河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终1255号上诉人（原审原告、申请执行人）：王艳君，女，汉族，1965年10月25日出生，现住美国。委托诉讼代理人：杜炳富，娄云，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：刘娜，女，汉族，1981年04月10日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：郭建华，冯运华，河南宇华大众律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：新乡港立房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91410700731306134T。法定代表人：杨永斌，总经理。委托诉讼代理人：孙文书，河南晋平律师事务所律师。上诉人王艳君与被上诉人刘娜、新乡港立房地产开发有限公司（以下简称港立公司）执行异议之诉一案，新乡市卫滨区人民法院（以下简称卫滨法院）于2017年11月20日作出（2017）豫0703民初1232号民事判决：驳回王艳君诉讼请求。王艳君不服判决，提起上诉。本院经审理于2018年09月10日作出（2018）豫07民终1119号民事判决:一、撤销卫滨法院（2017）豫0703民初1232号民事判决；二、准许执行新乡市北港绿城1号楼东数第二套营业房102号（合同编号：2014-0602742）房屋。刘娜不服判决，向本院申请再审,本院于2019年3月27日作出（2018）豫07民申557号民事裁定书，裁定进行再审，中止原判决的执行。2020年2月11日，本院再审作出（2019）豫07民再99号民事裁定：一、撤销本院（2018）豫07民终1119号民事判决及卫滨法院（2017）豫0703民初1232号民事判决；二、本案发回卫滨法院重审。卫滨法院重审后于2020年12月23日作出（2020）豫0703民初412号民事判决，王艳君不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人艳君的委托诉讼代理人杜炳富、娄云，被上诉人刘娜委托诉讼代理人郭建华、冯运华，被上诉人港立公司委托诉讼代理人孙文书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳君的上诉请求：撤销原判，维持新乡中院(2018)豫07民终1119号民事判决。事实与理由：1、原审判决认定事实与客观证据相悖。原审认定刘娜交定金2万元没有证据予以支持。原审认定港立公司以现金形式支付租金5万元没有证据。原审判决书第14页倒数8行认定本案房屋“但未执行完毕”与生效的（2017）豫0703执389号协助执行书证明涉案房屋拍卖程序已执行完毕相悖。原审认定“房屋编号是人为行为，存在巧合的可能性”实属对被上诉人的故意偏袒。原审以王艳君签署三方协议为由，得出刘娜之前已交纳100万元购房款为事实的结论，不符合逻辑。原审程序违法，超出本案审理范围。原审判令上诉人王艳君承担超出该三方协议的义务，没有法律依据。2、三方协议不能作为判案依据。被上诉人刘娜没有签订合法有效的书面购房合同、没有全额支付购房款、没有合法占有该不动产，没有达到因其自身的允诺办理过户的条件，不符合排除执行的条件。二被上诉人之间存在利害关系，刘娜的同居男友孔凡杰是港立公司的高管。3、案涉标的系商品房，不是住宅房，刘娜的购房协议没有备案，其享有的只是债权，而非物权。被上诉人自称2010年元月6日签订了购房协议，但长期未签订正式的《商品房买卖合同》，是其自身过错。依据新乡市卫滨区法院（2017）豫0703执389号协助执行书证明涉案房屋拍卖程序已执行完毕，中止执行的裁定书已被（2017）豫0703执389号之四裁定书所代替，故应驳回刘娜要求中止执行的请求。刘娜答辩称：1、被答辩人的上诉请求和上诉理由依法不能成立。一审法院认定事实正确。港立公司将涉案房屋交付给刘娜后，港立公司法定代表人杨永斌与刘娜口头约定出租房屋是客观事实，杨永斌已经支付5万元租金是客观事实。涉案房屋并未执行完毕，拍卖程序终结不等于执行完毕。2、关于原审判决认为“房屋编号是人为行为，存在巧合的可能性，”是原审判决说理部分，不是认定事实部分。王艳君上诉状摘录的内容不是完整部分。