广东自由贸易区南沙片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0191民初20644号 原告：黄**韬，男，2000年4月7日出生，汉族，住广州市天河区。 委托诉讼代理人：戴伟敏,广东晟典律师事务所律师。 被告：何铭洪，男，1976年4月3日出生，汉族，住广东省梅县。 被告：广州国萃花卉生态有限公司，住所地广州市荔湾区龙溪大道广州花卉博览园科技示范区映翠街15号，统一社会信用代码9144010108039036XH。 法定代表人：张旭明。 被告：薛宁，女，1968年2月28日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：陈浩、张文龙，北京大成（广州）律师事务所律师。 原告黄**韬与被告何铭洪、广州国萃花卉生态有限公司（以下简称为广州国萃生态公司）、薛宁物权保护纠纷一案，本院于2020年10月23日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2021年2月2日、5月17日公开开庭进行了审理。原告黄**韬的委托诉讼代理人戴伟敏、被告薛宁的委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼。被告何铭洪、广州国萃生态公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄**韬向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告何铭洪、广州国萃生态公司签订的《房产租赁合同》无效；2.判令三被告返还广州市天河区兴民路225号1901房给原告；3.判令三被告支付自2020年8月17日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按照5万元/月的标准计算）；4.判令由三被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2020年8月6日，原告通过网络司法拍卖购买了广州市天河区XX路XXX号XXX房（以下统称为涉案房屋）。2020年8月17日，广州市中级人民法院作出（2020）粵01执1592号之二执行裁定书，裁定确认涉案房屋归原告所有。在涉案房屋拍卖前，被告广州国萃生态公司向执行法院广州市中级人民法院提交了其与被告何铭洪签订的《房产租赁合同》，其中约定租期十五年、租金前五年每月10000元、中间五年每月15000元、后五年每月租金18000元。涉案房屋用途是商品房住宅，双方签订长达十五年租期的租赁合同不符合交易惯例和生活常理；而且，目前涉案房屋的市场租金约为每月50000元，其约定的租金标准也明显低于市场租金。另外，被告广州国萃生态公司与何铭洪没有提交任何租金支付的凭证，而且被告何铭洪也未在涉案房屋中居住。因此，原告认为，广州国萃生态公司与何铭洪签订的《房产租赁合同》是为了阻碍涉案房屋被强制执行而签订的虚假合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效。在诉讼过程中，何铭洪主张其在2019年11月将涉案房屋转租给被告薛宁。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定，三被告应当向原告返还涉案房屋，并支付占有使用费。 被告薛宁辩称：一、关于本案事实：2019年11月4日，我方与何铭洪就涉案房屋签订《房产转租合同》，约定：租期自2019年11月4日至2029年12月6日，2024年11月15日前每月租金4万元、之后每月租金4.4万元。2019年12月21日，双方再次签订了《房产转租合同补充协议》，约定我方已经支付2019年11月15日至2020年1月15日的租金8万元以及一次性向何铭洪支付2020年1月15日至12月15日的租金24万元。我方已经按照协议支付24万元租金。2020年7月7日，我方与何铭洪、广州国萃生态公司签订《房产转租合同补充协议》，约定我方再向何铭洪提前预付租金30万元，并约定从2020年12月15日后的租金按照每月1万计算，预交的租金自2020年12月15日之后按照每月1万元标准抵扣。在（2020）粤01执1592号案件中，申请执行人澳门华人银行股份有限公司、广州国萃花卉交易有限公司、广州国萃生态公司与我方先后签订有《和解协议》《协议》，其中协议中明确了我方为抵押物的承租人。在淘宝网阿里拍卖上，对于涉案房屋的介绍中也披露了“承租人何铭洪，据拍卖标的所有权提交资料记载：合同租赁期限自2014年12月7日至2029年12月6日”等信息。二、原告的各项诉请没有依据，理由为：1.