湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12528号原告：湖南凯翔地产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道新民路017栋(原1栋)402房。法定代表人:何劼。委托诉讼代理人：曾凯立，湖南朝元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨涛，湖南朝元律师事务所律师。被告：衡阳泊晶酒店管理有限公司，住所地湖南省衡阳市衡阳县西渡镇合济村人和丽景四栋309室。法定代表人：叶恋希。原告湖南凯翔地产顾问有限公司（以下简称“凯翔公司”）与被告衡阳泊晶酒店管理有限公司（以下简称“泊晶公司”）合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯翔公司的委托诉讼代表人杨涛到庭参加了诉讼。被告泊晶公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯翔公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令泊晶公司向凯翔公司支付保证金及损失296019元及逾期履行违约金3l334元(违约金计算标准为:现行年基准利率4.35%的4倍，从2020年2月5日暂计算至2020年9月14日，应计算至被告实际清偿之日止)；2、请求判令泊晶公司向凯翔公司支付预期经济利益损失300000元；3、请求判令泊晶公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：泊晶公司与开发商衡阳维泰房地产开发有限公司（以下简称“维泰公司”）进行合作，负责“衡阳维泰·智慧城”项目的酒店运营管理工作;2019年10月24日，泊晶公司就其酒店运营部分的商业公寓销售事宜与凯翔公司签订《“维泰假日广场”项目商品房包销代理合同》，合同约定:甲方（泊晶公司）指定乙方（凯翔公司）为位于衡阳市××镇××广场××层××商品房××共计253套，建筑面积共计1773Ｏ平方米）的独家销售代理，包销甲方项目商品房;乙方须缴纳包销保证金20万元给甲方，甲方应确保项目销售合法，因房屋产权不清或房屋质量存在问题，所发生的任何法律风险、赔偿和其他责任均由甲方承担;任何一方违约解除本协议的，除向对方赔偿实际损失外，守约方还可要求违约方支付一次性赔偿款30万元用于预期经济利益损失。另甲方指定向渔为合同联系人，负责处理双方关于本合同履行事宜相关往来结算文件。合同签订后，原告依约支付了20万保证金至被告账号，并积极筹备合同项目销售工作;但被告在合同有效期内，擅自授权第三方刘帅进场销售原告承销的商品房，且要求与原告解除合同;另经凯翔公司调查了解，凯翔公司承销的项目商品房因开发商衡阳维泰房地产开发有限公司涉诉，已被法院查封，泊晶公司方的多次违法行为严重侵犯了凯翔公司的合同权益。2020年1月8日，凯翔公司与泊晶公司授权人向渔签订《“维泰假日广场”项目商品房包销代理偿还、退款协议》，协议约定泊晶公司应于2020年2月4日退还凯翔公司保证金及其他开销共计296019元，逾期退还的，泊晶公司应向凯翔公司支付每日千分之五的违约金，泊晶公司方至今未支付上述款项。凯翔公司认为，泊晶公司擅自授权第三方进场销售，严重侵犯了凯翔公司的独家销售代理权;且泊晶公司提供的商品房已被查封、未按时支付协议约定费用的行为已明显违反合同约定，泊晶公司应当承担违约责任;根据《中华人民共和国合同法》的规定及双方签订的《“维泰假日广场”项目商品房包销代理合同》、《“维泰假日广场”项目商品房包销代理偿还、退款协议》的约定，凯翔公司有权要求泊晶公司赔偿其全部损失。凯翔公司为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定及双方所签合同的约定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告泊晶公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年10月23日，维泰公司与泊晶公司签订《维泰假日广场酒店合作协议》，协议约定维泰公司提供已经建成的维泰假日广场按照现状交给泊晶公司作为经营酒店场地；维泰公司委托泊晶公司对酒店公寓客房进行销售，租赁未售物业给泊晶公司进行经营。2019年10月24日，凯翔公司与泊晶公司签订《“维泰假日广场”项目商品房包销代理合同》，合同中约定：第一条、1.泊晶公司指定凯翔公司为位于衡阳市西渡县××广场××层××商品房××共计253套，建筑面积共计17730平方米）的独家销售代理，包销泊晶公司项目商品房。第二条、2.泊晶公司与凯翔公司双方约定，凯翔公司交纳项目包销保证金人民币贰拾万元整于泊晶公司，在泊晶公司保证凯翔公司销售团队能如期进场销售，签订本合同后5日内完成支付。待项目进场满一个月时间，泊晶公司退还凯翔公司壹拾万元保证金。