贵州省黔西市人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0522民初1558号原告：孙瑜，男，1969年11月5日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。原告：颜修荣，女，1975年8月17日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。二原告委托代理人：何青春，系黔西县协和法律服务所法律工作者，委托权限为特别授权。被告：黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县迎宾路黔龙新城8号楼2楼。统一社会信用代码：91520522761382859P。法定代表人：胡杰，系该公司总经理。委托代理人：刘玉芸，女，1967年11月7日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县，系该公司员工，委托权限为特别授权。委托代理人：田鹏，男，1976年9月26日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县，系该公司员工。原告孙瑜、颜修荣与被告黔西新城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，于2021年4月1日由审判员李艳霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙瑜、颜修荣的委托代理人何青春、被告黔西新城房地产开发有限公司的委托代理人刘玉芸、田鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙瑜、颜修荣诉称：2012年7月23日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的黔龙新城20-1-14-2号住房出售给原告，出售价款为345419元。房屋实际交付时间为2014年3月30日，合同签订后，原告按约向被告支付首付款和代办费、契税、大修基金、权证手续费、测绘费、转移登记费、水电闭路电视入户费等共计19732元。被告至今未办理不动产权证书，已违约。现原告诉至法院，请求判决：1、判决被告承担因逾期交付办理商品房转移登记等有关文书，导致案涉房屋未办理房屋产权登记的违约责任，以购房款345419元为基数，以日0.03‰从2014年7月1日暂计算至起诉时2020年4月14日（共计2102天）暂计违约金21782.12元；2、被告退还原告测绘费、闭路电视费、转移登记费、水电入户费等共计19732元；3、本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据：一、二原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告，证明二原告身份信息、被告企业信息及在本案中诉讼主体适格；二、商品房买卖合同、《毕节市发展和改革委关于开展房地产开发企业收取“四通费”专项检查的通知》、《毕节市发展和改革委员会关于房地产开发企业对新建商品房收费采取“四通费”》专项检查实施方案、《住房公积金借款合同》、不动产权证书、登记证明注销告知单，证明目的:二原告以首付104419.00元，公积金贷款241000.00元从被告处购得黔龙新城第20幢1单元14层2号房屋一套，及被被告收取的19732.00元代为办理水电闭路电视入户费、契税、大修基金、合同印花税、权证印花税、转移登记费、房产手续费、房产证测绘费等的代办费。双方约定房屋交付时间为2014年03月30日前，被告在商品房交付使用之日起90内申请该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付原告，逾期未交付的，按日向原告支付已交购房款0.02%的违约金；三、《收据》、发票，证明目的：2014年08月26日原告通过中国建设银行股份有限公司黔西支公司的公积金贷款已向被告支付全额购房款，被告开具发票，二原告已经完成向被告给付款项义务。二原告还清中国建设银行贷款后，申请注销抵押权等合计，中国建设银行股份有限公司黔西支公司也于当日向二原告出具证明证实。被告黔西新城房地产开发有限公司质证：对原告的第一组证据无异议。第二组证据真实性无异议，达不到原告证明目的，第22条转移登记没有约定办理转移登记的具体时限，即案涉房屋办证为非限定办理时限，相反该借款合同证明了案涉房屋系被告为原告担保才能成就，案涉房屋在按揭款未还清之前不能作为融资出让即原告至今没有任何损失就不存在违约赔偿。再者原告主张的水电闭路电视等四通费是双方在商品房买卖合同中约定的，且合同系省住建厅及工商局格式合同是依法依规制定的，合同约定了就得执行，所以达不到原告的证明目的，《毕节市发展和改革委关于开展房地产开发企业收取“四通费”专项检查的通知》、《毕节市发展和改革委员会关于房地产开发企业对新建商品房收费采取“四通费”》专项检查实施方案，该文件非原件，真实性尚待确认，且复印件不作为举证的依据，该文件载明的时间是2018年11月14日出台的文件，而案涉房屋系2012年7月20日开票及文件执行的政策在案涉房屋收三通等相关费用之后，该文件对出台时间之前的收费不具有政策性。第三组证对于不动产统一发票无异议，但达不到证明目的，该收据的收费主体是黔西县盛达物业有限公司，而非被告应另案主张，且该收据载明契税及大修基金是国家税收及房地产相关政策必须要收的，根本不能退。被告黔西新城房地产开发有限公司答辩称：1、根据合同第二十二条第三款约定，双方并未约定办证的具体时间即为非限定办理转移登记时限，被告何时能办理转移登记均未逾期，被告没有违约。且被告延期办证系地方政府统筹调整项目规划条件所致，属不可归结被告主管因素的情势变更，属不可抗力因素所致，政府领导要求对项目土地出让规划条件进行部分调整，《黔规呈（2016）16号文》证明调整事实，但有关部门补缴土地出让金书面通知一直未核准，且案涉房屋按时交付使用，原告至今没有任何损失，无损失即无赔偿。2、原被告签订的《商品房买卖合同》系省住建厅、工商局依法制定的格式合同，符合法律规定，并经原告签字捺印，是原告真实意思表示，合同第十四条（四）第1项约定，原告同意委托被告代其向相关单位缴纳费用，这些费用是相关行政许可收费部门收取，被告只是代收，按当时的购房政策是必须由原告支付的费用，被告无退还之理。3、原告的起诉已超过诉讼时效。为支持其诉讼主张，被告在举证期内提供如下证据：一、公司营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，证明目的：证明被告主体适格；二、黔西县城乡规划局关于黔龙新城规划建设相关情况的报告（黔规呈（2016）16号），证明目的：证明政府要求调整案涉房无漏洞规划，延期办证系不可抗力的证明调规所致，被告客观事实上没有违约；三、黔西县自然资源局冠以“黔龙新城”房地产开发项目超容积率不交土地初上进的请示黔西自然资呈（2019）69号，黔西县自然资源局关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通。证明目的：证明政府及有关部门至2019年6月17日才核查批案涉房房屋楼栋可补缴因调规增容的土地出让金，即案涉房屋2019年6月17日才成就具备可办理产权的条件，从这个时间起算，被告没有延迟办证；四、不动产权证书原件、证明被告已按合同约定履行了办证义务，被告没有违约;五、通知办证照片一张，证明已通知原告办理产权证。原告孙瑜、颜修荣质证:对第一组三性无异议。第二组、三组、真实性无异议，关联性无异议，但达不到证明目的，出台的时间在合同签订之后，政府规定其法律效力低于法律的效力。