广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2167号上诉人（原审被告、反诉原告）：江门市江海区城市建设开发有限公司。住所地：广东省江门市江海区。法定代表人：李炎文，该公司经理。委托诉讼代理人：谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵翠红，广东邦能律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：谭柏源，男，1972年11月16日出生，汉族，住广东省江门市江海区。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈妙珍，女，1974年3月22日出生，汉族，住广东省江门市江海区。以上两上诉人的委托诉讼代理人：陈鉴铭，广东金匠律师事务所律师。以上两上诉人的委托诉讼代理人：吴文烽，广东金匠律师事务所实习律师。上诉人江门市江海区城市建设开发有限公司（以下简称城市公司）、谭柏源、陈妙珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城市公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令驳回谭柏源、陈妙珍全部诉讼请求；3.判令支持城市公司全部诉讼请求；4.判令谭柏源、陈妙珍承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对于《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第2点的效力认定错误。1.该条款明确赋予买受人行使追究出卖人逾期交付违约责任的权利，出卖人对逾期交付应承担相应的违约责任，并未排除买受人主要权利和免除出卖人责任，不适用合同法第四十条中的无效规定；2.住建部提供的《商品房买卖合同》范本是为了方便买卖双方达成合意制作的格式文本，而非为了限制当事人的意思自治。双方在《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任”第2点对于该责任的内容在附件十二补充协议第六条进行了补充或修改，与《商品房买卖合同（预售）》具有同等效力。《商品房买卖合同（预售）》范本中对于第十二条“逾期交付责任”中第2点可由买卖双方约定与第1点违约金日万分之五不同的其他约定，即住建部也认可逾期交付责任可由买卖双方另行约定除按日计算违约金之外的具体处理方式。城市公司在制定商品房买卖合同并与购房人协商合同条款时，将逾期六个月内和超过六个月交付作出两种不同轻重程度的约定，符合客观现实和常理，不能因此认为排除买受人主要权利或免除出卖人责任；3.谭柏源、陈妙珍同意签署涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件，表明其已接受上述合同条款的约束，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；4.《商品房买卖合同（预售）》已审核备案，且在预售现场公示，具有公信力和公示效力，谭柏源、陈妙珍无合法理由不能推翻合同及补充协议条款的法律效力。二、双方并未明确约定逾期交楼违约金为万分之五，而是“不超过6个月支付同等时间物业管理费、超过6个月可解除合同或者继续履行合同按万分之五支付违约金”，一审法院认定合同约定逾期交楼违约金标准为万分之五缺乏事实依据，且酌定违约金为日万分之二也不符合法律规定。城市公司一审中已主张谭柏源、陈妙珍起诉的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，一审法院并未根据谭柏源、陈妙珍的损失30%为标准进行适当减少。三、一审法院对于计付逾期交楼违约金天数认定错误。1.台风、大雨、高温均属于不可预见的不可抗力情形，城市公司可因此类情况而免责。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、《广东省高温天气劳动保护办法》第九条及建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四条（十四）等规定，露天作业的建筑业施工时，遇到暴雨、台风、高温等天气应当停止作业。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第1点约定因暴雨、台风、高温气候导致的延误，城市公司可据实延期交房不承担违约责任有合同依据。台风、大雨、高温确属正常的气候现象，但城市公司无法预见上述因素对施工工期影响的具体时间，如苛责城市公司在签订合同时对此作出一定预见并与购房人约定交楼期限，显然强人所难；2.城市公司在施工过程中多次接到政府通知因巡查、政府重大安全事故检查、国庆节等原因致使停工，结合《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第1点约定，对因此导致的停工时间应予以核减。因天气和政府通知停工影响共37天，即城市公司可顺延交楼至约定交楼时间2019年12月30日之后的37天；3.新型冠状病毒肺炎疫情自2020年1月爆发并陆续蔓延，广东省人民政府于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。因天气和政府原因导致延误城市公司可延期至2020年1月23日后交楼，故疫情属于不可抗力，且发生在城市公司最迟交楼日期之前，应免除城市公司疫情期间的违约责任。