安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1102民初2361号原告：孙晓杰，男，1995年11月11日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告：安徽鸿坤国建置业有限公司，住所地安徽省滁州市襄河路269号琅琊区工人文化宫四楼，统一社会信用代码91341102MA2NE2NA14。法定代表人：夏向东，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌芸，北京市中永律师事务所律师。原告孙晓杰诉被告安徽鸿坤国建置业有限公司（以下简称鸿坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告孙晓杰、被告鸿坤公司的委托诉讼代理人凌芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙晓杰向本院提出诉讼请求：判决鸿坤公司支付逾期交房违约金22290元（自2020年4月30日至2021年4月30日，610712元×日万分之一×365天）。事实和理由：2018年6月4日，孙晓杰与鸿坤公司签订商品房预售合同，约定孙晓杰购买鸿坤公司位于安徽省滁州市琅琊区，房屋总价610712元，并约定于2020年4月30日前交付房屋。合同签订后，孙晓杰按照合同约定已支付全部购房款，鸿坤公司因自身原因导致工程进度受阻，未能按期交付房屋。工期延至2021年4月30日交付，孙晓杰要求鸿坤公司按照合同明确约定赔付房屋交付逾期违约金，鸿坤公司一直未进行正面答复故诉至法院。鸿坤公司辩称：延期交付是因为疫情和大气污染的影响，违约金中应扣减82.42日（疫情扣一级响应期间32日及隔离期14天共计46日，大气污染扣36.42日）。另违约金约定过高，请求法院调减。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙晓杰提交了《滁州市商品房预售合同》复印件、购房增值税发票复印件；鸿坤公司提交了《关于应对疫情支持房地产和建筑业企业发展的通知》复印件、自制的滁州市生态环境局大气治理停止施工时间表、滁州市生态环境局网站发布的滁州市重污染天气预警公告打印件。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方存在争议的证据，本院综合全案证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面依法进行综合审查判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月4日，鸿坤公司（甲方）与孙晓杰（乙方）签订了一份《滁州市商品房预售合同》，约定：“……第二条乙方向甲方购买琅琊区（鸿坤·理想城小区）4幢住宅2302室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为97.42平方米……；第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥6268.86元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币￥610712元。……第十一条甲方定于2020年4月30日前将该房交付给乙方，除不可抗力外；第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……”。上述合同补充条款约定：“第七条关于房屋交付的补充约定6、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令、文件而引起房屋延期交付。……（4）极端天气政府部门公布的公共卫生事件或者其他社会突发事件导致房屋延期交付。……第十六条不可抗力1、如发生不可抗力事件。受其影响的一方应通知另一方，并应于不可抗力事件影响消除后15日内，向另一方提供当地政府部门或公证机关出具的不可抗力事件发生的证明；否则，视为不可抗力事件未发生。”案涉房屋增值税普通发票载明房屋价款为609960元，诉讼过程中孙晓杰主张以该金额为计算违约金的基准。鸿坤公司通知孙晓杰于2021年4月30日办理房屋交付手续。另查，2020年2月25日，滁州市住房和城乡建设局发布建房[2020]5号文件《关于应对疫情支持房地产和建筑业企业发展的通知》，并于2020年2月26日在滁州市人民政府网站上进行公示。《通知》载明：“四、合理顺延合同工期。疫情防控一级响应期间（计算时间从2020年1月24日起〔安徽省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应〕至解除之日止），适用合同不可抗力有关规定。因受疫情影响导致建设工程延误，应当合理顺延工期，并免除工期延误的违约责任，由此造成的损失和费用增加由建设单位、施工单位分担。因疫情造成不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，交付期限顺延，顺延期间不承担违约责任，顺延期限为疫情防控一级响应时间”。2020年2月25日12时起，安徽省重大突发卫生公共事件一级响应调整为省级二级响应。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：鸿坤公司逾期交房违约金如何确定。