广东省茂名市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤09执异19号案外人：黄兰，男，1968年10月30日出生，汉族，住化州市。案外人：李洪成，曾用名李华祥，男，1963年8月15日出生，汉族，住化州市。委托诉讼代理人：黄兰，男，1968年10月30日出生。案外人：陈康珍，曾用名陈晓玲，女，1971年2月10日出生，汉族，住化州市。委托诉讼代理人：吴亚新，男，1968年4月28日出生。案外人：李康来，男，1963年9月8日出生，汉族，住化州市。委托诉讼代理人：黄兰，男，1968年10月30日出生。案外人：王华兴，男，1967年2月2日出生，汉族，住茂名市茂南区，、委托诉讼代理人：麦亚养，男，1950年10月15日出生。案外人：袁汝森，男，1963年8月15日出生，汉族，住化州市。申请执行人：广州资产管理有限公司。住所地：广州市南沙区。法定代表人：梁镜华，董事长。被执行人：广东省化州市农业物资总公司。住所地：化州市东山区。法定代表人：陈权。在本院执行申请执行人广州资产管理有限公司与被执行人广东省化州市农业物资总公司金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人黄兰、李洪成、陈康珍、李康来、李华兴、袁汝森于2021年4月1日对本院裁定拍卖位于化州市鉴江区房屋（产权证号：粤房地证字××号，建筑面积656.42平方米）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人黄兰、李洪成、陈康珍、李康来、李华兴、袁汝森称，请求：停止拍卖化州县农业物资公司位于化州国用字（XX）第210XXX号】、位于化州市茂化公路的房屋（河东区第十五段之一61号之二，证号为：粤房地证字××号）、位于化州市鉴江区的房屋（河东区第十五段之一61号，证号为：粤房地证字××号）、位于化州市茂化公路的房屋（河东区第十五段之一61号之一，证号为粤房地证字××号）。事实和理由：案外人是化州市农业物资总公司的员工，1991年该公司建成办公大楼一、二层，1994年为解决员工的住宿问题，决定通过集资建房的方式加建三、四层作为家属楼。案外人黄兰集资4.4万元，李洪成集资5.239785万元，陈康珍集资4.419841万元，李康来集资3.4万元，王华兴集资4.960955万元，袁汝森集资3万元，公司出资3万元，建成三、四层。建成后，各案外人搬进居住，一直使用至今。虽然因政策原因加建的三、四层产权最终登记在公司名下，案外人是该房屋三、四层的实际共有产权人。案外人黄兰、李洪成、陈康珍、李康来、李华兴、袁汝森向本院提供了：1.广东省化州市农业物资总公司的《收款凭据》，案外人黄兰集资建房款4.4万元，李洪成集资建房款5.239785万元，陈康珍集资建房款4.419841万元，李康来集资建房款3.4万元，王华兴集资建房款4.960955万元；2.2021年3月26日，化州市农业物资总公司出具《证明》：为解决员工住房问题，公司于1994年开始在办公楼上面加层建设职工集资房（8套），共有黄兰、李洪成（李华祥）、陈康珍（陈晓玲）、李康来、王华兴（颜荣幸）、袁汝森、陈振飞等7人集资交款拥有房子入住。建好后公司办理一个房产证，没有分户，也没有抵押。3.房屋所有权证（粤房证字第××号）记载化州市鉴江区房屋所有权人是广东省化州市农业物资总公司。本院查明，本院审理原告中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与被告广东省化州市农业物资总公司金融不良债权追偿纠纷一案过程中，本院于2018年3月29日在（2017）粤09民初172号案诉讼保全中，查封了广东省化州市农业物资总公司名下的财产，包括位于化州市鉴江区房屋（产权证号：粤房地证字××号，建筑面积656.42平方米）。本院作出（2017）粤09民初172号民事判决后，原告不服，向广东省高级人民法院提起上诉。2020年4月17日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民终2542号民事判决：“……二，于本判决生效之日起三十日，广东省化州市农业物资总公司偿还借款本金25510000元及利息、复利（……）给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司；三、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对广东省化州市农业物资总公司提供抵押的以下财产：……6、位于化州市东山区专线的土地一块【证号：化国用（99）字第××号，土地面积60091.67平方米】……享有优先受偿权……”。该判决已经发生法律效力后，本院于2020年7月14日立（2020）粤09执238号案，执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与被执行人广东省化州市农业物资总公司金融不良债权追偿纠纷一案。