山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0781民初5265号原告：赵远涛，男，1983年9月15日出生，汉族，住青州市。委托诉讼代理人:王静涵，山东春水律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兆铠，山东春水律师事务所实习律师。被告：宫云斌，男，1967年10月25日出生，汉族，住青州市。被告：安同凯，男，1970年10月29日出生，汉族，住临朐县。二被告共同委托诉讼代理人：刘成敬，山东律卓律师事务所律师。原告赵远涛与被告宫云斌、安同凯租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王静涵、张兆铠，二被告及其共同委托诉讼代理人刘成敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告偿还应给付原告的温室大棚租金567426.67元（截止2020年7月1日，实际应支付租金以合同解除之日另行计算）；2.判令解除原告与二被告于2017年12月1日签订的温室大棚租赁合同；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令二被告支付拖欠原告温室大棚租金776498元及逾期付款违约金（以776498元为基数，自2019年12月1日起至全部债务清偿之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率1.5倍计算）；增加判令二被告腾空并返还其青州市黄楼青州萌宠多肉植物基地园区的诉讼请求。事实和理由:原告与二被告于2017年12月1日签订温室大棚租赁合同，约定整个租赁期间为2017年12月1日起至2023年12月1日止，整个租赁期间的12月1日，被告应向原告支付当期租金500000元，截至起诉之日，被告应支付租金1500000元，实际支付723502元，尚欠776498元。因二被告长期不支付原告租金，且经原告多次催要仍然拒绝履行合同义务，因此，原告提出解除合同的要求。二被告共同辩称，原告所诉并非事实。1.原告与二被告签订的合同无效，合同所涉土地位于青州市××楼街道办事处××村，性质为基本农田，原告并未依法取得该土地的经营权，且温室中包括砖混房屋十间，面积共约240平方米，传达室两间，面积共约20平方米，凉亭一座共三间，面积约20平方米，均未有合法的建筑手续及所有权。因此，原告与二被告签订的合同无效。2.原告租赁的温室中有3000平方米于2019年5月才交付使用，期间不应计算费用。3.原告提供的供暖设施未达到正常用于养花所需的温度，其排水系统也不具有排水功能，致使二被告造成巨大损失，应承担相应赔偿责任或减少费用。4.被告经原告同意对园区内的地面进行整平并做了铺垫，对温室进行了内外保温，共产生费用184037元，该费用也应抵顶。本院经审理认定事实如下：2017年10月17日，青州市花卉产业发展区管理委员会（甲方）与原告（乙方）签订合同书一份，主要约定乙方通过他人转让、授让方式取得原萌宠多肉有限公司的大棚、办公室、传达室、加温设备等地上附属设施的所有权；该宗土地位于黄楼花卉高科技博览园区内，面积55亩，具体位置为南环路以北、牡丹路以西、紫叶李路以南、太阳花路以东区域内；乙方采取租赁使用方式，自甲、乙双方合同签订之日起至2058年12月31日止（租赁期间如遇国家土地政策变动，双方必须遵守国家新土地政策）；自合同签订之日起，乙方开始动工建设，并于2014年8月31日前花卉项目按照标准完成高档智能温室不低于13080平方米，按规划完成院内道路、办公、绿化等配套工程及甲方提出的其他要求；土地补偿采取定期调整、分期付款、先付款后使用的方式，自合同签订之日起,乙方取得土地使用权后,持续享受未到期的土地租赁优惠政策，即自合同签订之日起至2013年12月30日期间免除土地租金，2013年12月31日至2015年12月30日两年免除一半的土地租金，并按期交纳应由乙方交纳的土地租赁费；乙方按照甲方规划建设施工，建设前需提供施工规划平面图、效果图，由甲方审查同意并审批后，方可组织施工；合同期内，土地用于建设高档温室和发展高档花卉苗木，乙方只享有土地使用权，不改变土地用途，不将土地抵押、变卖，除项目建设需要平整土地外，还得取土外运或变卖，不得自行转租土地，若要转租，需提前20天通知甲方，妥善处理相关事宜。双方还约定了其他事项。原告称上述合同多次变更乙方，每次变更后，都由青州市花卉产业发展区管理委员会与变更后的乙方签订合同。