湖南省澧县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0723民初752号原告：李平反，男，汉族，湖南省澧县人。原告：姚朝辉，女，汉族，湖南省澧县人。原告：戴凤仙，女，汉族，湖南省澧县人。三原告共同委托诉讼代理人：张深致，湖南澧州律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。三原告共同委托诉讼代理人：肖友，湖南云济律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告：澧县弘康房地产开发有限公司，住所地：湖南省澧县澧阳街道办事处新河居委会澧州建材城2号楼。法定代表人：李智钦。委托诉讼代理人：熊屹，湖南天地人律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：朱明伟，湖南天地人律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告：江云，男，汉族，湖南省澧县人。委托诉讼代理人：唐志，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为一般别授权代理。原告李平反、姚朝辉、戴凤仙与被告澧县弘康房地产开发有限公司、江云合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2021年3月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李平反及原告李平反、姚朝辉、戴凤仙的共同委托诉讼代理人张深致、肖友，被告澧县弘康房地产开发有限公司的委托诉讼代理人熊屹、朱明伟，被告江云的委托诉讼代理人唐志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李平反、姚朝辉、戴凤仙向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告就澧县弘康公馆项目开发形成的合伙关系成立，并按原告李平反、姚朝辉12%，原告戴凤仙15%，被告澧县弘康房地产开发有限公司35%，被告江云38%的比例确认各方的合伙份额；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告澧县弘康房地产开发有限公司名下有编号为澧让字（2013）76号国有建设用地使用权，国有使用权证号为澧国用（2013）第810号，土地面积为91957.3平方米。为对该土地开发建设，澧县弘康房地产开发有限公司与江云签订了《房地产合作开发协议》，协议约定，澧县弘康房地产开发有限公司提供土地使用权并享有35%的合作份额，江云提供土地价款之外的全部建设资金并享有65%的合作份额。协议还约定，设立澧县弘康房地产开发有限公司弘康公馆项目部作为最高权力机构；江云作为项目部负责人全权负责合作项目的开发、决策和经营管理。2017年4月，为寻求项目开发资金，江云与李平反、姚朝辉达成合作意向后，李平反、姚朝辉先后6次给被告转入合作资金2200万元。2018年9月15日，被告江云以弘康公馆项目部名义与原告李平反、姚朝辉签订《房地产开发股东合作协议书》。协议明确约定，江云将其在案涉项目65%合伙份额中的12%转让给李平反、姚朝辉。协议签订后，李平反、姚朝辉与2018年9月转账支付19.04万元，完成了协议约定的全部出资义务。被告江云以弘康公馆项目部名义出具了总额为2219.04万元的股本金收据。2018年3月5日，原告戴凤仙与被告江云签订《项目合作协议》，以2856.6万元的合伙出资取得案涉项目15%的合伙份额。协议签订后，戴凤仙依约完成了全部出资义务。江云以弘康公馆项目部名义出具了股本金收据。案涉项目拟分三期进行开发建设，现已完成第一、二期开发，并基本实现销售。被告江云并未按照协议约定及有关法律规定进行运作，导致项目开发过程中屡次出现矛盾。为此，原、被告曾多次进行协商，并于2019年5月8日达成一致意见后拟定四方协议，但由于被告澧县弘康房地产开发有限公司法定代表人李智钦因另案被司法机关采取强制措施，该协议未能签订。原告认为，原、被告就案涉房地产开发项目建立了合法有效的合伙关系，各方的合伙份额及原告应享有的决策权、知情权、收益分配权依法应予确认。原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼。