北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初12164号原告：赵元元（反诉被告），女，1982年8月22日出生，汉族，住北京市通州区。被告：线明惠（反诉原告），女，1973年4月1日出生，汉族，住北京市通州区。原告赵元元与被告线明惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵元元向本院提出诉讼请求：1.确认赵元元、线明惠双方签订的房屋租赁合同于2020年12月31日解除；2.线明惠退还赵元元2021年1月1日至2021年2月15日的房租5400元及押金3600元；3.诉讼费由线明惠承担。事实与理由：赵元元承租线明惠通胡大街东果园某房屋，租期自2020年8月15日至2021年8月14日。合同签订日期为2020年8月17日。月租金3600元季付。房屋为办公用房本不适宜居住，纯北面朝向，不通风无天然气，水电均为商用，下水道软管损坏反味，恰逢家中有事不便再继续租住，于2020年12月25日与原告阐明事实协商退房。房屋于2020年12月31日腾退干净，水电费均已结清，房屋无损坏，承租期间房租尚有一个半月余款未退还，且被告于1月8日已将房屋出租他人。由于原告于11月15日季付10800元租金，应到2月15日截止。从12月31日交房到2月14日，共计需退还房租5600元，押金3600元，共计9000元。为维护自身权益，特向法院提起诉讼。线明惠答辩称，同意解除原、被告双方之间的房屋租赁合同，但合同解除日期为线明惠接收房屋之日，赵元元未交房，故合同未解除，同意开庭之日解除。不同意退还押金3600元，根据合同第六条第二款第二项约定，赵元元在居住期间内给赵元元房屋造成损害应当以押金赔偿原告。不同意退还租金，赵元元未和线明惠进行房屋交接，未将房屋交付线明惠，租金应当计算至赵元元交付房屋之日。线明惠向本院提出反诉请求：1.判令赵元元支付2021年2月15日至2021年5月15日的租金10800元及押金3600元；2.判令赵元元赔偿房屋设施损失3600元，具体包括热水器、插销、马桶、洗手台架子、微波炉、窗户、插座、部分电线电路、窗户把手，价格是估算的；3.判令赵元元支付违约金3600元；4.判令诉讼费由赵元元负担。事实和理由：线明惠与赵元元于2020年8月11日签订了房屋租赁合同，赵元元租金支付至2021年2月15日，后赵元元拖欠线明惠租金至今，赵元元的行为违反了合同约定，应当支付线明惠租金并支付违约金，押金不应予以退还，请求法院支持反诉请求。赵元元针对线明惠的反诉请求答辩称，不认可反诉请求第一项，赵元元在2020年12月25日通过微信跟线明惠称解除合同，中介给二人协调过，2020年12月31日赵元元交房；房屋设施就是房屋问题本身问题，不是赵元元损坏的；2021年1月7日涉案房屋有别人居住了，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月17日，赵元元（乙方，承租人）与线明惠（甲方，出租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定线明惠将位于北京市通州区永顺镇K2百合湾某房屋出租给赵元元，合同第三条约定（一）房屋租赁期自2020年8月14日至2021年8月13日，共计壹年零个月。甲方应于2021年8月14日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、点、燃气卡后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施、甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式3600元/月，租金总计10800元，（二）押金3600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第七条房屋维护及维修（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：2、因乙方保管不当或不合理适用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同还约定了其他内容，合同后附房屋交割清单。第九条违约责任（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。合同还约定了其他条款。合同签订后，双方开始履行合同。赵元元向线明惠按期缴纳了第一季度和第二季度的房租共计21600元，押金3600元。庭审中，赵元元称其于2020年12月25日通过微信与线明惠提出解除合同，后赵元元于2020年12月31日搬出涉案房屋并将房屋状态以视频方式发送给线明惠，线明惠称让其将房屋转租出去，后赵元元通过中介联系转租房屋事宜，于2021年1月7日发现涉案房屋有人居住。线明惠对赵元元于2020年12月31日搬出涉案房屋的陈述认可，但称赵元元未向其提出解除，其要求赵元元将房屋转租出去，但房屋一直未转租出去。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵元元与线明惠签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方签订的合同届满前，赵元元因自身原因搬出涉案房屋，拒绝履行合同，故应承担违约责任。因双方在合同中约定，赵元元应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，故关于线明惠要求赵元元支付违约金3600元的反诉请求，本院予以支持。关于解除合同的时间，赵元元主张其搬出时间为解除合同时间，但未举证证明线明惠同意于该日解除双方之间的合同，故本院确认以赵元元搬出房屋30日的日期即2021年1月30日为双方合同解除的时间。赵元元从涉案房屋搬出后，通过微信向线明惠告知并发送了房屋搬出后视频，线明惠认可赵元元搬出房屋及双方协商将房屋转租的事宜，故可认定线明惠知晓赵元元不再继续租赁涉案房屋的情况，故线明惠应将涉案房屋及时出租以避免其租金损失不断扩大，故关于赵元元要求退还2021年1月1日至2021年2月15日租金的诉讼请求，本院予以支持，关于赵元元要求线明惠退还押金的诉讼请求，因赵元元构成违约，故押金应抵扣其应承担的违约金。关于线明惠要求赵元元支付2021年2月15日至2021年5月15日租金的反诉请求，本院不予支持。关于线明惠要求赵元元支付房屋设施损失的反诉请求，因其未提交租赁前上述损失情况不存在的证据用以证明该情况为赵元元租赁期间导致且非自然损耗，故本院不予支持。综上，扣除赵元元应承担的违约金，线明惠应向赵元元退还租金5400元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认赵元元与线明惠于2020年8月17日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年1月30日解除；二、线明惠向赵元元退还租金5400元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回赵元元的其他诉讼请求；四、驳回线明惠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由线明惠负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费125元，由线明惠负担100元（已交纳），由赵元元负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二一年五月十一日法官助理 贺 娜书 记 员 刘 钰