福建省清流县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0423民初145号原告：李青山，男，1972年1月17日出生，汉族，经商，住福建省厦门市湖里区。原告：余素德，女，1973年5月23日出生，汉族，经商，住福建省厦门市湖里区。原告共同委托诉讼代理人：李子清，北京营天律师事务所律师。被告：三明市华泰地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇碧林北路21幢，统一社会信用代码913504235653729012。法定代表人：黄志成，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄锡珍，福建联合信实（三明）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林婧，福建联合信实（三明）律师事务所实习律师。原告李青山、余素德与被告三明市华泰地产开发有限公司（以下简称华泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李青山、余素德的委托诉讼代理人李子清，被告华泰公司的委托诉讼代理人黄锡珍、林婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李青山、余素德向本院提出诉讼请求：1.判令华泰公司向李青山、余素德支付自2019年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，其中2019年1月1日起至2020年8月20日止的违约金暂计算为111，414元（599天×1,860,000元×0.1‰）。诉讼中，李青山、余素德确认其逾期交房违约金计算至2021年3月9日止；2.诉讼费由华泰公司负担。事实和理由：李青山、余素德与华泰公司于2018年10月20日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定李青山、余素德向华泰公司购买其开发的商品房，房号为7-2幢、地上层数3层、建筑面积262.56㎡，房款1,860,000元，合同还约定交房时间为2018年12月31日，逾期交付的，华泰公司自约定的交付时间次日起至实际交付时止，以全部房价款为基数按每日万分之一向李青山、余素德支付逾期交房违约金。华泰公司至今不能向李青山、余素德出示约定的交房时应向李青山、余素德出示的证明文件，交付条件不成就，华泰公司已违约。为维护李青山、余素德的权益，特提起诉讼。华泰公司辩称：一、案涉房屋于2018年3月15日竣工验收合格，可实际交付使用，符合合同附件十一即补充协议第八条规定的交房条件。2018年3月15日，经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位验收，确认位于清流县××镇××路××号××＃××＃建设工程项目竣工验收合格，因此，案涉楼盘房屋已经可以交付给买受人实际使用。二、清流县自然资源局没有拆迁安置钉子户，导致案涉楼盘房屋无法及时竣工测绘、规划核实及竣工验收备案，即未及时竣工测绘、规划核实及竣工验收备案等责任不在答辩人。答辩人曾就建设用地使用权出让合同纠纷对清流县自然资源局提起民事诉讼，要求清流县自然资源局立即将案涉楼盘所在土地完整交付给答辩人，该案件经三明市中级人民法院确认，剩余出让地系因钉子户问题而无法完整交付给答辩人使用，因此，导致案涉楼盘房屋无法及时竣工测绘、规划核实及竣工验收备案等责任不能归咎于答辩人。三、李青山于2020年8月3日逾期支付购房款87,082元，根据补充协议第五条约定，出卖人（答辩人）有权拒绝或延迟向买受人（原告）交房且不构成违约。答辩人与被答辩人李青山签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议中第五条明确约定：“买受人如未完全履行合同约定的付款义务（含银行未放款及买受人就承担的其他款项），出卖人有权拒绝或延迟向买受人交房，即使超过合同约定的交房日期，相应的物业费及各项费用由买受人承担。”根据《中国农业银行业务回单》显示，原告李青山于2020年8月3日逾期支付购房款87,082元，其行为已经构成违约，因此，答辩人有权依照合同条款内容拒绝或延迟向原告交房且不构成违约。四、答辩人已于2020年7月25日通知李青山、余素德收房，但李青山、余素德至今拒绝收房，未交房责任在于李青山、余素德，不在于答辩人。五、逾期交房违约金约定过高，请求予以调整降低。综上所述，李青山、余素德的诉讼请求，缺乏事实和理由，应予驳回。李青山、余素德围绕其诉讼请求向本院提交了李青山、余素德的身份证、华泰公司企业登记信息表、《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、中国工商银行个人贷款正常发放电子付款凭证，本院组织双方当事人质证，华泰公司对李青山、余素德提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。华泰公司围绕其抗辩意见向本院提交了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《竣工测绘报告》、《建设工程消防验收意见书》、《交房通知书》、《清流县自然资源局建设工程竣工规划条件核实意见书》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、（2020）闽04民终659号民事判决书、《商品房买卖合同（预售）补充协议十一》、《中国农业银行业务回单》、《房屋建筑面积预测报告》为据，本院亦组织双方当事人质证。