广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2661号上诉人（原审原告）：杨国芝，女，汉族，出生，住惠州市。委托诉讼代理人：刘冬坤、陈博倩，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市帆通实业有限公司，住所地惠州大亚湾霞涌镇霞景一路1号，统一社会信用代码91441300762905623U。法定代表人：尹润连。委托诉讼代理人：钱向阳、刘学科，广东德邻律师事务所律师。上诉人杨国芝因与上诉人惠州市帆通实业有限公司（以下称帆通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨国芝上诉请求：一、撤销一审判决，改判帆通公司向杨国芝1、赔偿逾期交房的违约金19309.58元:[以购房款440858为基数，按照每日万分之三的标准，自暂计算至(146天)，实际计算至帆通公司按约向杨国芝完成交房之日止]；2、按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；3、支付未铺设燃气管道的违约金66128.70[计算标准:440858X15%=66128.70]；4、赔偿“住宅”性质与“公寓”性质的房屋差价损失44085.80元[计算标准:440858X10%=44085.80]。二、由帆通公司承担本案财产保全费及保函费。杨国芝上诉的事实与理由:一审判决查明事实不清，适用法律错误。杨国芝、帆通公司双方签订的《商品房买卖合同(预售)》(以下简称“合同”)系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，因此，帆通公司应按照合同约定全面履行其义务。但截至今日，帆通公司仍存在以下违约行为:一、逾期交房的行为，应承担逾期交付责任。1、根据合同，该商品房应当在取得建设工程《竣工验收备案证明文件》《房屋测绘报告》以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。但截至今日，杨国芝未收到帆通公司的《竣工验收备案证明文件》《房屋测绘报告》，海景公司也未收到上述材料。而《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》也是在2020年1月份才给到杨国芝。根据合同第十一条约定，不能满足上述约定交付条件的，杨国芝有权拒绝接受，并向帆通公司追究逾期交付责任。2、杨国芝从未收到帆通公司交房的任何书面通知及《入伙通知书》、且帆通公司也未向法庭提供海景公司曾收到过帆通公司交房的书面通知及《入伙通知书》的证据。3、杨国芝与帆通公司从未签署《房屋验收交接单》，并未委托任何第三方进行收房，该交接单为案外人单方制作，真实性无法确认，且该交接单未经过杨国芝的认可，对杨国芝不具有法律约束力。2016年11月份，案涉房屋还未竣工，不可能满足合同约定精装修的交付条件，因此案外人海景公司在该验收表中所勾选的项目也是不可能完成的，也直接证明了该验收表的虚假性。4、《竣工验收备案表》中备案收讫时间是。根据《城市房地产管理法》第二十七条规定:“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。因此，对未经验收合格的商品房，法律已明文规定不允许交付使用。商品房只有经过了房地产管理部门的验收并合格后，才能算是达到了交房条件。因本案合同约定交房时间为，竣工验收收讫时间为，维也纳酒店开业时间为2018年4月，而部分业主的房屋截至2019年12月仍处于装修状态(未达到合同附件六约定的精装修的交付标准)，且直到2020年5月、6月、7月杨国芝等才陆续拿到房屋钥匙，无法更改帆通公司存在逾期交房的事实。故帆通公司应承担按日计算全部房价款万分之三违约金的逾期交付责任。二、截至今日，帆通公司仍未完成室内燃气管道的铺设。1、自签订合同当日至2020年1月份，帆通公司一直未告知杨国芝案涉房屋不能安装天燃气；2、造成无法铺设燃气管道的原因系帆通公司未按合同的约定进行设计和施工，导致房屋货不对板；3、帆通公司的交房标准应当严格按照合同约定在交付日完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。未在交付日达到交付使用条件的，帆通公司应当按照合同约定承担按日计算全部房价款万分之三违约金的违约责任。在补充协议中，杨国芝、帆通公司并未对案涉房屋的交付标准进行补充或变更，补充协议第13条的真实意思应当为“售楼广告、售楼书、广告折页、各种模型、样板及其它形式投放的广告宣传资料”所载或所示的各项资料及数据与“政府相关部门”不符时按政府相关部门批准文件为准，该条仅是对“要约邀请”与“政府相关批准文件”发生冲突时如何适用的解释和说明，并非对“邀约(房屋买卖合同)”进行的重新约定和实质变更。而第15条才是对“合同”与“补充协议”发生冲突时进行的效力等级排序说明。三、合同约定帆通公司应当向杨国芝交付成套“住宅”性质的房屋，但实际交付的为“公寓”性质的房屋。案涉房屋的规划用途系成套住宅，案涉土地的用途为城镇住宅用地，目前杨国芝拿到的产权证上注明房屋的性质也为成套住宅，因此帆通公司应当按照民用住宅标准建造住宅。根据《中华人民共和国国家标准住宅建筑设计规范》(GBI96-86)的规定，套型由居住空间和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单.每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本功能空间。但帆通公司交付的房屋系公寓性质，不符合成套住宅的标准，属于根本违约行为，因此帆通公司应当向杨国芝赔偿住宅与公寓之间的购房差价。帆通公司对杨国芝的上诉辩称，杨国芝的上诉理由不能成立，应予以驳回。一、帆通公司已经与杨国芝授权单位办理了房产交接手续，杨国芝认为帆通公司未交楼，与事实不符。（一）根据杨国芝与海景公司签订的《委托管理经营协议书》，杨国芝已授权海景公司与帆通公司直接办理本房产的交接手续，且已实际办理。（二）在杨国芝签署《委托管理经营协议书》后，帆通公司只需与海景公司办理收楼手续即视为购房人已收房，帆通公司无需另行向杨国芝发出《入伙通知书》。二、杨国芝以海景公馆项目未铺设室内燃气管道主张帆通公司违约，并要求完成室内燃气管道的铺设，不符合合同约定和项目的实际情况。（一）海景公馆项目客观上不具备安装铺设室内燃气管道的条件。根据《城镇燃气设计规范GB50028-2006（2017修订版）》第条规定：“居民生活用气设备严禁设置在卧室内。”，而从海景公馆的布局看，大门与卧室直接连通，依法不能安装室内燃气管道。大亚湾住房和规划建设局《关于陈禹信访事项处理意见书》中“因室内厨房与客厅、卧室直接连通，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件”的内容，也足以证明。（二）从交楼标准看，交房标准已确定为“按照政府相关部门批准文件为准”，而从海景公馆建设、办证情况看，并不包括室内燃气。根据《房屋买卖合同》的补充协议第13条：“具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准”及第15条：“此前出卖人的解释、承诺、文件及合同条款与本补充协议不一致的，均以本补充协议约定为准”的约定，交房标准实际已确定为“按照政府相关部门批准文件为准”，海景公馆项目客观上无法安装室内燃气管道，其相关部门也已完成对海景公馆项目的竣工验收备案。三、杨国芝以帆通公司交付“住宅”不符合约定主张帆通公司违约，没有事实依据。（一）帆通公司交付的房产也是“住宅”，符合协议约定。