广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初37434号原告：赵金莉，女，1983年10月13日出生，汉族，住湖北省随县。委托诉讼代理人：王继龙，北京市盈科（福州）律师事务所律师，执业证号13501200410956368。委托诉讼代理人：林点，北京市盈科（福州）律师事务所律师，执业证号13501202011165833。被告：詹妙琴，女，1965年6月15日出生，汉族，住广东省饶平县。被告：詹钦，男，1960年6月15日出生，汉族，住广东省饶平县。被告：詹俊浩，男，1986年10月12日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘晶晶，广东君孺律师事务所律师，执业证号14403201311015077。第三人：招商银行股份有限公司深圳分行，住所地广东省深圳市福田区莲花街道深南大道2016号招商银行深圳分行大厦，统一社会信用代码9144030078278219X2。负责人：岳鹰，行长。委托诉讼代理人：李晛，广东信通律师事务所律师，执业证号14403202011145920。委托诉讼代理人：葛子丽，广东信通律师事务所实习律师，实习证号190220102121303。第三人：洪立和，男，1953年7月9日出生，美籍台胞，现住广东省东莞市。原告赵金莉与被告詹妙琴、詹钦、詹俊浩，第三人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招商银行）、洪立和确认合同有效纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵金莉的委托诉讼代理人王继龙、被告詹俊浩的委托诉讼代理人刘晶晶、第三人招商银行的委托诉讼代理人李晛、第三人洪立和到庭参加诉讼。被告詹妙琴、詹钦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵金莉向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告于2019年3月31日签订的《房屋代持协议》有效；2.判令被告注销案涉房屋上的抵押权，第三人招商银行予以配合；3.判令被告于案涉房屋上的抵押权注销后，协助配合原告将深圳市罗湖区房屋（不动产证号：深房地字第××号）转移登记至原告名下；4.判令被告赔偿原告代为偿还的银行贷款699871.37元（暂计至2021年4月30日,具体数额以实际还款之日前发生的为准）;5.本案诉讼费用由被告承担（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）。事实与理由：2019年3月31日，原告与被告詹妙琴补充签订一份《房屋代持协议》，约定：为便于管理使用出租，位于深圳市罗湖区等均登记在詹妙琴一人名下，但上述房产的实际权利人为原告赵金莉，被告詹妙琴只是代为持有。被告詹妙琴在代持嘉里中心2903室期间，未经原告允许，违约进行抵押贷款，截止起诉之日，仍有3263939.7元贷款本息未还；同时，被告在代办该房屋出租使用时，截留全部押金并侵占部分租金，给原告造成巨大经济损失。2019年6月27日，被告詹妙琴向原告出具《承诺书》，承诺：“上述（房产）抵押担保、按揭贷款等负担，全部是我根据我丈夫詹钦、儿子詹俊浩的安排所做，赵金莉、洪立和先生事前均不知情；抵押担保贷款及按揭款的所有本息还款责任，均应由我及詹钦、詹俊浩承担，与赵金莉、洪立和先生无关。”现请求确认《房屋代持协议》合法有效并要求被告詹妙琴注销案涉房屋上的抵押权，将房屋转移登记至原告名下。该房屋在出资期间的押金、租金等损失，暂时保留追索权利。被告詹俊浩答辩称，第一，涉案房产实际由第三人洪立和出资购买，故原告并非涉案房产的实际被代持人，故原告主体不适格。第三人洪立和作为境外个人，在不具备购房资格的情况下借用他人名义大量投机性购房，规避国家限购政策且违背公序良俗，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，故应认定无效。