福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021）闽06民终598号上诉人（原审原告）：陈志强，男，1976年8月17日出生，汉族，住漳州市芗城区。委托诉讼代理人：吴丽娜，福建品木律师事务所律师。委托诉讼代理人：何春婷，福建品木律师事务所律师。上诉人（原审被告）：福建叁陆玖购物有限公司，住所地福建省龙海市九湖镇林下村莲花296号，统一社会信用代码91350681315353409F。法定代表人：林伟鹏，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡淑丽，福建开度律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄晨倩，福建开度律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：胡棋杰，男，1977年12月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：郭丽云，福建开度律师事务所律师。委托诉讼代理人：白志辉，福建开度律师事务所律师。原审被告：福建七建集团有限公司劳务工程分公司，住所地福建省漳州市芗城区漳响路13号，统一社会信用代码9135060071733522XJ。负责人：黄景顺，职务：总经理。委托诉讼代理人：柯文兴，公司员工。原审第三人：漳州市芗城区住房和城乡建设局，住所地福建省漳州市芗城区元光北路48号，统一社会信用代码1135060200387845XD。法定代表人：林华山，职务：局长。原审第三人：漳州惠民房屋征收有限公司，登记住所地福建省漳州市芗城区新浦路12号瑞丰苑709、710室，办公地址漳州市芗城区元光北路48号住建局大楼九楼，统一社会信用代码91350602660383924M。法定代表人：黄陈斌，职务：总经理。上述原审第三人共同委托诉讼代理人：胡先文。上述第三人共同委托诉讼代理人：吴育林。上诉人陈志强、上诉人福建叁陆玖购物有限公司（以下简称叁陆玖公司）、上诉人胡棋杰因与原审被告福建七建集团有限公司劳务工程分公司（以下简称七建劳务公司）、原审第三人漳州市芗城区住房和城乡建设局（以下简称芗城住建局）、漳州惠民房屋征收有限公司（以下简称惠民公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初7008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈志强的委托诉讼代理人吴丽娜、何春婷，上诉人叁陆玖公司的委托诉讼代理人蔡淑丽、庄晨倩，上诉人胡棋杰的委托诉讼代理人郭丽云、白志辉，原审被告七建劳务公司的委托诉讼代理人柯文兴，原审第三人芗城住建局、惠民公司的共同委托诉讼代理人胡先文、吴育林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志强上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人叁陆玖公司、胡棋杰赔偿陈志强讼争租赁办公场地的装修损失182779元、搬迁费5760元及停业补助费54000元共计242539元。本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。叁陆玖公司与七建劳务公司签订合同时间为2018年7月30日，合同编号为闽七建劳务组合（2018）49号，叁陆玖公司提供的《延北基地原办公大楼房屋租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同补充协议》是在拆迁后为领取拆迁款项而另行签订修改的。应以陈志强提交的《延北基地原办公大楼房屋租赁合同》为准。二、一审遗漏认定事实。1、福建德信土地房地产资产评估有限公司出具的《拆迁补偿评估报告》，评估值为7853562元，其中办公楼装修工程评估值为5148811元，设施设备搬迁费330415元，搬迁补助费50416元，停业补助费840260元。2、叁陆玖公司与七建集团公司签订了《征迁补偿协议书》，约定指定评估单位的最终评估金额为全部补偿款金额。拆迁补偿款由“中国女排娘家”基地项目南坑征迁指挥部直接汇入胡棋杰的个人账户，叁陆玖公司出具了数额为7853562元的收款收据给惠民公司，胡棋杰在该收据背面作为经办人签字确认。三、陈志强与胡棋杰签订的《租赁合同》第九条第2款关于拆迁补偿款归胡棋杰所有的条款是胡棋杰提供的格式条款，排除了承租人一方的主要权利，且违背了公平原则，应认定无效。