北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2270号原告：王烁，女，1981年6月8日出生，汉族，和尔萌（北京）文化传播有限公司员工，住北京市海淀区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**2-63。法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**法定代表人：张智军，总经理。原告王烁与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王烁到庭参加诉讼。被告城城北分公司、被告城城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王烁向本院提出诉讼请求：1、确认王烁与城城北分公司签订的《房屋托管合同》于2020年11月13日解除；2、判令城城北分公司向王烁返还房屋；3、判令城城北分公司向王烁返还管理费5300元和房屋维修费365元；4、判令城城北分公司向王烁给付2020年9月25日至2020年11月13日期间的租金8833元；5、判令城城北分公司给付王烁自2020年11月4日起至实际腾退房屋之日止的使用费，以月使用费5300元为标准；6、判令城城北分公司按照3个月的租金标准向王烁支付违约金15900元；7、判令城城公司对1至6项诉讼请求承担连带责任；8、本案诉讼费、保全费由城城北分公司、城城公司承担。事实和理由：王烁与城城北分公司于2020年6月22日签订编号为1101SJ2006220333764的《房屋托管合同》（以下简称涉案合同），约定王烁将其名下所有位于北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院3号楼17层2015的房屋（以下简称涉案房屋）托管给城城北分公司，托管期限12个月，自2020年6月25日起至2021年6月24日止，月租金为5300元，每个月的最后一天支付，城城北分公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的或者两次以上拖欠各项费用达10000元的，王烁有权单方解除合同并收回房屋，且城城北分公司应按3个月租金标准向王烁支付违约金。合同签订后，王烁如约履行了合同，城城北分公司自2020年9月25日开始拖欠租金，逾期未支付房租，构成违约，应承担违约责任。城城公司系城城北分公司的总公司，应承担连带责任，为维护自身合法权益，王烁诉至法院。城城北分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩意见。城城北分公司、城城公司辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，故城城北分公司不同意解除涉案合同。城城北分公司与王烁签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付王烁租金的具体数额。涉案合同签订后，城城北分公司一直按照合同约定向王烁支付租金及押金，2020年9月，受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向王烁支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城北分公司欠付王烁租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付王烁的押金折抵欠付的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，王烁单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，故自王烁收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向王烁支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核实王烁单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付王烁租金的具体数额。三、王烁主张的违约金数额过高，应当依法予以调整，王烁主张的违约金远高于城城北分公司违约给王烁造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付王烁高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付王烁租金的具体数额，并依法调整王烁主张的违约金数额。本院经审理认定的事实如下：王烁系涉案房屋的所有权人。2020年6月22日，王烁（甲方）与城城北分公司（乙方）签订涉案合同，约定王烁将涉案房屋委托给乙方经营，托管用途为用于长租房、短租房或配套项目；关于托管期，托管期12个月，自2020年6月25日起至2021年6月24日止，甲方实收租期11个月，管理费1个月；关于租金及支付时间，月租金标准为5300元，收款方式为月付，不押押金，自本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金，甲方租金最晚不超过7天到账；关于房屋维修费，甲方向乙方支付1元/天的房屋维修费，该费用按年收取，每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除；关于合同解除，涉案合同第十二条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……”；关于违约责任，涉案合同第十三条第四款约定：“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。”庭审中，王烁称其在合同签订后依约履行了合同，城城北分公司将涉案房屋出租给了租户，城城北分公司支付了两个月租金后未再支付，租户于2021年2月25日腾退了涉案房屋。经询，王烁称其认为合同解除日期为法院向城城北分公司送达诉讼材料之日；本案诉讼请求3中的房屋维修费指的是全年的房屋维修费，现其要求城城北分公司、城城公司退还剩余未使用部分的；5300元管理费指的是其给予城城北分公司一个月免租期对应的款项，因为城城北分公司的违约导致合同解除，故其主张城城北分公司、城城公司将该管理费返还；诉讼请求4、5主张的是城城北分公司支付2020年9月25日至2021年2月25日的租金及占有使用费。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城北分公司和城城公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依据《中华人民共和国民法典》第七十四条之约定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”故城城北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城公司承担。王烁与城城北分公司订立的涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。王烁已经将涉案房屋交付城城北分公司，但城城北分公司在2020年9月25日后未再支付租金，根据合同约定，王烁有权解除合同并由城城北分公司支付拖欠的租金及违约金。结合本院向城城北分公司和城城公司送达起诉材料的时间，本院确认双方签订的涉案合同于2021年2月2日解除。根据王烁的自述，租户已经向其腾退了涉案房屋，故其主张的城城北分公司向其返还房屋的请求，本院不再支持。王烁要求城城公司退还管理费与未使用期间的房屋维修费，并支付2020年9月25日之后的租金与房屋占用费，本院予以支持，经核算，城城公司应退还的管理费为5300元、房屋维修费142元，应支付的2020年9月25日至2021年2月2日期间的租金为22790元，2021年2月3日至2021年2月25日期间的房屋占用费为4063元。关于违约金，根据合同约定，乙方违约应支付3个月的租金作为违约金。城城北分公司辩称3倍的租金过高，本院予以采纳，对违约金予以酌减，城城公司应支付王烁违约金10600元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、王烁与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于2021年2月2日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还王烁管理费5300元、维修费142元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付王烁房屋租金22790元、房屋占用费4063元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付王烁违约金10600元；四、驳回王烁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1010元，减半收取计505元，由王烁负担58元，由城城不动产管理有限公司负担447元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年五月十四日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