北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初22441号原告：北京玛西商贸有限公司，住所地：北京市海淀区紫竹院路广源闸5号5层5254。法定带代表人：李晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：于涛、李永辉，北京上泽广霁律师事务所律师。被告:天元四海（天津）置业有限公司北京物业管理分公司，住所地：北京市西城区西直门外大街1号院1号楼7层7B5-12室。法定代表人：区纬国，该公司经理。委托诉讼代理人：王立伟、王立群，北京允能律师事务所律师。原告北京玛西商贸有限公司（玛西公司）诉被告天元四海（天津）置业有限公司北京物业管理分公司（以下简称天元四海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玛西公司的委托诉讼代理人于涛、李永辉、被告天元四海公司的委托诉讼代理人王立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玛西公司向本院提出诉讼请求:1.依法确认双方2019年9月29日签署的《租赁合同》于2020年2月28日解除；2.请求法院判令被告退还原告租赁保证金625206.60元、物业费保证金57657.93元；3.请求法院判令被告赔偿因违约给原告造成的原告损失共计1461568.49元，包括2019年12月1日至2020年2月28日期间的租金625206.60元、装修费599200元、空调调整费62623元、物业二装服务费95346.07元、2019年11月-2020年1月31日的物业费79192.82元；4.被告承担本案诉讼费、评估费。事实与理由:2019年9月29日，原、被告双方签署了《租赁合同》，约定原告承租北京市西城区西直门外大街1号院1号楼第10层B4-B6房间，建筑面积771.86平方米，租期自2019年12月1日至2021年11月30日，月租金标准为208402.2元，房屋租赁保证金为三个月租金金额。合同签署后，原告按照合同约定向被告缴纳了三个月的租金及房屋租赁保证金，然后开始组织办公室装修及定制家具等。后大厦物业公司告知原告因承租面积超过300平米，装修设计图纸必须经北京数字化审图系统审查。原告委托的设计师设计过程中发现承租的房屋本身预留排烟窗面积严重不达标，不符合消防要求，无法通过数字化审图系统审查。为此，原告两次向被告发函催告解决，但截至2020年2月28日，被告仍未能提供解决方案。由于排烟窗面积不达标，不符合消防要求，无法通过消防备案，原告承租房屋用于办公的目的无法实现。2020年2月28日，原告向被告邮寄了《解除房屋租赁合同的通知书》。现诉至法院，望判如所请。被告天元四海公司辩称，《租赁合同》签订后，我司依约将符合办公用途的租赁单元交付给玛西公司，尽管玛西公司的租赁期限只有两年，我司在当时仍按照高于行业惯例的标准，在起租日之前先给予了玛西公司两个月的装修免租期。涉案房屋及所在大厦的防烟和排烟系统均符合规范要求，相关主管部门的验收结论为合格。玛西公司关于“承租房屋不符合消防要求，无法通过数字化审图系统审查”的描述是其设计师的主观臆断，并不符合事实。实际上，涉案房屋办公室装修工程的施工图设计文件于2019年12月11日已经通过北京数字化审图系统（以下简称“审图系统”）审批。因玛西公司没有按照现场施工条件出图，该已经通过审批的图纸与施工现场的实际状况严重不符。具体表现在，按照该图纸，需拆除玻璃幕墙并在原玻璃幕墙位置安装一个长1.2米，宽0.8米的防雨百叶排烟口，供排烟使用。因玻璃幕墙涉及大厦的整体外观和承重，擅自拆除必然引起安全隐患。况且根据相关法律法规，非经主管部门批准和大厦原设计单位提出设计方案，我司和物业公司也无权同意玛西公司拆除和改造玻璃幕墙的相关要求。依照《租赁合同》8.1条约定，涉案房屋装修工程的报批工作应由玛西公司自行负责。在已经通过审批的图纸与施工现场的实际状况严重不符的情况下，为推进消防工作，玛西公司可以就玻璃幕墙拆除事宜向北京市规划和自然资源委员会等主管部门报批；也可以按照现场施工条件修改图纸并重新提交审图系统报批，这两种方式都可以促使涉案房屋装修工程的消防施工顺利完成，最终并不影响合同目的之实现。自2019年12月中旬至2020年2月初新冠疫情爆发，导致施工工人依政府防疫规定不能进入楼内施工，期间长达一个多月。玛西公司也曾同意将图纸修改后重新提交审图系统报批，并于2019年12月20日就此事宜向物业公司出具了书面承诺函，但最终玛西公司并没有采取任何有效的行动。