广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13272号原告：广州怡君物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西39号五楼，统一社会信用代码91440101728211740P。法定代表人：徐炜。委托诉讼代理人：黄亮，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄矿春，北京大成（广州）律师事务所实习人员。被告：广州瑞达实业有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西39-43号瑞达大厦五楼，统一社会信用代码4401011104174。法定代表人：蔡铭。诉讼代表人：广州瑞达实业有限公司管理人。管理人负责人：刘梨花。委托诉讼代理人：石庆华，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡伟玲，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。原告广州怡君物业管理有限公司（以下简称怡君公司）与被告广州瑞达实业有限公司（以下简称瑞达公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告怡君公司的委托诉讼代理人黄亮、黄矿春，瑞达公司管理人的委托诉讼代理人蔡伟玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡君公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认在广州瑞达实业有限公司管理人确认的原告享有的破产债权213846.20元的基础上，原告还对瑞达公司享有破产债权5241785.34元（包括：2006年6月19日到2017年9月27日期间的君怡大厦2、3层商铺的物业管理费，合计2534451.34元；2006年6月19日至2018年5月2日期间的地下停车场合计2047334元；返还原告已预付的地下停车场租金66万元。因为2018年5月2日被告管理人发出解除通知书，原告不同意合同解除，但若被判定为合同解除，按照原告与瑞达公司签订的地下停车场租赁合同约定，因为原告已支付停车场租金至2021年2月28日，若被判定提前于2018年5月2日解除，需要返还原告已预付的地下停车场租金66万元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与瑞达公司于2001年6月20日签订《物业管理委托合同》，约定瑞达公司将君怡大厦委托原告实行物业管理，委托期限自2001年6月20日至2006年6月19日，物业管理费收取标准为：住宅部分按建筑面积每月每平方米1.90元，非住宅部分按建筑面积每月每平方米2.85元。合同签订后，原告即接管君怡大厦并实施物业管理工作。但截止2003年6月19日，瑞达公司拖欠原告管理费合计1473085.20元。为妥善解决物业管理欠费问题，原告与瑞达公司于2003年6月30日签署《君怡大厦地下停车场租赁合同》，瑞达公司同意将君怡大厦地下停车场租赁给原告经营，原告可以以分租、转租、承包等方式经营，租赁期限自2003年7月1日至2009年6月30日止，租赁费用为每月2万元。鉴于被告拖欠原告巨额管理费，双方同意被告在物业管理合同有效期内所拖欠原告物业管理费总额转为原告应支付的租金，按月予以抵扣；同时，双方在《租赁合同》中还约定，被告应在租赁合同签订之日起1个月内向原告一次性支付拖欠的物业管理费10万元。合同签订后，原告即接管君怡大厦地下停车场进行租赁经营并按月抵扣租金。2006年6月20日，原告与瑞达公司签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2006年6月20日至2011年6月19日，非住宅部分按建筑面积每月每平方米3.80元收取，逾期缴费的，从逾期之日起按应缴款的千分之一交滞纳金。2006年6月22日，原告与瑞达公司一致签订《确认书》，确认截止2006年6月19日，在按月进行管理费和租金抵扣后，瑞达公司仍拖欠原告管理费2786343.60元，该笔款项转为原告一次性向瑞达公司支付的君怡大厦停车场场地租赁租金，并顺延双方签订租赁合同有效期至2021年2月28日，在租赁合同期内继续进行租金及管理费用的抵扣。由于瑞达公司始终未按《君怡大厦地下停车场租赁合同》向原告支付10万元物业管理费，原告于2006年8月21日向广州市仲裁委员会申请仲裁。广州市仲裁委员会于2006年10月25日作出裁决，要求瑞达公司向原告支付拖欠的物业管理费10万元及利息17347元、仲裁费6590元，逾期支付的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。2011年4月18日，原告与瑞达公司签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2011年6月20日至2021年6月19日，物业管理服务费按政府相关规定收取，逾期缴费的，从逾期之日起每日按费用的千分之三计收滞纳金。