黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再458号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审原告、执行案外人，二审被上诉人）：李子双，女，1970年6月7日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：杜万波，黑龙江音河律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫晓东（李子双之夫），男，1967年11月1日出生，汉族，国家税务总局龙江县税务局工作人员，住黑龙江省龙江县。被申诉人（一审被告、申请执行人，二审上诉人）：张冬琪，女，1971年11月29日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：戚威，男，1971年2月16日出生，汉族，齐齐哈尔市儿童村工作人员，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：张庆华，黑龙江张庆华律师事务所律师。一审第三人（被执行人）：于曼，女，1967年10月13日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省龙江县。申诉人李子双因与被申诉人张冬琪及一审第三人于曼案外人执行异议之诉一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02民终2352号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2018]23000000393号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员张家玮、王立新出庭。申诉人李子双及其委托诉讼代理人杜万波、闫晓东，被申诉人张冬琪的委托诉讼代理人戚威，一审第三人于曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，李子双与于曼、龙江鑫宝源房地产开发有限公司（下称鑫宝源公司）的商品房买卖合同成立时间是2013年11月4日，与二审判决认定的事实不一致。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“执行异议复议规定”）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体结合本案，于曼借用鑫宝源公司资质开发龙江县景星镇奕馨家园小区（下称奕馨家园小区），于曼为该小区的实际建设开发人。2013年11月4日，于曼将该小区B栋000105（实际为000103号）、000104号商服及B栋三单元201、202室住宅出售给李子双，结算票据注明了房屋位置、面积、价款，并注明为“全款”。于曼同时代收了过户费、物业费、物业维修基金配套费、热表费、垃圾费等费用，并出具了收据，李子双入户取得四户房屋钥匙。于曼对此均予认可，并提供其持有的票据存根联。因此，该四户房屋的买卖合同实际达成合意、交付房款与交付房屋的时间均为2013年11月4日。而另案张冬琪申请龙江县人民法院（下称龙江法院）查封包括本案所涉的怡馨家园小区B栋商服000103号、B栋商服000104号、B栋住宅3单元202室三户房屋，该院作出（2013）龙江保字第14号保全裁定的时间为2013年12月19日，查封时间晚于李子双交付购房款入户及缴纳各项费用时间。同时，该小区物业负责人王英林亦证实，李子双在2013年11月份购买了包括本案所涉房屋在内的四户房屋并拿到钥匙。且2013年12月前，李子双将其中2户商服委托小区物业对外出租，所得租金用于缴纳取暖费等。据此可知，李子双在2013年12月前已实际占有、支配本案所涉商服并获得利益，李子双所购房屋未能办理产权登记系因怡馨家园小区名义上的开发商鑫宝源公司欠缴税款所致，且于曼收取了李子双的过户费，非买受人的自身原因，故李子双针对张冬琪、于曼案外人执行异议主张成立，二审判决驳回李子双的诉讼请求属适用法律错误。