北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初1801号原告：杨朝辉，女，1953年6月23日出生，彝族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邰阳，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞斋，北京市北方律师事务所律师。被告：孙邢（兼邢玉芬、李秀兰委托诉讼代理人），男，1983年8月30日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：邢玉芬，女，1955年12月3日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：李秀兰，女，1931年5月28日出生，汉族，住北京市海淀区。三被告共同委托诉讼代理人：周明，北京市盈科律师事务所律师。原告杨朝辉与被告孙邢、邢玉芬、李秀兰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告杨朝辉委托诉讼代理人邰阳、王瑞斋与被告孙邢及其、邢玉芬、李秀兰共同委托诉讼代理人周明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨朝辉向本院提出诉讼请求：1．判令解除我与孙连武2006年7月28日签订的《协议书》；2．判令孙邢、邢玉芬、李秀兰将位于北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋）返还给我；3．判令孙邢、邢玉芬、李秀兰按照每月6450元标准向我支付2006年7月28日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；4．判令孙邢、邢玉芬、李秀兰向我支付垫付电费6418．84元。事实和理由：2006年7月28日，我与孙连武与签订《协议书》，约定我将涉案房屋以30万元卖给孙连武。签订协议当日，孙连武支付购房款25万元，双方约定余款5万元在过户后支付，此后双方未办理房屋过户手续。2012年12月30日，孙连武去世，继承人为其母亲李秀兰、其妻子邢玉芬及儿子孙邢（孙连武之父在其之前去世）。2014年，孙邢、邢玉芬、李秀兰起诉我要求过户房屋。两审法院均判决驳回过户房屋的诉讼请求。在案件审理过程中，法院曾向中央民族大学资产管理处调查房屋性质、上市交易及优先购买权情况，该校答复：涉案房屋属于央产房，目前学校暂不允许上市交易，并将该意见在“在京中央和国家机关住房交易办公室”备案。由于涉案房屋位于中央民族大学校区内，属于已购公有住房，我与民族大学的《房屋买卖契约》中约定我出售房屋必须优先卖给民族大学，我与孙连武签订的《协议书》属于无法履行的状态。故我诉至法院，请求判如所请。孙邢、邢玉芬、李秀兰辩称，不同意杨朝辉的诉请，协议书是双方真实意思表示，真实有效，不同意解除。我们有合理居住理由，是正当购买入住，不同意返还。不同意支付房屋使用费，不同意对方评估申请。同意支付电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年11月21日，杨朝辉（乙方）与中央民族大学（甲方）签订《公有住宅买卖契约》，双方约定：甲方同意将涉案房屋出售给乙方，总房价款40629元；根据教计【1995】1号、教发【1998】23号文件精神，乙方经甲方主管部门审批同意后可依法出售所购住房，但必须优先卖给甲方。2006年7月28日，杨朝辉（甲方）与孙连武（乙方）签订了《协议书》。双方约定：甲方自愿将涉案房屋以30万元卖给乙方孙连武，孙连武获得产权，但因甲方原因房产证暂无法过户，故乙方在未取得房产证时先行支付甲方25万元；甲方在具备过户条件时应及时无条件办理过户手续，一旦过户成功，乙方应无条件支付甲方余款5万元。上述协议签订当日，孙连武给付杨朝辉购房款25万元，杨朝辉将涉案房屋交付给孙连武。此后，双方一直未办理房屋产权过户手续。2006年4月26日，涉案房屋登记在杨朝辉名下。2012年12月30日，孙连武去世。李秀兰系孙连武之母，邢玉芬系孙连武之妻，孙邢系孙连武之子。孙连武之父已于2005年6月7日去世。2014年，孙邢、邢玉芬、李秀兰向本院起诉杨朝辉、杨旭要求过户涉案房屋。在该案审理过程中，本院曾向中央民族大学资产管理处调查有关上述房屋的性质、上市交易及优先购买权情况，该校答复如下：涉案房屋属于央产房，目前学校暂不允许上市交易，并将该意见在“在京中央和国家机关住房交易办公室”备案；如果房屋允许上市交易学校是否行使优先购买权正在研究，目前无确定意见。本院后于2016年6月16日作出（2014）海民初字第18802号民事判决书，认为“孙连武与杨朝辉签订的《协议书》中约定买卖的房屋原属中央民族大学的自管公有住房，后由杨朝辉与中央民族大学签订合同以成本价购买，该房屋性质为中央在京单位已购公有住房，即俗称的“央产房”。有关部门对于央产房的上市交易有严格规定，未经批准，不能随意买卖。杨朝辉与中央民族大学签订的公有住宅买卖契约中亦有明确约定，杨朝辉需经中央民族大学主管部门审批同意后方可依法出售所购住房，但必须优先卖给中央民族大学。经本院查实，中央民族大学目前并不同意涉案房屋上市交易，但同时声明不排除今后上市交易的可能。