山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初10454号原告：彭凤杰，男，1977年7月6日出生，汉族，住日照。被告：山东港口产城融合发展日照有限公司（曾用名：日照港房地产开发有限公司），住所地日照市海滨三路中段兴业国际商城南座七楼，统一社会信用代码91371100168350522J。法定代表人：任守玉，总经理。委托诉讼代理人：赵华，系该公司职工。委托诉讼代理人：张琳，山东德衡（日照）律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司日照分行，住所地日照市东港区黄海一路86号，统一社会信用代码91371102X13590003W。负责人：王曙光，行长。委托诉讼代理人：胡善胜，该单位工作人员。原告彭凤杰诉被告山东港口产城融合发展日照有限公司（以下简称“港口发展日照公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司日照分行（以下简称“建行日照分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月28日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭凤杰、被告港口发展日照公司的委托诉讼代理人赵华、张琳、第三人建行日照分行委托诉讼代理人胡善胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭凤杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年12月15日签订的山东省新建商品房买卖合同（合同编号20161215073）；2、判令被告退还原告购房款1741893元（扣除第五项诉讼请求中直接由被告支付给第三人的贷款本金）及因贷款实际支付银行的利息（利息按照银行实际收取为准）；3、判令被告支付给原告因被告占用原告购房款871893元产生的占用资金利息369697.42元（利息从2016年11月20日以20万为基数计算至2016年12月4日，2016年12月5日以871893元为基数计算至合同解除，上述利息按照同期贷款利率计算）；4、判令被告支付给原告因银行还本付息产生的利息，以每个月还款当日为起算点，共五十期，按照同期银行贷款利息计算至判决解除之日；5、解除原被告与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同，尚未到期的贷款由被告自合同解除之日直接付给第三人；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月15日，原告与被告签订了一份山东省新建商品房买卖合同，原告购买了被告的位于黄海一路以北、海滨二路以西房产一处，双方就商品房价款、交房条件、交房时间、双方的权利及义务以及违约责任进行了明确约定，合同签订后，原告遂按照合同的约定完全履行了自己的义务（按约定时间交齐首付并银行贷款到位），但被告却没有按照合同约定的交房时间向原告交付房屋，合同约定的交房时间是2018年10月31目前，截止到原告起诉之日被告仍没有向原告交付房屋（且原告所购房产左前方街道，有未拆迁别墅将道路完全堵塞，与原来的规划完全不符）。被告的此行为已严重构成违约，已严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，原告提起诉讼，望依法判决。被告港口发展日照公司辩称，其不同意解除商品房预售合同。1、原告以被告未按合同约定的交付时间交付房屋为由要求解除合同，根据买卖合同第12条第二款、补充协议第9.5条约定，由于买受人未能按照合同约定时间付款或买受人其他原因不能按期交付的，交付日期应顺延至买受人付清全部应付款项（含面积补差房款、住房维修基金等税费、有限电视开口费、物业费等）后，根据买卖合同第11条第4款买受人应在2018年10月31日前将首期住宅专项维修基金存入住宅专项维修资金专户，因原告未付清相关款项，所以被告有权顺延交房日期。2、即使合同符合解除条件，原告已过行使解除权的期限。按照原告的主张，合同约定的交房时间是2018年10月31日，合同约定被告逾期交房超过180日的，原告有权解除合同。即合同解除权发生之日为2019年4月30日，至原告起诉状载明的时间2020年11月26日，已经超过一年。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，“解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭”。本规定中的一年为除斥期间，不存在期间终止、中断、延迟的情形，逾期不行使的，解除权消灭。3、即使合同应予解除，根据商品房预售合同，被告应承担的违约责任为原告首付款及偿还贷款本金（不含贷款利息）总和的3%。对原告主张的由被告支付原告因贷款实际支付的银行利息以及原告主张的每月偿还银行本息所产生的利息由被告承担，被告不予认可。第三人建行日照分行述称，1、原告与被告签订的商品房买卖合同和与建行日照分行签订的个人购房担保借款合同是两份独立合同，有各自的合同相对人；2、建行日照分行是受原告的指令将所贷款项打入被告账户，但根据借款合同，原告是借款人，具有还款责任，被告只是担保人，借款人具有还款责任，担保人有担保义务；3、原告在建行日照分行处的个人购房担保借款合同仍未办理所购房产的预告抵押登记，在此情况下，原被告均有履约还款责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据1、原被告签订的商品房买卖合同一份，证明原告按照合同约定履行义务；证据2、收据三份，银行个人贷款支付凭证，证明原告按照约定时间付款，不存在违约；证据3、贷款还款明细；证据4、个人住房（商业用房）借款合同一份。