原告李平反、姚朝辉、戴凤仙为支持其诉讼主张，在举证时限内，向本院提交了下列证据：1、《项目合作开发协议》复印件1份，拟证明“澧县弘康房地产开发有限公司弘康公馆项目部”由项目投资人澧县弘康房地产开发有限公司和江云组成以及澧县弘康房地产开发有限公司授权“弘康公馆项目部”作为该项目的最高权力机构，全权负责合作项目的开发决策和经营管理，独立核算，自负盈亏的事实；2、澧县弘康房地产开发有限公司弘康公馆项目部企业公示信息资料1份，拟证明的事实同证据1；3、《房地产开发股东合作协议书》复印件1份、收据复印件1份，拟证明澧县弘康房地产开发有限公司对李平反、姚朝辉从江云名下受让并享有12%合伙份额予以明确认可的事实；4、《项目合作协议》复印件1份、收据复印件1份，拟证明澧县弘康房地产开发有限公司已经明确知道、认可原告戴凤仙对项目出资并享有15%合伙份额的事实；5、证人戴叔平（出庭作证）证言，拟证明原告李平反、姚朝辉、戴凤仙的合伙份额已经得到了被告澧县弘康房地产开发有限公司认可的事实；6、录音资料2份，拟证明的事实同证据5。被告澧县弘康房地产开发有限公司辩称：1、原告李平反、姚朝辉、戴凤仙与被告澧县弘康房地产开发有限公司均没有合同关系，无权向澧县弘康房地产开发有限公司主张权利。江云与李平反、姚朝辉签订的《房地产开发股东合作协议书》以及江云与戴凤仙签订的《项目合作协议》，仅对江云和李平反、姚朝辉、戴凤仙具有约束力，对澧县弘康房地产开发有限公司没有约束力；2、澧县弘康房地产开发有限公司从未同意李平反、姚朝辉、戴凤仙直接参与项目合作开发；3、原告李平反、姚朝辉、戴凤仙与被告澧县弘康房地产开发有限公司之间不存在合伙关系，原告的请求缺乏依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。澧县弘康房地产开发有限公司未向本院递交证据。被告江云辩称：1、江云将其合伙份额对外转让给李平反、姚朝辉、戴凤仙属实；2、江云将其合伙份额对外转让后，没有告知澧县弘康房地产开发有限公司，事后也未取得澧县弘康房地产开发有限公司认可；3、江云将其合伙的部分份额对外转让给原告后，合伙关系是否成立，完全取决于澧县弘康房地产开发有限公司是否认可或同意；4、原告诉请江云承担诉讼费缺乏事实依据和法律依据。江云未向本院递交证据。对原告李平反、姚朝辉、戴凤仙提交的证据，本院认定如下：原告李平反、姚朝辉、戴凤仙提交的证据1，被告澧县弘康房地产开发有限公司对证据的真实性、合法性无异议，认为《项目合作协议》由澧县弘康房地产开发有限公司与江云签订，原告不是《项目合作协议》主体,证据与案件没有关联性。对原告的证据1，江云只认可江云和澧县弘康房地产开发有限公司出资的合伙份额，认为其他内容不是江云的真实意思表示，其真实意思表示体现于2017年4月27日签订的房地产开发协议。本院认为，原告的证据1来源合法，内容真实，与案件存在关联，对该证据的证明效力予以认定。原告的证据2，被告澧县弘康房地产开发有限公司对其真实性、合法性无异议，认为澧县弘康房地产开发有限公司弘康公馆项目部是澧县弘康房地产开发有限公司的分支机构，该分支机构的负责人为江云，由其负责运营，证据与案件没有关联。被告江云对原告证据的2无异议。本院认为，原告的证据2与案件存在关联，故对该证据的证明效力予以认定。原告的证据3，被告澧县弘康房地产开发有限公司质证意见为：原告证据3中《房地产开发股东合作协议书》的真实性、合法性由法院依法审查，澧县弘康房地产开发有限公司不是《房地产开发股东合作协议书》签订主体，对该协议不知情，该协议对澧县弘康房地产开发有限公司不产生约束力，证据与案件没有关联。原告证据3中的收条，澧县弘康房地产开发有限公司认为没有转账凭证，无法核实，澧县弘康房地产开发有限公司没有收到该笔款项，对证据关联性有异议。被告江云对原告证据3的真实性无异议；收据的收款人是江云或者张业珍（江云的母亲），收款属实。本院认为，原告的证据3来源合法，内容真实，与案件存在关联，对其证明效力予以认定。原告的证据4，被告澧县弘康房地产开发有限公司质证意见为：原告证据4中《项目合作协议》真实性、合法性由法院依法审查，澧县弘康房地产开发有限公司不是《项目合作协议》签订主体，对该协议不知情，该协议对澧县弘康房地产开发有限公司不产生约束力，证据与案件没有关联。原告证据4中的收条，澧县弘康房地产开发有限公司认为没有收到该笔款项，对证据关联性有异议。被告江云对原告证据4的真实性无异议。本院认为，原告的证据4来源合法，内容真实，与案件存在关联，对其证明效力予以认定。原告的证据5，澧县弘康房地产开发有限公司认为证人戴叔平与原告戴凤仙有亲属关系，证明效力相对较低；证人所述书面协议，各方均未签字，对三原告的入伙没有形成合意，不能证明原告主张的待证事实。