广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11031号上诉人（原审原告）：董友义，男，1978年8月30日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘超，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘姗姗，广东诺臣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市启胜物业管理有限公司。住所地：广州市天河区兴民路222号之三3301室，3302室，3312室。法定代表人：陈锦辉，该公司董事总经理。委托诉讼代理人：梁嘉麟，广东合邦律师事务所律师。上诉人董友义因与被上诉人广州市启胜物业管理有限公司（以下简称启胜公司）业主知情权纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38359号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人董友义上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判启胜公司公布自接手峻林苑之日，即2014年9月1日起至2019年10月，每月物业服务费用的具体收支情况以及物业服务费用年度决算；2.撤销一审判决第二项，改判启胜公司向董友义提供自2014年9月1日起至2019年10月物业服务费用收支的全部支付凭证、合同等书面证明资料；3.撤销一审判决第三项，改判启胜公司向董友义提供自2014年9月1日起至2019年10月的公摊费用的标准、使用量及依据，以及已向供电部门支付费用的凭证；4.撤销一审判决第四项，改判启胜公司向董友义提供《广州市物业管理暂行办法》第十六条第3款1-6项规定的全部资料；5.撤销一审判决第五项，改判启胜公司公布自2014年9月至2019年10月物业服务质量的年平均满意度及满意度调查表；6.撤销一审判决第五项，改判启胜公司公布自2014年9月至2019年10月峻林苑物业管理区域内建筑物和附属设施维修基金的筹备和使用情况；7.启胜公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定董友义主张2015年以前（含2015年）的年度决算、2016年7月以前（含当月）的物业服务费用收支情况、2016年7月以前（含当月）的公摊电费凭证已超过诉讼时效属于认定事实及适用法律错误。本案为业主知情权纠纷，不应适用诉讼时效的规定。业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权的权利。诉讼时效制度仅适用于债权请求权，而业主知情权是业主基于不动产物权而享有的权利，并非债权请求权，故不适用诉讼时效的相关规定。二、一审法院认定广州新天房地产发展有限公司（以下简称新天公司）与启胜公司先后签订的两份《物业服务合同》对其与启胜公司均有约束力是错误的。一审法院以《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业对小区进行物业管理之前，涉案小区的建设单位新天公司有权选聘启胜公司作为涉案小区的物业服务企业为由，认定新天公司与启胜公司先后签订的两份《物业服务合同》对董友义均有约束力是错误的。新天公司与启胜公司签订第二份《物业服务合同》时，业主已经选定了新天公司对小区进行管理，建设单位新天公司已经无权选聘物业服务企业或与物业服务企业签订其它合同的权利，其与启胜公司签订的第二份《物业服务合同》将原合同约定的“每月一次向全体业主公布物业服务费用的收支情况”变更为“每年一次向全体业主公布物业服务费用的收支情况”对董友义无约束力，应当以第一份《物业服务合同》为准。三、一审法院认定实践中物业公司存在无法完整提供《广州市物业管理暂行办法》第十三条及第十六条资料的情况以及董友义无法举证证明启胜公司持有第十六条规定的第（二）项及第（五）项的资料是错误的。根据《广州市物业管理暂行办法》第十六条：“物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。前两款所规定明示或者公告的内容包括：（一）物业管理区域的四至范围说明及附图；（二）公共场所、公共绿地的面积和位置；（三）公共车位数量和位置；（四）地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；（五）物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置；（六）共用设施设备名称及权属；（七）其他需要明示的场所和设施设备”之规定，向业主提交上述十六条规定的资料是启胜公司的法定义务，该公司是否已取得或者能否取得上述资料均不能免除其义务。四、一审法院认定启胜公司有义务向董友义公示业主满意度调查表，但由于启胜公司辩称其并非均以采用书面方式调查而认定董友义的请求不具有操作性，属于认定事实不清。