福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0211民初1301号原告：厦门中新投资管理有限公司，住所地福建省厦门市集美区珩田路551号。法定代表人：袁爱宏，执行董事。委托诉讼代理人：张纯艺，福建深松律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈松，福建深松律师事务所律师。被告：欧玮玮，男，1996年8月9日出生，汉族，住福建省漳州市。原告厦门中新投资管理有限公司（以下简称“中新公司”）与被告欧玮玮租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中新公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中新公司与欧玮玮于2020年1月14日签订的关于址在厦门市XX区XX路XX号房产的《租赁合同》;2.判令欧玮玮立即向中新公司清偿所拖欠的房屋租金及逾期付款违约金（注：房屋租金自2020年11月1日起计至上述《租赁合同》解除之日止，暂计至2021年1月31日为91284元；逾期付款违约金以尚欠款项为基数，按日千分之五计至所拖欠的租金实际清偿之日止，暂计至2021年1月31日为39708.54元）;3.判令欧玮玮立即向中新公司支付其代为垫付的物业管理费、公共维修金、电费等应由欧玮玮实际承担的其他费用共计70053.71元；4.判令欧玮玮向中新公司支付因提前解约给中新公司造成的租金损失260568元（扣除欧玮玮已支付押金86856元，尚需支付183712元）、提起本案诉讼所发生的律师服务费10000元；5.判令欧玮玮承担本案的诉讼费用。后中新公司提交申请称其已没收欧玮玮支付的押金86856元作为违约金故放弃第四项诉讼请求。事实与理由：2020年1月14日，中新公司与欧玮玮经协商一致签订一份《租赁合同》，合同约定中新公司将其名下址于厦门市集美区XX路XX号房产出租给欧玮玮作办公、培训使用，租赁期限自2020年2月1日起至2026年1月30日止，装修免租期5个月，自2020年7月1日起收取租金。租金按递增方式计算，首期月租金为43428元，自第三年起每两年递增10%的方式收取。租金按季度缴纳，下次付款应提前5天支付至指定账户，房租押金86856元。租赁期限内产生的通讯费、水电费（含公摊）、物业服务费等费用（含公摊费用）、维修金、卫生费等，由欧玮玮承担。合同还约定，若欧玮玮逾期十日未支付租金，则每逾期一日，其应每日向中新公司支付欠费金额0.5％的延迟履行违约金；双方在合同中约定，在履行协议过程中所产生的无法协商解决的纠纷，任何一方可向该房屋所在地有管辖权的人民法院（即贵院）起诉。上述协议签订后，中新公司依约将案涉房屋交付给欧玮玮使用。因疫情原因，中新公司对欧玮玮延长一个月的免租期，即从2020年8月1日起开始收取租金。截止至2021年本案起诉之日，欧玮玮仅向中新公司支付了押金86856元、2020年8月、9月、10月的租金130284元。根据协议约定，第二季度的租金130284元应于2020年10月26日前付清，但欧玮玮直至2020年11月30日才向中新公司支付租金39000元，尚欠91284元未支付。中新公司多次催讨租金，欧玮玮均以各种理由推脱。2020年12月15日欧玮玮将所有东西全搬走。2020年12月16日，欧玮玮通过微信向中新公司的工作人员发送解除租赁告知书，告知自2020年12月16日起停止对案涉房产的租赁。因欧玮玮存在拖欠租金及物业管理费等应由其实际承担的其他费用，故中新公司并未同意与其解除案涉租赁合同。现因多次与欧玮玮协商未果，欧玮玮业已明确告知中新公司不继续租赁案涉房产，导致案涉租赁合同履行不能，故中新公司请求判令解除双方于2020年1月14日签订的《租赁合同》，并要求欧玮玮支付房屋租金至租赁合同解除之日止，计至2021年1月31日为91284元。根据合同约定，物业管理费等其他费用应由欧玮玮承担，但因欧玮玮拖欠该部分费用，导致中新公司作为产权人多次被催缴，为减少滞纳金损失，中新公司代为垫付该部分费用共计70053.71元，故该部分费用中新公司有权向欧玮玮追偿。因欧玮玮未按约定支付房租，中新公司有权依据合同约定，要求欧玮玮以欠款金额为基数，按日千分之五计算逾期付款违约金至所欠款项实际付清之日止（以尚欠款项为基数，按日千分之五计至所拖欠的租金实际清偿之日止，暂计至2021年1月31日为39708.54元）。