广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1019号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司。住所：湛江市坡头区海湾南路二号，该司的统一社会信用代码：914408040621869046。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙嘉鸿，湛江地标投资有限公司董事长助理。被上诉人（原审原告）：黄文雄，男，汉族，1965年12月27日出生，住址：广东省湛江市坡头区。被上诉人（原审原告）：陈康秀，女，汉族，1965年10月1日出生，住址：广东省湛江市坡头区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称“地标公司”）因与被上诉人黄文雄、陈康秀商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人地标公司的委托诉讼代理人陈其聪、孙嘉鸿，被上诉人黄文雄、陈康秀共同的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人地标公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）粤0804民初1072号民事判决第一项，依法改判地标公司向黄文雄、陈康秀支付2020年6月30日至2020年7月29日的逾期办证违约金，共计1633（515931元×3.85%/365日×30日）元。2.判令由黄文雄、陈康秀承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、地标公司不应承担逾期办证违约责任。根据地标公司与黄文雄、陈康秀于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同》，认定地标公司存在逾期办证的违约情形应该以“因出卖人原因”为前提，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任”的规定，一审判决对于地标公司在一审中提交的大量证据和大量抗辩理由，仅用一句“地标公司无法证明其提供的项目配建工程与案涉房屋的产权证的迟延取得之间存在因果关系”予以否认，事实查明不清，且对地标公司的举证责任要求过高，请求二审法院依法予以纠正。（1）地标公司在一审过程中曾就“项目配建工程能否如期完工直接影响案涉房屋产权证的取得”以及“案涉项目因政府原因需申请置换配建道路和申请逾期竣工，从而导致逾期办证”一事申请法院依职权向政府部门调查，但一审法院并未采纳。此后，地标公司也通过申请函的方式申请坡头区政府相关部门作出说明，但因获取证据困难，导致一审审结前尚未得到明确答复。故，对于一审法院要求的“直接因果关系”的证据，地标公司已经极尽全力，但碍于该类证据涉及政府内部多部门的协作，地标公司从客观上确实难以实现。如果仅以此苛求当事人，未免对地标公司的举证责任要求过高。（2）从现有证据并结合相关法律法规来看，实际上也足以证明地标公司主张的“因果关系”。第一，配建道路因用海和征地问题迟迟无法开工，在政府部门未予调整规划前无法办理产权初始登记，这是《广东省城市规划条例》明确规定的；地标公司已经在此期间及时申请、及时报告，因此被耽误的时间不能由地标公司承担违约责任。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十五条的约定，用地所在片区规划的海湾南路需同步配套建设和验收。然而，该配建道路因用海权和用地未完成征收的问题，直到2018年1月尚不具备开工条件，地标公司已经立即申请置换，但在2018年3月-2019年9月期间恰逢政府机构改革，导致该审批事项被搁置。而根据《广东省城市规划条例》第四十六条“建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请规划条件核实……建设工程未办理规划条件核实的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续”的规定，因政府问题导致需要进行规划调整，又因机构改革导致审批权限不明确才导致审批不及时，最终无法按时办理产权登记手续。第二，在签署《国有建设用地使用权延期竣工协议》前，均属于非地标公司原因导致的逾期办证期间，因果关系明确。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十六条“逾期竣工，按每逾期一日，则由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁用房”的约定及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成杲是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”的规定，逾期竣工可能面临着被政府收回部分面积的可能，故不动产登记中心要求不管何种原因导致工程逾期，均应在取得有关部门同意竣工延期和签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》后方可办证。因此，在确定因规划调整需重新约定竣工期限是因政府原因导致的情况下，相应的责任应当予以扣减。第三，从结果来看，地标公司的置换申请和逾期申请在2020年4月17日获区政府会议批准后，已经立即申请办理初始产权登记，于2020年6月16日成功递交涉案房屋所有权首次登记手续，并于2020年6月29日取得大确权证。这一事实进一步证明地标公司已经在合理期间内尽到谨慎勤勉义务，且说明无法按时办理产权登记的原因不在地标公司。地标公司有理由要求减免该段期间的相应责任。三、黄文雄、陈康秀并未因逾期办证产生实际损失，且疫情期间的实际困难也对办证期限有所影响，请求法院能站在平衡利益角度全面考量本案的处理。与本案黄文雄、陈康秀类似的情况在该项目中有上千户，所以本案的处理也在一定程度上有示范效应。在2020年上半年，新冠疫情对政府机构的办事规程和效率产生了巨大影响，从而影响了行政相对人的利益。为此，地标公司作为行政相对人不可能因自身的损失要求政府赔偿。同理，在处理黄文雄、陈康秀与地标公司的合同关系时，是否也应当考虑上述豁免因素呢？最高人民法院、广东省高级人民法院均在疫情期间发布关于疫情期间民事纠纷处理的通知，一项重要的指引意见就是要站在公平角度平衡各方利益。更何况，黄文雄、陈康秀并未因逾期办证受到实质性损失，其作为按揭贷款业主，即便按时办理了产权证书也因他项权限制无法用作他用。综上，本案一审对于地标公司存在减免违约责任方面的事实查明不足，从而导致事实认定有失偏颇，权责区分原则对地标公司不公。地标公司已经提供了省内权威司法案例证明“政府原因”导致的逾期办证应当减免开发商的违约责任，恳请二审法院充分考虑这一观点，予以纠正。被上诉人黄文雄、陈康秀答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄文雄、陈康秀起诉请求：一、判决地标公司支付延迟交付房屋产权证给黄文雄、陈康秀的违约金48703.88元给黄文雄、陈康秀；二、本案诉讼费用由地标公司承担。一审法院审理查明：2016年5月15日，黄文雄、陈康秀作为“买受人”与地标公司作为“出卖人”双方签订了一份书面的《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：一、地标公司将其开发的位于湛江市坡头区预售给黄文雄、陈康秀；二、预售房屋总价款为人民币515931元；三、（合同第二十条）因地标公司的原因，黄文雄、陈康秀未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决;四、（合同附件十一第七条第5项）买受人同意完成房屋权属转移登记的时间即房屋产权证上记载的登记时间。