广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终723号上诉人（原审原告）：李林福，男，1953年5月25日出生，汉族，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：陈文坛,广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江南方置业有限公司，住所地湛江市赤坎区海田路**华盛新城商住小区综合楼公司用房****。法定代表人：彭志国，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴国志，广东誉志律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴荣，广东誉志律师事务所律师。原审第三人：湛江建设发展集团有限公司，住所地湛江市赤坎区海田路**华盛新城商住小区综合楼。法定代表人：唐文盛，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄苏明，广东粤正律师事务所律师。上诉人李林福因与被上诉人湛江南方置业有限公司（以下简称“南方公司”）及原审第三人湛江建设发展集团有限公司（以下简称“建设公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初3048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李林福的委托诉讼代理人陈文坛，被上诉人南方公司的委托诉讼代理人吴荣，原审第三人建设公司的委托诉讼代理人黄苏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李林福上诉请求：一、判决南方公司支付逾期办理不动产权证违约金3883.77元。二、判决南方公司负担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、李林福与南方公司先后签订了《关于置换商铺协议》和《广东省商品房买卖合同》，并支付涉案商铺的全部款项，且把商铺出租他人使用，李林福履行合同的全部义务。南方公司在收到商铺价款后，给李林福开具房款发票和收楼通知书，部分履行合同的义务。二、李林福与南方公司办理商铺交付手续后，李林福一直督促南方公司办理不动产权证，但南方公司一次次推脱。南方公司未能给李林福办理不动产权证书，未能履行自己应尽的义务。一审法院在查明李林福购买且已收楼使用涉案商铺事实的基础上，却未判决违约方南方公司承担任何赔偿责任，显失公平公正，违反了合同履行应遵循的“保护守约方，惩罚违约方”的不成文原则。李林福自同南方公司签订《广东省商品房买卖合同》后，将合同交付给南方公司办理备案登记，而南方公司一直未交还李林福。这是李林福麻痹大意，其出于对南方公司的信任交付合同，而这却是南方公司策划的逃避违约责任的预谋。为了保护李林福作为守约方的合法权益，依据南方公司同其他房屋买受人签订的通用格式《广东省商品房买卖合同》的第十五条关于产权登记的约定“出卖人未能如期办理不动产权证，要支付房价款0.1%的违约金”，应判决南方公司支付逾期办理不动产权证的违约金3883.77元。三、在双方签订《广东省商品房买卖合同》之后，南方公司并没有将该合同交给李林福，导致李林福无法在案件中提交该合同，退一步而言，即使李林福现在无法提交《广东省商品房买卖合同》，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条的规定，李林福已经履行了合同的主要义务，即付款义务，南方公司也予以接受，并且将涉案商铺交付给李林福，双方应当按照已经成立的商品房买卖合同履行合同义务，故一审法院在认定双方买卖合同已经成立的基础上，又不予以支持李林福主张对方承担违约的诉请，不符合法律规定；四、李林福在二审请求的逾期交房违约金只有几千元，应该根据李林福上诉的标的收取费用，请法院依法核实。综上，虽然一审法院所查明的事实正确无误，但实体处理不当，有失公平公正，损害李林福的合法权益。为维护李林福的合法权益，特提出上诉。被上诉人南方公司答辩称：一、一审法院查明属于南方公司名下10×××23、10×××30、10×××11、10×××60的账户资金属李林福个人所有的事实错误。一审判决中第7页第2段以及第8页第1段的查明事实中，变相的确认属于南方公司名下的10×××23、10×××30、10×××11、10×××60账户内资金属李林福所有，该认定事实完全错误。首先，本案是商品房预售合同纠纷，并非债权确认之诉，因此法院在事实查明部分已经超出案件的审理范围。其次，李林福所主张前述账户的资金属于个人所有的依据是湛江市中级人民法院作出的（2016）粤08民初147号民事判决（以下简称“147号判决”），该判决中确认的《华盛新城二期建设内部承包补充协议》（以下称“补充协议”）合法有效，而该补充协议第六条约定了前述账号的资金属于湛江市鑫福房地产开发有限公司所有，据此来主张前述四个账户的资金属于其个人所有，这明显依据不足。该补充协议是否实际履行，147号判决并没有进行确认，因此，147号判决仅能作为确认补充协议有效之用，并不产生其他的法律效力。另外，南方公司对该补充协议是完全不知情的，即使有效，该补充协议的签订双方是建设公司与湛江市鑫福房地产开发有限公司，根据合同的相对性，该补充协议对南方公司也不具有法律约束性。因此该证据对南方公司不产生法律效力，现一审法院仅查明合同约定的内容就认定合同实际履行，并且确认属于南方公司的账户中的资金属于鑫福公司所有，该查明事实不仅错误，而且严重损害南方公司的合法利益。综上，一审判决变相将属于南方公司的财产确认给李林福属于事实错误，依法应予纠正。二、一审法院确认南方公司、李林福、建设公司三方签订的《关于置换商铺协议》合法有效并实际履行，实际已经超出了本案的审理范围，并且该事实查明错误。一审判决的第6页第2段、第7页第1段、第8页第1段所查明的事实确认了涉案的《关于置换商铺协议》合法有效并且李林福已经实际履行，这部分的事实完全错误。首先，本案是商品房预售合同纠纷，并非确认合同效力纠纷。