北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初8258号原告：平安普惠信息服务有限公司北京丰台北路分公司，住所地北京市丰台区东管头1号院3号楼2048-58。负责人：王萌。委托诉讼代理人：李巧玲，北京雍文律师事务所律师。被告：北京金唐亿联商业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰台北路18号院5号楼。法定代表人：金鑫，执行董事。委托诉讼代理人：苏日娜，女，1972年5月10日出生，蒙古族，该公司职工，住北京市丰台区。原告平安普惠信息服务有限公司北京丰台北路分公司（以下简称平安普惠丰台公司）与被告北京金唐亿联商业管理有限公司（以下简称金唐亿联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平安普惠丰台公司的委托诉讼代理人李巧玲、被告金唐亿联公司的委托诉讼代理人苏日娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平安普惠丰台公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租赁保证金720607.33元；2、判令被告退还原告门禁卡押金41360元。事实与理由：2020年4月26日，原告平安普惠丰台公司与被告金唐亿联公司补签《租赁合同》（原合同出租方为北京汇众恒泰商业管理有限公司），租赁房屋位于：北京市丰台区丰台北路18号院1号楼4层0401、0402、0414、0413、0412、0411、0410、0408、0407、0406、0405室，建筑面积为1360平方米，租期自2019年11月1日至2020年11月30日。平安普惠丰台公司于租赁期满时，已按照合同约定腾空房屋，并于2020年12月8日与金唐亿联公司签订《解除房屋租赁合同协议》予以确认。《解除房屋租赁合同协议》明确约定了金唐亿联公司于双方交接完毕后退还租赁保证金，现金唐亿联公司以单方出具的《客户退租核验单》上载明的不合格项，迫使平安普惠丰台公司同意从保证金中扣款，方可退还剩余租赁保证金。具体扣款费用为：内墙修补粉刷费用86632元，8个空调板清洗8*3800、21套护栏损坏21*300共计：123332元。金唐亿联公司出具的《客户退租核验单》属于单方填写，未与平安普惠丰台公司核实，而且内墙壁、空调、护栏有污渍应属自然损耗，平安普惠丰台公司开始承租之时也对房屋重新装修，所有费用均是自己负担，新的租户亦会重新装修，现金唐亿联公司以此为由扣款明显违反双方的约定，再者空调面板有污渍清洗即可，根本无需更换。《解除房屋租赁合同协议》已明确约定自然损耗属于合同可接受的范围，金唐亿联公司迟迟不返还保证金的行为于法无据。因此原告诉诸贵院，在请求贵院依法维护原告的利益，望判如所请。金唐亿联公司辩称，不同意原告的诉讼请求。依据双方签署的合同协议，答辩人有权要求被答辩人赔偿其对房屋及其设备设施的损坏灭失，并从租赁保证金中扣除相应费用，按其已盖章确认金额退还门禁卡押金，系答辩人的合法权利，符合合同约定：原告要求不予赔偿房屋装修、设备和设施的损坏遗失而全额退还租赁保证金、不按其已盖章确认的金额退还门禁卡押金等诉讼请求与事实不符，无法律依据，严重侵害答辩人的合法权益，答辩人请求法院依法驳回原告诉讼请求，依法裁决。一、答辩人与被答辩人双方签订的《恒泰中心房屋租赁合同》及《解除房屋租赁合同协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务、承担责任；根据双方签署的《解除房屋租赁合同协议》第四条等条款约定，租赁期满，交还房屋时，答辩人发现该房屋装修、设备和设施被损坏或遗失，答辩人有权从租赁保证金中扣除该等费用，对于门禁卡押金，其中卡证完好无损并提供押金收据原件符合要求的，退还相应卡证的押金，否则不予退还。1、答辩人和被答辩人双方于2020年4月26日签订了《恒泰中心房屋租赁合同》，被答辩人承租答辩人位于北京市丰台区丰台北路18号院1号楼4层0401、0402、0405、0406、0407、0408、0409、0410、0411、0412、0413、0414室，房屋类型为办公，建筑面积1360平方米，租期自2019年11月1日至2020年11月30日；原被告和原出租方于2019年11月27日签署《三方协议书》证明，最初的房屋交付行为，发生在原告和原出租方于2016年10月31日签署其双方的租赁合同后，原出租方将房屋交付并出租给原告使用，根据被答辩人签章确认的《恒泰中心房产交接确认书》显示，最初房屋交付日为2016年12月11日，原被告双方签署了新的租赁合同后，原告按新租赁合同约定，继续使用租赁房屋。