北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0108执异183号异议人（被执行人）：梁建民，男，1971年1月2日出生，汉族，户籍地山东省高唐县，公民身份号码×××。委托代理人：殷海芳，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。申请执行人：北京成吉思达供热节能科技中心，住所地北京市昌平区科技园区白浮泉路10号2号楼北控科技大厦1105室。法定代表人：刘建福。被执行人：北京国坤建筑机械租赁中心，住所地北京市海淀区小营后屯甲1号院8号平房。投资人：汪志文。本院在执行北京成吉思达供热节能科技中心（以下简称成吉思达中心）与北京国坤建筑机械租赁中心（以下简称国坤中心）、梁建民租赁合同纠纷一案[执行依据：（2011）海民初字第5386号民事判决、（2019）京01执复204号执行裁定；执行案号：（2020）京0108执恢989号]中，梁建民向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人梁建民述称，请求撤销对位于北京市昌平区昌平路x号院x号楼x层x单元x房屋（以下简称涉案房屋）的网络询价、评估、拍卖，在撤销之前先中止本案执行、中止房屋网络询价、评估、拍卖程序；请求依法撤销三份网络询价报告，因网络询价错误造成的费用损失由成吉思达中心承担。事实和理由如下：一、涉案房屋的网络询价报告财产超出了财产范围。1.涉案房屋不是梁建民的个人财产，是梁建民与石祖连的夫妻共同财产，对案外人石祖连的财产进行网络询价并出具报告不符合法律规定，法院拍卖石祖连的房产也没有事实和法律依据，侵害了案外人石祖连的合法财产利益。2.石祖连与成吉思达中心、国坤建筑中心之间没有权利义务关系，石祖连不是本案被执行人，对石祖连的财产进行网络询价并拍卖缺乏事实和法律依据。3.网络询价报告已经超出了案件被执行的财产范围，被询价的房屋是案外人石祖连的财产，对石祖连的房产进行询价出具报告显然是错误的。二、司法鉴定证书已经证明梁建民在北京市市场监督管理局办理的国坤中心过户手续非梁建民亲笔签字，与梁建民无关，海淀市场监督管理局已于2020年11月23日应作出行政执法公告，撤销了梁建民的变更登记，贵院拍卖梁建民名下的涉案房屋是错误的。三、涉案房屋是异议人的唯一住处，如果拍卖了该房产，会导致异议人在北京无家可归，无遮风避雨之处，流浪街头。四、成吉思达中心乱用诉权，随意追加梁建民为被执行人系错误的，梁建民不是国坤建筑中心的职工，更不是此单位的法定代表人。五、成吉思达中心伪造证据，骗取法律文书，侵害了他人的合法利益。六、本案三个网络询价公司出具的价格报告结果相差悬殊，不能作为房产价格拍卖的依据。本次网络询价报告，存在如下程序错误：1.询价的涉案房屋是梁建民及其所扶养家属所必需的房屋，法院只能查封，不能拍卖。因此它不属于需要拍卖变卖的财产，不应启动确认处置参考价的程序；2.法院在确定参考价前应当查明财产的权属、占有情况、质量瑕疵以及相关税费，本案未经查明，导致网络询价缺少参考依据，最终确定的参考价格比实际价格每平米低将近1万元。因为房价根据楼层、朝向、装修、居住情况的会有不同的差别，法院应当查明而没有查明；3.根据财产处置的参考规定，只有当事人议价不能或不成，定向询价不能或不成，财产无需由专业人员现场勘验或鉴定，且具备网络询价条件的，法院才应当通过司法网络询价平台进行询价。而本案并没有进行当事人议价或定向询价的程序。异议人在贝壳网找了两个在同小区挂牌的房屋，一个挂牌价是6万元/平，一个是5.9万元/平。而本次询价报告，阿里平台的询价是5.3万元/平左右，工商银行询价是4.8万元/平左右，京东平台是5万元/平左右。根据最高人民法院的财产处置规则，最终的参考价为三者的平均值，即5万元/平，比市场价每平米低近1万元。所以异议人要求撤销网络询价报告，请求法官考虑在过去的一年，受疫情影响房价起伏波动非常大，而这三份询价报告的有效期是一年。