贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初6835号原告：柯心贤，男，回族，1993年1月27日出生，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：朱国艳，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202201820063068。委托诉讼代理人：李定飞，系贵州景沛律师事务所实习律师，执业证号：23081905220368。被告：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石镇，系贵州黔鹰（南明）律师事务所律师，执业证号：15201202010260108。原告柯心贤与被告六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柯心贤的诉讼代理人朱国艳、李定飞、被告实地公司的诉讼代理人石镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯心贤向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告赔偿我逾期交房违约金51585元（2019年12月1日至2020年11月1日止，每日按已支付全部总房款767633元的万分之二计算：336天×153.527元＝51585元）；二、请求法院依法判令被告赔偿我逾期办理商品房转移登记违约金11745元（2020年6月1日至2020年11月ｌ日止每日按已支付全部总房款767633元的万分之一计算：153天×76.7633元＝11745元）2020年7月30日以后的违约金仍以每日按已支付全部总房款767633元的万分之一计算至办理商品房转移登记的有关文书交付至我处为止；三、本案诉讼费由被告承担。以上金额暂计：63330元。事实及理由：2018年2月18日，我与被告实地公司签订《商品房买卖合同》，约定我向被告购买位于贵州省六盘水市钟山区67号楼二单元1601室房屋，面积143.64平方米，房屋总价款为767633元，约定我在本合同签订之前向被告交付首期房款157633元，余款610000元以银行贷款支付。被告应于2019年11月30日前交付房屋，承诺于2020年5月30日前办理商品房转移登记的有关文书。合同签订后，我如约向被告支付房款，但合同约定的交房日期已到，并超过交房日期，但被告未在约定的2019年11月30日前将验收合格的商品房交付我使用，也未在承诺的2020年5月30日前办理商品房转移登记的有关文书。直至今日，被告一直违反合同约定，未履行合同义务，导致我的入住权利无法实现，未向我交付办理商品房转移登记的有关文书，同时也未为我办理不动产转移登记。综上所述，被告未按《商品房买卖合同》约定向我交付房屋、办理商品房转移登记的有关文书的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。我为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等相关规定，具状诉至法院，望法院判如所请，依法维护我的合法权益。被告实地公司辩称，逾期交房违约金不符合与我公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的相关约定，《商品房买卖合同》第11及第13条约定：对逾期交房时间及逾期交房责任作了明确规定，但其后的《补充协议》附件十二对逾期交房的违约金作了上限规定，即出卖人向买受人支付的逾期交房违约金不得超过买受人已交付房款的15%；原告计算逾期交房的天数不合理，根据贵州省启动公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月24日，降至三级响应的时间为2020年2月19日，虽该期限在交房履行外，但该时间段我公司发生履行不能，即相关逾期交房的天数应相应扣除。原告主张的逾期交房违约金万分之二的标准过高，请求法院依法判决，影响交房的条件很多，是被告不可控的，请求法庭结合原告的实际损失，综合本案实际情况调整违约金计算标准。原告诉请中逾期办理转移登记的违约金不符合与被告签订的《商品房买卖合同》及附录3，相关逾期办理转移登记的事实已被附录3所代替，根据附件12第12项所签订的委托书，所指向的转移登记并非系碧桂园房开的义务，该条款所指向的是碧桂园公司代原告向有关部门提交商品房权属登记所需要的资料，具体取得商品房房屋产权登记的时间应当由登记机关确定，并非碧桂园公司所能决定的事由。因此，原告应按照碧桂园公司双方共同签订的关于办理权属登记协议书附件12附录3第二条及第二条第三款和第四条的约定来计算逾期办证的违约金的时间起算点及违约金标准，即应从2020年8月26日起（约定的交房之日起，2019年11月30日起往后270日）以每日20元的标准计算逾期办证违约金，而并非按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款的相关时间及标准计算；办理权属登记过程中发生新冠不可抗力，其办理权属登记的时间应当在2020年8月26日起，往后再顺延45天，因未查到六盘水市住房及城乡建设局关于疫情期间顺延的文件，根据公平原则，可参照贵阳市筑府办函（2020年）5号第八条关于疫情防控期间支持住房城乡建设稳定发展若干措施的通知，可相应顺延时间，按照相关竣工项目往后顺延，顺延时间按突发卫生事件一级响应，时间在2020年10月10日起，即最后计算逾期办证违约金应当从2020年10月10日起以每日20元标准计算。本案原告柯心贤及被告实地公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据，本院认定如下：对原告提交的身份证复印件、被告的企业信用信息公示报告，能证明原、被告的诉讼主体资格，本院予以确认；对原告提交的《商品房买卖合同》复印件，能证明原告向被告购买涉案房屋，双方对相关事项进行约定的事实，本院予以确认；对原告提交的《补充协议》复印件，能证明原、被告签订补充协议，约定逾期交付房屋时如买受人要求继续履行合同的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%，本院予以确认；对原告提交的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》复印件，能证明原告向中国银行股份有限公司六盘水分行贷款610000元用于购买案涉房屋，被告承担阶段性连带责任保证的事实，本院予以确认；对原告提交的收据复印件（三张），能证明原告向被告支付购房定金、首付款及物业专项维修基金的事实，本院予以确认；对被告提交的碧桂园物业及资料移交书复印件，能证明被告于2020年10月5日向原告交付案涉房屋的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月13日，原告柯心贤向被告实地公司支付定金10000元。2018年2月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：1802180001，合同约定原告向被告购买位于六盘水市钟山区67号楼二单元1601室的房屋，建筑面积143.64㎡，总价款767633元，用途为住宅，约定付款方式为贷款方式付款，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款157633元，余款610000元以银行按揭支付。出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。