河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1523民初1007号原告熊波，男，汉族，1969年9月4日出生，住新县。原告熊国远，男，汉族，1962年11月29日出生，住新县。原告熊胜利，又名熊远利，男，汉族，1975年2月23日出生，现住新县。原告余锋，男，汉族，1972年5月17日出生，身份证住址商城县,现住新县。四原告委托代理人李永恒，河南义仁律师事务所律师。被告余孝胜，男，汉族，1963年1月13日出生，住新县。委托代理人项中楠，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告熊国远、熊胜利、余锋、熊波与被告余孝胜合同纠纷一案，河南省新县人民法院已于2020年12月28日作出一审判决。原告熊国远、熊胜利、余锋、熊波不服该判决，向河南省信阳市中级人民法院提起上诉。河南省信阳市中级人民法院于2021年4月7日作出（2021）豫15民终944号民事判决书，撤销原一审判决，将本案发回新县人民法院重审。本院于2021年4月14日立案受理后,依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊波、熊国远、4原告委托诉讼代理人李永恒、被告余孝胜及其委托代理人项中楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊国远、熊胜利、余锋、熊波诉称：2010年，原、被告均在新县进士从事土地开发，原、被告开发的二块土地相邻，为合理利用土地，提高开发土地的利用效率，经原、被告双方协商一致，被告将其已补偿及预售的七户预售协议书转让给原告，由原告合并一起进行了整体开发，双方于2011年10月27日签订了《地皮转让协议》，协议约定：被告将其开发位于三进士的土地交原告开发，原告支付被告转让费348万元，被告原与拆迁户籍购房户签订的协议由原告进行履行，同时，该协议约定，被告原已收购房人的购房定金归被告所有等内容。期间，原告向被告说明原告已按照约定向被告支付了转让费，要求被告将其原先已收购房户的购房款85万元交给原告，但被告均以种种理由推脱，至今未付。协议签订后，原告依照合同约定向被告支付了转让费，先后完善了土地及建设手续，投资将房屋建成，并经相关机关验收合格。房屋验收后，原告将房屋对外销售，因被告与他人签订的合同按照约定根本无法交付房屋，及被告原签订合同与原告所建房屋编排的房号不同等原因，造成房屋交付出现问题，从而引起多起诉讼，现被告与拆迁户及购房户签订的协议等遗留问题已解决，原告为此为被告额外支付费用999492元，给原告造成了重大经济损失，被告的行为已构成违约，为此，依据《合同法》及相关规定，提起诉讼，请求法院查明事实后依法支持原告诉讼请求。被告余孝胜辩称，第二项请求中支付购房款85万的请求，在签订地皮转让协议中没有表明被告要支付这85万元的购房款，转让款是348万元加上这85万元共计433万元，对于被告收取这85万元的事实原告是知道的，根据正常判断的话，该款项双方应该进行过协商，根据生活常识该款项会冲抵掉的。原告已经收取了购房款，在诉讼之前原告没有向被告主张过请求，现在请求支付这笔款项已经过了诉讼时效。赔偿损失及违约金的问题根据已经生效的判决书中可以看出被告没有存在违约，不应承担违约责任。经审理查明，2010年，被告余孝胜、赵平（中途退出合伙）与原住户朱昌功、张传访签订了《房屋置换协议书》，拟拆除二人房屋进行房地产项目开发，并向二拆迁户补偿房屋和现金，同时由原告承担拆除房屋后的部分租房费用。之后被告余孝胜又按其制定的建房规划先后与夏凤月、李良、李向平、刘晟、郑太明、杨智、胡荣春等七人签订《三进士巷商品房预售协议书》，约定七人从余孝胜处预定三进士巷尚未开建的房屋，七户房价分别为郑太明296180元，已付款100000元；夏凤月300000元，已付款250000元；刘晟386179元，已付款100000元；胡荣春262290元，已付款100000元；杨智329880元，已付款100000元；李良260960元，已付款100000元；李向平264627元，已付款100000元，总计合同价款2100116元，被告已收房款85万元。