上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初3905号原告(反诉被告)：包志明，男，1992年8月8日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：包志军，男，1990年6月27日生，汉族，住上海市普陀区。上列两原告共同委托诉讼代理人：张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：钱巍，男，1973年9月11日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)包志明、包志军与被告(反诉原告)钱巍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。包志明、包志明及包志军的共同委托诉讼代理人张少省，钱巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包志明、包志军向本院提出诉讼请求：1、请求确认包志明、包志军与钱巍的《房屋(场地)租赁合同》(以下简称系争合同)于2020年8月2日解除；2、判令钱巍返还押金人民币66,000元(以下币种均为人民币)；3、判令钱巍赔偿房屋装修费81,000元。事实和理由：2020年4月16日，包志明、包志军与钱巍签订《房屋(场地)租赁合同》，约定钱巍将上海市宝山区真金路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给包志明、包志军经营水果，租期2020年4月10日至2022年4月9日，租金及物业费每月33,000元，按季度支付。合同签订后，包志明、包志军向钱巍支付了三个月租金99,000元、租赁押金66,000元。合同签订后，包志明、包志军对系争房屋花费81,000元进行了装修并使用于水果经营活动。进入当年梅雨季节后，系争房屋漏水问题严重，已经严重影响到水果店的正常经营。期间，钱巍虽然派人对系争房屋进行了维修，但是一直无法修复。包志明、包志军于2020年7月18日实际搬离系争房屋并微信通知了钱巍，2020年8月2日，包志军以微信的方式通知钱巍解除合同，要求返还押金、赔偿装修损失。钱巍拒不回应，且将系争房屋于2020年8月份又另行出租他人。包志明、包志军认为系争房屋不适租，存在严重漏水问题，导致经营水果店的目的无法实现。为了经营，包志明、包志军对系争房屋进行了装修改造，除了内墙粉霜、拆墙、铺设软皮外，还进行门头装修和简易冷库设备添置(无法拆除二次利用)。故包志明、包志军有权解除合同并主张损失。综上，包志明、包志军向本院提出上述请求。钱巍辩称并反诉称，按照系争合同约定，包志明、包志军应于2020年7月1日支付下一期三个月租金费用，但逾期付款，包志明、包志军无权利解除合同，合同解除权在钱巍，认可系争合同于2020年7月24日钱巍收到快递寄送的系争房屋钥匙时解除。因2020年7月19日，钱巍催要房租时了解到包志明、包志军已经搬离，但2020年8月2日，包志明、包志军又从卷帘门翻进系争房屋。2020年7月24日，包志明、包志军发短信表示系争房屋的钥匙寄送返还给钱巍，钱巍于2020年7月24日收到钥匙。系争房屋于2020年8月份又重新出租给案外人。免租期按照合同约定，合同履行满一个自然年才能享受，包志明、包志军因逾期付款违约导致合同解除，应承担合同解除的违约责任和逾期付款违约责任，无权享受免租期，支付的99,000元租金费用对应期间为2020年4月10日至2020年7月9日，也无权要求返还押金，押金应当作为违约金没收。关于漏水问题，门头位置的漏水主要系包志明、包志军改造门头、拆除砖墙导致，房屋主体的漏水已经修复完毕，院子仓库漏水确实没有修复好，但院子仓库本来系敞开式结构，前任租客加盖屋顶，虽然院子部分属于租赁标的物的一部分，计算在租金内，但不属于房屋主体建筑，钱巍没有相应的修复义务。关于装修损失，不同意支付，包志明、包志军主张的费用过高，至多就是墙体粉刷和地面铺设软皮及敲墙等，且合同约定钱巍没有赔偿的义务。故综上，钱巍反诉要求：1、判令包志明、包志军承担解除合同违约金66,000元(将押金66,000元没收)；2、判令包志明、包志军应偿还被告拖欠的房租7月10日至7月24日的房租15天共计16,500元(按每月33,000元计算)；3、判令原告应支付被告逾期付款违约金99,000元*0.2%*25=4,950元(合同约定应于7月1日付款，而24日合同解除，原告应支付25天的逾期付款违约金)。