北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初5534号原告（反诉被告）：北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所，住所地北京市西城区德外人定湖西里12号楼前平房院。法定代表人：张祖祥，所长。委托诉讼代理人：孙向民，北京市中满律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹彦达，男，北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所职员。被告（反诉原告）：北京绿海同舟物业管理有限公司，住所地北京市西城区德外安德路122号楼一层23号房。法定代表人：徐祖松，经理。委托诉讼代理人：宋飏，北京昂宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炜，北京昂宇律师事务所实习律师。北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所（以下简称为西城房管中心德胜管理所）诉北京绿海同舟物业管理有限公司（以下简称为绿海同舟公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理。2021年4月8日，绿海同舟公司提起反诉，本院依法予以受理。2021年4月25日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西城房管中心德胜管理所及其委托诉讼代理人孙向民、曹彦达，被告（反诉原告）绿海同舟公司的委托诉讼代理人宋飏、王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西城房管中心德胜管理所向本院提出诉讼请求，请求判令：1.绿海同舟公司支付租赁合同违约金20.54万元（以租赁合同房屋押金折抵）；2.绿海同舟公司支付租赁合同期满后的房屋占用费151.20万元（自2020年6月1日起至2020年12月31日止）；3.绿海同舟公司支付西城房管中心德胜管理所律师代理费损失3万元；4.绿海同舟公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：西城房管中心德胜管理所与绿海同舟公司于2019年签订了房屋租赁合同，将位于西城区X号院的75套半地下室房屋交由绿海同舟公司管理，用于对外出租，合同期限一年，从2019年6月1日至2020年5月31日，每套房屋每月租金标准3000元，年租金是270万元，租金按季度支付。绿海同舟公司在履行上述合同时存在拖欠租金情况。在合同到期后，西城房管中心德胜管理所与绿海同舟公司没有续签租赁合同（房屋由75套调整到72套），西城房管中心德胜管理所多次要求绿海同舟公司交还西城区X号院72套半地下室房屋管理权。但截止到目前，绿海同舟公司拒绝缴纳房屋占用费，并超期收取租户房租，不与西城房管中心德胜管理所办理房屋交接手续，房屋占用至今。绿海同舟公司的行为严重侵犯了西城房管中心德胜管理所的合法权益。故依据民事诉讼法第119条的规定诉至贵院，请求贵院依法支持西城房管中心德胜管理所的诉讼请求，维护西城房管中心德胜管理所的合法权益。绿海同舟公司辩称：不同意西城房管中心德胜管理所的全部诉讼请求，理由为：1.西城房管中心德胜管理所对涉案房屋没有处分权，其将房屋出租给我方构成了无权处分，根据合同法的规定，案涉合同无效；2.西城房管中心德胜管理所未提交涉案房屋的合法手续如不动产权登记证书、建设工程规划许可证等，根据相关司法解释的规定，案涉合同可能存在无效情形，在合同无效情形下，西城房管中心德胜管理所主张违约金、律师费没有事实和法律依据；3.退一步说，即使案涉合同有效，西城房管中心德胜管理所无证据证明绿海同舟公司存在违约情形，应承担举证不能的后果；4.案涉合同期满之后，绿海同舟公司将腾空和未腾空的房屋一并移交给了西城房管中心德胜管理所，西城房管中心德胜管理所应向实际承租人主张相关租金；5.西城房管中心德胜管理所没有证据证明其因本案支付3万元律师费，其要求律师费损失没有事实依据。绿海同舟公司向本院提起反诉请求，请求判令：1.西城房管中心德胜管理所返还绿海同舟公司押金20.54万元；2.判令西城房管中心德胜管理所返还绿海同舟公司2020年2月至4月房租67.5万元；3.本案反诉费由西城房管中心德胜管理所承担。