湖南省武冈市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0581民初1131号 原告（反诉被告）：朱射英，男，1978年4月23日出生，汉族，住湖南省武冈市。 原告（反诉被告）：戴永贵，男，1975年3月10日出生，汉族，住湖南省武冈市。 原告（反诉被告）：戴永胜，男，1974年1月26日出生，汉族，住湖南省武冈市。 原告（反诉被告）：漆世朝，男，1962年3月7日出生，汉族，住湖南省武冈市。 委托诉讼代理人：刘伟，武冈市迎春亭法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：刘玉辉，女，1955年11月21日出生，汉族，住湖南省武冈市。 被告（反诉原告）：刘玉中，女，1965年9月10日出生，汉族，住广东省东莞市。 特别授权委托诉讼代理人：王征红，湖南云山律师事务所律师。 第三人：殷绪海，男，1972年3月16日出生，汉族，住湖南省武冈市。 原告（反诉被告）朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝与被告（反诉原告）刘玉辉、刘玉中、第三人殷绪海租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日受理后，依法适用简易程序于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝及其委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼，被告（反诉原告）刘玉辉及两被告（反诉原告）的特别授权委托诉讼代理人王征红到庭参加诉讼。第三人殷绪海经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝的本诉请求是：1、判令解除双方于2021年1月9日签订的租赁合同；2、判令被告（反诉原告）刘玉辉、刘玉中退回原告（反诉被告）因租赁支付给被告的押金10万元。事实与理由：2012年3月20日，第三人殷绪海从刘玉辉、刘玉中手中租赁了属于二被告的坐落于武冈市××××开发区××花园××＃××层××㎡的铺面，并签订《门面租赁合同》。2020年6月12日，四原告从殷绪海手中转租了此门面，并和殷绪海签订了《转让合同》，由殷绪海交了2020年6月12日至2021年6月11日租金95万元给刘玉辉、刘玉中。从转租门面至今为止，刘玉辉、刘玉中多次以各种形式妨碍朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝的正常经营，无奈之下，朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝应刘玉辉、刘玉中的要求在2021年1月9日另行签订了《租赁合同》，并以交租金的名义多缴纳了20万元租金（此纠纷会另行维权），合同约定了殷绪海之前缴纳的10万元押金归四原告（反诉被告）所有，二被告（反诉原告）还专门出具了一份收据，注明收取的原10万元押金归四原告（反诉被告）所有。现因疫情等多方面原因，朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝租赁的门面经营的超市、饭店无法再继续经营下去。朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝在2021年3月11日告知了被告不再续租的实情，并送达了书面申请书，要求刘玉辉、刘玉中退还10万元押金，但二被告对此不予理睬，并明确告知不会退还押金和多收取的租金。 被告（反诉原告）刘玉辉、刘玉中对朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝的本诉请求辩称：1、本诉称支付了95万元租金不属实，2020年6月12日朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝与第三人殷绪海私下进行转租，刘玉辉、刘玉中并不知情，殷绪海只支付2020年6月20日至2021年6月19日的75万元租金，下欠20万元租金，刘玉辉、刘玉中是在收取下欠20万元租金过程中，因找不到殷绪海去到门面，才知道殷绪海与朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝私下转租的事实；2、不存在多收取2020年6月12日至2021年6月11日年租金20万元的事实，四原告支付的20万元租金是殷绪海租赁期间欠付的租金，经三方协商由朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝补足了下欠的20万元租金；3、殷绪海在租赁期间所交的10万元押金根据合同约定，刘玉辉、刘玉中完全可以不退，作为违约金处理，考虑到大家做生意不容易，刘玉辉、刘玉中愿意让步将殷绪海交的10万元押金转给朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝四人，朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝也让步在每年95万元租金的基础上每年增加25000元；4、四原告（反诉被告）无法继续经营不是疫情影响，而是四原告合伙人过多、内部矛盾、经营不善所致，解除合同的责任在原告自身，属于中途违约，应根据合同约定承担违约金20万元。由于双方对违约金未达成一致，且四原告（反诉被告）将门面分割出租于案外第三人，案外分割承租的承租人不是本案当事人，如果朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝与刘玉辉、刘玉中解除合同，势必损害案外第三人的利益；5、如果确实经营不下去，刘玉辉、刘玉中也同意解除合同，但要求朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝按约定支付违约金，并处理好与案外人的纠纷；因朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝违约，10万元押金自动转为违约金，请求法庭驳回四原告（反诉被告）要求退还10万元押金的本诉请求。 