辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民再64号原告（申请执行人）：建银国际资本管理（天津）有限公司，住所地天津开发区广场东路20号滨海金融街E3-AB-303。法定代表人：赵论语，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈路，北京市凯誉律师事务所律师。被告（案外人）：于振球，男，1971年6月17日生，汉族，住辽宁省大连市金州区。被告（案外人）：于浩洁，女，1975年4月15日生，汉族，住大连市金州区。被告（案外人）：韩玉玲，女，1947年6月25日生，汉族，住辽宁省大连市金州区。上述被告共同委托诉讼代理人：王雷、白雪，北京大成（大连）律师事务所律师。原审第三人：大连中天房地产开发有限公司，住所地大连市金州区中长街道中长村（丘号38-77-5）。法定代表人：王庆，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：候雨生，系该公司职员。原告建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银天津公司）与被告于振球、于浩洁、韩玉玲、第三人大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2018年9月28日作出（2018）辽02民初739号民事判决，于振球、于浩洁、韩玉玲不服，上诉至辽宁省高级人民法院，辽宁省高级人民法院于2019年6月25日作出（2019）辽民终102号民事判决。建银天津公司不服，向最高人民法院申请再审，2019年12月5日，最高人民法院作出（2019）最高法民申5283号民事裁定书：指令辽宁省高级人民法院再审本案。2020年11月23日，辽宁省高级人民法院作出（2020）辽民再37号民事裁定书：一、撤销本院（2019）辽民终102号民事判决及大连市中级人民法院（2018）辽02民初739号民事判决；二、本案发回大连市中级人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告建银天津公司委托代理人陈路，被告于振球、于浩洁、韩玉玲共同委托代理人王雷、白雪到庭参加诉讼；第三人中天房地产公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建银天津公司向本院起诉请求：1.准许继续执行大连金州新区胜利路924号第32幢2号、3号、4号、5号、6号以及大连金州新区胜利路916号第37幢1单元5层1号房屋（以下简称涉案房屋）；2.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2016年5月18日，辽宁省高级人民法院（以下简称省高院）对建银公司与中天公司、王庆、李晓丽、辽宁天鸿实业集团有限公司（以下简称天鸿公司）、大连恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）、盛京银行股份有限公司大连开发区支行（以下简称盛京银行）借款合同纠纷一案作出（2015）辽民二初字第00070号民事调解书。民事调解书对各方自愿达成的如下协议予以确认：“一、中天公司尚欠建银公司借款本金人民币225,618,697.35元及自2014年10月9日起至欠款还清之日的逾期罚息（按罚息利率24%计收），于调解书生效后六个月内付清；二、建银公司对中天公司提供的抵押物在调解书第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权……”该调解书已经发生法律效力，原告对案涉房屋的抵押权得到确认。原告于2017年1月3日就上述民事调解书向省高院申请强制执行，该院2017年1月23日作出（2017）辽执7号执行裁定书，裁定由大连市中级人民法院（以下简称大连中院）执行。而在此之前，原告已申请财产保全，省法院于2015年10月29日、2015年10月30日向大连金州新区房屋登记管理中心送达了两份（2015）辽民二初字第00070号民事裁定书和协助执行通知书，对包括案涉房屋在内的中天公司所有的913套房屋及恒宇公司所有的186套房屋进行了查封，查封期限均为3年。被告对执行标的，即案涉房屋提出书面异议，请求中止执行。