广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初30367号原告：广州市宏开物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：林水祥，总经理。委托诉讼代理人：林汝通,系广东腾程律师事务所律师。委托诉讼代理人：林进飞，系该司员工。被告：庄叶娥，女，1962年10月20日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：张练生，1964年4月28日出生，汉族住址同上，系被告配偶。原告广州市宏开物业管理有限公司诉被告庄叶娥物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理，原告广州市宏开物业管理有限公司的委托诉讼代理人林汝通、林进飞，被告庄叶娥及其委托诉讼代理人张练生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市宏开物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告按照每月每车位150元的标准向原告支付2017年3月至2020年5月其自有产权的广州市天河区牛利岗大街108-114号01地下车库的物业管理服务费共计193050元（每月4950元，共39个月）；2、被告支付欠缴物业管理费的滞纳金（以每月拖欠的物业管理费4950元为本金，按月利率2%，分别自次月1日起计至缴清全部欠款之日止，以本金为限）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为广州市天河区沙太南路牛利岗大街108-114号01地下车库的权属登记人，该车位位于隆基怡苑小区内，原告为隆基怡苑小区的物业管理单位，从2002年至今提供物业管理服务。被告自2017年3月至今一直拒绝支付地下车库的管理费。被告庄叶娥辩称：一、原告仅为地下室房屋的部分共用部位、共用设施设备提供服务，并声称无权对地下室内部的车位进行服务，却以车位服务的计价方式主张地下室房屋的物业服务费，明显与事实不符。地下室与车位是两个性质和特点不同的物业，服务内容、质量要求和收费标准各不相同，原告故意混同，将停车场车位服务收费标准套用于房屋物业服务收费上，其收费主张明显不合理。根据产权证附记城市规划房屋用途的记载，地下室的性质就是房屋，原告故意混同两种物业服务计价单位，以车位个数为计价单位计算地下室房屋服务费不合理。原告诉称的33个车位实际只是地下室内部自画自编的特定空间，不具备认定房屋所有权专有部分的三个条件，不能单独认定房屋所有权，不属于自主产权车位。原告既未为车位提供服务，也无权服务，33个车位是地下室房屋所有权的专属部分，原告主张物业服务费的计价单位为每月每个车位，是理解和适用法律错误。原告未就其所提供服务的内容进行公开并向政府主管部门备案，单方随意主张收费，违反收费必须公开的规定。原告的收费主张与服务水平不相适应。地下室实际可以停车的位置没有33个车位。二、原告主张违约金缺乏合同依据。三、原告未履行书面催缴的通知义务，且存在侵权行为，我方拒缴服务费具有合理正当理由。四、原告服务缺失，服务质量极差，且存在侵权，应当酌情调减服务费。经审理查明：2013年11月15日，广州市国土资源和房屋管理局核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，显示房屋坐落为广州市天河区牛利岗大街108-114号01（地下汽车库）（以下简称“涉案车库”）的权属人为被告，建筑面积为1334.72平方米，套内建筑面积为1047.63平方米，城市规划房屋用途为汽车库（平时车库，战时人防）。原告提交《发展商物业管理委托合同书》，证明其是涉案车库所在小区的物业管理公司。被告对该证据的真实性予以确认，但认为该合同约定的委托管理期限已届满，无法约束被告。原告曾以物业服务合同纠纷起诉被告，经审理，广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106民初6213号民事判决，判令被告向原告支付2015年3月至2017年2月期间的涉案车库的物业管理费95040元（按每个车位每月120元的标准，共计33个车位），广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终13285号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。庭审中，原告提交广州市发展改革委员会、广州市住房和城乡建设委员会发布的《关于规范我市住宅住宅物业服务收费管理的通知》，以证明其有权按每个车位每月150元的标准向被告收取物业管理费，该通知的内容为住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，在业主大会成立之前实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于150元的标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。庭审中，被告确认在2017年3月至2020年5月期间仍是由原告对涉案车库所在小区进行物业管理。原、被告均确认涉案车库划分为33个车位，但被告辩称仅有31个车位可正常使用。原告表示涉案车库由被告正常使用，被告则表示涉案车库有部分出租给其他业主使用，对于出租的部分被告有收取费用。原、被告均确认原告没有向承租涉案车库的承租方收取物业管理费。本院认为：对于是否应向原告支付物业管理费，（2017）粤0106民初6213号民事判决及（2018）粤01民终13285号民事判决已作认定，本院不再赘述，现原、被告双方均确认原告在2017年3月至2020年5月期间仍是对涉案车库所在小区进行物业管理，被告作为涉案车库的产权人，原、被告双方已构成物业服务权利义务关系，原告主张被告应向其支付涉案车库的物业管理费有事实及法律依据。关于物业管理费的标准问题，《发展商物业管理委托合同书》并未约定车位的物业管理费标准，双方当事人亦未对此存在协议，现原告参照《关于规范我市住宅住宅物业服务收费管理的通知》，主张按照每个车位每月150元的标准向被告收取物业管理费，并无不妥，本院予以支持。涉案车库共包括33个车位，被告每月应向原告支付物业管理费4950元。现原告诉请要求被告支付2017年3月至2020年5月期间的物业管理费193050元（4950元/月×39个月）有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称涉案车库仅有31个车位可正常使用，原告的服务存在瑕疵，应调减物业管理费的收费标准，本院不予采纳。对于原告诉请要求被告按每月2%的标准支付滞纳金，该项诉请缺乏依据，但被告迟延支付物业管理费，确实造成原告的损失，从公平角度，本院判令被告向原告支付迟延支付物业管理费的利息，利息应分别以每月欠付的物业管理费4950元为本金，分别从次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际清偿之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告庄叶娥向原告广州市宏开物业管理有限公司支付2017年3月至2020年5月期间的物业管理费193050元及利息（以每月欠付的物业管理费4950元为本金，分别从次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际清偿之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付）。二、驳回原告广州市宏开物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5354元，由原告广州市宏开物业管理有限公司负担1454元，被告庄叶娥负担3900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二一年五月三十一日书记员 谢丽军