上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初5035号原告(反诉被告)：科赋乐精密仪器(上海)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：小岛望(KOJIMANOZOMI)，董事长。委托诉讼代理人：李玉，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晋，上海市汇业律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海楚橙企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：曾璇，总经理。委托诉讼代理人：程益奇，安徽晨曦律师事务所律师。原告科赋乐精密仪器(上海)有限公司与被告上海楚橙企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月25日组织当事人进行证据交换。审理中，被告提出反诉，本院予以受理，于2021年5月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)科赋乐精密仪器(上海)有限公司的委托诉讼代理人李玉、赵晋，被告(反诉原告，以下简称被告)上海楚橙企业管理有限公司的委托诉讼代理人程益奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科赋乐精密仪器(上海)有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.被告双倍返还房屋租赁保证金132,000元，扣除原告未付租金及水电费用31,011元后实际返还100,989元；2.被告支付原告因临时搬家产生的中介费、搬家费等经济损失合计56,199元。审理中，原告变更其本诉诉讼请求为：1.被告双倍返还房屋租赁保证金132,000元；2.被告支付原告因临时搬家产生的中介费12,649元、新场所装修费33,900元、搬迁及部分线路改造费9,000元。事实和理由：原、被告于2019年2月27日签订《房屋租赁合同》，原告向被告承租上海市长宁区仙霞路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，租赁期为2019年3月11日至2021年3月10日，月租金22,000元，保证金66,000元。被告中途收回该房屋的，应提前三个月书面通知原告，退还原告双倍保证金。2020年3月中旬，被告突然告知原告其要提前收回涉讼房屋返还给业主，并要求原告最晚在5月中旬前必须腾房。尽管原告一直不同意提前解约，但被告拒绝理睬，并在同年5月8日单方发出《解除合同通知函》，再次要求原告于同年5月10日前必须腾房。为减少被告违约行为对原告造成的不利影响，原告临时寻找新的经营地址，支出中介费、搬家费等，并于2020年5月10日将涉讼房屋返还被告。因被告对原告要求其双倍返还保证金并赔偿损失的要求置之不理，故原告提起诉讼。被告上海楚橙企业管理有限公司本诉辩称，原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告自2020年4月开始不支付租金，构成违约，被告多次催讨未果，遂依据合同约定，于2020年5月7日致函原告，通知其于2020年5月10日解除合同。据此不同意原告的本诉诉讼请求，另提出反诉诉讼请求，1.确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年5月10日解除，房屋租赁保证金66,000元归被告所有；2.原告向被告支付2020年4月11日至5月10日的租金22,000元、物业费2,654.40元、电费6,356.70元；3.原告向被告支付违约金66,000元；4.原告向被告支付房屋租金税费13,619.06元；5.原告承担律师费10,000元。原告科赋乐精密仪器(上海)有限公司反诉辩称，1.原、被告产生纠纷是被告中途擅自解约所致，被告无权没收租赁保证金，更无权向原告主张违约金；2.因被告违约在先，故原告行使不安抗辩权，中止支付2020年4月11日至5月10日的租金及物业费，不构成违约；3.被告向原告开具的租金发票金额始终为22,000元，发票中载明该金额中已经包含5%的税款，故合同补充协议中关于若需被告提供发票，相应税金由原告自行承担的约定与事实不符。根据相关法律规定，被告是收款人，是当然的纳税义务人，原告无需再支付税费。4.合同约定，原告因被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于一切律师费)，均由原告承担。但本案系被告违约，故被告无权要求原告承担律师费。综上，同意原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年5月10日解除，同意向被告支付2020年4月11日至5月10日的租金22,000元、物业费2,654.40元及电费6,356.70元，不同意其余反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、《合同书》、《付款通知书》、银行电子回单、上海增值税专用发票、原、被告人员之间的微信记录、电子邮件、《解除合同协议书》、《委托代理合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。