北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初48446号原告：北京嘉亮物业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰台科学城恒富中街2号院X号楼5层5228室。法定代表人：周文恒，总经理。委托诉讼代理人：倪向颖，女，1971年9月18日出生，汉族，北京嘉亮物业管理有限公司职员，住北京市海淀区。被告：洪某，男，1956年4月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：洪某1，女，1982年8月8日出生，汉族，住北京市大兴区。原告北京嘉亮物业管理有限公司（以下简称原告）与被告洪某（以下简称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人倪向颖，被告的委托诉讼代理人洪某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日至2020年12月31日物业费差额5076.16元；判令被告向原告支付2021年1月1日至2021年6月30日物业费2457.51元；2.被告向原告支付拖欠物业费的违约金1500元。事实和理由：原告为负责北京市朝阳区XX小区的物业服务公司，被告涉诉房屋为北京市朝阳区XX南路X号楼X层X室，建筑面积134.29平方米，物业费标准为每月每平方米3.05元。现被告未交2018年1月1日至2020年12月31日物业费差额5076.16元，及2021年1月1日至2021年6月30日物业费2457.51元，故诉至法院要求立即给付。原告主张的违约金系估算，请法院支持。被告辩称，我认可原告提供了物业服务，我按照原先的收费标准每平方米每月2元交纳了共计16114.8元的物业费，该费用是2016年1月1日至2020年12月31日的物业费。关于2021年1月1日之后未交的理由是，我不认可原告单方提高物业费收费标准，我作为业主没有知情权，当得知涨价后，我要求按照原来标准交费但原告拒收；另外，关于物业服务有瑕疵的问题，小区卫生脏乱差、保安素质低、没有封闭管理人员任意出入、停车位长期被外来车辆占用无人监管、消防通道堵塞、违规出租地下室等行为。综上，不同意原告各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为负责北京市朝阳区XX小区的物业服务公司，被告为涉诉房屋北京市朝阳区XX南路X号楼X室的业主，建筑面积134.29平方米。2009年10月8日，原告与北京市朝阳区XX业主委员会签订《XX物业服务合同》，约定原告为XX小区提供物业服务，委托期限为2009年8月10日至2014年8月9日，X号楼、3号楼每月每平方米1.7元，2号楼每月每平米2.05元，供暖费每平方米每供暖季30元。2014年4月20日，原告作为乙方与北京市朝阳区XX小区业主大会作为甲方（北京市朝阳区XX街道XX里社区居民委员会代行业委会职责）签订《XX物业服务合同》，约定乙方未XX小区提供物业服务及供暖服务。委托期限为2014年8月10日至2020年3月15日。2014年8月10日至2014年12月31日，现行物业费标准不变，X号楼、3号楼每月每平方米1.7元，2号楼每月每平米2.05元。2015年1月1日至2017年1月1日，将物业费收费标准调整为X号楼、3号楼每月每平方米2元，2号楼每月每平米2.35元。2017年1月2日至2020年3月15日的物业费标准，将于2016年下半年本着公正、公开、公平原则，交由第三方北京市专业评估单位评定，全体业主按评定结果执行，乙方实际收费标准不得高于评估结果。物业费交费方式为预付，每年或每半年交纳一次，由业主或交费人自行选择，其中每年预交一次的时间为每年12月31日前，每半年预交一次的交费实际时间为每年的12月31日前和每年的5月31日前，逾期交费，一律按每年交纳一次计算。供暖费标准严格按照政府文件规定执行，供暖费每建筑平方米每供暖季30元。业主或交费义务人不得拖欠物业费供暖费，逾期交纳的，从逾期之日起在不超过本金的前提下每日按应缴费千分之一加收违约金。2017年6月16日，XX（北京）物业服务评估监理有限公司出具《XX小区物业服务费用评估报告》，载明在评估基准日即2017年6月16日，XX小区1号楼、3号楼物业费标准为每月每平方米3.05元，2号楼物业费标准为每平方米每月3.43元；评估报告有效期两年。原告提交《物业费标准执行方案公告》照片，欲证明涨价做了公示。2019年4月，原告称向全体业主发布《物业费标准执行方案公告》：内容为在执行过程中，部分业主建议正常缴费的分步骤落实评估监理标准，即2020年12月31日之前按1、3号楼每月每平方米2.6元，2号楼每月每平方米2.9元进行优惠；对于通过法院起诉才缴费的，自2018年1月1日其按评估监理标准收费。经询，原告承认实际操作中按两种不同收费标准收取。2014年签订的《XX物业服务合同》于2020年3月15日届满，原告向朝阳区人民政府XX街道办事处请示后续物业服务处理，XX街道办事处书面答复：鉴于目前正值新冠病毒肺炎传播和联防联控联治时期，按上级指示精神，为确保小区居民身体安全，当前不能就续聘或重新选聘物业服务企业组织召开业主大会，现你公司愿在XX物业服务合同2020年3月15日期满后继续为XX小区的居民服务，依据《北京市物业管理办法》第四章第二十六条：物业服务企业位未与业主签订物业服务合同，但事实上提供物业服务，并履行了告知义务的物业企业有权要求业主履行相关义务的规定，物业公司要依照规定告知小区业主，自2020年3月16日起，你公司与XX小区全体业主之间的权利义务可以继续俺2014年4月20日签订的《XX物业服务合同》执行，直至新物业服务合同签订之日止。原告提供公告证明已将此事告知全体业主。关于被告抗辩，已交2016年1月1日至2020年12月31日物业费一节，经核实，原告认可被告按每平米每月2元标准交付了物业费，但主张按新标准每月每平方米3.05元补交。原告提供2014年居委会组织召开业主大会公告及照片、XX物业服务合同、居委会就核查业主大会倡议书、表决书人员安排的工作方案、关于XX小区业主大会倡议书、表决书核查结果的通报、XX小区物业服务费用评估报告、物业费标准执行方案公告、答复意见书、告知书、物业费催缴通知函。被告提供2018年年度交费发票、地下室出租费收据、本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，被告系涉诉房屋产权人，原告为涉诉房屋提供了物业服务，原告与被告虽未直接签订物业合同，但原告一直持续提供物业服务，双方之间是事实上的物业服务合同关系。原告向被告提供了物业服务，被告应支付原告物业费。被告就其抗辩提供的证据，不能充分说明其证明目的，本院对此不予采信。本院对原告要求被告给付物业费的诉讼请求，予以支持。关于双方争议焦点的物业费收费标准问题，基于《XX小区物业服务费用评估报告》的物业费调整，符合2014年签订的《XX物业服务合同》的约定，且考虑物价、人工、物料等成本上涨因素，考量平均水平，此次调价更改的收费标准亦属合理范围。被告交纳了2018年至2020年部分物业费并非拒缴物业费，只是对物业费收费标准增加有异议，故应按照原告发布的《物业费标准执行方案公告》，以每月每平方米2.6元收取为宜。原告主张的违约金、查被告并非恶意欠缴，本院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：：一、被告洪某于本判决生效后七日内支付原告北京嘉亮物业管理有限公司二〇一八年一月一日至二〇二一年六月三十一日物业费4995元；二、驳回原告北京嘉亮物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告洪某负担（原告北京嘉亮物业管理有限公司已预交，被告洪某于本判决生效后七日内给付原告北京嘉亮物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员 刘 鹏二〇二一年五月二十七日书记员 姚梦娜