北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初10135号原告：李雁（反诉被告），女，1963年2月27日出生，回族，北京中荣安全印务公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：魏卓，北京德印律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘**（原告李雁之子），1990年1月21日出生，无业，住北京市西城区。被告：刘强（反诉原告），男，1985年6月26日出生，汉族，中国轻工业进出口总公司部门经理，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：崔柏琪、魏欣华，北京市京师律师事务所律师。原告李雁（反诉被告）诉被告刘强（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雁的委托诉讼代理人魏卓、刘**，被告刘强及其委托诉讼代理人崔柏琪、魏欣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雁向本院提出诉讼请求:1．请求法院依法判令被告支付违约金40万元；2．请求法院依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告李雁和被告刘强于2020年10月4日通过北京链家置地房地产经纪有限公司签署《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定被告向原告购买位于北京市西城区XX房屋，房屋总价款为800万元整。合同签订后，被告仅依约支付了第一笔定金10万元。此后，虽经原告多次催促，被告拒绝履行合同义务，并于2020年10月10日正式通知解除该合同。被告怠于履行合同的行为已经严重侵害了委托人的合法权益。经原告的委托代理人通过律师函催告督促被告继续履行合同义务，被告仍拒绝履行合同义务。被告应承担违约责任。现诉至法院，判如诉情。被告刘强辩称，2020年10月4日，双方签订合同当晚，答辩人就第一时间向中介表达了不想再购买这套房屋的意愿。并且于2020年10月5日凌晨通过微信并在早上6到8点期间通过电话，分别向链家公司及被答辩人的代理人刘**表达过协商意愿，希望原告退回定金，房屋另行出售。当时刘**回答考虑一下。此后，原告未再与答辩人就合同继续履行或退还定金有过沟通，直至2020年10月10日，刘**通过微信向答辩人询问是否要求解除合同，答辩人答复的是返还定金后合同终止，但被答辩人不同意返还定金。答辩人在签订合同后，及时与被答辩人协商，不存在恶意拖延支付购房款项的行为。答辩人支付了10万定金后，也并未实际占有使用房屋。被答辩人向答辩人返还定金后可以将房屋另行出售，被答辩人单方面选择继续等待答辩人支付房屋第二笔定金，在此期间若产生损失，应当由被答辩人自行承担。即使答辩人的行为构成违约，原告主张的违约金标准过高，应当酌情予以调整，首先答辩人并不存在违约的主观恶意，答辩人在发现房屋情况与实际情况不一致时，第一时间告知被答辩人解除合同的意愿并不会影响被答辩人再次对房屋进行出售；其次，违约金的目的是为了弥补一方违约后另一方因此遭受的损失，违约造成的损失是法律规定最为重要的衡量违约金高低的标准，链家公司提供的格式合同约定的违约金标准明显过高，希望法院根据双方合同履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平原则予以衡量调整违约金数额。反诉原告刘强向本院提出如下反诉请求：1．请求法院判决被反诉人返还定金10万元；2．本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2020年10月4日晚签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，反诉人购买被反诉人名下位于西城区XX的房屋，并于当晚向被反诉人支付定金10万元。签完合同回到家，反诉人在仔细查看合同以及链家、我爱我家公司二手房屋交易平台后，发现合同内容与链家中介邱帅所承诺的“该房屋满五唯一、税费较少”、“三楼与该房屋户型面积相同的房屋9月成交价格为820万”的内容完全不符，误导反诉人做出购买该房屋的决定。反诉人及时通过微信、电话方式与邱帅和被反诉人的儿子刘**协商，希望被反诉人退回定金，另行出售房屋，但被反诉人一方并未及作出答复。直至2020年10月10日，刘**通过微信向反诉人询问是否要求解除合同，反诉人的答复是被反诉人返还定金后合同关系终止，但被反诉人不同意返还定金。并且反诉人在2020年11月2日向被反诉人表达了继续履行合同的意愿。反诉人认为双方合同已于2020年10月5日解除，被反诉人应当将收取的定金予以返还。综上所述，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告李雁辩称，被告是违约方，其没有解约的权利，不存在要求返还定金的基础，如果被告承担了违约责任，我方同意返还定金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月4日，原告李雁作为出卖人，被告刘强作为买受人，通过案外人北京链家置地房地产经纪有限公司的居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定：出卖人所售房屋为西城区XX号房屋，房屋成交价格为230万元整，经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价570万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1．买受人向出卖人支付定金20万元。2．剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。合同第七条违约责任约定：……（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，并由出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。