重庆市江津区人民法院   民事判决书      （2021）渝0116民初5986号       原告：重庆市江津区山奇物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江东门转盘山奇商贸城，统一社会信用代码91500116784204932P。   法定代表人：陈敬，执行董事。   委托诉讼代理人：李智，重庆君策律师事务所律师。   被告：程勇，男，1975年7月29日出生，汉族，住重庆市江津区。   原告重庆山奇物业管理有限公司与被告程勇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)公开开庭进行了审理。原告山奇物业公司的委托诉讼代理人李智，被告程勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告山奇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2019年2月至2021年2月期间的物业费1 717.5元，电梯费1 132.5元，路灯费100元，卫生费（垃圾处理费）187.5元、水费998.44元，合计人民币4 135.9元；2、判决被告向原告支付违约金（以每月所欠物业费为基数，从2019年3月1日开始，按日3‰分段计算至交清物业服务费之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系江津区几江街道业主，原告是该小区物业服务企业。原、被告双方签订了《前期物业服务收费协议》，约定由原告为被告提供物业服务，且被告应于每月6日至20日按物业费0.52元/月·平方米，电梯费以第四楼为基准，按30元/户·月收取，每递增一层加0.9元/户·月，小区路灯电费及材料费按4/户·月的标准向原告交纳，逾期资费的将按日以所欠物管费的3‰向原告支付违约金。被告从2019年2月至2021年3月期间经原告多次催收，至今未向原告缴纳上述物业费及电梯费，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，提出上述诉讼请求。   被告程勇答辩称，从2019年2月起未交物业费是事实，未交费的原因是：一、原告未履行物业管理义务，小区管理混乱，存在私搭乱建，顶楼公共区域、消防逃生救援场所被封锁；路灯、墙面、监控等公共设施损坏后长年不修，楼内报警器及消防设施长年不检，存在安全隐患；电梯未进行定期保养，经常故障不能使用，去年更换电梯时有二至三个月电梯不能用，不应交电梯费。二、小区正大门开发商承诺要修，但至今未投入使用，物业公司未履行其义务催促开发商修葺正大门，物业公司也没对正大门进行过管理维护。三、被告曾向原告交纳水费，但原告要求和物业费、电梯费一起缴，而且小区水费过高，物业公司未向业主公示水费的价格计算方式及每月小区用水总数。   本院根据原告陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：被告程勇系重庆市江津区几江街道滨江西段房屋所有权人，该房屋系电梯房，建筑面积132.2平方米。2008年6月24日，重庆市山奇房地产开发有限公司（甲方）与原告重庆市江津区山奇物业管理有限公司 （乙方）签订《前期物业服务协议》，合同约定由甲方选聘乙方为被告所在的小区提供物业服务。该合同第六条约定本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅：0.7元/月·平方米；高层住宅：0.9/月·平方米；办公楼：1.2/月·平方米……第七条业主应于竣工验收之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主就在每月20日至30日之间履行交纳义务……第三十五条本合同期限自2008年7月26日起至2011年4月5日期间止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。此外，该协议还对甲、乙双方的权利、义务，物业管理服务等内容进行了约定。2010年2月11日，被告程勇（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务收费协议》约定：前期物业服务收费事宜，由于物业管理服务收费标准尚在核定中，双方在协商一致的基础上，达成如下协议：一、甲方同意乙方在锦江苑物业管理区域的物业收费选择包干制方式，双方约定由乙方提供物业管理服务，收费标准如下（按建筑面积计算）：1、电梯住宅（按建筑面积）0.52元/月·平方米（空置房：每月交纳50%的物业费）；2、步行房（按建筑面积）0.38元/月·平方米（空置房：每月交纳50%的物业费）；3、门面（商用、按建筑面积）1元/月·平方米（空置房：每月交纳50%的物业费）。