湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0624民初25号 原告：岳阳通利置业有限公司，住所地湖南省岳阳市华容县章华镇杏花村东路绿景现代城13栋501室。统一社会信用代码：91430623MA4PW3PE34。 法定代表人：杨义兵，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚得胜（特别授权），男，1964年2月5日出生，住广东省深圳市宝安区。系该公司股东。 委托诉讼代理人：李建中（一般代理），湖南云盟律师事务所律师。 被告：华容县自然资源局，住所地华容县杏花村东路27号。统一社会信用代码：11430623MB1C058599。 负责人：李劲松，系该单位局长。 委托诉讼代理人：庞剑波（一般代理），湖南榕城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏勇波（一般代理），男，汉族，1979年4月19日出生，住湖南省华容县。系该单位职工。 原告岳阳通利置业有限公司与被告华容县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，原告岳阳通利置业有限公司于2019年9月10日向华容县人民法院提起诉讼，华容县人民法院于2020年6月28日作出（2019）湘0623民初1917号民事判决书。岳阳通利置业有限公司、华容县自然资源局不服判决而提起上诉，岳阳市中级人民法院于2020年10月20日作出（2020）湘06民终2948号民事裁定书，撤销原判，发回华容县人民法院重审。华容县人民法院经审查后报请岳阳市中级人民法院指定管辖。岳阳市中级人民法院于2020年11月23日作出（2020）湘06民辖26号民事裁定书，指定本案由湘阴县人民法院审理。本院于2021年1月4日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告岳阳通利置业有限公司的委托诉讼代理人姚得胜、李建中，被告华容县自然资源局的委托诉讼代理人庞剑波、夏勇波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳阳通利置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法撤销（或解除）华土网挂2018-20《国有建设用地使用权出让合同》（在第二次庭审中明确为解除合同）；2.判令被告返还原告交付的土地出让价款14550000元，并赔偿从2018年10月10日至返还之日按年利率6%计算的利息（其中6600000元从2018年7月26日开始计算，剩余7950000元从2018年10月11日开始计算）；3.判令被告赔偿原告因履行该合同所造成的实际损失451355元（公共交易中心佣金170855元，土地平整费用10000元，建筑规划设计方案费用100000元，工作人员已领工资款170500元）；4本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年9月11日，原告与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要内容有：被告将位于华容县一中南侧，德雅苑西侧，宗地编号为2××7-6，宗地面积为5825.37平方米土地使用权出让给原告，总价款14550000元。原告在该宗土地范围内承建的建筑物、构筑物及其附属设施，应符合县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。其中建筑总面积13398.35平方米，建筑容积率不高于2.3不低于1，建筑限高21米，建筑密度不高于35%，绿地率不低于35%（详细内容见合同复印件）。合同签订后，原告按约定交付了全部土地价款14550000元。原告办理完土地建设使用权相关手续，在做规划设计方案过程中，委托有资质的专业机构于2019年8月正式出具方案，发现被告出让的5825.37平方米土地使用权的土地，在容积率不高于2.3，建筑限高21米的前提下无法建设出总面积13398.35平方米的建筑物，只能建设出总面积9490.68平方米建筑物。被告在挂牌拍卖中关于容积率的特定要求导致原告存在重大误解，误以为能按照2.3的容积率建设13398.35平方米的建筑面积，但实际上只能建设9490.68平方米建筑面积，相差3907.67平方米的建筑面积，无法实现合同目的，给原告造成重大损失。 