北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8201号原告（反诉被告）：杨兴春，男，1987年1月6日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。被告（反诉原告）：豆淑贤，女，1954年8月16日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李文涛（系被告豆淑贤之子），住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘金，北京市佳诺律师事务所律师。原告（反诉被告）杨兴春与被告（反诉原告）豆淑贤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨兴春及其委托诉讼代理人杨与平，被告（反诉原告）豆淑贤的委托诉讼代理人李文涛、刘金到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。杨兴春向本院提出诉讼请求：1．判令解除杨兴春与豆淑贤于2019年6月25日签订的《房屋租赁合同》；2．判令豆淑贤向杨兴春返还租金38万元，返还保证金6万元；3．判令豆淑贤赔偿杨兴春经济损失200万元（最终数额以鉴定结论为依据）；4．诉讼费、鉴定费由豆淑贤承担。诉讼中，杨兴春将诉讼请求变更为：1．确认杨兴春与豆淑贤于2019年6月25日签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令豆淑贤向杨兴春返还占有使用费38万元，返还保证金6万元；3．判令豆淑贤赔偿杨兴春经济损失350791元；4．判令豆淑贤赔偿杨兴春鉴定损失之外的经济损失306870元；5．判令豆淑贤赔偿杨兴春9000元拉渣土的费用；6．诉讼费、鉴定费由豆淑贤承担。事实和理由：杨兴春与豆淑贤于2019年6月25日签订了《房屋租赁合同》，约定豆淑贤将位于房山区长阳镇万兴路x号上的房屋出租给杨兴春使用，承租的总建筑面积大约为1680平方米，实际承租面积大于上述数额。双方明确在第二条第二款中约定杨兴春用于设立幼儿园经营办公及相关配套经营使用。合同签订后，杨兴春按照幼儿园的标准对房屋进行了装修，杨兴春将办理幼儿园的手续交给房山区教育行政部门没有获得通过，原因是豆淑贤的房屋是非法建筑，豆淑贤的儿子也为此事找到相关部门，但是至今幼儿园的合法办学手续无法正常办理。这完全是豆淑贤的过错。杨兴春对房屋进行了装修，但由于豆淑贤提供的房屋没有合法手续，导致合同目的无法实现，杨兴春在合同签订及履行过程中不存在过错，完全是豆淑贤的过错造成的，其应当对自己的行为承担法律责任。豆淑贤辩称，双方合同是有效的，我方能提供证据证明我方对房屋建筑有合法的使用权和手续。对第二项诉讼请求，不同意返还。对第三项诉讼请求，如果说存在过错的话，也是由于杨兴春自身原因造成的，因为杨兴春事先知道房屋没有房产证，而且办证也是杨兴春自己的事情，因此不同意赔偿经济损失。对第四项诉讼请求，已经经过鉴定了，不存在鉴定之外的损失。对第五项诉讼请求，拉渣土的费用应该合并在装修费用中的，不存在单独的拉渣土的费用。诉讼费和鉴定费由法院依法判决，由败诉方承担。豆淑贤向本院提出反诉请求：1．判令解除杨兴春与豆淑贤于2019年6月25日签订的《房屋租赁合同》；2．判令杨兴春恢复租赁房屋原状；3．判令杨兴春支付2020年8月1日至2020年12月25日的房屋占有使用费166700元；4．判令杨兴春支付2019年12月1日至2020年12月25日电费3763．12元及违约金3763．12元；5．判令杨兴春支付违约金20万元；6．诉讼费由杨兴春承担。事实和理由：豆淑贤与杨兴春于2019年6月25日签订《房屋租赁合同》，约定杨兴春租赁豆淑贤位于房山区长阳镇葫芦垡村万兴路64号的房屋，总建筑面积约1680平方米，用于设立幼儿园经营办公等。合同对租金、双方权利义务、违约责任等也做了约定。合同签订后，豆淑贤交付了房屋，杨兴春交纳了租金并开始正常经营。2020年7月16日，杨兴春未按时交纳租金，同时拖欠电费未付。2020年8月6日，豆淑贤忽然收到杨兴春的起诉书，要求解除合同，我方因此提出反诉，请求法院公正判决。杨兴春针对反诉辩称，不同意豆淑贤的反诉请求。1．杨兴春认为合同无效，由于豆淑贤提供的房屋未取得房产证导致租赁该房屋设立幼儿园经营办公及相关配套经营使用的合同目的无法实现，合同是无效的；2．第二项反诉请求不同意，现在豆淑贤已将房屋租赁给案外人了，且豆淑贤把房屋内属于杨兴春的东西搬出了院外，现在的承租人正在对房屋进行装修，豆淑贤要求杨兴春恢复原格局及装修设施设备已不具备实现的条件；3．第三项反诉请求不同意，杨兴春承租房屋的目的是设立幼儿园，所以购买的东西都是仅适用于幼儿园使用，2020年9月22日杨兴春明确向豆淑贤提出将承租房屋内的东西搬走，但豆淑贤不同意，所以不同意豆淑贤的第三项反诉请求；4．