福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0203民初3230号原告：蔡荣加，男，1966年7月2日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：林伯奇，福建纬瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭惠枫，福建纬瀚律师事务所律师。被告：厦门市家景物业有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路341号2806室。法定代表人：林连山，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟明，福建知圆律师事务所律师。原告蔡荣加与被告厦门市家景物业有限公司（以下简称家景物业公司）侵权责任纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。蔡荣加的委托诉讼代理人林伯奇、彭惠枫，家景物业公司的委托诉讼代理人李伟明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡荣加向本院提出诉讼请求：1.家景物业公司立即停止侵占厦门市思明区嘉禾路347号摩登大厦地面一层105、106、107单元商铺门口的空地私设收费岗亭收取停车费的侵权行为，并立即拆除收费岗亭1个及道闸1个；2.家景物业公司赔偿蔡荣加摩登大厦一层105、106、107单元商铺、二层201单元商场的租金损失（自2020年10月31日起，按每月256550元租金标准计算至家景物业公司全部履行上述1、2项诉求之日止）；3.家景物业公司承担案件受理费、保全申请费4368元及保全担保费用2308.95元。事实与理由：蔡荣加于2020年9月份购买了厦门市思明区摩登大厦347号一层105、106、107商铺、二层201单元的商场以及嘉禾路353号地下一层第1、2、3、4、7、10、12、13、14、16、17、18、20、21、22号共15个车位，于2020年10月19日取得不动产权证书，系前述房产的业主。家景物业公司系摩登大厦的物业服务单位，向摩登大厦的业主、租户收取物业费。根据相关部门批准的摩登大厦总平规划、设计资料，位于摩登大厦地面一层蔡荣加商铺门口的空地系公共空地，并未规划为车位用途：位于二层的电梯间，因该层只规划一个单元，应当为蔡荣加商场专有使用；位于一层地下室的部分半封闭空间，则设计为蔡荣加商场附属的空调机房，并非规划停车位或其它公共空间，也应当为蔡荣加商场专有使用。家景物业公司违法侵占了上述空地，设置收费岗亭及其它收费设施，对外经营停车场，导致蔡荣加商铺门口经常性被车辆堵死，根本无法正常开展经营活动、甚至无法正常通行。家景物业公司还侵占了二层商场的电梯间作为保安宿舍，侵占了一层地下室的附属机房私自划设3个停车位对外出租、出售，这也直接导致蔡荣加商场无法正常进行设计、装修及后续使用。就上述问题，蔡荣加曾多次以口头、书面乃至发律师函等方式，要求家景物业公司停止上述侵权行为、恢复原状，并切实履行物业管理职责。但家景物业公司至今仍置之不理，也从未给予任何回复、解释。截至目前，家景物业公司上述行为已经导致蔡荣加对外出租商场、商铺后无法正常收取租金的严重后果；蔡荣加甚至还可能因此对案外人构成违约，而进一步遭受更大的损失。综上所述，家景物业公司上述违法、违约的行为，不但直接造成蔡荣加巨大损失，也侵害了全体业主的共有权益。蔡荣加作为业主，有权依法要求家景物业公司停止侵害、排除妨害、恢复原状、赔偿损失等，并要求其依约履行物业管理职责。家景物业公司辩称，一、讼争空地的范围内并未设置岗亭及道闸，道闸及岗亭不在蔡荣加诉求的范围内。蔡荣加的诉求涉及摩登大厦小区全体业主的公共利益，并非仅限于蔡荣加与家景物业公司之间的权利、义务关系。蔡荣加并无证据证明其获得全体业主或大多数业主的授权，其诉讼主体不适格。物业服务指向的是全体业主共用共有的小区设施的维修、养护、管理，故物业服务法律关系的一方是物业公司，另一方是全体业主而非单个业主。