福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽08民终478号上诉人（原审原告）：连城众信房地产经纪有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇北大中路中山大厦一楼，统一社会信用代码91350825MA2XN1770P。法定代表人：黄德煌，董事长。委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱秀萍，女，1981年2月16日生，汉族，住福建省连城县。被上诉人（原审被告）：吴文生，男，1981年8月18日生，汉族，住福建省连城县。上诉人连城众信房地产经纪有限公司（以下简称众信公司）因与被上诉人邱秀萍、吴文生中介合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2020）闽0825民初2790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众信公司上诉请求：撤销一审判决并改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。涉案房产原产权人吴丽2020年3月10日并没有书面委托连城县新家源房地产经纪有限公司出售，一审邱秀萍、吴文生提供的《房产出售委托确认书》是在诉讼过程中邱秀萍、吴文生为了诉讼需要，在诉讼期间于2020年11月16日伪造的。众信公司的行为属于伪造诉讼证据的范畴，应当依法追究邱秀萍、吴文生及相关责任人伪造证据的法律责任。一审判决根据该伪造《房产出售委托确认书》来认定事实自然就属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。《福建省〈房地产经纪管理办法〉实施细则》仅仅是规范性文件而不属于行政法规，委托销售房屋属于民事行为，对其法律效力应当以不违反法律规定为确认民事行为法律效力的标准。且根据《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发(2014)27号)的规定，已经取消了房产经纪人的职业资格的许可和认定，该规范性文件已经没有继续履行的法律环境。涉案房产原产权人吴丽以口头(包括微信委托)的方式委托众信公司出售该房产意思表示是合法有效的。一审判决以该实施细则认定众信公司无权居间、代理销售该房产属于适用法律错误。三、众信公司为邱秀萍、吴文生所提供的服务并非简单的提供房源信息而已，众信公司是在按照邱秀萍、吴文生的购买房所需要的位置、户型、价格等需要，根据自己所掌握的全部房源信息进行筛选、整理，在此基础上提供相应的与邱秀萍、吴文生的需求相符若干的房源信息供邱秀萍、吴文生选择。因此，一审判决以卖方是可以通过其他公众信息获知为由认为没有利用众信公司所提供的房源信息达成交易的认定显然错误。四、众信公司按邱秀萍、吴文生的要求为邱秀萍、吴文生提供了提供房源信息、并组织邱秀萍、吴文生实地看房、按邱秀萍、吴文生的意愿与卖方协商交易价格、并最终按众信公司的报价通过众信公司的沟通协商，与卖家就房屋价格达成一致。众信公司已经履行了居间合同的合同义务，邱秀萍、吴文生在协议依法成立且众信公司履行了自己的合同义务后，为了少付中介佣金而以同样的成交价格由案外人新家源房地产经纪有限公司来进行最终交易行为的行为就是典型的“跳单”违约行为。应当依法按约定承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实及适用法律均属错误，请求二审人民法院依法予以撤销并改派支持众信公司的一审诉讼请求。邱秀萍辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。邱秀萍、吴文生一审提供的《房屋出售委托确认书》系连城县新家源房地产经纪有限公司复印提供，原件还在公司留存。