江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终552号上诉人（原审原告）：林兴福，男，1965年3月12日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：胡颢，江西求正沃德律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杜盛伟，江西求正沃德律师事务所实习律师，一般代理。被上诉人（原审被告）：江西久亿房地产开发有限公司，住所地江西省余干县玉亭镇久亿珑廷9号楼第三层，统一社会信用代码91361127662044299F。法定代表人：章冬保，公司总经理。委托诉讼代理人：章芳卿、胡平平（实习律师），江西赣通律师事务所律师，特别授权。上诉人林兴福因与被上诉人江西久亿房地产开发有限公司（以下简称“久亿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省余干县人民法院（2020）赣1127民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林兴福上诉请求，1、请求判令撤销江西省余干县人民法院（2020）赣1127民初1651号民事判决书；2.请求改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》；3.请求改判被上诉人返还上诉人购房款437,869元及办证代收费26,556元，共计464,425元；4.请求改判被上诉人赔偿上诉人房屋差价损失人民币339,262元；5.本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审判决以上诉人因合同解除权除斥期间经过而不支持解除合同，属于认定事实和法律适用错误。被上诉人于2019年12月11日向上诉人出具的《承诺函》载明“我司需于2020年3月1日前给予办理完成房管局备案手续，如在上述时间内未办理该手续，我司将于7个工作日内办理完成退房退全款的手续。”该承诺属于合法有效的法律民事行为，对被上诉人具有法律约束力。上诉人可以依据该承诺要求解除合同，退还购房款。该解除权至上诉人起诉之时因未经过解除权的除斥期间，上诉人当然可以依据《合同法》第九十四条规定，行使法定解除权要求解除合同。一审法院没有考虑本案被上诉人对上诉人作出承诺函所产生的法律效力，没有考虑在合同签订后长达四年的时间里，被上诉人不仅没有交房，没有合同备案，更没有办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定，上诉人请求二审法院根据被上诉人的违约事实和情形依法判令解除商品房买卖合同和赔偿损失，该诉求有充分事实和法律依据。二、被上诉人因自身的原因致商品房买卖合同无法履行，符合合同解除的条件，案涉《商品房买卖合同》因被上诉人的根本违约已陷入履行不能。应根据《合同法》第一百一十条的规定，判令解除该合同。三、一审判决以上诉人未及时行使权利致损失扩大为由，对上诉人赔偿房屋差价实际损失的诉请求不予支持违背事实和法律。久亿公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定，认定上诉人解除权已经消失，并且一经消失，不能因重新违约而重新获取，因而判决驳回了上诉人的诉讼请求是正确的。二、上诉人的上诉理由不能成立。１、上诉人对解除权已经消灭没有异议，但认为通过承诺重新获取了解除权，这是没有法律依据的。２、上诉人认为被上诉人已在“事实上不能履行”是上诉人的自我认识，并无证据证实。３、上诉人主张赔偿差价的损失毫无根据。林兴福向一审法院起诉请求：1.请求判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判决被告返还原告购房款437,869元及办证代收费26,556元，并赔偿原告的房屋差价损失355,537元（截至2020年9月1日久亿珑廷参考均价为6861元每平方米，面积115.64平方米）上述二项共计819,962元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月31日，被告向张小华出具收款收据二份，具体内容为：收据，入账日期2016年8月31日，交款单位张小华，收款方式现金人民币贰仟肆佰捌拾元整收款事由2-1-1103物业费被告公司盖章。收据入账日期2016年8月31日，交款单位张小华，收款方式抵外墙漆工程款，人民币肆拾陆万肆仟肆佰贰拾伍元，收款事由2-1-1103房屋437869，费用26556，被告公司盖章。2016年9月2日，张小华出具证明，内容为本人张小华同意把久亿珑廷2号楼1单元1103号房转为林兴福名下，如有任何纠纷与贵公司无关。特此证明2016年9月2日，张小华签字盖手印，林兴福签名盖手印。同日，经原被告协商一致签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定“买受人购买的商品房为该项目中的第2幢1单元1103号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共115.64平方米”。合同第四条约定，“按在面积计算，该商品房单价为每平方米3786元，金额为437,869元人民币”。合同第八条约定，“出卖人应当在2016年9月30日前，将具备经验收合格条件的商品房交付买受人使用”。