贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2117号上诉人（原审被告）：曹某1，男，1993年8月19日出生，汉族，贵州省黔西县人，住黔西县。上诉人（原审被告）：曹某2，女，1995年9月20日出生，汉族，贵州省黔西县人，住黔西县。二上诉人共同委托诉讼代理人：余梅，女，系二上诉人之母。二上诉人共同委托诉讼代理人：田伦利，黔西县中坪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：周某，男，1991年8月16日出生，汉族，贵州省大方县人，住大方县。委托诉讼代理人：周磊，贵州恒发律师事务所律师。上诉人曹某1、曹某2因与被上诉人周某被继承人债务清偿纠纷一案，不服贵州省黔西市人民法院（2020）黔0522民初5616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曹某1、曹某2上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人周某的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审认定涉案房屋是曹义恒修建，只是推测，无证据证明。根据谁主张，谁举证的原则，被上诉人主张涉案房屋系由曹义恒修建，应由其承担举证责任，不能因上诉人举证不能而推定事实存在。因新城区建设需要，黔西县建设局和国土局于2009年与曹义恒签订拆迁协议，约定拆除曹义恒、余梅夫妇的12间房屋，将涉案房屋的宅基地安置给曹义恒、余梅夫妇。2011年7月21日，曹义恒、余梅夫妇离婚，双方共同将该宅基地赠与曹某1。从此，曹义恒便不再享有涉案宅基地的使用权，也无权在该宅基地上修建房屋。一审判决仅凭拆迁协议上有曹义恒的名字，忽略了在建房前曹义恒已将涉案宅基地赠与给曹某1的事实。另外，在曹义恒、余梅夫妇离婚时已将全部共同财产赠与上诉人，将涉案宅基地及188000元债权赠与给曹某1，将位于黔西县后排（新检察院后面）的宅基地上修建的房屋赠与曹某2。曹义恒在离婚后一无所有，并无能力修建房屋。2015年8月，曹某2请父母将父母获赠与的房屋出售后与曹某1共同修建了涉案房屋，曹义恒只是帮忙看管工地。上诉人现在尚欠部分修建房屋的工人工资及材料款未付。2.一审认定被上诉人与曹义恒之间的《房屋买卖合同》成立错误。现曹义恒已死亡，无法证明收据的真实性，且收据上无购买房屋的任何信息，不能据此证明收据上的“购房款”就是购买涉案房屋。因被上诉人第一笔购房款是支付给曹义恒女友袁芳的，不排除购房款中所指的房屋就是袁芳的房屋。被上诉人是否实际付款也存在疑问，虽然被上诉人在一审申请了两个证人出庭作证，但两个证人均与被上诉人存在亲属关系。3.一审认定曹义恒收到了被上诉人购房款136800元错误。袁芳与曹义恒是男女朋友关系，并非夫妻关系，被上诉人未举证证明被上诉人向袁芳支付的10000元是受曹义恒的指示，不排除被上诉人与袁芳之间存在其他债权债务关系。被上诉人称其除了向袁芳支付了10000元外，还分三次付款，一次是6800元、一次是40000元，还有一次是80000元。但被上诉人及证人均说不清楚前两次付款的具体时间。被上诉人主张最后一次是先取10000元，用现金支付70000元。既然被上诉人要到银行取款，为何不直接通过银行转账的方式支付？且40000元、70000元均不是一个小数目，间隔时间不长，被上诉人不可能经常带在身上。被上诉人的这些钱从何而来？且根据被上诉人的证人证言，2017年2月14日，曹义恒表示将门窗、墙面粉刷后一个月内交房，说明被上诉人与曹义恒约定的是2017年3月份交房。如果被上诉人真交了房款，其为何在超过约定交房时间三年多，曹义恒死亡以后才主张交房？4.即使被上诉人实际向曹义恒支付了购房款，根据《中华人民共和国继承法》第二十三条规定，继承人清偿被继承人债务的前提是继承了被继承人的遗产。上诉人虽然在涉案房屋内居住，但涉案房屋是上诉人修建，而非曹义恒的遗产。被上诉人周某辩称,一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.根据被上诉人提供的证据，足以证明曹义恒生前与周某存在房屋买卖合同关系，因曹义恒与袁芳系男女朋友关系，曹义恒于2016年11月27日通过短信的方式指示周某向袁芳支付房款10000元。2017年2月7日，袁芳向周某发送银行卡拖，并注明袁芳的名字。周某收到短信后，于当日向袁芳账户转款10000元。2017年2月14日，周某取款10000元，加上部分现金，向曹义恒进行支付。曹义恒共收到周某136800元，后其向周某出具了收条。被上诉人取款时间与曹义恒出具收条的时间一致，能印证周某向曹义恒购房的事实及付款事实。2.根据农村风俗习惯，自建房基本未进行房产登记，房屋权属属于户主，即实际修建房屋的权利人。本案涉案房屋的户主为曹义恒，水表户头也是曹义恒，被上诉人有理由相信涉案房屋权利人系曹义恒。且上诉人2020年1月20日向黔西县房屋征收补偿局出具的声明，能证实涉案房屋系曹义恒所有，属于曹义恒遗产；3.