上海市青浦区人民法院民 事 裁 定 书（2020）沪0118民初24601号之一原告：上海海锋摩托车有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈阿妹，总经理。委托诉讼代理人：金迎新，上海胜杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄岚，上海胜杰律师事务所律师。被告：上海龙乔工贸有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：唐金龙，总经理。委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟国，上海市宝恒律师事务所律师。原告上海海锋摩托车有限公司(下称“海锋公司”)诉被告上海龙乔工贸有限公司(下称“龙乔公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭并适用普通程序继续进行审理。原告海锋公司向本院提出诉讼请求如下：判令被告向原告支付土地与房屋租金人民币(以下币种均为人民币)4,610,673元(按照每月242,667元的标准，自2019年5月22日起算至2020年12月21日止)。事实和理由：2006年8月2日，原、被告签订《土地、厂房租赁协议书》，主要内容为：原告将自己所有的位于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号的土地、厂房出租于被告，租期为28年，即自2007年1月1日至2034年12月31日。前三年租金为260万元，之后每三年增加3%，土地面积约50亩，其中已建厂房为11,339平方米(有房产证)，另有约30亩空地可由被告建房自用。当月被告交付定金，并获得了上述土地、厂房的租赁使用权。原告按约向政府有关部门申请建房，被告出资施工后超出了规划红线，形成了违章建筑，故至今未办出新建厂房的房产证，为此，双方逐渐产生矛盾。原告虽然多次要求被告拆除多建的违章建筑以办出房产证，但被告为了一己私利，消极对待此事。另外，其又违反约定，在未经过原告书面同意情况，不仅擅自转租于其他公司，而且为约束住该公司，致使该公司又转租于其他公司，造成厂房由矩形变成型，对厂房的消防设施也予以破坏，受到了政府机关的警告。原告为此在2017年9月即起诉，要求提前解除合同收回土地与厂房。但被告不同意，形成纠纷僵局。2019年5月22日，在被告控制之下的近12,000平方米标准厂房，由于火灾而灭失，对此，被告非但不表示同情，反而从此停止支付租金。原告认为，虽然上述厂房系案外人汪跃辉过失犯罪引起火灾，作为产权人的原告无任何过错。依照《合同法》原理，原告出租上述厂房于被告，作为合同相对方的承租人，理应在合同期内保管好租赁物，并有届期完整交还原告的责任。原告在诉讼要求返还厂房，被告不予同意，却又疏于管理，造成重大火灾，使原告蒙受巨大的损失。现原告根据被告租赁原告的土地、厂房仍在合同期内的事实，要求被告支付诉请的租赁费，望法院依法支持。被告龙乔公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告曾就双方合同提起诉讼，且历时已久，在另案中原告诉请的是解除合同，而在本案中又向被告主张租金，相互矛盾；2、系争厂房于2019年5月22日发生火灾，之后政府部门对火灾现场进行调查、事故责任认定及现场清理，并要求全部区域停止生产经营、完成搬迁工作，且对厂区予以停电；厂区原有两个出入口，现一个门口被用砖墙砌死，另一个门口伸缩门被锁住，故被告无法使用厂区，原告无权要求支付租金；3、火灾事故发生后，原告确实函告被告要求支付租金，但被告明确回复要求原告提供可使用的场地，否则无权收取租金；且被告曾到有关部门交涉要求恢复经营，并要求原告解决问题，但原告至今未解决。经开庭审理查明：位于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房地产登记在海锋公司名下，685号1幢房屋建筑面积为11,299平方米，685号2幢房屋建筑面积为40平方米，上述房屋类型为工厂。2006年8月2日，海锋公司(甲方)与龙乔公司(乙方)签订《土地、厂房租赁协议书》，约定甲方将青浦区华新镇淮海村华丹路XXX号有证土地及厂房，房产证号：沪房地青字(2002)第006588号，共计土地30亩，房屋11,339平方米，及门卫、职工宿舍、电房，用电额度100KV，日用水量60吨，出租给乙方使用。