福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2192号上诉人（原审被告）：福建联丰房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇源通东路118福晟学府一期1#1层08店面。法定代表人：叶秋莺，总经理。被上诉人（原审原告）：卢彩英，女，1965年11月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：戴伟斌，福建能匠律师事务所律师。上诉人福建联丰房地产开发有限公司（以下简称联丰公司）因与被上诉人卢彩英商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联丰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回卢彩英的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清。一、一审判决认定卢彩英、联丰公司以及郭继华之间并无真实的借款意思表示，实际上是加价销售房屋，案涉房屋实际总价为952855元，是错误的。联丰公司实际收到的款项仅为892855元，不存在加价销售的情况。卢彩英提供的证据至多仅能证明其向陈亦芳支付了288355元，无法证明陈亦芳将上述钱款支付给联丰公司，且联丰公司并未授权陈亦芳收取合同金额以外的价款，合同金额以外的费用与联丰公司无关。此外，即使卢彩英、联丰公司以及郭继华之间并无真实的借款意思表示，其所掩盖的真实意思也是首付分期借贷，卢彩英实际欠联丰公司房款44500元未支付，依据《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条的约定，联丰公司也有权不交付房屋。二、联丰公司依据《借款协议》的有关约定拒绝交房合法有据。联丰公司与卢彩英、郭继华于2017年5月9日签订的三方《借款协议》系三方自愿签订，应受法律保护。根据该《借款协议》的约定：卢彩英向联丰公司要求办理案涉房产交房时，应提供郭继华出具的还清借款凭证的证明；卢彩英在未清偿完毕所欠郭继华上述本金、逾期付款违约金的情况下，无权要求联丰公司履行交房义务；联丰公司亦不得在未经郭继华确认已还清款项的情况下将上述房产交付卢彩英。卢彩英辩称，一、一审判决认定卢彩英已付清全部购房款，联丰公司应向卢彩英交付房屋并支付逾期交房违约金，符合客观事实，证据确实充分，适用法律正确。1.联丰公司认可卢彩英已向陈亦芳支付了288355元。根据现有证据及联丰公司一审中的陈述，可证明陈亦芳确系联丰公司的置业顾问，案涉房屋价格的确定、认购协议书的签订、首付款的支付、购房款发票的开具、正式合同的签订等均是由陈亦芳代表联丰公司接洽卢彩英，联丰公司亦在卢彩英按陈亦芳指示付款之后出具了相应的增值税普通发票，因此可视为联丰公司、卢彩英双方均确信陈亦芳有权代表联丰公司指示付款。陈亦芳是否将钱款如数支付给联丰公司，联丰公司对陈亦芳有无书面授权，是联丰公司对陈亦芳的岗位职责要求和管理，不能要求卢彩英作为购房人对此应当知晓。因此，卢彩英在合同的签订和购房款的支付履行过程中，已尽到审慎注意义务，陈亦芳指示卢彩英向指定账户支付购房款的行为构成表见代理，其行为效力及于联丰公司。卢彩英已通过银行转账向联丰公司支付了购房款288355元，完成了《商品买卖合同》中约定的支付相应首付款的义务。2.联丰公司在上诉状中亦承认卢彩英与郭继华之间并无真实的借款意思表示，《借款协议》中约定的价款为案涉房屋价款，属于购房款的一部分。卢彩英在陈亦芳的指示下向陈亦芳指定的银行账户累计实际支付购房款288355元，已超过《商品买卖合同》中约定的应付首付款272855元。因此，卢彩英并未欠联丰公司44500元购房款未支付，而是无需再支付《借款协议》约定的第二期首付款分期44500元。二、《借款协议》记载的签订时间为2017年5月9日，而卢彩英当天并不在国内，协议落款处签字并非卢彩英签署，郭继华也未向卢彩英提供过借款。联丰公司在上诉状中也自认卢彩英与郭继华之间并无真实的借款意思表示。因此，《借款协议》中约定的价款为案涉房屋价款，属于购房款的一部分，该协议名为借款协议，实际为首付款分期协议。该《借款协议》系无效合同，对卢彩英无约束力，联丰公司无权依据《借款协议》拒绝向卢彩英履行交房义务。