浙江省桐庐县人民法院民事判决书（2021）浙0122民初760号        原告：周世晨，男，1995年4月15日出生，汉族，住上海市。                委托诉讼代理人：黄启天，上海市东高地律师事务所律师。                被告：郑建华，男，1954年7月18日出生，汉族，住浙江省桐庐县。                被告：翁友梅，女，1955年7月23日出生，汉族，住浙江省桐庐县。                两被告委托诉讼代理人：曹思琦，浙江京衡律师事务所律师。                原告周世晨诉被告郑建华、翁友梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理，依法由审判员陆如有适用简易程序于2021年3月31日公开开庭进行了审理，原告周世晨的委托诉讼代理人黄启天、被告郑建华和翁友梅的委托诉讼代理人曹思琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告周世晨的诉讼请求：判令被告支付原告购房款10万元，并支付自2020年11月1日（诉讼中变更为2021年1月4日起诉日）起至实际支付之日止按同期贷款市场报价利率计算的资金占用利息。事实与理由：2016年12月20日，原告与案外人杭州鑫泽贸易有限公司（以下简称鑫泽公司）签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将上海市xxx房屋（以下简称案涉房屋）作价190万元出售给案外人鑫泽公司，其中购房款尾款10万元双方约定原告户口迁出后支付。因本案原告是受到“套路贷”诈骗，将房屋被迫低价出售用于偿还“套路贷”债务，鑫泽公司是诈骗犯罪嫌疑人联系的下家，房屋出售之价格也是明显低于市场价值，原告一直没有迁出户口，希望在刑事案件审理终结之后再提起民事诉讼主张权益，并非故意拖延，并且原告并没有给被告造成损失，双方亦没有约定原告不迁出户口是违约行为或者相应违约后果。2019年10月11日，原告户口已迁出案涉房屋，但鑫泽公司至今未支付购房款尾款10万元。                原告认为：案涉房屋已经过户给鑫泽公司，鑫泽公司早已占据案涉房屋，原告滞留在案涉房屋内的户口早已迁出，且鑫泽公司已将案涉房屋出售给其他善意第三人，鑫泽公司与善意第三人之间也没有因为房屋的占有使用问题或者户口问题等产生纠纷，出售房屋的钱款毫无疑问属于公司财产。鑫泽公司未经清算径直已于2020年7月28日核准注销，两被告系鑫泽公司股东，亦是鑫泽公司歇业担保人，应当承担清偿责任。                原告周世晨为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《上海市房地产买卖合同》一份，拟证明原告与鑫泽公司间的房屋买卖合同关系及其价款和支付方式等事实。                2、《付款凭证》一份，拟证明鑫泽公司通过其当时的法定代表人王文英账户支付购房款180万元，尚欠购房款尾款10万元的事实。                3、原告《常住人口居民身份证申领登记表》一份，拟证明原告已于2019年10月将其户口从案涉房屋迁出的事实。                4、鑫泽公司《公司登记基本情况》、《股东变动情况报告表》、《全体投资人承诺书》各一份，拟证明鑫泽公司于2020年7月核准注销，两被告系鑫泽公司股东，亦是鑫泽公司歇业担保人的事实。                被告郑建华、翁友梅答辩称：一、原告未履行房屋买卖合同约定的迁出户口的义务，存在违约情形。根据原告和鑫泽公司于2016年12月20日签订的《房地产买卖合同》补充条款（一）的约定，原告应将本人在案涉房屋地址内的户口在交房前迁出，再根据附件三付款协议的约定，鑫泽公司在原告将房屋地址内户口迁出后再支付剩余购房款10万元。事实上，自合同签订后原告从未按约定将户口迁出案涉房屋，为此鑫泽公司多次催告，原告都置之不理。鑫泽公司购买案涉房屋是用于投资的，作为投资人，无奈之下只能将原告的户口于2019年10月通过案涉房屋所在地派出所介入强制迁出。故原告违反了合同约定的迁户口的义务，实为根本违约。                二、原告未履行将房屋按时交付的义务，案涉房屋系被动交房，因此给鑫泽公司造成了损失。原告在双方签订了房屋买卖合同之后，原本应当根据双方约定交房并妥善处理房屋内租客问题。但鑫泽公司发现房屋内的租客迟迟不肯搬离，几次联系原告却是不予理会，而租客也是多番扯皮，鑫泽公司为了尽快收回房屋不得不于2019年3月赔付了租客7万元，租客这才搬离案涉房屋，该笔费用系原告违反交房义务给鑫泽公司造成的损失，理应进行赔偿。且因原告长期不迁户口、不主动交房，案涉房屋于2020年才得以低价转手卖出，因此给鑫泽公司造成了损失。                3、本案二被告系房屋买卖合同相对方鑫泽公司的股东，已尽实缴出资义务，即便需要承担鑫泽公司的遗留债务，也仅需承担有限责任。                综上，根据合同约定，鑫泽公司支付剩余购房款的前提条件是原告履行了“交房前迁户口”的义务，该笔款项具备“履行义务保证金”的意义，但原告怠于履行迁出户口和合理交房行为已然构成根本违约，违背了合同目的，在案涉合同的履行过程中存在重大过错，暂且不论原告给鑫泽公司造成的损失，仅根据原告违约的情形，支付尾款的条件便未成就，故恳请法庭驳回原告的诉讼请求。                被告郑建华、翁友梅为支持其答辩主张，在庭审后已提供下列证据：《腾房协议》一份，拟证明鑫泽公司为了尽快收回房屋不得不于2019年3月赔付了租客7万元，租客这才搬走的事实。                对原告提供的证据，被告质证如下：对证据1形式上的三性没有异议，予以认可。对证据2的三性没有异议，但对证明对象有异议。