江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终3034号上诉人（原审被告）：南京健坤广告有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇秦淮路**。法定代表人：封雷,该公司总经理。委托诉讼代理人：封凯，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱明志，男，1972年7月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陆小红，北京市京师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯柳，北京市京师（南京）律师事务所律师。上诉人南京健坤广告有限公司（以下简称健坤广告公司）因与被上诉人朱明志房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初8492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人健坤广告公司的委托诉讼代理人封凯，被上诉人朱明志的委托诉讼代理人陆小红、侯柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。健坤广告公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，有失公允。2018年8月27日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定由上诉人承租被上诉人位于南京市的房屋用于公司经营。上诉人2019年4月支付半年的租金给被上诉人，但2019年5月21日涉案房屋所在的大楼9楼发生火灾，导致整个大楼被政府查封一段时间，无法进入办公。涉案租赁标的物严重损坏，无法正常使用，而金鹰物业与被上诉人均不修复，上诉人多次与被上诉人沟通无果。一审判决上诉人在不能正常使用房屋的情况下还要向被上诉人支付租金，违背了公平原则。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第216条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。发生火灾后，上诉人无法正常办公，自发生火灾后，被上诉人一直未履行维修义务，直到2020年6月左右。其间上诉人一直与被上诉人及金鹰物业进行沟通。此后又加上疫情的影响。三、一审查明涉案房屋产权人为吕新梅，而非被上诉人，被上诉人也未提交证据证明其有权出租涉案房屋。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。朱明志辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、金鹰9楼发生火灾与本案租赁合同关系及租金支付，无任何事实和法律关系。本案租赁房屋位于21楼，不属于火灾过火范围，也未受到火灾影响，不影响租赁物的正常使用，上诉人以此要求减免全部的租金，无事实和法律依据。火灾发生与被上诉人无关，与第三方责任相关，上诉人不应要求被上诉人承担责任。二、一审法院适用法律正确。上诉人称其在2020年装修，该装修决定与被上诉人无关。上诉人进行装修并未告知被上诉人，更未要求被上诉人承担任何维修费用，其主张的房屋装修期间的租金损失，与被上诉人无关。三、一审判决已经考虑了疫情损失，虽然被上诉人不予认可，但愿意尊重一审判决。四、据被上诉人所知，上诉人装修并非因为火灾，而是其公司收到了一笔与广告费相抵扣的装修费。五、被上诉人一审中已将房屋产权人吕新梅授权的证据提交法院审核。六、上诉人不能以其未实际使用房屋为由主张不予支付租金。上诉人至今未交还房屋，现房屋仍由上诉人使用，并实际控制。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱明志向一审法院提出诉讼请求：1、判令2020年9月21日朱明志、健坤广告公司之间的《房屋租赁合同》解除，并要求健坤广告公司立即搬离房屋；2、判令健坤广告公司向朱明志支付2019年10月21日至2020年10月20日的租金共计16万元，并按照以下方式向朱明志支付逾期租金的利息：（1）以8万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布市场报价利率支付自2019年10月21日至2020年4月20日的利息；（2）以16万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布市场报价利率支付自2020年4月21日起至实际交付租金之日止。3、要求健坤广告公司按照13333.33元/月标准支付朱明志自2020年10月21日起至实际搬出之日止的租金。4、诉讼费用由健坤广告公司承担。一审法院认定事实：2018年8月27日，朱明志（甲方）与健坤广告公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，将朱明志所有的坐落于南京市房屋（建筑面积129.02平方米），出租给健坤广告公司用于公司办公使用，房屋租赁期自2018年9月15日起至2023年9月14日止，共计伍年（60个月）。合同约定：甲方应于2018年9月5日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。房屋年租金160000元，每半年支付一次，2018年9月15日支付第一期半年租金80000元，之后每半年支付一次。合同约定了押金13000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。押金签合同后三日内支付。乙方不按照合同约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方有迟延支付租金违约的，应按月租金的5%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2018年9月19日，朱明志（乙方）与健坤广告公司（甲方）签订上述《房屋租赁合同》的《补充协议》，该协议载明：由于原房客未能及时将房屋归还以及将房屋内原有装修拆除，以致于乙方未能按照主合同约定时间与甲方进行交接。基于上述情况，甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上修改及补充。具体的修改补充内容为：甲方已支付给乙方28000元房屋装修转让费直接转冲抵房租，甲方于2018年9月30日前将首次租房款剩余的52000元支付给乙方。