福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽03民终596号上诉人（原审原告）：薛金标，男，1967年11月12日出生，汉族，住福建省仙游县。被上诉人（原审被告）：仙游县仙财国有资产投资营运有限公司，住所地福建省仙游县财政局内（鲤东路269号），统一社会信用代码91350322683094340N。法定代表人：杨秋武，总经理。委托诉讼代理人：黄庆焰，福建鹏翼律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘媛媛，福建鹏翼律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福建省鑫港城粮食物流配送有限公司，住所地福建省仙游县枫亭镇公园路8号，统一社会信用代码91350300671941602A。法定代表人：朱泽明，总经理。被上诉人（原审被告）：莆田市建峰房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县枫亭镇工业路1号，统一社会信用代码91350300705343134U。法定代表人：朱泽明，总经理。被上诉人（原审被告）：朱建峰，男，1971年4月8日出生，汉族，住福建省仙游县。被上诉人（原审被告）:朱慧梅，女，1978年6月24日出生，汉族，住福建省仙游县。被上诉人（原审被告）:郑一冰，男，1982年9月10日出生，汉族，住福建省仙游县。被上诉人（原审被告）:林梅红，女，1974年8月18日出生，汉族，住福建省仙游县。被上诉人（原审被告）:朱建平，男，1973年5月16日出生，汉族，住福建省仙游县。被上诉人（原审被告）:薛丽霞，女，1977年10月12日出生，汉族，住福建省仙游县。上诉人薛金标因与被上诉人仙游县仙财国有资产投资营运有限公司（以下简称仙财公司）及原审被告福建省鑫港城粮食物流配送有限公司（以下简称鑫港城公司）、莆田市建峰房地产开发有限公司（以下简称建峰公司）、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2020）闽0322民初4681号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经阅卷并询问双方当事人，本案现已审理终结。薛金标上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判诉争房产（套房）的所有权归薛金标所有；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院判决错误。1.一审法院认定“是薛金标自身原因，导致未办理过户登记手续”，属于事实认定错误。办理讼争房产过户手续的义务，依约属于建峰公司，薛金标多次要求建峰公司办理过户手续，均被以种种理由推脱。因此，讼争房产未办理过户手续，薛金标无任何过错。2.一审法院认定“薛金标提供的证据，不能证明对案涉房屋有实际占有或居住使用”，属事实认定错误。根据薛金标提供的《历月电费明细》、《仙游县枫亭镇供水有限公司历史清单》、《仙游县枫亭供水公司用水证》等证据，可以证明薛金标自2007年1月8日起已收房并居住使用。3.一审法院未依法收取讼争购房尾款的行为不当。虽然根据房屋买卖合同约定，薛金标在房产证未交付之前不支付购房尾款具有合法理由，但薛金标自愿提前向法院交清尾款，依法有据。4.一审法院未认定“建峰公司与农行恶意签订房产抵押合同，损害了薛金标的合法权益，合同无效”，属于认定事实、适用法律错误。（二）讼争房屋的所有权归薛金标所有。1.薛金标在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.薛金标在法院查封之前已合法占有该不动产。3.讼争房产，非因薛金标（买受人）自身原因未办理过户。4.薛金标已按照合同约定支付部分价款，且愿意件剩余价款按照法院的要求交付执行。综上，薛金标与建峰公司签订《房屋买卖合同》、交付房款和占有该不动产及非因买受人自身原因未办理产权过户等情况，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，应改判该讼争房产属于薛金标所有。仙财公司辩称，薛金标不享有排除法院强制执行的合法理由。1.薛金标所提供的买卖合同真实性无法确认，买卖合同的另一方未出庭，真实性无法确认。2.薛金标提供的用水用电材料，显示的地址与案涉房产地址不一致，供水清单上也无体现供水地址，用水用电的时间不是在法院查封之前，故薛金标无法证明其在法院查封之前已经合法占有房产。3.薛金标并未按合同约定支付购房款，其提交的收据上出现涂改的痕迹，无法证明其已全额支付购房款。4.对案涉房产没有办理过户手续，薛金标自身存在过错。不动产以登记为生效要件，薛金标与建峰公司签订的购房合同约定由薛金标办理不动产登记，而建峰公司只是协助义务，薛金标自身负有过错责任。薛金标向一审法院起诉请求：依法解除对位于仙游县××镇××街××商住楼××幢××层××号房屋的查封，停止对该房屋强制执行。