上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10886号上诉人(原审被告)：上海王子百货有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：季淑萍，总经理。委托诉讼代理人：孙永明，上海市华通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海金贸实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：周勇，执行董事。委托诉讼代理人：李慕时，上海市毅石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓敏，上海市毅石律师事务所律师。上诉人上海王子百货有限公司(以下简称王子百货)因与被上诉人上海金贸实业有限公司(以下简称金贸实业)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初9258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王子百货上诉请求：1．撤销(2020)沪0106民初9258号民事判决书，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上海大宁资产经营有限公司(以下简称大宁公司)在2008年8月26日与王子百货签订《上海大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》时，中华新路XXX号房屋(以下简称系争房屋)产权人为上海新新百货公司(以下简称新新百货)，因为新新百货并未同意该转租行为，其才于2009年4月30日与王子百货直接签订了《房屋租赁合同》，约定租期2009年5月1日至2019年4月30日，年租金400万元。2010年7月26日，系争房屋产权人由新新百货变更为金贸实业，虽然金贸实业提供了《关于同意变更中华新路XXX号房屋出租合同出租方主体的批复》，但王子百货否认该证据真实性且否认其合理性，关于该节变更是否经王子百货同意、该变更是否通知到王子百货等事实，原审判决未予查清，此节关键事实直接影响租赁合同效力，理应查清。《上海大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》的签约双方是大宁公司与王子百货，金贸实业并非合同当事人，无权主张解除该合同，亦无权依据该合同主张租金等一应权利。王子百货向金贸实业支付租金是基于“会议纪要”中各方的要求，在产权变更后是基于2011年1月4日签订的合同，原审法院基于租金支付情况认定金贸实业主体适格属适用法律错误。《上海大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》无效。大宁公司与王子百货签订合同时，因未获产权人同意而无效；即便大宁公司获新新百货同意转租，房屋产权人变更后，新新百货因丧失所有权致出租给大宁公司的合同失效，大宁公司转租给王子百货的合同当然无效。至本案起诉时唯一有效的合同是2011年1月4日王子百货与金贸实业签订的《上海市房屋租赁合同》，金贸实业虽主张该合同仅为备案所需却无法提供证据证明，原审判决弃双方签订的真实有效的合同于不顾，却选择适用自始无效或已丧失效力的合同，错误之极。《上海大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》无效，原审法院依据该合同判决王子百货应支付的欠租、滞纳金、违约金、房屋占用使用费等显然都错误。即便该合同有效，王子百货与金贸实业于2011年1月4日重新签订了合同约定双方权利义务，原合同终止。王子百货提出将承租房屋的2-4楼归还金贸实业，金贸实业拒收，原审判决却判令王子百货承担该部分房屋使用费，显失公平。金贸实业答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。金贸实业向一审法院起诉请求：1．判令案外人大宁公司与王子百货签订的《上海大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》于2018年7月28日解除；2．王子百货向金贸公司支付自2017年11月1日至2018年7月28日拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)3，776，014元；3．王子百货支付拖欠租金的违约金，按每天0.3‰计算，自2018年7月29日至全额清偿之日止，以欠付租金3，776，014元为基数，按每天0.3‰计算；以2017年11月1日至2017年12月31日欠付租金673，210元为基数，自2017年10月6日计算至2018年7月28日，金额为59，781.05元；以2018年1月1日至2018年3月31日欠付租金1，331，000元为基数，自2018年1月6日计算至2018年7月28日，金额为81，457.2元；以2018年4月1日至2018年6月30日欠付租金1，331，000元为基数，自2018年4月6日计算至2018年7月28日，金额为45，520.2元；以2018年7月1日至2018年7月28日欠付租金440，804元为基数，自2018年7月6日计算至2018年7月28日，金额为3，041.55元；4．