本人在接到一审法院传票后，有向连城县新家源房地产经纪有限公司工作人员柯梅芳询问是否有连城县桃花源松涛居23号房产原权利人吴丽的书面授权委托，柯梅芳说有，叫我联系其公司工作人员杨小燕，杨小燕就将吴丽于2020年3月10日签约的《房屋出售委托确认书》复印一份给本人，本人拿回家后，本人爱人吴文生发现上面的建筑面积有点涂改、有些项目没有填写完整（但有房产位置、售价、面积等主要信息），并且没有公司盖章，去找连城县新家源房地产经纪有限公司补充完整原件，2020年11月16日连城县新家源房地产经纪有限公司补充完整后，就复印一份给我，我作为证据提交给一审法院，并不存在伪造诉讼证据的行为。众信公司所称吴丽2020年3月10日并没有书面委托连城县新家源房地产有限公司出售，没有依据。二、一审法院适用法律正确，程序合法，应当维持原判。1.众信公司提出的《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》只是涉及取消了房地产经纪人的准入类资格考试资格，调整为水平评价类资格，但《福建省实施细则》没有废止，依然有效。且根据《住房城乡建设部国家发展改革委人力资源社会保障部》第二十二条第一款“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”规定，房地产经纪机构也应与委托人签订相关服务合同，连发布房源信息也应该取得委托人的书面同意。但众信公司均未取得连城县桃花源松涛居23号房产原权利人吴丽的书面授权委托或书面同意，根据《住房城乡建设部国家发展改革委人力资源社会保障部》第二十二条第一款及《福建省实施细则》第二十一条第二款规定，众信公司不得发布该房源信息，也不具有居间代理销售该房屋的权利，一审法院在法律适用上并无不妥。三、众信公司与邱秀萍、吴文生签订的《看房委托书》第2条、第3条内容系格式条款，应认定为无效。《看房委托书》第2条约定“此后甲方无论以何种形式成交下列房产（直系亲属或朋友的名义购买），均应给乙方全额中介费用”。第3条约定“如有未通过乙方（私下或找其他公司）成交的，甲方须支付给乙方总价2%的佣金，且承担因此所产生的律师费、诉讼费”。该《看房委托书》系众信公司事先准备，在交易中重复使用的格式合同文本，第2条、第3条属居间合同禁止“跳单”的格式条款。以上2条条款仅约定了我方在众信公司初次带看房后，如我方无论以何种方式成交或私下或找其他公司成交则须支付全额佣金或双倍佣金的违约金及律师费、诉讼费，而未明确众信公司作为中介公司应当提供的居间服务的内容。该2条条款约定意味着众信公司带领我方看房后就能确定收取居间报酬，而不论该公司报价是否偏高、服务质量如何，我方如果选择买房，则必须通过众信公司达成交易，否则就要支付全额中介费用或违约金等。该2条条款明显限制了我方通过其他公众途径获悉该房源信息并进行交易的权利，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条规定，加重我方的责任，且众信公司也未对其就该2条“跳单”条款进行了充分的说明和告知，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。请人民法院认定该2条条款为无效条款，对我方不具有法律约束力。且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。但《看房委托书》该2条款与协议中的其他条款的字体完全一致，众信公司工作人员叫我在上面签字时，说只是为了证明她有带我看过这两处房产，我就没有看上面的内容就在上面签字，原告工作人员也没有告诉我该条款的内容，直到2020年8月21日众信公司工作人员把《看房委托书》发微信给我叫我去交佣金时，我才看清楚内容，并且《看房委托书》上没有公司盖章，众信公司并没有尽到合理提示及说明义务，对我方不具有法律约束力。四、答辩人通过连城县新家源房地产经纪有限公司成交，不构成“跳单”违约。