北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初1908号原告（反诉被告）：吕艳冬，女，1967年10月13日出生，汉族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：贺丁，北京市威创律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭亮，男，1979年3月17日出生，汉族，现住河北省衡水市。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园四区7号绿地中心23层。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，女，1991年3月27日出生，汉族，该公司法务，住公司宿舍。原告(反诉被告)吕艳冬与被告（反诉原告）郭亮、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告吕艳冬及其委托诉讼代理人贺丁，被告郭亮，第三人麦田公司委托诉讼代理人李春燕参加了2021年3月2日的庭审；原告吕艳冬及其委托诉讼代理人贺丁、被告郭亮到庭参加2021年5月13日的庭审，第三人麦田公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吕艳冬向本院提出诉讼请求：1.判令被告依约向原告支付物业费、押金及电器折抵价款等共计人民币21910元;2.请求法院判令被告向原告支付违约金1654元;3.被告承担本案诉讼费。事实和理由:2020年5月8日,麦田公司作为居间人,原被告双方先后签订《北京市存量房屋买卖合同》、《购房资格协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》,原告将位于北京昌平区×号房屋出售给被告,总价款1445000元。5月8日被告支付第一笔定金1万元,5月11日被告支付剩余定金4万元,5月28日双方办理过户手续,5月28日原告收到监管账户转入房款及利息1375021.46元,当日原告向物业公司支付2020年全年物业费1846.14元等。依据《北京市存量房屋买卖合同》,原告将购房款2万元作为物业费保证金,买受人于物业费用结清当日支付。原告于房产过户当日结清物业费,并垫付过户日至2020年12月31日应由被告负担的物业费1,077.00元(扣除2019年供暖费调整款167.00元,余910.00元)。6月5日在北京麦田房产经纪有限公司经办人吴淑娟主持下,房屋承租人与吴淑娟办理了房屋交付手续,结清水电费,承租人将应承担的水电费1197元转账给吴淑娟,由吴淑娟转账给被告,完成房屋交接手续。被告以房屋未打扫干净,墙体有损坏,未交接门禁卡等为由拒绝支付2万元物业费押金及物业费910元。6月7日被告通过微信向原告转账18000元,原告认为转账金额不符,微信转账方式不妥,未予接收。原告多次通过麦田催告未果,被告至今未付款项。合同明确规定,物业费用保证金,由买受人(被告)于物业费结清当日支付。而根据合同一般违约条款,被告每逾期一日,应按总价款的千分之0.5向原告赔偿违约金。郭亮辩称：不同意原告诉讼请求。是原告违约在先，按照合同法及双方合同第8条的约定，5月28日当天房屋没有交付,是原告不予交付,当时房内有人,也不知道是不是租户。原告没有在过户之日腾房，影响了我将房屋出租。造成了租金损失。我还赔了我的租户违约金1万多元。关于原告要求支付物业保证金我不同意,原告应当赔偿我的损失10万元。电器的折价款我不同意支付,现在空调和热水器全部已经当做垃圾处理了。房屋被租户破坏的严重,墙和地板损坏比较严重,我修复墙壁和地板花费了1.3万元,根据合同约定,相关固定的设施不应当在交付之前拆除。房屋交付的时候,门卡、钥匙都没有给,原告是恶意不交付,违约在先。交割日之后的物业费的计算方法我不认可,应当按照房屋交付之日计算。水卡、电卡都是我重新办理的,钥匙都是新配的。郭亮向本院提出反诉请求：1.请求法院判令吕艳冬向郭亮支付违约损失费14000元,违约造成的房租损失84000元,共计98000元;2.判令吕艳冬违约故意破坏房屋的修缮费用13000元;3.判令吕艳冬赔偿郭亮精神损失费10000元;4.吕艳冬承担所有诉讼费。事实和理由:2020年5月8日,原被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》,郭亮购买吕艳冬位于北京市昌平区×房屋。依据合同第八条的交付条款,吕艳冬违约三条,第一，应于过户当日交房,由于吕艳冬找各种理由拖延腾房,不能按时交付房屋,导致郭亮和第三方签订的《北京市房屋租赁合同》违约,依据租赁合同致使郭亮赔偿第三方违约损失14000元,另外导致房屋不能按时出租,房屋一年也出租不出去,致使郭亮损失一年的房屋租金84000元。