海南省澄迈县人民法院民事判决书（2021）琼9023民初880号        原告：贺英豪，男，1959年6月10日出生，汉族，江西省萍乡市安源区人，住海南省澄迈县，公民身份号码：XXX。                被告：海南金手指房地产开发有限公司，住所地：海口市海甸岛万恒路28号。                法定代表人：张祥平，该公司副董事长。                委托诉讼代理人：刘亚平，该公司法务。                原告贺英豪与被告海南金手指房地产开发有限公司（下称金手指公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序于同年4月19日公开开庭进行了审理。原告贺英豪、被告金手指公司的委托诉讼代理人刘亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告贺英豪向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔付原告逾期办证违约金7843元；2、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2012年1月14日，被告出售四季花城高尔夫温泉公寓三期18幢5层511房号给原告，购房款23万元，双方自愿签订《澄迈商品房买卖合同》。合同第八条约定，出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定，出卖人在交房后540天内为买受人办理房屋权属证书，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书，出卖人自逾期之日起每日按已付价款的万分之0.2向买受人支付违约金。根据约定，被告应在交房后540天内，即2014年10月31日前办妥产权证，但被告拖至2019年7月4日才办妥产权证，逾期1705天，应赔付原告违约金7843元。原告多次找被告协商解决逾期办证未果，故根据合同约定向法院起诉，请求判如所请。                被告金手指公司辩称，一、被告于2013年9月15日向原告交付房屋，原告却于2021年1月20日才向法院起诉，明显超过诉讼时效，故原告已丧失胜诉权，应当判决驳回其诉讼请求。二、退一步来说，即使法院认为本案不超过诉讼时效，被告也不应当承担逾期办证的违约责任。1、涉案项目完工后，被告积极向相关部门申请办理备案登记，但因国土局土地分割事宜无具体办理规定及流程，始终未受理答辩人的办证申请。2016年澄迈开始实行“两证合一”政策，政府机构合并、系统调试、人员培训、数据对接和之前案件积压等情况的出现导致办证进程缓慢，并非被告主观怠慢原因致使逾期办证。2、根据“谁主张谁举证”的原则，原告对于逾期取得房产证系出于被告自身原因负有举证义务，而原告向法庭提交的证据未能证明，故被告不应承担逾期办证的违约责任。三、合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起的540天内为买受人办理房屋权属证书。被告于2013年9月15日已向原告交付房屋，故逾期办证的起算时间应当自2013年9月15日加上540日后开始计算。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故恳请法院依法驳回其诉讼请求。                本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：                2012年1月14日，原告与被告签订签订《澄迈商品房买卖合同》（下称《合同》），约定购买被告开发的位于澄迈县老城开发区四季花城高尔夫温泉公寓三期18幢5层511号商品房，房款总价为230000元。第十五条“关于产权登记”约定：“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在0日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。”《合同》签订当日，被告开具收据确认收到原告支付的购房款230000元。被告于2013年9月15日将案涉房屋交付原告使用，原告于当天缴纳维修基金、燃气管道初装费等相关费用。2019年7月4日，案涉房屋完成房屋权属登记。                另查明，澄迈县自2016年6月30日起实行不动产统一登记制度后，已将房屋所有权证和土地使用权证统一办理为不动产权证。                本院认为，《合同》及附件系双方真实意思表示，且未违反法律法规的规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行权利义务。本案的争议焦点是：1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、被告是否应当承担违约责任向原告支付逾期办证违约金。                关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，被告于2013年9月15日向原告交付案涉房屋，依据《合同》第十五条的约定，应当于2015年3月9日（2013年9月15日＋540日）之前为原告办理产权登记，但实际办证时间为2019年7月4日，已然超过约定办证日期。对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年。本院于2021年2月3日收到原告的起诉材料，往前倒推三年至2018年2月3日。2018年2月3日之前的债权因超过三年诉讼时效，本院不予支持。而2018年2月3日至实际办证之日前的一日2019年7月3日间的债权尚属诉讼时效期限内，对原告诉请支付该时间段内逾期办证违约金的主张，本院予以支持。                关于被告是否应当承担违约责任向原告支付逾期办证违约金的问题。如前所述，被告应当于2015年3月9日前为原告办理案涉房屋的权属登记证书，故被告提出因政府于2016年开始实行“两证合一”政策，导致办证进程缓慢，其不应承担逾期办证违约责任的抗辩主张不成立，本院不予支持。案涉房屋于2019年7月4日才完成房屋权属登记，已超过合同约定的办证期限，被告应承担逾期办证的违约责任。根据《合同》第十五条的约定，被告应以原告已付房款230000为基数，以每日万分之0.2的标准向原告支付诉讼时效内的2018年2月3日至办证之日的前一日2019年7月3日止（共516日）的逾期办证违约金2374元（230000元×0.00002×516日）。                综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百八十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                一、被告海南金手指房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告贺英豪支付逾期办证违约金2374元；                二、驳回原告贺英豪的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费25元，由原告贺英豪负担17元，被告海南金手指房地产开发有限公司负担8元。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判员林海宁    二〇二一年五月八日            法官助理周乃垚            书记员王驰            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。