安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民再24号再审申请人（原审原告）：唐庆英，女，1966年8月13日出生，汉族，住安徽省来安县。再审申请人（原审原告）：查兴琴，女，1990年7月21日出生，汉族，住安徽省来安县。被申请人（原审被告）：马鞍山市鑫博机电修造厂，住所地安徽省马鞍山市雨山区碧溪丽景城市花园15-101号。投资人：齐美平，该厂厂长。委托诉讼代理人:杨何珍，安徽华冶（博望）律师事务所律师。再审申请人唐庆英、查兴琴与被申请人马鞍山市鑫博机电修造厂(以下简称鑫博机电)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初4029号民事判决，向本院申请再审。本院经审判委员会讨论决定，于2021年4月22日作出（2021）皖05民申45号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年5月21日公开开庭审理了本案。再审申请人唐庆英、查兴琴，被申请人鑫博机电的委托诉讼代理人杨何珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐庆英、查兴琴申请再审称：1.马鞍山市住房和城乡建设局于2020年7月29日发出《关于谨慎购买花园路××中××大厦房屋的风险提示》，该提示称：鑫博机电在未取得花园路333号1-15层分割分户不动产权证的情况下，以新中新酒店公寓分层分户等方式对外违规转让。该房屋1至8层为商业，9至15层为办公，并非酒店公寓。目前只有花园路333号每一层不动产权证，未取得每层分割分户不动产权证，并处于抵押状态。而鑫博机电在与其签订合同时，称该房屋不存在抵押，故鑫博机电已违约。2.案涉房屋没有取得分户不动产权证，不能上市交易，鑫博机电却将马鞍山市自然资源和规划局发给马鞍山市住房和城乡建设局的不公开复函公开，并张贴在销售部最醒目的位置，误导消费者。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项之规定，提起再审申请，要求改判鑫博机电承担违约责任，支付违约金50000元。鑫博机电辩称，由法院依法裁判。唐庆英、查兴琴向原审法院提出诉讼请求：1.判令解除其与鑫博机电于2018年9月1日签订的《存量房买卖合同》；2.判令鑫博机电返还购房款114668元、双倍返还定金计100000元、承担律师费10000元，合计224668元，并自2019年3月1日起以114668元为基数，按每日万分之一支付利息至实际付清之日止。原审法院查明：2018年9月1日，唐庆英、查兴琴（买方）和鑫博机电（卖方）签订一份《存量房买卖合同》，约定鑫博机电将位于马鞍山市花山区房屋出售给唐庆英、查兴琴，房屋建筑面积为53.22平方米，房屋成交价为314668元，房产现状为毛坯房。房款交付方式为买方应于2018年9月1日前支付房价款164668元，除交房保证金外剩余房款150000元申请贷款支付。合同第六条约定，经买卖双方同意，买方在订立本合同时向卖方支付定金50000元，在合同履行过程中，定金自动转为购房款，但买卖双方另有约定的除外。第十条约定，卖方在买方付清扣除交房保证金外的购房款之日起6个月内，将上述房产正式交付给买方。第十一条约定，买卖双方同意，自本合同签订且备案之日起180日内（最长不超过6个月），双方共同到房屋登记机构申请办理该房屋的房屋权属转移登记手续。第十三条违约责任约定，自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之一向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过30日，守约方即向违约方发出函件督促其履约，发函即日起超过30日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金。第二十条特别条款第一款约定，若房产在办理存量房转移登记前，须先办理相应的公证、房产归并手续，因客观原因卖方不能及时办理导致不能按约定时间申请存量房转移登记的，且买方不愿意等待的，此时买卖双方认可选择：因卖方不是主观故意造成不能办理存量房转移登记，不视卖方违约，卖方须于30日内退还买方已付定金及购房款后交易撤销。上述合同签订当日，查兴琴向鑫博机电交付购房首付款164668元，鑫博机电出具收据予以确认，该收据载明收款事由为9层918室购房首付款（含定金50000元）。另查明，鑫博机电已向马鞍山市住房和城乡建设局申请对花园路333号3-15层产权进行分割，该局作出马住建函[2019]60号《关于花园路333号3-15层产权分割是否符合土地及规划要求的函》，报送马鞍山市自然资源和规划局。该函载明鑫博机电提交了图审后的设计变更施工蓝图、市消防支队意见书、马钢测绘队出具的现场实测计算图，符合相关要求。马鞍山市自然资源和规划局于2019年6月16日复函称，花园路333号3-15层内部产权分割，因不涉及建筑性质、功能、面积、层数等变化，其单位无异议。至本案法庭辩论终结前，花园路333号3-15层内部产权分割尚未完成，涉案房屋不能办理所有权变更登记。一审法院认为，唐庆英、查兴琴与鑫博机电所签存量房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的规定，合法、有效，双方均应按照合同要求履行各自义务。现鑫博机电因须对所出售房屋进行产权分割而无法在法庭辩论终结前办理所有权转移登记，且唐庆英、查兴琴坚持要求解除合同，按照该合同第二十条特别条款的约定，唐庆英、查兴琴主张解除合同符合双方约定，该项诉讼请求应予支持。