重庆市渝北区人民法院民事判决书  （2020）渝0112民初30453号 原告：重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区五一路99号一单元17层3-6#，统一社会信用代码91500103621923318B。法定代表人：庄泽宝，董事长。委托诉讼代理人：张超，公司员工。被告：李云，女，1991年5月4日出生，汉族，住湖北省监利县。委托代理人：郭立春，系被告丈夫。原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（以下简称中原营销公司）与被告李云居间合同纠纷一案，本院于依法受理后，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告中原营销公司的委托诉讼代理人张超，被告李云的委托代理人郭立春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中原营销公司提出诉讼请求：1、被告向原告支付居间服务报酬14 600元；2、被告承担全部的诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告为被告房屋买卖合同的居间方，提供居间服务，并约定在合同签订时被告向原告支付居间服务报酬24 600元。原告促成合同成立后，被告拒绝履行剩余14 600元支付义务。原告催收未果，诉至法院。被告李云辩称，1、请法院审核房屋买卖及居间合同的效力，原告在提供房源并代理被告看房直至前述合同的签署，原告始终未告知被告第三人王文庆是房屋的所有人，事实上，在房地产买卖及居间合同签署时，被告才知道第三人王文庆是房屋真实权利人张语真的母亲，但王文庆在2019年9月13日三方签署合同时至2019年9月23日三方协商解除合同期间并未取得张语真的授权，将该房屋卖给被告，张语真事后未追认，根据合同法及民法通则相关规定，被告认为，房地产买卖及居间合同在张语真授权或追认之前应当属于效力待定的合同，后被告以书面形式告知原告及第三人王文庆不再履行合同，视为对前述合同的撤销，则该合同自始至终不发生效力，原告并未收取中介服务费的权利；2、退一步而言，即使该合同有效，但该合同原、被告及第三人王文庆已协商解除，根据合同第12条规定，原告诉求没有相应的合同约定依据，而且三方在2019年9月23日协商解除合同当日，原告已让被告配合其将房屋卖给其他购房者，不存在原告主张被告违约，因为合同是经过原告同意协商解除的；3、原告在提供居间服务中向被告提供了虚假信息，一是王文庆并未取得房屋所有权人张语真的授权，二是原告向被告承诺可以办理银行按揭服务，但后经被告向银行申请按揭服务时，被告的银行流水无法满足办理按揭服务的需求，房屋的价值123万，被告付40万元，需要办理按揭83万元，在看房时被告就向原告提出银行流水不足以贷款83万元，但原告告知可以操作，后被告经银行告知，银行收入证明需要覆盖月供的2.5倍才可以贷款，按照被告贷款83万元的需求，如果贷款30年等额本息，月供是4245.81元，2.5倍即10 614.525元，如果是等额本金贷款30年，月供是5488.89元，2.5倍即13 722.225元，而被告当时的流水收入5000元左右，根本无法满足办理贷款需求，原告作为专业的房屋买卖专业机构，明知该信息，仍然向被告提供虚假信息，致使合同最终无法履行，存在过错；4、居间服务合同协议第2条第11条，服务费确认书及原告工作人员承诺，原告的中介服务内容包含提供房源，签署合同，办理按揭贷款及办理过户等内容，当时双方对每个环节的具体收费标准未具体约定，所以在合同第2条11条没有完善具体的收费金额，而是针对原告的整个服务内容以服务费确认书的方式确定了18 450元，后合同经三方协议解除，原告并未提供后续服务，仅仅提供了部分服务内容，而且被告已经支付了10 000元服务费并配合将房屋卖给其他人，原告收取了额外的中介费收益，故请法院综合原告提供部分服务中介内容，居间合同履行情况，三方协商解除合同，被告支付10 000元服务费，基于公平原则判决驳回原告的诉讼请求；5、合同解除协议的签署是经三方同意的，原告的诉讼请求应当基于合同解除协议，而不是房地产买卖及居间合同，故原告提出的第一项诉讼请求属于适用法律关系错误，而且合同解除协议第三项约定被告付清款项之后房地产买卖及居间合同才解除，三方权利义务终结，故该解除合同协议还未生效，原合同已经三方协商撤销或解除，原告的诉讼请求没有相应的法律依据和事实基础。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《房地产买卖及居间合同》、《服务费确认书》、《解除合同协议》，被告提交的《收条》、微信聊天记录4页、李云工资清单，本院予以确认并在卷佐证。根据双方陈述和提交的证据，本院认定事实如下：2019年9月13日，被告李云为买方，原告中原营销公司为居间方，案外人张语真为卖方，三方签订《房地产买卖及居间合同》，主要约定：1、买卖双方通过居间方出售及购入位于重庆市渝北区宝环路5号2幢2-8-4，该物业转让成交价为123万元；2、基于居间方促成本合同成立，居间方有权向买卖双方收取居间服务费，卖方须向居间方支付居间服务费见服务费确认书，居间服务费在签订本合同时支付完毕。3、签订本合同后，如买卖双方任意一方未能履行本合同约定或未征得居间方同意自行解除本合同，除须各自支付居间方应得之居间服务费外，还需赔付居间方不低于本合同物业价款2%的违约金及律师费。