湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0881民初1506号原告：中国银行股份有限公司钟祥支行，住所地钟祥市王府大道1号，统一社会信用代码：91420881182061911F。负责人：罗士平，行长。委托诉讼代理人：缪锟，湖北兴联律师事务所律师。被告：湖北宇风房地产开发有限公司，住所地：钟祥市石城大道5号，统一社会信用代码：9142088170693274XH。法定代表人：陈其胜，执行董事。诉讼代表人：湖北宇风房地产开发有限公司管理人负责人：谢景斌。委托诉讼代理人：周智慧，湖北宇风房地产开发有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：王智，湖北宇风房地产开发有限公司管理人工作人员。原告中国银行股份有限公司钟祥支行诉被告湖北宇风房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司钟祥支行的委托诉讼代理人缪锟，被告宇风房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周智慧、王智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告支付原告办理位于钟祥市侧（金都国际广场）Ｂ幢1007号还建房不动产权证的办证费用506929.12元；2、确认被告赔偿原告因逾期交房造成的营业损失8312000元；3、确认被告支付原告临时网点房租40000元；4、确认针对上述债权中的100万元，原告享有优先受偿权；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年1月8日，就原告位于钟祥市由石城支行使用的土地和房屋的征收，钟祥市房屋征收与补偿管理办公室与原、被告签订《征收补偿与还建协议》，约定：被告还建原告使用面积为197.41平方米的门面房，该面积房屋办理不动产产权证所缴纳的全部相关税费由被告全额支付；被告为原告提供一处临时营业网点，原告不承担临时网点建设和使用的任何费用；被告向原告缴纳180万元质保金及装修补偿保证金，待原告还建回迁取得相关证件后，将100万元保证金在按照本协议扣除后的余款返还被告；被告最迟于2016年6月30日前向原告交付经主管部门验收合格、具备交房条件、能够正常使用的补偿房屋，如不能按时交付，被告按8000元／天向原告支付营业损失，原告可以从缴纳的保证金中直接扣除；本协议如有未尽事宜，三方经协商一致，可以签订补充协议。征收完成后，石城支行搬迁到被告提供的临时网点办公，被告向原告缴纳保证金及装修补偿款共计180万元，其中80万元用于了装修。2018年12月11日，为了网签备案，原被告签订了《商品房买卖合同》，还建房号为（金都国际广场）B幢1007号，2019年5月5日被告破产重整前交房。按照《征收补偿与还建协议》的约定，被告应赔偿原告营业损失8312000元（2016年7月1日至2019年5月5日8000元/1039天）。2019年7月26日之前的临时办公网点租金由被告支付,2019年5月5日被告破产重整，对2019年7月26日之后的租金无力支付。为保证石城支行正常营业，2019年7月26日原告和临时网点的房东签订了六个月的《房屋租赁合同》，并支付了40000元的租金。因被告开发的金都国际广场未能竣工验收，原告的还建房未能办理不动产权证。针对被告破产重整的情况，钟祥市税务局出具说明，证明在符合办证条件下，原告的还建房应缴纳的税费为506929.12元。被告申请破产重整中，原告就上述债权向管理人进行了申报，但管理人均不予确认。湖北宇风房被告地产开发有限公司辩称：1、根据《征收补偿与还建协议》约定，办理不动产权证时由被告承担相应的应缴纳税费。但该笔税费至今尚未实际发生，非现时义务，且无证据证明具体金额，原告主张该笔债务无事实和法律依据。2、原告依据《征收补偿与还建协议》向被告主张承担逾期交房承担违约责任的诉讼请求已过诉讼时效。退一步讲，即使被告承担逾期交房违约责任，那也是应该依据双方签订的《商品房买卖合同》，而非被告主张《征收补偿与还建协议》。3、被告已提供租赁房屋给中行钟祥支行作为临时营业网点，故钟祥支行要求被告按8000元/天向其支付未按时交房的营业损失没有事实和法律依据。4、40000元租金为破产后产生的费用，不属于破产债权。5、100万元属于债务人财产，应当返还答辩人管理人保管。原告中国银行股份有限公司钟祥支行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：征收补偿与还建协议、商品房买卖合同、房屋租赁合同及付租金的凭证、补充申报债权登记表及材料清单、债权审查结果告知书、债权异议申请登记表及异议材料清单、债权复核结果告知书、税务机关出具的说明。被告湖北宇风房被告地产开发有限公司为支持抗辩理由提供以下证据：（2019）鄂0881破1-1号裁定书、决定书、补充申报债权材料清单、《补充申报债权登记表》、《债权异议申请登记表》、《征收补偿与还建协议》、《征收补偿与还建的补充协议》、《商品房买卖合同》、宇风公司为中行钟祥支行租赁临时营业网点支付的租金及租房押金凭证、（2019）宇风破管字第104号通知书及邮寄送达回执。原、被告双方当事人提交的证据已经过庭审质证，各方对证据的真实性均无异议，仅对部分证据的证明目的及关联性、合法性提出异议，故对上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据及当事人陈述，本院认定本案的基本事实为：2015年1月8日，钟祥市房屋征收与补偿管理办公室与原、被告就原告位于钟祥市由石城支行使用的土地和房屋的征收签订《征收补偿与还建协议》，约定：被告还建原告使用面积为197.41平方米的门面房，该面积房屋办理不动产产权证所缴纳的全部相关税费由被告全额支付；被告为原告提供一处临时营业网点，原告不承担临时网点建设和使用的任何费用；被告向原告缴纳180万元质保金及装修补偿保证金，待原告还建回迁取得相关证件后，将100万元保证金在按照本协议扣除后的余款返还被告；被告最迟于2016年6月30日前向原告交付经主管部门验收合格、具备交房条件、能够正常使用的补偿房屋，如不能按时交付，被告按8000元／天向原告支付营业损失，原告可以从缴纳的保证金中直接扣除；本协议如有未尽事宜，三方经协商一致，可以签订补充协议。