山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0781民初696号原告：山东振鹏置业有限公司，住所地：青州市驼山中路2078号。法定代表人：焦来贵，经理。委托诉讼代理人：王凯，山东柏瑞律师事务所律师。被告：杜宁宁，男，1991年5月6日出生，汉族，居民，住青州市。委托诉讼代理人：田海元，山东九州天衡律师事务所律师。第三人：佟刚，男，1963年1月12日出生，满族，居民，住青州市。原告山东振鹏置业有限公司（以下简称振鹏公司）与被告杜宁宁返还原物纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，根据原告的申请追加佟刚为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告振鹏公司的委托诉讼代理人王凯、被告杜宁宁的委托诉讼代理人田海元、第三人佟刚到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理，原告振鹏公司的委托诉讼代理人王凯、被告杜宁宁的委托诉讼代理人田海元、第三人佟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振鹏公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾还青州市乾元福居小区20号楼2单元302室房屋一套；2.判令被告将青州市乾元福居小区20号楼2单元302室房屋恢复原状；3.判令被告向原告支付自2017年11月6日起至实际腾空搬离并返还上述房屋之日止的房屋占用费（按照每月2000元计算，暂计72000元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月3日山东志仁房地产开发有限公司青州第二分公司（简称志仁青州公司）依法竞价取得涉案楼房占用土地，后依法变更至原告名下（包括涉案房屋占用土地）。原告取得涉案土地后开发建设乾元福居小区，开发过程中与第三人佟刚产生纠纷并诉至法院。2019年2月18日山东省高级人民法院作出终审裁判（2018鲁民申7463号），认定佟刚与振鹏公司签订的房地产合作开发协议所享有的合同权利仅系债权。被告曾与佟刚签订购房协议购买涉案房屋，在裁判认定佟刚对涉案房屋不享有处分权益，无权对外出售涉案房屋后，原告作为涉案房屋所有权人，通过多种形式多次通知被告返还占用房屋并清除附着装饰装修，但被告对此置之不理。为此，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，望判如所请。被告杜宁宁辩称，1.原告无任何证据证明其对涉案房屋拥有所有权，其既没有房产证也无合法有效的建设手续，因此根本不存在返还原物的问题；2.原告所提交的用地、规划等用于开发建设的手续均不是涉案房屋所涉及的建设手续，因此对于该事实原告存在移花接木的嫌疑，请求追究原告虚假诉讼的法律责任。第三人佟刚述称，我曾经与原告签订过合作开发协议，当时约定原告负责办理相关手续，具体由我出资建设并负责对外销售，所以我有对外出售该房产的权利；其余同意被告意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交购房协议照片打印件、拍摄人出具的情况说明及与第三人的谈话录音光盘及书面整理材料，用以证实被告自第三人处购买涉案房屋的事实。被告经质证认为，购房协议是照片打印件，对证据的真实性不予认可；谈话录音的录音人田文嬴的身份情况不清楚，从证据性质上看该谈话录音是证人证言，但证人没有到庭，对此证据的真实性不认可；情况说明中签字的证明人身份情况不清楚，而且该证据也属于证人证言，证人未到庭，对证据的真实性不认可。第三人经质证认为，购房协议是第三人所签；对情况说明想要证明的目的不清楚；谈话录音不能证明原告的主张。本院经审查认为，原告提交的购房协议虽系照片打印件，但内容真实，其证据效力应予认定；原告提交的情况说明及谈话录音因证明人身份无法核实，对其证据效力本院不予认定。2.原告提交青州市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、建设用地规划许可证、乾元福居小区详细规划图以及20号楼平面和四周立面图、（2017）鲁0781民初1465号民事判决书、（2020）鲁0781民初6920号民事调解书，用以证实原告系乾元福居小区开发商，小区房屋由原告开发建设，原告享有涉案房屋物权，系真实的房屋所有权人，涉案房屋建设时原告已经取得建设用地规划许可证等合法建设手续。