广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤03民终2181号上诉人（原审被告）：源泰制衣（深圳）有限公司，住所地深圳市南山区西丽镇大勘村一村**，统一社会信用代码914403007362937820。法定代表人：颜振先，董事长。上诉人（原审被告）：深圳广福服装有限公司，住，住所地深圳市南山区西丽上面光村南丰果农场/div>法定代表人：颜志坤，董事长。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗培能，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙宝生，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市大勘实业股份有限公司，住，住所地深圳市南山区西丽街道大磡实业大楼**一社会信用代码91440300192410863P。法定代表人：林子雄。委托诉讼代理人：黄鸿，北京润朗（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，北京润朗（深圳）律师事务所律师。上诉人源泰制衣（深圳）有限公司（以下简称“源泰公司”）、深圳广福服装有限公司（以下简称“广福公司”）因与被上诉人深圳市大勘实业股份有限公司（以下简称“大勘公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人源泰公司、广福公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回被上诉人的请求，或将案件发回重审；3.被上诉人承担案件的全部诉讼费用。事实和理由详见上诉状。被上诉人大勘公司辩称，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。具体答辩意见详见调查询问笔录及书面答辩状。大勘公司一审诉请判令：1.大勘公司、广福公司、源泰公司之间签订的《租赁厂房协议书》无效；2.广福公司、源泰公司返还租用房屋；3.广福公司、源泰公司支付房屋占有使用费、水电费合计811720元，并按照同期银行贷款利率支付逾期付款违约金22443元（前述费用均暂计算至2019年9月，实际计算至广福公司、源泰公司返还房屋之日）；4.广福公司、源泰公司承担案件全部诉讼保全费及律师费。一审判决主文：一、源泰公司、广福公司应于判决生效之日起十日内向大勘公司返还位于xx厂房一栋四层和宿舍一栋四层；二、源泰公司、广福公司应于判决生效之日起十日内按照每月41320元的标准向大勘公司支付自2020年1月起至深圳市南山区人民法院判决确定的返还涉案厂房和宿舍之日止的占有使用费；三、驳回大勘公司的其他诉讼请求。案件受理费12141.64元，由大勘公司负担。二审审理期间，上诉人提交以下证据：一、大勘公司主体登记及备案信息查询单，拟证明大勘公司和深圳市南山区西丽街道办事处xx第一居民小组（以下简称“第一居民小组”）属于独立的主体。二、《租赁厂房协议书》两份，拟证明《租赁厂房协议书》的出租方是第一居民小组。三、通知两份，拟证明第一居民小组分别于2018年12月21日、2019年12月21日向上诉人发通知催告上诉人交清拖欠的租金及水电费。四、租金转帐凭证，拟证明案涉厂房的租金系由上诉人转第一居民小组。五、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，拟证明案涉厂房的申报人为第一居民小组。六、《深圳市人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》、南xx南xx号房屋租赁凭证，拟证明深圳属于特区，具有特区立法权。深圳特区对历史农村房屋的处理，进行了特区立法：违法建筑普查的结果有三种，没收、拆除、办理产权。而涉案房屋并不属于拆除、没收的情形。该涉案房屋可以进行出租。涉案房屋能够进行租赁备案，且客观上进行了备案，备案期满后，是否进行了后续备案，并不影响或改变涉案房屋能够租赁且依据特区立法可以租赁的客观事实。七、（2014）民申字第1780号民事裁定书、（2014）民申字第1972号民事裁定书、（2019）最高法行再203号行政判决书、（2020）最高法行申6801号行政裁定书，拟证明居民小组具有合同当事人的主体资格，也具有诉讼的主体资格。被上诉人质证认为，对证据一的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。该份证据不能说明第一居民小组是本案合格诉讼主体，但证明了大勘公司具有独立的法人资格，是本案的适格主体。同时，该份证据可以证明，被上诉人的股东性质为大勘村集体资产管理委员会的集体股及327名村民的合作股。根据《深圳经济特区股份合作公司条例》和《广东省农村集体资产管理条例》第三条规定，农村集体资产由农村集体经济组织代表本组织全体成员行使所有权，并以本组织的名义依法自主经营管理。大勘公司作为原集体经济组织大勘村的继受单位，代表全体村民行使对集体资产（即涉案房屋）的所有权，是本案的适格主体。