福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2852号上诉人（原审被告）：平潭新丝路跨境发展有限公司，住所地福建省平潭综合实验区金井湾片区台湾创业园。法定代表人：罗楠，执行董事。委托诉讼代理人：郭俪佳，福建拓维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平潭综合实验区先行实业有限公司，住所地福建省平潭县北厝红山村加田下65号。法定代表人：唐勇三。委托诉讼代理人：唐淋峰，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。上诉人平潭新丝路跨境发展有限公司（以下简称新丝路公司）因与被上诉人平潭综合实验区先行实业有限公司（以下简称先行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院(2020)闽0128民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。新丝路公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判。2.本案诉讼费由先行公司承担。事实与理由：一、平潭综合实验区是国家确定的“一带一路”重要枢纽节点也是“两个特区”、全国第二个国际旅游岛城市，为贯彻执行国家大力发展电子商务，加快培育经济新动力政策，平潭综合实验区管委会引入新丝路公司获得“平潭跨境电商保税展示体验中心项目”的运营权，并决定由先行公司前身金井湾公司与新丝路公司签订《租赁合同》，并向新丝路公司做好本项目服务、补助资金发放等相关工作，同时本项目也是福建省主要领导赴平潭拉练检查的重要项目之一，因此新丝路公司免租金承租案涉商铺符合项目背景，合理有据。合同双方在《租赁合同》第五条“商铺租金及押金部分”不填写租金标准的真实意思表示是免租金，出租方无权单方设定租金标准要求新丝路公司缴纳租金。《提请研究的相关事项》仅是《租赁合同》附件二的配套文件，系该次区管委会主任办公会议第八议题的纲领性文件，该次会议未通过其中提及的租金标准，因此一审法院根据《提请研究的相关事项》认定《租赁合同》另有租金标准时错误的，依法应予以纠正。二、一审认定新丝路公司未达到免租条件需要支付租金是错误的，依法应予以纠正。一审中先行公司提交的文件表明其并未完整取得和交付《租赁合同》约定的14799平方米案涉商铺的承租权。根据《租赁合同》第八条“特别条款”第6款约定，就先行公司无产权争议的部分租赁商铺，新丝路公司已100%完成入住率考核标准，此事实有商铺开业照片、商铺照片、平面图、宣传册及装修合同予以佐证，在《关于新丝路跨境电商项目资金补助的请示》中，先行公司前身金井湾公司在2016年5月26日也明确新丝路跨境交易中心一期面积约8000平方米，保证运营入住率超80%。《租赁合同》签订至合同解除期间，先行公司从未就新丝路公司入驻面积考核未达标事项向新丝路公司发出任何书面或口头通知。综上，即使《租赁合同约定了免租条件，新丝路公司也已经完成。三、先行公司的违约行为导致新丝路公司《租赁合同》目的无法实现，一审法院认定新丝路公司违约解除合同错误。先行公司并未按约完整交付14799.52平方米租赁商埔，新丝路公司无法正常使用全部租赁面积，造成新丝路公司与物业公司产生物业合同纠纷，物业公司多次以停水断电、聚众拉横幅的方式阻断新丝路公司的正常运营。由于租赁物所在地系填海造地后建设，周边路面严重下沉，造成1#、2#一楼外部路面与建筑物平面下沉开裂高达1米以上，从路面进入一楼店面的必经台阶也随之下沉，上下水管道断裂，无法正常使用。新丝路公司曾多次书面请求先行公司确认、核实实际租赁面积、修复租赁物，并要求协调电费及未交租赁商铺物业费的缴纳问题，先行公司从未作任何回应。先行公司不维修出租商铺损毁，导致商铺无法正常运营，也违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、二百二十条、二百二十八条规定的出租人应履行的主要义务。