北京市大兴区人民法院执 行 裁 定 书(2021)京0115执异195号案外人：邵财庆，男，1972年7月8日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：王晓营，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王媛，北京市京师律师事务所实习律师。申请执行人：王军，男，1979年11月16日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。被执行人：李楠，女，1980年2月4日出生，汉族，住北京市大兴区。被执行人：李海洋，男，1978年8月13日出生，汉族，住北京市大兴区。本院在执行王军与李楠、李海洋房屋买卖合同纠纷一案中，将被执行人李楠名下位于北京市大兴区XXX房屋（以下简称涉案房屋）予以查封，案外人邵财庆对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人邵财庆称，其与李楠及其丈夫李海洋于2014年4月2日签署房屋买卖合同，并由XXX村村书记魏XX予以见证。合同约定：李楠、李海洋将涉案房屋出卖给邵财庆。合同签订后，邵财庆依约履行，合同签订后即向李楠及其丈夫李海洋支付了房屋定金及首付款，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一情形。邵财庆于2014年4月实际入住，并与家人六口人一直居住至今，符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”这一条件。邵财庆目前已经向李楠、李海洋支付全部合同价款。涉案房屋于2015年7月21日取得所有权证后，李楠以涉案房屋作抵押向北京市住房贷款担保中心（以下简称住房贷款中心）办理按揭贷款，故涉案房屋无法办理过户登记，且邵财庆也不可能预见李楠、李海洋在签订房屋买卖合同后会因欠款导致涉案房屋被查封，故未能办理过户非因买受人邵财庆自身原因。邵财庆对涉案房屋被查封一事并不知情，欲办理过户登记时才被告知房屋已被查封。根据以上几方面，邵财庆的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议和复议规定）第二十八条的规定。且邵财庆一家六口人居住在建筑面积仅八十余平方米的涉案房屋内，家中有八十多岁的老人和三岁的孩子，涉案房屋系邵财庆生活居住用房。综上，请求法院解除对涉案房屋的查封措施。申请执行人王军称，不同意案外人邵财庆的异议请求。第一，邵财庆提出异议所适用的司法解释有误。涉案房屋属于“两限房”，根据国家法律规定，“两限房”在取得房屋产权证后五年后方可买卖，李楠于2015年才取得房屋产权证，与邵财庆签订合同时，李楠并没有资格出卖涉案房屋，显然已符合最高人民法院相关司法解释关于合同无效的规定：一是以欺诈手段签订该合同(李楠向邵财庆承诺和他人无经济纠纷，取得邵财庆的信任)；二是损害第三人利益（李楠明知自己欠别人钱无力偿还，涉案房屋是其还款的唯一保障，其仍私自将房产出售，并未用所得价款来偿还债务）；三是违反法律、行政法规的强制性规定（李楠明知涉案房屋不能上市交易，还将涉案房屋卖给邵财庆）。因此，邵财庆与李楠之间的买卖合同并不成立。第二，如若邵财庆与李楠之间的合同生效，那么王军与李楠之间的买卖合同订立时间早于邵财庆与李楠之间买卖合同的订立时间，应当优先获得法律支持，并且王军现申请执行的正是当时的购房款。所以，于法于理也不应该支持邵财庆的请求。第三，王军依法申请对李楠名下涉案房屋进行查封之前，并不知道李楠已将涉案房屋出卖给邵财庆，在执行异议程序中才得知此事，王军并无恶意针对邵财庆的购房行为，只是希望自己的债权能获得受偿。李楠夫妇于2012年将涉案房屋通过朋友介绍出卖给王军，并承诺当年10月即可取得房屋，因经朋友介绍，故王军并未多疑。王军当时通过向亲朋、向银行借款等方式凑齐首付款。可直至2014年，王军仍未取得涉案房屋。王军多次与李楠夫妇交涉，二人一推再推，未曾想二人竟将涉案房屋又卖给他人，公然一房二卖，置国家法律于不顾。李楠夫妇卖房后得到钱款并未偿还对王军的债务，并一再推脱，避而不见，最后竟失联。王军一家因此失去买房的机会，至今居无定所，9年间到处租房，多次搬家，孩子因无法得到教育忍痛送到外地，老人无法赡养，至今在老家受苦。王军岳母几年前患心脏病，因无力支付手术费，最后造成瘫痪。综上，请求法院驳回邵财庆的异议请求。被执行人李楠、李海洋未到庭，亦未提交书面意见。本院查明：2012年7月20日，王军与李楠、李海洋就涉案房屋签订《购房合同》。2015年3月27日，王军因房屋买卖合同纠纷将李楠、李海洋诉至本院。