北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初71697号原告：田大亮，男，1981年3月20日出生，住北京市通州区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告田大亮与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北京分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司，一并出现合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田大亮到庭参加了诉讼，二被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田大亮向本院提出诉讼请求：1、确认我与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》于2020年11月25日解除；2、二被告共同支付我2020年9月12日至2020年11月25日的租金19733．38元；3、二被告共同支付我违约金2．4万元；4、二被告立即腾退北京市朝阳区双营路xxx房屋（以下简称涉案房屋），将房屋交付给我；5、二被告共同支付房屋占用费，按照每月8000元标准，自2020年11月26日支付至房屋实际腾退之日止。事实和理由：某日，城城北京分公司业务员刘恭迁给我来电，咨询我是否要出租房屋，我们就协商房屋托管事宜。2020年6月9日，我和城城北京分公司签订为期一年的定期房屋租赁合同（编号：1101SJ2006090144679），我是出租方，城城北京分公司是承租方，房屋位于北京市朝阳区双营路xxx室，租期自2020年6月12日至2021年6月11日，房租每月8000元，按月支付。双方约定免租期一个月，我允许城城北京分公司转租。2020年6月9日，我向城城北京分公司交付房屋，该公司于2020年8月2日向我支付了截至2020年9月11日的租金。后我要求城城北京分公司支付租金，对方要求阶梯式付款，我未同意，城城北京分公司就未再付款。根据合同约定，如城城北京分公司未按约定时间支付房租达30日即构成违约，需向我支付3个月房租作为违约金，同时房屋收回。据我了解，城城北京分公司将房屋出租给案外人唐冬，租期一年，唐冬已将交纳一年租金，现唐冬仍在我的房屋中居住。为维护我的合法权利，故诉至法院。二被告未到庭应诉，但提交书面答辩状称：一、城城北京分公司与田大亮签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给第三人实际使用，若解除合同将直接影响第三人合法权益，故不同意解除。二、城城北京分公司与田大亮签订《房屋托管合同》后，一直按照合同约定向田大亮支付租金及押金。2020年9月受疫情影响，城城北京分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向田大亮支付租金。根据双方合同约定，在合同期限内城城北京分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算城城北京分公司欠付田大亮的租金时应免除所有免租期内租金，同时还应当将城城北京分公司支付田大亮的押金折抵欠付的租金。在城城北京分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，田大亮单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，因此自田大亮收回涉案房屋之日起，城城北京分公司无需向田大亮支付租金。三、根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。田大亮主张的违约金远高于城城北京分公司给田大亮造成的损失，加之受疫情影响，城城北京分公司无力支付高额违约金，请法院依法调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：田大亮系涉案房屋所有权人。2020年6月9日，田大亮作为甲方与乙方城城北京分公司签订《房屋托管合同》，合同约定，甲方将涉案房屋委托给乙方经营，该房屋用途可为长租房、短租房或配套项目。乙方合同联系人刘恭迁。托管期内，甲方每年的第一个月月租金作为管理费支付给乙方。本合同托管期12个月，自2020年6月12日至2021年6月11日止，甲方实收租期11个月，管理费1个月。托管期内，乙方保证甲方每月租金收入8000元（含物业费、取暖费）。甲方收款方式：月付，无托管押金。本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。甲方应于合同签订之日将房屋按约定条件交付给乙方，托管期满或合同解除后，乙方将房屋移交甲方。甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取，每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1．乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）;2．乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的；3．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4．乙方利用房屋进行违法活动或者储存危险品的。乙方有上述情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准向甲方支付违约金。补充条款：合同期内仅首年空置40天。《房屋托管合同》签订当天，田大亮向城城北京分公司交付涉案房屋。就《房屋托管合同》性质，田大亮于庭审中表示实际上其与城城北京分公司订立的是房屋租赁合同，合同主要内容为田大亮将涉案房屋出租给城城北京分公司，并允许该公司转租，城城北京分公司按月向田大亮支付租金。就租金支付情况，田大亮表示城城北京分公司只向自己支付了截至2020年9月11日之前的租金，此后未支付任何租金，田大亮就此提供：1．三彩家APP截屏打印件两页，APP系由城城公司经营，房东和房客均需在该APP上注册，APP显示2020年6月12日至2020年7月11日收益为0,2020年7月12日至2020年8月11日收益4968．