上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初7548号原告：上海杨浦滨江投资开发有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：左卫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：金涛，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，上海段和段律师事务所律师。被告：方治强，男，1985年2月5日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：余志宇，上海观庭观盛律师事务所律师。原告上海杨浦滨江投资开发有限公司与被告方治强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海杨浦滨江投资开发有限公司之委托诉讼代理人金涛、被告方治强及其委托诉讼代理人余庭、余志宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海杨浦滨江投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市杨浦区市光一村XXX号甲XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并将上述房屋恢复原状后交还给原告；2、判令被告以3392元/月为标准支付逾期返还的房屋违约金，自2021年1月1日起至实际腾退日止；3、判令被告以1696元/月为标准支付房屋占用使用费，自2021年1月1日起至实际腾退日止。事实和理由：原、被告签订有租赁合同，约定由被告承租原告所有的系争房屋。租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日，月租金为1696元，并约定“租赁期届满或提前终止，如乙方逾期归还房屋，每逾期一日，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金。”租赁期届满后，双方未续订合同，经原告通知，被告拒绝迁出上述房屋。故为维护自身合法权益，原告诉至法院作如上诉请。被告方治强辩称，不同意原告诉请。1.尽管原、被告书面租赁合同已到期、原告委托物业公司发函要求被告搬离，但原、被告曾磋商租金，说明合同到期后原、被告构成不定期租赁合同，且原告收回房屋不是自用而是继续出租，被告享有优先承租权。2.违约金虽然合同有约定，但是约定双倍违约金无效。如果需要被告支付违约金，被告认为违约金标准过高，希望法院调整。3.原告是国企，2020年应该免3个月租金，但被告在2020年期间合计支付了10个月的租金，故被告多付的一个月租金原告应予退还。另外，如果不继续履行合同，被告要求退还押金。经审理查明：上海市杨浦区市光一村XXX-XXX号、XXX号、XXX号甲、包头路XXX-XXX号房屋产权人系原告上海杨浦滨江投资开发有限公司。2019年12月23日，原告(出租方、甲方)和被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方提供系争房屋给乙方使用，建筑面积41.98平方米。二、该房屋用途为店铺，不得用于居住；乙方必须合法使用该房屋，不得改变房屋用途。四、该房屋租赁期限为1年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止，甲方于2020年1月1日前将该房屋交付给乙方。五、甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米租金为1.26元，月租金为1615.24元，年租金合计19,382.86元，以上租金标准不含增值税，增值税税率为5%。年租金(含增值税)为20,352元。七、乙方缴纳1700元作为履行本合同的押金，甲方收取押金后应当开具收据。十、(6)、租赁期满，乙方除经过甲方同意保留的装修装饰、设施设备部分外，其余均需恢复原状，乙方拆除添置的装修、装饰、设施、设备时，不得损坏房屋结构；(7)、退租时，对于乙方自行搭建的简屋、棚舍，甲方无须对乙方进行经济补偿；乙方自愿保留或经甲方同意在退租时保留的装饰装修、设备设施等部分，甲方同样无须对乙方进行经济补偿；经甲方验收认可后，方可办理退租手续。十七、(3)、租赁期届满或提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则甲方有权通知物业公司停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务，乙方应全额支付逾期期间因占用该房屋所发生的物业管理费及水、电、煤气等公用事业费，同时每逾期一天，应向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的损失，甲方仍有权要求乙方迁离。2020年11月30日，原告委托上海杨树浦房产经营管理有限公司发送《告知函》通知被告：一、自2020年12月31日起，原、被告签订的《房屋租赁合同》期满后，不再续租，合同自然终止。请贵方于合同期满前完成房屋清退，最迟于2020年12月31日当日搬出系争房屋；二、租赁期满，贵方应腾退所租赁的房屋并拆除添置的装修、装饰的设施和设备，并不得损坏房屋结构(如果损坏情况，贵方应尽快自费复原)，待我司验收认可后，于2020年12月31日办理退租手续，结清所有费用；三、如因贵方逾期搬迁或未全部搬迁，造成我公司损失的，我公司将依法追究贵方的违约责任并要求赔偿相应的损失。审理中，被告陈述收到该《告知函》。另查，2020年1月9日，被告支付了系争房屋2020年1-6月租金。2020年3月16日，原告与被告签订《疫情防控租金减免补充协议》，约定免除被告系争房屋2020年2-3月租金，若被告已缴纳该期间租金，可在下一期租金缴纳中予以抵扣。2020年7月24日，被告支付了系争房屋租赁期内剩余4个月租金。2020年9月4日，原告再次与被告签订《疫情防控租金减免补充协议》，约定免除被告系争房屋2020年4月租金。前述协议签订后，原告尚未将2020年4月的租金退还给被告。审理中，原告同意退还该月租金。又查，涉案房屋租赁合同签订后，原告收取被告押金1700元。审理中，原、被告均认可该押金原告于被告返还系争房屋之日抵扣未付水电费后退还被告。再查，被告在审理中提出合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。以上事实由原告提供的房地产权证、房屋租赁合同、告知函、照片、疫情防控租金减免补充协议、被告提供的中国银行交易流水及双方当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2019年12月23日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。合同约定租期至2020年12月31日止，现双方的租赁合同已期满终止，双方未续租，且原告已委托上海杨树浦房产经营管理有限公司于2020年11月30日发出书面通知，明确表示不再续租，要求被告搬离系争房屋，故被告理应搬离、返还系争房屋。被告至今仍占有系争房屋，原告有权要求被告按照原租金标准支付房屋占有使用费。关于原告主张的违约金，被告辩称如果需要支付违约金，违约金标准过高，希望法院调整。本院认为，被告逾期未搬离、返还房屋的行为已构成违约，应支付违约金，但综合考量被告的过错程度及原告的损失大小，本院认为约定的违约金标准过高，本院予以调整。关于疫情防控租金减免后被告多付的一个月租金，原告同意退还被告，本院予以准许。房屋返还后，原告收取的押金应在扣除被告欠付的系争房屋水电费后予以退还。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告方治强应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离上海市杨浦区市光一村XXX号甲XXX室房屋，并将该房屋返还给原告上海杨浦滨江投资开发有限公司；二、被告方治强应于本判决生效之日起十日内支付按照1696元每月的标准向原告上海杨浦滨江投资开发有限公司支付自2021年1月1日起至其实际返还上海市杨浦区市光一村XXX号甲XXX室房屋之日止的房屋使用费；三、被告方治强应于本判决生效之日起十日内按照1696元每月的标准向原告上海杨浦滨江投资开发有限公司支付自2021年1月1日起计算至实际返还上海市杨浦区市光一村XXX号甲XXX室房屋之日止的违约金；四、原告上海杨浦滨江投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告方治强租金1696元；五、准原告上海杨浦滨江投资开发有限公司于被告方治强返还上海市杨浦区市光一村XXX号甲XXX室房屋时，扣除被告方治强欠付的水电费后，向被告方治强返还剩余押金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告方治强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  周 励法官助理  张 玙书 记 员  姜厚敏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。