乙方同意给予甲方壹个月装修免租期，即2018年9月20日起至2018年10月20日，原合同约定的付款时间节点按此顺延。2019年5月，南京市房屋所在的南京金鹰大楼9楼因第三人装修施工发生火灾。健坤广告公司2019年10月21日开始未支付租金，并称其2020年6月开始装修涉案房屋。2020年9月21日，健坤广告公司签收一审法院邮寄的朱明志起诉状和证据副本。另查明，南京市房屋登记的产权人为吕新梅，朱明志为其配偶，1995年8月29日登记结婚。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，健坤广告公司自2019年10月21日便未支付租金，迟延支付租金已超过10日，朱明志要求解除合同的起诉状在2020年9月21日送达给了健坤广告公司，故对于朱明志主张双方的房屋租赁合同于该日解除的诉请，一审法院予以支持。健坤广告公司抗辩称2019年5月涉案房屋所在的大楼9楼发生火灾对21楼的正常使用造成了影响，但未提供证据予以佐证，且即便火灾确实影响了健坤广告公司对房屋的使用，也系第三人的原因造成健坤广告公司违约，健坤广告公司也应当向朱明志承担违约责任，故对于健坤广告公司的该项抗辩，一审法院不予采纳。根据租赁合同约定，合同解除后，出租方有权收回房屋，故对于朱明志要求健坤广告公司搬离房屋的诉请，一审法院亦予以支持。合同解除前的房屋租金，解除后的房屋占有使用费，健坤广告公司应予以支付，房屋占有使用费参照原房屋租赁合同的租金标准支付。2019年10月21日至2020年9月21日的租金为146666.66元，考虑到疫情的影响，对于2020年2月至4月三个月的租金，一审法院酌减一个半月，即健坤广告公司应支付该期间的租金126666.66元。之后的房屋使用费健坤广告公司应按照13333.33元／月标准自2020年9月22日起支付至实际搬出之日止。关于朱明志主张的迟延支付租金产生的利息问题，2019年10月21日至2020年4月20日期间的利息，考虑到双方因火灾对租金的支付问题存在协商的过程，且之后的租金因疫情影响已经予以了酌减，故对于之前的利息损失，一审法院不予支持。至于朱明志主张的2020年4月21日之后的利息损失，考虑到疫情影响，一审法院酌定迟延的起算点自2020年6月1日健坤广告公司进场装修为宜，标准按照全国银行间同业拆借中心公布市场报价利率计算。合同既已解除，朱明志收取的押金13000元也应根据合同约定在健坤广告公司返还房屋后退还给健坤广告公司，朱明志也同意返还押金给健坤广告公司，为减少当事人诉累，一审法院在本案中一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、朱明志与南京健坤广告有限公司2018年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月21日解除。二、南京健坤广告有限公司于判决生效之日起十五日内将南京市房屋返还给朱明志。三、南京健坤广告有限公司于判决生效之日起十日内支付朱明志2019年10月21日至2020年9月21日期间的租金126666.66元以及自2020年9月22日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按照13333.33元／月的标准计算）。四、南京健坤广告有限公司于判决生效之日起十日内支付朱明志逾期支付租金的利息损失（以126666.66元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率自2020年6月1日起至实际支付租金之日止）。五、朱明志于南京健坤广告有限公司将上述房屋返还之日起十日内退还南京健坤广告有限公司房屋押金13000元（在支付房屋使用费中扣除）。六、驳回朱明志的其他诉讼请求。案件受理费3500元，减半收取为1750元，由朱明志负担150元，南京健坤广告有限公司负担1600元。二审中，上诉人健坤广告公司向本院提交以下证据：1.2019年5月27日现场照片打印件，证明上诉人承租房屋全部泡水，不能使用。2.新闻报道打印件3篇，证明2019年5月24日新街口金鹰发生火灾。3.微信聊天记录，证明火灾后上诉人与朱明志积极沟通解决问题，而朱明志作为房东并未积极解决问题，不能保证房屋正常使用，违背了合同第6条第2款的约定。被上诉人质证认为：对于证据1的三性均不予认可，该证据无法证明上诉人因火灾造成的损失，且即便存在损失，也应当由侵权人进行赔偿。被上诉人交付房屋时，涉案房屋符合使用目的。对于证据2关联性不予认可，且从证据2可以看出，火灾发生于**，与上诉人所在的21楼相距甚远。证据3的三性不予认可，无法核实收件人身份，且从短信中可以看出，就侵权事宜上诉人一直与金鹰物业公司进行沟通，被上诉人并非侵权人，不承担任何责任。被上诉人起诉要求上诉人支付2019年10月21日以后的租金，火灾发生并不在该时间段，火灾并非上诉人不予支付房租的抗辩理由。本院对上诉人提交的证据的认证意见下文综合论述。二审中，被上诉人提交吕新梅出具的授权委托书一份，授权被上诉人代理其处理涉案房屋的租赁事宜。双方当事人均对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然涉案房屋的产权人为吕新梅，但被上诉人与吕新梅为夫妻关系，上诉人亦提交了吕新梅同意被上诉人处理涉案房屋的租赁事宜的授权委托书，故上诉人称被上诉人无权出租涉案房屋，与事实不符，本院不予采纳。根据《房屋租赁合同》，承租人不按照合同约定支付租金达10日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋。本案中，上诉人自2019年10月21日起便未支付租金，构成违约，符合合同约定的解除条件，一审法院判令双方签订的《房屋租赁合同》自2020年9月21日解除，并判令上诉人向被上诉人返还房屋、支付欠付租金和占有使用费，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人主张因金鹰9楼发生火灾造成消防系统瘫痪导致其承租房屋浸水，影响其对房屋的正常使用，故其不应支付相应期间的租金。对此，本院认为，首先，上诉人二审提交的房屋泡水照片不足以证明因房屋泡水造成其长期无法使用涉案房屋，上诉人二审提交的其和被上诉人2019年10-11月期间的微信聊天记录，亦不能证明其在涉案房屋泡水后及时和被上诉人沟通、要求被上诉人维修房屋以确保其房屋能够正常使用。其次，房屋泡水并非被上诉人导致，上诉人二审提交的微信聊天记录亦表明上诉人向案外人主张相关损失。上诉人上述抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2833元，由南京健坤广告有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二一年五月十三日法官助理崔鸣书记员戴苗