北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初2084号原告：北京鸿腾伟业物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**，统一社会信用代码91110109801186183R。法定代表人：岳忠东，总经理。委托诉讼代理人：王忠，男，1970年7月31日出生，汉族，北京鸿腾伟业物业管理有限公司员工。被告：李炜，男，1963年9月28日出生，汉族，户籍地北京市西城区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告兼被告李炜之委托诉讼代理人：杜玲（被告李炜之妻），1959年7月26日出生，回族，户籍地北京市西城区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。第三人：北京京奥港置业有限公司，住所地北京，住所地北京市顺义区临空核心经济区机场东路**用代码911101133181698936。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：付文功，男，1976年4月13日出生，汉族，北京京奥港置业有限公司员工。原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司（以下简称鸿腾伟业公司）与被告李炜、杜玲、第三人北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿腾伟业公司之委托诉讼代理人王忠、被告兼被告李炜之委托诉讼代理人杜玲、京奥港公司之委托诉讼代理人付文功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿腾伟业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2019年度至2020年第一季度（1月至4月14日）的物业服务费，共计人民币2814．26元（诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告以2．58元/月/平方米*72．72平方米为标准，支付2019年1月17日至2019年12月31日期间的物业服务费）；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系×××小区的前期物业服务企业，根据2015年4月30日签订的《×××项目前期物业管理服务委托合同》（以下简称《前期物业服务合同》）于2017年5月20日正式进驻项目现场开始依约提供物业服务。二被告系×××号房屋（建筑面积72．72平方米）业主，2018年1月17日办理了入住手续，签收了书面《承诺书》，承诺按照《前期物业服务合同》及《临时管理规约》约定，按时交纳物业费，履行业主责任义务，承担违约责任。根据《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，被告应于2019年1月20日前开始交纳2019年度的物业费，2020年1月20日前交纳2020年第一季度（1月至4月14日）的物业费，共计2814．26元，物业费计算标准为每平方米2．58元。被告未按时交纳物业费，经原告催要仍未交纳，故诉至法院。被告李炜、杜玲辩称，不同意原告的诉讼请求，因已交纳2019年1月17日至2021年1月16日的物业服务费。认可李炜、杜玲系×××5号楼6单元501号房屋的业主，涉案房屋建筑面积72．72平方米。第三人京奥港公司述称，不同意原告的诉讼请求，认可是收取了被告2019年1月17日交至2021年1月16日物业费，因为第三人自2018年6月开始进×××小区服务，所以之后应该将物业费交给我方，不同意将收取的物业费退还原告。本院经审理认定事实如下：2019年4月1日，京奥港公司将鸿腾伟业公司起诉至本院，要求：1．确认双方的物业服务合同于2018年6月30日正式解除；2．判令鸿腾伟业公司立即退出物业服务区域、移交占有的物业服务用房即×××六号楼的6-1、6-2的整个一层；3．案件受理费由鸿腾伟业公司承担。本院在该案中经审理认定事实如下：“京奥港公司系顺义区×××小区的开发商。2015年4月30日，京奥港公司（委托方、甲方）与鸿腾伟业公司（受托方、乙方）签订《×××项目前期物业管理服务委托合同》，约定甲方将其开发的×××项目及相关配套设施的物业委托乙方进行管理，合同期限乙方向甲方承诺物业服务自本合同签署进场之日起生效，暂定自2015年4月30日至2017年12月1日止，合同期限未满、园区业主大会（筹委会）成立，在业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效的同时，本合同自然终止。……第十五条约定，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。上述物业服务委托合同签订后，双方依约履行。合同期限届满后，鸿腾伟业公司未撤出并继续为×××小区提供物业服务。双方在2018年1月还协商由鸿腾伟业公司协助京奥港公司办理交房手续，以十年的物业费折抵京奥港公司应向业主支付的逾期交房违约金。