重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2020）渝0112民初22493号     原告：重庆高科集团有限公司，住所地重庆市两江新区财富大道19号2幢，统一社会信用代码915000002028124538。法定代表人：唐峻，董事长。委托诉讼代理人：雷潇潇，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：程丹，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司，住所地重庆市北部新区黄山大道中段6号星汇两江艺术商业中心第四区2403/3402，统一社会信用代码91500000075663626W。法定代表人：陈波，总经理。委托诉讼代理人：杨由娜，重庆壹地律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文会，重庆壹地律师事务所实习律师。原告重庆高科集团有限公司与被告重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员吴晓春、江显君组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆高科集团有限公司的委托诉讼代理人雷潇潇、被告重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司的法定代表人陈波、委托诉讼代理人杨由娜、刘文会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆高科集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付自2017年8月1日至2020年5月31日期间的房屋租金479 136元（2017年8月欠付7728元，2018年8月至2019年10月每月欠付18 032元，2020年3月至2020年5月每月欠付103 040元）、欠租违约金（以每月欠付的租金为基数，从当月1日起至实际付清之日止，按每日千分之一计算）；2.判决被告立即向原告支付2017年8月1日至2020年5月31日期间的商业管理费425 040元（2017年12月至2018年6月、2018年8月至2020年1月每月欠付12 880元，2020年2月至2020年5月每月欠付25 760元）、逾期支付商业管理费违约金（2017年8月至2017年11月的商业管理费的违约金以每月欠付的12 880元为基数，自当月1日起计算至2018年7月1日止，2017年12月后的商业管理费的违约金以每月欠付的商业管理费为基数，自当月1日起计算至实际付清之日止，均按每日千分之一计算）；3.判决被告立即支付原告免租期租金141 680元（按租赁合同未履行部分占合同约定的租期的比例折算为1.375个月）；4.判决被告立即向原告支付截至2020年5月的电费269 643.92元（348 393.9元-已支付的78 749.98元）、水费30 241.41元（45 248.16元-已支付的15 006.75元）；5.判决本案诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2013年9月16日，原、被告签订《商铺租赁合同书》，约定原告将其名下的位于星汇两江艺术商业中心第4区2层租赁编号为2403商铺和3层租赁编号为3402商铺出租给被告使用，套内总面积为1288㎡，租赁期为2014年4月1日至2022年3月31日，被告除应向原告支付租金外，还应向原告缴纳商业管理费、水费和电费，租金标准前三个租赁年不递增，之后逐年递增，该租金标准含租金本金和商业管理费，原告同时给予被告6个月的经营免租期，但若实际租赁期限低于合同约定的租赁期限，则免租期按比例作相应缩短，被告应按80元/㎡/月向原告补足不再享受免租期间的租金。2016年4月30日，重庆仲裁委员会出具（2016）渝仲字第842号仲裁裁决书，确定案涉商业管理费由原合同约定的每月10元/㎡调整为每月20元/㎡，房屋租金根据《商铺租赁合同书》确定的租金标准进行相应调整。2017年8月1日起，被告开始不按时缴纳租金、商业管理费、水费、电费，双方已签署解除协议，案涉租赁合同于2020年5月31日解除，被告已搬离案涉房屋。