上述《商品房买卖合同（预售）》签订前，黄文雄、陈康秀已向地标公司认购上述案涉预售商品房，并与地标公司约定由地标公司负责代办案涉商品房的房屋权属证书，代办费用为600元。黄文雄、陈康秀于2016年5月9日向地标公司交付代办费600元。上述商品房预售合同签订后，黄文雄、陈康秀已向地标公司交清了上述案涉商品房的房屋总价款，并取得了《完税证明》。地标公司于2018年4月26日将已竣工验收备案的上述案涉商品房交付给黄文雄、陈康秀。2020年7月31日，地标公司为黄文雄、陈康秀办理好上述案涉商品房的《不动产权证书》［粤（2020）湛江市不动产权第××号，登记日期为：2020年7月31日］。再查明，湛江地标投资有限公司于2013年3月15日成立，经营范围：房地产投资与开发、酒店管理、自有物业管理与租赁等。地标公司向黄文雄、陈康秀预售案涉商品房与黄文雄、陈康秀双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，已取得案涉楼盘的预售许可证（证号：湛房预许第0120160026号）。另查明，黄文雄、陈康秀购买的上述案涉商品房是地标公司受让湛江市国土资源局出让的位于湛江市坡头区奋勇大道西侧的一块国有建设用地（出让宗地编号为ＧＧ××03）而投资开发建设的房屋之一。地标公司作为受让方受让上述国有建设用地，与出让方湛江市国土资源局双方于2013年4月2日签订的《国有建设用地使用权出让合同》其中第十五条约定：受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修复海湾南路，并在建成后无偿移交给政府；第十六条约定：受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年6月15日前开工，一年内开盘，在2016年6月14日前竣工，逾期竣工按每逾期一日，则由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房。合同签订后，因出让方迟延交地，受让方未付清土地出让金等原因，后双方经协商于2015年9月24日共同签订了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》一份，约定受让方受让上述国有建设用地须自本补充协议签订之日起一年内开工建设，两年内竣工（即竣工日期为2017年9月23日）。地标公司受让上述国有建设用地使用权后，经批准，在上述地块上开发建设名称为“海东广场”的商品房项目。项目开发建设过程中，因上述《国有建设用地使用权出让合同》约定捆绑建设的市政道路海湾南路西段的土地涉及用海问题没有得到解决，不具备开工条件，故地标公司于2018年1月间向湛江市土地储备管理中心提出要求将建设海湾南路的市政道路工程置换为建设旦黎南路。湛江市土地储备管理中心于2018年1月29日作出复函答复地标公司称：“海湾南路西段大部分土地仍属于海域用地，短期内难予完善用地手续并建设，而旦黎南路建设面积大于海湾南路西段建设面积，而且片区住户也强烈要求建设好旦黎南路，对地标公司提出的要求原则上予以同意，建议将上述《国有建设用地使用权出让合同》第十五条约定捆绑的海湾南路西段建设工程变更为捆绑建设旦黎南路，并与市城市综合管理局签订《道路建设监管补充协议书》”。2018年6月8日，黄文雄、陈康秀购买案涉商品房所在的海东广场一期6号楼通过竣工验收备案。2018年7月4日，地标公司以书面形式作出《关于海东广场项目用地延期竣工的请示》（地标投资［2018］第18号）向湛江市国土资源局坡头分局递交。该书面请示称：“地标公司开发建设的项目由于配套的市政道路工程设计变更，导致项目配套设施未能完善，直接影响到项目的开发建设进度；其次是开发建设的项目每年9月、10月为台风高发期，尤其是受2015年10月4日在湛江市坡头区正面登陆的台风“彩虹”的影响，导致项目现场的塔吊设备和排架严重受损，修复时间长达九个月。受以上种种原因的影响，导致地标公司开发的项目建设无法如期竣工，地标公司要求批准项目用地竣工时间延期一年”。湛江市国土资源局坡头分局于同年7至8月间分别向坡头区规划分局、坡头区土地储备中心、坡头区南调街道办、坡头区住建局、湛江市土地储备管理中心、湛江市规划局等部门发函征求意见，并于2018年8月21日作出一份书面的《关于湛江地标投资有限公司申请海东广场项目延期竣工有关问题的请示》（湛国土资坡（国土）［2018］311号）提交湛江市国土资源局。该书面请示中提及湛江市规划局对湛江市国土资源局坡头分局征求意见的复函意见为：“2014年3月，以湛城规（政勘）［2014］102号文明确道路如需调整，需该司委托组织论证报告，按程序报批；直至2017年3月该司才提交论证报告，我局以湛城规（政勘）315号文批复同意其调整为平面道路形式实施建设”。2020年4月17日，湛江市坡头区人民政府就地标公司申请海东广场项目建设用地延建及置换捆绑市政道路工程建设有关问题开会研究，形成了《区政府工作会议纪要》（［2020］15号）。该会议纪要的第一点是关于海东广场项目延建的问题。坡头区自然资源局就该方面的问题在会上汇报称：“一、根据《湛江市行政审批委托制改革实施方案》（湛府办［2017］42号）相关规定，湛江市人民政府将用地批后监管的管理职权已下放至区人民政府履行，且湛江市自然资源局《关于坡头区开竣工及签订补充协议事项的意见》已明确延期开竣工审批及签订补充协议属批后监管的范围，使用市局授权专用章，涉及请示事项报区政府批准；二、海东广场项目未能如期竣工的原因如下：1、海东广场项目配建海湾南路工程用地涉及用海问题未能解决，不具备开工条件，导致该项目建设用地受让人不能按期完成合同约定的工程建设；2、2015年10月特大台风“彩虹”对海东广场项目造成巨大的破坏，受损工程修复需九个月的时间，导致项目建设进度滞后；3、2018年3月至2019年9月，由于国有建设用地使用权延期开竣工事项相关的审批权限未明确，导致受让人申请延期竣工而无法正常办理、久拖不办，进而影响该项目二期多幢楼不能办理预售许可，不能正常销售，以及资金回笼受影响，造成劳资纠纷，工人阻工，影响项目施工进度”。坡头区政府根据坡头区自然资源局汇报的情况，决定同意海东广场项目建设用地延期竣工，竣工期限自同意延期之日起一年内竣工，由区自然资源局按市自然资源局业务指导和相关规定的要求，以市自然资源局名义与湛江地标投资有限公司签订《延期建设补充协议》。会议纪要的第二点是关于海东广场项目置换捆绑道路建设的有关问题。坡头区城市管理和综合执法局就该方面的问题在会上汇报称：“海东广场项目配建的海湾南路西段土地由于涉及用海问题，不具备开工条件；而旦黎南路已具备开工条件，可以解决该段市政断头路问题，并能满足居民出行的需求，经委托第三方对旦黎南路的工程预算金额评估为4691万元，而海湾南路西段工程预算金额评估为4593万元，即旦黎南路的建设规模、强度及投资强度等建设指标均不低于海湾南路西段的建设标准”。坡头区政府根据该局汇报的情况，决定：一、由区城市管理和综合执法局征求财政局意见，委托第三方审核公司对海湾南路西、旦黎南路的工程预算进行审核，确保旦黎南路的建设规模，强度及投资强度等建设指标均不低于海湾南路西段的建设标准；二、由区城市管理和综合执法局参照我区恒大绿洲置换捆绑建设道路的做法，根据市“放、管、服”下放及海东新区的权限，由区城综局牵头相关单位完善海东广场项目捆绑配建的海湾南路西段置换为旦黎南路的置换手续，并负责置换后的旦黎南路后期建设监管工作；三、由区自然资源局请示市自然资源局关于签订相关变更协议事宜；四、要求区土地储备中心配合城综局、区自然资源局做好相关置换捆绑道路工作。