福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终3318号上诉人（原审被告、申请执行人）：陈银官，男，1972年6月6日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：林明星，福建海山律师事务所律师。委托诉讼代理人：施艺龙，福建海山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：融信（福建）投资集团有限公司，住所地福建省福州市仓山区建新镇盘屿路5号奥体正祥城6号楼7层7-3。法定代表人：余丽娟，总经理。委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑榕辉，上海锦天城（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：郑达杭，男，1977年5月20日出生，汉族，住福建省永泰县。被上诉人（原审被告、被执行人）：林小云，女，1981年4月12日出生，汉族，住福建省永泰县。上诉人陈银官因与被上诉人融信（福建）投资集团有限公司（以下简称“融信公司”）、郑达杭、林小云案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈银官上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回融信公司的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由融信公司、郑达杭、林小云承担。事实与理由：一、融信公司并不享有排除执行措施的权利，分析如下：（一）2016年7月18日，陈银官因民间借贷纠纷，将郑达杭、林小云起诉至福州市晋安区人民法院。该院于2016年7月21日作出（2016）闽0111民初3196号民事裁定书，查封、冻结案涉房屋。2017年8月25日，一审法院作出（2017）闽0103民初2859民事判决书，判决：郑达杭、林小云应共同偿还陈银官借款404445元；郑达杭、林小云应共同偿还陈银官借款345000元及利息。陈银官及郑达杭、林小云均不服该判决，向贵院提起上诉。2018年1月29日，贵院作出（2018）闽01民终342号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。此后，融信公司才向福州市仓山区人民法院起诉郑达杭、林小云要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，2019年7月19日，福州市仓山区人民法院作出（2018）闽0104民初1839号民事判决书，判决：解除融信公司与郑达杭、林小云就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议等。由此可见，融信公司与郑达杭、林小云解除《商品房买卖合同》发生在讼争房屋被查封之后，亦在陈银官与郑达杭、林小云民间借贷纠纷二审判决生效之后，据此，一审法院在查清上述事实的情况下，就应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”认定融信公司不能以事后民事判决为依据排除执行。（二）案涉房产虽初始登记在开发商融信公司名下，但因其已出售该房产并预登记在购房人郑达杭、林小云名下，故融信公司对案涉房产已不享有占有、使用、收益及处分等权利。2012年4月6日，郑达杭、林小云就案涉房产办理预购商品房预告登记（预告登记证号：××），另外，2013年12月30日，福州市房屋登记中心向融信公司发出《初始登记通知书》（ＮＯ.20130145）初始登记范围为仓山区XX街道XX路XX号（原洪湾中路东侧与凤冈路北侧交叉处）融信8Ａ1—24＃、26—29＃楼房屋。因此，融信公司对案涉房屋不享有《中华人民共和国物权法》第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”所规定的占有、使用、收益及处分等权利。（三）郑达杭、林小云即便通过担保贷款方式购买案涉房产，都不能否认其购房时已经全部向融信公司付清购房款，且已正式入住案涉房产的基本事实，融信公司在前案查封且判决后才主张商品房买卖合同解除，此举必然损害第三人权益的实现。融信公司的合同解除权并不属于物权，仍属于合同之债的普通债权，并不优先于已进入强制执行阶段的对被执行人郑达杭、林小云所享有的债权。（四）融信公司直到本案诉讼中，才仅愿意将郑达杭、林小云“剩余购房款391973.4元”交由执行法院提取处置，一审法院对“剩余购房款”的计算逻辑存在错误认定，显然有违公平原则，融信公司绝非善意之举，该行为已经严重损害郑达杭、林小云及其他债权人的合法权益。案涉房产从郑达杭、林小云买入至今，保守估计市场价已涨价300多万元，评估价也比购买价高出2665864元（注：一审法院挂网评估价4080000元—购房价1414136元＝2665864元，即房屋溢价款）。郑达杭、林小云对案涉房屋享有期待利益，其享有要求融信公司交付案涉房屋及转移房屋所有权的权利。融信公司负有向郑达杭、林小云返还全部购房款1414136元及房屋溢价款的义务。融信公司辩称，一、融信公司依据(2018)闽0104民初1839号民事判决书所确定判项系物权性质的返还请求权,可排除金钱债权的执行。因郑达杭、林小云未依约履行与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订《个人住房借款合同》的还款义务,导致融信公司承担担保责任,融信公司据此向仓山区人民法院提起诉讼,仓山区人民法院作出(2018)闽0101民初1839号《民事判决书》,判决“1、解除融信(福建)投资集团有限公司与郑达杭、林小云于2012年4月1日签订的《商品房买卖合同》及补充协议:郑达杭、林小云向融信(福建)投资集团有限公司归还仓山区金山街道葛的路XX号融信8A21#楼3、4层206复式单元,206复式单元房产:2、被告郑达杭、林小云协助原告融信(福建)投资集团有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续”等。