根据最高人民法院2011年12月21日发布的第一批指导案例第1号上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案的指导精神为：居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得跳单违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成房屋交易，此行为不属于“跳单”违约。据此，房屋买卖居间合同中的禁止“跳单”格式条款的本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。《看房委托书》第2条、第3条约定系众信公司为防止我方利用众信公司提供的房源、信息、机会等而“跳”过众信公司，使众信公司无法得到佣金的禁止“跳单”格式条款。2020年7月6日，本人在众信公司工作人员沈小凤带领下看完松涛居23号后，2020年7月11日我方又通过连城县新家源房地产经纪有限公司获知松涛居23号的房源信息，之后没有跳过众信公司自行与房主协商购买，而是选择更加合理的新家源房产中介（服务更好更透明、服务态度更好），没有利用众信公司的房源、信息机会等，所以不构成“跳单”违约，因此不应承担违约责任。2020年7月17日，众信公司的工作人员沈小凤叫我方带5万元定金过去签订房地产经纪服务合同，期间，我方要求查看房产证时，众信公司不肯出示，只用手机出示图片，显示建筑面积的一点点内容（其余地方涂改掉），在计算相关费用时，还多列出按揭购买保险的费用8000多元，相关费用也没有优惠，我已咨询身边刚买房的朋友是不需要交保险费用的，在中介费这么高的情况下，连城的房地产市场中代办费等是有优惠的，最关键的是房屋权利人没来，众信公司也未出示房屋权利人的授权委托书，众信公司就叫我方交定金及签订房地产经纪服务合同，众信公司有欺骗的性质，违反诚实信用原则，我觉得交易感觉不好，本人才不愿交定金及签合同，且我方不愿交定金及签订合同后，众信公司的法定代表人黄德煌还当场把打印好的合同撕了，我认为态度极其不好。我方上网也搜索一些资料及咨询房地产中介主管部门的相关人员，目前在连城的中介是不能单方收取定金的，在没有取得房屋权利人书面授权委托的情况下，中介也不能单独与买方签订房屋经纪服务合同，否则会造成我方权益无法保障（即使我跟中介签了，但房屋权利人没签字，之后房屋权利人反悔买方权益就会受损）。并且之前，我方多次要求与房屋权利人面谈，众信公司的工作人员沈小凤一直称是得到房屋权利人的全权委托，但一直未向我方出示全权委托书，有欺骗性质，所以众信公司不诚信、服务不透明、服务质量不好。我方不是因为少交中介费去另行委托中介（2020年7月11日就已经通过新家源看房获知房源信息），而是不会选择众信公司这么不诚信、中介服务这么不透明、服务质量也不好的中介公司，最终选择更加合理的新家源房产中介（服务更好更透明、服务态度更好），与房屋权利人面谈促成交易，2020年7月21日与房屋权利人、新家源中介三方签定房地产经纪合同，约定中介费15800元，合同签订后，在实际缴纳中介费时，因后有找到熟人，新家源中介给我少了4500元，实际支付中介费11500元，如果新家源中介根据合同起诉我，我还是要再支付4500元。2020年7月21日与房屋权利人、新家源中介三方签定房地产经纪合同，按照房地产经纪合同履行完毕，2020年10月2日交房。综上，请求中院驳回众信公司的诉讼请求，依法维持原判。吴文生辩称，我同意我爱人邱秀萍的答辩意见。补充几点：一、一审邱秀萍、吴文生提供的《房屋出售委托确认书》系连城县新家源房地产经纪有限公司复印提供，原件还在公司留存。我方在接到一审法院传票后，我就有找了一些房地产管理经纪的有关规定，其中《福建省实施细则》第二十一条第二款规定“未经房屋所有权人书面授权委托的经纪机构，不得对外发布该房源信息，不得居间、代理销售该房源”，于是我叫邱秀萍去问新家源中介是否有书面授权委托书，新家源中介说有，邱秀萍就去找新家源中介复印了一份回来（2020年3月10日签约的《房屋出售委托确认书》），复印件拿回来后我发现复印件上面的建筑面积有点涂改、有些项目没有填写完整（但有房屋权利人吴丽签字及房产位置、售价、面积等主要信息），但没有公司盖章，于是，我就去找新家源中介补充完整，2020年11月16日新家源中介补充完整后，就复印一份给我，我作为证据提交给一审法院，并不存在伪造诉讼证据的行为。