北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6475号原告:戴进全，男，1969年12月7日出生，汉族，职员,住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郭琳，北京金佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓玉，北京金佑律师事务所实习律师。被告：戴玉生，男，1945年12月16日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：戴进燕（系被告戴玉生之女），1972年5月25日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：邝卿，北京市坤宇律师事务所律师。原告戴进全与被告戴玉生农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴进全及其委托诉讼代理人郭琳、马晓玉，被告戴玉生委托诉讼代理人戴进燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴进全向本院提出诉讼请求：1．判令戴进全与戴玉生签订的售房协议有效；2．本案诉讼费用由败诉方承担。事实和理由：我系北京市大兴区魏善庄镇东南研垡村（以下简称：东南研垡村）村民。我系戴玉生侄子。1995年5月7日，我与戴玉生签订售房协议，约定将戴玉生位于东南研垡村(集体土地建设用地使用证号为014-1集建（兴地93）字第86号)（东至代玉杰、南至空地、西至道、北至道）的正房5间以11000元价格卖给我。我按照售房协议约定向戴玉生支付了购房款，戴玉生将正房5间交付给我。现戴玉生不承认该售房协议的效力，戴玉生已将户口迁出东南研垡村，我认为该售房协议有效。为维护我的合法权益，故起诉要求确认戴进全与戴玉生签订的售房协议有效。戴玉生辩称，戴进全所诉1995年5月7日我与其签订售房协议约定将位于东南研垡村(集体土地建设用地使用证号为014-1集建（兴地93）字第86号)（东至代玉杰、南至空地、西至道、北至道）的正房5间以11000元价格卖给戴进全情况不属实。售房协议上戴玉昇的签名与我的名字不完全一样，也不是我本人签字，双方不存在房屋买卖关系，我也不认可售房协议的有效性，我所有集体土地建设用地使用证因保管不善导致丢失，不清楚为什么会在戴进全手里，故我不同意戴进全的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。戴进全与戴玉生均认可东南研垡村(集体土地建设用地使用证号为014-1集建（兴地93）字第86号)（东至代玉杰、南至空地、西至道、北至道）原有正房5间(以坨为准)；双方均认可目前东南研垡村(集体土地建设用地使用证号为014-1集建（兴地93）字第86号)（东至代玉杰、南至空地、西至道、北至道）有3排房屋，北数第1排房屋5间即原来的正房5间(以坨为准)，北数第2排房屋5间、北数第3排房屋5间，北数第2排房屋与北数第3排房屋之间西厢房3间，北数第2排房屋与北数第3排房屋之间建造有彩钢棚子;双方均认可北数第2排房屋5间、北数第3排房屋5间，北数第2排房屋与北数第3排房屋之间西厢房3间系2011年4月建设；双方均认可北数第2排房屋5间、北数第3排房屋5间，北数第2排房屋与北数第3排房屋之间西厢房3间2011年4月上梁时戴玉生知情。另查，戴进全系北京市大兴区魏善庄镇东南研垡村村集体经济组织成员。戴进全称1995年5月7日，其与戴玉生签订售房协议，约定戴玉生将东南研垡村(集体土地建设用地使用证号为014-1集建（兴地93）字第86号)（东至代玉杰、南至空地、西至道、北至道）的正房5间以11000元价格卖给戴进全，其与戴玉生均已履行售房协议。庭审中，戴进全提交了售房协议，载明“戴玉昇由于长期在外上班工作，国家形势大好，自己生活有所提高，以住上楼房根据家庭情况，子女同意，决定将本村庄院售出，售给本家侄子戴进全，庄院包括正房五间及庄院内外树木头及所有零件东西，售价为11000元，付款方式为一次付清，付清款后庄院的所有权归戴进全所有，定于95年5月7日一次将款付清，今有凭字为证”，售房协议落款处有中保证人赵尚云、赵尚杰、李福庭、吕国瑞、戴振勤、戴振俭、扈绍林签名，售房人签名戴玉昇、代玉莹，买房人签名代进泉。1995年5月7日立。戴进全主张在场的人有赵尚云、赵尚杰、李福庭、吕国瑞、戴振勤、戴振俭、扈绍林、戴玉生、戴进全、戴玉莹，售房协议是扈绍林书写，代进泉的签名系戴进全本人书写，戴玉昇的签名系戴玉生本人书写，代玉莹的签名系戴玉莹本人书写，其他人签名均系扈绍林代写。对于戴进全提交的售房协议，戴玉生质证称：对售房协议真实性、证明目的均不认可，不认可戴玉昇的签名系其书写，不认可双方之间存在房屋买卖关系；经本院释明，戴玉生不申请对售房协议中“戴玉昇”签名进行鉴定。庭审中，戴进全提交了东南研垡村民委员会证明，载明“兹有我村村民戴玉生，其售房协议中的售房人戴玉昇与集体土地建设用地使用证中的代玉生为同一人，其身份证名为戴玉生，身份证号为×××。其中售房协议中的买房人戴进全与代进泉为同一人，身份证登记名为戴进全，身份证号为：110224196912074219。以上两人均为本村居民，其中戴玉生已将户口迁出本村”对于戴进全提交的东南研垡村民委员会证明，戴玉生质证称：东南研垡村民委员会证明没有村委会主任签名，不认可，戴玉生身份证号、集体土地建设用地使用证是真的。双方均认可东南研垡村(集体土地建设用地使用证号为014-1集建（兴地93）字第86号)（东至代玉杰、南至空地、西至道、北至道）院由戴进全占有使用。但关于东南研垡村(集体土地建设用地使用证号为014-1集建（兴地93）字第86号)（东至代玉杰、南至空地、西至道、北至道）院占有使用的原因，戴进全主张系1995年房屋买卖取得占有使用至今；戴玉生主张其1986、1987年搬走后戴进全通过撬锁占有使用该院落至今，但碍于亲属关系未提出异议。戴进全建设北数第2排房屋5间、北数第3排房屋5间，北数第2排房屋与北数第3排房屋之间西厢房3间2011年4月上梁时戴玉生知情，但碍于亲属关系未提出异议。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规，不得损害社会公共利益。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，戴进全与戴玉生约定将戴玉生东南研垡村(集体土地建设用地使用证号为014-1集建（兴地93）字第86号)（东至代玉杰、南至空地、西至道、北至道）的正房5间北卖给戴进全，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，故对戴进全要求确认其与戴玉生签订的售房协议有效的诉讼请求，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。戴玉生不认可与戴进全之间存在房屋买卖关系，但在戴进全提交售房协议，戴玉生虽不认可“戴玉昇”系其本人所书写，但经本院释明未申请对售房协议中“戴玉昇”签名进行鉴定，且戴进全长达二十多年的时间对东南研垡村(集体土地建设用地使用证号为014-1集建（兴地93）字第86号)（东至代玉杰、南至空地、西至道、北至道）院占有使用、建设房屋，且集体土地建设用地使用证亦由戴进全保存，戴玉生仅以碍于亲属关系未提出异议不认可双方之间存在房屋买卖关系，戴玉生的辩称意见不符合常理，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条规定，判决如下：确认戴进全与戴玉生签订的售房协议有效。案件受理费11400元，由被告戴玉生负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  申家杰二〇二一年五月三十一日书记员  刘子冉