江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终669号上诉人(原审原告)：鄱阳县星际实业发展有限公司，住所地江西省上饶市鄱阳县鄱阳镇芝山时代广场2号楼一层121、122商铺，现办公地址山东省日照市烟台路169号E尚筑大厦906室，注册号361128210025450。法定代表人：杨红梅，该公司总经理。委托代理人：秦泗冰，该公司法务，特别授权。被上诉人(原审被告)：江西华润万家商业有限公司（变更前为江西洪客隆百货投资有限公司），住所地江西省南昌市青云谱区解放西路360号，统一社会信用代码91360000669774024C。法定代表人：肖彬，该公司董事长。委托代理人：张旭辉，江西求证沃德律师事务所律师,特别授权。原审第三人：浙江大洋房地产开发有限公司，住所地：浙江省龙泉市中山东路93号三楼，统一社会信用代码91331181724547968W。法定代表人：王高良。原审第三人：浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇大芝路芝山时代广场6号楼，统一社会信用代码91361128787295657U。法定代表人：王高良。上诉人鄱阳县星际实业发展有限公司因与被上诉人江西华润万家商业有限公司、原审第三人浙江大洋房地产开发有限公司、浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2020）赣1128民初2407号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鄱阳县星际实业发展有限公司上诉请求：1、撤销（2020）赣1128民初2407号民事判决书，依法改判支持上诉人原审诉讼请求，即被上诉人停止侵害上诉人所有物收益权，向上诉人支付租金损失100万元。2、一审、二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。涉案标的物位于鄱阳芝山路48号芝山时代广场11000㎡商铺，2014年11月，第三人大洋公司将该出租商铺中的2606.99㎡的商铺出卖给上诉人，上诉人合法取得2606.99㎡所有权。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行〉》第一百一十九条第2款的规定，被上诉人应当按照原租赁合同自2015年1月1日起向上诉人交付租金，上诉人有权收取租金。但是，原审认定第三人大洋公司没有将涉案标的物鄱阳芝山路48号芝山时代广场11000㎡商铺其中的2606.99㎡出卖给上诉人，而是抵押关系,明显存在错误。二、原审认为，“租赁在先，买卖在后，原告提供的证据不能支持其主张”，是完全错误的。这种认定不但没有法律依据，而且是不加掩饰地偏袒被上诉人和第三人的不当利益，是明显的违法。上诉人通过买卖，支付了对价取得涉案标的物所有权，按照“买卖不破租赁”的有关房屋买卖合同法立法主旨和法理，上诉人当然取得所有物的收益权，被上诉人不交付租金，侵害上诉人的该项权利，上诉人要求被上诉人赔偿该项损失或交付租金损失,是有法律依据的，也是行驶正当的物权收益权利。原审不支持，是极其错误的，二审应予依法纠正。三、原审适用法律错误。原审适用《民事诉讼法》的解释九十条规定驳回上诉人原审诉讼请求，是不当的。综上，要求支持其上诉请求。被上诉人江西华润万家商业有限公司答辩称，1.答辩人拥有合法承租权，上诉人要求返还延误没有事实和法律依据，根据相关法律规定答辩人已经和第三人签订租赁合同，即使大洋公司出现分割出售案涉房屋，也不能影响租赁合同效力，答辩人拥有该租赁房租的合法使用权；2.答辩人已经足额支付租金，被答辩人无权要求支付额外租金，原审中答辩人已经充分举证证明租金缴费情况，已经抵扣了足额应付租金，在第三人没有告知的情况下，被答辩人要求支付2015年的租金，答辩人认为没有继续支付租金的义务；3.根据签订的租赁合同附件，答辩人仅使用了芝山时代广场9号楼一层商铺，至于商铺二层是因为一层存在切线，大洋公司在补充协议中无偿提供给答辩人使用，上诉人主张的二楼的租金没有在合同的租赁范围内，自然没有相应的事实依据；4.根据第三人的陈述，第三人与上诉人并非是真正的买卖关系，仅是过户抵押，对上诉人取得房产应支付相应的凭证没有提供，其房产过户合法性存在疑问，对租金的收取双方也没有约定，因此答辩人没有向上诉人返还租赁物及赔偿任何损失的义务。原审第三人浙江大洋房地产开发有限公司、浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司答辩称，平加钢（上诉人公司的实控人）2014年7月13日在鄱阳注册星际分公司，双方协议明确约定以9,000万元借款不计利息的方式，根据协议第二条其中6,000万元的资产办理过户给一方，其他1.2亿资产办理他项权证，第二条6,000万元的资产办理号房产证，因乙方资金没有到位，造成至今的状况，乙方提出租费要领取的情况，应当首先将合同履约完毕，没有星级公司和大洋房地产支付房租的协议约定。楼盘资金短缺后，造成社会不良影响，所以我方认为支付租金没有事实依据。最终租费的分配是由鄱阳县人民法院确定支配方案。