北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初989号原告：柳晶，女，1976年11月18日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告柳晶与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北京分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳晶到庭参加诉讼，被告城城不动产北京分公司、被告城城不动产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳晶向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告支付拖欠房租款合计10400元整；2.判令二被告立即向原告支付3个月违约金合计15600元整；3.判令解除原告与被告于2020年6月25日签订的《房屋托管合同》；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：城城不动产北京分公司与原告个人（房屋所有权人）于2020年6月25日签订《房屋托管合同》（以下简称“合同”），合同编号x，合同约定：原告（甲方）委托城城不动产北京分公司（乙方）对原告（甲方）所有的房屋进行托管，交由城城不动产北京分公司（乙方）负责出租，托管房屋为北京市通州区翠屏北里西区x栋x单元x层x室（以下简称“房屋”），城城不动产北京分公司（乙方）需向原告（甲方）支付的租金为5200元/月；城城不动产北京分公司（乙方）原因导致不支付或者不按照合同约定支付租金达30日的，原告（甲方）有权单方解除合同，收回该房屋；原告（甲方）因此要求解除合同的，城城不动产北京分公司（乙方）应按3个月租金标准的违约金支付给原告（甲方）；城城不动产北京分公司（乙方）每个月最后一天支付租金。合同签订后，本人已按合同约定向城城不动产北京分公司交付房屋，城城不动产北京分公司也已实际投入业务使用中。然截至2020年10月31日，城城不动产北京分公司应当于2020年9月30日支付的9月份房租尚未支付且逾期达30日。依据合同约定，并结合《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，被告的行为已构成违约且原告享有解除合同权。被告存在违约行为且原告现有合同解除权的情况下，原告已向被告发送《解除合同通知书》，解除时间为2020年11月1日。原告按照被告的注册地址及租赁场所邮寄《解除合同通知书》后，如出现查无此人或拒绝签收情形时，视为被告收到本函，由于城城不动产公司及城城不动产北京分公司的经营异常，本人同时诉讼城城不动产公司及城城不动产北京分公司，要求二被告承担连带赔偿责任，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告城城不动产北京分公司、被告城城不动产公司未出庭答辩，向法庭邮寄书面答辩状，辩称：一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。二、恳请法院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。答辩人与被答辩人签订《房屋托管合同》后，答辩人一直依照合同约定向被答辩人支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，答辩人经营出现困难，无法按照合同约定日期向被答辩人支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内答辩人每年享有1个月免租期。并且在第一年租期内一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算答辩人欠付被答辩人租金时应免除答辩人所有免租期内租金。同时还应当将答辩人支付被答辩人的押金折抵欠付被答辩人的租金。在答辩人未按合同约定逾期支付租金的情况下，被答辩人单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回上房屋。因此，自被答辩人收回涉案房屋之日起，答辩人无需向被答辩人支付租金。三、被答辩人主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款约定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少，被答辩人主张的违约金远高于答辩人违约给被答辩人造成的损失。加之受疫情影响，答辩人无力支付被答辩人高额违约金，恳请贵院依法予以调整。综上，请求法院依法依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付被答辩人租金的具体数额，并依法调整被答辩人主张的违约金数额。恳请法院结合案件事实，依法作出公正判决。本院经审理认定事实如下：原告柳晶系坐落于北京市通州区翠屏北里（西区）x号楼x幢x号房屋的房屋所有权人，建筑面积92.52平方米。2020年6月25日，原告柳晶（甲方、托管方）与城城不动产北京分公司（乙方、受托方）订立《房屋托管合同》，主要约定：第一条房屋基本情况：甲方将坐落于北京市通州区翠屏北里西区x栋x单元x层x室的房屋委托给乙方经营，房产证面积92.52平方米。第三条托管用途：该房屋用途可为长租房、短租房或配套项目。第六条托管期限：1.托管期内，甲方每年的第一个月租金作为管理费支付费给乙方。2.本合同托管期限合计12个月；自2020年6月30日（以本合同起租日为准）至2021年6月29日止，甲方实收租金11个月，管理费一个月。3.本合同自甲乙双方签字盖章、甲方提供完整签约材料当日为本合同生效日。4.本合同生效日起，5日后为起租日。第七条租金：一、甲方租金标准：托管期内，乙方保障甲方每月租金收入为5200元/月（含物业费、取暖费），二、甲方收款方式：月付。三、押金标准：1.押金数额为0元。四、租金支付时间及方式：1.本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。第十二条合同的解除：三、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十三条违约责任：四、乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取的押金不予退还。合同签订后，双方即开始履行合同内容。合同订立后，原告柳晶如约将房屋交付城城不动产北京分公司，2020年8月4日收取租金4835元，2020年9月7日收取租金5200元。后二被告未再向原告支付租金。庭审中，原告柳晶提交其与案外人李志杰于2020年11月1日签订的《房屋租赁合同》，以证明涉案房屋于2020年10月31日被腾空。本案诉讼过程中，本院于2021年3月3日向被告送达了起诉状等诉讼材料。上述事实，有《房屋托管合同》、《房屋租赁合同》及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了质证的权利。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据查明事实，原告柳晶与被告城城不动产北京分公司订立的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。关于原告柳晶要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持，对于合同解除的时间，根据民法典的规定，应以起诉状送达之日为准。结合被告实际交纳租金情况，对于原告柳晶主张的被告拖欠房租10400元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于柳晶主张的违约金，首先合同中明确约定了违约金的计算标准，二被告认为过高应予调整，结合合同的约定、履行情况以及目前的房屋租赁市场行情，本院认为二被告的该主张，并无不当，故本院对于违约金的标准予以适当调整，具体标准为两个月租金。关于原告柳晶要求城城不动产公司承担民事责任的诉讼请求，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，城城不动产北京分公司为非独立核算的分公司，因此原告柳晶要求城城不动产承担连带给付义务，符合法律规定，故本院对此予以支持。城城不动产公司、城城不动产北京分公司虽辩称要求将交纳的押金折抵租金，但根据合同约定，城城不动产北京分公司并未交纳押金，故关于该项辩解意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告柳晶与被告城城不动产管理有限公司北京分公司之间的《房屋托管合同》于2021年3月3日解除；二、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司给付原告柳晶房屋租金及违约金共计20800元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告柳晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由原告柳晶负担65元（已交纳）；由被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司负担160元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇二一年五月十二日法官助理 徐晓云书 记 员 郑秋爽