河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初5529号原告（案外人）:袁祥赫，男，汉族，1992年3月21日出生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：黄彬、郑博源，河南君志合律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司许昌南关支行，住所地许昌市南关大街11号。负责人：徐俊霞，该银行行长。委托诉讼代理人：张国政，河南先利律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建生，男，汉族，1966年12月15日出生，住许昌市魏都区。第三人（被执行人）：河南东源房地产开发有限公司，住所地，许昌尚集产业聚集区尚集街西段路北。法定代表人：范伟强，该公司经理。委托诉讼代理人：刘阳，河南天苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志龙，男，汉族，1990年5月22日出生，住许昌市建安区。原告袁祥赫与被告中国工商银行股份有限公司许昌南关支行（以下简称工行）、第三人河南东源房地产开发有限公司（东源公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告袁祥赫向本院提出诉讼请求：停止对位于许昌市建安区的执行，并确认上述房产归原告所有，诉讼费由被告承担。事实理由：法院在执行工行与东源公司金融借款纠纷一案中，查封了位于许昌市建安区。原告在2020年2月21日已处置购买上述房产，并在房管局备案，原告购买房产时，该房产状态无抵押、无查封，为此，原告提出案外人执行异议，被法院裁定驳回，特提起诉讼。被告工行辩称：1、工行与东源公司等人金融借款合同纠纷一案，许昌市中级法院2019年指定建安区法院执行；2、工行是东源公司开发的东源锦程小区7号楼房屋的在建工程抵押权人,即系东源锦程7号楼101号、102号、103号的房产的抵押人，有他项权证为证，依法对该房屋享有优先受偿权；3、东源公司在执行程序中，将有抵押的7号楼102房、103房出卖,应当依法追究相关人员法律责任。5、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。6、在2020年2月21日，东源公司与袁祥赫签订购房协议，东源公司以5401440元的价格将涉案两套房产出卖给袁祥赫，双方在协议落款处盖章、签字确认，同时许昌市建安区住房和城乡建设局、许昌市建安区房产管理局、许由街道办事处东源锦绣问题楼盘处置领导小组办公室在协议落款见证方处盖章；2020年5月23日，东源公司向袁祥赫出具收据两份，确认收到袁祥赫购房款5401440元；2020年5月27日,东源公司与袁祥赫签订商品房买卖合同，2020年5月28日在许昌市建安区房产管理局办理备案登记，并于2020年10月30日办理了业主入住流程领取房屋钥匙。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，袁祥赫虽然在法院查封前签订了房屋买卖合同，并交付了相应的房款，但其并未在房屋查封前合法占有该房屋，同时涉案房屋办理有抵押登记手续，其在购买时并未尽到合理的注意义务，存在过错；且实际交付时间为查封后的2020年10月30日；不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定；7、袁祥赫与东源房地产签订的房产买卖《协议书》属于无效合同，自始至终不受法律保护，袁祥赫依据无效合同不得享有涉案房产的产权，袁祥赫对执行的涉案房产不享有排除执行的权利，其执行异议之诉理由不能成立。被告东源公司辩称：涉案房产是通过问题楼盘处置领导小组真实出售，房款已按照约定及问题楼盘处置领导小组要求合理使用，7号楼验收合格时间为2020年5月13日，东源公司向原告交付房产的时间为2020年5月30日，交易全过程东源公司不存在欺瞒或恶意，不存在违法售房行为。