湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初6437号原告：宋峰，男，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李要然，湖南湘晟律师事务所律师。被告：湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司，住湖南省岳阳城陵矶临港产业新区城陵矶片区联港路。法定代表人：邓若伦。委托诉讼代理人：殷伟，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区，该公司营销部经理。委托诉讼代理人：徐双，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。原告宋峰与被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司（以下简称湖南临港汽车城开发有限公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告宋峰的委托诉讼代理人李要然、被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司的委托诉讼代理人殷伟、徐双到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告宋峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年2月7日签订的《门面定向设计选房协议》（自营）；2、判令退还履约保证金450000元；3、以履约保证金450000元为基数按照同期银行贷款利率标准（2019年8月17日起以LPR为标准）支付原告自2018年2月7日起至退还履约保证金之日止的资金占有利息；4、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年2月7日，原、被告签订了《门面定向设计选房协议》（自营）。协议约定：被告将位于7栋某三门面出售给原告，门面建筑面积共计363.42平方米，出售总价2820018元，原告向被告交纳履约保证金450000元，被告确保2019年5月31日前向原告交付房屋，如因政府政策调整、政府行为、各种社会、自然条件因素及其他不可抗力因素影响物业建设进度的，乙方同意甲方延迟三个月交付物业。签订协议时，被告还对门面布局设计、区间道路、停车场布局等向原告进行了承诺，并带原告查看了沙盘图。合同生效后，原告依约定向被告支付了履约保证金450000元，但被告至今没有履行其合同义务。双方签订协议时，被告对原告购买的门面附近的相关布局、交付时间等进行了明确具体承诺，但被告没有履行其承诺，被告已构成违约。因此，原告有权解除双方签订的合同，并有权要求被告退还履约保证金并赔偿原告的损失。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。被告湖南临港汽车城开发有限公司辩称：涉案《门面定向设计选房协议》系预约合同，不是本约合同。原告宋峰违约在先，双方签订的《门面定向选房协议》已经解除；原告违约在先，履约保证金作为违约金不予退还。经查明，2018年2月7日，湖南临港汽车城开发有限公司（甲方）与宋峰（乙方）签订《门面定向设计选房协议》（自营）。协议约定：甲方系湖南临港国际汽车城项目开发商，乙方向甲方委托定向开发并购买湖南临港国际汽车城项目物业，现甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，乙方在详细了解项目信息的情况下。向甲方要求先行选定房屋，并对其所选房屋进行定向设计，待甲方取得《商品房预售许可证》后再与乙方签订《商品房买卖合同》、《补充协议》。乙方购买甲方开发的位于岳阳市联港南路湖南临港汽车城项目07幢某三门面，每个门面的面积为121.14平方米，购房总金额为2820018元。乙方向甲方交纳履约保证金450000元。甲方办理好乙方选购房屋的《商品房预售许可证》时间后的10日内通知乙方签订《商品房买卖合同》及相关协议。乙方在接到甲方的通知后7日内前来甲方湖南临港国际汽车城招商营销中心完善《商品房买卖合同》及相关协议，履约保证金可用于抵扣乙方购买上述物业的首付款。若乙方逾期10日不来与甲方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，则乙方按履约保证金的50%作为违约金支付给甲方，本协议可继续履行；若乙方逾期超过20日，则视为乙方放弃所选定的物业，本协议自动解除，甲方有权将该物业另行处置，乙方所交纳的履约保证金作为违约金处理，甲方不予返还。甲方确保2019年5月31日前向乙方交付其选定房屋。如因政府政策调整、政府行为、各种社会、自然条件因素及其它不可抗力因素影响物业建设进度，乙方同意甲方延迟三个月交付物业。本协议是双方保证今后签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的法律文书，本协议已约定的事项双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时应以本协议为准，本协议未约定的事项以《商品房买卖合同》及《补充协议》为准。双方至今未签订正式商品房买卖合同。另查，原告于2018年2月7日支付了履约保证金450000元。