第四项反诉请求的电费同意支付，但不同意违约金；5．第五项反诉请求中的违约金不同意支付，因为合同无效，违约金的约定也无效，而且杨兴春也没有违约行为；6．第六项反诉请求诉讼费依法分摊。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：杨兴春向法庭提交的票据，本院对其证明目的不予采信；鉴定意见书，本院对真实性、关联性及合法性均予以采信。豆淑贤向法庭提交的房屋产权证明，本院对真实性不持异议，但对其证明目的不予采信；营业执照、租赁合同及身份证复印件，本院对关联性不予采信；用电报装备案书及协议，本院对真实性均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月25日，豆淑贤（出租方、甲方）与杨兴春（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于房山区长阳镇葫芦垡村的长阳镇万兴路x号的房屋出租给乙方使用，该房屋的土地是甲方与葫芦垡村委会签订的协议取得的，房屋为甲方自行建设，产权归甲方所有，总建筑面积约1900平方米，乙方租用约1680平米；租赁期限为六年，自2019年8月1日起至2025年7月31日止；乙方租赁房屋仅作为设立幼儿园经营办公及相关配套经营使用；第一年租金38万元，第二、三年租金每年40万元，第四、五、六年租金每年45万元，第一年租金分两次付清，签订合同之日向甲方支付租金20万元，剩余租金18万元于2019年12月31日之前付清，后续租金年付；电费根据乙方每月实际使用电量向甲方支付，每度电费为1．2元；合同同时约定了双方其他权利义务。合同签订后，双方开始履行。豆淑贤将涉案房屋交付杨兴春使用，杨兴春于2019年6月25日支付租金20万元及保证金6万元，于2019年12月31日支付租金18万元，并对涉案房屋进行装修。2019年9月，杨兴春在涉案房屋经营幼儿园，2019年12月停业。后双方因开办幼儿园手续问题产生争议，杨兴春将豆淑贤诉至本院，要求确认房屋租赁合同无效，要求豆淑贤返还全部租金及保证金并赔偿经济损失、拉渣土费用。诉讼中，豆淑贤向本院提出反诉，要求解除合同，并要求杨兴春恢复租赁房屋原状、支付房屋占有使用费、电费及违约金。庭审中，杨兴春主张其租赁合同目的系开办幼儿园，虽然其在租赁房屋时知晓涉案房屋没有产权证书，但其认为开具相关证明后涉案房屋即具备开办幼儿园的条件，但最终因房屋产权问题无法办理办园手续，责任方在豆淑贤。豆淑贤不予认可，辩称租赁房屋时杨兴春便知晓涉案房屋没有产权证书，且杨兴春认可由其自己办理办园手续，无法取得手续是杨兴春自身原因，与豆淑贤无关，并提交微信聊天记录予以佐证。豆淑贤称由于2020年12月20日涉案房屋暖气漏水，经过通知杨兴春未及时到现场，豆淑贤就将杨兴春的物品搬到一楼大厅及院落。2020年12月25日庭审时杨兴春仍未搬离物品，豆淑贤主张2020年8月1日至2020年12月25日的占有使用费，杨兴春不予认可。杨兴春提交电话录音证明其于2020年9月22日向豆淑贤提出搬离涉案房屋，豆淑贤不同意，故杨兴春不同意支付占有使用费，豆淑贤对录音的真实性予以认可，辩称评估工作未完成，案件尚在审理中，故不同意其搬离涉案房屋。豆淑贤主张2019年12月1日至2020年12月25日的电费经查电表数为6822元，但其只主张3763．12元电费，杨兴春同意支付。本案审理过程中，杨兴春申请对涉案房屋装饰装修价值进行评估。本院在庭审中释明双方尽快办理交接，房屋现状保留至评估机构现场勘验之日。经本院委托，北京泛华国金工程咨询有限公司于2020年9月21日第一次现场勘验，于2020年10月15日第二次现场勘验，于2020年11月16日出具《（2020）京0111民初8201号案工程造价鉴定意见书》，认定涉案房屋装修价值鉴定金额为：1、墙面蓝色区域重新刷涂料部分鉴定金额1170元；2、除“墙面蓝色区域重新刷涂料”以外所有部分鉴定金额349621元。豆淑贤提出异议，北京泛华国金工程咨询有限公司于2020年12月14日出具《复议说明》，将原鉴定意见书中除“墙面蓝色区域重新刷涂料”以外所有部分鉴定金额变更为350237元。杨兴春支付评估费66540元。诉讼中，豆淑贤不认可杨兴春对蓝色区域以外的内墙重做装修，杨兴春亦未提供证据证明其对蓝色区域以外的内墙重做装修，故杨兴春装修的现值部分应扣除蓝色区域以外内墙乳胶漆新做普通项的费用，豆淑贤主张扣除的金额为10381．45元。经本院向北京市房山区教育局调查，该单位工作人员称办理开办幼儿园手续需要场地具有产权证书或合法规划手续，并且有消防部门出具的消防许可证或验收意见书等合法手续。另，在法庭辩论终结前，双方均未向法庭提交涉案房屋合法的建设规划或审批手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据本案查明事实，涉案房屋的建设并未取得合法的建设规划或审批手续，双方就该房屋签署的租赁合同应属无效，故杨兴春要求确认双方于2019年6月25日签订的《房屋租赁合同》无效，符合法律规定，本院予以支持，豆淑贤要求解除上述合同，于法无据，本院不予支持。