上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0107民初252号原告(反诉被告)：韩祥荣，男，1971年2月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：林宇翔，上海申同律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴幸锐，男，1981年10月5日出生，汉族，户籍地址天津市。原告韩祥荣与被告吴幸锐及反诉原告吴幸锐与反诉被告韩祥荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告韩祥荣的委托诉讼代理人林宇翔、被告吴幸锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩祥荣提出的诉讼请求：一、判令原、被告双方于2020年4月18日签订的《租赁合同》于2020年7月8日解除；二、被告支付房屋使用费，从2020年7月25日起至2021年1月7日，按每月人民币5800元(以下币种均为人民币)的标准计付，共计30353.33元；三、诉讼费由被告负担。事实与理由：2020年4月18日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其所有的上海市石泉路石岚二村XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)出租给被告，被告缴纳了三个月的房屋租金17400及押金5800元。合同签订前，原告曾告知被告系争房屋以出售为前提，被告承租房屋期间须履行配合看房义务，被告表示同意。但合同履行过程中，在原告委托的中介公司员工带具有购房意向的客户看房时，被告多有推脱且拒绝客户看房。为此，原告多次与被告沟通未果。现原告向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告吴幸锐辩称，不同意《租赁合同》于2020年7月8日解除。2020年7月25日之后的租金，其已通过微信转账方式支付给原告，但原告未予收取。被告入住系争房屋一个月后，中介公司的工作人员向原告提议，希望没有租客在系争房屋内居住，方便出售房屋，因此原告于2020年6月2日与被告协商，要求被告搬离，被告为继续承租房屋表示同意高频率配合看房，但房屋在15天内并未售出，因此被告提出改成一周定时(两天)看房，其余时间保证其正常居住，但原告未予同意。被告并不存在不配合看房的情形，而是原告违约，应当赔偿被告相应损失。反诉原告吴幸锐提出的诉讼请求：1、确认双方于2020年4月18日签订的《租赁合同》于2020年12月15日解除；2、反诉被告退还押金5800元；3、反诉被告支付违约金5800元；4、反诉被告赔偿反诉原告损失5000元(中介费3000元+搬家费2000元)；5、因反诉被告怠于履行出租人应尽的维修义务导致反诉原告在居住期间生活不便，要求赔偿2000元费用；6、诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：合同履行过程中，反诉被告先后于2020年6月2日及6月21日两次恶意终止合同、要求反诉原告搬离系争房屋构成违约，应当承担相应的违约责任。反诉原告被迫于2020年12月15日搬离系争房屋，并无恶意拖欠租金的行为。反诉原告在居住期间，曾多次向反诉被告反映空调和热水器无法使用等问题，反诉被告未尽到及时维修的义务，应当承担相应的责任。反诉被告韩祥荣辩称，由于反诉原告未配合看房，反诉被告享有按照合同约定行使提前解除合同的权利。反诉原告存在违约行为，反诉被告有权不退还押金，且不应支付违约金。反诉原告的其余诉讼请求均无法律依据，不同意反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2020年4月18日，韩祥荣(出租方、甲方)与吴幸锐(承租方、乙方)就系争房屋签订《租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为居住使用，房屋建筑面积为91.48平方米；租赁期为1年，自2020年4月25日起至2021年4月24日止；月租金为5800元，双方议定首期付叁个月，另付5800元押金，以后按每叁个月结算一次，提前柒天支付下次房租；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所有费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、保安保洁费、有限电视费等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交付于甲方；补充条款：①物业费由甲方支付；②甲方承诺乙方最低时间居住半年，如甲方未能履行，甲方赔付乙方损失总计7830元整，含中介费以及违约金；③乙方在租赁期保证配合甲方委托中介方看房，如果乙方未能履行甲方有权收回该房屋不作为违约；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金5800元整；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。二、合同签订后，吴幸锐支付2020年4月25日至2020年7月24日房屋租金17400元及押金5800元。三、根据原、被告之间的微信聊天记录显示，2020年6月7日，韩祥荣通过微信表示：“卖房子这事为避免给你生活打扰，我已经让太平洋再降价20万，尽快处理掉这件事，近1-2周看房会比较多，请帮忙配合。”吴幸锐表示同意。6月21日，韩祥荣在微信中提出“因为你(吴幸锐)不接我电话拒绝客户看房，也无法和中介配合看房。