上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初17686号原告：沈杰，男，1991年10月28日生，汉族，户籍地浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：任超，上海通佑律师事务所律师。被告：广发银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。负责人：翁宏杰，广发银行股份有限公司上海分行行长。委托诉讼代理人：魏梦婷，上海正雍律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵丹丹，上海正雍律师事务所律师。第三人：上海新辅实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：范光芹，职务不详。第三人：黄长荣，男，1960年9月20日生，汉族，户籍地浙江省湖州市。第三人：吴凯斌，男，1986年1月14日生，汉族，户籍地浙江省湖州市。原告沈杰与被告广发银行股份有限公司上海分行、第三人上海新辅实业有限公司、黄长荣、吴凯斌案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈杰的委托诉讼代理人任超、被告广发银行股份有限公司上海分行的委托诉讼代理人邵丹丹到庭参加诉讼。第三人上海新辅实业有限公司、黄长荣、吴凯斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈杰提出诉讼请求：1.要求法院停止以不负担租赁权的方式对第三人吴凯斌名下的本市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)进行拍卖的执行行为；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月8日，第三人吴凯斌向原告借款人民币4,400,000元，同年9月办理了债权数额为人民币4,400,000元的系争房屋抵押手续。上述借款到期后，由于第三人吴凯斌无法偿还上述借款，双方于同年12月13日签订房屋租赁合同。第三人吴凯斌将系争房屋出租给原告使用，租赁期限自2014年1月1日起至2032年4月30日止，月租金人民币26,000元，租金从第三人吴凯斌所欠债务中予以冲抵。上述房屋租赁合同办理了备案登记，但当时没有征得被告的同意。就上述借款原告曾向上海市杨浦区人民法院提起诉讼，上海市杨浦区人民法院于2014年3月18日出具(2014)杨民一(民)初字第1177号民事调解书予以调解处理，原告亦申请上海市杨浦区人民法院予以强制执行。原告虽然没有实际居住系争房屋，但系争房屋由原告转租他人使用。由于法院将对系争房屋进行拍卖，原告曾提出书面执行异议，法院裁定驳回原告的异议。鉴于法院以不负担租赁权的方式拍卖系争房屋的执行行为，侵害了原告作为系争房屋承租人的合法权益，故原告诉至本院，要求判如所请。原告沈杰为证明其上述主张向本院提供房屋租赁合同、房屋租赁合同登记备案通知书、房屋拍卖信息、(2020)沪0101执异95号执行裁定书。被告广发银行股份有限公司上海分行辩称，不同意原告的诉讼请求。第三人吴凯斌为系争房屋的权利人，并于2012年5月28日办理了相应的抵押登记手续。由于第三人上海新辅实业有限公司、黄长荣、吴凯斌未能履行法院判决，被告依法向法院提出强制执行申请。在执行过程中，法院已经办理了相关手续，并对系争房屋予以评估。原告虽然主张与第三人吴凯斌之间存在房屋租赁关系，但原告没有提供实际支付系争房屋租金的证据，且原告与第三人吴凯斌签订上述房屋租赁合同和办理备案登记的时间均在被告与第三人吴凯斌办理系争房屋的抵押登记手续之后。上述房屋租赁合同的签订也没有征得作为抵押权人的被告同意，故被告表示原告与第三人吴凯斌并不存在实际的租赁关系，即使存在房屋租赁关系也不得对抗被告的抵押权。被告广发银行股份有限公司上海分行为证明其上述主张向本院提供(2014)黄浦民五(商)初字第3098号民事判决书、(2015)沪二中民六(商)终字第424号民事判决书。第三人上海新辅实业有限公司、黄长荣、吴凯斌未到庭应诉，也没有向本院提交证据材料。在本院庭审质证过程中，原、被告对于对方提供的证据材料的真实性均予以确认。经审理查明，第三人吴凯斌为系争房屋的权利人。2012年5月22日，被告与第三人吴凯斌签订《最高额抵押合同》[编号：(沪)2012银最抵字第0013-1号]，约定被担保最高债权额为：本合同所担保的最高本金余额人民币19,000,000元，以及本合同第五条确定的全部金额和费用。