广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1226民初315号原告：德庆县德城镇康城花园业主委员会，住所地住所德庆县德城街道文武路康城花园16幢东梯一楼。法定代表人：冯海泉，该业主委员会主任。委托代理人：梁金汉，系德庆县德城康城花园物业管理处工作人员。被告：陈勇清，男，汉族，1971年7月23日出生，住德庆县。原告德庆县德城镇康城花园业主委员会诉被告陈勇清物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用小额诉讼程序对本案进行了公开开庭审理。原告德庆县德城镇康城花园业主委员会（以下简称康城花园业委会）的委托代理人梁金汉和被告陈勇清到庭参加诉讼。本案现巳审理终结。康城花园业委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告缴清物业管理服务费、汽车停车位费共计1372元，并支付从欠费之日起按日计算1%的违约金；二、本案诉讼全部费用均由被告承担。事实和理由：2008年8月，根据县政府建设文明社区的工作部署和本小区大部分业主的建议，康城花园（解困楼）住宅小区，依照《物权法》、《广东省物业管理条例》相关规定，在县有关主管部门组成的工作小组的指导帮助下，按法定程序选举产生了康城花园第一届业主委员会。本业委会正常开展工作后，曾用半年多的时间，通过电视、张贴招聘广告等形式聘请物管企业来负责管理，但未果。为此，根据大部分业主的强烈要求，经县有关主管部门同意，在2009年2月下旬召开了业主代表大会，参会代表一致表决通过，决定本小区的物业实行自治管理，即由业委会在本地招聘一批思想正派、有群众基础、有工作经验的人员组成本小区的物业管理队伍，并相应成立了康城花园物业管理处。从2009年3月1日起，本小区开始提供有偿的物业管理服务。物业管理服务费的标准暂定为0.25元/平方米/月，汽车停车位费20元/辆/月。2013年7月29日本小区第二届业主大会决定将物业管理服务费和汽车停车位费分别调整为：物业管理服务费0.30元/平方米/月，汽车停车位费30元/辆/月（该决定从2014年1月1日起执行）。2018年7月15日，本小区第三届业主大会决定将物业管理服务费和汽车停车位费分别调整为：物业管理服务费0.50元/平方米/月，汽车停车位费50元/辆/月（该决定从2019年1月1日起执行）。以上收费标准，依据德价（2008）06号文件的规定并经业主代表大会表决通过。2013年8月5日、2018年8月1日，本小区业主委员会将业主大会通过的收费标准在小区内显眼位置先后两次上墙公布。康城花园实行自治管理以来，绝大部分业主均能依据业主大会通过的《康城花园住宅小区管理规约》、《康城花园车辆出入和停车位收费的管理规定》履行职责和义务，并准时缴纳物业管理服务费和汽车停车位费。被告陈勇清于2020年1月至2021年2月共拖欠物业管理服务费14个月672元，于2020年1月至2021年2月共拖欠汽车停车位费14个月700元，两项共计人民币1372元。针对被告的欠费情况，本业主委员会物管处工作人员曾多次催缴，并每季度都将该业主的欠费情况进行张榜公布，但被告仍置之不理，刻意拖欠。为维护原告的合法权益，特诉请法院，请支持原告的诉讼请求。被告陈勇清辩称：因为小区门口改造之后，对我杂物房的使用影响很大，在原告解决我杂物房的使用问题之前，我不同意支付物业服务费。经审理查明：德庆县德城镇康城花园住宅小区包括县安居工程住宅楼1-16幢、朗晴居商住楼3幢2-8层、原农业局综合楼5-8层、原农委综合楼4-7层和私人楼1-4幢（住宅部分）等建筑物及其配套附属设施。2008年8月，在政府有关主管部门的指导和协助下，成立了德庆县德城镇康城花园业主大会，并选举产生了第一届康城花园业委会，因招聘社会物管企业管理未果，业委会在2009年2月召开业主代表大会，业主代表大会表决通过小区实行自治管理的决议，由业委会聘请工作人员组成小区物业管理队伍，并相应设立康城花园物业管理处，实行小区自治管理。业主大会表决通过了《康城花园住宅小区管理规约》，规约规定该小区物业服务费标准按房屋建筑面积计算，每月每平方米0.25元，汽车停车位每月每台20元。康城花园住宅小区从2009年3月1日起实行有偿物业管理服务。