北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0119民初2197号原告：北京东羊坊一号物业管理有限公司，住所地北京市延庆区旧县镇东羊坊村一区三巷一号，统一社会信用代码91110229MA00AL084F。法定代表人：蔡淑红，总经理。委托诉讼代理人：宋秀云，女，1962年11月15日出生，北京东羊坊一号物业管理有限公司项目经理，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：周东升，男，1965年1月14日出生，北京东羊坊一号物业管理有限公司法律顾问，住北京市延庆区。被告：赵振海，男，1949年9月25日出生，住北京市延庆区。原告北京东羊坊一号物业管理有限公司（以下简称东羊坊物业公司）与被告赵振海物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院第一次开庭时，原告东羊坊物业公司的法定代表人蔡淑红及其委托诉讼代理人宋秀云、周东升与被告赵振海到庭参加了诉讼。本院第二次开庭时，原告东羊坊物业公司的委托诉讼代理人宋秀云、周东升与被告赵振海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东羊坊物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令赵振海缴纳拖欠2017年6月至2020年12月的物业管理费共计23405.49元、违约金7830.55元，合计31236.04元。事实与理由：东羊坊物业公司于2016年12月开始进驻北京市延庆区××号（别名××小区）提供物业服务至今。2017年3月27日东羊坊物业公司与北京××房地产开发有限公司（以下简称××公司）签订《北京市前期物业服务合同》，合同期限两年（2017.3.27-2019.3.26）。赵振海系该小区业主，住房面积185.25平方米（房屋面积171.59平方米、储藏室面积13.66平方米），于2017年5月17日进驻该小区居住（交储藏室2017.5.17-2018.5.16物业费491.76元）。在东羊坊物业公司多次催缴物业费的情况下，赵振海以各种理由拒绝缴纳物业费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《北京市物业管理条例》的有关规定，按照《北京市前期物业合同》第七条第一款、第八条第一款、第十五条第六款的规定，赵振海应缴纳物业费23405.49元（按照3元/平方米/月的标准，自2017年6月至2020年12月，共计43个月）、违约金7830.55元。为维护东羊坊物业公司合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关之规定，特诉请延庆区人民法院依法判决。被告赵振海辩称：东羊坊物业公司的诉讼请求及事实与理由均不成立，物业费23405.49元、违约金7830.55元，赵振海不同意交纳，请法院驳回东羊坊物业公司的全部诉讼请求。理由如下：1、赵振海未与东羊坊物业公司就物业服务内容和标准、收费标准等签订合同；2、东羊坊物业公司怎么入驻，不代表赵振海，对赵振海没有约束力；3、东羊坊物业公司的物业服务没有形成服务一条龙，各项标准没合同，不形成违约金；4、东羊坊物业公司的服务范围、内容、标准、服务人员数量及素质均不达标；5、赵振海因电梯故障造成人身伤害，而且电梯停运时间长；6、赵振海的地下室被水淹10公分，东羊坊物业公司知道原因，但至今未修复；7、小区未设置公示栏，服务项目收支、预算、车位租售从未公布；8、东羊坊物业公司事实上的服务水准状况，小区90%的业主均认为服务水准差。本院经审理认定事实如下：××公司系北京市延庆区××号（现名称：××小区）的开发建设单位，小区内共有199户。2017年3月27日，××公司（甲方）与东羊坊物业公司（乙方）签订了《北京市前期物业服务合同》，双方约定，由东羊坊物业公司为北京市延庆区××小区提供物业服务；乙方提供的物业服务包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等，协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理，协助做好安全防范工作，消防服务，包括公共区域消防设施的维护，依法对物业装饰装修提供服务等；前期物业服务期限为2年，自2017年3月27日至2019年3月26日；物业服务费应当从甲方通知乙方进场办理承接查验、收房之日起计收，甲方在通知乙方办理承接查验、收房前30日支付半年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为上一半年截止前5个工作日支付；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：其中多层住宅3元/平方米/月，停车服务费按露天停车场车位150元/个/月、地下停车库、停车楼车位100元/个/月；甲方应按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用；甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；乙方的服务标准为不低于《住宅物业服务等级规范（三级）》；乙方按照服务标准提供物业服务，收取物业服务费；本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费仍由甲方按合同的约定标准交纳；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照延迟撤出期间物业服务总费用的二倍向甲方支付违约金。