安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终562号 上诉人（原审被告）：马鞍山市开元置业有限公司，住所地安徽省当涂县黄池镇食品街**。 法定代表人：麻志刚，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：桂金龙，北京市东卫（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐立，北京市东卫（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁咸亮，男，1969年1月26日出生，汉族，住安徽省当涂县。 被上诉人（原审原告）：张小萍，女，1968年7月5日出生，汉族，住安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：纪斌，安徽峭正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏孝林，安徽峭正律师事务所律师。 上诉人马鞍山市开元置业有限公司（以下简称开元置业公司）因与被上诉人丁咸亮、张小萍商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2020）皖0521民初3651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 开元置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回丁咸亮、张小萍的一审全部诉讼请求；2.由丁咸亮、张小萍承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。本案一审已经查明，双方在合同中针对房屋交付时间、办理过户登记时间、余款给付时间均未作约定，双方互负的债务没有先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条及《中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定，在丁咸亮、张小萍未全面履行合同义务付清全部房款的情况下，开元置业公司有权拒绝其交付房屋及办理过户登记的请求，一审却依据诚实信用原则，认定开元置业公司应当履行交付房屋、办理过户登记的义务，是错误的。二、一审判决混淆了抗辩权与请求权，开元置业公司是否另行向丁咸亮、张小萍主张未付房款，并不影响开元置业公司在本案中以此作为抗辩。虽然开元置业公司在本案中未就剩余房款提起反诉，但并不影响开元置业公司以丁咸亮、张小萍未付清剩余房款主张同时履行抗辩权，一审以开元置业公司可以另行主张权利为由，否定开元置业公司的抗辩，是错误的。三、一审认定开元置业公司自2019年1月1日起，按每月3000元的标准赔偿丁咸亮、张小萍损失，缺乏事实和法律依据。案涉合同未约定双方先后履行顺序，双方应当同时履行，案涉房屋在办理过户登记之前，开元置业公司仍然是该房屋的所有权人，其占有、使用、收益的权利应当予以保护。开元置业公司作为案涉房屋的所有人有权对外出租案涉房屋并取得收益，丁咸亮、张小萍在未支付全部房款的情况下，无权要求开元置业公司先行交付房屋，丁咸亮、张小萍不存在所谓的损失。另，案涉房屋一年租金只有31500元，一审判决开元置业公司按照每月3000元的标准赔偿丁咸亮、张小萍损失是不合理的，且一审判决判令开元置业公司自2019年1月1日起，按上述标准赔偿丁咸亮、张小萍损失没有事实和法律依据。 丁咸亮、张小萍辩称，开元置业公司的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。开元置业公司与丁咸亮、张小萍签订房屋买卖合同后，开元置业公司将案涉房屋交付给了丁咸亮、张小萍，丁咸亮、张小萍已经按照案涉房屋买卖合同的约定向开元置业公司支付了相应的房款，余下的房款按照向银行办理抵押贷款的方式向开元置业公司支付，但因为开元置业公司的原因导致银行贷款无法办理，案涉房屋产权证也无法办理，开元置业公司应当承当违约责任。 丁咸亮、张小萍向一审法院提出诉讼请求：1.判令开元置业公司立即交付位于当涂县网点的房屋,并协助将该房屋的产权登记到丁咸亮、张小萍的名下；2.判令开元置业公司按4000元／月的标准支付丁咸亮、张小萍自2019年1月1日至开元置业公司实际交付房屋和办理产权登记手续止的损失（暂计算至2020年10月31日为88000元）。 一审法院认定事实如下：2018年12月13日，丁咸亮、张小萍与开元置业公司签订了一份《商品房买卖合同（现售）》，约定开元置业公司将坐落于当涂县，建筑面积为155.08平方米，出售给丁咸亮、张小萍；出卖人已将商品房出租；商品房总价款为1356112.57元，一次性付款，2018年12月7日前支付首付款950000元，余款406112.57元向中国银行申请商业贷款支付，逾期在30日内按日万分之三支付违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。上述合同未对房屋交付的时间、办理房屋过户登记时间、余款给付时间作出明确约定。同日，开元置业公司与丁咸亮、张小萍办理商品房网上备案。2018年12月19日，丁咸亮、张小萍向开元置业公司交纳房款956112.57元，开元置业公司开具了增值税发票。 一审另查明，2017年11月15日，开元置业公司为坐落于当涂县商业营业用房办理了初始登记，初始登记号为当房初登2007002320、2007002347；2018年12月1日，开元置业公司与案外人苏娟签订了一份《房屋租赁合同》，约定开元置业公司将梅塘路155号门面房一层出租给苏娟，租金为每年31500元，一年一付，租期自2016年12月1日至2019年11月30日，目前该门面房仍处于出租状态。 