合同第九条约定，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部购房款，并按买受人累计付款的5％向买受人支付违约金”。被告向原告林兴福出具收据一份，收到林兴福伍拾元合同一本费用。被告却未按合同履行，没有办理合同备案、没有向原告交房，没有办理房屋权属证书。原告一直与被告交涉，要求被告履行合同义务。2019年12月11日，被告向原告出具一份《承诺函》，内容为承诺函，现久亿珑廷2-1-1103室购房者林兴福，身份证号3326031965××××××××，系用工程款购房，购房金额437869元及办证费26556元。我司需于2020年3月1日前给予办理完成房管局备案手续。如在上述时间内未办理该手续，我司将城7个工作日内办理完成退房退全款手续。特此说明2019年12月11日联系人：卢瑞强159××××8288，被告公司盖章。但被告至今未履行合同义务，原告于2020年10月12日向法院提起诉讼，要求法院依法处理。一审法院认为，本案的争议焦点有三，一是原告主体是否合格；二是原告的合同解除权是否消灭；三是房屋差价损失赔偿是否得到支持。一、原告主体是否合格。原告认为，2016年9月2日张小华同意将房产转移至原告名下，且房屋买卖合同的主体变更是经过原告、被告、张小华三方同意的，权利义务已经转移至原告，原告提供的三份收据、房屋买卖合同、原告与张小华之间的证明相互印证，足以形成一个高度盖然性的事实：张小华已经将案涉房产转移至原告，购房合同的主体为原告，原、被告间存在房屋买卖合同关系。被告认为，合同是原告签的，但是通过张小华转到原告名下，究竟是张小华本人的还是张小华以被告名义买的，张小华与原告应为共同原告。本院认为，合同具有相对性，原被告签订房屋买卖合同后，发生纠纷，原告作为诉讼主体是合格的，原、被告及张小华三方协商同意以张小华购房款（工程款）抵偿原告购房款是三方真实意思表示且不违反法律规定，原告履行了自己的付款义务，至于原告与张小华的关系是另一个法律关系，不是本案的审理范围，被告的张小华与林兴福为共同被告的观点本院不予支持。二、原告的合同解除权是否消灭。原告认为，解除权行使期限为除斥期间，期满不行使，解除权消灭，消灭后对方构成根本违约的重新获得。原告在2019年12月11日催告被告履行义务时，被告认可并开具承诺函，承诺2020年3月1日前办理房管局备案手续，这相当于双方约定新的履行期限，而被告逾期不履行义务，构成新的根本违约，因此原告重新获得解除权，至起诉时解除权尚未经过。被告认为，如果催告了三个月的时间可以行使解除权，没有催告的一年之内行使，本案超过一年，按照合同约定，交房时间为2015年9月30日，在2016年11月30日前就应该行使解除权，从2016年11月30日到现在没有行使解除权，解除权消失；解除权在承诺前已经消失，承诺并不能说明重新获得解除权，解除权行使的除斥期间不可以中断、不可以重新计算。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经过当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原被告签订的合同第九条约定，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部购房款，并按买受人累计付款的5％向买受人支付违约金”。即是说被告逾期交房超过60日起即发生原告解除权。因被告庭审时确认没有催告原告行使解除权，原告应在一年内应行使合同解除权，超过一年，解除权消灭。即原告应在2016年11月30日前行使解除权，否则解除权消灭。原被告均确认原告的解除权已经消灭。解除权的行使期间为除斥期间，不存在中断和重新计算的问题，超过时间就消灭，一经消灭，不能因重新违约重新获得。原告以被告没有履行承诺主张享有新的约定解除权缺乏法律依据，本院不予支持。三、差价损失赔偿是否得到支持。原告认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。房屋的市场价格波动属于被告可以预见的要素，因此该房屋差价损失属于原告可以主张的可得利益损失。由于被告恶意逾期交房长达五年之久，无论是居住还是转售，原告因案涉房屋的房价上涨而产生的增值损失显而易见。如果是居住目的，会产生原告在解除本合同的前提下另次购买房屋导致的差价损失；如果是转售，会产生假设在被告履行合同、原告得到案涉房屋后的转售差价损失。这两种损失都是可以合理确定的。由于被告在上饶市住房和城乡建设局没有备案信息，无法查询到被告案涉小区久亿珑廷的房屋备案价格，原告根据58同城APP上查询到2020年8月份案涉小区同户型房屋的挂牌价格为6868元每平方米，而原告2016年签订合同时的购房价格为3786元每平方米。故综合考虑本案的实际履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失以及保护守约方的利益等因素，该部分房屋差价损失应当得到支持。被告认为，原告诉请房屋差价损失进行赔偿没有法律依据，合同上只约定了违约金，但原告并未主张违约金，即使解除合同，不存在违约金，也不存在赔偿房屋的差价损失，也不能证明现在的房价为6861元每平方米。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方当事人应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案被告没有按约定交房，构成根本违约，原告应及时依法请求被告承担包括赔偿责任在内的违约责任，防止损失的扩大。