贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2762号上诉人（原审原告）：成先钊，男，汉族，1963年5月19日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人（原审原告）：令狐国庆，女，汉族，1963年8月24日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审被告）：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司，住所地：贵州省桐梓县娄山关镇凤鸣路。法定代表人：赵正庆，系该公司总经理。诉讼代表人：贵州与之律师事务所，系贵州世纪龙腾房地产开发有限公司破产管理人。负责人：李学芬，贵州与之律师事务所主任。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。上诉人成先钊、令狐国庆因与被上诉人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人成先钊、令狐国庆上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.原判认定案涉两份《商品房买卖合同》属于以房抵债，故上诉人未实际支持购房款，该认定错误。2.原判认定因双方的基础法律关系系以房抵债，故对商品房买卖合同予以解除，违背了破产管理人所倡导的公平原则。3.案涉两份《商品房买卖合同》所载房屋不属于破产财产，原判认定如不解除《商品房买卖合同》将构成个别清偿不当。被上诉人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司二审未提交答辩意见。上诉人成先钊、令狐国庆向一审法院起诉请求：1.撤销贵州世纪龙腾房地产开发有限公司管理人于2019年12月17日向原告下发的（2019）龙破债复核第215号复核意见书；2.判令被告继续履行原被告所签订的《商品房买卖合同》；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告龙腾公司是房地产开发公司，成立于2008年1月22日，原法定代表人是罗开强，于2013年6月24日变更登记为赵正庆。位于桐梓县娄山关镇人民路、冬青路交汇处的“一品龙腾”项目由龙腾公司开发，龙腾公司于2016年8月23日取得3号楼的预售许可。二原告系夫妻关系。2009年5月21日，原告成先钊向被告龙腾公司账户汇入200万元，该款进账单上注明用途为“借款”。次日，被告向原告出具《借条》一份以确认上述债务。2013年5月22日，原告成先钊向赵正庆账户汇入185.6万元。同年11月22日，双方签订《借款合同》，确认成先钊对龙腾公司享有借款债权200万元。2010年6月3日，原告令狐国庆向龙腾公司账户汇入100万元，2014年1月3日，成先钊与龙腾公司就该笔借款签订《借款合同》，确认原告对龙腾公司就前述100万元加利息40万元享有借款债权140万元。2011年9月18日，原告成先钊委托案外人娄必钊向赵正庆之妻郑庆红汇入180万元。2014年1月15日，成先钊与龙腾公司签订《借款合同》，确认成先钊对龙腾公司享有借款债权180万元。2015年12月1日，遵义市中级人民法院作出（2015）遵市法民初字第190号《民事判决书》，判决龙腾公司偿还原告成先钊借款本金565.6万元及相应利息。龙腾公司不服该判决，上诉至贵州省高级人民法院。该院于2016年4月27日作出（2016）黔民终80号《民事判决书》，判决龙腾公司偿还原告成先钊借款本金565.6万元及相应利息，龙腾公司负担诉讼费用58429.60元。该判决生效后，成先钊向遵义市中级人民法院申请强制执行。2016年10月20日，成先钊（甲方）与龙腾公司（乙方）共同签订《债务和解协议》，主要约定：一、在乙方与甲方签订以物抵债的《商品房买卖合同》后，乙方差欠甲方的款项，甲方仅收取乙方765万元，余款甲方予以放弃；二、乙方以其开发的一品龙腾3号楼第二层楼330平方米、第三层楼844.59平方米作为以物抵债标的，其中第三层楼按6800元／平方米、第二层楼按10000元／平方米折价出卖给甲方，总款项为9043212元；三、乙方另外差欠案外人薛采平65万元，三方同意甲方支付薛采平65万元，乙方欠薛采平65万元债务由甲方负责；四、签订本和解协议后三日内，乙方无条件与甲方签订《商品房买卖合同》并办理备案登记；五、《商品房买卖合同》签订之后6个月内，甲方委托乙方出卖前述案涉商品房，价款不得低于830万元，甲方净收830万元，超出部分归乙方；六、《商品房买卖合同》签订之后6-12个月内将案涉商品房出售，甲方净收900万元；七、双方签订协议后一年内如案涉商品房未售出，则归甲方所有，价格不变，因乙方未在6个月内归还借款，乙方应支付甲方资金占用费70万元，甲方总支付的房款为900万元，按办理房屋产权证登记面积结算多退少补；八、案涉商品房应在2017年12月底达到交付条件，逾期不能交付，乙方承担违约责任按万分之一计算到实际交房时为止；九、协议签订后，双方共同向遵义市中级人民法院申请解除对案涉商品房的查封，办理完备案登记后，解除对其余房屋的查封；十、执行费用由乙方自行承担；十一、因买卖房屋而产生的各项税费，按国家规定各自承担。上述协议签订后，成先钊于2016年10月24日向遵义市中级人民法院申请撤回对龙腾公司的强制执行。4日后，二原告与龙腾公司签订编号为2016003602号的《商品房买卖合同》，约定龙腾公司将其开发的位于桐梓县，建筑面积844.59平方米出卖给二原告，房屋单价5377.35元／平方米，房屋总价款3800657元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2016年10月28日前支付全部房价款。