被告港口发展日照公司和第三人建行日照分行经质证称，对证据无异议。被告港口发展日照公司未提供证据。第三人建行日照分行提交证据如下：原告于2020年4月-2021年3月的贷款还款明细，证明原告正常还款以及截至2021年3月19日已还的本金和利息。原被告经质证对第三人的证据无异议。经本院审查，原告、第三人提交的证据来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，本院对其证据效力予以确认。以上证据均在卷佐证。根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，认定案件事实如下：2016年12月15日，原告彭凤杰作为买受人与被告港口发展日照公司（出卖人，原日照港房地产开发有限公司，于2020年5月27日变更名称）签订合同编号为20161215073号山东省新建商品房买卖合同（预售）及补充协议1，主要内容如下：出卖人以出让方式取得坐落于黄海××北、海滨二路西地块的建设用地使用权，使用权证号：鲁（2016）日照市不动产第0010074。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为日照港第一生活区，房地产开发经营权证号房开证日建房开字第2××4号。该商品房已由日照市房地产管理局批准预售（预售许可证号为××），规划用途为商业服务，该商品房为Ｓ11幢01单元1层（01）106商号，预测建筑面积87.08平方米，按建筑面积计算，每平方米为12672元，价款为1103478元，附房638415元，总价款为1741893元。买受人采取商业贷款方式付款，买受人已付定金200000元抵作房款，在签订本协议当日支付房款671893元，余款870000元向贷款机构申请贷款支付。买受人应在2018年10月31日前将首期住宅专项维修基金存入住宅专项维修基金存入住宅专项维修资金专户。出卖人应在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房，逾期超过180日后，买受人选择解除合同的，如果买受人的付款方式为银行按揭或公积金贷款的，自买受人解除合同通知到达之日起，买受人授权出卖人在应返还买受人的款项中优先向银行归还剩余本金和剩余利息以解除买受人与银行的贷款协议，相关手续办理完毕后，出卖人退还买受人首付款及买受人已归还的每月还贷本金总和（不含贷款利息），并按返还买受人首付款及买受人已归还银行的每月本金总和（不含贷款利息）的3%向买受人支付违约金。由于买受人未能按合同约定时间付款或买受人其他原因不能交付的，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项（含面积补差房款、住房维修资金等税费）或买受人原因消除后，该顺延期限不视为交付逾期，出卖人不承担任何责任。上述合同及补充协议由原告在买受人处签字捺印，被告在出卖人处加盖公章。2017年1月6日，原告（借款人）与第三人建行日照分行（贷款人）签订个人住房（商业用房）借款合同，该合同载明：原告向第三人建行日照分行借款87万元用于购买海滨二路以西、黄海一路以北日照港第一生活区的S11-1-106商，并以该房产作为抵押，借款期限为自2017年1月6日至2027年1月6日，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；还款方法：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为9394.44元，约定还款日为：借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。另查明，原告于2016年11月20日支付首付款中的200000元，于2016年12月5日向被告支付剩余首付款671893元，于2017年1月6日支付剩余尾款870000元，以上共计1741893元。截至2021年3月6日，原告已向第三人建行日照分行偿还50期，累计偿还本金306887.92元、利息162753.36元。原告在庭审中因认为合同约定的违约金过低而放弃按照合同约定主张违约金，主张违约金按照实际产生的利息损失来计算。还查明，至庭审结束时，涉案房屋仍未交付。本院认为,原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，原被告之间房屋买卖合同关系成立合法有效，双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。合同签订前原告已足额支付首付款871893元，余款870000元后通过银行贷款的方式已支付，被告至今未向原告交付案涉商品房，双方对上述事实无争议，本院予以确认。关于原告解除合同及赔偿损失等诉求。原被告在商品房买卖合同中约定，被告应当在2018年10月31日前向原告交付该商品房，然被告未交付房屋，且被告开发的商品房在此前或同期涉诉纠纷中，被告均未能交付房屋，被告在本次诉讼过程中亦未能提交证据证实目前已具备交房条件，故原告在无法实现合同目的情形下，要求解除双方签订的买卖合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩称，因原告未在合同约定的2018年10月31日前缴纳首期住宅专项维修基金，根据合同第十二条第2项约定，交付日期应当顺延至买受人付清上述款项之后，该顺延期限不视为交付逾期。