上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初8619号原告：上海新路达商业(集团)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：杨彪，董事长。委托诉讼代理人：李婷婷，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：万怡敏，上海市华诚律师事务所律师。被告：朱林，男，1958年4月8日出生，汉族，住上海市。原告上海新路达商业(集团)有限公司与被告朱林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海新路达商业(集团)有限公司的委托诉讼代理人万怡敏、被告朱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海新路达商业(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于上海市XX路XXX号乙的房屋返还原告；2.判令被告支付2020年10月1日至12月31日的房屋租金37,050元(12,350*3=37,050)；3.判令被告支付违约金，以37,050元为基数，自2020年10月1日起至实际支付之日止，按日千分之四标准计算；4.判令被告支付房屋占用使用费，自2021年1月1日起至实际返还房屋之日止，按日租金3倍标准计算；5.判令被告支付自2020年2月9日至被告证照注销或迁出之日止的房屋使用费，按日租金标准计算；6.判令被告支付律师费损失10,000元；7.判令被告支付原告补收电费及违约使用电费31,732.52元。事实和理由：原告系上海市XX路XXX号房屋的产权人。2018年12月27日,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将位于上海市XX路XXX号乙的房屋(底层部分)出租给被告,租赁期限为2019年1月1日至2020年12月31日，每月租金为12,350元，被告于合同结束之日起5个工作日内未归还租赁房屋的或合同结束之日起30天内未办理全部证照的注销或迁移手续的视为逾期清场。被告逾期移交租赁房屋的,每逾期一天应按照当期日租金3倍的标准支付日房屋使用费,清场移交后未办理注销全部证照手续的,被告还应自逾期之次日起以当期日租金的标准支付房屋使用费。被告未按约支付费用的,应赔偿原告因此而支付的律师费。原告于租赁期限前即告知被告不再续租,并通知被告按照合同约定返还房屋、付清费用、完成清退。然而直至今日,被告仍未返还房屋和完成清退。2021年初，原告被上海电力公司约谈并送达了2020年8月-2021年3月期间补收电费及违约金的通知，被告应该支付上述款项。原告维护自身合法权益诉至法院,请求法院判如所请。朱林辩称，被告与李某某自2015年起签订合作协议，被告提供涉案房屋和营业执照给李某某经营麻辣火锅，协议在2020年12月底到期。因为疫情原因，2020年1月-6月无法经营，造成严重亏损，待疫情稳定后，原告又不再续约，所以李某某不愿搬走。原告应该提前3-6个月告知不续租，但实际被告在2020年11月7日才收到原告不续租的告知函，造成很大影响。电力公司没有明确告知是窃电行为，经信委也找过被告与李某某，他们告知若有窃电行为的要追究也是追究实际经营人，而不是由被告赔偿。希望法院能追加李某某为被告参与诉讼。现在的情况被告也无法掌控。因疫情关系原告同意减免一个月租金，所以应该还有2个月租金未支付，且被告还有3个月押金在原告处。被告长期是无业，违约金过高，是霸王条款，被告是弱势群体，被告愿意按照之前合同约定的租金支付上述期间的租金，或希望免除这几个月租金。本院认定事实如下：原告系上海市XX路XXX号全幢房屋权利人。2018年，原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同，约定：甲方将座落在本市XX路XXX号的房屋(部位底层部分)(现门牌号为XX路XXX号乙)出租给乙方使用；该房屋建筑面积58平方米；乙方承租房屋作小吃店使用；该房屋租赁期自2019年1月1日起至2020年12月31日止；月租金12,350元(含税)；房屋租金先付后用,按3个月结算一次；租赁保证金37,050元；租赁合同结束,甲乙双方相互清账,并符合本合同清场移交条款约定的,甲方凭乙方提供的租赁保证金收据原件,无息退还租赁保证金；双方约定注册登记保证金2000元,合同签订时,乙方须一次性支付给甲方；租赁合同结束,乙方根据租赁合同约定的时间、条件办理交房手续、并完成企业注销(迁移)手续后,甲方无息退还注册登记保证金,否则乙方应承担本合同约定的责任；乙方逾期支付应付款项的,除承担法律及本合同约定的责任外,同意每逾期一天,按所欠费用总额的4‰向甲方另行支付日逾期违约金；合同期间,因乙方的包括违反法律规定、本合同及安全管理协议的安全、消防、安全的施工行为,造成行政管理部门对甲方进行的任何处置(罚)或甲方被追索赔付的,乙方除承担本合同约定的违约责任外,还应承担向甲方支付包括甲方被罚款及甲方发生的赔付款、诉讼费、律师费、差旅费等全部涉案费用的责任；乙方下列行为视作为逾期清场：(1)乙方在合同结束之日起5个工作日内未移交归还租赁房屋;(2)乙方在合同结束之日起30天内未办理全部证照的注销或迁移手续;乙方逾期清场应承担以下责任：(1)未移交房屋的,每逾期一天应按当期日租金3倍的标准支付日房屋使用费；(2)清场移交后未办理注销全部证照手续的,除注册保证金不予返还外,乙方还应自逾期之次日起,按每逾期一天以当期日租金的标准支付日房屋使用费;(3)上述应支付费用,乙方同意甲方在租赁、注册登记保证金中扣除,若租赁、注册登记保证金未能弥补甲方实际损失,乙方还应承担赔偿甲方实际损失,实际损失包括但不限于，为恢复原状、排除妨碍、消除影响面产生的费用、支出,调查取证、公证的费用和律师费(无论是否涉诉)。