湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初1669号原告（反诉被告）：怀化中房房地产开发公司。地址：怀化市鹤城区人民东路138号。法定代表人：贺方明，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨立君，湖南茶源律师事务所律师。原告（反诉被告）：湘西新美世界商业管理有限公司。地址：湖南省吉首市乾州办事处接丰社区金土地宾馆6楼。法定代表人：付江平，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨立君，湖南茶源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔春晓，男，土家族，1988年9月22日出生，湖南省古丈县人，湘西新美世界商业管理有限公司员工，住湖南省古丈县。被告（反诉原告）：方智勇，男，汉族，1981年12月10日出生，湖南省新化县人，户籍住址：湖南省新化县。委托诉讼代理人：贺辉群，湖南金垣律师事务所律师。委托诉讼代理人：严小方，湖南金垣律师事务所实习律师。原告（反诉被告）怀化中房房地产开发公司（以下简称中房公司）、湘西新美世界商业管理有限公司（以下简称新美世界公司）与被告（反诉原告）方智勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中房公司的委托诉讼代理人杨立君、被告新美世界公司的委托诉讼代理人杨立君、孔春晓、被告（反诉原告）方智勇的委托诉讼代理人贺辉群、严小方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中房公司、新美世界公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即腾空房屋，退回两原告出租商铺；2、判令被告立即支付拖欠两原告的租金25959元，并按照欠费金额每天千分之五的标准向两原告支付滞纳金；3、判令被告按原租赁合同约定的租金标准向两原告支付2020年5月1日起至退回出租商铺之日止的商铺占用使用费；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告新美世界公司作为原告中房公司资产管理的商管公司，受中房公司的委托，对美世界精品建材广场进行统一租赁经营管理，2017年11月23日原告新美世界公司与被告签订《美世界精品建材广场经营管理合同》，合同约定被告租赁原告美世界精品建材广场3层314、315、316、317号商铺用于主营“德雅高尼全层整装”品牌，租金为每平方米每月28元，租期3年，自2017年4月9日起至2020年4月8日止，合同签订后，被告仅按合同约定向原告新美世界公司交纳了1万元商品质量保证金及5万元租金后，便以各种理由拖延拒不支付余下部分租金，现原、被告双方的租赁合同期限已经届满，被告又拒不退回租赁商铺，经原告多次口头和书面通知，被告仍置之不理。被告租赁期间拖欠租金的行为及租赁期限届满后拒不退回门面的行为已严重地损害了原告的合法权益，经与被告协商无法达成一致，原告为维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，请依法维护原告的合法权益。被告方智勇辩称，1、被告与两原告签订了管理合同，合同约定租赁期限及相关规定，但是在租赁管理中，同时在合同中约定以房产局最终测量面积计算，原告应当提供房产局最终测量的面积为准，但是到今天为止，所有该部分收取的租金仍不明确。2、同时原告在招商中承诺的相关事项等都没有兑现，只是被告在双方签订租赁合同之后进行店面的装修使被告损失惨重，而且在招商手册中，故两原告有恶意隐瞒该部分事实，而该部分是合同中的一部分。3、两原告要求支付占用，该部分应该由商铺的所有权人主张，但是原告并没有证明两原告为商铺的所有权人，4、合同无效，两原告不是房屋所有权人，应当有相关的环保等规划之后才能出租。据被告所知，有部分门面已经卖出去了，因为原告没有办理产权证，导致合同无效，导致被告造成大量损失，我们要求原告赔偿被告的损失。在房屋出租人租赁期间与他人发生买卖，未保证被告作为承租人的房屋优先购买权，综上所述，请法院驳回两原告的诉讼请求。反诉原告方智勇向本院提出反诉请求：1、请求判决两被反诉人因违约及招商承诺给反诉人造成的经济损失45万元；2、请求判决两被反诉人因火灾给反诉人造成的损失5万元（最终以评估结论为准）；3、本案诉讼费用及其他相关费用由两被反诉人承担。事实和理由：美世界精品建材广场的开发商即被反诉人中房公司为了招商引资，吸引商户，发布了招商手册，招商手册中承诺：第一：“携“万家丽模式”革命吉首建材行业，打造吉首高端建材第1城！立足于万家丽模式先进的经营理念、一流的经营团队、富有创新的经营模式等；第二：在六大升级撼动吉首：第二项环境升级，首创中央空调室内卖场；第五项营销升级，万家丽营销精英加盟，由万家丽市场销售精英负责市场运营推广等。第三：在楼层方面，负一楼进行瓷砖、卫浴、五金等销售，以便于一、二、三楼的整体模式符合万家丽模式；第四：营销活动全年不打烊，承诺列举了多种促销活动及节日等”。正是基于招商手册各种招商承诺、优厚的条件，反诉人才与被反诉人中房公司于2014年6月26日签订了《物业租赁协议》，后被反诉人新美世界公司受被反诉人中房公司委托，对美世界精品建材广场进行统一管理。