2、根据被答辩人签章确认的《恒泰中心房产交接确认书》显示，被答辩人接收场地设备设施时，墙面、门锁、护栏、空调面板等均系完好。3、2020年12月31日，答辩人与被答辩人双方签订《解除房屋租赁合同协议》，同意租赁合同于2020年11月30日解除，其中第四条约定，租赁期满，被答辩人交还该房屋时，如果答辩人发现该房屋与接收场地时签署的《场地接收记录表》所列的装修、设备和设施被损坏或遗失，答辩人有权直接从租赁保证金中扣除；关于门禁卡押金，对于其中卡证完好无损并提供押金收据原件符合要求的，退还相应卡证的押金，否则不予退还（另备注说明：解除协议房号陈述里有笔误，漏掉了“0409”，正确陈述及证明详见房屋租赁合同第17.1条房号的规定和第17.2条房屋建筑面积1360平方米的规定及解除协议房屋建筑面积1360平方米的陈述）。二、被答辩人并未提供退租时房屋及其设备设施所涉及情况系自然损耗的证据。被答辩人并未提供其退租时房屋内墙壁、空调面板、护栏、门锁等情况系自然损耗的证据，被答辩人提供的证据，也不能证明其退租时房屋内墙壁、空调面板、护栏、门锁等情况系自然损耗。三、被答辩人未妥善保管租赁物、未按照办公室的使用方法使用租赁物，造成内墙严重污损破坏、空调面板无法正常使用、护栏严重损坏、门锁盖丢失，根据公证机关对退租现场情况所做《公证书》，系房屋及设备设施的损坏、遗失，非自然损耗。根据《合同法》第二百一十七条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物”，《合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，《合同法》第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”；根据双方签署的《恒泰中心房屋租赁合同》第17.1条约定，房屋类型为办公，并根据被答辩人签章确认的《恒泰中心房产交接确认书》显示，被答辩人接收场地设备设施时，墙面、门锁、护栏、空调面板等均系完好，被答辩人理应妥善保管租赁物、按照办公室的使用方法使用租赁物，但经答辩人实地核验，并与被答辩人接收场地时签署的场地接收记录表即《恒泰中心房产交接确认书》进行核对，发现被答辩人未妥善保管租赁物、未按照办公室的使用方法使用租赁物，造成内墙严重污损破坏、空调面板无法正常使用、护栏严重损坏、门锁盖丢失，根据公证机关对退租现场情况所做公证书，系房屋及设备设施的损坏、遗失，非自然损耗。四、根据《合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定，答辩人要求被答辩人支付的损坏赔偿费用低于当地市场价格或厂家供货商价格，符合法律规定。因答辩人之后需要对被答辩人遗留的房屋、设备和设施的损坏或遗失进行修复，经答辩人市场询价，根据墙面修复施工单位提供的报价文件和空调面板厂家出具的报价文件及护栏施工单位的报价单和答辩人就门锁费用的市场询价情况显示，答辩人要求被答辩人支付的损坏赔偿费用低于当地市场价格或厂家供货商价格，根据《合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定“合同生效后，内容没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，”答辩人要求被答辩人支付的损坏赔偿费用，符合相关法律规定。五、答辩人核验发现被答辩人租区内未拆除搬运清洁完毕，根据双方签署的《解除房屋租赁合同协议》约定，答辩人有权要求被答辩人支付拆除搬运清洁等各项费用。根据双方签署的《解除房屋租赁合同协议》第二条等条款约定，被答辩人需在合同解除前，将房屋以清洁、空置的状态返还答辩人，根据双方签署的《解除房屋租赁合同协议》第六条等条款约定，如被答辩人未本协议要求返还租赁场地，被答辩人需支付答辩人因此发生的拆除搬运等各项费用（含清洁费用）。答辩人核验发现被答辩人租区内未拆除搬运清洁完毕，有权要求将被答辩人应付清洁费用从保证金中扣除。六、关于门禁卡押金，根据双方签署的《解除房屋租赁合同协议》第四条约定，被答辩人已盖章认可退还金额为33300元。七、被答辩人不在核验单上签字，是为不承担合同责任寻找借口，且不符合双方签署的《解除房屋租赁合同协议》的约定。