山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1083民初1748号原告：夏巧珍，女，1962年6月12日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王昱谊，山东卓世律师事务所律师。被告：乳山松海房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市白沙滩镇白沙滩村。法定代表人：张永福，总经理。委托诉讼代理人：于爱国，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告夏巧珍与被告乳山松海房地产开发有限公司（以下简称“松海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王昱谊、被告松海公司委托诉讼代理人于爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏巧珍向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方之间签订的《新建商品房买卖合同（预售）》；2.要求被告退还已付房款331674元及利息损失26533.92元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2019年4月20日购买被告所开发的位于山东省乳山市银滩旅游度假区“海郡小区游艇度假村”自有房产一套（2幢1单元14层1-1408号），约定房价款为331674元。原告按照合同约定交付了全部房价款，原告合同义务履行完毕。合同约定被告应于2019年10月31日前将符合合同约定条件的房子交付给原告，但至今被告房产不符合交付条件无法交付，已经逾期一年多。原告曾多次和被告的销售人员联系要求交付房屋，如无法交付则要求解除合同并且将房款退还给原告，但至今被告既未交付房屋也未将房款返还给原告。现原告提起诉讼要求解除和被告之间的商品房买卖合同并且被告返还原告缴纳的全部购房款，同时支付原告所交款项的利息损失。请求判如所请。松海公司辩称:1.原告未在法定期限内进行催告，原告起诉解除商品房买卖合同超过法律规定的一年期限，原告解除涉案合同没有法律依据；2.被告因不可抗力无法交付房屋，不应承担延期交房的责任；3.即使原告于2020年11月进行了催告，但超过了解除权一年的除斥期间，原告没有解除权。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月20日，原被告就涉案房产签订定购书一份，原告缴纳定金50000元。2019年8月20日，原告夏巧珍（买受人）与被告松海公司（出卖人）签订《新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：Ｗ2019041131，由原告购买被告开发的位于山东省乳山市银滩旅游度假区房屋，房屋建筑面积共41.82平方米，该商品房单价为每平方米人民币7931元，总价款为人民币331674元。该合同第七条付款方式及期限约定:（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人按下列第4种方式支付房款:买受人2019年4月20日付定金伍万元整，剩余房价款贰拾捌万壹仟陆佰柒拾肆元整将于2019年5月25日前付清。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当自2019-10-31前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定:除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理:2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。合同签订后，原告已按合同约定的时间及金额付清购房款331674元。另查明，涉案房屋至今尚未进行综合验收，松海公司未能按合同约定向原告交付约定商品房，2020年11月16日，原告通过EMS（单号：XA22895024432）向被告邮寄了《催告交房律师函》，要求被告自即日起15日内交付房屋，如逾期未交付，则依法解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告需返还原告全部购房款及相应利息、违约金等。2020年11月20日，该快递由林爱生代收。本院认为，涉案合同系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应恪守履行。该合同约定，被告应于2019年10月31日前，将已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告的涉案房屋交付给原告。原告已按约付清房款，但涉案房屋至今未取得竣工验收备案证明，未达到交付条件，被告的行为已属违约。松海公司反对解除合同，主要理由为：根据合同约定，出卖人未按约定时间将交付房屋的，买受人不解除合同，出卖人支付违约金；被告于2020年11月收到原告催告函时，超过一年除斥期间，原告没有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可解除合同。虽然双方合同约定，在松海公司迟延履行交付房屋义务的情况下，原告不可解除合同，仅可主张违约金，但松海公司迟延交付房屋的行为同时触发了法定解除条款，原告有权据此享有法定解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据该规定，合同一方违约后，守约方可催告违约方履行合同，三个月不履行，则守约方有权解除合同。对于催告的具体方式，法律及司法解释均未特别规定，故，只要当事人能够举证证实已经实施催告行为，且行为具有合理性和有效性，即应认定其催告行为成立。本案中，原告提交的朱家伟出具的证明作为向被告发出催告的证据，虽然朱家伟并非被告工作人员，该证明用于认定原告实施催告行为存在瑕疵，但从证明的内容可以看出，被告认可交房需要延期并将交房时间推迟的事实。后原告又于2020年11月16日再次以书面形式催告并提出了十五日之内无法交付即解除合同的意思表示，证实原告为维护自身权益一直无间断的催促被告及时交房，被告松海公司至少在应诉后理应意识到自己违约的事实，如其有履约的能力和诚意，应在此之后积极办理竣工验收备案证明文件，以满足合同约定的交房条件，在本案诉前调解阶段对于房屋交付时间并未作出明确答复且截至本案正式立案前，仍不能交付符合约定条件的房产，合同的解除条件已经具备。因此，松海公司该抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。被告另称，其因疫情影响，被告基于不可抗力无法交付房屋，不应承担延期交房的责任。经查，合同约定被告需于2019年10月31日前将房屋交付给原告，无需进行装修。而众所周知，中国新冠肺炎疫情大规模爆发的时间为2020年1月左右，晚于合同约定的交房时间，故被告无法按时交房系基于不可抗力的抗辩理由显属不当，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经查，被告收取原告的房款为331674元，对于该款，被告应予返还，对于被告占用资金期间的利息损失，被告应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告夏巧珍与被告乳山松海房地产开发有限公司于2019年8月20日签订的《新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：W2019041131）；二、被告乳山松海房地产开发有限公司返还原告夏巧珍购房款331674元及利息（以331674元为基数，自2019年6月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），该款汇至夏巧珍银行卡中（账号：9558××××4004，开户行：中国工商银行无锡湖滨路支行）；三、驳回原告夏巧珍多诉部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3337元（已由原告预交3337元），由被告乳山松海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王涵琦二〇二一年五月二十八日书记员  姜 钰