结合防控形势调整至恢复生产生活秩序、不可抗力、双方合同约定、公平原则及客观实际等因素，应免除城市公司2020年1月24日至2020年5月8日共106天的违约责任。四、一审法院对逾期付款违约金金额的认定错误。1.《商品房买卖合同（预售）》第七条第二款明确约定了谭柏源、陈妙珍的付款方式及期限，且合同附件四对第七条付款方式及期限作了补充约定，如上述楼款未能在本条规定的期限内付清，谭柏源、陈妙珍仍须按照合同第八条约定承担逾期付款违约责任。无论选择何种付款方式，谭柏源、陈妙珍均应在约定期限内付清房款，并不能因选择贷款方式而影响其付款义务的履行。谭柏源、陈妙珍提供的微信聊天记录无法反映城市公司指定银行及因指定银行导致谭柏源、陈妙珍逾期付款，谭柏源、陈妙珍应自行承担逾期付款的后果。谭柏源、陈妙珍向银行申请贷款不仅应提交申请贷款资料、身份信息、收入证明、社保记录证明等文件资料，银行还需核查征信记录、评估还款能力、审查贷款资格、涉案房屋是否已办理预告登记等多项条件，上述多项条件均满足的情况下才最终发放贷款。一审法院以办理预告登记后银行才放款作为谭柏源、陈妙珍不承担逾期付款责任的理由不能成立；2.谭柏源、陈妙珍逾期付款共2天，应支付逾期付款违约金，城市公司可据此顺延向谭柏源、陈妙珍交付房屋而不需承担违约责任，具有合同依据和法律根据。谭柏源、陈妙珍辩称,一、一审法院认定附件十二补充协议第六条关于逾期交付责任的格式条款无效是正确的。案涉附件性质属于格式条款，而提供格式条款的一方也就是城市公司在格式条款中免除其责任，排除谭柏源、陈妙珍权利，因此该条款无效。二、城市公司逾期交房是其过错导致，应当承担违约责任。1.天气对工程建设的影响是城市公司在订立合同时就应当考虑的因素，该因素不属于不可抗力因素，而新冠肺炎疫情是发生在城市公司应当交楼的时间后，因此也不属于不可抗力因素，城市公司以此为由主张免责没有依据。三、违约金的计算标准问题，按每日万分之五计算并没有过高。1.案涉商品房买卖合同文本是由国家住建部、国家工商总局共同制定，其中违约金计算标准是合法有效的，不存在过高或者过低的问题；2.城市公司作为有经验的房地产开发企业，其在交易过程中相对于购房方而言处于优势地位，每日万分之五违约金的计算标准已经考虑了各种因素，并没有超出其可预见的损失范围；3.商品房买卖合同约定的城市公司逾期交房的违约金计算标准与谭柏源、陈妙珍逾期付款的违约金的计算标准是相同的，都是按每日万分之五计算。而且城市公司在一审反诉时也是按照上诉标准要求谭柏源、陈妙珍支付逾期付款的违约金，可见该标准是合法公平、对等的；4.一审判决参照同地段、同类房屋租金水平进行调整不符合规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十七条的规定，但是本案商品房买卖合同明确约定了违约金的计算标准，所以以同地段或者同类房屋租金标准来确定本案的违约金谭柏源、陈妙珍认为违反法律规定，是错误的。同时，本案据以参考的租金标准是城市公司单方委托相关评估机构作出的，其程序和具体数额谭柏源、陈妙珍不予认可。谭柏源、陈妙珍上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项；2.改判城市公司向谭柏源、陈妙珍支付逾期交房违约金103479.84元（违约金以房价款1203254元为基数，按每日万分之五计算，自2020年1月1日起至2020年6月20日止共171日，违约金共103479.84元）；3.本案一审、二审的诉讼费用由城市公司承担。事实和理由：一、城市公司应当以全部房价款为基数，按照日万分之五的标准向谭柏源、陈妙珍支付违约金。1.该标准是由城市公司制定的，城市公司作为有经验的房地产开发企业，其在交易的过程中相对于购房者处于优势地位，其拟定的万分之五的违约金计算标准己经考虑了方方面面的各种因素，该标准没有超出城市公司的预期。2.城市公司也为谭柏源、陈妙珍拟定了相同的违约金计算标准，谭柏源、陈妙珍也接受该标准，足以证明万分之五的违约金计算标准是合同双方的真实意思表示。3.城市公司作为有经验的房地产开发商，其相对于购房者而言具有经验、知识上的优势，为平衡合同双方的权利义务，应当切实保护谭柏源、陈妙珍作为购房者的权利，一审判决仅参考涉案楼盘以及同地段同类房屋租金来降低逾期交房违约金的计算标准，对购房者是不公平的。4.疫情发生于城市公司迟延履行合同之后，因此2020年1月24日至2月9日期间，城市公司也应当按照日万分之五的标准来支付违约金。二、一审计算谭柏源、陈妙珍应当向城市公司支付的违约金计算有误。首先，对于首期尾款14000元，根据谭柏源、陈妙珍提交的证据4《补充协议》可以证明双方于2018年6月8日签订该协议，约定人民币461254元于2018年6月8日前支付，其中14000元需提取公积金支付。根据提取公积金的相关流程，谭柏源、陈妙珍不可能在签订《补充协议》的同一天即能完成相关的公积金提取手续，城市公司作为专业的房地产开发商亦对此情况有充分的了解。因此，双方的真实意思应当是谭柏源、陈妙珍于签订《补充协议》的当天向公积金中心就划转公积金提出申请即完成《补充协议》约定的由谭柏源、陈妙珍履行的义务，而非公积金到账才完成义务。而且，公积金在2天的办理期限内便到达城市公司的账户。其次，对于第二期房款742000元的支付时间，根据谭柏源、陈妙珍提交的证据10显示，其于2018年8月28日以刷卡的方式支付了尾款742000元，该第二期房款的支付时间完全符合双方的约定。综上所述，一审判决认定事实错误，请二审法院依法改判。