李子双称，同意检察机关抗诉意见。补充意见和理由：1.本案被执行人是于曼，案涉房屋系鑫宝源公司开发的商品房，从形式上看李子双与鑫宝源公司系商品房买卖合同关系，且该合同已得到了全面履行。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，李子双已经支付全部价款并实际占有案涉房屋，尽管未办理过户登记手续，但一审法院已认定李子双并无过错，法院对案涉房屋不应查封、扣押、冻结。3.本案合同的成立时间应该是李子双向开发商即于曼付款的时间，有于曼对李子双出具的收据为证，李子双付款时间是本案事实合同成立的时间节点。张冬琪辩称，请求依法维持二审判决。理由如下：1.案涉房屋登记在鑫宝源公司名下而非于曼个人，本案应适用“执行异议复议规定”第二十九条规定，而非第二十八条规定。并且案涉房屋买卖合同签订时间均在法院查封之后，不符合第二十八条及第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同”。2.庭审中，于曼与李子双均认可房款是借款抵账而来的，于曼与李子双曾是亲戚，所以李子双购房的交款票据上的时间不可信，不能确认是在查封之前。3.2013年8月20日鑫宝源公司出售给张大同22套房屋，其中包含李子双主张权利的三户房屋，于曼一房多卖已经涉嫌刑事犯罪。同时，不论李子双还是张大同主张的购买案涉房屋的时间都发生在法院查封之后。李子双占有房屋，只是为逃避法院执行。4.李子双与于曼之间是亲戚关系，李子双是否占有房屋只要与于曼私下商量即可，所有手续都需要补证、漏洞百出。5.于曼私刻鑫宝源公司的公章，鑫宝源公司不承认于曼出售案涉房屋的行为，故根据法律规定李子双无权阻止执行。于曼述称，同意李子双的意见和理由。李子双向一审法院起诉请求：1.确认李子双与鑫宝源公司的房屋买卖合同有效；2.确认龙江法院（2014）龙江民保字第14号民事裁定中涉及李子双购买的房屋归其所有；3.停止对案涉房屋的强制执行。一审法院认定事实：奕馨家园小区系于曼借用鑫宝源公司资质开发的楼盘。2013年11月4日，于曼将B栋商服000104号、B栋商服000105号、B栋住宅3单元201室、B栋住宅3单元202室卖给李子双，结算票据注明了房屋位置、面积、价款，注明“全款”。于曼代收了过户费、物业费等费用，并出具了收据。李子双取得以上四户房屋的钥匙，于2013年12月前将B栋2户商服委托小区物业对外出租，所得租金用于缴纳取暖费等。2013年12月21日，李子双以吴迪名义与鑫宝源公司签订商品房买卖合同（B栋住宅3单元202室），与1250号结算票据对应。2014年1月14日，李子双以王香萍名义与鑫宝源公司签订商品房买卖合同（B栋商服000104号），与1246号结算票据对应。2014年1月14日，李子双与鑫宝源公司签订商品房买卖合同（B栋商服000103号），但1247号结算票据体现为B栋商服000105号，小区物业负责人提供的房源表也体现李子双该商服房屋为000103号。庭审中，李子双表示该商服房屋实际标号应为000103，以合同为准。2013年12月19日，龙江法院受理了张冬琪提出的诉前保全申请，于2013年12月23日作出（2013）龙江民保字第14-1号民事裁定，对包括李子双所购买的B栋商服000104号、B栋商服000103号、B栋住宅3单元202室的奕馨家园小区部分楼房采取保全措施。此后，张冬琪在龙江法院起诉鑫宝源公司、于曼，该院于2014年7月14日作出民事判决：1.解除张冬琪与于曼之间的商品房买卖合同；2.于曼于判决生效之日起五日内返还张冬琪购房款本金3,360,000元；3.于曼于判决生效之日起五日内给付张冬琪利息，并在利息中扣除已还款；4.于曼于判决生效之日起五日内赔偿张冬琪1,429,614元；5.鑫宝源公司对上述款项负连带偿还责任，履行该责任后有权向于曼追偿。该案执行中，案外人李子双对执行案涉房屋不服，提出执行异议。