江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终679号上诉人（原审原告）：李庆生，女，1962年10月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：过云磊（系李庆生之子），男，1986年9月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司，住所地南京市鼓楼区南通路********。负责人：李政梅，该公司财务总监。委托诉讼代理人：陈娇，江苏君劭律师事务所律师。上诉人李庆生因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司（以下简称世茂物业六分公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初7215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人李庆生及其委托诉讼代理人过云磊，被上诉人世茂物业六分公司的委托诉讼代理人陈娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆生上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、根据《南京市商品房预售合同》附件5中关于透明幕墙的约定，本案4703室房屋南侧阳台透明玻璃幕墙破裂，并非玻璃破裂。二、根据玻璃幕墙工程技术规范JGJ102-2003定义，建筑幕墙是由支撑结构体系与面板组成的可相对主体结构有一定位移能力不分担主体结构所受作用的建筑外围护结构或装饰性结构。玻璃幕墙是面板材料为玻璃的建筑幕墙。框支承玻璃幕墙是玻璃面板周边由金属框架支承的玻璃幕墙。主要包括下列类型，按幕墙形式，可分为：1、明框玻璃幕墙；2、隐框玻璃幕墙；3、半隐框玻璃幕墙。金属框架的竖向或横向构件显露于面板外表面的框支承玻璃幕墙。本案中4703室房屋南侧阳台属于半隐框玻璃幕墙，横向构件显露于面板外表面的框支承玻璃幕墙。三、《世茂外滩新城前期物业服务合同》附件三约定，物业共用部位明细包括户外墙面（注：最终以规划核准为准）。本案中4703室房屋南侧阳台透明幕墙是开发商交付商品房时就存在的不可移动、不可更改的透明玻璃幕墙。规划设计时，就是整栋建筑物外立面的一部分。世茂物业六分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据。根据一审现场勘查能够看出，上诉人所在楼层的玻璃，与其上下楼层之间均有混凝土及大理石隔层进行分割，也可以明显看出其与上下楼层玻璃之间具有构造及使用上的独立性，即使玻璃破裂或玻璃橱移除亦不会导致上下楼层玻璃之间的横向或是竖向的位移。故世茂物业六分公司认为在任何情况下，案涉玻璃均不能认定为公共区域。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。李庆生向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令世茂物业六分公司更换维修外侧玻璃幕墙；2、本案诉讼费用由世茂物业六分公司承担。一审法院查明事实：2013年3月，李庆生与南京世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房地产公司）签订《南京市商品房预售合同》一份，李庆生向世茂公司购买4703室房屋。该合同中所附套型及分层平面图显示，南侧封闭阳台属于4703室房屋的专有部分。2015年5月，李庆生入住该房屋。4703室房屋登记的所有权人系李庆生。2011年4月15日，世茂房地产公司（甲方）与上海世茂南京物业服务有限公司（乙方）签订《世茂外滩新城前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）一份，合同约定：物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修养护（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同（物业共用设施设备明细见附件四）；专有部分是指在构造及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。合同附件三约定，物业共用部位明细包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室；合同附件四约定，物业共用设施设备明细包括绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井等。目前，世茂物业六分公司是李庆生居住小区的物业公司。