如上所述，一审法院认定启胜公司有义务公示业主满意度调查表，该公司就应当向董友义公布其接手峻林苑，即2014年9月至2019年10月峻林苑物业服务质量的年平均满意度及满意度调查表。启胜公司以物业服务质量的满意度的调查并非均以书面方式进行为由，拒绝提供满意度调查表，但是，即使启胜公司以非书面的方式进行调查，比如电话调查、短信调查等，都均有相关的电话记录或短信留存，现该公司未提供任何的证据证明其有向业主进行满意度调查的证据。根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼法原则，该公司未提供任何的证据证明其主张，应就其无法举证的行为承担不利的法律后果，一审法院应当在查明事实部分认定启胜公司未对业主进行满意度调查，不能因启胜公司辩称其并非均以采用书面方式进行满意度调查而认定董友义的第四项诉讼请求不具有操作性，不予支持董友义的请求。五、一审法院认定董友义要求启胜公司公布涉案小区建筑物及附属设施的维修资金的筹集、使用情况缺乏依据是错误的。一审法院在一审判决书中已确认董友义确有权要求查阅涉案小区建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，但一审法院以启胜公司未向业主筹集维修资金，也未曾使用维修资金为由认定董友义要求启胜公司公布涉案小区建筑物及附属设施的维修资金的筹集、使用情况缺乏依据，是错误的。即使其未收取、使用维修资金，数据为零，也需要公布业主公布的，该公司公布涉案小区建筑物及附属设施的维修资金的筹集、使用情况是其法定义务，并不以该公司是否收取、使用维修资金为前提。综上所述，请求二审法院支持董友义的全部上诉请求，保护董友义作为峻林苑业主的知情权。被上诉人启胜公司二审辩称，一、同意一审判决，请驳回上诉，维持原判。其与董友义之间的关系是物业服务提供者与接受者，是基于双方存在物业服务合同而产生的物业服务合同关系，其行使的业主知情权正是基于此而产生，故应适用诉讼时效的法律规定。二、退一步而言，业主知情权的目的是为了监督业主委员会的工作，监督物业服务企业履行物业服务合同及时纠正业主委员会和物业服务企业的违法管理行为，以保护业主的合法权益，且业主行使知情权应当遵循合理正当及时简便的原则。业主知情权的实现，既应充分保障业主的权利，又应当便于业主委员会的以及物业服务企业的行为的履行，而启胜公司管理小区期间获广泛好评，更不存在违法管理的情况，董友义仍要求把已于多年前已履行完毕且已做审计，并且当时已公示过的年度结算收支情况，合同支付凭证、支付凭证等资料，不符合合理及时以及便于启胜公司履行的原则。三、物业费的收支情况按月公示明显不合理。按《广东省物业管理条例》第四十九条的规定，可以是每年公司一次，即使按照广州市住建局2021年3月最新公布的《关于做好物业服务区域物业服务费和共有资金信息公开工作的通知》的规定，也是按季度公示，高频率的公示不利于启胜公司专注于做好现场服务，徒增小区的混乱性。四、关于董友义诉求的《广州市物业管理暂行办法》第十六条第三款1到6项规定的资料，其中第2、5项依法不由启胜公司保存，根本无法提供，而业主满意度调查表属于启胜公司的内部工作资料，法律法规未规定需要公示，对董友义不产生实际权利义务的影响，并且该小区并未提升过物业费，业主满意度调查结果到期后都作废或者遗失，启胜公司根本无从提供。董友义未举证证明启胜公司存有以上资料。五、启胜公司自为涉案小区提供物业管理服务以来，未曾向业主筹集维修资金，而董友义所述的买房的时候筹集的维修资金，并非由启胜公司进行筹集，亦未曾申请使用过维修资金，小区的维修资金按照《住宅专项维修资金管理办法》《广州市物业专项维修资金管理办法》等相关规定专户存储，由法定主管部门负责管理，启胜公司已将情况多次告知董友义。无论是本案的起诉阶段，一审开庭后的自行调解阶段或一审判决作出后，启胜公司均积极配合董友义提供相关材料查阅，但董友义均无视启胜公司的配合。如前所述，业主行使知情权应当遵循合理正当及时简便的原则，明显不属于启胜公司提供或启胜公司根本不存有的资料。董友义吹毛求疵的诉求明显存在浪费司法资源和故意增加启胜公司诉累的情况，不利于小区的发展，请求驳回董友义的上诉请求。董友义向一审法院起诉请求：1.启胜公司公布自接手峻林苑之日即2014年9月至2019年10月每月物业服务费用的具体收支情况以及物业服务费用年度决算；2.启胜公司向董友义提供2014年9月至2019年10月峻林苑物业服务费用收支的全部支付凭证、合同；3.启胜公司提供收取董友义2014年9月至2019年10月的公摊电费的标准、使用量及依据（指供电部门发给启胜公司的缴费通知书），以及已向供电部门支付费用的凭证；4.启胜公司公布2014年9月至2019年10月峻林苑物业服务质量的年平均满意度及满意度调查表；5.启胜公司向董友义公示广州市物业管理暂行办法第16条第3款1-6项规定的全部资料；6.启胜公司公布自2014年9月至2019年10月峻林苑物业管理区域内建筑物和附属设施维修基金的筹集和使用情况；7.启胜公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：董友义是广州市天河区林和东路257号1503房（以下简称涉案房屋）的登记产权人。