重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0231民初1505号原告(反诉被告)：江春霞，女，1984年1月12日出生，汉族，居民，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：罗之华，重庆索通律师事务所律师。被告(反诉原告)：重庆市垫江县饮食服务有限责任公司，住所地重庆市垫江县。法定代表人：冯湘宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：张坤，重庆欣凯律师事务所律师。原告江春霞与被告重庆市垫江县饮食服务有限责任公司（以下简称垫江饮食服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人罗之华，被告（反诉原告）垫江饮食服务公司的委托诉讼代理人张坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江春霞向本院提出本诉诉讼请求：1.判决原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年9月11日解除；3.判决被告退还原告保证金20000元；3.诉讼费由垫江饮食服务公司承担。事实和理由：原、被告于2020年1月13日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于重庆市垫江县桂溪街道桂东大道南段X号X楼2000余平方米的房屋出租给原告经营使用。合同签订后，原告依约向被告缴纳租赁保证金和资产保证金共计20000元，但因案涉房屋权属和使用存在争议，被告一直未向原告实际交付租赁物。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至人民法院，请求判如所请。垫江饮食服务公司针对江春霞的本诉请求的答辩意见为：《房屋租赁合同》双方仍然在继续履行，且垫江饮食服务公司已于2020年2月29日向江春霞交付了房屋，但江春霞至今未将房屋钥匙交付给垫江饮食服务公司，至今占有该租赁物，请求驳回江春霞的诉讼请求。垫江饮食服务公司向本院提出反诉诉讼请求：判决江春霞支付垫江饮食服务公司租赁费54997元。事实和理由：江春霞与垫江饮食服务公司于2020年1月13日签订《房屋租赁合同》，约定垫江饮食服务公司将位于重庆市垫江县桂溪街道桂东大道南段X号X楼2000余平方米的房屋出租给江春霞经营使用。垫江饮食服务公司按约将案涉房屋交付给江春霞，但江春霞仅缴纳了租赁保证金10000元和资产保证金10000元，尚欠垫江饮食服务公司租金54997元。江春霞系重庆视力派眼镜连锁有限公司（以下简称视力派眼镜公司）股东，租赁案涉房屋用于经营视力派眼镜公司，且江春霞于2020年6月12日在案涉房屋处张贴《声明书》，约定案涉房屋2-9楼已由视力派眼镜公司全部承租，在未得到公司许可，严禁任何人擅自闯入此楼层房间内留宿等一切活动等，垫江饮食服务公司向江春霞催收2021年4月前的租金未果。江春霞针对垫江饮食服务公司的反诉请求的答辩意见为：江春霞未实际使用租赁物，垫江饮食服务公司未按约定向江春霞交付租赁物；由于垫江饮食服务公司涉及诸多法律诉讼，被纳入失信人名单导致江春霞向其支付的租金被原路返回，《房屋租赁合同》根据约定已失效，故请求驳回垫江饮食服务公司的诉讼请求。通过原告陈述、被告答辩、举证质证和法庭辩论，本院确认本案事实如下:2020年1月13日，江春霞与垫江饮食服务公司签订《房屋租赁合同》，约定江春霞租赁垫江饮食服务公司所属位于桂溪街道桂东大道南段X号X楼，营业面积2000余平方米；合同签订后垫江饮食服务公司于2020年2月29日将案涉房屋交付给江春霞，装修期为2020年3月1日至2020年8月31日、租赁时间为2020年9月1日至2030年8月31日，共计租赁十年；租赁费按年计算，前三年每年租金均为100000元，第四年起每年租赁费按上年租金基数3%进行逐年递增；江春霞须在合同签订之日起一周内一次性缴清第一年租赁费100000元及各种保证金（租赁保证金10000元，在最后一年转为租赁费；资产保证金10000元，合同期满，房屋完好及水电气费缴清后退还），否则本合同失效。2020年1月13日，江春霞通过中国建设银行向垫江饮食服务公司转账20000元，备注为保证金；同月17日，江春霞向垫江饮食服务公司转账100000元，备注为租金，由于该款项系长期不动户，于2020年1月19日退回江春霞账户。经查明，江春霞系视力派眼镜公司股东，出资比例为99.5%，案涉房屋用于视力派眼镜公司经营使用。2020年6月12日，视力派眼镜公司在案涉房屋处张贴《声明书》一张，载明案涉房屋2-9楼已由视力派眼镜公司全部承租，在未得到公司许可，严禁任何人擅自闯入此楼层房间内留宿等一切活动等内容。