广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1669号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住所地：遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧，统一社会信用代码91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王丽菊，女，汉族，1972年5月16日出生，广东省遂溪县人，住遂溪县。被上诉人（原审原告）：翟治宇，男，汉族，1982年10月21日出生，广东省遂溪县人，住遂溪县。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈连，广东惊雷律师事务所律师。原审被告：中国工商银行股份有限公司遂溪支行，住所地：广东省遂溪县遂城镇湛川路**。法定代表人：李斌，该行行长。委托诉讼代理人：易飚，该行客户经理。委托诉讼代理人：杨马雄，该行客户经理。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”）因与被上诉人王丽菊、翟治宇及原审被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行（以下简称“遂溪工行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人京豪公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人王丽菊、翟治宇共同的委托诉讼代理人陈连，遂溪工行的委托诉讼代理人易飚、杨马雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人京豪公司上诉请求：1.依法撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1930号民事判决第三项中“王丽菊、翟治宇已付给遂溪工行的贷款本息（暂计至2020年8月8日己付的银行贷款本息为67578.07元）”；2.将上述判项依法改判为“王丽菊、翟治宇已付给遂溪工行的贷款本金（暂计至2020年8月8日已付的银行贷款本金为38958.37元）”；3.本案上诉费用由王丽菊、翟治宇承担。事实和理由：京豪公司没有收到王丽菊、翟治宇支付给银行的利息，无法返还，一审判决既不符合合同约定，也于法无据，应予以纠正。2019年3月17日，京豪公司与王丽菊、翟治宇签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价736836元，王丽菊、翟治宇向京豪公司支付了226836元首付款，尾款通过银行按揭贷款支付。2019年5月23日，王丽菊、翟治宇与遂溪工行签订了《个人一手住房贷款合同》。暂计至2020年8月8日，王丽菊、翟治宇已付的银行贷款本金为38958.37元、利息为28619.7元。一审判决第三项中判令“湛江市京豪房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向王丽菊、翟治宇退还购房首期款226836元及从2019年8月8日起至判决生效之日止王丽菊、翟治宇已付给中国工商银行股份有限公司遂溪支行的贷款本息（暂计至2020年8月8日已付的银行贷款本息为67578.07元）”，但上述已付本息中，本金为38958.37元、利息为28619.7元，其本金属于京豪公司已取得的房款之内，而利息则是银行获取、京豪公司并未取得，因此不能由京豪公司返还。被上诉人王丽菊、翟治宇答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告遂溪工行述称：由法院依法判决。王丽菊、翟治宇起诉请求：1、解除王丽菊、翟治宇与遂溪工行、京豪公司于2019年5月23日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房合]字[湛江]分行[遂溪]支行[2019]年[266]号）；2、解除王丽菊、翟治宇与遂溪工行、京豪公司于2019年5月23日签订的《湛江市住房公积金个人住房借款合同》（合同编号：0920190417000358）；3、京豪公司自本案判决生效之日立即向王丽菊、翟治宇退还首期房款226836元、从2019年8月8日起至本案判决之日止，该期间王丽菊、翟治宇已付给遂溪工行贷款本息（商贷还款部分暂计至2020年7月15日止、住房公积金冲还款部分暂计至2020年8月8日止为67578.07元；商贷还款部分从2020年7月16日起、住房公积金冲还款部分从2020年8月9日起至本案判决生效之日止，以王丽菊、翟治宇支付贷款本息的实际数额为准）；4、京豪公司自本案判决生效之日立即支付占用王丽菊、翟治宇购房款的利息，其中：（1）以首期购房款226836元为基数，从2019年3月27日起按年利率4.35%计算至实际退还首期款之日止；（2）住房公积金冲还款部分从2019年7月9日起、商贷还款部分从2019年8月9日起至本案判决生效之日期间，以王丽菊、翟治宇每期已付给遂溪工行的贷款本息为基数按年利率4.35%计算至实际付清之日止；5、京豪公司向王丽菊、翟治宇支付违约金7368.36元；6、京豪公司自本案判决生效之日协助王丽菊、翟治宇办理退还房屋买卖契税14034.98元、维修基金5454元、办证综合费2000元的手续；7、王丽菊、翟治宇于判决生效后尚欠遂溪工行贷款本金、利息及因解除《个人购房借款/担保合同》、《湛江市住房公积金个人住房借款合同》而需支付的违约金均由京豪公司向遂溪工行偿还；违约金按《个人购房借款/担保合同》和《湛江市住房公积金个人住房借款合同》的约定计算；8、本案全部诉讼费用由京豪公司承担。