董友义提供其与涉案房屋开发商新天公司签订的房屋买卖合同附件五即新天公司（甲方）与启胜公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》（以下简称《物业合同1》）约定：本合同所涉的建筑区划名称为峻林苑（一期），建筑区划类型为电梯住宅、商业楼，座落位置为广州市天河区林和东路251号、253号、255号、257号、259号，物业建筑面积为118297平方米。（第七条）本物业管理区域物业服务收费执行酬金制。物业服务费用由业主按其《房地产买卖合同》约定的建筑面积预先交纳，具体标准为住宅4.1元/月/平方米；商业楼、地下车位因共享使用小区的公共设备设施需要承担的分摊使用服务费用为2.05元/月/平方米。预交的物业服务费用由物业服务支出和乙方的酬金构成。物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、公用设施设备的日常维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业管理企业固定资产折旧；（八）物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用。公共照明与动力用电、公共用水、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，按照广州市相关条例依据，其实际支出，由业主在上述物业服务费用以外合理摊分，由业主另行支付。乙方每月按物业服务费用总开支的7%比例提取乙方的管理服务酬金。物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后和支付必须的税项后之结余部分，属于全体业主共有，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算不足部分，由全体业主承担。本条约定的物业服务费用不含物业保修期内应由甲方履行保修责任而支出的维修费及应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。（第九条）按照价格法相关规定，依据上年度广州市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务费用收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由业主与乙方另行约定。（第十条）本合同有效期间，乙方按酬金制计费方式确定物业服务费用。（第十七条第一款）本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取：乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。上述单位另有规定的按相应规定办理。（第十七条第二款）乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。（第二十三条）乙方相关的权利义务：……（五）接受业主的监督，定期向业主报告物业服务合同履行情况，及时向业主公告本建筑区划内的重大物业服务事项；(六）结合本建筑区划的实际情况，编制及向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务费用年度预决算，并每月一次向全体业主公布物业服务费用的收支情况……（第二十四条）本合同期限自双方签订之日，即2012年11月7日起至2015年11月6日止等。另查，《物业合同1》到期后，新天公司（甲方）与启胜公司（乙方）续签了《前期物业服务合同》（以下简称《物业合同2》），约定：本合同所涉的建筑区划名称为峻林苑（以下简称涉案小区）、峻林大厦，建筑区划类型为电梯住宅、商业办公、商业楼、幼儿园托儿所配套设施、停车场，座落位置为广州市天河区林和东路251号、253号、255号、257号、259号、265号、263号、261号、267号、285号，物业建筑面积为259620平方米；合同期限自2015年11月7日至2018年11月6日止；其余条款与上述《物业合同1》约定的条款基本一致。经质证，启胜公司对上述《物业合同1》、《物业合同2》的真实性予以确认，但主张其中的按月向全体业主公布物业服务费用收支情况的约定不合理，故在2018年11月7日其与新天公司续签的《前期物业服务合同》（以下简称《物业合同3》）中进行了调整。启胜公司就此提交了《物业合同3》，变更约定的条款为：（第二十三条）乙方相关的权利义务：……（六）结合本建筑区划的实际情况，编制物业管理年度计划和物业服务费用年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务费用的收支情况……（第二十四条）本合同期限自双方签订之日，即2018年11月7日起至2021年11月6日止等。董友义认为上述《物业合同3》未经其确认，故不认可该合同的真实性、合法性、关联性。双方当事人确认，启胜公司进驻涉案小区提供物业服务的起始时间为2014年9月1日，涉案小区至今未成立业主委员会、业主大会。