北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初71833号原告：北京立根华融资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区北苑东路**立根大厦****。法定代表人：张志亮，总经理。委托诉讼代理人：卢宾，北京嘉恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕姗姗，北京嘉恒律师事务所律师。被告：李某，男，1980年10月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李泳霄，上海市建纬（北京）律师事务所律师。原告北京立根华融资产管理有限公司（以下简称立根公司）与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。立根公司的委托诉讼代理人卢宾、吕姗姗，李某的委托诉讼代理人李泳霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立根公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除我公司与李某于2018年12月25日签订的两份《香江北岸房屋租赁合同》；2．判令李某从北京市朝阳区5号、6号腾退并将房屋交还我公司；3．判令李某支付自2019年7月1日起按每月38505元的标准计算至实际腾退之日的租金及占用费；4．判令李某支付逾期滞纳金1491427元；5．判令李某支付违约金115515元。事实和理由：2018年12月25日，我公司与李某签订了两份《香江北岸房屋租赁合同》，约定李某承租位于北京市朝阳区底商5号、6号两间房屋（以下分别简称5号房屋、6号房屋，一并提及时简称涉案房屋），其中5号房屋的租金标准为20309元/月，6号房屋的租金标准为18196元/月，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日，租金支付方式为押三付三，每次提前15日支付下次租金，租金期间内每年第12个月的租金免收。2019年4月起，李某以各种理由拖欠租金，经我公司多次催告，李某于2020年8月5日补交了2019年4月至6月份未足额支付的租金50000元，截至目前欠交租金539070元。我公司与李某签订的合同约定逾期交纳任一期租金的，按日租金的200%按日向我公司支付逾期滞纳金；逾期满15日的，我公司有权解除合同，李某应按月租金300%的标准向我公司支付违约金。李某辩称：同意立根公司要求解除合同的诉讼请求。一、我未及时支付租金是因为立根公司利用格式条款损害我的利益，我依据合同法第六十七条行使先履行抗辩权，停止了租金的支付，并非故意拖欠租金。房屋租金的计算标准也请求参照2015年5月19日的租赁合同约定标准计算。2015年5月19日，我与立根公司签订《香江北岸房屋租赁合同》，约定我承租涉案房屋，租赁期限自2015年6月1日至2018年12月31日，因租赁房屋为小区底商，为商业用途，但该房产项目一直未能办理产权证明，无法作为商业主体工商登记的注册地址，因此月租金相对低于正常可办理注册地址的同地段商铺，月租金为13997元。我承租涉案房屋运营一个电脑图文广告设计公司和一个洗衣店，因需要向客户开具发票需要有营业执照，即需要一个可以用于办理注册地址的经营场所。上述合同快到期时，立根公司约我和其他商户，承诺涉案房屋在2019年之前即可用于办理工商登记的经营住所场地，因此要求增加租金，月租金涨至38505元。我出于对立根公司的信任及考虑到为门店装修投入金额较大，且门店内的复印机、洗衣机等大型设备较多不宜搬运等原因，我于2018年12月25日与立根公司签订了两份《香江北岸房屋租赁合同》，立根公司主张该合同为格式合同，与此前除了价格变动其他内容并无不同，因此我并未仔细审查合同内容。而该合同约定“因政策原因，甲方暂时不能提供经营住所场地证明，由乙方应自行负责办理营业执照等相关手续的全部事宜，且乙方不得因经营受到的影响向甲方提出任何索赔或主张。”该条款符合《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第（二）项规定的情形，应属无效条款。而我接受房屋租金上涨的主要原因即为立根公司承诺涉案房屋在2019年之前即可作为注册地址进行使用，因此，当我发现在2019年已经过去一个季度后，涉案房屋仍无法作为注册地址进行使用，我行使先履行抗辩权，停止了租金支付。立根公司利用格式条款骗取我签订高额租金的租赁合同，故关于房屋租金的计算标准请求参照2015年5月19日签订租赁合同的标准予以调减。二、关于欠付租金金额。一方面，应将我已支付的押金115515元予以抵扣相应数额的欠付租金。另一方面2020年突发的新冠疫情的情势变更情形对我的经营活动造成较大影响，我在资金上也有短缺，并非故意拖欠租金，请法院依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条关于情势变更的规定对租金标准予以调整。涉案合同约定立根公司有权自押金中扣除本合同约定的我应承担的相应费用，我已依约支付押金且立根公司没有向我返还押金，故押金115515元应当用于抵扣租金。此外，2020年年初突发新冠肺炎疫情，2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制，直至2020年4月30日，北京市才将一级响应调整至二级，在此期间我店铺基本未能正常经营。新冠疫情导致大部分中小企业的经营受到严重影响，学校、培训机构停止线下授课，而我经营的电脑图文广告设计公司主要的客户群体为中小企业主、培训机构及打印作业的中小学生家长，经营收入因此受到严重影响。