四川省隆昌市人民法院民 事 判 决 书（2021）川1028民初96号原告（反诉被告）：练刚，男，1983年10月21日出生，汉族，住四川省隆昌市。原告（反诉被告）：卫小艳，女，1987年11月28日出生，汉族，住四川省井研县。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：黄贵平，系隆昌市金鹅法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：四川省隆昌东方房地产开发有限公司，住所地：隆昌市。统一社会信用代码：9151XXX74217G法定代表人：代晓惠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾祥集，系四川永炽律师事务所律师。原告（反诉被告）练刚、卫小艳诉被告（反诉原告）四川省隆昌东方房地产开发有限公司（以下简称东方房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案，被告（反诉原告）东方房地产公司于2021年1月20日向本院提出反诉。依法由审判员丁洪适用简易程序于2021年3月22日公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）练刚、卫小艳及其共同委托诉讼代理人黄贵平，被告（反诉原告）东方房地产公司委托诉讼代理人曾祥集到庭参加诉讼。2021年3月23日，双方当事人申请庭外和解，本案扣减审限1月。2021年4月27日，双方当事人同意本案继续适用简易程序进行审理，延长相应审限。本案现已审理终结。原告（反诉被告）练刚、卫小艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）东方房地产公司为原告（反诉被告）练刚、卫小艳办理并交付御景华庭小区xxxx号房屋的不动产权证；2、判令被告（反诉原告）东方房地产公司自2015年6月22日起至原告（反诉被告）练刚、卫小艳实际取得不动产权登记证书之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利率计付已付房款266500元的利息；3、本案案件受理费由被告（反诉原告）东方房地产公司负担。事实与理由：2015年，原告（反诉被告）练刚、卫小艳与被告（反诉原告）东方房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告（反诉被告）练刚、卫小艳以2371.19元/㎡的价格向被告（反诉原告）东方房地产公司购买了该公司开发的位于隆昌市黄家镇的御景华庭小区xxxx号，面积为127.28㎡的房屋，总计房款301806.3元，分期付款，相关产权证书由被告（反诉原告）东方房地产公司代为办理。合同签订后，原告（反诉被告）练刚、卫小艳按约支付了购房款266500元，被告（反诉原告）东方房地产公司也交付了房屋，原告（反诉被告）练刚、卫小艳也将房屋进行了装修并入住。此后，原告（反诉被告）练刚、卫小艳多次向被告（反诉原告）东方房地产公司提出支付剩余房款，只是希望早日办理好不动产权证，但被告（反诉原告）东方房地产公司拒不办理，致使原告（反诉被告）练刚、卫小艳不能用房屋抵押贷款用于经商，错失许多机会，造成了较大的经济损失，被告（反诉原告）东方房地产公司应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定支付违约金。原告（反诉被告）练刚、卫小艳为支持其诉讼主张并反驳被告（反诉原告）东方房地产公司的反诉主张，向本院递交了如下证据：1、证人吴某某的证言，证明御景华庭小区系其与邱某某合伙开发，并证明本案原告（反诉被告）练刚、卫小艳向其购买本案系争房屋的事实；2、原告（反诉被告）练刚、卫小艳的身份证复印件及结婚证复印件，证明其二人的主体资格；3、《商品房买卖合同》、票据及转款凭证，证明原告（反诉被告）练刚、卫小艳购房并取得房屋的事实；4、隆昌市人民法院（2020）川1028民初583号案外人黄某某诉被告（反诉原告）东方房地产公司一案的证据、开庭笔录，证明该案中被告（反诉原告）东方房地产公司使用的印章与本案中原告（反诉被告）练刚、卫小艳购房合同及收据上的公章一样，并证明该案中的房屋与本案的房屋一样都没有网签；5、该小区已办理不动产权证的购房户的产权证及交款收据，证明收据的印章与本案中收据上的印章一样；6、水、电费缴纳材料，证明原告（反诉被告）练刚、卫小艳已实际使用房屋。