江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终1614号上诉人（原审被告）：南京尚东花园幼儿园，住所地江苏省南京市栖霞区仙林大道**。法定代表人：袁园，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：高中新，江苏兆仕禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦红，北京市京师（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京新城创置房地产有限公司，住，住所地江苏省南京市鼓楼区湖北路**/div>法定代表人：唐云龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦蓓蓓，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：管澄伟，江苏新高的律师事务所律师。上诉人南京尚东花园幼儿园（以下简称尚东幼儿园）与被上诉人南京新城创置房地产有限公司（以下简称新城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院作出的（2018)苏0113民初7811号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚东幼儿园上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或查明本案事实，依法进行改判；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1、上诉人没有擅自拆改变动房屋结构的违约行为。上诉人因承租的案涉房屋阳台漏水，严重影响了校舍及幼儿的安全，自2014年5月开始，多次向被上诉人递交维修申请报告，请求被上诉人及所属物业公司予以维修，然而，被上诉人未履行本应由其履行的义务，最终2016年3月9日在征得被上诉人同意的情形下，上诉人在二楼加盖阳光房，引流三楼房顶下水，以缓解排水问题。2、上诉人与乐灵教育、大象作文的教育活动合作不构成擅自转租、转借承租房屋的违约行为。上诉人未将房屋转租给乐灵教育，其利用假期与乐灵教育进行合作，让更多的家长走进幼儿园，了解幼儿园的办学环境和办学特色，目的是宣传幼儿园的教育教学工作，让家长和孩子了解幼儿园。一审法院也认定上诉人未收取乐灵教育的任何费用。上诉人与大象作文阅读活动的合作，更是公益性的讲座，上诉人亦未收取任何费用。上诉人作为案涉房屋的独立承租人，有权就自身的教学工作进行部署安排，上诉人未将案涉房屋用于获取合同之外的利益，被上诉人的行为已经严重干扰了上诉人的教学安排。二、原审判决程序违法，未在立案之日起三个月内审结。新城公司辩称：上诉人在没有取得建设工程规划许可证的情况下，自行搭建了多处大面积的阳光房，这一种行为违反了国家规定，也没有征得我公司的同意，同时也违反了双方租赁合同的约定。上诉人在没有告知，也没有征得我公司的同意下，将幼儿园交给第三方培训机构使用，严重违反了租赁合同关于不得擅自转租，或者转借以及改变租赁用途的约定。上诉人违约事实清晰明确，违约行为持续时间长，在书面告知其限期改正之后，仍然置之不理，违约程度严重，新城公司有权依据双方的租赁协议约定主张解除合同以及违约金，一审判决认定事实和适用法律完全正确，程序正当，请求驳回上诉，维持原判。新城公司向一审法院起诉请求：1、确认新城公司、尚东幼儿园之间《尚东幼儿园租赁合同》、《尚东区幼儿园租赁合同主体变更三方协议》已于2018年11月19日解除；2、尚东幼儿园将仙林大道118号房屋返还新城公司；3、尚东幼儿园向新城公司支付违约金186万元；4、尚东幼儿园承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年10月19日，新城公司作为甲方、广州津典科教技术开发有限公司（以下简称津典公司）作为乙方签订《尚东区幼儿园租赁合同》（以下简称涉案合同）一份，约定：甲方将坐落于仙林大道118号，建筑面积2968.72平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租赁期共20年，自2011年9月1日起至2030年8月31日止；乙方承诺涉案房屋仅作为幼儿园使用，除双方另有书面约定外，乙方不得改变房屋用途；租金共计930万元。第十一条甲方权利与义务约定：5、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，同意甲方有权单方解除合同，收回出租房屋，并追究乙方的违约责任。