海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2021）琼0108民初680号海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2021）琼0108民初680号  原告：中国建设银行股份有限公司海南省分行，住所地海南省海口市龙华区国贸大道建行大厦。统一社会信用代码：91460000901242509E。负责人：梅宁，该行行长。委托诉讼代理人：朱星星，海南法立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王程，海南法立信律师事务所律师。被告：江苑莹，女，1973年2月17日出生，汉族，住海南省澄迈县。公民身份号码：XXX。被告：海南隆德房地产有限公司，住所地海南省澄迈县老城镇白莲农科所一带(美造路)。统一社会信用代码：914690276760622526。法定代表人：李传业，该公司董事长。委托诉讼代理人：靳利成，海南昌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：宛子涵，海南昌宇律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告江苑莹、海南隆德房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱星星、被告江苑莹和被告海南隆德房地产有限公司的委托诉讼代理人靳利成、宛子涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司海南省分行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与二被告于2014年11月7日签订的编号为海港住房（美）2014-014号《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判决被告江苑莹向原告偿还贷款本金221423.1元、利息7145.94元、罚息518.35元，共计229087.39元（利息、罚息、复利应按合同约定计付至借款实际清偿之日止，截至2020年8月31日，利息暂计为7145.94元、罚息暂计为518.35元；2020年8月31日之后利息、罚息按合同约定计付至借款实际清偿之日止）；其中，利息=剩余本金*贷款年利率/360(或贷款月利率/30)*计息天数。本金罚息=逾期本金*合同约定罚息年利率/360（或合同约定罚息月利率/30）*计息天数。拖欠利息复利=逾期利息*合同约定罚息年利率/360（或合同约定罚息月利率/30）*计息天数；3.判决确认原告对海南省澄迈县折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判决被告海南隆德房地产有限公司对被告江苑莹上述第2项债务承担连带清偿责任；5.判决二被告承担本案全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费（11796元）、公告费、保全费等（如有）。事实和理由：2014年11月7日，原告与二被告签订了编号为海港住房（美）2014-014号《个人住房（商业用房）借款合同》，《借款合同》约定，被告江苑莹将其个人所有的位于海南省澄迈县抵押给原告，向原告借款人民币300000元，借款期限为180个月，即从2014年11月28日起至2029年11月28日止。贷款月利率为浮动利率；逾期还款的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。约定还款日为每月20日，采用等额本息还款方法。被告海南隆德房地产有限公司为被告江苑莹此次贷款提供连带责任保证担保。合同签订后，原、被告于2014年11月7日到登记机关办理了预售商品房抵押权预告登记备案；原告于2014年11月28日向合同指定账户发放贷款人民币300000元整。贷款发放后，被告江苑莹仅归还部分本息，截至2020年8月31日，被告江苑莹拖欠贷款本金12895.38元、利息7145.94元、罚息518.35元，共计20559.67元。根据《借款合同》第十六条违约情形约定：“（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。……”以及第十七条违约救济措施约定：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……11.行使担保权利；……13.以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；……”本案中，被告江苑莹逾期还款的行为已构成违约，根据上述约定，属于可以宣布贷款立即到期、解除合同的情形。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，原告有权依据合同约定要求被告江苑莹按合同约定的计算方式支付罚息、利息等。《借款合同》第十二条第一款：“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。”以及第二款：“保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）”的约定，被告海南隆德房地产有限公司应对被告江苑莹的上述债务承担连带清偿责任。《借款合同》第十三条第一款：“抵押人以本合同第三十七条‘抵押财产清单’所列之财产设定抵押。”及第八款第（一）项约定：“借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同其他约定，贷款人有权行使抵押权利”，故原告对海南省澄迈县折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。原告经多次催收未果，为维护自身的合法权益，确保国有信贷资金的安全，根据法律的相关规定和合同的约定，特向法院提起诉讼，望法院支持原告的全部诉讼请求。被告江苑莹辩称，贷款合同上是我签的字，已收到的贷款430000元是用于买房，前期的贷款是我还的。2016年11月份，我将房子转卖给了庆丰公司，当时没有告知原告，也没有经过原告同意。涉案贷款不应由我偿还，应当由庆丰公司偿还。被告海南隆德房地产有限公司辩称，一、涉案《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约发放了贷款，针对借款人是否依约偿还本金和利息，由法院在查明案件事实的基础之上，对原告第一、二项诉讼请求依法判决。二、关于优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》一百八十七条之规定，虽各方约定将涉案房屋作为抵押物，但涉案房屋至今并未办理抵押权登记，故该抵押权并未成立。因此，原告主张对涉案房屋享有优先受偿权无事实根据和法律依据，不应支持。三、关于利息、罚息的问题。涉案合同项下贷款利率和罚息均应根据《个人住房（商业用房）借款合同》第三十一条之相关约定进行计算。但原告诉求涉案合同项下贷款利率计算标准并不明确，请法院查明案件事实，根据涉案合同约定进行调整并依法判决。四、依被告江苑莹陈述，其已经在2016年将房屋转让给庆丰公司，故该借贷已经转让，我公司对其不再承担连带保证责任。五、关于复利和律师费的问题。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》并未约定复利，且原告所举证据《中国建设银行个人贷款对账单》中也没有关于复利的计算标准和内容。