北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初17055号原告：北京珠江世纪物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路****楼**。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：王前，男，1995年4月4日出生，汉族，系该公司员工。被告：李东玫，女，1973年12月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告北京珠江世纪物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告李东玫物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王前，被告李东玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告支付原告2006年1月1日至2007年6月30日、2016年7月1日至2020年12月31日、2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业费19908元，并支付违约金1706．4元，以上合计21614．4元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2005年5月13日签订了《前期物业服务协议》，约定原告对被告位于北京市通州区xx室，面积为119．7平方米的住宅实施物业管理并提供服务。在合同履行期内，被告拖欠原告物业费至今未交纳，但原告依法按合同继续履行着管理义务、提供完善的物业服务。原告多次催要，至今未果。故原告依法向法院起诉，望法院支持原告诉求。被告李东玫辩称：要求物业公司停止一切不合理不合法的侵权行为，包括原告公司侵害业主财产权的案子，区委已经在调查，依法依规承担物业公司需要承担的法律责任，公开小区公共位置的广告收入的费用和收支情况表，我长期不在小区居住，物业费相对于其他业主应该有所减免。根据原告所提及的诉讼内容，我分如下两部分进行答辩，1．2006年1月至2007年6月的物业服务费部分；2．2016年7月至今的物业服务费部分。第一部分答辩如下：事情的起因是由于珠江国际城没有按照合同的约定交房，逾期半年多以及交付前的清洁工作失误将房屋淹了，之后物业公司一系列行为给我们造成了伤害。经过几轮的沟通，我们勉强同意珠江提出的减免一年半的物业服务费并且改善物业的工作方式，提升服务质量的解决方案。之后，我们按约定补缴了2007年下半年至2008年全年的物业服务费，这就是为何在珠江系统中有一年半未交记录，这应该是珠江内部处理的环节，而我们之后所缴物业费是按我们双方的约定；减免2006年1月至2007年6月的部分，所缴费用从2007年7月开始计算。因此这部分不是我们没缴，而是双方协商后的减免方案。第二部分答辩：自2010年我们返回上海，珠江的房屋就空关至今，长达十年期间我们如数交纳了2010年1月至2016年6月的物业费，我们尽了业主的交费义务，但丝毫没有享有物业的服务。正常交费的七年间物业除了打电话通知交物业费，没有提供任何服务给我们，就连更换市政气、换门禁系统等与业主正常生活不可分的事项，物业从未通知过我，每次这些重要事由都是邻居们通知我并协助我完成，而之后的一系列事情的发生不仅没有让我看到珠江之前承诺的改善工作方式，提高服务质量，反而是更加变本加厉：一是2017年8月我查看房屋状况时，厨房的吊柜突然掉落下来砸在我右眉头上，鲜血直流，因为我们的房子都是珠江的精装修房，考虑到安全隐患，我与物业沟通请他们来查明橱柜掉落的原因，并排查小区内其他业主的橱柜是否存在安全隐患，物业答复说他们没有义务去做，完全漠视业主的人身安全。二是这十年我不在珠江居住期间，唯一接到物业的电话就是通知交物业费的电话。关于小区年久失修的木艺，楼管小贾告诉我家里露台上的木架（开发商统一做的）快要掉落下来，让我赶紧回来。而开发商统一做的木艺之前在业主群里物业承诺由他们统一处理。我考虑到安全隐患，放下上海的工作赶回北京，自费找工人处理，在固定钢梁的过程中请物业帮忙，物业工程人员还向我收费。这本是物业该做的事情，我从业主安危考量出钱出力解决，结果物业向我收费。三是珠江在催缴物业费的方式上，采用的是侵犯业主权益的方式，如封闭水闸、门禁卡失效、未交费业主限制买水吨数等，以不正当的侵权手段来绑架业主无论是否满意他们的服务。本案我自收到通州法院的短信后，积极与珠江工作人员沟通，但令人遗憾的是珠江仅同意给予1000元的慰问金，而对于我提出的要根本解决木艺拆除后维修以及厨房橱柜掉落的原因探究从而杜绝类似事件再次发生的诉求和我长期不在珠江居住要求给予一定减免的诉求不予接受。本院经审理查明事实如下：李东玫自认系北京市通州区xx室的业主，该房屋建筑面积为119．7平方米。2004年2月26日，物业公司与北京珠江中天和置业有限公司签订了《物业管理委托合同》，协议约定：物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米1．98元。此外，协议还约定了其他内容。关于李东玫所述因迟延交房免除物业费一节，李东玫向法庭提交了其向物业公司发送的《从无收房通知书到入住珠江国际城3年半的问题陈述》的打印件、商品房买卖合同、租赁合同，以证明因延迟交房产生损失及免除物业费作为补偿的问题。物业公司不认可减免物业费之事，且认为开发商迟延交房与本案无关。关于李东玫所述房屋内橱柜掉落将其砸伤一节，李东玫向法庭提交了其在微信群内发布橱柜掉落的相关内容、橱柜照片及其就诊记录。物业公司不认可证据的真实性，并认为房屋如果有质量问题是开发商的问题，与本案物业服务合同纠纷无关。关于李东玫所述1000元慰问金一节，李东玫提交短信截图以证明物业公司对其砸伤头、停水停电、电梯问题补偿的问题。物业公司对此予以否认，且认为与本案无关。短信内容未载明慰问金性质及涵盖的具体事项。关于李东玫所述木艺及其他问题，李东玫未向本院提交相关证据。经查，李东玫未交纳2006年1月1日至2007年6月30日以及2016年7月1日之后的物业费。关于物业费交费期限，物业公司称合同没有约定交费期限，按照惯例每年三四月份预收当年的费用。本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。物业公司通过与涉案小区建设单位签订《物业管理委托合同》，据此为涉案小区提供物业管理的相关服务，李东玫作为涉案小区的业主亦实际接受了物业公司提供的服务，故李东玫应当向物业公司交纳相应的物业费。现物业公司要求李东玫交纳2006年1月1日至2007年6月30日以及2016年7月1日至2020年12月31日期间物业费的诉求，理由正当，证据充分，本院予以支持。但对物业公司要求李东玫预交2021年1月1日至2021年12月31日期间物业费的诉求，因双方并无预交费用的相关约定，故对该项诉求本院不予支持，物业公司可待相应物业服务期间届满后再另案主张。关于李东玫主张因迟延交房减免了物业费的辩解意见，物业公司不予认可，且李东玫未提供充分证据证实物业公司曾向其做出过物业费减免承诺，故本院对此辩解意见不予采纳，如有主体向其做出过承诺，其可向相应的主体主张权益。关于李东玫有关房屋橱柜掉落将其砸伤的辩解意见，与本案物业费交纳问题并非同一法律关系，如给其造成了侵害，其可另案向相关责任主体主张权益，该项辩解意见不构成拒交物业费理由。关于李东玫辩解意见所述其他问题，李东玫未提交任何相关的证据，其中李东玫以涉案房屋长期不居住为由要求给予一定减免，于法无据，故本院对前述辩解意见均不予采纳。综上，李东玫应向物业公司全额交纳欠付的物业费。根据本案查明的相关案情，本院认为李东玫并非恶意拖欠物业费，故对物业公司要求李东玫支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告李东玫于本判决生效之日起七日内给付原告北京珠江世纪物业管理有限公司2006年1月1日至2007年6月30日以及2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业费共计17064元；二、驳回原告北京珠江世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，由原告北京珠江世纪物业管理有限公司负担57元（已交纳），由被告李东玫负担113元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年五月六日书记员 于逸冰