河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初9372号原告（执行案外人）：刘建军，男，1973年6月29日出生，汉族，住济源市。原告（执行案外人）：党国龙，男，1967年1月7日出生，汉族，住济源市。二原告共同委托诉讼代理人：王行智，河南剑光律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：姚虎成，河南剑光律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地：郑州市金水区金水路299号。代表人：张健，行长。委托诉讼代理人：王世科，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海滨，河南英泰律师事务所律师。第三人（被执行人）：济源市安瑞实业有限公司，住所地：济源市济源大道西段豫光花园对面。法定代表人：郑文涛，经理。第三人（被执行人）：郑文涛，男，1980年1月11日出生，汉族，住济源市。原告刘建军、党国龙与被告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦东银行郑州分行）、第三人济源市安瑞实业有限公司（以下简称安瑞公司）、郑文涛案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建军、党国龙及委托讼诉代理人王行智、姚虎成、被告浦东银行郑州分行的委托诉讼代理人王世科、李海滨到庭参加诉讼，第三人安瑞公司、郑文涛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建军、党国龙向本院提出诉讼请求：1、撤销济源市人民法院作出的（2019）豫9001执异60号执行裁定,确认其二人对位于济源市享有的租赁权在先，被告享有的抵押权在后，保护其二人继续行使租赁权；2、判令被告在行使抵押权时，在拍卖程序中对原告享有的租赁权予以公示和释明。事实和理由：第三人郑文涛将位于济源市抵押在上海浦东银行郑州分行的时间是2015年6月25日，而在2014年5月1日郑文涛就将该房产第二层整体出租给了其二人，且签有书面房屋租赁合同，因此本案中其二人享有的租赁权形成时间，远远早于被告之后形成的抵押权，根据买卖不破租赁的规定，其二人享有的租赁权可以对抗被告享有的抵押权。2014年5月1日，其二人和郑文涛签订了房屋租赁合同，并不违反法律规定，2014年5月1日之前，其二人已经在该房产内经营茶社，该事实由其二人办理的营业执照和消防许可证予以证明。根据郑文涛出具的收据可以证明租金是以郑文涛之前向其二人所借的借款本息进行折抵，以借款本息折抵租金，并不违反法律规定。而（2019）豫9001执异60号执行裁定书认为其二人和郑文涛签订的合同名为房屋租赁合同，实为以租抵债合同，不同于真正的房屋租赁，不适用买卖不破租赁的规定，该理由不能成立。浦东银行郑州分行辩称，一、原告主张二人20年的租赁权形成在其抵押权之前，证据不足，不能成立。1、原告主张与郑文涛之间800万元借款冲抵租金，大部分没有证据支持。第一，800万元借款中原告提供借贷双方直接的银行转账只有11笔1260300元；第二，郑文涛指示原告转给案外人66.5万元，在执行房产时，更是非常容易造假，根本无法认定；第三，4张借条1330800元没有任何银行流水，同样不能认定借款的真实性；第四，除去上述数字，有474.39万元巨额借款竟然连一个白条都没有，故原告的借款真实性根本无法认定。2、原告提供的二份《房屋租赁合同》落款时间不同，有明显改动痕迹，真实性不能认定。3、原告提供的二份《房屋租赁合同》没有公示，同原告刘建军与郑文涛在工商局登记公示的租赁合同书严重不符。二、租金与房价交相对比，原告的抵债租赁合同不能成立。原告在工商局登记公示的租赁合同折合年租金每平方米217元，一年一付；而以租抵债合同等于是一次性预付20年租金，折合年租金高达每平方米360元。本案贷款时，案涉房产评估折合每平方米5600元；而以20年租金抵偿800万元欠款，折合每平方米7200元，40年折合每平方米14400元，这还没有考虑，40年后房产所有权仍然不变这一因素。利益差距如此之大，当时原告完全可以起诉保全郑文涛的房产，故原告所谓的800万元借款抵偿20年房租，真实性不能认定。三、以租抵债合同，不优先于一般债权，不能对抗合同之外的第三人，不适用买卖不破租赁原则。1、买卖不破租赁保护的是基于租赁合同而产生的优先于一般债权的效力，目的是限制不动产所有人的优势地位，保护正常的生活和经营秩序。本案是以租抵债合同，以消灭金钱债务为目的，第三人交付租赁房屋仅系以房抵债的实际履行方式，并不足以形成优先于一般债权的利益，不能适用买卖不破租赁的原则。2、河南省高级人民法院（2019）豫民再599号民事判决确定：房屋租赁合同以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，与出租人承租人之间签订了一般房屋租赁合同性质不同，不适用合同法规定的买卖不破租赁的原则，该判决对本案具有明确的指导作用。综上，原告的借款真实性不能认定，以租抵债合同存在严重瑕疵且与工商局备案公示的租赁合同严重不符，以租抵债协议不适用合同法规定的买卖不破租赁原则，应当驳回原告的诉讼请求。