甘肃省嘉峪关市中级人民法院民事判决书（2021）甘02民终54号上诉人（原审被告）：张某，男，汉族，嘉峪关河西建材市场柏林世家橱柜店经营人，住甘肃省嘉峪关市。委托诉讼代理人：李某，甘肃衡轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司，住所地甘肃省嘉峪关市兰新东路6656号。法定代表人：谢某，该公司经理。委托诉讼代理人：朱某，男，该公司员工。上诉人张某因与被上诉人嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司（简称居然之家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张某及其委托诉讼代理人李某、被上诉人居然之家公司的委托诉讼代理人朱某到庭参加诉讼。本案依法扣除审限三个月，现已审理终结。张某上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回居然之家公司的诉讼请求，房屋租赁合同于2019年9月30日解除，张某交付的装修押金3000元，电表押金1200元，合同保证金30000元及商品销售款26000元与其欠付的租金、物业费、市场管理费相互抵顶后，剩余款项予以返还。事实及理由：1、张某与居然之家公司2018年10月至2019年签订过两个商铺的《租赁经营合同》，一个是美居商城一号楼二层22号“风田”品牌电器商铺，另一个是一号楼二层5号“布鲁斯特”品牌墙面材料商铺。案涉商铺租赁纠纷是5号商铺“布鲁斯特”品牌店2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金、物业费、管理费。《租赁经营合同》约定5号商铺租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日止，该商铺张某租赁经营至2019年9月30日，此后未租赁经营，2019年9月张某已向居然之家公司提出申请解除《租赁经营合同》，对2019年10月1日至2020年3月31日期间产生的租金、物业费、市场管理费等费用不同意承担。2、在租赁商铺经营期间，张某未直接交付过商铺租金、物业费、市场管理费等费用，双方约定商品销售款由居然之家公司代收，张某应交付的租赁费用自商品销售款中冲抵。张某租赁初期已交付5号商铺装修押金3000元，两个商铺电表押金1200元，两个商铺合同保证金30000元，居然之家公司代收5号商铺商品销售款26000元，上述费用均应冲抵欠付的租金、物业费、管理费。一审判决认定事实不清，对相关费用未冲抵，请求二审法院组织双方清算对账，冲抵后剩余费用予以退还。被上诉人居然之家公司辩称，1、居然之家公司确实与张某签订过两个商铺的《租赁经营合同》，2018年10月4日签订《预租协议》，张某租赁美居商城一号楼二层22号商铺，经营“风田”品牌电器，2018年12月25日签订22号商铺《租赁经营合同》，租赁期限自2018年11月16日至2018年12月31日，此后22号商铺又续签合同。2、2019年2月21日双方签订《招商租赁经营合同补充协议》，张某租赁美居商城一号楼二层5号商铺，经营“布鲁斯特”品牌墙面材料，租赁期限自2019年1月1日至2019年3月31日，2019年4月25日双方续签5号商铺《招商租赁经营合同》，租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日。该商铺2019年1月1日至3月31日期间的费用双方已清算完毕。本案仅起诉5号商铺“布鲁斯特”品牌店2019年4月1日至2020年3月31日欠付的费用，双方约定交付费用的方式自商品销售款中冲抵。3、张某实际未交付合同保证金，张某与另一租赁商户石丽合作共同租赁三间商铺，石丽租赁美居商城一号楼二层45号商铺，经营“御秀”品牌墙面材料，三间商铺只交了一笔30000元保证金，是由石丽交付，居然之家公司亦起诉石丽房屋租赁合同纠纷，并已由城区法院判决后，石丽不服判决提起上诉，此笔保证金只能在石丽或张某其中一个房屋租赁合同纠纷中抵顶欠款。4、张某交付5号商铺的装修押金3000元、电表押金600元可以在本案冲抵欠款。