湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初1361号原告：陈泽华，男，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李望星，湖南岳州律师事务所律师。被告：湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司，住湖南省岳阳城陵矶临港产业新区城陵矶片区联港路。法定代表人：邓若伦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄作贤，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区，该公司副总经理。委托诉讼代理人：殷伟，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区，该公司营销部经理。原告陈泽华与被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司（以下简称湖南临港汽车城开发有限公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月5日受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告陈泽华及委托诉讼代理人李望星、被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司的委托诉讼代理人黄作紧、殷伟到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告陈泽华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年5月25日签订的《门面定向设计选房协议》（自营）；2、判令退还履约保证金150000元，并以履约保证金150000元为基数，按年利率6%标准支付自2018年5月25日起至2020年8月19日止的资金占用利息，按照同期贷款市场报价利率标准（LPR）支付自2020年8月20日起至退还履约保证金之日止的资金占用利息；3、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年5月25日，原、被告签订了《门面定向设计选房协议》（自营）。协议约定：被告将位于湖南临港汽车城二期汽配店项目5栋某号门面出售给原告，总价款938480元，原告向被告交纳履约保证金150000元（订立《商品房买卖合同》后，等额充抵购房款），被告办理好“预购”商铺的《商品房预售许可证》后的约定期限内，双方订立该商铺的《商品房买卖合同》及《补充协议》；同时，被告计划项目于2019年2月28日前竣工，并确保2019年5月31日前向原告交付所预购的商铺。协议订立后，被告至2019年5月28日才取得商品房预售许可证，至2020年3月27日才办理竣工验收，至2020年5月9日才办理竣工验收备案。被告在双方订立的预约合同所约定的期限内无法按条件向原告交付所“预购”的商铺，其违约行为致使原告订立预约合同的目的无法实现，即原告已无与被告订立本约的信赖和事实前提。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。被告湖南临港汽车城开发有限公司辩称：1、预约合同目的可以实现，原告解除合同的理由不能成立；2、预约合同没有约定原告的解除权，原告行使解除权没有合同依据，并且不符合法律规定。即使原告享有解除权，但原告未在解除权发生之日起一年内行使，该解除权已消灭；3、原告要求答辩人承担资金占用利息，于法无据。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经查明，2018年5月25日，湖南临港汽车城开发有限公司（甲方）与陈泽华（乙方）签订《门面定向设计选房协议》（自营）。协议约定：甲方系湖南临港国际汽车城项目开发商，乙方向甲方委托定向开发并购买湖南临港国际汽车城项目物业，现甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，乙方在详细了解项目信息的情况下，向甲方要求先行选定房屋，并对其所选房屋进行定向设计，待甲方取得《商品房预售许可证》后再与乙方签订《商品房买卖合同》、《补充协议》。乙方购买甲方开发的位于岳阳市联港南路湖南临港汽车城项目05幢某号门面，面积为128.7平方米，购房总金额为938480元。乙方向甲方交纳履约保证金150000元。甲方办理好乙方选购房屋的《商品房预售许可证》时间后的10日内通知乙方签订《商品房买卖合同》及相关协议。乙方在接到甲方的通知后7日内前来甲方湖南临港国际汽车城招商营销中心完善《商品房买卖合同》及相关协议，履约保证金可用于抵扣乙方购买上述物业的首付款。若乙方逾期10日不来与甲方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，则乙方按履约保证金的50%作为违约金支付给甲方，本协议可继续履行；若乙方逾期超过20日，则视为乙方放弃所选定的物业，本协议自动解除，甲方有权将该物业另行处置，乙方所交纳的履约保证金作为违约金处理，甲方不予返还。甲方确保2019年5月31日前向乙方交付其选定房屋。如因政府政策调整、政府行为、各种社会、自然条件因素及其它不可抗力因素影响物业建设进度，乙方同意甲方延迟三个月交付物业。本协议是双方保证今后签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的法律文书，本协议已约定的事项双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时应以本协议为准，本协议未约定的事项以《商品房买卖合同》及《补充协议》为准。协议签订后，原告于2018年5月25日支付了履约保证金140000元，而在此之前的2018年5月24日原告已提前向被告支付了履约保证金10000元，两次交款合计150000元。2019年5月28日，被告湖南临港汽车城开发有限公司取得临港国际汽车城一期第5栋商品房预售许可证，但被告未在合同约定的十日内未通知原告陈泽华签订《商品房买卖合同》及相关协议。