经原告核实，截止2018年5月2日（破产案件受理之日），瑞达公司仍拖欠原告管理费、利息、滞纳金等费用共计4819109.52元。并且自2018年5月2日至今及之后，原告将仍为君怡大厦提供物业管理服务，原告仍有权收取2018年5月2日之后的管理费用。原告于2019年7月25日申报债权4819109.52元，2019年9月29日，瑞达公司管理人于2019年9月29日出具（2019）瑞达债登字第2号《债权审查结论通知书》，仅认定原告享有债权金额213846.20元，并于2019年9月30日送达原告。现原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，要求确认在瑞达公司管理人确认的原告享有的破产债权213846.20元的基础上，原告还对瑞达公司享有破产债权4532540.96元，恳请贵院依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。瑞达公司管理人辩称：一、关于车位管理费，第一点，原告主张的113个车位的管理费数量没有依据，双方确认君怡大厦共有车位163个，现在瑞达公司有产权的是102个，可以根据评估报告得出，其中61个车位是已经签订买卖合同，相应的购买人已经向管理人主张产权证正在走过户的程序，所以原告主张113个车位的数量是没有依据的。第二点，原告主张车位管理费有重复收费的事实。管理人提交的证据里面有一个发票，其中有原告向个人开具的车位管理费发票，包括君子阁13C胡苏山、君子阁26C廖晓刚，这两个人已经签订车位买卖合同，并已经向管理人主张过户。其次，原告向管理人申报债权的材料里面有向广东华锐晨熙客货运输有限公司主张了车位的租赁费跟车位的管理费。广东华锐晨熙客货运输有限公司实质上是车位的一个承租人。综合以上发票可以发现，原告是向承租人收取租赁费跟管理费，同时是向车位的潜在的一个业主，收取的仅仅是一个车位管理费，所以在瑞达公司将163个车位统一出租给原告的时候，原告是直接向车位的实际使用人以及产权人收取车位管理费的，原告现在再向瑞达公司主张车位管理费，存在一个双向收费的事实。第三个就是计费的标准，原告要求按120元每个车位或者是150元每个车位的标准向瑞达公司主张车位管理费，实质上广州市发展改革委员会广州市住房城乡建设委《关于规范我市住宅物业服务费服务收费管理的通知里面》第17条就有说，相应的车位管理费是由停车场经营者与业主通过合同或者是其他方式约定的，但是原告提交的三份物业委托合同里面就没有单独就车位管理费进行约定，并且物业管理委托合同里面均约定，原告对君怡大厦实施物业管理，服务事项就包括停车场、交通与车辆停放秩序的管理，可见，三份合同对于包括停车场在内的物业管理费，均是按照合同约定的按每平方计费的一个标准收取管理费，并没有单独区分车位的一个管理费的。此外，原告提交管理人债权的资料当中，也就是管理人补充提交的债权申报材料里面第58页至60页，有一个关于收取君怡大厦物业管理服务费的函，里面就指出2001年至2006非住宅的1.8万余平方米，是按照2.85平方米的计费标准来收取管理费的。君怡大厦除住宅外，商场和停车场每层大约有4000平方米，两层的商场跟两层的停车场，面积总计1.6万平方米，所以原告出具的函里面说的1.8万平方米就囊括了这1.6万平方米的商场和停车场，所以商场跟停车场也是按非住宅的一个标准计算管理费的。怡君物业在2006年之后在没有合同约定的情况下，却以之前5、6倍的一个管理费标准来收取所谓的车位管理费，是没有依据的。二、关于原告主张的商场管理费里面，实质上与君怡大厦A、B座1、2、3层都是商铺，并且已经执行过户给了其他两间公司，双方都是确认的。原告向管理人申报债权的材料里面，也就是第59页，2019年原告向广东华锐晨熙客货运输有限公司发出的一个缴费通知单，里面有要求交管理费，广东华锐晨熙客货运输有限公司仅仅是君怡大厦的一个租户，所以原告也是向租户收取一个非住宅部分的商场管理费，并且据管理人知悉，相关的租户也确实是向原告交管理费的。另外一点就是商场管理费主张的一个标准，原告是统一以3.8元每平方米主张2006年到2017年的商场管理费，但是原告提交的三份委托合同约定，2006年是按非住宅3.8元每平方米收取，并且特别指出未出售的空置房管理费是按1.9平方米收取，2001年的物业委托合同约定是按政府的有关规定收取，所以管理人认为2011年后的物业委托合同并没有明确约定商场管理费标准究竟是多少。经审理查明：自2001年起，瑞达公司将君怡大厦委托给原告进行物业管理，双方分别于2001年12月14日、2006年6月20日、2011年4月18日先后签订三份《物业管理委托合同》，约定自2001年6月20日起至2006年6月19日止，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.9元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.85元向业主或物业使用人收取物业管理费。自2006年6月20日起至2011年6月19日止，住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.9元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.8元，未出售的空置房管理费按每月每平方米1.9元收取。