被告另提供微信记录一组，证明被告人员与案外人陈某1的代理人陈某2就解除房屋租赁合同达成协议。因被告未能当庭展示微信，故对该证据的真实性本院难以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月，被告与案外人蔡某某的委托代理人陈某2签订《上海市房屋租赁合同》，向蔡某某租赁上海市长宁区仙霞路XXX号房屋，租赁期限自2017年12月1日起至2026年4月30日止。2019年2月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将涉讼房屋出租给原告，用途为办公。租赁期自2019年3月11日起至2021年3月10日止，交付日为2019年3月3日。月租金22,000元(包含税金)，租金按一个支付月度(每月11日至次月10日为一个支付月度)为支付周期，原告应提前10日(即每月1日之前)支付下期租金，按先付后用的原则，被告在收到租金后应在7个工作日内向原告提供正式的租赁收据。物业管理费为每月28元(包含税金)/平方米，按建筑面积94.80平方米计，为每月2,654.40元。物业管理费按一个支付月度为支付周期，原告应提前10日(即每月6日之前)支付下期物业管理费，按先付后用的原则，被告在收到物业管理费后应在7个工作日内向原告提供正式的租赁收据。原告应于本合同签署后两个工作日内向被告交付房屋租赁保证金，保证金为三个月租金，即66,000元。租赁关系终止时，在不影响本合同项下被告其他权利的前提下，被告须在原告按本合同约定将涉讼房屋搬空交还被告并结清所有费用(包括但不限于租金、物业管理费、电费、通讯费、停车费的费用及滞纳金等)后交还保证金收款凭证，同时须注销(若有)以涉讼房屋名义注册办理之相关证照(以工商受理单为依据)后的二十天内，把保证金或其余款(如有)无息退还原告。若原告不在此地注册，则在租赁关系终止时，原告结清所有费用后，被告在当天内把租赁保证金退还给原告。租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、设备、物业管理等费用由原告承担。原、被告双方同意在租赁期限内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(1)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的;(2)该房屋因社会公共利益被依法征用的;(3)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；(4)该房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的；(5)被告已告知原告该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。原、被告双方同意，有下列情形之一的，被告有权在下列事件发生后的任何时间，书面通知原告解除本合同，并有权提前收回该房屋以及没收保证金，同时，还需赔偿被告相当于同期月租金三个月的违约金，除此原告还应就被告损失进行赔偿。该等事件为：(1)原告拖欠任何费用、款项，累计超过7个工作日的……。租赁期间，被告中途收回该房屋的，应提前三个月书面通知原告，被告应退还原告双倍保证金。租赁期间，非本合同规定的情况，被告擅自解除本合同，提前收回该房屋的，被告应退还原告双倍保证金。合同违约责任项下约定：被告因向原告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于一切律师费)，及被告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由原告承担。合同补充条款约定：租赁期间，原告向被告支付的租金是不含税的价格，若需要被告提供发票的，则相应的税金由原告自行承担。合同签订后，原告向被告支付保证金66,000元。2020年3月起，原告人员艾雪松与被告人员王建桃多次通过微信联系。2020年3月4日，艾雪松曾请王建桃向被告转达减免疫情期间租金的申请。2020年3月5日，王建桃回复：对于6楼的所有租户，我们公司没有办法答应大家的要求……，不过为了跟你们公司建立更长久、稳定、良好的租赁关系，我们公司有一个新的方案，就是你们如果搬到本大楼16楼(也是我们运营的物业)的话，可以接受你们提的条件，16楼我们会提供额外增值的服务……。2020年3月12日，王建桃询问艾雪松：上次跟你说把你们调整到16楼的事情公司现在有回复吗？艾雪松回复：我们和总公司汇报了。王建桃称：给你们一间比现在大一点的办公室，也是朝南，总价比6楼的少2,000元/月，额外提供其他的增值服务(上次沟通的部分)，暂定5月初开始。艾雪松回复：我再回去汇报一下。