对于本案讼争的360平方米的场地，陈志强已经提交证据证实对该场地进行了土建、水电、门窗、地板、卫生间等项目的装修，并支付了装修款182779元。自租赁后先是装修，后遇到疫情，再遇到征迁，投入的资金尚未取得任何收益，租赁期限才刚满一年，在此情形下，叁陆玖公司、胡棋杰无权将装修部分的赔偿以及搬迁费、停业损失补助费等赔偿款据为己有。应依据情势变更原则变更合同。四、一审判决的赔偿项目及标准有误，仅支持部分装修损失，且不支持停业补助费及搬迁费，明显不合理，应按100%的比例进行赔偿。上诉人系讼争场地的用益物权人，已经提交了对该场地装修的证据，应享有相应的装修补助。而且陈志强主张的装修费182779元已低于评估标准。叁陆玖公司、胡棋杰对于讼争房屋没有投入任何装修资金，其无权占有陈志强装修费的30%。五、一审法院认定陈志强主张停业补助费、搬迁费没有事实和法律依据，但并未明确阐述相应的事实及法律依据。讼争场地是陈志强经营场地，停业补助、搬迁费应当由陈志强享有。叁陆玖公司答辩称：一、原审法院依据七建劳务分公司提交的《延北基地原办公大楼房屋租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同补充协议》认定叁陆玖公司与七建劳务公司之间就案涉房屋的租赁关系并无不当。二、原审法院已认定了福建德信土地房地产资产评估有限公司出具的福德信资评报字【2020】204号《拆迁补偿评估报告》的内容，叁陆玖公司并无取得拆迁赔偿款，陈志强在原审提交的《租赁合同终止协议》未提供证据原件无法核实，因此一审判决不存在陈志强陈述的遗漏事实认定的这些情形。三、陈志强与胡棋杰签订的《租赁合同》第九条第二款并不属于格式条款，也不存在排除承租人一方的主要权利，亦未违背公平原则。四、陈志强主张叁陆玖公司赔偿其装修损失、停业补助费和搬迁费，依法不能成立，原审未支持陈志强提出的搬迁费5760元、停业补助费54000元并无不当，应予维持。（一）陈志强不是用益物权人，不适用《物权法》中关于用益物权的规定（二）从合同约定来看，陈志强无权且不应向叁陆玖公司主张装修损失、搬迁费及停业补助费。交付案涉房屋给胡棋杰自行经营管理时房屋的状态并非是毛坯房，其次，叁陆玖公司不存在“缔约过失”行为；最后，陈志强的举证不足以证明其房屋装修损失达182779元。胡棋杰答辩称：一、陈志强主张享有装修补助、停业补助费、搬迁补助费等无事实和法律依据。其举证的装修支出的证据不足，无法证实装修实际支出，且其诉讼请求是装修损失而并非装修补助。本案《租赁合同》明确约定因拆迁产生的装修和拆迁补偿款均归出租人所有，且陈志强并非房屋的用益物权人。二、《租赁合同》第九条第2款依法不属格式条款，也并未排除承租人陈志强的主要权利，不属《合同法》第四十条规定的可认定条款无效的法定情形。三、本案不属发生情势变更情形并可适用公平原则对合同进行变更履行的法定情形。陈志强的上诉请求应予以驳回。七建劳务公司答辩称，七建劳务公司在一审中已经提交租赁合同补充协议原件，陈志强提供的仅为复印件，应该以我司的版本为准。七建劳务公司与陈志强不存在案涉租赁合同关系，七建劳务公司将案涉大楼整体打包租赁给叁陆玖公司。叁陆玖公司未经七建劳务公司的同意，擅自转租给陈志强。根据合同相对性原则，七建劳务公司并非适格主体。七建劳务公司为案涉大楼的所有权人，征迁补偿中土地及房屋部分，依法由七建劳务公司享有。至于装修补偿、搬迁费、停业损失等部分，七建劳务公司已与叁陆玖公司达成协议约定。同时，七建劳务公司并未参与装修补偿的评估，也未受领上述款项。故七建劳务公司不应承担支付征迁补偿款的义务。原审第三人芗城住建局、惠民公司同意七建劳务公司的答辩意见，请法院依法判决。叁陆玖公司上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或依法撤销一审判决第一、二项，改判驳回陈志强原审诉讼请求。二、判决本案一、二审诉讼费用由被上诉人陈志强承担。事实及理由：一、原审判决认定事实不清。（一）叁陆玖公司与胡棋杰之间不存在代理关系。叁陆玖公司向福建七建集团有限公司承租案涉房屋所属大楼之后，将部分房屋交由胡棋杰自行经营管理，从未授权胡棋杰以叁陆玖公司的名义出租，悬挂于讼争楼房的招租广告并没有写明出租人或招租人为叁陆玖公司，而《通知》的发出仅是便于向租赁户告知案涉楼房的拆迁事宜。原审法院以此认定胡棋杰行为为表见代理属事实认定错误。（二）原审法院认定陈志强就案涉房屋装修款支出182779元并无证据证明，属事实认定不清。