基于以上情况，孙连武与杨朝辉所签订的合同效力尚处于待定状态，孙连武的继承人孙邢、邢玉芬、李秀兰的诉讼请求本院不予支持”，并判决驳回孙邢、邢玉芬、李秀兰的诉讼请求。杨朝辉不服上诉，请求改判《协议书》无效。2017年6月21日，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终4061号民事判决书，认为“孙连武与杨朝辉就涉案房屋买卖签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。因涉案房屋性质为中央在京单位已购公有住房，即俗称的‘央产房’，有关部门对于央产房的上市交易有严格规定，未经批准，不能随意买卖。中央民族大学目前并不同意涉案房屋上市交易，但同时声明不排除今后上市交易的可能。基于上述情况，双方签订的《协议书》能否继续履行尚处于待定状态，目前涉案房屋尚不具备产权过户条件，故原审判决驳回孙连武的继承人孙邢、邢玉芬、李秀兰要求办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求正确，但原审判决判理中对于‘合同效力尚处于待定状态’的认定不当，本院对此予以纠正。杨朝辉上诉认为本案所涉房屋买卖《协议书》无效的理由和请求，于法无据，本院不予支持。孙邢、邢玉芬、李秀兰作为孙连武的继承人，有权承继孙连武在涉案《协议书》中的权利和义务，杨朝辉上诉关于孙邢、邢玉芬、李秀兰诉讼主体不适格，无权要求继续履行合同的理由，于法无据，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持；但原审判决判理部分不当，本院予以纠正”,最终判决驳回上诉，维持原判。2021年3月18日，杨朝辉申请就涉案房屋自2006年7月28日至今的房屋占有使用费进行评估，本院依法委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司进行评估，后因杨朝辉拒绝缴纳评估费用，导致该公司不予受理鉴定。本案审理中，经杨朝辉申请调查令对涉案房屋的性质、能否上市交易以及房屋优先购买权情况进行调查取证，中央民族大学资产管理处于2020年9月17日向本院出具说明函，内容如下：你院（2020）京0108民初1801号已收悉，涉案房屋为央产已购成本价，仅限我校内部交易。后经孙邢、邢玉芬、李秀兰申请调查令对中央民族大学在前案中答复是否发生变化进行调查取证，中央民族大学资产管理处于2020年12月9日向本院出具说明函，内容如下：涉案房屋属央产房，目前我校家属区公有住房暂不允许对外上市交易，仅允许我校离退休人员所拥有的成本价住房且在本校职工内部之间交易。本院后于2021年3月2日电话联系中央民族大学资产管理处，就本案审理中该处向双方分别出具说明一事进行询问，该处答复称与涉案房屋类似的房屋最早有上市交易的，但涉案房屋目前仅限于该校职工内部交易，暂不允许上市交易，至于以后能否上市交易以及学校是否行使优先购买权要看学校以后的政策，由学校来定，现在不清楚学校以后的政策。本院认为，杨朝辉与孙连武就涉案房屋买卖签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故属合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。孙连武去世后，孙邢、邢玉芬、李秀兰作为孙连武的继承人，有权承继孙连武在涉案《协议书》中的权利和义务。杨朝辉以涉案房屋无法上市交易，且中央民族大学享有优先购买权为由，主张《协议书》无法履行，要求解除《协议书》。本案中，涉案房屋性质为中央在京单位已购公有住房，即俗称的“央产房”，有关部门对于央产房的上市交易有严格规定，未经批准，不能随意买卖。杨朝辉与孙连武在签约时知道涉案房屋的特殊性质，故在《协议书》中约定“但因甲方原因房产证暂无法过户，故乙方在未取得房产证时先行支付甲方25万元；甲方在具备过户条件时应及时无条件办理过户手续，一旦过户成功，乙方应无条件支付甲方余款5万元”，而孙连武在协议签订当日已依约支付购房款25万元，杨朝辉亦将涉案房屋交付给孙连武。根据本案查明事实，涉案房屋目前暂不允许上市交易，至于以后能否上市交易以及中央民族大学是否行使优先购买权取决于该校以后的政策，故《协议书》目前处于暂时无法履行状态，但不排除今后可以履行的可能性，故杨朝辉的上述主张不能成立，本院对于杨朝辉要求解除《协议书》，返还涉案房屋的诉讼请求不予支持。关于杨朝辉主张的房屋占有使用费，其主张的每月6450元标准缺乏事实依据，且孙连武及其继承人孙邢、邢玉芬、李秀兰系依据《协议书》而合法占有涉案房屋至今，杨朝辉的主张缺乏事实和法律依据，故本院对杨朝辉的该项诉讼请求不予支持。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。孙邢、邢玉芬、李秀兰同意支付杨朝辉主张的电费，不违反法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、孙邢、邢玉芬、李秀兰于本判决生效后七日内向杨朝辉支付电费6418．84元；二、驳回杨朝辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38771元，由杨朝辉负担38601元；由孙邢、邢玉芬、李秀兰负担170元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  胡光二〇二一年五月十日书记员  崔丽