文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终11392号上诉人（原审第三人）：长安责任保险股份有限公司南京市中心支公司，住所地南京市建邺区泰山路**万得大厦**写字楼第**。负责人：李海龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：许丹凤，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张忠好，男，1972年4月1日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：沈小琴，女，1974年11月6日生，汉族，住址同上。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：芮乐强，江苏刘洪律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐德发，江苏刘洪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：姜福亮，男，1966年6月3日生，汉族，户籍地南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：聂玉琴，女，1977年5月20日生，汉族，户籍地南京市江宁区。上诉人长安责任保险股份有限公司南京市中心支公司（以下简称长安保险公司）因与被上诉人张忠好、沈小琴、姜福亮、聂玉琴房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院作出的（2019）苏0191民初1023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人长安保险公司的委托诉讼代理人许丹凤、被上诉人张忠好、沈小琴的委托诉讼代理人芮乐强到庭参加诉讼。姜福亮、聂玉琴经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长安保险公司上诉请求：1、撤销江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019)苏0191民初1023号民事判决第一项，改判上诉人无须注销抵押登记；2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律均有错误，依法应予纠正。该判决把被上诉人购买没有产权房屋应当承担的交易风险转嫁给了上诉人，违背了保护交易安全原则。一、一审判决上诉人注销抵押登记，严重违反法定程序。本案系房屋买卖合同纠纷，应审理房屋买卖合同关系，上诉人与被上诉人姜福亮之间系抵押合同关系，被上诉人张忠好、沈小琴要求被上诉人姜福亮办理过户手续，又要求确认被上诉人姜福亮与上诉人之间的抵押无效，诉请并不是同一诉讼标的，不属于共同诉讼，不能在本案中一并审理。二、一审判决认定上诉人不能取得房屋抵押权系认定事实不清,适用法律错误。1、《物权法》第一百零六条适用的前提条件为无权处分，本案案涉房屋登记在被上诉人姜福亮名下，被上诉人姜福亮将案涉房屋抵押给上诉人是有权处分，不适用善意取得规定，无需审查上诉人是否为善意。2、即便被上诉人姜福亮系无权处分，也应由被上诉人举证证明上诉人不构成善意。本案中，被上诉人之间的房屋买卖合同未在房产登记机关登记备案，上诉人不可能知道存在该房屋买卖合同。上诉人在办理抵押时己经查阅了房产证，记载的房屋所有权人为被上诉人姜福亮，与不动产登记簿记载一致，目前已经办理了抵柙登记手续。法律并未规定抵押权人必须要到现场勘查，上诉人不存在重大过失。3、上诉人系保险公司，并非专业房屋抵押机构，一审判决认为对拆迁安置房屋更应当进行现场勘查，没有进行现场勘査，即构成重大过失错误。对抵押物权利是否完整的审查义务在房屋登记部门，而非抵押权人。案涉抵押是姜福亮向他人借款向上诉人投保，上诉人出具保函，姜福亮用房屋提供反担保。上诉人仅仅是抵押权人，不应当承相借款不能偿还的风险。一审判决认为对于拆迁安置房有更重的审查义务，无法律依据。三、被上诉人张忠好、沈小琴在案涉房屋没有取得房产证的情况下，购买案涉拆迁房屋，应承担房屋可能被抵押无法过户的法律风险。被上诉人张忠好、沈小琴与姜福亮、聂玉琴房屋买卖合同签订的时间为2009年7月24日，案涉房产证办理时间为2017年2月21日，上诉人设立抵押登记的时间为2017年9月30日。上诉人不及时行使自己的权利，亦应当承担自己怠于行使权利的风险。张忠好、沈小琴辩称，一审查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、关于两个法律关系合并审理，避免诉累，有很多类似的案例。2、被上诉人张忠好、沈小琴已经按照房屋买卖合同的约定，向姜福亮、聂玉琴支付了购房款，并实际入住，取得了案涉房屋的物权期待权，案涉房屋至今未办理过户登记手续，是出卖人不守诚信，沈小琴、张忠好并无过错，应当优先予以保护，抵押应当被注销。上诉人在设定抵押时，应当审查的案涉房屋是否已经出售，或者现场查看一下，故上诉人存在重大的过错或过失。案涉房屋的登记人跟实际所有人不一致的，应当属于法律上的有争议的财产，根据民法典第399条，所有权、使用权不明或有争议的财产是禁止抵押的，所以姜福亮和聂玉琴将不能抵押的财产设押，违反了法律的强制性规定，应当认定抵押无效，予以注销。