陈志强提交的证据并无法直接证明其有实际支付了182779元，原审法院对装修款实际支付的金额存在事实认定不清。（三）叁陆玖公司并无收取陈志强押金11000元，原审法院认定叁陆玖公司返回租赁押金11000元，属事实认定错误。原审法院在未核实陈志强是否确有支付押金11000元的情况下仅以陈志强的陈述就认定其已支付押金11000元，属事实认定错误。认定叁陆玖公司收取陈志强押金11000元更是属事实认定错误。二、原审判决法律适用错误。（一）叁陆玖公司与胡棋杰之间不符合表见代理的法定要件，原审法院认定胡棋杰行为构成表见代理并判决叁陆玖公司与胡棋杰承担共同赔偿及共同返还责任，属法律适用错误。（二）叁陆玖公司与陈志强之间不存在合同关系，原审法院以《合同法》第四十二条之规定，认定叁陆玖公司存在缔约过失责任，属法律适用错误。（三）原审法院以《合同法》第五条公平原则判决叁陆玖公司对陈志强造成的损失予以赔偿，属法律适用错误。陈志强答辩称：一、一审认定叁陆玖公司与胡棋杰存在代理行为，事实认定正确。二、陈志强的装修损失为182779元，已提供了讼争场地装修后的照片、装修合同、装修清单及收款收据，证据充分。且每平方米装修单价远低于拆迁评估报告中每平方米装修的补偿单价。三、基于叁陆玖公司与胡棋杰存在代理关系以及陈志强按时足额支付租金及押金、物业费的前提下，叁陆玖公司是否收到押金或租金，与陈志强无关，此属于其与胡棋杰之间的内部纠纷。四、一审判决认定叁陆玖公司与胡棋杰共同承担赔偿责任及返还责任，适用法律正确。五、一审判决认定胡棋杰存在缔约过失，于法有据，叁陆玖公司应当与胡棋杰共同承担责任。六、陈志强与胡棋杰签订的《租赁合同》第九条第2款关于拆迁补偿款归胡棋杰所有，该讼争条款是胡棋杰提供的格式条款，排除了承租人一方的主要权利，应认定无效。七、租赁合同第九条约定装修损失等归胡棋杰所有，显失公平，其违反了公平原则。胡棋杰对叁陆玖公司的上诉请求及理由没有异议。七建劳务公司仍持前述答辩意见。原审第三人芗城住建局、惠民公司述称由法院依法判决。胡棋杰上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人陈志强的全部诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费用由被上诉人陈志强负担。事实及理由：一、原审判决认定陈志强于2019年8月15日与漳州市雅乐装饰工程有限公司（以下简称雅乐公司）签订《装修合同》，委托该公司对租赁场地进行装修并支出装修款182779元，缺乏证据证明；陈志强未完成举证责任，应承担举证不力的法律后果。二、原审判决认定胡棋杰的行为构成表见代理、叁陆玖公司是出租人错误。胡棋杰是以自己名义而并非以叁陆玖公司名义与陈志强协商签订《租赁合同》。招租广告显示的联系人是胡棋杰，《租赁合同》也是胡棋杰与陈志强签订而成。在整个缔约过程中，胡棋杰都是以出租人的身份与陈志强协商签订《租赁合同》。该租赁场地是叁陆玖公司交由其自行经营使用。胡棋杰是本案租赁合同的出租人，胡棋杰与叁陆玖公司之间并不存在委托代理合同关系。三、原审法院依据《合同法》第四十二条之规定判决胡棋杰承担损害赔偿责任，属适用法律错误。《合同法》第四十二条是关于缔约过失责任的规定，而本案并不存在胡棋杰应承担缔约过失责任的情形。四、原审法院适用《合同法》第五条的公平原则不当，应予纠正。胡棋杰与陈志强早于《租赁合同》第九条中约定承租人放弃租赁场所内装修和拆迁补偿款，此为双方的真实意思表示，也是陈志强对自身权利的处分，双方均应依约履行，不应适用《合同法》第五条规定的公平原则。五、原审法院遗漏认定陈志强关于支付租金及押金的相关事实，判决胡棋杰返还押金缺乏事实和法律依据。六、一审法院未依法向胡棋杰送达变更诉讼请求申请书，程序违法且认定事实错误，导致判非所诉。一审中，法院向胡棋杰送达了陈志强提交的2020年9月2日变更诉讼请求申请书，最终却按照另一版变更诉讼请求申请书的诉讼请求等内容进行事实认定和判决，存在程序违法且认定事实错误，导致判非所诉。陈志强答辩称：一、陈志强的装修损失为182779元，已提供了讼争场地装修后的照片、装修合同、装修清单及收款收据，证据充分。且每平方米单价远低于拆迁评估报告中每平方米的补偿单价。二、一审认定胡棋杰与叁陆玖公司存在代理行为、叁陆玖公司为出租人，事实认定正确。三、一审判决认定胡棋杰与福建叁陆玖公司共同承担责任，适用法律正确。四、一审认定上诉人胡棋杰存在缔约过失，于法有据，胡棋杰对此应当承担赔偿责任。