山西省灵丘县人民法院   民事判决书   （2021）晋0224民初21号   原告：周某，灵丘县人。       委托诉讼代理人：赫某，灵丘县法律援助中心法援律师。       被告：大同市天维房地产开发有限公司。       法定代表人：张某1，该公司董事长。       被告：杨某，大同市人，现住大同市。       委托诉讼代理人：张某2，山西平辰律师事务所律师。       原告周某与被告大同市天维房地产开发有限公司、被告杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人赫某与被告大同市天维房地产开发有限公司的法定代表人张某1、被告杨某及其委托诉讼代理人张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。       原告周某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令被告退归原告购房款263047.68元，配套费15214元。事实和理由：2013年被告杨某在大同市天维房地产开发有限公司学府雅苑承包工程，工种为劳务派遣，后因第一被告资金链断裂导致无法偿还被告杨某工程款，于是两被告经协商，第一被告于2013年将9号楼5单元1302房间用于顶替之前所欠杨某的部分工程款，该房屋的顶账金额为263047.68元，后被告杨某于2016年7月9日将该房屋以实际金额263047.68元卖予原告（详见房屋买卖合同书）。原告购买房屋后，被告一直未按合同履行，现既不交付房屋又不退还房款，原告多次与被告协商无果。无奈，为了维护原告的合法权益不受侵犯，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。       被告大同市天维房地产开发有限公司辩称，涉案房屋是我顶给王广的，至于原告跟谁购得该房屋并不知情，原告的购房款也并未交付天维公司。对于收取了配套费表示认可，同意归还原告，但未收受购房款，也无能力交付房屋，因此无法给付。同意确认合同无效。因为五证不全。       被告杨某辩称，合同是王广及天维公司签字盖章的，有没有效力与其无关，其也并未收取过购房款及配套费用。       当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院认证如下：原告提交的《商品房买卖合同》、购房款收据、配套费收据和2016年9月10日杨某出具的证明，被告大同市天维房地产开发有限公司对原告的证据的真实性均不持异议，但认为只收到了配套费，没收到购房款；被告杨某认为，商品房买卖合同是由王广和天维公司签字和盖章的，和杨某本人没有关系，对该证据不认可，收据是天维公司出具的，收款收据仅写的是“杨”，没有写清楚杨某，也标注了未付现金，如果是转账原告应该拿出转账凭证，因此对其真实性、关联性不认可。2016年9月10日证明，是杨某本人书写，被告杨某对原告证据的真实性、合法性有异议，认为证据是被加工了的，上半部分扯了，内容显示不清，“房款已全部交清”，只能证明房款交清了，交了多少房款，具体交给谁了不清楚，因此合法性、关联性不认可。买卖后果由杨某负责，什么后果不清楚，原告和被告杨某之间存在合同关系，才能负责。落款日期，保证上写的是9月10日交清房款，收据是7月9日出具的，如果说是在9月交清的房款，原告应该拿出证明。本院对上述证据审查后认为，原告提交的《商品房买卖合同》、购房款收据和配套费收据，形式、来源合法，内容相互印证，在被告未提供反驳证据的情况下，本院应予以确认其效力。2016年9月10日杨某出具的证明，其内容是完整的，其载体的被撕与否，不影响其内容，故对该证据予以确认。       依据确认的有效证据并结合当事人的陈述，本院认定如下事实：被告大同市天维房地产开发有限公司与被告杨某存在涉案楼房建设工程承包合同关系，因被告大同市天维房地产开发有限公司拖欠被告杨某工程款一事，经双方商议，用所建楼房（包括涉案房屋）出售价款抵顶拖欠工程款。后经被告杨某引荐，原告与被告大同市天维房地产开发有限公司签订了编号THXQ-289《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告的××区，房款总额为263047.68元，付款方式为一次性付清。2016年7月9日，被告大同市天维房地产开发有限公司向原告出具房款缴款收据，金额263047元，收据上并写明“杨某顶账、未付现金”。同日，被告大同市天维房地产开发有限公司向原告出具配套费缴款收据，金额15214元，并实际收取了该款项。合同签订后，原告取得涉案楼房的钥匙，但并未办理上述楼房的产权登记或过户手续。2016年9月10日杨某向原告出具证明：今周某购杨某唐河新区2-5-1302房屋一套，今日房款已全部交清，所买房屋如有纠纷，一切后果由杨某负责。现灵丘县学府雅苑的7、9、11号楼（现唐河新区的3、2、1号楼）均被本院依法拍卖给灵丘县房地产开发公司。被告在整体楼盘被拍卖给灵丘县房地产开发公司之前未取得上述商品房预售许可证明。       本院认为，原、被告的争议焦点之一是原告交付购房款的实际数额，为此原告提供了被告大同市天维房地产开发有限公司向原告出具的房款缴款收据，该收据载明了购房款的金额，被告杨某对此虽有异议，但未能提供有效的证据予以反驳，根据民事诉讼证据规则，应以该收据载明的金额确认原告实际缴款的数额。原、被告的另一争议焦点是原告交付的购房款由哪一被告实际占有，依据房款缴款收据上“杨某顶账、未付现金”和杨某向原告出具的证明，结合用房屋价款抵顶拖欠工程款的实际情况，应认定由被告杨某实际占有该款项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据该规定，被告大同市天维房地产开发有限公司作为房地产开发企业，在未取得商品房预售许可证明的情况下即与原告签订《商品房买卖合同》，直到案涉房屋在被本院依法拍卖给灵丘县房地产开发公司前仍未取得商品房预售许可证明，该合同应认定无效。无效合同自始无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该规定，原告将唐河新区2号楼5单元1302室退归被告大同市天维房地产开发有限公司，被告大同市天维房地产开发有限公司返还原告配套费15214元，被告杨某返还原告购房款263047元。至于被告大同市天维房地产开发有限公司拖欠被告杨某工程款，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：       一、原告周某与被告大同市天维房地产开发有限公司签订的××区的《商品房买卖合同》无效；       二、被告大同市天维房地产开发有限公司返还原告周某配套费15214元，被告杨某返还原告周某购房款263047元。       上述给付款项于本判决生效后10日内交付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费减半收取计2737元（缓交），由被告大同市天维房地产开发有限公司负担。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。       审判员王秀梅   二一年五月二十六日   书记员刘雨