北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民初137号原告：北京金唐亿联商业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰台北路18号院5号楼。法定代表人：金鑫，执行董事。委托诉讼代理人：顾慧敏，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵立晴，北京市尚公律师事务所实习律师。被告：北京汇众恒泰商业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰台北路18号院5号楼。法定代表人：张志军，总经理。委托诉讼代理人：李臻哲，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤梅，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京金唐亿联商业管理有限公司（以下简称金唐亿联公司）与被告北京汇众恒泰商业管理有限公司（以下简称汇众恒泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金唐亿联公司之委托诉讼代理人顾慧敏、赵立晴，被告汇众恒泰公司之委托诉讼代理人李臻哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金唐亿联公司向本院提出诉讼请求：1.判令汇众恒泰公司向我公司支付已经预收的完成合同换签商户的租金及押金等款项共计141336603.56元，并支付自2019年11月1日起至实际支付之日止的资金占用费，标准以上述金额为基数，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的最新贷款市场报价利率计算；2.本案诉讼费等相关费用由汇众恒泰公司承担。后金唐亿联公司将其第一项诉讼请求变更为：判令汇众恒泰公司支付我公司已预收的完成合同换签商户的租金及押金等款项共计141336603.56元，并支付自2021年1月15日起至实际支付之日止的资金占用费，标准以上述金额为基数，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的最新贷款市场报价利率年利率3.85%计算，暂计算至2021年2月18日起诉之日，为506086.67元。事实和理由：2017年1月18日，汇众恒泰公司与3名产权人，即北京丽泽汇通投资管理有限责任公司（以下简称丽泽汇通公司）、北京金锐映辉物业管理公司（以下简称金锐映辉公司）、北京金石联合置地房地产开发有限公司（以下简称金石联合公司），分别签订了3份《房屋租赁合同》，约定将产权人名下的北京市丰台区丰台北路18号（以下简称18号院）1-5号楼出租给汇众恒泰公司经营（其中1、2号楼登记在丽泽汇通公司名下，3号楼登记在金锐映辉公司名下，4、5号楼登记在金石联合公司名下）。汇众恒泰公司又将所租商业分别出租给商户。2018年底，因汇众恒泰公司长期拖欠产权人巨额租金，丽泽汇通公司、金锐映辉公司及金石联合公司于2019年9月21日与其签订了《解除房屋租赁合同协议书》，约定《房屋租赁合同》及相关补充协议均于2019年10月8日解除，双方于当日进行交接，交接给产权人指定的北京金唐众合商业管理有限公司（以下简称金唐众合公司），汇众恒泰公司应及时与商户、金唐众合公司签订三方协议，与商户解除租赁合同，并按产权人的要求将多收的租金、押金、保证金等费用支付给产权人。后上述各方又签订《补充协议》，约定将接管方金唐众合公司变更为我公司，接管时间变更为2019年11月1日。2019年11月1日开始接管后，我公司与汇众恒泰公司及众商户分别签订了《三方协议书》及《北京恒泰中心合同换签确认单》（以下简称换签确认单），就汇众恒泰公司已经收取商户的押金、保证金及预收商户的自2019年11月1日之后的租金、车位费等款项（合称预收款）进行了三方确认，明确汇众恒泰公司应将该款支付给我公司，我公司、汇众恒泰公司和产权人之间的债权债务另行解决。同时，产权人与汇众恒泰公司之间的房屋租赁合同纠纷已生效的民事判决书（北京市第二中级人民法院（2020）京02民初124号、125、164号），就汇众恒泰公司对其收取商户的押金和预收款的相关事实进行了确认，认为应支付给我公司。