综上，请求驳回联丰公司的上诉请求。卢彩英向一审法院起诉请求：1.判令联丰公司将符合合同约定条件的位于福州市福晟钱隆樽品一期第2＃15层1403单元房交付给卢彩英使用；2.判令联丰公司向卢彩英支付逾期交房违约金自2019年7月1日起计算至联丰公司将符合合同约定条件的商品房实际交付给卢彩英使用之日止，暂计至本案起诉之日违约金为35982元；3.判令联丰公司向卢彩英返还多支付的购房款15500元；4.判令联丰公司承担本案的全部诉讼费用，包括但不限于诉讼费、调查取证费、保全费及律师费等。一审法院认定事实:2019年3月12日，卢彩英与联丰公司签订《商品房买卖合同》，约定卢彩英向联丰公司购买位于南通福晟钱隆樽品一期第2＃楼15层1403单元号房，建筑面积66.85平方米，每平方米13356.1元，总房价款892855元。合同第六条约定，买受人应于本合同签订当日向出卖人支付20000元作为履行合同的定金，并于2019年3月22日前交付房款252855元，余款620000元办理银行按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间分别处理……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。2.违约责任在本合同附件六中以述及的，按其约定执行，违约责任在本合同附件六中未述及的，按本合同第九条第1种方式的约定执行。合同附件六补充协议未对逾期交房违约责任进行约定。合同附件六补充协议第一条第4款约定，买受人无论以何种方式支付房款，在收房前均应交清全部房款及本补充协议规定的应付款项及可能发生的违约金（贷款付款包括首期房款及贷款放款已全部到出卖人账户），否则出卖人有权顺延交房时间到全部款项后第三个工作日。《商品房买卖合同》签订前，卢彩英于2017年4月18日向置业顾问陈亦芳银行账户支付购房定金20000元；于2017年5月5日通过其子陈聪账户向置业顾问陈亦芳账户转账支付223855元；于2018年4月26日向郭继华账户转账支付44500元，转账附言为福晟钱隆樽品xx栋xxx3。2019年4月16日，卢彩英与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订《个人住房借款合同》，约定卢彩英向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款620000元用于购买案涉房屋。中国建设银行股份有限公司福建省分行于2019年4月30日将前述借款支付到联丰公司账户。联丰公司于2017年5月9日向卢彩英开具2张福建增值税普通发票，金额分别为183855元、89000元，于2019年4月30日向卢彩英开具金额为620000元的福建增值税普通发票，金额合计892855元。2020年4月27日，卢彩英委托律师按合同约定地址向联丰公司发出律师函，要求联丰公司与卢彩英办理交房手续并返还不当利益15500元、支付逾期交房违约金56874.94元。该函件被退回。联丰公司至今未与卢彩英办理交房手续。另查明，联丰公司为规避政府对在售商品房限价政策，通过置业顾问代持商品房然后更名的方式加价销售房屋。陈亦芳在担任联丰公司置业顾问期间其利用担任置业顾问的便利，侵占公司应收取的费用，构成职务侵占罪，并被判处刑罚。审理中，卢彩英向一审法院提交一份微信名为“阿吉”的微信聊天记录，卢彩英主张系其与置业顾问陈亦芳之间的聊天记录，其中：2017年4月21日，卢彩英向“阿吉”发送内容“在签订认购协议前，请列一张详细清单发给我，做低的总价、单价、首付比例各是多少？实际的总价、单价、首付比例各是多少？以便我准备首付款”；2018年4月11日，“阿吉”向卢彩英发送内容“樽品业主2#1403单元卢彩英女士，您好，首期分期于2018年4月26日到期，还款金额44500元，请提前汇入避免与其产生纠纷！”同时还附有收款人郭继华的账户名、开户行以及账号；2018年4月21日，卢彩英发送内容“我去年一共交首付款二十四万多，开发票一十八万多，其中有六万没开发票。另外八万九千元的首付款是以借款形式办了手续，首次还款时间为2018/04/26，还款金额为44500元，如果我在这个月26日如期汇款到你指定的账户，我要到福晟财务办还款手续开首付款的发票”；2018年4月26日，卢彩英发送内容“第二期付款是明年的今天？”