广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5492号上诉人（原审被告）：龙五妹。委托诉讼代理人：李婉玲，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州高卫物业管理有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区×××路×号御湖名邸桃菁街1号负一层05号。法定代表人：徐建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄欣桐，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：田振，国信信扬律师事务所律师。上诉人龙五妹与被上诉人广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）物业服务合同纠纷一案，龙五妹不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人龙五妹上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回高卫物业公司全部诉讼请求；2.诉讼费用全部由高卫物业公司承担。事实与理由：一、高卫物业公司所主张的物业费计算依据错误，导致物业费金额错误，应依法予以纠正。根据龙五妹提供的证据6，房屋面积变更登记时间为2018年7月27日，房屋实际面积应以不动产登记公示所载面积为准。但高卫物业公司却主张从2017年11月1日起按照实测面积203.1422平方米来计算物业管理费及其他费用，这显然是错误的。因此高卫物业公司主张按从2017年11月1日起按实测面积计算物业费没有事实及法律依据。所以在2018年7月27日前，龙五妹应按照200.25平方米面积，按照每平方米3.3元缴纳物业费，每月物业费为660元。2018年7月27日之后，才能按照实测面积来收取物业费。二、根据龙五妹已经支付的物业费金额，并未拖欠任何物业费。龙五妹于2018年2月1日收楼，在2018年2月1日至2018年7月27日期间，龙五妹应以200.25平方米面积，按照3.3元每平方米每月向高卫物业公司缴纳物业费，计算6个月，金额应为3964.95元；从2018年7月28日至2020年1月31日，龙五妹以203.1422平方米，按照3.3元每平方米每月向高卫物业公司缴纳物业费，计算17个月，金额应为11396.28元。以上两项合计金额为：15334.23元。龙五妹自收楼后已向高卫物业公司支付21403元，减去2018年2月至2020年1月发生的物业费，还剩余6068.77元。这些费用足以支付9个月的物业费，费用已经交至2020年10月份。龙五妹并不拖欠任何物业费用，一审判决认定事实错误。高卫物业公司提供的合同是格式合同。《中华人民共和国物权法》规定收楼前的所有管理费，应由开发商支出，收楼后才由业主承担，高卫物业公司提出的收费计算方法违反《中华人民共和国物权法》，把收楼之前的费用计算进管理费，没有法律依据。一审判决把收款时间定在贷款发放之前，是严重错误的。三、高卫物业公司支出的律师费没有事实依据，不应得到支持。因龙五妹并未拖欠物业费，且高卫物业公司关于物业费计算依据本身存在错误，故因此支付的律师费、诉讼费均应由其承担，与龙五妹无关。四、中国工商银行股份有限公司于2017年7月24日才将龙五妹的贷款发放至广州御湖房地产发展有限公司（以下简称御湖公司），御湖公司在2017年7月24日后才可能帮龙五妹办理收楼手续。因此，龙五妹未在《房屋交付通知书》通知的交楼时间内收楼存在合理事由。物业管理费应从御湖公司与龙五妹实际办理收楼手续之日2018年2月1日起计收。一审判决漏查事实如下：（一）《广州市商品房买卖合同（预售）》第七条计价方式和价款约定：御湖公司（甲方）和龙五妹（乙方）约定按第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17175.16元，总金额3122100元；第八条付款方式约定：甲方同意乙方按下列第4种方式支付房款：4.首期款：在2016年12月9日前支付人民币2490000元；除首期款外，剩余款分2期支付：第1期：在2016年8月21日前支付人民币319890元；第2起：在2016年10月10日支付人民币312210元。（二）2016年12月6日，御湖公司向龙五妹发出《房屋交付通知书》，载明龙五妹购买的案涉房屋已具备交楼条件，请龙五妹自2016年10月10日起30日内前往御湖名邸现场办理有关收楼手续，若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），请在约定的收楼时间前交清全部楼款，否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若未按交付通知书规定的日期办理收楼手续，御湖公司将按《商品房买卖合同》及其补充协议的约定处理。因御湖公司与龙五妹变更了购房款支付方式，而中国工商银行股份有限公司于2017年7月24日才将龙五妹的贷款发放至御湖公司，御湖公司在2017年7月24日才可能帮龙五妹办理收楼手续，龙五妹未在《房屋交付通知书》通知的交楼时间收楼存在合理事由。因此，物业管理费应从2018年2月1日计收。即使不从该日计收，也应从银行贷款到账后的合理期间开始计算。五、高卫物业公司收取的会所服务费属于捆绑式消费，是御湖公司利用其强势地位单方制作格式合同，应属无效；而且高卫物业公司根本没有提供相应的会所服务，其强行收取会所费用是基于御湖公司事前拟定的格式合同，损害了龙五妹的合法权益。被上诉人高卫物业公司辩称，一、高卫物业公司自2017年11月1日起按实测面积计收物业管理费于法有据。根据广州市发改委、广州市住建委《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第十条规定，测绘机构的实测面积和不动产权证记载的建筑面积并非在同一时产生，而是在不同阶段产生的，不能混为一谈。本案中，测绘机构已于2016年2月25日确定案涉房屋的实测面积，且该实测面积已在阳光家缘网上公开，已达到公示效果，具有权威性。因此，高卫物业公司主张在2017年11月1日后按照实测面积计算物业管理费符合相关法律法规的规定。二、龙五妹已自主选择支付自视为收楼之日至2018年9月的物业管理费，是对该计费期间和计费标准的确认，却又在本案中否认该事实，显然与其此前的意思表示不一致，有违诚信。