上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初10615号原告：张文君，女，1975年9月10日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：朱炅侃，男，1984年8月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：马琰菁，女，1984年11月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：朱炅侃(系马琰菁的丈夫)。原告张文君与被告朱炅侃、马琰菁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文君、被告朱炅侃暨被告马琰菁的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文君向本院提出诉讼请求：1.在采信原告发出的解除合同告知书前提下，确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年9月8日解除；2.两被告支付原告违约金7,000元;3.两被告支付原告逾期支付租金违约金6,533.33元(自2017年8月25日起至2017年9月8日止);4.两被告支付原告房屋空置损失7,000元。事实和理由：2017年8月16日,原告通过中介机构与被告签订《房屋租赁合同》一份,双方约定由被告向原告承租位于上海市闵行区虹梅路XXX号XXX室房屋、租期为2017年9月1日至2019年8月31日、月租金7,000元、押二付二、先付后租、每两个月支付一期等。此后，被告无故拒付租金，还拒收房屋，在原告向其催付租金时，甚至还殴打原告。现原告为维护自身权益，诉至法院。被告朱炅侃、马琰菁共同辩称，对签订合同一节事实无异议，双方先约定2017年8月28日交房，后调整为同月30日交房，但最终房屋未交接成功，该合同已经生效判决确认于2017年9月8日解除。合同解除非因被告违约所致，故不同意支付原告相应违约金及房屋空置损失费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月16日，张文君(作为出租方暨甲方)与朱炅侃(作为承租方暨乙方)以及案外人德佑房地产经纪有限公司(作为居间方暨丙方)就本市闵行区虹梅路XXX号XXX室房屋签订《房屋租赁合同》(NO：FXXXXXXXXXXX)一份。该合同第3条约定，甲方应于2017年8月28日之前向乙方交付该房屋。交付时甲、乙双方在丙方见证下签订本合同之附件二《房屋交接书》，该房屋租赁期限自2017年9月1日起至2019年8月31日止。第4.1条约定，该房屋每月租金为7,000元，该房屋租金24个月内不变。第4.2条约定，租金以2个月为一期支付，乙方每期租金提前7日直接或者通过丙方向甲方支付(即先付后租)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的200%支付逾期违约金。第5.1条约定，在交房时，乙方应直接或者通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金为2个月的租金，即14,000元。第5.2条约定，租赁期间内发生的水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费由乙方负担；物业管理费由甲方承担，租赁备案费用由乙方承担。第9.2条第(2)款约定，甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日仍未交付，或者合同期限届满前，甲方无正当免责理由提前解除合同的，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于1个月租金的违约金。第9.4条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)乙方在甲方按时交付该房屋的情形下，未能配合办理交房手续，经甲方催告后7日仍未配合办理交房手续的；(2)乙方未征得甲方书面同意擅自改变房屋用途致使该房屋损坏；或因乙方原因造成该房屋主体结构损坏；或擅自转租该房屋或者转让该房屋承租权的；或对该房屋的使用违反相关法律规定的；(3)乙方逾期不支付租金超过7日的；(4)乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同。第11条约定，签订本合同时，乙方支付10,000元作为定金，由乙方直接或通过丙方支付给甲方，或者由丙方根据甲方的授权予以保管。