原审法院已经审查刘娜已经支付的100万元购房款的情况，对已经支付的100万元购房款，刘娜不仅提供了收据、陈家忠2012年9月5日建设银行转账记录等证据证明，而且2015年12月17日三方协议第2条约定的“刘娜应补交购房款共计100万元”，更能够证明刘娜在签订三方协议前已经支付了购房款100万元。三方协议是王艳君、港立公司、刘娜三方共同签订，合法有效。王艳君作为三方协议的签订人，作为协议的一方当事人，明知该协议已经将涉案房屋出卖给刘娜，其仍隐瞒情况申请执行涉案房屋，其本身就是对契约精神的违背。3、原审没有超出本案审理范围，不存在程序违法之处。三方协议可以作为判决的事实依据，2015年12月17日三方协议能够证明，涉案房屋被查封前，刘娜与港立公司已经签订合法有效的书面买卖合同。该三方协议能够进一步证明涉案房屋被查封前，已经与刘娜签订合法有效的书面买卖合同。港立公司答辩称：答辩人认可刘娜的答辩意见，一审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。王艳君向原审法院提出诉讼请求:1、许可对新乡市北港绿城1号楼东数第二套营业房102号（合同编号:2014-0602742）房屋的执行。2、诉讼费由刘娜承担。原审查明：2014年6月30日，王艳君与港立公司、杨永斌（港立公司法定代表人）签订了两份借款协议，同意分别向港立公司和杨永斌提供借款230万元与200万元，借款期限为6个月，利息为月息2分，借款人港立公司与杨永斌对借款本息的偿还承担共同责任。2014年7月1日，王艳君与港立公司签订了编号为2014-0602742的《商品房买卖合同》，同意将港立公司开发的宏力大道552号北港绿城1号楼东数第二套营业房（涉案房屋）出卖给王艳君作为借款担保，同时在房产部门进行了备案登记。同日，王艳君与港立公司签订了编号为2014-0602747的《商品房买卖合同》，同意将港立公司开发的宏力大道552号北港绿城1号楼东数第九套营业房出卖给王艳君作为借款担保。2015年12月1日，港立公司与王艳君达成协议，双方同意解除2014年7月1日签订的就北港绿城1号楼东数第九套营业房作为抵押物的协议，将原借款中的200万元本金及49120元利息转化为购房款，房屋价格按每平方9000元计算，此笔借款200万元从2015年12月1日起利息终止，剩余利息双方再做协商。2015年12月15日，王艳君与案外人迪港公司签订租房协议，约定由王艳君将北港绿城1号楼东数第二套营业房一层出租给迪港公司，租赁期限从2016年1月1日起到2017年12月31日止，租金为每月7000元。协议签订后，迪港公司向王艳君支付了1个月7000元的租金。在该院（2016）豫0703民初581号借款合同纠纷案件审理中，王艳君对2015年12月15日《租房协议》陈述：该协议是港立公司偿还王艳君借款本息的一种方式，但未履行，签订该协议港立公司、杨永斌均知情，王艳君放弃该协议赋予王艳君的权利。且在（2016）豫0703民初581号民事判决书中也认定了迪港公司给付王艳君租金7000元为借款利息。2019年03月01日王艳君与案外人石锅鱼店签订租房协议，约定由王艳君将涉案房屋二层出租给石锅鱼店，租赁期限从2019年3月1日起到2020年2月28日止，租金为每月9000元。协议签订后，石锅鱼店张翔向王艳君支付了3个月（3月至5月）2.7万元的租金，其余租金未付。2010年1月6日，刘娜与港立公司签订协议一份，约定将北港绿城1号楼102（自东向西第二套上下两层）营业用房屋出售给刘娜，房屋总价款200万元（交定金2万元）。2012年9月5日刘娜通过陈家忠向港立公司转账98万元。2015年12月17日，王艳君作为乙方、刘娜作为丙方、港立公司作为甲方签订协议书一份，该协议载明:“因甲方原因，将已售丙方的《北港绿城》1号楼102（自东向西第二套上下两层）营业用房屋，误为乙方办理了预售房合同备案。为更正一事，达成一致意见如下：1、解除甲、乙双方的房屋买卖协议，确认现实为借贷关系。甲方已收取乙方的钱款，按月息计息支付给乙方，利率以双方约定为准;本金于2015年12月18日前退付乙方50万元整;2016年1月5日前退付乙方50万元整;剩余款项于2016年4月30日前退付完毕。2、甲、丙双方的房屋买卖关系不变。丙方除已交付购房款外，应补交购房款期限和数额如下：2015年12月18日前交付现金50万元整;2016年1月5日前交付现金50万元整。3、2016年4月30日前，甲方归还乙方全部借款本息后，乙方应于30日内配合甲、丙两方办理房产出售变更登记事宜。4、各方应严守协议约定。否则，支付另两方各50万元的违约金。5、红旗区管辖纠纷。”