山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0691民初2174号原告：张传江，男，1943年1月10日生，汉族，户籍地山东省烟台经济技术开发区，住甘肃省嘉峪关市长城区。委托诉讼代理人：刘泳，北京市京师（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂华琴，北京市京师（威海）律师事务所律师。被告：吴丙颂，男，1973年3月25日生，汉族，户籍地山东省烟台经济技术开发区。被告：吴晓华，女，1975年1月28日生，汉族，住山东省烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：王文博，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂明涛，山东明朗律师事务所律师。原告张传湖与被告吴丙颂、被告吴晓华所有权确认纠纷一案，本院于立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张传江委托诉讼代理人刘泳、聂华琴，被告吴晓华委托诉讼代理人桂明涛到庭参加诉讼。被告吴丙颂经本院公告送达开庭传票后，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张传江向本院提出诉讼请求：1.判令产权人登记为原告张传江的位于烟台经济技术开发区居委会的房产（房产证编号1××7）的全部拆迁补偿利益归原告张传江所有；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告张传江是古现西村村民，自有位于烟台开发区，房产证编号为1××7。原告张传江一生未婚未育，孤身一人。一九八三年离开西村前往甘肃支援西北建设，一直未回西村，常年在甘肃省嘉峪关市打工并租房居住。多年来涉案房屋一直交由其弟张传湖代管，代管期间，张传湖将涉案房屋交由二被告居住（吴丙颂与吴晓华原系夫妻）。现古现西村进行房屋拆迁改造，二被告竟以房屋产权人身份与古现办事处西村居委会签署《住宅房屋安置补偿协议》，原告方知第三人张传湖于2004年3月1日曾签署过房屋买卖契约一份，将其与原告各自所有的房屋分别卖于吴秉林、吴丙颂兄弟二人，房屋价款为80000元整，且二人至今未支付80000元的房款。原告从未委托张传湖对外出售该房屋，卖房契约上原告的签字及手印也非本人所签所捺，原告也从未收到房屋价款分文。原告认为张传湖对外出售原告房屋的行为系无权处分。原告张传江现已七十七周岁，作为在外漂泊多年的近八旬老人，无儿无女孤身一人，在外也无任何自有房产，风烛残年终要回故土养老，现其拆迁房屋及拆迁补偿利益被吴丙颂、吴晓华侵占，以致无房养老。根据《物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《民法通则》第一百一十七条：侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还的，应当折价赔偿。现房屋已被拆迁，但拆迁利益应当归属张传江所有，为维护原告合法利益，现诉至贵院。被告吴丙颂未到庭，亦未答辩。被告吴晓华辩称，一、涉案房产的原所有人是本案案外人张传湖，张传湖已经在2004年3月1日将涉案房产转让给了原两被告。案外人张传湖是原告张传江的弟弟，张传江于1983年离开了古现西村去甘肃生活，至今未回，而张传湖在西村生活到2002年左右，也离开了西村，在甘肃生活至今。上世纪九十年代中旬，张传湖向当时的西村村委申请批准了两块宅基地，涉案的宅基地就是其中一块。因为政策其名下无法同时办到张传湖的名下，所以就将涉案的宅基地登记在了张传江名下。上世纪九十年代张传湖做生意失败，欠了很多外债，一方面出于离开西村躲债的目的，另一方面缺少资金，就先后将包括涉案房产在内的宅基地向外转让。两被告和被告吴丙颂的哥哥吴丙麟共同出资购买了涉案的宅基地以及与涉案宅基地相邻的另一块宅基地，2004年3月1日张传湖将涉案房产交付给了两被告，并于同日签署了买卖契约。契约中有张传湖本人及时任西村村长张道鹏、会计姜笃顺、村民张家财三个见证人的签字，并加盖了西村村委会的公章。因为涉案宅基地是登记在本案原告名下，所以张传湖就代替张传江在字据上签了字。该字据的原件现留存在案外人吴丙麟购买张传湖的与涉宅基地相邻的另一块宅基地的拆迁档案中。二、涉案房屋的对价已经通过现金的方式交支付给了张传湖。张传湖出具的买卖契约中，显示的80000元购房款，包括了涉案房屋在内的共计八间房。该80000元购房款已经于张传湖出具买卖契约的的当天通过现金的方式支付给他了。三、涉案房产已经于2004年3月1日完成了交付。张传湖出具契约的当日，双方即对涉案房产进行了交割，两被告取得涉案房产后，开始对涉案房产进行修缮，并一直在涉案房屋内居住。2016年两被告离婚，离婚协议约定涉案房屋归答辩人所有，此后答辩人一直在涉案房屋中居住至涉案房屋被拆迁之日。