关于占有使用费，杨兴春向豆淑贤交纳房屋占有使用费至2020年7月31日，本院在审理过程中释明双方尽快办理交接，房屋现状保留至评估机构现场勘验之日，杨兴春于2020年9月22日要求搬离涉案房屋，豆淑贤以案件尚未审结、评估尚未结束为由不同意其搬离，在2020年10月16日评估机构现场勘验之后，杨兴春亦未办理，也未再提出搬离。综合上述事实，本院认为2019年8月1日至2020年9月21日的占有使用费，杨兴春应当参照双方约定的租金标准予以支付；2020年9月22日至2020年12月25日的占有使用费，考虑到杨兴春提出过搬离要求，而豆淑贤无正当理由予以阻止存在过错，同时杨兴春在豆淑贤阻止其搬离时未采取其他合理方式处理亦存在过错，对于上述期间的占有使用费，本院结合双方的过错程度酌定杨兴春参照双方约定的租金标准支付50%，经核算为108888．88元，故豆淑贤主张合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。鉴于上述情况，杨兴春主张豆淑贤退还占有使用费380000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。另由于双方签订的合同无效，豆淑贤收取的保证金60000元应当予以退还，故杨兴春要求豆淑贤退还保证金，理由正当，本院予以支持。关于杨兴春要求豆淑贤赔偿经济损失的诉讼请求，豆淑贤作为出租方，知晓涉案房屋建设未取得合法的建设规划或审批手续，仍将房屋出租给杨兴春使用，并同意其对房屋进行装修，对杨兴春因装修房屋产生的损失应当承担相应过错责任；杨兴春在明知涉案房屋没有产权证书的情况下仍然承租该房屋，并放任风险对涉案房屋进行装修，对因此产生的装饰装修损失，其亦应当承担相应的过错责任，本院依据双方的过错程度酌定豆淑贤对杨兴春的装饰装修损失承担50%的赔偿责任。故，杨兴春要求豆淑贤赔偿装饰装修损失，理由正当，本院予以支持，具体赔偿数额以本院核算为准。北京泛华国金工程咨询有限公司出具的鉴定意见书及复议说明，认定涉案房屋装修价值鉴定金额为：1、墙面蓝色区域重新刷涂料部分鉴定金额1170元；2、除“墙面蓝色区域重新刷涂料”以外所有部分鉴定金额350237元。其中，关于“内墙乳胶漆新做”中的白色区域价值12591．06元，豆淑贤辩称该部分为原有装修，杨兴春主张为其新做部分，但其未提供充分证据证明，故本院对杨兴春的该部分主张不予采信，豆淑贤主张在鉴定总额中扣除10381．45元，未超过合理范围，本院不持异议。经核算，杨兴春的装饰装修损失为341025．55元，根据双方应当承担的责任比例，豆淑贤应当赔偿杨兴春装饰装修损失170512．78元，故杨兴春要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。关于杨兴春要求的鉴定外损失，未提供充分证据证明，本院不予支持。关于杨兴春要求的拉渣土的费用，已包含在北京泛华国金工程咨询有限公司对装饰装修部分的评估范围中，故该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于豆淑贤要求杨兴春将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，由于原状无法确定、恢复成本较高，并且没有法律依据，故该项反诉请求，本院不予支持。关于豆淑贤要求杨兴春支付2019年12月1日至2020年12月25日电费3763．12元的诉讼请求，杨兴春同意支付，本院不持异议。豆淑贤要求杨兴春支付电费的违约金3763．12元及合同违约金200000元，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杨兴春与豆淑贤于2019年6月25日签订的《房屋租赁合同》无效。二、豆淑贤于本判决生效后十日内赔偿杨兴春装饰装修损失170512．78元。三、豆淑贤于本判决生效后十日内退还杨兴春保证金60000元。四、杨兴春于本判决生效后十日内支付豆淑贤房屋占有使用费108888．88元、电费3763．12元。五、驳回杨兴春的其他诉讼请求。六、驳回豆淑贤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7380元，由杨兴春负担5843元（已交纳），由豆淑贤负担1537元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3457元，由豆淑贤负担2416元（已交纳），由杨兴春负担1041元（于判决生效后七日内交纳）。评估费66540元，由杨兴春负担33270元（已交纳），由豆淑贤负担33270元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 付 雪二〇二一年五月十四日书记员 孙震颐