五、关于陈志强与胡棋杰签订的《租赁合同》第九条第2款关于拆迁补偿款归胡棋杰所有，该讼争条款是胡棋杰提供的格式条款，排除了承租人一方的主要权利，应认定无效。六、租赁合同第九条约定装修损失等归胡棋杰所有，显失公平，其违反了公平原则。七、陈志强不存在根本违约，胡棋杰无权没收押金。叁陆玖公司对胡棋杰的上诉请求及理由没有异议。七建劳务公司仍持前述答辩意见。原审第三人芗城住建局、惠民公司述称由法院依法判决。陈志强向一审法院起诉请求：1、判令确认址在漳州市芗城区延安××路××号内办公楼第二层面积360平方米装修损失182779元、搬迁费5760元及停业补助费54000元等赔偿款归陈志强所有。2、请求判令叁陆玖公司、胡棋杰在其领取的讼争360平方米房屋拆迁补偿范围内对上述债务承担支付义务，惠民公司对此承担协助义务。3、请求叁陆玖公司、胡棋杰返还陈志强租赁押金11000元。4、本案诉讼费由叁陆玖公司、胡棋杰承担。一审判决认定事实，2019年7月3日，胡棋杰作为出租方（甲方）与陈志强作为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，协议内容为：一、租赁场所坐落地址及场所面积，场所坐落地址：福建省漳州市芗城区延安××路××号××大楼；场所坐落第二层，面积360平方米。二、租赁用途：作为办公使用。三、租赁期限，租期9.5年，自2019年8月3日至2029年1月2日止。四、每年租金为130000元（人民币壹拾叁万元）。租金以每两年递增，即租金第3年至第4年，每年租金为133900元（人民币壹拾叁万叁仟玖佰元）。押金金额11000元（人民币壹万壹仟元）。物业费每月720元。租金支付方式：本合同签订之日需一次性支付给甲方十二个月租金，共计130000元。下期租金于当期租金届满提前30日内付清。如乙方拖延支付租金，应按所欠租金的日千分之一计付违约金，拖延支付租金超过15日，则甲方有权解除合同，要求乙方搬出场所，并扣除押金，无须书面通知。物业费按1年支付，8640元。下期物业费于当期租金届满提前30日内付清。如乙方拖延支付物业费，应按所欠物业费的日千分之一计付违约金，拖延支付物业费超过15日，则甲方有权解除合同，要求乙方搬出场所，并扣除押金，无须书面通知。六、出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的场所后，承租方不得破坏已装修固定的设施及场所构架。九、违约责任和合同终止的赔偿措施……2、如遇政府拆迁，甲方需提前三十日通知乙方，乙方必须在三十日内无条件搬出场所，所有场所内装修和拆迁补偿款均归甲方所有，与乙方无关。甲方应无息退还乙方租赁期内尚余租金和押金。十、本合同在履行中如发生其他争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可向人民法院起诉。等等条款。协议签订后，陈志强按合同约定将第一年租金13万元按时支付给叁陆玖公司的代理人即胡棋杰。2019年8月15日，陈志强与漳州市雅乐装饰工程有限公司签订一份《装修合同》，委托漳州市雅乐装饰工程有限公司对该360平的场地以全包的方式进行装修，支出装修款共计182779元。2020年5月27日，漳州市芗城区人民政府发布《关于“中国女排娘家”基地项目房屋征收公告》载明“一、项目名称：“中国女排娘家”基地项目。二、征收范围：该项目用地红线范围内国有土地上的房屋及其附属物。三、房屋征收部门：漳州市芗城区住房和城乡建设局，房屋征收实施单位：漳州惠民房屋征收有限公司。四、房屋征收补偿方案：详见附件。五、签约期限：至2020年7月31日止。”等，本案租赁房屋列入征迁范围。2020年6月10日，叁陆玖公司对漳州市延安北路46号（原福建七建集团有限公司基地）各承租户发出一份《通知》，通知内容为“根据漳州市芗城区人民政府关于“中国女排娘家”基地项目房屋征收的通知要求，漳州市延安北路46号（原福建七建集团有限公司基地）列入征收范围。今接福建七建集团有限公司文件通知，自2020年7月1日起，公司将停止漳州市延安北路46号（原福建七建集团有限公司基地）所有房屋，店面租赁，同时停止一切物业管理服务，租金及物业费计算至2020年6月30日止。请各承租户备齐租赁合同及时结清租金及物业费并抓紧搬离。（备注：因疫情原因减免租金在结清租金时连同押金一并退还）。联系单位：福建叁陆玖购物有限公司，联系人：胡棋杰联系电话：180××××8888；联系人：钟福彬联系电话：133××××7883”。涉讼的漳州市芗城区延安××路××号内大楼的不动产权所有人为福建省七建工程有限公司。