城市公司辩称，一、双方在买卖合同中所约定的附件12补充协议第六条第二点是合法有效的，即使认为是格式条款，但也不存在排除买受人主要权利以及免除出卖人责任的情形，更不存在显失公平的情形。该违约责任条款对于出卖人的违约责任作出了两种情形的设定，即延迟交付房屋六个月之内的违约责任如何承担，还有是延时交付超过六个月违约责任如何承担。这两种情形都约定了出卖人需要承担违约责任，并不是免除出卖人的违约责任。只是因为对出卖人来讲，在房地产项目开发过程中，从立项、报批、建设施工、竣工验收、报审备案以及到交付房屋等一系列环节设计的各方面情形，可能会面对各种突发不可预见的情况。而作为买受人来讲，对于支付购房款只需要考虑自己资金或者能不能到银行申请贷款的问题，所以在关于违约合同的责任设定方面，对于付款以及交房作出了设定，并不能据此认为免除了买受人的权利。另外，补充协议第六条并非是涉及合同权利义务的条款，只是对违约责任的约定，所以也不能完全套用所谓的格式条款的有关规定。二、关于谭柏源、陈妙珍提出要求按照日万分之五作为违约金的计算标准，明显过高。违约金的性质就是补偿，补偿谭柏源、陈妙珍因为延迟收房而产生的经济损失，一审时城市公司提交了一份周边同地段的房屋租金的评估报告可以充分证实作为谭柏源、陈妙珍实际发生的损失的状况。相反，谭柏源、陈妙珍却没有提供任何其他证据可以证实其因为出卖人延迟收房而导致其产生损失的证据。故，违约金的标准即使不按照合同所约定的六个月内按照物业管理费的标准进行调整，也应当按照同地段租金的标准作为基础进行调整。综上，恳请二审法院驳回谭柏源、陈妙珍的上诉请求。谭柏源、陈妙珍向一审法院起诉请求：1.判令城市公司支付逾期交楼违约金119122元（以合同总价款为基数，按日万分之五从2020年1月1日起计至实际交楼日止）；2.判令城市公司承担一审诉讼费用。城市公司向一审法院反诉请求：1.判令谭柏源、陈妙珍支付逾期付款违约金1481.39元；2.判令城市公司无需支付逾期交楼违约金；3.判令谭柏源、陈妙珍承担一审全部诉讼费用。一审法院认定事实如下。一、商品房买卖合同（预售）的签订时间：2018年6月5日。二、商品房地点：江门市江海区怡景湾君铂花园2栋2203室。三、商品房总价款：1203254元。四、合同约定交楼时间：2019年12月30日。五、实际收楼时间：2020年6月21日（按收楼通知书该日视为实际收楼）。一审法院判决：一、江门市江海区城市建设开发有限公司应自判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金39346.41元给谭柏源、陈妙珍。二、谭柏源、陈妙珍应自判决发生法律效力之日起七日内支付逾期付款违约金154元给江门市江海区城市建设开发有限公司。三、驳回谭柏源、陈妙珍的其他诉讼请求。四、驳回江门市江海区城市建设开发有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1341.22元，由谭柏源、陈妙珍负担891.22元，城市公司负担450元；一审反诉受理费25元，由城市公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审查明：江门市气象公共服务中心于2020年8月4日出具的《气象信息服务》显示，2018年、2019年期间，江门市江海区暴雨红色预警信号及台风黄色、橙色、红色预警信号生效情况共4天，录得最高气温大于或等于的天数共32天。江门市江海区住房城乡和水务局于2018年6月17日发出《关于吸取蓬江区“6.16”建筑施工安全事故教训加强建筑工地安全施工管理的通知》，通知各建设、施工、监理单位全面停工检查。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对城市公司、谭柏源、陈妙珍的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.《商品房买卖合同(预售)》附件十二补充协议第六条第2点约定是否有效；2.台风、暴雨、高温天气能否成为城市公司延期交房的理由，城市公司逾期交房违约金应如何认定；3.谭柏源、陈妙珍逾期付款违约金应如何认定。关于第一个焦点。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第八条逾期付款责任部分约定，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，与该条相对应的第十二条逾期交付责任部分约定，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，但附件十二补充协议第六条第2点约定，出卖人逾期交付不超过6个月的，双方同意出卖人承担买受人应向物业公司支付的与逾期交付期限同等时间的物业管理费，作为出卖人逾期交付的责任承担方式，买受人同意不另行向出卖人主张逾期交付的违约责任，而同等时间的物业管理费明显低于按日万分之五计算的违约金，属于出卖人不合理地减轻合同中约定应当由出卖人承担的责任，根据《商品房买卖合同(预售)》第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，出卖人应当依照《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定承担逾期交房的违约责任。故附件十二补充协议第六条第2点约定对双方当事人不产生效力，城市公司主张依照该条款的约定承担逾期交房违约责任，本院不予支持。关于第二个焦点。