因此，一审法院认定新丝路公司违约解除合同应向先行公司支付相当于6个月的租金作为违约金，并承担先行公司一审律师费支出是错误的，依法应予以纠正。先行公司辩称，一、先行公司与新丝路公司签订的《跨境电商保税展示交易体验中心项目商铺租赁合同》明确约定租金及租金标准，并约定合同期十年，合同第一至三年（2016年5月1日到2019年4月30日）新丝路公司在达到免租条件时可免租金。商铺租赁合同上下文均能体现合同是有租金且租金标准双方均知晓。本案一审时新丝路公司提供证据中也多处自证新丝路公司对本案合同有租金以及对租金标准都是明确知晓的。根据新丝路公司提供的证据，2018年5月23日和8月1日新丝路公司分别向平潭综合实验区经济开发局、平潭综合实验区管委会发出关于解决新丝路公司运营存在问题的申请报告，其中提及案涉商铺免租期过后房租高达千万等。商铺租赁合同对于新丝路公司如何才能享受免租金以及如果未达到条件缴交租金有明确约定，合同第八条第六款约定，新丝路公司实际仅装修6500平方米，装修面积并非开业面积的概念，大于开业面积，即使假设以装修面积认为装修的商铺全数开业，也远达不到合同约定免租金的条件。因此按合同约定，新丝路公司不享受第一至三年免租金优惠需向先行公司缴交40%租金。二、先行公司在合同签订时即交付了案涉商铺，面积共计14799.52平方米。合同从第一年履行至第三年的4月22日，新丝路公司未向先行公司主张不能对租赁物使用、收益之问题。根据商铺租赁合同第二条和合同相对性原则，即使存在先行公司与案外人的问题，也不在本合同履行范围之内。且根据商铺租赁合同第八条第2款的装修补助约定，新丝路公司向先行公司申请装修补助款时按照14799.52平方米申请了补助，先行公司也按照250元/平方米*14799.52平方米支付了装修款补助，共369.988万元。三、商铺租赁合同对于合同违约有明确约定，违约方应按合同约定承担违约责任。商铺租赁合同签订后先行公司给付了合同约定的各项补助金达到1319.988万元，新丝路公司却在本应履行到2026年4月30日的十年期合同仅仅履行到第三年2019年4年22日时即以单方通知并自行撤离方式撕毁合约。新丝路公司的行为已构成合同违约，应按商铺租赁合同第十二条第二款和第十五条约定向先行公司支付相当于6个月的商铺租赁租金作为违约金。先行公司向一审法院起诉请求：1.判令新丝路公司向先行公司支付2016年5月1日到2019年4月30日40%商铺年租金1069.7617万元；2.新丝路公司支付违约解除合同相当于六个月的租金445.734万元作为违约金；3.新丝路公司支付逾期支付租金的逾期付款违约金每超过1个月按照年度租金（不计优惠）5%计算，暂计超过8个月为297.156万元；4.新丝路公司退还补助款923.9916万元；5.新丝路公司赔偿先行公司因本案支付的律师代理费20万元；6.新丝路公司承担本案诉讼费、保全费等相关费用。以上共计总金额2756.6433万元。一审法院认定事实：2016年3月18日，平潭综合实验区管委会2016年第5次主任办公会议第八项议程研究平潭跨境电商保税展示体验中心入驻有关工作，并形成《主任办公会议纪要》（第5次）。会议决定：（一）跨境电商保税展示体验中心项目……同意由新丝路公司作为运营主体，运营期10年。（二）鉴于项目体量较大，使用商铺产权面积约15000m2，投资近亿元……原则同意金井湾片区开发管理局提出的对跨境电商保税展示体验中心选址、租期、租金补助、广告宣传补助、产业配套、仓库保障、运营考核等方面的意见。（三）由金井湾公司负责，全程做好项目服务、合同签订、补助资金发放、运营考核等相关工作……。区管委会主任办公会议材料《关于平潭跨境电商保税展示体验中心入驻提请会议研究的相关事项》载明，拟确定新丝路公司为平潭跨境电商保税展示体验中心运营主体……四、租期及租金：租赁期限为10年，按产权面积计算租金。1.第1-3年，由平潭海峡如意城开发建设有限公司提供免租金优惠（已售出商铺的产权人，即小业主已将经营权委托给海峡如意城，未售出商铺产权仍归属海峡如意城所有）；2.