-1-湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终408号上诉人（原审被告）：鄂州市圆梦房地产营销中心，住所地：湖北省鄂州市文星路中段底层自西向东第八间45-7号。经营者：李连刚，男，汉族，1973年10月5日出生，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：姜雅姬，湖北定铮律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：林正丰，男，1957年10月3日出生，汉族，浙江省乐清市人，住湖北省鄂州市鄂城区。原审被告：黄海，男，1982年6月19日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。上诉人鄂州市圆梦房地产营销中心（以下简称圆梦营销中心）因与被上诉人林正丰、原审被告黄海房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年3月29日立案，依法组成合议庭，-2-于2021年5月18日公开开庭进行了审理，上诉人圆梦营销中心的经营者李连刚、委托诉讼代理人姜雅姬，被上诉人林正丰，原审被告黄海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。圆梦营销中心上诉请求：1.请求撒销湖北省鄂州市鄂城区人民法院出具的（2020）鄂0704民初2079号民事判决书，依法改判圆梦营销中心返还林正丰5.8万元（不服金额5.2万元）；2.请求判令林正丰承担全部的诉讼费用。事实和理由：一、原审争议金额4万元是圆梦营销中心经林正丰同意代其向湖北世昌置业有限公司（以下简称“世昌公司“）支付的换合同所需费用，原审法院认定事实错误，依法应当予以撤销并改判。2019年12月23日，在圆梦营销中心的居间介绍下，林正丰将涉案房产转让给黄海。案涉房屋仅办理了网签备案因开发商原因尚不能取得不动产权证，故办理转让手续需要撤销原备案、更换购房合同后再备案到黄海名下，根据合同约定林正丰需于2020年3月31日前将其名下房产备案到黄海名下，变更合同的手续由林正丰负责。同时，黄海支付11万元的定金（暂由圆梦营销中心代管），变更备案后支付剩余房款。合同签订后，林正丰找到圆梦营销中心，希望圆梦营销中心协助其办理换合同更换备案，圆梦营销中心便积极与世昌公司沟通，世昌公司同意更换合同，但提出需要交4万元的更换合同的费用，圆梦营销中心在与林正丰协商后，林正丰同意承担3.5万元，剩余5千元由圆梦营销中心从佣金中支出，该部-3-分费用及应付佣金从圆梦营销中心代管的11万定金中扣除。圆梦营销中心代林正丰向世昌公司交了4万元“更名费“后，世昌公司立即协助林正丰办理了撤销备案事宜，后续更换到黄海名下的备案手续因疫情原因导致世昌公司没能及时为林正丰办理完毕变更备案。2020年4月份，林正丰在圆梦营销中心不知情的情况下将世昌公司起诉至鄂州市鄂城区人民法院，对涉案房产采取了查封措施，要求世昌公司退还购房款，后双方达成调解。首先，世昌公司之所以未主张“更名费”与林正丰达成调解，愿意为其更换购房合同，是因为其早已收取了圆梦营销中心代林正丰交的4万元的“更名费”，若非因为疫情以及林正丰的查封房产阻碍开发商自行备案的行为，世昌公司早就在圆梦营销中心的协助下完成变更备案，不可因此而将未能及时变更备案的原因归责于圆梦营销中心。其次，林正丰在一审中声称其在调解书生效后，由其本人缴纳给第三人的4.5万元是“更名费”，但实质上该笔费用是林正丰根据生效民事调解书的约定缴纳的二次交易税费，而圆梦营销中心代其向世昌公司交的4万元才是更换合同所需要花费的费用，世昌公司正是基于收了4万元的“更名费”而办理的撖销备案以及同意按照林正丰的要求更换合同到黄海名下，而并非是履行生效的民事调解书的结果。