2018年7月27日，福建省七建工程有限公司为甲方与叁陆玖公司为乙方订立一份《延北基地原办公大楼房屋租赁合同》，将漳州市芗城区延安××路××号原省七建办公大楼一层3间、二至九层，合计面积4497.72平方米等出租给叁陆玖公司，用于经营宾馆、ＫＴＶ、餐饮、购物等配套服务项目，租赁期限为五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日。2018年7月31日，福建省七建工程有限公司与叁陆玖公司订立一份《补充协议》，将上述租赁合同甲方主体由福建省七建工程有限公司变更为福建省七建工程有限公司劳务工程分公司，原合同其他内容不变。2020年5月27日，福建德信土地房地产资产评估有限公司受漳州市芗城区中国女排娘家基地项目南坑街道征迁工作组的委托，对叁陆玖公司位于漳州市芗城区××路××室内装饰装修价值、相关设施设备价值及搬迁价值进行评估。2020年7月30日，福建德信土地房地产资产评估有限公司出具福德信资评报字【2020】204号《拆迁补偿评估报告》，评估对象评估值为7853562元，其中：办公楼装修工程评估值为5148811元；搬迁补助费50416元；停业补助费840260元。一审法院认为，涉讼房屋为福建省七建工程有限公司所有，后出租给叁陆玖公司，租赁期限为五年，胡棋杰作为该公司的代理人与签订租赁合同,其履行行为所产生的民事责任应由叁陆玖公司承担，因此，陈志强与胡棋杰于2019年7月3日所签订的《租赁合同》，合同的双方当事人应确定为陈志强与叁陆玖公司、胡棋杰。双方当事人签订的2019年7月3日所签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示,符合租赁合同的构成要件,且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定,应认定陈志强与叁陆玖公司、胡棋杰之间的房屋租赁合同关系合法有效。2020年5月27日，漳州市芗城区人民政府发布《关于“中国女排娘家”基地项目房屋征收公告》，决定对涉讼房屋所在地进行征地拆迁，导致本案合同不能继续履行。且双方所订立的租赁合同约定“如遇政府拆迁，甲方需提前三十日通知乙方，乙方必须在三十日内无条件搬出场所，所有场所内装修和拆迁补偿款均归甲方所有，与乙方无关。甲方应无息退还乙方租赁期内尚余租金和押金。”因此，叁陆玖公司要求于2020年7月1日解除与陈志强的房屋租赁合同。但叁陆玖公司向七建劳务公司承租讼争场地仅为5年，而转租给陈志强租期为9.5年，即自2019年8月3日至2029年1月2日止，显然对陈志强隐瞒了有关租赁合同的重要事实，根据《合同法》第四十二条规定，由此造成对方损失的，应当承担损害赔偿责任。又陈志强在承租了讼争场地后，投资进行了装修，但在租赁不到一年遇到政府拆迁，陈志强的损失是显而易见，因此，依据合同法第五条规定公平原则，叁陆玖公司应当对陈志强由此造成的损失予以赔偿。陈志强在租赁场地后投入装修款为182779元，结合叁陆玖公司及胡棋杰在与陈志强订立合同以及合同履行过程中所出现的情况，叁陆玖公司及胡棋杰赔偿陈志强的损失为陈志强所投入装修款182779元的70%，计人民币127945.3元。因此，陈志强请求叁陆玖公司、胡棋杰赔偿陈志强址在漳州市芗城区延安××路××号内办公楼第二层面积360平方米装修损失及租赁押金11000元的诉讼请求，依法予以支持。至于陈志强提出搬迁费360平×16元＝5760元及停业补助费360平×25元×6个月＝54000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持；据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条，第八条、第四十二条，第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、叁陆玖公司、胡棋杰应于判决发生法律效力之日起五日内赔偿陈志强装修损失人民币127945.3元；二、叁陆玖公司、胡棋杰应于判决发生法律效力之日起五日内返还陈志强租赁押金人民币11000元；三、驳回陈志强其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5049元，减半收取2524.5元，由陈志强负担985元，叁陆玖公司、胡棋杰负担1529.5元。二审中，陈志强提供了2020年7月3日胡棋杰发给其的律师函，作为针对叁陆玖公司、胡棋杰上诉理由的反驳证据。欲证明其未拖欠押金。