另查明，垫江饮食服务公司涉及诸多法律诉讼，亦被纳入失信被执行人。2020年9月7日，江春霞向垫江饮食服务公司发送律师函，载明垫江饮食服务公司因经营状况严重恶化，涉及诸多诉讼，以及未按约定面积交付房屋，提出中止《房屋租赁合同》履行，并暂停支付租金，若垫江饮食服务公司未在2020年9月10前清除涉诉案件或提供担保，则自2020年9月11日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，且在该期限内退还已缴纳的20000元保证金。2020年9月9日，垫江饮食服务公司收到该函并签收。江春霞亦通过微信告知垫江饮食服务公司律师函内容。本院认为，合法的合同关系依法受法律保护。本案中，江春霞与垫江饮食服务公司所签订的《房屋租赁合同》，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，江春霞按约将向垫江饮食服务公司支付保证金20000元以及第一年的房屋租赁费100000元（后因垫江饮食服务公司原因，该租赁费被退回），垫江饮食服务公司亦按约向江春霞交付了房屋标的物。江春霞诉称因为案涉房屋的4号门市作为公共区域使用、5号门市已转让案外人，故案涉房屋未实际全部交付和全部实际占有使用。但江春霞于2020年6月12日对外张贴《声明书》，足以证明其已行使对案涉房屋的占有、使用权利。故本院对其诉讼请求不予支持；江春霞以垫江饮食服务公司涉及诸多法律诉讼，其经营状况严重恶化，对其案涉房屋权利造成不利影响，亦未按约定面积交付房屋为由，于2020年9月7日向垫江饮食服务公司发送律师函，告知其在2020年9月10日前处理，否则解除《房屋租赁合同》并退还保证金20000元的主张，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、第五百二十八条规定，垫江饮食服务公司收到律师函后，未在通知载明的期限内提出异议，该合同已于通知期限届满时（2020年9月11日）止成就了《房屋租赁合同》的解除条件，故本院对其要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院亦予以支持。案涉合同解除后，垫江饮食服务公司应退还江春霞支付的20000元保证金。但由于案涉合同约定租赁起算时间为2020年9月1日，故江春霞应当支付2020年9月1日至2020年9月10日的房屋租赁费2740元（100000元/年÷365天×10天≈2740元），另外江春霞在向垫江饮食服务公司支付房屋租赁费100000元，得知该款项被返回后，未采取其他措施予以支付，存在一定的违约行为，应承担一定的违约责任，本院酌定由其支付垫江饮食服务公司违约金1000元；上述款项抵扣后，垫江饮食服务公司应退还江春霞保证金16260元。关于被告请求从合同生效后的2020年2月29日起计算房屋租金的诉讼请求，鉴于双方签订的《房屋租赁合同》未将装修时间2020年2月29日至2020年8月31日计入租赁时间，亦未约定租赁费缴纳等情况，本院认定双方约定的房屋租赁期限为2020年9月1日起至2030年8月31日止，故对垫江饮食服务公司请求由江春霞支付租赁费的计算时间应从2020年2月29日起开始计算，并支付该期间的房屋租金54997元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、第五百二十八条、第五百六十五年条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告江春霞与被告重庆市垫江县饮食服务有限责任公司于2020年1月13日签订的《房屋租赁合同》从2020年9月11日起予以解除；二、由被告重庆市垫江县饮食服务有限责任公司在本判决生效后十日内退还原告江春霞保证金20000元；三、由原告江春霞在本判决生效后十日内支付被告重庆市垫江县饮食服务有限责任公司房屋租金2740元(2020年9月1日起至2020年9月10日止，100000元÷365天×10天）；四、由原告江春霞在本判决生效后十日内支付被告重庆市垫江县饮食服务有限责任公司违约金1000元；五、驳回原告江春霞的其他诉讼请求；六、驳回被告重庆市垫江县饮食服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取738元（其中本诉案件受理费150元、反诉案件受理费588元），由原告江春霞负担147.60元，被告重庆市垫江县饮食服务有限责任公司负担590.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 周建波二〇二一年五月三十一日法官助理 王 倩书 记 员 李俊锋