三方当事人均在该份协议落款处签字。刘娜于2015年12月17日通过孔凡杰以银行转账形式给付港立公司40万元、2015年12月18日以银行转账形式给付港立公司10万元、2015年12月26日通过孔凡杰以现金形式给付港立公司30万元、2016年1月21日通过孔凡杰以银行转账形式给付港立公司20万元，共计100万元。港立公司向刘娜出具了相关收款收据四份，分别是2015年12月17日（票号为0001616）、2015年12月18日（票号为0001617）、2015年12月26日（票号为0004333）、2016年1月5日（票号为0004330）。案外人王亚珂（王艳君原配偶）于2015年12月17日出具收条，该收条载明：“收到新乡港立房地产开发有限公司现金肆拾万元正（40万元）。”案外人王亚珂于2015年12月18日出具收条，该收条载明：“今收到港立房地产开发有限公司现金壹拾万元正。”王艳君于2016年1月5日出具收条，该收条载明：“今收到新乡港立房地产开发有限公司现金伍拾万元正（见中原银行转账凭证）。”庭审中，王艳君对王亚珂出具的收条不予认可，但认可收到港立公司借款共计70万元。港立公司认可刘娜给付其房款100万元，其中70万元给付给王艳君，剩余30万元未给付王艳君，挪作他用。2015年11月，刘娜将涉案房屋二层出租给石锅鱼店使用，租金为每月6000元，石锅鱼店张健于2016年7月11日、2016年12月9日、2017年5月18日、2017年11月15日、2018年5月12日、2018年11月22日、2019年12月1日以银行转账的形式给付刘娜共计25.2万元租金（每笔36000元）。庭审中，刘娜称，涉案房屋一层港立公司交付后，出租于港立公司做售房部使用，港立公司以现金形式支付租金5万元，但未签订租房协议。港立公司对此予以认可。孔凡杰与刘娜系同居关系，是新乡市金戈散热制造有限公司法定代表人、执行董事，港立公司占该公司100%股权。王艳君提交的港立公司在新乡市市场监督管理局的部分工商档案显示：2004年2月22日“审计报告”的“会计报表附注”三、会计报表项目注释（一）资产负债表主要项目注释：2、预付账款“孔繁杰”，金额“20万元”；2005年3月16日“审计报告”的“会计报表说明”四、会计报表项目注释：2、预付账款2004年12月31日余额1640739.49元。其中贷方金额未进行重分类，客户如下：同乐巷20＃楼—“孔繁杰”，-2404100元。另查明，新乡市卫滨区人民法院（2016）豫0703民初581号民事判决书、新乡市中级人民法院（2017）豫07民终14号民事判决书生效后，港立公司未履行还款义务，王艳君申请强制执行。在执行中，2017年6月15日该院作出（2017）豫0703执389号执行裁定书，拍卖位于新乡市（合同编号2014-0602742）；新乡市宏力大道552号北港绿城1号楼东数第九套营业房109号（合同编号2014-0602747）的房屋。刘娜向该院提出执行异议，2017年6月25日，该院作出（2017）豫0703执异61号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。王艳君不服，于2017年7月11日向该院提出执行异议之诉。2017年11月20日，该院作出（2017）豫0703民初1232号民事判决书，判决驳回王艳君要求执行涉案房屋的诉讼请求。王艳君不服，上诉至新乡市中级人民法院。2018年9月10日，新乡市中级人民法院作出（2018）豫07民终1119号民事判决书，判决撤销（2017）豫0703民初1232号民事判决，准许执行涉案房屋。刘娜不服，提出再审。期间，2018年12月11日该院作出（2017）豫0703执389号拍卖涉案房屋通知书。2018年12月24日该院作出拍卖涉案房屋公告。2019年2月12日该院作出（2017）豫0703执389号之四执行涉案房屋裁定书和协助执行涉案房屋通知书。但未实际执行完毕，涉案房屋仍处在查封状态。2019年3月27日新乡市中级人民法院作出（2018）豫07民申557号民事裁定书，裁定进行再审，再审期间中止原判决的执行。2020年2月11日，新乡市中级人民法院作出（2019）豫07民再99号民事裁定书，裁定撤销（2018）豫07民终1119号民事判决、（2017）豫0703民初1232号民事判决，发回重审。涉案房屋一层前半部分现为迪港公司使用，一层后半部分及二层由石锅鱼店使用。