即便存在关于复利之相关法律规定，但因各方并未约定复利及计算标准等内容，足以说明原告在签约时已对该部分权利做出相应的处分，不能直接依据法律规定判令我公司承担复利，故原告主张复利没有事实依据，不应支持。同时，原告主张律师费既没有合同根据，也没有提供相关证据，不应支持。原告依照标的进行计算律师费，明显过高，显然不合理，不应支持。综上所述，以上答辩意见请法院予以采纳，并依法判决。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.借款人（抵押人）：江苑莹。2.保证人：海南隆德房地产有限公司。3.合同名称及编号：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：海港住房（美）2014-014）。4.合同签订日期：2014年11月7日。5.贷款本金：300000元。6.借款期限：2014年11月28日起至2029年11月28日止。7.贷款利率：浮动利率，即基准利率（中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率）水平上下调10%。8.罚息利率：贷款利率上浮50%。9.复利利率：按罚息利率计收复利。10.还款方法：等额本息。11.违约责任：借款人（被告）不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款方（原告）有权解除合同，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款方宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按照合同约定规则计收罚息和复利。12.保证方式：连带责任保证。13.保证范围：《个人住房（商业用房）借款合同》约定的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。14.保证期间：《个人住房（商业用房）借款合同》保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。15.抵押财产：江苑莹购买的位于澄迈县老城镇白莲农科所一带（美造路）美鳌花园3-201房。16.抵押登记情况：未办理不动产抵押权登记。17.欠款情况：截至2020年8月31日，被告江苑莹尚欠原告贷款本金221423.1元、利息7145.94元、罚息518.35元。庭审中，原告确认诉讼过程中原告仅支出案件受理费及保全费，未支出公告费等其他诉讼费用。二被告未提交证据。本院确认的上述事实，有原告提交的证据以及当事人陈述笔录等在案佐证备查。本院认为，原告与被告江苑莹、海南隆德房地产有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。各方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约发放了全部贷款，但被告江苑莹未按约定还款。被告江苑莹提出其已将涉案房产转卖给案外人庆丰公司，不应由其继续承担偿还贷款责任的辩解意见，既没有证据证明，亦无法律依据，本院不予采纳。被告江苑莹未按约定还款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。原告诉请解除上述借款合同，并要求被告江苑莹偿还贷款本金、罚息、复利及解除合同前的利息，于法有据，本院予以支持。关于原告主张解除合同后的利息，没有事实依据，本院不予支持。关于原告是否享有涉案房屋的优先受偿权的问题。虽然被告江苑莹自愿将位于澄迈县老城镇白莲农科所一带（美造路）美鳌花园3-201房作为抵押物向原告提供抵押担保，但因涉案房屋至今未办理抵押权登记，抵押权未设立，且原告未提供证据证明涉案房屋已办理所有权登记，故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于保证人海南隆德房地产有限公司应否承担连带清偿责任的问题。《个人住房（商业用房）借款合同》中约定，保证人为借款人提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。因涉案房屋至今未办妥抵押权登记手续，故被告海南隆德房地产有限公司应承担连带保证责任。原告诉请要求被告海南隆德房地产有限公司对被告江苑莹上述债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。被告海南隆德房地产有限公司提出其不承担连带保证责任、不承担复利的辩解意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于律师费的责任承担问题。原告以《个人住房（商业用房）借款合同》约定为依据，要求被告支付原告因实现债权所发生的律师费，但未提供实际支付律师费的相关凭证，故本院对其关于律师费的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告江苑莹、海南隆德房地产有限公司于2014年11月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》[编号：海港住房（美）2014-014]；二、被告江苑莹须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司海南省分行偿还贷款本金221423.1元，并支付利息、罚息和复利（截至2020年8月31日拖欠的利息7145.94元、罚息518.35元；自2020年9月1日起至本判决生效之日止，利息以尚欠本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下调10%计收，罚息以已到期的本金为基数，按利息利率上浮50%计收，对未按时支付的利息按罚息利率计收复利；自本判决生效次日起至实际清偿之日止，罚息以尚欠本金为基数，按利息利率上浮50%计收，对未按时支付的利息按罚息利率计收复利）；三、被告海南隆德房地产有限公司对被告江苑莹的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司海南省分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4736.31元及保全费1665.44元（原告均已预付），由被告江苑莹、海南隆德房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长   彭豫梅人民陪审员   黄秀萍人民陪审员   王金丽                   二〇二一年五月二十八日法官助理   王鹏导书记员   林丽书记员   杨野 附：本判决适用的相关的法律依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条  ……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第六百七十五条  借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条 借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条  当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。审核:彭豫梅 撰稿:王鹏导 校对:杨野、林丽 印刷:余小英海南省海口市美兰区人民法院     2021年5月28日印制（共印12份）