虽然双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交房时间是2019年12月30日前，但在附件十二补充协议第六条第1点还约定出卖人可据实延期交付而无需承担违约责任的情形，如受气候影响、出卖人遵守政府规定的情形。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条“台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效期间，除必需在岗的工作人员外，用人单位应当根据工作地点、工作性质、防灾避灾需要等情况安排工作人员推迟上班、提前下班或者停工，并为在岗工作人员以及因天气原因滞留单位的工作人员提供必要的避险措施”以及建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四条第（十四）项“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作，进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力，避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案，在有灾害预警时，强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查，采取必要的加固措施及时消除安全隐患，并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离”的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业，由此造成工程延误符合双方当事人在合同中约定的延期交房的条件，应当予以延期，而法律法规并无规定以上必须停工作业，城市公司亦可自行调整作业时间及作业方式，其以此为由主张延期交房理据不足。双方于2018年6月5日签订合同，至双方约定交房的2019年12月30日，受台风、暴雨天气影响的时间共有4日，而根据城市公司提交的微信聊天记录，江门市江海区住房城乡和水务局于2018年6月17日发出停工检查通知后，城市公司只安排自查自纠，并无安排停工，其仅于2018年12月31日安排停工1天进行工地安全检查，故城市公司与谭柏源、陈妙珍约定的实际交房日期可延期5日，即双方约定的交房日期可依合同延期至2020年1月4日。虽然2020年1月24日之后发生新冠肺炎疫情，但该事件发生在城市公司逾期交楼之后，由此产生的责任应由城市公司自行承担，一审对该期间产生的违约金酌情减半处理不当，本院予以纠正。城市公司的延期交房时间只可延期至2020年1月4日，但城市公司的实际交房时间为2020年6月21日，故2020年1月5日至2020年6月20日属城市公司逾期交房的时间，即共逾期168日。城市公司没有按合同约定的期限交房，构成违约，应承担违约责任，而一审酌定违约金计算标准为日万分之二并无明显不当，故城市公司应向谭柏源、陈妙珍支付逾期交房违约金40429.33元(1203254元×168天×0.0002）。一审判决城市公司应向谭柏源、陈妙珍支付逾期交房违约金39346.41元欠妥，本院予以纠正。关于第三个焦点。根据城市公司与谭柏源、陈妙珍签订的《补充协议》可知，双方约定谭柏源、陈妙珍应于2018年6月8日支付首期房款461254元；于2018年8月28日前支付尾款742000元。经审查，谭柏源、陈妙珍于2018年6月11日完成首期尾款14000元的支付，即谭柏源、陈妙珍首期尾款支付逾期2天；城市公司提供的银行客户回单显示尾款742000元交付时间为2018年8月29日，即谭柏源、陈妙珍尾款742000元逾期1天。故一审法院认定谭柏源、陈妙珍应向城市公司支付逾期付款违约金154元并无不当，本院予以维持。综上所述，城市公司的上诉请求不能成立，应予驳回；谭柏源、陈妙珍上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初2503号民事判决第二项、第四项；二、撤销广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初2503号民事判决第一项、第三项；三、江门市江海区城市建设开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金40429.33元给谭柏源、陈妙珍；四、驳回谭柏源、陈妙珍的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费1341.22元（谭柏源、陈妙珍已预交），由谭柏源、陈妙珍负担886.02元，江门市江海区城市建设开发有限公司负担455.20元。反诉案件受理费25元（已预交）由江门市江海区城市建设开发有限公司负担。谭柏源、陈妙珍多预交的一审案件受理费455.20元，由一审法院予以退回；江门市江海区城市建设开发有限公司应向一审法院补缴案件受理费455.20元。二审案件受理费4135.77元，由谭柏源、陈妙珍负担1379.63元，江门市江海区城市建设开发有限公司负担2756.14元。谭柏源、陈妙珍已预交二审案件受理费2682.44元，本院退回1302.81元给谭柏源、陈妙珍。江门市江海区城市建设开发有限公司已预交二审案件受理费2732.44元，其还应当向本院补缴案件受理费23.7元。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 柯小梅审 判 员 梅晓凌二〇二一年五月二十八日法官助理 刘 俊书 记 员 陈顺芳赵金兰广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2167号上诉人（原审被告、反诉原告）：江门市江海区城市建设开发有限公司。