山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终4713号上诉人（原审原告）：高妍娉，女，1973年1月7日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：陆斌，北京市中伦文德（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章海洋，北京市中伦文德（青岛）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：段伟山，男，1983年6月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。上诉人高妍娉与上诉人段伟山房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初17841号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高妍聘向本院提起上诉：一、依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初13047号民事判决书；二、依法改判为段伟山向高妍聘支付违约金65000元；三、一审及二审的案件受理费等全部诉讼费用均由段伟山承担。事实与理由：一审法院认定事实部分错误，未合理认定高妍聘提交的证据，其作出的一审判决书未依法支持高妍聘的全部诉讼请求。一、段伟山违反合同约定单方解除租赁合同，其应就违约行为向高妍聘承担违约责任。高妍聘与段伟山于2017年12月29日签订的续租合同约定，涉案房屋的租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日。段伟山在未与高妍聘协商的情况下于2019年12月1日单方告知高妍聘不再继续租赁涉案房屋，其行为已违反了合同约定及相关法律规定。一审法院未采纳段伟山所谓的不可抗力等抗辩，认定段伟山违约并造成涉案房屋空置115天。因此，一审判决以段伟山违约造成涉案房屋空置为由，认定段伟山应支付违约金26000元符合法律规定。二、一审判决未支持高妍聘主张的因涉案房屋另行出租时所产生的租金减少的损失，系认定事实错误。根据一审判决书第4页最后一段的叙述，一审法院未支持高妍聘租金减少损失请求的原因有二点，第一是“租金的多少与市场行情、经济形势的变化等诸多因素有关”，第二是“原告提交的证据并不足以证明其租金存在减少及减少的实际数额”。针对第一点，高妍聘认为，即便租金的多少与市场行情等因素有关，但这并未超过段伟山在订立合同时所应预见到的可能产生的损失。段伟山租赁涉案房屋的目的是将涉案房屋作为青岛汇盛鑫广告有限公司(段伟山系该公司的法定代表人)的经营场所，段伟山作为商业活动的参与主体理应更加遵守诚实信用原则，其应比一般的普通大众更加清楚违反诚信原则所导致的不利后果。段伟山在签订租赁合同时十分清楚若违约所应承担的赔偿责任，其在租赁合同还有3年才到期的情形下依然选择单方解除合同，段伟山理应预见到涉案房屋在另行出租时会因市场行情等因素导致租金变化而给高妍聘造成损失。因此，根据《民法典》第五百八十四条，段伟山不履行合同义务，其应当赔偿给高妍聘造成的全部损失，包括合同履行后高妍聘可以获得的利益，而该利益并非是段伟山无法预见到的。针对第二点，高妍聘在本案一审庭审时已经提交了于2020年4月23日与案外人签订的《房屋租赁合同》及对方支付首期租金的相关证据，这足以证明高妍聘与案外人之间签订的租赁合同是真实、合法、有效的，且能够证明涉案房屋在另行出租时租金减少及减少的数额。而一审判决认为高妍聘提交的证据不足以证明租金存在减少及减少的实际数额，明显系认定事实错误。综上所述，一审法院认定事实部分错误，未合理认定高妍聘提交的证据。恳请贵院在查明事实的基础上依法支持高妍聘的全部请求，以维护高妍聘的合法权益。段伟山针对高妍娉的上诉提出答辩意见：不认可高妍娉的上诉，我已经提前1个月告知了出租方，我已经尽到了合理期间的通知义务，高妍娉是一直不积极配合房屋的出租，高妍娉没有采取止损义务，其他意见同我方上诉状。段伟山向本院提起上诉：1、依法撤销一审判决第一项，改判驳回高妍聘诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由高妍聘承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，依法应予纠正。一、段伟山在解除房屋租赁合同前已经提前一个月向高妍聘进行了告知，已经尽到了合理期限的通知义务，一审法院对此没有认定，是错误的。在一审法庭调查中，高妍聘认可段伟山于2019年12月1日向其告知不再继续租赁房屋，2019年12月29日将房屋清空。因此，段伟山提前一个月向高妍聘告知不再租赁房屋，已经尽到了合理期限的通知义务。二、段伟山提出解除房屋租赁合同后，高妍聘一直纠缠于追究段伟山的违约责任，不及时接收房屋，也没有积极采取措施寻求机会将房屋再次出租，以避免损失的扩大，因此高妍聘未尽到止损义务，因高妍聘自身未尽止损义务所扩大的损失应当由高妍聘自己承担。