王建桃称：因为6楼我们跟业主方有些意见不一致，要提前还给他，所以我们得尽早做决定；不愿意搬到16楼的话，到我们其他的项目也可以。艾雪松询问：就是说我们必须得搬？王建桃称：是，等楼上装修好，我们就会还给业主。艾雪松称：那你早告诉我们啊。我们就是嫌搬麻烦才不想动的，这下可好。王建桃称：今天才接到公司的确认消息，有什么要求可以跟我说，我来跟公司协调，不会让你们有损失，尽可能达成一致。此后，双方就16楼房屋的面积、价格、原告变更登记及搬迁费用等进行了沟通。2020年3月25日，王建桃通知原告人员：可以呆到5月份，尽可能早点回复我，不要超过这月月底。艾雪松称：这月月底我们来不及，日本现在疫情休息。王建桃称：你们沟通需要这么长时间？我们跟业主方确认的时间是5月初。此后，双方多次联系，原告始终未能确定是否搬迁至16楼。2020年4月16日，王建桃向原告人员龚应红发送电子邮件称：我们财务说这一期的房租还没有收到，麻烦安排一下。龚应红回复：在申请中，领导还未签名。2020年4月30日，王建桃询问艾雪松：刚刚中介跟我们说你们办公室定好了？艾雪松回复：应该是吧，我们这次都不归我们管。王建桃问：那你们准备什么时候搬？艾雪松称：还没有人通知我。同日，原告与案外人上海中埭建设工程有限公司签订《合同书》，委托该公司对原告位于上海市长宁区天山西路XXX号舜元科创大厦3楼302-1室的办公室进行装修，合同价款33,900元。原告已向上海中埭建设工程有限公司支付33,900元。此后，原告与案外人舜元控股集团有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，向该公司承租上海市长宁区天山西路XXX号3楼02-1单元房屋，租赁期自2020年5月11日起至2023年5月15日止。2020年5月7日，王建桃向艾雪松发送合同解除函。此后，原、被告曾就返还保证金及费用结算问题进行协商，但未能达成一致意见。2020年5月10日，被告与案外人陈某2签订《解除合同协议书》，就解除被告与案外人蔡某某签订的《上海市房屋租赁合同》达成协议：1.原合同中双方租赁期限提前至2020年4月30日止；2.被告应承担的电费、物业管理费、通讯费支付至被告搬离该房屋时止，租赁保证金不予退还；3.原合同中涉讼房屋，由于被告与原告的租赁合同于2020年6月30日结束，蔡某某同意被告客户在此期间(5月1日-6月30日)的正常办公，被告应支付在此期间603-612单元房屋的物业管理费及使用的电费，无需支付房屋租金……。同日，原告搬离涉讼房屋。2020年5月15日，原告与案外人上海百国建筑装饰工程有限公司签订《合同书》，委托该公司完成天山西路办公室装修追加工程，合同价款9,000元。原告已向上海百国建筑装饰工程有限公司支付9,000元。2020年5月25日，原告向案外人世达志不动产投资顾问(上海)有限公司支付天山西路办公室中介费12,649元。2020年6月10日，原告向被告发送复函，确认已于同年5月8日收到《解除合同通知函》，并认为被告提前收回涉讼房屋已构成根本违约，原告有权拒付租金，以避免遭受更大损失。原告搬离涉讼房屋是为了降低被告违约对原告造成的影响，不代表原告认可被告有权单方解除合同，要求被告双倍返还保证金并承担临时搬迁产生的损失。此后，被告与安徽晨曦律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师为本案被告代理人，并向该所支付代理费10,000元。另查明，2020年1月17日，被告与案外人曾某某签订《上海市房屋租赁合同》，曾某某将上海市长宁区仙霞路XXX号房屋出租给被告，于2020年2月16日前交付给被告使用，租赁期自2020年8月16日至2030年8月15日。又查明，被告曾向原告出具付款通知，载明：2020年3月11日至2020年4月10日涉讼房屋的房租金额22,000元、物业费2,654.40元，本期应缴金额总计24,654.40元。同时注明：本通知不作报销凭证，正式收据及发票由本公司收到款项后另行出具，正式收据及发票以盖收讫章后生效。被告还曾向原告开具租金发票，载明：房屋租金金额41,904.76元，税率5%，税额2,095.24元，价税合计44,000元。同时注明：2020年2月11日至4月10日房租。审理中，原、被告一致确认，就《房屋租赁合同》项下原告已经支付的租金，被告均向原告开具了租金发票。本院认为，被告向案外人承租涉讼房屋并转租给原告，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告主张原告逾期支付2020年4月11日至5月10日期间的租金、物业管理费，构成违约，故被告有权提前解除《房屋租赁合同》并没收保证金，原告还应另向被告支付违约金。原告抗辩，被告提前解除《房屋租赁合同》构成违约，原告享有不安抗辩权，原告暂停支付租金及物业管理费不构成违约，不同意被告上述主张。就该项争议，本院认为，虽然原告应于2020年4月1日前支付涉讼房屋2020年4月11日至5月10日期间的租金及物业管理费，但根据本院查明事实，被告于2020年3月5日即向原告提出变更出租房屋的意见，但此时被告并未如实告知原告系因其自身原因而无法履行《房屋租赁合同》，而是将此作为减免疫情期间租金的条件。