广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初30073号原告：华夏银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市海珠区叠景路223号至253号（单号）及广州大道南904、906号自编副楼一层E102、二层E218单元，统一社会信用代码914401016699719922。负责人：方靓，职务行长。委托诉讼代理人：何志瑜，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏阳彬，广东金轮律师事务所律师。被告：陈华坚，男，1987年10月1日出生，汉族，住所地广州市天河区，被告：黄群姚，女，1991年1月5日出生，汉族，现因××在×××××××服×，被告：广州市万畅房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区科学城东荟二街115号自编01房，统一社会信用代码91440101340174955A。法定代表人：周振坤，董事长。委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。原告华夏银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称华夏银行海珠支行）诉被告陈华坚、黄群姚、广州市万畅房地产有限公司（以下简称万畅房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员邹妍独任审理，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何志瑜、被告陈华坚、被告万畅房产公司的委托诉讼代理人李彪到庭参加了诉讼，被告黄群姚因正在服×，不能到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、依法判令被告陈华坚、黄群姚向原告清偿借款本金989232.02元及贷款偿清日止的利息、罚息、复利（暂计至2021年3月14日利息107240.56元，罚息2642.61元，复利8721.72元，自2021年3月15日起按编号GZGZ20P××××××××××8号《个人房屋抵押借款合同》相关约定计收罚息和复利）；2、判令被告万畅房产公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令原告对被告陈华坚、黄群姚名下位于广州市萝岗区（现为黄埔区）×××××住宅自编××、××栋××大街×号（自编××栋）××层3××6房在拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权；4.依法判令三被告承担全部的诉讼费和保全费。事实与理由：2018年3月27日，原告与三被告签订编号GZGZ20P××××××××××8号《个人房屋抵押借款合同》，其中约定：（1）原告向被告陈华坚、黄群姚发放贷款人民币100万元，贷款期限为30年，自2018年3月27日起至2048年3月27日止，贷款用途为购房；（2）贷款利率为中国人民银行贷款基准利率（五年以上期限档次）上浮5%；（3）若被告陈华坚未能按本合同约定的还款期限偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；（4）若被告陈华坚在合同项下任何一笔贷款本息发生逾期，原告有权宣布全部贷款提前到期，提前收回贷款本息；（5）被告万畅房产公司对上述合同项下产生的所有债务承担连带清偿责任，等。合同签订后，原告依约向被告陈华坚、黄群姚发放贷款人民币100万元，并且上述房产已办妥抵押登记手续。目前，被告陈华坚、黄群姚未按合同约定还款，根据合同约定，原告已向被告寄送相关的债务提前到期通知书，宣布上述合同项下的债务提前到期，并要求被告立即偿还所有到期贷款本金并结清利息、罚息、复利。经原告多次催收，三被告至今仍未依约还款。被告陈华坚辩称：原告所述属实，同意原告的诉讼请求。被告黄群姚辩称：原告所述属实，同意原告的诉讼请求。被告万畅房产公司辨称：不同意原告对万畅房产公司第二项、第四项的诉讼请求，万畅房产公司无需承担连带清偿责任，请求法院依法判决驳回。理由：1.原告与万畅公司签订的《个人房屋贷款合作协议》第六条约定：“保证期间：如购房人向乙方购买的为预售商品房，保证期间为自甲方向购房借款人发放贷款之日起至购房人所购房屋办妥预告抵押登记之日止。……保证期间届满次日，乙方的担保责任解除。”第十七条约定：“如本协议与购房人借款合同、协议等其他合同关于乙方权利、义务、责任等约定不一致的，则以本协议为准。”2.根据《个人房屋贷款合作协议》第十七条约定，原告提交的《个人房屋抵押借款合同》约定与《个人房屋贷款合作协议》不一致的，以《个人房屋贷款合作协议》约定为准。3.根据《个人房屋贷款合作协议》第六条约定，涉案房屋为预售商品房，万畅房产公司保证期间至购房人所购房屋办妥预告抵押登记之日止。根据原告提交的《不动产登记证明》，涉案房产已于2018年9月13日办妥预告抵押登记，万畅房产公司的担保期限已于该日届满。本案中原告主张被告陈华坚、黄群姚之欠款，均是在万畅房产公司担保期限届满后发生，万畅房产公司无需对上述欠款承担连带清偿责任，原告对万畅房产公司的诉讼请求没有合同和法律依据。原告华夏银行海珠支行就其主张提交了以下证据：证据一、《个人房屋抵押借款合同》，证明了华夏银行海珠支行和陈华坚、黄群姚存在合法的借款法律关系，万畅房产公司对《个人房屋抵押借款合同》项下的债务承担连带清偿责任；证据二、《放款凭证》，证明华夏银行海珠支行向陈华坚、黄群姚发放贷款人民币100万元；证据三、《不动产登记证明》，证明陈华坚、黄群姚的房产办理了抵押登记，华夏银行海珠支行依法享有优先受偿权；证据四、欠款明细及还款明细，证明陈华坚、黄群姚逾期未还款构成违约以及拖欠华夏银行海珠支行的债权本息情况；证据五、《催收逾期贷款/欠息通知书》，证明陈华坚、黄群姚逾期清偿债务，华夏银行海珠支行依法进行催收。