山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终6048号上诉人（原审被告）：青岛清通智能医疗科技有限公司，住所地：山东省青岛市高新区河东路368号青岛蓝色生物医药产业园孵化中心6号楼305A。统一社会信用代码：91370222MA3F21JR11。法定代表人：张龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡兴国，山东太康律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德斌，山东太康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司，住所地：青岛高新技术产业开发区河东路368号1号楼8层。统一社会信用代码：91370222557739179C。法定代表人：沈兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵清，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张居一，1986年3月13日生，汉族，住青岛市李沧区，系该公司员工。上诉人青岛清通智能医疗科技有限公司与被上诉人青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初13394号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青岛清通智能医疗科技有限公司向本院提出上诉请求：1、判令撤销一审(2020)鲁0214民初13394号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误：上诉人系城阳区相关主管部门招商引入企业，在主管部门的介绍下与被上诉人签署了租赁合同。但是因主管部门承诺的相关招商政策未能兑现，致使该项目无法继续开展。在主管部门的居中协调下，上诉人与被上诉人终止了租赁合同，上诉人于2018年8月22日交还了租赁房屋，双方达成口头约定，双方互不追究违约责任。现被上诉人隐瞒房屋已交回、合同早已终止的事实，向人民法院提起诉讼，导致人民法院错误认定事实并错误裁判。上诉人请求上级法院依法查明事实，对本案予以改判，以维护法律的公平公正的上诉人的合法权益。被上诉人答辩称，上诉人从没有将房屋交还给我方，也没有与我方就解除合同达成一致，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，应该依法予以驳回，维持一审判决。青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司向一审法院提出诉讼请求，1、判令解除双方于2017年7月24日就蓝色生物医药产业园6号楼305A房间签订的《青岛蓝色生物医药产业园孵化中心租赁合同》；2.判令对方向我方支付拖欠的2017年11月1日至2019年5月24日期间租金201717元及至付清之日的逾期付款违约金，计算至2020年8月12日为78170元；3.本案的全部诉讼费用由对方承担。庭审过程中，青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司明确第一项诉讼请求为判令确认双方于2017年7月24日签订的《青岛蓝色生物医药产业园孵化中心租赁合同》于2019年5月24日解除，将第二项诉讼请求变更为判令青岛清通智能医疗科技有限公司向青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司支付拖欠的2017年11月1日至2019年5月24日期间租金190967元及截至2019年5月24日的逾期付款违约金33188元，并支付自2019年5月25日起至实际支付之日止，以190967元为基数，按万分之五/日的标准计算的逾期付款违约金。事实和理由：双方于2017年7月24日就蓝色生物医药产业园6号楼305A房间签订了《青岛蓝色生物医药产业园孵化中心租赁合同》，具体情况如下：房屋总面积220.89平方米，租赁期限3年，自2017年8月1日至2020年7月31日，租金标准为1.6元/㎡/天，付款方式为按季度支付，即以三个月为一个支付周期，合同第11.1条约定若乙方逾期向甲方支付租金等相关费用的，每延迟一日，应以未付租金或相关费用为基数，按照日万分之五的标准，向甲方支付逾期付款违约金。青岛清通智能医疗科技有限公司支付首期租金32250元后，一直未支付后期的租金，因此根据合同的约定，我方于2019年5月24日发函解除与青岛清通智能医疗科技有限公司签订的租赁合同。青岛清通智能医疗科技有限公司在一审中未到庭应诉，也未作答辩。一审法院认定事实如下：一、2017年7月24日，青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司（甲方、出租方）与青岛清通智能医疗科技有限公司（乙方、承租方）签订《青岛蓝色生物医药产业园孵化中心租赁合同》，青岛清通智能医疗科技有限公司租赁青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司位于青岛市高新区，租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日，租金按季度支付，首次支付时间为合同签订后的5个工作日内，之后每个支付周期在每个季度开始之前的15个工作日前支付。