江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1664号上诉人（原审被告）：何礼，男，1989年9月18日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：杨绪友，江苏广陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，江苏广陆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张颖，男，1982年10月2日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审原告）：朱娜，女，1981年8月27日出生，住江苏省宿迁市宿城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：殷爱亭，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。二被上诉人共同委托诉讼代理人：葛修艳，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。原审被告：宿迁天园联合会计师事务所，住所地江苏省宿迁经济技术开发区万源商厦八楼。执行事务合伙人：周保泽。委托诉讼代理人：唐涌，江苏瀛玺律师事务所律师。委托诉讼代理人：高欣，江苏瀛玺律师事务所律师。原审第三人：江苏民丰农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省宿迁市宿迁市宿城区高宝湖路1号。法定代表人：许尔波。原审被告：田小花，女，1987年10月16日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原审被告：王辉，男，1975年4月10日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人何礼因与被上诉人张颖、朱娜、宿迁天园联合会计师事务所（天园会计师事务所）、原审被告田小花、王辉、原审第三人江苏民丰农村商业银行股份有限公司（以下简称民丰银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初9197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何礼的上诉请求为：撤销一审判决，依法予以改判。事实与理由：一审法院判令何礼存在违约行为并赔偿10万元违约金无事实及法律依据。何礼不存在违约行为，张颖、朱娜在购买涉案房产时已经知晓涉案房产存在按揭贷款的事实，何礼只有在还清全部贷款后才能协助张颖、朱娜办理房屋过户手续。即使何礼存在违约行为，对于因违约造成的损失，应当以实际损失为基础进行考量。现张颖、朱娜已经实际占有涉案房屋，房屋大幅度增值，其并未因何礼未协助办理过户手续产生损失。被上诉人张颖、朱娜发表答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。其主要的答辩意见为：本案判令何礼承担违约金是基于双方合同的约定，具有惩罚性。根据合同约定，何礼本应承担40万元的违约金，张颖、朱娜自行调低至20万元，一审法院综合案件的情况将违约金调整为10万元，已经充分考虑到何礼的利益。原审被告天园会计师事务所陈述意见称：涉案房产由江苏永裕房地产开发有限公司（以下简称永裕公司）出卖给何礼、田小花，天园会计师事务所系永裕公司的破产管理人。天园会计师事务所已经将相关办理房屋权属变更登记手续的材料交予何礼、田小花，在房产登记机构需要办理的相关材料也已办齐。天园会计师事务所愿意协助何礼、田小花办理房屋产权变更登记手续。张颖、朱娜向一审法院提出诉讼请求：1.第三人民丰银行协助张颖、朱娜及何礼、田小花办理位于宿迁市宿城区房屋撤押手续；2.天园会计师事务所将位于宿迁市宿城区房屋过户至何礼、田小花名下；3.何礼、田小花将该房屋过户至张颖、朱娜名下；4.何礼、田小花支付张颖、朱娜违约金200000元；5.王辉对第四项诉讼请求承担连带偿还责任；6.本案的诉讼费、保全费由何礼、田小花承担。一审法院经审理认定事实如下：2013年5月2日，何礼与永裕公司签订《商品房买卖合同》，约定何礼购买永裕公司开发的位于绿洲豪庭7幢三单元1509号房屋，房屋总面积为133.7平方米，总金额为706605元。