从《权籍调查表》《不动产登记证明》《不动产权证》及《楼盘测绘报告表》看，载明的房屋规划用途为“成套住宅”，用途为“城镇住宅用地/成套住宅”，权利性质为“市场化商品房”，杨国芝认为帆通公司交付的房产不是“住宅”，纯属主观臆测。（二）杨国芝将案涉房产交由第三方经营，是基于其与第三方的协议约定，与帆通公司无关。对方所谓的“公寓”式经营，只是将房产用于公寓式管理，不改变购房人购房该商品房的“住宅”用途。（三）在委托管理期届满后，部分购房人已在海景公馆房产居住，已实际占有使用房产，证明案涉房产的“住宅”属性。四、杨国芝自始至终都没有任何经济损失，诉请帆通公司承担违约责任缺乏事实依据。（一）根据《委托管理经营协议书》，杨国芝购买案涉房产的目的是委托经营管理，并非为了自住。杨国芝除享有《委托管理经营协议书》约定的权益外，并不享有其他权益，并不会受之前与房产有关事项的影响，更不会有任何经济损失。（二）在2020年1月1日后，案涉房产已办出房产证，且已移交杨国芝使用，杨国芝也不可能有任何经济损失。帆通公司上诉请求：撤销(2020)粤1391民初3440号《民事判决书》的第一判项及诉讼费用的承担，改判帆通公司无需承担违约金6612.87元及诉讼费用2981.68元。事实与理由:一、一审判决认定帆通公司案涉房产无“室内燃气设施”构成违约错误。1、杨国芝与帆通公司签订的补充协议对于交楼标准的约定，实际已经调整为“按政府相关部门批准文件”，而在政府批准文件中不可能包括“室内燃气设施"的情况下，不能认定帆通公司违约；2、该房屋客观上无法安装“室内燃气设施”；3、杨国芝早已知晓房产无“室内燃气设施”，且已经以行为的方式予以认可。杨国芝早在2016年购房前看样板房时，就已经知晓涉案房产无“室内燃气设施”，而在2016年购房后，杨国芝又将案涉房产委托他人经营到，杨国芝客观上不可能不知道房产的实际情况。二、本案所涉及的“室内燃气”与另1949号案涉及的“幼儿园、游泳池”不具备可比性。1、本案帆通公司不存在违约，而另1949号案的被告存在违约；2、没有安装“室内燃气设施”,并不是帆通公司恶意违约而不安装，而是该房产客观上“不能有”，但是，另1949号案涉及的“幼儿园、游泳池”，却是“应该有”，但交付时却没有的情形，另案被告存在明显的过错。三、一审判决对诉讼费用的分担明显不合理。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用的分担应当按照判决结果合理分配。在本案中，一审判决支持的金额6612.87元，与杨国芝诉请的383467.8元相比，其诉请得到支持的比例很小，但诉讼费用却判令各承担二分之一明显不合理，请求二审法院予以纠正。四、从购房人购买房产的动机看，很明显是投资目的，而投资当然是有涨有跌的，而本案恰恰就是因为受新冠疫情的影响，导致其投资的回报降低，之前的经营者无法按照前几年的标准给予其回报。购房人在无法满足投资预期时，完全不顾此前已委托收楼、委托经营(甚至每月收取经营收益)的基本事实，提出了极其荒谬的诉请，本案房产总价仅为440858元，要求的违约金却达到305779.1元(仅计算到)。故请求二审法院支持帆通公司的全部上诉请求。《商品房买卖合同（预售）》对交房时间的约定的是，帆通公司应当在之前向杨国芝交付商品房，并应在交付日期届满前10日将查验房屋的时间办理交付手续的时间、地点，以及应当携带的证件、材料、书面通知杨国芝。对交房条件的约定是，商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及杨国芝已经交清全部房款或银行放款。并在合同中明确写到交付时完成室内燃气管道的铺设。对违约责任的约定是，逾期在120天以内的话，按照全部房款万分之一的违约金，逾期120天以后的，则是在合同解除送达通知之日起15日内退还杨国芝已付全部房款，并自杨国芝付款之日起按照2%计算给付利息。委托经营管理协议书几乎都是在2016年8月份到12月份之间签订的，委托期限是3年暂定，从到。业主方授权海景公司按照业主与帆通公司签订的商品房买卖合同约定的标准，与帆通公司直接办理本房产的交接手续，本授权为不可撤销的授权，该手续亦视为杨国芝与海景公司之间的交验手续。帆通公司与海景公司于签订的协议书约定，因海景公司的强烈要求，帆通公司同意将案涉房屋于交付海景公司使用。海景公馆楼宇验收表的落款时间是在。根据一审法院认定，海景公司在委托收房期限前一个月左右收房，就是说一审法院已经认定了海景公司在委托期限前一个月收房的行为，是没有授权的，杨国芝从未对海景公司的收房行为进行任何的追认，对杨国芝不发生法律效力的。关于违约责任计算问题。至今为止房产都仍然没有铺设燃气，没有实现交付的条件，海景公馆项目的竣工验收备案表是在，故违约金应该从计算到2017的，按照全部购房款的每日万分之三去计算。商品房的交付是否是符合住宅标准以及应当承担什么样的违约责任，由法院酌定。杨国芝向一审法院起诉，请求判令帆通公司：1.向杨国芝赔偿逾期交房的违约金152889.55元。【以购房款440858为基数，按照每日万分之三的标准，自2017年6月1日起暂计算至2020年7月31日（1156天），实际计算至帆通公司按约向杨国芝完成交房之日止。】；2.按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；3.向杨国芝支付未铺设燃气管道的违约金152889.55元。【以购房款440858为基数，按照每日万分之三的标准，自2017年6月1日起暂计算至2020年7月31日（1156天），实际计算至帆通公司按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应之日止。】；4.向杨国芝赔偿因未铺设燃气管道所造成的经济损失11560元【以每日10元为基数，自2017年6月1日起暂计算至2020年7月31日（1156天），实际计算至帆通公司按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应之日止。】；5.向杨国芝赔偿合同约定应当交付“住宅”性质的房屋与实际交付“公寓”性质的房屋所造成的购房差价损失66128.7元。【计算标准：440858×15%=66128.7】；6.承担本案诉讼费、保全费等。一审法院认定事实：杨国芝与帆通公司签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由杨国芝购买帆通公司开发的位于惠州海景公馆8层01号房，总价款为440858元。合同第一条项目建设依据中注明所占用的土地用途为商业服务、住宅用地，第三条商品房基本情况中约定该商品房的规划用途为住宅，合同第七条约定：杨国芝应当于分24期首支付该商品房全部价款。合同第九条约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.杨国芝已交清全部房款或银行放款，并已付清所有应付款项。合同第十条关于商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备中约定：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，下划线内容为由开发商自行申请开通水表并承担相应费用；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，下划线内容为由开发商自行申请开通电表并承担相应费用；3.供暖：交付时供热系符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，下划线内容为本项目无供暖；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，下划线内容为空白；……。