包志明、包志军针对反诉辩称，因钱巍违约导致合同履行未达一年，故承租方仍应享有一个月的免租期，故包志明、包志军付款的99,000元租金对应期间为2020年5月10日至2022年8月9日，因为2020年7月17日和7月19日分两次寄送返还钥匙，包志明、包志军无法进入系争房屋，确实在钥匙返还后翻卷帘门进入，但系争房屋应当2020年7月18日已经返还给钱巍，包志明、包志军已经多付了2020年7月19日之后的房租，不要求退还，不存在补付房租的情况，若法院认定需要补付租金，考虑到系争房屋存在漏水问题，不应按照租金标准全额支付。关于漏水问题，门头改造，包志明、包志军虽然对砖墙进行拆除，但是并未改变原始结构，只是做了表面装饰，不会导致漏水，主体部分漏水并未完全修复，后院仓库即使为前任租客加盖屋顶，但是作为出租方，钱巍亦应当对此部分承担维修义务，确保该部分适租。对于装修损失，合同约定的应当是无责解除或者承租人违约的情况下，承租人无权主张损失，但本案系出租人违约。综上，不同意钱巍的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2020年4月16日，包志明、包志军(承租方、乙方)与钱巍(出租方、甲方)签订《房屋(场地)租赁合同》，约定钱巍将上海市宝山区真金路XXX号房屋出租给包志明、包志军经营水果等业务，租期自2020年4月10日至2022年4月9日，建筑面积185平方米，租金按年(365天)计算，先付后用，乙方同意一次性向甲方支付合同期内99,000元三个月的租金和物业管理费，房屋物业管理费由甲方承担，乙方同意支付2个月租金66,000元作为水电费及不破坏承重墙与不遵守物业管理规定以及乙方承诺本合同的押金。乙方承诺每付款季度付款月1号为付款日，如逾期未付，乙方需支付甲方付款金额每日0.2%的违约金，逾期超过15日，甲方有权单方面取消本合同并采取相应措施。乙方如遇其他原因不能继续履行本合同的需提前60天通知甲方。合同还约定，因为甲方未向乙方收取任何除租金一点费用，故乙方不得将商铺转让给任何人，收取任何费用，如和甲方终止合同乙方不得对甲方提出任何索赔的要求，装修和固定设施视作放弃，并有义务保证房屋结构和设备的完好，并对该房屋结构进行复原处理。2020年8月3日，钱巍与案外人就系争房屋签订《房屋(场地)租赁合同》，用于案外人进行健身业务，租期为2020年8月18(免租期15天)至2022年8月17日。钱巍与包志军的微信聊天记录显示：2020年6月15日，包志军发送房屋漏水视频给钱巍，钱巍表示会转给大房东，叫人维修。2020年7月2日，钱巍表示“后面漏雨来修过没有，现在外面在下雨”。2020年7月3日，包志军回复“补漏的没有看到啊，我问了店里员工了，补漏的人来了，但是还是滴答滴答的漏”。2020年7月5日，钱巍表示“我已经说了，但是雨一直下，昨天也没有干透，物业的人马上过来了”。2020年8月2日，钱巍表示“你的合同已经解除，停止你的违法行为，未经许可不得擅自开门进入，如有再犯你将承担一起法律后果”，包志军回复“那你把押金退回，我们就合同解除”。2020年7月15日，包志军通过微信向钱巍表示“房东，我交房租了你过来吧”，钱巍表示“把那几天谈好的，月减4000元，按天算一下好了，6月5日到10号”。2020年7月19日，钱巍通过微信向包志军发送《房租催缴书》，内容为“应缴房租7、8、9三个月至今未收到你处租金：99000－4000÷3000×6=98200元，请阅读双方的租赁合同，明白双方的权利和义务的有关合同条款。”包志军回复“我现在通知你，解除合同，后续租金不再支付，并且保留漏水造成损失，向你追索赔偿的权利”。2020年7月24日，包志军将快递单记录发送给钱巍并通知钱巍“钥匙已经快递邮递给你，该交的水电费我们会交，如果你不开门让抄水电表工作人员抄水表，后果你自负。”审理中，包志明、包志军与钱巍一致表示，由于系争房屋已经另行出租他人，且重新进行了装修，故对于装修损失由法院酌情认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的事实和证据：审理中，包志明、包志军提供2020年6月至7月期间的多段房屋漏水视频证明漏水未修复，钱巍表示真实性无异议，但是门头位置漏水原因系包志明、包志军装修造成，主体漏水已经修复，院子仓库漏水不属于其修复义务范围。钱巍提供修复的视频和上海真华商贸有限公司维修派工单，证明门头漏水系包志明、包志军装修造成，对此，包志明、包志军表示，确实进行了维修，但未修复完好，且对装修造成门头漏水予以否认，表示未变动门头的原始结构，只是进行了铝口条装饰、发光板装饰和木头装饰。