上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初1180号原告：上海顶峰房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吴诗农(LANCEYUGOKONGWEI)，董事长。委托诉讼代理人：殷勤勤。被告：上海安娜婚纱摄影有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张宝莲，总经理。委托诉讼代理人：黄浩，上海标胜律师事务所律师。原告上海顶峰房地产开发有限公司(以下简称“顶峰公司”)与被告上海安娜婚纱摄影有限公司(以下简称“安娜公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人殷勤勤、被告法定代表人张宝莲及委托诉讼代理人黄浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告支付租金人民币(以下币种同)85,889.05元、物业管理费30,538.32元、电费1,548.80元以及逾期支付上述费用的滞纳金7,529.6元(滞纳金暂时计算至2020年7月8日，请求支付至实际支付之日止)；2．被告对系争商铺恢复原状，否则应支付原告商铺拆除费18,569.4元。事实与理由：2019年5月，原、被告就位于上海市嘉定区城中路XXX号罗宾森广场三楼S3-14商铺(以下简称“系争商铺”)签订1份《罗宾森广场租赁合同》，约定商铺面积为125.5平方米，租赁期限自2019年6月1日起至2020年6月30日止，租金为17,177.81元/月，物业管理费为7,634.58元/月，租赁保证金为49,624.78元。根据租赁合同的约定，电费于每月15日前交纳，被告应于每期付款期15日以前支付下3个月租金和物业管理费。被告逾期缴纳租金、物业管理费或其他费用的，每逾期一日，应缴纳逾期金额的0.1%作为滞纳金。后被告以经营状况不好为由拖欠原告2020年3月1日至2020年6月30日的租金、物业管理费、电费等费用，原告多次催缴未果，截至2020年6月30日合同期限终止，被告累计拖欠原告租金、物业管理费、电费、滞纳金合计125,505.77元。同时，依据租赁合同的约定，本合同租期届满或提前解除的，被告应将商铺恢复原状。虽经原告书面函告，但被告仍未履行合同约定的恢复原状义务，经原告聘请的第三方对拆除费用进行评估，被告需向原告支付拆除费18,569.4元。被告辩称，根据双方对账情况，被告尚欠原告租金及物业管理费、电费共计58,242.46元，该款与原告交纳的保证金49,624.78元相抵扣，被告仅需向原告支付8,617.68元。不同意向原告支付滞纳金，如果法院认定被告需支付滞纳金，滞纳金的计算基数应当是8,617.68元，滞纳金的计算标准应当按照银行同期贷款利率计算。不同意原告主张的诉请2，原告于2020年5月29日将系争商铺关闭，被告无法进入系争商铺，被告的物品目前仍在系争商铺内，被告无法将系争商铺恢复原状。原告在合同约定的租赁期限届满前将系争商铺关闭，原告也存在违约行为，也造成了被告的损失。本院经审理认定事实如下：顶峰公司为系争商铺产权人。2019年5月27日，顶峰公司(出租方、甲方)与安娜公司(承租方、乙方)签订1份《租赁合同》，合同约定：罗宾森广场S3-14租赁面积125.5㎡，商铺交付日2019年5月31日，租赁期限自2019年6月1日起至2020年6月30日止，租金每月17,177.81元，租赁保证金49,624.78元，每1个月预付一次，于支付当月15日以前，支付下1个月租金和物业管理费；租赁保证金由甲方无息保管，用于保障乙方按本合同约定履行承租方的责任和义务，合同期满后，租赁保证金自动转为服务质量保证金，但若乙方有欠款、违约金等未结费用的，则应先予以扣除；本合同租期届满或提前解除的，乙方应于合同届满日或解除日返还租赁商铺，乙方返还的租赁商铺应当按照交付现状照片和《交付验收单》的标准恢复至交付时的原状，如乙方有接收前任租户部分或全部的装修的，则应恢复至甲方所要求的毛坯状态；本合同租期届满或提前解除的，经甲方书面同意乙方事先增设的设施和设备归乙方所有，由乙方自行拆除，乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修或拆除等而支出的各种费用，租赁期满，乙方拆除其增设的设施和设备时，不得损坏该商铺结构及装修，合同租期届满或提前解除合同后五日内，没有拆除或搬出的设施设备，视为乙方放弃所有权，同意交由甲方处置，甲方代为清场的费用，由乙方承担；乙方逾期缴纳租金