江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终966号上诉人（原审原告）：王荟，女，1986年10月15日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：姜艳红，江苏天哲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张晓春，女，1978年4月3日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：李娟，江苏创比亚律师事务所律师。上诉人王荟因与上诉人张晓春房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年2月20日公开开庭进行了审理。上诉人王荟的委托诉讼代理人姜艳红，上诉人张晓春及其委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王荟上诉请求：撤销一审判决第二项，改判张晓春向王荟支付违约金2.5万元。事实与理由：一审判决认定双方协商一致解除合同，并无违约情形，系事实认定错误。双方租赁合同的解除系张晓春单方提出的，其既未提前一个月通知王荟，也未征得王荟的书面同意。王荟是在无奈之下才搬走的，非双方协商一致解除合同。虽然最终双方合同提前解除，但上诉人并未同意不追究张晓春的违约责任，也未明确放弃追究张晓春的违约责任。按照合同约定，张晓春应当向王荟支付违约金2.5万元。综上，请求二审法院支持王荟的上诉请求。张晓春辩称：一审法院认定双方系协商一致解除合同，符合实际情况。一审法院对于违约金的认定，事实清楚。张晓春上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用及因诉讼产生的所有费用由王荟负担。事实与理由：房屋租赁合同约定“租房保证金肆万元，在本合同到期时，房屋无损坏且各项费用结算后清后三日内甲方将租房保证金无息返还给乙方”。根据该条款保证金返还的前提系在房屋没有损坏的情形下。张晓春提供的证据能够证明张晓春出租给王荟的房屋是全新的，聊天记录也能证实就电视机的损坏双方进行过交涉，王荟对于电视机损坏由其造成并未否认，仅就维修或更换无法达成一致。一审法院认为张晓春主张电视机损失缺乏依据系事实认定不清。对于张晓春提出的洗衣机损失、坡璃清洁费用、油烟机止回阀更换费用，并非自然耗损，系人为的不当使用造成。王荟应当承担赔偿。张晓春提供电费发票可以看出缴纳的是2019年8月、9月的电费，金额为2226元，水费缴纳通知单系8月、9月水费228.75元，天然气费用系2019年8月24日至2019年10月24日的费用786.92元，王荟于2019年9月15日搬出，原审法院酌定水电费的金额不符合实际情况。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王荟辩称：1.张晓春称其出租的是新房，但房屋租赁与租赁物的新旧没有关系，既然出租，必然面临损耗，何况张晓春每个月收取王荟2.5万元的高额租金。2.关于电视机的损失，王荟并不否认承租期间电视机损坏，但是根据国家质检总局公布的有关商品修理更换退货的责任规定，液晶电视机的主要部件显示屏的三包有效期为3年，该电视机即便是2017年购买，到王荟搬离时仍应在三包有效期内，应当是属于可以更换的部件。张晓春提交的购机证明上加盖的章为退换货专用章，也不能证明张晓春重新购买了电视。张晓春提供的视频中，所谓的维修人员的视频也并没有表示电视机不能维修，一审判决未认定电视机损失40800元并无不当。3.关于洗衣机损失、玻璃清洁费和油烟机止回阀等更换的费用，均是居家的正常使用造成的自然磨损，张晓春要求王荟来承担相关费用没有依据。一审法院认为张晓春要求扣除该部分损失费用依据不足，是正确的。4.关于水电气费。张晓春提供的发票无法看出是两个月的费用。张晓春在上诉状中称天然气费用是2019年8月24日到2019年10月24的费用，但张晓春收回房屋后，已经实际入住。综上，请求二审法院驳回张晓春的上诉请求。王荟向一审法院提出诉讼请求：1.判令张晓春返还王荟租房保证金4万元；2.判令张晓春支付王荟违约金2.5万元；3.诉讼费由张晓春承担。一审法院查明事实：2017年5月8日，王荟与张晓春签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定张晓春将坐落于南京市建邺区的房屋出租给王荟，租赁期限自2017年5月15日至2019年5月14日止；租金为2.5万／月；租房保证金为4万元，在合同到期时，房屋无损坏且各项费用结清后三日内无息退还王荟。