孙晓杰与鸿坤公司签订的《滁州市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。根据《滁州市商品房预售合同》约定，鸿坤公司未能在2020年4月30日前交付房屋，构成违约，应当按照双方的合同约定向孙晓杰支付逾期交房违约金。鸿坤公司辩称延期交房系受滁州市重污染防治政策及疫情影响，属于不可抗力。本院认为，大气污染管控，已经是政府多年来的常规性管理工作，鸿坤公司作为有资质的房地产开发企业对此是明知的，对上述问题应当具有预见性和合理性安排，自行协调好施工进程，而非将政府的管控手段作为房屋逾期交付的免责事由，故本院对该辩称意见不予采纳。受新冠肺炎疫情影响，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，停工停产。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，鸿坤公司因新冠肺炎疫情防控而停工属于不可抗力。鸿坤公司称应处逾期交房的期间内扣除一级响应期间32日及隔离期14日共计46日，不违反法律规定，本院予以支持。违约金的起算时间应当为合同约定的交房时间届满之次日，即2020年5月1日起算；截止时间应为通知交房时间的前一日2021年4月29日，共计364日，扣除46日，鸿坤公司迟延交付房屋天数应为318日。《滁州市商品房预售合同》第十二条明确约定若鸿坤公司未按时交付房屋，违约金应按已支付的房价款日万分之一计算。该约定不违反法律规定，本院对鸿坤公司要求调低违约金的辩称意见不予支持。综上，鸿坤公司应给付孙晓杰违约金为19396.73元（609960元×1/10000×318日）。对孙晓杰超出部分的违约金请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十二条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告安徽鸿坤国建置业有限公司于判决生效后十日内支付原告孙晓杰逾期交房违约金19396.73元；二、驳回原告孙晓杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取190元，由原告孙晓杰负担23元，由被告安徽鸿坤国建置业有限公司负担157元，于判决生效之日起十日内微信扫码缴纳或直接缴纳至本案诉讼费账户（微信二维码、银行账号见诉讼费催缴通知书）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  汪洁二〇二一年五月二十八日书记员  万雨附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1102民初2361号原告：孙晓杰，男，1995年11月11日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告：安徽鸿坤国建置业有限公司，住所地安徽省滁州市襄河路269号琅琊区工人文化宫四楼，统一社会信用代码91341102MA2NE2NA14。法定代表人：夏向东，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌芸，北京市中永律师事务所律师。原告孙晓杰诉被告安徽鸿坤国建置业有限公司（以下简称鸿坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告孙晓杰、被告鸿坤公司的委托诉讼代理人凌芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙晓杰向本院提出诉讼请求：判决鸿坤公司支付逾期交房违约金22290元（自2020年4月30日至2021年4月30日，610712元×日万分之一×365天）。事实和理由：2018年6月4日，孙晓杰与鸿坤公司签订商品房预售合同，约定孙晓杰购买鸿坤公司位于安徽省滁州市琅琊区，房屋总价610712元，并约定于2020年4月30日前交付房屋。合同签订后，孙晓杰按照合同约定已支付全部购房款，鸿坤公司因自身原因导致工程进度受阻，未能按期交付房屋。工期延至2021年4月30日交付，孙晓杰要求鸿坤公司按照合同明确约定赔付房屋交付逾期违约金，鸿坤公司一直未进行正面答复故诉至法院。鸿坤公司辩称：延期交付是因为疫情和大气污染的影响，违约金中应扣减82.42日（疫情扣一级响应期间32日及隔离期14天共计46日，大气污染扣36.42日）。另违约金约定过高，请求法院调减。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙晓杰提交了《滁州市商品房预售合同》复印件、购房增值税发票复印件；鸿坤公司提交了《关于应对疫情支持房地产和建筑业企业发展的通知》复印件、自制的滁州市生态环境局大气治理停止施工时间表、滁州市生态环境局网站发布的滁州市重污染天气预警公告打印件。