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；将铺位发包或分租或转租予第三者的、或从事违法经营活动的、或损害公共利益的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构，或实施了其他有害于房屋建筑安全、经营环境的行为或故意损坏承租房屋的。第十四条违约责任约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋。涉案合同签订后，双方各自依约履行。后，新城公司作为甲方（出租方）、津典公司作为乙方（原承租方）、尚东幼儿园作为丙方（新承租方）又签订了《尚东区幼儿园租赁合同主体变更三方协议》（以下简称三方协议）一份，约定：自2012年9月1日起涉案合同项下承租方由乙方变更为丙方，丙方用于经营幼儿园，丙方同意承继乙方在涉案合同项下的所有权利和义务，甲方接受丙方为新的承租方；租赁期限截止到2030年8月31日止，2012年9月1日起由丙方承担涉案合同约定的所有义务。涉案合同履行期间，尚东幼儿园于2016年3月以引流三楼房顶下水、缓解特大暴雨露台排水问题为由，向新城公司书面申请在二楼阳台加盖阳光房，并承诺自行办理相关政府审批手续。后，新城公司在办理涉案房屋过户手续时，发现尚东幼儿园未经政府部门批准在涉案房屋屋顶搭建了大面积的玻璃钢结构阳光房，并将阳光房作为教室使用。2016年至2018年暑假期间，尚东幼儿园将涉案房屋部分教室提供给南京乐灵教育培训中心（以下简称乐灵教育）、大象作文等教育培训机构用于小学英语、数学，中小学写作的商业培训。2018年10月18日，新城公司向尚东幼儿园邮寄送达《关于要求自行拆除幼儿园内违章建筑的通知》1份，通知尚东幼儿园在接到本通知的十五日内拆除所有自行搭建、加盖的建筑，确保房产符合过户条件；并告知如未按期完成拆除要求，新城公司将依法维护自身权益，相应法律后果由尚东幼儿园自行承担。尚东幼儿园于2018年10月24日签收该通知。2018年10月27日，尚东幼儿园向新城公司回函，认为尚东幼儿园在书面取得新城公司同意后才加盖阳光房并使用的。新城公司并未要求尚东幼儿园必须领取规划许可证，故尚东幼儿园未违反涉案合同约定。若新城公司坚持拆除阳光房，应首先赔偿尚东幼儿园拆除阳光房所造成的损失，还要彻底解决屋顶漏水问题。2018年11月15日，新城公司向尚东幼儿园邮寄送达《租赁合同解除通知》1份，告知：因尚东幼儿园未在新城公司限定的期限内拆除违章建筑阳光房。根据涉案合同第十一条第5款第（2）项，新城公司有权单方解除涉案合同，收回涉案房屋并追究尚东幼儿园违约责任。另，尚东幼儿园在未经新城公司书面同意的情况下，将涉案房屋转租、转借给第三方开展商业培训，该行为违反了涉案合同第十一条第5款第（1）、（4）项，新城公司同样有权单方解除合同，收回涉案房屋并追究尚东幼儿园违约责任。另，根据涉案合同第十四条第3款，尚东幼儿园还应按照总租金的20%向新城公司支付违约金186万元。据此通知：1、自尚东幼儿园收到本通知之日起，涉案合同正式解除。2、尚东幼儿园在合同解除之日起5日内联系新城公司办理清场、交房手续，同时支付违约金并结算租金。逾期，新城公司将依法依约处理，相应法律后果由尚东幼儿园自行承担。2018年11月19日，尚东幼儿园回复新城公司《强烈要求履行租赁合同的通知》1份，告知尚东幼儿园于2018年11月19日收到新城公司《租赁合同解除的通知》，对新城公司以涉案合同第十一条第5款第（2）项约定解除涉案合同，不予接受；对新城公司要求尚东幼儿园支付违约金186万元不予接受；要求新城公司收回解除合同的决定，继续履行涉案合同。一审庭审中，尚东幼儿园认为搭建阳光房系经新城公司书面同意，并举证《关于南京尚东花园幼儿园改造阳台漏水的申请报告》（以下简称申请报告）及南京市仙林大学城管委会承办来文回复单（以下简称回复单）各1份，申请报告内容为：“南京尚东花园幼儿园系贵公司小区配套幼儿园，原有设计为退层式，暴雨季节二楼露台积水甚为严重，不能正常及时排放，故申请在二楼阳台加盖阳光房，引流三楼房顶下水，缓解特大暴雨露台排水问题。相关政府审批手续由我园申请办理。特此报告，万望批准。”新城公司在申请报告上盖章。回复单载明办理意见为：“南京尚东花园幼儿园书面申请在校园内二楼加盖玻璃屋顶，导流三楼屋面雨水，防止二楼漏水，经现场踏勘结合施工图纸，尚东花园幼儿园申请加盖的玻璃屋顶样式较好，对周边市容市貌影响较小，建议同意其申请，施工前请完善相关施工手续，并及时到属地城管部门报备。当否，请批示。”经质证，新城公司对上述证据真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可。