济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初3714号原告：济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈健，总经理。委托诉讼代理人：刘悠杨，上海市建纬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王灵慧，上海市建纬（济南）律师事务所律师。被告：薛睿，男，1978年1月1日出生，汉族，住济南市。原告济南万怡服务有限公司（以下简称万怡物业）与被告薛睿物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告万怡物业的委托诉讼代理人刘悠杨、被告薛睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万怡物业向本院提出诉讼请求：1、依法判决薛睿支付物业服务费7784.5元;2、依法判决薛睿支付违约金3000元；3、本案诉讼费由薛睿承担。事实与理由：薛睿系济南阳光100国际新城小区******室业主，房屋建筑面积147.72平方米。2017.8.29起，薛睿委托万怡物业提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》。其中，合同第三条约定，物业服务费按建筑面积0.9元/平方米/月计算，支付时间为每一季度第一个月前5日，逾期交纳按日承担未缴付款项0.5%的违约金，并可代收水费。然而，自2018.3.1-2020.9.30薛睿拖欠物业费共计7784.5元。多次通过口头、电话、书面等形式通知薛睿，要求尽快支付上述费用，但薛睿均置之不理，已严重违约。为维护万怡物业的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。薛睿辩称，没有缴纳物业费的原因：1、物业公司违法再先，在2017年5月份房子不具备交房条件的情况下，以阻止适龄儿童入学为由，胁迫业主签订了虚假的收房证明，同时勒索了6个月的物业费，根据购房协议，房产应于2017年6月份正式交付，但因开发商原因延迟交付2个月，在8月29日交付当日，开发商为抵消延期交房违约金，跟业主约定免收两年物业费，因此，对万怡物业的起诉状中所说的2018年3月起收取物业费表示不合理，不符合事实。2、物业公司在提供物业服务过程中严重失职，导致小区业主日常生活存在严重安全威胁。体现在小区的电动车管理上，小区物业未按照山东省公安厅《关于印发的通知》要求，全面开展自查自改，发现电动车违规停放、充电，立即组织清理，导致小区电动车乱停乱放问题严重，部分业主在出入口为电动车充电或推电动车进电梯的情况十分常见，尤其是早上上班上学高峰期，电动车与大量居民同时搭乘电梯，不仅十分拥挤，而且严重威胁居民安全。电动车进出电梯时经过会碰到电梯门，导致电梯故障频发，不仅影响出行，也给电梯安全和居民安全埋下极大隐患。3、物业违反临时管理规约第27条，物业公司在没有征得业主同意的情况下，违规在电梯安装广告和小区内设立自动售卖机，收取相关厂家费用，相关收入不公开、不透明，去向成疑，侵害了小区业主的利益。4、万怡物业在起诉状中对物业费的计算有误，物业服务费按照建筑面积每0.9元计算，房屋面积147.72平米，每月金额应该是132.95元，2018年3月到2020年9月，共计31个月，物业费应为4121.5元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：薛睿系阳光100国际新城小区******室的业主，该房屋建筑面积147.72平方米，物业费按建筑面积每月每平方米1.7元计算。2017年8月29日，万怡物业与薛睿签订了《前期物业服务合同》，该合同对双方的权利义务进行了约定。同时，合同第三条载明：“物业服务收费的约定一、物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）缴纳物业服务费用，高层住宅：1.7元/平方米?月（其中公共性物业服务费：1.30元/月?平方米，含电梯维护运行：0.25元/月?平方米，自动消防设施维护运行费0.15元/月?平方米）缴纳。……五、乙方（即本案被告薛睿）交费时间：每一季度第一个月前5日内向甲方（即本案原告万怡物业）预交整个季度的物业服务费；首期物业服务费自交房之日起预缴六个月。逾期交纳物业服务费，从应付之日起按日向甲方支付应交额的万分之1违约金。”。合同签订后，万怡物业为薛睿提供了物业服务，薛睿未交纳2018年3月1日至2020年9月30日期间的物业服务费。本院认为，薛睿与万怡物业签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同的约定行使权利，履行义务。本案中，万怡物业应按合同的约定提供相应的服务，薛睿作为业主在接受物业服务的同时，还应按照协议的约定缴纳相关的物业服务费。薛睿提交万怡物业收款收据及楼宇验收交付书，证实实际收房日期为2017年8月29日，物业以欺诈手段提前收取了半年物业费。万怡物业对此不予认可。本院认为，薛睿提交的证据可以证实其于2017年8月29日接收了诉争房屋，同时交纳了半年物业服务费，但本案万怡物业诉讼请求中薛睿应交纳物业服务费的起算时间为2018年3月1日，故该证据与本案并无关联。薛睿主张开发商承诺以两年物业服务费抵消延期交房的违约金，未提交证据佐证。本院认为，薛睿对其主张负有举证义务，但其未提交证据加以证实，应承担不利的法律后果，故对其主张，本院不予采信。薛睿提交视频资料证实万怡物业没有按照相关规定管理小区内电动车，将政府规定置之不理，藐视业主安全。本院认为，部分业主采用拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业的不作为或服务瑕疵，薛睿提交的证据可以证实万怡物业在提供物业服务的过程中存在瑕疵，但物业公司提供的物业服务，涉及内容广泛，服务对象众多，业主对物业服务的接受程度也均不一致。虽万怡物业在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，但如果小区内业主均以物业服务存在瑕疵为由拒缴物业服务费，那么带来的直接后果是物业公司入不敷出，不能维持企业正常运营，最终会导致物业服务质量进一步下降，小区整体环境进一步恶化。小区内物业服务的正常运行，离不开全体业主的共同配合与支持，综上所述，薛睿提出的理由不足以减免其向万怡物业缴纳物业服务费的义务，故对薛睿的辩解，本院不予采信。薛睿主张按照诉状中载明，物业服务费应为每平方米每月0.9元，万怡物业对此不予认可。本院认为，根据双方签订的《前期物业服务合同》的约定及当事人的当庭陈述，诉争房屋的物业服务费收取标准应为每平方米每月1.7元。综上所述，万怡物业主张薛睿应支付2018年3月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7784.5元，合法有据，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求，本院认为，虽薛睿与万怡物业签订的《前期物业服务合同》中就未按时足额交纳物业服务费有所约定，但万怡物业在提供物业服务时客观上存在一定瑕疵，且万怡物业亦需要进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决或予以配合。鉴于此种情形，对万怡物业公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告薛睿于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付自2018年3月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7784.5元；二、驳回原告济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取计35元，由被告薛睿负担。本判决为终审判决。审判员 刘 佳二〇二一年五月二十六日书记员 张天虹