、物业管理费或其他费用的，每逾期一日，应按未缴纳金额的千分之一/天支付违约金，对乙方缴纳的未足额欠款，甲方有权决定该欠款抵扣相关欠款的顺序和比例，乙方无异议；乙方逾期支付其应付的费用，超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，同时乙方须赔偿因此对甲方造成的一切损失；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，安娜公司向顶峰公司支付保证金49,624.78元，并支付租金至2020年1月31日、支付物业管理费至2020年2月29日，安娜公司使用系争商铺经营婚纱摄影。2020年5月22日，顶峰公司(甲方)与安娜公司(乙方)签订1份《商铺租赁合同之补充协议》，协议约定：因新冠疫情影响，经乙方申请，甲方同意以下租金优惠，以共渡难关，甲方同意免除乙方自2020年1月24日至2020年2月9日期间的租金，甲方同意免除乙方自2020年2月10日至2020年2月29日期间的租金，甲方同意按原合同约定金额的50%向乙方收取自2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金和物业管理费；根据前述约定，甲方减免乙方应付租金合计29,955.27元、减免物业管理费合计3,817.29元，二者总计金额33,772.56元；甲方给予乙方本补充协议第一条规定优惠的前提条件是乙方在合同有效期内无拖欠费用、不履行其他合同义务等任何违约行为(包括但不限于本补充协议第三条的约定)，否则甲方可随时单方书面通知撤销本次优惠，乙方应在接到甲方书面撤销通知后10日内无条件补足上述优惠费用；本补充协议未尽事宜按原合同执行，与原合同不一致的，以本补充协议为准；协议另约定了其他内容。上述协议签订后，安娜公司未及时交纳欠付的租金及物业管理费。2020年5月29日，顶峰公司工作人员通过微信通知安娜公司“截止到今天17：30，财务查不到到5/31号的账款，今天肯定要关的。”安娜公司回复称“后面两天是周末，都不开吗？”、“明后天周末，没电，我们就没办法工作啦”、“这边要拉电，我不好说什么。你至少让我们把客人服务完啊。我刚到店里，这边客人刚来选片”。因安娜公司仍未付清欠付费用，顶峰公司于该日对系争商铺实施了加锁措施。2020年6月3日，顶峰公司与安娜公司就截至2020年5月29日的所欠费用通过微信群进行对账。顶峰公司员工通过微信群向安娜公司发送截至2020年5月29日的系争商铺的欠费明细表，该表显示截至2020年5月29日，安娜公司就系争商铺欠付租金、物业费、电费及公摊费共计58,242.46元。该欠款表在欠款金额的下方注明曾缴纳租赁保证金49,624.78元。审理中，顶峰公司提交1份《催款函》及签收回执单，证明顶峰公司催告安娜公司缴纳欠款并告知安娜公司取消之前给予的疫情期间优惠。该函载明“贵方逾期支付费用超过15天的，延期支付费用累计超过3次(含)的，我司有权解除合同，没收保证金，并追偿贵方因此对我司造成的一切损失……因贵方欠费的严重违约行为，我司撤销给予贵方两个商铺2020年1-3月租金及物业费的减免优惠(其中S3-14商铺33,772.56元)，贵方应于收到本函后3日内连同上述减免优惠、各项欠款、滞纳金一并向我司付清……贵方应在合同解除日按交付现状照片和交付验收单将商铺恢复至交付状态，请贵方在付清上述欠款后3日内完成S3-14商铺，否则我司将委托第三方代为恢复，现第三方工程公司已就商铺内恢复原状的代为拆除工程向我司报价18,569.4元。”该函的落款时间为2020年9月17日。本院另查明，至庭审当日，系争商铺一直处于顶峰公司加锁控制下。审理中，安娜公司于2021年3月31日将遗留在系争商铺内的物品搬离，顶峰公司予以了配合。同时，安娜公司表示不会对系争商铺恢复原状，故顶峰公司明确诉讼请求2为安娜公司支付商铺拆除费18,569.4元。就商铺拆除费的金额，顶峰公司提交了1份由上海聚点建筑装饰设计中心制作的《项目预算书》，载明系争商铺的拆除费用为18,569.4元。安娜公司对上述《项目预算书》的真实性不予认可，认为顶峰公司主张的商铺拆除费的金额高于市场价，安娜公司同意支付商铺拆除费10,000元。庭审中，顶峰公司与安娜公司明确顶峰公司主张的诉请1中租金、物业管理费、电费的金额与双方于2020年6月3日进行对账的金额的差距在于顶峰公司撤销了疫情期间的租金减免并主张了2020年5月30日至2020年6月30日的租金及物业管理费。关于租赁保证金，安娜公司表示应予返还，而顶峰公司则主张没收。