安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1202民初3662号 原告：刘生东，男，1985年8月21日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：梁玉，安徽风采律师事务所律师。 被告：安徽国鼎置业发展有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区一道河路**蓝色雅典**楼，统一社会信用代码91341200662908691B。 法定代表人：唐文国，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李传平，安徽润天（上海）律师事务所律师。 原告刘生东诉被告安徽国鼎置业发展有限公司（以下简称国鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月19日第一次公开开庭进行了审理，原告刘生东及其委托代理人梁玉、被告国鼎置业公司的委托诉讼代理人李传平到庭参加了诉讼；于2021年5月18日第二次公开开庭进行了审理，原告刘生东的委托代理人梁玉、被告国鼎置业公司的委托诉讼代理人李传平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令原被告解除房屋买卖合同；2、判令被告返还原告购房款54万元及利息104381元(利息按照现行基准利率计算，104381=54万*4.75%*4年+54万*4.75%*21日/12/30）；3、判令被告承担惩罚性赔偿54万元及装修款100726元，租赁费102000元；4、本案诉讼费用、律师费用由被告承担。审理中，原告明确诉讼请求第二项中的利息从2017年2月9日计算至2021年3月3日；诉讼请求第三项的租赁费102000元为原告退还房屋后在同等地段租赁同等面积房屋需要的5年租赁费。事实与理由：2017年2月原告向国鼎公司购买其开发的位于国祯家园A9幢1104号房屋，并向被告刘素英(时任该公司法定代表人）的个人账户转账52万元，由阜阳国祯置业发展有限公司出具销售收据(押金2万元，购房款52万元）共计54万元。2017年9月收房并装修后，原告发现国鼎公司早在2016年就与刘素英、国祯公司之间签订了三方《房屋抵款协议》，并依据（2018）皖民终725号生效判决时将涉案房屋产权转移至界首国祯置业发展公司名下。原告之后多次要求被告偿还购房款，但均未果。被告破坏了正常的房地产市场秩序，为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称：1、原告没有法定解除权及约定的解除权，解除本身没有依据，根据双方签订的提前交房协议，被告已经按照协议履行了义务，所以根据协议被告没有违约，现在原告已经实际入住，虽然房屋存在查封的因素，但是该合同并不是无法实现其目的，原告可以通过执行异议来维护自己的合法权益，所以我们认为原告不具有合同解除权；2、根据2021年1月1日生效的商品房买卖合同司法解释的规定，对于一方二卖原先是规定判一赔一，但是该司法解释已经删去此条，故原告诉请判一赔一没有法律依据；3、对于原告主张的其他的损失，结合合同提交的证据，我们认为原告的证据不能达到实际产生的损失。 经审理查明：2017年9月12日,原告（乙方）与被告（甲方）签订了国祯家园提前交房协议一份。协议约定：“乙方于2017年2月9日购买了安徽国鼎置业发展有限公司建设的位于国祯家园区A9幢1104房屋,并已按约定时间交齐了购房首付款540000元，大写(伍拾肆万整)，（余款200000元、大写贰拾万元整）做商业贷款。由于目前是现房，根据约定，甲方应在首付款齐全后签订合同，并等银行贷款放款后才能交付房屋，现由于乙方要求提前收房（收房时间为2017年9月12日），现向甲方提出提前办理交房入住手续。 经甲乙双方协商,均同意按以下程序办理:乙方已知悉所购房屋的工程进度和交付条件,及房屋合同签订问题,自愿按照现有条件收房,同时配合办理后期手续。后期在甲方通知七天内办理合同签订、契税缴纳、银行按揭等相关事宜,乙方承诺符合银行贷款条件,能够保证货款手续顺利进行,如因乙方自身原因导致不能货款,后期乙方在接到甲方通知七天内,对房屋尾款200000元、（大写叁拾捌万元整）,进行一次性缴纳。如乙方在接到甲方通知七天后,未能及时缴纳房屋尾款又不能贷款,乙方将房屋退还给甲方,乙方装修费用甲方不予赔偿,甲方退还乙方已付首付款,并收取违约金五万元整,如乙方延期交款,继续要该住房的,乙方提出申请,则按照定购房屋之日起,对余下尾款按照中国人民银行同期货款利率四倍进行计息赔付给甲方,同时赔偿甲方违约金貳万元整,直到款项及利息交完为止。因乙方提前收房已办理了房屋验收交接手续,甲方将不再承担该房屋交房责任和其他相关责任,因此引起的法律后果由乙方自行承担。对以上条款,双方如有争议所产生纠纷,均可向当地人民法院起诉。