上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终2650号 上诉人（原审被告）：洪海，男，1974年5月14日生，汉族，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：胡宇，北京盈科（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王莹，北京盈科（上海）律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：黄明芳，女，1969年10月8日生，汉族，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：胡宇，北京盈科（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王莹，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋兴辉，男，1953年6月9日生，汉族，住上海市松江区。 委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。 原审第三人：蒋峰，男，1980年5月31日生，汉族，住上海市松江区。 原审第三人：严妙方，女，1951年12月25日生，汉族，住上海市松江区。 委托诉讼代理人：蒋峰（系严妙方之子），年籍同上。 上诉人洪海、黄明芳因与被上诉人蒋兴辉，原审第三人蒋峰、严妙方房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初13142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪海、黄明芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蒋兴辉的一审诉讼请求。事实和理由：涉案《协议书》和《房屋买卖合同》系上诉人与蒋兴辉自愿签订，系双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形。该合同已于2014年4月28日起实际履行。房屋已交付上诉人，蒋兴辉亦配合上诉人办理了物业、水电煤的交接手续，上诉人对房屋进行装修后已居住使用至今。一审中，蒋兴辉对于15万元车款抵首付款，且配合上诉人办理了房屋交付及物业登记手续均予以确认。一审判决割裂《协议书》和《房屋买卖合同》的关系，切割双方间沟通、协商、签约、付款、补约、交付的联系行为，认定买卖合同无效，缺乏事实基础与法律依据，属于认定事实和适用法律错误。 被上诉人蒋兴辉不同意洪海、黄明芳的上诉请求，并辩称：1．即使洪海和被上诉人形式上有签约和交房的事实，也应从是否存在真实的购房款支付行为来印证双方是否存在真实的买卖关系。根据一审查明的事实，洪海无法合理解释其所谓已经支付的房款来源并提供证据。涉案房屋另有两个共有产权人，其当时已经通过报警、诉讼的方式维护自己的合法权利。洪海、黄明芳未提供证据证明其他共有产权人对涉案房屋的买卖情况知情，故即使被上诉人和洪海签订合同，因未经其他共有产权人同意，也侵害了共有人的利益，应认定该买卖合同无效。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人蒋峰、严妙方同意被上诉人蒋兴辉的辩称意见。 蒋兴辉的一审诉讼请求：1．确认蒋兴辉、洪海2016年6月11日签订的《房屋买卖合同》无效；2．洪海、黄明芳限期将上海市松江区XX镇XX路XX弄（XX苑小区）XX号XX室房屋腾空后返还给蒋兴辉、蒋峰、严妙方。 一审法院认定事实：蒋兴辉与严妙方系夫妻，蒋峰系蒋兴辉与严妙方之子；洪海与黄明芳系夫妻。 2013年10月22日，蒋兴辉作为被拆迁人、乙方，案外人上海市松江区小昆山镇人民政府动迁办公室作为拆迁人、甲方就乙方所有的坐落在XX镇XX村XX号房屋签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，补偿总金额839，837元。 2014年4月28日，蒋兴辉作为甲方、洪海作为乙方签订《协议书》一份，载明甲方上海松江XX镇XX大厦一套90平方房子转让给乙方，总价人民币585，000元，已付现金人民币23万元，其余款355，000元交房时一次性付清。本协议一式二份，双方各执一份，具有法律效力。如果一方不遵守双方约定条约赔偿对方现金贰拾万元整（违约金）。 