北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9166号原告：江紫南。原告：宋国志。委托诉讼代理人：窦锦波，天津庆江律师事务所律师。被告：张杰。被告：吕玲玲。被告：白自凯。原告江紫南、宋国志与被告张杰、吕玲玲、白自凯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告宋国志及江紫南、宋国志的委托诉讼代理人窦锦波，被告吕玲玲、白自凯到庭参加诉讼。被告张杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江紫南、宋国志向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告张杰签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议;2．判令张杰、吕玲玲共同向原告退还房屋租赁费、房屋内附属物租赁费用共计209700元;3．判令张杰、吕玲玲共同向原告支付违约金20000元;4．判令张杰因违约行为给原告造成的损失189700元;5．判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月7日，原告与张杰签订《北京市房屋租赁合同》及补充协议，约定原告承租位于北京市昌平区东小口街道办事处天通西苑30号楼及房屋内所有附属设备设施，房屋租金及所属设备设施共计209700元，租赁期限为一年，租赁期限为2018年6月31日至2019年6月31日，张杰实际交付房屋的日期为2018年9月10日（以2018年9月10日的2万元押金条为证），原告两人将所有费用共计209700元支付给了张杰、吕玲玲。2018年11月14日，张杰因为无法向承租房屋的产权人支付租金，导致承租的房屋被产权人上锁，原告无法继续使用，租赁合同无法继续履行，也给原告带来了损失，原告向两个被告要求退还所支付的部分费用，张杰承诺退部分费用，但是一直不予办理退款手续，原告为了维护自身合法权益，诉至贵院，请求法院判如所请。被告张杰未作答辩。被告吕玲玲、白自凯辩称：2018年9月因吕玲玲怀孕无法继续经营位于北京市昌平区东小口天通苑30号楼“李鼎峰馅饼店”，经与合伙人白自凯商量，于2018年9月10日将店面转让给原告二人，原告二人观察此店效益较好自愿接手，并且接受本人提出的转让费用。随后，本人与合伙人白自凯与张杰签订了解除租期为2018年6月30日-2019年6月30日租赁合同的协议，与此同时张杰和原告二人签订剩余10个月的房屋租赁合同，本人已将截止到2019年6月30日的租金60000元支付给张杰，后原告支付给本人。本人与合伙人共同收取的转让费135000元包括，品牌加盟费用，店铺装修（牌匾、牌匾灯具装修、内外墙面地面装修、门窗改造装修、水电改造装修、厨房设施装修），店铺设备及物料（包括烤箱、电饼铛、水箱、空调、甩干桶、商业豆浆机、厨具、柜台、员工服装、食品袋、豆浆杯、食材、专用调料等）、操作技术传授、稳定的客户资源、店员传帮带，以上均与原告二人交接清楚，无其他约定，当时也都正常营业了。原告已经营两个多月，这些东西已经消耗，在这两个多月的经营期间，原告也产生了8万元左右的利润，最后原告二人不能经营不是本人这边原因造成的，原告与张杰已经签订新的租赁合同，鉴于合同的相对性，后期原告被迫关门是原告与张杰的合同纠纷和合同履行的问题，本人并不知情，与本人无关。经审理查明：2018年6月7日，出租人（甲方）张杰与承租方（乙方）江紫南、宋国志签订《北京市房屋租赁合同》，约定张杰将坐落于北京市昌平区东小口街道办事处天通苑西苑30号楼租给江紫南、宋国志，租赁用于餐饮。房屋租赁期自2018年6月31日至2019年6月31日，共计1年。租金标准为6000元/月，租金总计36000元。2018年9月10日，张杰将案涉房屋交付江紫南、宋国志使用，江紫南、宋国志支付张杰10个月的租金60000元，房屋营业执照使用费10000元，风险押金20000元，装修押金7000元，店内附属物及设施设备119700元，总计支付216700元。经由张杰指示，江紫南、宋国志向杨艳支付风险押金20000元和施工押金7000元。向吕玲玲支付189700元。对于吕玲玲、白自凯收到江紫南、宋国志支付的部分款项的问题。江紫南、宋国志述称，我们与张杰签订《北京市房屋租赁合同》，张杰说店是自己的，经由张杰指示，部分钱给了吕玲玲。吕玲玲、白自凯述称，经由张杰指示，我们已经把店面设备等一系列东西交给了江紫南、宋国志，江紫南、宋国志亦把部分款项支付给了我们。并提交吕玲玲、白自凯（甲方）与张杰（乙方）于2019年9月10日签订的《提前解除合同协议书》，写明，甲方吕玲玲、白自凯与乙方张杰于2018年6月7日，签订了《租房合同》。