北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初1890号原告：中筑英卓（北京）管理顾问有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：史健，董事长。委托诉讼代理人：赵露露，北京高勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳诚构，北京高勤律师事务所律师。被告：中野（北京）资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：尹国燕。原告中筑英卓（北京）管理顾问有限公司（以下简称中筑英卓公司）与被告中野（北京）资产管理有限公司（以下简称中野公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中筑英卓公司的委托诉讼代理人赵露露、欧阳诚构到庭参加诉讼。被告中野公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中筑英卓公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令原被告签署的《房屋买卖合同》《补充协议》《补充协议二》《补充协议三》于本案起诉书副本公告期届满之日解除，已经过户的五套房产601－605房屋不要求恢复原状，未过户的606－610五套房产不再进行交易。2.请求判令被告赔偿原告五套房屋的跌价损失3297000元，折抵交付的担保金2061000元抵销原告损失，故主张再赔付原告损失1236000元。3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年4月9日签署了《房屋买卖合同居间合同》（NO.201700330），约定原告向被告出售位于丰台区广安9号院1号楼601、602、603、604、605、606、607、608、609、610室的房屋，建筑面积658.48平米（以房屋所有权证所载为准），成交价为32924000元，平均单价为50000元/平米。之后，由于中野公司未按《买卖合同》约定付款时间支付房款，双方又签署了《补充协议》《补充协议二》《补充协议三》，就房款支付时间的变更以及房屋部分过户事宜达成了一致。依据《补充协议三》的约定，原告将601、602、603、604、605室房屋过户给被告，五套房屋的建筑面积为328.78平方米，交易金额为16439000元，截至五套房产过户前被告累计支付购房款18500000元，其中超出五套房产交易金额的部分即2061000元，作为被告继续履行支付房款的担保。截至本案起诉之日，被告仍然不能依据《补充协议三》约定的付款时间支付剩余房款14424000元。现被告的住所地和实际办公地均无人办公，被告已经不可能继续履行《买卖合同》及其相关补充协议，原告也无法联系到被告，故只能诉请法院解除《买卖合同》及其相关补充协议。现涉案房屋交易价格持续下跌，为了避免损失继续扩大，原告决定将涉案房屋出售给案外第三人，现行交易金额比《买卖合同》约定金额少了3700000元。该差价损失系由被告违约行为造成，被告应向原告赔偿该涉案房屋另行出售的差价损失。在被告违约的情况下，原告不予返还被告作为担保而支付的2061000元，该笔费用冲抵原告损失后，被告应继续赔偿剩余损失。被告不履行房款支付义务的行为明显违反了《买卖合同》以及相关补充协议的约定，且给原告造成了经济损失。依据《合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条以及民事诉讼法的有关规定，特向法院起诉，请求依法裁判。中野公司未答辩。中筑英卓公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了《房屋买卖居间合同》（NO.201700330）、三份补充协议、房屋所有权证书等证据材料。上述材料本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中筑英卓公司原系丰台区广安路9号院1号楼6层601、602、603、604、605、606、607、608、609、610等房屋所有权人。2017年4月9日，中筑英卓公司（出卖方）、中野公司（买受方）、北京顺意房地产经纪有限公司（出卖方代理）及世嘉润茂物业管理（北京）有限公司（买受方代理）签订《房屋买卖居间合同》（NO.201700330）。