广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初5645号原告：曹桂燕，女，1973年6月28日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区，原告：刘浩伟，男，1998年8月6日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区，共同委托诉讼代理人：吴都贤，广东广信君达（清远）律师事务所律师。被告：广州云梯地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：仲含璐，女，1980年8月21日出生，汉族，该公司工作人员。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住广东省广州市越秀区环市东路416号6楼615房，统一社会信用代码91440101669954252C。法定代表人：何建信。被告：广州麦家信息服务有限公司，住广东省广州市黄埔区科学大道122-124号（B2栋）801房，统一社会信用代码91440101331481267P。法定代表人：朱彩华。原告曹桂燕、刘浩伟与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和代理公司）、广州麦家信息服务有限公司（以下简称麦家服务公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告曹桂燕、刘浩伟的共同委托诉讼代理人吴都贤，被告云梯公司的委托诉讼代理人仲含璐到庭参加诉讼。被告颐和代理公司、麦家服务公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹桂燕、刘浩伟向本院提出诉讼请求：1.解除曹桂燕、刘浩伟与云梯公司、颐和代理公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》（以下简称《认购书》）；2.判令云梯公司、颐和代理公司向曹桂燕、刘浩伟返还合同购房款811913元及其逾期利息（以811913元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自立案之日起计至付清之日止）；3.判令麦家服务公司向曹桂燕、刘浩伟返还合同购房款50000元及逾期利息（以50000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自立案之日起计至付清之日止）；4.诉讼费用由云梯公司、颐和代理公司、麦家服务公司负担。曹桂燕、刘浩伟于2021年4月13日变更第1项诉讼请求为：确认曹桂燕、刘浩伟与云梯公司、颐和代理公司签订的《认购书》无效；变更第3项诉讼请求为：判令云梯公司、颐和代理公司、麦家服务公司向曹桂燕、刘浩伟返还合同购房款50000元及其逾期利息（以50000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自立案之日起计至付清之日止）。事实和理由：曹桂燕、刘浩伟与云梯公司、颐和代理公司于2019年5月29日签订《认购书》，约定向云梯公司购买花都颐和山庄E区M栋401号住宅，总价1651913元。花都颐和山庄未取得商品房预售许可证，要求曹桂燕、刘浩伟当日支付订金20000元，第二期支付511913元，分期付清剩余房款。曹桂燕、刘浩伟向云梯公司、颐和代理公司支付房款共计811913元。其中，经云梯公司、颐和代理公司、麦家服务公司指示，曹桂燕、刘浩伟签订《认购书》当日向麦家服务公司支付50000元购房款。因被告的原因，颐和山庄未能完成验收工作，导致房屋无法正常登记、过户，《认购书》约定的合同目的已无法实现。曹桂燕、刘浩伟曾向被告提出返还已付购房款的请求，但被告至今分文未付。原告曹桂燕、刘浩伟为证明主张，提供证据：1.《认购书》；2.收据、签购单。被告云梯公司辩称：其与颐和地产集团公司、广州颐和发展集团公司、广州市云梯山庄房地产开发有限公司合作开发项目。根据《补充合同》第五条约定，2018年12月31日前结束项目合作。其于2018年12月24日发函至颐和地产集团公司、广州颐和发展集团公司、广州市云梯山庄房地产开发有限公司，明确在合作期限届满后，其已无义务协助操盘440亩项目。曹桂燕、刘浩伟的《认购书》，是合作方在合作期限届满后擅自以其名义签订，由颐和代理公司收取款项。其并未签订《认购书》，未收取购房款，颐和代理公司的行为属于无权代理。曹桂燕、刘浩伟向其主张权利，没有合同和法律依据，请求驳回曹桂燕、刘浩伟的诉讼请求。被告云梯公司为证明主张，提供证据：《补充合同》，《广州白云国际机场集团综合开发有限公司关于合作期限届满不再续期的函》。被告颐和代理公司、麦家服务公司没有提交书面答辩意见及证据。经审理查明：颐和代理公司（代理方）代理广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称机场开发公司，发展商，甲方）与刘浩伟、曹桂燕（认购方，乙方）于2019年5月29日签订《认购书》（编号0062792），约定：乙方向甲方认购，花都颐和山庄E区M1栋401号，建筑面积126.01平方米，选择一次性付款方式，优惠后总房价1651913元，实行一口价的计价方式，双方确定互不追究面积补差款，互不进行多退少补。