认为新城公司盖章只是同意尚东幼儿园在取得相关政府审批手续后加盖阳光房，且加盖目的仅限于引流屋顶积水，回复单中也要求施工前完善相关施工手续，尚东幼儿园在未取得建设规划和施工规划许可的情况下，在涉案房屋顶层加盖阳光房作为教室使用，不仅违反合同约定，有害于房屋建筑安全，更可能危及幼儿的生命健康。关于尚东幼儿园擅自转租、转借涉案房屋问题，尚东幼儿园辩称提供教室给其他培训机构仅作为宣传招生，但并未就此辩称意见提交证据加以证明，新城公司则认为，从乐灵教育、大象作文等教育机构培训的内容来看，均是针对中小学生的英语、数学、作文培训，与幼儿教育无关，亦不符合涉案合同中关于涉案房屋仅作为幼儿园使用的约定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。新城公司与津典公司签订的涉案合同，及新城公司与津典公司、尚东幼儿园签订的三方协议均合法有效。尚东幼儿园承继津典公司在涉案合同项下的所有权利和义务，故应按照涉案合同约定用途使用涉案房屋，不得擅自转租、转借，或拆改变动房屋结构。本案中，尚东幼儿园未经相关部门审批，擅自搭建阳光房作为教室使用，违反了涉案合同中不得拆改变动房屋结构的约定，尚东幼儿园辩称搭建阳光房系经新城公司同意，从现有证据看，新城公司仅仅是在尚东幼儿园向其提出的申请报告上盖章，没有证据证明新城公司同意尚东幼儿园在未经相关部门审批的情况下搭建违章建筑，故尚东幼儿园的该项辩解意见不能成立；且尚东幼儿园不仅违反约定搭建阳光房，还擅自使用，在新城公司无法办理过户手续并发函要求尚东幼儿园限期拆除时，尚东幼儿园仍然拒绝拆除，阳光房的使用对幼儿的人身安全亦存在较大的风险隐患，故新城公司有权依据涉案合同约定行使合同解除权。另，尚东幼儿园在租赁期间将涉案房屋部分教室提供给其他商业培训机构用于中小学学科培训，违反了涉案合同关于涉案房屋仅作为幼儿园使用的约定，亦违反了涉案合同关于禁止擅自转租、转借涉案房屋的约定。鉴于尚东幼儿园上述违约行为均已符合涉案合同中关于新城公司有权解除合同的约定，且违约程度并非显著轻微，尚东幼儿园亦确认于2018年11月19日收到新城公司邮寄的解除合同通知，故新城公司解除通知到达尚东幼儿园的时间应视为涉案合同解除的时间，新城公司主张确认涉案合同已于2018年11月19日解除的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，新城公司解除涉案合同后，尚东幼儿园应将涉案房屋返还新城公司。关于新城公司主张尚东幼儿园承担违约金186万元的诉讼请求，因涉案合同第十四条违约责任明确约定尚东幼儿园应按照合同总租金的20%向新城公司支付违约金，故新城公司的该项诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第九十六条、九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告南京新城创置房地产有限公司与被告南京尚东花园幼儿园之间的《尚东幼儿园租赁合同》、《尚东区幼儿园租赁合同主体变更三方协议》于2018年11月19日解除；二、被告南京尚东花园幼儿园于本判决生效之日起十五日内将坐落于仙林大道118号，建筑面积2968.72平方米房屋返还给原告南京新城创置房地产有限公司；三、被告南京尚东花园幼儿园于本判决生效之日起十五日内给付原告南京新城创置房地产有限公司违约金186万元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21700元，减半收取10850元，由尚东幼儿园负担。本院二审期间，上诉人提供以下证据：证据1、南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初6657号民事判决书、南京市中级人民法院（2020）苏01民终23号民事判决书，证明被上诉人的房屋确实存在各种渗水、漏水的严重问题，导致上诉人无法正常使用，进而才有加盖阳光房的说法。证据2、网上打印的南京银行付款指令详细信息下载打印件，以及南京银行仙林支行借记通知单一份，证明2019年8月9日上诉人仍然在向被上诉人缴纳房租，被上诉人已经用实际行动在履行双方的租赁合同，因此合同不应当解除。被上诉人质证称：证据1判决内容认定的尚东幼儿园提出的使用过程当中出现的维修问题，尚东幼儿园已经委托了第三方代为维修，这和本案加盖阳光房是没有关联的，不能达到对方的证明目的。2、对南京银行付款指令详细信息下载打印件真实性不认可，该付款指令详细信息中备注信息是上诉人填写的，被上诉人并没有表示认可；对南京银行仙林支行借记通知单真实性认可，摘要是由付款人填写的；上诉人使用了涉案房屋，就应当支付费用，不管是租金还是使用费，不能因此说明租赁合同没有解除，更不能说明我方认可租赁合同还在继续履行。