根据民事不告不理之原则，李林福并没有要求确认《关于置换商铺协议》有效的情况下，一审判决对涉案《关于置换商铺协议》效力进行认定，明显已经超出案件的审理范围，依法应对该部分事实进行更改。其次，根据《关于置换商铺协议》第1条约定的内容来看。本案的商铺是由建设公司提供7500㎡给李林福后通过跟南方公司置换，再由李林福回购。但在一审审理时，建设公司称述中明确无法确认建设公司必须提供7500㎡的商铺给李林福，也就是说建设公司对于三方签订的《关于置换商铺协议》并不确认已经履行该协议的内容，因此涉案的商铺所有权的归属并非是确定，如果需要确认涉案商铺的归属，也应当另案进行确认，不能在本案中作出认定。最后，本案确认《关于置换商铺协议》合法有效且李林福已经履行相应义务这一事实，实际上是在本案中处分了南方公司其他财产的行为。本案中，在无法确认《关于置换商铺协议》是否合法有效已经是否履行的情况下，一审判决认定李林福已经完全履行合同约定义务这实际上是确认合同有效已经确认合同已经履行完毕这两个事实，但实际上在一审的庭审中，一审法院并没有对这两个问题进行询问以及征求各方当事人的意见，因此一审判决在没有经过审理的情况下，就随便处置南方公司的财产，明显是错误的，依法应予纠正。三、一审判决证据不足，现无任何证据证明李林福向南方公司支付涉案商铺转让款的事实。首先，根据第一点的论述，现无证据证明10×××23、10×××30、10×××11、10×××60账户资金属鑫福公司所有，更无证据证明上述账户的资金是李林福所有的事实。其次，根据李林福在一审提交的转账记录，该转账也无法体现出是李林福支付给南方公司的商铺转让款，其证据存在明显的瑕疵。从资金来源来看，李林福所主张的汇款共有6笔，分别是在2014年8月20日广东强雄建设集团有限公司通过农行44×××40账户给南方公司44×××25账户转账900万元；2014年8月28日广东强雄建设集团有限公司通过农行农行44×××40账户给南方公司44×××25账户转账900万元；2014年8月25日，南方公司南组团10×××23转到44×××25账户200万元；2015年3月10月南方公司10×××23账户转到50×××18账户100万元；2015年5月14日南方公司10×××23账户转到50×××18账户100万元；2015年6月24日南方公司10×××23账户转到50×××18账户1216050元，从以上的转账来看，均没有一笔是李林福向南方公司转账，前述的账户也并非补充协议中所约定的账户，现一审法院在没有任何证据的情况下确认前述资金是由李林福所支付的，明显错误。从资金转账的用途来看，在上述所有转账中所注明的资金用途均是往来款，并没有注明是商铺购买款，这与常理不符，即使会存在一次或两次的笔误，但不可能存在所有的转账的资金用途均为往来款，这也说明这些资金就是南方公司平时的资金往来款，并非商铺转让款。从转账时间来看，根据《关于置换商铺协议》第六条的约定，丙方（李林福）须在2013年12月31日前将销售价人民币贰仟万元给乙方（南方公司），余款2014年12月30日前付清。实际上李林福所主张的前述转账第一笔是在2014年8月20日，最后一笔是在2015年6月24日，这也与约定不符。综上所述，一审判决在没有任何的证据情况下确认该事实，明显错误。四、一审法院查明2015年2月20日华盛新城项目向李林福发出《收楼通知书》，同年3月25日办理涉案商铺手续，同年4月10日将涉案商铺出租给李燕红等人经营使用，属于查明事实错误。第一，南方公司不存在将商铺转让给李林福的事实，实际上李林福也没有支付任何的商铺转让款，并且在李林福的是否有权置换也没有确认的情况下，无法认定涉案商铺进行转让的事实，因此一审法院查明已经将房屋交给李林福属于事实错误。第二，李林福所提交的《收楼通知》以及转租给他人，实际上其在担任华盛新城项目南组团的负责人期间，其利用管理职权便利，擅自向自己发出《收楼通知书》，并伺机霸占属于南方公司所有的商铺，擅自将登记在南方公司名下的涉案商铺出租给他人使用。李林福是违法占有，并非是南方公司将涉案商铺交给其使用，而一审法院的查明事实中并没有对该事实进行说明，从而导致事实查明错误。综上所述，一审判决查明事实错误，并且已经超出本案的查明范围。李林福与南方公司之间并没有商品房买卖合同的关系，即使双方签订了关于置换商铺协议，但该协议双方没有实际履行，根据现有证据，也无法证实双方履行了置换商铺的协议，所以，在南方公司与李林福之间不存在买卖合同关系的前提下，南方公司是不需要支付任何的违约金。原审第三人建设公司述称：一审判决正确，但判决书查明部分与事实有出入。李林福起诉请求：1.判决南方公司向李林福支付逾期办理湛江市赤坎区海田路5号华盛新城二期住宅小区16、17二层01号之一商铺不动产权证的违约金【以3883766.70元为基数自2015年4月21日起按每日万分之二支付至李林福取得不动产权证书之日止，暂计至2018年10月17日止（共1275天）为990360.51元】。2.判决南方公司负担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：2008年5月30日，湛江南方化油器厂（于2012年8月28日变更为南方公司，即本案南方公司）与建设公司签订《合作开发“华盛新城”二期投资项目交易权合同书》（以下简称“《合作开发合同》”），约定由湛江南方化油器厂作为开发商并提供开发土地，建设公司作为投资方提供全部开发资金，双方各派2-3人组成项目部负责开发建设事宜，销售所得全部入项目部的专用账户；房屋建成后，湛江南方化油器厂可分得10000㎡的临街商铺（后协议变更为7500㎡商铺，面积差额由建设公司按标准补偿给南方公司），另外在合作过程中建设公司还须支付4600万元给湛江南方化油器厂；项目的利润所得和投资风险均归建设公司。2009年8月16日，建设公司与湛江市鑫福房地产开发有限公司（以下简称“鑫福公司”）签订《华盛新城二期建设内部承包合同》（以下简称“《内部承包合同》”），将其与湛江南方化油器厂签订的《合作开发合同》中南组团的权利义务转让给鑫福公司，并明确约定南、北组团的具体开发、施工由鑫福公司、建设公司各自组织，建设资金由鑫福公司、建设公司各自筹措，南、北组团承包经营的盈亏和风险由鑫福公司、建设公司各自承担。合同签订后，鑫福公司、建设公司各自筹资并组织施工，分别对“华盛新城”二期项目的南、北组团进行建设。