原告的证据5，被告江云质证意见为：证人证言的真实性由法院予以审查认定。本院认为，证人到庭作证，接受法庭和当事人的询问，且证人的陈述与本案其他证据吻合，故对该证据的证明效力予以认定。原告的证据6，澧县弘康房地产开发有限公司的质证意见为：⑴录音没有经过相关参会人员同意，不能作为证据使用；⑵即使真实也只能证明各方当事人协商过程，且各方当事人明确是需要签订书面协议，但事实上没有签订书面协议，故各方就三原告加入合伙没有形成合意，三原告主张的加入合伙没有形成；⑶2019年5月2日的录音资料不完整，不是全程录音，不能反映当时的实际情况，对真实性、合法性、关联性均有异议；⑷对2019年5月8日的录音资料的真实性无异议，对证据的合法性、关联性有异议。在该证据中，澧县弘康房地产开发有限公司法定代表人李智钦多次表示对江云与原告的协议不知情，现在知道了在认可澧县弘康房地产开发有限公司与江云协议的情况下，各方把账算清楚，达成一致后可以形成新的合伙协议。但各方未达成一致，后续也未达成新的合伙协议。因此，该证据不能证明原告主张的事实。对原告的证据6，被告江云质证意见为：由法院予以审查认定。本院认为，原告的证据6内容真实，与案件存在关联，其获取方法未侵害他人合法权益，故对该证据的证明效力予以认定。根据原告的举证、被告质证，本院认证和庭审查明的情况，本院确认以下案件事实：2018年8月16日，澧县弘康房地产开发有限公司与江云签订《项目合作开发协议》，协议主要内容：1、合作开发项目，澧县澧津公路以北、澧县体育馆以西、澧县体育中心二号地块，面积91957.3平方米土地开发项目，澧县弘康房地产开发有限公司通过招拍挂方式取得土地所有权；2、合作方式：澧县弘康房地产开发有限公司提供商品房项目建设用地、参与项目开发建设和监督经营管理，江云提供土地价款之外的全部建设资金，并负责项目的开发建设和经营管理工作；3、双方同意以澧县弘康房地产开发有限公司名义设立澧县弘康房地产开发有限公司弘康公馆项目部，作为合作项目的最高权力机构，全权负责合作项目的开发、决策和经营管理，独立核算，自负盈亏；4、合作项目销售期间，按照澧县弘康房地产开发有限公司35%、江云65%的比例分配该项目所得利润和未售出的房屋，按同样比例承担税费。澧县弘康房地产开发有限公司弘康公馆项目部于2018年8月3日登记成立，负责人为江云。江云为寻求项目开发资金，与李平反、姚朝辉达成合作意向。李平反、姚朝辉先后6次给江云转款2200万元。2018年9月15日，江云与李平反、姚朝辉签订《房地产开发股东合作协议书》。协议主要内容：1、合作项目：房地产开发项目，位于澧县体育新城西侧2号地块，占地面积138亩，建筑面积约328000平方米；2、合作方式：双方共同出资，联合开发，按股权比例分配利润和利益并承担相应亏损风险；3、双方同意以澧县弘康房地产开发有限公司名义设立澧县弘康房地产开发有限公司弘康公馆项目部，全权负责合作项目的开发决策、经营和管理，独立核算，自负盈亏；4、江云占该项目总股比例65%，股权金额为12019.8万元，江云将项目总股权的12%转让给李平反、姚朝辉，其股权变更为总股权的53%，股权金额为9800.76万元，李平反、姚朝辉占项目总股权的12%，股权金额为2219.04万元；5、李平反、姚朝辉分6次已向江云汇款2200万元，尚欠19.04万元于2018年9月10日内汇给江云。该协议有江云、李平反、姚朝辉（姚朝辉丈夫帅能文代签）签名，并加盖澧县弘康房地产开发有限公司弘康公馆项目部印章。协议签订后，李平反、姚朝辉给江云转款19.4万元，江云出具了总额为2219.04万元的收据，并注明为“弘康公馆项目股本金”，加盖澧县弘康房地产开发有限公司弘康公馆项目部印章。2018年3月5日，原告戴凤仙与被告江云签订《项目合作协议》，协议主要内容：1、合作项目：澧县津澧大道以北、澧县体育中心西，澧县弘康房地产开发有限公司名下2号地块房地产开发项目，总用地面积91957.3平方米；2、根据澧县弘康房地产开发有限公司与江云签订的《项目合作开发协议》，江云取得该地块项目65%的权益，江云为该地块项目主要负责人，负责该地块项目的开发、决策和经营管理；3、合作方式：采用投资合作的形式，由戴凤仙出资土地款2856.6万元，江云向戴凤仙转让该地块15%的权益，并按持股比例合作开发项目，共享利益，共担风险；4、戴凤仙于2018年3月15日前汇款2000万元至江云指定账户，2018年5月1日前汇款856.6万元。江云、戴凤仙在协议书上签名并捺印。2018年3月13日，江云给戴凤仙出具了金额为2000万元的收据，并注明为“澧县体育馆西侧体育中心2号地块项目开发资金（股本金）”，江云在收据上签名并捺印。