2020年9月9日，本院作出（2020）粤09执238号之一执行裁定：变更广州资产管理有限公司为本案的申请执行人。2020年12月21日，本院作出（2020）粤09执238号之二执行裁定，拍卖被执行人的财产，包括位于化州市鉴江区房屋（产权证号：粤房地证字××号，建筑面积656.42平方米）。案外人黄兰、李洪成、陈康珍、李康来、李华兴、袁汝森向本院提出异议。2021年4月1日，本院作出（2020）粤09执238号之三执行裁定，中止拍卖被执行人的财产，包括位于化州市鉴江区房屋（河东区十五段之一61号），建筑面积656.42平方米。另查明，为解决员工住房问题，广东省化州市农业物资总公司于1994年开始在办公楼上面加建职工集资房。根据广东省化州市农业物资总公司的《收款凭据》，1995年广东省化州市农业物资总公司收到案外人黄兰集资建房款4.4万元、李洪成集资建房款5.239785万元、陈康珍集资建房款4.419841万元、李康来集资建房款3.4万元、王华兴集资建房款4.960955万元。本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”1995年，广东省化州市农业物资总公司收到案外人黄兰、李洪成、陈康珍、李康来、李华兴、袁汝森集资建房款，用于化州市。本案中，本院于2018年3月29日查封化州市鉴江区房屋。在本院查封之前，案外人通过集资方式交付建房款建成位于化州市鉴江区房屋。集资房建成后，案外人黄兰、李洪成、陈康珍、李康来、李华兴、袁汝森搬进居住至今，在本院查封之前已经合法占有该不动产。因历史遗留问题，办理过户登记存在客观障碍致使涉案房屋现仍登记在化州市农业物资总公司名下。综上，案外人提出排除执行的理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：中止对位于化州市鉴江区房屋（产权证号：粤房地证字××号，建筑面积656.42平方米）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  朱 鑫审 判 员  谭君飞审 判 员  徐忠圣二〇二一年五月二十日法官助理  姚兵兵书 记 员  温雪海附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：…（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；…广东省茂名市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤09执异19号案外人：黄兰，男，1968年10月30日出生，汉族，住化州市。案外人：李洪成，曾用名李华祥，男，1963年8月15日出生，汉族，住化州市。委托诉讼代理人：黄兰，男，1968年10月30日出生。案外人：陈康珍，曾用名陈晓玲，女，1971年2月10日出生，汉族，住化州市。委托诉讼代理人：吴亚新，男，1968年4月28日出生。案外人：李康来，男，1963年9月8日出生，汉族，住化州市。委托诉讼代理人：黄兰，男，1968年10月30日出生。案外人：王华兴，男，1967年2月2日出生，汉族，住茂名市茂南区，、委托诉讼代理人：麦亚养，男，1950年10月15日出生。案外人：袁汝森，男，1963年8月15日出生，汉族，住化州市。申请执行人：广州资产管理有限公司。住所地：广州市南沙区。法定代表人：梁镜华，董事长。被执行人：广东省化州市农业物资总公司。住所地：化州市东山区。法定代表人：陈权。在本院执行申请执行人广州资产管理有限公司与被执行人广东省化州市农业物资总公司金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人黄兰、李洪成、陈康珍、李康来、李华兴、袁汝森于2021年4月1日对本院裁定拍卖位于化州市鉴江区房屋（产权证号：粤房地证字××号，建筑面积656.42平方米）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人黄兰、李洪成、陈康珍、李康来、李华兴、袁汝森称，请求：停止拍卖化州县农业物资公司位于化州国用字（XX）第210XXX号】、位于化州市茂化公路的房屋（河东区第十五段之一61号之二，证号为：粤房地证字××号）、位于化州市鉴江区的房屋（河东区第十五段之一61号，证号为：粤房地证字××号）、位于化州市茂化公路的房屋（河东区第十五段之一61号之一，证号为粤房地证字××号）。事实和理由：案外人是化州市农业物资总公司的员工，1991年该公司建成办公大楼一、二层，1994年为解决员工的住宿问题，决定通过集资建房的方式加建三、四层作为家属楼。案外人黄兰集资4.4万元，李洪成集资5.239785万元，陈康珍集资4.419841万元，李康来集资3.4万元，王华兴集资4.960955万元，袁汝森集资3万元，公司出资3万元，建成三、四层。建成后，各案外人搬进居住，一直使用至今。