广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初12210号原告：周海军，男，1974年7月24日出生，汉族，住江西省樟树市××××××××××××，公民身份号码362××××××××××××314。委托代理人：胡先，广东尚情律师事务所律师。被告：佛山市禅城区××××××民委员会，住所地广东省佛山市禅城区××××××，统一社会信用代码544×××××××××××082H。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：李绍均，广东升禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：何韵烨，广东升禾律师事务所实习律师。第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区×××××罗南集团内办公楼，注册号4406××××××××036。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：张颖棋，女，1999年3月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区×××××××××××，系该公司破产管理人工作人员。原告周海军诉被告佛山市禅城区××××××民委员会（下简称罗南村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法适用简易程序审理。依原告申请，本院追加佛山市海盛东方商业投资有限公司（下简称海盛东方）作为第三人参加诉讼，于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人、第三人的委托代理人到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付物业使用权出让金本金458640元；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：第三人于2008年3月与被告签订《土地使用权租赁合同》，租赁位于佛山市禅城区×××××××以北、佛山一环路东西面的土地约619.3亩进行商业开发。第三人陆续在该地块上开发建设了“海盛东方城摩尔购物中心”、“海盛东方城酒店”、“海盛东方国际环保产业城”等建筑物并对外出让物业使用权。原告在第三人的广告宣传下，于2011年5月27日与第三人签订《物业使用权出让合同》（下简称出让合同），受让第三人开发的国际环保产业城A座二层2053A号物业，约定物业出让金为458640元，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日，第三人在出让期限届满之日起赠送61个月的使用权给原告。原告已依约向第三人分两期交清了出让金458640元，并将物业前五年的使用权和经营权委托给第三人经营管理。出让合同履行至2013年1月底后，第三人既未依约按月向原告支付投资回报，亦未按时将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给原告，单方面无故终止履行合同，构成根本违约。根据出让合同的相关约定，原告享有解除合同的权利并要求第三人退还物业使用权出让金458640元，但第三人拖欠至今，没有退还。对于第三人的前述债务，被告、佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（下简称罗南集团）于2017年10月17日向包括原告在内的业主出具《承诺书》表示负责处理，表示了债的加入的意向。被告于2018年4月11日再次向包括原告在内的业主出具了第二份《承诺书》，明确表示“海盛东方公司原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，其意思表示构成债的加入。原告为了尽快解决久拖不决的纷争，同意被告的承诺，愿意放弃违约金及最起码的银行存款利息，多次向被告要求按其承诺支付物业出让金本金。但被告言而无信，出尔反尔，以第三方公司尚未向被告支付完补偿款为由拒绝兑现承诺。被告违反诚实信用原则，拒不履行其承诺，为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、本案为合同纠纷，原告应以合同相对方即第三人作为被告提起诉讼，而不能仅以合同外第三方提起本案诉讼。法院应向原告释明并由原告申请追加海盛东方为本案被告，否则对原告的起诉依法应予驳回。佛山中院出具的（2018）粤06民终9047号《民事裁定书》中也明确认定第三人是案涉合同的签订主体，是案涉债务的主债务人，被告并非主债务人，与案涉债务亦无直接利害关系，第三人已进入破产清算阶段，原告应按照破产程序主张债权。二、被告从未与原告签订任何合同或协议，亦从未接受过原告所支付的“物业出让金”，且被告也不是案涉合同的缔约方，原告要求被告返还物业出让金，无事实与法律依据。三、本案所涉国际环保城未取得建设工程规划许可证，原告与第三人之间的出让合同属于无效合同，原告仅能向第三人主张返还相应款项。四、被告对于原告与第三人之间的债权债务，一直积极协助处理，但两被告从未作出债的加入的意思表示。被告作为土地的出租方，也是本次纠纷的受害者。自第三人破产跑路后，导致大量购买海盛东方项目的业主聚集在项目所在地，被告作为基层村级组织，根据上级政府的指导精神，出于社会稳定的需要，每月召开一次会议向业主报告目前海盛东方遗留债务问题的事件进展。