广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终2888号上诉人（原审原告）：深圳市铭景实业有限公司，住所地：深圳市盐田区东海四街幸福海1栋2单元2808，统一社会信用代码：914403002792627018。法定代表人：刘志辉，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：深圳市盐田区某某家园第一届业主委员会，住所地：深圳市盐田区东海四街9号某某家园1栋2单元2809房，编号：YB2019018。负责人：辛世民，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘远雄。委托诉讼代理人：麻少辉，广东伟然律师事务所律师。上诉人深圳市铭景实业有限公司（以下简称铭景公司）因与被上诉人深圳市盐田区某某家园第一届业主委员会（以下简称业主委员会）业主撤销权纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2020）粤0308民初1813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人铭景公司上诉请求：1.依法撤销一审判决书第二项，并改判业主委员会于2019年12月21日至2020年2月28日组织召开的某某家园2019年第二次业主大会作出的部分决议即第一、第二、第四项决议无效并予以撤销。2.一、二审诉讼费全部由业主委员会承担。事实与理由：一、一审法院认为业主大会第一、第二、第四项决议满足了“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，而第三项决议却“未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，前后矛盾，一审判决书认定错误。二、一审法院对本次业主大会投票过程中存在的虚假及违法投票的事实未尽审查义务，错误认定本次业主大会召开程序合法。三、铭景公司在一审时提出业主委员会未将铭景公司所有的车位面积计入其票权面积，剥夺了铭景公司投票权、表决权等合法权益，一审法院未对该事实进行审查及认定，遗漏铭景公司提出的主张。被上诉人业主委员会无答辩意见。铭景公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销业主大会于2020年2月28日作出的某某家园第二次业主大会决议。2.业主委员会承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明以下事实：2008年10月30日，深圳市裕宏实业股份有限公司（以下简称裕宏公司）、深圳市盐田区盐田街道某某社区居民委员会和铭景公司取得深圳市规划局滨海分局作出的《深圳市建设工程规划许可证》，主要载明：“用地项目名称：某某家园。用地位置：盐田后方陆域。建筑性质：住宅、商业。栋数：1。层数：29。计容积率建筑面积：40499.92平方米。”2009年12月16日，铭景公司、裕宏公司和深圳市盐田区盐田街道某某社区居民委员会取得深圳市规划和国土资源委员会滨海管理局作出的《深圳市房地产预售许可证》，主要载明：“项目位置：盐田区某某大道。批准预售面积：25304.54平方米。”2011年1月24日，深圳市规划和国土资源委员会作出《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，主要载明：“项目名称：某某家园。地址：盐田后方陆域。地下室01层、02层不分摊。”2012年3月7日，铭景公司取得深圳市盐田区某某大道某某家园XXX、XXX、XXX、XXX、半地下室XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX房屋的房地产证。同日，铭景公司取得深圳市盐田区某某大道某某家园1座2-XXX、1座2-XXXX、1座2-XXXX号房屋的房地产证。2019年12月2日，业主委员会作出《关于召开某某家园2019年第二次业主大会的公告》，主要内容为：“致全体业主：现定拟于2019年12月21日至12月30日召开某某家园2019年第二次业主大会会议，会议采用电子投票与纸质书面形式投票结合。现业主委员会将本次业主大会表决议题公示如下：1、是否通过对原物业服务企业（铭景物业公司）的续聘方案，并授权业主委员会与原物业服务企业签订物业服务合同；2、是否通过业主委员会编制的招标文件；3、是否同意业主委员会进入交易中心进行物业管理招投标活动；4、是否同意业主委员会委托招标代理机构进行物业管理招投标活动。投票时间：2019年12月21日至2019年12月30日。”同日，业主委员会作出《物业管理招标文件》，主要内容为：“项目名称：深圳市盐田区某某家园小区物业管理。招标人为业主委员会。”2019年12月6日，业主委员会作出《关于修正某某家园2019年第二次业主大会投票时间的公告》，主要内容为：“致全体业主：根据电子投票线上与线下投票时间一致的原则，本次2019年第二次业主大会投票时间修正为2019年12月21日15：42分至2019年12月30日15:42分。”