上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初5587号原告：余颖，女，1990年7月16日生，汉族，户籍地湖北省。原告：朱坤鹏，男，1989年2月18日生，汉族，户籍地河南省。两原告共同委托诉讼代理人：孙亚婵，北京德和衡(上海)律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：翟晓强，北京德和衡(上海)律师事务所实习律师。被告：陈瑶，女，1983年11月9日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：孙震，上海市华荣律师事务所律师。原告余颖、朱坤鹏(以下简称余颖一方)与被告陈瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告朱坤鹏及两原告的共同委托诉讼代理人孙亚婵、翟晓强，被告的委托诉讼代理人孙震到庭参加庭审。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告间《房地产买卖(含居间)合同》于2020年11月11日解除；2、判令被告双倍返还定金人民币(以下币种同)10万元。事实与理由：2020年9月4日，原、被告及中介公司签订了《房地产买卖(含居间)合同》，约定被告将位于上海市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)作价225万元出售给原告，定金5万元，原告采分期付款方式并应于2020年9月18日前支付首期房款20万元。但合同中未约定被告的收款账户。签约当日，原告按照被告提供的银行账号转账支付定金5万元。之后，中介公司就原告支付首期房款事宜多次联系被告，被告以各种理由拖延，既不提供收款账户，亦不明示原告向接收定金的账户支付。原告不清楚被告是否会变更接收定金账户的卡号，考虑到当面付款并由被告出具收条较为放心，故未能在约定时间支付首期房款。原告及中介公司一直在等待被告有关付款的安排和答复，无果。2020年10月12日，原告发函催促被告尽快安排付款时间继续交易，被告仍未回复。2020年10月19日，被告突然发函要求解除合同并没收定金。对此，原告通过中介公司协调沟通，被告未予理会。2020年11月5日，原告向被告发出律师函要求解除合同，并双倍返还定金10万元。在整个交易过程中，原告表示了履行合同的极大诚意，并为此做了实质性准备。而被告一再拖延沟通付款事宜，直至超过首期房款的应付时间，已经构成违约，原告有权要求解除合同并要求适用定金罚则。综上，原告为维护合法权益，诉至本院，要求判如所请。审理中，原告明确第1项诉请为：判令《房地产买卖(含居间)合同》中包含的原、被告关于案涉房屋的买卖关系于2020年11月11日解除。被告辩称，原告向被告的银行账户支付过定金，仍应向该账户支付首期房款，被告无需再提供收款账户，双方亦无见面付款之必要。原告未按约定时间履行付款义务系因其不具备付款能力，已构成违约。现被告同意解除房屋买卖关系并有权没收定金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月4日，陈瑶(甲方、出售方)、余颖一方(乙方、买受方)及中介公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖(含居间)合同》一份，约定：乙方向甲方购买案涉房屋，交易总价为224.5万元；该房屋向中国银行设立抵押，抵押额为175万元，向个人设立抵押，抵押额为10万元；定金为5万元，乙方于本合同签订时支付；乙方于双方签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》(以下简称网签版买卖合同)当日支付房款5万元(含已付全部定金)，于2020年9月18日前支付房款20万元，于2020年11月30日前支付房款89.5万元，以银行发放贷款的形式支付甲方房款110万元；双方应于2020年11月30日前至丙方处签订网签版买卖合同；双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内办理房屋过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内将该房屋交于乙方。该合同2.11条定金责任约定，若甲方未能按约签订网签版买卖合同，则向乙方双方返还定金，若乙方未能按约签订网签版买卖合同，则已支付的定金不予退还。该合同第8条约定，乙方应于2020年9月18日按照约定支付20万元当日签订网签版买卖合同，若在此之前甲乙双方任意一方违约按照定金责任履行。合同另就其他内容作出约定。上述合同签订当日，余颖一方通过手机银行向陈瑶提供的账户转账支付了定金5万元。为沟通案涉房屋的交易事宜，陈瑶与中介公司的员工阮国锋、徐梦辉组建了“双佳翠庭66号302销售群”。2020年9月18日，中介公司的员工胡贵龙发微信询问余颖：“到付一期款的约定时间了，你们有准备好吗？”余颖回复：“好的，他们那10万还了吗？”胡贵龙答复：“好的，我一会都确定清楚。”2020年9月20日上午八点多，阮国锋以微信语音方式联系陈瑶，无人接听。随即，阮国锋发送微信告知客户给付房款了，陈瑶未回复。当日上午九点多，徐梦辉在“双佳翠庭66号302销售群”中询问陈瑶称：“别人付您款啊，您人呢？”陈瑶称：“今日出差，下周回来再联系。”