第4-10年，小业主委托经营协议期满后，由金井湾公司与小业主及平潭海峡如意城开发建设有限公司签订租赁协议，取得G001地块一期1#、2#、3#楼一层至二层商铺租赁权，并提供给新丝路公司经营使用；3.金井湾公司自第4年起向小业主及平潭海峡如意城开发建设有限公司缴纳租金，一年一付，另需缴纳3个月租金作为履约保证金（由新丝路公司承担），租金标准按照平潭海峡如意城开发建设有限公司给小业主反租标准执行……五、装修补助：由金井湾公司委托新丝路公司进行装修，依附于房屋的装修部分产权归属金井湾公司所有，租期内使用权归属新丝路公司。装修补助按照产权面积计算，装修标准1000元/m2以上，给以最高不超过500元/m2的装修补助；装修标准低于1000元/m2,按实际产生费用给以50%装修补助，超过部分由新丝路公司自行承担。启动装修后（7个工作日）按250元/m2标准支付首款；装修工程结束，由金井湾公司验收通过后（10个工作日内）结算补助尾款。以上装修补助含各级政府补助。六、广告宣传补助：由新丝路公司提交广告宣传方案……由金井湾公司负责审核（7个工作日内），按实际产生费用一次性给予最高不超过300万元补助。此外，该相关事项报告内容还包括运营考核、产业配套、仓库保障等措施。2016年3月23日，金井湾公司根据上述《主任办公会议纪要》（第5次）会议精神，将海峡如意城G001地块一期1#2#3#楼一至二层商品钥匙移交新丝路公司负责人。移交证明另附附件1.G001商业裙楼台账明细表；2.写字楼钥匙移交单，载明一层共21间商铺，其中第4、21号商铺无钥匙；二层共27间商铺。2016年4月1日，新丝路公司委托装潢公司对案涉商铺进行装修。装修施工合同载明，工程概况为平潭自贸区办公楼1-3#楼1-2层商业区，建筑面积15000m2，本合同工程为3#楼1-2层商业区装饰工程，装饰面积约为6500m2，具体以实际面积为准，合同固定总价650万元。2016年5月1日，金井湾公司（甲方）与新丝路公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方根据管委会《主任办公会议纪要》（2016年第5次）的决定，按照金井湾片区开发管理局对跨境电商保税展示体验中心的选址意见，于2016年月日，甲方与平潭海峡如意城开发建设有限公司签订了《海峡如意城商铺租赁合同》（见附件三），约定自2016年5月1日起至2026年4月30日止，甲方享有本合同所述商铺转租权。为此，甲方将该商铺出租给乙方，用于投资建设平潭综合实验区跨境商品保税展示交易中心。合同第一条商铺基本情况约定：该商铺位于海峡如意城G001地块一期1#、2#、3#楼，商铺产权登记面积共计14799.52平方米。第二条甲方承诺：甲方保证所出租商铺若因经营管理、产权纠纷，有关委托管理、按揭、抵押债务、税项等事项，在出租后产生经济纠纷，由甲方承担全部责任，与乙方无关。本合同将甲方视同商铺物业的业主，有权管理和处置本项目涉及的物业，乙方均不与如意城建设公司发生任何涉及本项目物业的商务、法律关系。甲方承诺协助乙方争取平潭自贸区和平潭综合实验区内获得不低于同行业的优惠政策。第四条租赁期限：商铺的租赁期限自2016年5月1日起至2026年4月30日止，共计120个月。第五条商铺租金及押金：1.商铺租金按产权登记面积计算，综合平均月租金（不分楼层、朝向、方位、含通道、构筑物等公摊面积）为人民币元/平方米，年租金按双方确认的面积乘以每平方米单价为准。2.经双方确定，租金按年度结算。一年一付，具体支付时间及押金双方协商确定……如乙方符合本合同第八条特别条款规定的情形，依照特别条款执行。3.租赁期间，如遇市场变化，双方可另行协商调整租金标准。除此之外，双方不得以任何理由调整租金……。第八条特别条款：1.为了扶持平潭综合实验区鼓励发展的新型业态和高端服务业，乙方设置的进口商品销售专区（不少于1.2万平方米，具体以每季度双方确认面积为准）享受租金优惠。该区域第一年至第五年享受免租金优惠，第六年至第十年享受30%租金优惠。2.乙方按照甲方批准的装修方案（含预售清单）进行装修，其依附于商铺结构的装修材料或产品的所有权归属甲方所有，乙方在租赁期限内仅享有使用权，未经甲方批准，不得擅自处理。