广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初518号原告：开平市景柏湾物业管理有限公司，住所地：广东省开平市三埠区新昌东路中山城23幢首层103号铺位。统一社会信用代码：91440783MA4UUBYP61。法定代表人：梁健洪，该司总经理。委托诉讼代理人：邝美顺，女，该司员工。被告：李艺龙，男，1989年2月2日出生，汉族，户籍地：广东省恩平市，住开平市。原告开平市景柏湾物业管理有限公司（以下简称景柏湾公司）与被告李艺龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，因公告送达，依法裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邝美顺到庭参加诉讼。被告李艺龙经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景柏湾公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2019年8月起至本案判决生效之日止，按每月159.31元标准计付的物业管理费（暂计至2020年12月份为人民币2708.22元）；2、判令被告以其实际拖欠的物业管理费为基数，按每日3‰的标准向原告计算支付违约金，2019年8月11日至2020年12月15日的违约金为人民币2023.56元；3、判令被告向原告支付2019年5月至2020年10月份的公共公摊电费105.98元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是开平市景柏湾小区的前期物业管理单位。被告是开平市××××的业主，该房屋建筑面积为93.71平方米。被告与原告于2019年4月2日签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为包括被告在内的整个小区提供物业管理服务，被告应在每月10日前缴纳当月物业管理服务费及上一月份公共场地、设备设施产生的公摊费用；其中，××房的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.7元计收，每月应缴物业服务费为159.31元；小区共用场地、共用设施的费用，按照房屋建筑面积占小区住宅总建筑面积的比例进行分摊；被告未按时足额缴纳物业管理服务费用、公用场地和设施设备产生的公摊费用的，原告有权以被告拖欠的应付未付款总额为基数按每日3‰的比率向被告计付违约金等。2019年4月2日（收楼通知书日期），原、被告双方确认，××从2019年5月1日起计收物业管理费和公摊水电费。此外，原告在2017年7月将景柏湾住宅小区的物业管理费收费方案报发改部门备案。景柏湾住宅小区分二期开发，其中1幢至6幢为一期，7幢至10幢为二期。二期有独立的公共用电电表。二期房屋交付时间为2019年2月份至2019年4月份，二期住宅部分总建筑面积为53991.6平方米。一直以来，原告依约提供物业管理服务，但被告拖欠物业管理费及公共公摊电费，以及××房的水费。原告为维护自身的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，向法院提起诉讼。被告李艺龙没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。原告景柏湾公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李艺龙没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经本院审查，原告景柏湾公司提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据对上述证据的认定及当事人的陈述，本院认定事实如下：李艺龙向开平市富御房地产开发有限公司购买了开平市。2019年4月2日，李艺龙（业主，甲方）与景柏湾公司（物业公司，乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条甲方所购物业基本情况约定：景柏湾小区住宅××单元，建筑面积93.71平方米；第三条服务期限约定：本协议管理有效期限为五年，自签订之日起生效；第六条甲方交纳费用时间、标准约定：住宅按建筑面积每月每平方米1.7元计收；该物业的建筑面积为93.71平方米，应按159.31元／月交纳物业服务费；交纳时间为每月10日前缴纳当月物业管理服务费及上一月份的公用场地、设施设备产生的公摊费用；甲方或该物业使用人未按时足额缴纳物业管理服务费用、共用场地和设施设备产生的公摊费用的，乙方有权以甲方拖欠的应付未付款总额为基数按每日3‰的比率向甲方计付违约金。另查明，李艺龙于2019年4月2日办理了涉案房屋的收楼手续，并约定物业服务公司将自2019年5月1日起计收上述商品房的物业管理费和公摊水电费。上述协议签订后，景柏湾公司依约向李艺龙提供物业服务，但从2019年8月起，李艺龙没有依约向景柏湾公司缴纳相关的费用，经多次追讨未果，遂成诉讼。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。景柏湾公司与李艺龙签订了《前期物业管理服务协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方当事人应全面、诚实地履行合同和协议。景柏湾公司为李艺龙提供物业管理服务，李艺龙获得景柏湾公司的物业管理服务后，按照等价有偿原则，应当向景柏湾公司支付物业服务费用及逾期付费的违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”李艺龙未提出合理的抗辩事由而未依约支付物业服务费，已构成违约，故本院支持景柏湾公司请求李艺龙支付从2019年8月起至本案判决生效之日止，按每月159.31元标准计付的物业管理费【暂计至2020年12月份为2708.22元（159.31元/月×17个月）】。关于其他费用的问题。景柏湾公司主张李艺龙还拖欠景柏湾公司代其缴交的自2019年5月起至2020年10月期间的公共公摊电费105.98元，李艺龙未提出有事实依据的抗辩。故对景柏湾公司主张的上述费用105.98元，本院予以支持。