福建省永安市人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0481民初1260号原告：邓传爱，女，1969年8月27日出生，汉族，住福建省永安市。被告：王桂锋，女，1974年8月7日出生，汉族，住福建省永安市。被告：永安市易居房产经纪有限公司，住所地为福建省永安市观澜世纪城小区37幢4号，统一社会信用代码：91350481MA33717HX9。法定代表人：毛邦贺，执行董事长。委托诉讼代理人：张玉华，女，该公司员工。原告邓传爱与被告王桂锋、永安市易居房产经纪有限公司中介合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告邓传爱与被告王桂锋、永安市易居房产经纪有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓传爱向本院提出诉讼请求：1.王桂锋退还邓传爱支付给其交纳个人所得税2,000元，并判令王桂锋支付邓传爱违约金10,000元，合计12,000元；2.永安市易居房产经纪有限公司退还邓传爱户口保证金5,000元；3.永安市易居房产经纪有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年11月22日，邓传爱与王桂锋、永安市易居房产经纪有限公司签订了一份《不动产买卖合同》（编号：202011220001），约定王桂锋将其坐落于旧街xx号xxx幢4xxx室房屋（建筑面积71.32平方米）卖给邓传爱，该房屋成交价为285,000元，王桂锋承担房屋从卖房名下过户到买房名下自己所产生的税费。该买卖合同第六条第2项规定“甲方（即王桂锋）同意从交易服务方（即永安市易居房产经纪有限公司）代管的成交价款中预留人民币伍仟元整作为户口保证金。若甲方告知该房屋无户口的，乙方（即邓传爱）应在取得其名下所有权证后三个工作日内至相关户籍管理部门对甲方告知的户口情况进行确认，否则甲方有权要求退还户口保证金；若甲方告知房屋有户口的，甲方应当在所售不动产产权过户后30日内，向房屋所在地的户籍管理相关机关办理原有户口迁出手续，乙方应在甲方通知户口全部迁出后三个工作日内至相关户籍管理部门对甲方告知的户口情况进行确认，否则，甲方有权要求退还户口保证金。经确认，若甲方告知的户口情况内容属实的，则交易服务方在确认后三个工作日内（在乙方已取得不动产产权证的情况下）代乙方向甲方退还户口保证金；若不属实的，则乙方有权要求交易服务方将户口保证金退给自己并要求甲方支付赔偿人民币壹万元整”。合同签订后，邓传爱于2020年12月18日将户口保证金5,000元交给了永安市易居房产经纪有限公司；邓传爱和王桂锋于2020年12月31日办理了该房屋的过户手续（邓传爱已于2021年1月6日领取不动产权证），当日在办理过户过程中，由于王桂锋称其自有资金不够交税，邓传爱在通过银行支付王桂锋购房款时多转2,000元给王桂锋，用于其缴纳该房屋过户所产生的卖房应缴纳个人所得税；2021年2月7日，邓传爱也通过银行贷款等上述285,000元房款全部付清给王桂锋，王桂锋也将房屋交给了邓传爱。后经燕南派出所查询得知，至今为止，上述房屋仍有王桂锋亲戚的户口未迁出。为此，邓传爱为维护自己的合法权益，特具状起诉，请人民法院依法予以判决，准如邓传爱所请。王桂锋辩称，邓传爱起诉状称因王桂锋资金不够向邓传爱借款2,000元用于缴纳税款不属实，实际情况为双方约定的购房款285,000元无法贷款250,000元，邓传爱想要贷款250,000元则需将房管局备案的合同的购房款提高至为320,000元，因此多产生税费3,675元，为此王桂锋支付了税款1,675元，邓传爱支付税款2,000元。王桂锋一家人的户口均不在涉案房产内，只有前任房主孙菊梅和她女儿林钰婷的户口在涉案房产内，涉案房产过户后，孙菊梅于2021年1月12日至燕南派出所办理户口迁出手续，林钰婷的户口已于当日迁出，孙菊梅因找不带其与其父亲孙洪章的亲子关系证明而无法迁出，便于当日要求燕南派出所将其本人户口冻结，户口冻结后不影响新房主户口迁入。2021年4月2日，孙菊梅将其户口从涉案房产迁出。孙菊梅已经在一个月内办理了户口迁出手续，王桂锋并没有违约。永安市易居房产经纪有限公司辩称：邓传爱称王桂锋因资金不够向邓传爱借款2,000元用于缴纳税款不属实。邓传爱购买涉案房产想要贷款250,000元，但银行告知购房款要达到320,000元才能贷款250,000元。在其与双方沟通协调下，因提高购房款所产生的税费3,675元，王桂锋同意并支付了1,675元，邓传爱同意并支付了2,000元。