2015年9月6日原、被告双方又签订一份《征收补偿与还建的补充协议》，约定了临时网点的装修及被告必须在2016年6月30日前，将金都国际广场的还建房交付给原告，并办理好土地证、房产证，并约定任何一方违约应承担守约方经济损失十万元，如实际损失大于违约损失，按实际发生的经济损失承担，如被告违约，原告有权在被告存入原告的保证金账户上扣划经济补偿金。尔后，原告搬迁到被告提供的临时网点办公，被告向原告缴纳保证金及装修补偿款共计180万元，其中80万元用于装修，100万元保证金。2018年12月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，还建房号为（金都国际广场）B幢1007号，被告将房屋移交原告。该房屋所在的金都国际广场截至目前未竣工验收，该房屋尚不能办理不动产权证书。国家税务总局钟祥市税务局第二税务分局出具说明证实，在符合办理不动产权证的条件下，上述归属于原告的还建房应缴纳的税费为506929.12元。另查明，被告为原告缴纳临时办公网点的租金至2019年7月26日。2019年7月26日，原告和临时网点的房东签订了六个月的《房屋租赁合同》，并支付了40000元的租金。因被告湖北宇风房地产有限公司长期不能清偿到期债务且明细缺乏清偿能力，2019年5月5日，本院作出（2019）鄂0881破1-1号民事裁定书，裁定受理申请人武汉天达机电设备工程有限公司、武汉伟业建设集团有限公司对湖北宇风房地产开发有限公司破产重整申请，并指定湖北宇风房地产开发有限公司清算组为湖北宇风房地产开发有限公司管理人。同时原告向管理人申报债权8332000元，债权编号YFBC-0109。2020年7月21日，湖北宇风房地产开发有限公司管理人经审查对该债权未予确认。第二次债权人会议后原告对该债权提出异议，2021年4月1日湖北宇风房地产开发有限公司管理人对该债权复核结论为不予确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、本案所涉的B幢1007号还建房的不动产权费费用506929.12元应否确认为破产债权的问题。本院认为，原、被告等签订的《征收补偿与还建协议》第五条6项（2）关于重新办证事项约定：丙方（原告）在办理新产权房屋所有权证时，原产权房屋相等面积197.41平方米部分，应缴纳的全部相关税费由乙方（被告）全额支付，乙方协助丙方办理相关手续。现原告提交证据证明B幢1007号房办理不动产权证，其应缴纳的税费为506929.12，该笔费用被告应予支付。2、关于逾期交房损失8312000元应否确认为破产债权的问题。本院认为，原、被告及钟祥市房屋征收与补偿管理办公室2015年1月8日签订了《征收补偿与还建协议》第五条8项约定，乙方（被告）最迟于2016年6月30日向丙方（原告）交付经主管部门验收合格、具备交付条件、能够正常使用的补偿房屋，如不能按时交付，乙方将按8000元/天向丙方支付营业损失，丙方可以从乙方缴纳的保证金中直接扣除。2015年9月6日，原、被告双方又签订一份《征收补偿与还建的补充协议》，第四条、第五条约定，甲方（被告）必须在2016年6月30日前，将金都国际广场的还建房交付给乙方（原告）；办理好上述还建房的土地证、房产证与本项目业主同步。任何一方违约的，由违约方承担守约方经济损失十万元；如实际损失大于违约损失，按实际发生的经济损失承担。如甲方违约乙方有权在甲方存入乙方的保证金账户上扣划经济补偿金。《征收补偿与还建的补充协议》是原被告双方真实意思表示，且不违反法律的禁止和限制规定，该协议合法有效，与主合同即《征收补偿与还建协议》效力同等。在补充协议与主合同发生冲突时，视为对主合同的变更或撤销，其效力优于主合同，即补充合同中与主合同相冲突的条款，补充协议的条款优先适用。债权申报表中确认交房时间为2018年12月11日双方为网签备案签订《商品房买卖合同》之时，因此按照《征收补偿与还建的补充协议》原告未提交实际损失大于违约损失的证据，故被告应赔偿原告违约损失10万元。3、关于临时网点房租40000元应否确认为破产债权的问题。本院认为，2019年7月26日原告中国银行股份有限公司与临时网点房东签订了《房屋租赁合同》，租赁期间自2019年7月26日至2020年1月25日，租金40000元。被告交房时间为2018年12月11日，其产生的租赁费用在交房之后，且双方亦未约定交房后装修续租时间，故本院对房屋租金40000元不予确认为破产债权。4、关于原告对100万元保证金是否享有优先受偿权的问题。本院认为，原被告签订的《征收补偿与还建协议》、《征收补偿与还建的补充协议》等约定，待原告还建取得相关证件后，将100万元保证金在按照本协议扣除后的余款返还被告。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第八十五条规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。故原告对100万元享有优先受偿权，余款应予返还被告。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一百一十四条《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告中国银行股份有限公司钟祥支行对湖北宇风房地产开发有限公司在已占有的100万元保证金范围内享有优先债权606929.12元。二、驳回原告中国银行股份有限公司钟祥支行其他诉讼请求。案件受理费73812元，减半收取36906元，由原告中国银行股份有限公司钟祥支行负担35000元，被告湖北宇风房地产开发有限公司负担1906元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 员 王云玲二〇二一年五月二十八日法官助理 彭宣明书 记 员 罗 鑫