2020年4月17日，湛江市自然资源局根据地标公司申请以及湛江市坡头区人民政府《关于研究湛江地标投资有限公司申请海东广场项目国有建设用地延建等有关问题的工作会议纪要》（［2020］15号）和湛江市自然资源局《关于坡头区开竣工及签订协议事项的意见》等相关规定，与地标公司共同签订一份书面的《国有建设用地使用权延期竣工协议》，协议条款第一条约定：甲方（即湛江市自然资源局）同意乙方（即地标公司）位于湛江市坡头区奋勇大道西侧，面积为125823.46平方米国有建设用地项目，竣工期限延长至2021年4月16日。逾期未竣工的，甲方将依照《闲置土地处理办法》的有关规定处置；第二条约定：《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440804—2013—000007）及其《补充条款》、2015年9月24日签订的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》约定的其他事项不变。2020年6月16日，地标公司对黄文雄、陈康秀购买案涉商品房所在的海东广场一期6号楼，向湛江市不动产登记中心递交了首次登记材料并通过。2020年7月30日，地标公司就黄文雄、陈康秀购买的案涉商品房向湛江市不动产登记中心递交了转移登记的申请材料。2020年7月31日，黄文雄、陈康秀购买的案涉商品房取得了湛江市自然资源局登记，所有权办理至黄文雄、陈康秀名下。还查明，2015年10月24日至2019年8月19日，中国人民银行公布的一年期以内金融机构人民币贷款基准利率为4.35%。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）分别为：2019年8月20日至9月19日，共计31日，1年期LPR为4.25%；2019年9月20日至11月19日，共计61日，1年期LPR为4.2%；2019年11月20日至2020年2月19日，共计92天，1年期LPR为4.15%；2020年2月20日至4月19日，共计60天，1年期LPR为4.05%；2020年4月20日至9月20日期间，1年期LPR为3.85%。以上事实，有黄文雄、陈康秀提供并经质证的《商品房买卖合同（预售）》、《广东增值税发票》、《收据》、《完税证明》、《收楼流程会签单》、《不动产权证书》，地标公司提供并经质证的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、《关于置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见函》、《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的复函》、《竣工验收备案表》、《关于海东广场延期竣工的请示》、《关于研究湛江地标投资有限公司申请海东广场国有建设用地延建等有关问题的工作会议纪要》、《国有建设用地使用权延期竣工协议》、《湛江市不动产登记收件收据》、当事人双方的陈述以及一审法院依法调取并经质证的湛江市国土资源局坡头分局《关于湛江地标投资有限公司申请海东广场项目延期竣工有关问题的请示》、地标公司的《企业信用信息公示报告》等证据予以证实，并在卷佐证。地标公司庭后又向一审法院提供如下证据材料（即地标公司提供的证据清单二列举的证据材料）：1、《关于置换出让土地捆绑道路的请示》（地标投资[2017]50号）；2、《关于湛江地标投资有限公司要求置换出让土地捆绑道路有关问题的复函》（湛国土资[利用]（2018）38号）；3、《关于变更出让合同相关条款的请示（地标投资[2019]16号）》；4、《关于变更出让合同相关条款的复函》；5、《关于海东广场项目延期竣工的请示》（地标投资[2019]15号）；6、《关于海东广场项目延期竣工的请示》（地标投资[2020]2号）；7、《关于海东广场项目补充申请延期竣工的情况说明》。一审法院认为，地标公司逾期提供的以上证据材料，与其庭审期间提供的证据材料内容上无实质性差异，对本案事实认定并无影响，故不再组织质证，对该部分证据材料不予采纳。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据当事人双方的诉、辩主张，本案争议的主要问题有：一、黄文雄、陈康秀、地标公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效；二、地标公司应否承担逾期办理房屋产权证书的违约责任；三、关于黄文雄、陈康秀主张地标公司支付违约金的请求应否支持问题。针对上述争议的焦点，作如下分析与认定：一、关于黄文雄、陈康秀、地标公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的法律效力问题。一审法院认为，地标公司为依法成立的具有房地产投资与开发经营权利的企业法人，其投资开发的案涉海东广场商品房项目经合法审批程序进行开发建设，并领有相关的商品房预售许可证，其与黄文雄、陈康秀签订的《商品房买卖合同（预售）》亦是基于双方自愿协商、等价有偿的原则而签订，且该合同内容也没有违反国家法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法应受法律保护，双方应依合同约定履行各自的义务，享受合同约定的权利。二、关于地标公司逾期给黄文雄、陈康秀办理案涉商品房房屋权属证书应否承担违约责任问题。根据本案事实，黄文雄、陈康秀与地标公司双方约定：黄文雄、陈康秀购买地标公司预售的案涉商品房，由地标公司收取黄文雄、陈康秀的办证费用，负责为黄文雄、陈康秀办理案涉商品房的房屋权属证书，故地标公司应为案涉商品房房屋权属证书办理的义务人。根据黄文雄、陈康秀、地标公司双方签订的上述商品房预售合同第二十条的约定：因地标公司的原因，黄文雄、陈康秀未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋权属证书的，双方同意协商解决。地标公司已构成逾期办理案涉商品房房屋权属证书的事实，其应否承担逾期办证的违约责任，必须考察构成逾期办证的原因是否在于地标公司，是否具有法定免责的情形。地标公司答辩称，造成逾期办证并非地标公司方面的原因，而是由于政府、自然灾害、疫情等因素造成的。但案件事实显示，地标公司开发案涉海东广场商品房项目需要配建的海湾南路西段市政道路工程所涉土地没有具备开工条件的情况，早在地标公司与湛江市项目所涉地块的《国有建设用地使用权出让合同》时已经存在，只不过地标公司在与黄文雄、陈康秀签订案涉的商品房预售合同时没有考虑到这一因素会给日后办理房屋产权登记带来影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”的规定，不可抗力的构成要件是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。地标公司作为房地产开发企业，完全可以预见到其开发的案涉海东广场商品房项目而需配建的海湾南路市政道路工程所涉土地没有具备开工条件的问题不予及时解决，则必定影响到案涉项目商品房的产权登记。但地标公司在其与湛江市国土资源局于2015年9月24日第一次签订的补充协议约定的案涉土地竣工期限延长到2017年9月23日之前，并没有积极采取相应的措施或再次申请延期竣工等，从而造成地标公司开发的案涉商品房项目超越第一次延长的竣工期限竣工，由此给地标公司日后办理案涉房屋产权登记带来的影响。因此，地标公司称属政府原因造成逾期办证的主张与事实不符，不予采纳。