江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0404民初1772号原告：江苏常松机械集团有限公司，统一社会信用代码91320404730702987M，住所地常州市钟楼经济开发区北港街道星港路65号。法定代表人：杨建强。诉讼代表人：陆刚。委托诉讼代理人：徐柯，江苏常联律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晴锦，江苏常联律师事务所律师。被告：常州市青洋包装印刷有限公司，统一社会信用代码913204047357426546，住所地常州市钟楼区北港街道xxxxxx号。法定代表人：宗炳坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明，江苏常武（苏州）律师事务所律师。原告江苏常松机械集团有限公司与被告常州市青洋包装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月31日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘晴锦及被告委托诉讼代理人张明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的两份《租赁合同》已解除；2.判令被告将位于常州市钟楼区××路××号的承租房屋归还原告；3.判令被告支付房屋租金234724.04元，并支付房屋占用使用费28522.26元（自2021年1月29日起暂计至2021年3月24日止，要求被告支付至实际归还房屋之日），暂计263246.3元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于常州市钟楼区××路××号的厂房系原告所有。2019年8月，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将xxxxxx号的厂房租赁给被告使用，租赁物面积约为1275平方米，租赁期限从2019年10月20日起至2022年10月19日止，年租金为165750元，先付后用。原告与常州锦x物业管理有限公司（以下简称“锦x公司”）签订一份《授权协议》，约定原告将位于xxxxxx号厂房及配套设施授权委托给锦x公司进行招租、物业服务、代收租金、代收水电费，委托期限从2018年11月16日至2028年11月15日止。据此，原、被告又签订一份《租赁合同》,约定原告将xxxxxx号的厂房租赁给被告使用，租赁物面积208平方米，租赁期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止，年租金为27040元，先付后用。2020年8月4日，常州市钟楼区人民法院裁定受理原告破产清算案，并指定江苏常联律师事务所、常州正则人和会计师事务所有限公司担任管理人。2021年1月28日，管理人依法向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知其解除上述《租赁合同》，但被告至今未归还承租房屋。被告的行为已严重侵害了原告的破产财产。为维护全体债权人合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。庭审中，原告明确其诉讼请求为：确认双方签订的租赁合同于2021年1月28日已解除，要求被告按照年租金192790元的标准支付至实际归还房屋之日止的房屋占用使用费，其他不变。被告辩称，2020年的租金已经付清了，双方签订了两份租赁合同，办公室的是付到2020年12月31日，厂房的是付到2021年4月19日，现在还在租赁期内，不同意解除，要求继续履行租赁合同。经审理查明，常州市钟楼经济开发区xxxxxx号房屋登记在原告名下。原告与锦x公司签订《授权协议》一份，载明原告将位于xxxxxx号厂房及配套设施授权委托锦x公司进行招租出租、物业服务、代收租金、代收水电费，从2018年11月16日起至2028年11月15日止。租金由锦x公司直接支付给原告指定的债权人，房租租赁发票由原告开具。鉴于原告委托锦x公司进行招租及物业管理的面积较大，锦x公司投入较大，原告承诺其每年物业管理费不低于120万元，如实际收取的物业管理费低于120万元，锦x公司可在代收租金中补足收取120万元。物业管理费属于锦x公司进行物业管理工作的收益，由锦x公司自行支配。2019年8月30日，原告作为出租房（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于xxxxxx号的厂房租赁给乙方使用，租赁物面积约为1275平方米，合同租赁期限从2019年10月20日起至2022年10月19日止，共叁年。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应在租赁期满之日前迁离并将租赁物返还甲方，如乙方需要继续承租的，应于租赁物期满前一个月向甲方提出书面申请，双方对有关租赁事项重新签订租赁合同。租赁期限内，如甲方出卖厂房，应提前90天通知乙方。甲乙双方约定，租赁物年租金人民币165750元，乙方应于2019年9月15日前支付租金82875元，于2020年4月20日前支付租金82875元，先付后用，以此类推。租金支付方式：按甲方指令账户付款，并见甲方付款证明付款。租赁期间，乙方使用租赁物产生的水、电、煤气等所有费用由乙方承担，乙方应按时向锦x公司缴纳费用。由本租赁物抵押、甲方的债务或对外担保因其本租赁物被法院查封、扣押、破产清算、人为干扰等行为并造成乙方无法正常使用的，甲方应积极采取措施消除影响，在此期间甲方停收租金。租赁期内，除法律和本合同规定的情形，或经双方协商一致外，双方均不得随意变更或解除合同，如有一方要求提前解约，必须提前三个月通知对方，并经对方书面同意后签订书面协议。租赁期满，甲方如继续出租该租赁物，乙方享有同等条件的优先租赁权，如期满后甲方不再出租或本合同终止的，乙方应于租赁期限届满之日或合同终止之日前迁离并将租赁物返还甲方。