福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终3040号上诉人（原审被告）：林芳，女，1969年12月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：王建闽，男，1969年12月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，系林芳丈夫。被上诉人（原审原告）：福州市公共交通集团有限责任公司，住所地福建省福州市晋安区福新东路249号。法定代表人：王鸿捷，董事长。委托诉讼代理人：卢莉娜，公司律师。上诉人林芳因与被上诉人福州市公共交通集团有限责任公司（以下简称“公交公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初5824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林芳上诉请求：1.撤销一审民事判决。2.判定《福州市公交集团公司公共租赁住房租赁合同》中，第七条房屋腾退第一项规定：“租赁期间，乙方被辞退或自动辞职或达到法定退休的或调离一线驾驶员岗位的。”为不具备法律法规依据的无效条款。事实与理由：一、《福州市公共租赁住房管理办法》第三十四条规定：承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房。（一）转借转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；（二）改变所承租公共租赁住房用途的；（三）破坏或擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的；（六）累计6个月以上拖欠租金的。因此将职工退休或调离一线驾驶岗位的情况作为职工腾退公共租赁住房的合同条款，是没有法律法规依据的，是不具备法律效力的条款。二、在一审中，林芳已提交的相关证据材料清楚表明，其没有上述六条具体规定为应退回公共租赁住房的事实情况。三、公共租赁住房是国有资产，产权归福州市政府，不是归公交公司。因此，其不是公共租赁住房的产权人，不具有签订房屋租赁合同的主体资格，只是代理职工与福州市政府房管部门办理租用公共租赁住房的相关手续、代理福州市政府房管部门收取租金等管理工作。因此，其并不具备对公共租赁住房的处置权。四、若按原租赁合同，租赁期限至2019年4月30日就应到期，但无论是福州市房管部门或公交公司当时均未通知本人退回住房，且本人一直连续缴纳租金。因此，应认定公共租赁住房的租赁关系已自动延续，继续有效。公交公司辩称，原审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判，驳回上诉。公交公司向一审法院起诉请求：1.判令林芳立即腾空福州市仓山区××座××单元并返还公交公司；2.判令林芳承担违约金共计1362元（暂计至2020年7月27日）；3.判令林芳承担本案的各项诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月27日，公交公司作为出租方（甲方），林芳作为承租方（乙方），双方签订一份《租赁合同》，约定：甲方将坐落于福州市仓山区××座××单元，建筑面积78.44平方米的公共租赁住房租赁给乙方，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日。合同第七条房屋腾退7-1约定：乙方有下列情形之一的，本租赁合同自动终止，乙方应腾退该房屋，房屋使用权由甲方收回另行安排：（一）租赁期间，乙方被辞退或自动辞职或达到法定退休的或调离一线驾驶员岗位的……7-3约定：乙方未经甲方书面同意逾期未腾退该房屋的，每逾期一日，乙方应按3元／日向甲方支付违约金。第十条其他条款约定：……10-3甲方联系地址：福州市台江区交通路7号福州市××，乙方联系地址：福州市仓山区××座××单元，甲、乙双方向前述地址以挂号信方式邮寄法律文书的，即视为法律文书已通知并送达对方。上述合同签订后，公交公司将房屋交付林芳。2019年12月20日，公交公司出具《通知书》，告知林芳因即将于2020年12月达到法定退休，请林芳及时到集团后勤部办理公租房腾退手续，逾期未腾退的，每逾期一日按3元/日向公交公司支付违约金。限期12月30日前结清物业管理费和水电公摊费。2020年1月9日，公交公司通过挂号信方式向林芳邮寄《通知书》。另查，公交公司与林芳签订《劳动合同书》，约定双方以无固定期限形式确定劳动关系，期限自2019年7月1日起至法定的或合同所约定的终止条件出现时止。2019年12月20日，公交公司作出《通知》，告知因林芳达到法定退休年龄，公交公司于2019年12月22日起与林芳终止劳动合同。同日，公交公司在《福州晚报》上刊登该《通知》。同月22日，公交公司作出《关于林芳同志终止劳动合同的决定》，决定从2019年12月22日起终止林芳同志的劳动合同。一审法院认为，公交公司与林芳签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。讼争房屋系公共租赁住房，公共租赁住房是向符合城镇居民中低收入住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房，具有社会福利性质，其承租的对象具有特定性。《租赁合同》虽于2019年5月1日届满，但双方继续保持租赁关系，应视为双方已形成不定期租赁合同关系，原《租赁合同》对双方继续有效。2019年12月23日，林芳已满50周岁，根据国务院《关于工人退休、退职的暂行办法》第一条第（一）项“全民所有制企业、事业单位和党政机关、群众团体的工人，符合下列条件之一的，应该退休：（一）男年满六十周岁，女年满五十周岁，连续工龄满十年的”的规定，林芳已到过法定退休年龄，故根据《租赁合同》的约定，在林芳达到法定退休年龄时，租赁合同自动终止。因此，林芳作为承租人，应当及时将讼争房屋腾空并退还公交公司。公交公司于2020年1月9日向林芳邮寄要求林芳腾房的《通知书》，该《通知书》虽无证据证实已被林芳签收，但根据双方对邮寄法律文书的约定，应视为该《通知书》已送达林芳。关于《通知书》送达时间，结合寄、收双方的地址，一审法院酌情确定邮件在交寄后三日内即1月12日达到林芳。林芳应在收到《通知书》后的合理期限内腾空讼争房屋，但林芳至今仍占用讼争房屋，故林芳应当依约向公交公司支付逾期腾房的违约金。关于逾期腾房的起算时间，考虑到林芳在承租后将房屋用于自住，且讼争房屋本身系保障性租赁住房，一审法院酌情确定林芳应在2020年1月12日后十日内腾房，故林芳应自2020年1月23日起至公交公司诉请的7月27日止，按合同约定的每日3元标准向公交公司支付违约金561元（187天×3元／天）。因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、林芳于本判决生效之日起十日内腾空坐落于福州市仓山区××座××单元房屋并将上述房屋返还福州市公共交通集团有限责任公司；二、林芳于本判决生效之日起十日内向福州市公共交通集团有限责任公司支付违约金561元；三、驳回福州市公共交通集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费150元，由福州市公共交通集团有限责任公司负担30元，林芳负担120元。林芳负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，本案的争议焦点为林芳是否应腾空案涉房产并将该房产返还给福州公交公司。根据一、二审法院已查明的事实，林芳于2019年12月22日达到法定退休年龄，根据林芳与福州公交公司签订的《福州市公交集团公司公共租赁住房租赁合同》关于承租人达到法定退休年龄，租赁合同终止的约定，案涉租赁合同现已经终止。林芳作为承租人，在案涉租赁合同终止后依法应将租赁物腾空返还给出租人即福州公交公司。林芳关于案涉租赁合同无效，福州公交公司无权要求其腾退房屋的主张，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，林芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由林芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 金光玉二〇二一年五月十七日法官助理 刘 奕书 记 员 吴 超