因案涉租赁合同租期长达6年，中新公司在接下来的六年存在可持续性收益并考虑疫情状态下欧玮玮作为创业青年的不易，给与其6个月的免租期，但现欧玮玮因自身原因提前解除案涉租赁合同，导致合同目的无法实现，欧玮玮应赔偿因其违约行为给中新公司带来的损失。根据民法典第584条的规定，因被告不履行合同义务给原告造成的损失，包括原告在案涉合同履行后可以获得的利益（即剩余租赁期间的租金收入）。现中新公司考虑到欧玮玮确实困难，欧玮玮此前的押金给予抵扣，仅向其主张4个月免租期内的租金损失183712元及因欧玮玮违约导致中新公司提起本案诉讼维权所产生的律师费用10000元。综上所述，因与欧玮玮经多次协商未果，为维护自身合法权益，根据合同约定及相关法律砚定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判决支持中新公司的所有诉求。欧玮玮辩称，对于6个月免租期补偿有异议。当初谈判时双方约定这6个月是欧玮玮用来装修房子的时间，而且当初是疫情期间，如果不是这样约定，欧玮玮是不可能签订案涉合同的。况且，在欧玮玮看来，这也不是完全的免租。欧玮玮在场地中也有做一些改装，当初房子是毛坯房，至少有4个月来做装修，没有商业价值。综上，欧玮玮认为提前解约跟免租没有关系，可以适用6个月免租期，不用缴纳租金。围绕本案诉讼请求，中新公司依法提交厦门市土地房屋权证、《租赁合同》、交通银行卡交易明细、微信聊天记录、厦门市特房物业服务有限公司催缴函（2份）、网上银行电子回单、资金往来统一票据、厦门增值税普通发票（11张）、法律事务委托代理合同、企业网银交易凭证作为证据。欧玮玮到庭质证但未提交证据。本院经审查后，对中新公司提交的证据予以确认并在卷佐证。根据经本院审查认定的证据及双方的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：2020年1月14日，中新公司作为甲方（出租方），欧玮玮作为乙方（承租方），签订1份《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的座落在厦门市集美区XX路XX号的房屋出租给乙方作为办公、培训使用。合同第二条约定：1.租赁期限：2020年2月1日起至2026年1月30日止；房屋租金从2020年7月1日开始收取；装修免租期内乙方无需向甲方交付租金，但物业费、水费、电费等其他约定的应付费用由乙方承担。2.租赁金额：月租金人民币43428元（不含税）。3.付款方式：乙方应每季度交一次租金，下次付款应提前5天支付，通过转账方式转入甲方指定收款账户，该房屋首期每一个月的租金为人民币43428元（不含税），第三年起每两年递增10%。合同签订当日，乙方向甲方支付人民币86856元作为房屋押金。合同第七条第2款约定，在租赁期内，若乙方逾期十日未支付租金，每逾期一日，乙方应每日向甲方支付欠费金额0.5%的延迟履行违约金；若乙方逾期十五日未支付租金，甲方有权单方面解除合同，提前收回该房屋，并没收履约保证金，没收的履约保证金不予抵扣乙方尚欠的任何费用，乙方仍需按尚欠金额全额支付；在租赁期内乙方提前退租的，甲方有权没收乙方押金。合同最后补充约定：甲方交付该房产时，之前的物业费，水电费均由甲方支付，乙方2020年1月17日前支付三个月租金及租房押金，甲方收到后合同生效。中新公司因疫情原因同意对欧玮玮延长一个月免租期，即从2020年8月1日开始收取租金。合同签订后，中新公司依约交付了房屋。欧玮玮于2020年1月16日、1月17日、1月18日、6月16日分别向中新公司指定银行账户转账155000元、5000元、40000元、17140元，上述金额共计217140元，其中86856元为押金，剩余130284元未2020年8月、9月、10月三个月的租金。2020年11月30日，欧玮玮转账支付租金39000元。2020年12月16日，欧玮玮通过微信向中新公司工作人员发送一份《解除租赁告知书》，载明：“贵我双方于2020年租赁福建省厦门市XX路XX号至今，现本方于2020年12月16日起停止对此场地租赁，解除双方的租赁合同”。中新公司工作人员收到告知书，并微信回复欧玮玮“你这个要有手写的签名和手印的，打印名字不行的。”但欧玮玮未重新出具其签名的解除合同书。原、被告双方于庭审中确认，2020年12月18日欧玮玮已实际腾退房屋，中新公司收回案涉房屋，该房屋目前处于中新公司控制之下。另查明，中新公司分别于2020年9月16日、2020年12月25日收到厦门市特房物业服务有限公司的《催缴函》。