关于物业服务费的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原、被告约定的“甲方或该物业使用人未按时足额缴纳物业管理服务费用、共用场地和设施设备产生的公摊费用的，乙方有权以甲方拖欠的应付未付款总额为基数按每日3‰的比率向甲方计付违约金”，该滞纳金实为违约金，折合年利率为109.5%（3‰×365日），明显过分高于利息的损失，故本院酌情将违约金调整为年利率6%计算。经核算，截至2020年12月15日的违约金合计109.78元（详见附表）。综上，景柏湾公司诉请李艺龙支付从2019年8月11日起至2020年12月15日的违约金，理据充分，本院予以支持，但应以本院核算为准，对超出本院核算的部分，本院不予支持。被告李艺龙经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李艺龙应于本判决发生法律效力之日起十日内支付欠款2923.98元（含物业服务费2708.22元、公摊电费105.98元、违约金109.78元）及从2021年1月起至本判决生效之日止的物业管理费给原告开平市景柏湾物业管理有限公司；二、驳回原告开平市景柏湾物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果被告李艺龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（开平市景柏湾物业管理有限公司已预交），由原告开平市景柏湾物业管理有限公司负担20元，由被告李艺龙负担30元（经开平市景柏湾物业管理有限公司同意，该款项由李艺龙直接支付给开平市景柏湾物业管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  邝玖瑜人民陪审员  陈洁敏人民陪审员  何冬梅二〇二一年五月八日法官 助理  关巧玲书 记 员  张淑贤物业费违约金计算表月份物业费（元）截止日期逾期日期逾期天数（天）年利率违约金（元）159.312020-12-152019-8-116.00%12.75159.312020-12-152019-9-116.00%11.97159.312020-12-152019-10-116.00%11.18159.312020-12-152019-11-116.00%10.40159.312020-12-152019-12-116.00%9.61159.312020-12-152020-1-116.00%8.83159.312020-12-152020-2-116.00%8.04159.312020-12-152020-3-116.00%7.25159.312020-12-152020-4-116.00%6.47159.312020-12-152020-5-116.00%5.68159.312020-12-152020-6-116.00%4.90159.312020-12-152020-7-116.00%4.11159.312020-12-152020-8-116.00%3.33159.312020-12-152020-9-116.00%2.54159.312020-12-152020-10-116.00%1.75159.312020-12-152020-11-116.00%0.97合计109.78广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初518号原告：开平市景柏湾物业管理有限公司，住所地：广东省开平市三埠区新昌东路中山城23幢首层103号铺位。统一社会信用代码：91440783MA4UUBYP61。法定代表人：梁健洪，该司总经理。委托诉讼代理人：邝美顺，女，该司员工。被告：李艺龙，男，1989年2月2日出生，汉族，户籍地：广东省恩平市，住开平市。原告开平市景柏湾物业管理有限公司（以下简称景柏湾公司）与被告李艺龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，因公告送达，依法裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邝美顺到庭参加诉讼。被告李艺龙经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景柏湾公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2019年8月起至本案判决生效之日止，按每月159.31元标准计付的物业管理费（暂计至2020年12月份为人民币2708.22元）；2、判令被告以其实际拖欠的物业管理费为基数，按每日3‰的标准向原告计算支付违约金，2019年8月11日至2020年12月15日的违约金为人民币2023.56元；3、判令被告向原告支付2019年5月至2020年10月份的公共公摊电费105.98元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是开平市景柏湾小区的前期物业管理单位。被告是开平市××××的业主，该房屋建筑面积为93.71平方米。被告与原告于2019年4月2日签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为包括被告在内的整个小区提供物业管理服务，被告应在每月10日前缴纳当月物业管理服务费及上一月份公共场地、设备设施产生的公摊费用；其中，××房的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.7元计收，每月应缴物业服务费为159.31元；小区共用场地、共用设施的费用，按照房屋建筑面积占小区住宅总建筑面积的比例进行分摊；被告未按时足额缴纳物业管理服务费用、公用场地和设施设备产生的公摊费用的，原告有权以被告拖欠的应付未付款总额为基数按每日3‰的比率向被告计付违约金等。2019年4月2日（收楼通知书日期），原、被告双方确认，××从2019年5月1日起计收物业管理费和公摊水电费。此外，原告在2017年7月将景柏湾住宅小区的物业管理费收费方案报发改部门备案。景柏湾住宅小区分二期开发，其中1幢至6幢为一期，7幢至10幢为二期。二期有独立的公共用电电表。二期房屋交付时间为2019年2月份至2019年4月份，二期住宅部分总建筑面积为53991.6平方米。一直以来，原告依约提供物业管理服务，但被告拖欠物业管理费及公共公摊电费，以及××房的水费。原告为维护自身的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，向法院提起诉讼。