北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初469号原告：孙某某，男，1978年5月12日出生，住北京市朝阳区。被告：付某，女，1955年7月1日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：付某某（系付某之子），1986年7月7日出生，住北京市东城区。被告：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号。统一社会信用代码XXX。法定代表人：刘胜秋，总经理。委托诉讼代理人：杨会超，女，1986年7月17日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。原告孙某某与被告付某、北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告孙某某、被告付某及其委托诉讼代理人付某某、被告金色时光公司之委托诉讼代理人苟波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙某某向本院提出诉讼请求：1．请求判决付某退还原告购房定金25000元；2．请求判决金色时光公司退还原告代理费18000元；3．本案诉讼费由付某、金色时光公司负担。事实和理由：2020年10月12日，原告找到金色时光公司，要求金色时光公司为其寻找房源用于办理原告之子在密云区落户事宜。经金色时光公司介绍并提供居间服务，原告与付某于2020年10月17日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买付某所有的位于北京市密云区XXX房屋一套（以下简称涉案房屋），建筑面积59．53平方米，双方约定房屋价格为965000元。原告于2020年10月17日向付某支付购房定金25000元，原告于同日向金色时光公司缴纳了代理费18000元及手续费15000元。2020年10月19日，密云区建委审查购房资质时，原告被告知因其户籍不在密云区，不符合购房资格，故审批未通过。原告认为，现双方买卖合同无法继续履行，付某应退还定金，金色时光公司作为居间服务方，应在双方签订房屋买卖合同之前严格履行审查义务，并就原告是否具备购房资格问题向原告释明和告知。金色时光公司为促成交易，未尽审查义务，致使原告合同目的无法实现，应退还其收取的居间代理费和手续费。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院。付某辩称，1．孙某某的起诉与事实不符，陈述的观点没有事实和法律依据，其行为构成违约，无权要求付某返还合同定金。付某与孙某某签订的《房屋买卖合同》（合同编号：XXX）第六条第（二）款（第6页）中明确约定：“买受人或者买受人指定的第三方应当确认具备北京市购房资格，或最晚应当于本合同约定的购房资格审核时间或条件前取得北京市购房资格。因为买受人购房资格问题导致本合同延迟履行或不能履行的，买受人应当承担延迟履行或合同不能履行的违约责任”。因此，孙某某的行为构成违约，根据双方在《房屋买卖合同》第五条第（二）款2中约定：“买受人违约的，无权要求返还定金”。2．因孙某某违约，应当向付某支付违约金193000元。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十条第（二）款1、2、4约定：“买受人有下列行为之一的视为买受人根本违约”。其中明确列举了“在过户期限届满前不能取得北京市购房资格，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的”以及“约定期限内仍未取得购房资格的”等行为，“出卖人可以要求买受人承担违约责任和赔偿其他损失，违约责任为：房屋总价款的20%”。因此，孙某某应当按照房屋总价款的20%承担违约责任，向付某支付违约金193000元。3．孙某某的违约行为给付某造成房产重新出让的差价损失5000元，孙某某应向付某承担赔偿责任。首先，根据付某与孙某某在《房屋买卖合同》第十条第（二）款中明确约定：“出卖人有权要求买受人赔偿其他损失，包括但不限于……房屋差价等”。其次，依照合同第六条第（四）款2约定，双方应于购房资格审核通过后2020年10月25日前办理网上签约手续。付某于2020年11月7日与孙某某微信视频协商，对方坚持向法院起诉。经北京市密云区人民法院调解不成，双方于2020年11月14日初步就解除《房屋买卖合同》达成一致，被迫另找买家卖房。迟至2020年11月28日，付某才和新的买家签订新合同。最后，自10月25日至11月28日，孙某某直接延误付某卖房时间共计34天，导致付某被迫以更低价格的96万元出售房屋，比本案中原房屋买卖合同约定的965000元损失了5000元。按照合同约定，付某要求孙某某承担赔偿责任合理合法。4．孙某某应承担本案全部诉讼费用。本案纠纷的产生是因为孙某某的违约行为导致，付某支付的诉讼费用，依法应当判令由孙某某承担。综上，不同意孙某某的全部诉讼请求。金色时光公司辩称，我公司与原告系居间合同关系，本案系房屋买卖合同纠纷，根据一事一诉原则，我公司认为本案中不应涉及我公司与原告的法律关系；我公司在原告与付某签订买卖合同时已经对原告的购房资质进行了初步审核，原告是北京户口，名下无房屋，北京市限购政策并未对孩子户籍进行说明，我公司并不清楚建委审查购房资质包括审查孩子的资质；2020年12月，我公司工作人员联系原告，此时建委已审查并告知原告具有购房资质，本案原告购房资质未通过审核属于特殊情况，并非我公司审查错误或失误，我公司现已经将收取原告的贷款服务费15000元退还，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年10月17日，付某（出卖人、甲方）与孙某某（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX），约定付某将其所有的涉案房屋出售于孙某某，房屋成交价款为965000元。