地标公司称造成逾期办证的原因还有受2015年10月台风“彩虹”的影响，导致案涉海东广场项目工程修复期达九个月之长。但该台风发生在黄文雄、陈康秀与地标公司签订的案涉商品房预售合同之前，故地标公司提出此项免责理由也不符合前述法律规定的免责情形，亦不予采纳。地标公司还称造成逾期办证有政府机构改革、审批申请延长竣工权限不明确的原因导致。一审法院认为，即使存在地标公司所称的政府机构改革以及申请延长竣工期限审批权限不明确的情况，也是发生在地标公司与湛江市国土资源局第一次签订补充协议同意对案涉土地的竣工期限延长至2017年9月23日之后，也就是说，地标公司已经构成违反其与湛江市国土资源局签订的补充协议而逾期竣工的情况下所造成的办证阻碍，反而认为属政府原因造成的，更无理据，亦不予支持。最后，地标公司提出受新冠疫情影响也是造成逾期办证原因的主张，亦不成立。而新冠疫情的发生是在地标公司迟延履行之后，据前述法律规定，亦不能免除地标公司的逾期办证责任。综上所述，造成本案案涉商品房房屋权属证书逾期办理的原因全在于地标公司，并且不具有法律规定的免责情形，故地标公司应承担逾期办证的违约责任。三、关于黄文雄、陈康秀主张地标公司支付违约金的请求应否支持的问题。一审法院认为，本案当事人双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》并未约定逾期办证违约金的计算办法，故黄文雄、陈康秀请求地标公司承担逾期办证违约责任，应根据地标公司违约行为造成黄文雄、陈康秀实际损失的情况予以认定。从案涉合同的履行情况，案涉房屋的总价款、地标公司违约时长、当事人的合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易市场发展状况等因素综合考察，酌定地标公司应以黄文雄、陈康秀支付的购房款金额为基数，2019年8月20日前按中国人民银行公布的同期（一年期）金融机构人民币贷款基准利率计付违约金，2019年8月20日至黄文雄、陈康秀购买的案涉商品房取得不动产登记机构将该商品房的所有权转移登记至黄文雄、陈康秀名下之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期LPR）计算，故地标公司应向黄文雄、陈康秀支付的逾期办证违约金（自2019年4月26日计至2020年7月31日止）为27053.16元[即515931元×（4.35%×116+4.25%×31+4.20%×61+4.15%×92+4.05%×60+3.85%×103）÷365]。黄文雄、陈康秀主张超过的部分，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第九十条之规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司于判决生效后10日内向黄文雄、陈康秀支付逾期办证违约金27053.16元；二、驳回黄文雄、陈康秀的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费508.80元，由湛江市地标投资有限公司负担238.16元[（27053.16元×2.5%-200元）÷2]，黄文雄、陈康秀负担270.64元。二审中，地标公司向本院提交以下证据：1.《湛江市国土资源局关于核定实际交地时间及支付延期交地违约金有关问题的复函》，用以证明湛江市国土资源局确认延期交地给地标公司，同意与地标公司签订补充协议，海东广场项目竣工期限延长两年即延长至2017年9月23日；2.《湛江市国土资源局关于与湛江地标投资有限公司签订补充协议的通知》，用以证明内容同证据1；3.《关于海东广场项目延期竣工的申请（地标投资【2017】27号）》，用以证明地标公司向湛江市国土资源局申请延期竣工。黄文雄、陈康秀未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于地标公司提交的证据，黄文雄、陈康秀质证认为：地标公司提交的证据与本案没有关联性，而且该证据也与地标公司的诉请并无关联。本院经审查认为：地标公司提供的上述证据均不属于新证据，且证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院对地标公司提供的上述证据不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：地标公司在二审庭审中主张其于2017年7月26日向湛江市国土资源局提交了延期竣工申请，但未提交任何接收证明。上述竣工期限届满后，地标公司于2018年7月向湛江市国土资源局坡头分局请示延长竣工期限以及减免因逾期竣工须被收回的出让土地面积，在地标投资[2018]18号《关于海东广场项目用地延期竣工的请示》中，地标公司称“由于我司首次以回馈家乡形式回湛投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到后期亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。再查明：本案二审庭审中，地标公司陈述称，因地标公司与政府约定逾期竣工须由政府收回部分出让土地，故如果申请办证时项目竣工已经逾期，则办证机关会以土地权属不清为由不予办证，如果申请办证时项目竣工尚未逾期，则不存在土地权属不清影响办证的问题。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对地标公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据地标公司上诉请求和理由，黄文雄、陈康秀的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司上诉主张其因政府机构改革、审批权限不清等原因导致其逾期办证，但从本案查明的事实来看，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该配建道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况地标公司亦早已知悉，因此地标公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。因地标公司在原竣工期限届满后近一年才申请延期，故即使本案存在政府机构改革以及审批权限不明确的情况，地标公司自身的迟延也确是导致办证障碍的客观原因，如其能及时按期申请延长涉案项目竣工期限则可避免办证障碍。一审法院认为地标公司基于政府原因的免责事由不能成立，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。至于新冠疫情期间地标公司能否免责的问题，因新冠疫情发生在地标公司迟延履行之后，故一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，认定新冠疫情的发生并不能免除地标公司的逾期办证违约责任并无不当，本院予以确认。因地标公司并不具有逾期办证的免责事由，故地标公司应承担逾期办证的违约责任，一审判决判令地标公司应向黄文雄、陈康秀支付自2019年4月26日计至2020年7月31日止的逾期办证违约金27053.16元并无不当，本院予以维持。综上所述，地标公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费435.5元，由湛江地标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年五月十日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1019号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司。