上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初7469号原告：上海煦新企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：上海人和堂国药连锁经营有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：朱悦辛，董事长。委托诉讼代理人：董卫平，上海景昊律师事务所律师。原告上海煦新企业管理有限公司诉被告上海人和堂国药连锁经营有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月16日、5月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高树升、被告委托诉讼代理人董卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海煦新企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年10月1日至2021年3月31日的物业管理费55,630.44元；2、判令被告向原告支付逾期支付物业费的违约金，自2020年9月26日起以24,423.12元为基数，自2020年12月26日起，以31,207.32元为基数，均按日万分之五计算至实际付清之日止；3.判令被告赔偿原告支付的律师费1,800元。事实和理由：被告系奉贤区航南公路5639、5699奉贤宝龙广场5号楼第1、2层的编号为S5-F1-001/002商铺的承租人，原告系奉贤宝龙广场物业服务提供者。2019年8月15日，被告和案外人上海宝龙商业地产管理有限公司签署《商铺物业服务合同》一份，明确了被告承租的商铺面积452.28平方米，物业服务费单价每月每平方米23元。同时对于物业费的缴纳方式以及逾期付款的违约责任做了约定。同日，原告、被告以及案外人上海宝龙商业地产管理有限公司签署《物业服务合同之主体变更协议》一份，约定自2019年10月1日起原告受让上海宝龙商业地产管理有限公司在涉案《商铺物业服务合同》项下的全部权利和义务。之后，被告一直按约定向原告支付物业费。2020年9月25日、2020年12月25日，被告应分别支付2020年第四季度、2021年第一季度的物业费，但被告未支付，经原告多次催讨无果，遂诉讼来院。被告上海人和堂国药连锁经营有限公司辩称，不同意原告诉请。理由如下：1、物业费应以14元每平方计算，因为原告提供的23元每平方的物业合同，当时原告是来办理主体变更协议的，原告误以为是变更主体，对新物业合同盖章系重大误解；2、被告不存在违约情形，因为事发后原、被告一直在协商中；3、原告主张的律师费没有事实依据。经审理查明，被告系奉贤区航南公路5639、5699奉贤宝龙广场5号楼第1、2层的编号为S5-F1-001/002商铺的承租人，原告系奉贤宝龙广场物业服务提供者。2019年8月15日，被告和案外人上海宝龙商业地产管理有限公司签署《商铺物业服务合同》一份，明确了被告承租的商铺面积452.28平方米，物业服务费单价每月每平方米23元。同时对于物业费的缴纳方式以及逾期付款的违约责任做了约定，逾期支付的按日千分之三偿付违约金。同日，原告、被告以及案外人上海宝龙商业地产管理有限公司签署《物业服务合同之主体变更协议》一份，约定自2019年10月1日起原告受让上海宝龙商业地产管理有限公司在涉案《商铺物业服务合同》项下的全部权利和义务。因被告未支付2020年第三季度租金，2020年7月14日、8月14日，原告二次发函催讨2020年第三季度物业费31,207.32元另查明，原告确认自2019年7月1日至2020年9月30日共计缴费156,036.6元，系按每月23元标准支付，被告认为2020年下半年经协商，原告口头同意按14元标准支付，故被告支付了半年租金计37,991.52元，比以23元标准计算的季度租金多6,784.2元。故原告本次诉讼中涉及2020年第四季度租金少了6,784.2元。再查明，商品房预售合同中约定的前期物业费标准为每月14元每平方米。上述事实，由原、被告提供的商铺物业服务合同、物业服务合同之主体变更协议、催款函、委托代理合同及发票、商品房预售合同及当事人陈述佐证。本院认为，被告和案外人上海宝龙商业地产管理有限公司签署的《商铺物业服务合同》，原告、被告以及案外人上海宝龙商业地产管理有限公司签署的《物业服务合同之主体变更协议》均系各方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。之前商品房预售合同中约定的前期物业费标准被新合同标准替代，被告认为对新合同存有重大误解，但未提供相应的证据，且被告在合同变更后一直以23元标准缴纳,本院也注意到被告陈述的关于2020年下半年物业费标准双方已达成一致意见，即按14元标准收取，且被告支付的半年金额也为14元标准计算，但原告自始未予同意，被告也无相应的证据证明，故对被告的该项抗辩本院难以采信。对违约金，原告虽自动降低至以日万分之五计算，但被告认为过高，请求予以降低，因原告未提供被告违约给其造成的损失，本院结合双方履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，综合考量，酌情确定，适当予以调整。对于律师费，原告主张无事实和法律依据，本院不予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告上海人和堂国药连锁经营有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海煦新企业管理有限公司2020年10月1日至2021年3月31日的物业管理费55,630.44元；二、被告上海人和堂国药连锁经营有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海煦新企业管理有限公司逾期付款违约金(以24,423.12元为基数，自2020年9月26日起；以31,207.32元为基数，自2020年12月26日起，均至实际付清日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率(LPR)1.5倍计算)；三、驳回原告的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，由被告上海人和堂国药连锁经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  阮瑜斌书记员  赵丽娜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。