山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终5697号上诉人（原审被告）：孔鹿鸣，男，1989年1月16日出生，汉族,住青岛市四方区。委托诉讼代理人：巩玉丹，系上诉人之妻。被上诉人（原审原告）：山东绿城物业服务有限公司，住所地山东省青岛市李沧区灵川路5号。主要负责人：张怀林，总经理。委托诉讼代理人：刘颖颖，山东加舜律师事务所律师。上诉人孔鹿鸣因与被上诉人山东绿城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初6866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。孔鹿鸣上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人支付物业服务费用4978.25元（按照7111.78元的70%计算）；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院未对被上诉人的行为是否违反协议约定作出认定，为事实认定不清。在未确认被上诉人行为是否违反《前期物业协议》与《物业管理条例》的情况下，违法裁决，应予撤销、改判。2.一审对于上诉人的证据证明的事实未予以认定，未查明未缴纳物业费的真实原因即认定上诉人违约。上诉人提交了相应的证据予以证明上诉人未按照约定时间交纳物业费是因被上诉人未按照《前期物业服务协议》的物业管理服务标准提供相应的物业服务，其中主要包括：保洁服务、治安管理不到位，公共设施未能履行维护的义务，绿化养护服务质量低，物业管理费用收支情况未进行公示，消防设施无人维护等情况，被上诉人的服务标准和服务质量远远达不到《前期物业服务协议》的标准，故其向上诉人全额收取物业费以及违约金等是没有事实依据的。一审没有从合同内容出发，仅以瑕疵判定无严重行为或者不作为情形，从根本上损害了业主的合法权益，不利于公平原则的维护。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，上诉人在一审法院审理过程中，提出诸多证据来予以证明被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，但一审法院并未审查，直接判决上诉人全额缴纳物业服务费用，最终损害了业主的合法权益。4.上诉人及小区其他业主为了提升自身的居住环境是迫不得已拒绝缴纳物业费，上诉人拒绝缴纳物业费用是被上诉人未能按照合同约定提供标准的服务，而且一审法院称“服务质量不易量化”，但在《前期物业服务协议》中有明确的服务标准，其提供的服务是可以量化，上诉人也经过多次与被上诉人沟通无果，故拒交物业费属于无奈为之。被上诉人具有明显的过错。综上，上诉人应该缴纳部分物业费用，而不是全额费用。山东绿城物业服务有限公司未作答辩。山东绿城物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令孔鹿鸣支付山东绿城物业服务有限公司物业服务费7111.78元、车位管理费745元、违约金268.83元，共计8125.61元；2、本案诉讼费用由孔鹿鸣承担。一审法院认定事实如下：2015年12月17日，青岛绿城华川置业有限公司（甲方）与山东绿城物业服务有限公司（乙方）签订《绿城理想之城E-1-1、E-1-4地块（郁金香岸南区）项目前期物业服务合同》，约定：甲方聘用乙方为绿城理想之城E-1-1、E-1-4地块（郁金香岸南区）项目提供物业服务。合同约定了双方的权利义务，并约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅物业费收取标准为2.8元/月·平方米；物业服务费每3个月预缴一次，缴纳费用的时间为每3个月的第一个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之四支付滞纳金。2017年12月31日，山东绿城物业服务有限公司（甲方）与孔鹿鸣（乙方）签订《绿城理想之城E-1-1、E-1-4地块（郁金香岸南区）项目前期物业服务协议》，协议约定：前期物业服务期限为2年，自2017年12月31日起至业主委员会成立并与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日。并约定，高层住宅物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积2.8元/月/平方米（包含电梯运行费）缴纳，物业服务费每3个月预缴一次，缴纳费用时间为每3个月的第1个月上旬，缴费时间为每季度的第一个月上旬，乙方逾期支付前期物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日万分之四支付滞纳金。