贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0304民初2662号原告：遵义贵遵物业服务有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区天津路北门堤都D-8-1号，统一社会信用代码：915203216754192562。负责人：周光先，公司财务部主任。委托诉讼代理人：刘孝坤，该公司项目经理。被告：冷中强，男，1982年8月15日出生，汉族，户籍所在地贵州省遵义市播州区，现住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：冷术忠，系冷中强父亲。原告遵义贵遵物业服务有限公司（下称贵遵物业公司）诉被告冷中强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵遵物业公司的委托诉讼代理人刘孝坤、被告冷中强的委托诉讼代理人冷术忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵遵物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付欠原告物业服务费人民币3,304.00元，违约金人民币200.00元，共计3,504.00元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告经鑫南丽锦小区业主委员会公开招标，被依法聘为鑫南丽锦小区物业服务企业，于2017年6月4日与该小区业主委员会签订了为期一年的《物业服务委托合同》，合同期届满后，又于2018年5月28日续签了为期三年的《物业服务委托合同》，原告按照合同约定为小区业主提供物业服务。被告系小区业主之一，按照《物业服务委托合同》约定，应当按时向原告缴纳2017年6月1日至2020年3月31日止共计34个月的物业服务费3,304.00元（物业服务单价：电梯每月每平方1元，步梯0.5元，被告居住电梯楼，面积为97.19㎡）。经原告多次沟通、电话催收和书面催收，被告至今未缴纳，已构成违约，应按日2‰的标准向原告支付违约金200.00元。被告冷中强辩称：2017年6月1日至2021年3月31日未缴纳物业费是事实，但是有原因的：1、我们搬进来后缴纳过装修保证金给之前的遵义鸿苑物业管理有限公司，后面原告公司进场后我就说了退我装修保证金，不退我就不会缴纳物业费。2、原告提供物业服务不到位，消防通道长期赌起的、小区车辆经常被挂无人管理、收取的车辆停车费未向业主报账、原告将我们小区大门锁弄坏未完善、小区没有人车分流、提供清洁不到位；3、小区没得监控，常常发生盗窃问题。当事人围绕诉讼请求，提交了《物业服务委托合同》、《续聘通知书》、《缴费通知书》、《业主报修登记表》、《工程派工单》、《配电室（日）运行记录》、《二次供水月查记录表》、《电梯维护保养合同》、《雨、污、水井、化粪池清运记录》、《电梯故障发生处理记录表》、《楼层消防器材（月）检查记录》、《小区卫生（日）监督检查记录表》、《秩序部巡查记录》、《小区车辆停放交接班记录》、《小区车辆来客来访登记表》等证据，本院对以上证据予以确认并作为本案定案依据，本院结合当事人陈述认定本案事实如下：2017年6月4日，原告与播州区鑫南丽锦小区业主委员会签订了为期一年的《鑫南丽锦小区物业服务委托合同》，合同期届满后，又于2018年5月28日续签了为期三年的《播州区鑫南丽锦小区物业服务委托合同》，合同约定服务期限从2018年6月1日至2021年5月31日止，物业服务费收取标准为高层电梯1元/㎡月，步梯0.5元/㎡月，业主未按合同约定缴纳物业服务费，逾期按照日2‰的标准支付违约金；合同约定物管公司提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维护、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的公共清洁卫生，垃圾的收集、堆放及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序维护；公共秩序维护、治安突发事件的应急处理等事项的协助服务；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等内容。合同签订后，原告按照合同约定为小区业主提供相应的物业服务。被告冷中强系鑫南丽锦小区11号楼3单元6层2号房的业主，其房屋系电梯楼，建筑面积为97.19㎡，按照合同约定收费标准为1元/㎡月，从2017年6月1日至2020年3月31日，被告冷中强经原告贵遵物业公司书面通知催收未向原告贵遵物业公司交纳物业费。被告冷中强于2019年1月14日以物业服务合同纠纷为由在本院起诉案外人遵义鸿苑物业管理有限公司返还装修保证金，双方在本院主持下于2019年2月27日达成调解协议，约定由遵义鸿苑物业管理有限公司返还冷中强装修保证金。本院认为，原告贵遵物业公司与鑫南丽锦小区业主委员会签订的《鑫南丽锦小区物业服务委托合同》未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告贵遵物业公司与鑫南丽锦小区业主委员会签订的物业服务合同对被告冷中强具有约束力，原告贵遵物业公司与被告冷中强之间成立物业服务合同关系。原告贵遵物业公司称已履行合同约定的义务，并向本院提供了证明其已提供相应物业服务的相关工作资料予以佐证，被告辩称原告提供物业服务不到位，小区没有监控，常常发生盗窃问题，但其并未向本院提供相应证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，结合原被告双方举证情况，本院认为原告已按合同约定履行了合同主要义务。被告冷中强经原告贵遵物业公司书面通知催收未向原告交纳物业费，原告诉请要求被告交纳物业费，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，本院认为应当由被告冷中强按照合同约定的标准交纳从2017年6月1日起至2020年3月31日止的物业费3,304.00元（97.19㎡×1元×34个月）。原告贵遵物业公司诉请要求被告支付逾期缴纳物业费的违约金200.00元，结合本案实际情况，本院不予支持。被告辩称主张将其缴纳给遵义鸿苑物业管理有限公司的装修保证金在本案中折抵物管费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、由被告冷中强在本判决生效后十日内支付原告遵义贵遵物业服务有限公司物业服务费3,304.00元；二、驳回原告遵义贵遵物业服务有限公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告冷中强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且应在上诉期届满之日起七日内预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期届满之日起二年内向本院或被执行人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。审 判 员  高   曦   予二〇二一年五月十八日法官助理  梁萍书记员赵鸿燕