江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2902号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘虎，男，1974年12月05日生，汉族，住安徽省广德县。委托诉讼代理人：章利剑，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张瑞，女，1974年10月24日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。原审被告：南京市栖霞区禾口日式料理店，住所地在江苏省南京市栖霞区仙林街道文范路******。经营者：刘虎。上诉人刘虎因与被上诉人张瑞、原审被告南京市栖霞区禾口日式料理店（以下简称禾口日料店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初6178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，于2021年4月8日公开开庭审理了本案，上诉人刘虎及其委托诉讼代理人章利剑、被上诉人张瑞、原审被告禾口日料店的经营者刘虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘虎上诉请求：1.撤销（2020）苏0113民初6178号民事判决第三项，对121972.60元房屋占有使用费给予减免；2.撤销（2020）苏0113民初6178号民事判决第五项；3.一审、二审诉讼费由张瑞承担。事实与理由：刘虎承租案涉房屋用于经营日式料理，从2017年2月24日起一直经营，在签订的案涉租赁协议之前，刘虎对承租房屋进行了装修，花费近80万。虽然案涉协议履行期己在疫情解除后，但由于刘虎经营主要涉及海鲜产品，国家对此类产品的检疫级别仍参照疫情期间的标准，对刘虎的经营影响持续。一审法院在审理案件中，没有充分考虑疫情对刘虎的影响。一、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。一审法院没有充分考虑疫情对刘虎的实际影响，对占有使用费并未免。二、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。一审法院不应支持违约金和逾期支付租金的违约金。三、双方曾在一审法院主持下达成调解，但因其他原因造成双方最终没有解决。一审法院应该充分考虑双方和解意向，主动调解，减化矛盾，而不是机械办理案件。张瑞辩称，一、请求驳回刘虎关于要求撤销民事判决书的第三项，依法对房屋占有使用费给予减免的上诉请求。案涉房屋租赁合同签订于2020年4月16日，当时江苏省疫情已经平息，各行各业陆续正常经营。刘虎是在认真慎重考虑后签订此房屋租赁合同，考虑到疫情偶有零星发生，案涉租赁合同也明确给予两个月免租期，并约定了疫情期间的付款方式，这也是刘虎的自身选择。租赁合同签订之后，因经营不善造成不能按期支付房屋租金，是其自身经营风险导致。张瑞在多次催缴房租后，刘虎仍然拒绝履行支付房租义务，张瑞依照合同约定条款解除合同。考虑到刘虎因江宁秦淮河防洪大坝违建官司在身，因其资金周转困难，张瑞已多次向刘虎提出调解方案，以求尽早拿回租赁物，但均被刘虎拒绝。而刘虎要求采取降低房租、延长房屋租期的方法重新签订新合同，张瑞虽然同意降低房租延长年限，但刘虎最终拒绝签署新合同，在调解、减少房租的方案均失败之后，刘虎依然不缴纳房租和水电、物业费用，占据租赁房屋不进行交接。在此期间，刘虎一直以房屋不租给他也租不出去的理由拖延，直到2020年12月16日，张瑞获悉案涉房屋已经搬空，处于失控状态才报警。为避免进一步扩大损失，张瑞在警察的见证下收回了房屋，在此期间，先后有多个潜在租户和张瑞约谈租房屋事宜，均因刘虎占用房屋拒绝搬出而无法商谈，给张瑞造成经济损失。二、请求驳回刘虎要求撤销民事判决书第五项的上诉请求。新冠疫情虽然影响各行各业，但仍在可控范围，尤其是南京市疫情防范工作细致规范，刘虎不应夸大疫情影响，借疫情零星发生滥用国家关于疫情的指导意见，而是应该积极履行自身义务。一审法院已经考虑疫情偶有发生，将违约金调整到三个月租金标准计算，该判项合法合情合理，应予维持。三、一审诉讼费仍按一审判决执行，二审上诉费由刘虎自行承担。禾口日料店同意刘虎的意见。张瑞向一审法院起诉请求：1.判令解除张瑞与刘虎于2020年4月16日签订的租赁协议，并判令刘虎、禾口日料店立即搬迁出案涉房屋；2.判令刘虎支付2020年4月16日至2020年9月7日房屋租金75394.7并支付逾期利息（逾期利息以每日千分之五为标准，其中35000元自2020年6月15日起计算至实际支付之日止，其中40394.7元自2020年8月15日起计算至实际支付之日止）；3.