2018年9月19日，被告湖南临港汽车城开发有限公司取得临港国际汽车城一期第7栋商品房预售许可证，被告湖南临港汽车城开发有限公司取得涉案7栋商品房预售许可证后十日内未通知原告宋峰签订《商品房买卖合同》及相关协议；岳阳市建设工程质量安全监督站于2020年5月9日出具临港国际汽车城一表段（一期）7栋的工程竣工验收备案表。2020年8月4日，被告湖南临港汽车城开发有限公司的员工以短信方式通知原告宋峰签订《商品房买卖合同》，通知载明：宋峰先生，您于2018年2月7日与我公司签订《定向设计选房协议》（协议编号：MDS7-123ZY），初步选择确定购买我公司开发建设的湖南临港汽车城7栋某三物业。按照协议约定，您应于2019年5月28日之前与我公司签订《商品房买卖合同》，但经我公司工作人员多次催促，您至今尚未履约，已构成违约。我公司现再次通知您，请您在接到本通知后7日内来我公司招商营销中心交纳应付款项，签订《商品房买卖合同》。根据《定向设计选房协议》第四条约定，如逾期10日不与我公司签订《商品房买卖合同》，履约保证金的50%作为违约金支付给我公司，协商继续履行。如逾期20日以上的，则视为您自动放弃所选定的物业，《定向设计选房协议》自动解除，我公司有权将该物业另行处理。您所交纳的履约保证金作为违约金处理，不予退还。2020年8月24日、8月25日，被告湖南临港汽车城开发有限公司的工作人员以短信方式向原告宋峰送达解除合同通知书，载明：宋峰先生，您于2018年2月7日与我公司签订《定向设计选房协议》（协议编号：MDS7-01ZY），选择确定购买我公司开发建设的湖南临港汽车城7栋某三号物业。按照协议约定，您应当于2019年5月28日之前与我公司签订《商品房买卖合同》，经我公司多次催促，且向您发送催促履约通知书，至今逾期20日您仍未与我公司签订《商品房买卖合同》，缴纳应付款项，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定、《定向设计选房协议》解除，您所交纳的履约保证金作为违约金处理，不予退还。如您有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但原告至今仍未与被告签订《商品房买卖合同》及相关协议。以上事实有原告身份证复印件、被告工商登记信息，《门面定向设计选房协议》、收据、门面位置示意图、工程竣工验收备案表、商品房预售许可证、短信记录、双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列四个方面：一、双方签订的《门面定向设计选房协议》是本约合同还是预约合同。本院审查认为，根据合同约定“协议是双方保证今后签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的法律文书，协议已约定的事项双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时应以本协议为准，协议未约定的事项以《商品房买卖合同》及《补充协议》为准”，故《门面定向设计选房协议》是预约签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的前置协议，应属预约合同。二、合同违约方应如何认定。本院审查认为，被告实际于2018年9月19日取得涉案房屋的预售许可证后，并未在协议约定的10日内通知原告签订《商品房买卖合同》及相关协议，而是在2020年8月4日才通知原告。此外，《门面定向设计选房协议》关于房屋交付的时间明确为2019年5月31日，而事实上，被告于2020年5月9日才取得竣工验收备案，未能在约定期限内向原告交付涉案房屋，故本院认定被告系合同违约方。原告系基于被告的违约行为没有签到商品房买卖合同，被告辩称原告违约在先、履约保证金不予退还，没有事实和法律依据，本院不予采信。三、原告的各项诉讼主张是否应予支持。被告湖南临港汽车城开发有限公司向原告宋峰发出了《解除合同通知书》，即要求解除双方之间的《定向设计选房协议》，另原告也诉请解除《定向设计选房协议》，应当视为原、被告双方对于解除合同已达成一致，本院予以确认，故原告主张解除其与被告湖南临港汽车城开发有限公司签订的《定向设计选房协议》的诉讼请求，本院予以支持。协议解除后，湖南临港汽车城开发有限公司应向原告返还履约保证金450000元。关于利息损失的问题。被告未在2019年5月31日前向原告履行交付房屋的义务，原告于2019年6月1日起即可行使法定解除权。原告的法定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使（即2020年5月31日前行使法定解除权），但本案中并无证据证实原告在上述期间行使了解除权。原告既怠于行使解除权，也不与被告签订商品房买卖合同。原告对损失的扩大自身存在一定的责任。原告主张被告向其支付资金占用期间的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、原告宋峰与被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司签订的《门面定向设计选房协议》于2020年8月24日解除；二、被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司在本判决书生效后十日内退还原告宋峰履约保证金450000元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告宋峰的其他诉讼请求。案件受理费8050元，减半收取4025元，由被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  朱潇峰二〇二一年五月二十五日书记员  何 云