北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初9660号原告：北京新骏商业管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号办公楼2座7层第719B号。法定代表人：余国安，董事长。委托诉讼代理人：卢宾，北京嘉桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹艳艳，北京嘉桓律师事务所实习律师。被告：政佳，男，1978年4月15日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张晶（政佳之妻），住北京市通州区。第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市东城区王府井大街138号T2写字楼7层719A室。负责人：朱启明，总经理。委托诉讼代理人：丁杰，男，该公司员工。原告北京新骏商业管理有限公司（以下简称新骏公司）与被告政佳、第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（以下简称启胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新骏公司委托诉讼代理人卢宾、邹艳艳，被告政佳及其委托诉讼代理人张晶，第三人启胜公司委托诉讼代理人丁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新骏公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付2019年8月3日至2019年11月2日的租金36025．81元，推广费263．87元，合计36289．68元；2．请求法院判令被告支付2019年6月18日至2019年7月2日期间的装修期租金6000元；3．请求法院判令被告向原告支付案涉房屋恢复原状之费用36442元，公证费4000元；4．请求法院判令被告向第三人支付欠付物业等相关费用8549．71元（包括2019年8月至11月2日物业管理费3707．45元、隔油池清理费337．5元、电费3624．33元、其他费用即转供电损耗880．43元）；5．请求法院判令原告已收取的押金（包含租赁押金36000元，物业管理押金2475元）作为违约金不予退还；6．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月10日，新骏公司与北京果狸榴莲乐园餐饮管理有限公司（以下简称果狸公司）签订《北京新城广场店铺租赁合同》即相关补充协议，将坐落于北京市丰台区方庄芳古园一区18号楼北京新城广场L4-15号房屋出租给果狸公司，房屋交付日暂定为2019年3月1日，其中2019年6月18日至7月2日为装修免租期。合同期限为2年，即2019年6月18日至2021年6月17日。房屋面积为15平方米，租金标准为12000元每月，物业费标准为825元每月。2019年6月18日后，果狸公司开始使用该房屋，但仅缴纳了一个月房租等费用后，开始拖欠各种费用。2019年10月18日原告给果狸公司发送了解除通知，通知要求果狸公司于15日内即2019年11月2日前将房屋腾空并依照合同约定将承租房屋恢复至毛坯状态。通知发出后果狸公司一直未按要求履行义务。2020年10月17日，果狸公司注销，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（二）》第十九条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。果狸公司为其投资人被告出资100%设立的自然人独资公司，现公司未经清算而注销，被告应当对公司债权债务承担赔偿责任。为维护合法权益，故诉至法院，望法院支持原告的诉讼请求。被告政佳辩称：我确实是只付了一个月租金，原告要求我支付后期租金我认可，物业费如果数额正确我也认可。但是对于押金不退和恢复费用我不认可。我从承租开始，就因为生意不好，每月营业额只有12000元，毛利只有6000元，每月都要赔20000元左右。原告没有做出相关匹配的调整，实际经营状态和原告招商时的承诺也不一致，在招商的时候原告进行了虚假宣传，退租的情况在商场非常常见。并且我和原告签订的合同也是制式合同，原告也不同意修改合同条款。2019年9月29日我正式联系原告，提出撤场申请，我答应原告经营至2019年10月底，按照合同将装修拆除掉，我公司实际就是我一个人，原告答应帮着找人去接手，但是我方和原告一起努力都找不到接店的人。