判令刘虎、禾口日料店共同支付自2020年9月8日起至刘虎、禾口日料店搬离案涉房屋之日止的房屋租金，租金以2020年4月16日至2021年4月15日每年28万元，自此之后每年租金递增5000元的标准计算；4.判令刘虎支付张瑞违约金140000元（6个月租金)；5.判令刘虎、禾口日料店立即将注册经营于案涉房屋的食品经营许可证和营业执照迁离或者注销；6.刘虎支付张瑞物业费4018.2元、电费3541元、水费1632元；7.判令刘虎、禾口日料店负担本案诉讼费、保全费。刘虎向一审法院反诉请求：1.判令解除刘虎与张瑞签订的房屋租赁合同；2.判令张瑞归还房屋押金（保证金）20000元；3.判令张瑞返还截至2020年9月7日刘虎已付预付租金18283元（含2个月疫情免租期）；4.判令张瑞负担本案诉讼费。一审法院认定事实：张瑞为位于文范路9号04幢103室房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人，该房屋建筑面积为80.58平方米，规划用途为商业。2020年4月16日，张瑞（出租方、甲方）与刘虎（承租方、乙方）签订租赁协议一份，协议约定，甲方将案涉房屋出租给乙方；租期从2020年4月16日起至2023年6月15日止，租赁期三年两个月，其中两个月，因为疫情特殊情况，免收房租；该房屋第一年租金总计为280000元，第二年租金总计为285000元，第三年租金总计为290000元，房屋租赁期间各项税费由乙方承担；付款方式：采取“先付后使用”的方式，半年一付，乙方第一次支付房屋租赁费用的日期是：2020年4月15日，以后每年的5月15日、11月15日为乙方租赁费用支付日。因疫情特殊情况，第一个半年租金分三次付清，第一次支付在2020年5月15日之前，支付金额为35000元，第二次支付在2020年6月15日之前，支付金额为35000元，第三次支付为2020年8月15日之前，支付金额为70000元，三次共计缴纳半年租金为140000元；乙方承担有关租赁使用的税费，甲方负责开具相关发票；乙方于签订合同之日向甲方支付2万元作为合同定金，如甲方毁约，则双倍返还定金。在乙方支付房屋租赁费用时，该定金自动转为房屋租赁保证金。乙方向甲方支付2万元定金转化为保证金后，该保证金在合同终止或解除合同后，乙方结清全部水、电、物业费等使用费后退还；租赁协议第四条约定，乙方在租赁期限内，使用的水、电、物业管理费等其他费用，由乙方按有关规定自行负担；租赁协议第八条第二款约定，乙方应按合同约定的时间和金额支付租赁费用。每逾期一天，乙方应按应付租金的5‰向甲方支付违约金。乙方逾期缴纳租赁费用超过15天的，甲方有权单方书面通知乙方解除本租赁合同，乙方支付甲方相当于届时6个月租赁费用的违约金，且乙方投入的不动产归甲方所有。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。一审另查明，在本案租赁协议签订前，张瑞与刘虎于2017年2月24日签订租赁协议，租赁协议标的即为案涉房屋，租赁期限三年，至2020年4月15日届满，协议约定最后一年租金总计为297675元。该协议租赁期限届满后，双方签订案涉租赁协议。刘虎于2012年注册名称为“南京市栖霞区禾口日式料理店”的个体工商户，即禾口日料店，禾口日料店的组成形式为个人经营，经营场所为案涉房屋所在地址。2016年3月8日，禾口日料店取得食品经营许可证，许可证载明经营场所亦为案涉房屋所在地址。2020年4月15日，刘虎向张瑞名下62***6405银行账户转账17571元，连同前期租赁期间余款，共计向张瑞支付租赁协议约定的定金2万元。协议约定第一期租金支付期限届满后，经张瑞多次催要租金，刘虎先后多次向张瑞上述银行账户转账支付部分租金，分别为2020年5月16日支付3000元、2020年5月17日支付2000元、2020年5月19日支付2000元、2020年5月21日支付3000元、2020年5月30日支付3000元、2020年5月31日支付7000元、2020年6月8日支付2000元。2020年6月21日，张瑞向刘虎送达《单方面书面解除租赁合同通知函》，以刘虎违反租赁合同约定为由，提出解除合同，要求刘虎三日内搬离经营场所。并通过微信通知刘虎“请三日之内迁出，24号我会收回房产。”刘虎于同日微信回复“你真的要这么做，那就把多付的租金和押金退还给我吧……”张瑞回复“按照合同约定，你违约，还需付我相当于半年的违约金”，这些我都可以不算。请你结清水电，物业等相关费用，搬离店铺后，如有结余，我会退还。”刘虎回复“2个月疫情免的租金、多付的房租、2万元的押金算好当面结水电煤费用，过几日回南京随时交接。”