被告华容县自然资源局辩称，一、涉案宗地在设计上可以达到容积率上限。《湖南省城乡规划管理技术规定（试行）》规定旧区中高层的容积率应控制在2.4以内，原县规划局参照该条确定了涉案宗地容积率为2.3。《城市居住区规划设计规范》规定了居住组团内的住宅用地占比应控制在70%-80%以内，住宅净密度应控制在28%以内，原县规划局据此确定涉案宗地建筑密度为35%（住宅净密度28%除以住宅用地最高占比80%）。从建筑密度与容积率的内在联系看，建筑密度0.35乘以层数7等于2.45，可见容积率可达上限；从涉案宗地的建设工程设计方案所依据的相关设计标准来看，可以做到达到容积率上限的同时符合设计标准。原告可以依照旧标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180-932016版）进行平面布局设计。事实上，规划条件和设计标准为房屋建筑设计留下很大弹性空间，设计方案可以有无数种，只要有一种设计方案容积率达到上限就足以说明涉案宗地的容积率可达上限，这取决于原告的取舍。如果原告注重可销售建筑面积，涉案宗地完全能够做足容积率，如果原告注重舒适度和品位，则涉案宗地不宜达到上限，原告不是做不足容积率，而是另有考虑。二、合同成立时原告不构成重大误解。原告与被告订立合同是原告内心真实的意思表示。涉案宗地是采取网上挂牌的方式公开出让的，竞买人的报价属于要约，网挂系统确定竞得人之后显示挂牌成交属于承诺，网挂系统显示挂牌成交时（2018年7月30日）土地出让合同即告成立，《网上挂牌出让公告》、《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》等文件只是合同内容的书面载体。原告与被告成立合同时上述格式文书尚未签订，上述格式文本对总建筑面积的记载与原告构成是否重大误解无关。竞价开始前，原县国土资源局已经在岳阳市公共资源交易网公布涉案宗地的规划条件等相关情况。原告作为有相关经验的开发商，在进行巨额投资时应当根据宗地区位条件、经济技术指标等进行投资分析。即使受其他因素制约无法达到容积率上限，只要差距在合理范围内就正常，理性房地产投资人不应苛求容积率完全达到上限。为维护交易安全和稳定，不应当随意变更、撤销合同。三、即便原告因重大误解而订立合同，原告也不能行使撤销权，涉案宗地出让合同成立后，原告多次向有关部分提出调整涉案宗地规划条件的请求，并于2018年12月27日向原县规划局提出了《请求优化华规函[2018]026号文件中限高指标的报告》。为此，原县规划局在2019年2月20日召开的2019年第一次规划专题委员会会议上进行了审议，明确不同意该方案，维持原规划出让条件。故即便构成重大误解，原告起诉时已经超过三个月的除斥期间，丧失撤销权。四、涉案宗地是通过原县规划局出具的函进行网上挂牌，网上挂牌公告里对出让条件进行了明确约定，不存在解除合同的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合双方当事人陈述，本院认定案件事实如下： 2018年6月28日，华容县自然资源局（原华容县国土资源局）在岳阳市公共资源交易网上发布《华土网挂（2018）20号出让公告》，出让华容县一中南侧，德雅苑西侧的一宗土地，土地面积5825.37㎡（8.7亩），土地用途为城镇住宅用地，出让年限为70年，其他规划指标：容积率≤2.3，建筑密度≤35%，绿地率≥35%，建筑限高21米。起始价6600000元，保证金6600000元，交款时间为合同签订之日起1个月内全部缴清。2018年7月26日，杨义兵向岳阳市公共资源交易中心缴纳保证金6600000元。2018年7月30日，杨义兵通过网络竞拍以14550000元的成交款竞得该土地。2018年8月1日，杨义兵向岳阳市公共资源交易中心支付交易佣金170855元。2018年8月29日，岳阳通利置业有限公司成立，杨义兵任法定代表人。2018年9月11日，华容县自然资源局与岳阳通利置业有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将上述杨义兵竞得的土地出让给岳阳通利置业有限公司，合同约定出让宗地编号为2××7-6，总面积5825.37平方米，坐落于华容县××西侧，用途为其他普通商品住房用地，出让年限为70年，出让价款为14550000元。合同第十三条约定了在该宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施应符合规划条件：建筑总面积13398.35平方米；建筑容积率不高于2.3不低于1；建筑限高21米；建筑密度不高于35%；绿地率不低于35%。