随着2020年国家免费接种疫苗的政策出台，现在对房价有了新的影响。原来的网络询价报告适用财产处置规定的最长期限，不符合实际情况。综上，网络询价报告是错误的，应依法撤销。经审查查明，本院于2011年9月13日就原告成吉思达中心与被告国坤中心租赁合同纠纷一案作出（2011）海民初字第5386号民事判决：一、被告北京国坤建筑机械租赁中心于本判决生效后十日内给付原告北京成吉思达供热节能科技中心租赁费三十三万六千元；二、被告北京国坤建筑机械租赁中心于本判决生效后十日内给付原告北京成吉思达供热节能科技中心车辆占用费五十六万九千六百元；三、驳回原告北京成吉思达供热节能科技中心的其他诉讼请求。判决生效后，由于国坤中心未履行判决义务，成吉思达中心向本院申请执行。在执行过程中，由于国坤中心无财产可供执行。成吉思达中心向本院提出追加申请，以国坤中心为个人独资企业为由，请求追加投资人梁建民、陈真真、汪志文为本案被执行人。在追加案件审理过程中，成吉思达中心向本院提出保全申请，本院于2019年5月6日保全查封了梁建民名下的涉案房屋。2019年8月7日，本院作出（2019）京0108执异468号执行裁定：追加梁建民、陈真真、汪志文为执行依据为（2011）海民初字第5386号民事判决的执行案件的被执行人。梁建民、汪志文、陈真真不服该裁定，向北京市第一中级人民法院申请复议。北京市第一中级人民法院经审查后，作出（2019）京01执复204号执行裁定：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108执异468号执行裁定；二、追加梁建民为执行依据为（2011）海民初字第5386号民事判决的执行案件的被执行人；三、驳回北京成吉思达供热节能科技中心其他追加被执行人的请求。2020年7月8日，本院恢复对本案的执行，执行案号为（2020）京0108执恢989号。执行过程中，本院于2020年9月28日作出（2020）京0108执恢989号执行裁定：拍卖被执行人梁建民名下涉案房屋。根据调取的涉案房屋的不动产登记簿显示，涉案房屋登记在梁建民名下，竣工日期为2007年9月11日。本院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律或司法解释规定的，可以向执行法院提出书面异议。本案中，被执行人梁建民向本院提出以下异议：一、主张本院查封拍卖的涉案房屋是夫妻共同财产，侵害了案外人石祖连的合法权益。由于梁建民系本案被执行人，并非提出案外人异议的适格主体。且石祖连已经针对涉案房屋提出了排除执行的异议，目前在执行异议之诉审理期间。故对于梁建民的上述异议申请，本院予以驳回。二、主张梁建民在国坤中心工商档案内的签字非其本人签字，故不应追加其为本案被执行人，进而执行其名下涉案房屋。梁建民的上述异议主张，实质是针对追加其为本案被执行人的执行裁定。该异议主张不属于执行异议的审查范围，其应当依法通过其他途径解决。三、主张涉案房屋系其唯一住房，拍卖涉案房屋将致使其在北京无家可归。但根据该房屋的网络询价结果，涉案房屋的评估价款远高于本案债权。且根据法院财产查控系统查询显示，梁建民在其户籍地有其他住房。故涉案房屋不属于被执行人维持生活必需的居住房屋，该异议理由不足以排除法院执行。四、主张涉案房屋的三个网络询价报告的评估程序违法，应予撤销。根据调取的执行日志，本院以短信的方式通知梁建民进行议价，但梁建民未在指定期限内提交议价结果。故本院对涉案房屋进行网络询价，并以全部司法网络询价平台出具结果的平均值为参考价，符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回梁建民的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提出副本，向北京市第一中级人民法院申请复议。审判长  朱卉灵审判员  潘亮洁审判员  李 莉二〇二一年五月二十八日书记员  崔佳辰