因疫情影响，为避免交叉感染，民众大幅减少了外出洗衣的需求，我经营的洗衣店也受到严重影响。依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条，新冠疫情属于当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的情形，故我请求法院对租金标准及金额酌情调减。三、立根公司主张的滞纳金和违约金过高，远远超过其实际损失，且我欠付租金并无主观恶意，应当予以酌减。我与立根公司签订的两份合同约定“乙方逾期交纳任一期租金的，乙方应按照日租金200%的标准按日向立根公司支付逾期滞纳金；逾期满十五日的，甲方有权解除本合同，乙方应按照月租金300%的标准向甲方支付违约金。”逾期滞纳金的性质应当属于逾期付款的违约金，其对应的是守约方的实际损失，应为资金占用期间的利息损失。利息的计算标准应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，而涉案合同约定按日租金200%的标准支付逾期滞纳金明显过高，应酌情调减。在合同已约定逾期滞纳金的前提下，合同中约定的违约金性质应为惩罚性违约金，而法律中规定的违约金性质以赔偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金约定也与公平原则冲突。本案中，我未及时支付租金并无主观恶意，确实因新冠疫情原因导致缺乏经济收入、资金紧张，难以支付高额租金，通过2020年8月5日我主动向立根公司支付2019年4至6月租金尾款可知我在凑够一定数额款项后仍在尽力支付欠付的租金，因此不应受到惩罚，请法院依法对该惩罚性违约金进行减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月19日，立根公司作为甲方与李某作为乙方签订《香江北岸房屋租赁合同》，约定出租的涉案房屋建筑面积121．36/108．73平方米，总计230．09平方米（含公摊），租赁用途为药店。在签订本合同前，甲方已向乙方明示本合同内容及房屋现状、项目周边等情况，同时按照乙方要求对可能限制、影响乙方权利的条款及内容作了合理说明。乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状、房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，确认该房屋符合其租赁用途，并对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境等因素均予以认可。房屋租赁期限自2015年6月1日至2018年12月31日（含免租期），租金从2015年10月1日起算。租金标准2元/天（含物业费），月租金13997元。2018年12月25日，立根公司作为甲方与李某作为乙方签订《香江北岸房屋租赁合同》，约定出租房屋为5号房屋，建筑面积121．4平方米（含公摊），租赁用途为商业。在签订本合同前，甲方已向乙方明示本合同内容及房屋现状、项目周边等情况，同时按照乙方要求对可能限制、影响乙方权利的条款及内容作了合理说明。乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状、房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，确认该房屋符合其租赁用途，并对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境等因素均予以认可。房屋租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日，租金从2019年1月1日起算。租金标准为20309元/月，年租金为243708元（含物业费），每个自然年的第12个月份免除当月租金。支付方式为押三付三，每次提前15天支付下次租金，乙方应按期足额缴纳租金。乙方逾期缴纳任一期租金的，乙方应按照日租金200%的标准按日向甲方支付逾期滞纳金；逾期超过十五日的，甲方有权解除合同，乙方应按照约租金300%的标准向甲方支付违约金。乙方应在本合同签署当日向甲方支付三个月的租金作为押金即60927元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。甲方有权自押金中扣除本合同约定的、乙方应承担的相关费用及违约金……合同第10条第2款第5项约定在该房屋内开展及经营其业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证，乙方应将该些证照以及乙方使用商号、商标等相关文件复印并加盖公章后提供一份供甲方备案。乙方知悉并认可，因目前政策原因，甲方暂时不能提供经营住所场地证明，由乙方自行负责办理营业执照等相关手续的全部事宜，且乙方不得因经营受到的影响而向甲方提出任何索赔或主张……合同第12条第2款约定乙方有逾期缴纳租金或其他费用超过15日的、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者严重妨碍他人正常工作、生活等情形的，甲方有权解除合同，收回房屋。2018年12月25日，立根公司作为甲方与李某作为乙方签订《香江北岸房屋租赁合同》，约定出租房屋为6号房屋，建筑面积108．77平方米（含公摊），租赁用途为商业。在签订本合同前，甲方已向乙方明示本合同内容及房屋现状、项目周边等情况，同时按照乙方要求对可能限制、影响乙方权利的条款及内容作了合理说明。乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状、房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，确认该房屋符合其租赁用途，并对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境等因素均予以认可。房屋租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日，租金从2019年1月1日起算。租金标准为18196元/月，年租金为218352元（含物业费），每个自然年的第12个月份免除当月租金。支付方式为押三付三，每次提前15天支付下次租金。乙方应按期足额缴纳租金。乙方逾期缴纳任一期租金的，乙方应按照日租金200%的标准按日向甲方支付逾期滞纳金；逾期超过十五日的，甲方有权解除合同，乙方应按照约租金300%的标准向甲方支付违约金。乙方应在本合同签署当日向甲方支付三个月的租金作为押金，即54588元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。甲方有权自押金中扣除本合同约定的、乙方应承担的相关费用及违约金……合同第10条第2款第5项约定在该房屋内开展及经营其业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证，乙方应将该些证照以及乙方使用商号、商标等相关文件复印并加盖公章后提供一份供甲方备案。乙方知悉并认可，因目前政策原因，甲方暂时不能提供经营住所场地证明，由乙方自行负责办理营业执照等相关手续的全部事宜，且乙方不得因经营受到的影响而向甲方提出任何索赔或主张……合同第12条第2款约定乙方有逾期缴纳租金或其他费用超过15日的、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者严重妨碍他人正常工作、生活等情形的，甲方有权解除合同，收回房屋。就2018年12月25日签订的两份租赁合同，李某向立根公司支付了押金115515元；李某已支付租金至2019年6月30日，李某于2020年8月5日补交了至2019年6月30日的尚欠租金50000元。2020年8月，立根公司委托律师向李某发送律师函，要求李某支付租金。关于滞纳金，立根公司主张按日租金的200%自2019年7月1日计算至2021年2月1日。经询，立根公司称在提起本案诉讼前未向李某送达过解除通知。本院于2020年12月24日向李某送达起诉材料。本院认为：立根公司与李某于2018年12月25日就涉案房屋签订的两份《香江北岸房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行合同义务。根据查明的事实，李某在2018年12月25日签订合同前，已实际承租涉案房屋达三年之久，知晓涉案房屋尚无权属证书的事实，李某虽提出在2018年12月25日前立根公司承诺涉案房屋在2019年之前可作为办理工商登记的经营场所场地，但就此未能提供证据予以证明。现无证据证明双方签订的《香江北岸房屋租赁合同》的相关条款属于不能协商的格式条款，且在签订合同时李某明知涉案房屋不能作为办理工商登记的经营场所场地，故本院对李某提出的未支付租金系行使先履行抗辩权的主张不予采纳。李某未按合同约定支付租金构成违约，依据合同及法律规定立根公司享有合同解除权，立根公司通过起诉的方式要求解除合同，载有解除合同意思的起诉书送达李某之日即2020年12月24日双方之间的合同解除，故本院对立根公司要求解除合同的诉讼请求不再支持，本院对双方合同解除时间予以确认。合同解除后，因合同取得的财产应当返还。现李某尚未从涉案房屋腾退，故本院对立根公司要求李某腾退并交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于租金及占用费，考虑到2020年年初突发的新冠肺炎疫情，确对李某使用涉案房屋造成一定影响，故本院综合考虑疫情持续时间、我市疫情防控政策以及对李某经营的影响情况等酌情确定。另外，因李某已支付了押金115515元，故本院在计算李某应支付的租金时予以抵扣。关于立根公司主张的逾期付款滞纳金，实为逾期付款的违约金，有合同依据，但合同约定明显过高，本院调整后予以支持。关于立根公司主张的违约金，因本案系因李某未按约定支付租金导致本案合同解除，且合同约定并未明显过高，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，判决如下：一、原告北京立根华融资产管理有限公司与被告李某于2018年12月25日签订的两份《香江北岸房屋租赁合同》于2020年12月24日解除；二、被告李某于本判决生效后七日内从北京市朝阳区底商5号、6号房屋腾退并将房屋交还原告北京立根华融资产管理有限公司；三、被告李某于本判决生效后七日内支付原告北京立根华融资产管理有限公司2019年7月1日至2020年12月23日的租金423555元；四、被告李某于本判决生效后七日内支付原告北京立根华融资产管理有限公司自2020年12月24日按每月38505元的标准计算至履行完毕本判决第二项之日的占用费；五、被告李某于本判决生效后七日内支付原告北京立根华融资产管理有限公司逾期付款滞纳金（违约金）25000元；六、被告李某于本判决生效后七日内支付原告北京立根华融资产管理有限公司违约金115515元；七、驳回原告北京立根华融资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12754元，由原告北京立根华融资产管理有限公司负担7649元（已交纳）；由李某负担5105元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李甲军二〇二一年五月十七日书记员  杨龙澜