山东省济宁市中级人民法院山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终2488号上诉人（原审原告）：陈德文，男，1994年9月10日出生，汉族，住山东省嘉祥县。委托诉讼代理人：翟红亮，山东华宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜绪强，男，1982年7月6日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被上诉人（原审被告）：蒋丽红，女，1977年8月1日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：姜绪强，系蒋丽红之夫。上诉人陈德文因与被上诉人姜绪强、蒋丽红房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2021）鲁0811民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈德文上诉请求：1.撤销任城区人民法院（2021）鲁0811民初1195号民事判决，依法改判二被上诉人返还上诉人房屋租赁费50,000元，转让费40,000元、押金1000元；2.一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。案涉房屋在2017年11月16日就被任城区人民法院在淘宝网上进行了拍卖，人民法院在对案涉房屋进行拍卖之前需要对案涉房屋进行实际查看及其评估，可知被上诉人对案涉房屋已经被法院进行拍卖的行为是明确知晓的。且2018年2月2日被上诉人租赁期间任城区人民法院已经下达了（2017）鲁0811执852号执行裁定书，裁定书确认案涉房屋的所有权及其其他权利已经转移给了济宁鲁商置业有限公司所有，被上诉人对此应是知晓的。被上诉人在明确知晓案涉房屋已经被人民法院进行拍卖且所有权已经转移，自己无权进行转租的情况下，仍然在2018年3月13日将案涉房屋转租给陈德文，明显具有欺诈成分。二、原审判决适用法律错误。案涉房屋的租赁合同是于2018年3月13日签订，在该时间内案涉房屋的所有权人为济宁鲁商置业有限公司，二被上诉人与案外人张颍签订的租赁合同因济宁鲁商置业有限公司主张权利已经终止履行，此时二被上诉人无权对案涉房屋进行任何处分，故二被上诉人与陈德文签订的租赁合同属于无效合同。2018年5月18日济宁鲁商置业有限公司向姜绪强发出了《限期搬离腾空房屋通知》，明确表示了要收回案涉房屋的意思表示，在案涉房屋租赁合同无法继续履行的情况下，陈德文要求二被上诉人返还因合同取得的财产合理合法。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应与改判。姜绪强、蒋丽红辩称，我不知道这个房子被拍卖，这个房子已经经营了三四个月的时间，才出现了这个问题。陈德文向一审法院起诉请求：1.判令二被告共同返还原告的房租费50,000元、转让费40,000元、押金1000元，合计91,000元及相应利息（以91,000万元为基数，自2018年6月12日起至开庭前一日止，按银行同期存款利息计算）；2.判令二被告共同赔偿原告损失2600元（原告装修门头的费用）；3.判令被告承担本案的诉讼费、保全费用。一审法院认定事实：2017年3月12日，案外人张颖（甲方、出租方）与被告姜续强（合同中署名“姜强”，乙方、承租方）签订《租赁合同》，3合同约定，甲方将位于济宁市营业房出租给乙方使用，租期自2017年3月12日至2020年3月12日止，年租金为50000元。2018年3月13日，陈德文（乙方、承租方）与被告姜续强（合同中署名“姜强”，甲方、出租方）签订《租赁合同》，合同约定，甲方将上述房屋出租给乙方，租期自2018年3月13日至2020年3月13日止，年租金为50000元。原、被告签订合同当日，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告向蒋丽红支付了一年租金50000元、转让费40000元及押金1000元。另查明，因案外人张颖有未履行债务，权利人在一审法院提起了诉讼。该案进入执行程序后，一审法院对案外人张颖名下的财产采取了强制执行措施，于2017年11月16日至17日，对被执行人张颖名下的该两套涉案房屋在淘宝网上进行了拍卖，最终由案外人济宁鲁商置业有限公司竞买成交。2018年2月2日，一审法院作出（2017）鲁0811执852号之三执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利自裁定书送达买受人之日起转移。2018年5月18日，案外人济宁鲁商置业有限公司向姜绪强发出《限期搬离腾空房屋通知》，限被告于通知到达之日起10日内，腾空案外人通过司法拍卖程序取得的涉案房屋。同年11月27日，案外人济宁鲁商置业有限公司再次发出《通知函》，载明：“2017年11月17日济宁鲁商置业有限公司已购买南池××××商铺，因您未经允许长期使用我公司商铺放置您的物品，经过多次通知至今未搬走。本公司将于2018年12月10日将商铺内物品进一4行提存，存放地点为银座佳悦酒店东侧沿街门面，存放费自理，存放期半年，2018年12月10日起至2019年6月9日止，若到期未来领取物品出现任何问题与我公司无关，由您本人负责。”原告称其于2018年6月12日搬出涉案房屋，搬出时未搬走房内物品。一审法院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据民法典相关规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。本案中，因案外人济宁鲁商置业有限公司主张权利，迫使原告搬出房屋，原、被告之间的租赁合同已不存在继续履行的法律依据和事实基础，双方租赁合同应当终止履行。