上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初8147号原告：多维特斯(北京)展览展示有限公司上海分公司，注册地上海市奉贤区金汇镇大叶公路XXX号XXX幢。负责人：凌九洲，经理。委托诉讼代理人：葛仕晟，上海正策律师事务所所律师。被告：上海延狐企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：孙学武，执行董事。被告：孙学武，男，1971年1月9日生，汉族，住江苏省连云港市。第三人：上海乾元通用机械制造有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：孟庆元，副总经理。委托诉讼代理人：孟宪豪，男。原告多维特斯(北京)展览展示有限公司上海分公司诉被告上海延狐企业管理有限公司(简称延狐公司)、孙学武、第三人上海乾元通用机械制造有限公司(简称乾元公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日进入调解日期，于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛仕晟、被告延狐公司法定代表人孙学武、被告孙学武、第三人委托诉讼代理人孟宪豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多维特斯(北京)展览展示有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告延狐公司返还原告租赁保证金人民币240,080元(以下币种同)及相应利息(自2019年4月30日起，至实际全部返还之日止，按照年利率6%计算)；2、判决被告延狐公司赔偿原告损失180,060元；3、判决被告孙学武就上述诉讼请求1、2与被告延狐公司承担连带责任。事实和理由：原告与被告延狐公司签署《房屋租赁合同》，约定原告向被告延狐公司租赁位于上海市奉贤区协新路XXX号的房屋(产权人为第三人)，租赁期限2017年11月1日至2023年10月30日，租金为114,655元/月，物业费为5,385元/月，共计120,040元/月，并支付租赁保证金240,080元。租赁期间，原告突然收到第三人的通知，因被告延狐公司与第三人之间发生纠纷，第三人已经终止了与被告延狐公司的合作，故第三人要求原告于2019年4月30日之前立即搬出涉案厂房。原告不得不在合同未到期的情况下，被迫于2019年4月30日搬离了涉案厂房，因此产生了大量的损失，经过多番交涉，被告始终拒绝退还保证金和赔偿损失。原告认为，被告延狐公司作为房屋出租人，其有义务履行合同向原告提供房屋，而其未能履行相应的义务，导致原告被房屋产权人(第三人)要求强制迁出房屋，其行为已经构成了违约，应当承担违约赔偿责任。被告延狐公司是一人有限责任公司，被告孙学武是被告延狐公司的独资股东，根据《公司法》第63条的规定，被告孙学武若不能证明其个人财产独立于被告延狐公司的，应当对被告延狐公司的债务承担连带责任。综上，原告向法院提起诉讼，望依法判决。被告延狐公司、孙学武辩称，不同意原告所有诉请。1、因为政府政策的原因被清场，不是被告与第三人所能主导的事情，与被告与第三人没有关系，上海市明确规定不允许生产了；2、2017年10月13号原告已经进驻，合同注明因为政策原因无法租赁，被告方不应负责；3、租赁是通过中介介绍的，中介费由被告方支付给了中介公司；4、原告租用3,590平米，实际使用了8,000多平米，原告应当支付被告多用场地的使用费；5、双方租赁合同C-10约定，遇动迁或旧区改造等原因合同无法履行的，合同即终止；第C-8条约定，乙方擅自退出，与甲方无关，甲方有权没收保证金，被告保留起诉原告违约责任的权利。6、合同第四大条第七小条约定，乙方违反国家政府部门政策条例，甲方概不负责，并且乙方所缴纳的任何费用，甲方概不退还。7、按照时效来说，原告也已经超出了时效。第三人乾元公司辩称，不同意原告诉请。第三人出租给被告公司的租赁合同约定租期自2017年11月10日至2027年11月9日止，还约定不能转租、分租、转借，如果一方违约，第三人有权将违约方赶走。而且合同约定场地用途为工业生产所用，不得生产经营易燃易爆危险品等。政府方面反对原告的经营生产，因为原告经营木工有大量油漆、甲苯等，政府环保部门安检多次，全部不合格，要求原告搬离，要求搬离不是第三人的要求。本院经审理认定事实如下：2017年11月6日，原告(乙方)与被告延狐公司(甲方)签订《租赁合同》，约定：甲方将奉贤区协新路XXX号厂房3590平方米租给乙方生产使用，租期自2017年11月1日至2023年10月30日；租金每月114,655元，物业费每月5,385元，租金付六押二，先付后用，六个月合计720,240，押金240,080元；租赁协议签订时，乙方应向甲方支付240,080元作为保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第三条中C8款约定，本合同租赁期内乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方租赁保证金，同时应提前退租的天数租金以50%向甲方支付违约金。合同第三条中C10款约定，租赁期内如遇市政府动迁或旧区改造等因素造成合同无法履行的，提前3个工作日通知乙方，乙方应无条件退还租赁房屋，合同即终止。合同第四条第7项约定，乙方的生产经营项目，违反国家政府部门法律、法规及条例的，甲方概不负责，且乙方所交的一切款项甲方概不退还。原告向被告延狐公司支付租金2,155,723元、保证金240,080元。