虽然因政策原因加建的三、四层产权最终登记在公司名下，案外人是该房屋三、四层的实际共有产权人。案外人黄兰、李洪成、陈康珍、李康来、李华兴、袁汝森向本院提供了：1.广东省化州市农业物资总公司的《收款凭据》，案外人黄兰集资建房款4.4万元，李洪成集资建房款5.239785万元，陈康珍集资建房款4.419841万元，李康来集资建房款3.4万元，王华兴集资建房款4.960955万元；2.2021年3月26日，化州市农业物资总公司出具《证明》：为解决员工住房问题，公司于1994年开始在办公楼上面加层建设职工集资房（8套），共有黄兰、李洪成（李华祥）、陈康珍（陈晓玲）、李康来、王华兴（颜荣幸）、袁汝森、陈振飞等7人集资交款拥有房子入住。建好后公司办理一个房产证，没有分户，也没有抵押。3.房屋所有权证（粤房证字第××号）记载化州市鉴江区房屋所有权人是广东省化州市农业物资总公司。本院查明，本院审理原告中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与被告广东省化州市农业物资总公司金融不良债权追偿纠纷一案过程中，本院于2018年3月29日在（2017）粤09民初172号案诉讼保全中，查封了广东省化州市农业物资总公司名下的财产，包括位于化州市鉴江区房屋（产权证号：粤房地证字××号，建筑面积656.42平方米）。本院作出（2017）粤09民初172号民事判决后，原告不服，向广东省高级人民法院提起上诉。2020年4月17日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民终2542号民事判决：“……二，于本判决生效之日起三十日，广东省化州市农业物资总公司偿还借款本金25510000元及利息、复利（……）给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司；三、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对广东省化州市农业物资总公司提供抵押的以下财产：……6、位于化州市东山区专线的土地一块【证号：化国用（99）字第××号，土地面积60091.67平方米】……享有优先受偿权……”。该判决已经发生法律效力后，本院于2020年7月14日立（2020）粤09执238号案，执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与被执行人广东省化州市农业物资总公司金融不良债权追偿纠纷一案。2020年9月9日，本院作出（2020）粤09执238号之一执行裁定：变更广州资产管理有限公司为本案的申请执行人。2020年12月21日，本院作出（2020）粤09执238号之二执行裁定，拍卖被执行人的财产，包括位于化州市鉴江区房屋（产权证号：粤房地证字××号，建筑面积656.42平方米）。案外人黄兰、李洪成、陈康珍、李康来、李华兴、袁汝森向本院提出异议。2021年4月1日，本院作出（2020）粤09执238号之三执行裁定，中止拍卖被执行人的财产，包括位于化州市鉴江区房屋（河东区十五段之一61号），建筑面积656.42平方米。另查明，为解决员工住房问题，广东省化州市农业物资总公司于1994年开始在办公楼上面加建职工集资房。根据广东省化州市农业物资总公司的《收款凭据》，1995年广东省化州市农业物资总公司收到案外人黄兰集资建房款4.4万元、李洪成集资建房款5.239785万元、陈康珍集资建房款4.419841万元、李康来集资建房款3.4万元、王华兴集资建房款4.960955万元。本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”1995年，广东省化州市农业物资总公司收到案外人黄兰、李洪成、陈康珍、李康来、李华兴、袁汝森集资建房款，用于化州市。本案中，本院于2018年3月29日查封化州市鉴江区房屋。在本院查封之前，案外人通过集资方式交付建房款建成位于化州市鉴江区房屋。集资房建成后，案外人黄兰、李洪成、陈康珍、李康来、李华兴、袁汝森搬进居住至今，在本院查封之前已经合法占有该不动产。因历史遗留问题，办理过户登记存在客观障碍致使涉案房屋现仍登记在化州市农业物资总公司名下。综上，案外人提出排除执行的理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：中止对位于化州市鉴江区房屋（产权证号：粤房地证字××号，建筑面积656.42平方米）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  朱 鑫审 判 员  谭君飞审 判 员  徐忠圣二〇二一年五月二十日法官助理  姚兵兵书 记 员  温雪海附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：…（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；…