广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初37435号原告：赵金莉，女，1983年10月13日出生，汉族，住湖北省随县。委托诉讼代理人：王继龙，北京市盈科（福州）律师事务所律师，执业证号13501200410956368。委托诉讼代理人：林点，北京市盈科（福州）律师事务所律师，执业证号13501202011165833。被告：詹妙琴，女，1965年6月15日出生，汉族，住广东省饶平县。被告：詹钦，男，1960年6月15日出生，汉族，住广东省饶平县。被告：詹俊浩，男，1986年10月12日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘晶晶，广东君孺律师事务所律师，执业证号14403201311015077。第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地广东省深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A东05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38整层，统一社会信用代码914403004557663795。负责人：王业，行长。委托诉讼代理人：刘菀莹，广东天地元律师事务所律师，执业证号14403202111123893。委托诉讼代理人：孟丽，广东天地元律师事务所实习律师，实习证号190220052117824。第三人：洪立和，男，1953年7月9日出生，美籍台胞，现住广东省东莞市。原告赵金莉与被告詹妙琴、詹钦、詹俊浩，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行）、洪立和确认合同有效纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵金莉的委托诉讼代理人王继龙、被告詹俊浩的委托诉讼代理人刘晶晶、第三人建设银行的委托诉讼代理人刘菀莹、第三人洪立和到庭参加诉讼。被告詹妙琴、詹钦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵金莉向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告于2019年3月31日签订的《房屋代持协议》有效；2.判令被告注销案涉房屋上的抵押权，第三人建设银行予以配合；3.判令被告于案涉房屋上的抵押权注销后，协助配合原告将深圳市罗湖区房屋（不动产证号：深房地字第××号）转移登记至原告名下；4.判令被告赔偿原告代为偿还的银行贷款2223447.95元（暂计至2021年4月30日,具体数额以实际还款之日前发生的为准）;5.本案诉讼费用由被告承担（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）。事实与理由：2019年3月31日，原告与被告詹妙琴补充签订一份《房屋代持协议》，约定：为便于管理使用出租，位于深圳市罗湖区等均登记在詹妙琴一人名下，但上述房产的实际权利人为原告赵金莉，被告詹妙琴只是代为持有。被告詹妙琴在代持金丰城大厦Ｂ座11层期间，未经原告允许，违约进行抵押贷款，截止起诉之日，仍有4930544.28元贷款本息未还；同时，被告在代办该房屋出租使用时，截留全部押金并侵占部分租金，给原告造成巨大经济损失。2019年6月27日，被告詹妙琴向原告出具《承诺书》，承诺：“上述（房产）抵押担保、按揭贷款等负担，全部是我根据我丈夫詹钦、儿子詹俊浩的安排所做，赵金莉、洪立和先生事前均不知情；抵押担保贷款及按揭款的所有本息还款责任，均应由我及詹钦、詹俊浩承担，与赵金莉、洪立和先生无关。”现请求确认《房屋代持协议》合法有效并要求被告詹妙琴注销案涉房屋上的抵押权，将房屋转移登记至原告名下。该房屋在出资期间的押金、租金等损失，暂时保留追索权利。被告詹俊浩答辩称，第一，涉案房产实际由第三人洪立和出资购买，故原告并非涉案房产的实际被代持人，故原告主体不适格。第三人洪立和作为境外个人，在不具备购房资格的情况下借用他人名义大量投机性购房，规避国家限购政策且违背公序良俗，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，故应认定无效。