北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初6084号原告：吴秀红，女，1968年9月5日出生，汉族，户籍所在地北京市石景山区，现住北京市石景山区，公民身份号码×××。被告：北京澄通光电股份有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇金益街7号，统一社会信用代码91110113754684920G。法定代表人：李玉刚，董事长。委托诉讼代理人：李中鹏，男，1987年5月12日出生，瑶族，北京澄通光电股份有限公司员工，户籍所在地广西恭城瑶族自治县。被告：北京宝鼎祥安物业管理有限公司，住所地北京市密云区大城子镇政府东侧海惠诚综合楼101室-992，统一社会信用代码911102283529600727。法定代表人：魏东，总经理。委托诉讼代理人：李震，男，1987年3月31日出生，汉族，北京宝鼎祥安物业管理有限公司员工，户籍所在地是山东莱州市。原告吴秀红与被告北京澄通光电股份有限公司（以下简称澄通公司）、北京宝鼎祥安物业管理有限公司（以下简称宝鼎公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴秀红、被告澄通公司委托诉讼代理人李中鹏、被告宝鼎公司委托诉讼代理人李震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秀红向本院提出诉讼请求（变更后）：判令被告澄通公司针对（2020）京0113民初14578号民事调解书涉及到的房款672760元以及赔偿款67276元承担连带给付责任。事实与理由：2018年4月16日，原、被告双方签订《房屋使用权转让合同》，约定被告将位于北京市顺义区×中心宝澄恒安项目中的×栋×层×号房屋的使用权转让给原告，约定转让价款为人民币692760元，实际转让价款为672760元。合同签订后，原告按照合同约定将房屋转让款于2018年4月16日通过银行转账方式支付至被告指定的招商银行账户，被告向原告出具加盖被告公司财务专用章的收据一张。依据原、被告双方签订的《房屋使用权转让合同》第七条第二款之约定：甲方应于2018年12月31日前按照本协议附件所列之标准向乙方交付该房屋。但令人遗憾的是，截止原告起诉之日，被告仍未向原告交付该房屋。依据《房屋使用权转让合同》第十五条第一款之约定：逾期交付超过90工作日的，乙方可选择解除合同，甲方应按照已交纳的转让金的百分之十向乙方支付违约金。原告就退还房屋转让款事宜，多次与宝鼎公司沟通协商，宝鼎公司于2020年5月11日，向原告出具《退款申请单》，载明应退款金额为本金672760元，违约金67276元。截止原告起诉之日，宝鼎公司仍未能返还本金及违约金。宝鼎公司的行为严重损害了原告的合法权益。特向贵院提起诉讼，请求法院依法查明事实，支持原告诉讼请求。被告澄通公司辩称：我方不同意。原告提交的房屋所有权转让合同，涉及的房屋是4A栋，我公司授权宝鼎公司出售的是4号楼，不是4A。合同以及收据写的都是4A，不是4号楼，我方不同意承担连带责任。被告宝鼎公司辩称：对于房款以及违约金没有异议，我方想要分期还。本院经审理认定事实如下：2018年4月16日，宝鼎公司（甲方）与吴秀红（乙方）签订《房屋使用权转让合同》，约定：……鉴于1．宝澄恒安项目坐落于顺义中心×区……2．基于甲方与澄通公司之间的合作，甲方受澄通公司委托对宝澄恒安项目经营及管理……第一条房屋情况。1．使用权转让房屋位于北京市顺义区×中心宝澄恒安项目中的×栋×层×号房，建筑面积约为75．3平方米……3．按照甲方与澄通公司相关约定，该房屋在甲方经营管理范围内，乙方同意按照甲方及相关物业管理单位的要求使用该房屋。如乙方拟以该房屋用作办公场所及其他用途，乙方应事先按照政府相关部门要求办理必要的手续并报甲方及澄通公司审批备案……房屋使用年限为41年，自2018年12月31日至2059年3月11日……第五条使用权转让价格及付款方式。1．本项目房屋按套转让并计算转让费用，总转让金为692760元。2．支付方式。一次性付款，2018年4月16日，乙方应向甲方支付总金额692760元……第七条房屋的交付及返还……2．甲方应于2018年12月31日前按照本协议附件所列标准向乙方交付该房屋……第十四条合同的解除。1．甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1未按约定时间交付该房屋达九十日的……第十五条违约责任。1．甲方未按照本合同第七条第2款约定的时间交付该房屋的，逾期在90工作日（含90工作日）内甲方将每天按已缴纳总转让金万分之二向乙方赔付违约金，超过90工作日不累加。逾期交付超过90工作日的，乙方可选择解除合同，甲方应按照已交纳的转让金的百分之十（10%）向乙方支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订当日，吴秀红向宝鼎公司支付672760元，宝鼎公司为吴秀红出具收据一张。2020年5月11日，宝鼎公司为吴秀红出具退款申请单一张，载明：姓名吴秀红，房号4A-6-619，面积75．3，总房款692760，实际退款金额672760+67276等内容。