四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终368号 上诉人（原审原告）：凌建文，男，1962年12月13日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：李健，四川壮思律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杜双玉，女，1985年8月28日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：吴定文，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：巴罗佐·卡洛斯，男，1971年5月23日生，葡萄牙人，住法国××。 原审第三人：曾茂，男，1979年9月25日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原审第三人：马春花，女，1984年7月13日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原审第三人：李文，男，1966年4月29日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原审第三人：刘成容，女，1969年7月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原审第三人：刘钊，男，1987年8月26日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人凌建文因与被上诉人杜双玉、巴罗佐·卡洛斯，原审第三人曾茂、马春花、李文、刘成容执行异议之诉一案，不服四川省资阳市雁江区（2021）川2002民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人凌建文及其委托诉讼代理人李健，被上诉人杜双玉、巴罗佐·卡洛斯的委托诉讼代理人吴定文到庭参加了诉讼。原审第三人曾茂、马春花、李文、刘成容、刘钊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结 凌建文上诉请求：撤销一审判决，改判撤销一审法院（2020）川2002执异137号执行裁定书，驳回被上诉人的异议请求，继续对讼争房屋进行强制执行。事实和理由：一审认定事实错误、判决错误，应予改判。1.虽然案涉房屋的登记权利人是曾茂，但曾茂与马春花离婚系2014年2月19日，离婚协议明确房屋归马春花所有，即曾茂已丧失对案涉房屋的所有权和处分权。曾茂与被上诉人人签订买卖合约是2014年5月18日，被上诉人亦知道曾茂与马春花离婚，但其仍在中介的介绍下与曾茂签订房屋买卖合约，而不要求马春花在买卖合约上签字，并打款到马春花卡上，显然不合情理。买卖合约未得到马春花的追认，应属无效合同，一审法院认为有效侵害了上诉人的合法权益。一审在第三人马春花未到庭的情况下主观认定马春花对房屋出售或知情或进行了追认系错误。2.合约付款情况，只有一笔是通过银行转款完成，其余的资金均是通过现金方式支付。而异议人是在国外工作和生活，在国内持有如此大规模的现金流无银行取款记录予以支持，不合情理。其取款12万元在其交付1万元房款给曾茂的三天前，显然不合情理。其出示的交付证据，既有曾茂的收据，又有马春花的收条，还有236000元转款给马春花的转款记录但无收条，房款支付情况不合常理。3.案涉房屋在曾茂与被上诉人签订买卖合约时，上诉人在原审法院所举证据证明案涉房屋处于按揭抵押状态，很难想象购买人现金支付给出卖人而不担心风险。4.被上诉人未要求房屋实际所有人马春花在买卖合约上签字，且其付款分别付给马春花、曾茂两人不合常理。5.马春花未出庭，无法证明名义上为马春花的卡系马春花在使用，且对该笔转款马春花未出具收条证明收款性质，上诉人提供的证据1上马春花签字的笔迹与被上诉人提供的收条上马春花的笔迹存在差异，故马春花是否参与案涉房屋买卖及是否收到房款存疑。6.一审法院（2016）川2002执147号执行裁定书载明案涉房屋设定抵押，被上诉人与原审第三人恶意串通隐瞒执行。 被上诉人杜双玉、巴罗佐·卡洛斯辩称，上诉人的上诉理由没有事实依据，我方在一审已充分收集和组织了证据证明被上诉人已经与房屋原所有人签订了买卖合同，全额支付了价款，实际使用房屋且已向当地房管局提交了转移登记申请。证据清楚、事实清楚，请求驳回上诉、维持原判。 原审第三人曾茂、马春花、李文、刘成容、刘钊未作答辩。 