第二，本案委托代持房产的行为发生于被告詹妙琴与第三人洪立和之间。只有洪立和有权请求被告詹妙琴协助办理转移登记，但洪立和未提出任何诉求，故法院不宜直接处理。即便洪立和提出过户要求，因其不具备购房资格，其诉求亦不应得到支持。第三，被告詹俊浩与第三人洪立和不存在法律上的利害关系，单纯的过户行为也不能要求被告詹俊浩提供担保。加之目前房产处于抵押状态，办理过户的条件亦不具备。第三人建设银行述称，第一，本案是原告与三被告之间确认合同有效的纠纷，第三人并非诉争协议的当事人，该协议产生的纠纷与第三人无关。第二，根据2014年7月8日第三人与被告詹妙琴签订的个人住房商业用房、借款合同，第三人已经向被告詹妙琴发放贷款8880000元，已全面履行合同义务，并于2014年8月15日办理房地产抵押登记。第三人作为涉案房屋的抵押权人，合法债权应受到保护。若法院判令确认代持房屋代持协议有效，则应当确认还款义务人清偿与被告詹妙琴签订的借款合同项下所有债务。待第三人与被告詹妙琴办理解除上述借款合同的手续、办理注销抵押登记手续后再行办理过户登记手续。若被告詹妙琴未及时履行还款义务，第三人保留提起诉讼的权利。暂计至2021年3月20日，被告詹妙琴尚欠第三人贷款本金余额为3616124.24元。第三人洪立和述称，自2019年6月起，因为被告财务出了问题无法偿还银行贷款，本人开始代其偿还贷款，还款方式为本人将应还款项转到银行指定的被告账户，由银行自动划款。本人购买涉案房产是全额付款的，被告将房产抵押贷款的行为本人完全不知情。对于原告提起本次诉讼，本人没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换。根据各方提交的证据及庭审陈述，本院认定如下事实：一、位于深圳市罗湖区房产登记于被告詹妙琴名下。原告主张，其将包括前述房产在内的九套房产委托被告詹妙琴代持，并提起八个诉讼，其余案号分别为（2019）粤0303民初37420、37425、37426、37428、37430、37433、37434号，分别对应太阳岛大厦22Ａ、27Ｇ、29Ａ、29Ｄ、29Ｆ、29Ｇ及嘉里中心2903室。原告提交其与被告詹妙琴于2019年3月31日签订的《房屋代持协议》，约定：“深圳市罗湖区东门南路的太阳岛大厦27Ｇ（房地产证号码：深房地字××号）、太阳岛大厦29Ａ（房地产证号码：深房地字××号）、太阳岛大厦29Ｄ（房地产证号码：深房地字××号）、太阳岛大厦29Ｆ（房地产证号码：深房地字××号）、太阳岛大厦29Ｇ（房地产证号码：深房地字××号）、深圳市罗湖区深南东路金丰城大厦Ｂ座11层（房地产证号码：深房地字××号）、金丰城大厦Ａ座16层（房地产证号码：深房地字××号）、深圳市罗湖区人民南路嘉里中心2903室（房地产证号码：深房地字××号）等八套房屋，均系乙方通过洪立和先生账户转账现金全款购买，100%权利归乙方所有，与甲方无关。另有深圳市罗湖区东门南路太阳岛大厦22Ａ（房地产证号码：深房地字第××号）系甲乙双方合资购买（乙方现金全款），各占50%份额。上述共计九套房屋，为便于管理使用出租，均登记在甲方詹妙琴一个人名下，为明确双方的权利义务，防止出现不必要的争议，双方经友好协商，达成如下一致协议：一、甲方确认，上述太阳岛大厦27Ｇ等八套房屋的100%份额及太阳岛大厦22Ａ房屋的50%份额，虽权属全部登记在甲方詹妙琴名下，但实际权利人为乙方，甲方詹妙琴只是代为持有。二、甲方詹妙琴代持期间，太阳岛27Ｇ等八套房屋的各种收益，全部归乙方所有；所支出的各种税费，应由乙方全部承担。三、甲方詹妙琴代持期间，太阳岛大厦22Ａ房屋收益的一半，归乙方所有；所支出的各种税费，乙方应承担一半。四、甲方詹妙琴代持期间，乙方有权委托房产中介人员或他人使用（如出租）房屋，取得收益，甲方应予配合；使用房屋涉及甲方与第三人签订的合同，如签订之前已经乙方知情并同意，则甲方的签订行为为代理行为，实际的合同权利义务由实际产权人乙方享受及承担。因使用房屋而由甲方代收的收益，甲方应及时全部返还乙方：如遇特殊情况，应及时通知乙方，在特殊情况消失后即返还。五、上述代持房屋的占有、处分，如抵押、出售等，必须提前经乙方书面同意，乙方有权对甲方及代持房屋的其他有权代理人的代持行为进行监督。