福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2382号上诉人（原审被告）:福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福清市高山镇东进村青田245号1栋。法定代表人：陈莲英，董事长。委托诉讼代理人：黄琳，福建瑞取律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晶盛，福建瑞取律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何雪清，女，1968年12月5日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：薛命喜，福建闽江律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志祥，福建闽江律师事务所律师。上诉人福建诚旺置业有限公司（以下简称“诚旺公司”）因与被上诉人何雪清房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初4970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚旺公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判在返还租金中扣除已缴纳的5.6%税款，并不计算利息；2.撤销一审判决第三、四项。事实与理由：一、一审法院认定“诚旺公司开发建设的该商品交易中心开业后，事实上以返租形式持续占有案涉商铺，并未真正交付”、“包括案涉商铺在内的该商品交易中心系由诚旺公司委托福台公司经营管理，亦无证据证明诚旺公司或者福台公司曾向何雪清催交管理费等，可认定案涉商铺仍由诚旺公司占有”属于事实认定不清。1.根据诚旺公司向何雪清寄送的《商铺经营模式告知书》可知，若何雪清未于2016年12月30日前到公司办理确认手续，则商铺经营模式为商铺自营。何雪清在收到《商铺经营模式告知书》后并未选择商铺委托模式，因此案涉商铺自返租期届满后即为何雪清自营模式。2.诚旺公司或者福建福台海峡商品交易中心管理有限公司（以下简称“福台公司”）尚未向何雪清催交管理费等费用，并不代表诚旺公司或者福台公司不向何雪清主张管理费等费用。商品交易中心开业后，市场经济下滑，诚旺公司考虑到承租人或处于亏损状态，因此就空置的商铺尚未向承租人主张管理费等费用，并不能据此认定案涉商铺仍由诚旺公司占有。二、一审法院认定“诚旺公司主张应在返还的租金中扣减对应的税费，而本案仅审理房屋租赁关系中的租金事宜，与诚旺公司所主张的营业税等无涉，且税收问题涉及其他法律关系，不属于本案审理范畴，故本院不予一并处理”属于适用法律错误。诚旺公司就收取的租金依法足额纳税是诚旺公司履行义务的体现，该部分税费的产生正是基于诚旺公司与何雪清之间的租赁合同关系。就何雪清缴纳的全部租金，诚旺公司共向税务部门缴纳租金总额17.6%的税费，其中，12%的房产税是按年缴纳，5.6%的税费（营业税5%、城市维护建设税0.25%、教育费附加0.15%、地方教育附加0.1%、印花税0.1%，合计5.6%）在纳税时一次性缴纳。现何雪清诉请确认超过20年部分的租金无效并返还相对应的租金，根据福州市地方税务局的复函显示，纳税人所缴纳的税款超过三年申请退税的，税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条的规定不予退还。因此，待返还部分的租金所对应的税费已经无法申请退税，损失已经发生。由于超过20年部分的租期无效，何雪清也要承担责任，因此待返还部分所对应的税费应在待返还的租金中予以扣除。三、一审法院确定“诚旺公司按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准向何雪清计付利息的50%”，且不支持在应返还租金中扣除因何雪清违约而产生的违约金，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第一百三十六条、第一百四十三条规定，何雪清于2018年1月11日、2019年3月26日多次出具《〈商铺租赁合同书〉声明书及租金领取情况》的行为合法成立并生效，应当在诉讼中予以适用。何雪清明知超过二十年部分租赁无效，仍然愿意签订《商铺租赁合同书》、出具《〈商铺租赁合同书〉声明书及租金领取情况》，说明何雪清自愿长期租赁案涉房屋，履行长期租赁合同。