江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初10971号原告：陈仁虎，男，1950年2月12日出生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：孙小东，江苏摩天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕钦梅，江苏摩天律师事务所律师。原告：张秋闪，女，1954年3月10日出生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：孙小东，江苏摩天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕钦梅，江苏摩天律师事务所律师。被告：孙亮寅，男，1959年4月11日出生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：庞磊，江苏福庆律师事务所律师。原告陈仁虎、张秋闪与被告孙亮寅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈仁虎、张秋闪的共同委托诉讼代理人孙小东、被告孙亮寅的委托诉讼代理人庞磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈仁虎、张秋闪向本院提出诉讼请求：1、判令孙亮寅支付拖欠2020年1月至3月的物业费356.40元，水费10.40元，电费4.00元；2、判令孙亮寅支付拖欠的2020年2月2日至2020年4月3日期间的租金25000元；3、判令孙亮寅支付解除商铺租赁合同的违约金25000元；4、判令孙亮寅补交拖欠的上一合同期内的租金5000元；以上费用合计55370.80元，扣除孙亮寅支付的押金1万元，孙亮寅还应支付45370.80元；5、本案诉讼费用由孙亮寅承担。事实和理由：孙亮寅因开设店面需要向陈仁虎、张秋闪租赁了二人所有的坐落于无锡市梁溪区××花园××号店面，用于经营上河药房（仁和店）。租赁期内，双方于2018年8月份口头约定将自2018年8月3日至2019年8月2日止的租金由10万元调整至12.5万元，但孙亮寅支付租金10万元后，经多次催讨,孙亮寅直到2019年8月1日才仅向陈仁虎补交租金2万元，尚欠租金5000元至今未付。其后，双方最近一期商铺租赁合同期限自2019年8月3日至2020年8月2日止，双方约定全年租金为15万元，租金为不含税价，先付后用，半年一付，一次付清。其中，租赁合同第十二条约定：甲方（原告）保证乙方（被告）一年租赁期的使用权，乙方（被告）保证一年租赁期内不提前退租，如若违约，违约方赔偿守约方违约金2个月租金。2020年2月份孙亮寅通知陈仁虎一方提前解除合同，经多次催促孙亮寅于3月22日才开始清理物品、拆除隔墙以及搬离物品，直到2020年4月1日经再次催促，孙亮寅才于4月3日与陈仁虎一方对租赁的商铺进行交接，交接时孙亮寅确认物业费已付至2019年12月31日，每月118.80元，水费欠10.40元。孙亮寅基于个人原因提前解除商铺租赁合同，双方对商铺已经交接完毕，但是孙亮寅拖欠租金、物业费、水电费以及孙亮寅违约赔偿事宜，双方未能达成一致，故其诉至法院要求判如所请。孙亮寅辩称：1、物业费和水电费没有发票的缴纳凭证，其在2019年12月底就已经提出2020年2月2日之后不再租赁，所以2月2日后的水电费和物业费其不应承担，其仅承担2020年1月的物业费118.8元，水电费鉴于金额较小，其愿意承担14.4元，另2019年12月31日前的物业费、水电费已经结清；2、其在2019年12月10日时，与陈仁虎一方有通话记录，提出下半年不再租赁，2020年1月18日因为疫情原因，无法将要钥匙直接交给陈仁虎、张秋闪，同时陈仁虎、张秋闪有家人病危，故放在了邻居体彩店中，方便对方来取。2020年1月22日，双方见面达成协议不再租赁房屋,故双方合同已经协商解除了，同时在2020年1月18日将钥匙交到体彩店，已经尽到了交接义务，无需支付2020年2月2日至2020年4月3日期间的租金25000元；3、其不存在拖欠租金的情况，所以不应当支付2018年的5000元租金；4、因为提前与陈仁虎一方沟通协商，双方是协商一致，所以不存在违约的问题，不应当支付违约金。另外，若真构成违约，其认为已经提前支付了2万元，该2万元用来抵充违约金，同时2.5万元的违约金金额过高，其认为违约金金额应该为5000元；5、认可支付了一万元押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1、无锡市梁溪区仁和花园1-3室登记在陈仁虎、张秋闪名下。2、2019年7月10日，陈仁虎（甲方）与孙亮寅（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落在无锡市仁和花园1-3店面两间的商铺出租给乙方经营上河药房（仁和店），租赁期限一年，自2019年8月3日至2020年8月2日，期满后如需续租，乙方须提前3个月与甲方协商另签合同；甲乙双方商定全年租金为15万元，租金先付后用，半年一付，一次付清，第二期租金必须提前2个月支付；乙方同时交纳租金押金1万元；乙方若不再续租，需提前三个月通知甲方；租赁期满后退租，房屋内外的固定装修及改造设施均归甲方所有，甲方无需支付任何形式的装修改造补偿；甲方保证乙方一年租赁期内的使用权，乙方保证一年租赁期内不提前退租。如若违约，违约方赔偿守约方违约金2个月租金。3、2019年8月1日孙亮寅一方向陈仁虎转账98000元，交易地点/附言一栏中载明：仁和店房租75000，补押金3000，补房租20000。4、2020年4月1日，孙亮寅与陈仁虎委托的代理人孙小东律师微信聊天记录显示，“孙小东律师：这个商铺你已经决定不再租用了是吗？