济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初6546号原告：王桂英，女，1956年8月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周毅（原告王桂英之女），1983年3月25日出生，汉族，住济南市。被告:吕国辉，男，1996年1月10日出生，汉族，住山东省海阳市。原告王桂英与被告吕国辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月14日公开开庭进行了审理，原告王桂英及其委托诉讼代理人周毅到庭参加诉讼。被告吕国辉经本院依法传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王桂英向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除王桂英与吕国辉于2020年3月21日签订的《济南市房屋租赁合同》；2、请求依法判令吕国辉支付王桂英2020年7月份的租金1650元及相应利息(以1650元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日即2020年10月14日起至吕国辉实际给付之日止)；3、请求依法判令吕国辉支付王桂英违约金1650元及相应利息(以1650元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日即2020年10月14日起至吕国辉实际给付之日止)；4、本案诉讼费由吕国辉承担。事实和理由：王桂英有一套位于济南市槐荫区道德北街*室(房产证号：鲁(20**)济南市不动产权第*******号)房屋，2020年3月21日，王桂英和吕国辉在中介公司的居间下签订了《济南市房屋租赁合同》，租期两年，自2020年4月1日至2022年3月31日，押一付三，双方协商免除了吕国辉两个月的房租，因此第一次支付房租时吕国辉仅支付了一个月的房租以及押金3300元，按照合同约定，吕国辉应当提前15天向王桂英支付2020年7月份至2020年10月份的房租，但是吕国辉以各种理由拒绝支付，经王桂英多次催要，吕国辉拒不支付，根据《济南市房屋租赁合同》第十条第(四)项的约定，吕国辉不按照约定支付租金达十日及十日以上的，王桂英有权解除合同，收回房屋，现吕国辉的行为已构成违约，故此王桂英诉至法院，请求判如所请。吕国辉未到庭亦未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。吕国辉经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭亦未答辩，视为其放弃答辩质证的权利。对王桂英提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月21日，王桂英作为出租人（甲方）、吕国辉作为承租人（乙方）、山东锦泽房地产经纪有限公司作为居间人（丙方）签订《济南市房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方坐落济南市槐荫区道德北街*室(房产证号：鲁(20**)济南市不动产权第*******号)房屋。该合同第三条载明：房屋租赁期自2020年4月1日至2022年3月31日，共计2年。甲方应于2020年3月21日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁房屋免租期：自2020年4月1日至2020年5月31日为乙方装修房屋时间，该期间为免租期，乙方不需向甲方支付租金。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。该合同第四条载明：租金每月1650元整，租金按季支付，租金总计36300元整。支付方式：押一付三，各期租金支付日期：提前15天支付下季度房租。该房屋交付时，乙方应向甲方支付1650元作为押金，甲方应向乙方开具收款凭证；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。该合同第十条载明：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日及十日以上的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日及十日以上的。2、欠缴各项费用的金额相当于及大于壹个月房屋租金的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。该合同第十一条载明：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%标准向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%标准向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，经双方协商一致按月租金的100%标准支付违约金，甲方还应退还相应的租金。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，王桂英依约向吕国辉交付了案涉房屋，吕国辉向王桂英支付了一个月的房租1650元、押金1650元，共计支付款项3300元。王桂英当庭陈述称，根据合同约定，吕国辉应在2020年6月15日交下一季度即7、8、9月份的房租，但是吕国辉未按期交，后其一方在2020年7月份联系吕国辉要房租，吕国辉以各种理由拒绝给其房租。其已经在2020年7月27日将涉案房屋收回。吕国辉向其支付的押金1650元其没有退还吕国辉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王桂英和吕国辉就案涉房屋签订租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在合同签订后均应严格履行合同义务，否则应依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方签订的房屋租赁合同第四条的约定，租金按季支付，吕国辉应提前15天即在2020年6月15日前支付下一季度（7、8、9三个月）的房租，而其未按合同约定日期交纳，且不按照约定支付租金达十日以上。双方签订的房屋租赁合同第十条第（四）1项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日及十日以上的。”。根据上述法律规定结合本案的事实，解除合同的条件已经成就，王桂英作为解除权人可以解除案涉房屋租赁合同。结合王桂英当庭陈述的其已经在2020年7月27日将案涉房屋收回的事实，本院认定其与吕国辉于2020年3月21日签订的《济南市房屋租赁合同》于2020年7月27日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王桂英当庭陈述称其已将案涉房屋收回，故不存在房屋返还问题。根据本案的事实，吕国辉尚未交纳2020年7月至9月的房租，故其应支付合同解除前尚未交纳的房租，即其应交纳2020年7月1日至7月26日的房租，王桂英主张7月份全月的租金依据不足，本院不予支持。经核算，吕国辉应向王桂英支付7月份租金1384元（1650/31*26）。王桂英要求吕国辉支付租金利息依据不足，本院不予支持。根据双方签订的房屋租赁合同第十一条的约定，吕国辉因违约应按月租金的100%标准向王桂英支付违约金，故王桂英要求吕国辉支付违约金1650元合法有据，本院予以支持。王桂英要求吕国辉支付违约金利息依据不足，本院不予支持。双方签订的房屋租赁合同第四条约定：租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。根据上述合同约定，吕国辉已支付的押金1650元应予以拆抵其应向王桂英支付的房租及违约金。综上所述，对王桂英主张的租金本院支持1384元，违约金本院支持1650元。吕国辉已支付的押金1650元应在其应承担的款项中予以相应折抵。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律和司法解释的规定，判决如下：一、原告王桂英与被告吕国辉于2020年3月21日签订的《济南市房屋租赁合同》于2020年7月27日解除；二、被告吕国辉于本判决生效之日起十日内支付原告王桂英租金1384元;三、被告吕国辉于本判决生效之日起十日内支付原告王桂英违约金1650元。被告吕国辉已支付的押金1650元在上述第二项至第三项判决的款项中予以相应折抵。四、驳回原告王桂英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元，由被告吕国辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  徐振华人民陪审员  张冬梅人民陪审员  王艳敏二〇二一年五月二十六日书 记 员  刘 琳