上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初6695号原告：陆科宇，男，1994年7月9日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：庄海军，上海市浩信律师事务所律师。被告：项捷，男，1984年11月26日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。被告：项伟康，男，1954年8月10日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：项捷，男。被告：毛招娣，女，1955年12月6日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。原告陆科宇诉被告项捷、项伟康、毛招娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序于2021年4月7日进行公开开庭审理。原告陆科宇及其委托诉讼代理人庄海军，被告项捷(暨被告项伟康的委托诉讼代理人)、被告毛招娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆科宇向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就上海市闵行区张虹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间合同》中有关于原、被告之间的权利义务的内容；2、被告支付原告赔偿金人民币(币种下同)200,000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2020年9月4日，原告与被告通过上海恩帆房地产经纪有限公司居间介绍就位于上海市闵行区张虹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《房地产买卖居间合同》。该合同约定，房屋总价为485万元；签订合同时原告支付10万元意向金至居间方，被告接受交易条件并签署合同的，则该10万元转为定金，被告委托居间方保管定金；被告应于2020年10月20日之前办妥该房屋内390万元抵押的结清手续，并调好房屋产调证明。合同签订后，原告向居间方交付了10万元，居间方开具了收据。双方均在合同上签字，10万元意向金转为了定金。但被告并未按照合同约定的时间结清抵押贷款、办理抵押登记注销手续。后被告明确表示不履行合同，并经原告及居间方多次督促，仍拒不办理。故原告向被告发出解除函。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告项捷、项伟康共同辩称，其和原告签订合同时，告知原告涉案房屋是有查封的，要查封解除之后才能进行买卖，现涉案房屋上的查封尚未解除，故至今未能进行房屋买卖。原告转账给居间方，其并不在场，所以也不清楚。居间方曾和其说如果其愿意的话原告会把钱放在居间方，其告知居间方不管原告支付多少钱一定要告知原告涉案房屋是有查封的，查封未解除前其不会收一分钱。其认为这件事情的主要责任都在于居间方。其一直愿意拉产调是居间方称不需要。其也一直想联系原告告知被告的情况，但居间方不肯。为此被告和居间方还闹到派出所。之后居间方询问其是否继续交易，其称可以继续但要求和原告本人沟通，但遭到居间方拒绝。后其通过其他手段找到原告电话进行联系，但原告告知已经找了律师要进行诉讼。被告毛招娣辩称，意见同被告项捷、项伟康，另补充，虽然毛招娣对于被告项捷出售房屋是知情且同意的，原告看房也是毛招娣接待的，但是涉案居间合同并没有毛招娣和项伟康的签字。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区张虹路XXX弄XXX号XXX室房屋于2017年10月10日被核准登记至被告项捷、项伟康、毛招娣名下。2019年9月4日，被告项捷并代项伟康、毛招娣(甲方，出售方)与原告陆科宇(乙方，买受方)、案外人上海恩帆房地产经纪有限公司(丙方，居间方)就涉案房屋买卖事宜签订《房地产买卖居间合同》。该合同主要约定内容如下，一、2、该房地产已抵押，抵押金额390万元。二、该房地产转让总价款485万元。乙方于签署本合同时，支付诚意金(若有)10万元至丙方，并委托丙方与甲方洽谈；若甲方接受交易条件并签署本合同的，则乙方委托居间方将诚意金转交给甲方作为定金。甲方在接受本合同交易条件，在本合同签订并收取定金后，将定金委托丙方代为保管至买卖合同生效之日。三、2、乙方于2020年9月4日前支付甲方房款10万元(包含定金，该笔房款由丙方保管)；乙方于2020年10月20日前支付甲方房款210万元；乙方于2020年10月20日前支付甲方房款5万元；乙方通过银行按揭贷款的方式向甲方支付房款255万元；在办妥房屋交付手续当日，乙方向甲方支付房款5万元。4、于2020年10月31日前共同至该房地产所在区交易中心办理房地产过户手续。10、甲方应于2020年10月20日前办妥该房屋内390万元抵押的结清全部手续，并调好房屋产调证明。四、甲、乙双方同意，本合同项下的定金作为甲乙双方根据本合同约定的主要买卖条件订立格式的《上海市房地产买卖合同》的担保，甲、乙双方中的任何一方未能按照约定期限订立买卖合同或一方擅自改变约定的主要买卖条件导致买卖合同无法订立的，应承担定金罚则。