孔鹿鸣系坐落于绿城理想之城-郁金香岸小区1号楼3单元502室房屋的业主，该房屋建筑面积为105.83平方米。孔鹿鸣于2020年12月2日支付山东绿城物业服务有限公司车位费745元，未交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。一审法院认为，山东绿城物业服务有限公司与孔鹿鸣签订的《绿城理想之城E-1-1、E-1-4地块（郁金香岸南区）项目前期物业服务协议》不违反法律的强制性规定，合法有效，对山东绿城物业服务有限公司、孔鹿鸣均应当按照合同约定履行合同义务。山东绿城物业服务有限公司为孔鹿鸣所在小区提供服务，孔鹿鸣作为业主，应支付山东绿城物业服务有限公司物业服务费。孔鹿鸣抗辩称山东绿城物业服务有限公司未按照服务合同约定的物业管理服务标准提供物业服务，保洁服务、治安管理不到位，公共设施、电梯设备不维护，绿化养护服务质量低，未将物业管理费用收支情况进行公示，停车场墙体漏水发霉无人维护，消防设施无人维护等问题。孔鹿鸣提交的照片、视频等内容仅能证明山东绿城物业服务有限公司在一定的时间、地点提供的物业服务不够完善，部分业主存在不满及沟通反馈情况；不能证明山东绿城物业服务有限公司长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活。孔鹿鸣申请到庭佐证的证人张某、王朝霞均系涉案小区业主，且存在未缴纳物业服务费的情况，与当事人存在利害关系，且其证人证言也无其他证据予以佐证，故证人证言亦不足以证明孔鹿鸣的上述抗辩意见。综上所述，孔鹿鸣提交的证据显示山东绿城物业服务有限公司的物业服务存在一定的瑕疵，但是其提交的证据不足以证明山东绿城物业服务有限公司提供的物业服务存在严重违约或者不作为的情形。此外，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。本案中，山东绿城物业服务有限公司的物业服务质量和水平确有可以提升的空间，但不足以构成业主不交物业服务费的理由。孔鹿鸣拒缴纳物业服务费的行为既直接影响了物业管理服务的质量，又影响其他正常交费业主的利益，其行为不宜提倡。孔鹿鸣在山东绿城物业服务有限公司起诉前已经支付山东绿城物业服务有限公司车位费，还应按照合同约定支付山东绿城物业服务有限公司涉案房屋2019年1月1日至2020年12月31的物业服务费7111.78元（2.8元×105.83平方米×24月）。关于山东绿城物业服务有限公司主张的滞纳金。如上所述，山东绿城物业服务有限公司的服务尚有改进的空间或者业主不满意的地方，从缓和物业公司与业主之间矛盾出发，对山东绿城物业服务有限公司主张滞纳金的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孔鹿鸣于判决生效之日起十日内支付山东绿城物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费7111.78元；二、驳回山东绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果孔鹿鸣未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（山东绿城物业服务有限公司已预交），减半收取25元，由孔鹿鸣负担。二审中，上诉人孔鹿鸣提交证据：视频一份，证明：2020年6月份左右上诉人所在房屋出现重大安全事故，被上诉人在物业管理过程中存在重大过失。山东绿城物业服务有限公司未进行质证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：上诉人孔鹿鸣是否应向被上诉人山东绿城物业服务有限公司全额缴纳欠缴期间的物业管理费。本案中，绿城物业公司与孔鹿鸣签订的《前期物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力，绿城物业公司依约为涉案小区提供了物业管理服务，孔鹿鸣应当依照合同约定履行按时交纳物业费的义务。孔鹿鸣主张绿城物业公司提供的物业服务质量不达标，但鉴于物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，孔鹿鸣提供某段时间的视频和照片，仅能证明山东绿城物业服务有限公司在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵，孔鹿鸣以此为由拒按70%交纳物业费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人孔鹿鸣的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孔鹿鸣负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓静审 判 员 刘昭阳审 判 员 李 蕾二〇二一年五月十二日法官助理 薄富超书 记 员 韩 平