贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初2820号原告：李谷花，女，苗族，1990年6月21日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人：秦维城、简会甄，贵州福万律师事务所律师（特别代理）。被告：贵州广源沣房地产开发有限公司（以下简称：广源沣公司，住所地贵州省贵阳市南明区中山东路中东大厦11层1号。法定代表人：毛世锋，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：张鸿，贵州恒格律师事务所律师（特别代理）。原告李谷花与被告贵州广源沣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李谷花及其委托代理人秦维城，被告广源沣公司的委托代理人张鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李谷花向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币153164.90元；二、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，暂算至2020年11月26日为人民币102946.90元（最终以法院查明的被告实际交付的时间计算的金额为准）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费、强制执行申请费等。庭审中，原告对第二项诉讼请求变更为判令被告按照日万分之一办理商品房违约金计算至2021年5月11日为127462.1元。事实及理由：2016年11月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于南明区（以下简称“案涉房屋”），购房总价款人民币1477000.00元。合同签订后，原告已按照约定支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条第（一）项、第十三条第（2）项、第二十二条第三项的约定，被告应于2016年12月30日前将案涉房屋交付原告，逾期90日以上则按日万分之一支付逾期交房违约金，并且于2018年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期180日以上也按日万分之一支付逾期期间的违约金。然而，被告并没有按照前述约定履行合同义务，也未按照约定承担合同责任。为此，原告为了维护自身合法权益，根据《商品房买卖合同》第第二十八条“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商、调解解决；协商、调解不成的，按照下列第2种方式解决．．．．．．；2．依法向房屋所在地人民法院起诉”的约定提起诉讼，遂诉请如前，请求判如所请。被告广源沣公司辩称：一、原告陈述的事实属实，逾期交房的问题，原告所购买房屋2017年7月18日已经取得竣工验收报告，该日起房屋具备交付条件，此后未能交付原因系见龙洞路施工不能交付，被告自行出资解决排污问题，于2020年5月20日通知原告交房，因此，2017年7月18日后不应当计算被告的逾期交房责任，关于此部分事实已有本院其他判决予以认定，因此导致我方是否承担2017年7月18日后违约责任问题，目前已上诉到中院，尚在审理过程中，因此，逾期交房责任是计算至2017年7月18日还是计算至2019年11月11日收房之日有待于中院作出判决后才能认定。二、关于逾期交付办理商品房转移登记有关责任，双方在补充协议第十三条中，进行了重新约定，根据该补充协议约定，此项违约责任的计算时间应当自原告2019年11月11日收房后，扣除540个工作日后才开始计算违约责任，对于补充协议第十三条效力适用问题还由中院正在审理中。本院经审理认定事实如下：2016年11月9日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20161109001），原告以1477000元向被告购买被告开发的位于南明区房屋，房屋建筑面积为194.98平方米，套内面积为165.04平方米。《商品房买卖合同》第十一条约定：“买受人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”。第十二条约定：“（一）城市基础设施：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件……（3）在交房后90天内由出卖人督促、协调相关部门以达交条件，90天后每日按所购房屋总价款万分之一向买受人支付违约金，直到达到交付条件为止”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”。《商品房买卖合同》第二十二条第三点转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第二十九约定：“……双方可以根据具体情况对本合同中约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。双方附件十二《补充协议》第十三条第2点约定：“2、双方同意以交房日之次日为办理所有权初始登记期限的起算日。出卖人承诺于房屋交付后540个工作日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”合同签订后，原告按约定支付了相应购房款，被告未按合同约定交付房屋，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。以上事实有当事人陈述和身份信息、商品房买卖合同、付款收据、业主收房缴费确认单、装修申请表等相关证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告诉请的第一项，原被告双方《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月30日前。且从2019年11月2日的《业主收房缴费确认单》可知，原告的收房时间应为2019年11月2日。对于被告抗辩称未能及时交付的原因是市政管道施工导致小区下水道未接通。2017年7月18日已取得竣工验收报告，且被告自行出资解决排污问题，故被告的抗辩本院不予采信，而原告的该项诉请符合双方合同约定，本院应予支持。原告诉请的第二项“判令被告向原告交付贵阳市南明区四季花园第1号楼2单元18层4号商品房权属转移登记文书”在原被告双方《商品房买卖合同》中对于“商品房权属转移登记”并未有约定。双方《商品房买卖合同》第二十二条第三点关于转移登记的约定是：“出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。办理商品房转移登记的有关文书非商品房权属转移登记文书，故原告的该项诉请，本院实难支持。原告诉请的第三项，原、被告签订《商品房买卖合同》时明确约定了办理商品房所有权初始登记及转移登记的时间期限，现该期限明显经过，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。对于被告所诉辩的：“在《补充协议》当中对转移登记时间的起算日进行了变更”。对于双方签订的附件十二《补充协议》第十三条第2点变更《商品房买卖合同》第二十二条关于办理商品房转移登记的约定。根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，本院对《补充协议》第十三条第2点的约定，属于不合理的减轻了被告责任的条款，应当排除适用，对被告提出的该辩解意见不予采信。综上，被告未能按时办理商品房转移登记，应按照合同约定支付逾期违约金，计算标准应以合同约定的“按已付房价款的万分之一”进行计算，执行该标准违约金金额并不明显高于违约行为造成的实际损失，即原告的该项诉请符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贵州广源沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李谷花支付2016年12月31日起算至2019年11月2日的逾期交房违约金153164.9元。二、判令被告贵州广源沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李谷花支付起暂计至2020年11月26日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金102946.90元（2020年11月26日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金以已交付房价款447000元为基数按日万分之一的标准计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。三、驳回原告李谷花的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2571元由被告贵州广源沣房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 罗 静二〇二一年五月六日书记员 陈孝翠