广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0104民初14542号 原告（反诉被告）：广州天伦物业管理有限公司，住所地广州市天河区林和中路150-160号六楼。 法定代表人：张光微。 委托代理人：钟雄球，该公司员工，联系地址。 被告（反诉原告）：李东，男，1983年11月1日出生，汉族，住广州市越秀区。 原告（反诉被告、以下统称原告）广州天伦物业管理有限公司诉被告（反诉原告、以下统称被告）李东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，由审判员程秀建独任审理。原告的委托诉讼代理人钟雄球，被告李东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年3-6月的物业管理服务费1680.48元，2019年7月1日-2019年7月7日的物业管理服务费98.03元，2019年1-6月、2019年7月1日-7月7日的垃圾处理费31.17元，合计1809.68元。2、被告按照合同约定向原告支付物业管理服务费的违约金（从逾期达三个月之日即2019年5月16日起，按欠费金额每日千分之一的标准计算到实际支付之日止）。事实与理由：原告是拥有二级资质的物业服务企业，与广州高田投资有限公司（以下简称高田公司）签订《上誉花园前期物业服务合同》，并且分别与各业主签订《上誉花园前期物业服务协议》，约定原告为广州市越秀区天河路45号之9-25的上誉花园提供前期物业管理服务。原告自受托管理小区以来，一直按照约定向小区业主提供保安、清洁、绿化、设备维护等各项物业管理服务，并按每月3.5元/平方米标准收取物业管理费。后涉案小区成立业主委员会，原告与业主委员会签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定物业管理服务费住宅单元每月每平方米3.2元，被告每月15日前支付当月物业管理服务费及其他由原告代收代付费用等。被告是天河路45号之十五2204房的业主，房屋建筑面积131.29平方米。被告收楼后曾正常缴交各项费用，但在原告2019年1月1日至2019年7月7日仍然管理小区的情况下，被告以各种理由拖欠应交费用，损害了原告的权益。据此，为维护原告的合法权益，遂诉至法院。 被告答辩并反诉称，根据生效法律文书，双方物业合同于2018年12月31日终止。2018年11月开始，经业委会投票不再聘用原告。原告从2019年1月开始阻挠我方选聘新的物业公司，2019年1月15日小区如期举行中标公告，原告在2018年10月24日已经没有意愿按照正常法律法规为我们小区提供物业服务。2019年4月17日业委会向原告发函要求其退场，但是原告屡次拒绝，并拒绝执行一、二审法院、住建委要求其退场的要求。2019年7月2日原告向所有原业主发告知函表示不退出，直到2019年7月7日才被业主驱赶。原告在合同终止后的2018年10月24日-2019年7月7日期间都是拒不退出并强占的状态，7月7日当天是发生冲突之后才被我们撵出去。既然合同在2018年年底终止且是因为原告的原因拒不退出，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，我方不需要向其支付物业费。原告在合同期满后恶意盘踞在上誉花园拒不退出，其诉请按原合同约定的标准收取物业管理服务费以及垃圾处理费，没有事实及合同依据。事实上，自2019年1月1日起，原告已不是上誉花园合法的物业管理服务机构，因此原告无权收取被告2019年1-2月缴纳的物业管理费及装修押金费用，该费用应予退还。据此，被告提出反诉请求：1．原告返还被告违法收取的2019年1-2月物业服务管理费840.24元；2.原告返还被告于2019年3月11日违法收取的装修押金2000元；3.原告支付被告以2000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2019年3月11日起至原告履行完毕之日计算的资金利息。 原告就被告的反诉答辩称，一、答辩人根据公平、权利义务一致的原则，参照原物业服务合同的约定计收物业服务费，并无不妥。被答辩人不同意支付2019年7月7日前的物业服务费以及相关费用理由不成立，虽然答辩人与涉案小区业主委员会签订的《上誉花园物业服务委托合同》于2018年12月31日届满，因答辩人与涉案小区业主委员会对续聘或解聘存在争议，双方未协商一致，答辩人因此向法院提起诉讼解决。答辩人到2019年7月7日为止仍在为涉案小区提供合理的物业服务，被答辩人也接受了答辩人提供的物业服务。因此，在没有证据证明答辩人存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释【2009】8号”第十条第二款的情形，答辩人认为，根据公平、权利义务一致的原则，答辩人参照原物业服务合同的约定计收物业服务费，并无不妥，被答辩人应当依照约定按时足额向答辩人缴交相关物业服务费用。 二、因涉案小区业委会违反相关法律法规的规定以及其与答辩人的约定，在并未召开业主大会表决是否续聘答辩人的情况下，擅自决定不予续约，严重侵害了包括答辩人在内的一大批认为答辩人管理不错、应当续聘的业主的合法权益。根据原《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》等规定，物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。以及根据《业主大会议事规则》、《业主大会章程》，涉案小区业委会应在物业服务合同到期前征集业主对物业管理企业的满意度，根据物业管理企业的履约情况、服务质量以及业主满意度向业主大会提出报告并公开。但涉案小区业委会直接就跳过了上述的所有程序，擅自决定不予续约并发函给答辩人，之后才公告召开业主大会表决所谓的《招投标选聘物业服务企业工作方案》，程序上严重违法。