湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1021民初1500号原告：湖南桂阳农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道欧阳海大道116号蓉信世家12栋101户等。法定代表人：谢华南，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈艳平，湖南星河律师事务所律师，特别授权。被告：杨燕飞，女，1975年4月22日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被告：朱俊，男，1979年1月1日出生，汉族，户籍地湖北省襄樊市襄阳区，现住湖南省桂阳县，系被告杨燕飞之夫。被告：桂阳县玉景房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道翡翠路。法定代表人：邓大康，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李石文，湖南志浩律师事务所律师，特别授权。原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司（以下简称桂阳农商行）与被告杨燕飞、朱俊、桂阳县玉景房地产开发有限公司（以下简称玉景房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂阳农商行的委托诉讼代理人陈艳平、被告杨燕飞、朱俊、被告玉景房地产公司的委托诉讼代理人李石文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂阳农商行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告杨燕飞、朱俊及被告玉景房地产公司签订的《个人住房商业用房贷款合同》；2.请求依法判令被告杨燕飞、朱俊立即偿还原告借款本金1749333.41元，利息（罚息）53042.17元（利息暂计算至2021年2月25日止，后期利息以月利率4.9437‰并加计20%罚息计算至本息全部清偿之日止），本息合计1802375.58元；3.请求依法判令被告杨燕飞、朱俊以其名下所有的位于桂阳县城关镇*-*幢***铺的房产【产证号：（20**）桂阳县不动产第******号，不动产登记证明号：湘（20**0）桂阳县不动产证明第*******号】对本案贷款本息承担抵押担保责任，原告在处置该房产所得价款内依法享有优先受偿权；4.请求依法判令被告玉景房地产公司对本案全部借款本息承担连带担保责任；5.本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：2015年9月21日，被告杨燕飞、朱俊以购买个人住房商业用房为由向原告申请贷款，提交了贷款相关资料后与原告签订了《个人住房商业用房贷款合同》，合同约定借款本金为3280000元，借款期限120个月。同时，被告杨燕飞、朱俊为顺利贷款，同原告约定以其名下所有的位于桂阳县城关镇*-*幢***铺的房产【产证号：（20**）桂阳县不动产第******号】对本案贷款本息提供抵押担保责任并办理了抵押登记【不动产登记证明号：湘（20**0）桂阳县不动产证明第*******号】。被告玉景房地产作为本案贷款保证人在《个人住房商业用房贷款合同》上签章，自愿对该笔贷款承担连带保证责任。借款合同签订后原告依约发放借款，被告杨燕飞自提取贷款后于2020年8月25日起开始逾期且经原告多次催收拒绝还款。截止2021年2月25日，被告共计欠原告借款本金1749333.41元，利息53042.17元。被告此行为已严重损害社会诚信利益，侵害原告的正常借贷秩序。综上，为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告朱俊：原告所述属实，对原告起诉的金额无异议，同意提前解除合同，希望能把门面卖掉，提前把钱还给原告。被告杨燕飞：同意被告朱俊的答辩意见。被告玉景房地产公司辩称，1.本被告对借款人的借款债务依约承担阶段性保证责任，且该担保责任已免除。本被告为原告与借款人签订的《个人住房/商业用房贷款合同》项下借款人债务提供保证担保，是以本被告与原告事先签订的《按揭贷款合同协议书》为前提，并受该合作协议书的约束。2.借款合同对保证人保证期间的约定与合作协议书约定不符，借款合同涉及本被告的担保条款依法无效。3.原告请求法院判令本被告对本案全部借款本息承担连带保证责任的诉讼请求，依法不能支持，应予驳回。一是本被告承担的是阶段性担保责任，已于抵押物办妥不动产权证和他项权证时当然免除；二是借款合同涉及的担保条款依法无效；三是原告主张的贷款债权，既有物的担保、又有人的担保，应当按照《民法典》第三百九十二条之规定实现债权。综上，请求法院依法驳回原告对本被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院经审查后予以认定，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告朱俊与被告杨燕飞系夫妻关系，2015年9月21日，被告杨燕飞为购买被告玉景房地产公司开发建设的****幢*层***号商铺向桂阳县农村信用合作联社营业部（贷款机构）申请按揭贷款3280000元，三方签订了《个人住房/商业用房贷款合同》，在合同落款中，被告杨燕飞、朱俊在借款人处、抵押人处签名捺印，并另行签订承诺书表示愿共同还款，愿共同用其购买的“桂阳****幢*层***号商铺”作抵押，原信用联社在贷款人处盖章，被告玉景房地产公司在保证人处盖章。贷款合同主要约定：贷款金额为3280000元；贷款年期限为120月；贷款利息按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率可适当浮动，约定合同利率（月利率）为4.9437%（其中：基准利率4.7083%，利率浮动比上浮5%）；还款方式为借款人于每月25日采取等额本金还款方归还贷款本息；如借款人未按期偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并向借款人和担保人通过各种方式催收，直至收回全部贷款本息；逾期还款贷款人有权计收罚息，罚息按合同约定利率标准上加收20%执行。关于保证责任约定为：“第十九条保证期间下列第一种方式。（一）本合同项下的保证期间为从本合同生效之日开始到债务履行期间届满之日起经过两年。贷款人依据本合同借款条款、抵押条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务视为主债务到期，对提前到期的贷款，仍按原合同履行期计算保证期间。（二）本合同项下的保证期间为从本合同生效之日开始到抵押人将房屋所有权证、他项权证交付给贷款人保管之日为止。”合同签订后，原告依约于2015年发放了贷款3280000元。此后，被告杨燕飞、朱俊就位于桂阳县城关镇*-*幢***商铺办理了预抵押登记。