北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初906号原告（反诉被告）：陈文，女，1966年8月8日出生。委托诉讼代理人：霍春霞，北京市格平律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔鑫，北京市格平律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京溯源管道设备安装有限公司，住所地北京市丰台区南苑北里二区6号楼2-4幢4层420-5房间。法定代表人：王永。被告：北京市自来水集团有限责任公司丰台营销分公司，营业场所北京市丰台区丰台镇文体路一号。负责人：韩拥军。二被告共同委托诉讼代理人：艾陆，北京市大都律师事务所律师。原告（反诉被告）陈文与被告（反诉原告）北京溯源管道设备安装有限公司（以下简称溯源管道公司）、被告北京市自来水集团有限责任公司丰台营销分公司（以下简称自来水集团丰台分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。陈文的委托诉讼代理人霍春霞、乔鑫，溯源管道公司的法定代表人王永红，溯源管道公司和自来水集团丰台分公司的共同委托诉讼代理人艾陆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文向本院提出诉讼请求：1.判令溯源管道公司向陈文退还租赁保证金100000元；2.判令溯源管道公司、自来水集团丰台分公司向陈文支付营业损失2194993.6元；3.判令溯源管道公司、自来水集团丰台分公司向陈文支付台球案、台球顶灯、台球杆、超市尾货等物品的搬运仓储的费用共计80550元；4.判令溯源管道公司、自来水集团丰台分公司共同向陈文支付装饰装修补偿1326347.18元；5.判令溯源管道公司、自来水集团丰台分公司共同向陈文支付造价评估费25000元；6.诉讼费由溯源管道公司、自来水集团丰台分公司承担。事实和理由：陈文自2007年起即承租涉案4号租赁房屋，用于××有限公司（原名称为“××1有限公司”，以下简称“台球俱乐部”）、××超市（以下简称“超市”）开展经营活动，并以该租赁房屋作为台球俱乐部、超市的工商注册登记地址使用。溯源管道公司是涉案租赁房屋的出租人，自来水集团丰台分公司是涉案租赁房屋的所有权人。涉案租赁房屋的具体租赁情况如下：2007年8月至2012年12月31日期间，台球俱乐部承租涉案租赁房屋开展台球经营活动；2013年1月1日至2017年12月31日期间，承租人变更为原告陈文；2016年4月7日，经与转租人协商一致，涉案租赁房屋改为由原告陈文向溯源管道公司直租，租赁期限延展至2019年11月15日。合同签订后，陈文按照租赁合同约定向溯源管道公司支付租赁保证金100000元。履行期间，为实现租赁目的以及用途，经被告同意，陈文相继于2007年、2010年8月、2014年4月、2016年10月以及2018年7月对涉案租赁房屋进行了装修装饰，包括但不限于消防通道整改、内部装饰装修等。2019年6月21日，自来水集团丰台分公司在涉案租赁房屋张贴《关于泥洼路四号出租房屋限期腾退的通知》，通知陈文按照北京市规划和自然资源管理委员会要求和丰台区政府的要求，涉案租赁房屋需于2019年8月底前全部拆除完毕，要求陈文限期腾退并搬离租赁房屋。其后，自来水集团丰台分公司又分别于2019年8月1日、2019年8月27日先后在涉案租赁房屋张贴通知，以强制停水、停电的方式要求陈文配合拆除工作、限期腾退租赁房屋。由于事出突然，陈文迫于无奈，只得在租赁期限尚未届满的情况下，为台球俱乐部客户办理注销储值卡以及退费手续、辞退部分员工、退租员工宿舍、清仓处理超市存货，并于2019年8月31日搬离租赁房屋，同时将27套台球桌案、配套灯具、台球杆以及超市尾货等物品交由第三人保管直至陈文找到其他租赁场地恢复经营。此外，为避免涉案租赁房屋因拆除灭失而无法计算添附装饰装修物的价值，陈文于2019年8月20日聘请第三方造价评估机构对涉案租赁房屋内部装饰装修进行了现场勘查与评估。陈文认为，溯源管道公司作为涉案租赁合同的相对方、自来水集团丰台分公司作为涉案租赁房屋的所有权人，交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是溯源管道公司、自来水集团丰台分公司负担的主要义务。其中，自来水集团丰台分公司在台球俱乐部成立之初还为台球俱乐部提供了涉案租赁房屋的规划许可以及消防审核意见书等文件，同时就台球俱乐部使用涉案租赁房屋作为企业经营场所向工商行政部门出具相关证明，陈文及台球俱乐部、超市正是基于对自来水集团丰台分公司的信任，才在2007年起即在涉案租赁房屋开展经营活动至今，现自来水集团丰台分公司又以涉案租赁房屋系属违章建筑为由要求陈文在租赁期限届满前限期搬离腾退、配合拆除工作，具有明显的主观过错且严重违反诚实信用原则。溯源管道公司亦违反其合同义务，给陈文及陈文经营的台球俱乐部、超市造成了巨大的经济损失。因此，溯源管道公司应当向陈文退还收取的保证金，同时溯源管道公司、自来水集团丰台分公司还应当向陈文赔偿营业损失、搬家费用、装修装饰损失以及为维护自身合法权益支出的必要费用。