事实与理由：绿海同舟公司与西城房管中心德胜管理所于2019年签订《租赁合同》约定，将西城房管中心德胜管理所位于北京市西城区X号院的75套半地下一居室房屋租赁给绿海同舟公司使用，租赁期限从2019年6月1日起至2020年5月31日止。另外，在双方合同履行期间突发新冠疫情，绿海同舟公司自2020年2月起，因疫情原因遇到实际经营困难，收入锐减，在此情形下，绿海同舟公司仍然积极配合各项防疫工作，且未裁员。根据相关政策及法律规定，绿海同舟公司请求法院免除绿海同舟公司2020年2至4月的房租，即判令西城房管中心德胜管理所返还绿海同舟公司已交纳的2020年2至4月房租67.5万元。同时，绿海同舟公司认为，合同期限已经届满，绿海同舟公司无违约行为，西城房管中心德胜管理所应当返还绿海同舟公司已经交纳的押金。综上，为维护绿海同舟公司合法权益，向贵院提出反诉，望判如所请。西城房管中心德胜管理所对绿海同舟公司的反诉辩称：1.绿海同舟公司与西城房管中心德胜管理所之间是房屋租赁合同关系，西城房管中心德胜管理所和绿海同舟公司于2019年10月20日续签了房屋租赁合同，我们将德外75套半地下房屋整体租赁给绿海同舟公司，租期1年，从2019年6月1日至2020年5月31日，每套房屋每月租金标准3000元，年租金是270万元，租金按季度支付。2.房屋租赁合同到期，绿海同舟公司未按合同规定搬出，构成违约。根据双方约定，如绿海同舟公司构成违约，西城房管中心德胜管理所无须向绿海同舟公司返还押金，绿海同舟公司要求西城房管中心德胜管理所返还押金的行为没有事实和法律依据，请求法院驳回绿海同舟公司的反诉请求。绿海同舟公司应承担违约责任，西城房管中心德胜管理所无须返还押金。西城房管中心德胜管理所要求支付律师费是依据合同第20条的规定，绿海同舟公司应向西城房管中心德胜管理所支付律师费。绿海同舟公司单位不属于餐饮、便利店、美容美发、家政等服务型行业，不符合北京市政府有关房租减免的要求。绿海同舟公司的工作人员只有两人，绿海同舟公司租户稳定，不存在裁员风险情况，故绿海同舟公司不能适用相关房屋减免政策。政府文件是指导性文件，没有强制性规定，而且也是有4个特定对象。绿海同舟公司的业务主要是出租，收取租金是其目的，其目的已经达到，并未受到疫情影响，也没有造成损失，疫情期间，西城房管中心德胜管理所没有收到绿海同舟公司要求减免租金的请求。疫情期间，绿海同舟公司已经按照合同约定全额支付租金，虽然没有按期，但也是全额支付，绿海同舟公司没有对租金支付提出异议。且绿海同舟公司实际不断一直收取租户的租金，甚至超期收取租户租金，租户满额居住，没有退租欠租情况。双方合同已履行完毕，合同目的已经实现，所以绿海同舟公司要求返还房屋租金没有事实和法律依据。绿海同舟公司的行为已经构成根本违约，绿海同舟公司支付的押金无需返还，绿海同舟公司的减免要求没有法律依据，我们的请求有事实和法律依据，请求法院予以支持。西城房管中心德胜管理所向本院提交以下证据：租赁合同、房屋管理协议书补充协议二、证明、欠费通知、转账支票、增值税专用发票、委托代理协议。绿海同舟公司向本院提交以下证据予以证明：租赁合同、押金支付凭证；关于疫情期间减免租金的政府的文件2份。本院组织当事人进行了质证。经庭审质证，本院对双方提交的证据的真实性均予以确认，至于以上证据能否达至各自之证明目的，根据查明的事实在本院认为部分予以综合论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、西城房管中心德胜管理所提交的房屋所有权证书记载：北京市德胜投资有限责任公司为坐落于北京市西城区X号院房屋的所有权人，房屋建筑面积合计47030.72平方米，本案所涉租赁标的为该房屋部分地下室建筑。2020年5月26日，北京市德胜投资有限责任公司（甲方）与北京市德源物业管理中心（乙方）签署《房屋管理协议书补充协议二》，约定：甲方与乙方于2019年6月签订的《房屋管理协议书补充协议一》委托管理期限于2020年5月31日到期，经甲乙双方协商同意续签；委托房屋管理的范围……（三）X区半地下室85套房屋，建筑面积约3948平方米、自行车库1603平方米；委托管理期限一年，自2020年6月1日至2021年5月31日；乙方在房屋使用期间其全部收入归乙方所有，补充由于小区物业费收缴率低物业费用不足，用于物业管理支出。2021年4月25日，北京市德源物业管理中心出具《证明》，载明：北京市德源物业管理中心与北京市德胜投资有限责任公司签署房屋管理协议书，负责XXXX小区（X号院、X号院）物业管理工作，根据双方协议内容，XXXX小区X区（X号院）85套半地下室房屋交由北京市德源物业管理中心管理使用，用于补贴小区物业管理费收缴亏损。