2017年12月1日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订温室大棚租赁合同一份，主要约定甲方将其位于青州市黄楼青州萌宠多肉植物基地的温室大棚租赁给乙方；租赁期限6年，自2017年12月1日起至2023年12月1日止；前2年租金不变，后4年按市场价格确定；租金每年一付，签订合同当天付清当年租金500000元；甲方负责温室大棚水电设备接入，加温设备运转确保正常后交给乙方使用；租用期间温室经营产生的一切费用均由乙方承担，与甲方无关；租赁期间乙方负责维护一切地上设施，否则所产生的一切损失由乙方承担；租赁期间乙方应自觉维护温室大棚内外的环境，保持道路通畅。双方还约定了其他事项。诉讼过程中，原告与二被告均认可上述合同的租赁物包括青州萌宠多肉植物基地内的砖混房屋十间（面积约240平方米）、传达室二间（面积约20平方米）、凉亭一座（共三间，面积约20平方米）、1号棚（长52米、宽60.1米、高5.9米）、2号棚（长48米、宽60.1米、高5.9米）、3号棚（长60.2米、宽60.1米、高5.9米）、4号棚（长122米、宽17米、高6米）、5号棚（长122米、宽17米、高6米）、6号棚（长53米、宽61米、高6.1米）、7号棚（长169.7米、宽17.43米、高5.9米）。上述砖混房屋十间、传达室二间、凉亭一座无相关手续。2018年5月28日，青州市农村经济管理局为原告颁发青州市花卉（蔬菜、养殖）大棚产权证书，该证书载明大棚用地东至南环路、西至路、南至南环路、北至路，面积55亩，来源为承包；1号大棚结构为钢构，长182米、宽80米、高6.5米，建造于2016年，预计使用10年，造价5300000元；2号大棚结构为钢构，长60米、宽60米、高6.5米，建造于2016年，预计使用10年，造价1100000元；3号大棚结构为钢构，长130米、宽45米、高5米，建造于2017年，预计使用10年，造价1600000元。原告称上述产权证中的1号棚为租赁物中的1、2、3、7号棚，2号棚为租赁物中的6号棚，3号棚为租赁物中的4、5号棚。上述合同签订后，原告将青州市黄楼青州萌宠多肉植物基地交付给二被告。二被告于2017年11月13日支付原告租金100000元、2017年12月8日支付租金200000元、2017年12月13日支付租金59262元、2018年2月14日支付租金100000元、2019年3月9日支付租金100000元、2019年10月4日用凤梨苗木半成品抵顶租金64240元、2020年1月21日支付租金100000元，以上共计723502元，二被告一直未支付剩余租金。上述基地现状为大棚内有大量剩余花卉，园区内有大量剩余花卉、垃圾，地面建筑物、供暖完好，道路为土路，棚内石削铺设，看护房前水泥铺设。诉讼过程中,原告主张租赁合同的第3年租金市场价格为500000元，二被告主张为340000元，双方未能达成一致意见。为此，原告向本院提出申请，要求对案涉园区第3年（2019年12月1日至2020年12月1日）的租金价格进行评估。本院依法委托山东乾业土地房地产资产评估有限公司对上述事项进行评估，该公司于2021年4月7日出具鲁乾业资评报字[2021]第3-5号评估报告，评估结论为“青州萌宠多肉植物基地2019年12月1日至2020年11月30日的租金价格的评估价值为480200元”。原告支付评估费5820元。本案起诉状副本均以邮寄方式向二被告送达，二被告均于2020年9月22日签收。本院认为，本案民事纠纷系因《中华人民共和国民法典》施行之前的法律事实引起，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定处理。本案争议的焦点为：一、原告与二被告签订的温室大棚租赁合同的效力；二、如上述合同有效，原告要求解除该合同的诉讼请求能否成立及合同解除时间；三、青州萌宠多肉植物基地2019年12月1日至2020年11月30日市场租金价格；四、二被告主张的损失4200000元及对地面整平、温室内外保温产生的费用184037元能否成立。关于第一个争议焦点。原告与青州市花卉产业发展区管理委员会签订合同，后者将通过他人转让、授让方式取得的青州萌宠多肉植物基地的大棚、办公室、传达室、加温设备等地上附属设施出租给原告后，原告又将上述租赁物出租给二被告，并于2018年5月28日取得青州市农村经济管理局颁发青州市花卉（蔬菜、养殖）大棚产权证书。原告与二被告签订的上述合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。虽上述园区内的砖混房屋、传达室、凉亭无相关手续，但该部分不动产为园区内的附属设施，无相关手续并不影响合同的效力。