江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2021)苏民终105号上诉人（原审被告、申请执行人）：镇江市丹徒区建设投资有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒新城芳草园1幢。法定代表人：殷国祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈桐，该公司员工。委托诉讼代理人：杨**，江苏君业律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：南京宝利佳企业管理有限公司，住所地江苏省南京市玄武区龙蟠路153号2幢411室。法定代表人：陈**栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩晶华，河北京拓律师事务所律师。原审被告（被执行人）：江苏申华置业有限公司，住所地江苏省镇江市润州区檀山路8号申华国际冠城63幢2至4层201室。法定代表人：殷闻军，该公司经理。委托诉讼代理人：于广洲，江苏如炬律师事务所律师。上诉人镇江市丹徒区建设投资有限公司（以下简称建设公司）因与被上诉人南京宝利佳企业管理有限公司（以下简称宝利佳公司），原审被告江苏申华置业有限公司（以下简称申华公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省镇江市中级人民法院(2020)苏11民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。建设公司上诉请求：1.改判驳回宝利佳公司一审诉讼请求，或发回重审；2.本案全部诉讼费用由宝利佳公司负担。事实和理由：（一）本案不应按照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《协助执行通知》）第十五条的规定处理，涉案预查封行为合法有效。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第三十条的规定，因《协助执行通知》的实施时间早于《查扣冻规定》的实施时间，故本案应适用在后实施的《查扣冻规定》。2.涉案房屋权属归申华公司，即使未登记在该公司名下，根据《查扣冻规定》第二条的规定，亦属于可查封财产范围。3.涉案房屋已办理预查封登记并向社会公示，说明该房屋一直登记在申华公司名下，根据《查扣冻规定》第七条第二款的规定，涉案预查封行为合法有效。（二）宝利佳公司的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条的条件，依法不能排除执行。1.一审法院以涉案房屋未竣工，亦未登记在申华公司名下等为由，排除了《异议和复议规定》第二十八条的适用，但未明确宝利佳公司可以排除执行的法律依据。宝利佳公司作为债权人对涉案房屋不享有物权，依法不具有物权人排除执行的法定理由。2.涉案房屋未竣工，宝利佳公司未能依法占有该房屋，故不满足《异议和复议规定》第二十八条的适用条件，不能排除执行。3.建设公司曾以相同事实和理由在重庆提起过执行异议及执行异议之诉，但均未获法院支持。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的要求，故本案亦应同案同判，驳回宝利佳公司要求排除执行的诉讼请求。（三）建设公司系对涉案房屋申请保全，尚未进入强制执行程序。宝利佳公司现阶段提出执行异议，属滥用诉权，其诉讼请求应予驳回。宝利佳公司辩称：1.相关法律规定对预查封行为和查封行为进行了区别规定，就应区分处理。《查扣冻规定》既未对预查封行为进行修改和调整，更未废止《协助执行通知》。本案系宝利佳公司针对预查封行为提出的异议，一审法院适用《协助执行通知》是正确的。2.涉案房屋未登记在申华公司名下，故不适用《异议和复议规定》第二十八条的规定。3.本案不属于必须进行类案检索的案件，且两案事实并不相同，故不适用《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的规定。4.涉案查封行为属于严重超标的查封。申华公司述称，同意建设公司的上诉意见。宝利佳公司向一审法院起诉请求：请求撤销对镇江市檀山路西侧国际冠城68幢0101、0201、0301号房屋的预查封执行行为，不得执行该房屋。一审法院认定事实：镇江仲裁委员会在审理建设公司与申华公司房屋买卖合同纠纷一案中，建设公司向镇江仲裁委员会提出财产保全申请，镇江仲裁委员会依法将建设公司的财产保全申请提交一审法院。