陕西省宝鸡市中级人民法院民事判决书 (2021)陕03民终52号上诉人（原审被告）司博文，男，汉族，生于1980年4月18日，初中文化，农民，住眉县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人：李超群，陕西炎城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：眉县XX街XX道XX村XX村XX小组。法定代表人：赵振红，任组长。委托诉讼代理人：高军峰，男，生于1970年7月15日，汉族，初中文化，住眉县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系眉县首善街东关第三村民小组党支部书记。委托诉讼代理人：孙永鸿，陕西恒浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘小哲，男，汉族，生于1975年4月13日，系蜀香九州餐饮服务有限公司经营者，住眉县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。上诉人司博文因与眉县XX街XX道XX村XX村XX小组（XX村XX组”）、刘小哲租赁合同纠纷一案，不服陕西省眉县人民法院（2019）陕0326民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人司博文的委托诉讼代理人李超群,XX村XX组的委托诉讼代理人高军峰、孙永鸿均到庭参加诉讼。被上诉人刘小哲经本院合法传唤未到庭应诉，依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。司博文上诉请求：撤销陕西省眉县人民法院（2019）陕0326民初645号民事判决，将本案发回重审或依法改判。事实与理由：1、涉案租赁合同属于无效合同，一审未查清原告的出租权和诉权，判决解除合同及支付租金结果错误；2、本案“承诺书”并非上诉人司博文所为，不应作为司博文承担责任的依据和理由，且承诺书内容无法确定债务数额，一审判决上诉人承担下余租金错误，判决上诉人对拖欠租金承担连带责任错误；3、上诉人与眉县蜀香九州餐饮有限公司属于两个不同的民事主体，腾退房屋的义务应当在合同无效的基础上作出，一审判决上诉人腾退原告房屋错误。XX村XX组答辩称，本案租赁合同合法有效，被上诉人对涉案房屋拥有所有权，上诉人的上诉请求均不能成立，请求二审法院驳回上诉、维持原判。XX村XX组一审诉讼请求：1.请求依法解除原、被告的租赁合同，依法判令被告腾出眉县XX镇XX街XX广场XX层约599平方米的房屋并交还原告；2.依法判令被告支付拖欠的房租572544元以及从2019年4月16日起按每月28752元支付房屋占用费至搬离交还房屋之日。3.依法判令被告支付拖欠物业费9224.6元以及电费1000元。4.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，原告眉县XX街XX道XX村XX村XX小组与被告刘小哲于2016年6月1日签订房屋租赁合同。合同约定原告将其所有的位于眉县XX镇XX街XX广场XX层约599平方米的房屋租赁给刘小哲，租金约定每年345024元。2016年3月11日起将房屋交给刘小哲，双方约定有3个月装修期，装修期房租是免租的。被告刘小哲从2016年3月15日进场装修，2016年6月15日开始计算租金。合同签订后，原告如约履行了合同约定交付了房屋，被告刘小哲也如约交清了第一年的租金，挂牌经营小龙坎火锅店。合同未约定租赁期限。合同一年期满后，经原告催要后，2017年11月8日二被告向原告做出书面承诺并签字摁印，承诺书表示：我承诺欠东关三组房屋租金分两次付清，春节前付一部分，2018年3月15日前全部付清。后二被告先后两次向原告支付了6万元（2017年11月8日原告出具收款收据注明收到刘小哲房租三万元；2018年2月3日原告出具收款收据注明收到蜀香九州房租三万元）的租金。2017年12月5日火锅店由小龙坎更名为蜀香九州，法定代表人为司博文。从2017年6月15日至今，对拖欠原告其余租金未支付。 2018年5月10日原告向被告发出催款通知书。2018年6月14日原告向被告发出收房通知书，至今被告仍实际占有原告的出租房屋。现原告诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，原告眉县XX街XX道XX村XX村XX小组与被告刘小哲之间签订的租赁合同，系自双方真实自愿意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法生效的合同对合同双方均具有约束力。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。现原告要求解除合同，支付下欠租金，并腾退房屋，应予支持。被告刘小哲缴纳一年租金经营火锅店，合同满一年后，被告刘小哲继续占房经营，原告也继续向被告刘小哲催收租金，原告和被告刘小哲签订的原租赁合同继续有效。至今刘小哲并未和原告解除或终止合同，更也未向原告腾退租赁房屋，其作为承租人应当依法按照原租赁合同约定，支付相应的租金（即按照双方约定年租金345024元从2017年6月15日起计算至腾退租赁房屋之日）。原告曾就第二年（即2017年6月15日-2018年6月14日）租金，向被告刘小哲催收，被告刘小哲于2017年11月8日向原告支付租金3万元，并于当日做出书面承诺并签字摁印，承诺书载明：对欠东关三组房屋租金分两次于2018年3月15日前全部付清。在本案审理过程中，被告司博文对在刘小哲签名的支付租金承诺书上自己的签名按印予以否认，并申请对承诺书中本人的签名按印申请鉴定的请求，本院按程序将相关卷宗材料送往宝鸡市中级人民法院，经宝鸡市中级人民法院委托陕西中金司法鉴定中心鉴定，后陕西中金司法鉴定中心鉴定期间以司博文未配合采集指纹等鉴定工作且不缴纳鉴定费用，按相关规定退回卷宗终止鉴定，故被告司博文应当承担举证不能的法律后果，即本院足以认定刘小哲签名的支付租金承诺书上“司博文”的签名按印为司博文自己所为，并应视为司博文自愿对被告刘小哲拖欠的第二年租金承担连带清偿责任；后被告司博文也于2018年2月3日以蜀香九州名义支付原告租金3万元；综前所述，被告司博文应对第二年（即2017年6月15日-2018年6月14日）下余租金285024元继续向原告承担连带清偿责任。