本院作出（2015）大民初字第5107号民事判决，认为《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同；且双方已用事实行为实际解除了《购房合同》。据此，本院最终判令李楠、李海洋返还王军购房款320000元；李楠、李海洋给付王军违约金400000元。判决生效后，王军向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号为(2016)京0115执1725号。执行过程中，本案于2016年9月28日查封涉案房屋，查封时，涉案房屋登记在李楠名下。2014年4月2日，甲方（出卖方）李楠、李海洋与乙方（买受方）邵财庆、丙方（证明人）魏XX就涉案房屋签订《补充协议》，约定：涉案房屋及装修装饰和配套设施总价款为1050000元，此价格为甲方银行未还贷款460000元直接由乙方偿还，加现金590000元净得价，不含税；乙方于2014年3月29日向甲方支付定金50000元整，该定金为首付款的一部分；甲方承诺在2015年10月15日前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权登记手续；乙方应在签署本协议后2018年10月15日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；乙方于本协议签订后十五日内将首付款510000元自行直接支付甲方，剩余30000元在甲方与乙方办理完毕过户手续后一次性支付给甲方；甲乙双方同意，在甲方购房合同满足五年后一个月内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。审查过程中，就购房款的支付情况，邵财庆陈述，对于合同中约定的“现金590000元净得价”部分，其已支付560000元，剩余30000元依约应于办理完毕过户手续后再行支付。邵财庆提交了如下证据予以佐证：1.李海洋出具的购房定金收据，出具日期不详，内容为李海洋收到邵财庆交购买涉案房屋预付金50000元。2.银行流水，显示2014年4月2日，邵财庆支取现金200000元，并向李海洋转账300000元。3.李楠、李海洋于2014年4月2日出具的收条，内容为李楠、李海洋收到邵财庆购房款560000元。对于合同中约定以代偿贷款方式支付价款部分，邵财庆陈述，其已清偿全部贷款，并提交了银行流水及住房贷款中心出具的手写收据作为证据，用以证明其于签订合同后至2020年7月24日间，分别通过向李楠转账、直接向住房贷款中心付款等方式，代李楠偿还涉案房屋按揭贷款。根据银行流水及住房贷款中心出具的收据记载的情况，邵财庆向李楠转账及直接向住房贷款中心付款等方式支出的款项共计704439元。邵财庆为证明在法院查封前已合法占有涉案房屋，提交了北京市家具买卖合同、北京歌华有线电视网络股份有限公司（以下简称歌华公司）客户确认单、中国联合网络通信有限公司北京市分公司通信业务收据等证据。根据上述证据，本院认定邵财庆于2014年5月占有涉案房屋。另查，涉案房屋取得初始登记的时间为2014年1月21日。李楠取得涉案房屋所有权登记的时间为2015年7月21日。涉案房屋上仅有住房贷款中心作为抵押权人设定的抵押，该抵押已于2020年8月13日注销。本院认为，金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应符合以下条件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，邵财庆与李楠、李海洋签订《补充协议》的时间为2014年4月2日，早于本院查封涉案房屋的时间（2016年9月28日）。从内容上看，《补充协议》实际为双方就涉案房屋签订的买卖合同，且该合同约定的内容并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，故本院认定邵财庆在法院查封前已签订合法有效的书面合同。第二，结合歌华公司客户确认单等证据载明的时间，本院认定，邵财庆已在查封之前合法占有涉案房屋。第三，邵财庆如约支付了李楠、李海洋房款“净得价”部分的款项，并已清偿涉案房屋的抵押贷款，且两部分款项之和已超过双方约定的购房款总金额，亦满足案款给付的相关要求。第四，邵财庆与李楠、李海洋签订合同时，涉案房屋因负有抵押而不具备办理过户登记条件，法院查封亦使邵财庆无法办理过户登记，故未办理过户登记并非因邵财庆自身原因。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止执行北京市大兴区XXX房屋。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  程 立人民陪审员  刘香连人民陪审员  焦东霞二〇二一年五月十九日书 记 员  熊诗岚