湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初1664号原告（反诉被告）：怀化中房房地产开发公司。地址：怀化市鹤城区人民东路138号。法定代表人：贺方明，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨立君，湖南茶源律师事务所律师。原告（反诉被告）：湘西新美世界商业管理有限公司。地址：湖南省吉首市乾州办事处接丰社区金土地宾馆6楼。法定代表人：付江平，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨立君，湖南茶源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔春晓，男，土家族，1988年9月22日出生，湖南省古丈县人，湘西新美世界商业管理有限公司员工，住湖南省古丈县。被告（反诉原告）：田鲜，女，苗族，1987年9月10日出生，贵州省铜仁市人，户籍住址：贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：贺辉群，湖南金垣律师事务所律师。委托诉讼代理人：严小方，湖南金垣律师事务所实习律师。原告（反诉被告）怀化中房房地产开发公司（以下简称中房公司）、湘西新美世界商业管理有限公司（以下简称新美世界公司）与被告（反诉原告）田鲜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中房公司的委托诉讼代理人杨立君、新美世界公司的委托诉讼代理人杨立君、孔春晓、被告（反诉原告）田鲜的委托诉讼代理人贺辉群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中房公司、新美世界公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即腾空房屋，退回两原告出租商铺；2、判令被告立即支付拖欠两原告的租金43374元，并按照欠费金额每天千分之五的标准向两原告支付滞纳金；3、判令被告按原租赁合同约定的租金标准向两原告支付2020年5月1日起至退回出租商铺之日止的商铺占用使用费；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告新美世界公司作为原告中房公司资产管理的商管公司，受中房公司的委托，对美世界精品建材广场进行统一租赁经营管理。2017年7月21日原告新美世界公司与被告签订《美世界精品建材广场经营管理合同》，合同约定被告租赁原告美世界精品建材广场3层333、334、335、336号商铺用于主营“司克雅门窗、大自然木门”品牌，租金为每平方米每月35元，租期3年，自2017年4月9日起至2020年4月9日止。合同签订后，被告仅按合同约定向原告新美世界公司交纳了部分租金后，便以各种理由拖延拒不支付余下部分租金。现原、被告双方的租赁合同期限已经届满，被告又拒不退回租赁商铺，经原告多次口头和书面通知，被告仍置之不理。被告租赁期间拖欠租金的行为及租赁期限届满后拒不退回门面的行为已严重地损害了原告的合法权益，经与被告协商无法达成一致，原告为维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，请依法维护原告的合法权益。被告田鲜辩称，1、被告与两原告签订了管理合同，合同约定租赁期限及相关规定，但是在租赁管理中，同时在合同中约定以房产局最终测量面积计算，原告应当提供房产局最终测量的面积为准，但是到今天为止，所有该部分收取的租金仍不明确。2、同时原告在招商中承诺的相关事项等都没有兑现，只是被告在双方签订租赁合同之后进行店面的装修使被告损失惨重，而且在招商手册中，故两原告有恶意隐瞒该部分事实，而该部分是合同中的一部分。3、两原告要求支付占用，该部分应该由商铺的所有权人主张，但是原告并没有证明两原告为商铺的所有权人，综上所述，请法院驳回两原告的诉讼请求。反诉原告田鲜向本院提出反诉请求：1、请求判决两被反诉人因违约及招商承诺给反诉人造成的经济损失22万元（最终以评估结论为准）；2、本案诉讼费用及其他相关费用由两被反诉人承担。事实和理由：美世界精品建材广场的开发商即反诉被告中房公司为了招商引资，吸引商户，发布了招商手册，招商手册中承诺：第一：“携“万家丽模式”革命吉首建材行业，打造吉首高端建材第1城！立足于万家丽模式先进的经营理念、一流的经营团队、富有创新的经营模式等；第二：在六大升级撼动吉首：第二项环境升级，首创中央空调室内卖场；第五项营销升级，万家丽营销精英加盟，由万家丽市场销售精英负责市场运营推广等。第三：在楼层方面，负一楼进行瓷砖、卫浴、五金等销售，以便于一、二、三楼的整体模式符合万家丽模式；第四：营销活动全年不打烊，承诺列举了多种促销活动及节日等”。正是基于招商手册各种招商承诺、优厚的条件，反诉人才与被反诉人中房公司于2015年5月18日签订了《物业租赁协议》，后被反诉人湘西新美世界商业管理有限公司受被反诉人中房公司委托，对美世界精品建材广场进行统一管理。