北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初8594号原告：王丰，男，1997年4月12日出生，汉族，户籍所在地呼和浩特市玉泉区，现住北京市朝阳区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。第三人：刘群，女，1982年10月8日出生，汉族，户籍所在地安徽省芜湖。原告王丰（以下简称姓名）与被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）、第三人刘群（以下简称刘群）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。王丰到庭参加了诉讼。城城公司、刘群经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。王丰向本院提出诉讼请求：要求城城公司一次性返还王丰剩余房租34729元、押金5145元以及支付违约金5145元。事实与理由：2020年7月14日，刘群与城城不动**公司北京分公司（以下简称城城北分公司）签订了《委托代理合同》，约定刘群委托城城北分公司出租位于北京市朝阳区五里桥**5栋10层1034室房屋（以下简称1034号房屋）。王丰于2020年8月11日与城城北分公司签署《代理出租合同》，约定王丰承租1034号房屋，租期2020年8月12日至2021年8月11日，王丰按照合同约定一次性付清一年的房租及押金，共计51450元。2020年10月30日，刘群称未收到城城北分公司支付的租金，并于2020年11月1日前来强制收房，但王丰已按照《代理出租合同》约定履行了全部义务，刘群无权直接收房。因涉案合同确实无法实际履行，双方合同已经解除。故王丰要求城城北分公司返还押金、剩余租金以及支付违约金。另，城城北分公司系城城公司的分支机构，无注册资金，因此，王丰要求城城公司对城城北分公司的义务承担责任。城城公司辩称：城城北分公司与王丰签订《代理出租合同》后，城城北分公司将1034号房屋交付给王丰使用，因受疫情影响，城城北分公司及城城公司在2020年9月份经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且王丰搬离涉案房屋，因此客观上城城北分公司确实存在未按合同约定履行义务的情况。城城北分公司系城城公司的分支机构，因合同无法继续履行，城城北分公司及城城公司均同意解除双方签订的《代理出租合同》，城城公司同意返还王丰未实际租住的期限对应的租金及押金，但由于城城公司经营异常，无法核实王丰实际租住日期及搬离房屋时间，恳请法院依据相关证据及实际租住日期及搬离时间确定返还租金的具体数额。另，王丰主张违约金的数额过高，应当依法予以调整。刘群经本院依法传唤无正当理由未到庭，亦未向本院提交书面的答辩意见或陈述意见。王丰就其主张向本院提交以下证据：1.王丰与刘群的微信聊天记录截图打印件及告知函一页（无具体日期）；2.摄制时间为2020年11月1日的视频光盘，欲证明2020年11月1日刘群到1034号房屋收房时的门铃监控拍摄的情况；3.摄制时间为2020年11月5日的视频光盘，欲证明2020年11月5日1034号房屋内断水视频片段；4.王丰与案外人丁**签订的落款时间为2020年11月6日的《北京市房屋租赁合同》；5.王丰与城城北分公司签订的《代理出租合同》及1034号房屋的所有权证照片打印件；6.王丰向城城北分公司支付房屋租金和押金的收款收据（电子收据）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：编号为X京房权证朝字第XXXX号房屋所有权证书上登记的房屋坐落为北京市朝阳区**5号楼10层1034，该房屋即1034号房屋的实际坐落位置。现1034号房屋的登记房屋所有权人为刘群。城城北分公司系城城公司的分支机构。2020年8月6日，王丰作为乙方与城城北分公司作为甲方签订了《代理出租合同》，合同约定甲方受产权方委托将1034号房屋出租给乙方使用；房屋用途为纯住家，未经甲方书面同意，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限从2020年8月12日起至2021年8月11日止；月租金5145元/月；付款方式为年付；乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为人民币5145元，合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金；在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。2020年8月6日，王丰向城城北分公司支付了押金5145元，租金1855元；2020年8月10日，王丰向城城北分公司支付租金共计44450元，上述款项共计51450元，其中包括5145元押金，及2020年8月12日至2021年8月11日的一年房屋租金。本案审理期间，本院调阅了刘群起诉城城公司、城城北分公司服务合同纠纷案的民事起诉状。王丰对民事起诉状的真实性认可，也当庭表示同意法院按照2020年11月8日计算其交还房屋的时间，并明确其要求城城公司退还自2020年11月9日起的剩余租金。另，城城公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，但向本院提交了书面的答辩意见，城城公司认为王丰所主张的违约金过高，要求降低。经询，王丰称其不认可城城公司所述违约金约定过高的主张，但同意由法庭酌定违约金的具体数额。上述事实，有微信聊天记录截图打印件、告知函、视频光盘、《北京市房屋租赁合同》《代理出租合同》、照片、收款收据、民事起诉状等证据在案佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案城城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了当庭质证和辩论的权利。本院可依据查明的事实，依法缺席判决。刘群经本院依法传唤无正当理由未到庭，亦不影响本院对本案的审理。此外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王丰与城城北分公司于2020年8年6日签订了《代理出租合同》，但此后因城城北分公司的原因导致王丰无法继续使用该房屋，城城北分公司未能依约履行出租义务，应当向王丰承担违约责任。另，王丰明确表示要求城城公司承担法律责任，因城城北分公司系城城公司的分支机构，其并无独立的注册资金，其法律责任应当由成立该分支机构的法人单位承担，故城城公司应当承担城城北分公司所需承担的法律责任。此外，因城城公司与王丰均确认城城北分公司与王丰所签订的合同已经解除，故本院对双方合同解除的事实不持异议。另，根据王丰所提交的证据，本院依法认定王丰于2020年11月8日从1034号房屋中搬离，且自2020年11月9日起未再使用、占用该房屋的事实，并确认王丰与城城北分公司之间租赁1034号房屋的年租金为46305元，折合每月租金为3858.75元的事实。关于王丰要求城城公司返还押金的诉讼请求，因双方合同已经解除，城城公司应当依约返还王丰已经交纳的押金，故本院对王丰的该项诉讼请求予以支持。关于王丰要求城城公司返还剩余房租的诉讼请求，因于法有据，且其主张的数额不高于本院所确定的数额，故本院对王丰的该项诉讼请求亦予以支持。关于王丰要求城城公司支付违约金的诉讼请求，因城城公司确实存在违约行为，且双方合同约定有违约责任的承担内容，故城城公司应当向王丰承担违约责任，即支付违约金。此外，城城公司主张按照合同约定违约金过高，王丰对此不予认可，本院认为，根据查明的事实，由城城公司按照合同约定的一个月租金标准向王丰支付违约金的标准并不存在过高的情形，故本院对城城公司所主张违约金标准过高的主张不予采纳，但考虑到双方合同约定的租金标准在实际履行中有所调整和变更，故本院将根据查明并确认的月租金数额来确定城城公司向王丰支付违约金的具体数额。综上，依据《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告王丰押金5145元；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告王丰剩余租金34729元；三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告王丰违约金3858.75元；四、驳回原告王丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，由原告王丰负担32元（已交纳）；由被告城城不动产管理有限公司负担893元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  史震二〇二一年五月二十五日书记员  刘洋