广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4904号原告：袁江，男，1970年5月20日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。委托诉讼代理人：黄金发、徐玉芝，广东群竹律师事务所律师。被告：张潮锋，男，1977年5月5日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：温建锋，广东德比律师事务所律师。第三人：广州市增城区永宁街简村村长一经济合作社，住所地广州市增城区永宁街简村长一社。法定代表人：高运球。原告袁江诉被告张潮锋，第三人广州市增城区永宁街简村村长一经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁江及其委托代理人徐玉芝，被告张潮锋及其委托代理人温建锋到庭参加诉讼。第三人广州市增城区永宁街简村村长一经济合作社（以下简称简村长一社）经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告袁江向本院提出诉讼请求：1、判令张潮锋向袁江赔偿损失共1135088元（其中包含押金245088元、租金731500元以及工程款158500元）；2、判令张潮锋向袁江支付资金占用期间的利息（以1135088元为本金，按全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自起诉之日起计算至全部款项清偿之日止）；3、判令张潮锋向袁江支付违约金275724元；4、本案诉讼费用由张潮锋承担。事实与理由：2019年初，经案外人介绍，袁江认识张潮锋，张潮锋声称有建设用地出租，袁江有意承租，遂于2019年1月27日向张潮锋支付定金50000元。2019年3月27日，袁江与张潮锋签订《租赁合同》，约定张潮锋将位于广州市增城区永宁街简村长一社（土名）的空地租给乙方使用，张潮锋保证该空地是建设用地，租赁期限为15年，从2019年4月1日至2034年3月30日，租赁面积为40亩，单价为4.6元／平方米。因其中10亩的证件未完整（双方签订了《补充协议》，约定张潮锋尽快完成该10亩土地的土地性质变更），所以本合同针对其中的30亩地约定租金为91908元／月。其他约定详见《租赁合同》。在签订合同后，袁江按照合同约定，给付了押金245088元，还按张潮锋要求向张潮锋提供资金以用来硬化租赁土地共计158500元。即使张潮锋未完成租赁场地的“三通一平”来达到《租赁合同》的交付赁物的条件，袁江未正式使用租赁物，但袁江本着合同精神，还每月向张潮锋支付了租金，自2019年5月起至2019年12月，袁江向张潮锋支付租金731500元。但张潮锋不但没有尽责尽快履行合同，提供居民用水、用电、通路，平整土地给袁江，还未经袁江同意，将另外的10亩土地出租给第三方，甚至还占用30亩土地来堆放第三方的物品。张潮锋的行为已严重违反合同约定，袁江决定在张潮锋正式交付租赁物之前停止向其支付租金。后于2020年春节前，袁江得知，广州市规划和自然资源局增城区分局向张潮锋发出土地复绿通知。此时，袁江才知道租赁土地的性质是农用地，不能用于商业建设。袁江认为，张潮锋以农用地作为建设用地来出租给袁江使用，已违反了国家强制性规定。袁江与张潮锋签订的《租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。在本案中，张潮锋故意隐瞒重要事实，多次向袁江保证土地为“建设用地”，导致袁江陷入认识错误。且袁江未实际使用过涉案土地。因此，张潮锋有责任向袁江赔偿遭受的损失。为了维护自身合法权益，袁江特向法院起诉，望法院判如诉请。庭审中，袁江明确第一项诉讼请求第二点的租金是要求张潮锋返还袁江已支付的从2019年5月25日至2019年12月19日期间的租金；明确工程款158500元属于合同第七条第四点双方约定的由甲方负责硬化空地，乙方出资所支付的款项，该款项的具体支付情况是袁江直接向张潮锋支付了61700元，袁江代张潮锋支付了96800元给施工方，共支付了158500元；明确第三项诉讼请求的违约金计算标准是根据合同第九条第一点，赔偿三个月租金，每月租金是91908元。