证据3、尚东幼儿园制作的渗水报告一份，证明自2014年上诉人承租涉案房屋以来，该房屋存在大面积渗水，导致多处损坏，存在严重的安全隐患问题，也是后期上诉人之所以向被上诉人申请搭建阳光房的原因，该报告我方于2015年提交给被上诉人，该报告中存在的问题依然持续存在。被上诉人质证称：对该证据三性均不认可，上诉人陈述2015向被上诉人提交过，但是没有相关的证据，该证据与本案没有关联性。证据4、视频光盘，拍摄的内容为南京尚东花园幼儿园已拆除阳光房后的现状。证明双方的合同可以继续履行。被上诉人质证称：对该证据三性认可，证明目的不认可，视频可看出拍摄部分所加盖的阳光房已经拆除，但拆除时间为2019年11月左右。证据5、家长呼吁书，证明南京尚东花园幼儿园涉及公共利益，在合同可以履行的情况下，不应当随意解除合同。被上诉人质证称：对于该证据的真实性不认可，无法确认上面按印的来源，关联性也不认可，因为继续履行合同并不是不损害公共利益的唯一办法，被上诉人在起诉解除合同的同时，也已经遴选了优质的幼儿园资源，并不会像上诉人所陈述的如果解除合同会导致南京尚东花园幼儿园的幼儿无学可上，我方也承诺可以全部接收幼儿园所有的幼儿，以及教师、员工。证据6、尚东幼儿园李勋债务代偿统计表、尚东幼儿园情况说明，尚东幼儿园所获荣誉证书相关资料复印件，该组证据证明尚东幼儿园在创办期间，对于原来的创立者代偿的债务，以及在创办期间所获得的各项荣誉，案涉房屋的取得不仅支付被上诉人的租金，当时按照政府的要求代偿了其他的费用，目的是为了社会的稳定，当时涉案房屋存在诸多矛盾无法解决，所以上诉人的成本不限于租金。被上诉人质证称：统计表和情况说明三性均不认可，上诉人与第三人的债务关系与本案没有关联关系，荣誉证书三性也不认可，与本案无关。被上诉人提供以下证据：证据1、案涉房屋买受人吴嘉晓给被上诉人的联系函，因为无法按时过户，认为责任应当由被上诉人来承担，向我方主张了违约金135万元，证明因为上诉人违建且拒不拆除，导致上诉人迟延办证，买受人向被上诉人主张135万元违约金，双方正在协商。证据2、被上诉人向第三人开具的购买案涉房屋的1800万元的发票复印件。上诉人质证称：对证据1的三性均不认可，是被上诉人二审第二次庭审后补充作出，被上诉人也称双方还在协商中，实际损失还未产生，被上诉人与第三人的合同并无不能过户的违约条款设置。对证据2，被上诉人未提供吴嘉晓银行转账明细，不能证明第三人实际已支付该笔费用。二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审另查明，上诉人主张，其已于2018年拆除了争议的阳光房；被上诉人认为上诉人拆除阳光房的时间是2019年，具体时间不清楚。被上诉人陈述，案涉房屋已转让给案外人吴嘉晓，且已于2019年11月中旬办理了过户。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。尚东幼儿园在搭建阳光房时，向新城公司提出书面申请，新城公司在申请报告上盖章，应当认为新城公司同意尚东幼儿园按照申请报告的条件建设阳光房，因此，尚东幼儿园建设阳光房已经取得新城公司有条件的同意。但是，尚东幼儿园未能按照申请报告上载明的取得相关政府审批手续，故尚东幼儿园在建设阳光房中存在一定的违约行为，应当承担相应的违约责任。尚东幼儿园在诉讼中已将阳光房拆除，因此，导致双方合同无法继续履行的障碍已经消除，一审法院判决解除合同不当，且尚东幼儿园仍在实际经营中，解除合同对于在园幼儿的学习会造成不利影响，故对于新城公司要求解除合同的主张本院不予支持。因尚东幼儿园在建设建设阳光房中存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任，对于新城公司要求尚东幼儿园承担违约责任的主张根据实际情况予以支持，考虑尚东幼儿园的违约起因、违约程度、实际造成的损失情况，本院酌定尚东幼儿园向新城公司支付违约金50万元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院作出的（2018)苏0113民初7811号民事判决书第一、二项；二、变更南京市栖霞区人民法院作出的（2018)苏0113民初7811号民事判决书第三项为：南京尚东花园幼儿园于本判决生效之日起十五日内给付南京新城创置房地产有限公司违约金50万元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21700元，减半收取10850元，由尚东幼儿园负担2917元，由新城公司负担7933元。二审案件受理费21700元，由尚东幼儿园负担5834元，由新城公司负担15866元。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二一年五月六日法官助理高婷书记员朱亚芳