基于上述事实，玛西公司不享有法定或约定的合同解除权，其于2020年2月28日向我方发出的《解除房屋租赁合同通知书》，不发生解除合同的法律效力。根据合同约定并结合合同履行情况，玛西公司无权要求我方返还租赁保证金。根据《租赁合同》约定，在我方依约行使合同解除权的前提下，保证金不予退还。玛西公司已经构成根本违约，且至今仍拖欠我方租金、物业管理费、装修期曾免去的租金、因我方剩余租赁期租金损失而需支付的违约金以及损失赔偿金等，该等金额已经远远超过了玛西公司曾支付的租赁保证金。我方有权以租赁保证金抵付该等金额。玛西公司作为违约方，主张由我方赔偿其经济损失无事实基础和法律依据。玛西公司要求我方应向其赔偿的损失分为两类：第一类为玛西公司在合同履行期间已经缴纳的租金、物业管理费及二装服务费，我方已经按期向玛西公司交付了涉案房屋，物业公司亦按照约定向玛西公司提供了相应的服务。由此，在款项性质上，该等费用是玛西公司作为承租人，就占有使用涉案房屋和接受物业公司服务而应支付的合理对价，不属于其遭受的损失。玛西公司交给物业公司的物业费和二装服务费，并非我公司直接收取，玛西公司无权直接向我方主张。第二类为玛西公司目前提供的装修损失证据主要包括与案外人签署的装修合同、供货合同及付款凭证等，除真实性无法考证外，这些合同和付款本身也不足以证明其在涉案房屋上的实际装修支出。玛西公司所主张的一切损失系因其自身违约造成，我方在合同履行过程中并无过错，其要求我方赔偿经济损失无事实和法律依据。综上所述，请求法院驳回玛西公司的全部诉讼请求。反诉原告天元四海公司提出反诉请求：1.请求法院依法确认反诉人与被反诉人于2019年9月29日签署的租赁合同于2020年3月12日解除；2.请求法院判令被反诉人已向反诉人支付的租赁保证金共计682864.53元不予退还；3.请求法院判令被反诉人向反诉人支付免租期的所有租金416804.40元；4.请求法院判令被反诉人向反诉人支付拖欠的2020年3月1日至3月12日期间的租金共计82218.95元；逾期支付上述租金的违约金（2020年3月2日至实际各付之日止的违约金，按照应付未付金额日千分之一的标准给付）；5.请求法院判令被反诉人向反诉人支付2020年2月1日至3月12日期间的物业管理费及逾期支付上述物业费的违约金（2020年2月2日至实际各付之日止的违约金，按照应付未付金额日千分之一的标准给付）；6.请求法院判令被反诉人向反诉人支付涉案房屋占用期间（3月17日、18日）的使用费44900.68元；7.请求法院判令被反诉人赔偿反诉人房屋空置期的租金损失1138107.55元；8.请求法院判令被反诉人向反诉人赔偿涉案房屋恢复原状的费用共147039.12元；9.请求法院判令被反诉人向反诉人赔偿代理佣金损失260502.75元；10.请求法院判令被反诉人承担反诉人为解决争议而支出的律师费153800元；11.全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：《租赁合同》签订后，反诉人积极地履行了合同义务，将涉案房屋交付给被反诉人占有使用，并给予被反诉人两个月的装修免租期。但在《租赁合同》履行过程中，被反诉人多次出现违约行为，包括因更换装修公司导致装修工程开工迟延、未按照涉案房屋施工现场出具施工图设计文件、未按照其在物业公司出具的书面承诺重新向审图系统提交施工图及拖欠到期应付物业管理费等。2020年1月24日，因新冠疫情爆发，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制。为防控新冠疫情，北京市政府及有关部门出台和实施了大量疫情防控政策和管控措施。2020年1月下旬开始，因春节假期和上述防控政策和管控措施，被反诉人对涉案房屋的装修工程一直处于停工状态。2020年2月12日，被反诉人向反诉人发出书面函件，要求反诉人免除其在2020年2月10日至现场实际恢复施工日（即新冠疫情持续期间）的全部租金。对此不合理要求，反诉人本着最大的善意与被反诉人积极协商，希望双方合理分担疫情期间的租金损失。但在双方协商过程中，已经多次违约的被反诉人突然以排烟窗达不到消防标准为由向反诉人发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知反诉人解除《租赁合同》。因被反诉人的上述根本违约行为，反诉人于2020年3月11日向被反诉人发出《解除合同通知书》，通知被反诉人解除《租赁合同》。但被反诉人除了在2020年3月18日将涉案房屋返给反诉人之外，此后对反诉人委托律师发出的两封《律师函》，或是不予回应，或是拒收，至今未能向反诉人支付任何费用和承担违约责任。