2011年10月27日，原告熊国远、熊波、熊胜利、余锋与被告余孝胜签订《地皮转让协议书》，约定将余孝胜从原朱昌功、张传访处置换的土地以348万元的价格转让给四原告，对拆迁户补偿房屋、向七个购房户交付房屋的合同一并转让给四原告，并且在协议书第二条约定：“如乙方重新设计户型，必由拆迁户朱昌功、张传访，购房人夏凤月、李良、李向平、刘晟、郑太明、杨智、胡荣春等七人重新选择楼层后，才可预售其他房屋，否则，视为乙方违约。”第五条约定：“在此块地皮转让之前。除上水管安装费用外，其余与本地块开发所产生的债权债务由甲方负责，签订合同之后所产生的一切费用（包括税费等）由乙方（即四原告）负责，已出售的房屋除甲方已收取的定金外，剩余房款都由乙方（即四原告）收取。”第七条约定：“为保证本合同的履行，双方约定违约金为壹佰万元，谁违约、谁承担违约责任。”协议签订后，四原告依照约定向被告支付了348万元地皮转让款，被告在未告知拆迁户和购房户的情况下，向四原告转交了《房屋置换协议书》、《三进士巷商品房预售协议书》和合同的权利义务。四原告后按照其原有土地和从余孝胜处转让的土地合并进行规划并开始建房。因新县政府对土地开发、房地产建设进行规范管理，四原告在补办相关土地建设手续后，至2018年才按照规划建成楼房。2018年-2019年，原、被告就处理拆迁户、余孝志前期出售房屋等问题进行了一系列诉讼，2019年7月，本案被告余孝志起诉以本案四原告未按合同约定向拆迁户、前期购房户交付房屋构成违约为由，要求赔偿损失，该案件经本院判决后，被告余孝志不服，上诉至信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院于2020年5月12日作出（2019）豫15民终5519号终审判决书，该判决书对本案原、被告对拆迁户、购房户的违约情况及责任进行了认定，同时认定本案四原告违约，应支付余孝志违约金45万元，并支付延期交房损失2.4万元。现四原告再次提起诉讼，要求1、要求依法判令被告赔偿原告经济损失合计1012960元及利息；2、判令被告向原告支付已收购房款合计850000元及利息；3、判令被告向原告支付违约金500000元。庭审中被告表示已收取85万元为定金，但原告诉求已超出诉讼时效。上述事实，有庭审笔录、信阳市中级人民法院（2019）豫15民终5519号民事判决书、《地皮转让协议书》、拆迁户、购房户的相关调解书等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方均应切实履行。一方不履行合同义务或履行义务不符合约定，应承担违约责任。本案原告要求被告赔偿损失并支付违约金基于（2019）豫15民终5519号民事判决（以下简称5519号判决）指引。本院认为，原告的诉求能否实现，应以双方签订的《地皮转让协议书》（以下简称协议书）为依据，参照5519号判决对双方间就同一或关联事项的事实认定或法律关系的处理，遵循生效判决的既判力原则处理本案。基于此，本案的焦点是（一）被告对原告是否构成违约；（二）被告收取购房户85万元性质是定金还是预付款。对此本院作如下评判：（一）被告对原告方是否构成违约。1、以（2019）豫15民终5519号判决为视角考量。该判决解决了两个问题：①本案四原告对本案被告构成违约并承担违约金45万元；②本案原告赔偿被告因延期向第三人交房损失4.8万元的50%即2.4万元。由此可知，该案只解决原告对被告违约的问题，并没有明确或处理被告是否对原告违约。即本案被告是否对原告违约，没有生效判决既判力约束，属于一个新案件，应按本案庭审查明的事实审判。原告认为应按5519号判决确定双方各承担50%违约责任，系对该判决指向的法律关系评判的误解。首先，该判决没有明确双方为相对方各自承担50%违约责任的结论表述，其次，只表述“余孝胜（本案被告）上诉称其与熊波、熊国远、熊胜利、余锋（本案四原告）各自承担购房户违约损失50%是错误的上诉理由，因没有提供充分的事实依据和法律依据而不能成立，本院不予采纳”，该判述明确的含义应理解为：根据双方转让协议约定在“延期交房工作由双方共同解决”时的责任分担，即原被告双方作为房屋开发商与购房者在商品房买卖合同法律关系中，当出现延期交房时，双方应对第三人购买者的违约责任处理，相对于双方内部的地皮转让协议合同法律关系而言，原被告对第三人的商品房买卖合同关系，系其内部转让协议法律关系的外部关系，分属内外两个不同的法律关系体系。故在商品房买卖合同中原被告同为相同主体地位一方针对第三人购买者外部责任承担，不能必然的成为地皮转让协议中原被告作为相对方主体地位的内部法律关系责任的确定。申言之，5519号判决确定的对外50%违约责任对双方内部责任没有既判力效力。