北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17106号原告：孙鹏云，女，1970年11月22日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：马木军，北京市汇昕律师事务所律师。被告：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街2号。法定代表人：牛成立，董事长。委托诉讼代理人：马豹，北京秉理律师事务所律师。第三人：潘学进，女，1964年6月11日出生，汉族，住北京市西城区。原告孙鹏云与被告中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）、第三人潘学进案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告孙鹏云的委托诉讼代理人马木军、被告中诚信托公司的委托诉讼代理人马豹、第三人潘学进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙鹏云向本院提出诉讼请求：请求中止法院依据(2019)京0102执7851号执行案件对位于北京市西城区冠英园西区XX号楼房屋的执行，原告孙鹏云在租赁期内不向受让人（即被告中诚信托公司）移交该房屋。事实和理由：西城法院受理的申请执行人中诚信托公司与被执行人潘学进的（2019）京0102执7851号执行案件，经中诚信托公司申请，法院查封了位于北京市西城区冠英园西区XX号房屋（以下简称101号房屋），并于2019年12月3日作出公告，载明对潘学进名下的101号房屋依法予以拍卖和占有使用人腾空交付法院。原告向法院提起执行异议，法院作出了（2020）京0102执异193号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。101号房屋最早于2009年由原告的父亲承租。原告与潘学进于2014年9月13日签订《北京市房屋租赁合同》，约定由原告承租潘学进名下101号房屋，租赁期限自2014年9月13日至2020年9月12日。2014年12月17日，双方在合同中增加“如双方未能在约定期内办理完成买卖房屋产权过户手续，此北京市房屋租赁合同将有效期延至2030年9月12日止”的内容。原告与潘学进于2014年12月17日签订协议，约定原告购买潘学进名下的101号房屋。2019年3月11日，双方签订了补充协议。原告的家庭从2009年至今，一直承租占有使用101号房屋，且于2014年12月17日签订了买卖协议。无论是租赁协议还是买卖协议，签订时间均早于中诚信托公司与潘学进签订的《信托贷款合同》和《抵押合同》，更是早于法院对101号房屋采取的强制措施。原告对101号房屋享有合法权利，法院的执行措施侵害了原告的权益。现原告依法向法院提起诉讼。被告中诚信托公司辩称：被告和第三人签订的信托贷款合同、抵押合同是完全有效的，且在签订合同时，房屋一直由第三人本人居住，并未出租给原告。所以被告认为原告与第三人关于涉案房屋的承租问题，没有房屋租赁费用的支出记录，也没有经常居住的证据。故被告认为原告与第三人之间的房屋租赁合同，是针对第三人和被告之间贷款合同和抵押合同签订的，是为逃避第三人和被告之间的债务。被告不同意原告诉讼请求。第三人潘学进述称：原告及其公公吴东明从2009年起承租我的房屋。原告从2014年接手承租该房屋。办理房屋抵押是我和渤海银行办理的，后因我向渤海银行的借款一年到期，于是我又通过贷款公司借贷偿还渤海银行的借款。此时才重新将房屋抵押给被告。我向渤海银行借钱时，渤海银行委托哈尔滨银行对房屋抵押情况进行调查，当时吴东明一家人就已经在涉案房屋中居住，且同意进行抵押，所以才将房屋进行抵押。我不认可被告所述房屋一直是我居住，也不认可是以签订租房合同逃避债务。