文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏01民终4699号上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡贝瑞卡诺科技有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区通江大道898-720-1。法定代表人：张源，该公司总经理。委托诉讼代理人：李孔亮，江苏苏延律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛婷婷，江苏苏延律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区双龙大道**。法定代表人：王梦异，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘燕，江苏文本律师事务所律师。委托诉讼代理人：周恒，江苏文本律师事务所律师。上诉人无锡贝瑞卡诺科技有限公司（以下简称贝瑞卡诺公司）因与被上诉人江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司（以下简称太阳城购物中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。贝瑞卡诺公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人向上诉人返还履约保证金12874.4元，赔偿上诉人存放于店铺内的货品损失63001元；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.被上诉人无权扣留上诉人留存在案涉商铺内的货物，被上诉人明知所扣留的货物中包含易过期的商品，在上诉人多次讨要的情况下仍拒不归还，导致部分商品丢失、破损，存在过错；2.上诉人的销售管理系统记载的信息真实可靠，据其显示，有255件商品下落不明，应当认定该255件商品系在被上诉人保管期间丢失，被上诉人应当予以赔偿；3.应当认定系被上诉人的管理行为不当导致144件商品受损，且必将影响二次销售；4.上诉人请求法院按照25%计算预期销售利润符合母婴产品零售的行业利润率，于法有据；5.一审法院仅酌定被上诉人承担8000元的装修及物品损失，显然不公。二、一审适用法律错误。上诉人要求解除合同系基于新冠疫情及疫情防控措施所带来的合同履行艰难，属于不可抗力，并非出于恶意，也并未违反契约精神，即上诉人没有违约行为，上诉人不应承担违约责任；即便认定上诉人存在违约情形，一审判定的违约金也过高，应结合被上诉人的实际损失、双方的过错、合同履行程度等因素综合确定违约金。上诉人主张根据省高院《规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第二条及第四条的规定，下调违约金；三、根据南京市国资委、财政局发布的宁国资委产（2020）18号文件精神，上诉人作为适格主体，可以成为租金被减免的对象，请求贵院依法对一审判决中租金部分予以适当减免。综上，请求二审法院依法改判。太阳城购物中心辩称：一、一审法院认定事实清楚。上诉人在明知提前单方解除合同产生的后果和责任的情况下，未经任何提前的沟通协商，也未办理任何手续，私自闭店，属于严重的违约行为。被上诉人根据租赁合同的约定将店铺予以封闭，并将店铺内上诉人的相关商品进行提存、保管，属于合法合约的救济行为。上诉人的各种损失实际上均系上诉人已经预见，但是放任而导致的，故上诉人应该自行承担这些损失。同时，上诉人现有证据不足以充分、客观证明其要求的货物损失的诉讼主张，一审法院基于现有的事实，结合双方现场清点数量，酌定被上诉人承担过期货品及破损货品的损失金额并无不当；二、一审法院适用法律正确。2020年疫情发生后，被上诉人积极组织复工、复产，并于2020年2月21日恢复了经营，同时为了响应国家号召，帮助商户共克时艰，对商户给予了减租的优惠政策，并非没有考虑到疫情的影响和商户的困难。但上诉人是在复工正常经营了近两个月之后，又因自身原因放弃经营，上诉人的解约行为不能被认定为是不可抗力导致的结果，理应自行承担相应的责任和产生的损失；三、被上诉人系民营企业，并不属于宁国资委产（2020）18号文件所适用的范围，而本案的事实情况也不适用省高院《规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。贝瑞卡诺公司向一审法院起诉请求：1.判令确认贝瑞卡诺公司与太阳城购物中心之间的《商铺租赁合同》于2020年4月4日解除；2.判令太阳城购物中心赔偿贝瑞卡诺公司存放于店铺内的商品折价人民币70799.78元；3.