福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0212民初3970号原告：江涛，男，1982年9月6日出生，汉族，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：曾丹萍，福建联合信实律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐清香，福建联合信实律师事务所律师。被告：徐泽锋，男，1976年8月27日出生，汉族，住江西省九江市九江县。委托诉讼代理人：钟振辉，上海段和段（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋明泉，上海段和段（厦门）律师事务所律师。原告江涛与被告徐泽锋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江涛之委托诉讼代理人曾丹萍、徐清香，被告徐泽锋及其委托诉讼代理人钟振辉、蒋明泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江涛请求判令：一、确认原、被告于2018年3月10日签订的《店面租赁合同》无效；二、被告立即向原告返还转让费人民币（币种，下同）95000元；三、被告立即向原告支付装修费用110440元；四、被告立即向原告支付营业损失451166元（以2019年度月均利润额为计算标准，按剩余合同期限计算，即营业损失为：676748.97元／12个月×8个月≈451166元）；五、被告承担本案诉讼费、保全费3803元、保全责任保险费2101元。事实及理由：2018年3月10日，原告江涛（乙方）为店面经营之需要与被告徐泽锋（甲方）协商一致签订了《店面租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定：租赁房屋坐落于厦门市同安区××镇××街××楼，租赁年限为2018年3月15日至2021年3月14日止，租金及付款方式为每季度支付54000元，押金为54000元，转让费为95000元等内容。合同签订后，原告江涛依约向被告徐泽锋支付了第一季度的租金54000元、转让费95000元及押金54000元，并依约按季度支付了相应的租金，即原告已依约付清了从租期开始至2020年7月20日的租金。另，合同签订后，原告江涛为经营之需要共产生了装修装饰费用合计110440元。2020年6月1日，厦门市同安区新民镇人民政府向原告承租的案涉房屋下达《责令限期改正通知书》，要求原告立即搬离案涉房屋，并于2020年6月7日前自行改正，否则将依法组织强制拆除。原告收到该通知书后才得知案涉房屋属于违法建筑，并立即告知被告徐泽锋，双方协商未果。原告于2020年7月20日停止经营并搬离案涉房屋。2020年7月21日，厦门市同安区新民政人民政府对案涉房屋进行拆除。依照《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《中华人民共和国城乡规划法》及《中华人民共和国合同法》等相关规定，本案中，原、被告签订的《店面租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同，被告徐泽锋因无效合同取得的财产，依法应当返还原告，即被告徐泽锋应立即向原告江涛返还转让费95000元。且被告徐泽锋将违法建筑进行出租，存在严重过错，依法应对原告由此产生的装修费用及营业损失承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。徐泽锋辩称：一、原告与被告于2018年3月10日签订的《店面租赁合同》合法有效，原告无权单方面解除。原告因自身提前解除《店面租赁合同》所造成的损失，应由其自行承担。原告与被告签合同前已经多次考察店面，对于案涉房屋的性质已经充分知晓。本次拆除的是店面的部分违法建筑，约占三分之一，剩余三分之二是合法建筑仍可继续使用。如合同无效，原告对无效也存在过错，自身应承担相应的责任。二、被告无需向原告返还转让费95000元。从双方签订的合同内容可知，店面转让内容包括店内装修、中央空调、两台冰箱等设备。原告搬离时已经实际使用店内装修和设备两年多，并将相关设备搬走，因此原告无权要求返还转让费。原告提前解除合同，损失应由其自行承担。三、被告无需向原告赔偿装修费用110440元。本案原告证据不足以证明其对案涉房屋进行装修及装修的金额，也未提供证据证明被告同意其自行装修。原告提前解除合同，损失应由其自行承担。即使合同无效，出租人未对装修装饰物进行利用，承租人自行装修且自行拆除装修装饰物，被告无需赔偿该费用。原告已经对房屋使用了两年多，剩余租期只剩下八个月，装修装饰物的现值也应当按照三年租期（36个月）进行折价评估计算。四、被告无需赔偿原告营业损失451166元。案涉房屋部分拆除前，原告已经搬离案涉房屋，原告并未举证证明因提前搬离案涉房屋造成了其经营损失。