众信公司未取得连城县桃花源松涛居23号房产原权利人吴丽的书面授权委托，根据《福建省实施细则》第二十一条第二款规定，不具有居间代理销售该房屋的权利。二、众信公司提供《看房委托书》约定的内容系众信公司提供的格式条款，实质上限制了我方通过其他途径获悉该房源信息并进行交易的权利，即我方一旦与众信公司签订《看房委托书》，如最终决定购买该房产，就必须通过众信公司居间成交，否则将承担支付高额违约金等责任，并且众信公司工作人员也未尽合理提示及说明义务，故众信公司提供的格式条款应认定为无效条款，对我方不具有法律约束力。三、《看房委托书》第2条、第3条约定系众信公司为防止我方利用被答辩人提供的房源、信息、机会等而“跳”过被答辩人，使众信公司无法得到佣金的禁止“跳单”格式条款。我方于2020年7月6日在众信公司工作人员沈小凤带领下看完松涛居23号后，2020年7月11日我方又通过连城县新家源房地产经纪有限公司获知松涛居23号的房源信息。2020年7月17日，众信公司工作人员叫我方带5万元定金过去签订房地产经纪服务合同，房东没有来，也未出示房东的授权委托书，服务不好、态度不好，在我方不同意交定金和签订房地产经纪服务合同后，众信公司法定代表人黄德煌还当场把打印好的合同撕了，并且众信公司工作人员沈小凤称是得到房屋权利人的全权委托，但一直未向我方出示全权委托书，有欺骗性质。之后我方没有跳过众信公司自行与房主协商购买，也不是为了少交中介费去另行委托中介，而是不会选择众信公司这么不诚信、中介服务这么不透明、服务质量也不好的中介公司，而是选择更加合理的新家源房产中介（服务更好更透明、服务态度更好），没有利用众信公司的房源、信息机会等，根据最高人民法院2011年12月21日发布的第一批指导案例第1号上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案的指导精神，我方也不构成“跳单”违约，因此不应承担违约责任。四、众信公司带领我方看房后，并未促成买卖合同，没有完成居间行为，不得要求支付报酬。综上，请求中院驳回众信公司的上诉请求。众信公司向一审法院起诉请求：一、判决邱秀萍、吴文生支付给众信公司中介费30000元；二、判决邱秀萍、吴文生赔偿众信公司律师费4000元。一审法院认定事实：众信公司未获得连城县桃花源松涛居23号房产原所有权人吴丽的书面授权委托，即向社会发布桃花源松涛居23号房产信息，邱秀萍从众信公司获知连城县桃花源松涛居23号、牡丹居1号两处房源信息后，2020年7月6日邱秀萍在众信公司的工作人员沈小凤的带领下现场察看了连城县桃花源松涛居23号、牡丹居1号两处房产，并于当日邱秀萍作为甲方（委托方）与众信公司作为乙方（受托方）签订了《看房委托书》，邱秀萍在《看房委托书》上签字确认看过上述两处房产，《看房委托书》约定：“①乙方的经纪人带甲方初次看过下列房产，若成交，售房方和看房方须各自支付给乙方房屋成交额1%的中介费。②以后甲方不论以何种形式成交下列房产（直系亲属或朋友的名义购买），均应给乙方全额中介佣金。③如有未通过乙方（私下或找其他公司）成交的，甲方须支付给乙方总价2%的佣金，且承担因此所产生的律师费、诉讼费。……”。上述《看房委托书》订立后，邱秀萍与众信公司的工作人员沈小凤有通过微信的方式就上述二处房屋的买卖事宜进行沟通，但最终双方未能进一步订立房地产经纪合同。