广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初13027号 原告：庄子欢，男，1962年7月21日出生，汉族，住广东省揭西县。 委托诉讼代理人：杨晓洪,广东广开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖莉青，广东广开律师事务所律师。 被告：罗伟森，男，1969年2月1日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。 原告庄子欢与被告罗伟森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序由审判员于2021年1月29日独任公开开庭审理。原告庄子欢及其委托诉讼代理人杨晓洪、赖莉青，被告罗伟森经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告庄子欢向本院提出诉讼请求：1.判令罗伟森立即向庄子欢返还购房款187841元及利息(利息以187841元为本金，自2005年4月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.判令罗伟森立即向庄子欢支付房屋差价损失514585.5元；3.判令罗伟森承担本案诉讼费。事实和理由：2005年4月13日，庄子欢、罗伟森签订《房屋转让书》，约定：1、庄子欢将坐落于广州市开发区黄陂新村小区东一街6号102房（面积为98.9637平方米）转卖给庄子欢，房款庄子欢已付清；2、房屋交给庄子欢长期使用，卖方所有债务都由卖方负责，与庄子欢无关；3、如国家政策征用，或地方村委拆迁，所有赔偿应卖方转交买方，卖方无权干扰买方；4、卖方应协助买方办理公证与房屋过户更名手续，经双方同意，双方不得反悔，卖方不得以任何理由收回房屋，如有违反，卖方按房价双倍赔偿给买方，此房屋从签名日起房屋属于买方庄子欢长期使用的产权；5、此房屋转让卖出，经过卖方夫妻、子女同意等内容。双方签订转让书后，罗伟森将房屋交付给庄子欢使用至今。 2018年6月28日，庄子欢获悉罗伟森因与他人的民间借贷案件，广州市天河区人民法院将对案涉房屋进行拍卖。庄子欢立即向天河区人民法院提起异议。天河区人民法院认为庄子欢与罗伟森的买卖合同无效，驳回庄子欢的异议。庄子欢不服，提起案外人执行异议之诉，天河区人民法院作出驳回庄子欢诉求的判决。庄子欢不服上述，广州市中级人民法院驳回庄子欢上诉，维持原判。庄子欢认为，其与罗伟森签订《房屋转让书》后，双方一直都是按照转让书内容履行的，因罗伟森与他人的纠纷，导致案涉房屋将被拍卖处理，罗伟森应承担相应的过错责任。现诉至法院，请求判如所请。 被告罗伟森未出庭应诉，亦未提交书面的答辩材料。 本院经审理认定事实如下：穗集地证字第0112294号《集体土地房产证》显示广州经济技术开发区黄陂新村东一街6号102房（以下简称案涉房屋）权属人为罗伟森，土地权属性质为集体所有。庄子欢户籍地为广东省××县，并非案涉房屋所在黄陂村的村民。 2005年4月13日，罗伟森与庄子欢签订《房屋转让书》，约定：罗伟森自愿将案涉房屋转让给庄子欢，房屋面积为98.8637平方米，每平方米原价为1900元，合计187841元，房屋款项已付清。房屋交给庄子欢长期使用，罗伟森所有债务都由罗伟森负责，与庄子欢无关；如国家政策征收，或地方村委拆迁，所有赔偿应罗伟森转交给庄子欢，罗伟森无权干扰庄子欢；罗伟森应协助庄子欢办理公证与房屋过户更名手续，经双方同意不得反悔，罗伟森不得以任何理由收回房屋，如有违反需双倍赔偿庄子欢，此房屋从签名之日起属于庄子欢长期使用。 2018年7月10日，广州市黄埔区联合街黄陂社区居民委员会出具《证明》，载明：经调查了解，我社区居民庄子欢于2005年4月13日通过协议取得广州经济开发区黄陂新村东一街6号102房使用权，取得使用权后该房屋一直由庄子欢使用，2008年1月该房屋由庄子欢出租给他人居住，2012年至今由其儿子庄贤干在上述房屋居住生活。 2018年6月20日，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执9763、9764号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人罗伟森名下位于广州经济技术开发区黄陂新村东一街6号102房。2018年6月28日，广州市天河区人民法院发布（2018）粤0106执9763、9764号《公告》，载明：凌麒深申请执行罗伟森民间借贷纠纷两案，本院作出的（2017）粤0106民初9005、9006号《民事判决书》已发生法律效力。罗伟森应向凌麒深偿还借款本金40万元及利息，负担案件受理费11660元、财产保全费2020元等。为保障申请执行人合法权益，本院将对被执行人罗伟森名下位于广州经济技术开发区黄陂新村东一街6号102房，依法进行拍卖。为此，上述房屋的使用者必须于2018年7月13日前将该房产腾空并交还本院处理，相关权利人，须于2018年7月12日前向本院申报权利并提出主张。 