四、两被告作为古现西村的村民，就购买涉案房产达成的买卖协议合法有效。由于2002年古现西村划归开发区，在政策上已经不允许办理产权变更，因此涉案房产转让给两被告后，无法办理产权变更手续，仅由村委在契约上加盖了公章。但这并不影响双方就涉案房产签订的买卖协议的效力，就涉案房产达成的买卖契约，不违反法律的强制性规定，买卖协议合法有效。五、即使涉案房屋确系原告所有，案外人无权处分涉案房产的事确实存在，张传湖代张传江出售涉案房产的行为，在两被告看来也构成了表见代理。如果涉案房产确系张传江所有，张传江无妻无儿，但张传湖作为张传江的弟弟，处分张传江的涉案房产，两被告也有理由相信张传湖取得了张传江的授权，况且在达成买卖合意时也有村委的确认和村委相关人员以及村民的见证。另外，张传江、张传湖在当时均常年不在西村生活，将村中闲置的房屋对外出售的做法也合情合理。因此即使张传湖无权处分张传江的涉案房产，根据《合同法》第四十九条的规定，涉案房产买卖契约对两被告来说仍然合法有效。六、原告主张涉案房产的所有权归其所有没有事实和法律依据，依法应予以驳回。原告主张的诉请以及事实与理由很多都违背常理，甚至自相矛盾。原告称其在1983年离开西村时，其将涉案房产交由张传湖代管，而涉案房产在1983年还没有批准建造。原告称其仅知道张传湖将涉案房产交由被告居住，却不知道张传湖将房产卖给了被告，根本就不符合常理，作为自称是房产所有权人的原告来说，其不可能放任自己的房子无缘无故被别人居住长达十几年之久，甚至还不管不问。也就是在涉案房产即将拆迁的时候，原告才站出来主张其对涉案房产享有所有权，完全是为了觊觎涉案房产的拆迁补偿权益。在涉案房产的买卖契约合法有效的情况下，涉案房产的所有权已经由原告或者张传湖进行了合法的处分，原告再来主张涉案房产的拆迁补偿权益，有违基本的诚实信用原则。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，依法应予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张传江与案外人张传湖是兄弟关系，二人均系烟台经济技术开发区居民委员会原村民。1983年原告张传江离开烟台前往甘肃生活，一直未再回烟台经济技术开发区居委会生活居住。1998年9月10日，烟台市福山区房产管理部门签发了编号为1××7，产权人为张传江的古现西村农村房屋房产所有证。该房证记载：房屋3间，建筑面积54平方米，宅基地占地面积126平方米（以下简称1××7号房屋）。同日，烟台市福山区房产管理部门签发了编号为1220566，产权人为张传湖的古现西村农村房屋房产所有证。该房证记载：房屋4间，建筑面积67.24平方米，宅基地占地面积为165.2平方米（以下简称1220566号房屋）。2004年3月1日，案外人张传湖以张传湖、原告张传江二人名义立契约将上述两套房屋以80000元的价格卖给本村居民被告吴丙颂和其兄弟吴丙麟二人。契约载明“立契人张传江、张传湖因居住不便，今将坐落在古现西村村西住房八间，其四至均为本房勒脚，房后院外均是胡同，四至分明无纠葛，门窗瓦石俱全，并无除留，分别卖于本村吴丙颂、吴丙麟名下居住，同众言明，出备卖价人民币捌万元整。两厢情愿，各无反悔。恐后无凭，特立此契约为证。（另有房产证两本）”。案外人张传湖在契约上以立书人张传江、张传湖名义签字捺印，被告吴丙颂及吴丙麟兄弟二人未在契约中签字或捺印，契约中另有时任古现街道西村民委会主任张道鹏、会计姜笃顺、村民张家财三位见证人签字见证，并加盖了烟台经济技术开发区古现街道西村居委会的公章确认。原告张传江实际并未在该契约中签字或捺印确认。庭审中，原被告双方对该契约中“张传江”签字捺印非原告本人书写捺印，系由张传湖签字捺印均认可。契约签订之后，案外人张传湖将两房产证交付给被告吴丙颂及吴丙麟兄弟，二人开始实际管理使用上述两房，本案案涉的1××7号房屋实际归被告吴丙颂管理使用。2016年6月24日，被告吴丙颂与其妻被告吴晓华协议登记离婚，双方签订的《离婚协议书》中对夫妻共同财产的处理一项约定：“婚后于2004年购买张传江古现西村1××7号的房产归女方所有”。2020年，烟台经济技术开发区古现办事处西村居委会开始拆迁。2020年4月2日，就案涉登记在原告张传江名下的1××7号房屋拆迁事宜，被告吴丙颂与被告吴晓华签订协议书，约定：被告吴晓华作为上述房屋的实际所有权人，有权签署拆迁补偿协议，并获得与此对应的拆迁补偿权益。还约定，被告吴丙颂承诺，在购买上述房屋时，已按照买卖契约有约定付清全部购房款，且不存在任何争议。如因房屋买卖契约产生纠纷由被告吴丙颂负责处理，与被告吴晓华无关，因此给被告吴晓华造成的损失由被告吴丙颂承担。2020年4月6日，被告吴丙颂、被告吴晓华与烟台经济技术开发区古现办事处西村居委会就涉案编号为1××7，登记产权人为张传江的房屋签订了住宅房屋安置补偿协议，该房被拆迁。