上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初5590号原告：陈璐，男，1983年10月24日出生，汉族，住江苏省太仓市。被告：翁欧文，男，1992年12月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：怀俊玲，上海世韬律所事务所律师。委托诉讼代理人：宋阳，上海世韬律所事务所律师。原告陈璐与被告翁欧文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月1日及同年4月25日两次公开开庭进行审理，原告陈璐及被告翁欧文的委托诉讼代理人怀俊玲、宋阳两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈璐向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间的商铺租赁合同已解某；2、判令被告返还已付租金56,000元；3、判令被告返还保证金42,000元；4、判令被告返还转让费56,000元；5、判令被告赔偿违约金42,000元；6、判令被告赔偿损失3,000元。审理中，原告向本院撤回上述第4项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2019年12月29日就上海市徐汇区XX路XXX号房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)签订了商铺租赁合同，双方约定被告将系争房屋租予原告，租金每月14,000元，保证金42,000元。原告于当日即向被告支付了首期三个月租金42,000元、保证金42,000元及转让费56,000元。后原告因疫情影响直至2021年3月才开始装修，并于2020年3月31日支付被告第二期三个月租金，因双方商定被告免除原告两个月租金，故该期租金实际支付了14,000元。另外，原告于2020年4月10日支出了广告门头费3,000元。2020年4月12日，系争房屋的所有权人通知原告，该房屋已某某，被告并无出租的权利。因被告上述行为系根本违约，故被告应赔偿违约金42,000元。双方多次协商未果，遂涉讼。被告翁欧文辩称，被告为系争房屋的次承租人，系争租赁合同系次承租人的再转租。因系争房屋的承租人于2020年4月12日要求收回系争房屋，故本案系争租赁合同关系自然终止，并无合同解除问题。原告使用系争房屋至2020年4月12日，故2020年4月12日之后的租金被告愿意返还，但之前租金应由原告自担。关于保证金，因原告应于2020年3月13日支付第二期租金，但原告迟至2020年3月31日才逾期支付，故属原告违约在先，被告有权单方解除本合同，保证金应抵充原告应付违约金，故保证金不应返还。合同既系自然终止，被告无违约行为，故不应赔偿违约金，亦不应赔偿原告主张的损失。经审理查明：2019年12月29日，被告作为出租方、原告作为承租方签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将系争房屋(建筑面积约25平方米，使用面积约20平方米)租予原告，租赁期限自2019年12月28日起至2023年12月27日止(2019年12月28日至2020年1月12日为免租期，自2020年1月12日开始计算房租)。月租金14,000元，每三个月支付一次，下一期租金于每次到期日前15天支付。原告在签订合同当日支付被告42,000元作为保证金。双方若有任何一方未按本合同约定履行合同，造成违约行为的，则按违约金金额42,000元赔偿违约金。被告保证对系争房屋具有合法的出租权利，若因被告无权出租，概由被告承担相应民事责任。原告应按时支付租金，逾期超过十天的，则被告可单方面终止本合同，且无需征得同意即可收回系争房屋。该合同另就其他事项进行了约定。该合同首页下侧，有如下手写记载：“已收全款共计人民币拾肆万元整(包括银行卡转账及现金)。收款人：翁欧文2019.12.29”及“已收3个月份租金全款4万2千元整。翁欧文2020年3月31日”。审理中，原告提供了一组微信记录，其所还原大致情况为：3月27日(以下至本段末之日期均系2020年)，原告承诺于3月30日支付被告第二期租金42,000元。3月30日，原告称要延后至次日，被告要求原告当日至少要支付21,000元，否则收回商铺。3月31日，双方会面商谈。