1-3年租金每年260万元，之后每三年增加3%。土地、房屋租赁期为28年，自2007年1月1日至2034年12月31日。土地租赁费自乙方可建房动土日开始起算。厂房自2007年1月1日开始起算租赁费。租赁费第一次自起租日开始先支付半年租金，以后按每个季度付清当年租金的25%，双方签订后先支付30万元保证金。乙方租用地块后，甲方保证乙方能建造厂房和办公楼及相关设施。乙方在租用地建造的厂房用于加工、生产、仓库及出租等使用，厂房必须是标准厂房，图纸要求提供给甲方并征得甲方同意，有关建房的一切费用由乙方承担。乙方租用的土地、厂房不得随意转租或转让他人，如有特殊情况，要通知并征得甲方同意后方可转租、转让。乙方建造的厂房自竣工后，甲方应在一年之内及时办好房产证。如甲方在一年之内仍办不出房产证，乙方就将减少50%支付土地租金。协议28年期满后，乙方投入建造的厂房设施及原有土地归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，保证甲方能正常使用，一切利益与乙方无关。甲乙双方签约后，甲方马上立项申报，以尽快时间办妥有关方面的建房手续，手续费用由乙方承担支付，在建房中如遇到职能部门查处或罚款等情况，由甲方协调处理，如由于土地问题造成的罚款或乙方不能建房造成的一切经济损失由甲方负责承担。任何乙方不履行或违反本协议，则违约方向守约方支付违约金为租金费的两年总价等。协议另对其他内容进行了约定。合同签订后，海锋公司将房屋和土地交付龙乔公司使用，并由龙乔公司出资在承租空地上建造了房屋后对外出租。2016年12月21日，海锋公司向龙乔公司发送《通知函》，表示2016年10月，海锋公司负责人在一次偶然的厂房巡视中发现龙乔公司将土地及厂房转租，且有证厂房被改造成冷鲜保存仓库，原厂房墙壁已增开了若干冷鲜进出仓口，原有结构遭到严重改动和破坏。龙乔公司未经同意擅自转租，且改动原有厂房结构，要求龙乔公司在接到本函的15日内将改动的厂房恢复原状，与海锋公司协商转租事宜。如因各种原因导致海锋公司最终未能同意龙乔公司转租，海锋公司将按法律规定解除租赁合同，并在2016年底前封锁厂区及厂房，收回土地及厂房使用权。如龙乔公司未能在15日内将改动厂房恢复，海锋公司将自行恢复，所需费用由龙乔公司承担。2017年1月18日，海锋公司针对龙乔公司的回复函进行书面答复，表示签订合同时海锋公司明确告知龙乔公司如需转租，一定要经过海锋公司同意。2016年海锋公司才发现龙乔公司擅自转租，截止目前，海锋公司未对转租行为认可，要求龙乔公司尽快协商转租事宜，超过合理期限，海锋公司将单方面解除合同并要求龙乔公司承担违约赔偿。对于龙乔公司未经同意将产权房屋出租给冷链公司并改变房屋结构一事，海锋公司无法接受，龙乔公司必须恢复原状。2017年4月21日，海锋公司向龙乔公司发送《解除合同通知函》，表示解除与龙乔公司于2006年8月2日签订的租赁协议书，海锋公司将通过法律途径追究龙乔公司转租及改造的责任。2017年5月8日，海锋公司向龙乔公司发送《最终通知函》，表示海锋公司从未允许龙乔公司将厂房转租给生鲜供应链公司，从未允许龙乔公司及生鲜冷链公司对厂房进行改造。海锋公司已委托律师通过法律途径维护权益。2017年6月29日，华新镇生态环境综合治理领导小组办公室向海锋公司、华丹路XXX号出具《告知书》，载明经规土局认定，在华丹路XXX号区域存在无证建筑面积共15,379.57平方米，特告知上述区域内所有无证建筑内的经营业主，于2017年7月5日之前将无证建筑内的一切生产设备及物品自行腾空并搬离。若逾期未腾空搬离的，将对该区域内所有无证建筑进行强制拆除。2019年5月22日，系争房屋土地隔壁的上海统凡实业有限公司员工汪某在系争房屋南侧彩钢板外墙外中部偏东区域下方地面点燃杨絮，被点燃杨絮遂即引燃地面及彩钢板外墙外可燃物，随后引燃北侧仓库南侧彩钢板外墙中间偏东区域易熔采光代，后蔓延至仓库内部并迅速扩大成灾，过火面积约17,200平方米，火灾造成仓库建筑受损，货物不同程度烧损、烧毁，未造成人员伤亡。火灾事故后，青浦区华新镇安全管理事务中心、华新镇产业结构调整办公室联合发出《告知书》，载明2019年5月22日火灾目前已进入灾后处理和事故调查工作，现场过火的厂房和存放的食物正在实施清理。