北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初3845号原告：汪萍，女，1973年3月15日出生，汉族，无业，住北京市。委托诉讼代理人：翟玉梅，北京市京哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国辉，北京市京哲律师事务所律师。被告：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。法定代表人：焦青，执行董事。被告：北方国际信托股份有限公司，住所地天津市河西区友谊路5号北方金融大厦22-28层。法定代表人：韩立新，董事长。委托诉讼代理人：吴忠新，天津万聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏强，天津万聚律师事务所律师。第三人：北京初拾科技发展中心（有限合伙），住所地北京市海淀区高粱桥斜街59号院5号楼404-14室。执行事务合伙人委托代表：郭军，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：张翔，北京砥德律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏强，北京砥德律师事务所律师。原告汪萍与被告北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称：中坤公司）、被告北方国际信托股份有限公司（以下简称：北方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日作出（2019）京0115民初27068号民事判决书后，被告北方公司不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2020年12月28日作出(2020)京02民终10217号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汪萍的委托诉讼代理人翟玉梅、张国辉，被告北方公司的委托诉讼代理人吴忠新、魏强到庭参加诉讼，本院依法追加诉讼第三人北京初拾科技发展中心（以下简称：初拾公司）的委托诉讼代理人张翔、魏强到庭参加诉讼，被告中坤公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告汪萍向本院提出诉讼请求：1、判令中坤公司与北方公司、初拾公司协助汪萍办理北京市海淀区高粱桥斜街59号院2号楼1层2-109房屋解除抵押登记手续；2、判令中坤公司、北方公司、初拾公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年8月27日，原告与中坤公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告购买中坤公司名下位于北京市高粱桥斜街59号院2号楼1层商业09号房屋（以下简称09号房），总价31970950元，原告按约支付了全部房款，中坤公司于2019年11月20日将该房交付给原告并于当日办理入住手续，后原告将该房出租给交通银行北京分行营业使用至今。2011年11月20日，中坤公司未按合同约定为原告办理上述房屋所有权证书，原告为此于2014年5月15日向北京市海淀区人民法院提起诉讼，该法院于2014年11月19日作出（2014）海民初字第16708号民事判决书，判决中坤公司协助原告办理09号房所有权证书。该判决已生效，现已进入执行阶段。2018年8月，原告得知实际使用近十年的房屋被天津市第一中级人民法院查封，申请执行人为北方公司，原告随即提起执行异议申请，该法院于2018年9月21日作出（2018）津01执异73号执行裁定书，驳回原告异议申请。2018年10月9日，原告向该法院提起案外人执行异议之诉，该院于2019年6月11日作出（2018）津01民初749号民事判决书，判决“停止对北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期B区）2号楼1层商业09号房的执行”。原告及二被告均未提起上诉，该判决现已生效。原告认为，原告购买并一直占有涉案房屋，中坤公司明知涉案房屋系原告所有，仍将该房屋抵押给北方公司，北方公司办理抵押时未进行实地调查，未对原告的物权期待权尽到谨慎注意义务，双方抵押行为过程存在恶意，北方公司通过法院判决查封、拍卖原告房屋，侵害原告合法权益，原告的物权期待权应当得到保护，故起诉请求法院支持原告诉讼请求。被告中坤公司向本院提交书面答辩意见：2009年8月，汪萍与中坤公司就涉案房屋签订现房买卖合同，汪萍已支付全部房款，涉案房屋已交付汪萍，且北京市海淀区法院已经判决中坤公司为汪萍办理涉案房屋所有权证，因此涉案房屋已不属于中坤公司财产，本案诉讼费用应由汪萍承担。