北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初49258号原告（反诉被告）：项兴梅，女，1976年8月14日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京市海淀区新纪元培训学校，住所地北京市海淀区永定路24号。法定代表人：裴雳，校长。原告（反诉被告）项兴梅与被告（反诉原告）北京市海淀区新纪元培训学校（以下简称新纪元学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）项兴梅、被告（反诉原告）新纪元学校法定代表人裴雳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。项兴梅向本院提出诉讼请求：1.解除项兴梅与新纪元学校于2017年8月30日签订的《租赁合作协议》；2.新纪元学校将X房屋腾退并交还项兴梅；3.新纪元学校按照年租金10万元的标准向项兴梅支付自2018年9月16日至2019年9月16日的房屋租金；4.新纪元学校按年租金12.8万元的标准支付自2019年9月17日至合同解除之日的房屋租金；5.新纪元学校按照每年12.8万元的标准支付自合同解除次日起至实际交还租赁房屋的占有使用费；6.新纪元学校向项兴梅支付逾期缴纳房屋租金的滞纳金，具体标准为：自延期支付房屋租金之日即2018年9月16日起至实际付清之日止，以年租金为基数，按照每日万分之五计算；7.诉讼费由新纪元学校负担。事实和理由：我与新纪元学校签署了《租赁合作协议》，约定新纪元学校自我处承X房屋（以下称案涉房屋），租赁期限自2017年9月16日起至2021年12月31日止，年租金为前两年每年10万元，自第三年起每半年6.4万元，每年的9月1日、4月6日交纳下一期租金。但自2018年9月6日至今，新纪元学校一直拖延向我支付房屋租金，已经构成违约。新纪元学校辩称，2017年12月，案涉房屋因原有二层被拆除而漏水严重，但项兴梅怠于维修，故我方于2018年8月20日撤离，并告知项兴梅，相应地，双方合同关系已于当日解除。故不同意项兴梅的全部诉讼请求，新纪元学校向本院提出反诉请求：1.项兴梅退还新纪元学校已支付房屋租金10万元、双倍退还押金2万元、支付营业收入损失20万元、支付教师工资25.5万元，共计57.5万元；2.本诉诉讼费及反诉诉讼费均由项兴梅负担。项兴梅针对新纪元学校的反诉辩称，因双方签订的《租赁合作协议》约定维修义务主体是新纪元学校，故漏水没有及时修理的责任在于新纪元学校；其至今未交还案涉房屋，我没有义务向其退还租金、押金，其没有经营损失并自行负担经营期间的教师工资等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：北京大学系X1东1681.3平方米平房的所有权人（房屋所有权证号：海全更字第XXXX号）。后北京大学将其交由北京燕园禾谷园商贸有限公司（以下简称禾谷园公司）实际管理。2003年9月，根据区规划分局、区发展计划委员会审批，北京市海淀区燕园社区服务中心在二层加建524平方米彩钢板材质房屋（以下称二层加建）。2017年1月1日，项兴梅担任法定代表人的北京清海洋科技有限公司（以下简称清海洋公司）与禾谷园公司签订《房屋租赁合同》，约定清海洋公司承租北京大学4-7公寓燕东园招待所隔壁东的房屋，建筑面积为98平方米，租期自2017年1月1日起至2027年1月1日止。后，项兴梅在上述承租房屋后加建厕所、仓库（加建房屋未经规划审批许可）。2017年8月30日，项兴梅（出租方，合同甲方）与新纪元学校（承租方，合同乙方）签订《租赁合作协议》，约定新纪元学校承租案涉房屋（包括清海洋公司承租的部分面积和项兴梅自建的部分面积），租赁期限为自2017年9月16日至2021年12月31日；第一、第二年每年年租金为10万元，第三年至合同结束，每年年租金为12.8万元；乙方缴纳租金的方式为半年交，押一付六，房租转账至甲方指定账户；缴纳房屋租金的时间分别为每年的9月1日和4月6日；乙方按合同规定的日期交纳房屋租金给甲方，逾期未支付房费给甲方的，甲方每日按年租金总额的万分之五收取乙方滞纳金，逾期15日未交房租赁费，甲方有权收回房屋，甲乙双方租赁合作协议终止；租赁期内涉及水电暖大型房屋及设备改造由甲方负责，但属于使用中的改造和补漏等各项维修费用由乙方负责。同日，新纪元学校向项兴梅支付租金5万元。项兴梅依约向新纪元学校交付案涉房屋。