安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1802民初1377号原告：张启华，女，1965年8月1日出生，汉族,住安徽省宣城市宣州区。原告：杨凯，男，汉族，1993年4月11日出生，住安徽省宣城市宣州区。被告：宣城爱家置业开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。法定代表人：陈宏霞，该公司董事长。被告：上海爱家置业集团有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：薛惠琴，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：卢安国，安徽锦宣律师事务所律师。原告张启华、杨凯诉被告宣城爱家置业开发有限公司（以下简称宣城爱家公司）、上海爱家置业集团有限公司（以下简称上海爱家集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张启华、杨凯，被告宣城爱家公司、上海爱家集团的共同委托诉讼代理人卢安国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张启华、杨凯向本院提出诉讼请求:一、要求被告支付原告购买的宣州区门面房违约金24100元（628333元×2?×193天）；二、被告承担此案全部诉讼费用。事实与理由：原告和被告于2017年11月14日签订《安徽新纽置业集团有限公司破产财产》的约定，双方约定协议签订后18个月内交房，即2019年5月14日交房，至约定时间时被告未按时交房，直至2019年11月23日才交房，逾期交付天数为193日，合计应支付违约金24100元。宣城爱家公司、上海爱家集团共同辩称，1.就本案的基本事实，本案原告在归还管理人保证金，并按约定处理完中国银行相关按揭贷款之后，才符合请求被告交付房屋的条件。本案原告归还管理人保证金的日期是2021年2月19日，晚于被告通知的收房日期，原告迟交保证金的行为违反了协议的约定，应该自行承担相应的责任。原告收房前一直有逾期银行还款的情况，收房时间是2021年2月22日。2.被告并非房屋出卖人，被告是依据破产财产转让协议的约定，代替安徽新纽公司对原告所购买的房屋继续建成、交付，并协助办理产权登记和按揭贷款抵押登记，故本案的案由确定为房屋买卖合同纠纷不妥。3.破产财产转让协议对原告具有约束力，原告要求被告支付逾期交付违约金没有事实和法律依据，更不符合破产财产转让协议约定的前提条件。根据破产财产转让协议第四条之二项的约定和宣城市中级人民法院裁定确认的破产财产分配方案第七条的规定，原告属于通过按揭贷款方式全额支付了购房款的购房优先类债权人，由于原告欠付安徽新纽公司管理人保证金或宣城中行按揭贷款本息逾期等情形，必须在归还已经欠付的保证金、按揭贷款本息，并与宣城中行达成还款协议后，方可要求被告交付房屋。4.本案与正常的房屋买卖合同关系有本质的区别，被告根据破产财产转让协议约定，替代管理人交付房屋的同时享有对未归还中国银行贷款逾期和管理人保证金的购房优先抗辩权，即债权人不交付房屋的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年7月17日，张启华、杨凯与新纽置业公司签订《商品房买卖合同》，约定新纽置业公司将其开发的宣州区商品房出售给两原告，总价款为624348元。合同签订后张启华、杨凯依约向新纽置业公司支付了购房首付款314348元，余款310000元在中国银行办理按揭贷款。后新纽置业公司进入破产程序，经宣城市中级人民法院同意，新纽置业公司与上海爱家集团于2017年11月14日签订《破产财产转让协议》，约定新纽置业公司将“中国茶府项目资产”及对外享有的全部债权转让给上海爱家集团。2019年5月21日，宣城市中级人民法院裁定认可新纽置业公司管理人制作的《安徽新纽置业集团有限公司破产财产分配方案》第五条约定，“……上海爱家投资（集团）有限公司及其在宣城市依法设立的项目公司宣城爱家置业开发有限公司（以下合并简称爱家公司）受让……”，第七条约定，“爱家公司负责在该协议签订后18个月内将新纽公司购房优先类债权人所购房屋建至单体验收并承担所有建设费用。……爱家公司逾期交付购房优先类债权人所购房屋的，每日按逾期交付房屋相对应的购房优先类债权额的万分之二向相应购房优先类债权人支付违约金。……通过按揭贷款方式全额支付了购房款的购房优先类债权人若欠付宣城中行按揭贷款的，则须归还已经欠付的按揭贷款本息等（含宣城中行已经在新纽公司保证金账户中扣划的欠付按揭贷款本息等）并与宣城中行达成还款协议后，方可要求爱家公司交付所购房屋，……”。2019年11月23日，宣城爱家置业公司开始交付房屋。2021年2月，张启华、杨凯向破产管理人缴纳了保证金。至被告通知交房前，张启华、杨凯欠付中国银行贷款本息尚未清偿完毕。另查明，2019年11月12日，新纽置业公司管理人在全国企业破产重整案件信息网中公布了《关于交付房屋相关事项的通知》，其中公布了缴纳保证金的银行账户信息。再查明，上海爱家投资（集团）有限公司于2021年1月28日变更为上海爱家置业集团有限公司。本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案主要的争议焦点为：张启华、杨凯直至宣城爱家置业公司通知其案涉房屋具备交付条件时，仍未向宣城中行付清欠付贷款本息并向新纽置业公司管理人缴纳保证金，是否符合《安徽新纽置业集团有限公司破产财产分配方案》中约定的享有逾期交房违约金请求权的情形。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《安徽新纽置业集团有限公司破产财产分配方案》第七条，协议履行有先后顺序，包含原告张启华、杨凯在内的通过按揭贷款方式全额支付了购房款的购房优先类债权人应先付清已经欠付的宣城中行按揭贷款本息并与宣城中行达成还款协议后（含宣城中行已经在新纽公司保证金账户中扣划的欠付按揭贷款本息等），被告宣城爱家公司、上海爱家集团才履行交房义务。《安徽新纽置业集团有限公司破产财产分配方案》已经宣城市中级人民法院裁定确认，对原告张启华、杨凯产生约束力。被告宣城爱家公司、上海爱家集团在原告张启华、杨凯与宣城中行达成还款协议之前，有权利不履行交房义务。2019年11月23日之前，原告张启华、杨凯既未清偿欠付宣城中行贷款本息亦未向新纽置业公司破产管理人缴纳保证金，故对其向两被告主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告张启华、杨凯的诉讼请求。案件受理费202元（已减半收取），由原告张启华、杨凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  宋文杰二〇二一年五月二十四日书记员  王 敏附：法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。