山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1722民初1293号原告：菏泽伯爵房地产开发有限公司，住所地：单县。统一社会信用代码：91371722572876526U。法定代表人：林锡文，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐栋，山东荣清律师事务所律师。被告:秦齐，男，汉族，1997年9月10日出生，住山东省单县。原告菏泽伯爵房地产开发有限公司（以下简称“伯爵公司”）与被告秦齐商品房销售合同纠纷一案，于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告伯爵公司委托诉讼代理人徐栋庭参加了诉讼，被告秦齐经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。伯爵公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除伯爵公司与秦齐签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20160220003）；2.判令秦齐配合伯爵公司办理案涉合同解除后的网签销户等相关手续；3.判决秦齐赔偿伯爵公司经济损失50000元及支付违约金20000元。事实和理由：2016年2月20日，秦齐与伯爵公司签订了《商品房买卖合同》，约定采取银行按揭贷款方式购买了伯爵公司开发的伯爵国际花园小区56号楼1单元501室，另该合同第八条第2项约定“买受人如不按期偿还按揭贷款，且致使提供按揭的银行追究出卖人担保责任，视作买受人违约，出卖人有权单方面解除合同，造成的所有损失由买受人承担”。秦齐交付了首付款后，向银行申请按揭贷款230000元，伯爵公司为该按揭贷款提供了担保，并签订了《个人购房借款/担保合同》。自2019年7月份起，秦齐未再按约定履行支付按揭贷款的义务，给伯爵公司造成了经济损失，伯爵公司遂诉至本院。秦齐未答辩。本院经审理认定如下事实：1、2016年2月20日，秦齐以买受人的名义与伯爵公司以出卖人的名义签订的《商品房买卖合同》显示：出卖人为伯爵公司，购买人为秦齐。案涉房屋为伯爵国际花园小区56号楼1单元501室。第七条第3项约定：“贷款方式付款。买受人以银行按揭付款，首付款为126000元，商业贷款为230000元。”第八条第1（2）项约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）。”第2项约定：“买受人如不按期偿还按揭贷款，且致使提供按揭的银行追究出卖人担保责任，视作买受人违约，出卖人有权单方面解除合同，造成的所有损失由买受人承担。”第十一条第3项（1）项约定：“买受人在接到出卖人办理交房手续通知或按合同约定的交房时间逾期30日未办理房屋交接手续的，视为买受人已办理完毕房屋交接手续。”2、2016年3月24日，由中国工商银行股份有限公司单县支行、秦齐及伯爵公司三方签订的《个人购房借款/担保合同》显示：中国工商银行股份有限公司单县支行为案涉房屋银行按揭的贷款人，秦齐为借款人，伯爵公司为保证人。该合同第二十八条约定：“保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣手相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕。”3、加盖中国工商银行股份有限公司单县支行业务回单35张及伯爵公司制作的《代垫秦齐房贷计息明细表》显示：自2019年7月至2020年12月工商银行共扣划伯爵公司账户内款项234516.71元。另查明，伯爵公司与秦齐签订《商品房买卖合同》后，秦齐虽交付了案涉房屋的首付款并在银行办理了按揭贷款，但秦齐并未办理领取房屋的手续。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本院结合查明的事实，就本案法律的适用、解除案涉合同的条件是否成就、解除合同时间的确认及解除合同后的法律后果承担等问题分别作如下分析：关于本案法律的适用的问题，《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，秦齐自2019年7月起就未按约定履行支付房贷月供款，直至2020年12月，工商银行将案涉房屋剩余的按揭贷款从伯爵公司银行账户内予以扣清，秦齐在此期间违约的法律事实引起本案纠纷，依据上述法律规定，本案的审理应以民法典施行前的法律及相应司法解释作为评判的依据，但是法律、司法解释另有规定的除外。关于解除案涉合同的条件是否成就的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，据伯爵公司与秦齐签订的《商品房买卖合同》第八条第2项约定的“买受人如不按期偿还按揭贷款，且致使提供按揭的银行追究出卖人担保责任，视作买受人违约，出卖人有权单方面解除合同，造成的所有损失由买受人承担”内容可知，事实上秦齐自2019年7月至2020年12月未按约定履行按期偿还按揭贷款的义务，造成银行在伯爵公司的银行账户内将案涉房屋尚欠的款项予以扣划，双方约定《商品房买卖合同》的解除条件已经成就，伯爵公司自解除条件成就之日起就享有相应的解除权。