后，被告李云向原告出具《服务费确认书》一份，主要内容为：本人李云特委托重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司购买房屋，本人很满意重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司之服务，并接受其专业咨询及服务，自愿支付重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司居间服务费18 450元。若因本人原因导致不能过户，则支付重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司居间服务费24 600元。针对该《服务费确认书》中载明的24 600元的性质，原告认为系中介费及违约金，被告认为应该是中介费。2019年9月23日，被告李云为甲方，原告中原营销公司为丙方，案外人张语真为乙方，三方签订《解除合同协议》，载明：甲乙丙三方于2019年9月13日签订《房地产买卖及居间合同》，现因买方自愿放弃购买该物业原因导致该合同解除，现三方就本合同解除事宜达成如下协议：一、甲方于签订本协议时支付丙方居间服务费18 450元；二、由于甲方违约，丙方同意乙方不再支付丙方居间服务费12 300元；三、乙方在收到下一个买家的定金后当天退还甲方于2019年9月13日支付的部分定金26 000元；四、在甲方付清上述款项后，合同解除，三方权利义务全部结清；五、甲乙丙三方在签订本协议之后不得私下成交，否则按照原合同支付丙方居间服务费。当日，被告李云支付了原告居间服务费10 000元后再无支付款项。根据被告提交的原告员工刘君海与被告李云的微信聊天记录显示：被告李云称“现在合同三方协商解除了，卖方把定金退回给我了，房子也已经重新卖给第三方了，这些都是各方认可的，作为买方我也支付了一万元的中介费，后续的中介服务也没有继续提供，我认为剩余的中介费太高了，不应该支付，希望你能理解！”，刘君海称“那好嘛，我直接提交公司法务追佣2%。李云，昨天公司给我说还是再问下你什么时候给回剩余的8450服务费。刚打你电话你也没接，中介费确认单是你签字，剩余的这笔服务费8450元，如果不给，我们首先会到你单位找领导给，到时候闹得就不好了。如果还收不到，我们公司就到法院起诉你按照合同价的2%追佣”...。庭审中，被告确认根据解除协议已经收到张语真方支付的26 000元。且，双方确认：原告主张的居间服务报酬14 600元的性质为剩余部分中介费及违约金。被告还认为：原告主张金额中包括的违约金，不应该支付，不存在违约，即使要付应按照解除合同协议。   另，被告还提交李云工资清单,拟证明被告不能办理按揭。原告质证认为，真实性合法性无异议，但与本案无关。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖及居间合同》、《服务费确认书》、《解除合同协议》系各方真实意思表示，未违反法律、法规关于合同效力的强制性规范，合法有效，本院予以确认。因被告李云违约自愿放弃购买该案涉物业，三方签订了《解除合同协议》，约定签订协议时被告李云支付原告居间服务费18 450元，付清上述款项后《房地产买卖及居间合同》解除，但被告李云仅支付了10 000元后再无支付款项，即合同解除的条件并未成就，故现原告有权依据《房地产买卖及居间合同》及《服务费确认书》主张被告支付居间服务费。对被告李云关于案涉合同效力的抗辩，以及“原告在提供居间服务中向被告提供了虚假信息，致使合同最终无法履行”的抗辩，与事实不符，本院均不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条第一款之规定，原告作为居间方已经促成了被告以及案外人之间房地产买卖及居间合同的成立，已经完成了居间服务。且《房地产买卖及居间合同》中明确约定基于居间方促成房屋买卖及居间合同成立，居间方就有权向买卖双方收取居间服务报酬。故根据合同约定及法律规定，原告促成房屋买卖及居间合同成立则居间服务已经完成，对被告称原告中介服务内容还包含办理按揭贷款及办理过户，以及“合同经三方协议解除后，原告并未提供后续服务”等，本院均不予采信。因此，现原告按照《服务费确认书》上载明的24 600元为基数主张居间服务费，本院予以确认，结合被告已支付10 000元，故剩余应支付款项为14 600元。但双方庭审中确认该14 600元系剩余部分中介费及违约金，本院结合合同履行情况、主观过错因素，根据诚实信用原则，酌定调减为10 000元。对超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李云于本判决生效之日起十日内向原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司支付居间服务费10 000元；二、驳回原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费165元，减半收取82.5元，由被告李云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。   审  判  员    杨  琴  二○二一年五月二十七日 法 官助 理    潘  晨书  记  员    李  玲 - 1 –