山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0881民初1341号原告：中国建设银行股份有限公司曲阜支行，住所地曲阜市。负责人：王伟，行长。委托诉讼代理人：房善全，山东公明政和律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：钟永明，该行客户经理，特别授权。被告：孔德福，男，1996年11月9日出生，汉族，住曲阜市。现住曲阜市。被告：袁洁，女，1998年11月28日出生，汉族，住山东省鱼台县。被告：曲阜天安置业有限公司，住所地曲阜经济开发区。法定代表人：孙福鹏，董事长。委托诉讼代理人：王超，山东曲圣地律师事务所律师，特别授权。原告中国建设银行股份有限公司曲阜支行与被告孔德福、袁洁、曲阜天安置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司曲阜支行的委托诉讼代理人房善全、被告曲阜天安置业有限公司委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼，被告孔德福、袁洁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司曲阜支行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告孔德福偿还原告借款本金384133.44元、利息5818.01元、罚息及复利103.67元（暂计至2021年3月4日），合计390055.12元，并支付原告自2021年3月5日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；2.请求依法判令被告曲阜天安置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3.请求依法判令原告对被告孔德福、袁洁提供的抵押物，即坐落于曲阜市（天安·芝兰公馆小区）╳室房产的处分价值享有优先受偿权，且被告袁洁在抵押物价值范围内对上述债务承担连带偿还责任；4.请求本案诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2017年10月10日，孔德福作为借款人，与中国建设银行股份有限公司曲阜支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定孔德福向中国建设银行股份有限公司曲阜支行借款43万元，用于购买曲阜天安置业有限公司开发的房产，借款期限300个月，采取等额本金还款方法按月还款，贷款利率在基准利率水平上上浮5%，逾期罚息利率在贷款利率基础上上浮50%。曲阜天安置业有限公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证。孔德福、袁洁作为抵押人，以所购坐落于曲阜市（天安·芝兰公馆小区）╳室的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。贷款发放后，因孔德福、袁洁、曲阜天安置业有限公司未能按时足额履行还款义务，构成违约，中国建设银行股份有限公司曲阜支行有权根据合同约定解除合同，并要求孔德福、袁洁、曲阜天安置业有限公司清偿债务。被告孔德福、袁洁未到庭，亦未答辩。被告曲阜天安置业有限公司辩称，对担保的事实无异议，根据双方合同天安公司承担的是阶段性担保，根据双方合同第四条约定该笔合同项下的抵押生效，担保人不再承担担保责任。涉案房屋不动产证书天安公司已于2017年3月29日取得，根据最高院关于民法典担保合同司法解释52条规定，该抵押已生效，天安公司担保责任应免除。本院经审理认定事实如下：2017年10月10日，中国建设银行股份有限公司曲阜支行与孔德福签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：孔德福向中国建设银行股份有限公司曲阜支行借款430000元，用于购买曲阜天安置业有限公司开发的房产，借款期限为300个月，自2017年10月10日起；还款方式为等额本金；逾期罚息利率在贷款利率基础上上浮50%。被告孔德福、袁洁同意以其位于曲阜市房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记（鲁2018曲阜市不动产证明第╳╳号）。2017年3月24日原告与被告曲阜天安置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告为因购置坐落于芝兰公馆项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证，保证期间至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。2018年3月14日原告依约轩昂被告孔德福发放贷款430000元。但被告孔德福自2019年12月起未能正常还款，出现多次逾期还款情形，2021年2月28日起未再偿还借款。截至2021年3月4日被告孔德福尚欠原告借款本金384133.44元、利息5818.01元、罚息103.67元。故原告起诉至法院。另查明，2017年3月29日被告曲阜天安置业有限公司已办理位于曲阜市（天安﹒芝兰公馆小区）╳处房屋的不动产权证书（2017）曲阜市不动产权第××号。以上事实有原告提交的《中国建设银行个人住房贷款申请表》、《个人住房（商业用房）借款合同》、同意抵押证明、不动产登记证明、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、个贷对账单及贷款账户基本信息、委托代理协议及律师代理费发票，被告提交的鲁（2017）曲阜市不动产权第××号不动产权证为证，本院予以确认。本院认为，一、中国建设银行股份有限公司曲阜支行与孔德福签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。中国建设银行股份有限公司曲阜支行按约向孔德福、曲阜天安置业有限公司、袁洁发放贷款430000元，而孔德福逾期还款，其行为已构成违约，应承担违约责任，故原告主张解除借款合同并要求被告孔德福偿还借款本金、利息及罚息等，符合合同约定，本院依法予以支持。二、关于原告是否对坐落于曲阜市房产享有抵押权。本院认为，原告为涉案房屋做了抵押权预告登记，庭审中被告曲阜天安置业有限公司提交的证据足以证明该房屋已经办理了建筑物所有权首次登记，因被告鲁学臣、李亚男怠于办理房屋产权登记的行为，导致抵押预告登记无法转为正式抵押登记，不属于预告登记的失效情形。故本院认为抵押权自预告登记之日设立，原告要求对抵押房屋优先受偿，本院予以支持。三、对于被告曲阜天安置业有限公司的担保责任，合同约定保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本案涉案房产虽尚未取得不动产权属证书，但本院认定抵押权已自预告登记之日起设立，故本院认为保证期间已届满，被告曲阜天安置业有限公司不应承担保证责任。四、关于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》均明确约定律师费由借款人承担，且在抵押担保范围内，故被告孔德福应承担律师费1000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百九十三条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司曲阜支行与被告孔德福于2017年10月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告孔德福于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司曲阜支行偿还借款本金384133.44元及利息、罚息（截至2021年3月4日止的利息5818.01元、罚息103.67元；自2021年3月5日起至借款实际清偿之日止的利息、罚息等，以384133.44元为基数，按照借款合同约定的利率计算））；三、被告孔德福于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司曲阜支行支付律师费1000元；四、原告中国建设银行股份有限公司曲阜支行在上述款项范围内对被告孔德福、袁洁名下的位于曲阜市房产依法享有优先受偿权；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司曲阜支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150.83元，减半收取计3575.5元，由被告孔德福、袁洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 员 贾林雪二〇二一年五月二十一日法官助理 王思猛书 记 员 杨 艳