山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0791民初2239号原告：宋希林，男，1994年11月23日出生，汉族，住潍坊市奎文区。被告：郑祥伟，男，1997年7月10日出生，汉族，住潍坊市奎文区。原告宋希林与被告郑祥伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋希林、被告郑祥伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋希林向本院提出诉讼请求：1.依法解除宋希林、郑祥伟于2019年3月6日签订的店铺转让合同；2.判令郑祥伟返还宋希林租金18000元、转让费17357元；3.诉讼费用由郑祥伟承担。事实与理由：宋希林与郑祥伟于2019年3月6日签订《店铺转让合同》及补充协议，由郑祥伟转让给宋希林位于怡和第一城C区87号的烧烤店铺，转让费48000元，房屋租赁期截止到2020年5月15日。补充协议约定如出现无法正常续租纠纷，由郑祥伟负责与房东协商，未协商成功，郑祥伟须退还宋希林全部转让费。现因转让房屋被法院依法查封，导致宋希林无法继续租赁，经与郑祥伟多次协商，郑祥伟拒不履行协议约定的退还转让费的义务。故宋希林诉至本院，要求判如所请。郑祥伟辩称，宋希林要求其退还48000元转让费没有事实及法律依据。店铺转让合同合法有效，郑祥伟依照约定将店铺所有设备、装修、货物及配方都已交接给宋希林。郑祥伟于2019年5月已经按照约定带着宋希林和房东签订了新的租房协议，房租每年18000元，合同期限到2020年5月份，房租并未上涨，其已经履行完了转让合同补充协议。房屋是否查封并不影响店铺正常使用，其于2019年8月份已经和房东电话确认过店铺可以正常使用至2020年5月份，并告知了宋希林。宋希林要求其退还租赁费的原因，不是因为店铺无法正常使用，而是在2019年夏天，怡和第一城所有的烧烤店不让在门口摆桌子了，店铺的生意受到了影响。另，补充协议约定的无法续租等纠纷，根据合同法规定为附条件的合同，宋希林于2019年8月份起诉不符合约定的条件。本院经审理认定事实如下：2019年3月6日，宋希林（乙方）与郑祥伟（甲方）签订《店铺转让合同》及补充协议各一份，合同第一条店铺基本情况1、转让烧烤城店铺位于怡和第一城C区87号，建筑面积170平方米。2、转让的该店铺包括装修、设备及货物等所有物品。3、该店铺的个体工商户营业执照由甲方全权配合变更过户为乙方。第二条转让费及支付1、上述烧烤店铺的转让费共48000元，大写：肆万捌仟元人民币，上述费用中包括装修、装饰、设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。2、租金：甲方与原房东签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁期截止至2020年5月15日止，甲方已付清全部租金、水电费、取暖费、物业费等其他费用。甲方不得向乙方收取甲方已支付的租金、水电费、物业费等其他费用。第四条双方的权利义务3、本合同生效后，甲方与原房东签订的《房屋租赁合同》终止履行，权利义务自行解除。该合同的权利与义务转由乙方享有和履行，该合同到期后，由乙方自行决定是否重新与原房东签订新的《房屋租赁合同》。补充协议约定：交接完成后，在2020年5月15日前，按照一万八千元一年为房租，如出现额外房租费用或无法正常续租等纠纷，甲方有义务协助乙方与房东协调。如未达成甲方退还乙方全部转让费用，四万八千元。2019年3月6日宋希林通过支付宝转账方式支付给郑祥伟48000元。郑祥伟于签合同时将案涉房屋及营业执照等交付给了宋希林。2019年4月1日，宋希林（乙方）与李洪亮（甲方）就案涉房屋签订《个人房屋租赁合同书》一份，合同约定：第二条租金、押金交纳期及方式1、租赁期限1年，自2019年5月15日至2020年5月15日。2、一年使用费为人民币18000元，（大写：壹万捌仟元）。