北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初7782号原告（反诉被告）：宋维才，男，1970年7月12日，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：朱希，女，1995年12月31日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高山（朱希之母）。原告宋维才与被告朱希房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员蒋凯宇独任审理，公开开庭进行了审理。原告宋维才，被告朱希及其委托诉讼代理人高山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋维才向本院提出诉讼请求：请求法院判令1.请求被告退还押金5800元；2.向被告赔偿合理确定已处理家具赔偿价格；3.被告提供2016年8月至2020年8月共267600元的房屋租金发票。事实和理由：我于2016年8月21日通过中介我爱我家文慧园店与朱希母亲高山签订住房租赁协议，承租X室，月租金5400元，租期2年，押金5400元。2017年房租涨至5500元，2018年房租涨至5600元，2019年房租涨至5800元。2020年因疫情学生无法返校，房屋空置数月。4月份，我提出按协议赔偿一个月租金退租或者转租，高山均未同意，直至租赁期满。2016年处理旧家具时，因为这些旧家具都是板材结构，质量本就不好，而且已经20多年，没有任何出售价值，由我爱我家店长王**找来工人作为垃圾运走，我为此支付劳务费500元。后我在退租时，将新购置的1000元左右的小天鹅洗衣机留在房屋内，另将购置的二手写字台、新购置的椅子也留在房屋内。退租金后，我联系高山协商退还押金事宜，但高山一直拒接电话。鉴于朱希及其母亲高山以不合理理由拒不退还押金，拒不协商，故我诉至法院。朱希辩称，第一，宋维才在租赁房屋后，房屋内实际居住人数已经超过合同约定，且宋维才在未经房主同意的情况下变卖了房屋内的家具，已经构成违约，押金应当折抵违约金，不予退还。第二，出租时房屋内的家具是全新的，共花费22110元，但原告未经过我同意对家具进行变卖，另外导致我花费房屋维修损失费和维修费共13155元；第三，双方签订的租赁合同并未就开具发票进行约定，而且开发票是行政法律关系，不是民事法律关系，故不同意宋维才第三项诉讼请求。另我提起反诉，反诉请求：1.请求判令被反诉人向反诉人支付合同约定的违约金5800元；2.请求被反诉人向反诉人支付房屋维修损失费3855元；3.判令被反诉人向反诉人支付出租损失费9400元；4.请求判令被反诉人向反诉人支付房屋家具费9300元；5.判令被反诉人承担本案反诉费。宋维才对朱希之反诉请求辩称，双方签署的租赁合同已于2020年8月24日期满，租赁期间，房屋内的家具及设备设施系自然老化损坏，并非人为导致，故不同意承担房屋维修损失费用。另外我同意就我已处理的旧家具进行合理的赔偿，但朱希主张的赔偿价格过高，我不认可。另外不同意赔偿租金损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月21日，出租人朱希、承租人宋维才、居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定宋维才承租朱希所有的位于北京市海淀区X房屋。合同第二条租赁情况及登记备案约定“（一）租赁用途：居住；如租赁用途为居住的，居住人数为3，最多不超过3人；（二）如租赁用途为居住，甲方应自与乙方订立本合同之日起7日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续，对多人居住的出租房屋，乙方应将居住人员情况告知甲方，甲方应当建立居住人员登记簿，并按规定报送服务站…在本合同有效期内，居住人员发生变更的，乙方应当自变更之日起2日内告知服务站，办理变更登记手续。”房屋租赁期限自2016年8月25日至2018年8月24日。租金每月5400元，支付方式为季付。押金5400元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。第七条房屋维护及维修“（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态：1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应当在接到乙方通知后七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；2.