原告向本院提交证据材料有：第一组证据：1、2018年8月21日《关于“东源锦程”项目延期交付风险事件解决方案》复印件一份；2、2018年9月27日《许昌市企业风险处置工作领导小组办公室会议纪要》许处置办纪[2018]6号复印件一份；3、2020年2月21日《购房协议》一份；证明目的：（1）、2018年8月21日，东源锦城项目被列为问题楼盘，第4、5、6、7号楼延期交付，导致群体上访事件发生，许昌市建安区政府、许昌市建安区住房和城乡建设局、许昌市建安区房产管理局、许由街道办事处东源锦城问题楼盘处置小组办公室、河南东源发地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司许昌南关支行，共同签署关于东源锦城项目延期交付风险事件解决方案。2018年9月27日，该方案以《解决东源锦城项目延期交付风险事件会议纪要》的形式印发并执行。东源公司销售剩余房源需在上述各单位监管下，按照会议纪要的要求进行销售。（2）、2020年2月21日，原告购买被告东源公司签订购房协议，东源锦城小区7号楼102、103号商铺。协议在问题楼盘领导小组等单位的监管要求下，约定购房款共计5401440元，并要求将房款分别转账给郭会平、郭瑞峰、崔畅通、李赛、廖渤、许昌鸿业商品混凝土有限公司。（3）、原告购买涉案房产是在问题楼盘领导小组监督、见证、同意下，工行南关支行、建安区房管局、建安区住建局、东源房地产公司作为领导小组的下属单位，对于该买卖行为是明知的，交易是在各方监督同意下完成的，原告购买该房屋是基于当时信访问题和政府化解多种信访风险，基于政府公信力才购买的涉案房产。第二组证据：1、2020年3月23日，付款人为袁喜兰、收款人为廖渤，中原银行转账汇款单一份，金额400000；2、4月30日，付款人为李尚霏，收款人为廖渤，中国建设银行电子转账回单，金额为100000；3、5月23日，付款人为李尚霏、收款人为王巧云转账明细一份，金额1000000元；4、2020年5月23人，付款人李尚霏，收款人薛和英，中国银行回款回单一份，金额为457000元；5、2020年5月23人，付款人为李尚霏、收款人为王巧云汇款回单一份，金额为3000元；6、2020年5月23人，付款人李尚霏，收款人为廖渤的银行回单一份，金额为540000元；7、2020年5月23日，袁祥赫、李赛、东源公司三方结算抵偿协议一份（金额230万元）；8、2020年6月28日，付款人袁喜兰，收款人廖渤的中原银行回款单一份，金额为200000元9、2020年8月17日，付款人袁喜兰，收款人廖渤的中原银行回款单一份，金额为401440元。10、许昌鸿业商品混凝土有限公司国家企业信息公示系统截图一份（法定代表人为王巧云，印证3、5收款人）。11、2020年5月23日，东源公司两份收据各一张（分别为3081440元（102号房屋）、2320000元（103号房屋），说明1-9的全部款项，原告按照协议要求全部支付完毕后，东源公司向原告出具两套房屋全款的收据）。12、袁喜兰（袁祥赫姑姑）、李尚霏（袁祥赫表弟）证人证言及出庭作证证言。证明目的：原告袁祥赫已按照购房协议的约定及东源公司的要求，全部履行了合同项下的付款义务，东源公司向原告出具了5401440的购房款收据。第三组证据：1、2020年5月27日，东源锦城小区7号楼1层102《商品房买卖合同》一份；2、2020年5月27日，东源锦城小区7号楼1层103《商品房买卖合同》一份；3、2020年5月27日，东源锦城7号楼1层102号房屋《商品房预售登记备案申请表》一份（申请律师调查令调取材料）；4、2020年5月27日，东源锦城7号楼1层103号房屋《商品房预售登记备案申请表》一份（申请律师调查令调取材料）；证明目的：2020年5月27日，原告袁祥赫在支付完毕房款后，于2020年5月27日与东源公司正式签订《商品房买卖合同》，同日依法向许昌市建安区房产管理局申请预售登记备案。