2017年2月26日，张颖（乙方）与何礼（甲方）签订《房屋买卖合同》，内容如下：一、甲方同意出售甲方所有的坐落于宿迁绿洲豪庭第7#幢三单元15层1509号房的房产给乙方。建筑面积133.7平方米，房屋用途为住宅，权属为私产，合同编号为：201305020014,未曾装修。本房产因暂无房地产权证，其平方面积按套计算，将来《房地产权证》证载面积中存在误差，若开发商不予追究，甲乙互不追究，其成交价不变。若开发商就实际面积提出补退，房屋实际面积大于购房合同面积，由乙方按本购房合同原价支付，房屋实际面积小于购房合同面积，开发商退款经甲方退于乙方。二、甲乙双方协商同意上述房屋转让价为人民币82万元整（大写：捌拾贰万元整），按套计算，包括公共维修金、房屋现有设施等所有费用，甲方不得再以任何形式追加。三、甲方须提供该房购房合同、购房发票、契税发票原件等相关所有证明文件，出示本人身份证并提供复印件各壹份。四、甲方承诺保证：甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让前无抵押、按揭债务等其他拖欠费用及法律上的障碍，该房屋所有权为合法取得，即权力（利）无瑕疵。甲方保证其丈夫、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方自行承担。五、由甲乙双方协商同意于2017年2月26日由乙方向甲方支付首付款40万元整（大写:肆拾万元整），待房屋过户后由乙方用公积金贷款支付剩余房款42万元整（大写：肆拾贰万元整），银行转账凭证或该房款收条即为交易凭据，上述房屋的占有、使用、收益、处分权待交付首付款时起归乙方行使，其建筑范围内的土地使用权一并并入乙方使用，甲方与此房屋再无任何关系，甲方亲属也不再享有任何与此房屋相关的财产继承权。如由于国家政策或自然因素等不可抗拒的原因（如：升值，贬值、拆迁等），造成的各损失或受益均与甲方无关，由乙方享受或承担。甲方应于当日将该房屋房产实物全部钥匙及所有购房资料原件、合同文书等权力凭证及房屋相关的资料和物品等正式交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付。六、待房屋容许过户后的第一时间或乙方要求过户的第一时间，甲方积极配合乙方将房屋所有人更改为乙方，过户所需购房税费各自承担各方责任，乙方应在申请公积金货款之日起三个月内完成贷款审批。七、协议生效后，甲乙双方均不得反悔，甲方不许再行转让，不得以任何形式或借口将房地产权证写成第三人或私自转让第三方。八、未尽事宜，甲乙双方友好协商解决。九、违约责任。本协议一经双方签字即成立并生效，任一方违约，需向守约方支付违约金，违约金为本合同的四十万元首付款。十、本合同按照《中华人民共和国合同法》规定的内容履行，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，一经签字即产生法律效力。十一、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方友好协商解决,协议不成，任何一方均可向房地产所在地的人民法院或仲裁机构提起法律追究。十二、本“房屋买卖协议书”共三页，永久有效。十三、担保人对甲方的责任负有连带责任。该协议由张颖、何礼以及担保人王辉签字。张颖于当日支付购房款400000元，并由何礼、田小花出具收条。2017年6月30日，张颖、朱娜与何礼、田小花又签订《房屋买卖合同》，内容于2017年2月26日合同内容一致，该份合同由张颖、朱娜，何礼、田小花，担保人王辉签字，并经宿迁公证处公证。2017年10月3日，何礼向张颖出具收条一份，注明收到购房款180000元。2018年3月13日，何礼向张颖出具收条一份，注明收到购房款200000元。经张颖、朱娜催促，何礼、田小花仍未办理涉案房屋转移登记手续。一审法院另查明，2015年11月11日，江苏省宿迁市中级人民法院受理永裕公司破产清算申请。后指定天园会计师事务所为破产管理人。2020年10月28日，宿迁市中级人民法院作出（2015）宿中商破自第00013号之五民事裁定书，裁定终结永裕公司破产程序。2020年11月2日，永裕公司注销登记。一审法院再查明，涉案房屋登记权利人为永裕公司管理人，不动产证号为苏（2020）宿迁市不动产权第0002278号。抵押权人为民丰银行。根据张颖、朱娜申请，一审法院于2020年11月5日作出（2020）苏1302财保328号民事裁定书，查封在何礼、田小花名下的位于宿迁市宿城区房屋，查封期限三年。