2、电梯收费：以第四楼基准，30元/户·月，第四楼为30元/户·月，每加一层递增0.9元/户·月。3、乙方在收取业主物管服务费后，按《物业服务合同》约定的服务内容和标准提供服务，盈亏由乙方承担。4、甲方自物业交付使用之日起交纳物业服务费用（预收三个月），以后的物业服务费用按月交纳，业主应在每月6日至20日内履行完毕交费义务，逾期将按所欠物业费的3‰收取滞纳金……。原告从签订《前期物业服务协议》后就进驻案涉小区进行物业管理至今，为案涉小区提供了基本的物业管理服务，并按《前期物业服务收费协议》上约定的收费标准进行收费。因被告欠交物业费，原告曾为此向被告催收，但被告一直未交纳。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告系重庆市山奇房地产开发有限公司所先聘的物业服务企业，其与该小区的业务系物业服务合同关系，原告在与重庆市山奇房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》后又与被告签订了《前期物业服务收费协议》，均系缔约双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，该两份服务协议合法有效，对原告和锦江苑小区业主均具有约束力，原告和锦江苑小区业主均应依该合同享有权利和履行义务。原告按协议约定为案涉小区提供了基本的物业管理服务，虽然在物业服务过程中存在一定的瑕疵，但尚未达到被告拒交物业服务费的理由，被告接受了原告的物业服务，依约应当支付原告物业服务费。因此，被告程勇自2019年2月至2021年2月期间欠交物业服务费为1 718.6元（0.52元/月·平方×132.2㎡×25个月），原告主张1 717.5元系对其权力的处分，本院予以确认。原、被告均认可该期间二次供水垃圾处理费187.5元（7.5元/月×25个月），本院予以确认。原、被告对电梯费的收费标准无异议，被告提出2019年更换电梯时曾有二至三个月电梯未运行，不应缴纳电梯费，原告认为虽然在2019年9月至12月期间对被告所在楼栋的电梯进行维修，但在维修时有预留一部电梯，并未全部停运，被告未能提供相应的证据，该辩解意见不成立，本院不予认可，被告欠交的电梯费为1 132.5元（[30元十17层×0.9元/层]×25个月）。被告对于二次供水水费的分摊标准有意见，经查，原告对于案涉小区的二次供水水费每月都进行了书面说明并在小区进行公示，内容包括用水量、水厂收费、抽水用电费等具体内容，并有相应的发票予以佐证，因此，对于原告主张的二次供述水费998.44元予以确认。关于路灯费，原告主张收费标准为步行房3元/月、电梯房4元/月，被告认为应该交，但分摊的标准不明确，因原告未提供相应的证据证明其分摊的标准，本院酌情按3元/月的标准进行计算即75元（3元/月×25个月）。原告主张违约金，因原告在提供物业服务的过程中确实存在一定的瑕疵，被告也并非无故拖欠物业费，故原告关于违约金的主张，本院不予支持。被告提出案涉小区的正大门开发商至今未修好投入使用，小区基础设施的建设并非物业管理的范围，业主可直接向相关责任主体主张权利，而物业公司应在其职责范围内帮助沟通解决问题，但被告以此作为拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。   物业管理是一种全天候、不间断、全方位、多层次、烦琐的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求，应认真听取，积极改进，并在物业服务过程中不断提高物业服务的管理水平。因为案涉小区系十多年的小区，存在公共设施损坏、老化等多种情况，物业公司与业主之间，更应相互理解、相互支持、相互配合，共建小区和谐的管理与服务关系。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第三十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：   一、被告程勇于本判决生效后五日内给付原告重庆市江津区山奇物业管理有限公司2019年2月至2021年2月期间的物业费1 717.5元，电梯费1 132.5元，路灯费75元，二次供水垃圾处理费187.5元、水费998.44元；   二、驳回原告重庆市江津区山奇物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告程勇负担。此款原告已预交，经其同意，由被告在履行本判决义务时一并支付给原告。   本判决为终审判决。                                     审 判 员 石 磊       二○二一年五月二十六日                                     法官助理 曹青青                                    书 记 员 雷 璐