被告陈华坚、黄群姚对上述证据均无异议。被告万畅房产公司的质证意见：对证据一的真实性予以确认，关联性不确认，该证据中关于万畅房产公司保证期间的约定与双方签订的《个人房屋贷款合作协议》中关于保证期间的约定不一致，应依《个人房屋贷款合作协议》的约定来确定万畅房产公司的保证期间；对证据二、证据三无异议；对证据四、证据五的证据三性由法院确定。被告万畅房产公司就其抗辩主张提交了以下证据：《个人房屋贷款合作协议》、《广州市商品房买卖合同（预售）》及《广州市不动产首次登记告知通知书》，证明涉案房屋为预售商品房，根据《个人房屋贷款合作协议》第六条约定，万畅房产公司的保证期间至办妥预告抵押登记之日已届满，陈华坚、黄群姚的欠款与万畅房产公司无关；万畅房产公司已于2019年9月对本案房产所涉的广州市萝岗区（现为黄埔区）×××××住宅自编××、××栋××大街×号、×号（自编号××、××栋）不动产办理了不动产首次登记手续，登记号为19登记05××××35号。原告华夏银行海珠支行的质证意见：对上述证据的真实性予以确认，关联性不确认，《个人房屋贷款合作协议》中关于保证期间的约定不符合法律规定，属于无效条款。本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对对方的证据的真实性均无异议。上述没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证，根据已确认的证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：原告华夏银行海珠支行（乙方）与被告陈华坚、黄群姚（甲方）、万畅房产公司（丙方）于2018年3月27日签订编号为GZGZ20P××××××××××8号的《个人房屋抵押借款合同》，合同约定：本笔借款只能用于甲方购买坐落于广州市萝岗区（现为黄埔区）××大街×号（自编××栋）3××6室，本合同项下的借款金额为人民币壹佰万元整。借款期限为叁拾年，自2018年3月27日始至2048年3月27日止。贷款利率为年利率5.145%。借款利率按浮动利率确定，采用央行人民币贷款基准利率5年以上期限档次，本合同按结息周期调整，自基准利率调整后的下一个结息周期适用，均按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮5%确定。甲方选择等额本息还款法分期还本付息，按月还本付息，还款日为每月20日。甲方不按本合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。本合同项下保证选择阶段性担保，即丙方对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任。甲方自愿提供位于广州市萝岗区（现为黄埔区）××大街×号（自编××栋）3106室的房产向乙方提供抵押，作为对本合同项下贷款的担保。甲方如不按本合同约定偿还贷款和支付应付的任何款项或不遵守本合同的任何条款或发生任何违约事件时，乙方有权通知甲方并行使抵押权，请求人民法院对抵押财产进行拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。按本合同出售或处分该抵押房产所得的款项，依下列次序清偿乙方债权：鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公证费、律师费等实现债权和担保权利的费用、损害赔偿金、违约金、复利、罚息、利息、本金。丙方自愿且不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公证费、律师费等实现债权和担保权利的费用及甲方应付其他款项承担连带保证责任。本合同的保证期间，自本合同约定的甲方每次应偿还贷款本息之日起两年。因甲方或丙方违约致使乙方采取诉讼方式实现债权的，违约方应承担乙方为此支付的鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公证费、律师费及其他实现债权的费用。甲方未按合同约定还本付息，乙方有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和/或要求保证人承担连带保证责任，等。上述合同签订后，原告依约于2018年4月2日发放了贷款100万元，且《贷款直通发放借款凭证》载明贷款利率为5.145%，起息日期为2018年4月2日。2018年9月13日原告与被告陈华坚、黄群姚在广州市国土资源和规划委员会就广州市萝岗区（现为黄埔区）×××××住宅自编××、××栋××大街×号（自编××栋）××层3××6房办理了预抵押登记，权利人为华夏银行海珠支行，义务人为陈华坚、黄群姚，不动产权证书号为粤（2018）广州市不动产权证明第06××××58号。合同履行期间，被告陈华坚、黄群姚未能按期支付利息，原告于2020年6月向被告陈华坚发送《华夏银行催收逾期贷款/欠息通知书》，要求借款人清偿所欠本金、利息及罚息等。截至2021年3月14日止，被告陈华坚、黄群姚尚欠原告贷款本金989232.2元，利息107240.56，罚息2642.61，复利8721.72元，合计1107836.91元。原告因催收款项无着，遂于2020年11月2日向本院提起诉讼。