截至2020年5月31日，被告欠付租金479 136元、商业管理费425 040元、电费269 643.92元、水费30 241.41元，同时，被告还应支付拖欠款项的违约金，补缴不应享受免租期的租金费用。综上，原告提起本案诉讼。被告重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司辩称,第一，被告不存在拖欠租金及应支付违约金的问题。被告自承租之日起，一直按照合同约定标准正常缴纳房屋租金，递增部分的租金系因原告代收水电费时违约在先，被告为行使抵销权暂停支付递增部分租金，而非违约拒付；2020年突发新冠疫情后其他未付租金系因原告作为国有企业，未按规定执行政府减免租金的政策，租金减免及支付尚需双方协商解决，也不属于故意拖欠租金的违约行为。且原告按照日千分之一的标准主张违约金超过法定标准。第二，疫情期间应当免租3个月。根据重庆市相关文件，对承租国有经营房屋的服务业中小微企业出现困难的，免除上半年3个月租金。被告多次通过书面形式向原告申请减免2月、3月、4月租金，但是原告一直未予以减免。第三，商业管理费应当适用同等标准，被告不存在违约。重庆仲裁委员会作出的（2016）渝仲字第842号《裁决书》确定案涉商业管理费由原合同约定的每月10元/㎡调整为每月20元/㎡,房屋租金根据《店铺租赁合同书》确定的租金标准进行相应调减。被告依据此裁决书缴纳了相应商业管理费，但事后发现原告对其他业主仍然按照10元/㎡的标准收取商业管理费，并且在2020年3月被告与物业公司协商物业管理费收费问题时，双方共同确认“同一物业、相同经营业态、且享同等物业服务内容，聚乐荟餐饮管理公司理应享有与别的商家相同的物业收费标准10元/㎡”。因此，原告的价格欺诈行为自始无效，应当按照与其他商户相同的收费标准收取被告的商业管理费。且原告按照日千分之一的标准主张违约金超过法定标准。第四，被告无需补足免租期租金。本案实际租赁期限低于合同约定的租赁期限并非被告违约造成，而是由于原告存在前述违约行为在先，又不积极解决历史纠纷，导致被告无法正常经营，租赁合同无法继续履行，被告不应当补足按相应比例计算的剩余免租期租金。第五，关于水电费问题。根据《店铺租赁合同书》第六条第四款约定：“水、电费：按照甲方有关规定执行，由甲方代收代缴并提供相关票据。水、电计费标准按国家有关规定计算。”被告按电费包干单价1元/度、水费包干单价5.35元/吨收取明显违反国家关于水电费定价标准及合同约定，也未严格执行疫情相关规定降低价格收取，原告多收的水电费应用于抵扣被告欠付的相应款项。第六，清算租金及费用还应扣除装修装饰费用。聚乐荟公司为履行租赁合同，已经实际投入了各种装修装饰费用约5 000 000元，该项成本应在全部租赁期限内摊销，由于原告上述不诚信行为和违约行为导致被告停业，在清算租金及其他费用时应当根据实际剩余未使用租赁期限，折价补偿并抵扣装修装饰费用。第七，原告应退还剩余押金。《租赁合同解除协议》第四条约定，被告在签订租赁合同时交纳的保证金150 000元暂不退还,若被告不履行支付款项义务的,原告有权直接从保证金中予以扣除,若保证金抵扣租金及前述相关费用仍有剩余的,由原告在10个工作日内无息退还被告，因此，原告抵扣相应费用后应该退还剩余保证金。本院经审理认定事实如下：2014年3月4日，重庆北部新区管理委员会出具关于星汇两江办理工商登记请示的批复，同意原告位于黄山大道中段6号的星汇两江艺术商业中心项目作为商业用房进行租赁、管理。2013年9月16日，以原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于星汇两江艺术商业中心第4区2层租赁编号为2403商铺和3层租赁编号为3402商铺出租给乙方，房屋套内面积1288平方米，租赁期限为2014年4月1日至2022年3月31日。合同第四条约定：从甲方同意乙方进场装修之日起，甲方给予乙方6个月的装修期，装修期间商业管理费半价收取，商业管理费暂定为5元/平方米/月；甲方给予乙方6个月的经营免租期，该期间商业管理费等费用正常收取；第1至3租赁年度租金（含商业管理费）单价80元/平方米/月，月租金103 040元，其中包含6个月经营免租期（免租期内收取商管费），第4租赁年度月租金110 768元，第5租赁年度月租金119 784元，第6租赁年度月租金128 800元，第7租赁年度月租金139 104元，第8租赁年度月租金150 696元；若由于乙方违约导致实际租赁期限低于合同约定的租赁期限的，则免租期按比例作相应缩短，并由乙方按80元/平方米/月向甲方补足不再享受免租期的租金；租金及商业管理费采用每月预付方式，在甲方交付店铺给乙方前，乙方应先支付第一个租赁年度的第一期商业管理费给甲方，商业管理费暂定为10元/平方米，第一次支付开业后两个月商业管理费，金额为25 760元，在第一期商业管理费到期前10天，支付下个月的商业管理费，逾期支付租金和商业管理费的按乙方违约处理，甲方可根据后期运营成本的变化，对其开具的发票中管理费和租金的比例进行拆分调整。