贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2701民初1696号原告：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地贵州省黔南州都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。法定代表人：查国涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩天文，男，1965年5月17日出生，住贵州省都匀市，系该公司员工。被告：吴传辉，男，1984年11月11日出生，侗族，住贵州省都匀市。原告贵州天圆物业服务有限责任公司（以下简称天圆物业公司）与被告吴传辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天圆物业公司委托诉讼代理人韩天文、被告吴传辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天圆物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年9月1日至2021年2月28日的物业管理费3459元（115.3元/月），逾期支付物业费所产生的违约金2623.5元，生活垃圾处理费98元（自2020年1月1日起计2021年2月28日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告系都匀市灵智小区4-2-1402业主。原告为被告居所提供物业服务，物业服务费按1元/月/平方米收取，被告房屋面积115.34平方米，每月的物业管理费115.3元。被告自2018年9月1日至2021年2月28日期间未交纳物业服务费，欠费30个月共3459元，逾期支付物业服务费已产生违约金2623.5元（违约金根据合同按每天3‰计算）及生活垃圾处理费98元。经原告多次催促未果，根据相关法律规定及双方约定，诉至本院，请求判如所请。被告吴传辉辩称：1.起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。然而原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院讼诉；2.根据物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定.以及物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益应该为全体业主共有，包括部分业主破坏公共设施罚款金不知用作何处，原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内。原告从业主入驻至今从未对财务收支进行公布；3.保安服务：小区主出入口24小时值班（其中12小时立岗）。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。但是小区西门，南门保安亭24小时无人值班已变成放置杂物的仓库，摄像头夜间基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清还经常不开机，导致每年都有多户业主家电瓶车被盗，机三油被偷，很多业主汽车被划被刮蹭，车辆停放在停车场被划破轮胎，车身被油漆乱喷，已报警立案，但是派出所到小区勘查调取监控，但因小区监控模糊，监控损坏导致到目前都无法找到肇事者，英伦国际小区是一个封闭式小区但小区各处都可以看到车乱停乱放，物业没有做到应尽的职责（证据照片附件4）；4.停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。每年停水电在七八次左右，但只有1次提前公告；5.保洁服务：水池、沟、渠、沙井每天清理一次，及时清扫积水、积雪，清洁完成，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡查。原告对下雨的清理非常差，每逢下雨，到处都是积水，行人无法只能走地下室或者沿着过道台阶小心行走，十分不便，至今小区还到如此未有改善。小区通道内随意摆放的杂物，消防通道被不明车辆堵住无人管理，垃圾长期堆放的场地长时间没有清理造成（证据照片附件5）；6.小区内损坏的公用设施常年没有更换，公共照明灯损坏无人修复，部分单元的门锁损坏没有及时更换。电梯故障率高，一下雨就出现故障且迟迟得不到处理，经常有业主被关在电梯里（证据照片附件6）；7.消防管理。4栋2单元的消防器材从未进行养护，消防器材丢失无人过问。引燃杂物随便堆积，安全隐患大；8.公共设施被破坏，公共区域被破坏，公共区域违法乱建，小区内板凳、绿化、照明损坏得不到处理。小区厕所全部损坏不能适用，屋顶公共区域被私人简称养殖场，个人人分成几个板房并锁住，成为私人场所，物业从未进行交涉和管理（证据照片附件8）；9.小区楼下餐饮向小区内排放油烟，导致小区环境受到影响，但无人管理。小区业委会曾督促物业进行管理整改，但无任何改进措施（证据照片附件9）；10.根据《中华人民共和国合同法》第67条对“先诉抗辩权”的规定，原告无视业主及业主委员会的监督直接起诉业主，是认为绝大部分业主不是物业服务质量的验收责任人，在举证方面处于弱势地位，给原告提供了一个投机的机会，意图回避服务质量和监管和验收；综上，被告迟延交纳物业费是因原告没有履行合同约定，明显未提供符合业主行业标准的服务，所以被告具有暂时拒绝交纳费用的权利。