山东省济南市市中区人民法院山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初2459号原告：商锡军，男，1971年4月30日出生，汉族，南山伟业项目经理，住济南市市中区。委托诉讼代理人：方志伟，山东众英律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴家国，山东众英律师事务所律师。被告：济南普利供水工程有限公司，住所地济南市市中区二环南路9586号。法定代表人：焦军，董事长。委托诉讼代理人：邢林，山东聚轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫海洋，山东聚轩律师事务所律师。原告商锡军与被告济南普利供水工程有限公司（以下简称普利供水公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商锡军及其委托诉讼代理人方志伟，被告普利供水公司法定代表人焦军的委托诉讼代理人邢林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商锡军向本院提出诉讼请求：1、责令被告立即支付原告2018年-2020年三年期间租赁费共计523980元及已发生之迟延利息20454.62元。（利息计算方法：2018年租赁费迟延利息以174660元为基数，利息起止日期自2019年1月1日起至2020年11月20日，其中2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，共计14252.98元；2019年租赁费迟延利息按照上述标准，自2020年1月1日计算至2020年11月20日，共计6201.64元。以上已发生利息合计20454.62元。自2020年11月20之后至还清之日的利息在此一并主张。）2、责令被告立即支付自2018年1月至2020年11月期间欠付电费共计235757.89元及已发生之迟延利息11360.15元（利息计算方法：2018年电费迟延利息以95522.17元为基数，利息起止日期自2019年1月1日起至2020年11月20日，其中2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，共计7795.01元；2019年电费迟延利息以100409.78元为基数按上述标准，自2020年1月1日计算至2020年11月20日，共计3565.14元。以上已发生利息合计11360.15元。自2020年11月20之后至还清之日的利息在此一并主张。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2007年开始与被告签订租赁合同，原告将自己位于济南市中区南自建的厂房370平方米及厂内变压器一台租赁给被告使用。双方交易习惯为租赁合同每年一续签，次年初补签前一年租赁合同。书面合同签订至2017年度，自2018年至2020年近三年未再续签书面合同，但被告继续使用原告租赁物至今。2017年租赁合同中，约定被告租用原告西车间厂房使用，面积370平方米，每年租赁费6万元；租用315型变压器一台，每年租赁费1万元；原告为被告安排设备材料看护人员两人，工资一年72000元。以上包括厂房、设备租赁费及人员工资，一年租赁费总计174660元（包含开具发票费用23%）。另外，双方约定，甲方所有的5Ｔ行车供乙方有偿使用，其费用抵原告厂内生活用电的费用；被告所使用的电费按照供电局要求由被告按时缴纳。合同还约定发生争议向租赁物所在地法院起诉。双方自2018年至今未再签订书面租赁合同，但是被告继续使用原告租赁物至今，且未付2018年至2020年的租赁费及电费。原告认为，自2017年度合同租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。被告行为已经严重侵犯了原告合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告普利供水公司辩称：原告提交的证据2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》无效，因此原告诉状中提出的从2017年度合同租赁期满后原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期的主张没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、二条之规定，案涉房屋未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准建设，因此2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》无效，因该租赁合同无效，因此也就不能适用《合同法》第二百三十六条之：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定。2、合同无效，而存放在案涉房屋的物品并不归答辩人所有并且答辩人也未再使用过设备和房屋，因此原告应向上述物品的所有权人主张权利。3、假设答辩人应该承担相关费用，而原告现并未举证其因合同无效而受到的各项损失，因此答辩人不应当承担责任。4、原告将不具备合法手续的房屋出租给答辩人，其对合同的无效也存在过错，其也应当承担相应的法律责任。二、假设原告提交的证据《房屋租赁合同》有效，答辩人认为也不应承担原告所提出的各项支付请求。1、自2017年度租赁合同履行完毕后，答辩人已告知原告不再使用案涉房屋等，而根据原告在诉状事实理由部分第一段也陈述了双方的交易习惯是次年初补签前一年的租赁合同，而自2018年开始连续两年原告都没有获得补签合同及相关费用，这也足以证明原告知道答辩人不再使用案涉房屋等。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。况且答辩人认为答辩人并不违约且进行了提前告知，而原告违反诚信原则并没有采取适当措施防止损失的扩大，而是在事隔近三年后向法院提起诉讼按照原租赁合同的约定主张权利，明显存在恶意。2、根据原告提交的2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》第一条、第五条可证明，虽然案涉合同名为《房屋租赁合同》，但其中还包含着除租赁关系之外的看护等关系（看护费已经超过了租赁费）。