福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽09民终362号上诉人（原审被告）：宁德恒大置业有限公司，住所地福建省宁德东侨经济技术开发区尚德路8号东侨开发区管委会办公楼3号楼206室，统一社会信用代码91350901MA34AKMX5L。法定代表人：芮雨萌。委托诉讼代理人：程荟茹，女，1991年10月4日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：陈智江，男，1987年6月28日出生，汉族，住福建省宁德市。被上诉人（原审原告）：马李月，女，1987年3月28日出生，汉族，住福建省宁德市。委托诉讼代理人：余根宁，福建宁川律师事务所律师。委托诉讼代理人：余怡璇，福建宁川律师事务所律师。上诉人宁德恒大置业有限公司因与被上诉人陈智江、马李月商品房预售合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初3610号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁德恒大置业有限公司上诉请求：1.依法撤销宁德市蕉城区人民法院作出的（2020）闽0902民初3610号民事判决书，并依法改判其不承担责任或发回重审。2.判令陈智江、马李月承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院错误理解《商品房买卖合同》及补充协议中“明显”一词的含义，并将部门规章认定为行政法规的强制性规定，理应予以撤销、改判。首先，对于建设工程竣工验收，目前国家实行的是竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收报告》，应视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。住建部门的规章属于部门规章，并非法律或行政法规，在当事人约定与一般规定不一致时，应以约定为准。其次，一审法院认为附件十ー补充协议四(二)的出卖人责任“明显减轻”，但并未说明协议是如何“明显减轻”，实际上，附件十一补充协议中双方并没有明确何为“不合理的减轻出卖人的责任”，即没有明确不合理减轻的范围，实际上所谓的不合理应为排除对方主要权利，非主要权利的减轻不属于不合理的范围。竣工备案并非法定交付条件，五方验收及消防验收意见的取得已经符合交付条件，并未对买受人生命财产安全造成损害。《中华人民共和国合同法》第四十条规定中的“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”中的“免除其责任”当指免除出卖人主给付义务即交付房屋并协助办理产权的义务，“排除对方主要权利”当指排除买受人占有房屋并获得产权的权利。也就是说，实际上明显减轻上诉人的责任是在合同中约定排除被上诉人的主要权利，而上诉人在合同中并未作出明显减轻自身责任的约定，仅在法律可约定范围内对交付条件进行变更，不属于明显减轻上诉人责任。二、一审法院错误理解竣工期限，未依法适用相关法律规定，理应予以撤销、改判。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件用法律问题的解释(一)》第九条规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定:(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期;本案中《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》中注明的竣工时间均为预竣工时间而非实际竣工时间，竣工验收合格之日为竣工时间，即验收报告最终落款时间为竣工时间。一审法院错误理解预期竣工时间与实际竣工时间，适用法律错误，最终认定该工程实际竣工时间早于疫情发生之日。本案虽为商品房买卖合同纠纷，但与建设工程息息相关，如法院按照自身理解为业主考虑，认定竣工时间为预期竣工时间进而判定上诉人承担相应的违约责任，那么当上诉人与施工单位就竣工时间发生争议时按照法律及司法解释规定应认定竣工时间为验收报告最终落款时间，则两个法院的判决将就实际竣工时间产生分歧，进而存在两个竣工时间，即两个竣工时间之间发生的损失将由上诉人全权承担，因法院对竣工时间理解有误导致上诉人承担两次责任，该种判决对上诉人未免不公，亦容易产生矛盾判决，理应重新认定予以改判。一审法院忽略疫情的严重性，对于疫情给企业复工造成影响的事实。单纯以五方验收中竣工合同开竣工时间来予以认定交房违约责任而未综合考量，理应予以撤销改判。首先，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》，4.疫情和疫情防控措施，导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持，但是当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。其次，根据补充协议附件11条第5点约定，如遇下列特殊情形，除双方协议同意解除和变更合同外，出卖人可据实予以顺延交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间，1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。在疫情发生后，上诉人已按照约定及时通知被上诉人其所购房屋可能存在逾期交楼的情况。被上诉人知晓该情况并未提出异议。根据合同约定上诉人可按照疫情发生直至疫情消失后的期限内对交付房屋的时间予以顺延，而时至今日，疫情尚未完全结束。疫情对上诉人复工产生极大影响。一审法律忽略这一重要事实，并未对上诉人交付房屋的时间予以顺延，理应改判。综上，一审法院错误理解合同及竣工期限，最终导致一审判决事实认定错误、适用法律错误，上诉人为维护自身合法权益，特依法提出上诉。陈智江、马李月辩称，一、违约责任的认定应以《商品房买卖合同（预售）》主合同约定为准，原审法院据此判决，是正确的。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十条约定“商品房相关设施设备交付条件……2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件……。”上诉人至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，也未纳入城市供电网络并正式供电，甚至《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》也没有提交，根本不符合合同约定的交房条件。