广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初1276号原告：杨晓敏，女，1995年1月14日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：牛豪乾，广东顺一律师事务所律师。被告：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道荷富路西黎村1号商铺，统一社会信用代码91440608MA52DJYJ2J。法定代表人：赵晓峰。被告：佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道荷富路西黎村3号厂房，统一社会信用代码91440608MA53BYC59E。法定代表人：胡艳芳。被告：赵晓峰，男，1983年7月17日出生，汉族，住海南省儋州市。原告杨晓敏诉被告佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称鼎富公司）、佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司（以下简称雅力凯粤公司）、赵晓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序于2021年4月21日公开开庭进行了审理,原告杨晓敏的委托诉讼代理人牛豪乾到庭参加诉讼，被告鼎富公司、雅力凯粤公司、赵晓峰经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓敏向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告鼎富公司于2019年6月21日签订的关于佛山市高明区的《物业租赁合同》［编号鼎富（ＤＦ）ＷＹＰ0006］,被告鼎富公司退还原告租金和房款218830元及支付逾期付款利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）；2.被告鼎富公司、雅力凯粤公司退还原告装修款17500元及逾期付款利息（自起诉之日计至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.被告赵晓峰对上述两诉求中被告鼎富公司的债务承担连带责任；4.三被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告鼎富公司对外宣传销售佛山市高明区怡乐路以北的西黎·龙庭国际广场的公寓，并承诺购买后以返租的方式每月支付租金给业主作为投资回报。2019年6月21日，被告鼎富公司与原告签订《物业租赁合同》，被告鼎富公司称该土地是集体土地无法办理房地产权证，只能通过租赁合同的方式办理。合同约定租赁期限为20年，租赁期满后允许原告免租赁使用费使用至2048年2月15日。原告于2019年6月18日支付租金218830元。但龙庭国际广场一直未动工建设。原告当日与被告雅力凯粤公司签订《物业委托经营管理合同》，向被告雅力凯粤公司支付酒店软装费17500元。被告鼎富公司和被告雅力凯粤公司出具了三张收据，分别为租赁使用费188830元、部分房款30000元和软装费用17500元。被告赵晓峰是被告鼎富公司的独资自然人股东，应对被告鼎富公司的债务承担连带责任。被告鼎富公司书面答辩称，原、被告之间的物业租赁合同合法有效，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。按照合同第四条第一款的约定，被告鼎富公司遇到特殊原因，可以据实延期交付物业。案涉合同履行期间的疫情属不可抗力，因疫情导致被告鼎富公司建设施工的相关证件迟延发放，属不可抗力，应当延期。根据合同第十二条第四款的约定，被告鼎富公司可延期365天才交楼。被告鼎富公司的行为并未达到原告可单方解除合同的程度，原告请求单方解除合同无依据。被告逾期365天原告才可以解除合同的约定不属于排除原告主要权利的条款，该条款是为了重复使用而预先拟定，并非为了限定一方权利，而是双方协商的基础，为了减少不必要的重复工作。不能因为合同是重复使用就认定是格式条款。《物业租赁合同》是双方真实意思表示，原告为了达到解除合同的目的，否定自己作出的行为，有违诚实信用原则。合同是被告鼎富公司签订，与被告赵晓峰无关。被告雅力凯粤公司、赵晓峰经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见，视为其放弃相应的诉讼权利。原告杨晓敏围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时出示。经审查，未出现否定原告证据的真实性、合法性、关联性的情况，本院对原告提供的证据予以采信并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2019年6月21日，原告（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订《物业租赁合同》，编号为鼎富（ＤＦ）ＷＹＰ0006。约定如下（摘录）：1.原告向被告鼎富公司承租的物业位于佛山市高明区，该物业总建筑面积为29.14平方米。2.乙方清楚物业所在地块性质为集体建设用地，乙方确认项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的物业使用权。3.截止合同签署日，甲方（鼎富公司）对该物业拥有独立、完整的租赁和使用权，为该物业唯一合法使用权人，该物业不存在抵押、查封等权利瑕疵。4.该物业租赁期限为20年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算。在乙方按照合同约定履行，未违反合同相关约定的前提下，第二条第1款租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日。该物业在第二条合同期限第1款租赁期限内的租赁使用费标准，租金总额为218830元，乙方按照一次性付款的方式付款。5.甲方应当在2020年12月31日前（含当日）将物业交付乙方使用，甲方交付给乙方的物业使用标准详见协议附件二。合同还对公共区域的使用、使用要求及维修责任、转租、转让、交还及状态、甲乙双方的权利义务、关于物业管理的约定、违约责任等进行了约定。2019年6月21日，原告（甲方）与被告雅力凯粤公司（乙方）签订《雅尚盈爵酒店托管合同》，约定原告将位于佛山市高明区旁推广名（龙庭国际广场）委托被告雅力凯粤公司进行经营管理。双方约定了托管用途、托管期间及物业交付、租金收益标准、软装费的承担、转让和转租、相关业务提供及费用承担、双方的的权利和义务、违约责任、通知、保密条款及物业的维修、维护、返还要求等事项。2019年6月18日，被告雅力凯粤公司出具收据，确认收取原告支付的佛山市高明区龙庭国际广场部分软装费用17500元。2019年6月18日，被告鼎富公司出具收款收据，确认收取原告支付的佛山市高明区龙庭国际广场部分房款30000元。2019年6月18日，被告鼎富公司出具收款收据，确认收取原告支付的佛山市高明区龙庭国际广场物业租赁使用费188830元。原告于2021年3月3日提起本案诉讼，被告鼎富公司于2021年3月10日签收应诉材料。另查明，1.