李青山、余素德对《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》无异议，对华泰公司提交的其余证据的真实性无异议，故本院对无异议的证据予以确认，对其余证据的真实性予以确认，《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》能够证实案涉房屋与2018年3月15日竣工验收合同，予以确认；《竣工测绘报告》可以证实案涉房屋面积测绘的具体时间，予以确认；《建设工程消防验收意见书》可以证实案涉商品房于2020年7月7日通过消防验收，予以确认；《交房通知书》及邮政特快专递回执可以证实华泰公司于2020年7月25日向李青山、余素德发出交房通知书，予以确认；《清流县自然资源局建设工程竣工规划条件核实意见书》可以证实清流县自然资源局2021年2月7日通过竣工规划条件核实的事实，予以确认；《商品房买卖合同（预售）补充协议十一》有华泰公司盖章，李青山、余素德签字确认，予以确认；《房屋建筑面积预测报告》可以证实案涉商品房于2018年1月24日取得房屋面积预测报告，予以确认。（2020）闽04民终659号民事判决书是否与本案具有关联，将结合本案其他证据予以综合认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年10月20日，李青山、余素德与华泰公司签订合同编号为201800570《商品房买卖合同（预售）》，合同约定李青山、余素德购买址在××镇××村××幢低层住宅，预测面积262.56㎡、按建筑面积计价，每平方米单价为7084.1元，总金额为1860000元，采分期付款方式付款，2018年10月20日支付960000元（购房发票开具960000元，实际支付760000元，预留200000元待烟酒款结算后折抵购房款），余款900000元向银行申请贷款；双方并就项目建设依据、商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记、违约责任等进行了约定。其中，合同第九条商品房交付条件约定：“1.该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。”合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定：“（一）1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的质量符合国家规定的饮用水卫生标准，达到设计要求，如因第三方原因未达到设计要求，出卖人不承担违约责任；2.供电交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到设计要求，如因第三方原因未达到设计要求，出卖人不承担违约责任；3.电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意出卖人负责整改至达到合同约定的标准。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准），如未达到约定条件，双方同意由出卖人负责整改至达到合同约定标准，买受人不得据此提出拒绝交房。关于相关设施设备的具体约定见附件五。”合同第十一条交付时间和手续约定：“（一）1.出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点龙郡首府售楼部。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准值查验日起负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，如屋面、墙面、渗漏或开裂等、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当前述商品房交接单，由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方按如下方式处理：（1）买受人原因导致未能按期交付的，在出卖人发出《交付通知》10内出卖人视为买受人按该商品房无存在问题并予以接受，买受人除应缴纳物业管理费外，并按总房价款每日万分之0.01支付逾期交接房屋的违约金；（2）超过90日未办理交房手续的，出卖人有权单方终止合同并可另售该物业，转让所得价款在扣除交易税费、买受人应付逾期收房违约金，以及代售费用后，由出卖人将剩余价款向出卖人所在地公证机关提存，提存费用由买受人承担。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人交付房款总额万分之0.02的逾期收房违约金。”合同第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间处理即逾期在120日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比例应当不不低于第八条第1（1）项中的比例）”。同时，该《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》第八条约定：出卖人提供该商品房的测绘报告指（预测报告），并经质量监督部门主体基础结构验收后，即可交房使用（双方同意不以该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件为交房条件）；第十四条约定：合同签订后，合同的买受人不得更名，合同文本中手写项目具有同等法律效力，本补充协议与合同一起生效，如内容与合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议为准，如合同或者本补充协议的部分内容被认定无效，不影响其他内容的效力与执行。第十六条约定：由于不可预见的自然因素和社会因素，双方约定同意：合同约定的商品房交付使用时限延长90天，并该延长不视为违约：（1）市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等造成停水、停电等情况导致无法正常施工；（2）配合政府及相关部门的命令，要求或市政建设等引起的延误，如外事活动、交通管制、学校高考、法定节假日、文明城创建活动等；（3）施工期间遇多日持续降雨或强风和地震导致无法正常施工；（4）其他非出卖人原因引起的延误，如竣工验收部门、面积测量部门、水、电、有线电视、电信等相关单位未如期履行义务的情况。第十八条约定：经出卖人友情提示，买受人在签订本补充协议前，已经仔细阅读了本补充协议的全部内容，并与出卖人进行了充分协商，合同及本补充协议的所有内容已经协商一致，不存在格式条款，买受人在合同和本补充协议上签字即表示自愿遵守合同及补充协议的所有条款，有按揭贷款的买受人合同原件需交给银行保管。