合同签订后，岳阳通利置业有限公司依约支付了全部土地出让价款（2018年7月26日转账支付6600000元，2018年10月10日转账支付5000000元，2018年10月11日转账支付2950000元），华容县自然资源局也依约交付了土地。2018年12月27日，岳阳通利置业有限公司向华容县规划委员会提交《请求优化华规函［2018］026号文件中限高指标的报告》，称其公司在组织建筑设计的过程中发现，按照国家、省出台的有关住宅建筑设计的要求规定，在保证容积率≤2.3的前提下，该宗地出让规划条件中的另三个技术经济指标（建筑密度≤35%、绿地率≥35%、限高21米）中的绿地率与限高相互矛盾，无法同时满足，故请求华容县规划委员会根据实际情况和相关法规批准，在保证容积率的前提下调整建筑高度到50米。2019年1月22日，华容县规划局召开业务例会，会议对岳阳通利置业有限公司的报告进行审议后，决定维持原规划用地出让条件，将该方案上报审议。2019年2月20日，华容县规划局召开规划专题委员会，对岳阳通利置业有限公司主张的限高从21米调整到50米，中高层建筑为7-9层，旧城区容积率不大于2.4的方案表示不同意，要求维持原用地规划出让条件。2019年6月14日，岳阳通利置业有限公司与华诚博远工程技术集团有限公司签订《建设工程设计合同（一）》，委托华诚博远工程技术集团有限公司针对涉案宗地制作小区项目设计方案，该公司于2019年8月作出两份设计方案，方案一认为在保证建筑高度、建筑密度、绿地率的前提下，容积率仅达到1.63（建筑高度21米，建筑密度24.98%，绿地率35.02%，建筑面积仅为9490.68平方米）；方案二认为容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率这四项指标无法同时满足规划要求（建筑面积13396.84平方米，建筑密度24.59%，绿地率35.06%，建筑高度为33米已超限高）。据此，岳阳通利置业有限公司于2019年9月10日诉至华容县人民法院。因司法鉴定机构无法就“建筑容积率不高于2.3不低于1、建筑限高21米、建筑密度不高于35%、绿地率不低于35%，这四项出让条件是否相互矛盾”问题进行鉴定，华容县人民法院于2020年4月27日向岳阳市自然资源和规划局去函委托其对该专业问题予以答复。岳阳市自然资源和规划局于2020年5月18日以岳资规函［2020］9号函回复称，《城市居住区规划设计标准》（ＧＢ50180-2018）于2018年12月1日开始实施；根据建筑气候区划标准ＧＢ2××78-93，湖南属三区，按照《城市居住区规划设计标准》4.0.2居住街坊用地与建筑控制指标应符合表4.0.2的规定（气候三区7-9层容积率为1.7-2.1）。 另查明，在2018年12月1日《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）开始实施之前，应当遵循《城市居住区规划设计标准》（GB50180-1993）。《湖南省城乡规划管理技术规定（试行）》自2015年5月1日起试行，试行期两年。岳阳通利置业有限公司与华容县自然资源局在制作设计方案时应当遵循《城市居住区规划设计标准》（GB50180-1993）并参照《湖南省城乡规划管理技术规定（试行）》。 本院认为，本案是建设用地使用权出让合同纠纷。本案的争议焦点主要在于：一、岳阳通利置业有限公司是否享有《国有建设用地使用权出让合同》的解除权和其行使合同解除权是否已超过法定期间的问题；二、岳阳通利置业有限公司请求华容县自然资源局返还土地出让金及赔偿损失有无事实和法律依据。 关于争议焦点一： 在岳阳通利置业有限公司与华容县自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中没有约定一方解除合同的条件的情况下，分析岳阳通利置业有限公司是否享有合同解除权，指的是是否构成《中华人民共和国合同法》第九十四条中规定的法定解除情形。结合岳阳通利置业有限公司的诉求，关键在于华容县自然资源局出让的土地上所建建筑物能否达到合同约定的建筑面积。本院认为：合同约定的建筑面积不能达到，岳阳通利置业有限公司享有合同解除权。理由在于，岳阳通利置业有限公司委托华诚博远工程技术集团有限公司出具的设计方案能够证实，在满足涉案宗地规划条件及现行国家、省对住宅建筑的法律法规和标准的情况下能确定的计容建筑面积仅为9490.68平方米,容积率为1.63。