何铭洪为涉案房屋的承租人，我方为涉案房屋的次承租人，有相关书面合同、转账凭证予以证明，也在（2020）粤01执1592号执行案中经过申请执行人的确认。根据买卖不破租赁的原则，原告的主张不能成立；2.法院在对涉案房屋进行拍卖时，已经披露了何铭洪为涉案房屋的承租人以及租期情况。原告在进行竞买涉案房屋时，应当对此了解，其在竞拍成功后又对法院已披露的信息提出异议，有违常理。涉案房屋的成交价为2300万元，而实际市场价值为4300万，因此，原告已经受益因涉案房屋存在的租赁关系而导致拍卖价格过低；3.我方签署的《房产转租合同》以及两份《房产转租合同补充协议》是当事人的真实意思表示，我方已经缴纳了2019年11月4日至2023年6月15日的租金，不需要返还涉案房屋，且有权按照每月租金1万元的标准租赁涉案房屋至2029年12月6日；4.何铭洪应当按照每月1.5万元的标准支付从2020年8月17日开始的租金，如果其没有缴纳，我方也同意按照上述标准缴纳租金，并继续在涉案房屋租住。 被告何铭洪于2020年10月28日到本院领取诉讼材料，并接受询问，其对本案发表意见为：1.关于原告的第一项诉讼请求：原告提交的证据3《房产租赁合同》，我方是在2019年签订的，上面打印的日期不是我填写的。当时是广州国萃生态公司要求我方签订该份合同的，房屋也是广州国萃生态公司在管理的，我方没有使用过，也没有转账支付给公司钱。2.关于原告的第二项诉讼请求：返还涉案房屋可以协商，具体情况要根据广州国萃生态公司和租户的意见，我方已经在2019年11月将涉案房屋转租给薛宁。3.不同意按照5万元/月向原告支付占用费，即便要支付也是应当由公司来支付。 被告广州国萃花卉生态有限公司未发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审情况，本院认定本案事实如下： 涉案房屋原权属人为广州国萃生态公司。 原告澳门华人银行股份有限公司与被告广州国萃花卉交易有限公司、广州国萃生态公司、广州市花卉科技园有限公司、俞军、王小玲、陈方汉、俞晓梅金融借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院于2019年10月18日作出（2018）粤01民初1387号民事判决书。在该案中，法院查明了以下事实：2017年12月21日,澳门华人银行股份有限公司与广州国萃生态公司签订合同编号为(2017)澳第015-G号的《最高额抵押担保合同》，广州国萃生态公司将涉案房屋作为抵押物，并办理了抵押登记；截至2018年10月18日,涉案房屋于2018年2月8日被广州市海珠区人民法院查封，于2018年6月22日被本院轮候查封，于2018年8月31日被广州市荔湾区人民法院轮候查封，于2018年9月29日被上海市第一中级人民法院轮候查封。后澳门华人银行股份有限公司向广州市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中，涉案房屋于2020年8月5日10时起至次日10时止在淘宝网络司法拍卖平台进行公开拍卖，黄**韬以23718753.6元竞买成功。2020年8月17日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01执1592号之二执行裁定书，裁定：“……三、将广州市天河区兴民路225号1901房的所有权及相应的七条权利归买受人黄**韬【身份证号……】所有，上述房产财产所有权自裁定送达买受人黄**韬时转移。……”涉案房屋已经办理产权登记至黄**韬名下，房屋建筑面积为315.09平方米。 黄**韬第一项诉讼请求的合同为广州国萃生态公司与何铭洪签订的《房产租赁合同》，该合同约定：广州国萃生态公司将涉案房屋出租给何铭洪作住宅使用，租期为十五年，2014年12月7日至2019年12月6日的租金为10000元/月、2019年12月7日至2024年12月6日的租金为15000元/月、2024年12月7日至2029年12月6日的租金为18000元/月。合同中的日期为2014年12月7日（为打印）。 依据涉案房屋的拍卖公告显示：就（2018）粤01执3743号案件，广州市中级人民法院分别于2019年6月6日、8月21日发布《竞买公告》。其中，在2019年6月6日发布的《竞买公告》中载明有“暂未发现有优先购买权人”等内容，竞拍时间为2019年7月12日10时起至次日10时止；在2019年8月21日发布的《竞买公告》中，显示涉案房屋存在房屋租约合同的情况。上述两次均流拍。就（2020）粤01执1592号案件，广州市中级人民法院于2020年6月24日发布了《竞买公告》，其中载明：“三、本标的物优先购买人、抵押权人情况的说明及拍卖前通知情况：1.优先购买权人：（1）租赁人：何铭洪；（2）无共有。2.抵押权人：澳门华人银行股份有限公司。