由于张某5号商铺与石丽45号商铺均是经营墙面材料，只是经营的品牌不同，两家商铺的销售款有混同计算的情况，需要通过与张某和石丽分别对账后才能确认冲抵欠款的情况。5、关于租赁合同解除的问题，张某在2019年9月未向居然之家公司申请提前解除租赁合同，10月之后仍占用商铺存放商品，双方从未商议过解除房屋租赁合同之事，故2019年10月1日至12月31日期间产生的租赁费用仍应支付。6、2020年1月1日至3月31日期间的欠费，考虑到实际经营及新冠疫情的影响，居然之家公司同意免除交付。居然之家公司向一审法院起诉请求：判令张某支付拖欠的租金36734.5元，物业费22959.8元，市场管理费3720元、违约金8014.8元，原已经优惠的租金17899.72元、优惠的物业费11187.66元，合计100516.43元。一审法院认定事实：居然之家公司与张某签订过美居商城两个商铺租赁经营合同。2018年10月4日，居然之家公司与张某签订《商铺预租协议》，协议约定“张某预租居然之家公司天诚美居一号楼二层22号商铺经营“风田”品牌电器，张某需向居然之家公司交纳预付款20000元，该笔款项与“布鲁斯特”商铺共享，于营业六个月后交纳，预付款在双方正式签订《招商租赁合同》后抵顶张某应付租金及其他费用”。2018年12月25日张某与居然之家公司签订22号商铺《招商租赁经营合同》，租赁期限为2018年11月16日至2018年12月31日，共计46天。此后22号商铺双方又另行签订租赁合同。2019年2月21日，居然之家公司与张某签订《补充协议》，约定：张某租赁居然之家公司美居商城一号楼二层5号商铺用于经营“布鲁斯特”品牌墙面材料，租赁期限自2019年1月1日至2019年3月31日。2019年4月25日张某与居然之家公司签订5号商铺《招商租赁经营合同》，约定“5号商铺租赁面积185.53㎡，租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日，共计366天；免租金期共计119天，其中2019年6月30天、9月30天、11月30天、2020年2月29天，免租金共计15896.02元；日租金仍为每平方米0.72元，年租金共计48890.28元，合同期内共计应支付租金32994.26元；物业管理费为每平方米0.45元，共计30557.34元，合同期内共计应支付物业管理费20622.03元；市场管理费应按上月销售额的1%缴纳，租赁商铺的保底销售额为每月每平方米200元，合计共37106元；因承租方违约导致合同提前终止，除了补交所欠租金及费用，退还在合同期内给予在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中给予的补贴外，还需赔付相当于60天租金的违约金”。2018年10月5日，张某向居然之家公司交纳5号商铺电表押金600元、装修押金3000元。2018年11月16日张某交付22号商铺电表押金600元。一审法院认为，居然之家公司和张某签订的《招商租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。居然之家公司向张某提供租赁商铺，张某亦应依约向居然之家公司支付租金、物业费管理费。张某抗辩其于2019年9月底前撤场并申请解除租赁合同，不同意承担2019年10月至2020年3月的租赁费用，居然之家公司不认可，张某对其抗辩事项未提交有效证据予以证实，故对其抗辩不予采信。张某抗辩其交纳两个商铺电表押金1200元、商铺装修押金3000元应当抵顶租金等相关费用，根据租赁合同约定，合同正常履约期内不得利用保证金冲抵应付债务，双方均未提交证据证实租赁合同已经解除，租赁合同仍在履约期内，保证金不能冲抵债务，故对其抗辩理由不予支持。关于居然之家公司主张的租金、物业费、市场管理费的金额，根据合同约定，经核算2019年4月1日至2020年3月31日期间租金为32861元、物业费22959元，2019年6月至2020年3月期间的市场管理费为3711元。关于居然之家公司主张张某承担违约金，并交付原优惠租金、物业费的问题，因租赁合同约定乙方违约导致合同提前终止的，则应退还原优惠租金、物业费及支付违约金，现居然之家公司未主张解除合同，亦未提交证据证实合同已因张某违约而提前终止，故对居然之家公司主张的原优惠租金、物业费及违约金不予支持。