北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初8637号原告：北京安合信达房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区日坛路6号1号楼5层502室。法定代表人：何猛，执行董事。委托诉讼代理人：刘莎，女，北京安合信达房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：王辉，北京云亭律师事务所律师。被告：北京中海广场商业发展有限公司，住所地北京市朝阳区光华东里中海大厦6层。法定代表人：王林林，董事长。委托诉讼代理人：王学刚，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄢睿，北京大成律师事务所律师。被告：威创集团股份有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科珠路233号。法定代表人：顾桂新，董事长，委托诉讼代理人：李绣君，女，威创集团股份有限公司法务。原告北京安合信达房地产经纪有限公司（以下简称安合公司）与被告北京中海广场商业发展有限公司（中海公司）、威创集团股份有限公司（威创公司）中介合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安合公司的诉讼代理人王辉、刘莎，被告中海公司的委托诉讼代理人鄢睿、王学刚，威创集团股份有限公司的委托诉讼代理人李绣君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安合公司向本院提出诉讼请求：1.判令中海公司支付安合公司中介服务费1240172.80元。2.判令中海公司支付安合公司违约损失（以1240172.80元为基数，按照年利率5.39%为标准，2020年10月16日起计算至实际清偿之日）。3.威创公司对前两项诉讼请求承担连带清偿责任。4.本案诉费由二被告承担。事实与理由：2020年9月，威创公司与安合公司签订《委托代理函》，委托安合公司为其租赁中海公司名下位于北京市西城区平安里西大街28号楼的“中海国际中心”三层提供租赁中介服务。中海公司也同意并接受了安合公司提供的中介服务，并于2020年9月17日向安合公司签发《租户转介确认函》，同意在正式签订《租赁合同》及威创公司支付保证金及预付租金后，支付1.3个月有效租金（1240172.80元）作为中介费用。在安合公司反复撮合下，2020年10月12日，中海公司与威创公司正式签订了《租赁合同》，确定威创公司租赁中海公司名下位于北京市西城区平安里西大街28号楼的“中海国际中心”三层，计租面积为2869.11平方米，租赁期限为自交付日起至2025年10月31日共60个月。2020年10月16日，威创公司向中海公司支付了保证金及预付租金，安合公司完成了全部中介服务义务，中介费用支付条件已达成。但自2020年10月16日起，虽经安合公司多次催促，中海公司作为委托方一直拒绝向安合公司支付中介服务费用，威创公司作为委托和接受安合公司租赁中介服务的主体，也有义务支付中介服务费用。中海公司和威创公司均构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十三条之规定，“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”中海公司应按规定支付安合公司1.3个月的租金总计1240172.80元作为中介服务费。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，关于逾期付款违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）支付违约金的规定，本案中海公司和威创公司自2020年10月16日签订《租赁合同》之日应开始计算违约金，按同期1年内贷款市场报价利率（LPR）3.85上浮40%计算至实际清偿之日止。综上，在安合公司完整履行中介服务义务的情况下，两被告违反约定拒绝支付中介服务费，侵害了安合公司的合法权益，已构成根本违约，应当支付中介服务费和违约金，恳请贵院支持安合公司的全部诉讼请求为盼。被告中海公司辩称：请求驳回安合公司的诉讼请求。一、安合公司与我方之间并没有签订委托合同，而是与威创公司签订的委托合同。我方目前仅与安合同公司签署了《确认转介函》，尚未签署居间合同。我方与中介发生居间关系，订立合同及付款流程是：签署确认转介函—签署正式的租赁合同—租户签约并成功入驻一个月后—我方启动给付居间服务费的流程。本案中，《委托代理协议》与《租赁意向书》均为安和公司与威创公司签订，且一般情况我方给付居间费用仅为1个月租金。