北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初16658号原告：徐霞，女，1959年8月17日出生，汉族，人民卫生出版社退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李颖哲（徐霞之夫），住北京市丰台区。被告：北京华厦兴业物业管理有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇京张路口南（六场院内）。法定代表人：李瑞增，总经理。委托诉讼代理人：李书平，男，北京华厦兴业物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：崔丽娟，女，北京华厦兴业物业管理有限公司职员。被告：马宁，男，1980年7月7日出生，汉族，北京继古雯风文化艺术中心总工艺师，住北京市丰台区。原告徐霞与被告北京华厦兴业物业管理有限公司（以下简称华厦兴业公司）、被告马宁相邻关系纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐霞及其委托诉讼代理人李颖哲，被告华厦兴业公司委托诉讼代理人李书平，被告马宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐霞向本院提出诉讼请求：1.二被告修复漏水源热水管及防水层，排除对原告房屋造成的侵害，直至不漏为止；2.二被告赔偿原告漏水造成的损失10200元；3.二被告赔偿原告修复期间租房费用27000元；4.二被告赔偿原告精神损失费12000元；5.诉讼费、鉴定费由二被告承担。事实与理由：原告居住在丰台区横道沟西街2号院3号楼1单元802号房屋（以下简称802号房屋），被告马宁居住在丰台区横道沟西街2号院3号楼1单元902号房屋（以下简称902号房屋）。2019年12月25日，原告发现主卧卫生间出现漏水，经物业人员查看，认为漏水源是902号房屋。之后原告与902号房屋业主及物业公司多次沟通，两方均将责任推给对方。在此后至今的时间里，原告房屋一直受到几处漏水的侵害，房顶墙皮大面积脱落，主卧房顶受损，地板、物品受到毁坏，严重影响了原告及家人的正常生活。为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。华厦兴业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。漏水原因经过鉴定得出不是公共管道漏水，因此不在物业服务范围内，我司不同意修复并赔偿损失。马宁辩称，不同意原告的诉讼请求。此前多次维修过并已按照法院生效调解书履行了相应义务。另热水管线不是我安装的，我入住时是开发商建房时自带的，勘验现场时物业人员也在场确认了，因此，责任与我方无关。各项损失我也不同意支付。如果修复，我方可以配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下：徐霞居住在802号房屋，马宁居住在902号房屋。华厦兴业公司为802号房屋和902号房屋所在小区提供物业服务。徐霞称2014年始，发现其居住的802号房屋主卧卫生间漏水，经由华厦兴业公司修复902号房屋主卧卫生间后不再漏。半年之后再次漏水，并于2015年12月将马宁诉至本院，2016年3月17日，本院作出（2015）丰民初字第27154号民事调解书：被告马宁于2016年5月15日前委托有资质的单位对北京市丰台区横道沟西街2号院3号楼1单元902号房屋主卧卫生间重做防水并进行闭水试验、制作闭水试验报告。2016年3月底，马宁按照调解书内容履行了相应义务，802号房屋主卧卫生间停止漏水。2019年12月，徐霞再次发现802号房屋主卧卫生间漏水，并向华厦兴业公司报修，2020年1月20日，华厦兴业公司出具《房屋报修跟踪单》，显示：主卧卫生间棚顶漏水，经查是上家902往下漏水。诉讼中，徐霞申请对漏水原因及漏水损失进行鉴定评估。本院依申请委托鉴定机构启动鉴定评估。2020年11月20日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定结论为802室主卧卫生间顶板漏水水源来自对应的902室热水管渗漏，同时，902室主卧卫生间防水层存在质量缺陷。徐霞支出鉴定费30000元。后马宁对上述鉴定意见中关于防水层的鉴定结论提出异议，鉴定机构复函本院建议对902室进行24h蓄水试验及淋水试验，试验期间，卫生间不能使用。经本院多次释明，马宁因生活用水受影响不同意停用卫生间，导致24h蓄水及闭水试验的条件不能成就。另，2021年2月20日，中鸿茂盛资产评估有限责任公司出具资产评估报告，评估结论为：评估基准日2020年12月23日，经重置成本法评估，案涉802室主卧卫生间房顶、地板、主卧里外墙因漏水造成的修复损失评估价值为10200元（其中装饰装修为9900元，物品为300元）。各方对损失评估结果均无异议。庭审中，各方确认802号房屋及902号房屋热水管道系开发商交付房屋时自带设施，马宁表示未对902号房屋主卧卫生间热水管道进行过改造，并称在2015年、2016年因漏水问题物业公司曾刨开地面修复，动过一根管，可能被刨坏了，但物业修复了，具体不太清楚，各方对此均未提交维修记录。2021年3月24日，本院对802号房屋及902号房屋进行了现场勘验，发现802号房屋主卧卫生间顶面仍存在多处漏水点。另查，2009年2月16日，徐霞（买受人）与北京正江房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定：第三条基本情况该商品房房屋坐落为：丰台区成寿寺甲1号4#住宅楼7层A单元802。