该判决系物权性质的返还请求权,并且在原审审理过程中,融信公司应原审法官要求将应退还的款项全额支付至原审法院,故融信公司依据法(2019)254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条规定,可排除金钱债权的执行,即原审判决中止执行诉争房屋是正确的。二、融信公司和郑达杭、林小云签订《商品房买卖合同》后仅办理了预售合同的备案登记和预告登记,案涉房产的所有权仍属融信公司。融信公司和郑达杭、林小云签订《商品房买卖合同》后仅办理了预售合同的备案登记和预告登记,虽根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定,人民法院有权对案涉房产进行预查封,但案涉房产因尚未办理不动产物权转移登记手续,故郑达杭、林小云仅享有该合同的债权，尚未取得案涉房产的所有权,预查封的执行对象应是郑达杭、林小云履行案涉房产《商品房买卖合同》过程中的财产利益,现该二人与融信公司签订的《商品房买卖合同》已被生效判决解除,郑达杭、林小云已无法实际取得案涉房产的所有权,案涉房产的所有权仍属融信公司，必然享有占有、使用、收益及处分的权利,并可排除本案的执行。三、因郑达杭、林小云违约行为,融信公司行使《商品房买卖合同》解除权,未损害购房人及第三人的权益。融信公司与郑达杭、林小云签订《商品房买卖合同》,并到房管部门办理商品房备案登记和预告登记,该登记属于债权的备案,并非产权权属登记。本案中,台江区人民法院于2017年7月21日预查封讼争案涉房产时,已存在《商品房买卖合同》约定了融信公司承担还贷保证责任后未能受偿可以解除合同。对于融信公司在条件成就时可解除合同,系购房人及查封机关在预查封时即能预料到的风险,并没有因合同解除额外增加减损的可能,融信公司行使约定解除权后,合同利益相对方不会受到预期的减损,即未对预查封案涉房产有害处分。四、融信公司依据(2018)闽01民终4753号《民事判决书》及(2018)闽0104民初1839号《民事判决书》退回剩余购房款391973.4元交由执行法院提取处置是正确的。依据(2018)闽0104民初1839号《民事判决书》,解除《商品房买卖合同》后,融信公司负有返还购房款义务,又依据(2018)闽01民终4753号《民事判决书》,贷款银行中国建设银行股份有限公司福建省分行对其尚欠贷款享有优先受偿权利,之后若有剩余应优先清偿融信公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息,再有余款的退还郑达杭、林小云,融信公司据此将案涉房产的购房款扣除融信公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息后,剩余购房款391973.1元交由执行法院提取处置是正确的。郑达杭、林小云未作答辩。融信公司向一审法院起诉请求：1.确认福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××层××单元房产属于融信公司所有；2.停止对福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××层××单元房产的执行，并解除该房产的查封、冻结；3.撤销台江区人民法院（2020）闽0103执异8号执行裁定书；4.本案诉讼费用由陈银官、郑达杭、林小云负担。诉讼中，融信公司撤回了第三项请求撤销台江区人民法院（2020）闽0103执异8号执行裁定书的诉请。一审法院认定事实：2012年4月1日，融信公司与郑达杭、林小云签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：郑达杭、林小云购买融信公司开发的位于仓山区××街道××路××号××＃楼××层××复式单元（以下简称“案涉房屋”），购房款总金额为1414136元，首期购房款434136元，剩余购房款980000元由郑达杭、林小云通过申请办理贷款的方式支付给融信公司。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议中约定：郑达杭、林小云同意在获得贷款后按《个人住房借款合同》约定定期归还贷款本息；若因郑达杭、林小云未及时还本付息导致贷款银行向融信公司扣收贷款本息及费用，郑达杭、林小云累计4个月少交按揭款项或不到融信公司处归还款项并支付相应利息的，融信公司有权解除合同，收回案涉房屋另行出售。2013年1月8日，郑达杭、林小云办理了入住案涉房屋的手续。2012年4月6日，郑达杭、林小云就案涉房屋办理了预购商品房预告登记（预告登记证号：××）。2012年5月28日，融信公司、郑达杭、林小云及中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建设银行福建省分行”）签订了《个人购房借款／担保合同》，约定郑达杭、林小云向建设银行福建省分行申请贷款98万元，融信公司为借款合同项下郑达杭、林小云的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。2012年6月5日，郑达杭、林小云与建设银行福建省分行办理了案涉房屋的抵押权预告登记（抵押权预告登记证号：榕房预ＱＲ字第1××2号）。2012年6月15日，建设银行福建省分行依约向郑达杭、林小云发放贷款98万元。2013年12月30日，福州市房屋登记中心向融信公司发出《初始登记通知书》（No.20130145），初始登记范围为仓山区XX街道XX路XX号（原洪湾中路东侧与凤冈路北侧交叉处）融信8A1-24#、26-29#楼房屋。