2018年6月13日，一审法院作出（2018）苏11财保34号财产保全民事裁定：查封被申请人申华公司开发的国际冠城68幢1101、1102、1103、1106、1107、1108、1109、1201、1202、1203、1205、1206、1207、1208、1209、1210、1211、1212、1301、1302、1303、1306、1307、1308、1309、0101、0201、0301、0401、0501室房产。一审法院于2018年6月19日立案强制执行，案号为（2018）苏11执保98号。在执行过程中，一审法院于2018年6月21日作出（2018）苏11财保34号协助执行通知书：预查封被申请人申华公司开发的国际冠城68幢0101、0201、0301、0401、0501室房产。同日，一审法院向镇江市房产交易中心送达了上述民事裁定书和协助执行通知书。宝利佳公司对执行标的即国际冠城68幢0101、0201、0301室房产提出执行异议后，一审法院于2020年6月10日作出（2020）苏11执异12号执行裁定，驳回宝利佳公司的异议请求。宝利佳公司不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。2016年9月12日宝利佳公司与申华公司签订三份《商品房买卖合同》，约定由宝利佳公司分别向申华公司购买申华公司开发的国际冠城68幢0101号、0201号、0301号商品房，宝利佳公司购买的商品房为预售商品房，商品房的用途为商业，房款总价为7000万元，付款期限为2016年9月13日前，商品房交付期限为2016年9月16日前。该三份《商品房买卖合同》于2016年9月10日进行了商品房预购网签，于2017年4月20日在镇江市房产交易中心进行了商品房预购备案。2017年3月17日申华公司向宝利佳公司出具《确认书》，载明在本确认书签署之前，经宝利佳公司、申华公司、三河市莲荷房地产开发有限公司三方一致同意，以申华公司拖欠三河市莲荷房地产开发有限公司的部分欠款等额冲抵上述购房总价款7000万元，基于此申华公司对三河市莲荷房地产开发有限公司的欠款金额相应扣减7000万元，申华公司确认宝利佳公司不存在逾期付款等任何违约行为，另外就宝利佳公司按上述方式支付的购房总价款，申华公司将向宝利佳公司开具等额有效的购房款发票。2017年4月17日申华公司向宝利佳公司开具了上述三套房产的购房增值税发票，总金额为7000万元。宝利佳公司与申华公司房屋买卖合同纠纷一案，镇江仲裁委员会于2020年4月13日作出（2018）镇裁字第237号裁决：申华公司于本裁决生效后三十日内将上述三套房屋按《商品房买卖合同》约定的条件交付给宝利佳公司；申华公司于本裁决书生效后三十日内，以7000万元为基数，按照每日万分之0.2标准，向宝利佳公司支付自2016年9月17日起至房屋实际交付之日止的违约金。2015年1月27日镇江市住房和城乡建设局向申华公司颁发了镇江市檀山路西侧国际冠城68幢房屋的《商品房预售许可证》。一审法院认为，本案的争议焦点为宝利佳公司就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案宝利佳公司提出的执行异议虽请求解除对涉案房屋的查封，但其提出执行异议的理由为该房屋申华公司已出售给宝利佳公司，该房屋已不属于申华公司的财产，法院预查封该房屋不符合相关规定。宝利佳公司提出执行异议所依据的基础权利是实体权利，故（2020）苏11执异12号执行裁定对宝利佳公司提出的执行异议，按照案外人对执行标的的异议进行审查并作出裁定，同时赋予案外人宝利佳公司对该执行裁定不服，有提起诉讼的救济权利，并无不当。该执行裁定错误引用《异议和复议规定》第十七条利害关系人对执行行为提出执行异议的处理规定，并不影响本案即执行异议案件的处理。《异议和复议规定》第二十八条的规定，是指在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议的处理规定，本案一审法院对涉案房屋系预查封，该房屋至今尚未竣工，亦未登记在申华公司名下，故本案不应适用该规定进行处理。《协助执行通知》第十五条规定，房屋虽未进行房屋所有权登记，但作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院可以进行预查封。一审法院预查封本案所涉房屋之前，申华公司作为房地产开发企业已办理了该房屋的预售许可证且将该房屋出售给宝利佳公司，并进行了商品房预购网签，在镇江市房产交易中心进行了商品房预购备案，故一审法院预查封该房屋不符合上述通知的规定。综上，宝利佳公司就该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本案应判决不得执行该房屋。