甲、乙双方任何一方违约拒绝订立买卖合同的，守约方有权以书面形式单方面解除本合同，并要求违约方按照定金的两倍进行赔偿；若甲方违约的还应于解约当日返还乙方已支付的定金。前述合同签订当日，原告向上海恩帆房地产经纪有限公司的法定代表人杜清洋转账10万元，上海恩帆房地产经纪有限公司出具《收据》，记载“收到陆科宇支付给本公司的款项10万元，本人确定，上述款项系用于购买上海市闵行区张虹路XXX弄XXX号XXX室房地产的诚意金”。然此后，因被告未按约定涤除抵押登记，故原告于2020年11月25日向被告项捷邮寄《解除中买卖合同内容的通知书》，通知书记载“2020年11月初，恩帆地产的业务人员多次督促你注销抵押，你拒不履行，你明确表示不会去办理还款和注销抵押手续。截至今日，你方仍未按照合同约定结清抵押贷款，办理抵押登记注销手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定……你方不仅明确表示不履行合同而且也已经违约超过30日，经我方及居间人多次督促，你方仍拒不办理，而且明确表示不履行合同，你方已构成根本违约。为维护我方合法权益，特向你方发出解除房地产买卖合同的通知。自本通知书到达你方之日起解除双方签订的《房地产买卖居间合同》中的买卖合同的内容。你方应当按照约定向我承担赔偿金，赔偿金的金额为20万元。”该通知书于2020年11月26日送达被告。后原告从居间方处取回了此前支付的10万元款项。因原告认为被告的行为构成违约尚需向其赔付20万元赔偿金，但被告拒付，遂提起本案诉讼。另查明，根据打印日期为2021年4月7日的上海市不动产登记簿显示，涉案房屋尚存有抵押登记一项(抵押权人为案外人中航信托股份有限公司，债权数额350万元，债务履行期限自2018年3月28日至2019年3月28日)、司法限制一项【限制人为上海市长宁区人民法院，限制文件编号为(2021)沪0105民初5800号，限制起始日期为2021年3月18日】。审理中，被告自称其已与案外人就涉案房屋买卖事宜签订买卖合同。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间合同》、10万元款项的支付凭证及收据、《解除中买卖合同内容的通知书》及邮寄凭证等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性的效力性规定，应属有效合同，双方应严格按约履行。至于被告项捷代被告项伟康、毛招娣在该合同上签字的行为是否导致合同无效、效力是否及于项伟康、毛招娣，本院认为，即便项伟康、毛招娣未在该合同上签字，即便退一步说项捷的签字行为未得到项伟康、毛招娣的授权，但是，一方面，从三被告之间的亲属关系，另一方面，从毛招娣的陈述，其对项捷出售涉案房屋是同意且知晓的，原告看房也是其接待，目前也无证据证明项伟康、毛招娣对项捷出售或者签字行为及时提出过任何异议，由此，作为相对人的原告有理由相信项捷是有代理权的，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，项捷的代理行为有效，项捷所签署的合同有效，项捷所签署的合同的效力及于被告项伟康、毛招娣。依据涉案买卖居间合同，作为出售方的被告应当于2020年10月20日前涤除涉案房屋上的抵押登记，然被告未办理抵押涤除手续，也不与原告签订网签版《上海市房地产买卖合同》、办理过户手续，被告的行为显然构成根本违约。原告因此要求解除合同，符合双方约定，本院予以支持，鉴于原告的解除意思表示于2020年11月26日到达被告，又鉴于涉案买卖居间合同系三方协议，故本院确认涉案买卖居间合同中有关原、被告之间的权利义务关系的约定内容于2020年11月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就原告主张的赔偿金，鉴于被告的违约行为，原告要求被告支付赔偿金，符合双方约定。至于赔偿金的具体金额，本院认为，在现今房价波动剧烈且呈上涨趋势的环境下，被告的违约行为确实导致原告错失购房时机，给原告重新购房造成更大的资金压力，原告主张的赔偿金金额，一方面系双方约定的结果，另一方面，尚且合理，未明显偏高，故本院予以支持。至于被告所辩称的未收到定金，本院认为，根据涉案买卖居间合同第二、三条的约定，原告向居间方支付的诚意金在被告签订该份买卖居间合同时即转为定金，且该笔定金由居间方保管，另从被告陈述，居间方也曾询问被告是否同意原告将款项支付给居间方，被告也未对此提出异议，由此可见，对于原告的诚意金转定金并由居间方保管，被告是明确知晓且同意的，现被告再以未收到定金为由提出抗辩，本院不予采纳。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陆科宇与被告项捷、项伟康、毛招娣以及案外人上海恩帆房地产经纪有限公司就上海市闵行区张虹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间合同》中有关于原告陆科宇与被告项捷、项伟康、毛招娣之间的权利义务所约定的内容于2020年11月26日解除；二、被告项捷、项伟康、毛招娣于本判决生效之日起七日内支付原告陆科宇赔偿金200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，减半收取计2,650元，由被告项捷、项伟康、毛招娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。