2016年7月18日，陈银官因民间借贷纠纷，将郑达杭、林小云起诉至福州市晋安区人民法院。该案立案后，福州市晋安区人民法院于2016年7月21日作出（2016）闽0111民初3196号民事裁定书，查封、冻结了案涉房屋。郑达杭在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，福州市晋安区人民法院驳回了该异议。郑达杭向福州市中级人民法院提起上诉。2017年4月22日，福州市中级人民法院作出（2017）闽01民辖终267号民事裁定书，裁定将该案移送福州市台江区人民法院管辖。2017年8月25日，一审法院作出（2017）闽0103民初2859号民事判决书，判决：郑达杭、林小云应共同偿还陈银官借款404445元；郑达杭、林小云应共同偿还陈银官借款345000元及利息。陈银官及郑达杭、林小云均不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉。2018年1月29日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终342号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，陈银官于2018年4月12日向一审法院申请执行。由于郑达杭、林小云未按借款合同约定偿还本息，建设银行福建省分行将郑达杭、林小云、融信公司起诉至福州市鼓楼区人民法院。福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初4198号民事判决后，融信公司不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉。2018年6月26日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终4753号民事判决书，判决：郑达杭、林小云应向建设银行福建省分行偿还借款本金及利息，融信公司对郑达杭、林小云的欠款承担连带清偿责任。该判决作出后，融信公司代郑达杭、林小云向建设银行福建省分行偿还了个人贷款本金及利息合计1022162.6元。建设银行福建省分行出具了《个人贷款结清证明》，证明该案案涉贷款已于2018年8月29日结清。因郑达杭、林小云未依约向贷款银行偿还按揭款，导致融信公司承担连带保证责任，融信公司遂向福州市仓山区人民法院提起诉讼，要求解除其公司与郑达杭、林小云签订的《商品房买卖合同》。2019年7月19日，福州市仓山区人民法院作出（2018）闽0104民初1839号民事判决书，判决：解除融信公司与郑达杭、林小云就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议，郑达杭、林小云将案涉房屋腾空返还给融信公司，等等。该判决生效后，融信公司于2020年4月1日向福州市仓山区人民法院申请执行。在执行过程中，经执行法院查询，郑达杭、林小云名下均无财产可供执行。现郑达杭、林小云无其他可供执行的财产，案涉房屋因被其他法院查封在先，无法办理备案登记和预告登记的注销手续，融信公司要求归还案涉房屋的行为，融信公司同意待办理备案登记和预告登记的注销手续后再申请腾房恢复执行。2020年5月13日，仓山区法院作出（2020）闽0104执807号执行裁定书，裁定：终结一审法院（2018）闽0104民初1839号民事判决的本次执行程序。在一审法院执行申请执行人陈银官与被执行人郑达杭、林小云民间借贷纠纷一案中，融信公司对执行中查封案涉房屋提出书面异议。2020年3月6日，一审法院作出（2020）闽0103执异8号执行裁定书，裁定驳回融信公司的执行异议请求。融信公司遂向一审法院提起本案诉讼。诉讼中，融信公司于2020年11月12日向一审法院保证金户转账391973.4元，并表示其同意将应退还给郑达杭、林小云的购房款交由法院提取处置。另查，案涉房屋分别于2016年7月29日、2017年3月13日被晋安区法院查封；于2017年5月18日、2017年5月23日、2019年5月31日、2019年6月10日、2019年8月30日被鼓楼区法院查封；于2017年6月14日被永泰县法院查封；于2018年2月5日、2018年7月16日被仓山区法院查封；于2018年3月13日、2018年4月25日、2019年2月21日被台江区法院查封。诉讼中，融信公司陈述：1.（2018）闽01民终4753号民事判决现已生效，建设银行福建省分行并未申请强制执行。2018年8月29日、8月30日，其公司代郑达杭、林小云向建设银行福建省分行偿还了个人贷款本金及利息合计1022162.6元，至此已经向建设银行福建省分行结清了案涉房屋的抵押贷款；2.虽然案涉房屋的商品房买卖合同已解除，但该房屋的预购商品房预告登记尚未注销，案涉房屋尚未腾空交还其公司，郑达杭、林小云现亦下落不明，故购房款尚未返还给郑达杭、林小云。其公司已自愿将其与贷款银行结清之后需返还给郑达杭、林小云的剩余购房款391973.4元（1414136元-1022162.6元，不扣减违约金）交由执行法院提取处置（已缴入法院保证金账户），故请求支持其诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.陈银官对人民法院查封的案涉房屋所享有的权利的性质；2.人民法院的查封能否限制融信公司行使合同解除权；3.融信公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于陈银官对人民法院查封的案涉房屋所享有的权利的性质，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”案涉房屋已于2012年4月6日办理了预购商品房预告登记，且已办理初始登记，故人民法院可以对案涉房屋进行预查封。