山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0691民初3453号原告：烟台海信房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区秦淮河路17号海信慧园西区42号楼（配套服务楼），统一社会信用代码91370600780791295N。法定代表人：杨志强，董事长。委托诉讼代理人：王彦魁，山东元鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛雁，山东元鼎律师事务所律师。被告：孟繁坤，男，1965年1月29日生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台海信房地产开发有限公司与被告孟繁坤商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台海信房地产开发有限公司诉讼代理人王彦魁到庭参加诉讼。被告孟繁坤经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台海信房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号：开预字第130317100048号)；二、依法判令被告协助原告办理烟台经济技术开发区白云山路3号依云小区3号楼二单元第6，阁楼层602房的网签备案撤销手续；三、依法判令被告立即腾退、返还烟台经济技术开发区白云山路3号依云小区3号楼二单元第6，阁楼层602房屋；四、依法判令被告向原告支付解约违约金84578.1元(按照总房价款的10%计算)；五、依法判令被告偿还原告代偿款项377072.31元并支付利息(利息以377072.31元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率为标准，自2019年4月26日计算至2019年8月19日止。以377072.31元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日起计算至被告实际付清之日止)；六、依法判令被告赔偿原告律师代理费64000元；七、本案诉讼费用由被告承担；八、依法判令上述第3项至第7项诉讼请求在原告向被告返还的购房款中予以抵扣，不足部分由被告承担给付义务。事实与理由：2013年3月17日原、被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：开预字第130317100048号)，合同约定：被告购买原告开发建设的烟台经济技术开发区白云山路3号依云小区3号楼二单元第6，阁楼层602号房，房屋建筑面积169.19㎡，房屋总价款845781元。被告应于2013年3月10日向原告支付购房款20000元，另应于2013年3月12日向原告支付房款235781元，剩余购房款59万元通过按揭贷款支付，被告应于2013年3月12日前向按揭银行提交资料并办妥贷款手续。该合同补充协议第二条约定：被告提供的所有资料真实可靠，在合同中载明的地址是准确的通邮地址，若被告联系方式与地址有变更，需书面通知原告，因被告提供资料不实和通邮地址错误而产生的任何责任，均由被告自行承担。该合同补充协议十条约定：如被告采用银行贷款按揭方式付款……在原告为被告提供偿还该项贷款本息的阶段性连带责任保证期限内，被告如有不按期偿还银行贷款本息等违约行为导致《个人住房借款合同》解除的，则购房合同也随之解除，被告除应承担由此给出卖人造成的相关损失外还应按总房价的10%向原告支付违约金。2013年4月27日被告孟繁坤(借款人)与中国建设银行股份有限公司烟台开发支行(贷款人)签订《个人住房借款合同》(合同编号：370666660-011-2013000278)，被告孟繁坤向中国建设银行股份有限公司烟台开发支行借款59万元用于购买原告开发建设的烟台经济技术开发区白云山路3号依云小区3号楼二单元第6，阁楼层602号房屋，借款期限192个月(即2013年4月27日至2029年4月27日)。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利。原告为上述借款提阶段性连带保证，保证范围包含该合同所列的本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金，借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等)。保证期间为本合同保证条款生效之日起抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。孟繁坤以烟台经济技术开发区白云山路3号依云小区3号楼二单元第6，阁楼层602号房屋提供抵押担保。上述合同签订后，孟繁坤没有按照合同约定还款，构成违约。中国建设银行股份有限公司烟台开发支行向原告作出《代偿通知》，载明截止2019年4月26日孟繁坤尚欠借款本金374896.1元、利息2106.51元、罚息69.7元，根据原告与中国建设银行股份有限公司烟台开发支行保证合同约定，原告应承担连带清偿责任。同日，原告承担保证责任，代为被告孟繁坤偿还377072.31元，中国建设银行股份有限公司烟台开发支行向原告作出贷款结清证明。原告认为，原告、被告签订《商品房买卖合同》后，被告与中国建设银行股份有限公司烟台开发支行签订《个人住房借款合同》，原告为被告的借款提供连带保证。因被告没有按照借款约定偿还借款本息，根据《个人住房借款合同》中的担保条款，中国银行要求原告承担连带担保责任即承担被告的银行欠款本息、诉讼费用及其他约定应付款项共计377072.31元，《个人住房借款合同》已随原告代偿即行解除，根据《商品房买卖合同》约定，被告如有不按期偿还银行贷款本息等违约行为导致《个人住房借款合同》解除的，则购房合同也随之解除。现原告具状起诉，望判如所请。