新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新28民终120号 上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆启迪桑德环境资源有限公司，住所地和静县和静工业园新兴产业区。法定代表人：史亚永，系公司总经理。委托诉讼代理人：张洁，新疆同明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：乌鲁木齐伊兰浩客企业管理有限公司，住所地乌鲁木齐市高新技术产业开发区。法定代表人：卢胜军，系公司总经理。被上诉人（原审被告）：马刚，男，1976年9月26日出生，住乌鲁木齐市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王富强，新疆瑞盟律师事务所律师。上诉人新疆启迪桑德环境资源有限公司（以下简称启迪桑德公司）因与被上诉人乌鲁木齐伊兰浩客企业管理有限公司（以下简称伊兰浩客公司）、马刚委托合同纠纷一案，不服库尔勒市人民法院（2020）新2801民初3816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月25日开庭进行了审理。上诉人启迪桑德公司的委托诉讼代理人张洁，被上诉人伊兰浩客公司的委托诉讼代理人王富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。启迪桑德公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判上诉人不退还履约保证金100万元；2．撤销一审判决第三项，改判被上诉人向上诉人返还售房款4,318,567.4元。事实和理由：1．原审认定事实有误，被上诉人未向双方上诉人支付100万元履约保证金。虽然双方在《销售代理合同》及补充协议一中约定，被上诉人应于开盘后3日内向上诉人缴纳200万元履约保证金，但实际履行过程中，被上诉人未向上诉人履约保证金。一审中被上诉人提交的打款凭证实际为售房款。2．《销售代理合同》第三条第三款、补充协议一第二条第三款约定，双方均派人共同收取房屋销售款，并将当日收到的销售款转至上诉人指定账户。但合同履行过程中，被上诉人擅自单方收取售房款，且未足额将售房款转至上诉人账户，其行为构成违约。因此，根据上述约定，上诉人有权要求被上诉人返还售房款4,318,567.4元。3．《销售代理合同》第三条第四款，补充协议一第二条第四款约定，购买方所购买面积与原产权证面积相符、符合过户条件的，上诉人积极配合购买方过户。但是被上诉人私自对商铺分割出售，导致所出售商铺无法办理过户，买受人均要求退房退款。根据《销售代理合同》第五条第十款及补充协议一第四条第十款约定，被上诉人与第三人的买卖要依法进行，完善各项手续，如果产生纠纷由被上诉人承担责任。据此，被上诉人应返还售房款4,318,567.4元。其中包括：被上诉人擅自分割出售的两套房屋房款为166万元，其中依明江房款150万元，张文华房款16万元。一审法院认定上诉人对未经确认成效部分无权主张，属认定事实不清。综上，请求二审查明事实，依法改判。伊兰浩客公司、马刚辩称，1．答辩人一审向法院提交缴纳保证金100万元的收据两张，上诉人认可收到该笔款项。故一审认定答辩人向上诉人支付100万元履约保证金的事实清楚，证据充分。2．根据双方合同约定，答辩人代收销售款并按照基准留取超额部分作为服务佣金，按照基准将购房款转至上诉人指定账户完全符合双方约定。且在合同履行期间，上诉人未对答辩人代收销售款的行为和交付的款项提出过异议。故上诉人无权要求返还购房款。3．答辩人严格按智诚设计公司制作的涉案楼盘一层房源平面图、四层餐饮广场平面图销售策划，制作平面图。图中的商铺间数、具体位置、面积均与涉案楼层实际情况一一对应。答辩人负责销售，上诉人负责确认销售、接受购买方委托负责商铺的具体经营管理。《商铺销售合同》《商铺认购合同》《委托经营合同》中的商铺号、面积及销售单价均一一对应。