现董友义以启胜公司未依约公布涉案小区2014年9月至2019年10月的物业服务费收支情况、付费凭证、公摊电费收取依据等资料为由，提起本案诉讼。董友义为证明其主张，向一审法院提交了如下证据：一、显示启胜公司于2018年6月25日向业主/住户作出的《通告》，主要内容为峻林苑B1-B4栋（513户）2018年2月3日至4月6日的公共设备设施用电电费分摊的事宜，载明电费分摊类别中的入户大堂照明、入户大堂空调、B1-B4大堂空调、园林绿化、冲水系统的电费单价均为0.8321元/千瓦时，非工业用电的电费单价为0.5291元/千瓦时，同时注明了总用电量、总金额以及每户分摊金额；二、《广州供电局有限公司电费通知单》，载明：用电地址为天河区林和东路257号1703房，计费时段为2018年2月3日至4月1日，用电量明细中包括有功电量、梯灯分摊电量、电梯分摊电量、水泵分摊电量，其中第一档阶梯计费单价为0.5921元/千瓦时，其他分摊电费的单价为0.6291元/千瓦时等）；三、《公证书》，显示杨洁等22名申请人（不包含董友义）于2019年1月14日向广东省广州市南方公证处申请对邮寄送达《要求启胜公司整改，在整改完成前暂停缴纳管理费的告知函》等材料的过程进行保全公证，该函件的内容包括杨洁等人作为涉案小区的业主，要求启胜公司于2019年1月31日前开展满意度调查，并由双方认可的第三方机构监督；向业主公示物业管理费收支明细，请第三人予以审计；向业主公示公摊电费收取的范围、收取依据、公摊电费对应独立电表的安装及缴费情况等，否则众业主拒绝缴纳物业管理费等。四、显示启胜公司于2019年2月22日向峻林苑B2-3002单元杨洁等22户业主作出的《关于：的回复》（以下简称《整改回复》），内容包括：涉案小区自2014年9月1日交付以来，服务处均按照合同约定每年于各楼栋首层、负一层、负二层大堂业户出入口公告栏向全体业主公布上一年度的物业服务资金的收支情况，服务处已在2018年10月15日公示2017年度的经营收支情况，截至现时（2019年2月12日），服务处已公示2015、2016、2017年度的经营收支情况；关于公摊水电费，服务处均按照供电、供水所提供的抄表数及金额依法依规进行公摊，并在各楼栋首层、负一层、负二层业户出入口大堂张贴告示，详细列明公摊费用及计算公式，入户大堂产权属于全体业主共同所有，实际也是供全体业主进出小区之用，因此电费应由小区业主共同分摊；关于代缴水电费，在涉案小区一二期业主入住之初（2014年至2016年期间），因当时的入住户数资料上缴尚未达到整个小区之80%的数量，因此供电局暂不办理过户手续，为了满足已入住业主的实际生活需要，服务处本着用心服务的宗旨为业主代缴了水电费，如业主对水电用量存有疑虑，可联系服务处或供电（水）局对抄表度数进行查验核实；启胜公司每月月初定期向全休业主作出工作简报，汇报该月各项重要工作，该报告张贴于各栋首层、负一层、负二层大堂，如有重大物业服务事项，服务处也会提前征询全体业主意见（包括但不限于问卷调查、正式投票等方式），根据广大业主意见决定是否实施；服务处每年度进行的业主满意度调查，通过信箱、邮箱、电话、上门拜访等方式派发至每户业主，派发率100%，回收率超过50%，符合相关规定等。董友义称根据上述证据一、二，可知启胜公司收取公摊电费的标准与广州供电局的收费标准不一致，可见启胜公司向业主收取了额外费用；根据上述证据三、四，可知董友义已多次就本案所涉问题与启胜公司交涉，但就启胜公司的回复来看，其并未依约按月向业主公布物业服务费用收支情况，也未公示物业服务费用的付款凭证，且启胜公司在《整改回复》中的陈述也与事实不符，多名业主都表示没有收到过业主满意度调查表，故董友义要求启胜公司出示历年的业主满意度调查表原件。经质证，启胜公司对上述证据一、二的真实性予以确认，并称《通告》中的收费标准与《广州供电局有限公司电费通知单》中的收费标准不一致，是因为广州供电局只向业主直接收取差额用电、梯灯分摊电量、电梯分摊电量、水泵分摊电量，且该部分电费发生在非工业用电项目范围内，故公摊电费按0.6291元/千瓦时计价；而其余广州供电局未直接收取的公摊电费，因涉案小区开发建设时建设单位与广州供电局签订协议，将非工业用电项目以外的项目区域规划为专变工业用电区域，按专变工业用电标准缴费，故导致公摊电费出现了两个收费标准；公摊电费一般是由本楼住户合理分摊，公摊电费=相应电表每月应收的电费÷该电表对应的应分摊范围的业主户数，不考虑各业主专有部分的建筑面积大小。对上述证据三的真实性不予确认，因无邮件的妥投证明或签收记录。对证据四的真实性予以确认，但启胜公司依然认为按月公示物业服务费用收支情况不具备合理性，启胜公司没有提供业主满意度调查表给董友义查看的义务，如董友义需查看物业服务费付费凭证的，可到启胜公司的档案室进行查看。又，启胜公司为证明其履行了合同约定的告知义务，实际垫付了涉案小区的公共电费，向一审法院提交了：1、涉案小区2016年度至2018年度每年的《物业收支表情况》（其上均加盖有广东粤信会计师事务所有限公司的印章）各壹份，均载明管理服务总收入（包括物业管理服务费、收回代垫水电费、住户其他有偿服务费、办证服务费、银行利息收入等项目）、管理成本支出（包括保安费、保洁费、园艺费、水费、电费、公共设施配置及运行维护费等项目）、管理处综合费用（包括综合管理人工成本、办公运营成本）、税费支出、财务费用、其他支出（包括住户有偿服务费成本、代垫水电费等）、管理酬金、收支净额等项目的账面金额。