湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初1667号原告（反诉被告）：怀化中房房地产开发公司。地址：怀化市鹤城区人民东路138号。法定代表人：贺方明，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨立君，湖南茶源律师事务所律师。原告（反诉被告）：湘西新美世界商业管理有限公司。地址：湖南省吉首市乾州办事处接丰社区金土地宾馆6楼。法定代表人：付江平，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨立君，湖南茶源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔春晓，男，土家族，1988年9月22日出生，湖南省古丈县人，湘西新美世界商业管理有限公司员工，住湖南省古丈县。被告（反诉原告）：吴承芳，女，土家族，1977年1月10日出生，湖南省吉首市人，住湖南省。委托诉讼代理人：彭瑞翔，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨嵩山，湖南四维律师事务所律师。第三人：湖南省地质矿产勘查开发局四〇五队，地址：湖南省吉首市。法定代表人：刘伟，系该队队长。委托诉讼代理人：张波，男，土家族，1980年2月7日出生，湖南省吉首市人，湖南省地质矿产勘查开发局四〇五队深化改革办主任，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：汤云海，湖南金垣律师事务所律师。原告（反诉被告）怀化中房房地产开发公司（以下简称中房公司）、湘西新美世界商业管理有限公司（以下简称新美世界公司）与被告（反诉原告）吴承芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法追加湖南省地质矿产勘查开发局四〇五队（以下简称四〇五队）为本案具有独立请求权的第三人，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中房公司的委托诉讼代理人杨立君、新美世界公司的委托诉讼代理人杨立君、孔春晓、被告（反诉原告）吴承芳及其委托诉讼代理人彭瑞翔、第三人四〇五队的委托诉讼代理人张波、汤云海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中房公司、新美世界公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即腾空房屋，退回两原告出租商铺；2、判令被告立即支付拖欠两原告的租金28050元，并按照欠费金额每天千分之五的标准向两原告支付滞纳金；3、判令被告按原租赁合同约定的租金标准向两原告支付2020年5月1日起至退回出租商铺之日止的商铺占用使用费；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月10日原告中房公司与被告签订《物业租赁协议》，协议约定被告租赁原告中房公司美世界精品建材广场二层11号商铺，租金为每平方米每月40元，租期3年，从美世界精品建材广场交房日期计算。被告仅在合同签订后交纳了1万元定金后，便以各种理由拖延拒不支付余下部分租金。原告新美世界公司作为原告中房公司资产管理的商管公司，受中房公司的委托，对美世界精品建材广场进行统一租赁经营管理，管理期间多次就被告拖欠租金一事与其交涉，被告均以各种理由拖延不交。现原、被告双方的租赁合同期限已经届满，被告又拒不退回租赁商铺，经原告多次口头和书面通知，被告仍置之不理。被告租赁期间拖欠租金的行为及租赁期限届满后拒不退回门面的行为已严重地损害了原告的合法权益，经与被告协商无法达成一致，原告为维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，请依法维护原告的合法权益。被告吴承芳辩称，一、美世界精品建材广场是2017年4月才开始营业，而答辩人已经于2018年7月底腾退了商铺。二、因商铺早已腾退，并未占有使用答辩人商铺，未拖欠被答辩人所主张的租金数额，故无需向答辩人支付28050元的租金。三、因商铺早已腾退，故不存在占有使用费。反诉原告吴承芳向本院提出反诉请求：1、请求解除反诉原告与反诉被告怀化中房房地产开发公司（以下简称“怀化中房公司”）于2015年12月10日所签订的《物业租赁协议》；2、请求反诉被告怀化中房公司承担违约责任，赔偿反诉原告损失51856元，并支付3000元的违约金，共计54856元，由反诉被告湘西新美世界商业管理有限公司承担连带责任；3、请求法院判决本案的诉讼费用由两反诉被告承担。