双方签订的补充协议约定：甲方（出卖方）：李雁，乙方（买受方）：刘强，鉴于双方经丙方居间就坐落于西城区XX的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：第一条成交总价款：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币800万元整，此价格为甲方净得价。第二条关于房屋交易具体事宜的约定第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1．定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2020年10月4日将第一笔定金10万元整以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2020年10月10日前将第二笔定金10万元以理房通支付。……3．关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于不晚于过户前2个工作日将第一笔购房款765万元以理房通支付甲方……。第五条违约责任1．甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2．甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3．乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。上述合同签订时，被告向原告支付了10万元定金。被告于当晚微信联系原告的儿子刘**表示其回家后发现合同条款与链家公司业务员说的不一致，其被链家公司业务员欺骗了，其希望次日与原告商量一下。2020年10月7日，被告向原告的代理人刘**发微信：“哥们你好，昨天跟你打电话你也不接，我只能给你发个信息。4号晚上由于我受链家的欺骗，草率签了合。回家后发现自己被链家欺骗了，心中有坎过不去。另外我全家两小孩，两大人，再加上两个老人，慎重考虑一下这个房子确实也住不下。这个房子没法购买了。望理解。给您带来一些麻烦，也特别抱歉。希望我们之间可以心平气和的协商下，把这件事情解决好，也别耽误您的计划。”原告对此未作答复。2020年10月10日，原告的代理人刘**给被告发送微信：“您好，今天10号，按合同条约应该支付第二笔定金10万元，请您明确表示是继续履行合同还是解除合同。”被告回复：“刘先生，您好。签合同之前，由于受到中介的隐瞒和欺骗，致使我对所购买房屋的关键信息产生重大误解，也是因为此，使得该房屋无法继续履行下去。另外，我过于乐观估计我能筹借到的现金，实际情况是我没有办法在约定时间内凑齐那么多的现金。所以第二天早上我就告知您合同无法履行，希望定金您可以返还给我，房子由您自由处置。”刘**通过微信回复：“咱先明确两点：1、你房子确定是不买了，要求解除合同？2、房屋可由我方另行卖与他人？”被告回复：“合同解除，定金返还，完成后本合同关系终止，房屋可以另行卖与他人。”原告的代理人刘**当日回复被告同意解除合同，但不同意返还定金，原因是被告违约，应承担违约责任。被告表示合同解除，原告应当退还定金。双方为此产生纠纷，现原告诉至本院，要求被告支付违约金40万元。被告不同意支付违约金并反诉要求原告返还定金10万元。经本院询问，双方均认可涉案买卖合同已经解除的事实，只是对合同解除的时间存在认识上的分歧，原告主张双方在2020年10月10日就解除合同的问题达成了一致意见，只是在被告是否需要承担违约责任的问题上存在争议，被告主张其在2020年10月5日已通知原告解除合同，故双方合同解除时间应为2020年10月5日，由于其在签订合同次日即已明确表示不再履行合同，原告并不会因为涉案合同的解除而产生损失。本院认为，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。关于涉案买卖合同解除时间问题，被告在合同签订次日，即向原告作出不再继续履行合同的意思表示，但被告提出解除合同的理由不符合法定或双方约定解除合同的条件，故被告不享有合同解除权，因此，被告主张涉案买卖合同于2020年10月5日解除的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告在原告未同意解除合同的情况下，不履行合同义务的行为构成违约，原告于2020年10月10日确定与被告解除合同的意思表示于当日告知被告，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议应于2020年10月10日因被告违约而解除。关于违约金，涉案买卖合同解除是因为被告违约所致，按照合同约定，被告应当向原告支付相当于合同总价款20%的违约金，被告主张双方约定的违约金数额过高，请求法院调整减少，对此问题，本院认为，双方合同签订次日，被告即向原告作出了解除合同的意思表示，双方合同解除时距签订合同仅6天时间，涉案买卖合同并未进入实质履行阶段，原告也未提交证据证明因被告的违约行为产生实际损失，双方合同约定的违约金标准过高，原告提出诉讼请求的数额虽然进行了大幅调整，但其调整后主张的数额仍属过高，本院根据双方合同履行情况、被告的违约情节，综合考虑原告的实际损失情况，秉持公平原则，酌情判决被告向原告支付违约金10万元，对原告诉讼请求的合理数额予以支持。关于被告反诉要求原告返还定金的请求，双方买卖合同已经解除，原告已选择要求被告支付违约金的方式承担违约责任，因此，原告应将收取的定金退还被告，现被告反诉要求原告返还定金的请求有法可依，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告刘强给付原告李雁违约金100000元。二、原告李雁于本判决生效之日起七日内退还被告刘强定金100000元。三、驳回原告李雁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元、反诉费1150元，由原告李雁负担3887元，由被告刘强负担913元，均已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年五月十日法官助理 姜 洁书 记 员 孙 萍