江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1149号原告：江苏罗森便利超市有限公司，住所地江阴市滨江西路2号1幢楼115室。法定代表人：张晟，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘卫亮、朱花，上海市龙光律师事务所律师。被告：青创营孵化器江苏有限公司，住所地无锡市新吴区新锡路8号青创营基地。法定代表人：顾红军，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍忠意，江苏创凯律师事务所律师。原告江苏罗森便利超市有限公司(以下简称罗森公司)与被告青创营孵化器江苏有限公司（以下简称青创营公司）合同纠纷一案,本院立案受理后，依法由审判员徐贞独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗森公司委托诉讼代理人刘卫亮、朱花，被告青创营公司的法定代表人顾红军、委托诉讼代理人鲍忠意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗森公司向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年1月15日签订的《合同书》；2.青创营公司向其返还已支付的费用134000元（包括服务管理费90000元、清洁管理费4000元、保证金40000元）；3.青创营公司赔偿其装饰装潢、设备等损失233292.1元。案件受理费、评估费由青创营公司负担。事实与理由：2019年1月15日，罗森公司与青创营公司签订《合同书》，约定将位于无锡科技职业学院（以下简称职业学院）青创营项目的相关场地提供给罗森公司，用于经营便利店。合同签订后，罗森公司按约支付费用并进场装修，装修过程中被青创营公司无故叫停，导致罗森公司在2019年5月初才完成装修。同年5月9日，罗森公司将店铺物品运至合同场地时，被职业学院以青创营公司未完成进场手续为由阻拦。事后，双方多次沟通，青创营公司仍未妥善解决物流进场事宜，导致罗森公司至今未能开业。青创营公司理应按合同约定，确保场地可供罗森公司开设便利店铺，并为顺利开店履行必要的义务，但罗森公司自装修开始就遭遇各种阻碍，装修完成后无法开业，青创营公司的行为构成根本违约。特提起上述请求。被告青创营公司辩称：1.双方签订的《合同书》对双方有约束力，由于罗森公司单方撤店的违约行为导致合同无法履行，责任在罗森公司；双方约定，罗森公司应自行办理证照批准，罗森公司在2019年6月29日才办妥营业执照核准，在此之前是不能开店的，而之后40天左右罗森公司就撤店有违诚信，致使青创营公司的合同目的无法实现；双方协议第12条约定了合同解除的情形，但罗森公司解除合同不符合上述情形，属单方面的根本性违约。2.在罗森公司将物品搬离后，既不解除合同也不交付场地，导致损失扩大，在双方协商过程中罗森公司漫天要价，导致未能协商解决。3.双方约定，罗森公司应遵守学校规章制度。因2019年响水大爆炸，职业学院加强校园内货物运输车辆管理，这不能成为罗森公司解除合同的理由，在此期间与青创营公司合作的校园内的其他店铺正常经营；罗森公司因无法确定进入职业学院的车辆、时间及人员，导致未能办妥出入证，责任不在青创营公司，而根据协议其也没有相应义务。4.双方交涉过程中青创营公司出具的情况说明、解决提案等，也不能说明其有过错，其也未同意解除合同；提出的解决方案是一揽子的，罗森公司未同意的情况下，方案不具有法律约束力。5.罗森公司要求返还保证金、费用没有依据，服务管理费系按约支付，履约保证金在罗森公司违约解除的情况下不应返还，罗森公司实际接手合作店铺，也不应返还保洁费。6.罗森公司要求赔偿装修相关费用没有事实及法律依据，交付场地经过科技学院及青创营公司装修，罗森公司只需放置货架、办理工商登记即可经营，无需额外装修；罗森公司自行添加的设施，未经协商一致自行拆除，之后也无权主张赔偿，投入添加物品与拆毁搬离物品、变更装饰装修都属于罗森公司的经营行为，后果应由其自行承担。