江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民终601号上诉人（原审原告、申请执行人）：唐琴南，女，1955年5月10日生，居民身份证号码3204211955********，汉族，住江苏省常州市新**常信怀德名园******。委托诉讼代理人：聂荣华，江苏东晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：葛建中，男，1958年9月23日生，居民身份证号码3202111958********，汉族，住江苏省，住江苏省无锡市滨湖区河埒新村****v>原审第三人（被执行人）：叶子茂，男，1963年11月8日生，居民身份证号码3202111963********，汉族，住江苏省无锡，住江苏省无锡市滨湖区滨湖镇军嶂村叶巷上**原审第三人（被执行人）：陆亚娟，女，1964年12月14日生，居民身份证号码3202221964********，汉族，住江苏省无锡市，住江苏省无锡市滨湖区滨湖镇军嶂村叶巷上**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原审第三人（被执行人）：叶美铃，女，1988年3月22日生，居民身份证号码3202111988********，汉族，住江苏省无锡市滨，住江苏省无锡市滨湖区滨湖镇军嶂村叶巷上**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原审第三人（被执行人）：江苏凯茂石化科技有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区绣溪路**。法定代表人：叶子茂，该公司董事长。上诉人唐琴南因与被上诉人葛建中、原审第三人叶子茂、陆亚娟、叶美铃、江苏凯茂石化科技有限公司（以下简称凯茂公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2018）苏02民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。唐琴南上诉请求：撤销无锡中院（2018）苏02民初300号民事判决，许可执行叶子茂、陆亚娟名下坐落于无锡市蠡湖苑28号房产，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审质证笔录中，葛建中明确不知道房管部门收取材料有无记录。一审法院对唐琴南针对葛建中提交的证据所述不能证明葛建中到产权监理处办理手续的质证意见予以采信。一审判决认定“买卖双方又于当日至无锡市滨湖区房屋产权监理处办理过户手续，签署了无锡市房产买卖格式合同，并填写了《无锡市城镇房屋权属转移登记申请书》”错误。一审判决遗漏本案关键事实：案涉房产所占土地性质是集体所有，且一直由农村经济组织进行管理；葛建中户籍所在地一直在无锡市河垺新村****，且系无锡市滨湖区太湖街道国家工作人员。二、葛建中不具有蠡湖苑28号所在地农村集体经济组织成员资格。三、葛建中不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同的情形。四、葛建中不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。五、葛建中不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产情形。六、唐琴南两次向一审法院申请调查取证，一审法院未予准许也未告知，一审审判程序违法。综上所述，葛建中主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行情形，应判决许可执行叶子茂、陆亚娟名下无锡市蠡湖苑28号房产。葛建中辩称：葛建中对查封的案涉房产具有足以排除强制执行的民事权益。案涉房产的转让系通过合法途径，经由司法拍卖及正常房屋买卖程序办理，无论在实体方面，还是程序方面，均符合现行法律及政策的规定。唐琴南上诉所提出的关于案涉房产所占土地系集体土地，葛建中不具有购买资格的上诉请求与基本事实和法律规定不符，不应得到支持。