2、启胜公司公示2018年度《物业收支表情况》的照片，拍摄时间为2019年8月23日。3、《物业合同清单》（打印件），载明启胜公司自2016年起与案外人就涉案小区清洁、保安、绿化、虫控、垃圾清运、电梯维保、消防维保事项签订的合同名称及合同期限等。4、显示启胜公司于2017年6月27日向业主/住户作出的《关于：峻林苑公共电费分摊收费标准及分摊办法的通告》，主要内容为：公共电费分摊收费标准分为两类，一类是由供电局按照穗价函（1999）116号《关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》分摊并直接向业主/住户收取，包括差额用电、水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量，执行居民合表电价0.647元/千瓦时的计付标准；另一类是符合由用户合理分摊的用电项目但供电局摊分未涵盖的部分，包括小区路灯、泛光照明、航空障碍灯、入户大堂照明及空调、住宅大堂空调、楼内加压风机用电、中水系统用电等，按供电局《供用电方案协议》约定，执行非工业电价0.8983元/千瓦时的计付标准，由服务处继续合理分摊计算并向业主/住户收取。涉案小区2014年制定的公共水电费分摊办法系依据粤价（1997）173号《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》，具体包括了非用户分摊的水电费用项目及由用户合理分摊的用电项目（涉案小区楼内楼梯走廊照明、入户大堂及住宅大堂照明及空调、电梯及电梯空调、加压水泵、排污水泵、楼内加压风机等公用设施设备；涉案小区内路灯，含园林绿化照明、架空层照明等各类公用路灯，泛光照明，航空障碍灯等；涉案小区供电总表与业主分表之和的差额部分由业主合理分摊）等。启胜公司还一并提交了《广州市物价局关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》、《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》。5、2017年8月B1-B4栋普通工业用电《电费通知单》每栋壹张（显示用电地址分别为天河区林和东路251号、253号、255号、257号）及相应的《发票联》（显示的用电单价均在0.66-0.69元之间）、银行转账凭证，2017年8月B1-B4栋非工业用电《电费通知单》壹张（显示用电单价为0.8321元，用电地址为天河区林和东路251-257号单B区住宅楼地库用电）及相应的《发票联》、银行转账凭证；2018年12月B1-B4栋居民合表用电《电费通知单》每栋壹张（显示用电单价为0.6278元，用电地址分别为天河区林和东路251号、253号、255号、257号）及相应的《发票联》、银行转账凭证，2018年12月B1-B4栋非工业用电《电费通知单》壹张（显示用电单价为0.7502元，用电地址为天河区林和东路251-257号单B区住宅楼地库用电）及相应的《发票联》、银行转账凭证；2019年4月B1-B4栋居民合表用电《电费通知单》每栋壹张（显示用电单价为0.6278元，用电地址分别为天河区林和东路251号、253号、255号、257号）及相应的《发票联》、银行转账凭证，2019年4月B1-B4栋非工业用电《电费通知单》壹张（显示用电单价为0.7502元，用电地址为天河区林和东路251-257号单B区住宅楼地库用电）及相应的《发票联》、银行转账凭证；上述证据均为打印件。6、《付款通知书》三份（均为打印件），显示系启胜公司分别于2017年、2018年、2019年向同一业主发出，物业服务费未发生变化，且同时列明了公共分摊电费的用电项目）。经质证，董友义对上述证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，因董友义不清楚其中的数据来源；对证据2的真实性不予确认，董友义此前未见过，且从拍摄时间来看，发生在董友义提起本案诉讼之后；对证据3的真实性不予确认，系打印件；对证据4中启胜公司所作文件的真实性不予确认，其中提及的《供用电方案协议》启胜公司也未向董友义出示，而物价局所作的两份文件，真实性、合法性、关联性由法院依法认定；对证据5中《电费通知单》、《发票联》的真实性、合法性予以确认，但因发票中的电费未明确是董友义所有的物业产生的电费，因启胜公司除管理B1-B4栋外，还管理商业写字楼和其他楼栋；对证据6的真实性、合法性、关联性均不予确认，董友义正是因为对其中的数据不认可才提起本案诉讼。