河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0329民初1891号原告（反诉被告）：付向晶，女，汉族，1990年6月28日生，住址河南省伊川县。委托诉讼代理人：邓振华、邓波寒，河南法桥律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：伊川华美商城商业管理有限公司（下称华美公司），住所地：洛阳市伊川县城关镇洛栾快速路与振兴路交叉路口西，统一社会代码：91410329MA3X5TDNXG。法定代表人：刘传启，男，汉族，1982年9月26日生，住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：宋长江，男，汉族，1968年8月25日，住所地：河北省黄骅市，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：刘跃辉，河南绿洲律师事务所律师，一般代理。原告（反诉被告）付向晶诉被告华美公司（反诉原告）合同、准合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付向晶及其委托诉讼代理人邓振华、邓波寒，被告华美公司委托诉讼代理人宋长江、刘跃辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：一、依法确认被告提供的格式合同《华美家居建材城商铺租赁合同》第八条第一项即“乙方可对所租赁的商铺进行装修改造……,租赁期满不再续租或者合同提前解除的，乙方应根据甲方要求，将商铺恢复原状或所做装修无偿归甲方所有”为无效条款；二、判令被告因拒绝原告续租商铺，给原告造成的装修损失804254万元；三、判令被告续签商铺租赁合同；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月11日，被告（甲方）提供格式租赁合同，与原告（乙方）签订了其在华美家居建材城的B区13栋101、102、103、104、105共五间商铺的《华美家居建材城商铺租赁合同》，合同约定租赁期限共三年（即自2017年7月16日至2020年7月15日止），由原告在上述承租商铺经营奥斯曼卫浴系列商品，合同还约定了合同期满后的续租及同等条件下的优先租赁权等的规定。上述租赁合同签订后，原告即按照奥斯曼卫浴的装修标准及甲方统一的装修设计方案对毛坯房商铺进行装修。因被告上述租赁市场直到2018年5月6日正式开业后才具备经营条件，因此原、被告租赁合同履行期从该日正式起算。原告为承租商铺，除花费大量心血外，还为进行商铺装修花费804254万元，原告商铺经三月余装修才符合经营卫浴要求的条件，但至今原告花费巨资装修商铺的成本还远没有收回，不料就在合同将于2021年５月５日到期之际，被告先是于2021年３月１日以通知书形式发函要求原告续租商铺，而后仅隔８天被告又于３月９日向原告发律师函公然拒绝原告续租商铺，被告借口说原告涉案的商铺要收回另作他用，并于2021年３月22日复函驳回了原告的续租申请。被告的行为将致使原告花费近百万元装修的商铺仅使用三年不能续租，使原告遭受巨大经济损失，被告之所以公然拒绝原告续租商铺的请求，根本源于被告所提供格式合同第八条第一项排斥原告主要权利的格式条款即“乙方可对所租赁的商铺进行装修改造,装修设计方案应经甲方同意，并应符合华美家居建材城的管理制度、服从甲方的统一管理，且不得破坏商铺的主体结构。租赁期满不再续租或者合同提前解除的，乙方应根据甲方要求将商铺恢复原状或所做装修无偿归甲方所有”；该条款直接排除了原告对商铺装修附属物剩余价值的权利主张，该条款也纵使被告无视原告基本权利，毫无顾忌地拒绝并剥夺原告的续租权利。根据我国民法典第497条的规定，被告提供格式租赁合同的该格式条款应依法确认为有损原告基本权利的无效条款，如被告继续拒绝原告的商铺续租权，被告就必须赔偿原告由此所遭受的装修损失。特提起诉讼。被告华美公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。