广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终6317号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市尊尚投资发展有限公司，住所地深圳市南山区招商街道港湾三路前海星空科技园**202，统一社会信用代码91440300MA5F27Q3XE。法定代表人：梅莹，执行董事。委托诉讼代理人：许妙环，北京市一法（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周周，北京市一法（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李元凤，女。委托诉讼代理人：宋剑文，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市尊尚投资发展有限公司（以下简称“尊尚公司”）因与被上诉人李元凤房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初9520号民事判决，向本院提起上诉。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。上诉人尊尚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判双方于2019年7月6日签订的《商铺租赁合同》有效，驳回被上诉人全部诉讼请求；2.撤销一审判决第五项，依法改判被上诉人向上诉人支付2019年11月租金与管理费、2019年10月水费、2019年11月水费的逾期违约金（逾期违约金以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%为标准，按实际逾期计算）；被上诉人向上诉人支付2019年7月10日至2019年8月20日期间的租金11635.8元；3.被上诉人承担一审本诉、反诉案件受理费及上诉费用。事实和理由详见上诉状。被上诉人李元凤辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。具体答辩意见详见书面答辩状。李元凤一审诉请判令：1.尊尚公司向李元凤赔偿装修损失51730元、返还保证金25542元、进场费50000元及利息（以127272元为基数，自起诉之日起依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；2.受理费、公告费、保全费等诉讼费用由尊尚公司承担。尊尚公司一审诉请判令：1.李元凤向尊尚公司支付2019年11月租金与管理费9114元，2019年10月水费140元、2019年11月水费42元；2.李元凤向尊尚公司支付逾期违约金590.07元（逾期违约金以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%为标准，按实际逾期时间计算。①以2019年11月租金与管理费及2019年10月水费共9254元为基数，自2019年11月1日计算至实际清偿之日止；②以2019年11月水费42元为基数，自2020年12月1日计算至实际清偿之日止）；3.李元凤向尊尚公司支付2019年7月10日至2019年8月20日期间的租金11635.8元；4.李元凤承担反诉受理费、公告费、保全费等因诉讼产生的一切费用。一审判决主文：一、确认李元凤与尊尚公司于2019年7月6日签订的《商铺租赁合同》无效；二、尊尚公司于判决生效之日起五日内向李元凤返还保证金25542元和进场费50000元；三、李元凤于判决生效之日起五日内向尊尚公司支付2019年11月的房屋占有使用费、物业费9114元和2019年10月至11月期间的水费182元；四、驳回李元凤的其他诉讼请求；五、驳回尊尚公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1423元、反诉案件受理费109.02元，合计1532.02元，由尊尚公司负担1423元，李元凤负担109.02元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交证据：收款收据、支付记录，拟证明被上诉人支付给方蜜10000元及肖淑华10000元时间均为2019年7月6日，该时间及金额均对应上诉人于2019年7月6日盖章确认的2万元《收款收据》，上诉人否认方蜜及肖淑华的收款行为系公司收款行为，与其一审庭审及上诉状陈述自相矛盾，更没有事实及法律依据。2019年7月6日2万元《收款收据》、2019年7月19日3000元装修押金《收款收据》，不管是从收款收据出具时间的不同来看，还是从收款金额超出2万元来看，都可以明显确认，3000元装修押金系另外支付，并不包含在2万元里面。上诉人的陈述明显没有事实依据。上诉人质证认为，对真实性、合法性、关联性有异议。被上诉人提交的20000元、3000元收款收据“日期”部分笔迹颜色以及笔迹风格与其他内容不同、加盖的公章也非“财务专用章”，鉴于上诉人财务已离职，且被上诉人亦未提交证据原件进行核对，真实性有异议。另，收款收据上的日期也不能等同于“实际收款日期”。被上诉人一审提交的蹄蹄儿微信聊天记录以及其庭审陈述主张上诉人未曾向其开具过进场费收据，现二审又主张上诉人向其开具过进场费收据，二者相互矛盾。上诉人只收过被上诉人17000元的进场费，未曾收到过20000元甚至是更多的进场费，被上诉人主张与客观实际不符。被上诉人提交的20000元的收款收据未显示该笔款项为“进场费”。如果像被上诉人所陈述的，上诉人在2019年7月6日向上诉人委托的收款代表肖淑华、方蜜分别转账了40000元、10000元共计50000元进场费，而上诉人只向被上诉人开具20000元的收款收据，被上诉人是不可能同意的。被上诉人提交的该组证据不属于法定新证据，不应采信。本院对一审查明的事实（详见一审判决书）予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人主张案涉合同合法有效，上诉人无需返还保证金和进场费，被上诉人单方终止合同的行为属于违约，应当承担租金、管理费以及水费的逾期违约金。被上诉人已实际使用涉案租赁物，应当支付2019年7月10日至8月20日期间的租金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。上诉人主张案涉合同有效，但其未能证明案涉房屋已取得建设工程规划许可证，应对此承担举证不能的不利后果。一审据此认定案涉合同无效于法有据，本院予以维持。关于进场费，被上诉人主张其已支付5万元，其中转账给方蜜1万元，合计转账给肖淑华4万元。上诉人主张其仅收到1.7万元。根据上诉人认可真实性的微信聊天记录显示，上诉人称其中3万元属于中介费。但上诉人既不能提供证据证明其已事先告知被上诉人转账的5万元中包含中介费，也未能明确其主张的1.7万元进场费具体收款方式，其未能提供证据反驳被上诉人的主张，应对此承担举证不能的不利后果。故一审认定上诉人收取的进场费为5万元并无不当，本院予以维持。鉴于案涉合同已被认定为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审认定上诉人向被上诉人返还保证金25542元和进场费5万元正确，本院予以维持。上诉人主张被上诉人承担租金、管理费以及水费的逾期违约金因合同无效而缺乏合同依据，本院不予采纳。关于2019年7月10日至8月20日期间租金，因房屋租赁合同无效，上诉人作为出租人可请求被上诉人参照约定租金标准支付房屋占有使用费。而2019年7月10日至8月20日期间为上诉人同意给予被上诉人因经营需要对商铺进行装修的免租期，即双方对上述期间的租金标准约定为免付，一审参照合同约定的该期间的租金标准，认定被上诉人在该期间内无需支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2226.59元，由上诉人深圳市尊尚投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 卢  艳  贝二〇二一年五月十四日书记员 李秋敏（兼）