2019年10月10日原告下通知说要断电，我就把货品处理，把人员安排后，停止经营了。对于原告的第一项诉讼请求，我同意支付从2019年8月3日至2019年10月13日的租金，推广费不同意支付。对于原告第二项诉讼请求我不同意，免租期租金不认可。对于原告第三项诉讼请求，我只同意支付3000元，原告的解除合同通知落款是2019年10月18日，但是该通知是2019年10月26日才发出来，我2019年10月27日才收到，我的店是10平方米的小店，没有什么东西，拆除费用3000元至4000元就足够了，原告主张的恢复原状费用我不认可。对于原告的第四项诉讼请求我同意支付2019年8月3日至2019年10月13日的费用。对于原告的第五项诉讼请求我不同意，此外还有10000元的产品押金原告没有退。第三人启胜公司述称：我方同意原告的诉讼请求。从2019年6月18日开始，被告就没有支付过物业费和其他费用，除了2019年7月2日被告付了一个5．05元的费用外，没有交过其他钱。本院经审理认定事实如下：2019年4月10日，新骏公司（出租方、甲方）与果狸公司（承租方、乙方）签订《北京新城广场店铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市丰台区方庄芳古园一区18号楼北京新城广场L4-15号；甲方于约定交付日向乙方交付该房屋，该房屋租赁期自交付日起计算；乙方应于每月向甲方预付租金、物业管理费，逾期支付的，则乙方需支付违约金；在签署本合同时，乙方应向甲方支付合同押金，合同押金为三个月的租金（以租赁期内月基本租金较高者为基数）和三个月的物业管理费（以租赁期内月物业管理费较高者为基数），甲方收取合同押金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的合同押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方使用该房屋所发生的推广费、POS数据采集系统费用、隔油池管理费（如适用）、停车场费、水费、排污费、燃气费、电费、能源服务费、电话费等费用由乙方自行承担；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方单方提前终止本合同，如果甲方据此提前终止本合同，则乙方根据本合同规定支付的合同押金及预付的基本租金、物业管理费作为违约金，不予退还，同时乙方还应按本合同所述标准向甲方支付合同提前终止日至合同期满期间的基本租金、物业管理费作为违约赔偿金：……乙方逾期不支付租金、物业管理费累计超过十五天的（不管有无正式要求支付）；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自提前退租的，乙方应按提前退租天数的基本租金和物业管理费向甲方支付违约赔偿金，同时乙方已交合同押金作为违约金不予退还。同日，双方签订《北京新城广场租赁合同补充条款》，约定：在乙方完全履行其于本合同项下的义务及责任的前提下，乙方可享有列于附表一第一部分的装修期，在装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担该房屋依附表二所需支付的物业管理费、隔油池管理费（如适用）、推广费和其他费用，该等费用须在本合同签署日支付予甲方和/或服务企业；如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交该等期间的物业管理费的差额部分和所有租金；除本合同另有规定外，在整个租赁期内，除开张日所在历月外，乙方须不晚于每个历月的首日向甲方和/或服务企业预先缴付当月的基本租金、物业管理费、隔油池管理费（如适用）、推广费、POS数据采集系统费用和其他费用；乙方须在租赁期结束或提前结束前至少三十日之前，与甲方有关部门（包括但不限于服务企业）联系交回返还该房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态或毛坯状态下交还甲方；若乙方未按约定的状态将该房屋返还于甲方，甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担；若甲方根据相关条款终止本合同，本合同应被视为在甲方向乙方发出终止通知的当日即已终止本合同；按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以快递的方式送达该等文件或通告，如双方在同一城市，则于投送快递当日将被视为已送达收件人。