福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初155号原告：甘振莺，女，1972年9月8日出生，汉族，住福建省宁德市屏南县。原告：陈万研，男，1971年1月9日出生，汉族，住福建省宁德市屏南县。委托诉讼代理人：余根宁，福建宁川律师事务所律师。委托诉讼代理人：余怡璇，福建宁川律师事务所律师。被告：宁德恒大置业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区尚德路8号东侨开发区管委会办公楼3号楼206室，统一社会信用代码91350901MA34AKMX5L。法定代表人：高博。委托诉讼代理人：程荟茹，女。原告甘振莺、陈万研与被告宁德恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告甘振莺、陈万研的委托诉讼代理人余根宁、余怡璇，被告恒大公司的委托诉讼代理人程荟茹到庭参加诉讼。2021年3月30日原、被告双方申请庭外和解2个月。本案现已审理终结。原告甘振莺、陈万研向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以房价款1134626元为基数按日万分之一计算，自2020年6月1日起计算至实际交付之日止，暂计算至起诉之日止为16679.0022元。事实与理由：2018年11月20日，原告与被告签订了合同编号为：20181120033的《商品房买卖合同》，原告向被告购买一套位于宁德恒大御景半岛26号楼1503室商品房，建筑面积为100.02平方米，单价11343.99元，总价款1134626元。《商品房买卖合同》就买卖双方的主要合同义务、付款义务和交付义务的具体标准、时间期限、逾期责任等作出了约定。具体如下：合同第七条约定，买受人以贷款方式付款，买受人应当于2018年11月20日前支付684626元，余款450000元向出卖人指定的贷款机构申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件，“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十条约定“商品房相关设施设备交付条件……2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件……。”第十一约定“交付时间和手续。（一）出卖人应当在2020年05月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人……（三）查验房屋……2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”合同第八条、第十二条分别约定了逾期付款责任及逾期交付责任。其中约定逾期付款、交付违约金均应由违约方以全部房价款按日万分之一向合同相对方支付。但《补充协议》第二条补充约定“双方同意本合同第七条补充如下：（一）……3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受企业法在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款……逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金……”《补充协议》第二条实质上修改了合同第八条的逾期付款责任的规定，根据对等原则，被告逾期交房的违约金，应当以购房款为基数，按日万分之二计算违约金。原告按约支付首付款及办理按揭贷款，付清了全部购房款，被告出具了三份《福建增值税普通发票》给原告，确认此前收到原告的相关款项。被告开发建设的商品房至今未能取得竣工备案，并存在用电问题至今仍在整改，使得被告至今不能交付符合交付条件的商品房。按合同约定，被告应于2020年5月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，但被告至今未能交付该商品房供原告使用，严重违约，损害了原告的合法权益。原告多次交涉无果，特此起诉，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告恒大公司辩称，一、被告已经按合同约定的时间通知交房，并未逾期，无须支付逾期交房违约金。根据合同第十一条约定出卖人应该在2020年5月31日前向买受人交付该商品房，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续，商品房买卖合同主合同第九条约定交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房房屋测绘报告。已备案的补充协议第四条约定交付条件变更为取得五方验收及取得建设工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证。商品房买卖合同及补充协议签订后，被告积极履行合同义务。被告于2020年6月15日通过五方验收，2020年6月30日取得建设工程消防验收意见书，并取得电梯安全检验合格证，已符合合同约定的交付条件。同时，被告向买受人发出交房通知书，买受人签收，被告已履行合同通知义务。在被告符合交房的情形下，原告知晓交房事宜，已实现通知交房的合同目的。被告未逾期交房，因买受人自身原因导致未按期交房，属于买受人自身过错，无权要求被告支付2020年6月1日起至实际收房之日止逾期交房违约金。二、商品房买卖合同及其附件系经双方合意达成签订，双方均应积极全面履行商品房买卖合同。第八条已经对违约金计算方式进行了明确确认，双方签订补充协议，对违约金总额明确约定按房屋总房屋价款的2%。按照合同有约定从约定，无约定从法定的原则，在双方已经对违约金计算方式及总额明确约定的情况下，应当按照合同约定计算。三、商品房买卖合同的目的是交付商品房，其他备案行为为行政管理行为，属于附随义务而非合同行为，不应当影响房屋交付，原告以主合同第九条约定为由否认补充协议是选择性的适用合同，双方签订了商品房买卖合同及其附件，均应对所签订的合同及其附件全面履行。综上，被告已完成合同约定的交付条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实：2018年11月20日，原告与被告签订了合同编号为：20181120033的《商品房买卖合同》，原告向被告购买一套位于宁德恒大御景半岛26号楼1503室商品房，总价款1134626元。