北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初9399号原告：宫小丹，女，1977年10月5日出生，汉族，住北京市石景山区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：光永生（宫小丹之夫），男，1970年1月23日出生，住北京市石景山区。被告：北京亮信镓业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门南大街14号2层2248。法定代表人：屈亮。原告宫小丹（以下简称原告）与被告北京亮信镓业房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人光永生到庭参加诉讼，被告经本院公告送达起诉状和开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年5月1日至2019年7月23日期间的租金13650元；2.判令被告支付违约金13650元；3.判令被告支付沙发、衣柜、电视、洗衣机、床、空调丢失造成的损失2万元；4.判令被告支付2016年8月8日至2019年7月20日期间的水费2785元；5.判令被告支付误工费1万元；6.确认已收取的2000元保证金无需返还。事实和理由：2016年8月8日，原告、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的朝阳区XXX号房屋，房屋建筑面积62平方米，租赁期限36个月，自2018年8月15日至2019年8月14日止，月租金5700元，年租金总额62700元，被告支付了保证金2000元。合同约定，租赁期间内，被告擅自改变房屋用途或未按约定划付租金达10日以上的，原告有权解除合同并收回房屋。合同签订后，被告屡次违约拖欠房屋租金，2019年5月1日后的租金长期未交付，原告于2019年7月23日收回了房屋，现原告诉至法院要求支付未付部分租金、未付的水费等损失。被告未作答辩。本院经审理认定的事实如下：2016年8月8日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方，受托方）签订《北京市房屋出租委托合同》（以下简称《出租委托合同》），约定原告将朝阳区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）交给被告，房屋租赁用途为居住，合同期限自2016年8月15日起至2019年8月14日止共3年，期间内被告代原告出租房屋并办理与承租人之间的签约等事宜，代办房屋租赁有关手续、代为收取租金，代为缴纳税费等。《出租委托合同》第五条、第六条约定，合同期内租金标准为每月5000元，按半年支付，每年预留30天作为被告的工作期，预留期后开始计算租金，故年租金总额为55000元，各期租金应付日起为2016年8月20日、2017年2月20日、2017年8月20日、2018年2月20日、2018年8月20日和2019年2月20日。不论被告是否实际出租房屋，被告均应按前述金额、期限向原告支付租金，如果被告出租所得租金收益超过月租金5000元标准，超出部分归被告所得。《出租委托合同》第七条约定，原告承担供暖费和物业管理费。《出租委托合同》第八条约定，出租委托期开始前原告提供的房屋及设备设施应完好无损，双方应验收签字并签署交割清单，出租委托期限开始后，被告应监督承租人妥善管理并安全使用房屋及室内附属设施，因承租人使用不当造成损坏或其他损失的，被告负责监督承租人修理或赔偿。就合同的解除及相应违约责任，《出租委托合同》第十条、第十一条约定，被告未按约定划付租金达10日以上或擅自改变房屋用途，原告有权单方解除合同，被告应按月租金的200%向原告支付违约金，原告有权要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。《出租委托合同》第十三条中的其他约定事项记载：“2016.08.15-2017.08.14日租期为每月5000元×11个月，2017.08.15-2018.08.14日租期为每月5400元×11.5个月，2018.08.15-2019.08.14日租期为每月5700元×11个月，乙方向甲方支付押金贰仟元整”。《出租委托合同》附件一房屋交割清单记载原告向被告交付房屋时房屋内物品包括电卡1张、洗衣机1台、电热水器1台、抽油烟机1台、燃气灶1个、沙发（未注明数量）、床2张、衣柜2个、外门钥匙2把，水表底数为653，燃气底数为1660，电表内余额为24.51元。庭审中，原告表示实际收取了被告支付的押金2000元，合同期限内被告未按照半年一付的约定支付租金，但亦表示2019年5月1日之前的租金被告均已缴纳。原告称其已于2019年7月23日收回涉案房屋，就收回涉案房屋的经过，原告称此前被告已经欠付房租，其上门催要房租时发现涉案房屋外门张贴了清理群租房的通知，其方才知晓被告将涉案房屋租给多人作为宿舍，涉嫌群租房，其与房屋内租客沟通过程中了解到租客已将租金支付给被告，2019年7月23日执法部门入户清理群租房时通知了原告到场，原告到场时涉案房屋已经基本清理完毕，随后被告工作人员赶来，双方因欠租金问题报警，租客对此提出了异议，后经民警调解，租户自愿搬离了涉案房屋，原告随即换锁收回了涉案房屋；原告称当时民警曾要求被告法定代表人到场，但其未到，隔了几天原告赴被告注册地要求退还电卡、水卡和气卡，被告称卡已丢失，但承诺欠付的租金年底付清，原告未予接受。