第四组证据：1、（2020）豫1003执262号执行裁定书；2、（2020）豫1003执262号协助执行通知书；3、（2020）豫1003执异142号裁定书；4、（2020）豫1003执恢764号裁定书；证明目的：本案执行异议之诉各方当事人主体资格，工行申请执行东源公司一案，于2020年6月19日申请法院查封涉案7号楼101、102、103号房产，查封的3套房产中，102、103已于2020年5月27日登记备案在袁祥赫名下。被告工行向本院提交证据材料有：1、2017年5月5日（2017）许昌市建安区不动产证明第0002062号不动产登记证明（他项权证）；证明工行对东源公司名下涉案7号楼101室等69户在建建筑物办理了抵押权登记，即包含7号楼101、102、103室（7号楼的门面房），工行依法享有法定抵押权，拍卖价款优先受偿权。2、许昌市中级人民法院（2018）豫10民初34号判决书、2019年3月17日许昌市中级人民法院（2019）豫10执52号执行裁定书（查封扣押裁定）；证明目的：该判决书第二项：“原告工行许昌南关支行对东源公司抵押财产依法拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权”。案件进入执行后，许昌市中级人民法院查封了东源公司账户，冻结8万多元，后因问题楼盘处置小组的成立，许昌市中级人民法院将案件指定建安区法院执行。第三人东源公司向本院提交证据材料有：1、《关于“东源锦程”项目延期交付风险事件解决方案》、《许昌市企业风险处置工作领导小组办公室会议纪要》许处置办纪[2018]6号文、《购房协议》、商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同备案证明、豫（2017）许昌市建安区不动产证明第0002062号不动产登记证明、许昌市中级人民法院（2018）豫10民初34号民事判决书；证明：（1）、涉案房产的出售及款项的使用已经被告工行书面许可同意。会议纪要第六条“东源锦程项目问题化解领导小组负责项目7#剩余商用房的后期销售管理，确保后期销售资金全额归集至监管账户”；第十条“在保障7#建设资金相关费用合理有效使用并留足新发放按揭贷款保证金的前提下，剩余资金归还工行许昌南关支行的开发贷款”，被告工行分别在解决方案及会议纪要中盖章予以认可；即被告工行已经同意东源公司在未归还工行贷款及未解除抵押的状态下出售房产，并同意所售购房款优先用于建设资金费用的使用，最后如有剩余再归还工行南关支行。东源公司出售本案房产是经过领导小组同意，且购房合同明确约定了房款支付用途均是用于保障项目建设，资金用途已得到领导小组认可，符合会议纪要内容要求。（2）、东源公司已经尽到高度的注意义务，不存在任何主观损害他人利益的故意。被告工行于2018年起诉东源公司，许昌市中级人民法院于2018年10月22日作出民初34号民事判决书。该案是工行就东源公司所有未清偿贷款提起的诉讼，在该诉讼中，工行没有向法院提交（2017）许昌市建安区不动产证明第0002062号不动产登记（他项权证），原因是该他项权证项下指向的1800万元贷款，工行并未实际向东源公司发放。2、许昌仲裁委员会调解书3份、转账明细3份、收到条3份、中原银行转账汇款单3份、回单详情1份、中国银行人民币汇款业务回单3份、明细1份、收据4份、对账单1份、收到条1份；证明东源公司已按照购房合同约定及领导小组指定的资金用途支付，其中，购房协议中郭会平、郭瑞锋、崔畅通是三户退房户，东源公司按照领导小组要求，提起仲裁并按照仲裁调解书内容退还购房款；支付给廖波与鸿业商砼公司的款项均为拖欠的工程款，因当时原告是分笔支付购房款，而鸿业商砼公司催要款项比较急，东源公司另行筹款20万元先行支付给鸿业公司，袁祥赫支付房款时，给鸿业商砼公司少转20万元，把少转的20万元给了廖波，廖波又把该20万元退给东源公司，有收据及对账单为证，王巧云为鸿业商砼公司法定代表人；230万元用于偿还东源公司债权人李赛的借款。东源公司收到的购房款均已按照领导小组要求支付完毕，结合会议纪要内容，该资金用途的使用，工行南关支行也已同意。