吉林省辽源市龙山区人民法院   民事判决书   （2021）吉0402民初920号   原告：关发国，男，1971年10月4日出生，满族，住吉林省辽源市西安区。   委托代理人：张淑梅，女，1947年4月5日出生，汉族，住吉林省辽源市西安区，系原告母亲。   被告：辽源中农商业管理有限公司   法定代表人：曹国志，该公司执行董事。   委托代理人：武宏生，吉林武德吉律师事务所律师。   委托代理人：徐晓宇，该公司员工。   原告关发国与被告辽源中农商业管理有限公司（以下简称中农公司）委托合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。关发国及其委托代理人张淑梅，中农公司委托代理人武宏生、徐晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   关发国向本院提出诉讼请求：一、要求解除《商铺委托经营管理协议》第三条“商铺委托经营管理期限10年，从2016年6月1日至2026年5月31日止”中的后5年，从2021年6月1日至2026年5月31日止的委托经营管理约定。最迟在2021年6月1日收回该商铺使用权、经营权、出租权、收益权和管理权。二、要求被告支付拖欠原告2019年6月1日至2021年5月31日两年的商铺租金、利息和违约金共计93,445.98元。三、被告在2021年6月1日以后延期付款，在应收的93,445.98元基础上加收利息和每天按欠款金额的千分之一加收罚金。四、要求被告支付与本案相关的诉讼等费用。事实与理由：2015年11月5日原告购买了辽源中农房地产开发有限公司的农副产品交易市场一期1号楼-247号商铺，该公司在房屋买卖合同的《补充协议》第一条约定“合同第六条的成交价（总价款）是在买受人取得全部优惠后得出的房屋总价上又一次性减免15％得出的成交价格（即最终合同价为房屋总价的85％）。减免的这15％的价款为乙方前三年委托甲方或甲方指定的商业管理公司对商铺进行经营管理的回报，因此乙方须与甲方签订《商铺委托经营管理协议》，委托甲方或甲方指定的商业管理公司对商铺进行经营管理”。上述这条协议被告方写得混乱不清。但实质上是卖方告知购房者：总房款的85％以货币方式支付，15％是以购房后的前三年的房租金顶账。购房时被告方销售人员是这样宣传的，相关负责人也是这样书面承诺的（证据附后）。商铺成交至今已经近五年，前三年被告一直行使了商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权。被告收取了前三年商铺租金。被告应遵循实质重于形式的法律原则，承认自己先前的承诺，按照商铺总房款为货币付款金额加上前三年的租金为基数，计算第四年和第五年应返还给房主的房屋租金。被告辽源中农商业管理有限公司就是辽源中农房地产开发有限公司当时指定的对商铺进行管理的经营公司。买房者在与辽源中农房地产开发有限公司签订房屋买卖合同的《补充协议》当天，辽源中农房地产开发有限公司就指订买房者与被告辽源中农商业管理有限公司同时签订的《委托经营管理协议》。协议的第三条约定：商铺委托经营期限为10年，从2016年6月1日至2026年5月31日。协议的第五条第一款约定：委托经营的第四年（2019年6月1日至2020年5月31日）期满时返还乙方总房款7％的房租金，第五年（2020年6月1日至2021年5月31日）期满时返还乙方总房款8％的房租金。房租金为房主收益。协议的第七条第三款约定：甲方如果未按照约定支付乙方收益超过六个月的，乙方有权单方面解除协议，有权要求甲方返还商铺，支付未付的收益和逾期付款产生的利息。协议的第八条第三款约定：甲、乙双方任何一方不履行或不完全履行本合同所约定的义务及责任，视为违约，除应继续履行协议外，还应支付相当于该商铺一年的租金（年租金标准按照乙方购买商铺总房款的6％计算）给对方作为违约金，造成对方或承租方损失的，还应赔偿损失。根据法律法规及上述协议的约定，被告应支付原告商铺租金、利息和违约金合计93,445.98元。具体计算如下：第四年被告应付原告现金部分商铺租金为26,154.01元，373,628.76元＊7％=26,154.01元。第四年被告应付原告一年利息按照银行同期年利率4.35％计算为1,137.70元，26,154.01元＊4.35％=1,137.70元。第五年被告应付原告现金部分商铺租金为29,890.30元，（373,628.76元＊8％=29,890.30元）。3被告应付原告现金部分一年的违约金为22,417.73元，373,628.76元＊6％=22,417.73元。原告购房后被告收取的前三年房租金顶购房款计算的租金及违约金房租金顶购房款373,628.76元／0.85＊O．15-65,934.49元该部分房款应收被告的租金及违约金65,934.49元＊（7％＋8％＋6％）=13,846.24元房款的7％为第四年租金；房款的8％为第五年租金；房款的6％为违约金。