湖南省大通湖管理区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0991民初167号原告：陈益，女，1990年11月16日出生，汉族被告：益阳美嘉房地产开发有限公司破产管理人。负责人：潘子龙，系管理人负责人。被告：湖南激扬律师事务所，住所地益阳市赫山区大桃路516号，统一社会信用代码31430000446884517E。法定代表人：潘子龙，系该所主任。被告：益阳美嘉房地产开发有限公司，住所地湖南省大通湖管理区河坝镇号。诉讼代表人：潘子龙，该公司管理人负责人。委托代理人：潘倩玉，湖南激扬律师事务所律师。原告陈益与被告益阳美嘉房地产开发有限公司（简称美嘉公司）破产管理人、湖南激扬律师事务所、益阳美嘉房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈益、被告美嘉公司破产管理人、湖南激扬律师事务所、美嘉公司诉讼代表人潘子龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈益向本院提出诉讼请求：1.依法确认陈益购买美嘉公司华盛丽都项目2栋9层903号的房屋优先受偿权，不是《债权表》认可原告288042元的优先金钱债权；2.判令华盛丽都项目2栋9层903号房屋不是破产财产，为原告办理产权过户登记。3.判令被告美嘉公司支付违约金58876元。事实和理由：2013年元月31日，原告陈益与美嘉公司签订《商品房买卖合同》，购买美嘉公司华盛丽都项目2栋9层903号房屋。购房合同第十条约定2013年12月31日交房。逾期交房从最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按照日万分之零点八计算违约金。从2014年月1日至2020年12月31日需向买受人支付违约金58876元。原告陈益认为其与美嘉公司签订了商品房买卖合同，并履行了付款义务，享有房屋优先受偿权，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定，陈益所购商品房2栋9层903号房屋不属于破产财产，破产管理人不能解除该合同，陈益有权依照合同约定要求美嘉公司交付房屋并办理产权登记。美嘉公司破产管理人辩称，破产管理人在债权确认纠纷诉讼中是代表美嘉公司行使管理人职权，因而不是适格的被告。湖南激扬律师事务所辩称，湖南激扬律师事务所是取得管理人资质的中介机构，是独立的法人，受人民法院指定担任美嘉公司破产管理人，不是承担美嘉公司的债务，不是适格的被告。美嘉公司辩称，陈益的诉讼请求无事实和法律依据。依照法律规定，原告基于《商品房买卖合同》取得的是债权而非物权，涉案房屋没有达到物权登记的条件，没有发生物权变动，系债务人美嘉公司破产财产。因案涉房屋至今没有达到竣工验收及实际交付的条件，美嘉公司被法院宣告破产。2019年12月20日，美嘉公司债权人大会已经通过了《破产资产处置方案》，破产管理人已经在淘宝网上进行了司法拍卖，因未成交，现在已经进入了竞买程序，构成合同事实上不能履行，破产管理人解除美嘉公司与原告陈益签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，陈益的诉请不能成立，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈益提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明华盛丽都2栋903号房屋买卖约定。2.工资结算单，拟证明刘天华工程款抵购房款。3.《债权表》，拟证明原告主体资格和认定金钱债权错误。4.网签登记证明，拟证明诉争房屋已经网签。5.益阳市不动产登记证明，拟证明2栋903号房屋已经备案登记。7.《破产法》第二十四条第（三）、（四）款，证明管理人有利害关系。8.《企业破产案件指定管理人的规定》第九、十四、二十三条，证明管理人有利害关系。9.《2011年美嘉公司破产债权人名册的说明》。10.《2019年美嘉公司破产债权人名册的说明》。11.1740号判决书及庭审笔录，证明管理人系五环公司的法律顾问。12.2011年《美嘉公司债权表》，证明五环公司系美嘉公司债权人。13.相关评论，证明管理人曾经承诺2015年6月30日前交房。美嘉公司质证认为，对陈益提供的证据1-6真实性无异议，不能实现原告的取得了案涉房屋所有权的证明目的，证据7-8属于法律条文，不属于证据范畴，证据9-13与本案不具有关联性。美嘉公司提交的证据有：1.《商品房买卖合同》，拟证明原告与美嘉公司签订合同约定交易标的华盛丽都2栋903号房屋。2.工资结算单，拟证明刘天华工程款抵购房款。3.《债权表》，拟证明原告的债权数额。4.网签登记证明，拟证明诉争房屋已经网签。5.《债权申报表》，拟证明原告申报的债权。陈益对美嘉公司提交的证据真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。本院对陈益提供的证据1、2、3、4、5及美嘉公司提供的全部证据予以采信，对陈益提供的证据7、8，本院认为不属于证据，不予采信，对陈益提供的证据9、10、11、12、13，本院认为与本案不具有关联性，不予采信。本院审理查明，2013年元月31日，原告与美嘉公司签订了《益阳市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买了美嘉公司所有的位于益阳市赫山区华盛丽都项目2栋9层903号房屋，面积为78.13㎡，总价款288042元，益阳市五环建筑工程有限公司项目负责人刘天华以其承建项目的工程款冲抵购房款。