“22000元（已付房租）+20000（押金）-（140000*365×9）至24日=38548水电煤24日晚当场算。”双方约定于2020年6月24日晚办理交接手续。2020年6月24日晚上，刘虎通过微信告知张瑞“我刘虎于2020年6月底将1.3万元结清给房东，7月15日转让不出就清退，并解除合同。”2020年6月30日，张瑞通过信息通知刘虎“要么付清余下35000元，要么15号前全部清场，我16号去收房。”刘虎回复“因疫情影响我无力支付租金，定于2020年7月7日清场退房，这是最后一次告之，以前已多次告之，望勿必做好交接。”2020年7月6日，刘虎向张瑞上述银行账户转账支付13000元。2020年8月10日，张瑞微信联系刘虎，要求刘虎“按约定支付一个月房租23333.33元。”8月15日，张瑞微信联系刘虎“22号不汇款，将没有任何商量余地。”8月25日，张瑞微信告知刘虎“若要解除合同，请结清房租，水电煤气物业等相关费用，并按照合同约定，支付违约金。”并告知“将本周启动（诉讼程序）了。”2020年9月7日，刘虎通过微信向张瑞发送日式料理店照片，告知张瑞“已停业请及时做交接。”2020年9月8日，双方协商拟办理交接时，刘虎要求张瑞降低租金，未将房屋钥匙交付张瑞，双方未办理交接手续。后张瑞委托代理人与刘虎联系重新拟定租赁合同，双方对年租金数额、支付方式未能达成一致意见；张瑞同意免除刘虎部分房租、滞纳金及违约金，要求刘虎支付房租至交钥匙之日，并结清相关费用。刘虎予以拒绝。在审理中，张瑞垫付案涉房屋水费1632元、电费3547元、2020年1月至6月期间公共服务费（物业费）2175.60元、公共水电费150元。刘虎于2020年9月7日关门停业，但一直未向张瑞返还租赁房屋，张瑞遂起诉至法院要求处理。本案在一审审理过程中，经一审法院主持调解，双方达成调解协议后，但刘虎拒绝签收民事调解书，致调解未果。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。张瑞与刘虎自愿签订租赁协议，协议约定张瑞将其所有的案涉房屋出租给刘虎，协议约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。虽然案涉租赁协议明确“其中两个月，因为疫情特殊情况，免收房租”，但协议同时明确“因疫情特殊情况，第一个半年租金分三次付清”，同时明确约定了第一个半年租金支付的方式、截止日期及金额。即双方签订租赁协议时已经考虑到疫情原因给予租金减免，根据约定的租金支付日期及金额，未确定减免租金的时段，刘虎仍应按租赁协议约定期限支付相应的租金。案涉租赁协议明确约定，刘虎应在2020年5月15日之前支付租金35000元，在2020年6月15日之前支付租金35000元，同时约定刘虎逾期缴纳租赁费用超过15天的，张瑞有权单方书面通知解除租赁合同。在合同履行期间，经张瑞多次催要，截止至2020年6月15日，刘虎支付租金22000元，尚欠租金48000元。刘虎逾期支付租金的行为已经构成违约，并且同时符合租赁协议约定的解除条件以及合同法关于法定解除的规定，张瑞有权单方面书面解除合同。张瑞于2020年6月21日向刘虎送达解除合同通知函，虽然双方之后多次就租金降低、租金给付、费用扣减以及房屋交接进行沟通，但未能达成协议。一审法院确认案涉租赁协议于解除合同通知到达之日即2020年6月21日解除。故一审法院对张瑞及刘虎要求解除案涉租赁协议的请求予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘虎以案涉租赁房屋为经营地址注册成立禾口日料店，案涉租赁协议因刘虎违约导致解除，故其应当返还租赁标的物。张瑞要求刘虎、禾口日料店搬离租赁房屋的请求符合法律规定，一审法院予以支持。截止2020年7月6日，刘虎共计向张瑞支付租金35000元，根据协议约定，该租金系截止至2020年6月15日的租金。刘虎未按协议约定支付其余租金，且占用案涉房屋未予返还，故其应当按合同约定标准继续支付租金及房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。经核算，从2020年6月16日至2020年9月7日期间的费用为75465.75元，截止至法庭辩论终结之日的费用为121972.60元（280000元/年÷365天×159天）。张瑞要求刘虎支付租金（其中包含房屋占有使用费）的请求成立，一审法院予以支持。张瑞与刘虎签订案涉租赁协议前，禾口料理店即已经成立，根据合同相对性，张瑞要求禾口料理店与刘虎共同支付2020年9月8日起至搬离案涉房屋之日止的占有使用费，缺乏事实依据，一审法院不予支持。