第五条约定：抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、为实现债权、抵押权而发生的费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、执行费、保全费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、公告费等)和其他所有应付费用。抵押物为第三人吴凯斌名下系争房屋，房地产权证号为：沪房地杨字(2012)第002024号。债权发生期间为2012年5月22日至2013年1月31日。2012年5月31日，被告与第三人吴凯斌办理了系争房屋的抵押权登记，登记证明号为：杨XXXXXXXXXXXX。另被告与第三人吴凯斌于2012年5月28日办理了系争房屋的抵押登记手续。最高债权限额为人民币10,000,000元，债权发生期间自2012年5月22日起至2013年2月7日止，抵押登记证明号：杨XXXXXXXXXXXX。2013年9月5日，原告与第三人吴凯斌办理了系争房屋的抵押权登记，债权数额为人民币4,400,000元，债务履行期限自2013年6月7日起至2013年12月7日，抵押登记证明号：杨XXXXXXXXXXXX。广发银行股份有限公司上海分行与上海新辅实业有限公司、黄长荣、吴凯斌金融借款合同纠纷案，本院于2015年3月10日以(2014)黄浦民五(商)初字第3098号民事判决书判决：1、上海新辅实业有限公司应于判决生效之日起十日内归还广发银行股份有限公司上海分行借款本金人民币20,000,000元；2、上海新辅实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付广发银行股份有限公司上海分行计算至2013年3月5日的利息人民币338,427.56元、复利人民币3,062.52元，并支付自2013年3月6日至贷款本息全额清偿之日的逾期利息，以人民币20,338,427.56元为计算基数，按合同约定利率加收50%计付)；3、如上海新辅实业有限公司届时未按期履行上述判决主文第一、二项中所确定的还款义务，广发银行股份有限公司上海分行有权以黄长荣抵押的位于上海市政益路XXX号XXX室及地下1层车位24、上海市政益路XXX号XXX室及地下1层车位26、上海市政益路XXX号XXX室及地下1层车位28、上海市政益路XXX号XXX室及地下1层车位29、上海市政益路XXX号XXX室及地下1层车位30、上海市政益路XXX号XXX室及地下1层车位69、上海市政益路XXX号XXX室及地下1层车位70、上海市政益路XXX号XXX室及地下1层车位71、上海市政益路XXX号XXX室、上海市政益路XXX号XXX室折价或者拍卖、变卖，并以上述抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款，在最高额本金人民币17,840,000元和相应的利息及费用的抵押范围内优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过合同约定的债权数额部分归黄长荣所有，不足部分由上海新辅实业有限公司继续清偿，黄长荣在承担了抵押责任后，有权向上海新辅实业有限公司追偿；4、如上海新辅实业有限公司届时未按期履行上述判决主文第一、二项中所确定的还款义务，广发银行股份有限公司上海分行有权以吴凯斌抵押的位于上海市政和路XXX弄XXX号102(复式)的房地产折价或者拍卖、变卖，并以上述抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款，在最高额本金人民币19,000,000元和相应的利息及费用的抵押范围内优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过合同约定的债权数额部分归吴凯斌所有，不足部分由上海新辅实业有限公司继续清偿，吴凯斌在承担了抵押责任后，有权向上海新辅实业有限公司追偿；5、黄长荣对上海新辅实业有限公司的上述欠款在约定的最高额本金人民币20,000,000元和相应的利息及费用的保证范围内承担连带清偿责任，黄长荣在承担了保证责任后，有权向上海新辅实业有限公司追偿；6、对广发银行股份有限公司上海分行的其他诉讼请求不予支持。上海新辅实业有限公司、黄长荣、吴凯斌若未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币143,507元，财产保全费人民币5,000元，公告费人民币860元，合计人民币149,367元，由上海新辅实业有限公司、黄长荣、吴凯斌共同负担。广发银行股份有限公司上海分行不服上述判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院则于2015年12月14日以(2015)沪二中民六(商)终字第424号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。