如果在约定期限内基础设施未达到交付条件，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，帆通公司按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；2.协商解除。合同第十一条约定：帆通公司应当在向杨国芝交付该商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，帆通公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达杨国芝。合同第十二条主要约定：1.逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向杨国芝支付全部房价款万分之一的违约金。2.逾期超过120日后，杨国芝有权解除合同。杨国芝解除合同的，应当书面通知帆通公司。帆通公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还杨国芝已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照2%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，帆通公司按照全部房价款的0%向原告支付违约金。杨国芝要求继续履行合同的，合同继续履行，帆通公司按日计算向杨国芝支付全部房价款万分之三的违约金。补充协议第十三条，帆通公司就海景公馆所做的售楼广告、售楼书、广告折页、各种模型、样板及以其它形式投放的广告宣传资料均为要约邀请，仅供参考，不作为合同的组成部分，其中所载或所示的各项资料及数据均以政府相关部门最终批准为准，具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准。补充协议第十五条，未经帆通公司加盖公章认可的任何书面或口头承诺均为无效，对帆通公司不产生任何法律约束力。本补充协议为（广东省商品房买卖合同）的补充和变更，此前帆通公司的解释、承诺、文件及合同条款与本补充协议不一致的，均以本补充协议约定为准合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，杨国芝依约付清了购房款。另查明一，杨国芝与案外人海景公司签订《委托管理经营协议书》，委托海景公司负责管理经营涉案房产，约定杨国芝授权海景公司按杨国芝与帆通公司签订的《商品房买卖合同》约定标准与帆通公司直接办理本房产的交接手续（本授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为杨国芝与帆通公司双方的交验手续；第四条约定，鉴于购买房屋时，海景公司为杨国芝争取了优惠条件，杨国芝同意委托海景公司管理经营该套房屋，委托期内，杨国芝每年享有免费使用同类型1套公寓30天的权利，在这期间，杨国芝不需交纳房费、服务费；委托期限为3年，暂定从到。协议还约定了其他事项。另查明二，因海景公司经营实际需要，，海景公司与帆通公司签订协议书，约定，凡是海景公司与杨国芝签订委托管理经营协议书的商品房，帆通公司于将房产交付海景公司使用、装修，由海景公司对案涉房屋进行验收，达到买卖合同约定交付标准和条件，由海景公司收楼，视为杨国芝收楼，提前使用产生的责任，由海景公司承担，提前收楼产生的纠纷，与帆通公司无关。，海景公司代表杨国芝办理了案涉房屋的验收手续并收房。另查明三，“海景公馆”项目于取得竣工验收备案表，于取得房屋测绘报告。案涉房屋办理了不动产权证，不动产权证用途中注明案涉房屋为“城镇住宅用／成套住宅”。另查明四，，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局对案涉楼盘业主陈禹反映未安装管道燃气问题进行回复，回复认为该项目共334户，为公寓户型，因室内厨房与客厅、卧室直接连通，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，因此，该项目未设计安装管道燃气。另查明五，一审法院生效民事判决，案号为（2019）粤1391民初1949号，因开发商在要约中宣传案涉小区有幼儿园、游泳池等配套设施，交付时无上述设施，该案认定开发商构成违约，以总房价的1.5%向购房者支付违约金。在此案审理过程中，杨国芝向一审法院提出财产保全申请，一审法院查封帆通公司开发的位于惠州，查封价值为383467.8元，查封期限为三年。一审法院认为,本案是系列案98件中的一案，杨国芝、帆通公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:1.帆通公司是否存在逾期交房；2.帆通公司是否应继续完成室内燃气管道铺设；3.燃气管道未铺设是否构成违约及如何计付违约金问题。对此，一审法院分析评判如下：关于帆通公司是否存在逾期交房的问题。合同约定，帆通公司应当在向杨国芝交付该商品房。帆通公司根据案外人海景公司与杨国芝签订《委托管理经营协议书》，并依杨国芝委托代理人的经营实际需要和主动申请，提前将案涉房屋交付给海景公司，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，海景公司作为杨国芝收房的代理人，以杨国芝名义实施的收房行为，对杨国芝发生效力。本案中，帆通公司已于将案涉房屋交付给海景公司，应视为杨国芝在此时已收房，根据《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第十一条第二款的规定，买受方知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,买受人同意接收商品房之日认定为房屋交付之日，逾期交房违约金计算至买受人同意接收商品房之日止，此后买受方又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持。此外，根据委托管理经营协议书，海景公司确在委托收房期限前收房，但在委托管理期限内是否交房只会影响杨国芝能否得到30天免费使用时间，海景公司提前代收房并不会导致杨国芝其他损失，不应否定海景公司的代收房行为效力。因此，杨国芝诉请帆通公司支付逾期交房，包括因未铺设燃气管道而导致的逾期交房违约金的请求不予支持。关于诉请完成室内燃气管道铺设的问题，根据惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局回复关于陈禹信访事项处理意见书回函可知，案涉房产是公寓户型，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，并非帆通公司能履行而不履行，而是铺设燃气管道属于事实上不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，该项请求不予支持。关于燃气管道未铺设是否构成违约及如何计付违约金问题。根据房屋的使用性质房屋可分为住宅、商业用房、工业厂房等,本案中合同约定为“住宅”，交付的房屋不动产权证用途中注明案涉房屋为“城镇住宅用地/成套住宅”，交付房屋并未改变住宅的用途性质，请求该损失，不予支持。但是商品房买卖合同作为政府相关部门制定的规范性合同文本，帆通公司虽然不能删除合同中关于燃气安装内容的条款，但可以通过该条约定的下划线部分进行注明类似“本房屋系公寓性质无法安装管道燃气”等等说明或提示，让杨国芝在购买时对案涉房屋的燃气能否安装有清晰知悉后，再决定是否购买。