福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽09民终548号上诉人（原审被告）：屏南鸿运房地产开发有限公司，住所地福建省屏南县古峰镇国宝路296号2幢129D，统一社会信用代码：913509235633782505。法定代表人：李赛月，执行董事。委托诉讼代理人：魏永建，福建广澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林明山，男，1977年3月18日出生，汉族，住福建省屏南县。被上诉人（原审原告）：郭丽华，女，1979年9月13日出生，汉族，住福建省屏南县。上诉人屏南鸿运房地产开发有限公司（以下简称“鸿运地产公司”）因与被上诉人林明山、郭丽华商品房预售合同纠纷一案，不服福建省屏南县人民法院（2020）闽0923民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿运地产公司上诉请求：撤销福建省屏南县人民法院（2020）闽0923民初1112号民事判决第一项，并依法改判上诉人不承担任何逾期办证赔偿责任。事实和理由：一、原审法院将“商品房买卖合同”附件补充协议认定为格式条款缺乏事实和法律依据。《商品房买卖合同》附件补充协议虽然是上诉人单方制定，但是经过上诉人仔细阅读和充分理解后，在平等自愿的基础上达成的意定条款，根据平等主体意思自治的原则，意定条款在不违反法律规定的前提下对双方均有法定约束力且应优先适用。在合同附件补充协议有效前提下，由于政府原因、购房人原因等非上诉人过错造成案涉商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，上诉人依照合同约定不承担任何逾期办证责任。原审法院以《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定推演“合同法对违约主张严格责任”从而认定上诉人对逾期办证有责任明显不当。因为本案上诉人与被上诉人通过《商品房买卖合同》的意定条款约定非上诉人过错导致的逾期办证不承担赔偿责任，并不适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定。二、上诉人对2017年1月17日之后逾期办理不动产权属证书不应承担任何法律责任。无论是原《商品房买卖合同》还是其附件补充协议都明确约定，上诉人对非自身原因导致的逾期办证不承担任何法律责任。这约定应当合法有效，对双方都有约束力。上诉人在原审庭审中已经举证证明确有电话通知被上诉人及时来协助办理不动产权属证，但由于被上诉人自身原因未能前来协助办理不动产权属证书，上诉人不是法定执行机关，无权强制被上诉人前来配合办理不动产权属证书。根据“谁主张谁举证”的基本原则，被上诉人应当对其“上诉人在逾期办证中存在过错“进行举证，庭审中被上诉人主张”已经在接到上诉人通知办证的第一时间前来办证”却没有任何证据可以证明。综上，上诉人已经如期向屏南县住房和城乡规划建设局提请项目竣工验收备案，已经按约定完成购房合同约定的配合办证的义务；上诉人不存在因自身原因导致逾期办证的情形，没有证据证明是上诉人的过错导致办证逾期。现上诉人为维护自身合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法判准支持上诉人的上诉请求。被上诉人林明山、郭丽华辩称：1．上诉人上诉认为“原审法院将《商品房买卖合同》附件补充协议认定为格式条款缺乏事实和法律依据”的观点是错误的。首先，一审法院认为“本案补充协议中相关违约条款系上诉人提供的格式条款，符合免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之条款，依法应当认定无效”是公正和正确的。违约责任属于无过错责任，即无论被告是否过错，只要违约都应当承担违约责任。所以上诉人当庭提交的用于证明其逾期办证的原因是政府的行为而其自身没有过错的证据，是没有任何证明意义和作用的，况且这些证据也无法证明其逾期办证是政府造成的。上诉人证据目录中的2、3组证据中的诸如“规划测绘部门迟延出具终测报告”、“屏南县住建局规划审批与房产测绘全封闭阳台的计算规则不一致，导致政府相关部门于2016年5月才纠正”“上诉人被政府行政处罚的材料”“实施两证合一登记制度”等等，这些事实是因上诉人自身的原因造成的，并且以上上诉人举证的事实对上诉人如期办证都没有任何影响，也不属于不可抗力，上诉人不能将违约的原因归责于政府行为，所以这些事实不能成为上诉人免责的事由。其通过签订补充协议这种格式条款的手段把责任推给政府从而免除其主要责任，排除被上诉人主要权利的做法，被一审法院认定无效是正确的。况且合同具有相对性，如果上诉人认为是因政府的原因造成违约，其仍应要向被上诉人承担违约责任，至于政府的原因，那是上诉人与政府之间的事，与被上诉人无关。