龙江法院作出（2015）龙江执字第17号执行裁定，驳回李子双的异议请求。另查明，奕馨家园小区因鑫宝源公司欠缴税款，其售出的楼房无法办理房照。一审法院认为，李子双所持案涉三户房屋购房发票日期为2013年11月4日，于曼亦持有购房发票的存根联、记账凭证联。张冬琪认可尾号1246、1247号两张票据为一次性书写，对尾号1250的票据异议，认为李子双所持票据体现的房屋面积、坐落位置有修改，但对书写时间、价款、签名的一致性无异议。按以上归纳的事实，可见李子双所持票据为于曼出具。上述票据标注时间与书写时间是否一致，需专业部门鉴定确认。于曼向本院递交了同期给其他购房人出具的结算票据存根联、记账凭证联及相关费用收据，可以选择日期相近者作为鉴定样本。但张冬琪拒绝选择鉴定样本，鉴定无法进行，确认李子双所持的案涉三张结算票据与第三人所持结算票据标注时间与书写时间一致。案涉小区物业负责人王英林证实：2013年12月前，李子双已取得案涉房屋钥匙，并委托其对外出租门市房屋。以上证据相印证，可以证明李子双在龙江法院对案涉房屋查封前，已向案涉房屋实际持有人于曼交付购房全款，实际占有使用案涉房屋。张冬琪虽与于曼签订了房屋移交书中包含案涉房屋，但其未实际占有使用案涉房屋。李子双虽在法院查封之前未签订书面购房合同，但其已合法占有案涉房屋，并已支付全部价款，案涉房屋未办理过户登记非李子双自身原因。鉴于李子双尚未办理房屋产权登记，不予确认物权，但李子双与鑫宝源公司关于案涉三户房屋的买卖关系合法有效，应停止对以上房屋强制执行。一审判决：1.李子双与鑫宝源公司关于奕馨家园小区B栋住宅3单元202室、B栋商服000104号、B栋商服000103号的买卖关系合法有效；2.龙江法院（2014）龙江执字第1327号张冬琪与于曼、鑫宝源公司商品房买卖合同纠纷执行一案停止对奕馨家园小区B栋住宅3单元202室、B栋商服000104号、B栋商服000103号房屋的强制执行；3.驳回李子双的其他诉讼请求。案件受理费2300元由张冬琪负担。张冬琪不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回李子双的诉讼请求。二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，本案焦点为李子双对案涉房屋所主张的权利是否构成了阻却继续执行的事由。“执行异议复议规定”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”李子双的房屋买卖合同签订在法院查封之后，不符合“执行异议复议规定”第二十九条规定排除执行的情形。李子双对案涉房屋不享有排除执行的权利；张冬琪上诉理由成立，予以支持。二审法院判决：1.撤销龙江法院（2016）黑0221民初491号民事判决；2.驳回李子双的诉讼请求；3.龙江法院（2014）龙江执字第1327号张冬琪与于曼、鑫宝源公司商品房买卖合同纠纷执行一案恢复对奕馨家园小区B栋住宅3单元202室、B栋商服000104号、B栋商服000103号房屋的强制执行。一、二审案件受理费4600元，由李子双负担。本院再审期间，李子双为证明其主张提交了三组证据。证据一、李子双名下的中国邮政储蓄银行流水。意在证明李子双购买案涉房屋时有购买能力。证据二、罗晓峰名下的银行卡流水及其证人证言。意在证明罗晓峰偿还了李子双欠款37万元，用于李子双购买案涉房屋。证据三、B栋商服000104号、B栋商服000103号的承租人向李子双交付租金的微信转账记录。意在证明李子双已实际占有案涉房屋。张冬琪质证意见为：证据一、真实性无异议，但对关联性有异议，李子双购买案涉房屋时间是在2013年11月4日，银行流水显示当日取款记录只有16万元，且不能证明此款项用于购买案涉房屋。证据二、真实性没有异议，对证明的问题有异议。首先，罗晓峰与李子双不存在共同购买房屋的事实，提供罗晓峰的银行卡流水，不能证明李子双购买房屋的款项来源；且取款时间为2013年10月25日、10月29日与李子双购房时间存在差异，无法证明系为李子双购买房屋支取的款项。