广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初1793号原告：广州增城万达广场商业物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街增城大道69号1幢501号。法定代表人：王志彬，该公司常务副总裁。委托诉讼代理人：庞勇智，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昭冰，广东智洋律师事务所律师。被告：广东醒乐商贸有限公司，住所地广东省广州市白云区同和白山东路28号103房。法定代表人：魏君宜。被告：深圳市自然醒智慧家居有限公司，住所地广东省深圳市宝安区航城街道固戍航空路与顺昌路交汇处泰华梧桐岛3B栋。法定代表人：魏君宜。原告广州增城万达广场商业物业管理有限公司（以下简称万达物业公司）诉被告广东醒乐商贸有限公司（以下简称醒乐公司）、深圳市自然醒智慧家居有限（以下简称自然醒公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万达物业公司的委托诉讼代理人庞勇智、陈昭冰到庭参加诉讼，被告醒乐公司、自然醒公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万达物业公司向本院提出诉讼请求，一、判令醒乐公司向万达物业公司支付2020年3月1日至7月31日拖欠的物业服务费合计19502.40元；二、判令自然醒公司对醒乐公司拖欠物业服务费19502.40元承担连带责任；三、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月10日，广州增城万达广场有限公司与自然醒公司签订《广州增城万达广场（营运期）商铺租赁合同》。同日，万达物业公司与自然醒公司签订《物业管理服务协议》，约定自然醒公司承租广州增城万达广场室内步行街二层2007A号商铺，套内建筑面积143.3平方米，物业服务费60元/平方米，每三个月为一个支付期，每个支付期的最后一个月的20日由自然醒星公司向万达物业公司支付下一个支付期的物业服务费。上述合同签订后，万达物业公司与自然醒公司、醒乐公司于2018年8月20日共同签订《主体变更协议》，约定自然醒公司在物业合同项下的全部权利义务由醒乐公司概括承受，醒乐公司继续履行物业合同，万达物业公司对此表示同意。受新冠疫情影响，醒乐公司向万达物业公司申请2020年1至3月租金和物业服务费由季付变更为月付，支付业务服务费由半年付变更为月付，万达物业公司对此表示同意。万达物业公司减免醒乐公司2020年2月物业服务费后，醒乐公司屡次迟延交费，其于2020年3月仅交纳了3441.60元物业服务费，于4月交纳了2868元物业服务费，6、7月未支付过物业服务费。因此，醒乐公司自2020年3月至7月合计拖欠物业服务费19502.40元。依据《主体变更协议》第三条约定，自然醒公司应对醒乐公司拖欠的物业服务费承担连带责任。综上所述，万达物业公司特提起本案诉讼，以维护自身合法权益。被告醒乐公司、自然醒公司均未答辩。经审理查明，2018年6月10日，万达物业公司（甲方、物业管理人）与自然醒公司（乙方、承租和使用人）签署《万达广场步行街物业管理服务协议》，约定以下内容：乙方承租商铺坐落于广州增城万达广场室内步行街贰层2007A号商铺，套内建筑面积143.40平方米，类型商用；甲方为乙方提供物业管理服务，乙方应按时向甲方缴纳物业服务费及其他服务费用或代收代缴费用，乙方按承租商铺的套内建筑面积缴纳物业服务费，物业服务费的缴纳标准暂定每平方米每月60元；物业服务费自2018年6月15日起计收，乙方应于本协议签订之日起5个工作日内一次性交纳首期（2018年6月15日至2018年9月30日）的物业服务费，除首期物业服务费外，物业服务费按每叁个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的20日前向甲方一次性足缴支付下个支付期的物业服务费；等等。