原告并未提供客观证据证明其主张的营业损失，其提供的《2019年全年营业概括》显然无法证明其主张。原告提前解除合同，损失应由其自行承担。综上，原告的诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，2018年3月10日，徐泽锋作为甲方、江涛作为乙方签订一份《店面租赁合同》，合同约定江涛向徐泽锋租赁位于厦门市同安区××镇××街××楼（建筑面积为260平方米）作为店面使用，租赁期限为2018年3月15日至2021年3月14日，租金为54000元／季度，同时江涛向徐泽锋缴纳3个月租金54000元作为押金，若合同期满且江涛交清租赁期间的一切费用后，押金无息退还。同时合同载明：“八、租赁期间双方均不得借故解除合同，如任何一方提出解除合同，提出解除合同的一方将向另一方赔偿三个月的租金作为违约赔偿金，如乙方转租店面须征得甲方的同意。……十、……乙方认为需要装修房屋时，须取得甲方同意后方可装修，但不得损坏原有的建筑的结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状。十四、经甲乙双方协商，同意此店以¥95000元转让给乙方经营（转让内容含中央空调、两台冰箱）”。2018年3月6日，江涛通过江美娜微信转账10000元给徐泽锋。合同签订后，江涛通过江美娜名下尾号为2519的农业银行账户转账给徐泽锋。分别于2018年3月10日转账139000元，2018年3月15日转账54000元。2018年3月15日，徐泽锋向案外人江美娜出具收款凭证，载明：“兹有今天收到江美娜女士，关于同安区新民镇乌涂商业街413号之二二楼：1、店面转让费（玖万伍仟元整）2、店面押金（伍万肆仟元整）3、店面租金（伍万肆仟元整，即2018年3月15日到2018年6月15日）。共计：贰拾万叁仟元整（￥203000元）。”后2018年3月27日江涛委托厦门源动力餐饮管理有限公司对讼争店铺进行装修，委托厦门术颖广告有限公司进行广告宣传。另，2018年3月26日厦门源动力餐饮管理有限公司向江涛出具金额为29440元的软装款收据，2020年8月8日厦门术颖广告有限公司出具金额为28000元的广告制作费安装收款收据，案外人黄细全于2020年8月18日向江涛出具一张金额为53000元的收款收据。2020年6月1日，厦门市同安区新民镇人民政府向乌涂下埔里413-12发出责令限期改正通知书，载明：“你（单位）未经规划主管理部门批准，擅自在乌涂商业街违法建设。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条……请你（单位）立即将存放于该违法建（构）筑物内的财物搬离，并于2020年6月7日前自行改正，逾期不改正的，将依法组织强制拆除。”庭审中，双方均确认责令限期改正通知书中记载的需整改的建筑为案涉租赁房屋（即乌涂下埔里413-12），租赁合同中的押金已经返还，租金付至2020年7月20日。同时徐泽锋陈述，讼争店铺系国投代管的新民镇的房产，是厦门鑫富邦贸易有限公司向国投承租，其又向厦门鑫富邦贸易有限公司承租，后又将讼争房屋租给了江涛，讼争店铺有三分之一的部分系搭建的违法建筑，其向厦门鑫富邦贸易有限公司承租时就是这样，后来把旁边的部分切了，前面通往二楼的楼梯拆除了。当时讼争店铺转让时转让费包括厨房的水池、大厅的吊顶、射灯、玻璃，4台中央空调当时是15000元/台，2台冰箱10000元，包括其他的一些装修总共折价给原告95000元，江涛只是对地板、墙壁进行了贴纸，拆的时候原告擅自拆除了这些物品设备。江涛陈述，一楼通向二楼的楼梯已经拆了，二楼也有部分拆除，讼争店铺的冰箱、空调其已经拿走处置了，其他设备也带走了。庭审中，原告提交案外人厦门源动力餐饮管理有限公司出具的《2019年全年营业概况》，欲证明2019年度原告在案涉房屋所经营的“贝克汉堡”的年销售额为941852.01元，年利润为676748.97元，以此要求被告支付其营业损失451166元，对此，被告质证认为，该证据只有案外人的公章，并没有相关的统计机关等所出具的相应证据予以佐证，该份表格也没有体现出全年的营业额是哪个店面或者哪几个店面的营业收入，更无法证明是案涉店面的收入，2019年的营业收入不能作为2020年7月份以后的营业收入的参考，因此该份证明无法要证明原告要证明营业收入损失的依据。本案审理过程中，原告江涛向本院申请对被告徐泽锋名下财产进行保全，本院依法作出（2020）闽0212民初3970号之一民事裁定书，并采取了保全措施。原告江涛为此花费保全费3803元，保函保险费2101元。上述事实有江涛提交的《店面租赁合同》、《借记卡交易名细》（中国农业银行）、《微信支付交易明细证明》（2019.03.06）、《收款凭证》、《贝克汉堡》委托软装代购协议书、《厦门术颖广告有限公司同安贝克汉堡广告结算表》、《借记卡账户历史明细清单》、《微信支付交易明细证明》、《收款收据》、《收据》、《收款收据》、《责令限期改正通知书》、《2019年全年营业概况》、《福建省厦门市人民法院诉讼收费专用票据（结算）》、《厦门增值税普通发票》等证据，被告徐泽锋提交的店面租赁合同、照片、微信聊天记录截图、申请书等证据，以及双方当事人在法庭上的陈述笔录为证，经庭审举证、质证，并经本院审查核实，可以采信。