北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21149号原告：周涛，男，1978年8月2日出生，汉族，住河北省廊坊市。被告：北京中科洪德科技有限公司，住所地北京市丰台区成寿寺路甲12号9幢1层1135。法定代表人：杨维祥。第三人：北京宋庄国画院有限公司，住所地北京市通州区宋庄文化创意产业集聚区艺术大道1254号。法定代表人：唐文辉，董事长。委托诉讼代理人：隋宝森，男，1968年6月27日出生，汉族，北京宋庄国画院有限公司员工。第三人：北京图画时代文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区鑫兆佳园15号楼7层858。法定代表人：周清心，董事长。委托诉讼代理人：马超，男，1993年1月20日出生，汉族，北京图画时代文化传媒有限公司员工。第三人：北京市通州区宋庄镇小堡村民委员会，住所地北京市通州区宋庄镇小堡村。法定代表人：崔大柏，主任。委托诉讼代理人：潘作峰，北京合川律师事务所律师。原告周涛与被告北京中科洪德科技有限公司（以下简称中科洪德公司）及第三人北京宋庄国画院有限公司（以下简称国画院公司）、北京图画时代文化传媒有限公司（以下简称图画时代公司）、北京市通州区宋庄镇小堡村民委员会（以下简称小堡村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，依法适用普通程序，采用独任制，公开开庭进行了审理。周涛，国画院公司的委托诉讼代理人隋宝森，小堡村委会的委托诉讼代理人潘作峰到庭参加诉讼，中科洪德公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，图画时代公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周涛向本院提出诉讼请求：要求判令中科洪德公司继续履行与周涛签订的租赁合同，其他第三人予以配合，并承担连带责任。事实和理由：周涛于2016年10月27日与中科洪德公司签订租赁合同，约定周涛租赁B楼一层xxx室，建筑面积95平方米，房屋为精装修，配家电，租期为15年，租金共计31万元。周涛在租赁前找律师研究过合同，认为合同具有法律效力，但中科洪德公司一直没有履行合同，只给周涛一间小屋临时使用。事后，周涛与中科洪德公司沟通得知，宋庄国画院是中科洪德公司租赁国画院公司的，而国画院公司是租赁图画时代公司的，图画时代公司是租赁案外人杨建华的，最终解释权归小堡村委会所有。因中科洪德公司与国画院公司产生纠纷，导致周涛不能正常入住涉案房屋，现提起诉讼的原因有三，一为通州区成为北京城市副中心后，距离涉案房屋较近，原告当初租赁价格太低，现在价值上涨，中科洪德公司及各第三人就想借“违建”之名赶走原告，待重新建好以后再按高价出租，获取巨额暴利；二是法院在先判决认为涉案房屋是“违建”，但是拿不出违建证明；三是小堡村委会书记曾许诺原告等承租人留下，且中科洪德公司与国画院公司等人的纠纷与租户无关，涉案房屋建设在集体土地之上，村里是认可的，应当是合法建筑。合同法第十三条规定，转租受法律保护，中科洪德公司与国画院公司之间产生的纠纷与周涛无关，图画时代公司与案外人杨建华声明把土地、建筑物归还小堡村委会，小堡村委会与物业公司在门上张贴公告，强行给周涛断水断电，导致临时住房不能使用，致使居住的老人无法正常生活，受到恐吓最终死亡。三年来，中科洪德公司仍未按照协议交付给周涛房屋，故周涛为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。中科洪德公司未答辩。国画院公司与小堡村委会述称，第一，周涛的诉讼请求与国画院公司、小堡村委会无关。第二，与周涛诉求相关的合同已经被生效法律判决确认无效，其诉求不应得到支持，（2016）京0112民初46520号及（2019）京03民终13021号民事判决已确认中科洪德公司与图画时代公司签订的租赁合同无效。本案周涛系与中科洪德公司签订租赁合同，中科洪德公司对于涉案租赁标的物已经没有权利，周涛的诉求事实上无法履行。图画时代公司向本院提交书面情况说明述称，涉案房屋所占用的土地归小堡村委会所有，小堡村委会将相关土地出租给村民杨建华，涉案房产由杨建华投资修建。后北京市将国防艺术区等重点区域列为提升改造项目，涉案宋庄国画院在国防艺术区提升改造范围内。2019年5月，杨建华根据政府要求向宋庄国画院内所有租户发出腾退通知，并解除了与图画时代公司签订的房屋租赁合同，图画时代公司已经丧失了对涉案房屋的承租权。周涛从中科洪德公司处承租涉案房屋，租金也交给了中科洪德公司，图画时代公司对此不知情。中科洪德公司严重违约并存在利用租赁物从事违法、犯罪行为，其将地上建筑物分割装修，通过微信、网络等方式，以“出售国画院小产权房”对外发布广告，违法租售。据图画时代公司了解，已有多名群众受骗。2016年11月27日，图画时代公司向中科洪德公司发布解约通告，中科洪德公司提起诉讼。北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）作出的（2019）京03民终13021号民事判决，判决中科洪德公司、周涛、案外人吴梅姿、郑晓敦、张润世、袁华、王陆月、王学良、徐誉阁将位于北京市通州区宋庄国画院后院地上建筑物腾退返还给图画时代公司，但截至2020年11月2日，中科洪德公司、周涛及上述案外人并未腾退。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：中科洪德公司原名称为洪德金盛（北京）投资管理有限公司、中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司，以下均称中科洪德公司。2016年10月27日，周涛（承租方）与中科洪德公司（出租方）签订租赁合同，约定出租方在北京市通州区宋庄国画院后院建设的房屋名称为艺墅公馆，承租人承租的房屋为精装房，租赁期限为15年，租期自2016年9月18日至2031年9月18日止，租金为31万元，一次性付清。