判令太阳城购物中心向贝瑞卡诺公司返还保证金12874.40元；4.判令太阳城购物中心赔偿装修物品损失60583元；5.本案的诉讼费用由太阳城购物中心承担。太阳城购物中心向一审法院反诉请求：1.判令贝瑞卡诺公司支付共计56276.3元（2020年2月1日-4月27日房租24786.3元，2月1日-4月27日共87天物业费13860元，租金及物业费共计38646.3元，2020年8月20日-10月14日按照55天，30元/日计算仓库费损失1650元）；2.判令贝瑞卡诺公司支付太阳场购物中心原状恢复费损失15980元；3.判令贝瑞卡诺公司支付3个月租金25641元和物业费13860元共计39501元作为违约金以及保证金12874.4元不予退还。一审法院认定事实：贝瑞卡诺公司（乙方）、太阳城购物中心（甲方）于2018年9月签订《商铺租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方位于江宁区双龙大道1539号21世纪太阳城H303号商铺，面积为77平方，租期为2018年9月15日至2021年10月14日，租金第一年为3.5元/日/平方米*面积*30.4天，第二年为3.7元/日/平方米*面积*30.4天，物业费为2元/日/平方米*面积*30.4天，保证金为12874.4元，装修管理费为3000元。合同第16条约定，自然灾害、火灾等不可抗力的情况除外，乙方同意在放弃营业或者在未征得甲方同意而擅自歇业24小时以上的情况下，不需要甲方的另行通知，本合同自动终止，在这种情况下，乙方同意甲方可以出于对本设施的商誉以及美观上的考虑，立即封闭店铺将店铺内的乙方商品和其他物品搬到合适的场所保管，以及采取撤除乙方灯箱和橱窗等必要措施。第18条约定甲方认为乙方的营业行为不符合本合同第1条和第2条的要求，或者在为期3个月的期间内乙方的经营状况有所不振，并且对甲方提出的改善要求，乙方不能作出对应的情况下，甲方可以在合同履行期限内，提前3个月以书面形式通知乙方解除本合同。在双方办理完毕本店铺的交接手续后，甲方退还收取乙方的保证金。第19条约定乙方应在合同解除或期限届满之日将自己所有之物全部搬出，费用自己承担，经过装修、改建的部位甲方有权要求乙方恢复原状。第33条约定乙方要求解约的，甲方要求乙方将店铺恢复原状交还，乙方应支付恢复原状费用以及赔偿因合同解除导致甲方受到的全部经济损失，还应赔偿甲方相当于3个月的租金、物业管理费（根据过去一年的平均月租金及物业管理费算定）及履约保证金。合同签订后，贝瑞卡诺公司承租使用案涉商铺从事母婴产品的销售，并支付保证金12874.4元，支付租金至2020年1月31日。2020年4月3日贝瑞卡诺公司向太阳城购物中心发出提前解除合同通知，告知太阳城购物中心因疫情导致经营困难，决定提前解除合同，并告知太阳城购物中心应配合其处理店铺内库存产品，如太阳城购物中心继续阻挠，由此造成的一切损失由太阳城购物中心承担。2020年4月4日太阳城购物中心向贝瑞卡诺公司回函，载明4月3日中午，太阳城购物中心管理人员发现贝瑞卡诺公司店铺未经允许且没有任何出店手续私自将大件货品撤离，私自闭店，不符合合同约定，为了保障案涉店铺货品安全，太阳城购物中心管理人员代为保管钥匙，贝瑞卡诺公司可随时联系取回。同时太阳城购物中心在函件中对贝瑞卡诺公司进行了租金催缴。2020年4月20日贝瑞卡诺公司再次向太阳城购物中心发函，告知案涉店铺内的物品价值达68362元且质保期限较短，太阳城购物中心如继续拒绝贝瑞卡诺公司处理店铺内物品导致物品过期产生的损失应由太阳城购物中心承担，并告知太阳城购物中心其将于4月21日前往商场取回案涉店铺的钥匙。同日太阳城购物中心回复函件，告知贝瑞卡诺公司因其拖久租金及各项费用已超过30日且存在擅自闭店歇业等违约行为，严重违反了合同的约定，太阳城购物中心决定自2020年4月27日解除双方签订的《商铺租赁合同》，同时贝瑞卡诺公司须按照合同约定对店铺进行原状恢复并退还太阳城购物中心。该份函件发送后，太阳城购物中心将贝瑞卡诺公司店铺内物品予以提存，4月21日贝瑞卡诺公司前往案涉店铺要求取出货品，太阳城购物中心以贝瑞卡诺公司擅自闭店且拖欠租金构成违约为由拒绝贝瑞卡诺公司提货的要求。一审审理中，太阳城购物中心陈述其在4月20日通知贝瑞卡诺公司解除合同后并未立即将店铺内货物搬离，直到2020年8月20日才将货物搬运至仓库。经一审法院组织，双方于2020年10月14日第一次开庭后于10月19日对案涉店铺遗留货品进行清点，并由贝瑞卡诺公司将可用货品取回，将已过或临近保质期的货品及破损货品进行拍照列单。一审庭审中，贝瑞卡诺公司提交库存清单，陈述其在店铺内系统库存762件，取回573件，其中66件在贝瑞卡诺公司经营期间报损而未取回，未在系统库存中体现，故实际取回507件，剩余255件丢失，此部分货品进货价为33002.02元。