被告张潮锋辩称：张潮锋在（2020）粤0118民初4617号案件中也要求袁江支付拖欠的租金及没收押金。该案庭审中就双方的租赁事宜进行了审理，是袁江逾期支付租金，违约在先。因此，袁江主张本案的所有请求依法应当驳回。另外，袁江提交的证据中，张潮锋只收到28400元工程款，并且是代黄国辉收取的，已转交给黄国辉，涉案土地所铺的沥青是黄国辉所施工。第三人简村长一社未发表意见。本院经审理认定事实如下：2019年3月27日，张潮锋（出租方、甲方）与袁江（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于增城区永宁街××一社（土名）的土地租给乙方使用（空地），空地是建设用地；租赁期约15年，从2019年4月1日至2034年3月30日，水泥硬化免租期1个月，如不硬化则没有免租期；面积按26640平方米计算（40亩，以实测为准），单价为4.6元/平方米起租，30亩空地合计租金为91908元/月，租金按月缴交（第三年开始按季度缴交），先交租后用地；乙方于本合同签订后3日内一次性付清甲方二个月履约保证金245088元和首月租金91908元，合计336996元，此履约保证金不能用于抵扣租赁期间的租金；合同期满，在乙方付清租金及相关费用后，甲方在3个工作日内将履约保证金无息退还乙方；甲方做好三通一平后，经双方现场确认后交付给乙方使用；乙方出资给甲方来硬化空地，因空地硬化不了，甲方赔偿乙方投入的实际损失；租赁期内甲方不得单方终止本合同，如甲方需单方面终止合同，甲方将乙方押金无息退还并赔偿乙方三个月租金以及场地硬化等相关损失，甲方须保证乙方的正常使用；等内容。2019年3月27日，袁江与张潮锋签订《补充协议》，约定：甲方保证2019年4月1日前可硬化20000平方米，剩余部分甲方保证乙方在2020年4月30日前可以硬化完；如在2020年4月30日前该空地约10亩，因土地性质更改不了，双方互不承担责任，乙方有权退还空地给甲方；不能硬化的约10亩空地，甲乙双方都要有主动权在约一年时间内选择是否租赁，如果可合法使用，乙方必须遵照合同执行；此地块共计40亩，现可用30亩，按合同条款计算租金与押金，甲乙双方须遵守本协议，过错方造成的损失自行承担，并赔偿守约方的损失；等。2019年4月1日，张潮锋向袁江出具《收据》收执，证明收到袁江支付的简村长一社40亩押金245088元。2019年5月13日，袁江与黄国辉签订《简村长一社租地场地施工合同》，约定：张潮锋答应场地施工，袁江代为承付工程款，施工内容包括下水道、挡土墙、地面填沥青等，总工程款为158500元等。2019年5月23日，袁江与张潮锋签署《证明》，证明经双方现场确认，张潮锋交付给袁江正式使用增城区永宁街××一社地块，水电表在5月24日装好。2019年6月28日，黄国辉出具《收据》给袁江收执，证明收到袁江交来简村长社一社三十亩地平整填沥青、砖渣、下水道等工程款共158500元。2020年4月1日，张潮锋以袁江拒绝支付租金为由通过微信向袁江发送《解除通知函》，通知袁江双方签订的《租赁合同》于2020年4月1日正式解除。2020年4月3日，张潮锋通过微信告知袁江已于当日收回涉案租赁的土地。袁江与张潮锋的微信聊天记录：2019年4月30日，袁江：“门口下水渠已安排好了。下午可以安排铺沥青吧！别一天一天的了。”张潮锋：“水坑先开工，后铺沥青是无问题。又下大雨了。”2019年5月2日，张潮锋：“袁总：明早无下雨进沥青，你先转2万给我，我给他买。”2019年5月3日，张潮锋：“今天装沥青渣共16车*2100。……袁总：我刚才经过你网吧，见到你女儿回家了，你叫你女儿先把今天的货款转给我，我最付给黄国辉。不能失信于他，又追我了。”2019年5月4日，张潮锋：“还要转18400给黄国辉。沥青渣今晚付给黄国辉吧。袁总，那个沥青渣转过吧，我在中间，我没赚你的钱……”。2019年5月7日，袁江：“先转1万给你，等过了12点再转1万。”2019年5月8日，张潮锋：“还差8400未付给他。”另查明，张潮锋与简村长一社于2019年3月8日签订《广东省农村承包土地经营权流转合同》，约定简村长一社将该合作社高**段的40亩农村土地出租给张潮锋，流转期限自2019年6月1日起至2034年5月31日，交付时间2019年6月1日，流转用途农业及相关产业。