上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初3389号原告：姜磊，男，1982年3月14日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：王镇生，上海市弘正律师事务所律师。被告：上海冠顺投资发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：黄英凤，执行董事。委托诉讼代理人：黄雯君，上海融力天闻律师事务所律师。原告姜磊与被告上海冠顺投资发展有限公司(以下简称“冠顺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告姜磊及其委托诉讼代理人王镇生、被告冠顺公司的委托诉讼代理人黄雯君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告2015年12月6日至2016年5月6日期间租金15万元及押金6万元；2.判令被告支付利息，以21万元为基数支付自2015年12月6日起至判决生效之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。事实和理由：2014年10月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告租赁被告位于上海市静安区万荣路XXX号XXX、XXX幢门面房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限为五年，自2014年12月6日起至2019年5月6日止。合同签订后，原告按约支付押金6万元及租金至2016年5月6日。但2015年12月，因上海市北横通道工程需拆除系争房屋，双方之间的租赁合同终止。原告经与被告多次协商合同事宜未果，现诉至法院，要求判如所请。被告冠顺公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由：1.早在2014年10月，原告即已知晓系争房屋所在地块即将拆迁。被告与租户均签订租期为一年的租赁合同。原告提交了虚假的租赁合同，目的是为了争取更多的征收补偿利益。2.经查询，被告未收到原告支付的押金和租金，故不同意返还；即便原告按约支付了租金，其实际使用系争房屋至2017年，故不应返还租金。3.双方于2015年底即发生争议，原告现诉至法院，早已超过诉讼时效，其主张不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市万荣路XXX号房屋产权人为上海电气(集团)总公司。上海电气(集团)总公司委托上海文通物业有限公司与冠顺公司签订了上海市万荣路XXX号2、5、13、14、3、4、6幢房屋租赁合同，租期自2014年7月1日至2021年11月30日。2014年9月1日，冠顺公司开具《收据》二张，载明：三个月租金(2014.10.31—2015.1.31)合计49,500元(二楼16,500元/月)；三个月租金(2014.10.31—2015.1.31)合计35,100元(一楼11,700元/月)。同日，冠顺公司开具《收据》二张，载明：2个月押金合计56,400元。2014年10月15日，原告(乙方，承租人)与被告(甲方，出租人)签订两份《租赁合同》，除租赁期限和补充条款约定不同外，其余内容均相同。一份《租赁合同》约定租赁日期自2014年12月6日起至2019年5月6日止，该合同补充条款约定：……④已付租金(三个月)2014.12.6—2015.3.6(已付)，现付36万元总租金至2016.5.6(已付)……；⑥前两年租金不变，自第三年起每两年递增……。另一份《租赁合同》约定租赁日期自2014年12月6日起至2016年5月6日止，该合同补充条款约定：……④已付租金三个月(2014年12月6日—2015年3月6日(已付)，现付36万元总租金至2016年5月6日(已付)，若中途遇动迁，剩余房租将退回乙方，乙方需无条件动迁，甲方不承担违约责任，不作赔偿。其余主要条款为：乙方承租的房屋座落在本市闸北区(原)万荣路XXX号，幢号3、4，部位上下门面(见附件)，建筑面积为343平方米；左8、9、10二楼面积250平米，月租16,500元，左9、10门面(一楼)面积70平米，月租11,700元，配电间楼下办公室加走廊面积23平米，月租1,800元，甲方免去乙方第一年物管费；租赁保证金60,000元，租赁保证金在同时符合下列条件时，除冲抵合同约定以及应当由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方：(1)租赁关系终止；(2)乙方无欠费；(3)返还的租赁标的物和附属设施设备经甲方验收通过；(4)乙方及次承租人的营业执照、税务登记已迁移或注销；(5)补充条款约定的其他事项。合同另对其他内容进行了约定。2014年10月12日，冠顺公司开具《收据》二张，载明：万荣路……2个月押金共3,600元，3个月租金(2014.12.6-2015.2.25)，1,800元/月，共5,400元。2014年10月17日，冠顺公司开具《收据》一张，载明：收到……租金360,000元整。财会主管张娅签名。2015年7月9日，上海电气物业有限公司向冠顺公司、万荣路XXX号沿街商户发送《关于再次敦促配合南北通道市政工程交房万荣路沿街所涉房屋的通知》，载明：……2015年7月8日，我司收悉闸北区南北通道建设工程指挥部发出的《关于尽快落实三泉路—普善路辟通改建工程沿线腾地工作函》，其中明确要求我司就冠顺公司所承租的万荣路XXX号3、4、5幢房屋务必于2015年7月31日前完成腾地工作。鉴此，依据我司与冠顺公司签订《租赁合同》中，……在租赁期间内因市政或规划动迁的，租赁合同在甲方将动迁通知书送达乙方之日解除，乙方在合同解除之日起的二个月内返还租赁标的物等。2015年9月，因道路辟通改造工程需要，原上海市闸北区人民政府作出房屋征收决定，上海市万荣路XXX号被列入征收范围。