2013年12月25日，建设公司（甲方）、南方公司（乙方）及李林福（丙方）三方共同签订《关于置换商铺协议》，约定：鉴证甲、乙双方于2009年7月28日签订的《合作开发华盛新城二期投资项目交易权合同书补充协议（一）》约定甲方须向丙方提供建筑面积7500㎡的商铺，经甲、乙双方商议，将建筑面积7500㎡商铺进行部分置换，其中建筑面积5179㎡商铺位置不变，另建筑面积2321㎡商铺（简称“该等商铺”）乙方同意置换，由原Q1Q2栋置换到P2P3栋。甲、乙双方同意“该等商铺”具体位置由乙方选定，双方同意将“该等商铺”按上述首层与二层面积比例为35%：65%进行划分，其中首层商铺建筑面积为812.35㎡，二层商铺建筑面积为1508.65㎡；甲、乙双方同意“该等商铺”首层按25000元/㎡、二层按7000元/㎡分别结算；甲、乙双方同意将位于“该等商铺”一层01号商铺建筑面积为306.13㎡由乙方自行销售，销售收入归乙方所有，余下的建筑面积为2014.87㎡商铺由丙方购买，购买总价为23216050元，其中首层商铺销售价款为12655500元=(812.35㎡-306.13㎡)×25000元/㎡，二层商铺销售价款为10560550元＝1508.65㎡×7000元/㎡。销售所涉及的所有税费按税法有关规定执行。此外，协议第六条约定：丙方须在2013年12月31日将销售价款2000万元乙方，余款于2014年12月30日前付清。协议第七条约定：若丙方逾期支付销售价款，丙方须按逾期未付款的月利率2%计付违约金给乙方。2014年1月10日，建设公司与鑫福公司又签订一份《华盛新城二期建设内部承包合同补充协议书》（以下简称“《补充协议》”），协议进一步明确了双方对于南、北组团建设、权属、销售和盈亏的独立性，约定南方名下账号为10×××23的广发银行账户是南组团销售房屋、商铺供顾客刷卡专用账户，账号分别为10×××30、10×××11、10×××60的广发银行账户是专属南组团的房屋销售监控账户，账户内资金属鑫福公司所有。2015年5月4日，鑫福公司、建设公司与南方公司共同签订《“华盛新城”二期项目三方协议书》（以下简称“《三方协议》”），南方公司明确在该协议中承认鑫福公司与建设公司分别于2009年8月16日和2014年1月10日签订的《内部承包合同》及《补充协议》有效，同意鑫福公司与建设公司共同承担与分享南方公司与建设公司于2008年5月30日签订的《合作开发合同》的权利和义务，同时为解决因建设公司资金短缺无法偿还到期债务导致鑫福公司的专属账户被冻结问题，三方还制定了由鑫福公司开网销售南组团房屋、商铺、车位以保证鑫福公司收足税后资金1.3亿元的解决方案。2014年8月25日至2015年6月24日，李林福通过南方公司南组团的相关账户向南方公司总部设立在中国银行湛江开发区支行的70×××49账户、在广东南粤银行第一直属支行50×××18账户分五次向南方公司支付包括本案商铺（即华盛新城二期住宅小区16、17二层01号之一商铺）款3883766.70元在内的九间商铺款共计23216050元。南方公司收到上述款项后，出具了《收款收据》给李林福收执。2016年7月22日，南方公司出具了涉案商铺销售发票（广东省增值税普通发票）给李林福收执。2015年2月20日，华盛新城项目向李林福发出《收楼通知书》，要求李林福在2015年3月30日到湛江市的收楼手续。同年3月25日，李林福与南方公司办理了涉案商铺交付手续，接收了华盛新城住宅小区16、17二层01号之一商铺，南方公司也将涉案商铺的《湛江市商品房产权权属证明书》（权属登记在南方公司名下）原件交付给李林福。李林福接收了涉案商铺后，于2015年5月1日将涉案商铺出租给案外人李燕红作经营健身服务之用，李燕红成立了湛江市纵腾健身服务有限公司，租赁期限为十年，从2015年5月1日至2025年6月30日。另查明，鑫福公司因与建设公司及南方公司确认合同有效纠纷一案，广东省高级人民法院已于2019年4月19日作出（2017）粤民终3905号民事判决，维持广东省湛江市中级人民法院（2016）粤08民初147号民事判决，确认鑫福公司与建设公司于2009年8月16日签订的《华盛新城二期建设内部承包合同》（即《内部承包合同》）以及于2014年1月10日签订的《华盛新城二期建设内部承包补充协议》（即《补充协议》）合法有效。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。建设公司与南方公司及李林福于2013年12月25日签订的《关于置换商铺协议》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的禁止性规定，为合法有效协议，各方当事人应遵照执行。协议签订后，虽然李林福通过南方公司南组团的相关账户向南方公司支付涉案商铺款，南方公司也将涉案商铺交付给李林福占有使用，但对涉案商铺交付后何时办理不动产权证以及出现逾期办证时应如何处理，双方没有作出具体约定。李林福主张其与南方公司就涉案商铺签订了《广东省商品房买卖合同》，双方约定了购买涉案商铺的具体细节，但未能提供双方所签订的《广东省商品房买卖合同》予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，李林福应承担举证不能的不利后果。因此，对李林福主张南方公司应向其支付逾期办理涉案的华盛新城二期住宅小区16、17二层01号之一商铺不动产权证的违约金缺乏事实与法律依据，不予支持。南方公司关于李林福主张南方公司支付违约金缺乏依据，应予驳回的辩解意见，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回李林福的全部诉讼请求。案件受理费13703.6元、财产保全费5000元，均由李林福负担。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。李林福向本院提供了《华盛新城项目账务处理债权债务分配确认书》，拟证明在2015年之前鑫福公司代李林福通过南组团账户向南方公司支付了2000万元商铺款项后，2015年1月30日，建设公司与鑫福公司签订的一份《华盛新城项目账务处理债权债务分配确认书》中再次确认“鑫福公司代李林福应付南方置业公司总部置换P-2、P-3幢商铺款2000万元”，即确认了在华盛项目账务上鑫福公司已经替李林福向南方置业公司支付2000万元商铺款，与案件商铺款支付款项情况相一致，相互印证。