件中明确，但本案的出售合同并无此明确内容。 被上诉人周国龙、朱海琴、周汉臣共同答辩称，双方约定的系争房屋房价明显低于评估价，实际与三上诉人应得的55％房价款相符，而非全部购房款。客观上，三上诉人根本没有能力既向第三人支付回购款又撤销置业担保公司的抵押。故在钱富梅不同意支付另外45％的回购款情况下，涉案房屋无法交易。现不同意钱富梅的上诉请求。 原审第三人徐汇保障中心陈述，本案争议与其无关，保障房出售合同虽有关于回购权的约定，但徐汇保障中心审理中已明确表示不回购。要求法院依法判决。 原审第三人置业担保公司书面称，涉案房屋因周汉臣不履行公积金还贷义务，该公司已经履行了保证责任即结清了周汉臣的剩余公积金贷款，现置业担保公司对涉案房屋享有抵押权。在相应的公积金代偿款本金及利息损失未收回情况下，置业担保公司不同意进行包括注销抵押等损害抵押权人的变动。故不同意钱富梅的上诉请求。 原审第三人闵行保障管理局陈述，涉案房屋评估总价为413万余元，按照相关约定，本案双方如需交易该房屋，需向房屋所在地区住房保障实施机构补缴186万元，方可继续进行房产买卖。然事实上，双方均未按照约定向相关部门询价和支付价款，故不同意钱富梅要求变更房屋产权登记的诉请。 钱富梅向一审法院起诉请求：1．判令三被上诉人于本案判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋过户登记至钱富梅名下，并将房屋交付给钱富梅；2．判令三被上诉人向钱富梅支付违约金人民币（币种下同）154，000元；3．判令三被上诉人承担本案的全部诉讼费用。 一审法院经审理查明：2014年1月20日，上海XX集团XX置业有限公司（签约甲方）与周国龙、朱海琴、周汉臣（签约乙方）及第三人徐汇保障中心（签约丙方）签订《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）出售合同》一份，约定：甲方向乙方出售座落于闵行区XX路XX弄XX号XX室共有产权保障住房；乙丙双方约定，乙方在取得房地产权证（小产证）满5年后，按照本合同约定或共有产权保障住房管理规定转让该房屋的，乙方获得转让总房价款的55％；乙方取得房地产权证满5年，需要转让该房屋的，乙方及同住人之间应当达成书面一致意见，并书面征询丙方行使回购权的意见，丙方可以行使回购权，丙方决定不回购的，乙方方可向他人转让该房屋；丙方回购该房屋的，回购价格由具备相应资质的房地产机构按照本市有关规定加以确定。丙方按本合同第四条约定，即按届时转让总房价款的55％向乙方支付回购款；乙方向他人转让该房屋的，乙方按本合同第四条约定，可以获得转让总房价款的55％，其余45％按本市有关规定支付给丙方。乙方未按照规定支付45％的，应当承担相应的法律责任等。此后被上诉人按约支付房款，系争房屋于2014年4月11日过户登记至被上诉人名下。系争房屋之房地产权证的附记上载明：经济适用住房（有限产权），不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或者出租；取得房地产权证满5年转让房屋的，可获得55％的转让总价款。 2019年1月26日，周国龙、朱海琴、周汉臣（签约甲方）与钱富梅（签约乙方）签订《经济适用房买卖合同》一份，约定：甲方向乙方出售系争房屋，房屋转让价格为280万元；贷款方式付款，乙方可以首期支付购房款总价款的25％，其余价款可以向本人可办理的银行或住房公积金管理机构借款支付；房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，方可交付，不符合有关规定和双方约定的，不得交付；甲方须于房款付清当日，将该房产及相关证明交付乙方，如遇不可抗力，双方约定处理房屋为遇不可抗力后一天内交付乙方；协议订立后，甲方不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋过户手续，本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担；如因甲方原因造成乙方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，甲方应依法承担违约责任，以已付款的20％向乙方支付违约金；除不可抗力外，甲方如未按本合同约定日期交付经济适用房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