上述3份生效判决书确认，截至法庭辩论终结前，所有签订三方协议的商户中，汇众恒泰公司已预收丽泽汇通公司1号楼和2号楼共43家商户押金、租金等款项合计50069185.18元；预收金锐映辉公司3号楼40家商户押金、租金等款项合计46759894.92元；预收金石联合公司4号楼、5号楼170家商户押金、租金等款项合计43729454.09元。经我公司起诉前核对，因其中12家商户汇众恒泰公司至今未盖章，应减去该部分商户押金91987.41元；增加完成换签的2家商户，加上确认的金额18978.26元，现我公司与汇众恒泰公司和商户确认的换签确认单共计243份。另外，根据我公司和汇众恒泰公司签订的《停车场临停车位收款确认单》，汇众恒泰公司应支付我公司停车费851078.52元。以上汇众恒泰公司应支付我公司的款项总计人民币141336603.56元。但汇众恒泰公司至今仍未履行上述付款义务，给我公司造成很大损失，其还应当向我公司支付上述金额自2021年1月15日起的资金占用费。故请求人民法院依法支持我公司的诉讼请求。汇众恒泰公司辩称，1.关于金唐亿联公司诉请我公司返还已完成换签商户的押金及预收款问题。根据（2020）京02民初124号、125号以及164号民事判决书的认定，并经我公司核实，金唐亿联公司主张的243家商户共计140485525.04元押金及预收款，金额正确，我公司予以认可。经核实，我公司根据《停车场临停车位收款确认单》还应支付金唐亿联公司停车费851078.52元。综上，经我公司核实，金唐亿联公司诉请我公司返还已完成换签商户的押金、预收款、停车费共计141336603.56元，金额正确。2.关于我公司是否应当向金唐亿联公司支付资金占用费的问题。我公司认为，金唐亿联公司关于资金占用费的主张无事实及法律依据，请法院依法予以驳回。理由具体如下：首先，金唐亿联公司不是《解除房屋租赁合同协议书》的当事人，且该协议也没有关于我公司应当向金唐亿联公司支付押金、预收款的任何约定，因此金唐亿联公司依据该协议主张因逾期支付押金、预收款而产生的资金占用费，无合同依据。其次，虽然《三方协议书》已变更了《解除房屋租赁合同协议书》中关于我公司返还押金、预收款的主体，但是该协议并没有任何关于逾期支付押金、预收款而应当支付资金占用费的约定。因此，金唐亿联公司依据《三方协议书》主张资金占用费，也无合同依据。再次，生效裁判文书已认定，因《三方协议书》处于陆续签订之中，我公司返还押金、预收款的主体及时间始终处于不确定状态。故我公司认为，我公司不应当向金唐亿联公司支付资金占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金唐亿联公司提交以下4组证据：一、《解除房屋租赁合同协议书》及《补充协议》。欲证明：1.产权人与汇众恒泰公司解除了《房屋租赁合同》，指定金唐亿联公司与汇众恒泰公司进行交接；2.租赁合同解除后，2019年11月1日进行接管，汇众恒泰公司占有已经预收的租金及押金等费用没有依据，应该在接管当日支付给金唐亿联公司。二、金唐亿联公司、汇众恒泰公司及商户签订的《三方协议书》及附件换签确认单、《停车场临停车位收款确认单》。欲证明：1.汇众恒泰公司应将其收取商户的2019年11月1日之后的租金及押金、保证金等费用支付给金唐亿联公司；2.金唐亿联公司、汇众恒泰公司和商户确认的换签确认单共计243份，汇众恒泰公司应支付金唐亿联公司的费用合计140485525.04元；3.汇众恒泰公司应支付金唐亿联公司停车费851078.52元。上述金额合计为诉讼请求的141336603.56元。三、（2020）京02民初124号、125号、164号3份判决书。欲证明：证明已经过法院判决书查明的汇众恒泰公司预收商户的租金，收取的押金、保证金的事实及金额。换签确认单共计253份，金额共计140558534.19元。四、汇众恒泰公司未确认的12份换签确认单。欲证明：汇众恒泰公司违约至今没有配合换签，未在换签确认单上盖章，上述法院已查明的换签确认单应减去12份，金额应减去该部分押金金额91987.41元。汇众恒泰公司就上述证据发表质证意见为：1.对第一组证据的真实性、合法性均认可，但对关联性不予认可。金唐亿联公司不是该《解除房屋租赁合同协议书》的当事人，且该合同中也没有关于我公司应当向金唐亿联公司支付押金、预收款的任何约定。金唐亿联公司依据该协议主张因逾期支付押金、预收款而产生的资金占用费，无合同依据。2.对第二组证据的真实性、合法性予以认可。需要指出，《三方协议书》中并未见任何关于因逾期支付押金、预收款而应当支付资金占用费的约定。