现提出反诉，望法院判如所请。反诉被告玛西公司辩称，第一，被告反诉的理论基础为原告违约造成双方合同解除，这是根本不能成立的。原告与被告解除合同系被告提供的房屋因排烟窗自身设计不合格，不能通过消防验收备案，导致原告使用房屋的目的落空，原告因此解除合同。原告不存在违约行为，被告所主张的所有违约损害赔偿均不能成立。第二，被告在答辩及反诉状中均承认疫情影响，导致施工工人无法进入现场进行施工，显然，原告在此期间没有掌控使用涉案房屋的任何权利，被告所主张因为疫情所导致房屋再次出租的损失由原告进行赔偿没有法律依据。关于被告主张的整栋大厦通过消防验收一事。原告认为，这是被告转移视线，混淆视听，作为建筑物通过消防验收备案，是必备的投入使用之前的条件。对于承租户承租房屋之后，需进行重新设计，也需要重新的消防验收备案，而被告所提供的房屋预留的排烟窗不符合国家规定规范，无法通过消防验收，这是导致双方合同纠纷产生的根本原因。被告在自己陈述过程中也一再向法庭陈述要求原告修改图纸，对已经通过审图系统审核的图纸，原来设计公司提交到审图系统的方案是在窗户上加装机械排烟装置，但被告及物业公司都不同意。此后双方因为排烟窗的面积多次开会协调，但被告最终没有给出解决方案。在原告提出解除合同之前，原告于2020年1月10日和13日曾经两次向被告发函督促解决上述问题，但是一直没得到解决。所以原告认为，被告的答辩以及其反诉理论基础不存在，没有事实依据。不应得到法律支持。被告在本诉答辩状主张二装服务费等由物业公司收取其没有收取，但其在反诉中又代表物业公司来向原告主张物业费，显然双方本身就是一体的。综上所述，不同意被告的反诉请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月29日，原告作为承租方（乙方），被告作为出租方（甲方）签订《租赁合同》，约定：租赁房屋位于北京市西城区西直门外大街1号院1号楼10层B4-B6室，租赁面积771.86平方米，租赁用途为办公；租赁期限为2019年12月1日起至2021年11月30日止，装修期为2019年10月1日起2019年11月30日期间；租金标准为每月每平方米租金270元，每月租金标准为208402.20元，乙方应于本合同签订的同时或之前向甲方预付三个月的租金。其后各期应付的租金，应由乙方于各期第一（1）日或之前向甲方提前付清（不得抵扣或扣减）。双方同时约定乙方应于签订本合同的同时向甲方支付租赁保证金，以保证及担保忠实遵守及履行本合同项下所载乙方应遵守及履行的条款、条件、协议及规定。保证金为三个月租金和三个月物业管理费之和682864.53元。保证金由甲方在装修期和整个租赁期内保留，不计利息。如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以保证金抵付乙方应付款或作为甲方因此而遭受的损失之赔偿，根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还乙方，无论是否给予乙方预先通知。……租赁关系终止时，在下列条件全部成就之日三十日内，甲方将保证金在按照本合同约定作出扣除（如有）后一次性返还乙方：1、乙方办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并提供相关证明性文件；2、乙方向甲方退还单元的所有钥匙并且乙方已按本合同规定将租赁单元及其装修、设备和设施恢复原状且使之处于可租赁状态返还给甲方；3、乙方完满解决及履行甲方就乙方违反、不遵守或不履行任何本合同之规定所提出的追讨；4、乙方之电话、电讯、电力、水及相关能源及公用事业费用与有关部门及单位结清。乙方或乙方委托的装修公司对租赁单元进行的装修应遵守本合同其他条款的规定外，还应与交付日或之前向管理公司支付装修押金，总额最低不少于46311.60元及本合同附件三所列的各项其他费用后方可开始租赁单元的装修。双方关于装修约定:1、经政府主管部门批准并经甲方或管理公司书面许可，乙方可在甲方或管理公司同意的范同内对租赁单元装修、附属设施及设备进行增建增设或改建。为此乙方应负责向政府主管部门报批，由此引起的一切费用均由乙方承担。消防、空调系统、大厦管理系统和电力设施或其他服务媒介的装修、增建增设及改建工作必须由甲方选择的装修顾问公司/工程承包商进行，其它装修、增建增设及改建工作须由甲、乙双方达成一致并由甲方指定或认可的工程承包商或顾问进行。乙方根据本合同规定进行的装修、增建增设及改造的附属设施及设备应由乙方负责组修和保养，而甲方对此无须承担维修和保养责任。