对此甲方向乙方给予装修补助，具体如下：（1）按产权面积计算，装修标准1000元/m2以上，给以500元/m2的装修补助；装修标准低于1000元/m2，给以250元/m2的装修补助；其余部分由乙方自行承担，以上装修标准以甲方委托的第三方审核单位的审核结果为准……。3.乙方应在机场、火车站以及平潭岛内设置相关大型立柱广告设施、街面、主流报纸及电视台植入宣传广告，并将广告宣传方案报甲方备案。乙方第一年实际报入宣传广告费用不低于300万元，甲方根据乙方提供的户外广告装置（甲方实地审核）及广告合同等进项审核，并在审核后7天内支付给予乙方最高不超过300万元的宣传补助……6.在满足乙方正常经营条件的前提下，由甲方（或单方委托第三方中介机构）按照下列标准对乙方进行考核，并给予乙方相应租金优惠或者补助。具体标准如下：（1）第一年至第三年为企业培育期，乙方开业（乙方最迟应在2年月日）后6个月内企业入驻率达开业面积的70%，12个月内达开业面积的95%，甲方给予乙方免租金优惠；若乙方无法达到相应入驻率，乙方须向甲方缴交40%的商铺年租金……。第十一条因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回商铺，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，并承担违约责任：1.拖欠租金累计达六个月……。第十二条终止合同约定：……2.任何一方无故终止合同的，违约方向守约方赔偿全部经济损失（经第三方评估），并支付相当于6个月租金（不计优惠）作为违约金。第十三条违约责任约定：……2.乙方应当按照合同约定及时支付租金，逾期每超过一个月，按商铺全额年度租金（不计优惠）5%向甲方支付违约金。第十五条纠纷解决约定：在履行合同过程中，如有争议，双方应先及时、充分进行沟通协商，协商不成，双方均有权向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼，由此产生的律师费、诉讼费、保全费、差旅费由败诉方承担。合同后载明有附件三份：附件一：跨境电商保税展示体验中心项目商铺明细表；附件二：平潭综合实验区管理委员会主任办公会议纪要〔第5次〕；附件三：《海峡如意城商铺租赁合同》。另查明，金井湾公司与案涉101号等45间商铺小业主、就案涉204号商铺与平潭海峡如意城开发建设有限公司分别签订《商铺租赁及经营管理协议书》，金井湾公司向案涉商铺小业主支付的年租金合计8767988元。2016年4月12日、同月26日，新丝路公司向金井湾公司发出关于预支或拨付装修补助的报告，提出根据上述会议纪要，由该公司先拨付装修补助200万元。2016年4月29日，金井湾公司向新丝路公司支付150万元。2016年5月11日，新丝路公司向金井湾公司发出关于申请拨付装修及广告补助的报告，提出根据上述租赁合同，该公司按合同须拨付新丝路公司装修及广告补助款（商铺产权面积14799.52m2，装修补助拨付按250元/m2共3699880元，广告补助款3000000元）总计6699880元，已拨付装修补助款1500000元，仍须拨付5199880元。2016年5月12日，金井湾公司向新丝路公司支付219.988万元。2016年5月16日、5月20日，新丝路公司分别向金井湾公司发出关于拨付广告补助款的报告。2016年5月17日、5月20日，金井湾公司分别向新丝路公司支付200万元、100万元。2016年5月20日，新丝路公司向金井湾公司发出《关于申请空调安装补助及开业补助的报告》。2016年5月20日、5月27日，金井湾公司分别向新丝路公司支付200万元、450万元。2016年8月2日，平潭综合实验区财政金融局向区管委会作出的《关于新丝路跨境电商项目资金补助的答复意见》，载明：一、资金拨付情况：该局已于2016年5月26日拨付1000万元资金到金井湾公司，其中启动装修首款补助资金380万元，广告费补助300万元，物流费、人工运营成本及赶工费320万元。二、空调安装费用补助。根据上述会议纪要及提请议定研究的相关事项的规定，以及区管委会领导批示精神，参照装修补助标准，给予空调安装补助费用的50%资金补助，补助金额218万元。