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方存在争议的证据，本院综合全案证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面依法进行综合审查判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月4日，鸿坤公司（甲方）与孙晓杰（乙方）签订了一份《滁州市商品房预售合同》，约定：“……第二条乙方向甲方购买琅琊区（鸿坤·理想城小区）4幢住宅2302室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为97.42平方米……；第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥6268.86元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币￥610712元。……第十一条甲方定于2020年4月30日前将该房交付给乙方，除不可抗力外；第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……”。上述合同补充条款约定：“第七条关于房屋交付的补充约定6、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令、文件而引起房屋延期交付。……（4）极端天气政府部门公布的公共卫生事件或者其他社会突发事件导致房屋延期交付。……第十六条不可抗力1、如发生不可抗力事件。受其影响的一方应通知另一方，并应于不可抗力事件影响消除后15日内，向另一方提供当地政府部门或公证机关出具的不可抗力事件发生的证明；否则，视为不可抗力事件未发生。”案涉房屋增值税普通发票载明房屋价款为609960元，诉讼过程中孙晓杰主张以该金额为计算违约金的基准。鸿坤公司通知孙晓杰于2021年4月30日办理房屋交付手续。另查，2020年2月25日，滁州市住房和城乡建设局发布建房[2020]5号文件《关于应对疫情支持房地产和建筑业企业发展的通知》，并于2020年2月26日在滁州市人民政府网站上进行公示。《通知》载明：“四、合理顺延合同工期。疫情防控一级响应期间（计算时间从2020年1月24日起〔安徽省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应〕至解除之日止），适用合同不可抗力有关规定。因受疫情影响导致建设工程延误，应当合理顺延工期，并免除工期延误的违约责任，由此造成的损失和费用增加由建设单位、施工单位分担。因疫情造成不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，交付期限顺延，顺延期间不承担违约责任，顺延期限为疫情防控一级响应时间”。2020年2月25日12时起，安徽省重大突发卫生公共事件一级响应调整为省级二级响应。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：鸿坤公司逾期交房违约金如何确定。孙晓杰与鸿坤公司签订的《滁州市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。根据《滁州市商品房预售合同》约定，鸿坤公司未能在2020年4月30日前交付房屋，构成违约，应当按照双方的合同约定向孙晓杰支付逾期交房违约金。鸿坤公司辩称延期交房系受滁州市重污染防治政策及疫情影响，属于不可抗力。本院认为，大气污染管控，已经是政府多年来的常规性管理工作，鸿坤公司作为有资质的房地产开发企业对此是明知的，对上述问题应当具有预见性和合理性安排，自行协调好施工进程，而非将政府的管控手段作为房屋逾期交付的免责事由，故本院对该辩称意见不予采纳。受新冠肺炎疫情影响，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，停工停产。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，鸿坤公司因新冠肺炎疫情防控而停工属于不可抗力。鸿坤公司称应处逾期交房的期间内扣除一级响应期间32日及隔离期14日共计46日，不违反法律规定，本院予以支持。违约金的起算时间应当为合同约定的交房时间届满之次日，即2020年5月1日起算；截止时间应为通知交房时间的前一日2021年4月29日，共计364日，扣除46日，鸿坤公司迟延交付房屋天数应为318日。《滁州市商品房预售合同》第十二条明确约定若鸿坤公司未按时交付房屋，违约金应按已支付的房价款日万分之一计算。该约定不违反法律规定，本院对鸿坤公司要求调低违约金的辩称意见不予支持。综上，鸿坤公司应给付孙晓杰违约金为19396.73元（609960元×1/10000×318日）。对孙晓杰超出部分的违约金请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十二条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告安徽鸿坤国建置业有限公司于判决生效后十日内支付原告孙晓杰逾期交房违约金19396.73元；二、驳回原告孙晓杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取190元，由原告孙晓杰负担23元，由被告安徽鸿坤国建置业有限公司负担157元，于判决生效之日起十日内微信扫码缴纳或直接缴纳至本案诉讼费账户（微信二维码、银行账号见诉讼费催缴通知书）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  汪洁二〇二一年五月二十八日书记员  万雨附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。