二、安合公司提供的是报告居间并非媒介居间。报告居间要求居间一方提供前期的居间服务为委托人提供合同订立的机会，而非媒介居间不仅要向委托人提供和同订立的机会还要斡旋委托人与第三人之间提供全程的居间服务，促成租赁合同的最终订立及全面履行，实现委托人的全部合同目的，维护委托人的最大合同权益。在本案当中安合公司仅仅是提供了合同前期订立的机会，在第三人与我方签订租赁合同后第三人出于公司的特殊情况，立即提出合同的解除，而在此情况下安合公司方作为居间人并没有负责协调双方合同继续履行，也未参与双方的谈判及协商，未尽到全面完整的居间合同义务。而本案当中第三人原签订的租赁合同是60个月，涉及到的租金总额是65415708元，第三方在签订合同后立即提出解除，安合公司知晓第三人已请求解除租赁合同，但并没有履行作为居间方应该履行协调协助义务，该租赁合同最终是由我方同意第三方解除，第三方给付我方补偿款5709528元仅仅是前期三个月的租金，而该笔数字与约定的全部租金总额65415708元来比较仅占8.7%，该房屋至今还没有租赁出去给我方带来巨大损失。因此安合公司主张全部的居间费用不合理。我们同意按照8.7%的比例支付安合公司诉讼请求第一项主张的代理费。四、安合公司违约损失的主张既无合同依据，也无法律依据。我方与安合公司之前并未签订居间合同，双方并没有关于给付居间费用时间节点的约定，也没有关于违约损失的条款约定。本交易在履行中出现特殊情况（租赁合同解除）造成未能履约的情况下，居间服务人未能全部履行居间义务，我方不存在违约。被告威创公司辩称：要求驳回安合公司全部诉讼请求，不同意承担连带责任。一、安合公司与我公司2020年9月签订的《委托代理协议》明确约定由出租方支付代理费。安合公司与中海公司2020年9月16日签订的《租户转介确认函》约定由中海公司支付安合公司1.3个月有效租金作为代理费。安合公司向中海公司发送的《付款通知》要求付款的对象仅为中海公司。二、安合公司与威创公司委托代理协议中明确约定威创公司无需承担代理费。租赁合同的解除是我方提出的，我方已与中海公司达成了提前终止协议，我方已经依该协议履行完毕。我方与中海公司2020年10月16日签订的租赁合同，我方于2020年12月1日提出解除，2020年1月份达成最终的终止协议。租赁合同签订后，我方并未实际租赁并入住。在并未入住的情况下，还向中海公司支付了高达600万的补偿金。我方履行终止协议的约定向中海公司付了600多万的赔偿款之后，租赁合同的相关问题就已经全部解决，涉案中介服务合同与我方没有关系。三、根据法律的规定，连带责任应该依约定或者依法律的明确规定，本案中关于连带责任，既没有约定也并没有法律规定，因此我方无需承担连带责任。本院依法组织各方当事人举证质证，根据举证质证情况及当事人陈述，本院认定事实如下：2020年9月，威创公司（委托人）与安合公司（被委托人）签订《委托代理协议》，约定威创公司委托安合公司作为独家物业顾问，协助威创公司分析此次租赁需求和各种存在的选择可能并现场考察，代表威创公司向发展商及业主方了解情况。安合公司将根据行业惯例，由出租方支付此项服务代理费。2020年9月，威创公司签署《租赁意向书》，确认承租北京市西城区平安里西大街28号中海国际中心。随后，安合公司通过电子邮件将《委托代理协议》《租赁意向书》《租赁建议书》等发送给中海公司，向中海公司表明威创公司的承租意向，并就租赁事宜与中海公司进行洽谈。中海公司对安合公司的邮件进行回复，并对《租赁建议书》提出修改意见。2020年9月17日，安合公司（代理公司）与中海公司（业主方）签订《租户转介确认函》，约定内容为：致安合公司，由贵司作为租户代理，现有下述租户对北京车公庄中海国际中心表示兴趣，下附租户及代理公司确认资料。公司名称：威创公司，行业：科技，需求面积：2869.11平方米，首次踏勘现场时间：2020年9月2日11时，代理公司名称：安合公司。上述客户已于上述时间经贵司人员带领进行现场踏勘，本公司特此通知贵公司上述客户登记被正式确认（如上述公司取消对贵公司委托或特别指派其他代理公司，我公司有权取消本客户确认）。此确认书有效期为1.5个月，由确认日期起1.5个月内，上述客户可由贵司跟进，在确认书有效期内，若上述客户经贵公司安排与业主签署租赁合同并支付相应保证金及预付租金，则我司将支付贵公司代理费用，代理费用为1.3个月有效租金。2020年10月12日，中海公司（出租人、甲方）与威创公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意乙方承租位于北京市西城区平安里西大街28号楼中海国际中心3层整层房屋，建筑面积2869.11平方米；房屋交付日为2020年11月1日，租期自交付日至2025年10月31日，共60个月；自2021年2月1日至2021年3月31日的租金1842547.71元、增值税税金165829.29元为乙方应实际支付的第一期租金、增值税税金，自2021年2月1日至2021年3月31日的物业管理费430366.50元为第一期物业管理费，乙方应于本合同签署之日起五个工作日内支付；租金标准：每月每平方米350元（含增值税），合计每月1004188.50元（含增值税），合计每月921273.86元（不含增值税）；租赁保证金3270785.40元。