北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初4760号原告：高敏，女，1982年6月24日出生，汉族，住四川省南充市。委托诉讼代理人：陈红炜，北京市亿达律师事务所律师。被告：邹代荣，男，1960年6月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：唐承永，北京汇鹏律师事务所律师。被告：北京紫都置业发展集团有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王一心，执行董事。委托诉讼代理人：任梦，女，1992年12月23日出生，汉族，该公司员工。原告高敏（以下称姓名）与被告邹代荣（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京紫都置业发展集团有限公司（以下紫都公司）作为本案的共同被告，适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。高敏的委托诉讼代理人陈红炜，邹代荣的委托诉讼代理人唐承永，紫都公司的委托诉讼代理人任梦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。高敏向本院提出诉讼请求：1、要求邹代荣返还房屋转账款3135000元；2、要求邹代荣支付高敏自2017年6月1日至实际支付之日止的利息（以20万元为基数，按照年利率6.67%标准计算）；3、要求邹代荣向高敏支付自2017年8月22日起至实际支付之日止的利息（以293500元为基数，按照年利率6.67%标准计算）；4、要求邹代荣支付为实现债权原告负担的律师费7万元。事实和理由：2017年5月28日,原告与被告签订《房屋转让协议书》,约定被告将自北京紫都置业发展集团有限公司购买的位于北京市某区某地块的在建安置房两套(每套面积90平米)转让给原告。原告根据《房屋转让协议》于2017年5月31日以银行转账方式向被告支付了20万元。后经双方协商致决定,被告仅将其中一套房屋转让给原告。2017年8月21日,原告将该套房屋的剩余尾款共计293.5万元以银行转账方式支付给了被告。根据约定该房屋本应于2019年12月31日前交付,但是至今为止该房屋仍未交付。经过调查发现,首先,《房屋转让协议书》签订之时至今案涉房屋未取得商品房预售许可证;其次,涉案房屋属于政策性保障住房,售卖受到特定的限制;最后,至今为止涉案房屋的建设进程仅处于地基加固阶段,且长期处于停工状态,甚至涉案房屋所在的北京市某区某号土地及在建工程正处于被北京市第二中级人民法院拍卖的过程中。后原告多次与被告进行协商,要求被告返还其已支付的房屋转让款313.5万元及相应利息,但是被告仅同意返还原告已支付的房屋转让款313.5万元。综上,根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条之规定,原告为了维护自己的合法权益,现特向贵院提起诉讼,恳请法院支持原告的全部诉讼请求。邹代荣辩称：双方的合同当事人已经发生变更，原告和被告已经和开发商签订三方合同。原告主张的金额有误，金额应当是303.5万元，原告提到的20万元实际是两套房屋的定金，现在原告主张的只是一套房屋，另一套房屋没有按照约定支付尾款。关于利息，不同意支付；关于原告主张的律师费，没有法律依据不同意。紫都公司辩称：邹代荣将合同权利义务转给了文某1，与原告什么关系我们不清楚，我认为本案与我们无关。邹代荣交了152万元，当做是文某1交的，我们重新开收据给文某1，之前的收据收回或作废了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月28日，高敏（乙方）和邹代荣（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定甲乙双方经协商,甲方将其从紫都公司出让的北京市某区某号地块的在建安置房两套(每套面积约90平米),甲方和其妻子陈某各一套转让给乙方(以乙方丈夫文某1和儿子文某2名义购买)。两套房屋总计面积约180平方米,总价为人民币607万元整;乙方在签约当日支付甲方定金人民币20万元整，在2017年7月15日前支付甲方二期款项487万元整;如果乙方贷款能够提前获批,则尽量提前支付给甲方；乙方在2017年9月30日前支付甲方尾款100万元整。甲方协助乙方到紫都公司修改甲方原购房意向书,由乙方指定人名签订合同;同时协助乙方与房屋开发商签订正式合同；乙方与紫都公司签订的两份购房意向书的总金额是304万元，相关条款按照乙方与紫都公司的合同条款执行。如因该项目自身原因未能出让给乙方,甲方应书面通知乙方,得到乙方确认后,按中国人民银行同期货款利率退还乙方本金及利息。2017年5月31日，原告支付被告20万元。2017年8月21日，原告支付被告293.5万元。以上共计313.5万元。