其次，主合同与所谓的补充协议是同一日签订的，既然是同一日签订的，为什么要来个补充协议呢，为什么不把补充协议的内容也加入主合同中当作主合同呢？显然上诉人是有所企图的。因为，主合同的版本有经过主管部门的监管和备案，内容合法有效，而补充协议是没有经过监管和备案的，内容不合法，上诉人企图绕过或逃避政府监管用补充协议的内容来补充其不合法的内容，这样的补充协议必然减轻了上诉人的责任，也没有向被上诉人提示、告知和说明，所以这样的格式条款被一审法院认定无效是正确的。2．上诉人认为其“对2017年1月17日之后逾期办理不动产权属证书不应当承担任何法律责任”也是无稽之谈和无理取闹的。根据谁主张谁举证的原则，上诉人没有证据证明被上诉人存在过错，没有证据证明被上诉人不配合上诉人办证，应当承担举证不能的后果。按常理推之，购房人总是希望早点拿到房产证才放心的，且在城关购房大部分都是为了孩子读书，孩子读书是要迁户口到城关的，所以谁都想早点办证的，没有不配合之理的。而且早在签订合同时就和被上诉人签订了委托办证的补充协议，早就把被上诉人该提交的诸如身份证复印件、结婚证复印件、委托办证合同、授权委托书等材料都给了上诉人，所以逾期办证被上诉人根本不存在过错，至于授权委托书的时间是上诉人根据办证的时间来填写的，不能以此来证明被上诉人有过错。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人滥用诉权、无理取闹，意图利用其强势经济实力拖垮被上诉人这样的弱势群体。故请求二审法院进行书面审理，驳回上诉、维持原判，并判决其承担二审诉讼费。林明山、郭丽华向一审法院起诉请求：判令鸿运地产公司支付逾期办理不动产权属证书违约金36000元，并从起诉之日起按月利率0.5%支付利息。一审法院认定事实：2015年5月20日，林明山、郭丽华与鸿运地产公司签订商品房买卖合同一份，合同约定鸿运地产公司将其开发的位于屏南县××路××号××单元××室××商品房出售给林明山、郭丽华，房屋总价款720000元，鸿运地产公司应于2015年6月30日前向林明山、郭丽华交付符合条件的商品房。合同第二十条约定：房屋登记约定为双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，双方同意自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，并约定了其他内容。合同签订后，林明山、郭丽华按合同约定向鸿运地产公司支付了全部购房款720000元，鸿运地产公司也已依约将案涉房屋交付给了林明山、郭丽华使用。2015年12月18日，鸿运地产公司将办理房屋权属登记所需要的材料提交屏南县住房和城乡规划建设局，并于2015年12月25日完成项目竣工验收备案。同时，鸿运地产公司于2015年12月29日向屏南县房地产管理所申办房屋所有权证初始登记，并于2016年1月5日办妥所有权证号为屏房权证古峰字第2××4号的房屋所有权初始登记，2017年1月17日办妥闽（2017）屏南县不动产权第0××9号“两证合一”的不动产初始登记。期间，鸿运地产公司因鸿运裕景项目超容而被屏南县政府相关职能部门处罚，并补交了土地出让金91000元,并且有通知林明山、郭丽华补交材料。2017年11月15日，林明山、郭丽华取得案涉房屋所有权证书。另查明，2015年10月26日，屏南县人民政府成立不动产登记工作领导小组，并于同年11月17日印发《屏南县不动产统一登记工作方案》的通知。2016年1月1日起，房屋权属证书与土地证书合并为不动产登记证书。2016年1月28日，屏南县范围内的不动产开始施行统一登记，原来的房屋所有权证书和土地使用权证书合一，统一办理不动产登记证书。不动产统一登记实施前后，房产及土地登记业务的办理不受影响。一审法院认为：一、关于补充协议违约金条款效力问题。从《商品房买卖合同》附件十一补充协议全部内容来看，双方约定的权利义务并不对等。虽然该补充协议并未免除出卖人逾期交房、办证的违约责任，也未排除买受人的主要权利，但其中买受人逾期付款违约责任与出卖人逾期交房、办证的违约责任相差甚大，比如买受人逾期付款期限分7天以下、7至15天、15至30天、30天以上四个等级对应购房款的1‰、3‰、5‰、8‰四个等级计算违约金，而出卖人逾期交付房屋时间却允许买受人给予90日宽限期，宽限期满还未交付只承担已付购房款0.1‰的违约金，逾期办证也只承担已付房款0.1‰的违约金。可见，补充协议中相关违约金争议条款明显加重了买受人的责任，减轻了出卖人的责任，有违公平原则；并且该补充协议是在《商品房买卖合同》签订当天补充的，也有悖常理。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案补充协议中相关违约金条款系鸿运地产公司提供的格式条款，符合免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之条件，依法应当认定为无效。二、关于本案是否存在逾期办证情形，鸿运地产公司是否存在过错，是否应当承担违约责任问题。