北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初549号原告（反诉被告）：北京世达祺祥贸易有限公司，住所地北京市东城区地安门东大街****。法定代表人：蔡京晶，执行董事。委托诉讼代理人：姚国文，北京中登律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵仕珍，男，1993年3月19日出生，汉族，北京中登律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：曹晓刚，男，1982年8月7日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：高原，北京市普贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思婧（曹晓刚配偶），女，1984年10月29日出生，汉族，住北京市顺义区。第三人：北京丽兹行房地产顾问有限公司，住所，住所地北京市怀柔区乐园西大街**院**楼**28-3注册）。法定代表人：曲疏通，常务副总经理兼行政总监。委托诉讼代理人：田露艳，女，1989年7月23日出生，土家族，该单位职员。原告（反诉被告）北京世达祺祥贸易有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）曹晓刚（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法追加北京丽兹行房地产顾问有限公司为本案第三人（以下简称第三人），依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚国文、赵仕珍，被告委托诉讼代理人高原、刘思婧，第三人委托诉讼代理人田露艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告给付原告违约金500万元。事实和理由：经第三人提供居间服务，原、被告于2020年3月3日签订房屋买卖合同及补充协议，约定被告购买原告位于北京市朝阳区景林路9号院29号楼-2至2层0X号房屋（以下简称X号房屋），成交价9300万元。被告就此给付定金10万元，此后，被告明确提出不再购房，根据合同约定，原告就此享有解除权，原告曾起诉要求被告赔偿原告经济损失，庭审中，原、被告均同意解除合同，认可合同已经解除。因原告认为主张数额不足以弥补原告经济损失，后撤诉处理。现被告不再购买房屋，根据合同约定，应给付违约金1860万元，考虑到约定过高，原告按500万元主张。就原告实际损失，现0X号房屋已再行出售，售房款9150万元，存在差价损失，涉案交易中，原告并实际支付中介费10万元。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。认可涉案合同已经解除，但系原告违约，被告就此享有解除权，才提出不再购房，被告不承担违约责任。被告于2019年9月看过涉案房屋所在小区，并打算在小区购房，后受疫情及防控政策影响，被告无法看房亦无法进入小区。经与第三人沟通，第三人表示X号房屋有一个1800平南向花园，价格合适，并且有六个车位，车位的位置也非常好，基于上述因素，被告才签订涉案房屋买卖合同。但签订合同后，被告才得知六个车位均没有办理车位证，办证日期亦难以确定，且1800平南向花园可能无法圈出，且无法确保圈出面积，房屋南侧围墙也已经拆除，直接面对市政道路，存在安全隐患。就上述情况，原告及第三人在签订购房合同前均未如实告知，存在违约行为，被告有权解除合同，并无需负担违约金。如法院认定被告应承担违约金，在原告主张数额的基础上，仍申请法院予以酌减。被告向本院提出反诉请求：1、原告双倍返还被告已付定金20万元；2、原告赔偿被告律师费9万元。事实和理由：现因原告违约致合同解除，原告应双倍返还定金，并赔偿被告律师费损失。就被告反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求。系被告拒绝购买房屋致合同解除，但同意以被告已付押金折抵违约金相应数额。第三人述称：诉讼请求与我方无关，仅就事实陈述意见。被告曾看过两次房。就花园一节，原告告诉我方称X号房屋带一个3000平的南向花园，第三人出于谨慎，使用相关软件圈出花园1800平，就以该信息告知被告，但就花园系自行圈出一节，未进行告知。合同履行过程中，被告提出不再购房，不再购房的原因，现已无法核实，此后双方解约的情况，我方均不清楚。就原告告知我方花园一节，现无证据提交。本院经审理认定事实如下：原、被告于2020年3月3日签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告X号房屋，建筑面积共1267．87平方米，该房屋成交价格为6100万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3200万元，由买受人一并支付给出卖人；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修等情况和相关关系；出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人；如该房屋权属及具体状况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同。