同年10月16日，威创公司支付中海公司首期租金、首期物业管理费及保证金合计5709528.90元。同年12月31日，中海公司与威创公司合意解除《房屋租赁合同》，威创公司因此支付了中海公司600万元的赔偿款。2020年11月9日，安合公司通过电子邮件向中海公司送达《付款通知》，主要内容为：中海公司应支付1.3个月有效租金作为代理佣金：建筑面积2869.11平方米，承租价格350元/平方米/月（不含物业管理费），现申请佣金1240172.80元。庭审中，关于中介服务费，安合公司主张应当依据《租户转介确认函》约定的1.3个月有效租金作为服务费，有效租金是指计入免租期等折让后每平方米在单位时间的实际租金收入，服务费的计算公式为：含税月租金1004188.50元×57个月÷60个月×1.3=1240172.80元；中海公司主张有效租金应当指其实际收到的租金，其收到的有效租金为5709528.90元，占租赁合同约定的60个月租金总额65415708元的比例为8.7%，故依据公平原则，同意按照8.7%的比例支付安合同公司诉请中介服务费。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。安合公司与中海公司之间的《租户转介确认函》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。关于中介服务费。《租户转介确认函》约定，在确认书有效期内，若威创公司经安合公司安排与中海公司签署租赁合同并支付相应保证金及预付租金，则中海公司将支付安合公司代理费用，代理费用为1.3个月有效租金。根据本院查明的事实，安合公司提供服务促成中海公司与威创公司于2020年10月12日签订了房屋租赁合同。2020年10月16日，威创公司支付中海公司首期租金、首期物业管理费及保证金合计5709528.90元。因此，安合公司已经履行了合同约定的居间义务，而且《租户转介确认函》约定的代理费用的付款条件已经成就，中海公司依约应支付代理费。中海公司关于安合公司未在其与威创公司解除租赁合同时尽到居间义务的抗辩，缺乏合同依据，本院不予采信。关于中介服务费的数额，安合公司主张有效租金是指扣除免租期后出租人在约定租期内的月平均租金，中海公司应当按照1.3个月有效租金的标准支付服务费；中海公司主张其实际收到的首期租金、首期物业管理费及保证金5709528.90元占全部租金比例为8.7%，同意按照8.7%的比例支付安合同公司诉请中介服务费。本院对中海公司同意支付中介服务费不持异议，但其主张的比例缺乏合同及法律依据，本院不予采信。经审查，安合公司关于中介服务费的诉请符合合同约定且计算无误，本院予以支持。关于违约损失。中海公司未支付中介服务费构成违约，中海公司应当赔偿安合公司相应的违约损失。《租户转介确认函》约定，若威创公司经安合公司安排与中海公司签署租赁合同并支付相应保证金及预付租金，则中海公司将支付安合公司代理费。威创公司于2020年10月16日向中海公司支付首期租金、保证金及物业管理费，安合公司主张的违约损失从2020年10月16日起算符合合同约定，本院不持异议。安合公司主张的违约损失标准，没有合同依据，应按照同期同类贷款利率计算损失。关于连带责任。安合公司要求威创公司就中介服务费及违约损失承担连带赔偿责任，缺乏合同及法律依据，本院予以驳回。综上所述，本院对安合公司诉讼请求中合理部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告北京中海广场商业发展有限公司给付北京安合信达房地产经纪有限公司中介服务费1240172.80元；二、本判决生效之日起七日内，被告北京中海广场商业发展有限公司给付原告北京安合信达房地产经纪有限公司违约损失（以1240172.80元为基数，自2020年10月16日至实际支付之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告北京安合信达房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8144元，由被告北京中海广场商业发展有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯海鑫二〇二一年五月二十五日法官助理 卢 震书 记 员 苏晓明