另外，双方还在合同中约定了其他事项。合同签订前，东羊坊物业公司已提前进驻××小区提供物业服务，合同签订后，东羊坊物业公司继续为××小区提供物业服务。赵振海购买了××小区××号楼××单元××室房屋，于2017年6月23日拿到了房屋钥匙，成为该房屋的业主，该房屋建筑面积185.25平方米（房屋面积171.59平方米、储藏室面积13.66平方米）。东羊坊物业公司为赵振海提供了物业服务。赵振海交纳了其房屋储藏室2017.5.17-2018.5.16期间的物业费491.76元。之后，东羊坊物业公司向赵振海催要物业费，赵振海拒绝给付。2020年10月12日，××小区业主委员会给东羊坊物业公司发了解聘通知书，要求东羊坊物业公司于2020年11月30日撤场交接，但东羊坊物业公司拒绝撤出小区。2021年3月5日，东羊坊物业公司诉至本院，请求法院判令赵振海缴纳拖欠2017年6月至2020年12月的物业管理费共计23405.49元，违约金7830.55元。庭审中，东羊坊物业公司以诉称理由，坚持诉讼请求；赵振海称其于2017年6月23日领取了房屋钥匙，同时称其未办理房产证，以辩称理由，不同意东羊坊物业公司的诉讼请求。另查明，因××公司欠付东羊坊物业公司2017年3月27日-2018年9月26日期间的物业服务费，东羊坊物业公司于2018年9月将××公司起诉至北京市延庆区人民法院（以下简称本院），请求判令：1、××公司给付拖欠的自2017年3月27日-2018年9月26日共18个月的前期物业服务费1783311.60元；2、××公司给付逾期支付2017年3月27日-2018年9月26日期间物业费的违约金297000元（根据合同约定，违约金按照日万分之五计算，约为330000余元，按照9折主张）。该案案号为（2018）京0119民初××号，本院认定涉诉小区地下建筑（储藏室）面积为4435.40平方米、地上建筑面积为26550平方米，总面积（未包含车库）为30985.40平方米，系东羊坊物业公司提供的物业服务。2019年12月1日，本院作出（2018）京0119民初××号民事判决书（以下简称××号判决书）判决：一、北京××房地产开发有限公司给付北京东羊坊一号物业管理有限公司2017年3月27日至2018年9月26日期间的物业服务费共计1783311.60元（于判决生效后十日内给付）；二、北京××房地产开发有限公司给付北京东羊坊一号物业管理有限公司因拖欠2017年3月27日至2018年9月26日期间物业服务费而产生的违约金297000元（于判决生效后十日内给付）。该判决现已生效。审理中，本院依职权调取了由××业主委员会成员（赵振海为业主委员会委员）制作并上门征求意见的《××小区物业征求意见表》，上述征求意见表上共列有171户业主，其中签名字同意解聘东羊坊物业公司的有78户，划对勾的有21户，签“同意”的有7户，表示需先聘请新物业公司再解聘前期物业的有1户，弃权的有1户，未发表意见的有63户，在签“同意”和“划对勾”的业主中，普遍存在在其他事项上签名字，而在“解聘前期物业、聘请正规新物业”项下未签名字而仅签“同意”或者“划对勾”的情形，签名字同意解聘东羊坊物业公司的业主未过半数，赵振海自认在签名字的业主中存在别人代签的情况。上述事实，有《北京市前期物业服务合同》、催缴物业费通知单、催缴短信及照片、9190号判决书及执行裁定书、赵振海交纳地下室物业费清单、××小区物业征求意见表、薪资表、照片及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点主要有以下三点：一、赵振海向东羊坊物业公司交纳物业费的期间；二、是否应对赵振海应交纳的物业费予以酌减；三、东羊坊物业公司诉请的违约金应否支持。关于赵振海向东羊坊物业公司交纳物业费的期间问题。1、关于东羊坊物业公司诉请赵振海支付2017年6月至2018年9月26日期间的物业费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，××公司与东羊坊物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，对赵振海产生约束力。9190号民事判决书确认，2017年3月27日东羊坊物业公司与××公司签订《北京市前期物业服务合同》时，东羊坊物业公司已经提前进场提供物业服务，赵振海在庭审中自认于2017年6月23日拿到了房屋钥匙，应当按照合同约定的标准交纳物业服务费。根据××公司与东羊坊物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》第十三条的约定，××公司应按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因××公司原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。因此，××小区内已竣工但尚未出售区域的物业费应当由建设单位××公司承担，小区内的楼房出售并交付给业主之后，业主所居住楼房的物业费就应当由业主承担。