本案审理过程中，启胜公司称董友义已组织相关业主代表到启胜公司处查看了董友义诉请查阅的文件，并向一审法院提供了《材料清单》一份，其上载明启胜公司提供的材料包括：峻林苑管理处2016-2018年度物业收支情况表各一份，峻林苑公摊电费计算说明、公摊电费补充说明及分摊明细（含通告、计算说明、电费明细、供电局收费单、缴费发票），物业服务费支出之合同（含保安、清洁、绿化、虫控、垃圾清运、电梯维保、消防维保），物业服务费用支出凭证（含保安、清洁、绿化、虫控、垃圾清运、电梯维保、消防维保），物业管理区域备案回执（含物业管理区域四至范围），《林和村改造修建性详细规划》等合计905页；该清单尾部的业主方代表签名处显示有“刘超”的手写签名，落款日期为2019年11月1日）。启胜公司表示董友义在本案中诉请的文件其仅持有《材料清单》中载明的文件。经质证，董友义对《材料清单》的真实性、合法性予以确认，但认为启胜公司当时只是提供了部分资料，且并未出示全部原件。一审法院认为：根据《物业管理条例》的规定，在涉案小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对涉案小区进行物业管理之前，涉案小区的建设单位新天公司有权选聘启胜公司作为涉案小区的物业服务企业，新天公司与启胜公司签订的《物业合同1》、《物业合同2》、《物业合同3》对双方当事人均有约束力。关于董友义的第一项诉讼请求。根据签订时间为2012年11月7日的《物业合同1》、2015年11月7日的《物业合同2》之约定，启胜公司应编制及向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务费用年度预决算，并每月一次向全体业主公布物业服务费用的收支情况；根据签订时间为2018年11月7日的《物业合同3》之约定，启胜公司应编制物业管理年度计划和物业服务费用年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务费用的收支情况；故董友义诉请启胜公司按月公布物业服务费用的收支情况以及公布物业服务费用年度决算，该诉请在2014年9月至2018年10月期间具有合同依据；但自《物业合同3》签订之日起，因相应约定已变更为启胜公司每年一次向全体业主公布物业服务费用的收支情况，故董友义要求启胜公司在2018年11月至2019年10月期间按月公布物业服务费用的收支情况以及公布物业服务费用年度决算，缺乏合同依据，但启胜公司仍应在上述期间按年公布物业服务费用的收支情况。又，启胜公司辩称董友义的上述诉请已过诉讼时效；根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定”之规定，对于物业服务费用的公布时间，虽上述物业合同未进行明确，但从公平合理的角度出发，一审法院认定物业服务费用年度决算及按年公布的物业服务费用收支情况至迟应在次年的第二季度前进行公布，按月公布的物业服务费用收支情况至迟应在次月的15日前进行公布；因2015年之前（含2015年）的年度决算，董友义自2016年7月1日开始应当知道其知情权受到侵犯，董友义于2019年7月30日向一审法院提起本案诉讼，其对2015年以前（含2015年）的年度决算的主张已超过诉讼时效，一审法院不予支持；对于涉案小区2016年7月之前（不含当月）的物业服务费用收支情况，董友义自2016年7月16日开始应当知道其知情权受到侵犯，董友义于2019年7月30日向一审法院提起本案诉讼，其对2016年7月以前（不含当月）的物业服务费用收支情况的主张已超过诉讼时效，一审法院不予支持。因截至2019年10月董友义要求启胜公司提供2019年度物业服务费用收支情况的条件尚未成就，且启胜公司已在本案中提交了2018年度物业服务费用的收支情况，故董友义要求启胜公司公布2018年度、2019年度物业服务费用的收支情况依据不足，一审法院不予支持；但启胜公司应向董友义按月公示2016年7月至2018年10月的物业服务费用收支情况以及公布2016年、2017年的年度决算。关于董友义的第二项诉讼请求。启胜公司负有向董友义公示物业服务费用收支情况的义务，公示范围亦当然包括了物业服务费用的收支凭证及合同，但如前述，董友义要求启胜公司提供2016年7月之前（不含当月）的物业服务费用收支情况已超过诉讼时效，故一审法院判令启胜公司应依据其提供的2016年7月至2018年10月的月度物业服务费用收支情况及2018年的年度物业服务费用收支情况向董友义提供相应的收支凭证及合同。关于董友义的第三项诉讼请求。虽启胜公司在本案中提交了《关于：峻林苑公共电费分摊收费标准及分摊办法的通告》、《广州市物价局关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》、《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》等文件以说明其公摊电费的收取依据，但基于启胜公司提交的《电费通知单》所载数据与上述通告所载数据存在差异，董友义要求启胜公司详细说明公摊电费的标准、依据以及提供代缴凭证，理据充分，一审法院予以支持。因董友义诉请启胜公司提供2016年7月以前（不含当月）的公摊电费凭证已过诉讼时效，故一审法院判令启胜公司向董友义提供2016年7月至2019年10月的公摊电费收费标准（即单价）、使用量及依据（即供电部门发出的缴费通知），以及启胜公司已向供电部门代缴上述期间费用的凭证。