每个购买方均对商铺进行了现场确认，并得到上诉人盖章确认。在此期间，答辩人、购买方及上诉人均未提出过异议。案涉楼盘于2003年已做分割登记，上诉人主张不可分割无事实依据。4．上诉人之所以没有与依明江、张文华签署《商铺认购合同》，上诉人的关联方未与二人签署《委托经营合同》是被答辩人看到答辩人销售策略成功，商铺售价远远高于基准价。上诉人不与二人签署合同，反而证明上诉人根本违约。5．上诉人将案涉楼盘办理抵押，获取巨额抵押贷款的行为构成根本违约，并严重侵犯了20余名商铺购买方利益，应当承担违约责任，返还购房款，赔偿实际损失。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求。启迪桑德公司向一审法院起诉请求：1．解除双方2019年8月6日签订的《销售代理合同》及《补充协议一》；2．被告返还售房款（含佣金）4,318,576.4元；3．被告资金占用期间的损失215,928.82元（2019.12.2-2020.10.2年利率6%），并以4,318,576.4元为本金，自2020年10月2日起至实际清偿之日止年利率6%的资金占用损失；4．保全费由被告承担。伊兰浩客公司向本院提出反诉请求：1．解除双方的《销售合同》及《补充协议一》；2．被反诉人返还反诉人履约保证金200万元，资金占用利息暂按6%计算，于2019年12月12日计算至判决生效之日；3．被反诉人承担违约造成的损失75万元。一审法院认定事实：被告代理销售原告拥有所有权的位于库尔勒市人民路与广场路交会处“太平洋电脑城”一层、四层房产，销售代理服务佣金按销售溢价计算提取全部楼层面积，均价8,215元/平方米为基准，超额部分作为佣金，双方共同对符合条件的购买方办理不动产登记证的分割划证工作，分割划证应当依据测绘数据和双方协商认可的经营方案进行；委托销售的产权面积是不可分割的。对销售明细表双方均认可的户数、面积及价款予以确认。原告明确授权被告代理销售涉案楼房一层、四层，原告承诺被告签署的有关文件及代收的款项均由其承担相应法律责任。太平洋电脑城一层房源平面图、四层餐饮广场平面图可以证实伊兰浩客公司按照约定履行代理销售义务，成功交易27间商铺、661.7平方米、共计收款9,967,280元。原告以商铺认购合同的形式确认了被告与购买方签署的销售合同合法有效，并确认了楼层、商铺号、商铺面积、销售价格及其他相关事项。委托经营合同可以证实原告依据协商一致的经营方案，由原告的关联公司新业太平洋销售公司分别与购买方签署了委托经营合同，接受购房者的委托对房屋进行经营管理。收据、银联商户购签单。2019年9月12日、10月8日被告向原告交纳共计100万元履约保证金。10月23日、10月31日、11月2日原告全额收取被告的房屋销售款。过户税费是被告员工缴纳的。以上共计120余万元。邮政储蓄银行账户对账单，可以证实原被告之间的合作是规范有效的，前期的帐都是按照约定结算，依明江的购房款也是按照规定返还的，被告严格按照合同履行了付款义务。一审法院认为，原、被告签订的协议系双方真实意思表示，双方均应按约定全面履行各自的义务。启迪桑德公司与伊兰浩客公司均要求解除《销售合同》及《补充协议一》，予以确认。启迪桑德公司认可经其确认最终成交的户数是24户，成交总面积510.71平方米，总房款7,903,234元，其中启迪桑德公司收取5,172,657.6元、伊兰浩客公司收取2,727,576.4元。依据双方协议关于销售基准价、佣金的约定，且启迪桑德公司对未经其确认成交部分并无权利主张，综合涉案协议的性质及实际履行情况，启迪桑德公司要求伊兰浩客返还房款（含佣金）4,318,576.4元、支付资金占用损失无事实及法律依据，不予支持。启迪桑德公司主张保全费5,000元，亦不予支持。伊兰浩客公司实际支付履约保证金的数额为1,000,000元，故伊兰浩客公司主张返还履约保证金1,000,000元不违反法律规定，予以支持，超出部分不予支持。伊兰浩客公司主张履约保证金资金占用利息于法无据，不予支持。