辽宁省建平县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1322民初1845号 原告：中国工商银行股份有限公司建平支行，住所地辽宁省朝阳市建平县叶镇万寿路中段。 负责人：郑国江，行长。 委托诉讼代理人：苑志远，男，1972年11月8日出生，汉族，原告单位职员，住辽宁省朝阳市建平县。 委托诉讼代理人：田凯，男，1965年9月14日出生，汉族，原告单位职员，住辽宁省朝阳市双塔区。 被告：王凤芹，女，1964年12月5日出生，汉族，农民，住辽宁省朝阳市建平县。 被告：李海军，男，1964年10月16日出生，汉族，农民，住辽宁省朝阳市建平县。 二被告委托诉讼代理人：潘卫新，辽宁辰阳律师事务所律师。 被告：建平万和房地产开发有限公司，住所地辽宁省建平县富山街道新城社区（广厦家园） 法定代表人：刘凤兰，总经理。 原告中国工商银行股份有限公司建平支行（以下简称中国工商银行建平支行）诉被告王凤芹、李海军、建平万和房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行建平支行的委托诉讼代理人田凯、苑志远，被告王凤芹、李海军的委托诉讼代理人潘卫新到庭参加诉讼，被告建平万和房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行建平支行向本院提出如下诉讼请求：1.提前解除合同，要求借款人提前清偿尚欠的全部贷款本息；2.判令被告偿还贷款本金103,324.64元，利息17,638.15元及自2021年2月22日起至本金全部还清之日止利随本清；3.支持我行行使抵押权，抵押物变现在抵押物价值内优先清偿我行贷款本息及全部相关变现费用；4.请求判令被告承担本案诉讼费用及实现该笔债权的相关费用；5.支持判决生效后因被告迟延履行发生的双倍罚息；6.请求判令被告建平万和房地产开发有限公司对上述贷款本息承担阶段性连带清偿责任。事实和理由：借款人王凤芹和共同借款人李海军于2014年12月31日在我行办理了一手个人住房贷款140,000.00元。期限10年。合同编号：住房字朝阳建平支行20141000366号。该笔贷款由王凤芹、李海军共同所有位于建平县富山街道办事处新城社区新城名府3栋3单元14层03142号房屋进行抵押，并于2015年1月7日在建平县房屋产权监督管理处办理了抵押登记。我行按合同约定及时发放了贷款，建平万和房地产开发有限公司提供了阶段性连带责任担保。现被告王凤芹、李海军未按合同的约定正常履行还款义务，至2021年2月21日止，已连续违约3期、累计违约6期以上，逾期本金39,916.31元，积欠利息17,638.15元，贷款余额103,324.64元。贷款逾期后我行多次催收，被告仍不能按时还贷。被告的行为已违反了借款合同中的有关约定，并影响了原告正常的经营活动，故诉至法院。 被告王凤芹、李海军辩称，不同意提前解除合同，由于新冠疫情的影响导致经济下滑，被告未能及时还款，但是答辩人交了首付款和利息，由于疫情影响导致的影响应该予以延期，不能解除合同，另外解除合同应该书面出具，解除合同应该履行法定程序。 被告建平万和房地产开发有限公司辩称，答辩人为房地产开发公司，为案涉贷款提供阶段性担保，案涉贷款的借款人王凤芹、李海军提供了抵押物为贷款作担保。因此，根据我国《民法典》第三百九十二条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的但保安实现债权；”原告应该先就借款人提供的抵押物拍卖、变卖、折价所得价款实现债权。 本院经审理认定事实如下:被告王凤芹与被告李海军系夫妻关系，于1986年10月20日登记结婚。2014年12月31日，被告王凤芹作为借款人、被告李海军作为共同借款人、被告建平万和房地产开发有限公司作为保证人与贷款人原告中国工商银行建平支行签订了编号A：住房朝阳建平支行20141000366号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告王凤芹作为借款人、被告李海军作为共同借款人向原告贷款140,000.00元用于购买建平县富山街道办事处新城社区新城名府3栋3单元14层03142号房屋，贷款期限为120个月，第四条约定借款基准利率为年利率6.15%。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。逾期利率为年8.61%；还款方式为按月等额本息还款。贷款发放方式为：借款人授权贷款人将贷款一次性划入建平万和房地产开发有限公司账户。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约。借款人违约时，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。被告建平万和房地产开发有限公司为借款人提供阶段性连带责任保证，至借款人上述所购房屋的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。 