广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初3637号原告：广州市番禺区沙头街大罗村股份合作经济社，住所广东省广州市番禺区沙头街大罗村，统一社会信用代码N2440113725044780W。法定代表人：陈汉添，职务理事长。委托诉讼代理人：张明双，广东敏锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蓉，广东敏锐律师事务所律师。被告：黄国铭，男，1985年6月8日出生，香港居民。委托诉讼代理人：宋金凤，广东创杰（和平）律师事务所律师。原告广州市番禺区沙头街大罗村股份合作经济社与被告黄国铭租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行审理。原告广州市番禺区沙头街大罗村股份合作经济社的委托诉讼代理人张明双、被告黄国铭的委托诉讼代理人宋金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市番禺区沙头街大罗村股份合作经济社向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金70116元和违约金（违约金以70116元为基数，自2020年7月1日起至清偿完毕之日止，按照每日3‰的标准计付支付违约金至清偿完毕之日止）；2.判令被告承担原告因本案支付的律师代理费15000元；3.判令由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告将位于广州市番禺区沙头街大罗村XX路XX号XX楼厂房（以下统称为涉案物业）出租给广州市福钻珠宝有限公司第三十三分公司（以下简称为福钻三十三分公司）承租使用，福钻三十三分公司于2020年2月份向原告申请提前解除租赁合同，租金计算到2020年2月份。福钻三十三分公司已于2020年11月25日注销。被告黄国铭为福钻三十三分公司的实际经营者，在租赁期间代替福钻三十三分公司向原告支付租金等相关费用。2020年4月14日，被告黄国铭向原告出具《欠租缴款承诺书》，确认福钻三十三分公司共欠原告租金145638元，被告承诺于2020年5月5日前缴付70000元，至2020年6月30日前全部缴清，等等。此后，被告以何广英名义于2020年5月9日向原告转账70000元，于2020年8月27日向原告转账5718元（其中租金为5522元、水费196元），尚欠原告租金70116元。后原告多次催讨未果。原告认为，福钻三十三分公司已注销，被告作为福钻三十三分公司的实际经营者，在对福钻三十三分公司的上述债务向原告作出付款承诺的情况下，理应按照承诺向原告履行付款责任和义务。被告黄国铭辩称：一、被告不是本案的适格被告，依法应当驳回原被告的起诉。原告与、被告之间未就涉案房屋涉案物业签订过任何房屋租赁合同，被告不是福钻三十三分公司的实际经营人，福钻三十三分公司的开办单位为广州市福钻珠宝有限公司。二、香港钻新辉珠宝公司及香港冠超珠宝公司承租的是涉案物业，福钻三十三分公司是涉案物业经营。涉案租赁关系双方为香港钻新辉珠宝公司、香港冠超珠宝公司和大罗村经济发展公司。三、原告没有提交证据证明涉案物业是已取得规划许可和建设许可的合法建筑，涉案租赁合同的效力存疑，且涉案物业的出租方为大罗村经济发展公司，不是原告。四、被告在《欠租缴款承诺书》上签名，是因为被告父亲有份参与香港钻新辉珠宝公司的经营，被告父亲于2019年12月30日去世后，被告清理其生意上的后续事务。上述承诺书是原告打印交给被告签署的，当时由于疫情严重且被告处于丧父的悲痛之中，基于对原告的信任而签署的。在整理父亲的遗物及了解情况后，被告才知道该承诺书的内容不真实。五、律师费不是本案必要的维权支出，原、被告之间也没有合同约定由被告支付原告的律师费；原告的律师费明显过高，其金额超出了合理的标准，也没有法律依据；原告提交的律师费发票只是请款凭证，不能证明其已经支付了律师费。本院经审理本案认定事实如下：根据证据和庭审情况，本院对原、被告提供的证据的真实性均予以采纳，认定本案事实如下：福钻三十三分公司于2018年9月29日成立，负责人为黄家浩，营业场所为涉案物业内，负责人于2019年3月1日由黄家浩变更为潘丽珍，并于2020年11月25日被注销。黄家浩为被告的父亲。广州市番禺区沙头街大罗村经济发展公司（甲方）与钻新辉珠宝有限公司、冠超珠宝有限公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将其村大庙坑金进村路厂房的三楼租赁给乙方使用，该厂房三楼的建筑物面积为3300平方米；租用期限自2015年5月1日起至2023年4月30日止。在乙方落款处的法定代表人有黄家浩的签名，在手机处手写有“黄国铭136××××****”。