黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑12民终453号上诉人（原审原告）：王文波，男，1976年3月12日出生，汉族，住黑龙江省兰西县。委托诉讼代理人：魏晓林，男，1962年4月26日出生，汉族，村委员会推荐，住黑龙江省巴彦县。被上诉人（原审被告）：丛艳民，男，1973年5月20日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：杨庆久，黑龙江君昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庆安县盛和房地产开发有限公司，住所地黑龙江省庆安县庆源社区锦绣华城综合楼。法定代表人：王权，职务总经理。上诉人王文波因与被上诉人丛艳民、庆安县盛和房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省肇东市人民法院（2020）黑1282民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王文波及其委托诉讼代理人魏晓林，被上诉人丛艳民委托诉讼代理人杨庆久到庭参加诉讼。被上诉人庆安县盛和房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。王文波上诉请求：1.请求二审法院撤销肇东市人民法院（2020）黑1282民初861号民事判决；2.依法改判准许对已查封的涉诉房屋继续执行；3.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.本案是申请执行人提起的执行异议之诉，依照《民事诉讼法司法解释》第313条规定，本案争议焦点丛艳民对涉案查封的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.依照《民事诉讼法司法解释》第311条规定，丛艳民应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任；3.依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，因丛艳民未提供证据证明涉案房屋已登记在被执行人名下，丛艳民均未提供在法院查封涉诉房屋之前丛艳民已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同、丛艳民已合法占有该房屋、丛艳民已支付了全部价款及该房屋未办理过户登记非丛艳民自身原因等相关证据。所以丛艳民对涉案查封房屋不具有足以排除强制执行的民事权益；4.依照《民事诉讼法司法解释》第313条规定，本案应依法判决准许执行该执行标的；6.一审判决认定刘忠良于2014年9月19日将庆安县盛和房地产开发有限公司抵账给其的案涉房屋出卖给丛艳民有误。庆安县盛和房地产开发有限公司将案涉房屋抵账给刘忠良的行为是否有效未经依法确认，刘忠良尚未合法取得案涉房屋产权，又将案涉房屋出卖给丛艳民的买卖行为是否有效也未依法确认，一审判决认定庆安县盛和房地产开发有限公司将刘忠良出卖给丛艳民的案涉房屋办理了更名手续，并与丛艳民补签了该房屋的商品房买卖合同有误。一审判决认定庆安县盛和房地产开发有限公司给丛艳民出具了该楼房278670元的购楼票据一张有误。庆安县盛和房地产开发有限公司拖欠刘忠良多少钱，案涉房屋抵多少债，刘忠良将案涉房屋卖给丛艳民的价款等事实不清的情况下，丛艳民并未将购买刘忠良的房屋价款直接交付给庆安县盛和房地产开发有限公司，不足以证明丛艳民已支付涉案房屋的全部价款。一审判决认定庆安县盛和房地产开发有限公司给丛艳民办理入户，丛艳民对该房屋实际合法占有有误。案涉房屋是庆安县盛和房地产开发有限公司抵账给刘忠良，该房屋应由刘忠良交付给丛艳民。丛艳民对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决适用《民事诉讼法司法解释》第三百三十三条第（二）项规定错误。丛艳民辩称，丛艳民享有足以排除强制执行的民事权益。丛艳民在法院查封之前已经与房屋登记所有权人签订了合法有效的买卖合同，已经支付全部合同价款，并在人民法院查封前对房屋占有使用，没有办理房屋产权非丛艳民原因。丛艳民对涉案房屋所享有的权利，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条、29条的相关规定，丛艳民的权利足以排除强制执行，请求二审法院查清事实，依法驳回王文波的上诉请求，维持原判。王文波向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2020）黑1282执异1号执行裁定；2.继续执行（2015）肇法执字第42号之二执行裁定续查封的东安世纪馨城B1栋3单元402室房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：庆安县盛和房地产开发有限公司（原黑龙江晨鑫房地产开发有限公司）开发建设的东安世纪馨城小区，并将东安世纪馨城B1栋三单元402室抵账给刘忠良。刘忠良于2014年9月19日将该房屋出卖给丛艳民，双方并于同日共同到庆安县盛和房地产开发有限公司处办理的更名手续，丛艳民与庆安县盛和房地产开发有限公司补签了该房屋的商品房买卖合同，庆安县盛和房地产开发有限公司给丛艳民出具了该楼278670元的购楼票据一张，并办理入户，此后丛艳民对该房屋实际合法占有。另查明，庆安县盛和房地产开发有限公司在王文波处借款800000元，双方签订了一份商品房买卖合同，约定将东安世纪馨城B1栋三单元402室出卖给王文波，并给王文波出具了时间为2013年8月7日价款147700元购楼票据一张。同时，双方对该房屋在肇东市房地产管理处办理了买卖备案登记手续。由于庆安县盛和房地产开发有限公司未偿还出借人王文波借款，2014年7月15日王文波提起诉讼，本院于2014年8月21日作出（2014)肇商初字第376号民事调解书，即：一、庆安县盛和房地产开发有限公司（原黑龙江晨鑫房地产开发有限公司）欠王文波借款人币本金800000元，利息200000元，本息共计人民币1000000元，于2014年9月30日前一次付清。二、案件受理费6900元，由庆安县盛和房地产开发有限公司承担。因庆安县盛和房地产开发有限公司未按生效法律文书履行给付义务，王文波向本院申请强制执行。本院于2015年3月9日作出（2015)肇法执字第42号执行裁定书，裁定查封东安世纪馨城B1栋三单元402室等七套房屋，并于2015年3月10日将法律文书送达给肇东市房地产管理处。2018年7月2日，本院作出（2015）肇东执字第42号之二执行裁定书，对上述楼房进行了续查封。