33元（已收），田大亮称是每月8000元租金减去10天免租期租金再减去365元房屋维修费后得出的数额，2020年8月12日至2020年9月11日收益为8000（已收），此后收益状态均为待收，证明城城北京分公司只支付截至2020年9月11日的租金；2、中国建设银行个人活期账户交易明细十四页，是合同约定的田大亮收款账户2020年6月1日至2021年3月28日的交易明细，证明城城北京分公司只向田大亮转过两笔钱，分别是2020年8月2日的4968．33元和2020年9月4日的8000元。就合同解除情况，田大亮表示由于城城北京分公司在2020年9月11日之后未再交纳租金，故田大亮于2020年11月22日按照合同约定地址向二被告邮寄解除合同通知书，邮件于2020年11月25日被退回，田大亮又于当日通过微信形式向城城北京分公司的合同联系人刘恭迁发送合同解除通知函的照片，双方合同于当日解除。田大亮就此提供：1、《合同解除通知函》一份、邮件交寄单收据两张、EMS物流详情打印件五页，《合同解除通知函》载明的解除理由为“乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日”，邮件交寄单收据和EMS物流详情打印件显示田大亮于2020年11月22日分别向城城公司和城城北京分公司邮寄《合同解除通知函》，但均被退回；2、田大亮与刘恭迁的微信聊天记录截图九页，证明田大亮与刘恭迁沟通过，田大亮在2020年11月25日将《合同解除通知函》拍照发给了刘恭迁，微信聊天记录中，刘恭迁还向田大亮提供了租户的微信名片，并表示公司已经没钱，员工都被强行辞退。另查，城城北京分公司在承租涉案房屋后又与案外人唐冬签订《代理出租合同》，将该房屋转租给案外人唐东，租期自2020年7月18日至2021年7月17日。田大亮于2020年12月2日以排除妨害纠纷为由将唐冬诉至本院，要求唐冬腾退涉案房屋、支付租金及拖欠的水、电、燃气费，本院于2021年4月23日作出（2021）京0105民初17967号民事判决，驳回田大亮的全部诉讼请求。判决作出后，双方均未上诉。现唐冬仍在涉案房屋中居住。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。田大亮与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》主要内容为田大亮将其名下房屋交付城城北京分公司使用，城城北京分公司按期支付租金并有权转租，故该《房屋托管合同》实为房屋租赁合同，双方之间形成房屋租赁合同法律关系。关于确认《房屋托管合同》于2020年11月25日解除的诉讼请求，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据在案证据及庭审陈述，城城北京分公司将租金交至2020年9月11日后未再支付任何租金，其行为已构成违约，符合《房屋托管合同》中约定的“乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的”解除条件，田大亮据此于2020年11月22日通过邮寄送达方式向城城北京分公司的合同联系地址邮寄《合同解除通知函》，并在该邮件退回后于2020年11月25日向合同联系人刘恭迁微信发送《合同解除通知函》，其已经履行通知义务。二被告以城城北京分公司已与第三人签订合同为由不同意解除合同缺乏相应法律依据，本院对该项诉讼请求予以支持。关于支付拖欠的2020年9月12日至2020年11月25日的租金19733．38元的诉讼请求，二被告虽抗辩需扣除免租期内租金并扣除押金，但田大亮既未主张免租期内租金，城城北京分公司亦未提供证据证明其向田大亮支付了免租期内租金，同时合同亦未约定城城北京分公司需交纳租房押金，故二被告的抗辩意见本院不予采纳。经本院核算，该段期间的房屋租金总额为19733．33元，本院予以支持。关于支付违约金2．4万元的诉讼请求，城城北京分公司欠缴租金的行为已经构成违约，应依约向田大亮支付违约金，二被告认为违约金标准过高，请求法院依法调整，但并未就此举证，田大亮按照《房屋托管合同》主张三个月租金标准的违约金并无不妥，本院予以支持。关于腾退并交付涉案房屋的诉讼请求，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。现本院确认田大亮与城城北京分公司之间的《房屋托管合同》已于2020年11月25日解除，目前涉案房屋仍由案外人唐冬居住使用，城城北京分公司应依照法律规定及合同约定腾退并交还涉案房屋。关于支付房屋占用费的诉讼请求，根据已经查明的事实，城城北京分公司在承租涉案房屋后将房屋出租给案外人唐冬，现唐冬仍未搬离涉案房屋，田大亮主张按照月租金标准支付自2020年11月26日至房屋实际腾退之日止的占用费于法有据，本院予以支持。关于城城公司的责任问题，法人的分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因此田大亮要求城城不动产共同承担给付义务，符合法律规定。二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告田大亮与被告城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于二〇二〇年十一月二十五日解除；二、被告城城不动产管理有限公司北京分公司、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告田大亮二〇二〇年九月十二日至二〇二〇年十一月二十五日的房屋租金一万九千七百三十三元三角三分；三、被告城城不动产管理有限公司北京分公司、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告田大亮违约金二万四千元；四、被告城城不动产管理有限公司北京分公司、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内腾退北京市朝阳区双营路11号院4号楼11层xxx房屋，将该房屋交付原告田大亮；五、被告城城不动产管理有限公司北京分公司、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告田大亮房屋占用费，按照每月八千元的标准，自二〇二〇年十一月二十六日支付至房屋实际腾退之日止;六、驳回原告田大亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费447元，由被告城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 静二〇二一年五月十七日法官助理  姚澍峥书 记 员  嵇姣龙