1、双方签订的《华美家居建材城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应为有效合同。我司商铺对外进行招商出租，原告于2017年7月11日与我司签订《华美家居建材城商铺租赁合同》，该合同一式三份，原告留存一份，原告作为完全民事行为能力人在未受到欺诈、胁迫等情况下，自愿签署本合同并且其已对合同内容进行完全充分的阅读和理解；该合同租赁期截止于2020年7月15日到期，我司为减轻承租方的经营成本，自愿承诺承租人的租赁期限截止于2021年5月5日；故原告的《华美家居建材城商铺租赁合同》于2021年5月5日期满，在合同期满前，我司多次向原告通知或邮寄告知函，告知原告：合同期满后，我司按照合同第九条之规定收回商铺并要求原告按照合同约定撤离；原告自签订合同后共有将近4年的使用期限，原告为了自身经营需要对涉案商铺进行装修并自主经营，合同约定合同期满后不再续租的，承租人将一切物品设备（除不可移动之装修不得拆除和损坏）全部撤离清场，也就是说原告可以在不破坏房屋结构、完整和损害装修装饰等情况下撤离一切物品；故答辩人并未加重原告责任或限制其主要权利，也未故意和过失给原告造成经济损失的。综上所述，答辩人是根据合同第九条之规定收回自己的商铺，同时答辩人也不存在《民法典》第497条规定的情形。2、原告主张的装修损失无事实和法律依据。原告在签订合同时到合同期满长达将近四年之久，并且答辩人给出交一年租金用三年的优惠政策，其根据自身经营需要对涉案商铺进行必要的装修装饰，也是为了其本人的营利，该装修装饰费用应是其本人自应承担的经营成本；同时原告作为成年人，明知无论是投资还是做生意，都存在着已知或未知的风险，原告要求答辩人承担其装修装饰费用，纯粹是转嫁风险给答辩人，并且根据社会生产经营习惯，从未有租赁户对租赁物进行装修装饰，在租赁期满后反而要求出租人承担装修装饰费用的，其无视合同约定的诉求反而加重了答辩人的责任，严重违反了社会公平正义、有悖社会认知。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告华美公司反诉请求：1、请求判决被反诉人立即撤离商铺、停止侵权，并按逾期一日1111元赔偿经济损失直至被反诉人撤离止。2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：双方于2017年7月11日签订《华美建材城商铺租赁合同》，约定将伊川华美建材城B区13栋101、102、103、104、105号商铺出租给被反诉人，合同实际于2021年5月5日期满，合同期满前，我司多次向被反诉人发送告知函和律师函，告知被反诉人合同期满后，我司将收回上述商铺；但合同期满后，被反诉人拒绝撤离至今，被反诉人严重侵害了反诉人的合法权益，根据合同第九条约定，逾期不移交商铺的，应赔偿反诉人损失，损失以按日累计、按照市场管理费及租金的5倍计算，履约保证金不予退还。综上所述，被反诉人的行为严重侵害了反诉人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》509、583、733条之规定提起反诉，请求法院支持反诉人的反诉请求。原告针对被告反诉辩称，1、拒绝撤离是因为被反诉人存在续租条件，也与本诉原告就续租合同有效成立的条件下，反诉人又拒绝本诉原告的续租请求。2、本诉原告已为租赁商铺付出了巨额的装修费用，本诉原告还打算继续租赁商铺进行经营。原告就本诉和反诉向法庭提交以下证据：证一、《华美家居建材城商铺租赁合同》一份。证明2017年7月11日被告华美公司（甲方）与原告付向晶（乙方）签订了由被告华美公司提供的格式商铺租赁合同；该合同存在限制及排除原告主要权利的违法霸王条款：即第八条第一项即“乙方可对租赁的商铺进行装修改造，装修设计方案应经甲方同意，……租赁期满不再续租或者合同提前解除的，乙方应根据甲方要求将商铺恢复原状或所做装修无偿归甲方所有”。证二、装修合同一份、商铺装修图纸7张；装修项目明细及各项价款表；装修费的收款收据三张计款804254元。