合同第五条约定：为保证本合同的履行，乙方应向甲方交付履约保证金150 000元，其中25 760元为商管费保证金。合同第六条约定，乙方无条件同意甲方指定商业管理公司进行商业管理，商业管理费用与租金同时缴纳，免租期内乙方仍需缴纳商业管理费，商业管理费暂定标准为10元/平方米/月；水、电费按照甲方有关规定执行，由甲方代收代缴并提供相关票据，水、电计费标准按国家有关规定计算，缴纳期限为每月20至30日。合同第十一条约定，乙方未按本合同规定的时间支付店铺租金、履约保证金、商业管理费、水电费或其他应由甲方代收代缴的费用的，视为违约，逾期在30天以内的，乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款的万分之五的违约金，逾期超过30天，甲方不终止合同的，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期应付款的千分之一的违约金；乙方违反本合同之约定的还应承担甲方实现债权的费用，包含但不限于律师费、诉讼费等。2016年4月25日，原告以被告为被申请人向重庆仲裁委员会申请仲裁，要求被告支付拖欠的租金及商业管理费。2016年4月30日，该委作出（2016）渝仲字第842号裁决书，载明根据双方达成的调解协议，裁定如下：1.被告在收到该裁决书之日起10日内支付原告截至2015年12月31日拖欠的商业管理费135 240元；2.被告在收到该裁决书之日起10日内向原告交纳2016年1月1日起至2016年3月30日期间的房屋租金540 960元及商业管理费77 280元；3.从2016年7月1日至2016年9月30日期间，原告给予被告3个月的免租期，期间原告不收取被告房屋租金，商业管理费被告由原合同约定的每月10元/平方米调整为每月20元/平方米向原告交纳，房屋租金相应调减；4.若被告逾期超过30日未向原告交纳上述第一、二项中的费用，原告有权随时要求被告补交上述免租期的房屋租金；5.该裁决书生效后，被告自行对本裁决书生效之日前房屋存在的问题进行整改处理，由此产生的维修费用已包含在原告上述给予免租中，此后被告不得再以房屋存在瑕疵为由要求原告承担任何责任或拒交租金及相关费用；6.双方确认租赁合同的租期从2014年8月1日开始，计租期从2015年2月1日开始计算；7.原告自愿放弃其他仲裁请求，其他条款双方按照原合同约定履行。被告按60元/月/平方米的标注缴纳了2017年8月的房租，按66元/月/平方米的标准缴纳了2017年9月至2019年10月房租，按80元/月/平方米的标准缴纳了2019年11月至2020年2月房租。2020年6月16日，以原告为甲方（出租方），被告为乙方（承租方），双方签订《租赁合同解除协议》。协议载明甲乙双方因租赁合同中约定的递增租金、商业管理费、新冠疫情期间免租事宜、甲方委托深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司、重庆渝豪仕现代服务业发展有限公司代收水电费等相关事宜发生争议，为尽快妥善解决争议、减少损失，双方就解除租赁合同相关事宜达成如下协议：1.甲乙双方一致同意于2020年5月31日解除《房屋租赁合同书》；2.乙方同意于2020年6月20日之前搬离；3.甲乙双方确认，乙方目前存在欠付甲方租金，欠付商业管理费以及甲方委托深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司、重庆渝豪仕现代服务业发展有限公司代收的水电费的情况，该部分费用暂不在该协议中处理，由双方另行协商或通过司法途径解决；4.甲方确认，因签订租赁合同，乙方交纳保证金150 000元，该保证金乙方同意甲方暂不退还，若乙方不履行支付款项义务的，甲方有权直接从保证金中予以扣除，保证金不足抵扣前述费用的，甲方仍有权要求乙方支付差额，若保证金抵扣租金及前述相关费用仍有剩余的，由甲方在10个工作日内无息退还乙方；5.