上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7505号原告：易昭昭，女，1977年6月24日出生，汉族，住江西省宜春市。委托诉讼代理人：熊志明，上海尚简律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨曹兵，上海尚简律师事务所律师。被告：周长艳，女，1980年6月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告易昭昭与被告周长艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告易昭昭委托诉讼代理人熊志明，被告周长艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易昭昭向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年11月5日解除；2.判令被告支付原告2020年2月1日至2020年11月8日期间的租金人民币55,499.33元；3.判令被告支付原告装修免租期租金17,343元；4.判令被告支付原告合同解约违约金12,488元；5.判令被告支付原告律师费损失5,000元；6.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的位于上海市浦东新区启帆路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)经营使用，房屋面积约76.05平方米，租赁期限为五年，自2018年8月1日至2023年7月31日，其中2018年8月1日至2018年10月31日为免租期三个月，租金标准为第一、二年5,781元/月，三、四年6,244元/月，第五年6,743元/月，租金支付方式为第三个月的20日前支付下期三个月的固定租金，租赁保证金为5,781元，租赁期限的物业费、水电费等营业产生的费用均由被告承担。签订合同后，原告依约交付了涉案房屋，然被告自2020年2月起至今未支付任何租金，原告也多次电话、微信与被告沟通未果后，原告根据《房屋租赁合同》及相关法律规定向被告户籍所在地、微信、短信发出书面《解除租赁合同通知函》，确认租赁合同解除并要求支付租金、违约金等合同约定的相关费用，但被告不予理睬。被告的行为已构成严重违约，且给原告造成了重大损失，为了维护原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。周长艳辩称，1.同意解除合同，涉案房屋系被告自案外人彭某某(音译)处某让而来，当时彭某某的合同还未结束，因转让给了被告故拿了相同的合同由原、被告签订，被告实际于2019年9月开始转让并使用涉案房屋，免租期被告实际并未享受，故不同意支付装修免租期租金。被告已于2020年7月1日将涉案房屋返还原告，当时小部分物品在屋内，钥匙未返还，此时原告已在张贴招租启示，2020年8月物业将房屋钥匙更换了，被告自此再无开门进入过房屋，2020年2月1日起的租金未付是因当时发生疫情双方在协商，同意减免1个月租金和5,000元，为了疫情防控房屋一直关门状态，被告经营美容美体瘦身，2020年4月被告才开始营业，故也未支付款项。2020年6月被告表示生意不好不想再经营，与原告商量能否签订退租协议以方便被告至物业处取回押金用于补偿原告，原告不同意要求先付清租金再签退租协议，被告资金紧张协商是否可以先签订协议取回消防押金、装修押金后再支付房租，双方未能协商一致，2020年6月底房屋返还时屋内空调、热水器未搬走，装修也保持原样作为拖欠租金的补偿，但原告坚持要被告先付租金，后双方不再联系。2020年7月15日，被告通过微信收到电子版租赁合同终止协议，被告表示房屋已经返还要求签订退租协议到物业退还押金后再补交房租，双方未协商一致，后一直未联系。2020年11月收到解除通知函及起诉状。2.不愿意支付2020年7月1日起的租金，愿意支付2020年2月1日至2020年6月30日期间的租金，但认为应该免除1个月租金及5,000元，还需要抵扣押金5,781元，另被告支付至物业处有物业押金和多交的物业费2,000元。3.不同意其余诉讼请求。针对周长艳的答辩意见，易昭昭表示双方确实讨论过终止协议问题，但因被告原因未达成一致；确认收到房屋租赁保证金5,781元，但已根据合同第8.3条款的约定予以没收；被告支付的物业押金和多付的2,000元物业费均直接支付给物业，与原告无关，且按照约定也是由被告支付，可以由其自行向物业公司主张，如物业公司同意返还给原告，原告同意返还给被告，但目前物业公司也未返还过；答应过的减免租金也是基于被告付清租金的基础上，现被告违约，故不同意减免，疫情影响由法院决定。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋权利人。2019年，以原告为出租方(甲方)，被告为承租人(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋面积约76.05平方米，租赁期限为五年，2018年8月1日至2023年7月31日，其中2018年8月1日至2018年10月31日是装修免租期，装修免租期间免收房屋租金，但乙方仍需按时向该房屋所在项目物业管理方缴纳这期间的物业管理费、电费等费用，若因乙方违约导致合同提前解除的，除支付合同约定的违约金外，乙方需补交装修免租期间租金共计17,343元给甲方。