且243家商户签订《三方协议书》的时间均不相同，处于不确定状态，故我公司不应当支付资金占用费。3.对第三组证据的真实性、合法性、关联性均认可。需要指出，生效判决已认定《三方协议书》的签署时间不同，返还押金、预收款的主体处于不确定的状态，故我公司不应当支付因未返还押金、预收款而产生的资金占用费。4.对第四组证据认为，因该12份换签单与本案金唐亿联公司的诉讼请求无关，我公司不予质证。汇众恒泰公司提交2组证据，第一组证据是已换签的《三方协议书》签署日期明细表；第二组证据为《三方协议书》。证明目的为：1.双方与各第三方商户签署《三方协议书》的时间均不相同，而只有签订《三方协议书》后，才能确定返还预收款项的主体；2.《三方协议书》中均未约定返还预收款项的时间。金唐亿联公司就汇众恒泰公司提供的上述2组证据的质证意见为：《三方协议书》签订时间不能作为汇众恒泰公司向我公司交纳预收款的时间，虽然是我公司作为主体签订该协议，但我公司也是接受产权人的委托接管涉案商业，因此就应按照《解除房屋租赁合同协议书》约定履行，即应于2019年11月1日将已预收的款项交纳给我公司。签订《三方协议书》一是要求汇众恒泰公司与商户解除租赁合同，二是为了稳定商户再与我公司签订合同。结合双方当事人提供的证据及所发表的质证意见，本院认定事实如下：丽泽汇通公司系18号院1号楼、2号楼的产权人；金锐映辉公司系18号院3号楼的产权人；金石联合公司系18号院4、5号楼的产权人。2017年1月18日，丽泽汇通公司、金锐映辉公司及金石联合公司均作为甲方（出租人）与乙方（承租人）汇众恒泰公司分别签订《房屋租赁合同（A座写字楼、B座商业）》《房屋租赁合同（C座写字楼）》《房屋租赁合同（D座写字楼、E、F座商业）》。上述房屋租赁合同签订后，各方均依约履行各自义务。汇众恒泰公司将所租商业分别出租给不同商户。但自2019年1月1日起，汇众恒泰公司开始欠付丽泽汇通公司租金。自2018年10月1日起，汇众恒泰公司开始欠付金锐映辉公司租金。自2019年1月1日起，汇众恒泰公司开始欠付金石联合公司租金。2019年9月21日，金石联合公司、丽泽汇通公司、金锐映辉公司作为甲方与乙方汇众恒泰公司签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定：现因乙方长期拖欠甲方巨额租金，导致合同目的不能实现，双方同意解除租赁合同及相关补充协议。第一条甲乙双方同意《租赁合同》及补充协议于2019年10月8日解除。第二条租赁合同解除后，甲乙双方于2019年10月8日当日进行交接，乙方全面配合，保证将租赁物业及运营管理等全面交接给甲方指定的金唐众合公司，具体以接管协议的约定为准。第三条甲乙双方就2019年10月8日前乙方欠付甲方的租金等款项，在本合同生效后5日内甲乙双方进行签字确认。乙方不配合进行确认的，以甲方单方确认的金额为准，视为乙方认可，乙方应按照甲方的要求进行支付。第四条甲乙双方应就乙方与全部租户签订的租赁合同中相关租金、押金、保证金、物业费、能源费、停车费等全部相关费用，在本合同生效后5日内甲乙双方进行签字确认。乙方在与甲方租赁合同解除后，及时与租户、甲方指定的金唐众合公司签订三方协议，与租户解除租赁合同。乙方应按照甲方的要求将多收取的租金、押金、保证金等费用支付给甲方。乙方不配合进行确认相关租金、押金、保证金、物业费、能源费、停车费等全部相关费用的，以租户提供的加盖乙方公章或财务章的凭证、协议、函件等原件确认的金额为准，视为乙方认可，乙方同意甲方与租户签订新的租赁合同。甲方与租户签订的新租赁合同与原乙方与租户签订的租赁合同除合同主体出租方变更外，其他条款包括租期、租金、物业管理费及其他费用标准及双方权利义务等不变。第六条租赁合同解除后，乙方应保证交接给金唐众合公司的租赁房屋本身，乙方管理、使用的甲方所属的附属设施设备，乙方的装饰装修，乙方添附的设施设备等处于正常使用的状态，不得影响租赁房屋的继续正常使用。乙方对本项目投入的装饰装修以及增添的设备设施等费用，双方于2019年10月8日后另行协商，签订补充协议。第八条乙方违反本协议的约定支付相关的款项的，应每日按全部应支付金额的万分之二标准支付甲方违约金。第九条丙方作为乙方的担保方，继续为乙方提供连带责任担保，乙方偿还甲方所有欠款后，解除丙方连带担保责任。第十条本协议自甲方乙方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后成立，自乙方于2019年10月7日未支付甲方拖欠的全部款项的第二日即2019年10月8日自动生效。