付经济适用房之日次日起至实际交付经济适用房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权追究甲方违约责任，甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付经济适用房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按经济适用房已付款的20％向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任；乙方如未按本合同约定的日期付款，逾期在180天内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权追究乙方违约责任并解除合同，并退还已付款项等。合同中未明确约定房款支付方式及房屋交付时间。 合同签订当日，钱富梅向周汉臣转账支付购房款55万元；2019年1月31日，钱富梅向周汉臣转账支付5万元；2019年2月22日，钱富梅向周汉臣转账支付17万元，共计支付购房款77万元。三上诉人并将系争房屋的房地产权证原件、《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）出售合同》原件交给钱富梅。 钱富梅于房屋交易过程中通过微信与周汉臣沟通。2019年1月19月，周汉臣告知钱富梅房屋基本情况，表示予以出售。2019年1月22日，钱富梅至系争房屋内看房，周汉臣向其介绍家具家电的情况。钱富梅询问后面流程如何进行，周汉臣表示都是其自己的事情，其会处理好，前期其母亲会去处理。2019年4月15日，钱富梅询问周汉臣何时回沪办理房屋手续，周汉臣于4月17日回复表示回沪后与其母亲去办理，需要进行房屋价格评估，确认政府回购价格，再行偿还公积金贷款。4月27日，钱富梅询问新产证何时办理出来，周汉臣表示需要等评估价格出来。此后钱富梅继续询问办理情况，并于2019年6月底多次催促周汉臣。此后被上诉人仍未能给予准确的回复，钱富梅一直催促至2020年1月，被上诉人仍未能给予协商方案。2020年4月21日委托律师向被上诉人发函，要求被上诉人履行合同配合过户。被上诉人收悉后仍未与钱富梅协商一致，后钱富梅以讼称事由诉至法院。 另查明，朱海琴存在肢体残疾，周国龙存在视力残疾。 上海市闵行区房屋管理实务中心于2020年8月12日出具信息查询单，载明：共有产权保障住房XX坊项目房源满5年市场基准价格为37，200元／平方米，经查询系争房屋满五年转让单价为54，839元／平方米，转让总价为4，133，763.82元，约定申请购买政府产权应按房屋市场总价的45％应上缴房屋所在地区住房保障实施机构并向房屋所在地区住房保障实施机构指定账户补缴1，860，193.72元。 一审法院认为，现本案争议焦点为双方签订的《经济适用房买卖合同》是否有效，该《经济适用房买卖合同》是否可继续履行。 关于争议焦点一，系争房屋为共有产权保障住房，系由政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，限制适用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的保证性住房。从《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）出售合同》、《上海市房地产权证》中都已明确载明了房屋的产权现状，房屋由住房保障实施机构与被上诉人按份共有，被上诉人占产权份额的55％。被上诉人可于取得不动产权证满5年后，经全部购房人、同住人达成一致意见，向房屋所在地的区住房保障实施机构提出转让申请，也可提出购买政府产权份额。在住房保障实施机构放弃优先购买权的情况下，方可进行房屋转让或购买产权份额，并应按照市场价格向住房保障实施机构支付对应房价款。即在不动产权证满5年后，被上诉人可向住房保障实施机构申请购买政府产权份额，在完成购入程序，取得系争房屋全部产权份额，并转变为商品住房后自行予以出售。依据本案双方签订的《经济适用房买卖合同》第五条第一款约定：“协议订立后，甲方不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋过户手续，本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担”，及周汉臣于微信聊天记录中陈述的办理房屋新产证来看，双方于签订买卖合同之时已明确由被上诉人办理手续将房屋变性并取得新产证后双方再行交易。