安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初2855号 原告：李勋华，男，1973年9月20日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：吴峰，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建，安徽奥成律师事务所律师。 被告：殷建，男，1971年8月24日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告李勋华与被告殷建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李勋华的委托诉讼代理人吴峰、被告殷建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李勋华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年7月18日就合肥滨湖新天地8栋110号商铺三楼签订的《商铺租赁合同》;2.判令被告向原告返还位于合肥市××栋××号商铺××楼;3.判令被告向原告支付商铺租金196200元（自2019年5月1日至2020年10月31日,以后的商铺租赁费按合同约定标准计至租赁物返还时止）以及违约金42910元（暂计至2020年10月31日,以后按月2%标准计至款清之日止）,暂合计239110元;4.判令被告向原告支付物业费25819.41元（暂计算至2020年10月31日,之后按3.98元／平方米／月,按240.27平方米计至租赁物返还时止）;5.本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2018年7月18日,原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将位于合肥市滨湖新天地8栋110号铺三楼出租给被告使用，租赁期限为5年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止。合同约定该商铺自2019年2月1日计租,并约定自计租日起,每三个月为一个交租期,被告应在2018年8月1日前支付第一个交租期租金,之后应在每个交租期届满15日前支业付下一个交租期租金。另合同第6条约定,如被告逾期交纳租金、物业服务费等费用,每逾期一日,应向原告支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金;第9.5.2条约定,被告迟延支付租金超过15日的,视为被告严重违约,原告有权解除合同;同时,合同第9.3条约定,因被告违约导致合同解除的,原告有权要求被告支付相当于届时三个月租金的违约金。上述合同签订后,原告依约履行相应合同义务。但被告仅支付了第一期租金,至今未缴纳2019年5月1日后的租金。以上租金经原告多次催要,被告均未支付。被告的行为已构成严重违约,故为维护自身合法权益,特提起诉讼，望依法判如所请。 殷建答辩称：1.案涉商铺已经于2020年8月底返还给原告了，原告也更换了锁，双方一直在协商房租费用，2020年11月份左右我要求将房屋内的器材和服装等搬走，但原告没同意。2020年12月有一天我去案涉房屋时发现门打开了，一个小偷正在偷电缆，我也报案了。房屋内的设施被破坏了很多，我再次要求去搬东西，原告没同意。后经协商，我在2021年1月底将房屋内的设备搬走了，目前还剩几十台空调，隔断仅拆除了部分。我方认为房屋已经返还给原告了。2.欠付房租属实，自2019年8月1日之后未再支付房租，物业费自2018年8月1日之后也没交，具体数额不清楚。3.违约金希望能与原告协商减免。 本院经审理认定事实如下：2018年7月18日，出租方（甲方）李勋华与承租方（乙方）殷建签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市滨湖新天地8栋110号铺三楼租给乙方使用，用途为摄影，租赁面积240.27平方米；租期自2018年8月1日起至2023年7月31日止，自进场日至2019年1月31日为装修免租期；2019年2月1日至2020年7月31日的租金标准为10812元/月，每季度32430元，2020年8月1日至2021年7月31日的租金标准为11353元/月，每季度34050元；每三个月为一个交租期，乙方应在2018年7月31日前支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金；乙方承担并直接向甲方交纳该商铺物业服务费；乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳相当于壹个月租金的租金保证金，即10812元；如乙方未能如约交纳租金，或者违反本合同项下承租人承诺、造成损失，甲方有权从租金保证金中直接扣除欠租或损失赔偿金，不足部分仍有权向甲方追索；如乙方迟延交纳租金、物业服务费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金；因乙方违约导致合同解除的，甲方需返回乙方未使用租金及相关费用，并要求乙方支付相当于届时三个月租金的违约金，并赔偿乙方相应损失；乙方迟延支付租金超过15日的，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同。合同签订后，李勋华依约交付房屋，殷建缴纳了保证金10812元，租金支付至2019年4月底，物业费支付至2018年7月底。2021年1月底，殷建搬离案涉房屋。自2019年5月1日至2021年1月底，殷建欠付租金230250元（32430×5+34050×2）。 另查明，2021年3月10日，深圳市万象美物业管理有限公司合肥万达城分公司向商8栋11室业主发出缴费通知，要求其于2021年3月31日前缴纳2018年8月1日至2021年3月31日物业费31670.72元（物业费3.98元/㎡/月）。自2018年8月1日至2021年1月底，殷建尚欠物业服务费28688.2元（240.27×3.98×30）。 庭审中，殷建主张减免疫情期间3个月租金，李勋华不同意减免；对于保证金10812元，双方均同意冲抵租金和违约金。 以上事实，有双方当事人当庭陈述及李勋华提交的《合肥市商品房网上认购备案确认单》、《商铺租赁合同》、物业费催费通知单等证据在卷佐证，本院对其证明效力予以确认。 本院认为，原告李勋华与被告殷建签订的《商铺租赁合同》、系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，依据合同约定，承租人逾期缴纳租金超过15日的，出租人有权解除合同，现殷建逾期支付租金已超过15日，李勋华依法可以行使合同解除权，本院对其要求解除案涉商铺租赁合同的诉讼请求予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，根据庭审查明的事实，殷建早已腾空返还房屋，李勋华对此事实明知，且案涉房屋处于李勋华实际控制之下，李勋华再主张殷建返还房屋已无必要，本院不予支持。殷建实际于2021年1月底搬离案涉房屋，故租金和物业服务费应计算至2021年1月底。经计算，殷建欠付物业服务费28688.2元，此款其理应继续支付。关于欠付租金，依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施刀子承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，殷建承租案涉房屋用于经营，受新冠肺炎疫情影响，其主张减免租金符合规定，本院根据公平原则，酌定减免2020年2月、3月、4月期间一个半月的租金，即16215元（32430÷2）。综上，租金与保证金相抵后，殷建尚欠租金203223元（230250-16215-10812），此款其理应继续承担支付义务。殷建认为其实际支付了两个季度租金且租金应计算至2020年8月底等辩称均无证据证明，本院不予采信。 殷建欠付租金，已构成违约，依法应当承担支付违约金等违约责任。但李勋华主张违约金以每期欠付租金为基数，按照月利率2%计算超过了法律保护的范围，本院调整为以每期欠付租金为基数，自逾期之日起按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率两倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下： 一、解除原告李勋华与被告殷建于2018年7月18日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告殷建于本判决生效之日十日内向原告李勋华支付租金203223元，并承担违约金（按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率两倍分别累计计算：以21618元为基数，自2019年4月16日计算至实际给付之日止；以32430元为基数，自2019年7月16日计算至实际给付之日止；以32430元为基数，自2019年10月16日计算至实际给付之日止；以16215元为基数，自2020年1月16日计算至实际给付之日止；以32430元为基数，自2020年4月16日计算至实际给付之日止；以34050元为基数，自2020年7月16日计算至实际给付之日止；以34050元为基数，自2020年10月16日计算至实际给付之日止）； 三、被告殷建于本判决生效之日十五日内向原告李勋华支付物业服务费28688.2元； 四、驳回原告李勋华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2637元，保全费1845元，合计4482元，由原告李勋华负担557元、被告殷建负担3925元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  马海平 二〇二一年五月二十五日 书记员  钟 丹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。