直至同年3月12日，被告才告知原告，因被告与案外人意见不一，需提前将涉讼房屋返还案外人，暂定时间为5月初。据此，原告付款期限届满前就已知晓被告欲提前解除《房屋租赁合同》，而原告需支付的下一期租金所对应的租赁期内可能无法再继续占有、使用涉讼房屋。在此情况下，原告享有不安抗辩权，难以认定其迟延支付租金、物业管理费等费用为恶意违约。被告要求原告支付违约金并没收保证金，上述反诉诉讼请求缺乏依据，本院难以支持。《房屋租赁合同》虽约定原告应承担被告催讨租金等费用所产生的律师费，但该约定在合同违约责任项下，而原告并未违约，系被告提前解除合同构成违约并引发诉讼，故被告要求原告支付律师费10,000元的反诉诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。原、被告经协商就解除《房屋租赁合同》达成合意，原告于2020年5月10日搬离涉讼房屋以减少损失。现原、被告一致确认《房屋租赁合同》于该日解除，上述意见于法不悖，本院予以准许。被告主张原告支付2020年4月11日至5月10日的租金22,000元、物业费2,654.40元、电费6,356.70元，原告对此予以认可，该项反诉诉讼请求本院予以支持。原、被告在《房屋租赁合同》中明确约定了提前解除合同且双方互不承担责任的情形，但被告提前解除合同的理由显然不在上述约定范围内，故被告提前解除合同已构成违约。《房屋租赁合同》另约定，被告提前解除合同的，应向原告双倍返还保证金，该约定实为被告违约后应承担的违约责任，其目的为弥补原告因被告违约而遭受的损失。原告在收到被告提前解除合同的通知后，另行寻找办公场所、对新的办公场所进行装修，并支付由此产生的中介服务费、装修费等，确因被告的违约行为而遭受损失，原告要求被告双倍返还保证金，根据合同约定，实为被告在合同解除后应返还原告保证金66,000元，并另行赔偿原告损失66,000元，该项本诉诉讼请求合法有据，本院予以支持。因原告已通过该项主张弥补所遭受的损失，故原告另行要求被告支付中介服务费、装修费等费用的本诉诉讼请求缺乏依据，本院难以支持。《房屋租赁合同》先行在租金条款中约定，月租金22,000元(包含税金)，又在之后的补充条款中约定，原告向被告支付的租金是不含税的价格，若需要被告提供发票的，则相应的税金由原告自行承担。虽然上述约定存在矛盾之处，但原告提供的租金发票中载明，2020年2月11日至4月10日租金金额41,904.76元，税率5%，税额2,095.24元，税价合计44,000元。据此可以认定，合同约定的月租金22,000元是包含税费的，原、被告已按此履行各自义务。而被告就原告支付的租金均开具了发票，但其未能提供任何证据证明其曾经向原告主张过税费。综上，被告关于月租金22,000元中不包含税费的主张与合同履行实际履行情况不符，故其现在要求原告支付税费13,619.06元的反诉诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条第一款第四项、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)科赋乐精密仪器(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海楚橙企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月10日解除；二、原告(反诉被告)科赋乐精密仪器(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海楚橙企业管理有限公司支付2020年4月11日至5月10日期间的租金22,000元、物业管理费2,654.40元；三、原告(反诉被告)科赋乐精密仪器(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海楚橙企业管理有限公司支付电费6,356.70元；四、被告(反诉原告)上海楚橙企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)科赋乐精密仪器(上海)有限公司保证金66,000元，并赔偿损失66,000元；五、驳回原告(反诉被告)科赋乐精密仪器(上海)有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海楚橙企业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,050.98元，因适用简易程序，减半收取计2,025.49元，由原告(反诉被告)科赋乐精密仪器(上海)有限公司负担599.91元，被告(反诉原告)上海楚橙企业管理有限公司负担1,425.58元。反诉案件受理费2,016.30元，由原告(反诉被告)科赋乐精密仪器(上海)有限公司负担335.04元，被告(反诉原告)上海楚橙企业管理有限公司负担1,681.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董隽书记员  饶婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。