湖南省嘉禾县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1024民初546号 原告（执行案外人）：胡莹刚，男。 委托诉讼代理人：刘秦佑，嘉禾县东塔法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 被告（申请执行人）：胡伟民，男。 委托诉讼代理人：邓继红，嘉禾县光大法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 第三人（被执行人）：李某强，男。 第三人：黄丽，女，系李某强之妻。 原告（执行案外人）胡莹刚与被告（申请执行人）胡伟民、第三人（被执行人）李某强、第三人黄丽执行异议之诉一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）胡莹刚及其诉讼代理人刘秦佑、被告（申请执行人）胡伟民的诉讼代理人邓继红、第三人（被执行人）李某强到庭参加诉讼，第三人黄丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：依法撤销（2020）湘1024财保171号民事裁定，解除对嘉禾县中港世纪嘉城10栋2单元1803号房的查封。事实和理由：2020年7月5日，原告与李某强签订了《房屋买卖协议》，约定将李某强名下的嘉禾县中港世纪嘉城10栋2单元1803号房连同地下停车位一个转让给原告。转让价格为598000元。转让款除留10000元作过户押金外，余款在两个月内付清。原告交付300000元之后，李某强将房屋交付给原告。协议签订后，原告因缺少资金，向雷霆借款300000元。经与李某强、雷霆三人对接，由雷霆代原告向李某强支付300000元，原告向雷霆出具借条，李某强向原告出具300000元收条。其余288000元，原告通过委托他人转账和现金方式支付给了李某强。2020年8月22日，原告进场进行装修，房屋现已装修完工。由于中港世纪嘉城开发商与相关部门就税费缴纳未取得一致，无法为业主办理房产登记手续，也无法办理过户手续到原告名下，故案涉房屋至今仍预登记在李某强名下。根据相关法律规定，原告已对该房屋拥有物权期待权，足以排除强制执行，法院裁定查封该房是错误的。原告依法提出了案外人财产保全异议，法院在未查清事实的情况下驳回了原告的异议请求，为此，依法起诉，请法院依法判决。 为支持其诉讼请求，原告向本院提供了如下证据： 1、身份证复印件。拟证明原告身份情况。 2、房屋买卖协议，拟证明2020年7月5日原告与李某强签订房屋买卖协议。 3、收条。拟证明2020年7月6日李某强收到原告购房款300000元。 4、借条。拟证明原告借到雷霆300000元用于支付李某强购房款。 5、转账凭证（雷霆转李某强）。拟证明雷霆支付李某强300000元。 6、转账凭证（胡石俊、胡燕萍转李某强）。拟证明原告父亲、母亲转账李某强140000元。 7、胡石敬取款凭证及借条。拟证明原告借胡石敬80000元。 8、收条。拟证明李某强收到原告288000元。 9、装修合同。拟证明原告于2020年8月21日与装修公司签订装修合同。 10、收据。拟证明装修公司收到装修款。 11、照片。拟证明房屋已装修完工。 12、燃气供应合同。拟证明原告与燃气公司签订案涉房屋供气协议。 13、商品房买卖合同。拟证明李某强与中港签订的合同。 14、裁定书。拟证明法院裁定查封该房。 15、执行裁定。拟证明法院驳回了原告异议申请。 16、现场照片。拟证明原告已入住。 被告胡伟民辩称，一、嘉禾县人民法院依据被告的申请，对案涉房产权利人李某强的房产进行查封不存在错误，因为法律规定，人民法院判断不动产是否系权利人所有的标准为:已登记的不动产,按照不动产登记簿判断。据此，人民法院查封正确。二、原告认为案涉房产已经发生转移，并据此认为嘉禾县人民法院查封案涉房产错误，没有事实和法律依据。1.我国《民法典》第209条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。嘉禾县人民法院在查封第三人李某强房产时，预告登记上的房产权利人就是第三人李某强和黄丽，而不是原告，因此，查封时涉案房产并未发生转移。2.原告以《房屋买卖协议》为依据，认为已经签订了《房屋买卖协议》，该房屋就发生了物权转移，这是错误的。其实这份《房屋买卖协议》是份无效协议，因为这份协议违反了我国《民法典》第221条第一款和第301条的相关规定，协议没有经过房产权利人即第三人黄丽的签字，不发生物权效力。至于第三人黄丽对房屋买卖协议持什么态度，都不会影响原协议签订时的效力，因为该房产已经被法院查封。3.根据原告与第三人李某强签订的协议第二条之约定，即“本协议签订后，原告胡莹刚在两个月内付清588000元房款，留10000元待办理过户手续后付清。”但在2个月内，原告没有证据证明已实际履行完毕付款义务，其提供的付款、转账凭证、借条、收条等证据都不能自圆其说，都无法证明在2个月内付清了房款，其交易习惯不符合客观事实，无法令人信服。三、不论第三人房产是否发生了交易，如果经过了交易，那么应该按照协议办理产权变更手续，但到法院查封时，原告都没有办理产权变更手续。原告认为不能办理过户手续的原因是中港开发商与相关部门就税款缴纳未取得一致，又说是因为房产局系统更新，交契税时未查找到第三人李某强的名字，故而未办理过户手续。但这些说法不过是借口而已，都不攻自破。因为被告家人就在中港把同栋楼10栋2单元802房的房产证办了出来，而且中港开发商在2020年5月17日—6月16日办不动产权证的，还赠送物业费，因此原告的说法不能成立。由此被告认为原告没有办理房产过户手续完全是自身原因，明显存在自身过错。1.因为买卖协议中没有权利共有人签字，无法办理过户手续。2.因为购房款未付清，出卖人不肯过户。3.根本就没有向产权登记部门提出过过户申请。基于上述原因完全是原告自身过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，人民法院查封案涉房产符合法律规定。