南方公司质证认为：一、对该证据的真实性没有异议，但对合法性及关联性有异议。从该分配确认书中的内容来看，南方公司并不是当事人，所以对该内容的真实性无法予以确认。另外，根据该分配确认书中所说的建设公司应付鑫福公司7800多万元，该款项是何种款项，是否是工程款，这一问题需要法庭查清；二、内容中所说的扣减2000万元作为支付给南方置业的商铺款，但根据一审调查的事实，鑫福公司声称其通过南方公司的账户转账2000万元给南方公司的时间截止是在2015年6月24日，但该分配确认书的时间是2015年1月30日，所以，该时间也与事实不符。建设公司质证认为：该证据的真实性由法院依法确认，但从确认书可以看到，建设公司确认应付给鑫福公司是7800万元，其中2000万元作为商铺款，从该款项可以看出，李林福是没有支付房款给南方公司，只不过这些款项是建设公司应付给鑫福公司的款项，从中扣减处理，即一审法院查明部分。南方公司、建设公司未向本院提供证据。本院经审查认为：李林福提交上述证据属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明“2014年8月25日至2015年6月24日，李林福通过南方公司南组团的相关账户向南方公司总部设立在中国银行湛江开发区支行的70×××49账户、在广东南粤银行第一直属支行50×××18账户分五次向南方公司支付包括本案商铺（即华盛新城二期住宅小区16、17二层01号之一商铺）款3883766.70元在内的九间商铺款共计23216050元。南方公司收到上述款项后，出具了《收款收据》给李林福收执。2016年7月22日，南方公司出具了涉案商铺销售发票（广东省增值税普通发票）给李林福收执”的事实有误，本院纠正为：南方公司于2015年7月3日向李林福出具了《换取发票收款凭据》给李林福收执，该《换取发票收款凭据》中载明“兹由缴款人李林福交来华盛新城16、17幢二层01号之一商铺款金额3883766.70元”。2016年7月22日南方公司向李林福开具了涉案商铺款3883766.70元的《广东省增值税普通发票》。一审法院查明其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对李林福上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人李林福的上诉请求和理由，被上诉人南方公司的答辩意见及原审第三人建设公司的陈述意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于南方公司应否向李林福承担逾期办证违约责任的问题。本案虽无证据证明南方公司与李林福之间签订了书面的商品房预售合同，但根据本案的证据与事实，南方公司向李林福出具了载明“李林福交来华盛新城16、17幢二层01号之一商铺款3883766.70元”的《换取发票收款凭据》，并向李林福开具涉案商铺款的《广东省增值税普通发票》，华盛新城项目部向李林福发出涉案商铺的《收楼通知书》，且涉案商铺一直由李林福用于出租给他人使用，可见南方公司与李林福之间的法律关系是以南方公司开发的商品房为交易标的物、由李林福给付相应对价的有偿合同，符合商品房预售合同的特征。南方公司陈述称根据《关于置换商铺协议》约定建设公司和鑫福公司置换商铺后由李林福“回购”，也明确了南方公司与李林福之间存在商品房预售合同关系。故南方公司主张双方之间不存在商品房预售合同关系无事实与法律依据，本院不予支持。根据前述证据与事实，又考虑南方公司并未提供证据证明双方有特殊约定，结合商品房买卖交易的一般习惯，应认为南方公司已实际获取李林福受让涉案商铺的对价。在商品房预售合同中，买受人的合同目的即为获得房屋权属，李林福已履行给付购房对价的合同主要义务，故南方公司理应及时履行为李林福办理涉案商铺权属登记手续的义务。虽然双方未对涉案商铺的办证事项进行约定，但参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，涉案商铺早已交付由李林福占有使用，而南方公司至今仍未为李林福办理产权登记，应认为南方公司应承担相应的违约责任。李林福主张南方公司支付逾期办理不动产权证违约金3883.77元（按以已付购房款总额的0.1%计算），并未超出以购房款总额为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准所计得的数额，符合李林福的合理损失数额范围，故本院予以支持。二、关于本案二审案件受理费的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第十七条“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费”的规定，本案中李林福不服一审判决的上诉请求数额为3883.77元，故应按照该数额确定案件受理费，即本案二审案件受理费应为50元。综上所述，李林福的上诉请求成立，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初3048号民事判决；二、限湛江南方置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李林福支付逾期办证违约金3883.77元；三、驳回李林福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13703.60元，财产保全费5000元，由李林福负担18594.77元，由湛江南方置业有限公司负担108.83元；二审案件受理费50元（李林福已预交13703.60元），由湛江南方置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年五月十七日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《诉讼费用交纳办法》第十七条对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终723号上诉人（原审原告）：李林福，男，1953年5月25日出生，汉族，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：陈文坛,广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江南方置业有限公司，住所地湛江市赤坎区海田路**华盛新城商住小区综合楼公司用房****。