安瑞公司、郑文涛无述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于二原告提供的其二人和第三人郑文涛签订的日期为2014年5月1日的两份《房屋租赁合同》，被告认为，郑文涛与二原告签订的两份租赁合同条款从客观上讲应该是一模一样的，时间差距也不应该太大，但落款时间上有明显的涂改痕迹，其对租赁合同的真实性提出合理怀疑，但结合原告刘建军与郑文涛在工商局登记公示有租赁合同，可以证明原告方和郑文涛存在租赁关系；2、对于二原告提供的郑文涛出具的借条、双方之间的银行交易明细，被告有异议，认为从该清单上无法判断原告将相应款项直接转入郑文涛的名下，转款同样没有备注信息，无法判断是原告与郑文涛之间的正常经济往来还是出借的借款本金，党华江名下的交易流水虽然显示郑文涛的户名及相关信息，但该流水并未注明转出资金的实际用途，并不能完全证明原告与郑文涛之间借款关系中原告的借款本金、出借义务实际履行，但从原告和郑文涛之间的转账记录来看，上述证据能够证明双方之间存在一定的债权债务关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月17日，被告和第三人郑文涛签订了《最高额保证合同》和《最高额抵押合同》，约定郑文涛对第三人安瑞公司在2015年6月17日至2018年6月17日期间的债务承担担保责任，并以郑文涛位于济源市的房屋及土地抵押，并于2015年6月25日办理了抵押登记。2016年8月25日，被告申请拍卖抵押房产，本院作出（2016）豫9001民特17号民事裁定书，裁定准予拍卖该房产。2016年11月11日，被告申请执行该裁定。本院于2016年12月13日查封上述房产。二原告以自己租赁了上述房产的二层为由，于2017年12月6日向本院提出执行异议，要求解除对本案所涉房产的查封。本院于2017年12月22日作出裁定驳回异议请求，后二原告向本院提起执行异议之诉。本院经审查认为，二原告对于法院作出准予拍卖变卖的行为无异议，但裁定及拍卖公告程序中对其所享有的租赁权未予明示，诉讼请求中也有要求确认租赁权的优先权，并非对执行标的本身提出异议，所以二原告的主张不符合执行异议的受理条件，于2018年6月6日作出（2018）豫9001民初1352号民事裁定书，驳回了原告的起诉。裁定书送达后，二原告不服该裁定，向济源中级人民法院提出上诉，济源中级人民法院经审理于2018年7月24日作出（2018）豫96民终883号民事裁定书，驳回二原告的上诉，维持原裁定。后二原告向济源中级人民法院申请复议。2018年8月28日，济源中级人民法院作出（2018）豫96执复29号执行裁定，撤销本院（2017）豫9001执异62号执行裁定，发回本院重新审查。2019年6月28日，本院作出（2019）豫9001执异43号执行裁定书，驳回二原告的异议。裁定书作出后，二原告向济源中级人民法院申请复议，2019年8月2日济源中级人民法院经审查，认为二原告要求确认涉案房产其租赁债权在先被告银行抵押在后，请求确认其对该房产享有租赁权，和要求法院在拍卖时带租赁拍卖的意见，认为该意见二原告在提出异议时并未提出，没有经过济源市人民法院审查，依法不属于本案的复议审查范围，不予审查；其次，根据法律规定，法院在拍卖财产是必须对拍卖房产进行查封，因此二原告在复议时提出的要求带租赁拍卖的意见，和二原告异议时要求法院解除查封的意见自相矛盾，因此二原告的复议理由不能成立，不予支持，于2019年8月2日作出（2019）豫96执复18号执行裁定书，驳回二原告的复议请求，维持本院（2019）豫9001执异43号执行裁定。2019年8月6日。二原告向本院提出执行异议，要求确认其二人对位于济源市享有的租赁权在先，被告享有的抵押权在后，保护其二人继续行使租赁权，被告在行使抵押权时，在拍卖程序中对原告享有的租赁权予以公示和释明。本院于2019年9月8日作出（2019）豫9001执异60号执行裁定书，驳回了二原告提出的异议请求。经查，原告刘建军曾与郑文涛于2014年5月1日签订合同书，租赁郑文涛上述房产二层的一部分经营茶楼，租赁期限为一年，租金为10万元。后因郑文涛借二原告的款项未还，双方签订了日期为2014年5月1日的房屋租赁合同，合同约定郑文涛自愿将位于济源市的全部房屋租赁给二原告，建筑面积为1110.97平方米，租赁期限20年（从2014年5月1日起，至2034年4月30日），租金每年40万元，共计租金800万元，二原告一次性缴清租赁合同有效年度的所有租金共计800万元。郑文涛给二原告出具了日期为2014年5月1日的800万元租金收条，并注明系借款折抵。本院认为，二原告诉称其二人于2014年5月1日租赁了案涉房产的二层，租期20年，租金800万元，因出租人郑文涛欠其二人借款720万元、利息80万元，用800万元欠款折抵了租金，所以，其的租赁权在先，在拍卖案涉房产时应当予以公示和释明。但从二原告提供的证据来看，二原告和郑文涛之间的转账款项仅有一百多万元左右，不能证明郑文涛向二人借款720万元，二原告诉称双方之间存在800万元的债务，因证据不足，本院不予采信。另外，郑文涛给二原告出具的租金收条中明确载明租金系借款折抵，说明双方之间的房屋租赁合同系以租抵债合同，不同于一般的房屋租赁合同，二原告仅系一般债权人，二人的主张不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。综上所述，二原告请求确认其二人对位于济源市享有的租赁权在先，被告享有的抵押权在后，保护其二人继续行使租赁权，并判令被告在行使抵押权时，在拍卖程序中对其二人享有的租赁权予以公示和释明，因证据不足，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告刘建军、党国龙的诉讼请求。案件受理费30800元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  史立平人民陪审员  杜 娜人民陪审员  张艳青二〇二一年五月二十六日书 记 员  胡弯弯