首先，根据案涉小区的物业管理费微信支付页面，业主在交费时可以自主选择其交费的期间及交费项目。而龙五妹提交的发票中也显示“微收”字样，说明该笔费用是业主通过微信渠道缴纳的，系其自主选择的交费期间及项目。其次，根据龙五妹提供的发票，龙五妹直至2018年5月16日才支付视为收楼之日起，也即2017年1月起至2017年10月的物业管理费，而在此之前其已陆续缴纳了2017年1月至2018年5月的物业管理费。可见高卫物业公司并未强迫龙五妹必须从最早的欠费期间开始缴纳，龙五妹支付2017年1月至2018年9月的物业管理费系其自主选择，也是其对计费期间和计费标准的确认。最后，龙五妹在本案开庭前从未对2017年1月至2018年9月的物业管理费提出任何异议，在本案中亦未提出返还相应款项的反诉请求，高卫物业公司在本案中主张的是2018年10月起的物业管理费，故龙五妹的上诉意见超出本案的审理范围，应不予采纳。三、龙五妹自视为收楼之日起缴纳物业管理费符合合同约定。案涉房屋已具备交付条件，龙五妹未按收楼通知书规定的时间办理收楼手续，应按《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第十一条约定，自视为收楼日起承担物业管理费等费用。至于龙五妹逾期支付购房款的行为，已违反合同的约定，不构成其未按时收楼的合理事由，龙五妹应自行承担不利后果。况且，开发商没有将付清购房款作为房屋实际交付的前提，反而系积极、主动将房屋交付给龙五妹，故龙五妹未按时收楼是其怠于收楼的结果，延迟收楼期间产生的物业管理费等费用应由其自行承担。四、高卫物业公司在一审提交了证据证明高卫物业公司为了维持会所的运营投入了相应成本，且健身房与游泳池已经免费向业主开放，因此相关的运营费用应当由业主承担。是否使用会所是业主的权利，为业主提供会所服务是物业管理公司的合同义务。根据临时管理规约，业主清楚知道会所的开放时间及会所使用费的收费标准，业主自行选择不使用会所是对其自身权利的放弃，但不得以此为由拒绝缴纳相关的费用。关于会所费，贵院也已作出类案生效判决，均支持高卫物业公司在同一个小区对其他小区业主收取会所费。根据龙五妹提供的发票，龙五妹所支付的费用包括了会所费及物业管理费，相关的项目均有清晰的区分，因此龙五妹所支付的物业管理费共计为13831元，并非龙五妹所称的21403元。高卫物业公司向一审法院起诉请求：1.判令龙五妹立即向高卫物业公司支付拖欠的2018年10月1日至2020年1月31日期间物业管理服务费10719.32元和违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2020年1月31日为2774.14元）；2.判令龙五妹向高卫物业公司支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；3.龙五妹承担本案的所有诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月19日，御湖公司（甲方）与龙五妹（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸桃菁街31号401号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积200.25平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高卫物业公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。上述合同附件五《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七约定：本合同补充协议第五条是对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1.物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费……4.乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》约定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。5.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……。龙五妹还签署了关于遵守《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》的承诺书，载明：本人为广州御湖名邸桃菁街31号401房屋的买方，确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。龙五妹在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年3月15日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《××名邸×区*、*期前期物业管理服务合同》，合同约定，甲方将位于广州市黄埔区×××路×号××名邸×区*、*期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域×区*、*期移交给乙方之日起算，委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式；物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，高层住宅3.3元/平方米/月。2018年2月1日，龙五妹办理了收楼手续，并签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高卫物业公司签署的《××名邸×区*、*期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。龙五妹于2018年7月27日取得案涉房屋的产权证，登记的建筑面积为203.14平方米，不动产权证书房地产分户图登记的单元总建筑面积为203.1422平方米，注明日期为2017年7月20日。高卫物业公司于2019年4月4日委托国信信扬律师事务所向龙五妹发出《律师函》，催促龙五妹于收到本函之日起三日内向高卫物业公司支付2018年10月至2019年3月期间拖欠的物业管理费4019.32元、会所使用费719元等费用合计5045.24元及相应违约金。