北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26728号原告：北京天翼物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号A座909。法定代表人：陈永文，总经理。委托诉讼代理人：贾永平，北京中南律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝兆壮，北京中南律师事务所实习律师。被告：许洪峰，男，1973年1月9日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京天翼物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告许洪峰（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾永平、郝兆壮到庭参加诉讼。被告许洪峰经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付自2014年8月10日至2015年8月9日和2016年8月10日至2020年8月9日期间的物业费11802．38元，2015年11月15日至2017年3月15日和2018年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费11757．2元；2．请求判令被告向原告支付逾期付款的违约金3267．38元；3．请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2014年7月2日作为乙方与甲方北京市通州区在水一方小区一期业主委员会（简称一期业委会）签订《物业服务合同》，物业服务期限自2014年8月10日至2017年8月9日。《物业服务合同》约定，小区物业费单价为每月1．38元/平方米。该合同到期后，双方于2017年8月9日续签了合同，物业服务期限自2017年8月10日至2020年8月9日。第八条物业服务收费中约定：物业服务费由业主按每月1．98元/平方米的标准交纳。被告所拥有xx房屋建筑面积为113．05平米，被告至今未支付2014年至2015年、2016年至2020年的物业服务费。一期业委会于2018年11月22日出具的证据显示：2013年9月，永顺镇政府在本小区主持召开业主大会选聘物业公司，条件之一是物业公司必须具备供暖资质。其后，业委会与天翼物业签订的物业服务合同默认物业公司负责供暖，按每平米建筑面积26元收取供暖费，并未单独签订供暖合同。在2017年8月9日原告与业委会续签合同时，为使供暖服务更加规范化，要求原告与供暖企业北京展嘉能源科技有限公司签订供暖合同。原告与供暖企业北京展嘉能源科技有限公司签订《锅炉房供暖托管运营承包合同》，期限为三年，自2017年10月1日至2020年10月1日，约定居民供暖按每平米26元收取，商业办公住宅按每平米42元收取。后北京展嘉能源科技有限公司与原告签订《债权转让协议》，约定北京展嘉能源科技有限公司将其在《锅炉房供暖托管运营承包合同》中收取通州区在水一方小区全体业主自2017年10月1日至2020年10月1日的供暖费的债权全部转让给原告，由原告自行收取。故被告应将拖欠的2015年至2017年、2018年至2020年的供暖费11757．2元支付给原告。根据《物业服务合同》第十七条约定：甲方违反第十一条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告依约向被告提供了物业服务、供暖服务，但被告未按合同约定按时足额付款。故原告诉至法院。被告未出庭应诉。庭前被告向本院提交书面答辩状，答辩意见如下：1．被告信息中，身份证号码并非本人许洪峰信息。2．根据国务院2007年10月1日起施行并于2018年4月4日修订发布的《物业管理条例》第十一条和第十五条的规定，作为一个合格的物业服务公司，对于如何合法承接服务一个小区，应当清楚知道并遵守国家的法律法规和流程。而不是凭业委会的公章就可以进入一个小区收费。请提供2014年7月2号签订服务合同的合法依据，即双过半业主签字的原始文件，并公示复印件在小区公告栏，由签过字的业主核查，证明其服务的合法性。3．关于原告提出的2017年8月9号续签合同，同时修改价格从1．38元/平方米到1．98元/平方米，关于小区物业续聘和服务价涨价，都是小区的重大事项，根据国务院发布的《物业管理条例》第十一条和第十五条的相关规定，业委会可以代表业主签订服务合同，但前提是召开业主大会，取得双过半业主的签字确认，然后再执行业主大会的决定。综上所述，请提供2017年8月9号续签服务合同以及涨价的合法依据，即双过半业主签字同意的原始文件，并公示复印件在小区公告栏，由签过字的业主核查，证明其2017年8月9日服务合同的合法性。4．天翼物业在在水一方活动期间，对小区重要设施没有很好的维护，在2017年10月12日，被北京市通州区公安消防支队认定：“消防主机瘫痪，消防泵房控制柜损坏，消防栓压力不足，疏散指导标志损坏。”也就是说，整个小区的消防系统和疏散体系是瘫痪的。从2014年7月2日到2017年10月12号，三年三个月的时间，让业主处于重大隐患之中，这种行为明显是服务质量低下。5．何永全在2018年9月12日之前，一直在小区活动并全面掌管北京天翼物业，2018年9月12日之后至今，还是第二股东。此人劣迹斑斑，这样的人在小区从事服务，如何让业主得到满意的服务？又如何让业主安居乐业？更别说缴纳物业服务费了。我提交的2020年9月13日在水一方小区2号楼7单元的电梯合格证彩色照片，正规的合格证应该是彩色，塑封，加盖红章的，但是这个合格证是复印件，内容模糊，我们小区17部电梯，都是这样的合格证，小区电梯问题频出，业主的安全如何得到保障？再综合我提交的各种公开资料，天翼物业也是一个劣迹斑斑的公司。总之，本人的答复如下，如果天翼物业能拿出确实证据，证明其合法进入小区服务，并合法地续签以及合法地服务费涨价，并在小区公告区域公示15天，本人立刻全额缴纳应该给的所有费用。如果不能提供，基于公平原则，本人愿意按照北京市最低物业收费标准给予费用。本院经审理认定事实如下：被告系北京市通州区xx室业主，该房屋建筑面积为113．05平方米。2014年7月2日，北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与原告签订《北京市物业服务合同》，合同第二条约定“物业服务期限：自2014年8月10日至2017年8月9日”；第八条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按1．38元／平方米·月、一层1．00元／平方米·月、底商1．20元／平方米·月的标准缴纳”，合同还就其他事项作出约定。