一审法院认为，丁咸亮、张小萍与开元置业公司签订的《商品房买卖合同（现售）》系双方当事人的真实意思表示，当属有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。丁咸亮、张小萍依据《商品房买卖合同（现售）》约定要求开元置业公司协助办理该商品房的房屋所有权转移登记以及交付案涉房物，虽然该合同对案涉房屋交付时间、办理过户登记时间没有约定，但是结合签订案涉合同的时间，丁咸亮、张小萍交付首付款的金额、时间以及该合同未约定丁咸亮、张小萍付清余款作为办理过户登记、交付房屋的条件，根据诚实信用原则，开元置业公司应履行丁咸亮、张小萍主张的上述义务。关于丁咸亮、张小萍的未付房款，开元置业公司可另行主张。关于丁咸亮、张小萍主张开元置业公司按4000元／月的标准支付自2019年1月1日至开元置业公司实际交付房屋和办理产权登记手续止的损失的问题。因双方对办理过户的登记时间没有明确约定，对逾期办理的违约责任亦没有约定，而在签订案涉合同时，开元置业公司出售的案涉房屋具有初始登记证明，并办理了网上备案，丁咸亮、张小萍支付了房屋价款的70%，且案涉房屋已经由开元置业公司于2018年12月1日出租给了苏娟，第一年的租金为31500元，综合考虑本案的情况，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，确定开元置业公司按每月3000元的标准支付丁咸亮、张小萍自2019年1月1日至开元置业公司实际交付房屋止的损失较为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、开元置业公司于判决生效后十日内协助丁咸亮、张小萍办理该商品房的房屋所有权转移登记；二、开元置业公司于判决生效后十日内向丁咸亮、张小萍交付位于姑孰镇××商业××号商业营业用房；三、开元置业公司按3000元／月支付丁咸亮、张小萍自2019年1月1日至开元置业公司实际交付房屋止的损失。案件受理费17006元，减半收取8503元，由开元置业公司负担。 二审查明的事实除了一审认定的“2017年11月15日，开元置业公司为坐落于姑孰镇××商业××号商业营业用房办理初始登记，初始登记号为当房初登2007002320、2007002347”外，其他与一审相同。 另查明，2007年11月15日，开元置业公司为坐落于当涂县办理初始登记，初始登记号为当房初登2007002320、2007002347。 综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.丁咸亮、张小萍要求开元置业公司协助办理所有权转移登记及交付案涉商业营业用房，应否予以支持；2.一审判决开元置业公司自2019年1月1日起按每月3000元的标准赔偿丁咸亮、张小萍损失，是否有事实和法律依据。 本院认为，关于第一个争议焦点，丁咸亮、张小萍与开元置业公司签订的《商品房买卖合同（现售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。虽然该合同对房屋交付及办理过户登记没有约定具体时间，但从丁咸亮、张小萍已按合同约定交付首付款并积极要求办理过户登记手续等行为来看，其一直按合同约定履行义务，未怠于行使权利。开元置业公司作为房屋开发商，依照诚实信用原则，应当履行房屋完整交付及协助办理过户的义务，故丁咸亮、张小萍要求开元置业公司协助办理所有权转移登记及交付案涉商业营业用房的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。关于第二个争议焦点，通过本案审理，本院发现案涉房屋是否能够办理过户登记，尚存在一定争议，这需要一审法院在执行过程中进一步依法了解方能确定。如能顺利办理过户手续，丁咸亮、张小萍可依合同约定主张相应权利。一旦无法办理过户手续，双方当事人亦可依法主张解除合同或要求确认合同无效来维护自身权益，故在案涉房屋是否能办理过户手续存在不确定性的情形之下，一审判决开元置业公司自2019年1月1日起按，每月3000元的标准赔偿丁咸亮、张小萍损失，有所不妥。为了避免损害当事人权益及维护生效判决的稳定性，在本案中暂不宜对丁咸亮、张小萍的上述主张进行处理。 综上，一审判决认定事实清楚，但部分法律适用不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持安徽省当涂县人民法院（2020）皖0521民初3651号民事判决第一项、第二项，即“一、被告马鞍山市开元置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告丁咸亮、张小萍办理该商品房的房屋所有权转移登记”、“二、被告马鞍山市开元置业有限公司于本判决生效后十日内向原告丁咸亮、张小萍交付位于姑孰镇××商业××号商业营业用房”； 二、撤销安徽省当涂县人民法院（2020）皖0521民初3651号民事判决第三项“三、被告马鞍山市开元置业有限公司按3000元/月支付原告自2019年1月1日至被告实际交付房屋止的损失”。 三、驳回丁咸亮、张小萍的其他诉讼请求。 一审案件受理费8503元，由马鞍山市开元置业有限公司负担7503元，丁咸亮、张小萍负担1000元；二审案件受理费17006元，由马鞍山市开元置业有限公司负担15006元，丁咸亮、张小萍负担2000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹悝元 审 判 员 王红伟 审 判 员 赵丽萍 二〇二一年五月三十一日 法官助理 陈婷婷 书 记 员 温 芳