证明原告按照被告及奥斯曼行业的要求，进行商铺装修付出804254元装修费及装修后的商铺经营状态。证三、反映原告对商铺进行装修后的经营状态专题视频及商铺一、二层的装修效果照片10张。证明原告对商铺的装修情况及目前的经营状态，另从侧面反映原告对商铺的投入及经营态度十分认真及不易。证四、1、2021年3月1日被告给原告下发的通知书；2、原告给被告邮寄的同意按被告要求续租的申请书邮寄单；3、被告发出续租通知书、原告接受续租条件后，被告又发给原告的拒绝续租的复函；4、被告律师函。证明2021年3月1日被告给原告下发续租通知书具有续租合同要约性质，原告接受该通知并无提出异议，即视为双方续租合同已经成立，被告反悔有违法律规定。经质证，被告华美公司对证一真实性无异议，该合同是双方真实意思的表示，原告在签订本合同时也已充分了解合同内容并且该合同一式三份，由原告自留一份，同时合同约定租赁合同为3年，2017年7月16日至2020年7月16日止，并且在合同第九条约定合同期满或者解除后，原告应当按照合同约定撤离，逾期不撤离的，原告应当赔偿被告损失。对证二真实性有异议，证明方向也有异议，原告提交的合同系复印件并且没有相关的发票，同时该装修合同，装修费用系原告为了经营需要，自身应当承担的经营成本。该投入也是原告为了经营营利，同时也并不是说按照被告要求进行的装修。对证三真实性无异议，但与本案无关。对证四1无异议，证明方向有异议，该通知仅证明告知承租户的续租政策及租金要求，并非向原告发出了要约邀请。对证四2真实性无异议，对证四3、4真实性无异议，证明方向有异议，对证四3系被告向原告的要约邀请进行的复函，该复函已明确告知原告，合同期满后不再与原告签订续租合同，并要求原告按照合同规定撤离，对证四4在被告收到原告的要约邀请前，被告已通过复函明确告知原告，合同期满后不再与原告签订续租合同，并要求原告按照合同规定撤离。被告华美公司就本诉和反诉向法庭提交以下证据：证一、租赁合同（同原告证一）。证明：该份租赁合同经原被告双方签字确认已成立，依法有效，根据合同第九条规定租赁期满合同解除，原告应按照合同规定撤离现场并将一些物品设备清场，逾期视为抛弃物。证二、原告的续租申请及复函一份。证明：被告对于原告的续租要约邀请，通过复函的方式告知原告合同期满后不再签订续租合同，并要求原告按照合同约定撤离。证三、归还商铺告知书。证明：被告通过邮寄及在原告门上张贴的方式，告知原告收回商铺。证四、律师函一份。证明：被告已于2021年3月9日告知原告合同租赁期满后被告将收回商铺，不再与原告签订合同。经质证，原告对证一真实性无异议，证明方向有异议，异议观点同我方举证阶段的证明观点。对证二没有异议，证明方向有异议，这个申请恰好说明我方接受了被告方的续租要约，关于复函是我方接受对方要约后，被告方悔约。对证三、证四真实性没有异议，这是悔约的行为。本案为合同、准合同纠纷，主要争议焦点为：一、原、被告双方在2017年7月11日签订的《华美家居建材城商铺租赁合同》的合同效力；二、被告在2021年3月1日向原告发出的通知书的性质及2021年3月15日原告向被告发出申请的性质。一、关于原、被告双方在2017年7月11日签订的《华美家居建材城商铺租赁合同》的合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定，原、被告双方基于公平、自愿原则所签订的租赁合同合法有效，该合同中第八条第一款规定：“乙方可对所租赁的商铺进行装修改造，装修设计方案应经甲方同意，并应符合华美家居建材城的管理制度、服从甲方的统一管理，且不得破坏商铺的主体结构。租赁期满不再续租或者合同提前解除的，乙方应根据甲方要求将商铺恢复原状或所作装修无偿归甲方所有”。该合同为格式合同，在对合同的解释上应作对原告有利的解释。即原告明确表示在同等条件下不再续租方可按合同约定进行。二、关于被告在2021年3月1日向原告发出的通知书及2021年3月15日原告向被告回复申请的性质问题，根据《中华人民共和国民法典》的规定，被告向原告发出的通知书，其包含租金、租赁政策、物业费、合同期等内容，应为续租要约，原告并未发出新的要约，并于2021年3月15日原告向被告发出申请同意续租，应为承诺，即因被告华美公司发出要约成立后，原被告形成新的合同关系，即续租合同按被告要约为一年。