江云先后于2018年4月27日、2018年8月14日分别给戴凤仙出具金额为300万元、500万元的收据，并在收据上注明“用于澧县弘康公馆项目开发资金（股本金）”，并加盖澧县弘康房地产开发有限公司弘康公馆项目部印章。澧县弘康房地产开发有限公司弘康公馆项目部（下称弘康公馆项目部）成立后，江云作为负责人，负责项目部的全面工作。澧县弘康房地产开发有限公司法定代表人李智钦本人也参与项目管理，还指派几个亲戚进入项目部工作。李平反进入弘康公馆项目部参与项目经营管理，负责工程部。戴叔平（戴凤仙侄子）受戴凤仙指派进入弘康公馆项目部参与项目经营管理，在成本部工作。弘康公馆项目部每月给李平反、戴叔平发放工资。江云与李平反、姚朝辉签订《房地产开发股东合作协议书》以及与戴凤仙签订《项目合作协议》后，将其转让合作项目股份给上述三原告的情况告知了澧县弘康房地产开发有限公司法定代表人李智钦。2019年5月2日，李智钦、戴凤仙、李平反、帅能文、戴叔平在澧县瑞高酒店会面，协商处理“弘康公馆”开发项目在经营管理方面以及合作各方关系方面相关事宜。2019年5月8日，李智钦、江云、张业珍（江云母亲）、戴凤仙、李平反、帅能文、戴叔平在长沙豪庭酒店会面，协商处理“弘康公馆”开发项目在经营管理方面以及合作各方关系方面相关事宜。2019年5月9日，李智钦因涉嫌犯罪（另案），被司法机关采取强制措施。本院认为，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险，合作开发房地产为基本内容的合同。澧县弘康房地产开发有限公司作为具备房地产开发经营资质的企业，提供取得使用权的商品房项目建设用地，参与项目开发建设和监督经营管理，江云提供土地价款之外的全部建设资金，负责项目的开发建设和经营管理，按照澧县弘康房地产开发有限公司35%、江云65%的比例分配利润和未售出的房屋、承担税费，双方就此签订的《项目合作开发协议》属于合作开发房地产合同。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。江云将其在合作项目的股份（江云占65）部分转让给三原告李平反、姚朝辉（12%）和戴凤仙（15%）后，将转让情况告知了澧县弘康房地产开发有限公司（自然人独资）法定代表人李智钦。澧县弘康房地产开发有限公司知道江云将其在合作项目的股份部分转让给三原告，并且应当知道李平反及戴凤仙指派的人进入弘康公馆项目部参与开发项目的经营管理，在此后二年时间内未明确提出异议，应认定澧县弘康房地产开发有限公司同意江云将其在合作项目的股份部分转让给三原告。弘康公馆项目部以自己的名义从事民事活动，产生的法律后果应由其法人澧县弘康房地产开发有限公司承担。江云作为弘康公馆项目部负责人，在江云与李平反、姚朝辉签订的《房地产开发股东合作协议书》及注明为“弘康公馆项目股本金”的收据上加盖弘康公馆项目部印章，应视为澧县弘康房地产开发有限公司知晓并同意上述转让行为。本院认为，原告的诉讼请求具有事实依据，符合相关法律规定，予以支持。澧县弘康房地产开发有限公司提出三原告李平反、姚朝辉、戴凤仙与被告澧县弘康房地产开发有限公司没有合同关系及合伙关系，被告江云与原告李平反、姚朝辉签订的《房地产开发股东合作协议书》以及被告江云与原告戴凤仙签订的《项目合作协议》，仅对江云和李平反、姚朝辉、戴凤仙具有约束力，对澧县弘康房地产开发有限公司没有约束力。本院认为，澧县弘康房地产开发有限公司的上述观点缺乏事实依据和法律依据，不予采纳。江云主张未将其在合作项目的股份转让给原告的情况告知澧县弘康房地产开发有限公司，事后也未取得该公司认可同意，本院认为其主张缺乏事实依据，不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条，《中华人民共和国民法典》第五条、第七条、第七十四条、第九百六十七条、第九百六十八条、第九百七十四条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条之规定，判决如下：李平反、姚朝辉、戴凤仙、澧县弘康房地产开发有限公司、江云为澧县弘康房地产开发有限公司名下房地产开发项目“弘康公馆”的合伙人，各合伙人的投资和利润分配比例为李平反、姚朝辉12%，戴凤仙15%，澧县弘康房地产开发有限公司35%，江云38%。本案受理费100元，由澧县弘康房地产开发有限公司负担50元，江云负担50元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  李远量人民陪审员  江美辉人民陪审员  左丽芬二〇二一年五月二十五日书 记 员  王辉霞