福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2334号上诉人（原审原告）：闽侯县上街镇英泰第一城A区业主委员会，住所地福建省闽侯县上街镇国宾大道238号。负责人：沈珠香，主任。委托诉讼代理人：林志强，男。委托诉讼代理人：黄发坦，福建谨而信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：福建康馨物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道五一南路189号启富花园4#楼501-516室。法定代表人：陈雅琼，执行董事。委托诉讼代理人：李振坤，福建科衡律师事务所律师。上诉人闽侯县上街镇英泰第一城A区业主委员会（以下简称“英泰业委会”）因与上诉人福建康馨物业管理有限公司（以下简称“康馨公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初4351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。英泰业委会上诉请求：1.变更一审判决第三项为康馨公司向英泰业委会支付游泳池承包金70600元、智能快递柜管理费18750元、宽带接入服务费30000元及利息（以拖欠款项119350元为基数，自2019年12月4日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案一、二审诉讼费由康馨公司承担。事实和理由：一、一审认定康馨公司向英泰业委会支付的游泳池承包金应扣除修剪榕树费用17000元以及物业处公园修复整改费10000元，存在错误。1.康馨公司仅提供一张14500元收条和一张2500元的收据，无其他证据证明此次修剪实际花费17000元，也无其他证据证明该项费用的真实性，故该笔款项的实际金额存疑。且修剪工作本系康馨公司职责，不存在另行付费问题。2.《英泰第一城物业服务合同》约定“超出1000元以上系由受益业主进行公摊”，该条款中的受益业主并非英泰业委会，二者不是同一主体。且根据《英泰第一城物业服务合同》第六条第十一款约定，如果是需要英泰业委会支付款项的相关项目，按流程规定需要经过英泰业委会的同意。康馨公司提出的修复整改费用仅有一张案外人开具的收条，未经过英泰业委会的同意，也无法证明康馨公司实际支付了该笔款项。二、智能快递柜管理费及宽带接入服务费系由前物业公司与案外人签订的合作协议约定，至今该智能快递柜和宽带线路仍在正常使用，前物业公司退出后，相关协议及项下转账凭证由康馨公司持有，故英泰业委会在一审中申请法院调查取证，法院开具调查函让英泰业委会自行前往调查，但因案外人借故推诿，导致取证困难。英泰业委会已穷尽举证方式，法院应责令康馨公司提供相关协议及项下转账凭证，一审以英泰业委会举证不能为由驳回其要求康馨公司支付智能快递柜管理费及宽带接入服务费的诉请，是错误的。康馨公司辩称，1.关于游泳池承包金的问题，康馨公司已在上诉状中予以说明。2.一审关于智能快递柜管理费和宽带接入服务费的认定符合事实和法律。康馨公司上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实后改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由英泰业委会承担。事实和理由：一、2019年9月，英泰第一城A区业主已召开业主大会并经双过半表决罢免沈珠香业委会主任职务，故沈珠香诉讼主体不适格，不代表业主的民意，应驳回其起诉。二、在案证据明确显示英泰业委会提交的议事规则在业委会成立之时并未依法制定和公示，该议事规则理应无效。一审判决回避议事规则造假、倒签的事实，并依据该议事规则认定英泰业委会提交的决议有效，本末倒置。三、一审未查明英泰业委会是否实际召开业主大会和是否实际向业主发出选票或邮件的事实。英泰业委会未提交证据证明其已向业主发出了选票或邮件，其在一审中对如何召集会议、送达选票的陈述自相矛盾。一审仅依据英泰业委会自行制作的统计表格，就认定所谓的业主大会召开且产生决议，属遗漏案件基本事实。