最后，林正丰出具的《情况说明》系其单方出具的关于自己个人对该笔3.5万元性质的说明，其个人将该笔“更名费”理解为圆梦营销中心协助其办理变更备-4-案收取的手续费，但实际上该笔费用是世昌公司更换合同所收取的“更名费”，且该份《情况说明》不是双方协商签订的合同，不具有合同效力。故原审法院认定争议金额4万元是圆梦营销中心为办理备案收取的手续费，因第三人依据的是履行生效法律文书而办理的更换合同而非圆梦营销中心的原因为由判决圆梦营销中心退款11万元，存在事实认定错误，依法应当予以撤销。二、圆梦营销中心认为，房地产开发商收取的更换合同的费用并未违反法律规定，是双方经过协商解除合同并办理变更合同备案的同意的合理费用，故圆梦营销中心经林正丰同意代其交的“更名费”应依法扣除。根据不动产登记规定，原预购人在取得不动产权属登记之前，此房是不能够办理转移登记，原预购人和新购房者之间如果要完成交易只能变更备案，则需要开发商配合解除原合同、撤销原合同的备案，而是否同意更换合同是开发商的权利而非义务，原预售人将房屋转让给他人，要求开发商更换合同无疑是一个违约行为，开发商完全可以追究原预售人的违约责任，那么双方在此基础上迖成协议，由其交纳一定的更名费后，同意解除与原预售人间的合同并为他人重新办理备案，此行为在行业中也是很普遍的，并不违反法律规定。三、林正丰是在圆梦营销中心的居间介绍下与黄海达成交易，且圆梦营销中心在整个交易过程中一直积极与多方协商办理变更备案手续事宜，未能及时变更备案系疫情防控和林正丰利用备案已撤待备条件查封房产阻碍备案及-5-解封房产后林正丰赶去世昌公司阻止备案等多方面的原因，导致圆梦营销中心无法顺利继续履行承诺，不能因非圆梦营销中心的过错而解除与圆梦营销中心之间的居间合同，林正丰应返还圆梦营销中心为其垫付的“更名费”4万元及佣金损失1.2万元。林正丰辩称，圆梦营销中心所说4万元是为办理备案手续所需费用。因后来一直办不了过户才起诉，后经调解，林正华丰交了4.5万元税款。圆梦营销中心所说4万元没有证据证明是交给谁。如果圆梦营销中心能办理备案，就不会起诉到法院。请求法院驳回圆梦营销中心的上诉请求，维持原判。黄海辩称，从2019年12月签署了居间合同到现在我非常积极配合中介办理各项手续，只要求房屋备案到我名下。我是消费买房，圆梦营销中心与林正丰之间的矛盾不断把我牵扯进来我觉得很无辜，请求维持一审判决。林正丰向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄海和圆梦营销中心支付购房款60万元和利息3457元（其中黄海支付购房款49万元，利息从2020年7月3日起按照年利率6%计算至购房款付清之日为止；圆梦营销中心支付购房款11万元，利息从2020年4月1日起按照年利率6%计算至购房款付清之日为止）；2.判决解除林正丰与圆梦营销中心的居间合同；3.判决圆梦营销中心赔偿经济损失74420元；4.判决黄海支付违约金18万元（该违约金自2020年7月3日计算至2020年7月20日，后期违约金按照每日1000元标准计算至购房款付清之日为止）；5.本案诉讼费用由黄海和-6-圆梦营销中心承担。事实和理由：2019年12月23日，林正丰与黄海和圆梦营销中心签订一份商品房买卖合同，林正丰将沿江大道南侧锦江东城5栋1号楼201房屋（备案在林正丰名下）出售给黄海，圆梦营销中心协助林正丰办理房屋备案和房屋移交等相关手续。林正丰与圆梦营销中心在合同中约定房屋价款，交付期限和违约责任等内容。