2017年8月9日，北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同第二条约定“物业服务期限：自2017年8月10日至2020年8月9日”；第八条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按1．98元／平方米·月、一层住户1．60元／平方米·月、商业物业2．38元／平方米·月的标准缴纳”，合同还就其他事项作出约定。上述协议签订后至今，原告一直为涉诉小区提供物业服务至今。经核实，被告未交纳2014年8月10日至2015年8月9日和2016年8月10日至2020年月9日期间的物业费，2015年11月15日至2017年3月15日和2018年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费。原告提供的与北京展嘉能源科技有限公司签订的《锅炉房供暖托管运营承包合同》《债权转让协议》显示：自2017年10月1日至2020年10月1日，甲方将在水一方小区的供暖锅炉房托管给北京展嘉能源科技有限公司承包运营，由北京展嘉能源科技有限公司安排收费人员自行收费；自2017年10月1日至2019年10月1日，北京展嘉能源科技有限公司将收取在水一方小区业主供暖费的债权全部转让给原告，由原告自行收取。另查，2017年，姚宝梁、陈洪全等在水一方小区八名业主因与北京市通州区在水一方小区一期业主委员会、北京天翼物业管理有限责任公司业主撤销权纠纷一案向本院提起诉讼，要求撤销北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，本院一审判决驳回了八名业主的诉讼请求。后姚宝梁等六位业主上诉至北京市第三中级人民法院，经审理后，二审法院依法作出（2018）京03民终8792号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决认定：“根据查明的事实，业委会先期就续聘天翼物业公司及物业服务费用涨价等事项召开业主代表扩大会议并作出决定，因部分业主质疑，业委会于2017年11月25日通过书面征求意见的形式，就上述业主代表扩大会议的决定内容向涉案小区业主征求意见。根据在案证据及当事人陈述，该次征求意见为涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，且经涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签字确认同意。依据该征求意见结果，于2017年11月30日形成涉案小区业主大会决议，该业主大会决议的作出符合法律、行政法规的规定，程序合法。业委会作为涉案小区业主大会的执行机构，其行为效力及于全体业主，其与天翼物业公司所签订的《北京市物业服务合同》及《在水一方小区经营公共区域委托合同》并不存在法定撤销的情形。”本案中，双方确认涉案小区业委会已因任期届满而解散，涉案小区现无业委会。本案审理过程中，原告自行撤回了要求被告给付垃圾清运费的诉讼请求。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据查明的事实，原告与被告所在小区业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，物业服务合同应属合法有效。现原告为被告提供了物业服务，被告亦实际接受了物业服务，理应交纳物业服务费，故原告要求被告交纳拖欠的物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但根据本案查明的情况，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告称物业服务质量不达标，但其提交的证据尚不足以证明原告提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费的情形，故对其该项抗辩意见，本院不予采信。被告关于程序违法的辩解意见，关于被告辩解意见主张物业服务合同、选聘物业公司及物业费提价的合法性问题，因已有法院生效判决审查并认定了涉案小区业委会续聘天翼物业公司及物业服务费用涨价等事项的业主大会决议符合法律、行政法规的规定、程序合法，并认定涉案小区业委会与天翼物业公司所签订的《北京市物业服务合同》不存在法定撤销的情形，故对于被告的辩解意见本院不予采纳。关于原告要求被告给付供暖费的请求，因原告对供暖费的请求权是依据北京展嘉能源科技有限公司对被告的供用热力合同纠纷的请求权受让而来，原告应当依据基础法律关系对被告主张权利，现原告依据物业服务合同主张被告给付供暖费的请求依据不足，本院不予支持；天翼物业可依据基础法律关系另行主张相关权益。需要指出的是，物业服务企业的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，也需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在互利共赢的关系。一方面，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行解决，并通过自身的努力提升自身的服务水平，为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。另一方面，业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地体会到物业服务企业在服务中的努力和付出，认识到按约足额交纳物业费对保障物业服务正常运转的必要性，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身对物业服务的不满只会导致小区的物业服务陷入恶性循环。构建物业公司与业主间相互理解、包容、互谅，并以此实现业主生活安心、舒适、便利、低廉，物业服务有偿、量价统一方是诉讼双赢的真正目的。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造在水一方小区和谐美丽的生活环境、人文环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告许洪峰于本判决生效之日起七日内给付原告北京天翼物业管理有限责任公司自2014年8月10日至2015年8月9日和2016年8月10日至2020年8月9日期间的物业费11802．38元；二、驳回原告北京天翼物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，由原告北京天翼物业管理有限责任公司负担192元（已交纳）；由被告许洪峰负担48元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年五月二十五日书记员 于逸冰