一审法院审理查明：京豪公司以转让方式取得京豪商住花园地块的建设使用权，经房管部门批准予以预售。2019年3月17日，王丽菊、翟治宇（作为买受人）与京豪公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｙ2019004336，以下简称合同），约定王丽菊、翟治宇购买京豪公司预售位于遂溪县，总房款为人民币736836元。合同第七条第（二）款第3项约定王丽菊、翟治宇应于2019年3月17日前支付首期款226836元、余款510000元向银行或公积金（贷款机构）申请贷款；合同第九条约定商品房交付时应当符合下列条件：取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》;合同第十一条约定出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付涉案的商品房。合同第十二条第⑵项约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。签订合同后，京豪公司收取了王丽菊、翟治宇缴纳的办证综合费2000元和住宅维修基金5454元。2019年3月27日，王丽菊、翟治宇向京豪公司支付了首期款226836元。2019年5月23日，王丽菊、翟治宇与京豪公司、遂溪工行分别签订了《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［房合］字［湛江］分行［遂溪］支行［2019］年［266］号）、《湛江市住房公积金个人住房借款合同》（合同编号：0920190417000358），以涉案商品房作为抵押物向遂溪工行贷款51万元，其中商业贷款16万元，公积金贷款35万元。京豪公司作为保证人在两份贷款合同上盖章，为王丽菊、翟治宇的贷款承担保证责任。遂溪工行于2019年7月9日发放公积金贷款35万元，2019年8月9日发放商业贷款16万元，两笔贷款于发放当日转存至京豪公司银行账户。王丽菊、翟治宇自2019年8月起每月8日按时共同足额偿还公积金贷款本金和利息，至2020年8月8日已偿还本息共46521.11元；王丽菊自2019年9月起每月15日按时足额偿还商业贷款本金和利息，至2020年7月15日已偿还本息共21056.96元。2019年8月23日，王丽菊、翟治宇在国家税务总局遂溪县税务局第一分局为涉案商品房缴纳了契税14034.98元并办理了税收完税证明。2019年12月24日，京豪公司向王丽菊、翟治宇发出《期楼收楼通知书》，通知王丽菊、翟治宇在2019年12月28-29日办理收楼手续。王丽菊、翟治宇根据收楼通知到场验收，发现涉案商品房不具备收楼条件。2020年8月7日，王丽菊、翟治宇向京豪公司的法定代表人黄建文邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，黄建文拒收邮件。2020年8月13日，遂溪县公证处公证人员、见证人陈某及翟治宇来到京豪公司的销售中心，向京豪公司的女职员面送《解除商品房买卖合同通知书》，并要求其在送达回证上签名。因女职员拒绝在送达回证上签名，但表示会将上述通知书转交给公司负责人，公证人员和某人将《解除商品房买卖合同通知书》交给了女职员。遂溪县公证处对送达的过程进行了录音及记录，于2020年8月26日制作公证书一份。另查明，京豪公司在庭审上承认涉案商品房正在办理竣工验收手续，涉案商品房未符合交付条件。王丽菊、翟治宇缴纳的住宅维修基金5454元已由京豪公司转入由遂溪县房产管理局收取的开设在中国邮政储蓄银行股份有限公司遂溪县支行的账户中。该银行已为王丽菊、翟治宇设立账户，开出存折。存折显示王丽菊、翟治宇缴纳的住宅维修基金已转入该账户。王丽菊、翟治宇与京豪公司、遂溪工行签订的《个人购房借款/担保合同》第13.2条约定了合同对第50条借款人提前还款，贷款人收取违约金的标准；《湛江市住房公积金个人住房借款合同》第38条第5款规定，借款人提前还本不收取违约金。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。京豪公司对王丽菊、翟治宇与其签订的《商品房买卖合同》购买涉案商品房，王丽菊、翟治宇已支付购房首期款226836元及向遂溪工行贷款51万元支付剩余购房款、已支付住宅维修基金5454元、办证综合费2000元、房屋买卖契税14034.98元及现涉案商品房尚未符合交付条件的事实无异议，故对王丽菊、翟治宇在本案中主张的事实予以确认。