……七、特别提醒：一、据拍卖标的所有权人提交资料记载：合同租赁期限自2014年12月7日至2029年12月6日……本次拍卖按标的物现状拍卖……买受人应理解评价值对应的构成范围。……竞买人务必在拍卖前仔细审查拍卖标的物，调查标的物是否存在瑕疵，认真研究其现实状况，并亲临展示现场。请竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。……九、拍卖标的物存在租赁关系，拍卖成功后，本院不作清场，买受人自行接收标的物。……”上述的租赁关系即为何铭洪与广州国萃生态公司签署的租赁合同。 物业管理处出具了涉案物业的登记信息，记载何铭洪以及案外人俞军及其家人在涉案房屋居住过并于2016年2月26日办理登记；而薛宁及家人自2019年11月16日开始入住至今。 在诉讼过程中，为证明其诉请，薛宁向本院另提交了以下证据：1.其（作为乙方）与何铭洪（作为甲方）、广州国萃生态公司（作为丙方）签署的《房产转租合同》一份以及《房产转租合同补充协议》两份，上述合同的落款时间均为打印。其中，2019年11月14日的《房产转租合同》约定：甲方与丙方于2014年12月7日签订了《房产租赁合同》，经丙方同意将涉案房屋转租给乙方作住宅使用，租期为十年，2019年11月14日至2024年11月15日的租金为40000元/月，2024年11月15日至2029年12月6日的租金为44000元/月；在签订合同当天，乙方支付当月租金以及水电押金（押金金额为4万元）。2019年12月21日的《房产转租合同补充协议》约定：确认乙方已经缴纳了2019年11月15日至2020年1月15日的租金8万元；甲方因资金周转需要请乙方一次性提前支付2020年1月15日-2020年12月15日共24万的租金，且自2020年12月15日开始按照每月2万元交租。2020年7月7日的《房产转租合同补充协议》约定：确认乙方已经向甲方缴纳和预交了28万的租金、押金8万元；甲方因资金周转需要请乙方一次性提前再预交支付30万的租金；甲乙双方同意从2020年12月15日后的租金按照每月1万元计算，预交的30万元可以按照每月1万元进行抵扣。2.银行电子回单,显示薛宁向指定汇款人于2019年11月15日汇款8万元、于2019年12月27日汇款24万元、于2020年7月14日汇款30万元。3.其（作为丁方）与澳门华人银行股份有限公司（作为甲方）、广州国萃花卉交易有限公司（作为乙方）、广州国萃生态公司（作为丙方）签署的《协议》，其中约定：“鉴于各方以及广州市花卉科技园有限公司、俞军、陈方汉、王小玲、俞晓梅于2019年12月17日签订《和解协议》，其中约定丁方有意参与抵押物的司法拍卖并按照法院规定竞价，且丁方作为抵押物的承租人。……一、丁方同意在起拍价不高于人民币2375万元的情况下，参与（2018）粤01民初1387号案抵押物的司法拍卖竞价……”《协议》上没有签署日期。 在2021年2月2日第一次开庭后，黄**韬在本院指定的时间内提交了《评估申请书》，要求对涉案房屋在2020年8月17日的市场月租金进行评估。经摇珠，本院于2021年3月3日向广东高迪评估咨询公司出具委托鉴定函。2021年3月24日，广东高迪评估咨询公司出具了《价格评估结论书（初稿）》，经当事人质证后，于2021年4月14日出具了《价格评估结论书》，其结论为：涉案房屋在2020年8月17日的市场平均月租金为42000元。黄**韬支付评估费3450元。 本院认为：黄**韬是通过竞拍法院拍卖房产而取得涉案房屋所有权,其在本案中据此提出要求交还房屋等诉求，故本案案由应为物权保护纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”故黄**韬有权主张对涉案房屋的物权保护。根据当事人的诉辩意见，结合事实和法律，本院作分析如下： 一、关于何铭洪与广州国萃生态公司签订的《房产租赁合同》是否合法有效的问题。其一，广州市中级人民法院于2019年8月21日、2020年6月24日发布的《竞买公告》中披露了涉案房屋存在上述租赁情况，但《竞买公告》并未对该租赁情况是否合法作出认定。故《竞买公告》本身不能作为认定租赁关系是否合法的依据。其二，经本院询问，何铭洪明确表示《房产租赁合同》是其应广州国萃生态公司的要求而在2019年签订的，涉案房屋是由广州国萃生态公司管理，其没有支付过费用也没有使用过。其三，《房产租赁合同》关于租期的约定有违常理，而租金的约定又明显偏低等。而物业登记处的信息记载在2016年主要的居住人员是案外人一家人而非何铭洪。加之，涉案房屋在2019年6月6日发布的《竞拍公告》中没有记载存在租赁情况，而广州国萃生态公司在2019年8月21日发布的《竞买公告》才提交租赁情况。