广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2286号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司。住所：湛江市坡头区海湾南路二号，该司的统一社会信用代码：914408040621869046。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马欣倩，广东湛信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄杰武，男，1974年4月23日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：庞小铸，女，1981年7月11日出生，汉族。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：胡余旺，广东朝胜律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称“地标公司”）因与被上诉人黄杰武、庞小铸商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人地标公司的委托诉讼代理人陈其聪、马欣倩，被上诉人黄杰武、庞小铸共同的委托诉讼代理人胡余旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人地标公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回黄杰武、庞小铸对地标公司全部诉讼请求;2、维持一审判决第二项；3、一、二审案件受理费由黄杰武、庞小铸承担。事实与理由：一审法院认定地标公司不具有逾期办证免责事由错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问題的解释》第八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中因湛江市自然资源局无法解决海湾南路用地问题导致整个开发项目无法按期竣工，在该局没有同意延期竣工情况下导致地标公司无法办理涉案楼盘初始登记和涉案房屋首次转移登记。本案中黄杰武、庞小铸逾期办证并非地标公司原因造成，故地标公司不应在本案中承担逾期办证的违约责任。请求二审法院查清本案事实，纠正一审错误判决，驳回黄杰武、庞小铸对地标公司的全部诉讼请求。被上诉人黄杰武、庞小铸答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄杰武、庞小铸起诉请求：1、判令地标公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金75134元；2、判令地标公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：地标公司系2013年3月15日在工商行政管理部门登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）。经营范围为：房地产投资与开发，酒店管理，自有物业管理与租赁。2016年5月10日，黄杰武、庞小铸（买受人）与地标公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2016004176），购买出卖人开发的XX房（建筑面积97.23平方米，套内建筑面积78.22平方米），总价款487737元。合同第七条约定：“（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：按揭贷款，买受人应当于2016年5月10日前支付首期房价款人民币127737元，占全部房价款的26%。余款人民币360000元向（贷款机构）申请贷款支付”,合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年7月1日前向买受人交付该商品房……”，合同第二十条约定：“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、双方协商解决……”。合同附件十一“补充协议”第七条约定：“1.买受人接收房屋时，买受人可以委托出卖人代办房屋所有权证书和代交各种税费。如买受人未按本补充协议约定向出卖人提交相关资料及不履行权属转移登记办理时房产管理部门要求的其他协助义务的，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担，并应自该时间消除之日起计算产权证开始办理的时限……4.产权登记手续的办理，经双方同意，由买受人自行办理产权证书，买受人向出卖人全额交清房屋产权证书办理预备金及合格资料后。出卖人负责向产权登记机关报送与之有关的备案资料。买受人自行办理产权证书的，出卖人则不再承担合同第八章二十条中相关责任。5.买受人同意完成房屋的权属转移登记的时间即房屋产权证上记载的登记时间”。2016年6月30日（增值税发票日期），黄杰武、庞小铸支付涉案首期房款127737元，剩余房款360000元由黄杰武、庞小铸办理银行按揭贷款，该款于2017年7月20日（增值税发票日期）支付给地标公司。2017年11月23日，地标公司将房屋交付黄杰武、庞小铸。2020年8月6日，湛江市自然资源局为涉案房屋办理了不动产权利登记，《不动产权证书》编号为粤（2020）湛江市不动产权第0054140、0054141号，权利人为黄杰武、庞小铸共同共有，自此黄杰武、庞小铸取得涉案商品房《不动产权证书》。另查明，2013年4月2日，地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定地标公司所投资的海东广场项目在2016年6月14日前竣工，逾期竣工，按每逾期一日，由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房。合同补充条款约定地标公司要在合同约定开工、竣工时间前15日内向湛江市国土资源局书面报告开工、竣工时间或延迟开工、竣工的原因。2015年9月24日，地标公司又与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定地标公司所投资的海东广场项目竣工期限延长至2017年9月23日。该竣工期限届满后，地标公司于2018年7月4日起向湛江市国土资源局坡头分局提交《关于海东广场申请延期竣工的请示》（地标投资[2018]18号）申请延期竣工，该请示中，地标公司称“由于我司首次以回馈家乡形式回湛江投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到后期亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。地标公司随后持该延期竣工协议及其他材料等申请办理用地及房屋权属登记。再查明，2019年中国人民银行贷款基准利率（一年期）为4.35%。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准如下：2019年8月20日4.25%、2019年9月20日4.20%、2019年10月21日4.20%、2019年11月20日4.15%、2019年12月20日4.15%、2020年1月20日4.15%、2020年2月20日4.05%、2020年3月20日4.05%、2020年4月20日3.85%、2020年5月20日3.85%、2020年6月22日3.85%、2020年7月20日3.85%。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依照《最高人民的法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，涉案《商品房买卖合同》系2016年5月10日签订，合同约定的交房日期为2017年7月1日，实际交房日期为2017年11月23日，本案系地标公司未在交房后365日内办理房屋权属证书给黄杰武、庞小铸引起的纠纷，应适用当时的法律、司法解释。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，黄杰武、庞小铸与地标公司就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。