被告及第三人经质证认为，原告提交的建设用地规划许可证所载建设用地不包含涉案房产所占用的土地；原告提交的青州市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书所包含的土地也不包括涉案房产所占用的土地；原告提交的该两份证据是为其虚假诉讼提供支撑，请求依法追究原告虚假诉讼的责任；原告以（2017）鲁0781民初1465号民事判决书第五页第二段的第一到五行确认的事实来证明其对本案房屋所占用的土地拥有合法权利，对这一点事实被告认为应当以土地证等合法手续为依据，而且判决书对土地性质的论述前后矛盾，不能证明涉案房屋占用的土地归原告使用；（2020）鲁0781民初6920号民事调解书并没有涉及涉案房屋所占土地的使用性质及使用权人，调解书只是确认卜祥斌与振鹏公司继续履行房屋预约协议，房屋预约协议的履行是有前提的，应当办理合法有效的建设手续或者拥有合法有效的物权，因此调解书不能证明原告拥有涉案土地的合法权益；乾元福居小区详细规划图以及20号楼平面和四周立面图只是一份规划，在没有办理土地使用证、土地规划证，建设工程规划许可证、商品房预售许可证的情况下，规划图是没有意义的，原告要证明对涉案房屋有合法权利，要么要有经过登记的房屋所有权证，要么就是搞房地产开发的“五证”。本院经审查认为，原告提交的上述证据均真实、合法、与本案有关联，可以作为认定案件事实的有效证据。3.被告提交2017年12月19日、21日书面证明照片打印件二份，用以证实涉案房产所占用的土地至今没有办理合法用地手续。原告经质证认为，被告未出示照片的原始载体，证据的真实性无法核实；21日证明中也未提及涉案房屋，无法确认土地招拍挂手续是否已经完成；19日证明仅能证明旗城未来星幼儿园土地未进行招拍挂。第三人经质证对上述证据无异议。本院经审查认为，被告提交的上述证据均系照片打印件，其真实性无法核实，对其证据效力本院不予认定。4.第三人提交房地产合作开发协议，用以证实原告的诉讼请求不成立。原告经质证对该协议的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，（2018）鲁民申7463号案件已经认定第三人对该协议享有的合同权益仅系债权，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。被告经质证对该协议的真实性无异议。本院经审查认为，第三人提交的上述证据真实、合法、与本案有关联，可以作为认定案件事实的有效证据。5.原告提交建设用地规划许可证复印件，用以证实已取得乾元福居小区合法的开发建设手续。被告经质证认为，原告未提交证据原件，不予质证。第三人经质证对该证据不予认可。本院经审查认为，原告提交的上述证据真实、合法、与本案有关联，可以作为认定案件事实的有效证据。6.原告提交供热配套费及城市管理费用专项用地开发协议、国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、青州市基础设施建设投资管理中心关于转报《山东振鹏置业有限公司要求变更土地使用人名称的》的请示、青州市人民政府关于乾元福居项目手续办理协调会的纪要、乾元福居二期、三期建设用地规划许可证、乾元福居小区详细规划图以及20号楼平面和四周立面图、青苗补偿费协议书及收款收据，用以证实虽然原告没有取得被告实际居住楼房的全部审批手续，但是原告系涉案楼房的实际开发者，自房屋建成后原告即对所建楼房享有占有使用的权益，而不是在取得所有行政审批手续后才获得，被告目前无权侵占诉争房屋。被告经质证认为，原告应当提供证据原件，即使上述证据是真实的，那为什么原告至今没有按照文件要求办理房地产开建设的“五证”；从原告与第三人签订的合作开发协议看，原告在协议签订后就应该办理20号楼开发建设的“五证”，根据协议约定，在原告办理“五证”后20号楼由第三人分得，而且原告与第三人的合作开发协议已经被（2017）鲁0781民初1465号民事判决认定为有效合同，在这种情况下实际上原告没有办理“五证”是违约的，而第三人对合作开发的楼房进行了建设，尤其是20号楼全部由第三人出资建设，造成20号楼没有合法的开发手续及“五证”的原因全在原告，第三人是按照合作开发协议对20号楼进行占有，被告又与第三人签订购房协议，也是基于第三人与原告的合作开发协议所取得的合同权益，因此即使原告所提交的这一宗证据是真实的，其也无法享有物权，而且原告在协议履行过程中存在严重的违约行为，不应享有合同权益。第三人经质证认为，原告提交的所有证据都是乾元福居小区一、二期工程建设手续，与第三期没有关联性，涉案房屋位于乾元福居小区三期。