内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民事判决书（2021）内29民终142号上诉人（原审第三人）：赵凯，男，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：包童心，内蒙古凯创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付其，男，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：史秀珍，女，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赛音额妮尔勒，内蒙古睿华律师事务所律师。原审被告:呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：夏利平，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨玲，该公司法务，内蒙古北杰律师事务所律师。原审被告:包头香江置业投资有限公司。法定代表人：付维鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜鸿升，男，汉族，户籍所在地内蒙古巴彦淖尔市。上诉人赵凯因与被上诉人付其、史秀珍、原审被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司（以下简称呼市凯泰公司）、原审被告包头香江置业投资有限公司（以下简称包头香江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2020）内2921民初3170号民事判决，向本院提出上诉。本院2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赵凯的委托代理人包童心，被上诉人付其、史秀珍委托诉讼代理人赛音额妮尔勒，原审被告呼市凯泰公司委托诉讼代理人杨玲到庭参加了诉讼，原审被告包头香江公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵凯的上诉请求：一、撤销阿左旗人民法院（2020）内2921民初3170号民事判决中第二、三项判决；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1.呼市凯泰公司与赵凯签订的合同合法有效。呼市凯泰公司与赵凯于2014年6月10日签订了抵押担保借款合同，合同约定王鑫向赵凯借款400万元并以包括内蒙古××旗商业楼在内的商业楼作为担保。该房屋于2014年6月6就签订了商品房买卖合同并进行网签登记，并于2014年6月9日对该房屋进行房屋预告登记，应认定赵凯有权要求折价拍卖阿拉善左旗凯泰海洋花园商业楼5-104以实现债权。2.呼市凯泰公司与赵凯签订合同在前，可以对抗付其、史秀珍的债权。赵凯与呼市凯泰公司于2014年6月6日就已签订了该房屋商品房买卖合同并进行网签登记，而被上诉人于2016年11月5日才与原审被告签订了以物抵债协议，赵凯合同签订在前，且进行了登记。被上诉人付其、史秀珍在签订《凯泰海洋花园》认购书签订时付其、史秀珍明知应知该房屋已经和他人办理了网签登记，且其至今并未针对该房屋签署商品房买卖合同也未进行任何登记，已经办理网签登记的商品房买卖合同其效力应当优先于认购书，故已经办理合同备案手续权利保护顺位优先于已经合法占有房屋。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我方与呼市凯泰公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人赵凯属于无独立请求权的第三人，对其上诉请求应当予以驳回。原审被告呼市凯泰公司答辩支持被上诉人的意见。原审被告包头香江公司二审未提交书面答辩意见。付其、史秀珍向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告呼市凯泰公司签订的关于凯泰海洋花园住宅小区商铺的《凯泰海洋花园认购书》合法有效;2.依法确认被告呼市凯泰公司与第三人签订的《商品房买卖合同》无效；3.判令被告呼市凯泰公司立即为原告办理涉案商铺房地产预告登记；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明，二原告系夫妻关系。2016年4月10日，原告付其与被告包头香江公司签订《装修合同》一份，双方约定原告付其承揽被告包头香江公司的香江富源小区100套公共租赁住房装修装饰工程。原告完工后，双方进行了结算。因被告呼市凯泰公司向被告包头香江公司借款，经三方协商，由被告呼市凯泰公司用其开发建设的案涉房屋抵顶给原告付其，用于冲抵其向被告包头香江公司的借款。2016年11月5日，原告史秀珍与被告呼市凯泰公司签订《【凯泰·海洋花园】认购书》一份，双方约定原告认购物业为“凯泰海洋花园”商铺，建筑面积209.37平方米，单价4700元，总房款984039元。并在合同中载明：“顶账商铺，顶账小区公共租赁住房装修工程款”。双方在合同末尾处签字或盖章予以确认。同日，被告呼市凯泰公司向原告出具《收据》一张，载明“今收到史秀珍某商铺交来凯泰海洋公司商铺款玖拾捌万肆仟零叁拾玖元￥984039收款人刘慧交款人史秀珍”，并在收据上方注明“顶账史秀珍工程款”。被告呼市凯泰公司在收据上盖章予以确认。后被告向原告交付房屋，原告装修入住至今。原告认为因被告向他人借款抵押，案涉房屋网签在他人名下，导致原告占有使用至今都无法办理网签手续及办理房屋产权证，故诉至本院，请求依法支持其诉请。另查明，2014年6月10日，被告呼市凯泰公司因资金周转需要，与第三人赵凯签订《抵押担保借款合同》，被告呼市凯泰公司向第三人赵凯借款，被告呼市凯泰公司用包括内蒙古××旗商业楼签订《商品房买卖合同》，并办理了网签及预告登记。庭审中，被告呼市凯泰公司与第三人赵凯一致确认上述借款中有部分为张小军款项。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告呼市凯泰公司虽然签订的是《【凯泰·海洋花园】认购书》，但是其内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应认定为商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。故对原告请求确认双方签订的《【凯泰·海洋花园】认购书》合法有效的主张依法予以支持。双方均应按照合同约定全面履行义务。在合同履行中，原告通过工程款抵顶的方式向被告交付了全部购房款，全面履行了合同义务，被告亦应按照协议约定协助原告办理买房的相关事宜，故对原告要求被告协助原告办理房屋产权预告登记手续的诉讼请求依法予以支持。本案中原告主张的房屋虽然网签在第三人赵凯名下，但庭审中，被告及第三人均认可双方就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》以及办理网签、预告登记的行为，只是为被告呼市凯泰公司向第三人赵凯借款设立担保，双方就案涉房屋不存在房屋买卖的真实意思表示，故对原告要求确认被告呼市凯泰公司与第三人赵凯签订的《商品房买卖合同》无效诉讼请求，本院依法予以支持。被告包头香江公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担举证不能的法律责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告史秀珍与被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司于2016年11月5日签订的《【凯泰·海洋花园】认购书》合法有效；二、确认被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司与第三人赵凯就位于内蒙古××旗商业楼签订的《商品房买卖合同》（合同编号2014-9002843）无效；三、被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内协助原告史秀珍办理位于内蒙古××旗商业楼的房屋预告登记手续。案件受理费100元，由被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司负担。二审审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，上诉人赵凯虽然与原审被告呼市凯泰公司就涉案房屋进行了网签登记、房屋预告登记，但行为实质上属于借款抵押担保关系，本案中被上诉人史秀珍与原审被告呼市凯泰公司签订《【凯泰·海洋花园】认购书》，且呼市凯泰公司向被上诉人史秀珍出具了收到984039元购房款的《收据》，后原审被告呼市凯泰公司向被上诉人实际交付了房屋，被上诉人将房屋装修入住至今，故上诉人赵凯主张被上诉人史秀珍与原审被告呼市凯泰公司之间的房屋买卖行为无效的上诉意见不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对上诉人的上诉请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵凯负担。本判决为终审判决。审判长 恩 克审判员 王玉萍审判员 乔彦峰二〇二一年五月十日书记员 包玉峰