补充协议相关争议条款已评判认定无效，不再赘述。按照《商品房买卖合同》第十一条、第二十条约定，案涉房屋交付日期为2015年6月30日，鸿运地产公司应在案涉房屋交付后360日内给买受人办理案涉房屋所有权证，而林明山、郭丽华是2017年11月15日才取得案涉房屋所有权证，鸿运地产公司已逾期办证，本案存在逾期办证情形。其中，关于鸿运地产公司主张逾期办证系因政府法令、政策、行为等不可抗力原因导致，其应免责的问题。首先，对于其公司能否因政府的行政行为免责的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。可见，合同法对违约责任采纳的是严格责任，违约方不能因其与第三人之间的纠纷而免责，且该主张属于鸿运地产公司与行政管理部门之间另外的法律关系，并不影响鸿运地产公司依据涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》向买受人承担违约责任，故鸿运地产公司主张因屏南规划测绘队出具测绘报告迟延导致其竣工验收备案延迟与本案中其公司应承担的违约责任没有关联性，不予采纳。其次，关于不动产登记的政策调整，鸿运地产公司能否因此而免责的问题。根据中华人民共和国建设部下发的建房［1997］第178号《建设部关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》第一条关于“房屋权属证书分为《房屋所有权证》《房屋共有权证》《房屋他项权证》三种（见样本）。”的规定，房屋权属证书并不包括土地使用证书。根据上述商品房买卖合同二十条关于“因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，双方同意自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定，以及双方合同履行情况来看，2016年6月24日至林明山、郭丽华起诉时，可以分两个阶段：1.2016年6月24日至2017年1月17日。此期间，因《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日施行，屏南县政府于2016年1月28日开始实行不动产统一登记。林明山、郭丽华于2016年6月24日后未能取得不动产登记证书，系因国家政策调整，责任并不能归责于鸿运地产公司，鸿运地产公司不应承担支付逾期办证违约金的责任。2.2017年1月17日，鸿运地产公司已办妥“两证合一”不动产权的初始登记，自该日起，案涉房屋能够办理房屋所有权证书，但鸿运地产公司逾期拖延至2017年11月15日才给买受人林明山、郭丽华办妥房屋权属证书，应承担违约责任。三、关于林明山、郭丽华是否要承担逾期办证的责任。虽然鸿运地产公司有通知林明山、郭丽华前来补交材料或者办证，但是其未有证据表明林明山、郭丽华有逾期提交材料或者逾期前来办证。况且其公司反复强调要为买受人向银行贷款提供阶段性担保，那么2017年1月份已办理完项目工程房产的不动产权属证书情况下，何必拖延至9月份再通知。而且，对于买受人来讲，其购房目的不仅仅是居住，也是希望得到权属证书才有保障，其没有理由去拖延办理产权证，除非不可抗力等因素导致。因此，鸿运地产公司主张买受人逾期前来办理产权分户的依据不足，由此主张买受人需承担相应违约责任的依据亦不足，不予采纳。四、关于违约金诉求是否已过诉讼时效问题。案涉《商品房买卖合同》中约定的买受人逾期取得房屋所有权的违约金计算方式为“……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算。按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，自案涉房屋约定交付之日即2015年6月30日起计算360天后的第二天起，买受人就应当知道自己的权利受到侵害，此时就可主张逾期办证违约责任，但买受人迟延主张违约，直至2020年8月4日才起诉主张违约，按照《民法总则》规定的三年诉讼时效倒推，本案的逾期办证违约金应从2017年8月5日起计算，之前的逾期办证违约金诉求已过诉讼时效，不受法律保护。综上所述，买受人林明山、郭丽华与出卖人鸿运地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因《商品房买卖合同》约定的房屋所有权证书不包含土地使用权证，按照《商品房买卖合同》第十一条第一项、第二十条规定，以及双方合同履行情况来看，鸿运地产公司应承担2017年1月17日至2017年11月15日期间按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但因2017年8月5日前的违约金诉求已过诉讼时效，则本案的违约金起算点为2017年8月5日，至2017年11月15日终止，共计103天，故本案违约金为103×0.1‰×720000元＝7416元，应由违约方鸿运地产公司赔付给买受人林明山、郭丽华。