王丽菊、翟治宇与京豪公司签订的《商品房买卖合同》及王丽菊、翟治宇与京豪公司、遂溪工行签订的《个人购房借款/担保合同》、《湛江市住房公积金个人住房借款合同》是合同当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依约履行。针对本案的争议焦点，评析如下：一、王丽菊、翟治宇主张解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》、《湛江市住房公积金个人住房借款合同》的理由是否成立的问题。合同签订后，王丽菊、翟治宇已按合同的约定付清购房款，全部履行了合同的义务，而京豪公司没有在合同约定期限内将符合条件的房屋交付给王丽菊、翟治宇，且在法庭辩论终结前，涉案商品房尚未符合交付条件，王丽菊、翟治宇与京豪公司约定解除《商品房买卖合同》的条件已经成就。关于京豪公司主张合同签订的交房时间属工作人员出现差错导致的抗辩理由是否采纳的问题。京豪公司作为提供格式合同的房地产开发企业，对商品房开发建设周期应有充分的估算和计划，对建设期限和交付房屋应有综合的预判，对存在的风险应及时作出相应的调整和补救措施。京豪公司签订合同后没有就交房时间存在失误的问题向王丽菊、翟治宇进行任何说明，所以对京豪公司辩解由于其工作人员疏忽大意导致合同签署时间错误的理由不予采纳。2020年8月13日，王丽菊、翟治宇通过遂溪县公证处向京豪公司留置送达的《解除商品房买卖合同通知书》符合《民事诉讼法》第八十六条关于留置送达的规定，解除通知已送达京豪公司。根据《合同法》第九十六条第一款“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，王丽菊、翟治宇已履行解除合同的通知义务，一审法院依法认定王丽菊、翟治宇、京豪公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Y2019004336）于2020年8月13日解除。《商品房买卖合同》解除后，王丽菊、翟治宇与遂溪工行签订的《个人购房借款/担保合同》、《湛江市住房公积金个人住房借款合同》的目的也无法实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对王丽菊、翟治宇要求解除与遂溪工行签订的《个人购房借款/担保合同》、《湛江市住房公积金个人住房借款合同》的诉讼请求亦予以支持。因京豪公司的原因，王丽菊、翟治宇解除《个人购房借款/担保合同》而需支付的违约金应由公司向遂溪工行支付。二、关于购房款的退还问题。因王丽菊、翟治宇的购房首期款和按揭贷款已由京豪公司收取，京豪公司是该笔款项的实际占有人和使用人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。京豪公司应退还王丽菊、翟治宇已支付的首期款226836元及从2019年8月8日起至本案判决生效之日止王丽菊、翟治宇已偿还给遂溪工行的贷款本息（根据王丽菊、翟治宇提交的还款账户流水明细显示，至2020年8月8日止王丽菊、翟治宇公积金冲还款46521.11元和商业贷款还款21056.96元共67578.07元）。对于王丽菊、翟治宇尚欠遂溪工行贷款合同项下剩余贷款本息，由于两份贷款合同解除，王丽菊、翟治宇未偿还的贷款本息应由京豪公司直接偿还给遂溪工行。三、关于京豪公司支付占用王丽菊、翟治宇购房款期间的利息问题。合同约定买受人解除合同的，自买受人付款之日起，按照年利率4.35%计算利息。王丽菊、翟治宇支付的房款分为首期款226836元及按揭贷款51万元。首期款支付的时间为2019年3月27日。遂溪工行分别于2019年7月9日发放35万元公积金贷款及2019年8月9日发放16万元商业贷款后，王丽菊、翟治宇的第一期公积金贷款还款的时间为2019年8月8日，第一期的商业贷款还款时间为2019年9月15日，自此以后每月8日（公积金贷款）、15日（商业贷款），王丽菊、翟治宇都能按时足额向遂溪工行偿还贷款本息。遂溪工行发放的贷款51万元不是王丽菊、翟治宇实际支出的购房款，王丽菊、翟治宇实际支付的购房款是从2019年8月8日起每月8日使用公积金冲还款及从2019年9月15日起每月15日偿还的贷款本息。故京豪公司应支付的占用购房款期间的利息应分段计算：1.以首期款226836元为基数，从2019年3月27日起按年利率4.35%计算至实际退还首期款之日止；2.以从2019年8月8日起至判决生效之日期间每期王丽菊、翟治宇已付给遂溪工行的贷款本息为基数，从2019年8月8日起按年利率4.35%计算至实际付清之日止。四、关于违约金问题。由于京豪公司已收取了王丽菊、翟治宇的全部购房款736836元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定及《商品房买卖合同》第十二条第⑵项约定，由于京豪公司违反合同的约定逾期没有交付房屋导致商品房买卖合同解除，京豪公司需要承担违约责任并支付违约金，该项条款约定了违约金的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，王丽菊、翟治宇主张京豪公司按全部房价款的1%支付违约金7368.36元（736836元×1%）应予支持。