北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初28650号原告：木辉，男，1983年3月29日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：崔电博，北京市金台律师事务所律师。被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：廉峰，北京廉峰律师事务所律师。原告木辉与被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月6日作出（2019）京0112民初39233号民事判决书，后木辉向北京市第三中级人民法院提起上诉，北京市第三中级人民法院于2020年9月12日作出（2020）京03民终2766号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初39233号民事判决；二、本案发回北京市通州区人民法院重审。本院于2020年11月4日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告木辉的委托诉讼代理人崔电博、被告实地公司的委托诉讼代理人廉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告木辉向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除木辉与实地公司签订的购房合同；2．请求判令实地公司退还木辉支付的购房款395595元并按照央行同期贷款利率支付利息，自2014年9月20日始至实际支付之日止；3．请求判令实地公司赔偿原告所购房屋按市场价值增值差额2299191元；4．判令诉讼费由实地公司承担。事实和理由：木辉打算在北京市通州区开一家公司，正在寻找公司经营场所办公。2013年6月，实地公司将自己开发的通州区“北京ONE公寓”房屋以总价766397元销售给木辉，木辉于2013年6月30日POS机刷卡支付9198元，于2014年9月20日又向实地公司支付386397元购房款，实地公司2013年8月7日与原告签订了购买鑫源茂大厦房的购房合同，合同中明确约定出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房，之后多次催促被告办理银行贷款手续，时至今日被告未能给原告办理贷款手续，交房期限早已过至今没有交房。原告已无法实现合同目的，故诉至法院。被告实地公司辩称：本案案由应该是商品房预售合同纠纷；网签合同没有显示签订日期，只有打印日期，请求法院判决在判决生效之日起解除双方签订的合同或在原告在一审起诉时间解除合同；同意返还购房款394595元；不同意支付利息；不同意第三项诉讼请求，原告该主张无事实依据；我方愿意承担1%的违约金39459．5元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月30日，木辉前妻李瑞玲通过POS机刷卡向实地公司支付定金8198元。2014年9月20日，木辉就购买鑫源贸大厦（以下简称涉案商铺）向实地公司支付386397元，实地公司向木辉出具了发票。根据双方网签备案的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1515483）的约定，出卖人实地公司，买受人木辉，预售许可证号：京房售证字（2010）370号，项目名称鑫源贸大厦，房屋坐落为通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼5层，商品房用途为商业，商品房单价每平方米114902．1元，总价款766397元。第十二条“交付条件”约定，（一）出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件。1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定，购物中心2013年12月28日达到使用条件。第十四条“逾期交房责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理{（1）和（2）不作累加}（1）逾期在90日之内{该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限}，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金{该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率}，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日{该日期应当与第（1）项中的日期相同}后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹{该比率应当不小于第（1）项中的比率}的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。附件五“付款方式及期限的约定”约定，一、双方同意该商品房（通州区新华大街南、中山大街北侧“鑫源贸大厦”房屋）总价款为人民币766397元，柒拾陆万陆仟叁佰玖拾柒元整。二、双方同意买受人以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：1．2013年8月07日前，买受人向出卖人支付首付房款计人民币396397元，叁拾玖万陆仟叁佰玖拾柒元整。2．2013年10月28日前，买受人向出卖人支付剩余房款计人民币370000元，叁拾柒万零仟零佰零拾零元整。买受人以贷款方式支付第二项房款，执行本合同附件十第2条。如果买受人不能在约定时间内提交办理贷款所需文件及材料，买受人同意在签署本合同后30天内一次性支付剩余房款。买受人虽提交文件及材料，但未获得银行批准贷款的，买受人同意在得到银行拒绝贷款通知后30天内一次性支付剩余房款。买受人须按照以上约定的付款期限支付房价款。以银行汇付方式支付的，汇款到达出卖人账户之日为付款日；以银行票据（汇票，本票，支票）方式支付的，银行票据所载款项到达出卖人账户之日为付款日，以现金支付的，交付之日为付款日，买受人超出以上约定的付款期限支付房价款即构成逾期，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过90天仍未支付剩余房款的，视为恶意违约，按补充协议十第2条恶意违约约定执行。三、缴清上述款项及相应税费后买受人方可按期办理入住手续及办理该套房屋的权属转移登记手续。2013年12月20日，实地公司、大连意美企业管理服务有限公司北京分公司向木辉发出《北京ONE入住通知书》，通知将于2013年12月28日为木辉办理所购买的房屋的入住手续。2016年8月3日，李瑞玲与木辉协议离婚并签署《离婚协议》，约定位于北京市通州区北京ONE商场商铺一间归男方所有。另查，2013年7月20日，实地公司取得“鑫源贸大厦”《商品房预售许可证》。2014年6月26日，办理完该项目的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了涉案商铺所在商业、办公综合楼的楼栋权属证明。2016年5月5日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区人民政府联合下发《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》要求“新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位和社会组织，且上述单位购买后在出售时，仍须出售给企事业单位或社会组织”。本院于2019年10月22日向实地公司送达了起诉状副本。庭审中，关于解除合同理由，木辉称因实地公司交房和办理贷款严重拖延，未实际办理入住手续，导致无法实现合同目的，故实地公司构成根本违约。实地公司认可房屋在约定交付日期未达到交付条件故未能交付，但不认可实地公司负有协助办理贷款的义务。木辉经本院释明坚持要求实地公司承担房屋升值损失，同时认为合同中违约金条款系格式条款显失公平应予撤销，表示对房屋升值价值不申请鉴定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。本案中，根据查明的事实，木辉已就购买涉案商铺向实地公司支付购房款，实地公司亦就其中部分金额出具了发票，双方之间存在已经网签备案的《北京市商品房预售合同》，故木辉与实地公司之间存在商品房预售合同关系，本院对案由依法进行调整。现木辉主张因实地公司未按照约定交房导致不能实现合同目的要求解除合同，实地公司亦同意解除合同，本院对此不持异议，合同的解除时间为本院原审向实地公司送达起诉状副本的时间。合同解除后，实地公司应返还木辉已交纳的款项。关于木辉要求实地公司支付利息及赔偿房屋增值损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。木辉经本院多次释明坚持在本案中主张房屋增值损失而不主张违约金，认为合同约定违约金条款系格式条款显失公平应予撤销，本院认为，木辉所称上述条款并不存在实地公司免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利等格式条款无效的法定情形，木辉的主张无事实依据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告木辉与被告北京实地房地产开发有限责任公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1515483）于2019年10月22日解除；二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告木辉购房款394595元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告木辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15191元，由原告木辉负担11581元（已交纳），由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担3610元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  卫 丹人民陪审员  刘永红人民陪审员  杨秋玲二〇二一年五月二十八日书 记 员  李 璠