第二，合同约定，除买卖双方另有约定外,房屋内现有固定装修及拆除会影响房屋使用的地板、热水器、橱柜等不得破坏和拆除,否则由出卖人承担,出卖人拒绝的,由买受人自行修复,并从剩余房款中扣除。实际上吕艳冬故意破坏房屋,破坏屋内墙体,用水把地板泡坏,橱柜拆除,电器全部破坏等等,致使郭亮为了修缮房屋及清理垃圾付出了13000元。第三，交房没有交接水卡、钥匙、门禁卡等物品,补办手续及门锁500多元。所以一切证据都是吕艳冬违约在先,反而用吓唬和恐吓的手段来达到讹诈的目的,签订合同目的就是让双方遵守国家法律法规,凌驾于法律之上为所欲为,无理狡辩不腾房,给郭亮及家庭造成了心理和精神上的损害,希望法院判令吕艳冬赔偿郭亮的财产损失和精神损失费。吕艳冬辩称：郭亮的陈述不成立。吕艳冬于5月8日与郭亮签订房屋买卖合同时,曾询问购房后是自住还是出租,郭亮称自住,所以签订合同当日即通知房屋承租方腾房,承租方也着手开始找房准备搬家。郭亮于5月15日要了承租方联系方式,称想提前了解一下对方还租不租。据了解郭亮不但与承租方取得了联系,还与承租方的下家承租方取得了联系,初步商定过户后双方续租。下家承租方起初已经找到房准备搬家,但是与郭亮取得联系后又放弃了搬家的准备。出于以上缘由,在过户当天没有与郭亮进行房屋交接,郭亮也没有提出交房要求。后由于郭亮与下家承租方因故没有达成续租,下家承租方临时找房搬家,所以耽搁一星期的时间才交房。吕艳冬从常理理解,郭亮购房后再出租,会有一段时间的出租空档期,如果承租方续租对他有利无害,而且知道他们已有续租的意向,所以过户当天没有交房,并不存在“找各种理由拖延腾房”。郭亮所称“故意破坏房屋,破坏屋内墙体,用水把地板泡坏,概柜拆除,电器全部破坏等等”事实不存在。吕艳冬自购房收房后,直接将房屋出租给房屋中介机构,一直就未再进入过该房内,房屋内状况本人不知情,更不存在故意破坏的可能。从郭亮提供的光盘看,其所称橱柜拆除、电器全部破坏也与实际不符。郭亮所述“交房没有交接水卡、钥匙、门禁卡等物品”属于不合理要求，吕艳冬曾承诺交接时所缺的水卡、门禁卡等补办的费用可以从押金中扣除。后了解到房屋没有水卡,门禁卡是需要用身份证办理的,房屋交接后换钥匙换锁是理所应当的,郭亮对吕艳冬超出责任范围的承担费用的承诺不但不领情,还变本加厉索要更高费用,所以吕艳冬不同意承担这部分费用。郭亮所述“用吓唬和恐吓的手段来达到讹诈的目的”完全没有任何事实依据。麦田公司未到庭陈述意见。本院经审理认定事实如下：2020年5月8日，吕艳冬（出卖人）与郭亮（买受人）经麦田公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，吕艳冬将位于北京市昌平区×号房屋出售给郭亮，房屋建筑面积55.56平方米，房屋登记用途为综合办公；该房屋成交价格为778000元，房屋家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修基金、地段补偿金、搬迁补偿金等作价667000元，房屋总价款为1445000元。合同第五条第2款约定，出卖人同意将购房款20000元作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付，物业费用包含水费、电费、有线电视费、燃气费、物业管理费、供暖费、电话费、车位管理费、能源费、卫生费，如上述费用中某项费用有剩余、则可冲抵同等数额的其他项欠缴费用，冲抵后若仍未结清，则自保证金中扣除；在房屋交付前发生的上述各项费用由出卖人承担，房屋交付以后（含当日）发生的费用由买受人承担。双方未约定室内设施保证金。第合同第八条约定，出卖人未将该房屋出租，应于过户当日将该房屋交付于买受人。该条第四款约定，该房屋交付时，买卖双方共同对附件一种所列该房屋设施设备、装饰装修、家具家电、相关物品清单等具体情况进行验收和交接，并记录水、电、气表的读数，买卖双方在相关交房确认的文件上签字，移交该房屋房门钥匙、电卡、水卡、燃气卡、门禁卡等（如有），交付配套设施所需的过户、更名等费用由买受人承担；除买卖双方另有约定外，房屋内现有固定装修及拆除或移动后会影响房屋使用的地板、地暖、暖气片、壁纸、门窗、坐便器、洗手池、热水器、灶台、煤气灶、壁橱、新风系统、中央空调、门禁系统、水电燃气表、嵌入式排气扇、抽油烟机、橱柜、灯等设施不得拆除，否则买受人有权要求出卖人恢复原状或折价赔偿，出卖人拒绝恢复原状或折价赔偿的，买受人可自行恢复或添置，并自室内设施保证金或剩余购房款中扣除相应款项。