被告李艺龙没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。原告景柏湾公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李艺龙没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经本院审查，原告景柏湾公司提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据对上述证据的认定及当事人的陈述，本院认定事实如下：李艺龙向开平市富御房地产开发有限公司购买了开平市。2019年4月2日，李艺龙（业主，甲方）与景柏湾公司（物业公司，乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条甲方所购物业基本情况约定：景柏湾小区住宅××单元，建筑面积93.71平方米；第三条服务期限约定：本协议管理有效期限为五年，自签订之日起生效；第六条甲方交纳费用时间、标准约定：住宅按建筑面积每月每平方米1.7元计收；该物业的建筑面积为93.71平方米，应按159.31元／月交纳物业服务费；交纳时间为每月10日前缴纳当月物业管理服务费及上一月份的公用场地、设施设备产生的公摊费用；甲方或该物业使用人未按时足额缴纳物业管理服务费用、共用场地和设施设备产生的公摊费用的，乙方有权以甲方拖欠的应付未付款总额为基数按每日3‰的比率向甲方计付违约金。另查明，李艺龙于2019年4月2日办理了涉案房屋的收楼手续，并约定物业服务公司将自2019年5月1日起计收上述商品房的物业管理费和公摊水电费。上述协议签订后，景柏湾公司依约向李艺龙提供物业服务，但从2019年8月起，李艺龙没有依约向景柏湾公司缴纳相关的费用，经多次追讨未果，遂成诉讼。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。景柏湾公司与李艺龙签订了《前期物业管理服务协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方当事人应全面、诚实地履行合同和协议。景柏湾公司为李艺龙提供物业管理服务，李艺龙获得景柏湾公司的物业管理服务后，按照等价有偿原则，应当向景柏湾公司支付物业服务费用及逾期付费的违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”李艺龙未提出合理的抗辩事由而未依约支付物业服务费，已构成违约，故本院支持景柏湾公司请求李艺龙支付从2019年8月起至本案判决生效之日止，按每月159.31元标准计付的物业管理费【暂计至2020年12月份为2708.22元（159.31元/月×17个月）】。关于其他费用的问题。景柏湾公司主张李艺龙还拖欠景柏湾公司代其缴交的自2019年5月起至2020年10月期间的公共公摊电费105.98元，李艺龙未提出有事实依据的抗辩。故对景柏湾公司主张的上述费用105.98元，本院予以支持。关于物业服务费的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原、被告约定的“甲方或该物业使用人未按时足额缴纳物业管理服务费用、共用场地和设施设备产生的公摊费用的，乙方有权以甲方拖欠的应付未付款总额为基数按每日3‰的比率向甲方计付违约金”，该滞纳金实为违约金，折合年利率为109.5%（3‰×365日），明显过分高于利息的损失，故本院酌情将违约金调整为年利率6%计算。经核算，截至2020年12月15日的违约金合计109.78元（详见附表）。综上，景柏湾公司诉请李艺龙支付从2019年8月11日起至2020年12月15日的违约金，理据充分，本院予以支持，但应以本院核算为准，对超出本院核算的部分，本院不予支持。被告李艺龙经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李艺龙应于本判决发生法律效力之日起十日内支付欠款2923.98元（含物业服务费2708.22元、公摊电费105.98元、违约金109.78元）及从2021年1月起至本判决生效之日止的物业管理费给原告开平市景柏湾物业管理有限公司；二、驳回原告开平市景柏湾物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果被告李艺龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（开平市景柏湾物业管理有限公司已预交），由原告开平市景柏湾物业管理有限公司负担20元，由被告李艺龙负担30元（经开平市景柏湾物业管理有限公司同意，该款项由李艺龙直接支付给开平市景柏湾物业管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  邝玖瑜人民陪审员  陈洁敏人民陪审员  何冬梅二〇二一年五月八日法官 助理  关巧玲书 记 员  张淑贤物业费违约金计算表月份物业费（元）截止日期逾期日期逾期天数（天）年利率违约金（元）159.312020-12-152019-8-116.00%12.75159.312020-12-152019-9-116.00%11.97159.312020-12-152019-10-116.00%11.18159.312020-12-152019-11-116.00%10.40159.312020-12-152019-12-116.00%9.61159.312020-12-152020-1-116.00%8.83159.312020-12-152020-2-116.00%8.04159.312020-12-152020-3-116.00%7.25159.312020-12-152020-4-116.00%6.47159.312020-12-152020-5-116.00%5.68159.312020-12-152020-6-116.00%4.90159.312020-12-152020-7-116.00%4.11159.312020-12-152020-8-116.00%3.33159.312020-12-152020-9-116.00%2.54159.312020-12-152020-10-116.00%1.75159.312020-12-152020-11-116.00%0.97合计109.78