江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2127号上诉人（原审被告）：金玛红，女，汉族，1962年6月10日出生，户籍地江苏省南京市玄武区，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：刘畅友，江苏天之权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈立庭，男，汉族，1967年9月6日出生，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：沈晓雯，北京天驰君泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方士明，北京天驰君泰（南京）律师事务所律师。上诉人金玛红因与被上诉人陈立庭合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初9488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法由审判员张旭东独任审理。本案于2021年3月25日公开开庭，上诉人金玛红的委托诉讼代理人刘畅友、被上诉人陈立庭及其委托诉讼代理人沈晓雯、方士明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金玛红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审。2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定法律关系错误。双方签订的《承包经营合同》是典型的承包经营合同，而非房屋租赁合同。该合同约定承包经营范围以营业执照为准，陈立庭提供门店经营手续并有权对经营活动进行监督指导，陈立庭应及时向金玛红提供印章的使用和开具税务发票的便利，双方还约定金玛红每年应销售陈立庭产品100万元。以上合同条款为典型的承包经营合同条款。二、一审法院遗漏重要主体。双方为承包经营合同关系，湖州两山农产品贸易有限公司南京分公司应列为本案原告，而非陈立庭个人，本案应裁定驳回陈立庭的起诉。三、金玛红要求撤销《承包经营合同》，且该合同尚未生效，责任应由金玛红承担。四、金玛红要求增加堂食经营的餐饮许可项目，但陈立庭的食品经营许可证无此经营权限，陈立庭又不愿意注销原来的经营许可证，导致金玛红无法办理新证，金玛红无法实现合同目的，故应由陈立庭承担不配合金玛红办证的法律责任。陈立庭辩称：双方签订的合同符合租赁合同的特性，双方之间形成房屋租赁合同法律关系。涉案《承包经营合同》系陈立庭与金玛红之间签订，根据合同相对性原则，与湖州两山农产品贸易有限公司南京分公司无关，另外，湖州两山农产品贸易有限公司及涉案房屋的产权人均对陈立庭的转租行为予以追认，故本案中陈立庭本身就不存在无权转租的问题。金玛红称陈立庭不配合办理相应的证照，导致无法经营，这与事实不符。涉案承包经营合同明确约定，陈立庭是提供门店现有装修设备及经营手续，而涉案的门店已经取得了相应的营业执照及食品经营许可证，完全可以正常经营，金玛红也可以增加经营项目，陈立庭并不存在违约的情形。从陈立庭提交的与金玛红的聊天记录可以看出，金玛红拖延缴纳租金，对所谓的食品经营许可证以及授权问题只字不提，这可以说明食品经营许可证及授权并非是金玛红关注的事项，更不是其一直未开店经营的理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈立庭向一审法院提出诉讼请求：要求金玛红支付第一年度承包费15万元、物业费4648元、水电费2000元、第二年度承包费35万元以及迟延付款利息（第一年承包费15万元，自2019年8月16日起至8月19日，以中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至金玛红实际付清之日止，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；第二年度承包费35万元，自2020年7月16日起至金玛红实际付清之日止，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：2019年8月12日，陈立庭（发包方）与金玛红（承包方）签订一份承包经营合同，双方约定:1、乙方承包经营甲方位于南京市珠江路488号-103室门店，承包经营范围以甲方（湖州两山农产品贸易有限公司南京分公司）的营业执照为准，面积为115.77平方米，本合同签订后5日内，甲乙双方共同对经营门店的装修及设施设备进行清点入册并移交，门店内设施所有权归属甲方，乙方拥有承包期间的使用权。