若甲方未能在本合同约定的交房日期按时交房，且经乙方催告后2日仍未交付的，甲方需双倍返还定金给乙方。第12.5条约定，经双方约定，租金双月的25日支付给甲方，煤气费和税费按每月共100元支付给甲方，租约到期后多退少补，25日之后付租金，按日租金的200%支付违约金。合同另约定双方其他相关权利义务。当日，朱炅侃以微信转账方式支付张文君定金10,000元，张文君出具《收款收据》一份。2017年8月24日，朱炅侃与张文君就物业管理费由哪方承担、具体交房日期等问题发生争执。同月26日，二人及中介人员潘利军在微信群中确认于2017年8月30日晚上交接房屋，但此后双方未交接成功。2018年2月1日，朱炅侃诉至本院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并由张文君双倍返还定金等。2018年8月31日，本院作出(2018)沪0112民初4432号民事判决。后张文君申请再审，上海市第一中级人民法院于2019年7月30日作出(2019)沪01民再58号民事裁定，撤销(2018)沪0112民初4432号民事判决，将该案发回本院重审。2019年8月12日，本院立案受理该案，并依法另行组成合议庭重新审理。2019年11月15日，本院作出(2019)沪0112民初30374号民事判决。该判决书记载：“……本院认为，朱炅侃与张文君于2017年8月16日签订的《房屋租赁合同》(NO：FXXXXXXXXXXX)系双方的真实意思表示，内容不悖强行法规定，应属合法、有效，理应对双方当事人产生法律约束力。本案中，虽张文君曾提出物业费负担的争议，但结合相关聊天内容，可以确定双方协商一致将交房时间延迟至2017年8月30日时，物业费负担的相关争议已不构成双方履行合同的障碍，此时双方均一致确认调整至30日交接房屋。结合双方的陈述，可以确认，2017年8月30日晚，交房的现场人员为朱炅侃及其妻子，张文君以及中介人员潘利军，而双方交接房屋的实际争议在于是否应由中介人员潘利军陪同交接房屋，对此，朱炅侃称其需要中介陪同，从而可以有第三方证明，张文君则称中介人员潘利军并非诚心要帮其出租房屋，故不同意中介陪同。本院认为，双方的上述陈述在内容上并不矛盾，均指向朱炅侃要求中介陪同而张文君拒绝中介陪同之事实，故本案的处理应在上述基础上分析：一方面，从房屋租赁合同履行惯例角度来看，房屋出租过程中合同双方当事人由中介人员陪同交接确属行业交易习惯，也确实有助于水电煤及家具家电等交接过程中起到第三方见证的作用。结合本案情况，张文君在没有充分理由的基础上，拒绝中介人员陪同朱炅侃交接房屋，与相关行业惯例有所不符。即便其对中介人员存在不满，也应通过向中介公司反映情况等合理途径予以表达；另一方面，从本案具体案情角度来看，张文君虽拒绝中介人员陪同，但却并未拒绝朱炅侃看房交接，对房屋租赁合同在朱炅侃、张文君之间的履行并未构成严重障碍。特别是，朱炅侃亦强调为子女上学目的而租赁房屋，时间要求上特别高，在此前提下，朱炅侃实应理性思考并妥善与张文君沟通分歧之处。此外，张文君虽提出朱炅侃已另行在他处租赁房屋因而恶意解除合同的意见，但其提供的证据并不足以证明存在上述事实，故其相关意见，不予采纳。综上，本案系争房屋租赁合同未能继续履行的原因可归咎于朱炅侃、张文君双方，双方在合同的解除中均存在过错，故本案不适用定金罚则，对朱炅侃主张的双倍返还定金之诉请，依法仅支持退还10,000元之部分，对相应赔偿10,000元的诉请则不予支持。……判决如下：一、朱炅侃与张文君于2017年8月16日就上海市闵行区虹梅路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》(NO：FXXXXXXXXXXX)于2017年9月8日予以解除；二、张文君于判决生效之日起十日内向朱炅侃返还定金10,000元；三、驳回朱炅侃的其他诉讼请求……”。后张文君不服该判决，提起上诉。2020年5月26日，上海市第一中级人民法院作出(2020)沪01民终2137号民事判决。该判决书记载：“……本院认为，张文君与朱炅侃签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实的意思表示，双方均应恪守履行。根据合同约定，朱炅侃应于双月的25日支付租金，故2017年8月25日，朱炅侃应支付张文君首期租金1.4万元，但朱炅侃未按期支付首期租金。同时，合同约定8月28日之前由张文君向朱炅侃交付房屋，但张文君亦未按期将房屋交付。从双方的实际履行行为看，8月24日，双方已因物业费的负担发生争执。根据合同第5.1条之约定，物业费应由张文君负担。该约定对张文君与朱炅侃均具约束力，即便张文君对中介公司的居间行为持有异议，亦不能因此否认双方之约定。