何雪清在做出声明后又向人民法院诉请确认超过二十年部分无效、要求返还租金支付利息的行为已然违背其声明，应当承担相应的责任。即，超过20年部分的租金返还不应计算利息，同时应当向诚旺公司支付《商铺租赁合同书》总金额30%的违约金128175元，为避免诉累，该款应在诚旺公司应向何雪清返还的租金中予以扣除。四、一审法院错误认定“诚旺公司至今未支付第二年租金4312元”。根据诚旺公司提交的何雪清签署的《〈商铺租赁合同书〉声明书及租金领取情况》可证明何雪清已经领取了第一年（2016年12月29日至2017年12月28日）、第三年（2018年12月29日至2019年12月28日）的年租金。一审庭审过程中何雪清自认已经领取2016年12月29日至2018年12月28日的年租金，虽然诚旺公司因为票据管理不善丢失部分汇款凭证，但根据何雪清的自认可以相互印证，证明诚旺公司已经足额交付2016年12月29日至2019年12月28日的租金。何雪清辩称，诚旺公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一、诚旺公司称案涉商铺已交付给何雪清，与客观事实不符。1.在案涉商铺三年返租期满后，诚旺公司并未与何雪清办理商铺交接手续，将商铺返还给何雪清。案涉商铺也不具备交接商铺的条件。2.从诚旺公司提交的《商铺经营模式告知书》第1条可知，若商铺由何雪清自营，不论是否对外出租，均需缴纳管理费、空调费等，但从一审庭审调查情况看，诚旺公司自认从租赁合同签订至今从未要求缴纳管理费、空调费，可以印证案涉商铺不可能处于自营状态。3.案涉商铺由诚旺公司委托其关联企业福台公司统一经营管理，商铺使用人必须向福台公司领取电卡并预交电费后才可正常通电使用，若案涉商铺由何雪清自营或出租，诚旺公司完全可以通过福台公司向商铺实际使用人收集到相应证据并提交，但诚旺公司未能对此举证，应承担举证不能的法律后果。二、诚旺公司主张在应退还租金中扣减超过20年部分已缴税金，不能成立。1.诚旺公司一审中提交增值税普通发票开票时间表明，诚旺公司系在前案一审诉讼中，在双方对合同履行发生争议的情况下补开发票。诚旺公司在前案的答辩意见亦表明，其对于案涉合同为租赁合同是明知的，作为专业房地产开发企业，其理应知道租赁期限超过20年部分无效，但在双方发生争议后仍全额补开长达37年租期租金收入发票，而非仅开具20年租金收入发票，因此若有扩大经济损失，即诚旺公司所主张的超过20年租期部分已缴税金，也应由诚旺公司自行承担。2.诚旺公司提交证据无法证明其已申报的营业税计税依据包含案涉商铺，也未进一步提供证据证明其所申报营业税计税金额的具体构成。从其一审提供证据看，税务部门出具的证明恰恰证明诚旺公司就案涉商铺补开的是增值税普通发票，无需再向税务部门缴纳营业税或增值税。诚旺公司也未提供证据证明其就案涉商铺出租缴纳了房产税。故从现有在案证据看，诚旺公司提交证据不足以证明案涉商铺超过20年租期部分租金存在退税问题。3.诚旺公司作为专业房企，配有专业财会人员，对退税规定应当知晓。诚旺公司在缴税后明知超过20年租期部分无效而又未及时申请退税，导致不能退税，法律后果也应由其自行承担。况且，诚旺公司实际掌握申请退税所需全部材料，退税事宜只能由诚旺公司办理。因诚旺公司怠于申请退税、办理退费手续导致的经济损失也应当由诚旺公司承担，与何雪清无关。4.本案审理的是房屋租赁合同纠纷，诚旺公司若主张以已缴税金抵扣应退租金，应提出反诉。本案中，诚旺公司只提出抗辩，并未提出反诉，故税金问题不在本案审理范围内。三、关于违约责任条款。违约责任条款限制当事人依法正当行使诉权，属于无效条款，诚旺公司不能依据该条款要求何雪清支付违约金。四、诚旺公司主张其已支付2017年12月29日至2018年12月28日的租金，没有证据，一审对此的认定正确。何雪清向一审法院起诉请求：1.确认何雪清与诚旺公司于2013年6月25日签订的商铺租赁合同所约定的租期从2033年12月18日起至2050年11月30日止无效；2.判令诚旺公司返还租期无效部分的租金196095.3元并赔偿何雪清利息损失，利息从2013年6月16日起按年利率6％计至款项还清之日止；3.判令诚旺公司将坐落福清市高山镇海峡商品交易中心l号楼3层114号商铺交付给何雪清；4.判令诚旺公司赔偿何雪清租金损失，按月租金1724.98元标准（按合同约定案涉三层店面租金在40元/平方米基础上一次性上浮8％计算)，从2016年12月18日计至诚旺公司交付商铺之日止。