上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23726号原告：上海崎秀资产管理中心，住所地上海市青浦区。投资人：孙志宏，总经理。委托诉讼代理人：陶宏，上海中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：于小峰，上海中联律师事务所律师。被告：韩双菊，女，1987年6月24日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：苏志强，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告上海崎秀资产管理中心(下称“崎秀资产中心”)诉被告韩双菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年12月28日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人于小峰、被告委托诉讼代理人苏志强到庭参加诉讼。审理中，因双方当事人未能就案涉证据材料中原告公章达成一致意见，经原告申请，本院依法委托司法鉴定科学研究院对案涉公章进行鉴定。2021年4月19日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人于小峰、被告委托诉讼代理人苏志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海崎秀资产管理中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年6月1日至2018年9月25日期间租金人民币(以下币种均为人民币)34,256元、物业管理费21,412元以及逾期支付上述钱款的违约金(按照日千分之五的标准，自2018年10月1日起算至实际支付之日止)；2、判令被告支付原告2018年9月26日至2019年6月12日期间的房屋占用费250,506元；3、判令被告支付原告免租期租金8,564元；4、判令被告支付原告合同解除违约金83,502元；5、判令被告支付原告房屋恢复原样费用38,308元。事实与理由：2018年1月18日，原被告就位于上海市青浦区富绅时代广场XXX的商铺(下称“系争商铺”)达成《店铺租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止，月租金为8,564元，月物业管理费为5,353元，装修免租期为2018年3月1日至2018年3月31日。然而，自合同营业之日，被告已累计拖欠原告2018年6、7、8、9月的租金以及物业管理费，原告已多次向被告发送了付款通知书及督促付款函，但截止起诉日，被告仍未按照支付拖欠的款项。另外，原告于2019年6月12日对涉案店铺进行了收铺。原告认为被告的行为已经构成根本违约，原告已于2018年9月25日向被告发送了解除合同告知函，要求解除店铺租赁合同，同时原告根据店铺租赁合同第11.4.1条的约定主张逾期支付违约金，按照第11.5.1条第约定主张房屋占用费，按照13.6.7条的约定主张免租期的租金，按照15.2.a条主张合同解除违约金，按照11.2.2条的约定主张房屋恢复原样费。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告韩双菊辩称：1、确认结欠原告租金及物业费共计18,321元，而上述费用已经用被告支付的保证金抵消了；2、被告已于2018年10月31日将系争商铺返还给原告，故不存在占用商铺的情形；3、被告并未享有免租期，故不应支付免租期租金；4、原告已同意免除被告合同违约金，故不应支付；5、不存在恢复原状费用，因为该笔费用原告根本未产生；6、商场经营存在问题，导致租户生意冷清，原告在收取租金的通知，也应该尽到妥善经营管理的义务，应该减免部分租金，故被告不应支付租金。经开庭审理查明：2018年1月18日，崎秀资产中心(出租方、甲方)与韩双菊(承租方、乙方)签订《富绅时代广场店铺租赁合同》，约定由甲方将系争商铺出租给乙方。第三条约定，租赁期限的起算日期自甲方商业广场开业日，甲方商业广场开业日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，以后租约年均已此类推；计租日就是甲方商业广场开业日；进场日为甲方移交、乙方进入该店铺之日，合同附件一开店条件书进场日为暂定，最终以甲方发给乙方的书面进场通知确定的进场日为准；乙方的装修期自进场日起计算，至开业日之前一日止。