2017年11月23日反诉人与被反诉人新美世界公司签订了《美世界精品建材广场经营管理合同》，该合同约定：反诉人租赁美世界精品建材广场3层的314、315、316、317号商铺，租金28元/m²/月，租赁建筑面积为255.83m²（租金总价按房产局最终测量的面积结算），年租金85959元，租期为3年等。计租时间从2017年4月9日起开始计算。合同签订后反诉人如实履行合同约定，但是两被反诉人即未兑现其招商承诺，也未按合同约定履行义务，并且存在重复收费等情形；体现如下：第一．实际没有一流的经营团队，创新的经营模式，及万家丽的市场销售精英去实际负责市场的运营推广；第二，中央空调经常自然损坏，反诉人多次催促下，被反诉人仍维修缓慢；第三，火灾造成反诉人商品等多处受损，多次协商赔偿，但被反诉人迟迟拖延；第四，招商手册承诺，负一楼的用途，用以招商引资，盘活市场，但实际上是人防通道，不允许商用，两被反诉人故意隐瞒该部分事实；第五，也并未完全如期举行促销活动及文化节；第六，租金收取的标准到现在仍然不明确，双方签订合同时约定了最终按房产局最终测量的面积结算，但是两被反诉人却到现在未出具房产部门出具商铺面积记载证明或相关材料；第七，物业管理费用的收取没有具体明确，且物业收费过高等。综上所述，因两被反诉人不如实履行招商承诺及合同约定的义务，从而造成反诉人种种不必要的损失，及不必要的开支等，故反诉人为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持反诉人的全部反诉请求。反诉被告中房公司、新美世界公司辩称，一、关于反诉原告方智勇要求答辩人赔偿因答辩人违约造成其装修经济损失45万元的诉请，答辩人认为反诉原告的该项主张既无事实依据亦无法律依据。反诉原告于2017年4月9日与答辩人签订《美世界精品建材广场经营管理合同》约定的租赁期限为三年，截止2020年4月8日，双方约定的租赁期限已经届满，双方签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》因租赁期限届满而终止，出租人即答辩人已按合同约定履行了交付租赁物的义务，反诉原告也已按照租赁合同约定的期限完全使用了租赁房屋，完全享用了附合的装饰装修物的价值，答辩人与反诉原告所签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》第八条的8.4项约定“本合同解除或终止后，乙方租赁展位的全部装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏”。根据该约定，反诉原告在租期届满后起诉要求答辩人赔偿装修损失没有事实依据。同时，反诉原告的该项诉请也没有法律依据，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条对于装饰装修物残值的处理问题进行了规定，所谓的装饰装修残值是前提在房屋租赁期限尚未届满前解除合同的情形。本案中，反诉原告与答辩人所签订的租赁协议约定的租赁期限已履行完毕，并不存在租赁届满前解除合同的情形，因此，本案中，并无上述司法解释第十一条的适用余地。相反，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。根据上述司法解释的规定，反诉原告诉请赔偿装修损失的诉讼主张没有法律依据，且本案中反诉原告并未就其损失进入举证证明。退一万步来讲，即使反诉原告提交相关证据予以证明，根据双方之间的合同约定以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十二条之法律规定，答辩人亦无须进行赔偿。二、关于火灾、漏水造成原告经济损失的问题。答辩人的商场确实在2016年6月26日曾发生过火灾，但该次火灾受损的所有商户答辩人都已在火灾发生后赔付到位。自火灾发生至今已长达4年时间，答辩人从未接到反诉原告要求赔偿火灾损失的相关诉求，反诉原告的该项诉请已过诉讼时效。关于漏水的问题，反诉原告在本案并未提供证据证明其有遭受损失，损失的具体数额原告亦未举证证明，故应承担举证不能的不利后果。综上所述，反诉原告方智勇的反诉没有事实及法律依据，恳请人民法院在查明事实后依法驳回反诉人方智勇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：中房公司、新美世界公司向本院提交的如下证据：本诉证据1、《美世界精品建材广场经营管理合同》；2、收款凭证；5、通知；6、州国用（2011）第0××6号土地使用权证、商品房预售许可证，《建设工程竣工验收备案表》，7、《全权委托经营管理授权书》，8、测量表。反诉证据1、美世界精品建材广场营销策划17场活动的宣传单页，团结报广告部发布业务合同，户外广告发布合同，湘西数字电视广告宣传发布合同，四喜文化、怀化中房房地产开发有限公司、出租车座套广告合同、凤飞传媒出租车ＬＥＤ显示屏使用服务合同，三面翻广告位租赁合同，好房好家栏目广告发布合同，广告牌租赁合同，汽车买卖合同。2《湘西美世界精品建材广场商铺装修管理合同》。方智勇本院提交的如下证据：第一组证据《招商手册》；第二组证据《物业租赁协议》、《美世界精品建材广场经营管理合同》。以上证据当事人无异议，本院予以认定。对当事人有异议的证据，本院认定如下：中房公司、新美世界公司向本院提交的如下证据：3、租金费用结算表；4、租金催缴通知。本院认为，结合庭审查明的事实，对以上证据本院均予认定。