张潮锋制作的《袁江支付租金统计表》记载：2019年1月27日押金50000元、2019年4月1日押金100000元、2019年4月28日押金95088元，以及2019年5月至9月分别支付租金91900元，2019年10月租金91000元，2019年11月租金91000元，2019年12月租金90000元。袁江对上述统计表中记载的押金和租金金额予以确认。2020年2月27日，广州市规划和自然资源局增城分局就土地平土相关情况向现场施工人员李嘉明进行询问。并于同日向李嘉明发出《责令停止自然资源违法行为通知书》及《责令改正违法行为通知书》，要求将简村村长旺一社旁土地恢复原状。2020年3月24日完成23.7亩永宁街简村村长旺村一路旁土地的复绿工作。再查明，张潮锋另案向本院提起诉讼，案号为（2020）粤0118民初4617号，请求袁江向张潮锋支付拖欠的租金279488元及滞纳金，没收被告履约保证金（押金）245088元，支付2019年5月至2020年3月的土地占有使用费279488元及利息损失。该案审理期间，袁江与张潮锋均确认履约保证金中的61272元用于抵扣部分租金。另，经函询，广州市规划和自然资源局于2021年2月4日作出穗规划资源协查[2021]195号《关于（2020）粤0118民初4617号的复函》，内容如下：“根据贵院提供的《示意图》，图中红线范围内土地面积为26666.8平方米。土地利用现状情况如下：地块1面积约为488.05平方米，为农用地（水浇地）；地块2面积约为20000.1平方米，其中地块2-1为农用地（水浇地），面积约为5011.18平方米，地块2-2为建设用地，面积约为14988.92平方米；地块3面积约为6178.65平方米，其中地块3-1、3-2为农用地（水浇地），面积约为6175.91平方米，地块3-3为建设用地，面积约为2.74平方米（详见附件）。”2020年11月19日，广州市增城区人民政府永宁街道办事处作出[2020]永信处字71号《答复告知书》，内容如下：“袁江公民：您反映简村村集体土地租户将农业用地的使用性质更改为工业用地，把复绿农田铲除，……现告知如下：一、关于农田复绿的问题。经查，2020年2月我街接到广东省自然资源厅下发的位于广州市增城区简村长旺一社太阳城御园小区后面相关地块的涉嫌违法用地图斑，我街依法对涉嫌违法用地行为人进行询问，制作询问笔录并交由广州市规划和自然资源局增城分局进行立案查处，同时，到违法现场核发《责令停止自然资源违法行为通知书》和《责令改正通知书》，责令违法行为人限期整改并恢复土地原状。在我街积极督促下，违法行为人于2020年3月对涉案地块完成了整改，恢复了土地原状。……二、关于相关地块违法行为人将四十亩集体农业用地更改为工业用地用途的问题。以上地块土地利用现状地类为耕地，现行土地利用总体规划为耕地，违法行为人在未取得合法用地手续的情况下擅自占用涉地块进行堆填土行为，……”。本案庭审期间，袁江陈述：1.我支付了部分工程款给张潮锋，支付了部分工程款给黄国辉，支付了材料款给原材料供应商；2.即使要支付占用费亦应以农用地的标准计算，而不是用建设用地的标准计算；3.付款人袁杨是我女儿，杨梅英是我前妻，签订合同是袁杨、杨梅英及另一个案外人的公司行为，袁江只是代理人，张潮锋不同意乙方加一个名字，所以乙方只有我一个人签名；4.合同约定我方负责出资，由张潮锋负责施工；5.我方承租涉案土地是想用作教练场使用，希望张潮锋按补充协议在2020年4月30日前硬化40亩土地，因此前期没有实际开始使用涉案土地；6.由于国土部门要求复绿，现状已经改变，大部分面积种植了树苗，30亩中至今有12亩复绿了；7.不确认张潮锋在2020年4月3日已经收回涉案土地，双方没有办交接手续，张潮锋有发过通知给我说要收回，但是我没有违约，是政府部门要求复绿导致我使用不了土地。张潮锋陈述：1.我方收到28400元工程款，是代黄国辉收取的，已经转交给黄国辉，袁江支付租金后才叫黄国辉铺沥青渣；2.复绿是在10亩土地范围内，并非在30亩土地范围内，具体时间是2020年3月15日；3.我收到245088元的款项，但是案外人转账的，袁江没有提交案外人的身份和出具说明；4.