福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽02民终1596号上诉人（原审被告）：厦门同盛欣纸品有限公司，住所地厦门市同安区洪塘镇碧云中路80号。法定代表人：孙泽平，总经理。委托诉讼代理人：林国斌、杨佳霖，福建皓宣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门市欣义佳房地产营销策划有限公司，住所地厦门市海沧区新阳工业区霞美路2号办公楼407室。法定代表人：苏金委，总经理。委托诉讼代理人：张军，福建汇丰联盟律师事务所律师。原审第三人：厦门九旭石材有限公司，住所地厦门市同安区洪塘镇碧云中路72-88号。法定代表人：刘英俊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄璐馨、江文斌，福建建达（厦门）律师事务所律师。上诉人厦门同盛欣纸品有限公司（下称同盛欣公司）因与被上诉人厦门市欣义佳房地产营销策划有限公司（下称欣义佳公司）、原审第三人厦门九旭石材有限公司中介合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初3746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。上诉人同盛欣公司的上诉请求：1、请求判令撤销原审判决，依法改判驳回欣义佳公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，被上诉人最终并没有促成承租方和出租方就厂房达成租赁合同，系由其他善意有能力的中间人促成，被上诉人要求支付中介费没有相应法律依据。本案中，作为承租人的上诉人明确向被上诉人提出自己的要求，让中介方和出租方沟通协商关于租金能否宽限几个月支付以及办公区域能否不要租那么大，因为2020年6月仍处于疫情期，上诉人已经半年没有进账，资金相当困难，资金本就是工厂的血液，是最核心问题，出租方要求一次性支付实在无能为力，因此我们暂时没有和出租方签订正式租赁合同，没有支付定金。被上诉人明确的回复是出租方不接受该条件，不愿意租给上诉人，上诉人在被通知无法促成租赁后，单方另行寻找到与出租方具有较好社会关系的其他中间人，经过几次协商后解决了该核心矛盾，出租方允许办公面积少租500平方米，且尾款50万给我们四个月宽限期。自此才有了本案租赁合同的签订，上诉人也支付了首付款。被上诉人能力有限，没有能力解决双方最核心的矛盾问题，无法促成交易，一审庭审中被上诉人也明确承认，其只是简单传达出租方不愿意出租给上诉人的意思表示，之后没有再进行任何更有效的沟通谈判工作，其强化了前期的带看房和提供房屋信息的重要性而弱化了最重要的谈判工作，该谈判工作才是居间的最核心工作内容，前期的看房和提供房源仅仅只是铺垫工作，更何况该房源信息系完全对外公开的，上诉人完全有权利另行寻找其他帮助，这是上诉人的缔约自由，受法律保护。一审法院判决上诉人支付佣金没有法律和合同依据，金额也明显高于从事居间活动支出的必要费用。2.一审法院适用的违约条款明显错误。违约金所依据的合同基础系双方签订的《居间协议确认书》第四条的规定，但该条规定无论是从其约定的内容上来看还是本身协议书编号和排版上来分析，都属于是格式条款，应当认定该条内容无效，双方并没有约定相应违约条款。该确认书是中介公司提供的格式条款，是被上诉人在与上诉人及其他人订约之前就已经预先制定出来，而非双方当事人在反复协商的基础上制定出来，该协议适用于与房产中介公司订约的不特定的委托人。中介公司也未能举证证明，其在与答辩人签订确认书时曾采用合理的方式提请对方就加重对方责任的条款予以注意，并与之进行协商。协议第四条的格式条款的内容加重了对方的责任，排除了对方的主要权利，剥夺了承租方在中介公司无法促成租赁合同后另行委托有能力的中介方进一步与出租方协商的权利，即意味着租赁必须由被上诉人来促成，就算等多久或者再找别人谈成也要支付给被上诉人中介费，否则委托人即应承担违约责任，作为居间人，其职责是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并以促成交易成功为前提收取委托人的报酬。因此，居间的功能在于提供交易机会，辅助性地为交易双方的良好磋商创造条件，而不能通过特别约定强迫他人签订合同，限制交易当事人的自由缔约权利，居间合同并非独家授权合同，根据双方的客观实际履行情况可以随时终止（比如但不限于委托方明确表示不租了，出租方明确表示不租了或者中介方无法促成交易等等）。该格式条款的设置意味着中介公司将自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，显然与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务的法律规定相悖，故该部分约定无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。被上诉人欣义佳公司的答辩意见与其起诉意见一致。其认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原审判决。