江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0924民初1720号原告：吴兆明，男，1973年9月13日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：闻以柏，射阳县海通法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李红霞，射阳县海通法律服务所法律工作者。被告：吴加利，男，1979年3月24日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。被告：张红霞，女，1979年7月22日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。两被告共同委托诉讼代理人：周玲，江苏广泽律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司射阳支行，住所地在江苏省射阳县合德镇人民路71号。负责人：程璇，该行行长。委托诉讼代理人：张方，江苏公正律师事务所律师。原告吴兆明与被告吴加利、张红霞、第三人中国银行股份有限公司射阳支行（以下至判决主文前简称“中行射阳支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月12日、2021年5月14日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告吴兆明及其委托诉讼代理人闻以柏、被告吴加利、张红霞的共同委托诉讼代理人周玲到庭参加诉讼；第二次庭审，原告吴兆明的委托诉讼代理人李红霞、被告吴加利、张红霞的共同委托诉讼代理人周玲、第三人中行射阳支行的委托诉讼代理人张方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴兆明向本院提出诉讼请求：1.判令两被告协助原告将位于射阳县城双山新萃园18幢601室房屋过户到原告名下；2.两被告承担违约金60000元；3.两被告支付原告帮助其办理不动产权证支付的契税7631.58元、维修资金7629元。事实与理由：2019年7月18日，原被告签订房屋买卖合同，合同约定：被告将其所有的位于射阳县城双山新萃园18幢6层601室房屋出售给原告，建筑面积117平方米，价款421200元，协议签订时，原告交纳定金30000元，其余房款等被告房产证办好，办理产权过户费用原被告各半负担。协议签订后，双方不得违约，如违约，承担违约金60000元，又约定2019年10月17日前付房款首笔170000元，其余房款满6个月付清。合同签订后当日，原告向被告交付购房定金30000元。因被告当时购买的商品房与开发商没有办理产权证，后原告帮助被告办理了产权证，并为其垫付契税7631.58元、维修资金7629元。2019年9月9日，双方签订补充协议，约定原告提前向被告交纳150000元，同时被告将房屋的相关材料及钥匙交付原告，剩余房款在被告将不动产权证过户到原告名下后十日内内全部结清，否则视为原告违约。如果因被告原因，在两个月内不能将产权变更到原告名下，被告需要承担违约责任。2019年11月8日，双方约定的办理期限已到，原告多次要求被告协助过户未果，故提起诉讼，请求判如所请。吴加利、张红霞辩称：原告所述交付款项属实，但是被告向原告出售房屋时约定不出售给中介，但是经了解，原告的老婆沈玥汐在射阳县开设飞达房产，原告存在欺骗行为，损害了被告的利益，现被告要求解除原告的合同，同意退还18万元房款及承担违约金6万元，并退还原告垫付的契税及维修资金。如法院判决房屋产权归原告所有，被告不承担违约金。第三人中行射阳支行陈述：案涉房屋已经办理抵押，但是没有办理正式抵押。如果原告或被告将差欠我行的贷款全部还清，我行同意协助任何一方办理过户手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月18日，甲方（卖方）吴加利、张红霞与乙方（买方）吴兆明、吴某签订房屋买卖协议，约定：甲方将位于双山新萃园18幢601室房屋，建筑面积为117平方米出售给乙方，价格为421200元，协议签订，乙方交甲方定金3万元，甲方为乙方提供有效证件，并协助乙方办理房产证、土地证过户，费用由甲乙双方各一半；协议签订后，甲乙双方不得违约，如果一方违约，赔偿对方违约金6万元;协议下方手写部分注明：2019年10月17日前付房款首笔170000元，其余房款满6个月付清。