此后，原、被告就协议的履行发生争议，且经多次协商未果，原告遂向人民法院提起诉讼。另查明，2019年11月12日，被告湖南临港汽车城开发有限公司的员工以短信方式向原告发送履约催促函，内容为：陈泽华先生，您定向设计选房湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司开发的湖南临港汽车城5栋某号物业，且已签订了《门面定向设计选房协议》（协议编号：MDS5-11ZY）。按照协议约定，您应于2019年5月28日之前签订《商品房买卖合同》，但您经我公司工作人员多次催促至今未履约，已构成违约。请您自接到本催促函之日起3日内，前来我方招商营销中心交纳应付款项并签订《商品房买卖合同》。否则，根据《定向设计选房协议》第四条约定，将视为您自动放弃所选定的物业，我方有权将该物业另行处理，您所交纳的履约保证金作违约金处理，不予退还。但原告并未至被告处签订《商品房买卖合同》及相关协议。2020年8月12日，被告再次通过短信方式向原告发送通知，要求原告自接到通知后7日内至被告处签订《商品房买卖合同》，并告知逾期10日，履约保证金的50%部分将作为违约金扣除，协议继续履行。逾期20日以上，则视为自动放弃所选定的物业，《定向设计选房协议》自动解除，交纳的履约保证金作违约金处理，不予退还。但原告至今仍未与被告签订《商品房买卖合同》及相关协议。以上事实有原告身份证复印件、被告工商登记信息，《门面定向设计选房协议》、收据、门面位置示意图、工程竣工验收备案表、商品房预售许可证、短信记录、双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列四个方面：双方签订的《门面定向设计选房协议》是本约合同还是预约合同。本院审查认为，根据合同约定“协议是双方保证今后签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的法律文书，协议已约定的事项双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时应以本协议为准，协议未约定的事项以《商品房买卖合同》及《补充协议》为准”，故《门面定向设计选房协议》是预约签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的前置协议，应属预约合同。原告是否享有合同的解除权。被告辩称：预约合同没有约定原告的解除权，原告行使解除权没有合同依据。本院审查认为，虽然双方在《门面定向设计选房协议》未约定解除权，但如存在《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定事由，合同双方则可依法行使法定解除权。《门面定向设计选房协议》中约定“甲方（即被告）办理好乙方（即原告）选购房屋的《商品房预售许可证》时间后的10日内通知乙方签订《商品房买卖合同》”。由于在协议中并未明确约定被告应于何时取得商品房预售许可证，且在被告取得商品房预售许可证后，未及时通过原告的情况下，原告无法判断被告应于何时履行合同主要义务。此时，原告的法定解除权尚未形成。但《门面定向设计选房协议》中关于房屋交付的时间明确为2019年5月31日，超过该时间节点，被告仍未能履行交房义务的，原告可根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，依法行使法定解除权。被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。合同违约方应如何认定。本院审查认为，被告实际于2019年5月28日取得涉案房屋的预售许可证，但被告并未在协议约定的10日内通知原告签订《商品房买卖合同》及相关协议，而是在2019年11月12日才通知原告。此外，《门面定向设计选房协议》关于房屋交付的时间明确为2019年5月31日，而事实上，原、被告双方至今未签订《商品房买卖合同》，被告也未在约定期限内向原告交付涉案房屋，故本院认定被告系合同违约方。四、原告的各项诉讼主张是否应予支持。原告主张解除与被告之间签订的《门面定向设计选房协议》，并由被告返还履约保证金、支付资金占用利息。被告辩称：即使原告享有解除权，但原告未在解除权发生之日起一年内行使，该解除权已消灭。本院审查认为，根据对焦点问题二的分析，被告未在2019年5月31日前向原告履行交付房屋的义务，且本案中没有证据证明存在政府政策调整、政府行为、各种社会、自然条件因素及其它不可抗力因素影响，被告可延迟三个月交付物业的约定情形。因此，原告于2019年6月1日起即可行使法定解除权。同时，本案中没有证据证实原告向被告行使了催告的权利，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十一条的规定，原告的法定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使（即2020年5月31日前行使法定解除权），但本案中并无证据证实原告在上述期间行使了解除权。现原告向本院提起诉讼，主张解除《门面定向设计选房协议》的时间为2021年2月5日。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条之规定，原告行使解除权的时间已超过法定期限，其解除权已消灭。综上，原告的各项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本院认为，根据对焦点问题的分析，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告关于解除权已消灭的抗辩理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈泽华的全部诉讼请求。案件受理费3800元，减半收取1900元，财产保全费1520元，两项合计3420元，由原告陈泽华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 钟 宁二〇二一年五月二十五日书记员 唐蜀湘附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。