承包期限自2019年8月15日至2023年5月30日，合同到期后，如乙方继续承包经营，在同等条件下享有优先权，需经双方另行签订协议；2、甲方提供门店现有装修、设备及经营手续（含烟草许可证、乙方需要另外增加的餐饮许可项目，由乙方自行办理手续，甲方全力配合），乙方缴纳承包费用，在经营许可范围内自主经营、自负盈亏。双方同意总承包费用为150.625万元，分为四期支付，第1期为2019年8月15日前支付35万元，第2期为2020年7月15日前支付35万元，第3期为2021年7月15日前支付45万元，第4期为2022年7月15日前支付35.625万元。现有门店库存商品退还给甲方，门店移交后由甲方安排乙方与湖州两山农产品贸易有限公司直接对接进货渠道；3、乙方在签约3日内转入甲方账户承包合同押金10万元，在合同到期后，甲方全部退还乙方，并支付同期银行存款利息。甲方必须保证门店经营现有证照齐全，具有真实性和合法性，并负责相关证照的年审等事宜，按照乙方缴纳的承包费及销售产品的货款开具相应票据，销售产品货款的税费应由乙方承担。甲方有权对乙方的经营活动进行监督和指导，向乙方提供有质量保证、不高于当地同类产品市场采购价的产品，保证能够退货的产品根据保质期时间节点及时退货；甲方应及时向乙方提供印章的使用和开具税务发票的便利；4、乙方应保持门店门头“湖州两山农品汇”招牌不变，乙方可对店内结构布置和商品摆放进行调整，陈列甲方产品（湖州两山农产品贸易有限公司提供的产品）的面积不得少于门店总面积的60%比例，乙方在承包经营期间及时足额上缴甲方承包金，所有的进销款项缴入甲方账户（该账户由乙方直接使用），乙方应承担除了房租费用以外其它的所有相关费用。乙方每年应销售甲方产品（湖州两山农产品贸易有限公司提供的）100万元（向甲方的进价），双方货款每月结算一次，产品运输费用由乙方承担；5、公司门店的所有财产为甲方所有，乙方必须妥善保管，除不可抗力因素外，由于乙方原因造成财产的人为损坏和缺失由乙方负责作价赔偿（财产移交清单另附）。合同签订后，同年8月16日，以银行汇款方式案外人刘萍给付陈立庭“珠江路门店押金”10万元、“珠江路门店租金”10万元。同年8月29日，陈立庭、金玛红双方在一份“南京店设施设备移交清单明细”和“南京店移交清单（发票、网银及税盘）”上签字确认，设备原值为148138.81元。2019年10月22日，以手机微信方式，关于涉案房屋正常经营事宜，陈立庭、金玛红双方曾经互相进行联系：（1）陈立庭通知金玛红：应该于8月15日前付清35万元，但是截止当日还有25万元未支付，要求金玛红在当月25日前付清剩余25万元，否则将会收回门店，并由金玛红承担相应损失。次日，在微信中金玛红答复陈立庭：“我和刘萍都想尽快把店开起来，可是资金不足，需要再等等，应该很快就解决了！”；（2）2020年2月29日，金玛红表示：“知道了”，陈立庭上传一张珠江路488号临街门店照片，说明：“都开了”。3月3日，陈立庭又上传一则消息“重磅通知：南京，恢复堂食!”。2020年1月22日，以银行汇款方式案外人刘萍又给付陈立庭10万元，但未注明该款项的具体用途。一审法院另查明：1、2018年4月27日，案外人杨静、梁振（出租方、甲方）与湖州两山农产品贸易有限公司（承租方、乙方）签订一份租赁合同，双方约定：（1）甲方房屋坐落于南京市，乙方租赁面积115.77平方米（含公摊面积），该房屋出租给乙方，用于湖州农副产品（现场有加热堂食）百年老字号展示及销售等业务，租赁期限五年，自2018年4月27日至2023年5月30日止，其中2018年4月27日至5月30日为办证、装修期；（2）年租金含房屋租赁税共计525000元，从2020年4月27日起开始按前一年租金8%递增，租金每年支付一次，在每年2月26日支付下一期租金。2、湖州两山农产品贸易有限公司于2019年8月1日出具一份门店承包经营证明，说明：陈立庭已与该公司签定门店承包合同，该公司将南京分公司在珠江路的门店承包给陈立庭，时间自2019年8月1日至2021年7月30日止（合同到期后可优先承包），承包期间门店及其装修和设施设备所有权归属该公司，陈立庭拥有使用权，门店展示湖州两山产品面积应占总面积60%以上，经营自负盈亏，每年销售该公司产品150万元。3、2019年6月一份江苏增值税专用发票载明：购买方为湖州两山农产品贸易有限公司南京分公司，销售方为南京鹏基物业管理服务有限公司，缴费项目为物业费、垃圾费，期限是“2019.01.01-2019.12.31”，金额为4648元（2019年8月30日至12月31日总计的物业费数额为1579.05元）。一审审理中，金玛红补充表示：（1）涉案合同约定的租期自2019年8月15日至2023年5月30日，案外人湖州两山农产品贸易有限公司授权陈立庭的期限自2019年8月1日至2021年7月30日止，即双方约定的所谓承包期已超过了陈立庭的有效使用期限。