上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初7545号原告：上海杨浦滨江投资开发有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：左卫东，董事长。委托诉讼代理人：金涛，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，上海段和段律师事务所律师。被告：陈平，男，1962年9月21日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告：王明芬，女，1983年11月29日出生，汉族，户籍地安徽省。两被告共同委托诉讼代理人：余志宇，上海观庭观盛律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。原告上海杨浦滨江投资开发有限公司(下称杨浦滨江公司)诉被告陈平、王明芬房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨浦滨江公司之委托诉讼代理人金涛、两被告之共同委托诉讼代理人余志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨浦滨江公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市杨浦区市光一村XXX号甲XXX室房屋，并将上述房屋交还给原告；2、被告以2756元/月标准向原告支付自2021年1月1日起至实际腾退房屋之日止的逾期返还房屋违约金；3、被告以1378元/月标准向原告支付自2021年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。事实和理由：2019年12月23日，原、被告就上海市杨浦区市光一村XXX号甲XXX室房屋(下称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租上述房屋，租期为2020年1月1日至2020年12月31日，月租金1378元，并约定租赁期满或者合同提前终止，如承租方逾期归还房屋，每逾期一天，应向出租方支付相当于日租金2倍的违约金。租赁期满后，双方未续签合同，但经原告通知，被告拒绝搬离系争房屋，故诉至法院作如上诉请。被告陈平、王明芬辩称，被告不同意搬离，要求继续履行合同，占有使用费同意支付。首先，起诉前双方一直对期满后的租金进行磋商，虽未达成一致意见，但已形成事实上的不定期租赁合同；其次，原告收回房屋后还是要继续出租的，被告有优先承租权；第三，被告有装修投入，如果终止经营会造成可预期的损失，如必须搬离也需对装修损失进行赔偿。如法院支持原告的违约金主张，被告认为原告主张的标准过高，希望法院调整。经审理查明：系争房屋的产权人为原告杨浦滨江公司。2019年12月23日，原告杨浦滨江公司作为出租方(甲方)、被告陈平、王明芬作为承租方(乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋，建筑面积34.15平方米出租给乙方，房屋用途为店铺。租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止，甲方于2020年1月1日将房屋交付给乙方。该房屋月租金为1312.38元，年租金为15,748.57元，以上租金不含税，增值税税率为5%，年租金16，536元,租赁期内物业管理费由甲方自行向物业公司结算。乙方缴纳3000元作为履行本合同的押金。乙方若发生本合同中任何一项违约事项，首先扣缴该押金用于补偿甲方损失，若扣缴押金仍不足以补偿，甲方保留继续追偿的权利……(1)本合同解除或期满终止后，除非双方另有书面约定，乙方须与甲方结清所有应付的款项，并交还租赁房屋和甲方提供的附属设备和设施，确保租赁房屋完整，附属设备和设施可正常使用，并通过甲方验收……(3)租赁期届满或提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则甲方有权通知物业公司停止向该房屋提供水、电、煤气、及其他物业管理服务，乙方应全额支付逾期期间因占用该房屋所发生的物业管理费及水、电、煤(如有)等公共事业性收费，同时每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的损失，甲方仍有权要求乙方搬离。合同签订后，被告陈平、王明芬向原告支付押金3000元并向原告支付租金至2020年12月31日。2020年11月30日，原告委托上海杨树浦房产经营管理有限公司向被告发出告知函，告知自2020年12月31日起双方的租赁合同到期，不再续租。要求被告最迟于2020年12月31日搬出系争房屋，结清所有费用，如逾期未搬离或全部搬离，造成原告损失的，原告将依法追究被告的违约责任并要求被告赔偿相应的损失。庭审中，原、被告均认可针对系争房屋双方之间存在多年的租赁关系。庭审中，原告表示被告在原告处的押金3000元可在被告欠付的占有使用费中抵扣。庭审中,原告表示系争房屋的租金标准远低于市场价，故主张的违约金标准并不高。庭审中，被告自称其共承租原告本地段两处房屋，其中一处用于经营唱吧茶室，另一处开网店卖工艺品兼做仓库，本案系争房屋被告有搭建，产生施工费用，具体搭建时间记不清楚了，故会有装修损失，针对装修损失不提起反诉。以上事实由原告提供的房屋租赁合同、告知函、房屋产权证复印件等证据以及当事人的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2019年12月23日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。合同约定租期至2020年12月31日止，现双方的租赁合同已期满终止，双方未续租，且原告已委托上海杨树浦房产经营管理有限公司于2020年11月30日发出书面通知，明确表示不再续租，要求被告搬离系争房屋，故被告理应搬离、返还系争房屋。被告至今仍占有系争房屋，原告杨浦滨江公司有权要求被告按照原租金标准支付房屋占有使用费。原告杨浦滨江公司表示押金可在被告欠付的占有使用费中抵扣，本院予以准许。关于原告主张的违约金，被告抗辩称被告不应该支付，即使法院判决支付，也认为标准过高，希望法院调整。本院认为，被告逾期未搬离、返还房屋，实属违约，但综合考量被告的过错程度及原告的损失大小，本院认为原告主张的违约金标准过高，本院予以调整。庭审中，被告抗辩称双方已形成不定期租赁关系、其有优先承租权及应获得装修损失补偿。本院认为，原告于合同到期日前即向被告发函称合同到期后不再续租，故双方未形成不定期租赁关系；关于优先承租权，双方并未约定；关于自行搭建的施工费损失，合同已自然到期，且无法律依据。综上，被告的抗辩意见，本院均不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告陈平、王明芬应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离上海市杨浦区市光一村XXX号甲XXX室房屋，并将该房屋返还给原告上海杨浦滨江投资开发有限公司；二、被告陈平、王明芬应于本判决生效之日起十日内按照1378元每月的标准向原告上海杨浦滨江投资开发有限公司支付自2021年1月1日起至其实际返还上海市杨浦区市光一村XXX号甲XXX室房屋之日止的违约金；三、被告陈平、王明芬应于本判决生效之日起十日内按照1378元每月的标准向原告上海杨浦滨江投资开发有限公司支付自2021年1月1日起至其实际返还上海市杨浦区市光一村XXX号甲XXX室房屋之日止的房屋使用费(被告陈平、王明芬已支付的押金3000元，应予以抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告陈平、王明芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李清梅书记员  李 颖附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。