我认可原告陈述的整个租房、交纳房租的过程，认可原告诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2017年12月28日，中诚信托公司（贷款人）潘学进（借款人）签订《信托贷款合同》，约定由潘学进向中诚信托公司贷款954万元，贷款期限为6个月，自2017年12月28日至2018年6月28日等内容。该《信托贷款合同》由中诚信托公司向北京市中信公证处申请公证，北京市中信公证处于2018年1月18日作出（2018）京中信内经证字11887号《公证书》，赋予《信托贷款合同》强制执行效力。2017年12月28日，潘学进（抵押人）与中诚信托公司（抵押权人）签订《抵押合同》，约定潘学进以其名下101号房屋作为抵押物，向中诚信托公司提供抵押担保，担保《信托贷款合同》的主债权本金数额为954万元。该《抵押合同》由中诚信托公司向北京市中信公证处申请公证，北京市中信公证处于2018年1月18日作出（2018）京中信内经证字11888号《公证书》，赋予《抵押合同》强制执行效力。因潘学进未能按期偿还贷款，中诚信托公司于2018年10月25日向北京市中信公证处提出申请出具执行证书。2018年11月15日，北京市中信公证处作出（2018）京中信执字01763号《执行证书》，确定执行事项包括：被执行人潘学进，借款本金954万元以及自2018年7月6日起至全部债务实际偿还之日止的违约金（以借款本金为基数，按照每日千分之一计算）以及公证费9540元。中诚信托公司持上述《执行证书》向本院申请执行。执行过程中，吴相儒（自述为孙鹏云的配偶）向本院提出101号房屋由其一家承租使用，孙鹏云自2014年9月13日开始承租101号房屋。本院执行部门工作人员向其告知，依照法律相关规定，将对其承租权予以保障，并询问其是否在房屋拍卖时主张优先购买权。吴相儒明确提出要主张优先购买权。本院于2019年12月3日作出《公告》，内容为：本院依法查封了登记在潘学进名下101号房屋，公告如下：一、对被执行人潘学进名下101号房屋依法予以拍卖；二、被执行人及其他实际占有使用人于公告之日起七日内将上述房屋腾空后交付本院，逾期人民法院依法强制执行，由此造成的损失由被执行人及实际占有使用人自行承担等。之后，孙鹏云以案外人身份，向本院提出执行异议，要求法院中止对潘学进名下101号房屋的执行。本院经审查后，于2020年4月30日作出（2020）京0102执异193号执行裁定书，裁定：驳回案外人孙鹏云的执行异议请求。孙鹏云不服该裁定，在法定期限内向本院提出本次案外人执行异议之诉。本案审理中，孙鹏云为证明与潘学进存在101号房屋的租赁关系，向本院提交《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，落款日期为2014年9月13日。合同中约定的房屋租赁期自2014年9月13日至2020年9月12日，租金标准为每年16万元。在合同结尾处有手写的内容：如双方未能在约定期内办理完成买卖房屋产权过户手续，此北京市房屋租赁合同将有效期延至2030年9月12日止。手写部分内容有孙鹏云和潘学进的签名，签名日期为2014年12月17日。孙鹏云提交落款日期为2014年12月17日，有潘学进和孙鹏云签字的《协议（合同）》一份，内容为潘学进向孙鹏云出售101号房屋，价格为：以办理过户手续时，前后30天内市场销售价下浮5%-10%，作为双方接受的出售价格标准。协议还约定，此协议与北京市房屋租赁合同具有同等法律效力，在协议与北京市房屋租赁合同有效期内，最终双方办理完成买卖房屋产权过户手续，该协议与北京市房屋租赁合同自动失效；如双方未能在约定期内办理完成101号房屋产权过户手续，北京市房屋租赁合同有效期延至2030年9月12日。但是，协议中没有对房屋过户的期限及房屋价格进行明确约定。孙鹏云提交落款日期为2017年9月13日，有潘学进和孙鹏云签字的《补充协议（合同）》一份，内容为：2016年12月份出租人潘学进将101号房屋做了抵押，给承租人孙鹏云及全家人生活和精神上带来诸多困扰；租金标准由每年16万元，改为每年13万元；原租房押金7000元，以冲抵房租形式，现改为预付房租，从即日起不再另行支付任何租房押金等内容。