方智勇本院提交的如下证据：第二组证据《美世界楼层图片》《美世界负一楼图片》《火灾图片》《微信截图》《QQ截图》《漏水图片》《德雅高尼店面图片》《火灾损失图片》。以上证据方智勇就该损失的造成主体及损失的具体数额未提出合法的证据，本院不予认定。第三组证据：湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2020年11月2日作出的鄂循价鉴〔2020〕第88011号《关于方智勇商铺装修等价值评估报告》。本院认为，该评估报告符合证据规则，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中房公司作为已取得美世界精品建材广场的《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》开发商，为了招商引资，吸引商户，发布了《招商手册》，其主要内容为：万家丽神话，11年持续保持全国第一。2003年，万家丽模式引领国内建材行业市场升级换代，2015年美世界精品建材广场携“万家丽模式”革命吉首建材行业，打造吉首高端建材第1城！第一：立足于万家丽模式先进的经营理念、一流的经营团队、富有创新的经营模式等；第二：在六大升级撼动吉首：第二项环境升级，首创中央空调室内卖场；第五项营销升级，万家丽营销精英加盟，由万家丽市场销售精英负责市场运营推广等。第三：在楼层方面，负一楼进行瓷砖、卫浴、五金等销售，以便于一、二、三楼的整体模式符合万家丽模式；第四：营销活动全年不打烊，承诺列举了多种促销活动及节日等。基于招商手册各种招商承诺、优厚的条件。2014年6月26日，中房公司（甲方）与方智勇（乙方）签订了《物业租赁协议》：一、乙方租赁甲方开发的吉首美世界精品建材广场三层2、3、4、号商铺，租金25元/m²/月，租赁建筑面积为255.83m²（租金总价按房产局最终测量的面积结算），租金每年交纳一次，年租金为85959元。二、租期为3年，从美世界精品建材广场交房日期计算（以甲方开盘时与其他购买客户约定的交房日期为准）。三、乙方签署本协议时符合甲方的招商奖励政策，甲方给与乙方6个月的免租期优惠。四、乙方在签订本协议当天交纳定金10000元。在甲方交付使用前补足壹年的租金，此后在满一年前提前一个月交足下壹年的租金，直至剩余时间为甲方给乙方6个月的免租期后，剩余的6个月乙方不再交纳租金。五、乙方必须在统一确定的时间装修开业，并指定用于自营“德雅高尼木门”品牌。协议签订当日，方智勇按约定向中房公司交纳了10000元定金。2015年5月1日，中房公司向新美世界公司发出《全权委托经营管理授权书》：“中房公司将本公司开发拥有完全产权的吉首市《地质春天》项目裙楼用于商业的负一至地面三层物业（推广名：美世界精品建材广场），授权新美世界公司对该物业全权统一租赁经营管理”。中房公司、新美世界公司按《招商手册》做了一些的工作。2016年2月份，方智勇按照“德雅高尼木门”品牌的公司要求对所租的商铺（毛坯）进行装修后，于2016年的8月份开始营业。新美世界公司（甲方）对美世界精品建材广场进行经营管理后，于2017年11月23日与方智勇（乙方）签订了《美世界精品建材广场经营管理合同》：第一条甲方将位于吉首市××路××广场××层××号展位租赁给乙方用于主营“德雅高尼全屋整装”品牌。第二条2.1合同期限：自2017年4月9日起至2020年4月8日止（租金从2017年4月9日开始计算）。2.2合同延期：本合同期满，乙方如有意延长展位租赁期，则至少在本合同期满前提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，可签订新的租赁合同，否则视为乙方主动放弃续租的权利。第三条展位面积、租金的收取。3.1展位建筑面积共约255.83㎡，双方约定按建筑面积计算租赁价格为人民币28元／㎡／月，租金单价3年不变，每年交纳一次，每年的房租价款为85959元整。（说明：房产局最终测量的建筑面积与本协议约定的建筑面积有差异时，建筑面积单价不变，总价按房产局最终测量的建筑面积进行结算，多退少补。如展位编号有变动，所选展位的位置及分界线不变，展位号最终以产权编号为准。以上最终结果以补充合同的方式加以说明。）租金采用“先付租金后使用”的原则，由甲方向乙方收取，乙方应按年支付租金。若当实际租赁天数不足一年的，则按实际租赁天数计算租金。乙方于租金到期前一个月的15号以前以现金或转账方式缴纳。乙方每年应缴纳的租金为：第一年租金：85959元；第二年租金：85959元；第三年租金：85959元。3.2延迟缴纳租金及滞纳金的收取：乙方须准时缴纳展位租金，如延期缴纳，乙方同意甲方按欠费金额每天千分之五向乙方收取滞纳金。3.3优惠期的约定：⑴为了共同培育市场，甲方同意给予乙方合同期内第2年度及第3年度免收租金的优惠（优惠期为24个月），优惠的租金用于乙方作营销活动推广，树立品牌形象等。第六条甲方的权利与义务6.1甲方负责商场的经营秩序的管理，按本合同之规定向乙方收取相关费用。6.2甲方负责按物业服务合同的相关规定向乙方提供物业管理服务。6.3甲方负责组织统一的促销宣传活动和商场的形象宣传。第八条8.4本合同解除或终止后，乙方租赁展位的全部装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏。补充①合同期内每年租金应交实际金额见附件。②乙方于2015年10月21日与中房房地产开发公司所签《物业租赁协议》，在甲、乙双方签订《美世界精品建材广场经营管理合同》时同步作废，原协议所指义务与权利继续有效。