本协议签订时，乙方已获知代持房屋已被甲方用作抵押担保、按揭贷款，但具体情况不明；本协议签订后，甲方应将抵押、贷款等全部相关资料原件交付乙方核实具体情况，弄清抵押、贷款额度及现状等；因抵押担保、按揭贷款等产生的所有负担，均应由甲方承担；鉴于甲方目前情况，乙方偿还贷款的，这些负担可视为甲方向乙方的借款，但甲方应提供相应担保（担保方式另行商定），并及时还款或消除负担；如因此给乙方造成损失（乙方垫付、代还款或被诉偿还、担责等），甲方应全额赔偿，并自损失发生之日起，按中国人民银行同期银行贷款利率计算利息。……七、乙方有权要求将太阳岛大厦27Ｇ等八套房屋的100%份额及太阳岛大厦22Ａ房屋的50%份额过户登记到自己或其指定第三人名下，甲方愿意无条件支持配合办理过户更名手续，乙方作为实际产权人，承担所有费用以及产权变更的其他手续。八、代持期间，如甲方涉及司法诉讼、欠债等，上述九套房屋全部或部分被司法机关、党政部门处罚、查封、拍卖变卖、没收等导致乙方经济损失，依照有关民间借贷的相关规定处理，即自损失发生之日起，按中国人民银行同期银行贷款利率计算利息。……十一、因本协议所涉及的代持房屋抵押、贷款、出租收租等，均系甲方丈夫詹钦、儿子詹俊浩具体经办、操作、使用贷款，故甲方应积极协调詹钦、詹俊浩对本协议承担连带担保责任，直至协议所有事项执行完毕时止”。协议尾部，原告及被告詹妙琴均签名并捺印。原告在本案的委托诉讼代理人王继龙作为见证人亦在乙方一栏签名。2019年7月4日，被告詹妙琴出具《承诺书》，载明“我代持的赵金莉如下房产（洪立和先生全额出资购买），目前有如下负担：1.太阳岛大厦22A作为综合抵押贷款中的一套房子，向华夏银行抵押担保贷款。2.太阳岛大厦27G、29A、29D、29F、29G，向浦发银行抵押担保贷款。3.嘉里中心2903室，向招商银行按揭贷款。4.金丰城大厦B座11层，向建设银行按揭贷款。上述抵押担保、按揭贷款等负担，均应由本人及借款人依法承担，与赵金莉、洪立和先生均无关；此外，本人借款后一直按期足额还贷，直至2019年4月28日经济出现重大困难，大部分贷款无法正常还款（浦发银行自5月14日后无法正常还贷），因银行催收比较紧急，故请赵金莉小姐、洪立和先生与银行沟通、按银行要求帮忙垫付，承诺人均予以承认；利息按照双方所签订的房屋代持协议执行”。2019年11月11日，被告詹钦、詹俊浩共同出具《情况说明》，载明：二被告知晓原告与被告詹妙琴于2019年3月所签《房屋代持协议》，对协议中涉及的太阳岛大厦27G等八套房产及太阳岛大厦22A的权属等相关事项及《房屋代持协议》第十一条的内容予以认可。二、原告提交的《不动产权资料电脑查询结果表》显示，涉案金丰城大厦B座11层房产的不动产证号为200XXXXXX；房屋用途为办公；被告詹妙琴于2014年8月13日通过买卖方式取得100%份额。2014年8月15日，被告詹妙琴将金丰城大厦B座11层抵押给第三人建设银行，目前尚未注销抵押登记。本院认为，本案为确认合同有效纠纷。原告与被告詹妙琴于2019年3月31日签订的《房屋代持协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律拘束力。原告申请确认该协议有效，理据充分，本院予以支持。从协议内容来看，原告与被告詹妙琴确认金丰城大厦B座11层房产100%份额属于原告所有。但因涉案房产仍有未注销的抵押登记，原告可待过户障碍消除后再行主张转移登记。关于三被告赔偿原告代偿银行贷款的诉请，根据双方《房屋代持协议》第五条约定，原告为被告詹妙琴代偿银行贷款视为双方之间形成借贷关系，故原告该项诉求与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不予处理,原告可另循法律途径解决。本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律及司法解释。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告赵金莉与被告詹妙琴于2019年3月31日签订的《房屋代持协议》有效；二、驳回原告赵金莉的其他诉讼请求。案件受理费34216元及保全费10000元，由被告詹妙琴负担。原告赵金莉已预付案件受理费34216元及保全费10000元，被告詹妙琴应于本判决生效之日起七日内向原告赵金莉迳付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员 陈柯名审 判 员 陈莹颖审 判 员 王 群二〇二一年五月十一日法官助理 庄 淼书 记 员 陈美红