因乙方的装修、增建增设及改建的附属设施及设备的原因对甲方及/或物业管理公司及/或第三方及/或大厦造成的人身伤亡或财产损失、损坏，乙方应负责赔偿。……3、乙方兹放弃其可能享有的要求甲方偿还、补偿乙方因装修和/或维护该房屋或其设施、设备而支出的任何费用的任何权利；放弃要求甲方赔偿装饰装修残值损失的权利；亦放弃要求甲方购买乙方在该租赁单元内安装的物品的任何权利；双方在合同第十条关于变更和解除合同约定：甲乙双方同意，本合同生效后，当发生如下任一情形时，甲方均可通知乙方要求解除本合同，收回租赁单元，由此造成甲方任何损失的，乙方均应当足额赔偿：1、乙方未征得甲方事先书面同意改变租赁单元用途；2、因乙方原因造成租赁单元损坏的；3、乙方擅自转租……；4、乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；5、乙方不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过一个月的；6、乙方未征得甲方书面同意改变租赁单元结构的……。合同第十二条租赁单元的交还约定：12.1乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日17：00时之前向甲方交还租赁单元。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还租赁单元，每逾期一日，乙方除应按每日租金及物业管理费之和的3倍向甲方支付租赁单元占用期间的使用费外，还应承担租赁单元在占用期间内发生的本合同所规定的一切其他费用。如因乙方逾期不迁出租赁单元而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。12.2乙方向甲方交还租赁单元前，应自负费用对租赁单元进行打扫和清理，使租赁单元处于完好和可出租状态。乙方如在甲方同意的范围内和要求下对租赁单元进行了装饰、装修、增进、改造，应根据本合同的要求在租赁期满或本合同提前终止前使租赁单元的装修状态完好和审批图纸一致，由此发生的费用由乙方承担；乙方如未经甲方同意或超出甲方同意范围和要求对租赁单元进行了装饰、装修、增进、改造，甲方还有权……。如届时甲方依其完全自主决定书面同意乙方无需将租赁单元恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对租赁单元进行的装饰装修或对设备和实施进行的增建或改建做出任何补偿或赔偿。第十三条甲方的义务约定:甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的房屋。第十四条乙方的义务约定：乙方应保持租赁单元包括但不限于本合同附件二所列的装修设施和设备等及窗户、线路和所有装置物的清洁完好及可使用状态。第15条违约责任：1、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求，装修租赁单元或者增设附属设施的，甲方有权要求乙方将租赁单元恢复原状，并赔偿甲方发生的任何损失；2、本合同签订后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约（但本合同并不因此而解除）。在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同，并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方也可要求乙方按乙方自行提前终止租赁起至本合同约定终止日期间向甲方支付与应付租金和应付物业管理费等额的违约金，但该违约金不多于10个月的租金和管理费。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。对于该等违约金及甲方发生的损失，甲方有权从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付；3、租赁单元交付后出现本合同规定情形，而甲方行使解除本合同之权利的，除本合同另有规定外，甲方解除本合同前乙方已支付的保证金、所有租金及物业管理费（无论该租金及物业管理费所对应的租赁期间是否届满）均不予退还。甲方并有权向乙方索取乙方在本合同规定的装修期和免租期（如有）内所免去的所有租金。此外，就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分甲方的租金损失，乙方还须按下述规定向甲方支付违约金：……剩余租赁期超过一年，但不满两年的，违约金为租赁单元4个月的租金和管理费。