广东省广州市海珠区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0105民初19974号原告：中国铁通集团有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路81号。负责人：林文荣，职务总经理。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街1号16、17楼。负责人：印建民。委托诉讼代理人：但秋寒、郭泽平，分别为广东正大方略律师事务所律师、实习人员。被告：徐利敏，男，1963年10月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告中国铁通集团有限公司广州分公司诉被告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产公司广东分公司）、徐利敏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁永平、被告东方资产公司广东分公司委托诉讼代理人但秋寒、郭泽平到庭参加了诉讼。被告徐利敏下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票等，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解封广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋阁A908房，并停止执行该房屋；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：东方资产公司广东分公司申请执行徐利敏一案，贵院查封了原告购买的广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁A908房，原告提出执行异议，贵院作出（2020）粤0105执异197号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告是涉案房屋的善意购买人，并且已合法占有使用涉案房屋。原告于2004年1月30日与开发商广州金辉洋房地产有限公司（下称金辉洋公司）签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，并于同年8月2日付清全部购房款并相关收楼费用，依法收楼并使用至今。涉案房屋应属原告所有。原告对涉案房屋未能以其名义办理产权登记和房产证无过错。由于当时政府信息不公开等原因，原告在购房时不知道金辉洋公司此前与徐利敏进行虚假买卖，以徐利敏的名义办理合同备案登记并向银行申请贷款导致涉案房屋一直未能以原告名义办理产权登记，并因此被贵院查封。被告徐利敏与金辉洋公司买卖涉案房屋的行为是无效的，涉案房屋自始至终不属于被告徐利敏所有，被告徐利敏没有处分权，因此徐利敏将涉案房屋抵押的行为无效。被告东方资产公司广东分公司对涉案房屋也不享有优先受偿权。被告东方资产公司广东分公司辩称：一、生效判决书已确认被告享有对涉案房产的抵押权，而原告仅享有合同履行请求权，遵照物权优于债权的基本原则，原告享有的债权无法对抗被告享有的抵押权。已生效的(2009)海民二初字第428号民事判决书明确载明：如被执行人徐利敏不能清偿债务，申请执行人有权以被执行人设定抵押的位于广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁自然层9层A908房房屋折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在该生效判决未被撤销的情况下，原告以其对涉案房产享有权属为由主张中止对该房产的执行，明显与生效判决内容不符，应予驳回。(2020)粤0105执异197号裁定书认定事实正确，应予维持。而且我国《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”；第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”即物权归属应以不动产权证记载的内容为准。现经相关权证证实，被告依法享有对涉案房产的抵押权，涉案房产现登记在被执行人徐利敏名下。而原告仅持有一份购房合同，即便该合同是真实的，在其要求金辉洋公司履行完毕过户的合同义务之前，其并不对涉案房产享有任何物权。依照我国物权优于债权先得到实现的一般原则，原告享有的合同请求权自然无法对抗被告享有的抵押权，即在被告申请执行涉案房产以实现抵押权时，原告的请求权也不足以排除执行。二、涉案房产早在2001年6月1日抵押给银行，原告在抵押设立之后购买涉案房产用作公司生产经营，依据《九民纪要》的相关规定，其权利不得对抗被告享有的抵押权。根据《广州市房地产抵押登记证明书》显示，徐利敏名下位于荔湾区黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑辉洋阁住宅908房于2001年6月1日抵押给了中国建设银行广州市东环支行，另贵院(2009)海民二初字第428号判决业已确认了该抵押的效力，后建行将对徐利敏的主债权及附属担保权益转让给被告，至此被告依法享有对涉案房产的抵押权。另根据原告提供的《商品房买卖合同》显示，合同订立时间为2004年1月30日，即原告购房时间晚于被告抵押权设立之时。《九民纪要》第126条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”即依九民纪要之精神，只有当购房者属于消费者，并符合法律规定的其他条件时，方可排除对涉案房产的执行。简而言之，仅《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定才存在对抗抵押权的可能，适用第二十八条规定无法对抗在先抵押权人的执行。本案中，原告属公司性质，购买涉案房产用作员工宿舍，实际目的是为生产经营，而非满足最基本的生存权。被告认为，依据《消费者权益保护法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。”可以判断原告并非为了生活需要购买房产，其不属于消费者，不能依据排除抵押权人对标的房屋的执行。