原合同有效期到2019年6月。现因双方协商一致，确定原《租房合同》自2018年9月10日解除，自解除之日起，原合同中约定的权利义务终止。乙方在收到此笔款项后，甲乙双方因协议存续期间及提前终止本协议所产生的所有债权、债务（包括但不限于价款、滞纳金、违约金、赔偿金等其他债权债务等）已全部结清。江紫南、宋国志述称，2018年11月14日，房主到涉案房屋说张杰履行租赁合同存在违约行为，不能再继续干了，限3日内搬出。并在当天将房屋上锁。涉案房屋登记的房屋所有权人为赵红。另查，北京馨燚轩餐饮有限公司的注册地为涉案房屋，该公司的股东为杨艳、张杰及刘晓彤。2017年3月1日，赵红（出租人、甲方）与杨艳（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定赵红将坐落于北京市昌平区东小口镇天通苑西苑30号楼1A门的房屋出租给杨艳，租赁用途为商用；房屋租赁期自2017年3月15日至2020年3月15日，共计三年；租金支付标准为60000元/年，各期租金支付日期为2017年3月15日、2018年3月15日、2019年3月15日；押金为5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的供暖费由乙方承担。双方在合同第七条转租部分约定“除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任”。第八条合同解除部分约定“……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的；2．欠缴各项费用达￥2000．00元的……7．擅自将房屋转租给第三人的”。第九条违约责任部分约定“……乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的80%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失……”。第十一条其他约定事项部分约定“……（二）本合同失效后（除续租外），乙方必须解除、注销与租赁房屋相关的所有证书（包括且不限于：工商营业执照、卫生许可证等）……”。2019年5月24日，赵红在涉案房屋大门处张贴《尽快补交租金及清理转租户的紧急通知》，内容为“杨艳女士（413026********724X）：我与你2017年3月1日签订的《北京市房屋租赁合同》，将我的昌平区东小口镇天通西苑30号楼1A门房屋（含31号楼地下室）出租给你。但你不讲诚信，一边背着我将我的房子租给别人，将不应该属于你的租金占为己有，另一边又拖欠着我的租金，长达6个多月。现我通知你立即补交拖欠的租金，并且在7日内清理转租户。如你逾期未补交租金和清理转租户，我将腾空变卖屋内财物，一切后果由你自负。通知人：赵红。联系方式：139XXXXXXXX。2019年5月24日”。赵红因杨艳未及时足额支付自己租金，将杨艳、张杰诉至本院，本院出具（2020）京0114民初3996号民事判决书，确认杨艳未按双方之间合同向赵红支付涉案房屋的租金，已经构成违约，故判决杨艳于本判决生效后七日内支付赵红违约金4000元。另，赵红在案件审理过程中述称自己在2018年8月知道涉案房屋被转租，在2018年10月或11月和一个姓宋的人一起给涉案房屋上了两把锁，单一方面进不去；涉案房屋现在空着，屋内有物品，张杰说物品是自己的，姓宋的也说物品是自己的；2020年5月姓宋的把钥匙给了自己，说屋内物品不要了，现在房屋还是维持原状。宋国志认可是自己与赵红一起给涉案房屋上了锁，但不认可“姓宋的说物品不是自己的，不要了”。关于吕玲玲收取江紫南、宋国志189700元的性质。江紫南、宋国志述称，这部分钱经由张杰指示支付给吕玲玲的。转让标的物有涉案房屋的租赁权、营业执照（北京馨燚轩公司，公司性质为有限责任公司）、店铺装修、牌匾、灯具、烤箱、电饼铛、水箱、甩干桶、豆浆机、还有些橱柜、厨具、四套员工服装、食品袋、豆浆杯、少部分食材和调料等。根据合同，我们是租来了上面所有的东西，租期是2018年6月30日至2019年6月30日。吕玲玲、白自凯述称，我们的店铺及装修也是受让于上手，我们将店面转让给江紫南、宋国志，收取其10个月的房租60000元，另外还收取了129700元包括：品牌加盟费用、店铺装修、店铺设备及物料、操作技术传授、稳定的客户资源、店员传帮带，以上均已与原告二人交接清楚。本院依照法定程序以公告形式向张杰送达了起诉状，张杰收到该起诉状的时间为2021年3月29日。