福建省屏南县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0923民初237号原告：陆春芬，男，1976年11月18日出生，汉族，福建省建瓯市人，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：彭东妹（系陆春芬之妻），住福州市仓山区。被告：陈东浩，男，1987年12月22日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。第三人：福建碧城置业发展有限公司，住所地屏南县古峰镇翠屏南路夏林苑1-4号，统一社会信用代码913509235653856495。法定代表人：余香琴，总经理。原告陆春芬与被告陈东浩、第三人福建碧城置业发展有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆春芬到庭参加诉讼，被告陈东浩、第三人福建碧城置业发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆春芬向本院提出诉讼请求：1.不得执行屏南县××镇××号××幢××单元××房产［不动产权证号：闽（2018）屏南县不动产权第0××7号］；2.请求确认屏南县××镇××号××幢××单元××的房产为陆春芬所有，房产价值476125元。事实和理由：2019年2月19日，屏南县人民法院作出（2018）闽0923执666号执行裁定书及相关协助执行通知书，对屏南县××镇××号××幢××单元××房产［不动产权证号：闽（2018）屏南县不动产权第0××7号］进行查封，查封期限自2019年2月22日至2022年2月21日。2020年12月22日，陆春芬对执行标的提出书面异议，屏南县人民法院于2020年12月30日作出（2020）闽0923执异51号执行异议裁定，裁定驳回陆春芬的异议。2021年1月12日，该裁定书送达陆春芬。陆春芬认为，该裁定理解和适用法律有误。具体事实和理由如下：陆春芬于2013年9月18日与福建碧城置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买屏南县××镇××号××幢××单元××房产，并已支付全部购房款476125元。按照合同约定，福建碧城置业发展有限公司应于2015年2月16日前向陆春芬交付房屋，但由于福建碧城置业发展有限公司自身原因，迟迟未能交房。陆春芬多次向福建碧城置业发展有限公司要求，但直到2019年1月，福建碧城置业发展有限公司才将房屋钥匙交付给陆春芬。2019年4月26日，陆春芬与福建碧城置业发展有限公司就小区车位、违约赔偿金等问题签订补充协议。陆春芬随即对房屋进行装修，目前已入住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”陆春芬的情形同时具备该条规定所载明的三个要件。1.陆春芬于2013年9月18日与福建碧城置业发展有限公司就屏南县××镇××号××幢××单元××房产签订《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。而屏南县人民法院在2019年2月才对案涉房产进行查封。2．陆春芬所购买的房产属于直接用于生活居住需要的商品房，最高人民法院在（2018）最高法民申1556号民事裁定书中认定，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住”，其标准是政府规划主管部门规划批准的房屋的使用性质。陆春芬与福建碧城置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》已明确载明，该商品房规划用途为“住宅”。而对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”，最高人民法院已在多个案例中认定［例如（2019）最高法民申4891号民事裁定书］，“应当理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”，这一意见也为2019年的《全国法院民商事审判工作会议纪要》所采纳，载于第125条。陆春芬在屏南县乃至宁德市名下都没有其他用于居住的房屋，符合这一要求。3.陆春芬已支付全部购房款476125元。因此，陆春芬属于直接用于生活居住需要而购买商品房的消费者。基于生存利益至上的考虑，商品房消费者享有物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条、第29条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条相关规定，这一物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。陆春芬享有的商品房消费者物权期待权足以排除陈东浩对涉案商品房的强制执行。综上所述，陆春芬作为商品房消费者，享有物权期待权。为保障物权期待权向法律意义上的物权的转化，特此起诉，请求人民法院判令不得执行屏南县××镇××号××幢××单元××房产，并确认陆春芬对该房产的所有权。陈东浩辩称，由法院依法判决，之前其是起诉福建碧城置业发展有限公司赔偿房子逾期违约金，后来法院就查封了陆春芬的房子，陆春芬的房子是2019年4月26日才交房的。福建碧城置业发展有限公司未陈述意见。陆春芬围绕诉讼请求向本院提交了：证据一（2018）闽0923执666号执行裁定书，证明涉案房产被屏南县人民法院查封；证据二（2020）闽0923执异51号执行异议裁定书，证明陆春芬的执行异议被驳回；证据三商品房买卖合同，证明陆春芬与福建碧城置业发展有限公司在涉案房产被查封前已签订合法有效的书面买卖合同，该房产用于居住；证据四销售不动产统一发票、证据五收款收据，证明陆春芬于2013年12月已支付全部购房款项；证据六宁德市房地产登记查询证明，证明陆春芬在宁德地区名下无其他用于居住的房屋；证据七协议书及补充协议，证明两协议书都是2019年签订的，由于福建碧城置业发展有限公司自身原因导致无法依约交房、办证，陆春芬属于商品房消费；证据八居民生活用水客户基本信息、客户用水清单和证据九电费缴费明细，证明陆春芬已装修入住；证据十房屋已装修入住的照片3张，证明房屋已装修入住；证据十一水电开户信息，证明2017年案涉房产的水电就已经开户。