余梅与曹义恒赠与给曹某2、曹某1的房屋，截止曹义恒死亡前，并未进行产权变更登记，赠与行为并未生效，房屋权属并未发生改变，仍属于余梅、曹义恒共同所有，其中一半的房屋产权应属于曹义恒遗产。周某向一审法院起诉请求：1、二被告在继承曹义恒遗产的范围内履行2017年2月14日原告与曹义恒签订的口头《房屋买卖合同》，将位于黔西县上行50米（金凤大道中段，健铭超市后面50米左右）曹义恒名下的房屋第7层交付给原告，并为原告办理该房屋的产权过户登记；2、原告所欠的10000元购房款支付给被告；3、本案的诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。若法院认定原告与曹义恒口头的签订《房屋买卖合同》无效，请求在本案中一并处理二被告向原告返还购房款136800元，并以136800元为基数以15.4%的年利率向原告支付利息。一审法院认定事实：为了新区建设，2009年11月11日，黔西县建设局、黔西县国土局（甲方）与曹义恒（乙方）签订《拆迁协议》（（2009）第101号），《拆迁协议》中载明“甲方为了新区建设，需拆除乙方房屋12间，经双方协商，订立以下协议共同遵守。……二、甲方对乙方拆除的建筑物宅基地196.81㎡，安置192㎡，……”。后黔西县建设局、黔西县国土局在黔西县孙家坝安置区路）（金凤大道）安置了曹义恒192㎡宅基地。2015年年底，曹义恒开始在上述宅基地修建房屋，共7层。2016年12月，原告与曹义恒达成口头约定，曹义恒将其修建的上述自建房中的第7层以146800元的价格出卖给原告，双方同时约定待款项支付完毕后签订书面《房屋买卖合同》，曹义恒将房屋粉刷、安装门窗后将房屋交付给原告，原告先后通过现金支付、银行转账的方式向曹义恒及其女友袁芳支付了购房款136800元。2017年2月14日，曹义恒向原告出具《收据》一张，《收据》中载明“今有曹义恒收到周某交来购房款：136800.00元，（大写）拾叁万陆仟捌佰圆整。下欠：10000.00元（大写）壹万元整。收款人：曹义恒……在场人：周中远2017年2月14日”。曹义恒收到上述款项后未向原告交付房屋。另查明，曹义恒生前与其前妻余梅生育子女2人，即二被告。曹义恒与其前妻余梅于2011年7月21日办理离婚登记（离婚证字号：Ｌ522423-2011-000435）并签订《离婚协议书》，《离婚协议书》中载明“……协议人曹义恒于余梅现因夫妻感情彻底破裂，自愿离婚。经过商议，就相关问题达成如下协议：……三、夫妻共同财产分割：……2、现黔西县城关镇金凤大道安置小区内宅基地，约128平方米的所有权归曹某1所有，其他人无权变更和买卖。……”。曹义恒于2019年11月5日死亡，其父母曹礼伦、李进仙健在，经本院询问，上述二人自愿放弃对曹义恒遗产的继承。2020年1月20日，二被告向黔西县房屋征收补偿局出具声明，声明中载明“被征收人曹义恒（身份证号：5224231969××××××××）于2009年11月11日与黔西县建设局、黔西县国土局签订了协议号为（2009）第101号的拆迁协议，协议中安置了孙家坝安置区12米道（Ｃ7号路）192㎡（64㎡×3个）的宅基地，现因其于2019年11月5日逝世，经曹义恒家庭成员协商一致同意将该宅基地的权属转移给其子曹某1（身份证号：5224231993××××××××），该处宅基地的一切相关权利归曹某1所有，今后发生矛盾纠纷与黔西县房屋征收补偿局无关。”，同日，被告曹某1（乙方）与黔西县房屋征收补偿局（甲方）签订《房屋征收补偿变更协议》（路网工程（2020）变第1号），《房屋征收补偿变更协议》中载明“黔西县建设局、国土局于2009年11月11日与曹义恒签订了协议号为（2009）第101号的拆迁协议，协议中在孙家坝安置区路）安置了曹义恒192㎡（64㎡×3个）的门面。现因曹义恒于2019年11月5日去世，经曹义恒家庭成员作出声明一致同意，将该处门面的权属转移给其子曹某1（乙方），甲乙双方的其他权利义务不变按原协议执行。……”，后黔西县房屋征收补偿局将上述宅基地的名称变更为被告曹某1。又查明，曹义恒系黔西县居民，原告户籍地为贵州省大方县。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告与曹义恒之间口头签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；2、若有效，原告的诉讼请求能否得到支持；3、若无效，原告已向曹义恒支付的款项应由谁予以返还。本案是被继承人债务清偿纠纷，应受《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国合同法》及相关司法解释调整。根据《中华人民共和国合同法》第三十条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，虽然原告与曹义恒之间尚未签订书面的《房屋买卖合同》，但从曹义恒向原告出具的《收条》可以看出，原告已经履行向曹义恒支付房款的主要义务，且曹义恒已经收到房款，因此原告与曹义恒之间的《房屋买卖合同》成立，二被告关于没有直接证据证明原告与曹义恒口头签订了《房屋买卖合同》抗辩，不予支持。