关于董友义的第四项诉讼请求。《物业合同1》、《物业合同2》、《物业合同3》第九条均约定：“按照价格法相关规定，依据上年度广州市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务费用收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由业主与乙方另行约定。”因该约定明确物业服务费用收费标准可以根据物业服务质量的年平均业主满意度情况上浮或下调，故启胜公司有义务向董友义出示业主满意度调查表。但鉴于启胜公司表示其虽调查过业主满意度，但并非都以书面形式，且未进行保留，董友义现要求启胜公司提供，不具备操作性，一审法院亦难以支持。关于董友义的第五项诉讼请求。《广州市物业管理暂行办法》第十六条规定：“新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。前两款所规定明示或者公告的内容包括：（一）物业管理区域的四至范围说明及附图；（二）公共场所、公共绿地的面积和位置；（三）公共车位数量和位置；（四）地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；（五）物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置；（六）共用设施设备名称及权属；（七）其他需要明示的场所和设施设备”。启胜公司系涉案小区的物业服务企业，董友义作为涉案小区的业主有权要求启胜公司公示上述规定中的资料。现启胜公司称其不持有上述第（二）及第（五）项的资料，故无法向董友义出示，结合《广州市物业管理暂行办法》第十三条“已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理：（一）物业管理区域备案申报表；（二）物业服务合同；（三）《建设用地规划许可证》及附图；（四）建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；（五）物业管理用房座落位置、建筑面积；（六）地名批复文件；物业服务企业因客观原因无法提供前款第（三）至第（六）项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况”的规定可知，实践中确实存在物业服务企业无法完整提供相应资料的情况，故在董友义也无法举证启胜公司实际持有上述第十六条规定的第（二）及第（五）项资料的情况下，一审法院对董友义要求启胜公司提供上述两项资料的诉讼请求不予支持，董友义可向建设单位或行政主管部门申请查阅；但启胜公司应向董友义出示其持有的上述第十六条规定的其他资料。关于董友义的第六项诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；……”及《住宅专项维修资金管理办法》第十条第一款关于业主大会成立前，物业专项维修资金由物业所在地的主管部门代管的规定，董友义确有权要求查阅涉案小区建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，现启胜公司辩称其并未向业主筹集维修资金，也未曾使用维修资金对涉案小区建筑物及其附属设施进行维修、更新、改造，结合涉案小区尚未成立业主大会的实际情况及上述规定，一审法院采信启胜公司主张，董友义要求启胜公司公布涉案小区建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、启胜公司于判决发生法律效力之日起15日内，向董友义出示2016年7月至2018年10月的月度物业服务费用收支情况以及2016年、2017年的物业服务费用年度决算；二、启胜公司于判决发生法律效力之日起15日内，依据其提供的2016年7月至2018年10月的月度物业服务费用收支情况及2018年的年度物业服务费用收支情况向董友义出示相应的收支凭证、合同；三、启胜公司于判决发生法律效力之日起15日内，向董友义出示2016年7月至2019年10月的公摊电费收费标准（即单价）、使用量及依据（即供电部门发出的缴费通知），以及启胜公司已向供电部门代缴上述期间费用的凭证；四、启胜公司于判决发生法律效力之日起15日内，向董友义出示峻林苑的物业管理区域的四至范围说明及附图，公共车位数量和位置，地下室、底层架空层、天台的面积及其权属，共用设施设备名称及权属；五、驳回董友义的其他诉讼请求。本案受理费100元，由董友义负担50元，由启胜公司负担50元。一审查明的事实有相关的证据予以佐证且双方当事人不持异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院主要针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方当事人在二审中的争议焦点，对于董友义要求启胜公司向其公开的各项信息，本院分述如下：关于启胜公司是否应当向董友义公布2015年12月（含当年）以前的物业服务费用收支情况及收支凭证、合同，2014年度以前（含当年）的物业服务费用年度决算、2015年11月以前（含当月）的公摊电费凭证的问题。