江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终1000号上诉人（原审原告暨反诉被告）：王健超，男，1990年3月10日生，汉族，住南康区。委托诉讼代理人：王锦贵，江西客家人律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄茜，江西客家人律师事务所律师。上诉人（原诉被告暨反诉原告）：黎声和，男，1978年8月10日生，汉族，住南康区，现住南康区。委托诉讼代理人：蒋国宝，赣州市南康区泰西法律服务所法律工作者。上诉人王健超因与上诉人黎声和房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2020）赣0703民初5252号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王健超上诉请求：1.依法改判一审判决第二项，即王健超要求黎声和退还押金20000元并承担双倍押金的违约责任；2.本案一审、二审诉讼费用由黎声和承担。事实与理由：一、一审法院以王健超未在双方约定的装修期内装修案涉店面，也未支付租金，以其行为表明不履行合同主要义务而认定王健超违约，系认定基本事实错误，适用法律错误，黎声和未向王健超交付合同约定面积的商铺，未按照合同约定将店铺钥匙交付给王健超，店铺里面的装修垃圾也没有清理，黎声和迟延履行其义务，也未将能正常使用的商铺交付给王健超，黎声和以上种种行为已经先行构成严重违约，导致双方合同目的根本无法实现；二、黎声和要求王健超支付租金没有事实和法律依据。黎声和违约在先，双方在案涉合同中也未明确约定何时缴纳租金，按照法律规定和市场交易习惯都是使用商铺之后再缴纳租金，而且先行缴纳的押金正是为了防止王健超不缴纳租金而设置的，根本不存在需提前缴纳租金的约定，王健超从始至终并未使用过黎声和的商铺，因此王健超不需要向黎声和支付租金；三、王健超在庭后质证中提出案涉地块属于国有土地，依法应当取得国有土地建设规划许可证才可建设，案外人实际取得的是乡村建设规划许可证，且本案情形属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定，依法应认定租赁合同无效。综上，请求二审法院支持王健超的上诉请求。黎声和辩称，2020年2月1日至2020年8月31日王健超以合同方式占用黎声和店铺7个月房租共计65310元，至今未付，给黎声和造成较大损失。王健超与黎声和签订五间半店面合同后，租赁黎声和隔壁的五间店面，并交了一年房租给隔壁房东，王健超并未履行与黎声和之间的合同义务。店面租金是王健超认可的，前一年半为30元每平方，一年半后为60元每平方，而且王健超在2021年1月9日左右一直和黎声和谈论的是调整租金而不是调整后的面积问题。案涉店铺卷闸门一直有两个店面从来没有锁过，不存在没办法装修，也告诉王健超店铺需要重新换锁。王健超租赁黎声和多间店铺是做二手房东，一直未装修规划案涉店铺，是没找到合适承租人，一切损失应由王健超自行承担，王健超应缴纳案涉店铺房租。请求二审法院驳回王健超上诉，改判王健超支付黎声和店铺租金65310元。黎声和上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判由王健超支付2020年2月1日至2020年8月1日房租65310元；2.一审、二审案件受理费由王健超承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，王健超出租的多间商铺，都有卷帘门，其中有两间卷帘门一直没有上锁，且现场看房时早已告知王健超需要换锁。王健超是南康四中员工，其明知四中北门何时建成开放。王健超承租黎声和多间商铺目的是做二房东，转租牟取差价；二、一审判决第三项有损黎声和利益，一审认为王健超未使用案涉商铺，因案涉商铺并非王健超自己使用，而是转租他人做二手房东，无法找到合适的转租人，才给黎声和造成了贰万伍仟多元的损失，一审判决显失公平。综上，请求二审法院支持黎声和上诉请求。王健超辩称，王健超是否转租与本案无关，因为在双方租赁合同第10条第1点明确王健超有权在合理合法情形下进行转租。本案最主要的争议在于王健超为何不进行装修不支付租金，根据一审查明的事实以及双方提供的证据可以反映双方约定店铺面积为363㎡，租金按面积计算，在实际面积与店铺面积不符情况下显然王健超也不应当按照363㎡支付租金，案涉店面的实际面积直至2020年6月16日才确定，即2020年6月16日王健超才知道租金的计算方式和支付方式，虽然该计算方式并未经过王健超确认。正因为案涉店铺的面积有争议，在明知黎声和不可能交付与合同面积一致的店面后，王健超基于不安抗辩权拒绝按照363㎡支付租金且拒绝进行装修，本案的违约责任是黎声和造成的，与王健超是否转租完全无任何关系。王健超向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人签订的《店面租赁合同》；2.判令黎声和退还王健超押金20000元并赔付原告20000元。黎声和向一审法院反诉请求：1.依法解除黎声和与王健超2019年11月15日签订的《店面租赁合同》；2.判令王健超支付自2020年2月1日至2020年8月1日房租65310元。