其中，2020年12月25日函载明：中新公司作为集美区XX路XX号业主，尚欠2020年2月至2020年12月物业服务费43424.17元、2020年2月至2020年12月专项维修资金（即公共维修金）13213.38元，2020年2月至2020年9月公摊水费549.52元，公摊电费1007.47元，共计人民币58194.54元。中新公司应于2020年12月31日之前支付全部欠款及滞纳金。根据物业服务合同及业主临时公约的约定，在逾期不缴纳的情况下，物业服务企业可按日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。中新公司已经代为缴纳截至2020年12月31日的公共维修金13213.38元、物业管理费等54981.16元、公共照明413.26元、公共照明滞纳金0.72元、6层电费89.44元、6层电费滞纳金0.61元、8层电费95.67元、8层电费滞纳金0.77元、4层水费426.4元、3层水费664.2元、5层水费168.1元，以上共计70053.71元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为案涉《租赁合同》于何时解除？本院认为，欧玮玮于2020年12月16日通过微信向中新公司发出《解除租赁合同通知书》，中新公司工作人员认为该《解除租赁合同通知书》没有欧玮玮本人签名故不予认可，但双方庭审时均确认案涉房屋已于2020年12月18日进行交接，即双方以实际行动解除了案涉《租赁合同》，因此，本院认定案涉《租赁合同》自2020年12月18日解除。故欧玮玮应支付2020年8月1日至2020年12月18日的租金，现欧玮玮已支付了2020年8月至10月的租金，2020年11月至2020年12月18日的租金经计算为69848.8元（43428元+43428元×18天÷30天），扣除欧玮玮于2020年11月30日支付的39000元，欧玮玮尚欠租金30848.8元未付，已构成违约，因此中新公司主张欧玮玮支付租金中的30848.8元及逾期付款违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，其他部分租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期付款违约金，根据《租赁合同》约定若欧玮玮逾期十日未支付租金，则每逾期一日，其应每日向中新公司支付欠费金额0.5％的延迟履行违约金，欧玮玮应于2020年10月26日支付第二季度租金，欧玮玮至2020年11月30日支付部分租金39000元，因此，69848.8元的逾期付款违约金自2020年11月5日起，30848.8元的逾期付款违约金自2020年12月1日起，均按日千分之五的标准计算至实际付款之日止。因欧玮玮提前退租，根据《租赁合同》第七条第2款约定“在租赁期内乙方提前退租的，甲方有权没收乙方押金。”因此，欧玮玮支付的押金86856元中新公司有权不予退还。根据本案查明的事实，中新公司代欧玮玮垫付2020年2月至12月份的物业费、水电费等合计70053.71元，欧玮玮对此亦无异议，因此，中新公司主张欧玮玮向其支付物业费、水电费等合计70053.71元，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,之规定，判决如下：一、厦门中新投资管理有限公司与欧玮玮于2020年1月14日签订的《租赁合同》于2020年12月18日解除；二、欧玮玮应于本判决生效之日起十日内向厦门中新投资管理有限公司支付尚欠租金30848.8元及逾期付款违约金（其中69848.8元自2020年11月5日起，30848.8元自2020年12月1日起，均按日千分之五的标准计算至实际付款之日止）；三、欧玮玮应于本判决生效之日起十日内向厦门中新投资管理有限公司支付垫付的物业管理费、公共维修金、电费等70053.71元；四、驳回厦门中新投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4465.7元，减半收取2232.85元，由厦门中新投资管理有限公司负担1115.7元（已预缴），由欧玮玮负担1117.15元，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 刘鹭育二〇二一年五月十八日法官助理 陈雅宇书 记 员 陈达旺附：本案所适用法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。