2018年11月27日，黄家浩提交申请，载明：“本公司钻新辉珠宝有限公司租用沙头街XX村XX路XX号XX楼厂房……现把厂房转让给福钻三十三分公司管理及经营（经营范围：珠宝首饰）现到村委办理转户手续……”同日，原告（甲方）、黄家浩（乙方）、福钻三十三分公司（丙方）签署了《主体变更协议》，约定自该日开始，2015年4月8日签订的《商铺租赁合同》的承租方由钻新辉珠宝有限公司变更为丙方。同日，原告作为出租方（甲方）与福钻三十三分公司作为承租方（乙方）另行签订了《厂房租赁合同》，约定：乙方租赁甲方的涉案物业，租期期限自2018年11月27日起至2023年4月30日止；履约保证金为33000元，在承租权满后，如乙方无违约，保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途提前解除合同，视作违约处理，保证金不予退还；在租赁期内，每月的有偿使用金必须按规定期限缴交，拖欠则按照拖欠总金额每日罚滞纳金3‰，等等。原告表示被告为福钻三十三分公司的实际经营者，提交了5张由被告向其支付租赁费用的转账记录。被告表示其是代为支付，否认其实际经营者的身份。2020年4月14日，被告签署了《欠租缴款承诺书》，载明：“截至2020年4月14日，广州市福钻珠宝有限公司第三十三分公司，共欠大罗村股份合作经济社租金：145638元，现本人承诺于2020年5月5日前缴付70000元，至2020年6月30日前全部缴清，若约定时间内未缴付完毕的，本人自愿接受相关全部责任。”之后，被告通过何广英的账户于2020年5月9日支付了70000元、于2020年8月27日支付了5718元。原告表示2020年8月27日支付了5718元包括5522元的租金和196元的水费，但没有提交证据予以证实。在庭审中，原告表示涉案物业没有办理产权登记和报建手续。因本案诉讼，原告聘请广东敏锐律师事务所代理本案，并支出律师费15000元。本院认为：被告为香港居民，故本案为涉港民事纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，本案应当适用中国大陆的法律。本案中，原告主张的基础法律关系是其与福钻三十三分公司之间的租赁关系。涉案物业没有取得产权登记或办理报建手续，故原告与福钻三十三分公司就涉案物业而建立的租赁关系应为无效。原告主张被告为福钻三十三分公司的实际经营者，但是其提交的转账记录不足以认定被告的实际经营者身份，在被告不予确认的情况下，本院对原告主张被告为福钻三十三分公司的实际经营者的事实不予采信。如前所述，虽然原告与福钻三十三分公司之间的租赁关系无效，但是原告作为承租人有权参照合同约定的租金标准来主张占用费，故福钻三十三分公司应当按照合同约定的标准支付租赁费用。故被告以合同无效为由抗辩不予承担责任，于法无据，本院不予支持。被告签署了《欠租缴款承诺书》，应当视为其对福钻三十三分公司债务的加入，原告以该承诺书要求被告承担付款义务，本院予以支持。在签署该承诺书后，被告于2020年5月9日支付了70000元、于2020年8月27日支付了5718元，原告主张于2020年8月27日支付的5718元中包括了196元的水费，但没有提交证据予以证实，本院不予采纳。因此，被告尚欠原告的款项为69920元。被告未按照《欠租缴款承诺书》约定的时间付款，已经构成违约，故原告要求被告承担逾期付款的违约责任，本院予以支持。但该承诺书未约定迟延付款的违约责任，故原告主张按照每日3‰的标准支付违约金以及承担律师费，依据不足，本院不予支持。但被告迟延付款的违约行为必然给原告造成损失，故从公平角度出发，本院认为迟延付款的违约金标准以全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准为宜，对于超出该违约金标准的部分，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄国铭于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区沙头街大罗村股份合作经济社支付69920元及迟延付款违约金（违约金以69920元为基数，自2020年7月1日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计付）；二、驳回原告广州市番禺区沙头街大罗村股份合作经济社的其他诉讼请求。如果被告黄国铭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1928元，由原告广州市番禺区沙头街大罗村股份合作经济社负担344元、被告黄国铭负担1584元。如不服本判决，原告广州市番禺区沙头街大罗村股份合作经济社可在判决书送达之日起十五日内，被告黄国铭可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 廖活年二〇二一年五月二十五日法官助理 周书宇书 记 员 成涵真