3、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》1份、《东源锦程小区工程竣工预验收成员情况表》1份、2020年5月30日《东源地产——锦程小区业主入住流程单》一份、2020年10月30日《东源地产——锦程小区业主入住流程单》一份、《工作联系单》一份、《情况说明》一份；证明东源公司“东源锦程”7#楼于2020年5月13日验收合格，东源公司于2020年5月30日将涉案房产交付给原告，原告接收房产并对房屋进行验收，有流程单以及工作联系单为证。后原告又将涉案房产交给物业代为出租，物业公司于2020年10月30日将钥匙再次退还原告，但涉案房产的交付时间应当认定为2020年5月30日，代为出租系原告与物业公司之间的委托关系。本院告知被告工行，通知问题楼盘解决方案中涉及的工行相关人员到庭接受询问，被告工行通知李少鹏、贾永辉到庭。李少鹏证实：“2018年8月21日，市政府金融办、建安区住建局、建安区房管局、许由路办事处东源锦城问题楼盘处理领导小组、东源房地产公司、工商银行南关支行共同成立领导小组，后工行依据协议发放7号楼贷款1921万元（个人购房按揭贷款），按揭贷款资金到位后，转账至问题楼盘领导小组监管的资金账户（李少鹏是该监管账户的经办人），上述资金用于7号楼的扫尾建设资金，有剩余的归还工行南关支行前期的住房开发贷款。该账户的支款需经问题楼盘处置小组盖章及工行南关支行核对后才能转账。7号楼发放贷款1921万元，其中转账到监管资金账户中1824.95万元，保证金账户96.05万元。另外，2018年12月13日，个人购房户往监管资金账户补交资金4万元；2019年5月14日，个人购房户往监管资金账户补交资金21万元”。贾永辉证实：“2018年8月21日，在市政府金融办的主持下召开东源锦城项目，延期交付风险解决方案，贾永辉代表工商银行南关支行参加协调会，最终形成了解决方案，工行南关支行盖章予以确认。问题楼盘化解小组成立后，东源公司预报4-7号楼剩余建设资金约需两千多万元，经工行南关支行实地勘察，并聘请第三方进行测算，预估剩余建设资金及相关费用1800万元即可完成，对此形成解决方案中的第五条意见。在工行实际勘查中发现，4-7号楼尚有部分剩余房源、地下车位、储藏室、商用房未完全销售，为了防止东源公司私自销售，确定这些房产的销售资金也必须转入监管账户，按解决方案要求的使用方式（优先支付建设资金，剩余资金归还前期开发贷款），形成解决方案的第六条约定。本院告知第三人东源公司，通知问题楼盘解决方案中涉及的房管部门人员到庭接受询问，建安区房产管理局局长封志杰证实：“2018年7月份，因东源公司没有按时交房，大部分业主到区政府、市政府上访，建安区成立以政府办、住建局、房管局、信访局、许由街道办事处负责人的工作专班，经调查核实发现，前期在工行南关支行成立的预售资金监管账户（按照2014年10月份许昌市住建局、许昌市人行联合下发的文件要求，成立预售资金监管账户，专款专用，用于建设工程的建设），业主的购房款转入预售资金监管账户，东源公司使用监管账户资金时，向房管局提交书面手续，经房管局审核后，由房管局出具支款手续，工行按照支款手续从预售资金监管账户中支付款项。但实际操作中，工行南关支行私自从预售资金监管账户中挪用4000万元用于归还东源公司前期在工行的贷款，导致东源锦城项目因资金问题停工，业主上访，造成不稳定因素。工作转班就工行南关支行挪用监管账户资金的问题，向许昌市人行、许昌市银监会反映，后许昌市工行对南关支行班子成员进行了处理（纪律处分、免职调离）。在许昌市银监会的召集下，工行南关支行与工作专班共同成立问题楼盘化解小组，形成了许昌市企业风险处置工作领导小组会议纪要。针对问题楼盘4-7号楼需要建设资金，东源公司测算后需两千多万元，工行南关支行按4-7号楼的购房户按揭贷款额核定，按揭贷款额约1900万元，留足按揭贷款保证金100多万元后，剩余按揭贷款约1800万元，故工行南关支行只认可1800万元，因1800万元资金不足，为了保证建设项目的进行，对出售商用房的资金直接用于支付建设资金。东源锦城小区有三个购房户不愿意继续支付购房尾款，问题楼盘化解领导小组协调三个购房户退房、退款，所退的房屋用于抵偿工程款，三个购房户交的首付款需退还给个人，该款项从袁祥赫购买7号楼102、103号房产的资金中支付，7号楼102、103号房产下余的销售资金用于工程款及建筑材料的支付。