北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初17097号原告:王莉红，女，1970年11月25日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：侯永兰，女，1984年4月23日出生，汉族，住河北省张家口市。原告王莉红与被告侯永兰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告王莉红到庭参加了诉讼。被告侯永兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。王莉红向本院提出诉讼请求：1．确认王莉红与侯永兰签订的《房屋租赁合同》于2020年6月20日解除；2．侯永兰支付2020年1月21日至2020年6月20日的租金4万元；3．侯永兰支付违约金8000元；4．本案诉讼费由侯永兰承担。事实与理由：2019年7月12日，王莉红与侯永兰签署一份《房屋租赁合同》，约定王莉红将其所有的坐落于北京市昌平区211室和213室房屋（以下简称涉案房屋）出租给侯永兰用于经营小饭桌之用途，租赁期限自2019年7月20日起至2022年7月19日。租金为8000元/月，采用按季度交纳方式，合同签订后3日内支付首期租金，每个季度期满前支付下一个季度租金，以此类推。双方还对“合同解除”、“违约责任”等事项予以约定。合同签订后，王莉红按照约定将房屋交付给侯永兰使用，但侯永兰除按时交纳首期和第二季度租金外，拒不支付第三季度及以后的租金，至今拖欠两个季度租金48000元，期间王莉红多次向侯永兰催要未果，根据《房屋租赁合同》之约定，王莉红有权解除合同收回房屋，并要求侯永兰承担支付违约金的责任。由于双方不能协商一致，王莉红向法院提起诉讼，请求依法裁判。侯永兰未出庭，亦未在答辩期内提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2019年7月12日，王莉红（出租方，甲方）与侯永兰（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，乙方租赁涉案房屋用于经营小饭桌，房屋租赁期自2019年7月20日起至2022年7月19日止，共计3年，租金标准为每月8000元。押金8000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方不按照约定支付租金达10日或者欠缴各项费用达8000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方还应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。合同还约定了其他内容。合同签订后，侯永兰和王莉红均按约履行。2020年1月20日起，侯永兰未能及时足额支付租金。王莉红多次发微信催促侯永兰交纳，但侯永兰均以小饭桌受疫情影响无法正常营业而拒绝交纳。根据王莉红提交的其与侯永兰的微信聊天记录显示：“2020年3月17日。王莉红：该交房租了。侯永兰：姐，我们从1月10号就没开门了。王莉红：不是放寒假了吗？侯永兰：这不是疫情吗。王莉红：房租还是要交的。侯永兰：是，那能减免一部分吗？现在也没收入。王莉红：你想免多少？侯永兰：那要看您的诚意，我不好说。具体怎么免，肯定听您的意见。王莉红：我非常理解你，我们的房租几号能打过来？谢谢。侯永兰：您告诉下咱们的减免方案吧，开学我收费第一时间给您。2020年3月18日。王莉红：还是按合同约定时间交吧。本季度两个月依旧，另一个月减半，这是我最大限度了，我们实际情况只能这样了，我们确实有贷款要还。侯永兰：王姐，一个月可以吗？减免一个月，钱的话开学给您。王莉红：不太好，我的借款要归还了，已到日期。房租已不能再让了，请把房租打过来，多谢。小孩网课又得交钱。真心相互理解一下。侯永兰：姐，我很理解，可是现在没有收入，我手里也没有钱啊。王莉红：你的经营还在进行吗？侯永兰：肯定要继续的。那么多家长和孩子，还有老师都得负责，我只是推迟不是不交。王莉红：开学一并补齐，价格按合同上价格。侯永兰：啊，利息也没这么高吧，您理解下。2020年3月19日。王莉红：我也需要你理解一下我的难处，你可先交两个月的，另一个月等北京市教委宣布开学之日起补齐。2020年4月23日。侯永兰：姐，我们确实是太难了，您看您那边有什么方案么？王莉红：我也难，孩子爸爸住院了，还有借款，还有城里住房要交房租，我咨询房屋中介是否免租，回复没有，您要是这样又拖又免是不是有点过了。侯永兰：主要是现在不让营业啊，姐夫不要紧吧，我理解您，可是没有人理解我们呀。王莉红：我不是公司，牵扯不到视频所讲，与我无关。2020年6月18日。侯永兰：王姐，这几天我一直在等您消息，没等到消息，等来了疫情严峻的形势。很抱歉我不能继续租用您的房子，还因为您没有给我明朗的免租政策，提前一个月和您打招呼，别耽误您。”2020年6月20日左右，侯永兰将涉案房屋腾退返还给王莉红。王莉红主张双方的房屋租赁合同关系于2020年6月20日解除。另查，本案审理过程中，侯永兰于答辩期满后向本院提交书面意见，并接受本院询问称，认可未支付2020年1月20日之后的租金，亦同意双方的租赁关系于2020年6月20日解除，2020年1月中旬以后，因学生放假，后因疫情影响，侯永兰经营的小饭桌一直未能营业,故请求法院减免疫情期间的租金，并请求以支付给王莉红的8000元押金抵扣租金。上述事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告侯永兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王莉红与侯永兰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。侯永兰于2020年6月20日以受疫情影响无法继续经营为由将房屋腾退返还给王莉红，王莉红请求确认《房屋租赁合同》于2020年6月20日解除的主张，本院亦无异议并予以确认。但根据《房屋租赁合同》的期限以及王莉红提出解除合同请求时所处的疫情发展阶段等因素，侯永兰提出解除合同并搬离涉案房屋构成违约解除，应当承担相应的违约责任。关于王莉红主张的解除合同违约金8000元一节，本院综合考虑本案的事实和证据情况，对于王莉红的该项请求酌情确定为4000元。关于王莉红要求侯永兰支付合同解除前的租金一节，侯永兰应当支付2020年1月20日至2020年6月20日期间的租金，但考虑到侯永兰虽占用涉案房屋但受疫情影响确实无法正常经营的事实，根据公平原则，本院对北京市一级、二级疫情防控期间的租金酌情予以减免，并确定侯永兰应支付王莉红的租金数额为22800元。根据双方合同约定，租金和违约金可从合同押金中扣除，故扣除押金8000元后，侯永兰还应支付王莉红18800元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、王莉红与侯永兰签订的《房屋租赁合同》于二○二○年六月二十日解除；二、侯永兰于本判决生效后十五日内支付王莉红租金及违约金共计18800元；三、驳回王莉红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由王莉红负担300元，已交纳；由侯永兰负担700元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李 笑二〇二一年五月七日书记员 扈艳杰