法定代表人：彭志国，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴国志，广东誉志律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴荣，广东誉志律师事务所律师。原审第三人：湛江建设发展集团有限公司，住所地湛江市赤坎区海田路**华盛新城商住小区综合楼。法定代表人：唐文盛，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄苏明，广东粤正律师事务所律师。上诉人李林福因与被上诉人湛江南方置业有限公司（以下简称“南方公司”）及原审第三人湛江建设发展集团有限公司（以下简称“建设公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初3048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李林福的委托诉讼代理人陈文坛，被上诉人南方公司的委托诉讼代理人吴荣，原审第三人建设公司的委托诉讼代理人黄苏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李林福上诉请求：一、判决南方公司支付逾期办理不动产权证违约金3883.77元。二、判决南方公司负担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、李林福与南方公司先后签订了《关于置换商铺协议》和《广东省商品房买卖合同》，并支付涉案商铺的全部款项，且把商铺出租他人使用，李林福履行合同的全部义务。南方公司在收到商铺价款后，给李林福开具房款发票和收楼通知书，部分履行合同的义务。二、李林福与南方公司办理商铺交付手续后，李林福一直督促南方公司办理不动产权证，但南方公司一次次推脱。南方公司未能给李林福办理不动产权证书，未能履行自己应尽的义务。一审法院在查明李林福购买且已收楼使用涉案商铺事实的基础上，却未判决违约方南方公司承担任何赔偿责任，显失公平公正，违反了合同履行应遵循的“保护守约方，惩罚违约方”的不成文原则。李林福自同南方公司签订《广东省商品房买卖合同》后，将合同交付给南方公司办理备案登记，而南方公司一直未交还李林福。这是李林福麻痹大意，其出于对南方公司的信任交付合同，而这却是南方公司策划的逃避违约责任的预谋。为了保护李林福作为守约方的合法权益，依据南方公司同其他房屋买受人签订的通用格式《广东省商品房买卖合同》的第十五条关于产权登记的约定“出卖人未能如期办理不动产权证，要支付房价款0.1%的违约金”，应判决南方公司支付逾期办理不动产权证的违约金3883.77元。三、在双方签订《广东省商品房买卖合同》之后，南方公司并没有将该合同交给李林福，导致李林福无法在案件中提交该合同，退一步而言，即使李林福现在无法提交《广东省商品房买卖合同》，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条的规定，李林福已经履行了合同的主要义务，即付款义务，南方公司也予以接受，并且将涉案商铺交付给李林福，双方应当按照已经成立的商品房买卖合同履行合同义务，故一审法院在认定双方买卖合同已经成立的基础上，又不予以支持李林福主张对方承担违约的诉请，不符合法律规定；四、李林福在二审请求的逾期交房违约金只有几千元，应该根据李林福上诉的标的收取费用，请法院依法核实。综上，虽然一审法院所查明的事实正确无误，但实体处理不当，有失公平公正，损害李林福的合法权益。为维护李林福的合法权益，特提出上诉。被上诉人南方公司答辩称：一、一审法院查明属于南方公司名下10×××23、10×××30、10×××11、10×××60的账户资金属李林福个人所有的事实错误。一审判决中第7页第2段以及第8页第1段的查明事实中，变相的确认属于南方公司名下的10×××23、10×××30、10×××11、10×××60账户内资金属李林福所有，该认定事实完全错误。首先，本案是商品房预售合同纠纷，并非债权确认之诉，因此法院在事实查明部分已经超出案件的审理范围。其次，李林福所主张前述账户的资金属于个人所有的依据是湛江市中级人民法院作出的（2016）粤08民初147号民事判决（以下简称“147号判决”），该判决中确认的《华盛新城二期建设内部承包补充协议》（以下称“补充协议”）合法有效，而该补充协议第六条约定了前述账号的资金属于湛江市鑫福房地产开发有限公司所有，据此来主张前述四个账户的资金属于其个人所有，这明显依据不足。该补充协议是否实际履行，147号判决并没有进行确认，因此，147号判决仅能作为确认补充协议有效之用，并不产生其他的法律效力。另外，南方公司对该补充协议是完全不知情的，即使有效，该补充协议的签订双方是建设公司与湛江市鑫福房地产开发有限公司，根据合同的相对性，该补充协议对南方公司也不具有法律约束性。因此该证据对南方公司不产生法律效力，现一审法院仅查明合同约定的内容就认定合同实际履行，并且确认属于南方公司的账户中的资金属于鑫福公司所有，该查明事实不仅错误，而且严重损害南方公司的合法利益。综上，一审判决变相将属于南方公司的财产确认给李林福属于事实错误，依法应予纠正。二、一审法院确认南方公司、李林福、建设公司三方签订的《关于置换商铺协议》合法有效并实际履行，实际已经超出了本案的审理范围，并且该事实查明错误。一审判决的第6页第2段、第7页第1段、第8页第1段所查明的事实确认了涉案的《关于置换商铺协议》合法有效并且李林福已经实际履行，这部分的事实完全错误。首先，本案是商品房预售合同纠纷，并非确认合同效力纠纷。根据民事不告不理之原则，李林福并没有要求确认《关于置换商铺协议》有效的情况下，一审判决对涉案《关于置换商铺协议》效力进行认定，明显已经超出案件的审理范围，依法应对该部分事实进行更改。