2015年12月24日，案外人蒋某（蒋兴辉之女）作为蒋兴辉的委托代理人参加上海市松江区小昆山镇人民政府住房安置办公室举办的安置房抽签活动，以抽签方式确定中签安置房为“XX苑”XX幢XX号XX室。 2016年5月11日，蒋兴辉、蒋峰、严妙方作为乙方，案外人上海A有限公司作为甲方，双方签订《上海市商品房预售合同之补充合同》。该合同约定双方于2016年5月11日签订了《上海市商品房预售合同》，约定由乙方购买甲方涉案房屋，房屋暂测建筑面积为96.84平方米，房屋总房价款为271，373.40元。该合同对于房屋价格的结算问题进行了补充约定。 当日，上海市松江区XX镇XX村村民委员会和上海市松江区小昆山镇人民政府住宅安置办公室出具涉案房屋的安置房权利人确认单，载明涉案房屋的被拆迁人为蒋兴辉，购房人（权利人）信息为蒋兴辉和蒋峰、严妙方。 2016年5月11日，上海市松江区小昆山镇人民政府住房安置办公室向案外人上海B有限公司发送交房通知书，载明：“动搬迁户：蒋兴辉，XX苑XX号XX室，面积为96.84平方米的房屋，现已办妥购房相关手续，请贵司安排房屋入住手续。” 2016年6月11日，蒋兴辉作为甲方、洪海作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价680，000元。合同第三条约定，洪海在签订该合同时，支付定金612，900元。合同第四条约定，乙方支付定金之日起2个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所载按揭银行规定办理）。合同第七条约定，乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余款。合同第八条约定，甲方应在2个月前将房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。合同第九条约定，本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付5万元的违约金，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付1.2万罚金，逾期30日视为毁约；如因政府及银行规定，本合同涉及房屋手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。合同第十一条约定，甲方保证自己对该房产转让房屋拥有完全处分权，并保证不管今后房价如何均绝不反悔。第十六条约定，甲方签字人承诺，其出售以上房产，已取得其他房产共有人的同意，若事后出现其他房产共有人主张出售该房产无效的情形，一切后果由其承担，由此造成乙方的经济损失，由甲方负责赔偿。该合同还对解除合同和违约责任等事宜进行了约定。 当日，蒋兴辉出具收条一张，载明：蒋兴辉收到洪海交付购买上海市松江区XX路XX苑XX号XX单元XX室98平米房屋一套6，939每平米共计收到陆拾捌万元整（注：此据为洪海18次付款汇总，以前总18次房款借条全部收回）。此后，蒋兴辉和洪海在上海市松江区XX镇XX社区居民委员会办理了业主信息登记。蒋兴辉将涉案房屋交付给洪海。 2016年6月16日，蒋兴辉出具承诺书，载明蒋兴辉向洪海承诺于2016年6月16号将上海市松江区XX路XX苑XX号XX单元XX室98平米房屋一套总价68万自愿出售，以产证下来为准，办相关过户的手续。如果全家干涉未能及时办理，蒋兴辉自愿承担违约金（伍拾万），自2016年6月11号自愿把房子钥匙给洪海，享有长期居住权。 洪海对涉案房屋进行了装饰装修，房屋装修后由洪海及黄明芳共同居住使用。 2017年7月24日，蒋峰报警称，涉案房屋有陌生人闯入家里，请民警到场处理。出警民警至现场，经了解，系2017年7月24日20时许，在XX镇XX苑XX号XX室，报警人与洪海因房产产权问题引起纠纷，民警告知双方至司法部门进行处理。 2019年8月13日，案外人上海A有限公司取得松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室产权证。 一审另查明，2017年2月17日，蒋峰、严妙方以返还原物为由诉至上海市松江区人民法院，要求确认蒋兴辉与洪海签署的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》无效；洪海返还蒋峰、严妙方涉案房屋。