凌建文向一审法院起诉请求：撤销资阳市雁江区人民法院（2020）川2002执异137号执行裁定书，改判驳回被告的异议请求，继续对讼争房屋进行强制执行。 一审法院认定事实：马春花与曾茂原系夫妻关系，双方于2014年2月19日登记离婚，离婚协议中约定，登记于曾茂名下的资阳市雁江区××路××号××海国际一期12栋12（Ｚ）1-4-1号住房（所有权证字号2013041802646，建筑面积82.89ｍ2）归马春花所有。2014年5月18日，杜双玉与曾茂通过资阳市雁江区亮点经纪服务部签订《买卖合约》，约定：1.房价为42.6万元；2.支付方式：2014年5月18日支付27.6万元（含五万元定金），买方可以于2014年5月22日之后搬进房屋并换锁；2014年9月30日之前支付完剩余尾款15万元，同时完成过户手续。落款处的买受人记载为：杜双玉与巴罗佐·卡洛斯。在案证据显示：马春花曾出具收条，认可收到定金5万元；2014年5月18日，杜双玉向马春花账户转款23.6万元；2014年10月21日，曾茂出具收到购房款14万元的收条；2014年11月11日，再次出具收到购房款1万元的收条，并于同日注销该房因按揭产生的抵押权。2014年11月17日，巴罗佐·卡洛斯在四川省资阳市雁城公证处公证《声明书》，《声明书》载明：本人于2013年7月26日与杜双玉在四川省民政厅登记结婚，现需购买曾茂出售的位于资阳市雁江区××路××号××海国际一期12栋12（Ｚ）1-4-1号的房屋（建筑面积82.89平方米，房屋所有权证号：房权证资阳字第2××6号，国有土地使用证号：资阳国用2013第Ｂ××7号），为了办理房屋过户手续，本人声明从即日起使用中文名字“巴罗佐·卡洛斯”。同日，曾茂与杜双玉、巴罗佐·卡洛斯到资阳市房地产管理局办理房屋所有权转移登记申请，经审批，资阳市房地产交易与权属登记中心准予交易，但至今该房屋仍登记在曾茂名下，杜双玉、巴罗佐·卡洛斯持有产权证原件。 另查明，有多张照片显示杜双玉与巴罗佐·卡洛斯的女儿于2014年6月至9月期间入住在案涉房屋，案涉房屋所在小区的物业公司出具证明，证明杜双玉自2014年5月入住案涉房屋至今，一直按时缴纳物业费和停车服务费。案涉房屋对门邻居李建根向法院出具证明，证明杜双玉在2014年搬入，带着半岁左右的女儿，杜双玉的母亲时常来协助看护小孩，李建根的妻子常与其拉家常。2014年临近春节，因团年缺桌椅，还向杜双玉家借用。后来主要是其母亲陆续居住在该房屋。 再查明，原告凌建文、第三人刘成容、刘钊、李文分别申请执行曾茂、马春花四案，案号为（2015）雁江执字第1326号、（2015）雁江执字第1327号、（2016）川2002执147号、（2016）川2002执170号。2016年1月8日、2016年3月10日，该院依申请查封了案涉房屋。2018年9月12日，杜双玉、巴罗佐·卡洛斯提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行并解除查封。（2018）川2002执异119号执行裁定书裁定支持了杜双玉、巴罗佐·卡洛斯的异议请求。后上述裁定书被该院的（2019）川2002执监1号执行裁定书裁定撤销，由该院重新审查处理，案号为（2020）川2002执异137号，后该案作出执行裁定书，裁定“中止对被执行人曾茂名下位于资阳市雁江区××路××号××海国际一期12栋12（Ｚ）1-4-1号住房的执行”。之后，凌建文不服，在法定期限内，向该院提起执行异议之诉，形成本案。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，只有真实有效且符合以上四项条件的买卖关系，才可以排除执行，故本案争议焦点为：1.房屋买卖是否真实、有效且已交付入住；2.本案是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。 1.房屋买卖是否真实、有效且已交付入住 原告主张，离婚协议已将案涉房屋分割给了曾茂，故曾茂无权与杜双玉夫妻签订买卖合同。该院认为，房屋买卖合同虽是曾茂一人与杜双玉夫妻签订的，但马春花亦收到部分房款；且多次执行异议程序中，该院都将申请书、诉状等资料送达了马春花，马春花并未出面主张曾茂无权处分，故认定马春花对曾茂出售房屋或者知情或者进行了追认，房屋买卖不因无权处分而构成瑕疵。 原告还主张，杜双玉夫妻与曾茂之间的房屋买卖大多通过现金支付不合理，更像是让与担保，但并未提供证据证明，仅是猜测。而杜双玉提交了交付14万元房款的取款记录（12万元），取款虽然发生在交付前三天，但与现实生活并无明显违悖，当事人可以根据自己的生活安排取款时间，也可能在取款后因种种事宜推迟了交付时间。