因区域灾后处置需要一段时间，随着高温的来临视频面临腐化风险，为防止次生灾害发生，确保周边人员、财产物资的安全，现要求区域内企业立即停业停产，非灾后处理工作人员及货品在2019年5月29日前完成清退工作。2019年6月2日，青浦区华新镇安全管理事务中心、华新镇产业结构调整办公室再次发出《告知书》，载明前期华新镇相关职能部门已对你单位实施告知，至今你单位未按要求落实整改措施(停产停业、货物搬迁)，为严格落实有关会议精神再次通知你单位即日起至6月8日16时前完成搬迁工作，逾期将不再实施搬迁直至该区域完成产业结构调整工作。6月9日将对该区域实施断电措施。对未按照要求实施的，因此而造成的一切损失自行承担。另查明，2017年9月11日，本院以(2017)沪0118民初14460号立案受理了海锋公司诉龙乔公司房屋租赁纠纷案，审理中，本院依法追加上海舜山物流有限公司(下称“舜山物流”)、上海新碧辉石业有限公司(下称“新碧辉石业”)为该案第三人参与诉讼。海锋公司主张由于龙乔公司承租系争厂房后存在转租、改动及破坏原有结构等违约行为，诉请要求：1、解除双方于2006年8月2日签订的《土地厂房租赁协议书》；2、判令龙乔公司与舜山物流、新碧辉石业共同腾退系争土地及房屋；3、判令龙乔公司及舜山物流将装修改造部分拆除并恢复原状；4、判令龙乔公司支付违约金568万元。2018年5月30日，本院经审理后依法判令驳回海锋公司的全部诉讼请求。海锋公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2018年9月27日作出(2018)沪02民终6479号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2018年12月5日以(2018)沪0118民初22302号立案受理，并经审理后于2019年10月31日作出判决，判令：一、海锋公司与龙乔公司签订的《土地、厂房租赁协议书》中租赁期限超过二十年的部分(即2027年1月1日至2034年12月31日)无效；二、海锋公司与龙乔公司签订的《土地、厂房租赁协议书》中涉及厂房租赁的部分终止；三、龙乔工公司应于判决生效之日起三十日内拆除超规划建设的建筑物；四、海锋公司的其余诉讼请求不予支持。海锋公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2020年7月24日作出(2019)沪02民终11858号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2020年9月27日以(2020)沪0118民初19053号立案受理，该案审理过程中，海锋公司变更诉讼请求为：1、解除双方于2006年8月2日签订的《土地厂房租赁协议书》；2、判令龙乔公司与舜山物流、新碧辉石业共同腾退系争土地及房屋；3、判令龙乔公司支付违约金568万元。该案现仍在审理过程中。审理中，双方当事人一致确认龙乔公司租金支付至2019年5月21日。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房地产权证、租赁协议、通知函、告知书、责任认定书等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。本院经审查认为，首先，海锋公司在(2020)沪0118民初19053号案件中主张合同解除，而在本案中其认为合同效力为待定状态并以此为由主张租金，存在矛盾；其次，原告现主张的租金，是2019年5月22日系争厂房发生火灾之后的租金，而该租金是否应承担、应承担比例需以19053号案件确定的租赁协议效力、合同履行程度、合同履行过程中双方过错等为前提综合予以考量；最后，19053号案件事实与本案事实一致，原告在19053号诉请解除合同并已要求被告承担违约责任，欠付租金作为违约内容亦可在该案中一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告上海海锋摩托车有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 分人民陪审员  蒋秀娟人民陪审员  姜耀明法官 助理  周 诗书 记 员  周 诗附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）财产保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。