北京市西城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0102执异196号案外人：徐华，女，汉族，1960年2月15日出生，户籍地北京市海淀区。申请执行人：袁宏泉，男，1968年8月28日出生，白族，住北京市西城区。委托代理人：李荣，北京瀛和律师事务所律师。委托代理人：王新华，北京瀛和律师事务所律师。被执行人：彭俊辕，男，1988年10月3日出生，汉族，户籍地云南省德宏傣族景颇族自治州。第三人：厦门国际银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区三里河东路5号中商大厦首层南侧及第11楼03、05-11单元。负责人：郑艺龙，行长。第三人：徐文灏，男，1984年5月11日出生，汉族。在厦门国际银行股份有限公司北京分行（以下简称厦行北分）申请执行彭俊辕公证债权文书一案过程中，案外人徐华提出执行异议。本院依法组成合议庭，对案外人的异议进行了审查，现已审查终结。案外人徐华提出异议请求：终止执行并解除对XX家园地库188号车位（以下简称涉案车位）使用权查封。事实与理由：徐华作为上述案件的案外人，2012年6月8日通过房产中介购买了XX家园C座5B室（同称：XXXX405号楼5层5B，系二手房）。并于2013年1月8日通过XX家园物业购买了该小区地下188号停车位的长期使用权，并签署了相关购买协议，交付了30万元（据办手续的物业人员讲，其中2万元是手续费），所交款项和57年使用年限在租赁协议上均有表述。自此，该车位的长期使用权等权益应在徐华名下。自车位购买之日起，该车位一直是徐华在使用，并无异议，并每年按时向物业公司缴纳1200元管理费。今年（2021年3月11日），由于孩子需要买房，徐华将XX家园这套房子通过中介卖出后，准备再转让188号车位时，XX家园物业公司提供了一份（2019）京0102执17974号协助执行书，查封了该车位。被执行人我不认识，但不知何故被执行查封的车位却是徐华的188号车位。徐华购买车位在先（2013年），被执行在后（2019年），况且执行文件所述案件与徐华无关。据此，徐华提出执行异议，申请本院解除车位使用权的查封，归还徐华对该车位的使用权。袁宏泉称，不同意徐华的异议请求。彭俊辕应该是涉案车位的权利人。彭俊辕名下应有租赁协议，徐华提供的租赁协议无落款日期。徐华提到其支付28万元租赁费及2万元手续费、车位管理费，但未提供证据。徐华曾称遇到彭俊辕停到188号车位。2021年4月6日，XX物业管理员袁桂杰表示C座5B是没有车位的，188号车位是彭俊辕买断的。XX物业公司发给袁宏泉的业主卡上载明XX家园C座-27D对应车位号是188号。故请求法院驳回异议。经审查查明：2019年9月4日，北京市中信公证处作出（2019）京中信执字01082号执行证书：一、被执行人：彭俊辕。二、执行标的：1、贷款本金人民币壹仟伍佰万元整（15000000）。2、截止2019年7月2日的利息、罚息、复利人民币肆拾万贰仟捌佰拾肆元伍角玖分（402814.59元）。3、自2019年7月3日起至欠款清偿之日止的利息、罚息、复利、违约金（均按合同约定计算，具体算法以合同约定为准）。4、债权人为实现债权支出的公证费人民币叁万元整（30000元）。5、律师费：按照厦门国际银行股份有限公司北京分行与北京瀛和律师事务所签订的编号为“[2019]瀛和民字第553号”《委托代理合同》第五条约定的方式计算。三、责任范围：1、彭俊辕作为债务人，就上述债务向厦门国际银行股份有限公司北京分行承担清偿责任。2、彭俊辕作为抵押人，以其名下约定并已办理抵押登记的不动产抵押物就上述债务向厦门国际银行股份有限公司北京分行承担抵押担保责任。厦行北分向本院申请强制执行，2019年9月5日本院以(2019)京0102执17974号执行案件立案执行。2020年8月26日以其他终结方式结案。2020年9月16日，本院（2020）京0102执异637号执行裁定书变更徐文灏为(2019)京0102执17974号执行案件的申请执行人。