福建省南平市延平区人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0702执异69号案外人:张南翼,男,1982年1月15日出生,汉族,住南平市延平区。申请执行人：中国建设银行股份有限公司南平分公司，住所地：南平市延平区东山路2号。法定代表人：张庆文，行长。被执行人：福建德力竹业有限公司，住所地南平市延平区南山镇大坝村仙岩。法定代表人：朱瑨辉，总经理。被执行人：朱**奴，男，1955年1月12日出生，汉族，住南平市延平区。被执行人：陈二英，女，1958年2月8日出生，汉族，住南平市延平区。被执行人：朱瑨辉，男，1989年11月15日出生，汉族，住南平市延平区。本院在执行中国建设银行股份有限公司南平分行与被执行人福建德力竹业有限公司、朱**奴、陈二英、朱瑨辉金融借款合同纠纷一案中，案外人张南翼对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张南翼提出异议请求：请求依法终止南平市延平区××号××中心广场）1幢12层1209室房产的拍卖执行程序。事实理由：首先，申请人作为被执行人房屋的承租人，对该房屋享有的合法权益应当依法予以保护。被执行人朱**奴于2014年3月6日与申请人张南翼签订了房屋租赁合同，合同约定将朱**奴位于南平市延平区××号××中心广场）1幢12层1209室房屋出租给申请人使用，租赁期限自2014年3月1日至2036年8月31日，月租金为500元，22年零6个月租金共计135000元，押金10000元，合计145000元。申请人于签订合同当日依约将145000元转账给朱**奴。该合同合法有效，申请人作为承租人，对该房屋享有占有、使用、收益权利，依法应予保护。其次，强制执行不应当损害申请人的合法租赁权。本案房屋出租人朱**奴、陈二英与他人发生金融借款纠纷，与申请人房屋租赁合同没有直接关联。因此，法院依法强制不影响房屋租赁合同履行。综上所述，根据民事诉讼法第二百二十五条规定，申请人提出书面异议，请贵院查明事实，依法裁定。中国建设银行股份有限公司南平分公司提出书面意见：一、申请强制执行拍卖抵押物，是我行依据生效判决实现抵押权的合法行为，并未损害案外人的合法利益。南平市延平区××号××中心广场）1幢12层1209室房产系我行贷款抵押物，经（2015）延民初字第2665号民事判决书确认，我行有权就该房产拍卖、变卖价款优先受偿。案外人无权要求法院终止拍卖执行程序，应予驳回。二、没有证据证明案外人主张的租赁关系是真实的。一是案外人提交的房屋租赁合同未办理租赁登记备案手续，没有证据证明该合同系形成于2014年3月6日。二是抵押房产面积超过50平米，整套房产进行出租，每月租金才500元，租金畸低，且明显低于所在区域同类房屋的租金水平。三是租期22年零6个月，时间畸长，并且租金一次性付清，种种情形均不符合常理及交易习惯。四是案外人提供的转账记录，用途无法证明确为租金，案外人基于何种债权债务关系向抵押人转账不得而知，综上，租赁关系的真实性存在重大疑问。三、没有证据证明案外人在抵押前就实际占有、使用了抵押房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条之规定，实际占有使用被执行的不动产，是认定租赁关系真实性的重要考量因素，也是对抗执行、阻止移交的必要条件之一。本案中，若案涉房产真实出租给了案外人占有使用，必然产生一第列的费用，房屋租赁合同也明确约定“租赁期间，税费、电费、取暖费等由承租人负担”，显然，案外人无法提供租赁期间缴纳水电费、物业管理费等费用的相关记录或其他证据，因此无法证明其已实际占有、使用了抵押房产。四、根据物权法、担保法等相关法律及司法解释的规定，仅在“先租后抵”的情形下，承租人享有的权利才能够对抗抵押权。即使案外人所提的租赁是真实的，该案的情形也应认定租赁是在抵押权之后设立，不能对抗我行已登记的抵押权。本案中，被执行人朱**奴于2014年3月5日就与我行签订了抵押合同，而房屋租赁合同的落款时间及转账时间为2014年3月6日，抵押合意的形成时间早于租赁关系成立时间。同时，我行于2014年3月6日办妥了抵押登记手续（房屋他项权证号为：房他证南字第2××4号），与租赁合同签订时间为同一天，但租期长达22年之久的房屋租赁合同却未办理租赁登记备案手续，即使案外人所提的租赁关系是真实存在的，鉴于抵押权登记具有较强的公示效力，在此情形下，也应认定是“先抵押后出租”，承租人不享有对抗我行已登记抵押权的权利。五、虚构租赁关系对抗执行的，应承担相应的法律后果。综上所述，案外人张南翼所提的执行异议与事实不符，且缺乏法律依据，请求裁定驳回其异议，并对租赁关系真实性进行审查。本院查明，2015年7月17日，本院作出（2015）延民初字第2665号民事判决书，判决：一、被告福建德力竹业有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司南平分公司借款本金人民币497277.69元及利息、罚息；二、原告中国建设银行股份有限公司南平分公司对被告朱**奴、陈二英提供的抵押物【南平市延平区××号××中心广场）1幢12层1209室房产（他项权证号为：房他证南字第2××4号）】依法处置后的所得价款在第一项债务范围内享有优先受偿权；三、被告朱**奴、陈二英、朱瑨辉对上述第一项债务承担连带清偿责任。被告朱**奴、陈二英、朱瑨辉承担连带清偿责任后，有权向被告福建德力竹业有限公司追偿。2019年7月2日，本院作出（2019）闽0702执恢140号之一执行裁定书，裁定：委托评估、拍卖、变卖被执行人朱**奴、陈二英名下的位于南平市延平区××号××中心广场）1幢12层1209室的房产（所有权证号：××）。同时查明，2014年3月6日，案外人张南翼与朱**奴签订一份《房屋租赁合同》，约定：朱**奴将位于南平市延平区××号××中心广场）1幢12层1209室的房产出租给张南翼使用，租赁期限自2014年3月1日至2036年8月31日，月租金500元，22年6个月租金135000元，押金10000元，合计145000元。租赁期间的水电费、物业费等由张南翼负担。另查明，2019年4月1日，张南翼在本院执行局执行笔录中表明，朱**奴向其借款145000元，因无力偿还，将案涉房屋以租金方式来分期偿还借款。本院认为，从张南翼提交的《房屋租赁合同》和在本院执行局笔录中表明的“将案涉房屋以租金方式分期偿还借款”的事实来看，该合同不是法律意义上的租赁合同关系，张南翼为了其借贷债权的实现，与房屋所有人朱**奴达成协议，以异议标的物的22年6个月使用权抵偿借贷债务。由此可见，该《房屋租赁合同》本质是借贷关系借款人朱**奴以其房屋使用权抵偿借款债务的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。因此，案外人提出的《房屋租赁合同》，本质上是一份债权债务处置合同，而非房屋租赁合同，不适用“买卖不破租赁”的原则。故案外人的异议请求不能成立，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回张南翼的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈礼平审判员  曾 珍审判员  黄庆华二〇二一年五月二十六日书记员  洪 艳本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。