山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0983民初99号原告：刘伟，男，1974年4月27日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：郑力，山东信望律师事务所律师。被告：山东卓亚房地产开发集团有限公司，住所地聊城市高新技术产业开发区中华南路**卓亚大厦。法定代表人：徐焕普，董事长。委托诉讼代理人：毕思星，该公司肥城项目经理。委托诉讼代理人：耿勇，山东桃都律师事务所律师。原告刘伟与被告山东卓亚房地产开发集团有限公司（以下简称卓亚房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟及其委托代理人郑力、被告卓亚房地产公司的委托诉讼代理人毕思星、耿勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟向本院提出诉讼请求：1.判决被告协助原告办理位于肥城市的不动产过户登记手续；2.判决被告向原告支付逾期办理不动产过户登记手续的违约金77238.74元（以购房款503512元为基数，自2016年4月1日起按日万分之一计算至2020年6月13日，此后违约金继续计算至不动产过户登记办理完毕止）；3.本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月19日，原被告双方签订编号为1410160005的《商品房买卖合同》，由原告购买了被告开发的位于肥城市“肥城卓亚·香格里”的1幢1单元1-601室住宅楼、1幢-2006号储藏室，合同约定商品房总价款465216元、储藏室总价款32277元。合同签订后，原告以现金和银行转账方式交款323512元，以按揭贷款方式交款180000元，共计实际交付购房款503512元。合同第七条约定，出卖人应当在2015年12月31日前交付使用。合同第十四条约定，出卖人交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关完成初始登记，商品房交付使用90日后，出卖人不能提供办理权属证书所需条件，买受人不退房的，出卖人自约定日期至买受人实际能办理权属证书之日，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。然而，被告在交房后，却因一直不具备办证条件，导致不动产过户登记手续迟迟未能办理。2020年6月13日，被告张贴通知，告知业主可以办证，但要求交回全部原始资料，拒不承担逾期办证的违约责任。鉴于上述情况，现特此具状起诉，请求法院依法判处。卓亚房地产公司辩称，被告同原告在合同中就办理产权证约定：商品房交付使用90日以后。出卖人不能提供办理权属证书所需要条件的，应自约定日期至买受人实际能办理权属证书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。本案造成延迟办理的原因如下：一、原告诉讼请求“判决协助原告办理香格里1幢1-601室住宅、1幢-2006号储藏室不动产过户登记手续”不能成立。本案涉案房屋系不动产新购商品房登记，由权利人持相关材料单方申请即可，并非原告诉称的过户登记。2020年6月13日，答辩人已经张贴通知办理产权证，原告可自行或委托中介办理即可，其该项诉讼请求不应支持。二、原告诉称支付逾期办证违约金方面：1、原告本人对延迟办理产权证有违约行为，根据2015年施行的《山东省住宅专项维修资金管理办法》第11条规定：商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金；第12条规定：未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。本案原告至今未缴纳维修基金，客观上造成小区办理综合备案验收延迟及办证日期顺延，其应承担相应责任。2020年6月13日,我公司已经通知办理产权证。2、导致办证逾期的其他不可抗力原因，（1）消防规范法规体系于2015年1月和2018年8月两次大的调整，造成综合备案验收延迟及办证顺延。（2）在综合备案验收中，由于新冠疫情于2020年1月23日爆发而停工停产至5月20日左右。最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》4.指出“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更，据此，应予扣减相应期限。3、（1）约定违约金标准过分高于原告损失,请人民法院对本案约定违约金予以调整减低。原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第11条指出“当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。相对人主张违约金约定合理的，应提供相应的证据”。原告买房时房价为3854元,现房价9000元左右,至今仍担保贷款中,从公平原则看,并未造成原告损失。并且原告没有充分证据造成损失。(2)原告起诉主张自2016年4月1日起主张违约金，基于诉讼时效原则，超过诉讼时效的不应予以支持。综上，请予以依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：一期会员内部认购协议书原件一份、商品房买卖合同原件一份、收据原件四份、个人住房（商业用房）借款合同原件一份、通知复印件一份；被告提交证据：商品房买卖合同原件一份、通知照片打印件一份、《山东省住宅专项维修资金管理办法》一份、肥城市房产管理局关于调整住宅专项维修资金交存业务流程的通知、肥城市人民政府办公室关于印发肥城市住宅专项维修资金管理办法的通知。对以上证据的真实性双方均无异议。经审查，以上证据来源合法、内容真实、与本案相关，本院经审查予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交的催缴通知书照片两份及电话催缴截图一份，用以证实于2019年4月30日、2020年3月26日书面通知及电话短信催缴维修基金。原告质证称，原告没有收到2019年4月30日的通知，也没有见到被告方张贴过这份通知，照片是被告方自行拍摄的，对其真实性有异议，对此不予认可，对于其中的短信截图被告方应当提交发送短信的原始工具，以提供给法庭及当事人核查其真实性，鉴于被告方目前没有提交这一原始载体，对这份证据的真实性不予认可。本院认为,被告提交的上述证据均未提交证据的原始载体，无法证实照片拍摄时间及短信是否发送，故对该组证据本院不予采信。2、被告提交2018年消防法规修改或实施名称照片截图打印件一份及新冠疫情后泰安复工复产新闻报道打印件一份，用以证实以上不可抗力造成综合验收延误导致产权办证延误。