如果乙方根据上述规定支付的违约金尚不足补偿甲方所受之损失，甲方有权进一步向乙方索偿。4、出现本合同规定情形，而甲方行使解除本合同之权利的甲方除有权就其在剩余租赁期内的租金损失行使本合同第15.3条规定的权利以外，甲方还有权同时根据本合同其它条款或法律规定，就本合同解除之日前甲方因乙方违约所发生的损失向乙方索赔，但甲方不得同时行使本合同第15.2条内规定的甲方权利。5、如乙方因违反本合同第14款规定的任何乙方义务，导致甲方或物业管理公司或其他第三方发生任何直接和间接损失、损坏，乙方应当就该等值直接和间接损失、损坏向甲方或物业管理公司或其他第三方承担赔偿责任。如果乙方的违约按照本合同的规定，使得甲方有权解除本合同，则甲方还可同时行使解除本合同的权利。乙方应补偿甲方就租赁单元的使用或占有、对租赁单元修改、添附或维修的执行、任何乙方对其在本合同项下的义务的不履行、或任何乙方或该等人员的任何行为或过错而直接或间接产生的或引起的所有债务、索赔、法律程序、损害、损失和花费。6、租赁期内，乙方逾期支付租金。甲方同意给予乙方7天宽限期，乙方在宽限期内向甲方支付租赁单元租金的不需支付违约金；乙方逾期支付租金超过7天的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天，按照应付未付租金的0.1%支付违约金。7、……；第十六条甲方责任约定：1、乙方特此同意，当发生如下任一情况时，甲方在任何情形下均不对乙方或任何其他第三方承担任何责任（且本合同项下之租金及其他费用不得减免或中止支付）：⑴、因塌方……或收归国有，或发生任何甲方无法控制的其他不可抗力事件或事故，致使乙方或任何其他人士遭受和承受的或对任何财产导致的受伤、损失、损害和业务损失。⑵……；2、除乙方违反本合同规定之外，或因不可抗力或甲方无法控制的原因引起的外，甲方未按本合同约定的时间交付租赁单元给乙方，每逾期一天甲方应按租赁单元月租金的0.1%向乙方偿付违约金，逾期超过30日乙方有权解除本合同。3、如甲方将乙方就租赁单元所使用的商业名称和标示用于甲方大厦的市场营销和甲方的业务推广，包括在手册、报道、其他推广和广告材料，以及互联网中进行使用，或任何情形下对甲方不应对乙方或任何其他第三方承担责任，且本合同项下应付租金和任何费用不应扣减免除或暂停支付。合同二十一条约定：凡因本合同引起的，或与本合同有关的任何争议（包括但不限于物权纠纷、合同、无因管理、不当得利纠纷及侵权责任纠纷等），甲乙双方应通过协商解决，在合理时间内协商解决不成的，或者一方认为无协商解决的可能的，任何一方有权向合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼，除非生效法文书另有规定，各方为解决争议而实际支付的费用（包括但不限于诉讼费和合理的律师费）由败诉方承担，除双方有争议且正在进行诉讼的事项以外，各方应继续履行本合同其他部分的义务。原告于2019年9月9日向被告交纳租赁押金227621.51元（一个月租金、一个月物业管理费），于2019年9月30日向被告交纳租赁押金455243.02元（两个月的租金和两个月的物业管理费），以上合计682864.53元；2019年9月30日，原告另向被告交纳三个月的租金625206.60元。被告于2019年9月30日向原告交付了涉案房屋。原告于2019年10月10日向北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司（以下简称戴维斯物业公司）交纳了2019年10月1日至2019年10月31日期间的物业管理费19219.31元、于2019年11月7日缴纳物业管理费19219.31元、于2019年11月29日交纳了供暖费2315.58元、于2019年12月2日交纳物业管理费，19219.31元、于2020年1月2日缴纳物业管理费19219.31元，以上共计79192.82元。2019年12月19日，原告为装修涉案房屋购买保险支出3856元。2020年1月2日，原告向戴维斯物业公司交纳电费1929.65元、水费2315.58元、服务费87244.84元，合计91490.07元。原告收房后，先后于2019年10月10日、2019年11月21日向戴维斯物业公司提交了委托两家装修公司进行装修施工的委托书。2019年12月3日，原告向北京市数字化审图系统申报了装修设计方案。2019年12月10日，原告的装修设计方案通过审批。