被告孟繁坤未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月17日，原告烟台海信房地产开发有限公司（卖方）与被告孟繁坤（买方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：开预字第130317100048号），合同约定：被告孟繁坤购买原告开发建设的烟台经济技术开发区白云山路3号依云小区3号楼二单元第6，阁楼层602号房。该商品房暂定建筑面积共169.19㎡，房屋总价款（按套计算）845781元。被告孟繁坤于2013年3月10日向原告支付房款20000元，于2013年3月12日前向原告支付房款235781元，首付款付清后，买受人持相关材料于2013年3月12日前到指定银行及相关部门办妥贷款手续，否则视为买受人违约，贷款金额590000元。买受人付款日期以款项实际到达出卖人指定银行账户之日为准，如果买受人出现任何逾期付款的情况，则免除出卖人一切违约责任。买方孟繁坤，地址：烟台市芝罘区，联系电话：158××××5288；联系人姓名：何家荣，地址：烟台市芝罘区，联系电话：137××××3525。《商品房买卖合同》补充协议第二条约定：买受人提供的所有资料真实可靠，在合同中载明的地址是准确的通邮地址，若买受人的联系方式与地址有变更，需书面通知出卖人，因买受人提供的资料不实和通邮地址错误而产生的任何责任，均由买受人自行承担，与出卖人无关。补充协议第五条约定：若出卖人解除合同的，买受人必须配合出卖人办理撤销合同备案登记及预告登记手续，否则，出卖人有权不予办理退款手续直至备案登记及预告登记撤销。买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当自双方撤销合同备案登记及预告登记撤销。买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人应当自双方撤销合同备案登记及预告登记之后60日内退还扣除违约金以后的购房款。若买受人出现任何原因逾期付款，则免除出卖人一切违约责任。补充协议第十条约定：若买受人采用银行贷款按揭方式付款，出卖人在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并通知买受人，买受人应当在收到通知后的60日内办理房地产权属证书，并将房地产权属证书复印件送达出卖人处存档，超过60日后，买受人按日向原告支付总房款万分之十的违约金，直到办理好房地产权属证书。在出卖人为买受人提供偿还该项贷款本息的阶段性连带责任保证期限内，买受人如有不按期偿还银行贷款本息等违约行为导致《个人住房借款合同》解除的，则购房合同也随之解除，买受人除应承担由此给出卖人造成的相关损失外还应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。补充协议第十六条约定：出卖人按照买受人在合同所留地址投递挂号邮寄，邮件发出后即视为原告将该通知送达买受人，即使出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，亦视为该邮件已送达买受人。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订协议书，载明“乙方于2013年3月17日购买甲方开发的海信依云小区项目3号楼2单元602户，现甲乙双方达成以下协议：1.甲方应按照《烟台市商品房预售合同》的约定在2013年9月26日前将该房屋交付给乙方。2.房屋交付的标志为甲方取得合同约定的交付条件的证明文件，交付通知约定的交付日之后第31日起即视为房屋已交付，风险责任同时转移给乙方。……”2013年3月10日被告向原告支付房款20000元，于2013年3月12日支付房款235781元，后被告在中国建设银行股份有限公司烟台开发支行办理按揭贷款59万元，于2013年4月27日发放并支付原告。2013年9月20日前原告将涉案房屋交付被告，涉案房屋现由被告管理使用。2013年4月27日，中国建设银行股份有限公司烟台开发支行（贷款人）与原告（保证人）、被告（借款人）签订贷款合同，载明“售房人：烟台海信房地产开发有限公司，房屋坐落：开发区白云山路3号依云小区3号楼二单元第6，阁楼层602号，借款人借款金额59万元，借款期限自2013年4月27日至2029年4月27日。贷款采用浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人还款方法为等额本金还款法。为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费……）由借款人承担。”。2019年4月26日，中国建设银行股份有限公司烟台开发支行作出代偿通知，载明“烟台海信房地产开发有限公司：借款人孟繁坤（身份证号370602196501××××）因购买贵公司开发的开发区白云山路3号依云小区3号楼二单元第602号，于2013年4月在我行办理住房按揭贷款59万元，已出现违约。截止到2019年4月26日，孟繁坤应还我行借款本金374896.10元、利息2106.51元和罚息69.70元，合计377072.31元。根据我行与贵公司签订的保证合同之约定，贵公司对孟繁坤的债务应承担连带清偿责任。请贵公司于2019年4月26日将孟繁坤欠我行的本息合计377072.31元转账到我行账户，户名：贷款应付挂账户，账号3706××××0004，开户行：建行烟台开发营业室。”当日，原告向中国建设银行股份有限公司烟台开发支行代偿上述费用共计377072.31元。同日，中国建设银行股份有限公司烟台开发支行出具中国建设银行个人贷款结清证明，载明“孟繁坤：我行的个人贷款，贷款总额59万元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2019年4月26日结清。借款人贷款结清后，借款合同及相关约定相应解除，借款合同终止”。2020年2月12日山东元鼎律师事务所受原告委托向被告邮寄《解除涉案通知》，送达地址为《商品房买卖合同》中所约定的被告送达地址、涉案房屋地址，上述函件均无法妥投退回，备注原因名址有误，电话空号，且无法联系收件人，退回妥投……。