合同签订后，黄海依约向圆梦营销中心支付定金10万元。2020年1月10日，由于圆梦营销中心向林正丰承诺负责更换出卖房屋的收据并及时协助办理房屋备案手续（将房屋从第三人湖北世昌置业有限公司备案至黄海名下），林正丰在圆梦营销中心提供的退房协议上签字并在房产部门办理撤销备案手续。后圆梦营销中心既未更换房屋的收据，也未协助黄海与第三人湖北世昌置业有限公司签订商品房买卖合同和办理备案手续，导致林正丰与黄海签订的商品房买卖合同无法及时履行，更造成林正丰的房产撤销备案后变更到第三人湖北世昌置业有限公司名下。林正丰多次催告圆梦营销中心及时更换房屋的收据并及时协助办理房屋备案手续，未果。2020年4月，林正丰提起诉讼，2020年5月28日，鄂城区人民法院依法作出（2020）鄂0704民初671号民事调解书。该民事调解书生效后，黄海与第三人湖北世昌置业有限公司签订商品买卖合同，林正丰向第三人湖北世昌置业有限公司缴纳4.5万元费用。其后，林正丰多次催促黄海到房产部门办理房产备案手续，但其拒不配合，至今为能办理相关-7-手续。黄海和林正丰的行为构成违约，依法应当承担相应民事责任。黄海辩称，林正丰诉求前后矛盾，既要求购房款又要求解除合同；我没有违约行为；如果双方协商清楚，备案没有障碍，我同意继续履行合同，如果无法协商，我同意解除合同，并要求林正丰赔偿违约金2.7万元。圆梦营销中心辩称，双方约定备案完成支付房款，现在没有备案完成，没到付款时间；解除居间合同可以，但林正丰应退还手续费；林正丰主张的经济损失应该提供明细。一审法院认定如下事实：2018年8月13日，林正丰起诉世昌公司，鄂城区人民法院作出（2018）鄂0704民初2277号民事判决，认定世昌公司与林正丰就位于鄂州市房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》有效，世昌公司协助林正丰办理不动产登记。2019年12月23日，林正丰与黄海、圆梦营销中心签订《房屋买卖合同》，将上述案涉房屋以60万元的价格出售给黄海。双方约定：黄海于2019年12月23日支付定金1万元，林正丰将房屋产权证原件和1万元定金交给圆梦营销中心保管，圆梦营销中心在产权过户完当日扣除中介费用后及时退还定金。双方于2020年3月31日前办理房屋转移登记手续，黄海应办证当日将房款60万元交给林正丰。逾期不能付款或不能交房的违约方向对方每日-8-赔付200元。圆梦营销中心是依法登记成立的个人经营的个体工商户，经营范围为房屋中介服务。为将案涉房屋变更备案至黄海名下，林正丰与世昌公司签订《退房协议》，约定双方解除商品房买卖合同，世昌公司自愿退还全部购房款。世昌公司并与黄海签订一份落款时间为2015年10月1日的案涉房屋买卖合同。但因变更备案产生的税费，林正丰与圆梦营销中心经营者李连刚之间出现分歧。2009年12月26日，林正丰向圆梦营销中心出具一份《情况说明》，内容是“因锦江东城5栋201房出售要办理过户需1万元现金。总费用预计换购房合同费用约3.5万元。如没办成退款”。2020年1月10日，黄海向林正丰出具《承诺书》，内容是案涉房屋的首付款11万元交圆梦营销中心代管，圆梦营销中心在案涉房屋备案至黄海名下时转交林正丰。案涉房屋备案至黄海名下后，黄海支付尾款49万元。黄海并承诺违约责任。同日圆梦营销中心向林正丰出具《承诺书》，内容是“我圆梦中介承诺于黄海将购锦江东城小区5-1-201号房的房款交付到圆梦中介之日当即将此房款交付给林正丰。更换该房的收据的手续由圆梦中介负责”。2020年4月14日，林正丰起诉世昌公司，要求世昌公司支付房款及利息，同时申请财产保全，查封案涉房屋。