现加上向马春花转款的23.6万元，杜双玉共举出了35.6万元的资金来源，已达到高度盖然性证明标准，该院认定杜双玉实际支付了房款，房屋买卖真实。 关于是否实际入住。原告称自己曾在2014年7月还到案涉房屋中去过，所以杜双玉诉称的2014年5月已交房不属实，但其认可杜双玉提交的其女儿一岁前在案涉房屋中居住的照片，认为杜双玉当时应该是租住关系。该院认为，杜双玉的女儿在2014年6月到9月已经居住在案涉房屋中，又有物业公司和邻居作证，原告认为其住在其中的法律基础是租赁，却未提交证据，故不予采信，认为结合支付记录、买卖合同以及证人证言，认定杜双玉购买房屋后，至迟于2014年6月，已实际交付入住。 2.本案是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记” 根据《最高人民法院关于印发的通知》（法[2019]254号）文件第127条第二款“实践中，对于该规定的前三个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”的精神，杜双玉有向房屋登记机构递交过户登记材料的行为，可以认定符合该条件。 综上，杜双玉和巴罗佐·卡洛斯在本院查封前已购买案涉房屋，支付完毕全部房款并已入住，且已有过向房屋登记机构递交过户登记材料的积极行为，其主张的事实能够全部满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，可以排除执行。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、第三百零四条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告凌建文的诉讼请求。 二审当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：杜双玉和巴罗佐·卡洛斯是否享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益？ 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，只有在符合该项规定条件的前提下买受人才具有排除执行的民事权益。一、本案中，被上诉人杜双玉和曾茂于2014年5月18日就案涉房屋签订了《买卖合约》，一审法院于2016年1月8日、2016年3月10日查封案涉房屋。虽然曾茂与马春花在2014年2月19日登记离婚且约定案涉房屋归马春花所有，但案涉房屋仍然登记在曾茂名下，与房屋的登记权利人签订合同符合日常认知，杜双玉夫妇和曾茂之间的房屋买卖合同是合法有效的。在人民法院查封之前双方即已签订了合法有效的书面买卖合同。上诉人认为房屋买卖真实性存疑和房款交付不合情理，一审法院对此已作详细评判，本院不再赘述；二、根据本案查明的事实可知，有多张照片显示杜双玉和巴罗佐·卡洛斯的女儿于2014年6月至9月期间入住在案涉房屋，且案涉房屋所在小区的物业公司出具证明，证明杜双玉自2014年5月入住案涉房屋至今，一直按时缴纳物业费和停车服务费，加之邻居证明杜双玉在2014年搬入案涉房屋。综上，可以认定杜双玉作为买受人已实际入住案涉房屋。三、根据本案证据显示，马春花曾出具收条认可收到定金5万元；2014年5月18日，被上诉人向马春花账户转款23.6万元；2014年10月21日，曾茂出具收到购房款14万元的收条；2014年11月11日，再次出具收到购房款1万元的收条。案涉房屋价款双方约定为42.6万元，故可以认定杜双玉已交付案涉房屋全部价款。四、如一审所述，本案中，被上诉人作为买受人已向房屋登记机构递交过户登记材料，现案涉房屋未过户非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，杜双玉和巴罗佐·卡洛斯在案涉房屋被查封前已签订合法有效的书面合同且合法占有案涉房屋，已支付全部价款，且有向房屋登记机构递交过户登记材料的积极行为，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以排除执行。 综上所述，上诉人凌建文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审诉讼费用4300元由上诉人凌建文负担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 罗文利 审 判 员 王 力 审 判 员 刘 彤 二〇二一年五月二十八日 法官助理 孙祖亮 书 记 员 孙毓灵