五、关于房屋买卖契税、办证综合费、住宅维修基金的退还问题。该三项费用是按规定由相关部门收取的费用，不是京豪公司收取使用的，应由京豪公司协助王丽菊、翟治宇办理退还手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第八十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除王丽菊、翟治宇与湛江市京豪房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司遂溪支行于2019年5月23日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房合]字[湛江]分行[遂溪]支行[2019]年[266]号）。二、解除王丽菊、翟治宇与湛江市京豪房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司遂溪支行于2019年5月23日签订的《湛江市住房公积金个人住房借款合同》（合同编号：0920190417000358）。三、湛江市京豪房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向王丽菊、翟治宇退还购房首期款226836元及从2019年8月8日起至本判决生效之日止王丽菊、翟治宇已付给中国工商银行股份有限公司遂溪支行的贷款本息（暂计至2020年8月8日已付的银行贷款本息为67578.07元）。四、湛江市京豪房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内支付占用王丽菊、翟治宇购房款的利息（以首期款226836元为基数，从2019年3月27日起按年利率4.35%计算至实际退还首期款之日止；以从2019年8月8日起至判决生效之日期间每期王丽菊、翟治宇已付给中国工商银行股份有限公司遂溪支行的贷款本息为基数，从2019年8月8日起按年利率4.35%计算至实际付清之日止）。五、湛江市京豪房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向王丽菊、翟治宇支付违约金7368.36元。六、湛江市京豪房地产开发有限公司自判决生效之日起十五日内协助王丽菊、翟治宇办理退还房屋买卖契税14034.98元、办证综合费2000元及住宅维修基金5454元的手续。七、王丽菊、翟治宇在判决生效之后尚欠中国工商银行股份有限公司遂溪支行的购房贷款本金、利息及因解除《个人购房借款/担保合同》而需支付的违约金均由湛江市京豪房地产开发有限公司向中国工商银行股份有限公司遂溪支行偿还，违约金按《个人购房借款/担保合同》的约定计算。八、驳回王丽菊、翟治宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6066.36元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。二审期间，本案各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对京豪公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据京豪公司上诉请求和理由，王丽菊、翟治宇的答辩意见，以及遂溪工行的陈述意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题是：京豪公司应否向王丽菊、翟治宇返还房贷利息。涉案《商品房买卖合同（预售）》是因京豪公司违约而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，王丽菊、翟治宇有权要求京豪公司恢复原状、采取其他补救措施或赔偿损失，即京豪公司应尽量使王丽菊、翟治宇的经济情况全面恢复至合同签订前的状态。王丽菊、翟治宇已向遂溪工行支付的房贷利息是王丽菊、翟治宇因涉案《商品房买卖合同（预售）》所支出的款项，若非因购买涉案房屋王丽菊、翟治宇必不会负担该部分房贷利息，既然王丽菊、翟治宇的购房目的因京豪公司的违约已不能实现，则京豪公司应负担王丽菊、翟治宇因合同而付出的经济成本。故一审法院判决京豪公司向王丽菊、翟治宇返还房贷利息并无不当，本院予以确认。京豪公司关于其不应向王丽菊、翟治宇返还房贷利息的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，京豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费515.49元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年五月六日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。