本解除协议的签署目的仅为解除原租赁合同，不产生一方放弃要求按照租赁合同约定向另一方支付应付费用的效力。2020年2月28日，原告发布《重庆高科集团有限公司关于疫情期间减免房屋租金事宜的通知》，载明：“各房屋承租人：为积极响应市委、市政府和两江新区党工委、管委会关于支持中小微企业在抗击疫情中度过难关的号召，现就疫情期间适当减免我司楼宇租金事宜通知如下：一、减免范围 疫情期间，凡承租我司各类经营用房并诚信履约的中小微企业（含个体工商户），若2019年12月31日前的租金已缴纳完毕，均可依据租赁合同，申请减免合同约定的2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金。具体减免金额以我司核定为准……”。通知后附国家统计局《统计上大中小微企业划分办法（2017）》，载明餐饮业中小微型企业为从业人数小于200人，营业收入少于10 000万元的企业。另查明，2013年1月1日，原告与深圳之平物业发展有限公司签订《重庆星汇两江艺术商业中心物业管理服务合同》，约定由深圳市之平物业发展有限公司为重庆星汇两江艺术商业中心提供物业服务；商业物业服务费预收标准为10元/月•平方米；合同期限为2013年1月1日至2015年12月31日。2016年3月21日，双方签订《物业服务合同延期补充协议书》，将原合同期限延长至2016年6月30日。2016年8月8日，原告与深圳市之平物业发展有限公司签订《重庆星汇两江艺术商业中心物业管理服务合同》，约定由深圳市之平物业发展有限公司为重庆星汇两江艺术商业中心提供物业服务；本物业管理区域的物业成本标准按照15元/月•平方米进行测算和制定物业服务方案，人员编制及标准根据原告要求可进行调整；合同期限为2016年7月1日至2017年6月31日。2018年6月30日，原告与重庆渝豪仕现代服务发展有限公司签订《重庆星汇两江艺术商业中心物业管理服务合同》，约定由重庆渝豪仕现代服务发展有限公司为星汇两江艺术商业中心提供物业服务；合同期限为2018年6月1日至2020年6月30日；物业服务费采取包干制，原告于2018年4月1日前出租的商铺，物业服务费按租赁合同约定的物业管理费/商业管理费标准由重庆渝豪仕现代服务发展有限公司向合同承租人收取，租赁合同到期后，物业服务收费标准按原告与物业使用人签订的租赁合同标准执行，但不低于10元/平方米/月。2018年4月18日、2019年4月18日，原告与重庆渝豪仕现代服务业发展有限公司分别签订补充协议，约定租赁楼层（按层计算）中企业租赁面积物业服务费按10元/平方米收取；每层楼只安装一块用水计量表，故每层楼用水总量由同一层楼入驻企业按租赁面积进行分摊，水费单价为5.35元/吨；每层楼只安装了一块照明及空调用电计量表，故每层楼照明、空调用电总量，由同一层楼入驻企业按租赁面积进行分摊，电费单价为1元/度。被告按10元/平方米/月（12 880元/月）的标准向物管公司缴纳了2017年8月至2020年1月的商业管理费。此外，被告于2018年7月23日另行支付了商业管理费64 400元。原告主张该64 400元中的12 880元作为2018年7月的另一半的物业管理费（原告未主张2018年7月的商业管理费及违约金），剩余部分冲抵2017年8月至2017年11月的另一半的商业管理费。被告亦同意冲抵2017年8月至2017年11月的商业管理费。2018年11月前，被告按照水费5.35元/吨、电费1元/度的标准缴纳了水电费。2018年12月至2020年5月期间，物管公司每月均出具缴款通知单，除个别月份外，被告均予以签收。缴款通知单载明物管公司每月按照物业费20元/月/平方米、水费5.35元/吨，电费1元/度的标准对于物业费、水费和电费进行了催收。被告按照缴费通知单上每月载明的金额缴纳了2019年9月至2020年1月的水费15 006.75元。被告另缴纳了2019年9月至2020年1月电费78 749.98元，每月缴费金额均小于缴款通知单金额，物业公司开具发票时将电费分为电费及公摊电费。2020年3月13日，被告及物管公司分别在《重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司物业管理费缴费及欠付明细表》《重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司水电费缴费及欠付明细表》上加盖印章。