摩登大厦一层的地面停车场、二层商场的电梯间系属于全体业主所有的公共区域，蔡荣加的诉求涉及小区全体业主的公共利益，并无证据证明其获得全体业主或大多数业主的授权，其以个别业主的身份单独提起诉讼，属于主体不适格。二、家景物业公司的诉讼主体也不适格。家景物业公司与摩登大厦业委会签订的《物业服务合同》从2015年1月1日起至2018年12月31日止，原物业合同期早已届满。因为种种因素，小区的临时业主大会未能召开，未能选聘新的物业公司与家景物业公司进行交接。为了小区的日常安全、公共设施设备的正常运行，家景物业公司才继续提供物业服务。家景物业公司系临时代管的，随时会撤出小区物业管理工作。而且家景物业公司2015年1月份才入驻小区，蔡荣加主张的的空地私设收费岗亭收取停车费、侵占电梯间用房、一层地下室私划停车位都不属实。三、蔡荣加的诉求毫无事实和法律依据，不应得到支持。1、家景物业公司并未在蔡荣加的105、106、107单元商铺门口的空地私设收费岗亭及道闸。根据家景物业公司与仙悦花园（摩登大厦）小区业委会签订的《物业服务合同》的约定，从摩登大厦小区正式有业主入住开始，蔡荣加商铺门口的空地就是作为停车场使用的。这也一定程度缓解了小区业主停车难、停车贵的问题，有利于全体业主。所以地上一层空地设置为停车场，存在收费岗亭等设备系家景物业公司从小区业委会接手时就存在的。小区周边的音乐广场大厦、湖北大厦、潇湘大厦等8幢大厦的地面一层空地都是跟摩登大厦一模一样的设置为停车场。不存在家景物业公司侵占该空地为停车场、私设收费岗亭的情况，家景物业公司不可能也没权利去拆除停车场的收费设施，恢复该停车场为空地。蔡荣加的商铺本身有阶梯又系弧形的，有部分区域有栏杆阻隔，根本不可能被车辆堵死，更勿论无法正常通行。因此蔡荣加主张的地面一层停车场侵权行为根本不成立，不应被支持。2、摩登大厦二层商场的电梯间系公共区域，不存在摩登大厦一层地下室的商场附属空调机房这个面积，即使存在也是公共区域，都属于全体业主所有，不可能归蔡荣加商场专有专用的。家景物业公司从未侵占过电梯间为员工宿舍，私划停车位对外出租，出售。事实上，摩登大厦的业委会也出具过《授权委托书》，授权委托家景物业公司管理本大厦空置房（如28楼、29楼、30楼的电梯空置房、地下负一层、负二层空置房、三楼架空层）。3、蔡荣加的商铺、商场时至今日都依然高挂招租的广告，处于未出租、未装修的状态。蔡荣加的所谓出租给他人使用，月租金高达256550元系虚假的，与事实不符。综上，蔡荣加各项诉求，应予驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蔡荣加系厦门市思明区嘉禾路347号摩登大厦105单元（建筑面积87.42平方米）、106单元（建筑面积81平方米）、107单元（建筑面积59平方米）房屋（前述房屋以下简称摩登大厦一层商铺），思明区嘉禾路349号房屋（原坐落思明区××路××号××单元，建筑面积1771.68平方米，以下简称摩登大厦二层商场）以及嘉禾路353号地下一层第1、2、3、4、7、10、12、13、14、16、17、18、20、21、22号车位的登记产权人，于2020年10月后取得房屋不动产权利证书。2014年12月23日，前述房屋所在的仙悦花园小区仙悦花园业主委员会作为委托方、甲方，与家景物业公司（受托方、乙方）签订一份《物业服务委托合同》，约定：家景物业公司为仙悦花园（摩登大厦）提供物业服务，总建筑面积34514.63平方米，其中住宅27721.52平方米，620户独立产权人；一楼店面面积1163.16平方米；商场面积1771.68平方米；地下车库3858.27平方米，地下AB两层固定产权车位66个；地面周围临时停车场32个。合同期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。地面停车场共32个车位，除预留8个车位做机动车位，其他24个车位可以用来出租，本大厦业主租赁地面车位每车位每月200元使用计算。地面停车场，每年承包费应向甲方上缴30000元。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2009年5月24日，仙悦花园业主委员会（甲方）与家景物业公司（乙方）又签订一份《物业过渡性管理协议书》，约定：双方签订的《仙悦花园小区物业服务委托合同》已于2018年12月31日期满，但因种种客观因素，厦门市仙悦花园临时业主大会未能召开，选聘新的物业公司与乙方进行交接。