北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4901号原告：北京宏昊房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区华佗路9号院2号楼1层125。法定代表人：聂培松，总经理。委托诉讼代理人：宋松松，北京雪莹律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琳，北京雪莹律师事务所实习律师。被告：张鑫，男，1987年10月12日出生，汉族，职业不详，住北京市丰台区。原告北京宏昊房地产经纪有限公司（以下简称：宏昊公司）与被告张鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏昊公司的委托诉讼代理人宋松松到庭参加诉讼，被告张鑫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宏昊公司向本院提出诉讼请求：1、判令张鑫支付宏昊公司2020年2月1日至2020年5月5日的房屋租金10750元。2、判令张鑫支付宏昊公司保洁费600元。3、判令张鑫支付宏昊公司赔偿金9000元。4、判令张鑫依据合同约定向宏昊公司支付违约金24200元（依据合同第七条第二款支付至解除租赁合同2020年5月5日止）。5、本案诉讼费用由张鑫承担。事实和理由：宏昊公司和张鑫于2019年10月31日签订租赁合同，约定张鑫承租宏昊公司位于北京市大兴区黄村镇611室房屋居住使用。租赁期限为2019年10月31日至2020年10月30日。合同约定房屋租金为每月4500元整，按季缴纳。现张鑫已逾期未缴付租金，宏昊公司经多次索要未果，故诉至法院。张鑫经本院合法送达起诉状和开庭传票后未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。宏昊公司围绕诉讼请求提交以下证据：《房屋出租合同》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录。因张鑫未参加庭审，亦未提出书面异议，故本院对宏昊公司提交证据的真实性予以确认。本院根据上述认证查明：2018年5月23日，案外人张永信（甲方）与宏昊公司（乙方）签订一份《房屋出租合同》，约定：甲方将位于北京市大兴区611的房屋（以下简称：611室），建筑面积68平米，委托宏昊公司对外出租。委托期限自2018年5月26日至2021年5月25日止。2019年10月31日，宏昊公司（甲方，出租方）与张鑫（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方代理出租其位于北京市大兴区611室的房屋及其设施（家具、电器），建筑面积68平方米，乙方承租该房屋作为居住用途。租赁期限为12个月，即自2019年10月31日至2020年10月30日；房屋租金为每月4500元，按季缴纳，乙方应提前30天缴付房租，第一次付款日期：2019年10月31日，第二次付款日期：2019年12月31日，第三次付款日期：2020年3月31日，第四次付款日期：2020年6月31日。其中第四条：保证金。1、本合同签订之日，乙方应向甲方交纳一个月房屋租金人民币4500元作为保证金；2、保证金为乙方不损害房屋结构、设施、家具、家电和不拖欠水电、燃气、卫生、电话等使用费用的保证。保证金不充抵末期房租。租赁期满，甲、乙双方进行对房屋内部物品、设施及装修的清点验收，乙方结清在租赁期内所产生的费用，交还甲方房屋钥匙，搬离所租赁房屋，甲方于租赁期满后第五个工作日，退还乙方所缴纳的房屋租赁保证金，如乙方没有结清合同期内产生的费用，其合计金额由房屋租赁保证金中扣除，剩余部分如数退还乙方，但退还押金时最长不能超过一个月，否则视为放弃权力，不予退还；合同生效后，甲乙双方均不得无故解除合同、不得单方违反合同约定，否则违约方应承担违约责任，如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任；逾期不支付房租，每日加收200元滞纳金，拖欠房租超过三日，合同自动解除，甲方有权即时收回房屋，重新出租乙方不得在房内留存个人物品，否则视为遗弃物，甲方有权代为处理，所造成损失由乙方承担，如乙方有特殊情况需要退房，必须在交房租前，提前三十天以书面形式通知甲方解除合同，并承担违约责任，向甲方支付二个月房租作为赔偿金，如合同正常期满，乙方应提前30天积极配合甲方看房。庭审中，宏昊公司明确签署租赁合同时，张鑫交付第一季度（2019年10月31日至2020年1月31日）13500元及租房保证金4500元；第二季度（2020年2月1日至2020年4月30日）房租迟延交付，经多次催要，张鑫于2020年2月29日支付3500元，剩余10000元未能支付。因张鑫擅自于2020年5月5日退房，现宏昊公司主张张鑫欠付的房租为第二季度欠付房租10000元及2020年5月1日至2020年5月5日期间的房租750元，共计10750元。另，宏昊公司主张《房屋租赁合同》中约定了“退还押金时长最长不能超过一个月，否则视为放弃权利，不予退还。”，故其主张就张鑫交纳的4500元保证金其不应再退还。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，张鑫经本院合法送达起诉状和开庭传票后未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，其行为视为放弃答辩和质证的权利，由此造成的不利后果由其自行承担。张鑫与宏昊公司签订了《房屋租赁合同》，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。张鑫未按合同约定给付房租并擅自搬离，其行为已构成根本违约，宏昊公司有权解除合同并要求其按照《房屋租赁合同》中的约定支付房租。故就张鑫欠付的2020年2月1日至2021年5月5日的房屋租金10750元其应当给付，但张鑫向宏昊公司交付4500元保证金，且《房屋租赁合同》约定“没有结清合同期内产生的费用，其合计金额由房屋租赁保证金中扣除，剩余部分如数退还”，故就宏昊公司主张的房屋租金10750元，扣减保证金4500元后，剩余6250元张鑫应当支付。宏昊公司主张因在《房租租赁合同》中约定“退还押金时长最长不能超过一个月，否则视为放弃权利，不予退还”，故就其收取的4500元保证金不予退还，不予抵扣房租的主张，本院认为该合同系宏昊公司提供，该合同条款增加了张鑫一方责任、免除了其重要权利，符合提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款的特征。宏昊公司亦没有提交证据证明其就该条款采用了合理的方式提请张鑫注意，故该条款无效。本院认定宏昊公司收取的4500元保证金应在张鑫欠付的房租中予以抵扣。就宏昊公司主张的保洁费部分，因宏昊公司未提交证据证明其支出保洁费的数额，故本院酌情支持张鑫支付宏昊公司保洁费300元。就赔偿金9000元部分，依据合同约定，提前退房需要承担违约责任，向宏昊公司支付两个月的房租作为赔偿金。宏昊公司主张张鑫于2020年5月5日在没有办理交接的情况下，交付钥匙后搬走。因张鑫未出庭应诉，亦未提交相反的证据，故本院对宏昊公司的主张予以认可。张鑫的行为构成违约，应依据合同约定承担违约责任，给付赔偿金。故就宏昊公司要求张鑫支付赔偿金9000元的诉讼请求，本院予以支持。就违约金部分，宏昊公司明确违约金系逾期不支付房租，每日加收200元的滞纳金。对此，因宏昊公司已经主张两个月的租金作为赔偿金弥补其损失，故本院对宏昊公司主张的违约金予以调整，酌情支持张鑫向宏昊公司支付违约金2000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，缺席判决如下：一、张鑫于本判决生效之日起十日内给付北京宏昊房地产经纪有限公司欠付的房屋租金6250元、保洁费300元、赔偿金9000元、违约金2000元，共计17550元；二、驳回北京宏昊房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费457元，由北京宏昊房地产经纪有限公司负担277元（已交纳），由张鑫负担180元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费260元，由张鑫负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 朱庆梅二〇二一年五月十九日法官助理 吕 馨书 记 员 贯 菲