原审法院认为，本案为执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的的转让、交付的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王艳君与港立公司对涉案房屋的买卖性质是让与担保，不是以购买房屋为目的，让与担保在法律上没有明确确认让与担保的优先受偿权。2015年12月17日原被告三方签订了三方协议，王艳君在（2016）豫0703民初581号借款合同纠纷一案中对该协议表示无异议。协议中对刘娜与港立公司存在购买涉案房屋的房屋买卖关系予以确认，并认可刘娜尚欠房款100万元，商定了付款时间。该份协议涉及涉案房屋的约定，并不违背法律禁止性规定，应为有效协议。刘娜在三方协议签订后，按照协议的约定四次交纳了剩余的房款合计100万元。港立公司已经给付王艳君借款70万元，王艳君不持异议，剩余30万元港立公司挪作他用，与刘娜无关。三方协议并未约定刘娜应交纳的房款直接给付王艳君。港立公司收到刘娜交纳房款100万元后，出具的收据中两张收款票号、时间相颠倒，是港立公司在出具收据时出现的问题，不能认定刘娜没有交付该款项。三方协议中王艳君与港立公司对涉案房屋的买卖关系已经明确解除。王艳君称2010年1月6日港立公司、刘娜签订的购房合同是房屋编号没有出来前签订的，不符合客观实际，港立公司的2004年审计报告显示刘娜的同居男友孔凡杰尚欠港立公司20万元，港立公司、刘娜之间签订涉案房屋买卖合同是虚假合同。该院认为，房屋编号是人为行为，存在巧合的可能性，而且“三方协议”也认可了刘娜与港立公司对涉案房屋的买卖关系。刘娜按照“三方协议”的约定实际履行了付款义务。王艳君提交的港立公司工商档案2004年“会计审计报告”与本案不具有关联性，不能证明港立公司、刘娜之间对涉案房屋买卖行为是虚假的民事行为。因此，王艳君主张刘娜与港立公司对涉案房屋买卖是虚假的民事行为，证据不足，且不符合2015年12月17日“三方协议”约定，该院不予采纳。另，王艳君主张2015年12月15日针对涉案房屋与迪港公司签订的《租房协议》收取7000元房租，及2019年03月01日与石锅鱼店签订的《房屋租赁合同》可以证明其实际占有涉案房屋，已执行终结。该院认为，（2016）豫0703民初581号民事判决书已确认王艳君收取迪港公司7000元为借款利息。王艳君在2015年12月并未实际占有涉案房屋，该院在王艳君申请执行港立公司借款合同案件中并未实际交付涉案房屋。刘娜于2017年7月11日针对涉案房屋提出执行异议，符合《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条的规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”因此，王艳君的上述主张不符合客观实际及法律规定，该院不予采纳。综上所述，刘娜与港立公司对涉案房屋系买卖法律关系，刘娜已按购买涉案房屋的约定价款足额支付了房款。根据《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第四百六十四条之规定，经该院审委会研究决定，判决：驳回王艳君要求执行新乡市北港绿城1号楼东数第二套营业房102号（合同编号：2014-0602742）房屋的诉讼请求。案件受理费100元，由王艳君承担。本院查明:王艳君诉港立公司、杨永斌借款合同纠纷一案，卫滨法院于2016年11月6日作出（2016）豫0703民初581号民事判决，判令：一、港立公司、杨永斌于判决生效之日起十日内偿还王艳君借款本金360万元；二、港立公司、杨永斌于判决生效之日起十日内偿还王艳君上述借款的利息（利息的计算方法为：1.以430万元为基数自2014年11月1日起到2015年12月17日止按月息2分计算利息；2.以380万元为基数自2015年12月18日起到2016年1月5日止按月息2分计算利息；3、以360万元为基数自2016年1月6日起按月息2分计算利息至上述款项偿还完毕为止，并扣除已付利息50.7万元。案件受理费41200元，财产保全费5000元，由港立公司、杨永斌承担。港立公司不服该判决上诉后，本院二审予以维持。诉讼中卫滨法院依王艳君的保全申请于2016年6月3日查封了案涉房屋。本案执行中卫滨法院于2019年2月12日作出（2017）豫0703执389号之四执行裁定，将涉案房屋作价337.032万元交付王艳君抵偿所欠债务，并依法向新乡市不动产登记和交易中心送达协助执行通知书。之后因刘娜对本案申请再审，本案中止执行。