住所地：广东省江门市江海区。法定代表人：李炎文，该公司经理。委托诉讼代理人：谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵翠红，广东邦能律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：谭柏源，男，1972年11月16日出生，汉族，住广东省江门市江海区。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈妙珍，女，1974年3月22日出生，汉族，住广东省江门市江海区。以上两上诉人的委托诉讼代理人：陈鉴铭，广东金匠律师事务所律师。以上两上诉人的委托诉讼代理人：吴文烽，广东金匠律师事务所实习律师。上诉人江门市江海区城市建设开发有限公司（以下简称城市公司）、谭柏源、陈妙珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城市公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令驳回谭柏源、陈妙珍全部诉讼请求；3.判令支持城市公司全部诉讼请求；4.判令谭柏源、陈妙珍承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对于《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第2点的效力认定错误。1.该条款明确赋予买受人行使追究出卖人逾期交付违约责任的权利，出卖人对逾期交付应承担相应的违约责任，并未排除买受人主要权利和免除出卖人责任，不适用合同法第四十条中的无效规定；2.住建部提供的《商品房买卖合同》范本是为了方便买卖双方达成合意制作的格式文本，而非为了限制当事人的意思自治。双方在《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任”第2点对于该责任的内容在附件十二补充协议第六条进行了补充或修改，与《商品房买卖合同（预售）》具有同等效力。《商品房买卖合同（预售）》范本中对于第十二条“逾期交付责任”中第2点可由买卖双方约定与第1点违约金日万分之五不同的其他约定，即住建部也认可逾期交付责任可由买卖双方另行约定除按日计算违约金之外的具体处理方式。城市公司在制定商品房买卖合同并与购房人协商合同条款时，将逾期六个月内和超过六个月交付作出两种不同轻重程度的约定，符合客观现实和常理，不能因此认为排除买受人主要权利或免除出卖人责任；3.谭柏源、陈妙珍同意签署涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件，表明其已接受上述合同条款的约束，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；4.《商品房买卖合同（预售）》已审核备案，且在预售现场公示，具有公信力和公示效力，谭柏源、陈妙珍无合法理由不能推翻合同及补充协议条款的法律效力。二、双方并未明确约定逾期交楼违约金为万分之五，而是“不超过6个月支付同等时间物业管理费、超过6个月可解除合同或者继续履行合同按万分之五支付违约金”，一审法院认定合同约定逾期交楼违约金标准为万分之五缺乏事实依据，且酌定违约金为日万分之二也不符合法律规定。城市公司一审中已主张谭柏源、陈妙珍起诉的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，一审法院并未根据谭柏源、陈妙珍的损失30%为标准进行适当减少。三、一审法院对于计付逾期交楼违约金天数认定错误。1.台风、大雨、高温均属于不可预见的不可抗力情形，城市公司可因此类情况而免责。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、《广东省高温天气劳动保护办法》第九条及建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四条（十四）等规定，露天作业的建筑业施工时，遇到暴雨、台风、高温等天气应当停止作业。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第1点约定因暴雨、台风、高温气候导致的延误，城市公司可据实延期交房不承担违约责任有合同依据。台风、大雨、高温确属正常的气候现象，但城市公司无法预见上述因素对施工工期影响的具体时间，如苛责城市公司在签订合同时对此作出一定预见并与购房人约定交楼期限，显然强人所难；2.城市公司在施工过程中多次接到政府通知因巡查、政府重大安全事故检查、国庆节等原因致使停工，结合《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第1点约定，对因此导致的停工时间应予以核减。因天气和政府通知停工影响共37天，即城市公司可顺延交楼至约定交楼时间2019年12月30日之后的37天；3.新型冠状病毒肺炎疫情自2020年1月爆发并陆续蔓延，广东省人民政府于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。因天气和政府原因导致延误城市公司可延期至2020年1月23日后交楼，故疫情属于不可抗力，且发生在城市公司最迟交楼日期之前，应免除城市公司疫情期间的违约责任。