2017年9月1日，新纪元学校向项兴梅支付押金1万元。2017年12月，北京市海淀区燕园街道办事处根据北京市及海淀区的统一部署，对二层加建予以拆除。2018年4月3日，新纪元学校法定代表人裴雳微信联系项兴梅，称“二楼拆除后屋面没有防水”“房屋开始漏水了”。次日，裴雳微信向项兴梅发送照片，显示墙皮剥落、多处漏水，并表示“怕漏电”；项兴梅回复“怎么在处理”“我下午过去”。2018年4月7日，新纪元学校向项兴梅支付房租5万元。2018年4月13日，项兴梅微信询问裴雳“还没修好？”“上面在修吗？”裴雳答复“今天下雨”“没有”“说在审批中”。次日，裴雳向项兴梅发送短视频，显示漏水情况，并要求“抓紧时间联系维修事宜，谢了！”同月16日，项兴梅微信联系裴雳，提供“赵工”电话号码，并告知“问他什么时候安排来修？”2018年4月23日，裴雳向项兴梅发送短视频，显示漏水情况，称“顶灯开始掉落”。同日，项兴梅回复“下小雨了？”“还漏？你给赵工打电话问一下什么时候开工，上周说下周开工”“我说太多怕不合适，你就说顶快掉下来了，要不后面工程更大”“别屋顶整个塌了”“就是确实没办法也只能麻烦他了，就怕出事”。同日，裴雳回复“联系了，他说先问下街道，应该开始了”“但现在还没有人过来”。此后至2018年8月19日期间，双方无微信往来。2018年8月20日，裴雳向项兴梅发送照片若干，显示漏水严重。同日，双方微信交流较多，裴：“房子已成危房，请尽快维修”；项：“使用当中你们负责，若不满意不用再交房租，房子收回”；裴：“我们怎么负责，你的房子，你应该修好了再给我们使用”；项：“问过学校了，修理期间你们没有去跟踪。明确与你说明随时叮嘱修理的人，太缺乏责任心了。隔壁为何修好了”“使用期间你们负责”“我是帮忙”；裴：“您应该来盯着，因为我儿（自）您那儿租的是正常使用的房子，如果盯，也是纯帮您忙，不要弄反了”；项：“要么修好自己用，要么退房。我在外地，我让公司法务找你”；裴：“要么修好了给我校继续使用，要么退还所有租金退房，希望您尽快处理”；项：“我用我修”；“7月中旬看漏的如此厉害，问问学校才知道，别人安排人修了”“对方来修你安排人上楼跟了吗？隔壁怎么修好了”“我过去用的时候都是自己修，若我自己用早自己修了”“问过学校了，修理期间你们没有去跟踪”。2018年10月2日，项兴梅微信联系裴雳：“根据合同乙方逾期15天不交房租，甲方有权收回房屋，房子我收回了，你搬桌椅的时候给律师电话，约她给你们开门。其他的回头再说”“17号我委托律师找你，你不与她谈也不联系我，基本的商业原则没有，很难继续”“我5号走，你直接找叶律师，我已经让学校的人去安装监控和门锁”；裴雳答复：“房子我们还要继续租，等我们碰过之后，该怎么履行怎么履行”“你没有按协议执行，房子房顶没有做防水，这是不争的事实，自从我们入住一直到现在都是危险房屋，你没有修，北大也没有修，这交给我们的是不合格的房屋，既然是不合格的房屋，就必须把房屋弄合格了，才能收房租，现在房屋是不合格了，当然不能收我们房租了”。2018年10月3日，项兴梅微信联系裴雳：“再次提醒您搬出桌椅的时间，请于10月12号之前搬出所有物品，若未搬出甲方自行处理”“房屋内座椅及书籍请于10月12号之前搬走，若逾期不搬，甲方似（视）乙方放弃的垃圾处理”“房子漏水及影响的情况我于7月中旬向校相关部门做了报告，校方明确表态政府拆除，校方无奈，不在学校维护范围之内。学校的事我比你清楚，所以才在协议中加一项漏水等事宜乙方负责，过去我都是自己修。考虑到你生源不多，我与对方熟悉些才反复与校方沟通帮助解决，终是未能满意……”；裴雳答复：“如果您和北大违约在先，却又自行处理掉民办学校的财产，您和北大将负有更大的责任”。本案审理期间，项兴梅自述：2019年4月4日其约裴雳至案涉房屋就搬走桌椅板凳进行沟通，但裴雳不同意，并对案涉房屋锁门；其于同年5月将裴雳加装的锁剪断，裴雳于同年6月又加装门锁，其再于同年7月将门锁剪断。对此，新纪元学校不予认可，称其自2018年8月20日不再实际使用案涉房屋，并以公共锁锁门，故双方合同关系应于该日解除；2019年4月曾在案涉房屋加设门锁，但后来发现该锁被项兴梅剪掉，此后没有再为案涉房屋加锁；并以项兴梅曾称将其留存在案涉房屋内的桌椅等物品当做垃圾处理、没有可交接的财物为由，不同意就上述物品进行交接；解释称由于2018年10月2日北京大学已经将案涉房屋修好不再漏水，故其表示要继续租用案涉房屋。本院认为，依法成立的合同受法律保护。项兴梅与新纪元学校签订的《租赁合作协议》，约定了固定的租金数额及给付期限，故上述《租赁合作协议》虽名为合作，实为租赁，即双方就案涉房屋的法律关系为房屋租赁合同关系。