该案审理中，蒋峰、严妙方撤回关于合同无效的诉讼请求，该院经审查认定，涉案房屋为蒋兴辉、蒋峰、严妙方共同共有，共有人之间并未达成房屋归蒋兴辉的约定，蒋兴辉同洪海签订关于涉案房屋的《房屋买卖合同》，在无证据证明蒋峰、严妙方认可该房屋转让事宜的情况下，显然损害了蒋峰、严妙方的合法权利，故于2018年1月25日作出（2017）沪0117民初3327号民事判决书，判决洪海搬离并返还蒋峰、严妙方涉案房屋。2018年4月3日，洪海不服上述判决，向本院提起上诉。本院经审理认为，由于洪海与蒋兴辉之间的买卖合同关系尚未被认定处理，故蒋峰、严妙方以其房屋共有权利人之身份直接要求与其无合同关系的房屋占有人即洪海搬离并返还房屋，并无依据。本院于2018年5月29日作出（2018）沪01民终3670号民事判决书，判决撤销（2017）沪0117民初3327号民事判决；驳回蒋峰、严妙方要求洪海搬离并返还涉案房屋的诉讼请求。 本案一审中，就涉案房屋购房款支付情况，洪海提供如下收条和借条的复印件：1.2014年4月26日收条一张，载明今收到洪海房款预付金230，000元正；2.2014年4月28日购车协议书；3.2014年3月25日30，000元现金借条；4.2014年10月10日20，000元现金借条；5.2015年2月17日30，000元现金借条；6.2015年2月25日10，900元现金借条；7.2015年5月7日20，000元现金借条；8.2015年4月25日12，000元现金借条；9.2015年6月6日10，000元现金借条；10.2015年5月23日20，000元现金借条；11.2015年7月29日10，000元现金借条；12.2015年8月9日11，000元现金借条；13.2015年8月30日11，000元现金借条；14.2015年9月29日10，000元现金借条；15.2015年10月25日11，000元现金借条；16.2015年11月25日22，000元现金借条；17.2016年1月31日25，000元现金借条；18.2016年2月4日130，000元现金借条。蒋兴辉质证认为，收条和借条系其出具，并确认预付款23万元中有15万元系车款折抵，但蒋兴辉称未收到过其他任何款项。洪海对此解释称：蒋兴辉向其购车未支付购车款，故车款15万元折抵房屋首付款；首付款中剩余的8万元均系2014年4月28日前向蒋兴辉支付的现金，其中一笔借款3万元，另有一笔3万元、一笔2万元；此后的借条，因双方关系较好，蒋兴辉声称安置房马上就下来了，且其生意周转需要用钱，故时常向洪海拿点现金；当时之所以写借条，是因为安置房没有落实，不敢写房款收条。 蒋兴辉在本案一审中陈述：洪海有赌博习惯，要求蒋兴辉跟着洪海去赌博，由蒋兴辉为洪海拿包。每次结束后，洪海向蒋兴辉支付500元，有时甚至1，000元。如此持续10天左右。一日凌晨，蒋兴辉应洪海要求为黄明芳开车至市场采买鱼肉，回来后洪海告知蒋兴辉当日赌博输了16万元，要求蒋兴辉负责其中的8万元，并强迫蒋兴辉书写借条，声称以后再赌博为蒋兴辉赚回来。但此后洪海一直输，一直让蒋兴辉写借条，借条越写越多，蒋兴辉越陷越深。后来洪海要求蒋兴辉按借条还款，蒋兴辉无钱可还，洪海又要求蒋兴辉每个月写借条作为利息。之后洪海及其兄弟找到蒋兴辉，胁迫蒋兴辉签订房屋买卖协议书，蒋兴辉没有其他办法，只能签字，但房屋买卖并非蒋兴辉真实意思表示。洪海要求租借涉案房屋使用，故蒋兴辉将房屋钥匙交付洪海，结果洪海取得房屋后开始装修。现蒋兴辉同意将车款15万元支付给洪海。 对此，洪海则陈述：1．洪海与蒋兴辉自2010年起因象棋结识，蒋兴辉是开货车的，洪海在松江区XX路XX号开杂货店。两人作为棋友经常聚会吃饭。一次下棋聊天时，蒋兴辉得知洪海欲买房，主动提出其宅基地即将拆迁，可以将安置房出售给洪海。当时洪海也有辆车欲出售，故蒋兴辉要求洪海将车卖给他，车款15万元折抵房款。2014年4月28日，双方签订《协议书》，当时因安置房源尚未落实，故仅约定首付款23万元，尾款待交房时一次性付清。但签订《协议书》后，蒋兴辉陆续向洪海要钱，等于洪海提前支付了房款，故待房源确定后双方再次就协议内容进行了补充。 2．现有借条及收条载明洪海已付蒋兴辉款项总额612，900元，与《房屋买卖合同》约定的房款68万元的差额部分，洪海尚未付完，洪海于2016年6月11日前支付10，000元，于2016年6月11日支付21，000元，上述两笔付款蒋兴辉未出具收条或借条。 3．对于款项来源，洪海述称系其经营店铺的营业收入，每个月纯利润1至2万元，另外由于准备购房，洪海于2015年9月将老家的房子向银行抵押借款15万元，洪海父亲于2015至2016年期间给了洪海6万元，其大姐于2016至2017年间借给洪海3万元。 4．如果本案《房屋买卖合同》经法庭审查认定无效，合同无效的后果无需在本案中一并处理，包括购房款及装修款，洪海将另案主张。 