住所：湛江市坡头区海湾南路二号，该司的统一社会信用代码：914408040621869046。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙嘉鸿，湛江地标投资有限公司董事长助理。被上诉人（原审原告）：黄文雄，男，汉族，1965年12月27日出生，住址：广东省湛江市坡头区。被上诉人（原审原告）：陈康秀，女，汉族，1965年10月1日出生，住址：广东省湛江市坡头区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称“地标公司”）因与被上诉人黄文雄、陈康秀商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人地标公司的委托诉讼代理人陈其聪、孙嘉鸿，被上诉人黄文雄、陈康秀共同的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人地标公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）粤0804民初1072号民事判决第一项，依法改判地标公司向黄文雄、陈康秀支付2020年6月30日至2020年7月29日的逾期办证违约金，共计1633（515931元×3.85%/365日×30日）元。2.判令由黄文雄、陈康秀承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、地标公司不应承担逾期办证违约责任。根据地标公司与黄文雄、陈康秀于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同》，认定地标公司存在逾期办证的违约情形应该以“因出卖人原因”为前提，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任”的规定，一审判决对于地标公司在一审中提交的大量证据和大量抗辩理由，仅用一句“地标公司无法证明其提供的项目配建工程与案涉房屋的产权证的迟延取得之间存在因果关系”予以否认，事实查明不清，且对地标公司的举证责任要求过高，请求二审法院依法予以纠正。（1）地标公司在一审过程中曾就“项目配建工程能否如期完工直接影响案涉房屋产权证的取得”以及“案涉项目因政府原因需申请置换配建道路和申请逾期竣工，从而导致逾期办证”一事申请法院依职权向政府部门调查，但一审法院并未采纳。此后，地标公司也通过申请函的方式申请坡头区政府相关部门作出说明，但因获取证据困难，导致一审审结前尚未得到明确答复。故，对于一审法院要求的“直接因果关系”的证据，地标公司已经极尽全力，但碍于该类证据涉及政府内部多部门的协作，地标公司从客观上确实难以实现。如果仅以此苛求当事人，未免对地标公司的举证责任要求过高。（2）从现有证据并结合相关法律法规来看，实际上也足以证明地标公司主张的“因果关系”。第一，配建道路因用海和征地问题迟迟无法开工，在政府部门未予调整规划前无法办理产权初始登记，这是《广东省城市规划条例》明确规定的；地标公司已经在此期间及时申请、及时报告，因此被耽误的时间不能由地标公司承担违约责任。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十五条的约定，用地所在片区规划的海湾南路需同步配套建设和验收。然而，该配建道路因用海权和用地未完成征收的问题，直到2018年1月尚不具备开工条件，地标公司已经立即申请置换，但在2018年3月-2019年9月期间恰逢政府机构改革，导致该审批事项被搁置。而根据《广东省城市规划条例》第四十六条“建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请规划条件核实……建设工程未办理规划条件核实的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续”的规定，因政府问题导致需要进行规划调整，又因机构改革导致审批权限不明确才导致审批不及时，最终无法按时办理产权登记手续。第二，在签署《国有建设用地使用权延期竣工协议》前，均属于非地标公司原因导致的逾期办证期间，因果关系明确。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十六条“逾期竣工，按每逾期一日，则由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁用房”的约定及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成杲是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”的规定，逾期竣工可能面临着被政府收回部分面积的可能，故不动产登记中心要求不管何种原因导致工程逾期，均应在取得有关部门同意竣工延期和签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》后方可办证。因此，在确定因规划调整需重新约定竣工期限是因政府原因导致的情况下，相应的责任应当予以扣减。第三，从结果来看，地标公司的置换申请和逾期申请在2020年4月17日获区政府会议批准后，已经立即申请办理初始产权登记，于2020年6月16日成功递交涉案房屋所有权首次登记手续，并于2020年6月29日取得大确权证。这一事实进一步证明地标公司已经在合理期间内尽到谨慎勤勉义务，且说明无法按时办理产权登记的原因不在地标公司。地标公司有理由要求减免该段期间的相应责任。三、黄文雄、陈康秀并未因逾期办证产生实际损失，且疫情期间的实际困难也对办证期限有所影响，请求法院能站在平衡利益角度全面考量本案的处理。与本案黄文雄、陈康秀类似的情况在该项目中有上千户，所以本案的处理也在一定程度上有示范效应。在2020年上半年，新冠疫情对政府机构的办事规程和效率产生了巨大影响，从而影响了行政相对人的利益。为此，地标公司作为行政相对人不可能因自身的损失要求政府赔偿。同理，在处理黄文雄、陈康秀与地标公司的合同关系时，是否也应当考虑上述豁免因素呢？最高人民法院、广东省高级人民法院均在疫情期间发布关于疫情期间民事纠纷处理的通知，一项重要的指引意见就是要站在公平角度平衡各方利益。更何况，黄文雄、陈康秀并未因逾期办证受到实质性损失，其作为按揭贷款业主，即便按时办理了产权证书也因他项权限制无法用作他用。综上，本案一审对于地标公司存在减免违约责任方面的事实查明不足，从而导致事实认定有失偏颇，权责区分原则对地标公司不公。地标公司已经提供了省内权威司法案例证明“政府原因”导致的逾期办证应当减免开发商的违约责任，恳请二审法院充分考虑这一观点，予以纠正。被上诉人黄文雄、陈康秀答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄文雄、陈康秀起诉请求：一、判决地标公司支付延迟交付房屋产权证给黄文雄、陈康秀的违约金48703.88元给黄文雄、陈康秀；二、本案诉讼费用由地标公司承担。一审法院审理查明：2016年5月15日，黄文雄、陈康秀作为“买受人”与地标公司作为“出卖人”双方签订了一份书面的《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：一、地标公司将其开发的位于湛江市坡头区预售给黄文雄、陈康秀；二、预售房屋总价款为人民币515931元；三、（合同第二十条）因地标公司的原因，黄文雄、陈康秀未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决;四、（合同附件十一第七条第5项）买受人同意完成房屋权属转移登记的时间即房屋产权证上记载的登记时间。