上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初5451号原告：宗垒，男，1991年11月11日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：宗银发，1960年10月21日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：上海胜通房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张金明，执行董事。委托诉讼代理人：刘雪辰。原告宗垒与被告上海胜通房地产开发有限公司(以下简称胜通公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宗垒的委托诉讼代理人宗银发，被告胜通公司的委托诉讼代理人刘雪辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗垒向本院提出诉讼请求：1，要求胜通公司支付逾期交房违约金余款人民币44,457.76元(以下币种均为人民币)；2，要求胜通公司支付房屋差价1,375元；3，要求胜通公司支付逾期办证违约金56,359.58元(按房屋总价4,335,353元的日万分之一的标准，计算130天)。事实和理由：2015年12月，宗垒就购买上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，与胜通公司签订《上海市商品房预售合同》。后，胜通公司未按合同约定交付房屋及办理大产证构成违约。故宗垒向法院提起诉讼。被告胜通公司辩称，同意支付面积差额1,375元。不同意支付逾期办证违约金。事实上，因交房逾期导致后续事宜都顺延申请和办理，但后续手续被告在取得交付使用许可证后6个月内都办出了，故被告不存在违约情况。就算要计算，胜通公司确认违约金余额共计44,457.76元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年12月17日，胜通公司(甲方、卖方)与宗垒(乙方、买方)就购买系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋总价为4,335,353元。合同第十条约定，甲方承诺在2018年3月1日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除合同。第十一条约定，甲方定于2017年8月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未按合同十一条约定期限内将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房款日万分之一计算，自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。在补充条款第九条对合同第十条做出补充约定，即甲方若未能按照合同第十条约定按期办出大产证，乙方同意再给予三个月宽限期，宽限期满甲方若仍不能办出，自宽限期满次日起计算至甲方实际办出之日止，按照乙方支付房款的日万分之一计算违约金。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。2017年8月25日，胜通公司出具《关于恒盛豪庭B1-B4交房工作安排答复》，写明：若不能在2018年2月底前完成交房，逾期一日按照日万分之三点五的标准向业主赔付。2018年3月28日，胜通公司与业主代表达成《2018年3月28日恒盛豪庭二期(B1-B4)1号-9号楼承诺书及补充条款》，约定胜通公司保证在规定期限内向业主赔付逾期交房违约金，其中，按日万分之一标准计算的期限自2017年9月1日起至2018年2月28日止，自2018年3月1日起按照总房款的日万分之三点五计算。审理中，宗垒与胜通公司一致确认根据已付款及车位费折抵后，胜通公司还剩余44,457.76元未付。另查明，2018年5月22日，胜通公司取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2018年10月9日，胜通公司取得包括系争房屋在内的大产证。2018年11月22日，胜通公司发送《通知》告知业主可办理房屋交接书及领取办理产证资料。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，胜通公司应于2017年8月31日前将该房屋交付给原告，如果胜通公司未在约定的期限内将房屋交付原告，应按照原告已经支付房款的日万分之一支付违约金，现胜通公司逾期交房，应当承担相应违约责任。关于迟延办理大产证违约金的问题，双方合同约定，胜通公司承诺在2018年3月1日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。同时，在补充条款第九条对第十条作出补充约定，即胜通公司若未能按照合同第十条约定按期办出大产证，原告同意再给予三个月宽限期，宽限期满若仍不能办出，自宽限期满次日起计算至实际办出之日止，按照房款的日万分之一计算支付违约金。事实上，胜通公司于2018年10月9日经核准登记取得了包括系争房屋在内的大产证，比照合同约定显然构成延期，故原告据此要求胜通公司承担2018年6月1日起至2018年10月9日期间逾期办理大产证的违约金，具有合同依据，本院对此予以确认。关于两种违约金并存情况下的实际适用和裁量问题，本院认为，根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。胜通公司作为开发商，当己方行为对合同履行构成一定的障碍，并对小业主的合同利益产生一定损害的情况下，采取积极补救措施，与业主代表多次协商，在取得业主代表一定程度的谅解的前提下，与之确定了违约赔付金额和履行方案，并在陆续分阶段执行中。同时，根据该协议，自2018年3月1日起至实际交房日止，胜通公司统一按照各个业主总房款的日万分之三点五作为计算标准(远高于合同约定的日万分之一的标准)进行赔付。据此所计算得出的赔偿金，亦高于双方根据合同约定的分别计算的迟延交房和迟延办理大产证所得的违约金之和，即根据既有的赔付协议所确认的违约金金额已可以完全覆盖和弥补原告所受的实际损失。故本院综合考虑，酌情确认胜通公司还应向原告承担逾期交房及逾期办理大产证违约金44,457.76元。关于面积差额款1,375元，现胜通公司同意支付，本院予以确认。综上，据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、被告上海胜通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宗垒支付违约金余款共计44,457.76元；二、被告上海胜通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宗垒支付面积差额款1,375元；三、驳回原告宗垒的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,145元，减半收取计572.5元，由被告上海胜通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  王 力法官助理  茅海灵书 记 员  茅海灵附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。