2018年8月30日，万达物业公司（甲方）与自然醒公司（乙方）、醒乐公司（丙方）签署《主体变更协议》，约定以下内容：甲乙双方于2018年6月10日共同签订《万达广场步行街物业管理服务协议》（下称《物业合同》），约定甲方为乙方租赁的涉案商铺提供物业管理服务，乙方、丙方与物业产权人于2018年8月30日签订《租赁业合同>主体变更协议》，约定《租赁合同》项下承租人由乙方变更丙方；乙方拟将其在《物业合同》项下乙方的权利义务全部转让给丙方，由丙方概括承受《物业合同》项下乙方的全部权利义务，继续履行《物业合同》，甲方对此表示同意；自本协议生效之日起，乙方将其在《物业合同》项下的全部权利、义务和责任一并转让给丙方，丙方同意自转让日起概括承受《物业合同》项下乙方全部权利和义务，继续履行《物业合同》，甲方对此予以同意；乙方应对丙方继续履行《物业合同》项下乙方义务与责任（含违约责任等）向甲方提供连带保证担保，保证期间截止至《物业合同》终止后两年届满之日；自转让日起，因租赁场所发生的物业服务费、能源费等费用，均由丙方按照《物业合同》约定的标准及方式承担，丙方按本协议约定将租金等相关费用支付给甲方后，甲方应按《物业合同》的约定向丙方开具合法票据。2020年4月23日、4月29日、5月21日、6月20日、7月21日，万达物业公司向醒乐公司发出逾期缴纳租金和物业服务费的告知函，要求醒乐公司根据合同约定缴纳租金和物业服务费。2020年5月19日，广东汇胜律师事务所受万达物业公司委托向醒乐公司发出律师函，催促醒乐公司尽快缴纳所欠租金和物业管理费。本案审理过程中，万达物业公司陈述，醒乐公司在2020年7月底撤场离开涉案商铺；醒乐公司仅支付了2020年5月、6月的物业服务费，目前拖欠的是2020年3月、4月、7月的物业服务费。万达物业提供自行制作的欠费明细表一份，载明每月应收物业服务费为8064元，2020年1月免收7天物业服务费，2月免收物业服务费，3月已收物业服务费3441.60元、拖欠5162.40元，4月已收物业服务费2868元，拖欠5736元，5月、6月分别已收物业服务费8604元，7月拖欠物业服务费8604元，合计拖欠物业服务费19205.40元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。万达物业公司与自然醒公司签署的《万达广场步行街物业管理服务协议》，以及万达物业公司与自然醒公司、醒乐公司签署的《主体变更协议》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。万达物业公司已依约对向醒乐公司承租的涉案商铺提供了物业管理服务，醒乐公司理应按约定向万达物业公司交纳物业服务费。按约定，醒乐公司每月应付物业服务费为8604元（143.40平方米×60元/月/平方米），醒乐公司自2020年3月起仅支付了3月部分物业服务费3441.60元、4月部分物业服务费2868元以及5月、6月的物业服务费，至今拖欠2020年3月物业服务费5162.40元、4月物业服务费5736元、7月物业服务费8604元。现万达物业公司主张醒乐公司支付上述期间拖欠的物业服务费19502.40元，合理合法，本院予以支持。由于醒乐公司存在未按《万达广场步行街物业管理服务协议约定履行支付物业服务费义务的行为，按《主体变更协议》约定，自然醒公司就醒乐公司在《万达广场步行街物业管理服务协议》项下的义务向万达物业公司承担连带保证责任。同时，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，万达物业公司主张自然醒公司对醒乐公司拖欠的物业服务费19502.40元承担的连带责任，理据充分，本院予以支持。醒乐公司、自然醒公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广东醒乐商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州增城万达广场商业物业管理有限公司支付2020年3月、4月、7月拖欠的物业服务费19502.40元。二、被告深圳市自然醒智慧家居有限公司对对被告广东醒乐商贸有限公司上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，由被告广东醒乐商贸有限公司、深圳市自然醒智慧家居有限醒共同负担。被告广东醒乐商贸有限公司、深圳市自然醒智慧家居有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二一年五月十八日书记员  陈雪冰