《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》所有条款及《补充协议》、《认购须知》、《按揭须知》已在甲方售楼部现场公示。第四条关于付款计划，约定：乙方签署认购书时交付定金20000元（在首期房款中抵扣），2019年6月5日前付清全部房款1651913元及第三条所列的费用。手写备注：该单元尚未取得预售证，待开发商取得预售证后，通知7天内办理网签手续，2019年5月29日付20000元订金，2019年6月3日前付楼款511913元，剩余楼款1120000元，分四期共计一年内付清，首期楼款交280000元，交款时间为2019年9月1日、2019年12月5日、2020年3月5日、2020年6月5日。第九条约定：该房地产在乙方履行认购书，签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，2020年12月31日前交付乙方使用（注：带精装收楼，三房）。认购书另约定其他事项。刘浩伟、曹桂燕通过POS机刷卡方式，2019年5月29日向颐和代理公司支付20000元，6月7日支付511913元，9月4日支付280000元。麦家服务公司于2019年5月29日向刘浩伟、曹桂燕出具收据，收取“会员团购费50000元”。颐和代理公司于2019年5月29日、6月7日、9月4日先后向刘浩伟、曹桂燕出具收据，“代收订金20000元”，“代收房款511913元”“代收房款280000元”。云梯公司提供《补充合同》，《关于合作期限届满不再续期的函》，显示：机场开发公司（甲方）、广州市云梯山庄房地产开发有限公司（乙方）、广州颐和集团有限公司（丙方）、颐和地产集团有限公司（丁方）于2012年10月24日签订补充合同，第五条约定：双方确定在2018年12月31日前结束项目；如届时仍有剩余房、地产及相关配套设备的，所有权由乙方及丙方所有；由甲、乙双方另行协商处置方式，并按原合同约定进行处置收益分配。机场开发公司于2018年12月24日向颐和地产集团有限公司、广州颐和集团有限公司、广州市云梯山庄房地产开发有限公司作出《关于合作期限届满不再续期的函》。刘浩伟、曹桂燕认为：其不知情上述补充合同及函，无法确认补充合同内容是否与401房相关。机场开发公司于2020年5月14日变更名称为云梯公司。在诉讼过程中，曹桂燕、刘浩伟与云梯公司确认：401房所在项目，至今未取得《商品房预售许可证》，没有办理初始登记。曹桂燕、刘浩伟确认：其除《认购书》外，没有签订其他协议。云梯公司确认：《认购书》与其先前与其他购房者签订使用的认购书样式一致。麦家服务公司在其先前出售房屋时，有由买受人支付团购费50000元获取优惠的情况。其没有通过在售楼部公告等易知悉方式向购房者公示已与颐和代理公司终止合作关系。曹桂燕、刘浩伟主张：颐和代理公司以云梯公司的名义与其签订《认购书》。其在颐和山庄售楼部与销售人员签订《认购书》，在售楼部支付定金和二、三期房款，在售楼部宣传栏见到团购活动宣传后支付团购费50000元，其中在售楼部刷卡支付团购费40000元，10000元微信转账销售人员。其没有签订团购优惠的协议，销售人员没有说明团购的优惠内容，不知道团购的房价优惠。颐和代理公司对云梯公司构成表见代理。云梯公司抗辩：颐和代理公司于2018年12月31日前是其代理机构，后终止合作。房屋项目以其名义开发，但依据合作开发合同，权利、义务由颐和地产集团公司、广州颐和发展集团公司、广州市云梯山庄房地产开发有限公司承担。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。”颐和代理公司以云梯公司的名义代理，与曹桂燕、刘浩伟于2019年5月29日签订《认购书》，因该《认购书》无效引起商品房预售合同纠纷的法律事实，发生于民法典于2021年1月1日起施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定。曹桂燕、刘浩伟主张云梯公司承担合同责任，云梯公司抗辩颐和代理公司无权代理。双方当事人的争议焦点在于，颐和代理公司代理行为的效力。本院根据事实、证据及法律规定，认为：颐和代理公司在颐和山庄售楼部，以云梯公司名义，代理销售云梯公司合作开发的该房地产项目，该代理行为对云梯公司发生效力。具体理由如下：首先，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。云梯公司确认，颐和代理公司先前是其代理机构，在诉讼过程中，也没有提供其与颐和代理公司终止代理的协议文本等证据进行佐证，为此，其抗辩颐和代理公司的行为属于无权代理的意见，缺乏证据支持，本院不予采纳。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。云梯公司确认，其没有通过在售楼部公告等易知悉的方式，公示与颐和代理公司终止代理关系。