四、一审无视康馨公司一直有效服务案涉小区至今的客观事实，判决双方物业服务合同自2019年12月4日解除，显失公平，致使康馨公司丧失了合同项下的应有权利，如依据合同获得2020至2021年度50%游泳池租金的权利。五、一审对康馨公司支出相关费用的事实认定错误。1.针对游泳池租金。因沈珠香要求康馨公司多预付10%租金用以补充业委会的办事经费，故康馨公司在汇款时备注“游泳池60%租金”，一审据此认为双方对于该款的支付金额达成合意，判决英泰业委会不应返还，违背事实和法律。2.修剪大树、清运树枝等支出的费用均是抗击台风的客观需要，超出正常物业服务的范畴，且是惠及全体业主的事项，符合物业服务合同的相关约定。当时业委会两位副主任及委员等均同意在游泳池租金中支出，只有沈珠香反对。六、在康馨公司进驻案涉小区时，英泰业委会并未移交任何资料，一审对此事实认定错误。英泰业委会辩称，一、沈珠香主体适格，一审对康馨公司所述业主自行召开业主大会以及相关决议不予认可正确。即便如康馨公司所述百分之二十业主提议，也需要经过业主大会召开等一系列程序，而非百分之二十业主提议即可通过决议。康馨公司提供的所谓纪要既没有其他证据证明大会召开流程符合程序规定，也未制作表决投票统计结果，更无业委会及相关部门的印章，该纪要系康馨公司因诉讼需要而伪造的。二、英泰业委会提供的《业主大会议事规则》和《征求意见书》，既有原件核对，又有主管部门确认及备案证明。上述规则系在主管部门协助指导下通过法定程序产生的，康馨公司主张议事规则造假，缺乏事实依据，一审认定英泰业委会根据议事规则作出的决议合法有效并无不当。三、英泰业委会提供的业主大会召开相关的一系列证据具有关联性，可以相互印证说明业主大会召开、得出最终决议的事实，也可以说明英泰业委会在召开前的准备流程、投票决议流程的实施中符合法定程序与约定事项，一审根据该组证据认定英泰业委会最终决议合法有效，符合法律规定。四、英泰业委会已经通过合法程序解聘康馨公司，双方物业服务合同确已解除，一审判决无误。五、一审对康馨公司提出异议的相关费用的认定无误。1.一审认定双方就“游泳池60%租金”达成合意并无不当，如果不是达成合意，康馨公司大可不必在汇款时另外备注说明。2.根据物业服务合同，修剪大树等行为属于对小区绿化的维护，符合康馨公司对公共区域日常养护业务的合同约定。修剪大树抗击台风也属于对业主安全的预防，符合康馨公司对小区业主安全防范的服务内容。且康馨公司对该笔费用的支出举证不足，无法证明真实支出。六、康馨公司管理小区多年，现物业管理合同已解除，一审判决要求其移交材料并无不当。康馨公司进驻小区多年都未曾提及缺少资料，却在英泰业委会要求其退出小区移交材料时才提出抗辩，英泰业委会要求康馨公司移交合同附件约定的移交资料，合法合理。英泰业委会向一审法院起诉请求：1.判决英泰业委会与康馨公司签订的《物业服务合同》于2019年12月4日解除，康馨公司于合同解除后立即向英泰业委会办理交接手续，将相关资料移交给英泰业委会（详见《物业服务合同》附件五移交清单主要内容），并退出该小区。2.判决康馨公司立即向英泰业委会支付拖欠的游泳池等经营所得款141200元、智能快递柜管理费18750元、宽带接入服务费30000元，共计189950元及利息（以拖欠款项189950元为基数，自2019年12月4日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3.本案诉讼费由康馨公司承担。一审法院认定事实：英泰业委会于2014年5月8日完成选举，于2015年2月12日闽侯县住房和城乡建设局发放业主委员会备案证明。2018年5月23日，英泰业委会再次完成委员选举工作，业主委员会委员人数5人，沈珠香担任英泰业委会主任。英泰业委会向闽侯县上街镇金屿村民委员会、闽侯县上街镇物业管理站、闽侯县上街镇人民政府、闽侯县住房和城乡建设局申请对现业主委员会备案，同时提交业主大会会议记录、首次业主委员会会议记录、《业主大会议事规则》、业主委员会委员基本情况等备案材料。2018年6月25日，英泰业委会领取了业主委员会备案证明。《闽侯县上街镇英泰第一城A区业主大会议事规则》规定：1、选聘、续聘和解聘物业服务机构的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2、对选聘、续聘和解聘物业服务机构进行表决，对已送达的业主书面意见书，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对、弃权意见的，其投票权数按赞同计票。