《重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司物业管理费缴费及欠付明细表》载明被告2017年8月至2020年1月共欠缴物业管理费（按20元/㎡计算）322 000元；被告法定代表人在被告印章及日期下方空白处书写“1、同一物业、相同经营业态、且享受同等物业服务内容，聚乐荟餐饮管理有限公司理应享受与别的商家相同的物业收费标准10元/㎡。2、对于2017年7月至2017年12月多收取的物业费77 280元应当退还聚乐荟餐饮管理有限公司”。《重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司水电费缴费及欠付明细表》载明2018年12月至2020年1月，水费应交金额（包干单价5.35元/吨）为42 248.95元，电费应交金额（包干单价1元/度）为324 848元，实交小计93 756.73元，欠付273 340.22元。被告法定代表人在被告印章及日期下方空白处书写“根据本司与高科签订的租赁合同，本司水电费应按照国家水电价格具实收费。国家电价在租赁期内不断下调，但我们的电费却从未按标准调整执行。3.2017年6月30日前，高科指定物业代收机构之平物业多收水电费154 261.64元。4、2017年7月1日至2018年11月，高科指定物业代收机构渝豪仕物业多收水电费103 184.38元。5、2018年11月20日至2019年8月19日，聚乐荟为冲抵之前多缴费用未缴纳水电费171 255.85元。6、2019年8月10日至今，本司根据国家电价具实缴纳”。被告认可若按照水费5.35元/吨、电费1元/度计算，其2018年12月至2020年1月尚欠的水电费为273 340.22元。还查明，2020年5月21日，原告与重庆索通律师事务所签订《诉讼法律服务合同》，约定原告就与被告的租赁合同纠纷委托该所提供诉讼法律服务，原告为此支付律师费40 000元。庭审中，被告举示《重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司关于申请疫情期间减免房屋租金事宜的函》及所附电子缴税付款凭证、社会保险费月征收计划表、资产负债表及利润表等，拟证明其要求原告减免租金但原告未执行国家政策，导致被告在已经经营困难的情况下无法再继续经营。函件载明被告公司符合《关于疫情期间减免房屋租金事宜的通知》中的条件，申请减免2020年2月至4月房租386 400元（128 800元/月）。电子缴税付款凭证及社会保险费月征收计划表载明2019年12月被告缴纳7名员工社保税（费）8456.84元。资产负债表及利润表载明2019年被告净利润为-1 376 722.53元。原告对上述证据真实性不认可，称其未收到函件及相应附件。被告举示其与向某的微信聊天记录，拟证明《重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司物业管理费缴费及欠付明细表》《重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司水电费缴费及欠付明细表》是经过原告核实的，被告称向某系原告项目经理。该微信聊天记录显示被告向向某发送“聚乐荟电费缴纳及欠费情况2014.2.1-2020.1.31”的文件，向某称“好的，看完联系”。原告对该微信聊天记录真实性及证明目的均不予认可。被告举示部分装修材料及设备款支付凭证，拟证明案涉店铺装修花费接近500万元，原告应对被告的装修损失适当补偿。被告对该组证据真实性均不予认可。原、被告均认可以下事实：商业管理费即为物业管理费；租赁合同约定商业管理费应交给原告，但原告要求被告交给了物管公司；装修期不计算在租期内，免租期计算在租期内；租赁合同中约定的租金单价包含租金及商业管理费。原告陈述：仲裁将商业管理费调增、租金调减的原因无法核实，因为相关经办人员已经离职；解除协议已明确该协议的签署系原告在被告拖欠租金及商业管理费的情形下为及时止损而签署，被告应按原租赁合同约定补足免租期内的租金；原告在《关于疫情期间减免房租租金事宜的通知》中明确减免对象为2019年12月31日前全额缴纳租金的租户，被告不属于该通知适用范围;《重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司物业管理费缴费及欠付明细表》《重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