4月2日，原告质问被告为何在房屋于2月已被收回的情况下仍收取了14,000元，被告回复可以退还14,000元；后被告称“我要是和房东协商好，给他补个满意的房租，我们还是按合同来的”，并称将于4月7日向案外人将房租补齐，“合同继续生效，所有事情能解决”。4月8月，原告问：“给大房东交钱了吗？”被告答：“嗯，你们之后就继续按照我们签的合同来，明天来装修。还是一万四每月。”原告言：“房东还没收到钱啊。”被告答：“是啊，现在还没有，我和他说好的，今天付一半，二十号付一半，不影响你们经营。有问题你来找我……我和房东已经协商好了，你要担心的话，那就明天再给房东打个电话核实。”4月9日，原告又问：“给大房东的房租交了吧？”被告答：“大部分交了，还剩一点明天补。”4月10日，被告向原告告知：“房东也找了律师，这事我现在无能为力了，我现在就能退你14,000(元)。你不接受的话，只能按法律程序走了……房东退我钱了，说我没有在合同时间交租，但现实情况是，你们也没有按时，所以如果法律支持房东，那我和房东一样和你们解约，如果法律支持你们，那我和你们一样起诉房东。”4月12日，原告要求被告退款，被告称原告未按时交租属违约，仅能退还14,000元，押金抵违约金不予退还。审理中，被告提供了一份其与案外人刘某某签订的《商铺租赁合同》，合同约定案外人将上海市徐汇区XX路XXX号租予被告，面积约300余平方米，租赁期限自2019年9月17日起至2024年9月16日止。被告陈述，上海市徐汇区XX路XXX号含系争房屋在内。被告又陈述，根据该合同约定，被告拥有转租权。审理中，双方对原告已向被告支付租金合计56,000元及保证金42,000元无争议。被告称，关于被告于2020年3月31日手写的“已收3个月份租金全款4万2千元整”，系于收款前书写，书写后原告仅支付14,000元，并要求免除28,000元，但被告始终未同意。原告称，上述内容系被告在同意免除28,000元、原告支付14,000元后书写。关于已支付租金的对应期间，原告认为第一笔租金系对应2020年1月12日至2020年4月11日期间，第二笔租金系对应2020年4月12日至2020年7月11日期间。另原告向本院陈述，第二期租金中，免除租金的期间为2020年5月12日至2020年7月11日。审理中，本院询问原告，其以从未使用系争房屋为由要求退还全部已付租金，则为何在已支付首期租金的情况下，再度向被告支付第二期租金。对此，原告陈述，因被告同意免除第二期租金中的28,000元，故为长远计，只要之后可以继续经营，已付的租金就不再计较。以上事实，除当事人陈述外，另有商铺租赁合同、微信记录等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签署的商铺租赁合同合法有效，双方当事人均应恪守。关于原告要求确认系争合同已解除的诉讼请求，本院认为，结合被告自认的案外人已支付系争房屋的事实，本案系争合同已无法继续履行，原告要求确认系争合同已解除的诉讼请求，本院予以支持。关于被告认为本案合同系自然终止，以及因原告逾期支付租金故合同已解除的意见。本院分析如下：(一)关于被告所持的，本案系争合同无法继续履行系案外人解除与被告间的房屋租赁合同关系所致，故本案系争合同并某发生解除而系自然终止之见解。本院认为，债权债务的终止系合同解除的上位概念，债权债务的终止存有若干具体情形，但被告未能说明其所述之终止究竟系何类情形。即使被告所称为真，即被告丧失承租权导致其无法将系争房屋继续出租予原告，将原、被告之间的房屋租赁合同关系评价为解某，亦于法无悖。(二)关于被告所持的，因原告逾期支付租金故合同已因原告违约而解某之见解。本院认为，首先，被告所称原告之违约行为系延迟支付租金，就此，一则原告认为第二期租金应于2020年3月13日支付，显系根据合同租赁期限自2019年12月28日起进行推算，然若虑及双方认可自2020年1月12日开始计算房租之特殊约定，第一期租金应系对应2020年1月12日至2020年4月11日期间，则被告之推算基准是否正确，非无可议。二则，即便原告确实逾期支付租金致合同约定解除权成就，然于被告已领受后续租金，承诺原告合同可继续履行，全无行使合同解除权之意思的情形下，原告对合同将继续履行的信赖利益应予保护。于情势发生变化时，即被告所述的房屋出租权丧失时，被告竟再度行使单方解除权，显然于理难合，故本院对被告的该项意见无法采纳。关于原告要求被告返还已付租金56,000元的诉讼请求。