大连中院在执行异议审查阶段作出执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为，案涉房屋应当继续执行，依法予以评估、拍卖以实现原告的抵押债权。具体事实理由如下：一、原告已经取得案涉房屋的抵押权，足以对抗被告对案涉房屋的债权。根据原告、盛京银行、第三人的约定，受原告委托，盛京银行于2013年10月12日与第三人办理了土地及在建工程的抵押登记手续，取得了他项权证。故原告对案涉房屋所占土地及房屋本身所享有的抵押权自2013年10月12日已经成立生效，并在此之前，因盛京银行与第三人之间的借款法律关系，早于2011年10月25日，案涉房屋所属的在建工程就已由盛京银行设定抵押权；早于2011年11月16日，案涉房屋所占的土地也已由盛京银行设定抵押权。同时，原告作为案涉房屋的抵押权人，享有就抵押物的优先受偿权也已由生效的（2015）辽民二初字第00070号民事调解书予以确认。且不论被告与第三人签订的商品房买卖合同是否真实、合法、有效，因被告既未取得房屋产权证或不动产权证，又未办理预售权登记，其就案涉房屋所有的只是一种债权，一种将来的期待权。不论被告是否真实、合法、善意占有案涉房屋，作为“准物权”的占有，尚不足以对抗房屋产权人，即第三人，更不可能对抗享有抵押权的用益物权人，即原告。原告认为，人民法院审理同一执行标的物上存在的不同性质的权利发生冲突时，应当坚持物权优先于债权，用益物权优先于所有权的原则，此为基本法理，也为《物权法》第179条所确认，据此，被告就案涉房屋提出的书面异议明显不能成立，也不可能对抗原告对案涉房屋享有的抵押权。二、被告异议的实质是否定抵押权，应当提起审判监督程序而非在执行异议中提出异议，本案没有适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）的条件。三、即便能够适用《执行异议和复议案件规定》，因物权的债权和普通的金钱债权明显不同，本案也无可能适用前述《执行异议和复议案件规定》第28条、29条的规定。四、即便本案能够适用《执行异议和复议案件规定》29条之规定，基于被告所提交的证据，也不能证明该条相关要件已得到满足。五、即便本案要适用《执行异议和复议案件规定》第28条之规定，因被告对房屋并非合法占有，同样不满足据以该条提出执行异议的要件。据此，被告明知或应知抵押权的存在而买受该房屋，主观上有过失，已有违善意，与诚信原则相悖，不应受到法律保护，对其异议请求也理应予以驳回。被告于振球、于浩洁、韩玉玲辩称：一、原告主张的抵押权对本案不产生实质影响。首先，案涉商品房买卖合同签订的时间早于抵押权设立的时间；其次，原告在与第三人签订委托贷款协议书中也同意第三人可以销售抵押房屋，由原告进行资金监管并配合办理抵押物的解封手续。故原告主张其基于取得案涉房屋的抵押权，而可以对抗被告依据商品房买卖合同对案涉房屋取得的物权期待权，没有事实依据。二、本案中被告已与第三人签订商品房买卖合同，并且全额支付了对价，客观上又实际取得了案涉房屋，且案涉房屋至今未能办理权属过户登记，是基于中天公司未能履行出卖人的义务以及原告对案涉房屋设立抵押权的阻碍，被告在整个商品房买卖合同签署及履行过程中没有任何的过错，应当认定为善意取得，所以依据《执行异议和复议案件规定》28条，裁定中止对案涉房屋的执行是完全正确的。三、原告和第三人在委托贷款协议的履行中存在过错，造成今天原告和众多买受人的冲突，主要是因为中天公司未能将房屋的销售款项用于偿还借款，同时原告作为实际的资金出借方也未能按照委托贷款的协议约定对销售资金进行监管，所以原告和第三人应当承担相应的过错责任，不能将因其过错产生的资金损失风险转嫁到房屋买受人身上，这种做法严重损害了包括被告在内的所有买受人的权益。四、原告和第三人在对被告案件的诉讼中，从庭审及证据出示情况可以明显看出双方存在默契和恶意串通的嫌疑，双方意图将被告购买房屋的合法行为与案外人进行关联，达到将本案的商品房买卖合同关系认定为资金出借关系的意图，特别是中天公司提供的该公司和于振球往来资金的情况表，没有依据地将被告支付的房屋价款纳入到借贷资金中，是对原告和第三人为实现非法目的而进行的无端推测，希望法院能够予以足够的重视，依法对案件事实予以认定。五、被告在接受了中天公司移交的房屋钥匙后，在近2年的时间内已经遭遇到多起村民以回迁安置为由要求对房屋行使权利，同时也有其他的买受人持有案涉房屋的购房合同主张权利，这些行为都表明中天公司恶意对案涉房屋进行一房多卖，而且所得价款也并未用于偿还信贷资金，造成今天的局面，应当由中天公司依法承担相应的责任。