海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初1875号原告：韩书振，男，汉族，住所地：辽宁省盘锦市兴隆台区委托诉讼代理人：戚峰，系辽宁海清律师事务所律师。被告：中国邮政储蓄银行海城市支行。统一社会信用代码：912103816737650247。住所地：海城市二台子委。负责人：陈宏达，系该行行长。委托诉讼代理人：孙大雷，系辽宁海清律师事务所律师。被告：海城市鑫泰房地产开发有限公司。统一社会信用代码证号：91210381064090180P。住所地：辽宁海城市兴海大街141号。法定代表人：张朝坤，系经理。委托诉讼代理人：张云，系员工。原告韩书振诉被告中国邮政储蓄银行海城市支行、海城市鑫泰房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人戚峰，被告中国邮政储蓄银行海城市支行委托诉讼代理人孙大雷、被告海城市鑫泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年11月，我与海城市鑫泰房屋开发公司签订海城市蓝湾国际小区楼房贷款买卖合同。约定原告所购买面积为126.76m2,价款为430984的房产，于2016年10月31日前交房。并在海城市房产处做了房屋预售备案。原告于2016年1月4日缓交首期款130984元。同日，在中国邮政储蓄银行海城市支行办理了贷款300000元，贷款期20年，每月归还1963.33元。原告还贷款至今，已经支付购房款104301.16元。因发现海城市鑫泰房地产开发有限公司将该房屋已经另行出售给郭艳萍，故提出解除合同诉讼。经海城市人民法院（2019)辽0381民初4724号民事判决。判决解除了原告与海城市鑫泰房地产开发有限公司的房屋买卖合同。但对于抵押贷款合同，要求另诉。原告认为与中国邮政储蓄银行海城市支行的抵押贷款合同系房屋买卖合同的从合同，在主合同解除时，也应依法解除。综上，我认为因主合同解除，作为从合同的抵押贷款合同也应一并解除。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条之规定，现诉至法院请求依法判令1、解除原告与二被告房屋抵押贷款合同；2、诉讼费用由被告承担。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司海城市支行辩称：原告与我行的签订的“个人消费贷款及担保合同”合法有效，我行已完全履行合同义务，原告单方诉请解除合同，应按照双方合同约定偿还全部贷款。2016年1月6日，我行与原告及共同借款人赵蕊签订“个人消费贷款及担保合同”，合同约定：“贷款人（我行）根据借款人（原告及赵蕊）的申请，同意向其发放个人（购置房屋）贷款，金额为人民币300000元，贷款用途为购买座落于蓝湾国际4栋1单元19层1192号房屋，贷款期限为240个月，自2016年1月4日起至2036年1月4日止，被告鑫泰房地产开发有限公司作为保证人。同时，合同第36条第1款明确约定：“贷款发放后，借款人与售房人/经销商/车位出售人就所购（建造）房屋/车辆/车位质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行”。2016年1月5日，我行根据“个人消费贷款及担保合同”第七条约定，将贷款发放至原告在我行开设的62179922300054766137账户后，划付至鑫泰公司在我行开设的21×××94账户。之后，原告偿还贷款至2020年7月10日，未按约定足额偿还贷款。现原告因与鑫泰公司纠纷单方诉请解除合同，不应予以支持。另外，截至2021年4月12日，韩书振尚欠贷款本金255493.89元，利息应按年利率4.9%计算自2020年7月10日始至给付之日止；罚息应按年利率6.37%计算自2020年8月10日始至给付之日止。即使解除合同，原告也应按照双方合同约定偿还上述全部欠款。被告海城市鑫泰房屋开发有限公司辩称：不同意原告的诉请，房屋的首付款原告还欠我130984元未付，并且原告在邮储银行按揭贷款没有偿还完毕。我公司没有将争议的房屋卖给案外人郭艳萍，郭艳萍交的钱被我公司、赵敏、李爽等人拿走，我公司只有房屋买卖的复印件，我公司现已报案。经审理查明：原告与海城市鑫泰房地产开发有限公司于2015年11月24日签订商品房买卖合同（预售），约定原告购买海城市鑫泰蓝湾国际小区4幢1单元19层1192号房屋，面积为126.76平方米,价款为430984元，于2016年10月31日前交房，并在海城市房产处做了房屋预售备案。原告于2016年1月4日缓交首期款130984元，同日，原告以购买的海城市鑫泰蓝湾国际小区4幢1单元19层1192号房屋为抵押物，由海城市鑫泰房地产开发有限公司作为保证人，在中国政储蓄银行海城市支行办理了个人消费贷款及担保合同，合同约定：贷款300000元，贷款期限20年，自2016年1月4日至2036年1月4日，年利率4.9%，等额本息还款，每月归还1963.33元；合同第十一条约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%（如购车和购买/建造商业用房的，则为50%）确定；合同第36条约定：“贷款发放后，借款人与售房人/经销商/车位出售人就所购（建造）房屋/车辆/车位质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行”。中国政储蓄银行海城市支行于2016年1月5日，将贷款300000元发放至原告在该行开设的62179922300054766137账户后，划付至海城市鑫泰房地产开发有限公司在该行开设的21×××94账户中。另查，原告签订商品房买卖合同、个人消费贷款及担保合同后，发现该房屋由海城市鑫泰房地产开发有限公司己经另行出售给郭艳萍，且己经装修入住，海城市鑫泰房地产开发有限公司已无法向原告交付房屋。原告于2019年11月27日起诉郭艳萍倒出房屋。考虑郭艳萍已经交纳了房款，并实际入住，故撤回了郭艳萍要求倒出房屋的诉讼。原告于2020年7月7日以海城市鑫泰房地产开发有限公司在与其建立商品房买卖合同关系后，又将房屋出售，导致无法交付房屋，应依法解除合同，由海城市鑫泰房地产开发有限公司返还已付购房款及归还贷款的房款，并因主合同解除，作为从合同的抵押贷款合同也应一并解除为由诉至海城市人民法院。