一审庭审中对该事实进行了查明，但一审判决并未对此作出认定，系适用法律错误。1、段伟山于2019年12月29日清空房屋，要求向高妍聘交付钥匙，但高妍聘却称不着急，一直不接收，直到2020年3月份高妍聘才到段伟山处取钥匙(见一审笔录第八页)。由此可知，高妍聘对于其房屋的再次出租的态度是消极的，没有主动采取其他措施减少租金损失。2、一审庭审中，高妍聘承认对于租赁房屋没有进行网上发布信息(一审笔录第九页)，也没有任何证据证明其积极寻找房屋中介或采取其他措施发布过租房信息。因此高妍聘对其房屋空置处于放任的态度，由于高妍聘自身原因导致房屋空置的期限不能由段伟山承担。三、一审判决未考虑高妍聘未尽止损的自身原因产生的房屋空置因素，也未考虑疫情原因的不可抗力产生的房屋空置因素，简单的以房屋实际空置的天数作为基础来计算空置期间的租金损失，不符合事实，更没有法律依据。1、房屋租赁合同的协商、签订，受房屋租金、地理位置、房屋户型等多方面因素的影响，一审法院仅以时逢岁末年初认定出租的困难不符合房屋租赁的一般特征。房屋的空置时间长短存在多方面因素，不能以实际空置时间作为基础及时高妍聘的租金损失。房屋空置115天高妍聘自己也应当承担相应责任。2、段伟山提出解除合同时，我国疫情尚未爆发，且距离春节还有近两个月，但高妍聘并没有积极的发布出租信息，寻找出租机会，以减少损失。直到春节后因疫情原因政府明令延迟复工，导致高妍聘作为门头房的房屋无法及时出租，复工之前的空置期间产生的损失系不可抗力原因，不应当由段伟山承担。四、一审判决遗漏了对段伟山押金的处理，未将段伟山的押金2000元进行扣除，是错误的。高妍聘收取了段伟山2000元作为水电费押金，段伟山在解除合同前已经全额交纳了水电费，双方合同解除后高妍聘应当退还该款。但一审法院对该款没有认定并处理。高妍娉针对段伟山的上诉提出答辩：1、段伟山提前1个月告知并不意味着可以免除其违约责任。2、在段伟山从租赁房屋搬出后，高妍娉已经在租赁房屋的险要位置张贴了招租广告，已经积极履行了止损义务。3、段伟山的违约行为发生在疫情爆发之前，因此其不能以不可抗力为由免除其违约责任。高妍娉向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1、段伟山支付高妍娉因提前解除房屋租赁合同的违约金65000元；2、本案诉讼费用由段伟山承担。事实和理由：2012年12月5日，高妍娉与段伟山签订了《房屋租赁合同》一份，约定段伟山租赁高妍娉位于青岛市黄岛区网点，租赁期限为2013年1月1日至2017年12月30日。双方约定，租赁期间，非本合同规定的情况擅自解除本合同，提前收回该房屋的或者中途擅自退租的，应按剩余天数的租金二分之一向对方支付违约金。若支付的违约金不足以抵付乙方得损失，甲方还应当赔偿损失。2017年12月29日，在上述合同期限届满前，双方在对2012年12月5日签订的合同主要条款均认可有效的基础上，就上述网点达成继续租赁事宜，约定租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日。2019年12月1日，段伟山通过微信形式通知高妍娉，将不再继续履行原租赁合同。后经高妍娉一再告知违约后果后，段伟山仍置若罔闻，并于2020年初自行迁至现址。2020年4月23日，高妍娉与案外人签订房屋租赁合同，租期自2020年4月25日至2023年4月24日，其中2020年-2021年度租金为55000元、2021年租金为58000元，2022年度租金62000元。高妍娉认为，诚实信用原则是公民在经济活动中应当遵守的道德规则，段伟山的行为严重违反了该基本准则。按照高妍娉、段伟山之间的合同约定，段伟山应当向高妍娉支付违约金102500元。因段伟山的违约行为，致使高妍娉房屋空置四个月，且另行出租时租金减少，高妍娉的实际损失为50000元，按照高妍娉实际损失的1.3倍计算，高妍娉主张65000元。为维护合法权益，特诉至法院，请求依法支持高妍娉诉讼请求。段伟山一审中答辩称：段伟山在解除租赁合同前，提前一个月向高妍娉进行了通知，尽到了合理期限的通知义务；在段伟山提出解除合同后，高妍娉具有减损义务，应当积极采取措施予以应对，以避免损失扩大，因高妍娉自身的原因致使房屋产生的损失应由高妍娉自行承担；段伟山具有履行合同的义务，也享有解除合同的权利，但段伟山解除合同的行为并不必然产生租赁房屋空置4个月的结果，房屋的出租需要出租人与承租人就相关权利义务协商一致，才能达成合同，房屋没有及时出租存在多方面的影响因素，高妍娉将房屋空置原因全部归结为段伟山的行为导致，没有法律依据。2020年1月底，我国疫情开始爆发，春节后2-3月份政府明令延迟复工，因此，在该期间内房屋无法及时出租，存在疫情原因，具有不可抗力因素，高妍娉以房屋实际出租的时间计算空置的时间作为其损失要求段伟山承担，没有法律依据；房屋租赁价格受多种客观因素的影响，但最终系合同双方自愿协商达成的，具有主观性，高妍娉诉称将房屋另行出租所减少的租金作为其损失计入违约金向段伟山主张，没有法律依据；段伟山在通知高妍娉解除合同后，及时在显著位置张贴了出租信息，并介绍客户给高妍娉，但最终因高妍娉报出的价格高于周围其他房屋租赁价格而未能达成合同。