原、被告签订的房屋租赁安全管理协议约定，被告承租房屋内水、电、煤及相应的表具、管线等其他附属设施不得擅自改动。2019年9月19日，被告与案外人李某某签订上海市徐汇区煲尊小吃店合作经营协议，被告将涉案房屋与李某某合作使用，李某某承诺房屋仅作小吃使用，营业执照由被告负责合作办理；合作期自2020年3月21日至2020年12月20日止；每年合作费207,000元。2020年11月7日，被告收到了原告不再续租的函告。2020年12月23日，被告收到原告不再续租、支付拖欠租金、返还房屋等内容的函告。但被告至今未将房屋返还原告。另查明，上海市电力公司于2020年6月出具违章用电(违约、窃电)现场检查单，认定XX路XXX号麻辣烫存在窃电行为(跨接、开启封印、损坏电表)。用户确认栏由贾某某签字(被告称，贾某某系李某某妻子)。2021年4月，上海市电力公司市南供电公司向原告出具《补收电费及违约使用电费缴费通知单》，载明：经查你户有(窃电)现场，根据《处理工作单》，该户应补收电费7933.13元，违约使用电费23,799.39元，总和31,732.52元。其后，原告支付了上述款项。再查明，朱林作为经营者的上海市徐汇区煲尊小吃店(个体工商户)注册地址为XX路XXX号乙，即涉案租赁标的物所在地址。2021年4月30日，被告注销了上海市徐汇区堡尊小吃店。还查明，原告为本次诉讼聘请律师支付了律师费1万元。诉讼中，原告因疫情同意减免2020年10月至12月中的一个月租金，即2020年10月至12月被告仅需支付2个月租金24,700元。原告同意返还租赁保证金37,050元、注册登记保证金2000元。本院认为，原、被告签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违法法律规定，当属有效，双方应恪守履行。被告拖欠租期内的租金，租赁合同到期后拒不搬离的行为，均属违约，被告除应继续按约履行外还应承担相应违约责任。原告要求被告返还房屋、支付欠租、逾期付租违约金的请求，本院予以支持，但欠付租金数额及逾期付租违约金的计算基数，本院依据原告诉讼中确认的金额予以调整。原告主张的被告不搬离房屋与被告未及时注销证照发生于同一期间内，依约均属逾期清场责任，故不可同时主张，本院取其高者。原告按日千分之四主张逾期付租违约金、按租金3倍主张房屋使用费，过分高于其实际损失，本院依法酌情调整。原告主张律师费，符合合同约定，且数额适当，本院予以支持。原告非按侵权主张窃电损失，而是依据合同中违反有关安全管理协议的约定主张由被告承担违约责任，被告作为租赁合同的签订方，应依约承担责任，故原告的该诉讼请求，本院予以支持。原告自愿返还租赁保证金、注册保证金，系处分自己的民事权利，本院予以准许。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，判决如下：一、朱林于本判决生效后十日内将上海市XX路XXX号乙房屋返还上海新路达商业(集团)有限公司；二、朱林于本判决生效后十日内支付上海新路达商业(集团)有限公司2020年10月1日至2020年12月31日期间房屋租金24,700元；三、朱林于本判决生效后十日内支付上海新路达商业(集团)有限公司逾期付租违约金，以24,700元为基数，自2020年10月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；四、朱林于本判决生效后十日内支付上海新路达商业(集团)有限公司自2021年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费，按每月20,000元计算；五、朱林于本判决生效后十日内支付上海新路达商业(集团)有限公司律师费10,000元；六、朱林于本判决生效后十日内支付上海新路达商业(集团)有限公司垫付的电费及违约金共计31,732.52元；七、驳回上海新路达商业(集团)有限公司的其余诉讼请求；八、上海新路达商业(集团)有限公司于本判决生效后十日内返还朱林租赁保证金37,050元、注册登记保证金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6100元，减半收取计3050元，由上海新路达商业(集团)有限公司负担700元，朱林负担2350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡重洲二〇二一年五月三十一日书记员  李 蕴附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。