北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初4901号原告：北京鲜花港投资发展中心，统一社会信用代码××××××××××××××××××，住所地北京市顺义区。法定代表人：刘海鹏，北京鲜花港投资发展中心经理。委托诉讼代理人：何江，北京市律港律师事务所律师。委托诉讼代理人：董志山，北京市狄克律师事务所律师。被告：北京京顺初心科技有限公司，统一社会信用代码××××××××××××××××××，住所地北京市顺义区。法定代表人：张岚，北京京顺初心科技有限公司总经理。委托诉讼代理人：魏威，北京市致知律师事务所律师。被告：王建林，男，1978年1月12日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区，公民身份号码×××。原告北京鲜花港投资发展中心（以下简称鲜花港）与被告北京京顺初心科技有限公司（以下简称初心公司）、被告王建林租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，由审判员王晓磊独任审理，公开开庭进行了审理。原告鲜花港的委托诉讼代理人何江、董志山，被告初心公司的委托诉讼代理人魏威到庭参加诉讼。被告王建林经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲜花港向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告一立即向原告支付租金50000元；二、请求判决被告一立即向原告支付违约金28875元；三、请求判决被告一立即向原告支付使用费32083元(计算时间自2019年7月4日起30日，使用费按照租赁合同租金标准计算)；四、请求判决被告一立即向原告支付逾期付款利息(利息计算以50000元为基数，计算时间自2019年4月6日起至实际付清之日止，按照年利率24%的标准计算)；五、请求判决被告二对以上被告一的债务承担连带责任；六、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告、被告一（原名北京怡翔林园艺有限公司）于2019年3月20日签订《A6智能温室租赁合同》一份，约定：1.原告向被告出租A6智能温室，租赁物位于顺义区鲜花港生产区，面积共计约5000平方米，租赁期限自2019年4月1日起至2019年6月30日止，共计3个月；2.租金共计96250元，合同签订后15日内支付；3.租赁期满乙方应将租赁物范围内腾退干净，恢复原状并返还给甲方。同时，双方签订《A6智能温室物业管理服务合同》一份，约定物业管理服务费合计3750元。《A6智能温室租赁合同》签订后，原告按照约定向被告一交接了智能温室。截至目前，被告一仅支付了50000元(其中租金46250元，物业管理服务费3750元)，剩余50000元租金至今仍未交纳，且未按时腾退交还租赁物。原告多次与被告一协商，被告一仍不履行付款义务、不履行交还租赁物的义务。根据双方签订的《A6智能温室租赁合同》的第四条第3款第(1)项的约定，被告一逾期付款的应按照年利率24%的标准向原告支付逾期付款利息；逾期付款超过30日，被告一应向原告支付合同约定总金额30%的违约金。根据双方签订的《A6智能温室租赁合同》的第一条第6款第(2)项1)的约定，租赁期满乙方不续租，则应在租赁期满后3日内负责将租赁物范围内腾退干净，恢复原状并返还给甲方；如乙方未能在3日内将租赁物范围内腾退干净的，乙方应按逾期天数、租金标准、总面积缴纳使用费；逾期达到30日的，甲方有权自行清理。被告二是被告一的原股东。为维护原告合法权益，故诉至法院，望依法判决。被告初心公司辩称：答辩人不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求无事实和法律上的依据。1.被告在租赁期满后已经与原告交接清楚，被告不应再向原告交付租金。被告与原告之间的租赁合同是2019年3月20日签订的，租期为2019年4月1日至2019年6月30日，合同约定是先支付租金后使用的原则，要求被告在合同签订后的15日内一次性付清，且无免租期。并且原告没有提交证据证明在被告承租期间催要租金的事实，所以，如果在被告没有支付租金的情况下，原告不可能向被告交付租赁物，因此，原被告之间已交接清楚，被告不应再向原告支付租金。2.关于原告主张向其支付合同约定总金额30%的违约金，被告不应当支付。