在此期间，京奥港公司欠付鸿腾伟业公司的物业服务费，鸿腾伟业公司向京奥港公司发送催款函。2018年6月14日，京奥港公司回函鸿腾伟业公司，要求鸿腾伟业公司在2018年6月30日之前办理完成结算、配合政府部门变更等交接工作，待双方移交、交接完成，京奥港公司将依据合同约定支付相应款项。2018年8月13日，鸿腾伟业公司回函：1．双方前期物业服务合同2017年12月31日到期后双方就合同续期问题一直在协商并已就新合同条款达成一致，因京奥港公司原因未能及时签字盖章。该委托合同商定物业服务期限自2018年1月15日至2021年1月15日，根据双方合意鸿腾伟业公司继续为×××项目持续提供物业服务至今；2．关于京奥港公司来函称“2018年5月与你司商定，你司应于2018年6月30日前撤场，由我司接管小区服务……”，这一说法没有依据，首先你方近期确实单方提出终止物业服务委托的意向，但双方并未就此达成一致和前述任何书面合同解除文件。关于贵司提出的终止双方的前期物业服务委托一事，我司的答复是任何合同、协议都具备在协商一致的情况下由双方当事人合意解除的机制，对此应严格按照协议的相关约定，明确责任并就合同解除及后续事项进行磋商，妥善解决。京奥港公司提出在其向业主交房后，业主反映鸿腾伟业公司在物业服务方面存在严重问题，业主反映强烈，政府相关部门也要求其更换物业公司，故其行使合同法定解除权要求解除双方的物业服务合同关系。鸿腾伟业公司认为双方形成事实上的物业服务合同关系，合同解除应由双方达成合意，京奥港公司作为违约方无权单方行使合同解除权解除合同。另查，因京奥港公司拖欠鸿腾伟业公司物业费，鸿腾伟业公司已起诉京奥港公司索要2017年的部分物业费及2018年全年物业费。后经询鸿腾伟业公司意见，鸿腾伟业公司同意于2019年12月31日解除双方的物业服务合同。”本院于2019年12月27日就该案作出（2019）京0113民初7531号民事判决书，判决如下：1．京奥港公司与鸿腾伟业公司之间的物业服务合同关系于2019年12月31日解除；2．鸿腾伟业公司于双方物业服务合同解除后十日内将占用的物业用房即×××六号楼的6-1、6-2的整个一层腾退交付京奥港公司；3．驳回京奥港公司其他诉讼请求。京奥港公司不服一审民事判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理于2020年3月31日作出（2020）京03民终2962号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案中，鸿腾伟业公司以2．58元/月/平方米*72．72平方米的标准，向李炜、杜玲主张×××5号楼6单元501号房屋，2019年1月17日至2019年12月31日期间的物业服务费，为此提交了业主资料登记表、入住确认单、安全责任承诺书、承诺书、（2019）京0113民初7531号民事判决书、（2020）京03民终2962号民事判决书等证据。李炜、杜玲认可其二人系×××5号楼6单元501号房屋业主，房屋建筑面积为72．72平方米，物业费标准为2．58元/月/平方米。但不同意交纳物业费，辩称已交纳2019年1月17日至2021年1月16日的物业服务费，并提交加盖有京奥港公司财务专用章的票据，票据背面手写内容如下：“我司已收2019．1．17-2021．1．16物业费，如鸿腾伟业物业服务有限公司物业费有异，找我司协商，2020．12．9，杨正伟签名。”京奥港公司认可收取了李炜、杜玲2019年1月17日至2021年1月16日的物业服务费，并提交办理结果通知书，主张自2019年5月28日由京奥港公司自持为小区提供物业服务，对于鸿腾伟业公司提交的证据均不认可，且表示不同意退还将上述物业费退还鸿腾伟业公司。经查，鸿腾伟业公司与京奥港公司自2018年起就涉案小区发生多次诉讼。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方当事人之间的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据生效民事判决书判定的事项，双方的《×××项目前期物业管理服务委托合同》于2019年12月31日解除，在合同解除之前双方的权利义务内容对双方有法律约束力。合同有效期内，鸿腾伟业公司为×××小区提供了物业服务，理应由其收取物业服务费。京奥港公司在已有生效判决且明知的情况下收取李炜、杜玲2019年1月17日至2021年1月16日期间，即非其服务期间的物业服务费依据不足。考虑到京奥港公司在票据背面备注同意与鸿腾伟业公司进行协商，又鉴于鸿腾伟业公司与京奥港公司自2018年起就因物业服务合同纠纷、合同纠纷等争议不断，为了维护业主合法权益，也为之后物业公司与业主间形成良好的物业服务关系，故对于鸿腾伟业公司向李炜、杜玲主张物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。鸿腾伟业公司可另行起诉向京奥港公司进行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费25元，由原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱建娜二〇二一年五月十一日法官助理 孙亚卿书 记 员 朱学佳