陈东浩对陆春芬提交的上述证据没有异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年9月18日陆春芬与福建碧城置业发展有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：ｐｎ20××），合同约定：陆春芬购买福建碧城置业发展有限公司开发建设的屏南县××镇××号××幢××单元××的商品房（建筑面积118.36㎡，套内面积95.51㎡，分摊面积22.85㎡，规划用途为住宅）；该商品房单价为（人民币）每平米4022.69元，总金额（人民币）肆拾柒万陆千壹百贰拾伍元整；福建碧城置业发展有限公司应当在2015年2月16日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。2013年12月25日，陆春芬向福建碧城置业发展有限公司支付购房款476125元，已经支付全部购房款。陈东浩与福建碧城置业发展有限公司商品房预售合同纠纷，本院于2017年9月13日作出（2017）闽0923民初76号判决书，判决福建碧城置业发展有限公司应按日向陈东浩支付已付购房款万分之二的违约金（其中149681元从2015年2月17日、340000元从2015年4月1日起计算至商品房交付之日止）。判决生效后，陈东浩向本院申请强制执行，本院于2019年2月19日作出（2018）闽0923执666号执行裁定书及相关协助执行通知书，对福建碧城置业发展有限公司名下坐落于屏南县××镇××号××幢××单元××的房产［不动产权证号：闽（2018）屏南县不动产权第0××7号］进行查封，查封期限自2019年2月22日至2022年2月21日。2019年4月26日，陆春芬与福建碧城置业发展有限公司签订补充协议，约定：陆春芬同意福建碧城置业发展有限公司按购房合同约定的或者法院判决的逾期违约金总金额的50%计算福建碧城置业发展有限公司违约金；陆春芬同意协议违约金优先用于抵扣三年物业费，物业费标准为1.1元，抵扣期限至2020年6月13日；协议违约金抵扣完物业费的金额，陆春芬自愿用于抵扣香山花园车位款，抵扣不足部分金额由陆春芬补交现金。同日，陆春芬与福建碧城置业发展有限公司签订车位协议书，约定：福建碧城置业发展有限公司转让××花园内的××号车位给陆春芬，陆春芬应于2019年4月26日前一次性以现金方式向福建碧城置业发展有限公司支付车位转让标的的使用费。2020年12月22日，陆春芬对本院查封屏南县××镇××号××幢××单元××的房产［不动产权证号：闽（2018）屏南县不动产权第0××7号］的行为提出书面异议，本院于2020年12月30日作出（2020）闽0923执异51号执行异议裁定书，裁定驳回陆春芬的异议请求。关于陆春芬是否系位于屏南县××镇××号××幢××单元××房产［不动产权证号：闽（2018）屏南县不动产权第0××7号］的权利人以及该权利是否足以排除本案强制执行的问题。陆春芬认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。陆春芬的情形，同时具备该条规定所载明的三个要件。陆春芬买房用于居住，且在宁德地区没有其他房屋，陆春芬所购买房屋面积属于满足基本居住需要，并且已支付了全部的房价款。请求法庭支持陆春芬的诉讼请求。陈东浩认为，陆春芬实际交房时间是在2019年4月26日，是在（2018）闽0923执666号执行裁定书之后，请求法院依法判决。本院认为，本案系执行异议之诉，本案审查焦点在于陆春芬是否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋土地使用权证以及房屋所有权证均登记在福建碧城置业发展有限公司名下，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，陆春芬负有证明其对案涉房屋享有足以排强制执行的民事权益的证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，并结合陆春芬提供的证据，可以认定陆春芬已于人民法院查封案涉房屋之前签订了合法有效的书面买卖合同，并且支付了全部的房价款。关于案涉房屋是否用于居住以及买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。陆春芬购买案涉房屋系用于父母居住且商品房买卖合同也已明确房屋用途为住宅，符合用于居住的要求。同时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条之规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，陆春芬在宁德市范围内没有其他用于居住的房屋，故本院亦可以认定陆春芬购买案涉房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。关于陈东浩提出案涉房屋的实际交房时间为2019年4月26日的问题。本院认为，案涉房屋的交房时间不影响陆春芬权利的认定，故本院对陈东浩提出的意见不予采纳。据此，本院认定陆春芬系案涉房屋的实际所有权人并享有足以排除强制执行的民事权益，本院对陆春芬提出的诉讼请求予以支持。陈东浩、福建碧城置业发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、陆春芬对坐落于屏南县××镇××号××幢××单元××的房产［不动产权证号：闽（2018）屏南县不动产权第0××7号］享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得强制执行。二、确认坐落于屏南县××镇××号××幢××单元××的房产［不动产权证号：闽（2018）屏南县不动产权第0××7号］系陆春芬所有。案件受理费100元，由被告陈东浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  杨继珍人民陪审员  杨代炼人民陪审员  宋秀娟二〇二一年五月六日法官 助理  包振华书 记 员  孙巧玲附判决所引用的法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。