北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初15890号原告：山东天中集团有限公司，住所地山东省德州市德城区。法定代表人：徐中天，董事长。委托诉讼代理人：孙运国，北京银隅律师事务所律师。被告：梅再艳，男，1985年2月1日出生，汉族，住湖北省。委托诉讼代理人：王博，湖北鄂东律师事务所律师。原告山东天中集团有限公司(以下简称：天中集团公司)与被告梅再艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告山东天中集团有限公司的委托代理人孙运国，被告梅再艳的委托诉讼代理人王博参加诉讼。本案现已审理终结。原告天中集团公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋使用费349986元(自2016年11月1日至2020年4月30日止)及自2020年5月1日至实际腾退交房之日房屋使用费,按照每月8333元的标准支付。事实与理由:2016年10月26日,原、被告之间签署了合作协议,按照该合作协议,被告应当每年给付原告10万元利润,协议履行中发生纠纷,经石景山区人民法院审理,于2019年12月13日作出(2019)京0107民初3137号民事判决,认定合作协议名为合作,实为租赁,并认定该协议无效,为此没有支持原告要求分配利润的请求。原告为维护自己的合法权益现只能根据房屋租赁合同纠纷,要求被告支付房屋占用期间的使用费,自2016年11月1日至实际腾退之日期间的费用,为方便计算,将使用费分两段计算,第一阶段为确定时间自2016年11月1日至2020年4月30日,为349986元,该标准为每月8333元,42个月,剩余的使用费也按照每月8333元的标准主张,请求法院支持原告的诉讼请求。被告梅再艳答辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1、原告不是本案适格主体，应依法驳回原告诉求。2、原告主张占有使用费标准不符合法律规定，应当依法减免。3、原告隐瞒订立合同有关的重要事实，给被告造成巨大经济损失，应承担缔约过失责任，被告保留追究起诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月26日，天中集团公司（甲方）与梅再艳（乙方）签订《合作协议》，其中载明：一、甲方投入在工程兵管理处院内的X号楼X单元东西两户房间（以下简称涉案房屋）作为商务投资，乙方将其装修成商务会所，购置所有的办公用品、生活用品，投入前期的运营资金作为商务投资。二、合作期限：2016年11月1日起至2021年11月1日止。三、双方的战略合作的目的是以会所为基地，将该小区打造成健康养老服务基地。四、该会所由乙方负责投入经营，甲方有权监管或派人员进行实地监管、财务双方签字，乙方保证甲方的纯利润分配每年不低于壹拾万元人民币。五、负责合作期间的水、电、暖、物业费、工资运营等一切费用由乙方负责。六、双方签订合同时，乙方应向甲方缴纳保证金10万元，合作期满，房屋相关设施无损坏，租金、水、电费等不欠交，房屋原样已恢复或保持现状，经甲方检查合格后且没有第七至第十一项情况发生，保证金如数退还。七、乙方不得改动租赁房屋门窗、结构和配套设施，因经营需要装修房屋，需提前三日以书面形式提交详细装修计划，经甲方书面同意后方可进行装修。八、乙方不得擅自转房屋，否则，乙方同意赔偿甲方所有损失，且甲方有权终止解除合同收回房屋，保证金不予退还。九、乙方不擅自改变房屋用途，不得以任何形式扩大、改变、经营范围，否则甲方有权解除合同，保证金不予退还。十、乙方应遵守有关法律、法规合法经营，接受市场管理人员的统一管理，服从市场管理规定。否则甲方有权解除合同，保证金不予退还。协议签订后，梅再艳对涉案房屋进行了装修，并占有使用房屋。2021年2月7日，梅再艳腾退涉案房屋。另查明，2019年1月22日,天中集团公司将梅再艳以合同纠纷为由诉至本院，其诉讼请求：1.解除天中集团公司、梅再艳2016年10月26日签署的合作协议；2.梅再艳支付2016年11月1日至2018年12月31日止的期间的利润，共计216658元；3.梅再艳立即腾退工兵管理处院内X号楼X单元房屋；4.本案诉讼费由梅再艳承担。本院于2019年12月13日作出（2020）京0107民初15890号判决书，该判决载明：天中集团公司与梅再艳基于商业合作协议而形成的合同关系，依据该合作协议书，天中集团公司目的在于获取每年不低于10万元纯利润，其并不参与经营管理，该协议名为合作，实为租赁。