董友义主张基于业主知情权要求启胜公司公布上述资料。对此，业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。该权利是业主基于对自有房屋享有的专有部分所有权及对所在小区的共有部分的共有权而固有的权利，性质上不属于债权，不适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于债权人向人民法院请求保护民事诉讼权利的诉讼时效期间的情形。因此，一审法院适用诉讼时效对董友义要求公开的物业服务费用收支情况，收支凭证、合同，物业服务年度决算，公摊电费凭证等资料予以限制，适用法律不当，本院予以纠正。前述日期之前的相关情况及资料，启胜公司亦应向董友义公布。关于2018年11月至2019年10月的月度物业服务费用收支情况是否应当公布的问题。鉴于《物业合同3》将《物业合同1》中关于按月公布物业收费支出情况的约定修改为按年公布，与《物业合同1》已包含于商品房买卖合同中并经业主确认不同，其修改未经董友义同意，对其不具有约束力。一审法院认定《物业合同3》对董友义有效不当，本院予以纠正。董友义要求其公布2018年11月至2019年10月的月度物业服务费用收支情况及2015年至2018年的年度物业服务费用决算符合《物业合同1》之约定，具有相应的合同依据，故本院予以支持。关于年平均满意度情况及满意度调查表是否应当公布的问题。上述资料依法并不属于业主知情权范畴，且依照《物业合同1》第九条的约定，业主满意度情况是在物业服务费用收费标准调整时参照的依据，并未约定启胜公司必须按年进行业主满意度调查，同时也没有证据证明启胜公司进行调查并保存了相应的满意度调查表。因此，一审法院对董友义的该项请求不予支持并无不当，本院予以维持。关于是否应当公布《广州市物业管理暂行办法》第十六条规定的所有材料的问题。结合该办法第十一至十六条规定的内容看，该办法分别规定不同情况下由建设单位、物业服务企业以及街道办事处或镇人民政府办理物业区域备案以及在办理物业区域备案时应当提交的资料，并相应的向业主履行公告的义务。既然董友义主张前述公告义务应由启胜公司履行，则一审法院结合第十三条和十六条的规定，依据双方举证情况，认定启胜公司未掌握公共场所、公共绿地面积和位置以及物业服务用房面积和位置的相关资料，并无不当，本院予以维持。关于是否应当公布维修资金筹集、使用情况。维修资金的筹集、使用情况属于业主知情权的范围，董友义依法有权要求启胜公司公布或查阅。但启胜公司辩称其未曾筹集、使用维修资金，而董友义也无证据证明其筹集、使用过维修资金，董友义要求即便数据为零也应向业主公布并无实际意义，故本院不予支持。综上所述，董友义的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院部分处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38359号民事判决第四项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38359号民事判决第五项；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38359号民事判决第一项为：广州市启胜物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向董友义出示2014年9月至2019年10月的月度物业服务费用收支情况以及2015年、2016年、2017年、2018年的物业服务费用年度决算；四、变更广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38359号民事判决第二项为：广州市启胜物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，依据其提供的2014年9月至2019年10月的月度物业服务费用收支情况向董友义出示相应的收支凭证、合同；五、变更广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38359号民事判决第三项为：广州市启胜物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向董友义出示2014年9月至2019年10月的公摊电费收费标准（即单价）、使用量及依据（即供电部门发出的缴费通知），以及广州市启胜物业管理有限公司已向供电部门代缴上述期间费用的凭证；六、驳回董友义的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由董友义负担50元，由广州市启胜物业管理有限公司负担50元。二审案件受理费100元，由董友义负担50元，由广州市启胜物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 瞿 栋审判员 张一扬审判员 李志明二〇二一年五月二十八日书记员 李蕴妍陈晓君