为了仙悦花园小区的日常安全、公共设施设备的正常运行，就物业工作过渡性管理规定达成协议，过渡性管理期限自2019年1月1日起至甲方公开选聘新物业服务公司进驻时止。在过渡性管理期间延续双方于2014年12月23日签订的原《物业服务委托合同》的所有权利和义务。现家景物业公司仍为仙悦花园小区的物业服务单位。另查明，厦门市思明区嘉禾路347号地面一层现设置有停车场用于车辆停放，该临时停车场范围包含蔡荣加名下摩登大厦一层商铺门口空地区域。该停车场设置有道闸及收费岗亭，由家景物业公司进行收费管理。2021年3月9日，厦门市鹭江公证处出具（2021）厦鹭证内字第19135号公证书，确认蔡荣加委托诉讼代理人彭惠枫2021年1月21日使用公证处“公证云”平台对现场的取证形成的电子数据自生成之时起未被修改。该公证书所附照片显示，厦门市思明区嘉禾路347号地面一层设置的停车场停放有车辆，部分车辆停放至蔡荣加所有的摩登大厦一层商铺门口，但停放车辆与店铺之间仍留有人行通道。另有照片显示局部区域为毛坯状态，放置有晾晒衣物的移动晾衣杆以及冰箱、桌椅等生活杂物。蔡荣加主张该区域为摩登大厦二楼商场家景物业公司占用的电梯与楼梯间的区域。蔡荣加并主张该占用虽不会影响进出二层商场，但装修和正常使用均会受到影响。家景物业公司对一层商铺停车场的状况并无异议，否认其占用二楼商场区域作为员工宿舍的事实，并主张前述蔡荣加主张的区域为公共区域，并非蔡荣加的专有区域。审理过程中，蔡荣加提供共用土地及公用建筑面积分摊说明表、二层房屋分层分户平面图、二层房产测量草图，拟证明二层商场仅电梯1、电梯2纳入4至30层的住宅分摊，其余部分未纳入公摊，因此，二层电梯间与楼梯之间的区域应属蔡荣加的专属部分；蔡荣加提供建设规划许可证、厦门市规划局关于同意世纪广场B栋仙悦花园修改局部平面、立面的批复、厦门市规划局建设工程竣工规划验收表、总平面规划图，拟证明案涉摩登大厦一层地面空地规划为花池绿地，并未规划为车位。蔡荣加主张因家景物业公司占用摩登大厦地面一层设置停车场、占用二层商场电梯与楼梯之间的区域，导致其房产承租人与其解除合同，造成其损失，家景物业公司应当予以赔偿。蔡荣加提供如下证据：1.蔡荣加与案外人郑钰莹签订的《商业物业租赁合同》及转账交易详情一份，该合同载明：蔡荣加为出租方、甲方，郑钰莹为承租方、乙方。甲方将厦门市思明区嘉禾路347号一层105、106、107单元及二层201单元出租给乙方，租期自2020年10月1日起至2030年9月30日止，2020年10月1日起至2020年10月30日止为乙方的装修免租期。一层店面门口空地现被占用作为停车场，导致一层店面无法正常通行使用，甲方应当负责在2020年10月30日前解决该占用问题。否则，乙方有权拒绝缴纳租金直至将该场地清空，免租期亦相应顺延。如果超过3个月甲方仍不能解决占用问题，乙方有权解除本合同，并要求甲方退还全部已支付的押金、租金等款项，并全额赔偿乙方已投入的装修损失。一层店面租金为350元/㎡，二层店面租金为100元/㎡，则月租金为256550元。前两年租金不变，第三年起每两年在上一年的租金基础上递增6%。乙方应在进场装修前向甲方交付513100元作为租赁保证金，到合同期满，且乙方结清租赁期间应缴交的水电费、物业费等一切费用及退还相关证件手续后，甲方应将保证金无息退还乙方。2020年11月5日，郑钰莹向蔡荣加账户转账支付513100元。2.一份落款为2021年12月2日、郑钰莹的函件，主要内容为郑钰莹陈述其在2020年11月5日向蔡荣加支付了租金保证金513100元，并同时着手建材购买、装修设计等工作，截止目前蔡荣加仍未妥善处理商铺门口空地被占用的问题，因此函告蔡荣加尽快处理解决商铺门口的占用问题，如超过3个月仍未能解决该占用问题，将行使解除权，要求蔡荣加承担相应的违约责任。3.一份落款为2021年2月3日、郑钰莹的解约函，主要内容为郑钰莹陈述截止目前承租商铺门口被占用的问题仍未能解决，于函件送达之日，解除双方签订的租赁合同，蔡荣加需退还租赁保证金及资金占用期间的利息，于函件送达之日起3日内赔偿郑钰莹进场装修所产生的人工费、交通费、设计费、材料费等费用。