另查明，2019年4月7日，王荟、张晓春另签订《续租意向书》，约定王荟继续承租案涉房屋，所有条款按照2017年5月8日签订的租赁条款不变，续租期限为2019年5月14日至2021年5月13日。后王荟一次性支付张晓春8个月租金，共计20万元。后王荟、张晓春经协商，租赁合同提前终止，王荟于2019年9月15日搬离案涉租赁房屋，张晓春退还王荟4个月租金10万元。再查明，张晓春称2019年9月案涉房屋共产生水、电、燃气费用共计3241.67元。王荟对水、电、燃气费用票据真实性无异议，但认为其于2019年9月15日搬离，故对于其后产生的费用不应承担。一审法院认为：当事人应当按约全面履行合同义务。王荟、张晓春之间的房屋租赁合同，经双方协商一致，已经解除。张晓春已退还王荟租金10万元，对于保证金4万元，应当予以退还。张晓春称案涉房屋2019年9月共产生水电气等费用共计3241.67元，要求从王荟保证金中予以扣除。一审法院认为，王荟已于2019年9月15日搬离案涉房屋，不应承担整月水电气费用。但水电气数额及票据均是按月形成，无法区分至9月15日时各项费用数额。故依据公平原则，对9月份产生的水电气等费用，一审法院酌定王荟、张晓春各半负担，故应当从保证金中扣除1620.84元。张晓春称案涉房屋另产生洗衣机费、空调更换滤芯费、玻璃清洁费、中央空调保养费、油烟机止回阀更换费用，要求从保证金中扣除。一审法院认为，案涉房屋租赁给王荟使用，租金每月25000元，租赁过程中所产生的自然磨损、设备老旧等属正常使用。张晓春要求扣除该部分费用依据不足，一审法院不予采信。张晓春称租赁房屋内电视损坏，产生损失40800元，一审法院认为，张晓春并未提供证据证明电视损坏系王荟造成，故对张晓春的该主张一审法院不予采信。故张晓春应当退还王荟保证金4万元，扣除水电气费用等1620.84元，还应当退还王荟38379.16元。王荟要求张晓春支付违约金2.5万元，一审法院认为，双方租赁合同解除系协商一致表示，并无违约情形。王荟该诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张晓春于判决生效之日起十日内退还王荟38379.16元。二、驳回王荟其他诉讼请求。案件受理费1425元，由王荟负担584元，由张晓春负担841元。二审中，张晓春向本院提交以下证据：1.苏宁售后服务收费凭据，证明苏宁售后人员上门检测后认为电视机屏幕损坏是由于外力所致，并非电视机本身的质量问题，不在三包范围内。2.洗衣机损坏照片、仁恒三星售后汪习洋与张晓春微信聊天截图、收据；3.空调更换滤芯发票、空调清洗保养发票；4.玻璃粘贴装饰画照片、微信转账截图；5.油烟机止回阀更换发票；6.电视机损坏照片、张晓春和王荟微信聊天截图、三星售后汪习洋上门视频；7.苏宁售后鲍师傅上门视频、鲍师傅证件照、售后服务收费凭据；8.张晓春与王荟微信聊天记录；9.损失照片31张。以上证据证明王荟给张晓春房屋造成的损坏情况以及王荟多次表示该扣的扣，扣完将剩余的钱退还，双方系协商一致解除合同。王荟质证认为：证据1真实性没有异议，但检测过程被上诉人未到场，且电视机屏幕损害可以进行更换。且张晓春已经另案申请鉴定相关损失，故在本案中不应提及。证据2-9，不能证明相关损坏是王荟造成的，费用不应由王荟承担。上述证据也不能证明王荟放弃追究张晓春的违约责任。王荟向本院提交以下证据：1.微信截屏、房屋租赁合同解除协议；证明2019年9月11日，张晓春提出提前解除租赁协议后，王荟起草了《房屋租赁合同解除协议》，向张晓春主张违约金，并将起草的协议通过微信发给张晓春，王荟并未放弃向张晓春主张违约金。2.微信截屏。证明2019年9月11日，王荟向电视维修人员询问更换同型号显示屏的价格，维修人员报价为14630元。3.南京水务查询及通话、国家电网南京公司查询通话及录音、港华燃气南京公司查询通话及录音，证明张晓春收房后有人员实际入住。4.微信截屏3页、微信付款截屏，证明张晓春在向王荟提出解除合同前，让王荟把案涉房屋的空调和地暖进行全面保养，而地暖保养的费用和空调清洁的费用，王荟已经支付。王荟保留向张晓春主张该费用的权利。该聊天记录中张晓春在提前解约的同时表示愿意承担搬家费用和中介费，以弥补给王荟造成的损失，与合同约定的单方解除合同应当承担一个月租金的违约责任并不相悖。5.电话录音一份。证明经王荟向蚕食新家政鼓楼店联系后得知，张晓春所主张的去除装饰画花费300元，是在张晓春收房后10个月时进行玻璃保洁产生的费用。张晓春质证认为：证据1微信聊天记录的真实性予以认可，但对房屋租赁合同解除协议不予认可，王荟虽将该协议通过微信发送给了张晓春，但双方并未实际签订该协议，并且最终王荟也按约退房，并接受了张晓春退还的剩余房租。