待项目销售达到20%（按138套为基数），泊晶公司退还凯翔公司余下壹拾万元保证金。如泊晶公司违约按保证金每天百分之五违约金支付给凯翔公司。4.在本协议有效期内，泊晶公司不得另行委托其他代理销售商进行销售，泊晶公司亦不得自行销售上述房屋。第五条1.（3）泊晶公司负责提供政府有关部门对开发建设项目批准的有关证照（包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证、商品房验收备案登记表、商品房预售许可证）。（7）确保本项目销售的合法性。负责申办有关销售、招商之法律批文，并保证一切文件资料的合法性和准确性。第八条、1.泊晶公司违反本协议的约定，自行销售房屋或委托第三方销售房屋的，按下列办法处理（两者一并执行）：（1）自销房屋或委托第三方销售房屋全部列入凯翔公司已经完成的包销任务，溢价部分收益归凯翔公司所有。（2）按实际销售面积＊500元／平方米的价格向凯翔公司支付违约金。2.任何一方违约解除本协议的，除向对方赔偿实际经济损失外，守约方还可要求违约方一次性赔偿人民币30万元用于预期经济利益损失的赔偿。2019年11月4日凯翔公司向泊晶公司支付20万元保证金。后泊晶公司擅自授权第三方刘帅销售凯翔公司承销的商品房。2020年1月18日泊晶公司与凯翔公司签订《“维泰假日广场”项目商品房包销代理偿还、退款协议》，协议中约定：一、保证金退还：凯翔公司已支付泊晶公司保证金20万元，泊晶公司已退还10万元，剩余10万元保证金于2020年2月4日前退还。二、项目整体物料制作及各项正常开销偿还凯翔公司：人民币73922元。三、项目工作人员工资偿还：员工工资总计人民币122097元。四、保证金、物料制作及各项正常开销、工作人员工资，总计296019元。五、经协商，泊晶公司将于2020年2月4日偿还上述款项。六、如泊晶公司在规定时间内，未进行上述部分偿还与退还款项，凯翔公司将在公司住所出申请进行法律诉讼裁决。并支付每日千分之五违约金。泊晶公司至今未支付上述款项，凯翔公司遂诉至法院。上述事实，有凯翔公司的当庭陈述及凯翔公司向本院提交的《维泰假日广场酒店合作协议》、《“维泰假日广场”项目商品房包销代理合同》、《“维泰假日广场”项目商品房包销代理偿还、退款协议》、电话录音等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案民事纠纷系《中华人民共和国民法典》施行前之法律事实引起，故本院依照《中华人民共和国民法典》生效之前的法律、法规的规定对本案进行分析认定。凯翔公司与泊晶公司签订的《“维泰假日广场”项目商品房包销代理合同》和《“维泰假日广场”项目商品房包销代理偿还、退款协议》为双方的真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，亦不损害第三人利益，协议应认定为有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，对于凯翔公司请求泊晶公司支付保证金及损失296019元的诉请，本院予以支持。对于原告凯翔公司主张的逾期履行违约金。根据原、被告签订的《“维泰假日广场”项目商品房包销代理偿还、退款协议》约定，如被告泊晶公司未在规定的时间内偿还与退还款项，应支付每日千分之五的违约金。现原告凯翔公司诉请按现行年基准利率4.35%的4倍计算违约金，自动降低了违约金计算标准，本院予以支持。对于凯翔公司请求泊晶公司支付30万的预期经济利益损失。本院认为，因原、被告双方签订的《“维泰假日广场”项目商品房包销代理偿还、退款协议》之合同条款对尚未退还的10万元保证金的退还、项目开销及员工工资补偿196019元等事项进行明确约定，并约定了逾期付款的违约责任。上述约定对双方比较公平合理。原告凯翔无权再按《“维泰假日广场”项目商品房包销代理合同》约定向被告泊晶公司主张预期经济利益损失。被告泊晶公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告衡阳泊晶酒店管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告湖南凯翔地产顾问有限公司支付欠款296019元并支付利息（利息以296019元为基数，按照年利率17.4%标准自2020年2月5日起计算，至上述款项实际清偿之日止）；二、驳回原告湖南凯翔地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10074元，由原告湖南凯翔地产顾问有限公司负担4074元，被告衡阳泊晶酒店管理有限公司负担6000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  石志刚人民陪审员  唐谷平人民陪审员  余露露二〇二一年五月三十日法官 助理  梁伟谊法官 助理  李金城书 记 员  曹京琼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。