根据原《中华人民共和国物权法》第七十六条“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。”的规定，法律对于业主共同决定事项的权利行使，并未赋予上述权利可以概括性授权业主委员会行使，该条“业主共同决定”事项是法律对于权利行使主体的限制性规定，应当由业主通过业主大会或依法共同作出决定。业主大会可以采用书面征求意见的形式，业主也可以委托代理人参加业主大会会议，但是不能授权业主委员会行使。选聘及解聘物业服务企业作为业主共同决定的事项，是全体业主的专属共同管理权力。涉案小区业委会以《关于召开2018年业主大会会议的通知》中，业主大会决议通过《招投标选聘物业服务企业工作方案》即为相应地确认了不与答辩人自动续签合同，是故意本末倒置、颠倒是非。因为若涉案小区业委会召开业主大会表决是否续聘的话，很可能与答辩人续聘的决议就会得到通过，根本就不存在后续的招投标选聘物业公司事宜，也就不存在圈定万科中标一事，该工作方案也没有任何与答辩人续聘的内容。上誉花园业主大会决议通过《招投标选聘物业服务企业工作方案》实质是由业委会代为行使了本应由业主共同决定的事项，原《物权法》第七十六条以及《物业管理条例》第十一条、第十二条均规定，包括“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”在内的事项应由业主共同决定，这也属于原《民法总则》第一百六十一条规定的应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理的民事行为。因此，涉案小区业委会关于不与答辩人自动续约的决定以及《招投标选聘物业服务企业工作方案》均是违法的。正是因为涉案小区业委会从一开始就打算不与答辩人续聘，并希望指定万科物业作为新的物业服务企业，因此才不顾法律法规、业主大会议事规则和章程的规定，以及其与答辩人的合同约定，在程序严重违法的情况下冒着巨大的风险擅自决定不予续约，为的就是要实现其不法的目的，已经在程序上和实体上均严重侵害了答辩人的合法权利。因此答辩人将涉案小区业委会诉诸法律，直至2019年7月7日止答辩人与业委会的物业服务合同纠纷一案法院尚未作出终审判决，即答辩人尚在涉案小区提供合理的物业服务。 三、《调解协议书》证实答辩人于2019年7月7日晚才退出涉案小区的物业管理。从《调解协议书》这份证据充分证明，2019年7月7日24时之前，答辩人仍然是涉案小区的合法管理单位，答辩人在物业服务合同届满后，实际为涉案小区提供物业服务，按照与上誉花园业主委员会签订的《调解协议书》，至2019年7月7日晚才撤出小区管理。根据公平及等价有偿原则，被答辩人作为小区业主在该期间享受了答辩人提供的物业服务，应当按照原合同约定标准向答辩人支付物业管理费、垃圾处理费。而案外人无权在2019年7月7日之前在涉案小区收取任何费用，业委会在未经物价局批准的情况下收费更加是非法的。 四、答辩人依法收取装修保证金，符合相关法律规定。答辩人在2019年1月1日至7月7日履行事实物业服务合同期间，依照相关法律法规的规定和上誉花园小区装修管理规定向提出室内装修申请的被答辩人依法收取装修保证金，以确保公共利益不受侵害，完全符合相关法律规定。被答辩人在装修完毕未向答辩人申请竣工验收，答辩人无法确定被答辩人的装修行为有否损坏公共设施设备和公共部位，且答辩人更未收到被答辩人装修经过验收合格后书面申请退回装修保证金。因此被答辩人主张答辩人依法收取的装修保证金应计算利息，于法无据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告是广州市越秀区天河路45号之十五2204房的权属人，该房屋建筑面积131.29平方米，规划用途为住宅，刘春晓为共同共有人。原告明确表示不要求共有人刘春晓承担责任。 2016年12月26日，上誉花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对广州市越秀区天河路45号之9-25的上誉花园提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务收费标准为住宅3.2元/月·平方米（建筑面积，不包括住宅公共水电分摊），地下车位每月120元/位；物业服务费除管理酬金外应全部用于本合同约定的支出，所有收支年度结算后收支结余部分，属于全体业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户；业主逾期未交纳物业服务费的，除与应缴纳所欠费用本金外，应从逾期达三个月之日起按所欠费用金额每日千分之一的标准承担相应的违约金；业主应于每月15日前交纳当月的物业服务费具体数额以缴费通知单为准；业主装修过程中未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏的，乙方应当在业主完工提出申请后7日内将装修押金全额退还等。 2019年1月14日，上誉花园业主委员会向广州市广州公证处申请对涉案小区招投标选聘物业服务企业的开标活动进行公证，该公证处就此作出（2019）粤广广州第006059号公证书，证明《评分汇总表》、《评标报告》为招投标的评标现场评选所得，评选结果是真实的。 2019年3月11日，原告出具《收款收据》收取F栋2204房交装修保证金2000元。 2019年4月18日，原告对上誉花园业主委员会发出《关于的复函》，写明鉴于贵业委会违反相关法律法规的规定，未经业主大会进行表决就于2018年10月24日擅自向我司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，该函应属无效。同时，贵业委会在2018年9月29日至2018年11月18日组织召开的业主大会，对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决，将本应由业主大会决定之事项授权给业主委员会决定，违反了法律规定，侵害了我司合法权益……贵业委会要求我司在2019年4月30日移交上誉花园物业管理权，缺乏法律依据，我司不予接受等。 