关于退租核验、退费的要求及流程，答辩人已提前与被答辩人沟通，被答辩人亦参加了现场核验，被答辩人不在核验单上签字，是为不承担合同责任寻找借口，且退租协议并未约定需要被答辩人在核验单上签字，双方签署的《解除房屋租赁合同协议》第四条约定的是“如果甲方发现”，甲方即答辩人经现场核验，发现了房屋装修、设备和设施被损坏或遗失，有权从租赁保证金中扣除相关费用，至今未办理退费，系被答辩人拒不赔偿损坏遗失也不提供保证金收据原件等，系其不履行合同责任义务导致。八、因被答辩人不按合同履行应尽义务，答辩人因此发生的公证费、诉讼费等费用，应由被答辩人承担。因被答辩人不按合同履行应尽义务，导致答辩人发生的公证费、诉讼费等费用，应由被答辩人承担。九、如因被答辩人不履行合同规定造成答辩人房屋空置期等损失，答辩人保留在诉讼时效内向被答辩人追索的权利。根据双方签署的《解除房屋租赁合同协议》第六条等条款约定，如被答辩人未按本协议要求返还相赁场地或未结清所有相关费用，被答辩人需按日支付逾期期间的房屋占用费等各项费用，如造成答辩人其他损失的，由被答辩人全额赔偿，答辩人保留在诉讼时效内向被答辩人追索的权利。综上所述，答辩人要求被答辩人赔偿其对房屋及其设备设施的损坏灭失、并从租赁保证金中予以扣除、按其盖章确认的金额退还门禁卡押金，系答辩人的合法权利，符合合同约定；原告要求不予赔偿房屋装修、设备和设施的损坏遗失而全额退还租赁保证金、不按其已盖章确认的金额退还门禁卡押金等诉讼请求，与事实不符，无法律依据，严重侵害被答辩人的合法权益；请求法院依法驳回原告的诉讼请求，依法裁决，以保护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2016年10月31日，平安普惠投资咨询有限公司北京马连道分公司（以下简称平安普惠马连道公司）与北京汇众恒泰商业管理有限公司（以下简称汇众恒泰公司）签订房屋租赁合同，平安普惠马连道公司承租汇众恒泰公司位于北京市丰台区丰台北路18号院恒泰中心1号楼0401、0402、0405、0406、0407、0408、0409、0410、0411、0412、0413、0414房屋（以下简称涉案房屋），平安普惠马连道公司就涉案房屋进行了部分装修。后于2018年11月，平安普惠马连道公司、平安普惠丰台公司、汇众恒泰公司签订补充协议，约定汇众恒泰公司将涉案场地出租给平安普惠丰台公司使用。2019年11月1日起，因汇众恒泰公司将涉案房屋租赁物业交接金唐亿联公司，故金唐亿联公司（甲方）、平安普惠丰台公司（乙方）、汇众恒泰公司（丙方）于2019年11月27日签订三方协议书。该协议书主要约定，自2019年11月1日起，乙方和丙方之间的原租赁合同解除，由甲方和乙方签订新的租赁合同，乙方已经缴纳给丙方的租金、押金等费用，由甲方和丙方进行清算；丙方收取的2019年11月1日及之后的租金由丙方全部转交甲方，押金、保证金等与租赁物业有关的费用由丙方全部转交甲方。三方协议书的附件“北京恒泰中心合同换签确认单”载明，租赁保证金666830.67元，门禁卡押金41360元。2020年4月26日，金唐亿联公司（出租方、甲方）与平安普惠丰台公司（承租方、乙方）补签《恒泰中心房屋租赁合同》，合同第二部分专用条款主要约定：租赁期自2019年11月1日至2020年11月30日，租赁物为涉案房屋，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金720607.33元。后因租赁期满，双方于2020年12月签订《解除房屋租赁合同协议》，该协议约定：一、甲、乙双方同意原租赁合同于2020年11月30日解除；二、乙方应当在2020年11月30日前将家具等可移动物品迁出，将租赁场地打扫干净，根据合同第11.1条的规定，在甲方监督下，经甲方同意，可不拆除装修等不可移动的物品，以清洁、空置的状态返还甲方（租赁房屋的自然损耗除外）。……四、根据原租赁合同的规定，乙方已支付的租赁保证金720607.33元，租赁期满，乙方交还该房屋时，如果甲方发现该房屋与接收场地时签署的《场地接收记录表》所列的装修、设备和设施被损坏或遗失（自然损耗除外），甲方有权直接从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。门禁卡押金50960元，对于卡证完好无损并提供押金收据原件符合要求的，退还相应卡证的押金，否则不予退还。……六、根据原租赁合同第三条之3.1.2的规定，租赁关系终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业执照的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方；如乙方未按本协议要求返还租赁场地或未结清所有相关费用或末按期将公司注册地址从租赁场地迁出，甲方除有权扣除租赁保证金中上述违约金部分后退还其余剩余金额，同时乙方需按日支付逾期期间的房屋占用费和甲方因此发生的拆除搬运等各项费用，如造成甲方其他损失的，由乙方全额赔偿。