由于该装修设计方案需要在玻璃窗上加装机械排烟装置，未能得到大厦物业管理单位戴维斯物业公司的同意，原告无法进场装修施工。后经被告与戴维斯物业公司协调，原告于2019年12月20日向戴维斯物业公司发函承诺：“我司承租西环广场塔310层层B4-B6单元正在办理装修手续，目前北京市数字化审图系统审批工作已完成，因现场实际无法与审批系统一致，我司正在进行审图系统图纸重新提交工作，因时间紧张，特申请2019年12月21日先进场进行拆除等前期施工工作，承诺在审批手续通过前，现场如出现任何安全问题我司自行承担，并承诺施工现场与审批系统图纸一致，特向贵公司申请”。此后，原告经戴维斯物业公司允许进场进行了部分装修前的拆除工作，与此同时，原告与被告及戴维斯物业公司、北京市巨龙工程有限公司（消防维保公司）、装修公司的工作人员多次沟通协调，但均未形成可实施的排烟方案。2020年1月10日，原告向被告发送邮件，要求被告就房屋排风面积不足问题尽快落实消防施工方案，该函件内容为：原告在函件中提及合同签署后，原告即着手与大厦物业沟通装修事宜。物业公司告知300平米以上装修，装修图纸须经北京市建委要求的北京市数字化审图系统审核。原告已按照要求提交审核。但因房屋预留的排烟窗数量不足面积较小，无法满足审图系统要求消防设计无法通过审核。消防施工公司明确目前的状态无法通过消防验收，该公司无法进行施工。消防施工公司给出了改造大厦、外墙、玻璃加装、百叶窗的方案，但经被告、物业、消防施工公司开会协商，物业公司不同意对该大厦的外墙玻璃进行改造。原告要求被告尽快想办法予以解决；2020年1月13日，原告再次向被告发送邮件，要求解决房屋排风问题。被告就原告上述请求未进行回应。此后，因新冠疫情爆发，导致施工工人不能进入楼内施工，原告对涉案房屋的装修处于停滞状态。2020年2月6日，原告联系被告，询问可以复工装修的时间。被告答复有消息第一时间通知原告。2020年2月11日，原告通过微信联系被告：“承租房屋之后，因为排烟窗的问题装修已经迟延。年后的时候我们公司积极的安排，准备施工。但是疫情，物业公司一直无法给与准确的开工时间，无法按照计划使用办公室，我们的损失太大了。我们是实在承担不起这个损失了，看看你们公司有没有什么方案？能够帮我们解决一下。”2020年2月12日，原告再次向被告发函：贵我双方于2019年9月29日签署房屋租赁合同后，我公司系着手安排装修事宜，但装修施工并不顺利，先是开工严重迟延。按照物业要求提交审核的装修图纸无法通过审图系统审核、物业公司一直不让开工。期间反反复复的沟通，物业公司于2019年12月21日才勉强同意施工队进场做一些清理工作，但开工时间已经严重迟延。后因为大厦自身排烟窗面积设计过小不符合消防标准，导致了施工停滞，再次延误了工期。物业要求将图纸修订为每个房间不封顶下拉50公分，以达到原始大厦的通风状态，我公司按照物业要求改了图纸，但该设计仍无法满足消防排烟面积要求，无法通过审图。最后确认系大厦自身排风设计导致。消防施工公司要求必须给予明确的承诺书（即该公司不承担消防责任的前提下才可以施工）方可施工。为此，贵公司、物业公司、施工队曾开会研究，但迟迟没有结论，施工陷入停滞，大大延误了工期。我公司也曾于2020年1月10日、1月13日两次向贵公司致函要求解决。我公司原拟定春节后继续安排承租办公室的施工，但突发了新冠疫情，且因疫情发展迅速，按照国家要求，各地均实施了严格的防控措施。北京市政府两次延长企业开工时间至2020年2月10日，社会各界均响应政府号召，共赴时艰，我公司亦严格遵守了政府规定。在开工等待期间，我公司保持着与大厦物业公司的联系，关注着可以进场施工的时间，期间与贵方也有过沟通。但2月10日物业公司仍未给予复工通知书，施工仍无法进行。这疫情何时结束，何时能够允许恢复施工现实，现时谁也无法给出准确的答案。停工造成的损失仍将不可避免地扩大。本着友好合作的态度，之前因为各种因素导致施工迟延造成的损失（截止2020年2月9日）已经由我公司承担，自2020年2月10日企业正常复工日至现场实际恢复施工日的损失，我公司要求贵公司承担。双方当事人就上述减租事宜未达成一致意见。2020年2月17日，原告再次联系被告询问何时可以复工装修，被告答复曾经问过住建委的相关人员，但对于恢复装修的时间没有明确答复。2020年2月28日，原告以被告提供的房屋排烟窗面积不达标未能提出解决方案，导致双方合同无法履行为由，向被告发出解除合同通知书，要求与被告解除合同并要求被告退还租金、赔偿损失。2020年3月10日，被告向原告发出解除合同通知书，被告认为原告发出的解除合同通知不发生解除合同的效力，原告擅自中途退租构成违约，被告因此解除与原告之间的合同。