广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初10505号原告：深圳市京基房地产股份有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦A座7201，统一社会信用代码914403001923033209。法定代表人：陈华。委托诉讼代理人：陈斯敏，该公司员工。被告：瑞展餐饮管理（深圳）有限公司，住所地:广东省深圳市福田区沙头街道天安社区泰然四路25号天安创新科技广场一期B座1211-1212，统一社会信用代码91440300578821657F。法定代表人：吴建明。委托诉讼代理人：蔡文媛，该公司员工。委托诉讼代理人：孔标，该公司员工。原告深圳市京基房地产股份有限公司与被告瑞展餐饮管理（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市京基房地产股份有限公司委托诉讼代理人陈斯敏、被告瑞展餐饮管理（深圳）有限公司委托其诉讼代理人蔡文媛、孔标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市京基房地产股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签署的《房地产租赁合同》于2020年7月9日解除。2、被告向原告支付2020年1月1日-2020年7月8日期间拖欠的租金共计人民币499681.57元，并以每月欠付租金为基数，自每月6日起，每延误一日以欠付租金万分之五的标准支付逾期付款违约金，直至被告付清租金为止。3、被告向原告支付商铺恢复原状和恢复毛坯的费用人民币132038.83元。4、被告向原告支付商铺遗留物资的搬迁费用人民币19611.25元。5、被告参照《房地产租赁合同》第15.7条向原告支付违约金207434.83元。本案相关事实一、原告与被告于2014年4月1日签订《房地产租赁合同》，随后签订了《房地产租赁合同补充协议》，以上统称为“租赁合同”，以上租赁合同约定被告承租深圳市罗湖区裙楼.自用商业02层01-227、227a、228a号商铺从事餐饮，租赁期限2014年4月1日至2021年10月31日，起租日为2014年4月1日。租赁保证金167616元，2020年的月租金为99792元。《房地产租赁合同》13.1条第4项约定，租赁期限届满或本合同提前解除（不论是单方解除还是双方协商解除的），被告应于5日内撤出商铺，双方共同对商铺进行验收交接，被告交还的商铺应当恢复原状（即《商铺交付验收确认书》中所确定的状态）。15.5条约定，被告不得以任何理由拒交或拖欠租金。被告拖欠租金及/或其他费用的，被告应按照应付租金及其他费用总额的千分之五/天支付违约金。被告拖欠租金或其他费用达十五天的，原告有权解除本合同并将该商铺另行出租，被告已缴纳的租赁保证金不予退还。15.7条约定，租赁期间，被告单方面解除合同的，应提前180天书面通知原告。被告已缴纳的租赁保证金不予退还，被告应补交免租期的租金，还应按下列公式向原告计付违约金。租赁期限内最后一年租金总额×（1-实际租赁时间/本合同3.1条约定的租赁期限）。二、2020年4月10日，原、被告签订《租赁合同补充协议》，协议约定因疫情原因，租金减免事宜达成协议，在2020年1月25日至2020年2月8日期间给予被告的租金五折优惠修改为在2020年3月1日至2020年4月30日，给予被告保底租金减免50%的优惠，被告于2020年4月17日前缴清所有欠款的合同费用，2020年2月及3月因逾期支付所产生的滞纳金予以免除，如未支付，本协议约定的所有租金优惠全部取消。被告于2020年4月17日向原告支付2月店铺租金74760.75元，于2020年6月5日向原告支付4月租金25031.25元。原告称其已减免被告2月份租金25031.25元，其仅主张被告返还的4月份租金优惠74760.75元。原告提交《欠租明细表》显示，2020年1月租金99792元，2020年3月租金99792元，2020年5月租金99792元，2020年6月（违约收回4月减免的租金74760.8元）租金174552.8元，2020年7月1日至7月8日租金25752.77元。三、2020年1月，新冠肺炎疫情爆发。自2020年1月24日，全国范围内启动重大突发公共卫生事件一级响应，疫情及相应的防控措施导致涉案商铺客源稀少，被告主张其收入明显减少。被告称原告已于2020年6月22日对涉案房屋停止供应水、电、空调等措施，被告无法使用该房屋，双方已于次日实际解除租赁合同。被告请求原告：1.租金应算至2020年6月23日；2.因新冠疫情的爆发，被告作为餐饮企业，收入锐减，双方经协商，原告同意减免部分租金，属于自身权利的处分，被告无需再次支付；3.双方没有约定商铺恢复原状和恢复毛坯等费用，违约金过高，被告遗留的各项物品应予以抵扣。四、原告2020年2月27日原告向被告发出通知函，要求被告于2020年3月4日18时前缴清欠付的2020年1—2月的租金及其他费用，否则，将追究被告的违约责任。原告2020年6月19日向被告发出通知函，要求被告于2020年6月22日18时前缴清欠付的2020年1-6月的租金及其他费用，否则，将追究被告的违约责任。2020年6月22日，原告向被告发出《停止商业管理服务通知单》告知被告应于2020年6月22日前付清租金等费用，否则于当日22时停止提供商业管理服务。7月8日原告发出解约通知函，告知被告根据租赁合同15.6条的约定，解除涉案租赁合同，并将于2020年7月13日单方收回商铺。2020年7月13日，原告向被告发出《已收铺通知》告知其已经于2020年7月8日向被告发出《解除通知函》，于2020年7月13日收回该铺位。原告主张被告签收该通知函的时间为7月9日，故解除合同的时间是2020年7月9日。五、原告于2020年7月13日收回涉案商铺，并告知被告于2020年7月10日前交清欠费，并按租赁合同第13.1条之约定归还铺位。室内装修及物品将依据法律及租赁合同约定予以处理，因此造成的经济损失，由被告自行负责。