江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0423民初632号原告刘建华，男，汉族，1954年2月22日出生，江西省高安市人，住江西省高安市。委托代理人徐峰，系江西卓港律师事务所律师。被告江西庐山西海鸿远房地产开发有限公司，住所地江西省九江市武宁县巾口乡，统一社会信用代码91360491091066274G。法定代表人刘红卫，系公司总经理。委托代理人罗放，系江西一博律师事务所律师。委托代理人周怡君，系江西一博律师事务所律师。原告刘建华与被告江西庐山西海鸿远房地产开发有限公司（以下简称“鸿远房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员晏和平独任审判，法官助理黄斌、书记员刘安安担任庭审记录，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告刘建华及其委托代理人徐峰、被告委托代理人罗放、周怡君到庭参加了诉讼，本案现已审结。原告刘建华诉称：2017年12月9日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告支付全部购房款327469元。合同约定被告应在2019年5月31日前交付所购买房产，直至今日，被告依然不能交房。故依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期超过30日后，买受人（原告）有权解除合同……“之约定，要求出卖人（被告）承担违约责任。现请求依法判令解除原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告退还购房款327469元；判令被告承担逾期交房利息、给付违约金及交通、住宿费用损失合计60000元。被告江西庐山西海鸿远房地产开发有限公司辩称：原告所购房产已于2019年1月进行了整体竣工验收，2019年12月取得房屋测绘报告，符合《商品房买卖合同（预售）》中约定的房屋交付条件。并已于2019年12月23日向被告委托管理公司办理了交付。故请求依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：被告鸿远房地产公司是一家注册登记经营范围为旅游项目开发、房地产开发经营、建筑材料销售、室内外装饰、园林绿化等有限责任公司。鸿运﹒水云间小区项目是被告鸿远房地产公司在开发的商业服务项目。2017年11月24日，原告刘建华与被告鸿远房地产公司签订《认购协议书》，原告认购水云间项目3栋393号商品房（下称本案房屋），约定“认购单价8513元，总价为411619元，在2017年12月1日前付清首期款／全款”，并当日支付认购定金20000元。2017年12月9日，原告刘建华与江西海雅兰酒店管理有限公司签订《鸿运﹒水云间委托经营管理合同书》，约定原告刘建华将从被告认购的水云间大酒店公寓3栋393室委托江西海雅兰酒店管理有限公司经营管理，并约定“委托经营管理期限10年，任何一方不得擅自终止合同，甲方（原告刘建华）委托乙方（江西海雅兰酒店管理有限公司）按照交房标准办理公寓交接手续，在办理公寓交接手续时，乙方代表甲方签收相关房屋交接手续。为保障酒店能够按照招商进度，双方同意统一装修、开业。自项目出卖人通知的房屋交接之日后第30天起，乙方即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对该房屋进行装修处理，无需得到甲方确认”。并在合同第四条委托经营的收益及支付中约定“甲方与发展商将公寓18%总房款从房价中一次性扣除，委托经营前三年则无需向甲方支付利益返还”。2017年12月2日，原告刘建华向被告鸿远房地产公司支付购房款307469元。2017年12月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘建华以一次性付款方式购买被告水云间项目水云间大酒店1.2.3栋不分单元393号房，约定商品房价款按建筑面积每平方米6772.89元计算，总价327469元；并在合同第九条约定“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十条约定“商品房基础设施未达到交付条件的，双方同意根据实际情况适当延期。其他公共服务及其配套设施未达到条件的，双方同意以下方式处理，出卖人继续采取措施以使用设施达到约定条件”。合同第十一条约定“出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条约定“出卖人逾期交付超过30日后，买受人可以解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同书送达之日起15日内退还买受人已付房款，并自买受人付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照房款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付房款万分之一的违约金”。合同第十六条约定“出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。装置、装修装饰所用材料不符合标准的，买受人有权请求出卖人及时更换、及修理”。2019年1月8日，水云间大酒店1.2.3＃楼工程通过了建设工程竣工验收备案，2019年12月19日取得九江市房地产测绘队水云间大酒店建筑面积汇总表和分层分户面积对照表。2019年12月23日，被告鸿远房地产公司向江西海雅兰酒店管理有限公司发出《关于“鸿运﹒水云间1、2、3栋业主交房的交接涵》，通知水云间大酒店已具备交付条件，江西海雅兰酒店管理有限公司可代表业主对房屋进行接收。当日，江西海雅兰酒店管理有限公司与被告双方在包含有原告刘建华的《水云间大酒店1-3号楼业主移交名单》中签名盖章，代表原告接收了被告交付的水云间大酒店1.2.3栋不分单元393号房。交付时，本案房屋已经符合办理房屋权属登记的要求。2021年1月19日原告已被告未履行交房义务未由向被告通过邮政快递寄送《解除合同通知书》。现原告以被告未完成交付房屋义务为由诉来本院，诉求如前所述。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同约定义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，属于合法有效的合同。