关于房租的支付，孙鹏云提交有潘学进签字的收条，其中记载有：“今收到孙鹏云支付2014-2015-2016两年房屋在人民币叁拾贰万元（￥320000）整”以及“今收到孙鹏云支付2017年9月13日（年/房租金）壹拾叁万元（￥130000）整。注：上述房租已全部结清，无任何争议”等内容。关于2017年9月至2018年9月的房租，孙鹏云提交有孙鹏云和潘学进签字的《协议（合同）》一份，内容为，孙鹏云自己名下的车牌为×××的别克君越牌汽车一辆的所有权及车辆归潘学进所有，该车售价为15万元，潘学进应在5日内将现金交付给孙鹏云，或以冲抵与潘学进的房租债务。协议签订日期为2018年7月10日。孙鹏云主张2017年9月至2018年9月期间的房租以车辆租赁费用进行冲抵。关于2018年9月至2019年9月期间的房租，孙鹏云提交修房证明以及蒋毅君的身份证和银行卡等证据，用以证明孙鹏云为潘学进垫付了修理回龙观风光雅园房屋的修理费55259.75元，冲抵了部分房租；因潘学进的银行卡被冻结，故双方协商向潘学进的母亲蒋毅君支付了房租45000元，视为支付给潘学进房租。孙鹏云提交其名下中国农业银行交易明细显示，孙鹏云在2019年6月12日至2018年8月15日向对方户名蒋毅君转账三笔，分别为2019年6月12日4800元，2019年7月29日500元，2019年8月5日8500元。孙鹏云提交与潘学进签订的《补充协议（合同）》，落款日期2019年3月11日，协议内容为：双方共同承诺自进入2019年3月份以来应尽快办理，买卖双方房屋产权过户手续；鉴于出售方已于2016年与其他金融机构违规操作办理了抵押贷款，致使现在双方不能正常办理房屋产权过户手续，双方同意修改违约处罚条款等内容。孙鹏云提交潘学进的银行交易明细，称明细中2013年9月15日、2014年11月24日、2015年7月23日、2018年10月11日以及2019年1月22日的转账记录，都是向潘学进支付房租的记录。但其中仅有2018年10月11日和2019年1月22日两笔转账，分别为3000元和5000元，显示对方户名为孙鹏云，其余转账记录均未显示对方户名。中诚信托公司对孙鹏云提交上述证据的真实性、证明目的均不予认可，称孙鹏云提交的书面协议均是与潘学进自行约定，明显是针对其公司与潘学进之间签订的合同，房屋租赁价格与市场价格不符，是有针对性签订的协议，孙鹏云向蒋毅君转账无法证明支付的是房租，而孙鹏云向潘学进的转账记录，显示对方户名的只有两笔，且支付的方式及金额也不符合双方所述的一年支付一次房租的形式。潘学进对孙鹏云提交的证据均予以认可。上述当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙鹏云主张其是101号房屋的承租人，享有承租权，可以排除中诚信托公司对潘学进上述房屋的执行。对此，孙鹏云提交了其与潘学进签订的多份书面协议、收条及银行明细等证据。但是，孙鹏云与潘学进之间明确的转账记录只有两笔，且转账的时间与双方所陈述的房租交付模式以及金额严重不符。孙鹏云主张通过垫付修房费用、向潘学进出租车辆的费用折抵房租等事实，仅凭修房证明、协议等书证难以证明上述事实确实发生。另外，只有收条证据不足以证明双方之间确实存在长期的房屋租赁关系及交付租金的事实。综上，孙鹏云本案所提交的证据难以证实与潘学进存在真实、合法的房屋租赁关系。故孙鹏云主张其为101号房屋的承租人，起诉请求中止法院依据(2019)京0102执7851号执行案件对位于101号房屋的执行，孙鹏云在租赁期内不向中诚信托公司移交该房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》（2020年修正）第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙鹏云的诉讼请求。案件受理费70元，由原告孙鹏云负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 晗人民陪审员  吴大群人民陪审员  吴国丽二〇二一年五月二十八日法官 助理  王 鑫书 记 员  赵 月书 记 员  辛静怡