徐梦辉回复：“您下周回来说一声呢。”2020年9月24日，阮国锋以微信语音方式联系陈瑶，无人接听。次日，阮国锋多次以微信语音方式联系陈瑶，均无人接听，阮国锋遂向陈瑶发送微信称：“姐您人呢，这边下家付钱了，怎么回事啊联系不上你。”当晚八点多，陈瑶微信回复阮国锋称：“我家里人生病了需要做手术最近正在处理，房子的事晚点再说。”阮国锋随即答复：“看病很重要的可以理解，这边我们尽快把事给办了，如果有其它什么情况要提前通知我啊，保持联系。”之后，阮国锋又于2020年10月5日、10月9日多次以微信语音方式联系陈瑶未果，发送的微信文字陈瑶亦未回复。2020年10月12日，余颖向陈瑶的户籍地及案涉房屋地址寄送函件称：之前通过中介跟您沟通前期款20万元在18号前的付款事宜，我们钱早就准备好，但一直联系不上您。后面您告知中介家里有人生病需要延缓处理房子的事情，我们考虑体谅您的情况后，把时间往后延缓。但过了这些天您还是没有给处理事情的时间，我们这边银行里的钱一直准备着，不知道怎么支付给您。关于我们的交易，我们不能一直处在目前这种搁置的情况，您看一下给个处理建议，我们很想正常走完房屋交易流程，您安排下付款时间。陈瑶当日签收了该函件，后于2020年10月19日向余颖一方发送律师函，表示因余颖一方未按约定时间支付首期房款20万元，现要求自收到该律师函之日起解除合同并不再返还定金。对此，余颖一方又于2020年11月5日向陈瑶邮寄律师函称：因双方未约定收款账户，陈瑶亦未提供收款账户且一再寻找借口不予沟通付款事宜，致使余颖一方无法完成付款。现陈瑶表示不再出售案涉房屋已构成违约，故自收到该函后3个自然日内解除《房地产买卖(含居间)合同》，并双倍返还定金10万元。该函于2020年11月8日由陈瑶本人签收。庭审中，余颖一方与陈瑶均表示，约定的网签时间为2020年11月30日，不清楚《房地产买卖(含居间)合同》第8条为何会记载为2020年9月18日。此外，余颖一方申请中介公司的员工徐梦辉作为证人出庭作证。徐梦辉陈述：证人为陈瑶所售房屋的维护人，陪同同事及余颖一方实地看房。签约时，证人亦在场。2020年九月十六七日，因余颖一方需要付款，证人遂打算与陈瑶联系并确认收款账户。起初以电话及微信语音方式联系陈瑶，均无人接听。之后电话打通后，陈瑶称人在老家，一直未有准确回复，既未提供收款账户，亦未通过证人催促余颖一方付款，故交易流程耽搁下来。本院认为，余颖一方与陈瑶签订的《房地产买卖(含居间)合同》，同时包含了房屋买卖关系及居间关系。其中就案涉房屋的买卖事宜，余颖一方与陈瑶已达成一致意思，体现了双方的真实意思表示(但第8条关于2020年9月18日付款20万元当天订立网签版买卖合同除外，与双方一致确认的网签时间不符)，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。同时，合同履行过程中，双方还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。现《房地产买卖(含居间)合同》中并未明确约定购房款的接收账户，为促使双方交易顺利进行，作为卖方的陈瑶负有提供收款账户以配合余颖一方完成付款的协助义务。陈瑶辩称余颖一方应向接收定金的账户支付首期房款，其无需再提供收款账户，现余颖一方未按约付款构成违约。对此本院认为，虽然余颖一方在支付定金后确实已有陈瑶的账户，但双方合同中毕竟未明确约定收款账户，而房地产交易中所涉资金的金额较大，买方为确保交易安全在付款前自行或通过中介公司与卖方确认收款账户符合常理。作为卖方的陈瑶只需明确告知即可，不会加重任何负担。现证人证言能够与微信聊天记录相互印证，本院予以采信，反映出在中介公司的员工多次就付款事宜联系陈瑶后，陈瑶既不提供收款账户，亦未明示可直接将款项付至接收定金的账户，而是以出差、家人生病为由表示房子的事情晚点再说，使余颖一方形成合理信赖，故余颖一方未按约定时间支付首期房款具有合理性，不构成违约。实际上，陈瑶并未按其所述，在出差后或家庭事务处理之余与余颖一方协商付款事宜，反而是余颖一方于2020年10月12日发函要求陈瑶安排付款时间以便继续履行合同。对此，陈瑶却以律师函形式主张解约并要求没收定金。结合前述认定，此时陈瑶并不享有解除权，该律师函不能发生解除买卖关系的效力。与此同时，陈瑶发送的律师函明确表达了其不再出售案涉房屋的意思，不可能与余颖一方完成诸如网签等后续流程，在此情况下余颖一方主张买卖关系自其寄送的律师函签收之日起第三日解除，于法不悖，本院予以确认。综上，余颖一方要求陈瑶双倍退还定金的请求成立，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告余颖、朱坤鹏与被告陈瑶就上海市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖(含居间)合同》中包含的买卖关系于2020年11月11日解除；二、被告陈瑶应于本判决生效之日起十日内向原告余颖、朱坤鹏双倍退还定金10万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,300元，减半收取1,150元，由被告负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 许雯雯法官助理 陈伊菡书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……