审理中，包志明、包志军表示从合同履行来看，钱巍于2020年7月24日收到系争房屋钥匙，可以认定该日合同解除，但是系争房屋已经于2020年7月18日返还给钱巍。钱巍表示之所以在《房屋催缴书》中扣除800元左右，主要在于双方谈妥因漏水问题月租金可扣除4,000元，实际影响6天计算，对此，包志明、包志军表示双方实际未谈妥。本院认为，包志明、包志军与钱巍签订的《房屋(场地)租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。双方在签署系争合同时明确系争房屋用于水果经营，从庭审查明的事实来看，房屋漏水确属客观事实，且在下雨期间较为严重。即使包志明、包志军对门头的改造也是漏水的原因之一，但是对于后院仓储部位，钱巍将系争房屋出租其给原告时属于租赁物的一部分，收取对应的租金，应当承担相应提供适租出租物的义务，钱巍认为后院仓储屋顶系前任租客加盖故其维修属于额外义务的观点，本院不予采纳；对于系争房屋店面主体部分的漏水，双方一致确认钱巍派人进行维修，但是对于修复效果各执一词，钱巍并未进一步举证修复完成的事实。综上，系争房屋的漏水情况确经部分修复后仍未彻底改善，致原告经营水果的合同目的难以实现，原告有权解除合同。双方均同意2020年7月24日合同解除，本院予以确认。包志明、包志军表示2020年7月18日搬离系争房屋，后又翻卷帘门进入，双方亦未就系争房屋进行正式交接，故本院认定2020年7月24日，钱巍收到系争房屋钥匙时房屋返还。钱巍主张包志明、包志军欠付房租，且经催要后仍未缴付，达到根本违约，从而主张逾期违约金和合同解除违约金的观点，因房屋存在漏水问题，且双方对于已付租金的结算时间存在争议，租金最终结算仍未确定，从2020年7月15日的微信聊天记录来看，双方对下一期租金的金额仍在协商之中，本院不予采纳，钱巍应当返还租赁押金。免租期系钱巍基于双方合同履行满一年的前提下让渡于包志明、包志军的优惠条件。现双方租赁合同提前解除，在第一个自然年未满的情况下，原告支付的99,000元租金系对应2020年4月10日至2020年7月9日的租金。包志明、包志军应向钱巍支付2020年7月10日至2020年7月24日之间的租金，但，包志明、包志军仍应当享有按使用期限之比例支付免租期租金对应的免租优惠。结合租赁房屋使用情况、合同实际履行程度、对应的免租期优惠因素，本院酌定包志明、包志军还应支付钱巍租金5,000元。关于装修残值损失的赔偿。一方面合同对于承租人无权主张装修损失的前提应当系出租人不存在相应过错和责任，另一方面，该条款属于事先拟定的格式条款，若机械理解任何情况下，承租人都无权向出租人主张装修损失，有违公平，故，钱巍应当向包志明、包志军赔偿相应的装修损失。包志明、包志军仅提供简单的收据和转账记录，无其他证据充分印证其装修损失，本院结合本案案情、双方对于装修情况的陈述、合同履行程度等因素，酌情确定钱巍向包志明、包志军赔偿装修损失5,000元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)包志明、包志军与被告(反诉原告)钱巍就上海市宝山区真金路XXX号签订的《房屋(场地)租赁合同》于2020年7月24日解除；二、原告(反诉被告)包志明、包志军应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)钱巍支付租金5,000元；三、被告(反诉原告)钱巍应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)包志明、包志军返还租赁押金66,000元；四、被告(反诉原告)钱巍应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)包志明、包志军支付装修残值损失5,000元；五、原告(反诉被告)包志明、包志军的其余诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)钱巍的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理减半收取计1,620元，由原告(反诉被告)包志明、包志军负担838元，被告(反诉原告)钱巍负担782元。反诉案件受理费993元，由被告(反诉原告)钱巍负担936元，原告(反诉被告)负担包志明、包志军57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二一年五月二十六日法官助理 李**翔书 记 员 黄 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……