山东省青岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁02执异315号异议人（利害关系人）：辉门迪瓦（青岛）汽车零部件有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区通河路269号。法定代表人：成某，总经理。委托诉讼代理人：夏某某，山东首辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某某，山东首辰律师事务所律师。申请执行人：韩某，女，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：王某某，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高某某，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。被执行人：武某某，男，汉族，住山东省青岛市黄岛区。被执行人：青岛经济技术开发区长新建筑机具租赁有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区长江东路333号楼407室。法定代表人：武某某1，总经理。被执行人：青岛天润惠仓储有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区红石崖大殷村1栋办公、2栋仓储。法定代表人：武某，总经理。被执行人：青岛奥利吉尔液压机械有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区六盘山路58号。法定代表人：武某某，董事长。被执行人：青岛鑫瑞达置业有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区长江东路333号。法定代表人：武某某，董事长。被执行人：青岛鸿润建设集团有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区长江东路333号。法定代表人：武某某，董事长。被执行人：青岛明珠园实业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区东岳中路（原泰薛路77号）。法定代表人：武某某，董事长。被执行人：青岛孟元建材有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区泊里镇贡口。法定代表人：武某某，董事长。本院在执行申请执行人韩某与被执行人武某某、青岛经济技术开发区长新建筑机具租赁有限公司、青岛天润惠仓储有限公司、青岛奥利吉尔液压机械有限公司、青岛鑫瑞达置业有限公司、青岛鸿润建设集团有限公司、青岛明珠园实业有限公司、青岛孟元建材有限公司借款合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执1260号】过程中，异议人辉门迪瓦（青岛）汽车零部件有限公司向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人辉门迪瓦（青岛）汽车零部件有限公司称，法院在本案执行过程中，已裁定拍卖登记在青岛奥利吉尔公司名下包括青岛市黄岛区厂房1层（产权证号：市2××1）、通河路269号4栋扩建车间（产权证号：市2××4）房产（以下简称“案涉房产”）在内的4处房产及所占用土地范围内的其他建筑物、附属物。为保护异议人作为承租人的合法权益，现依法提出异议并申报权利。在本案听证调查过程中，异议人明确其异议请求为在租赁期限内继续占有使用案涉房产，在拍卖过程中享有优先购买权。事实与理由：1.异议人与被执行人青岛奥利吉尔公司之间签有租赁合同，异议人是案涉房产的承租人，租赁合同最初于2007年4月5日签署，并在此后一直续签，最新的租赁合同于2017年11月10日签订，租赁期限至2023年4月4日，目前尚未期满。异议人签署的租赁合同依法有效，对案涉房产享有承租人的权益。2.异议人已经依据上述租赁合同支付了租金，忠实履行了合同。青岛中院曾分别于2018年4月10日、2019年3月25日、2020年3月9日向异议人出具了《协助执行通知书》，异议人依据上述通知向法院支付了截至2021年4月4日的全部租金。3.异议人在承租过程中，改良、新建了房屋、道路、地基，安装搭建了诸如管线、电缆、变电站、车床及其他生产办公设备，截至2021年1月18日初步统计总计价值超过7658万元，上述财产为异议人的财产。法院在依法评估、拍卖过程中，应当排除上述资产，并保障异议人对上述资产的所有权不受到损害。4.根据异议人从房地产交易中心查询的资料显示，韩某对青岛奥利吉尔公司案涉房地产设置的抵押权时间为2014年2月21日至2014年5月20日，此后再未续押，且抵押的范围仅限于黄岛区，与异议人承租使用的案涉房产无关。韩某对青岛奥利吉尔公司案涉房地产抵押权利已经因过期而丧失，且与异议人承租的案涉房产没有关联，故对案涉房产的评估、拍卖不应以韩某的抵押权为基础。5.租赁合同签署之日本案查封尚未生效，依据2017年11月查封记录，（2017）鲁02财保7号不涉及通河路269号第1栋房产，其他房产的轮候查封也晚于租赁合同签署的日期2017年11月10日。