从之后的微信聊天记录看，双方已协商一致将交房时间延后至8月30日。在此期间，朱炅侃提出一手交房一手交钱，张文君则要求朱炅侃先行支付租金、押金后交付房屋。虽然没有证据证明双方对于支付租金、押金行为与交接房屋行为的履行先后次序达成一致，但双方对于8月30日履行上述两项行为并无异议。故可以认定双方就延期交房及延期支付租金达成了合意。对于8月30日双方未能办理房屋交接手续的原因，从当事人的陈述看，系双方对于是否由中介公司的工作人员潘利军陪同交接房屋及支付租金、押金与交接房屋的先后次序这两个问题发生争执所致。对上述两问题，本院分析如下：首先，租赁合同第3条约定，张文君与朱炅侃应在中介公司的见证下签订《房屋交接书》，即中介公司负有见证房屋交接之义务，其不履行该义务的，应承担相应的合同责任。且中介公司人员陪同租赁双方交接房屋，不仅是租赁行业的惯例，也有助于房屋交接手续的顺利履行。故朱炅侃要求潘利军陪同交接房屋，具有相应的合同依据及合理性。即便对潘利军在处理物业费负担等问题上持有异议，在没有充分证据证明中介公司履行见证义务将妨碍租赁合同正常履行的情况下，张文君无权拒绝朱炅侃关于潘利军应陪同交接房屋之要求。即便事实张文君与朱炅侃可自行办理交接手续，但在未与朱炅侃协商一致的情况下，张文君无权要求与朱炅侃单独办理房屋交接，亦无权否认朱炅侃之该项权利。其次，根据租赁合同4.2条之约定，双方系先付后租，即朱炅侃应先支付租金后使用房屋，由此，张文君要求朱炅侃先支付首期租金后办理房屋交接，具有合同依据。但根据租赁合同5.1条之约定，在交房时，朱炅侃方支付押金，即押金支付与交房应同时履行。张文君要求朱炅侃先行支付押金，缺乏合同依据。押金支付与交房两行为虽系同时履行，但毕竟有履行之先后次序，而租赁合同对此并未作出约定。由此，张文君要求朱炅侃将首期租金及押金(扣除已付定金1万元后，总额为1.8万元)均于办理房屋交接手续前支付，缺乏合同约定。在此情况下，双方应本着诚实信用及有利于合同履行的原则协商解决。张文君坚持要求朱炅侃先行支付租金、押金后交接房屋，或者在没有潘利军陪同的情况下先交接房屋后支付租金、押金，均非最有利于合同履行的选择。同时，张文君虽然对于办理房屋交接手续附有条件，但并未拒绝朱炅侃看房交接。朱炅侃为子女入学而租赁房屋，在时间上有特定要求，朱炅侃亦应本着最有利于合同履行的原则与张文君进行磋商。但从在案证据看，朱炅侃未与张文君进行积极、合理的协商。综合上述分析，本院认为，就上述两问题发生争执后，张文君与朱炅侃均未基于最有利于合同履行的原则进行协商，对于租赁合同未能于2017年8月30日继续履行，双方均有过错，不可单独归责于张文君或者朱炅侃。加之从在案证据看，张文君与朱炅侃在合同履行过程中已丧失相互信任的基础，而合同的正常履行有赖于双方存有一定的信任与认同，继续履行租赁合同，徒增争执与纠纷。故一审法院认定租赁合同因双方的过错而于2017年9月8日解除，具有相应的事实基础及合同依据，本院予以维持。张文君关于系朱炅侃违约致租赁合同解除的上诉意见，本院不予采纳。由此，朱炅侃要求张文君返还定金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。张文君的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。……判决如下：驳回上诉，维持原判……”。本院认为，原告张文君与被告朱炅侃于2017年8月16日签订的《房屋租赁合同》已经(2020)沪01民终2137号民事判决确认于2017年9月8日解除，故对原告张文君主张的第一项诉讼请求，本院不再重复处理。至于违约责任，本院认为，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。鉴于前案生效判决已经认定原告张文君、被告朱炅侃对于案涉《房屋租赁合同》不能继续履行进而导致合同解除均有过错，且考虑双方过错责任相当，故双方应当各自承担因合同解除而造成的损失而无权向对方索赔。因此，对于原告要求两被告支付相应违约金及房屋空置损失等诉请，本院均不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：驳回原告张文君的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计156.67元，由原告张文君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  何 刚法官助理  朱爱萍书 记 员  朱爱萍附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。