上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初6851号原告：雷新宙，女，1982年8月7日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈洁，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：于翠翠，上海市光大律师事务所律师。被告：陆华琴，女，1966年3月15日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：赵宁宁，万商天勤(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴慧萍，万商天勤(上海)律师事务所律师。被告：蔡黎明，男，1967年12月7日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陆华琴(系被告蔡黎明之妻)，现住上海市闵行区。被告：王元宸，男，1992年7月16日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陆华琴(系被告王元宸之母)，现住上海市闵行区。原告雷新宙与被告陆华琴、蔡黎明、王元宸房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈洁、于翠翠，被告陆华琴(暨被告蔡黎明、王元宸的委托诉讼代理人)及其委托诉讼代理人吴慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与三被告签订的《解约协议》；2、三被告偿付原告违约金人民币(币种下同)30万元。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：要求将《解约协议》第三条内容变更为：三被告退还定金30万元，并偿付违约金30万元。事实与理由：原告与三被告于2020年5月8日经上海A房地产经纪事务所(以下简称A事务所)居间介绍后签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定由三被告将本市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称涉案房屋)转让给原告，转让价520万元，房屋建筑面积176.7平方米。双方约定于2020年10月1日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称网签合同)。协议签订后，原告按约向三被告支付定金30万元。然而，在约定的签署网签合同之前，原告发现涉案房屋登记的产权信息为两套房产,需签署两份网签合同，遂要求被告核实情况。三被告不仅拒不配合查清房屋套数、阁楼性质等真实情况,反而表示不再向原告出售房屋。居间方A事务所则表示从未遇到此类房屋的相关情况,只能等到2020年10月9日房产交易中心上班后才能查询,并力劝原、被告解除《房地产买卖居间协议》。2020年10月3日,原告就继续履行合同的事宜与三被告协商，三被告却提出解除《房地产买卖居间协议》且双方互不追究法律责任。鉴于三被告不配合交易的强硬态度以及可能存在的不确定性风险，原告在万般无奈之下遂与三被告签订《解约协议》，被告退还了30万元定金。2020年10月5日,原告在案外人上海庆合房地产经纪事务所(以下简称合庆事务所)居间人员陪同看房时了解到被告已于2020年9月5日在合庆事务所居间下与案外人陈某某、顾某某签订了关于涉案房屋的《房地产买卖居间协议》,将该涉案屋转让给该两位买受人,成交价532万元。至此原告才发现被告早已高价将房屋再次转让案外人。原告认为，三被告在与原告签订《解除协议》之前已与案外人签订《房地产买卖居间协议》,一房二卖且故意向原告隐瞒该项事实,恶意违约,已构成欺诈，致使原告在违背真实意思的情况下与三被告签订《解除协议》。三被告应当承担违约责任。另，被告理应知道其出售的涉案房屋是一套房屋还是两套房屋，但被告威胁表示其无义务配合查询，也不同意延期签订网签合同，因此原告担心如不解除合同则可能面临被没收定金的局面，而如果签订网签合同则可能因不能履行而将承担高额违约金，原告在被胁迫的情况下才同意签订解约协议。现为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。被告辩称：涉案房屋为独门独户附带阁楼。产权登记的建筑面积为106平方米及其他面积即阁楼70.7平方米，房屋交易可以办理产证。在2020年5月8日签订协议之前，原告与其家人先后不下五次实地验看涉案房屋，了解房屋的情况。原、被告均出于置换需求而买、卖房屋，考虑到原告需要出售自有房屋后才能具备购房资格，因此被告同意在签订买卖居间协议后给了原告近五个月的宽限时间签署网签合同。2020年7、8月，被告了解到原告未能成功出售其房屋，因此担心原告的履约能力。在此情况下，有朋友将案外人陈某某、顾某某介绍给被告，该两人表示愿意作第二顺位的购房人。此后被告多次催促原告签订网签合同，然而2020年9月23日，原告及其母亲到被告处表示其资金不足，希望延期付款，对此被告予以拒绝。由于原告没有及时出售其名下的自有房屋，导致无法按时签署网签合同。后经双方友好协商后签订了《解除协议》，被告退还了30万元定金。被告于2020年10月11日才与案外人就涉案房屋签订网签合同，因此与原、被告之间的解约无关。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，涉案房屋所在住宅小区于2000年竣工。涉案的本市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋为住宅，建筑面积106.12平方米。XX路XXX弄XXX号XXX室阁楼另行登记产权，房屋类型登记为“其他”。