福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民再11号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张建成，男，1991年1月10日出生，汉族，住福建省漳州市漳州开发区。委托诉讼代理人：郑国强，福建协兴律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：郭大目，男，1961年6月25日出生，汉族，住福建省永春县。委托诉讼代理人：许光瑜，北京盈科（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王群生，福建鹏峰律师事务所律师。原审第三人：杨安东，男，1974年12月21日出生，汉族，住福建省漳州市漳州开发区。原审第三人：张宝琴，女，1974年7月27日出生，汉族，住福建省漳州市漳州开发区。再审申请人张建成因与被申请人郭大目、原审第三人杨安东、张宝琴案外人执行异议之诉一案，不服福建省漳州市中级人民法院（2019）闽06民终2928号民事判决,向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2020年12月27日作出（2020）民申2701号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张建成的委托诉讼代理人郑国强，被申请人郭大目及其委托诉讼代理人许光瑜、王群生到庭参加诉讼。原审第三人杨安东、张宝琴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张建成申请再审称：二审判决存在认定事实和适用法律错误，再审申请人现有新的证据，足以推翻原判决，请求：一、撤销福建省漳州市中级人民法院(2019)闽06民终2928号民事判决；二、依法发回重审或改判驳回再审被申请人郭大目一审、二审诉讼请求；三、本案产生的全部诉讼费用由被申请人郭大目承担。事实与理由：一、郭大目提供的房屋买卖合同等相关证据存在与杨安东、张宝琴恶意串通、损害其他债权人的行为。郭大目与其他债权人一样，都是被杨安东、张宝琴以自有的房屋为筹码而将资金出借给杨安东、张宝琴，郭大目与杨安东、张宝琴之间实际上是民间借贷关系。在张建成对杨安东、张宝琴主张债权并对杨安东、张宝琴的房屋进行查封的情况下，郭大目为了独占杨安东、张宝琴房屋而与杨安东、张宝琴恶意患通，通过事后签订房屋买卖合同的行为损害其他债权人的利益。再审申请人有新证据可证明杨安东、张宝琴在2017年10月1日还未将房屋出售给任何人（详见录音资料），杨安东、张宝琴与郭大目不可能于2017年4月26日签订房屋买卖合同并将房屋于当日交付给郭大目。该房屋买卖合同是事后变造，存在很多不符合常理的情况。如：首付款的交付方式不是通过银行转账的方式而采用刷卡的形式；首付款的金额不是整数而是精确到小数点后两位；在杨安东、张宝琴仅取得首付款未得到全部购房款时却约定于签订合同之日就将房屋交付给郭大目；在杨安东、张宝琴2017年4月26日与郭大目签订房屋买卖合同后却还要在2017年5月2日委托陈清滨代与郭大目签订房屋买卖合同。此外，在裁判文书网上可查询到以郭大目为原告的多起民间借贷纠纷案件的判决文书，尚不包括调解结案的案件。可见，郭大目以放贷为业，郭大目与杨安东、张宝琴签订的房屋买卖合同是根据双方民间借款金额而在该房屋被查封后为了私吞该财产而事后伪造的，该行为因双方恶意串通侵害到所有债权人的利益而无效。郭大目与杨安东、张宝琴于人民法院查封讼争房屋之前并未签订合法有效的书面买卖合同。二、二审法院认为郭大目提供的新证据真实有效，结合本案房屋买卖合同约定杨安东、张宝琴应于签订合同当日（2017年4月26日）向郭大目交付房屋，以及当天郭大目即作为二手房业主在小区物业办理业主登记的事实，据此认定本案房屋买卖合同签订之后，杨安东、张宝琴已将讼争房屋交付给郭大目使用，郭大目已实际占有该讼争房屋，是错误的。