福建省明溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0421民初463号原告：吴明生，男，1970年4月21日出生，汉族，住福建省明溪县。委托诉讼代理人：冯财珠（吴明生的妻子），住福建省明溪县。原告：冯财珠，女，1977年11月29日出生，汉族，住福建省明溪县。被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地：明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾108号2#栋，统一社会信用代码：91350421597898393W。法定代表人：邱连，该公司执行董事。原告吴明生、冯财珠与被告福建省旭城房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯财珠（原告吴明生的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼；被告福建省旭城房产开发有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴明生、冯财珠向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告立即为原告办理房屋权属证书。房屋总价款为320157.7元。2．请求判令被告支付原告违约金（自2018年10月20日起至2021年4月19日）合计34221.4元。自2021年4月20日起至取得房屋权属证书的当日止，在此期间被告按月支付给原告1124.4元（37.48元／日×30天）的违约金。3．请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。2014年9月16日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定原告（即买受人）购买被告（即出卖人）建造的明溪县箭岗保障性住房1幢2梯302室房屋，房价款为321907元整。原告已按约定分两次付清全部房价款，由于被告原因，房屋于2016年8月17日消防验收合格。原告于2016年5月5日收房并领取钥匙，截止到目前原告仍未取得房屋权属证书。根据合同第十四条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2项处理……截止到目前原告仍未取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告应支付的逾期违约金计算公式为（总房价款×贷款年利率×违约天数/365天），被告违约日期2018年10月20日至2021年4月19日止，共计913天，计算逾期违约金额为321907×4.25×913/365＝34221.4元。基于上述事实，被告的行为构成了严重违约，已侵害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请依法支持原告的诉讼请求。福建省旭城房产开发有限公司未作答辩。本案在审理过程中，原告向本院提供了如下证据：一、《商品房买卖合同》一份，证明2014年9月16日双方签订购房合同的事实；二、《职工住房借款合同》、销售不动产统一发票、物业管理服务协议、物业公司收据等，证明原告办理房贷，已经缴清购房款及于2016年5月5日收房并缴纳物业费的相关事实；三、（2018）闽0421民初960号民事判决书、（2019）闽04民终483号民事调解书，证明被告存在逾期办证的事实，调解书生效后，被告并未协助原告办理房屋权属登记的事实；四、录音光盘及情况说明，证实2019年3月11日原告等人找被告要求办证，被告的工作人员告知有到法院起诉被告的办证需要滞后且未将办理权属登记需由出卖人提交的资料交付买受人的事实。本院依法调取了明溪县不动产登记中心出具的房地产开发项目首次登记（总确权）证明一份，证明总证不动产登记时间为2018年10月19日。上述证据因福建省旭城房产开发有限公司未到庭参加诉讼，又未提出书面异议并提交证据，视为其放弃诉讼权利，并视为对上述证据没有异议，同时上述证据经本院审查，客观、真实，来源合法，与原告法庭上的陈述相互印证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年9月16日，吴明生、冯财珠与福建省旭城房产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于明溪县保障性住房，房屋总价款为320157.7元（扣除面积减少的差价）。合同同时约定：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金。”合同补充协议还约定：“为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证所应缴纳的契税等费用（由出卖人代收代缴）”。合同签订后，吴明生、冯财珠按约定向福建省旭城房产开发有限公司支付了全部购房款，其中部分以银行抵押贷款方式付款。2016年5月5日，原、被告办理房屋交接手续并缴纳了相关的费用。2018年10月19日，福建省旭城房产开发有限公司向明溪县国土资源局、明溪县不动产登记中心办理了讼争房屋的初始登记。2018年9月11日，原告向本院提起诉讼，要求福建省旭城房产开发有限公司支付逾期办证违约金，本院于同年10月16日判决福建省旭城房产开发有限公司支付逾期办证违约金，福建省旭城房产开发有限公司不服上诉，2019年3月19日，三明市中级人民法院作出（2019）闽04民终483号民事调解书，原告与福建省旭城房产开发有限公司达成调解协议：福建省旭城房产开发有限公司支付逾期办证违约金至2018年10月19日止。另查明：2019年3月11日，原告等人找被告要求办证，被告的工作人员告知有起诉被告的办证需要滞后。被告未将办理权属登记需由出卖人提交的资料交付原告。本院认为：吴明生、冯财珠与福建省旭城房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。福建省旭城房产开发有限公司在初始登记完成后未将办理权属登记需由出卖人提交的资料交付买受人，构成违约。案涉《商品房买卖合同》第十四条关于福建省旭城房产开发有限公司逾期办证支付零违约金的约定，系提供格式条款一方福建省旭城房产开发有限公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且该条款未明确告知对方，故该格式条款无效。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，违约一方当事人应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人也可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此，违约金除法律特别规定以外，系基于当事人约定产生，案涉《商品房买卖合同》第十四条零违约金条款无效后，当事人并未重新约定违约金，违约一方福建省旭城房产开发有限公司应承担赔偿损失等违约责任，吴明生、冯财珠起诉请求支付违约金并无合同依据，该请求系对违约责任形式理解不同，本质仍是主张违约责任，本院以其主张违约损失赔偿看待。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告未能举证证明其有按照合同约定通知原告将办证所需的有关资料送交出卖人，也没有及时向吴明生、冯财珠提供申请讼争商品房所有权转移登记的必要证明文件。因此，在福建省旭城房产开发有限公司完成房屋所有权初始登记义务后，福建省旭城房产开发有限公司对吴明生、冯财珠未能及时取得讼争商品房权属证书负有责任，而吴明生、冯财珠在初始登记完成后至2019年3月11日前未及时要求福建省旭城房产开发有限公司履行相关协助义务，也应自负一定的责任。商品房买卖合同第十四条约定的出卖人应履行的义务包括办理房屋所有权初始登记及将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。根据双方当事人对合同的履行程度、各自具有的过错，吴明生、冯财珠对合同的预期利益、双方当事人的缔约地位等因素综合权衡，本院酌定福建省旭城房产开发有限公司在办理房屋所有权初始登记后至2019年3月11日前承担70%的违约责任。2019年3月11日后，原告已向福建省旭城房产开发有限公司要求履行相关协助义务，福建省旭城房产开发有限公司未予协助，故2019年3月11日后福建省旭城房产开发有限公司应承担全部的违约责任。故本院以已付实际购房款总额320157.7元为本金，以原告住房公积金借款年利率4.25%为标准，计算逾期办证造成吴明生、冯财珠的损失，从2018年10月20日起算至2019年3月11日止按照70%责任计算违约损失3731元。从2019年3月11日后福建省旭城房产开发有限公司按照100%承担违约责任。综上所述，福建省旭城房产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、福建省旭城房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助吴明生、冯财珠办理明溪县房屋的不动产权属登记手续；二、福建省旭城房产开发有限公司应于本判决生效之日向吴明生、冯财珠支付从2018年10月20日起至2019年3月11日止的逾期办证违约金3731元；三、福建省旭城房产开发有限公司同时还应在本判决生效之日向吴明生、冯财珠支付从2019年3月12日起至福建省旭城房产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人之日止的逾期办证违约金（该违约金以已付购房款总额320157.7元为基数，按年利率4.25%计算）；四、驳回吴明生、冯财珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6102元，减半收取3051元，由福建省旭城房产开发有限公司负担3001元，吴明生、冯财珠负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  罗国平二〇二一年五月二十八日书记员  连 燕附：本案适用的主要法律条文及提示一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。