根据《合同法》和辽源中农房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同的补充协议》及辽源中农商业管理有限公司签订的《委托经营管理协议》等相关法律规定，被告的行为已经构成违约，原告不断催收，被告一直没有支付商铺租金，原告不得已起诉至贵院，恳请贵院依法裁决。在诉讼中，原告变更诉讼请求第一项为：要求解除商铺委托经营管理协议，收回吉林辽源农副产品交易市场一期一号楼-247号商铺。   辽源中农商业管理有限公司辩称:首先对原告所主张的解除请求事宜，我公司没有意见。理由为公司因疫情原因经营，很难将委托房屋出租，所以公司经研究同意与原告解除委托协议。第二，根据原告诉状所主张的金额公司经财务部门核算认为不准确。双方在订购房屋价款成交价金额为373,628.71元。这个价格也是经原告确认交纳的金额，也是税务部门针对购房金额所开具的购房发票金额。以此金额来计算第四年收益7%为26,154.01元。第五年返收益按8%应为29,890.30元。如果在以第四年返收益的金额，按违约金约定的6%，我们承担原告的违约金金额为22,417.72元。三项费用相加金额为78,462.03元。所以根据被告公司财务核算，所得金额与原告诉状所主张的第二项请求金额不相一致。对此请法庭给予核查。以上两点答辩意见，请法庭给予考虑。   经审理查明：2015年11月9日，关发国、柴金茹与辽源中农房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），约定购买吉林辽源农副产品交易市场一期一号楼2层247号（以下简称案涉商铺），预测建筑面积为60.02平方米，单价为6,235.46总价款为374,252.31元。关于面积差异处理方式约定按照产权登记面积乘以单价6,235.46元/平方米计算最终价款，多退少补。2015年11月5日，关发国、柴金茹与辽源中农房地产开发有限公司签订《补充协议》，第一条约定：对合同总价款的补充：第一条对合同总价款的补充合同第六条的成交价（总价款），是在买受人取得全部优惠后得出的房屋总价上又一次性减免15%得出的成交价格（即最终合同价为房屋总价的85%）。减免的这15%的价款为乙方前三年委托甲方或甲方指定的商业管理公司对商铺进行经营管理的回报，因此乙方须与甲方签订《商铺委托经营管理协议》（投资类/客户）或《商铺自营管理合同》（自买自营客户），委托甲方或甲方指定的商业管理公司对商铺进行经营管理。买受人属于【投资类客户】、【自买自营客户】客户，已经充分阅读并完全理解《商铺委托经营管理协议》或《商铺自营管理合同》各条款，并同意于本协议签订后5日内与甲方或甲方指定的商业管理公司签订上述协议。否则，出卖人取消给予的总价15%的优惠，乙方应当补交上述优惠的房屋总价的15%的房款。2016年12月13日，双方签订补充协议，确认实测面积为59.92平方米，房屋总价款为373,628.76元，退还差价623.55元。2019年，案涉商铺办理不动产权证书，登记权利人为关发国，单独所有，不动产单元号：220402006002GB00031F00010112,面积59.92平方米，产籍号020005-0001-247。   另查明，2015年11月5日，甲方辽源中农商业管理有限公司与乙方关发国、柴金茹签订《吉林辽源农副产品交易市场商铺委托经营管理协议》（以下简称委托经营协议）约定，乙方将案涉商铺委托甲方经营管理，期限为10年，从2016年6月1日至2026年5月31日止。第四条约定：“甲方在乙方委托的经营管理期限内拥有下列权限：1.拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权；2.以自己名义出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜；3.向承租方收取该商铺的租金；4.监督承租方按照商铺租赁合同的约定履行其他义务。5.其他经营管理权限。”第五条约定：“委托经营期内商铺经营利益分配约定：委托经营期限前五年利益、风险分配约定：在购买“吉林辽源农副产品交易市场”的商铺时的成交价，是在买受人取得全部优惠后得出的总价上又一次性减免15%得出的成交价格，即：开发公司在商铺总价中又一次性减免15%，作为乙方前三年收益；第四年期满时返还乙方总房款7%，第五年期满时返还乙方总房款8%作为收益(注：后两年返还收益时需扣除租赁产生的税费)甲方对该商铺在委托经营期限内前五年出租而产生的任何租金收入均由甲方所有，乙方不得主张在此期间的租金收益并不得要求任何形式的补偿。”。第七条约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除协议，有权要求甲方返还商铺、支付未付的收益和逾期付款产生的利息：1、未按照约定支付收益超过六个月的；”。