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，一审法判决：不得执行镇江市檀山路西侧国际冠城68幢0101、0201、0301号房屋。案件受理费391800元，由镇江市丹徒区建设投资有限公司负担。各方当事人二审均未提供新证据。各方当事人对一审法院认定事实未提出异议，本院在此予以确认。本院另查明：1.宝利佳公司在“预查封异议申请书”中称：涉案房屋已由申华公司出售给了宝利佳公司，并已办理预售备案登记。根据《协助执行通知》第十五条的规定，对房地产开发企业已售出的房屋，不能采取预查封措施。故请求解除对涉案房屋的预查封。宝利佳公司在向一审法院提交的执行异议之诉民事起诉状中，请求法院判令撤销对涉案房屋的预查封执行行为。事实和理由为：1。一审法院预查封涉案房屋不符合《协助执行通知》第十五条的规定，不能采取预查封措施。2.（2020）苏11执异12号异议裁定以宝利佳公司执行异议不满足《异议和复议规定》第二十八条规定的情形为由，未支持该异议请求是错误的。涉案房屋并未登记至申华公司名下，而该条规定是案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议的规定，而本案系宝利佳公司提出的执行异议，明显不适用该规定。3.宝利佳公司是对一审法院预查封的执行行为提出执行异议，而（2020）苏11执异12号异议裁定，既适用了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条案外人对执行标的提出执行异议的规定，又适用了《异议和复议规定》第十七条利害关系人对执行行为提出执行异议的规定，明显适用法律错误，该执行裁定赋予宝利佳公司起诉的救济途径也是错误的。一审庭审中，经法庭释明，宝利佳公司将其诉讼请求变更为：请求撤销对涉案房屋的预查封执行行为，不得执行该房屋。2.宝利佳公司二审书面确认，其（执行异议的）申请事项、（执行异议之诉的）诉讼请求均为：对一审法院就涉案房屋采取的预查封行为提出异议，请求予以解除。本院认为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定，前者系针对当事人及利害关系人对执行行为提出异议时的处理规定，后者系针对案外人对执行标的提出异议时的处理规定。因此，正确区别执行异议针对的系执行行为，还是执行标的，至关重要。本案中，虽然宝利佳公司“预查封异议申请书”中出现了涉案房屋已出售给宝利佳公司并办理预售登记，不属于申华公司资产，不应因申华公司债务而被查封等表述内容。但该等表述内容在无当事人进一步确认的情形下，并不当然证明宝利佳公司即系以其对涉案房屋享有实体权益而要求排除执行（即针对执行标的提出异议），其亦可视为宝利佳公司系以利害关系人的身份对执行行为提出异议。同时，结合宝利佳公司在“预查封异议申请书”中明确涉案预查封行为不符合《协助执行通知》第十五条规定的情形，要求予以解除；以及在执行异议之诉的民事起诉状中，明确其系对预查封行为而提出执行异议，故可以认定宝利佳公司系对涉案预查封行为提出执行异议。即宝利佳公司系对执行行为，而非执行标的提出异议。而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，针对执行行为所提异议的司法救济途径应为异议、复议程序，而非异议、诉讼程序。一审法院在宝利佳公司针对执行行为提出异议的（2020）苏11执异12号一案中作出执行裁定，赋予当事人对异议裁定不服时的起诉权，明显有误。有鉴于此，宝利佳公司的涉案起诉因不符合执行异议之诉案件的受理条件而不应受理，已经受理的，应予驳回。在此值得指出的是：一审法院在裁判理由中虽认定宝利佳公司系针对涉案执行标的提出异议，即本案应作为案外人执行异议之诉进行审理，但其并未按案外人执行异议之诉的审理思路及标准来进一步分析、认定宝利佳公司对涉案房屋享有何种足以排除执行的民事权益，反而实质上是以涉案预查封行为不符合《协助执行通知》第十五条规定为由，判决排除执行。该节事实亦可表明一审法院实际还是将本案作为执行行为异议案件在审查处理。综上所述，因宝利佳公司的涉案起诉不符合案外人执行异议之诉案件的受理条件而应予驳回，故一审判决亦应撤销。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江苏省镇江市中级人民法院(2020)苏11民初289号民事判决；二、驳回南京宝利佳企业管理有限公司的起诉。一审案件受理费人民币391800元，退还南京宝利佳企业管理有限公司；上诉人镇江市丹徒区建设投资有限公司预交的二审案件受理费391800元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  施国伟审判员  苏 峰审判员  赵建华二〇二一年五月二十日书记员  李芮葛