在诉讼过程中，反诉原告将反诉请求赔偿损失变更为“123772元，并支付3000元违约金，合计126772元，增加第三项为“减免租金，金额为2000元”。事实和理由：反诉原告与反诉被告怀化中房公司于2015年12月10日所签订的《物业租赁协议》，合同签订后，反诉原告依约履行了合同签订时的全部合同义务，但怀化中房公司却未按照合同约定履行相关合同义务，构成违约。故反诉原告因反诉被告怀化中房公司的违约行为行使依法行使履行抗辩权，并要反诉被告怀化中房公司履行相应的合同义务，但怀化中房公司不但拒绝履行，还将反诉原告诉至法庭，该种做法不但不遵循合同的平等原则，更是严重违背了诚实信用原则，极大损害了反诉原告的合法权益。并且，两反诉被告在招商时进行大量的虚假宣传，而反诉原告正是基于该些宣传才选择在两反诉被告经营的美世界精品建材广场进行投资经营。但两反诉被告在完成招商之后的运营过程中根本没有兑现当时的宣传承诺，种种上虚假宣传行为致使反诉原告的合同目的不能实现的情况，构成根本违约，现反诉原告有权依据《中华人民共和国合同法》第94条及97条之规定解除合同，并要求违约承担违约责任，请求法院依法判决两反诉被告连带赔偿因其根本违约而给反诉原告造成的相应损失。反诉被告中房公司、新美世界公司辩称，一、关于原告吴承芳要求答辩人赔偿因答辩人违约造成的装修经济损失123772元，并支付违约金3000元的诉请，答辩人认为反诉原告的该项主张既无事实依据亦无法律依据。反诉原告于2015年12月10日与答辩人签订《物业租赁协议》约定的租赁期限为三年，截止2020年4月8日，双方约定的租赁期限已经届满，双方签订的《物业租赁协议》因租赁期限届满而终止，出租人即答辩人已按合同约定履行了交付租赁物的义务，承租人反诉原告也已按照租赁合同约定的期限完全使用了租赁房屋，完全享用了附合的装饰装修物的价值，反诉原告起诉要求答辩人赔偿装修损失没有事实依据。同时，反诉原告的该项诉请也没有法律依据，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条对于装饰装修物残值的处理问题进行了规定，所谓的装饰装修残值是前提在房屋租赁期限尚未届满前解除合同的情形。本案中，反诉原告与答辩人所签订的租赁协议约定的租赁期限已履行完毕，并不存在租赁届满前解除合同的情形，因此，本案中，并无上述司法解释第十一条的适用余地。相反，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。根据上述司法解释的规定，反诉原告诉请赔偿装修损失的诉讼主张没有法律依据，且本案中反诉原告吴承芳提交的用以佐证其装饰装修所支出的费用的相关证据不符合证据的三性，达不到其证明目的，退一万步来讲，即使反诉原告提交的上述证据均客观真实，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十二条规定，答辩人亦无须进行赔偿。二、反诉原告诉请解除2015年12月10日与答辩人所签订的《物业租赁协议》没有法律依据。原与答辩人所签订的《物业租赁协议》因双方约定的租赁期限届满而终止，已不存在提前终止或解除合同的问题，反诉原告对于已经终止的合同诉请解除没有法律依据。三、反诉原告要求减免2000元租金，没有合同约定也没有法律规定，所以被告方不同意减免。综上所述，反诉原告吴承芳的反诉没有事实及法律依据，恳请人民法院在查明事实后依法驳回反诉人吴承芳的诉讼请求。第三人四〇五队述称，这五名承租户所租的房产是属于四〇五队，对于美世界、中房房地产与五名承租户的纠纷,第三人四〇五队不知情，也没有参与。第三人允许原告对外转租，产生的后果应由二原告负责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人无异议的证据如下：一、中房公司、新美世界公司向本院提交的如下证据：1.《物业租赁协议》；2.《收款凭证》；3.《租金费用结算表》；4.州国用（2011）第0××6号《土地使用权证》、《商品房预售许可证》；5.《全权委托经营管理授权书》；6、《建设工程竣工验收备案表》。二、吴承芳向本院提交的如下证据：1.《帅康厨卫租金费用结算表》;2.《物业租赁服务协议》；3.《美世界精品建材广场微信公众号招商宣传》。三、四〇五队向本院提交的如下证据：1吉首市人民法院（2017）湘3101民初1096号民事调解书。以上证据，当事人没有异议，本院均予认定。对当事人有异议的证据认定如下：一、反诉原告吴承芳向本院提交的如下证据：1.照片，拟证明1、原告将卖场主入口LOGO拆除，未尽到商场形象的宣传的义务，构成违约。2、美世界现存的商场运营一片死气，至今未实现承诺。反诉二被告认为：1、该组证据证明不了两被告没有尽到宣传义务，两被告作为出租人，有权根据实际情况对LOGO悬挂位置进行调整以及增加LOGO。