结合防控形势调整至恢复生产生活秩序、不可抗力、双方合同约定、公平原则及客观实际等因素，应免除城市公司2020年1月24日至2020年5月8日共106天的违约责任。四、一审法院对逾期付款违约金金额的认定错误。1.《商品房买卖合同（预售）》第七条第二款明确约定了谭柏源、陈妙珍的付款方式及期限，且合同附件四对第七条付款方式及期限作了补充约定，如上述楼款未能在本条规定的期限内付清，谭柏源、陈妙珍仍须按照合同第八条约定承担逾期付款违约责任。无论选择何种付款方式，谭柏源、陈妙珍均应在约定期限内付清房款，并不能因选择贷款方式而影响其付款义务的履行。谭柏源、陈妙珍提供的微信聊天记录无法反映城市公司指定银行及因指定银行导致谭柏源、陈妙珍逾期付款，谭柏源、陈妙珍应自行承担逾期付款的后果。谭柏源、陈妙珍向银行申请贷款不仅应提交申请贷款资料、身份信息、收入证明、社保记录证明等文件资料，银行还需核查征信记录、评估还款能力、审查贷款资格、涉案房屋是否已办理预告登记等多项条件，上述多项条件均满足的情况下才最终发放贷款。一审法院以办理预告登记后银行才放款作为谭柏源、陈妙珍不承担逾期付款责任的理由不能成立；2.谭柏源、陈妙珍逾期付款共2天，应支付逾期付款违约金，城市公司可据此顺延向谭柏源、陈妙珍交付房屋而不需承担违约责任，具有合同依据和法律根据。谭柏源、陈妙珍辩称,一、一审法院认定附件十二补充协议第六条关于逾期交付责任的格式条款无效是正确的。案涉附件性质属于格式条款，而提供格式条款的一方也就是城市公司在格式条款中免除其责任，排除谭柏源、陈妙珍权利，因此该条款无效。二、城市公司逾期交房是其过错导致，应当承担违约责任。1.天气对工程建设的影响是城市公司在订立合同时就应当考虑的因素，该因素不属于不可抗力因素，而新冠肺炎疫情是发生在城市公司应当交楼的时间后，因此也不属于不可抗力因素，城市公司以此为由主张免责没有依据。三、违约金的计算标准问题，按每日万分之五计算并没有过高。1.案涉商品房买卖合同文本是由国家住建部、国家工商总局共同制定，其中违约金计算标准是合法有效的，不存在过高或者过低的问题；2.城市公司作为有经验的房地产开发企业，其在交易过程中相对于购房方而言处于优势地位，每日万分之五违约金的计算标准已经考虑了各种因素，并没有超出其可预见的损失范围；3.商品房买卖合同约定的城市公司逾期交房的违约金计算标准与谭柏源、陈妙珍逾期付款的违约金的计算标准是相同的，都是按每日万分之五计算。而且城市公司在一审反诉时也是按照上诉标准要求谭柏源、陈妙珍支付逾期付款的违约金，可见该标准是合法公平、对等的；4.一审判决参照同地段、同类房屋租金水平进行调整不符合规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十七条的规定，但是本案商品房买卖合同明确约定了违约金的计算标准，所以以同地段或者同类房屋租金标准来确定本案的违约金谭柏源、陈妙珍认为违反法律规定，是错误的。同时，本案据以参考的租金标准是城市公司单方委托相关评估机构作出的，其程序和具体数额谭柏源、陈妙珍不予认可。谭柏源、陈妙珍上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项；2.改判城市公司向谭柏源、陈妙珍支付逾期交房违约金103479.84元（违约金以房价款1203254元为基数，按每日万分之五计算，自2020年1月1日起至2020年6月20日止共171日，违约金共103479.84元）；3.本案一审、二审的诉讼费用由城市公司承担。事实和理由：一、城市公司应当以全部房价款为基数，按照日万分之五的标准向谭柏源、陈妙珍支付违约金。1.该标准是由城市公司制定的，城市公司作为有经验的房地产开发企业，其在交易的过程中相对于购房者处于优势地位，其拟定的万分之五的违约金计算标准己经考虑了方方面面的各种因素，该标准没有超出城市公司的预期。2.城市公司也为谭柏源、陈妙珍拟定了相同的违约金计算标准，谭柏源、陈妙珍也接受该标准，足以证明万分之五的违约金计算标准是合同双方的真实意思表示。3.城市公司作为有经验的房地产开发商，其相对于购房者而言具有经验、知识上的优势，为平衡合同双方的权利义务，应当切实保护谭柏源、陈妙珍作为购房者的权利，一审判决仅参考涉案楼盘以及同地段同类房屋租金来降低逾期交房违约金的计算标准，对购房者是不公平的。4.疫情发生于城市公司迟延履行合同之后，因此2020年1月24日至2月9日期间，城市公司也应当按照日万分之五的标准来支付违约金。二、一审计算谭柏源、陈妙珍应当向城市公司支付的违约金计算有误。首先，对于首期尾款14000元，根据谭柏源、陈妙珍提交的证据4《补充协议》可以证明双方于2018年6月8日签订该协议，约定人民币461254元于2018年6月8日前支付，其中14000元需提取公积金支付。根据提取公积金的相关流程，谭柏源、陈妙珍不可能在签订《补充协议》的同一天即能完成相关的公积金提取手续，城市公司作为专业的房地产开发商亦对此情况有充分的了解。因此，双方的真实意思应当是谭柏源、陈妙珍于签订《补充协议》的当天向公积金中心就划转公积金提出申请即完成《补充协议》约定的由谭柏源、陈妙珍履行的义务，而非公积金到账才完成义务。而且，公积金在2天的办理期限内便到达城市公司的账户。其次，对于第二期房款742000元的支付时间，根据谭柏源、陈妙珍提交的证据10显示，其于2018年8月28日以刷卡的方式支付了尾款742000元，该第二期房款的支付时间完全符合双方的约定。综上所述，一审判决认定事实错误，请二审法院依法改判。