双方另约定：“……第三条经纪情况……本次居间活动，居间人收费标准为房屋总价款的2%，即人民币19300元，由买受方人承担。具体权利义务，由出卖人、买受人与房地产经纪机构另签订居间服务合同，具体约定见居间服务合同和售后服务合同……第五条成交价格、付款方式及资金划转方式……（二）款项支付1、买受人以贷款方式支付房款。2、房屋成交总价=定金+首付款+物业交割保证金+户籍迁出保证金+剩余房款（包括贷款）。定金为房款的一部分。买受人于签订本合同当日向出卖人支付定金，定金金额为￥25000元整……本定金为履行本合同所支付的定金，出卖人违约的，应当双倍返还定金；买受人违约的，无权要求返还定金……第六条权属转移登记……（二）签订本合同时，买受人或者买受人指定的第三方应当确认应具备北京市购房资格，或最晚应当于本合同约定的购房资格审核时间或条件前取得北京市购房资格。因为买受人购房资格问题导致本合同迟延履行或不能履行的，买受人应当承担迟延履行或合同不能履行的违约责任。（三）购房资格审核：买受人应当配合办理购房资格审核，提交购房资格审核的时间或条件为：2020年10月21日前……（四）网签、产权转移相关约定……2、买受人以贷款方式购买的双方应于购房资格审核通过后2020年10月25日前（约定条件）办理网上签约手续……第十条根本违约的违约责任……（二）买受人有下列行为之一的视为买受人根本违约：1、提供的证件资料不完整、不真实、无效并在合理期限内不能补正，或在过户期限届满前不能取得北京市购房资格，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、约定期限内仍未取得购房资格的……买受人有上述行为的，出卖人可以要求买受人承担违约责任和赔偿其它损失，违约责任为：房屋总价款的20%。出卖人有权要求买受人赔偿其他损失，包括但不限于律师费、居间服务费（如有）、诉讼费、鉴定费、交通费、房屋差价、因协商或诉讼产生的误工费等。在买受人承担前述违约责任和赔偿责任同时，出卖人有权选择继续履行本房屋买卖合同或单方解除本房屋买卖合同。特别约定：买受人具有本条前述一种或数种违约情形的，买受人自愿接受违约金惩罚，放弃要求调整违约金的权利，无论出卖人实际损失多少，买受人不得要求降低违约金……第十一条不可抗力。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明……”。孙某某（买受人、乙方）、付某（出卖人、甲方）、金色时光公司（居间方、丙方）于签订前述《北京市存量房屋买卖合同》同日签订《居间服务合同》，约定：“……第一条居间服务及标准。1、甲乙双方确认，共同委托丙方作为交易居间方，促成了双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，在居间过程中，丙方已经向甲、乙双方提供的居间服务包括：（1）为甲方房屋提供了市场推广，寻找潜在买家；（2）为乙方推荐市场上的待售房屋信息；（3）代领乙方实地看房；（4）为甲乙双方提供房屋交易政策咨询；（5）为甲乙双方提供房屋交易贷款咨询；（6）为甲乙双方提供房屋过户税务咨询；（7）为甲、乙双方提供二手房市场分析；（8）参与甲乙双方商谈，促成甲乙双方签署《北京市存量房屋买卖合同》。2、甲、乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，丙方的全部居间义务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。第二条居间服务费1、居间服务费因丙方已经完成了本协议第一条的相关服务，故甲乙双方同意应向丙方支付的居间服务费为《北京市存量房屋买卖合同》中商定的房屋总价款的2%，即人民币（大写）壹万玖仟叁佰元整（￥19300元）。2、经甲乙双方协商，以上居间服务费，由乙方全部承担，并于本合同签订当日向丙方支付；3、甲乙双方委托居间方代办其它事项（房屋核验、资格审核、网签、贷款、交税、房屋过户、物业交割等事项）的，另签订售后委托服务合同……第四条违约责任1、甲乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等：私自或者另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲乙双方应当承担违约责任；丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间服务费。2、义务人迟延向丙方支付本协议约定的居间服务费的，该迟延方除应向丙方支付居间服务费外，每迟延一日应向丙方支付违约金1000元；3、丙方违反本合同第四条约定的，丙方应承担相应的违约责任；4、甲方或乙方违反《北京市存量房屋买卖合同》或本合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方已收取的居间服务费用无须退还。如已支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。5、如甲、乙双方协商解除《北京市存量房屋买卖合同》，居间服务费尚未实际收取的，由甲、乙双方向丙方承担连带支付义务；已经收取服务费的，不予退还……”。2020年11月14日，金色时光公司退还孙某某手续费15000元，孙某某为金色时光公司出具《收条》，载明：“今收到北京金色时光房地产经纪有限公司退还孙某某（身份证号：×××）手续费人民币大写：壹万伍仟元（15000元）”。