另查，2017年6月30日原告（甲方）与被告万畅房产公司（乙方）签订（协议编号：海珠支行-2017-00010号）《个人房屋贷款合作协议》，其中约定：第一条、甲乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作，双方合作房屋项目名称万科山景园，地址位于广州市萝岗区永顺大道以南；第六条、乙方同意按约定为购房借款人提供全额不可撤销的连带责任保证，如购房者向乙方购买的为预售商品房，保证期间为自甲方向购房借款人发放贷款之日起至购房人所购房屋办妥预告抵押登记之日止；如购房人向乙方购买的为现售商品房，保证期间为自甲方向购房借款人发放贷款之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记之日止；保证期间届满次日，乙方的担保责任即解除；第十七条、如本协议与购房人借款合同、协议等其他合同关于乙方的权利、义务、责任等约定不一致的，则以本协议为准；等。再查，据广州市不动产登记查册表记载，广州市黄埔区××大街×号、×号（自编号××、××栋）不动产已于2019年9月11日办理不动产所有权首次登记，权利人为广州市万畅房地产有限公司，其中城市规划房屋用途为××大街×号、×号3-××层为住宅等。本院认为：原告与被告陈华坚、黄群姚、万畅房产公司签订的《个人房屋抵押借款合同》，原告与被告万畅房产公司签订的《个人房屋贷款合作协议》，均为各方当事人在协商一致基础上的合意，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约享有合同权利并履行合同义务。原告依约履行放款义务，故享有按时收回本金及利息收益的权利。按照《个人房屋抵押借款合同》约定，被告陈华坚、黄群姚未按合同约定还本付息，原告有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，不按本合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。被告陈华坚、黄群姚没有按合同约定按期归还借款本息，构成违约，应当承担违约责任，现原告要求被告陈华坚、黄群姚提前偿还借款本金、利息、罚息及复利的主张，符合合同约定，本院对此予以支持。关于抵押担保问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条第一款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”案涉《个人房屋抵押借款合同》约定，被告陈华坚、黄群姚以其名下广州市萝岗区（现为黄埔区）××大街×号（自编××栋）××层3××6房的房产向原告提供抵押，作为对本合同项下贷款的担保。合同签订后，双方于2018年9月13日办理了上述房产预告抵押登记，《不动产登记证明》记载，权利人为华夏银行海珠支行，义务人为陈华坚、黄群姚。涉案房产抵押预告登记设立时，当时的法律和司法解释没有关于抵押预告登记的相关规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条第一款规定，本案可适用民法典的相关规定。经审查，涉案广州市黄埔区××大街×号、×号（自编号××、××栋）不动产已办理了建筑物所有权首次登记，权利人为广州市万畅房地产有限公司。据广州市不动产登记查册表记载，上述建筑物的城市规划房屋用途为××大街×号、×号3-××层为住宅。抵押预告登记的房产与已办理建筑物所有权首次登记的房产一致，本案不存在抵押预告登记已经失效的情形，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，本案抵押预告登记的房产已具备办理抵押登记条件，该抵押权自预告登记之日起设立。原告主张对上述预告抵押登记的房产享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。关于保证责任问题。因原告与被告万畅房产公司签署的《个人房屋贷款合作协议》已明确约定，如本协议与购房人借款合同、协议等其他合同关于乙方的权利、义务、责任等约定不一致的，则以本协议为准，故本案中关于被告万畅房产公司对被告陈华坚、黄群姚的借款债务承担连带保证责任的保证期间应以《个人房屋贷款合作协议》的约定为准。涉案房产为预售商品房，原告与被告陈华坚、黄群姚于2018年9月13日就涉案房产办理了预告抵押登记，依《个人房屋贷款合作协议》约定，被告万畅房产公司对本案借款提供的连带责任保证的保证期间已届满，且本案债务均发生在保证期间届满后，现原告主张被告万畅房产公司对本案债务承担连带清偿责任，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈华坚、黄群姚在本判决生效之日起10日内，向原告华夏银行股份有限公司广州海珠支行返还借款本金989232.02元及利息107240.56元、罚息2642.61元、复利8721.72元，并自2021年3月15日起按编号GZGZ20P××××××××××8号《个人房屋抵押借款合同》相关约定计收罚息和复利；二、如被告陈华坚、黄群姚届时不能清偿本判决第一项所确定的债务时，原告华夏银行股份有限公司广州海珠支行有权以被告陈华坚、黄群姚提供的广州市萝岗区（现为黄埔区）×××××住宅自编××、××栋××大街×号（自编××栋）××层3××6房的房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；三、驳回原告华夏银行股份有限公司广州海珠支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14526元、保全费5000元，均由被告陈华坚、黄群姚共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 邹 妍二〇二一年五月二十一日书记员 沙柳聪叶嘉棋