上述《商品房买卖合同（预售）》签订前，黄文雄、陈康秀已向地标公司认购上述案涉预售商品房，并与地标公司约定由地标公司负责代办案涉商品房的房屋权属证书，代办费用为600元。黄文雄、陈康秀于2016年5月9日向地标公司交付代办费600元。上述商品房预售合同签订后，黄文雄、陈康秀已向地标公司交清了上述案涉商品房的房屋总价款，并取得了《完税证明》。地标公司于2018年4月26日将已竣工验收备案的上述案涉商品房交付给黄文雄、陈康秀。2020年7月31日，地标公司为黄文雄、陈康秀办理好上述案涉商品房的《不动产权证书》［粤（2020）湛江市不动产权第××号，登记日期为：2020年7月31日］。再查明，湛江地标投资有限公司于2013年3月15日成立，经营范围：房地产投资与开发、酒店管理、自有物业管理与租赁等。地标公司向黄文雄、陈康秀预售案涉商品房与黄文雄、陈康秀双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，已取得案涉楼盘的预售许可证（证号：湛房预许第0120160026号）。另查明，黄文雄、陈康秀购买的上述案涉商品房是地标公司受让湛江市国土资源局出让的位于湛江市坡头区奋勇大道西侧的一块国有建设用地（出让宗地编号为ＧＧ××03）而投资开发建设的房屋之一。地标公司作为受让方受让上述国有建设用地，与出让方湛江市国土资源局双方于2013年4月2日签订的《国有建设用地使用权出让合同》其中第十五条约定：受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修复海湾南路，并在建成后无偿移交给政府；第十六条约定：受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年6月15日前开工，一年内开盘，在2016年6月14日前竣工，逾期竣工按每逾期一日，则由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房。合同签订后，因出让方迟延交地，受让方未付清土地出让金等原因，后双方经协商于2015年9月24日共同签订了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》一份，约定受让方受让上述国有建设用地须自本补充协议签订之日起一年内开工建设，两年内竣工（即竣工日期为2017年9月23日）。地标公司受让上述国有建设用地使用权后，经批准，在上述地块上开发建设名称为“海东广场”的商品房项目。项目开发建设过程中，因上述《国有建设用地使用权出让合同》约定捆绑建设的市政道路海湾南路西段的土地涉及用海问题没有得到解决，不具备开工条件，故地标公司于2018年1月间向湛江市土地储备管理中心提出要求将建设海湾南路的市政道路工程置换为建设旦黎南路。湛江市土地储备管理中心于2018年1月29日作出复函答复地标公司称：“海湾南路西段大部分土地仍属于海域用地，短期内难予完善用地手续并建设，而旦黎南路建设面积大于海湾南路西段建设面积，而且片区住户也强烈要求建设好旦黎南路，对地标公司提出的要求原则上予以同意，建议将上述《国有建设用地使用权出让合同》第十五条约定捆绑的海湾南路西段建设工程变更为捆绑建设旦黎南路，并与市城市综合管理局签订《道路建设监管补充协议书》”。2018年6月8日，黄文雄、陈康秀购买案涉商品房所在的海东广场一期6号楼通过竣工验收备案。2018年7月4日，地标公司以书面形式作出《关于海东广场项目用地延期竣工的请示》（地标投资［2018］第18号）向湛江市国土资源局坡头分局递交。该书面请示称：“地标公司开发建设的项目由于配套的市政道路工程设计变更，导致项目配套设施未能完善，直接影响到项目的开发建设进度；其次是开发建设的项目每年9月、10月为台风高发期，尤其是受2015年10月4日在湛江市坡头区正面登陆的台风“彩虹”的影响，导致项目现场的塔吊设备和排架严重受损，修复时间长达九个月。受以上种种原因的影响，导致地标公司开发的项目建设无法如期竣工，地标公司要求批准项目用地竣工时间延期一年”。湛江市国土资源局坡头分局于同年7至8月间分别向坡头区规划分局、坡头区土地储备中心、坡头区南调街道办、坡头区住建局、湛江市土地储备管理中心、湛江市规划局等部门发函征求意见，并于2018年8月21日作出一份书面的《关于湛江地标投资有限公司申请海东广场项目延期竣工有关问题的请示》（湛国土资坡（国土）［2018］311号）提交湛江市国土资源局。该书面请示中提及湛江市规划局对湛江市国土资源局坡头分局征求意见的复函意见为：“2014年3月，以湛城规（政勘）［2014］102号文明确道路如需调整，需该司委托组织论证报告，按程序报批；直至2017年3月该司才提交论证报告，我局以湛城规（政勘）315号文批复同意其调整为平面道路形式实施建设”。2020年4月17日，湛江市坡头区人民政府就地标公司申请海东广场项目建设用地延建及置换捆绑市政道路工程建设有关问题开会研究，形成了《区政府工作会议纪要》（［2020］15号）。该会议纪要的第一点是关于海东广场项目延建的问题。坡头区自然资源局就该方面的问题在会上汇报称：“一、根据《湛江市行政审批委托制改革实施方案》（湛府办［2017］42号）相关规定，湛江市人民政府将用地批后监管的管理职权已下放至区人民政府履行，且湛江市自然资源局《关于坡头区开竣工及签订补充协议事项的意见》已明确延期开竣工审批及签订补充协议属批后监管的范围，使用市局授权专用章，涉及请示事项报区政府批准；二、海东广场项目未能如期竣工的原因如下：1、海东广场项目配建海湾南路工程用地涉及用海问题未能解决，不具备开工条件，导致该项目建设用地受让人不能按期完成合同约定的工程建设；2、2015年10月特大台风“彩虹”对海东广场项目造成巨大的破坏，受损工程修复需九个月的时间，导致项目建设进度滞后；3、2018年3月至2019年9月，由于国有建设用地使用权延期开竣工事项相关的审批权限未明确，导致受让人申请延期竣工而无法正常办理、久拖不办，进而影响该项目二期多幢楼不能办理预售许可，不能正常销售，以及资金回笼受影响，造成劳资纠纷，工人阻工，影响项目施工进度”。坡头区政府根据坡头区自然资源局汇报的情况，决定同意海东广场项目建设用地延期竣工，竣工期限自同意延期之日起一年内竣工，由区自然资源局按市自然资源局业务指导和相关规定的要求，以市自然资源局名义与湛江地标投资有限公司签订《延期建设补充协议》。会议纪要的第二点是关于海东广场项目置换捆绑道路建设的有关问题。坡头区城市管理和综合执法局就该方面的问题在会上汇报称：“海东广场项目配建的海湾南路西段土地由于涉及用海问题，不具备开工条件；而旦黎南路已具备开工条件，可以解决该段市政断头路问题，并能满足居民出行的需求，经委托第三方对旦黎南路的工程预算金额评估为4691万元，而海湾南路西段工程预算金额评估为4593万元，即旦黎南路的建设规模、强度及投资强度等建设指标均不低于海湾南路西段的建设标准”。坡头区政府根据该局汇报的情况，决定：一、由区城市管理和综合执法局征求财政局意见，委托第三方审核公司对海湾南路西、旦黎南路的工程预算进行审核，确保旦黎南路的建设规模，强度及投资强度等建设指标均不低于海湾南路西段的建设标准；二、由区城市管理和综合执法局参照我区恒大绿洲置换捆绑建设道路的做法，根据市“放、管、服”下放及海东新区的权限，由区城综局牵头相关单位完善海东广场项目捆绑配建的海湾南路西段置换为旦黎南路的置换手续，并负责置换后的旦黎南路后期建设监管工作；三、由区自然资源局请示市自然资源局关于签订相关变更协议事宜；四、要求区土地储备中心配合城综局、区自然资源局做好相关置换捆绑道路工作。