后鄂城区人民-9-法院作出（2020）鄂0704民初671号民事调解书，确认世昌公司将案涉房屋备案至黄海名下，因变更备案产生的费用，由林正丰负担。2021年，鄂城区人民法院根据当事人的申请，执行（2020）鄂0704民初671号民事调解书，将案涉房屋备案至黄海名下。2021年1月7日，黄海向林正丰支付房款49万元，收到案涉房屋税务发票、收据一份、钥匙三把，并收回之前出具的承诺书。一审法院认为，关于林正丰主张黄海支付购房款49万元及利息的诉讼请求。因案涉房屋在2021年才备案至黄海名下，变更备案完成后黄海已支付林正丰49万元房款，而林正丰与黄海约定的支付房屋尾款的条件时办理房屋转移登记手续。故林正丰该项诉讼请求，依法不予支持。关于林正丰主张圆梦营销中心支付购房款11万元及利息的诉讼请求。从黄海和圆梦营销中心分别于2020年1月10日向林正丰出具的《承诺函》判断，黄海于2020年1月份已经11万元房款交付给圆梦营销中心代管，三方同意案涉房屋备案至黄海名下时由圆梦营销中心交付给林正丰。该院认为2021年案涉房屋已完成变更登记，圆梦营销中心应按照约定将11万元房款交付给林正丰。林正丰主张利息，因不符合三方的约定，不予支持。关于林正丰主张解除其与圆梦营销中心的居间合同的诉讼请求。本案中涉及林正丰和圆梦营销中心权利义务的协议为2019年-10-12月23日林正丰与黄海、圆梦营销中心签订的《房屋买卖合同》。因案涉房屋已变更备案至黄海名下，故就该合同而言，仅余黄海与圆梦营销中心就退还定金、支付中介费问题产生的权利义务，林正丰已不就该合同享受权利和承担义务。圆梦营销中心答辩称同意解除居间合同，是其真实意思表示，故根据本案实际情况和当事人的意志，解除林正丰与圆梦营销中心之间的居间合同。圆梦营销中心同意解除居间合同的同时，提出林正丰应支付手续费4.5万元。林正丰与圆梦营销中心约定手续费的方式为2009年12月26日林正丰向圆梦营销中心出具的《情况说明》。经审查，首先，《情况说明》约定“未办成退款”，从本案现有证据来看，变更备案至黄海名下是法院依法执行生效民事调解书的结果，与圆梦营销中心无关。其次，圆梦营销中心当庭并未提供任何证据证实其就变更备案支付费用的具体情况。最后，变更备案应依法进行，任何规避法律法规企图偷逃税费的行为无效。故圆梦营销中心关于林正丰应支付4.5万元费用的答辩意见，不予采纳。综上所述，该项诉讼请求，该院予以支持。关于林正丰要求圆梦营销中心赔偿损失74420元的诉讼请求。该院认为林正丰因提起诉讼产生的诉讼费和律师费，均围绕案涉房屋的变更备案产生，而备案至黄海名下，是林正丰依约应承担的义务。林正丰因变更备案向湖北世昌置业有限公司缴纳的税费，是林正丰依据（2020）鄂0704民初671号民事调解书而承担。故-11-该主张不予支持。关于林正丰主张黄海支付违约金的主张，不符合合同约定，且从林正丰于2021年1月7日出具的《收条》内容看，林正丰未坚持黄海承担违约金。该项诉讼请求，不予支持。综上所述，林正丰的诉讼请求，该院部分支持。黄海的答辩意见，予以采纳。圆梦营销中心的答辩意见，部分采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：一、鄂州市圆梦房地产营销中心（经营者李连刚）于本判决生效之日起十日内支付林正丰11万元；二、解除林正丰与鄂州市圆梦房地产营销中心的居间合同；三、驳回林正丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10597元，减半收取5298.50元，由林正丰负担4048.50元，鄂州市圆梦房地产营销中心负担1250元。在本院二审规定的举证期间内林正丰、黄海均未提交新证据。圆梦营销中心提交两组证据。