①根据合同补充条款（一）和附件三付款协议的约定，原告应将本人在案涉房屋地址内的户口在交房前迁出，鑫泽公司在原告将房屋地址内户口迁出后再支付剩余购房款10万元。事实上，自合同签订后原告从未按约定将户口迁出案涉房屋，为此鑫泽公司多次催告，原告都置之不理。鑫泽公司无奈之下只能通过派出所强制将原告的户口于2019年10月迁出案涉房屋。故原告违反了合同约定的迁户口的义务，实为根本违约。②双方签订房屋买卖合同后，原本应当根据双方约定交房并妥善处理房屋内租客问题。但鑫泽公司发现房屋内的租客迟迟不肯搬离，几次联系原告却是不予理会，而租客也是多番扯皮，鑫泽公司为了尽快收回房屋不得不于2019年3月赔付了租客7万元，租客这才搬走，该笔费用系原告违反交房义务给鑫泽公司造成的损失，理应进行赔偿。对证据3的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。根据合同补充条款（一）和附件三付款协议的约定，原告应将本人在案涉房屋地址内的户口在交房前迁出，鑫泽公司在原告将房屋地址内户口迁出后再支付剩余购房款10万元。事实上，自合同签订后原告从未按约定将户口迁出案涉房屋，为此鑫泽公司多次催告，原告都置之不理。鑫泽公司无奈之下只能通过派出所强制将原告的户口于2019年10月迁出案涉房屋。故原告违反了合同约定的迁户口的义务，实为根本违约。对证据4，本案二被告系房屋买卖合同相对方鑫泽公司的股东，已尽实缴出资义务，即便需要承担鑫泽公司的遗留债务，也仅需承担有限责任。                对被告提供的证据，原告质证如下：三性均有异议，一、原告从未见过该协议，原告认为该协议是被告伪造的；二、该协议两被告或者鑫泽公司未签章，且两被告也没有提供相关付款之银行流水，被告无法证实其陈述的真实性；三、该证据与本案没有关联性，协议中的xxx原告并不认识，原告不认可被告证明目的。                对原告提供的证据1、2、3、4，本院经庭审审核认为，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。                对被告提供的证据，本院认证认为，该证据为复印件，无甲方签字或盖章，无乙方xxx身份证明材料，且无租赁合同等相关证据材料佐证，无法确认其真实性；再者被告未提供付款凭证等证据证明该协议已实际履行的事实，故该证据本院不予认定。                根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年12月20日，原告与案外人鑫泽公司签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告将案涉房屋作价190万元出售给案外人鑫泽公司；合同第六条双方确认在2016年12月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款（一）双方约定：1、甲方（原告）原因造成该房屋无法过户到乙方（鑫泽公司）名下，甲方应赔偿乙方总房价20％的违约金，2、甲方承诺该房屋地址内户口在交房前迁出；合同附件三《付款协议》：双方约定房产过户到乙方（鑫泽公司）名下，甲方（原告）将房屋实际交付给乙方，乙方将购房款180万元支付给甲方指定账号（户口孙林，卡号×××，开户行中信银行杭州湖墅支行），剩余购房款10万元于甲方将该房屋地址内户口迁出再支付给甲方的指定账号（同上）。                2017年1月4日，案涉房屋经核准登记到鑫泽公司名下。2017年1月6日，鑫泽公司通过其股东（原法定代表人）王文英工商银行支付给原告指定账号购房款180万元。2019年10月11日，原告户口从案涉房屋迁出（庭审中原告方自认于实际交房后原告户口从案涉房屋迁出）。但鑫泽公司至今未支付购房尾款10万元。                另查明：鑫泽公司于2003年6月27日成立，注册资本50万元，企业类型有限责任公司（自然人投资或控股）。2019年5月24日，办理投资人（股权）变更登记（由原赵峻、王文英变更为郑建华、翁友梅）和法定代表人变更登记（由原王文英变更为郑建华）。变更登记后，鑫泽公司股东为郑建华（法定代表人，出资45万元，占比90％）、翁友梅（出资5万元，占比10％）二人。2020年7月28日，鑫泽公司因股东或股东会决议解散而申请并核准注销。2020年7月7日，鑫泽公司全体投资人出具承诺书承诺“本企业申请注销登记前未发生债权债务，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结。……。本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒”，由全体投资人郑建华、翁友梅签名，并有鑫泽公司盖章。                案涉房屋位于上海市xxx，住宅公寓房，建筑面积为44平方米，于2013年7月29日经核准登记权利人为原告周世晨（房改售房），权证号为杨2013016984；于2017年1月4日变更登记权利人为鑫泽公司（买卖），权证号为沪（2017）杨字不动产权第0XXXX号。2020年4月26日，鑫泽公司与周某理签订《上海市房地产买卖合同》，约定鑫泽公司以200万元的价款将案涉房屋转让给周某理所有，并于2020年5月22日变更登记案涉房屋权利人为周某理（买卖），权证号为沪（2020）杨字不动产权第0XXXX号。                本案经本院联系，原、被告双方表示同意诉前调解，本院于2021年1月14日受理诉前调解，案号为（2021）浙0122民诉前调116号。                本院认为：原告与鑫泽公司间的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。                