。经一审法院核对卢彩英与“阿吉”的微信聊天记录，其聊天记录中还包含有以下内容：2017年4月27日，卢彩英向“阿吉”发送“我实际的总价还是952855、首付243855+89000、按揭贷款620000”、“单价14253.6”；2017年5月向“阿吉”发送“已经一万七啦”，“阿吉”回复“10#就是这个价格，而且现在余房的6套全部按不打折18000-20000的价格挂在那，不做分期”。“阿吉”还向卢彩英发送有列明了房屋原订单价、实际订单总价、实际总价、单价等内容的房款计算单以及将案涉房屋由洪艳娇更名至卢彩英名下的更名申请。联丰公司向一审法院提交一份签订时间为2017年5月9日甲方为郭继华、乙方为卢彩英、丙方为联丰公司的《借款协议》、《借据》、《付款委托书》，《借款协议》中约定，卢彩英因购买房屋需要资金周转，向郭继华借款89000元，卢彩英应在2018年4月26日前归还44500元、于2018年4月26日前归还44500元；在2019年4月26日前卢彩英未向郭继华全部清偿借款，联丰公司不接受卢彩英的退房申请。《借款协议》还约定，为保障在乙方未还款的情况下，甲方债权能够通过执行程序顺利实现，乙、丙方共同确认，在乙方向丙方要求办理上述房产交房时，应提供甲方所出具的还清借款凭证的证明。在乙方未清偿完毕所欠甲方上述借款本金、逾期付款违约金的情况下，甲方无权要求丙方履行交房义务；丙方亦不得在未经甲方确认已还清款项的情况下将上述房产交付给乙方，否则，丙方应赔偿由此造成甲方无法及时收回款项的经济损失。联丰公司还向一审法院提交一份由案外人马昌榕向联丰公司支付89000元的银行转账凭证，转账附言备注有“樽品2-1403卢彩英”。审理中，一审法院依职权通知郭继华作为证人出庭作证。庭审中，郭继华称其在福晟集团名下的子公司工作，其向卢彩英出借的款项无违约金、利息，《借款协议》中约定的其个人的收款账户并非其个人使用，而是由其就职的公司使用。郭继华与联丰公司均确认马昌榕此前就职于福晟集团旗下子公司，联丰公司亦为福晟集团子公司。一审法院认为，卢彩英与联丰公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，具有法律约束力。关于《借款协议》应如何认定问题：首先，商品房买卖作为大宗财产交易，按照通常社会生活习惯，买受人在支付购房款前必然对商品房的总体情况包括房屋单价、总价、房号等作充分了解并经充分协商。本案中，卢彩英作为买受人，在其向陈亦芳发送的“我实际的总价还是952855、首付243855+89000、按揭贷款620000”、“单价14253.6”以及“在签订认购协议前，请列一张详细清单发给我，做低的总价、单价、首付比例各是多少？实际的总价、单价、首付比例各是多少？以便我准备首付款”等内容中，可以明确卢彩英在签订涉案《商品房买卖合同》前就已知晓案涉房屋实际价款高于合同约定价款，并且通过借款形式做低案涉房屋的总价、单价，并办理案涉房屋的首付款，卢彩英对此明确知晓并已依照协议部分履行。其次，卢彩英主张因陈亦芳多次报价，导致其无法明确实际购房总价，计算错误并且受置业顾问陈亦芳的欺骗导致超额支付首付款，并自述在2018年4月26日向郭继华支付第一笔44500元后就已发现超额付款，却又在支付第一笔44500元时向陈亦芳确认了第二笔的付款时间及金额，其陈述与行为相互矛盾。且卢彩英于2019年3月12日签订《商品房买卖合同》后，仍依照《商品房买卖合同》约定的贷款金额于2019年4月16日向银行申请贷款，与常理不符。其主张向其他置业顾问提出过超额支付部分购房款以抵扣物业费形式返还，但并无举证。第三，郭继华委托马昌榕为案涉房屋支付了89000元，卢彩英受陈亦芳指示向郭继华支付了分期款项中的第一期44500元，并向陈亦芳确认了第二期的还款时间、金额，与《借款协议》约定一致。郭继华确认其向卢彩英出借的款项并无利息及违约金，且除卢彩英外，还有百来户业主也通过这种方式借款。卢彩英与郭继华之间并非出于熟人借款，未约定利息及违约金与常理不符。第四，郭继华、马昌榕均就职于福晟集团名下子公司，联丰公司亦为福晟集团子公司。马昌榕代郭继华向联丰公司支付89000元后，郭继华并未向马昌榕归还过款项。郭继华明确案涉的其个人收款账户并非其个人使用，而是由其就职的福晟集团的子公司使用。郭继华、马昌榕、联丰公司之间存在关联关系。