合同落款处加盖有原告的公章及被告的合同专用章。后原告（锦x公司）作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于xxxxxx号的厂房租赁给乙方使用，租赁物面积约为208平方米，合同租赁期限从2020年1月1日起至2022年12月31日止，共叁年。甲乙双方约定，租赁物年租金人民币27040元，乙方应于2019年12月31日前支付租金27040元，先付后用，以此类推。租金支付方式：按甲方指令付款，甲方指定的收款人和账号为锦x公司的银行账户。其他内容与前述《租赁合同》一致。原告、锦x公司在该合同落款处加盖了公章，被告加盖了合同专用章。2020年8月4日，本院作出（2020）苏0404破申5号民事裁定书，裁定受理中国民生银行股份有限公司常州支行对原告的破产清算申请。2020年11月2日，本院作出（2020）苏0404破5号决定书，指定江苏常联律师事务所、常州正则人和会计师事务所担任原告破产清算一案的管理人。2021年1月28日，原告管理人向被告发送《解除租赁合同通知书》一份，载明原告与被告签订的《租赁合同》尚在租赁期内，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”。第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”管理人依据上述法律规定通知被告自收到该通知书之日起即解除原告与被告签订的《租赁合同》，若被告仍有未支付的租金，也请于7日内向管理人支付，并不得向管理人之外的任何人支付，否则一切法律后果由被告自行承担。后被告于当日收到上述通知。另查明，2019年5月5日，原告出具委托书一份，载明原告委托被告将xxxxxx号厂房租金汇入常州家x筑巢新材料科技有限公司（以下简称家x公司）的银行账户中。原告、家x公司及被告均在该委托书上加盖了公章。2019年9月11日，被告向家x公司银行账户中汇入50000元，网上银行电子回单载明的“用途”为“货款”。2019年9月17日，被告向家x公司银行账户汇入32875元，网上银行电子回单载明的“用途”为“厂房租金”。2019年12月31日，被告向锦x公司银行账户汇入27040元，银行电子回单载明的“用途”为“货款”。2020年9月30日，被告向家x公司银行账户汇入82875元，网上银行电子回单载明的“用途”为“货款”。2020年12月22日，被告向家x公司银行账户汇入82875元，备注为“2021年上半年房租金”。上述事实，由原告提供的不动产权证、授权协议、租赁合同、民事裁定书、解除租赁合同通知书，被告提供的委托书、付款凭证及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”上述规定赋予管理人对于待履行合同的挑拣履行权，是基于破产法的价值目标和价值追求而设立的特殊规则。破产作为一种概括执行程序，突出强调在债权人整体利益最大化的前提下确保债权人公平受偿。本案中，原告管理人依据上述法律规定主张解除涉案租赁合同并无不当，本院予以支持。被告应在合同解除后及时返还原告涉案房屋。根据被告付款情况，被告所租房屋支付租金分别支付至2020年12月31日（208平方米办公室）、2021年4月19日（1275平方米厂房），但实际使用房屋至今，对于原告主张被告支付此前拖欠的房租以及自合同解除之日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，应分阶段处理：对于1275平方米厂房所涉合同解除之日即2021年1月28日至2021年4月19日的房屋占有使用费，因被告已预先缴纳该期间的房租，应在原告管理人对该已付租金的性质作出认定后，才能确认被告应否支付该期间的房屋占有使用费。换言之，若上述费用被认定为原告的共益债务，则可直接进行抵销处理；若否，则被告需另行支付，已付款项另行处理。目前原告在个案中无法对此作出认定，故该期间的费用应在此后另行处理，本院暂不予理涉。而对于2021年4月20日至被告实际搬离涉案房屋（1275平方米厂房）之日的房屋占有使用费，被告应依据原合同约定标准向原告计付。对于208平方米办公室所涉租金及房屋占有使用费问题，因被告租金支付至2020年12月31日，故被告需支付自2021年1月1日至2021年1月28日的租金、2021年1月29日至实际搬离之日的房屋占有使用费，以上均依据双方原合同约定标准计付，即74元/天。据此，因调解无效，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第七百三十三条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告江苏常松机械集团有限公司与被告常州市青洋包装印刷有限公司之间的两份《租赁合同》于2021年1月28日解除；二、被告常州市青洋包装印刷有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告江苏常松机械集团有限公司两份《租赁合同》项下位于常州市钟楼区××路××号的房屋；三、被告常州市青洋包装印刷有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告江苏常松机械集团有限公司支付办公室租金和房屋占有使用费合计8066元（自2021年1月1日暂算至2021年4月19日共计109天），并支付自2021年4月20日起至实际返还第二项所列房屋之日止按照年租金192790元的标准计算的房屋占有使用费；四、驳回原告江苏常松机械集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取2645元（原告已预交），由被告常州市青洋包装印刷有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘永丽二〇二一年五月二十八日书记员  蒋 娜