2020年4月17日，湛江市自然资源局根据地标公司申请以及湛江市坡头区人民政府《关于研究湛江地标投资有限公司申请海东广场项目国有建设用地延建等有关问题的工作会议纪要》（［2020］15号）和湛江市自然资源局《关于坡头区开竣工及签订协议事项的意见》等相关规定，与地标公司共同签订一份书面的《国有建设用地使用权延期竣工协议》，协议条款第一条约定：甲方（即湛江市自然资源局）同意乙方（即地标公司）位于湛江市坡头区奋勇大道西侧，面积为125823.46平方米国有建设用地项目，竣工期限延长至2021年4月16日。逾期未竣工的，甲方将依照《闲置土地处理办法》的有关规定处置；第二条约定：《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440804—2013—000007）及其《补充条款》、2015年9月24日签订的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》约定的其他事项不变。2020年6月16日，地标公司对黄文雄、陈康秀购买案涉商品房所在的海东广场一期6号楼，向湛江市不动产登记中心递交了首次登记材料并通过。2020年7月30日，地标公司就黄文雄、陈康秀购买的案涉商品房向湛江市不动产登记中心递交了转移登记的申请材料。2020年7月31日，黄文雄、陈康秀购买的案涉商品房取得了湛江市自然资源局登记，所有权办理至黄文雄、陈康秀名下。还查明，2015年10月24日至2019年8月19日，中国人民银行公布的一年期以内金融机构人民币贷款基准利率为4.35%。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）分别为：2019年8月20日至9月19日，共计31日，1年期LPR为4.25%；2019年9月20日至11月19日，共计61日，1年期LPR为4.2%；2019年11月20日至2020年2月19日，共计92天，1年期LPR为4.15%；2020年2月20日至4月19日，共计60天，1年期LPR为4.05%；2020年4月20日至9月20日期间，1年期LPR为3.85%。以上事实，有黄文雄、陈康秀提供并经质证的《商品房买卖合同（预售）》、《广东增值税发票》、《收据》、《完税证明》、《收楼流程会签单》、《不动产权证书》，地标公司提供并经质证的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、《关于置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见函》、《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的复函》、《竣工验收备案表》、《关于海东广场延期竣工的请示》、《关于研究湛江地标投资有限公司申请海东广场国有建设用地延建等有关问题的工作会议纪要》、《国有建设用地使用权延期竣工协议》、《湛江市不动产登记收件收据》、当事人双方的陈述以及一审法院依法调取并经质证的湛江市国土资源局坡头分局《关于湛江地标投资有限公司申请海东广场项目延期竣工有关问题的请示》、地标公司的《企业信用信息公示报告》等证据予以证实，并在卷佐证。地标公司庭后又向一审法院提供如下证据材料（即地标公司提供的证据清单二列举的证据材料）：1、《关于置换出让土地捆绑道路的请示》（地标投资[2017]50号）；2、《关于湛江地标投资有限公司要求置换出让土地捆绑道路有关问题的复函》（湛国土资[利用]（2018）38号）；3、《关于变更出让合同相关条款的请示（地标投资[2019]16号）》；4、《关于变更出让合同相关条款的复函》；5、《关于海东广场项目延期竣工的请示》（地标投资[2019]15号）；6、《关于海东广场项目延期竣工的请示》（地标投资[2020]2号）；7、《关于海东广场项目补充申请延期竣工的情况说明》。一审法院认为，地标公司逾期提供的以上证据材料，与其庭审期间提供的证据材料内容上无实质性差异，对本案事实认定并无影响，故不再组织质证，对该部分证据材料不予采纳。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据当事人双方的诉、辩主张，本案争议的主要问题有：一、黄文雄、陈康秀、地标公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效；二、地标公司应否承担逾期办理房屋产权证书的违约责任；三、关于黄文雄、陈康秀主张地标公司支付违约金的请求应否支持问题。针对上述争议的焦点，作如下分析与认定：一、关于黄文雄、陈康秀、地标公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的法律效力问题。一审法院认为，地标公司为依法成立的具有房地产投资与开发经营权利的企业法人，其投资开发的案涉海东广场商品房项目经合法审批程序进行开发建设，并领有相关的商品房预售许可证，其与黄文雄、陈康秀签订的《商品房买卖合同（预售）》亦是基于双方自愿协商、等价有偿的原则而签订，且该合同内容也没有违反国家法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法应受法律保护，双方应依合同约定履行各自的义务，享受合同约定的权利。二、关于地标公司逾期给黄文雄、陈康秀办理案涉商品房房屋权属证书应否承担违约责任问题。根据本案事实，黄文雄、陈康秀与地标公司双方约定：黄文雄、陈康秀购买地标公司预售的案涉商品房，由地标公司收取黄文雄、陈康秀的办证费用，负责为黄文雄、陈康秀办理案涉商品房的房屋权属证书，故地标公司应为案涉商品房房屋权属证书办理的义务人。根据黄文雄、陈康秀、地标公司双方签订的上述商品房预售合同第二十条的约定：因地标公司的原因，黄文雄、陈康秀未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋权属证书的，双方同意协商解决。地标公司已构成逾期办理案涉商品房房屋权属证书的事实，其应否承担逾期办证的违约责任，必须考察构成逾期办证的原因是否在于地标公司，是否具有法定免责的情形。地标公司答辩称，造成逾期办证并非地标公司方面的原因，而是由于政府、自然灾害、疫情等因素造成的。但案件事实显示，地标公司开发案涉海东广场商品房项目需要配建的海湾南路西段市政道路工程所涉土地没有具备开工条件的情况，早在地标公司与湛江市项目所涉地块的《国有建设用地使用权出让合同》时已经存在，只不过地标公司在与黄文雄、陈康秀签订案涉的商品房预售合同时没有考虑到这一因素会给日后办理房屋产权登记带来影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”的规定，不可抗力的构成要件是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。地标公司作为房地产开发企业，完全可以预见到其开发的案涉海东广场商品房项目而需配建的海湾南路市政道路工程所涉土地没有具备开工条件的问题不予及时解决，则必定影响到案涉项目商品房的产权登记。但地标公司在其与湛江市国土资源局于2015年9月24日第一次签订的补充协议约定的案涉土地竣工期限延长到2017年9月23日之前，并没有积极采取相应的措施或再次申请延期竣工等，从而造成地标公司开发的案涉商品房项目超越第一次延长的竣工期限竣工，由此给地标公司日后办理案涉房屋产权登记带来的影响。因此，地标公司称属政府原因造成逾期办证的主张与事实不符，不予采纳。