内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民事判决书（2021）内29民终201号上诉人（原审被告）：阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇额鲁特西路工会俱乐部东。法定代表人：季辉平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文丹，内蒙古广安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李登殿，男，1958年10月23日出生，蒙古族，住内蒙古自治区阿拉善左旗。委托诉讼代理人：邱德育，内蒙古睿华律师事务所律师。原审被告：徐瑞，男，1987年5月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。上诉人阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司（以下简称恺祥达公司）诉被上诉人李登殿、原审被告徐瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人恺祥达公司委托诉讼代理人李文丹、被上诉人李登殿及其委托诉讼代理人邱德育到庭参加了诉讼。原审被告徐瑞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。恺祥达公司上诉请求：1、撤销内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2020）内2921民初2346号民事判决第一项、第三项，并依法改判驳回被上诉人李登殿的第一项、第三项诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，一审法院确认上诉人与被上诉人购买的XX小区X-X-XXX室口头协议合法有效错误。被上诉人在一审起诉状中的第一项诉讼请求要求确认其与上诉人之间的购买XX小区X-X-XXX室协议合法有效，并未提出过确认口头协议效力的诉讼请求，且在诉状“事实与理由”部分也未作出任何口头协议的表述，因此，一审判决第一项实际上等于扩大了原告的诉讼请求范围而作出，理应进行纠正。其次，被上诉人主张购买了XX小区X-X-XXX室房屋，但并未提供任何支付购房款的证据,虽然被上诉人手中持有上诉人公司工作人员开具的收据,但被上诉人及其女儿李翊瑄均陈述并未单独向上诉人支付过购房款。根据该事实可知,上诉人与被上诉人之间就不存在房屋买卖合同的合意,被上诉人亦未向上诉人交付购房款,被上诉人取得房屋是基于银川恺祥达公司与被上诉人妻子张晓霞之间的《联合开发合同》，故一审判决以上诉人和被上诉人至今存在口头买卖协议并认定被上诉人履行了付款义务完全与事实不符。另外,尽管上诉人工作人员向被上诉人开具购房款的收据,而开具收据的前提是上诉人误认为被上诉人履行了投资义务,但后来上诉人才发现被上诉人所转款项存在替另外购房人柴尔国缴纳房款的情况,故，被上诉人及张晓霞并未履行其与银川恺祥达公司的《联合开发合同》,其无权取得上诉人的房屋。再次,被上诉人是基于其妻子张晓霞和银川恺祥达公司之间的《联合开发合同》来主张房屋权利,姑且不论该《联合开发合同》的效力及履行情况如何,基于被上诉人的权利来源判断也不应该将上诉人和被上诉人之间的法律关系确定为房屋买卖合同关系。而且,被上诉人如果主张房屋权利也应该以张晓霞为原告,银川恺祥达公司为被告依据《联合开发合同》来提起诉讼。另外,依据该《联合开发合同》的内容结合现行司法解释的规定,合同主体之间的法律关系应界定为名为合作开发实为民间借贷。故被上诉人取得上诉人房屋没有依据,其主张不应得到支持。最后,由于上诉人并未收到被上诉人缴纳的购房款,即便被上诉人已经实际占有房屋,但在其未付清购房款的情况下,其无权要求上诉人办理相应的产权手续。李登殿辩称，房屋买卖协议本身就包含书面协议、口头协议或者其他形式的协议；上诉人给我出具《收据》及向我交付房屋的行为应当视为答辩人履行了支付购房款的义务，上诉人履行了房屋交付义务，这是双方房屋买卖合意的具体体现；上诉人与我妻子之间签订的《联合开发合同》，其实质就是房屋买卖合同。李登殿向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告恺祥达公司之间购买XX小区X-X-XXX室协议合法、有效；二、确认被告徐瑞与恺祥达公司之间的XX小区X-X-XXX室房屋买卖合同无效；三、判令被告恺祥达公司立即协助将该X-X-XXX室房屋产权办理在原告名下；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2014年11月8日，被告恺祥达公司向原告出具收据一张，收据载明“今收到李登殿交来房款（X#-X-XXX）人民币（大写）玖拾柒万零肆佰贰拾肆元整￥970424元，交款人李登殿”。后被告恺祥达公司向原告交付了案涉房屋，原告又将房屋交由其女儿李翊瑄装修入住至今。后原告要求被告恺祥达公司签订房屋买卖合同，并协助办理不动产登记手续，被告恺祥达公司以原告未向其交付房款为由不予办理，原告遂诉至本院，请求支持其诉请。另查明，从2013年9月18日开始，因被告恺祥达公司需要周转资金，与宁夏华宸投资有限公司的汪长河、徐瑞签订借款协议书，抵押包括XX小区X-X-XXX室房屋在内的数套房屋进行借款。作为债务性的抵押，被告恺祥达公司与第三人徐瑞就XX小区X-X-XXX室的房屋签订《商品房买卖合同》，并办理了网签及预告登记。