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议。不论是从形式上还是从实质上来看，被上诉人均为涉案房屋的出租人，即被上诉人为本案起诉的适格主体。对证据三的真实性无异议，对证明目的不予认可。第一居民小组向上诉人发出两份《通知》的行为是其维护委托人即被上诉人集体资产权益的体现，是代被上诉人行使对涉案房屋的管理权，其法律后果由被上诉人承担。故涉案房屋的出租人仍为被上诉人。对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议。第一居民小组代为收取租金等事宜亦在被上诉人委托的权限范围内，合同的实际履行主体及法律后果承担主体实际也仍为被上诉人。对证据五的证明目的有异议。普查申报行为不等于确权行为，申报行为仅是普查的第一步，涉案房屋的实际权利人为被上诉人。证据五均显示申报人提交了法定代表人证明及营业执照，而第一居民小组没有营业执照，也没有法定代表人，第一居民小组是受被上诉人的委托，代为申报及提交被上诉人的营业执照和法定代表人证明。对证据六的证明目的不予认可。从上诉人提交并由上诉人持有的房屋租赁凭证可以看到，该房屋租赁凭证中记载的出租人为大勘公司，这亦可证明上诉人实际也是认可涉案房屋的实际出租人为被上诉人，上诉人提出的“被上诉人不是本案的适格主体”的观点意在混淆事实，误导法庭，没有事实和法律的依据，应予以驳回。对于证据七证明目的不予认可，该证据证明的目的与本案没有关联，本案是大勘公司自有资产授权居民小组代为管理，与上诉人所提交的四个案件不是同一性质。上诉人于二审法庭调查时确认，其二审提交的证据为证据一、证据七，其余证据已经在一审时出示过。被上诉人提交以下证据：一、情况说明，拟证明涉案房屋为大勘公司管理的集体资产，考虑到管理方便等实际原因，委托第一居民小组代为负责收取、催缴租金等日常管理事宜。二、《律师函》及邮件底单，拟证明广福公司认可大勘公司是涉案房屋的出租人，租金的给付对象亦是大勘公司，故广福公司所称被上诉人不是本案的适格主体没有事实和法律依据。三、国家企业信息公示系统网页，拟证明在国家企业信息公示系统网中查询不到第一居民小组的相关信息，证明第一居民小组不属于独立的主体。上诉人质证认为，对证据一的真实性无法确认，该证据出具的时间是2021年3月24日，因此所谓租赁主体系大勘公司的内容不符合法律规定和客观实际，大勘公司的股东主体记载是大勘居委会以及327名的居民合作股，第一居民小组出具的所谓情况说明不具有法律效力。对证据二的《律师函》真实性不确认，《律师函》是广东大湾律师事务所向大勘公司发出的函件，这里面提到的是委托关系，里面并没有授权委托的法律文件，律师事务所自行向其他公司发的函件对上诉人不具有约束力，大湾律师事务所的函件其表述对象错误，也不应当对上诉人具有约束力。对证据三真实性没有异议，第一居民小组属于基层性组织，具有独立的主体资格和诉讼主体资格，并非国家企业信息公示系统所登记的商事公司，所以被上诉人以该公示系统没有这个信息来证明第一居民小组不属于独立主体是不成立的。本院对一审查明的事实（详见一审判决书）予以确认。另查，被上诉人表示涉案房屋是其管理的集体资产，考虑到管理方便等实际原因，委托第一居民小组代为负责收取、催缴租金等日常管理事宜。两上诉人表示一审未对主体资格提出异议是因为一、二审广福公司的委托诉讼代理人不同，且源泰公司一审未到庭。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。针对上诉人的上诉请求和理由，本院评析认定如下：上诉人提交上诉状主张涉案房屋并不当然不能使用，即使最终认定为违法建筑且不能合法使用，被上诉人具有重大过错，应当驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二审调查时上诉人提交补充上诉意见，主张被上诉人并非适格主体，应当驳回被上诉人的起诉。本院认为，一审已对涉案房屋未取得房产证或相应的报建审批手续的事实予以查明，一审据此认定涉案协议无效，符合法律规定。上诉人依法应将涉案房产退还被上诉人并参照协议约定的租金标准支付占有使用费至实际搬离之日止。上诉人在法定上诉期间提出的上诉请求和理由，均无充分事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人超出法定上诉期间提出的上诉请求，实质否定、变更了之前的上诉请求，依法不属于本案二审审查范围，且被上诉人在涉案协议上签章，其已知悉涉案房屋的出租情况，结合被上诉人与第一居民小组均确认系由第一居民小组代被上诉人管理，上诉人亦未提供证据证明第一居民小组对被上诉人就案涉房屋主张的租赁权益提出异议，上诉人一审时亦未就此提出异议，故一审将被上诉人认定为出租人，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12141.64元，由上诉人源泰制衣（深圳）有限公司、深圳广福服装有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 卢  艳  贝审判员 张    泽审判员 黄  燕  璇二〇二一年五月十三日书记员 刘绍君（兼）书记员 李秋敏（兼）