取回的货品中有185件在被告保管期间过期，该部分货品进价为2841.19元。取回的货品中有141件包装或产品本身破损影响二次销售，该部分货品进价为20796.63元。上述三部分货品按照25%的销售利润计算，共计损失70799.78元。对此，太阳城购物中心认可过期货品数量及进价，对于贝瑞卡诺公司主张的丢失货品，太阳城购物中心认为贝瑞卡诺公司系统库存清单系自行制作无法确认，不应采信，店铺内573件货品均已被贝瑞卡诺公司取回，不存在丢失货品；对于贝瑞卡诺公司主张的破损货品，太阳城购物中心认可数量为141件，但认为无法确认损坏形成时间，无法归责于太阳城购物中心。关于太阳城购物中心主张的欠付租金及物业费，贝瑞卡诺公司提交微信聊天记录以证明太阳城购物中心在2020年3月承诺对疫情期租金予以部分减免，减免期间为2020年1月31日至2020年2月20日，故欠付租金应计算2020年2月21日至2020年4月4日。太阳城购物中心则认为租金减免的前提系继续履行合同，但贝瑞卡诺公司擅自闭店构成违约不应减免租金。关于贝瑞卡诺公司主张的装修损失，贝瑞卡诺公司提交道具采购安装协议及灯具采购单，以证明其为案涉店铺采购安装货柜及灯具共花费60583元，太阳城购物中心对此不予认可，其提交2020年5月20日向贝瑞卡诺公司发送的函件，载明太阳城购物中心要求贝瑞卡诺公司将店铺恢复原状，并于收到函件3日内将店内有限期内的食品撤出，其陈述太阳城购物中心并未阻碍贝瑞卡诺公司取回物品。关于太阳城购物中心主张的恢复原状费用，太阳城购物中心提交围挡施工承包协议、围挡制作明细表、费用发票以证明其为恢复原状支付围挡费用5200元，提交拆除施工合同、拆除明细、费用发票以证明其为拆除案涉店铺装修支付8470元。对此贝瑞卡诺公司认为太阳城购物中心将贝瑞卡诺公司的货品扣押在店铺内客观上导致贝瑞卡诺公司无法恢复原状，且太阳城购物中心在2020年8月份将案涉店铺内货品转移至仓库，未通知贝瑞卡诺公司，故太阳城购物中心自行恢复原状的费用不应由贝瑞卡诺公司承担。一审法院认为：贝瑞卡诺公司与太阳城购物中心签订的商铺租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定履行各自义务。关于合同解除时间，贝瑞卡诺公司于2020年4月3日发出解除函，太阳城购物中心于2020年4月4日收到并回复贝瑞卡诺公司其将店铺钥匙代为保管，应视为贝瑞卡诺公司实际终止了店铺经营，太阳城购物中心取得对案涉店铺的实际控制，故案涉租赁合同已于2020年4月4日事实解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。贝瑞卡诺公司应支付2020年2月1日至2020年4月4日的租金及物业费。对于贝瑞卡诺公司主张租金减免的意见，考虑到疫情确实影响门店经营，太阳城购物中心也曾允诺予以20天的租金及物业费减免，一审法院认定贝瑞卡诺公司支付2020年2月21日至4月4日的租金12535.6元（3.7元/天*44天*77平）及物业管理费6776元（2元/天*44天*77平）。贝瑞卡诺公司提前解除合同，且在解除前并未缴清租金，依据双方合同约定，应承担违约责任，故太阳城购物中心主张3个月租金25641元和物业费13860元共计39501元作为违约金以及保证金12874.4元不予退还，符合合同约定，一审法院予以支持。关于货品损失，太阳城购物中心在贝瑞卡诺公司发出解约函后将贝瑞卡诺公司店铺内所有的货品予以扣留控制，在贝瑞卡诺公司一再发函要求取回的情况下仍不予退还，其虽辩称依据双方合同约定太阳城购物中心享有留置货品的权利，但该约定属于显著加重一方责任的格式条款，显失公平，其擅自将贝瑞卡诺公司货品扣押超出了私力救济行为的合理限度，故太阳城购物中心应对不当处理货品产生的损失承担赔偿责任。贝瑞卡诺公司举证的系统库存清单显示库存数量为762件，但无相应进货单、入库单、销货单佐证，无法确认统计来源的准确性，一审法院认定以双方实际现场清点的数量为准，故贝瑞卡诺公司已实际取回现有库存货品，不再计算丢失物品的损失。双方一致认可在太阳城购物中心保管期间过期的货品进价为2841.19元，一审法院认定该部分损失为2841.19元。对于破损货品，贝瑞卡诺公司自认有破损的货品中不含食品，结合贝瑞卡诺公司提交的照片，仅能看出包装污损，不能证明该部分商品本身损坏至无法使用的程度，但包装不同程度的损毁客观上影响二次销售，且太阳城购物中心未提供证据证明货品提存前的状态，无法证明破损与其搬运、提存行为无关，故太阳城购物中心理应承担贝瑞卡诺公司部分损失。一审法院结合该部分货品的进价，酌定该破损对贝瑞卡诺公司造成的损失为10000元。贝瑞卡诺公司主张按照利润率25%计算的销售额作为损失计算依据，其未能提供证据证明经营利润情况，一审法院不予采信。