重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0113民初2386号 原告：潘明海，男，1971年11月16日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：邓伟，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何莲，重庆丽达律师事务所律师。被告：朱启明，男，1966年10月16日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：刘万洪，重庆水木律师事务所律师。被告：付婷婷，女，1990年1月23日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：杜正钦，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。原告潘明海与被告朱启明、被告付婷婷确认合同效力纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告潘明海及其委托诉讼代理人邓伟、被告朱启明的委托诉讼代理人刘万洪、被告付婷婷的委托诉讼代理人杜正钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘明海向本院提出诉讼请求：判令被告朱启明、被告付婷婷之间就巴南区丰华路581号4幢26-8号房屋的产权转移行为（买卖合同关系）无效。事实与理由：因政府征收行为，被告朱启明获得巴南区丰华路581号安置房小区的安置房购买指标。2018年1月17日，原告与被告朱启明签订《安置房房号买卖合同》，约定被告朱启明将其安置房房号选择指标转卖给原告，房屋面积为103平方米，最终面积以实际面准，房号以摇到的房号为准，指标转让费5万元，并约定被告朱启明不得以任何理由加价等。买卖双方签订安置房购房合同时，由原告一次性支付被告朱启明房号款4.5万元，剩余5000元在房屋产权过户给原告后一次性支付房屋余款。同日原告支付了房号款4.5万元。2018年1月17日，原告与被告朱启明签订《安置房房屋买卖合同》，约定被告朱启明将浩立阳光花园安置房一套出售给原告，建筑面积103平方米。2018年5月12日，原告支付被告朱启明房号款余款5000元。2018年8月16日，原告陪同被告朱启明办理选号、房款缴纳及接房手续，被告摇号选中巴南区丰华路581号4幢26-8号房屋，原告按照被告要求向巴南区人民政府征地办公室缴纳了双方约定转让房号的安置房房款及其相关税费共计293 953元。2018年8月16日，原告与被告朱启明一起办理了案涉房屋的接房手续，被告朱启明将案涉房屋接房手续、钥匙、天然气卡等交给原告，原告于该日起实际占有使用案涉房屋，相关物管费、垃圾处理费也由原告缴纳。2020年10月，被告朱启明取得案涉房屋不动产权证，但被告朱启明一直以要求加价、不在家等理由拒不过户给原告。原告得知被告朱启明已将案涉房屋产权转移登记至被告付婷婷名下，在原告已基于买卖合同关系并已合法占有使用房屋的前提下，二被告恶意串通、明显以不合理低价转让财产，恶意办理房屋所有权登记，严重损害了原告的合法权益，二被告的民事法律行为应被确认无效。被告朱启明辩称：原告与被告朱启明签订买卖合同属实，但原告没有按照约定履行支付房号款、房款的义务，故被告朱启明将房屋卖给了被告付婷婷。二被告买卖合同关系有效，且被告付婷婷支付了房款47万元，二被告不存在恶意串通，请求驳回原告的诉讼请求。被告付婷婷辩称：1.二被告签订的房屋买卖合同是真实意思表示，被告付婷婷购房为自己居住，合同签订的房价虽为40万元，但被告付婷婷通过转账、现金方式各支付20万元房款后，还以其母亲对被告朱启明妻子邹娟出借7万元债权抵了7万元房款，实际房价为47万元，合同约定40万元系为避税，被告付婷婷还支付了房屋过户费用约5万元。2.被告付婷婷对原告与被告朱启明之间的买卖关系不知情，不存在恶意串通损害原告利益的情况，原告可就被告朱启明的违约要求其承担违约责任。3.一房二卖的合同均系有效合同，应以房屋登记人来确定房屋的权属人，法院应从保护交易稳定的角度对原告诉求审慎处理。4.原告与被告之间可能存在借款关系用于买房，并非买卖合同关系。原告围绕诉讼请求向本院提交了《安置房房号买卖合同》、交通银行个人客户交易清单、微信聊天截图、《安置房房屋买卖合同》、选房信息卡、中国银行交易凭证、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、重庆市巴南区人民政府征地办公室收据、接房通知书、重庆浩立物业管理有限公司收款收据、证明、阿里拍卖案涉房屋同类型房屋估价网络截图、重庆市住房信息采集表、拍卖房屋房产证复印件、《重庆市房屋买卖合同（简版）》、（2121）渝0113财保13号民事裁定书、保全结果和期限告知书、（2021）渝执保44号执行裁定书、作为证据，经质证审查，对原告提交的证据真实性均予以确认。