叁陆玖公司质证认为是否超过举证期限由法院审查，胡棋杰质证对于律师函真实性没有异议，但认为这个律师函是向包括陈志强在内的多名承租户发出的，采用统一格式，陈志强不能以此证实已支付押金，应根据胡棋杰与陈志强合同履行情况认定，不能免除其举证责任。其他当事人质证意见为：由法院依法认定。本院认为，该律师函系针对二审叁陆玖公司、胡棋杰对于押金提出的异议及上诉提出的反驳证据，没有超过二审指定的举证期限。律师函明确系发给陈志强的，且明确要求其前往协商洽谈押金返还等事宜，且明确陈志强未缴交的水费、电费金额，明确针对本案讼争《租赁合同》。因此，律师函构成对押金已收到的自认。对于一审判决认定的事实，除了三上诉人在上诉状中陈述的异议外，各方当事人对一审判决认定的其他事实均没有异议，本院对各方没有争议的事实予以确认。对于当事人存在争议的事实，本院结合争议焦点进行分析认定。本案争议焦点为：一、关于主体及责任承担主体认定问题；二、关于合同及履行的认定问题；三、关于装修及其他补偿的认定问题。本院分别分析认定如下。一、关于本案《租赁合同》主体及责任承担主体认定问题本院认为，案涉房屋为叁陆玖公司向福建七建集团有限公司承租。叁陆玖公司对外发出的招租广告、拆迁通知里面，均将胡棋杰作为公司的联系人，胡棋杰在与陈志强等租户签订合同时，租赁依据亦是叁陆玖公司与七建劳务公司的租赁关系。综上，叁陆玖公司以书面公示方式以及将权利依据交付受托人的方式，向相对人陈志强等租户表示胡棋杰为其办理涉案房屋租赁的代理人，上述情况足以使陈志强相信胡棋杰为叁陆玖公司出租讼争房屋的代理人。根据《中华人民共和国合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。胡棋杰与叁陆玖公司形成表见代理关系。叁陆玖公司上诉主张其因与胡棋杰的经济债务，将涉案房屋整体交由胡棋杰个人经营，与胡棋杰不存在委托关系，但未能提供相关证据，胡棋杰亦未能提供其对讼争租赁房屋拥有独立权利的依据，亦未向相对人披露，且叁陆玖公司、胡棋杰上述主张与招租广告及其发出的拆迁通知表述不一致，不予认定。胡棋杰以自己的名义与陈志强签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中胡棋杰虽以自己的名义与陈志强签订租赁合同，但其所为行为在叁陆玖公司招租广告中的授权范围内，陈志强亦知道胡棋杰与叁陆玖公司之间的代理关系，因此，本案租赁合同直接约束委托人叁陆玖公司和承租人陈志强。叁陆玖公司、胡棋杰认为本案不成立表见代理的上诉理由均不能成立。叁陆玖公司上诉主张其非本案讼争租赁合同相对方，不是本案适格主体的上诉主张亦不能成立。由于叁陆玖公司对胡棋杰的授权不明，且胡棋杰以个人名义在租赁合同上签名，租金直接交付至其个人账户，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款的规定：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”。因此，叁陆玖公司作为被代理人应承担讼争租赁合同的相关责任，代理人胡棋杰承担连带责任。二、关于合同效力及履行的认定问题本院认为，关于叁陆玖公司与福建省七建工程有限公司签订的《延北基地原办公大楼房屋租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同补充协议》等合同版本问题。七建劳务公司提供了上述合同原件，陈志强认为上述合同是在拆迁后为领取拆迁款项而另行签订修改的，并提供一份《延北基地原办公大楼房屋租赁合同》复印件，认为应当认定该份合同内容。陈志强并非上述合同当事人，且所提供的合同版本仅为复印件，未提供其他证据佐证，不足以推翻合同当事人提供的原件，无法证实其主张，一审判决对陈志强提供的合同未予以采纳正确。关于叁陆玖公司与陈志强签订的《租赁合同》的效力，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同,适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的,适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，本案中，叁陆玖公司虽未经七建劳务公司的同意，将讼争店面转租给陈志强，但七建劳务公司并未与叁陆玖公司解除合同，叁陆玖公司与陈志强之间的《租赁合同》合法有效。