北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2363号原告：季建军，男，1961年3月16日出生，汉族，北京兴业达机电设备有限公司董事长，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，执行董事。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告季建军与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，由季建军提起诉讼，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季建军、被告天台山公司委托诉讼代理人韩浪、孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季建军向本院提出诉讼请求：一、判令被告按合同约定给付逾期办理不动产权证书违约金112913元；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月22日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），合同编号为Y1648469，合同金额为8345455元，原告依约完履行了付款义务。按照合同约定被告应于2015年7月31日交付房屋，被告应于2015年7月31日后730日内为原告办理房屋不动产权属证书，但是由于被告原因至今所有权证书无法办理，故应当承担违约责任。违约金数额按照每日83.454元的标准，从自2017年8月13日起计算至2021年4月20日止的违约金112913元。被告于2016年10月8日将100%股权变更为永泰房地产（集团）有限公司，该公司至此成为天台山公司实际控制人，2018年11月1日，永泰房地产（集团）有限公司又将全部股权转移至由其控股的堆龙金祥旅游文化发展有限公司名下。出于多种因素考虑，原告暂不追加上述二个公司连带赔偿，但是保留对二个公司追责的权利。被告曾承诺2018年12月31日支付已发生的违约金的50%，并在业主群发布，但是其无故违背承诺，未按照约定支付违约金，故起诉至法院，要求依法判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，本案适用简易程序审理不符合法律规定。被告与原告对案件事实本身存在争议，对责任承担和案件是非更是存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛、案件重大，当事人又无适用简易程序的约定，因此适用简易程序审理本案不符合法律规定。第二、原告主张逾期办证违约金于法无据。1.业主在签订预售合同的同时签订了委托书，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建，原告本身存在过错，应承担未能如期办证的责任。2.根据预售合同第十六条约定，原告应当在办理入住手续时向被告缴纳契税、公共维修基金、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费，原告并未交齐相关费用，根据预售合同约定，办证期限予以顺延，被告不承担责任。原告主张已经过诉讼时效。第三、原告主张的违约金计算有误。1.根据《西园嘉园收房补充协议》（以下简称收房补充协议），被告已按照合同的约定书面通知原告收房，原告未按合同履行其收房义务，根据预售合同约定，办证期限应当自原告实际收房之日起算。2.根据收房补充协议，被告已经与原告延期收房31天达成一致，并向原告支付了补偿金，该笔金额应当予以减扣或将办证期限顺延31天。第四、即使法院认为被告应适当承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院依法予以核减。本案中，加建部分一直由原告使用，在无偿获得使用利益的情况下，未受到任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求天台山公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若原告认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任，证明实际损失发生，并明确数额，否则应当认定为无损失。第五、自2020年1月23日受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认定天台山公司应适当承担责任，天台山公司也不应承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任，因其属于不可抗力，原告主张的自2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。第六、2021年2月26日被告已经在积极履行合同义务，组织原告办理分户产权登记，不存在过错，即使法院认为被告应当承担2020年1月23日以后的违约责任，违约期限的计算应当截至2021年2月22日。七、原告对加建房屋存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。原告委托加建的行为非但导致未能如期办证，还致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则，其诉请不应当得到支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2014年10月22日，天台山公司（出卖人）与季建军（买受人）签订预售合同（合同编号：Y1648469），约定季建军购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A11）门头沟新城城子地区天台山居住项目,房屋预测建筑面积219.32平方米，其中套内建筑面积184.15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.17平方米，单价每平方米45318.79元，房屋总价8345455元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金。预售合同附件五约定，买受人应于2014年10月16日前向出卖人支付人民币2505455元，该商品房余款5840000元由买受人采取向商业银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人，买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。预售合同附件十补充协议（以下简称补充协议）第9条约定，1.买受人应按出卖人书面交付通知书载明的时间、地、地点并携带相关证件括预售合同、房款发票及身份证件等），办理该商品房交接手续。若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，买受人应当在预售合同约定的交付期限届满之日携带相关证件前往该商品房所在地办理该商品房交接手续；2.买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房。另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际交接该商品房之日起算。季建军分向天台山公司共交纳购房款8345455元，2014年10月19日、2014年11月23日，天台山公司向季建军出具发票。西山御园房屋于2015年8月13日交付予季建军。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记，导致办理产权证迟延。双方认可直至2021年4月21日，案涉房屋办理不动产登记手续完毕。另查，季建军与天台山公司于2015年9月9日签订收房补充协议，主要约定对乙方延期收房时间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月30日），甲方按照已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。庭审中，天台山公司表示已经在2021年2月26日组织季建军办理分户产权登记，后续延期是因为产权登记部门分期办理房产证导致的延期。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。季建军实际办理入住手续系2015年8月13日，按照合同约定应当自该日起730日内办理不动产登记证书，但是直至2021年4月21日，才办理完毕不动产登记证书，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。故季建军主张天台山公司支付2017年8月13日至2021年4月20日延期办证违约金的诉讼请求，经计算天数为1347天，金额为112412元，季建军主张过高部分，本院不予支持。关于天台山公司的各项答辩意见，本院审查认定如下：对于本案不应适用简易程序审理的意见，本院认为本案权利义务较为明确，适用简易程序审理符合法律规定，并无不当，故本院对上述意见不予采纳。对于天台山公司认为季建军签订委托书委托加建，季建军因加建对逾期办理房屋所有权证书存在过错，因季建军委托案外人对案涉房屋进行扩建、责任不应由天台山公司承担等答辩意见，因本案未取得不动产权证书原因系实测面积超出规划导致，本院不予采纳上述答辩意见。天台山公司未就违约金计算标准过高提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，亦不予采纳。对于天台山公司主张从违约金中扣减收房补充协议确认补偿款项的答辩意见，上述款项系对延期收房赔偿金的约定，与本案主张逾期办证违约金不属于同一事实，故对天台山公司的该项答辩意见，本院不予采纳。对于天台山公司辩称受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。对于天台山公司要求违约责任计算至2021年2月26日，理由是天台山公司已经于该日组织原告办理分户产权登记，与合同约定的违约金计算至实际取得房屋所有权证书之日止不符，故该主张无事实和法律依据，本院不予支持。对于天台山公司认为本案超过诉讼时效的答辩意见，因本案违约行为持续至2021年，故不存在超过诉讼时效的问题，对于该答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付季建军2017年8月13日起至2021年4月20日止的逾期办证违约金112412元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千二百七十九元，由北京天台山房地产开发有限公司负担一千二百七十四元，于本判决生效之日起七日内交纳；由季建军负担五元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 梁朝宝二〇二一年五月三十一日法官助理 陈新明书 记 员 沈 彤-2--1-