-1-湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终136号上诉人（原审被告）：马玉芳，女，1968年7月15日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：鄂彬，湖北易圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹**刚，湖北易圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉和信物业管理有限公司鄂州分公司，住所地鄂州市花湖开发区振兴路。法定代表人：严志能，该公司经理。委托诉讼代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎丹丹，湖北敏讷律师事务所律师。上诉人马玉芳因与被上诉人武汉和信物业管理有限公司鄂州分公司（以下简称和信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马玉芳的委托诉讼代理人鄂彬、被上诉人和信物业公司的委托诉讼代理人黎丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玉芳上诉请求：撤销原审民事判决书，驳回和信物业公司-2-的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审程序不当。（一）原审和信物业公司撤回对石教友的起诉后，应当裁定驳回起诉，而不能继续以物业服务合同纠纷继续审理。根据合同相对性原则，合同纠纷的适格诉讼主体应当是合同当事人，本案既然是物业服务合同纠纷，物业公司提供物业服务，业主支付物业服务费，但涉案物业费并不属于马玉芳与物业公司之间就物业服务合同关系产生的费用，马玉芳并不是本案所涉物业服务合同纠纷的当事人，必须将原业主石教友列为被告，而和信物业公司撤回对石教友的起诉后，应当裁定驳回起诉，而不能继续以物业服务合同纠纷继续审理。（二）石教友为必要的诉讼参与人，是拖欠物业费的主体，和信物业公司撤回对石教友的起诉，应当视为对其拖欠的物业费的放弃。二、原审事实不清。（一）和信物业公司所主张的29026元所谓拖欠的物业费金额没有证据证明。马玉芳不是涉案拖欠物业费的当事人，对拖欠物业费的金额并不清楚，亦不能确认，原审中马玉芳答辩状也说明了根据物业公司与石教友的物业服务合同约定，物业费标准为1.70元/平方米，但和信物业公司在本案中所主张的物业费并非按照合同计算，所主张的29026元并无任何证据证明，也未经法律确认，原审直接认可和信物业公司的起诉金额，缺乏事实基础。（二）本案所涉费用在拍卖交割时并未确认，和信物业公司怠于行使权利，由此造成房屋在拍卖交割时未确认物业费，马玉芳无须在交割后补交和信物业公司应当向黄石港区人民法院申报欠交物业费金额，由于和信物业公司自己-3-的原因未向法院申报，造成拍卖物在拍卖时没有确认欠费，且拍卖物已经交割完毕，竞买须知的效力已经完毕。根据《物业服务收费管理办法》的规定，当物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。因此，欠交的物业费用由原业主石教友承担。物业与新业主马玉芳之间形成新的物业服务合同关系，对于原业主拖欠的物业费，新业主对此不承担任何责任。（三）和信物业公司起诉马玉芳追讨欠交物业费超过诉讼时效。和信物业公司不向石教友催讨物业费，撤回对石教友的起诉，直接起诉马玉芳，根据民事纠纷诉讼时效规定，自起诉之日起向前追溯三年，也只能主张近三年的物业费。而2018年5月16日以后，马玉芳并不差欠任何物业费，因此，对于超出诉讼时效部分的物业费，和信物业公司无权向马玉芳主张。（四）一审对马玉芳的答辩置之不理，直接判决马玉芳败诉，判决书毫无说理。一审判决对马玉芳的答辩均未作出任何评价，说理部分无法令人信服。三、原审适用法律错误。（一）根据《物业服务收费管理办法》的规定，当物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。因此，欠交的物业费用由原业主石教友承担。