对于合同约定总金额30%的违约金是在原告行使解除权时适用的条款，不应当适用于合同已经履行完毕的情况下。且该违约金过高，如果法院适用该约定，应当酌情减少，违约金起算时间也不应当是2019年4月6日。3.对于占用使用费，被告不应当支付。租赁期满后被告没有提出续租，说明被告不再继续使用该租赁物，原告也没有证据能够证明被告没有腾退干净的事实，所以原告无权向被告主张占用使用费。4.对于原告主张的逾期支付利息，被告不应当支付。双方不是借贷关系，所以不应当向其支付利息，且该利息过高，并与诉讼请求第二项的违约金请求重复，所以不应当支持。原告主张逾期利息和违约金有重复，且违约金主张金额过高，我方不同意支付。5.因涉诉事项是在公司名称、法定代表人及股东未变更前由被告王建林作为法定代表人和股东时发生的，所以给公司造成的损失应当由其个人偿还。被告王建林书面答辩：1.答辩人认可存在租赁合同，但不认可欠被告租金5万元。理由是租赁期间原告从答辩人处拿货（花卉）价值2400元，另外答辩人在合同到期撤离时留给原告养殖花卉穴盘5000个，价值25000元，答辩人认为应当从欠交租金中扣除。这样一来答辩人只欠被答辩人22600元。2.原告主张违约金按总租金96250元的30%计算，答辩人认为违约金过高，应当调整。法律依据是《中华人民共和国民法典》第585条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，原告的损失仅是欠款22600元的资金利息。按最高人民法院规定的最高借款利率15.4%/年计算，至2020年12月30日利息为6041.89元。根据合同违约以赔偿损失为主，惩罚为辅的法律精神，被告认为处罚额不应超过损失的30%，即损失额6041.89×30%=1841.57元。所以违约金不应超（损失6041.89元+处罚额1841.57元）7854.45元。3.答辩人不同意支付逾期利息。理由是逾期利息其实质为违约损失，根据合同法和最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释：违约金和损失不能同时主张。所以本案中原告已主张了违约金，故再要求支付损失（资金利息）于法无据，被告认为应依法不予支持。4.原告诉求第三项主张支付使用费32083元，答辩人不同意支付。理由是原告的主张缺乏事实与法律依据。答辩人在合同期满后即撤离搬迁，答辩人不存在合同期满后仍继续使用的事实，从原告出具的证据也足以证明。2019年7月12日原告的催款函明确载明：“截止2019年7月11日我方仅收到50000元，未收款50000元，根据合同约定贵司需缴纳合同总款30%违约金，即30000元。”由此可以看出催告函中并没有支付使用费的催告，如果真实存在，原告不可能在催告函中不催告，对于真实存在的事实原告在催告函中不催告不符合常理。答辩人认为对于当事人出具的对于自己不利的证据应依法给予认定。5.答辩人为了生活背井离乡来到首都北京，在原告的大棚里辛勤劳作，在劳作过程中感受到了北京人的温暖大爱，与原告的领导及员工建立了深厚的友谊，答辩人在原告处劳作近8年，共交纳了几百万元的租金，可是这些年答辩人也只是勉强维持生计，所剩无几。现在答辩人所从事的花卉事业，受市场和疫情的影响，花卉养殖已破产，答辩人生活已陷入困境，答辩人本有意到庭当面说清事实，但现在答辩人连去北京的路费也是困难，鉴于此恳请原告放过被告，给被告以生活的出路。也诚恳的请求法庭多作调解工作，定纷止争。本院经审理认定事实如下：北京怡翔林园艺有限公司（以下简称怡翔林公司）成立于2016年12月8日，系自然人独资的有限责任公司，投资人为自然人股东王建林，原法定代表人为王建林。2019年7月19日企业名称变更为初心公司，仍为自然人独资的有限责任公司，投资人变更为自然人股东张岚，法定代表人变更为张岚。2019年3月20日，鲜花港作为甲方（出租方）与怡翔林公司作为乙方（承租方）签订《A6智能温室租赁合同》。合同中约定：“……乙方（承租方）：北京怡翔林园艺有限公司……委托代理人：冯某……”,“……4.租赁期限（1）租赁期限自2019年4月1日起至2019年6月30日止，共计3个月。无免租期……”,“……（2）乙方向甲方的交接。租赁期满乙方不续租，则应在租赁期满后3日内负责将租赁物范围内腾退干净，恢复原状并返还给甲方；如乙方未能在3日内将租赁物范围内腾退干净的，乙方应按逾期天数、租金标准、总面积缴纳使用费；逾期达到30日的，视为乙方放弃租赁物范围内财产的所有权，甲方有权自行清理，甲方自行清理的费用由乙方承担……”,“……1.