贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0113民初1467号原告：李杰，男，1991年5月2日生，仡佬族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201911122271，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：高旭东，贵州北斗星律师事务所律师，实习证号：2301200411171，代理权限：一般代理。被告：贵阳品筑置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区同心西路17号，统一社会信用代码：91520113580666211F。法定代表人：傅心宇，系该公司执行董事,联系。委托诉讼代理人：孙成（公司员工），男，1994年7月9日生，汉族，住四川省南部县。第三人：中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路148号，统一社会信用代码：91520000914401628W。法定代表人：李洪茂，该行行长。委托诉讼代理人：景山（公司员工），男，1971年5月25日生，满族，住贵州省贵阳市白云区。原告李杰诉被告贵阳品筑置业有限公司（以下简称“品筑置业公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称“建设银行贵州省分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李杰之委托诉讼代理人张纯婷、高旭东，被告品筑置业公司之委托诉讼代理人孙成，第三人建设银行贵州省分行之委托诉讼代理人景山到庭参加了诉讼，本案现已经审理终结。原告李杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告与被告贵阳品筑置业有限公司签订的《商品房买卖合同》2、请求判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、请求法院依法判令被告贵阳品筑置业有限公司退还原告首期购房款222790元、维修基金14456元，共计237246元；4、请求法院判令被告返还原告已向第三人归还的贷款本金12888.76元和贷款利息48810.9元；5、请求法院依法判决被告贵阳品筑置业有限公司向原告支付违约金7227.9元；6、请求法院判令被告向第三人偿还原告尚欠第三人的购房贷款、本金、利罚息及因提前解除借款合同应支付的违约金；6、案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年7月3日，原告与被告贵阳品筑置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区房屋，房屋总价722790元，首付222790元。交房日期为2020年8月30日。合同签订后，原告依约支付了首付款并办理了贷款，第三人也依约将剩余购房款支付被告。根据《商品房买卖合同》第十一条第（一）款的约定，被告应当在2020年8月30日前向原告交付该商品房，第十三条约定，被告逾期交房超过90天的，原告有权要求退房并要求被告承担违约责任，但被告房屋一直不具备交付条件，逾期超过90天。因原告与被告商量退房事宜未果。特向贵院提起诉讼，请求法院判决支持原告的全部诉讼请求。被告品筑置业公司辩称，1、因新冠疫情不可抗力等因素影响，答辩人有权延期45天即至2020年10月15日交付而不构成违约；2、在交房日期（即2020年10月15日）之前，涉案商品房已经全部达成交房条件，被答辩人无权解除合同；3、即使被答辩人有权解除合同，答辩人退还首付款本金、支付违约金即可，无需承担其他费用；4、原告的诉讼请求无事实及法律依据，恳请贵院予以驳回。第三人建设银行贵州省分行述称，1、原告归还的贷款金额属实；2、无论合同是否解除，我行均对案涉房屋享有优先受偿的权利。本院经审理认定事实如下：2018年7月3日，原告与被告贵阳品筑置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区房屋一套，总价款722790元，付款方式为贷款方式付款，首付款为222790元，余款50万元由原告向第三人办理银行按揭贷款的方式进行付款。合同第十一条规定：“出卖人应当在2020年8月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4、5项所列条件（1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品房交付使用备案证书》）；5、（空白）”；合同第十三条规定：“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人按照下列方式分别处理…〔2〕逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。《补充协议》第四条第二款约定：“主合同第十一条第二款所述交付条件‘该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件’、‘取得《商品住房交付使用备案证书》’，甲方若取得其中一项即为满足条件，乙方不得拒绝接房”；第四款约定：“乙方根据主合同第十三条约定退房的，应自甲方逾期交付第90日之日起15日内书面通知甲方，甲方未在上述期限内收到乙方书面通知的，视为乙方放弃退房，选择继续履行合同。”