2016年4月，原上海市闸北区住房保障和房屋管理局与上海电气(集团)总公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。2016年6月15日，会议议题为万荣路XXX号第3、4、6幢房屋南北通道拓路搬迁协调会的《会议纪要》载明：1.就万荣路XXX号第3、4、6幢房屋涉及上海南北通道市政道路拓路动迁事宜，冠顺公司同意由上海电气物业有限公司出面与冠顺公司下属次承租人……姜磊(棋牌室)……进行洽谈。2.根据冠顺公司要求，其3家次承租人补偿费用须作为冠顺公司与电气物业的动迁补偿协议的附件，费用单列，不计入冠顺公司的补偿费用中。3.要求冠顺公司对以上内容出具书面函件。4.补偿方案确定后，受偿人必须与冠顺公司办理合同解除手续，依据协议办理补偿支付手续。原告在与会人员栏签字。2017年4月12日，原告被采取行政拘留措施，简要案情载明：报警人称，今日多名嫌疑人原系万荣路XXX号商铺租客，因建造南北通道房屋拆迁的问题，涉及的房屋拆迁费用过来闹事，影响了万荣路XXX号南北通道指挥部内正常办公秩序等。2017年5月10日，会议主题为948园区租户与园区经营者的纠纷联合接待会《会议纪要》载明：……静安区信访办与南北通道建设工程指挥部办公室认为，三方的合同纠纷关键在冠顺公司。为了维护社会稳定，切实地解决突出矛盾问题，建议电气置业尽快督促冠顺公司，给予承租方一个切实有效的可行方案。希望三方的合同纠纷能在合情、合理、合法的框架内得到圆满解决。静安区南北通道建设工程指挥部办公室在落款处加盖公章。2018年8月21日，冠顺公司诉至上海市闵行区人民法院(以下简称“闵行法院”)，要求：撤销上海市静安区住房保障和房屋管理局与上海电气(集团)总公司签订的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，重新作出征收补偿方案；判令上海市静安区住房保障和房屋管理局向其支付因房屋被征收造成的损失2450万元；审查规范性文件《普善路-万荣路-三泉路道路辟通改建工程(延长中路-场中路)房屋征收补偿安置方案》。同年10月25日，闵行法院出具(2018)沪0112行初404号《行政裁定书》，认为：冠顺公司系承租人，不是《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》适格的签约主体，不存在利害关系，不具备提起本案诉讼的主体资格。据此，裁定驳回冠顺公司的起诉。2020年11月23日，原告向收件人为王超地址为上海市静安区万荣路XXX号冠顺公司处通过邮政方式寄送《律师函》一份，载明：……在2015年年底，因上海市北横通道建设需要，国家对所涉房屋实施拆除引发拆迁纠纷。为解决纷争，几方以会议纪要形式达成了赔、补偿方案。但时至今日，你司对姜磊未有任何赔补偿措施。……你司应当立即归还姜磊租赁合同保证金6万元，返还姜磊多交的房屋租金15万元。本院认为，原、被告于2014年10月15日就系争房屋签订的两份《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。根据庭审查明的事实，虽然两份租赁合同约定的租赁期限不相一致，但原告确认其实际支付租金至2016年5月6日。被告辩称未收到原告支付的押金和租金，但两份《租赁合同》补充条款均记明“现付36万总租金至2016.5.6(已付)”，且原告另提供冠顺公司开具《收据》予以佐证，被告却未提供其他任何证据推翻原告上述主张，故对被告辩称未收到押金和租金，本院不予采信。根据已查明的事实，(2018)沪0112行初404号行政裁定书认定房屋产权人上海电气(集团)总公司与原上海市闸北区住房将保障和房屋管理局于2016年4月方就系争房屋等签订征收补偿协议，截止2016年6月15日包括原告在内的实际承租人仍在与冠顺公司协商处理合同解除和征收补偿方案等事宜，故被告辩称原告实际使用系争房屋至2016年6月15日之后更具合理性。原告虽主张系争房屋于2015年起即被查封并于2016年3月被强制拆除，却未提交证据材料且与已查明的事实相佐，本院不予采信。综上，原告自行主张支付租金至2016年6月5日，而其实际使用系争房屋至2016年6月15日之后，使用房屋即应支付相应租金或房屋占有使用费，原告要求返还已支付的费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据合同约定，租赁保证金在同时符合租赁关系终止等条件，冲抵合同约定及应由原告承担的费用外，无息归还原告。现双方租赁关系终止已逾数年，原告认为双方多年来一直在协商解决，被告则称原告最早于2015年9月即已知晓系争房屋被列入征收范围，双方之间的租赁合同无法继续履行；后于2016年6月参与系争房屋征收补偿协调会，基于系争房屋被征收后的补偿方案进行协商；再于2017年4月因协商征收补偿事宜被采取行政措施，从上述时间节点可以清晰地看出，被告最迟于2017年4月即知晓或应当知晓双方之间签订的租赁合同无法实际继续履行。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告自征收方案公布(2015年9月)即应知晓租赁合同无法继续履行，考虑到其作为自然人在获取信息等方面处于弱势地位，结合其向被告寄送《律师函》中称“为解决纷争，几方以会议纪要形式达成了赔、补偿方案”，根据原告在庭审中自行举证证明的最后一期会议纪要日期为2017年5月10日，故诉讼时效的最后期限应为2020年5月10日。然原告于2020年11月23日方向被告寄送《律师函》要求返还租赁保证金等，已超过诉讼时效届满之日。故此，本院采纳被告关于诉讼时效的抗辩，原告的该项诉请不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：驳回原告姜磊的全部诉讼请求。案件受理费4,450元，减半收取计2,225元，由原告姜磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛书记员 潘思羽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。