2020年9月23日，徐文灏与袁宏泉签订编号为ZCZR20200921号的《不良信贷资产转让合同》，将（2019）京中信执字01082号项下债权转让给袁宏泉，转让款1350万元袁宏泉已支付完毕。2020年9月29日徐文灏在《中国商报》上刊登了债权转让公告，履行了对被执行人彭俊辕的债权转让通知义务。2020年9月29日徐文灏出具《债权转让确认函》，认可上述债权转让事宜。2020年10月23日，(2019)京0102执17974号执行案件以案号（2020）京0102执恢5451号恢复执行。2020年11月6日，本院作出（2020）京0102执异806号执行裁定书，裁定：变更袁宏泉为（2020）京0102执恢5451号执行案件的申请执行人。2021年4月12日，本院与该小区北京XX物业管理有限公司（以下简称XX物业公司）经理苏某电话核实相关情况。苏某表示，由于时间久远，人员更替，该物业公司暂无法找到相关备案信息，仅有Execl表格登记。登记未明确显示变更业主，此前业主为彭俊辕，仅在Execl表格后简要备注“私下”。在本案审查过程中，徐华陆续提交的证据显示：北京XX房地产开发有限公司（以下简称XX房产公司）曾与徐华签订《XX家园地下车位租赁协议》。协议约定自2013年1月8日起至2070年12月31日止，徐华租赁XX家园地下车库188号车位使用权，租金28万元。2013年1月10日、11日，徐华分两笔向赵兰丽账户汇款18万元、10万元，共计28万元。自2011年起，车位管理费交费单上显示的交费期间及业主姓名分别为：2011年1月-2012年1月叶海涛、2012年1月-2014年1月叶雄涛、2014年1月-2015年1月徐华、2015年1月-2017年1月郝维宝、2017年1月-2021年1月徐华。2021年4月28日，XX物业公司、XX房产公司共同出具XX家园地下188号车位情况说明。载明：“鉴于：1.XX家园原C座5B业主徐华与XX房产公司签署188号车位租赁协议。2.XX家园原C座5B业主徐华自2013年1月17日至2021年1月7日持续交纳188号车位管理费，XX家园原C座5B业主徐华为地下车库188号车位使用人。”2021年4月29日，XX物业公司开具任职证明。证明赵兰丽自2000年5月至2017年11月在XX物业公司任职，担任客服部经理职务。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第五项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人徐华在本案审查过程中向本院提交了车位使用权租赁协议、租赁费及连续的车位管理费交费凭证、开发商及物业公司出具的证明，证明其权利。袁宏泉所提交的与本案争议事实直接相关的证据为录音和住户信息登记表。袁宏泉整理的录音文字稿显示：物业管理员表示：“C座5B没有车位”，“如果不做变更等于还是彭俊辕的名字。”“是，是他买断的，但就怕法院查封之前，彭俊辕把这个车位或者是租给了别人了或者怎么样的。”根据目前的举证情况，彭俊辕如何取得涉案车位使用权、是否转让、如何转让、涉案车位使用权是否存在“一权两卖”等事实无法明确。XX物业公司、XX房产公司对此均未予说明，但均表示涉案车位使用权人为徐华。徐华提供的证据材料部分形式存在瑕疵，但整体能够形成较完整的证据链，证明其对涉案车位享有实体权利。在无证据证明徐华、XX物业公司、XX房产公司存在恶意串通损害第三人利益的情况下，徐华的上述实体权利能够排除本案执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第五项之规定，裁定如下：中止对北京市朝阳区XX家园地下车库188号车位使用权的执行。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长 赵燕来审 判 员 刘 敏审 判 员 张 毅二〇二一年五月三十日法官助理 涂逸寒书 记 员 赵 雯