山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民初1055号原告（案外人）：吕广杰，男，1965年6月12日出生，汉族，吉林省吉林市丰满区长城路13号楼4—3—42号。委托诉讼代理人：贾伟，吉林松花江律师事务所律师。被告（申请执行人）：黄思颖，女，1970年5月22日出生，汉族，住广州市。第三人（被执行人）：长白山保护开发区中弘房地产开发有限公司，住所地吉林省长白山保护开发区池南区锦江社区漫江风情小镇展示中心。法定代表人：何礼萍，执行董事。原告吕广杰与被告黄思颖、第三人长白山保护开发区中弘房地产开发有限公司（以下简称中弘房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕广杰及其委托诉讼代理人贾伟到庭参加诉讼、被告黄思颖、第三人中弘房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕广杰向本院提出诉讼请求：1、依法确认吕广杰与中弘房地产公司签订的“商品房买卖合同”有效，并判决涉案房屋归吕广杰所有；2、请求依法解除济南市中级人民法院对吕广杰购买位于吉林省长白山开发区鹿岗小镇1号地块1-5号商业楼中的第5栋1单元1-2层01019号房屋的查封；3、黄思颖承担本案相关全部诉讼费用。事实和理由：一、2019年6月25日吕广杰与中弘房地产公司依法签订涉案房屋的“商品房买卖合同”，2019年6月28日吕广杰将涉案房屋在长白山保护开发区管理委员会池西区房产管理处登记备案，房屋已在查封前就交付给吕广杰占有使用，因此，涉案房产应当归吕广杰所有。二、黄思颖与中弘房地产公司借贷合同纠纷一案，济南市中级人民法院于2019年7月30日作出（2019）鲁01执232号之五民事裁定及协助执行通知书，查封中弘房地产公司名下位于长白山保护开发区鹿港小镇1号地块公寓楼1-5号楼，商业楼1-5楼的项下房产，查封期限三年，自2019年7月30日至2022年7月29日。三、2020年12月10日，济南市中级人民法院作出（2020）鲁01执异429号执行裁定（吕广杰于2020年12月19日收到邮件），仅以“本案中吕广杰提交的视频录像不能证明其在人民法院查封前占有涉案房产，故其请求排除对涉案房产的执行，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持”，从而“驳回吕广杰的异议”。综上，吕广杰认为，吕广杰既对涉案房产进行产权登记，又有了物权占有之实；法院仅以视频录像不能证明吕广杰在查封前占有，驳回吕广杰的异议申请，忽略了吕广杰提交的涉案房产登记备案的客观存在，忽略了吕广杰的房屋产权备案登记先于黄思颖申请及济南市中级人民法院（2019）鲁01执232号之五民事裁定及协助执行通知书，忽略了吕广杰房产登记的真实性、关联性、合法性及其有效性。即，法院对此未作相关的审查。因此，吕广杰请求人民法院，依法查明事实，并支持吕广杰的全部诉求。黄思颖未作答辩。中弘房地产公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。黄思颖、中弘房地产公司未到庭质证。对当事人提交的证据和争议事实，本院认定如下：吕广杰提交证据如下：证据1.2019年6月20日签订的债权转让协议书一份，证明长白山保护开发区新奇世界房地产开发有限公司（以下简称新奇房地产公司）欠付吉林市第一建筑工程股份有限公司（以下简称一建公司）工程款5766423元，一建公司将该到期债权以协议方式转让给吕广杰。证据2.2019年6月25日房屋买卖协议一份，证明经吕广杰与中弘房地产公司、新奇房地产公司三方协商，由吕广杰购买中弘房地产公司开发的案涉房屋，并以吕广杰享有的对新奇房地产公司的债权转让给中弘房地产公司作为支付购房款的方式，协议签订后即视为吕广杰履行了支付购房款的义务，购房价格与债权金额一致。证据3.合同编号为213150号的商品房买卖合同一份，证明2019年6月25日吕广杰与中弘房地产公司在该日签订了商品房买卖合同。证据4.房屋交接单一份，证明2019年6月27日，中弘房地产公司将案涉房屋经吕广杰验收合格后交付给吕广杰占有使用，并交付钥匙两把，完成了房屋的交付，吕广杰已实际占有该房屋。证据5.吉林省长白山管委会池西区房产管理处出具的证明一份，中弘房地产公司于2019年6月28日将合同办理了备案手续。证据6.中弘房地产公司出具的情况说明一份，证明商品房买卖合同签订后中弘房地产公司随即交付了房屋，但因其资金紧张，未能及时开具不动产发票，导致案涉房屋产权无法办理，责任在中弘房地产公司。证据7.长白山保护开发区盛丰房地产中介服务有限公司（以下简称盛丰中介公司）出具的情况说明一份，证明案涉房屋已经实际交付给吕广杰，吕广杰于2019年7月5日委托盛丰中介公司进行代卖，期间盛丰中介公司暂时借用案涉房屋存放物品，进一步证明案涉房屋在查封前已经由吕广杰实际占有并且使用。本院认为，黄思颖、中弘房地产公司未到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证的权利，本院对上述证据予以采信。根据本院审查确认的证据，并结合当事人陈述，本院认定事实如下：吕广杰（甲方）提交其与一建公司（乙方）、新奇房地产公司（丙方）签订的《债权转让协议》载明：“乙方与丙方签订《祚荣府首开区小市政工程施工合同》，约定乙方为丙方提供《祚荣府首开区小市政工程施工合同》，合同金额为人民币9173109元，乙丙方最终确认该合同结算金额为人民币9438564元，其中丙方已支付金额为3672141元，尚欠乙方结算款人民币5766423元，即乙方对丙方享有欠付结算款5766423元……三方确认：1.乙方将丙方享有的到期债权全部转让与甲方，甲方同意受让…4.丙方知晓甲乙双方约定的债权转让事宜，即本协议生效后，丙方基于上述施工合同向甲方承担的债务共计人民币5766423元。