租赁合同还约定了其他内容。当日，周涛向中科洪德公司支付了31万元，中科洪德公司向周涛出具了收款收据。另查，2016年12月9日，中科洪德公司就其与图画时代公司的租赁合同（租赁标的物即包含本案诉争标的物）的纠纷，以图画时代公司为被告，以吴梅姿、郑晓敦、张润世、王陆月、赵翔、袁华、王学良、徐誉阁以及本案原告周涛为第三人，以租赁合同纠纷为案由诉至本院，案号为（2016）京0112民初46520号，图画时代公司在该案中提起反诉。中科洪德公司在该案中提出的诉讼请求为：要求判令图画时代公司返还租金130万元，赔偿装修损失（包括应支付给星艺装饰设计公司的工程款280万元及停水停电期间额外给星艺公司支付的工人工资144000元）、停水停电期间额外支付给自己员工的工资、生活费600858元（四个员工的工资从2016年5月30日派员之日计算至判决生效之日，其中两人是每人每月7000元，另外两个人是每人每月4000元；生活费是从2016年11月7日停电之日开始计算至2017年4月12日停电结束之日，按照每人每月2000元的标准）、因招租支出的代理人员佣金款595000元，共计5439858元。图画时代公司提出反诉，反诉请求为：要求判令中科洪德公司及所有第三人腾退宋庄国画院后院土地地上物并支付占有使用费。经审理，本院于2019年6月28日作出一审判决。该案认定：中科洪德公司与图画时代公司就图画时代公司将位于北京市通州区宋庄国画院后院原状地上物出租给中科洪德公司使用一事签订了房屋租赁合同；但双方签订的租赁合同所约定的标的物的建设未经建设工程规划许可，故双方因此签订的房屋租赁合同无效。该案判决：一、图画时代公司退还中科洪德公司租金，中科洪德公司给付图画时代公司房屋占有使用费，自2017年3月1日起计算至中科洪德公司实际腾退之日止，按每日1115元计算，在中科洪德公司实际腾退之日双方进行结算；二、中科洪德公司、吴梅姿、郑晓敦、张润世、袁华、王陆月、周涛、王学良、徐誉阁将位于北京市通州区宋庄国画院后院地上建筑物腾退返还给图画时代公司，于判决生效之日起30日内执行清；三、图画时代公司赔偿中科洪德公司装饰装修物损失728569．63元、出租代理人员佣金损失6000元，共计734569．63元，于判决生效之日起30日内执行清；四、驳回中科洪德公司的其他诉讼请求；五、驳回图画时代文化公司的其他诉讼请求。一审判决后，中科洪德公司、袁华均不服一审判决，提起上诉。2019年10月31日，三中院作出（2019）京03民终13021号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在该案中，三中院对于中科洪德公司与图画时代公司签订的租赁合同的效力认为，《最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，出租人未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。根据涉案当事人的陈述及现有证据表明，涉案租赁物属于地上建筑物，图画时代公司、中科洪德公司在一审法庭辩论终结前均未提供证据证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，一审法院到相关行政机关调取证据的情形亦证明涉案房屋未办理建设工程规划许可证，据此，涉案租赁合同应属无效，一审法院认定中科洪德公司、图画时代公司签订的租赁合同无效的意见并无不妥，三中院对中科洪德公司有关“涉案房屋一直由图画时代公司承租并经营收取房租，仅凭图画时代公司称未取得规划许可证认定合同无效是错误的，一审法院未对涉案房屋性质进行深入调查，认定合同无效并要求中科洪德公司变更诉讼请求为退款和赔偿损失，没有事实依据”、袁华有关“一审法院对涉案房屋权属事实没有查明，属于认定事实不清，一审法院对涉案房屋无相应规划审批手续的证据没有向袁华出示和质证，认定合同无效没有证据支持”的上诉理由和请求不予采纳。庭审中，本院询问周涛，因中科洪德公司与图画时代公司签订的租赁合同已被生效判决认定无效，如果周涛与中科洪德公司签订的租赁合同被本院认定无效，周涛是否变更诉讼请求要求中科洪德公司赔偿其经济损失。周涛向本院陈述不变更诉讼请求，坚持要求中科洪德公司继续履行租赁合同，并表示如果租赁合同被认定无效，周涛对其损失另案起诉。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。当事人对自己的主张，有责任提供充分的证据予以佐证，否则应承担举证不能的法律后果。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。本案中，生效法律文书已经认定，中科洪德公司出租给周涛的涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，且双方当事人在本案法庭辩论终结前均未提供证据证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故周涛与中科洪德公司就此签订的租赁合同应属无效，该租赁合同自始不发生法律效力，周涛要求中科洪德公司继续履行租赁合同，其他第三人予以配合，并承担连带责任的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。因周涛坚持要求继续履行合同，不同意变更诉讼请求，周涛因租赁合同无效而产生的损失，可另案处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回周涛的诉讼请求。公告费由周涛负担，以其实际支出费用为准。案件受理费70元，由周涛负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二一年五月十七日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