原告质证称有关消防法规的修改原告需庭后核实，但是即便是存在修改，也不能构成被告免责的事由，这种情况不属于法律规定的不可抗力，关于新冠疫情后泰安复工复产新闻报道，该情形也不能成为被告方推脱责任的事由，因为导致延期办证的原因是被告方开发建设的商品房不具备办证条件，而不是因为疫情的原因，办证条件直到2020年6月份才具备。经本院查询，被告照片载明的相关的灭火、防火规范系2018年1月1日实施、提交的新闻报道也系真实报道，对该组证据的真实性本院予以确认，但被告的证据能否实现其证明目的，本院将结合其他证据和法律规定予以综合认定。3.原告申请证人梁某、孙某出庭作证，用以证实其2017年至2019年间多次找被告，要求办理产权证书。庭审中，两证人陈述其自2017年、2018年起至2020年期间，其与包括原告在内的其他业主一起去被告处，要求办理房产证。被告质证称，对证人证言真实性有异议，不予质证。本院认为，两证人出庭作证并接受质询，符合证据形式要件。两证人和原告均系“肥城卓亚·香格里”1号楼业主，证人均系完全民事行为能力人，庭审中的陈述客观，对证人证言本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月29日，原告刘伟与被告卓亚房地产公司（原系聊城卓亚房地产开发有限公司肥城分公司）签订《一期会员内部认购协议书》，约定刘伟认购卓亚房地产公司开发建设的肥城“卓亚·香格里”项目1号楼1单元601室。2014年10月19日，刘伟（买受人）与卓亚房地产公司（出卖人）签订编号为第1410160005号的《商品房买卖合同》，并在肥城市房产管理局备案。合同约定：刘伟购买卓亚房地产公司开发的位于肥城市的“卓亚·香格里”项目1幢1单元1-601室（含1幢储藏室-2006号），总价款为497493元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关完成初始登记。商品房交付使用后90日后，出卖人不能提供办理权属证书所需要条件的，双方同意按下列1、2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自约定日期至买受人实际能办理权属证书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。截至2016年7月16日，刘伟向卓亚房地产公司付清全部房款共计503512元。同日,卓亚房地产公司向刘伟交付了涉案房屋。2020年6月13日，卓亚房地产公司通知业主“卓亚·香格里”1号楼可以办理不动产证，请业主携带购房合同一本、房款及维修基金收据（或发票）到香格里1号楼103铺办理登记。刘伟于2021年4月25日向卓亚房地产公司交存了维修资金。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。现卓亚房地产公司已向刘伟交房四年有余，刘伟要求卓亚房地产公司协助其办理不动产权登记，符合合同约定，本院予以支持。卓亚房地产公司未按照合同约定的期限为刘伟办理房产权属登记,已构成违约,应承担违约责任。本案争议焦点一是涉案违约金的计算期间、计算标准；二是原告诉求是否超过诉讼时效。关于焦点一，依据合同约定，卓亚房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关完成初始登记，不能提供办理权属证书所需要条件的，出卖人自约定日期至买受人实际能办理权属证书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。违约计算的初始日期是交房使用后90日内，本案交房时间为2016年7月16日，故违约金应自2016年10月15日起计算。关于违约金计算的截止时间，刘伟主张违约金计算至不动产权证办理实际办理完毕止，卓亚房地产公司不予认可。本院认为，卓亚房地产公司于2020年6月13日便通知1号楼业主携带购房合同一本、房款及维修基金收据（或发票）办理不动产证，但因刘伟未按时交存维修资金，致使其未能办理不动产权证。故在2020年6月13日之后，未能办理不动产权证系因刘伟自身过错导致，而非因卓亚房地产公司。卓亚房地产公司辩称，因相关新消防规范的实施及因爆发新冠肺炎疫情导致验收、办证迟延，系不可抗力，应扣减相应的期限。本院认为，卓亚房地产公司所举证的相关消防规范，发布时间与实施时间均有较长的间隔，并非不可抗力，不能作为扣减违约期的事由。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分关于合同案件的审理第4点，系关于交付房屋和支付购房款的相关规定，而非对逾期办理不动产权登记的规定，与本案无关，故对卓亚房地产公司的辩称，本院不予采纳。故违约金计算期间为2016年10月15日至2020年6月13日。关于违约金的计算标准，刘伟主张按照合同约定，卓亚房地产公司辩称约定违约金标准过分高于原告损失,请人民法院对本案约定违约金予以调整减低。本院认为，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照该条款规定的违约金计算标准，涉案合同约定的违约金计算标准为日万分之一，即年息3.65%，并无过高，本院不予调整，对卓亚房地产公司的辩称本院不予采纳。综上，刘伟交付购房款共计503512元，本案违约金应以503512元为基数，自2016年10月15日起计算至2020年6月13日，按照每日万分之一计算，共计67369.91元(503512元×0.0001×1338天)。关于焦点二，卓亚房地产公司答辩称，刘伟主张违约金已超诉讼时效。本院认为，刘伟申请的两证人的证言均能够证实刘伟自2017年至2020年期间，多次向卓亚房地产公司主张权利，要求其协助办理房权证书，属于诉讼时效中断的情形，故刘伟的诉求未超诉讼时效。卓亚房地产公司未能提供足以反驳证人证言的证据，应承担举证不能的不利后果，故对其辩称，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告山东卓亚房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内，协助原告刘伟办理位于肥城市的“卓亚·香格里”1幢1单元1-601室（含1幢储藏室-2006号）不动产权登记；二、被告山东卓亚房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告刘伟迟延办理不动产权属登记的违约金67369.91元；三、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。如果被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费865元，由原告刘伟负担123元，由被告山东卓亚房地产开发集团有限公司负担742元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为，本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 翟春峰二〇二一年五月六日法官助理 王 莹书 记 员 朱圣红