北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初28118号原告：李琦，男，1988年9月16日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：许蓉，北京济桓律师事务所律师。被告：北京墨祖兴和四合院文化产业有限公司，住所地北京市西城区玉桃园一区甲12号楼2层203A。法定代表人：宋单平，经理。委托诉讼代理人：于婧思，北京市康达律师事务所律师。原告李琦与被告北京墨祖兴和四合院文化产业有限公司（以下简称墨祖兴和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告李琦及其委托诉讼代理人许蓉、被告墨祖兴和公司之委托诉讼代理人于婧思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李琦向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告退还原告押金120000元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月25日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定由原告承租北京市西城区旧鼓楼大街X号的一处四合院，建筑面积144.7平方米，租赁期限为：2019年6月25日至2021年6月19日，月租金6万元。原告承租后即出资对房屋进行装修，并用作民宿。然而，由于2020年1月爆发的新冠疫情影响，自2020年1月23日开始，原告的民宿就一直被要求停业，且至今都无法开业。由于疫情的影响，导致原告承租该房屋作为民宿的目的已无法实现，且虽然原告自1月份至今一直未能开业，没有一分钱收入，也足额给被告交纳了2020年1月至6月25日的租金，被告未给予任何租金减免。原告已无力继续承租该房屋，于2020年6月28日向被告发出了《房屋租赁合同解除协议通知书》，通知被告双方的租赁合同因不可抗力解除，并于2020年6月28日搬离该房屋，接到原告通知后被告也已经进入房屋内进行查看。然而被告拒绝返还原告的押金12万元。原告无奈提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。墨祖兴和公司辩称，不同意原告的诉讼请求，被告认为双方合同不能继续履行是因为原告单方违约所致，原告在疫情发生之后，原告虽然以疫情作为借口解除合同，但在疫情发生之后双方就租金减免、合同是否继续履行的事情跟被告的工作人员进行过沟通和协商，原告一直在主张要继续履行合同并交纳房租，在此情况下原告在毫无征兆的情况下没有跟被告进行任何的协商擅自单方解除合同，将屋内物品拆除、搬走，并对屋内物品的进行了一定的损毁，直接把钥匙留存在涉案房屋内，原告的行为构成了单方违约。导致合同不能继续履行，双方实际上应该就合同解除的事宜进行友好协商，协商合同解除之后双方的损失该如何承担的问题。我方认为，这是突发事件，应当秉持友好解除公平处理的原则，但是原告的这种行为我们认为是背信弃义、违背合同、诚实信用原则的单方违约行为，而且双方的合同约定是在2021年才到期，还有很多的不确定性，在此情况下，原告单方解除是根本违约，合同约定的用途不仅仅是民宿，原告认为不能再继续作为民宿使用、不能经营，我们认为是不符合合同约定的，因为合同约定各涉案房屋还可以用来居住和办公，原告所在的区域没有禁止该房屋用于居住和办公，在此情况下，原告仅以不能用于民宿继续经营就单方解除合同是根本违约，在其根本违约的情况下我们有权扣除押金，有权要求对方承担违约金，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年6月25日，墨祖兴和公司（出租方，甲方）与李琦（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定房屋坐落于北京市西城区旧鼓楼大街X号（以下简称涉案房屋），房屋权属为私产，建筑面积144.7平方米。甲方保证合法拥有上述房屋的出租权或使用权，有权将该房屋以甲方名义向他人出租或转租；甲方保证在本合同履行期间该房屋没有权属纠纷或债权债务纠纷，亦没有司法查封。在租赁期间，甲方许可乙方将该房屋作为居住、办公、民宿使用。乙方未经甲方书面同意，不得擅自改变该房屋规划用途或甲方许可的使用用途；乙方确认在签署本合同时根据甲方提供的信息已充分了解该房屋现状和用途，并确认该房屋满足其使用需要，并愿意在此基础上承租该房屋。房屋租赁期间，根据乙方实际需要，甲方应在乙方提出合理要求的情况下，协助乙方办理或出具与该房屋有关的证明文件。甲方同意乙方对该房屋及院落园林进行装修改造或添置新物（不包括乙方因营业需要增减的家具、办公用品及设备）。乙方如需对该房屋进行装修改建或添置新物，应将装修改建方案或物品清单提交甲方审查，征得甲方书面同意后方可进行，甲方在收到乙方提交的装修、改建方案之日起十五日内应是否同意作出答复；该房屋的装修改建方案乙方未经甲方同意不得擅自改建、更改房屋结构、房屋用途、拆除屋内设施，否则视为违约。房屋租赁期限自2019年6月25日至2021年6月19日，共计一年十个月零二十四天。在租赁期限内，2019年6月25日至2019年7月24日为免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金，但需据实支付实耗水、电、暖、气、电话、宽带等因使用而发生的各项费用。月租金标准6万元/月。第一年租金为72万元；第二年租金648000元。乙方每六个月向甲方交纳一次房屋租金。本合同签订当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金18万元。本合同履行期间，如乙方发生违反本合同及与本合同有关的附件、补充协议等的约定及在使用中给甲方或第三方造成人身或财产损失时，甲方有权直接将保证金抵扣作为乙方应支付的租金、各项费用、违约金、滞纳金、赔偿金等，该保证金不足以抵扣的，乙方还需补足。