关于《租赁合同》第九条第二款效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中陈志强与胡棋杰签订的《租赁合同》第六条约定：“出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的场所后，承租方不得破坏已装修固定的设施及场所构架。由此可知，双方合同约定出租人不对承租人的附合装修及修缮费用给予补偿。上述《租赁合同》第九条第二款还约定“如遇政府拆迁，甲方需提前三十日通知乙方，乙方必须在三十日内无条件搬出场所，所有场所内装修和拆迁补偿款均归甲方所有，与乙方无关”。该条款关于装修款的约定与上述第六条约定内容相符。且根据《国有土地上房屋征收与补偿》第二条、第十七条等规定，国有土地上单位、个人的房屋征收补偿的对象是被征收房屋的所有权人，因此涉及经营性房屋被征收等情形，因征收可能对承租人造成房屋装修、搬迁费用及停产停业损失，属租赁关系当事人权利义务，应由租赁双方协商处理，双方在租赁合同有约定的，应当按约定处理。因此，双方在租赁合同中对于拆迁补偿款的约定，亦属于双方对自己权利的处分，不存在剥夺一方法定权利的问题。陈志强上诉主张《租赁合同》系胡棋杰提供的格式条款，且第九条第二款剥夺其法定权利，主张应认定该条款无效，缺乏法律依据，不予支持。三、关于装修及其他补偿的认定问题。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。叁陆玖公司向七建公司承租讼争场地仅为5年，租期至2023年7月31日止，而转租给陈志强租期为9.5年，至2029年1月2日止，叁陆玖公司对陈志强隐瞒了有关租赁合同的重要事实，存在缔约过失，由此造成陈志强对租赁时间的期望值提高，增加装修成本投入，造成遇拆迁时，装修损失扩大，叁陆玖公司应当为此承担相应的损害赔偿责任。叁陆玖公司、胡棋杰辩称《延北基地原办公大楼房屋租赁合同》已明确约定可续租且拥有优先承租权，但均为不确定的情况，不足以反驳其隐瞒租期的事实。其次，陈志强2019年7月3日承租讼争房后，2019年8月15日即进行装修，2020年2月起遇疫情，其2020年6月10日接到叁陆玖公司的拆迁搬离通知时包括装修时间在内的租赁时间不足一年，基本无法正常营业。讼争《租赁合同》虽约定装修不予补偿，但该约定的正常期待为“9年租期履行完毕”，约定遇拆迁所有场所内装修和拆迁补偿款均归甲方所有的正常预期待在一定的营业时间。本案租赁合同履行不到一年遇拆迁，造成合同解除，虽属不可归责于双方的事由，但明显超出陈志强签订合同时的合理预期，合同虽对装修费用作出约定，但从公平原则角度出发，亦应酌情补偿。再有，叁陆玖公司与七建集团劳务公司签订的《延北基地原办公大楼房屋租赁合同》第五条第一款第二项明确约定“政府征用时的补偿款归甲方（七建劳务公司）所有，补偿装修费归乙方（叁陆玖公司）”诉讼中七建劳务公司与惠民公司、亦陈述所签订《征迁补偿协议》中七建集团有限公司指定装修工程评估费用支付给叁陆玖公司。福建德信土地房地产资产评估有限公司出具的《拆迁补偿评估报告》表明，该楼房室内装饰拆迁装修补偿，并非按类别补偿，而是根据实际装修工程评估价进行补偿，实际包括陈志强投入装修部分的评估价值。即：叁陆玖公司作为承租人，实际利用了承租人的装修部分，取得拆迁装修补偿款。综上，根据综合本案双方合同约定及合同履行中的过错及兼顾公平原则，陈志强投入的装修损失应由双方各负担50%为宜，一审认定比例过高，应予以调整。陈志强就装修事实及装修费用提供了现场照片、与漳州市雅乐装饰公司签订的合同，漳州市雅乐装饰公司出具的证明、装修清单及陈志强委托员工朱靓付款10万元的银行回单，漳州市雅乐装饰公司确认收取银行转账及现金共计182779元的证明、收款收据等证据。各证据之间基本形成证据链。且上诉人陈志强主张的装修费用每平方507.71元，明显低于《拆迁补偿评估报告》认定的每平方平均装修价格。因此，一审法院认定上诉人陈志强投入装修费用182779元作为酌情补偿的参考价正确。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,应适用当时的法律、司法解释的规定,但适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的,适用民法典的相关规定。叁陆玖公司从七建劳务公司承租讼争办公楼后，虽未经七建劳务公司的同意，就将讼争店面转租给陈志强，但七建劳务公司并未与叁陆玖公司解除合同，因此叁陆玖公司转租给陈志强的租赁协议合法有效。叁陆玖公司以广告方式以及将权利依据交付胡棋杰的方式，足以使陈志强相信胡棋杰为叁陆玖公司出租讼争房屋的代理人。胡棋杰与叁陆玖公司就本案讼争房屋租赁形成表见代理。