北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初11779号原告：刘洪利，男，1977年1月14日出生，汉族，自由职业者，住北京市石景山区。委托代理人：安洪山，北京市惠诚律师事务所律师。被告：廉恩瑞，女，1941年7月15日出生，汉族，退休职工，住北京市丰台区。被告：卜素斌，男，1967年9月15日出生，汉族，临时工。被告：卜苏英，女，1961年7月22日出生，汉族，退休职工。被告：卜素军，男，1963年7月31日出生，汉族，首都航天机械公司员工。四被告共同委托诉讼代理人：张苗，北京一法（天津）律师事务所律师。原告刘洪利与被告廉恩瑞、卜素斌、卜苏英、卜素军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪利及其委托诉讼代理人安洪山，被告廉恩瑞、卜素斌、卜苏英、卜素军及四被告共同委托诉讼代理人张苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洪利向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；2.请求判令四被告为原告办理位于北京市丰台区东高地三角地45栋乙门19号房屋所有权变更登记手续，税费由四被告承担。3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月27日，原告与卜玉林、廉恩瑞、卜素斌签订《房屋买卖合同》，约定卜玉林、廉恩瑞、卜素斌将卜玉林名下位于北京市丰台区东高地三角地45栋乙门19号房屋卖予原告，房屋价款158万元。原告购房当时再三询问，被告是否有权处置该房屋，三人保证有权处置，且卜玉林、廉恩瑞再无其他子女。原告向三人支付了158万元，三人将房屋交付给原告。后因三人主张房产证押在房管所，暂不能办理过户登记，原告与三人协商，三人同意暂退原告141.5万元房款，待房屋过户之日原告再行支付。此后该房屋一直为原告占有使用，后原告将该房屋卖予第三人岳彩娟。然而不久前原告突然得知卜玉林已去世，涉案房屋已办至廉恩瑞、卜苏英、卜素军名下，卜苏英、卜素军自称系廉恩瑞与卜玉林的子女，并与廉恩瑞一同起诉岳彩娟，被告的行为严重违反了合同约定，损害了原告及岳彩娟合法权益。四被告作为继承人，依法应履行《房屋买卖合同》。综上，特诉至法院，以维诉请。廉恩瑞、卜素斌、卜苏英、卜素军共同辩称：不同意原告全部诉求，本案争议房产为廉恩瑞、卜玉林共有财产，二人系夫妻，育有三名子女，卜玉林已去世。廉恩瑞、卜苏英、卜素军依法继承卜玉林的房产份额。2016年4月26日，卜素斌与原告签订借款合同，向原告借款16.5万元，并在北京方正公证处办理公证。刘洪利于2016年4月28日向卜素斌账户汇款16.5万元。北京市方正公证处于2016年7月22日出具《执行公证书》。卜素斌虽承诺如到期不还款，以廉恩瑞、卜玉林的房产偿还借款，但其承诺并未得到房屋所有权人的同意。卜素斌谎称为父母的房产装修房屋，哄骗父母搬出争议房屋。廉恩瑞、卜玉林后才得知其房屋被其他人无故侵占，并被刘洪利出售给他人。卜玉林患有老年痴呆，不存在签订出售房屋协议的可能性。卜素斌并非房屋的所有权人，其处分系无权处分，不发生物权的变动效力。该房屋买卖协议系卜素斌与原告签订借款协议为前提，名为买卖、实为流质条款。就此案同一案件事实原告之前已向法院起诉过，双方不存在房屋买卖的真实意思表示，综上，原告的诉请不符合法律规定，应全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，刘洪利向本院提交了转账记录、房屋买卖合同、卜玉林授权委托书、房屋买卖的收条和说明及房屋产权证复印件等证据材料；四被告向本院提交了刘洪利与卜素斌借款合同、公证书、执行证书、法院的开庭笔录及卜玉林在航天总医院的病案等证据材料。