原审第三人厦门九旭石材有限公司同意上诉人同盛欣公司的上诉意见。其认为，公司与同盛欣公司达成交易协议并非基于欣义佳公司的中介行为，双方的交易系由案外人促成的。欣义佳公司向原审法院提出的诉讼请求：1.判令同盛欣公司支付租赁佣金（相当于一个月租金）188250元;2.本案全部诉讼费用均由被告承担。事实和理由：欣义佳公司系经依法登记注册的包括从事房地产中介服务的企业,同盛欣公司是寻找生产经营场所的委托人,第三人厦门九旭石材有限公司是本案所涉租赁厂房的业主与出租合同方。2020年初,同盛欣公司因寻找承租生产经营厂房而委托欣义佳公司提供房源中介服务。期间欣义佳公司数次为同盛欣公司推荐厂房但未能达成。2020年5月30日,经欣义佳公司推介并带同盛欣公司查看本案所涉租赁厂房达成确认,双方签订《居间协议确认书》，约定:一、所看房产位于同安区××路××号××号,建筑面积为8200平方米。二、售（租）价格以买卖（租赁）双方最后议定价格为准。三、委托人经我公司介绍购买（承租）上述房产,签订买卖（租赁）合同或协议时应即时支付中介佣金为房产成交总额的1%（租赁佣金为承租、出租双方各付月租的50%）。第四条:委托人（包括委托方的亲属、授权人、代理人、合作伙伴及所属单位）实地察看该物业后,如需与业主或出租方洽谈签约的,须邀请居间方参加,不得私下与业主或出租方谈判签约。若甲方违反了上述义务,无论是直接还是另行通过其他任何单位、人员租入,并造成乙方佣金损失的,甲方必须一周内向乙方支付一个月租金。第五条、发生争议……交由当地人民法院裁决。合同签订后,欣义佳公司就开始积极履行居间事项:联系第三人（即业主）了解厂房基本情况并告知,带同盛欣公司了解厂房状况,协调增加租赁办公室,沟通双方租赁价格与付款条件、拟定租赁合同版本等；至2020年5月31日,原告已与被告确定租赁厂房与租金等基本条件,并继续相关中介事项。然而同盛欣公司故意隐瞒作为中介方的原告,于6月份私下与厂房业主即第三人订立租赁合同,实际租赁位于厦门市同安区××镇××路××号××区中厂房Ｃ钢结构8250平方米,租金为每月每平米21元;办公室1000平方米,租金为每月每平米15元,月租金总计约8250＊21＋1000＊15＝188250元。且被告现己实际搬至该厂房进行生产。根据居间协议约定,委托人应按相当于一个月租金标准支付租赁佣金188250元。原审查明，同盛欣公司欲寻租经营场所，并寻求欣义佳公司提供居间服务。2020年5月30日，欣义佳公司（居间方）与同盛欣公司（委托方）就看第三人出租的房产等事项，签订一份《居间协议确认书》。《居间协议确认书》中载明：“承蒙信任委托我公司购买（租货）房产,我公司将竭诚为您提供专业的服务.为了明确双方的权利和义务,保障双方的合法权益,敬请签署本《居间协议确认书》，并请您在看房时留下您的联系电话和地址,以便联络。一、所看房产位于同安区××路××号××号建筑面积8200平方米。二、售（租）价格以买卖（租赁）双方最后议定的价格为准。三、委托人经我公司介绍购买（承租）上述房产,签订买卖（租赁）合同或协议时应即时支付中介佣金为房产成交总额的1%（租赁佣金为承租、出租双方各付月租的50%）。如果卖方在事先申明是实收,则总价的2.5%中介费由买方支付。四、委托人（包括委托方的亲属、授权人、代理人、合作伙伴及所属单位）实地察看该物业后,如需与业主或出租方恰谈签约的,须邀请居间方参加,不得私下与业主或出租方谈判签约。若甲方违反了上述义务,无论是直接还是另行通过其他任何单位、人员租入,并造成乙方佣金损失的,甲方必须一周内向乙方支付壹个月租金作为违约金。五、本协议一式贰份,第二联提供给甲方,自签署之日起生效。本协议在履行中发生争议、且协商不成的，交由当地人民法院裁决。”诉讼中，同盛欣公司与厦门九旭石材有限公司确认达成租赁协议，同盛欣公司租赁厦门九旭石材有限公司厂房面积8169㎡，每月每平米租金23元，租赁办公室面积500㎡，每月每平米16.3元。诉讼中，欣义佳公司举示一段视频资料，视频中“原:关键是,条件我已经谈下来,你的定金不愿意打,不能说我没有把事情给你办到位,你提的条件我都帮你谈下来了,你也不打定金,你说你这个能怪我吗?被:当时谈的条件是和现在一样的条件吗?不一样,价格是一样的,唯一不一样的是刘总要求押一付六,总共要付100多万,我没这么多钱,我付不出来……原:你后面是要求押一付三吗?被:不是,也要押一付六。我只是说,后面的五十万,他如果是去和刘总(出租方)谈的,就是说我们当场,我也在场,没什么商量的,给我多长时间,再把这50万付进去,给我一个喘气的时间,知道吗?还是要押一付六。原:我们这谈判的条件不是死的,都可以沟通,但是前面的那些条件,大的框架是我们谈下来的吧,也是坐在那边谈下来的。后面如果说有什么地方不满意,你可以提出来。但是,当时如果是一样的方式,免租期、其他七七八八的,都是按照你的意思谈下来的,是你没有打定金,是不是?被:是,没错,我没有打定金,我也给你讲,我给你说,我刚刚说的那两点,我说实话,我和刘总,他也知道。从我们第一天从他那里签合同,我这人不是那种吹牛扯淡的人,我也是实在人。我就说两点:第一点,因为我的股东突然之间说他不租了,导致我们之间没有办成;第二个,我也和你微信里评论,语言可以放得出来。