2、原告提交的照片的承租门面，海尔处于租赁合同期间，但其未实际营业，中煌家居是2020年4月9日合同期满后撤场的商户；其余四处图片为合同期内协商撤场，商场的商铺出租率为85.1%,该证据证明不了反诉原告主张的商场一片死气。本院认为该组照片反映了目前美世界的经营状况。2.装修清单，拟证明反诉原告吴承芳在美世界广场投资装修共51856元。反诉二被告认为：对该证据的三性均有异议，证明不了以上的开支是反诉原告装修店铺的开支，同时该装修清单不符合证据的基本形式要件。本院认为，装修清单不符合证据的基本形式要件，且反诉原告已申请鉴定，应以鉴定结论为准。故装修清单本院不予认定。3、湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2020年11月2日作出的鄂循价鉴〔2020〕第88017号《关于吴承芳商铺装修等价值评估报告》。本院认为，评估报告符合证据规则，本院予以认定。4、《证明》、微信聊天记录、微信朋友圈截图，证明被告已经于2018年7月搬离美世界广场。证明不了被告已经向原告提出了撤场申请并办理了相关手续。二、反诉被告中房公司、新美世界公司向本院提交的如下证据：1.美世界精品建材广场营销策划17场活动的宣传单页，2.团结报广告部发布业务合同，3.户外广告发布合同，4.湘西数字电视广告宣传发布合同，5.四喜文化、怀化中房房地产开发有限公司、出租车座套广告合同、6.凤飞传媒出租车LED显示屏使用服务合同，7.三面翻广告位租赁合同，8.好房好家栏目广告发布合同，9.广告牌租赁合同，10.汽车买卖合同。拟证明两反诉被告营销策划了17场营销活动宣传、推广，履行了合同约定的义务。反诉原告吴承芳认为：仅仅只有试营业期间的宣传策划是由美世界管理公司提供策划，后面的活动都是商家自行举行、自费举行的活动，反而是证明了通过商家对美世界进行了宣传，而不是美世界管理公司对商家提供了宣传。本院认为该组证据能够证实两反诉被告进行了营销活动宣传、推广，履行了合同约定的一定的义务。四〇五队向本院提交的如下证据：第二组：转账支付预付的200000元凭证。原告中房公司、新美世界公司向本院补充提交的证据:《说明》证明美世界公司委托同安公司向四0五队支付租金200000元。本院认为，结合庭审查明的事实，对以上证据本院均予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中房公司作为已取得美世界精品建材广场的《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》开发商，为了招商引资，吸引商户，发布了《招商手册》，其主要内容为：万家丽神话，11年持续保持全国第一。2003年，万家丽模式引领国内建材行业市场升级换代，2015年美世界精品建材广场携“万家丽模式”革命吉首建材行业，打造吉首高端建材第1城！第一：立足于万家丽模式先进的经营理念、一流的经营团队、富有创新的经营模式等；第二：在六大升级撼动吉首：第二项环境升级，首创中央空调室内卖场；第五项营销升级，万家丽营销精英加盟，由万家丽市场销售精英负责市场运营推广等。第三：在楼层方面，负一楼进行瓷砖、卫浴、五金等销售，以便于一、二、三楼的整体模式符合万家丽模式；第四：营销活动全年不打烊，承诺列举了多种促销活动及节日等。2015年5月1日，中房公司向新美世界公司发出《全权委托经营管理授权书》：“中房公司将本公司开发拥有完全产权的吉首市《地质春天》项目裙楼用于商业的负一至地面三层物业（推广名：美世界精品建材广场），授权新美世界公司对该物业全权统一租赁经营管理”，此后，中房公司、新美世界公司按《招商手册》做了一定的工作。美世界精品建材广场于2016年1月1日起试营业，美世界精品建材广场于2017年4月9日起正式开业。基于以上各种招商承诺，2014年12月28日吴承芳向中房公司交纳10000元商铺定金后，于2015年12月10日，中房公司（甲方）与吴承芳（乙方）签订了《物业租赁协议》：一、乙方租赁甲方开发的吉首美世界精品建材广场二层11号商铺，租金40元/m²/月，租赁建筑面积为79.27m²（租金总价按房产局最终测量的面积结算），租金每年交纳一次，年租金为38050元。二、租期为3年，从美世界精品建材广场交房日期计算（以甲方开盘时与其他购买客户约定的交房日期为准）。三、乙方签署本协议时符合甲方的招商奖励政策，甲方给与乙方6个月的免租期优惠。四、乙方在签订本协议当天交纳定金10000元。在甲方交付使用前补足壹年的租金，此后在满一年前提前一个月交足下壹年的租金，直至剩余时间为甲方给乙方6个月的免租期后，剩余的6个月乙方不再交纳租金。五、乙方必须在统一确定的时间装修开业，并指定用于自营“美世界运营部同意的厨电”品牌。协议签订后2016年的1月进场装修后一个月开店试营业。