2011年7月28日，赫山区人民法院依据债权人朱水清申请作出（2011）益赫民破字第1-1号民事裁定书受理美嘉公司破产清算。2011年8月5日，赫山区人民法院指定湖南激扬律师事务所担任美嘉公司破产管理人。2011年12月23日，赫山区人民法院作出（2011）益赫民破字第1-4号民事裁定书，批准美嘉公司《重整计划》。2013年1月24日，赫山区人民法院（2011）益赫民破字第1-7号民事裁定书裁定准许美嘉公司《重整计划修正案》。重整计划执行期限届满后，2019年2月1日，美嘉公司向赫山区人民法院申请破产清算。2019年8月1日，益阳市中级人民法院指定本院审理。2019年8月30日，本院作出（2019）湘0991裁定书，受理美嘉公司破产清算案。2019年10月22日，本院作出（2019）湘0991破1号决定书，指定湖南激扬律师事务所担任美嘉公司破产管理人。2019年月日，陈益向管理人申报债权填写了《债权申报表》，并提交了购房款收据、购房款清算确认书等证据，申报债权288042元。2019年12月20日，美嘉公司破产案件召开了第一次债权人大会，通过了《破产资产处置方案》。《破产资产处置方案》确定将美嘉公司名下华盛丽都项目整体处置，直至变现为止。2020年3月5日，本院作出（2019）湘0991破1号之一民事裁定，宣告美嘉公司破产。2021年2月3日，美嘉公司管理人向陈益邮寄送达了《美嘉公司破产清算案债权人表》及《债权审核告知书》，告知陈益享有优先债权为288042元。陈益不服破产管理人的债权认定，遂提起本案诉讼。本院经审查认为，本案的争议焦点为：1.被告湖南激扬律师事务所是否适格；2.被告美嘉公司破产管理人是否适格；3.涉案房屋是否系破产资产；4.原告要求交付房屋办理产权过户是否符合法。一、关于被告湖南激扬律师事务所是否适格。湖南激扬律师事务所系依法成立具有破产管理人资质的中介服务机构，受本院指定担任美嘉公司破产管理人，依法履行职责，制作的《债权表》确定美嘉公司与债权人之间的债权债务，并不是由湖南激扬律师事务所承担债务人的地位。故，湖南激扬律师事务所不是本案适格的被告。二、关于被告美嘉公司破产管理人是否适格。破产管理人具有独立的法律地位，其地位独立于破产企业和债权人，是破产企业的代表机关。债务人美嘉公司与原告之间的债权债务关系因债权表而固定，不是因债权表而改变债务人为破产管理人。故，美嘉公司破产管理人不是适格的被告。三、关于涉案房屋是否系破产资产的问题。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”本案所涉房屋虽已经网签，但尚未登记至石岳香名下，依法应当认定案涉房屋的所有权属于美嘉公司。石岳香主张，依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，案涉商品房不属于美嘉公司破产财产。本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。且《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释（二）》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了新的规定，其中已无《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形。本案案情发生在《中华人民共和国企业破产法》及《破产法司法解释（二）》施行之后，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《破产法司法解释（二）》认定案涉房屋是否属于破产财产，故石岳香依据《破产案件若干问题规定》第七十一条主张案涉房屋不属于美嘉公司破产财产，缺乏法律依据，本院不予支持。因美嘉公司已经由本院裁定宣告破产清算，华盛丽都项目至今没有达到竣工验收备案的标准，更没有符合商品房的交付条件，且管理人根据美嘉公司债权人大会通过《美嘉公司破产资产处置方案》已经对美嘉公司的破产资产在进行整体处置，美嘉公司与所有购房户的商品房买卖合同已经实际上不能履行，原告要求美嘉公司交付房屋的请求，本院不予支持。四、关于预告登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且，2019年美嘉公司债权人大会审查通过了《美嘉公司破产资产处置方案》，对美嘉公司的破产资产整体处置，管理人已经进入了拍卖程序。本院已经宣告美嘉公司破产。原告取得网签预告登记虽属于取得合同约定房屋的特定请求权，但是，美嘉公司破产清算后及确定的资产处置方案，构成购房合同事实上和法律上不能履行，故，原告要求交付房屋并办理产权登记的请求不予支持。综上所述，陈益的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条、《中华人民共和国企业破产法》第二十五条、第五十七条、第五十八条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条、第三十五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，判决如下：驳回原告陈益的诉讼请求。案件受理费2600元，由原告陈益负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员  李琼骞二〇二一年五月十七日书记员  贾鉴青