本院经审查认为，原告提交的国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、青州市基础设施建设投资管理中心关于转报《山东振鹏置业有限公司要求变更土地使用人名称的》的请示、青州市人民政府关于乾元福居项目手续办理协调会的纪要、乾元福居二期、三期建设用地规划许可证、乾元福居小区详细规划图以及20号楼平面和四周立面图均真实、合法、与本案有关联，可以作为认定案件事实的有效证据；原告提交的供热配套费及城市管理费用专项用地开发协议系复印件，印章无法辨认，对其证据效力本院不予认定；原告提交的青苗补偿费协议书及收款收据与本案不具有关联性，对其证据效力本院不予认定。7.原告提交房地产合作开发协议、（2017）鲁0781民初1465号民事判决书、（2018）鲁民申7463号民事裁定书、（2018）鲁0781执2611号执行裁定书及协助执行通知书，用以证实第三人佟刚依据房地产合作开发协议所享有的合同权利系债权，其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，无权出售涉案房屋。被告及第三人经质证认为，对房地产合作开发协议的真实性予以认可，该协议可以证明涉案房屋所在的20号楼由第三人分得并自主销售；对（2017）鲁0781民初1465号民事判决书的真实性无异议，但是该判决书认定事实部分相互矛盾；对（2018）鲁民申7463号民事裁定书的真实性无异议，但对证明目的有异议，因为根据合作开发协议，第三人应分得的房产没有经过依法登记，所以被认定享有的是债权，但原告也未经过依法登记，所以原告也仅享有债权。本院经审查认为，原告提交的房地产合作开发协议、（2017）鲁0781民初1465号民事判决书、（2018）鲁民申7463号民事裁定书均真实、合法、与本案有关联，可以作为认定案件事实的有效证据；原告提交的（2018）鲁0781执2611号执行裁定书及协助执行通知书与本案不具有关联性，对其证据效力本院不予认定。8.原告提交涉案房屋照片，用以证实第三人目前非法占有原告所开发的四栋商住楼，合计2万余平方米。被告经质证认为，本案中原告的诉讼请求是要求被告归还房屋，但上述证据却围绕着确认原告与第三人关于房屋的归属问题。第三人经质证，对证据无异议。本院经审查认为，原告提交的上述证据与本案不具有关联性，对其证据效力本院不予认定。9.原告提交通告、山东法制报公告、58同城网站发布的乾元福居小区租赁房屋信息截图，用以证实其请求的房屋占用费的计算依据。被告经质证认为，对通告不知情，而且是复印件，不予认可；对公告不知情，也没有义务看报纸和公告；对信息截图被告也不知情，对于该部分事实的认定应当由价格部门或者价值认定部门出具具有法律效力的鉴定报告，依据原告提交的上述证据，无法认定涉案房屋租赁价格。第三人未发表质证意见。本院经审查认为，原告提交的通告及公告可以作为认定案件事实的有效证据；原告提交的信息截图无法核实真实性，对其证据效力本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月30日，被告杜宁宁与第三人签订购房协议一份，主要内容为：“卖房方（甲方）：佟刚身份证号码：****购房方（乙方）杜宁宁身份证号码：****关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下：一、甲方将其拥有独立产权的位于青州市益都区乾元福居新2号楼2单元302室+车库8#的房屋，建筑面积138.76m2+22.63m2（平方米）以人民币捌拾伍万元整（￥850000.-）出售给乙方。二、甲方承诺：1.保证对出售的房屋拥有独立产权。2.保证该出售房屋未予出租，因出租所产生的任何问题由甲方承担并负责解决。3.自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。三、乙方承诺：1.保证按原约定价格向甲方购买签署房屋，并及时将房款支付甲方。2.办理房产证时及时付清余款。四、本协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。五、协议自双方签字或盖章之日起生效。六、协议壹式肆份，双方各执壹份。由乙方交贷款银行或其认可的机构壹份。特别约定：乙方支付房款柒拾万元（￥700000.-）余未支付款为壹拾伍万元（￥150000.-）甲方：佟刚（手印）18年12月30日乙方：杜宁宁（手印）18年12月30日”。协议签订后，被告依约支付购房款70万元；第三人亦将涉案房屋交付被告，被告占有使用至今。