《收据》中涂改的部分不影响对案件的事实的认定。关于本案的第1个争议焦点，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定，本案中，曹义恒将其修建的房屋的第7层出卖给原告，涉案房屋所处土地属宅基地，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”的规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，在房地一体的格局下，出卖房屋也就是处分了宅基地，损害了集体经济组织成员的权益，原告与曹义恒并非同一经济组织成员，因此原告不具备该区域内购房权利，综上，原告与曹义恒之间口头约定的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告与曹义恒之间口头约定的《房屋买卖合同》应认定为无效。原告基于其与曹义恒之间的《房屋买卖合同》有效的前提下提出的诉讼请求，不予支持。经一审法院释明，原告变更了诉讼请求要求二被告返还购房款并支付利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，曹义恒因其与原告达成的口头约定的《房屋买卖合同》取得的购房款136800元，应当予以返还。因曹义恒已死亡，该笔款项应由谁予以返还的争议焦点作如下阐述：根据《中华人民共和国继承法》第十条“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。……继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。……”的规定，曹义恒遗产的第一顺序继承人为父亲曹礼伦、母亲李进仙、长子曹某1、长女曹某2，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限制。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”的规定，曹礼伦、李进仙向一审法院明确表示放弃对曹义恒遗产的继承，被告曹某1、曹某2未明确表示放弃继承，因此被告曹某1、曹某2应对返还原告的购房款承担责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，二被告未提交证据证明涉案房屋系其或其他人出资修建，亦未提交证据证明曹义恒无任何遗产继承，从（2009）第101号《拆迁协议》可以看出，曹义恒系涉案房屋所处宅基地的使用权人，宅基地的使用权利人在宅基地上修建房屋符合常理，因此应认定涉案房屋系曹义恒修建，常识可知，曹义恒修建的房屋价值已远远超过原告主张的房款，因此原告主张由二被告返还购房款136800元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的购房款利息不予支持，理由为：1、原告与曹义恒达成口头协议后至曹义恒死亡，有将近3年的时间，未积极主张自己的权利，存在一定的过错；2、二被告承担向原告返还购房款的责任是基于继承，主观不具有过错。被告曹某2经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，自行承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、被告曹某1、曹某2于判决生效之日起十五日内返还原告周某购房款136800元；二、驳回原告周某的其他诉讼请求。案件受理费1518元（已减半收取），由原告周某负担759元（已交纳25元，剩余734元于收到本判决后五日之内交纳），由被告曹某1、曹某2负担759元（于收到本判决后五日之内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉人请求依法提交了证据。上诉人提交了：1.黔西县法院（2020）黔0522民初359号民事判决；2.贵州省电网有限责任公司毕节黔西供电局出具的电费发票二张；3.证人潘某、李某、刘某证人证言。被上诉人提交了：1.曹义恒与周某2016年11月27日的短信记录；2.袁芳与周某2017年2月7日的短信记录；3.周某2018年6月2日向曹义恒发送短信的记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院审查认为，双方当事人二审提交的证据均不属于二审新证据，且不能证明新的待证法律要件事实，故本院依法作为二审定案证据采信。经本院二审询问，上诉人称，我们不申请对曹义恒所出具的涉案收条真实性进行鉴定。离婚协议上赠与给曹某2的房屋，不是曹某2卖的，实际是曹义恒与余梅将房子卖了之后，拿来与曹某1共同修建房屋，只是钱都是由余梅在保管。余梅称，我与曹义恒在离婚协议中约定的18.8万元债权是不存在的，我不清楚离婚的时候为什么要写债权，因为我不认识字，曹义恒怎么写，我就怎么签字。离婚协议上写的18.8万元实际是现金，我平时都是放在家里的。