第十七条住宅保修责任（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题。双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。第二十四条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：北京华厦兴业物业管理有限公司。附件七物业服务一、前期物业服务合同第二章服务内容与治理第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理；8.物业档案资料管理。第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.接受单个业主委托，对其所购买的房屋内部进行管理、维护；2.其他各项收费服务项目。二、临时管理规约第四部分附则三十、本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。附件十补充协议《北京市商品房预售合同》补充协议第九条其他约定4.出卖人根据主合同第十七条负责保修，但下列情形下出卖人不负保修之义务：（1）因任何不可抗力、买受人过失或第三人原因造成的损坏；（2）该商品房经买受人装修等原因改变现状；（3）在保修期满后出现的问题。合同还对其他事项进行了约定。徐霞另提交了《文成建筑小区住宅质量保证书》，内容为：一、质量保证：北京正江房地产开发有限公司承担文成建筑小区的质量保证，该物业按照国家现行规范进行设计、施工并已通过验收。二、保修范围和保修期限：1.屋面防水保修期限五年；2.有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限五年；3.电气管线、给排水管道、设备安装保修期限二年；4.门窗、门窗五金件保修期限一年……四、保修期计算及保修程序文成建筑小区保修期从北京正江房地产开发有限公司将竣工验收合格后的住宅交付给业主（即向业主发出入住通知书约定交房之日起）使用之日起计算。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期按国家规定执行。徐霞另提交了《入住通知书》，显示约定办理入住手续时间为2009年10月29日。马宁称其购买902号房屋的相关手续同802号房屋一致，未再向本院提交。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。造成不动产或动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。本案中，802号房屋主卧卫生间漏水，经鉴定，漏水源来自对应的902号房屋热水管渗漏及902室主卧卫生间防水层存在质量缺陷，马宁虽对防水层质量缺陷存在异议，但经本院释明未能积极配合鉴定机构完成试验，应对此承担举证不能的法律后果，本院对鉴定结论予以确认。虽然802号、902号房屋热水管系开发商交房时自带设施，但根据徐霞提交的商品房买卖合同、住宅质量保证书等证据，可以看出902号房屋热水管道开发商应承担的保修期限已过，且漏水源来自该房屋内热水管渗漏，基于上述事实及鉴定结论，802号房屋漏水责任方应为902号房屋住户马宁，故对徐霞要求马宁修复漏水源热水管及防水层，排除对802号房屋造成的侵害，直至不漏为止的诉讼请求，本院予以支持。至于徐霞要求华厦兴业公司承担相关责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于损失赔偿范围，徐霞主张的房屋修复及物品损失10200元，有鉴定结论，且各方不持异议，本院予以支持。关于租房费用27000元，因此次漏水并未导致房屋无法正常居住使用，且该笔费用未实际发生，故本院不予支持。至于精神损失费12000元，缺乏依据，本院不予支持。上述合理损失应由马宁承担赔偿责任。另马宁主张此前多次维修过并已按照法院生效调解书履行了相应义务，但并不能免除其对802号房屋漏水所造成的损失应承担的责任。至于其主张的热水管曾被物业公司刨坏过，如认为物业公司有责任，可另行解决。另尚需指出，本院判决主文仅是依据当事人诉讼请求结合鉴定结论确定的漏水源表述修复的部位及修复程度，因涉及建筑工程装修专业领域问题，具体修复方案由马宁与相关专业机构商定，目的在于确保不再往802号房屋渗水。最后，本院还需指出，常言“远亲不如近邻”，邻里之间，当团结互助，遇有问题，当互谅互让。诉讼过后，望双方发扬“六尺巷”精神，化干戈为玉帛，共创和谐邻里关系，自觉践行社会主义核心价值观。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、第八十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、马宁于本判决生效之日起七日内修复其居住的丰台区横道沟西街2号院3号楼1单元902号房屋热水管及主卧卫生间防水层，直至不再向徐霞居住的丰台区横道沟西街2号院3号楼1单元802号房屋漏水为止；二、马宁于本判决生效之日起七日内赔偿徐霞损失10200元；三、驳回徐霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1030元，由徐霞负担816元（已交纳）；由马宁负担214（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费30000元，由马宁负担（徐霞已预付，于本判决生效之日起七日内给付徐霞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张习文二〇二一年五月十三日书记员  武 萍