上述《解除房屋租赁合同协议书》抬头部分列明丙方：乙方担保人河北佳泰商务发展有限公司（以下简称佳泰商务公司）、北京恒润天成物业服务有限公司（以下简称恒润天成物业公司）、北京华美蓝天物业服务有限公司（以下简称华美蓝天物业公司）、靳建国、张志军、武志刚，但丙方未在《解除房屋租赁合同协议书》上签字或盖章。同日，丽泽汇通公司、金锐映辉公司、金石联合公司作为委托人向受托人金唐众合公司出具委托书，授权金唐众合公司代表产权人处理18号院“恒泰中心”项目相关问题，授权范围为：就汇众恒泰公司拖欠产权人18号院“恒泰中心”项目巨额租金事宜、产权人与汇众恒泰公司租赁合同解除后进行接管经营管理事宜以及就“恒泰中心”项目签订相关合同等事宜。金唐众合公司取得上述授权后，于2019年9月21日作为甲方、接管方与汇众恒泰公司（乙方、交接方）签订《接管协议》，约定：乙方未能按照承诺于2019年7月31日前偿还拖欠项目产权方的租金等全部款项，产权方已向乙方发送且乙方已签收“关于解除租赁合同、全面接管租赁物业的通知函”，乙方在2019年10月7日仍不能偿还拖欠的全部款项的，则乙方与产权方签订的《房屋租赁合同》及补充协议即解除，乙方应于2019年10月8日当日完成全面的交接。为了届时顺利交接，现项目产权方委托甲方为项目运营方并与乙方签订接管协议，乙方需将《房屋租赁合同》约定的18号院恒泰广场A座写字楼、B座商业、C座写字楼、D座写字楼、E座商业、F座商业及租赁物业运营管理等内容全部交接给甲方。协议对接管的时间、接管的安排、接管的内容、财务审计、人员安置以及违约条款等事项进行了约定。上述《接管协议》抬头部分列明丙方（担保方）：乙方担保人佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚，但丙方未在《接管协议》上签字或盖章。2019年10月31日，金石联合公司、丽泽汇通公司、金锐映辉公司（甲方）与金唐众合公司（乙方）、汇众恒泰公司（丙方）、金唐亿联公司（丁方）签订《补充协议》，约定：各方同意将原协议约定的恒泰广场项目的接管日期由2019年10月8日变为2019年11月1日。各方同意恒泰广场的接管主体由乙方变更为丁方。除接管主体和接管时间变更外，原各方签订的《解除房屋租赁合同协议书》及《接管协议》的其他条款不变。该《补充协议》抬头列明戊方：乙方担保人佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚，但戊方未在《补充协议》上签字或盖章。2019年11月1日，金唐亿联公司与汇众恒泰公司就恒泰广场项目进行了交接。当日，金唐亿联公司作为承租人与产权人丽泽汇通公司、金锐映辉公司、金石联合公司分别签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年11月1日至2037年1月19日。另查，汇众恒泰公司承租18号院1-5号楼后，陆续将部分房屋转租给其他商户，并收取其他商户租金、押金等费用。根据丽泽汇通公司、金锐映辉公司、金石联合公司与汇众恒泰公司签订的《解除房屋租赁合同协议书》，在双方解除合同并就18号院1-5号楼完成交接后，汇众恒泰公司陆续与接管方金唐亿联公司以及其他商户签订《三方协议书》，主要内容为：自2019年11月1日起，因金唐亿联公司拥有租赁物业的合法租赁权，汇众恒泰公司已将全部租赁物业交接给金唐亿联公司，汇众恒泰公司和商户签订的原租赁合同应当解除；各方同意自2019年11月1日起，汇众恒泰公司和商户之间的原租赁合同解除，由金唐亿联公司和商户签订新的租赁合同；本协议签订之日前，商户已经交纳给汇众恒泰公司的租金、押金等费用，由金唐亿联公司和汇众恒泰公司进行清算，汇众恒泰公司收取的2019年11月1日及之后的租金由汇众恒泰公司全部转交给金唐亿联公司，押金、保证金等与租赁物业有关的费用由汇众恒泰公司全部转交给金唐亿联公司，金唐亿联公司、汇众恒泰公司、产权人之间的债权债务另行解决。本院（2020）京02民初124号生效判决中确认，截至法庭辩论终结前，丽泽汇通公司所有的商铺中共有43家商户完成了换签手续，与金唐亿联公司和汇众恒泰公司签订了上述《三方协议书》，尚有13家商户未签订《三方协议书》。在所有签订《三方协议书》的43家商户中，汇众恒泰公司预收商户2019年11月1日之后的租金等预收款共计33876830.77元，收取商户押金16192354.41元，上述费用合计50069185.18元。