请求人民法院依法维持(2020)湘1024财保171号民事裁定和(2021)湘1024执异2号执行裁定，驳回原告诉讼请求。 为支持其答辩主张，被告胡伟民向本院提供了如下证据： 17、预告登记信息、查封登记信息。拟证明：(1).案涉房屋的权利人系李某强和黄丽，而非李某强个人；(2).案涉房屋在法院查封前没有人申请该房屋过户，权利人至今未发生过变更。 18、不动产产权证。拟证明被告胡伟民父亲把中港10栋2单元802房产权证办理出来了，不存在税款没有协商好的事实。 第三人李某强述称，案涉房产在2020年7月5日签订房屋买卖协议时，原告就付给李某强280000元，去中港办理过户过程中，房产部门告知政务中心要搬迁房产系统在更新，当时没有查到李某强的房屋登记信息，导致过户延误。黄丽对本次房屋买卖知晓并无异议，买房时是我一个人去买的，预告登记时有黄丽的名字，案涉房产购买时是我一个人经手的。 第三人黄丽书面述称，案涉房产属夫妻共同财产，购买时是李某强一人经手，黄丽不知购房价格，李某强告诉黄丽房屋已转让给胡莹刚，黄丽同意转让交易，具体交易金额不清楚，因黄丽常住郴州所以未在买卖协议上签字。 本院组织当事人进行了举证和质证。对无异议的证据1、14、15，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据本院结合全案证据进行综合判定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年7月5日，原告胡莹刚与第三人李某强签订《房屋买卖协议》，约定以598000元将李某强购买的嘉禾县中港世纪嘉城10栋2单元1803号房（面积162.56平方米）、地下停车位一个转让给原告胡莹刚，第三人黄丽系李某强妻子，对本次转让未经手但无异议。协议约定，原告胡莹刚在两个月内付清第三人李某强转让房款588000元，10000元待办理过户手续后付清。《房屋买卖协议》签订后，李某强于2020年7月6日向胡莹刚出具了300000元的收条。约定由原告向执行案外人雷霆借款300000元，由雷霆直接支付给第三人李某强，雷霆通过转账方式分5次转账给李某强290000元、现金支付10000元。之后，原告胡莹刚通过胡石俊和胡燕萍账户分别转账90000元、50000元及分期支付现金148000元，共计支付李某强288000元，李某强于2020年9月27日向原告出具了收到胡莹刚购房款288000元的收条。之后，胡莹刚要求李某强办理房屋不动产权证过户手续，李某强因种种原因未办理该房不动产权证登记，致使无法为原告办理过户手续。原告于2020年8月21日与装修公司签订了装修协议，并进场装修。案涉房屋于2020年12月装修完毕，原告父母于2021年1月入住该房。 被告胡伟民于2020年11月23日向嘉禾县人民法院申请诉前财产保全，请求对李某强名下案涉房屋予以查封，嘉禾县人民法院作出了（2020）湘1024财保171号民事裁定书，裁定查封案涉房屋。 原告胡莹刚于2021年1月18日向嘉禾县人民法院对案涉房屋查封提出了书面异议。嘉禾县人民法院于2021年2月8日作出了（2021）湘1024执异2号执行裁定书，裁定驳回原告胡莹刚的异议请求。 本院认为，本案为执行案外人对保全裁定不服，基于实体权利对被保全财产提出排除执行书面异议，法院作出驳回其异议请求后，原告胡莹刚依法向人民法院提起的执行异议之诉。本案争议的焦点是原告对被保全财产是否享有物权期待权，即原告对保全标的物是否享有足以排除强制执行的权利。原告胡莹刚与第三人李某强于2020年7月5日签订了《房屋买卖协议》，并于2020年9月27日依约交清第三人李某强购房款588000元。原告随后进场装修，并于2021年春节前入住该房。2020年9月，原告胡莹刚依约交齐房款后，即要求李某强办理房屋不动产产权证过户手续。李某强因种种原因未办理该房不动产权证登记，致使无法为原告办理过户手续。原告对该房未办理过户手续并无过错。2020年11月23日，被告胡伟民申请诉前财产保全，法院依法查封了该房。故李某强无法办理产权登记手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明的事实及该条法律规定，原告胡莹刚对案涉的嘉禾县中港世纪嘉城10栋2单元1803房享有的权利足以排除强制执行。据此，依照《最高人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 解除对嘉禾县中港世纪嘉城10栋2单元1803号房的查封。 案件受理费80元，已由原告预交，由被告胡伟民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 本院（2021）湘1024执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 曾 祥 文 人民陪审员 罗 春 海 人民陪审员 李 海 涛 二〇二一年五月三十一日 法官 助理 李   颖 代理书记员 李颖（兼） 附相关法律条文: 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》： 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，执行案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。执行案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对执行案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理: (一)执行案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的: (二)执行案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 执行案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。