福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0102民初4270号原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号。负责人：黄惠玲，行长。委托诉讼代理人：高艳，福建知信衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：高正，福建知信衡律师事务所实习律师。被告：刘武强，男，汉族，1985年7月3日出生，住福建省福州市仓山区。被告：永泰友信房地产开发有限公司，住所地福建省福州市永泰县葛岭镇赤壁村62号A栋-2单元。负责人：杨则序，董事长。委托诉讼代理人：刘裔汉，上海锦天城（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦秀，上海锦天城（福州）律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司福建省分行与被告刘武强、永泰友信房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司福建省分行的委托诉讼代理人高艳、被告永泰友信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘裔汉到庭参加诉讼。被告刘武强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭亦未提交书面答辩意见。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司福建省分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘武强偿还原告中国建设银行股份有限公司福建省分行借款本金559746.72元及利息（含罚息、复利，现暂计至2021年2月23日为28607.45元，之后的利息按合同约定标准计算至实际还款之日），本息共计：588354.17元；2.判令原告中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以被告刘武强提供的坐落于永泰县××镇××村××号××二期××号楼××单元【不动产登记证明号：闽（2017）永泰县不动产证明第0××6号】及其占用范围内的土地折价或拍卖、变卖所得款优先清偿上述借款本金、利息、罚息、律师费及一切诉讼费用；3.判令被告永泰友信房地产开发有限公司对所有债务承担连带保证清偿责任；4.判令上述两被告共同承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）。事实和理由：2017年10月13日，中国建设银行股份有限公司福建省分行与被告刘武强签订了合同编号为350101576-2012-20171577388《个人住房借款合同》。约定，原告向被告刘武强发放个人住房借款人民币58万元，被告永泰友信房地产开发有限公司为被告刘武强该笔借款承担保证责任。借款用于购置房产，借款期限为360个月，从2017年11月13日起至2047年11月13日止，借款利率采用浮动利率方式，借款年利率为基准利率上浮10%。还款方式为等额本息还款法。借款逾期的，罚息利率按合同所执行借款利率的水平上上浮50%；若被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项，即构成违约，原告有权宣布借款立即到期，要求被告立即全部清偿借款本息及相关费用，对于被告未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告承担。刘武强以本合同项下借款所购房屋向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和贷款人实现债权和担保权而产生的的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。双方于2017年11月10日在永泰县国土资源局办理了预购商品房抵押权预告登记，登记号为闽（2017）永泰县不动产证明第0××4号。合同第三十五条、三十六条约定，永泰友信房地产开发有限公司对刘武强的贷款行为承担抵押加保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。在合同履行过程中，当事人各方发生争议，可以通过协商解决，协商不成，可以向原告所在地的人民法院起诉。合同还约定，本合同项下贷款发放后，原告中国建设银行股份有限公司福建省分行授权中国建设银行股份有限公司福州城北支行，办理贷后变更与服务事项，包括但不限于提前还款、逾期催收、变更还款帐号、变更还款方式、缩短贷款期限、诉讼等业务；贷款人对上述授权不再另行通知借款人和担保人；借款人和担保人均已知悉并同意建设银行福建分行的上述行为。原告依约向被告刘武强发放借款58万元，但被告刘武强未按合同约定按期偿还贷款本息。经原告多次催讨，截止贷款到期日，被告仍未偿还贷款本息，保证人亦未履行保证责任。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判如诉请。被告永泰友信房地产开发有限公司辩称，1.被告永泰友信房地产开发有限公司已依法取得案涉房产所属开发项目的首次登记证明，案涉房产至今未办理抵押登记系因被告刘武强过错导致。2018年9月20日，永泰县不动产登记和交易中心出具编号为闽（2018）永泰县总第0004号《开发项目首次登记证明》，因此案涉房产，即坐落于永泰县葛岭镇赤壁村62号万科大樟溪岸二期7号楼609单元已完成初始登记，具备将该房产所有权登记至被告刘武强名下进而进行抵押登记的条件，且被告永泰友信房地产开发有限公司亦已通知被告刘武强前往永泰县不动产登记和交易中心办理相应手续，但被告因自身原因怠于办理上述手续导致抵押登记未完成，存在过错。2.原告对案涉房产拍卖、变卖所得价款依法享有优先受偿权，案涉房产的抵押权自预告登记之日起设立，被告永泰友信房地产开发有限公司不应继续承担连带保证责任。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款之规定，现案涉房产已办理首次登记，则抵押权应自预告登记之日起设立，原告有权就案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。由于案涉《个人住房购房合同》第三十六条第一款采用格式条款订立，并未遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，且未采取合理的方式提示被告永泰友信房地产开发有限公司注意，不合理的加重了被告永泰友信房地产开发有限公司的责任，则根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款之规定，该条款不能成为合同的内容，对被告永泰友信房地产开发有限公司不产生合同效力。鉴于担保制度司法解释已明确规定原告享有优先受偿权，不应要求被告永泰友信房地产开发有限公司继续承担阶段性保证责任。3.本案被担保债权既有被告提供的物的担保，又有被告永泰友信房地产开发有限公司提供的保证担保，原告应先就被告提供的物的担保实现债权。案涉《个人住房购房合同》第十二条第六款虽约定保证人同意贷款人有权在各项担保中自主选择实现担保的顺序，但并未明确约定贷款人应如何实现债权，应视为约定不明，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条之规定，在约定不明确时，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因此，原告应当先就被告提供的物的担保实现债权。综上所述，请求法院依法驳回原告的相关诉讼请求。被告刘武强未作答辩。原告中国建设银行股份有限公司福建省分行围绕诉讼请求依法提交如下证据：A1.身份证、企业信用信息公示报告，证明：被告主体适格；A2.《个人住房借款合同》、预告抵押登记证明书，证明：原告与被告刘武强签订的借款合同，被告永泰友信房地产开发有限公司为被告刘武强该笔借款提供保证，各方对借款期限及借款金额、利息及罚息、违约责任、责任范围、担保期限、担保范围、抵押范围、管辖权等权利义务作了具体约定。