2020年案涉桂阳县城关镇*-*幢***商铺不动产权证办理完毕【不动产证号：（20**）桂阳县不动产第*******号】，原、被告双方为本案的贷款本息办理了正式抵押登记【不动产登记证明号：湘（20**0）桂阳县不动产证明第*******号】。2020年8月25日，被告杨燕飞、朱俊开始逾期还款，直至2021年2月25日止，被告杨燕飞、朱俊共计欠原告借款本金1749333.41元，利息53042.17元。再查明，原信用联社与被告玉景房地产公司为支持居民购买住房，促进商品房销售，就商品房按揭贷款业务进行了合作，于2014年11月28日，签订了《按揭贷款合作协议书》，其中约定：“第十一条其他需要约定的事项，……2、甲方应将需要按揭贷款的购房户的所购房屋在桂阳县房产局办理好抵押登记备案手续，待房屋产权证办妥后，办理好正式抵押登记手续，将《他项权证》交由我行予以保管；正式抵押手续办理完毕，甲方因该房屋向乙方承担的连带保证责任即免除。”另补充查明，2017年12月29日，中国银监会湖南监管局下发《关于湖南桂阳农村商业银行股份有限公司开业的批复》，批复：“同意湖南桂阳农村商业银行股份有限公司及其辖内44个分支机构开业，该行开业的同时，桂阳县农村信用合作联社及所辖农村信用社、分社自行终止，债权债务由该行及其辖内分支机构承接”，因此，原信用联社的债权债务由原告桂阳农商行承接。本院认为，本案系金融借款合同纠纷，争议焦点为：一、被告杨燕飞、朱俊应偿还借款本息的具体数额；二、被告玉景房地产公司对应否承担担保责任及应承担的保证责任范围问题。关于焦点一，原信用联社与被告杨燕飞、朱俊、玉景房地产公司于2015年9月21日签订《个人住房/商业用房贷款合同》并办理房产抵押登记，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同履行义务。原告已依约向被告杨燕飞、朱俊发放3280000元贷款，被告杨燕飞、朱俊未按约定及时偿还贷款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告有权依照合同约定解除双方签订的《个人住房/商业用房贷款合同》，提前收回贷款本息。按照合同约定的还款方式，截止2021年2月25日，被告杨燕飞、朱俊共欠原告借款本金1749333.41元，利息53042.17元，合计1802375.58元，对此，被告杨燕飞、朱俊均无异议，本院予以认定。原告桂阳农商行承接了原信用联社的债权债务，现原告桂阳农商行要求被告杨燕飞、朱俊偿还借款本息共计1802375.58元的诉讼请求，并要求就抵押登记的位于桂阳县城关镇***-*幢***商铺享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。关于焦点二，本案中，原信用联社虽与被告玉景房地产公司于2014年11月28日签订的《按揭贷款合作协议书》中约定，被告玉景房地产公司同意对每一购房人向原信用联社借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，正式抵押手续办理完毕，被告玉景房地产公司因该房屋向原信用联社承担的连带保证责任即免除。但2015年9月21日，原信用联社与被告杨燕飞、朱俊、玉景房地产开发公司签订的《个人住房/商业用房贷款合同》就保证期间明确选择了第一种方式，即保证期间为该合同生效之日开始到债务履行期届满之日起经过两年。因此，关于原信用联社和与被告玉景房地产公司的保证期间问题，签订在后的《个人住房/商业用房贷款合同》已就保证期间进行了实质性的改变，被告玉景房地产公司提出其依约承担阶段性保证责任，正式抵押手续已办理完毕，其担保责任已免除的辩称，本院不予采纳。但是根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条之规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保人，债务人应当先就物的担保实现债权；……”本案中，被告杨燕飞、朱俊以案涉****—*幢***商铺就本案贷款提供担保，并办理了正式的抵押登记，同时被告玉景房地产公司作为保证人对该笔借款承担连带责任保证，现被告杨燕飞、朱俊未履行还款义务，保证人被告玉景房地产公司对该笔债权经实现抵押权仍不能清偿的部分承担连带偿还责任。综上，依据《中华人民共和国民法典》第三百八十六条、第三百八十九条、第三百九十二条、第三百九十四条、第四百一十条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条之规定，判决如下：一、解除原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司与被告杨燕飞、朱俊、桂阳县玉景房地产开发有限公司于2015年9月21日签订的《个人住房/商业用房贷款合同》；二、被告杨燕飞、朱俊于本判决生效后十日内偿还原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司借款本金1749333.41元，利息（罚息）53042.17元，本息合计1802375.58元（利息暂计算至2021年2月25日止，后期利息以利率4.9437‰并加计20%罚息计算至本息全部清偿之日止）；三、如被告杨燕飞、朱俊未能按上述期限履行还款义务，原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司有权以被告杨燕飞、朱俊提供的抵押物即位于桂阳县城关镇****-*幢***号商铺行使抵押权，就上述贷款本息在抵押物拍卖、变卖所得的款项或抵押物的折价款享有优先受偿权；四、被告桂阳县玉景房地产开发有限公司对上述债务经原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司实现抵押权仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；五、驳回原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21342元，减半收取10671元，由被告杨燕飞、朱俊共同负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 宁建道二〇二一年五月二十一日法官助理 刘 琪书 记 员 肖 强附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第三百八十六条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。第三百八十九条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第三百九十二条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。第三百九十四条为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定,借款期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。