诉讼中刘娜提供了其与石锅鱼店张健于2015年11月16日和2016年11月16日签订的两份租赁协议，石锅鱼店经营者张健于2015年10月30日转给刘娜10.2万元（刘娜陈述该款包含半年房租3.6万元，押金0.6万元，6万元转让费）。另查明：关于孔凡杰与港立公司关系，港立公司代理人高长生在开庭中陈述孔凡杰原是公司副总，孔凡杰否认，孔凡杰称其开设了一家建筑公司与港立公司有过项目合作，并租用港立公司的房子办公。案涉房产系其替刘娜购买的，2010年案涉项目开挖基地的时候就签订了协议并付了2万元定金，陈家忠是受其委托转的款，港立公司对收取的第一笔付款100万元出具的收据未注明日期，是港立公司为了避税，房子在2013年就交付了，二楼装修后用于刘娜做服装生意，后来出租给了石锅鱼店至今，因为和港立公司老总关系不错，一楼港立公司用着，没好意思撵。后来王艳君去找石锅鱼店闹事，才发现房子被港立公司抵押给王艳君，经多次协调，由王亚珂起草三方协议签订后才支付了100万下余房款。王艳君否认三方协议系王亚珂起草的，其称签订三方协议时并不知道刘娜、孔凡杰与港立公司的密切关系，认为他们相互串通签订协议损害其合法权益。关于房子占有问题，是其和迪港公司签订的租赁协议，至于后来出租给石锅鱼的事情其不知情，三方协议是在港立公司签订的，当时港立公司的杨永斌、王亚珂、孔凡杰都在场。港立公司杨永斌认可孔凡杰与其公司有过工程上合作，没有其他关系，杨永斌称在三方协议签订前一楼房产口头协商交付了，刘娜主张租金1万元，港立公司以现金方式支付了，没签订书面合同，一楼港立公司一直占着，后来需要钱，背着刘娜与王艳君签订了买卖合同，但目的是抵押，与刘娜是真实房屋买卖。本院查明的其他事实与原审认定一致。本院认为：本案争议的主要问题是王艳君对案涉位于新乡市北港绿城1号楼东数第二套营业房102号（合同编号：2014-0602742）房屋要求继续执行应否予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定刘娜应当对其符合排除执行的四个要件承担举证证明责任，首先，关于刘娜与港立公司在案涉房屋查封前是否签订合法有效的买卖合同的问题。刘娜提供的其与港立公司于2010年1月6日签订的买卖合同未明确约定房屋的面积、单价、后续付款时间及交付使用条件，缺乏购房合同的基本要素。从与本案相关事实来看，与刘娜同居的案外人孔凡杰与港立公司存在利害关系和其他经济交往，且刘娜至今也没有与港立公司签订正式的商品房买卖合同，故不足以认定刘娜与港立公司存在合法有效的房屋买卖合同。其次，关于刘娜是否支付案涉房屋购房款的问题。刘娜提供的委托案外人陈家忠向港立公司付款98万元转款凭证并未注明系替刘娜支付房款，但刘娜之前诉讼中称首付款100万元系在合同签订同时支付的陈述与陈家忠实际付款时间不一致，且陈家忠出庭时对刘娜何时偿还的借款记不清了，有悖借贷常理。案涉三方协议签订后，刘娜称孔凡杰向港立公司支付的30万元房款系现金交付，对于大额现金交易，未提供取款记录等资金来源的证据予以佐证，且港立公司给刘娜出具的收据编号在时间上颠倒，刘娜及港立公司均无法作出合理的解释。刘娜主张系孔凡杰代其向港立公司支付房款，但港立公司与孔凡杰之间存在其他经济往来，故孔凡杰与港立公司之间转账往来不能排除系其他交易往来，本院无法得出系孔凡杰代刘娜交付房款的结论。第三，刘娜未提供充分证据证实在查封前实际占有了案涉房产，特别是该房产一楼，事实上该房产一楼至今仍由港立公司控制使用，刘娜所称其在港立公司一楼房产交付后又租赁给港立公司无任何证据证实，且港立公司法定代表人杨永斌陈述的支付租金数额与刘娜自认的收到租金数额也不一致。综上，刘娜与港立公司存在真实房产买卖交易及在查封前支付全部房款并实际占有案涉房产的事实真伪不明，刘娜举证尚达不到高度盖然性的证明标准，其依法应当负担举证不力的不利后果，故王艳君主张继续执行案涉房产的上诉请求成立，本院予以支持。原判欠妥，本院予以纠正。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第二项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、撤销河南省新乡市卫滨区（2020）豫0703民初412号民事判决；二、准许执行新乡市北港绿城1号楼东数第二套营业房102号（合同编号:2014-0602742）房屋。一、二审案件受理费各100元，均由刘娜承担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二一年五月十四日书记员  郭盛彧