一审法院经审理查明，2019年11月2日，黎声和与案外人黄玉娇等三人签订《店面二楼租赁合同》，约定黎声和将其所有的位于南康区房屋的第二楼整层以及第一楼33平方米店面出租给黄玉娇等人开办“名师教育”培训机构，租期自2020年1月2日起至2030年1月2日止。双方约定一楼店面租金暂定20元／平方米／月，如旁边店面出租，则按旁边店面租金计算；二楼面积为430平方米，前五年租金12元／平方米／月，后五年随周边行情定租金。2019年11月7日，王健超联系黎声和要求承租黎声和一楼剩余的所有店面。双方当事人相约于2019年11月12日到案涉店面测量面积，双方共同测量、计算总面积为363平方米，包括案外人黄玉娇等人承租的店面剩余部分的面积以及另外五间店面面积。后双方当事人共同协商确定租期、租金、违约责任等合同内容，并于2019年11月15日签订《店面租赁合同》，黎声和同意签订合同后给两个半月时间让王健超装修店面。双方约定租赁期限自2020年2月1日至2030年2月1日止，王健超向黎声和缴纳押金20000元，中途房租押金一律不退，期满后押金退回。店面面积为363平方米，2020年2月1日至2021年8月1日期间租金为30元／平方米／月，2021年8月2日起店面租金按60元／平方米／月计算，2023年2月1日起店面租金逐年递增5%，根据龙岭中学、龙岭小学、龙岭四中门口店铺定价（取中间价格）。双方还约定：1.在合理合法情况下可以转租；2.如王健超违约则20000元押金不退，如黎声和违约则双倍赔付押金给王健超；3、如2021年8月1日龙岭四中北门未开，则租金按30元／平方米／月计算，直至北门动工起按60元／平方米／月计算。2019年11月16日，王健超缴纳押金20000元。2019年12月，黎声和要求王健超支付租金并询问其何时装修。王健超以店面实际面积与合同载明面积不符，与黎声和协商修改合同。2020年1月9日，王健超通过微信联系黎声和，表示其租金比别人的高，且租金上涨过快，要求对面积和租金条款进行修改。如果不改，双方合同很难往下走。黎声和同意修改合同面积，不同意修改租金条款。2020年6月10日，黎声和微信联系王健超，告诉王健超如承租店面就按合同约定的单价交租金，不租合同就失效。王健超表示会租，但实际面积与合同面积不符。黎声和表示按实际面积计算。2020年6月13日，黎声和联系王健超，表示按46元／平方米／月按实际面积计算租金。王健超表示黎声和房租涨的太离谱，面积不符，黎声和存在欺骗行为，是违约方。2020年6月16日，黎声和对除“名师教育”该间店面外的五间店面进行测量，告诉王健超面积按311平方米计算。2020年7月5日，黎声和委托赣州市南康区泰西法律服务所向王健超发出催告函，要求王健超支付租金55980元。至今，王健超未向黎声和支付租金，未对案涉店面进行装修，也未使用案涉店面。一审法院认为，双方当事人签订案涉租赁合同后，王健超坚持要求对租赁合同的主要条款进行修改，在未与黎声和达成一致后，经黎声和多次催促，王健超既不装修店面，也不缴纳租金，在租赁期限开始之前已经以其行为表明不履行合同，故双方的合同在租赁期限开始前实际已经解除。现双方均同意解除案涉合同，一审法院从其意见。因王健超至今也未使用案涉商铺，黎声和要求王健超支付租金依据不足，不予支持。王健超自称其租赁案涉店面用于经营超市，虽然合同面积为363平方米，黎声和测量五间店面面积为311平方米，但是并不必然导致王健超的合同目的无法实现，且黎声和也同意王健超变更合同面积的要求，故对王健超主张面积不符导致合同目的不能实现的意见不予采纳。因合同中载明的租金条款，是双方当事人共同协商的结果，王健超未提供证据证明存在无效或可变更或可撤销的情形，黎声和不同意变更租金条款没有违反双方的约定或法律的规定。综上，王健超主张系黎声和违约，没有事实和法律依据，不予采信。王健超未在双方约定的装修期内装修案涉店面，也未支付租金，以其行为表明不履行合同主要义务，应认定是王健超违约。因王健超违约，根据双方的约定，王健超缴纳的押金20000元不予退还。王健超要求黎声和赔付其20000元，不符合双方的约定，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王健超、黎声和2019年11月15日签订的《店面租赁合同》；二、驳回王健超要求黎声和退还押金20000元并赔偿20000元的诉讼请求；三、驳回黎声和要求王健超支付租金的诉讼请求。本案本诉受理费800元，减半收取400元，反诉受理费713元（已减半收取），共计1113元，由王健超负担400元，由黎声和负担713元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人黎声和向本院提供如下证据：证据1照片五张，拟证明王健超不守诚信，继续租赁他人店铺，做二手房东；证据2店铺租赁合同，拟证明王健超承租黎声和的五间半店铺是为了赚取租金差价，另租他人，所以王健超没有装修是因为没有找到合适的承租人；证据3图纸一份，拟证明9月1日之前黎声和还是能给王健超363㎡；证据4土地转让协议，拟证明黎声和使用建房土地有合法来源；证据5黎声和与吴淑珍《结婚证》，拟证明土地受让人吴淑珍系黎声和配偶；证据6郭新氢《建设规划许可证》、朱占先《建设规划许可证》、陈华莲《建设规划许可证》、龙岭镇政府报告，拟证明黎声和使用建房土地有合法来源。