原告以搬离承租房的行为作出了解除合同的意思表示，双方租赁合同应自原告搬离之日起发生解除效力。双方对原告搬离的时间存在争议，但均未提交有效证据予以证明，结合一审法院对涉案房屋拍卖及案外人济宁鲁商置业有限公司向使用人发出通知的时间，一审法院认为，原告主张其于2018年6月12日搬离房屋较为客观，对原告的该项主张，一审法院予以认定。原告自2018年3月13日占用房屋至2018年6月12日搬离，共计使用3个月，对未使用期间的租金，被告应予返还。被告应返还原告租金37,500元（50000/12*9），对原告请求返还租金的合理部分，一审法院予以支持；对原告诉请返还转让费40,000元的问题，一审法院认5一为，原告向被告支付的转让费系双方协商确定的，该费用应当包含承租人对房屋装饰装修残值、房内设施物品等财产的补偿，支付转让费符合租赁行业一般交易习惯，且原告搬离房屋时，并未对房内物品进行清理，案外人济宁鲁商置业有限公司将物品提存后，原告亦未采取积极措施对物品进行处理，致使房内物品流失。该损失系由原告不积极行使权利造成的，原告对此无权向被告主张返还，对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于押金1000元问题，本案因所有权变动导致租赁合同已无继续履行的可能，本案合同的解除不可归责于双方的原因，故原告要求被告返还押金1000元，理由正当，一审法院予以支持。原告主张被告赔偿原告装修损失2600元，未提交证据，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。双方租赁合同对违约金未作约定，原告主张租金利息没有依据，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。因二被告系夫妻关系，且在合同履行中原告将房租等款项支付给蒋丽红，应当认定与原告签订租赁合同系二被告的共同意思表示，原告要求二被告共同返还房租等款项，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百五十七条第二款、第五百五十八条、第五百八十条、第七百二十三条、第七百二十四条第一项、第一千零六十四涤。最·高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决：一、被告姜绪强、蒋丽红于本判决生效之日起十日内返还原6告陈德文租金37,500元、押金1000元；二、驳回原告陈德文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1070元，原告负担617元，被告负担453元；诉讼财产保全费956元，由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审阶段争议的焦点问题是：1、陈德文与二被上诉人签订的租赁合同是否有效；2、二被上诉人是否应向陈德文返还房屋租赁费5万元、转让费4万元和押金1000元。关于焦点1，案涉房屋系二被上诉人从案外人张颖处租赁而来，双方约定租期三年，二被上诉人租赁一年后，又将案涉房屋转租给陈德文。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。关于案外人张颖当时是否同意转租，双方对此均没有提供证据予以证实，但即使张颖不同意转租，根据法律规定，案外人张颖作为出租人可以解除合同，但并不影响二被上诉人与陈德文签订的租赁合同的效力。陈德文与二被上诉人签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。陈德文主张二被上诉人明确知晓案涉房屋已经被法院拍卖且所有权已经转移仍然转租，存在欺诈行为，二被上诉人对此不予认可，陈德文对此亦未举证证实，故陈德文的上述主张证据不足，依法应予驳回。且根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”案涉房屋系在租赁期内发生所有权变动，并不影响租赁合同的效力。因此，陈德文主张案涉租赁合同无效，理由不当，本院不予支持。关于焦点2，关于陈德文搬出案涉房屋的时间，双方对此存在争议。一审根据陈德文的自认，认定陈德文于2018年6月12日搬出涉案房屋，二被上诉人并未提起上诉，视为二被上诉人对一审判决的认可，故本院对该事实予以认定。陈德文租赁案涉房屋仅三个月的时间，且其搬出涉案房屋非因陈德文自身原因，二被上诉人应当向向陈德文返还剩余租期所对应的租金37500元和押金1000元。陈德文要求二被上诉人返还全部租金50000元，没有事实依据，本院不予支持。关于转让费40000元，根据双方当事人的陈述，该40000元转让费包含二被上诉人使用案涉房屋经营餐饮时遗留的餐椅、空调、厨具和房屋装修残值等实物财产所对应的价值补偿，同时包含一定数额的无形市场价值（该部分价值具体多少应当由陈德文举证证实），这完全符合一般的交易习惯。陈德文非因自身原因搬离案涉房屋，其搬离房屋时应当将房屋内能带走的全部物品予以清理以减少损失，但陈德文并未将有关物品予以清理，由此导致的损失应当由陈德文自行承担。关于无形的市场价值部分，陈德文租赁案涉房屋仅三个月的时间，其可以根据该三个月所占全部租期的比例要求二被上诉人返还无形市场价值部分所对应的转让费。但因陈德文没有举证证实该部分转让费的具体数额，故其应当承担举证不能的法律后果。因此，陈德文要求返还全部的转让费40000元，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上所述，陈德文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2075元，由上诉人陈德文负担。本判决为终审判决。审 判 长 史海洋审 判 员 扈 琳审 判 员 张思平二〇二一年五月十三日法官助理 许贵梅书 记 员 史庆云