广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终7072号上诉人(原审原告)：叶梓瑜，女，1982年4月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：孟恩同,北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昱晗,北京市炜衡（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州市高德汇置业有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道195号广州科学城商业广场A5栋六楼自编628号。法定代表人：吴健梅。委托诉讼代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。上诉人叶梓瑜与被上诉人广州市高德汇置业有限公司（以下简称：高德汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20614号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人叶梓瑜的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持叶梓瑜的返还租赁保证金113505元及违约金（不超过保证金113505元）的诉讼请求；2.纠正原审判决中关于诉讼费总额的计算错误；3.本案一审、二审诉讼费用由高德汇公司承担。事实和理由：一、原审判决将解约后的未付租金及违约金排除于合同文本记载的“损失”之外，将《补充协议》第三条、第十条中“甲方损失”认定为“非租赁费用损失”属于事实认定不清。1、《补充协议》第三条第3款第（4）项是租赁期间处理保证金条款，且被上诉人没有提供证据通知抵扣，故在本案中没有适用该条款的事实基础。2、《补充协议》第十条3项条款之内容应理解为：租赁保证金、货物设施设备变卖款、应先予抵扣租金、违约金，是否足以补偿损失，需要守约方提出书面解约通知并提供损失证据。二、原审判决以《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款全面履行规则判决被上诉人有权没收租赁保证金，属于适用法律错误。从案涉《补充协议》内容来看，该协议是被上诉人提供的打印文本，其中第三条第3款第（4）项、第十条“协议违约和终止”条款，属格式条款。本案中，合同终止后欠付的租金、租金的违约金，按第十条第2款、特别是第3款文本，应理解为应抵扣的“损失”，格式文本中采用“没收”字眼，明显具有模糊“租金”“违约金”及其他损失的文本目的。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，在格式条款存在不同解释、被上诉人未做任何合同提示、也未当庭做充分解释的情况下，原审判决适用完全履行规则，判决按格式条款“没收”租赁保证金支持被上诉人的抗辩理由属于适用法律错误。三、原审判决违背公平原则和不诉不理的诉讼处分原则。1、原审判决支持“没收”保证金的抗辩违反公平原则。一方面，《补充协议》第十条第2款规定的违约金限定为“两个月租金”；另一方面，此前的相关生效判决认定了被上诉人扣留设施、设备的事实，据上诉人在审理过程中初步主张，估值达300万元以上。该部分财产，被上诉人仍未与上诉人结算。2、依照《补充协议》第十条，被上诉人主张合同终止后损失，应书面通知解除合同并提交损失证据。被上诉人没有向法院主张解除合同，并提供损失证据追偿。四、原审判决诉讼费计算错误。原审判决对于未受理、处理管理费保证金事项，应当从已预交的案件受理费7699元予以扣减。被上诉人高德汇公司于二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、上诉人拖欠被上诉人租金已超过合同约定的期限，并且事实上造成租赁合同无法继续履行。在该情形下，被上诉人对双方的租赁合同依法作出解除合同，并按照补充协议第十条的约定，对保证金予以没收处理，符合双方所签订的合同约定。至于上诉人所述双方所签订的合同属于格式条款，被上诉人认为，合同的签订是双方真实意思表示，在双方均对合同条款作出约定，并且合同依法成立生效的情况下，合同对双方具有强制性的约束力。因此上诉人违约应当承担相应的违约责任。对于租赁保证金的处理，一审判决已作详细说明，是因上诉人的根本违约，因此上诉人应当承担合同解除的违约责任。二、对诉讼费总额的计算，与被上诉人无关。叶梓瑜向原审法院提出诉讼请求：1.判令高德汇公司退还租赁保证金113505元及管理费保证金97290元；2.判令高德汇公司支付违约金210795元（违约金的计算方式为：以210795元为基数，按照每日千分之五的标准，自2017年3月15日开始计算至2020年8月4日，以不超过本金为限）；3.判令高德汇公司支付律师费5000元；4.判令本案诉讼费用由高德汇公司承担。原审法院经审理查明：2012年7月31日，高德汇公司（甲方）与叶梓瑜（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，由高德汇公司将涉案物业租赁给叶梓瑜使用。