城市公司辩称，一、双方在买卖合同中所约定的附件12补充协议第六条第二点是合法有效的，即使认为是格式条款，但也不存在排除买受人主要权利以及免除出卖人责任的情形，更不存在显失公平的情形。该违约责任条款对于出卖人的违约责任作出了两种情形的设定，即延迟交付房屋六个月之内的违约责任如何承担，还有是延时交付超过六个月违约责任如何承担。这两种情形都约定了出卖人需要承担违约责任，并不是免除出卖人的违约责任。只是因为对出卖人来讲，在房地产项目开发过程中，从立项、报批、建设施工、竣工验收、报审备案以及到交付房屋等一系列环节设计的各方面情形，可能会面对各种突发不可预见的情况。而作为买受人来讲，对于支付购房款只需要考虑自己资金或者能不能到银行申请贷款的问题，所以在关于违约合同的责任设定方面，对于付款以及交房作出了设定，并不能据此认为免除了买受人的权利。另外，补充协议第六条并非是涉及合同权利义务的条款，只是对违约责任的约定，所以也不能完全套用所谓的格式条款的有关规定。二、关于谭柏源、陈妙珍提出要求按照日万分之五作为违约金的计算标准，明显过高。违约金的性质就是补偿，补偿谭柏源、陈妙珍因为延迟收房而产生的经济损失，一审时城市公司提交了一份周边同地段的房屋租金的评估报告可以充分证实作为谭柏源、陈妙珍实际发生的损失的状况。相反，谭柏源、陈妙珍却没有提供任何其他证据可以证实其因为出卖人延迟收房而导致其产生损失的证据。故，违约金的标准即使不按照合同所约定的六个月内按照物业管理费的标准进行调整，也应当按照同地段租金的标准作为基础进行调整。综上，恳请二审法院驳回谭柏源、陈妙珍的上诉请求。谭柏源、陈妙珍向一审法院起诉请求：1.判令城市公司支付逾期交楼违约金119122元（以合同总价款为基数，按日万分之五从2020年1月1日起计至实际交楼日止）；2.判令城市公司承担一审诉讼费用。城市公司向一审法院反诉请求：1.判令谭柏源、陈妙珍支付逾期付款违约金1481.39元；2.判令城市公司无需支付逾期交楼违约金；3.判令谭柏源、陈妙珍承担一审全部诉讼费用。一审法院认定事实如下。一、商品房买卖合同（预售）的签订时间：2018年6月5日。二、商品房地点：江门市江海区怡景湾君铂花园2栋2203室。三、商品房总价款：1203254元。四、合同约定交楼时间：2019年12月30日。五、实际收楼时间：2020年6月21日（按收楼通知书该日视为实际收楼）。一审法院判决：一、江门市江海区城市建设开发有限公司应自判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金39346.41元给谭柏源、陈妙珍。二、谭柏源、陈妙珍应自判决发生法律效力之日起七日内支付逾期付款违约金154元给江门市江海区城市建设开发有限公司。三、驳回谭柏源、陈妙珍的其他诉讼请求。四、驳回江门市江海区城市建设开发有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1341.22元，由谭柏源、陈妙珍负担891.22元，城市公司负担450元；一审反诉受理费25元，由城市公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审查明：江门市气象公共服务中心于2020年8月4日出具的《气象信息服务》显示，2018年、2019年期间，江门市江海区暴雨红色预警信号及台风黄色、橙色、红色预警信号生效情况共4天，录得最高气温大于或等于的天数共32天。江门市江海区住房城乡和水务局于2018年6月17日发出《关于吸取蓬江区“6.16”建筑施工安全事故教训加强建筑工地安全施工管理的通知》，通知各建设、施工、监理单位全面停工检查。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对城市公司、谭柏源、陈妙珍的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.《商品房买卖合同(预售)》附件十二补充协议第六条第2点约定是否有效；2.台风、暴雨、高温天气能否成为城市公司延期交房的理由，城市公司逾期交房违约金应如何认定；3.谭柏源、陈妙珍逾期付款违约金应如何认定。关于第一个焦点。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第八条逾期付款责任部分约定，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，与该条相对应的第十二条逾期交付责任部分约定，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，但附件十二补充协议第六条第2点约定，出卖人逾期交付不超过6个月的，双方同意出卖人承担买受人应向物业公司支付的与逾期交付期限同等时间的物业管理费，作为出卖人逾期交付的责任承担方式，买受人同意不另行向出卖人主张逾期交付的违约责任，而同等时间的物业管理费明显低于按日万分之五计算的违约金，属于出卖人不合理地减轻合同中约定应当由出卖人承担的责任，根据《商品房买卖合同(预售)》第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，出卖人应当依照《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定承担逾期交房的违约责任。故附件十二补充协议第六条第2点约定对双方当事人不产生效力，城市公司主张依照该条款的约定承担逾期交房违约责任，本院不予支持。关于第二个焦点。