2019年12月27日，业主委员会作出《关于延长某某家园2019年第二次业主大会投票时间的公告》，主要内容为：“本次业主大会投票时间适时延长至本次业主大会投票达到有效表决票数为止，但投票期限不超过2020年2月28日。”2020年6月20日，业主委员会作出《某某家园首届业主大会表决票验票结果确认书》，主要内容为：“2020年6月16日，某某家园业主大会会议在社区工作站三楼会议室开箱验票，参与本次开箱验票的业委会成员代表、物业代表、业主代表共6名人员，社区工作站代表1名参与监督开箱验票、计票工作。本次会议参会情况如下：小区业主总票数为452，参会业主票数为242，参会业主百分比为53.54%；小区业主总票权数为37669.77，参会业主票权数为20279.76，参会业主票权百分比为53.84%。符合法定比例要求。验票结果如下：表决事项：1、是否通过对原物业服务企业（铭景物业公司）的续聘方案，并授权业主委员会与原物业服务企业签订物业服务合同。同意票数3；不同意票数234；弃权票数3。2、是否通过业主委员会编制的招标文件。同意票数237；不同意票数2；弃权票数1。3、是否同意业主委员会进入交易中心进行物业管理招投标活动。同意票数42；不同意票数197；弃权票数1。4、是否同意业主委员会委托招标代理机构进行物业管理招投标活动。同意票数234；不同意票数5；弃权票数1。”铭景物业公司员工周某某、业主蔡某某、梁某和业委会委员刘某某、崔某某在确认书上签名确认。2020年6月28日，业主委员会作出《关于某某家园2019年第二次业主大会会议决定的公告》，主要内容为：“2019年12月21日至2020年2月28日，召开了2019年某某家园第二次业主大会，某某社区工作站列席了本次会议。或通过的议题：议题1、不与铭景公司续聘；议题2、通过业主委员会编制的招标文件；议题3、不进入交易中心进行招投标；议题4、由业主委员会委托招标代理机构进行物业管理招投标活动。”2020年7月21日，业主委员会作出《深圳市物业管理招投标活动信息采集表》，主要内容为：“项目名称：深圳市盐田区某某家园小区物业管理。招标组织形式：委托代理机构代理招标。表决事项：1、是否通过对原物业服务企业（铭景物业公司）的续聘方案，并授权业主委员会与原物业服务企业签订物业服务合同。票权数：同意的为256.11；不同意的为19813.12；弃权的为210.53。2、是否通过业主委员会编制的招标文件。票权数：同意的为19918.65；不同意的为290.49；弃权的为70.62。3、是否同意业主委员会进入交易中心进行物业管理招投标活动。票权数：同意的为3843.39；不同意的为16365.75；弃权的为70.62。4、是否同意业主委员会委托招标代理机构进行物业管理招投标活动。票权数：同意的为19591.03；不同意的为618.11；弃权的为70.62。”2020年7月24日，深圳市盐田区盐田街道某某社区工作站对此作出如下意见：“业主大会会议召集程序、表决符合法定要求。”同日，深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处对此作出如下意见：“根据业主大会表决票验票结果确认书，结果符合法定要求。”2020年8月17日，深圳市盐田区物业专项维修资金管理中心对铭景物业公司作出《限期交存日常收取的物业专项维修资金通知书》，主要内容为：“经查，你公司是某某家园小区的物业服务企业，且2013年10月至2017年6月期间日常收取的物业专项维修资金尚未交存至市维修资金专户。现责令你公司1个月内将欠缴的日常维修资金足额交存至市维修资金专户。”另查明，在投票前，业主委员会通过在小区张贴、悬挂横幅、海报，公示《物业管理招标文件》、微信投票指引等方式，号召小区业主投票。还查明，广东政务服务网计票系统对深圳市盐田区某某家园2019年第二次业主大会会议计票结果及投票详情进行了公示。一审法院认为，本案案由为业主撤销权纠纷，本案的争议焦点为：一、铭景公司是否有权提起诉讼；二、业主委员会召开的本次业主大会程序是否合法；三、铭景公司请求撤销业主大会决议能否得到支持。关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”铭景公司作为小区业主，认为业主大会决议侵害自身权益的，有权向人民法院提起撤销权之诉。关于争议焦点二。首先，在投票前，业主委员会通过在小区张贴、悬挂横幅、海报，公示《物业管理招标文件》、微信投票指引等方式，号召小区业主投票。其次，铭景物业公司员工、小区业主代表和部分业委会委员等均在《某某家园首届业主大会表决票验票结果确认书》上签字确认。最后，深圳市盐田区盐田街道某某社区工作站对业主大会会议召集程序、表决结果予以认可，深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处认为根据业主大会表决票验票结果确认书，结果符合法定要求。综上，本次召开的业主大会程序合法，铭景公司关于召开程序不合法的主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于争议焦点三。