……2020年11月24日，平安普惠丰台公司委托代理人王超与金唐亿联公司就涉案房屋进行退租验收，金唐亿联公司未提出异议；2020年11月30日，双方进行第二次验收。同日，平安普惠丰台公司将涉案房屋腾退并交付金唐亿联公司。双方均认可平安普惠丰台公司已交纳的租赁保证金为720607.33元。关于租赁保证金，平安普惠丰台公司主张应全额退还，但是金唐亿联公司认为平安普惠丰台公司腾退涉案房屋时，涉案房屋有非自然损耗的损坏，应扣除部分保证金，为此金唐亿联公司提交客户退租核验单、租户退租核验表，以证明平安普惠丰台公司退租涉案房屋时，存在内墙、空调面板、门锁、栏杆损坏情况，但上述两份核验表租户意见部分均为空白，金唐亿联公司主张**安普惠丰台公司的委托代理人王超在二次核验现场拒签上述核验单，但就上述情况其无法提供证据。平安普惠丰台公司对此不认可，其表示金唐亿联公司在涉案房屋第一次和第二次验收时均未就上述事项提出异议，在第二次验收后近一个月，其要求金唐亿联公司退还租赁保证金时，金唐亿联公司才出具上述两份核验单，该核验单为金唐亿联公司单方出具，故其不认可。另，金唐亿联公司提交公证书一份，以证明平安普惠丰台公司对涉案房屋退租时存在房屋及设备损坏、遗失，公证主要内容为对2021年2月25日以及2021年3月1日涉案房屋现场情况进行摄像、拍照，平安普惠丰台公司不认可。关于门禁卡押金，双方均认可金唐亿联公司应退还平安普惠丰台公司的押金金额为33300元。另查，工商信息显示，2020年11月，平安普惠丰台公司的经营场所由北京市丰台区丰台北路18号院1号楼4层408变更为北京市丰台区东管头1号院3号楼2048-58。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，平安普惠丰台公司与金唐亿联公司签订的房屋租赁合同、解除房屋租赁合同协议均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人应当按照合同履行。关于门禁卡押金，双方对金唐亿联公司应退还平安普惠丰台公司的押金金额均认可，对此本院不持异议，金唐亿联公司应予返还。关于租赁保证金，双方对平安普惠丰台公司交纳的租赁保证金金额均认可为720607.33元，对此本院不持异议，并予以确认。关于金唐亿联公司辩称，平安普惠丰台公司对涉案房屋存在非自然损耗的损坏，根据双方的解除房屋租赁合同协议，其有权扣除部分租赁保证金，对此，金唐亿联公司应当举证证明。首先，金唐亿联公司提交的客户退租核验单、租户退租核验表均仅有其单方签字确认，并无平安普惠丰台公司的确认。虽金唐亿联公司主张系平安普惠丰台公司在验收时拒签，但其未提供证据予以佐证，故对上述两份核验单本院不予采信。其次，金唐亿联公司提交的现有证据无法证明其在退租验收时向平安普惠丰台公司提出关于涉案房屋存在非自然损耗的情况。且根据金唐亿联公司提交的微信聊天记录显示，在两次退租验收后，金唐亿联公司均未提出异议。最后，金唐亿联公司就涉案房屋状态进行公证的时间为2021年2、3月，此时距离平安普惠丰台公司将涉案房屋腾退交付金唐亿联公司已近3月，在此期间涉案房屋均由金唐亿联公司控制，因此公证书所显示的情况无法予以采信。综上，金唐亿联公司提供的证据不足以证明平安普惠丰台公司对涉案房屋存在非自然损耗的损坏，故其应承担举证不利的法律后果。综上所述，金唐亿联公司应退还平安普惠丰台公司全部租赁保证金。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京金唐亿联商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还平安普惠信息服务有限公司北京丰台北路分公司租赁保证金720607.33元及门禁卡押金33300元；二、驳回平安普惠信息服务有限公司北京丰台北路分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5710元，由平安普惠信息服务有限公司北京丰台北路分公司负担40元（已交纳），由北京金唐亿联商业管理有限公司负担5670元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘晔二〇二一年五月二十日书记员  袁楠