上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初23333号原告：姚威，男，1981年8月8日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：刘琳，女，1981年5月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李东方，上海李东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱松年，上海李东方律师事务所律师。原告姚威与被告刘琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，由审判员秦冬红独任审理，因疫情影响于2021年3月2日中止审理，于2021年5月26日恢复并公开开庭进行了审理。原告姚威，被告刘琳及其委托诉讼代理人李东方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚威向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告姚威与被告刘琳签订的房屋买卖合同；2.判令被告刘琳返还原告姚威定金10万元；3.判令被告刘琳支付原告姚威实际损失182万元;4.判令诉讼费由被告刘琳承担。事实和理由：原、被告于2020年9月12日签订了《房地产买卖合同》和《补充协议》，约定被告向原告出售位于上海市浦东新区银山路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，总价为356万元，另约定原告支付被告房屋装修补偿款。原、被告、中介公司链家三方还签订了《居间服务合同》。当晚，原告支付被告购房定金10万元。2020年9月13日，原告向链家支付了中介费87,020元。根据约定，原、被告应在2020年9月30日前完成网签。2020年9月26日，被告电话告知链家经纪人表示反悔卖方，希望解除合同。原告得知后当即拒绝并要求继续履行合同。之后，原告按约前去网签，被告未去。2020年9月30日，被告向链家经纪人通过微信发送了一份被告签字的《解除函》，随后链家经纪人转发给了原告。原告仍表示要继续履行合同。2020年10月1日，原告向被告发送《催促履行合同通知书》，要求被告继续履行合同，但被告此后未履行。故原告诉至法院，要求判如所请。被告刘琳辩称：同意解除合同及双倍返还定金20万元。不同意其余诉讼请求。诉讼费由法院依法判决。房屋转让价为458万元。双方未签订正式买卖合同，对交房等具体内容均未约定。2020年9月30日被告向原告提出解除合同。本院庭审中，由原、被告对房地产买卖合同、房地产权证、结婚证、通话录音文字整理笔录及收款收据、协议书、上海市不动产登记簿、佣金确认书、解除函、邮件交寄单、催促履行合同通知书、情况说明、被告与中介人员的微信聊天记录、被告另售房屋的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、上海市存量房交易资金监管协议、退款记录、链家网页记录进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后认定事实如下：被告是系争房屋的产权人。原、被告于2020年9月12日签订了《房地产买卖合同》和《协议书》，约定：被告向原告出售系争房屋，总价为356万元，另约定补充约定原告支付被告房屋装修补偿款102万元；双方最晚不得晚于2020年9月30日前赴居间方处网签用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜，被告有义务配合提供网签前五日内的上海市不动产登记簿以核验十项登记信息；双方确认，在2020年10月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告无正当理由单方逾期解除本合同的，视为被告根本违约，原告有权单方解除本合同，原告应书面通知被告，被告应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金；若双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本的，则根本性违约责任的标准为总房价的20%的违约金；被告承诺系争房屋在2020年9月份使用致远学区为初一学期，若承诺不实，则按约定履行违约条款；……。签署《房地产买卖合同》和《协议书》当日，原告支付被告定金10万元。2020年9月26日，被告电话告知链家经纪人表示反悔卖方，希望解除合同。原告得知后当即拒绝并要求继续履行合同。之后，原告按约于2020年9月27日前去网签，被告未去。2020年9月30日，被告向链家经纪人通过微信发送了一份被告签字的《解除函》，随后链家经纪人转发给了原告。原告仍表示要继续履行合同。2020年10月1日，原告向被告发送《催促履行合同通知书》，要求被告继续履行合同，但被告此后未履行。原告于2021年5月26日当庭变更诉讼请求，其中一项为要求解除原、被告之间的房屋买卖合同。被告当庭同意解除合同。被告于2021年1月22日将系争房屋另行出售给案外人，网签合同价为356万元，实际成交价为484万元。原告自认于2021年1月另行购买了一套房屋。关于溢价损失。原告举证了2021年1月、4月的其他房屋的成交价的网页打印件，以证明系争房屋在2021年1月的总价为580万元、2021年4月的总价为640万元；被告对此不认可。被告另行出售给他人的总价为484万元。本院认为，原告举证的证据是其他房屋的成交价，其他房屋的总价因外部状况、内部装修等因素不同而不同，不能以其他房屋的成交价来界定系争房屋的成交价，且被告于2020年9月30日书函通知原告解除合同，原告于2020年9月30日即明知被告不会与原告网签合同，此日起原告即应当及时采取另找房源等措施防止损失扩大，因此，原告不能根据2021年1月、4月的其他房屋房价确定溢价损失为182万元。被告另行出售房屋的总价为484万元，有网签合同及盖有中介公司公章的补充协议相佐证，与原、被告约定的总房价458万元，溢价26万元。本院认为：《协议书》系《房地产买卖合同》的补充，视为《房地产买卖合同》的一部分。双方约定装修补偿款为102万元，是为了避税，依法认定无效。双方关于总房价的真实约定为458万元，双方约定总房价458万元及《房地产买卖合同》中除房价以外的其他约定内容，均系原、被告买卖房屋的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应按约履行。被告签署合同后反悔不卖方，并通知原告解除合同，构成根本性违约，应承担相应的违约责任。原告于2021年5月26日当庭通知被告解除合同，被告表示同意，本院确认双方的房地产买卖合同于2021年5月26日解除。《房地产买卖合同》约定，被告无正当理由单方逾期解除本合同的，视为被告根本违约，原告有权单方解除本合同，原告应书面通知被告，被告应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。现合同解除，被告应退还原告定金10万元。被告违约致使合同解除，按约应承担约定总房价的20%违约金71.2万元。鉴于《房地产买卖合同》系双方为准备网签所签订的预约，原告所付定金10万元仅占约定总房价的2%，被告另售房屋赚取的溢价为26万元，原告也已另行购买他处房屋弥补了部分溢价损失，故本院酌定被告支付原告损失13万元。原告要求被告支付其余款项的意见，不符合法律规定，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告姚威与被告刘琳2020年9月12日签署的关于上海市浦东新区银山路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产买卖合同中关于房价的约定条款无效，确认双方约定的上述房屋总价为458万元，并确认原告姚威与被告刘琳之间的关于上海市浦东新区银山路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产买卖合同于2021年5月26日解除；二、被告刘琳于本判决生效之日起十日内返还原告姚威定金10万元；三、被告刘琳于本判决生效之日起十日内支付原告姚威违约金13万元；四、驳回原告姚威的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,080元，减半收取计11,040元，由原告姚威负担8,665元，由被告刘琳负担2,375元。不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红书记员  王晔璐附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。