对此，本院认为，商品房买卖合同中，出卖人的主给付义务时交付诉争房屋并转移其所有权，买受人的主给付义务为支付购房款，缴纳维修基金等为从给付义务。被告作为格式合同的提供方，不应将买受人的从给付义务的履行作为对抗自身履行主给付义务的前置条件，从而排除对方在付清房款后在约定时间内收取房屋的主要权利。故原告未按约支付维修基金不应成为被告延期交房的有限抗辩，被告构成逾期交房。被告还抗辩称原告起诉时已经超过一年的解除权期限，对此，本院认为被告逾期交房且不能证明房屋何时能够交付，属于持续违约状态，购房人即原告在开发商持续违约的过程中都有权选择合同解除权的行使与否，因此，对于被告的该项抗辩，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保合同的，应予支持”之规定，对原告请求解除其与第三人签订的《个人住房（商品用房）借款合同》，本院予以支持。合同解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保人和买受人”之规定，原告要求被告退还首付款871893元及利息的诉讼请求，本院予以支持。本院酌定相应利息为以200000元为基数，自2016年11月20日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2016年12月4日；以871893元为基数，自2016年12月5日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以871893元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止。原告依据借款合同已归还第三人的借款本息，由被告支付给原告。借款尚未偿还部分，由被告迳付给第三人清偿。原告的诉讼请求还包括要求被告承担因原告向第三人建行日照分行还本付息的资金被占用而产生的利息。涉案商品房买卖合同约定的逾期交房违约金为首付款及买受人已归还的每月本金总和（不含贷款利息）的3%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。对于本案原告而言，其出资购买商业用房，由于被告逾期交房致使合同解除，原告向第三人已付的贷款本金和利息，属于原告在履行合同中造成的实际损失，因此对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。本院支持相应的利息计算方式如下：原告自2017年2月6日至2019年8月6日共还款31期，以每期还款数额为基数，自每期还款日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止；自2019年9月6日至2021年3月6日原告共还款19期，以每期还款数额为基数，自每期还款日开始按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日止。以此类推，按照原告实际偿还金额计算利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、原告彭凤杰与被告山东港口产城融合发展日照有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括补充协议）于本判决发生法律效力之日解除；二、原告彭凤杰与第三人签订的《个人住房（商品用房）借款合同》于本判决发生法律效力之日解除；上述合同解除前，到期的借款本息由原告负责偿还；合同解除后，尚未到期的借款由被告山东港口产城融合发展日照有限公司自合同解除之日支付给第三人；三、被告山东港口产城融合发展日照有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告彭凤杰购房首付款871893元及利息（以200000元为基数，自2016年11月20日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2016年12月4日；以871893元为基数，自2016年12月5日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以871893元为基数，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、原告彭凤杰依据《个人住房（商品用房）借款合同》支付给第三人的借款本息（截至2021年3月6日本息为469641.28元，以后发生的还款按原告实际支出为准），被告于本判决生效之日起七日内将上述款项支付给原告；五、被告山东港口产城融合发展日照有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告彭凤杰因向建行日照分行还本付息产生的利息（自2017年2月6日至2019年8月6日共还款31期，以每期还款数额为基数，自每期还款日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止；自2019年9月6日至2021年3月6日原告共还款19期，以每期还款数额为基数，自每期还款日开始按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日止，以此类推，按照原告实际偿还金额计算利息）；六、驳回原告本案其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21942元，由被告山东港口产城融合发展日照有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  鹿梦吟人民陪审员  张守玉人民陪审员  费春义二〇二一年五月十三日书 记 员  陈佼佼