司水电费缴费及欠付明细表》下方书写的内容系被告单方面书写，没有物管公司的确认，原告对表格的制作不知情；原告会按照合同约定与物管公司进行商业管理费的结算，原告与物业公司的合同是对整个星汇两江区域签署的物业服务合同，所以结算情况与案涉租赁合同物业无法一一对应，星汇两江除了有物管公司的人员管理，原告方也有相应的人员对接日常管理工作，也会产生相应的管理成本；被告承租面积大且有3部公共区域的电梯可以直达被告的经营范围，因此在计算水电费用时被告的收费标准是同时参考公摊系数以实际国家水电价格来调整的包干价格，水电费由物管公司缴纳，然后与原告办理结算，原告已经全额缴纳了水电费；对于被告缴纳的保证金15万元同意直接冲抵被告拖欠的租金。被告陈述：原告在仲裁时提出商业管理费调增、租金调减，具体原因不清楚，当时涉及好几个商家均按此标准统一调解，但是被告发现有其他租户仍是按照10元/月的标准缴纳，这违反了同一物业相同经营业态应享受同等物业服务内容的公平原则和商业习惯，被告认可部分商户的商业管理费是按20元/月/平当米的标准缴纳的；被告法定代表人在《重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司物业管理费缴费及欠付明细表》《重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司水电费缴费及欠付明细表》书写的内容是与明细表同时形成的，物管公司与原告均予以认可的；3部电梯系被告进场前已经存在的公共部分，被告没有享受相对于其他同等商家更优惠的待遇，且按照商业惯例，体积越大应越优惠，而不是相反，租赁合同也没有约定公摊，而国家规定商业部分没有公摊，即使有公摊也应包含在物管费中，公摊费不可能是固定标准;租赁合同中并没有约定水电费的标准，被告一直以为原告系依法依规收取水电费，后来才发现原告超标收费，原告此前缴纳的行为不等于认可被告的收费标准。上述事实，有原、被告的陈述、批复、竣工验收备案登记证、店铺租赁合同书、解除协议、仲裁裁决书、支付凭证、物业服务合同及补充协议、缴费通知单、缴费及欠费明细表、关于疫情期间减免房租租金事宜的通知等证据在案为证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《店铺租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于租金及违约金。根据《店铺租赁合同书》及仲裁裁决书的内容，案涉商铺面积为1288平方米，租期从2014年8月1日起算，扣除20元/月/平方米的商业管理费后，被告2017年8月应按照66元/平方米的标准缴纳租金，但其仅按60元/平方米的标准缴纳，欠付租金7728元（6元/月/平方米×1288平方米）；2018年8月至2019年7月被告应按73元/月/平方米的标准缴纳租金，但其仅按66元/月/平方米的标准缴纳，该期间欠付租金108 192元（7元/月/平方米×1288平方米×12个月）；2019年8月至2019年10月被告应按80元/月/平方米的标准缴纳租金，但其仅按66元/月/平方米的标准缴纳，该期间欠付租金54 096元（14元/月/平方米×1288平方米×3个月）。因此，被告应支付原告2017年8月至2019年10月租金170 016元（7728元+108 192元+54 096元）。2020年1月底新冠疫情爆发，根据原、被告公司的实际情况及相关政策要求，本院认定原告应给予被告3个月的免租期，该免租期不以被告此前是否足额缴纳租金为前提。原告已缴纳2020年1、2月租金，故被告应顺延减免原告2020年3月至5月租金，对于被告要求原告支付2020年3月至5月租金的诉讼请求，本院不予支持。原告在签订租赁合同时支付了保证金150 000元，并约定其中25 760元为商管费保证金，原告对于该保证金抵扣欠付费用并无异议，故本院将保证金中的124 240元（150 000元-25 760元）抵扣被告欠付的租金，被告还应支付原告租金45 776元。《店铺租赁合同书》约定被告应在每个租赁月份来临前10日缴纳当月租金，被告辩称其未缴纳递增部分租金系原告违规收取水电费，但水电费的收取是否合理不能成为拒交租金的抗辩理由，本院对被告关于其未构成违约的意见不予支持，被告应承担相应的违约责任。原告主张欠付租金从每个租赁月份1日起起算违约金系对其权利的处分，本院予以确认。