湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初4782号原告：湖南三昌物业管理有限公司，住所地长沙市开福区秀峰街道兴联路339号友谊咨询大厦5楼501室。法定代表人：沈晓玲，经理。委托诉讼代理人：胡聪，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨，湖南君见律师事务所律师。被告：周细莲，女，1971年12月12日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘抓纲，湖南琼武律师事务律师。原告湖南三昌物业管理有限公司（以下简称三昌物业公司）与被告周细莲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三昌物业公司的委托代理人刘杨，被告周细莲的委托代理人刘抓纲参加诉讼。本案现已审理终结。原告三昌物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业服务费3,829.5元；2、判令被告按合同约定向原告支付滞纳金1,148.85元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为长沙市岳麓区咸家村卫技新村1栋102房所有权人，房屋建筑面积127.9㎡。2018年1月1日，被告与原告签订《卫技新村（湘卫花苑）物业服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”），约定：原告为被告所在小区卫技新村（湘卫花苑）提供物业服务，被告按照建筑面积每月每平方米1元的标准向原告支付物业服务费用；物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬，延期支付物业服务费，按应付金额每日0.2%支付滞纳金，至缴足为止。合同签订后，原告一直为小区提供物业服务至今，但自2018年1月1日至2020年10月31日，被告共拖欠物业费3,829.5元，根据合同约定所产生的滞纳金原告酌情减免为已拖欠物业费的30%，即1,148.85元，原告多次书面及上门催收未果。2017年11月11日，省委省政府颁布了三供一业指导意见要求省直机关职工住宅区，进款完成三供一业分离，卫计委所属的卫技新村属于该文件下的直属机关职工住宅区，省计委要求所属区域包括卫技新村必须在2018年6月底完成三供一业的分离，但本案业主委员会成立在此时间之前无法完成备案，所以在卫计委的领导下经各代表业主委员会推荐成立业委会筹备小组。2018年1月1日三昌物业公司与卫技新村的业委会筹备小组签订物业服务合同，后续筹备小组及业主委员会对物业费均有备案及公告，被告为原告提供物业服务的，业主应依法支付物业费。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反双方签署的《物业服务合同》，并严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故诉至贵院，请贵院支持原告所有诉讼请求。被告周细莲辩称：一、原告不是本案合格原告，原告没有提供物业管理资质证书，按规定不能从事物业管理服务。二、被告不是本案合适的被告，本案被告应是与原告签订合同的九人。筹备小组既不是法定公章启用单位，又无上级主管单位，又不是有批文批准设立的单位，因此与原告签订的所谓物业服务合同因违法无效。被告并非合同主体，该合同对被告以及被告所居住小区的业主均不具有法律效力。经审理查明：被告周细莲系案涉小区1栋102房所有权人，房屋面积为127.9平方米。2018年1月1日，卫技新村（湘卫花苑）业主委员会筹备小组（甲方）与三昌物业公司（乙方）签订《卫技新村（湘卫花苑）物业服务合同》（下称《物业服务合同》）。合同约定：乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应义务；物业服务期限自2018年1月1日起至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止；本物业管理区域物业服务收费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的，按个数缴纳，具体标准如下：多层住宅1元/月∙平方米；多层住宅（带电梯）：1.5元/月∙平方米（三层以上，含三层）；高层住宅1.6元/月∙平方米；物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金。合同还就物业服务质量标准等其他事项进行约定。卫技新村（湘卫花苑）业主委员会筹备小组在合同落款处盖章，其小组成员向克用、周乐祥、陆志凤、张德文、易东华、李建辉、陈华吾、周朝新、刘光德签名；三昌物业公司在合同落款处盖章。