相反，帆通公司并没有提醒和说明，并将“交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”作为合同内容进行约定，帆通公司未按该约定进行交付，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约损失如何计付问题，合同中虽约定未按约定时间交付完成室内燃气管道铺设的，按日万分之三计算违约责任，但未安装管道燃气铺设，并非帆通公司可以履行而迟延履行，而是事实上案涉房屋系公寓性质，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，不应按合同约定的违约条款判定违约责任，本案与一审法院已生效（2019）粤1391民初1949号民事判决书中的事实有较高相似性，本案参照（2019）粤1391民初1949号民事判决书中确定的违约责任计付标准，即以总房价的1.5%计算违约金。因此，帆通公司应向杨国芝支付违约金的具体金额为6612.87元（440858×0.015）。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、惠州市帆通实业有限公司自本判决生效后十天内向杨国芝支付违约金6612.87元；二、驳回杨国芝的其他诉讼请求。案件受理费3526.01元、保全费2437.34元，由杨国芝、帆通公司各负担2981.67元，杨国芝多预交的保全费1419.86元自行向法院申请退还。二审期间，杨国芝提交十份证据：证据一《住宅质量保证书》，证明施工单位交付海景公馆工程的时间为，原审法院认定帆通公司于便交付案涉房屋的事实认定错误，《海景公馆楼宇验收表》存在虚假性，系帆通公司与海景公司私自恶意串通制作，不应当作为认定事实的依据；证据二（2019）粤13民终2646号《民事判决书》，证明案涉房产在还是毛坯房，并未达到精装修的交付标准；证据三质证意见，证明杨国芝在原审法院对《海景公馆楼宇验收表》的真实性、合法性、关联性均不予认可，而原审法院仍依据该证据认定杨国芝于收房；证据四（2019）粤13民终5458号《民事判决书》，证明海景公司与帆通公司存在控制及关联关系；证据五(2019)粤03民终10430-10452号判决，类案酌定按照案涉房产总价款的30%赔偿业主损失；证据六庭审笔录，证明帆通公司自认案涉房屋系公寓性质；证据七、八案涉房屋现状、视频光盘，证明交付的房屋与规划用途以及合同约定存在差异，并且不满足精装修的交房条件；证据九惠湾市监稽处字[2020]11号《行政处罚决定》，证明帆通公司因“发布房地产投资回报承诺广告”被行政处罚；证据十惠湾市监霞处字[2020]13号《行政处罚决定》，证明帆通公司因“使用的商品房买卖合同存在加重消费者责任的不平等格式条款”被行政处罚。帆通公司质证意见：对证据一至六、九至十的真实性无异议，但对关联性及证明对象有异议。对证据一拟证明的“竣工验收时间”，在一审中的《竣工验收备案表》中已完全体现；对证据二，该判决仅能证明王安徽拟购买的房产是毛坯，并不能证明其他房产也是毛坯；对证据三，一审法院有权对其进行审查并作出处理；对证据四，该“授权”实际应当理解为帆通公司认可海景公司对外租赁的行为，并不能就此证明两公司之间存在控制关系，亦证明海景公司在海景公馆项目中运营是独立的，并没有依附于任何公司而存在；对证据五，帆通公司无法交付有“室内燃气”的房屋是客观上无法安装，该判决则是开发商能建设而不依法建设，该案判决与本案不具有可比性；对证据六，公寓是住宅的一种类型；对证据九，该行政处罚属于行政管理事项，与本案争议的违约及承担责任无关；对证据十，该行政处罚并无具体指向，与本案不具有关联性。对证据七、八的真实性、合法性、关联性及证明对象均不予认可，相应照片及视频不能反映交房时的情况和证据并非未完成装修。本院经审查，确认一审法院查明的案件事实。对上诉人杨国芝二审期间提交的证据的真实性予以认可，但与待证事实缺乏实质关联，本院不予采纳。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本系列案二审的争议焦点为：一、海景公司的收房行为是否对杨国芝产生实际收房的效力；二、案涉房屋是否应铺设燃气管道并开通燃气；三、帆通公司是否应支付违约金及违约金如何确定。对此分析如下：一、关于海景公司的收房行为是否对杨国芝产生实际收房的效力问题。本案中，杨国芝与案外人海景公司签订《委托管理经营协议书》，协议第三条约定杨国芝授权海景公司按杨国芝与帆通公司签订的《商品房买卖合同》约定标准与帆通公司直接办理房产的交接手续（授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为杨国芝与海景公司的交验手续。帆通公司亦与海景公司签订协议书，对业主与海景公司的委托收房及委托经营的约定达成共识并做进一步约定，可见，三方对委托收房的关系均系清晰明了的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，本案海景公司代理杨国芝收房的行为合法有效，应视为杨国芝实际履行了案涉房屋的收房手续，对杨国芝发生效力。对于杨国芝上诉主张案涉房屋不符合合同约定的收房条件等问题，实为杨国芝与海景公司之间的法律关系，不能以此认定没有发生收房行为，继而要求逾期交房违约金。故杨国芝主张帆通公司未向其履行过任何交房手续的上诉意见无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于案涉房屋是否应铺设燃气管道并开通燃气的问题。根据惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局对案涉楼盘问题的回复，案涉房屋为公寓户型，因室内厨房与客厅、卧室直接连通，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，因此，该项目未设计安装管道燃气。《城镇燃气技术规范》规定“居民住宅用燃气具不应设置在卧室内，燃具应安装在通风良好、有给排气条件的厨房或非居住房间内”。案涉房屋套内面积均在至之间，不具备安装燃气的条件，属于履行不能，并非系帆通公司的原因而未铺设燃气管道、开通燃气，故杨国芝要求铺设燃气管道、开通燃气的上诉请求，本院不予支持。三、关于违约金的问题，如上所述，案涉楼盘不具备铺设燃气管道的条件，但帆通公司与杨国芝签订的《商品房买卖合同》为行政部门规定的统一格式合同，对于合同第九条有关燃气的约定，帆通公司未作出明确说明，导致从合同文本上看，案涉楼盘确需开通燃气，如此给杨国芝带来心理上的期待而事实上确无法履行的条款设置，帆通公司在提供合同文本时未尽审慎注意义务，导致双方矛盾发生，应对该瑕疵承担一定补偿责任。一审酌情按房屋价值的1.5%计算，系基于对双方权利义务的综合考量，并无不当，本院予以确认。对于帆通公司所称补充协议第十三条“具体交楼标准按政府相关部门批文文件为准”是对合同第九条的变更，但相对主合同第九条对于燃气的专门约定来看，上述约定并不明确，并不能理解为是对主合同条款的变更。故帆通公司主张其无需承担责任的上诉意见本院不予采纳。此外，关于一审诉讼费用负担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，人民法院决定当事人负担诉讼费用的行为具有司法行政行为，在考量诉讼费用负担时并不以获支持金额在请求金额中的占比为主要依据，还应综合考量引起本次纠纷的过错程度等，故一审判决杨国芝、帆通公司各负担一半的诉讼费用并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人杨国芝、上诉人帆通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共2940.48元，由帆通公司和杨国芝各负担1470.24元。