北京市德源物业管理中心属于西城房管中心德胜管理所下属单位，北京市德源物业管理中心接管的XXXX小区X区（X号院）85套半地下室房屋由西城房管中心德胜管理所统一管理，负责房屋出租管理工作。二、2017年10月1日起，西城房管中心德胜管理所与绿海同舟公司就案涉房屋建立房屋租赁关系，双方均正常履行合同。2019年10月20日，西城房管中心德胜管理所（甲方、出租人）与绿海同舟公司（乙方、承租人）续签了《租赁合同》，约定：1.甲方将位于北京市西城区X号院75套半地下一居室房屋，建筑面积约3482平方米的房屋整体租赁给乙方使用；2.房屋用途居住，2.3乙方可以按套转租上述房屋，在合同有效期内乙方将上述房屋分租给他人的行为，甲方不做任何担保，乙方因转租上述房屋与第三方产生的纠纷，乙方自行解决，甲方不承担任何责任；3.租赁期为1年，自2019年6月1日起算，合同到期日为2020年5月31日，租期届满，如甲乙双方未续签合同，乙方应在租期届满日或之前将承租房屋恢复原状交还甲方；4.租金标准为3000元/月/套，75套房屋年租金为270万元，乙方按季支付甲方租金，本合同生效后，乙方当即支付前期三个月的租金67.5万，以后每三个月支付一次房租；13.本合同因期满或解除而致本合同终止，乙方应当在本合同终止之日的次日腾空并将清洁、完整无损的房屋连同该房屋的锁匙完好交还甲方，若乙方不履行上述责任，甲方有权自行雇人清理，有关费用甲方有权向乙方追偿；14.甲乙双方任何一方不能完全履行本合同之任何条款，即为违约，违约方应赔偿因此给对方造成的损失，乙方未按合同有关规定按时、足额缴纳租金费用，属乙方违约，每延迟一日，乙方应按当年应缴租金的千分之五向甲方支付违约金，同时，如乙方不缴纳租金费用迟延时间达30天的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，由此造成的损失由乙方自负，乙方单方不履行合同或解除本合同，乙方已交租金不予退还，乙方所交保证金作为乙方向甲方交纳的违约金，该违约金不足以弥补给甲方造成的损失的，乙方还应赔偿给甲方造成的全部损失，因乙方违约致使合同被甲方解除，解除通知均自甲方通知之日起生效，乙方处应向甲方支付所欠租金费用外，乙方已交纳租金不予退还；18.若一方因不可抗力而不能履行本合同所规定的义务的，该方应在不可抗力发生后15天内通知另一方，双方应尽最大可能减少损失，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，一方延迟后发生不可抗力的，不能免除责任；20.如因违约方违反合同致使守约方发生任何其他支出，包括但不限于律师费和差旅费等，违约金应就此向守约方进行全额赔偿，并保障守约方不受任何其他损害。三、双方庭审中均确认，绿海同舟公司已向西城房管中心德胜管理所足额支付合同期限届满日即2021年5月31日之前的租金，另还支付有押金20.54万元。双方在庭审中还确认，至合同期限届满日2021年5月31日，绿海同舟公司腾空并返还西城房管中心德胜管理所3套房屋。另外72套房屋因租户与绿海同舟公司之间的租赁合同期限未届满，绿海同舟公司未能收回并腾空房屋。就该72套房屋，绿海同舟公司与西城房管中心德胜管理所未办理交接手续。西城房管中心德胜管理所述称，合同期限届满后，因双方未就72套房屋办理交接手续，且存在租户，故无法强制收回。西城房管中心德胜管理所走访该72套房屋的租户，发现绿海同舟公司存在未退租户押金、收取了2021年5月31日之后的租金等情形，为此西城房管中心德胜管理所与租户之间还因押金等问题发生过纠纷。经过协调，西城房管中心德胜管理所于2020年12月底陆续收回7套房屋，另外65套于2021年1月1日起交由其他主体管理。西城房管中心德胜管理所确认，2020年6月1日至2020年12月31日，其未能向案涉房屋内的租客收取任何租金或占有使用费。绿海同舟公司在庭审中辩称：绿海同舟公司现已不清楚是否与租户结算过2020年5月31日之后的租金，亦不清楚西城房管中心德胜管理所是否收取了租户2020年6月1日至2020年12月31日期间的租金不清楚。据绿海同舟公司了解，西城房管中心德胜管理所2021年1月1日委托对案涉房屋进行管理的主体与2020年6月1日至2020年12月31日期间的管理主体是同一主体。四、另查，西城房管中心德胜管理所通过转账支票方式向北京市中满律师事务所支付三万元。