王子百货按年租金的30％向金贸公司支付解除违约金1，597，200元；5．王子百货立即将该房屋返还金贸公司；6．王子百货支付金贸公司该房屋的占用使用费，自解除的次日(2018年7月29日)起支付至返还之日止，使用费标准为日租金的两倍(29，172.6元)每日计算；7．王子百货支付自2018年7月29日至注册地址的工商变更或注销之日止的损失，按日租金的两倍(29，172.6元)每日计算。一审法院审理中，金贸公司变更诉请为：1．判令大宁公司与王子百货签订的《上海大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》及在交易中心备案的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月28日解除；2．王子百货向金贸公司支付自2018年1月1日至2018年7月28日拖欠的租金3，019，135元；3．判令王子百货支付拖欠租金的违约金，以3，019，135元为本金，按每天0.3‰计算，自2018年7月29日至全额清偿之日止；4．王子百货按年租金的30％向金贸公司支付解约违约金1，597，200元；5．王子百货立即将该房屋返还金贸公司；6．王子百货支付金贸公司该房屋的占用使用费，自解除的次日(2018年7月29日)起支付至返还之日止，使用费标准为日租金的两倍(29，172.6元)每日计算；7．王子百货承担诉讼费、保全费。一审法院认定事实：大宁公司原名为上海大宁资产经营有限公司，2011年更名为上海大宁资产经营(集团)有限公司。原上海市闸北区国有资产监督管理委员会、现上海市静安区国有资产管理委员会系大宁公司的全资股东，新新百货系大宁公司下属管理的企业。金贸实业系大宁公司的全资子公司。系争房屋原产权人为新新百货。因经营困难，新新百货自2007年左右开始启动整建制改革，总体思路为将新新百货大楼资产剥离，以新组建的公司解决消化一部分原企业职工，实现资产剥离及经营机制转换。为实现改革目标，新新百货停业，将系争房屋出租给大宁公司。2008年6月3日，王子百货成立。2008年8月26日，大宁公司(甲方)与王子百货(乙方)签订《上海大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于商业经营，建筑面积6137.88平方米；租赁期限10年，自2009年5月1日起至2019年4月30日；甲方同意自交房之日起免去乙方2个月租金作为乙方内部调整装饰期；乙方需在合同签订后1个月内在闸北注册成立公司，税收挂靠并归口在大宁公司，本合同方才生效；租金第一年至第三年每年为4，000，000元；第四年起每两年递增10％，即第4年4，400，000；第5年4，400，000；第6年4，840，000；第7年4，840，000；第8年5，324，000；第9年5，324，000；第10年5，856，400；合同期限内乙方共计应向甲方支付租金46，984，400元；按先付后用原则，乙方每三个月缴付一次租金，付款期限为每季度第一个月的5日之前；乙方在2009年5月1日前，需另向甲方支付房屋租赁保证金1，000，000元；乙方必须接受甲方14名无固定期限劳动合同的职工，并且必须录用30名原甲方职工并且签订至少2年的劳动合同；在此前提下，甲方同意出资对乙方租用的房屋进行一次性改造装修，装修费用在1，600万元以内；乙方延迟支付租金累计达两个月的，乙方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方按年租金的2倍支付违约金，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的诉讼与违约金的差额部分；乙方逾期交付租金，应承担违约责任，除仍应如数补缴租金外，还应支付违约金，每逾期一日，乙方应按逾期支付租金的0.3‰向甲方支付违约金；乙方在租赁期满或合同解除后的10个工作日内应立即归还该房屋，若乙方逾期不搬迁，每逾期一日，乙方应按日租金标准二倍向甲方支付实际占该房屋的使用费；租赁期间，乙方独自享有经营该房屋所产生的所有收益，并承担一切经营风险，因乙方经营不善而造成拖欠员工工资及供货商货款等情况由乙方独自承担支付和赔偿责任，甲方不承担连带责任。2009年11月19日，时任大宁公司副总经理殷为民、陈宏祥，上海中亚商业(集团)有限公司董事长朱耀清，金贸实业董事长朱文熊，王子百货董事长周丽蕾共同召开会议并形成会议纪要，载明由于系争房屋从招标、施工到竣工时间较长，现根据原租赁协议，就未尽事宜达成以下意见：系争房屋已于2009年5月竣工，乙方从2009年6月1日起租，但合同中约定甲方免去乙方2个月的租金作为乙方内部装修期，为此乙方从2009年8月1日起支付租金；由于五楼屋面漏水，使五楼租赁户芝麻餐馆延期至10月1日开业，大宁公司同意按五楼营业面积减免2009年8、9月租金计173，784.22元；系争房屋由金贸实业管理并收取租金。