杨国芝多预交的1420.24元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 徐国华审 判 员 张 竹二〇二一年五月七日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2661号上诉人（原审原告）：杨国芝，女，汉族，出生，住惠州市。委托诉讼代理人：刘冬坤、陈博倩，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市帆通实业有限公司，住所地惠州大亚湾霞涌镇霞景一路1号，统一社会信用代码91441300762905623U。法定代表人：尹润连。委托诉讼代理人：钱向阳、刘学科，广东德邻律师事务所律师。上诉人杨国芝因与上诉人惠州市帆通实业有限公司（以下称帆通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨国芝上诉请求：一、撤销一审判决，改判帆通公司向杨国芝1、赔偿逾期交房的违约金19309.58元:[以购房款440858为基数，按照每日万分之三的标准，自暂计算至(146天)，实际计算至帆通公司按约向杨国芝完成交房之日止]；2、按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；3、支付未铺设燃气管道的违约金66128.70[计算标准:440858X15%=66128.70]；4、赔偿“住宅”性质与“公寓”性质的房屋差价损失44085.80元[计算标准:440858X10%=44085.80]。二、由帆通公司承担本案财产保全费及保函费。杨国芝上诉的事实与理由:一审判决查明事实不清，适用法律错误。杨国芝、帆通公司双方签订的《商品房买卖合同(预售)》(以下简称“合同”)系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，因此，帆通公司应按照合同约定全面履行其义务。但截至今日，帆通公司仍存在以下违约行为:一、逾期交房的行为，应承担逾期交付责任。1、根据合同，该商品房应当在取得建设工程《竣工验收备案证明文件》《房屋测绘报告》以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。但截至今日，杨国芝未收到帆通公司的《竣工验收备案证明文件》《房屋测绘报告》，海景公司也未收到上述材料。而《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》也是在2020年1月份才给到杨国芝。根据合同第十一条约定，不能满足上述约定交付条件的，杨国芝有权拒绝接受，并向帆通公司追究逾期交付责任。2、杨国芝从未收到帆通公司交房的任何书面通知及《入伙通知书》、且帆通公司也未向法庭提供海景公司曾收到过帆通公司交房的书面通知及《入伙通知书》的证据。3、杨国芝与帆通公司从未签署《房屋验收交接单》，并未委托任何第三方进行收房，该交接单为案外人单方制作，真实性无法确认，且该交接单未经过杨国芝的认可，对杨国芝不具有法律约束力。2016年11月份，案涉房屋还未竣工，不可能满足合同约定精装修的交付条件，因此案外人海景公司在该验收表中所勾选的项目也是不可能完成的，也直接证明了该验收表的虚假性。4、《竣工验收备案表》中备案收讫时间是。根据《城市房地产管理法》第二十七条规定:“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。因此，对未经验收合格的商品房，法律已明文规定不允许交付使用。商品房只有经过了房地产管理部门的验收并合格后，才能算是达到了交房条件。因本案合同约定交房时间为，竣工验收收讫时间为，维也纳酒店开业时间为2018年4月，而部分业主的房屋截至2019年12月仍处于装修状态(未达到合同附件六约定的精装修的交付标准)，且直到2020年5月、6月、7月杨国芝等才陆续拿到房屋钥匙，无法更改帆通公司存在逾期交房的事实。故帆通公司应承担按日计算全部房价款万分之三违约金的逾期交付责任。二、截至今日，帆通公司仍未完成室内燃气管道的铺设。1、自签订合同当日至2020年1月份，帆通公司一直未告知杨国芝案涉房屋不能安装天燃气；2、造成无法铺设燃气管道的原因系帆通公司未按合同的约定进行设计和施工，导致房屋货不对板；3、帆通公司的交房标准应当严格按照合同约定在交付日完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。未在交付日达到交付使用条件的，帆通公司应当按照合同约定承担按日计算全部房价款万分之三违约金的违约责任。在补充协议中，杨国芝、帆通公司并未对案涉房屋的交付标准进行补充或变更，补充协议第13条的真实意思应当为“售楼广告、售楼书、广告折页、各种模型、样板及其它形式投放的广告宣传资料”所载或所示的各项资料及数据与“政府相关部门”不符时按政府相关部门批准文件为准，该条仅是对“要约邀请”与“政府相关批准文件”发生冲突时如何适用的解释和说明，并非对“邀约(房屋买卖合同)”进行的重新约定和实质变更。而第15条才是对“合同”与“补充协议”发生冲突时进行的效力等级排序说明。三、合同约定帆通公司应当向杨国芝交付成套“住宅”性质的房屋，但实际交付的为“公寓”性质的房屋。案涉房屋的规划用途系成套住宅，案涉土地的用途为城镇住宅用地，目前杨国芝拿到的产权证上注明房屋的性质也为成套住宅，因此帆通公司应当按照民用住宅标准建造住宅。根据《中华人民共和国国家标准住宅建筑设计规范》(GBI96-86)的规定，套型由居住空间和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单.每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本功能空间。但帆通公司交付的房屋系公寓性质，不符合成套住宅的标准，属于根本违约行为，因此帆通公司应当向杨国芝赔偿住宅与公寓之间的购房差价。帆通公司对杨国芝的上诉辩称，杨国芝的上诉理由不能成立，应予以驳回。一、帆通公司已经与杨国芝授权单位办理了房产交接手续，杨国芝认为帆通公司未交楼，与事实不符。（一）根据杨国芝与海景公司签订的《委托管理经营协议书》，杨国芝已授权海景公司与帆通公司直接办理本房产的交接手续，且已实际办理。（二）在杨国芝签署《委托管理经营协议书》后，帆通公司只需与海景公司办理收楼手续即视为购房人已收房，帆通公司无需另行向杨国芝发出《入伙通知书》。二、杨国芝以海景公馆项目未铺设室内燃气管道主张帆通公司违约，并要求完成室内燃气管道的铺设，不符合合同约定和项目的实际情况。（一）海景公馆项目客观上不具备安装铺设室内燃气管道的条件。根据《城镇燃气设计规范GB50028-2006（2017修订版）》第条规定：“居民生活用气设备严禁设置在卧室内。”，而从海景公馆的布局看，大门与卧室直接连通，依法不能安装室内燃气管道。大亚湾住房和规划建设局《关于陈禹信访事项处理意见书》中“因室内厨房与客厅、卧室直接连通，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件”的内容，也足以证明。（二）从交楼标准看，交房标准已确定为“按照政府相关部门批准文件为准”，而从海景公馆建设、办证情况看，并不包括室内燃气。根据《房屋买卖合同》的补充协议第13条：“具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准”及第15条：“此前出卖人的解释、承诺、文件及合同条款与本补充协议不一致的，均以本补充协议约定为准”的约定，交房标准实际已确定为“按照政府相关部门批准文件为准”，海景公馆项目客观上无法安装室内燃气管道，其相关部门也已完成对海景公馆项目的竣工验收备案。三、杨国芝以帆通公司交付“住宅”不符合约定主张帆通公司违约，没有事实依据。（一）帆通公司交付的房产也是“住宅”，符合协议约定。