合同约定：“第四条乙方向甲方交纳113505元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。……第八条其他约定……本合同未规定事宜及与《补充协议》约定不同之条款，以《补充协议》约定为准。”《房屋租赁合同补充协议》约定：“二、租赁……3.租期期限为2012年8月1日起至2018年7月31日止。……三、租金、保证金及其他费用……3.保证金及支付：（1）在本协议签订之日起五个工作日内，乙方向甲方支付履行本协议的租赁保证金113505元……租赁保证金在本协议期满或本协议终止的情况下，甲方在十个工作日内全部无息返还乙方。如在乙方交齐甲方所需发票及完成退铺手续后，甲方仍迟延返还乙方已支付给甲方的保证金，甲方须向乙方支付迟延违约金。从迟延之日起，按日加计应退回金额的千分之五的迟延违约金。（2）在乙方与甲方所指定的物业管理公司签订《物业管理协议》之日起五个工作日内，乙方向甲方所指定的物业管理公司支付管理费保证金97290元……管理费保证金在本协议期满或本协议终止的情况下，由甲方或甲方指定的物业管理公司在十个工作日内全部无息返还乙方。如在乙方交齐甲方所需发票及完成退铺手续后，甲方仍迟延返还乙方已支付给甲方的保证金，甲方须向乙方支付迟延违约金。从迟延之日起，按日加计应退回金额的千分之五的迟延违约金。……（4）如果乙方违反本协议项下义务或因乙方责任而造成任何损失，经双方协调而未能解决的，甲方提供有关损失的证据，在通知乙方后直接在租赁保证金中抵扣相应金额以纠正乙方违约或补偿该等损失。甲方应在抵扣保证金后以书面形式通知乙方抵扣的数额和时间。保证金不足抵偿的部分，乙方仍须对任何不足部分负责。抵偿后，如本协议继续履行的，乙方应在甲方首次要求补足保证金时十个工作日内及时补足上述保证金。未能及时补足，按本协议第十点的第一条款支付迟延违约金。（5）如甲方根据本协议规定使用上述保证金抵付乙方债务（包括但不限于乙方拖欠员工的工资），乙方应在甲方首次发出催款通知后的十个工作日内将保证金补至原来金额，未能及时补足，乙方按本协议第十点的第一条款向甲方支付迟延违约金。……十、协议违约和终止1.如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。……2.违约责任甲乙双方同意，有下列违约情形之一的，守约方可书面通知违约方解除原合同及本协议。在甲方违约的情形下，甲方应退还乙方保证金，并向乙方支付相当于二个月租金同等金额的违约金。在乙方违约的情形下，甲方可收回租赁物业并没收乙方的租赁保证金（不包含管理费保证金和能源周转金）。（1）乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用等费用……如乙方逾期缴付达五十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已单方严重违约终止双方的租赁关系，甲方有权没收乙方的租赁保证金，该物业装修归甲方所有。不足部分甲方保留继续向乙方追偿的权利。（2）如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方解除本协议的或因乙方原因造成本协议终止，乙方已支付的保证金和乙方在租赁物业内的装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失的补偿，不足以补偿的，甲方有权要求乙方补足。……十二、附则……6.争议的解决……由于一方欠款导致另一方诉讼追索欠款的，由欠款方承担另一方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费……”。同日，高成（广州）物业管理有限公司（以下简称高成公司）与叶梓瑜签订《物业管理服务合同》，约定由高成公司为叶梓瑜所租赁的涉案物业提供物业服务，并约定若叶梓瑜若逾期交纳管理费，则从此交之日起每日按欠缴额的5‰计算延迟违约金，逾期达30日的，高成公司有权提前解除合同并没收保证金。高德汇公司出具收据确认收到叶梓瑜交付的租赁保证金113505元和管理费保证金97290元。高德汇公司曾于2017年4月14日向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，请求法院判令叶梓瑜、领衔煮演公司共同向高德汇公司支付自2016年3月1日至6月30日、2016年9月1日至2017年2月28日止的租金共461505.6元，并支付逾期交付租金的违约金等。广州市黄埔区人民法院于2017年11月3日作出（2017）粤0112民初1912号民事判决书，判决：“一、被告叶梓瑜于本判决生效之日起十日内向原告广州市高德汇置业有限公司支付2016年3月1日至6月30日、2016年9月1日至2017年2月28日的租金共461505.6元；二、被告叶梓瑜于本判决生效之日起十日内向原告广州市高德汇置业有限公司支付违约金（以每月欠付租金为基数，其中2016年3月1日至2016年6月30日为42476.4元，2016年9月1日至2017年2月28日为48600元，从每月6日起按每日5‰的标准计至实际付清之日止，每月违约金总数以不超过当月欠付租金数额为限）；三、被告叶梓瑜于本判决生效之日起十日内向原告广州市高德汇置业有限公司支付律师费5000元；四、被告广州领衔煮演餐饮有限公司对被告叶梓瑜的上述债务承担共同责任。”