其次，根据《关于置换商铺协议》第1条约定的内容来看。本案的商铺是由建设公司提供7500㎡给李林福后通过跟南方公司置换，再由李林福回购。但在一审审理时，建设公司称述中明确无法确认建设公司必须提供7500㎡的商铺给李林福，也就是说建设公司对于三方签订的《关于置换商铺协议》并不确认已经履行该协议的内容，因此涉案的商铺所有权的归属并非是确定，如果需要确认涉案商铺的归属，也应当另案进行确认，不能在本案中作出认定。最后，本案确认《关于置换商铺协议》合法有效且李林福已经履行相应义务这一事实，实际上是在本案中处分了南方公司其他财产的行为。本案中，在无法确认《关于置换商铺协议》是否合法有效已经是否履行的情况下，一审判决认定李林福已经完全履行合同约定义务这实际上是确认合同有效已经确认合同已经履行完毕这两个事实，但实际上在一审的庭审中，一审法院并没有对这两个问题进行询问以及征求各方当事人的意见，因此一审判决在没有经过审理的情况下，就随便处置南方公司的财产，明显是错误的，依法应予纠正。三、一审判决证据不足，现无任何证据证明李林福向南方公司支付涉案商铺转让款的事实。首先，根据第一点的论述，现无证据证明10×××23、10×××30、10×××11、10×××60账户资金属鑫福公司所有，更无证据证明上述账户的资金是李林福所有的事实。其次，根据李林福在一审提交的转账记录，该转账也无法体现出是李林福支付给南方公司的商铺转让款，其证据存在明显的瑕疵。从资金来源来看，李林福所主张的汇款共有6笔，分别是在2014年8月20日广东强雄建设集团有限公司通过农行44×××40账户给南方公司44×××25账户转账900万元；2014年8月28日广东强雄建设集团有限公司通过农行农行44×××40账户给南方公司44×××25账户转账900万元；2014年8月25日，南方公司南组团10×××23转到44×××25账户200万元；2015年3月10月南方公司10×××23账户转到50×××18账户100万元；2015年5月14日南方公司10×××23账户转到50×××18账户100万元；2015年6月24日南方公司10×××23账户转到50×××18账户1216050元，从以上的转账来看，均没有一笔是李林福向南方公司转账，前述的账户也并非补充协议中所约定的账户，现一审法院在没有任何证据的情况下确认前述资金是由李林福所支付的，明显错误。从资金转账的用途来看，在上述所有转账中所注明的资金用途均是往来款，并没有注明是商铺购买款，这与常理不符，即使会存在一次或两次的笔误，但不可能存在所有的转账的资金用途均为往来款，这也说明这些资金就是南方公司平时的资金往来款，并非商铺转让款。从转账时间来看，根据《关于置换商铺协议》第六条的约定，丙方（李林福）须在2013年12月31日前将销售价人民币贰仟万元给乙方（南方公司），余款2014年12月30日前付清。实际上李林福所主张的前述转账第一笔是在2014年8月20日，最后一笔是在2015年6月24日，这也与约定不符。综上所述，一审判决在没有任何的证据情况下确认该事实，明显错误。四、一审法院查明2015年2月20日华盛新城项目向李林福发出《收楼通知书》，同年3月25日办理涉案商铺手续，同年4月10日将涉案商铺出租给李燕红等人经营使用，属于查明事实错误。第一，南方公司不存在将商铺转让给李林福的事实，实际上李林福也没有支付任何的商铺转让款，并且在李林福的是否有权置换也没有确认的情况下，无法认定涉案商铺进行转让的事实，因此一审法院查明已经将房屋交给李林福属于事实错误。第二，李林福所提交的《收楼通知》以及转租给他人，实际上其在担任华盛新城项目南组团的负责人期间，其利用管理职权便利，擅自向自己发出《收楼通知书》，并伺机霸占属于南方公司所有的商铺，擅自将登记在南方公司名下的涉案商铺出租给他人使用。李林福是违法占有，并非是南方公司将涉案商铺交给其使用，而一审法院的查明事实中并没有对该事实进行说明，从而导致事实查明错误。综上所述，一审判决查明事实错误，并且已经超出本案的查明范围。李林福与南方公司之间并没有商品房买卖合同的关系，即使双方签订了关于置换商铺协议，但该协议双方没有实际履行，根据现有证据，也无法证实双方履行了置换商铺的协议，所以，在南方公司与李林福之间不存在买卖合同关系的前提下，南方公司是不需要支付任何的违约金。原审第三人建设公司述称：一审判决正确，但判决书查明部分与事实有出入。李林福起诉请求：1.判决南方公司向李林福支付逾期办理湛江市赤坎区海田路5号华盛新城二期住宅小区16、17二层01号之一商铺不动产权证的违约金【以3883766.70元为基数自2015年4月21日起按每日万分之二支付至李林福取得不动产权证书之日止，暂计至2018年10月17日止（共1275天）为990360.51元】。2.判决南方公司负担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：2008年5月30日，湛江南方化油器厂（于2012年8月28日变更为南方公司，即本案南方公司）与建设公司签订《合作开发“华盛新城”二期投资项目交易权合同书》（以下简称“《合作开发合同》”），约定由湛江南方化油器厂作为开发商并提供开发土地，建设公司作为投资方提供全部开发资金，双方各派2-3人组成项目部负责开发建设事宜，销售所得全部入项目部的专用账户；房屋建成后，湛江南方化油器厂可分得10000㎡的临街商铺（后协议变更为7500㎡商铺，面积差额由建设公司按标准补偿给南方公司），另外在合作过程中建设公司还须支付4600万元给湛江南方化油器厂；项目的利润所得和投资风险均归建设公司。2009年8月16日，建设公司与湛江市鑫福房地产开发有限公司（以下简称“鑫福公司”）签订《华盛新城二期建设内部承包合同》（以下简称“《内部承包合同》”），将其与湛江南方化油器厂签订的《合作开发合同》中南组团的权利义务转让给鑫福公司，并明确约定南、北组团的具体开发、施工由鑫福公司、建设公司各自组织，建设资金由鑫福公司、建设公司各自筹措，南、北组团承包经营的盈亏和风险由鑫福公司、建设公司各自承担。合同签订后，鑫福公司、建设公司各自筹资并组织施工，分别对“华盛新城”二期项目的南、北组团进行建设。