北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初1207号原告：北京物美便利超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8276房间。法定代表人：董岗，总经理。委托诉讼代理人：姜文夫，男，北京物美便利超市有限公司法务专员。被告：边连涛，男，1980年10月19日出生，汉族，住北京市丰台区。原告北京物美便利超市有限公司（以下简称物美公司）与被告边连涛租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告物美公司的委托诉讼代理人姜文夫、被告边连涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物美公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告双方于2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》解除日为2020年9月3日；2、被告返还原告预先支付但未使用的租金83112.48元及押金24750元共计107862.48元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2017年10月26日就坐落于北京市丰台区南顶路281号，建筑面积150㎡的房屋签订了《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”），租赁期限为五年（2017年11月1日至2023年10月31日）。合同签订后原告一直积极履行自身义务从未懈怠，但因2020年1月份起全国新冠疫情的肆虐导致人员流动受限，便利店行业经营严重受损。为抗击疫情原告积极响应政府号召依照防疫规定坚持营业努力做到不裁员、少裁员。故原告邀约被告洽谈“原合同”减免租金事宜，但最终未果。介于2020年的新冠疫情的爆发及持续时间之久确实属于不能预见、不能避免也无法克服的法定不可抗力，原告也实在无法继续维持门店的正常经营故原告为了避免原被告双方的损失再度扩大，于2020年8月6日向被告发出《解约通知函》并于2020年9月3日完成租赁场地的交还工作。租赁房屋交还后，原被告双方就未使用的88天租金（2020年9月4日--2020年11月30日）83112.48元{325215元年租金*1.06（递增）／365天*88天}及押金24750元，合计107862.48元的返还事宜进行了多次协商均未果。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条专属管辖，现依法向贵院提起诉讼。边连涛辩称：答辩人边连涛与被答辩人物美公司租赁合同纠纷一案，特提出如下答辩意见：一、答辩人边连涛不同意被答辩人提出的返还未使用的88天租金（2020年9月4日至2020年11月30日）83112.48元（325215元年租金*1.06递增／365天*88天）。因为房屋的交接是一件十分严肃的事情，原被告在签署合同时被告向原告交付房屋时是当面移交房屋的钥匙和水卡等物品，现在原告仅仅依据—张快递公司的邮寄单据就代表交付实在不妥当，并且答辩人边连涛确实没有收到相关快递，故不应认定房屋的交付时间为2020年9月4日，并且物美公司南顶路店的注销时间为2020年9月9日。具体物美交房时间以法院判决为准。二、答辩人边连涛与被答辩人物美公司签署的合同中明确约定了答辩人边连涛需向被答辩人物美公司提供正式发票，现因被答辩人物美公司欲提前终止合同，造成答辩人边连涛的实际收入减少，被答辩人应将原发票退还给答辩人边连涛，法院判定数额后答辩人重新开具，最终数额应以法院判决为准。三、答辩人边连涛与被答辩人物美公司签署的合同中第八条1明确写明了违约责任，甲方有权要求乙方承担人民币1万元的违约责任。1.2：乙方无正当理由单方面终止合同履行的。被答辩人物美公司称遇到了不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力的法定不可抗力，但答辩人认为该不可抗力是相对的，并不是所有的行业均由于疲情原因造成不能经营的情况，被答辩人的所属行业为民生类型，疫情未对该类型行业造成实质的影响，被答辩人亦未能就其受到疫情影响的情况举证，实属滥用不可抗力规则，有违诚实信用原则，法院不应支持其不可抗力的主张。四、答辩人边连涛与被答辩人物美公司签署的合同中写明了2017年11月1日至2017年11月30日为免租期，该免租期是基于答辩人边连涛与被答辩人签署的是6年合同，该6年期内答辩人边连涛的经营利润相对有保障，但由于被答辩人的单方面违约造成答辩人的利润相对减少，根据公平原则。被答辩人应当负担相应的免租期的租金。