北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初5495号原告：翟军乔，女，1972年1月3日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：朱青，北京市公衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，北京市公衡律师事务所律师。被告：北京京天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区东直门内大街14号楼14-2号。法定代表人：张微，总经理。委托诉讼代理人：崔思宜，男，该公司职工。委托诉讼代理人：刘云华，女，该公司职工。原告翟军乔诉被告北京京天置地房地产经纪有限公司（以下简称京天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，于2021年3月9日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟军乔的委托诉讼代理人朱青、张敏，被告京天置地公司的委托诉讼代理人崔思宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟军乔向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付欠付房租共计18260元；2.被告向原告支付解除合同违约金13200元；3.被告承担原告律师费10000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是北京市西城区XXX号房屋的产权人，该房屋建筑面积41.5平方米，房屋用途为住宅。2020年9月21日，原、被告双方签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定由被告代原告出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，出租代理期自2020年9月23日至2021年9月22日，租金标准为6600元/月。合同第十条约定，出租代理期内甲方或者乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。合同签订后原告将房屋钥匙交付给被告，被告向原告支付租金6600元。2020年12月份，被告意欲解除合同，并只愿意向原告支付4000余元作为解除合同的违约金。原告不认可被告解除合同的方案，关于合同解除及违约金赔付、欠付租金相关事宜，双方至今尚未达成一致意见。原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。被告京天置地公司辩称：根据合同约定以及相关免租期条款，被告的租金已经交纳至12月23日。合同中约定的免租期是原告给被告找客户及维修房屋的时间。被告对案涉房屋中包括马桶及水池、墙面漏水等问题均进行了处理。原、被告签订合同之前，案涉房屋已经空置了七个月。原告对外发布招租广告称房屋是两居室，但实际上是一居室。被告已承担了一个月租金及维修费、安装费，提前20多天的时候通知了原告。被告认为是由于疫情的因素导致需要提前解除合同，系不可抗力，不是被告恶意违约。原告翟军乔围绕诉讼请求向本院提交以下证据予以证明：1.北京市房屋出租委托代理合同；2.房屋所有权证；3.照片一组；4.交易明细；5.微信聊天记录；6.解除房屋委托合同通知函。被告京天置地公司未向本院提交证据。经庭审质证，被告对原告提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月21日，原告（甲方、委托人，由黄皓轩代签）、被告（乙方、租赁代理机构）签署《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：租房房屋坐落于北京市西城区XXX室；租赁用途为居住；出租代理期限2020年9月23日至2021年9月22日共计一年，甲方同意出租代理期限延长3个月，延长期内租金不予调整；出租代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回；租金标准6600元/月，押一付三；乙方将各期租金划入甲方账户的日期为2020年10月1日、2020年12月23日、2021年3月23日、2021年6月23日；出租代理期限内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；经甲乙双方协商从2020年9月23日至2020年11月22日为甲方给乙方的免租期，此期间不收取乙方房租。合同签署后，原告依约向被告交付了租赁标的，被告共向原告支付租金6600元。2020年12月4日，被告通过电话及微信方式通知原告提前解除合同，双方经协商未达成一致意见。2020年12月8日，被告通过微信告知原告其将房屋钥匙放置于案涉房屋门口，原告表示双方合同尚未终止，不同意接收钥匙。2020年12月9日，被告通过微信向原告发送《解除房屋委托合同通知函》，载明因疫情原因，被告依据相关法律及委托合同约定的不可抗力条款，郑重函告如下：自被告解除委托合同通知到达之日起，双方签署的委托合同正式解除，以第一次解除通知到达日为解除日；自首次解除委托合同通知到达日起，原告在三日内与被告办理房屋交接事宜，逾期损失后果自负，被告不承担任何损失赔偿责任，包括但不限于房屋空置费等，原告不同意解除合同。庭审中，原告主张其于2020年12月11日根据被告发送的通知收取了案涉房屋钥匙。关于合同解除时间，原告主张为2020年12月16日，被告主张为2020年12月4日。关于免租期，被告主张根据合同约定2020年9月23日至2020年11月22日为免租期，故无须支付租金。原告主张，两个月免租期的约定是建立在一年租期基础之上的条款，是原告对未来一年房租收益有相对客观的预期情况下作出的利益让步，现被告仅承租2个多月即要求无理由解除合同，此时免租期条款显失公平，不应适用。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。就本案争议焦点，本院论述如下：关于合同解除原因。本案中，被告主张因疫情原因要求解除合同，系不可抗力。本院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。案涉合同签署于2020年9月21日，其时疫情已经得到了有效控制，疫情防控已属于常态化状态，虽然此后某些区域因特殊情况亦有反复，但此类情况已不属于不能预见、不能避免并不能克服之情形，故被告以不可抗力为由要求提前解除合同，依据不足，本院不予支持。被告向原告提出提前解除合同，经双方协商未达成一致意见，后被告单方向原告发出合同解除通知以及其后自行搬离案涉房屋、单方交付钥匙等行为，属于明确表示并以自己的行为表明不再继续履行合同债务，构成根本违约。依照法律规定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。合同约定，提前终止合同的，应按月租金的200%支付违约金，故本院对原告要求被告支付13200元违约金的诉讼请求予以支持。关于合同解除时点。被告属违约方，其单方向原告发送的解除通知不具有确认解除合同之效力。原告自述于2020年12月11日收回钥匙，属于以行为确认合同解除，本院确定该日期为案涉租赁合同的解除时间。关于免租期以及被告已支付的租金。案涉租赁合同系经双方协商一致达成，双方在合同中已经就违约情形及违约责任进行明确约定。本院认为，双方在合同中关于租金、租期、免租期、违约情形、违约责任等约定系双方综合协商确定，属于当事人意思自治范畴。在双方未对免租期存在另行约定的情况下，本院认为，在被告已经按合同约定承担违约责任的情形下，原告所持本案不应适用免租期条款的依据不足，故本院对原告要求被告支付免租期租金及提前通知1个月租金的诉讼请求不予支持。本案中，被告已支付租金6600元，故按照合同约定，其租金已经支付至2020年12月22日，因本院确认双方的合同于2020年12月11日解除，被告已在此日期之前腾空房屋，原告亦自述已于2020年12月11日收回房屋钥匙，故原告应当退还被告2020年12月12日至2020年12月22日期间的租金，本院确定该期间租金数额为6600元÷30天*11天=2420元。经与违约金相折抵，被告尚需支付原告违约金13200元-2420元=10780元。关于原告要求被告支付律师费10000元的诉讼请求，案涉租赁合同对此并无约定，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。另，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京京天置地房地产经纪有限公司给付原告翟军乔违约金10780元；二、驳回原告翟军乔的其他诉讼请求。如果被告北京京天置地房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，由原告翟军乔负担310元（已交纳），由被告北京京天置地房地产经纪有限公司负担108元（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  周 韬二〇二一年五月七日法官助理  姚 岚书 记 员  郭莹莹