江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2903号上诉人（原审原告）：康国松，男，1976年7月20日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。上诉人（原审原告）：陈玉花，女，1978年12月14日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李煜坤，江苏德善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘品，男，1996年2月18日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审被告）：臧云，女，1964年4月11日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈继斌，江苏宁法律师事务所律师。上诉人康国松、陈玉花因与被上诉人刘品、臧云房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初5988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，于2021年4月2日公开开庭审理了本案，上诉人康国松、陈玉花的委托诉讼代理人李煜坤，被上诉人臧云及刘品、臧云的委托诉讼代理人陈继斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康国松、陈玉花上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持康国松、陈玉花的全部诉讼请求或发回重审；二、诉讼费用由刘品、臧云承担。事实与理由：一、一审法院混淆贷款审批机构“审批时间”与因刘品、臧云违约行为导致的额外“审批时间”之间的不同，错误免除了刘品、臧云的违约责任。首先，本案中额外延长的审批时间是刘品、臧云自身行为造成，在康国松、陈玉花配合刘品、臧云办理完过户手续后，公积金贷款中心发现刘品、臧云提交的材料中“公积金按月补缴的单位与社保缴存单位不一致”并于2020年9月7日作出驳回决定。后公积金中心又于2020年10月15日及2020年10月27日再次驳回刘品、臧云的申请，导致审批流程延长2个月。上述延长时间原因为刘品、臧云提交的材料不符合规定而非审批机构拖延审批。其次，延长时间为刘品、臧云恶意拖延导致。根据刘品、臧云提交申请的时间节点可以看出，在第一次审批不通过后，康国松、陈玉花及中介公司立即与刘品、臧云联系，并要求其通过其他方式支付剩余款项，但刘品、臧云一直拒绝。康国松、陈玉花无奈只得于2020年9月14日向一审法院提起诉讼。一审立案后，刘品、臧云依然不积极提交审批材料，明显是刘品、臧云在恶意拖延时间。二、涉案房屋买卖交易过程中刘品、臧云存在诸多违约情形。首先，在2020年4月进行房屋买卖交易时，刘品、臧云存在未提交真实有效的公积金缴纳材料的违约行为。案涉房屋买卖居间合同第十八条第二点约定：“乙方具备南京市购房资格，且提供资料真实有效。”但根据公积金中心审批意见可以看出刘品、臧云在2020年4月时，不具备申请公积金贷款条件，无法提供真实有效的公积金缴纳材料。该重要信息刘品、臧云在签订合同时并未如实告知，直接导致之后公积金贷款迟迟无法获得审批通过。其次，在合同履行过程中，根据《南京市存量房买卖合同》第五条中约定“若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起45日内筹款补足”。刘品、臧云在明知贷款驳回的情况下拖延履行合同义务，拒不在合同约定的时间补足款项，也拒不采取变更贷款方式等补救措施。刘品、臧云在合同约定的45日内并未筹款补足，存在明显的违约情形。最后，一审庭审时刘品、臧云已经自认“刘品开始时确实存在截图上的情况”，可见其已经自认存在违约。一审法院未判决刘品、臧云的违约错误。三、一审法院认定康国松、陈玉花提交的照片打印件不足以证明刘品最终未通过银行贷款审批错误。案涉房屋于2020年8月27日过户至刘品、臧云名下，2020年9月7日康国松、陈玉花即通过中介公司得知刘品、臧云的公积金贷款审批不通过。在与刘品、臧云沟通过后刘品、臧云并未提供其他有效的付款方式，康国松、陈玉花提起诉讼之时，刘品、臧云也并未重新向公积金中心提交材料。故起诉时的审批结果即应认定为最终审批结果。上述情况足以认定刘品、臧云存在违约行为。刘品、臧云辩称，一审对事实认定清楚明确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.