三、原告未经抵押权人同意购买涉案房产，具有明显的恶意，且该买卖行为严重损害了被告的抵押权益，依据合同法之规定，原告与金辉洋公司之间的《商品房买卖合同》应属无效。《物权法》第196条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”因此，原告与金辉洋公司在未经前抵押权人建行和现抵押权人被告同意的情况下，私下签订的《商品房买卖合同》本身就违反法律规定。另外，广州市在全国是较早实行房屋信息公开查询的地区，2004年已经完全可以查询到房屋的备案登记和抵押登记信息。并且原告作为大型国企，在购房时应当对房屋的产权信息进行详细调查，相较于自然人而言更容易了解到涉案房产已合同备案在他人名下，已抵押给他人的情况。因此，应推定原告对于所购房产已出售并办理了商品房预售登记备案和抵押登记的事实完全是知晓的或者是应当知晓的。在此种情形下，原告仍然与金辉洋公司暗地签订《商品房买卖合同》以转让抵押财产，可见其具有明显的恶意，双方的行为实际系恶意串通损害第三人利益。根据《合同法》第52条规定，原告与金辉洋公司之间的商品房买卖行为应属无效。故原告不享有对涉案房产的任何权益，更无权阻碍被告对涉案房产的执行。被告徐利敏没有提交答辩意见及举证。经审理查明：关于东方资产公司广东分公司与徐利敏债权转让合同纠纷一案，本院于2009年7月9日作出（2009）海民二初字第428号民事判决书，判令解除中国建设银行广东省分行与徐利敏于2001年6月28日签订的《楼宇按揭合同》，徐利敏在判决生效之日起10日内清还借款本金及利息，如徐利敏不能清偿债务时，东方资产公司广东分公司有权以徐利敏设定抵押的位于广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁自然层9层A908号房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；该判决已发生法律效力。2009年12月22日，东方资产公司广东分公司依据上述判决书向本院申请强制执行，本院以（2010）海民执字第406号立案执行，因徐利敏下落不明，本院于2010年9月20日终结本次执行。后经东方资产公司广东分公司申请，本院以（2019）粤0105执恢608号案恢复执行，执行过程中，本院依法查封了广州市黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑辉洋阁A梯9层08单元的房屋产权，查封期限至2022年5月21日止，并以（2019）粤0105执恢608号之一执行裁定书裁定拍卖该房产。后原告向本院提出执行异议，本院于2020年5月26日作出（2020）粤0105执异197号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告遂提起本案诉讼。另查，广州市黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑辉洋阁A梯9层08单元以徐利敏名义办理了预售合同备案，预售契约编号为00076307，以2001穗押备字25963号办理抵押备案，抵押权人为中国建设银行广州市东环支行，暂未办理转移（商品房过户）登记。再查，2020年10月30日，广州市荔湾区人民法院就中国铁通集团有限公司广州分公司与广州金辉洋房地产有限公司、徐利敏确认合同无效纠纷一案作出（2020）粤0103民初7378号民事判决，判令广州金辉洋房地产有限公司与徐利敏之间买卖广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁A908房的行为无效。该判决已于2021年1月20日发生法律效力。2021年2月23日，广州市荔湾区人民法院就中国铁通集团有限公司广州分公司与广州金辉洋房地产有限公司确认合同有效纠纷一案作出（2021）粤0103民初508号民事判决，判令确认中国铁通集团有限公司广州分公司与广州金辉洋房地产有限公司之间针对广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁A908房存在合法有效的商品房买卖合同关系。该判决已于2021年3月14日发生法律效力。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据该规定，执行过程中，案外人对执行标的提出的书面异议被驳回后，应当根据其权利主张与原判决、裁定之间的关系，依法选择通过审判监督程序或者执行异议之诉维护其合法权益。案外人执行异议之诉针对的仅是执行标的本身，核心在于以案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为前提，就强制执行应当继续还是停止作出评判；如果案外人主张的民事权利指向的标的物与原判决、裁定确定的民事权利义务关系或者该权利义务关系的客体具有同一性，则属于其认为原判决、裁定错误的情形，其应通过审判监督程序寻求权利救济，而非提起执行异议之诉。本案中，本院据以执行的（2009）海民二初字第428号民事判决书已确认东方资产公司广东分公司享有抵押权并有权以广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁自然层9层A908号房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿，而原告在诉状中明确对上述优先受偿权提出异议，并主张徐利敏的房屋买卖行为及抵押行为无效，原告的诉请实际上是否认债权人的抵押权，亦即否认生效判决作为执行依据的合法性，在此情况下，本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人认为原判决、裁定错误的情形，应当依照审判监督程序处理，原告提起案外人执行异议之诉不符合法律规定，对原告的起诉，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回原告中国铁通集团有限公司广州分公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  杨 曼人民陪审员  胡广萍人民陪审员  邓丽红二〇二一年五月二十七日书 记 员  颜 姣吴晓菁