北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京04执异578号案外人：胡玉兰，女，汉族，1950年8月28日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：牛秀美，女，1988年10月7日出生，系胡玉兰之儿媳。申请人：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路**。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。被申请人：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街******。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。被申请人：涿州大童融商企业管理有限公司，住所，住所地河北省涿州市开发区阳光大街**竹语堂**div>法定代表人：魏宁，执行董事。被申请人：北京锦鑫智房地产开发有限公司，住所地，住所地北京市延庆区延庆镇百泉街******iv>法定代表人：魏宁，执行董事。被申请人：陈红恩，男，1962年12月1日出生，汉族，住北京市延庆区。被申请人：魏宁，男，1961年8月2日出生，汉族，住北京市西城区。被申请人：李淑珍，女，1961年2月27日出生，汉族，住北京市延庆区。被申请人：王军，女，1959年7月28日出生，汉族，住北京市西城区。本院在执行北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）申请北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军金融借款合同纠纷财产保全一案中，案外人胡玉兰对本院查封北京市延庆区天润和丽嘉苑×室（规划房号为×，以下简称案涉房屋）不服，提出书面异议，请求本院依法裁定中止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人胡玉兰称，2018年10月17日，其与天润诚泽公司签订了《天润和丽嘉苑认购协议》（以下简称《认购协议》）和《天润和丽嘉苑确认单》（以下简称《确认单》），约定其购买案涉房屋，交房日期为2019年5月31日，房屋总价款为3325000元，付款方式为全款等。其按照《认购协议》的约定分别于2018年8月22日和11月6日向窦建芬尾号4773的账号（天润诚泽公司指定账户）支付了人民币20万元，向贾腾尾号为8226的账号（天润诚泽公司指定账户）支付了3125000元，至此其已按照约定支付全部购房款。北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）受天润诚泽公司的委托，于2018年10月22日、11月6日分别向其开具了数额为20万元、3125000元的交款收据。2020年7月16日，天润诚泽公司向其开具了3324999元的购房款发票。交付房屋后，其支付了物业费、装修保证金、装修管理费、装修垃圾清运费、水费、电费等费用，其对案涉房屋进行了装修并入住。其已经履行全部合同义务并实际合法占有该案涉房屋。期间多次与天润诚泽公司沟通办理过户事宜，天润诚泽公司均以预售房屋转现数量有限为由一直未办理。其名下无其他房产。现法院查封了案涉房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)的规定，其情况完全符合上述法律规定，请求法院中止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封，请求法院支持其的异议请求。为证明其异议请求成立，案外人胡玉兰向本院提交了《认购协议》、《确认单》、中国建设银行回单、中国银行流水、林寅公司出具的收据2份、北京市增值税普通发票、北京市规划和国土资源管理委员会于2021年3月16日出具的《不动产登记信息查询结果告知单》、天润诚泽公司出具的预缴物业费收据、北京天润至诚物业管理有限公司（以下简称天润至诚公司）出具的装修保证金、装修垃圾清运费、装修管理费及电费等收据等证据。北京银行新源支行称，不同意案外人的异议请求。1.本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的条件，不应解除对案涉房屋的查封。2.根据《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，其对案涉房屋依法享有抵押权，应驳回胡玉兰的异议申请。3.案外人对案涉房屋仅享有债权，不享有物权。其不认可胡玉兰提交的部分证据的实质真实性、合法性、关联性，不认可胡玉兰提交的全部证据的证明目的。为证明其答辩意见成立，北京银行新源支行向法庭提交了抵押登记证明。天润诚泽公司称，在本院针对案涉房屋查封之前，案外人已与天润诚泽公司签订书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经实际履行。案外人所购商品房的规划用途为住宅，且案外人已向天润诚泽公司支付了全部购房款，并已合法占有使用该房屋。案外人作为案涉房屋的买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，本院对案涉房屋的财产保全措施不当，有损相关案外人的权益，应裁定解除针对案涉房屋的查封。其对案外人向法庭提交的证据无异议，不认可北京银行新源支行提交的抵押登记证明的关联性和证明目的，北京银行新源支行享有的抵押权不能对抗消费者购房人的生存权。为证明其意见成立，天润诚泽公司向法庭提交了北京市商品房预售许可证、工程竣工验收备案表、委托书及规划施工号与门牌、楼牌编号对照表。北京银行新源支行称不认可天润诚泽公司提交的工程竣工验收备案表的真实性和委托书的实质真实性，亦不认可预售许可证、工程竣工验收备案表及委托书的证明目的。案外人称对天润诚泽公司提交的上述证据无异议，不认可北京银行新源支行提交的证据的关联性和证明目的。本院查明，2017年8月，天润诚泽公司为了向北京银行新源支行提供金融借款担保，以其名下的北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地及在建工程办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明第×号《不动产登记证明》内容为：证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，坐落为北京市延庆新城05街区05-043地块，不动产单元号为110229100001GB02009W00000000，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第×号，担保债权数额为11亿元整，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。本院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定书（以下简称14号民事裁定书），裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第×号]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封的203套房产（其中包括案涉房屋，规划房号为×，建筑面积为87.5平方米,性质为住宅）。2018年10月17日，案外人胡玉兰与天润诚泽公司签订《认购协议》，协议约定胡玉兰购买天润诚泽公司开发的案涉房屋，房屋单价为每平方米38000元，建筑总面积为87.5平方米，房屋总价款为3325000元，付款方式为一次性付款等内容。《确认单》约定交房日期为2019年5月31日，物业费为每月每平方米2.98元。案涉房屋系用于居住且胡玉兰名下无其他用于居住的房屋。胡玉兰于本院查封之前，已支付《认购协议》约定的全部购房款。另查明，经北京市延庆区人民法院调解，胡玉兰与张振福于2009年离婚。上述事实，有案外人胡玉兰、被申请人天润诚泽公司及申请人北京银行新源支行向本院提交的上述证据材料在卷佐证。本院认为，案外人胡玉兰与天润诚泽公司在本院查封之前签订了《认购协议》，《认购协议》中双方对买卖案涉房屋达成了一致的意思表示，该意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购的案涉房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，并已支付《认购协议》约定的全部购房款。综上，案外人所提的异议请求成立，本院予以支持。天润诚泽公司关于案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益的意见成立，本院予以采纳。北京银行新源支行关于其不同意案外人的异议请求的相关意见缺乏相应的证据予以证明，亦无事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十四条、第二十九条规定，裁定如下：中止对北京市延庆区天润和丽嘉苑×号（规划房号为×）房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 王 靖审判员 翟长玺审判员 张 勇二〇二一年五月二十四日书记员 江珞伊-8--7--8--1-