江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书(2021)赣0112民初1506号原告：南昌恒兴物业管理有限公司,住所地：江西省南昌市东湖区南京西路524号，统一社会信用代码：913601007239083037。法定代表人：吴建中，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨彩虹，系湖南怀治律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：付建华，男，1965年6月16日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：杨华，系江西青仁律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：胡越飞，女，1977年12月02日生，汉族，住江西省南昌市新建区。原告南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称恒兴物业）诉被告付建华、胡越飞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒兴物业委托诉讼代理人杨彩虹，被告付建华及其委托诉讼代理人杨华，被告胡越飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒兴物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告付建华立即支付物业管理费3333.4元，违约金1000.02元，共计4333.42元；2、请求法院依法判令被告二立即支付物业管理费14286元，违约金4285.8元，共计18571.8元。3、请求法院依法判令两被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求为：1、判令被告付建华支付物业管理费3300.28元，违约金990.08元，共计4290.36元；2、判令被告胡越飞支付物业管理费14079.56元，违约金4223.87元，共计18303.43元。事实与理由：被告为红谷新城(城开国际学园)小区35栋03室的业主，建筑面积为158.72平方米。根据原告与江西城开投资有限公司长堎分公司签订《前期物业管理物业服务合同》以及原告与红谷新城第一届业主委员会签订的物业管理服务合同约定，原告为红谷新城小区的物业管理服务单位，合同约定物业管理服务的标准为每月每平方米1.5元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。被告付建华与被告胡越飞于2016年2月25日办理了房屋交易变更登记，其中被告付建华尚欠2015年1月1日至2016年2月25日的物业管理费3300.28元；被告胡越飞尚欠2016年2月26日至2021年1月31日的物业费14079.56元；同时，按合同约定两被告应承担从逾期之日起每天应按欠缴费用的千分之三向原告支付违约金，但原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告付建华承担违约金990.08元，被告胡越飞承担违约金4223.87元。综上，各项请求金额合计22593.79元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。被告拖欠物业费的行为严重影响了原告正常的管理服务工作。为维护自身权益，现诉至法院，请法院依法支持原告诉讼请求。被告付建华辩称：1、其不是本案的适格被告，因其并非涉案房屋的所有人，其已于2015年底已经将涉案房屋转售给他人，在房屋交付前已在物业处结清所有的水电等物业费相关费用；2、原告所主张的答辩人所欠的物业费发生在2015年，物业费主张已过诉讼时效；3、原告在6年多的时间内不采取催收或其他维权方式向被告主张物业管理费与常理不符。4、被告付建华与原告不存在任何的合同关系，也未存在欠缴物业费情况。被告胡越飞辩称：认为物业公司并未提供完善的物业服务，对于原告提出的违约金条款不予认可，其车子第二次进水是物业公司不作为造成的。小区每年进水给业主的财产造成很大的损失，因此才会拒交物业费。当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告胡越飞系江西省南昌市新建区长堎镇长堎大道1616号（城开国际学园）东区35幢03室的业主，房屋建筑面积为158.72平方米。2010年6月28日，原告恒兴物业与江西城开投资有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。2019年12月4日，原告恒兴物业与新建区红谷新城第一届业主委员会签订了《物业管理服务协议》，协议约定原告恒兴物业为恒茂红谷新城小区提供物业服务，东郡区域别墅物业费按照每月每平方米1.5元计算，不包含二次供水能耗费用，二次供水，业主在市政单价的基础上每吨增减0.50元价格作为加压费交由原告恒兴物业；协议还约定了业主或者物业使用人缴纳费用的时间：业主应于合同约定之日起按季度向乙方交纳物业服务费用，业主或者物业使用人应在每一季度末28日前向乙方缴纳下一季度的物业服务费；另约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交所欠的费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按欠缴费用的千分之三向物业公司交纳违约金。协议签订后，原告按照协议约定为上述小区提供物业服务。被告付建华于2015年1月1日至2016年2月25日，被告胡越飞于2016年2月26日起至开庭时未交纳物业费。另查明，被告付建华系江西省南昌市新建区长堎镇长堎大道1616号（城开国际学园）东区35幢03室的原业主，其将房屋出售给被告胡越飞，并于2016年2月25日办理了房屋过户登记。本院认为，物业服务合同属于继续性合同，物业服务费属于定期给付债务，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但是有可分性，均为独立债务，故诉讼时效应从每一期债务履行期限届满之时分别单独计算。结合到本案中原告南昌恒兴物业管理有限公司与新建区红谷新城第一届业主委员会签订《物业管理服务协议》并且协议约定了业主或者物业使用人缴纳费用的时间是按季度向原告方交纳物业服务费用，并且约定在每一季度末28日前向原告方缴纳下一季度的物业服务费。故每一期的物业服务费应按此独立计算诉讼时效。同时《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日施行，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》相关规定，即：1.《中华人民共和国民法总则》实施时旧法诉讼时效已届满，无溯及力；2.《中华人民共和国民法总则》实施时旧法诉讼时效未届满，有溯及力。具体到本案中，对于原告诉请的被告付建华2015年1月1日至2016年2月25日的物业服务费，按照诉讼时效的相关规定，2015年1月1日至2015年9月30日的物业费已过两年诉讼费时效本院不予支持；因物业协议约定在每一季度末28日前向原告方缴纳下一季度的物业服务费，即被告付建华2015年10月1日至2015年12月31日的物业费应于2015年9月28日前缴纳，故上述期间的物业费也已过诉讼时效不予支持；原告已于2018年3月20日进行催缴，对2016年1月1日至2016年2月25日的物业费按《中华人民共和国民法总则》的规定尚未超过三年的诉讼时效期间，诉讼时效发生中断。故对原告主张的被告付建华的物业费本院调整为：158.72平方米×1.5元/月×1个月（2016年1月1日-2016年1月31日，共计1个月）+158.72平方米×1.5元/月÷29天×25天（2016年2月1日至2016年2月25日，共计25天）=443.32元。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”本案中,原告恒兴物业与江西城开投资有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，原告恒兴物业与新建区红谷新城第一届业主委员会签订的《物业管理服务合同》，内容不违反法律规定，合同合法有效，对业主具有法律约束力。关于原告恒兴物业主张的被告胡越飞的物业费。由于原告恒兴物业作为物业服务企业实际持续地提供了物业服务，关于被告胡越飞主张的原告在物业服务过程中存在瑕疵、有服务不到位的情况,因其提供的证据并不能证明物业公司构成根本性违约，故对于原告主张的被告胡越飞的物业费14079.56元予以支持。关于原告主张两被告的违约金。本院认为,两被告存在迟延交纳物业费的行为,依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑,原告现为该小区物业服务单位,物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主存在纠纷,双方应加强沟通,履行各自的义务。同时原告在履行合同的过程中,也有需要不断完善的地方。综合考虑整个小区的和谐发展和被告每天的生活均与原告有关,双方矛盾需及时化解切不可再深化,故本案不予支持原告对两被告违约金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告付建华于本判决生效之日起七日内支付原告南昌恒兴物业管理有限公司物业费443.32元；二、被告胡越飞于本判决生效之日起七日内支付原告南昌恒兴物业管理有限公司物业费14079.56元；三、驳回原告南昌恒兴物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费374元，减半收取187元，由被告胡越飞承担76元、付建华承担15元、南昌恒兴物业管理有限公司承担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员  孙 情二〇二一年五月六日法官助理  曹青青书 记 员  曾琴玲附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。