每季度支付款项为32250元。若乙方逾期向甲方支付租金的，每延迟一日，应以未支付租金为基数，按照日万分之五的标准向甲方支付逾期付款违约金。合同还约定，若青岛清通智能医疗科技有限公司未向青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司支付租金超过2个月的，且在收到青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司通知后7日内没有纠正违约行为，青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司有权立即终止本合同，收回出租房屋。二、青岛清通智能医疗科技有限公司租金仅支付至2017年10月31日，2017年11月1日至2019年5月24日租金一直未予支付。三、青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司向青岛清通智能医疗科技有限公司邮寄关于《青岛蓝色生物医药产业园孵化中心租赁合同》的解约函中载明，青岛清通智能医疗科技有限公司共缴纳首租金32250元及承租保证金10750元，欠缴自2017年11月1日至2019年5月24日期间租金201717元，根据租赁合同约定，青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司通知青岛清通智能医疗科技有限公司自发函日起解除双方签订的租赁合同，截止到2019年5月24日，扣除保证金10750元后青岛清通智能医疗科技有限公司欠付租金为190967元，欠付违约金数额为33188元。青岛清通智能医疗科技有限公司于2019年5月28日签收该邮件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司、青岛清通智能医疗科技有限公司签订的《青岛蓝色生物医药产业园孵化中心租赁合同》是当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。根据青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司提交的证据及庭审陈述能够证明青岛清通智能医疗科技有限公司尚欠青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司租金201717元（2017年11月1日至2019年5月24日）未付的事实，抵扣保证金10750元后青岛清通智能医疗科技有限公司欠付租金为190967元，故青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司要求青岛清通智能医疗科技有限公司支付该190967元租金的主张理由正当，一审法院予以支持。因青岛清通智能医疗科技有限公司欠付租金，根据合同约定，青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司有权解除涉案合同，且青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司于2019年5月24日向青岛清通智能医疗科技有限公司邮寄了解约函，故一审法院确认青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司与青岛清通智能医疗科技有限公司于2017年7月24日就蓝色生物医药产业园6号楼305A房间签订的《青岛蓝色生物医药产业园孵化中心租赁合同》于《解约函》送达之日即2019年5月28日解除。对于青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司主张的违约金，数额过高，一审法院仅支持截止至2019年5月24日的违约金为16040元（按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算），并支持以190967元为基数自2019年5月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算的违约金及自2019年8月20日起至欠付租金实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司与青岛清通智能医疗科技有限公司于2017年7月24日就蓝色生物医药产业园6号楼305A房间签订的《青岛蓝色生物医药产业园孵化中心租赁合同》于2019年5月28日解除；二、青岛清通智能医疗科技有限公司于判决生效后十日内支付青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司2017年11月1日至2019年5月24日的租金190967元、截止至2019年5月24日的违约金16040元，合计207007元，并支付以欠付租金190967元为基数自2019年5月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算的违约金及自2019年8月20日起至欠付租金实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5498元、公告费600元，合计6098元，由青岛清通智能医疗科技有限公司负担。