其次，罗晓峰的证人证言与本案缺乏关联性，不应予以采信。证据三、真实性存在异议，无法证明此二人租住案涉房屋的事实，与本案不存在关联性；且证人没有出庭作证，无法进行质证。于曼质证对李子双提交的三组证据予以认可。本院认证意见为：对证据一、证据二真实性予以认定，对所涉及的证明内容将结合其他证据，综合案件事实予以评定。证据三、因无法证明二人系B栋商服000104号、B栋商服000103号的承租人，真实性及关联性均无法证实，故本院不予采信。张冬琪为证明其主张提交了四组证据。证据一、张大同的预告登记证书。意在证明张大同在2013年8月20日已取得案涉房屋的预告登记证书，说明2013年11月4日李子双购买案涉房屋的事实不存在。预告登记或李子双购买行为均发生在法院查封之后，该案张冬琪多次提出异议，正在审理中。证据二、齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02民终3645号民事裁定。意在证明涉及张大同的申请执行人异议之诉一案已经发回重审。证据三、《黑龙江省单位往来资金结算票据》一本。意在证明该票据是张冬琪交付给于曼336万元用于购房时，于曼试图以其开发建设的房屋作为抵押担保；与2013年11月4日向李子双出具的案涉房屋的购房票据完全一致，该票据于曼填写随意，不能证实于曼与李子双之间存在房屋买卖关系。证据四、于曼向张冬琪提供的整本《商品房预售登记介绍信》。意在证明于曼为偿还借款以其开发建设的房屋做抵押。李子双质证意见为：张冬琪举示证据意在证明其反对张大同的权利，却又用张大同的证据来对抗李子双的权利，这是矛盾的举证行为。张冬琪提供的证据证明张冬琪与于曼之间系高利息放贷行为，于曼与张大同之间也是高利放贷行为，而李子双与于曼是真实的房屋买卖行为，请求法院对张冬琪的证据不予采信。于曼对证据一、证据二未发表质证意见。对证据三、证据四质证意见为：对该两组证据的真实性予以认可，但该两份票据系于曼向张冬琪借款时提供的，该笔借款系高息借款、不受法律保护，不能作为证据提交。本院认证认为：对证据二、证据三、证据四的真实性予以认定。但因张冬琪对证据一真实性亦不认可；证据二、证据四与本案缺乏关联性，证据三不能证实张冬琪欲证明的问题，故对以上四组证据本院均不予采信。本院再审查明：2009年，于曼向李子双借款50万元。2013年11月4日，李子双与于曼约定购买案涉三户房屋，以该借款冲抵部分购房款，并向于曼补交了剩余房款。除此，本院再审查明的事实与原审认定的主要事实一致。本院再审认为，本案系李子双以对案涉三户房屋享有实体权益为由，对一审法院执行查封保全提出异议，进而提出执行异议之诉所引发。针对检察机关抗诉意见及各方当事人诉辩主张，本案争议及相应解决，在于以下几个问题：（一）本案争议性质及法律适用问题。如前述，李子双以对案涉三户房屋享有实体权益为由所提异议，其法律性质为执行标的异议，权利渊源为《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定。关于案外人对执行查封登记在被执行人名下的不动产所提出的异议，“执行异议复议规定”针对不同情形，在第二十八条、第二十九条作出了相应规定。上述两个条文具有的差异和区别为：第二十八条系保护无过错不动产买受人的物权期待权，其对被执行人是否为个人、是否为企业及是否为何种企业均未作限定；而第二十九条系保护消费者买受人的物权期待权，其对被执行人则限定为房地产开发企业。归于本案，张冬琪与于曼、鑫宝源公司一案执行环节的被执行人为于曼、鑫宝源公司，对案外人李子双所提异议审查，应根据案件事实具体不同情形及当事人诉讼主张，在第二十八条、第二十九条两个条文中选择予以适用，而并非因被执行人包含房地产开发企业，则仅能选择适用第二十九条一个条文规定。张冬琪抗辩主张“因案涉房屋登记在鑫宝源公司名下而非于曼个人，本案应适用‘执行异议复议规定’第二十九条规定，而非第二十八条规定”，本院依法不能支持。（二）李子双所提异议应否支持。