北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0106民初13781号原告：北京中海物业管理有限公司中海九浩苑分公司，住所地北京市丰台区花乡六圈村中海九浩苑B3号楼1层101-A室。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。被告：林阳，女，1993年2月25日出生，汉族，个体工商户，住北京市丰葆路98号院三区。委托诉讼代理人：陈仲华（被告林阳之母），1968年8月29日出生，汉族，无业。原告北京中海物业管理有限公司中海九浩苑分公司（以下简称中海九浩苑分公司）与被告林阳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海九浩苑分公司的委托诉讼代理人李欣，被告林阳的委托诉讼代理人陈仲华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海九浩苑分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费48836.64元；2.判令被告向原告缴纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的垃圾清运费60元；3.判令被告向原告支付延迟给付物业费违约金7176.2元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系中海九号苑小区18号楼102室所有人。房屋建筑面积为416.98平米，原告系该小区物业服务企业，被告与原告曾签订《前期物业服务协议》，约定向包括被告在内的涉案小区全体业主提供了约定的物业服务，被告理应按时缴纳物业服务费及相关费用。但经原告多次催收，被告一直拒交。为维护该小区全体业主的利益，原告特诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告林阳辩称：一、截止2020年9月23日被告并非拖欠原告所谓的物业费,而是原告承诺被告的相当于两年物业服务费的屋顶漏水赔偿款未抵扣完相应物业服务。二、原告一直未能按照前期物业服务协议承诺的服务条款服务，服务严重不到位：小区违章建筑日益严重，部分公共绿地被侵占；原告擅自处置业主公共分摊部分；原告至今楼号指引仍不清晰；环境卫生管理严重不到位，垃圾未及时转运，导致小区脏乱差；原告未履行对公共照明维护的职责，多出灯泡长时间不亮都未及时更换；原告在车辆管理上严重不到位；原告未按协议监督管理业主装修；原告未维护清理被告楼顶屋面；原告未定期检查被告家消防设备；原告长时间未对小区部分公共部分进行维修维护；小区热水、供暖多年时常不达标，原告不予理会；原告在员工管理上的疏漏失职，导致极差服务体验；被告从未见过原告公示每年物业费及其它收支情况；原告擅自在小区内引入广告并将收益占为己有；绿化方面不尽人意。三、被告对物业服务合同的合法性存疑。被告实际管理小区的面积与协议的面积出入较大，房屋的性质不同。希望在全部抵扣费用完后进行缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：林阳系北京市九号苑小区18号楼102室的房屋所有权人，该房屋建筑面积为416.98平方米。2014年3月15日，林阳（甲方、业主）与中海九浩苑分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：根据《中华人民共和国合同法》、现行《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》、《中海九浩苑临时管理规约》及乙方与北京中海豪景房地产开发有限公司签订的《中海九浩苑前期物业服务合同》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就中海九浩苑（以下简称“本小区”）首次交付业主之日起的物业管理服务事宜，订立本协议。在业主委员会成立并代表全体业主签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。乙方的义务：(一)结合本小区的实际情况，编制物业管理方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理甲方及其物业使用人的投诉，自觉接受甲方及物业使用人的监督。（二）房屋质保期内的维修项目，乙方须协助甲方与开发建设单位联系，促使相关问题尽快解决；已过房屋质保期的维修项目，甲方可以自行负责维修，也可以委托乙方进行有偿维修，有偿维修收费标准视具体情况由双方另行约定；（三）按照本协议约定，对房屋共用部位、共用设施设备进行维护与管理，并在条件许可情况下，向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；（四）按有关规定，对市政公用设施、绿化、环境卫生设施进行维护与管理；（五）协助公安部门做好本物业管理区域内的安全防范工作；（六）对本物业管理区域内的水池、水渠、假山等位置视情况设置安全提示牌；（七）因维修或施工，确需临时停水停电、占用或挖掘本物业管理区域内道路或场地的，乙方应事先告知相关业主；临时占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，应在约定期限内恢复原状等。物业服务费标准为4.88元/月·平方米。该收费标准包括公共能耗费（公共部位的清洁、绿化养护及公用设施设备的运行维护所产生的水费、电费等）。物业费按季度交纳，以后每季首月的1-10日预交当季物业服务费及相关费用，或每年的首季预交全年物业费及相关费用。乙方未按本协议约定提供管理服务的，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未改正造成甲方损失的，乙方须承担相应的赔偿责任。庭审中，经本院询问，被告认可原告所述未缴纳物业费期间、物业费、物业收费标准和垃圾清运费，抵扣费用后进行缴纳物业费，原告擅自处理公摊面积。原告称被告房屋漏水问题是开发商的责任，其只是负责协调，小区其已经负责维修，对于违建其只能管理，不能拆除，该小区是花园小区，证明绿化和管理到位，其没有擅自处置公共区域，有的车位产权是开发商的，开发商可以处置，其按照合同约定进行服务，消防和公共区域维护都是到位的。供暖服务有单独合同，其向被告收取物业费是根据房产证面积收取的。本院认为：被告林阳与原告中海九浩苑分公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。双方均应遵照该协议约定履行义务。原告中海九浩苑分公司提供物业服务后，被告林阳按照约定缴纳物业服务费，故对于原告中海九浩苑分公司主张被告林阳交纳物业费及垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告中海九浩苑分公司主张违约金一节，双方对物业服务一直存在争议，被告林阳据此未交纳物业费，并非故意违约。同时，为督促原告中海九浩苑分公司加强物业服务管理，提高物业服务质量，故对原告中海九浩苑分公司要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《前期物业服务协议》，原告中海九浩苑分公司对业主在房屋质保期内的维修项目具有协助甲方与开发建设单位联系的义务，已过房屋质保期的维修项目，甲方可以自行负责维修，也可以委托乙方进行有偿维修，根据被告林阳的自述，其房屋在漏水情况中，漏水未得到解决，但并不成为被告林阳拒不缴纳物业服务费的依据，故对被告林阳的该抗辩，证据不足，本院不予采信。针对被告林阳陈述的漏水问题，被告林阳可另案解决。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林阳于本判决生效之日起七日内给付原告北京中海物业管理有限公司中海九浩苑分公司2019年1月1日至2020年12月31日物业服务费48836.64元、2019年1月1日至2020年12月31日垃圾清运费60元；二、驳回原告北京中海物业管理有限公司中海九浩苑分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费511元，由原告北京中海物业管理有限公司中海九浩苑分公司负担65元（已交纳），被告林阳负担446元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  罗兆英二〇二一年五月二十五日书记员  孙汉伟