胡棋杰虽系以自己的名义与陈志强签订租赁合同，但其所为行为在叁陆玖公司授权范围内，陈志强亦知道胡棋杰与叁陆玖公司之间的代理关系，因此，本案租赁合同直接约束叁陆玖公司和陈志强。即本案诉讼房屋《租赁合同》的实际主体为叁陆玖公司和陈志强，胡棋杰为叁陆玖公司的委托代理人。因为叁陆玖公司对胡棋杰委托授权不明，叁陆玖公司应承担讼争租赁合同的相关责任，代理人胡棋杰承担连带责任。一审判决叁陆玖公司、胡棋杰共同赔偿的责任承担方式于法无据，应予以纠正。叁陆玖公司、陈志强双方于《租赁合同》约定对承租人装修费用不予补偿且遇拆迁所有场所内装修和拆迁补偿款归属出租方，上述条款系双方对自己权利的处分，合法有效。陈志强对合同条款效力提出的上诉不能成立。但叁陆玖公司对陈志强隐瞒了有关租赁合同租期的重要事实，存在缔约过失，由此造成陈志强装修损失扩大，应承担相应的赔偿责任。叁陆玖公司上诉主张不存在缔约过失与事实不符，不予支持。本案因拆迁造成合同解除，虽属不可归责于双方的事由，但明显超出陈志强签订合同时的合理预期，叁陆玖公司作为承租人，也实际利用了承租人的装修取得拆迁装修补偿款。综合本案双方合同约定及合同履行中的过错并兼顾公平原则，陈志强投入的装修损失应由双方各半负担。一审判决叁陆玖公司及胡棋杰支付陈志强的损失为陈志强所投入装修款182779元的70%承担比例过高，应予以纠正。叁陆玖公司及胡棋杰上诉主张对承担装修款提出的异议部分成立，应予支持。搬迁费及停业补助费系因拆迁产生的一次性费用，与租赁期限长短无关，双方合同中对此费用已做出约定，归出租人所有，应尊重合同约定。陈志强提出搬迁费5760元及停业补助费54000元的诉讼请求，与合同约定不符，亦无法律依据，不予支持。叁陆玖公司、胡棋杰以未收到陈志强押金为由上诉不予退还押金与事实不符，不予支持。一审法院庭审时即按照陈志强提交的2020年9月2日变更诉讼请求申请书进行审理，判决书亦认定陈志强2020年9月2日变更诉讼请求为本案诉讼请求，但一审判决在事实认定部分，认定陈志强庭后另行提交的另一版变更诉讼请求申请书，存在不妥，应予纠正。一审判决驳回陈志强确认装修损失、搬迁费4528元及停业补助费等拆迁赔偿款归其所有的第一项诉讼请求，对于陈志强请求叁陆玖公司、胡棋杰承担上述款项支付义务等诉求进行审查认定，做出判决，不存在判超所诉问题。胡棋杰关于一审存在程序错误的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，本院认为，上诉人叁陆玖公司、上诉人胡棋杰的上诉理由部分成立，应予以支持。上诉人陈志强的上诉理由经审查不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十二条、第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初7008号民事判决。二、福建叁陆玖购物有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内补偿陈志强装修损失人民币91389.5元，胡棋杰为福建叁陆玖购物有限公司上述债务承担连带责任；胡棋杰承担连带清偿责任后，可向福建叁陆玖购物有限公司追偿。三、福建叁陆玖购物有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内返还陈志强租赁押金人民币11000元，胡棋杰为福建叁陆玖购物有限公司上述债务承担连带责任；胡棋杰承担连带清偿责任后，可向福建叁陆玖购物有限公司追偿。四、驳回陈志强其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5103元，减半收取2551.5元，由陈志强负担1530.9元，福建叁陆玖购物有限公司、胡棋杰负担1020.6元。二审案件受理费5103元，由陈志强负担3003元，福建叁陆玖购物有限公司、胡棋杰负担2100元。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二一年五月二十七日法官助理 陈 燕书 记 员 王 靖主要法律条文：《中华人民共和国民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条民法典施行前成立的合同,适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的,适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。