被告朱启明提交了借条（照片打印件）、原告与邹娟微信聊天记录截图作为证据，经质证审查，对借条因系打印件不予确认，聊天记录真实性确认但不完整，对其证明内容不予确认。被告付婷婷提交了《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同（简版）》、转账记录、收条2份、欠借条1份、税收完税证明、支付凭证、微信支付凭证、《装修设计合同》、重庆市合川区人民医院入院证、检验报告单、CT诊断报告单、被告付婷婷家中保险柜照片、被告付婷婷中国银行及中国建设银行交易流水明细清单、被告付婷婷男友叶啸骊招商银行户口历史交易明细表作为证据。经质证审查，对被告付婷婷提交的证据形式上的真实性确认，证明内容在本院认为部分予以阐述。根据原被告的诉辩称及提交的证据，本院确认本案以下事实：2018年1月17日，原告与被告朱启明签订《安置房房号买卖合同》，约定被告朱启明将安置房面积约103平方米的房号出售给原告，共同权利人为朱启明、朱俊涛、李方才，转让价格5万元，后期无论市场行情涨跌，被告朱启明等人不得以任何理由要求加价或者差额补偿，除此指标转让费外不能以办理手续费等任何理由再收取原告费用。付款方式为签订该合同时一次性支付4.5万元，余款5000元在房屋产权过户给原告后一次性付款。在被告朱启明实际取得产权后，必须在10天内协助原告将该房屋产权手续过户，如不过户，视为违约。原告在当日通过交通银行转账给被告朱启明4.5万元房号款。同日，原告与被告朱启明签订《安置房房屋买卖合同》，约定被告朱启明将坐落于巴南区浩立阳光花园103平方米的安置房出售给原告，价格为2700元/平方米。原告交完购房款后，被告朱启明立即无条件将安置房的钥匙及相关资料交给原告保管。该房屋房产证办理下来后，被告朱启明必须三天之内通知原告，被告朱启明无条件配合原告办理该房屋的过户手续（过户时间不得超过三十日，如超过三十日内，则按该合同房屋总价款的二倍作为违约金支付原告）。交易后该房屋的价格无论涨跌，双方只能按签订的合同条款执行。并约定了违约责任。2018年5月12日，原告支付被告朱启明房号款余款5000元。2018年8月16日，原告与被告朱启明一起选房，以被告朱启明的名义选定案涉房屋房号为4-26-8，建筑面积101.21平方米，房屋总价303 630元、天然气安装费3400元/套、登记费80元/套、大修基金8097元、契税9109元、办证费及税费17 286元，总金额324 316元。扣除跨地类选房搬家奖励30 363元，实际向银行缴纳293 953元。原告于当日通过银行转账支付给重庆市巴南区人民政府征地中心共计293 953元，巴南区人民政府征地办公室出具了收据。被告朱启明于当日办理接房手续，并将案涉房屋电卡、钥匙交付原告。随后，原告一直占有案涉房屋，并缴纳了物管费等费用。2020年10月，被告朱启明取得案涉房屋产权证书，载明房屋地址为巴南区丰华路581号4幢26-8，产权由被告朱启明单独享有。随后，二被告签订《房屋买卖合同》，约定被告付婷婷购买被告朱启明拥有的坐落在重庆市巴南区××路××号××幢××房产，建筑面积101.21平方米，房屋权证号第0××8号。双方交易价格40万元，付款时间与办法为：被告付婷婷于2021年1月4日首付款20万元，余款20万元于2021年1月31日前支付给被告朱启明，交易税费由被告付婷婷承担。被告朱启明在被告付婷婷全款付清后交房给被告付婷婷。该合同由被告付婷婷委托其母亲喻化林代签。二被告陈述房屋价款实际为47万元，支付时间、金额、方式为：1.2020年12月31日由被告付婷婷支付被告朱启明现金20万元（来源于成都家中保险柜）；2.2021年1月7日被告付婷婷男朋友叶啸骊通过招商银行转账给被告朱启明20万元；3.邹娟欠喻化林、王孝华（喻化林丈夫、付婷婷继父）借款共计7万元予以抵作房款。二被告于2020年12月31日在不动产登记部门签署案涉房屋《重庆市房屋买卖合同（简版）》，显示案涉房屋成交价格为40万元，于2021年1月7日过户登记至被告付婷婷名下，被告付婷婷于当日支付了相应税、费。被告付婷婷陈述其保险柜现金来源之一为其尾号8333中国银行账户2018年9月5日取现的25万元。另查明，被告朱启明妻子邹娟与被告付婷婷母亲喻化林、继父王孝华认识。庭审中，喻化林陈述买房时看过相同户型房屋，并拍摄有照片，但其提交的手机照片拍摄时间为2021年2月21日，经询问，喻化林变更陈述为其与被告付婷婷均未到过案涉房屋实地查看。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与被告朱启明于2018年1月17日签订的《安置房房号买卖合同》及《安置房房屋买卖合同》系双方自愿签订，是当事人真实意思表示，符合法律法规规定，合法有效，双方均应按合同享有权利、履行义务。原告向被告支付了房号款并直接向巴南区人民政府征地办公室支付了案涉房屋房款，被告朱启明未按合同约定在取得房产证后配合原告办理房屋过户手续，其行为违反诚实信用原则。