从《权籍调查表》《不动产登记证明》《不动产权证》及《楼盘测绘报告表》看，载明的房屋规划用途为“成套住宅”，用途为“城镇住宅用地/成套住宅”，权利性质为“市场化商品房”，杨国芝认为帆通公司交付的房产不是“住宅”，纯属主观臆测。（二）杨国芝将案涉房产交由第三方经营，是基于其与第三方的协议约定，与帆通公司无关。对方所谓的“公寓”式经营，只是将房产用于公寓式管理，不改变购房人购房该商品房的“住宅”用途。（三）在委托管理期届满后，部分购房人已在海景公馆房产居住，已实际占有使用房产，证明案涉房产的“住宅”属性。四、杨国芝自始至终都没有任何经济损失，诉请帆通公司承担违约责任缺乏事实依据。（一）根据《委托管理经营协议书》，杨国芝购买案涉房产的目的是委托经营管理，并非为了自住。杨国芝除享有《委托管理经营协议书》约定的权益外，并不享有其他权益，并不会受之前与房产有关事项的影响，更不会有任何经济损失。（二）在2020年1月1日后，案涉房产已办出房产证，且已移交杨国芝使用，杨国芝也不可能有任何经济损失。帆通公司上诉请求：撤销(2020)粤1391民初3440号《民事判决书》的第一判项及诉讼费用的承担，改判帆通公司无需承担违约金6612.87元及诉讼费用2981.68元。事实与理由:一、一审判决认定帆通公司案涉房产无“室内燃气设施”构成违约错误。1、杨国芝与帆通公司签订的补充协议对于交楼标准的约定，实际已经调整为“按政府相关部门批准文件”，而在政府批准文件中不可能包括“室内燃气设施"的情况下，不能认定帆通公司违约；2、该房屋客观上无法安装“室内燃气设施”；3、杨国芝早已知晓房产无“室内燃气设施”，且已经以行为的方式予以认可。杨国芝早在2016年购房前看样板房时，就已经知晓涉案房产无“室内燃气设施”，而在2016年购房后，杨国芝又将案涉房产委托他人经营到，杨国芝客观上不可能不知道房产的实际情况。二、本案所涉及的“室内燃气”与另1949号案涉及的“幼儿园、游泳池”不具备可比性。1、本案帆通公司不存在违约，而另1949号案的被告存在违约；2、没有安装“室内燃气设施”,并不是帆通公司恶意违约而不安装，而是该房产客观上“不能有”，但是，另1949号案涉及的“幼儿园、游泳池”，却是“应该有”，但交付时却没有的情形，另案被告存在明显的过错。三、一审判决对诉讼费用的分担明显不合理。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用的分担应当按照判决结果合理分配。在本案中，一审判决支持的金额6612.87元，与杨国芝诉请的383467.8元相比，其诉请得到支持的比例很小，但诉讼费用却判令各承担二分之一明显不合理，请求二审法院予以纠正。四、从购房人购买房产的动机看，很明显是投资目的，而投资当然是有涨有跌的，而本案恰恰就是因为受新冠疫情的影响，导致其投资的回报降低，之前的经营者无法按照前几年的标准给予其回报。购房人在无法满足投资预期时，完全不顾此前已委托收楼、委托经营(甚至每月收取经营收益)的基本事实，提出了极其荒谬的诉请，本案房产总价仅为440858元，要求的违约金却达到305779.1元(仅计算到)。故请求二审法院支持帆通公司的全部上诉请求。《商品房买卖合同（预售）》对交房时间的约定的是，帆通公司应当在之前向杨国芝交付商品房，并应在交付日期届满前10日将查验房屋的时间办理交付手续的时间、地点，以及应当携带的证件、材料、书面通知杨国芝。对交房条件的约定是，商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及杨国芝已经交清全部房款或银行放款。并在合同中明确写到交付时完成室内燃气管道的铺设。对违约责任的约定是，逾期在120天以内的话，按照全部房款万分之一的违约金，逾期120天以后的，则是在合同解除送达通知之日起15日内退还杨国芝已付全部房款，并自杨国芝付款之日起按照2%计算给付利息。委托经营管理协议书几乎都是在2016年8月份到12月份之间签订的，委托期限是3年暂定，从到。业主方授权海景公司按照业主与帆通公司签订的商品房买卖合同约定的标准，与帆通公司直接办理本房产的交接手续，本授权为不可撤销的授权，该手续亦视为杨国芝与海景公司之间的交验手续。帆通公司与海景公司于签订的协议书约定，因海景公司的强烈要求，帆通公司同意将案涉房屋于交付海景公司使用。海景公馆楼宇验收表的落款时间是在。根据一审法院认定，海景公司在委托收房期限前一个月左右收房，就是说一审法院已经认定了海景公司在委托期限前一个月收房的行为，是没有授权的，杨国芝从未对海景公司的收房行为进行任何的追认，对杨国芝不发生法律效力的。关于违约责任计算问题。至今为止房产都仍然没有铺设燃气，没有实现交付的条件，海景公馆项目的竣工验收备案表是在，故违约金应该从计算到2017的，按照全部购房款的每日万分之三去计算。商品房的交付是否是符合住宅标准以及应当承担什么样的违约责任，由法院酌定。杨国芝向一审法院起诉，请求判令帆通公司：1.向杨国芝赔偿逾期交房的违约金152889.55元。【以购房款440858为基数，按照每日万分之三的标准，自2017年6月1日起暂计算至2020年7月31日（1156天），实际计算至帆通公司按约向杨国芝完成交房之日止。】；2.按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；3.向杨国芝支付未铺设燃气管道的违约金152889.55元。【以购房款440858为基数，按照每日万分之三的标准，自2017年6月1日起暂计算至2020年7月31日（1156天），实际计算至帆通公司按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应之日止。】；4.向杨国芝赔偿因未铺设燃气管道所造成的经济损失11560元【以每日10元为基数，自2017年6月1日起暂计算至2020年7月31日（1156天），实际计算至帆通公司按约完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应之日止。】；5.向杨国芝赔偿合同约定应当交付“住宅”性质的房屋与实际交付“公寓”性质的房屋所造成的购房差价损失66128.7元。【计算标准：440858×15%=66128.7】；6.承担本案诉讼费、保全费等。一审法院认定事实：杨国芝与帆通公司签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由杨国芝购买帆通公司开发的位于惠州海景公馆8层01号房，总价款为440858元。合同第一条项目建设依据中注明所占用的土地用途为商业服务、住宅用地，第三条商品房基本情况中约定该商品房的规划用途为住宅，合同第七条约定：杨国芝应当于分24期首支付该商品房全部价款。合同第九条约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.杨国芝已交清全部房款或银行放款，并已付清所有应付款项。合同第十条关于商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备中约定：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，下划线内容为由开发商自行申请开通水表并承担相应费用；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，下划线内容为由开发商自行申请开通电表并承担相应费用；3.供暖：交付时供热系符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，下划线内容为本项目无供暖；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，下划线内容为空白；……。