即使根据补充协议，上诉人也没有取得法定机构出具的《建筑工程消防验收意见书》，同样不符合交房的条件，构成违约。二、原审法院以补充协议条款不符合主合同第二十八条约定，仍按主合同约定条款来判断违约责任，原审法院的认定是正确的。《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定“补充协议……补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。补充协议明显减轻上诉人的交房条件和逾期交房的责任，而且限制被上诉人的权利，根据主合同第28条的上述规定，应以主合同为准。实际上，根据法律的规定，补充协议格式条款内容，依法也是无效的。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利……”。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。本案上诉人在补充协议格式条款中，单方减轻其交付条件和责任并限制上诉人要求赔偿违约金的权利，依法也是无效的。至于补充协议是否属于不合理减轻出卖人的责任问题，双方两种不同的意见，但根据法律规定，应作出不利于格式合同提供方的解释，即应当认定上诉人在补充协议中不合理地减轻其责任，仍以主合同条款为准。最后，上诉人原审提供的《宁德恒大御景半岛交楼通知书》明确载明：“办理交楼手续时间及地点安排。1、时间：2020年8月10日受理业主现场办理交楼手续。2、地点……”，上诉人自认通知交楼的时间为2020年8月10日，而原审判决计算逾期交房违约金的时间也为2020年8月10日止。上诉人对于本案逾期交房截止时间的上诉，不仅无理，也是不诚信的。三、上诉人所谓疫情期间应扣除违约天数，没有事实和法律依据，不应予以支持。首先，上诉人提供的《竣工项目审查》表，自认工程于2020年1月18日竣工，手写字体中描述包括主体工程和装修工程等均已竣工，而福建省新冠肺炎疫情一级响应的启动时间为2020年1月24日，所以其已竣工工程不存在受疫情影响的问题；其次，上诉人提供的宁德市住房和城乡建设局的文件，专门针对疫情对工期影响的出台行政意见，该文件第二条明确指出只有开竣工受疫情一级响应影响的才可顺延工期，由于恒大工程已经于一级响应前竣工故不受疫情影响不应该顺延，若要参考宁德市住建局的意见，则该工期也不该顺延；再次，疫情是否属于不可抗力，要按不同地方、行业、工种等具体情况进行认定，不能一概认定为不可抗力，依据最高院相关解释工期是否顺延，应公平合理的按照实际情况判断，宁德市住建局作为行政领域专业机构其意见可作参考。总之，原审判决正确；上诉人上诉无理，应予以驳回。陈智江、马李月向一审法院起诉请求：判决被告向原告支付逾期交房违约金，该违约金以购房款1435161元为基数，按每日万分之一自2020年6月1日计算至实际交房之日止，暂计算至起诉之日为7606.3元。一审判决认定：2018年8月5日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：×××20），约定被告将位于宁德市××路××路××路××幢××号房屋预售给原告，该商品房建筑面积122.5平方米，总价款1435161元。双方约定交房时间为2020年5月31日前，原告依约支付全部购房款，后于2020年8月10日收楼，合同约定逾期交房违约金按日万分之一计算。一审判决认为，依《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，及《商品房买卖合同》第二十八条补充协议：对本合同未约定及约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。依该两条约定，附件十一补充协议四（二）的出卖人责任明显减轻，且商品房是否可安全交付关系买受人生命财产安全，为国家住建部门强制性规定，不该以约定免除出卖人相关责任，被告于庭审时亦未提供相应符合《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件的所有证据材料，故认定案涉商品房不符合交付条件。根据《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，载明案涉房屋所在的宁德御景半岛二期工程，开工日期为2018年1月18日，竣工日期为2020年1月18日，2020年6月15日该工程完成建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的五方验收。因宁德御景半岛二期工程已于2020年1月18日竣工，而福建省是于2020年1月24日受疫情影响启动一级响应，故其竣工不受疫情影响，本案中诉争房屋的交房期限不应顺延，被告应依合同的交付日期向原告交付房屋。被告称应以2020年6月15日五方验收的日期作为住建局关于顺延开竣工日期理解，是事实上混淆了竣工与验收的概念，对该观点不予支持。原、被告双方于2020年8月10日办理房屋交付手续，原告在被告未提供《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件的所有相关材料，仍进行交付，并办理交房手续，已构成实际交付，故本案违约天数计算至2020年8月10日止，关于原告主张虽已办理交付手续，但逾期交付天数应计算至实际具备交付条件之日止不予采纳。被告未按约定的时间及时交付符合交付条件的房屋，其行为构成违约，原告要求被告支付以购房款1435161元为基数，按每日万分之一计算逾期交房违约金,予以支持。被告主张诉争房屋交付期限受疫情影响应顺延54天，因房屋工程竣工早于疫情一级响应时间未受影响，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告宁德恒大置业有限公司于本判决生效之日向原告陈智江、马李月支付的逾期交房违约金为10189.6元（以购房款1435161元为基数，按每日万分之一自2020年6月1日计算至2020年8月10日）；二、驳回原告陈智江、马李月其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。经二审审理查明：1、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条约定：“（一）出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房。”