因乙方保管不当或者不合理使用的，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或者故障的，乙方应负责维修或者承担赔偿责任。违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或者赔偿相应损失。”合同签订后，双方于当日签署房屋交割清单，确认房屋内家具、设备设施等包含冰箱一台、热水器一台、洗衣机一台、床一张、衣柜一个、写字台一个、空调一个，餐桌一个、燃气灶一台、油烟机一台、电卡一个。上述合同到期前，双方另于2018年8月18日续签合同，租期延续至2020年8月24日，租金调整为每月5600元，其他合同内容不变。后双方于2019年经协商租金调整至每月5800元。2020年8月24日宋维才搬离租赁房屋，并将钥匙交至保安处，8月25日朱希从保安处拿到房屋钥匙，得知宋维才已经搬走。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：庭审中，宋维才主张因合同已于2020年8月24日期满，朱希应当按照合同约定返还押金，朱希不同意返还，其主张因房屋内实际居住人数超过三人，且宋维才未经其同意处理其部分家具及设备设施，已经违反合同约定，应当承担违约责任，据此要求宋维才支付违约金5800元。关于房屋实际居住人数，宋维才认可因其租赁房屋给其研究生居住，故学生人数时多时少，多的时候居住有四人，少的时候仅有一人居住。朱希主张房屋维损失3855元，称因实际居住人数超过5人，导致房屋内的家具家电过度损耗，造成门损坏、下水管道堵塞，其向本院提交房屋内部分照片，宋维才则辩称房屋内部分家具家电折旧是自然损坏，且2019年楼上房屋曾漏水严重，导致屋内产生水渍，并非其人为损坏，故不同意赔偿。朱希主张出租损失9400元，称宋维才退租后在门上贴了威胁信，其行为产生恶劣影响，导致房屋租金下降且房屋延迟一个月才再次出租，损失了相应的租金，向本院提交朱希与新租客刘娇娇签订的《房屋租赁合同》，显示租赁期间为2020年9月21日至2021年9月20日，月租金为5500元，宋维才对上述损失不予认可，不同意赔偿。朱希另主张因房屋内部分家具被宋维才擅自变卖，故要求宋维才赔偿家具损失9300元。宋维才认可因部分家具比较老旧，无法使用，故其进行处理，同意赔偿相应的折价，但朱希主张的赔偿价格过高。关于房屋内家具家电，朱希主张宋维才未经其同意处理了一张双人床及床垫、一个组合式书柜、一台冰箱、一个写字台，按照市场价共9300元。宋维才认可其仅处理一张双人床（不含床垫）、一个组合式书柜、一个写字台、一台冰箱，一台洗衣机，其另购买了一个二手写字台和新的洗衣机。宋维才另要求朱希提供2016年8月至2020年8月共267600元的房屋租金发票，朱希则以合同未约定为由不予认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，依据双方之间合同约定，合同已于2020年8月24日期满，合同期满或合同解除后，房屋租赁押金应当抵扣应当由宋维才承担的费用后，剩余部分予以返还。关于朱希主张宋维才违约并承担违约责任一节，依据合同约定，房屋内实际居住人数不超过3人，宋维才于庭审中认可租赁期内实际居住人数有超过3人之情形，宋维才之上述行为已经违反合同约定，但合同并未就该项违约行为应当承担的违约责任进行明确约定。另外朱希主张宋维才擅自处理房屋内部分家具的行为亦构成违约，亦未有合同依据，故本院对于朱希主张宋维才承担违约金5800元的反诉请求不予支持。朱希主张维修损失3855元，其并未就其相关设施的损坏是由宋维才不合理使用导致为由向本院充分举证，故本院对其该项反诉请求不予支持。朱希主张房屋出租损失9400元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于家具费9300元，宋维才认可处理家具包括双人床一张、组合式书柜一个、冰箱一个，写字台一个，故其应当承担赔偿责任，因双方对赔偿价格未达成一致，具体数额由本院酌定为2000元，由押金折抵后，剩余部分由朱希予以返还。宋维才另要求朱希提供租金发票之诉请，双方签署的合同并未就开具发票进行约定，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用一、朱希于本判决生效后七日内退还宋维才押金3800元；二、驳回宋维才的其他诉讼请求。三、驳回朱希的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（宋维才已预交），由宋维才负担，已交纳。反诉案件受理费254元（朱希已预交），由朱希负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  蒋凯宇二〇二一年五月二十四日书记员  于 洁