3、有下列情形的，书面意见书视为已送达业主：按照业主提供给建设单位或物业公司的联系地址以挂号信或者特快专递的方式邮寄，该文件被送达人签收后视为送达，被送达人未签收的，以投递回执上记载的交寄日（含当日）第二天视为已送达。2016年9月，英泰业委会与康馨公司签订《英泰第一城物业服务合同》，约定：1、服务期限为2016年9月12日至2021年9月11日。2、任何利用小区的公共资源进行的经营活动产生的经济效益由业委会和物业公司各分配百分之五十，业委会所得的百分之五十用于补充小区的公共维修资金及业委会的日常支出。3、单项维修费用1000元内（含1000元）由物业公司承担，超出1000元以上全部由受益业主进行公摊。4、附件五移交资料清单主要内容：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件［住宅质量保证书］［住宅使用说明书］；相关专业部门验收资料；房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）；供水、供暖的试压报告；实测面积报告；物业服务所需要的其他资料。2019年9月30日，英泰业委会在小区发布公告，内容为：1、就解聘康馨公司召开业主大会。2、大会时间定为2019年10月16日至2019年10月31日。3、本次业主大会将采用书面征求意见及采用信息化技术征求意见相结合的方式。闽侯县上街镇物业管理站、闽侯县上街镇金屿村民委员会、英泰业委会在该公告上加盖公章。2019年10月15日，英泰业委会制作《征求意见表决书》，表决事项为：1、是否同意解除与康馨公司的物业服务合同。2、是否同意就康馨公司在本小区履行服务合同中的违约进行追偿。英泰业委会通过上门发放、邮寄等方式发放《征求意见表决书》。在闽侯县上街镇物业管理站、闽侯县上街镇金屿村民委员会的见证下，闽侯县上街镇英泰第一城××区业主大会表决通过了以下事项（英泰业委会将收件但未表决的表决票视为同意表决项目、经占专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）：1、同意解除与康馨公司的物业服务合同。2、同意就康馨公司在本小区履行服务合同中的违约进行追偿。2019年11月4日，英泰业委会通过邮寄方式向康馨公司告知：闽侯县上街镇英泰第一城××区业主大会表决通过“同意解除与康馨公司的物业服务合同；同意就康馨公司在本小区履行服务合同中的违约进行追偿”，请康馨公司于2019年11月30日前与英泰业委会或新聘请的物业服务公司办理交接，并撤出本小区的物业管理。康馨公司法定代表人于2019年12月4日签收上述材料。2017年5月29日，康馨公司与福州快线体育俱乐部有限公司签订《英泰第一城A区体育运动场所承包合同》，承包期为2017年6月1日至2021年10月31日止，承包金为每年70600元，每年度的承包金于当年的6月30日前缴纳。福州快线体育俱乐部有限公司已向康馨公司支付2017年6月1日至2020年5月31日止的承包金211800元，2020年6月1日至2021年5月31日的承包金尚未支付。2017年7月5日，黄伟平根据康馨公司委托向沈珠香支付游泳池承包42360元，并备注“游泳池60%租金”。2018年，康馨公司因闽侯县上街镇英泰第一城××区修剪榕树、锯树抢修费支出17000元。2018年8月1日，康馨公司支出环卫车清运垃圾、拖拉机垃圾清运费合计3440元。2018年12月20日，英泰业委会向康馨公司发函，鉴于康馨公司入驻时，小区情况特殊，额外花费了一些费用，为减轻物业的运营压力，英泰业委会同意2018年7月修剪树木的费用17000元由业委会承担，2019年起，小区绿化每年修剪不少于一次，费用由物业公司自理，并要求康馨公司支付2018年游泳池和篮球场承包费18300元。2019年，康馨公司因闽侯县上街镇英泰第一城××区修复整改倒水泥支出10000元。2020年6月25日，英泰业委会发函给福州快线体育俱乐部有限公司，要求其将承包款直接支付给英泰业委会。福州快线体育俱乐部有限公司至今尚未支付2020年6月1日至2021年5月31日的承包金。