在此情况下，系争房屋转变为商品住房，可由被上诉人自行予以出售，并未损害国家及第三人利益，也未违背保障性住房管理办法。《经济适用房买卖合同》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人应按约履行各自义务，被上诉人认为合同无效的抗辩理由，不予支持。 关于争议焦点二，被上诉人至今未能向第三人闵行保障管理局提出购买政府产权份额的申请，房屋仍属于按份共有的状态。被上诉人所占房屋份额为55％，尚未达可自行处分房屋之产权份额。在双方未共同至第三人闵行保障管理局处申请转让，由三方签订买卖合同的情况下，房屋的其他按份共有人尚未同意出售房屋，钱富梅要求被上诉人过户的条件尚未能成就，该项诉讼请求不予支持。关于钱富梅依据《经济适用房买卖合同》第五条第三款主张被上诉人支付逾期过户违约金的诉讼请求，双方于合同中并未明确约定交易过户的时间，而笼统约定为“等过户条件成熟时”，钱富梅认为被上诉人逾期过户并无依据。同时钱富梅至今仍属本市限购对象，亦无购房资格，即使房屋可上市交易仍然无法过户至钱富梅名下，故钱富梅的该项诉讼请求不予支持。 徐汇保障中心、置业担保公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，于2020年11月10日作出判决：驳回钱富梅的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1，690元，保全费5，000元，二项合计6，690元，由钱富梅负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。 本案的争议焦点在于：涉案保障性住房变更产权登记并交付的条件是否成就，钱富梅要求三被上诉人支付违约金依据是否充分。 本院认为，首先，双方对于本案所涉房屋为保障性住房均无异议，而保障性住房的交易条件有别于普通住房买卖应属常识。事实上，三被上诉人在房屋交易过程中已将系争房屋产证及出售合同原件均交给了钱富梅，可见钱富梅对于系争房屋为共有产权保障住房、三被上诉人享有的是有限产权应系明知。钱富梅现诉称涉案房屋不存在其他产权人，显属无理，本院不予采信。关于涉案房屋的交易条件，出售合同上也有明确约定，即在三被上诉人获得该保障住房产权满五年后，如需进行买卖，应先征求徐汇保障中心回购意见，再由具备相应资质的房地产机构按照本市有关规定确定回购价，且在徐汇保障中心放弃回购后，应向相关机构支付45％的房屋价款，系争房屋才可继续交易并最终完成产权变更登记手续。可双方在自行交易过程中，既未向徐汇保障中心征求回购意见，亦未进行房产市价评估，也未向相关机构支付过45％的房屋价款。涉案房屋显然并未满足交易过户的条件。且，即使是双方签订的经济适用房买卖合同也并未对变更产权登记时间进行明确约定，而是笼统的阐述为“过户条件成熟时”。现因客观上该房屋的过户条件确未成熟，钱富梅直接要求三被上诉人变更产权登记，本院难以支持。其次，鉴于本案变更产权登记条件未成就，双方买卖合同又有关于“不符合有关规定的不得交付”之约定。一审法院未支持钱富梅关于过户及交付房屋的诉请，与法无悖，本院予以认可。至于钱富梅以三被上诉人违约为由要求其承担违约金的诉请，本院经核查，钱富梅在本案一审判决前确系本市限购对象即自身亦不具备购房资格，因此即使涉案房屋满足交易条件，三被上诉人配合过户，钱富梅亦无法完成相关变更登记手续。因此原审法院基于客观上双方在涉案房屋交易过程中均有过错而未支持钱富梅关于违约金的诉请并无不妥。二审中，经本院释明，钱富梅坚持其原审诉请不作其他考量和变更，因此针对钱富梅的诉讼请求，本院缺乏支持的理据。 综上所述，上诉人钱富梅的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币3，380元，由上诉人钱富梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈福才 审 判 员 叶 兰 审 判 员 单 珏 二〇二一年五月二十四日 法官助理 郭 葭 书 记 员 郭 葭 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。