如果在约定期限内基础设施未达到交付条件，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，帆通公司按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；2.协商解除。合同第十一条约定：帆通公司应当在向杨国芝交付该商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，帆通公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达杨国芝。合同第十二条主要约定：1.逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向杨国芝支付全部房价款万分之一的违约金。2.逾期超过120日后，杨国芝有权解除合同。杨国芝解除合同的，应当书面通知帆通公司。帆通公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还杨国芝已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照2%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，帆通公司按照全部房价款的0%向原告支付违约金。杨国芝要求继续履行合同的，合同继续履行，帆通公司按日计算向杨国芝支付全部房价款万分之三的违约金。补充协议第十三条，帆通公司就海景公馆所做的售楼广告、售楼书、广告折页、各种模型、样板及以其它形式投放的广告宣传资料均为要约邀请，仅供参考，不作为合同的组成部分，其中所载或所示的各项资料及数据均以政府相关部门最终批准为准，具体交楼标准按政府相关部门批准文件为准。补充协议第十五条，未经帆通公司加盖公章认可的任何书面或口头承诺均为无效，对帆通公司不产生任何法律约束力。本补充协议为（广东省商品房买卖合同）的补充和变更，此前帆通公司的解释、承诺、文件及合同条款与本补充协议不一致的，均以本补充协议约定为准合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，杨国芝依约付清了购房款。另查明一，杨国芝与案外人海景公司签订《委托管理经营协议书》，委托海景公司负责管理经营涉案房产，约定杨国芝授权海景公司按杨国芝与帆通公司签订的《商品房买卖合同》约定标准与帆通公司直接办理本房产的交接手续（本授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为杨国芝与帆通公司双方的交验手续；第四条约定，鉴于购买房屋时，海景公司为杨国芝争取了优惠条件，杨国芝同意委托海景公司管理经营该套房屋，委托期内，杨国芝每年享有免费使用同类型1套公寓30天的权利，在这期间，杨国芝不需交纳房费、服务费；委托期限为3年，暂定从到。协议还约定了其他事项。另查明二，因海景公司经营实际需要，，海景公司与帆通公司签订协议书，约定，凡是海景公司与杨国芝签订委托管理经营协议书的商品房，帆通公司于将房产交付海景公司使用、装修，由海景公司对案涉房屋进行验收，达到买卖合同约定交付标准和条件，由海景公司收楼，视为杨国芝收楼，提前使用产生的责任，由海景公司承担，提前收楼产生的纠纷，与帆通公司无关。，海景公司代表杨国芝办理了案涉房屋的验收手续并收房。另查明三，“海景公馆”项目于取得竣工验收备案表，于取得房屋测绘报告。案涉房屋办理了不动产权证，不动产权证用途中注明案涉房屋为“城镇住宅用／成套住宅”。另查明四，，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局对案涉楼盘业主陈禹反映未安装管道燃气问题进行回复，回复认为该项目共334户，为公寓户型，因室内厨房与客厅、卧室直接连通，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，因此，该项目未设计安装管道燃气。另查明五，一审法院生效民事判决，案号为（2019）粤1391民初1949号，因开发商在要约中宣传案涉小区有幼儿园、游泳池等配套设施，交付时无上述设施，该案认定开发商构成违约，以总房价的1.5%向购房者支付违约金。在此案审理过程中，杨国芝向一审法院提出财产保全申请，一审法院查封帆通公司开发的位于惠州，查封价值为383467.8元，查封期限为三年。一审法院认为,本案是系列案98件中的一案，杨国芝、帆通公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:1.帆通公司是否存在逾期交房；2.帆通公司是否应继续完成室内燃气管道铺设；3.燃气管道未铺设是否构成违约及如何计付违约金问题。对此，一审法院分析评判如下：关于帆通公司是否存在逾期交房的问题。合同约定，帆通公司应当在向杨国芝交付该商品房。帆通公司根据案外人海景公司与杨国芝签订《委托管理经营协议书》，并依杨国芝委托代理人的经营实际需要和主动申请，提前将案涉房屋交付给海景公司，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，海景公司作为杨国芝收房的代理人，以杨国芝名义实施的收房行为，对杨国芝发生效力。本案中，帆通公司已于将案涉房屋交付给海景公司，应视为杨国芝在此时已收房，根据《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第十一条第二款的规定，买受方知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,买受人同意接收商品房之日认定为房屋交付之日，逾期交房违约金计算至买受人同意接收商品房之日止，此后买受方又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持。此外，根据委托管理经营协议书，海景公司确在委托收房期限前收房，但在委托管理期限内是否交房只会影响杨国芝能否得到30天免费使用时间，海景公司提前代收房并不会导致杨国芝其他损失，不应否定海景公司的代收房行为效力。因此，杨国芝诉请帆通公司支付逾期交房，包括因未铺设燃气管道而导致的逾期交房违约金的请求不予支持。关于诉请完成室内燃气管道铺设的问题，根据惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局回复关于陈禹信访事项处理意见书回函可知，案涉房产是公寓户型，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，并非帆通公司能履行而不履行，而是铺设燃气管道属于事实上不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，该项请求不予支持。关于燃气管道未铺设是否构成违约及如何计付违约金问题。根据房屋的使用性质房屋可分为住宅、商业用房、工业厂房等,本案中合同约定为“住宅”，交付的房屋不动产权证用途中注明案涉房屋为“城镇住宅用地/成套住宅”，交付房屋并未改变住宅的用途性质，请求该损失，不予支持。但是商品房买卖合同作为政府相关部门制定的规范性合同文本，帆通公司虽然不能删除合同中关于燃气安装内容的条款，但可以通过该条约定的下划线部分进行注明类似“本房屋系公寓性质无法安装管道燃气”等等说明或提示，让杨国芝在购买时对案涉房屋的燃气能否安装有清晰知悉后，再决定是否购买。