被告刘武强提供房产为上述欠款提供抵押担保并办理预告抵押登记，预告抵押登记证号；A3.《个人贷款支付凭证》，证明：原告将贷款打到被告指定账户，被告依约取得贷款；A4.《宣布贷款提前到期通知书》及寄件单，证明：被告贷款已到期；A5.贷款账户基本信息，证明：被告违约及欠款本息情况；A6.委托代理协议，证明：原告为实现债权委托律师代理本案而支出的律师费，律师费的计价方式。被告永泰友信房地产开发有限公司质证认为，证据A1-A5，三性无异议。证据A6，三性无异议，但原告仅提供代理协议，无法证明其已实际支出律师代理费，不应支持。被告永泰友信房地产开发有限公司提供如下证据：B1.《开发项目首次登记证明》编号：闽（2018）永泰县总第0004号，证明：案涉房产已完成初始登记，具备将该房产所有权登记至被告刘武强名下进而进行抵押登记等物权登记的条件；B2.《福州万科大樟溪岸商品房交付通知书》（存根）、B3.EMS寄件面单存根联，共同证明：永泰友信房地产开发有限公司已通过邮寄方式书面通知被告刘武强进行房屋交接。原告对被告永泰友信房地产开发有限公司提供的证据无异议。被告刘武强经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。经本院审查，原告提供的证据符合证据客观性、关联性、合法性的特征，确认原告提交的证据均可作为本案认定事实的根据，本院予以采信，本院依法确认证据的真实性并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认中国建设银行股份有限公司福建省分行所诉属实，予以认定。本院查明，自2018年6月23日开始逾期，截至2021年2月23日止，被告累计拖欠借款本金559746.72元、利息（含罚息、复利）28607.45元，本息共计424241.64元。本院认为，原告中国建设银行股份有限公司福建省分行与被告刘武强、永泰友信房地产开发有限公司签订的借款合同等文件系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告中国建设银行股份有限公司福建省分行依约支付了借款，履行了合同义务。刘武强作为借款人未按约及时还款付息，其行为已构成违约，应承担违约之责。双方在合同中约定的利息、罚息及复利等计算方式不违反法律规定，本院予以确认。原告中国建设银行股份有限公司福建省分行要求刘武强支付本金、利息（含罚息、复利），于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付其为实现债权支出的律师代理费，实际并未支出，本院不予支持。关于中国建设银行股份有限公司福建省分行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人永泰友信房地产开发有限公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款关于“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至刘武强名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但刘武强怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人刘武强有协助办理抵押登记的义务，永泰友信房地产开发有限公司应督促其办理。本院确定刘武强应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。购房人刘武强若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中国建设银行股份有限公司福建省分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，刘武强虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于刘武强财产，客观上应作为刘武强责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人中国建设银行股份有限公司福建省分行有权处分购房人刘武强于商品房买卖合同项下的合同权利，而刘武强取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中国建设银行股份有限公司福建省分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条关于“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人中国建设银行股份有限公司福建省分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。关于永泰友信房地产开发有限公司的保证责任问题。因中国建设银行股份有限公司福建省分行与保证人永泰友信房地产开发有限公司约定保证期间为：合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。在抵押权未能依登记而设立情况下，永泰友信房地产开发有限公司的保证期间延续，其对于抵押权成立之前已产生的到期债务及逾期罚息等仍应当继续承担保证责任，并在承担保证责任后有权向刘武强追偿。而本案抵押权因抵押登记手续办妥或因本院限定的三十日期限届满而成立后，永泰友信房地产开发有限公司的阶段性保证责任则应终止，对上述债务不再承担保证责任，中国建设银行股份有限公司福建省分行仅有权对上述债务行使抵押权，而无权再要求永泰友信房地产开发有限公司承担保证责任。被告刘武强未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款、第二百二十九条、第三百九十四条、第四百一十条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘武强于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福建省分行借款本金559746.72元、利息（含罚息、复利）28607.45元【利息（含罚息、复利）暂计至2021年2月23日止，此后至债务实际清偿之日止的利息（含罚息、复利）按照合同约定计付】；二、被告刘武强应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国建设银行股份有限公司福建省分行办理不动产永泰县××镇××村××号××二期××号楼××单元【不动产登记证明号：闽（2017）永泰县不动产证明第0××6号】的抵押登记手续，永泰友信房地产开发有限公司应督促刘武强并配合其办理抵押登记；三、永泰县××镇××村××号××二期××号楼××单元房屋抵押登记办妥后，或在本判决第二项所限定的期限届满被告刘武强仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿；四、永泰友信房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向刘武强追偿；但自前述房产抵押登记办妥之日起，或在本判决第二项所限定的期限届满因刘武强原因未办理抵押登记，中国建设银行股份有限公司福建省分行根据本判决第二、三项对前述房产享有优先受偿权之日起，永泰友信房地产开发有限公司对《个人住房借款合同》项下的债务不再承担保证责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司福建省分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9683元，减半收取4841.5元，由被告刘武强、永泰友信房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 韦信钱二〇二一年五月二十一日法官助理 陈佳敏书 记 员 黄圣洁附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十八条承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。