原告怠于行使权利，即没有采取措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。根据案涉《商品房合同》第九条约定，被告逾期交房，原告及时行使权利，可以获得房屋总价款5％的违约金，此即是双方签订合同时预见的损失，房屋差价损失应是扩大的损失，故原告要求被告赔偿房屋差价损失本院不予支持。综上，原被告自愿签订房屋买卖合同是双方真实意思的表示且不违反法律的规定，合同合法有效。原被告双方应严格按合同约定履行各自的义务，原告经被告同意以工程款抵偿房屋价款，履行了合同义务；被告未按约定交房并办理相关手续，构成违约，原告应依合同约定及时行使权利，原告于2016年11月30日前没有行使合同解除权，解除权消灭，原告以被告重新违约重新获得合同解除权提起诉讼要求解除合同并判决被告退回购房款（含办证费）、赔偿房屋差价损失没有事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十五条第一款、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决：驳回原告林兴福的诉讼请求。二审期间，上诉人林兴福与被上诉人久亿公司均未提交新证据。双方当事人向原审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经审查核实，对其证据效力予以确认。本院二审查明的事实与原一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否享有案涉房屋买卖合同的解除权？二、上诉人主张的返还购房款及办证代办费是否应得到支持？上诉人主张的损失赔偿是否应得到支持？关于焦点一，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，上诉人与被上诉人于2016年9月2日签订《商品房买卖合同》，约定2016年9月30日交房，又于2019年12月11日被上诉人向上诉人承诺，2020年3月1日前办理房管局备案手续，但直至今日，被上诉人均未履行房屋交付及合同备案等房屋买卖的基本义务，已致使本案合同目的无法实现，上诉人依法享有合同解除权。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人与被上诉人于2016年9月2日签订《商品房买卖合同》，该合同对双方的权利义务进行了约定，2019年12月11日，被上诉人又向上诉人出具《承诺函》一份，承诺：我司需于2020年3月1日前给予办理完成房管局备案手续。如在上述时间内未办理该手续，我司将于7个工作日内办理完成退房退全款手续。本院认为，案涉《承诺函》系《商品房买卖合同》的补充及变更，两者均是上诉人与被上诉人真实意思表示，且不违反法律规定，应受法律保护。被上诉人未能在《承诺函》约定的时间2020年3月1日前办理完成案涉房屋备案手续，依照《承诺函》的约定上诉人享有合同解除权，即被上诉人应“办理完成退房退全款手续”。本案上诉人于2020年10月12日向法院提起诉讼要求解除合同，既未超过法定的除斥期间，更未超过法定的诉讼时效，且符合法律规定，应予支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人已于2016年8月31日按合同约定支付购房款437,869元及办证费26,556元，现合同解除，依照法律规定，被上诉人应将上诉人支付的购房款及办证费予以返还。关于损失赔偿的问题，上诉人要求赔偿房屋差价损失355,537元。本院认为，一方面，上诉人现有证据不足以证明案涉房屋存在差价损失以及损失的具体金额。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人诉请的差价损失355,537元并非被上诉人签订合同时可预见的损失，不应得到支持。但同时本院认为，上诉人于2016年8月31日已向被上诉人给付了购房款及办证费用，由于被上诉人的违约行为致使合同解除，上诉人已给付款项的资金占用成本是必然存在且是签订合同时就应当可以预见的，应当予以赔偿，故本院酌定上诉人的损失为已付购房款及办证费用年利率6%的资金占用成本。综上，上诉人林兴福的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实正确，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省余干县人民法院（2020）赣1127民初1651号民事判决；二、解除林兴福与江西久亿房地产开发有限公司于2016年9月2日签订的《商品房买卖合同》；三、江西久亿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向林兴福返还购房款、办证代收费共计464,425元，并赔偿相应的资金占用损失（从2016年8月31日起，以464,425元为基数，按年利率6%计算至款项付清之日止）；四、驳回林兴福的其他诉讼请求。一审案件受理费6000元，由林兴福负担2000元，江西久亿房地产开发有限公司负担4000元；二审案件受理费12,000元，由林兴福负担4000元，江西久亿房地产开发有限公司负担8000元。本判决为终审判决。审判长 程 锐审判员 李 虹审判员 徐迎风二〇二一年五月十二日书记员 程建军