2020年1月6日，丛艳民作为案外人提出执行异议，2020年1月8日，本院作出（2020）黑1282执异1号执行裁定书，中止对东安世纪鑫城B1栋三单元402室的执行。随后，王文波与丛艳民、庆安县盛和房地产开发有限发生执行异议纠纷，王文波在法定期限内提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案争议焦点：丛艳民对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先：对于涉案房屋的实际占有，并非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际管控之中即属于“实际占有”，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收等情形。本案，丛艳民提交的2014年9月19日丛艳民与庆安县盛和房地产开发有限公司之间补签的涉案商品房买卖合同及购买楼房票据，以及肇东市华能热力有限公司出具的丛艳民交纳的2014年及之后多年涉案房屋取暖费记录、物业费收据等及结合当事人陈述等证据，足以确认对于涉案房屋刘忠良于2014年已实际合法占有，于2014年9月19日出卖给丛艳民的事实。能够确认，为了更名在庆安县盛和房地产开发有限公司同意的情况下，庆安县盛和房地产开发有限公司与丛艳民补签了涉案商品房买卖合同及给出具了购买楼房票据。因此，能够确认涉案房屋实际权利人为丛艳民，丛艳民对涉案房屋属于合法实际占有。同时也能够确认庆安县盛和房地产开发有限公司对涉案房屋已收取了销售全额价款。其次，本案证据能够确认法院查封涉案房屋的时间为2015年3月10日，在刘忠良、丛艳民相继对涉案房屋实际合法占有涉案房屋之后。再次，虽然庆安县盛和房地产开发有限公司与王文波签订的涉案房屋买卖合同及出具的购楼票据时间，在刘忠良、丛艳民相继对涉案房屋实际合法占有涉案房屋之前，而且王文波与庆安县盛和房地产开发有限公司之间就涉案房屋买卖合同并在肇东市房地产管理部门办理了买卖登记备案手续。商品房卖合同备案的法律效力，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定。“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移”，合同登记备案并不是合同生效的必要条件，未以办理登记备案手续的不影响合同的成立及效力，故此不影响刘忠良、庆安县盛和房地产开发有限公司、丛艳民之间商品房买卖合同效力。而且虽然王文波与庆安县盛和房地产开发有限公司签订了涉案房屋买卖合同，但该买卖合同行业名为买卖，实为借款担保。并且王文波并未实际占用涉案房屋，故不能等同于“抵押登记”，且不直接产生设立抵押权效力。因此王文波不具有优先受偿的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”据此规定，丛艳民在执行标的涉案房屋执行完毕前提出执行异议，并未违反法律规定。原告质证意见，不符合法律规定，不予采纳。3、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”、第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”，据此规定，涉案房屋系庆安县盛和房地产开发公司合法建造，庆安县盛和房地产开发有限公司依法取得涉案房屋不动产物产，因此，对于涉案房屋物权仍应登记在被执行人庆安县盛和房地产开发公司名下。故此，丛艳民对于登记在被执行人庆安县盛和房地产开发公司名下的不动产提出执行异议，符合法律规定。综上，丛艳民对涉案的东安世纪馨城B1栋三单元402室享有足以排除强制执行的民事权益。王文波的诉讼请求、不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零六条，第三百一十条，第三百一十一条，第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：驳回王文波的诉讼请求。案件受理费3100元，由王文波负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经二审查明，王文波与黑龙江盛和房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，王文波于2015年1月19日向肇东市人民法院申请强制执行，请求被执行人黑龙江盛和房地产开发有限公司给付借款1000000元及诉讼费。肇东市人民法院于2015年3月9日作出（2015）肇法执行字第42号执行裁定书，查封案涉房屋。后王文波申请查封包括案涉房屋在内的七套房屋，肇东市人民法院于2018年7月2日作出（2015）肇法执字第42之二执行裁定书，裁定：查封庆安县盛和房地产开发有限公司住宅楼七套：1.高层A区2号楼2单元1101室，面积95.07平方米；2.高层A区2号楼2单元301室，面积95.07平方米；3.高层A区2号楼3单元1102室，面积81.45平方米；4.高层A区2号楼4单元802室，面积60.46平方米；5.多层1号楼3单元402室，面积98.47平方米；6.多层1号楼4单元401室，面积88.46平方米；7.多层1号楼5单元602室，面积53.93平方米。肇东市人民法院于2018年10月23日向肇东市房地产管理处送达（2015）肇法执字第42之二执行裁定书及协助行通知书，肇东市房地产管理处在送达回证上标注“根据开发商报送楼盘销售信息显示A2号4单元802室和多层1号5单元602为回迁房屋。除此，本院确认前述一审判决认定事实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案，丛艳民举示其于2014年9月19日与庆安县盛和房地产开发有限公司（原黑龙江晨鑫房地产开发有限公司）签订的商品房买卖合同、原黑龙江晨鑫房地产开发有限公司开具的收购房款收据，庆安县盛和房地产开发公司对丛艳民举示证据真实性及证明的问题无异议，从丛艳民举示的物业费、供热费票据，能够证明丛艳明在法院查封案涉房屋前已形成合法有效的房屋买卖合同，并在法院查封前对案涉房屋实际占有使用。王文波、丛艳民对案涉房屋由于开发商原因不能办理产权证事实无异议，故案涉房屋未办理产权登记手续不能归责于丛艳民。丛艳民对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，王文波的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由王文波负担。本判决为终审判决。审判长  张晓红审判员  汤敬伟审判员  慕安萍二〇二一年五月二十八日书记员  王春宇