附表一载明：交付日暂定为2019年3月1日，甲方于交付14天前向乙方发出书面通知交付该房屋以书面通知上载明的交付日为准；装修期将于发生如下两种情况之一时终止：自交付日起15日或该大厦的开张日中较先发生者为准；租赁期共计2年，自交付日起算，开张日暂定为2019年8月1日，甲方于开张日14天前向乙方发出书面通知，如乙方未按甲方通知的日期开业的，甲方有权提前终止本合同，并没收全部合同押金，并有权追索甲方因乙方该等行为所遭受的一切损失；每月租金按基本租金（乙方应按月于每个历月首日前支付基本租金，基本租金为每月12000元或每平米800元）和每月总收入之15%中取其高者计收。附表二载明：物业管理费的标准为55元/月/平方米；乙方应每月向甲方支付推广费5元/月/平方米，甲方有权在租赁期内根据其就商场提供推广服务的费用增加而不时调整推广费，甲方作出的增加该费用的决定应为最终的、结论性的决定，且对乙方有约束力，乙方应于每个历月的首日前向甲方提前支付该月的推广费，且不得以任何方式进行扣除和抵销，但装修期及开张日所在历月的推广费应在合同签署时支付；合同押金：除非本合同另有规定，合同押金包括租赁押金和物管押金两个部分，租赁押金（以租赁期内月基本租金较高者为基数）相当于该房屋三个月的基本租金，每次增加基本租金，租赁押金应相应增加为相当于三个月的增加后的基本租金，本合同签订时，乙方应向甲方存放的租赁押金为36000元；物管押金相当于三个月的物业管理费，每次增加物业管理费后，物管押金应相应增加为相当于三个月的增加后的物业管理费，在本合同签订时，乙方应向服务企业存放的物管押金为2475元。附表三载明：乙方须于签署本租赁合同时向甲方交纳10000元作为售出商品质量保证金。附表四载明：乙方同意该房屋以“毛坯”状态交付，“毛坯”状态定义解释如下：混凝土楼板与砂浆，混凝土墙和柱；混凝土天花板，和按照甲方的标准和规格提供的消防喷淋系统；为了避免产生疑问，乙方将有义务于租赁期满时提前终止时将该房屋恢复成“毛坯”状态，即所有的橱窗展示门面、玻璃面板、玻璃门、外立面装饰或装修（如有）等均应被拆除，乙方执行该房屋的恢复工程等。上述合同签订后，果狸公司依约向新骏公司交纳租赁合同押金36000元及质量保证金10000元。新骏公司向果狸公司交付房屋，并于2019年7月3日开业。后新骏公司（甲方）与果狸公司（乙方）签订《租赁合同之补充协议》，约定：租赁期共计2年，自交付日起算，即由2019年6月18日至2021年6月17日；交付日即甲方将该房屋交付予乙方的日期即2019年6月18日，甲方应于交付日前至少14日向乙方发出书面通知以确认交付日的确实日期；装修期共计15日，自甲方向乙方发出书面通知上的交付该房屋日（即交付日）起计算，即2019年6月18日至2019年7月2日，装修期内不收取基本租金，但仍需缴纳物业管理费、推广费、隔油池管理费及所有实际发生的费用；开张日为2019年7月3日；租金开始计收日为装修期结束后的第一天，即2019年7月3日；每月租金按基本租金（乙方应按月于每个历月首日前支付基本租金，基本租金为每月12000元或每平米800元）和每月总收入之15%中取其高者计收；本补充协议与原租赁合同约定不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未涉及的，仍按原租赁合同执行。2019年10月，新骏公司向果狸公司送达落款日期为2019年10月18日的《有关：北京新城广场四层4-15号店铺（猫山王）租赁合同解除的通知》，载明：果狸公司自2019年8月起即不再向我司支付租金、物业管理费及其他应付款项，且经我司多次催缴，至今仍未缴纳欠款。鉴于上述情况，果狸公司已严重违反合同约定，果狸公司以违约行为表明不愿意继续履行上述租赁合同，现我司决定提前终止租赁合同，并就终止事宜向贵司通知如下：一、现我司决定提前终止租赁合同。自本函发出之日起15天后（即至2019年11月2日24：00整）租赁合同自行终止，请果狸公司在租赁合同终止当日将4-15号店铺恢复至毛坯状，确保店铺内设备设施完好无破损，并将能正常使用的店铺交还我司。若果狸公司未在上述期限内完成恢复工作，出租店铺内仍留有果狸公司物品的，则根据租赁合同相关约定，视为果狸公司放弃对该物品的权利，我司有权以任何方式予以处置，我司恢复店铺原状所需费用亦由果狸公司承担。二、由于租赁合同因果狸公司违约导致提前终止，因此我司将继续通过诉讼方式追讨果狸公司至今为止的欠费。三、果狸公司所缴纳的合同押金作为违约金将不予退还，因果狸公司行为引起的一切法律后果由其承担。上述通知新骏公司于2019年10月25日交寄，政佳称其于2019年10月27日收到，其实际经营到2019年10月12日。