连城县桃花源松涛居23号房产的原产权人吴丽于2020年3月10日签署书面《房屋出售委托确认书》，书面授权连城县新家源房地产经纪有限公司对连城县桃花源松涛居23号房产进行销售，连城县新家源房地产经纪有限公司获取书面授权后，即向社会发布桃花源松涛居23号房产信息，2020年7月11日，吴文生、邱秀萍夫妻从连城县新家源房地产经纪有限公司获知了连城县桃花源松涛居23号房屋的房源信息，并于2020年7月21日与房屋所有权人、连城县新家源房地产经纪有限公司三方订立了《房地产经纪合同》，三方约定房价款为1580000元，买方支付1%的中介费，即15800元，实际吴文生支付中介费11500元，2020年9月17日连城县桃花源松涛居23号房屋产权已变更登记至吴文生、邱秀萍名下。2020年9月30日，众信公司就主张连城县桃花源松涛居23号房产的中介佣金30000元向邱秀萍发送《律师函》，邱秀萍未予支付中介佣金，众信公司于2020年10月20日诉至本院，并提出如上诉讼请求，花去律师代理费4000元。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《福建省实施细则》第二十一条第二款“未经房屋所有权人书面授权委托的经纪机构，不得对外发布该房源信息，不得居间、代理销售该房源”的规定，众信公司未取得连城县桃花源松涛居23号房产原产权人吴丽的书面委托，其无权居间、代理销售该房产。即使众信公司取得了原产权人的书面委托，其与邱秀萍签订的《看房委托书》中的条款属于禁止“跳单”条款，衡量买方是否“跳单”违约的关键在于买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择更符合其心理预期的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中，众信公司为邱秀萍、吴文生提供了房源信息并带领其现场看房,但原产权人在其他中介公司有挂牌出售同一房屋，邱秀萍、吴文生通过其他中介机构亦可获得同一房源信息。且邱秀萍在与众信公司签订的《看房委托书》时，众信公司未获得连城县桃花源松涛居xx号原产权人吴丽的书面授权，其并不具有居间代理销售该房屋的权利。据此,众信公司要求邱秀萍、吴文生支付中介佣金、律师代理费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《福建省实施细则》第二十一条第二款规定，判决：驳回连城众信房地产经纪有限公司的诉讼请求。一审案件受理费650元，减半收取325元，由连城众信房地产经纪有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：众信公司向本院提交如下证据：一、吴丽声明一份，证明：1.房屋出售委托确认书是伪造的。2.众信公司提供中介服务，吴丽有以电话、微信方式提供入户密码及提供钥匙的方式，叫众信公司提供中介的服务。二、聊天记录（被上诉人吴文生与吴丽大嫂潘丽玲），证明当时这二份说明、房屋出售委托确认书，是邱秀萍、吴文生及连城县新家源房地产公司伪造的。吴文生、邱秀萍质证认为，对声明真实性表示怀疑，众信公司说新家源公司骗吴丽为了过户所需，签署的。我们是2020年9月17日已经过户完毕，不可能还要吴丽签字。我也找过吴丽，说要拿来诉讼用的，找她写了说明。吴丽说不知真实用途是不可能的。吴丽的说明是我找她，我问过她有无委托众信公司，她说没有，我叫她写个说明给我。声明的合法性也怀疑，2020年12月19日，众信公司把打好的声明给吴丽的大嫂潘丽玲，说明众信公司就是通过其它方式威胁潘丽玲。吴丽本人没有出庭，真实性有异议，是否是吴丽的真实意思也表示怀疑。我提供的房屋出售委托书不是伪造的。是新家源中介公司给我的。邱秀萍、吴文生提供如下证据：一、证据房屋出售委托书及新家源的情况说明。对方说我委托书是新家源中介谎称过户所需，伪造的。我方收到一审传票后，新家源提供了2020年11月初、2020年11月16日分二次房屋出售委托书给我。第二份委托书是对第一份委托书的补充，证明吴丽是在2020年3月10日委托新家源房屋中介公司，邱秀萍、吴文生不存在伪造证据。吴文生出示证据二、我与吴丽大嫂潘丽玲的聊天记录。证明：吴丽的声明是众信公司提供给吴丽的。吴丽是受到胁迫或者干预才出具的。说明可以去笔迹鉴定。众信公司质证认为，新家源出具的情况说明与客观事实不符，众信公司的法定代表人与吴丽是邻居，一整年吴丽在四川，没有回来过，与事实不符。