原告与（2021）粤0608民初1276号案原告岑玉珍共同通过杨隆账户于2019年6月18日向被告鼎富公司转账四笔，金额分别为188830元、196957元、两笔17500元，原告与岑玉珍确认其中的188830元和一笔的17500元是代原告支付的租赁使用费和软装费。当日杨隆向佛山市领置房地产咨询服务有限公司转账两笔，金额分别为10000元、50000元，是代替原告和岑玉珍支付的各30000元房款。2.被告鼎富公司系一人独资的有限责任公司，被告赵晓峰为其唯一的自然人股东。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干问题》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，被告鼎富公司至今未能向原告交付房屋，该法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。关于《物业租赁合同》应否解除的问题。原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》出于双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，由此产生的权利义务受法律保护。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，原告与被告鼎富公司约定案涉房屋于2020年12月31日前交付，但被告鼎富公司未能证实案涉项目实际开始施工，已明显超出合理的履行期限未能交付房屋，被告鼎富公司迟延履行主要合同义务，《物业租赁合同》达到了《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定解除条件。原告请求解除合同，合法有据，本院予以支持。对被告鼎富公司关于合同约定被告鼎富公司逾期交付房屋满365日原告才有权解除合同的抗辩意见。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条:“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”的规定，《物业租赁合同》是被告鼎富公司为了重复使用而预先拟定的格式合同，逾期交付房屋满365日原告才有权解除合同的约定属于排除原告主要权利的条款，该条款应为无效条款。对被告鼎富公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于《物业租赁合同》解除的时间问题。原告未提交证据证实在提起本案诉讼前曾通知被告鼎富公司解除合同，被告鼎富公司于2021年3月10日签收本案应诉材料，本院确认原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》于2021年3月10日原告解除合同的通知到达被告鼎富公司之日解除。关于原告要求被告鼎富公司返还的租赁使用费218830元并支付利息的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，案涉《物业租赁合同》已于2021年3月10日解除，原告诉求被告鼎富公司返还其依据合同收取的租赁使用费218830元并支付自起诉之日即2021年3月3日起至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告雅力凯粤公司返还17500元装修款并支付利息的问题。原告与被告雅力凯粤公司的托管合同的履行以原告收到被告鼎富公司交付的房屋为前提，现原告与被告鼎富公司之间的《房屋租赁合同》因被告鼎富公司违约解除，案涉托管合同客观上无法履行，原告主张其与被告雅力凯粤公司之间的《雅尚盈爵酒店托管合同》应当解除，合理有据，本院予以支持。对原告要求被告雅力凯粤公司返还预收的软装费用17500元并支付自起诉之日起的资金占用利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告鼎富公司对17500元装修款及利息承担还款责任的诉讼请求。原告的软装款是依据与被告雅力凯粤公司之间的合同而支付的，虽然该款支付至被告鼎富公司账号，但收据是由被告雅力凯粤公司出具的，被告鼎富公司并非该合同当事人，原告举证也不足以证实被告鼎富公司应对该款承担还款责任。原告要求被告鼎富公司对17500元软装费用及利息承担返还责任，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赵晓峰对被告鼎富公司的债务承担连带还款责任的诉讼请求。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告赵晓峰作为被告鼎富公司的一人股东，未提供证据证明其财产独立于被告鼎富公司的财产，原告主张其对被告鼎富公司的债务承担连带还款责任，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨晓敏与被告佛山市鼎富物业管理有限公司于2019年6月21日签订的《物业租赁合同》[编号鼎富（DF）WYP0006]于2021年3月10日解除；二、被告佛山市鼎富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨晓敏返还租赁使用费218830元并支付利息（利息以218830元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2021年3月3日起计至实际还款之日止）；三、被告佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨晓敏返还软装费用17500元并支付利息（利息以17500元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2021年3月3日起计至实际还款之日止）；四、被告赵晓峰对第二判项确定的被告佛山市鼎富物业管理有限公司的债务承担连带还款责任；五、驳回原告杨晓敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4845元，减半收取2422.5元（原告已预交），由被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵晓峰负担2243.5元，由被告佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司负担179元。原告杨晓敏多预交的受理费2422.5元，由原告杨晓敏在本判决生效之日起向本院申请退回。被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵晓峰、佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司各自负担的受理费，由被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵晓峰、佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内分别向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  娄鸿瑾二〇二一年五月二十六日书记员  梁 晖