三、开办补助。由新丝路公司根据相关文件提出申请，由区产业奖补窗口受理，跨境办按照规定审核同意后拨付奖补资金。2016年12月27日，先行公司（金井湾公司已被其吸收合并）向平潭综合实验区交通投资集团有限公司作出《平潭综合实验区先行实业有限公司关于申请拨付新丝路跨境电商项目补助资金的请示》，载明该司按照管委会文件规定发放相关新丝路跨境电商项目补助资金，具体如下：一、装修补助。新丝路跨境电子商务项目一期商铺产权装修面积14799.52m2，暂按250元/m2标准支付装修补助首付款，已支付369.9880万元。二、广告宣传补助。已支付300万元。三、新增空调、赶工、调货、开业补助。新丝路公司《关于申请空调安装补助及开业补助的报告》提出增加空调安装费等，根据相关文件精神及负责人确认，申请新增补助资金的内容符合实际情况，拨付补助资金650万元。先行公司已支付上述三项补助资金共计1319.988万元，区财政金融局2016年5月24日预拨付该项目补助资金1000元，其余319.988万元由该司其他项目建设资金垫付，恳请集体予以转报区管委会申请拨付该司垫付的补助资金319.988万元。2018年5月23日、8月1日，新丝路公司分别向平潭综合实验区经济发展局、平潭综合实验区管委会发出《关于解决新丝路公司运营存在问题的申请报告》，要求解决案涉租赁商铺面积及公摊比例、物业费等问题，其中提及案涉商铺免租期后房租高达2000万等。2019年4月18日，新丝路公司向平潭综合实验区管委会发出《关于新丝路跨境交易中心项目三年免租金到期后给予继续支持的报告》，该报告恳请事项中载明根据《商铺租赁协议》第8条第6款的约定，该项目根本无法达到合同所约定的交易额，也根本无力支付近千万的年租金，请求继续给予三年免租金优惠政策，等等。2019年4月22日，新丝路公司向先行公司发出《关于新丝路跨境交易中心项目三年免租金到期后计划结业事宜的报告》，报告载明，鉴于新丝路跨境交易中心项目三年免租期即将到期（到期日2019年4月30日），如协调工作无法取得一致意见，本项目计划于2019年5月1日后不再使用海峡如意城G001地块1#、2#、3#楼。2019年下半年，双方就案涉商铺进行了移交。现双方因合同履行及违约责任产生争议，遂成讼。一审法院认为，先行公司与新丝路公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。2019年4月，新丝路公司通知先行公司不再承租，且事后双方就案涉商铺已进行了移交，租赁合同已经解除。本案争议焦点为新丝路公司履约行为是否符合合同约定的免租条件，合同有否约定租金或租金标准，以及新丝路公司有否违约及是否应退赔装修相关补助等。关于新丝路公司履约行为是否符合合同约定的免租条件的问题，《商铺租赁合同》第八条约定新丝路公司在开业后6个月内企业入驻率达开业面积的70%，12月内达开业面积的95%时享有免租金优惠；若未达到相应的入驻率，需向先行公司缴纳40%的商铺租金。《商铺租赁合同》约定的租赁面积为14799.52平方米，且案涉商铺在合同签订前即已交付新丝路公司使用，但新丝路公司实际仅装修经营6500平方米，未达到合同约定的免租条件，应依约缴纳相应租金。新丝路公司关于先行公司未完整交付14799.52平方米租赁商铺，并且关键部分先行公司并没有获得承租权不能转租的抗辩意见，经查，案涉商铺是先移交后订合同，新丝路公司有条件核实租赁面积，新丝路公司此后向先行公司主张装修补助款时亦是以14799.52m2为基数计算，证实新丝路公司认可租赁面积。新丝路公司在申请补助和缴纳租金时就同一租赁物面积持不同态度，自相矛盾。《商铺租赁合同》已明确约定先行公司视为案涉商铺业主，如因产权等产生纠纷由其承担全部责任。新丝路公司并未充分举证证明案涉商铺存在产权纠纷并导致第三人向其主张权利致使其不能对租赁物使用、收益，新丝路公司相关抗辩意见，依据不足，不予支持。关于合同有否约定租金或租金标准的问题，虽然《商铺租赁合同》未载明租金具体数额，但《商铺租赁合同》多处涉及免租期、租金调整、租金支付时间及按租金标准计算押金、违约金等内容，如无租金则无上述约定必要。