第三人中天房地产公司没有到庭，亦没有提供书面答辩意见。其在本院（2018）辽02民初739号案件中述称，1.中天房地产公司提供的其原始财务凭证中记载的2012、2013、2014年中天房地产公司与于振球债权债务往来情况表显示，于德成与中天房地产公司有一笔款项往来，即本案案涉款项3,874,920元，在中天房地产公司的原始财务账簿上将该笔款项记载为收于振球的借款，属于中天房地产公司与于振球之间债权债务往来的范畴，于德成是于振球的代理人，该笔款项事后中天房地产公司通过于振球的指示陆续向其进行了归还，这份证据具有原始客观性，能够充分说明本案是中天房地产公司与于振球之间的债权债务关系，而不是中天房地产公司与于德成的商品房买卖合同关系。2.关于于德成方提供的六份商品房买卖合同及相关附属证据。其中商品房买卖合同在内容上看，其约定的房屋价款明显低于市场价及中天公司的销售价，不符合常理。另外，被告在庭审中不能说明整个商品房买卖的过程，其提到系通过中介公司李恩来购买案涉房屋，但未能提供该中介公司进一步的情况，鉴于被告无法说明商品房买卖合同签订及履行的相关情况，故这六份商品房买卖合同并不是中天房地产公司与被告的真实意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院再审认定如下事实：建银天津公司与中天房地产公司、案外人王庆等借款合同纠纷一案，省高院于2016年5月18日作出（2015）辽民二初字第00070号民事调解书，确认中天房地产公司尚欠建银天津公司借款本金225618697.35元及自2014年10月9日起至欠款还清之日止的逾期罚息，建银天津公司对中天房地产公司提供的抵押物在上述款项范围内按照权利顺序享有优先受偿权。该调书已发生法律效力。在该案诉讼过程中，建银天津公司申请财产保全，省高法于2015年10月29日、2015年10月30日查封了案涉房屋。建银天津公司于2017年1月3日向省高法申请强制执行，省高院裁定上述民事调解书由原审法院执行。在执行过程中，案外人于德成（系韩玉玲的丈夫，于振球、于浩洁的父亲，已故）对案涉房屋提出书面异议。本院作出（2018）辽02执异427号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。建银天津公司对该裁定不服，提起本案执行异议之诉。大连金州新区土地房屋局于2011年10月20日颁发了编号为2011075的天鸿1.7英里住宅小区24-37、39、40、42号楼的预售许可证；于2011年10月31日颁发了编号为2011079的天鸿1.7英里住宅小区20-23、41号楼的预售许可证；于2012年9月25日颁发了编号为2012050的天鸿1.7英里住宅小区11-19号楼的预售许可证。建银天津公司、中天房地产公司、盛京银行于2013年10月9日签订委托贷款合同之补充合同，约定：在中天房地产公司清偿全部委托贷款之前，中天房地产公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银天津公司和中天房地产公司同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天房地产公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银天津公司认可的担保物的情形下，建银天津公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续。诉讼过程中，被告向本院提供六份商品房买卖合同，该六份合同均签订于2012年8月2日，约定被告购买第三人开发的案涉房屋，建筑面积分别为237.12平方米、237.12平方米、237.12平方米、237.12平方米、259.03平方米、131.83平方米，房屋交付时间均为2013年5月8日前，买房人需于2012年8月2日前一次性支付购房款，房屋单价均为3000元/平方米，总价款为3,874,920元。该六份合同上均加盖有中天公司2102132015562号合同专用章。2012年8月3日，上述六份合同在大连市金州区工商行政管理局办理了备案手续。被告向本院提交了六张专用收款收据，显示2012年8月3日，被告交付了案涉六套房屋的购房款，收据上加盖有中天公司的财务专用章。2012年8月6日，被告通过汇款方式向中天公司一次性支付3,874,920元。