一审法院认定事实：何雪清与诚旺公司对案涉《商铺租赁合同》及附件的条款内容、收取案涉商铺租金的总金额、一次性优惠金额、案涉商铺委托经营期间以及何雪清向法院起诉解除案涉《商铺租赁合同》等事实均无异议，一审法院依法予以确认并在卷记录佐证。一审另查明，何雪清于第一个返租期限届满后又将案涉商铺委托诚旺公司并由福台公司统一经营管理，返租期限自2016年12月29日至2019年12月28日止。何雪清领取了第一年与第三年租金各4312元，第二年租金4312元诚旺公司尚未支付。2019年12月28日返租期届满后，何雪清与诚旺公司未再续签返租协议。根据一审法院和福州市中级人民法院涉及诚旺公司的类案纠纷中已生效的民事判决确认了如下事实：2010年12月31日，福清市贸旺水产发展有限公司通过公开拍卖成交并与原福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充规定的方式取得位于福清市高山镇东进村的本案讼争标的所在项目的国有土地使用权，土地使用期限自2010年12月31日起至2050年12月30日止。诚旺公司由福清市贸旺水产发展有限公司全额出资（占股份100%），于2011年4月11日经批准成立，经营范围包括房地产开发、销售及物业服务等。2011年6月13日，福清市贸旺水产发展有限公司又与原福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，双方约定将上述国有土地使用权的受让人变更为诚旺公司，合同其他条款不变。《国有建设用地使用权出让合同》补充条款特别约定“项目产权的50%不得进行产权分割，另外50%可以进行产权分割，但只能销售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，出售对象具体条件由市外经贸局、台办、经贸局把关”。之后，诚旺公司在上述地块上开发了中国·福清海峡商品交易中心项目。福州市中级人民法院曾向税务部门函询，并认为根据税务部门复函显示，纳税人所缴纳的税款超过三年申请退税的，税务机关根据规定不予退还。一审法院认为，业已生效的民事判决已明确案涉商铺所涉法律关系为房屋租赁合同关系，故根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。诚旺公司与何雪清订立的《商铺租赁合同》约定租赁期限为2013年12月18日至2050年11月30日，其中部分超过法定的20年最长租赁期限，故自2033年12月18日起的租期因违反法律规定的最长租赁期限而无效。因此，何雪清请求确认案涉《商铺租赁合同》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日止租期无效的主张，于法有据，一审法院予以支持。房屋租赁合同租期部分无效并不必然导致合同全部无效，现无证据证明当事人在签订该合同时存在欺诈或胁迫，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，故除超过20年租期部分外，租赁合同的其余部分未违反法律规定，应为有效。合同无效自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还，并根据过错各自承担相应的责任，诚旺公司应退还多收取的16年11.4个月的租金。何雪清实际支付给诚旺公司36年11.4个月的租金为411699元（租金总金额：427251元-优惠金额：15552元）。参考已生效的类案裁判，诚旺公司应退还的租金金额可按时间比例折算返还，即诚旺公司应返还何雪清16年11.4个月租金金额为188858元（取整）。此外，何雪清返租给诚旺公司的三年租期属于合同有效期，该返租行为有效且已履行完毕，故该三年期的租金应作为何雪清的收入不予扣除。为此，诚旺公司应向何雪清支付资金占用期间的利息损失。鉴于案涉《商铺租赁合同》约定的租赁期间自2013年12月18日起，故利息可从2013年12月18日起计算至款项实际付清之日止。租赁合同租期超过20年部分无效，双方均为明知，故导致合同部分无效双方均有过错，应当各自承担相应的责任。据此，一审法院确定诚旺公司按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价五年期以上利率）标准向何雪清计付利息的50%。对何雪清超过上述部分的诉讼请求，一审法院不予支持。