经审理查明，案涉房屋中部分属于北京大学所有的、有房产证的房屋，部分系项兴梅无审批手续的自行加建部分，故《租赁合作协议》中除涉及项兴梅自行加建部分以外，应为合法有效；对项兴梅自行加建部分，因新纪元学校实际占用，应当比照《租赁合作协议》支付相应使用费。故新纪元学校反诉要求退还全部房屋租金的请求，本院不予支持。本案中，案涉房屋之上的二层加建在双方签订《租赁合作协议》时已客观存在，但在该协议履行期间（即2017年12月）被拆除，并由此导致案涉房屋漏水。因双方就《租赁合作协议》中“租赁期内涉及水电暖大型房屋及设备改造由甲方负责，但属于使用中的改造和补漏等各项维修费用由乙方负责”的理解不一致，导致双方互相认为对方负有维修或者配合北京大学维修的义务。对此，本院认为，“租赁期内涉及水电暖大型房屋及设备改造由甲方负责”表明该房屋主体结构、大型工程的改造义务主体是甲方，即项兴梅；相应地，由新纪元学校负责的“使用中的改造和补漏”应理解为改造和补漏的事由是基于新纪元学校使用案涉房屋的需求，而不能将其理解为改造和补漏的时间发生于新纪元学校使用案涉房屋期间的全部维修均由新纪元学校承担。如上所述，案涉房屋漏水的原因系因二层加建拆除所致，对此，双方签订《租赁合作协议》时所无法预见，且非因新纪元学校使用案涉房屋所致，故项兴梅负有因拆除二层加建导致案涉房屋漏水的维修义务。相应地，由于项兴梅未能履行维修义务，导致案涉房屋已于2018年8月漏水严重至无法正常使用，而新纪元学校于2018年4月7日支付的租金对应的租赁期限为自2018年3月17日至同年9月16日，故在项兴梅未能就案涉房屋完成维修前，新纪元学校暂不支付此后的租金系行使履行抗辩权。但是，由于新纪元学校未因此提出解除合同、对项兴梅提出解除的意见予以拒绝、于2018年10月2日明确表示“还要继续租”，故对于新纪元学校提出的、双方合同关系已于2018年8月20日解除的意见，本院不予采信。鉴于项兴梅自认其于2018年10月2日收回房屋，应以该时点作为双方合同关系解除时点为宜。同理，项兴梅已自行收回案涉房屋，则无需新纪元学校另行向其交还；尽管新纪元学校以项兴梅曾称将其留存在案涉房屋内的桌椅等物品当做垃圾处理、没有可交接的财物为由，不同意就上述物品进行交接，但通过双方微信沟通内容可知，其曾明确反对项兴梅单方处置遗留财物，故新纪元学校应将上述财物搬离。如上所述，因项兴梅不履行维修义务，故新纪元学校无需向其支付后续租金及相应的滞纳金；但新纪元学校迟迟未将财物搬离案涉房屋，客观上影响项兴梅使用案涉房屋，应承担由此导致的扩大损失。鉴于新纪元学校自认自2018年8月20日起因漏水导致无法使用案涉房屋，故自2018年8月20日前应视其持续使用案涉房屋，期间的教师工资等均是其开办学校正常成本，新纪元学校要求项兴梅赔偿缺乏事实及法律依据，本院不予支持；此后至2018年9月16日期间的房租，因漏水导致客观上无法使用案涉房屋，项兴梅应退还相应租金、押金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认项兴梅与北京市海淀区新纪元培训学校于2017年8月30日签订的《租赁合作协议》已于2018年10月2日解除；二、项兴梅向北京市海淀区新纪元培训学校双倍返还押金共计2万元；三、项兴梅向北京市海淀区新纪元培训学校退还自2018年8月21日至2018年9月16日期间的房屋租金7397.26元；四、北京市海淀区新纪元培训学校向项兴梅支付房屋占有费5000元；五、上述第二项至第四项折抵后，项兴梅向北京市海淀区新纪元培训学校支付22397.26元，于本判决生效后七日内履行；六、北京市海淀区新纪元培训学校于本判决生效后10日内将存放于X房屋内属于其所有的财物搬离；七、驳回项兴梅其他诉讼请求；八、驳回北京市海淀区新纪元培训学校其他反诉请求。本诉案件受理费4720元，由项兴梅负担4670元，已交纳1608元，剩余3062元于本判决生效后七日内交纳；由北京市海淀区新纪元培训学校负担50元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费4775元，由项兴梅负担242元，于本判决生效之日起七日内交纳；由北京市海淀区新纪元培训学校负担4533元，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰人民陪审员  马毅敏人民陪审员  郭春燕二〇二一年五月十日书 记 员  王雪燕