涉案合同明确约定陈立庭应当保证门店证照齐全、负责年审、提供印章使用以及开票便利，但是陈立庭实际均未给予兑现；（2）金玛红迟延给付约定的承包金属实，原因是由于证照和疫情影响，其中食品卫生许可证件无法及时办理导致不能开业是主要原因，金玛红租赁涉案门店的目的就是经营餐厅，销售农副产品并非经营意向，涉案合同所作约定就是为了对外应对湖州两山农产品贸易有限公司审核，涉案合同内容并非陈立庭、金玛红双方的真实意思；（3）虽然约定金玛红每年销售农副产品100万元、双方每月结算一次，但是陈立庭、金玛红双方均未按约实际执行，金玛红没有从事过农产品销售，合同签订以后至2020年1月17日重新装修结束，因为施工围挡以及餐饮证照问题，涉案门店一直处于空置状态，装修以后至陈立庭起诉时也未正式开门经营，或者购入销售任何农副产品。同时，陈立庭补充表示：（1）虽然给予陈立庭书面的授权期限是3年，但是约定到期后优先承包，不会影响陈立庭、金玛红双方的承包期限。陈立庭已经获得涉案门店使用权利，即使无权对外转租、出租人享有解除权，但也并不影响涉案合同效力，不因无权转租随之导致转租合同无效；（2）双方约定的印章包括南京分公司的发票章、合同章，具体数目没有细化，印章是由陈立庭保管、金玛红经营所需均可提供。在签订涉案合同时陈立庭可以提供门店现有证照，如果金玛红增加餐饮等其他经营项目、办理其它证照，应当是在原项目上增加、不能因此导致原有证照作废；（3）将涉案门店提供给金玛红经营使用，但是附带金玛红应当履行部分义务，即应同时销售湖州两山农副产品。但自合同签订后至陈立庭起诉时，涉案门店始终未能开张、也未实际经营，且陈立庭承包给金玛红门店的主要目的，是销售指定农副产品且应占到经营面积60%，餐厅仅是附带效益；（4）陈立庭没有作出承诺将向金玛红提供食品经营证照，且涉案合同已经明确约定门头招牌不变，所谓食品就是粽子馄饨堂食加热服务，并非正式提供餐饮服务，双方之间并不存在所谓“阴阳合同”，不会同意金玛红改变主要经营范围，陈立庭已经提供农副产品以及烟草经营许可证照。上述事实有承包经营合同、银行汇款明细单、手机微信聊天记录截屏打印页、租赁合同、情况说明、发票以及一审法院庭审笔录等证据予以佐证。一审法院认为，陈立庭、金玛红签订的涉案门店承包经营合同，名为承包实为房屋租赁，由于系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。金玛红认为双方之间存在“阴阳合同”，但是并未提供任何证据予以证实，且陈立庭对此事实明确予以否认，所以金玛红此项辩称意见，一审法院不予采信。关于涉案合同的效力。虽然陈立庭获得涉案门店使用权利的时间，是自2019年8月1日至2021年7月30日止，但是同时说明合同到期后陈立庭可优先承包，且在本案一审审理中，金玛红也未提供证据反驳：涉案门店的其他权利人曾向金玛红主张权利且已影响金玛红正常经营，所以涉案合同应当合法有效；但是2021年7月31日以后的租期约定，由于在期限上超过了陈立庭与其出租人约定的具体租期，故应当认定为无效。关于涉案合同的约定以及履行。一审法院认为：1、涉案合同明确约定，金玛红租赁涉案门店的经营范围，是以湖州两山农产品贸易有限公司南京分公司营业执照的经营范围为准，金玛红保持门店门头“湖州两山农品汇”招牌不变，且陈列湖州两山农产品贸易有限公司提供的产品，展示面积不得少于总面积的60%，陈立庭提供门店现有装修、设备以及经营手续（包含烟草许可证），保证门店经营的现有证照的真实、合法、齐全以及负责年审事宜。如果需要增加餐饮经营项目（并非门店整体改造专门从事餐饮经营），是由金玛红本人自行负责办理经营证照手续。在本案一审审理中，金玛红也没有提供证据证实：需要陈立庭提供配合但是陈立庭未能及时配合，因此导致金玛红无法及时领取增加餐饮项目的经营证照，所以金玛红认为陈立庭拒不配合导致无法领取餐饮食品经营证照的抗辩意见，一审法院不予采信；2、涉案合同虽然约定陈立庭提供印章的使用和开具税务发票的便利，但是在本案一审审理中，金玛红明确认可自接收涉案门店后，除了金玛红曾经再次重新装修以外，涉案门店始终处于空置状态，装修以后则是长期没有正常经营，同时金玛红也未提供证据证实：在印章使用和开具发票上需要陈立庭提供便利的具体情形，且已明确正式通知陈立庭应当按约及时履行，但是陈立庭以其言行明确作出拒绝。所以，金玛红认为陈立庭未能按约提供上述约定应尽义务的抗辩意见，一审法院也不予采信；3、涉案合同也已作出约定，金玛红应从湖州两山农产品贸易有限公司直接进货，且每年应销售100万元（以进价为准），除了房租费用以外其它所有相关费用也均是由金玛红负担，租赁涉案门店的费用，第1期为2019年8月15日前金玛红支付35万元，第2期为2020年7月15日前金玛红支付35万元。