合同约定：买卖双方经友好协商，就出卖方向买受方转让出卖方房产一事达成《北京市房屋买卖合同》（以下简称本合同）：第一条、合同标的：1.买卖双方通过经纪方出售及购入位于北京市丰台区广安路9号院1号楼601、602、603、604、605、606、607、608、609、610室的房屋，建筑面积为658.48平方米（以房屋所有权证所载为准），房屋产权证号为京（2016）丰台区不动产权第0077650、0077763、0077764、0077765、0077766、0077767、0077768、0077771、0077773、0077775号。第二条、交易价格和付款方式：2.经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为叁仟贰佰玖拾贰万肆仟元整（32924000元），买受方采取按照下述方式付款：a)人民币800万元整分两次支付给出卖方该标的项下银行贷款还款账户，第一次支付100万元整，于签订合同后两个工作日内支付，第二次支付700万元整，于4月20日前支付。此部分款项作为定金；该笔定金将自动转为第一部分房款。b)人民币11424000元整为第二部分房款，第二部分房款支付方式如下：买受方付款截止日为2017年5月31日，由买受方直接支付给双方认可的资金监管银行账户里。c)1350万元为第三部分房款，第三部分房款支付方式如下：其中592万元支付给出卖方与买受方共同设立共管的银行账户。剩余人民币758万元整由买受方支付给出卖方共同认可的资金监管账户。全部款项付款完结日期为2017年6月30日。2017年5月27日，中筑英卓公司与中野公司签订《补充协议一》，内容为：因甲方在做房屋核验时，新的营业执照号码（新版三证合一）与房屋登记时的营业执照号码不一致，故需要房产证从新变更营业执照号码，才能进行房屋核验。就这一事实情况甲乙双方就之前签订的房屋买卖居间合同里第二条的b,c约定的付款期限做以下延期调整。2017年7月12日，双方签订《房屋买卖居间合同补充协议二》，约定：双方已签订的房屋买卖居间合同项下购买房屋成交价格32924000元，现买受方已支付第一部分房款人民币800万元。经买卖双方友好协商，依据原房屋买卖居间合同及主体条款不变的前提下，双方仅就如何支付后续购房款及办理房屋产权转移的后续相关手续达成本协议……。后双方签订《房屋买卖居间合同（NO.201700330）补充协议三》，约定：买卖双方于2017年4月签订了合同编号为NO.201700330的《购房合同》，后分别于2017年5月、2017年7月分别签署两份补充协议，促进购房合同的履行。本次经双方友好协商，依据房屋买卖居间合同（NO.201700330）及两份补充协议主体条款不变的前提下，再次就如何支付后续购房款及办理房屋产权转移的相关手续达成如下条款：一、购房合同项下标的10套房产现产权方均为出卖方，合计购房款为3292万元。买受方已经支付房款1750万元，支付金额折合近6套房产价值。出卖方先行将购买标的项下5套房产过户至买受方名下，剩余1套房产留下作为担保，确保交易的顺畅进行。二、出卖方陆续过户到买受方名下的房产，买受方进行融资变现，融资后的资金将用于支付剩余购房款，尽快完成整体购房交易。待出卖方将5套房产过户至买受方名下后，买受方须在二个月内向卖方支付金额不低于500万元的剩余购房款（注：本部分支付购房款为提前支付，不与补充协议二中付款计划表中约定每月付款金额冲突，买受方须继续履行补充协议二中付款计划直至所有购房款支付完成）。如买受方未能如约支付，出卖方将暂停后续房屋过户手续，双方仍按照补充协议二支付条款执行。三、合同项下剩余未过户房产，买受方须按照购房合同中约定付款计划，继续支付剩余购房款。每次新支付不少于一套房产价值的购房款后，出卖方须继续将等值于买受方新支付金额的整套房产过户至买受方名下，以此类推直至全部交易完毕。四、后续付款明细详见下表：第一笔款2017年7月15日，支付金额300万元、利息1万元，合计301万元；第二笔款2017年7月31日，支付金额50万元；第三笔款2017年8月30日，支付金额300万元、利息4万元，合计304万元；第四笔款2017年9月30日，支付金额300万元、利息6万元，合计306万元；第五笔款2017年10月30日，支付金额300万元、利息8万元，合计308万元；第六笔款2017年11月30日，支付金额300万元、利息10万元，合计310万元；第七笔款2017年12月30日，支付金额800万元、利息12万元，合计312万元；第八笔款2018年1月30日，支付金额142.4万元、利息1万元，合计143.4万元；共计支付金额2492.4万元、利息41万元，合计2533.4万元。