高卫物业公司提交了《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》及确认函、发票以证明委托该律师事务所担任其委托诉讼代理人参与诉讼，高卫物业公司为本次诉讼向该律师事务所支付律师费3000元。一审法院认为：龙五妹与御湖公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《广州市商品房买卖合同（预售）》第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司签订的案涉《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为案涉物业提供前期物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。高卫物业公司依约为包含龙五妹在内的小区业主提供了物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，龙五妹作为案涉房屋所在小区的业主，理应向高卫物业公司支付物业管理费。龙五妹迟延交纳2018年10月1日至2020年1月31日期间的物业管理费构成违约，应承担违约责任。案涉房屋实测建筑面积为203.14平方米，计算出每月物业管理费为670.36元，高卫物业公司主张2018年10月物业管理费按669.32元收取，其余月份按670元收取，是高卫物业公司自行处分其民事权利，应予以准许。龙五妹应向高卫物业公司支付案涉房屋2018年10月1日至2020年1月31日期间的物业管理费10719.32元(669.32元+670元/月×15个月）。高卫物业公司请求龙五妹承担欠费期间物业管理费的违约金，合法有据，一审法院予以支持。龙五妹在庭审中抗辩认为，双方当事人在合同中约定的违约金计算标准过高，请求予以调整；由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，一审法院综合衡量本案的实际情况后，认为合同约定的违约金标准过高，有违公平，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用每日万分之五计算违约金。违约金以每月物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止，每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限。根据《临时管理规约》的约定，高卫物业公司因物业管理费及其他应缴费用，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司已举证证明其为向龙五妹追讨物业管理费而实际支付了律师费3000元，故高卫物业公司要求龙五妹支付律师费3000元的诉请，合法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、龙五妹于判决发生效力之日起十日内向高卫物业公司支付拖欠2018年10月1日至2020年1月31日期间物业管理费10719.32元及违约金（违约金以每月物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止，每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限）；二、龙五妹于判决发生效力之日起十日内向高卫物业公司支付律师服务费3000元；三、驳回高卫物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费212元，由龙五妹负担。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审时，上诉人龙五妹未向本院提交证据。被上诉人高卫物业公司向本院提交如下证据：1.房屋建筑面积测绘成果报告书，拟证明广东省测绘技术中心于2016年2月25日作出该报告书，载明案涉房屋的实测总面积为203.1422㎡，与房产证一致；2.案涉小区的物业管理费微信支付页面，拟证明业主在交费时可以自主选择其交费的期间及交费项目。龙五妹对上述证据质证如下：1.证据1真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，应以不动产登记查册表作为计算物业费的标准，在2018年7月21日前应按200.25平方米计算；2.证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，龙五妹对该费用是一次性通过银行转账支付，且是不能选择月份支付。二审另查明，案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第三十条第1款第（8）项F约定，乙方即龙五妹同意在物管公司经营管理商业部分为龙五妹及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点龙五妹所需承担的费用支出等。《临时管理公约》第五章特别约定第（五）向第6款约定，全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳适用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。商业部分在物管公司经营管理期间所产生的收益应首先用于支付商业部分的经营管理费用，如有不足则由全体业主补足，如有盈余则属全体业主共有。物管公司可根据商业部分的经营状况对商业部分的收费标准进行适当调整。2016年12月6日，御湖公司向龙五妹发出《房屋交付通知书》，其中第一条记载：请阁下自2016年12月10日起30日内前往御湖名邸现场办理有关收楼手续。倘若阁下有逾期楼款及其他应交付的款项仍未缴交，敬请最少提前七个工作天到销售中心办妥缴付，倘收楼当天阁下之楼款及其他应缴付的款项未全部付清并到账，我司有权以合同暂不予办理收楼手续……。2017年7月24日，中国工商银行股份有限公司向龙五妹发放案涉房屋的贷款1870000元并转入御湖公司的银行账户内。2018年2月1日至9月19日，高卫物业公司陆续向龙五妹开具广东增值税电子普通发票，其中服务名称为管理费的票据金额合计为13831元。