2019年7月7日，原告（甲方）与上誉花园业主委员会（乙方）、广州市越秀区黄花岗街道人民调解委员会签订《调解协议书》，写明：1、甲方同意于2019年7月7日将上誉花园物业管理的全部物品、资料及设备完整地交接给乙方管理，甲方所有工作人员于2019年7月7日晚撤出上誉花园；2、双方同意在物业服务合同纠纷【（2019）粤0104民初9307号】二审判决之前，万科物业不得正式进入上誉花园；3、甲方不得以任何形式破坏小区物业设备设施，并对因甲方原因交接不到位产生的物业管理问题承担法律责任，双方关于【（2019）粤0104民初9307号】案件涉讼物业服务合同的效力问题，按二审判决书执行等。 此外，2019年2月20日，原告向本院起诉上誉花园业主委员会物业服务合同纠纷一案，要求确认上誉花园业委会发出的《关于物业合同不自动续约的函》无效以及确认《上誉花园物业服务委托合同》服务期限自动延长一年。本院于2019年6月21日作出（2019）粤0104民初9307号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月15日作出（2019）粤01民终14474号民事判决书，认定原告要求确认物业服务委托合同服务期限自动延长一年依据不足，判决驳回上诉、维持原判。广东省高级人民法院于2020年8月3日作出（2020）粤民申1408号民事裁定，裁定驳回原告的再审申请。 以上事实，有原、被告提交的《上誉花园物业服务委托合同》、《不动产权证》、《调解协议书》、《关于的复函》、《民事判决书》、《民事裁定书》等证据及本案庭审笔录在案佐证。 本院认为：物业服务是一项专业性事务，必须依赖具有一定专业知识、专业技能、专业经验的团队才能完成，而且不同的物业项目有其特殊性，故物业交接在期限、程序及事项上具有复杂性，需要新旧物业服务企业积极协商、互相配合，才能顺利完成交接。虽然上誉花园业委会在合同期满前即启动了重新选聘物业服务企业工作，但其在合同期满后才完成新的物业服务企业的选聘工作，且在此过程中明确作出需要天伦公司继续提供过渡期内的物业服务的意思表示。上誉花园业委会至少同意并要求天伦公司为涉案小区提供物业服务至2019年4月30日，因而原告有权向被告收取截至2019年4月30日期间的物业管理费等费用。合同期满后，在上誉花园业委会未组织新物业公司与天伦公司协商确定合理的场地移交时间的情况下，经相关行政管理部门的介入及调解，最终确定天伦公司的合理退场期限。因而天伦公司持续为涉案小区提供物业服务至2019年7月7日的行为具有一定合理性，本案并不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的物业公司故意拒不退场的情形。天伦公司实际提供了2019年4月1日至7月7日期间的物业服务，且在上誉花园业委会与天伦公司就退场时间存在较大争议，后经相关行政部门的介入及主持，双方才最终达成了退场时间为2019年7月7日的调解一致意见并已实际履行。根据公平及等价有偿原则，被告作为小区业主在该期间享受了原告提供的物业服务，应当按照原合同约定标准向原告支付物业管理费及垃圾处理费，故原告诉请要求被告支付2019年3月1日至2019年7月7日的物业管理费1778.51元及2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费31.17元，本院予以支持。被告反诉要求原告退还其已收取的2019年1-2月的物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。 至于原告主张被告应付的逾期支付物业管理费的违约金问题。根据生效的民事判决认定，上述物业服务合同不能自动延长一年，原告在2019年5月1日起为涉案小区提供物业服务欠缺合同依据，且被告是以原告没有物业管理权为由拒绝支付物业管理费，并非恶意拖欠费用，故原告要求被告支付逾期支付物业管理费用违约金，本院不予支持。 至于被告反诉要求原告退回装修保证金2000元的问题。根据前述协议的约定，如被告在装修过程中未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，原告应当在被告完工提出申请后7日内将装修押金全额退还。虽然本案中暂无证据表明被告曾在装修完工后向原告提出申请，但鉴于原告现已退出小区物业管理，原告亦同意退回该保证金，故对被告的该项反诉请求，本院予以支持。至于被告反诉要求原告支付该装修保证金的利息问题，因前述合同并未约定原告应予支付装修保证金的利息，且亦无证据显示原告曾在被告要求退还相应费用后拒不退还该费用，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下： 一、被告李东应在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州天伦物业管理有限公司支付2019年3月1日至2019年7月7日的物业管理费1778.51元以及2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费31.17元。 二、原告广州天伦物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内，向被告李东退还装修保证金2000元。 三、驳回原告广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告李东的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费25元由被告李东负担，反诉案件受理费25元由原告广州天伦物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  程秀建 二〇二一年五月十日 书记员  梁洁欣