请求撤销本次原告的诉请并由承担诉讼费用。本院经审理认定事实如下：原告天圆物业公司，原名为黔南天源集团物业管理有限责任公司，于2020年1月7日更名为贵州天圆物业服务有限责任公司。2018年9月1日，原告作为乙方与都匀市灵智英伦国际小区业主委员会作为甲方签订《英伦国际物业服务合同》，合同约定甲方委托乙方为英伦国际小区提供物业管理服务。合同第三条约定本小区住宅楼物业服务费按1元/平米/月交纳；合同第四条约定物业费按月交，一次预交一年物业费的，乙方应参照本企业其他项目优惠标准给予优惠，缴费时间为每月15日至25日。业主逾期未交纳物业费的，按欠费金额的千分之三计收违约金，物业公司应当以电话或书面形式通知业主交纳；合同同时对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告进驻案涉小区提供物业服务。被告吴传辉系都匀市灵智.英伦国际4栋2元14层2号的业主，系原告提供物业服务的对象之一。自2018年9月1日起，被告以原告未完全尽到物业管理义务为由拒绝向原告交纳物业服务费。原告经书面催交后，被告在合理期限内仍未履行交纳物业服务费义务，故原告诉至本院，请求依法判如所请。另查明：诉讼中，原告提交了匀价格（2009）24号《都匀市物价局文件》、《收费许可证》、《关于催缴城镇生活垃圾处理费的通知》、《商品房买卖合同》复印件（第5-6页）等证据，拟证明垃圾处理费的代收标准及案涉房屋面积为115.34平方米，被告对代收垃圾费标准不予认可，对房屋面积予以认可。被告提交了照片一组，拟证明原告存在服务不到位的情形，原告对此不予认可。以上事实，有当事人陈述、原告提供的《英伦国际物业服务合同》、《商品房买卖合同》复印件（第5-6页）、《准予变更登记通知》、营业执照复印件、物业费账单、催收图片、《关于催缴城镇生活垃圾处理费的通知》、《收费许可证》，被告提供的图片等证据材料在案佐证,以上证据经审查核实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，英伦国际小区业主委员会与原告天圆物业公司签订的《英伦国际物业服务合同》对业主具有约束力，被告作为灵智.英伦国际小区的物业使用人之一，亦应按照《英伦国际物业服务合同》履行支付价款的义务。在《英伦国际物业服务合同》签订后，原告进驻英伦国际小区，为该小区实际提供了相应的物业服务，该物业服务针对的是全小区业主，包括小区的安全、清洁、绿化、水电维修等，被告作为小区的物业使用人，实际亦享受了原告提供的物业服务，对于服务标准，每个个体的主观认识不一，不能将自身对物业服务的不满作为拒绝交纳物业服务费的理由，且物业服务过程属变化状态，被告提供的证据不能高度盖然的证明原告提供的物业服务长期存在瑕疵，故对被告提出的关于调整物业服务费标准的抗辩，本院不予采信。关于物业服务费数额。被告在拒交物业服务费后，原告已经书面催告并起诉至本院，被告仍不履行义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，对于原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，故被告应交纳的物业服务费计算为2018年9月1日至2021年2月28日共计30个月×115.34平方米×1元/平方米/月=3460.20元，原告自愿主张3459元，未超出前述范围，予以支持。关于违约金。原告按约提供物业服务，被告应按约支付相应物业服务费，现被告未予支付，已构成违约，原告有权主张被告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”以及第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，因被告对原告主张的违约金提出异议，且原告未举证证实因被告欠缴物业服务费而造成的损失数额，但考虑被告欠缴物业服务费，确会给原告造成一定的损失，故兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，并参考市场资金占用成本等因素，酌定将该违约金调整为172元，原告所诉违约金超出部分本院不予支持。关于原告主张的垃圾清理费。原告虽提交了匀价格（2009）24号《都匀市物价局文件》、《收费许可证》、《关于催缴城镇生活垃圾处理费的通知》，但该组证据不能证明都匀市环境卫生管理处已委托原告代收垃圾处理费，其应负担举证不能的不利后果，且被告对此不予认可，故对原告主张的垃圾处理费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴传辉于本判决生效后五日内支付原告贵州天圆物业服务有限责任公司物业服务费3459元、违约金172元，共计3631元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序实际收取25元，由原告贵州天圆物业服务有限责任公司负担10元，被告吴传辉负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院申请强制执行。审 判 员 毛 雯 潋二〇二一年五月二十八日法官助理 王 尧 欢书 记 员 王超(代)