本院组织双方当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对卜素斌向刘洪利借款的事实，四被告提交的证据证明以下事实。2016年4月26日，卜素斌（甲方，借款人）与刘洪利（乙方，出借人）签订《借款合同》，载明：第一条、借款金额：甲方向乙方借款贰拾万元。第二条、借款期限：本合同项下的借款期限为二个月，自2016年4月27日至2016年6月26日。第三条、利息及利息的支付：本合同项下的借款月利率为2%，日息为月利率除以30。第八条、强制执行：1.各方已经对强制执行公证的含义、程序、法律意义及法律后果等明确了解，经慎重考虑自愿向公证处申请办理合同公证并赋予其强制执行效力。4.公证机构有关信息如下：名称：北京市方正公证处。同日，北京市方正公证处为上述借款出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2016年4月28日，刘洪利名下尾号9401账户向卜素斌名下尾号0164账户转款165000元。2016年7月22日，刘洪利向北京市方正公证处申请强制执行，北京市方正公证处出具（2016）京方正执行证字第00856号《执行证书》，载明：根据刘洪利的申请以及本处查证的情况，本处对借款人未履行义务的事实予以确认。现查明，截至申请执行人申请出具执行证书之日，借款人尚有本金人民币壹拾陆万伍仟元整、自2016年4月28日至2016年6月27日的利息及自2016年6月28日至执行完毕之日的逾期利息未偿还。刘洪利、卜素斌对上述证据的真实性无异议。刘洪利称，双方之间实际上并非借款合同关系，签订借款合同并办理公证系为了保障房屋交易安全，故采取了借款公证的方式进行，目的系为保障房屋交易安全。另称其实际给付卜素斌20万元作为房屋买卖的定金，其中3.5万元为现金给付，但未有证据佐证。为证明双方存在实际的涉案房屋买卖合同关系，刘洪利提交的证据证明情况如下：1、落款时间为2016年4月27日签订的《房屋买卖合同》《授权委托书》《收条》。《房屋买卖合同》中显示：“甲方（出售方）”处有手写“卜玉林、卜素斌、廉恩瑞”签名及签名处按有手印，“乙方（购买方）”处为刘洪利签名。合同约定主要内容为：一、甲方自愿将其座落于北京市丰台区东高地三角地45楼乙门19号，建筑面积56.37平方米，框架结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币158万元。三、甲方保证上述房地产权属清晰，无争议；……。四、该房屋在办理过户手续过程种所需缴纳的税费由乙方承担。合同尾部“甲方”栏有手写“卜玉林、廉恩瑞、卜素斌”签名及手印。《授权委托书》显示：“委托人”一栏有手写“卜玉林”签名及手印，“受托人”一栏有手写“廉恩瑞、卜素斌、刘洪利”签名及手印，主要内容为：委托人特授权受托人代其办理本授权委托书约定的事宜。受托人拥有下述第2、3、4项授权：2、受托人有权以委托人的名义签署买卖合同及相关协议；3、受托人有权以委托人的名义收取定金；4、受托人有权以委托人的名义收取房屋购房款。尾部“委托人”一栏有手写“卜玉林”签名及手印，手写落款时间“2016年4月27日”。《收条》显示内容为：今收到刘洪利出借的人民币200000元整。“签字”处有卜素斌签字及手印。并注明卜素斌联系方式、身份证号及住址。2、落款时间为2016年6月29日签订的格式条款的《北京市存量房屋买卖合同》。合同中显示，甲方（出卖人：卜玉林，签名并按手印），乙方（买受人：刘洪利，签名并按手印）。合同约定主要内容，第一条，合同标的所有权人卜玉林，座落丰台区东高地三角地45栋5-1-2-70，建筑面积56.37平方米，土地性质私产。