唐琴南恶意缠诉，严重影响其正常的工作和生活。请依法驳回唐琴南的上诉请求。经审理查明：唐琴南与叶子茂、叶美铃、陆亚娟、凯茂公司股权增资合同纠纷一案，上海仲裁委员会作出的（2016）沪仲案字第1841号裁决书已于2017年3月8日发生法律效力。该裁决书裁决：叶子茂、叶美铃、陆亚娟向唐琴南支付股权收购价款、逾期付款违约金；凯茂公司承担连带保证责任；叶子茂、叶美铃、陆亚娟向唐琴南支付申请人因本案实际产生的律师费、仲裁费、保全费、诉讼财产保全责任保险费共计126227.2元。仲裁过程中，无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）于2016年10月8日作出（2016）苏0211财保175号民事裁定、协助执行通知书，至无锡市不动产登记中心滨湖分中心，查封了叶子茂、陆亚娟名下登记的坐落于无锡市蠡湖苑28号等3处房产。因叶子茂、叶美铃、陆亚娟等均未履行生效裁决确定的义务，债权人唐琴南向无锡中院提出执行申请，无锡中院于2017年7月立案执行。在该案执行过程中，2017年9月12日，葛建中向无锡中院提出执行异议。2017年9月21日，无锡中院作出（2017）苏02执419号之一执行裁定：解除滨湖法院（2016）苏0211财保175号民事裁定书、协助执行通知书对案涉房产的查封措施。2017年9月23日，唐琴南向无锡中院提出执行异议。2017年12月5日，无锡中院作出（2017）苏02执异127号执行裁定：驳回唐琴南的异议请求。2017年12月21日，唐琴南向本院提出复议申请。2018年5月24日，本院作出（2018）苏执复25号执行裁定：一、撤销无锡中院（2017）苏02执419号之一执行裁定；二、撤销无锡中院（2017）苏02执异127号执行裁定；三、本案发回无锡中院对葛建中所提案外人执行异议重新作出裁定。2018年7月19日，无锡中院作出（2018）苏02执异25号执行裁定：中止对蠡湖苑28号房产的执行。唐琴南一审诉讼请求：判令许可执行叶子茂、陆亚娟名下坐落于无锡市蠡湖苑28号房产。事实和理由：无锡中院（2018）苏02执异25号执行裁定中止对蠡湖苑28号房产的执行错误，本案所涉房屋系集体所有的土地上建造的房屋，葛建中不具有房屋所在地农村集体经济组织成员资格，葛建中与叶子茂、陆亚娟签订的房产转让协议书、契约书不合法，应为无效，且未能办理过户的责任在葛建中，葛建中对案涉房产所提执行异议不符合法律规定的中止执行的情形，不具有排除强制执行的权利。葛建中辩称：案涉房屋在被法院查封前，其与叶子茂已经签订了合法有效的房产转让协议，当地街道办在协议上盖章确认，双方也切实履行。叶子茂和陆亚娟也是通过合法手段从第三方购买所得，该房屋可以流转。在房屋查封前，其已经实际合法占有房屋，并在2007年就进行了装修等。其已支付全部购房款。未办理过户登记非其自身原因。其对蠡湖苑28号房屋有排除强制执行的权利，请求法院驳回唐琴南的诉请。叶子茂、陆亚娟、叶美铃、凯茂公司未予答辩。无锡中院经审理查明：2007年5月23日，葛建中与叶子茂、陆亚娟签订房产转让协议书，约定叶子茂、陆亚娟将蠡湖苑28号房产转让给葛建中夫妇，成交价为148万元，购房款已于签订协议书当天全部付清。蠡湖社区居委会、蠡湖街道城市建设管理办公室均在房产转让协议书上盖章确认。买卖双方又于当日至无锡市滨湖区房屋产权监理处办理过户手续，并签署了无锡市房产买卖格式合同，填写了《无锡市城镇房屋权属转移登记申请书》。但无锡市房产管理局2003年1月24日下发通知，暂停办理蠡湖地区20平方公里范围内的房屋权属转移、变更、抵押等手续。由于案涉房产在上述区域范围内，故买卖双方因政策原因未能完成房屋过户手续。此后，葛建中对该房屋进行装潢并实际入住至今，葛建中以自己的名义开通了供电、燃气、电话、网络，并交纳了物业费。又查明：2003年9月3日，案外人姚仁荣通过江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）组织的司法拍卖取得了蠡湖苑28号房产。后姚仁荣于2004年12月21日与叶子茂、陆亚娟签订房产买卖契约书，将该房产转让给叶子茂、陆亚娟。