第四组证据对三性无异议，达不到其证明目的，该产权证书的办理时间已证明其违约。第五组三性无异议，足以证实被告通知原告委托及办理不动产等级证书的和时间系2019年11月15日，该期间是在被告将涉案房屋交付给原告使用多年后，故按照合同的约定，被告违约。本院经审查认为，原、被告提交的证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，能够反映本案案件事实，本院依法予以采信。经审理查明：2012年7月23日，原告孙瑜、颜修荣与被告黔西新城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的黔西县城关镇迎宾路黔龙新城第20幢1单元14层2号住宅房屋出售给原告，房屋总价款为345419元，付款方式为首付款104419元，剩余241000元以公积金贷款支付。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第四项1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列（1）、（2）、（4）、（5）、（6）项费用，并在签订本合同时将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付或出示相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）自来水立户费、电力供电立户费；（5）网络电视入户费；（6）合同印花税、权证印花税、转移登记费、房产证手续费、房产证测绘费。第二十二条第二项“初始登记”约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项“转移登记”约定，（一）出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理;(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款，2012年7月，原告向被告支付购房代收费：契税、大修基金、权证印花税、测绘费、转移登记费、水、电、闭路电视入户费共计19732元。房屋于2014年3月30日实际交付原告。2019年11月15日，被告张贴《通知》于20号楼电梯口，通知被告正在办理20号楼房产证，还未签授权委托书业主持有效证件到被告办公室办理。2020年5月15日，被告为原告办理了不动产权证书，产权证书编号为:黔（2020）黔西县不动产权第0001848号。另查明，黔西县自然资源局呈报给黔西县人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔县自然资呈[2019]69号）显示，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西县相关部门根据上级领导的指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西县自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城地产公司补缴土地出让金事宜向黔西县人民政府进行请示，并于2019年6月17日对黔西新城地产公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。本案的争议焦点为：1、被告是否违约，违约期间如何认定；2、四通费是否应当返还。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，应根据合同法及相关司法解释进行调整。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋实际交房时间为2014年3月30日交付，依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内即2014年6月28日前取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的协助办证义务，被告提出合同未约定时间办理案涉房屋初始登记及转移登记不构成违约的抗辩主张，不予采纳，被告应从2014年6月29日起承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。由于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判令出卖人承担违约责任需以出卖人原因为前提，本案不动产权证迟延办理虽不能排除有出卖人原因，但行政因素明显存在即由于行政指令要求对涉案房屋增加建设楼层，引起规划等一系列手续需要变更,且合同法中规定的违约责任制度系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，综合被告提出根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，原告无实际损失，不应当获得赔偿的抗辩意见，本院认为原告虽不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，但结合原告的举证情况、被告违约的主观过错程度、行政因素以及本地经济发展、物价、收入等实际情况，对原告主张的违约金，以购房款345419元为基数，按日利率0.03‰的标准计算,本院予以支持。被告提出原告的起诉已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。......”之规定，因原告于2021年1月18日向本院提起诉讼，故对于原告主张的2018年1月18日以前的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护。本案违约金起算时间应从2018年1月19日开始计算。在办理转移登记的事项上，被告依据双方商品房买卖合同约定应承担的义务是向买受人交付办理转移登记的相关文书，该文书并非指不动产权证，因双方在实际履行过程中转变为委托代办关系，因已无再向买受人交付办理转移登记相关文书的实际意义，而实际的办证期间并不受出卖人控制，故交付办理转移登记的相关文书的义务酌情转化为通知买受人提交办证相关资料后向登记机关申请办证的义务符合本案合同履行实际情况，被告出示证据证实其于2019年11月15日通知案涉楼盘业主正在办理产权证书，并通知未授权业主持有效证件进行办理，故被告按照合同支付违约金期间从2018年1月19日起至2019年11月15日止共计665天，其后的违约金本院不予支持。本案被告应向原告支付的违约金为6891元(即345419元*0.03‰*665天）。原告请求被告返还收取的测绘费、闭路电视费、转移登记费、水电入户费等共计19732元，本院认为原被告双方在签订《商品房买卖合同》第十四条第（四）项约定原告同意委托被告代原告向相关单位缴纳的费用中就包含原告所主张的费用并且在签订合同时将上述费用交给被告，被告在缴纳后向原告交付或出示相关凭证。原告在签订合同已知购房款不包含上述费用及费用由其缴纳被告代收的事实且双方就水电立户费、网络入户费达成的协议并未违反法律、行政法规的禁止性规定，故原告请求退还上述费用的诉讼请求，本院不予支持。案涉商品房销售合同签订于在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙瑜、颜修荣支付逾期办证违约金6891元；二、驳回原告孙瑜、颜修荣其他诉讼请求。案件受理费419元（已减半收取），由原告孙瑜、颜修荣负担394元，被告黔西新城房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。审 判 员 李艳霞二〇二一年五月二十日法官助理 陈清芸书 记 员 董美雯