福建省清流县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0423民初381号原告：张学生，男，1964年11月25日出生，汉族，住福建省清流县。委托诉讼代理人：魏银妹（系张学生妻子），住福建省清流县。委托诉讼代理人：荚清根，男，住福建省清流县，由清流县嵩口镇大元村村民委员会推荐。原告：魏银妹，女，1967年12月7日出生，汉族，住福建省清流县。委托诉讼代理人：荚清根，男，住福建省清流县，由清流县嵩口镇大元村村民委员会推荐。被告：清流县宜久房地产开发有限公司,统一社会信用代码91350423052329369D，住所地福建省清流县龙津镇北大街道165号6号店。法定代表人：邓述忠，该公司董事长。原告张学生、魏银妹与被告清流县宜久房地产开发有限公司（以下简称宜久房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏银妹及其委托诉讼代理人荚清根、原告张学生的委托诉讼代理人魏银妹、荚清根，被告宜久房地产公司法定代表人邓述忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张学生、魏银妹向本院提出诉讼请求：判令宜久房地产公司支付2019年4月1日起至2020年8月25日止的逾期办证违约金21334元（214200元×0.2‰×498天）。事实和理由：2014年11月20日，张学生、魏银妹与宜久房地产公司签订了《商品房买卖合同》。张学生、魏银妹向宜久房地产公司支付购房款214200元，购买宜久房地产公司开发的住××小区××幢××层××室。张学生、魏银妹在2018年4月1日办理了入住手续，开始实际使用房屋。因宜久房地产公司逾期交付房屋，张学生、魏银妹于2018年4月向清流县法院提起诉讼，向宜久房地产公司主张逾期交房违约金，后双方达成调解结案。因张学生、魏银妹起诉时尚未按合同约定条件办理交房，张学生、魏银妹就另案主张逾期办证违约金。张学生、魏银妹因急用房屋，于2018年4月1日与小区物业办理了入住手续，开始实际使用房屋，张学生、魏银妹以日为实际交房日。宜久房地产公司在2020年8月12日为张学生、魏银妹办理房屋产权证书。按双方签订的《商品房买卖合同》第14条、合同附件六《补充协议》第九条的约定，宜久房地产公司应向张学生、魏银妹支付逾期办证违约金。宜久房地产公司逾期办证违约金应从2019年4月1日起计算至2020年8月12日止共逾期498天，即214200元×0.2‰×498天＝21334元。综上所述，因宜久房地产公司违约，客观上损害了张学生、魏银妹合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。宜久房地产公司辩称，答辩人对张学生、魏银妹所主张的违约事实予以认可，但答辩人的清流县“迎屏佳苑”项目，是2013年2月通过竞拍取得的地块，同年3月份一次性交清该地块出让金13,280万元。开工建设以来，因受房地产经济大环境影响，销售业绩不佳，为继续完善后续工程，以远低于成本价抛售商品房，已亏损一亿多元。直到2016年初，清流县人民政府为挽救该县的房地产市场，出台了“一楼盘一政策”的措施，帮助借款融入资金后，拉下的工程才得以恢复建设。因此，答辩人无法承担高额的违约赔偿责任，故希望法院能够考虑实际情况，按以前同类逾期交房、逾期办证的判决标准予以调整本案的违约金支付标准。张学生、魏银妹围绕其诉讼请求提交了张学生及魏银妹的身份证复印件、结婚证、《商品房买卖合同》附件六、（2018）闽0423民初413号民事调解书、物业办理使用房屋凭据、不动产权属证书，宜久房地产公司对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。宜久房地产公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张学生、魏银妹与宜久房地产公司于2014年11月20日签订了《商品房买卖合同》一份，约定张学生、魏银妹向宜久房地产公司购买清流县××镇××幢××层××室商品房，用途为成套住宅。按建筑面积计价，建筑面积67.6㎡，每平方米单价为3168.64元，总金额为214200元，合同签订当日支付购房款65200元，余款149000元以银行按揭贷款方式支付；双方并就项目建设依据、商品房销售依据、面积确认与面积差异处理、付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记、违约责任等进行了约定。其中，合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构待办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六补充协议第九条约定：1.双方一致同意将购房合同第十四条变更为：出卖人应当在该房屋交付使用后一年内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人，买受人持相关资料到当地权属机关办理权属证书，出卖人应予协助办理（资料指：出卖人将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋权属登记机构备案，作为办理该房屋产权初始登记的基础资料，仅指房屋权属登记，不含土地登记手续）；2.双方约定签订本合同及附件后30日（遇法定节假日顺延）内，共同申请办理预购商品房预告登记手续，费用由张学生、魏银妹承担；3.除本合同及补充协议另有明确约定外，购房涉及书费由张学生、魏银妹缴纳，宜久房地产公司无义务代办缴纳手续，也不因代办而承担任何责任；4.如张学生、魏银妹以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托宜久房地产公司或宜久房地产公司指定的代办单位统一办理，张学生、魏银妹承担代办费用。张学生、魏银妹于签订合同当日向宜久房地产公司交付了房屋产权登记代办费270元。2018年4月1日，张学生、魏银妹与宜久房地产公司办理交房手续，张学生、魏银妹装修入住。2020年8月12日，张学生、魏银妹取得不动产权属证书。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法律的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，宜久房地产公司具有为张学生、魏银妹代办本案房屋权属证书的义务，因宜久房地产公司的原因导致买受人无法在约定的期限内取得房屋权属证书，应承担支付逾期办证违约金的责任。现张学生、魏银妹自认购买该商品房是为了自己居住使用，又没有举证证明因宜久房地产公司逾期办证所造成的损失，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，本院兼顾本案商品房买卖合同履行的现实情况、当事人的过错程度和预期利益、经济损失等综合因素，并考虑清流县辖区房地产业实际状况及逾期办证纠纷的处理情况，酌定逾期办证违约金按日万分之零点五（即0.005％）计算。因此，根据张学生、魏银妹的主张，宜久房地产公司应支付张学生、魏银妹自2019年4月1日起至2020年8月12日止的逾期办证违约金5,333.58元（214,200元×0.005％×498天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、清流县宜久房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张学生、魏银妹逾期办证违约金5,333.58元；二、驳回张学生、魏银妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费333.3元，减半收取计166.65元，由清流县宜久房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  巫金秀二〇二一年五月十四日书记员  林师阳附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。