被告北方公司辩称：第一、中坤公司为涉案房屋的所有权人，于2014年1月17日与我公司签订抵押合同，并依法进行不动产他项权登记，我公司成为涉案房屋的抵押权人，涉案抵押权满足抵押权设立的全部要件，应为合法有效。我公司为涉案房屋抵押权人并享有优先受偿的事实已经生效判决认定。因原告不积极主张权利导致的不利后果应当自行承担。原告因买卖合同形成的债权关系，并不影响涉案房屋的物权属性和中坤公司的物权处分行为；第二、2019年4月19日，我公司已将涉案债权及相关权益转让案外人，抵押权虽然仍登记为我公司，但根据物权法的规定，抵押权已随着主债权变更为初拾公司。综上，原告主张解除抵押登记，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人初拾公司辩称，我方通过债权转让取得北方公司对中坤公司的主债权，以及对中坤公司涉案房屋享有的抵押权，且北方公司在设立抵押权时不存在过错，尽到审慎审查义务。因涉案房屋被法院查封，登记抵押权人仍为北方公司，即便法院认为应当解除抵押，我方也无法配合、协助解除，故不同意原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年8月27日，汪萍（买受人）与中坤公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，该合同其中约定：汪萍购买中坤公司名下的位于北京市高粱桥斜街59号院2号楼1层商业09号房屋，房屋价款总计31970950元，出卖人应当在2009年11月20日前向买受人交付该商品房，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按是计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。汪萍已于2009年10月26日前分两次向中坤公司付清了全部购房款。2009年11月20日前中坤公司向汪萍交付了09号房。2009年12月30日，汪萍将09号房出租给交通银行股份有限公司北京市分行做银行营业厅使用至今。汪萍因未取得09号房所有权证书，向北京市海淀区人民法院提起诉，该院于2014年10月9日作出（2014）海民初字第16708号民事判决书，判决中坤公司为汪萍办理09号房所有权证书。该判决已经生效。2014年1月17日，北方公司与北京中坤长业房地产开发有限公司签订《信托资金借款合同》，约定北方公司向北京中坤长业房地产开发有限公司提供中期贷款4亿元，贷款期限为2年，自2014年3月7日至2016年3月7日。同日，中坤公司与北方公司签订编号为北信抵字第2014DZD014-D02号《抵押合同》，约定为确保上述借款合同的履行，中坤公司以其名下坐落于北京市海淀区头堆村碧河花园一期工程B区高粱桥斜街59号院2、3号楼的碧河花园B2-109底商（即09号房）提供抵押担保。担保的贷款金额为2500万元，2014年1月28日双方就09号房办理了抵押登记（X京房他证海字第163987号）。北方公司与北京中坤长业房地产开发有限公司、中坤公司、北京中坤投资集团有限公司金融借款合同纠纷一案，天津市高级人民法院于2017年7月12日作出（2016）津民初80号民事判决书，该判决主文第四项内容为：北方公司有权就中坤公司名下坐落于北京市海淀区头堆村碧河花园一期工程B区高粱桥斜街59号院2、3号楼的碧河花园B2-109底商以折价或者拍卖、变卖所得的价款，在贷款本金25000000元及相应的利息、罚息、复利范围内行使优先受偿权。北京中坤长业房地产开发有限公司对该判决不服，提起上诉。最高人民法院于2018年1月8日作出（2017）最高法民终874号民事判决书，判决维持（2016）津民初80号民事判决书中判决主文第四项内容。北方公司依据最高人民法院（2017）最高法民终874号民事判决书在申请执行期间，汪萍因对北方公司将09号房屋作为申请执行标的并被执行法院查封而提出书面异议，天津市第一中级人民法院于2018年9月21日作出（2018）津01执异73号执行裁定，驳回汪萍的异议。汪萍不服该裁定提起执行异议之诉，请求中止对09号房屋的执行并予以解封，天津市第一中级人民法院于2019年6月11日作出（2018）津01民初749号民事判决书。该院判决认为，结合案件查明的事实和证据，应当认定汪萍对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，该院主要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十四条、第二十七条、第二十八条的规定，判决停止对位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院2号楼1层商业09号房屋的执行。