根据2020年11月5日烟台经济技术开发区自然资源和规划局不动产登记中心出具的烟台不动产登记信息查询结果显示：烟台经济技术开发区白云山路3号依云小区3号楼2单元602号房屋产权人为烟台海信房地产开发有限公司，房屋面积167.96m2。该房屋于2013年4月23日进行预售商品房买卖预告登记，预告权利人为孟繁坤。该房屋于2013年5月13日进行预售商品房抵押权预告登记，登记权利人为中国建设银行股份有限公司烟台开发支行。庭审中，原告同意在扣除被告应承担的违约金、诉讼费用及代偿的相关损失后将剩余款项退还给被告，并申请撤回要求被告协助办理涉案商品房买卖合同网签备案撤销手续的诉请。另外，原告主张其为本次诉讼花费律师费64000元，向本院提供了委托代理合同及金额为15000的增值税专用发票。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性、效力性规定，内容合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行。合同签订后，被告按约采取按揭贷款方式向中国建设银行股份有限公司烟台开发支行贷款59万元用于支付剩余购房款，但后因其未按约偿还贷款，导致作为保证人的原告最终向贷款银行代偿了被告欠付的贷款本金、利息及罚息。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”之规定，以及原、被告签订的商品房买卖合同补充协议第十条的约定“如被告采用银行贷款按揭方式付款…在原告为被告提供偿还该项贷款本息的阶段性连带责任保证期限内，被告如有不按期偿还银行贷款本息等违约行为导致《个人住房借款合同》解除的，则购房合同也随之解除，被告除应承担由此给出卖人造成的相关损失外还应按总房价的10%向原告支付违约金”，本案中被告未按时偿还贷款之情形已然构成违约，原告有权按照合同约定及相关法律规定解除与被告所签订的商品房买卖合同，并要求被告将涉案房屋返还原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，原告应将其收受的被告支付的首付款255781元及利息返还被告，因原告已将购房贷款剩余本金利息返还中国建设银行股份有限公司烟台开发支行，被告不需再向中国建设银行股份有限公司烟台开发支行承担还款责任，而被告向中国建设银行股份有限公司烟台开发支行已偿还的借款本金215103.9元，原告应一并予以返还被告。根据合同及补充协议的约定应在合同备案登记及预告登记撤销之后60日内由原告将扣除违约金以后的购房款退还被告。而因被告违约，原告所支付中国建设银行股份有限公司烟台开发支行的利息2106.51元、罚息69.7元，应由被告承担。关于原告请求被告按照总房价款的10%支付违约金84578.1元问题，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”从本案原、被告双方约定以总价款的10%计付违约金，符合法律规定，对于原告该诉请，本院予以支持。关于原告主张为本案支付的律师损失64000元，因《商品房买卖合同》未对律师代理费用的承担进行约定，且本院已判决被告向原告支付违约金，原告再要求赔偿损失于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告给付款项在原告向被告返还的购房款中予以抵扣诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十八条“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外”之规定，双方的互付债务情形符合法定抵销条件。无论是原告应当返还被告的购房款还是被告应向原告支付的违约金、代偿款项的本金和利息，均是在《商品房买卖合同》框架下合同解除后原、被告互相合同权利义务的清算和梳理，在这一过程中，为维护原告作为合同守约方应有的合法权益，原、被告在合同项下的权利义务关系可以实现相互抵扣。综上，本院认为以原告应返还给被告的贷款本金相抵扣较为合理，兑除被告孟繁坤应向原告烟台海信房地产开发有限公司支付的利息、罚息等损失2176.21元及违约金84578.1元，原告还应向被告返还贷款本金数额为128349.59元（215103.9元-2176.21元-84578.1元=128349.59元）；被告孟繁坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其答辩、举证、质证等权利，应对其行为承担相应的法律后果。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告烟台海信房地产开发有限公司与被告孟繁坤于2013年3月17日签订的合同编号为开预字第130317100048号《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告孟繁坤于本判决生效之日起十日内将烟台经济技术开发区白云山路3号依云小区3号楼二单元第6，阁楼层602号房屋返还给原告烟台海信房地产开发有限公司。三、原告烟台海信房地产开发有限公司自被告孟繁坤协助办理撤销合同备案登记及预告登记之后六十日内返还被告孟繁坤首付款255781元及利息（以255781元为基数，自2013年3月12日起按照金融机构人民币存款基准利率支付至实际付清之日止）；四、原告烟台海信房地产开发有限公司自被告孟繁坤协助办理撤销合同备案登记及预告登记后六十日内返还被告孟繁坤相互抵扣后的银行贷款本金128349.59元；五、驳回原告烟台海信房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9056.5元，由原告烟台海信房地产开发有限公司负担7561.5元，由被告孟繁坤负担1495元；保全费4749元，由被告孟繁坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  韩 刚人民陪审员  孙俊强人民陪审员  徐杰成二〇二一年五月六日书 记 员  白亚楠