海城市人民法院于2020年12月1日就原告韩书振与被告海城市鑫泰房地产开发有限公司、中国邮政储蓄银行海城市支行商品房销售合同纠纷一案作出（2020）辽0381民初4724号判决：1、解除原告韩书振与被告海城市鑫泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；2、被告海城市鑫泰房地产开发有限公司返还原告韩书振购房款104301.16元；3、驳回原告其他诉讼请求。再查，截至2021年4月12日，原告尚欠中国政储蓄银行海城市支行贷款本金255493.89元。上述事实，除原被告当庭陈述外，原告提交的证据有:1、合同编号为2199973Q116011551473号个人消费贷款及担保合同一份；2、合同编号为201500912号商品房预售买卖合同一份；3、海城法院（2020）辽0381民初4724号民事判决书一份。证明原告于2015年在海城市鑫泰房地产开发公司处贷款购买126.76平商品房一处，房屋总价款为430984元，贷款300000元，于2016年1月4日与二被告共同签订销售贷款合同，贷款期限20年，每月归还1963.33元，邮储银行已经将300000元贷款发放到海城市鑫泰房地产开发公司，原告还给邮储银行金额为104301.16元，因本案所涉房屋被鑫泰开发公司出售给案外人，原告已通过海城市人民法院（2020）辽0381民初4724号民事判决书，解除了商品房买卖合同关系。中国邮政储蓄银行海城市支行提交的证据有：1、中国邮政储蓄银行个人贷款房款单一份；2、中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据一份；3、中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证一份；4、中国邮政储蓄银行客户回单结算账户收款凭证、说明一份。证明已经将贷款款项发放至原告账户并根据双方合同约定将发放至原告账户的贷款300000元转账至海城市鑫泰房地产开发有限公司账户的事实。海城市鑫泰房地产开发有限公司提交的证据有：1、蓝湾国际购房合同书一份，证明案外人郭艳萍于2017年10月9日签订的购房合同因未按合同约定交付购房款，根据合同中第一款约定该合同是无效合同。2、结婚登记证一份及四组购房协议书，证明原告和赵蕊是夫妻关系，其中2016年12月8日原告及其妻子购买15套房屋，2015年11月30日原告及其妻子购买15套房屋，即在本案所涉房屋之前已经购买了我公司30套住宅楼，证明本案原告熟知我公司的情况，因未及时入住，导致案外人和公司员工有了可乘之机，盗取了案外人交付给公司的购房款，现公司已经报案。证明原告未及时入住的原因是其夫妻二人自身原因，与公司无关。原告与中国邮政储蓄银行海城市支行提交的证据经庭审质证及本院审查，所证事实，足资认定，本院予以采信。被告海城市鑫泰房地产开发有限公司提交的证据与本案无关，本院不予采信。本院认为：公民的合法权益受法律保护。因海城市人民法院于2020年12月1日已就原告韩书振与被告海城市鑫泰房地产开发有限公司、中国邮政储蓄银行海城市支行商品房销售合同纠纷一案作出（2020）辽0381民初4724号判决，判决已解除原告韩书振与被告海城市鑫泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，由被告海城市鑫泰房地产开发有限公司返还原告韩书振购房款104301.16元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。第二十五条二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定。现原告韩书振与被告海城市鑫泰房地产开发有限公司签订的商品房预售买卖合同已解除，故对原告以抵押贷款合同系房屋买卖合同的从合同，在主合同解除时，也应依法予以解除的诉请予以支持。本案中，中国邮政储蓄银行海城市支行已将原告所贷款项直接支付至海城市鑫泰房地产开发有限公司，鑫泰公司实际用款，韩书振并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。现因海城市鑫泰房地产开发有限公司不能依约交付房屋，导致各方合同解除，但海城市鑫泰房地产开发有限公司却实际占有使用中国邮政储蓄银行海城市支行的按揭贷款，现原告在对商品房预售买卖合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，有违公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，中国邮政储蓄银行海城市支行拟定的个人消费贷款及担保合同第36条条款，意味着原告在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下仍需归还贷款，显失公平，该条款对韩书振不应具有约束力，故对中国邮政储蓄银行海城市支行要求原告归还剩余贷款并支付利息、罚息的主张不予采信。出卖人即海城市鑫泰房地产开发有限公司应将收取的购房贷款本金及利息返还予中国邮政储蓄银行海城市支行，韩书振不应负有返还义务。但在本案庭审中，被告中国邮政储蓄银行海城市支行已明确被告海城市鑫泰房地产开发有限公司不需履行偿还义务，只要求原告清偿贷款，依据民法意思自治原则，本院认为被告中国邮政储蓄银行海城市支行不要求被告海城市鑫泰房地产开发有限公司履行偿还贷款义务系其真实意思表示，对其意思自治的法律行为予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条二款之规定，判决如下：解除原告韩书振与被告中国邮政储蓄银行海城市支行签订的个人消费贷款担保合同。案件受理费1450元，由被告海城市鑫泰房地产开发有限公司承担。此款原告已垫付，被告海城市鑫泰房地产开发有限公司在履行本判决所确定的给付义务时加付1450元给原告。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  崔华蕾二〇二一年五月十八日书记员  梁冬雪