在住宅房屋安置补偿协议中，两被告确认拆迁安置房合计面积为143.91平方米，安置地点为规划回迁区，福柳新居一期小区。两被告选择安置房为70平方米一套、73.91平方米一套。补偿协议中还约定了西村居委会需向二被告支付附属物补偿款、院内无证附属房补偿款、临时安置费、搬迁费、搬迁奖励费等其它各项补偿，二被告需向西村居委会补足安置房差额面积款。现该住宅房屋安置补偿协议尚未全部履行完毕，安置房产中有一套尚未明确。对于原告诉请的涉案房屋拆迁补偿权益，因拆迁部门补偿现未能全部兑现到位，故无法全部明确。经本院审理，归结本案以下2个焦点问题：1.涉案1××7号房屋是否原系原告张传江所有。2.关于被告吴丙颂及被告吴晓华是否通过房屋买卖取得涉案房屋的所有权。关于涉案1××7号房屋是否原系原告张传江所有的问题。按照《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。涉案房屋所有权人在没有其它相反证据证明的情况下，应以登记产权人为准。本案中,被告吴晓华称涉案房屋是由原告张传江的弟弟张传湖借用原告的名义申请的宅基地建造而来。其并未就该事实提供证据证明，张传湖也未到庭说明该涉案房产并非归原告所有。原告张传江所提交福山区房产所有证（存根）以及2020年4月3日《不动产登记资料查询结果证明》均证明涉案房产的产权所有人为原告张传江。因此，本院认为，被告该主张缺乏证据支持，本院不予采信，涉案已拆迁的编号为1××7号房屋原应归原告张传江所有。关于被告吴丙颂及被告吴晓华是否通过房屋买卖取得涉案房屋的所有权的问题。被告吴晓华主张其在跟张传湖签订协议时已经以现金的方式将房款80000元全部支付给了张传湖，但未提供相关证据予以证明。原告为证明被告并没有支付该80000元房款，向法庭提交了以下两份证据，证据1、2020年4月6日张传湖之子与吴丙颂电话通话录音以及2020年3月31日在西村管委会由村支书栾平福、古现拆迁办王主任以及张传湖、张传江、张瑞、吴丙颂、吴晓华、徐雅芳在场录音。证据2、（2020）鲁0691民初2369号案件的庭审笔录，称笔录第4、5、6页当中法官审查涉案的80000元购房款是否实际支付的问题的时候，该案的被告吴丙颂、吴秉林回答前后矛盾，与客观事实不符，证实吴氏兄弟没有实际支付80000元。被告质证称，从录音的内容来看，即使80000元购房款未支付，也不能影响双方就涉案房屋的买卖合同的有效成立。同时，被告提出无法确认录音中声音来源的真实身份。在本院审理的（2020）鲁0691民初2369号案件中，被告吴丙颂曾承认该录音的真实性，在该庭审笔录第4页吴丙颂、吴秉林明确表示在农村都是一手写的买卖契约，一手交钱，其签买卖契约时钱直接给了，而在该庭审笔录第5页中，被告吴丙颂又称该钱是1998年左右给的钱，其陈述存在明显的矛盾。综合两案相关证据，本院对原告提供的录音证据予以确认，对被告陈述的己实际付款80000元的主张，证据并不充分，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效；第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。涉案房屋登记在原告张传江个人名下，原告张传江作为产权人并未在买卖协议上签字认可,也未委托张传湖卖房或者事后追认，张传湖出售涉案房屋的行为构成无权代理。《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定的“相对人有理由相信行为人有代理权”，张传江与张传湖虽然是兄弟关系，但兄弟之间的身份关系并不存在法律规定的客观上使相对人相信无权代理人有代理权的情形，在被告并未举证证明张传湖存在其他足以使相对人相信行为人具有相应的代理权而与行为人进行民事法律行为的，张传湖出售涉案房屋的行为属于无权代理，并不构成表见代理。因张传湖无权代理签订的房屋买卖合同，在房屋实际所有人张传江并未追认的情况下，该房屋买卖合同无效，二被告并没有因张传湖的无权代理行为取得涉案房屋所有权。因涉案房屋已经拆迁，拆迁权益也应归房屋所有人原告张传江所有。综上，被告吴丙颂经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为放弃答辩、举证、质证及抗辩的权利,被告系通过处分其程序性权利而处分实体权利。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第二百零九条、第二百一十七条规定,判决如下：位于烟台经济技术开发区居民委员会的已拆迁房产（房产证编号1××7）全部拆迁补偿利益归原告张传江所有。案件受理费14820元，保全费4020元，由被告吴丙颂、被告吴晓华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孙永刚人民陪审员  王瑰琳人民陪审员  牟晓晖二〇二一年五月二十日书 记 员  林素茵