海南省澄迈县人民法院民事判决书（2021）琼9023民初645号        原告：汤质成，男，1979年07月15日出生，汉族，住江苏省宿迁市沭阳县，公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人：朱椰城，海南外经律师事务所律师。                被告：海南三林旅业开发有限公司，住所地：海南省海口市龙华区滨海大道77号中环国际广场20楼。                法定代表人：彭云华，该公司总经理。                委托诉讼代理人：许钦凯，该公司员工。                委托诉讼代理人：郑那西，该公司员工。                原告汤质成与被告海南三林旅业开发有限公司（下称三林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序于同年4月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱椰城，被告的委托诉讼代理人许钦凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告汤质成向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《富力红树湾商品房认购书》；2、判令被告返还原告购房款1059958元、权证费600元及利息93061.545元；3、判令被告赔偿原告损失529979元；4、判令被告承担本案的全部案件受理费。上述各项诉讼请求金额暂合计为人民币1683598.54元。事实和理由：2018年3月27日，原、被告签订《富力红树湾商品房认购书》，原告认购被告开发的位于海南省澄迈县富力红树湾9栋3单元1503号房。根据约定，原告于签订认购书当日支付了定金50000元，2018年共计向被告支付房款741971元及权证综合费600元，次年5月28日支付房款317987元。被告至今未能取得《澄迈县房产预售许可证》及有其他违约行为，故涉案认购书已因被告违约导致不能履行，被告应承担违约责任并向原告赔偿违约损失。综上所述，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。原告特向法院提起诉讼，恳请判如所请。                被告三林公司辩称，一、双方签订《富力红树湾商品房认购书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立的合同，受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。二、被告已于2020年9月22日取得《澄迈县房产预售许可证》，符合商品房销售的相关规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，以及《民法典》第五百六十三条的规定，原告主张解除认购书无任何事实和法律依据，依法应不予以支持。三、原告已于2019年7月11日实际收房使用，收房后也并未提出异议，房屋不存在影响居住使用的事实及法律问题。协议的主要目的已经实现且权利义务已履行完毕，原告主张解除认购书无任何事实及法律依据，应继续履行。同时，原告未提供任何损失证明便主张损失赔偿无任何事实及法律依据。原告因自身原因要求解除合同明显有悖客观事实，不符合适用合同解除的法定及约定情形。认购书于2018年3月27日签订，2019年7月11日原告已收房。即使原告享有合同解除权，但已验收使用涉案房屋且协议签订至今早已超出一年，行使合同解除的权利已自然消灭，故原告不享有合同解除权。综上，原告的诉讼请求与客观不符，于法无据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。                本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：                2018年3月27日，原告汤质成（乙方）与被告三林公司（甲方）签订《富力红树湾商品房认购书》（下称《认购书》，约定原告认购被告开发的位于海南省澄迈县的中国富力红树湾A05区9栋3单元1503号房。《认购书》第二条“付款方式”约定，乙方同意按商业按揭方式付款，优惠认购价1123468元。乙方保证遵守海南省政府关于限购房的相关政策，且承诺符合政策规定的购房资格，如有不实或欺瞒，给甲方造成损失的，乙方应当向甲方承担一切经济损失及法律责任。备注：乙方在接到甲方的签约通知函后，3日内提供第四条约定的所有资料及买受人的产权情况说明、海南省商品房住房合同备案证明、无房承诺书、买受人及家庭成员身份证复印件，10日内签署《商品房买卖合同》。第五条约定，已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全正确按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款。《认购书》签订当日，原告支付定金50000元给被告。之后，原告又分别于2018年4月4日支付468元，4月5日支付13000元和500000元，6月22日支付178503元，7月13日支付600元，2019年5月28日支付317987元给被告三林公司。2019年7月11日，被告三林公司将案涉房屋交付原告使用。2020年9月22日，被告三林公司取得富力红树湾项目A05区7#、8#、9#楼的《澄迈县房产预售许可证》。之后，被告要求原告提供其具备购房资格的相关资料，以便提交房产管理部门进行审核。因原告拒不提供，导致双方一直未能签订正式的商品房买卖合同。现原告以其社保缴纳条件未达到购房要求，已不具备在海南的购房资格为由向本院提起诉讼，要求解除《认购书》。                另查明，因签订《认购书》时被告未取得房产预售许可证，原告无法办理按揭贷款。经双方协商后变更付款方式为一次性付款，被告在房价上给予原告一定优惠。                再查明，案涉房屋所在土地及房屋并未设立抵押权。2020年12月10日，富力红树湾项目A05区二期（7#、8#、9#）项目完成工程项目竣工联合验收相关工作，可依法办理不动产权登记，房屋销售等后续手续。                本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告汤质成与被告三林公司于2018年3月27日签订的《认购书》，是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示。在签订《认购书》时被告虽未取得预售许可证，但在原告起诉前，被告已取得《澄迈县房产预售许可证》，故《认购书》应认定合法有效。《认购书》只是约定了房号、面积、价格、价值期限以及逾期付款的违约责任，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，不符合本约合同的基本构成要素，其性质应为预约合同。《认购书》签订后，因被告尚未取得商品房预售许可证，导致原告无法办理按揭手续。在海南省政府以及地方政府陆续出台了一系列的限购政策后，原告仍陆续向被告支付了全部购房款。原告作为完全民事行为能力人，在从事购房等重大交易活动时，理应慎重考虑自身是否具备履约能力。在明知被告尚未取得商品房预售许可证，双方未能签订正式的商品房买卖合同的情况下，原告仍于2019年7月11日办理了收房手续。至起诉之日，原告已占有使用案涉房屋长达一年多时间。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。现原告仅以购房政策发生变化，自己已不具备海南的购房资格，导致《认购书》不能履行为由要求解除《认购书》，但又拒绝提供相关资料供房产管理部门对其是否具有购房资格进行审核。原告提交的证据无法证明双方已无法签订正式的《商品房买卖合同》，合同目的不能实现，应承担举证不能的不利后果。因此，本案不具有合同约定解除和法定解除情形，《认购书》不能依法解除。故对原告解除《认购书》的诉讼请求，本院不予支持。因《认购书》尚未解除，原告请求被告返还购房款、权证费、利息以及赔偿损失的主张于法无据，本院不予支持。                综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：                驳回原告汤质成的全部诉讼请求。                案件受理费9976.2元，由原告汤质成负担。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判员林海宁    二〇二一年五月七日            法官助理周乃垚            书记员王双            《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》            第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。