该会议纪要有大宁公司、王子百货签章。2010年，新新百货同意遵照执行上海市原闸北区国有资产监督管理委员会《关于同意大宁系统28处房产产权划拨至上海金贸实业有限公司名下的批复》(闸国资﹝2010﹞57号)，将系争房屋无偿划拨给金贸实业。同年7月26日，系争房屋权利人核准登记为金贸实业。同日，大宁公司向金贸实业出具《关于同意变更中华新路XXX号房屋租赁合同出租方主体的批复》，载明同意新新百货租赁给大宁公司的相关租约废止；原大宁公司与王子百货签订的租赁合同出租方主体变更，合同其他条款均不作改变；因王子百货租金已缴纳至2010年9月，故自2010年10月起，由金贸实业收取租金。2011年1月4日，金贸实业(甲方)与王子百货(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的系争房屋101、201、301、401、501室，建筑面积6，137.87平方米，房屋用途为商业；租赁期限自2009年5月1日起至2019年4月30日止；租金400万元／年；乙方应于每月5日前向甲方支付租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.3‰支付违约金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金100万元；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的_日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按3.3元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方逾期不支付租金累计超过两月的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的_倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。该合同补充条款均为空白。2011年1月18日，该租赁合同核准登记。审理中，金贸实业、王子百货一致确认两份房屋租赁合同的租赁部位一致。租赁期间内，王子百货在系争房屋经营商场，部分面积自营、部分面积对外转租。2016年10月27日，王子百货曾向金贸实业递交书面申请，称2016年来的连续停电事件导致合作客户提前撤离，加上市场环境恶化、新一轮设备大修周期到来，王子百货经营入不敷出，无力挽回；去年租赁成本438万，今年532万，物业成本每年200万且递增，员工工资每年150万，而收益约为700万元，故明显收支倒挂，租赁水平远超承受能力；因此申请开具11％的增值税发票，并在租金中免除因此多支出的税金20余万元；请求返还更换自动扶梯主轴的费用16，874元；因剩余大合同周期只有2年多，投资回报周期不够，导致招商难度大，请求金贸实业配合招商，适当延长租期；王子百货目前能承受租金最高水平为每年400万元，请求从2016年下半年开始调整租金水平，以减轻经营负担和不可预见的大修风险。2018年6月28日，王子百货再次向金贸实业发函表示，合同约定的租金水平远超实际能承载的水平，基于双方对租金水平经过探索的过程和后果理解存在严重分歧，王子百货只能按改革之初论证预测的租金水平(每年350万元)和王子百货认可的合理租金先行支付，中间差额待权威部门论证后一并清算，王子百货认为在此期间金贸实业对此无权按违约论处。王子百货还曾申请延长租期10年。金贸实业对王子百货上述请求均未同意。一审法院另查明：1．王子百货除支付保证金1，000，000元外(支付给大宁公司，金贸实业同意抵扣)，截至本案庭审共计支付租金38，069，549.12元。其中，2018年7月28日前王子百货共计支付租金37，312，670.12元；2018年12月3日支付96，879元；2019年1月3日、1月29日分别支付330，000元。2．为解决与案外人就某某系争房屋1-2层约329平方米使用面积开设肯德基的纠纷，金贸实业减免王子百货2011年度的租金83，333元。3.2018年5月11日，金贸实业曾以相同事由将王子百货诉至法院，即(2018)沪0106民初19338号案件。该案中，金贸实业于2018年6月29日变更诉请，其中包括增加一项诉请要求判令大宁公司与王子百货签订的《上海大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》及在交易中心备案的《上海市房屋租赁合同》于2018年6月30日解除。变更诉请申请于2018年7月28日送达王子百货。该案2018年9月18日的庭审中，金贸实业重新确认该项诉请为要求判令大宁公司与王子百货签订的《上海大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》于2018年7月28日解除。本案中，金贸实业表示，因存在难以管理、亦引发安全隐患，拒绝单独接收系争房屋第1、5层；且其2020年7月中旬再次前往现场查看时发现，王子百货已将系争房屋2-4楼部分出租，并正在进行装修。一审法院认为，2008年8月26日大宁公司与王子百货签订的租赁合同合法有效，双方理应恪守。