三、郭大目至今未提供充分证据证明其已支付全部价款。郭大目主张的第一笔购房款790163.76元没有采用银行转账方式，不符合常理；第二笔购房款50000元没有通过银行转账方式直接支付给第三人，而是现金支付给案外人也不符合常理。最后一笔代偿银行按揭贷款604987.38元发生在2017年11月6日，而讼争房屋在此之前已被法院查封。郭大目支付该笔款项，应系其明知讼争房屋被查封，为了对抗法院对房屋的执行而为的情形。四、讼争房屋于2017年8月7日办理了产权证。郭大目提供的房屋买卖合同约定，办理房屋过户当天交付50000元。如果如郭大目所主张的50000元已于2017年10月10日支付，那双方应当于当日即办理过户手续。杨安东、张宝琴并不存在拒不配合办理产权过户手续的行为（杨安东、张宝琴授权案外人陈清滨可代办房屋权属转移登记手续及于一审时提交的书面意见可予证实），郭大目也有能力支付尚欠银行的按揭贷款，办理房屋产权解押手续，但双方一直未积极办理房屋产权转移登记手续。郭大目对讼争房屋未办理过户登记手续存在明显的过错。综上所述，郭大目的诉求如果要得到支持，必须同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四项条件。根据上述分析，本案明显不符合法律规定的条件，郭大目的主张不应得到支持。被申请人郭大目辩称：一、郭大目与杨安东、张宝琴在讼争房屋查封之前就已签订合法有效的房屋买卖合同。《颖利房产房屋买卖合同》的真实性、合法性已被生效的龙海市人民法院（2017）闽0681民初6651号民事调解书确认，该合同是上诉人与第三人在2017年4月26日签订的，并在法院查封之前付清全部款项。而张建成与第三人的诉讼，以及法院实施查封的时间，均晚于郭大目签订房屋买卖合同的时间。因为讼争房屋的一手房产证尚未办理，合同约定的付款情况（即先支付首付，每个月按揭代房东支付，在一手房产证办理之后能过户时一并支付尾款解押房产证再行过户）在当时的二手房市场交易普遍存在。答辩人与第三人非亲非故，又没有其他经济往来的情况下，通过中介机构向第三人购买房屋，签订的合同真实合法有效。再审申请人在没有任何证据的情况下陈述恶意串通、私吞财产等系其单方面主观臆断，无稽之谈。二、郭大目在法院查封讼争房产之前就已实际占有该房屋。《颖利房产房屋买卖合同》第六条约定，第三人应于2017年4月26日将诉争房产交付于上诉人。双方严格按照该约定履行，2017年4月26日，双方到物业办理交接手续，物业在当天就办理了业主情况登记，该事实有物业公司出具的《业主情况登记表》为证，该登记表显示2017年4月26日二栋1804原业主杨安东，现业主郭大目办理入住。同时郭大目向诉争房产的物业公司缴纳2018年4月1日至2019年6月30日的物业费，2016年10月1日至2019年3月31日的公摊电费。以上事实都充分说明了郭大目已经实际占有诉争房产。一审时，郭大目就已向法院递交了《业主情况登记表》，因一审法院未查明该事实，故二审时，郭大目向法院递交了补强证据材料，且是利于查明案件事实的证据，该证据并未违反法律规定。至于再审申请人申请书中“在杨安东、张宝琴仅取得房屋首付款的情况下，却约定签订合同时将房屋交付给郭大目，与常理不符。”的陈述又犯了主观臆断的错误，该约定恰恰符合实际也符合常理，首先，合同约定郭大目支付79万余元大额首付款，每个月按揭由郭大目支付，其实相当于郭大目支付了全部购房款。其次，在一手房产证没有办理尚不能过户的情况下，买受人支付了全部购房款，理应将房屋交付占有，这是人之常情。三、郭大目已经支付了全部购房款。首先，该事实有原一审法院判决书确认，再审申请人并未对该事实提出过上诉意见。