那如果这个情况的话，我们尽快做个交接，因为房主可能也要尽快的把这个房子需要出租。你看我们什么时候做个交接手续？”“孙亮寅：好的，您看后天可以不”。2020年4月3日，由孙亮寅出具书面材料一份，载明：物业费交至2019年12月31日，每月为118.8，水费现差10.4。5、2021年2月1日，无锡太湖世家物业服务有限公司仁和花园物业服务中心出具证明一份，证明仁和花园1-3商铺业主陈仁虎2020年1月至3月的物业费三个月共计356.4元已交清。6、诉讼中，双方确认，孙亮寅向陈仁虎租赁案涉商铺多年，2014年8月3日至2016年8月2日期间曾签订书面租赁合同，约定第一年租金为9.8万元，半年一付，第二年租金为10万元，一年一付，后三年孙亮寅仍租赁案涉商铺但未签订书面的租赁合同，根据银行交易明细显示，2016年7月25日孙亮寅一方向陈仁虎转账房租10万，2017年7月19日孙亮寅一方向陈仁虎转账房租10万，2018年7月24日孙亮寅一方向陈仁虎转账房租10万。7、2020年1月22日在无锡市南长街上河药房孙亮寅与张秋闪进行了协商沟通，录音显示，其中“孙：就像你刚才说的，你完全有理由，我违约了以后按照违约金来付，按照违约的约定来办，完全有理由我相信的，我说实话，我也我承认的，因为什么呢？确确实实是我签了半年合同我要违约半年，我说实话，假如说我不违约的话，我们就不要坐下来谈着……违约金我倒不是说我一分钱不赔，我这个我早就打算好的，我肯定要赔一点，但是你们能少我一点就少我一点……这个违约金一定要不折不扣的负担，那么我这个人倒是很爽的，我说实话就是你要我不折不扣的付，因为理由在你们那边，假如说你们认我孙经理这个情的能够谦让一点的，就像以前的房租是几年不涨也好，后来我给了你们25000块钱也好都是你情我愿的事情是吧……”、“张：你没有给两万五。孙：我跟你说我这个倒是给掉了，两万五给掉了，两万五打过去的……张：我说哎呀我给孙经理讲好是两万五。孙：没关系，没事，没事，打2万是吧……”8、本院至中国福利彩票店（会岸路店）调查本案情况，并制作调查笔录。其店内人员丁加国就本案情况具体陈述如下：（1）2020年1月房西把钥匙放在了其处，具体房东是否知情不清楚，但房东未打电话让其帮助保管钥匙。房西将钥匙放在其处具体原因不知，也是为了便于他人来看房，原因其没有问；（2）案涉店铺在2019年10月底就不营业了，其不清楚房租多少，但是听说是10万，虽然房西不营业，但是东西一直在里面，后来搬是在过年前。不营业后，曾在店铺门上看到招租的广告，不清楚谁贴的，什么时候贴的，上面的电话属于谁也不清楚，其理解应该是房西贴的；（3）在招租期间，曾有人到其处拿钥匙看房，无人陪同，肯定是房东或房西告知的，不然也不会知道钥匙在其这里。9、诉讼中，陈仁虎一方自认案涉商铺于2020年6月再次出租。本院认为，双方订立的房屋租赁合同，于双方具有约束力，双方应依约履行。孙亮寅2019年7月10日签订合同后支付了仁和店房租7.5万元，即租金支付至2020年2月2日，孙亮寅称2020年1月22日双方协商违约金事宜，就解除合同达成一致了，但张秋闪并未在录音中表示同意解除合同，也无其他证据表明此时陈仁虎一方同意解除合同。而张秋闪一方于2020年4月1日通知孙亮寅“这个商铺你已经决定不再租用了是吗？那如果这个情况的话，我们尽快做个交接……”，可视为因孙亮寅不再租用商铺即违约的情况下，陈仁虎一方通知其解除合同，根据合同约定，孙亮寅保证一年租赁期内不提前退租，若违反，陈仁虎一方可随时解除租赁关系，故认定合同解除日期为2020年4月1日。关于物业费、水电费、2.5万元的租金，孙亮寅辩称钥匙放在体彩店并告知了陈仁虎，但无证据证明其主张，故认定房屋交接时间为2020年4月3日，综合考虑新冠肺炎疫情等因素，免除一个月租金，由孙亮寅一方支付12500元租金，但物业费、水电费仍需承担。关于违约金，孙亮寅提前解除合同，违反合同约定，综合考虑案涉商铺后续出租情况及新冠肺炎疫情等情况，酌情由孙亮寅一方承担5000元违约金。关于拖欠补交的5000元租金，双方的录音中可以看出，“就像以前的房租是几年不涨也好，后来我给了你们2万5千块钱也好都是你情我愿的事情……”，而2019年8月1日转账附言中用词为“补租金20000元”，前后可相互印证，房租多年未涨，孙亮寅自愿补交25000元，鉴于孙亮寅仅支付2万元，剩余5000元应当支付。鉴于孙亮寅支付了1万元押金，该押金在孙亮寅需承担的两项租金（12500元+5000元）中予以抵扣，孙亮寅尚需支付7500元租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、孙亮寅应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈仁虎、张秋闪支付物业费、水电费合计370.8元。二、孙亮寅应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈仁虎、张秋闪支付租金合计7500元（已扣除1万元押金）。三、孙亮寅应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈仁虎、张秋闪支付违约金5000元。四、驳回陈仁虎、张秋闪的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费934元，由陈仁虎、张秋闪负担669元，由孙亮寅负担265元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 袁 坚人民陪审员 毕 艳人民陪审员 鲍惠珍二〇二一年五月三十一日法官 助理 杨 阳书 记 员 吉琦琦本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。