北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初13815号原告（反诉被告）：宋学革，男，1966年4月4日出生，汉族，农民，户籍地北京市房山区，现住河北省保定市涞水县。委托诉讼代理人：毛会芬，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思宇，北京市鑫诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦翠珍，女，1945年8月25日出生，汉族，退休职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王鸿吉，北京市佳诺律师事务所律师。原告（反诉被告）宋学革与被告（反诉原告）焦翠珍农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋学革及其委托诉讼代理人毛会芬、宋思宇到庭参加诉讼，被告（反诉原告）焦翠珍及其委托诉讼代理人王鸿吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋学革向本院提出诉讼请求：1．确认宋学革与焦翠珍于2000年12月23日签署的《房屋宅基地转让协议书》无效；2．焦翠珍将坐落于房山区某中学南侧的宅基地及地上全部房屋、大小树木及相关设施返还宋学革；3．诉讼费由焦翠珍承担。事实与理由：宋学革与焦翠珍于2000年签订了《房屋宅基地转让协议书》（以下简称协议书）。合同约定：“宋学革愿将房屋三间，连同宅基地和大小树木及一切设施转让给焦翠珍名下。其宅基地坐落至某中学南侧，其宅基地东墙西侧至西墙，西侧宽18．1米，南北长（西边21．8米，东边22．3米）南至宋有银家后檐齐，北至北墙外侧，东邻宋大军家西墙西侧，西邻宋学华家，四至分明”。后宋学革通过法制节目了解到，买卖宅基地是违法行为。进一步了解到我国《土地管理法》规定，宅基地所有权属于集体经济组织，宅基地使用权与特定身份密切相连，非集体经济组织成员无权取得或变相取得（如购买农村房屋）宅基地使用权，因此非集体经济组织成员购买宅基地使用权的行为因主体不适格且违反我国法律法规的禁止性规定而导致宅基地买卖合同当然无效。现因焦翠珍并非宋学革村村民，不具备购买宅基地使用权的主体资格，故双方签署的房屋宅基地转让协议应属无效协议。现宋学革依据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。焦翠珍辩称，不同意宋学革的诉讼请求。第一，双方签订的协议书是双方真实的意思表示，并经过村集体同意和认可。焦翠珍1945年出生于北京市房山区某村，1963年成年，从16岁开始在村生产队参加劳动，有14年的生产队劳动年限，享有相应的村民待遇，属于某村经济组织成员。1975年随军离开村里，未享受过社会福利，未获得过政策性住房，1995年退休后回村里生活，村里答应审批宅基地。因新批宅基地离父母居所较远，2000年12月购买宋学革房屋。2006年，经村委会审核同意后在买卖协议上加盖公章确认焦翠珍有宅基地使用权。第二，如今土地、房屋升值，宋学革不守诚信图谋私利，违背诚实信用原则，起诉要求确认合同无效，返还房屋。焦翠珍接受院子已经快二十年了，一直居住在院子里，多次修缮、新建、装修房屋，并进行修缮，且在原来基础上进行了加建，返还房屋对焦翠珍明显不公平，有失社会公平，助长社会不良风气。第三，如协议书被确认无效，根据法律规定，双方财产均应返还，不能返还或没有必要返还的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。宋学革出卖多年后又主张合同无效，应对合同无效承担主要责任，需要对焦翠珍进行赔偿。焦翠珍向本院提出反诉请求：1．确认宋学革与焦翠珍签署的协议书有效；2．若判令协议书无效，则宋学革赔偿焦翠珍各项损失共计457416元（房屋重置成新价97934元、区位补偿款300000元、装修及附属物59482元）；3．宋学革承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：焦翠珍与宋学革于2000年签订了协议书。合同约定：“宋学革愿将房屋三间，连同宅基地和大小树木及一切设施转让给焦翠珍名下。其宅基地坐落至某中学南侧，其宅基地东墙西侧至西墙，西侧宽18．1米，南北长（西边21．8米，东边22．3米）南至宋有银家后檐齐，北至北墙外侧，东邻宋大军家西墙西侧，西邻宋学华家，四至分明”。现宋学革违背诚信原则，起诉要求确认协议书无效，现可能被法院认定为无效协议。根据相关法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宋学革辩称：第一，焦翠珍要求确认协议书有效，无法律依据。双方签署的协议书因违反国家法律及相关规定而无效。第二，焦翠珍主张经济损失共计457416元，无事实和法律依据。本案中双方签署的协议因为违反法律及行政法规强制性规定而无效，对此双方都有过错，应按过错各自承担责任。关于损失部分，焦翠珍向法院申请房屋评估，评估结果为区位补偿价300000元、房屋重置成新价97934元、装修设备及附属物价款为59482元，合计为457416元。其中区位补偿价，根据双方都存在过错，各自承担责任的原则，应按照三七或四六比例赔付的处理方式，焦翠珍要求按照评估价值全部赔偿无事实和法律依据。关于房屋重置成新价款问题，焦翠珍并未居住在案涉房屋内，而是久居市里，也未对房屋进行添附。故焦翠珍要求按照全部房屋重置成新价款主张相应损失无事实和法律依据。