北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初8198号原告：北京通顺凯胜商贸有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：李栋，执行董事。委托诉讼代理人：徐光军，北京星美律师事务所律师。被告：北京市通州区西集镇杨家洼村村民委员会，住所地北京市通州区。负责人：朱**永，村民委员会主任。第三人：北京市通州区西集镇人民政府，住所地北京市通州区西集镇。负责人：马清文，镇长。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁玉利，男，政府职员。原告北京通顺凯胜商贸有限公司（以下简称原告）与被告北京市通州区西集镇杨家洼村村民委员会（以下简称被告）、第三人北京市通州区西集镇人民政府（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的法定代表人李栋、委托诉讼代理人徐光军、被告的负责人朱**永、第三人的委托诉讼代理人刘向东、丁玉利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告的《租赁合同》于2018年7月31日解除；2．确认双方签订的《租赁合同》中涉及院落的相关腾退补偿利益1226820元由原告享有。事实和理由：原告与被告于2013年4月15日签订《租赁合同》一份，约定原告承租被告位于北京市通州区西集镇杨家洼村一处厂房院落用于经营，租期自2013年4月17日至2033年4月17日止。合同对租赁房屋的自建、修建情况进行了约定，对相关利益进行了分配。2018年7月，上述厂房被第三人腾退，估价结果通知单显示上述房屋的腾退利益为1226820元。现原告与被告对上述利益的分配发生分歧，为此诉至法院。被告辩称，同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。原告承租后确实进行了部分翻建、装修，现在我们认为全部补偿款中的70%是属于被告的。第三人辩称，原告的诉讼请求与第三人没有关系。估价结果通知单显示上述房屋的腾退利益为1226820元，因双方未达成一致因此该款项还未发放。而且该数额还需要经过审计后才能最终确定，但提交审计的前提是原告与被告协商一致或者法院出具裁判文书确认双方数额。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2004年4月1日，被告（甲方）与X1公司（乙方，负责人为本案原告的法定代表人李栋，原告称该厂已注销）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于北京市通州区西集镇杨家洼村的厂房7间、配电室2间、正房12间、厂棚4间、前面正房2间及场地出租给乙方，厂房及房屋由乙方修缮后归乙方使用等。2013年4月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于北京市通州区西集镇杨家洼村东院的锻造厂房及土地（以下简称涉案场地）出租给乙方使用，租期为20年，自2013年4月17日至2033年4月17日止；租金每年7000元；厂房由乙方负责维修，维修费用由乙方承担，乙方有权根据生产经营需要，自主决定修建和扩建厂房；租赁期满，如乙方不再租赁，应向甲方交回租赁物，乙方增建的房屋、固定设施归乙方所有；租赁期内，遇国家征用、拆迁占地，乙方无法租赁经营，甲方退还尚未使用的剩余租金，由乙方出资修建、扩建的厂房及其他地上物，拆迁补偿款全部归乙方所有等。作为《租赁合同》附件的《厂房及土地情况附件》显示：乙方自建办公5间（13．9米*5．37米宽）、车间7间（21．5米*5．37米）、车棚（10米*3米）、厕所（5．4米*3米）；甲方建库房7间（20．6米*5．37米），无法使用，乙方修复后使用（换上盖），生产车间7间（24．9米*8．17米），无法使用，乙方修复后使用（换上盖，车间内吊顶），配电室3间（10米*6米）、门房2间（6．1米*7．36米）（乙方出资一万元）。经询问，双方均认可2004年4月1日的《租赁合同》与2013年4月15日的《租赁合同》涉及的系同一块场地。2018年7月，涉案场地被第三人腾退。双方均认可的《通州区西集镇集体土地上非住宅地上物腾退项目估价结果通知单》（以下简称《通知单》）显示，涉案场地内1-9号建筑物的房屋拆除配合费为1226820元、腾退补偿价格总额亦为1226820元。当事人均称因原告与被告对补偿款的分配有争议故该款项尚未发放。第三人表示该数额还需要经过审计后才能最终确定，但提交审计的前提是原告与被告协商一致或者法院出具裁判文书确认双方数额。经询问，双方均表示同意法院按照《通知单》载明情况确定原告享有的款项占全部款项的比例判决原告享有最终全部补偿款的比例，以免日后双方因审计事宜导致补偿款总额发生变化后再产生纠纷。根据《厂房及土地情况附件》、测绘成果图、《通知单》及当事人陈述，本院认定1号建筑物、2号建筑物、3号建筑物、5号建筑物、8号建筑物为原告新建，腾退补偿金额小计373900元；7号建筑物为被告所建，腾退补偿金额为132804元；4号建筑物、6号建筑物、9号建筑物为被告所建但原告进行了部分修复，腾退补偿金额小计720116元。另，根据《通知单》显示，建筑物的腾退补偿与建筑面积、结构类别、建设时间、柱高等因素相关，建设时间越久远，补偿费用越高。经询问，庭审中双方均表示涉案场地内的建筑物并未取得建设工程规划许可证，此后双方也未在本院指定的补充期限内提交相关建设工程规划许可证。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因原告与被告《租赁合同》涉及土地内的地上物并未取得建设工程规划许可证，故双方之间的《租赁合同》均应属无效。因此对于原告的第一项诉讼请求本院不予支持。虽然双方在《租赁合同》对此修建、扩建房屋的拆迁利益进行了约定，但因双方《租赁合同》被本院认定无效，故该约定不宜再适用。关于腾退补偿款的分配事宜，由本院根据建筑物的建设情况、建设年代、维修情况、参考《通知单》载明的腾退补偿款的决定因素等综合案件，认定1、2、3、5、8号建筑物腾退补偿归原告所有，7号建筑物的腾退补偿归被告所有；4、6、9号建筑物的腾退补偿金额中原告享有50%，被告享有50%。考虑到第三人所述的审计事宜，为避免当事人诉累，依据当事人请求，本院认定被腾退人为原告的腾退补偿款总额中，原告享有59．82%的份额，剩余40．18%的份额由被告享有。但该分配仅在原、被告双方之间有效，至于腾退补偿款（房屋拆除配合费）如何发放、何时发放等，不属于本案的处理范围。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京通顺凯胜商贸有限公司与被告北京市通州区西集镇杨家洼村村民委员会于2013年4月15日签订的《租赁合同》无效；二、原告北京通顺凯胜商贸有限公司与被告北京市通州区西集镇杨家洼村村民委员会于2013年4月15日签订的《租赁合同》涉及院落的相关腾退补偿利益中，原告北京通顺凯胜商贸有限公司享有59．82%的份额，被告北京市通州区西集镇杨家洼村村民委员会享有40．18%的份额；三、驳回原告北京通顺凯胜商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15842元，减半收取计7921元，由原告北京通顺凯胜商贸有限公司负担4500元（已交纳），被告北京市通州区西集镇杨家洼村村民委员会负担3421元，于本判决生效之日起7日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  雷小云二〇二一年五月二十四日书记员  张 旭