虽然双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交房时间是2019年12月30日前，但在附件十二补充协议第六条第1点还约定出卖人可据实延期交付而无需承担违约责任的情形，如受气候影响、出卖人遵守政府规定的情形。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条“台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效期间，除必需在岗的工作人员外，用人单位应当根据工作地点、工作性质、防灾避灾需要等情况安排工作人员推迟上班、提前下班或者停工，并为在岗工作人员以及因天气原因滞留单位的工作人员提供必要的避险措施”以及建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四条第（十四）项“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作，进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力，避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案，在有灾害预警时，强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查，采取必要的加固措施及时消除安全隐患，并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离”的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业，由此造成工程延误符合双方当事人在合同中约定的延期交房的条件，应当予以延期，而法律法规并无规定以上必须停工作业，城市公司亦可自行调整作业时间及作业方式，其以此为由主张延期交房理据不足。双方于2018年6月5日签订合同，至双方约定交房的2019年12月30日，受台风、暴雨天气影响的时间共有4日，而根据城市公司提交的微信聊天记录，江门市江海区住房城乡和水务局于2018年6月17日发出停工检查通知后，城市公司只安排自查自纠，并无安排停工，其仅于2018年12月31日安排停工1天进行工地安全检查，故城市公司与谭柏源、陈妙珍约定的实际交房日期可延期5日，即双方约定的交房日期可依合同延期至2020年1月4日。虽然2020年1月24日之后发生新冠肺炎疫情，但该事件发生在城市公司逾期交楼之后，由此产生的责任应由城市公司自行承担，一审对该期间产生的违约金酌情减半处理不当，本院予以纠正。城市公司的延期交房时间只可延期至2020年1月4日，但城市公司的实际交房时间为2020年6月21日，故2020年1月5日至2020年6月20日属城市公司逾期交房的时间，即共逾期168日。城市公司没有按合同约定的期限交房，构成违约，应承担违约责任，而一审酌定违约金计算标准为日万分之二并无明显不当，故城市公司应向谭柏源、陈妙珍支付逾期交房违约金40429.33元(1203254元×168天×0.0002）。一审判决城市公司应向谭柏源、陈妙珍支付逾期交房违约金39346.41元欠妥，本院予以纠正。关于第三个焦点。根据城市公司与谭柏源、陈妙珍签订的《补充协议》可知，双方约定谭柏源、陈妙珍应于2018年6月8日支付首期房款461254元；于2018年8月28日前支付尾款742000元。经审查，谭柏源、陈妙珍于2018年6月11日完成首期尾款14000元的支付，即谭柏源、陈妙珍首期尾款支付逾期2天；城市公司提供的银行客户回单显示尾款742000元交付时间为2018年8月29日，即谭柏源、陈妙珍尾款742000元逾期1天。故一审法院认定谭柏源、陈妙珍应向城市公司支付逾期付款违约金154元并无不当，本院予以维持。综上所述，城市公司的上诉请求不能成立，应予驳回；谭柏源、陈妙珍上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初2503号民事判决第二项、第四项；二、撤销广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初2503号民事判决第一项、第三项；三、江门市江海区城市建设开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金40429.33元给谭柏源、陈妙珍；四、驳回谭柏源、陈妙珍的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费1341.22元（谭柏源、陈妙珍已预交），由谭柏源、陈妙珍负担886.02元，江门市江海区城市建设开发有限公司负担455.20元。反诉案件受理费25元（已预交）由江门市江海区城市建设开发有限公司负担。谭柏源、陈妙珍多预交的一审案件受理费455.20元，由一审法院予以退回；江门市江海区城市建设开发有限公司应向一审法院补缴案件受理费455.20元。二审案件受理费4135.77元，由谭柏源、陈妙珍负担1379.63元，江门市江海区城市建设开发有限公司负担2756.14元。谭柏源、陈妙珍已预交二审案件受理费2682.44元，本院退回1302.81元给谭柏源、陈妙珍。江门市江海区城市建设开发有限公司已预交二审案件受理费2732.44元，其还应当向本院补缴案件受理费23.7元。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 柯小梅审 判 员 梅晓凌二〇二一年五月二十八日法官助理 刘 俊书 记 员 陈顺芳赵金兰