第四条约定，乙方向甲方支付租金，采用先付后用的原则，乙方自本合同签订之日5日内向甲方预付第一期租金，之后于上期租期届满前10日内预支付下期租金，支付日期不得晚于支付月的20日；租金从甲方广场开业日开始计付；管理费从进场日开始计付，采取先付后用原则，乙方自自本合同签订之日5日内向甲方预付第一期租金，之后于上期租期届满前10日内预支付下期租金，支付日期不得晚于支付月的20日。第十一条约定，开店铺位内经过加工、改建的部位，按照附件《交房确认单》中所表明店铺状况予以原状恢复，并在甲方的检查后进行交还；如果该店铺交换时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或甲方自行恢复原状的，使得该店铺至状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担；在符合本合同规定的情形下，乙方应当与管理公司签署一份《商户交还原状恢复验收单》，验收单签署之日视为乙方迁出该店铺之日；本合同终止，乙方应于本合同终止之日起5天内向甲方付清尚未支付的全部款项包括但不限于租金、管理费、违约金、损害赔偿、拆除费、垃圾清运费、水电煤气公用事业费等，若乙方未在上述期限内付清欠款，则甲方有权根据本合同追击乙方的违约责任即按每逾期一天加收乙方拖欠款项0.5%的违约金至付清欠款之日；交还期满后乙方仍未能按照约定的要求将该店铺交还甲方的，则自交还期届满之日次日起，乙方应当按照合同终止时该店铺租金标准的2倍向甲方支付占用费，并按照合同终止时该店铺管理费标准的2倍向甲方支付管理费及承担相关公共事业费，直至乙方按照合同要求交还该店铺为止。合同第十三条约定，租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，甲方可单方解除合同并追究乙方违约责任：……5)乙方逾期支付租金、管理费或其他费用(包括逾期付款违约金)超过15日或累计超过3次……按本合同的约定，凡甲方有权终止、解除本合同的，一旦甲方将终止、解除本合同的书面通知根据本合同约定的方式送至该店铺，本合同即自行终止，乙方在前述情形下应立即将该店铺交还给甲方；乙方违反本合同的有关约定导致甲方行使合同解除权的，甲方除有权要求支付相关违约金外还有权(1)甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金均不予退还；(2)乙方应向甲方支付的租金、管理费、违约金等费用，甲方有权从乙方支付的保证金中先予扣除，不足部分可以继续向乙方主张……所有免租金期系甲方考虑乙方能够完整履行合同而给予的优惠，如系乙方的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响甲方其他权利的前提下，视为乙方不再享有装修免租金期，乙方应支付免租期的租金(按首期租金的日租金标准*免租期天数计算)。第十五条约定，乙方应付的租金、管理费、其他费用以及保证金等所欠甲方的债务，未及时交付的情况，对未交纳部分，每天加收0.5%的迟延支付违约金直至交付；因为乙方违反本合同规定使得甲方解除合同的，甲方有权解除本合同、收回该店铺，乙方应当向甲方支付相当于该店铺三个月的租金和管理费以及相当于保证金数额的违约金，乙方还须赔偿甲方的全部损失，包括但不限于甲方为满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用和增添设备设施的费用、以及因乙方违约给机房造成的其他合理损失或甲方支出的合理费用等。第十八条约定，除本合同另有约定外，任何与本合同有关的由本合同双方当事人(包括管理公司)发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至开店条件数的地址或双方书面通知的其他地址；任何文件、通知或其他通讯外来，如以邮寄的方式，在寄出后第2日将被视为已送达，邮政局出具的挂号投送收据，将作为有效证明；如以手递的方式，则于对方指定人员签收时视作已送达，收条将作为有效证明；甲方按乙方约定地址寄出被退件的，也视为乙方签收及有效送达；甲方在乙方租赁店铺门口或其他醒目位置张贴的有关通知或文件，即视为已合力通知乙方。合同附件一开店条件书约定：租金计算面积为87.99平方米；租赁期限为5年，自2018年5月1日至2023年4月30日；乙方应于2018年1月31日进场装修；装修免租金期为2018年3月1日至2018年3月31日(装修期间管理费为1元/平方/天)；开业日及计租日暂定2018年4月1日；店铺名称及品牌为BBYYKIDS；履约保证金按照3月租金缴纳25,692元，按照3月管理费缴纳16,059元，合计41,751元；公共事业保证金5,000元，乙方应于合同签订后7个工作日内缴纳；租期第一、二年，租金按照3.20元/天/平方，月租金8,564元，第三、四年，按照3.35元/天/平方，月租金8,966元，第五年，按照3.50元/天/平方，月租金9,367元；租金以公历年的季度一个月为一个交租金期；管理服务费2元/天/平方，月管理费5,353元，管理费以公历年的季度一个月为一个交管理费期；装修押金为4,400元，装修管理费500元。