该判决已经发生法律效力。2019年4月9日，北方公司与中国东方资产管理股份有限公司重庆分公司（以下简称东方资产重庆公司）签订《资产转让协议》，北方公司将（2017）最高法民终874号民事判决书确定的债权及相关权益转让给东方资产重庆公司；2019年6月14日，东方资产重庆公司又将上述判决确定的债权及相关权益转让给初拾公司。根据初拾公司的申请，天津市第一中级人民法院于2019年12月27日作出（2018）津01执199号之一执行裁定书，裁定变更申请人初拾公司为本案申请执行人。经本院核实，北京市高粱桥斜街59号院2号楼1层商业09号房屋、北京市海淀区头堆村碧河花园一期工程B区高粱桥斜街59号院2、3号楼的碧河花园B2-109底商、北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期B区）2号楼1层商业09号房屋、海淀区高粱桥斜街59号院2号楼1层2-109房屋（此为产权证登记房号）均系指同一房屋，即本案的09号房屋。本院认为：第一、根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项关于所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押的规定，北方公司与中坤公司就09号房签订抵押合同、办理抵押登记前，中坤公司已经将该房屋出售给汪萍，汪萍交付全部价款并持续占有该房屋从事经营活动，中坤公司没有与汪萍办理该房屋产权登记，更将该房屋作为担保物设立抵押，妨碍了房屋买卖合同的继续履行，违反诚实信用原则，对此中坤公司存在明显恶意；同时，北方公司作为经依法批准从事贷款经营机构，其在办理发放贷款业务时应当遵守合理商业准则和管理规范，本应对中坤公司提供抵押担保的09号房屋做到审慎审查义务，包括对中坤公司提供抵押的房屋进行实地调查、现场核实，由此即能查明09号房屋已实际出卖他人及他人占有使用的现状，进而完成对抵押物实际权属和实现抵押权的可行性审查义务，北方公司不能仅因09号房屋的权属登记效力而忽视实际权利人的存在，故北方公司在设定该抵押时存在明显过失；第二、从本案查明事实可以认定，在执行法院查封09号房屋之前，汪萍已与中坤公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》、付清了全部购房款，并于2009年12月30日实际占有使用09号房屋至今；汪萍在购买涉案房屋后，因涉案房屋登记于中坤公司名下，且中坤公司以涉案房屋为标的物在与北方公司办理抵押登记前亦多次设立抵押登记，导致汪萍为涉案房屋办理产权登记存在实际障碍，汪萍亦无法及时得知涉案房屋的相关登记信息，双方处于信息不对等状态下，故涉案房屋未能办理汪萍的产权登记，不能认定汪萍自身存在明显过错。天津市第一中级人民法院作出（2018）津01民初749号民事判决，正是基于以上事实考量，而适用《执行异议规定》第二十四条、第二十七条、第二十八条规定，认定汪萍对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，判决停止对09号房屋的执行；第三、北京市海淀区人民法院作出的（2014）海民初字第16708号民事判决书，判决中坤公司为汪萍办理09号房屋所有权证书，该判决已经生效，但因该房屋存在抵押权登记，因此构成对该房屋产权过户给汪萍的事实障碍；天津市第一中级人民法院作出的（2018）津01民初749号民事判决书，已经判决停止对涉案房屋的执行，并已发生法律效力，故涉案房屋已经不能作为初拾公司申请执行被执行人中坤公司的责任财产。综上，汪萍关于中坤公司与北方公司办理09号房屋解除抵押登记主张，应予支持。虽然北方公司已将涉案房屋抵押权对应的主债权最终转让给初拾公司，但因该抵押权登记的权利人仍为北方公司，故初拾公司客观上无法协助办理09号房屋解除抵押登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：自本判决生效之日起十日内，被告北京中坤锦绣房地产开发有限公司与被告北方国际信托股份有限公司协助原告汪萍办理解除坐落于海淀区高粱桥斜街59号院2号楼1层2-109的房屋抵押登记。案件受理费100863元，由被告北京中坤锦绣房地产开发有限公司80690.4元（于本判决生效后十日内交纳）；由被告北方国际信托股份有限公司负担20172.6元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李继伟人民陪审员  张立海人民陪审员  张彦春二〇二一年五月二十四日书 记 员  薄 伟