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》及补充协议、《提前解除合同协议书》、转账明细、（2020）京0114民初3996号及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，江紫南、宋国志与张杰之间建立的合同关系，不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定或法律规定履行合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。本案张杰的违约行为系法律事实，发生在民法典施行前，应适用《中华人民共和国合同法》。江紫南、宋国志直接以提起诉讼方式主张解除合同的，应适用民法典的规定。对于江紫南、宋国志提出的解除与张杰签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议的诉讼请求。张杰与江紫南、宋国志之间签订了《北京市房屋租赁合同》及补充协议，江紫南、宋国志依约交付了租金，张杰应依合同约定保证江紫南、宋国志能正常使用房屋进行经营。现由于杨艳未按其与赵红签订的租房协议向赵红支付涉案房屋的租金，张杰亦无法保证江紫南、宋国志使用案涉房屋经营，张杰在履行合同中存在违约情形。江紫南、宋国志有权要求解除合同。本院依照法定程序以公告形式向张杰送达了起诉状，张杰收到该起诉状的时间为2021年3月29日，本院确认双方当事人签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议于2021年3月29日解除。对于江紫南、宋国志提出的要求张杰、吕玲玲、白自凯退还房屋租赁费、房屋内附属物租赁费用的诉讼请求。根据双方当事人签订的《北京市房屋租赁合同》，江紫南、宋国志经张杰要求将10个月的房屋租金60000元支付给吕玲玲、白自凯。另外，张杰确认收取江紫南、宋国志门店风险押金、施工押金共计27000元。现由于杨艳未按双方之间合同向赵红支付涉案房屋的租金，张杰亦无法保证江紫南、宋国志使用案涉房屋经营。故张杰应退还江紫南、宋国志2018年11月15日至2019年6月30日期间的房屋租金，按每个月6000元标准计算，张杰应退还江紫南、宋国志45600元租金。另外，张杰亦应把风险押金、施工押金退还江紫南、宋国志。故张杰应向江紫南、宋国志退还租金、风险押金、施工押金共计72600元。江紫南、宋国志与吕玲玲、白自凯之间并未成立房屋租赁合同关系，江紫南、宋国志要求吕玲玲、白自凯退还租金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。至于江紫南、宋国志支付给吕玲玲、白自凯的129700元，与本案并非同一法律关系，当事人应另行解决。对于江紫南、宋国志提出的要求张杰、吕玲玲、白自凯支付违约金20000元的诉讼请求。《北京市房屋租赁合同》中并未约定违约金，故其该部分诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。对于江紫南、宋国志提出的要求张杰赔偿损失189700元的诉讼请求。经江紫南、宋国志及吕玲玲、白自凯确认，除了案涉房屋外，吕玲玲、白自凯交付给江紫南、宋国志的有店铺装修、牌匾、灯具、烤箱、电饼铛、水箱、甩干桶、豆浆机、橱柜、厨具、员工服装、食品袋、豆浆机、少部分食材和调料。上述未形成附合的附属物、设施设备，江紫南、宋国志应自行保管、拆除、移走，该部分物品遗失所造成的损失由江紫南、宋国志自行负担。至于剩余租赁期内装饰装修残值损失，因房屋已另租他人，附属物均已灭失，故本院酌定张杰应赔偿江紫南、宋国志55000元，超出部分，因无事实及法律依据，本院不予支持。张杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院在查明案件事实的基础上依法作出判决。综上所述，本院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告江紫南、宋国志与被告张杰于二〇一八年六月七日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二一年三月二十九日解除；二、被告张杰于本判决生效之日起7日内退还原告江紫南、宋国志租金、风险押金、施工押金72600元；三、被告张杰于本判决生效之日起七日内赔偿原告江紫南、宋国志损失55000元；四、驳回原告江紫南、宋国志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7591元，由原告江紫南、宋国志负担4739元，已交纳；由被告张杰负担2852元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后7日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 孙 颖二〇二一年五月二十五日书记员 李虹莹