被告（反诉原告）东方房地产公司对原告（反诉被告）练刚、卫小艳举示的证据发表质证意见如下：1、证人吴某某与本案有利害关系，其证言真实性值得怀疑，不能被采信。其和被告（反诉原告）东方房地产公司没有合同关系，也未被授权收取房款。御景华庭售楼部有财务，购房款应该转给被告（反诉原告）东方房地产公司财务人员付邦瑜，而原告（反诉被告）练刚、卫小艳的房款没有交给财务，而是交给了吴某某。且签合同的地点在夕阳红老年公寓，与原告（反诉被告）练刚、卫小艳的陈述是矛盾的。证人吴某某和邱某某之间没有合伙协议，也没有分房，他的行为并不能代表被告（反诉原告）东方房地产公司；2、对原告（反诉被告）练刚、卫小艳的身份证和结婚证复印件无异议；3、原告（反诉被告）练刚、卫小艳持有的《商品房买卖合同》尾部只有御景华庭售房部的印章和吴某某签字的，经手人都是吴某某，是吴某某个人行为，应该其自行承担责任，与被告（反诉原告）东方房地产公司无关；4、黄某某案中的拆迁协议上加盖的是项目部印章而不是售房部章。不能代表是被告（反诉原告）东方房地产公司售房，也不能证明吴某某可以代表其公司售房；5、水、电缴费材料与本案不具有关联性；6、案外人产权证的真实无异议，但不能证明吴某某可以代表被告（反诉原告）东方房地产公司售房。被告（反诉原告）东方房地产公司辩称：本案中的《商品房销售合同》无效。首先合同尾部所盖印章是御景华庭售楼部的章，而签字人员吴某某不是被告（反诉原告）东方房地产公司员工，被告（反诉原告）东方房地产公司也没有授权吴某某代表其公司签订合同。该合同从订立到提起诉讼，被告（反诉原告）东方房地产公司根本不知道，至今也没有收到过房款。原告（反诉被告）练刚、卫小艳的房款都交给了吴某某，但被告（反诉原告）东方房地产公司未授权吴某某收取房款。正常的商品房销售有5个流程，但原告（反诉被告）练刚、卫小艳没能拿出证据证明购房过程的合法性。通过合法途径销售的房屋已经办理了不动产权证，已发给购房者，都有签字留存，而原告（反诉被告）练刚、卫小艳并未找过被告（反诉原告）东方房地产公司办证。本案系争的房屋的原始钥匙还一直由被告（反诉原告）东方房地产公司保存。综上，双方之间的商品房销售合同关系不成立，请求法庭驳回原告（反诉被告）练刚、卫小艳的诉讼请求。被告（反诉原告）东方房地产公司为支持其抗辩及反诉主张，向本院提交了如下证据：1、被告（反诉原告）东方房地产公司与案外人黄某林、陈某某订立的《商品房买卖合同》，证明正常备案的合同文本和原告（反诉被告）练刚、卫小艳所持合同文本完全不一样，备案合同上加盖的是被告（反诉原告）东方房地产公司的公章和法定代表人私章，而不是售房部印章。以此证明双方之间的商品房销售合同关系不成立，原告（反诉被告）练刚、卫小艳所持合同对被告（反诉原告）东方房地产公司不具有法律约束力；2、案涉房屋钥匙的照片、正常销售房屋的交接书、业主装修承诺书，证明涉案房屋的钥匙尚在被告（反诉原告）东方房地产公司，且原告（反诉被告）练刚、卫小艳并没有完成正常的房屋销售手续、房屋交接手续，也与证人吴某某的证言“钥匙是他换的”吻合，进一步证明原告（反诉被告）练刚、卫小艳占有房屋不合法。3、领取产权证名单，证明合法购买房屋的业主已领取产权证而原告（反诉被告）练刚、卫小艳在起诉前从未主张过权利。原告（反诉被告）练刚、卫小艳对被告（反诉原告）东方房地产公司举示的证据发表如下质证意见：对于房屋钥匙照片不能说明是哪套房屋的钥匙，其余证据真实性无异议，但与本案不具有关联性，不能达到其证明目的。被告（反诉原告）东方房地产公司向本院提出反诉请求：1、确认原告（反诉被告）练刚、卫小艳所持有的《商品房买卖合同》对被告（反诉原告）东方房地产公司不发生效力，双方之间的商品房销售合同关系不成立；2、判令原告（反诉被告）练刚、卫小艳返还位于隆昌市黄家镇御景华庭小区xxxx号的房屋；3、本案诉讼费由原告（反诉被告）练刚、卫小艳负担。事实与理由和被告（反诉原告）东方房地产公司针对本诉的答辩意见一致。原告（反诉被告）练刚、卫小艳辩称：被告（反诉原告）东方房地产公司的反诉请求没有事实和法律依据，请法庭驳回其反诉请求。证人吴某某作证时向本院提交了其与案外人谢照友签订的《房地产转让合同》及谢照友出具的收条，证明其购买了御景华庭小区所用地块中的一块系其向谢照友购买，以证明其与案外人邱某某合伙开发御景华庭小区，并由邱某某出面挂靠被告（反诉原告）东方房地产公司。