由于项目停工，地上建筑物无法办理竣工验收手续，新承租方金润华公司以地上建筑物未竣工验收为由，一直未向被告支付地上建筑物补偿款。为此，区镇政府专门成立工作部门出面协调解决土地及工程验收各项手续的办理问题，因此被告承诺将积极推动海盛东方项目的恢复运作与经营，待项目盘活后收到金润华公司的地上建筑物补偿款后支付予广大业主，此即被告于2018年4月11日出具《承诺书》的真实背景。被告仅为承诺收取金润华公司建筑物补偿款后再支付予各业主，不是直接承担第三人的债务，亦没有作出加入承担第三人债务的意思表示。五、即使法院认为被告因承诺书而需加入第三人返还债务之列，根据债的同一性原则，被告同样享有第三人对债权人享有的抗辩权，因此原告主张支付的出让金应扣除已收取的投资回报款，符合互负金钱债务可以抵消的处理原则，减少诉累。综上，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求公正处理，依法驳回。第三人述称：一、第三人已进入破产程序，第三人的债权人应按照《中华人民共和国企业破产法》第六章的规定，向管理人申报债权。二、第三人已于2013年1月14日停止经营，根据出让合同约定的“委托经营及固定回报”条款，应从出让金中扣除第三人已支付的固定投资回报款。诉讼中，原告提交以下证据：1、《土地使用权租赁合同》。拟证明第三人租赁被告位于南庄镇南庄大道以北、佛山一环路东西面、面积约619.3亩的土地，租赁期为25年。2、《物业使用权出让合同》。拟证明第三人将涉案物业使用权出让给原告，原告将前3年的使用权、经营权委托其管理以及相应的违约责任。3、收据、银联存根、客户回单。拟证明原告向第三人交纳物业出让金的金额。4、终止《土地使用权租赁合同》申请书。拟证明第三人向被告申请终止（解除）土地使用权租赁合同，将其资产和负债全部交给被告。5、承诺书（2017年10月17日）。拟证明被告、罗南集团承诺业主与第三人的债权债务纠纷由被告、罗南集团具体负责处理，8个月处理完毕。6、承诺书（2018年4月11日）。拟证明被告承诺业主与第三人的债务按本金标准直接支付。7、（2018）粤0604民初26468号民事判决书。拟证明被告构成债的加入，原告的诉讼请求得到支持。8、（2019）粤06民终6072号民事判决书。拟证明一审判决认定事实清楚，适用法律正确，终审判决认定被告系“明确的债的加入的意思表示，应承担民事责任”，驳回上诉，维持原判。9、（2019）粤民申13784号民事裁定书。拟证明被告的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第200条规定的再审事由，依法被驳回。10、原告收取投资回报款的银行流水明细。拟证明原告已向第三人支付了出让金。11、饶淑芬出具的说明。拟证明原告周海军是饶淑芬的姐夫，饶淑芬在（2021）粤0604民初12208号案中多支付的5978元是替周海军支付的。诉讼中，被告提交以下证据：1、佛府集用（2009）第0600110100407、佛府集用（2009）第0600110600881、佛禅集用（2015）第000856号土地使用权证书。拟证明在第三人租赁土地时至金润华公司通过合法程序取得土地使用权期间，该地块均为罗南村及罗格永光村农民集体所有，所有权人至今并未发生变更。2、（2018）粤06民终9047号民事裁定书、（2017）粤0604民初10061号民事判决书。拟证明佛山中院的终审裁定认定第三人是案涉合同的签订主体，是案涉债务的主债务人，被告与案涉债务亦无直接利害关系，第三人已进入破产清算阶段，原告应按破产程序主张债权；禅城法院经审理认定第三人对案涉合同承担违约责任，原告无权要求被告支付相应款项。第三人诉讼中没有提交证据。经质证，本院认证：原告的证据1、4-6，被告无异议，本院予以采信；原告的证据2、3、10有原件核对且内容相互印证，被告、第三人亦未举证反驳，本院予以采信；原告的证据7-9，被告、第三人对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告的证据11所述内容与（2021）粤0604民初12208号案已查明的事实相互印证，本院予以采信。被告的证据经生效判决确认，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：座落于佛山市禅城区×××××××以北、佛山一环以西的土地所有权人为罗南村民委员会农民集体，土地使用权人为罗南集团，土地用途为商业金融用地、道路用地、绿化用地，使用权类型为批准拨用企业用地。第三人（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇南庄大道以北、佛山一环路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2011年5月27日，第三人（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是海盛东方国际环保产业城项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权；甲方将环保产业城A座二层2053A号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送61个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金458640元，并从签约后次月开始将物业前五年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付投资回报；在投资回报期内，每年的投资回报为合同约定使用权出让金的10%，月回报为3822元；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。