因为曹某1一直在外地，所以该款就一直是由我在保管，没有给曹某1，修涉案房屋就是用的这笔款。涉案房屋一共是7层，修建花费60多万。修建房屋的资金来源于出售曹某2房屋的31.8万元、我保管的18.8万元，还有我出售第六层的一些钱，现在还差10多万元未支付。因为曹某1、曹某2在外省，所以出售曹某2房屋后的款项是由我直接收取的。房子修好后，我家住在房屋的5楼，平时就我在里面住，曹义恒只是在修房子的时候会进去看，修好后没有在里面住，周某没有去过我家。修房子的时候，曹义恒有一楼进门的钥匙，修好之后曹义恒就将钥匙还给我了。除非六楼的人把门打开，否则他上不去。整栋7层房屋价值100多万，现除了周某、徐儒伦外，没有其他人主张过权利。周某称，当时涉案房屋附近那一片有很多人都在卖房子，我大哥周中远在涉案房屋附近也买了一套。周中远等人路过曹义恒家房屋的时候，曹义恒就问周中远等人是否要买房，并带周中远等人去看了房。周中远去看了，觉得他家房屋不错，就带我去看，我去看了之后也觉得满意。看房当天没有签合同，后来曹义恒又打电话给我，我们就相约在毕丛文家里面商量，房屋价款是146800元，前后支付了136800元。另外，为核实周某是否到过涉案房屋看房的事实，本院责令周某在本院组织的质证调查过程中，当庭绘制了涉案房屋结构图。经询问，余梅认可周某绘制的房屋结构图与争议房屋的实际结构大体相符。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见及本案事实，本案二审争议焦点是：1.周某与曹义恒之间是否成立买卖合同关系？2.上诉人应否在继承遗产范围内承担返还购房款？第一、关于周某与曹义恒之间是否成立买卖合同关系的问题。因引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用法律事实发生时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，曹义恒2017年2月14日向周某出具的收据中明确了合同双方的姓名、款项用途。该收条虽未对房屋的具体位置进行明确，但根据周某向一审法院申请出庭作证的证言证人证言，以及余梅二审期间关于涉案房屋一楼安装了防盗门，平时无人能进入的陈述，结合周某在本院二审期间能当庭绘制出涉案房屋具体结构的事实，能确定周某与曹义恒协商购买的系涉案房屋的事实。为此，上诉人关于周某与曹义恒之间的《房屋买卖合同》关系未成立的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。因曹义恒在收条中已经明确“收到周某交来的购房款：136800元，（大写）拾叁万陆仟捌佰圆整。下欠：10000元，（大写）壹万圆整。”收条上有曹义恒及在场人签字捺印，且上诉人在本院二审中明确表示不申请对收条真实性进行鉴定。为此，上诉人关于一审认定曹义恒收到了周某购房款136800元错误的上诉理由亦不能成立，本院依法不予采纳。第二、关于上诉人应否在继承遗产范围内承担返还购房款的问题。经查，曹某1、曹某2作为曹义恒法定继承人，未放弃曹义恒遗产的继承。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”曹某1、曹某2应当在实际继承曹义恒遗产的范围内承担返还购房款的义务。但因涉案房屋的修建可能涉及余梅等案外人的出资、出力问题，参照《中华人民共和国继承法》第二十六条第二款规定：“遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。”在确定曹义恒的遗产份额、价值时，应当先将他人的财产分出。为此，一审在未确定曹义恒就涉案房屋具体享有多少份额、价值的情形下，径直判决曹某1、曹某2支付返还周某购房款136800元不当。本院依法予以纠正。综上所述，曹某1、曹某2的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省黔西县人民法院（2020）黔0522民初5616号民事判决第一项，即确认原告周某与曹义恒口头签订的《房屋买卖合同》无效。二、撤销贵州省黔西县人民法院（2020）黔0522民初5616号民事判决第二项、第三项，即：二、被告曹某1、曹某2于判决生效之日起十五日内返还原告周某购房款136800元；三、驳回原告周某的其他诉讼请求。三、由上诉人曹某1、曹某2于本判决生效后十五日内，在继承曹义恒遗产的范围内向被上诉人周某返还购房款136800元。四、驳回被上诉人周某的原审诉讼请求。五、驳回上诉人曹某1、曹某2的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1518元，由上诉人曹某1、曹某2负担759元由被上诉人周某负担759元。二审案件受理费1518元，由上诉人曹某1、曹某2负担759元由被上诉人周某负担759元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  李中付审 判 员  郭友浪二〇二一年五月二十七日法官助理  王 跃书 记 员  罗倩倩