双方当事人均应按合同约定的内容全面履行各自的义务。原告已按照合同约定履行支付房款的义务，被告已按约定向原告交付本案房屋，双方主要权利义务已经履行完毕。故对原告刘建华已被告未完成交房而提出解除合同并退房款的诉讼请求，依法不予支持。主要理由如下：1、关于交付条件：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第一条和第三条明确买卖的标的房屋属商业服务用途，为非普通住宅商品房，该商业服务商品房房产测绘机构为九江市房产测绘队。第九条约定“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十条约定“商品房基础设施未达到交付条件的，双方同意根据实际情况适当延期”。根据原、被告合同的约定，本案房屋的装修及房屋权属证书的登记均不是房屋交付的条件，如房屋的装修及房屋权属证书的登记被告未履行完毕的，应根据合同约定承担继续履行、赔偿违约金等相应违约责任。房屋交付转移占有时，该房屋已具备办理房产权属登记条件。且根据原告刘建华与江西海雅兰酒店管理有限公司签订《鸿运﹒水云间委托经营管理合同书》第三条第3项约定，本案房屋的装修由乙方（海雅兰公司）按照招商进度统一装修、开业，无需得到甲方确认。故本案房屋的交付条件仅为合同第九条的两个条件，即取得建设工程竣工验收备案和房屋测绘报告。现本案房屋交付时，没有房屋质量瑕疵，并已经取得建设工程竣工验收备案和房屋测绘报告，已经具备办理房屋权属证书登记，故本案房屋的交付条件，符合双方合同的约定，为有效交付。2、关于交付方式：根据《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，买受人可以要求出卖人向第三人交付本案房屋。本案原告在与被告签订《商品房买卖合同（预售）》时，与江西海雅兰酒店管理有限公司签订《鸿运.水云间委托经营管理合同书》，约定原告刘建华将从被告认购的本案房屋委托江西海雅兰酒店管理有限公司经营管理，并委托该公司与被告办理交接手续，不违反法律规定，符合当事人意思自治原则。并且本案房屋属商业服务项目，原告将本案房屋直接授权委托经营方接收房屋，符合商业活动的经济效率原则。2019年12月23日，江西海雅兰酒店管理有限公司与被告办理本案房屋的交接，是根据原告委托所进行的接收本案房屋的交付行为，因此，应视为被告向原告交付了本案房屋。3、关于交付时间及违约责任：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房”，并明确了逾期交房的违约责任承担方式，即逾期超过30天，买受人选择解除合同，则退房款、利息及房款总价0.1%的违约金；买受人选择继续履行的，则出卖人按日向买受人支付房价总款万分之一的逾期交房违约金。后本案房屋已经取得建设工程竣工验收备案和房屋测绘报告，满足了交房条件。2019年12月23日，被告按照双方的约定向原告委托房屋接收方江西海雅兰酒店管理有限公司转移交付本案房屋，并签署了交接名单。因此，本案房屋已于2019年12月23日完成了交付。本案被告未在该期间正式送达解除合同通知书，应视为以其行为选择继续履行合同，则按合同逾期交房继续履行的，应按支付房价总款万分之一支付逾期交房违约金。本案逾期交房的期间为2019年5月31日至2019年12月23日，共计175天，故被告应向原告支付逾期交房违约金的具体数额为5775元（327469元/10000×175）。4、关于原告合同解除权：合同成立后依法受法律保障，双方应当履行合同义务。合同解除权是对未履行主要合同义务最严重违约情形的责任承担方式，除非法律或当事人双方另有明确约定，合同一方当事人不得单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人双方协商一致可以约定一方解除合同的条件以及行使方式。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定了一方行使合同解除权的条件和行使方式，解除权人应按照合同约定行使。被告未在2019年5月31日前向原告交付本案房屋，后原告未以合同约定的方式向被告送达解除合同通知书，之后本案房屋已经取得建设工程竣工验收备案和房屋测绘报告，具备办理房屋权属证书的要求，满足了交房条件。被告于2019年12月23日按照双方的约定向原告交付了本案房屋，被告已在2020年5月31日前完成了交付义务，是原告以自身行为方式选择继续履行合同。并且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”的规定，自2019年5月31日逾期交房发生之日起，原告一年内未行使解除权，其解除权已归于消灭。故原告已接收被告交付义务后，现主张解除合同的，本院不予支持。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》后，已经按照约定完成了本案房屋的交付，且符合办理权属证书的要求，已经履行了合同的主要义务。对于交付的房屋装修、开业不符合标准，因该事项不属合同约定的交付条件，亦不属于合同约定的解除合同条件，被告根据委托管理人招商进度确定装修进度，符合三方的利益。并且与被告签订合同时，房价已经按照认购总额的18%扣减了三年的委托收益，装修进度并不影响原告的利益，而原告仍可以按照合同的约定向被告主张继续履行、支付逾期交房违约金等违约责任。因此原告以此主张解除合同及退房款、支付利息及解除合同违约金，没有法律及合同依据，亦不符合违约责任承担应与违约情形相适用的权责相适应原则，本院不予支持。对于原告主张要求被告支付逾期交房的违约金，本院根据被告逾期交房天数计算为5775元。对于原告主张要求被告赔偿追索债权所产生的交通、住宿等损失，因诉讼过程中原告未提交相关证据，依法应承担举证不能的不利后果，故对该诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告刘建华请求解除合同及退回购房款327469元及利息的诉讼请求。二、被告江西庐山西海鸿远房地产开发有限公司向原告刘建华支付逾期交房违约金5775，此款于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3556元，由原告负担3500元，被告承担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 员 晏和平二〇二一年五月三十一日法官助理 黄 斌书 记 员 刘安安