被告辩称违约金约定过高，而租赁合同约定的日千分之一的标准确系明显过高，本院对于2019年8月19日前的违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，对于2019年8月20日后的违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，具体计算方式见附件1。关于商业管理费及违约金。原、被告在仲裁时协商确认商业管理费按20元/月/平米计算，该标准是双方协商一致的结果，且原告同时调减了租金部分的收取标准，故被告每月共计向原告缴纳的租金及商业管理费总和与原《店铺租赁合同书》约定一致，且被告也认可部分业主系按20元/月/平方米的标准缴纳商业管理费，故被告的利益并未受到实质损害。《重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司物业管理费缴费及欠付明细表》上书写的内容并未加盖物管公司或被告印章，被告举示的其与向某的微信聊天记录仅显示被告将“聚乐荟电费缴纳及欠费情况2014.2.1-2020.1.31”的文件发给向某，不能证明原告认可按照10元/月/平方米收取商业管理费。因此，被告要求按照10元/月/平方米计算商业管理费于法无据，本院不予支持。因此，被告应支付拖欠的2017年12月至2018年6月、2018年8月至2020年5月商业管理费425 040元（12 880元/月×25个月+25 760元/月×4个月），扣除商业管理费保证金25 760元，被告还应支付399 280元。《店铺租赁合同书》约定被告应在每个租赁月份来临前10日缴纳当月商业管理费，被告未足额支付的行为已经构成违约。原告主张欠付商业管理费从每月1日起起算违约金系对其权利的处分，本院予以确认。被告辩称违约金约定过高，而租赁合同约定的日千分之一的标准确系明显过高，本院对于2019年8月19日前的违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，对于2019年8月20日后的违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，具体计算方式见附件2。关于免租期租金。《房屋租赁合同书》第四条约定若由于被告违约导致实际租赁期限低于合同约定的租赁期限的，则免租期按比例作相应缩短，并由被告按80元/平方米/月向原告补足不再享受免租期的租金。原、被告于2020年6月16日签订的《租赁合同解除协议》载明双方因租赁合同中约定的递增租金、商业管理费、新冠疫情期间免租事宜、原告委托物业公司代收水电费等相关事宜发生争议，为尽快妥善解决争议、减少损失，就解除租赁合同相关事宜达成了协议，但协议第3点、第5点明确被告存在欠付租金，欠付商业管理费的情况，由双方另行协商或通过司法途径解决，该协议不产生一方放弃要求按照租赁合同约定向另一方支付应付费用的效力。因此，综合解除协议的内容及被告确实存在欠付租金及商业管理费的违约事实来看，本案应属于因原告违约导致实际租赁期限低于合同约定期限，被告应按比例补足免租期租金。根据租赁合同及仲裁裁决书，实际的租赁期限为2014年8月1日至2020年5月31日共计70个月，原租赁合同约定的期限为8年共计96个月，故被告应支付免租期租金167 440元[（96个月-70个月）÷96个月×6个月×80元/月/平方米×1288平方米），原告自愿按照141 680元计算系对其权利的处分，本院予以支持。关于水电费。《房屋租赁合同书》第六条约定水、电费按照原告有关规定执行，由原告代收代缴并提供相关票据，水、电计费标准按国家有关规定计算。本案中，原告未举示证据证明其实际缴纳了水电费及水电费的收费标准，其现要求被告支付水费30 241.41元及电费269 643.92元依据不足，本院不予支持。关于律师费。《房屋租赁合同书》第十一条约定被告违反本合同之约定的还应承担原告实现债权的律师费等费用，原告实际支付了律师费40 000元，此款被告应当支付给原告。关于被告主张已多缴的水电费及装修费从本案应付款中扣除的问题。