其次，首付款790163.76元，有郭大目建设银行4367××××0244卡于2017年4月26日、4月27日分别向杨安东指定的漳州开发区安东杨洋服装店刷卡50000元、745168元为证（合计795168元，其中5000元为中介费），另有杨安东出具的购房首付款收款收据为证。第二笔款项50000元支付事实有漳州市公证处公证书和收条为证，用现金支付完毕。最后一笔代偿银行按揭贷款发生于2017年11月6日，讼争房屋被查封发生于2017年11月8日，郭大目并不清楚房屋被查封的事实。四、郭大目对讼争房屋未办理过户登记手续不存在过错。讼争房屋交易时，一手房产证未办理，且仍在按揭抵押状态，因此《颖利房产房屋买卖合同》未约定房屋产权证的过户时间，首付款外的款项由郭大目每月支付按揭款项，在得知一手房产证办理出来之后，郭大目即提前偿付了银行按揭款，已经积极履行过户行为。再者，从买受人角度出发，心里状态肯定是希望早日过户，根本不会存在过错去阻止或不希望房产证过户。五、原二审判决认定事实清楚、适用法律正确，本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应驳回再审申请人的再审诉求。原审第三人杨安东、张宝琴未到庭,也无提供书面意见。郭大目向一审法院诉求：1、请求确认坐落于漳州开发区××路××号××幢××房产为郭大目所有；2、请求停止对坐落于漳州开发区××路××号××幢××房产的执行；3、请求解除对坐落于漳州开发区××路××号××幢××房产的查封。一审法院认定事实如下：2017年11月29日，一审法院作出（2017）闽0681民初5747号民事判决书，判决杨安东、张宝琴共同偿还张建成借款580000元及利息。诉讼中，2017年11月1日，一审法院裁定查封杨安东名下坐落于漳州开发区××路××号××幢××房产，并于2017年11月8日实施查封。2017年4月26日，杨安东、张宝琴与郭大目签订《颖利房产房屋买卖合同》，约定杨安东、张宝琴将讼争房产出售给郭大目，房款金额为1450000元，2017年4月26日支付金额为790163.76元等内容。2017年5月2日，杨安东、张宝琴委托陈清滨代为办理还清讼争房产的全部抵押贷款，办理并领取上述房产的权属证书，有权与买受人郭大目签订房产买卖协议、契约、收取转让房款，有权与买受人郭大目到不动产登记部门办理上述房产的权属转移登记手续……等内容。2017年11月6日，郭大目支付购房款604987.38元。2017年11月13日，郭大目向一审法院提起诉讼，要求杨安东、张宝琴继续履行《颖利房产房屋买卖合同》，配合将讼争房产的产权变更登记至郭大目名下；返还多支付的购房款4536元。经一审法院主持调解，达成如下调解协议，并制作（2017）闽0681民初6651号民事调解书。主要内容（摘要）：一、址在漳州开发区××路××号××幢××室房产在相关案件解除诉讼保全措施后十日内，杨安东、张宝琴应协助郭大目办理产权变更登记手续；二、若杨安东、张宝琴依约履行上述义务，郭大目放弃其他诉讼请求。调解书作出后，郭大目对本案诉争房产提出执行异议，请求中止对诉争房屋的执行。一审法院经审查作出（2019）闽0681执异22号执行裁定书，裁定：驳回案外人郭大目的执行异议请求。郭大目不服该裁定，故具状诉至法院。一审法院判决：驳回郭大目的诉讼请求。郭大目不服一审判决，上诉请求:撤销原审判决，改判支持郭大目的原审诉讼请求或发回重审。二审认定事实与一审一致。另查明：1、本案房屋买卖合同约定由郭大目替杨安东、张宝琴每月分期偿付银行按揭款（原贷款期限为20年），但未约定房屋产权证的过户时间。2、2017年10月10日，郭大目付给杨安东、张宝琴的委托代理人陈清滨50000元。3、本案讼争房屋于2017年8月7日办理了产权证,2017年11月6日郭大目支付该房屋的银行按揭余款后，该房屋的产权证于2017年11月13日解押。二审法院认为，郭大目于法院查封讼争房屋之前，已与杨安东、张宝琴签订《颖利房产房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,应认定合法有效。