就上述事实经过，原告提交了与被告法定代表人的微信聊天记录，聊天记录显示原告自2019年4月开始数次催告被告支付租金，2019年5月30日，原告明确告知被告要求返还涉案房屋并清缴欠付租金，被告法定代表人以私人事务为由未予配合；2019年6月4日，被告法定代表人向原告微信转账2000元，原告予以接收，但回复称仍有欠款，要求被告于第二天解除合同并交还房屋；2019年6月6日，被告法定代表人向原告微信转账3000元，原告予以接收，并回复要求被告第二天再转3000元，剩余部分6月10日付清；2019年6月16日，被告法定代表人向原告微信转账2000元，原告予以接收，并回复要求剩余部分第二天付清，但被告未按要求履行；2019年7月20日，原告要求被告将电卡、燃气卡、水卡交还，并再次催告付清欠款，并称租客表示已将水费交给被告，被告未实际交纳水费，被告法定代表人回复称其一直未向租客收取水费；此后原告还曾多次与被告法定代表人微信联系，但被告未予回应。就沙发、衣柜、电视、洗衣机、床、空调丢失问题，原告表示电视、空调在房屋交付给被告时并未配置，系合同期内应被告要求另行提供，其中电视1台、空调2台，均为原告从其居住的其他房屋内搬来。就水费问题，原告提交若干自来水缴费通知单，通知单显示涉案房屋2016年9月发生水费390元，2017年1月发生水费445元，2017年3月发生水费90元，2017年5月发生水费95元，2018年11月发生水费1030元，2019年3月发生水费240元，2019年11月发生水费495元。另查，原告表示2019年7月23日收回涉案房屋时未与被告办理房屋交割并清点房屋内物品，其亦未就当天涉案房屋内状态留存证据。本院认为，《出租委托合同》系原、被告真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应依约全面履行各自合同义务，原告已于签约后将涉案房屋交付给被告，被告应按照合同约定按期、足额划付租金；原告提交的与被告法定代表人微信聊天记录可以证明被告未按约定的期限和金额划付租金，被告已经构成违约，且该违约行为已经达到了原告行使单方解除权的条件，原告在2019年7月23日前已经两次通过微信要求与被告解除合同、交还房屋，且已于2019年7月23日实际收回了房屋，故应认定《出租委托合同》已于2019年7月23日解除。《出租委托合同》虽已解除，但被告仍负有清缴欠付租金及其他费用的义务，原告亦有权根据合同解除前被告存在的违约行为要求其承担违约责任或赔偿相应损失。就欠付租金问题，原告主张被告尚欠2019年5月1日至2019年7月23日期间的租金13650元，被告未到庭举证其已付租金覆盖的期间，原告提交的微信聊天记录亦显示被告承认其欠付租金，故本院采信原告的主张，认定被告尚欠13650元租金未支付，因此本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。就原告第二项诉讼请求，结合被告逾期划付租金的违约行为及《出租委托合同》第十条、第十一条之约定，原告主张违约金具备合同依据，但根据合同约定，违约金金额应以月租金的200%为限，原告主张被告欠付第三个合同年度的租金，故相应的违约金应以第三个合同年度月租金标准的200%为限，即11400元。就原告的第三项诉讼请求，由于原告未就合同履行过程中增配电器的情况留存证据，未在收回房屋时与被告进行交割清点或就其收回涉案房屋时房屋内家具家电情况留存证据，致使本院无法查明其所称沙发、衣柜、电视、洗衣机、床、空调丢失的情况是否属实或是否具有高度可能性，相应的不利后果应由原告承担，故本院对原告的本项诉讼请求不予支持。就原告的第四项诉讼请求，结合原告与被告法定代表人的微信聊天内容，被告自认未向租客收取水费，而根据《出租委托合同》，原告不负担合同期内的水费，故被告应向原告支付欠付的水费，就具体金额，本院结合原告提交的缴费单，以原告收回涉案房屋之日为限支持2290元。原告第五项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。就原告的第六项诉讼请求，双方未在《出租委托合同》中约定押金的用途及退还标准，本院考虑房屋租赁行业的一般惯例认为原告本项主张于法有据，故予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告北京亮信镓业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告宫小丹欠付的租金13650元；二、被告北京亮信镓业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告宫小丹违约金11400元；三、被告北京亮信镓业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告宫小丹欠付的水费2290元；四、确认原告宫小丹无需退还被告北京亮信镓业房地产经纪有限公司已交纳的押金2000元；五、驳回原告宫小丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告北京亮信镓业房地产经纪有限公司负担（原告宫小丹已预交，被告北京亮信镓业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付给原告宫小丹）案件受理费2604元，减半收取计1302元，由原告宫小丹负担710元（已交纳），由被告北京亮信镓业房地产经纪有限公司负担592元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 郝 卓二〇二一年五月三十一日书记员 王兆博