姜福亮、聂玉琴未到庭。张忠好、沈小琴向一审法院提出诉讼请求：1、第三人长安保险公司负责注销南京市江宁区秣陵街道秣欣路3号欣旺花苑50幢307室房屋（以下简称案涉房屋）上担保数额为570000元的抵押登记；2、姜福亮、聂玉琴协助其二人将案涉房屋不动产权变更登记至其二人名下；3、姜福亮、聂玉琴承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实如下：2009年7月24日，张忠好、沈小琴（乙方）与姜福亮、聂玉琴（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将小套拆迁安置房（即案涉房屋）一套出售给乙方，建筑面积约62平方米，总价款140000元；如该房日后能办理产权过户手续，乙方在办理该房过户时，需要甲方出具证明或手续等，甲方应无条件积极协助乙方将该房办理过户到乙方名下；办理过户过程中产生的一切契税、费用等由乙方全部承担。同年8月10日，姜福亮向张忠好出具收条一张，载明收到案涉房屋购房款140000元。后姜福亮、聂玉琴向张忠好、沈小琴交付案涉房屋。一审另查明：案涉房屋现登记在姜福亮名下。2017年9月30日，案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为长安保险公司，抵押担保金额为570000元。一审审理中，张忠好、沈小琴提交了银行卡存款凭条以证明其已足额支付购房款140000元；姜福亮对足额收到购房款的事实不持异议。张忠好、沈小琴提交了水费缴费记录以证明房屋已交付且自2016年3月至2020年1月案涉房屋均有人居住。因聂玉琴下落不明，一审法院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。逾期，聂玉琴未到庭参加诉讼。长安保险公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告张忠好、沈小琴与姜福亮、聂玉琴签订的《房屋买卖协议》合法有效，各方均应按约履行。张忠好、沈小琴已按约支付全部购房款，姜福亮、聂玉琴也已向张忠好、沈小琴交付案涉房屋。现案涉房屋已登记在姜福亮名下，具备办理过户的条件，姜福亮、聂玉琴应当按约协助张忠好、沈小琴将案涉房屋不动产权变更登记至张忠好、沈小琴名下。案涉房屋于2017年9月30日办理抵押登记，抵押权人为第三人长安保险公司，张忠好、沈小琴提交的证据可以证实在办理抵押登记前后案涉房屋一直有人居住，长安保险公司未提交证据证明其在办理抵押登记前至案涉房屋勘察居住情况，在应尽的风险防控范围内未尽到相应义务，长安保险公司存在重大过失，故长安保险公司对案涉房屋的抵押权不构成善意取得。对张忠好、沈小琴要求长安保险公司负责注销案涉房屋上抵押登记的诉讼请求，一审法院予以支持。姜福亮的辩称意见没有事实依据，一审法院不予支持。聂玉琴、长安保险公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、第三人长安责任保险股份有限公司南京市中心支公司于判决发生法律效力之日起10日内负责注销南京市江宁区秣陵街道秣欣路3号欣旺花苑50幢307室房屋上担保数额为570000元的抵押登记。二、姜福亮、聂玉琴于本判决发生法律效力之日起10日内协助张忠好、沈小琴将位于南京市江宁区秣陵街道秣欣路3号欣旺花苑50幢307室房屋的不动产权变更登记至张忠好、沈小琴名下，变更登记的税费由张忠好、沈小琴负担。本案案件受理费160元，由姜福亮、聂玉琴共同负担80元，由第三人长安保险公司负担80元；本案财产保全费5000元，由姜福亮、聂玉琴共同负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。双方对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，张忠好、沈小琴与姜福亮、聂玉琴签订的《房屋买卖协议》合法有效，各方均应按约履行。张忠好、沈小琴已按约支付全部购房款，姜福亮、聂玉琴也已向张忠好、沈小琴交付案涉房屋。案涉房屋出售以后，姜福亮再以案涉房屋设立抵押系无权处分。案涉房屋虽于2017年9月30日办理抵押登记，但长安保险公司未能提交证据证明其在办理抵押登记前对抵押物即案涉房屋进行勘察，对案涉房屋的权利状况进行审查，其在应尽的风险防控范围内未尽到相应义务，存在重大过失，故长安保险公司对案涉房屋的抵押权不能构成善意取得。一审法院对张忠好、沈小琴要求长安保险公司注销案涉房屋上抵押登记的诉讼请求予以支持，并无不当。上诉人长安保险公司主张被上诉人张忠好、沈小琴要求被上诉人姜福亮办理过户手续，又要求确认其与被上诉人姜福亮之间的抵押无效，二者不是同一诉讼标的，不属于共同诉讼，不能在本案中一并审理。但同一诉讼中涉及两个或以上的法律关系，并不违反法律规定，上诉人的上诉主张没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人长安保险公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，公告费600元，均由上诉人长安责任保险股份有限公司南京市中心支公司负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  郑慧审判员  李斐二○二一年五月二十一日法官助理闫宇虹书记员朱亚芳