北京市朝阳区人民法院民 事 裁 定 书(2020)京0105民初59552号原告：李继光，男，1955年11月7日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：霍建杰，北京市中友律师事务所律师。被告：黄绍锦，女，1961年6月3日出生，汉族，中国民航通力公司退休，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周明，北京市盈科律师事务所律师。原告李继光（以下称姓名）与被告黄绍锦（以下称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。李继光的委托代理人霍建杰，黄绍锦及其委托代理人周明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李继光向本院提出诉讼请求：确认李继光与黄绍锦于1999年4月5日签订的协议无效。事实和理由：李继光为北京市朝阳区和平街7号房屋（以下称7号房屋）的承租人,1999年4月5日,李继光与黄绍锦签订协议书,约定将上述房屋出售给黄绍锦。之后,李继光将房屋交与黄绍锦,黄绍锦占用房屋至今。李继光认为,这是共有租房，不允许承租人进行买卖,李继光与黄绍锦签订的协议违反了法律法规的强制性规定,应属无效。黄绍锦辩称：一、原被告于1999年4月5日签订的7号房屋的协议是有效的,并且已经实际履行。原被告签订的协议是基于双方真实意思表示、合法成立生效的合同,该合同应当认定为有效。二、原被告签订的协议并不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形。基于特定的历史原因,在1999年原被告签订协议时,北京公房买卖的情况十分普遍。当时涉诉房屋产权单位也表示如果李继光与黄绍锦共同到产权单位提出变更申请就可以配合办理变更承租人的手续。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第四条:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”原被告签订协议时,针对公房承租人不得擅自转让公有住房使用权的规定仅有建设部颁布的《城市公有住房管理规定》,该规定属于部门颁布的规范性文件,并不属于前述司法解释中提及的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规,因此不能据此认定原被告之间签订的协议因违反法律法规的强制性规定而无效。三、黄绍锦有承租人资格,和涉诉房屋产权单位也已经形成了事实上的租赁关系,且北京地区曾经实行过公房使用权交易试点,因此原被告之间签订的协议是有效的。首先,北京首华物业管理有限公司于2020年8月24日出具的用户缴费明细表上也明确记载,涉诉房屋的房租是由黄绍锦以本人名义缴纳的。该事实情况充分说明,黄绍锦也有承租公房的资格。因此原被告作为两个有资格承租公房的人之间签订的承租方转让协议是有效的。其次,北京市国土资源和房屋管理局发布过《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》,该通知明确规定:“自2003年1月1日起,在全市范围内开展直管公有住房使用权交易试点工作。公房使用权交易形式包括:…2、公房承租人有偿转让公房使用权”。综上种种,黄绍锦作为有公房承租资格的主体,其与李继光签订协议的时间是1999年,根据政策及涉诉房屋产权单位的态度,原被告签订的协议是合法有效的。四、李继光多次承诺配合黄绍锦办理承租人变更登记手续,但事实上一直拖延,依据相应的法律规定,视同配合办理承租人变更的条件成就,黄绍锦与租赁单位之间的租赁协议是有效的,原被告之间的协议也是有效的。根据《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》规定：“三、公房使用权交易应当符合以下规定:……2、公房使用权交易,当事人双方应当签订书面协议。协议签订后,当事人双方持下列相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续……”李继光多次向黄绍锦承诺要与黄绍锦共同去办理涉诉房屋的承租人变更登记手续,但每次到了约定好的时间又借故拖延。《中华人民共和国合同法》第四十五条:“当事人对合同的效力可以约定附条件。……当事人为自己的利益不正当地组织条件成就的视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。”根据上述法律规定,李继光多次恶意拖延不与黄绍锦共同配合办理变更承租人手续,应当视同其配合办理的条件已经成就,因此黄绍锦已经和涉诉房屋产权单位形成了事实上的租赁关系,原被告之间的协议也是合法有效的。五、本案案由为确认合同无效纠纷,不涉及审理涉诉房屋的物权问题,因此李继光不得要求黄绍锦腾空、交还涉诉房屋。且黄绍锦客观上不存在腾房的可能性。本案是合同纠纷,从案由上看本案也不存在腾退、交付房屋的问题,如果对方要求腾房则需另行起诉物权纠纷。其次,涉诉房屋为黄绍锦的唯一住房,如果腾房则黄绍锦的居住问题无法解决,因此黄绍锦在客观上也不具备腾房的可能性。李继光的行为严重违反了诚实守信原则及公平原则,其应当受到法律的严惩,其诉求不应得到法院的支持。首先,李继光多次承诺配合办理变更登记却又一再变卦、推脱,其行为严重违反诚实守信原则,如果本案支持了李继光的诉求,则李继光就会因其不诚信的行为获得利益,将产生恶劣的社会影响。其次,李继光利用黄绍锦支付的售房款在当年购买、修建了其他房屋,且该房屋已经拆迁,李继光因此已经获得了拆迁利益,现在李继光又回头要求确认合同无效,甚至希望将黄绍锦从涉诉房屋中腾退出去,因此如果支持了李继光的诉讼请求,则严重违背了公平原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：1995年9月19日，李继光作为承租方与房管一公司和平里处签署《公有住宅租赁合同》，约定：李继光承租7号房屋，总使用面积23.6平方米，其中居室2间16.7平方米；租期自1995年5月1日至1998年4月30日止；1995年底前月租金20.75元，1995年－1996年月租金30.99元，1997年后月租金42.94元。1999年4月5日,经中间人张某居间介绍，李继光与黄绍锦签订《协议》,内容为：李继光与黄绍锦关于7号房屋达成如下协议：①此房双方同意以13万元结账、本日付给李继光8万元、余款两周内付清。②李继光不得在转卖他人。③李继光将本人身份证交给黄绍锦。④双方如有违约将以拾倍的罚款。⑤结账后房屋所欠费用（水、电、房、供暖）由李继光负责，同时负责协助办理一切过户手续。此协议一式两份，李、黄各一份，双方签字生效。（提供房屋手续、身份证、户口本、本人签字）。原房主：李继光。现买房人：黄绍锦。1999年4月8日，李继光给黄绍锦出具《收条》，内容为：今收黄绍锦4万元，7号房以收到12万元，还差1万元待过户时付清。此后李继光将7号房屋交与黄绍锦占用使用至今。黄绍锦提交李继光2005年2月出具的书面材料，内容为：我李继光与黄绍锦于1999年4月8日协商出让7号房屋，出让费13万元，我在2005年7月26日至2005年8月10日之前协助黄绍锦将此房过户，如出现变故违约，一切损失由我李继光负责，此房于1999年4月8日后由黄绍锦享有房屋所有权及一切相关的处置权。保证人：李继光。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告1999年4月5日签订《协议》，其立约目的是试图变更7号房屋的公房承租人，为此黄绍锦向李继光支付13万元对价，换取李继光配合将7号房屋公房承租人由李继光变更为黄绍锦并将该房屋实际交付黄绍锦使用。对于黄绍锦是否符合变更公房承租人条件，应由公房管理单位依法审核。也就是说，原被告所签《协议》的效力，取决于公房管理单位的审查结果。如黄绍锦符合变更公房承租人条件，则双方《协议》有效，反之，则该《协议》存在效力和执行力问题。因此，原被告因1999年4月5日签订《协议》而产生的合同效力纠纷或者后续的履行纠纷，均属公房管理问题，均应由公房管理单位和相关行政部门处理裁决，相关纠纷均不属于人民法院民事案件受理范围。李继光就此提起民事诉讼没有法律依据，该起诉应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，裁定如下：驳回原告李继光的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇二一年五月二十日书记员  羡 蕾