2020年3月18日，原告将涉案房屋交被告收回。2020年4月8日，被告向原告发出律师函，要求原告支付房屋交还前拖欠的租金、物业费，并承担违约责任。原告认可收到上述律师函，但认为自身并不存在违约行为。2020年6月13日，被告向原告发出律师函表示根据北京市最新防疫规定，符合条件的施工工人可以进入写字楼内开展相关工作，被告要求原告尽快将出租场地恢复原状，被告同时表示该公司与拆装公司协商，原告承租的场地恢复原状的费用为147039.12元。被告要求原告在收到律师函三个工作日内搬走租赁场地内的物件，否则视为放弃，被告同时要求原告支付租金、物业管理费等费用并承担违约责任。该份律师函未能送达到被告。现原告诉至本院，1.要求法院依法确认双方2019年9月29日签署的《租赁合同》于2020年2月28日解除；2.请求法院判令被告退还原告租赁保证金625206.60元、物业费保证金57657.93元；3.请求法院判令被告赔偿因违约给原告造成的损失共计1461568.49元，包括2019年12月1日至2020年2月28日期间的租金625206.60元、装修费599200元、空调调整费62623元、物业二装服务费95346.07元、2019年11月-2020年1月31日的物业费79192.82元；4.被告承担本案诉讼费、评估费。被告提出反诉，1.要求法院依法确认反诉人与被反诉人于2019年9月29日签署的租赁合同于2020年3月12号解除；2.判令被反诉人已向反诉人支付的租赁保证金共计682864.53元，不予退还；3.判令被反诉人向反诉人支付免租期的所有租金416804.40元；4.判令被反诉人向反诉人支付拖欠的2020年3月1日到3月12日期间的租金共计82218.95元，逾期支付上述租金的违约金（2020年3月2日至实际各付之日止的违约金，按照应付未付金额日千分之一的标准给付）；5.请求判令被反诉人向反诉人支付拖欠的2020年2月1日至3月12日期间的物业管理费，逾期支付上述物业费的违约金（2020年2月2日至实际各付之日止的违约金，按照应付未付金额日千分之一的标准给付）；6.判令被反诉人向反诉人支付涉案房屋占用期间（3月17日、18日）的使用费44900.68元（日租金加日物业管理费之和的三倍）；7.判令被反诉人赔偿房屋空置期的租金损失1138107.55元；8.判令被反诉人向反诉人赔偿涉案房屋恢复原状的费用共147039.12元；9.判令被反诉人向反诉人赔偿代理佣金损失260502.75元；10.判令被反诉人承担反诉人为解决争议而支出的律师费153800元；11.全部诉讼费用由被反诉人承担。庭审中，被告申请撤回了第一项反诉请求。本案审理中，原告申请对涉案房屋按照国家《建筑防烟排烟系统技术标准》应设置预留的自然排烟窗面积标准及涉案房屋自然排烟窗现状与上述规范的相符性、原告设计方案中加装机械排烟的必要性进行鉴定。经双方当事人协商确定，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行了上述鉴定。2021年2月18日，鉴定机构出具司法鉴定意见书，鉴定结论为：涉案工程的自然排烟窗的有效面积未达到国家相关标准规范的要求，该涉案工程应采用机械排烟的方式进行消防排烟。原告为此支付鉴定费50000元。被告于本案审理中，提交了戴维斯物业公司及北京市巨龙工程有限公司出具的西环广场消防排烟说明，上述两公司在说明中提到原告承租的涉案房屋最远点到大厦工区消防排烟主管道的实际直线距离25.8米，可以接驳大厦公区消防排烟主管道，具体风管路由及相关风机参数需要设计单位综合考虑现场而定。被告认为上述证据可以证明在机械排烟方案不可行的情况下，原告方依然有其他排烟方式选择。原告认为在双方协商解决排烟窗问题过程中，被告从未向原告提出上述解决方案，北京市巨龙工程有限公司也参与了双方对排烟窗面积不足情况进行协调的各次例会，该公司也没有提出过上述解决方案。原告认可上述解决方案在本次诉讼前未被提及过，但主张原告应当自己与戴维斯物业公司协商此事，该公司没有此义务。本案审理中，经本院询问，原、被告针对各自主张的装修损失和恢复原状的损失均不申请评估。原告针对其主张的装修损失提交了室内装修合同（合同价款856000元）及工程款付款票据共计599200元、风盘设备改造合同（合同价款62623元）及付款票据62623元，被告对上述证据的真实性认可，但上述证据不足以证明涉案房屋上的实际装修支出情况。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了租金及租赁保证金，被告向原告交付了涉案房屋。