第二，本案委托代持房产的行为发生于被告詹妙琴与第三人洪立和之间。只有洪立和有权请求被告詹妙琴协助办理转移登记，但洪立和未提出任何诉求，故法院不宜直接处理。即便洪立和提出过户要求，因其不具备购房资格，其诉求亦不应得到支持。第三，被告詹俊浩与第三人洪立和不存在法律上的利害关系，单纯的过户行为也不能要求被告詹俊浩提供担保。加之目前房产处于抵押状态，办理过户的条件亦不具备。第三人招商银行述称，涉案贷款为被告詹妙琴向第三人招商银行申请的，按揭贷款金额暂计至2021年4月13日为4200000元。被告詹妙琴尚欠贷款本金3000001.5元，利息980元。原告与被告詹妙琴签订的房屋代持协议与第三人招商银行无关。无论该协议是否有效，都不影响招商银行是被告詹妙琴的合法债权人，是涉案房产的抵押权人。第三人洪立和述称，自2019年6月起，因为被告财务出了问题无法偿还银行贷款，本人开始代其偿还贷款，还款方式为本人将应还款项转到银行指定的被告账户，由银行自动划款。本人购买涉案房产是全额付款的，被告将房产抵押贷款的行为本人完全不知情。对于原告提起本次诉讼，本人没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换。根据各方提交的证据及庭审陈述，本院认定如下事实：一、位于深圳市罗湖区房产登记于被告詹妙琴名下。原告主张，其将包括前述房产在内的九套房产委托被告詹妙琴代持，并提起八个诉讼，其余案号分别为（2019）粤0303民初37420、37425、37426、37428、37430、37433、37435号，分别对应太阳岛大厦22Ａ、27Ｇ、29Ａ、29Ｄ、29Ｆ、29Ｇ及金丰城大厦Ｂ座11层。原告提交其与被告詹妙琴于2019年3月31日签订的《房屋代持协议》，约定：“深圳市罗湖区东门南路的太阳岛大厦27Ｇ（房地产证号码：深房地字××号）、太阳岛大厦29Ａ（房地产证号码：深房地字××号）、太阳岛大厦29Ｄ（房地产证号码：深房地字××号）、太阳岛大厦29Ｆ（房地产证号码：深房地字××号）、太阳岛大厦29Ｇ（房地产证号码：深房地字××号）、深圳市罗湖区深南东路金丰城大厦Ｂ座11层（房地产证号码：深房地字××号）、金丰城大厦Ａ座16层（房地产证号码：深房地字××号）、深圳市罗湖区人民南路嘉里中心2903室（房地产证号码：深房地字××号）等八套房屋，均系乙方通过洪立和先生账户转账现金全款购买，100%权利归乙方所有，与甲方无关。另有深圳市罗湖区东门南路太阳岛大厦22Ａ（房地产证号码：深房地字第××号）系甲乙双方合资购买（乙方现金全款），各占50%份额。上述共计九套房屋，为便于管理使用出租，均登记在甲方詹妙琴一个人名下，为明确双方的权利义务，防止出现不必要的争议，双方经友好协商，达成如下一致协议：一、甲方确认，上述太阳岛大厦27Ｇ等八套房屋的100%份额及太阳岛大厦22Ａ房屋的50%份额，虽权属全部登记在甲方詹妙琴名下，但实际权利人为乙方，甲方詹妙琴只是代为持有。二、甲方詹妙琴代持期间，太阳岛27Ｇ等八套房屋的各种收益，全部归乙方所有；所支出的各种税费，应由乙方全部承担。三、甲方詹妙琴代持期间，太阳岛大厦22Ａ房屋收益的一半，归乙方所有；所支出的各种税费，乙方应承担一半。四、甲方詹妙琴代持期间，乙方有权委托房产中介人员或他人使用（如出租）房屋，取得收益，甲方应予配合；使用房屋涉及甲方与第三人签订的合同，如签订之前已经乙方知情并同意，则甲方的签订行为为代理行为，实际的合同权利义务由实际产权人乙方享受及承担。因使用房屋而由甲方代收的收益，甲方应及时全部返还乙方：如遇特殊情况，应及时通知乙方，在特殊情况消失后即返还。五、上述代持房屋的占有、处分，如抵押、出售等，必须提前经乙方书面同意，乙方有权对甲方及代持房屋的其他有权代理人的代持行为进行监督。本协议签订时，乙方已获知代持房屋已被甲方用作抵押担保、按揭贷款，但具体情况不明；本协议签订后，甲方应将抵押、贷款等全部相关资料原件交付乙方核实具体情况，弄清抵押、贷款额度及现状等；因抵押担保、按揭贷款等产生的所有负担，均应由甲方承担；鉴于甲方目前情况，乙方偿还贷款的，这些负担可视为甲方向乙方的借款，但甲方应提供相应担保（担保方式另行商定），并及时还款或消除负担；如因此给乙方造成损失（乙方垫付、代还款或被诉偿还、担责等），甲方应全额赔偿，并自损失发生之日起，按中国人民银行同期银行贷款利率计算利息。