因此，异议人租赁的案涉房产在签署协议之时本案查封未设立或尚未生效，异议人签署的租赁协议合法有效，按照“买卖不破租赁”的原则，异议人承租的案涉房产不受查封、拍卖的影响，相关评估、拍卖应当依据上述租赁合同持续履行为前提。申请执行人韩某答辩称，法律关于抵押权的期限并无明确规定，仅在原物权法202条规定的抵押人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，并不存在异议人所称的过期情况。申请执行人对异议人与被执行人间的租赁合同并不知情，也未见到租赁合同原件，对其租赁合同的真实性无法确认。从异议人提交的异议函，其称最新的租赁合同于2017年11月10日续签，案涉房产及土地一押为中国农业银行，抵押权登记日期为2012年9月19日。申请执行人为二押，抵押权登记日期为2014年2月21日。抵押权登记日期先于异议人所称的租赁合同续签时间。案涉房产一封权利人为中国农业银行，时间为2015年5月9日，二封为2017年8月31日。不论异议人是否在2017年11月10日续签，作为被执行人都有义务向异议人告知案涉房产的抵押查封情况。异议人也有义务进行详细的了解，异议人未进行了解存在过错。综上，法院应当驳回异议人的申请。为证明其主张，异议人辉门迪瓦（青岛）汽车零部件有限公司向本院提交以下证据：1.《名称登记查询信息结果》，证明2014年9月18日，异议人由原用名辉门（青岛）汽车零部件有限公司变更为现用名辉门迪瓦（青岛）汽车零部件有限公司。2.租赁合同4份，证明异议人与被执行人青岛奥利吉尔公司之间签订租赁合同，异议人是案涉房产的承租人，租赁合同最初于2007年4月5日签署，并在此后一直续签，最新的租赁合同于2017年11月10日续签，租赁期限至2023年4月4日，目前尚未期满。3.汇款转账凭证1宗、租赁费发票1宗、青岛市中级人民法院执行裁定书、青岛市中级人民法院协助执行通知书，证明异议人已经依据租赁合同的约定支付了2007年4月5日至2018年4月4日的租赁费，忠实履行了合同。青岛市中级人民法院曾分别于2018年4月10日、2019年3月25日、2020年3月9日、2021年2月1日年向异议人出具执行裁定书、协助执行通知书，异议人按照法院的上述裁定书、通知书向法院支付了截至2022年4月4日的全部租金。异议人签署的租赁合同依法有效，对拍卖所涉房地产享有承租人的权益。4.2010年至2020年度改善厂房基础项目明细表，证明异议人在承租过程中，改良、新建了房屋、道路、地基，安装搭建了诸如管线、电缆、变电站、车床及其他生产办公设备，截至2020年12月31日初步统计总计价值超过8560624.77元，同时也可证明异议人在申请执行人查封前已经实际占用租赁物。5.水、电发票1宗、银行转账1宗，证明案涉房产由异议人实际占用使用。申请执行人韩某质证称，1.对证据1因系复议件真实性无法确认，证明事项与本案无关。2.对证据2因系复印件真实性无法确认，且没有相关的银行流水，无法证明存在实际的承租，并且从异议人提交的租赁合同的复印件能够看出案涉房产的出租系在抵押查封之后，不应对抗执行。3.对证据3因系复印件真实性无法确认，对裁定书的真实性予以认可。4.对证据4的真实性无法确认，系异议人单方制作，与本案无关。5.对证据5的真实性无法确认，即便真实也不能说明系在案涉房产产生。为证明其主张，申请执行人韩某向本院提交不动产登记信息表15页，证明即便异议人与被执行人存在房屋租赁关系，抵押及查封也在租赁之前，不能对抗执行。异议人辉门迪瓦（青岛）汽车零部件有限公司质证称，对证据的形式要件真实性无异议，但对证明事项有异议。首先从该份证据中仅能看出案涉房地产一押、二押、一封、二封的时间，与异议人提交的4份租赁合同记载的2007年开始租赁案涉房地产的情况并不矛盾，可以看出异议人的租赁早于抵押及查封之前，完全可以对抗申请执行人对案涉房地产的执行。另外根据（2019）鲁02执1260号之五执行裁定书记载首封案件大部分债权已经实现。本院查明，韩某与武某某、青岛经济技术开发区长新机具租赁有限公司、青岛天润惠仓储有限公司、青岛奥利吉尔液压机械有限公司、青岛鑫瑞达置业有限公司、青岛鸿润建设集团有限公司、青岛明珠园实业有限公司、青岛孟元建材有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年10月29日作出（2017）鲁02民初1246号民事判决书，判决如下：一、被告武某某、被告青岛经济技术开发区长新机具租赁有限公司、被告青岛天润惠仓储有限公司、被告青岛奥利吉尔液压机械有限公司、被告青岛鑫瑞达置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩某借款本金4053万元及利息2947万元，合计7000万元；二、被告武某某、被告青岛经济技术开发区长新机具租赁有限公司、被告青岛天润惠仓储有限公司、被告青岛奥利吉尔液压机械有限公司、被告青岛鑫瑞达置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩某以借款本金4053万元为基数，自2016年10月21日起至实际给付之日止，按年利率24%计算的利息；三、被告青岛鸿润建设集团有限公司、被告青岛明珠园实业有限公司、被告青岛孟元建材有限公司对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任。