免租期租金为27101.25元，六年的天数为2190天，具体提前解约天数以法院认定为准。综上所述，答辩人同意按照2020年11月10日起和被答辩人物美公司终止合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月26日，物美公司（承租方、乙方）与边连涛（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的（或租用的）坐落于丰台区南顶路281号的房屋（以下简称281号房屋），建筑面积约150㎡及其附属设施出租给乙方；甲方保证租赁物的所有权没有争议，租赁物产权属甲方所有（或租赁物产权人同意甲方向乙方转租），租赁物不存在抵押、不存在来自于第三方的对该租赁物的任何权利要求，并且在租赁期内持续保持此种状态；甲方保证出租给乙方的租赁物可使乙方合法从事商业及服务业活动；租赁期限为6年，自计租日起计算（即自2017年11月1日至2023年10月31日止）；免租期为30天，自租赁物交付之日起的次日起算；乙方向甲方交纳租金325215元/年，押金需交付一个月租金24750元。租金或管理费按每年支付，除本合同另有约定外，租金已包含物业管理费等各项费用；租金为每两年递增6%；甲方应于2017年11月1日将租赁物交付给乙方；第八条合同的解除和违约责任约定：1、甲方可以在发生以下情形时，以书面通知的形式解除本合同。如甲方决定解除合同的，甲方有权要求乙方承担人民币1万元的违约金。1.2乙方无正当理由，单方面终止合同履行的……。合同签订后，物美公司向边连涛支付相应的租金及押金。2019年11月19日，物美公司向边连涛支付了2019年12月1日至2020年11月30日的房屋租金344727.9元，边连涛向物美公司交付了租赁房屋。2020年8月6日，物美公司通过微信向边连涛发出解约通知函，边连涛称未收到通知。2020年8月25日，物美公司从281号房屋搬出，并通过微信与边连涛沟通交房事宜。2020年8月27日，边连涛向物美公司发通知表示不认可物美公司提出的由于不可抗力要求终止合同的情况，不接受物美公司提出终止合同的申请。2020年9月3日，物美公司将281号房屋的钥匙和水卡通过顺丰快递邮寄给边连涛，但边连涛称并未收到该快递。2020年9月9日，物美公司注销其在281号房屋的南顶路店。庭审中，物美公司称因疫情不可抗力导致店铺无法正常经营要求解除合同。但未提交相关证据予以证明。本院认为：物美公司与边连涛签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。物美公司虽称2020年9月3日完成租赁场地的交还工作，但未提供双方交接确认的相关证据，且边连涛不予认可，本院对此不予采信；边连涛虽辩称以2020年11月10日为解除合同的时间，但根据2020年8月25日其与物美公司的微信聊天记录及其2020年8月27日向物美公司发出的通知可以看出，其对281号房屋已经腾空的事实是知晓的，故对其主张双方合同于2020年11月10日解除，本院不予采信。2020年9月9日，物美公司南顶路店注销后，281号房屋已具备再出租条件，故，本院确认物美公司与边连涛签订的上述合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还未使用期间的租金及押金，本院对于合理的部分予以支持；物美公司虽称因疫情导致经营不善，系不可抗力，但未提交相关证据予以证明，且其提出解除合同的期间不属于疫情期间，本院对此不予采信，其无正当理由单方终止合同系属违约，应该承担相应违约责任，关于边连涛主张物美公司应承担违约责任的辩称，本院予以采信，双方合同中约定的违约金10000元，本院在应返还租金部分予以扣除。对于2020年9月9日至2020年11月10日期间281号房屋的空置损失，双方均有过错，应共同承担该部分损失，物美公司应承担部分，根据本案实际情况，本院酌情确定为18000元，并在应返还租金部分予以扣除。关于边连涛要求物美公司退还免租期租金的辩称，因合同中没有相关约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京物美便利超市有限公司与边连涛于2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月9日解除；二、边连涛于本判决生效之日起七日内返还北京物美便利超市有限公司租金49445.72元；三、边连涛于本判决生效之日起七日内返还北京物美便利超市有限公司押金24750元；四、驳回北京物美便利超市有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2457元，由边连涛负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  梁钰二〇二一年五月二十四日书记员  高婧