本案一、二审郭大目提供的证据，可以相互印证，形成完整证据链，证明郭大目在法院查封讼争房屋之前，已支付了全部购房款，并于签订房屋买卖合同的当日已实际占有该房屋。一审法院认为郭大目没有实际占有讼争房产错误，应予纠正。至于讼争房屋未办理过户手续是否是郭大目自身原因引起，本案讼争房屋虽于2017年8月7日办理了产权证，但本案房屋买卖合同并未约定房屋产权证的过户时间，因讼争房屋的银行按揭款由郭大目替杨安东、张宝琴每月分期偿付，故在银行按揭款未能全部偿付的情况下，讼争房屋的产权证无法解押，也无法办理过户。为早日办理房产产权过户，郭大目于2017年11月6日提前偿付了银行按揭款，属于积极履行合同的行为，房屋产权证于2017年11月13日解押，但因2017年11月8日讼争房屋已被法院实施查封，导致该房产后续不能办理过户，因此，讼争房屋未办理过户手续并非郭大目自身原因引起。郭大目对本案讼争房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的买受人权利能够排除执行之情形，本案讼争房屋不得执行。郭大目同时请求确认本案讼争房屋归其所有，具有事实和法律依据，可以成立。综上所述，郭大目的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初3178号民事判决；二、不得执行坐落于福建省漳州开发区××路××号××幢××房产；三、确认坐落于福建省漳州开发区××路××号××幢××房产归郭大目所有。再审庭审中，张建成提供一份录音资料（张建成称是案外人素卿与张宝琴的通话录音），拟证明2017年10月1日杨安东还没有将讼争房屋出售，郭大目主张2017年4月26日签订房屋买卖合同与客观事实不符。郭大目质证认为，该证据三性均有异议，通话人的主体、来源不清楚，也没办法体现通话时间是2017年10月1日。另外，杨安东、张宝琴一审提交的书面答辩意见，已承认与郭大目签订房屋买卖合同。故该证据不能达到要证明的事实。郭大目补充提供二份证据：一、不动产权证书，拟证明讼争房已过户至郭大目名下；二、交纳物业费票证，拟证明郭大目已交纳讼争房2018年4月至2021年12月31日的物业费，郭大目已实际占有讼争房。张建成质证认为，因为生效判决错误才导致过户；物业费发票无法看出是谁交纳，缴纳物业费时间是2019年6月4日，并非是2018年4月。本院经审查认为，再审申请人提供的录音资料无法证明通话人的身份、通话时间，通话内容也不能证明讼争房2017年10月1日尚未出售的事实，故该证据本院不予采信；郭大目提供的不动产权证书，真实性再审申请人无异议，可以采信，该证据可证实郭大目于2020年4月29日取得讼争房不动产权证书。物业费发票只能证明被申请人于2019年6月4日交纳讼争房2018年4月至2021年12月31日的物业费。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：原审第三人杨安东、张宝琴于2017年4月26日，经颖利房产中介介绍，将讼争房出售给被申请人郭大目，双方签订《颖利房产房屋买卖合同》，合同约定房款总额为1450000元，签合同当天郭大目支付首付款790163.76元，办理过户时再付5万元，月按揭款由郭大目支付，过户时由郭大目付清银行全部贷款；签合同当天交付房屋。郭大目依合同约定，4月26日、27日通过刷卡支付首付款795168元（其中5000元为郭大目应负担的中介费），并办理讼争房小区业主变更手续。同月27日，杨安东、张宝琴到公证处办理全权委托手续，全权委托陈清滨在委托人对上述房产所拥有的权利范围内代为办理相关事务，并向郭大目移交讼争房钥匙、购房发票、税收完税证明、商品房买卖合同网上登记备案证明书及商品房住宅质量保证书等。2017年10月10日，郭大目向陈清滨支付购房款5万元。