本案诉讼中，被告还提供了《入住通知书》和《1.7英里C区钥匙交接单》，载明包括案涉房屋在内的11套房屋均进行了钥匙交接，交接日期为2014年10月21日，移交人为韩军、接受人为李恩来。中天房地产公司对该合同、收据及交接单的真实性均不予认可。2014年10月9日，中天房地产公司将该公司2102132015562号合同专用章以丢失为由登报作废；2014年10月16日，中天房地产公司将该公司的2102132015561号财务专用章、2102132036480号法人印章以丢失为由登报作废。另查明，2012年8月19日，中天房地产公司与案外人李慧君签订商品房买卖合同，约定李慧君购买大连金州新区胜利路926号第31幢1单元1跃3层5号房屋（建筑面积220.08平方米），单价为14652元/平方米。2012年7月22日，中天房地产公司与案外人王铭伟、金华签订商品房买卖合同，约定大连金州新区胜利路908号第39幢2单元3层2号房屋（建筑面积95.63平方米），单价为8150元/平方米。该两份商品房买卖合同均在大连市金州区工商行政管理局和大连金州新区房屋登记管理中心备案。本院再审认为，本案系执行异议之诉，执行异议之诉的诉讼标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制措施,这一诉讼标的的事实基础是案外人与被执行人谁对执行标的享有实体权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定,足以排除强制执行的权益范围,应当为所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。本案执行标的（案涉六套房屋）并非登记在被告名下，被告就其系案涉房屋买受人具有排除强制执行的民事权益而提出执行异议。被告作为案外人，对执行标的尚未取得所有权，只有在法律、司法解释明确规定能够阻止执行的情形，才能阻止执行，对抗申请执行人的优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件当中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。根据该批复，建设工程价格优先权先于抵押权和其他债权，建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，在逻辑上呈现出典型的传递法律关系，因此，我们得出结论是，抵押权和一般债权不能对抗购房消费者。《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人购买被执行人名下的不动产以及作为购房消费者购买被执行人开发的商品房形成物权期待权。基于生存利益保护原则，上述相关法律规定确定在法定条件下买受人的物权期待权具有排除强制执行的实体权利。但在法律适用上，对一般不动产买受人和商品房消费者的法律保护有明显的区别，商品房消费者购买商品房是为了保障居住权，基于生存权至上的法律原则，对商品房消费者的法律保护更加宽泛，但对商品房消费者的法律界定更加严格，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项做了限制性规定，即“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；”对该项法律规定应当理解为买受人购买的房屋属于满足基本居住需要且在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案诉讼中，第三人中天房地产公司对案涉《商品房买卖合同》的真实性不予认可，但其对《商品房买卖合同》加盖的第三人单位印章的真实性不置可否，结合第三人对印章的真实性不申请司法鉴定，继而以该《商品房买卖合同》系为第三人向被告于振球借款提供非典型担保作为抗辩的事实，事实上，第三人已经对签订《商品房买卖合同》行为予以默认，故，本院对于德成同第三人中天房地产公司签订《商品房买卖合同》的事实予以确认。本案中，于德成同第三人中天房地产公司签订《商品房买卖合同》，一次性购买六套商品房，建筑面积达1300余平方米。显而易见，于德成购买房屋并非为了满足基本居住需要，因此，于德成去世后，作为于德成的法定继承人即本案被告提出其享有排除强制执行的民事权益，其已经不具备商品房消费者物权期待权的保护条件，于德成购买第三人开发的商品房在法律意义上已经转化为执行标的物的（案涉房屋）的一般买受人，对被告民事权益保护在法律上考量的依据应当是《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定，而非第二十九条规定。