合同中未约定交付时间。同日，二原告及另案原告莫小东、任爱华共同与龙腾公司签订编号为2016003604号的《商品房买卖合同》，约定龙腾公司将前述楼盘三号楼2层2-2号房，建筑面积781.84平方米出卖给二原告及莫小东、任爱华，房屋单价5854.63元／平方米，房屋总价款3913410元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2016年10月28日前支付全部房价款。合同中未约定交付时间。同时，双方共同到桐梓县不动产登记事务中心办理了商品房预售合同登记备案手续，登记号分别为（2016）第003602号、（2016）第003604号。2019年3月12日，被告龙腾公司因资不抵债，贵州省桐梓县城市投资建设开发（集团）有限公司申请对该公司进行破产清算，一审法院于当年4月9日作出裁定受理该申请，并于同日决定指定贵州与之律师事务所担任该公司管理人。根据管理人的要求，原告向管理人申报购房类债权，申报享有债权总额为900万元。管理人于2019年11月29日向原告送达（2019）龙腾破债确第215号《破产清算债权确认书》，确认原告对龙腾公司享有债权总金额为8756912元，其中本金5656000元、利息3100912元。二原告不服该确认结果，向管理人申请复核。管理人于2019年12月17日作出（2019）龙破债复核第215号《龙腾公司破产清算债权审核异议之复核意见书》，复核意见：1.根据管理人于2019年6月9日公告通知的《贵州世纪龙腾房地产开发有限公司破产管理人关于继续履行部分合同的公告》，管理人认为原告不符合公告规定的继续履行合同的情形，因此解除了原告与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016003602、2016003604），解除时间为2019年6月10日；同时，原告将本息及其他费用全部列入本金申报900万元债权，管理人需据实分项审核确认。2.管理人将诉讼费、保全费合计51129元列入欠付利息有误，予以调整；3.龙腾公司已付48万元利息未从欠付利息中予以扣除，属审核遗漏；另部分欠付利息计算需调整。原告不服该复核结果，诉至一审法院。另查明，“一品龙腾”3号楼系在建工程，尚未达到交付条件。一审法院认为，原告与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》，就合同本身来说，并不违反法律规定，系双方真实意思表示，应当认定为合法有效。但原、被告双方签订两份《商品房买卖合同》的性质和目的属于以房抵债，是为了冲抵龙腾公司欠二原告的借款债务，原告并未实际向被告公司支付购房款，其提供的证据不能证明将合同约定的购房款支付给了龙腾公司，且《商品房买卖合同》约定的“一品龙腾3号楼”房屋整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，达不到交付条件。现被告已进入破产程序，如果继续履行该两份合同，将构成对一般债权人的个别清偿，不符合破产程序公平受偿的原则。由于双方的基础法律关系是以物抵债，且由于涉案房屋不能交付而不能实现合同目的，故被告龙腾公司管理人解除案涉两份《商品房买卖合同》符合法律规定，一审法院予以支持。原告要求撤销管理人作出的（2019）龙破债复核第215号《龙腾公司破产清算债权审核异议之复核意见书》的主张，本院不予支持。涉案商品房并未交付给原告，仍然登记在被告公司名下，物权并未发生变动。虽然原告办理了商品房预售合同登记备案，但仅是合同登记备案，此登记备案是为了便于房地产管理部门对商品房预售合同进行管理、规范，不具有现实中的不动产所有权登记属性。此登记备案实际上就是通过一种债权物权化的登记备案办法来控制开发商因预售商品房特点而可能出现的违约行为，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。此登记备案所登记的，不是现实的不动产物权，而是目的在将来发生不动产物权变动的请求权。故原告对案涉商品房并不具有所有权。同时，因案涉两份合同已由管理人依法解除，故原告要求继续履行案涉两份《商品房买卖合同》的主张，不予支持。原告可就相关债权依法另案主张。另，因本案发生的法律事实发生在民法典施行前，且涉及本案的法律事实有相关法律规定，故本案应当继续适用民法典施行前的相关法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：驳回原告成先钊、令狐国庆的诉讼请求。案件受理费减半收取60元，由原告成先钊、令狐国庆负担。二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同关系系由借款合同关系转变而来，此乃不争的事实。双方签订《商品房买卖合同》系以房抵债，案涉房屋尚未竣工验收也未交付使用，仍然登记在被上诉人名下，物权没有发生转移，属于被上诉人的财产。现被上诉人已进入破产程序，相关债权债务的清理应当依照《中华人民共和国企业破产法》的规定进行。该法第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”，故破产管理人决定解除案涉《商品房买卖合同》于法有据。上诉人请求继续履行合同，将构成对一般债权人的个别清偿，有悖《中华人民共和国企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”规定，不应得到支持。综上所述，上诉人成先钊、令狐国庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人成先钊、令狐国庆负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  贺灿灿审判员  施正高二〇二一年五月六日法官助理杨颜竹书记员冯滢