经审理查明：2016年11月，职业学院与青创营公司签订《合作协议》，由职业学院提供场地，组织学生报名参加青创营连锁店长经营等活动，由青创营公司负责日常现场管理，为学生提供孵化创业项目等。2019年1月15日，青创营公司（甲方）与罗森公司（乙方）签订《合同书》，约定相关内容如下：青创营公司依据前述《合作协议》负责创业训练品牌的引进、运营与管理，根据法律规定，本着互惠互利原则，就商铺合作签订本合同；青创营公司将青创营项目内60平方米的合作区域交给罗森公司，按现状作为交付使用标准；青创营公司保证拥有完全的资格和权利将房屋按本合同约定提供给罗森公司，且确保该房屋可供罗森公司开设便利店铺使用，在合同期内如因该房屋使用权发生纠纷导致无法继续使用，罗森公司有权解除合同并要求青创营公司退还所有已付未用的费用及保证金，因此造成其他损失的也应承担赔偿责任。在经营业务前，罗森公司自行向政府部门申请所必要的证照，乙方应该是在合作区域所在地设立的具备法人或经营负责人资格的经营主体。罗森公司需具备训练科技学院入营学生成长的功能，青创营公司选择合适的学生安排至店铺实习，罗森公司有义务培养学生具备成为合格职员、领班和店长的技能。合作期限自2019年1月1日起至2021年2月28日止，其中至2019年2月28日2个月免收服务管理费；罗森公司应在装修期内完成装修、通过青创营公司及政府相关部门验收并具备合法开业条件。合作费用每年按18万元向青创营公司支付服务管理费，第一年于1月15日前支付9万元、8月31日前支付9万元；青创营公司收取清洁管理费每年4000元，首年费用在签约后一周内结清；签约后一周内还应支付履约保证金4万元，若罗森公司未能完全履行本合同项下义务，青创营公司有权将应付未付的费用包括合作费用、能耗费等以及违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除。罗森公司应于2019年1月20日前至现场办理合作区域的交接。为维护项目整体形象与共同利益，双方同意由青创营公司统一管理项目；罗森公司承诺在项目开业（开业日以青创营公司通知为准）前日完成全部装修装潢，并与项目同步开业。在“合同解除”部分，除规定了甲方解除合同权利外，还规定，合同履行期内因出租的房屋使用权发生纠纷，影响乙方正常开业和经营的，乙方有权单方解除合同，甲方应承担合同约定的违约责任及全额赔偿。任何一方违反本合同，应向守约方支付违约金并赔偿全部损失；罗森公司不能如期开业的，每拖延1日，需支付500元违约金；因罗森公司原因导致合同解除或中止，已交纳的服务管理费、清洁管理费、履约保证金等不予退还，且青创营公司有权根据损失情况另要求违约金。后罗森公司按约进场，于2019年1月25日支付首期服务管理费9万元、清洁管理费4000元及履约保证金4万元。场地装修、布置至2019年5月7日左右完成。2019年5月9日罗森公司因商品物流进场与青创营公司联系，罗森公司陈铁文上午9时50分与青创营公司徐逸凯微信联系，询问上货架的商品进场需要什么手续；徐逸凯回复：这个需要办理相关流程的，需要提供送货师傅的身份证正反面材料、行驶证、联系电话，这些材料我来复印，今天我去办一下。到下午14点，徐逸凯问：陈经理，材料这边有回复了吗？陈铁文称，我只能先提供今天的，天天提供也不可能啊；徐逸凯回复：是的，今天先提供车辆信息，后面还在协调长期出入证的事情；之后，陈铁文向徐逸凯发送了车辆行驶证、驾驶员身份证照片；下午16时49分，徐逸凯回复：今天晚上的物流的事情我协调好了，营地的钥匙已经给到周店长了；陈铁文表示谢谢；晚上8时07分陈铁文告知，已经让物流回去了，麻烦尽快落实这个事情，这样又影响开业了，徐逸凯回复，理解的，今天麻烦啦。5月16日，陈铁文向徐逸凯及青创营公司区域经理李恒发送微信，告知车辆送货问题还未解决，致使开业所需各类工具辅助品、商品都无法按期进店，开业日期会延后，望尽快落实；李恒回复：正在与校方协调具体入场时间，我方也很着急；徐逸凯回复：正在积极协调解决。