一审法院认为，张颖、朱娜与何礼、田小花自愿签订《商品房买卖合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。本案中，涉案房屋已经具备办证条件。现张颖、朱娜同意代偿涉案房屋的抵押权人民丰银行的贷款本息，故第三人民丰银行应当在收到张颖、朱娜支付的代偿贷款本息后协助张颖、朱娜办理涉案房屋的抵押注销登记手续。因永裕公司已经注销登记，涉案房屋登记在永裕公司破产管理人名下，破产管理人天园会计事务所应协助何礼将涉案房屋转移登记至何礼名下。而后何礼、田小花协助张颖、朱娜将涉案房屋转移登记至张颖、朱娜名下。何礼、田小花未及时协助张颖、朱娜办理产权过户手续，根据双方合同约定，应向张颖、朱娜支付违约金，一审法院根据何礼、田小花的违约程度、合同履行情况、损益相抵、违约金兼具惩罚性等因素，酌定何礼、田小花应支付张颖、朱娜违约金10万元。王辉作为连带担保人，应对上述债务承担连带担保责任，并有权在实际偿还后向何礼、田小花追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、何礼、田小花于判决生效之日起三日内至民丰银行办理抵押贷款提前清偿手续，全部款项（包括但不限于尚欠抵押贷款、违约金等）由张颖、朱娜负担。清偿完毕后，何礼、田小花应立即到房管部门办理抵押权撤销手续，民丰银行应协助办理上述贷款清偿及抵押权撤销手续；二、上述第一项确定的义务履行完毕后三日内，天园会计师事务所协助何礼将位于宿迁市宿城区房屋不动产权属转移登记至何礼名下；三、上述第二项确定的义务履行完毕后三日内，何礼、田小花协助张颖、朱娜将位于宿迁市宿城区房屋不动产权属转移登记至张颖、朱娜名下；四、何礼、田小花于判决生效后五日内支付张颖、朱娜违约金100000元。五、王辉对于判决第四项内容承担连带责任，并有权在实际偿还后向何礼、田小花追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6990元（已减半收取），保全费5000元，合计11990元，由何礼、田小花、王辉负担。双方当事人在二审中均未提交新的证据。鉴于双方当事人对一审查明的事实无异议，本院依法对一审查明的事实予以确认。二审另查明，张颖、朱娜向一审法院提存款项20万元，用于为何礼、田小花垫付其尚欠民丰银行的贷款本息。张颖、朱娜合计向何礼已经支付房款78万元，就剩余房款4万元，双方均表示将另行结算。天园会计师事务所同意协助何礼办理涉案房屋的权属变更登记手续。本案二审中的争议焦点是：何礼应否承担违约责任，如应承担，违约金数额如何确定。本院认为，何礼、田小花与张颖、朱娜之间的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，何礼主张张颖、朱娜在与其签订房屋买卖合同时已经知晓其以按揭贷款的方式向永裕公司购买涉案房屋，应当在其按揭贷款还清后办理房屋过户手续，何礼的行为不构成违约。本院认为，根据双方合同的约定，“待房屋容许过户后的第一时间或乙方（张颖、朱娜）要求过户的第一时间，甲方（何礼、田小花）积极配合乙方将房屋所有人更改为乙方。”现房屋已经符合办理权属变更登记的条件，且张颖、朱娜要求何礼、田小花办理房屋权属变更登记手续，何礼、田小花即应配合张颖、朱娜办理相应手续。何礼、田小花以涉案房屋按揭贷款未还清为由不予办理相应的房屋权属变更登记手续违反了双方合同的约定，属于违约行为。加之张颖、朱娜于2018年3月13日前已经支付了95%房款，其付款进度远远超出了合同约定，何礼、田小花称其没有能力还清剩余的按揭贷款难以让人信服。鉴于张颖、朱娜自愿为何礼、田小花代偿剩余的按揭贷款并在一审法院提存20万元，足以还清何礼、田小花尚欠民丰银行的按揭贷款并涤除相应的抵押权。关于何礼、田小花应当承担的违约金数额的问题。双方合同约定：“如由于国家政策或自然因素等不可抗力的原因（如：升值、贬值、拆迁等），造成的损失或收益均与甲方（何礼、田小花）无关”、“任一方违约，支付违约金40万元”。一审法院结合本案合同履行的具体情况、双方的过错酌定何礼、田小花承担10万元违约金并无不当，本院依法予以确认。何礼辩称涉案房屋存在大幅度升值，张颖、朱娜不存在损失，其不应承担违约金的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人何礼、田小花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13980元，由上诉人何礼负担。本判决为终审判决。审判长  吴振环审判员  王 雷审判员  王冬冬二〇二一年五月二十一日书记员  周小凤