现陈文已取得台球俱乐部、超市对涉案房屋出租人及所有权人的全部权利与义务。综上，恳请贵院依法查明事实，支持陈文的诉讼请求，维护陈文的合法权益。溯源管道公司辩称，1.我公司收取了陈文交的保证金，但陈文欠付租金电费等，应予以抵扣；2.我公司于2019年4月通知陈文搬离，陈文于8月31日搬离，中间有5个月，陈文自己扩大的经营损失自己承担，且陈文应就其主张的经营损失提供证据；3.根据租赁合同约定，陈文要求营业损失无依据；4.陈文主张的搬运费依据的协议无法证明与本案有直接关系，无法证明协议已经实际履行；5.根据协议约定，相应装修归我方所有，且在交付房屋时就已经装修完毕了。自来水集团丰台分公司辩称，合同签订方是溯源管道公司，不是我公司。其他意见同溯源管道公司。溯源管道公司向本院提出反诉请求：判决陈文支付溯源管道公司2019年8月租金55000元，2016年5月至2019年8月期间电费789164.16元及水费712.5元。陈文针对溯源管道公司的反诉辩称，1.我不同意给付租金。我认可8月份租金没交，但是溯源管道公司在6月份通知我腾退，门上有通知，没办法继续经营，整个8月份都没有经营。2.我不欠水费，不同意给付水费。3.我不同意给付电费，电费已经交过了。被告自己把电表拆除，被告计算40个月电费，电费没有采取真实的数据计算，陈文作为台球厅，没有大功率用电，我们可以参考之前缴纳电费的平均值。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：自来水集团丰台分公司系4号房屋所有权人，于2016年1月1日起委托溯源管道公司对4号房屋进行经营管理。2016年4月7日，溯源管道公司（甲方）与陈文（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将4号的房屋（建筑面积共计约1200平方米）出租给乙方用于开设台球俱乐部，租赁期限自2016年5月1日起至2019年11月15日止，年租金660000元，租金每三个月支付一次，首期三个月租金165000元在2016年5月1日前支付，以后的租金在每三个月租期开始前的10日内上付该三个月的租金165000元；为确保出租房屋及其设施完好以及租赁期内相关费用之如期结算，乙方须向甲方交纳100000元作为保证金，在合同期内，乙方不得将保证金冲抵租金及本合同规定的其他各项费用，当本合同期满时，乙方应与甲方共同清点设施，并付清本合同项下其应交纳的所有费用后，甲方将保证金全额无息退还给乙方。否则，甲方需扣除乙方未结清的相关费用后，将保证金余额无息退还给乙方；合同期内，由甲方提供的水、电、暖气等相关能源，依照实际计量和有关部门制定的资费标准进行取费，水、电所产生的费用在每月28日之前，及时交付给甲方；乙方有权对承租房屋进行内外装修，但装修方案需报请甲方审核同意后方可实施；乙方应按照本合同规定，按时支付租金及其他应承担的各项费用；乙方在合同期满后不再续签合同时，不得擅自拆卸和损毁由乙方出资进行的室内外装修及其他装备，已形成添附的装修装饰及设施设备无偿归甲方所有；本合同履行期满未续约，或者合同提前解除的，乙方应按时将租赁房屋腾退给甲方，否则甲方有权按照本合同约定租金标准的150%向乙方收取延期腾退期间的房屋占用费。出租房屋因不可抗力或政府行为因素不能继续承租的，甲乙双方互不承担责任，合同解除，甲方应将乙方已支付的未履行租期的租金无息返还乙方。2018年12月11日，北京市规划和自然资源委员会向自来水集团丰台分公司出具《责令限期改正通知书》，载明该公司于2003年9月28日在取得建设工程规划证后建设的办公用房工程，未按建设工程规划许可证进行建设，行为构成违法建设，要求按照《建设工程规划许可证》内容恢复。2019年1月29日，北京市规划和自然资源委员会向自来水集团丰台分公司作出《限期拆除决定书》，载明4号的《建设工程规划许可证》批准建筑地上一层，建筑面积为869.7平方米，该建筑物现状为地上二层，建筑面积为2536.8平方米，且合法面积部分与非法面积部分已无法区分，故整体认定为违建，责令自来水集团丰台分公司于2019年2月13日前将该违法建设自行拆除。2019年4月2日，北京市规划和自然资源管理委员会要求丰台区政府对4号房屋依法进行拆除。2019年6月21日，自来水集团丰台分公司通知各租户涉案房屋政府要求于2019年8月底前全部拆除完毕，请各租户于2019年7月31日前腾空并搬离涉案房屋。2019年8月1日，自来水集团丰台分公司要求各商户积极配合拆除工作，尽早搬离。2019年8月27日，自来水集团丰台分公司再次通知各租户，要求各租户务必于2019年9月3日前腾空并搬离涉案房屋。2019年8月31日，陈文搬离涉案房屋。庭审中，陈文提交了：1.台球俱乐部《收款情况查询》，欲证明其2019年1月1日至2019年6月1日期间月平均营业收入为263748.4元；2.《协议书》《存杆协议书》，欲证明因被迫搬离涉案租赁房屋，台球俱乐部及超市物品等无处存放，故将物品临时存储在他人处，为此支出搬运及仓储费用共计80550元；3.《告知函》《协议书》《造价评估意见书》及评估费发票等，欲证明其于2019年8月15日告知溯源管道公司共同参与勘察、评估，后溯源管道公司未参与，评估公司对装修工程造价进行了评估。