二被告关于合同无效的答辩意见，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，二被告支付原告租金723502元后，一直未支付剩余租金，原告可以解除合同。关于合同解除时间，可认定自本案起诉状副本送达二被告之日亦即2020年9月22日起解除。二被告主张如果合同有效，被告安同凯于2020年3月份致电上述园区负责人张淑杰，要求解除合同，张淑杰表示同意，上述合同已在此时解除。但二被告对上述主张未提交证据证明；同时，张淑杰也不是合同的当事人，故本院不予支持。关于第三个争议焦点。原告与二被告约定青州萌宠多肉植物基地后4年租金按市场价格确定，原告、二被告分别认为第3年（2019年12月1日至2020年11月30日）市场价格500000元、340000元，为此原告申请评估。原告对鲁乾业资评报字[2021]第3-5号评估报告无异议，二被告认为大棚产权证书在评估前未经质证，评估公司营业范围不-包括对资产租赁费用的评估，该评估报告不具法律效力。关于二原告的异议，虽大棚产权证书在评估前未经质证，但评估报告仅以此作为法律权属的依据，具体的评估方法是“根据资产评估准则，评估人员通过实地勘查，认真分析调查收集到的资料，在确定评估原则的基础上，根据评估对象的实际情况，结合本报告评估目的，对本次委托评估的租金采用市场法进行评估”；评估公司营业执照上载明的经营范围为“从事各类单项资产评估、资产组合评估、企业价值评估、其他资产评估，以及相关的咨询业务（有效期限以许可为准），土地出让、转让、抵押评估；房地产买卖、抵押、拆迁补偿评估；地上构筑物及其附着物、定植物评估（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”，该经营范围应包括对资产租金市场价格的评估。本院对上述评估报告予以采信，确定青州萌宠多肉植物基地2019年12月1日至2020年11月30日的租金为480200元。关于原告预付的评估费5820元，应由原告承担720元[（500000元-480200元）/（500000元-340000元）×5820元],二被告承担5100元[（480200元-340000元）/（500000元-340000元）×5820元]。关于第四个争议焦点。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，有负有举证证明责任当事人承担不利的后果”的规定，二被告主张因园区保温设施及排水系统不合格造成的损失4200000元及对地面整平、温室内外保温产生的费用184037元，但其提交的照片十一份、光盘一份及其单方制作的账目表一份不足以证明该主张，本院不予支持，待有充分证据后，可依法另行处理。青州萌宠多肉植物基地2017年12月1日至2020年11月30日的租金及占用费共计1480200元（500000元+500000元+480200元），二被告已支付723502元，尚应支付756698元（1480200元-723502元）。关于原告主张的逾期付款违约金，双方约定租金一年一付，在签订合同当天付清当年的租金500000元，原告主张剩余租金自2019年12月1日至付清之日的违约金，于法有据，但应以756698元为基数,按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，上述合同解除后，二被告应腾空并返还原告青州萌宠多肉植物基地园区。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告赵远涛与被告宫云斌、安同凯2017年12月1日签订的温室大棚租赁合同于2020年9月22日解除；二、被告宫云斌、安同凯于本判决生效之日起十五日内将青州市黄楼街道青州萌宠多肉植物基地腾空并返还给原告赵远涛；三、被告宫云斌、安同凯于本判决生效之日起十五日内支付原告赵远涛租金、占用费共计756698元及逾期付款违约金（自2019年12月1日起至实际给付之日止，以756698元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告赵远涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11564元，减半收取计5782元，由原告负担147元，二被告负担5635元；诉讼保全费3357元，由二被告负担；评估费5820元，由原告负担720元，二被告负担5100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  刘希庆二〇二一年五月三十一日法官助理李长顺书记员王坤