被告王凤芹作为抵押人以其购买的位于建平县富山街道办事处新城社区新城名府南区03幢03142号房屋作为抵押物在该合同的抵押人处签字捺印，被告李海军在抵押物共有人处签字捺印。当事人于2015年1月7日在建平县房屋产权监督管理处办理了建平房预富山字第××号预购商品房抵押权预告登记。 合同签订后，原告按合同约定于2015年1月13日将借款140,000.00元划入被告建平万和房地产开发有限公司账户。二被告自2018年4月开始未按期偿还贷款本息，至2021年2月21日，被告已经连续违约3期、累计违约6期以上，经原告催要，案涉贷款逾期本金39,916.31元，积欠利息17,638.15元，贷款余额103,324.64元。 上述事实，有原告提交的二被告身份证及结婚证、建平万和房地产开发有限公司营业执照及法人身份证、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、抵押权预告登记证、欠息证明、催收单回执、原告及被告王凤芹、李海军的陈述予以证明，上述证据经过庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采信。 本院认为：原告中国工商银行股份有限公司建平支行与被告王凤芹、李海军，被告建平万和房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》依法成立并有效，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。被告王凤芹、李海军未按合同约定按期还款，其行为已构成违约，故原告要求解除《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告王凤芹、李海军应当返还原告借款本金及相应利息。被告王凤芹、李海军辩称“由于新冠××疫情影响还款，不同意提前解除合同”，对此，因二被告早在2018年4月即开始未按期偿还贷款，而新冠××疫情发生于2020年，故其辩解意见不成立，本院不予采纳。被告王凤芹、李海军辩称“解除合同应该书面通知，履行法定程序”，对此，本院认为原告提起诉讼即可视为一种通知，对被告的辩解意见，本院不予采纳。 被告王凤芹、李海军购房时用位于建平县富山街道办事处新城社区新城名府南区03幢03142号房屋作为抵押物对贷款作抵押担保，并办理了抵押权预告登记。原告与被告王凤芹、李海军之间的抵押合同虽然成立并生效，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以房屋设立抵押权，应当办理抵押登记，“抵押权自登记时成立”，该抵押权预告登记，并不能取代抵押权登记，故该房屋的抵押权并未设立，原告对抵押物不享有优先受偿权，所以原告要求“行使抵押权，抵押物变现在抵押物价值内优先清偿我行贷款本息及全部相关变现费用”的诉讼请求，本院不予支持。 被告建平万和房地产开发有限公司辩称“原告应该先就借款人提供的抵押物拍卖、变卖、折价所得价款实现债权”，根据上述阐释，因抵押权并未设立，本院对其意见不予支持。依据其与原告和被告王凤芹、李海军签订的《个人购房借款/担保合同》，被告建平万和房地产开发有限公司作为阶段性担保的保证人仍应按合同约定对被告王凤芹、李海军所欠的贷款本息承担连带保证责任，其承担责任后，可向债务人被告王凤芹、李海军追偿。 综上，原告的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司建平支行与被告王凤芹、李海军、建平万和房地产开发有限公司签订的编号A：住房朝阳建平支行20141000366号《个人购房借款/担保合同》于2021年5月6日予以解除； 二、被告王凤芹、李海军于本判决发生法律效力后十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司建平支行借款本金103,324.64元、利息17,638.15元，合计120,962.79元，并自2021年2月22日起按《个人购房借款/担保合同》约定的利率给付借款利息，利息给付至此笔借款还清之日止； 三、被告建平万和房地产开发有限公司对本判决第二项确定的被告王凤芹、李海军的偿还借款本息义务承担连带偿还责任，被告建平万和房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人王凤芹、李海军追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司建平支行要求行使抵押权，抵押物变现在抵押物价值内优先清偿贷款本息及全部相关变现费用的诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,360元，由被告王凤芹、李海军、建平万和房地产开发有限公司负担，被告建平万和房地产开发有限公司承担后，有权向被告王凤芹、李海军追偿相应款项。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。 审判员  张惠杰 二〇二一年五月二十一日 法官助理赵晓东 书记员毕凯