结合原、被告陈述、举证、质辩及法庭调查，本院确认本案以下事实：被告华美公司商铺对外进行招商出租。2017年7月11日，被告提供格式租赁合同，原、被告双方签订了其在华美家居建材城的Ｂ区13栋101、102、103、104、105共五间商铺的《华美家居建材城商铺租赁合同》，约定租赁期限截止于2021年5月5日，原告缴纳租金并缴纳履约保证金2000元，并对承租商铺依约进行装修后，经营奥斯曼卫浴系列商品。2021年３月１日被告以通知书形式发函给原告，就商铺租金、租赁政策、物业费、续租期（一年）等内容通知了原告，原告未予否认，并于2021年3月15日向被告回复申请，其内容为“本人付向晶，根据我与贵公司签订的《华美家居建材城商铺租赁合同》及贵公司2021年3月1日向我下发的续租通知，经本人考虑，决定与贵公司续签位于伊川县华美家居建材城Ｂ区共计222.22㎡），请于2021年3月30日前随时联系续签”。2021年3月22日被告复函原告，不再与其签订租赁合同，决定合同期满后，将收回商铺。2021年4月29日原告诉讼来院，诉讼期间，被告提出反诉并将原告租赁的商铺上锁，原告报警。本院认为，2017年7月11日双方签订的《华美家居建材城商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，应为有效合同。合同履行期间，原被告双方无争执。原告诉求确认《华美家居建材城商铺租赁合同》第八条第一项即“乙方可对所租赁的商铺进行装修改造……,租赁期满不再续租或者合同提前解除的，乙方应根据甲方要求将商铺恢复原状或所做装修无偿归甲方所有”为无效条款，理由不足，不予支持；2021年3月1日被告发出续租通知，是其真实意思表示，内容具体明确，属续租的要约，自原告收到该通知书后生效，且原告于2021年3月15日回复，属原告在合理期限内对被告要约做出的承诺。双方续租合同系以要约承诺形式订立，双方应按要约承诺的内容订立续租合同。在被告2021年3月1日续租通知书到达原告后，同年3月9日通过律师函形式告知原告租赁到期后，被告要收回商铺，该律师函属撤回要约性质，因续租要约已生效，后来的律师函不得撤回要约；同年3月22日又复函合同期满后要收回商铺，是对3月1日具有要约性质的通知书的撤销，该函件因该案属续租合同性质，原告亦具备续租条件，该要约不得撤销。原告诉求续签商铺租赁合同，应以2021年3月1日被告给原告发出的通知书内容为内容续签为期一年的书面租赁合同。原被告以要约承诺的形式订立续租合同后，被告反悔并锁原告租赁的商铺，不仅违反诚实信用原则，其行为亦属违约，应承担赔偿损失的责任，该损失应为原告的经营收入损失，原告诉求被告因拒绝原告续租商铺给原告造成的装修损失为804254万元，理由不足，本院暂不予支持。被告反诉要求原告立即撤离商铺、停止侵权，并按逾期一日赔偿1111元经济损失给反诉人，理由不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法典》第一百三十七条、第一百四十一条、第四百七十一条、第四百七十二条、第四百七十五条、第四百七十六条第二款、第四百七十四条、第四百七十七条、第四百八十一条第二款第二项、第四百九十八条、第七百零五条第二款、第七百零七条之规定，判决如下:一、被告伊川华美商城商业管理有限公司于本判决生效后三日内按2021年3月1日通知书与原告签订《华美家居建材城商铺租赁合同》；二、驳回原告付向晶的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告伊川华美商城商业管理有限公司的诉讼请求；案件本诉受理费5921元,反诉费25元，共计5946元，由伊川华美商城商业管理有限公司承担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张靖普二〇二一年五月二十四日书记员  孙浩杰