综上所述，居然之家公司的诉讼请求，部分予以支持；超出上述范围的其他诉讼请求，不予支持。判决：1、张某向嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司支付租金、物业费、市场管理费合计59531元，于判决生效后30日内履行完毕；2、驳回嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费2310元，由张某负担1233元，嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司负担1077元。本院二审期间，上诉人张某围绕上诉请求提交居然之家2019年1月7日出具的收据两张，证明张某已交付合同保证金30000元；5号“布鲁斯特”商铺商品销售款发票17张，证明5号商铺有商品销售款26000元；居然之家公司出具的其他市场收据，证明张某交付综合服务费600元，上述三笔费用均应冲抵张某欠付的租金、物业费、市场管理费。经庭审质证，居然之家公司对上述证据的真实性认可，抗辩2019年1月7日居然之家公司虽然向张某出具30000合同保证金的收据，但该收据用于核销冲账，张某实际未交付30000元合同保证金，张某与另一租赁商户石丽合作共同租赁经营居然之家公司三个商铺，三个商铺只交付一笔保证金30000元，是由石丽交付，该笔保证金只能抵扣石丽或张某其中一人欠款。5号商铺销售款26000元待与张某、石丽算账后可以抵扣其中一人的欠款。居然之家公司收取的综合服务费600元是张某每月交付商铺的电费，张某认可该600元是交付的电费，对此项事实本院予以确认。根据双方当事人的陈述及庭审举证质证的情况，本院经审理认定的事实如下：1、关于张某与居然之家公司在履行《招商租赁合同》时租金及其他费用交付的情况。2018年10月4日、12月25日、2019年2月21日、4月25日张某与居然之家公司签订过美居商城一号楼二层22号和5号两个商铺的《招商租赁合同》，双方在履行商铺租赁合同时约定，由于两个商铺的商品销售款由居然之家公司代收，故张某租赁商铺产生的租金、物业费、市场管理费等费用均自商品销售款中冲抵，张某租赁商铺期间实际未交付过租金、物业费、市场管理费。案涉商铺租赁纠纷是指5号“布鲁斯特”品牌墙面材料商铺自2019年4月1日至2020年3月31日期间产生的租赁费用，《招商租赁合同》约定该商铺2019年6月、9月、11月、2020年2月免租金。二审庭审中考虑2020年1月至3月受新冠疫情及经营情况影响，居然之家公司同意免除2020年1月至3月期间及2019年6月全部费用，9月和11月免除租金及物业费，只收两个月的市场管理费744元，张某予以认可。经核算，张某需交付2019年4月、5月、7月、8月、10月、12月六个月的租金、物业费、市场管理费及9月、11月两个月的市场管理费，其中4月份全部费用6884.1元，5月、7月、8月、10月、12月每个月全部费用7101.17元，合计43133.95元。张某主张其于2019年9月撤场并向居然之家公司申请提前解除租赁合同，不同意承担2019年10月至12月的费用。居然之家公司不予认可，抗辩未收到张某有关解除合同的申请，10月之后张某仍然占用商铺存放商品。张某对其提出撤场申请解除合同的主张未提交证据证实，故对其该项主张不予支持。2、关于张某是否实际交付合同保证金30000元及保证金的冲抵情况，查明：2018年10月4日张某与居然之家公司首次签订22号“风田”商铺《预租协议》中约定张某需向居然之家公司交纳预付款即合同保证金20000元，该笔款项与5号商铺“布鲁斯特”品牌店共享，于营业六个月后交纳，保证金在双方正式签订《招商租赁合同》后可抵顶张某应付的租金及其他费用。《预租协议》租赁方有张某和石丽两人签字。此后在张某与居然之家公司签订的两份《招商租赁合同》中均约定租赁方需交纳合同保证金30000元。庭审中经询问，居然之家公司、张某、石丽三方陈述：“在合同履行中张某实际未交付过两个商铺合同保证金30000元。