房屋出售委托书，认真看的话，业主的吴丽签字与她自己在声明的签字，字迹完全不同，房屋出售委托书是伪造的。是邱秀萍、吴文生伙同新家源伪造的还是自行伪造的，我们不清楚。对证据二、众信公司质证认为，微信聊天记录，一审法院判决后，我们去找吴丽大嫂潘丽玲要她澄清事实，后面吴丽愿意出具这个声明。声明是吴丽本人写的。本院经审查认为，上述证据的相关人员均未到庭作证，真实性无法确认，且双方提供的证据相互矛盾，故本院均不予采信。对一审查明认的事实，众信公司对第10页第二段“众信公司未获得连城县桃花源松涛居23号房产原所有权人吴丽的书面授权委托，即向社会发布桃花源松涛居23号房产信息”有异议。认为吴丽有通过电话、微信，吴丽以提供房屋钥匙给众信公司这种方式口头委托众信公司。对第11页“连城县桃花源松涛居xx号房产的原产权人吴丽于2020年3月10日签署书面《房屋出售委托确认书》，书面授权连城县新家源房地产经纪有限公司对连城县桃花源松涛居xx号房产进行销售，”有异议，认为吴丽并没有在2020年3月10日签订房屋出售委托确认书，是邱秀萍、吴文生为了诉讼需要，骗吴丽以需要过户的方式，签署的。吴文生、邱秀萍对一审认定查明的事实没有异议。本院认为，吴文生、邱秀萍提供的《房屋出售委托确认书》前后有二份，该二份形式并不相同，真实性无法确认。且该确认书并不表明系新家源房地产经纪有限公司独家代理。也不能排除产权人委托其他中介公司出售房屋的情况。对一审查明双方无争议的事实，本院予以确认。二审另查明，众信公司为邱秀萍、吴文生提供房源信息，并带着邱秀萍、吴文生去看房，积极与案涉房屋向房主吴丽商谈价格。本案的争议焦点为：看房委托书的效力如何？邱秀萍、吴文生行为是否构成违约。如果违约，应如何承担违约责任？本院认为，邱秀萍与众信公司签订《看房委托书》系当事人真实意思表示，合法有效。邱秀萍作为具有完全民事行为能力人,对其签署《看房委托书》的后果应当有明确的认识，该约定对双方当事人具有约束力。合同签订后，众信公司在本案居间活动中已向邱秀萍、吴文生提供房源信息、带领看房、沟通成交意向等服务，已经向邱秀萍、吴文生履行了主要义务。邱秀萍、吴文生主张其对众信公司工作人员提供居间服务不满意而改与他人签订合同，与客观事实不符，本院不予采信。虽然最后众信公司未能促成邱秀萍、吴文生与案涉房屋业主吴丽的房屋交易，但这个后果系邱秀萍、吴文生的行为造成的，故邱秀萍、吴文生应承担相应的违约责任。鉴于众信公司未完成居间合同应履行的所有义务，应适当减少收取中介服务费用，本院酌情认定邱秀萍、吴文生应向众信公司支付中介服务费用5000元，并依合同约定支付律师代理费4000元。综上所述，众信公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。本案合同订立及履行的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省连城县人民法院（2020）闽0825民初2790号民事判决；二、邱秀萍、吴文生应于本判决生效之日起十日内支付连城众信房地产经纪有限公司中介服务费5000元；三、邱秀萍、吴文生应于本判决生效之日起十日内支付连城众信房地产经纪有限公司支出的律师代理费4000元。四、驳回连城众信房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费650元，由邱秀萍、吴文生负担225元，连城众信房地产经纪有限公司负担425元。一审案件受理费650元，减半收取为325元，由邱秀萍、吴文生负担113元，连城众信房地产经纪有限公司负担212元。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 吴英琼审 判 员 郭胜华审 判 员 童寿华二〇二一年五月十日法官助理 邹 晖书 记 员 张文婧附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。