山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1092民初791号原告：孙波，男，1996年2月12日，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：王亚平，山东中立达（荣成）律师事务所律师。被告：荣成市义兴商砼有限公司（统一社会信用代码913710825804109371），住所地荣成市崂山街道办事处大迟家村。法定代表人：解兆义，总经理。委托诉讼代理人：潘正杰，山东合度律师事务所律师。被告：荣成泰浩房地产开发有限公司（统一社会信用代码91371082593629524J），住所地荣成市崂山街道办事处台上林家村。法定代表人：王玉倩，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：徐国荣、于海涛，山东胶东律师事务所律师。被告：威海泰浩建设集团有限公司（统一社会信用代码913710002642029330），住所地威海市青岛中路188号。法定代表人：王建华，董事长。委托诉讼代理人：徐国荣、于海涛，山东胶东律师事务所律师。原告孙波与被告荣成市义兴商砼有限公司（以下简称义兴商砼公司）、被告荣成泰浩房地产开发有限公司（以下简称荣成泰浩公司）、被告威海泰浩建设集团有限公司（以下简称威海泰浩公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙波及委托诉讼代理人王亚平、被告义兴商砼公司委托诉讼代理人潘正杰、被告荣成泰浩公司与威海泰浩公司之共同委托诉讼代理人于海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙波向本院提出诉讼请求：1.立即停止对（2020）鲁1092执恢175号执行裁定书的执行，停止对荣成市房产以及项下土地使用权的拍卖并解除对上述不动产的查封；2.诉讼费由义兴商砼公司、荣成泰浩公司、威海泰浩公司承担。事实与理由：2017年1月21日，威海泰浩公司与王建生签订《协议书》，将荣成市作价391312元抵顶给王建生。2017年1月24日，王建生与刘聚成向荣成泰浩公司、威海泰浩公司发出《承诺书》，表示王建生已经将涉案房产出售给刘聚成。2017年2月16日，刘聚成与孙波向荣成泰浩公司、威海泰浩公司发出《承诺书》，表示刘聚成已经将涉案房产出售给孙波。2019年6月3日，威海经济技术开发区人民法院作出（2018）鲁1092执707号之五协助执行通知书，查封了荣成泰浩公司名下的18套房产（含涉案林家小区90号楼402室），查封期限为3年。2020年12月14日，威海经济技术开发区人民法院作出（2020）鲁1092执恢175号执行裁定书，裁定拍卖荣成市房产以及项下土地使用权。涉案房产符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的情形，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形。本案中，2017年1月21日，威海泰浩建设集团有限公司将案涉房产抵顶王建生，用于偿还其应当向王建生支付的工程款：2017年1月24日，王建生将案涉房产抵顶给刘聚成，用于偿还其应当向刘聚成支付的工程款；2017年2月16日，刘聚成将案涉房产抵顶给孙波，用于偿还其应当向孙波支付的工程款。2018年8月8日，荣成泰浩房地产开发有限公司将案涉房产交付给孙波。孙波曾多次要求荣成泰浩公司协助办理过户手续，荣成泰浩公司一直以各种借口未办理。另外，荣成泰浩公司系自愿承担债务，但其债务加入的范围是有限的，对于其自愿出让部分以外的财产，法院无权拍卖。义兴商砼公司辩称，第一，孙波2019年对涉案房产提出执行异议，案号为（2019）鲁1092执异85号，2019年11月18日撤回执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。孙波对执行标的提出异议后又撤回，本次执行亦系对（2018）鲁1092执707号之五恢复执行，不属于新的执行，故按上述规定，应驳回孙波的起诉。第二，在查封涉案房产前，孙波未与荣成泰浩公司签订合法有效的商品房买卖合同。王建生与威海泰浩公司之间并非房屋买卖合同关系，而系以物抵债关系，（2019）鲁1082民初4506号案件中，王建生否认威海市泰浩公司将涉案房产抵顶给自己。涉案房屋登记在荣成泰浩公司名下，威海泰浩公司无权处分。