租金。2019年4月1日起至2019年6月30日的租金（含税）为（大写）人民币玖万陆仟贰佰伍拾元整，（小写）96250.00……”，“……2.支付时间。本合同采用先支付租金后使用的原则。合同签订后15日内乙方向甲方一次性付清全部租金，即（大写）人民币玖万陆仟贰佰伍拾元整，（小写）96250.00……”，“……3.乙方的违约责任。（1）乙方逾期付款的：应按照年利率24%的标准向甲方支付逾期付款利息；逾期付款超过30日，乙方应向甲方支付合同约定总金额30%的违约金，同时甲方有权要求单方解除合同……”。2019年3月20日，鲜花港作为甲方（服务方）与怡翔林公司作为乙方（委托方）签订《A6智能温室物业管理服务合同》。合同中约定：“……乙方（委托方）：北京怡翔林园艺有限公司……委托代理人：冯某……”，“……5.服务期限。服务期限自2019年4月1日起至2019年6月30日止……”，“……2.服务费及组成。服务费包括物业管理服务费，服务费（含税）合计（大写）人民币叁仟柒佰伍拾元整，（小写）￥3750.00元……”,“……3.支付时间。本合同生效后15日内，乙方向甲方付清服务费……”。庭审中，鲜花港提交《A6智能温室租赁合同》《A6智能温室物业管理服务合同》、银行客户回单（交易时间2019年5月24日，付款方户名：王建林，金额5万元），证明租金支付情况。初心公司表示合同明确约定，租金是96250元，租期是2019年4月1日至2019年6月30日，合同显示支付方式是先支付后使用原则，且合同约定无免租期，合同约定物业管理合同另行签订，本案的法律关系是租赁合同，物业管理合同关系与本案租赁合同关系不是同一法律关系，我方已支付了全部租金5万元，这5万元不包括物业费，如果有物业管理合同纠纷，原告应另行诉讼。对于银行客户回单真实性认可，证明初心公司已经经过原告同意在2019年5月24日已经将全部租金5万元支付原告，我方认为租金数额已经从96250元调整为5万元，双方签订合同日期为2019年3月20日，原告交付租赁物的行为，已经同意租金调整为5万元，且原告是在租期即将到期的情况下收了租金5万元，故可以视为原告认可租金调整为5万元。庭审中，鲜花港提交2019年7月12日催款函和2020年7月15日催款函及张贴照片。2019年7月12日催款函内容为：“北京怡翔林园艺有限公司：根据贵公司与我单位签订的有关合同协议，现催告应缴纳如下费用：2019年4月15日前应缴纳鲜花港A6智能温室的2019年4月1日至2019年6月30日租金96250元，物业费3750元，贵司应于2019年4月15日汇入我方账户，截止2019年7月11日我方仅收到50000元，未收款50000元，根据合同约定，贵司需缴纳合同总价款30%违约金，即30000元。以上费用合计80000元，请贵公司应于2019年7月16日前汇入我方账户(账户名称：北京鲜花港投资发展中心；北京农商银行顺义支行账号：×××)，请注意汇款用途栏不需作任何填写。贵公司的及时付款将促使贵我双方共同信守合同承诺，否则，本单位将对A6智能温室物业服务终止，我方将不承担责任，同时，由此引起的贵公司经营不便，我方不予负责，并且，我方将保留追诉相关权利。特此函告，感谢贵公司对鲜花港工作的支持！顺祝商祺！”2020年7月15日催款函内容为：“北京京顺初心科技有限公司：根据贵公司与我单位签订的有关合同协议，现催告应缴纳如下费用：2019年4月15日前应缴纳鲜花港A6智能温室的2019年4月1日至2019年6月30日租金96250元，截至目前，我方仅收到46250元，未收款50000元，根据合同约定，贵司需缴纳合同总价款30%违约金、逾期付款利息、使用费。请贵公司立即向我单位支付上述款项。特此催告，感谢贵公司对鲜花港工作的支持！顺祝商祺！”鲜花港表示：2019年7月12日催款函尾部有冯某的签字，冯某系怡翔林公司委托代理人，证明原告已履行催告支付租金的义务。初心公司表示：对催款函的真实性认可，对证明目的不认可。照片中显示的只是注册地址，不是办公地址，照片应该提供原始载体。庭审中，鲜花港提交其工作人员与怡翔林公司委托代理人冯某的微信聊天记录，并主张结合初心公司在审理中提交的微信聊天记录打印件，该微信聊天记录可以证实被告离开的实际时间。鲜花港提交的微信聊天记录显示：1.冯某：刘总！如果鲜花港需要花，那么能不能申请用花顶欠款呢？工作人员：那也要不了5万块钱的花啊。冯某：尽能所需呗。