上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初8916号原告：虞宁俊，男，1985年8月26日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：高丽林，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：薛其峰，男，1965年6月6日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：李环，上海济昀律师事务所律师。原告虞宁俊与被告薛其峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序。本案于同年4月28日公开开庭进行了审理，原告虞宁俊及其委托诉讼代理人高丽林、程苗苗，被告薛其峰及其委托诉讼代理人李环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞宁俊向本院提出本诉诉讼请求：1.确认双方签订的房地产买卖合同和协议书于2021年2月10日解除；2.薛其峰支付违约金人民币72万元；3.薛其峰支付律师费2万元。庭审中，原告增加诉讼请求：薛其峰返还定金10万元。事实与理由：原告向被告购买上海市青浦区赵巷镇崧文路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，并按约支付定金10万元。后因涉案房屋市场价格大幅上涨，被告自2021年1月起便通过中介表示欲单方解约并于月底提出愿按定金罚则双倍返还20万元。但据原告了解，即便被告双倍返还定金，原告亦无能力再以同等价格购买同小区同户型房屋。故原告于2021年2月2日向被告发送催告函，要求被告2021年2月5日前签订网签合同，然而被告仍拒绝继续履行。原告遂于同月9日向被告发送解约函，被告于次日签收。现原告为维护自身权益，作如上诉讼请求，望判如所请。被告薛其峰辩称：1.同意2021年2月10日解除双方就涉案房屋签订的房地产买卖合同和协议书，被告确实收到催告函和解约函。2.合同约定购房总价20%的违约金计算标准过高，望法院参照原告实际损失以及合同履行程度等，将违约金酌减至10万元。另被告在涉案房屋交易过程中已多次主动联系并告知原告欲解除合同并双倍返还定金，原告不同意被告提出的方案，故此后扩大的损失后果，不应全部由被告负担。3.同意退还定金10万元。4.律师费等损失已经包含在违约金中，故不同意再支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告为证明其主张提交了房地产买卖合同、协议书、支付凭证、收款收据、不动产权证书、微信聊天记录、催告函及签收单、解约函及签收单、律师费支付凭证及发票、涉案房屋同小区房价走势图及挂牌价资料、涉案房屋类似房屋成交合同资料。被告为证明其主张提交了涉案房屋在链家平台的历史成交价格截屏和第三方评估机构出某的评估报告复印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认。对双方有异议的证据，本院认证如下：1.关于原告提交的涉案房屋同小区房价走势图、挂牌价资料以及与涉案房屋类似房屋的成交合同资料，来源系案外人链家、安居客、贝壳找房等非行政主管单位，且所涉房屋并非涉案房屋，故与本案的关联性不予确认。2.关于被告提交的涉案房屋在链家平台的历史成交价格截屏和第三方评估机构出某的评估价格复印件，因均系链家等案外人出某的预估金额，在无其他充分证据予以佐证的情况下，本院对其证明目的不予确认。本院经审理查明：涉案房屋坐落于上海市青浦区赵巷镇崧文路XXX弄XXX号XXX室，登记权利人为薛其峰，建筑面积为89.34平方米，房屋用途为居住。2020年11月14日，卖售人(甲方)薛其峰与买受人(乙方)虞宁俊就涉案房屋签订房地产买卖合同。合同第二条约定，涉案房屋转让价款共计360万元，乙方付款方式和付款期限在付款协议(附件三)中约定。合同第六条约定，双方在2021年3月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定：除双方一致确认变更交易条件外，双方最晚不得晚于2021年2月1日前赴居间方处签订网签；2021年2月1日前甲方将该房屋交付给乙方；若甲方收取定金后未能按照本合同约定继续履行的，则甲方应按已收取定金数额向乙方双倍返还定金；甲方无正当理由单方要求解除本合同的，视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同，乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金；守约方以诉讼形式向违约方主张法律责任的，违约方需额外承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师费等。合同附件三约定：乙方须于本合同签订后1日内支付定金10万元，待签订网签后转为部分房价款；乙方于网签后1日内使用自有资金支付部分房价款116万元；乙方须于双方签订网签后1日内申请贷款234万元。合同还约定了其他事宜。同日，出售方(甲方)薛其峰与买受方(乙方)虞宁俊就涉案房屋买卖事宜签订协议书，补充约定装修补偿款等事宜。