租赁协议约定租赁期间水、电、物业管理费用由刘虎负担，张瑞已经垫付租赁房屋的部分水费、电费、物业管理费及公摊水电费，应当由刘虎直接给付张瑞。其中，张瑞主张的电费为3541元，少于其实际垫付金额，一审法院予以准许。刘虎以租赁房屋为经营地址设立禾口日料店，并取得食品经营许可证，因案涉租赁协议解除，张瑞要求刘虎、禾口料理店将工商营业执照、食品经营许可证注册地址迁离案涉房屋或注销的请求成立，一审法院予以支持。案涉租赁协议约定，刘虎向张瑞支付的2万元定金在支付房屋租赁费用时，自动转为房屋租赁保证金，该保证金在合同终止或解除合同时，刘虎结清全部水、电、物业费等使用费后退还。因张瑞已经在本案诉讼请求中明确要求刘虎支付其垫付的水、电、物业费。故该保证金应当予以退还。刘虎反诉要求张瑞退还保证金2万元的反诉请求成立，一审法院予以支持。刘虎要求张瑞返还已付预付租金18283元的请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。刘虎未按约定支付房屋租金，导致案涉租赁协议解除，其应当按合同约定承担逾期支付租金的违约金以及解除合同的违约金。关于逾期支付租金违约金，双方约定标准明显超过相关规定标准，一审法院酌情按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。关于逾期租金的数额，因案涉租赁协议于2020年6月21日解除，因此，刘虎仅需支付2020年6月16日至2020年6月21日期间的租金，该租金数额为4602.74元（280000元/年÷365天×6天）。租赁协议解除后，刘虎应当按租赁协议约定租金标准支付房屋占有使用费，张瑞要求刘虎支付房屋占有使用费的逾期付款违约金缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于解除合同违约金，虽然案涉租赁协议签订时，江苏省关于新型冠状病毒肺炎疫情已经平息，但因疫情防控影响依然存在，考虑到刘虎经营禾口日料店的实际情况，一审法院酌情按三个月租金标准计算，确定为7万元。故一审法院对张瑞超出上述违约金部分的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、张瑞与刘虎于2020年4月16日签订的关于栖霞区文范路9号04幢103室房屋的租赁协议于2020年6月21日解除；二、刘虎、南京市栖霞区禾口日式料理店于判决发生法律效力之日起三日内将位于栖霞区文范路9号04幢103室房屋返还给张瑞；三、刘虎于判决发生法律效力之日起三日内给付张瑞租金及房屋占有使用费（截止至2020年11月21日为121972.60元，从2020年11月22日起至房屋实际返还之日止，按年租金28万元的标准计算；其中2021年4月16日起按年租金285000元的标准计算）；四、刘虎于判决发生法律效力之日起三日内给付张瑞垫付的水费1632元、电费3541元、物业费2175.60、公摊水电费150元，合计7498.60元；五、刘虎于判决发生法律效力之日起三日内给付张瑞解除租赁合同违约金7万元及逾期支付租金违约金（以租金4602.74元为本金，从2020年6月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际给付之日止）；六、刘虎、南京市栖霞区禾口日式料理店于判决发生法律效力之日起三十日内将南京市栖霞区禾口日式料理店的工商营业执照、食品经营许可证注册地址迁离案涉房屋或注销；七、驳回张瑞的其他诉讼请求；八、张瑞于判决发生法律效力之日起三日内退还刘虎保证金2万元；九、驳回刘虎的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5368元（实际预缴4975元），减半收取2684元，保全费1840元，合计4524元，由张瑞负担1196元，刘虎负担3328元；反诉案件受理费378.50元（已减半收取），由刘虎负担180.80元，张瑞承担197.70元。各方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，刘虎提交证据1：栖霞区税务局完税证明一份，证明刘虎在2019年6月1日至2019年10月12月31日纳税情况。证据2：涉税信息查询结果告知书一份，证明禾口日料店2020年1月1日至2020年12月31日期间缴税款为零，禾口日料店在此期间没有经营收入。张瑞质证称：两份证据的真实性认可，关联性不认可，达不到证明目的。有无营业收入和缴纳房租是两回事。张瑞提交证据1：接处警工作记录，证明张瑞于2020年12月16日进入房屋并收回房屋。证据2：16张照片，拟证明刘虎在离开时房屋内部造成毁损，房屋前门后门均未锁，刘虎也没有任何贵重物品在房屋内。