首先，王子百货的成立虽基于新新百货国企改革，但不能因国企改革背景认为租赁合同不发生效力。大宁公司与王子百货仍是独立的市场主体，双方在签订相关租赁合同之前经过审慎磋商。租赁合同中并非未考虑王子百货的利益，国企改革的人员问题已大为减负，大宁公司亦负责投入1，600万元进行商场升级改造。市场经营本就存在高风险，商场经营状况在十年间发生变化的可能性在合同签订之初就存在，在此情况下王子百货仍接受租金条款，因此产生的商业风险亦应由其自行承担。任意否定合同效力亦不利于推进国企改革依法实施。况且，王子百货近年经营状况才出现问题，经营期间从未对租赁合同效力问题提出过异议，甚至在原审一审中亦仅抗辩应适用2010年的备案租赁合同，而非不认可任何租赁合同的效力。综上，王子百货辩称应由国资委等部门确定租金及是否离场等问题，法院不予采纳。其次，系争房屋权利人由大宁公司变更为金贸实业，大宁公司于2010年7月26日明确表示原租赁合同出租人变更为金贸实业，符合事实与法律，亦未侵害王子百货利益，故租赁合同相对方自此变更为金贸实业与王子百货，王子百货之后亦一直向金贸实业支付租金。综上，金贸实业提起本案诉讼主体适格。第三，金贸实业虽然于2011年1月4日与王子百货签订了第二份租赁合同并予备案，但从王子百货2012年至2015年支付租金的情况来看，每年付款金额均远超400万元；王子百货辩称双方约定经营状况好的时候多付，经营状况差的时候多付，无证据证明，亦有违商业常理；且王子百货2016年10月27日向金贸实业提交的书面材料中明确以租赁成本“去年438万、今年532万”为由申请免除部分税款、延长租期等。综上，金贸实业主张2011年的租赁合同仅为备案，双方履行的仍是2008年的租赁合同更符合双方实际履行状况和意思表示，因此法院仍以2008年的租赁合同认定双方权利义务。第四，依照大宁公司、王子百货共同确认的2009年11月19日会议纪要，租期变更自2019年6月1日起算。因有2个月的免租期，故实际自2009年8月1日起计租。结合合同中关于租金递增的约定，及2009年8-9月的减租173，784.22元、2011年的减租83，333元，截至2018年7月28日王子百货应付租金总额为41，133，053.75元。截至2018年7月28日王子百货已付租金金额为37，312，670.12元，尚欠3，820，383.63元。又因租赁合同约定租金为先付后用，且逾期支付租金累计达两个月的，金贸实业可书面通知另一方解除合同，故金贸实业有权行使合同解除权，法院依法确认金贸实业与王子百货之间就系争房屋签订的《上海市大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》于2018年7月28日解除。而2011年1月4日的租赁合同因合同双方租赁关系的解除亦同时解除。第五，合同解除的后果。1．欠付租金。合同解除后，王子百货理应结清合同期间内的未付租金。截至2018年7月28日王子百货欠付租金为3，820，383.63元，但其之后又支付了3笔款项共计756，879元，金贸实业亦通过变更诉请的方式确认该3笔费用为租金，故王子百货还应支付的租金金额为3，063，504.63元。2．滞纳金。租赁合同明确约定逾期付款，每逾期一日，王子百货需按逾期支付租金的0.3‰向甲方支付违约金，因此金贸实业有权主张逾期付款违约金。王子百货辩称滞纳金标准过高，法院酌情调整为日万分之二计。因此，王子百货应以3，063，504.63元为基数，按日万分之二的标准支付自2018年7月29日至全额清偿之日止的滞纳金。3．解约违约金。因合同提前解除的原因在于王子百货拖欠租金，因此金贸实业有权主张该项违约金。合同约定的违约金标准为年租金的2倍，金贸实业虽已调整至1，597，200元，但结合王子百货违约情形仍属过高，法院酌情调整至976，066元。4．房屋占有使用费。租赁合同解除后，王子百货理应尽快将房屋归还给金贸实业。但王子百货一直占有使用系争房屋，因此金贸实业有权主张房屋占有使用费。合同虽约定逾期占用房屋的使用费标准为合同日租金的2倍，基于违约金系以补偿性为主，故法院依法调整为日租金的1.3倍。鉴于系争房屋系多层整体出租，王子百货提出单独归还2-4层，系将经营不善的部分舍弃，却保留仍在产生收益的楼层，且双方对于归还部分如何计租、未来如何进行物业管理均未能达成一致，故金贸实业有权不予同意，王子百货仍应就全部系争房屋支付占有使用费。因合同解除后王子百货系违法占有系争房屋，故王子百货请求酌减新冠肺炎疫情期间的租金，法院不予支持。综上，王子百货应自2018年7月29日起、按每日18，962元的标准支付房屋占有使用费至系争房屋实际返还之日止。5．保证金。保证金1，000，000元在合同解除后理应返还，因王子百货应向金贸实业支付的款项金额超过保证金金额，故法院确认予以抵扣。综上所述，2008年签订的《上海市大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》、2011年签订的《上海市房屋租赁合同》均于2018年7月28日解除，王子百货应将系争房屋返还给金贸实业。王子百货应向金贸实业支付：1．租金3，063，504.63元；2．