黄杰武、庞小铸已依照合同约定支付了全部购房款及其他契税、办证综合费、按揭费、维修基金等。黄杰武、庞小铸与地标公司签订的《商品房买卖合同》约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决”，按该约定，地标公司在2017年11月23日将涉案商品房交付黄杰武、庞小铸，黄杰武、庞小铸应在该日起365日内也即2018年11月22日前取得涉案商品房所有权证书。由于地标公司逾期办证，致黄杰武、庞小铸涉案商品房不动产权证书于2020年8月6日才登记颁发。故地标公司逾期办证的行为已违约，应承担逾期办证违约责任。关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司主张其因政府原因导致逾期，但根据本案的证据和事实，首先，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况，地标公司早已知道，地标公司应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施；其次，地标公司因其自身疏忽未按《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的约定提前十五日报告延迟竣工原因和及时在原竣工期限届满前申请延期竣工导致办证障碍，地标公司如果及时或提前申请延长竣工期限则可避免办证障碍，故该障碍并非不能预见、不可避免；再次，地标公司主张因政府机构改革影响办证，但未能提供证据证实其交件被拒收或办证受阻，故地标公司主张因政府原因应免责的抗辩意见依据不足，不予采纳。地标公司提供证据主张因新冠疫情应予以免责，但新冠疫情发生在地标公司迟延履行之后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，地标公司主张因新冠疫情免责的抗辩意见依据不足，不予支持。关于黄杰武、庞小铸诉求地标公司支付逾期办证违约金75134元应否支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第一项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，涉案《商品房买卖合同》虽未对逾期办证违约金的计算方式进行约定，但地标公司确属违约，应根据其违约行为造成黄杰武、庞小铸实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案商品房的总房价、本地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，一审法院酌情认定地标公司逾期办证违约金以购房款487737元为基数，自2018年11月23日计至取得不动产权证书之日，在2019年8月19日前，按一年期贷款年利率计算；自2019年8月20日起，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。涉案商品房不动产权证书于2020年8月6日登记颁发，该日应视为黄杰武、庞小铸已取得涉案商品房权属证书。故地标公司应承担的逾期办证违约金具体金额为：34835.11元【487737元×（4.35%×270天＋4.25%×31天＋4.20%×61天＋4.15%×92天＋4.05%×60天＋3.85%×109天）÷365天】。黄杰武、庞小铸主张逾期办证违约金按基准利率及LPR上浮50%计算至2020年8月6日，依据不足，对于超出的部分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第一项、第二款及《最高人民的法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向黄杰武、庞小铸支付逾期办证违约金34835.11元；二、驳回黄杰武、庞小铸的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费839.18元，由黄杰武、庞小铸负担450.18元，湛江地标投资有限公司负担389元。二审中，地标公司向本院提交以下证据：一、《关于海东广场项目延期竣工的申请（地标投资【2017】27号）》，用以证明地标公司向湛江市国土资源局申请延期竣工；二、《湛江海东新区管理委员会关于与湛江地标投资有限公司要求置换出让土地捆绑道路有关问题的复函（湛海东函【2018】14号）》，用以证明湛江海东新区管理委员会同意置换土地；三、《湛江市土地资源局坡头分局关于湛江地标投资有限公司申请海东广场项目延期竣工有关问题的请示（湛国土资坡（国土）【2018】311号）》，用以证明湛江市土地资源局坡头分局向市国土资源局请示湛江地标投资有限公司申请延期及减免违约责任的问题；四、《湛江市自然资源局关于征求置换捆绑道路建设意见的复函（湛自然资（国土）函【2019】478号）》，用以证明市自然资源局同意置换捆绑道路，但需委托第三方进行成本核算等，如符合条件再由区自然资源局与湛江地标投资有限公司签订变更协议。黄杰武、庞小铸未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于地标公司提交的证据，黄杰武、庞小铸质证认为：一、证据一没有任何盖章，对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。二、证据二、三、四没有原件，所以对真实性有异议，该三份证据是地标公司与政府之间的关系，与黄杰武、庞小铸没有关系，不属于合同约定或者法律规定的免责事由。本院经审查认为：地标公司提供的上述证据均不属于新证据，且证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院对地标公司提供的上述证据不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：地标公司在二审庭审中主张其于2017年7月26日向湛江市国土资源局提交了延期竣工申请，但未提交任何接收证明。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对地标公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据地标公司上诉请求和理由，黄杰武、庞小铸的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：关于本案是否具有逾期办证免责事由的问题。关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司上诉主张因政府无法解决配建道路用地问题导致其无法按期竣工，进而导致逾期办证，但从本案查明的事实来看，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该配建道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况地标公司亦早已知悉，因此地标公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。因地标公司在原竣工期限届满后近一年才申请延期，故地标公司自身的迟延原因是导致办证障碍的客观原因，如果其能及时按期申请延长涉案项目竣工期限则可避免办证障碍。一审法院认为地标公司基于政府原因的免责事由不能成立，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。因地标公司并不具有逾期办证的免责事由，故地标公司应承担逾期办证的违约责任，一审判决判令地标公司应向黄杰武、庞小铸支付自2018年11月23日起计至2020年8月6日的逾期办证违约金34835.11元并无不当，本院予以维持。综上所述，地标公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670.88元，由湛江地标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 陈小媚审 判 员 林 竹二〇二一年五月二十六日法官助理 杨 旸书 记 员 林菲菲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。