被告未举示证据证明其存在多缴纳水电费的事实及金额，亦未举示有效证据证明其就案涉房屋实际产生的装修费以及原告需赔偿被告装修费的依据，本院对被告的该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆高科集团有限公司租金45 776元及逾期支付租金的违约金（计算方式详见附件1）；二、被告重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆高科集团有限公司租金399 280元及逾期支付租金的违约金（计算方式详见附件2）；三、被告重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆高科集团有限公司免租期租金141 680元；四、被告重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆高科集团有限公司律师费40 000元；五、驳回原告重庆高科集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16 911.67元，由原告重庆高科集团有限公司负担9538.67元，被告重庆市聚乐荟餐饮管理有限公司负担7373元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。   审  判  长   万园薇人民陪审员   吴晓春人民陪审员   江显君   二〇二一年五月二十日             书 记 员  余文沁       附件1：租金违约金计算表计算基数（单位：元）起止时间计算标准77282017年8月1日起至付清之日止    2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 90162018年8月1日起至付清之日止90162018年9月1日起至付清之日止90162018年10月1日起至付清之日止90162018年11月1日起至付清之日止90162018年12月1日起至付清之日止90162019年1月1日起至付清之日止90162019年2月1日起至付清之日止90162019年3月1日起至付清之日止90162019年4月1日起至付清之日止90162019年5月1日起至付清之日止90162019年6月1日起至付清之日止90162019年7月1日起至付清之日止 180322019年8月1日起至付清之日止180322019年9月1日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。180322019年10月1日起至付清之日止  附件2：商业管理费违约金计算表计算基数（单位：元）起止时间计算标准128802017年8月1日起至2018年7月1日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算128802017年9月1日起至2018年7月1日止128802017年10月1日起至2018年7月1日止128802017年11月1日起至2018年7月1日止128802017年12月1日起至付清之日止    2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 128802018年1月1日起至付清之日止128802018年2月1日起至付清之日止128802018年3月1日起至付清之日止128802018年4月1日起至付清之日止128802018年5月1日起至付清之日止128802018年6月1日起至付清之日止128802018年8月1日起至付清之日止128802018年9月1日起至付清之日止128802018年10月1日起至付清之日止128802018年11月1日起至付清之日止128802018年12月1日起至付清之日止128802019年1月1日起至付清之日止128802019年2月1日起至付清之日止128802019年3月1日起至付清之日止128802019年4月1日起至付清之日止128802019年5月1日起至付清之日止128802019年6月1日起至付清之日止128802019年7月1日起至付清之日止128802019年8月1日起至付清之日止128802019年9月1日起至付清之日止   按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。128802019年10月1日起至付清之日止128802019年11月1日起至付清之日止128802019年12月1日起至付清之日止128802020年1月1日起至付清之日止257602020年2月1日起至付清之日止257602020年3月1日起至付清之日止257602020年4月1日起至付清之日止257602020年5月1日起至付清之日止    1