合同签订后，刘品、臧云一直积极办理贷款手续，没有任何违约行为。由于尧化门7号线地铁开通在即，案涉房屋所在区域的价格波动较大，这是康国松、陈玉花要求解除合同的根本原因。一审判决前商业贷款发放机构中国农业银行也已通知康国松、陈玉花可以签字先领取商业贷款，但康国松、陈玉花拒绝签字，故意拖延领取房款。2.案涉房屋的商业贷款已于2021年1月5日发放，公积金贷款已于2021年2月1日发放，涉案房屋也已经由康国松、陈玉花于2021年2月2日交付刘品、臧云实际使用。涉案房屋买卖合同双方的义务已经全部履行完毕，合同目的已经达成。康国松、陈玉花向一审法院起诉请求：1、判令解除康国松、陈玉花与刘品、臧云之间签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令刘品、臧云返还康国松、陈玉花位于栖霞区房屋；3、判令刘品、臧云向康国松、陈玉花支付违约金20万元及律师费8万元；4、判令诉讼费用由刘品、臧云承担。一审法院认定事实：2020年4月20日，康国松、陈玉花（甲方）与刘品、臧云（乙方）签订《南京市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称居间合同），甲方将其位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方，房屋转让价款为2770000元；乙方于本合同签订当日向甲方支付购房定金30000元；2020年6月10日前支付首付款800000元；部分房款1920000元由乙方办理组合贷款，乙方同意于2020年5月10日前与银行签订贷款合同；尾款20000元乙方于房屋交接当日一次性向甲方支付；如与《南京市存量房交易合同》中约定的房款支付时间与方式不一致的，以《南京市存量房交易合同》为准；甲、乙双方同意于2020年6月10日前贷款审批完成后三个工作日内，前往南京市房产局办理产权变更手续；甲、乙双方任一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约，违约金为20万元。2020年7月30日，刘品与中国农业银行股份有限公司南京城北支行签订《南京个人住房公积金/组合性购房贷款合同》，约定住房公积金贷款50万元，商业性贷款142万元。后康国松、陈玉花（甲方、2020年8月27日签字）与刘品（乙方、2020年8月10日签字）签订《南京市存量房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋转让价款为2770000元，含定金30000元，尾款20000元；2020年6月10日给付首付款800000元；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款1920000元，乙方同意于2020年5月10日前与贷款银行签订借款合同，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起45日内筹款补足；尾款20000元在房屋交付时自行交割。该合同中就乙方未按规定支付房价款的情形未约定具体违约责任。2020年8月27日康国松、陈玉花将案涉房屋不动产权变更登记至刘品名下，当日刘品与中国农业银行股份有限公司南京城北支行签订《南京市房地产抵押合同》，将案涉房屋抵押给银行作为债务1920000元的担保。一审审理中，康国松、陈玉花提交照片打印件1张，用以证明2020年9月7日公积金按月补缴的单位与社保缴存单位不一致，批复意见不同意，故刘品、臧云隐瞒自身公积金贷款存在问题这一重大瑕疵，导致贷款审批未通过，贷款无法发放，康国松、陈玉花多次催要补足房款，刘品、臧云明确拒绝，致使合同目的无法实现。经质证，刘品、臧云表示：刘品开始时确实存在截图上的情况，但后来已经通过审批。为此刘品、臧云提交刘品贷款审批状态信息截图、刘品贷款进度查询截图，用以证明刘品公积金组合性贷款已经于2020年7月21日通过初审，7月29日分别通过复审和终审，至此刘品公积金贷款审批通过；2020年10月28日涉案房产担保抵押录入不动产登记系统和抵押终审全部通过，整个公积金这些贷款过程全部完毕，已经进入银行放贷阶段。经质证，康国松、陈玉花表示：真实性认可，但该证据恰恰说明刘品、臧云的银行贷款申请直至2020年10月27日才通过，2020年9月7日、10月15日、10月27日都因存在社保问题未通过审批；刘品、臧云所谓康国松、陈玉花恶意拖延没有事实依据，2020年7月22日康国松、陈玉花知道自身结婚证存在信息错误后，2020年7月27日就取得新证。