张某与另一租赁商户石丽（另案处理）合作共同租赁经营三家商铺，张某租赁二层22号、5号两个商铺，石丽租赁二层45号一个商铺（“御秀”品牌墙面材料），居然之家公司、张某、石丽三方商议三家商铺预租时只交付一笔30000元保证金，该笔保证金由石丽交付”。2019年1月7日居然之家公司向张某出具两张市场收据。写明“费用名称合同保证金，金额30000元，结算方式冲账，核销日期2018年12月31日，打印日期2019年1月7日”。居然之家公司称为便于2019年1月1日之后与张某签订《招商租赁合同》，故出具该收据用于公司财务核销账目使用。2021年1月29日本院在另案审理居然之家公司与石丽房屋租赁合同纠纷一案中，双方经本院调解，居然之家公司与石丽达成协议将此笔合同保证金30000元冲抵石丽欠付的租金、物业费、市场管理费。综上，张某主张再次将此笔保证金冲抵其本案欠付的费用，没有事实依据，不予支持。3、关于案涉5号商铺商品销售款26000元的冲抵情况，查明：居然之家公司与张某在履行商铺租赁合同中约定，商品销售款由居然之家公司代收，张某需交付的租金等费用自商品销售款中冲抵。案涉5号商铺有商品销售款26000元，居然之家公司认可，由于张某与石丽合作租赁经营三家商铺，张某租赁的5号商铺与石丽租赁的45号商铺均是经营墙面材料，只是品牌不同。2021年1月29日我院另行审理石丽与居然之家公司房屋租赁合同纠纷一案中，石丽与居然之家公司达成协议，石丽将5号商铺26000元销售款冲抵其欠付的租金、物业费、市场管理费。经居然之家公司、张某、石丽三方对账后，张某对此认可，故商品销售款不再冲抵案涉商铺欠付的租赁费用。4、关于案涉5号商铺装修押金3000元、电表押金600元冲抵欠款的情况，查明：张某向居然之家公司交付案涉5号商铺装修押金3000元，电表押金600元，合同履行期满后尚未退还，该款项可以冲抵欠款，冲抵后张某尚欠39533.95元租金、物业费、市场管理费未付。除以上事实外，二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点为：1、上诉人张某主张案涉5号商铺签订的《招商租赁合同》于2019年9月30日解除并终止履行是否合法有据；2、案涉商铺的合同保证金、商品销售款冲抵其欠付租金、物业费、市场管理费的主张是否合法有据，应予支持。根据查明的案件事实，案涉商铺签订的《招商租赁合同》约定租期至2020年3月31日止，双方商铺租赁合同已经履行期满。张某主张案涉商铺于2019年9月撤场终止经营并申请解除合同，商铺租赁的费用应计算至2019年9月30日，居然之家公司对张某的主张不认可，张某未提交相关证据证实租赁合同解除的事实，故对其该项主张不予支持。张某实际未交付案涉商铺合同保证金，经双方对账核实，案涉商铺的合同保证金由石丽交付，并已冲抵石丽欠付的租赁费用，故张某关于合同保证金冲抵其欠付租赁费用的主张没有事实依据不予支持。经居然之家公司、张某、石丽三方对账，居然之家公司代收案涉商铺的商品销售款26000元已经冲抵石丽欠付的租赁费用，张某对此予以认可，故张某关于案涉商铺商品销售款冲抵其欠付租赁费用的主张不予支持。案涉商铺交付的装修押金3000元、电表押金600元可以冲抵其欠付的租赁费用，经核算张某欠付各项租赁费用合计43133.95元，冲抵后尚欠39533.95元租赁费用未付。综上，张某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初2044号民事判决；二、张某向嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司支付租赁费、物业费、市场管理费合计39533.95元，于本判决生效后30日内履行完毕；三、驳回嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2310元，由张某负担788元，嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司负担1522元。二审案件受理费2310元，由张某负担788元，嘉峪关居然之家家居建材有限责任公司负担1522元。本判决为终审判决。审判长 刘宏伟审判员 邢剑影审判员 王 丽二〇二一年五月六日书记员 李海波