湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初1735号支持起诉机关：常德市武陵区人民检察院。原告：鲁继梅，女，1966年12月27日出生，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：马跃传，男，1962年5月23日出生，系鲁继梅丈夫，特别授权代理。被告：常德美伊天莫林酒店管理有限公司，住所地常德市武陵区南坪街道白马社区桃花路（美一天农贸市场3-4楼）。法定代表人：喻超，该公司总经理。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。鲁继梅与常德美伊天莫林酒店管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告鲁继梅及其委托诉讼代理人马跃传，被告美伊天莫林酒店委托诉讼代理人董志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁继梅向本院提出诉讼请求：1、要求美伊天莫林酒店补清已欠租金9498.99元（9个月租金），然后解除与美伊天莫林酒店的公寓委托经营合同，合同未解除期间，未支付租金与违约金累计，直至合同解除；2、合同迟缓履行期间美伊天莫林酒店需承担每逾期一日按日万分之三支付违约金，从2020年7月1日起至2021年3月31日止计付；3、美伊天莫林酒店承担全部的诉讼费及租车费、生活费共计1000元。美伊天莫林酒店辩称，1、美伊天莫林酒店欠鲁继梅9个月租金属实，无异议；2、鲁继梅要求解除公寓委托合同，该请求不应得到法庭支持，双方在2019年签订公寓委托合同，合同期限是15年，美伊天莫林酒店不只是租赁鲁继梅一方的公寓，而是数额较大。美伊天莫林酒店对酒店装修投资达到800多万，装修达到80%，估计今年九月开业。因为疫情原因公司存在经济困难，欠付租金是公司过错。但是按照法律规定和合同约定，未达到合同解除的条件，因为合同约定租赁期内是无法解除租赁合同的，这是长远投资，合同第六条第二款有约定，没有出现鲁继梅方所说的不可抗力的条件，公司可以继续经营，所以不认同解除合同；3、违约金过高，请求法庭依法核减。违约金计算时间应该分段计算，租金是按照季度缴纳，违约也是3个季度，每个季度的基数不一致，时间起止不一样；4、鲁继梅诉求的住宿费，当庭变更是车费和生活费，应该举证佐证，是否支付法庭酌情考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对鲁继梅提交的委托经营合同、租金给付银行流水等证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月10日，鲁继梅（甲方、发包方）与美伊天莫林酒店（乙方、承包方）签订《公寓委托经营合同》，约定甲方将购买的商品房即甲乙双方所签订的编号为x号的商品房（建筑面积47.77㎡）发包给乙方用于酒店经营。承包经营期限为十五年，从2017年9月1日起至2032年8月31日止；乙方将承包经营的租金按每五年为一周期进行计算，第一周期租金为25元/㎡/月，第二周期租金为35元/㎡/月，第三周期租金为45元/㎡/月。承包金每三个月支付一次，即乙方承包经营期开始时首月15日前便先付甲方首期租金。以后依此类推。甲方给予乙方十个月的装修免租期，免租期由2017年9月1日起计算。承包经营期内，乙方负有按本合同规定按时、足额向甲方支付承包金的义务。任何一方均不得单方修改或者解除合同，否则视为违约。乙方逾期支付承包金，每逾期一日按日万分之三支付违约金。本合同的变更、解除和终止，需双方签订书面协议，否则无效。如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同等。因疫情原因影响，导致美伊天莫林酒店装修进度延迟，暂定于2021年9月营业。美伊天莫林酒店于2020年5月8日向鲁继梅支付了第二季度（截至2020年6月30日止）的租金，尚欠租金9498.99元【3166.33元/季度×3个季度（2020年7月1日至2021年3月31日）】。双方以致成讼。本院认为，美伊天莫林酒店与鲁继梅签订的《公寓委托经营合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。鲁继梅依约向美伊天莫林酒店提供了商品房，美伊天莫林酒店应当支付租金；故对鲁继梅要求美伊天莫林酒店支付租金9498.99元及违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于鲁继梅要求解除合同的主张，虽美伊天莫林酒店受疫情原因影响已连续三个季度欠付租金，但疫情已基本稳定，美伊天莫林酒店尚在准备经营中，不属于合同中约定的“不可抗力致使本合同无法履行”，且考虑到美伊天莫林酒店前期的装修投入成本，现解除合同不利于双方合同目的的实现，故对此主张，本院不予支持。对于违约金，虽在合同中约定每逾期一日按日万分之三支付违约金，但违约金应以实际损失为基础，鲁继梅主张的违约金实际是逾期支付租金的利息，且美伊天莫林酒店辩称主张约定的违约金过高请求予以适当减少，故本院调整违约金标准为以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率标准，按照合同中约定的租金“首月支付”的利率分段计付；即：从2020年7月1日起至2020年9月30日止，以3166.33元为基数按年利率3.85%（2020年7月利率）计付为30.14元；从2020年10月1日起至2020年12月31日止，以6332.66元（3166.33元×2）为基数按年利率3.85%（2020年7月利率）计付为60.95元；从2021年1月1日起至2021年3月31日止，以9498.99元（3166.33元×3）为基数按年利率3.85%计付为91.43元；上述逾期给付违约金共计182.52元（30.14元+60.95元+91.43元）。对鲁继梅主张的租车费、生活费共计1000元，无合同依据亦未提交证据佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、常德美伊天莫林酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向鲁继梅给付截至2021年3月31日止的租金9498.99元及违约金182.52元；二、驳回鲁继梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由常德美伊天莫林酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 陈朝阳二〇二一年五月七日法官助理 李章霞书 记 员 欧阳婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。