按你现在设定的看房条件即使换个中介，我这房子也的确很难卖出……微信通知你一下，我这个房子不能继续租给你了，麻烦请尽快找房，一个月后我安排人来接收，我们按合同签订条款办”、“当时租房告诉你这个房子以卖为主，我也承诺如果6月内卖补偿你的中介费”、“请你仍配合中介看房，履行合同”，吴幸锐回复“不可能”、“欺人太甚”，并要求走司法程序。6月24日，韩祥荣通过微信表示“我已通知你继续履行合同，今天中介打电话联系我，你这边不愿意配合看房，我现在再次通知你按照租赁合同约定履行合同义务配合看房。”吴幸锐称“争议没解决，权利和义务无从谈起。”同日，吴幸锐与太平洋中介的通话音频摘要显示，中介询问吴幸锐能否看房时，吴幸锐称“我一定要与韩祥荣走司法程序，在这个事情没有清晰的结论出来的时候，所有的事情全部停掉。”四、2020年7月7日，韩祥荣委托律师向吴幸锐寄送《律师函》，主要内容为，韩祥荣为出售房屋委托案外人上海太平洋房屋有限公司(以下简称“太平洋公司”)处理系争房屋对外出售等相关事宜，在太平洋公司员工带具有购房意向的客户观看该房屋时，吴幸锐多有推脱且拒绝客户看房。有鉴于此，韩祥荣正式函告：1、韩祥荣与吴幸锐于2020年4月18日签订的《租赁合同》于本函件送达之日解除；2、吴幸锐于收函之日起10日内搬离腾退该房屋；3、依约没收5800元的房屋押金；4、吴幸锐腾退房屋后，若仍有剩余房租，韩祥荣将依法退还。上述《律师函》于2020年7月8日被签收。五、2020年12月15日，吴幸锐搬离系争房屋。审理中，韩祥荣申请太平洋公司的业务员徐萌作为证人出庭作证，证明其与吴幸锐约看房屋的基本情况。证人陈述，2020年5、6月时，吴幸锐确实给予了中介公司两周高频率看房的时间，但2020年6月22日之后，吴幸锐便提出每周两次、每次两小时的看房方案，超出约定的时间段就不再给予配合。由于客户基本上看不到房子，2020年7月之后中介公司便不再安排客户看房。关于吴幸锐支付租金的情况，双方当事人确认，吴幸锐已支付2020年7月24日之前的租金，之后三个月的租金吴幸锐曾以微信转账方式支付，但韩祥荣未予收取。以上事实，有《租赁合同》、微信聊天记录、通话录音及电子稿、《律师函》及快递送达回执以及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守合约，全面履行各自义务。关于本诉。本案的争议焦点在于吴幸锐是否按照合同约定履行了配合中介看房的义务。合同约定，吴幸锐在租赁期保证配合韩祥荣委托中介方看房，如果吴幸锐未能履行，韩祥荣有权收回该房屋不作为违约。根据双方的微信聊天记录及证人证言，吴幸锐在2020年6月中旬前，履行了合同约定的配合看房义务，但6月21日之后，确实存在未能及时配合中介带客户看房的情形。发生上述争议的原因在于双方对配合看房程度的理解不同。由于双方对此在《租赁合同》中未作具体约定，且发生争议后又未能妥善沟通，导致韩祥荣根据合同约定解除《租赁合同》。对此，双方均有一定责任。故《租赁合同》应于韩祥荣发出《律师函》的送达之日即2020年7月8日解除。合同解除后，吴幸锐仍然占用系争房屋，直至2020年12月15日搬离，应当向韩祥荣支付房屋占有使用费，对于原告要求被告按合同约定租金标准支付2020年7月25日起至2020年12月15日房屋使用费的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。吴幸锐搬离房屋后，韩祥荣应采取积极措施收回房屋，防止损失扩大，故对于原告主张的2020年12月16日至2021年1月7日房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉。本院在本诉中已对《租赁合同》解除的时间节点予以确认，此处不再赘述。根据双方合同约定，吴幸锐迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所有费用后，韩祥荣应将押金无息退还，本院对吴幸锐主张退还押金的诉讼请求予以支持。至于韩祥荣认为吴幸锐违约其可没收押金的意见，鉴于导致合同解除双方均负有责任，对于韩祥荣的上述辩称意见，本院不予采纳。同理，对于吴幸锐要求韩祥荣支付违约金5800元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因吴幸锐并未提供证据证明其他损失，本院对吴幸锐的其余诉讼请求均不予支持。综上，依照最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、原告韩祥荣与被告吴幸锐就上海市石泉路石岚二村XXX号XXX室签订的《租赁合同》于2020年7月8日解除；二、被告吴幸锐应于本判决生效之日起十日内支付原告韩祥荣2020年7月25日起至2020年12月15日止的房屋使用费，按人民币5800元/月的标准计付；三、对原告韩祥荣的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告韩祥荣应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告吴幸锐押金人民币5800元；五、对反诉原告吴幸锐的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费人民币558元，由被告负担。反诉受理费人民币132.50元，由反诉原告负担人民币107.50元，反诉被告负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 莹二〇二一年五月十四日法官助理  郑雪凝书 记 员  汉 静附：相关法律条文最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。