证据一：世昌公司《情况说明》以及收条。拟证明：世昌公司是在收取了圆梦营销中心交付的4万元更名费之后才为林正丰办理的撤销备案手续，以及同意与其达成调解将房屋备案到黄海名下。证据二：银行回单。拟证明：林正丰支付的4.5万元，开发商缴纳了2万余元的税费。经庭审质-12-证,对证据一,林正丰认为没有这个事情。黄海认为其不清楚此事。对证据二，林正丰认为与本案无关。黄海认为其不清楚此事。本院认为，圆梦营销中心提交证据一，情况说明和收条均是杨国祥个人出具，而非世昌公司。因此，该证据不能达到其证明目的。证据二，银行回单，涉案房屋在交易过程中相关当事人所交的款项，与本案诉争的事实无关联。综上，对于圆梦营销中心提交的两组证据，本院不予采信。二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。根据当事人的诉辩主张，本院归纳本案争议焦点：圆梦营销中心主张从应付林正丰11万元房款中扣除已付更换合同的费用4万元及佣金损失1.2万元，是否有事实与法律依据。现评判如下：本院认为，1.2019年12月23日,林正丰与黄海、圆梦营销中心三方签订《房屋买卖合同》中约定，中介机构圆梦营销中心收取了买卖双方的房屋产权转移登记（过户）费，应协助买卖双方办理产权过户手续。同时，三方约定必须在2020年3月23日前办理完过户手续。上述约定表明圆梦营销中心作为中介机构，在合同约定的时间内有协助买卖双方办理产权过户的责任和义务。2.2009年12月26日,从林正丰向圆梦营销中心出具的《情况说明》的内容分析，含两方面的意思表示，一是涉案房屋林正丰出售给黄海，林正丰需支付的交易费3.5万元，二是相关过户手续由中介机构完成，否则，退还该费用。该说明中明确载明3.5万元是-13-交易费，而并非圆梦营销中心所述的“更名费”，且说明出具后，林正丰并未支付费用给圆梦营销中心。由于圆梦营销中心并未在约定的时间协助房屋买卖双方办理完涉案房屋的过户,林正丰遂于2020年4月14日起诉世昌公司双方并达成调解,后法院依据调解书,采取强制执行措施,才将涉案房屋由世昌公司变更备案至黄海名下。由此可见，圆梦营销中心并没有依约定履行其中介服务义务。在林正丰未向其支付款项的情况下，圆梦营销中心称其向世昌公司已支付4万元，世昌公司才同意将涉案房屋变更备案至黄海名下，与常理不符。3.变更备案应依法进行。圆梦营销中心未提供因办理变更备案三方约定需向世昌公司支付费用的证据，圆梦营销中心亦未提供证据证明其已支付4万元给世昌公司。退一步讲，即使圆梦营销中心向世昌公司支付更换合同“更名费”4万元，圆梦营销中心要求林正丰承担该笔费用，亦于法无据。综上，在林正丰与黄海、圆梦营销中心三方签订《房屋买卖合同》后，圆梦营销中心未依合同约定完全履行中介服务义务，造成林正丰未能按约定将房屋变更备案至黄海，既而起诉世昌公司，客观上给林正丰造成了一审的损失。鉴于林正丰对一审判决未提起上诉，本院对此不予评判。但圆梦营销中心理应依约定将黄海所支付的购房款11万元及时交付给林正丰。圆梦营销中心认为其应只返还林正丰5.8万元的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，本院认为，圆梦营销中心的上诉理由不能成立，-14-应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，应予维持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由鄂州市圆梦房地产营销中心承担。本判决为终审判决。审 判 长 赵国文审判员齐志刚审判员张开二〇二一年五月二十七日法官助理 朱 官 清 书   记 员 吴 谦