一审法院认为：康国松、陈玉花与刘品、臧云签订的居间合同以及康国松、陈玉花与刘品签订的买卖合同，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。本案中，康国松、陈玉花以刘品、臧云未通过银行贷款批准，应于不批准之日起45日内筹款补足，但刘品、臧云未补足致使合同目的无法实现为由，要求解除合同。实践中，买方和贷款银行签订借款合同后，贷款审批时间不是买方所能控制的，本案中，买卖合同并未约定贷款审批时间，康国松、陈玉花提交的照片打印件不足以证明刘品最终未通过银行贷款审批，且刘品、臧云也提交了相关证据证明其已通过银行贷款审批，故康国松、陈玉花的这一主张，缺乏依据，一审法院不予支持。因此，康国松、陈玉花的全部诉讼请求，缺乏法律与事实依据，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回康国松、陈玉花的全部诉讼请求。一审案件受理费4300元，减半受理2150元，保全费5000元，合计7150元，由康国松、陈玉花负担。双方对一审法院查明事实均无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，刘品、臧云提交中国农业银行短信通知、微信聊条记录、南京市住房公积金管理中心贷款审批状态查询单各一份，拟证明案涉房屋买卖合同所涉商业贷款142万元已于2021年1月5日发放，公积金贷款50万元已于2021年2月1日发放，双方房屋也已于2021年2月2日实际交付。康国松、陈玉花对上述证据均无异议。本院认证认为：因双方对上述证据并无异议，本院对上述证据的真实性、关联性均予以确认。二审中，康国松、陈玉花表示，因当事人在房屋过户后，中介公司给其发来刘品、臧云贷款未通过的照片，告知康国松、陈玉花公积金贷款存在问题，无法审批，并且可能导致商业贷款一并无法审批，其认为刘品、臧云未提供解决方案，无奈才提起本诉。因其不是贷款申请人，没有查询公积金具体的问题，也没有去贷款机构查询，其是第一次卖房。刘品、臧云表示，中介在与康国松、陈玉花的聊天记录中已明确告知康国松、陈玉花不存在风险，下款没有问题。而公积金贷款存在的问题可以通过改正或合理说明进行补正。以上事实，有短信通知、微信聊条记录、南京市住房公积金管理中心贷款审批状态查询单、当事人陈述在卷为凭。本院认为，本案二审争议焦点为，刘品、臧云是否存在违约行为，案涉合同是否应予解除，刘品、臧云是否应返还房屋、支付违约金及律师费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉房屋买卖合同合法有效，当事人均应按约履行。该房屋买卖合同中对刘品、臧云采用贷款方式支付部分房屋价款已进行了明确约定。康国松、陈玉花也已配合与贷款银行签订公积金组合贷款合同，案涉合同中并未对贷款下款时间进行约定，而从贷款审批到下款，时间也却非当事人可以掌控，对此康国松、陈玉花理应在合理期限内耐心等候。康国松、陈玉花上诉主张刘品、臧云存在“额外”审批时间违约，但双方并未对审批时间进行约定，康国松、陈玉花主张刘品、臧云审批时间超出而违约，并无事实及法律依据。康国松、陈玉花上诉主张刘品、臧云还存在其他的违约行为，但其证据并不充分。康国松、陈玉花虽认为中介给其发来贷款未通过的照片，并主张根据该照片即可认定刘品、臧云无法贷款。但其并未进一步查询公积金贷款未通过原因，也未提交充分证据证明刘品、臧云的贷款已经无法办理，银行已经不同意刘品、臧云的贷款申请。而根据合同约定，只有刘品、臧云在不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请时，康国松、陈玉花才享有要求刘品、臧云在45日内自行筹款补足余款的权利。康国松、陈**花并无充分证据证明上述条件已经具备，即要求刘品、臧云采用其他方式补足余款，并不符合合同约定及法律规定。一审法院未支持其主张的合同应予解除，刘品、臧云应返还房屋，并支付违约金等诉讼请求，并无不当。现案涉贷款均已下达，康国松、陈玉花也已将案涉房屋交付给刘品、臧云，双方房屋买卖合同已经履行完毕，康国松、陈玉花仍上诉主张案涉合同应予解除，并要求刘品、臧云返还房屋、支付违约金，本院不予支持。综上所述，康国松、陈玉花的上诉请求并无事实及法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人康国松、陈玉花负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二一年五月十日法官助理王笑得书记员郭旭冬