同时查明，2011年10月25日至11月3日，青州市国土资源局、青州市基础设施建设投资管理中心、青州市招投标管理办公室挂牌出让位于青州市人民办事中心西北侧、鹏利宿舍以南、驼山路以西建设用地的国有建设用地使用权（宗地号1110140）；志仁青州公司拍得该宗国有建设用地使用权后，青州市国土资源局、青州市基础设施建设投资管理中心、青州市招投标管理办公室于2011年11月3日出具挂牌出让成交确认书。2012年2月22日，青州市基础设施建设投资管理中心向青州市人民政府转报振鹏公司要求变更土地使用人名称的申请，主要内容为：位于人民办事中心西侧，宗地编号为1110139、1110140号的两宗土地已由志仁青州公司依法竞得国有建设用地使用权，但因志仁公司资质已注销，致使志仁青州公司无资质经营，无法办理各项手续；前期签订的预约协议及后续项目的开展、土地的运作都是志仁青州公司的代表焦来贵负责，焦来贵已重新注册振鹏公司，并申请将土地使用权变更至振鹏公司名下。2月25日，青州市人民政府同意变更土地使用人名称。此后，振鹏公司于2013年4月1日、10月28日分别办理了青州市乾元福居小区二期、三期用地的建设用地规划许可证，证载用地位置位于驼山路西侧、人民办事中心西北侧。2013年7月8日，青州市人民政府下发乾元福居项目手续办理协调会议纪要，其中有“乾元福居部分项目暂时未取得国有土地使用证，但已经签订土地成交确认书，各有关单位在办理手续时，以土地成交确认书为依据”的内容。2014年12月1日，时任青州市市长韩幸福在青州市乾元福居小区详细规划图中签字并加盖“已经审查，同意按此方案实施”印章；上述规划图中包括乾元福居小区20号楼（即涉案房屋所在的新2号楼）。此后，原告振鹏公司未办理包括20号楼（新2号楼）在内的其他房地产开发建设手续。另查明，2013年11月5日，原告振鹏公司（甲方）与第三人佟刚（乙方）签订房地产合作开发协议一份，主要内容为：“甲乙双方本着优势互补、互利互惠的原则，双方共同开发乾元福居小区沿街楼B区B段、C段、北沿街商住楼以及18号、19号、20号宿舍楼项目，经双方友好协商达成如下协议，以明确责任，共同遵守。一、工程概况：1.沿街楼B区B段框架结构建筑面积5776平方米；沿街楼B区C段框架结构建筑面积5887平方米。2.北沿街商住楼框架结构建筑面积7229平方米。3.18号、19号、20号宿舍楼框架结构建筑面积7229*3=21687平方米。4.以上建筑面积按设计图纸计算。二、合作形式：双方采用合作开发、自负盈亏的合作方式。甲方负责办理土地、规划、招（拍）挂、招投标、监督、监理、验收等所有法律、法规规定的工程建设、房屋出售手续，并承担相关费用。乙方负责项目的工程建设及水、电、暖、路面等配套设施建设及工程质量验收，并承担相关费用。三、产权利益分配：项目建成后，沿街楼B区B段、18号、19号宿舍楼归甲方所有，自主出售，利益独享；沿街楼B区C段、北沿街商住楼、20号宿舍楼归乙方所有，自主出售，利益独享（具体工程量及工程开发成本金额、开发工期详见补充协议）。四、甲方权利与义务：1.甲方负责办理本项目的土地规划许可证、土地使用证、规划许可证、施工许可证、房屋准、预售证、房产证，并提交给乙方复印件一份。2.甲方负责承担本项目的土地出让金、拆迁费、各项规费、配套费（包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防费用）图纸设计费、审图费以及办理施工许可证、房产证的相关费用（包括墙改、档案整理等费用）。3.甲方负责提供乙方出售房屋所需的购房协议、购房发票等一切购房手续（乙方收益房产税收由乙方承担）。4.在项目建设过程中，甲方负责同施工现场周边关系的协调、上级主管部门相关检查的处理，整体工程验收。五、乙方权利与义务：1.乙方负责本项目的工程建设、附属配套设施建设。2.乙方承担项目建设期间所发生的一切相关债权债务。3.乙方配合甲方进行工程验收及施工期间的检查处理，保证工程质量，达到质量验收标准并协助甲方做好整体工程验收。4.乙方在项目完成后向甲方提供工程施工相关的技术资料。六、违约责任：双方应履行本协议约定的责任和义务，任何乙方未能履行本协议规定的业务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿所产生的一切经济损失，并支付违约金。七、特殊约定：双方结算、房屋出售等详细事宜另订补充协议。建筑工程承包合同另行签订。”协议签订后，第三人佟刚按照约定完成了部分施工义务，原告振鹏公司亦对部分工程进行施工（其中19号楼由第三人完成主体工程，18号楼地槽以上工程、B区B段前期工程由原告安排相关公司施工）。后双方因已建成楼房分配以及涉案楼房建设、对外销售手续办理等事宜产生矛盾，第三人于2017年3月10日向本院提起民事诉讼，请求解除合同、分割房产。