吴秀红曾向本院起诉宝鼎公司合同纠纷，本院于2020年10月12日出具（2020）京0113民初14578号民事调解书，载明：经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：“一、被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司退还原告吴秀红合同款六十七万二千七百六十元，于二〇二〇年十一月三十日前给付十万元，二〇二〇年十二月三十日前给付十万元，二〇二一年一月三十日前给付十万元，二〇二一年二月二十八日前给付十万元，二〇二一年三月三十日前给付十万元，二〇二一年四月三十日前给付十万元，余款七万二千七百六十元于二〇二一年五月三十日前付清；二、被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司给付原告吴秀红赔偿款六万七千二百七十六元，于二〇二一年五月三十日前付清；三、如以上被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司应给付原告吴秀红的任一笔款项，被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司没有按期给付，则原告吴秀红可就上述第一条、第二条被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司未付的全部款项一并申请强制执行；四、案件受理费五千二百六十四元，由被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司负担，于二〇二〇年十一月三十日前给付原告吴秀红；五、双方就此再无争议。”后因宝鼎公司逾期未履行该调解书确定的义务，吴秀红向本院申请强制执行。本院于2021年2月24日出具（2021）京0113执1360号执行裁定书，因未查到被执行人可供执行的财产线索，裁定：终结北京市顺义区人民法院作出的（2020）京0113民初14578号民事调解协议的本次执行程序。澄通公司提交确认函一份，称其公司只委托宝鼎公司针对4号楼进行招商、招租和管理，而本案涉诉房屋系4A栋，不认可是其委托宝鼎公司招商、招租和管理的范围。澄通公司称涉诉项目1号楼、2号楼、3号楼都是公司的厂房，4号楼是员工宿舍，项目里面没有4A栋这栋楼。宝鼎公司称4号楼就是4A，4A是4号楼的简写。另，本院审理的(2020)京0113民初11460号杨红玲与北京澄通光电股份有限公司、北京宝鼎祥安物业管理有限公司合同纠纷一案中，涉诉房屋房号为4A栋4层401号房。在该案中，宝鼎公司、澄通公司表示澄通公司是涉诉房屋的开发商，宝鼎公司与澄通公司是合作关系，宝鼎公司负责招商、招租和管理，该房屋所在土地的性质是国有土地，登记在澄通公司名下，涉诉房屋建造有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，但是没有商品房预售许可证，房屋所在楼的大产权证是在澄通公司名下，但是每个房屋办不了产权证，产权不能分割，澄通公司建造该房屋的用途是做员工宿舍，少部分有租赁。经本院向吴秀红释明涉诉合同的效力，吴秀红表示合同效力由法院认定，其没有异议。上述事实，有原告提交的合同、收据、转账记录截图、退款申请单、（2020）京0113民初14578号民事调解书、（2021）京0113执1360号执行裁定书及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系在民法典施行前的合同案件，适用《中华人民共和国合同法》等规定。根据庭审查明情况以及《房屋使用权转让合同》的内容，吴秀红与宝鼎公司之间达成的实质是房屋买卖合同关系，并非租赁关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，涉诉房屋销售未取得商品房预售许可证，故吴秀红与宝鼎公司签订的《房屋使用权转让合同》应属无效。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，虽然澄通公司不认可授权宝鼎公司出售涉诉房屋，但是结合本案证据材料及既往案件查明事实，本院认定涉诉4A栋房屋就是澄通公司开发建设的4号楼，且澄通公司授权宝鼎公司出售涉诉房屋给吴秀红，对此三方均知晓，故澄通公司亦应就涉诉房屋的买卖承担责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴秀红与宝鼎公司已经达成调解协议，现吴秀红要求澄通公司针对（2020）京0113民初14578号民事调解书涉及到的房款672760元以及赔偿款67276元承担连带给付责任，有事实及法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告北京澄通光电股份有限公司就本院（2020）京0113民初14578号民事调解书确定的被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司关于房款六十七万二千七百六十元以及赔偿款六万七千二百七十六元的给付义务承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千六百元，由被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 棋其格二〇二一年五月二十日法官助理 彭澍官书 记 员 田小星