因涉案房屋系天中集团公司未取得建设工程规划许可或没有建设批准手续建设，故法院认定上述合作协议无效。基于法院认定涉案合作协议无效，天中集团公司无权要求解除无效合同。涉案合作协议被确认无效后，天中集团公司可以要求梅再艳腾退涉案房屋，但无权基于无效合同要求梅再艳支付利润。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、梅再艳于本判决生效后十五日内腾退北京军区司令部工程兵管理处院内的X号楼X单元东西两户房间；二、驳回山东天中集团有限公司的其他诉讼请求。宣判后，梅再艳不服，上诉于北京市第一中级人民法院。2020年3月19日，北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终1543号民事判决书。该判决书驳回梅再艳上诉，维持原判。再查明，2012年9月27日，北京军区司令部工程兵管理处（甲方、出租方）与天中公司（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于北京市石景山区红卫路X号的场地面积约3000平方米（界址：卫生所以南留1．5亩的空闲土地后剩余部分）出租给乙方使用，租赁用途为办公、商务。租赁期限自2012年10月1日至2023年2月28日。同日，双方另签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋及场地建筑面积约1550平方米出租给乙方使用，租赁用途为办公、商务。租赁期限自2012年10月1日至2023年2月28日。合同第七条第4款约定：租赁期内，乙方需要新建和添建临时性建筑、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，应当无偿移交甲方。诉讼中，梅再艳称已交纳25万元租金，其中15万元为转账，另外10万元为现金。天中集团公司认可收到15万元租金，同意该部分租金可在其诉求中扣除。经释明，梅再艳未就其交纳的另外10万元租金提供证据。经询问，双方认可，涉案房屋交付时为毛坯房。经释明，梅再艳未就涉案房屋在交付后，部队不允许使用，梅再艳曾要求解除合同，但天中集团公司承诺配合办理使用房屋的相关事实提供证据。上述事实，有当事人陈述、《合作协议》、民事判决书、照片等证据在案佐证。本院认为，天中集团公司与梅再艳签订的《合作协议》实为租赁合同。该合同因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，没有建设批准手续，而被生效判决认定无效。但合同签订后，梅再艳一直使用涉案房屋直至2021年2月7日。而天中集团公司也需要向其出租人交纳使用费。故梅再艳应当交纳其使用期间的房屋使用费。关于天中集团公司主张，判令被告支付房屋使用费349986元(自2016年11月1日至2020年4月30日止)及自2020年5月1日至实际腾退交房之日房屋使用费,按照每月8333元的标准支付。经查，第一，合同签订后,梅再艳对涉案房屋进行了装修、使用。梅再艳辩称，涉案房屋在交付后，部队不允许其使用，梅再艳曾要求解除合同，但天中集团公司承诺配合办理使用房屋的手续，故才迟迟未腾退房屋。对此，梅再艳未提供证据证实。故本院对梅再艳的答辩意见不予采信。第二，涉案房屋已经于2021年2月7日腾退并交付给天中集团公司。考虑以上事实，并参考房屋的交付情况、实际使用情况，本院结合周边房屋的同等地段、同等装修房屋的租赁价格，本院认定两套房屋的使用费每月使用费为9万元，扣除梅再艳已经给付的15万元，梅再艳还需支付2016年11月1日起至2021年2月7日止的房屋使用费23.25万元。本案合同发生于《民法典》施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、梅再艳于本判决生效后七日内给付山东天中集团有限公司2016年11月1日起至2021年2月7日止的房屋使用费23.25万元；二、驳回山东天中集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由梅再艳负担4787元（山东天中集团有限公司已交纳，梅再艳于本判决生效后七日内给付山东天中集团有限公司），由山东天中集团有限公司负担2513元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  沈 霞二〇二一年五月二十七日法官助理  孙紫淇书 记 员  陈 瑶