被告青岛鸿润建设集团有限公司、被告青岛明珠园实业有限公司、被告青岛孟元建材有限公司承担保证责任后，有权向被告武某某、被告青岛经济技术开发区长新机具租赁有限公司、被告青岛天润惠仓储有限公司、被告青岛奥利吉尔液压机械有限公司、被告青岛鑫瑞达置业有限公司追偿；四、被告武某某、被告青岛经济技术开发区长新机具租赁有限公司、被告青岛天润惠仓储有限公司、被告青岛奥利吉尔液压机械有限公司、被告青岛鑫瑞达置业有限公司、被告青岛鸿润建设集团有限公司、被告青岛明珠园实业有限公司、被告青岛孟元建材有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩某律师代理费80万元；五、驳回原告韩某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费391800元，诉前保全费5000元，由被告武某某、被告青岛经济技术开发区长新机具租赁有限公司、被告青岛天润惠仓储有限公司、被告青岛奥利吉尔液压机械有限公司、被告青岛鑫瑞达置业有限公司、被告青岛鸿润建设集团有限公司、被告青岛明珠园实业有限公司、被告青岛孟元建材有限公司负担。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，韩某向本院申请执行，执行案号为（2019）鲁02执1260号。本案在诉前采取了保全措施，2017年8月30日本院作出（2017）鲁02财保7号民事裁定书，裁定冻结被申请人武某某、李青、青岛经济技术开发区长新机具租赁有限公司、青岛天润惠仓储有限公司、青岛奥利吉尔液压机械有限公司、青岛鑫瑞达置业有限公司、青岛鸿润建设集团有限公司、青岛明珠园实业有限公司、青岛孟元建材有限公司的银行存款8400万元或查封、扣押等价值的其他财产。并于2017年8月31日作出（2017）鲁02财保7号协助执行通知书通知青岛开发区不动产登记中心查封青岛奥利吉尔液压机械有限公司名下位于开发区，查封期限自2017年8月31日至2020年8月30日。本案对案涉通河路269号1栋厂房1层、2栋1车间全幢、3栋配套车间的查封为轮候查封，首先查封案件为（2016）鲁02执625号执行案件，查封时间为2015年9月10日。因该案大部分债权已经实现，其于2020年12月1日出具移送执行函，将上述房产的处置权移送本案。经查明，案涉首次查封并未解封。2020年12月16日，本院作出（2019）鲁02执1260号之五执行裁定书，裁定拍卖登记在青岛奥利吉尔液压机械有限公司名下位于青岛市开发区（黄岛区）通河路269号1栋厂房1层（产权证号：市2××1）、开发区（黄岛区）通河路269号2栋1车间全幢、3栋配套车间（产权证号：市2××5）、开发区（黄岛区）通河路269号4栋扩建车间全幢（产权证号：市2××4）的房产，以及四处房产所占用土地范围内的其他建筑物、附属物。2021年1月13日，本院作出（2019）鲁02执1260号之一责令限期迁出通知书，责令上述房产的住户、租户和其他使用人在本通知送达或张贴后的30日内自行迁出，逾期本院将强制迁出，造成的相应法律后果自行承担。另查明，异议人辉门迪瓦（青岛）汽车零部件有限公司向本院提交的租赁合同显示，其与被执行人青岛奥利吉尔液压机械有限公司于2007年4月5日签订租赁合同，租赁期限为3年，自2007年4月5日至2010年4月4日；于2010年3月18日签订租赁合同，租赁期限为3年，自2010年4月5日至2013年4月4日；于2012年10月31日签订租赁合同，租赁期限为5年，自2013年4月5日至2018年4月4日；于2017年11月10日签订租赁合同，租赁期限为5年，自2018年4月5日至2023年4月4日。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”承租人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.承租人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.承租人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。异议人辉门迪瓦（青岛）汽车零部件有限公司与被执行人青岛奥利吉尔液压机械有限公司多次就案涉不动产签订书面租赁合同。首次签订租赁合同的时间为2007年4月5日，租赁期间为2007年4月5日至2010年4月4日。该租赁合同到期后，双方又多次签订租赁合同，其再次签订租赁合同的民事法律行为，应视为双方对案涉房产的租赁关系达成了新的合意，属于新的民事法律行为。在债权体系中属于债的更改，即原债权消灭，新债权成立。因此，虽然异议人辉门迪瓦（青岛）汽车零部件有限公司首次签订租赁合同的时间在案涉房产查封之前，但由于首次租赁合同已经履行完毕，在本案中需要审查的是2017年11月10日签订的租赁合同，该签订时间在查封措施之后，因此，不能排除本院的执行行为。综上，异议人的异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：驳回异议人辉门迪瓦（青岛）汽车零部件有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向山东省高级人民法院申请复议。审 判 长 于瑞军审 判 员 焦兴凯审 判 员 龙 骞二〇二一年五月二十一日法官助理 张 辉书 记 员 刘聪慧速 录 员 张 澳