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本次业主大会表决议题为：1、是否通过对原物业服务企业（铭景物业公司）的续聘方案，并授权业主委员会与原物业服务企业签订物业服务合同；2、是否通过业主委员会编制的招标文件；3、是否同意业主委员会进入交易中心进行物业管理招投标活动；4、是否同意业主委员会委托招标代理机构进行物业管理招投标活动。铭景公司、业主委员会均认为表决议题为前述规定所指的“决定前款其他事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《深圳经济特区物业管理条例》第十八条规定：“业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定：（一）业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算；（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算；（三）业主总人数，按照本款第二项业主人数的总和计算。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。”业主委员会主张建筑物总面积为37669.77平方米，总人数为452人，提交《某某家园首届业主大会表决票验票结果确认书》《深圳市物业管理招投标活动信息采集表》等证据予以证明，一审法院予以认定。根据投票结果，满足“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”条件的决议为:1、不与铭景物业公司续聘；2、通过业主委员会编制的招标文件；4、由业主委员会委托招标代理机构进行物业管理招投标活动。不满足该条件的决议为：3、不进入交易中心进行招投标，该决议未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反了物权法的规定，侵犯了业主合法权益，应当予以撤销。铭景公司请求撤销某某家园2019年第二次业主大会作出的部分决议即不进入交易中心进行招投标，有事实和法律依据，一审法院予以支持。铭景公司的其他请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《深圳经济特区物业管理条例》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定规定，一审法院判决如下：一、撤销业主委员会于2019年12月21日至2020年2月28日组织召开的某某家园2019年第二次业主大会作出的部分决议即不进入交易中心进行招投标；二、驳回铭景公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（铭景公司已预交），由铭景公司负担。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为业主撤销权纠纷。针对铭景公司的上诉意见，本院分述如下：首先，铭景公司认为盐港家园小区业主大会投票存在虚假及违法投票，其就此提交的证据为业主岳某某的表决票、鉴定报告及《证明》。就岳某某的表决票签名真伪问题，盐港家园业委会提交的微信记录可以显示，岳某某投票时同意委托他人代投，另外，深圳市物业专项维修资金管理中心网站显示的盐港家园2019年第二次业主大会投票统计数据中，并未计入岳某某的投票，故不存在岳某某投票虚假的情况；铭景公司另提交的《证明》，列举了一些存在问题的业主投票，但该证据仅为深圳市铭景物业管理有限公司提供，并无具体的证明依据，且《证明》中提出的部分投票也不在上述深圳市物业专项维修资金管理中心网站公示的统计投票中，因此，对于《证明》的内容，本院不予采信。其次，铭景公司认为其系涉案盐港家园小区车位的所有权人，车位面积应计入总票权数，铭景公司就此提交的证据为《建设工程规划许可证》、《预售许可证》，但上述证据并非有权机关颁发的物权证书，铭景公司以此主张其所有权，缺乏相应依据；并且，本案中，涉案盐港家园小区的总票权数、总人数已有社区工作站等签字盖章的《深圳市物业管理招投标活动信息采集表》等证据证明，应予采信。故对铭景公司该上诉理由，本院不予采纳。根据小区业主、物业公司代表等签字确认的《某某家园首届业主大会表决票验票结果确认书》等证据显示的投票结果，投票表决的决议一、二、四符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的条件，而决议三则不符合上述条件，因此，一审认定上述决议一、二、四合法有效，撤销决议三，具有相应依据，且不存在矛盾之处，本院予以维持。综上，铭景公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元（深圳市铭景实业有限公司已预交），由深圳市铭景实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二一年五月三十一日书记员 区琳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。