但本案当事人争议的焦点不仅仅在于被告提出执行异议要求保护其民事权益的法律适用问题。诉讼中，原告建银天津公司及第三人提出《商品房买卖合同》并非于德成购买房屋的真实意思表示，签订《商品房买卖合同》的实质是第三人中天房地产公司为向被告于振球借款而提供的担保。根据原告及第三人的事实主张，《商品房买卖合同》应为非典型担保即让与担保。因此，确定被告是否是案涉执行标的物的一般买受人，对被告主张排除强制执行的民事权益保护法律适用的前提是：案涉《商品房买卖合同》民事法律关系的性质认定。被告对原告建银天津公司及第三人中天房地产公司的事实主张予以否认。鉴于案涉《商品房买卖合同》仅系事物表象，对购买人购买案涉房屋的真实意思表示，本院将从案涉房屋购买时间、房屋出售时房地产市场环境、第三人中天房地产公司出售房屋期间经济状况、同期商品房销售价格、购买人购买价格、正常优惠程度、购买人同第三人之间关联程度、购房用途、资金交付、第三人财务记载以及其他相关因素的综合审查认定。于德成与第三人中天房地产开发公司于2012年8月2日签订《商品房买卖合同》，其时正处房地产市场于2008年至2010年低迷期后回暖上升之时，商品房购买力增势明显，属卖方市场主导地位之际；房地产经营系金融高杠杆产业，其市场经营不仅需要金融机构的支持，在资金流动性不足，金融机构贷款条件严苛之际，房地产开发企业借助民间资本进行资金融通也为常态；案涉《商品房买卖合同》的房屋出售单价为3000元每平方米，而与被告同时期签订商品房买卖合同，购买同一小区同类型房屋的案外人购房的单价却是14,652元/平方米和8150元/平方米，与被告同期提出执行异议、现处于执行异议之诉诉讼中的2012年签订商品房买卖合同的案涉小区购房者购房的单价一般均在6000元以上。由此可见，被告购买案涉房屋的单价不足其他购房者的一半，明显低于市场价格，案涉房屋买卖成交价格令人难以置信，更令人难以置信的是，被告在诉讼中认可其购买案涉房屋并无中间人介绍，同第三人房地产开发商之间并无特别关系，且3000元每平方米的房屋出售价格系公开出售价格，完全为市场行为，但法庭注意到，被告此节事实主张并无相关事实佐证；而同期房地产市场就正常市场优惠价格远远达不到每平方米优惠3000元的可能，而较大优惠的前提是购买人同房地产开发商之间具有较为紧密的关系，但于德成并不具备该条件。如前所述，于德成签订《商品房买卖合同》，一次性购买六套房屋，面积达1300余平方米，购买房屋并非用于满足基本居住条件，而是另有用意，其并非商品房消费者。从购买房屋资金交付来看，案涉《商品房买卖合同》签订于2012年8月2日，次日便进行了合同备案，于德成房款转账时间是2012年8月6日，该操作流程不符合房地产交易市场正常交易惯例，当然，先开具收据后收取款项的情形在房地产市场也并不鲜见，但多出现于购买人同房地产开发商关系密切相互信任的基础上，基于被告在诉讼中所陈述的买卖双方并不相识的事实，在购买人未付款项的情况下先行开具收款收据并办理商品房出售合同备案，显然有违正常精明的经营者应当遵循的一般财务管理及市场操作流程。根据第三人的财务记载，第三人同被告于振球及其所在公司之间发生有多笔借款往来，借款金额达4000余万元，于振球恰是《商品房买卖合同》签订人于德成的儿子，而第三人人恰恰主张所售六套商品房的价款系于振球向第三人出借的款项。综上，案涉《商品房买卖合同》确定的房屋销售单价明显违背市场价值规律，结合款项交付、合同备案时间及合同签订人于德成同本案被告于振球系父子关系且于振球同第三人中天房地产公司存在民间借贷关系等因素，原告及第三人所持同于德成签订《商品房买卖合同》系为于振球出借款项提供担保的事实主张已经达到了法官内心确认的程度，该事实主张已具备高度盖然性；至于被告诉讼中所持，因第三人资金紧张，为筹集资金，第三人低价销售房屋系其民事权利自行处分一节，本院认为，房地产开发企业借助民间资本进行资金融通亦为常态，但开发商仍然会结合房地产市场考虑资本融通的成本情况，而并非不惜代价超出房地产商能够承受的程度，过度降低房屋单价进行资本融通会误导其他消费者考虑房地产开发的成本，进而进一步降低房屋销售价格，对房地产开发商更为不利，被告此节抗辩显系理由不充分，本院不予采信。