2018年1月25日，卫技新村业主委员会筹备小组、卫技新村物业管理处发布《公告》，载明：卫技新村各住户：一、经各栋住户代表推荐，组建卫技新村住宅区业主委员会筹备小组，筹备小组由以下人员组成：组长：向克用副组长：易冬华成员：李建辉、瞿树林、周乐祥、周朝新、张德文、陆志凤、历春、刘光德、陈华吾。二、……从2018年1月1日起，住宅区的物业服务收费标准如下：多层住宅（不带电梯）：1元/㎡∙月高层住宅（带电梯）：1.6元/㎡∙月多层住在（带电梯）：1.5元/㎡∙月。合同签订后，三昌物业公司按约为案涉小区提供物业服务。2020年10月31日，三昌物业公司停止物业服务。后因三昌物业向周细莲催收物业服务费未果，遂成本诉。另查明，1、湖南三昌物业有限公司原名为长沙馨香源物业管理有限公司，该公司2016年10月10日物业服务企业资质评级为二级。2、2017年11月11日，中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅印发《关于推进省直机关职工住宅区“三供一业”分离移交暨物业服务补贴改革的指导意见》（下称《指导意见》），文件对住宅区“三供一业”分离移交内容做了明确：职工住宅区物业服务、供热（热水、采暖、中院空调）用房、场地使用权与设备设施产权（或使用权）等规定移交业主委员会或业主代表和原产权单位代表组成的管理小组（以下简称管理小组）；具备条件的住宅区，各单位应当积极推动成立业主委员会；不具备条件的，可由管理小组在过渡期暂时履行业主委员会职责。3、2019年度《物业服务项目情况》已加盖卫技新村（湘卫花苑）业主委员会筹备小组公章、长沙市物业监管与维修资金管理办公室公章，对案涉物业项目2019年度物业服务情况予以确认；2020年度《物业服务项目情况》已加盖长沙市岳麓区湘卫花苑小区业主委员会公章、长沙市物业监管与维修资金管理办公室公章，对案涉物业项目2020年度物业服务情况予以确认。4、长沙市岳麓区湘卫花苑小区第一届业主委员会于2020年1月22日成立并完成备案。因疫情影响，于2020年7月向社会公开招聘物业服务企业。上述事实有当事人当庭陈述及提交的《物业服务合同》、《公告》、《情况说明》、《物业服务项目情况》、《资质证书》、《关于推进省直机关职工住宅区“三供一业”分离移交暨物业服务补贴改革的指导意见》、照片、微信聊天记录截屏等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十五条、《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。“三供一业”改革期间根据《指导意见》的要求，职工住宅区不具备（成立业主委员会）条件的，可由管理小组在过渡期暂时履行业主委员会职责。即本案中，卫技新村（湘卫花苑）业主委员会筹备小组在业主委员会尚未成立前，有权代为行使业主委员会权利，选聘相关物业服务企业。故三昌物业公司与卫技新村（湘卫花苑）业主委员会筹备小组于2018年1月1日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法、有效，该合同对全体业主具有约束力。2020年1月22日案涉小区成立业主委员会并完成备案，并在2020年度的《物业服务项目情况》盖章对《物业服务合同》及三昌物业公司物业服务予以确认。综上可以认定三昌物业公司按约提供了2018年1月1日至2020年10月31日的物业服务，被告周细莲应按约支付相应期间内的物业服务费。故周细莲应支付三昌物业公司自2018年1月1日至2020年10月31日止的物业费4,348.6元（127.9平米＊1元/月．平米＊34个月），三昌物业公司仅主张周细莲支付物业费3,829.5元，本院予以支持。关于滞纳金。结合本案查明事实及相应证据，能证明在合同履行期间，三昌物业公司存在部分瑕疵，故本院酌情调整滞纳金为已欠缴物业费的10%，即382.95元。综上所述，对三昌物业公司要求周细莲支付物业服务费及滞纳金的诉请，本院予以部分支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、《物业管理条例》第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告周细莲在本判决生效后十日内一次性支付原告湖南三昌物业管理有限公司物业服务费3,829.5元、违约金382.95元；二、驳回原告湖南三昌物业管理有限公司其他全部诉讼请求。如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告周细莲负担。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李亦雯二〇二一年五月二十四日法官助理 杨 婧书 记 员 刘 苗