本院组织当事人对上述证据材料进行质证，根据当事人质证意见及庭审查明情况，本院对上述证据材料的真实性予以确认，对相关证明目的，将查明事实综合分析认定。根据有效证据，结合庭审查明情况，本院确认以下案件事实：2018年10月22日，许昌市中级人民法院作出（2018）豫10民初34号民事判决书，确认东源公司以其名下的国有土地使用权（许昌县国用2011字第0006062、0006047号）为抵押（已办理他项权证），向工行借款，未偿还完毕，判令东源公司偿还工行贷款4958.99万元及利息；工行对东源公司的抵押财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。判决生效后，许昌市中级人民法院于2019年3月27日作出执行裁定，指定建安区法院执行该案。建安区法院于2020年6月19日作出（2020）豫1003执262号执行裁定书，将东源公司位于许昌市建安区予以查封，原告袁祥赫提出案外人执行异议，建安区法院审查后作出（2020）豫1003执异142号执行裁定，驳回袁祥赫的异议请求，袁祥赫遂提起诉讼。审理查明，2018年8月21日，因东源公司开发建设的东源锦程项目第4#、5#、6#、7#楼延期交付，导致群体上访事件的发生，在许昌市金融办的协调下，由建安区住建局、建安区房管局、东源公司实际控制人、工行许昌分行许昌分行、个人信贷中心、工行南关支行副行长贾永辉共同参加风险事件协调会，制定了“东源锦程”项目延期交付风险事件解决方案，工行南关支行在该方案上加盖印章。该方案第五条约定：“由东源锦程项目问题化解领导小组、工行南关支行对东源公司4#—7#楼建设资金及相关费用进行多方测算，该项目达到竣工验收、符合办大证条件，需建设资金和其他费用1800万元，工行加快对符合办理个人住房贷款条件的客户审查、审批，确保按揭贷款资金尽快到位。”第六条：“东源锦程项目问题化解领导小组负责东源锦程项目4#—7#楼剩余房源及地下车位、储藏室、商用房的后期销售管理工作，严防企业私自销售，确保后期销售资金全额归集至监管账户”。2018年9月27日，许昌市企业风险处置工作领导小组办公室下发许处置办纪[2018]6号会议纪要，名称为“关于解决东源锦程项目延期交付风险事件的会议纪要”会议纪要第六条：“东源锦程项目问题化解领导小组负责东源锦程项目4#—7#楼剩余房源及地下车位、储藏室、商用房的后期销售管理工作，严防企业私自销售，确保后期销售资金全额归集至监管账户”；第九条：“建安区房产管理局认真履行管理职能，严把购房合同备案关，确保交易真实，杜绝虚假交易、一房多卖现象发生”；第十条约定：“在保障4#—7#楼建设资金相关费用合理有效使用，并留足新发放按揭贷款保证金的前提下，剩余资金（含后续住宅销售资金、车位资金和商用房销售资金等）归还工行许昌南关支行的开发贷款”。2020年2月21日，东源公司作为甲方,袁祥赫作为乙方,许由街道办事处东源锦程问题楼盘处置领导小组办公室、建安区住房和城乡建设局、建安区房产管理局作为见证方（加盖印章），签订购房协议，约定：“袁祥赫以5401440元价格购买东源锦程7#楼102、103号商铺，共675.18平方，每平方单价8000元。上述购房款由乙方直接转账给郭会平138000元、郭瑞峰146000元、崔畅通173000元，用于退还其购房款；转账给李赛2300000元，用于归还其个人借款；转账给廖波1442000元，用于支付地下停车场地坪工程及车尾表现、指示牌、分隔带工程款；转账给许昌鸿业商品混凝土公司1202440元，用于支付东源锦程商砼款。协议签订后乙方按上述约定支付购房款，款项支付后，办理登记备案手续”。后原告袁祥赫按照购房协议约定陆续支付款项，2020年5月23日，东源公司向袁祥赫出具收据两份（锦程小区7号楼102商铺房款3081440元，锦程小区7号楼103商铺房款2320000元）。2020年5月27日，东源公司与袁祥赫签订锦程小区7号楼102商铺、103商铺两份商品房买卖合同（预售），并在建安区房产管理局办理了备案登记手续。