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。故，本院综合审查认为，于德成同第三人中天房地产公司于2012年8月2日所签订的《商品房买卖合同》系为被告于振球向第三人中天房地产公司提供借款的担保行为，该担保为非典型担保即让与担保。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。于德成同第三人中天房地产公司于2012年8月2日签订《商品房买卖合同》，彼时，民法典并未颁布生效。通谋行为所引起的法律纠纷以及让与担保行为并无相关法律、司法解释明确规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定:民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定，而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益，增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。依据上述规定，于德成同第三人中天房地产公司于2012年8月2日签订《商品房买卖合同》系虚假的意思表示，属无效民事法律行为，案涉《商品房买卖合同》真实意思表示并非商品房买卖，而是为被告于振球出具借款提供非典型担保。被告非系被执行人名下不动产的一般买受人，其不具有依据《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定享有主张排除强制执行的民事权益的事实基础，本案自然没有适用该条法律规定的余地；相关被告的民事权益可依据其与第三人中天房地产开发公司之间的借款合同、让与担保合同另行主张。关于合同备案，房地产买卖合同备案不具有不动产物权登记的效力，但其通过在房地产行政管理部门的备案登记，强化了房地产市场管理，在性质上具有能够阻止开发商再行处分该不动产的功能，即能够防止开发商一房二卖的行为。因此，案涉商品房买卖合同尽管在工商行政管理部门进行了合同备案，但依据合同备案的性质，其孤证不能证明于德成同第三人中天房地产公司之间商品房买卖合同成立的真实性。关于被告对案涉房屋的占有能否反证商品房买卖合同成立的问题。被告提供了《入住通知说明》和钥匙交接单，在该交接单上并无第三人中天房地产公司或案涉房屋物业管理单位大连天鸿物业管理有限公司加盖的印章，仅有房屋移交人韩军和接受人李恩来的签字，第三人中天房地产公司对该交接单不予认可。鉴于被告未能提供充分的证据证明韩军有权办理案涉房屋的交接事宜，且被告称李恩来系中介公司职员代其接收案涉房屋但未能提供相应的证据予以证明，故，现有证据不足以证明中天房地产公司已将案涉房屋于2014年10月21日交付给被告，由被告占有案涉房屋。关于原告诉请被告承担原告律师费一节，本院认为，原告诉请缺乏法律依据。首先，原告律师费非原告必要损失，其次，本案为执行异议之诉，执行异议之诉只解决是否排除执行的问题，法律没有规定执行异议之诉同时可以审理给付之诉，不应扩大执行异议之诉的审理范围，对于给付请求应不予审理，故，对原告要求被告承担律师费的诉请，本院不予支持。综上所述，被告提供的证据不足以证明其就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予以驳回；原告提出准许继续执行案涉房屋的诉请理由充分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：一、准许执行辽宁省高级人民法院（2015）辽民二初字第00070号民事裁定书中大连金州新区胜利路924号第32幢2号、3号、4号、5号、6号以及大连金州新区胜利路916号第37幢1单元5层1号房屋；二、驳回原告建银国际资本管理（天津）有限公司其他诉讼请求。案件受理费37,800元，由被告于振球、于浩洁、韩玉玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 宋 君审判员 张真洪审判员 夏红军二〇二一年五月六日书记员 于 涵本案引用法律条文《中华人民共和国民法典》第一百四十六条【虚假表示与隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条【再审适用程序】人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。