蒋峰在一审中陈述：1．严妙方长期居住在蒋峰家，故家庭内部曾协商，由蒋兴辉拿一套小户型房，另外两套由蒋峰和案外人蒋某各拿一套。此后，蒋兴辉自行与蒋某协商，把大户型给了蒋兴辉，小户型给蒋某，蒋峰得知后没有提出异议。安置取得涉案房屋时，由蒋峰向开发商支付了271，373.40元购房款；2．蒋峰为军人，于2016年5月办理涉案房屋交房手续后当天返回部队。房屋交付后，蒋兴辉说要居住，所以房屋由蒋兴辉实际使用。2017年年初，经蒋峰询问才知晓房屋已经被洪海占有使用。 一审法院认为，民事法律行为是公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的行为。民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益。意思表示真实不仅包含当事人表达内心意思无外界压力的自由状态，也包含当事人内心意思与内心意思外部表示的一致性。 本案争议焦点为蒋兴辉向洪海出售涉案房屋其意思表示是否真实。 首先，洪海、蒋兴辉于2014年4月28日签订《协议书》，约定洪海购买蒋兴辉位于上海市松江区XX镇XX大厦一套90平方的房屋，总价58万元。但蒋兴辉自述不存在上述房屋，洪海亦确认购买的是尚未安置给蒋兴辉的拆迁安置房。因此，当时蒋兴辉的安置房源尚未确定，房屋买卖中最主要的合同标的尚不明确，故《协议书》难言反映了双方真实意思。 其次，洪海、蒋兴辉于2016年6月11日签署《房屋买卖合同》，约定蒋兴辉将涉案房屋出售给洪海，房屋总价款68万元，签订该合同时支付定金612，900元，洪海支付定金之日起2个月内，向蒋兴辉支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付。同日，蒋兴辉出具收条，载明收到洪海交付购买涉案房屋的房款共计68万元整，并注明此据为洪海18次付款汇总收到，以前总18次房款借条全部收回。但庭审中，洪海自述612，900元之外的房款差额部分，其再付了31，000元，余款尚未付清。因此，蒋兴辉所出收条内容与实际不符，难以认定该收条系其真实意思。 再次，根据审理查明的事实，洪海所述已付的购房款643，900元，除了15万元购车款以外，其余大多为在先的借款债权折抵而来；但蒋兴辉仅认可15万元购车款折抵，并主张其余款项均未收到。对于洪海、蒋兴辉是否存在真实的493，900元的债权债务基础关系，虽然洪海提交了蒋兴辉出具的借条或收条，一则，如上所述，难以认定蒋兴辉所出收据内容均系蒋兴辉之真实意思；二则，就洪海、蒋兴辉之间493，900元债权债务款项的来源、给付问题，没有其他证据佐证洪海确实已经支付，故对于洪海实际向蒋兴辉支付上述493，900元款项的事实，不予确认。现洪海、蒋兴辉以房抵债之基础不存在，综合双方买卖交易的过程，难以确定蒋兴辉出售涉案房屋的真实意思，因此蒋兴辉关于合同无效的诉讼请求，应予支持。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故蒋兴辉要求实际占有使用房屋的洪海及黄明芳搬离并返还涉案房屋，予以支持。 就合同无效后的后果处理，蒋兴辉同意将购车款15万元支付洪海，洪海则述称将另案主张，均于法不悖，予以确认。 一审法院审理后于2020年12月7日作出判决如下：一、蒋兴辉与洪海于2016年6月11日就位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋买卖合同》无效；二、洪海、黄明芳于判决生效之日起十日内搬离并向蒋兴辉返还上述房屋；三、蒋兴辉于判决生效之日起十日内支付洪海150，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由洪海负担。 二审中，上诉人洪海向本院补充提交证据材料如下：1.2021年4月12日王某出具的证人证言，王某2014年在松江经营饭店与蒋兴辉、洪海二人都是熟人，就其见证的2014年4月28日蒋兴辉与洪海签订《协议书》的过程作证；2．落款时间为2014年4月28日的《协议书》原件，补强一审中已经作为证据提交的《协议书》复印件，证明王某参与《协议书》的见证并签名；3．网上房地产项目详细信息及百度地图截图，证明2014年签订《协议书》时涉案房屋只有地块信息，而涉案房屋所在小区的四至道路有一条是XX路，所以《协议书》中将房屋标的记载为XX大厦；4．蒋兴辉与案外人签订的《房屋买卖协议》，证明蒋兴辉将其动迁所得的其他房屋出售给案外人，辅助证明蒋兴辉具有出售房屋的真实意思表示。上诉人黄明芳认可上述证据。