因工行申请执行东源公司金融借款一案执行中，2020年6月19日，建安区法院查封了东源公司名下东源锦程7号楼101、102、103号房产，其中102、103号房产已登记备案在袁祥赫名下。另查明，2017年4月7日，工行南关支行与东源公司签订房地产借款合同，约定借款金额为1800万元，借款期限至2017年4月7日——2019年4月6日；当日又签订最高额抵押合同，抵押物为锦程小区7号楼在建建筑物。2017年4月10日，工行南关支行向建安区不动产登记中心出具证明：“东源公司2013年3月29日已土地抵押的担保方式，在工行办理贷款3000万元，土地他项权证为：许县他项（2013）第0000412号。因贷款未还清土地仍处于抵押状态，土地证号：许县国用（2011）字第0006062号，此笔为第一顺位抵押登记。向该宗地上在建建筑物（锦程小区7号楼）作为第二顺位抵押登记，为借款人东源公司办理1800万元的贷款，请贵局予以办理”。2017年5月5日，建安区不动产登记中心为工行南关支行办理了怒东昌登记证明（抵押权登记），豫（2017）许昌市建安区不动产证明第0002062号，内容为权利人：工行南关支行；抵押方式：在建建筑物抵押，担保债权数额：1800万元，抵押范围：东源锦程7号楼在建建筑物，101室等69户房产，附记：国有土地证号：许昌县国用（2011）至第××号，在建建筑物楼号：东源锦程7号楼，此笔业务为第二顺位抵押。庭审中，被告工行南关支行认可：2017年4月7日，工行南关支行与东源公司签订借款合同中约定的1800万元贷款，工行未向东源公司发放，且在许昌市中级人民法院审理（2018）豫10民初34号金融借款案件中，工行南关支行未向法院提交7号楼的在建建筑物抵押他项权证。东源公司向工行的贷款是土地使用权抵押，工行发放贷款8000万元，东源公司偿还三千多万，尚欠款四千多万，7号楼在建建筑物抵押是针对前期贷款的追加抵押。再查明，东源锦程7号楼2020年5月13日通过竣工验收，2020年5月30日，袁祥赫在业主入住流程单（第一份）同意交房处签字；东源公司于当日加盖印章；建安区房产管理局及问题楼盘处置领导小组于2020年6月3日在见证方处加盖印章。2020年6月2日，东源锦程物业服务中心向东源公司发出通知：截至目前已交房业主验房出现问题如下，请尽快处理，1、……、7号楼商铺102、103室内无步梯，需地产公司落实。2020年10月30日，袁祥赫在业主入住流程单（第二份）签字领取钥匙。本院认为，在执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于工行南关支行抵押物优先受偿问题：现有证据可以证明：（1）、2017年5月5日的在建建筑物（7号楼101室等69户房产）抵押登记，担保债权1800万元款项工行未发放，该抵押是针对前期土地使用权地抵押贷款中未清偿部分的追加抵押，在（2018）豫10民初34号审理中，工行南关支行未向在许昌市中级人民法院提交该在建建筑物（7号楼101室等69户房产）抵押登记证明。（2）、前期土地使用权地抵押贷款中未清偿部分，2018年10月22日，许昌市中级人民法院作出（2018）豫10民初34号民事判决书，判令东源公司偿还工行贷款4958.99万元及利息；工行对东源公司的抵押财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。（3）、2018年8月21日工行南关支行同意“东源锦程”项目延期交付风险事件解决方案；根据该方案，许昌市企业风险处置工作领导小组办公室于2018年9月27日下发“关于解决东源锦程项目延期交付风险事件的会议纪要”，会议纪要显示：东源锦程项目问题化解领导小组负责4#—7#楼剩余房源及地下车位、储藏室、商用房的后期销售管理工作；建安区房产管理局认真履行管理职能，严把购房合同备案关，确保交易真实；在保障4#—7#楼建设资金相关费用合理有效使用，并留足新发放按揭贷款保证金的前提下，剩余资金（含后续住宅销售资金、车位资金和商用房销售资金等）归还工行许昌南关支行的开发贷款。