本院认为，本案争议的焦点在于：一、原被告之间签订的《店面租赁合同》是否有效；二、原告主张的返还转让费、支付装修费用、支付营业损失的诉讼请求应否予以支持。一、原、被告之间签订的《店面租赁合同》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原、被告双方约定租赁房屋坐落于厦门市同安区××镇××街××楼。根据厦门市同安区新民镇政府于2020年6月1日发出的《责令限期改正通知书》，案涉的房屋被认定为违法建筑。案涉房屋涉及违法建筑内容，以此为标的物签订的房屋租赁合同应属无效合同。被告提出“仅拆除三分之一，不影响其余部分的使用”，但是店面是整体出租的，部分的拆除尤其是沿街一楼通往二楼楼梯的拆除必然对店面的使用产生严重影响，故对该辩解意见本院不予采纳。故本院依法认定原、被告之间签订的《店面租赁合同》无效。二、原告主张的返还转让费、支付装修费用、支付营业损失的诉讼请求应否予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告提出原告与其签订合同前已多人多次到店面考察了解情况，关于案涉房屋的性质已充分知晓，如果认定合同无效或部分无效，原告对合同无效也存在过错，自身应承担相应责任。本院认为，根据常理，原告到店考察，观察的是店面的现状以及是否符合其租赁使用目的等情形，其无法知晓房屋本身的性质是否属于违建。故对于被告的该辩解意见，本院依法不予采纳。关于原告主张的返还转让费95000元。本案合同无效，被告收取的转让费本应返还，但是本案合同期限仅为三年（36个月），合同已经实际履行了32个月（2018年3月15日至2020年7月20日），在该期间内，原告方实际上使用了转让费里面提到的相关设备和物品，合同期限仅剩下不到8个月未实际履行，故本院酌情按照未实际履行的期限确定被告应返还的转让费，即95000元×（8个月÷36个月）=21111.11元。至于被告抗辩提到的原告搬走的中央空调和冰箱，原告理应返还给被告，因被告未提出反诉，本案暂不予处理，被告可另案主张相关权利。关于原告主张的被告赔偿装修费用110440元。原告提供的证据显示其确实因装修案涉店面花费了110440元。被告虽抗辩原告未提供证据证明被告同意原告自行装饰装修，但承租方对租赁店面进行装修是当地民间普遍的惯例，且在长达32个月的租赁期间内被告方亦未对原告的装修行为提出任何的异议，故对该抗辩意见本院不予采纳。本院酌情按照未实际履行的期限确定被告应承担的装修费用，即110440元×（8个月÷36个月）=24542.22元。关于原告主张的被告支付营业损失451166元。营业收入本身带有一定的市场风险，会受到各种因素的影响，无法量化计算。本案原告并未提供任何的客观证据，仅以一张《2019年全年营收概括》来证明其年销售额和年利润额，无法作为认定事实的依据，故对于该项主张，本院依法不予支持。本案合同无效系因被告提供的租赁物本身被认定为违法建筑引起的，原告为保障未来权益的实现而采取保全措施支出的保全费、保函保险费应由被告承担。故对于原告主张被告承担保全费3803元、保函保险费2101元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告江涛与被告徐泽锋于2018年3月10日签订的《店面租赁合同》无效；二、被告徐泽锋应于本判决生效之日起十日内支付原告江涛转让费人民币21111.11元；三、被告徐泽锋应于本判决生效之日起十日内支付原告江涛装修费用人民币24542.22元；四、被告徐泽锋应于本判决生效之日起十日内支付原告江涛保全费人民币3803元、保函保险费人民币2101元；五、驳回原告江涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1088.93元，减半收取人民币544.47元，由被告徐泽锋承担。款均限于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 李金森二〇二一年五月二十四日法官助理 周 燕书 记 员 康丽凤附本案所适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修正）第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修改）第七条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。4、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释〔2020〕15号第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。