在本案一审审理中，金玛红明确认可从未购买或者销售任何农副产品，且迟延给付陈立庭约定租金一事同样属实。所以，陈立庭要求金玛红给付拖欠租金、物业费以及逾期利息的主张，符合已查明的事实和双方约定，一审法院予以支持；陈立庭虽然要求金玛红支付水电费2000元，但未能提供任何证据予以证实，所以陈立庭此项主张，一审法院不予支持；4、陈立庭、金玛红约定的租赁期限是自2019年8月15日至2023年5月30日，2019年8月15日至2020年7月14日的租金数额总计为35万元。2020年1月以后南京地区出现新冠肺炎疫情，3月以后逐渐恢复常态，即2020年2月、3月和4月应处于非正常经营状态，在本案一审审理中金玛红也已明确要求减免疫情期间相应租金。所以，基于公平原则，疫情期间的应缴租金作为经济损失，应由陈立庭、金玛红双方来共同分担，一审法院认为3个月期间减免金玛红租金的数额以6万元为宜。所以，2019年8月15日至2020年7月14日的剩余租金应为9万元。综上，陈立庭要求金玛红支付拖欠租金44万元、物业费1579.05元以及逾期利息的主张，一审法院予以支持；超出该数额的陈立庭诉请，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、金玛红应于判决生效之日起十五日内给付陈立庭租金440000元、物业费1579.05元且支付逾期付款利息（其中的91579.05元，自2019年8月16日起至8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至金玛红实际付清之日止，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；其中35万元，自2020年7月16日起至金玛红实际付清之日止，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回陈立庭的其它诉讼请求。一审案件受理费8874元，减半收取4437元，由陈立庭负担1300元，金玛红负担3137元。陈立庭预交案件受理费的剩余部分7574元由一审法院退回，金玛红应负担案件受理费部分在判决生效之日起十五日内向一审法院交纳。一审法院查明的事实属实,本院予以确认。二审审理中，被上诉人提交涉案房屋产权人杨静、梁振出具的情况说明，欲证明陈立庭与金玛红之间签订的租赁合同合法有效，陈立庭具有合法的转租权。上诉人认为杨静、梁振没有到庭作出说明，无法确认是其本人所签，故对该情况说明的真实性不予确认。被上诉人还提交湖州两山农产品贸易有限公司出具的情况说明,该情况说明载明“关于南京市门店出租给陈立庭，现在此确认，为促进门店效益，对陈立庭在寻求合作伙伴中的转租、联营、承包均予以同意及追认。被上诉人质证称，对真实性无异议，但该情况说明只能证明该公司与被上诉人之间的权利义务关系，对上诉人及涉案《承包经营合同》无任何约束力及法律上的权利义务关系。以上事实，有两份情况说明及本院庭审笔录在案证实证明。本院认为，陈立庭与金玛红于2019年8月12日签订的《承包经营合同》虽然约定了房屋使用的相关内容，但该合同还约定了承包经营范围、门店招牌的设置、销售产品数量等内容，故该合同应当认定为承包经营合同，一审法院认定本案为房屋租赁纠纷不当，涉案《承包经营合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方应当依约诚信履行。本案合同的双方当事人为陈立庭、金玛红，陈立庭有权作为原审原告向金玛红主张合同权利。涉案合同明确约定，金玛红以湖州两山农产品贸易有限公司南京分公司营业执照的经营范围为准，如果需要增加餐饮经营项目由金玛红本人自行负责办理经营证照手续。本案中，金玛红主张陈立庭拒不配合导致无法领取餐饮食品经营证照构成违约，但其未提交充分的证据证实，一审法院对其主张未予采信，并无不当。关于涉案合同承包费用，第1期于2019年8月15日前支付35万元，第2期于2020年7月15日前支付35万元。金玛红拖延支付承包费，陈立庭有权要求金玛红给付承包费、物业费及逾期利息。2020年1月以后南京地区出现新冠肺炎疫情，3月以后逐渐恢复常态，一审法院鉴于以上事实，减免金玛红6万元费用，并无不当。陈立庭主张的水电费2000元因未提交证据证实，一审法院不予支持，并无不当。综上，金玛红应当给付陈立庭承包费44万元、物业费1579.05元及相应利息。涉案合同为承包经营合同，一审判决认定本案为房屋租赁合同纠纷不当，但判决金玛红应当给付的数额并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7924元，由金玛红负担。本判决为终审判决。审判员  张旭东二〇二一年五月十一日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