上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终5370号 上诉人：张锦柱，男，1951年2月12日出生，汉族，住上海市闵行区。 被上诉人：阮小微，女，1991年8月15日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：邹凯（系阮小微之夫），1988年4月10日出生，汉族，住同阮小微。 被上诉人：俞成樑，男，1946年12月8日出生，汉族，住上海市闵行区。 上诉人张锦柱因与被上诉人阮小微、俞成樑房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初35676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张锦柱上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审时的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋租赁合同于2020年2月29日到期后，阮小薇要求继续租用一年并以其刚回到上海又是疫情，工作还没有找到，经济生活困难和少付中介费为由不同意续签书面合同。上诉人出于对一个女同志的同情和信任未与其签订书面合同。上诉人提出房租在2019年2，700元／月的基础上每月增加200元，阮小微以上述理由不同意，要求放她几个月从2020年6月再开始增加200元的房租，上诉人出于对被上诉人的同情信任也就同意了，故房租从2020年6月1日才开始增加。双方口头约定续租到该年度12月31日结束，但阮小微提前退租且至今未返还上诉人房屋钥匙，故上诉人不予退还押金。涉案房屋尚有9月电费欠缴，表明阮小微并未于8月22日搬离该房屋，因此上诉人无需退还阮小微提前退房的房租。 被上诉人阮小微辩称，原审认定事实清楚，要求维持原判。 被上诉人俞成樑辩称，原审认定事实清楚，要求维持原判。 阮小微、俞成樑向一审法院提出诉讼请求：1．张锦柱向阮小微、俞成樑返还一个月押金2，700元；2．张锦柱向阮小微、俞成樑返还提前9天退房的房租费870元（2，900元／月÷30天×9天）；3．张锦柱向阮小微、俞成樑返还疫情期间无理涨价的房租费用600元（200元／月×3个月）；4．张锦柱承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年2月24日，张锦柱（甲方、出租方）与阮小微、俞成樑（乙方、承租方）、案外人上海XX有限公司（居间方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室（以下简称涉案房屋）出租给乙方。租赁期限自2019年3月1日起至2020年2月29日止。租金每月2，700元，按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2019年2月24日前付清。保证金2，700元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。合同还对其他事项进行了约定。 同日，俞成樑向张锦柱支付保证金及租金共计10，800元，张锦柱出具《收款收据》。阮小微、俞成樑按约支付租金至《租赁合同》租赁期间届满，继续使用涉案房屋，并向张锦柱支付自2020年3月1日起至2020年5月31日止的租金8，100元及自2020年6月1日起至2020年8月31日止的租金8，700元。2020年8月22日，阮小微向张锦柱发送短信：“张叔叔，你好。房子我们已经搬走了，你这个月抽空过来，我们把房子交还给你。”张锦柱回复：“好的。”阮小微发送：“那今天晚上您过去看下吧，我把钥匙交给你。剩下的事情就像今天在警察局说的，走法律途径吧。大家也都心平气和些，这样吵也伤身伤神。”张锦柱回复：“我来时电话通知你。”“今天是不行的，因为我已经回到市区。”阮小微发送：“可以，房子截止今天我已经搬离没住了，那我这边就等你电话了。”当日，阮小微、俞成樑对涉案房屋拍照、录视频并搬离涉案房屋。 原审庭审中，张锦柱认可阮小微丈夫于2020年8月12日左右电话通知张锦柱阮小微、俞成樑将于8月22日搬离涉案房屋。 一审法院认为，阮小微、俞成樑与张锦柱签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条及第二百三十二条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，阮小微、俞成樑与张锦柱签订的《租赁合同》于2020年2月29日租赁期间届满，阮小微、俞成樑继续使用涉案房屋，张锦柱没有提出异议，故原《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，租金仍为2，700元／月，阮小微、俞成樑有权随时解除合同。张锦柱辩称双方达成口头协议约定租赁期限至2020年12月31日且阮小微、俞成樑同意租金上涨至2，900元／月，但未能提供证据加以证明，法院不予采信。关于阮小微、俞成樑搬离涉案房屋的日期，阮小微、俞成樑提供短信及照片证明其已于2020年8月22日搬离，张锦柱辩称搬离日期为8月27日缺乏依据，故法院认定阮小微、俞成樑的搬离日期为2020年8月22日。据此，阮小微、俞成樑主张张锦柱返还租赁保证金2，700元及2020年6月至8月的租金差价600元，于法有据，法院予以支持。阮小微、俞成樑向张锦柱支付租金至2020年8月31日，实际于2020年8月22日搬离，且已提前十日左右通知张锦柱搬离日期，在搬离当天也明确告知张锦柱，双方未能对涉案房屋进行及时交接的过错在于张锦柱，故对于阮小微、俞成樑要求张锦柱返还提前9天搬离的租金的主张，法院亦予以支持，但金额应为783.87元（2，700元／月÷31天×9天）。 据此，一审法院审理后依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条、2015年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、张锦柱于判决生效之日起十日内返还阮小微、俞成樑租赁保证金2，700元；二、张锦柱于判决生效之日起十日内返还阮小微、俞成樑租金783.87元；三、张锦柱于判决生效之日起十日内返还阮小微、俞成樑租金差价600元。 本院二审期间，上诉人张锦柱提供证人证言二份，欲证明双方曾口头约定要续签租赁合同并涨房租。被上诉人阮小微、俞成樑提供证据：1、证人证言一份；2、电费账单及欠费停电通知书，欲证明被上诉人方于2020年8月22日搬离租赁房屋。经质证，被上诉人对上诉人提供的证人证言真实性不予认可。上诉人对被上诉人方证人证言真实性不予认可，确认电费账单等真实性。 本院认为，本案争议焦点是房屋租赁合同解除后果如何处理？涉案房屋租赁合同于2020年2月29日届满后，租赁双方未就继续使用房屋签订书面合同，上诉人未提供充分有效证据证明双方对续租房屋期限有明确的口头约定，则涉案房屋租赁期限应视为不定期，当事人可以随时解除合同。被上诉人于2020年8月22日搬离涉案房屋，并提前十日左右通知上诉人，符合法律规定，并无不当。由于上诉人自身原因导致双方未办理退房交接，过错不在被上诉人方，故上诉人仍应返还被上诉人租赁保证金。上诉人主张被上诉人未于上述日期搬离，又在诉讼中称自己也不知被上诉人到底何时搬离，故本院对其异议不予采纳。上诉人应退还被上诉人提前9天搬离的租金。鉴于被上诉人从2020年6月起按2，900元／月标准向上诉人支付租金，该行为表明其同意上诉人上涨房租的请求，双方实已协商一致变更租金标准，故上诉人应按此标准退还被上诉人8月份未租住期间的租金。被上诉人要求上诉人返还6-8月房租差价600元，与其先前行为相悖，且无法律依据，本院不予支持。综上所述，张锦柱的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初35676号民事判决第一项； 二、撤销上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初35676号民事判决第二、三项； 三、张锦柱于本判决生效之日起十日内返还阮小微、俞成樑租金841.94元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计25元，由张锦柱负担。二审案件受理费50元，由上诉人张锦柱负担25元，被上诉人阮小微、俞成樑负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长  丁 慧 审 判 员  马 丽 审 判 员  陈 敏 二〇二一年五月三十一日 法官助理  王文静 书 记 员  王文静 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。