相反，帆通公司并没有提醒和说明，并将“交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”作为合同内容进行约定，帆通公司未按该约定进行交付，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约损失如何计付问题，合同中虽约定未按约定时间交付完成室内燃气管道铺设的，按日万分之三计算违约责任，但未安装管道燃气铺设，并非帆通公司可以履行而迟延履行，而是事实上案涉房屋系公寓性质，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，不应按合同约定的违约条款判定违约责任，本案与一审法院已生效（2019）粤1391民初1949号民事判决书中的事实有较高相似性，本案参照（2019）粤1391民初1949号民事判决书中确定的违约责任计付标准，即以总房价的1.5%计算违约金。因此，帆通公司应向杨国芝支付违约金的具体金额为6612.87元（440858×0.015）。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、惠州市帆通实业有限公司自本判决生效后十天内向杨国芝支付违约金6612.87元；二、驳回杨国芝的其他诉讼请求。案件受理费3526.01元、保全费2437.34元，由杨国芝、帆通公司各负担2981.67元，杨国芝多预交的保全费1419.86元自行向法院申请退还。二审期间，杨国芝提交十份证据：证据一《住宅质量保证书》，证明施工单位交付海景公馆工程的时间为，原审法院认定帆通公司于便交付案涉房屋的事实认定错误，《海景公馆楼宇验收表》存在虚假性，系帆通公司与海景公司私自恶意串通制作，不应当作为认定事实的依据；证据二（2019）粤13民终2646号《民事判决书》，证明案涉房产在还是毛坯房，并未达到精装修的交付标准；证据三质证意见，证明杨国芝在原审法院对《海景公馆楼宇验收表》的真实性、合法性、关联性均不予认可，而原审法院仍依据该证据认定杨国芝于收房；证据四（2019）粤13民终5458号《民事判决书》，证明海景公司与帆通公司存在控制及关联关系；证据五(2019)粤03民终10430-10452号判决，类案酌定按照案涉房产总价款的30%赔偿业主损失；证据六庭审笔录，证明帆通公司自认案涉房屋系公寓性质；证据七、八案涉房屋现状、视频光盘，证明交付的房屋与规划用途以及合同约定存在差异，并且不满足精装修的交房条件；证据九惠湾市监稽处字[2020]11号《行政处罚决定》，证明帆通公司因“发布房地产投资回报承诺广告”被行政处罚；证据十惠湾市监霞处字[2020]13号《行政处罚决定》，证明帆通公司因“使用的商品房买卖合同存在加重消费者责任的不平等格式条款”被行政处罚。帆通公司质证意见：对证据一至六、九至十的真实性无异议，但对关联性及证明对象有异议。对证据一拟证明的“竣工验收时间”，在一审中的《竣工验收备案表》中已完全体现；对证据二，该判决仅能证明王安徽拟购买的房产是毛坯，并不能证明其他房产也是毛坯；对证据三，一审法院有权对其进行审查并作出处理；对证据四，该“授权”实际应当理解为帆通公司认可海景公司对外租赁的行为，并不能就此证明两公司之间存在控制关系，亦证明海景公司在海景公馆项目中运营是独立的，并没有依附于任何公司而存在；对证据五，帆通公司无法交付有“室内燃气”的房屋是客观上无法安装，该判决则是开发商能建设而不依法建设，该案判决与本案不具有可比性；对证据六，公寓是住宅的一种类型；对证据九，该行政处罚属于行政管理事项，与本案争议的违约及承担责任无关；对证据十，该行政处罚并无具体指向，与本案不具有关联性。对证据七、八的真实性、合法性、关联性及证明对象均不予认可，相应照片及视频不能反映交房时的情况和证据并非未完成装修。本院经审查，确认一审法院查明的案件事实。对上诉人杨国芝二审期间提交的证据的真实性予以认可，但与待证事实缺乏实质关联，本院不予采纳。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本系列案二审的争议焦点为：一、海景公司的收房行为是否对杨国芝产生实际收房的效力；二、案涉房屋是否应铺设燃气管道并开通燃气；三、帆通公司是否应支付违约金及违约金如何确定。对此分析如下：一、关于海景公司的收房行为是否对杨国芝产生实际收房的效力问题。本案中，杨国芝与案外人海景公司签订《委托管理经营协议书》，协议第三条约定杨国芝授权海景公司按杨国芝与帆通公司签订的《商品房买卖合同》约定标准与帆通公司直接办理房产的交接手续（授权为不可撤销之授权），该交接手续亦视为杨国芝与海景公司的交验手续。帆通公司亦与海景公司签订协议书，对业主与海景公司的委托收房及委托经营的约定达成共识并做进一步约定，可见，三方对委托收房的关系均系清晰明了的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，本案海景公司代理杨国芝收房的行为合法有效，应视为杨国芝实际履行了案涉房屋的收房手续，对杨国芝发生效力。对于杨国芝上诉主张案涉房屋不符合合同约定的收房条件等问题，实为杨国芝与海景公司之间的法律关系，不能以此认定没有发生收房行为，继而要求逾期交房违约金。故杨国芝主张帆通公司未向其履行过任何交房手续的上诉意见无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于案涉房屋是否应铺设燃气管道并开通燃气的问题。根据惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局对案涉楼盘问题的回复，案涉房屋为公寓户型，因室内厨房与客厅、卧室直接连通，不符合《城镇燃气设计规范》管道燃气安装条件，因此，该项目未设计安装管道燃气。《城镇燃气技术规范》规定“居民住宅用燃气具不应设置在卧室内，燃具应安装在通风良好、有给排气条件的厨房或非居住房间内”。案涉房屋套内面积均在至之间，不具备安装燃气的条件，属于履行不能，并非系帆通公司的原因而未铺设燃气管道、开通燃气，故杨国芝要求铺设燃气管道、开通燃气的上诉请求，本院不予支持。三、关于违约金的问题，如上所述，案涉楼盘不具备铺设燃气管道的条件，但帆通公司与杨国芝签订的《商品房买卖合同》为行政部门规定的统一格式合同，对于合同第九条有关燃气的约定，帆通公司未作出明确说明，导致从合同文本上看，案涉楼盘确需开通燃气，如此给杨国芝带来心理上的期待而事实上确无法履行的条款设置，帆通公司在提供合同文本时未尽审慎注意义务，导致双方矛盾发生，应对该瑕疵承担一定补偿责任。一审酌情按房屋价值的1.5%计算，系基于对双方权利义务的综合考量，并无不当，本院予以确认。对于帆通公司所称补充协议第十三条“具体交楼标准按政府相关部门批文文件为准”是对合同第九条的变更，但相对主合同第九条对于燃气的专门约定来看，上述约定并不明确，并不能理解为是对主合同条款的变更。故帆通公司主张其无需承担责任的上诉意见本院不予采纳。此外，关于一审诉讼费用负担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，人民法院决定当事人负担诉讼费用的行为具有司法行政行为，在考量诉讼费用负担时并不以获支持金额在请求金额中的占比为主要依据，还应综合考量引起本次纠纷的过错程度等，故一审判决杨国芝、帆通公司各负担一半的诉讼费用并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人杨国芝、上诉人帆通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共2940.48元，由帆通公司和杨国芝各负担1470.24元。杨国芝多预交的1420.24元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 徐国华审 判 员 张 竹二〇二一年五月七日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。