浙江省瑞安市人民法院民事判决书（2021）浙0381民初2714号        原告：涂某，女，1968年2月18日出生），汉族，住瑞安市。                委托诉讼代理人：冯金伟，浙江玉海律师事务所律师。                被告：虞某，男，1964年12月19日出生），汉族，住瑞安市，现关押在温州市看守所。                第三人：涂某某，女，1966年2月18日出生），汉族，住瑞安市。                原告涂某与被告虞某、第三人涂某某合同纠纷一案，本院于2021年2月25日以简易程序立案后，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人冯金伟、第三人均到庭参加诉讼；被告因被关押在温州市看守所，故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告涂某向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告与第三人于2018年10月20日签订的《备忘录》有效；2．被告将坐落于温州市瓯海大道汤家桥路商品房（产权证编号：温房权证瓯海区字第XXXX号）过户至原告名下。庭审中，原告将第二项诉请中的产权证变更为浙（2018）温州市不动产权第XXXX号。事实与理由：原告与被告、第三人系亲戚关系，被告与第三人系夫妻关系。为了解决被告孙儿的就学问题，原、被告于2018年8月初口头约定：原告将其名下坐落于温州市瓯海大道汤家桥路商品房（以下简称涉案房屋）形式上过户至被告名下，被告仅系名义上的所有权人，该房屋实际所有权人仍为原告。在办理涉案房屋过户手续过程中，原、被告于2018年8月10日签订了一份《房屋买卖合同》，原告事先将全部购房款汇入被告账户，再由被告汇给原告账户，形式上完成买卖交易。此后，被告于2018年9月30日取得涉案房屋产权证。为了避免双方今后产生纠纷，原、被告及第三人于2018年10月20日补签了一份《备忘录》，确认：涉案房屋真实所有权人系原告，同时还约定若今后原告提出要求被告将上述房屋过户给原告或原告指定的第三人名下，被告、第三人均无条件予以配合等。在此之前，涉案房屋仍一直由原告居住使用至今。现被告因涉嫌犯罪被羁押于温州市看守所，且可能被判处罚金，若涉案房屋继续登记在被告名下，则可能给作为涉案房屋的实际所有权人即原告造成损失，故原告欲将涉案房屋登记回自己名下。                被告虞某书面答辩称，原告诉称属实，原告系被告妻子的妹妹，被告同意原告诉请。                第三人涂某某陈述称，原告诉称属实，同意原告诉请。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年8月9日，涂某某银行账号×××收到陈某某农行账号×××转账的192000元。2018年8月10日，原告涂某与被告虞某签订《房屋买卖合同》一份，约定原告自愿将其坐落于温州市瓯海大道汤家桥路房屋出卖给被告，房屋价款为220万元，并约定分三期支付购房款：第一期于2018年8月15日前支付定金20万元、第二期过户当天付155万元，第三期取得不动产权证书当日付清剩余购房款45万元等内容。2018年8月13日，第三人银行账号×××将20万元转至原告农行账号×××。2018年9月29日，陈某某农行账号×××分别转账60万元、100万元至被告农行账号×××；同日，被告农行账号×××将155万元转至原告农行账号×××。2018年9月30日，涉案房屋办理不动产权变更登记手续，登记在被告名下，不动产权证号为：浙（2018）温州市不动产权第XXXX号。2018年10月4日，陈某农行账号×××转账40万元至被告农行账号×××。2018年10月11日，被告农行账户×××将45万元转至原告农行账号×××。2018年10月20日，原告（甲方）与被告（乙方）以及第三人共同签订《备忘录》一份，约定：“因客观原因，上述房屋不适合直接登记在甲方名下，另，为了解决乙方孙儿的就学问题，现甲、乙双方一致同意将上述房屋形式上转让给乙方，并将房屋过户至乙方名下。……乙方作如下声明：1．……虽然该房屋的购房款形式上从本人账户内汇出，但实际上该房屋的购房款均系甲方事先汇入本人账户，再由本人转还给甲方，本人仅是名义上登记所有权人，该房屋真实所有权人为甲方，该房地产现在以及今后因出租、出售等所产生的所有权益均甲方所有，与本人无关。……4．甲方将前述房屋名义上登记到乙方名下的行为对甲乙双方均互惠互利，若该转让行为由此导致任何形式损失的，双方应共同配合解决。”等内容。此后，该涉案房屋水电费以及物业管理费等均以原告名义缴纳。                另查明：1．陈某某自认其农行账号×××一直由原告掌握、使用，往来款项均与其无关；陈某自认其农行账号×××一直由原告掌握、使用，往来款项均与其无关。2．第三人与原告系亲姐妹关系；被告与第三人系夫妻关系，于1989年2月22日办理结婚登记手续。                本院认为，在市场中，各主体之间为了达成交易，作出双方承诺遵守的约定，这种约定在法律上表现为合同。当事人虽然可以按自己的意思约定合同内容和形式，却不能违反法律、行政法规的强制性效力性规定，也不得损害国家利益、集体利益、第三人利益和社会公共利益。由于立法不可能预见一切损害国家利益、社会公益和道德秩序的行为，为了弥补具体法律规定之不足，就产生了公序良俗原则。公序，即社会一般利益，包括国家利益、社会经济秩序和社会公共利益；良俗，即一般道德观念或良好道德风尚，包括社会公德、商业道德和社会良好风尚。本案中，原告涂某基于“某些客观原因”不方便将涉案房屋继续登记在其名下，而被告虞某则为了孙儿读书所需，故达成了所谓的名为买卖，实为房产代持的《备忘录》，双方在经过一系列真实的签订购房合同、款项转账等操作行为后，将房产登记在了被告名下，现由于被告涉嫌犯罪，原告担忧涉案房屋可能因被告会被法院判处罚金而遭执行拍卖，从而向本院提出要求确认《备忘录》有效，要求将涉案房产过户回去；本院认为，该《备忘录》因违背公序良俗而无效，其原因在于如果司法不对规避“就近入学”或某些“不可描述”的有利于房屋所有权人的虚假转让房产的行为加以限制，则不仅严重影响了潜在第三人的合法权益，而且无异于纵容、鼓励了此种不诚信的行为，将会导致房产代持现象的泛滥，不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必会影响国家就学政策落实，损害社会秩序和公共利益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款规定，判决如下：                驳回原告涂某的诉讼请求。                案件受理费24400元（已预缴），减半收取12200元，由原告涂某负担。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。                    审判员余海瑞    二〇二一年五月十四日            书记员戴星            附录：原告涂某提供的证据目录            证据1：原告身份证复印件1份、二被告身份信息查询打印件各1份；            证据2：《备忘录》1份；            证据3：《房屋买卖合同》、人员参保险种情况表及企业信息查询表各1份，银行转账凭证、银行交易流水等若干份；            证据4：不动产权证书1份；            证据5：收款收据、支付宝流水及银行交易流水若干份；            证据6：证人出庭作证证言2份。