案件审理过程中，英泰业委会明确其要求康馨公司支付拖欠的游泳池承包金141200元为福州快线体育俱乐部有限公司2018年6月1日起至2021年5月31日期间的承包金；英泰业委会放弃要求康馨公司移交《英泰第一城物业服务合同》附件五中相关专业部门验收资料、供水、供暖的试压报告、实测面积报告、物业服务所需要的其他资料。一审法院认为，英泰业委会与康馨公司签订的《英泰第一城物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，故双方应按约履行义务。《闽侯县上街镇英泰第一城A区业主大会议事规则》对全体业主具有约束力，英泰业委会将收件但未表决的表决票视为同意表决项目的决定符合《闽侯县上街镇英泰第一城A区业主大会议事规则》规定，一审法院予以支持，故2019年10月16日至2019年10月31日业主大会的表决结果合法有效。康馨公司于2019年12月4日知晓该表决结果，故英泰业委会诉请确认英泰业委会与康馨公司签订的《英泰第一城物业服务合同》于2019年12月4日解除，并要求康馨公司向英泰业委会办理交接手续，退出闽侯县上街镇英泰第一城××区，依法有据，一审法院予以支持。英泰业委会要求康馨公司移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料以及房屋管线布线图、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件［住宅质量保证书］［住宅使用说明书］、房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等），康馨公司抗辩其未从英泰业委会接收上述材料，但上述材料作为《英泰第一城物业服务合同》附件中移交资料清单主要内容，经双方签字确认，一审法院对康馨公司的抗辩不予支持，认定康馨公司已接收了上述材料，应当返还英泰业委会。英泰业委会要求康馨公司支付拖欠的游泳池承包金141200元（2018年6月1日至2020年5月31日止的承包金按50%计算，2020年6月1日至2021年5月31日的承包金按全额计算）。康馨公司抗辩其已向沈珠香支付2017年6月1日至2018年5月31日的承包金42360元，超出50%部分的7060元应当在此后的承包金中扣除。英泰业委会认为不应扣除该款。一审法院认为，康馨公司通过黄伟平向英泰业委会支付承包金时，明确注明“游泳池60%租金”，说明双方对于该款的支付金额已达成合意，现康馨公司要求扣除该7060元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。又因康馨公司、英泰业委会确认康馨公司尚未收取2020年6月1日至2021年5月31日的承包金，故康馨公司欠英泰业委会的游泳池承包金为70600元。康馨公司抗辩修剪榕树费用17000元、康馨公司支出环卫车清运垃圾、拖拉机垃圾清运费合计3440元、物业处公园修复整改的费用10000元应当从游泳池承包金中扣除，英泰业委会不予认可。一审法院认为，英泰业委会明确同意修剪榕树费用17000元从游泳池承包金中扣除，应履行承诺，该款应当扣除；环卫车清运垃圾、拖拉机垃圾清运费3440元，康馨公司并无证据证明该费用应由英泰业委会承担，不应在游泳池承包金中扣除；物业处公园修复整改的费用10000元，根据《英泰第一城物业服务合同》约定的“单项维修费用1000元内（含1000元）由物业公司承担，超出1000元以上全部由受益业主进行公摊”，而上述费用的受益业主为全体业主，故上述费用10000元从公共资源的收益即游泳池承包金中扣除并无不当。综上，康馨公司还应返还英泰业委会游泳池承包金43600元（70600-17000-10000）。英泰业委会主张康馨公司自2019年12月4日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，依法有据，一审法院予以支持。英泰业委会未能举证证明康馨公司因智能快递柜、宽带接入服务费取得收益，故对其要求康馨公司支付上述费用及利息，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、英泰业委会与康馨公司签订的《英泰第一城物业服务合同》于2019年12月4日解除。