2013年7月29日，康城花园住宅小区召开第二届业主大会，业主大会表决通过从2014年1月1日起调整物业服务费和汽车停车位收费标准：（1）安居工程住宅楼1-16幢、原农委综合楼（住宅部分)、原农业局综合楼（住宅部分)、私人楼1-4幢（住宅部分)、朗晴居商住楼（住宅部分)每户每月按每平方米0.30元计算物业服务费；（2）低保户、未出售、未装修、无人住的，经业主本人申请和业委会审核确认后可按每户每月10元的标准收费。（3）私人楼1-4幢的业主，因建筑面积大而户数少，建筑面积300平方米以上的物业服务费可按建筑总面积减半的标准交纳，但已领取新房产证的独立单元套房在300平方米以下（含300平方米）的仍按正常收费标准交纳。（4）、未出售单元（套房）的服务费由发展商负责交纳。物业服务费和停车费在当月15日前缴交。停车位的收费标准:小汽车每月每台按30元收费，大汽车（指原有的已登记的中大货车、中大客车）每月每台50元收费。2018年7月30日，康城花园住宅小区召开第三届业主大会，表决通过了新修订的《康城花园住宅小区管理规约》，该管理规约规定：从2019年1月1日起该小区物业服务费收费标准按物业房地产权证登记的建筑总面积计算，每单元每月按每平方米0.5元计算，低保户可按每户每月20元的标准交纳；汽车停车位按每月每台50元缴交；物业服务费和停车位费在当月15日前缴交，如在当年1月份缴交完本年度的物业服务费和停车位费，可享受免交1个月的优惠；物业服务费和停车位费的收入，归属小区全体业主。该管理规约第二十条规定：业主或使用人违反管理规约第十八条第一款规定拒交物业服务费（含停车位费）三个月以上的，按日收取1％的违约金，视情况（态度）业主委员会可授权物业管理处对该户业主实行停止供水、供电的处理，也可依据《管理规约》向人民法院提起诉讼。陈勇清系康城花园农业技术培训中心楼804单元业主，其房屋建筑面积95.83平方米，车辆一台。自小区实行自治以来，陈勇清能够按照管理规约支付物业管理服务费至2019年。但自该小区出入口通道改造后，陈勇清认为小区出入口通道的改造对其杂物房的使用造成了较大影响，存在安全隐患，要求业委员解决未果为由开始拒绝支付物业服务费。从2020年至2021年2月止，陈勇清共拖欠物业服务费670.82元（95.83平方米×0.5元×14个月）、停车位费700元（50元×14个月），两项合计1370.83元。本院认为：康城花园业委会是德庆县德城镇康城花园业主大会的执行机构，有权代表德庆县德城镇康城花园业主大会提起本案诉讼。德庆县德城镇康城花园业主大会制订和修改的《康城花园住宅小区管理规约》，对全体业主具有约束力。居住在康城花园住宅小区的全体业主应当遵守该管理规约，并按照管理规约履行自己的义务。陈勇清是康城花园农业技术培训中心楼804单元的业主，其物业属于康城花园业主委员会物业管理处自治管理和服务的范围，双方虽然没有订立书面物业服务协议，但物业管理处为其提供了相应物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系。陈勇清应当按照《康城花园住宅小区管理规约》的约定支付物业管理服务费。康城花园业委会起诉请求陈勇清支付尚欠物业管理服务费的诉讼请求，理据充分，本院支持。但康城花园业委会请求计付的物业管理服务费金额略有误差，应以本院核定的金额支持。小区改造出入口通道，设置人行通道，是为了方便广大业主安全通行。小区出入口改造后虽然对陈勇清在小区出入口侧边杂物房的使用造成一定不方便，但并没有影响其正常使用，陈勇清以此为由拒付物业管理服务费没有道理。小区出入口的改造方便了广大业主，但却对陈勇清物业的使用造成了不便，陈勇清暂时支付物业服务费是可以给予谅解的。故对康城花园业委会要求陈勇清支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第八十三条，《物业管理条例》第十七条，《广东省物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、被告陈勇清于本判决发生法律效力之日起15日内向原告德庆县德城镇康城花园业主委员会支付2020年1月至2021年2月期间尚欠物业管理服务费（含汽车停车位费）共1370.83元；二、驳回原告德庆县德城镇康城花园业主委员会其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由陈勇清负担（德庆县德城镇康城花园业主委员会预交的案件受理费25元，可及时申请本院退还）。本判决为终审判决。审判员  覃治安二〇二一年五月二十八日书记员  李彩云