孙某某另向本院提交其与金色时光公司员工任某某微信聊天记录等证据，证明金色时光公司对其购房资质未进行审查，即要求其草率与付某签订合同的事实。付某对孙某某举证的证明目的不予认可。金色时光公司认可孙某某提交证据的真实性，但对证明目的不予认可。付某另向本院提交如下证据：1．付某、孙某某分别与金色时光公司员工任某某的微信聊天记录截屏照片，证明孙某某与付某、任某某就购房资格审核无法通过一事，要求宽限时间；孙某某通过任某某转达，“以孩子没有户口本”为由，告知购房资格未通过审核；付某询问孙某某是否继续履行合同，孙某某表示不继续履行合同。2．孙某某、付某、付某某、任某某的微信群聊记录截屏照片，证明2020年11月6日，付某在微信群中提出，希望孙某某继续履行合同，并给出具体建议，孙某某拒绝履行合同，属于违约行为，故付某不应返还孙某某定金。3．孙某某、付某、付某某、任某某微信视频协商过程截屏照片，证明2020年11月7日，孙某某、任某某、付某、付某某在微信群就“是否履行房屋买卖合同一事”进行视频协商，孙某某拒绝履行合同的行为构成根本违约，应向付某支付违约金。4．付某与人民调解员微信聊天记录截屏照片及付某与买受人签订的新的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX），证明付某与孙某某经诉前调解，双方于2020年11月14日就解除2020年10月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》达成一致，并约定对定金和违约金等争议问题继续诉讼解决；自2020年10月25日至11月28日，孙某某直接延误付某卖房时间共计34天，导致付某被迫以960000元，即更低价格出售房屋，产生损失5000元，故孙某某应当赔偿付某房屋差价损失5000元。5．2021年3月18日付某与金色时光公司员工的录音资料，证明孙某某接受密云区住建委购房资格核验和复议时，未如实、完整、准确提交离婚协议、判决书等文件，孙某某系以非自身过错为由，拒不履行合同，属违约行为。孙某某对付某举证的证明目的不予认可，金色时光公司认可付某所提交的除2021年3月18日录音资料以外的证据的真实性。另查，2020年11月14日，孙某某、付某在诉前调解阶段，协议解除双方于2020年10月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX），对合同解除后的其余争议问题，双方协商未果，进入诉讼阶段。庭审中，孙某某、付某认可双方签订的前述合同在2020年11月14日解除，金色时光公司主张该事实与其无关，未发表意见。在本案审理过程中，本院依据付某申请，调取了北京市密云区住房和城乡建设委员会的核验资料，该资料显示2020年12月9日核验结果为核验不通过，2020年12月10日核验结果为核验通过并说明“经核实，孙某某婚姻状况为离异，与第二任妻子婚生子女没有户口，经市建委，密云区住建委，以及朝阳区XX派出所各单位部门沟通，允许孙某某在密云区政务服务局住建委窗口，办理购房资格审核业务”。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《收条》、微信聊天记录截屏照片等证据材料在案佐证。本院认为，根据庭审查明事实，本院对孙某某、付某于2020年11月14日协议解除二人于2020年10月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX）的事实予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案现有争议在于孙某某与付某解除合同前，孙某某是否构成违约，其各项诉讼请求是否应当予以支持，对此，本院分析如下：一、孙某某是否具有违约行为根据本案现已查明事实，孙某某因购房资格审核未通过而未能按照约定履行与付某的合同义务，客观上已经构成违约，后孙某某提起诉讼，要求解除与付某的房屋买卖合同关系，亦印证了孙某某违约的事实。在本案诉前调解过程中，孙某某、付某关于合同解除达成一致意见，但并不代表付某认可免除孙某某的违约责任。本院认为，当事人在合同中明确约定给付定金，在实际交付定金后，如一方不履行合同除有法定免责的事由外，应对其适用定金罚则。本案中，孙某某未履行合同约定并无法定免责事由，且其主动提起诉讼要求解除合同关系，明确拒绝履行合同，故本院对孙某某要求返还定金的诉讼请求不予支持。二、金色时光公司的居间服务费是否应予退还根据本案查明事实，金色时光公司促成了孙某某与付某的房屋买卖合同订立，金色时光公司已经履行了《居间服务合同》的约定义务，后孙某某、付某协商解除房屋买卖合同关系，而《居间服务合同》中亦明确记载：“如甲、乙双方协商解除《北京市存量房屋买卖合同》，居间服务费尚未实际收取的，由甲、乙双方向丙方承担连带支付义务；已经收取服务费的，不予退还”，故本院对孙某某该项诉讼请求不予支持。此外，本院认为，孙某某、付某、金色时光公司于签订《北京市存量房屋买卖合同》同日签订《居间服务合同》，《居间服务合同》系《北京市存量房屋买卖合同》附件之一，为便于解决当事人争议，减少当事人诉累负担，本案对孙某某该项诉讼请求一并予以处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百二十一条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙某某的全部诉讼请求。案件受理费八百七十五元（系原告孙某某预交），由原告孙某某负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二一年五月三十一日法官助理 江 南书 记 员 李 曼