经庭审举证和质证，对双方举示的证据、证人吴某某的证言、证人吴某某提交的《房地产转让合同》及收条的真实性，本院予以采信，结合双方的当庭陈述，本院对本案事实认定如下：（一）本案原告（反诉被告）练刚、卫小艳所购买的住房所在的御景华庭小区。被告（反诉原告）东方房地产公司在庭审中虽否认案外人邱某某与证人吴某某的合伙关系，但从其公司举示的2012年12月10日与案外人邱某某签订了《联合开发房产协议》和次日签订《补充条款》可以看出被告（反诉原告）东方房地产公司与案外人邱某某之间系资质出借关系，而非合资合作开发房地产关系。证人吴某某在作证时也提供了其向案外人谢照友购买御景华庭小区所涉部分土地的《房地产转让合同》及案外人谢照友出具的收条证实黄家镇镇西路43号的土地系其购买，而被告（反诉原告）东方房地产公司举示的案外人黄某林、陈某某经备案的《商品房买卖合同》所载明的御景华庭小区的地块也位于黄家镇镇西路，因此，可以认定证人吴某某与案外人邱某某的合伙关系。（2020）川1028民初583号案件中，证人吴某某代表了被告（反诉原告）东方房地产公司与拆迁户黄某某具体洽谈了安置事宜进一步证实证人吴某某与案外人邱某某合伙开发御景华庭小区的事实。（二）御景华庭小区的开发和销售由案外人邱某某实际负责，并在黄家镇设立了御景华庭售房部，使用了“四川省隆昌东方房地产开发有限公司御景华庭售房部”印章，并聘请了付邦瑜为财务人员。前述事实从原告（反诉被告）练刚、卫小艳举示的案外人李召富购买御景华庭小区房屋时的收据以及本院（2020）川1028民初583号案件中黄某某交超面积房款的收据上加盖了“四川省隆昌东方房地产开发有限公司御景华庭售房部”印章，也有付邦瑜作为经手人的签名得到证实。（三）2015年4月，原告（反诉被告）练刚、卫小艳拟在黄家镇购买住房一套，从街坊了解到御景华庭小区还有住房出售，就到御景华庭小区售楼部咨询并由售楼部人员带去实地查看房屋后，经售楼部人员指引，到位于隆昌市黄家镇的夕阳红老年公寓与证人吴某某于2015年4月21日签订了《商品房买卖合同》的合同，合同约定：原告（反诉被告）练刚、卫小艳以2371.19元/㎡的价格向被告（反诉原告）东方房地产公司购买了该公司开发的位于隆昌市黄家镇的御景华庭小区。合同签订后，原告（反诉被告）练刚、卫小艳向证人吴某某交付了房款266520元，并由证人吴某某向其二人出具了加盖有“四川省隆昌东方房地产开发有限公司御景华庭售房部”印章的收据。合同签订并交款后，证人吴某某交付了原告（反诉被告）练刚、卫小艳所购房屋的钥匙，原告（反诉被告）练刚、卫小艳接收该房屋并装修入住至今，但该钥匙并非房屋开发时的原始钥匙，而是证人吴某某自行更换后的钥匙，原始钥匙还保存在被告（反诉原告）东方房地产公司。上述事实有当事人的当庭陈述、证人吴某某的证言、原告（反诉被告）练刚、卫小艳举示的《商品房买卖合同》、缴纳水费的票据在卷证实，本院予以采信。本院认为：本案双方之间的商品房买卖行为发生在《中华人民共和国民法典》生效之前，也需认定证人吴某某的行为是否构成表见代理，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，本案应当适用《中华人民共和合同法》的相关规定。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有二：一是原告（反诉被告）练刚、卫小艳举示的《商品房买卖合同》是否成立；二是如果前述合同成立的情况下，被告（反诉原告）东方房地产公司是否违约。对此，本院分别评述如下：（一）原告（反诉被告）练刚、卫小艳举示的《商品房买卖合同》是否成立？虽然证人吴某某于2015年在没有被告（反诉原告）东方房地产公司正式授权的情况下代表该公司对外销售房屋，但原告（反诉被告）练刚、卫小艳有理由相信证人吴某某有代理权，故根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，原告（反诉被告）练刚、卫小艳举示的《商品房买卖合同》成立，理由如下：首先，本案中，虽然本案系争房屋系由案外人邱某某出面挂靠被告（反诉原告）东方房地产公司开发，但是其与证人吴某某合伙开发的楼盘，而证人吴某某也代表被告（反诉原告）东方房地产公司与该楼盘所涉及的拆迁户黄某某进行拆迁安置协议的洽谈与签订，对此，被告（反诉原告）东方房地产公司在本院（2020）川1028民初583号案件认可了证人吴某某代表其公司与黄某某所签订的协议。