即根据5519号判决既不能认定被告对原告违约，也不能认定双方50%违约责任承担。2、以双方签订的《地皮转让协议书》为视角考量。双方签订的《地皮转让协议书》合法有效，被告是否违约应以该协议九个条款内容为依据，超出合同条款内容的诉请，对相对方没有约束力。原告以5519号判决及被告转让地皮时有几户购房已逾期为由，认为被告违约。对此，5519号判决对本案适用问题已前述，不再赘论。关于转让协议签订时有几户已逾交房期问题，协议第一项约定“延期交房工作由双方共同解决”，说明双方对逾期交房已有合理预判，并没有将逾期交房作为协议违约内容条款确定。一般而言，不能因合同履行过程中风险或障碍作为评判前期合同订立时没有协商一致不成为条款的可能内容去约束相对方。否则有违合同自由、严守的原则。故原告该项理由没有合同及法律依据，不能成立，本院不予支持。除此之外，原告亦不能证明被告违反了《协议》另哪些约定内容而构成违约。总言之，根据合同约定判断，不能认定被告对原告构成违约。综上，被告没有对原告构成违约，故原告要求被告赔偿经济损失1012960元及利息和违约金50万元的诉求，本院不予支持。（二）被告收取的85万元的性质及可否返还性。关于双方签订转让协议前被告余孝胜已收取七拆迁、购房户购房款85万元的性质问题。庭审中被告辩称为定金，原告认为从被告与七户签订购房合同看，超出法律规定定金规则20%部分为购房款，应当予以返还。本院认为，原告方主张成立，应予以支持，理由如下：①、性质认定，从被告与七拆迁购房户合同分析，夏凤月的合同直接约定夏支付定金25万元；与另六户合同约定，首付款10万元，主体完工付房款80%，如一个月内不交纳，被告有权房卖其他人，乙方交购房款的20%不退。作为违约的经济损失赔偿。以上表明被告收取七拆迁购房户房款，直接规定了定金或包含有定金性质。定金体现惩罚性功能，法律对其适用严格规定。虽然被告庭审承认预收款85万元均为定金，但是该定金应受法律规定的合同总额的20%限制，超出部分不能视为定金，应视为购房款，故原告主张成立。经计算被告方与购房户合同总金额定金（郑太明296180+夏凤月300000+刘晟386179+胡荣春262290+杨智329880+李良260960+李向平264627）×20%=420023.2元。超出部分为购房款，故85万元中含购房款850000-420023.2=429976.8元。②、超过部分的可返还性。双方签订的转让协议第三条约定转让费348万元（原收购房定金除外），第五条“已售出房屋除甲方已收取定金外，剩余房款都由乙方收取”。依此理解被告在转让协议中可获得的收益为协议签订时的转让费348万元及签订之前的定金，故被告收取的85万元中超出定金的购房款429976.8元被告应予返还，交付原告。关于被告抗辩该返还款项已超诉讼时效问题，因转让协议中并没有约定定金交付原告时间，原告可以随时主张。被告辩称在2011年转让协议签订时一并将收款存根交与原告，但转让协议没有约定该项义务，亦没有提供证据证实，即不能认定85万元购房收据已随协议材料转交，即便是，在原告没有主张且定金的担保功能尚未完成，性质及金额未定，商品房买卖合同尚未履行前等情形下，不能产生诉讼时效中断的结果。5519号判决显示原告在（2019）豫1523民初1488号判决上诉时提出85万元应返还问题，虽未被处理，但产生诉讼时效中断，2020年7月再次就该事项起诉，不超三年的诉讼时效，故被告抗辩已超诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。因双方签订转让协议时未约定支付剩余房款利息，故对原告主张被告支付已收取房款利息的请求，本院不予支持。经本院组织调解，双方未能达成一致意见，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：一、被告余孝胜于本判决生效后30日内交付原告熊国远、熊胜利、余锋、熊波购房款429976.8元；二、驳回原告熊国远、熊胜利、余锋、熊波其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25703元，由被告余孝胜负担4677元，原告熊国远、熊胜利、余锋、熊波负担21026元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长 殷  鸣人民陪审员 刘  娟人民陪审员 上官林英二〇二一年五月二十日书 记 员 周  青