2、双方《商品房买卖合同（预售）》时又签订《充补协议》（附件十一），其中载明：四、双方同意本合同第九条变更如下：“（一）、出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）、“该商品房经验收合格”是指：由勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”五、双方同意本合同第十一条补充如下：“（一）、同意本合同第十一条第（一）款补充如下：如遇下列特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交房的时间为下列情形发生至消失的相应期间：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。”3、恒大公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》载明：案涉房屋所在的宁德御景半岛二期工程，开工日期为2018年1月18日，竣工日期为2020年1月18日。该工程建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的五方于2020年6月15日在该报告上签字并盖章。2020年6月30日东侨经济技术开发区建设局向恒大公司出具了《特殊建设工程消防验收意见书》，结论为：合格（包含案涉商品房）。4、2020年3月16日恒大公司向买受人邮寄了《关于受新冠疫情不可抗力影响的延期交房温馨提示》，邮政回单显示该邮件于2020年3月19日由本人签收。另查明，受新冠疫情影响福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月27日起全省解除重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月18日宁德市住建局针对疫情，发布《有效应对新冠疫情保障城市开发建设健康发展的若干措施》的通知，通知中第二条指出“顺延项目开竣工期限，受疫情影响的开发建设项目（含房地产项目），按疫情一级响应时间顺延开竣工期限。”本案的争议焦点为：1.案涉房产是否已具备交付条件；2.恒大公司应否承担逾期交房的违约责任，若存在违约逾期交房违约金如何确定。对此，本院予以分析、查明并作如下认定：一、关于案涉房产是否已具备交付条件的问题。本院认为，案涉《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第二十八条约定，对本合同未约定及约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故依上述合同约定，案涉《商品房买卖合同》的附件十一补充协议四（二）的相关约定，将商品房的交付标准降低为由勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。该行为应认定为明显减轻出卖人承担的责任，将直接对买受人主要权利造成影响，故该补充协议条款不成为合同的内容，仍以案涉《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付所列条件为准。恒大置业至今未提供相应证据证明案涉房产已经具备《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付所列条件，故应确认案涉房产不具备交付条件。2）对于恒大公司是否构成违约及其违约金如何计算的问题。本院认为，陈智江、马李月在签订合同后已付清购房款，且前述已认定案涉房产不具备交付条件，可见恒大置业已构成违约。《商品房买卖合同》第十二条约定“逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，购房者选择合同继续履行，恒大置业应承担逾期交房的违约责任，支付的逾期交房违约金应以每日按全部房价款万分之一的标准计算。但新型冠状病毒疫情不能预见、不能避免、不能克服，符合不可抗力的成立条件。根据《福建省高级人民法院涉新冠肺炎疫情案件审判执行工作指引》（第三批）民商事审判部分精神，因疫情和疫情防控措施，导致当事人请求顺延履行期限的，应当结合案件的实际情况予以支持。由《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》落款时间可知，案涉商品房建设工程实际于2020年6月15日才经五方验收合格，故工程竣工时间应认定为2020年6月15日。一审以该表中建设单位填写的竣工日期2020年1月18日，认定为工程竣工验收时间有误，应予纠正。因此，案涉工程属于疫情之后竣工验收，依照宁德市住建局关于《有效应对新冠疫情保障城市开发建设健康发展的若干措施》的通知，可按疫情一级响应时间顺延竣工期限，且恒大公司也依约履行了通知义务，故可扣除疫情影响期间的违约时间33天。双方于2020年8月10日办理房屋交付手续，已构成实际交付，故本案违约天数计算至2020年8月10日止。即2020年7月3日（2020年5月31日顺延33天）至2020年8月10日止，共计38天。恒大公司应支付逾期交房违约金为1435161元×0.0001×38天=5453.3元。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，各方当事人应按照合同约定全面履行义务。陈智江、马李月已依约履行义务，但恒大置业未按约定时间及时交付案涉房产，其行为构成违约，故恒大置业应支付逾期交房违约金。本案《商品房买卖合同》约定案涉房产交付时间为2020年5月31日前，因受新冠肺炎疫情影响，竣工时间顺延，故该疫情影响期间的违约金应当扣除。但案涉房产至今不具备交付条件。鉴于陈智江、马李月与恒大置业于2020年8月10日已实际办理了房屋交付手续，故恒大置业应从2020年7月3日（顺延33天）起至2020年8月10日，以购房款1435161元为基数，按日万分之一的标准计算，合计5453.3元。恒大公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初3610号民事判决；二、宁德恒大置业有限公司于本判决生效之日向陈智江、马李月支付的逾期交房违约金为5453.3元；三、驳回陈智江、马李月其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费54元，减半收取27元，由宁德恒大置业有限公司负担15元，陈智江、马李月负担12元；二审案件受理费54元，由宁德恒大置业有限公司负担30元，陈智江、马李月负担24元。本判决为终审判决。审 判 长 彭祖斌审 判 员 郑 彦审 判 员 孙 雯二〇二一年五月二十四日法官助理 周荣鑫书 记 员 林建玉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……