其次，《商铺租赁合同》附件二《主任办公会议纪要》的附件《关于平潭跨境电商保税展示体验中心入驻提请会议研究的相关事项》第四条第3点明确载明金井湾公司自第4年起向小业主及如意城公司缴纳租金，并缴纳相当于3个月租金的履约保证金（由新丝路公司承担），租金标准按照如意城公司给小业主反租标准执行。故租赁合同对租金标准或计算方式有明确约定。根据先行公司补充提交的平潭海峡如意城开发建设有限公司与案涉商铺小业主、先行公司分别签订的《商品房买卖合同》及《商铺租赁及经营管理协议书》载明的租金数额，可以确定案涉商铺年租金共计为8767988元。《关于平潭跨境电商保税展示体验中心入驻提请会议研究的相关事项》作为租赁合同一部分，新丝路公司对此应系明知的。而且，新丝路公司在2018年5月23日、8月1日及2019年4月18日，向平潭综合实验区管委会等部门作出的相关报告中均提出案涉商铺租金过高等，可进一步证明新丝路公司对于案涉商铺存在租金是知晓的。综上，新丝路公司关于案涉租赁合同为免租金等抗辩意见，依据不足，不予采纳。因新丝路公司未达到合同约定免租条件，应依约补缴三年40%租金10521585.6元（8767988/年×3年×40%）。《商铺租赁合同》还约定了新丝路公司逾期支付租金，每超过一月按照年度租金的5%计算逾期利息，鉴于租赁合同本身并未载明租金数额，案涉商铺租金是在本案诉讼过程中查明的，先行公司关于新丝路公司逾期支付租金的意见，依据不足，不予采纳。关于新丝路公司提前终止合同的问题，《商铺租赁合同》约定租期10年，任何一方不得无故终止合同，否则应赔偿对方全部损失及支付6个月租金的违约金。新丝路公司履约3年即提出解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。先行公司主张按照装修等补助款的70%计算损失，经查，《商铺租赁合同》对于装修、广告补助条件及标准有明确约定，且最终补助款的发放还经先行公司的审核、验收，在新丝路公司装修、广告投入符合《商铺租赁合同》约定时，支付相关补助款的条件即成就，先行公司应依约发放补助。至于进口商铺调拨及空调安装费，也是基于新丝路公司申请条件符合相关补助文件规定，且经相关政府部门同意的情况下拨付的，相关补助款项也已被实际用于上述相关补助事项。《商铺租赁合同》并未约定以履约年限通过对政府补助折旧的方式计算损失，先行公司并未充分举证证明其损失，更未根据上述约定委托第三方评估其经济损失，该节诉请依据不足，不予采纳。但根据《商铺租赁合同》约定，新丝路公司应支付相当于6个月租金作为新丝路公司违约赔偿数额。根据审理查明案涉商铺年租金数额，则违约金为4383994元。关于新丝路公司提出的其与物业公司之间纠纷等问题，根据《商铺租赁合同》约定，新丝路公司负有向物业公司缴纳物业费、水电费的义务，新丝路公司与物业公司相关纠纷，不在本案审理范围内，不影响新丝路公司与先行公司租赁合同关系。关于新丝路公司提出商铺外部路面等存在沉降的问题，《商铺租赁合同》的约定，先行公司负有保障租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，但新丝路公司并未举证曾就此要求先行公司进行维护，也未举证此对其租赁造出的具体损失。《商铺租赁合同》第十五条还约定在履行该合同过程中如产生纠纷，由此产生的律师费等由败诉方承担。因新丝路公司违约导致本案纠纷发生，综合考虑本案新丝路公司应承担的赔偿责任等因素，酌情支持律师费100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、平潭新丝路跨境发展有限公司应于本判决生效起三十日内向平潭综合实验区先行实业有限公司支付租金10521585.6元；二、平潭新丝路跨境发展有限公司应于本判决生效起三十日内向平潭综合实验区先行实业有限公司支付违约金4383994元；三、平潭新丝路跨境发展有限公司应于本判决生效起三十日内向平潭综合实验区先行实业有限公司赔偿律师代理费100000元；四、驳回平潭综合实验区先行实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费179632元，由平潭新丝路跨境发展有限公司负担97781元，由平潭综合实验区先行实业有限公司负担81851元。