北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初18041号原告：朱建森，男，1987年5月21日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京大成致远房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇东关南里小区31号楼3单元1号1层。法定代表人：温泉，经理。委托诉讼代理人：杨东升，男，1980年6月3日出生，汉族，住山东省新泰市。原告朱建森与被告北京大成致远房地产经纪有限公司（以下简称大成致远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱建森，被告大成致远公司委托诉讼代理人杨东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建森向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告双方于2019年11月4日签订的《北京市房屋租赁合同》；2．请求被告支付原告违约金18600元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年11月4日，原告与被告签订了《北京市房屋租赁合同》,根据该合同约定，原告将位于北京市昌平区×二居室楼房租赁给被告，月租金6200元，双方还约定了其他权利义务。2020年8月3日，被告微信通知原告解除双方于2009年11月4日签订的《北京市房屋租赁合同》，依据《北京市房屋租赁合同》约定第九条第(二)项：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的300%支付违约金，甲方还应退还相应的租金及赔偿乙方在该房屋的室内装修及配套设施费用，被告应向原告支付违约金18600元。综上所述，为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告大成致远公司辩称，原告已经将涉案的房屋收回，我方只能同意解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》。当时在签订合同的时候，约定房屋的租金是每个月6200元，但是同小区的房子价格是每月5500元，当时我方对该房屋出价高的原因是原告知道我们要在涉案的房屋中打隔断后对外进行出租。我方租赁涉案房屋后进行了打隔断，但是北京市后来出了一个规定不允许出租房内打隔断，然后×镇政府就去涉案房屋把隔断给拆除了。在隔断被拆除后，我方就与原告协商减少房租的事宜，但是一直没有协商成功。有隔断时双方都受益了，现在隔断被拆除了，我方每月少收租金2000元左右，双方应当共同承担减少租金的损失，所以我方不应当承担违约责任，隔断无法使用是国家政策的原因，我方没有过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月4日，朱建森（出租人、甲方）与张鑫凯（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于北京市昌平区×室；房屋租赁期自2019年11月4日至2022年11月3日，共计三年；租金标准及支付方式，租金每月6200元，一季度一付房租，于2019年12月4日支付首笔租金并提前7日以银行卡转账方式支付下一次房租，签订合同同时乙方已支付给甲方租房定金2000元;乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1．不按照约定支付租金达七日的，2．欠缴各项费用达1000元的，3．擅自改变房屋用途的，4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损失并拒不赔偿的，6．利用房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；甲方有第八条第三款约定情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失,租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的300%支付违约金，甲方还应退还相应的租金及赔偿乙方在该房屋的室内装修及配套设施费用。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，大成致远公司出具证明，兹证明张鑫凯系北京大成致远房地产经纪有限公司在职员工，张鑫凯与朱建森签订的坐落于万科住总TBD6号院2号楼1单元602室房屋承租合同，本公司知晓并承担合同责任。庭审中，朱建森向本院提交了其与大成致远公司员工微信聊天记录，根据该聊天记录记载，2020年8月3日，大成致远公司通知朱建森按照合同约定提前一个月告知解除《北京市房屋租赁合同》，并表示在2020年9月3日之后不再租赁涉案房屋。大成致远公司对通过微信通知朱建森解除合同表示认可。朱建森与大成致远公司均认可房屋租金交到了2020年9月3日。朱建森表示其在大成致远公司通知其不租房子后便将涉案房屋收回，收回时间大概为2020年9月3日之后的几天，并将该房屋添置一些物品之后在2020年10月国庆放假期间把该房屋出租出去，租金为6000元每月。经询问，朱建森认为其因大成致远公司违约给其造成的损失包括2020年9月至10月的房屋空置损失，换破损的门、热水器、密码锁、网费等损失6000元及水电费。朱建森表示双方在签订《北京市房屋租赁合同》时，大成致远公司便知道出租房屋内不能打隔断，双方在合同中也并未约定打隔断。大成致远公司认可双方未在合同中约定打隔断，但认为因为隔断被拆除，涉案房屋的租金减少，在与朱建森关于房屋租金协商未达成一致的情况下要求解除合同。上述事实，有北京市房屋租赁合同、证明、微信聊天记录及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朱建森与大成致远公司于2019年11月4日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，依法成立有效。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，大成致远公司以隔断被拆除应当减少租金为由通知朱建森不再租赁涉案房屋，本院认为，双方在《北京市房屋租赁合同》中并未就隔断事宜进行约定，同时大成致远公司作为一家从事房屋租赁业务的公司，应当对出租房屋内不能打隔断是明知的，故本院对大成致远公司主张的隔断拆除应当减少租金的抗辩不予采信。大成致远公司按照约定提前一个月通知朱建森解除《北京市房屋租赁合同，朱建森在2020年9月3日后将涉案房屋收回，表明朱建森同意解除合同，故朱建森与大成致远公司签订的《房北京市房屋租赁合同》于2020年9月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现因大成致远公司原因导致合同解除，大成致远公司应当向朱建森承担违约责任，朱建森主张按照合同约定要求大成致远公司按照月租金的300%支付违约金，大成致远公司不认可应当支付违约金。本院以实际损失为基础，根据合同的约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，同时考虑合同解除后房屋空置的时间、另行出租花费、租金下降、剩余租赁期限等因素，根据公平原则和诚实信用原则对朱建森主张的违约金18600元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）（于2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、朱建森与北京大成致远房地产经纪有限公司于2019年11月4日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月3日解除；二、北京大成致远房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向朱建森支付违约金18600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费133元，由北京大成致远房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二一年五月十七日书记员  余淼