讼争房于2017年8月7日办理了产权证，11月6日郭大目支付讼争房的按揭余款后，11月13日讼争房解押。由于杨安东、张宝琴欠再审申请人张建成58万元，张建成向一审法院起诉，诉讼中讼争房于2017年11月8日被一审法院查封，导致郭大目无法办理讼争房过户手续。本院再审认为，本案争议焦点为：一、郭大目与原审第三人杨安东、张宝琴签订《颖利房产房屋买卖合同》是在本案讼争房查封之前还是之后？双方有否恶意串通，通过事后签合同损害其他债权人利益？二、本案讼争房查封之前郭大目是否支付了全部房款，是否合法占有该不动产？没有办理过户是否是郭大目自身原因导致？一、郭大目与原审第三人杨安东、张宝琴签订《颖利房产房屋买卖合同》是在本案讼争房查封之前还是之后？双方有否恶意串通，通过事后签合同损害其他债权人利益？本院认为，郭大目经漳州开发区颖利房产中介所居间介绍，于2017年4月26日与杨安东、张宝琴签订《颖利房产房屋买卖合同》。郭大目按合同约定，向杨安东、张宝琴刷卡支付首期购房款790163.76元。4月27日，杨安东、张宝琴委托陈清滨代为办理还清讼争房产的全部抵押贷款，办理并领取上述房产的权属证书……等内容，并到漳州市公证处办理委托公证。再审申请人张建成仅提供一份录音资料，请求认定《颖利房产房屋买卖合同》是双方恶意串通，在讼争房查封之后补签，依据不足，本院不予采纳。二、本案讼争房查封之前郭大目是否支付了全部房款，是否合法占有该不动产？没有办理过户是否是郭大目自身原因导致？本院认为，讼争房在2017年11月8日查封之前，郭大目已支付了全部房款。4月26日，郭大目与杨安东、张宝琴签订《颖利房产房屋买卖合同》，签订合同后，郭大目即支付购房款790163.76元，并按月支付讼争房按揭款；2017年10月10日，郭大目付给杨安东、张宝琴的委托代理人陈清滨50000元；2017年11月6日郭大目支付讼争房的银行按揭余款604987.38元，购房款在讼争房被查封前已全部付清。郭大目在《颖利房产房屋买卖合同》签订并支付首期购房款后，杨安东、张宝琴即按合同约定，向郭大目移交讼争房钥匙、销售不动产统一发票、税收完税证明、涉税证明、商品房买卖合同网上登记备案证明书、福建省新建商品房住宅使用说明书、福建省新建商品房住宅质量保证书等,郭大目也于签订合同当天作为二手房业主在小区物业办理新业主登记。上述事实可以证明讼争房在被查封之前，杨安东、张宝琴已交付给郭大目使用，郭大目已实际占有使用讼争房屋。对于讼争房屋未办理过户手续是否是郭大目自身原因引起，本案讼争房屋虽于2017年8月7日办理了产权证，为早日办理房产产权过户，郭大目于2017年11月6日提前偿付了银行按揭款，属于积极履行合同的行为，房屋产权证于2017年11月13日解押，但因2017年11月8日讼争房屋已被法院实施查封，导致该房产后续不能办理过户，因此，讼争房屋未办理过户手续并非郭大目自身原因引起。郭大目对本案讼争房屋的权利主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的买受人权利能够排除执行之情形，本案讼争房屋不得查封、执行。综上，张建成的再审诉求,缺乏事实依据，予以驳回。二审判决认定事实清楚，判决得当，予以维持。原审第三人杨安东、张宝琴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭,本院依法缺席判决。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条、第二百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2019）闽06民终2928号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 王泰峰审 判 员 李 华审 判 员 徐鸿林二〇二一年五月十日法官助理 洪小凡书 记 员 姜 苏