601室与601室阁楼虽分别登记产权，但两者为一整体的房屋，同一进户门。上述房屋由被告陆华琴、蔡黎明、王元宸购买，产权为三人共同共有。2020年3月，XX路XXX弄XXX号XXX室房屋及601室阁楼登记归并登记至同一产权证，产权证号为“沪(2020)闵字不动产权第008034号”，建筑面积176.70平方米，三被告按份共有，蔡黎明占49%，陆华琴占50%，王元宸占1%。在不动产登记簿中，601室阁楼登记的房屋类型仍然是“其他”。2020年5月8日，经A经纪事务所居间介绍，三被告作为出售方(甲方)、原告作为买受方(乙方)、A事务所作为居间方(丙方)，三方签订一份《房地产买卖居间协议》，约定：三被告将涉案房屋转让给乙方，房地产权证编号为闵字(2020)第008034号，建筑面积176.70平方米；房地产转让价520万元；乙方于甲方签署本协议当日支付定金30万元；甲、乙双方于2020年10月1日共同至丙方处签署网签合同。乙方于签署网签合同当日支付首期房价款364万元；第二期房价款156万由乙方申请贷款方式支付；款清交房。协议对其他事宜亦作了约定。被告提供了涉案房屋产权证。原告于2020年5月8日支付定金10万元，于2020年5月30日支付定金20万元，被告陆华琴分别出具了定金收据。2020年9月，原告曾提出延期与被告签署网签合同，被告未同意，并要求按协议的约定履行。A事务所居间人员曾催促原告在约定期限内与被告签署网签合同。2020年9月30日，被告陆华琴从闵行区不动产登记处调取了涉案的XX路XXX弄XXX号XXX室房屋及601室阁楼产权登记信息。居间人员袁某某通过微信将产权登记信息转发给了原告。当天晚上，原、被告在A事务所协商，原告对于涉案的XX路XXX弄XXX号XXX室房屋及601室阁楼产权在不动产登记簿中分别登记而担心会增加交易税费，双方当天协商未果。10月1日，原、被告又见面协商，但仍未协商一致。10月3日，原告由其数位家人好友陪同下与被告陆华琴及蔡黎明再次至A事务所进行协商。经双方协商后，双方签订了《解约协议》，约定：一，甲、乙双方同意自本协议生效之日起解除房地产买卖居间协议；二，乙方同意A事务所将保管的该房地产的《上海市房地产权证》返还甲方(若有)；三，甲乙双方同意甲方将已收取的款项无息返还，在双方签署本协议后2日内支付至如下指定账户。四，账户信息(乙方指定其本人收款的账户账号)。五，待各方履行完毕本解约协议上述约定后，甲乙双方就该房地产买卖事宜再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。被告陆华琴、蔡黎明并代王元宸在协议甲方处签名，原告雷新宙在协议乙方处签名。A事务所作为见证方在协议上盖章。同日，被告陆华琴通过银行转账方式退还原告雷新宙定金30万元。原告出具了收据。另查，2020年7、8月间，经合庆事务所居间介绍，被告作为出售方与案外人顾某某、陈某某签订居间买卖协议，两案外人向被告求购涉案房屋。2020年10月11日，三被告与案外人顾某某、陈某某签订了网签合同。次月，涉案房屋产权转移登记至顾、陈两人名下。现原告以诉称理由诉至本院。以上事实，由原告提供的房地产买卖居间协议、产权人为三被告的涉案房屋产权证、定金付款凭证及收据、涉案房屋产权登记信息、微信截屏、解约协议、被告陆华琴退还定金的收据等，被告提供的A事务所情况说明、合庆事务所的情况说明、产权人为顾、陈两人的产权证等，以及证人陆某某、袁某某的证言，双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房地产买卖居间协议系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据该协议的约定，双方应当在2020年10月1日前签署网签合同并由原告向被告支付首付款。双方未能按约在该期限前签署网签合同，并经协商后签订了《解约协议》。原告认为其被迫签订《解约协议》存在两方面原因，一是被告一房两卖，二是被告未告知涉案房屋系一套房还是两套房。对此，本院认为，在原、被告签订房地产买卖居间协议后，被告确实在此之后又与案外人签订了买卖居间协议。在原、被告签订《解约协议》之前，原告并不知晓被告与案外人也签订了买卖居间协议，但从原告提供的其与居间人员袁某某的微信联系以及原、被告陈述可以证明在约定的网签期限前原告要求延期签约，而其延期签约的原因是原告出售其自有房屋未果。虽然被告与案外人也签订了房屋买卖居间协议，但如果原、被告按约定的各项交易环节履行各自义务，双方可以完成涉案房屋的交易，被告与案外人签订的房屋买卖居间协议并不必然影响原、被告之间的协议的效力及履行。因此，原告以此要求变更《解除协议》第三条的理由不足。关于涉案房屋是一套房屋还是两套房屋的问题，首先，被告提供了涉案房屋产权证，产权证记载了建筑面积176.70平方米。被告于2020年9月30日调取的产权登记信息，XX路XXX弄XXX号XXX室房屋、601室阁楼产权分开登记，但可以判断阁楼性质为“其他”，属于601室的附属建筑，虽然在交易时需要分别签署网签合同，但并不影响原、被告的正常交易。因此无证据证明被告向原告故意隐瞒了房屋的真实信息，也无证据证明被告有误导、威胁原告的行为。在签订《解约协议》时，原告有多位家人亲友陪同，可以认定，该《解约协议》是原、被告经过充分协商后的真实意思表示，因此现原告要求变更该协议第三条的请求，不符合1999年颁布的《合同法》第五十四条的规定，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下：驳回原告雷新宙的诉讼请求。案件受理费人民币5,800元，减半收取计2,900元，由原告雷新宙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟书记员  陈晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。