后，紫都公司（甲方）和邹代荣（乙方）、文某1（丙方）签订《协议书》，内容为2017年乙方和紫都公司签订了《购房协议书》，约定，乙方以152万元的价格认购紫都公司内部员工用房，即定福庄房产一套。乙方于认购时向甲方提出过后续变更上述协议权益人的申请，需要甲方予以配合并以定福庄安置购房意向书的形式进行换签。现甲乙丙三方达成协议，共同确认：1、甲方自本协议生效之日起7日内完成乙方的申请，乙方收到甲方的通知后三日内与丙方一起到甲方指定地点进行换签更名事宜，并按照《购房协议书》执行。乙方在签订本协议后不再享有《购房意向书权益》，变更由丙方享有《购房意向书权益》，换签后丙方的相关权益依据新签订的《购房意向书》为准。2018年6月1日，紫都公司（出让方，甲方）和文某1（意向方，乙方）签订《购房意向书》，约定意向方欲购买出让方欲出让的位于北京市某区某号地块所建安置房屋。购买意向条件为1.价格:均价人民币16880元/平方米,总价按最终产权登记面积为准,签订正式合同时以国家有资质的测绘部门出具的实际测量面积为准。2.意向购买房屋:约90平米。3.意向金:1520000元,自本意向书签订之日起当日内分交付甲方。自签约之日起两日内乙方仍未全额支付意向金的,本《购房意向书》自动失效,且乙方未能按期向甲方支付意向金、预付款的或未能在本协议第7条约定期限内与开发商订立正式合同的,甲方有权将乙方预定的房屋另行出售,并不承担任何违约责任及相关经济损失。4.交付时间:意向方所购房屋交付时间暂定为2019年12月31日前（具体以出让方书面通知为准)。庭审中,紫都公司称邹代荣交纳的152万元，视同是文某1交纳，并重新给文某1开具了收据，如果涉及退款事宜，亦应当应将购房款退还给文某1。高敏提交有邹代荣签字的《房屋买卖承诺及担保协议》，以证明双方协议如解除或被确认无效后，邹代荣应当返还高敏已经支付的购房款并支付利息，邹代荣认为该协议高敏未签字，没有生效。另查，北京市某区某号地块安置房项目目前未取得商品房预售许可。本院认为：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，邹代荣和紫都公司签订《购房协议书》认购紫都公司的房屋，邹代荣和高敏又签订《房屋转让协议书》，约定邹代荣将其从紫都公司出让的北京市某号地块的在建安置房两套转让给高敏，并以高敏丈夫文某1和儿子文某2名义购买。关于邹代荣和紫都公司签订的《购房协议书》与作为本约合同的商品房预售合同相对应，为预约合同，而非正式的商品房预售行为。未取得商品房预售许可证前签订的预约合同有效，因此，邹代荣和高敏签订的《房屋转让协议书》亦合法有效。根据《房屋转让协议书》的约定，邹代荣的合同义务为“甲方协助乙方到北京紫都公司修改甲方原购房意向书,由乙方指定人名签订合同;同时协助乙方与房屋开发商签订正式合同”。据此，紫都公司（甲方）和邹代荣（乙方）、文某1（丙方）签订《协议书》，就更名事宜作出约定。紫都公司和文某1于2018年6月1日签订《购房意向书》，紫都公司将邹代荣交纳的152万元视同是文某1交纳，并向文某1开具了收据。至此，邹代荣在《房屋转让协议书》的合同义务已基本完成。文某1和紫都公司之间《购房意向书》成立且生效，高敏向邹代荣支付的购房款313.5万元中的152万元亦转化为文某1向紫都公司支付的购房款。现涉案房屋未取得商品房预售许可，符合合同法定解除的情形，故高敏和邹代荣签订的《房屋转让协议书》应当解除。合同解除后，邹代荣应当向高敏返还高敏向其支付的购房款。关于已经以文某1名义支付至紫都公司的152万元，因高敏指定的购房人文某1和紫都公司已经签订《购房意向书》，文某1可就此和紫都公司另行解决，故此152万元本院不再判决由邹代荣返还。关于原告提交的有邹代荣签字的《房屋买卖承诺及担保协议》照片，因仅有邹代荣一方签字，且仅有照片，故不能作为认定本案事实的依据，本院不予确认。邹代荣占用高敏资金期间的利息，本院酌情予以判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告邹代荣于本判决生效后七日内返还原告高敏一百六十一万五千元；二、被告邹代荣于本判决生效后七日内支付原告高敏自二〇一七年八月二十二日至二〇一九年八月十九日期间的利息（以一百六十一万五千元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告邹代荣于本判决生效后七日内支付原告高敏自二〇一九年八月二十日至实际支付之日止的利息（以一百六十一万五千元为基数，按照一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告高敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31880元，由原告高敏负担15457元（已交纳），由被告邹代荣负担16423元（于本判决生效后七日内直接支付给原告高敏）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴娜二〇二一年五月二十七日书记员  唐哲