福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽02民终2565号上诉人（一审被告）：陈昆明，男，汉族，1948年12月2日出生，住厦门市思明区。被上诉人（一审原告）：厦门厦禾物业管理公司，住所地厦门市思明区故宫路128号408室。法定代表人：钟武春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈庆愿、林美婷，福建天翼律师事务所律师。上诉人陈昆明因与被上诉人厦门厦禾物业管理公司（下称厦禾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初21015号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈昆明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回厦禾物业公司的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由厦禾物业公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人的房屋位于顶楼，自2009年开始屋顶楼板开裂并漏水，根据物业合同约定，应由被上诉人负责房屋建筑公共部分的维修和管理。上诉人多次要求被上诉人进行维修，但被上诉人都未予理睬，更没有将情况上报业委会。因被上诉人失职，造成上诉人地板及家具损毁，其无权要求上诉人支付物业费及公共维修金。2.厦禾物业公司主张上诉人从2012年开始没有缴纳物业费及公共维修金，但其于2020年提起诉讼，已超过三年的诉讼时效。被上诉人厦禾物业公司答辩称，一、厦禾物业公司诉请陈昆明支付物业管理服务费和公共维修金，具有事实与法律依据。厦禾物业公司与希望大厦业主委员会签订《希望大厦物业管理服务委托合同》，接受希望大厦业主委员会的委托，为包括陈昆明在内的希望大厦小区的全体业主和物业使用人提供物业管理服务。厦禾物业公司向陈昆明主张物业管理服务费和公共维修金具有事实与法律依据。二、根据《希望大厦物业管理服务委托合同》的约定，厦禾物业公司仅对希望大厦的共用部位、公共设备等公共部分进行日常维修、养护。但顶楼屋顶防水层老化和楼板开裂的修缮工程较大，需聘请专业施工方进行施工，但所需资金金额较大，应从公共维修金中列支。而公共维修金除受业主日常缴存的累计金额限制外，启用还有严格程序要求，而物业公司没有启用的决定权。物业公司也曾向业委会反应启用公共维修金问题，但业委会表示房屋公共维修金不足，没有给予物业公司明确答复。同时，希望大厦小区公共维修金不足确实事实，小区又建设已久，需要维修的地方多，加之多户业主长期欠缴公共维修金，被上诉人已经垫付了大量费用进行维修。且被上诉人收取的物业费用已经入不敷出，如要求被上诉人垫付顶楼修复费用，对物业公司也不公平。况且，一审法院判决上诉人无需承担滞纳金，一定程度上也平衡了双方的利益。3.根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。因此，陈昆明在一审期间没有提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出诉讼时效抗辩不应被支持。4.缴纳公共维修金是业主的法定义务，厦禾物业公司诉请陈昆明支付公共维修金不适用诉讼时效。根据《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法规、规章的规定缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务，不适用诉讼时效。且公共维修金依法属于全体业主的共有财产，陈昆明不缴纳公共维修金的行为也将损害了其他业主的共同利益。综上，陈昆明的上诉请求没有事实与法律依据，请求驳回其上诉请求，维持原判。厦禾物业公司向一审法院起诉请求：陈昆明支付厦禾物业公司物业费8269元、房屋公共维修金2067元、违约金（2012年7月1日起至2012年12月31日期间物业费516.82元的违约金自2013年1月1日起计算，2013年度至2019年度期间各年度物业费1033.63元的违约金分别自下一年度的1月1日起计算，均按年利率6%的标准计算至实际付款之日止）。原审查明，厦门市思明区湖滨南路138号之二楼2908室房屋登记权利人为陈昆明，建筑面积71.78平方米。2005年5月25日，厦门市希望大厦业主委员会（作为委托方、甲方）与厦门市厦禾旧城改造物业管理公司（作为受托方、乙方）签订一份《希望大厦物业管理服务委托合同》，约定：甲方将坐落于厦门市湖滨南路138#之一、之二希望大厦委托乙方实行物业管理服务，委托期限自2005年6月26日起至2006年11月11日止；乙方负责房屋建筑公用部位的维修、养护和管理等事项，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、房屋公共维修金等费用；乙方每年年终应及时向甲方提供大厦管理服务费用的收支情况并对下一年度管理服务费用的收费标准进行预测。