双方约定该房屋的交房日期为2020年5月31日前，如有违约将按日万分之一计算违约金。合同签订后，原告已支付了购房款1134626元。目前房屋尚未交房。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条约定：“（一）出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房。”双方签订《商品房买卖合同（预售）》时又签订《充补协议》（附件十一），其中载明：四、双方同意本合同第九条变更如下：“（一）、出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）、“该商品房经验收合格”是指：由勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”五、双方同意本合同第十一条补充如下：“（一）、同意本合同第十一条第（一）款补充如下：如遇下列特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交房的时间为下列情形发生至消失的相应期间：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。”另查明，受新冠疫情影响福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月27日起全省解除重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月18日宁德市住建局针对疫情，发布《有效应对新冠疫情保障城市开发建设健康发展的若干措施》的通知，通知中第二条指出“顺延项目开竣工期限，受疫情影响的开发建设项目（含房地产项目），按疫情一级响应时间顺延开竣工期限。”本案的争议焦点是：1.案涉房产是否已具备交付条件；2.恒大公司应否承担逾期交房的违约责任，若存在违约逾期交房违约金如何确定。围绕争议焦点，本院予以调查、分析，认定如下：一、关于案涉房产是否已具备交付条件的问题。本院认为，案涉《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第二十八条约定，对本合同未约定及约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故依上述合同约定，案涉《商品房买卖合同》的附件十一补充协议四（二）的相关约定，将商品房的交付标准降低为由勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。该行为应认定为明显减轻出卖人承担的责任，将直接对买受人主要权利造成影响，故该补充协议条款不成为合同的内容，仍以案涉《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付所列条件为准。庭审时恒大公司未提供相应证据证明案涉房产已经具备《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付所列条件，故应确认案涉房产不具备交付条件。二、对于恒大公司是否构成违约及其违约金如何计算的问题。本院认为，甘振莺、陈万研在签订合同后已付清购房款，且前述已认定案涉房产不具备交付条件，可见恒大公司已构成违约。《商品房买卖合同》第十二条约定“逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，购房者选择合同继续履行，恒大公司应承担逾期交房的违约责任，支付的逾期交房违约金应以每日按全部房价款万分之一的标准计算。但新型冠状病毒疫情不能预见、不能避免、不能克服，符合不可抗力的成立条件。根据《福建省高级人民法院涉新冠肺炎疫情案件审判执行工作指引》（第三批）民商事审判部分精神，因疫情和疫情防控措施，导致当事人请求顺延履行期限的，应当结合案件的实际情况予以支持。由《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》落款时间可知，案涉商品房建设工程实际于2020年6月15日才经五方验收合格，故工程竣工时间应认定为2020年6月15日。因此，案涉工程属于疫情之后竣工验收，依照宁德市住建局关于《有效应对新冠疫情保障城市开发建设健康发展的若干措施》的通知，可按疫情一级响应时间顺延竣工期限，且恒大公司也依约履行了通知义务，故可扣除疫情影响期间的违约时间33天。双方约定的交房日期为2020年5月31日前，顺延33天至2020年7月3日前，被告应当自2020年7月4日起承担逾期交房违约金，暂计至2021年1月7日为1134626元×0.0001×188天=21331元，之后至案涉房产具备交付条件后被告通知原告交房之日止仍按合同约定计算。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，各方当事人应按照合同约定全面履行义务。甘振莺、陈万研已依约履行义务，但恒大公司未按约定时间及时交付案涉房产，其行为构成违约，故恒大公司应支付逾期交房违约金。本案《商品房买卖合同》约定案涉房产交付时间为2020年5月31日前，因受新冠肺炎疫情影响，竣工时间顺延，故该疫情影响期间的违约金应当扣除。原告诉请被告承担逾期交房违约金21331元（暂计至2021年1月7日），有事实和法律依据，本院予以支持。被告的辩称意见，本院予以部分采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条第一款、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁德恒大置业有限公司于本判决生效之日向原告甘振莺、陈万研支付逾期交房违约金21331元（以购房款1134626元为基数，按每日万分之一自2020年7月4日起计算至案涉房产具备交付条件后被告通知原告交房之日止，暂计算至2021年1月7日为21331元）；二、驳回原告甘振莺、陈万研其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，减半收取213元，由原告甘振莺、陈万研负担32元，被告宁德恒大置业有限公司负担181元。本判决为终审判决。审判员 陈 庄二〇二一年五月三十一日书记员 薛梦玲申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。