2017年7月21日反诉人与被反诉人湘西新美世界商业管理有限公司签订了《美世界精品建材广场经营管理合同》补充协议，协议约定：反诉人租赁美世界精品建材广场3层的333、334、335、336号商铺，租金35元/m²月，租赁建筑面积为222.32m²（租金总价按房产局最终测量的面积结算），年租金93375元，租期为3年等。计租时间从2017年4月9日起开始计算。合同签订后反诉人如实履行合同约定，但是两被反诉人即未兑现其招商承诺，也未按合同约定履行义务，并且存在重复收费等情形；体现如下：第一．实际没有一流的经营团队，创新的经营模式，及万家丽的市场销售精英去实际负责市场的运营推广；第二，中央空调经常自然损坏，反诉人多次催促下，被反诉人仍维修缓慢；第三，火灾造成反诉人商品等多处受损，多次协商赔偿，但被反诉人迟迟拖延；第四，招商手册承诺，负一楼的用途，用以招商引资，盘活市场，但实际上是人防通道，不允许商用，两被反诉人故意隐瞒该部分事实；第五，也并未完全如期举行促销活动及文化节；第六，租金收取的标准到现在仍然不明确，双方签订合同时约定了最终按房产局最终测量的面积结算，但是两被反诉人却到现在未出具房产部门出具商铺面积记载证明或相关材料；第七，物业管理费用的收取没有具体明确，且物业收费过高等。综上所述，因两被反诉人不如实履行招商承诺及合同约定的义务，从而造成反诉人种种不必要的损失，及不必要的开支等，故反诉人为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持反诉人的反诉请求。反诉被告中房公司、新美世界公司辩称，关于反诉原告田鲜要求答辩人赔偿因答辩人违约造成其装修经济损失22万元的诉请，答辩人认为反诉原告的该项主张既无事实依据亦无法律依据。反诉原告于2017年7月21日与答辩人签订《美世界精品建材广场经营管理合同》约定的租赁期限为三年，自2017年4月9日起至2020年4月8日止。本案的租赁合同至2020年4月8日约定的租赁期限已经届满，双方签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》因租赁期限届满而终止，出租人即答辩人已按合同约定履行了交付租赁物的义务，承租人原告也已按照租赁合同约定的期限完全使用了租赁房屋，完全享用了附合的装饰装修物的价值。答辩人与反诉原告所签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》第八条的8.4项约定“本合同解除或终止后，乙方租赁展位的全部装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏”。根据该约定，反诉原告在租期届满后起诉要求答辩人赔偿装修损失没有事实依据。同时，反诉原告的该项诉请也没有法律依据，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条对于装饰装修物残值的处理问题进行了规定，所谓的装饰装修残值是前提在房屋租赁期限尚未届满前解除合同的情形。本案中，反诉原告与答辩人所签订的租赁协议约定的租赁期限已履行完毕，并不存在租赁届满前解除合同的情形，因此，本案中，并无上述司法解释第十一条的适用余地。相反，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。根据上述司法解释的规定，反诉原告诉请赔偿装修损失的诉讼主张没有法律依据，且本案中反诉原告田鲜提交的用以佐证其装饰装修所支出的费用的相关证据不符合证据的三性，达不到其证明目的，退一万步来讲，即使反诉原告提交的上述证据均客观真实，根据合同约定以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十二条的法律规定，答辩人亦无须进行赔偿。综上所述，反诉原告田鲜的反诉没有事实及法律依据，恳请人民法院在查明事实后依法驳回反诉人田鲜的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：中房公司、新美世界公司向本院提交的如下证据1、《物业租赁协议》；2、收款凭证；5、通知；6、州国用（2011）第0××6号土地使用权证、商品房预售许可证，《建设工程竣工验收备案表》，7、《全权委托经营管理授权书》，8、测量表。田鲜向本院提交的如下证据：第一组证据：《招商手册》；第二组证据：《物业租赁协议》、《美世界精品建材广场经营管理合同》。以上证据当事人无异议，本院予以认定。对当事人有异议的证据，本院认定如下：中房公司、新美世界公司向本院提交的如下证据：3、租金费用结算表；4、租金催缴通知。本院认为，结合庭审查明的事实，对以上证据本院均予认定。反诉原告田鲜向本院提交的如下证据：第二组证据：《宏陶陶瓷销售卡》、《收据》、《宏图科技销售单》、《佛山市司克雅门窗订货合同》、《澳特美订货协议》、《中山市木铭轩红木家具订货单》、《长沙欧门窗订货加工合同销售单》、《坚镁蓝光门窗厂报价单》、《尚家尚品门窗系统》、《司克雅门面图片》。