文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0406民初1169号原告：衡阳市同安房地产开发有限公司，住所地衡阳市白沙洲工业园白沙大道24号。法定代表人：梁源，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：董华坚，男，1960年7月13日出生，汉族，系该公司员工，住广州市天河区。委托诉讼代理人：胡爱珍，女，1985年10月21日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省衡阳市雁峰区。被告：彭玲莉，女，1979年6月13日出生，汉族，住湖南省衡南县。被告：周千清，男，1972年2月2日出生，汉族，住湖南省衡南县。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司衡阳市分行，住所地湖南省衡阳市开发区长丰大道30号。法定代表人：王仕明，系该行行长。原告衡阳市同安房地产开发有限公司（简称同安公司）与被告彭玲莉、周千清，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司衡阳市分行（简称邮政银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告同安公司委托诉讼代理人董华坚、胡爱珍到庭参加了诉讼，被告彭玲莉、周千清，第三人邮政银行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告同安公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、本案的诉讼费、保全费等由二被告负担。2021年1月4日，原告变更诉讼请求为：1、解除双方于2015年12月19日签订的HY2××8号《衡阳市商品房买卖合同》及《补充协议》（注销网签及备案）；2、解除预抵押合同、撤销预抵押登记、撤销预告登记；3、判令被告向原告支付违约金13,374元（485,715元×5%－被告已支付首付款10,911元）；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2015年12月19日签订了《衡阳市商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定：被告彭玲莉、周千清购买原告兴建的位于雁峰区××大道××号××住宅一套，建筑面积123.89㎡，单价3,921元/㎡，房款总价为485,715元，首期应付款145,715元，按揭贷款340,000元，原告在上述网签房款基础上给予二被告优惠，实际房款总价为454,911元。二被告购房当天因资金周转困难，实付首付款10,911元，余欠首付款104,000元。二被告向原告借款并签订《借款协议》，协议约定给予被告优惠，购房总价款为约定借款104,000元，借款期限18个月，分六次分期方式还款。上述合同签订后，因二被告未能依约偿还首付款及偿还银行贷款，造成原告以保证人名义代二被告偿还银行按揭款，原告认为，被告至今拒不偿还原告代偿的银行贷款本息，也未偿还所欠的首付款，已构成根本违约，故诉诸法院，望判如所请。被告彭玲莉、周千清，第三人邮政银行未作辩称，也未提交相关证据。本院经审查认定事实如下：2015年12月19日，原、被告双方签订了合同编号为HY2××8号的《衡阳市商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定：由被告彭玲莉、周千清购买原告开发的位于衡阳市雁峰区××大道××号××室，建筑面积123.89㎡，单价3921元/㎡，房款总价为485,715元，首期应付款145,715元，按揭贷款340,000元。原告在上述网签房款基础上给予二被告优惠，实际房款总价为454,911元。同日，双方还签订了《补充协议》，协议第十条第七款约定：买受人必须在获得贷款后按合同期限归还银行本息。担保期间，买受人未及时归还银行本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出通知之日起七日内到出卖人指定地点偿还出卖人全部垫付款（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等），并承担自银行放款之日至买受人还款之日期间的利息（以本期应还数额为基数按日万分之三计算）；在上述时间内如仍未归还的，出卖人有权解除本合同，同时买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金。二被告实付首付款10,911元，下欠首付款104,000元。原、被告签订《购房首付款借款协议》，约定被告借款104,000元，用于支付购买案涉房屋的购房首付差额部分，借款期限为18个月，自2015年12月19日至2017年6月18日止，借款利息为借期内不支付利息，逾期起第二月内按借款总金额月息一分计算利息，另按借款总额15%计算违约金，逾期二月以上，按借款金额月息三分计算利息，另按25%计算违约金。借款协议还对还款方式、保证及违约条款作了约定。二被告向原告出具了借条。被告向邮政银行申请按揭贷款，邮政银行于2016年1月1日发放贷款340,000元，并以其所购房屋作为抵押担保，预告登记号为：衡房预雁峰区字第0××5号。原告同安公司对上述贷款作保证人担保。因被告未按时向银行还贷，保证人同安公司根据《个人购房贷款/担保合同》约定，于2020年8月18日代被告全额偿还了其向邮政银行的贷款本息，该笔贷款已全部结清。此外二被告未偿还其向原告所借的购房首付款104,000元。本院认为，原、被告双方所签订的编号为HY2××8号的《衡阳市商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均受其约束。被告彭玲莉、周千清因未按时偿还第三人邮政银行贷款，同安公司履行了担保义务，代为清偿了欠款。根据原、被告双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》补充协议第十条的约定，出卖人同安公司有权解除双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》、《补充协议》，并要求买受人彭玲莉、周千清按照购房款的5%向出卖人支付违约金。现原告请求解除双方于2015年12月19日签订的《衡阳市商品房买卖合同》及补充协议的主张，符合双方合同约定的内容，是意思自治的表现，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。主合同解除后，从属于主合同的预抵押合同、预抵押登记、预告登记一并解除。同时，原告依约要求被告按照购房款的5%向出卖人支付违约金，因双方在借款协议上对总购房款重新约定为454,911元，故二被告应当支付违约金11,834.55元（454,911元×5%－10,911元＝11,834.55元）。综上，本院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告衡阳市同安房地产开发有限公司、被告彭玲莉、周千清双方于2015年12月19日签订的编号为HY2××8号的《衡阳市商品房买卖合同》及《补充协议》，基于该合同产生的预抵押合同、预抵押登记、预告登记一并解除；二、被告彭玲莉、周千清在本判决生效后十日内支付原告衡阳市同安房地产开发有限公司违约金11,834.55元；三、驳回原告衡阳市同安房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,124元，公告费260元，合计8,384元，由被告彭玲莉、周千清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  黄 鑫人民陪审员  王俊林人民陪审员  董振义二〇二一年五月十二日法官 助理  李 劲代理书记员  陈巧玲            校对人：李  劲      注：本案适用的法律条文见附页附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。