河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初1462号原告：郑州市领城物业管理有限公司，住所地新郑市龙湖镇双湖大道南侧、求实路西侧。法定代表人：张富欣，总经理。委托诉讼代理人：韩娟，系公司员工。被告：潘红，女，1979年10月21日出生，汉族，住河南省郑州市新郑市。被告：任燕坤，男，1988年3月28日出生，汉族，住河南省郑州市新郑市。被告：魏涛，男，1983年3月9日出生，汉族，住河南省郑州市新郑市。被告：赵新焕，女，1969年12月31日出生，汉族，住河南省郑州市新郑市。被告：张俊峰，男，1980年9月25日出生，汉族，住河南省郑州市新郑市。被告：徐娟娟，女，1984年7月3日出生，汉族，住河南省郑州市新郑市。被告：徐香兰，女，1984年10月8日出生，汉族，住河南省郑州市新郑市。原告郑州市领城物业管理有限公司（以下简称“领城物业公司”）与被告徐香兰、潘红、任燕坤、魏涛、赵新焕、张俊峰、曹宁、徐娟娟、蔡俊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告领城物业公司的委托诉讼代理人韩娟，被告徐香兰、潘红、任燕坤、魏涛、赵新焕、张俊峰到庭参加诉讼。被告徐娟娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。案件审理过程中，原告领城物业公司自愿撤回对被告蔡俊、曹宁的起诉，本院予以照准。本案现已审理终结。原告领城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐香兰立即支付原告物业费6203元，违约金1861元，合计8064元；判令被告潘红立即支付原告物业费7921元，违约金2376元，合计10297元；判令被告任燕坤立即支付原告物业费3170.27元，违约金951元，合计4121元；判令被告魏涛立即支付原告物业费5673.36元，违约金1702元，合计7375.48元；判令被告赵新焕立即支付原告物业费8080元，违约金2424元，合计10504元；判令被告张俊峰立即支付原告物业费8080元，违约金2424元，合计10504元；判令被告徐娟娟立即支付原告物业费7805.91元，违约金2342元，合计10148元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告领城物业公司与各被告分别签订了《前期物业管理服务协议》，物业收费标准为1.88元/平方米/月。原告领城物业公司在协议期限内，积极履行协议约定的权利与义务，依法依约对各被告居住的小区实施规范的物业管理，为各被告提供了完善的物业管理服务，但各被告均存在停缴物业管理费的情形。根据《前期物业管理服务协议》第九条违约责任，被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按照应付金额的5‰缴纳违约金。为减轻被告负担，原告请求按照欠缴金额30%对被告主张违约金。被告潘红辩称，我房子在16年购买的，房屋存在裂缝问题，也没有人和我沟通，没人解决，平时我房子那里也没人在，半夜经常有人乱敲门，有人乱贴广告，物业也没公开公共收益。被告任燕坤辩称，2号楼前后是独栋通门的70年产权住宅楼，没有通天燃气；买房时前后通门，现在中间隔开了，租给兴业银行了，公共收益也没有说。被告魏涛辩称，物业费实际缴纳至2018年12月31日，2019年1-9月的物业费是因为我的房屋面积和房本面积不符，有差价，经与楼管协商后，楼管同意以面积差价抵9个月的物业费。2019年7月份发现房屋漏水，是因楼顶广告牌拆除导致防水烧坏，楼顶都是坑，7月份向物业反映后，物业未及时修复，按照收房时的业主手册，急修不过夜，小修不超过3天，漏水维修从2019年7月份到2020年12月份，屋内已经修好，但楼顶还未修复。多次向物业协商后，物业都推脱，故未交物业费。被告赵新焕辩称，房屋存在裂缝，我楼上901住户的卫生间下水道漏水，多次向物业反映，物业不予理会。2期西边地下出口的门一直都是锁着的，没有开；地下室存在违建。被告张俊峰辩称，物业不作为，卫生打扫不到位，门禁从交房至今不能使用，门口乱贴小广告，应开通道未开，临时水电从16年交房至今，不协调开发商业主共同处理，且16-19年底违规多收取电费。物业违规修建地下仓库，私占社区服务用房及文化活动室，未按照国家法律规定公开公示；物业违规将公共区域转租他人修建停车场4个，其他物品堆放处1个，私占设计规划中的地面停车位429个；房屋问题反映给物业后，物业开始同意处理，但事实上拖到过保质期后不再认账；房子漏水至2019年12月未处理，处理后未下大雨，故看不到维修效果。地下室摩托车被盗后监控无法查看。被告徐香兰辩称，房屋存在裂缝，我的卫生间漏水，电车也丢失过，窗户需要维修的时候，物业总是在推脱，简单维修之后很快就又坏掉了。被告徐娟娟未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及相关证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，郑州市领城房地产开发有限公司与郑州市领城物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定郑州市领城物业管理有限公司为郑州市领城房地产开发有限公司开发的新郑市龙湖镇双湖大道与求实路领城公园1857小区提供物业服务，物业服务费采用包干制方式，住宅物业管理服务费收费标准为1.88元/月每平方米（含公摊）……。被告潘红系新郑市龙湖镇双湖大道137号领城公园1857小区12栋2单元1701室房屋的业主，房屋建筑面积为105.75平方米。