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，韩双菊于2018年3月18日向崎秀资产中心支付履约保证金41,751元，3月29日支付装修押金4,400元及其他费用300元，5月3日支付租金8,564元及公共事业保证金5,000元。2018年5月24日，韩双菊向崎秀资产中心申请减免部分租金及物业费。2018年6月19日，崎秀资产中心回函韩双菊，表示不同意减免，并要求其尽快支付。2018年10月，崎秀资产中心向韩双菊发送《撤柜通知函》，载明富绅时代广场已于2018年5月1日正式对外公开营业。但经多次催讨，韩双菊拒不支付2018年6-10月租金及管理费，欠款已合计达到6,585元，构成根本违约，经协商，现书面通知韩双菊务必于2018年10月31日前撤柜完毕，韩双菊应该：一、对XXX弄XX号XX室恢复成毛坯房原状并于2018年10月31日前向崎秀资产中心归还房屋，如交还房屋不符合租赁合同约定标准，崎秀资产中心可委托第三方进行整修，所需费用由韩双菊负担；……三、韩双菊所缴履约保证金41,751元、公共事业保证金5,000元、装修押金4,400元，其他300元，合计51,451元用于抵扣韩双菊欠缴租金及管理费，不予退还；四、本通知函撤柜之日起15日内，扣除押金后韩双菊应向崎秀资产中心支付所剩欠缴租金5,166元、物业费12,968元。后韩双菊于2018年11月13日向崎秀资产中心支付5,166元。审理中，双方当事人一致确认同意押金和保证金在本案中一并处理。以上查明的事实，由原、被告陈述，店铺租赁合同、申请书、通知函、撤柜通知函、付款凭证等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、租赁合同签订后，原告于2018年4月1日左右将系争商铺交付被告使用，故免租期为2018年4月1日至30日，被告应向原告支付自2018年5月1日起的租金，但被告仅支付一个月租金剩余租金均未支付；由于被告迟延支付租金及物业管理费，属根本违约，原告有权解除案涉合同，故原告于2018年9月25日向被告寄送解除通知，双方合同已于2018年9月26日解除；2、合同解除后，被告并未将系争商铺返还原告，故应按照原合同约定租金及物业费标准的2倍向原告支付占用期间的租金及物业费；后由于被告长期未归还商铺，原告迫于无奈于2019年6月12日强制收回该商铺；3、由于被告违约导致合同解除，被告应向原告补缴该期间的租金8,564元、合同解除违约金83,502元；4、由于被告未能将系争商铺恢复原状，原告在收回商铺后对商铺进行了恢复施工，产生费用38,308元，此款应由被告负担。为此，原告提供解除合同告知函及快递凭证、督促付款催告函及快递凭证、付款通知书及快递凭证、工程承包合同、报价表及付款凭证、强制清场照片等作为证据。被告对原告提供的函件、通知及快递凭证不予认可，表示从未收到该材料；工程承包合同、报价表显示并非系争商铺，不予认可；照片无法证明是系争商铺，故不予认可。被告主张：1、原告于2018年3月30日将系争商铺交付给被告，被告于4月10日才进场装修；2、在原告向被告寄送的撤柜通知书中已经明确放弃向被告主张违约责任，故被告不需再向原告支付相关费用；3、被告已于2018年10月31日将系争商铺交还原告并办理交还手续，故即使需支付租金也仅需支付2018年5月1日至2018年10月31日期间的租金；4、原告主张的违约金标准过高，应调整至LPR标准。为此，被告提供房屋交还书、聊天记录、物流详情单、闭店报告、退销合同等作为证据。原告对被告工作人员与原告工作人员杨丽聊天记录的真实性无异议，但对证明目的不予认；对其他证据不予认可，并申请对房屋交还书上的公章进行鉴定。本院依法委托司法鉴定科学研究院对该公章进行鉴定，经鉴定，该房屋交还书上的两枚原告印章印文与比对样本上的印文并不是同一枚印章所盖印。为此，原告支付鉴定费4,500元。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据双方当事人陈述及合同对免租期的约定，本院认定系争商铺免租期为2018年4月1日至4月30日，计租日为2018年5月1日。合同履行过程中，被告仅向原告支付一个月的租金，显属违约，原告有权解除案涉租赁合同。