江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0121民初1241号原告（反诉被告）：檀廷，男，1990年10月6日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：张志余，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌皓阳，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告（反诉原告）：江西宏吉投资有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山大道1168号小蓝经济开发区管委会四楼3010室。统一社会信用代码：91360100759973588P。法定代表人：万娇，系该公司分董事长。委托代理人：钟俊，男，1991年2月16日出生，汉族，户籍地：江西省抚州市宜黄县。系该公司员工。原告（反诉被告）檀廷与被告（反诉原告）江西宏吉投资有限公司（以下简称“宏吉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告其委托代理人张志余、凌皓阳，被告委托代理人钟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）檀廷向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年4月29日签订的编号为0056141的《南昌恒大城商品房认购书》；2、判令被告返还原告已支付的房款及房款滞纳金共计406,680元；3、判令被告向原告赔偿资金占用损失（以总房款406,680元为基数，自2021年1月8日起至实际支付完毕之日止，按同期贷款市场报价利率计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月29日，原告与被告签订了编号为0056141的《南昌恒大城商品房认购书》，该认购书约定：原告购买被告南昌恒大城37栋3－1103单元房屋，合同总价为1,655,676元，付款方式为分期付款，原告需于2019年4月30日前支付首期房款62,784元（不含签订认购书时支付的定金2万元），并签署《商品房买卖合同》，剩余房款按合同约定期限支付。另因被告购房优惠政策，本案中被告给予了原告3万元的购房优惠，实际房屋总价为1,625,676元。签署认购书后，原告于2019年4月29日向被告支付了81,284元（其中定金2万元），首期房款61,284元0，2019年7月24日向被告支付房款162,568元；2019年11月1日向被告支付房款162,568元。此外，原告还分别于2019年7月24日、2019年11月1日向被告支付所谓的滞纳金65元、195元，共计260元。上述款项共计406,680元。原告签署认购书后依约履行了合同义务，但被告迟迟不与委托人签署《商品房买卖合同》，已严重违约。有鉴于此，原告于2021年1月7日向被告寄发了律师函，明确要求解除双方签订的《南昌恒大城商品房认购书》。并将房款退还原告，但被告至今未向原告支付任何款项。案件审理过程中，檀廷将诉讼请求变更如下：1、判令被告返还原告已支付的房款及房款滞纳金共计406,680元；2、判令被告向原告赔偿资金占用损失（以总房款406,680元为基数，自2020年7月30日起至实际支付完毕之日止，按同期贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）宏吉公司辩称：一、案涉《南昌恒大城商品房认购书》已经终止，无法律上解除意义。案涉《南昌恒大城商品房认购书》签订时间为2019年4月21日，系预约合同性质，原、被告已于2019年4月29日签订《南昌县商品房买卖合同》，故原告诉请解除《南昌恒大城商品房认购书》已无意义。按照《南昌县商品房买卖合同》的约定，檀廷应按分期付款的方式按时支付购房款，但鉴于檀廷在合同履约过程中严重逾期支付购房款的行为，宏吉公司于2020年7月30日发出《解除合同通知书》，故《南昌县商品房买卖合同》也已经解除。二、檀廷要求退还缴纳的购房款数额错误。檀廷支付购房款共计406,420元，经多次催告后仍未支付后续购房款。根据双方签订的《无理由退房协议》约定，檀廷享有无理由退房权利，并于2020年5月向宏吉公司提交退房申请表《江西公司南昌恒大城项目退房审批表》，双方一致确认，檀廷无理由退房应扣除恒方通佣金32,514元及违约金81,284元，退还购房款合计292,622元。三、檀廷要求以退还房款为基数赔偿资金占用损失没有合同依据。由于檀廷逾期支付购房款，构成合同违约，对宏吉公司造成了较大的资金占用损失，且构成了房屋买卖合同中约定的出卖方单方解除合同的条件，后檀廷发出退房申请，双方确定应退还购房款总额292,622元后双方解除合同。而双方并未对退还房款的时间及违约责任进行约定，故檀廷诉请赔偿资金占用损失缺乏相应依据。宏吉公司认为檀廷严重逾期支付后续购房款，导致合同解除，给宏吉公司造成了损失，并据此向法院提出反诉请求：1、判令檀廷支付逾期付款违约金12,192.56元；2、本案诉讼费用由檀廷承担。经本院审理查明：2019年4月21日，檀廷作为乙方、宏吉公司作为甲方，双方签订《南昌恒大城商品房认购书》，约定：1、乙方向甲方认购南昌恒大城楼盘37栋3－1103室房产，乙方同意签署本认购书时支付人民币20,000元作为定金；2、房屋价款1,655,676元；3、付款方式为分期付款，乙方于如乙方未能按约定日期支付房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。签署认购书后，檀廷依约支付了定金20,000元。2019年4月29日，原、被告签订《南昌县商品房买卖合同》，合同约定：A、檀廷购买恒大城第37栋3单元11层1103号房产。B、房款总价1,625,676元，2019年4月29日前支付首期房款81,284元，于2019年7月20日支付房款162,568元，于2019年10月20日支付房款162,568元，于2020年1月20日支付房款162,568元，于2020年4月20日支付房款162,568元，于2020年7月20日支付房款162,568元，于2020年10月20日支付房款162,568元，于2021年1月20日支付房款162,568元，余款325,132元于2021年4月20日前付清。C、逾期付款在180日内，自应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。D、出卖人应当在2021年6月30日前交付合格的商品房。同日，檀廷向宏吉公司出具《还款承诺书》1份。2019年4月29日，檀廷向宏吉公司支付首期房款81,284元（含之前的定金20,000元），宏吉公司出具收据1份；2019年7月24日，檀廷支付房款162,568元及滞纳金65元，宏吉公司出具收据2份；2019年11月1日，檀廷支付房款162,568元及滞纳金195元，宏吉公司出具收据2份；以上，檀廷共支付房款406,420元、滞纳金260元，合计406,680元。之后，檀廷未再按约支付房款。2020年7月30日，宏吉公司向檀廷发送《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《南昌县商品房买卖合同》。本院认为：案涉《南昌恒大城商品房认购书》、《南昌县商品房买卖合同》均系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律规定，各方应按约履行合同义务。原、被告双方均认可案涉《南昌县商品房买卖合同》已于2020年7月30日解除，本院对此予以确认。檀廷要求宏吉公司返还房款及滞纳金共计406,680元，并要求自2020年8月1日起至付清之日止按同期贷款市场报价利率计算赔偿资金占用损失，合法有据，本院予以支持。宏吉公司要求檀廷支付违约金12,192.56元，未超过双方约定范围，符合法律规定，本院予以支持。宏吉公司认为滞纳金260元不应返还，因该260元实际系逾期付款违约金，根据合同约定逾期付款违约金系合同继续履行情形下的违约责任，原、被告已解除合同，合同解除情形下的违约金为累计应付款的1%，两种情形下的违约金不能并存，故本院对宏吉公司的该主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、限在被告（反诉原告）江西宏吉投资有限公司自本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）檀廷返还购房款及滞纳金共计人民币406,680元，并赔偿资金占用期间的损失（自2020年8月1日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、限原告（反诉被告）檀廷自本判决生效之日起十日内一次性向被告（反诉原告）江西宏吉投资有限公司支付违约金12,192.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9,851元，由被告（反诉原告）江西宏吉投资有限公司负担；反诉案件受理费52元，由原告（反诉被告）檀廷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 谌祖春二〇二一年五月十四日法官助理 汪晓东书 记 员 刘宇辰