关于涉案户口的问题，涉案房产交易之前，王桂锋告知其其全家户口均不在涉案房产里，合同签订后，王桂锋告知其其小姑子孙菊梅户口在涉案房产里，其也将户口的情况告知邓传爱，邓传爱说没关系。邓传爱办理的涉案房产贷款发放贷款的时间为2021年2月7日，其于2021年2月10日将户口保证金5,000元转给了王桂锋。邓传爱围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证、企业信用信息公示报告、不动产买卖合同（编号：202011220001）、收条、首付房款收据、银行转账凭证、贷款发放支出通知短信、税收完税证明、闽（2021）永安市不动产权第0××0号不动产权证、存量房买卖合同（合同号：ＣＳ00024528）复印件各一份。王桂锋提交了常住人口登记卡、户籍资料查询结果复印件各两份。永安市易居房产经纪有限公司提交了微信聊天截图复印件一份。本院依邓传爱申请调取了邓传爱、孙菊梅户籍证明各一份。本院依法进行审查，对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2020年11月22日，王桂锋作为甲方，邓传爱作为乙方，永安市易居房产经纪有限公司作为丙方签订了一份《不动产买卖合同》（编号：202011220001），约定甲方将其所有的坐落于永安市××街××号××幢××室的房产卖给乙方，甲乙双方商定上述房屋成交价为285000元。房屋从卖方名下过户至买方名下所涉及税费，买卖双方约定按下列方式承担：买方承担卖方过户到买方名下自己所产生的税费，卖方承担卖方过户到买方名下自己所产生的税费。甲方同意从交易服务方代管的成交价款中预留5000元作为户口保证金。若甲方告知该房屋无户口的，乙方应在取得其名下所有权证后三个工作日内至相关户籍管理部门对甲方告知的户口情况进行确认，否则甲方有权要求退还户口保证金；若甲方告知该房屋有户口的，甲方应当在所售不动产产权过户后30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，乙方应在甲方通知户口全部迁出后三个工作日内至相关户籍管理部门对甲方告知的户口情况进行确认，否则，甲方有权要求退还户口保证金。经确认，若甲方告知的户口情况内容属实的，则交易服务方在确认后三个工作日内（在乙方取得不动产产权证的情况下）代乙方向甲方退还户口保证金；若不属实的，则乙方有权要求交易服务方将户口保证金退还给自己并要求甲方支付赔偿金10000元。2、上述不动产买卖合同签订之后，在办理银行抵押贷款过程中银行告知贷款250,000元需涉案购房款成交价格达到320,000元，在永安市易居房产经纪有限公司的沟通协调下，买卖双方决定将在永安市房管局登记备案的合同的购房款由实际成交价格285,000元提高至320,000元，由此多产生税费3,675元，邓传爱同意并支付了2,000元，王桂锋同意并支付了1,675元。3、涉案房产在永安市房管局登记备案的存量房买卖合同（合同号：ＣＳ00024528）载明，出卖人王桂锋、孙永竹将坐落于永安市城区××街××号××幢××层××室的房产出售给邓传爱，买卖双方商定的上述房产成交价为320000元。4、邓传爱依《不动产买卖合同》约定支付给王桂锋购房款285,000元。邓传爱与王桂锋于2020年12月31日办理了涉案房产过户手续，邓传爱于2021年1月6日领取了涉案房产的不动产权证。5、林钰婷、孙菊梅的户口分别于2021年1月12日、2021年4月2日迁出永安市××南旧街81号10幢4单元601室。本案双方当事人争议的焦点问题是：1、邓传爱支付的2,000元税款能否向王桂锋主张退还？2、邓传爱是否有权向永安市易居房产经纪有限公司主张退还户口保证金5,000元及向王桂锋主张支付违约金10,000元？对此，本院根据双方当事人庭审陈述、举证、质证情况，作出如下综合分析和认定：1、邓传爱支付的2,000元税款能否向王桂锋主张退还？邓传爱认为，双方签订的《不动产买卖合同》约定，买方承担卖方过户到买方名下自己所产生的税费；卖方承担卖方过户到买方名下自己所产生的税费。因买卖涉案房产多产生的税费3,675元为卖方应当承担的税费，故王桂锋应向其返还其代垫的税款2,000元。王桂锋认为，买卖涉案房产之所以相较原合同约定多缴纳3,675元的税款，系因邓传爱为了多贷款而产生，其系在永安市易居房产经纪有限公司协调下同意缴纳了其中的1,675元，不存在其因款项不够而由邓传爱转账给其2,000元的情况。本院认为，虽买卖双方签订的《不动产买卖合同》约定买卖双方各自承担卖方过户到买方名下自己所产生的税费，但因促成交易的完成，双方约定将登记备案于房管局的涉案房产成交价提高至320,000元，且各自同意并支付了由此产生的税费1,675元和2,000元，上述行为系双方对多产生税费的约定，为买卖双方真实意思的表示，内容合法，对当事人双方具有法律约束力，故邓传爱要求王桂锋支付其所交纳的税款2,000元于法无据，本院不予支持。