对逾期交房和逾期办理转移登记的责任合同中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）；……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……出卖人承诺于2020年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订当日，原告向被告支付了首付款147633元、物业专项维修基金12209.40元。同日，原告与被告签订了一份《补充协议》，内容为：“第七条逾期交付责任买卖双方一致同意对合同第十三条进行以下补充和变更：……2、买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%……”。原告向被告出具了两份委托书，委托被告申办上述商品房的合同备案登记、预告登记、抵押预告登记、他项权利登记、代收代缴契税、物业专项维修资金，申办并领取房屋所有权证、国有土地使用证等。原告与被告还签订了一份《委托办理权属登记协议书》（附录三），除上述委托事项外，约定原告自愿同意被告在具备条件之日起270天内将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交相关部门并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门，被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与被告无关，被告对此不负任何责任，若被告未按本协议第二条、第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向原告支付人民币20元违约金。2018年4月17日，原告与被告及中国银行股份有限公司六盘水分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定原告向该行贷款610000元用于购买上述房屋，被告承担阶段性连带责任保证。2020年10月5日，被告向原告交付了案涉商品房。现原、被告因逾期交房及逾期交付房屋权属证书发生纠纷，故原告诉至本院。本院认为，原告柯心贤与被告实地公司于2018年2月18日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告已按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告应按照约定向原告交付案涉商品房，但被告于2020年10月5日才向原告交付案涉房屋，已构成违约，被告应当支付原告逾期交房违约金。对违约金的计算标准，《商品房买卖合同》第十三条第1种方式第（2）款约定出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，而《补充协议》第七条第2点约定买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。被告辩称逾期交房违约金不得超过原告已付房价款的15%且应在计算时扣除新冠疫情影响的天数，并认为每日万分之二的标准过高要求调整，对此，原告主张按照《商品房买卖合同》第十三条第1种方式第（2）款约定的按日计算全部已付款万分之2的违约金并未超过买受人已交付房价款的15%。合同约定的交付案涉商品房的时间不属于新冠疫情期间，被告在疫情发生前就应当履行交付房屋的义务，被告违约是客观事实，被告主张计算违约金时扣除疫情期间的天数没有依据，对被告的辩称意见本院不予采纳。每日万分之二的违约金计算标准系原、被告自愿约定，不存在过高情形，本院不予调整。故逾期交房违约金应自2019年12月1日计算至2020年10月4日为767633元×0.02%×309天=47439.72元，本院予以支持47439.72元，超出部分不予支持。原告认为因案涉房屋不具备交付使用条件即使原告已领取房屋钥匙但逾期交房违约金应持续计算至取得竣工备案登记表之日止，首先原告在诉请中仅要求逾期交房违约金计算至2020年11月1日止，之后的违约金并未主张，其次原告如认为交房时不符合交房条件可以拒绝收房，而现原告已实际接收房屋使用，故逾期交房违约金应计算至原告收房之日止。关于原告主张的逾期交付房屋权属证书的违约金11745元，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三点关于转移登记的约定及原告出具的委托书，被告负有在2020年5月30日前取得案涉房屋所有权初始登记及所有权转移登记并将转移登记有关文书交付原告的义务。被告辩称办理转移登记并非其义务，逾期交付房屋权属证书的违约金应按照主合同约定的交付房屋时间往后顺延270天后因新冠疫情再顺延45天即从2020年10月10日起按照每日20元的标准计算。尽管附录三《委托办理权属登记协议书》第二条约定原告自愿同意被告在下列条件同时具备之日起270天内将办理商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交相关部门，第四条第一款约定被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房屋所有权证的时间由登记机关确定与被告无关，若被告未按本协议第二条、第三条的约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向原告支付人民币20元违约金。但明显上述格式条款内容免除了《商品房买卖合同》中被告负有的在约定期限内办理初始登记及办理商品房转移登记有关文书交付给原告的义务，排除了原告对案涉商品房的重要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，应认定《委托办理权属登记协议书》第二条、第四条第一款无效。被告未举证证明受疫情影响导致被告逾期取得初始登记无法为原告办理商品房转移登记的有关文书，因此被告辩称计算逾期交付房屋权属证书违约金的时间应再顺延45天没有依据，被告的上述辩称理由均不能成立。被告应按照《商品房买卖合同》第二十二条关于转移登记的约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，从2020年6月1日计算至2020年11月1日为767633元×0.01%×154天=11821.55元，原告主张的11745元未超过该金额，本院予以支持11745元，2020年11月2日至被告实际交付房屋权属证书之日止的违约金仍按此标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柯心贤逾期交房违约金47439.72元；二、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柯心贤2020年6月1日至2020年11月1日的逾期交付房屋权属证书的违约金11745元（以767633元为基数按每日万分之一计算，2020年11月2日至被告六盘水实地房地产开发有限公司实际交付房屋不动产权属证书之日止的违约金仍按此标准计算）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1383元，由原告柯心贤负担97元，被告六盘水实地房地产开发有限公司负担1286元（原告柯心贤已预交，被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将自己负担的部分连同上述款项一并返还原告柯心贤）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  安祎人民陪审员  陈建人民陪审员  李燕二〇二一年五月二十五日法官助理周昌龙书记员何汶运