原告分别于2011年5月23日、2011年5月27日向第三人转账60000元、392662元，第三人已于2011年5月27日、2011年8月26日向原告出具收据，确认已收取环保产业城A座二层2053A号铺首期出让金229320元、二期出让金229320元。上述合同签订后，第三人向原告支付了部分投资回报。2012年12月19日，第三人向罗南集团、被告递交《终止申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因第三人在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为第三人主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由第三人全部承担。2015年8月，罗南集团、罗格小组与金润华公司签订《集体建设土地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将涉案土地及包括尚未竣工验收的涉案商铺在内的地上建筑物整体出让给金润华公司。合同约定金润华公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上建筑物补偿款215429230元。据佛山市禅城区人民政府于2015年12月11日颁发的佛禅集用（2015）第000856号《集体土地使用证》记载，座落于佛山市禅城区×××××××中、佛山一环西侧的土地使用权人已变更为金润华公司。2017年10月17日，被告、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。另查明一，海盛东方国际环保产业城项目所涉土地使用权尚未有登记，该项目亦未办理规划报建手续。另查明二，饶淑芬诉罗南村委会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理，案号为（2021）粤0604民初12208号。该案已查明：饶淑芬向第三人转账支付452662元，第三人向饶淑芬出具收据，确认已收取环保产业城A座二层2053B号铺使用权出让金446684元。饶淑芬对此出具书面说明，内容为“周海军是我姐夫。2011年5月，我和周海军一起在海盛东方购买了两间相邻商铺……2011年8月26日我交款452662元，多出我合同金额的5978元，刚好弥补周海军少交的5978元。二人的收据及银行单总数加起来刚好是两间商铺的合同金额”。再查明，原告周海军名下农商行账户于2011年6月至2013年1月期间每月收到3822元汇款共19笔。本院认为，原告与第三人签订的出让合同符合租赁合同的法律特征，本案为房屋租赁合同纠纷。因本案纠纷所涉法律事实持续至民法典施行后，且未有法律、司法解释规定的除外情形，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。关于合同效力。因无证据证明涉案国际环保产业城项目已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与第三人于2011年5月27日签订的出让合同应属无效。关于原告诉请的物业使用权出让金。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。因此，原告有权要求第三人退还使用权出让金458640元，第三人已向原告支付的投资回报亦应返还。经查，原告已收取的投资回报合计72618元（3822×19），扣减后，第三人应向原告返还物业使用权出让金386022元。对于第三人的上述债务，被告于2018年4月11日出具《承诺书》，明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽金润华公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但被告并未举证证明存在不能归责于金润华公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，原告要求被告履行承诺并诉请被告向其返还使用权出让金，合法合理。但被告作为债的加入人，其承担的债务应以第三人对原告所负债务为限，即被告应向原告返还的出让款为386022元。原告诉请超出部分,本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区××××××民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周海军支付物业使用权出让金386022元；二、驳回原告周海军的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4090元，由原告周海军负担648元，被告佛山市禅城区××××××民委员会负担3442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二一年五月十二日书记员 吕玲玲