……七、乙方有权要求将太阳岛大厦27Ｇ等八套房屋的100%份额及太阳岛大厦22Ａ房屋的50%份额过户登记到自己或其指定第三人名下，甲方愿意无条件支持配合办理过户更名手续，乙方作为实际产权人，承担所有费用以及产权变更的其他手续。八、代持期间，如甲方涉及司法诉讼、欠债等，上述九套房屋全部或部分被司法机关、党政部门处罚、查封、拍卖变卖、没收等导致乙方经济损失，依照有关民间借贷的相关规定处理，即自损失发生之日起，按中国人民银行同期银行贷款利率计算利息。……十一、因本协议所涉及的代持房屋抵押、贷款、出租收租等，均系甲方丈夫詹钦、儿子詹俊浩具体经办、操作、使用贷款，故甲方应积极协调詹钦、詹俊浩对本协议承担连带担保责任，直至协议所有事项执行完毕时止”。协议尾部，原告及被告詹妙琴均签名并捺印。原告在本案的委托诉讼代理人王继龙作为见证人亦在乙方一栏签名。2019年7月4日，被告詹妙琴出具《承诺书》，载明“我代持的赵金莉如下房产（洪立和先生全额出资购买），目前有如下负担：1.太阳岛大厦22A作为综合抵押贷款中的一套房子，向华夏银行抵押担保贷款。2.太阳岛大厦27G、29A、29D、29F、29G，向浦发银行抵押担保贷款。3.嘉里中心2903室，向招商银行按揭贷款。4.金丰城大厦B座11层，向建设银行按揭贷款。上述抵押担保、按揭贷款等负担，均应由本人及借款人依法承担，与赵金莉、洪立和先生均无关；此外，本人借款后一直按期足额还贷，直至2019年4月28日经济出现重大困难，大部分贷款无法正常还款（浦发银行自5月14日后无法正常还贷），因银行催收比较紧急，故请赵金莉小姐、洪立和先生与银行沟通、按银行要求帮忙垫付，承诺人均予以承认；利息按照双方所签订的房屋代持协议执行”。2019年11月11日，被告詹钦、詹俊浩共同出具《情况说明》，载明：二被告知晓原告与被告詹妙琴于2019年3月所签《房屋代持协议》，对协议中涉及的太阳岛大厦27G等八套房产及太阳岛大厦22A的权属等相关事项及《房屋代持协议》第十一条的内容予以认可。二、原告提交的《不动产权资料电脑查询结果表》显示，涉案嘉里中心2903室房产的不动产证号为200XXXXXX；房屋用途为办公；被告詹妙琴于2012年9月25日通过买卖方式取得100%份额。2012年9月28日，被告詹妙琴将嘉里中心2903室抵押给第三人招商银行，目前尚未注销抵押登记。本院认为，本案为确认合同有效纠纷。原告与被告詹妙琴于2019年3月31日签订的《房屋代持协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律拘束力。原告申请确认该协议有效，理据充分，本院予以支持。从协议内容来看，原告与被告詹妙琴确认嘉里中心2903室房产100%份额属于原告所有。但因涉案房产仍有未注销的抵押登记，原告可待过户障碍消除后再行主张转移登记。关于三被告赔偿原告代偿银行贷款的诉请，根据双方《房屋代持协议》第五条约定，原告为被告詹妙琴代偿银行贷款视为双方之间形成借贷关系，故原告该项诉求与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不予处理,原告可另循法律途径解决。本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律及司法解释。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告赵金莉与被告詹妙琴于2019年3月31日签订的《房屋代持协议》有效；二、驳回原告赵金莉的其他诉讼请求。案件受理费23856元及保全费5000元，由被告詹妙琴负担。原告赵金莉已预付案件受理费23856元及保全费5000元，被告詹妙琴应于本判决生效之日起七日内向原告赵金莉迳付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员 陈柯名审 判 员 陈莹颖审 判 员 王 群二〇二一年五月十一日法官助理 庄 淼书 记 员 陈美红