后叶梓瑜、领衔煮演公司不服该判决而提出上诉，广州市中级人民法院于2018年3月23日作出（2018）粤01民终2082号民事判决书，判决：“一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初1912号民事判决第三、四项；二、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初1912号民事判决第一项为：叶梓瑜于本判决生效之日起十日内向广州市高德汇置业有限公司支付2016年3月1日至6月30日、2016年9月1日至2017年2月28日的租金共432345.6元；三、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初1912号民事判决第二项为：叶梓瑜于本判决生效之日起十日内向广州市高德汇置业有限公司支付违约金（以每月欠付租金为本金，2016年3月1日至2016年6月30日每月租金为42476.4元，2016年9月1日至2017年11月30日每月租金为48600元，2017年12月1日至2月28日每月租金为38880元，从每月6日起按每日5‰的标准计至实际付清之日止，每月违约金总数以不超过当月欠付租金数额为限）；四、驳回广州市高德汇置业有限公司的其他诉讼请求。”该判决在“事实部分”载明：“高德汇公司在诉讼中确认：……被告在2017年元旦后就没有再经营，也找不到人，我司于2017年2月28日自行收回案涉房屋，合同至此终止不再履行，因此2017年3月以后的租金不再主张。……二审另查明，高德汇公司在一审庭审中确认收取113505元租赁保证金，因为有约定没收，对方也没有要求返还，在本案中不要求处理，如有争议与对方另行解决。”在“本院认为”部分载明：“关于叶梓瑜应否承担责任。叶梓瑜以个人名义与高德汇公司签订租赁合同时，领衔煮演公司尚未成立，故叶梓瑜主张与领衔煮演公司系代理关系，理据不足。补充协议、补充协议（一）上虽加盖领衔煮演公司印章，但三方并无约定租赁合同的承租人已由领衔煮演公司变更为叶梓瑜。根据《中华人民共和国合同法》第八十五条的规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。至于领衔煮演公司使用案涉房屋、支付租金以及高德汇公司向领衔煮演公司催交租金，均不影响高德汇公司依据租赁合同向叶梓瑜主张权利。因此，一审法院认定叶梓瑜承担责任，并无不当。”另高成公司亦因涉案物业的物业服务合同纠纷，向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，请求法院判令叶梓瑜、领衔煮演公司共同向高成公司支付自2017年1月1日至2月28日止的管理费共64800元，并支付逾期交付管理费的违约金等。广州市黄埔区人民法院于2017年11月3日作出（2017）粤0112民初1913号民事判决书，判决：“一、被告叶梓瑜于本判决生效之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司支付2017年1月1日至2月28日的租金共64800元；二、被告叶梓瑜于本判决生效之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司支付违约金（以每月欠付管理费32400元为基数，从每月6日起按每日5‰的标准计至实际付清之日止，每月违约金总数以不超过当月欠付管理费数额为限）；三、被告叶梓瑜于本判决生效之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司支付律师费5000元；四、被告广州领衔煮演餐饮有限公司对被告叶梓瑜的上述债务承担共同责任。”后叶梓瑜、领衔煮演公司不服该判决而提出上诉，广州市中级人民法院于2018年3月23日作出（2018）粤01民终2083号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。当事人在庭审中确认上述两判决均已发生法律效力，且已经执行完毕，虽然领衔煮演公司清算组被列为被执行人，但执行款项均以叶梓瑜的名义支付。原审法院认为：依据生效判决的认定，叶梓瑜是涉案物业的承租人，且租赁保证金也是由其支付，而领衔煮演公司仅是作为债务加入而对叶梓瑜的债务承担连带责任。故叶梓瑜单独提起本案诉讼并无不当，高德汇公司提出的诉讼主体问题的抗辩意见，原审法院不予采纳。本案为房屋租赁合同纠纷。虽然管理费保证金由高德汇公司收取，但依据《房屋租赁合同补充协议》的约定，管理费保证金系向物业管理公司缴纳，且叶梓瑜与高成公司签订有《物业管理服务合同》，合同中对于管理费保证金的退还和没收进行了约定。因此，本案对于管理费保证金不作处理，叶梓瑜可另行向高成公司主张。本案的争议焦点在于租赁保证金是否应当退还的问题。综合双方的意见，叶梓瑜主张按照合同约定应当对租赁保证金进行抵扣，在没有进行抵扣的情况下，应当予以返还；高德汇公司则表示根据合同约定，其有权没收该租赁保证金。因此，本案的关键点在于如何适用合同中关于租赁保证金的条款问题。原审法院对此分析评判如下：一、虽然《广州市房屋租赁合同》第四条约定了“在租赁期满或解除合同之日将保证金退回”，但依据该合同第八条之约定，应当优先适用《房屋租赁合同补充协议》关于租赁保证金条款的约定。