北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初19675号原告：徐淑洁，女，1958年1月13日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：冯茜（徐淑洁之女），女，1984年4月5日出生，汉族，住北京市密云区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告徐淑洁与被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告徐淑洁及其委托诉讼代理人冯茜到庭参加诉讼，被告城城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐淑洁向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的合同；2.判令被告向原告支付2020年9月、10月的房屋租金12000元；3.判令被告向原告支付违约金18000元；4.判令被告向原告支付房屋占有使用费14545.46元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月14日，原被告自愿协商后签订《房屋托管合同》，约定由被告租赁甲方所有的位于北京市昌平区东小口镇天通北苑二区x号楼9层x单元x室房屋。原被告约定租期自2019年12月17日至2022年12月16日，租金6000元/月，租金月付，分别于每月月底前支付。合同另约定因乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋，现被告拖欠2020年9月、10月租金未予支付，故要求被告支付。此外，依据合同第十五条规定违约责任中约定乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，故要求被告支付违约金。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。城城公司未到庭答辩，向本院提交书面答辩状辩称：一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除合同。答辩人与被答辩人签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。答辩人与被答辩人签订《房屋托管合同》后，答辩人一直按照合同约定向被答辩人支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，被答辩人经营出现困难，无法按照合同约定日期向被答辩人支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内答辩人每年享有一个月免租期，并在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算答辩人欠付被答辩人租金时应免除答辩人所有免租期内租金，同时还应当将答辩人支付被答辩人的押金折抵欠付被答辩人的租金。在答辩人未按合同约定日期支付租金的情况下，被答辩人单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自被答辩人收回涉案房屋之日起，答辩人无需向被答辩人支付租金。由于答辩人经营异常无法核实被答辩人单方收回涉案房屋的具体日期，恳请贵院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。三、被答辩人主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。被答辩人主张的违约金远高于答辩人违约给被答辩人造成的损失，加之受疫情影响，答辩人无力支付被答辩人高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付被答辩人租金的具体数额，并依法调整被答辩人主张的违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年12月14日，徐淑洁（甲方、托管方）与城城公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》。合同约定，甲方将坐落在北京市昌平区东小口镇天通北苑二区1栋x单元x室房屋托管给乙方；经甲乙双方协商，合同期内甲方仅在首年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用首月租金充抵，互不支付；托管期合计36个月，自2019年12月17日至2022年12月16日止，甲方实收租期35个月，冲抵服务费1个月；月租金6000元；付款方式月付；本合同起租日起，甲方首月租金与乙方的托管费冲抵，次月起每个月最后一天乙方按月支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）；乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日、公休日顺延；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）、2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的……乙方有上述约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，徐淑洁将案涉房屋交付城城公司。2020年2月22日，徐淑洁（甲方）与城城公司（乙方）签订《补充协议》。协议约定，受“新型冠状病毒”疫情影响，双方对付款方式达成如下补充协议：乙方未支付甲方2个月的租金，合计12000元，该租金在乙方复工后，以甲方剩余合同期时间为准平均按月支付，最长不超过12个月。根据以上条款乙方2020年3月至2021年1月期间每个月额外支付甲方1090.91元租金，其他条款不变；乙方复工时间暂定为2020年3月1日，如遇政府重大政策通知或无法复工，双方另行协商。本协议自甲乙双方签章之日起生效。本协议生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力。该协议签订后，城城公司按照该协议的约定向徐淑洁账户打款。庭审过程中，徐淑洁陈述，城城公司于2020年9月27日支付租金后再未向其支付租金，其于2020年12月31日收回房屋。徐淑洁于2020年11月12日向本院提起诉讼，本院于2021年3月4日向城城公司送达起诉状副本，城城公司于2021年3月8日收到上述文件。2020年11月12日，徐淑洁向本院申请诉前财产保全，申请冻结被申请人城城公司名下银行账户存款人民币50000元，或查封、扣押被申请人同等价值的其他财产。徐淑洁向本院提供现金50000元作为担保。本院依法作出(2020)京0114财保971号民事裁定，裁定冻结被申请人城城公司名下银行账户存款人民币50000元，或查封、扣押被申请人城城公司同等价值的其他财产。徐淑洁因此支出保全费520元。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中城城公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。双方合同约定，城城公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的，徐淑洁有权单方解除合同。徐淑洁以提起诉讼的方式要求解除合同，城城公司于2021年3月8日收到起诉状副本，故本院确认双方之间的合同于2021年3月8日解除。徐淑洁于2020年12月31日收回房屋，现城城公司尚欠徐淑洁房屋租金，故徐淑洁主张租金的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。关于违约金，城城公司未按照合同约定支付租金，构成违约，应当向徐淑洁支付违约金，现城城公司认为违约金过高，要求法院予以调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条之规定，判决如下：一、确认徐淑洁与城城不动产管理有限公司2019年12月14日签订的《房屋托管合同》于2021年3月8日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效后十日内支付徐淑洁房屋租金26454.54元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效后十日内支付徐淑洁违约金6000元；四、驳回徐淑洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费914元，由徐淑洁负担303元（已交纳）；由城城不动产管理有限公司负担611元，于本判决生效后七日内交纳。保全费520元，由徐淑洁负担175元（已交纳）；由城城不动产管理有限公司负担345元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽媛二〇二一年五月七日书记员  周心怡