2017年6月9日，本院作出（2017）鲁0781民初1465号民事判决，解除双方签订的房地产合作开发协议，驳回佟刚的其他诉讼请求。现该判决已发生法律效力。2018年，第三人佟刚因与案外人张月梅、焦来贵及本案原告振鹏公司案外人执行异议之诉一案，不服潍坊市中级人民法院作出的（2017）鲁07民终4045号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。2019年2月18日，该院作出（2018）鲁民申7463号民事裁定，以“佟刚依据其与振鹏公司签订的房地产合作开发协议所享有的合同权利系债权，其提交的青州市人民法院（2016）鲁0781民初3899号案件中的卷宗材料及青州市人民法院（2017）鲁0781民初1465号民事判决没有改变其享有的合同权利性质，其对涉案房产（乾元福居小区沿街楼B区C段）不享有足以排除强制执行的民事权益”为由，驳回佟刚的再审申请。还查明，第三人佟刚因与原告振鹏公司在房地产合作开发协议履行过程中存在债权债务纠纷，先后与多人签订合同出售乾元福居小区20号楼（新2号楼）房屋。原告得知后，于2020年9月15日向20号楼部分住户发布通告，主要内容为：根据（2018）鲁民申7463号民事裁定，佟刚对乾元福居小区所有房屋均不享有产权，20号楼部分住户未与振鹏公司签订购房合同，未经同意擅自侵占并装修入住，已经侵害了振鹏公司的权益，要求未与其签订购房合同的20号楼部分住户于10月1日前搬离并恢复原状。9月17日，振鹏公司在山东法制报刊登了内容大致相同的通告。本院认为，根据原告振鹏公司的起诉和被告杜宁宁的答辩及第三人佟刚陈述，本案当事人的主要争议是：原告对乾元福居小区新2号楼2单元302室房屋（含8号车库）是否享有受法律保护的合法物权，被告是否应当返还房屋并支付使用费。原告振鹏公司主张，乾元福居小区由其开发建设并享有涉案房屋的物权，是该房所有权人。本院经审查认为，根据法律规定，房地产开发建设应当具备国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等合法批准文件。本案中，原告振鹏公司虽承继了志仁青州公司通过招拍挂取得的相关土地权利，但并未办理国有土地使用权证，在取得建设用地规划许可证后，也未办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等相关手续，因此未合法取得乾元福居小区开发建设资格，并不当然地对该小区范围内的房屋享有合法的不动产物权。（2018）鲁民申7463号民事裁定认定“佟刚依据其与振鹏公司签订的房地产合作开发协议所享有的合同权利系债权”，但不能据此反推认定原告对涉案房屋享有物权。根据已经生效的（2017）鲁0781民初1465号民事判决，原告振鹏公司与第三人佟刚签订的房地产合作开发协议为有效合同。该协议约定，原告应当办理部分建设项目（含20号楼）的“土地规划许可证、土地使用证、规划许可证、施工许可证、房屋准、预售证、房产证”，但事实上原告并未积极办理并取得上述证件和批准手续。该协议同时约定，包括涉案房屋所在的20号楼（新2号楼）在内的部分建设项目由第三人佟刚出资建设，项目建成后，“沿街楼B区C段、北沿街商住楼、20号宿舍楼归乙方（佟刚）所有，自主出售，利益独享”。由此可见，第三人通过出售房屋获得相应投资回报是协议双方当事人已经明确约定的合同权利，从某种角度说，也是上述协议的清算条款。一方面，佟刚享有的该合同权利虽不能对抗合同关系之外的善意第三人，但在其与原告之间仍具备合法的合同效力，双方均应切实遵守。另一方面，即便房地产合作开发协议已经解除，也不影响第三人根据合同清算条款所享有的相关权利的行使。据此，本院认定第三人佟刚基于其与原告振鹏公司的在先约定，依法享有处置、出售涉案房屋的权利；根据诚实信用的合同法基本原理，原告振鹏公司应当接受由此产生的相关后果，并提供必要的协助、配合。被告杜宁宁与第三人佟刚签订的购房协议系双方真实意思的体现，被告在支付约定价款后占用使用涉案房屋具备合法、正当的理由，并不损害原告振鹏公司的合法权益。原告以被告侵害其房屋所有权为由提起的本案诉讼请求欠缺事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告山东振鹏置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1600元，由原告山东振鹏置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  赵立波人民陪审员  周顺民人民陪审员  蔡相红二〇二一年五月二十七日书 记 员  张龙龙