2013年12月25日，建设公司（甲方）、南方公司（乙方）及李林福（丙方）三方共同签订《关于置换商铺协议》，约定：鉴证甲、乙双方于2009年7月28日签订的《合作开发华盛新城二期投资项目交易权合同书补充协议（一）》约定甲方须向丙方提供建筑面积7500㎡的商铺，经甲、乙双方商议，将建筑面积7500㎡商铺进行部分置换，其中建筑面积5179㎡商铺位置不变，另建筑面积2321㎡商铺（简称“该等商铺”）乙方同意置换，由原Q1Q2栋置换到P2P3栋。甲、乙双方同意“该等商铺”具体位置由乙方选定，双方同意将“该等商铺”按上述首层与二层面积比例为35%：65%进行划分，其中首层商铺建筑面积为812.35㎡，二层商铺建筑面积为1508.65㎡；甲、乙双方同意“该等商铺”首层按25000元/㎡、二层按7000元/㎡分别结算；甲、乙双方同意将位于“该等商铺”一层01号商铺建筑面积为306.13㎡由乙方自行销售，销售收入归乙方所有，余下的建筑面积为2014.87㎡商铺由丙方购买，购买总价为23216050元，其中首层商铺销售价款为12655500元=(812.35㎡-306.13㎡)×25000元/㎡，二层商铺销售价款为10560550元＝1508.65㎡×7000元/㎡。销售所涉及的所有税费按税法有关规定执行。此外，协议第六条约定：丙方须在2013年12月31日将销售价款2000万元乙方，余款于2014年12月30日前付清。协议第七条约定：若丙方逾期支付销售价款，丙方须按逾期未付款的月利率2%计付违约金给乙方。2014年1月10日，建设公司与鑫福公司又签订一份《华盛新城二期建设内部承包合同补充协议书》（以下简称“《补充协议》”），协议进一步明确了双方对于南、北组团建设、权属、销售和盈亏的独立性，约定南方名下账号为10×××23的广发银行账户是南组团销售房屋、商铺供顾客刷卡专用账户，账号分别为10×××30、10×××11、10×××60的广发银行账户是专属南组团的房屋销售监控账户，账户内资金属鑫福公司所有。2015年5月4日，鑫福公司、建设公司与南方公司共同签订《“华盛新城”二期项目三方协议书》（以下简称“《三方协议》”），南方公司明确在该协议中承认鑫福公司与建设公司分别于2009年8月16日和2014年1月10日签订的《内部承包合同》及《补充协议》有效，同意鑫福公司与建设公司共同承担与分享南方公司与建设公司于2008年5月30日签订的《合作开发合同》的权利和义务，同时为解决因建设公司资金短缺无法偿还到期债务导致鑫福公司的专属账户被冻结问题，三方还制定了由鑫福公司开网销售南组团房屋、商铺、车位以保证鑫福公司收足税后资金1.3亿元的解决方案。2014年8月25日至2015年6月24日，李林福通过南方公司南组团的相关账户向南方公司总部设立在中国银行湛江开发区支行的70×××49账户、在广东南粤银行第一直属支行50×××18账户分五次向南方公司支付包括本案商铺（即华盛新城二期住宅小区16、17二层01号之一商铺）款3883766.70元在内的九间商铺款共计23216050元。南方公司收到上述款项后，出具了《收款收据》给李林福收执。2016年7月22日，南方公司出具了涉案商铺销售发票（广东省增值税普通发票）给李林福收执。2015年2月20日，华盛新城项目向李林福发出《收楼通知书》，要求李林福在2015年3月30日到湛江市的收楼手续。同年3月25日，李林福与南方公司办理了涉案商铺交付手续，接收了华盛新城住宅小区16、17二层01号之一商铺，南方公司也将涉案商铺的《湛江市商品房产权权属证明书》（权属登记在南方公司名下）原件交付给李林福。李林福接收了涉案商铺后，于2015年5月1日将涉案商铺出租给案外人李燕红作经营健身服务之用，李燕红成立了湛江市纵腾健身服务有限公司，租赁期限为十年，从2015年5月1日至2025年6月30日。另查明，鑫福公司因与建设公司及南方公司确认合同有效纠纷一案，广东省高级人民法院已于2019年4月19日作出（2017）粤民终3905号民事判决，维持广东省湛江市中级人民法院（2016）粤08民初147号民事判决，确认鑫福公司与建设公司于2009年8月16日签订的《华盛新城二期建设内部承包合同》（即《内部承包合同》）以及于2014年1月10日签订的《华盛新城二期建设内部承包补充协议》（即《补充协议》）合法有效。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。建设公司与南方公司及李林福于2013年12月25日签订的《关于置换商铺协议》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的禁止性规定，为合法有效协议，各方当事人应遵照执行。协议签订后，虽然李林福通过南方公司南组团的相关账户向南方公司支付涉案商铺款，南方公司也将涉案商铺交付给李林福占有使用，但对涉案商铺交付后何时办理不动产权证以及出现逾期办证时应如何处理，双方没有作出具体约定。李林福主张其与南方公司就涉案商铺签订了《广东省商品房买卖合同》，双方约定了购买涉案商铺的具体细节，但未能提供双方所签订的《广东省商品房买卖合同》予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，李林福应承担举证不能的不利后果。因此，对李林福主张南方公司应向其支付逾期办理涉案的华盛新城二期住宅小区16、17二层01号之一商铺不动产权证的违约金缺乏事实与法律依据，不予支持。南方公司关于李林福主张南方公司支付违约金缺乏依据，应予驳回的辩解意见，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回李林福的全部诉讼请求。案件受理费13703.6元、财产保全费5000元，均由李林福负担。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。李林福向本院提供了《华盛新城项目账务处理债权债务分配确认书》，拟证明在2015年之前鑫福公司代李林福通过南组团账户向南方公司支付了2000万元商铺款项后，2015年1月30日，建设公司与鑫福公司签订的一份《华盛新城项目账务处理债权债务分配确认书》中再次确认“鑫福公司代李林福应付南方置业公司总部置换P-2、P-3幢商铺款2000万元”，即确认了在华盛项目账务上鑫福公司已经替李林福向南方置业公司支付2000万元商铺款，与案件商铺款支付款项情况相一致，相互印证。