该合同未对物业管理服务费的具体支付时间及逾期支付的违约责任进行约定。该合同约定的期限届满后，双方未再续订合同，但厦门市厦禾旧城改造物业管理公司一直提供物业服务至2020年6月30日。厦门市厦禾旧城改造物业管理公司于2018年4月16日名称变更为厦禾物业公司。根据原厦门市物价局在1999年5月20日向厦门市厦禾旧城改造物业管理公司颁发的《厦门市经营性收费许可证》，希望大厦的商品房综合管理服务费为1.4元/平方米/月，拆迁安置房综合管理服务费为1元/平方米/月，房屋公共维修金为0.3元/平方米/月。后自2008年起，希望大厦的管理服务费调整为1.2元/平方米/月。因厦禾物业公司未对陈昆明房屋的漏水情况进行维修，陈昆明自2012年7月1日起未再交纳物业费、房屋公共维修金，截至2020年6月30日累计尚未支付的金额分别为8269元、2067元。审理中，厦禾物业公司还陈述，陈昆明的房屋确实位于顶楼，陈昆明也曾要求厦禾物业公司对其房屋屋顶漏水进行维修，但顶楼维修不属于物业费列支范围。厦禾物业公司将情况上报给了业主委员会，业主委员会表示房屋公共维修金不足，便没有给予厦禾物业公司明确答复，厦禾物业公司也就无法进行维修。原审认为，厦禾物业公司与厦门市希望大厦业主委员会签订的《希望大厦物业管理服务委托合同》对全体业主均具有法律约束力。该合同约定的服务期限在2006年11月11日届满后，双方未再续订合同，但厦禾物业公司继续提供物业服务至2020年6月30日。因此，厦禾物业公司要求陈昆明支付截至2020年6月30日尚欠的物业费8269元、房屋公共维修金2067元，具有事实和法律依据，予以支持。《希望大厦物业管理服务委托合同》约定厦禾物业公司负责房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，其多年来未对陈昆明房屋的屋顶漏水进行维修，不论是否是房屋公共维修金不足，均确实难谓合理，故其要求陈昆明支付逾期支付物业费的违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决，一、陈昆明于判决生效之日起十日内支付厦门厦禾物业管理公司物业费8269元、房屋公共维修金2067元；二、驳回厦门厦禾物业管理公司的其他诉讼请求。一审案件受理费108元，减半收取计54元，由厦门厦禾物业管理公司负担9元，陈昆明负担45元。经审理查明，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，厦禾物业公司与厦门市希望大厦业主委员会签订的《希望大厦物业管理服务委托合同》约定的服务期限在2006年11月11日届满后，双方未再续订合同，但厦禾物业公司继续提供物业服务至2020年6月30日系本案不争的事实。厦禾物业公司为案涉小区提供物业服务，陈昆明理应向厦禾物业公司缴纳物业服务费。陈昆明以厦禾物业公司对其顶楼屋顶漏水未进行维护为由抗辩不支付物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。房屋公共维修金是建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，应由房屋的业主或使用人缴交，由物业管理企业代收代管。现厦禾物业公司于2020年6月30日撤出该小区，故其已无权代收代管该小区房屋公共维修金，其诉求陈昆明向其支付房屋公共维修金2067元于法无据，本院不予支持。一审予以支持不妥，本院予以纠正。陈昆明在一审时未对诉讼时效提出抗辩，其在二审时提出，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初21015号民事判决第二项即驳回厦门厦禾物业管理公司的其他诉讼请求；二、变更厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初21015号民事判决第一项为：陈昆明于本判决生效之日起十日内支付厦门厦禾物业管理公司物业费8269元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费108元，由厦门厦禾物业管理公司负担28元，由陈昆明负担80元。一审案件受理费按照一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长 （叶 青）审 判 员 （林丽珊）审 判 员 （纪荣典）二〇二一年五月七日书记员（ 陈虹 羽）附：本案所涉及的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。