同时，被告司博文辩称，被告刘小哲因欠司博文资金较大又还不上，于2017年12月5日将火锅店的经营权转让给司博文，司博文将火锅店更名为蜀香九州，足可认定司博文自认其自2017年12月5日之后实际占有涉案租赁房屋，故被告刘小哲与司博文应依法向原告腾退涉案租赁房屋。对于原告关于物业费9224.6元以及电费1000元的诉请，因原告未提供相应的证据证实自己的主张，故本院不予支持。现被告刘小哲因下落不明经本院依法公告传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对本案的抗辩权，由此造成的不利法律后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、依法解除原告眉县XX街XX道XX村XX村XX小组与被告刘小哲之间房屋租赁合同。二、由被告刘小哲于判决书生效后三十日内支付原告眉县XX街XX道XX村XX村XX小组租金（按照双方约定年租金345024元从2017年6月15日计算至租赁房屋腾退之日，但需扣除被告刘小哲、被告司博文已支付的6万元租金）。被告司博文对其中2017年6月15日-2018年6月14日的下余租金285024元，承担连带清偿责任。三、被告刘小哲与被告司博文于判决书生效后三十日内腾退原告租赁房屋。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9628元，由二被告负担。二审期间，XX村XX组向法庭提交了案涉租赁房屋的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，本院组织双方进行了质证，上诉人司博文对上述证据真实性、合法性认可，对证明目的不认可，同时表示不再主张租赁合同无效。二审查明的法律事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，眉县XX街XX道XX村XX村XX小组与刘小哲2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人均有权随时解除合同，故眉县XX街XX道XX村XX村XX小组主张解除案涉合同，于法有据，刘小哲作为承租人应当承担支付拖欠租金、返还房屋的民事责任。    关于上诉人司博文在本案中的责任承担方式， 2017年11月8日，司博文与刘小哲向眉县XX街XX道XX村XX村XX小组做出书面承诺并签字摁印，该《承诺书》明确载明：“我承诺欠东关三组房屋租金分两次付清，春节前付一部分，2018年3月15日前全部付清。”对于上述承诺行为，上诉人司博文主张其属于债务加入，本院认为，所谓债务加入,亦称并存的债务承担,是指原债务人并不脱离债的关系,而由第三人加入到债的关系中来与原债务人一起承担债务。依据该《承诺书》的形式与内容以及当事人之间的履行情况看, 司博文的行为符合债务加入的特征，故对上诉人该上诉主张予以采信，但对于司博文加入债务后，如何承担责任的问题，本院认为，上诉人加入债务后,与债务人之间成立连带关系,对同一债务负连带责任，债权人可以请求债务人履行义务,也可以径直向第三人请求履行义务。故原审法院认定司博文承担连带责任，并无不妥。   关于《承诺书》所述“租金”是指2017年6月15日至2018年6月14日的全年租金，还是2017年6月15至2017年11月8日的租金，本案双方各执一词，对此除应根据文义表述进行通常理解以外，还应结合双方的交易习惯及合同约定，本案所涉合同明确约定租金一年一次性支付，眉县XX街XX道XX村XX村XX小组与刘小哲的第一年租金亦是一次性履行完华，据此，原审法院认定《承诺书》所涉租金为一年租金，并无不当，上诉人该上诉理由不能成立。关于房屋返还问题，如前所述，案涉租赁合同相对方系眉县XX街XX道XX村XX村XX小组与刘小哲，司博文未与XX村XX组签订租赁合同，并非合同当事人，合同终止后，返还房屋的义务应由承租人承担，不能因为司博文债务加入行为，增加其合同义务，原审法院对此认定不当，本院予以纠正。综上，上诉人部分上诉理由成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：    一、维持眉县人民法院（2019）陕0326民初645号民事判决第一项，即“依法解除原告眉县XX街XX道XX村XX村XX小组与被告刘小哲之间房屋租赁合同。”；二、撤销眉县人民法院（2019）陕0326民初645号民事判决第二项、第三项、第四项；三、刘小哲于本判决生效后三十日内支付眉县XX街XX道XX村XX村XX小组2017年6月15日至2018年6月14日剩余租金285024元；四、司博文对上述第三项判决承担连带清偿责任；五、刘小哲于本判决生效后三十日内支付眉县XX街XX道XX村XX村XX小组2018年6月15日至案涉合同解除之日的租金（以年租金345024元的标准进行计算）； 六、刘小哲于本判决生效后三十日内搬离并向眉县XX街XX道XX村XX村XX小组交还案涉租赁房屋；七、若刘小哲未按上述第六项判决确定的期限搬离租赁房屋，则支付眉县XX街XX道XX村XX村XX小组本判决生效后第三十一日起至实际搬离租赁房屋之日止的房屋占用费（参照年租金345024元的标准进行计算）；八、驳回眉县XX街XX道XX村XX村XX小组其他诉讼请求；九、驳回司博文其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9628元，由刘小哲承担6628元，由司博文承担3000元；二审案件受理费9628元，由眉县XX街XX道XX村XX村XX小组承担1628元，由刘小哲承担5000元，由司博文承担3000元;二审公告费500元，由刘小哲承担。 本判决为终审判决。                         审  判  长     邱有前    审  判  员     李宝萍审  判  员     彭  澍    二0二一年四月二十八日  法官助理      王家英书  记  员    刘宜卓