南方公司质证认为：一、对该证据的真实性没有异议，但对合法性及关联性有异议。从该分配确认书中的内容来看，南方公司并不是当事人，所以对该内容的真实性无法予以确认。另外，根据该分配确认书中所说的建设公司应付鑫福公司7800多万元，该款项是何种款项，是否是工程款，这一问题需要法庭查清；二、内容中所说的扣减2000万元作为支付给南方置业的商铺款，但根据一审调查的事实，鑫福公司声称其通过南方公司的账户转账2000万元给南方公司的时间截止是在2015年6月24日，但该分配确认书的时间是2015年1月30日，所以，该时间也与事实不符。建设公司质证认为：该证据的真实性由法院依法确认，但从确认书可以看到，建设公司确认应付给鑫福公司是7800万元，其中2000万元作为商铺款，从该款项可以看出，李林福是没有支付房款给南方公司，只不过这些款项是建设公司应付给鑫福公司的款项，从中扣减处理，即一审法院查明部分。南方公司、建设公司未向本院提供证据。本院经审查认为：李林福提交上述证据属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明“2014年8月25日至2015年6月24日，李林福通过南方公司南组团的相关账户向南方公司总部设立在中国银行湛江开发区支行的70×××49账户、在广东南粤银行第一直属支行50×××18账户分五次向南方公司支付包括本案商铺（即华盛新城二期住宅小区16、17二层01号之一商铺）款3883766.70元在内的九间商铺款共计23216050元。南方公司收到上述款项后，出具了《收款收据》给李林福收执。2016年7月22日，南方公司出具了涉案商铺销售发票（广东省增值税普通发票）给李林福收执”的事实有误，本院纠正为：南方公司于2015年7月3日向李林福出具了《换取发票收款凭据》给李林福收执，该《换取发票收款凭据》中载明“兹由缴款人李林福交来华盛新城16、17幢二层01号之一商铺款金额3883766.70元”。2016年7月22日南方公司向李林福开具了涉案商铺款3883766.70元的《广东省增值税普通发票》。一审法院查明其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对李林福上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人李林福的上诉请求和理由，被上诉人南方公司的答辩意见及原审第三人建设公司的陈述意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于南方公司应否向李林福承担逾期办证违约责任的问题。本案虽无证据证明南方公司与李林福之间签订了书面的商品房预售合同，但根据本案的证据与事实，南方公司向李林福出具了载明“李林福交来华盛新城16、17幢二层01号之一商铺款3883766.70元”的《换取发票收款凭据》，并向李林福开具涉案商铺款的《广东省增值税普通发票》，华盛新城项目部向李林福发出涉案商铺的《收楼通知书》，且涉案商铺一直由李林福用于出租给他人使用，可见南方公司与李林福之间的法律关系是以南方公司开发的商品房为交易标的物、由李林福给付相应对价的有偿合同，符合商品房预售合同的特征。南方公司陈述称根据《关于置换商铺协议》约定建设公司和鑫福公司置换商铺后由李林福“回购”，也明确了南方公司与李林福之间存在商品房预售合同关系。故南方公司主张双方之间不存在商品房预售合同关系无事实与法律依据，本院不予支持。根据前述证据与事实，又考虑南方公司并未提供证据证明双方有特殊约定，结合商品房买卖交易的一般习惯，应认为南方公司已实际获取李林福受让涉案商铺的对价。在商品房预售合同中，买受人的合同目的即为获得房屋权属，李林福已履行给付购房对价的合同主要义务，故南方公司理应及时履行为李林福办理涉案商铺权属登记手续的义务。虽然双方未对涉案商铺的办证事项进行约定，但参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，涉案商铺早已交付由李林福占有使用，而南方公司至今仍未为李林福办理产权登记，应认为南方公司应承担相应的违约责任。李林福主张南方公司支付逾期办理不动产权证违约金3883.77元（按以已付购房款总额的0.1%计算），并未超出以购房款总额为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准所计得的数额，符合李林福的合理损失数额范围，故本院予以支持。二、关于本案二审案件受理费的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第十七条“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费”的规定，本案中李林福不服一审判决的上诉请求数额为3883.77元，故应按照该数额确定案件受理费，即本案二审案件受理费应为50元。综上所述，李林福的上诉请求成立，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初3048号民事判决；二、限湛江南方置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李林福支付逾期办证违约金3883.77元；三、驳回李林福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13703.60元，财产保全费5000元，由李林福负担18594.77元，由湛江南方置业有限公司负担108.83元；二审案件受理费50元（李林福已预交13703.60元），由湛江南方置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年五月十七日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《诉讼费用交纳办法》第十七条对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。