……”。该《债权转让协议》载明的签订时间为：2019年6月20日。后，中弘房地产公司（甲方）与吕广杰（乙方）、新奇房地产公司（丙方）签订《房屋买卖协议书》载明：“一、甲方系吉林省白山市鹿港小镇项目的开发商，乙方向甲方购买该项目壹套房屋，明细如下：房间号1#地西商业5#01019，建筑面积403.01平方米，房屋总价/每套5766423元…二、乙方与丙方及一建公司于2019年签订债权转让协议，约定将丙方基于《祚荣府首开区小市政工程施工合同》欠付一建公司的结算款5766423元转让于乙方…第一条三方确认：1.乙方将对丙方享有的到期债权（人民币5766423元）转让于甲方，用于抵付乙方向甲方购买该房屋的购房款。2.前述转让债权抵付完成后，乙方尚欠甲方购房款人民币0元，双方协商一致，乙方应在本协议生效当日交纳上述欠付房款…第二条该房屋出售所需手续由甲乙双方另行完善。本协议签订时，乙方已知悉该房屋状况、《商品房买卖合同》及其附件之相关内容并同意完全接受。乙方应于本协议生效后15日内与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件…”。该《房屋买卖协议》载明的签订时间为：2019年6月25日。2019年6月25日，吕广杰与中弘房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定由吕广杰购买东参休闲生活区一期第5幢1单元1-2层01019号房，房屋总价款为5766423元。2019年6月27日，中弘房地产公司出具《房屋交接单》载明：“现有长白山保护开发区中弘房地产开发有限公司开发的位于长白山保护开发区池西区鹿港小镇一号地商业5号楼01019方…，长白山保护开发区中弘房地产开发有限公司抵付给吕广杰，抵付价格5766423.00元。房屋门窗玻璃、供热管道、给水管道、室内照明完好、钥匙共计2把，全部交付吕广杰…”2020年12月11日，吉林省长白山管委会池西区房产管理处出具《证明》载明：“吉林省长白山保护开发区鹿港小镇（东参休闲生活区）一期商业5栋1单元1-2层01019号房屋已于2019年6月28日在我处交易备案。出卖人：长白山保护开发区中弘房地产开发有限公司，买受人：吕广杰，用途：商业，面积：403.01m2，备案合同编号：213150。”2020年12月22日，中弘房地产公司出具《情况说明》载明：“…鹿港小镇1号地西商业5号楼01019房于2019年6月28日在长白山管委会池西区不动产管理处进行了房屋备案，备案号213150，由于中弘内部资金问题，备案期间无法开具购房发票，导致房屋备案后无法正常办理不动产登记…公司已于2020年10月20日为吕广杰开具购房发票…”2021年1月10日，长白山保护开发区盛丰房地产中介服务有限公司出具《情况说明》载明：“兹证明，长白山保护开发区池西区鹿港小镇商业5号楼01019号房主吕广杰于2019年7月15日委托我司代卖此房，经与吕广杰协商，代卖期间我司借用此房于2019年7月10日至2020年8月5日用于存放滑雪用具及滑雪器械等物品。”另查明，关于黄思颖与中弘控股公司、中弘房地产公司等借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会于2018年5月16日作出(2017)穗仲中案字第22492号仲裁裁决，其中确定中弘控股公司偿还黄思颖借款本金4000万元及利息、中弘房地产公司等承担连带清偿责任。上述裁决生效后，黄思颖向本院申请执行，执行案号为(2019)鲁01执232号。执行过程中，本院于2019年7月30日作出(2019)鲁01执232号之五民事裁定及协助执行通知书，查封被执行人中弘长白山公司名下位于长白山保护开发区鹿岗小镇1号地块公寓楼：1-5号楼；商业楼：1-5号楼的项下房产，查封期限三年，自2019年7月30日至2022年7月29日。吕广杰因涉案房屋向本院提出书面异议，本院于2020年12月10日作出（2020）鲁01执异429号执行裁定，驳回案外人吕广杰的异议。吕广杰不服上述执行裁定，在法定期限内向本院提起本执行异议之诉。本院认为，本案争议焦点为吕广杰对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，吕广杰与中弘房地产公司虽然形式上签订了《商品房买卖合同》，但其合同基础是吕广杰、一建公司、新奇房地产公司之间的协议，该协议约定一建公司对新奇房地产公司享有的债权转让给吕广杰，吕广杰后以该债权抵付涉案房产的购房款，因此，双方之间并不存在房地产开发企业与消费者之间的商品房买卖关系，该基础法律关系名为买卖，实为以物抵债。对于以物抵债关系，首先，中弘房地产公司并未提交足以证明吕广杰交纳涉案购房款的证据，其是否交纳相应购房款项真实性存疑，证据不充分。其次，以物抵债的法律属性属于民事合同，即便此种关系依法成立，吕广杰也只享有针对特定相对人的债权请求权，而非针对特定物的物上请求权。第三，基于法律对不动产物权变动的特别规定，以物抵债的标的物是不动产的，除非已办理产权变更登记手续，不能发生物权变动的法律效力，该不动产权属仍归中弘房地产公司。因此，本案中吕广杰基于以物抵债关系对涉案房产所具有的民事权益，不能对抗第三人，亦不能排除执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告吕广杰的诉讼请求。案件受理费52165元，由原告吕广杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 员 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇二一年五月十四日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