原、被告并于同日签订《房屋买卖合同补充协议》，约定本合同成交价格包含位于＿（未填写地址）的产权停车位六个，由于该车位的不动产权证书正在办理过程当中，出卖人最迟应于2020年＿月＿日（未填写日期）之前取得该车位不动产证书且配合买受人共同办理完毕权属转移登记手续；买受人拒绝购买房屋的，买受人构成根本违约的，出卖人有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，按照价款总和20%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人已支付的全部购房款项冲抵违约金，多退少补，居间方收取买受人的所有费用不予退还。双方并于同日签订《房屋基本情况告知书》，显示建筑面积1222．57平方米，原告并签字声明“本告知书所列信息真实、准确”，被告签字声明“本人已详细了解该房屋情况，并自愿购买该房屋”。就此，被告已付原告定金10万元。庭审中，原、被告认可系被告提出不再购房，认可合同已经解除。但双方就导致合同解除的违约方存争议。就双方争议的事实和证据。就合同违约，被告向本院提交了：1、第三人向其提供的房屋宣传页，显示地图中区域房屋的报价、房本、花园信息，其中一套为南向花园1800平；2、被告与第三人微信聊天记录截图，显示第三人于2020年2月26日“我准备好出发，快到的时候和曹太太说一下”，被告“好的，哪个房子呀”，第三人“1800平花园，带前庭院的那套英式风格的房子”，“曹太太我这边到了，再一号门这边等您”；第三人于3月1日“这个房子的确实是整个远洋一亿级别里面最大的1800平，而且还有您喜欢的前庭院”；被告于3月5日“车位产权还有问题嘛”，“早上说的卖家的车位产权问题解决了吗”；被告于3月7日“我们要求车位搞定了在开始”，“意思就是车位什么的都弄好了，我们才开始付款走下面流程”；第三人“车位这边业主只能尽量找人催，时间没有办法给一个准确的答复”，被告“那你们干的叫什么事，我买别墅分着买是吗”；被告于3月12日“物业告诉我花园面积是800平米”，“那边是不能扩建了”，“这个1800你们用什么软件测量的？”，“你们难道没去物业问过吗，这个房子当时装修的时候没有圈起来，现在不能圈了，你们应该知道这个实际情况吧”，“现在不让圈了”，“我了解的情况是基本上做不了了，包括院子，还有就是南边的围墙拆了”，“盗抢风险很大”；被告于3月21日“房子我们不要了”，“明天我给你们寄书面”；被告于3月22日发送《解除房屋买卖合同通知函》图片，并表示已留置第三人处；第三人并答复于2019年9月至2020年3月14日期间未带领被告看过房，此前最后一次看房是2019年9月。就此，原告表示对证据真实性均不认可；第三人表示对证据1真实性认可，对证据2真实性无法确认，认可王冉、Ally系第三人工作人员。就律师费，被告提交了委托代理协议、转账凭证及律师费发票。就此，原告表示对真实性不认可；第三人表示与其无关。就原告中介费损失，原告提交了其与第三人签订的《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，显示经纪服务费10万元。就此，被告表示对真实性无法确认；第三人表示对真实性认可。本院认为，原、被告于2020年3月3日签订的《房屋买卖合同》及相关补充协议系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原、被告均认可合同已经解除，结合本案案情，本院对此予以确认。双方争议焦点在于合同违约方的确认，本案中，被告于合同履行过程中明确表示不再继续履行合同。现被告以原告未如实告知房屋状况主张原告构成根本违约，并据此主张享有约定解除权，但应考虑到：一，《房屋买卖合同补充协议》中明确写明车位证正在办理过程中，且就六个车位的具体位置均空白未填写，被告表示对此不明知不了解，本院对此难以采信；二，《房屋买卖合同》、《房屋基本情况告知书》中均注明了房屋建筑面积为1200多平，亦未注明存在花园，被告表示买卖标的中含确定、可履行的1800平南向花园，本院难以采信，且被告自认于2019年9月看过涉案小区，对小区别墅“花园”情况应有一定程度的了解；三、被告与第三人的微信聊天记录截图显示，虽各方对花园圈出情况的沟通发生于合同签订后，但各方对花园系由业主“自行圈出”这一事实应属明知；四、被告、第三人均未充分举证证明原告曾明确承诺房屋含1800平南向花园，并自愿受其约束。基于上述考虑，应认定被告对1800平米南向花园的权属及实现存在风险明知及预期，且难以认定此构成原告的合同义务，更难以认定原告对此构成根本违约，现被告基于对该风险的进一步评判，提出解除合同，应认定被告拒绝继续履行，构成违约，应由被告承担违约责任。就违约金一节，考虑到被告违约时间、违约行为、原告实际损失等，酌情判定被告给付违约金20万元，现被告已付定金10万元，原告亦同意折抵，被告应再行给付违约金10万元，但相关诉讼费应由被告负担。基于上述认定，就被告反诉请求，本院均不予支持。另需说明的是，如被告认为第三人存在服务瑕疵，可在居间合同项下另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹晓刚于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京世达祺祥贸易有限公司违约金十万元。二、驳回原告（反诉被告）北京世达祺祥贸易有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）曹晓刚的全部反诉请求。案件受理费23450元，由被告（反诉原告）曹晓刚负担（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京世达祺祥贸易有限公司）。反诉费2825元，由被告（反诉原告）曹晓刚负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二一年五月十七日书记员  张 茜