二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、关于案涉《租赁合同》是否约定租金标准的问题；二、关于新丝路公司是否达到免租条件的问题；三、关于新丝路公司解除合同是否违约的问题。关于案涉《租赁合同》是否约定租金标准的问题。本院认为，《商铺租赁合同》虽未明确约定租金标准，但在合同第五条商铺租金及押金多次提到租赁期间租金的支付或调整等问题，并在第八条关于十年租赁期间内根据经营情况按当年租金标准支付一定比例的补助等问题，甚至违约金、押金等标准均按租金标准计算，并将《主任办公会议纪要》、《跨境电商保税展示体验中心项目商铺明细表》、《海峡如意城商铺租赁合同》作为《商铺租赁合同》的附件，《主任办公会议纪要》的配套文件《关于平潭跨境电商保税展示体验中心入驻提请会议研究的相关事项》第一、二、三、四条明确载明定新丝路公司作为项目运营主体，建设跨境电商保税展示体验中心事宜，载明租金标准按照如意城公司给小业主返租标准执行，同时明确载明租金标准根据平潭海峡如意城开发建设有限公司提供的租金标准及新丝路公司应于2016年5月15日开业运营后六个月内企业入驻率达70%等相应条件后享受免租优惠，否则需缴交40%的商铺年租金。新丝路公司对于合同内容及附件内容应为明知，其关于租赁合同为免租金的主张不能成立。结合新丝路公司多次报告提出租金过高等情况，一审法院根据平潭海峡如意城开发建设有限公司与案涉商铺小业主、先行公司等签订的《商品房买卖合同》及《商铺租赁及经营管理协议书》载明的租金数额等综合认定《商铺租赁合同》租金标准并无不当。关于新丝路公司是否达到免租条件的问题。案涉《商铺租赁合同》第八条明确约定如果新丝路开业后6个月内企业入驻率达开业面积的70%、12个月内达开业面积的95%，先行公司给予新丝路公司免租金优惠，如未达到相应入驻率，新丝路公司需向先行公司缴纳40%的商铺年租金。新丝路公司上诉称先行公司未按合同约定交付14799.52平方米的商铺面积，仅交付了一期面积8000平方米（建筑面积8000平方米，使用面积为6500平方米），故应按照交付的使用面积6500平方米考量入驻率，其司已经达到入驻率考核标准。对此，本院认为，双方在签订合同前就办理移交商铺钥匙手续，2016年5月签订合同至2019年4月22日新丝路公司发出解除通知达三年时间，新丝路公司有条件核实租赁面积但未就商铺交付面积提出异议。2016年4月新丝路公司委托装潢公司对案涉商铺进行装修的合同载明装修建筑面积为15000平方米，且在此后多项的装修补助申请批准过程中，新丝路公司均是按照合同约定的14799.52平方米商铺面积标准申请补助，并按该面积获得相应补助，可以认定新丝路公司认可交付的商铺面积并实际履行，其主张先行公司未按约交付全部商铺，与前述行为相悖，不予支持。新丝路公司未达到合同约定免租条件，应依约补缴三年40%租金。关于新丝路公司解除合同是否违约的问题。如前所述，新丝路公司关于先行公司未按合同约定交付全部商铺、违约在先的主张不能成立。而且，按照案涉《商铺租赁合同》约定，如果出现先行公司在租期内将商铺转租他人或具备交付应由先行公司交付费用导致严重影响商铺使用的情形下，新丝路公司可以终止合同。新丝路公司未举证证明本案存在合同约定的提前解除合同情形亦未举证证明存在合同目的无法实现等法定合同解除情形，单方提出退出项目、解除合同违反合同约定，应承担违约责任。一审法院判令其承担6个月租金标准的违约金并承担先行公司支付的律师费符合合同约定，予以维持。综上所述，平潭新丝路跨境发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费97781元，由平潭新丝路跨境发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐文生审 判 员 张 敏审 判 员 张力群二〇二一年五月二十八日法官助理 贲丹丹书 记 员 林 舒