第八条约定：“委托经营期内，甲、乙双方任何一方不履行或不完全履行本合同所约定的义务及责任，视为违约，除应继续履行协议外，还应支付相当于该商铺一年的租金（年租金标准按照乙方购买商铺总房款的6%计算）给对方作为违约金，造成对方或承租方损失的，还应赔偿损失。”双方还约定了其他权利义务。   以上事实有《委托经营协议》《补充协议》、不动产权证书、增值税发票、商品房买卖合同等证据及当事人陈述在案佐证。   本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据《委托经营协议》第七条约定，中农公司未按照约定支付收益超过六个月，关发国有权单方面解除协议，有权要求甲方返还商铺、支付未付的收益和逾期付款产生的利息。现关发国请求解除《委托经营协议》，中农公司同意解除该协议，本院予以确认，《委托经营协议》于2021年6月1日解除，中农公司应当在2021年6月1日前将案涉商铺返还给关发国，并支付其未按《委托经营协议》约定支付给关发国的第四年、第五年（即2019年6月1日至2021年5月31日）两年收益及逾期付款利息，并按第八条约定支付违约金。   本案的争议焦点是返还第四年、第五年收益、违约金的计算基数“总房款”的确定问题：是以成交价373,628.76元为计算基数还是减免15%前的房屋价款439,563.25元[即：6,235.46元/平方米×59.92平方米÷（1-15%）]为计算基数。根据双方签订的《委托经营协议》，中农公司尚拖欠关发国“第四年期满时返还乙方总房款7%，第五年期满时返还乙方总房款8%作为收益”并支付“乙方购买商铺总房款的6%”的违约金，该“总房款”现出现两种解释，一种解释是中农工公司主张的成交价373,628.76元，另一种解释是关发国主张的减免15%前的房屋价款439,563.25元。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四百九十八条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，《委托经营协议》第五条符合格式条款的特征，关于“总房款”存在关发国和中农公司主张的两种解释，应当作出不利于提供格式条款一方即中农公司的解释，即“总房款”应当认定为关发国主张的减免15%前的房屋价款439,563.25元，故中农公司应返还关发国第四年（2019年6月1日至2020年5月31日）439,563.25元×7%=30,769.43元、第五年（2020年6月1日至2021年5月31日）的收益计算为439,563.25元×8%=35,165.06元。根据《委托经营协议》第八条约定，中农公司因未支付第四年及第五年的收益而违约，应支付关发国购买商铺总房款的6%计算作为违约金，即439,563.25元×6%=26,373.80元。   综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十八条、第五百零九条之规定，判决如下：   一、确认案涉2015年11月5日签订的《吉林辽源农副产品交易市场商铺委托经营管理协议》于2021年6月1日解除。   二、被告辽源中农商业管理有限公司于2021年6月1日前返还原告关发国吉林辽源农副产品交易市场一期一号楼-247号商铺。   三、被告辽源中农商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告关发国收益65,934.49元及利息（利息计算方法：以30,769.43元为基数，自2019年6月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至该款实际给付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以35,165.06元为基数，自2020年6月1日至该款实际给付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。   四、被告辽源中农商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告关发国26,373.80元   五、驳回原告关发国其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1,068.00元，由辽源中农商业管理有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。   本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审判员 王宏伟   二〇二一年五月二十九日   书记员 谭敬文