自2011年6月20日起至2021年6月19日止，物业管理服务费按政府相关规定收取。管理服务事项包含房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车管理费等，其中，市政共用设施和附属建筑物、构筑物包括道路、室外上下水管道、自行车棚、停车场等。2003年6月30日，双方签订《君怡大厦地下停车场租赁合同》，载明：瑞达公司系君怡大厦地下停车场场地的所有权人，享有对该停车场（合计车位163个）的全部合法权益。双方确认截至2003年6月，瑞达公司共欠缴原告物业管理费合计1473085.25元。瑞达公司同意将上述163个车位租赁给原告经营，租赁期6年，从2003年7月1日起至2009年6月30日止，租赁期间原告可以分租、转租等方式进行经营。原告每月应支付瑞达公司租金2万元（不含物业管理费，租赁期间停车场的物业管理费仍由瑞达公司承担）。鉴于瑞达公司已拖欠原告上述物业管理费无法偿还且每月仍继续有物业管理费欠款发生，双方同意瑞达公司在委托物业管理合同期内所拖欠原告物业管理欠费总额转为原告向瑞达公司支付协议租赁期内承租上述场地的租金，按月予以抵扣租金。租赁期满，如原告租赁期间应缴租金未能全额抵扣完原告上述已付租金，若原告同意续期则双方应继续办理租赁延期手续直至原告已付款全额抵扣完毕止。2006年6月22日，双方签订《确认书》，载明：双方共同确认截至2006年6月19日，瑞达公司尚欠原告未付君怡大厦管理费共计2786343.6元，根据前述《君怡大厦地下停车场租赁合同》的约定，上述管理费转为一次性向瑞达公司支付君怡大厦停车场场地租赁租金，并顺延上述租赁合同的租赁期至2021年2月28日止，租赁合同期内逐月予以抵扣。2018年5月2日，广州市中级人民法院裁定受理瑞达公司破产清算一案。2019年7月25日，原告向瑞达公司管理人申报对瑞达公司的债权，申报金额为4819109.52元。9月29日，瑞达公司管理人向原告出具《债权审查结论通知书》，确认原告对瑞达公司享有债权213846.2元。10月21日，管理人向原告出具《关于君怡大厦物业管理、车位租赁等问题的通知书》，通知原告自2018年5月2日起解除瑞达公司与原告签订的《物业管理委托合同》及《君怡大厦地下停车场租赁合同》，管理人与原告重新签订《物业管理委托合同》，自2018年5月2日起由管理人按月向原告支付物业管理费，物业管理费按原标准即按政府相关规定的标准收取。原告主张瑞达公司欠付的费用包含商铺物业管理费2534451.34元、地下停车场车位管理费2047334元以及解除合同后需退还的预付租金66万元。其中，商铺物业管理费计费期间为2006年6月19日至2017年9月27日（共136个月9天），计费标准为每月每平方米3.8元，计费面积4893.33平方米；车位管理费自2006年6月19日起至2015年6月30日止（共108个月12天），按每个每月120元的标准计算，自2015年7月1日起至2018年5月2日止（共34个月2天），按每个每月150元的标准计算，车位数量共计113个。原告为证明其上述主张，提交了以下证据：1、广州市包干制、酬金制普通住宅物业服务收费标价牌照片打印件，拟证明其对君怡大厦实施物业管理的收费标准，标价牌载明非住宅为每月每平方米3.8元，收费依据为穗价[2004]200号，价格管理实行市场调节价，计费起始时间为2001年1月1日，收费对象为业主及使用人。2、单位名下房地产登记情况查询证明及广州市不动产登记查册表，显示瑞达公司名下君怡大厦A座君子阁地下第一、二层车位全部面积为2590平方米，第二、三层商铺全部面积为2195平方米，B座怡人阁地下第一、二层车位全部面积为2400平方米，第二、三层商铺全部面积为2698.33平方米。3、（2016）粤0106执2063号之二执行裁定书，拟证明君怡大厦二、三层商铺物业（共计4893.33平方米）通过以物抵债的方式变更为他人所有。裁定书载明法院将瑞达公司所有的君怡大厦A座君子阁第二、三层商铺全部（面积2195平方米）、B座怡人阁第二、三层商铺全部（面积2698.33平方米）的房产归广州宝驰置业有限公司所有以抵偿债务。4、君怡大厦物业服务中心缴费通知单及广东增值税发票，拟证明君怡大厦地下停车场2015年6月30日前按每个车位每月120元，2015年7月1日起按每月150元的标准收取车位管理费。经质证，瑞达公司管理人对上述证据2、3的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，认为2011年签订的《物业管理委托合同》中并未约定物业管理费的收费标准，且标价牌显示的收费标准与2001年签订的《物业管理委托合同》约定的收费标准相冲突，不能证明君怡大厦实际是按该标价牌的收费标准执行。此外，瑞达公司管理人称原告存在重复收取商场物业管理费的行为，为此提交了原告于2019年7月开具给案外人广东华锐晨熙客货运输有限公司的《君怡大厦物业服务中心交费通知单》予以证明，显示该公司2019年7月的管理费为3990元，计费面积为1400平方米。通知单注明该公司应于接到该通知后两周内到物业服务中心交纳费用。另，瑞达公司管理人对证据4的真实性、合法性、关联性亦不予认可，认为合同中并没有约定车位管理费，且非住宅面积包含了商场和停车场面积，不同意原告单独以每月120元或150元的标准计收车位管理费的主张。