福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初561号原告：吴陈强，男，1991年2月23日出生，汉族，住福建省周宁县。委托诉讼代理人：余根宁，福建宁川律师事务所律师。委托诉讼代理人：余怡璇，福建宁川律师事务所律师。被告：宁德恒大置业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区尚德路8号东侨开发区管委会办公楼3号楼206室，统一社会信用代码91350901MA34AKMX5L。法定代表人：芮雨萌。委托诉讼代理人：沈星，男。原告吴陈强与被告宁德恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴陈强的委托诉讼代理人余根宁、被告恒大公司的委托诉讼代理人沈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金，该违约金以购房款839077元为基数，按每日万分之二自2019年9月1日计算至2020年4月15日，共计38094.1元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月26日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：×××31），约定被告将位于宁德市××路××路××路××幢××号房屋预售给原告，该商品房建筑面积93.4平方米，单价8983.69元，总价款839077元。《商品房买卖合同》就买卖双方的主要合同义务，付款义务和交付义务的具体标准、时间期限、逾期责任等作出了约定。具体如下：合同第七条约定，买受人以贷款方式付款，买受人应当于2017年6月21日前支付259077元，占全部房价款的30.87%。余款580000元向出卖人指明定的贷款机构（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条约定，商品房交付条件，“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十条约定“商品房相关设施设备交付条件……2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件……。”第十一约定“交付时间和手续。（一）出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人……（三）查验房屋……2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”。合同第八条、第十二条分别约定了逾期付款责任及逾期交付责任。其中约定逾期付款、交付违约金均应由违约方以全部房价款按日万分之一向合同相对方支付。但《补充协议》第二条补充约定“双方同意本合同第七条补充如下：（一）……3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受企业法在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款……逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金……”。《补充协议》第二条实质上修改了合同第八条的逾期付款责任的规定，根据对等原则，被告逾期交房的违约金，应当以购房款为基数，按日万分之二计算违约金。原告按约支付首付款及办理按揭贷款，付清了全部购房款，被告出具了一份《福建增值税普通发票》给原告，确认此前收到原告的相关款项。双方于2020年4月15日办理房屋交付手续。被告开发建设的商品房至今未能取得竣工备案，并存在永电问题未纳入城市电网至今仍在整改，被告至今未能交付符合交付条件的商品房。按合同约定，被告应于2019年8月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，但被告至今不能交付符合交付条件的商品房供原告使用，严重违约，损害了原告的合法权益。被告辩称，原、被告约定逾期交房的违约金应按照日万分之一计算，且《补充协议》约定逾期交房违约金不超过合同总价款的2%，双方应遵照履行。被告已经在2021年1月12日取得竣备。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对原告提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原、被告双方无争议的事实：2017年10月26日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：×××31），约定被告将位于宁德市××路××路××路××幢××号房屋预售给原告，该商品房建筑面积93.4平方米，单价8983.69元，总价款839077元。原告于2017年6月21日前支付259077元，余款580000元已经申请银行按揭贷款支付。案涉房屋实际交房时间为2020年4月15日。原、被告双方争议的焦点是：逾期交房违约金应该以什么标准计算。围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下：原、被告签订《商品房买卖合同》后原告已付清购房款。《商品房买卖合同》第八条第1（1）项约定逾期付款责任：逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十一条第（一）项约定交付时间：出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交付责任：1（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。本院认为，合同第八条第1（1）项约定逾期付款违约金计算比率为日万分之一，第十二条第1（1）项约定逾期交房违约金计算比率不低于第八条第1（1）项中的比率，第十二条第1（2）项约定逾期交房违约金计算比率不低于该条第1（1）项中的比率，及《商品房买卖合同》第二十八条补充协议：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。根据上述约定及公平对等原则，被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。庭审中，被告对逾期交房违约金从2019年9月1日计算至2020年4月15日无异议，本院予以确认。综上，逾期交房违约金为19047.05元（以购房款839077元为基数，按每日万分之一自2019年9月1日计算至2020年4月15日止）。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同的约定履行了自己的义务，但被告未按约定的时间及时交付房屋，其行为构成违约，原告要求被告支付以购房款839077元为基数，按每日万分之二计算逾期交房违约金，但依双方约定及公平对等原则，被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按每日万分之一计算逾期交房违约金。对被告认为，逾期交房违约金不得超过总房款的百分之二的观点，因不符合公平及对等原则，且减轻被告责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告宁德恒大置业有限公司于本判决生效之日向原告吴陈强支付逾期交房违约金19047.05元；二、驳回原告吴陈强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费753元，减半收取376.5元，由原告吴陈强负担188.25元，由被告宁德恒大置业有限公司负担188.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员  陈欢欢二〇二一年五月八日书记员  姚婷婷申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。