徐逸凯向陈铁文发送了《关于科院罗森物流进场的情况说明》，主要内容如下：由于最近江苏省内安全事故频发，科院校方出于安全管理的调整，对项目安全管理增加环节，需对青创营罗森项目开业前期过会；目前正积极与校方协调具体入场时间，预计于5月25日前解决物流入场问题；如问题未如期解决，青创营将作出如下补偿：1.项目延期期间的管理费予以免除；2.将合同终止日期相应延长，确保两年整的合同有效期。6月4日，罗森公司委托上海市龙光律师事务所向青创营公司发出律师函，告知因青创营公司未能完成物流进场手续，导致罗森公司物流车商品不能进入店铺，至今不能开业，希望对方履行《合同书》及《关于科院罗森物流进场的情况说明》中承诺的义务，并保证在6月15日前店铺能对外经营，同时赔偿罗森公司一切损失，如仍不能履行合同及其他承诺义务的，罗森公司有权行使解除合同权利并将通过法律手段追究法律责任。6月26日，陈铁文告知李恒：李总您这里商量下来怎么说，这家店开不了就开不了的说法，越拖下去损失越大，其他商品过期不谈，设备每月折旧就有6000元，如果真的开不了就早些结算后期的赔偿，拖的越久后期赔偿越多；李恒回复：好的，刚接到刘总电话了。6月30日，李恒向陈铁文发送《关于罗森无锡科院店的问题解决方案》，主要内容如下：由于科技学院校方反复变化多次，导致项目至今未能开业，为尽早解决问题，现我方建议方案如下：1.由于一再波折，假如贵司无法继续等待，可将店铺撤离，请罗列损失，我们可以共同向校方作最后沟通和争取，具体损失、细节等方面我们协商解决，我司愿意承担相应责任，深表歉意！2.如贵司同意，我们建议将罗森科院店移至无锡市人民东路358号，移店费用由青创营承担，以此作为科院店的补偿；租金另定；3.如能继续合作，细节另商，青创营承诺给予最大诚意和支持。之后进场事宜仍未解决。7月12日，李恒向陈铁文发送《关于科院罗森店铺事宜》，主要内容如下：我方正与无锡科院校方反复协商，争取科院罗森开店事宜，我司正努力向校方争取，能够有合适方案最大限度减少双方损失，我方计划在8月31日前与校方协调完毕，并把最终结果回复贵司。关于撤店、损失补偿等事宜，等此事最终落定后我们协商处理。在此过程中，陈铁文要求对方明确赔偿事宜，李恒则表示，要等科院校长出差回来商量后再给答复。8月5日，陈铁文与青创营公司张伟健联系从店铺搬离物品事宜，联系确定于8月9日多批次搬离；8月12日及13日，陈铁文询问，关于之前提出的赔偿事宜，顾总有答复了吗？三周前顾总说要核实赔偿报价事情，现在过了三个礼拜了，顾总答应十号前给答复的；张伟健回复：我也觉得尽快解决最好，顾总也一直在跟进这个事，顾总说他会尽快解决的。青创营公司质证认为，双方沟通的是罗森公司要搬走一些店内物品，要求其与学校协调，因如何处置店铺内物品是罗森公司自己的权利，故同意配合罗森公司处置物品并不表示同意解除合同；之前双方的交流过程，重大事项罗森公司都是要求青创营公司加盖公章确认的，解除合同这一事项张伟健也无权代表公司作出。关于解除双方的《合同书》，罗森公司未在提起诉讼前向青创营公司发出过书面通知。罗森公司起诉主张解除，本案所涉民事诉状、应诉通知于2020年3月13日送达青创营公司。本案审理过程中，罗森公司主张其装修损失为233292.1元，请求就其损失进行评估，基于现场留有装修残余，罗森公司已将设备物品搬离并表示无法恢复，而所涉商铺装修完成后并未投入使用，本院委托评估机构对装修现有物品的价值进行评估。无锡市宏业房地产土地资产评估有限公司（以下简称宏业评估公司）经多次现场勘查并与双方当事人核对，出具《资产评估报告书》，确定现场项目室内装修的市场价值为36990元，项目包括单面石膏板、双面石膏板、墙面铝板、乳胶漆、折叠式铝移门、PVC电线管铺设等17项。青创营公司质证认为：对评估项目及数量确认，但对依照重置价格法评估不认可，现场遗留物品无法使用，应在评估价的基础上扣除实际性、功能性、经济性贬值，再由法院酌定。罗森公司质证认为，对评估报告本身无异议，但认为，案涉店铺已完成装修即将开业，仅对现场遗留装修进行评估无法反映罗森公司的损失，对其不公平，同时提交《评估项目明细表》要求将其纳入评估范围。宏业评估公司回函：因增加鉴定的范围主要为人工费，目前评估现场已经破坏，无法测算其具体人工工时，因此其公司无法进行鉴定。