王健超经质证认为，对证据1的真实性不持异议，但对其关联性有异议，从照片可以明显反映案涉六间店铺中有一间店铺出租给他人；对证据2的真实性不持异议，对来源合法性及关联性有异议，王健超承租别人的商铺与本案无关，王健超转租也与本案无关，正是因为王健超没有租到合适面积的店铺才将上诉人黎声和提交的证据中店铺转租给他人；对证据3的真实性有异议，图纸中红色字体部分王健超不知情，就算按照红色字体部分加起来也达不到363平米，王健超只认可后半部分，即一审卷宗66页平面图，也可以反映该证据是伪造的，该证据数字2是有箭头，但给王健超的平面图是没有箭头的。证据4真实性、合法性、关联性有异议，黎声和在一审提交一份《土地转让协议》，在该份协议中，甲方为朱占先、陈华莲，乙方为吴淑珍，证据4甲方为朱占先、陈华莲，乙方为吴淑珍，土地面积合计为391.5㎡，转让价款为215万元，证据4合同甲方为朱占先、陈华莲，乙方为吴淑珍，土地面积合计为391.5㎡，转让价款为215万元，该两份证据至少有一份是伪造的，请求法院依法追究其伪造证据的法律责任；其次结合《赣州市南康区个人建房使用国有土地审批表》可知，《土地转让协议》中涉及的土地是国有土地，该协议不合法，依法不能合法取得建房土地；对证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到黎声和证明目的；对证据六郭新氢《建设规划许可证》、朱占先《建设规划许可证》、陈华莲《建设规划许可证》真实性、合法性及证明目的均有异议，案涉地块属于国有土地，依法应当取得国有土地建设规划许可证才可建设，案外人实际取得的是乡村建设规划许可证，且《乡村建设规划许可证》也载明“本证是经城乡规划主管部门依法审核，在集体土地上有关建设工程符合城乡规划的法律凭证”，本案情形属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定，依法应认定租赁合同无效。对龙岭镇政府报告的证据的“三性”有异议，从该材料无法说明与本案有关。本院经审查认为，证据一、证据二与本案审理的焦点问题并无关联性，不予采信。证据三系黎声和单方绘制的图纸，该证据不能充分证明黎声和可供交付的租赁面积,王健超对图纸所示红色字体部分及第一间店铺所示面积不予认可，本院不予采信；证据四黎声和提交的《土地转让协议》系复印件，协议内容与其一审提交的《土地转让协议》合同内容一致，但合同主体不一致，对其真实性及证明目的，本院不予采信。本院对证据五的真实性、合法性予以采信。对证据六郭新氢《建设规划许可证》、朱占先《建设规划许可证》、陈华莲《建设规划许可证》及龙岭镇政府报告真实性、合法性予以采信，可以反映案涉店铺建房经过合法审批。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方均未对解除《店面租赁合同》提起上诉，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.王健超与黎声和的《店面租赁合同》是否有效；2.王健超主张押金双倍返还是否有事实及法律依据；3.黎声和主张王健超支付2020年2月1日-2020年8月1日的租金应否支持。关于租赁合同效力问题，王健超主张案涉店铺系国有土地，黎声和未获得国有土地建设规划审批，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定，依法应认定租赁合同无效。本院认为，根据黎声和提供的郭新氢《建设规划许可证》、朱占先《建设规划许可证》、陈华莲《建设规划许可证》等证据，案涉地块建房经过赣州市国土资源南康分局龙岭国土资源所、赣州市城乡规划建设局南康规划分局、赣州市南康区龙岭镇人民政府等审批，并取得了乡村建设规划许可证，黎声和在一、二审阶段提供的证据可以反映其对案涉地块具有相应权益，并不影响案涉租赁合同效力。同时根据双方当事人一审庭审陈述，双方于2019年11月12日到案涉现场实测店铺面积并绘制草图，合同条款经过双方修改认可，故《店铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。关于王健超主张押金双倍返还是否有事实及法律依据的问题。本院认为，王健超称租赁案涉店铺用于开超市，但案涉店铺具体面积是363㎡还是311㎡，租金是按原合同履行还是下调，案涉租赁物的交付瑕疵都不影响其合同根本目的之实现，而王健超既未在双方约定的时间内装修案涉店铺，更未按约缴纳租金，王健超未履行合同主要义务，构成根本违约，王健超要求黎声和双倍返还押金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于黎声和主张王健超应支付2020年2月1日-2020年8月1日租金费用问题，本案中，一审法院考虑到黎声和存在交付瑕疵，且王健超未使用案涉店铺，本案租赁合同成立后并未实际履行，黎声和主张王健超支付2020年2月1日-2020年8月1日租金，本院不予支持。综上所述，黎声和及王健超的上诉请求均不予成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2233元，由王健超负担800元，由黎声和负担支付1433元。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  王阿婷审 判 员  黄 婧二〇二一年五月二十八日代理书记员  郭 健代理书记员  雷 娜