二审中上诉人对被上诉人一审中提交的证据予以质证，对租赁合同的真实性予以认可，但对解约函及签收证明的真实性不予认可，认为未收到上述文件。本院对租赁合同的真实性予以认可，对解约函及签收证明在后文进行分析认定。上诉人为证明自己的主张提供以下证据：收到条一张，证明2018年8月22日上诉人已将涉案房屋钥匙交付给被上诉人职工张居一，双方完成了房屋交付。被上诉人质证后热：认可是我方员工的签字，钥匙已经收到。但是证明事项不认可，因为当时是上诉人委托被上诉人员工张居一对房屋进行转租而不是收回房屋，从上诉人法定代表人与张居一的微信聊天记录中可以看出是委托张居一个人对房屋进行转租并且愿意支付相关的奖励费用，但是该房屋一直未能转租出去，所以不存在所谓的收回房屋事宜。在张居一与上诉人法定代表人张龙的聊天记录中可以看出在一直没有转租出去后，被上诉人向其发送了解约函，通知自2019年5月24日解除双方的合同，此时租赁合同予以解除。被上诉人为证明自己主张提交以下证据：证据一、不动产权证书，证明被上诉人是涉案房屋的合法所有人有权出租。证据二、客户迁出确认单，证明1、如合同到期或解除合同，那么被上诉人与相关客户解除相关合同或退租合同时办理相关手续需要签署的文件。2、上诉人与被上诉人未达成任何协议，也未办理任何相关签署手续。上诉人质证后认为：对产权证书真实性无异议。客户签收确认单系被上诉人单方制作，与本案无关，对其证明事项及真实性均不予认可。二审中各方均提交被上诉人职工张居一与上诉人法定代表人张龙的聊天记录证明己方主张。上诉人主张，依据聊天记录，上诉人明知被上诉人地址已变更，但未向一审法院提供，导致一审公告送达，程序错误。依据聊天记录双方已经对解除合同即欠付租金实际达成一致，即2017年11月1日至2018年6月30日。2018年8月22日被上诉人收取钥匙的行为，已实际控制了房屋，其后房屋的空置损失，应由被上诉人自行承担。被上诉人主张，被上诉人工作人员明确告知上诉人，退租申请相关事宜，最终需要被上诉人有关领导会议审批再做最终决定。从聊天记录中，被上诉人工作人员从未告知上诉人该退租申请亦由被上诉人审批同意，被上诉人与上诉人之间自始至终从未解催租事宜达成过一致，也未签订任何相关解除合同减免租金，免除责任的协议。上诉人于2018年8月22日将钥匙交给被上诉人的工作人员，是被上诉人为了帮助上诉人寻找次承租人来租赁房屋看房使用，并未代表上诉人已经退租或上诉人已经收回房屋。双方均对对方提供的聊天记录的真实性予以认可，本院依法予以认可。二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。本院认为，本案为房屋租赁合同，案件的争议焦点在于合同的解除日期及上诉人所应承担的租赁费用。依据法律规定，当事人可以协商一致解除合同。不能协商一致的，有解除权的一方主张解除合同的，自解除通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。虽然2018年8月22日，被上诉人工作人员取得涉案房屋钥匙，但依据其与上诉人法定代表人之间的聊天记录，上诉人交回钥匙的背景是有其他人想要寻租看房，上诉人为方便看房因此将钥匙交给被上诉人的工作人员。但在此期间，被上诉人一直催促上诉人申请退租申请等相关手续，双方均未对解除合同及租金达成一致。因此，该交还钥匙的行为，不能认定双方就解除合同达成一致，不构成合同的协议解除。在本案合同履行中，上诉人自2017年11月1日起欠付租金，系违约方，不具有合同单方解除权。因此，其退租申请在未得到上诉人同意的情况下，不构成合同解除的后果。作为出租人的被上诉人作为守约方，享有合同解除权。依据聊天记录，双方一直未就合同解除及后续处理达成一致意见，被上诉人于2019年5月27日通过微信向上诉人送达解约函，同时向上诉人通过快递发出解约函。上诉人虽主张未收到该解约函，但被上诉人进行邮寄的地址系上诉人提供，且已提供签收凭证于2019年5月28日签收；且微信聊天记录中亦已送达相关解约函，因此本院依法认定，上述解约函已通知到达上诉人，发生解除合同的效力。上述解约函中载明欠付的租金计算截止至2019年5月24日，该日期计算与解除合同日期相比对上诉人有利，且系被上诉人自身权利的处分，一审法院对欠付租金数额计算正确，本院予以维持。关于违约金，一审法院已进行酌减，二审法院不再调整。上诉人主张因主管部门承诺未能兑现双方终止合同互不追究违约责任，未提交证据予以证明，本院不予认可。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5498元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年五月三十一日法官助理 徐 鹏书 记 员 王若怡书 记 员 王珩霖