2、邓传爱是否有权向永安市易居房产经纪有限公司主张退还户口保证金5,000元及向王桂锋主张支付违约金10,000元？邓传爱认为，签订合同时，卖方告知其涉案房产有其小姑子孙菊梅和孙菊梅女儿林钰婷的户口未迁出，按双方签订的《不动产买卖合同》约定，王桂锋应当在所售不动产权过户后30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口的迁出手续。其与王桂锋于2020年12月31日办理了涉案房产的过户手续，且其已于2021年1月6日领取了涉案房产的不动产权证，至其向法院起诉之日(2021年4月1日)，涉案房产仍有孙菊梅户口未迁出。故其要求永安市易居房产经纪有限公司退还户口保证金5,000元，王桂锋支付违约金10,000元。王桂锋认为，签订合同时，其小姑子孙菊梅告知邓传爱，孙菊梅和孙菊梅女儿林钰婷的户口在涉案房产里。涉案不动产权过户后，孙菊梅和林钰婷于2021年1月12日至永安市××南派出所办理户口迁出手续，林钰婷的户口已于当日迁出，孙菊梅因当日找不到与她父亲的亲子关系证明，无处落户，户口无法迁出，遂要求永安市××南派出所将其本人户口冻结，户口冻结后不影响新户主户口的迁入。后孙菊梅于2021年4月2日将其户口从涉案房产迁出。故王桂锋作为甲方已在不动产权过户后30日办理了户口迁出手续，不存在违约行为，不应当赔偿邓传爱违约金10000元。永安市易居房产经纪有限公司认为，涉案合同签订后，王桂锋告知其孙菊梅和林钰婷的户口登记在涉案房产里，其将情况告知邓传爱，邓传爱说没关系。邓传爱预交的户口保证金5,000元，其已于2021年2月10日将户口保证金交付给王桂锋，其并未违约。本院认为，根据双方签订的《不动产买卖合同》第六条第2点约定，甲方（卖方）同意从交易服务方代管的成交价款中预留5,000元作为户口保证金。若甲方告知该房屋无户口的，乙方（买方）应在取得其名下所有权证后三个工作日内至相关户籍管理部门对甲方告知的户口情况进行确认，否则甲方有权要求退还户口保证金；若甲方告知该房屋有户口的，甲方应当在所售不动产产权过户后30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，乙方应在甲方通知户口全部迁出后三个工作日内至相关户籍管理部门对甲方告知的户口情况进行确认，否则，甲方有权要求退还户口保证金。经确认，若甲方告知的户口情况内容属实的，则交易服务方在确认后三个工作日内（在乙方取得不动产产权证的情况下）代乙方向甲方退还户口保证金；若不属实的，则乙方有权要求交易服务方将户口保证金退还给自己并要求甲方支付赔偿金10,000元。本案交易时，卖方告知买方涉案房产登记有孙菊梅和林钰婷户口，经查，孙菊梅与林钰婷的户口分别于2021年4月2日和2021年1月12日迁出，可知卖方告知买方涉案房产户口情况属实，故买方邓传爱无权要求永安市易居房产经纪有限公司退还户口保证金及要求王桂锋支付赔偿金10,000元。邓传爱提出因卖方未在所售不动产产权过户后30日内将涉案房产户口迁出而有权向永安市易居房产经纪有限公司主张退还户口办证金，不符合双方合同的约定，亦于法无据，本院不予支持，关于违约赔偿金的主张本院亦不予支持。综上，本院认为，王桂锋、邓传爱与永安市易居房产经纪有限公司签订的《不动产买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为有效合同，对各方当事人具有法律约束力。邓传爱要求王桂锋退还税款2,000元，支付赔偿金10,000元及要求永安市易居房产经纪有限公司退还户口保证金5,000没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十条第一款、第五百零二条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回邓传爱的诉讼请求。案件受理费225元，减半收取112.5元，由邓传爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  古大超二〇二一年五月十二日书记员  黄慧婷附：本判决书适用的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百九十条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。第五百零二条【合同生效时间】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。