本院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见及审理查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：一、龙五妹是否尚欠高卫物业公司截至2020年1月31日止的物业管理费；若拖欠，尚欠的物业管理费金额如何计算；二、关于违约金的计算问题；三、关于律师费的计算问题。对此，本院评析如下：一、关于焦点一。首先，关于物业管理费应从何时开始缴交。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，龙五妹应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向高卫物业公司缴付物业管理费。御湖公司于2016年12月6日向龙五妹发出《房屋交付通知书》，通知龙五妹自2016年12月10日起30日内前往御湖名邸现场办理有关收楼手续，但若有逾期楼款及其他应交付的款项仍未缴交，御湖公司有权暂不予办理收楼手续。现高卫物业公司主张龙五妹应从2017年1月8日起交纳物业管理费，而龙五妹提供银行付款记录作为证据抗辩称其付清房款的时间为2017年7月24日，于2018年2月1日才实际收楼，故收楼时间应当为2018年2月1日，即其应从2018年2月1日起开始交纳物业管理费。对此，本院认为鉴于案涉房屋购房款于2017年7月24日才付清，且是龙五妹与御湖公司协商同意变更支付购房款方式而导致的，该责任并非龙五妹一方过错所导致，故物业管理费应从付清房款后给予龙五妹一定合理的收楼时间开始起算。考虑实际履行情况，本院酌定本案房屋交付时间为2017年9月1日，因此龙五妹应从该日起交纳物业管理费。高卫物业公司主张应从2017年1月8日起收缴物业管理费，理据不足，本院不予支持。其次，关于物业管理费收取标准的问题。广州市发改委、广州市住建委《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第十条规定，物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积，已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，尚未办理不动产权证的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的建筑面积计算。本案中，高卫物业公司主张2017年10月30日前按合同约定的200.25平方米建筑面积，3.3元/平方米计算物业管理费即每月物业管理费为661元，2017年11月1日起按实测面积203.14223平方米，3.3元/平方米计算物业管理费即每月物业管理费为670元，并提供2017年7月20日的房地产分户图作为证据，该图中记载案涉房屋的建筑面积为203.1422平方米。本院认为，其主张符合上述行政法规规定，一审予以支持并无不当，应予以维持。至于龙五妹上诉认为应从2018年7月28日起即其领取案涉房产证之日起开始按203.14平方米计算物业管理费，理据不足，本院不予采信。再次，关于龙五妹已支付物业管理费的金额。龙五妹称其一共支付了21403元，并提供发票予以证实。但该发票中显示服务名称为管理费的票据金额为13831.68元，其余金额均是交纳会所费。龙五妹上诉认为其不应交纳会所费，相应费用也应属于物业管理费。但《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第三十条及《临时管理规约》中均有对会所费进行约定，高卫物业公司据此收取相应会所费于法有据。龙五妹上诉认为其无需交纳会所费，缺乏依据，本院不予采纳。故本院认定龙五妹支付案涉物业管理费金额为13831.68元。综上，龙五妹应向高卫物业公司支付的物业管理费为2017年9月1日至2020年1月31日期间的物业管理费，其中2017年9月1日至2017年10月31日期间的物业管理费按661元/月标准计算；2017年11月1日至2020年1月31日期间的物业管理费按670元/月标准计算。现龙五妹已支付案涉物业管理费金额为13831.68元，故尚欠物业管理费5580.32元，即2019年5月1日尚欠物业管理费220.32元，2019年6月1日至2020年1月31日期间尚欠物业管理费金额为5360元（670元/月*8个月）。一审法院认定龙五妹尚欠高卫物业公司物业管理费为10719.32元，存在错误，本院予以纠正。至于高卫物业公司认为龙五妹的上诉请求超过本案审理范围，缺乏依据，本院不予采纳。二、关于焦点二。一审法院在考量案件实际情况，认定合同约定的违约金标准过高，根据公平原则将违约金的标准调整为日万分之五，并无不当，本院予以维持。三、关于焦点三。《临时管理规约》约定律师费由违约业主承担。因龙五妹存在拖欠物业管理费情形，一审法院据此认定龙五妹应向高卫物业公司支付律师费3000元，该金额合理，亦具有事实和法律依据，故本院予以维持。综上所述，龙五妹的上诉请求部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10804号民事判决第二项；二、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10804号民事判决第三项；三、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10804号民事判决第一项为：龙五妹应当自本判决发生法律效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付拖欠截至2020年1月31日止的物业管理费5580.32元及违约金【违约金以每月物业管理费为基数（其中2019年5月物业管理费基数为220.32元，2019年6月至2020年1月期间每月的物业管理费基数为670元），按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止，每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限】；四、驳回广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费212元，由广州高卫物业管理有限公司负担79元，龙五妹负担133元；二审案件受理费143元,由广州高卫物业管理有限公司负担54元，龙五妹负担89元。本判决为终审判决。审判长  孙远风审判员  罗 毅审判员  俞 颖二〇二一年五月二十五日书记员  王 涵林琳王嘉宝