2.2019年7月27日上午11:42，冯某：刘总，这串钥匙我又还回加温值班室了，鲜花港可以换锁（聊天记录中显示手持钥匙的照片）。工作人员：收到。3.2019年7月29日上午09:11，工作人员：下午查水电，你过来不？4.2019年7月30日下午16:30，冯某：电工周师傅给我打电话我在高速上有事吗。5.2019年7月30日下午16:54，工作人员：应该是你的棚里面有改电的地方，周师傅想问问你一些改的内容吧，有时间给他回个电话，不然后期恢复起来他们找不到头绪。审理中，初心公司曾向法院提交一份微信聊天记录打印件，庭审中明确表示不再作为证据提交。初心公司对鲜花港提供证据的证明目的不认可，主张上面明确写明钥匙又还回值班室了，不能核实是否冯某本人，我方也没有授权冯某处理相关事项，不能证明我方存在占有使用的行为，冯某我方也没有接触过。初心公司提供的微信聊天记录显示：1.2019年7月27日上午11:39，（聊天记录中照片内容不可见，单独打印的照片与鲜花港提交的聊天记录中显示手持钥匙的照片一致）冯某：刘总，这串钥匙我又还回加温值班室了，鲜花港可以换锁。刘某：收到。2.2019年7月29日上午09:11，刘某：下午查水电，你过来不？3.2019年9月2日下午16:01，刘某：你家B10哪有好多穴盘啊？庭审中，初心公司提交在市场监督管理局打印的公司相关信息变更内容，包括王建林身份证复印件、北京怡翔林园艺有限公司章程、名称变更通知、北京京顺初心科技有限公司股东决定、北京怡翔林园艺有限公司股东决定、北京京顺初心科技有限公司章程、转让协议，证明公司名称由北京怡翔林园艺有限公司变更为北京京顺初心科技有限公司，王建林为北京怡翔林园艺有限公司法定代表人，王建林签署的合同应由王建林自行承担。鲜花港表示对证据真实性认可，对证明目的不认可。上述事实，有当事人的陈述、《A6智能温室租赁合同》《A6智能温室物业管理服务合同》、银行客户回单、催款函、微信聊天记录、企业变更登记信息等在案佐证。本院认为，本案在审理中，被告王建林经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，仅提出书面答辩状，本院依法缺席判决。本案中，双方争议焦点为被告方是否欠付租金及数额；被告方是否应当支付使用费及数额；被告方是否应当支付逾期付款利息、违约金及数额；二被告是否应当承担连带责任。关于初心公司是否欠付租金及数额的争议。根据鲜花港与初心公司签订的租赁合同和物业管理服务合同，初心公司应当支付租金96250元和物业服务费3750元。双方认可初心公司已经支付5万元，支付时间是2019年5月24日，彼时王建林仍为公司法定代表人和股东，因王建林在书面答辩状中认可欠付租金总数为5万元，故本院据此认定初心公司仍欠付租金数额为5万元。王建林主张因鲜花港拿货（花卉）价值2400元，另外其在合同到期撤离时留给鲜花港养殖花卉穴盘5000个，价值25000元，应当从欠交租金中扣除，但王建林未能提供证据证明鲜花港拿货一事和鲜花港同意用货款和穴盘折抵租金一事，故对其扣减租金主张，本院不予采纳。初心公司主张租金已经支付5万元，且租金总数已经变更为5万元，物业服务费应当另诉解决的辩解意见，因未能提供证据证明，且与王建林陈述存在矛盾，本院对其主张不予采纳。综上，本院依法认定初心公司欠付租金数额为5万元。关于初心公司是否应当支付使用费及数额的争议。根据鲜花港与初心公司签订的租赁合同，租赁期限自2019年4月1日至2019年6月30日，无免租期，租赁期满初心公司不续租，则应在租赁期满后3日内负责将租赁物范围内腾退干净，恢复原状并返还给鲜花港，如初心公司未能在3日内将租赁物范围内腾退干净的，初心公司应按逾期天数、租金标准、总面积缴纳使用费，逾期达到30日的，视为初心公司放弃租赁物范围内财产的所有权，鲜花港有权自行清理，鲜花港自行清理的费用由初心公司承担。现没有证据显示租赁合同到期后，双方洽商续租事宜，故租赁合同已于2019年6月30日到期，初心公司应当于2019年7月3日前完成腾退，但根据鲜花港提交的租赁合同中的委托代理人冯某的微信聊天记录显示，2019年7月27日冯某将钥匙交回鲜花港并告知可以换锁，根据初心公司庭前提供，但庭审中未作为证据提交的微信聊天记录打印件中显示，2019年9月2日鲜花港工作人员曾询问冯某租赁场地内仍存放有穴盘一事，根据王建林书面答辩中亦提及撤离时留给鲜花港养殖花卉穴盘5000个。结合上述事实，本院认定租赁合同到期后，初心公司未能按照合同约定的时间腾退租赁场地，且逾期达到30日。