山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1082民初1735号原告：张岐山，男，住荣成市。被告：河北万都房地产开发有限公司荣成分公司。住所地：荣成市成山大道中段228号。统一社会信用代码：9137108268067936X6.负责人：杨云。委托诉讼代理人：何建阳，山东荣顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何立民，山东荣顺律师事务所律师。原告张岐山与被告河北万都房地产开发有限公司荣成分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张岐山、被告河北万都房地产开发有限公司荣成分公司委托诉讼代理人何建阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张岐山向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截止2021年1月11日的逾期办理不动产权属证书的违约金167267.56元及自2021年1月12日日起至被告实际履行之日止、以802638元为本金、按年利率5.5%计算的违约金；2、诉讼费由被告支付。事实和理由：2016年12月30日，原告与被告签订了《金悦华府住宅认购协议书》，原告购买了位于荣成市房屋，价款802638元。双方签订的《金悦华府住宅认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已支付全额购房款，故上述认购协议书应当认定为商品房买卖合同。根据最高人民法院新修改的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应在协议签订之日起90日内为原告办理不动产登记手续，然而因被告原因至今未能取得不动产权属证书。故原告可以按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。被告辩称，双方之间的《金悦华府住宅认购协议书》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同，应属于预约合同，该合同没有约定具体办证时间，原告的请求没有合同基础。被告一直在推动涉案项目不动产证书的办理工作，供热计量装置于2017年8月才竣工，此前不可能具备办证条件，2018年6月13日环卫管理处验收合格，2018年6月15日风景园林管理局验收合格，2018年10月9日供排水管理处验收合格，2019年1月9日燃气热力管理处验收合格，2019年1月14日市政配套设施验收合格，涉案项目2018年12月30日才通过建设工程竣工规划验收，2019年5月20日最终办理竣工验收手续。被告在2019年5月24日就涉案的59号楼综合费用清单已经交齐，符合办证要求。因容积率的问题存在争议，不动产登记部门只给登记了同时申请的其他三栋楼（同属二期工程）并办理了产权证书，要求59号楼随三期工程一起办证。此后至2021年期间，被告一直与政府协商要求办证，最终在2021年1月13日才办理了不动产权证。原告不能办证的原因不在被告，被告不应承担逾期办证的违约责任。原告共计交款782465元，根据实测面积，尚欠房款1799元，违约在先；原告2020年11月左右才提出办证要求，但因其另有住处，故商请被告帮其将涉案房屋出售并免费办理过户以避免办证后再过户产生的交易税费。2021年1月13日，被告在售楼处张贴公告告知业主可以办证了，其他业主都来办证，但原告没来。此后的时间内计算违约金更无道理。按照诉讼时效的规定，原告主张逾期办证违约金，最多从立案之日前数三年。自2016年12月30日交房后，原告一直没在涉案房屋居住，2020年12月30日才将2016年12月至2020年12月30日的物业费交齐，该段时间内是否办理产权证书对原告没有经济影响，且房价已上涨，无须用违约金补偿，请求法院下调违约金。本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，被告收取原告购房款782465元，用于购买金悦华府西区59＃601室房产。2016年12月30日，原告与被告签订了《金悦华府住宅认购协议书》，约定原告购买被告位于荣成市房屋，价款802638元，签署本认购书之日起25日内付清全款752638元（当日交定金5万元）。2017年4月21日，被告将上述房屋交付给原告。2017年4月24日，荣成市人民政府召开专题会议，研究金悦华府项目容积率问题并提出解决方案。2018年12月30日，涉案工程取得《建设工程竣工规划核实合格证》。2019年5月20日，涉案工程取得《竣工验收备案证》。2020年12月30日，原告就涉案房屋向威海凤翔物业服务有限公司荣成分公司缴纳2016年12月1日至2020年12月30日的物业费9034元。2021年1月13日，被告取得涉案楼房的《不动产权证书》，并公告通知业主办证。上述事实，有收款收据、《金悦华府住宅认购协议书》、《建设工程竣工规划核实合格证》、《竣工验收备案证》、《不动产权证书》等证据证明，本院予以确认。本院认为，商品房的认购、订购、预定等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原、被告双方签订的《金悦华府住宅认购协议书》约定了商品房基本情况、价款、付款方式等主要条款，被告已经按照约定收受了购房款，并且向原告交付了房屋，应认定双方商品房买卖合同成立。在此基础上，本案的争议焦点为：被告是否应承担逾期办证违约金、违约金数额如何确定。按照相关法律和司法解释的规定，由于出卖人的原因，尚未建成的房屋自房屋交付使用之日起满90日买受人未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。本案被告在答辩中一再强调不能办证的原因不在己方，而是相关政策调整造成不动产登记部门延期登记办证，但是2017年4月24日荣成市人民政府专题会议已经就金悦华府项目容积率问题提出了解决方案，合同双方也未就此进行特殊约定，从商品房买卖合同的卖方义务看，应认定不能办证的主要原因来自被告，而被告直至2019年5月20日才取得涉案工程《竣工验收备案证》，2021年1月13日才取得涉案楼房的《不动产权证书》、通知业主办证。因此，原告可向被告主张自2017年7月21日房屋交付起至2021年1月13日公告办证前不能取得不动产权属证书的违约责任。但是，因我国民法保护民事权利的诉讼时效为三年，原告未举证证明其在本次起诉前曾向被告主张过超过诉讼时效的违约金而导致诉讼时效中断，故本案原告主张的2018年3月4日前的违约金，本院不予支持。当事人履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案所涉商品房买卖合同没有约定违约金，原告的损失数额也难以确定，故可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑被告积极向政府申请协调容积率解决方案、申报登记，且现已取得涉案楼房的《不动产权证书》，足以说明迟延办理不动产权属证书并非完全由于被告的原因导致；同时考虑原告直至2020年12月30日才交付此前的物业费，其并未举证证明有居住、交易等方面的损失。因此，违约金应参照被告违约占用资金的贷款利息，按年利率3.85%计算。综上所述，原、被告双方商品房买卖合同成立，被告应以收取的购房款总额、参照2018年3月4日至2021年1月13日的银行利息向原告支付违约金。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百八十八条、第五百七十七条、第五百八十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、被告于本判决生效后十日内给付原告违约金86248元（782465*1045/365*0.0385）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1823元，由原告负担900元，被告河北万都房地产开发有限公司荣成分公司负担923元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  刘学军二〇二一年五月十三日书记员  赵 丹