北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9486号原告：丁亚斌，男，1981年1月23日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王焱，北京紫乾律师事务所律师。被告：赵京敏，女，1972年8月25日出生，白族，户籍地北京市昌平区。原告丁亚斌与被告赵京敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁亚斌的委托诉讼代理人王焱到庭参加诉讼。被告赵京敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁亚斌向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年3月8日签订《租房合同》；2.被告退回全部租房款200000元；3.被告向原告支付违约金100000元；4.本案保全费、律师费15000元等所有原告为本案所支付的维权费用均由被告承担；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年3月8日签订《租房合同》，约定被告将其个人所有的位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑二区XX号楼XX层XX单元XX房屋租赁给原告，租赁期限为19年，自2017年3月8日至2036年3月7日。合同约定每月租金为877元，原告一次性给付被告20万元的租金，同时在租赁期间内，原告可以转租该房屋，收取的租金归原告所有。被告不能将涉案房屋进行抵押及产生各种借贷关系，如违反，被告承担全部租房款50%作为违约金，并在五日内退回全部租房款。合同履行过程中，原告得知被告将涉案房屋进行了抵押，且由于无法偿还债务，法院将采取强制执行措施，拍卖该房屋。被告行为严重违反了《租房合同》约定，导致合同已经无法履行，原告的合法权益受到了严重侵害。原告多次与被告协商无果，诉至法院。赵京敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月8日，赵京敏（出租方、甲方）与丁亚斌（承租方、乙方）签订《租房合同》，约定甲方将位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑二区XX号楼XX层XX单元XX的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年3月8日至2036年3月7日，计228个月；月租金为877元，乙方一次性支付租金200000元；甲方保证该房屋无产权纠纷；甲方承诺由此房屋引发的任何银行贷款、民间借贷，在租房日起30天内一并结清；甲方承诺在租房期内，此房屋不得出售出租，不能以此房屋作为抵押质押及产生各种借贷关系，如违反，甲方愿承担全部租房款的50%作为违约金并在五日内退回全部租房款。双方在上述合同中还约定了其他权利义务。当日，丁亚斌向赵京敏转账支付200000元。2018年9月4日，丁亚斌交纳涉案房屋物业费（2018.1-2018.12）、生活垃圾费、消防运行维护费、安防运行维护费1176.96元及供暖费（2018-2019）4624.8元、水费728元、排污费272元。2018年11月29日，北京市中信公证处出具（2018）京中信执字01571号执行证书，主要内容为赵京敏作为债务人就借款本金3196000元及截止2017年7月19日的欠付利息1219.3元、利息（自2017年7月20日起至还款之日止，按月利率2%计算）向徐振云承担清偿责任。2019年1月8日本院就（2019）京0114执932号恢复执行。后本院就涉案房屋进行了拍卖。2019年7月，北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）发布《查封拍卖公告》，主要内容为赵京敏未履行（2018）京0102民初9495号民事判决书确定的义务，中信银行股份有限公司总行营业部向该院申请对赵京敏名下房产进行评估拍卖，该院已对涉案房屋进行了查封，该院将对该房屋进行司法拍卖，责令赵京敏于2019年7月31日前腾空上述房屋，逾期不腾空，该院将依法强制执行；其他无关人员不得占用该房屋，如有占用者，请于2019年7月31日前腾空或自本公告之日起七日内携带租赁合同、承租人本人身份证件等材料向该院申报。西城法院向丁亚斌送达了执行传票，要求丁亚斌于2019年7月30日到该院进行谈话。2019年8月2日，丁亚斌（甲方）与北京紫乾律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定乙方接受甲方委托为其一审代理人，律师费15000元。当日，丁亚斌向北京紫乾律师事务所支付律师代理费15000元。2019年10月14日，丁亚斌在《中国人民财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险投保单》签字，该项保险的保险费为16170元。2019年10月22日，丁亚斌向本院交纳（2019）京0114财保847号案件保全费2095元。2020年10月23日，丁亚斌向人民法院新闻传媒总社法院公告部交纳公告费260元。2020年10月27日，本院在《人民法院报》刊登公告，对赵京敏公告送达本案起诉状、证据和开庭传票。经法庭询问，丁亚斌表示自己现在不居住在涉案房屋中，已经于2019年7月30日搬离，并未办理交接手续，是按照法院要求自行搬走；自己在搬离后法院在房屋上贴了封条，之后就再没有去过该房屋，也联系不上赵京敏；自己在做财产保全后告知过西城法院。上述事实，有《租房合同》、转账凭证、发票、收据、（2018）京中信执字01571号执行证书、（2019）京0114执932号执行裁定书《委托代理协议》《查封拍卖公告》、传票、人民法院诉讼费收费专用票据、《中国人民财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险投保单》及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，丁亚斌与赵京敏签订《租房合同》，双方均应按照约定履行各自的权利义务。现涉案房屋因赵京敏原因被法院进行了司法拍卖，丁亚斌承租该房屋的居住使用合同目的已经无法实现，故本院对丁亚斌要求解除合同的诉讼请求予以支持。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。根据本案的具体情况，本院确定具体合同解除时间为2020年12月26日。根据查明的事实，系赵京敏原因导致涉案房屋被法院查封、拍卖并要求丁亚斌腾退该房屋，赵京敏的相关行为构成了违约，因此本院对丁亚斌按照《租房合同》要求赵京敏退还200000元租房款及支付全部租房款50%作为违约金的诉讼请求予以支持。对于丁亚斌要求赵京敏支付其他损失费用的诉讼请求，分析丁亚斌的该部分诉讼请求的具体指向及《租房合同》中约定的违约金数额，本院认为该部分违约金已经可以弥补丁亚斌在本案中因赵京敏违约产生的损失，故本院对丁亚斌的该部分诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、丁亚斌与赵京敏于2017年3月8日签订的《租房合同》于2020年12月26日解除；二、赵京敏于本判决生效之日起七日内退还丁亚斌租房款200000元；三、赵京敏于本判决生效之日起七日内支付丁亚斌违约金100000元四、驳回丁亚斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6025元，由赵京敏负担，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费2095元，由赵京敏负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费（以公告票据为准），由赵京敏负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张俊二〇二一年五月三十一日书记员  姜帆