《声明书及租金领取情况》中约定因主张权利一方导致合同解除或超过20年的部分无效，主张的一方应赔付另一方违约金，其中包括赔付租金总额30%的违约金及超过20年部分的租金退还不计算利息等，诚旺公司据此抗辩不支付利息并由何雪清赔付上述违约金。因合同效力应当依照法律规定来评判，案涉租赁合同超过20年的部分无效系因违反了法律的强制性规定，并非因何雪清主张权利所导致，故诚旺公司的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。诚旺公司主张应在返还的租金中扣减对应的税费，而本案仅审理房屋租赁关系中的租金事宜，与诚旺公司所主张的营业税等无涉，且税收问题涉及其他法律关系，不属于本案审理范畴，故一审法院不予一并处理。关于何雪清诉请交付案涉商铺问题。本案为房屋租赁合同关系，根据法律规定，出租人诚旺公司应当按照约定将租赁物交付给承租人何雪清，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同约定商铺交付时间以该海峡商品交易中心开业时间为准，但诚旺公司开发建设的该商品交易中心开业后，事实上以返租形式持续占有案涉商铺，并未真正交付，且根据约定诚旺公司在返租期届满后可优先选择是否继续使用后三年商铺。而在案证据无法证明诚旺公司在2019年12月返租期届满后通知何雪清交付商铺或向何雪清发送了《商铺经营模式告知书》等，并要求何雪清自主经营招商；同时，包括案涉商铺在内的该商品交易中心系由诚旺公司委托福台公司经营管理，亦无证据证明诚旺公司或者福台公司曾向何雪清催交管理费等，可认定案涉商铺仍由诚旺公司占有。故何雪清请求诚旺公司向其交付案涉商铺，符合法律规定和双方约定，一审法院予以支持。关于何雪清诉请2016年12月18日起的租金损失问题。何雪清于2017年4月向法院起诉解除案涉《商铺租赁合同》，直至福建省高级人民法院于2019年3月28日驳回何雪清的再审申请，结合何雪清续签2016年至2019年期间返租协议，却在返租期限届满后又提起本案诉讼等情形，足以判定何雪清作为返租商铺的出租人在租期届满后不仅怠于要求返还商铺以防止损失的扩大，而且亦无继续履行案涉商铺租赁合同的意愿。再者，何雪清既未与诚旺公司办理继续委托经营商铺手续，亦未举证证明在返租期满后原承租人有续租或者其他商户承租使用案涉商铺的事实，在双方签订案涉《商铺租赁合同》均有过错情形下，何雪清请求诚旺公司赔偿2016年12月18日起至交付商铺之日止的租金损失，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。因何雪清与诚旺公司续签了三年返租协议（自2016年12月29日至2019年12月28日止），并领取了第一年与第三年的租金，而诚旺公司至今未支付第二年租金4312元，故诚旺公司依约应予以支付。综上，判决：一、确认何雪清与福建诚旺置业有限公司订立的《商铺租赁合同》中所约定的租期从2033年12月18日起至2050年11月30日止期间无效；二、福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向何雪清返还租金188858元，并支付利息的50%（以188858元为基数，其中从2013年12月18日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至款项还清之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价五年期以上利率计算）；三、福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向何雪清交付案涉的位于福清市高山镇东进村中国·福清××号楼××层××号商铺；四、福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向何雪清支付租金4312元；五、驳回何雪清的其他诉讼请求。案件受理费6652元，由何雪清负担2229元，由福建诚旺置业有限公司负担4423元。本院二审期间，诚旺公司向本院提交证据A1《商铺经营模式告知书》及EMS特快专递及快递签收情况、证据A2寄送给福清法院证据清单的EMS快递单、证据A3何雪清的回复函、证据A4诚旺公司于2021年2月16日向何雪清寄送的通知书及EMS特快专递及快递签收情况、证据A5发票及开发项目首次登记证明及电梯特种设备使用登记证及照片、证据A6何雪清关于交铺的再次回复函。