二、李青山、余素德于2018年10月20日向华泰公司支付了首付款760,000元（含定金100,000元），2018年11月28日以按揭贷款的方式支付了900,000元。因华泰公司向李青山、余素德购买烟酒等商品，预留200,000元待烟酒等商品结算后折抵购房款。2020年8月3日结算，烟酒等商品款合计112,918元折抵购房款，李青山补交购房款87,082元，购房款结清。三、2018年1月24日，案涉商品房取得房屋面积预测报告。2018年3月15日，案涉商品房竣工验收合格。2020年3月12日，案涉商品房取得房屋测绘报告。2020年7月7日，案涉商品房消防验收合格。四、2020年7月26日，华泰公司向李青山、余素德发出《交房通知书》，李青山、余素德于2020年7月27日拒收《交房通知书》。五、2021年3月9日，案涉商品房取得竣工验收备案证明文件。本院认为,李青山、余素德与华泰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方真实意思表示,且符合法律、行政法规的规定,合法有效,双方均应按约履行各自的义务,未按约履行合同义务的,应承担违约责任。本案中，虽双方在《补充协议》中约定华泰公司提供该商品房的面积预测报告并经质量监督部门主体基础结构验收后即可交房使用，但经过质量监督部门主体基础结构验收并不代表案涉商品房就已符合法律法规规定的商品房交付使用标准。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条第一、三款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。......建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依据上述法律法规的规定，案涉商品房交付使用不仅应满足合同约定的交付条件还应符合法定的交付条件才能交付使用，即案涉商品房还须经竣工验收合格才能交付使用，否则买受人有权拒绝接受商品房并有权要求开发商承担逾期交房责任。案涉商品房2018年1月24日已取得房屋面积预测报告，2018年3月15日也经竣工验收合格，2020年7月7日消防工程经验收合格，故截至2020年7月7日案涉商品房已满足合同约定交付条件和法定交付条件，可以交付使用。《商品房买卖合同（预售）》约定华泰公司应于2018年12月31日前将案涉商品房交付李青山、余素德使用，但华泰公司于2020年7月26日才通知李青山、余素德交房，已违反合同约定，应承担2019年1月1日至2020年7月26日期间的逾期交房违约责任。《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交付房屋超过120日且买受人选择继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金。华泰公司辩称李青山、余素德按已付购房款的日万分之一计算违约金过高，未提交证据予以证实，综合本案商品房买卖合同履行的现实情况、当事人的过错程度、逾期利益及实际经济损失等因素，结合本县辖区内房地产行业实际状况及我院以往逾期交房纠纷的裁判情况，李青山、余素德按已付购房款的日万分之一计算逾期交房违约金并不过分高于造成的损失，予以确认。双方同意以烟酒款折抵购房款，李青山于2020年8月3日补交了87,082元购房款，在交房时间之后，因此，在计算逾期交房违约金时应当在购房款的总数中扣除87,082元。据此，华泰公司应承担的2019年1月1日至2020年7月26日期间的逾期交房违约金为101,588.2元（1,772,918元×0.1‰×573天）。李青山、余素德诉讼请求超出部分，不予支持。华泰公司辩称因清流县自然资源局未完整履行交地义务导致案涉楼盘无法及时履行测绘、规划核实及竣工验收备案责任，依《补充协议》第十六条的约定，华泰公司享有90天逾期交房免责期。本院认为，其一，该条款适用的前提系因不可预见的自然因素和社会因素导致的工期延误，而华泰公司所主张的“钉子户”原因，系华泰公司与清流县自然资源局履行土地出让合同过程中产生，属商业风险。其二、华泰公司提交的（2020）闽04民终659号民事判决书亦载明，除“钉子户”地块外，清流县自然资源局已按约定时间交付宗地给华泰公司。其三，李青山、余素德与华泰公司签订案涉《商品房买卖合同（预售）》前，案涉商品房就已经竣工验收合格，华泰公司作为出卖人在确定案涉商品房交房时间时，“钉子户”已经客观存在，也应当预见到可能导致延期交房的各种主客观因素并将其计算在内，故华泰公司主张其因“钉子户”原因而享有90天逾期交房免责期的辩解不符合上述约定，不能成立，不予采纳。本案系由民法典施行前的逾期交房行为引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第一、三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、三明市华泰地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内支付李青山、余素德逾期交房违约金101,588.2元；二、驳回李青山、余素德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,528.2元，减半收取计1,264.1元，由李青山、余素德负担104.1元，由三明市华泰地产开发有限公司负担1,160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖永德二〇二一年五月二十一日书记员  王馨仪附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国建筑法》（2019修正）第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《建设工程质量管理条例》（2019修订）第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。