该合同一式叁份,具有同等法律效力。”合同签订当日被告即将案涉房屋交付给原告，原告对房屋装修后于2019年2月对外出租至今，每月租金1700元。 另查明，原告分别于2017年2月6日、9日向被告支付购房款20000元、520000元（转账至刘素英账户）。国鼎公司为归还中国银行5500万元项目贷款，分别于2014年12月、2015年6月、2016年1月向国祯置业有限公司（以下简称国祯公司）借款共计5500万元。借款到期后，因国鼎公司未能按时还款，国祯公司遂诉至合肥高新技术产业开发区人民法院。诉讼期间，国祯公司、刘素英、国鼎公司三方于2016年2月5日签订一份《协议》，约定：刘素英作为阜阳国祯家园项目的主要投资人同意以国祯家园项目价值5500万元的房屋抵付上述欠款给国祯公司；该批抵偿房屋过户至界首国祯公司名下，刘素英应协助办理相关过户、备案手续等。同日，国鼎公司、国祯公司、界首国祯公司三方签订一份协议《房屋抵款协议》，约定：国鼎公司自愿以阜阳国祯家园的待售房屋抵偿下欠国祯公司的上述借款，抵偿房屋以国祯公司、刘素英、国鼎公司三方签订的协议中房屋清单所列房屋为准；房屋产权转给国祯公司的子公司界首国祯公司；抵偿房屋的单价按4950元/平方米计算，房屋产权面积共计11111.13平方米，共计84套，折合5500万元。先由国鼎公司与界首国祯公司签订房屋销售合同，合同签订后国祯公司申请法院将查封国鼎公司名下的房产解封，同时国鼎公司办理房屋备案手续。否则、国鼎公司须一次性清偿所欠国祯公司借款本金5500万元及约定的利息等。上述协议签订后，安徽国鼎置业发展有限公司按照上述协议的约定将界首国祯置业发展有限公司作为上述84套（包含案涉房屋）抵款房屋的买受人录入阜阳市房地产管理局预售商品房系统，并就其中46套房屋与界首国祯置业发展有限公司签订了商品房买卖合同。现涉案房屋登记在界首国祯置业发展有限公司名下，单独所有，取得方式为因生效法律文书取得。 再查明，原告提供的安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司于2021年3月2日出具的宏泰评字[2021]第694号颍州区颍西办事处南京路1888号国祯家园A9#住宅楼1104室（装修价值）评估报告书确定涉案房屋装修价值为100726元。庭审中，被告对该评估报告有异议，但明确表示不申请重新评估。 上述事实，由身份证、工商信息、国祯家园提前交房协议、收据、转账回单、不动产产权信息查询单、房屋租赁合同、评估报告书、民事判决书及开庭笔录等予以证实。 本院认为，本案中，原、被告签订的国祯家园提前交房协议系双方真实意思表示，且具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，具有法律效力。被告作为房地产投资开发企业，在明知房屋已抵偿债务的情形下，将案涉房屋出售给原告，导致原告购买房屋已无法办理不动产登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持，故原告要求解除买卖合同、应返还购房款540000元，本院予以支持。原告要求被告按现行基准利率支付从2017年2月9日至2021年3月3日的利息,可自2017年2月9日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日至2021年3月3日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告要求被告赔偿装修款100726元，虽系原告自行评估的结果，被告对该评估报告有异议，但明确表示不申请重新评估，故本院予以确认。原告主张的惩罚性赔偿540000元、租赁费102000元，于法无据，本院不予支持。原告诉请的律师费，未提供相关证据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、解除原告刘生东与被告安徽国鼎置业发展有限公司2017年9月12日签订的《国祯家园提前交房协议》； 二、被告安徽国鼎置业发展有限公司返还原告刘生东购房款540000元及利息（以540000元为基数，自2017年2月9日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日至2021年3月3日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告安徽国鼎置业发展有限公司赔偿原告刘生东装修款100726元； 四、驳回原告刘生东的其他诉讼请求； 上述二、三项于本判决生效后十五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17284元，减半收取8642元，由原告刘生东负担4000元，被告负担4642元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  季云玲 二〇二一年五月三十一日 书记员  杜 娟