安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初3712号原告:夏娟，女，汉族，1994年1月12日出生，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：程传明，社区推荐。委托诉讼代理人：刘畅，安徽同胜律师事务所律师。被告:刘孝林，男，汉族，1988年1月20日出生，住合肥市包河区。委托诉讼代理人：宋军，安徽星阑律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海东，安徽星阑律师事务所律师。被告:周花红，女，汉族，1990年11月9日出生，住安徽省绩溪县。第三人：徽商银行股份有限公司合肥滨湖支行，住所地安徽省合肥市包河区滨湖新区广西路与万泉河路交口滨湖世纪城琼林苑13栋115号1-3层，统一社会信用代码913401000723602323。负责人：何鹏飞，行长。委托诉讼代理人：张书锐，系银行员工。原告夏娟与被告刘孝林、周花红，第三人徽商银行股份有限公司合肥滨湖支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程婷独任审判，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告夏娟及其委托诉讼代理人程传明，被告刘孝林及其委托诉讼代理人宋军，被告周花红，第三人徽商银行股份有限公司合肥滨湖支行的委托诉讼代理人张书锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》;2.判令第三人徽商银行股份有公司合肥滨湖支行协助原告及被告办理还贷手续及解押手续;如被告不予配合办理，由第三人徽商银行股份有限公司合肥滨湖支行协助原告代为偿还被告贷款余额，并在购房款扣除代为偿还贷款余额;3.判令被告协助原告办理合肥市滨湖区成都路2778屋号云谷名庭Ａ地块10幢2102室房的产权转移登记手续;4.本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告负担。事实与理由:2020年11月3日，原被告签订《存量房买卖合同》及补充协议，约定原告以2169000元的价格购买被告位于合肥市滨湖区。后原告于当日向被告交付了5万元定金并协商于2021年1月11日前往办理按揭贷款还款手续，但被告于2021年1月10日提出涨价，原告未同意，被告不予配合办理还贷手续，导致合同无法正常履行。被告刘孝林、周花红辩称，原告诉请我方不予认可；合同签订之后原告履行期间违约，我方按约已通知原告单方解除合同；驳回原告诉讼请求。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2020年11月3日，刘孝林作为甲方、夏娟作为乙方签订《存量房买卖合同》一份，合同约定甲方将其坐落在合肥市滨湖区成都路2778号云谷名庭A地块10幢2102的商品房出售给乙方，房屋建筑面积为96.44平方米，房屋价款为2169000元。合同第五条约定，甲乙双方确认，合同签订之后乙方银行贷款预审通过后十日内双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记合同。合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方还签订了《存量房买卖合同补充协议》一份，协议约定乙方应于2020年11月3日向甲方支付人民币5万元整作为购房定金。首付款655000元（含定金），甲方应于2020年11月30日前将银行提前还贷预约好，预约好后3日内，双方共同到银行办理还贷手续，乙方支付以银行实际结清为准的购房款给甲方用于还清该套房产所欠的银行抵押贷款。首付款655000元，乙方应在银行贷款预审通过后十日内存入托管账户。剩余房款乙方以商贷的方式支付并存入托管账户。合同签订当日，夏娟向刘孝林支付了5万元定金，刘孝林出具了定金收据。2020年12月3日，夏娟联系刘孝林称需要换银行预审，刘孝林称其已经预约了12月11日提前还贷。后双方经协商约定于2021年1月11日提前还贷。随后，刘孝林以夏娟违约为由提出解除合同。庭审中，第三人徽商银行股份有限公司肥滨湖支行确认，刘孝林于2020年9月预约的提前还贷，提前还款时间为2020年10月10日至10月14日。另查明，夏娟提交《人才购买存量住房资格审查表》一份，查询结果为“该家庭经我局房地产系统查询，已登记住房零套，网上备案零套，根据《关于进一步支持人才来肥创新创业的若干政策》文件精神，该家庭可以在市区购买1套存量住房”。2021年1月22日，夏娟向合肥市包河区人民法院申请诉前财产保全，并支出保全费5000元。以上事实，有双方当事人陈述、《存量房买卖合同》及补充协议、转账凭证及收条、《人才购买存量住房资格审查表》、微信聊天记录、通话录音等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告夏娟与被告刘孝林就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。被告辩称因原告未按照合同约定办理面签及提前还贷手续，系违约在先。根据庭审查明的事实可知，首先，原被告双方并未就银行预审期间进行约定，且双方在2020年12月31日重新约定了于2021年1月11日前往银行办理按揭贷款还款手续，可以视为对原合同条款的变更。其次，合同约定被告应于2020年11月30日前将银行提前还贷预约好，而根据第三人徽商银行股份有限公司合肥滨湖支行确认，刘孝林在2020年11月3日-30日期间并未向其申请提前还贷，根据合同约定刘孝林已然违约。故刘孝林认为案涉合同已经解除并无事实和法律依据。现夏娟要求继续履行《存量房买卖合同》及补充协议，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于本案如何继续履行的问题。首先，案涉《存量房买卖合同》成交价为2169000元，夏娟已经支付了5万元定金并同意一次性支付剩余房款，因此夏娟还应向两被告支付2119000元。其次，本案合同签订前，案涉房产存在抵押，抵押权人为第三人徽商银行股份有限公司合肥滨湖支行。《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定，抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。根据补充协议约定，两被告作为卖方应当注销涉案房产的抵押。如果两被告不注销涉案房产的抵押，原告可以根据上述物权法的规定代为清偿债务以注销抵押，代两被告清偿的债务可以在应当支付的剩余房款中予以抵扣。第三人徽商银行股份有限公司合肥滨湖支行对注销涉案房产抵押应有义务协助。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告刘孝林、周花红应于本判决生效之日起三十日内注销合肥市滨湖区成都路2778号云谷名庭A地块10幢2102房产抵押登记，徽商银行股份有限公司合肥滨湖支行应予以协助办理注销抵押登记；二、夏娟应于本判决生效之日起四十日内支付刘孝林、周花红剩余房款2119000元（如因刘孝林、周花红未履行本判决第一项义务，夏娟代为清偿抵押债务以注销案涉房产抵押登记的，夏娟可以代为清偿的债务数额直接抵扣该购房款，实际应支付的购房款以抵扣之后的剩余数额为准），刘孝林、周花红应提供收款账号等予以协助；三、刘孝林、周花红应于收到夏娟购房款后五日内将房产过户登记至夏娟名下，转让交易所产生的税、费由夏娟承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12076元，诉前保全费5000元，合计17076元，由被告刘孝林、周花红负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 程 婷二〇二一年五月二十七日书记员 赵子薇附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。