根据租赁合同约定，初心公司应按逾期天数、租金标准、总面积支付30日的使用费。本院对鲜花港主张的使用费中合理部分予以支持，过高部分不予支持。关于初心公司是否应当支付逾期付款利息、违约金及数额的争议。鲜花港主张逾期付款利息和违约金的合同依据均为租赁合同“乙方违约责任”部分中第一项，该项约定：“乙方逾期付款的：应按照年利率24%的标准向甲方支付逾期付款利息；逾期付款超过30日，乙方应向甲方支付合同约定总金额30%的违约金，同时甲方有权要求单方解除合同。”此条约定实际上是对初心公司逾期付款违约金和逾期付款导致合同解除的违约金两项损失的分别约定。但本案中租赁合同已经履行完毕，并不存在因初心公司违约导致合同解除的情形，故本院对鲜花港依据该条合同约定主张初心公司承担合同约定总金额30%的违约金的诉讼请求不予支持。另外，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。综上，本案中初心公司主张违约金数额过高请求减少，因鲜花港未能提供充分证据证明其实际损失，且鲜花港主张的欠付租金和逾期腾退使用费，本院已经依法予以认定，故此本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整逾期付款违约金利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于逾期付款时间，鲜花港主张自2019年4月6日起计算，但鲜花港两次催款函中均写明租金缴纳时间为2019年4月15日前，故本院据此认定逾期付款违约金起算时间为2019年4月16日。关于二被告是否应当承担连带责任的争议。初心公司虽主张涉诉租赁合同系王建林担任公司法定代表人和股东期间签署的，故应由王建林自行承担，初心公司不同意承担。经查明，怡翔林公司于成立之后从未注销，2019年7月19日企业名称变更为初心公司，投资人由王建林变更为张岚，法定代表人由王建林变更为张岚，故怡翔林公司与鲜花港签订的租赁合同相关权利义务应当由初心公司承担，初心公司不同意承担的辩解意见本院不予采纳。初心公司从成立即为一人有限责任公司，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。王建林在其作为一人有限责任公司法定代表人和股东期间签署涉诉租赁合同和物业管理服务合同并以自己的账户支付租金和物业服务费，且未能提供证据证明公司财产独立于自己的财产，故本院认定王建林作为原公司股东，不能证明公司财产独立于自己的财产，应当对其担任股东期间的公司债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京京顺初心科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京鲜花港投资发展中心租金五万元；二、被告北京京顺初心科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京鲜花港投资发展中心使用费三万一千七百三十元七角七分；三、被告北京京顺初心科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京鲜花港投资发展中心租金逾期付款利息（利息以五万元为基数，自二○一九年四月十六日起至二○一九年八月十九日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的一点三倍计算，自二○一九年八月二十日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一点三倍计算）；四、被告王建林对本判决中上述判决主文第一、二、三项中确定的被告北京京顺初心科技有限公司所应承担的债务承担连带责任；五、驳回原告北京鲜花港投资发展中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千二百六十元，由原告北京鲜花港投资发展中心负担三百三十八元（已交纳），被告北京京顺初心科技有限公司、被告王建林共同负担九百二十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告北京京顺初心科技有限公司、被告王建林共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王晓磊二〇二一年五月三十日书记员  李香玲