第三条，成交价格，甲乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格158万元。合同尾部甲方处有卜玉林签名及手印，乙方处有刘洪利签名及手印。3、手写落款时间为2016年7月23日的《收条》，内容为：今收到刘洪利购房款158元整，由于目前该处房本在单位统一保管，卜玉林、马斯瑞及卜素斌三人承诺在2016年8月1日前配合刘洪利办理房屋过户手续，该处房屋如在2016年8月1日前无法办理过户手续，三人承诺该处房屋永久使用权归刘洪利使用。“欠款人”处有“卜素斌、廉恩瑞、卜玉林”签名，卜素斌、廉恩瑞处按有手印。落款下方另有手写《收条》，内容为：今收到刘洪利购房款158元整，北京市丰台区东高地三角地45楼乙门19号。手写“卜素斌、廉恩瑞、卜玉林”签字，手写落款时间“2016.7.23”。4、京房权证丰私标字第XXXX号《房屋产权证书》。房屋产权人卜玉林，房屋坐落丰台区东高地三角地45栋乙门19号，建筑面积56.37平方米。产别：私产。填发日期2000年2月16日，填发单位出盖有北京市丰台区房屋土地管理局公章。卜素斌否认曾收到刘洪利支付的158万元，称仅向刘洪利借款20万元，实际收到借款16.5万元。四被告否认两份买卖合同、授权委托书的真实性，称合同上签字均非本人所签署。且卜玉林自2010年已患有老年痴呆症，不会签字。对《收条》两份，仅认可卜素斌的签字为真实，否认卜玉林、廉瑞恩签字的真实性。就房屋交付给刘洪利一事，均称系卜素斌以装修房屋为由哄骗廉恩瑞、卜玉林离开涉案房屋，卜素斌将涉案房屋交给刘洪利一事廉恩瑞不知晓。四被告均称本案实际为借款关系，房屋买卖关系并非双方真实合同关系。四被告另提交北京市中信公证处于2019年7月24日出具的公证书，内容为：现查明如下事实：一、被继承人卜玉林于2018年2月7日在北京市死亡。二、被继承人卜玉林与廉恩瑞系夫妻关系（卜玉林系初婚、廉恩瑞系离异后再婚），二人结婚前，廉恩瑞未生育有子女；二人结婚后共同生育有三个子女：卜苏英、卜素军、卜素斌。五、登记在被继承人卜玉林名下位于北京市丰台区东高地三角地45栋乙门一层19号的房产（房屋所有权证号：京房权证丰私标字第XXXX号）是被继承人卜玉林与廉恩瑞的夫妻共有财产，其中一半的产权份额属于卜玉林所有，是其遗产。卜素斌声明自愿放弃对上述遗产的继承权。故被继承人卜玉林的上述遗产由其配偶康恩瑞、其子女卜素英、卜素军三人共同继承。涉案房屋于2020年8月3日登记于廉恩瑞、卜苏英、卜素军三人名下，房屋性质为房改房、央产房。双方均认可涉案房屋自2016年起由刘洪利居住，刘洪利称其将涉案房屋已转售给案外人岳彩娟，并自2018年6月交由岳彩娟居住。另查，2012年6月，卜玉林曾因肺部疾病在北京航天总医院住院就诊，其诊断中有“陈旧性脑梗塞”情形，出院为“好转”；后于2017年7月13日因“脑梗死”再次在北京航天总医院住院治疗，门诊诊断为：意识障碍，左心衰竭，主要诊断为：脑梗死，脑梗死后遗症。2018年2月7日卜玉林因病去世。本案在审理过程中，廉恩瑞曾就《房屋买卖合同》中尾部“廉恩瑞”的签名是否为其本人所签署申请进行笔迹鉴定，后撤回鉴定申请。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案为房屋买卖合同纠纷，刘洪利请求继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋所有权变更至其名下，四被告否认双方之间存在真实买卖合同关系。本案的争议主要为刘洪利与房屋原所有权人卜玉林、廉恩瑞之间是否存在合同订立行为以及相关合同是否系双方真实意思表示。本院对双方争议认定如下：一、关于双方是否存在缔约行为的事实争议。刘洪利提交的显示有卜玉林、廉恩瑞、卜素斌签字的《房屋买卖合同》《收条》《授权委托书》等材料，已证明双方之间存在房屋买卖合同关系，刘洪利对此尽到其举证义务，而四被告否认上述材料的真实性。