综合上述情况，本院对何铭洪的自认予以采纳，认定《房产租赁合同》是在2019年7月后才签订的，其与广州国萃生态公司之间不存在真实的租赁合同关系。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”之规定，本院认定何铭洪与广州国萃生态公司签订的《房产租赁合同》无效。 二、关于薛宁与何铭洪、广州国萃生态公司之间的租赁关系对原告是否具有约束力的问题。其一，如前所述，因何铭洪与广州国萃生态公司之间不存在真实的租赁关系，而薛宁与何铭洪之间的转租合同以及补充协议等均有广州国萃生态公司的盖章，故薛宁事实上是与广州国萃生态公司之间建立了租赁合同关系。其二，薛宁在签订租赁合同后一直在涉案房屋居住至今，其在本案中是基于其作为涉案房屋的承租人所享有的权利来对抗黄**韬主张的所有权，故本院需要审查的是本案是否存在“买卖不破租赁”的例外情形。其三，关于买卖不破租赁的例外情形，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二十条作出了规定。该条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据（2018）粤01民初1387号判决书的记载，涉案房屋早已先于薛宁承租而办理了抵押登记，抵押权人澳门华人银行股份有限公司亦是因行使抵押权而导致法院对涉案房屋进行拍卖，以实现其抵押权。同时，薛宁在签订租赁合同时，涉案房屋早就已经被法院查封和轮候查封并进入了执行程序。而从《协议》也可以清晰看出，薛宁对涉案房屋的现状是完全知情的。故结合上述规定，薛宁基于租赁合同享有的权利显然不能对抗作为买受人的黄**韬。其四，涉案房屋的拍卖情况说明中注明按现状拍卖,只是在执行拍卖过程中对涉案房屋现状的风险性说明,黄**韬参加竞拍并取得涉案房屋,表明其接受该涉案房屋现状,自行承担拍卖涉案房屋后发生的风险,而不等同于其对涉案房屋存在的租赁情况的认可与承受。而何铭洪、广州国萃生态公司对涉案房屋进行出租发生在黄**韬竞买之前，现涉案房屋也由薛宁占有使用，故黄**韬只能向薛宁主张返还涉案房屋，故要求何铭洪、广州国萃生态公司返还涉案房屋，没有事实依据，本院不予支持。其五，本案中,在拍卖涉案房屋之前,执行法院没有在执行过程中“去除租赁负担”属于执行过程中的问题,鉴于黄**韬已经通过网络方式拍得涉案房屋,为免各方当事人讼累,在现行法律法规没有明确对在执行阶段未“去除租赁负担”可否循民事诉讼途径处理的情况下,根据上述规定,本院认为，薛宁在明知涉案房屋存在查封并进入拍卖的情况下，依然就涉案房屋签订租赁合同，其再以“买卖不破租赁”来对抗黄**韬的所有权，显然于法无据，其就涉案房屋签订的租赁合同对于作为受让人的黄**韬不具有约束力。黄**韬在取得涉案房屋产权后,对涉案房屋享有占有、使用、处分、收益等权利,其要求薛宁立即搬离涉案房屋的诉讼请求合理有据,本院予以支持。 三、关于占有使用费的问题。如前所述，在《竞买公告》中已经明确了涉案房屋存在租赁情况，且是按照现状进行拍卖和交接，黄**韬应清楚涉案房屋的租赁负担,对此风险应有一定的认识,其进行竞拍时也应当已经衡量了涉案房屋的价值。故从公平角度出发，本院只支持如薛宁不按判决履行搬离义务时才支付从本判决发生法律效力之日起至实际搬离涉案房屋之日止的占有使用费。占有使用费可参照广州市房地产租赁管理所公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定。因本院对黄**韬主张的占有使用费起始时间不予支持，故因此而支出的评估费用应当由其自行承担。 综上所述,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、确认被告何铭洪与被告广州国萃花卉生态有限公司签订的《房产租赁合同》无效； 二、被告薛宁应自判决发生法律效力之日起30日内搬离广州市天河区XX路XXX号XXX房,将该房屋交还给原告黄**韬; 三、如被告薛宁未按上述第二项判决履行,则应自判决发生法律效力之日起的第40日内向原告黄**韬支付自判决发生法律效力之日起至实际返还广州市天河区XX路XX号XX房之日止的房屋占有使用费(房屋占有使用费每月按照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算); 四、驳回原告黄**韬的其他诉讼请求。 如被告薛宁未按判决指定的期间支付上述款项应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2400元,由原告黄**韬负担2300元,被告薛宁负担100元;评估费3450元，由原告黄**韬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  廖活年 二〇二一年五月十七日 书记员  成涵真