六、原告主张其委托第三人对涉案房屋进行恢复原状、恢复毛坯工程，并提交了2019年3月28日其与案外人深圳市培英建筑工程有限公司签订的《京基地产2019-2021年度零星工程合同》，该合同约定完成工程验收合格及计算后，原告审核无误，原告支付其结算款95%，案外人提供结算价100%的发票。案外人向原告开具两张工程款合计132038.83元的发票，并备注KKMALL二楼227、227A、228A商铺（原LADY7店）毛坯恢复工程。原告亦提交了2021年5月14日其向案外人支付的备注为工程款的付款回单，金额为125436.89元。判决理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告签订的《房地产租赁合同》《房地产租赁合同补充协议》《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应严格依约履行。原告将涉案房产交付给被告使用，被告应租赁合同约定支付租金。原告拖欠2020年1月至6月租金，原告有权根据合同对涉案商铺停止提供商业管理服务，包括停止供应水、电、空调和限制使用设备等。被告主张原告于2020年6月22日停止提供商业管理服务即为合同实际解除日期的理由无依据，本院不予采信。根据合同约定，被告拖欠租金达十五日的，原告即可解除合同。从原告停止提供商业服务起，被告已无法实际经营，故原告应从该日起算，即双方房地产租赁合同于2020年7月7日解除，但原告却并未及时主张权利，导致损失扩大，故原告主张2020年7月8日至2020年7月9日期间的租金，本院不予支持。关于拖欠的租金，被告尚欠原告2020年1月1日至2020年7月7日租金。鉴于全国范围内自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2月份被告餐饮经营受到严重影响，从被告的支付凭证及原告的陈述，原告已减免被告2月份租金25031.25元，鉴于双方在2020年4月10日签订了《租赁合同补充协议》已约定了租金优惠的取消条件，故原告主张被告返还的4月份租金优惠74760.8元有依据，本院予以支持。故原告主张2020年1月租金99792元，2020年3月租金99792元、2020年5月租金99792元，2020年6月（4月减免的租金74760.8元）租金174552.8元，2020年7月1日至7月7日租金22534元。故原告主张被告支付以每月6日起，按每延误一日以欠付租金万分之五的标准支付逾期付款违约金有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，原告该项请求的合同依据为15.7条，租赁期间，被告单方面解除合同的，应提前180天书面通知原告。被告已缴纳的租赁保证金不予退还，被告应补交免租期的租金，还应按公式向原告计付违约金。被告辩称该条款适用的情形为被告提前解除合同且原告同意的情况，故该合同条款不适用于本案合同解除的情况，原告不得据此追究被告的违约责任。本院采信被告抗辩主张，认定合同15.7条不适用于本案情形，故原告要求违约金207434.83元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于恢复原状、恢复毛坯、搬迁费的费用，按照合同第13.1条第4项的约定，合同解除后，被告应当按照毛坯状态交还商铺。原告提交了相应的合同、工程结算文件、发票等证据证明涉案商铺重新出租之前，其将涉案商铺恢复成毛坯状态，为此需支付132038.83元，原告提交的付款回单金额为125436.89元，与原告提交的合同约定首先支付金额95%相吻合，故本院仅对有支付凭证的125436.89元予以支持，对超出部分，本院不予支持。至于原告主张的搬迁费，鉴于原告未提交证据予以证明，本院不予支持。关于店铺内的设施设备，被告抗辩称原告收回涉案商铺时，被告遗留的各项物品应予以抵扣。原告对于被告该主张不予认可，且被告未提出反诉，本案对此不作处理，被告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告深圳市京基房地产股份有限公司与被告瑞展餐饮管理（深圳）有限公司在2014年4月1日签订的《房地产租赁合同》《房地产租赁合同补充协议》于2020年7月7日解除；二、被告瑞展餐饮管理（深圳）有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告深圳市京基房地产股份有限公司支付2020年1月租金99792元，3月租金99792元，5月租金99792元，6月租金174552.8元，2020年7月1至2020年7月7日租金22534元并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金标准为每日万分之五计算，按照以下几部分组成，1、以租金99792元为基数，自2020年1月6日起至款项还清之日止；2、以租金99792元为基数，自2020年3月6日起至款项还清之日止；3、以租金99792元为基数，自2020年5月6日起至款项还清之日止；4、以租金174552.8元为基数，自2020年6月6日起至款项还清之日止；5、以租金22534元为基数，自2020年7月6日起至款项还清之日止）；三、被告瑞展餐饮管理（深圳）有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告深圳市京基房地产股份有限公司支付恢复原状、恢复毛坯的费用125436.89元；四、驳回原告深圳市京基房地产股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6440元，由原告负担3604元，由被告负担2836元。原告多预交的案件受理费2836元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2836元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨晓玲二〇二一年五月二十五日书记员  夏露露