鄱阳县星际实业发展有限公司向一审法院提起的诉讼请求：1、判令被告停止侵害原告所有物收益权，向原告支付租金损失100万元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年7月31日，第三人与被告签订一份《江西鄱阳芝山时代广场租赁协议书》，约定由被告承租鄱阳县芝山路48号时代广场2号楼与6号楼的一、二层全部框架结构，租赁房屋范围及面积约为11000平方米，其中一层约6900平方米，二层约4100平方米。租赁期为15年，自2010年1月1日起至2024年12月31日，协议还对租金计算方式及支付时间等进行了约定。2009年8月13日，双方签订了一份《补充协议书》，约定9号楼二层约700平方米的附属用房无偿提供给乙方使用，期限与主协议相同。2016年12月20日，双方签订一份《补充协议》，约定由被告现行预支2017年部分租金，协助第三人解决鄱阳县亮晶晶物业管理公司物业管理费用的遗留问题，金额为136000元。2017年7月14日，双方签订《补充协议二》，约定被告代行支付2017年部分租金，用于第三人及小区业主委员会委托物业管理公司支付物业管理费用。2018年8月8日，双方再次签订《代行支付协议》，由被告代行支付2018年部分租金，用于第三人及小区业主委员会委托物业管理公司支付物业管理费用。上述协议签订后，被告按约定向第三方支付了相应物业管理费。2017年鄱阳县人民法院作出（2016）赣1128执694号执行裁定书及（2016）赣1128执694号之一的协助执行通知书，提取第三人在被告处享有的2017年剩余租金收入1,723,014元。2014年9月4日、11月6日，被告与原告分别签订一份《商品房买卖合同》，将其所有的案涉房屋的负一层1304.70平方米、负二层1302.29平方米出卖给原告，并在2014年11月5日、11月11日办理了房屋产权登记，原告取得案涉房屋负一层、负二层的所有权。一审法院认为，第三人与被告签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给被告使用，被告向第三人支付租金，双方形成房屋租赁关系。原告主张与第三人签订房屋买卖合同，并办理产权登记手续，第三人对此提出异议，辩称双方之间系抵押关系，不是买卖关系，原告要求被告支付租金的主要基础是其通过买卖方式取得案涉房屋的所有权，但买卖合同中并未约定案涉房屋出租后的租金由原告收取，且租赁在先，买卖在后，原告提供的证据不能支持其主张，本院不予支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：驳回原告鄱阳县星际实业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费14,600元，由鄱阳县星际实业发展有限公司承担。二审期间，上诉人鄱阳县星际实业发展有限公司与被上诉人江西华润万家商业有限公司均未提交新证据,原审第三人提供2014年7月23日《协议书》及2014年11月25日《补充协议》各一份，证明第三人与上诉人之间不是买卖关系。上诉人鄱阳县星际实业发展有限公司质证意见：2014年7月23日的协议书真实性无法确认，与上诉人取得房屋没有关联性，该证据不属于新证据。2014年11月25日的补充协议第一页没有盖章也没有工作人员签字，平加刚不是星际公司工作人员，其行为上诉人不认可，该补充协议无法确认真实性，且没有实际履行，只是一个意向，该证据不属于新证据。本院认为，该两份证据涉及案外人平家钢，在上诉人不予认可且无其它证据佐证的情况下，真实性不予采信。各方当事人向原审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经审查核实，对其证据效力予以确认。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，依各方提交的证据，上诉人鄱阳县星际实业发展有限公司与原审第三人浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司签订了《商品房买卖合同》，于2014年11月在鄱阳县不动产登记中心进行了产权登记并取得了产权证，故在无其它证据足以推翻或否定该不动产物权登记效力的情况下，应当认定上诉人鄱阳县星际实业发展有限公司取得了该不动产的所有权，但本案中，被上诉人江西华润万家商业有限公司在2009年即取得诉争不动产的租赁权，租赁期自2010年1月1日起至2024年12月31日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有权人为由否定原租赁关系的存在。因此，被上诉人江西华润万家商业有限公司作为租赁合同的相对人，有权占有使用该租赁物，并依合同约定向原审第三人履行支付租金的义务，上诉人鄱阳县星际实业发展有限公司在未与被上诉人或原审第三人就案涉不动产租赁事宜达成协议的情形下，直接诉请要求被上诉人停止侵害所有物收益权，并支付租金损失，无合同和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人鄱阳县星际实业发展有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800元，由鄱阳县星际实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 锐审判员 徐迎风审判员 余林娣二〇二一年五月二十日书记员 魏佳晨