合同第四条第3款约定，甲、乙双方约定，本合同签订当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为5,781元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方单方面提出解除本合同和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无须归还乙方。合同第八条第3款约定，乙方按照合同约定交纳房屋租金及其他费用，若乙方延期支付租金超过20天的甲方有权解除合同，同时没收保证金并处解除当月租金的两倍作为违约金。合同解除后乙方限7天内把所有物品撤出房屋，并办理房屋交接手续，如没撤出，视同放弃，甲方可自行处理，如逾期办理，每逾期一日，乙方应按本年度日固定租金向甲方交纳违约金。合同第九条第2款约定，若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约应赔偿对方一切经济损失并支付相当于一倍保证金金额的违约金。合同另约定了其他事项。合同签订履行过程中，被告因经营困难欲退租，与原告进行协商，但未能达成一致意见。2020年11月5日，原告向被告发送《解除租赁合同通知函》，主要内容为：被告自2020年2月起未支付租金，原告多次联系未果，发现被告已停止营业，被告已违约，要求被告于2020年11月15日前办理房屋交接手续，并承担相应的违约责任，如未撤出，视同放弃，原告将自行处理。2020年11月15日，原告与案外人签订《上海外高桥“阳光商都”租赁合同》，将涉案房屋另行出租。因原告认为被告已违约，故诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告确认涉案房屋系被告自案外人处某让而来，时间为2019年8月，表示与被告签订合同时就是考虑要满五年的租期，签订时原有两个方案，一是案外人补足免租期租金，与被告租期据实填写，二是三个月免租期依旧在，但与被告签满五年。2.被告表示2020年6月底已将大部分物品搬离，被告与与涉案房屋相通的商铺出租方董理阳在房屋内见面，为了补偿房租被告提议钥匙留在被告处，由被告将屋内空调、热水器、桌椅等物品出售后获得钱款用于补偿，但因被告忙于其他事务并回了老家一趟，等2020年8月被告回来发现门锁已被换掉，2020年7月开始的招租启示也一直贴在店门上。故被告认为涉案房屋的返还时间为2020年6月底，是直接与董理阳交接的，因当时原告不在上海。原告表示其常年在江西，偶尔在上海，从未在被告关闭经营后对外招租，可能物业在2020年7月底后对外招租过，原告是直接与案外人签订合同后才打开涉案房屋交付案外人。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。原告起诉要求解除合同。根据庭审查明的事实，原、被告曾协商过解除合同，但最终未能达成一致意见，后原告于2020年11月5日向被告送达《解除租赁合同通知函》。因被告未付清租金等费用，原告有权解除合同，解除通知到达被告时生效。故对原告要求确认《房屋租赁合同》于2020年11月5日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当付清使用期间的费用。被告辩称已于2020年6月底搬离大部分物品，待其2020年8月至涉案房屋时已无法入内，且张贴有2020年7月的招租启示，故不同意支付2020年7月1日起的租金，2020年2月1日至2020年6月30日期间的租金也应予以减免。原告确认2020年7月处于关闭状态，可能物业在2020年7月底有对外招租。2020年7月，原、被告已在协商签订终止协议事宜，即原告已知晓被告不再继续使用涉案房屋，且涉案房屋已空置，其应当及时止损，在合理时间内收回房屋，合理的空置损失可用违约金予以弥补。另被告租赁涉案房屋用于经营，疫情确会对其产生一定影响，本院酌情予以减免部分租金。据此，本院将被告应向原告支付的租金数额确定为24,000元。原告另主张装修免租期租金17,343元。被告辩称其系转让而来，未享受到装修免租期，但其在转让涉案房屋时，已明确与原告约定若合同未履行完毕，其需要承担装修免租期租金。现被告未将合同履行完毕，应当按照约定支付装修免租期租金。本院综合考虑免租期的时限、合同实际履行的时间以及对出租人租金收入损失的影响程度，按照公平原则将被告向原告支付免租期租金数额酌定为10,000元。原告主张的合同解约违约金12,488元，符合双方约定，本院予以支持。至于原告主张的律师费，本院不予支持。被告要求原告返还租赁保证金5,781元及物业费、物业费押金。原告表示保证金已没收，物业费及物业费押金由物业公司直接收取，由被告自行向物业公司主张。原、被告之间的租赁合同约定了被告未按约交纳租金，原告有权解除合同，没收保证金，故被告已付保证金归原告所有。至于被告所述的多付的物业费及物业费押金，原告不同意返还，被告未提供证据予以证明，本院暂不予处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、原告易昭昭与被告周长艳签订的《房屋租赁合同》于2020年11月5日解除；二、被告周长艳于本判决生效之日起十日内支付原告易昭昭租金24,000元；三、被告周长艳于本判决生效之日起十日内支付原告易昭昭装修免租期租金10,000元；四、被告周长艳于本判决生效之日起十日内支付原告易昭昭合同解约违约金12,488元；五、被告周长艳已付的租赁保证金5,781元归原告易昭昭所有；六、驳回原告易昭昭其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,058元，减半收取计1,029元，由原告易昭昭负担499元，被告周长艳负担530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。