关于装修、设备和附属物价款问题，在评估报告列举的附属物类别中，墙面属于学校及他人建造，不应属于焦翠珍损失的赔偿范围，化粪池也属于村集体统一修建，原则上也不应属于损失赔偿范围。第三，根据谁主张谁举证的原则，评估费用应由焦翠珍自行承担，宋学革不应承担评估费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：宋学革系北京市房山区某村（以下简称某村）村民。2000年12月23日，宋学革与焦翠珍签订协议书，约定宋学革将原房屋三间，连同宅基地和大小树木及一切设施转让给焦翠珍名下，并明确其宅基地坐落在某中学南侧，其宅基地东墙西侧至西墙西侧宽18．1米，南北长（西边21．8米，东边22．3米），南至宋有银家后檐齐，北至北墙外侧，东邻宋大军家西墙西侧，西邻宋学华家，四至分明；经双方商定，其转让费玖千元人民币，钱当面点清。协议书签订后，双方依约履行。2006年6月24日，某村村民委员会在该协议书上加盖公章。经与双方及某村民委员会确认，协议书中约定的房屋院落具体坐落为北京市房山区某村×区7号（以下简称7号院）。协议书签订后，焦翠珍对7号院内房屋进行装修、修缮，并加建两间北房及一个棚子。案件审理过程中，焦翠珍申请对7号院宅基地区位补偿价及房屋、附属物重置成新价值进行评估鉴定。本院依法确定北京吉翔房地产土地评估有限公司（以下简称吉翔评估公司）就上述申请事项进行鉴定。2021年3月31日，吉翔评估公司出具《房地产估价报告》，综合确定估价对象房屋、装修及附属物等在2021年3月25日符合假设限制条件下的估价结果为：宅基地区位补偿总价300000元、房屋重置成新价97934元、装修及附属物价格59482元，合计金额457416元。焦翠珍自行支出评估费6000元。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重公序良俗，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据相关法律规定，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，双方达成协议书时，焦翠珍并非某村村民，不享有该村集体经济组织成员所享有的特定权利。即使某村委会在双方签订的协议书上加盖公章，亦不能据此认定其具有该集体经济组织成员的资格。因此，宋学革与焦翠珍之间签订的协议书虽系双方真实意思表示，但由于该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故该协议因违反国家法律的强制性规定而归于无效。根据法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。焦翠珍针对7号院内房屋进行修缮并翻建、新建房屋，宋学革要求焦翠珍依据吉翔评估公司出具的评估报告载明的现状返还7号院内房屋、其他附属物及院落，本院本着尽力减少财产损失及物尽其用的原则予以支持。就焦翠珍反诉要求宋学革赔偿相关损失的主张，本院考虑如下：1、房屋重置成新价、装修及附属物价格。焦翠珍提出申请就房屋重置成新价、装修及附属物价格、宅基地区位补偿价进行鉴定，本院依法委托吉翔评估公司进行鉴定。双方均未对吉翔评估公司出具的鉴定结果提出异议，故本院将吉翔评估公司出具的估价意见作为确定房屋相应价值的依据。焦翠珍向宋学革返还案涉房屋及院落，宋学革亦应给付焦翠珍房屋重置成新价97934元、装修及附属物价59482元。诉讼过程中，宋学革主张墙面及化粪池不应属于赔偿范围，因墙面与化粪池系房屋院落的一部分，故宋学革的该部分主张无事实及法律依据，本院不予采纳。2、宅基地区位补偿价。宋学革作为房屋出卖方，将房屋及宅基地向本村集体经济组织成员以外的人转让，在焦翠珍居住多年且对房屋进行增建、修缮后，又以房屋买卖行为违法为由主张房屋买卖协议无效，此行为有悖诚实信用原则，应当对合同无效所造成的后果承担主要责任。焦翠珍在购买案涉7号院时并非某村集体经济组织成员，对于盲目达成农村房屋买卖协议所引起的合同无效后果，负有次要责任。合同无效后，确实给焦翠珍造成了一定经济损失，对于合同的信赖利益应予以保护。宋学革应当赔偿焦翠珍宅基地区位补偿价的经济损失。对于赔偿的具体数额，本院综合评估结果及双方的过错程度等因素，在平衡买卖双方利益的基础上酌情确定由宋学革赔偿焦翠珍宅基地区位补偿价240000元。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认宋学革与焦翠珍于2000年12月23日签订的《房屋宅基地转让协议书》无效；二、焦翠珍于本判决生效后三十日内将位于北京市房山区某村×区7号院内的现有房屋及其他附属物返还宋学革；三、宋学革于本判决生效后三十日内赔偿焦翠珍房屋重置成新价97934元、装修及附属物重置成新价59482元及宅基地区位补偿价240000元，以上合计397416元；四、驳回宋学革其他诉讼请求；五、驳回焦翠珍其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4081元，由焦翠珍负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4081元，由宋学革负担3546元（于本判决生效后七日内交纳），由焦翠珍负担535元（已交纳）。鉴定费6000元，由宋学革负担4800元（于本判决生效后七日内交纳），由焦翠珍负担1200元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘学芹二〇二一年五月二十八日书记员  高莹洁