4.落款为2021年3月10日、李小均的证人证言一份，主要内容为家景物业公司持续侵占二楼商场电梯间作为员工宿舍，并在一楼商铺门前空地私设停车位，导致商铺门前无法正常通行。上述问题未能解决导致郑钰莹解约。在招租过程中，因前述问题无法得到解决，导致目前商铺未能得以出租。家景物业公司就前述蔡荣加提供的4份证据质证认为，除转款凭证外，对前述蔡荣加提供证据的真实性均不予认可。转账支付时间与租赁合同约定的时间不符，其余证据均为蔡荣加与案外人之间的关系，证人亦与蔡荣加存在利害关系，证言可信度低。另，本院根据蔡荣加的申请，依法对家景物业公司的财产采取保全措施，蔡荣加为申请财产保全提供担保，支出保全担保费用2308.95元。本院认为，蔡荣加以家景物业公司在摩登大厦地面一层设立停车场的行为侵害其一层商铺的合法使用权，占用二楼电梯间及楼梯区域的行为侵害其二层商场的合法使用权给其造成损失提起本案诉讼，并明确本案为侵权责任纠纷。（一）家景物业公司并未存在侵害蔡荣加摩登大厦一层商铺合法使用权的侵权行为。首先，根据前述家景物业公司与仙悦花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》约定的内容，家景物业公司在入场为仙悦花园小区提供物业服务之时，即已存在一层商铺的停车场。即摩登大厦地面一层的停车场并非由蔡荣加设立，而是由仙悦花园小区业主委员会委托家景物业公司予以管理。双方当事人均确认摩登大厦一层地面停车场区域属于摩登大厦全体业主共有。即便该区域原并未被规划为停车场，全体业主亦可在不违反法律规定的情况下，依法通过业主大会或经由议事规则，决定该公共区域的使用。业主委员会作为业主大会的执行机构，其将地面一层的停车场委托家景物业公司管理的行为，可以认定该停车场的设置获得业主委员会的认可。在无相反证据的情况下，可以认定该停车场的设置系全体业主的共同决策。其次，蔡荣加提供的照片显示，即便该停车场上停有车辆，在车辆与蔡荣加的店铺之间，仍留有人行通道通行，并不存在蔡荣加所主张的停车场停放的车辆将其商铺堵死、导致其商铺无法正常使用的事实。停车场的设置并未侵害到蔡荣加专有部分的所有权。第三，蔡荣加如认为停车场的车辆停放管理不到位，影响其一层商铺门口的通行秩序，可依双方之间的物业服务合同关系，要求家景物业公司履行管理职责，加强停车场车辆停放管理，而非改变已稳定作为停车场使用的摩登大厦全体业主共有区域的使用功能。（二）在案证据亦未能证明家景物业公司占用二楼电梯间及楼梯之间的区域影响蔡荣加二层商场的使用。首先，仅依蔡荣加提供的照片，无法证明家景物业公司实施了占用二楼商场电梯及楼梯间区域的行为。其次，蔡荣加自己提供的与案外人签订的《商业物业租赁合同》及案外人出具的函件，均未提及存在二楼商场电梯及楼梯间区域被占用的行为，也未提及因该行为导致二楼商场无法使用。因此，在案亦无证据证明因该区域的占用，导致二层商场整体无法使用。因此，家景物业公司并不存在侵害蔡荣加所有权行使的行为，相关行为与蔡荣加所主张的租金损失亦不存在因果关系。如蔡荣加认为地面一层停车场的设置不利于摩登大厦全体业主的利益，对于涉及小区的公共事务有不同意见，可通过业主大会或根据相应议事规则行使权利。综上分析，蔡荣加主张家景物业公司存在侵权行为不能成立，其据此要求家景物业公司赔偿其租金损失及相关保全担保费用的诉求亦于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第八项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回原告蔡荣加的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为5749元，保全申请费4368元，均由原告蔡荣加负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 刘远萍二〇二一年五月二十八日代书记员 谢 颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。