原告领城物业公司与被告潘红于2016年4月6日签订《前期物业管理服务协议》，约定于每年的1月10日前缴清当年的物业服务费或每半年缴纳一次；住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.88元、商业物业管理费用按建筑面积每月每平方2.9元计费。2016年9月6日，被告潘红向原告领城物业公司缴纳了2016年9月6日至2017年9月5日的物业费。自2017年9月6日起，原告潘红未缴纳物业管理费。原告领城物业公司分别于2017年9月11日、2018年9月27日、2019年9月22日、2020年9月16日在被告潘红1701号住宅房屋门处张贴了物业费缴费通知单催要应收物业费。被告任燕坤系新郑市龙湖镇双湖大道137号领城公园1857小区2栋1单元1314室房屋的业主，房屋建筑面积为53.64平方米。2017年5月18日，被告任燕坤向原告领城物业公司缴纳了2017年5月18日至2018年5月17日的物业费。被告任燕坤未缴纳2018年5月18日至2020年12月31日期间的物业费。原告领城物业公司分别于2018年3月30日、2019年1月1日、2020年1月1日在被告任燕坤1314号住宅房屋门处张贴了物业费缴费通知单催要应收物业费；领城物业公司出具2-1314欠费详情显示。被告魏涛系新郑市龙湖镇双湖大道137号领城公园1857小区4栋1单元3203室房屋的业主，房屋建筑面积为125.67平方米。原告领城物业公司与被告魏涛签订《前期物业管理服务协议》，约定于每年的1月10日前缴清当年的物业服务费或每半年缴纳一次；住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.88元、商业物业管理费用按建筑面积每月每平方2.9元计费。2018年1月18日，被告魏涛向原告领城物业公司缴纳了2018年1月1日至2018年12月31日的物业费。被告魏涛欠缴2019月1年1日至2020年12月31日期间的物业费。原告领城物业公司分别于2018年12月15日、2019年12月15日在被告魏涛3203号住宅房屋门处张贴了物业费缴费通知单催要应收物业费。被告赵新焕系新郑市龙湖镇双湖大道137号领城公园1857小区7栋1单元801室房屋的业主，房屋建筑面积为107.54平方米。原告领城物业公司与被告赵新焕于2016年8月31日签订《前期物业管理服务协议》，约定于每年的1月10日前缴清当年的物业服务费或每半年缴纳一次；住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.88元、商业物业管理费用按建筑面积每月每平方2.9元计费。2016年8月31日，赵新焕缴纳了2016年9月1日至2017年8月31日的物业费，2017年9月1日至2020年12月31日的物业费未缴纳。原告领城物业公司分别于2017年9月10日、2018年9月10日、2019年9月10日在被告赵新焕0801号住宅房屋门处张贴了物业费缴费通知单催要应收物业费。被告张俊峰系新郑市龙湖镇双湖大道137号领城公园1857小区7栋2单元2504室房屋的业主，房屋建筑面积为107.45平方米。原告领城物业公司与被告张俊峰于2016年8月31日签订《前期物业管理服务协议》，约定于每年的1月10日前缴清当年的物业服务费或每半年缴纳一次；住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.88元、商业物业管理费用按建筑面积每月每平方2.9元计费。2016年8月31日，被告张俊峰向原告领城物业公司缴纳了2016年9月1日至2017年8月31日的物业费。被告张俊峰欠缴2017年9月1日至2020年12月31日期间的物业费。原告领城物业公司分别于2017年9月10日、2018年9月10日、2019年9月10日、2020年9月10日在被告张俊峰2504号住宅房屋门处张贴了物业费缴费通知单催要应收物业费。被告徐香兰系新郑市龙湖镇双湖大道137号领城公园1857小区10栋2单元1104室房屋的业主，房屋建筑面积为117.83平方米。原告领城物业公司与被告徐香兰于2016年9月18日签订《前期物业管理服务协议》，约定于每年的1月10日前缴清当年的物业服务费或每半年缴纳一次；住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.88元、商业物业管理费用按建筑面积每月每平方2.9元计费。2017年9月22日，被告徐香兰向原告领城物业公司缴纳了2017年9月4日至2018年8月31日的物业费。被告徐香兰欠缴2018年9月1日至2020年12月31日期间的物业费。原告领城物业公司分别于2018年9月10日、2019年9月10日、2020年9月10日在被告徐香兰1104号住宅房屋门处张贴了物业费缴费通知单催要应收物业费。被告徐娟娟系新郑市龙湖镇双湖大道137号领城公园1857小区3栋1单元3204室房屋的业主，房屋建筑面积为119.08平方米。原告领城物业公司与被告徐娟娟于2016年7月20日签订《前期物业管理服务协议》，约定于每年的1月10日前缴清当年的物业服务费或每半年缴纳一次；住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.88元、商业物业管理费用按建筑面积每月每平方2.9元计费。2018年5月21日，被告徐娟娟向原告领城物业公司缴纳了2017年7月17日至2018年2月5日的物业费。被告徐娟娟欠缴为2018年2月6日至2020年12月31日期间的物业费。原告领城物业公司分别于2018年2月25日、2018年12月15日、2019年12月15日在被告徐娟娟3204号住宅房屋门处张贴了物业费缴费通知单催要应收物业费。