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或者阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现，但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了预告登记的房屋进行查封，查封的是郑达杭、林小云享有的在本登记完成之前要求融信公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。陈银官对于查封预告登记房屋的执行效果，取决于预告登记能否符合本登记的条件。只有当案涉房屋符合本登记条件（不动产权能够登记至郑达杭、林小云名下）的情况下，陈银官才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权，换言之，若合同解除，则无法拍卖、变卖、折价等以满足其债权。关于人民法院的查封能否限制融信公司行使合同解除权。第一，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，郑达杭、林小云向融信公司购买案涉房屋，并于2012年4月6日办理了预购商品房预告登记。案涉房屋自2016年7月29日起被多个人民法院陆续预查封。预查封的效力限制的是郑达杭、林小云处分案涉房屋的行为，并不当然等同于限制融信公司与郑达杭、林小云关于案涉房屋买卖的合同权利。此外，案涉房屋《商品房买卖合同》及附件约定了融信公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺融信公司的合同解除权。第二，融信公司依据其与郑达杭、林小云签订的案涉房屋《商品房买卖合同》及附件的约定，向福州市仓山区人民法院诉请解除该《商品房买卖合同》，仓山区法院已作出生效判决解除该合同，且该判决已发生法律效力。第三，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”本案中，生效判决已判决案涉房屋《商品房买卖合同》及附件已解除，故郑达杭、林小云享有的案涉房屋物权变动请求权已因合同解除而消灭，相应地，对案涉房屋的预购商品房预告登记亦归于失效。关于融信公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即融信公司依据案涉房屋被查封后作出的生效判决排除陈银官的执行申请，应否得到支持。第一，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”本案作为执行异议之诉，应从实体上对融信公司享有的民事权益能否排除执行进行审查。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”根据生效判决查明的事实，融信公司已就案涉房屋办理了初始登记，足以证明融信公司为案涉房屋的开发企业。在生效判决确认融信公司与郑达杭、林小云签订的案涉房屋《商品房买卖合同》及附件解除后，针对案涉房屋的预告登记已失效，可以认定融信公司为案涉房产的所有权人，而郑达杭、林小云仅享有取回购房款的权利。在本案诉讼中，融信公司已经代郑达杭、林小云向贷款银行结清案涉房屋的银行按揭贷款，并实际将应退还给郑达杭、林小云的购房款（不扣减违约金）交由执行法院提取处置，在此情形下，作为案涉房屋所有权人的融信公司诉请停止对案涉房屋的执行，于法有据，一审法院予以支持。综上，融信公司对案涉房屋享有的所有权，足以排除案涉房屋的执行，其有权向人民法院申请解除查封，排除执行。被告郑达杭、林小云经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条,《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：一、不得执行福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××层××单元房屋。二、确认融信（福建）投资集团有限公司为福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××层××单元房屋的所有权人。案件受理费17527元，由郑达杭、林小云负担（于判决生效之日起七日内支付）。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”及《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，在福州市仓山区人民法院作出（2018）闽0104民初1839号民事判决书生效后，郑达杭、林小云对本案系争房屋的预告登记失效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项及第二款的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”本案中，融信公司依据已生效的福州市仓山区人民法院作出（2018）闽0104民初1839号民事判决提出排除执行异议，该判决书认定的执行标的权利人与依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定得出的判断一致，因此，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，原审法院确认融信公司具有足以排除本案系争房屋执行的权利正确，陈银官的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17527元，由陈银官负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 金光玉二〇二一年五月二十四日法官助理 刘 奕书 记 员 程伟威