广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初7293号原告：文建红，女，1967年11月23日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，委托诉讼代理人：肖启万，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海裕，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：曹奕兴，男，1947年3月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：徐刚，广东绅源律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐子毅，广东绅源律师事务所实习律师。原告文建红与被告曹奕兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案，由审判员关则深适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文建红及其委托诉讼代理人陈海裕、肖启万，被告曹奕兴的委托诉讼代理人徐刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文建红提出如下诉请：1、确认原告与被告签订的合作建房协议无效；2、被告向原告退还612450元购房款并赔偿利息损失（按银行同期贷款利率，自款项交付之日起计至清偿之日止）；3、本案受理费由被告负担。事实和理由：2016年9月，被告称其在人和镇鸦湖村海边经济社获得地块，准备开发百明花园项目，双方协商由原告参与“合建”其中1号楼A座12A单元。双方于2016年9月5日签订合作建房合同，原告依约向被告支付了合作建房款476350元，之后在准备交付钥匙时要求原告追加房款，原告又于2019年3月7日支付272200元，其中案涉房屋占136100元。但是，由于被告拖欠承建商工程款，承建商的人员破坏了门窗，房屋迟迟未能使用。原告为此提出退房，被告承诺同意，但迟迟未履行。案涉房屋用地为宅基地，不能用于销售，涉案合同依法应为无效合同，被告应当退还房款并赔偿损失。被告曹奕兴辩称：原、被告之间确实签订了房屋买卖合同，我方也认为合同无效，同意退还购房款，但原告应将转售给案外人甘智贤的1号楼A座12A单元房屋退还给被告。被告曾为百明花园工程项目提供劳务和机械设备，由于开发商无力支付劳务费和机械价款，故将案涉房屋抵债给被告。后来原告需要购买房屋，双方签订了案涉合同。原告入住前，开发商要求被告补交每平方1000元价款，被告也只能向原告收取后转交给开发商。原告并非没有入住案涉房屋，而是其已经转卖给他人，原告常年在当地做生意，知悉百明花园的性质，但仍购买案涉房屋，是为了获取收益，其要求被告赔偿利息损失没有依据。经审理查明：原告与被告于2016年9月5日签订《合作建房协议》，约定被告于2010年4月2日与本市白云区人和镇鸦湖村海边经济合作社签订了协议，利用该社21.85亩空地开发兴建百明花园项目，原告愿参与合作建房；原告参与合作建房选定1号楼A座12A单元，总价款为476350元，由原告在签订合同当日一次性付清；被告应于2017年12月31日将经过质量验收合格的房屋交付给原告使用；今后政策允许的，被告和海边经济合作社应为原告办理分户的集体土地房产证，原告应提供办证所需的资料；合同另就其他权利义务进行约定。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款476350元。被告提出，其在百明花园项目施工过程中，为开发商提供了劳务和机械设备，由于开发商无力支付价款，故用案涉房屋抵偿债务，被告得知原告有购房需求，才将房屋卖予原告。原告确认，其实际向被告购买了1号楼A座7B和12A单元两套房屋。2019年3月7日，原、被告签订补充协议书，约定原告参与合作建房选定1号楼A座7B和12A单元，面积均为136.1平方米，应按每平方米1000元补缴购房款，共计272200元，补缴款项由被告指定的银行账户收取。补充协议签订后，原告向被告指定的银行账户交付272200元。双方确认，被告已经向原告交付其所购买的1号楼7B单元房屋，并由原告转卖给案外人。原告提出，被告至今尚未交付1号楼12A单元房屋，但被告提出已经向原告交付该房屋，双方均无提交证据证明相关情况。诉讼中，经本院调取关联案件中有关百明花园项目的建设工程规划许可证，百明花园项目已经办理穗规建证〔2015〕1215号、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》，其中1215号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇新兴经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦A区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”（土名），建设规模为1幢、地上7层、5198.7平方米；地下1层、1265平方米；总建筑面积6463.7平方米；1217号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇凤和经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦B区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段，建设规模为1幢、地上8层、12279.3平方米；地下1层、4356平方米；总建筑面积16635.3平方米。以上事实，有合作建房合同、付款流水、付款凭证、建设工程规划许可证和当事人陈述等证据可以证实。本院认为：原告与被告签订的案涉合作建房合同虽名为合作建房，但从合同的权利义务来看，被告收取原告的款项，原告并不参与房屋具体的兴建，仅由被告向原告交付具体的房屋，故原告和被告签订的涉案合同并非合作建房合同，实为房屋买卖合同。原告向被告购买房屋所在的百明花园项目已经办理了建设工程规划许可证，但相关证照中所列的建设单位为案外人广州市白云区人和镇新兴经济联合社及广州市白云区人和镇凤和经济联合社，工程项目为商业楼，但实际建成为住宅楼，原告向被告所购的案涉房屋位于1号楼12层，与建设工程规划许可证所列的建设项目也不一致。虽然原、被告均对案涉房屋房屋买卖合同无效没有异议，但合同效力并非单纯的当事人意思自治的范围，案涉房屋是否属于违建，是否具备出售条件，应当先由相关行政机关处理，方能认定案涉合同的效力。原告要求确认案涉合同无效的诉请应当待有关行政机关处理认定后，方能由人民法院调处，故本案对原告该项诉请不予调处。被告同意退还案涉房屋价款，本院予以认定，退款金额应为两次所交价款的总和，共计612450元。被告明知案涉房屋存在权属缺陷仍与原告签订案涉合同，对合同无法履行负有主要过错，原告要求赔偿资金占用损失合理，应予支持。资金占用损失可按476350元为基数，自2016年9月5日至2019年8月19日期间按人民银行同期贷款利率计算；按136100元为基数，自2019年3月7日至2019年8月19日期间按人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起按612450元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告曹奕兴向原告文建红退还购房款612450元并赔偿资金占用利息（资金占用损失可按476350元为基数，自2016年9月5日至2019年8月19日期间按人民银行同期贷款利率计算；按136100元为基数，自2019年3月7日至2019年8月19日期间按人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起按612450元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）；二、驳回原告文建红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5307.25元（已预交），由被告曹奕兴负担（原告同意由被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  关则深二〇二一年五月二十五日书记员  揭育汉