本院认为，根据双方的诉辩称意见及相关证据，可以认定原、被告在合同签订后已对系争房屋进行交接。原告未对系争房屋实际使用，尚非主张返还租金之充分理由，况且原告已自愿支付了第二期租金，于原、被告的相关沟通中原告亦从未对此提出异议。原告的相关表达及行为，毋宁认为是原告在被告同意免除其两个月租金的情况下，自愿承担了首期租金所对应期间无法经营的商业风险。因原告自认所免租金的期间为2020年5月12日至2020年7月11日，故对原告要求返还第一期租金42,000元(对应2020年1月12日至2020年4月11日期间)的诉讼请求，本院难以支持，被告自认案外人于2020年4月12日收回房屋，且于本案涉诉前后均同意返还第二期租金14,000元，故对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还保证金的诉讼请求，在合同已告解除的情形下，被告继续持有保证金再无依据，该款应予返还。被告认为，系争合同之解除系由原告逾期付款之违约行为所致，并因此要求没收保证金。对此问题，本院已于上文进行阐述，此处不赘。综上，原告要求被告返还保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于本案合同未能按约履行是否系由被告违约所致之问题，因我国立法规定违约责任的归责原则系严格责任规则，即不以合同违约方的过错作为违约责任的构成要件，故即使被告所述为真，即因案外人收回房屋致被告无法向原告继续出租系争房屋，该事实亦非合同约定或法律规定的免责事由，况系争合同已明确约定若因被告无权出租，概由被告承担相应民事责任；又因合同相对性原则，案外人并不向合同债权人承担违约责任，合同债权人亦无权向案外人主张违约责任，故即使确因案外人之故造成当事人一方违约，该当事人仍需向对方承担违约责任。综上，原告要求被告承担违约责任，于法有据，本院予以支持。至于原告在本案中同时主张违约金42,000元及损失3,000元两项违约责任。本院作如下分析：首先，就损失本身而言，原告终未对广告门头费3,000元之支出进行举证证明，故本院对该项损失难以采信；即使原告之上述支出为真，鉴于违约金属双方于合同缔结时预先约定的损失计算方法，于原告同时主张违约金及损失，且所主张之违约金金额大于损失金额之情况下，在理解上仍应与1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定之精神相协调，故本院将原告主张之实际损失与原告主张之违约金作一体考虑。其次，审理中，被告认为因违约金数额过高而要求调整。就此，本院认为，其一，被告于2020年3月31日收到原告14,000元后，于系争合同上手书：“已收3个月份租金全款4万2千元整。”对此节事实，原告认为系被告免除两个月租金，而被告解为上述内容系于收款前书写，书写后原告始支付14,000元并要求免除两个月租金。本院认为，结合被告甚至于2020年4月2日向原告称要向案外人补齐租金时仍未向原告再度催要余款之现实，被告之理解难符常理，原告所称更具有日常经验上的可信性。其二，结合被告基于特殊情况给予原告两个月的租金优惠，而原告自认所免租金的期间为2020年5月12日至2020年7月11日，根据本院对原告要求返还已付租金的相关判断，可以认为，原告于事实上并未享受到任何租金优惠。鉴此，综合本案中合同实际履行情况及履约其时之社会背景，基于公平原则和诚实信用原则，本院认为双方于合同中约定违约金与原告之总体实际损失相当，故对原告主张违约金的诉讼请求予以支持，对被告提出的因违约金数额过高而要求调整的意见不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、确认陈璐与翁欧文就上海市徐汇区XX路XXX号房屋的《商铺租赁合同》已解除；二、翁欧文于本判决生效之日起十日内返还陈璐已付租金14,000元；三、翁欧文于本判决生效之日起十日内返还陈璐保证金42,000元；四、翁欧文于本判决生效之日起十日内赔偿陈璐违约金42,000元；五、驳回陈璐其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,240元，减半收取计1,620元，由陈璐负担455元(已付)，由翁欧文负担1,165元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何诘弥书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……