综上，高妍娉的起诉没有事实及法律依据，段伟山请求法院查明事实，依法驳回高妍娉的诉讼请求。一审法院认定事实如下：高妍娉名下有位于青岛开发区，面积为90平方米。2012年12月5日，高妍娉与段伟山签订《房屋租赁合同》一份，甲方为高妍娉，乙方为段伟山，合同约定段伟山租赁高妍娉位于青岛市黄岛区，租赁期限为2013年1月1日至2017年12月30日，期限为5年，双方约定第一、二年的年租金为40000元，第三年为44000，第四年为48000元，第五年为48000元。该合同第八条“违约责任”约定：“…8-6租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的二分之一向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿”。合同签订后，双方履行了该租赁合同。2017年12月29日，高妍娉、段伟山双方签订续租合同，就上述网点达成继续租赁事宜，约定租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日，双方一致同意按2012年12月5日签订的租赁合同所约定的条款承担相应的责任和义务，原合同第四条至第十条约定对双方依然有效。2019年12月1日，段伟山告知高妍娉不再继续租赁案涉房屋。2019年12月29日，段伟山将案涉房屋清空。2020年4月23日，高妍娉将案涉房屋租赁给案外人李帅，租赁期限为三年，每年租金分别为55000元、59000元、62000元。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的基本原则，当事人应当根据合同约定和法律规定全面履行自己的义务。本案中，高妍娉将案涉房屋租赁给段伟山使用，任意一方不得随意解除合同。段伟山在合同期间，明确作出了不能继续履行合同的意思表示，段伟山的行为违反了合同约定，构成违约，现高妍娉主张段伟山承担违约责任，赔偿损失，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金数额的认定。段伟山违反合同约定解除合同，其应当在合理期限之前通知出租人，以避免房屋空置给出租人造成损失。段伟山于2019年12月1日告知高妍娉不再继续租赁，于2019年12月29日将房屋清空，高妍娉于2020年4月23日将案涉房屋租赁给案外人李帅。结合该时间表，段伟山提出不再继续履行合同的时间恰逢岁末年初，高妍娉另行出租面临比平时更大的困难。综合全案案情考量，一审阿姨认为，高妍娉房屋空置115天，以此为基础计算空置期间的租金损失，并无不当。高妍娉、段伟山合同约定2020年度的租金为64000元，折合日租金为175.34元，案涉房屋空置115天，该期间的租金应为20164元，高妍娉主张按照20000元计算，并主张按照实际损失的1.3倍计算违约金，合法有据，本院予以支持。经计算，段伟山应当支付的违约金为26000元。关于高妍娉主张房屋再次出租的租金损失。一审法院认为，高妍娉再行出租房屋，租金的多少与市场行情、经济形势的变化等诸多因素有关，且高妍娉提交的证据并不足以证明其租金存在减少及减少的实际数额，故对高妍娉主张的该部分租金减少的损失，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、段伟山于判决生效之日起10日内支付高妍娉解除房屋租赁合同的违约金26000元；二、驳回高妍娉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元（已减半收取），由高妍娉负担428元，由段伟山负担285元。二审中高妍娉提交以下证据：2020年4月18日微信转账记录497元。该款项支付给了青岛经济技术开发区建环物业有限公司，证明不应退还相应押金。段伟山质证认为该证据与其无关。高妍娉主张上述款项包括物业费、水电费。二审查明，段伟山在一审答辩中未提及押金，仅在一审质证中提到有押金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案件争议焦点在于违约金的认定。段伟山在租赁合同期间提前解除合同，必然给高妍娉造成房屋空置的损失。现并无证据证明高妍娉怠于寻找新的租客，造成损失扩大，因此一审法院依据房屋空置期的时间，酌定计算违约金的数额，符合合同履行实际情况及公平原则，故二审予以认可。段伟山提前告知解除合同，不能免除其违约责任。其违约解除行为发生在疫情发生之前，因此，也不应以疫情影响进行抗辩。两上诉人关于违约金的上诉主张均不符合约定，本院不予支持。关于押金的退还，一审中段伟山并未在答辩阶段提出抵扣、退还请求，也未提起反诉，其在二审中提出本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计1875元，由两上诉人分别负担己方预交部分。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年五月二十七日法官助理 徐 鹏书 记 员 王珩霖书 记 员 王若怡