伊兰浩客公司主张赔偿损失750,000元无事实依据，不予支持。马刚并非合同主体，启迪桑德公司起诉马刚主体不适格。据此，判决：一、解除新疆启迪桑德环境资源有限公司与乌鲁木齐伊兰浩客企业管理有限公司签订的销售代理合同及补充协议一；二、新疆启迪桑德环境资源有限公司于判决生效后十日内向乌鲁木齐伊兰浩客企业管理有限公司退还履约保证金1,000,000元；三、驳回新疆启迪桑德环境资源有限公司的其他诉讼请求；四、驳回乌鲁木齐伊兰浩客企业管理有限公司的其他反诉请求。二审中，上诉人启迪桑德公司提交库尔勒市人民法院（2021）新2801执436号执行裁定书，证明因案外人衣明江艾肯木对（2020）新28民终1269号民事判决书申请执行，已从其公司扣划1,593,888.18元。伊兰浩客质证认可该事实，但认为衣明江退房是对方违约导致。本院对证据真实性、合法性及关联性均予以认定，该证据可以证明衣明江案件执行完毕的相关事实。经二审查明，2019年8月6日，启迪桑德公司作为甲方与伊兰浩客公司作为乙方签订《销售代理合同》合同中约定，甲方将其位于库尔勒人民路与广场路交汇处“太平洋电脑城”负一层、一层、二层、三层、四层，建筑面积共约9372.68平方米（以最终产证面积为准）委托乙方作为本项目的销售代理。合同第二条第二款约定，补充协议作为本合同不可分割的一部分。在补充协议和本合同约定不一致时，应以补充协议为准。第三条价款及费用，销售代理服务佣金按销售溢价计算提取全部楼层面积平均，全部楼层平均价以8,215元每平方米为基准，超额部分作为乙方的服务佣金。如销售价格未达到该基准，差额部分由乙方承担补差额，乙方应当向甲方支付本项目全部销售总额7,700万元。第三款约定，甲乙双方均派人共同收取本项目销售款，按照以上基准，将当日收到的销售款转至甲方指定账户。销售额未达到以上基准的，乙方按照基准补足差额。第四款，购买方所购买面积与原产证面积相符、符合过户条件的，甲方积极配合购买方进行过户。第五款，乙方于开盘后3日内打入甲方指定账户200万元履约保证金，本项目执行完毕前，乙方将最后代收的200万元销售款，直接用于抵消履约保证金，不再交至甲方，甲方亦不再退还。第五条第一款约定，甲乙双方共同办理对本项目符合不动产过户条件的购买方不动产登记证的分割划证工作，分割划证应当依据测绘数据和双方协商认可的经营方案进行。第九款约定，如乙方未按约定履行合同（如销售任务、付款额度、与第三方纠纷等），甲方可单方面解除合同，并追究乙方相应违约责任。第十款约定，乙方与第三方的买卖要依法进行，完善各项手续，坚持各项规定，减少和杜绝与第三人产生纠纷，如果产生纠纷由乙方承担责任。销售代理合同（补充协议一）将委托事项变更为，委托乙方销售太平洋电脑城一层、四层，建筑面积共约2775.53平方米。第二条第一款约定，销售代理服务佣金按销售溢价计算提取全部楼层面积平均，全部楼层平均价以8,215元／平方米为基准，超额部分作为乙方的服务佣金。如销售价格未达到该基准，差额部分由乙方承担补差额，乙方应当向甲方支付本项目一层、四层全部销售总额为22,800,979元（8,215元／平方米＊2775.53平方米=22,800,979元）。补充协议约定的其他事项与销售代理合同内容基本一致。双方在合同履行期间，伊兰浩客共售出房屋24套，出售面积510.71平方米，售出房屋价值5,244,656.7元。伊兰浩客向案外人衣明江出售房屋收取房款150万元，于2019年12月10日将其中636,087.45元转至启迪桑德公司账户，后衣明江诉至法院要求解除合同返还房款。该案已依（2020）新28民终1269号生效判决强制执行完毕。伊兰浩客向购买人张文华出售房屋收取房款16万元，于2019年10月23日将其中20,000元转至启迪桑德公司账户。后张文华退房诉至法院，启迪桑德公司向张文华退还房款16万元。二审中，经组织双方对账，双方对以下事实均无异议：1．启迪桑德公司收到伊兰浩客公司售房款5,244,657元，履约保证金100万元，两项合计6,244,657元；2．