为证明其主张，瑞达公司管理人提交了原告于2006年6月22日出具给瑞达公司的《关于收取君怡大厦物业管理服务费的函》，载明瑞达公司自2001年6月20日至2006年6月19日共欠缴管理服务费2786343.6元，该费用包含非住宅房屋管理服务费、住宅房屋管理服务费，系在该两项费用总金额中抵扣原告租赁停车场场地的租金后所得。其中，非住宅房屋管理服务费的计算面积为18208平方米。另，瑞达公司管理人称其已向本院提起另案诉讼，要求自2018年7月2日起解除上述《君怡大厦地下停车场租赁合同》。另查明，2004年9月15日，广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局发布穗价[2004]200号关于印发《广州市物业服务收费管理实施细则》的通知，该通知附件《广州市物业服务收费管理实施细则》第八条第二款规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业合同中约定。本院认为，原告与瑞达公司签订的《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法成立、有效，各方均应依约履行。本案的争议焦点在于：1、2011年6月20日后非住宅房屋物业管理服务费的收费标准是多少；2、原告向瑞达公司主张车位管理费是否有事实和法律依据；3、原告对瑞达公司享有的债权金额是多少。关于争点一，根据穗价[2004]200号文件附件《广州市物业服务收费管理实施细则》第八条第二款规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业合同中约定。原告提交其物业服务收费标准标价牌照片打印件，主张按照该标价牌载明的收费标准向瑞达公司收取物业管理服务费。根据该标价牌内容，原告针对君怡大厦非住宅房屋的物业管理服务费实行市场调节价，收费依据为穗价[2004]200号文件。故依据上述规定，原告的该项物业服务收费标准应由其与瑞达公司在双方签订的物业合同中进行约定。但根据原告与瑞达公司于2011年4月18日签订的《物业管理委托合同》，双方约定自2011年6月20日起的物业管理服务费按政府相关规定收取。鉴于此，本院视为原告与瑞达公司之间关于君怡大厦非住宅房屋于2011年6月20日后的物业管理服务费收费标准没有约定。在没有明确约定的前提下，前述物业服务收费标准标价牌载明的收费标准并不当然适用于瑞达公司，且仅凭该标价牌照片打印件不足以证明君怡大厦的实际收费标准，故原告要求按照该标价牌的收费标准收费的主张，本院不予采信。鉴于原告未能举证证明2011年后君怡大厦非住宅房屋的物业管理服务费收费标准，本院确定该项收费标准仍按照双方于2006年6月20日签订的《物业管理委托合同》执行，即按照每月每平方米3.8元收取。关于争点二，《物业管理委托合同》明确载明原告提供的管理服务事项包含停车场在内的市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，合同中也没有就停车场的车位另行约定管理费，且原告提交的物业服务中心缴费通知单及广东增值税发票所显示的收费对象并非瑞达公司，即该证据不足以证明原告在既往合作当中有向瑞达公司收取过车位管理费。此外，根据原告提交的《君怡大厦地下停车场租赁合同》，瑞达公司已将其名下的车位全部租赁给原告经营，而原告并未举证证明瑞达公司在签订上述租赁合同后有实际使用相关车位的行为。综上，原告向瑞达公司主张车位管理费没有依据，本院不予支持。关于争点三，根据原告提交的房地产登记情况查询证明及广州市不动产登记查册表，瑞达公司名下君怡大厦第二、三层商铺面积共计4893.33平方米。瑞达公司管理人对该证据没有异议，本院予以采信。此外，瑞达公司管理人对原告所主张的收费期间亦没有异议，故本院对原告关于收费期间的主张予以采纳。结合前述认定，本院确认原告对瑞达公司享有以下债权：2006年6月19日至2017年9月27日期间君怡大厦第二、三层商铺的物业管理服务费，金额合计2516003.49元，具体计算方式为：4893.33平方米×每月每平方米3.8元×135个月9天=2516003.49元。对于原告超出该金额的诉请，本院不予支持。另，关于原告主张瑞达公司退还停车场租金66万元的问题，鉴于该主张所涉及的法律关系与本案不属于同一法律关系，且瑞达公司管理人针对《君怡大厦地下停车场租赁合同》的解除问题已提起另案诉讼，故对于原告的该项主张，本院不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告广州怡君物业管理有限公司对被告广州瑞达实业有限公司享有破产债权2516003.49元；二、驳回原告广州怡君物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44771元，由原告广州怡君物业管理有限公司负担17843元，被告广州瑞达实业有限公司负担26928元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈宇帆人民陪审员  卓燕君人民陪审员  何伟赞二〇二一年五月二十六日书 记 员  沈永华