四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1423民初474号 原告：洪雅置地房产开发有限公司，住所地洪雅县月珠南街89号。 法定代表人：李番，该公司总经理。 委托诉讼代理人：符怡雯，1989年3月31日出生，汉族，住四川省洪雅县。 被告：曾军，男，1983年8月26日出生，汉族，住四川省洪雅县。 被告：陈红燕，女，1979年6月20日出生，汉族，住四川省洪雅县。 原告洪雅置地房产开发有限公司（以下简称置地公司）与被告曾军、陈红燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人李番未到庭，原告委托诉讼代理人符怡雯到庭参加诉讼。被告曾军、陈红燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 原告洪雅置地房产开发有限公司向本院提出诉讼请求为：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（备案号14177）、×××70《合同补充协议（住宅）》以及与《商品房买卖合同》有关的附件；2、被告支付原告被农业银行洪雅支行暂扣的保证金中除本金外的正常息、罚息、复利共计14574.54元；3、被告向原告支付违约金78405元；4、被告承担本案诉讼费用。 事实和理由： 2014年6月18日，被告李曾军、陈红燕购买由原告开发建设的财富广场6号楼1单元8楼3号住房，合同工总价款为392026元，其中向中国农业银行股份有限公司洪雅支行（下称“农行洪雅支行”）按揭贷款270000元，贷款年限20年，农行洪雅支行于2014年7月17日发放贷款，被告应自2014年8月起每月向农行洪雅支行缴存按揭款约1900元。自2019年11月起，被告未再向农行洪雅支行缴存按揭款。由于原告负有连带担保责任，农行洪雅支行扣除原告相应的保证金共计26553.58元，其中：本金共计11979.04元，正常息、罚息、复利共计14574.54元。截至原告起诉时，被告违约已达15个月。经原告多次催收，被告仍然拒不归还原告被扣除的保证金，并且一直未向农行洪雅支行缴存按揭款。为维护自己的合法权益，原告故诉至法院。 被告曾军、陈红燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院递交书面的答辩状和证据，视为自动放弃答辩和举证、质证的权利。 本院经审理认定事实如下： 2014年6月18日，原告作为出卖人（甲方），二被告作为共同买受人（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、乙方向甲方购买由甲方开发建设的财富广场6号楼1单元8楼3号住房，房屋建筑面积108.23平方米，合同总价款392026元；2、按揭银行：中国农业银行股份有限公司洪雅县支行，按揭期限20年；3、付款方式及期限：贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的31.13%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司洪雅县支行或住房公积金管理机构借款支付；4、逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；5、交付条件：出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。原告在合同出卖人处加盖公司公章，二被告在合同买受人处签名捺印。 同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合同补充协议（住宅）》（合同编号：×××70）。该补充协议主要对按揭贷款付款、房价、房屋交付、房屋质量、装修装修、设备标准、合同解除等条款进行补充约定。其中，第十一条合同解除第2点中约定：如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房总额的20%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担，甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费现行予以扣除。原告在该补充协议甲方处加盖公司公章，被告在乙方处签名捺印。 上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》签订后，被告向原告支付了首付款122026元，剩余的房款270000元，由被告向中国农业银行股份有限公司洪雅支行（以下简称农行洪雅支行）办理了按揭贷款。二被告偿还了2014年8月至2019年10月期间的按揭贷款本金58170.89元。 自2019年11月起，二被告未再向农行洪雅支行缴存按揭款，至原告起诉时，原告作为保证人被扣收保证金（即原告为被告代存的按揭款）共计32193.66元。截至2021年3月30日，被告已归还农行洪雅支行按揭款本金58170.89元，扣除原告代其归还的14678.01元，被告实际已归还农行洪雅支行按揭款本金43492.88元。 庭审中，原告当庭变更第二项诉讼请求14574.54变更为17515.65元。 上述事实，有《商品房买卖合同》《合同补充协议（住宅）》、五份银行业务凭证、《关于曾军、陈红燕房屋的付款情况说明》以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 但是，被告自2019年11月起未再向农行洪雅支行缴存按揭款，至原告向本院提起诉讼时，已连续违约达17个月。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”，原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条逾期付款责任中约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。虽然原告在起诉前未书面通知被告解除合同，但是在本院向被告送达本案的起诉状副本等材料时，视为原告向被告发出了书面的解除合同通知。至本案开庭时，被告未向本院提交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，视为未对该解除合同通知提出异议。 同时，被告连续17个月的违约行为表明其长期怠于履行合同义务，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》、×××70《合同补充协议（住宅）》以及有关附件的诉讼请求，本院依法予以支持。 案涉合同解除后，原、被告双方在合同中的权利义务终止。被告已经履行了付款义务的部分（即房屋首付款122026元）。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，则被告已交纳的按揭款本金43492.88元应当由原告退还被告，原告无权再要求被告归还被银行扣收的保证金。故对原告要求被告归还被农行洪雅支行暂扣的保证金32193.66元。的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金，《合同补充协议（住宅）》第十一条合同解除第2点中约定：如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房总额的20%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担，甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费现行予以扣除。本案中，被告已远超两个月未向按揭银行缴纳按揭款，应当承担相应的违约责任，故原告提出违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。但被告的违约行为导致原告的直接损失即原告被扣收的按揭保证金的资金占用利息损失，除此之外原告未提供证据证明有其他损失，故本院认定合同中约定违约金为案涉房屋总价款的20%过高，应依法予以调减，本院调整违约金为原告被扣收保证金的20%，即32193.66元╳20%=6438.73元。 因被告未到庭参加诉讼，如有异议可另行主张权利。 本案中原告主张诉讼费用应当由被告承担，因诉讼费用如何承担法律已经有明确的规定，则按照法律的规定处理。 综上所述，对原告置地公司符合法律规定部分的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十五条和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告洪雅置地房产开发有限公司与被告曾军、陈红燕于2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》、×××70《合同补充协议（住宅）》以及与《商品房买卖合同》有关的附件； 二、由被告曾军、陈红燕在本判决生效之日起十日内一次性支付原告洪雅置地房产开发有限公司违约金6438.73元； 三、驳回原告洪雅置地房产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为4288元，由原告洪雅置地房产开发有限公司负担649.5元，被告曾军、陈红燕负担3638.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  岳志祥 二〇二一年五月十四日 书记员  雷 明