并不存在解除时王荟保留主张违约金的意思表示。证据2王荟询问的报价师傅也系三星售后师傅，但其对王荟的报价较低，后该师傅上门再次询问须如何更换屏幕后，给出的报价是21180元。证据3真实性无异议，但该证据证明2019年9月份水费240元截至9月12日，该240元应当全部由王荟承担。2019年10月份电费是2143元，另加违约金83元，合计2226元，对应的是8月和9月两个月的电费，王荟应承担8月整月及9月一半的电费为1669.5元。10月份燃气费的费用是786.92元，对应的月份是8、9月，张晓春主张王荟按照786.92/2=393.46元负担合情合理。证据4微信截屏的真实性无异议，但是张晓春愿意承担王荟的搬家费用及中介费用，系自愿补偿并非合同义务或法定义务。对微信付款截图三性不予认可。证据5真实性、合法性和关联性不予认可。阳台玻璃系王荟人为原因需要专门人员清洗，清洗费用已经实际发生。本院认证意见：张晓春提交的证据1-7和证据9，王荟提交的证据2和5均涉及房屋损坏赔偿问题，因张晓春已经另行提起诉讼，故对上诉证据，本院不予认证。对王荟提交的涉及水电燃气费的通话录音的真实性予以确认。根据该通话录音，2019年10月份抄表电费为2143元，违约金为83元，合计2226元，对应的用电时间为2019年8月至2019年9月。2019年10月份抄表的燃气费金额为786.92元，对应的用气时间为2019年8月24日至2019年10月24日。2019年9月12日抄表水费240元，对应的用水时间为2019年7月12日至2019年9月12日。其他证据的认证意见，本院下文综合论述。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。另查明，张晓春持有的《续租意向书》上在落款处“出租人：张晓春承租人：王荟2019年4.7”之后有张晓春手写“租期不确定因素对方知晓才签的意向书，没有约定违约”。张晓春于2020年10月12日向南京市建邺区人民法院起诉[案号（2020）苏0105民初6426号]，要求王荟赔偿张晓春房屋内各项损失。该案正在审理中。本院认为，张晓春与王荟签订的《续租意向书》已经明确续租期限为2019年5月14日至2021年5月13日。上诉人张晓春称《续租意向书》中有“租期不确定因素对方知晓才签的意向书，没有约定违约”的表述，但该表述系张晓春在张晓春、王荟签字之后自行书写，不能证明该表述系双方协商一致的内容，故上诉人张晓春主张双方签订的《续租意向书》租期不确定，无事实依据，本院不予采纳。根据张晓春和王荟之间的微信聊天记录，张晓春提出提前解除合同，王荟予以同意，但当时双方并未对提前解除合同的违约责任予以详细的商谈，张晓春亦未提交证据证明王荟明确放弃追究张晓春的违约责任。故王荟起诉要求张晓春承担提前解除合同的违约金2.5万元，符合合同约定，本院予以支持。一审判决认定双方协商一致解除合同，故张晓春并无违约情形，无须向王荟支付违约金，存在错误，本院予以纠正。关于王荟主张张晓春返还的租房保证金4万元。《房屋租赁合同》约定，合同到期时，房屋无损坏且各项费用结清后三日内无息退还张晓春。张晓春主张王荟使用涉案房屋存在损坏，但就该问题，其已经另行向南京市建邺区人民法院提起诉讼，故就该项损失问题，本案不予处理。关于水电及燃气费用。王荟2019年9月15日搬出涉案房屋，2019年8月、9月的电费及违约金为2226元，本院酌定王荟负担1670元；2019年8月24日至2019年10月24日期间燃气费为786.92元，本院酌定王荟负担393元；2019年7月12日至2019年9月12日期间的水费240元，由王荟负担。王荟共计应负担水电及燃气费用2303元。张晓春应向王荟退还37697元。综上所述，因二审出现新事实，上诉人王荟、张晓春的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初1504号民事判决；二、张晓春于本判决生效之日起十日内赔偿王荟违约金25000元；三、张晓春于本判决生效之日起十日内退还王荟37697元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1425元，由王荟负担57元，由张晓春负担1368元；二审案件受理费1184元，由上诉人王荟负担16元，由上诉人张晓春负担1168元。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  郑慧审判员  李斐二〇二一年五月十日法官助理崔鸣书记员朱亚芳