3、本合同签定之日，乙方一次性支付2019年5月15日至2020年5月15日共12月的租金人民币18000元（大写：壹万捌仟元）。房屋押金2000元（贰仟元）。合同签订当日宋希林通过微信转账方式支付李洪亮房租及押金合计20000元。宋希林还提交微信支付转让电子凭证及账单详情截图证明李洪亮于2019年11月5日退还其租金5000元，2020年1月16日退还6000元。另查明，李洪亮于2019年4月1日退还郑祥伟押金2000元。再查明，郑祥伟（甲方）与原房东李洪亮（乙方）于2018年5月7日签订《房屋转让协议》一份，协议约定将案涉房屋出租给郑祥伟，租赁期限为2018年5月15日至2020年5月15日止。第二条租金、转让金缴纳方式：1、房屋租金每年缴纳一次；下次租金提前一个月缴纳，年租金18000元，保证金2000元，租赁期满，如乙方将房子及使用设备、设施和租赁物资完好交还甲方，并不拖欠租金、物业等费用后，甲方将租房保证金返还乙方。2、甲方前期对房屋进行了水、电的改造及室内的装修，现乙方以人民币18000元的价格作为转让费付给甲方，甲方为乙方留下炉灶及案台等部分厨房用品。转让费一次性缴纳。此外，案涉房屋（潍房权证高新字第××号）登记所有人为肖旭亮，该房屋先后被潍坊市奎文区人民法院（查封期限：2015年8月28日至2018年8月27日）、潍坊市潍城区人民法院（查封期限：2016年4月28日至2019年4月27日）和本院（查封期限：2018年7月6日至2021年7月5日）查封。本院认为，宋希林与郑祥伟签订的《店铺转让合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。双方争议的焦点在于案涉转让费48000元是否包含2019年5月至2020年5月一年的租金18000元。对合同条款的理解产生争议的，应遵循诚实信用原则，根据合同签订、履行情况及交易习惯进行理解。郑祥伟与李洪亮签订的《房屋转让协议》约定，租金一年一付，每年18000元，下次租金提前一个月缴纳，租期为2018年5月15日至2020年5月15日。宋希林与郑祥伟签订《店铺转让合同》及补充协议时间系2019年3月6日，并未到郑祥伟支付2019年5月至2020年5月租金的时间。对合同“2、租金：甲方与原房东签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁期截止至2020年5月15日止，甲方已付清全部租金、水电费、取暖费、物业费等其他费用。”中“甲方已付清全部租金”应理解为郑祥伟已将2019年5月份之前应付的房租已付清。对合同中的“甲方不得向乙方收取甲方已支付的租金、水电费、物业费等其他费用。”因2019年租期是到2019年5月15日，而宋希林与郑祥伟签合同的时间是3月6日，即2019年的租期未届满，尤其是，宋希林与李洪亮于2019年4月1日根据其与郑祥伟之间的《店铺转让合同》及补充协议重新签订租赁合同，并重新支付了一年的租金及押金2000元，李洪亮于同日退还郑祥伟押金2000元，依据该履约行为及相关协议的约定，本院足以认定48000元的转让费不包括2019年5月至2020年5月租金。宋希林与郑祥伟签订的《店铺转让合同》及补充协议约定的双方权利义务已基本履行完毕，不存在法定解除情形。案涉房屋自2015年8月以来一直处于查封状态，一直用于经营使用，宋希林亦未提交证据证明案涉房屋因被查封导致其无法续租，本院据此不能认定郑祥伟构成根本违约。综上，宋希林要求解除与郑祥伟的转让合同、郑祥伟退还租金18000元及转让费17357元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：驳回原告宋希林的诉讼请求。案件受理费500元，诉前保全费500元，由原告宋希林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 曹玉玲二〇二一年五月二十八日法官助理 韩清美书 记 员 刘振宗书 记 员 周 艳