2017年12月，原告向上海市奉贤区公安消防支队缴纳了罚款5,000元。审理中，被告延狐公司表示2019年4月30日之前的租金已经付清。2019年1月9日，被告延狐公司与第三人乾元公司签订《厂房租赁中止协议》，约定：双方租赁关系于2019年1月9日起终止，被告及其租赁客户或关联企业必须在本终止协议期限内，清场撤离出第三人场地。被告必须在双方租赁终止日后一周内，按租赁初期状态，恢复、修复被损坏的厂房结构、厂房供电、供水设施，清理清扫车间内遗留垃圾，费用由被告承担。2019年4月8日，第三人乾元公司书面通知原告，在按期(2019.04.30)搬离清场之前必须先行支付的详细费用及须提前处理的详细事务。2019年4月30日，原告全部搬离涉案租赁厂房，并与第三人交接。另查明，被告延狐公司系自然人独资公司，被告孙学武系其唯一股东。两被告表示互相财务不分。审理中，原告为证明搬运费损失，提供通过案外人支付搬迁费用的银行回单：2019年6月4日支付张学涛运输费23,875元、支付魏光雷运输费9,270元、支付魏加宝运输费23,200元、2019年6月11日支付魏光雷吊车及叉车运输费2,500元、2019年8月2日支付白洋吊车及叉车费600元、2019年6月13日支付余子伟货车搬家运输费1,600元、2019年6月20日支付运输费48,300元，合计109,345元。本院认为，原告与被告延狐公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属合法有效，双方应当按约履行。原告于2019年4月30日完全搬离，双方于该日解除租赁合同，被告延狐公司应按约无息返还原告保证金240,080元。因被告延狐公司未及时无息返还保证金，原告诉至本院向被告延狐公司主张权利，经原告主张而被告延狐公司不付，被告延狐公司应从2021年2月20日起支付保证金的利息，所以本院对原告主张的利息起算点予以调整，并且利息调整为以LPR标准计算。审理中，本院询问被告与第三人，主张因政府认定原告经营不符合环保要求而要求原告清场搬离，才导致原告与被告延狐公司租赁合同解除，有没有证据证明，被告与第三人均表示无法提供。据此，被告主张按照合同第三条C8、C10款、第四条第7项约定，不退还保证金，本院无法采纳。本院认定原告与被告延狐公司解除合同责任在于被告延狐公司，系因被告延狐公司与第三人解除租赁合同导致无法履行与原告的租赁合同，由此被告延狐公司应承担违约赔偿责任。原告提供搬运费损失的依据，是为证明存在损失，未举证有其他损失，原告实际诉请的损失以1.5个月租金计算为180,060元。本院认为，在租赁合同解除后，承租人返还租赁物是其主要的法定义务，搬运费是必然产生的费用，一般均不应由出租人进行补偿，但是本院原被告租赁合同约定的租期为6年，实际履行了1.5年即已解除，所以对原告赔偿损失主要为搬运费的损失应适当考虑和部分支持，本院根据具体情况，酌定被告延狐公司应赔偿原告损失30,000元。原被告双方于2019年4月30日解除合同，诉讼时效才起算，至今三年的诉讼时效未过，两被告主张诉讼时效已过没有理由，本院不予采纳。被告延狐公司系自然人独资公司，被告孙学武系其唯一股东，两者之间财务不分，所以被告孙学武对上述债务承担连带清偿责任。第三人乾元公司与原告没有直接合同关系，在本案中不承担责任。综上所述，原告多维特斯(北京)展览展示有限公司上海分公司的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、2018年《中华人民共和国公司法》第六十三条、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告上海延狐企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告多维特斯(北京)展览展示有限公司上海分公司保证金240,080元；二、被告上海延狐企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告多维特斯(北京)展览展示有限公司上海分公司以240,080元为基数，自2021年2月20日起至实际付清日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付的利息；三、被告上海延狐企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告多维特斯(北京)展览展示有限公司上海分公司损失30,000元。四、被告孙学武就被告上海延狐企业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、对原告多维特斯(北京)展览展示有限公司上海分公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,602元，减半收取计3,801元，由原告多维特斯(北京)展览展示有限公司上海分公司负担1,125元，被告上海延狐企业管理有限公司、孙学武共同负担2,676元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰书记员  张佳奇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、2018年《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。四、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。