经质证，溯源管道公司及自来水集团丰台分公司认为《收款情况查询》系陈文单方制作，对真实性不予认可；无法证明《协议书》《存杆协议书》已实际履行及与陈文的关联性，且本案涉诉房屋租赁期限截止日期为2019年11月15日，即使没有拆迁一事，陈文在合同到期后也需要存放物品；主张陈文单方委托评估，对评估意见书不予认可。溯源管道公司提交了电费单、水费缴费通知单，欲证明陈文拖欠2016年5月至2019年8月期间电费789164.16元及水费712.5元。电费单载明非居民照明用电电价为尖峰1.4167元/千瓦时、峰段1.2884元/千瓦时、谷段0.3023元/千瓦时、平段0.7697元/千瓦时，大工业用电电价为尖峰1.0761元/千瓦时、峰段0.9864元/千瓦时、谷段0.3766元/千瓦时、平段0.677元/千瓦时；泥洼路76号8月电费共计67126.11元，9月电费共计37556.03元。经询问，溯源管道公司表示曾为涉案台球厅单独安装电表，但因电表计量单位偏小，实际用电量超出了计量范围，且拆除时商户未对此进行现场确认，故不将该电表作为电费计算依据，其主张的电费系按照8月与9月差价，及陈文的承租房屋的面积计算。经质证，陈文主张其使用的区域不涉及大工业用电，且已结清电费及水费。陈文未就其上述主张提交证据。本院认为，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案查明的事实，溯源管道公司将未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋出租给陈文，陈文与溯源管道公司就该房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，被认定为违章建筑拆除，故溯源管道公司应对陈文的损失承担责任。4号房屋经审批建筑面积为869.7平方米，而双方合同中约定的租赁面积为1200平方米，可见陈文在签订合同时未审查核实涉案房屋是否手续齐全，故其亦有一定过错。本院综合案情酌定溯源管道公司和陈文对租赁合同无效各承担50%的责任。陈文与自来水集团丰台分公司不存在合同关系，其以房屋租赁合同纠纷为由要求自来水集团丰台分公司承担责任，缺乏依据，本院不予支持。陈文要求溯源管道公司返还保证金100000元，于法有据，双方均同意以此折抵陈文的应付款项，本院不持异议。陈文未提交充分证据证明其确实存在营业损失，且其认可于2019年6月21日收到搬离通知，并于8月31日实际搬离，可见其有充分时间处理相关事宜，故本院对其主张的营业损失不予支持。陈文主张的物品搬运及仓储费用，并非因合同无效导致的损失，其要求溯源管道公司赔偿，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，应按照双方过错程度分担现值损失。对于已经形成附合的装饰装修及附属物，应考虑剩余租期折旧及过错程度按照现值进行赔偿。陈文主张的装修及附属物损失金额依据不足，本院综合考虑相关事实酌情确定。陈文要求溯源管道公司赔偿评估费25000元，因评估项目与其主张的装修现值无关，本院对此亦不予支持。溯源管道公司反诉要求陈文支付8月租金55000元，金额合理，因涉诉合同无效故应为房屋占有使用费，本院予以更正。关于陈文欠付电费及水费一节，溯源管道公司认可陈文于2019年8月底搬离涉案房屋，故相关费用应计算至2019年8月底。经核算，截至2019年8月，陈文欠付水费共计551元，溯源管道公司主张的超出部分，本院不予支持。双方均未就陈文的用电量及应付电费金额提交证据，本院根据本案涉诉合同租赁面积及相关事实确定其应付电费为559680元，溯源管道公司主张的超出部分，本院不予支持。另，陈文应付溯源管道公司的相关费用，在以保证金折抵后，尚欠部分，应由陈文向溯源管道公司履行给付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、北京溯源管道设备安装有限公司于本判决生效之日起七日内返还陈文保证金100000元；二、北京溯源管道设备安装有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿陈文装饰装修损失20000元；三、陈文于本判决生效之日起七日内给付北京溯源管道设备安装有限公司房屋占有使用费55000元、电费559680元及水费551元，以上共计615231元（与第一项判决内容折抵后，陈文应给付北京溯源管道设备安装有限公司515231元）；四、驳回陈文的其他诉讼请求；五、驳回北京溯源管道设备安装有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36615元，由陈文负担35453元（已交纳），由北京溯源管道设备安装有限公司负担1162元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费12249元，由北京溯源管道设备安装有限公司负担3329元（已交纳），由陈文负担8920元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 张 倩二〇二一年五月三十一日书记员 邵胜凯