合同第十一条第1款约定，买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约或实施本合同禁止行为未超过十五个工作日（含），则守约方无权单方解除本合同；每逾期一日，违约方应自逾期之日起按总价款的千分之零点五向守约方支付违约金。合同还约定了其他内容。合同履行过程中，涉案房屋实际为出租状态。郭亮除物业费用保证金外，其他房款已履行完毕。2020年5月28日，涉案房屋所有权登记至郭亮名下。因2020年5月15日郭亮曾向吕艳冬询问房屋承租人的联系方式，欲就承租人是否继续租用房屋进行沟通，故吕艳冬在2020年5月28日仅缴纳了涉案房屋2020年1月1日至2020年12月31日的物业费1846.14元，但未于当日交付房屋。5月28日之后，承租人告知吕艳冬其与郭亮未能协商一致并将于近期搬走。2020年6月5日，承租人从涉案房屋内搬离，并将水电费用结清，但未将电卡、门禁卡交给郭亮。郭亮于当日晚间接收房屋后，发现室内墙壁、地板等设施存在破损情况，遂不同意向吕艳冬支付全额物业保证金。2020年6月7日，郭亮曾向吕艳冬微信支付18000元，吕艳冬认为数额不符，未接收前述款项。后因无法协商解决，吕艳冬向本院提起诉讼。庭审中，关于物业费的分担部分，吕艳冬庭审中同意将其应承担的部分计算至2020年6月5日，剩余部分由郭亮负担；郭亮主张因吕艳冬逾期交付房屋且破坏室内设施，其完全不同意承担物业费。关于涉案房屋内存放有案外人承租期间安装的空调和热水器，吕艳冬要求郭亮返还或折价补偿，郭亮表示空调和热水器已经当做垃圾处理，不同意折价补偿；吕艳冬也未提交能够证明空调及热水器作价1000元的相关证据。关于房屋内设施存在破损情况，郭亮提供了视频证据主张室内设施被人为破坏，吕艳冬表示认可视频真实性但不认可证明目的，其当初购买房屋时是毛坯状态，购买后即出租给承租人，房屋的装修是承租人负责，其对房屋内设施为何破损不知情，主张郭亮与承租人之间的矛盾与其无关。关于逾期交房造成的损失，郭亮提交2020年5月27日租赁合同一份，主张因吕艳冬逾期交房，导致其无法履行与新租户的合同进而赔偿新租户违约金14000元，因支付现金故无法提供转账凭证也无法提供收条加以证明，同时造成房屋空置，产生空置损失84000元；吕艳冬对租赁合同真实性、证明目的均不认可。关于修复房屋室内设施支出的费用，郭亮提供微信转账凭证，主张花费了维修费用13000元；吕艳冬对转账凭证真实性与证明目的均不认可。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。吕艳冬与郭亮签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。吕艳冬在合同内承诺涉案房屋没有出租情况，并同意于过户当日交付房屋，尽管郭亮曾与房屋承租人协商是否续租，但在郭亮未明确告知已经协商一致的情况下，吕艳冬仍应按时向郭亮交付符合合同约定条件的房屋及室内设施。现吕艳冬逾期交付房屋、房屋室内设施存在破损情况且未向郭亮交接门禁卡等附属物品，吕艳冬要求郭亮全额支付物业费用保证金的诉讼请求，本院不予支持。按照合同约定，郭亮有权在剩余购房款中扣除恢复原状的费用，但郭亮庭审中提供的证据不足以证明其主张的维修费用，结合上述认定的案件事实和各方陈述，本院对郭亮恢复原状费用酌情予以扣除，郭亮仍需向吕艳冬支付剩余物业费用保证金15000元。吕艳冬同意将其所承担的物业费计算至2020年6月5日，合乎情理，本院予以支持，故郭亮应向吕艳冬支付2020年6月6日至2020年12月31日的物业费884元。吕艳冬主张郭亮支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。郭亮主张完全不承担物业费用的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。吕艳冬要求郭亮支付空调、热水器的折价补偿，欠缺参考标准，本院不予支持。郭亮要求吕艳冬赔偿逾期交房损失的其他反诉请求，因郭亮所提供的证据并不充分，本院对损失金额无法采信，鉴于本院已经酌情扣除了郭亮恢复室内设施或补办门禁卡等设备物品的相关费用，故对郭亮关于损失的其他反诉请求，本院无法支持。郭亮要求吕艳冬赔偿精神损失费10000元的反诉请求，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、郭亮于本判决生效之日起七日内支付吕艳冬物业费用保证金15000元，物业费884元；二、驳回吕艳冬的其他诉讼请求；三、驳回郭亮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，由吕艳冬负担，已交纳；反诉案件受理费1270元，由郭亮负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇二一年五月三十日书记员 姚东方