被告（反诉原告）刘玉辉、刘玉中的反诉请求是：1、判令四原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）2021年6月20日至2022年6月19日租金975000元；2、判令四原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）延期支付租金的违约金20万元。事实与理由：2012年3月20日，刘玉辉、刘玉中与案外人殷绪海签订《门面租赁合同》，将位于武冈市××××开发区××花园××＃××层门面租给殷绪海经营使用，租期为13年，自2012年6月20日至2025年6月19日。2020年6月12日，殷绪海在未经刘玉辉、刘玉中允许的情况下将门面转租给朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝四人，刘玉辉、刘玉中在知晓门面转租后，多次找殷绪海了解情况，但殷绪海却无故失联，并且下欠租金20万元未付。为此刘玉辉、刘玉中找到朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝，告知不同意殷绪海转租，要求搬空门面。朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝多次与刘玉辉、刘玉中协商，请求同意朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝承租涉案门面。经双方多次协商，刘玉辉、刘玉中、殷绪海、及朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝三方于2021年1月9日解除2012年3月20日的《门面租赁合同》，租赁期间所欠的租金20万元由朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝付清，朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝与刘玉辉、刘玉中另行签订《租赁合同》。约定由朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝四人租赁武冈市××××开发区××××花园27-Ａ＃面积为1710㎡的门面经营使用，租期两年，自2021年6月20日至2023年6月19日，租金为975000元／年，每年的3月20日前一次性付清，并约定《租赁合同》的条款双方都必须恪守，否则违约方赔偿20万元违约金。朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝承租门面后，并未按照合同约定在2021年3月20日支付租金，经两原告多次催收，反而收到朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝要求解除合同的诉状。综上所述，原、被告存在合法有效的租赁合同关系，刘玉辉、刘玉中依约将门面交付给朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝使用，朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝应该按约支付租金，其拒绝支付租金的行为构成违约，请求法院支持刘玉辉、刘玉中的反诉请求。 原告（反诉被告）朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝对被告（反诉原告）刘玉辉、刘玉中的反诉请求的答辩意见是：1、刘玉辉、刘玉中在反诉状中陈述的事实大部分不属实，本案所涉的租赁合同并未实际履行，朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝现租赁的房屋期间为2021年6月20日至2023年6月19日，在2020年已经缴纳了至2021年6月19日前的所有租金，不存在拖欠租金，朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝是按双方约定提前三个月告知刘玉辉、刘玉中不能续租，且留有继续向外招租的时间，朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝不存在任何违约情形；2、2021年1月9日双方在签订《门面租赁合同》时，虽然三方都在场，但该合同是在不公平的情况下签订的，殷绪海拖欠20万租金朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝不知情，朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝在2020年6月12日与殷绪海签订合同时，是由于殷绪海拖欠原告货款，殷绪海提议将超市转让给朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝，朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝为减少损失才签订合同，据殷绪海的陈述，已经完全交清了租金，解除本案合同后，刘玉中、刘玉辉可以继续向其他承租门面收取后续租金，原告为了收回投资款才被迫缴纳了殷绪海拖欠被告的20万元租金，并签订了后续的《租赁合同》，四原告（反诉被告）朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝不存在违约行为，也不应当承担违约金。综上，请法院驳回被告（反诉原告）刘玉辉、刘玉中的全部反诉请求。 为支持诉讼主张，在举证期限内，原告（反诉被告）朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝向法院提交了以下证据： 1、租赁合同； 2、收据； 3、门面租赁合同； 4、转让合同； 5、水费缴费票据； 6、退租申请书； 7、照片。 