另，《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款虽规定了内容为“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的解除权行使期限，但《中华人民共和国合同法》对此并未规定，且依据《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第二十五条“民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定”之规定，案涉《商品房买卖合同》系伯爵公司与秦齐于2016年2月20日签订，且系伯爵公司制作的格式合同，伯爵公司对解除事由应属“解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由”情形，民法典于2021年1月1日施行，伯爵公司于“民法典施行之日起一年内”行使解除权，于法有据，本院予以支持。关于解除案涉合同时间的问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……。”《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；……。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”关于对解除权人对未通知相对方而直接以提起诉讼方式主张解除合同的情形，合同法并未作出规定，故应依据《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”之规定，应适用民法典第五百六十五条第二款对此的规定。结合本案实际，鉴于伯爵公司并未举示向秦齐送达解除《商品房买卖合同》通知的相应证据，其依据“出卖人有权单方面解除合同”的约定行使解除权的效力应在秦齐收到本院送达的起诉状副本之日生效，故案涉《商品房买卖合同》应于2021年3月25日解除。关于案涉合同解除后的法律后果承担的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”如上所述，案涉《商品房买卖合同》于2021年3月25日解除，结合案涉《商品房买卖合同》实际履行的情况，秦齐应于合同解除后配合伯爵公司在相关房产部门办理网签销户手续。鉴于秦齐未到庭应诉，伯爵公司举示的证据亦无法完全查明秦齐为履行案涉《商品房买卖合同》所支付的相应房屋首付款、已偿还的按揭贷款本金与利息及其他费用，本院暂不处理为宜。关于伯爵公司主张违约金20000元的问题，伯爵公司依据案涉《商品房买卖合同》第八条第1（2）项约定的“按照累计应付款的1%”标准计算违约金，但根据该条款对“逾期付款责任”在该合同中适用的前提可知，秦齐已按约定向伯爵公司支付了房屋首付款并向银行成功办理了按揭贷款，且双方就违约事由成就的问题并未另行约定违约金事项，故伯爵公司以此条款要求秦齐支付违约金没有事实与法律依据。另，关于伯爵公司主张秦齐赔偿损失50000元的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案事实上是，自2019年7月起秦齐就开始未按约定履行支付按揭房款的义务，伯爵公司在此时即享有相应的解除权，其应当及时采取适当的措施防止损失的扩大，但事实上直至银行于2020年12月将案涉房屋剩余的房贷款一次性扣除后，伯爵公司才向法院提起诉讼行使解除权，故造成损失扩大的责任应归咎于伯爵公司，基于案涉合同的实际履行情况及案涉房屋现行价款与合同成立时差异较大的因素综合考量，根据民事公平性原则，对伯爵公司要求秦齐赔偿损失的诉求，本院不予支持。秦齐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的处分，应视为放弃了对原告所主张的事实和证据进行抗辩和质证的权利，应由其本人承担由此可能产生的不利诉讼后果。综上，伯爵公司以秦齐违反约定要求解除与其签订的《商品房买卖合同》，与法不悖，本院予以支持；对其要求秦齐支付违约金及赔偿损失的诉求，没有事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告菏泽伯爵房地产开发有限公司与被告秦齐于2016年2月20日签订的编号为20160220003号的《商品房买卖合同》于2021年3月25日解除；二、被告秦齐于本判决生效之日起十日内配合原告菏泽伯爵房地产开发有限公司在相关房管部门办理网签销户手续；三、驳回原告菏泽伯爵房地产开发有限公司其余的诉讼请求。案件受理费7690元，减半收取3845元，伯爵公司负担473.52元，秦齐负担负担3371.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  徐宏二〇二一年五月二十七日书记员  张晨