基于前述事实可以认定证人吴某某在卖房时是以开发者的身份出现的；其次，原告（反诉被告）练刚、卫小艳举示的《商品房买卖合同》和收据上加盖了“四川省隆昌东方房地产开发有限公司御景华庭售房部”的印章，而该印章确系案外人邱某某在实际从事该小区开发时使用的印章；再次，原告（反诉被告）练刚、卫小艳获悉御景华庭小区有房屋待售的信息系从黄家镇居民了解而来，并实地到了御景华庭售房部了解、咨询，也在售房部人员的带领下实际查看了房屋。也是在售房部人员指引下来到位于黄家镇的夕阳红养老院与证人吴某某签订合同并付款。最后，证人吴某某向原告（反诉被告）练刚、卫小艳交付了房屋钥匙，也装修入住至今，但被告（反诉原告）东方房地产公司以及案外人邱某某对此并未提出过任何异议。因此，原告（反诉被告）练刚、卫小艳举示的《商品房买卖合同》成立，对被告（反诉原告）东方房地产公司发生效力，且该合同也约定了被告（反诉原告）东方房地产公司具有代为办理不动产产权登记的义务，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十三条之规定，对原告（反诉被告）练刚、卫小艳请求被告（反诉原告）东方房地产公司代其二人办理并交付御景华庭小区xxxx号房屋的不动产权证的请求，本院予以支持，办理不动产权证所需要的税、费、房屋维修基金等税费，由双方按国家相关规定承担。既然合同对被告（反诉原告）东方房地产公司发生效力，那么被告（反诉原告）东方房地产公司的反诉请求于法无据，本院不予支持。本案中原告（反诉被告）练刚、卫小艳尚有部分购房款未付清，虽然被告（反诉原告）东方房地产公司没有提出要求付清购房余款的请求，但原告（反诉被告）练刚、卫小艳诉状中称多次提出过支付余款，且申请本院在本案中一并处理，故本院对原告（反诉被告）练刚、卫小艳应付的购房尾款及由双方按照国家相关规定应当承担税款、办证费、房屋维修基金等税费在本案中一并作出判决。（二）被告（反诉原告）东方房地产公司是否构成违约？原告（反诉被告）练刚、卫小艳所购买的虽是已竣工的房屋，《商品房买卖合同》也约定由被告（反诉原告）东方房地产公司交付办理不动产产权证，但并未约定具体时间，而是约定了所需要的费用按国家相关政策规定由被告（反诉原告）东方房地产公司收取，原告（反诉被告）练刚、卫小艳至今并未缴纳该费用，还有部分房款也未付清，因此，被告（反诉原告）东方房地产公司有权行使《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的抗辩权。并且，在提起本案诉讼前并没有证据证明原告（反诉被告）练刚、卫小艳向被告（反诉原告）东方房地产公司提出过办理不动产产权证的请求，也没有证据证明向被告（反诉原告）东方房地产公司披露过其二人通过证人吴某某购买了本案系争房屋，故不能仅以原告（反诉被告）练刚、卫小艳尚未取得不动产产权证即认定被告（反诉原告）东方房地产公司构成违约，故对原告（反诉被告）练刚、卫小艳根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第一款第三项请求被告（反诉原告）东方房地产公司承担违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十七条、第一百零七条、第一百五十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）四川省隆昌东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内办理并交付原告（反诉被告）练刚、卫小艳购买的位于隆昌市黄家镇的御景华庭小区xxxx号房屋的不动产权证，办证所产生的税收、费用、房屋维修基金等税费按照国家规定由双方各自承担；二、（反诉被告）练刚、卫小艳在交付不动产权证时按不动产权证载明的房屋面积乘以2371.19元/平方米所得的房屋总价款与已付房款266520元的差额向被告（反诉原告）四川省隆昌东方房地产开发有限公司支付购房余款；三、驳回原告（反诉被告）练刚、卫小艳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）四川省隆昌东方房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2649元、反诉案件受理费1324.5元，共计3973.5元，由被告（反诉原告）四川省隆昌东方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内江市中级人民法院。审 判 员  丁 洪二〇二一年五月二十日法官助理  牛 敏书 记 员  谢正伟