根据《房地产买卖合同》补充条款（一）甲方（原告）承诺该房屋地址内户口在交房前迁出，但庭审中原告方自认于实际交房后原告户口从案涉房屋迁出，原告构成违约。但根据《房地产买卖合同》附件三《付款协议》双方约定剩余购房款10万元（即案涉价款）于甲方（原告）将该房屋地址内户口迁出再（由鑫泽公司）支付给甲方的指定账号。本院认为不论原告户口是主动迁出，还是被动迁出，只要原告户口迁出案涉房屋地址，鑫泽公司支付案涉价款的条件即成就，且鑫泽公司已于2020年4月26日将案涉房屋以200万元的价款转让给周某理所有，双方于2020年5月22日变更登记案涉房屋权利人为周某理（买卖）。故鑫泽公司至今未支付原告案涉价款，构成违约，应当依法承担违约责任。对被告认为支付案涉价款的条件未成就的主张，本院不予采纳。                鑫泽公司为有限责任公司（自然人投资或控股）于2020年7月28日因股东或股东会决议解散而申请并核准注销，无证据证实鑫泽公司依法进行了清算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条的规定，作为鑫泽公司全体股东的被告郑建华、翁友梅二人，也是在鑫泽公司登记机关办理注销登记时承诺承担法律后果和责任的股东，对公司债务依法应当承担清偿责任。                本案案涉价款虽然约定于甲方（原告）将该房屋地址内户口迁出再（由鑫泽公司）支付给甲方，但未约定户口迁出后的具体履行日期，根据《合同法》第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以在原告迁出户口后随时履行，债权人原告也可以在其迁出户口后随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，故对原告要求被告支付资金占用期间的利息应以本院于2021年1月14日受理诉前调解开始按同期一年期贷款市场报价利率3.85％计算为宜。                被告主张的损失缺乏证据证实，如果被告确有充分有效的证据证明因原告的违约给其造成损失的，可另行通过正当途径处理。                综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条的规定，判决如下：                被告郑建华、翁友梅于本判决生效之日起十日内支付原告周世晨购房款10万元和以10万元为基数从2021年1月14日起至生效判决确定履行之日止按年利率3.85％计算的资金占用利息。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。                本案受理费减半收取1150元，由被告郑建华、翁友梅负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。原告周世晨于本判决生效之日起十五日内向本院联系退费。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院开户银行、户名、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。                    审判员陆如有    二○二一年五月十八日            代理书记员庐茜            一、《中华人民共和国合同法》            第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。            第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。            第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：            （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。            （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。            （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。            （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。            （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。            （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。            第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。            第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。            第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。            二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》            第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。            公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。