北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初7093号原告：李中，男，1967年12月12日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈国玉，内蒙古巨鼎律师事务所律师。被告：北京大洋路农副产品市场有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡周庄村。法定代表人：冯伟，总经理。委托诉讼代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。原告李中（以下简称原告）与被告北京大洋路农副产品市场有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈国玉，被告之委托诉讼代理人程潇潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年10月10日签订的《场地租赁合同》于2020年8月6日解除；2、被告赔偿原告提前解除合同的违约金121380元；3、被告赔偿原告提前解除合同的损失829450元。事实与理由：原告与被告于2016年10月10日签订了《场地租赁合同》一份，双方约定被告将其位于北京市朝阳区大洋路市场海鲜区海鲜加工城东侧（一层自西向东X号至X号、二层以隔断墙分）总面积为570平米的摊位（以下简称涉案房屋）租赁给原告经营使用。合同就租金数额、给付方式、租赁期限等进行了详细约定。合同签订后，原告依约履行并对店面进行了装修后分摊给各经营业主。2020年8月6日，被告以疫情为由要求提前解除涉诉《场地租赁合同》，并与原告签订了《租赁解除协议书》，被告表示同意承担违约责任，并以法院判决为准承担给原告造成的装修和经营损失。现因被告的违约行为给原告造成巨大损失，导致原告的合同目的无法继续实现。故原告为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，望人民法院依法判决。被告辩称：同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的第二至第三项诉讼请求。受新发地疫情影响，大洋路市场作为仅次于新发地市场的第二大市场，根据疫情防控的相关要求，对于市场尤其是市场内的海鲜厅采取疫情管控措施。在此基础上，双方签订《租赁解除协议书》，我方不存在违约行为，原告所述的违约金和损失没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定：2016年10月10日，被告作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方；租赁期限自2016年11月1日至2021年10月31日；年租金总额为728280元；乙方应于合同签订之日起三日内向甲方支付租赁保证金100000元；乙方重新装修摊位时，应事先向甲方管理部门提出申请，并经甲方书面同意后方可施工；甲方有权根据法规、规章和政府的行政命令，中止履行或依法解除本合同；合同履行期间，甲方因市场规划或其他原因无法继续履行本合同时，甲方有权提前30天通知乙方解除合同，通知方式应在市场门口显著位置粘贴告示方式，双方合同于公告后30日自动解除，合同解除后，甲方应给予乙方3日宽限期，宽限期满如仍有乙方遗留物，乙方同意甲方按乙方废弃物处理，同时甲方不对乙方在租赁期间的装修提供任何赔偿；合同履行期间因不可抗力造成的损失，甲乙双方互不承担责任；如乙方在协议到期后决定不再续租，但未提前30日向甲方书面告知的，合同到期后本合同自动解除，如因乙方原因使甲方未能收回乙方承租的摊位，乙方每日应按原合同约定日租金的双倍标准向甲方支付违约金，直至乙方将摊位交还甲方。2020年6月18日，被告向原告发出《告知书》，内容如下：“根据上级政府关于新冠肺炎疫情防控的相关要求和疫情管控措施，须对北京大洋路农副产品市场内的餐馆采取关、停措施，现通知你方，自本告知书张贴之日起满30日后解除你方与我公司签订的租赁合同，请你方于合同解除后3日内清退场地内的物品及实际使用人，腾空、搬离并返还租赁场地，逾期，我公司将采取相关措施直接清退物品、收回租赁场她，由此造成的法律后果和经济损失将由你方自行承担。”2020年8月6日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《租赁解除协议书》，约定因受新冠肺炎疫情影响，根据上级政府关于新冠肺炎疫情防控工作的相关要求和疫情管控措施，须对北京大洋路农副产品市场内的餐馆采取关、停措施，甲乙双方一致同意自签订本协议之日起，解除涉诉《场地租赁合同》，即该合同不再履行，乙方保留上诉权利；甲方因终止、解除租赁合同而与第三方产生的纠纷及相关责任，由乙方自行处理，乙方的装修损失和经营经双方同意依照法院判决为准；甲方提前解除《场地租赁合同》应承担违约责任，给乙方造成的损失，由乙方上诉法院判决为准。庭审中，原告提交租赁协议、销售安装合同、照片等证据，证明其将涉案房屋转租给案外人，因被告提前解除合同导致其需赔偿案外人装修等相关损失；被告对此不予认可。被告提交新闻网页打印件2份，证明因受新冠肺炎疫情影响和相关疫情管控措施，被告在涉案房屋内的经营范围需停止经营，因此双方协商解除涉诉《场地租赁合同》；原告对此亦不予认可。经询，原告与被告均认可双方对于涉案房屋租金及押金退还没有争议，原告主张其于2020年8月13日交还涉案房屋，被告主张原告于2020年9月15日交还涉案房屋。又询，原告表示其第二项诉讼请求中违约金的计算方式系参照合同中对于乙方提前解除合同的违约责任标准；其第三项诉讼请求中的损失系装修损失和相关附属设施损失。本院认为：原告与被告订立的《场地租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。根据《租赁解除协议书》的约定，双方已经协商一致同意涉诉《场地租赁合同》于2020年8月6日解除，且被告亦认可原告该项诉讼请求，本院对此不持异议，确认原告与被告于2016年10月10日签订的《场地租赁合同》于2020年8月6日解除。关于违约金，涉诉《场地租赁合同》租赁期限至2021年10月31日，新冠肺炎疫情影响及政府在特定阶段采取的防控措施并未必然导致合同履行不能，被告提交的现有证据不足以证明涉诉《场地租赁合同》属于合同中约定无法继续履行本合同的情形，且双方在《租赁解除协议书》中亦明确约定被告提前解除《场地租赁合同》应承担违约责任，因此本院参考合同约定的违约金标准，并综合考虑合同的租赁期限、履行情况、新冠肺炎疫情影响使用情况等因素，酌情确定被告应当向原告支付的违约金数额。关于装修及相关附属设施损失，因出租人违约导致合同解除时，承租人请求出租人赔偿经出租人同意装饰装修的剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，被告在租赁期限届满前提前解除涉诉《场地租赁合同》构成违约，应当向原告赔偿合理的装修及相关附属设施损失。原告现提交的证据尚不足以详细证明其装修支出、附属设施支出、实际损失情况，故本院对于原告主张的损失数额难以全部认定，本院综合考虑涉案房屋面积、装修及设施设备情况、剩余租赁期限等因素，酌情确定被告应当向原告赔偿的损失数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告李中与被告北京大洋路农副产品市场有限公司于2016年10月10日签订的《场地租赁合同》于2020年8月6日解除；二、被告北京大洋路农副产品市场有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李中支付违约金60000元；三、被告北京大洋路农副产品市场有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李中赔偿损失30000元；四、驳回原告李中的其他诉讼请求。案件受理费6654元，由原告李中负担6024元（已交纳），由被告北京大洋路农副产品市场有限公司负担630元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  吴 玲二〇二一年五月十三日法官助理  陈逢源