对于合同条款的理解应当基于合同的整体进行理解，同时坚持“特殊约定优先于一般约定”的原则进行适用。本案中，《房屋租赁合同补充协议》第三条第3款第（1）、（4）项以及第十条第2款均对于租赁保证金作出了约定。其中，《房屋租赁合同补充协议》第三条第3款第（1）项的约定显然属于一般条款，属于租赁保证金退还的基本约定，即只有在“合同期满或合同终止”才存在退回的问题。而第三条第3款第（4）项以及第十条第2款则属于特别条款，故应当优先适用。二、《房屋租赁合同补充协议》第三条第3款第（4）项属于叶梓瑜所主张的租赁保证金抵扣条款，其中约定抵扣的条件是“乙方违反本协议项下义务或因乙方责任而造成任何损失，经双方协调而未能解决的，甲方提供有关损失的证据，在通知乙方后直接在租赁保证金中抵扣相应金额以纠正乙方违约或补偿该等损失。”因此，租赁保证金抵扣的条件是叶梓瑜的行为给高德汇公司造成损失，在协商未成的情况下，高德汇公司可以根据其损失来直接进行抵扣。结合合同的整体内容及合同目的理解，上述条款中的损失应当属于非租赁费用的损失，叶梓瑜迟延支付租金显然不属于该条款约定的“高德汇公司的损失”，否则双方完全可以直接约定租赁保证金可抵扣租金而无需再在第十条第1款中作出“如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。”及第十条第2款中作出“在乙方违约的情形下，甲方可收回租赁物业并没收乙方的租赁保证金”的约定。因此，叶梓瑜主张应当适用租赁保证金抵扣条款的意见，不符合合同的约定，原审法院不予采纳。三、《房屋租赁合同补充协议》第十条第2款属于高德汇公司主张的租赁保证金没收条款。该条约定没收的条件是“乙方逾期缴付达五十日”或“乙方在租赁期内非法定或约定理由单方解除本协议的或因乙方原因造成本协议终止”。而依据生效判决查明的事实，叶梓瑜迟延支付2016年3月1日至6月30日以及2016年9月1日至2017年2月28日的租金，且不再经营，故高德汇公司亦于2017年2月28日收回了涉案物业，双方的租赁合同关系因叶梓瑜的原因而提前终止。因此，上述情形符合合同关于叶梓瑜违约而高德汇公司可以没收其租赁保证金的情形。同时，在生效判决中，高德汇公司仅主张迟延支付租金的违约金，没有就租赁合同提前解除而向叶梓瑜主张过违约责任，而没收租赁保证金正是上述条款约定的提前解除合同的违约责任。故高德汇公司关于应当适用租赁保证金没收条款，不应退还租赁保证金的抗辩意见成立。综上，叶梓瑜主张退还租赁保证金的诉讼请求，与合同约定不符，原审法院不予支持。因原审法院不予支持叶梓瑜主张的返还租赁保证金的诉求，故不存在高德汇公司迟延退回租赁保证金的情形，叶梓瑜要求高德汇公司支付迟延退回租赁保证金的违约金以及律师费，缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告叶梓瑜的全部诉讼请求。案件受理费7699元，由原告叶梓瑜承担。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合各方诉辩意见，本案的争议焦点为：高德汇公司是否有权不予退还租赁保证金。对于该争议焦点，双方当事人在租赁合同补充协议第十条中约定了不予退还保证金、保证金抵扣损失的情形。其中对于承租人逾期交付租金达五十日的，高德汇公司有权不予退还保证金。根据前述生效的广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初1912号民事判决及本院（2018）粤01民终2082号民事判决认定，叶梓瑜自2016年3月开始拖欠租金。上述拖欠租金的时间已超过五十日，符合适用上述不予退还保证金条款的前提条件，适用该条款不予退还保证金符合双方的约定。上述第十条中虽然约定了保证金的不予退还和抵扣情形，但并没有先后顺序的区分，叶梓瑜主张优先适用保证金抵扣条款没有合同依据，本院依法不予支持。上述保证金不予退还的条款表意明确，并不存在可作出不同解释的情形，叶梓瑜主张该条款存在两种以上的解释没有事实依据。至于叶梓瑜主张的设施设备遭到扣押等事由，均非本案应处理的范围，其应另循法律途径主张权利，本院对此不做审查。因原审判决已认定叶梓瑜关于管理费保证金的诉讼请求应另行主张，相应的诉讼费用应做调整。经核算，一审诉讼费用应为4780.15元（按照租赁保证金诉讼请求113505元+租赁保证金违约金诉讼请求113505元+律师费诉讼请求5000元为基数计算），原审判决对一审案件受理费的计算不当，本院依法予以纠正；一审案件受理费4780.15元，由叶梓瑜负担。综上所述,原审判决查明事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。叶梓瑜的上诉请求除诉讼费计算之外均缺乏事实依据,本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。一审案件受理费4780.15元，由叶梓瑜负担。二审案件受理费4705.15元,由叶梓瑜负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 孙远风审判员 俞 颖二〇二一年五月十二日书记员 黄晓君罗文敏