从前述分析可知，卢彩英、联丰公司以及郭继华之间并无真实的借款意思表示，其所掩盖的真实意思表示系通过借款形式做低案涉房屋的总价，即加价销售房屋，并通过分期方式支付该部分价款。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因此，应当认定案涉《借款协议》系商品房买卖合同的组成部分，其中约定的89000元属于购房款的一部分，案涉房屋实际总价应为952855元。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2019年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。现卢彩英已付清全部购房款，联丰公司应向卢彩英交付案涉房屋。联丰公司至今未向卢彩英交付案涉房屋，应按合同约定的日万分之一标准向卢彩英支付自逾期之日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。联丰公司抗辩称根据《借款协议》约定在卢彩英还清欠款前，卢彩英无权向联丰公司要求交房。郭继华并非《商品房买卖合同》的相对人，其与卢彩英之间的借款关系，应依据该《借款协议》的约定向卢彩英主张权利，联丰公司以此为由拒绝向卢彩英交房，依据不足，一审法院对其该项抗辩主张不予采纳；卢彩英要求联丰公司退还其超额支付的款项，不符合客观实际，一审法院亦不予支持。卢彩英要求联丰公司承担因逾期交房产生的律师费，不符合合同约定，一审法院不予支持。综上，判决：一、福建联丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将符合合同约定条件的位于福州市福晟钱隆樽品一期第2＃楼15层1403单元房屋交付给卢彩英；二、福建联丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向卢彩英支付逾期交房违约金（以892855元为基数，按日万分之一标准，自2019年7月1日起计至福建联丰房地产开发有限公司将符合合同约定条件的商品房交付卢彩英之日止）；三、驳回卢彩英其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1087元，减半收取计543.5元，由卢彩英负担164元，由福建联丰房地产开发有限公司负担379.5元。本院二审期间，当事人均未提交新证据，根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，一审庭审过程中，双方当事人确认联丰公司已于2019年6月向卢彩英发出交房通知书。本院认为，卢彩英与联丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。根据卢彩英与陈亦芳的微信聊天记录的内容、卢彩英已实际支付的购房款项金额，可以说明卢彩英对其应支付的购房款实际高于合同价款是明知的；再结合联丰公司提交的郭继华、卢彩英、联丰公司三方签订的《借款协议》、卢彩英向郭继华转账付款等事实，可以认定案涉房屋实际总价为952855元。一审法院对此已作了详细分析，本院不再赘述。联丰公司主张一审法院认定事实错误不能成立，本院不予采纳。根据案涉《商品房买卖合同》约定，联丰公司应于2019年6月30日之前向卢彩英交付房屋。卢彩英已向联丰公司支付了合同约定的购房款项，联丰公司亦于2019年6月向卢彩英发出了交房通知书，但联丰公司至今未能交付房屋。故一审法院认定联丰公司应向卢彩英交付案涉房屋并无不当。联丰公司主张依据《借款协议》，卢彩英无权要求联丰公司交付房屋。但根据《商品房买卖合同》的约定，联丰公司作为出卖人，基本义务就是交付房屋，且其已向卢彩英发出交房通知书。再者，根据一审诉讼中郭继华证言陈述，《借款协议》中约定的其收款账户并非由其使用，郭继华也未对该借款提出主张。因此，联丰公司的该上诉主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，联丰公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1087元，由福建联丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年五月十三日法官助理 游 佳书 记 员 卞燕冰