王建生将不属于自己的房产抵顶给刘聚成属于无权处分，该抵顶行为出具的是承诺书，并未得到荣成泰浩公司的盖章认可，是王建生与刘聚成的私下行为。同样，刘聚成将房产抵顶或买卖给孙波也属于无权处分，未得到荣成泰浩公司的盖章认可，是刘聚成与孙波的私下行为。两份承诺书中，王建生、刘聚成、孙波向荣成泰浩公司、威海泰浩公司明确承诺，荣成泰浩公司与刘聚成关于商品房预售合同，不实际履行，仅作为办理银行贷款和办理房证使用，他用无效。第三，涉案在查封时未经竣工验收，不具备交付条件。2019年10月24日法院张贴封条时还处于毛坯状态，法院拍摄的照片在（2018）鲁1092执707号卷宗中留存。第四，孙波未交纳房款，荣成泰浩公司未向孙波出具房款收据或发票。荣成泰浩公司向王建生出具房款收据，因抵顶不成功而作废，不能视为刘聚成、孙波已向荣成泰浩公司支付了全部房款。第五，孙波未提交证据证实非因其自身原因未办理过户登记。第六，涉案房产登记在荣成泰浩公司名下，孙波对荣成泰浩公司享有债权，并非所有权，不能排除执行。已登记的房产，应按不动产登记簿判断权利人。荣成泰浩公司、威海泰浩公司辩称，根据（2020）鲁1082民初3654号民事判决，王建生以涉案房产被查封为由，要求威海泰浩公司支付其工程款，法院采纳了其观点，认为抵顶行为无效，应继续支付工程款。故孙波的诉讼请求已经失去了权利基础。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月21日，威海泰浩公司与王建生签订《协议书》一份，约定王建生华悦新城北区土建人工费19.6万元以及价值195312元的酒兑换林家小区90号楼402室价值391312元的房产。2017年1月24日，荣成泰浩公司为王建生出具391312元的收款收据。《协议书》其他第2条规定，威海泰浩公司在王建生房款全部结清后为其办理转房手续。第4条约定，受益权是指，房产销售后，销售款专项用于支付王建生人工费。威海泰浩公司不得挪用此房的房款。王建生如需将该房产改为自用或贷款，经威海泰浩公司同意可为其办理转房贷款手续，威海泰浩公司按王建生的施工进度将贷款返还给王建生。2017年1月24日，王建生、刘聚成因抵顶工程款共同向荣成泰浩公司、威海泰浩公司出具《承诺书》一份，约定抵顶给王建生的林家小区90号楼402室房产及03号储藏室转卖给刘聚成，总价款为391312元。如因王建生与荣成泰浩公司、威海泰浩公司发生业务纠纷，上述房产的房屋所有权证须在纠纷解决后办理。2017年2月16日，刘聚成、孙波因抵顶工程款共同向荣成泰浩公司、威海泰浩公司出具《承诺书》一份，约定抵顶给刘聚成的林家小区90号楼402室房产及03号储藏室，转卖给孙波，总房款为32万元。如因刘聚成与荣成泰浩公司、威海泰浩公司发生业务纠纷，上述房产的房屋所有权证须在纠纷解决后办理。2018年6月8日，义兴商砼公司与威海泰浩公司买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）鲁1092民初541号民事判决，判决：威海泰浩公司支付义兴商砼公司混凝土价款11894544.95元及利息（以11894544.95元为基数，自2016年7月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算），案件受理费、诉讼保全费104323元均由威海泰浩公司负担。该案进入执行程序后，2019年4月15日，义兴商砼公司与威海泰浩公司达成执行和解，荣成泰浩公司自愿加入该债务履行，本院于2019年4月25日以（2018）鲁1092执707号之一执行裁定书，裁定终结该执行。2019年6月3日，本院以（2018）鲁1092执707号之五执行裁定书查封了登记于荣成泰浩公司名下的部分房产，包含涉案荣成林家小区90号楼402室。孙波于2019年10月29日提出执行异议，于2019年11月18日撤回异议申请。2020年9月23日，经义兴商砼公司申请，本院恢复上述案件执行，并以（2020）鲁1092执恢175号执行裁定书裁定拍卖含荣成林家小区90号楼402室在内的部分房产。孙波提出异议执行，本院于2021年3月22日以（2021）鲁1092执异5号执行裁定书裁定驳回孙波的异议请求。关于荣成林家小区90号楼402室的交付、装修、入住情况，各方当事人存在争议。孙波主张荣成泰浩公司于2018年8月8日向其交付了涉案房产，其于2018年8月对一间房屋进行装修、入住。为证明其主张，孙波提交：2018年8月8日，荣成泰浩公司向孙波加盖公章的1307元维修基金收款收据、孙波与房管员曲凌燕签字的《业主入住验房表》。