再查明，2011年4月1日，银川恺祥达房地产开发有限公司法定代表人姚鹰与第三人妻子张晓霞签订《联合开发合同》，合同约定张晓霞（乙方）在银川恺祥达房地产开发有限公司（甲方）与阿拉善苁蓉集团有限责任公司联合开发的苁蓉小区开发建设项目中分期投入人民币壹仟万元整（10000000元）；甲方负责工程的全部开发建设和管理，商品房销售时，乙方投入资金甲方分类按以下面积分给乙方房屋：1-2层营业房930㎡，住宅2087㎡，公寓900㎡，地下停车位28个。以上投资分得房屋所有权归乙方，销售由甲方统一管理，按照实际销售价销售所得归乙方所有，销售款甲方转入乙方账户。2011年5月12日，双方签订《补充协议》，协议约定甲方给乙方分得房屋面积，住宅房增加肆佰伍拾陆平方米（456㎡）。同时被告恺祥达公司向原告出具《苁蓉集团预售预留房房号表（销售部）》，案涉房屋系预售预留房房号表中载明的房屋。后第三人李登殿通过自己、妻子、女儿以及柴尔国账户共向银川恺祥达房地产开发有限公司账户转款1000万元，姚鹰向第三人妻子张晓霞出具共收到1000万元投资款的收条三份。又查明，因涉及的房地产项目对开发企业注册地域有限制要求，为了办理建设工程许可证、建设工程规划许可证等房地产开发手续，银川恺祥达房地产开发有限公司投资成立了被告恺祥达公司。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方虽然就案涉房屋没有签订书面的房屋买卖合同，但被告恺祥达公司向原告出具收到房款970424元的收据，并向原告交付案涉房屋，说明双方达成了口头买卖协议，双方间形成了事实的房屋买卖合同关系。故对原告主张要求确认双方就案涉房屋达成的口头房屋买卖协议合法有效的诉请依法予以支持。根据原告提供的证据，原告已经全面履行了房屋买卖合同义务，被告恺祥达公司应当协助原告办理售房中的相关事宜，故对原告要求被告恺祥达公司协助原告办理不动产登记手续的诉讼请求依法予以支持。被告恺祥达公司辩称，原告并未向其交付房款，其出具收据存在重大误解，根据原告提供的2011年银川恺祥达房地产开发有限公司与其妻子张晓霞签订的《联合开发合同》可以证实，原告向被告投资1000万元用于开发建设祥云豪宸住宅小区（原名称为苁蓉小区），被告分给其特定面积的住宅、营业房及车库。并且被告恺祥达公司就分房房号进行了确认，上述事实足以说明就案涉房屋被告恺祥达公司已经分配给了原告，故原告占有使用该房屋均符合客观实际。综上，被告恺祥达公司辩称意见不能成立，对其辩称意见不予采纳。本案中原告主张的房屋虽然网签在被告徐瑞名下，但根据原告提供的被告恺祥达公司出具的证明、被告恺祥达公司与宁夏华宸投资有限公司的汪长河签订的借款协议以及被告恺祥达公司在庭审中的陈述，可以证明被告恺祥达公司与被告徐瑞之间就涉案房屋签订《商品房买卖合同》以及办理网签、预告登记的行为，只是为被告恺祥达公司向被告徐瑞所在的宁夏华宸投资有限公司借款设立担保，双方就案涉房屋不存在房屋买卖的真实意思表示，故对原告要求确认被告恺祥达公司与被告徐瑞签订的《商品房买卖合同》及网签行为无效的诉讼请求，本院依法予以支持。被告徐瑞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担举证不能的法律责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告李登殿与被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司之间关于购买XX小区X-X-XXX室达成的口头协议合法有效；二、确认被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司与被告徐瑞签订的《商品房买卖合同》（合同编号XXXX-XXXXXXX）无效；三、被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告李登殿办理位于阿拉善左旗巴彦浩特镇XX小区X-X-XXX室房屋不动产权登记手续。本院二审查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方的争议焦点为一审法院判决上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖协议》有效并由上诉人协助办理不动产登记手续是否有事实及法律依据。经查，上诉人恺祥达公司于2014年11月8日向被上诉人李登殿出具收据一张，收据载明“今收到李登殿交来房款（X#-X-XXX）人民币（大写）玖拾柒万零肆佰贰拾肆元整￥970424元，交款人李登殿”。恺祥达公司向李登殿交付了涉案房屋，案涉房屋已转移交付李登殿并装修入住至今的事实，恺祥达公司没有异议。事实上恺祥达公司与李登殿是采用了口头形式订立了房屋买卖合同，该合同没有违反法律规定，合法有效。恺祥达公司作为开发商、销售商，应当依法继续履行合同，协助李登殿办理涉案房屋的产权登记手续。故，本院对上诉人恺祥达公司的上诉请求不予支持。综上所述，阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司负担；预收案件受理费300元，退还上诉人阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司200元。本判决为终审判决。审判长 张佰济审判员 丁 楠审判员 王 娟二〇二一年五月二十四日书记员 刘 蕊