房屋租赁期满后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的各项费用、滞纳金、违约金、房屋使用费以及乙方应承担的赔偿责任外，剩余部分于乙方交还房屋后七日内无息返还乙方。经甲、乙双方协商一致，可以自愿解除本合同。有下列情形之一的，本合同终止，甲、乙双方互不承担违约责任；但双方应协商妥善解决合同终止后的相关事宜：（1）该房屋因城市建设需要被依法列入强制拆迁、征收范围的；（2）因自然灾害，如地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失的；（3）因国家政府政策、法规变化致使本合同目的不能实现的。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，同时甲方承担违约责任：（1）未按双方约定向乙方交付房屋的；（2）交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；（3）发生合同1.3条约定行为，且妨碍、影响乙方正常办公或运营的；（4）应甲方原因导致的乙方无法正常使用该承租房屋或正常办公的其他情形；A、甲方违反本款之约定的，乙方有权单方解除合同，解除合同应送达至本合同约定的通讯地址，若被拒收，乙方将解除合同通知张贴在甲方公司营业地址即视为送达到甲方，解除通知送达后合同即告解除。租赁期内，乙方因单方原因需提前退租的，应提前六十日书面通知甲方，在乙方结清房屋使用期间发生的各项费用的情况下，甲方应自收到乙方书面解除通知之日起十日内退还乙方保证金、未到期的房屋租金；同时，乙方应按本合同约定租金总额的百分之三十向甲方支付违约金，装修损失由乙方承担。如甲方应退款项数额小于乙方应支付的违约金数额，则乙方应直接将折抵后的剩余违约金支付给甲方。同时，乙方应按本合同第八条的约定返还房屋。租赁期内，双方应依约履行所有条款，未依约履行的视为违约，违约方应按合同期内租金总和的百分之三十向守约方支付违约赔偿金。租赁合同附件二中约定，乙方于2019年10月9日二次付款时由押金中调整人民币6万元到租金当中。租赁合同签订后，李琦支付了租赁保证金18万元，墨祖兴和公司交付了涉案房屋，李琦租金支付至2020年6月。李琦提交的其与墨祖兴和公司工作人员的微信聊天记录显示，由于受新冠肺炎疫情影响，李琦申请减免房租未获准许，后请求延期支付租金获允。2020年6月28日，李琦向墨祖兴和公司发出《房屋租赁合同解除协议》，载有以下内容：“……现因新冠疫情、国家及地方政策管控等不可抗力因素，该房屋作为民宿自2020年1月23日至今停业，5个月无法正常运营。后续也无法预判疫情什么时候能得到有效控制、社会秩序恢复正常运转，因此承租该房屋的民宿使用功能无法实现。迫于无奈，根据《北京市房屋租赁合同》第十一条11.2（2）（3）现提出解除该房屋租赁合同。自本通知书送达之日，请于3日内回复协商以下具体事宜：一、搬离日期。我将于2020年6月28日搬离承租房屋。请贵司及时派工作人员对接交接手续。二、租金、保证金及其他费用。我现缴纳租金已涵盖至2020年6月。请贵司及时返还保证金12万元（拾贰万圆整）。以及剩余电费，费用以电表实际数额为准。水费由我缴清。……”2020年6月29日，墨祖兴和公司向李琦发出《复函》，载有以下内容：“……我司不认可您的解除协议有三点理由：1、房屋不属于不适用状态……2、合同第12.3条之约定，你单方擅自解约属于根本违约，我方合法权益受损。3、疫情原因应双方协商解约，未经协商擅自解约属于根本违约。特此告知你：你要求返还的保证金12万元，我司不予以退还。同时我司保留追责你违约的权利。”另查明，涉案房屋登记产权人为王德海，墨祖兴和公司依据其与北京隆元行房地产经纪有限公司、王连明、王连军、王连仙签订的《房屋租赁合同》承租。本院认为，李琦与墨祖兴和公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案的争议焦点在于李琦发出的《房屋租赁合同解除协议》是否产生合同解除的效力。2020年6月28日，李琦向墨祖兴和公司发出《房屋租赁合同解除协议》，以承租涉案房屋的民宿使用功能无法实现为由要求解除租赁合同，而根据租赁合同约定，涉案房屋作为居住、办公、民宿使用，民宿功能并非其唯一用途，虽然因新冠肺炎疫情及防控措施影响，李琦的民宿经营无法正常进行，导致其部分合同目的无法实现，但并非合同完全不能履行，在此情形下其应与墨祖兴和公司协商变更或解除合同，协商不成情形下提前退租亦应尽到通知义务，给予对方一定期限以减轻房屋空置损失。此外，墨祖兴和公司亦不存在租赁合同约定的违约情形。因此，李琦发出的《房屋租赁合同解除协议》并不具备解除合同的效力，属于单方违约解除。但考虑双方已经实际交接房屋，租赁合同事实上应已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租赁保证金12万元是否应予退还的争议焦点问题，本院认为，李琦单方违约解除租赁合同，应承担违约责任，但考虑疫情及防控措施对本案的实际影响，结合合同履行情况，根据公平原则，本院酌情免除李琦部分责任，确定其按月租金的100%承担违约责任，剩余6万元租赁保证金由墨祖兴和公司退还。故对于李琦主张退还12万元租赁保证金的诉讼请求，本院部分予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告北京墨祖兴和四合院文化产业有限公司退还原告李琦租赁保证金6万元；二、驳回原告李琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由原告李琦负担1350元（已交纳），由被告北京墨祖兴和四合院文化产业有限公司负担1350元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二一年五月二十六日法官助理 肖彦青书 记 员 王 溪