北京市朝阳区人民法院民 事 裁 定 书（2021）京0105民初2613号原告：罗某，女，1984年7月22日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈国亮，北京福通律师事务所律师。被告：薛某某，男，1958年10月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周小云，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，北京天驰君泰律师事务所律师。原告罗某（以下简称原告）与被告薛某某（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈国亮、被告委托诉讼代理人周小云、王娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告违约金200000元。事实和理由：原、被告于2013年10月30日签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），买卖合同标的房屋坐落于北京市朝阳区某小区21号楼2单元2504-6室（以下简称涉案房屋），成交价格为185万元。买卖合同第十条第（三）款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价5%的违约金，逾期超过90日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。被告在交易过程中隐瞒了涉案房屋存在案外人户口的事实。2019年11月30日，原告将涉案房屋挂牌到“贝壳二手房”网站出售。2020年5月，原告在与意向买家协商房屋价款时，经要求前往派出所核实，发现涉案房屋存在案外人户口。意向买家据此要求降价30万元，双方未达成一致，交易流产。此后，原告多次与被告沟通户口迁出事宜，被告一直未能迁出户口，导致涉案房屋长时间没有卖出，给原告造成了巨大的经济损失。综上，原告为维护合法权益故诉至法院。被告辩称：第一，被告对涉案房屋上存在案外人户口从不知悉，也不存在隐瞒。第二，签署买卖合同时原、被告同时还签署了《买卖定金协议书》，内约定如原告未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时被告应在资格审核结果出具后五个工作日内直接向原告退还已支付的定金。后原告未能通过购房资格审核，也无法办理公积金贷款，依约定买卖合同和《买卖定金协议书》无法实际履行，已经解除。2013年11月25日，就涉案房屋陈某与被告签署了网签合同，对于涉案房屋上原有户口迁出未再进行约定，也没有约定任何户口逾期迁出的违约责任。2014年1月16日，陈某取得了涉案房屋的产权证，为陈某单独所有，且陈某与原告2014年2月15日才登记结婚，故涉案房屋为陈某的婚前个人财产。综上，原告并不具备本案适格的诉讼主体资格。第三，原告的诉讼请求超过了诉讼时效。第四，涉案房屋上的案外人户口已经于2020年9月25日注销，涉案房屋价格一直保持平稳水平，原告并未充分举证证明其的损失，其主张的违约金过高，不应予以支持。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，原、被告通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍，签署了买卖合同，出卖人为被告，买受人为原告，约定被告以总价185万元的价格将涉案房屋出售给原告，定金2万元，原告拟办理公积金贷款80万元。买卖合同第十条第（三）款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过90日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。买卖合同第十三条约定，对本合同的解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。签署买卖合同当日，原、被告签署了《补充协议》、《买卖定金协议书》和《网上签约授权委托书》。《补充协议》约定，原告于2013年10月30日向被告支付定金2万元，该定金视为首付款的一部分。《买卖定金协议书》约定，如果原告未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，被告应在资格审核结果出具后五个工作日内直接向原告退还已支付的定金。《网上签约授权委托书》约定，双方同意由链家公司协助办理网签手续。后原告未通过购房资格审核，2013年11月25日，双方网签办理了《存量房屋买卖合同》（以下简称网签合同），约定出卖人是被告，买受人是陈某，被告把涉案房屋卖给陈某，房屋成交价格为183万元，定金2万元已于2013年10月30日支付，房价款183万元应存入双方共同委托的资金监管账户之中，不办理抵押贷款，其余合同内容大多为空白未填，在户口迁出责任方面亦未再明确。同日，双方签署了《朝阳区存量房自有交易资金划转协议》，卖方为被告，买方为陈某，双方同意由资金监管方对房屋交易自有资金进行监管。原告称，上述两份文件中“陈某”的名字实为自己所签，陈某只是在过户的时候参与了办理。2014年1月16日，陈某取得涉案房屋不动产权证书，登记为单独所有。2014年2月15日，原告与陈某登记结婚。原告称，签买卖合同时认为自己具有购房资格，后来才发现尚未符合资格，就只能让陈某来完成交易，没有另外签订一系列合同，定金继续使用，房屋总价没有变化，都能证明双方还是对原合同的继续履行，并未解除合同。被告称，原告没有通过购房资格审核，双方合同依约应解除，就口头提出解除合同，原告提出让陈某来购买涉案房屋，被告认为交易能完成就行，就和陈某签了网签合同，没有另外签订书面合同。经查，被告及家人的户口一直不在涉案房屋之中，但涉案房屋中存在一名为赵桂荣的户籍信息，该人户籍信息因登记不全于2020年9月25日被注销。被告称赵桂荣有两个户籍信息，其真实户籍信息存于北京市朝阳区芍药居北里，其家人的户籍于2000年之前都迁出了涉案房屋。被告认为涉案房屋中的户口早就应该注销，被告无过错。原告对上述真实性不持异议，认为可以证明涉案房屋中确实曾存在户口，被告是否有过错不影响违约责任的认定。原告提供了链家网站截图和自己与中介人员的微信聊天记录，用于证明因为涉案房屋内有户口导致长时间卖不出去，买家要求降价的情况。被告对真实性和证明目的均不予认可。原告提供了出售委托协议、房屋买卖合同等，用于证明2019年12月开始委托链家公司将涉案房屋予以出售，2021年1月10日才以260万元的价格将涉案房屋卖出，因未及时售出导致损失。被告对此不予认可。被告提供网络查询信息，用于证明南平里房屋价格从2020年至今一直保持平稳水平，原告出售价格没有严重低于市场价。原告对此不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告发现自己不具备购房资格，协商后让陈某完成了后续交易。原告主张原、被告还是按照签订的买卖合同继续履行完成的交易，被告认为买卖合同已解除，自己是与陈某重新签订合同，完成的交易。通过庭审得知，陈某与被告签订了网签合同并在有关机关予以备案，后又完成了过户手续，涉案房屋于婚前登记在陈某一人名下，实难认定是原告与被告二人之间就买卖合同完成了履行。无论是在买卖合同基础上变更合同主体继续履行，还是解除买卖合同后被告与陈某重新签订合同完成交易，原告均非本案的适格主体。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告罗某的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 栾 荟二〇二一年五月三十一日书记员 王海梅