启迪桑德公司上诉请求返还售房款4,318,576.4元，包括房款166万元（依明江的房款150万元、张文华的房款16万元）及销售佣金2,658,567.4元。启迪桑德公司认可收到依明江房款636,087.45元，张文华房款2万元，经扣减后返还房款金额为1,003,912.55元。以上两项合计为3,662,479.95元。本院认为，本案系委托合同纠纷。双方签订的《销售代理合同》及补充协议一，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。伊兰浩客公司抗辩启迪桑德公司将案涉楼盘办理抵押，获取巨额抵押贷款的行为构成根本违约，并严重侵犯了20余名商铺购买方利益，应当承担违约责任，返还购房款，赔偿实际损失的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。因伊兰浩客未提起上诉，以上抗辩意见本院二审不予审理。本案二审中，根据双方当事人诉辩意见，经双方当事人同意，确认二审双方争议的焦点是：1．启迪桑德公司是否收到100万元履约保证金及应否向伊兰浩客返还；2．启迪桑德主公司张伊兰浩客退还售房款及佣金3,662,479.95元有无事实及法律依据。针对上述争议焦点，分别评判如下：针对焦点一，关于启迪桑德公司是否收到100万元履约保证金及应否向伊兰浩客返还的问题。根据二审对账查明，启迪桑德公司两次收到履约保证金100万元，并分别于2019年9月12日、10月8日出具两份收款收据。因启迪桑德公司对该事实不持异议，本院予以确认。一审法院判令合同解除，双方对此均未提出上诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，一审法院判令启迪桑德公司向伊兰浩客公司返还履约保证金100万元并无不当。，启迪桑德公司关于未收到履约保证金，不应予以返还的上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，关于启迪桑德公司主张伊兰浩客退还售房款及佣金3,662,479.95元有无事实及法律依据。根据二审查明的事实，启迪桑德公司主张返还的3,662,479.95元由两部分款项构成，一是两套房款1,003,912.55元。二是佣金2,658,567.4元是否应当退还问题。该两套房款金额是由依明江房款的150万元减去启迪桑德公司认可收到的房款656,087.45元，剩余部分863,912.55元，及张文华房款的16万元减去启迪桑德认可收到的定金2万元，剩余14万元构成。对于依明江·买买提售房款150万元中的863,912.55元应否退还的问题。按双方合同约定基准价款计算依明江的房款为636,087.45元，故剩余该部分资金实际是佣金。根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条的规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。结合本案查明的事实，即衣明江·买买提的房屋售出后，其以无法办理不动产登记起诉解除合同、返还购房款并赔偿资金占用利息损失。经本院（2020）新28民终1269号生效判决书认定房屋买卖合同解除，由启迪桑德承担退还返还购房款150万元及资金占用损失38,958.9元，伊兰浩客承担连带责任等。由于房屋被退回，伊兰浩客的委托事项并未完成，该原因不可归责于任何一方，启迪桑德在法院强制执行后已将全部房款退还衣明江，其主张伊兰浩客将其收取的佣金863,912.55元予以退还，本院予以支持。对于返还超出150万元的部分，不属于本案审查的范围。二审中，双方对张文华已退房，启迪桑德公司将16万元退还张文华均不持异议。如前所述，伊兰浩客应将未完成委托事项的，收到张文华16万中的14万元退还启迪桑德公司。综上，启迪桑德主张退还两套房款1,003,912.55元的上诉请求，有事实依据，本院予以支持；关于启迪桑德主张的佣金2,658,567.4元是否应当退还问题。