新美世界公司承租方的商户共同确定：计租时间统一从2017年4月9日起开始计算至2020年4月8日止（共三年），交一年租金、免收两年租金的优惠。经吉首市房产局最终测量本案出租的商铺建筑面积为79.27平方米。2019年12月，吴承芳与中房公司、新美世界公司是否完成招商的承诺发生争执。同时，新美世界公司向吴承芳发出《租金费用结算表》：“79.27平方米，月租金每平方米40元，年租金38050元。抵减已交定金转租金10000元，应补交租金28050元”。因公摊面积的租金未协商一致，导致吴承芳拒交租金。受“新冠肺炎疫情”影响，原告为吴承芳延长租期至2020年4月30日。中房公司、新美世界公司遂于合同期满后诉至本院。2017年7月21日，本院对四〇五队与中房公司合作开发房地产纠纷一案，依法作出的已发生法律效力的（2017）湘3101民初1096号民事调解书确认本案出租的商铺归四〇五队所有。据此，四〇五队预收了部分转租租金。本案在审理过程中，吴承芳提出鉴定申请，经本院依法委托鉴定后，湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2020年11月2日作出的鄂循价鉴〔2020〕第88017号《关于吴承芳商铺装修等价值评估报告》商铺装修现值50770元。本院认为，本案系租赁合同纠纷，中房公司与吴承芳签订的《物业租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。中房公司作为美世界精品建材广场的开发商，为了招商引资，吸引商户，发布的《招商手册》，属于要约邀请，且中房公司、新美世界公司按《招商手册》做了一定的工作。按合同第五条关于“租金采用先付租金后使用的原则，由甲方向乙方收取，乙方应按年支付租金”的约定，吴承芳应在2017年4月9日交清第一年的租金38050元，但至合同到期之日即2020年4月8日后，吴承芳实际交纳定金转为租金10000元，尚欠租金38050元。故在履行租赁合同过程中，中房公司、新美世界公司已履行了交付租赁物的义务。吴承芳未交纳完租金则构成违约。违约金（滞纳金）虽然合同中有约定，但是在合同实际履行中考虑到经营状况，特别是受“新冠肺炎疫情”影响市场不景气等客观因素的存在，本院不予支持。合同于2020年4月30日到期后，双方未续签书面租赁合同，承租人吴承芳应腾空并退还其承租的门面，但应给予一定的准备时间，本院酌定为30天。吴承芳在合同期满后其占用使用期间的费用按原合同约定的年租金38050元的标准计算。对商铺装修现值50770元根据2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》“第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，中房公司、新美世界公司无须对吴承芳进行赔偿补偿。故吴承芳的反诉请求，于法无据，本院不予支持。四〇五队允许美世界公司对四〇五队所拥有的门面进行招商和管理,符合法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第四百七十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百五十七条第一款第（六）项、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条》、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴承芳在本判决生效之日起三十日内腾空并退还原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司出租的吉首美世界精品建材广场二层11号商铺；二、被告吴承芳在本判决生效之日起五日内支付原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司合同期内欠付的租金28050元；三、被告吴承芳从2020年5月1日起至腾空退还门面之日止实际占用商铺期间，按年租金38050元的标准计算支付原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司租金；四、驳回原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告吴承芳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费501元、反诉费585.7元，合计1086.7元，由吴承芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  蒋卫清人民陪审员  高建平人民陪审员  胡远霞二〇二一年五月二十七日代理书记员  王 维