庄子欢知悉上述执行裁定及公告后提出执行异议，要求撤销（2018）粤0106执9763、9764号执行裁定书及公告，停止执行庄子欢所有的位于广州市经济技术开发区黄陂新村东一街6号102的房产。广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执异877号《执行裁定书》，裁定驳回庄子欢的异议。庄子欢对（2018）粤0106执异877号裁定不服，提起案外人执行异议之诉，请求判令确认庄子欢于2005年4月13日与罗伟森签订的《房屋转让书》有效，确认案涉房屋的所有权归庄子欢所有，并停止对案涉房屋的执行。广州市天河区人民法院受理后立案号为（2018）粤0106民初28985号，并判决驳回庄子欢的全部诉讼请求。庄子欢不服判决，上诉至广州市中级人民法院，案号为（2019）粤01民终16564号。广州市中级人民法院认定案涉房屋系属于农村宅基地上建造的房屋，土地权属性质为集体所有，庄子欢并非案涉房屋所在的集体经济组织成员，罗伟森将案涉房屋转让给庄子欢，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，转让合同应属无效，因此驳回庄子欢的上诉，维持原判。 另，广州市天河区人民法院于2020年作出（2020）粤0106执恢30号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖登记在罗伟森名下位于广州经济技术开发区黄陂新村东一街6号102房。庄子欢陈述天河区人民法院在（2020）粤0106执恢30号案中已委托广州启诚房地产土地评估公司对案涉房屋进行评估，本院向庄子欢出具《律师调查令》，调查案涉房屋的评估报告。庄子欢后提交广州启诚资产评估与土地房地产估价有限公司作出的《报告书》，载明案涉房屋使用收益法、成本法按市场价值于2020年9月14日时间点估价结果为1217012元。 以上事实，有《房屋转让书》、证明、公告、执行裁定书、报告书及当事人陈述等证据证实。 本院认为，被告罗伟森经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核庄子欢提交的证据基础上对本案进行裁判。 案涉房屋系农村宅基地上建造的房屋，土地权属性质为集体所有，庄子欢并非案涉房屋所在的黄陂村集体经济组织的成员，庄子欢与罗伟森签订的《房屋转让书》因违反法律法规的禁止性规定，应属无效。本案涉及的主要问题在于《房屋转让书》无效后的处理问题。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者灭有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《房屋转让书》中约定房屋面积为98.8637平方米，每平方米价格1900元，合计187841元，且写明该房屋款已付清。现《房屋转让书》被认定无效，且罗伟森因欠款被另案起诉，案涉房屋已被广州市天河区人民法院裁定裁定拍卖、变卖，庄子欢要求罗伟森返还购房款187841元，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于利息，庄子欢明知自己不属于案涉房屋所在集体经济组织成员的身份下进行宅基地房屋买卖，自身亦存在过错，且案涉房屋自庄子欢购买行为发生后，其也一直占有使用，对于庄子欢要求的购房款利息损失，本院不予支持。 关于房屋差价损失。如前所述，庄子欢、罗伟森在签订《房屋转让书》时均存在过错，本院综合认定双方对《房屋转让书》的无效存在同等过错。在此基础上，庄子欢有权主张罗伟森承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失。依照庄子欢调取的广州市天河区人民法院委托的广州启诚资产评估与土地房地产估价有限公司对案涉房屋作出的《报告书》结论，案涉房屋市场总值为1217012元，罗伟森向庄子欢赔偿的损失应为514585.5元［（1217012元-187841元）×50%]。庄子欢诉请罗伟森支付房屋差价损失514585.5元，具有法律和事实依据，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国土地管理法》六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告罗伟森在本判决生效之日起十日内向原告庄子欢退还房屋转让款187841元； 二、被告罗伟森在本判决生效之日起十日内向原告庄子欢赔偿房屋损失款514585.5元； 三、驳回原告庄子欢的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6368元，由被告罗伟森负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  张淳淳 二〇二一年五月十一日 书记员  邹 忻