为支持其答辩观点及反诉主张，在举证期限内，被告（反诉原告）刘玉辉、刘玉中向法院提交了以下证据： 1、2021年1月9日《租赁合同》、2012年3月20日《门面租赁合同》； 2、微信聊天记录截图； 3、证明； 4、接待笔录。 法院对原、被告提交的证据真实性予以认定。 经审理查明：2012年3月20日，第三人殷绪海从刘玉辉、刘玉中手中租赁了属于二被告的坐落于武冈市××××开发区××花园××＃××层××㎡的铺面，并签订《门面租赁合同》。该合同的主要内容包括：1、租期自2012年6月20日至2025年6月19日。2、租金：前三年每年租金为600000元，第四年至第七年每年租金为920000元；第八年至第十三年每年租金为950000元，每年期满前三个月交付下一年度租金。3、殷绪海于合同签订时交付刘玉辉、刘玉中100000元合同保证金，期满后如未拖欠租金、水电费，不产生违约金、赔偿金、滞纳金，该保证金无息退还，如中途违约，押金不予退还。2020年6月12日，殷绪海、黄某将所承租的门面在未征得出租方刘玉辉、刘玉中同意的情形下转租给漆世朝、戴永胜，约定转租期间为2020年6月19日至2025年6月19日，殷绪海所交押金100000元双方各承担一半，合同期满后退还给漆世朝、戴永胜。2021年1月9日，刘玉辉、刘玉中与朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝签订了租赁刘玉辉、刘玉中所有的坐落于武冈市××××开发区××花园××＃××层××㎡的铺面的合同，该合同的主要内容为：1、租期自2021年6月20日至2023年6月19日。2、租金为每年975000元，于每年3月20日前一次性交清。3、朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝于合同签订之时向刘玉辉、刘玉中交付合同履约保证金100000元，合同期满，如承租方未有租赁物损坏或没有违约情形，由刘玉辉、刘玉中无息返本给承租人。押金100000元是前租户殷绪海留下与朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝的押金。2021年3月11日，朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝以书面形式明确告知刘玉辉、刘玉中要求退租并退还100000元押金。 本院认为，刘玉辉、刘玉中与朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝于2021年1月9日签订的合同对双方具有约束力，是双方权利义务的基本依据。朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝于2021年3月11日即明确告知出租人（所有权人）刘玉辉、刘玉中退租，在法律上属于行使解除合同的行为，按照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，双方于2021年1月9日签订的租赁合同于2021年3月11日即解除。承租人朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝要求在解除合同时退还押金（即履约保证金）100000元，按照合同约定及《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条的规定，该笔押金（即履约保证金）100000元属定金，朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝在租赁合同生效后确定不履约时无权要求返还，若出租人（所有权人）刘玉辉、刘玉中在租赁合同生效后确定不将门面出租给承租人朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝时，应双倍返还定金，故原告（反诉被告）朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝要求返还押金（即履约保证金）100000元的请求无事实与法律依据，法院予以驳回。被告（反诉原告）刘玉辉、刘玉中要求四原告（反诉被告）支付2021年6月20日至2022年6月19日租金975000元及延期支付租金的违约金20万元的请求无事实与法律依据，法院予以驳回。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百八十六条、第五百八十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝与被告（反诉原告）刘玉辉、刘玉中于2021年1月9日签订的租赁合同；原告（反诉被告）朱射英、朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝应于2021年6月19日租赁期满后五日内将所租赁的门面返还给被告（反诉原告）刘玉辉、刘玉中； 二、驳回原告（反诉被告）朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝要求被告（反诉原告）刘玉辉、刘玉中退还押金（即履约保证金）100000元的本诉请求； 三、驳回被告（反诉原告）刘玉辉、刘玉中要求四原告（反诉被告）支付2021年6月20日至2022年6月19日租金975000元及延期支付租金的违约金20万元的反诉请求。 本案本诉受理费1150元，原告（反诉被告）朱射英、戴永贵、戴永胜、漆世朝各负担275元，被告（反诉原告）刘玉辉、刘玉中各负担25元。本案反诉受理费7775元，被告（反诉原告）刘玉辉、刘玉中各负担3887.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  张小鸿 二〇二一年五月二十七日 法官助理马磊 代理书记员  熊 洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。