浙江省金华市婺城区人民法院民事判决书（2021）浙0702民初1334号        原告：王朝福，男，1972年8月29日出生（公民身份号码XXX），汉族，户籍地重庆市彭水县。                被告：楼向东，男，1970年1月12日出生（公民身份号码XXX），汉族，住浙江省东阳市。                委托诉讼代理人：楼航良，浙江良济律师事务所律师。                原告王朝福与被告楼向东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王朝福、被告楼向东及其委托诉讼代理人楼航良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告卖房剩余尾款20万元，支付违约金（自2020年12月15日起，以37万元为基数按日千分之三计算至尾款付清之日止）；赔偿交通费、误工费、生活开支至尾款付清为止，及诉讼费、诉状费550元。后原告将违约金及损失诉请变更为：逾期付款违约金（以20万元为基数，自2020年12月15日起，按每日2‰计算至尾款结清之日止）；赔偿交通费、误工费、生活费共计1万元；赔偿写诉状的费用500元。                事实和理由：原告位于金华市华电新村108幢201室一套房子委托给朋友李媛出售，最后通过小倪房产中介公司与被告以37万元成交。2020年11月29日原告在重庆做包工活，委托朋友李媛帮我签了合同，被告交了2万元定金在中介。2020年12月3日办理过户手续，被告支付了首付款15万元，剩余20万元由被告向银行贷款，如银行贷款不足，由被告凑齐20万元支付尾款。于是原告回重庆上班，多次追问中介要求被告支付尾款，中介说被告以百般理由不付尾款，于是原告于2021年1月23日从重庆赶到金华，多次追问被告要求支付尾款，被告也百般理由和中介相互推托不支付尾款，现已过去了2个多月。原告出于无奈，只能向法院起诉，如果尾款迟迟不付清，我还要求房产证过户于原告，首付不退，而且没满五年税费增高由被告承担。                被告楼向东答辩称：一、要求驳回原告关于支付千分之三违约金和交通费、误工费及其他费用的不合理诉求。根据原、被告于2020年11月29日签订的房屋买卖居间合同约定，被告已依约支付2万元购房定金及15万元首付款。尾款未能支付是由于中介公司承诺可以为被告办理公积金贷款，但事后又办不了，并非被告故意违约。所以被告要求将金华市小倪房产中介有限公司追加为被告。二、要求驳回原告关于支付被告房屋尾款20万元的诉请。根据原、被告及案外人金华市小倪房产中介有限公司于2020年12月3日签订的浙江省二手房买卖合同约定，本案所涉房屋的总价款为人民币30万元。而不是之前约定的37万元，双方对于成交价款作了变更约定，即被告还须向原告支付款项为13万元。                原告围绕诉请向本院提交证据：1．房屋买卖居间合同、定金保管单及欠条，证明双方的合同约定内容；2．录音资料两份，证明被告说过会付钱，但却拖着不付。原告对证据1无异议，对证据2真实性无异议，但内容不完整，我说会付钱是要将另一套房子的定金2万元拿回来才能付的。                经审核，本院确认证据1的证明力；证据2是在涉案房产过户之后，原、被告之间的两次通话录音（通话时间为2021年2月3日），两次通话内容意思表达完整，第一次通话中被告表示虽然贷款不成，但剩余款项可以在春节前付清，问原告何时腾空房屋，原告表示收到款项后春节前腾空也可以，双方语气友好；第二次通话中被告要求原告配合其向中介公司要回另一套房成交定金2万元用以支付尚欠原告的剩余款，原告则表示该定金与己无关。本院对两次通话所反映的事实予以认定。                被告针对答辩意见向本院提交证据：1．浙江省二手房买卖合同一份，证明合同变更价款为30万元；2.2020年11月29日签订合同当天，被告在中介公司和中介人员录音一份，证明小倪中介公司承诺可以公积金贷款；3.2020年12月15日在银行办理本案房子贷款时，银行工作人员与被告及中介人员对话录音，银行工作人员有告知中介公司贷款须买保险，但中介没有如实告知被告。原告对此发表质证意见：对于二手房买卖合同，过户当天中介公司要求原告签名，被告也在场，原告提出合同上房款为何是30万元，中介说与原告无关，是为了省税，而且当天被告也出具了尚欠20万元的欠条，不存在合同变更；对于合同上没有写具体的付款时间，当时我也提出异议，中介说贷款十天半月或一个月就可以下来了，不需要写的；对于录音，原告在签约当天及贷款当天均不在场，对此不知情，中介公司对被告的承诺与原告无关。                经审核，对于二手房买卖合同，被告自称事先并不知情，是在此次诉讼中到房管中心调取时才知道的，说明原、被告双方不存在变更合同价款的合意，且与被告过户当天出具20万元欠条相悖，故本院对被告主张的证明力不予确认；对于两份录音，第一份录音系被告与中介公司员工的谈话，内容是中介公司在签约当天告知被告公积金贷款没问题，第二份录音是被告在办理银行贷款时才得知须购买保险产品，被告拒绝购买故未办理贷款。两次对话原告均未在场。本院认为，录音内容指向的是被告与中介公司之间的关系，本案的诉讼标的为原、被告之间的房屋买卖合同关系，被告与中介公司之间的居间关系并非本案审理内容，故本院对被告所主张的证明力不予确认，但对于被告未能办理公积金贷款和商业贷款的事实予以确认。                