中筑英卓公司认可实际收取中野公司购房款1850万元，即除签订《补充协议三》时已收取1750万元外，《补充协议三》签订后中野公司于2017年11月10日继续支付了100万元，共计1850万元，剩余14424000元未支付。中筑英卓公司已将601房屋、602房屋、603房屋、604房屋、605房屋配合过户至中野公司名下。就所诉请损失，中筑英卓公司计算方式为以未过户5套房产的合计面积329.7平方米为基数，按照每平方米原合同约定价格5万元和现行交易价格4万元的差价计算，损失为每平米1万元，共计损失3297000元，在扣除中野公司多支付房款2061000元后，主张剩余损失1236000元。为证明涉案房屋的市场价格下跌，提交北京顺意房地产经纪有限公司出具的《情况说明》、安居客APP网页查询截图打印佐证。其中《情况说明》内容为：国投财富广场最近成交价格，6号楼1611－1615面积330平方米，成交单价38500元/平方米，成交时间2020年12月，1号楼13层，面积660平方米，成交单价41000元/平方米，成交时间2020年12月，2号楼16层，成交面积69平方米，成交单价，36000元/平方米，成交时间2020年8月，2号楼3层成交面积660平方米，成交单价36000元/平方米。成交价格为实际成交价，具体以网签为准。本院认为：中筑英卓公司与中野公司所签订的《房屋买卖居间合同》（NO.201700330）及三份补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据在案证据，中野公司未在约定时间内履行对涉案房屋的后续付款这一合同主要义务，已构成严重违约，中筑英卓公司虽未提交证据证明其与中野公司逾期履行期间的催告情况，但结合逾期时间、中野公司经营现状，应认定其催告履约付款的事实存在，故中筑英卓公司请求解除双方合同及补充协议的主张，符合法定解除的条件。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案于2021年1月19日通过公告方式送达中野公司，故中筑英卓公司主张合同解除时间为起诉书公告送达届满之日起计算，于法有据，本院予以支持。合同解除日为2021年3月19日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同中包含十套房屋，其中五套已办理过户并完成交易履行，中筑英卓公司不要求恢复原状，有相应事实及法律依据，本院予以支持。对尚未履行余下的五套房屋买卖，不再履行。关于违约损失，本案系因中野公司违约导致合同解除，中野公司应承担违约赔偿责任，但中筑英卓公司所提交北京顺意房地产经纪有限公司出具的《情况说明》、安居客APP网页查询截图均为间接证据，不足以证明涉案房屋实际贬值损失及贬值损失的具体金额，且房屋交易所涉金额较大，贬值损失金额亦不宜由法院予以酌情裁量，故对其主张违约金损失的意见，本院不予采信。中筑英卓公司请求将多付的房款2061000元抵扣违约金，缺乏事实基础，本院不予支持，但鉴于双方于合同明确约定以第6套房产作为担保，实质系以中筑英卓公司收取的此笔房产款项作为履约担保，现双方具体违约损失未予认定，对该部分款项中筑英卓公司暂无须返还，可待双方另行解决。中野公司经本院传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩和对证据进行质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、中筑英卓（北京）管理顾问有限公司与中野（北京）资产管理有限公司所签订《房屋买卖居间合同》（NO.201700330）《补充协议》《补充协议二》《补充协议三》于2021年3月19日解除，位于北京市丰台区广安路9号院1号楼606、607、608、609、610室的房屋不再履行过户手续。二、驳回中筑英卓（北京）管理顾问有限公司的其他诉讼请求。案件受理费115760元，由中筑英卓（北京）管理顾问有限公司负担7416元（已交纳）；由中野（北京）资产管理有限公司负担108344元（于判决书生效后七日内给付中筑英卓（北京）管理顾问有限公司）。公告费560元，由中野（北京）资产管理有限公司负担（于判决书生效后七日内给付中筑英卓（北京）管理顾问有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  文军丽人民陪审员  蔡 林人民陪审员  李红新二〇二一年五月二十八日书 记 员  杨彤瑶