对于合同终止的原因及时间，顶峰公司表示《租赁合同》于2020年6月30日因双方约定的租赁期限届满而终止，而顶峰公司于2020年5月29日对系争商铺实施加锁措施的行为仅是催讨费用的救济手段；安娜公司则表示《租赁合同》因顶峰公司于2020年5月29日强行锁门而解除。以上事实，有《租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议》、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，顶峰公司与安娜公司之间的租赁关系合法有效。顶峰公司因安娜公司未按约支付租金等相关费用于2020年5月29日对系争商铺采取了加锁措施，而顶峰公司明确实施该措施的目的仅为催讨租金，后双方于2020年6月3日进行对账，顶峰公司制作的欠费明细表显示的各项费用结算至其采取加锁措施之日，且该表格亦显示了租赁保证金的金额，安娜公司对该欠费明细表结算的各项费用未表异议，故《租赁合同》于2020年6月3日经双方一致确认而解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为承租人，安娜公司应当支付其承租使用系争商铺期间的租金、物业管理费以及其他费用。关于上述费用的金额，经核算，顶峰公司于2020年6月3日要求安娜公司支付截至2020年5月29日欠付的租金、物业管理费、电费及公摊费58,242.46元，安娜公司对该金额不持异议，故本院确认安娜公司应当支付顶峰公司租金及其他费用共计58,242.46元。上述金额与顶峰公司主张的诉请1中租金、物业费、电费金额的差距在于顶峰公司以安娜公司未按约支付相关费用为由撤销了对安娜公司租金和物业费的减免并主张了2020年5月30日至同年6月30日的租金和物业费。就此，本院认为，虽然《商铺租赁合同之补充协议》约定若安娜公司存在违约行为，顶峰公司有权单方通知撤销疫情期间给予的租金及物业费的减免，但考虑到安娜公司使用系争商铺期间受到了新冠肺炎疫情防控措施的影响，双方约定的租金及物业费的减免金额亦属合理；同时，顶峰公司对系争商铺采取加锁措施致使安娜公司自2020年5月30日起至同年6月30日均无法使用系争商铺，故本院对顶峰公司主张的按照诉请1的金额要求安娜公司支付租金及其他费用的诉请不予支持。关于租赁保证金，安娜公司虽有逾期支付租金的情况，但考虑到新冠肺炎疫情防控措施对其经营的影响，双方应友好协商促进问题解决，顶峰公司径行采取加锁措施催讨租金的行为有所不当，同时考虑到合同约定的租赁期限即将届满，顶峰公司于2020年6月3日向安娜公司发送的欠费表亦列明了租赁保证金，故顶峰公司应当将收取的49,624.78元保证金于合同解除之日予以返还，该款与安娜公司应当支付顶峰公司的58,242.46元相抵扣，安娜公司尚应支付顶峰公司8,617.68元。双方于2020年6月3日进行对账，但安娜公司无正当理由未及时支付上述款项，故顶峰公司要求安娜公司支付滞纳金的诉请，本院予以支持。顶峰公司主张的滞纳金标准过高，本院酌情予以调整。双方签订的《租赁合同》约定，租赁期限届满，安娜公司应将系争商铺恢复原状。现安娜公司明确表示不再对系争商铺恢复原状，本院酌定安娜公司向顶峰公司支付商铺拆除费15,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告上海安娜婚纱摄影有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海顶峰房地产开发有限公司租金及其他费用8,617.68元；二、被告上海安娜婚纱摄影有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海顶峰房地产开发有限公司滞纳金(以8,617.68元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年6月3日计算至实际支付之日止)；三、被告上海安娜婚纱摄影有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海顶峰房地产开发有限公司商铺拆除费15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,181.5元，减半收取1,590.75元，由原告负担1,330.75元，被告负担260元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  马 丹二〇二一年五月二十七日法官助理  张 耐书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。