因李子双在提起本案诉讼即主张对三户房屋享有实体权益，且未主张适用“执行异议复议规定”第二十九条规定，故在本案审理中，对李子双所提异议，应参照“执行异议复议规定”第二十八条的规定，逐一进行审查是否符合规定情形。1.关于订立案涉三户房屋买卖合同的时间。李子双与于曼经协商，于曼于2013年11月4日为李子双开具购买案涉三户房屋的结算票据，其上载明买卖双方姓名、房屋坐落、价款、交款方式等基本内容，尽管非正规、制式的商品房买卖合同，但符合《中华人民共和国合同法》第十二条关于合同内容的规定。张冬琪虽抗辩于曼出具的票据虚假，但未举示有效证据加以证明，故依法应当认定李子双与于曼关于案涉三户房屋的买卖合同于2013年11月4日已经成立。于曼系借用鑫宝源公司资质开发奕馨家园小区，在法律性质上为借用资质、挂靠经营，于曼为该小区的实际建设开发人，鑫宝源公司为该小区的名义建设开发人。对出售该小区房屋所引发的纠纷，于曼与鑫宝源公司依法为连带责任人，应共同负担相应责任，龙江法院对张冬琪诉于曼、鑫宝源公司案件所作裁判与该原则亦一致。故李子双与于曼于2013年11月4日达成的案涉三户房屋买卖协议，其后无论是否经由鑫宝源公司换开正规、制式的商品房买卖合同，其效力于2013年11月4日已及于鑫宝源公司。故本案依法应当认定案涉三份房屋买卖合同的成立时间要早于2013年12月23日龙江法院对案涉三户房屋的查封保全时间。至于李子双以他人名义换开另二份正式合同问题，因其性质为将购得房屋再行出售，在他人未提异议的情形下，李子双有权以自己名义提起执行异议及本案执行异议之诉。2.关于案涉三户房屋价款的交付。因在本案再审第一次庭审中，李子双表示支付三户房屋的部分价款为原有借款抵顶。为查清李子双是否真实缴付房屋价款，本院又对有关事实进行了调查，并组织双方对有关证据进行了质证。依据李子双举示的有关账户流水明细、证人证言及于曼陈述，依法应当认定2013年11月4日李子双与于曼订立房屋买卖协议时，李子双以于曼原拖欠的欠款冲抵部分购房款，当日又向于曼支付了剩余购房价款。在没有相反证据的情形下，依法不能认定李子双没有足额缴纳案涉三户房屋的价款。故张冬琪关于“于曼与李子双为亲戚，交款票据时间不能确认是在查封之前”等抗辩主张本院依法不能支持。3.关于占有案涉三户房屋的时间。于曼在历次诉讼中均承认，其与李子双2013年11月4日签订的结算票据时，即代收了过户费、物业费、物业维修基金配套费、热表费、垃圾费等费用，李子双于当日取得四户房屋钥匙并入户。同时，奕馨家园小区物业部门负责人王英林亦证实，李子双系于2013年11月购买包括案涉三户房屋在内的四户房屋并得钥匙。且2013年12月前，李子双将其中2套商服委托小区物业对外出租，所得租金用于缴纳取暖费等。依据以上事实，依法应当认定李子双于2013年12月法院查封前已实际占有、支配案涉三户房屋，且亦已获取一定利益。4.关于案涉三户房屋未登记的原因。依前述，李子双于2013年11月4日取得案涉三户房屋后，龙江法院于2013年12月23日对案涉三户房屋予以查封。占有至被查封虽存在一个半月的时间，李子双应有相应的时间办理权属登记，但经原审及本院再审调查，因鑫宝源公司欠缴税款，奕馨家园小区售出的楼房至今无法办理权属登记，其自包括李子双所购三户房屋。故依法应当认定案涉三户房屋未能办理权属登记，非李子双个人怠于办理等原因所导致。汇总以上分析，李子双对案涉三户房屋所享有的权利，符合“执行异议复议规定”第二十八条规定，李子双有权请求法院排除对案涉三户房屋的执行。检察机关抗诉有理，本院予以采纳。李子双申诉理由成立，本院予以支持。二审判决驳回李子双诉讼请求认定事实有误，适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02民终2352号民事判决；二、维持龙江县人民法院（2016）黑0221民初491号民事判决。一、二审案件受理费4600元，由张冬琪负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 炜审 判 员  赵洪波审 判 员  张燕明二〇二一年五月二十四日法官助理  刘春芳书 记 员  余 博