（二）竞买须知是黄石港区人民法院在拍卖时对竞买人作出的说明，让竞买人在拍卖时对拍卖物有所了解并作出合理判断，并非物业公司与马玉芳之间的协议，物业公司无权以该文件作为向马玉芳主张权利的基础，物业公司应当向黄石港区人民法院申报欠费金额再由黄石港区人民法院在-4-拍卖所得价款中予以支付，物业公司不能仅仅向马玉芳所要。和信物业公司辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、我方提出的收款收据、缴费通知书、开庭传票等证据对涉案房屋欠费金额予以证实，欠费金额确定真实。二、涉案房屋拍卖公告明确提示竞拍人存在水、电、物业费及其他费用，马玉芳应受该公告的约束支付拍卖前涉案房屋所欠物业费。和信物业公司向一审法院起诉请求：判令马玉芳支付和信物业公司物业费29026元及滞纳金8708元，共计37734元（自2012年4月1日至2018年5月15日）。一审法院认定事实：石教友系花湖开发区假日威尼斯一期V28原业主，该房屋建筑面积263.27平方米，系别墅。2007年8月7日，和信物业公司与石教友签订了《前期物业管理服务协议》，约定和信物业公司为石教友购买的假日威尼斯一期V28提供物业管理服务，合同约定的物业收费标准为独立别墅1.0元/㎡·月。2010年6月30日，鄂州人信房地产开发有限公司作为假日威尼斯开发商与和信物业公司签订前期物业服务合同，约定鄂州人信房地产开发有限公司将假日威尼斯小区委托给和信物业公司实施物业管理；物业收费标准为独立别墅1.0元/㎡·月；服务时间自2010年7月1日至2012年6月30日止。2012年6月28日，鄂州人信房地产开发有限公司再次与和信物业公司签订物业管理委托合同，约定将假日威尼斯小区一、二期委托给和信物业公司实-5-施物业管理；物业收费标准为1.5元／㎡·月；服务时间自2012年7月1日至2014年6月30日止。2014年6月28日，鄂州人信房地产开发有限公司与和信物业公司签订物业管理委托合同，约定将假日威尼斯小区一、二期委托给和信物业公司实施物业管理；物业收费标准为1.5元／㎡·月；委托期限自2014年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。上述合同签订后，和信物业公司按约定对该小区提供物业服务至今。2017年12月15日，湖北省黄石市黄石港区人民法院发出《竞买公告》，载明拍卖标的为位于鄂州市花湖开发区，告知该别墅未腾退，拍卖财产以实物现状为准；特别提醒竞买人在拍卖竞价前请务必仔细在阅读拍卖须知；在竞买须知第十四条中告知买受人自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用以及可能存在的水、电、物业管理等欠费由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。马玉芳在该次拍卖竞价中以最高价胜出，通过司法拍卖取得该房屋。2018年8月16日，马玉芳将上述房屋产权登记至其个人名下。另查明，假日威尼斯一期Ｖ28房屋前业主石教友拖欠2012年4月1日至2018年5月15日期间的物业费29026元，为此，和信物业公司多次上门催收。马玉芳入住该房屋后，和信物业公司告知其该房屋拖欠物业费的情况，马玉芳仅交纳了2018年5月16日之后的物业费。一审法院认为，马玉芳系通过司法拍卖取得涉案房屋产权。-6-黄石市黄石港区人民法院在竞买须知中明确告知涉案房屋可能存在的水、电、物业管理等欠费由买受人承担。上述说明并非人民法院为房屋竞买人所设定的负担，而是人民法院就拍卖房屋所存在的权利瑕疵所作的说明。马玉芳作为一名完全行为能力人，对于竞买须知中说明的内容及后果应该是清楚的。在此情况下，马玉芳参与房屋竞买，表明其认可并自愿承担涉案房屋可能存在的权利瑕疵，对于其购买前涉案房屋所欠物业费，马玉芳应当按照竞买须知中所作的说明承担支付责任。综上，对和信物业公司要求马玉芳支付相应物业费的诉讼请求，依法予以支持。考虑到马玉芳并非恶意拖欠，对和信物业公司要求马玉芳支付滞纳金的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、马玉芳自该判决书生效之日起十日内向武汉和信物业管理有限公司鄂州分公司支付2012年4月1日至2018年5月15日期间的物业服务费共计29026元。二、驳回武汉和信物业管理有限公司鄂州分公司的其他诉讼请求。