无锡中院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，葛建中应承担其对案涉房屋享有足以排除执行民事权益的举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因案涉争议房屋至今仍登记在被执行人叶子茂、陆亚娟名下，葛建中请求排除对案涉房屋的执行应符合以上法定条件，否则执行法院对案涉房屋可以依法采取执行措施。本案中，葛建中在法院查封之前即与叶子茂签订了书面的房产转让协议书，并至房屋产权管理部门办理权属变更登记手续。相关银行转账和取款记录以及叶子茂、陆亚娟出具的收条亦证明葛建中已于当日支付了全部购房款。从葛建中办理固定电话移机以及水、电、燃气、物业费交纳情况分析，葛建中自购买案涉房产后即已实际占有使用上述房产至今。而葛建中至今未能办理房产变更登记手续的原因，确因无锡市房产管理局下达文件暂停办理权属转移、变更登记的客观原因导致，并非葛建中主观过错造成。上述文件只是暂停办理权属转移、变更和抵押等登记手续，并非禁止当事人之间房屋的转让。案涉房屋由案外人通过司法拍卖取得，后又转让给叶子茂、陆亚娟，亦表明案涉房屋可以合法流转。唐琴南诉称葛建中所提交的证据材料均系伪造或虚假，但并未提供相反的证据证明，故对唐琴南的反驳意见不予采纳。综上所述，葛建中的情形符合法律规定的排除执行条件。唐琴南要求撤销相关执行裁定，恢复对案涉房产执行的请求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回唐琴南的诉讼请求。案件受理费18120元（已由唐琴南预交），由唐琴南负担。本院对无锡中院查明的事实予以认可。本院另查明，2003年1月24日，无锡市房产管理局下发通知：为搞好蠡湖地区的规划建设，按照市领导批示精神及有关会议要求，暂停办理蠡湖地区20平方公里范围内的房屋权属转移、变更、抵押等手续。本院审理过程中，唐琴南申请调查案涉房产、土地等原始登记资料，本院向其委托诉讼代理人开具调查令。根据无锡市不动产登记中心出具的有关材料，案涉房产为1996年建筑，办理了无锡市郊区民房建设工程规划许可证，规划用途非成套住宅，建筑面积334.4平方米，于2004年12月23日登记在叶子茂、陆亚娟名下。本院归纳本案的争议焦点为，葛建中对案涉房产是否享有足以排除执行的合法权益。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案属金钱债权执行，葛建中以其购买了案涉房产为由提出执行异议请求排除执行而引发本案诉讼，应参照适用上述规定审查葛建中是否享有能排除执行的合法权益。首先，案涉房产原被南京中院拍卖，由姚仁荣依法竞买取得后转让给被执行人陆亚娟、叶子茂，并登记在被执行人陆亚娟、叶子茂名下，以上事实表明房产行政管理部门认可该房产可以转让并办理产权登记。姚仁荣基于南京中院拍卖成交裁定取得案涉房产所有权后，将该房产转让给陆亚娟、叶子茂，陆亚娟、叶子茂又转让给葛建中，以上所签订的房产转让协议合法有效，并未违反法律规定。唐琴南主张陆亚娟、叶子茂与葛建中签订案涉房产转让协议因所占土地为集体土地应为无效合同，本院不予支持。其次，葛建中提交的相关银行转账和取款凭证以及叶子茂、陆亚娟出具的收条可以证明葛建中已于2004年12月21日签订房产转让协议时已付清全部购房款。葛建中提交的办理固定电话移机材料以及水、电、燃气、物业费交纳凭证等证据，可以证明葛建中自购买案涉房产后不久即已实际占有使用该房产。葛建中付清全款及实际占有案涉房产均在滨湖法院查封之前。再次，根据无锡市房产管理局2003年1月24日下发的通知内容，葛建中购买案涉房产未能办理过户确系因当地政府因规划建设需要暂停办理有关房产转移、变更、抵押手续所致，非其自身原因。因此，葛建中对案涉房产享有排除执行的合法权益，唐琴南请求执行该房产，本院不予支持。综上所述，唐琴南的上诉请求及理由不成立，应予驳回。无锡中院（2018）苏02民初300号民事判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18120元由上诉人唐琴南负担。本判决为终审判决。审判长  赵建华审判员  唐志容审判员  苏 峰二〇二一年五月二十日书记员  杨 浩