湖南省新晃侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1227民初366号原告:湖南鸿才物业服务有限公司，曾用名称新晃县鑫海物业服务有限公司，住所地湖南省新晃侗族自治县（以下简称新晃县）晃州镇商业步行街，统一社会信用代码914312276803089807。法定代表人：吴梦冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴承都，男，1988年2月4日出生，侗族，该公司办公室主任，户籍地湖南省新晃县，特别授权。被告：吴志群，女，1977年7月4日出生，侗族，现住湖南省新晃侗族自治县。原告湖南鸿才物业服务有限公司与被告吴志群物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南鸿才物业服务有限公司委托诉讼代理人吴承都到庭参加诉讼，被告吴志群经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南鸿才物业服务有限公司（以下简称鸿才公司）向本院提出诉讼请求：1.请人民法院判令被告向原告交纳物业费2307元；2.请人民法院判令被告向原告交纳违约金1183元；3、公告费用由被告承担；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月1日，被告在新晃县山河御花园小区购买X栋X室121.41㎡住宅一套，由当时的山河御花园小区新晃县鼎辰物业服务有限公司管理，并签有合同，该公司根据《物业管理条例》和山河御花园小区物业服务合同核定收取物业费的规定，对被告从2016年8月31日至2016年12月30日止，欠鼎辰物业公司物业费4个月，住宅面积121.41㎡按0.5元/㎡的标准计算，每月向被告收取物业费60.7元，4个月应交费243元，2017年1月1日，原告被怀化市山河房地产开发有限公司聘用，并签有合同，原告根据《物业管理条例》和山河御花园小区物业服务合同核定收取物业费的规定，对被告住宅面积121.41㎡从2017年1月1日至2019年10月31日止，欠原告物业费34个月，住宅按0.6元/㎡的标准计算（因前期物业由开发商补贴0.1元/㎡，实际向业主收取0.5元/㎡），每月应交费60.7元，34个月应交费2064元；2016年8月31日至2019年10月31日止,38个月共计欠费2307元；违约金按千分之三的标准计算，每天应交6.92元，每月应交207.6元，38个月应交7889元。因考虑到物业与业主之间是唇齿相依的关系，故对违约金按总金额的15%收取，实收1183元。2016年12月30日新晃县鼎辰物业服务有限公司撤走，该公司授权怀化市山河房地产开发有限公司收取其在山河御花园小区管理期间业主所欠缴的物业费及其他费用。2017年1月1日怀化市山河房地产开发有限公司聘用原告对山河御花园小区进行物业服务管理，并授权原告收取该小区业主欠缴鼎辰物业公司的物业费及其他费用，经原告向被告多次催收，被告不愿配合，一拖再拖，造成原告收不起物业费，影响原告工作不能正常运转。特依法提起诉讼，请求人民法院依法判决被告交纳所欠的物业费和违约金，维护原告的合法权益。被告吴志群未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1、业主资料卡复印件1份、前物业遗留的山河御花园X栋X单元业主缴费情况表，拟证明山河御花园X栋X室为被告所有，并从2017年4月30日起欠交物业费；2、营业执照复印件、企业登记基本情况表复印件、法人身份证复印件及证明、资格证书复印件各一份，拟证明湖南鸿才物业通过了工商局、房产局的审批，具备物业服务资质，属于合法经营；3、新晃山河御花园物业管理委托合同复印件一份、鼎辰物业授权委托书、怀化市山河房地产开发有限公司授权委托书，新晃山河御花园物业服务委托合同复印件1份、新晃侗族自治县房产管理局证明复印件1份、新晃侗族自治县山河·御花园业主委员会授权委托书复印件2份，拟证明原告得到了开发商、业主委员会的授权为山河御花园小区提供物业服务并收缴相关费用至2019年10月31日的事实；4、催费记录1份1页，拟证明原告已经对被告进行了催缴；5、物业主管部门颁发的奖证及物业工作的部分照片和4栋1单元业主缴费情况表，拟证明原告是一家优秀的物业服务企业。被告吴志群未到庭质证，亦未向本院提交书面质证意见。被告吴志群未向本院提交证据。原告提交的1-5号证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信。原告提交的1-5号证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年4月1日，被告在新晃县山河御花园小区购买X栋X室121.41㎡住宅一套，由当时的新晃县鼎辰物业服务有限公司管理，并签有合同，该公司根据《物业管理条例》和山河御花园小区物业服务合同核定收取物业费的规定，对被告从2016年8月31日至2016年12月30日止，欠鼎辰物业公司物业费4个月，住宅面积121.41㎡按0.5元/㎡的标准计算，每月向被告收取物业费60.7元，4个月应交费242.82元;2017年1月1日新晃县鑫海物业服务有限公司被怀化市山河房地产开发有限公司聘用，并签有合同，公司根据《物业管理条例》和山河御花园小区前期物业服务合同核定收取物业费的规定，对被告住宅面积121.41㎡从2017年1月1日至2019年10月31日止，欠鑫海物业公司物业费34个月，住宅按0.6元/㎡的标准计算(因前期物业由开发商补贴0.1元/㎡，实际向业主收取0.5元/㎡)，每月应交费60.7元，34个月应交费2063.8元;2016年8月31日至2019年10月31日止,38个月共计欠费2306.62元;原告主张住宅违约金按千分之三的标准计算，每天应交6.92元，每月应交207.6元，38个月应交7889元。原告主张因考虑到物业与业主之间是唇齿相依的关系，故对违约金按总金额的15%收取，实际主张1183元。2018年11月2日，新晃县鑫海物业服务有限公司变更名称为湖南鸿才物业服务有限公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业公司应履行合同义务，提供物业服务，业主应及时交纳物业服务费用履行业主的基本义务。本案中原告与怀化市山河房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同合法有效，在服务过程中山河御花园业主委员会先后两次授权原告对山河御花园进行物业管理，双方之间形成物业服务合同法律关系，该合同合法有效，对山河御花园的所有业主均有拘束力，原告按物业管理服务合同约定和业主委员会的授权为被告提供了物业服务，被告应按合同约定及时向原告交纳物业服务费，故原告要求被告交纳2016年8月31日至2019年10月31日止的物业费2307元于法有据，本院予以支持。关于原告违约金的请求，合同约定了逾期交纳物业服务费的应当支付违约金，违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，本案中合同约定的违约金过高，本院酌情将违约金调整为被告所欠物业服务费用的15%即2307元×15％=364元。被告吴志群经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，又未向本院提出书面异议和相应证据材料，视为放弃对原告主张的抗辩权及相关诉讼权利。综上所述，原告鸿才公司的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴志群于本判决生效之日起10日内向原告湖南鸿才物业服务有限公司支付物业服务费2307元、违约金346元，共计2653元；二、驳回原告湖南鸿才物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴志群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  吴昌培二〇二一年五月六日法官 助理  罗 军代理书记员  李钇波附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。