东羊坊物业公司在庭审中称2017年3月27日至2018年9月26日期间的物业服务费虽然已被9190号民事判决书确认应由××公司承担，业主也应同时向其公司交纳该期间的物业费，该主张无事实和法律依据，故东羊坊物业公司要求赵振海支付2017年6月至2018年9月26日期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。2、关于东羊坊物业公司诉请赵振海支付2018年9月27日至2019年3月26日期间的物业费问题。因上述期间仍处在《北京市前期物业服务合同》约定的期限内，该期间内××小区业主大会未选聘新的物业服务企业，根据《北京市前期物业服务合同》第十八条的约定，该前期物业服务合同继续有效，东羊坊物业公司在××小区提供了事实上的物业服务，故赵振海应向东羊坊物业公司交纳该期间的物业费。3、关于东羊坊物业公司诉请赵振海支付2019年3月27日至2020年11月30日期间的物业费问题。2019年3月26日《北京市前期物业服务合同》到期后，××小区没有其他物业服务企业进驻，东羊坊物业公司也未与赵振海签订《物业服务合同》，但东羊坊物业公司在此期间提供了事实上的物业服务，赵振海认可，故赵振海应交纳该期间的物业费。4、关于东羊坊物业公司诉请赵振海支付2020年12月1日至2020年12月31日期间的物业费问题。根据《物权法》第七十六条的规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利。选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述《××小区物业征求意见表》上显示的情况，仅签“同意”和“划对勾”无法客观地反映业主的真实意思表示，而签名字同意解聘东羊坊物业公司的业主未超过全部业主总人数的半数，故本院认定《××小区物业征求意见表》关于解聘东羊坊物业公司未形成有效决议，××小区业主委员会于2020年10月12日向东羊坊物业公司发出的解聘通知书不符合解聘物业公司的法定程序。解聘通知书上确定的交接日期到期后，东羊坊物业公司继续在××小区内提供物业服务，故赵振海应当支付2020年12月1日至2020年12月31日期间的物业费。综上，赵振海应支付2018年9月27日至2020年12月31日期间的物业费。关于赵振海应交纳的物业费应否予以酌减的问题。赵振海在诉讼中提出的东羊坊物业公司在提供的物业服务过程中存在的诸多问题，达不到《住宅物业服务等级规范（三级）》的标准，本院结合赵振海以及××小区其他业主的陈述及相关照片，认定东羊坊物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故本院在赵振海应交纳的物业费数额的基础上酌情减少15%。赵振海应交纳2018年9月27日至2020年12月31日期间物业费的金额为12817.46元（15079.37元×85%）。关于东羊坊物业公司诉请的违约金应否支持的问题。根据本院查明的事实，东羊坊物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，赵振海并非恶意不交纳物业服务费，故东羊坊物业公司要求赵振海给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。另外，赵振海在庭审中提出其于2019年4月才入住××小区，故应从2019年4月份开始交纳物业费。因庭审中赵振海认可其于2017年6月23日就已经拿到了房屋钥匙，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故本院对赵振海的该项抗辩不予采信。此外，赵振海在诉讼中提出的小区电梯出现故障造成其人身伤害、地下室被淹等问题，因这些问题与本案并非同一法律关系，不属本案物业服务合同纠纷审理的范围，故赵振海应另行解决。最后,本院需要指出的是,物业服务具有综合性、长期性等特点,往往涉及小区和业主生活的方方面面,物业服务水平的完善和提高,需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解。在本案的审理中,本院注意到业主一方提出了对物业服务不满意的问题,本院希望东羊坊物业公司重视业主的意见和建议,认真研究完善小区服务的对策,切实提高物业服务质量。小区业主在发现物业公司的服务存在瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但若以此为由拒绝交纳物业费，将导致物业服务质量进一步降低的恶性循环，不利于小区的整体发展。唯有通过双方的共同努力，才能营造更加和谐的小区环境。此外，若小区业主决定解聘现有物业服务企业，需严格遵守《物权法》的相关规定，形成有效的业主大会决议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、赵振海于本判决生效后七日内给付北京东羊坊一号物业管理有限公司2018年9月27日至2020年12月31日的物业管理费共计12817.46元；二、驳回北京东羊坊一号物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，由北京东羊坊一号物业管理有限公司负担171元（已交纳），由赵振海负担119元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 朱和平二〇二一年五月二十一日法官助理 王竟百书 记 员 张 欣