地标公司称造成逾期办证的原因还有受2015年10月台风“彩虹”的影响，导致案涉海东广场项目工程修复期达九个月之长。但该台风发生在黄文雄、陈康秀与地标公司签订的案涉商品房预售合同之前，故地标公司提出此项免责理由也不符合前述法律规定的免责情形，亦不予采纳。地标公司还称造成逾期办证有政府机构改革、审批申请延长竣工权限不明确的原因导致。一审法院认为，即使存在地标公司所称的政府机构改革以及申请延长竣工期限审批权限不明确的情况，也是发生在地标公司与湛江市国土资源局第一次签订补充协议同意对案涉土地的竣工期限延长至2017年9月23日之后，也就是说，地标公司已经构成违反其与湛江市国土资源局签订的补充协议而逾期竣工的情况下所造成的办证阻碍，反而认为属政府原因造成的，更无理据，亦不予支持。最后，地标公司提出受新冠疫情影响也是造成逾期办证原因的主张，亦不成立。而新冠疫情的发生是在地标公司迟延履行之后，据前述法律规定，亦不能免除地标公司的逾期办证责任。综上所述，造成本案案涉商品房房屋权属证书逾期办理的原因全在于地标公司，并且不具有法律规定的免责情形，故地标公司应承担逾期办证的违约责任。三、关于黄文雄、陈康秀主张地标公司支付违约金的请求应否支持的问题。一审法院认为，本案当事人双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》并未约定逾期办证违约金的计算办法，故黄文雄、陈康秀请求地标公司承担逾期办证违约责任，应根据地标公司违约行为造成黄文雄、陈康秀实际损失的情况予以认定。从案涉合同的履行情况，案涉房屋的总价款、地标公司违约时长、当事人的合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易市场发展状况等因素综合考察，酌定地标公司应以黄文雄、陈康秀支付的购房款金额为基数，2019年8月20日前按中国人民银行公布的同期（一年期）金融机构人民币贷款基准利率计付违约金，2019年8月20日至黄文雄、陈康秀购买的案涉商品房取得不动产登记机构将该商品房的所有权转移登记至黄文雄、陈康秀名下之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期LPR）计算，故地标公司应向黄文雄、陈康秀支付的逾期办证违约金（自2019年4月26日计至2020年7月31日止）为27053.16元[即515931元×（4.35%×116+4.25%×31+4.20%×61+4.15%×92+4.05%×60+3.85%×103）÷365]。黄文雄、陈康秀主张超过的部分，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第九十条之规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司于判决生效后10日内向黄文雄、陈康秀支付逾期办证违约金27053.16元；二、驳回黄文雄、陈康秀的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费508.80元，由湛江市地标投资有限公司负担238.16元[（27053.16元×2.5%-200元）÷2]，黄文雄、陈康秀负担270.64元。二审中，地标公司向本院提交以下证据：1.《湛江市国土资源局关于核定实际交地时间及支付延期交地违约金有关问题的复函》，用以证明湛江市国土资源局确认延期交地给地标公司，同意与地标公司签订补充协议，海东广场项目竣工期限延长两年即延长至2017年9月23日；2.《湛江市国土资源局关于与湛江地标投资有限公司签订补充协议的通知》，用以证明内容同证据1；3.《关于海东广场项目延期竣工的申请（地标投资【2017】27号）》，用以证明地标公司向湛江市国土资源局申请延期竣工。黄文雄、陈康秀未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于地标公司提交的证据，黄文雄、陈康秀质证认为：地标公司提交的证据与本案没有关联性，而且该证据也与地标公司的诉请并无关联。本院经审查认为：地标公司提供的上述证据均不属于新证据，且证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院对地标公司提供的上述证据不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：地标公司在二审庭审中主张其于2017年7月26日向湛江市国土资源局提交了延期竣工申请，但未提交任何接收证明。上述竣工期限届满后，地标公司于2018年7月向湛江市国土资源局坡头分局请示延长竣工期限以及减免因逾期竣工须被收回的出让土地面积，在地标投资[2018]18号《关于海东广场项目用地延期竣工的请示》中，地标公司称“由于我司首次以回馈家乡形式回湛投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到后期亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。再查明：本案二审庭审中，地标公司陈述称，因地标公司与政府约定逾期竣工须由政府收回部分出让土地，故如果申请办证时项目竣工已经逾期，则办证机关会以土地权属不清为由不予办证，如果申请办证时项目竣工尚未逾期，则不存在土地权属不清影响办证的问题。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对地标公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据地标公司上诉请求和理由，黄文雄、陈康秀的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司上诉主张其因政府机构改革、审批权限不清等原因导致其逾期办证，但从本案查明的事实来看，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该配建道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况地标公司亦早已知悉，因此地标公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。因地标公司在原竣工期限届满后近一年才申请延期，故即使本案存在政府机构改革以及审批权限不明确的情况，地标公司自身的迟延也确是导致办证障碍的客观原因，如其能及时按期申请延长涉案项目竣工期限则可避免办证障碍。一审法院认为地标公司基于政府原因的免责事由不能成立，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。至于新冠疫情期间地标公司能否免责的问题，因新冠疫情发生在地标公司迟延履行之后，故一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，认定新冠疫情的发生并不能免除地标公司的逾期办证违约责任并无不当，本院予以确认。因地标公司并不具有逾期办证的免责事由，故地标公司应承担逾期办证的违约责任，一审判决判令地标公司应向黄文雄、陈康秀支付自2019年4月26日计至2020年7月31日止的逾期办证违约金27053.16元并无不当，本院予以维持。综上所述，地标公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费435.5元，由湛江地标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年五月十日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。