根据上述确认有证明力的证据及原、被告双方的当庭陈述，本院认定如下事实：                2020年11月29日，原告委托代理人李媛、被告楼向东在金华市小倪房产中介有限公司的居间下签订房屋买卖居间合同一份，约定被告购买原告所有的位于婺城区华电新村108幢201室房产，总价款为37万元，签约当天支付2万元定金，2020年12月15日前支付首付款15万元，付款当天办理产权变更手续，尾款20万元公积金贷款支付。房屋交易所产生的税费及其他费用由买方全额承担。尾款付清前房产证押在中介公司，结清后交付。签约当天，被告交付2万元定金由中介公司保管。12月3日，双方办理了产权变更手续，被告支付首付款15万元，同时向原告出具欠条一份，载明“本人向王朝福购买位于华电新村108幢201房屋，目前还欠购房尾款贰拾万元，这笔尾款在合同约定的银行放款后三天内，转给王朝福，届时以银行转账凭证为准，此欠条自动作废”。事后，因被告不符合公积金贷款条件，转而寻求商业贷款。2020年12月15日，楼向东到银行办理按揭贷款手续，因其不同意购买贷款保险产品，贷款未成。2021年春节前，被告向原告表示可以在春节前付前余款，但要求原告配合其向中介公司要回其购买华电新村118幢1单元301室的定金2万元。原告表示该购房定金与其无关。被告遂未支付余款20万元。                关于华电新村118幢1单元301室房产，被告于2020年11月29日在同一中介公司签订关于该房屋买卖居间合同，被告因未办理贷款亦未能支付购房款，认为中介公司承诺可以贷款对其构成欺诈，故要求中介公司退回定金2万元。301室业主已向本院另案提起诉讼。                本院认为，原、被告双方签订的有关案涉房产的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规有关效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应按约遵照履行。被告辩称原告及居间方对其实施欺诈，其在本案审理过程中曾提起反诉要求撤销该合同，本院受理其反诉后，被告未依法预交反诉费用，本院已另行裁定按其撤回反诉处理，故对该辩称内容在本案中不予审查处理。本案的争议焦点在于合同中关于购房尾款的履行。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案原、被告双方的房屋买卖合同成立于民法典施行前，关于尾款的履行持续至民法典施行之后，且在民法典施行之后因尾款履行发生争议，故本案应适用《中华人民共和国民法典》第三编第四章和第五章的相关规定。房屋买卖合同约定尾款20万元的支付方式为通过公积金贷款，被告在明确知道公积金贷款无法办理后，并未向原告提出解除合同的要求，而是表示愿意继续履行合同。原告要求其支付剩余房款的请求，本院依法予以支持。合同仅约定尾款为公积金贷款，未明确约定最后的付款期限，被告在公积金无法办理又不愿意办理商业贷款的情况下，双方可以对付款期限补充协议，不能达成补充协议的，按照合同相关条款及贷款市场的交易习惯确定合理的付款期限。被告以中介公司退回另一套房产定金2万元为向原告支付尾款的条件，因该2万元定金与原告无关，被告该要求对原告不合理。合同约定2020年12月15日前办理产权变更而后办理贷款，实际履行中12月3日已办理产权变更，12月15日被告已拒绝办理商业贷款，故被告应自该日起自筹款项用以支付余款。被告在2021年2月3日已表示其愿意在春节前支付，说明此时被告已经具备了支付能力。原告在2021年2月3日的通话中对于被告的付款表示未作明确要求，也说明原告在此时并未主张被告已构成逾期付款。按照贷款市场的通常放款期限及房屋买卖合同关于尾款支付的条款约定，本院确定两个月的付款期限应属合理。鉴于2月11日至2月17日属于春节假日，被告的付款期限可以顺延至2月18日，故本院认定被告在2月18日之后未付款构成逾期支付。合同约定买方逾期付款，每延期一日，应按房价总额的千分之三支付违约金，该违约金约定明显过高，原告主动调整为按尚欠款20万元为基数计算违约金，本院予以准许，但日千分之二的计算标准仍然过高，本院酌定调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。原告关于误工费、交通费、生活费损失1万元及诉状书写费用的诉请，不再支持。                综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：                一、由被告楼向东支付原告王朝福购房款20万元及逾期付款违约金（自2021年2月19日起，以20万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至款项付清之日止）。                款于本判决生效后三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                二、驳回原告其余诉讼请求。                案件受理费2589元，由原告自负539元，由被告楼向东负担2050元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。                    审判员韩小飞    二〇二一年五月十一日            代书记员俞华卿