如马玉芳未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费743元，减半收取计371.50元，由马玉芳负担（此款和信物业公司已预交，待该判决书生效后，由马玉芳直接向和信物业公司支付）。-7-本院二审期间，和信物业公司提交民事裁定书两份，证明其对催缴过涉案房屋的物业费，涉案房屋的物业费金额明确具体有效。马玉芳的质证意见是对证据真实性合法性无异议，但不认可其关联性和证明目的。本院认证认为，对上述证据的真实性、合法性马玉芳并无异议，对民事裁定书记载的内容本院予以采信，能否达到和信物业公司证明目的本院将结合其他证据予以综合认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：和信物业公司先后两次向鄂州市鄂城区人民法院起诉，鄂州市鄂城区人民法院分别于2018年9月25日、2019年6月13日立案受理，案由均是物业服务合同纠纷。本案证据不足以证实和信物业公司对石教友多次上门催收。除上述事实外，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、和信物业公司与马玉芳之间是何法律关系；二、和信物业公司的诉讼请求是否超诉讼时效。一、关于和信物业公司与马玉芳之间是何法律关系的问题。纵观全案证据，虽然案涉物业费确曾发生在和信物业公司与石教友之间，但黄石市黄石港区人民法院在拍卖案涉房屋时明确该房屋可能存在的水、电、物业管理等欠费由买受人承担。故应认为，马玉芳作为买受人，在买受案涉房屋时应当能够预见到可能会存在需要支付物业费、水电费等情形，但仍予买受，马玉芳-8-作为完全民事行为能力人，对于《竞买须知》中特别说明的内容及后果应当是清楚的。应视为已承接了原债务人石教友所负的案涉物业费债务。故原物业服务合同的相对人已变更为本案的双方当事人，马玉芳关于合同相对性方面的主张缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于和信物业公司的诉讼请求是否超诉讼时效的问题。关于诉讼时效中断的问题。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008年8月11日由最高人民法院审判委员会通过）第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，-9-签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。”和信物业公司主张其对石教友多次上门催收，但其提供费用催交通知单张贴的照片，既无法反映张贴处是否是石教友的住所，无法证明该文书送达石教友，也无法证实上门催交的时间，不能证实和信物业公司向石教友提出过履行请求。故不能据此适用诉讼时效中断。和信物业公司提供的证据表明其2018年9月25日以提起诉讼的方式向石教友主张物业费，故相应诉讼时效期间重新计算。关于诉讼时效期间的确定问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”故2015年9月25日前石教友拖欠的物业费已过诉讼时效，应不予支持。自2015年9月25日后的物业费尚未过诉讼时效，故2015年9月25日至2018年5月15日的物业费予以支持。一审法院对此认定不当，本院予-10-以纠正。根据鄂州人信房地产开发有限公司与和信物业公司于2014年6月28日签订的物业管理委托合同约定，该时段物业费应按照每月1.5元/平方米计算，即1.5元×263.27平方米×（31+20/30）个月=12505.34元。综上所述，马玉芳的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初578号民事判决；二、马玉芳自本判决书生效之日起十日内向武汉和信物业管理有限公司鄂州分公司支付物业服务费12505.34元；三、驳回武汉和信物业管理有限公司鄂州分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计371.5元，由武汉和信物业管理有限公司鄂州分公司负担122.9元，马玉芳负担248.6元；二审案件受理费743元，由武汉和信物业管理有限公司鄂州分公司负-11-担246元，马玉芳负担497元。本判决为终审判决。审 判 长 刘岳鹏审判员吴**军审判员郭玥彤二〇二一年五月十四日法官助理 李 思 书  记  员 尹 瑞