经吉首市房产局最终测量涉案商铺建筑面积为255.83平方米（其中公摊面积108.22平方米）。此后，方智勇与中房公司、新美世界公司是否完成《招商手册》的承诺发生争执。同时，新美世界公司向方智勇发出《租金费用结算表》：“商铺面积255.83平方米，月租金每平方米28元，年租金85959元。已交租金50000元、已交定金转为租金10000元，应补交租金25959元”。因公摊面积的租金未协商一致，导致方智勇拒交租金。受“新冠肺炎疫情”影响，新美世界公司为方智勇延长租期至2020年4月30日。合同期满后中房公司、新美世界公司遂于诉至本院。本案在审理过程中，方智勇提出鉴定申请，经本院依法委托鉴定后，湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2020年11月2日作出了鄂循价鉴〔2020〕第88011号《关于方智勇商铺装修等价值评估报告》：商铺装修现值393518元、商铺漏水部分损失39497元。本院认为，本案系租赁合同纠纷，中房公司、新美世界公司与方智勇签订的《物业租赁协议》、《美世界精品建材广场经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。中房公司作为美世界精品建材广场的开发商，为了招商引资，吸引商户，发布的《招商手册》，属于要约邀请，且中房公司、新美世界公司按《招商手册》做了一定的工作。方智勇在2016年6月开店营业后，按约定应在2017年4月9日交清第一年的租金93374元，但至合同到期之日即2020年4月8日后，方智勇实际交纳定金转为租金（含定金转为租金）60000元，尚欠租金25959元。故在履行合同过程中，中房公司、新美世界公司已履行了交付租赁物的义务。方智勇未交纳完租金则构成违约，违约金（滞纳金）虽然合同中有约定，但是在合同实际履行中考虑到经营状况，特别是受“新冠肺炎疫情”影响市场不景气等客观因素的存在，本院不予支持。合同于2020年4月30日到期后，双方未续签书面租赁合同，承租人方智勇应腾空退还其承租的门面，但应给予一定的准备时间，本院酌定为30天。方智勇在合同届满后其占用使用管理期间的租金按原合同约定的年租金85959元的标准计算。对于商铺装修现值393518元，按照双方签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》“第八条8.4本合同解除或终止后，乙方租赁展位的全部装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏”的约定，和根据2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》“第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，中房公司、新美世界公司无须对方智勇进行赔偿补偿。故方智勇的关于“要求中房公司、新美世界公司赔偿商铺装修”和“赔偿火灾损失”的反诉请求，于法无据，本院不予支持。但商铺漏水部分的损失39497元，按照双方签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》“第六条6.2甲方负责按物业服务合同的相关规定向乙方提供物业管理服务”约定，中房公司、新美世界公司未尽到物业管理服务责任，应当给予赔偿。根据《中华人民共和国民法典》第四百七十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百五十七条第一款第（六）项、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告方智勇在本判决生效之日起三十日内腾空并退还原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司出租的吉首美世界精品建材广场三层314号、315号、316号、317号商铺；二、被告方智勇在本判决生效之日起五日内支付原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司租赁合同期间所欠的租金25959元；三、被告方智勇从2020年5月1日起至腾空退还门面之日止实际占用门面期间，按年租金85959元的标准计算支付原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司租金；四、驳回原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、反诉被告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司在本判决生效之日起五日内赔偿反诉原告方智勇商铺漏水部分的损失39497元；六、驳回反诉原告方智勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费449元、反诉费4400元，合计4849元，由怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司负担2000元，方智勇负担2849元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  蒋卫清人民陪审员  高建平人民陪审员  胡远霞二〇二一年五月二十七日代理书记员  王 维