2019年11月18日，经新骏公司申请，北京市国泰公证处对涉案房屋进行证据保全公证，现场照片显示房屋内仍留有部分设备设施，并未将房屋恢复至毛坯状态。为此，新骏公司花费公证费4000元。此后双方因后续事宜未能协商一致，故新骏公司诉至法院。庭审中，新骏公司提交《北京新城广场NTP项目4-15店铺拆除/恢复及搭建施工围挡工程施工合同》及装修工程款发票，证明其恢复房屋毛坯状态支付工程款34662元，政佳对此不认可，认为拆除费用过高。果狸公司成立于2019年3月15日，公司类型为有限责任公司（自然人独资），投资人及法定代表人均为政佳，该公司于2020年10月17日因决议解散被核准注销登记。政佳向本院提交如下证据：1．顺丰快递邮单打印件，证明新骏公司是在2019年10月26日签字邮寄的解除通知。该邮单上显示寄件日期为2019年10月25日。新骏公司称其无法提供邮单的物流信息，无法对此发表意见。2．案涉店铺2019年7月至10月的结算单，证明其店铺经营状况很差。新骏公司对此不认可。3．2019年10月14日政佳发给新骏公司招商人员的邮件，证明其与新骏公司就合同解除事宜进行过沟通。新骏公司对此不认可，认为果狸公司并无合同解除权。4．2019年1月18日收款人为新骏公司的转账凭证，证明政佳于当日支付新骏公司合同押金（36000元）、首月租金（12000元）、首月推广费（75元）和商品质保金（10000元）共计58075元。新骏公司对此证据认可，认可果狸公司的租金交至2019年8月2日，并同意果狸公司交纳的10000元质量保证金在本案款项中予以抵扣。5．新骏公司招商人员发给政佳的招商宣传资料，证明新骏公司承诺果狸公司商场周边有好的商业环境和消费能力，但新骏公司并未做到。新骏公司不认可该证据，认为经营状况的好坏取决于经营主体的商业能力。6．政佳于2021年3月1日拍摄的案涉商场照片和视频，证明商场现阶段经营状况不好。新骏公司对此证据不认可。本院认为，新骏公司与果狸公司签订《北京新城广场店铺租赁合同》《北京新城广场租赁合同补充条款》《租赁合同之补充协议》均系双方真实意思表示，应属合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中果狸公司作为承租人未依约交纳租金，其行为已构成违约，故新骏公司据此要求与其解除租赁合同的行为，于法有据，根据案涉合同约定，本院确认双方合同于2019年10月25日解除。因果狸公司已于2020年10月17日注销登记，因案涉合同所产生的违约责任应由其投资人及清算责任人政佳承担。因此，本院对新骏公司要求政佳支付2019年8月3日至2019年10月25日的租金及推广费的诉讼请求予以支持，对于超出部分不予支持，本院将果狸公司向新骏公司交纳的质量保证金10000元在租金中予以抵扣。关于新骏公司要求政佳支付2019年6月18日至2019年7月2日期间的装修期租金6000元及已收取租赁押金36000元不予退还的诉讼请求，符合双方合同约定，本院对此予以支持。关于新骏公司主张的案涉店铺恢复原状费用的诉讼请求，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。故本院依据实际情况，酌定由政佳承担店铺恢复相关费用20000元，超出部分本院不予支持。关于新骏公司主张的公证费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于新骏公司要求政佳向启胜公司支付欠付的物业费等相关费用以及物业管理押金作为违约金不予退还的诉讼请求，因与案涉房屋租赁合同关系不属于同一个法律关系，故本案中不予处理，新骏公司或启胜公司可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、政佳于本判决生效之日起十日内给付北京新骏商业管理有限公司自2019年8月3日至2019年10月25日的租金22903．23元、推广费205．65元；二、政佳于本判决生效之日起十日内给付北京新骏商业管理有限公司自2019年6月18日至2019年7月2日期间的装修期租金6000元；三、政佳于本判决生效之日起十日内给付北京新骏商业管理有限公司店铺恢复原状费用20000元；四、北京新骏商业管理有限公司已收取的租赁押金36000不予退还；五、驳回北京新骏商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1423元，由北京新骏商业管理有限公司负担471元（已交纳），由政佳负担952元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李蕊二〇二一年五月三十一日书记员  陈璐