从举证责任上看，根据证据的举证规则应由四被告承担，因卜玉林已去世，如确定其签字的真伪，从鉴定条件上，四被告作为掌握卜玉林相关资料的一方，亦应承当相应的举证义务。但四被告经释明后未及时依法申请鉴定，故应承担相应的不利后果。故对《房屋买卖合同》《收条》《授权委托书》中被告的签字本院推定系廉恩瑞、卜玉林、卜素斌所签署，双方存在缔约行为。二、关于双方房屋买卖合同是否双方真实意思表示。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行自己的合同义务。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。根据刘洪利提供的房屋买卖合同、授权委托书等材料，证明双方签订了上述合同，但双方就买卖合同关系是否系双方的真实意思表示产生了争议。对此本院注意到：第一、根据现有证据显示，刘洪利与卜素斌之间就165000元款项，存在完全相反的两份合同，即由卜素斌等人提交的经公证处公证的《借款合同》及刘洪利提交的《房屋买卖合同》。刘洪利称公证借款合同仅系为保障其购房款的安全所为，且在诉讼期间均强调其曾向卜玉林、廉恩瑞、卜素斌一方支付购房款158万元，但卜素斌称只收到165000元。对158万元的大额付款，刘洪利仅提供《收条》佐证，而收条显示的是158元，也未提供任何其他付款的事实证据佐证，显然事实与刘洪利所述不符。刘洪利又称曾给付卜素斌20万元作为房屋买卖定金，其中35000元以现金方式给付，但亦未有证据佐证，对其所述20万元的房屋买卖定金数额与公证处确定的借款中应还款数额不一致，由此看出刘洪利对165000元款项的用途解释是自相矛盾。故刘洪利提供的《收条》内容的真实性本院难以确定。刘洪利虽依据收条及买卖合同占用了涉案房屋，但也不能证明系刘洪利与卜玉林、廉恩瑞、卜素斌双方履行房屋买卖合同的真实意思。故对刘洪利称公证借款合同仅系为保障其购房款的安全的意见本院不予采信。第二、《借款合同》及《房屋买卖合同》两份合同内容实际均仅涉及165000元款项，刘洪利向公证处申请的《具有强制执行效力的债权文书公证书》，其行为与履行借款合同的相关约定更为吻合。涉案的房屋买卖关系系在卜素斌与刘洪利借款行为发生后用卜玉林、廉恩瑞的夫妻共有房进行房屋买卖作为保证借款的偿还。刘洪利在实际占用涉案房屋后，在未将全部房款给付出售人及无房屋产权证的前提下将房屋又自行出售给他人，显然不是正常的房屋买卖关系行为。该房屋系卜玉林、廉恩瑞唯一住房，因卜素斌向刘洪利借款165000元就将上述房屋出售，且刘洪利在未将房屋的出售款给付卜玉林、廉恩瑞的情况下，即让刘洪利实际占用涉案房屋多年，该行为显然超出了卜玉林、廉恩瑞的真实意思表示范畴。且廉恩瑞不认可房屋买卖行为，只是认为卜素斌将房屋装修并出租。第三、刘洪利提交的《北京市存量房屋买卖合同》对房屋的位置约定不明，其他项目内容均空缺，显然不是一个规范的房屋买卖合同内容的约定，亦无法确定系卜玉林的真实意思表示。卜玉林已去世，廉恩瑞、卜苏英、卜素军、卜素斌系其法定继承人，并因此进行析产继承并进行了公证，涉案的房屋产权人已进行了变更登记。综上情况，刘洪利提供的证据不足以证明房屋买卖系卜玉林、廉恩瑞的真实意思表示，刘洪利作为主张存在房屋买卖关系存在的一方，依法应承担举证不能的不利后果，其关于继续履行买卖合同的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回刘洪利的全部诉讼请求。案件受理费9510元、由刘洪利负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 文军丽二〇二一年五月三十一日法官助理 庄永生书 记 员 杨彤瑶