华容县自然资源局虽主张建筑面积可以达到，但并未提交相应的方案作为证据予以反驳，只提供了简易模拟图。华容县规划勘测设计院刘翔在庭审中认可，该设计图没有按照小区的标准设计，并不完全符合《湖南省城乡规划管理技术规定（试行）》的规定，如房屋建设的三面墙与红线图仅有局部退让、东侧土地与涉案宗地南北长度不完全一致等，应当视为华容县自然资源局对岳阳通利置业有限公司的诉求未能提供有效的抗辩。因华容县自然资源局的违约行为导致岳阳通利置业有限公司的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定,岳阳通利置业有限公司对涉案合同享有法定的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，涉案合同并未约定解除权行使期限，也无相应法律规定的解除权行使期限，而华容县自然资源局未举证证实其对岳阳通利置业有限公司是否行使解除权进行了催告，并且华容县自然资源局的违约行为始终处于延续状态，故岳阳通利置业有限公司享有的法定解除权并未消灭。对岳阳通利置业有限公司主张解除《国有建设用地使用权出让合同》诉讼请求，本院予以支持并认定该合同自起诉状副本送达给华容县自然资源局之日（即2019年9月11日）解除。 关于争议焦点二： 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，依据合同取得的财产应当相互返还，故华容县自然资源局应向岳阳通利置业有限公司返还土地出让金14550000元。至于岳阳通利置业有限公司主张的损失，土地交易费用170855元，有岳阳市公共资源交易中心出具的正式发票证实，予以采信；平整土地的费用10000元，未得到黄辉本人证实且缺乏正式票据，不予采纳；员工工资系原告公司正常运转需要，与本案无关，不予采纳；建筑规划设计方案费用100000元，有华诚博远工程技术集团有限公司出具的收据，且能与《建设工程设计合同（一）》及该公司出具的两份设计方案形成完整的证据链，但因岳阳通利置业有限公司在签订合同前未尽审慎注意义务，存在一定过错，该100000元损失应由岳阳通利置业有限公司自行负担。因支付土地出让金14550000元产生的利息损失，本院酌情认定其中6600000元的利息自2018年7月26日起至2020年8月19日止按照年利率6%计算，自2020年8月20日起至实际清偿之日止按照岳阳通利置业有限公司起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（经查，2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率为4.25%，岳阳通利置业有限公司系于2019年9月10日起诉，故按照年利率4.25%计算）计算；剩余7950000元的利息自2018年10月11日起至2020年8月19日止按照年利率6%计算，自2020年8月20日起至实际清偿之日止按照年利率4.25%（理由同上）计算。 综上,经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、岳阳通利置业有限公司与华容县自然资源局于2018年9月11日签订的《国有建设用地使用权出让合同》于2019年9月11日解除； 二、限华容县自然资源局于本判决生效后三十日内退还岳阳通利置业有限公司土地出让金14550000元并支付利息（其中6600000元的利息自2018年7月26日起至2020年8月19日止按照年利率6%计算，自2020年8月20日起至实际清偿之日止按照年利率4.25%计算；7950000元的利息自2018年10月11日起至2020年8月19日止按照年利率6%计算，自2020年8月20日起至实际清偿之日止按照年利率4.25%计算）； 三、限华容县自然资源局于本判决生效后三十日内赔偿岳阳通利置业有限公司土地交易费用170855元； 四、驳回岳阳通利置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费111208元（由岳阳通利置业有限公司预交），由华容县自然资源局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  李拥军 人民陪审员  黄 利 人民陪审员  侯 静 二〇二一年五月二十一日 法官助理徐颖 书记员毛宇婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。