本院认为，许昌市中级人民法院（2018）豫10民初34号民事判决书第二项“工行南关支行对东源公司的抵押财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”，系对抵押物优先受偿权的确认，但工行南关支行同意“东源锦程”4#—7#楼剩余房源、地下车位、储藏室、商用房销售资金优先用于保障4#—7#楼建设资金及相关费用，在留足新发放按揭贷款保证金的前提下，剩余资金（含后续住宅、车位和商用房销售资金等）归还工行南关支行的贷款，实质上是对抵押物价款优先受偿顺序的变更。关于涉案工程7号楼102、103室销售资金使用的问题，现有证据可以证明：按照“东源锦程”项目延期交付风险事件解决方案及会议纪要的约定，东源锦程项目问题化解领导小组负责7#楼商用房的后期销售管理工作。袁祥赫在东源锦程问题楼盘处置领导小组等单位的见证下，与东源公司签订购房协议，袁祥赫以5401440元价格购买东源锦程7#楼102、103号商铺，协议中对购房款的支付对象、支付用途作出明确约定，袁祥赫按约定完成了付款义务。本院认为，7#楼102、103号商铺销售资金的用途是否违返了“东源锦程”项目延期交付风险事件解决方案及会议纪要的约定，被告工行南关支行并未提供证据证明。退一步讲，即使销售资金的使用违返了风险解决方案及会议纪要的约定，那么，袁祥赫作为房产的买受人，对相关部门参与下的解决方案及会议纪要并不知情，其按照购房协议约定方式支付购房款的行为并无过错。关于袁祥赫对涉案房产是否享有足以排除执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；本案中，书面购房协议的签订日期是2020年2月21日，预售商品房买卖合同签订日期是2020年5月27日，申请备案登记日期是2020年5月27日，涉案房产被查封日期是2020年6月19日，本院认为，可以确认原告袁祥赫在7＃楼102、103号商铺被人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；本案中，2020年5月30日，袁祥赫在业主入住流程单（第一份）签字；2020年6月2日，东源锦程物业服务中心向东源公司发出通知：截至目前已交房业主验房出现问题如下，请尽快处理：1、……、7号楼商铺102、103室内无步梯，需地产公司落实；2020年10月30日，袁祥赫在业主入住流程单（第二份）签字领取钥匙。本院认为，“查封前已合法占有”应当是业主对涉案房屋的管理和支配。2020年5月30日，袁祥赫在签“同意交房”处签字，对验房中发现的问题，向物业公司提出意见，这一过程，应当视为业主对涉案房屋的管理和支配，故本院确认袁祥赫在人民法院查封前已合法占有7＃楼102、103号商铺；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；本案中，袁祥赫在购房协议签订后，已按协议约定陆续支付购房款，在人民法院查封前，已支付全部价款5401440元；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。袁祥赫购买7＃楼102、103号商铺后仅仅20多天，涉案房产就被人民法院查封，故涉案房产不能办理产权登记，并非属袁祥赫自身原因造成。综上，本院认为，袁祥赫对涉案房产享有足以排除执行的实体权利。对袁祥赫诉请停止对位于许昌市建安区执行的请求，本院予以支持。因袁祥赫对涉案预售房产享有的是物权期待权，在涉案房产未完成产权登记前，对袁祥赫确认涉案房产所有权的请求，在本案中本院不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经审判委员会集体研究，判决如下：停止对位于许昌市建安区的执行。案件受理费49610.08元，由第三人河南东源房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  张明宇审 判 员  张新杰人民陪审员  马君纪二〇二一年五月二十六日法官 助理  任世杰书 记 员  杨景辉