本院认为，以上证据属于田鲜用于装修的证据材料，且田鲜已申请鉴定，应以鉴定结论为准。故本院不予认定。第三组证据：湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2020年11月2日作出的鄂循价鉴〔2020〕第88013号《关于田鲜商铺装修等价值评估报告》。本院认为，评估报告符合证据规则，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中房公司作为已取得美世界精品建材广场的《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》开发商，为了招商引资，吸引商户，发布了《招商手册》，其主要内容为：万家丽神话，11年持续保持全国第一。2003年，万家丽模式引领国内建材行业市场升级换代，2015年美世界精品建材广场携“万家丽模式”革命吉首建材行业，打造吉首高端建材第1城！第一：立足于万家丽模式先进的经营理念、一流的经营团队、富有创新的经营模式等；第二：在六大升级撼动吉首：第二项环境升级，首创中央空调室内卖场；第五项营销升级，万家丽营销精英加盟，由万家丽市场销售精英负责市场运营推广等。第三：在楼层方面，负一楼进行瓷砖、卫浴、五金等销售，以便于一、二、三楼的整体模式符合万家丽模式；第四：营销活动全年不打烊，承诺列举了多种促销活动及节日等。基于招商手册各种招商承诺、优厚的条件。2014年5月18日，中房公司（甲方）与田鲜（乙方）签订了《物业租赁协议》：一、乙方租赁甲方开发的吉首美世界精品建材广场三层333、334、335、336号商铺，租金35元/m²/月，租赁建筑面积为222.32m²（租金总价按房产局最终测量的面积结算），租金每年交纳一次，年租金为93374元。二、租期为3年，从美世界精品建材广场交房日期计算（以甲方开盘时与其他购买客户约定的交房日期为准）。三、乙方签署本协议时符合甲方的招商奖励政策，甲方给与乙方6个月的免租期优惠。四、乙方在签订本协议当天交纳定金10000元。在甲方交付使用前补足壹年的租金，此后在满一年前提前一个月交足下壹年的租金，直至剩余时间为甲方给乙方6个月的免租期后，剩余的6个月乙方不再交纳租金。五、乙方必须在统一确定的时间装修开业，并指定用于自营“大自然木门”品牌。协议签订当日，田鲜按约定向中房公司交纳了10000元定金。2015年5月1日，中房公司向新美世界公司发出《全权委托经营管理授权书》：“中房公司将本公司开发拥有完全产权的吉首市《地质春天》项目裙楼用于商业的负一至地面三层物业（推广名：美世界精品建材广场），授权新美世界公司对该物业全权统一租赁经营管理”。中房公司、新美世界公司按《招商手册》做了一些的工作。2015年10月份，田鲜按照“司克雅门窗、大自然木门”品牌的公司要求对所租的商铺（毛坯）进行了装修后，于2016年1月1日试营业。新美世界公司（甲方）对美世界精品建材广场进行经营管理后，与田鲜（乙方）签订了《美世界精品建材广场经营管理合同》：第一条甲方将位于吉首市××路××广场××层××号展位租赁给乙方用于主营“司克雅门窗、大自然木门”品牌。第二条2.1合同期限：自2017年4月9日起至2020年4月8日止（合同有效期为三年，租金从2017年4月9日开始计算）。2.2合同延期：本合同期满，乙方如有意延长展位租赁期，则至少在本合同期满前提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，可签订新的租赁合同，否则视为乙方主动放弃续租的权利。第三条展位面积、租金的收取。3.1展位建筑面积共约222.32㎡，双方约定按建筑面积计算租赁价格为人民币35元／㎡／月，租金单价3年不变，每年交纳一次，每年的房租价款为93375元整。（说明：房产局最终测量的建筑面积与本协议约定的建筑面积有差异时，建筑面积单价不变，总价按房产局最终测量的建筑面积进行结算，多退少补。如展位编号有变动，所选展位的位置及分界线不变，展位号最终以产权编号为准。以上最终结果以补充合同的方式加以说明。）租金采用“先付租金后使用”的原则，由甲方向乙方收取，乙方应按年支付租金。若当实际租赁天数不足一年的，则按实际租赁天数计算租金。乙方于租金到期前一个月的15号以前以现金或转账方式缴纳。乙方每年应缴纳的租金为：第一年租金：优惠前93375元，优惠后79369元；第二年租金：93375元；第三年租金：甲方给予乙方免收租金壹年的优惠。3.2延迟缴纳租金及滞纳金的收取：乙方须准时缴纳展位租金，如延期缴纳，乙方同意甲方按欠费金额每天千分之五向乙方收取滞纳金。第六条甲方的权利与义务6.1甲方负责商场的经营秩序的管理，按本合同之规定向乙方收取相关费用。6.2甲方负责按物业服务合同的相关规定向乙方提供物业管理服务。6.3甲方负责组织统一的促销宣传活动和商场的形象宣传。第八条8.4本合同解除或终止后，乙方租赁展位的全部装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏。补充①合同期内每年租金应交实际金额见附件。②乙方于2015年10月21日与中房房地产开发公司所签《物业租赁协议》，在甲、乙双方签订《美世界精品建材广场经营管理合同》时同步作废，原协议所指义务与权利继续有效。合同签订后，新美世界公司给予田鲜交一年租金、免收租金两年租金的优惠。经吉首市房产局最终测量涉案商铺建筑面积为222.32平方米（其中公摊面积85.09平方米）。此后，田鲜与中房公司、新美世界公司是否完成《招商手册》的承诺发生争执。同时，新美世界公司向田鲜发出《租金费用结算表》：“商铺面积222.32平方米，月租金每平方米35元，年租金93374元。抵减火灾赔偿40000元、已交定金10000元，应补交租金43374元”。因公摊面积的租金未协商一致，导致田鲜拒交租金。受“新冠肺炎疫情”影响，原告为田鲜延长租期至2020年4月30日。中房公司、新美世界公司遂于合同期满后诉至本院。本案在审理过程中，田鲜提出鉴定申请，经本院依法委托鉴定后，湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2020年11月2日作出的鄂循价鉴〔2020〕第88013号《关于田鲜商铺装修等价值评估报告》：商铺装修现值183290元。本院认为，本案系租赁合同纠纷，中房公司、新美世界公司与田鲜签订的《物业租赁协议》、《美世界精品建材广场经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。中房公司作为美世界精品建材广场的开发商，为了招商引资，吸引商户，发布的《招商手册》，属于要约邀请，且中房公司、新美世界公司按《招商手册》做了一定的工作。田鲜在2016年1月1日开店营业后，按约定应在2017年4月9日交清第一年的租金93374元，但至合同到期之日即2020年4月8日后，田鲜实际交纳定金转为租金10000元，扣除火灾赔偿40000元，尚欠租金43374元。故在履行租赁合同过程中，中房公司、新美世界公司已履行了交付租赁物的义务。田鲜未交纳完租金则构成违约。违约金（滞纳金）虽然合同中有约定，但是在合同实际履行中考虑到经营状况，特别是受“新冠肺炎疫情”影响市场不景气等客观因素的存在，本院不予支持。合同于2020年4月30日到期后，双方未续签书面租赁合同，承租人田鲜应腾空并退还其承租的门面，但应给予一定的准备时间，本院酌定为30天。田鲜在合同期满后其占用使用期间的费用按原合同约定的年租金93374元的标准计算。对于商铺装修现值183290元，按照双方签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》“第八条8.4本合同解除或终止后，乙方租赁展位的全部装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏”的约定，根据2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》“第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，中房公司、新美世界公司无须对田鲜进行赔偿补偿。故田鲜关于“请求反诉被告新美世界公司承担违约责任，赔偿反诉原告损失22万元”的反诉请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第四百七十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百五十七条第一款第（六）项、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告田鲜在本判决生效之日起三十日内腾空并退还原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司出租的吉首美世界精品建材广场三层333号、334号、335号、336号商铺；二、被告田鲜在本判决生效之日起五日内支付原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司合同期内欠付的租金43374元；三、被告田鲜从2020年5月1日起至腾空退还门面之日止实际占用商铺期间，按年租金93374元的标准计算支付原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司租金；四、驳回原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告田鲜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费884元、反诉费2300元，合计3184元，由田鲜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  蒋卫清人民陪审员  高建平人民陪审员  胡远霞二〇二一年五月二十六日代理书记员  王 维