文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0804民初1203号原告：和家富，男，1963年4月14日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：安邦、高琪，江苏它石律师事务所律师。被告：淮安国金置业有限公司，住所地淮安市淮阴区淮河东路188号。法定代表人：曾凡俊,该公司总经理。委托诉讼代理人：马莉、陈丽妃，广东海派律师事务所律师。原告和家富与被告淮安国金置业有限公司（以下至判决主文前简称国金公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理，依法适用简易程序于2021年3月23日公开开庭进行审理。原告和家富的委托诉讼代理人高琪、被告国金公司的委托诉讼代理人陈丽妃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和家富向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告向原告交付淮安市蓝庭印象小区2号楼1单元501室及2号楼－1层3号车库房产；2、判决被告协助原告办理上述房产的权属变更登记手续；3、判决被告支付逾期交付违约金暂计120159元（以房产总价款790525元为基数，自2016年9月29日起计算，按日万分之一计算至实际交付房屋时止）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月29日，被告通过以商品房折抵工程款的方式与原告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告于2014年5月31日前向原告交付淮安市淮阴区蓝庭印象小区2号楼1单元501室及2号楼－1层3号车库房产，共折抵工程款790525元；被告应于交房后90日内协助原告办理权属登记。上述合同已在淮安市不动产交易中心登记备案。因签订合同时上述房屋已经具备交房条件和权属登记条件，合同签订后，原告即要求被告尽快交付房屋并协助办理权属登记手续，但被告始终以原告承包的工程款尚未结算完毕为由既不交房也不协助办理权属变更登记手续。对账过程中，双方虽对部分已付款存在争议，但对于折抵工程款的上述房产的时间和金额无疑义。被告国金公司辩称：原告的全部诉讼请求没有事实和法律依据。原告与被告签订商品房买卖合同后，原告没有交付购房款，而是主张以工程款抵扣的形式向被告支付了合同款项。原告认为声明书就是付清房款的证明，被告认为双方并没有任何施工关系，被告已经举证证明被告的施工单位是广东金东海公司并非本案原告，所以不存在被告欠原告工程款抵房的问题，原告主张的以工程款抵扣合同款项事宜也没有双方合意，本案的原告也未支付购房款。既然原告没有支付购房款，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝向原告交付涉案房产、拒绝协助办理变更登记手续、无需支付逾期交房违约金。本院审理查明：2016年9月29日，被告国金公司作为出卖人与原告和家富签订两份《商品房买卖合同》，分别约定将被告所有的位于南昌路与樱花路交汇处的2号楼1单元501室、2号楼负1层3号房预售商品房出卖于原告，房屋单价、总价分别为6040.98元/平方米、773245元,2444.13元/平方米、17280元。交房期限约定为2014年5月31日前；该合同第六条约定了商品房价款的支付方式为签订合同时一次性付清。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告和家富提供《和家富工程款支付明细确认表》，2016年9月29日，被告国金公司工程款抵款2317147元（其中包括原告的购房总款790525元），该表由被告国金公司员工严键发送原告，并由被告国金公司盖章确认。2016年9月29日，原告和家富出具《蓝庭印象购房抵款声明书》，主要内容包括：和家富与国金公司存在合作关系，承接该公司工程。我公司自愿将未结的工程款2317147元用于支付蓝庭印象花园以下房屋的购房款，具体清单见附件。本公司同意上述用于支付购房款的款项2317147元变更为工程已结算款。本人对上述购房抵充房款事实、数额确认属实，无异议，特此声明。该声明书由和家富签字，买受人处由和家富代哈培、许怀元签字。被告国金公司对该声明书不认可，认为没有授权任何人签署过该声明书，也未加盖被告公司公章。结合被告公司工作人员严键向原告律师发送该声明书的行为，本院认定被告国金公司对该声明书明知。附件是房源清单及买受人，其中原告和家富所买房号为2＃501、2＃3号车库。原告和家富提供代理律师高琪与陈平照的微信聊天记录，主要内容为核算工程款事宜，另外原告要求折抵的蓝庭印象小区房产交付并办理登记手续，陈平照表示要汇报给集团董事长。原告提供国家企业信用信息公示系统查询结果，证明被告国金公司的股东是广东金海集团有限公司，该公司淮安分公司的负责人是陈平照。原告和家富提供代理律师高琪与被告公司工作人员严键的微信聊天记录，严键向高琪提供《蓝庭印象购房抵款声明书》，双方另外对工程款进行了对账。2020年10月12日，江苏它石律师事务所律师向被告国金公司、总经理曾凡俊发出《交付房屋和协助办理权属登记的催告函》，主要内容有：国金公司与和家富通过以房折抵工程款的方式签订《商品房买卖合同》，该合同已经在淮安市不动产交易中心登记备案。签订合同时涉案房屋已具备上房条件和权属登记条件，但该公司以各种理由不予协助办理权属登记手续，也未交付房屋。因此委托人和家富要求国金公司及时交付房产、协助办理权属登记手续并支付延期交房违约金。原告另附其代理律师高琪向被告国金公司法定代表人曾凡俊邮寄该催告函的快递详情单，邮寄日期为2020年10月12日。原告提供的不动产登记簿信息查询结果单表明，涉案房产及车库权利人为被告国金公司，已办理分割登记。被告国金公司提供《建筑工程施工许可证》及《协议书》，证明涉案蓝庭印象小区工程建设单位（发包人）为被告国金公司，施工单位（承包人）为广东金东海集团有限公司。另查明，2021年1月5日，原告向本院提起诉讼，经本院人民调解委员会调解，双方未达成调解协议。上述事实，有《商品房买卖合同》、工程款明细表、声明书、微信聊天记录截屏、协议书、催告函及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为：原告和家富与被告国金公司签订《商品房买卖合同》是以被告国金公司欠原告和家富的工程款冲抵购房款，该合同合法有效，本院予以确认。根据《商品房买卖合同》及《和家富工程款支付明细确认表》，能够形成证据链证明原告和家富以折抵工程款的方式支付了涉案房屋工程款，被告对原告主张支付房款不认可，但未提供相反证据予以证明，被告应承担举证不能的法律后果，故对被告该项辩解，本院不予采纳。被告国金公司理应按照约定交付房屋并办理权属变更登记手续。对原告和家富该项诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告国金公司自2016年9月29日支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，合同约定交房期限为2014年5月31日前，原被告双方于2016年9月29日签订合同，原告主张从2016年9月29日主张违约金，符合法律规定，本院应予以支持。对被告国金公司辩称原、被告对以工程款抵扣合同款项没有约定，根据双方签订的《商品房买卖合同》及原告代理律师与被告国金公司工作人员的聊天记录可知，被告对此明知并予以认可。对被告国金公司该项辩解，本院不予采纳。本案调解未果。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告淮安国金置业有限公司于本判决生效后十日内向原告和家富交付淮安市蓝庭印象小区2号楼1单元501室及2号楼－1层3号车库房产并协助原告和家富办理上述房产的权属变更登记手续；二、被告淮安国金置业有限公司于本判决生效后十日内向原告和家富支付逾期交房违约金（以790525元为基数，自2016年9月29日起计算，按日万分之一计算至实际交付房屋时止）。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2703元，减半收取1351.5元，由被告淮安国金置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。（账户名：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；原告和家富的缴费账号为：62×××51；被告淮安国金置业有限公司的缴费账号为：62×××69）。审判员  刘明辉二〇二一年五月十三日法官助理高均书记员杨东