如云梯公司抗辩所称终止代理关系后的情形，颐和代理公司在代理权终止后，以云梯公司名义订立合同，结合本案实际，曹桂燕、刘浩伟也有理由相信颐和代理公司有代理权，该代理行为也应当认定有效。曹桂燕、刘浩伟主张《认购书》无效及应返还购房款及其利息，本院评判如下：一、关于《认购书》的效力问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。云梯公司与曹桂燕、刘浩伟确认，截止至2021年4月13日法庭辩论终结之日起，401房所在项目，仍未取得商品房预售许可证明。为此，双方当事人于2019年5月29日签订的《认购书》，违反效力性强制法律规定，应当认定无效。曹桂燕、刘浩伟主张《认购书》无效，本院予以确认。二、关于返还购房款及其利息的问题《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。（一）颐和代理公司代理云梯公司，与曹桂燕、刘浩伟签订《认购书》及收取购房款，代理行为对云梯公司有效。《认购书》自始没有法律约束力，云梯公司应当向曹桂燕、刘浩伟返还，因该无效《认购书》而取得的购房款811913元，以及其实际上无偿占用至今的资金的法定孳息。曹桂燕、刘浩伟主张云梯公司返还购房款811913元及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自立案之日（2021年2月24日）起的利息，符合法律规定，本院予以支持；主张颐和代理公司返还上述购房款811913元及其利息，因代理行为对云梯公司有效，为此，缺乏法律依据，本院不予支持。（二）曹桂燕、刘浩伟主张，其与麦家服务公司没有签订团购优惠的协议，而麦家服务公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见及证据予以反驳，为此，本院予以认定。麦家服务公司因《认购书》出具收据，收取曹桂燕、刘浩伟团购费50000元，实为曹桂燕、刘浩伟因《认购书》而支付的购房款。《认购书》自始没有法律约束力，麦家服务公司应当向曹桂燕、刘浩伟返还该购房款50000元，以及其实际上无偿占用至今的资金的法定孳息。曹桂燕、刘浩伟主张麦家服务公司返还购房款50000元及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自立案之日（2021年2月24日）起的利息，符合法律规定，本院予以支持；主张云梯公司、颐和代理公司返还上述款项及其利息，因没有提供证据证明二者实际收取上述款项以及应当对此承担责任，为此，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。《认购书》手写备注，401房未取得商品房预售许可证明。曹桂燕、刘浩伟签订《认购书》时，明知401房未取得商品房预售许可，具有违反效力性强制法律规定的情形，仍予签订，对《认购书》认定无效，具有过错。根据本案的具体情况，本院决定曹桂燕、刘浩伟与云梯公司各自负担案件受理费的40%、60%，麦家服务公司在诉讼请求金额50000元的范围内负担相应的案件受理费。颐和代理公司、麦家服务公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第四十九条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告曹桂燕、刘浩伟与被告广州云梯地产开发有限公司于2019年5月29日签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》（编号0062792）无效；二、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹桂燕、刘浩伟返还购房款811913元；三、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹桂燕、刘浩伟支付利息（以811913元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自2021年2月24日起计至付清之日止）；四、被告广州麦家信息服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹桂燕、刘浩伟返还购房款50000元；五、被告广州麦家信息服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹桂燕、刘浩伟支付利息（以50000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自2021年2月24日起计至付清之日止）；六、驳回原告曹桂燕、刘浩伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9834元，由原告曹桂燕、刘浩伟负担3934元，被告广州云梯地产开发有限公司负担5900元（被告广州麦家信息服务有限公司负担525元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二一年五月二十四日书记员  刘雄燕