本案所涉租赁事项仅为两项，即厂房租赁和变压器租赁，合计7万元，而看护费和管理费很明显不属于租赁的项目，因此根据《合同法》第二百三十六条之规定，答辩人认为所涉租赁的事项继续有效，而除租赁事项外的项目如原告要主张权利，应该提供相应的证据加以证明，即需要对产生的看护、管理等费用进行举证。3、根据原告提交的2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》第二条第3款“车间内5T行车供乙方有偿使用，其费用抵甲方厂内生活用电的电费”可以证明：车间内的5T行车是有偿使用的，如果使用了其费用抵甲方厂内生活用电的电费，但答辩人在2017年度租赁期限届满后就没有使用过全部租赁物包括上述5T行车，当然不应承担任何费用。4、《房屋租赁合同》第五条约定“如甲方向乙方开具发票，管理费为23%”，原告所提供证据中并未有发票这一证据，但原告在诉讼请求中却对此进行了主张，明显缺乏事实依据。综上，恳请法庭采纳以上答辩意见。本院经审理认定事实如下：2011年至2017年，原告商锡军作为出租方、甲方与被告普利供水公司作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》7份。其中2017年签订的《房屋租赁合同》内容为：“一、甲方将厂内西车间面积370平方出租给乙方使用，每年租赁费为陆万元整。变压器每年租赁费为壹万元整。看护人员工资柒万贰仟元整。二、甲方责任：3、车间内5T行车供乙方有偿使用，其费用抵甲方厂内生活用电的电费。三、乙方责任：4、所使用的电费按照供电局要求按时交纳。四、租赁期自2017年1月1日至2017年12月31日止。五、付款方式：乙方每半年向甲方交一次租赁费，签订合同后10日内付款。乙方有偿使用水、电及厂区空地。如甲方向乙方开具发票，管理费为23%。总计租赁费为壹拾柒万肆仟贰陆贰陆拾元整。（174660.00元）。本合同未尽事宜，由双方协商解决。协商不成，向租赁所在地法院起诉。”原告商锡军提交2018年1月-2020年11月电费发票一宗，证明上述期间电费235757.89元。被告普利供水公司对该证据不认可，认为发票名称是宏科商贸公司，且该证据也不能证明属于生活用电，被告也没有用过5T行车，因此不承担电费。原告商锡军还向本院提交《村镇规划选址意见书申请、审批表》、《济南市规划局简易建筑工程许可证》[济规管证字（2002）第038号]各一份，证明涉案房屋符合规划，房屋租赁合同合法有效。被告普利供水公司认为其无法核实《村镇规划选址意见书申请、审批表》的真实性，但是在该表的说明第三项注明，此表只限用农村居民建设住宅用，而案涉租赁房屋为厂房，因此，对该证据的真实性存疑；对于济南市规划局济规管简证字2002第038号许可证，其对该证据申请了信息公开，证明没有出具过该份材料，故认为案涉厂房未经过规划或主管部门的批准，合同理应无效。被告普利供水公司向本院提交其代理人邢林与原告商锡军2021年1月4日通话录音及文字整理稿一份，内容为：“邢：年前的时候刘嘉宾也给你打过电话，本来打算12月30日到咱那个党家庄仓库的设备现搬出来，你说你那天没空。这不是刘嘉宾刘经理通知我，这样你看看我们明天先把设备拉走，租赁的事反正你也在市中区法院诉讼了，那个到时候由法院裁决就是了……邢：我们之间的租赁纠纷你已经起诉了，相信法院，相信法律，依法判决就是了，我们1月5日早上去拉设备，拉走以后，你就该用用，该租租，我们拉走设备也不代表我们认可了什么事了，也不代表你认可什么事了。商：把钱给我，你们拉设备……邢：那你那意思是什么时候判决，把钱付了，我们才能把设备拉走，是这么个意思吧？商：对，就这么简单。”本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据原告方提交的2011年-2017年签订的7份房屋租赁合同及被告方提交的2021年1月4日通话录音，原、被告双方虽然在2017年签订的房屋租赁合同以后未再签订新的房屋租赁合同，但截止2021年1月4日，被告普利供水公司仍一直在使用涉案房屋，原告商锡军对此未提出异议。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。故原、被告双方于2017年签订的房屋租赁合同继续有效，被告普利供水公司继续不定期租赁涉案房屋。由于涉案房屋并非严格意义上的城镇房屋，且合同中还包含变压器租赁和看护人员、看护费用等约定，故对于被告普利供水公司所称涉案房屋因未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准建设而无效的主张，本院不予采纳。《中华人民共和国民法典》第七百三十条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。根据被告普利供水公司提交的2021年1月4日通话录音可知，被告普利供水公司要求拉走放置在涉案房屋中的设备并表示原告可以继续向其他人出租涉案房屋，据此可以视为被告普利供水公司于2021年1月4日向原告发出了解除租赁合同的意思表示，故原、被告之间的房屋租赁合同关系于2021年1月4日解除。综上，被告普利供水公司未按照2017年房屋租赁合同约定支付2018年-2020年的租赁费，构成违约。故对于原告商锡军要求被告普利供水公司支付2018年-2020年的房屋租赁费（174660×3=）523980元，本院予以支持。合同每年一签，费用一年一付，而在被告普利供水公司既不按时支付租赁费，也不续签租赁合同的情况下，原告商锡军却不积极主张权利，故对于原告诉求的迟延利息，本院不予支持。关于电费及利息，本院认为，原告商锡军提交的电费发票名称为宏科商贸公司，且未举证证明2018年-2020年期间的电量均为被告所使用，且原告商锡军不积极主张权利，故对于原告商锡军要求被告支付电费及利息的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十四条规定，判决如下：一、被告济南普利供水工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告商锡军租赁费523980元。二、驳回原告商锡军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11716元减半收取5858元，由原告商锡军负担1358元，由被告济南普利供水工程有限公司负担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张来安二〇二一年五月十日书记员  张海燕