启迪桑德公司主张返还佣金的理由是，伊兰浩客公司存在违约行为，该违约行为导致合同不能继续履行，故根据《销售代理合同》及补充协议一第二条第一款的约定，伊兰浩客销售价格未达到22,800,979元，故其应补足差额部分，返还售房款及佣金。对此本院认为，对于启迪桑德公司主张伊兰浩客公司存在擅自单方收取售房款的违约行为上诉请求，不能成立。理由如下：经二审查明，双方在合同履行中，由伊兰浩客公司收取售房款后按照8,215元／平方米的基准将收到的销售款转到启迪桑德公司的账户，由启迪桑德公司开具收款收据，并与业主签订《商铺认购协议》。双方对该事实均不持异议。启迪桑德公司主张伊兰浩客公司对买受人依明江、张文华的房款存在擅自私下收取的情形，但根据已查明的事实，伊兰浩客公司已将依明江的房款按基准价款636,087.45元支付给启迪桑德公司，张文华房款的2万元启迪桑德也认可收到，由此可知，启迪桑德应是明知且认可的。启迪桑德公司主张二人房款系擅自收取，本院不予采信；对于启迪桑德公司主张伊兰浩客公司私自对商铺进行分割，导致已出售商铺无法办理过户，买受人均要求退房退款，存在根本违约行为，导致合同不能继续履行问题。本院认为，根据销售代理合同第五条第一款的规定，由甲乙双方共同对符合不动产过户条件的购买方分割划证工作，分割划证应当依据测绘数据和双方协商认可的经营方案进行。换言之，分割划证工作系双方共同的义务，因分割划证导致双方合同不能继续履行，属于不可归责于任何一方的原因所致。启迪桑德公司主张系伊兰浩客公司私自分割划证导致买受人均退房退款，未提供相应证据证实，亦与合同约定的内容相悖，本院对该请求不予支持。对于前述合同条款约定，分割划证应当依据测绘数据和双方协商认可的经营方案进行的问题。本院认为，一审中启迪桑德公司提交售房明细表显示，其认可已出售房屋为24套。启迪桑德公司对伊兰浩客公司出售的房屋又与买受人签订《商铺认购合同》《委托经营合同》予以书面确认，应认定启迪桑德公司认可智诚建科设计有限公司出具的“太平洋电脑城1-4楼分割图”及经营方案的，其上诉主张因伊兰浩客私下分割造成的买受人退房退款，伊兰浩客公司存在违约行为，缺乏事实依据，不予支持。如前所述，结合本案查明的事实及在案证据，案涉合同解除或者委托事务不能完成责任，不可归责于伊兰浩客公司。故对启迪桑德公司主张伊兰浩客公司返还佣金2,658,567.4元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定启迪桑德公司收取的房款数额为5,172,657.6元的事实有误，本院予以纠正。启迪桑德公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初3816号民事判决第一项、第二项、第四项，即一、解除新疆启迪桑德环境资源有限公司与乌鲁木齐伊兰浩客企业管理有限公司签订的销售代理合同及补充协议一；二、新疆启迪桑德环境资源有限公司于判决生效后十日内向乌鲁木齐伊兰浩客企业管理有限公司退还履约保证金1,000,000元；四、驳回乌鲁木齐伊兰浩客企业管理有限公司的其他反诉请求。二、撤销持新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初3816号民事判决第三项，即三、驳回新疆启迪桑德环境资源有限公司的其他诉讼请求；三、乌鲁木齐伊兰浩客企业管理有限公司于本判决生效之日十日内向新疆启迪桑德环境资源有限公司返还购房款1,003,912.55元。四、驳回新疆启迪桑德环境资源有限公司的其他诉讼请求。一二审案件受理费98,264.65元，由新疆启迪桑德环境资源有限公司负担76,508.86元，由乌鲁木齐伊兰浩客企业管理有限公司负担21,755.79元；一审反诉费14,880元，由新疆启迪桑德环境资源有限公司负担5,410.36元，由乌鲁木齐伊兰浩客企业管理有限公司负担9,469.64元。本判决为终审判决。审  判  长   邓晓辉审  判  员   吕 晨审  判  员   沙仁娜二 〇 二 一 年 五 月 六 日书  记  员   陈文涛