考虑如果确因青创营公司违约导致罗森公司解除合同，而罗森公司搬离物品他用也系减少损失范围的合理行为，搬离的相关物品不应纳入损失范围，但装修、安装时投入的人工、材料损耗、运输费用、拆除费用等仍应计入损失范围。本院委托江苏上耀项目管理有限公司进行相关工程造价鉴定。该公司经现场勘查、查阅相关资料后，出具《工程造价咨询报告书》，确定工程可鉴定金额为46259.95元（不含前述《资产评估报告书》已确定的项目范围），无法鉴定金额为109127.19元，并作出说明，可鉴定部分指根据施工图、现场情况及补充鉴定范围明细表所列项目中，工程量能相应计算部分；无法鉴定部分是指补充鉴定范围明细表有相应主张，但现场无实物或根据施工图无法计算工程量，根据罗森公司主张金额列入。可鉴定项目中包括内部装饰工程315元、电气设备工程一13991.08元、电气设备工程二（电气增容部分）6112.8元、给排水工程2879.86元、门头及拆除工程16756.95元、设计费2999.8元。无法鉴定项目或已体现在《资产评估报告书》中的项目包括灯具、板材，店铺美化，外部发光字体招牌安装，定制冷库拆除、重新安装的损耗、辅材、人工费，定制柜体重新安装损耗、速食台台面重新安装损耗、运输、安装费，关店拆除、运输费，水槽、净水器、货架安装费等。罗森公司质证认可该鉴定意见，但仍保留其损失的主张。青创营公司质证认为：现场地面、墙面、顶面包括线路等隐蔽工程均是在交付前装修，不是罗森公司装修；罗森公司装修部分经现场勘查，在《资产评估报告书》中已有体现，不存在遗漏；对罗森公司撤离后现场不存在的项目再进行评估没有事实及法律依据，即便之前存在，自行拆毁的后果应由罗森公司自负其责；罗森公司提交的施工图、施工单价表都是单方制作，与现场并不相符，有些数据明显过大，而且有施工图也不代表按图施工了。对该部分损失均不予认可。另查明，为所涉店铺经营，罗森公司设立江苏罗森便利超市有限公司无锡科技职业学院店，负责人为李君，登记的成立日期及营业日期均为2019年3月13日。以上事实，有罗森公司提交的合同书、费用票据及支付记录、微信聊天记录、情况说明、解决提案、关于科院罗森店铺事宜、律师函、施工图、现场照片，青创营公司提交的合作协议、证明、现场照片、企业信用信息，评估机构、造价鉴定机构出具的资产评估报告、造价咨询报告等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，青创营公司与罗森公司签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，双方依法、依约享有权利、承担责任。罗森公司向本院提起诉讼解除该《合同书》，关于其解除理由之一：房屋使用权发生纠纷致使无法使用房屋，合同相关约定是指房屋使用权本身在青创营公司与职业学院或其他主体间产生纠纷，致使罗森公司无法正常使用，本案不存在该情形，罗森公司无权依上述条款解除合同。双方订立本合同的主要目的，青创营公司是通过选派学生至罗森公司便利超市店铺进行创业训练实现与科技学院的合作目标，罗森公司是以提供相应配合并支付管理服务费等为对价，进行正常经营活动。从现有证据看，2019年5月7日完成装修后，罗森公司就物流进场事宜持续与青创营公司联系与催告，要求对方办妥相关手续，以使货物等正常上架经营。青创营公司先是书面承诺5月25日前解决物流进场事宜，到期未能解决；6月30日青创营公司又给出书面方案，称由于科技学院反复变化多次导致项目至今未能开业，告知如果罗森公司无法继续等待，可将店铺撤离，并要求罗列损失以向校方做沟通和争取。之后的7月12日，在罗森公司的催促下，青创营公司又回函，告知还在与校方协商争取开店，关于期间的赔偿事宜则未有明确的意见。在此情况下，罗森公司享有迟延履行情形下的合同解除权。关于青创营公司辩称，其不负有为罗森公司办理出入通行手续的义务，本院认为，青创营公司作为场地的提供方，确保货物正常进入、场地适合经营是其当然的合同义务，也是主要合同义务，其作为与科技学院的合作相对方，该义务由其来履行也是适当的，在双方履行过程中，青创营公司对确保物流入场义务应由其履行也是认可、从未有异议，故青创营公司的上述抗辩意见本院不予采纳。