证据3：微信聊天记录一组，证明刘虎在2020年从11月27日到12月间一直在搬家。刘虎质证称，对证据1真实性没有异议，但不认可证明目的，刘虎认为张瑞一直有房门钥匙。刘虎的钥匙没有还给张瑞，其在2020年12月16日之前约了拆迁公司将屋内东西拆走。其认为原合同中约定的交付为毛坯状态，故应该以毛坯状态交还。对证据2真实性认可，2020年12月16日的房屋情况确实如照片所示。对证据3不认可。二审中，刘虎陈述称，案涉房屋已于2020年12月16日由张瑞收回，故案涉房屋的实际返还之日应该确定为2020年12月16日。相关占有使用费的计算标准不能根据双方2020年4月16日签订的房屋租赁合同计算，该合同约定的租金标准已是涨价之后的标准，单纯以此合同确定占有使用费标准对刘虎显失公平。以上事实，有完税证明、完税信息、接处警工作记录、照片、当事人陈述在卷为凭。本院认为，本案二审争议焦点为，刘虎是否应支付违约金及逾期支付租金违约金，案涉房屋是否还需要返还，刘虎应支付的租金及占有使用费金额。张瑞与刘虎所签租赁协议为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方已在协议中对租金标准及支付时间进行了明确约定，且2020年4月16日双方签订该协议时，省内疫情已有一定程度缓解，双方也在协议中对因疫情减免房租进行了约定，但因刘虎欠付租金，且经催缴后仍不缴纳，导致案涉协议解除，刘虎应根据合同约定和法律规定承担违约责任。一审法院根据双方合同约定的违约金计算方法，结合合同履行的实际情况、当事人的违约情形，酌定刘虎应该支付的违约金，并无不当。根据二审查明的事实，张瑞已于2020年12月16日收回案涉房屋，故相关返还房屋的判项，已不再需要维持。相关租金及占有使用费，也应计算至2020年12月16日止。刘虎欠付的租金及房屋占有使用费的期间为2020年6月16日至2020年12月16日，共计183天，标准参照双方合同约定的租金标准280000元/年计算，刘虎应支付的费用共计140384元（280000元/年÷365天×183天）。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。案涉协议签订于省内疫情出现缓解之后，刘虎作为从事日料行业的经营者，应该在签订案涉协议时对经营风险具备预见能力。案涉房屋并非国有或行政事业单位房屋，但张瑞已承诺免收刘虎两个月租金，刘虎也对其应缴纳的租金标准进行了确认。在此情况下，刘虎仍未按期缴纳租金，拒绝履行承租人的主要义务，其应当按约承担责任。刘虎违约后，张瑞多次与刘虎协商，要求刘虎尽快归还房屋，但刘虎一方面要求降低租金，一方面拒绝将钥匙归还，对于张瑞与其协商重新拟订合同也予以拒绝。本案进入诉讼程序后，经一审法院调解，在张瑞对刘虎的违约责任作出重大让步的情况下，双方已经达成调解协议，但刘虎却拒绝签收调解书，并在之后将房屋内部装修拆除，将房屋门户大开，弃房而去，至今也未将相关执照注销或迁出。一审法院在刘虎拒绝签收调解书后，及时依照法律规定，判决刘虎承担相应违约责任，并无不当。刘虎上诉认为一审法院适用双方约定的租金标准计算其应缴租金和使用费对其不公，并认为其不应承担违约责任，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现新情况，案涉房屋已由张瑞在2020年12月16日收回，故相应返还房屋判项已无需维持，刘虎应支付的占有使用费也应计算至2020年12月16日截止，刘虎的其他上诉请求，并无事实及法律依据，均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初6178号民事判决第一、四、五、六、七、八、九项；二、撤销南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初6178号民事判决第二项；三、变更南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初6178号民事判决第三项为：刘虎于本判决发生法律效力之日起五日内支付张瑞租金及房屋占有使用费140384元；四、驳回刘虎的其他上诉请求。若果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5368元，减半收取2684元，保全费1840元，合计4524元，由张瑞负担1196元，刘虎负担3328元；反诉案件受理费378.50元，由刘虎负担180.80元，张瑞负担197.70元。二审案件受理费3108元，由上诉人刘虎负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二一年五月十日法官助理王笑得书记员陈晓君