同日，虞宁俊按约向薛其峰转账支付涉案房屋定金10万元。2021年1月8日，薛其峰通过中介向虞宁俊表示还在考虑卖不卖涉案房屋。同月31日，薛其峰要求解除涉案房屋房地产买卖合同并表示愿意双倍返还定金共计20万元，虞宁俊未同意该方案。2021年2月2日，虞宁俊向薛其峰寄送催告函，催告薛其峰务必于2021年2月5日18时前配合办理涉案房屋网签备案手续，并积极配合后续交易，否则将按照合同约定追究薛其峰违约责任。同日，薛其峰签收催告函。2021年2月9日，虞宁俊向薛其峰寄送解约函，表示因薛其峰无正当理由要求单方解除合同，故依照双方就违约责任的约定，发函解除房地产买卖合同及协议书，并要求薛其峰按约支付违约金72万元，另保留后续要求支付律师费等其他诉讼费用的权利。2021年2月10日，薛其峰签收解约函。另查明，因本案纠纷，虞宁俊于2021年2月7日向北京盈科(上海)律师事务所支付律师费2万元。以上查明的事实，有双方的陈述，虞宁俊提供的房地产买卖合同、协议书、支付凭证、收款收据、不动产权证书、微信聊天记录、催告函及签收单、解约函及签收单、律师费支付凭证及发票等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虞宁俊与薛其峰于2020年11月14日就涉案房屋签订的房地产买卖合同和协议书系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方都应恪守履行。合同明确约定双方不得晚于2021年2月1日签订网签，薛其峰无正当理由单方要求解除合同的，视为根本性违约，虞宁俊有权解除合同并要求对方支付总房价款20%的违约金等。根据本案查明的事实，薛其峰在无正当理由的情况下，于2021年1月便明确表示不再继续向虞宁俊出售涉案房屋、要求解除双方签订的买卖合同，且经虞宁俊寄发催告函催告后仍拒绝继续按约履行。按照合同补充条款(一)第十一条的约定，薛其峰确因无正当理由单方要求解除合同，构成违约，虞宁俊有权单方解除合同，另薛其峰应在收到虞宁俊书面通知后3个工作日内无息退还已收款项并支付违约金。故本院确认，双方就涉案房屋签订的房地产买卖合同和协议书于薛其峰签收虞宁俊寄发的解约函之日，即2021年2月10日解除。另就定金10万元，因双方合同已解除，故虞宁俊要求薛其峰予以返还，有事实和法律依据，本院应予支持。关于薛其峰违约责任的承担。虞宁俊主张定金双倍返还金额过低，薛其峰应按照合同补充条款(一)第十一条的约定，支付房屋总价款20%的违约金，另还应支付虞宁俊因本案诉讼而支付的律师费2万元。薛其峰则认为上述违约金计算标准过高，其在买卖交易过程中已多次主动联系并提出愿意按照定金罚则向虞宁俊双倍返还定金，望法院参照虞宁俊实际损失以及合同履行程度，将违约金酌减，另律师费等损失已包含在违约金中，其无需另行支付。民法典规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故在薛其峰违约时，虞宁俊选择适用违约金条款而非定金条款系对自身权利的合理处分，并无不当。关于薛其峰应支付的违约金金额，在薛其峰抗辩称72万元的金额过分高于虞宁俊所受损失的情况下，双方均未就虞宁俊所受损失具体金额提供充分证据予以证明。故本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将薛其峰应支付的违约金金额酌减为20万元。关于薛其峰是否另需支付律师费，虽然双方签订的买卖合同中就此作出约定，但如前所述，薛其峰已为其违约行为承担了相应违约责任，且本院在酌定违约金时已考虑相关损失，故就该部分诉讼请求，本院不予支持。本院还需指出，诚信意味着市场交易必须诚实不欺、信守承诺、契约严守，任何一方当事人不能因为自身原因随意变更或解除已经形成合意的房屋买卖合同。尤其是在当前房价总体走高的情况下，出卖方若因为房价上涨而随意单方违约必将破坏合理市场预期，给买受方带来经济损失。对此，司法机关必须给予否定评价和法律制裁，不能让违约者通过违约行为获益，保护守约者的合法权益，维护诚实守信的社会环境。综上所述，为维护当事人合法权益及正常市场交易秩序，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一、二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一、二款、第五百八十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告虞宁俊与被告薛其峰于2020年11月14日签订的房地产买卖合同和协议书于2021年2月10日解除；二、被告薛其峰应于本判决生效之日起十日内向原告虞宁俊支付违约金20万元；三、被告薛其峰应于本判决生效之日起十日内向原告虞宁俊返还定金10万元；四、驳回原告虞宁俊其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,200元，减半收取计6,100元，由原告虞宁俊负担3,200元，由被告薛其峰负担2,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二一年五月二十五日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。