关于青创营公司又辩称，系罗森公司不配合校方管理导致无法进入场地，其未提交证据证明，而现有证据显示罗森公司按青创营公司的要求提供了相应手续，但未能办妥进场手续。关于青创营公司辩称，罗森公司至2019年6月才办好营业执照、之后40余天撤场有违诚信，经查，罗森超市科技学院店的登记成立日期及营业日期均为2019年3月13日，青创营公司以上辩称意见与事实不符。综上，罗森公司迟迟未能获得店铺的正常经营，其有权解除合同，撤离店铺，并要求青创营公司承担相应的违约责任。本院确认双方合同于2020年3月13日本案起诉状副本送达青创营公司时解除。至于罗森公司是否存在不按约交回场地因此造成扩大损失，因青创营公司未明确提出诉讼请求，本案不理涉，当事人可另行依法解决。关于罗森公司主张的管理服务费和保洁管理费，虽然合同已经开始履行，但店铺未曾开业，罗森公司正常使用店铺开展经营的主要合同目的没有实现过，本院确定该两项费用应予返还。关于履约保证金，基于前述认定也应予以返还。关于罗森公司主张的装饰装潢损失部分，就评估时尚存的装修部分已经双方核对，该部分价值经估价部门认定为36990元，本院予以确认。该部分物品在罗森公司搬离、部分拆除前尚未投入使用，以评估时价格确定价值并未损害青创营公司利益，青创营公司称因为没有利用价值而应做扣除调整，本院不予采纳。关于已被拆除、搬离的装修部分的损失，虽然罗森公司在主张时已剔除了搬离的设施、设备，搬离行为客观上减少了损失的进一步扩大，该自助行为应予正面评价，但因此造成现场破坏，装修的实际情况无法客观还原，罗森公司也应承担由此带来的举证不能的不利后果。关于《工程造价咨询报告书》，该报告书核定的主要内容为安装、拆除的劳务费用，因该报告系在罗森公司提交的施工图、明细表的基础上做出，而该几份证据的真实性并未得到确认，而报告书认定可鉴定的项目中尚有拆除后可移作他用的主材，另外因核定方式不同，核定的项目还有超出罗森公司主张的情况，故该报告书仅作为本院核定该部分损失的参考而非直接依据。综合现场情况、罗森公司举证不能的情况，考虑罗森公司确有劳务损失，也存在拆除过程中材料损耗以及部分主材的损益相抵，该部分损失本院酌定为25000元。关于评估费用，首次评估费1750元由青创营公司负担；关于造价咨询费10000元，本院根据罗森公司该次主张得到支持的情况核定由双方分担，即由罗森公司负担8392元，由青创营公司负担1608元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认双方于2019年1月15日签订的《合同书》于2020年3月13日解除。二、青创营孵化器江苏有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还江苏罗森便利超市有限公司已支付的服务管理费90000元、清洁管理费4000元、履约保证金40000元，合计134000元。三、青创营孵化器江苏有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿江苏罗森便利超市有限公司装修损失合计61990元。四、驳回江苏罗森便利超市有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3350元（此款已由江苏罗森便利超市有限公司预交），由江苏罗森便利超市有限公司负担1526元，由青创营孵化器江苏有限公司负担1824元，青创营孵化器江苏有限公司负担部分本院予以退还，青创营孵化器江苏有限公司负担部分于判决生效后立即向本院支付。评估费用合计11750元（此款已由江苏罗森便利超市有限公司预交），由江苏罗森便利超市有限公司负担8392元，由青创营孵化器江苏有限公司负担3358元，青创营孵化器江苏有限公司将其应承担部分与前述赔偿款等一并直接支付江苏罗森便利超市有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  徐贞二〇二一年五月十六日书记员  邱铮本案援引法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。