提交印有“泰浩物业”字样的收费专用凭证打印件一宗：其中备注打印时间为2018年8月8日的收费专用作证4张，显示预收300元电费、预收200元水费、预收627.2元物业费、预收1000元装修押金；未备注打印时间的收费专用凭证一张，显示收取2018年8月份物业费39.2元；备注打印时间2020年10月29日的收费专用凭证3张，显示收取物业公共服务费470.40元两次，收取10月份水费14元，收款人曲凌燕。提交涉案房产目前的现状照片打印件4张。经质证，义兴商砼公司对加盖公章的维修基金收款收据的真实性未提出异议，对其余未加盖公章的单据真实性提出异议，并主张4张打印照片无法证实与涉争房产有关联，且即使诉争房产目前装修也无法证实孙波在房产被查封前已经合法占有使用。威海泰浩公司、荣成泰浩公司认可维修基金收款收据、《业主入住验房表》、物业收费专用凭证的真实性，并主张其向孙波实际交付了涉案房产，对4张照片的质证意见同义兴商砼公司。经审查，本院认为，维修基金收款收据加盖了荣成泰浩公司公章，威海泰浩公司、荣成泰浩公司对上述证据的真实性亦予以认可，义兴商砼公司亦未提出异议，故对维修基金收款收据的真实性，予以确认。孙波提交的《业主入住验房表》虽有孙波和曲凌燕的签字，但验收内容及验收意见并未填写，收费专用凭证均系打印件，没有公司盖章或相关人员签字确认，没有进一步证据佐证的情况下，上述证据真实性暂无法确认。孙波提交的4张照片打印件，无法显示与诉争房产有关联，对其证据效力本院不予确认。综上，通过当事人陈述及审查确认的证据，本院对争议事实认定如下：2018年8月8日，孙波缴纳了涉案房产维修基金1307元。关于孙波主张的2018年8月即接收涉案房产，并实际装修、入住的事实，证据不足，不予认定。再查，2018年8月，涉案房产无法办理网签备案手续，截止目前仍未办理网签备案手续。再查，（2020）鲁1082民初3654号，王建生诉威海泰浩公司建设工程施工合同纠纷一案中，王建生主张，涉案林家小区90号楼402室房产及03号储藏室被法院查封，无法实际抵顶，故要求威海泰浩公司继续支付工程款，本院一审判决支持了王建生的上述抗辩主张。该案判决作出后，威海泰浩公司不服，提出上诉，但上诉内容未对涉案房产无法实现抵顶的事实提出异议，仅就其余工程款数额有异议。该案仍在二审诉讼过程中。本院认为，关于本案应否驳回起诉。义兴商砼公司依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款主张本案应驳回起诉，从内容看，该条款系执行异议立案审查内容，在执行异议阶段已经做出审查认定，不属于本案审查范围。2021年3月22日，本院作出（2021）鲁1092执异5号执行裁定书，孙波对不服，在裁定书送达后十五日内提起执行异议之诉，符合立案受理条件。关于孙波是否具有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，刘聚成以涉案房产抵顶孙波的工程欠款，孙波与刘聚成之间系以物抵债的合同关系。孙波与荣成泰浩公司、威海泰浩公司之间，孙波与刘聚成之间，在房产查封之前，未签订合法有效的书面房屋买卖合同、房屋抵顶协议。其次，孙波提交的证据可以证实其在涉案房产查封之前缴纳了维修基金，其提交的《业主入住验房表》未填写验收内容和验收意见，物业收费专用凭证系打印件，均存在瑕疵，且即使上述证据是真实的，也仅能证明荣成泰浩公司、威海泰浩公司于2018年8月向孙波交付了涉案房产，无法证实孙波于涉案房产被查封前即已实际装修、入住，并对涉案房产形成长期稳定的合法占有。再次，孙波对涉案房产的请求权基础，来源于王建生与威海泰浩公司签订的以物抵债《协议书》。（2020）鲁1082民初3654号案件审理过程中，王建生主张以物抵债不能实现，一审法院支持了王建生的抗辩主张，判决作出后，威海泰浩公司对该部分内容亦未提出上诉。故孙波对涉案房产已经丧失了请求权基础。综合上述分析，孙波对荣成泰浩公司、威海泰浩公司不产生优先于义兴商砼公司的权利，故其无权请求人民法院停止对涉案房产进行强制执行。综上，案外人孙波所提异议，不符合法律规定排除强制执行的条件，其请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回孙波的诉讼请求。案件受理费2150元，由孙波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  唐玉沙人民陪审员  邵爱英人民陪审员  宫兆瑛二〇二一年五月十八日书 记 员  吕 玮