吴加利、张红霞在协议甲方处签名，吴兆明在协议乙方处签名。同日，吴加利、张红霞出具收条，今收到吴兆明购房款三万元现金整（30000），位于射阳县，备注：这是此套房定金。2019年9月9日，吴加利、张红霞（甲方）与吴兆明（乙方）签订补充协议，协议约定：因甲方需要乙方提前缴纳房款15万，乙方表示同意，乙方向甲方交付上述房款，甲方必须将上述房款及时交付双山翠园售楼处，并向乙方出具收条；甲方同时将房屋的相关材料及房屋钥匙交付给乙方，房屋让乙方使用；剩余房款在甲方将不动产权证过户到乙方名下后十日内，全部结清，否则视为乙方违约，承担相关责任；如果因为甲方的原因更改不动产权证在两个月内不能过户到乙方名下，甲方需承担违约责任等内容。同日，张红霞向吴兆明出具收条，今收到购买款吴兆明拾伍万元整（150000），备注：首付款。2019年9月10日，吴兆明为吴加利、张红霞垫付案涉房屋维修资金7629元、契税7631.58元。2019年9月18日，吴加利、张红霞取得案涉房屋产权登记，不动产权证号为：（2019）射阳县不动产权第0009942号。之后，吴兆明要求吴加利、张红霞协助办理房屋过户未果，诉至本院，请求判如所请。另查，2015年4月14日，吴加利、张红霞与中行射阳支行签订个人一手住房贷款合同，借款26万元，期限从2015年4月14日至2035年4月14日，并办理预抵押，截止2021年5月13日差欠中行射阳支行本金208601.4元；房屋于2019年9月9日由吴加利、张红霞交付给吴兆明，现为毛坯，尚未装修入住。以上事实有当事人陈述、房屋买卖协议、补充协议、收条、收据、接处警工作登记表、借款借据、贷款合同、贷款已还明细清单等证据在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按约享受、履行各自的权利和义务。吴加利、张红霞与吴兆明签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。1.吴兆明依照买卖合同和补充协议已经给付吴加利、张红霞房款18万元，其主张案涉不动产过户登记符合合同约定和法律规定，本院予以支持，剩余房款241200元应予支付，因案涉房屋差欠中行射阳支行贷款，该行亦同意代为偿还贷款后协助办理过户手续，故为减少当事人诉累，可由吴兆明直接向中行射阳支行代为偿还贷款，剩余应支付房款在扣除违约金、房屋维修资金、契税后再支付给吴加利、张红霞。吴加利、张红霞辩称“双方约定房屋不出售给中介，但经了解吴兆明妻子为房产中介，其存在欺骗行为，应当解除合同”，吴兆明对此不予认可，吴加利、张红霞亦未举证予以证实，本院对此辩解不予采信。2.吴兆明主张吴加利、张红霞支付为其垫付的契税、维修资金，因此款是吴加利、张红霞将案涉房屋产权办至其名下所用，吴加利、张红霞对吴兆明垫付没有异议，故本院予以支持。3.吴兆明主张吴加利、张红霞承担违约金6万元，吴加利、张红霞对此不予认可，因吴加利、张红霞未能按照合同及补充协议约定履行过户义务，其存有违约行为，应当对其不诚信的行为承担相应的违约责任，但吴兆明主张的违约金过高，本院酌情支持1万元。综上，吴兆明的诉讼请求，部分具有事实和法律依据，本院部分予以支持，其余请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告吴加利、张红霞于本判决生效之日起十日内向原告吴兆明支付违约金10000元，房屋维修资金7629元，契税7631.58元，合计25260.58元；二、原告吴兆明于本判决生效之日起十日内向被告吴加利、张红霞支付剩余房款241200元，其中向第三人中国银行股份有限公司射阳支行支付截止2021年5月13日的贷款本金208601.4元及利息（以第三人中国银行股份有限公司射阳支行的银行流水为准），剩余款项在扣除上述第一项款项后再支付给被告吴加利、张红霞；三、被告吴加利、张红霞在原告吴兆明履行完毕上述第二项义务后十日内协助原告吴兆明办理位于射阳县合德镇双山新萃园18幢601室不动产过户登记手续，过户所需的费用由原、被告各半承担；四、驳回原告吴兆明其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8747元，减半收取4373.5元，由原告吴兆明负担373.5元，被告吴加利、张红霞负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  顾亮亮二〇二一年五月二十四日书记员  费东玲附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。