上述逾期办证违约金并非买受人预期可得的，也不占用买受人的资金，买受人林明山、郭丽华主张逾期办证违约金从起诉之日起按月利率0.5%计算利息没有依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、鸿运地产公司应于判决生效之日起十日内向林明山、郭丽华支付违约金7416元；二、驳回林明山、郭丽华的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人鸿运地产公司依法提交了：1．证人笔录；2．证明、购房合同；3．不动产权属证书办证一览表、不动产权属证书。本院依法组织双方进行了证据交换和质证。经审查，上诉人鸿运地产公司提交的证据系关于案外人屏南县知进发展股份有限公司办理不动产权属证书的情况，上诉人鸿运地产公司是否及时通知案外人办理不动产权属证书，与是否有及时通知本案买受人，并无关联性，本院对该三组证据不予采信。一审认定的事实，双方均无异议，且有相关证据证明，本院予以确认。二审另查明，《商品房买卖合同》第二十五条约定，任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。附件十一《补充协议》第一条第2点约定，甲方（鸿运地产公司）给乙方（买受人）的所有通知，可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递方式送达，或以在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。本院认为，一审法院认定林明山、郭丽华关于2017年8月5日之前的逾期办证违约金的诉求已过诉讼时效，不受法律保护，双方针对该诉讼时效问题均未提起上诉，因此对于2017年8月5日之前的违约金问题本院不作为二审的焦点问题进行审查。双方约定房屋交付日期为2015年6月30日，至2017年11月15日，已两年多。不论是按照《商品房买卖合同》第二十条约定的自商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，还是按照附件十一《补充协议》第六条第6点约定的自商品房交付之日起360个工作日内取得房屋所有权证书来计算，均已超过了约定的办证期限。因此，《补充协议》第六条第6点的效力问题，对于认定本案逾期办证的违约责任，并无影响，鸿运地产公司在二审审理过程中亦认可不再主张该上诉理由，对该问题本院亦不作为二审的焦点问题进行审查。综合前述分析，本案二审的争议焦点应为鸿运地产公司应否承担2017年8月5日之后的逾期办证违约金。对此本院予以分析认定如下：林明山、郭丽华至2017年11月15日取得不动产权属证书，客观上已存在逾期，鸿运地产公司主张不承担逾期办证的违约金，应当由其对免责事由承担举证责任，即应举证证明逾期办证为买受人原因，以及因买受人原因造成逾期的具体期间。鸿运地产公司于2017年1月17日办妥闽（2017）屏南县不动产权第0××9号“两证合一”的不动产初始登记，自此已具备办理不动产权属证书的条件，鸿运地产公司应当积极履行己方的配合办证义务，即及时通知买受人提供相关办证资料、协助递交办证资料、代缴费用等。根据鸿运地产公司一审提供的证据，《办证明细》关于林明山、郭丽华这一户虽记录有“9.7通知”，但该明细系其单方制作，两名证人刘某、韦某均系鸿运地产公司的原员工，与鸿运地产公司存在利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第三项规定，对该证人证言不予采信，不能证明鸿运地产公司在2017年9月7日通知了买受人。并且不论是根据《商品房买卖合同》还是《补充协议》的约定，针对合同事宜发送的通知应当以书面方式进行，鸿运地产公司以电话方式口头通知，亦不符合合同所约定的通知方式，不能产生合同约定的通知的效力。鸿运地产公司在二审中补充提供的证据，亦不能证明其有及时通知本案买受人配合办证以及具体的通知时间。因此，鸿运地产公司主张本案逾期办证系买受人个人原因，但未能提供有效证据证明其通知买受人配合办证的具体时间，不能证明买受人存在迟延提交办证材料的情形，亦无法计算因买受人迟延提交相应材料而应当扣除的逾期办证的期间，鸿运地产公司应当承担举证不能的不利后果。其关于无需承担2017年8月5日之后的逾期办证违约金的主张，不能成立。综上所述，上诉人鸿运地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人屏南鸿运房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈潇婷审 判 员 林 玮审 判 员 陆学宇二〇二一年五月二十六日法官助理 陈玉玲书 记 员 陆垭婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……