由于第三人上海新辅实业有限公司、黄长荣、吴凯斌未能按照上述判决履行义务，被告向本院申请强制执行。本院于2014年5月9日以(2014)黄浦民五(商)初字第3098号民事裁定书查封了系争房屋。之后，上海市杨浦区人民法院多次轮候查封了系争房屋。原告曾向本院提出书面异议，认为原告为系争房屋的合法承租人，要求保障其租赁权。本院于2020年7月30日以(2020)沪0101执异95号执行裁定书裁定，驳回沈杰的异议请求。又查明，根据原告提供的证据材料，原告与第三人吴凯斌于2013年12月13日签订房屋租赁合同。合同约定，第三人吴凯斌在2013年6月8日向原告借款人民币4,400,000元。因无法按时履约支付给原告的出借款，双方自愿签订借款抵房租的房屋租赁合同，第三人吴凯斌将系争房屋租借给原告，月租金为人民币26,000元，租期自2014年1月1日起至2032年4月30日止，共冲抵第三人吴凯斌借款本息人民币5,720,000元。同年12月23日，原告与第三人吴凯斌办理了系争房屋的上海市居住房屋租赁合同登记备案手续，租赁期限自2013年12月23日起至2032年4月30日止。在此之后，原告曾为上述借款事宜向上海市杨浦区人民法院提起诉讼，上海市杨浦区人民法院于2014年3月18日出具(2014)杨民一(民)初字第1177号民事调解书确认，1、吴凯斌于2014年3月31日前归还沈杰借款本金人民币4,400,000元，并支付沈杰自2013年6月8日起至2013年12月7日止的利息人民币528,000元；2、吴凯斌支付沈杰逾期还款利息，以本金人民币4,400,000元为基数，月利率按2%计算，即每月人民币88,000元；该逾期还款利息自2013年12月8日起计算至吴凯斌还清借款本金人民币4,400,000元之日止。由于第三人吴凯斌未能按照上述协议还款及支付利息，原告向上海市杨浦区人民法院申请强制执行。再查明，在本院执行过程中，系争房屋已由上海科东房地产土地估价有限公司于2020年1月6日出具估价报告，评估价为人民币29,500,000元。以上事实，由原告、被告提供的房屋租赁合同、房屋租赁合同登记备案通知书、(2014)黄浦民五(商)初字第3098号民事判决书、(2015)沪二中民六(商)终字第424号民事判决书、(2020)沪0101执异95号执行裁定书等证据材料及本院的法庭审理笔录予以证实。本院认为，本案原、被告争议的焦点是原告依据其与第三人吴凯斌2013年12月13日签订房屋租赁合同是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，原告与第三人吴凯斌虽然于2013年12月13日签订房屋租赁合同，确认以系争房屋的租金来冲抵第三人吴凯斌的借款及利息共计人民币5,720,000元。但在此之后，原告仍以第三人吴凯斌未能按时归还借款人民币4,400,000元及支付相应利息为由向上海市杨浦区人民法院提起诉讼，并在法院审理过程中自愿达成协议，上海市杨浦区人民法院则于2014年3月18日出具(2014)杨民一(民)初字第1177号民事调解书。由于第三人吴凯斌未能按照上述协议还款及支付利息，原告亦向上海市杨浦区人民法院申请强制执行。可见，原告与第三人吴凯斌客观上没有履行上述房屋租赁合同，且没有用系争房屋的租金来冲抵第三人吴凯斌的借款及利息，第三人吴凯斌上述未能偿付的借款及利息是通过上海市杨浦区人民法院调解予以处理。另上述借款人民币4,400,000元也于2013年9月5日办理了系争房屋的抵押登记手续。其次，上述房屋租赁合同的签订和办理上海市居住房屋租赁合同登记备案手续的时间是在被告与第三人吴凯斌办理系争房屋抵押登记之后，且当时也没有征得被告同意，故上述房屋租赁合同不能对抗已先予办理抵押登记的抵押权人。再次，根据上海科东房地产土地估价有限公司于2020年1月6日出具的估价报告，系争房屋的评估价没有明显高于先予抵押的第一、第二顺位的抵押债权，若系争房屋负担租赁权拍卖将会影响在先设定抵押权人债权的实现。综上所述，原告并不享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求本院停止以不负担租赁权的方式对第三人吴凯斌名下的系争房屋进行拍卖的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告沈杰的诉讼请求。案件受理费人民币51,840元，由原告沈杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李红云审 判 员  王 嵘人民陪审员  路真诚法官 助理  匡沁怡书 记 员  匡沁怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。