被上诉人蒋兴辉质证认为：1．证人证言并非新证据，且内容与事实不符，XX大厦坐落于XX路XX路，与涉案房屋有几公里的距离，在2007年左右已经建成，系商业楼，而蒋兴辉在XX大厦内并无房屋。2．《协议书》由于时间久远，且蒋兴辉患脑中风，故具体签署情况蒋兴辉记不清楚。《协议书》虽有蒋兴辉本人签字，但系在洪海逼迫下所签。原审中提交的《协议书》上并无姓王的签字。3．百度截图的质证意见如上，XX大厦和涉案房屋系两回事。4．蒋兴辉确实出售过另一套房屋，是正常交易，与本案无关。原审第三人蒋峰、严妙方的质证意见同蒋兴辉。本院认为，上诉人洪海提交证据材料1-3，均为证明《协议书》签订时具体的安置房屋尚未明确，故参照安置房屋周边的路名拟定房屋名称，虽然二审中洪海提交的《协议书》下方有“见证人王某”的签字，但与一审中提交的《协议书》不一致，故本院对于该三份证据材料所要证明的内容不予采纳。关于蒋兴辉出售另一套房屋的买卖合同，与本案无关，本院亦不予采纳。 经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于被上诉人蒋兴辉与上诉人洪海就涉案房屋所签订的买卖合同其意思表示是否真实。根据蒋兴辉在一审中的主张，房屋买卖并非其真实意思表示，除15万元车款其认可之外，从未收到过洪海支付的任何款项。根据蒋兴辉与洪海签订的房屋买卖合同约定，房屋总价680，000元，签订该合同时支付定金612，900元，两个月内支付首付款，首付款之外的款项则通过银行按揭贷款，房产过户后付清余款。但该合同对于首付款的金额未作约定，即便因未约定首付款金额而除已付定金外无需再支付首付款的，则从合同约定的总房价和已付定金的数额来看，剩余房款仅67，100元，就该剩余款项既要申请银行按揭贷款，又要将余款待过户时支付，显然该合同条款的约定不符合常理亦无法履行。而签约当日，蒋兴辉出具的收条又显示签约当日已收到房款68万元，即全部房款当日已付清，但洪海在一审中亦承认68万元房款尚未付清。结合洪海在一审中对于房款支付情况的陈述：2014年4月26日，其已向蒋兴辉支付房屋预付款23万元（其中15万元系车款），双方为此签订《协议书》。之后其支付过16笔房款，因房屋尚未落实，故以16张借条方式记载，共计612，900元。在签订买卖合同前还支付过一笔现金1万元，买卖合同签订当日又支付过现金21，000元，但均未出具书面凭证。洪海陈述的付款情况与买卖合同约定的付款方式、支付金额、收条记载等均存在不一致的情况。同时，在蒋兴辉仅确认15万元车款的情况下，洪海除提交了上述借条外，对于剩余款项的实际支付、款项的来源等均未提供充分有效的证据予以佐证。而且，即便因房屋尚未落实，洪海支付的房款以借条形式出具未免牵强。此亦与洪海对于同样是因具体房屋尚未明确，双方签订《协议书》则参照安置房屋周边路名拟定房屋名称的讲法不一致，按照洪海的该项意见，双方完全可以按《协议书》拟定的房屋标的名称出具房款收条。因此，洪海关于双方之间并非以房抵债，而是以借条形式记载房款支付情况的意见，本院不予采信。再结合蒋兴辉、洪海关于双方结识、相交等相关陈述内容，以及买卖合同签订后，原审第三人蒋峰、严妙方即向洪海提起了诉讼、报警等，一审综合本案的实际情况，认定蒋兴辉与洪海之间以房抵债的基础不存在，纵观双方交易过程，难以认定蒋兴辉有出售涉案房屋的真实意思表示，并无不当，本院予以认同。洪海、黄明芳上诉要求确认涉案房屋买卖合同有效，本院不予支持。 买卖合同被确认无效后，蒋兴辉自愿返还15万元，并要求洪海、黄明芳腾退并返还涉案房屋。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故蒋兴辉自愿返还15万元，一审法院予以确认，当属正确。本院注意到，洪海、黄明芳对涉案房屋进行了装修，但因洪海明确向一审法院表示，合同无效的后果无需在本案中一并处理，包括购房款、装修款，其将另行主张，黄明芳对此亦无异议，故一审判决支持蒋兴辉要求洪海、黄明芳腾退房屋并予以返还的诉请，并无不妥，本院予以认同。综上，一审判决正确，本院予以维持。上诉人洪海、黄明芳的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币80元，由上诉人洪海负担40元，由上诉人黄明芳负担40元。 本判决为终审判决。 审 判 长  毛 焱 审 判 员  蒋庆琨 审 判 员  钱文珍 二〇二一年五月三十一日 法官助理  董 健 书 记 员  董 健 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……