关于太阳城购物中心诉请的保管货品的仓库费，因其扣押货品行为不当，一审法院不予支持，对于原状恢复费用，按照合同约定贝瑞卡诺公司应对案涉店铺恢复原状负有义务，但因太阳城购物中心在贝瑞卡诺公司闭店后即刻收取钥匙控制案涉房屋，未给予贝瑞卡诺公司搬离货品及拆除装修的合理期间，造成贝瑞卡诺公司客观上恢复不能，结合双方过错，一审法院酌定贝瑞卡诺公司承担拆除费用8000元。关于贝瑞卡诺公司主张的装修物品损失，其仅提供装修物品采购合同及清单，无支出相关费用的凭据，但客观上因太阳城购物中心未给予贝瑞卡诺公司搬离期限，在拆除过程中也存在损毁装修物品的可能，一审法院酌定太阳城购物中心赔偿贝瑞卡诺公司装修物品损失8000元。综上，贝瑞卡诺公司应支付太阳城购物中心租金及物业费19311.6元、违约金39501元、原状恢复费用8000元，合计66812.6元，太阳城购物中心应赔偿贝瑞卡诺公司货品损失12841.19元、装修物品损失8000元，合计20841.19元，债务相抵后由贝瑞卡诺公司支付太阳城购物中心45971.41元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、贝瑞卡诺公司与太阳城购物中心于2018年9月签订《商铺租赁合同》于2020年4月4日解除；二、太阳城购物中心支付贝瑞卡诺公司货品损失12841.19元、装修物品损失8000元，合计20841.19元；三、贝瑞卡诺公司支付太阳城购物中心租金及物业费19311.6元、违约金39501元、原状恢复费用8000元，合计66812.6元；上述二、三项判决相抵后，贝瑞卡诺公司于判决发生法律效力之日起10日内支付太阳城购物中心有限公司45971.41元；四、驳回贝瑞卡诺公司的其他诉讼请求；五、驳回太阳城购物中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1785元，反诉费1095元，合计2880元，由贝瑞卡诺公司负担2196元，由太阳城购物中心负担684元。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院审理期间，贝瑞卡诺公司提交自制的2020年1-5月经营情况统计表一组，证明贝瑞卡诺公司因疫情影响出现严重经营困难，当月产生的经营收益已经无法支付当月的房租，更无法支付员工工资及其他经营支出，故贝瑞卡诺公司解除合同是因为防控疫情这一不可抗力所造成的，并非违约行为。太阳城购物中心质证认为：对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据系贝瑞卡诺公司自行制作，并无进货单等证据予以佐证。此外，贝瑞卡诺公司2020年4月3日就已经擅自闭店，不再经营，但该证据还包含了5月份的经营情况，故太阳城购物中心认为该证据不真实。本院认证意见：该证据系贝瑞卡诺公司自行制作，无其他证据佐证，且无法证明其经营状况与疫情存在必然关联，证明效力应不予确认。本院审理期间，太阳城购物中心未提交新的证据。本案二审中的争议焦点为：1.案涉租赁合同解除过程中上诉人是否应承担违约责任及相应的违约金数额；2.上诉人主张的租金减免是否应予支持；3.原状恢复费用是否应由上诉人负担；4.上诉人主张的货品损失是否应予支持。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人向被上诉人发出解除函的时间为2020年4月3日，此时案涉商铺所在的太阳城购物中心已经恢复经营，上诉人认为因疫情影响导致案涉租赁合同目的不能实现，故其提前解除合同不应承担违约责任的主张依据不足，本院不予支持。根据上诉人与被上诉人间租赁合同的约定，上诉人提前解除合同的，应支付恢复原状费用、赔偿被上诉人相当于3个月的租金、物业管理费及履约保证金，一审法院依据双方合同约定判令上诉人给付被上诉人违约金39501元，被上诉人不予退还履约保证金，并结合双方过错酌定上诉人承担恢复原状费用8000元并无不当，本院予以维持。关于上诉人应缴纳的租金，一审法院已考虑到疫情影响，酌情予以减免，本院不再予以调整。关于上诉人主张的商品损失，其所提供的销售管理系统等证据不足以证明其主张，一审法院结合现场清点结果、商品包装破损情况、部分商品的进价等，酌定被上诉人赔偿上诉人货品损失12841.19元，系依法行使裁量权，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人贝瑞卡诺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2897元，由上诉人无锡贝瑞卡诺科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  马 帅审判员  郑 慧二〇二一年五月二十八日法官助理李映碧书记员孙雪松