2021年1月13日，北京市中满律师事务所出具北京增值税专用发票三张金额共计3万元。西城房管中心德胜管理所的委托诉讼代理律师孙向民认可系因本案纠纷发生的律师费用。本院认为：关于合同效力，经核实，案涉房屋具有合法产权，西城房管中心德胜管理所提交的相关证据，证明其对案涉房屋具有管理使用的权利，且在合同期限内，绿海同舟公司所持案涉合同无效的抗辩意见，无事实依据，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，西城房管中心德胜管理所与绿海同舟公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据合同约定，合同因期满后绿海同舟公司应当腾空并将清洁、完整无损的房屋连同该房屋的锁匙完好交还西城房管中心德胜管理所，但双方在合同期限届满后绿海同舟公司仅返还3套房屋，其余72套房屋因绿海同舟公司之原因未能如期收回，绿海同舟公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于西城房管中心德胜管理所要求绿海同舟公司支付违约金20.54万元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，违约金以押金折抵；绿海同舟公司要求西城房管中心德胜管理所返还押金的反诉请求，本院不予支持。西城房管中心德胜管理所主张因在2020年5月31日之后，存在房屋的占有人与绿海同舟公司的租赁关系未届满、押金未退等情况，致西城房管中心德胜管理所不能正常收回房屋，直至2021年1月1日起才能正常对该72套房屋正常处分、收益。本院认为，绿海同舟公司在合同期限届满后负有返还西城房管中心德胜管理所房屋之义务，现因其违约致使西城房管中心德胜管理所不能收取72套房屋2020年6月1日至2020年12月31日期间的收益，故绿海同舟公司应当赔偿西城房管中心德胜管理所的相应损失。西城房管中心德胜管理所要求绿海同舟公司支付2020年6月1日至2020年12月31日期间房屋占有使用费的诉讼请求151.2万元的诉讼请求，系按照其实际未收回的房屋（72套）参照合同约定的租金标准计算（72套*3000元*7个月），有事实及法律依据，本院予以支持。绿海同舟公司未有证据证明西城房管中心德胜管理所已收取实际租户2020年6月1日至2020年12月31日期间的租金，其所持西城房管中心德胜管理所应直接向租户收取租金的答辩意见亦于法无据，本院不予支持。关于西城房管中心德胜管理所要求绿海同舟公司承担律师费损失的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于绿海同舟公司要求西城房管中心德胜管理所返还2020年2月至4月租金的反诉请求。本院认为，案涉房屋系居住用途，绿海同舟公司已实际履行该期间的租金给付义务，其未有证据证明其在疫情期间曾向西城房管中心德胜管理所申请租金减免，亦未提交证据证明其因疫情导致的损失情况，在庭审中亦自述自2020年5月31日，尚有72套房屋因租户与其存在租约无法收回房屋。综合以上情况，绿海同舟公司要求适用北京市政府于疫情期间发布的关于租金减免政策文件的依据不足，本院对其该项反诉请求不予支持。另，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京绿海同舟物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所违约金20.54万元（以押金折抵，无需另行给付）；二、北京绿海同舟物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所2020年6月1日至2020年12月31日期间的房屋占有使用费151.20万元；三、北京绿海同舟物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所律师费损失3万元；四、驳回北京绿海同舟物业管理有限公司的反诉请求。如果北京绿海同舟物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10263元，由北京绿海同舟物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费6302元，由北京绿海同舟物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 周韬二〇二一年五月二十五日法官助理 姚岚书 记 员 赵雯