以上事实，有当事人的陈述、《前期物业管理服务协议》、《物业费缴费通知单》、催缴物业费照片及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，被告徐娟娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，怠于行使法律赋予的权利，视为其对答辩、质证、辩论等诉讼权利的放弃，不影响本庭依据现有证据查明的事实依法作出判决。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告后合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。领城物业公司与被告潘红、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、徐娟娟分别所签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。领城物业公司与被告任燕坤虽未签订前期物业管理服务协议，但领城物业公司向被告任燕坤提供了物业服务，被告任燕坤应当支付物业费。经计算，潘红欠缴2017年9月6日至2020年12月31日的物业费共计7919.27元（39个月零25天×1.88元/平方/每月×105.75平方米）、任燕坤欠缴2018年5月18日至2020年12月31日的物业费共计3169.84元（31个月零13天×1.88元/平方/每月×53.64平方米）、魏涛欠缴2019年1月1日至2020年12月31日的物业费共计5670.23元（24个月×1.88元/平方/每月×125.67平方米）、赵新焕欠缴2017年9月1日至2020年12月31日的物业费8087.01元（40个月×1.88元/平方/每月×107.54平方米）、张俊峰欠缴2017年9月1日至2020年12月31日的物业费8080.24元（40个月×1.88元/平方/每月×107.45平方米）、徐香兰欠缴2018年9月1日至2020年12月31日的物业费6202.57元（28个月×1.88元/平方/每月×117.83平方米）、徐娟娟欠缴2018年2月6日至2020年12月31日的物业费7783.23元（34个月零23天×1.88元/平方/每月×119.08平方米）。经书面催交后，各被告仍未向原告支付物业服务费，已构成违约。因此，原告向被告主张支付上述期间的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告按照欠缴金额的30%支付违约金的问题，各被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》中虽然约定有“乙方不按协议约定缴纳相关物业费用的，甲方有权要求乙方全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日千分之五缴纳违约金”，但根据各被告向本院提交的证据能够证实原告领城物业公司在对被告所在的小区进行管理与服务时确实存在一定的瑕疵,导致被告以此为由拒绝交纳物业服务费用,原告对此应承担相应的责任，故对原告的该项诉讼请求依法不予支持为宜。被告潘红、赵新焕、徐香兰辩称房屋存在裂缝的问题，系房屋质量的范畴，与本案并非同一法律关系，本院不予处理。对魏涛主张的楼顶漏水问题、赵新焕主张的下水道漏水、徐香兰主张的卫生间漏水问题，其三人均可凭相关证据向侵权责任主体主张相应的权利。另魏涛主张的房屋差价款抵扣物业费的问题，未提交相关证据，对其该项辩解意见，本院不予采纳。对于各被告在庭审中所述原告在管理与服务过程中存在的其他服务不到位的问题，本院认为，本案原告作为被告所在小区的物业服务公司,应当按照诚实信用的原则,尽心尽责地履行物业服务义务,不断提升物业服务品质,从而赢得业主的理解、认同和支持。原告对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉,应当及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身服务,努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境,从而赢得全体小区业主的信任。同时，原告作为物业服务企业,是以业主交纳的物业服务费维持日常运转,进而提供相应服务的,若业主均不交纳物业服务费,将导致物业服务企业无法及时运转并无法提供相应的服务,最后利益受损的亦是业主自身。因此，原告与各被告今后只要相互理解,相互配合，才能够使双方和谐相处,共同把小区打造成业主安居乐业的家园，从而达到双方共赢的目的。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告潘红、任燕坤、魏涛、赵新焕、张俊峰、徐香兰、徐娟娟应于本判决生效后十日内向原告郑州市领城物业管理有限公司分别缴纳物业费7919.27元、3169.84元、5670.23元、8087.01元、8080.24元、6202.57元、7783.23元。二、驳回原告郑州市领城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费387元，由原告郑州市领城物业管理有限公司负担37元，分别由被告潘红负担50元、任燕坤负担50元、魏涛负担50元、赵新焕负担50元、张俊峰负担50元、徐香兰负担50元、徐娟娟负担50元。原告郑州市领城物业管理有限公司分别诉被告曹宁、蔡俊的案件受理费减半收取共计50元，由原告郑州市领城物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  许伟红二〇二一年五月二十日代理书记员  时任航