虽原告与被告朱启明签订的两份合同均载明朱俊涛、李才方也系案涉房屋共同所有权人，但案涉房屋系由被告朱启明以户主、定房人、认购人身份选得，并登记在其一人名下，可见朱俊涛、李才方对案涉房屋权利已作出由被告朱启明处理、产权由被告朱启明个人所有的处理。被告朱启明、付婷婷辩称系被告朱启明向原告借款用于购房，无证据证明，且与查明事实不符，对该辩解意见不予采纳。原告以二被告“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”为由要求判令二被告买卖合同关系无效，本院认为，恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人利益并从中获益，应有三项特性：1、当事人双方出于恶意；2、当事人之间互相串通；3、当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。法律上的恶意串通系个人心理活动，通常较为隐蔽，对其认定应采取推定方式，应通过数个已知来源于案件的事实、庭审证据，根据理性认识和经验法则、运用证据规则中的高度盖然性原则进行判断和认定当事人之间是否存在恶意串通。如果当事人外在表示行为存在重大疑点，不符合日常经济交易惯例、日常活动常理，则可认定为恶意串通。本案中，本院从以下几点进行分析：一、房屋非普通商品，购房系百姓生活中一项重大民事活动，按照常理，购房者在签订合同前均会要求实地查看房屋状况，了解房屋建筑质量、户型结构、采光朝向等，被告付婷婷委托其母亲喻化林签订房屋买卖合同前、办理过户过程中，均未到现场实地查看，且喻化林当庭首先陈述找物管拿钥匙看过同户型房屋，并提交照片，但照片拍摄时间为2021年2月21日，经询问才陈述确未看过案涉房屋或同户型房屋，该行为明显不符合一般交易习惯，喻化林未看过房屋即签订合同的行为有悖常理。被告付婷婷提交了喻化林住院病历，拟证明其住院期间精神混乱，其陈述可能不准确，本院认为，喻化林作为被告付婷婷委托直接与被告朱启明达成买卖合同关系的成年人，其没有精神疾病，且当庭发言清晰、明确，对被告付婷婷该证据的证明目的不予确认。二、关于房款对价的支付，二被告陈述房屋对价实际为47万元，交付方式、金额、时间如前所述。首先，用邹娟所欠喻化林、王孝华借款共计7万元抵扣相应房款，但庭审中，有2万元借条仍被喻化林持有，不符合经济交易习惯常理，有5万元借款体现于2020年12月31日被告朱启明出具的收条载明“另外邹娟我老婆借付婷婷母亲伍万元”，两个借贷关系均无出借证据证实。其次，被告付婷婷陈述2020年12月31日交付给被告朱启明20万元现金，来源于成都家中保险柜，本院认为，被告付婷婷当庭陈述其工作单位为国企，无证据证明其有在生活中储备大量现金之必要，且付婷婷、叶啸骊提交的银行流水均可见两人常用银行卡转账或者其他电子方式支付，即使被告朱启明当庭陈述系邹娟原因需要大量现金，综合判断该部分对价交付亦不符合常理。被告付婷婷陈述保险柜现金来源之一为2018年9月5日取现25万元，更是与案涉交易时间相隔较久，被告付婷婷也未提交其他证据证实确会储备大量现金，其提交的付婷婷、叶啸骊银行流水显示，在案涉房屋交易时间附近的期间，付婷婷、叶啸骊并不具备有20万元的取现能力或约20万元取现经过，对该说法不予采信。再次，虽被告朱启明在2021年1月7日收到20万元转账，但叶啸骊提交的银行流水不能显示该日支付20万元的交易对象，且付婷婷、叶啸骊是否系男女朋友关系无法证实。本案房屋对价是否已交付存疑。综上，从现有证据、庭审查明情况，难以认定被告付婷婷购房时系善意购房人。被告朱启明、付婷婷达成的案涉房屋买卖合同关系存在重大疑点和不合常理之处，可以推定二被告之间订立房屋买卖合同存在恶意串通。原告在支付房号款及房屋价款并占有使用案涉房屋后，因二被告恶意串通行为导致案涉房屋产权证登记于被告付婷婷名下，原告合法利益明显收到损害，原告诉求确认二被告的买卖合同关系无效，符合法律规定，应得到法院支持，但房屋产权转移登记办理系相关职能部门就当事人的申请作出的行为，本案中不能判定其效力。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第五十二条第（二）款、《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告朱启明、被告付婷婷就重庆市巴南区××路××号××幢××号房屋签订的《房屋买卖合同》、于2020年12月31日签订的《重庆市房屋买卖合同（简版）》无效；二、驳回原告潘明海的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由被告朱启明、付婷婷负担，此费原告已垫付，二被告负担金额于本判决生效之日起五日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。  审 判 员  余  兰  二〇二一年五月二十一日 法官助理  周  玉书 记 员  程雅伦  -1-