我说,我的客户和我俩说,这个房租可能高了……。”同盛欣公司对该证据真实性无异议，对关联性有异议。庭审中，讼争双方确认现租赁合同条件与欣义佳公司居间下的合同区别在于：1.押金宽限期；2.办公区域少500㎡；2.租金因为税点原因上调。原审认为，欣义佳公司与同盛欣公司之间发生的居间合同关系，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。首先，从欣义佳公司举示的视频资料来看，同盛欣公司在视频中陈述现租赁合同与欣义佳公司居间下的合同区别在于押金付款期限，而庭审中双方又确认因为税点原因，租金发生些许变动，办公区域少了500㎡。总体而言，欣义佳公司的居间行为促成了同盛欣公司与第三人就租赁合同大部分条款达成合意，故酌定同盛欣公司应支付80%佣金，即为《居间协议确认书》确认应支付月租的50%的八折，计78414.8元[（8169㎡×23元/月/㎡+500㎡×16.3元/月/㎡）×50%×80%]。其次，欣义佳公司居间行为促成了同盛欣公司与第三人就租赁合同大部分条款达成合意，理应支付相应佣金，但同盛欣公司未予支付。双方合同约定“造成乙方佣金损失的,甲方必须一周内向乙方支付壹个月租金作为违约金”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”双方约定的违约金偏高，应依照30%计算。故违约金应为29405.55元[（8169㎡×23元/月/㎡+500㎡×16.3元/月/㎡）×50%×30%]。综上，同盛欣公司应支付款项107820.35元（78414.8元+29405.55元）。关于同盛欣公司提出《居间协议确认书》第四条系格式条款，应属无效问题。《居间协议确认书》上第四条的约定，属于房屋居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止承租方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司租赁房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量承租方是否“跳单”违约的关键，是看承租方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。本案中，欣义佳公司为同盛欣公司提供了房源信息，同时亦为同盛欣公司达成租赁合同作了相应的居间服务，虽然最终的租赁合同某些条款系同盛欣公司通过自身的资源达成，但无法否认此前中介方所作的中介服务。故应认定同盛欣公司“跳单”，应承担相应的违约责任。同盛欣公司上述答辩意见，不予采信。关于《居间协议确认书》没有加盖同盛欣公司公章问题。因《居间协议确认书》有同盛欣公司法定代表人签字，且签订该确认书亦是为了公司生产选址，故可以认定为同盛欣公司法定代表人签字系职务行为。关于同盛欣公司提出中介方没有促成租赁合同，无需支付中介费问题。原审认为，欣义佳公司为同盛欣公司提供了房屋信息，提供了看房机会，同时亦为其达成租赁合同进行了居间服务，虽然有个别条款系同盛欣公司通过自身资源谈成，但亦无法抹杀欣义佳公司的居间服务为租赁合同的成达作了大部分贡献。故同盛欣公司该答辩意见，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决，一、厦门同盛欣纸品有限公司应于判决生效之日起三日内支付厦门市欣义佳房地产营销策划有限公司款项107820.35元；二、驳回厦门市欣义佳房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4065元，减半收取2032.5元，由厦门同盛欣纸品有限公司负担1164.12元，由厦门市欣义佳房地产营销策划有限公司负担868.38元；保全费1461.25元，由厦门市欣义佳房地产营销策划有限公司负担624.32元，由厦门同盛欣纸品有限公司负担836.93元。经审理查明，各方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案为中介合同纠纷。同盛欣公司为委托方，欣义佳公司为中介方。因双方当事人对案涉《居间协议确认书》的真实性均无异议，应予认定。关于欣义佳公司是否完成中介事项，居间协议确认书第四条是否为格式条款问题，原审判决已对此作了详细阐述。本院同意原审判决意见，不再赘述。同时，针对委托人绕开中介直接订立合同情况，我国民法典第九百六十五条规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。同盛欣公司主张欣义佳公司未促成合同成立、居间协议确认书部分条款为格式条款，应为无效，没有事实依据。其为此而提出的上诉请求，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2456元，由上诉人厦门同盛欣纸品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 （纪荣典）二〇二一年五月十八日书记员（ 陈虹 羽）附：本案所涉及的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。