李庆生陈述，2020年7月12日，其发现4703室南面阳台外侧玻璃幕墙破裂，其对破裂原因并不清楚。经现场勘查，破裂的玻璃位于4703室房屋南侧阳台靠东的一扇玻璃，该扇玻璃是双层中空，破裂的玻璃是外侧的玻璃，该玻璃与下层阳台玻璃之间存在框架分隔。李庆生认为，该破裂的玻璃属于《前期物业合同》约定的共用部位的户外墙面，世茂物业六分公司应当履行维修义务。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，李庆生从世茂房地产公司处购得4703室房屋。世茂房地产公司与物业服务企业签订的《前期物业合同》对李庆生、世茂物业六分公司具有约束力。根据该合同，世茂物业六分公司对物业管理区域内共用部位负有维修养护的责任。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，建筑物的专有部分应当符合下列条件：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，破裂玻璃位于4703室房屋南侧阳台。根据《南京市商品房预售合同》中套型及分层平面图，4703室房屋的南侧封闭阳台属于该套房屋的专有部分。从功能上看，破裂玻璃与其它玻璃共同将阳台包围，起到封闭阳台的功能。从构造上看，破裂玻璃与下层阳台玻璃之间有框架分割，并非整个楼栋的阳台玻璃是一个整体。由此可见，该扇玻璃构造上具有独立性，李庆生可以独立使用，属于4703室房屋南侧阳台的构成部分，并不属于《前期物业合同》约定的户外墙面。因此，破裂玻璃属于李庆生所有的4703室房屋的专有部分，世茂物业六分公司对该玻璃不负有维修养护的责任，李庆生要求世茂物业六分公司对该破损玻璃进行维修的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，一审法院作出判决：驳回李庆生的诉讼请求。二审中，世茂物业六分公司提交外墙照片打印件三张，前两张为案涉建筑物的外立面照片，拟证明案涉玻璃构造及使用上的独立性，其上下楼层之间均有混凝土及大理石隔层进行分割，不属于公共区域。第三张照片是位于南京市鼓楼区湖南路1号凤凰广场的玻璃幕墙照片，作为本案的参考，证明案涉玻璃不属于公共玻璃幕墙的事实。李庆生质证对照片的真实性没有异议，但被上诉人表述错误。首先案涉玻璃幕墙上下楼层之间没有混凝土及大理石隔层分割，中间是一块铝板，附着在建筑物上面，然后一块玻璃一块玻璃这样上去的。案涉建筑物46-53层是玻璃幕墙，是为了建筑物外观的美观度，购买时就是玻璃幕墙，而不是门和窗。玻璃幕墙是应作外墙使用，不然会产生渗水的情况。如果是窗的话，两层混凝土之间，应该是一个门洞，现在是挂在外面的，有框架，有保温有隔热。第三张照片是玻璃幕墙，玻璃幕墙有明框、隐框、半隐框，不可能就是一个大框架，不可能一块整的玻璃。本院认证意见：对证据真实性予以认定，但不能达到世茂物业六分公司的证明目的。二审中，李庆生陈述，对案涉玻璃幕墙破裂区域，其已经修理好，花费了3000多元，是找南京的一家玻璃幕墙公司进行修理，有转帐记录，没有发票，可以开收据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，案涉《南京市商品房预售合同》附件5建筑节能基本情况中对外门窗（含透明幕墙）进行了约定。上述事实，有房屋所有权证、《南京市商品房预售合同》、《前期物业合同》及当事人陈述等证据证实。本院认为，案涉《南京市商品房预售合同》包括对玻璃幕墙的约定，结合案涉建筑物外观，可以认定案涉建筑物存在玻璃幕墙结构。再根据玻璃幕墙的相关规定及案涉争议区域外观特点，可见该区域与建筑物其他区域外观明显有别，符合玻璃幕墙的特征。建筑幕墙所有权人为建筑幕墙使用安全责任人，建筑幕墙的维护检修实行业主负责制，建筑物为多个所有权人共有的，全体所有权人为建筑幕墙的维护检修责任人，并可由下列之一的机构或人员牵头组织建筑幕墙的维护检修：1、业主委员会；2、经协商确定的所有权人代表；3、委托的物业服务企业或专业机构。世茂物业六分公司应当根据《前期物业合同》的约定，按照南京市建筑幕墙维护检修管理办法的相关规定，履行其义务。李庆生已对案涉玻璃幕墙破裂区域完成修理，有效消除了安全隐患，相应费用可通过申请住宅专项维修资金予以处理。因修理事项已经完成，李庆生要求世茂物业六分公司更换维修外侧玻璃幕墙的请求，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费80元，减半收取40元，由世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司负担；二审案件受理费80元，由世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二○二一年五月十二日书记员  杨文艳