湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初2354号原告：陈会文，女，1968年12月13日出生，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：许凤，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈颖，湖南芙蓉（常德）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：常德美伊天莫林酒店管理有限公司，住所地常德市武陵区南坪街道白马社区桃花路（美一天农贸市场**）。法定代表人：喻超，该公司总经理。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。陈会文与常德美伊天莫林酒店管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈会文的委托诉讼代理人许凤，被告美伊天莫林酒店委托诉讼代理人董志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈会文向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除陈会文与美伊天莫林酒店之间的《公寓委托经营合同》；2、判令美伊天莫林酒店支付拖欠陈会文的租金31322.5元（从2020年7月1日暂计算至2021年4月30日，实际计算至美伊天莫林酒店返还公寓之日）；3、判令美伊天莫林酒店支付违约金2819元（从2020年7月1日起至2021年4月30日止）；4、本案诉讼费用由美伊天莫林酒店承担。陈会文当庭表示如果不能判令解除陈会文与美伊天莫林酒店之间的《公寓委托经营合同》，要求判令美伊天莫林酒店支付截止到2021年6月30日的租金。美伊天莫林酒店辩称，1、陈会文要求解除公寓委托合同，该请求不应得到法庭支持，因为美伊天莫林酒店约定的租赁时间较长，并且美伊天莫林酒店已经投资数百万元，酒店正在准备开业过程中，陈会文要求解除合同未达到合同约定的解除条件，不同意解除合同；2、美伊天莫林酒店欠陈会文的租金属实，欠租金起算时间点属实，但是美伊天莫林酒店在履行过程中都是按扣税后支付的租金，第一个门面是60.38平方米，税后每季度租金是3850.46元，每月租金1283.48元，尚欠9个月租金11551.32元，2021年4月29日美伊天莫林酒店给陈会文支付了一个月租金1283.48元。第二个门面是64.91平方米，税后每季度租金是4103.14元，每月租金1367.71元，尚欠9个月租金12309.39元，2021年4月29日美伊天莫林酒店给陈会文支付了一个月租金1367.71元。陈会文两个门面目前尚欠9个月租金共计23860.71元。违约金约定过高，请依法予以核减，判决承担违约金也应按照合同约定分段给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对陈会文提交的公寓委托经营合同、不动产专用发票、租金给付银行流水等证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月28日，陈会文（甲方、发包方）与美伊天莫林酒店（乙方、承包方）签订《公寓委托经营合同》一份，约定甲方将x商品房（建筑面积60.38㎡）承包给乙方经营。同日，陈会文（甲方、发包方）还与美伊天莫林酒店（乙方、承包方）签订《公寓委托经营合同》一份，约定甲方将x商品房（建筑面积64.91㎡）承包给乙方经营。上述两份合同约定，承包经营期限为十五年，从2017年9月1日起至2032年8月31日止；乙方将承包经营的租金按每五年为一周期进行计算，第一周期租金为25元/㎡/月，第二周期租金为35元/㎡/月，第三周期租金为45元/㎡/月。承包金每三个月支付一次，即乙方承包经营期开始时首月15日前便先付甲方首期租金。以后依此类推。甲方给予乙方十个月的装修免租期，免租期由2017年9月1日起计算。承包经营期内，乙方负有按本合同规定按时、足额向甲方支付承包金的义务。任何一方均不得单方修改或者解除合同，否则视为违约。乙方逾期支付承包金，每逾期一日按日万分之三支付违约金。本合同的变更、解除和终止，需双方签订书面协议，否则无效。如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同等。因疫情原因影响，导致美伊天莫林酒店装修进度延迟，导致酒店一直没有开始营业。合同签订后，美伊天莫林酒店按照合同约定于每个季度首月15日前向陈会文支付扣除税金后的租金x房每季度4103.14元，x房每季度租金3850.46元。2020年5月8日向陈会文支付了第二季度（截至2020年6月30日止）x房和x房的租金合计7953.6元后，再未支付租金。本案诉讼过程中，美伊天莫林酒店于2021年4月29日向陈会文转账支付了x房和x房一个月的租金共计2651.19元，陈会文当庭认可系给付一个月的租金。本院认为，美伊天莫林酒店与陈会文签订的《公寓委托经营合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。对于陈会文要求解除合同的主张，虽美伊天莫林酒店受疫情原因影响已连续三个季度欠付租金，但目前疫情已基本稳定，美伊天莫林酒店尚在准备经营中，不属于合同中约定的“不可抗力致使本合同无法履行”，且考虑到美伊天莫林酒店前期的装修投入成本较大，现解除合同不利于双方合同目的的实现，故对陈会文的该项诉讼请求本院不予支持，双方应继续履行合同。对于陈会文要求美伊天莫林酒店向其支付租金及违约金的诉讼请求，陈会文依约向美伊天莫林酒店提供了商品房用于经营，美伊天莫林酒店应当支付租金；现美伊天莫林酒店未按合同约定按期、足额支付租金已构成违约，故陈会文的该项诉讼请求有合同依据和法律依据。对于租金金额，陈会文主张如判令不解除案涉《公寓委托经营合同》即要求美伊天莫林酒店支付租金至2021年6月30日，因现本院判令不解除案涉合同，且本案起诉时间为2020年4月23日，根据双方合同约定，美伊天莫林酒店应于起诉日前的2021年4月15日前向陈会文支付2021年4、5、6月的租金，故对于陈会文要求美伊天莫林酒店支付截至2021年6月底的租金的诉讼请求，本院予以支持。美伊天莫林酒店辩称应按原合同履行中实际支付租金即扣缴税费后的租金予以支付，陈会文当庭表示认可，对美伊天莫林酒店的这一辩称，本院予以采纳。经计算，2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金共计31814.4元【7953.6元/季度×4个季度（2020年7月1日至2021年6月30日）】，扣除美伊天莫林酒店于2021年4月29日支付的租金2651.19元，美伊天莫林酒店尚欠租金29163.21元。对于违约金，虽在合同中约定每逾期一日按日万分之三支付违约金，但违约金应以实际损失为基础，陈会文主张的违约金实际是逾期支付租金的利息，且美伊天莫林酒店辩称主张约定的违约金过高请求予以适当减少，违约金亦应分段计算，故本院调整违约金标准为以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率标准（经查，2020年7月至2021年5月的一年期LPR均为3.85%），按照合同中约定的租金“首月支付”的利率分段计付；即：从2020年7月15日起至2020年10月14日止，以7953.6元为基数按年利率3.85%计付为76.55元；从2020年10月15日起至2021年1月14日止，以15907.2元（7953.6元×2）为基数按年利率3.85%计付为153.11元；从2021年1月15日起至2021年4月14日止，以23860.8元（7953.6元×3）为基数按年利率3.85%计付为229.66元；从2021年4月15日起至2021年4月30日止，以31814.4元（7953.6元×4）为基数按年利率3.85%计付为51.04元；上述逾期给付违约金共计510.36元（76.55元+153.11元+229.66元+51.04元）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、常德美伊天莫林酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向陈会文给付截至2021年6月30日止的租金29163.21元及违约金510.36元；二、驳回陈会文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取327元，由常德美伊天莫林酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 陈朝阳二〇二一年五月二十八日法官助理 李章霞书 记 员 欧阳婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。