根据鉴定结论可知，被告提供的房屋自然排烟窗的有效面积未达到国家相关标准规范的要求，消防排烟应当采用机械排烟方式，而原告在大厦玻璃幕墙加装机械排烟装置的方案，未能得到大厦管理单位戴维斯物业公司的许可，虽经原告与被告、戴维斯物业公司、大厦消防维保单位对修改消防排烟方案进行过协商，但最终未能形成可实施的新方案，原告在起诉前也曾两次发函要求被告提供解决方案，但被告对此并未做出回应，被告在本案诉讼中提供的消防排烟方案此前并未向原告进行过提议或建议。应认定被告未向原告提供适租的房屋，致使原告承租涉案房屋的合同目的无法实现，被告构成根本违约，原告依法享有合同解除权，原告于2020年2月28日向被告送达了解除合同通知，原告要求确认涉案租赁合同于2020年2月28日解除的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告退还原告租赁保证金625206.60元、物业费保证金57657.93元，双方租赁合同解除系因被告违约所致，原告要求被告退还租赁保证金、物业保证金的请求正当，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿2019年12月1日至2020年2月28日期间的租金及物业费损失请求，原告承租涉案房屋后未能进行实际装修并使用涉案房屋，原告已经支付的租金及物业费构成原告的损失，对原告要求被告赔偿上述损失的请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿装修费损失599200元和空调调整费62623元的请求，原告虽提交了支付上述费用的票据，但由于该工程是否实际施工、施工的工程量无法确认，经本院释明，原告未申请对其装修损失进行评估，本院不能确认上述损失的实际情况，原告应对其此项诉讼请求承担举证不能的责任，对原告上述诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿物业二装服务费95346.07元的请求，原告主张的上述费用包括戴维斯物业公司收取的电费1929.65元、水费2315.58元和服务费87244.84元（共计91490.07元）及原告为装修购买保险支出的3856元，上述支出均为原告实际发生的费用，对原告要求被告赔偿上述损失的请求，本院予以支持。关于被告的反诉请求，涉案租赁合同系被告未能提供适租房屋导致，被告反诉请求缺乏事实依据，本院均不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本院确认原告北京玛西商贸有限公司与被告天元四海（天津）置业有限公司北京物业管理分公司签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年二月二十八日解除。二、被告天元四海（天津）置业有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京玛西商贸有限公司租赁保证金625206.60元、物业费保证金57657.93元。三、被告天元四海（天津）置业有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京玛西商贸有限公司租金损失625206.60元。四、被告天元四海（天津）置业有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京玛西商贸有限公司电费损失1929.65元、水费损失2315.58元、装修服务费损失87244.84元、保险费损失3856元。五、被告天元四海（天津）置业有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京玛西商贸有限公司物业费损失79192.82元。六、驳回原告北京玛西商贸有限公司其他诉讼请求。七、被告天元四海（天津）置业有限公司北京物业管理分公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23956元、反诉费30577元、评估费50000元，由原告北京玛西商贸有限公司负担7393元（已交纳），由被告天元四海（天津）置业有限公司北京物业管理分公司负担87970元（已交纳30577元），余款于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年五月二十一日法官助理 姜 洁书 记 员 李 婷书 记 员 孙 萍