以3，063，504.63元为基数，按日万分之二的标准自2018年7月29日至实际清偿之日止的滞纳金；3．解约违约金976，066元；4．2018年7月29日起至系争房屋实际返还之日按每日18，962元计算的房屋占有使用费；5．保证金1，000，000元与上述王子百货应付款项相抵扣。一审法院判决如下：一、上海大宁资产经营(集团)有限公司与上海王子百货有限公司于2008年8月26日就上海市静安区中华新路XXX号房屋签订的《上海市大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》(出租人已变更为上海金贸实业有限公司)于2018年7月28日解除，上海王子百货有限公司应于判决生效之日起十日内将上述房屋返还给上海金贸实业有限公司；二、上海金贸实业有限公司与上海王子百货有限公司于2011年1月4日就上海市静安区中华新路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月28日解除；三、上海王子百货有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金贸实业有限公司租金3，063，504.63元；四、上海王子百货有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金贸实业有限公司滞纳金，以3，063，504.63元为基数，按日万分之二的标准自2018年7月29日计至实际清偿之日止；五、上海王子百货有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金贸实业有限公司违约金976，066元；六、上海王子百货有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金贸实业有限公司房屋占有使用费，按每日18，962元自2018年7月29日计至房屋实际返还之日止；七、上海金贸实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海王子百货有限公司保证金1，000，000元，该款项与上述第三至六项中上海王子百货有限公司应付款项相抵扣。本院二审期间，上诉人提供2010年6月18日上诉人与大宁公司签订的《上海市房屋转租合同》，该份合同进行了备案，上诉人以此证明金贸实业与王子百货2011年1月4日签订的《上海市房屋租赁合同》并非为了备案而是双方实际履行的合同。被上诉人对证据的真实性没有异议，但认为2010年与2011年的合同均是为备案而签订，并未实际履行。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方的争议焦点在于2008年签订的《上海市大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》、2011年签订的《上海市房屋租赁合同》，双方应当按哪份合同履行。《上海市大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》约定租金400万元，并每两年递增10％，而《上海市房屋租赁合同》约定租金400万元，并无递增的约定。一审法院根据王子百货历年支付租金的数额，在王子百货对其付款金额均远超400万元未能作出合理解释的情形下，认定《上海市大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》更符合双方实际履行状况和真实意思表示，以《上海市大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》认定双方权利义务，该意见并无不当，可以维持。《上海市大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规的规定，大宁公司将系争房屋交付王子百货使用至今，王子百货主张《上海市大宁资产经营有限公司房屋租赁合同》无效的意见，本院难以采信。后房屋权利人变更为金贸实业，大宁公司于2010年7月26日明确表示原租赁合同出租人变更为金贸实业，因此王子百货主张金贸实业无权解除该合同，亦无权依据该合同主张租金等一应权利的相关意见，本院也难以采信。截至2018年7月28日，王子百货逾期支付租金累计达两个月，一审法院认定金贸实业有权行使合同解除权，合同应当解除，该意见并无不当，可以维持。关于合同解除的后果，一审法院的处理意见并无不当，本院予以维持。至于王子百货认为其系基于新新百货国企改革，并非单纯的租赁关系，一审法院对该意见不予采纳，已经详尽阐述理由，本院认同，不再赘述。综上所述，上诉人上海王子百货有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币35，730.68元，由上诉人上海王子百货有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  张常青审 判 员  成 皿法官助理  苗一路书 记 员  闵嘉阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……