二、康馨公司于判决生效之日起十五日内退出闽侯县上街镇英泰第一城A区并向英泰业委会移交闽侯县上街镇英泰第一城A区竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料以及房屋管线布线图、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件［住宅质量保证书］［住宅使用说明书］、房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）。三、康馨公司于判决生效之日起十五日内向英泰业委会支付游泳池承包金43600元及利息（以承包金43600元为基数，自2019年12月4日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回英泰业委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4099元，由英泰业委会负担3209元，由康馨公司负担890元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，业主委员会可以自己的名义提起诉讼，本案提起诉讼的是英泰业委会，康馨公司以沈珠香不能代表小区业主民意为由主张本案应驳回起诉，缺乏依据，本院不予采纳。英泰业委会一审中提交的《业主大会议事规则》盖有闽侯县上街镇金屿村民委员会公章、闽侯县上街镇人民政府公章以及闽侯县上街镇物业管理站的公章，一审认定该议事规则对全体业主具有约束力并无错误。该议事规则明确规定对选聘、续聘和解聘物业服务机构进行表决，对已送达的业主书面意见书，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对、弃权意见的，其投票权数按赞同计票，故英泰业委会将收件但未表决的表决票视为同意表决项目符合该议事规则的规定，一审法院予以支持正确。英泰业委会在决定解聘康馨公司前已向全体业主发布公告，告知了业主大会召开的时间及征求意见的方式，其后也统计了表决票结果，闽侯县上街镇金屿村民委员会、闽侯县上街镇物业管理站亦在上述公告及《业主大会表决票统计结果》上盖章确认，故该次业主大会表决结果应为合法有效。康馨公司于2019年12月4日签收了英泰业委会告知其解除双方物业服务合同的快件，一审对英泰业委会关于确认双方物业服务合同于2019年12月4日解除，要求康馨公司退出案涉小区并办理交接手续等诉请予以支持正确。英泰业委会与康馨公司间的物业服务合同已被确认解除，则康馨公司应向英泰业委会移交相关文件材料，双方间物业服务合同附件五已经列明了移交资料清单的主要内容，现康馨公司抗辩称附件五中的材料并未实际交接，依据不足，本院不予采纳。康馨公司提交了收条及收款收据等证明其支出的修剪树木费用及物业处公园修复整改费用，英泰业委会已盖章确认同意修剪树木的费用17000元由业委会负担，一审将该费用从康馨公司应支付的游泳池承包金中扣除正确。根据《英泰第一城物业服务合同》约定的“单项维修费用1000元内（含1000元）由物业公司承担，超出1000元以上全部由受益业主进行公摊”，物业处公园修复整改的费用10000元的受益业主为全体业主，业主委员会作为业主大会的执行机构，对外代表全体业主，故一审将该10000元从游泳池承包金中扣除正确。黄伟平于2017年7月根据康馨公司委托向沈珠香支付游泳池承包42360元，并明确备注“游泳池60%租金”，其后康馨公司并未有证据证明其曾向英泰业委会主张过多支付的款项，现其主张扣除多支付的部分，一审法院不予支持并无不当。英泰业委会要求康馨公司支付智能快递柜管理费、宽带接入服务费及利息，应就其主张承担举证责任，在其向一审法院提供被调查单位相关信息，申请调取相关证据的情况下，一审法院已经准许并开具调查令，但英泰业委会最终仍未能举证，一审对其上述诉请未予支持并无错误。综上所述，英泰业委会、康馨公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4099元，由闽侯县上街镇英泰第一城A区业主委员会负担1694元，福建康馨物业管理有限公司负担2405元。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年五月十四日法官助理 卢里灿书 记 员 黄晓琴