本院（2020）京02民初164号生效判决中确认，截止法庭辩论终结前，金锐映辉公司所有的商铺中共有40家商户完成了换签手续，与金唐亿联公司和汇众恒泰公司签订了上述《三方协议书》，尚有5家商户未签订《三方协议书》。在所有签订《三方协议书》的40家商户中，汇众恒泰公司预收商户2019年11月1日之后的租金等预收款共计33514461.52元，收取商户押金13245433.4元，上述费用合计46759894.92元。本院（2020）京02民初125号生效判决中确认，截至法庭辩论终结前，金石联合公司所有的商铺中共有170家商户完成了换签手续，与金唐亿联公司和汇众恒泰公司签订了上述《三方协议书》，尚有17家商户未签订《三方协议书》。在所有签订《三方协议书》的170家商户中，汇众恒泰公司预收商户2019年11月1日之后的租金等预收款共计24686170.12元，收取商户押金共计19043283.97元，上述费用合计43729454.09元。本院审理中，金唐亿联公司主张，本案较（2020）京02民初124号、125号及164号案件增加的2家已换签商户分别为北京美好时刻信息技术有限公司（以下简称美好时刻公司）和北京方圆化装饰工程有限公司（以下简称方圆化公司），美好时刻公司与金唐亿联公司、汇众恒泰公司签署了《三方协议书》，方圆化司虽未签署《三方协议书》，但已将汇众恒泰公司的收据换成金唐亿联公司的收据。金唐亿联公司提供2019年11月1日其与汇众恒泰公司、美好时刻公司所签《三方协议书》及方圆化公司的换签确认单佐证其上述主张。另，汇众恒泰公司对金唐亿联公司变更后的诉讼请求表示认可，并同意按照金唐亿联公司主张的标准和起付时间向金唐亿联公司支付资金占用费。本院曾主持双方调解，但汇众恒泰公司表示目前无支付能力，双方未能达成一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉合同均签订于民法典施行之前，合同约定的汇众恒泰公司应当付款时间也在民法典施行之前，故金唐亿联公司虽于2021年2月起诉本案，向汇众恒泰公司主张权利，但仍应当适用当时的法律规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。双方均应依约履行各自的合同义务。根据汇众恒泰公司与18号院1-5号楼产权人于2019年9月21日签订的《解除房屋租赁合同协议书》，本案双方当事人与其他案外人于2019年10月31日签订的《补充协议》，以及本案双方当事人与商户签订的《三方协议书》，汇众恒泰公司应当将已完成合同换签的涉案243家商户的相关款项给付金唐亿联公司。现金唐亿联公司起诉本案，要求汇众恒泰公司向其支付预收的已经完成了合同换签的商户的租金及押金等款项共计141336603.56元，汇众恒泰公司明确表示认可，本院对此不持异议，对金唐亿联公司该项请求予以支持。至于金唐亿联公司主张的资金占用费，因双方与本案涉及的243家商户签署《三方协议书》并完成换签后，汇众恒泰公司本应依约将预收商户的相关款项给付金唐亿联公司，但其并未及时履行付款义务，理应承担由此给金唐亿联公司造成的合理损失。金唐亿联公司有权要求汇众恒泰公司支付资金占用费。虽然涉案243家商户完成换签的时间不同，但都早于2021年1月15日，现金唐亿联公司要求汇众恒泰公司支付自2021年1月15日起至实际付清之日止的资金占用费，并按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的最新贷款市场报价利率计算，汇众恒泰公司均表示认可，本院不持异议，对金唐亿联公司关于资金占用费的请求，予以支持。综上所述，对于金唐亿联公司诉讼请求，本院全部予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：被告北京汇众恒泰商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付北京金唐亿联商业管理有限公司预收的已经完成合同换签的商户的租金及押金等款项共计141336603.56元，并支付该款自2021年1月15日起至实际支付之日止的资金占用费（以141336603.56元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费751013元，由北京汇众恒泰商业管理有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年五月八日书记员 刘 荧书记员 韩 铮