合同签订后，原告向被告支付了222790元首付款、维修基金14456元。2018年12月11日，原告与第三人建设银行贵州省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，以涉案房屋抵押的方式向第三人申请个人购房贷款50万元，借款合同签订后，第三人代原告向被告支付购房尾款50万元。2020年初爆发新冠肺炎疫情，对工程进度产生影响，被告认为根据《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》第八条规定，贵阳市房地产项目竣工日期可顺延45天，故认为本案案涉房屋的交付日期应延期至2020年10月15日。2020年8月14日，被告登报公告，告知购房人因新冠肺炎疫情影响，延期45天交房。2020年8月21日，被告登报公告，告知购房人房屋具备交付条件，交房时间为2020年10月15日。庭审中，原告对于被告要求扣除45天的疫情影响期间，应延期45天交房的意见无异议。另查明，被告品筑置业公司于2020年4月17日取得商品房面积测绘报告；涉案商品房室内供水工程于2020年5月22日验收合格，供电工程于2020年5月验收合格，燃气工程于2019年10月10日验收合格，电话有线电视通信工程于2020年5月13日验收合格，光纤通信工程于2020年5月8日验收合格；涉案商品房于2020年5月28日通过消防验收；于2020年8月6日经验收合格，取得建筑工程竣工合格证明文件；于2020年4月20日取得住宅工程分户验收表。于2021年3月1日取得贵阳市商品房住房交付使用备案证书。上述事实，有当事人庭审陈述及提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、备案登记表、付款凭证、收款收据、维修基金收据、住房公积金借款合同、公积金贷款支付凭证、还款流水账、优品新城36-38/49栋及地下室交付备案公示、建筑工程竣工验收报告、房屋面积测绘报告、分户验收表、建设工程消防验收意见书、供水合格、投运函、燃气工程竣工启用、验收报告、贵阳市通信驻地网基础设施达标证书、交房公告等及庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是关于交房条件的条款是适用主合同条款还是适用补充协议的条款。本案案涉《商品房买卖合同》第十一条规定：“出卖人应当在2020年8月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4、5项所列条件（1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品房交付使用备案证书》）；5、（空白）”，而《补充协议》第四条第二款约定：“主合同第十一条第二款所述交付条件‘该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件’、‘取得《商品住房交付使用备案证书》’，甲方若取得其中一项即为满足条件，乙方不得拒绝接房”，该主合同与补充协议约定的内容不一致。根据双方合同的约定，“合同的附件和补充协议与合同具有同等法律效力，但如果补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，以合同为准”。本案中，补充协议是否减轻了被告的主要责任是补充协议能否得以适用的关键。补充协议对交房条件的约定认为“验收合格文件”和“交付备案证书”只需具备其中一样即可视为达到交房条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二项“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，被告作为房地产开发者，应当向购房人交付经过验收合格的房屋，这是被告的基本义务，且被告也在水、电、燃气、消防、有线电视等方面均验收合格，故补充协议中对被告的主要义务并没有免除，该条款是有效条款。同时补充协议的签订顺序是在主合同之后，是针对主合同里已包含的内容进行的改变，该内容的变更是双方当事人的真实意思表示，应以补充协议内容为准。涉案商品房2019年10月10日燃气工程验收合格；2020年4月17日取得商品房面积测绘报告；2020年4月20日取得住宅工程分户验收表；2020年5月供电工程验收合格；2020年5月8日光纤通信工程验收合格；2020年5月13日电话有线电视通信工程验收合格；2020年5月22日供水工程验收合格；2020年5月28日消防验收；于2020年8月6日经验收合格，取得建筑工程竣工合格证明文件。在合同约定的交房日期2020年8月30日之前，被告已经具备《补充协议》约定的交付条件，且被告于2020年8月14日发布交房公告，通知买受方接房，故原告以被告不具备交付条件而要求解除合同，不符合双方约定，本院不予支持。另外，结合合同的履行程度、合同目的是否能够实现、维护合同稳定性的价值考虑，本案的商品房买卖合同也不宜解除。因合同不予解除，故原告的其他主张也无支持的可能。综上，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李杰的诉讼请求。案件受理费2946元（已减半），由原告李杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  安 秀二〇二一年五月三十日法官助理  张作主书 记 员  王 微