袁江只铺了沥青渣后就一直没有提出过要硬底化；5.即使合同无效，袁江已经实际使用了涉案土地，依法应参照合同约定的标准支付占有使用费；6.袁江在30亩土地上铺设的沥青渣没有使用价值，其可自行清走；7.30亩土地没有复绿，现状没有改变，沥青渣没有被铲除，30亩中只有3亩在沥青渣上铺了黄泥并种植植物；8.我方已经将涉案土地出租给案外人，我方已经在2020年4月3日收回涉案土地。本院认为：关于涉案土地的土地性质，广州市规划和自然资源局于2021年2月4日作出的《关于（2020）粤0118民初4617号的复函》（以下简称复函）明确涉案土地中14991.66平方米为建设用地，11675.14平方米为农用地（水浇地，属于耕地）。《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》第三十六条第二款规定：“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，袁江与张潮锋于2019年3月27日签订的《租赁合同》及《补充协议》中的租赁土地为建设用地的内容有效，租赁土地为农用地（水浇地）的内容无效。关于袁江请求退还押金245088元的问题。如上所述，涉案《租赁合同》部分有效，部分有效，对此袁江与张潮锋均存在过错，且双方均无意继续履行有效的部分，故现袁江请求退回押金245088元，本院予以支持；但由于袁江与张潮锋在（2020）粤0118民初4617号案件中均确认履约保证金（即押金）中的61272元用于抵扣部分租金，因此，现张潮锋应向袁江退还押金183816元（245088元－61272元）。关于袁江请求退还2019年5月25日至2019年12月19日期间的租金731500元的问题。虽然涉案《租赁合同》部分无效，但是在上述期间袁江确实已经接收了涉案土地对土地进行平整等工程，合同无效并没有直接影响袁江无法使用涉案土地，因此，袁江亦未能提交证据证明占有使用案涉土地过程中存在障碍，故现袁江请求退还上述期间的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于袁江请求张潮锋赔偿工程款损失158500元的问题。由于该工程款是袁江对涉案土地进行平整及铺设沥青砖渣及下水道等工程项目所支出的工程款，但如上所述，涉案土地部分为农用地，相关行政主管部门亦要求对涉案部分土地进行复绿，因此，上述部分工程项目违法，故综合考虑双方的过错、袁江支出的成本、工程项目可利用的程度等因素，本院酌定张潮锋向袁江赔偿工程款损失80000元。关于资金占用利息的问题。张潮锋至今未退还押金给袁江，故现袁江请求张潮锋支付资金占用利息，理据充分，本院予以支持，利息以183816元为本金，按全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自起诉之日（2020年6月8日）起计算至付清之日止。袁江请求张潮锋支付工程款损失的利息，于法无据，本院不予支持。关于违约金问题。如上所述，涉案《租赁合同》部分有效部分无效，现袁江依据合同的约定要求张潮锋支付违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张潮锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁江退还押金183816元，及支付利息（利息以183816元为本金，按全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2020年6月8日起计算至付清之日止）；二、被告张潮锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁江赔偿工程款损失80000元；三、驳回原告袁江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8748.65元，由原告袁江负担7112.69元，由被告张潮锋负担1635.96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二一年五月七日书记员  阮柳静