何雪清向本院提交证据B1回复函、证据B2商铺所在商场经营商家指示牌的照片打印件、证据B3商铺所在商场电梯运行情况说明的照片打印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，何雪清对诚旺公司提交的上述证据的真实性无异议，本院确认上述证据的真实性，证据A2与待证事实不相关，不予采纳；证据A5与本案争议焦点的关联性不足，不予采纳；证据A1、A3、A4、A6与本案具备关联性，本院予以采纳。证据B1与证据A3内容一致，予以采纳；证据B2、B3与本案争议焦点的关联性不足，不予采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2019年3月26日，何雪清向诚旺公司出具了《声明书及租金领取情况》，该文件中载明：“……双方在签订《商铺租赁合同书》时，明确知悉《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同不得超过20年的规定。但双方秉着公平自愿平等的原则，签订了《商铺租赁合同书》。现本人同意委托福台公司对该商铺进行对外转租，且对《商铺租赁合同书》中约定的租赁期限所产生的法律后果有充分的认识并且愿意承担该约定所带来的相应法律责任。若双方因租赁期限问题产生纠纷涉诉，双方均同意依照过错比例承担相应违约责任：因主张权利一方导致合同解除或超过20年的部分无效，主张的一方应赔付另一方违约金。违约金如下：1：……2.超过20年部分的租金退还不计算利息……”本院认为，关于诚旺公司是否应向何雪清交付案涉商铺的问题。案涉《商铺租赁合同》虽然约定商铺的交付时间以该海峡商品交易中心开业的时间为准，但诚旺公司在该商品交易中心开业后，以返租形式持续占有案涉商铺，在返租期满后，诚旺公司也并未提供证据证明其实际与何雪清办理了案涉商铺的交接手续。虽然诚旺公司与何雪清在二审中提交的证据可以说明诚旺公司已经通知何雪清交付案涉商铺，但通知交付不是实际的交付行为，故诚旺公司仍应向何雪清交付案涉商铺。关于超过20年部分返还租金的税款抵扣问题。诚旺公司主张应在返还的租金中扣除相应税款，但本案审理的是房屋租赁合同中因合同部分无效的租金返还问题，一审中诚旺公司未针对税款提出反诉且税收问题涉及其他法律关系，不属于本案审理的范畴，诚旺公司可另行主张。关于超过20年部分返还租金的利息问题。虽然案涉《商铺租赁合同书》超过20年部分无效的认定是基于法律的强制性规定，但超过20年部分返还租金的利息属于合同无效后何雪清的损失，何雪清在其向诚旺公司出具的《声明书及租金领取情况》中已经明确在本案情形下，其主张超过20年部分的租金退还时不计算利息，该意思表示系何雪清自愿作出的放弃相应权利的意思表示，且不存在双方利益失衡的问题，何雪清在本案中主张诚旺公司在向其返还超过20年部分租金时需赔偿利息损失的诉请，应当受到其上述意思表示的制约，一审法院认定诚旺公司在向何雪清返还超过20年部分租金时需向何雪清支付利息不当，本院予以纠正。关于违约金问题。违约金问题属于独立的诉讼请求，诚旺公司在一审中并未就此提起反诉，二审中对此不予处理。关于诚旺公司是否支付2017年12月29日至2018年12月28日的租金问题。经核实，何雪清并未确认其已收到该年度的租金，诚旺公司亦未提供证据证明其已向何雪清支付了该年度的租金，一审法院认定诚旺公司应向何雪清支付该年度租金4312元，并无不当，予以维持。综上，诚旺公司的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初4970号民事判决第一、三、四项；二、撤销福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初4970号民事判决第五项；三、变更福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初4970号民事判决第二项为“福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向何雪清返还租金188858元”；四、驳回何雪清一审其他诉讼请求；五、驳回福建诚旺置业有限公司其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6652元，由何雪清负担2229元，由福建诚旺置业有限公司负担4423元；二审案件受理费4423元，由福建诚旺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 符海燕审 判 员 陈雁兰二〇二一年五月二十六日法官助理 陈 玥书 记 员 林 婷