因合同解除，故鑫博机电应返还唐庆英、查兴琴已支付的购房款。关于购房款数额，虽然双方在已付购房款的构成上存在异议，但对已付购房款数额164668元并无异议，故鑫博机电应返还唐庆英、查兴琴购房款164668元。关于唐庆英、查兴琴要求鑫博机电双倍返还定金以及自2019年3月1日起以114668元为基数，按每日万分之一支付利息至实际付清之日止的诉讼请求，首先，根据案涉合同约定，在合同订立时缴纳的定金50000元，在合同履行过程中，自动转为购房款，故不应当再适用定金罚则；其次，唐庆英、查兴琴作为完全民事行为能力人，在签订案涉合同时理应对房屋的产权登记资料进行审慎查验，对涉案房屋产权未分割的事实应予以知晓。从双方合同约定来看，合同第十条中的“签订且备案之日”应理解为房屋产权分割完成备案之日，而非仅仅指合同签订之日；第三，本案主要系鑫博机电对所出售房屋无法在法庭辩论终结前进行产权分割而导致的房屋所有权不能发生变更登记，但结合合同第二十条特别条款约定，应推定买方在订立合同时是知晓所售房屋尚须进行产权分割的。综上，不应认定鑫博机电在本案中构成违约，故鑫博机电无须双倍返还定金，但鉴于鑫博机电实际占用了唐庆英、查兴琴所支付的购房款，故鑫博机电应从购房款支付之日即2018年9月2日起按中国人民银行公布的贷款基准利率支付利息至款项付清之日（2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。关于唐庆英、查兴琴要求鑫博机电承担其律师费10000元的诉讼请求，因未举证证明该费用实际发生且属于必要的合理损失，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除唐庆英、查兴琴与鑫博机电于2018年9月1日签订的《存量房买卖合同》；二、鑫博机电于判决生效后十日内返还唐庆英、查兴琴购房款164668元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付该款项自2018年9月2日起至付清之日止的利息（2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回唐庆英、查兴琴其他诉讼请求。原审案件受理费4670元，减半收取计2335元，由鑫博机电负担。唐庆英、查兴琴在再审中提交一份本院（2020）皖05民终1383号民事判决书，证明江苏永阳集团是受鑫博机电委托销售案涉房屋，其向江苏永阳集团支付的20000元应予返还。鑫博机电质证认为，对证据的真实性有异议。本院认证意见为，该证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。再审确认原审查明的事实。根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：鑫博机电是否构成违约，如构成违约，鑫博机电应如何承担违约责任。本院认为，唐庆英、查兴琴与鑫博机电签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各有自的义务。鑫博机电在唐庆英、查兴琴交纳了部分购房款后，未能按照《存量房买卖合同》约定自合同签订且备案之日起180日内（最长不超过6个月）到房屋登记机构申请办理该房屋的房屋权属转移登记手续，亦不能举证证明案涉房屋需办理相应的公证、房产归并手续，而其系因客观原因不能及时办理，故鑫博机电构成违约，唐庆英、查兴琴主张解除《存量房买卖合同》及鑫博机电返还购房款164668元，应予支持。关于违约责任的问题，因《存量房买卖合同》约定，若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金，可见双方所约定的定金50000元并未转为购房款，仍为履约定金。唐庆英、查兴琴既主张按成交价款日万分之一赔偿损失，又主张双倍返还定金50000元，在唐庆英、查兴琴不能举证证明其实际损失已超过了定金数额的情况下，仅对唐庆英、查兴琴要求双倍返还定金即要求赔偿违约金50000元的诉请予以支持，对其主张按成交价款日万分之一赔偿损失，不予支持。综上，原审判决适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院(2020)皖0503民初4029号民事判决第一、三项，即“一、解除唐庆英、查兴琴与马鞍山市鑫博机电修造厂于2018年9月1日签订的《存量房买卖合同》；三、驳回唐庆英、查兴琴其他诉讼请求”；二、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院(2020)皖0503民初4029号民事判决第二项“马鞍山市鑫博机电修造厂于本判决生效后十日内返还唐庆英、查兴琴购房款164668元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付该款项自2018年9月2日起至付清之日止的利息（2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）”为“马鞍山市鑫博机电修造厂于本判决生效后十日内一次性返还唐庆英、查兴琴购房款114668元，并双倍返还定金100000元，以上共计214668元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2335元，再审案件受理费4670元，均由马鞍山市鑫博机电修造厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈广金审 判 员 赵 辉审 判 员 王红伟二〇二一年五月二十八日法官助理 周真真书 记 员 刘雅文