原告解除通知书所寄送地址与被告在租赁合同落款处载明地址一致，故本院认定原告已向被告有效送达解除通知书，合同解除日期本院认定为2018年9月27日，原告应向被告支付2018年6月1日至2018年9月26日的租金33,012.80元、物业费20,634.50元，合计53,647.30元。被告迟延支付上述款项，应向原告支付逾期付款违约金。但原告在通知被告合同解除后于2018年10月再行向被告发送撤柜通知函，载明被告支付的保证金及押金等合计51,451元用于抵扣欠款，且被告其后于2018年11月13日再行向原告支付了5,166元，故逾期付款违约金应分段予以计算。关于逾期付款违约金之具体标准，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的逾期支付各项费用违约金的计算标准为未付款项的日千分之五。被告认为违约金标准过高，要求调整至LPR标准。本院综合考量双方的履约情况、被告的违约程度、过错原因以及被告违约造成原告的实际损失等因素，酌情将违约金标准调整为日万分之五。合同解除后，根据合同约定，被告除应补交装修免租期的租金外，还应支付原告合同解除后至实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，原告主张按合同约定的租金及物业费的两倍为标准，本院认为占有使用费的标准应当以违约方可能获取的占有利益、对违约方违约行为的适当惩罚以及对守约方造成实际损失的弥补作为参考标准。本院经综合考量，被告因违约行为导致合同解除时应支付解约赔偿金、逾期付款违约金等足以体现违约金的补损和惩罚作用。现原告主张的按照租金及物业费两倍计算房屋占有使用费的标准，虽为合同约定，但有失公允，故本院认为房屋占有使用费仍以租金及物业费标准为宜。关于腾退日期，原告在向被告发送的撤柜通知函中明确限定了腾退日期，且双方一直就腾退问题进行沟通，虽房屋交还书上加盖原告公章经鉴定与样本不一致，但从双方微信聊天中可以显示被告已于2018年11月5日告知原告搬离完毕，原告应及时将系争商铺予以收回。根据合同约定，合同解除后，被告应将房屋恢复至原状后返还原告或由被告承担原告恢复原状的费用。本案中，根据原告提供的证据能够证明被告接收房屋后进行了部分装修，原告为恢复原状花费38,308元及恢复期为15天的事实，该笔费用及期间较为合理，本院予以确认。综上，本院认定被告应向原告支付2018年9月27日至2018年10月20日期间的占用费。关于解约违约金问题，双方的租赁关系因被告违约导致解除，故被告理应按约向原告承担提前解约的赔偿责任。合同约定因被告原因导致合同提前解除或终止的，被告应向原告支付相当于三个月租金加物业管理费以及相当于保证金数额的违约金，此外被告还应补交装修免租期的租金，该约定明显过高，故本院根据本案的实际情况，酌定被告偿付原告解约违约金4万元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十二条、2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩双菊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海崎秀资产管理中心逾期付款违约金664.70元；二、被告韩双菊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海崎秀资产管理中心房屋占用费8,011.50元；三、被告韩双菊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海崎秀资产管理中心免租期租金8,564元；四、被告韩双菊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海崎秀资产管理中心解约违约金4万元；五、被告韩双菊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海崎秀资产管理中心恢复原状费用38,308元；六、原告上海崎秀资产管理中心的其余诉讼请求不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,848.20元，减半收取计3,924.10元，由原告上海崎秀资产管理中心负担2,829.75元，被告韩双菊负担1,094.35元；鉴定费4,500元，由被告韩双菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年五月十日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。