一审法院认定事实：2007年1月3日，薛金标与建峰公司签订一份《房屋买卖合同》，约定建峰公司将其拍卖来的坐落在仙游县枫亭镇九洲园的503室房屋转售给薛金标，但薛金标未付清购房款，也未办理房屋产权过户登记手续。2015年1月20日，鑫港城公司向农行仙游县支行贷款，建峰公司将涉案房屋等房产作抵押担保。因鑫港城公司逾期未还贷款，农行仙游县支行提起诉讼，经仙游县人民法院审理，双方达成调解协议，仙游县人民法院作出（2017）闽0322民初4310号民事调解书，该调解书主文第三项约定：若鑫港城公司未按上述约定的期限及金额偿还借款（12767560元）本息，农业仙游县支行有权就本案全部未偿还借款本息向法院申请强制执行,有权以建峰公司设定抵押担保的仙政房权证Ｇ××Ｙ字第2××7号、仙国用（2003）第1××3、1××4号项下的房地产等房地产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。2017年11月23日，仙财公司通过不良资产批量转让，拍得相关债权，并向仙游县人民法院申请执行。仙游县人民法院立案受理，执行案号为（2017）闽0322执1905号，被执行人为鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞。在执行中，仙游县人民法院于2017年5月15日，作出（2017）闽0322执1905号执行裁定书，裁定查封建峰公司名下编号为仙政房权证Ｇ××Ｙ第2××7号、仙国用（2003）第1××3、1××4号等房地产，其中仙政房权证Ｇ××Ｙ第2××7号、仙国用（2003）第1××3、1××4号项下房地产包括案涉503号套房。2020年5月15日，仙游县人民法院裁定继续查封上述房地产。2020年6月23日，薛金标向仙游县人民法院提出执行异议。2020年6月30日，仙游县人民法院作出（2020）闽0322执异15号裁定书，裁定驳回薛金标的执行异议。2020年7月20日，薛金标以上述诉求及事实理由向本院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，仙财公司对一审法院（2020）闽0322执异15号执行裁定所查明的案件事实并无异议，故可认定薛金标与建峰公司于2007年1月3日签订《房屋买卖合同》，但薛金标主张案涉房屋停止查封、终止执行的主张不能成立。理由如下：1.从物权方面分析。薛金标并不享有案涉房屋的物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外”。案涉房屋仍登记在建峰公司名下，且本案不存在《中华人民共和国物权法》第九条“另有规定”的情形，依据上述法律规定，案涉房屋尚未发生物权转移，即对外公示的所有权人仍为建峰公司，故从不动产公示的效果看，建峰公司仍是案涉房产的所有权人，换言之，薛金标不享有案涉房产的物权。2.从《房屋买卖合同》的履行情况分析。（1）根据薛金标与建峰公司签订的《房屋买卖合同》，案涉房屋价款为132500元，薛金标称其于2007年1月3日首付62500元，于2009年1月13日支付60000元，余款10000元待办理房屋产权过户手续时付清。但薛金标提供的收款收据和收条是复印件，无法提供原件核对，且2009年1月13日的收条上有明显添改痕迹，其中2009年的“9”，明显是“7”改写的，“13日”中的“1”，明显是添写的。根据《房屋买卖合同》约定，首付款为62500元，其余分别在2008年、2009年和2010年分期支付，其诉状中也是写明两次付款时间都是2007年1月3日，一审法院的（2020）闽0322执异15号执行裁定一案中，薛金标提供的收款收据和收条上时间，都是2007年1月3日。所以，对薛金标未能提供原件核对的收款收据和收条，且有明显添改，不予以确认。（2）峰公司作为房地产开发公司，其应当知道在签订《房屋买卖合同》后应当经房管登记中心备案这一程序，但其未为之，反而将案涉房产反复用于抵押贷款。案涉房产由建峰公司通过拍卖程序获得，而薛金标在2007年签订买卖合同时，应当知道案涉房产系“二手房”，根据《房屋买卖合同》约定，薛金标办理房产证，建峰公司协助办理，但其后长达10多年时间，薛金标未办理权属证书，也未请求建峰公司提供协助，案涉房产没有办理过户手续，薛金标自身亦存在过错。（3）薛金标提供的用电明细表，仅能证明薛金标的用电情况，不能证明其拥有案涉房屋的所有权。电费清单产生于在2013年3月之后，用电费清单上注明的用电地址为“九州自然村”，而《房屋买卖合同》中明确案涉房屋的位置为“仙游县枫亭镇九洲园”，故该水电费是否系薛金标居住案涉房产时发生，不能认定。水费清单上未注明用水地址，始于2018年3月之后，系在一审法院查封案涉房屋之后。供水证的地址为九州套房，有线电视收费发票注明的地址为下街十二组，上述地址无法指向案涉房屋，薛金标提供的证据不能证明对案涉房屋有实际居住使用或实际占有。3.从有关执行法律层面分析。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，薛金标虽与建峰公司签订《房屋买卖合同》，但无论是关于物权的有关法律规定还是事实方面，均不能认定薛金标实际占有案涉房屋、享有案涉房屋的物权或物权期待权等其他权利，故薛金标的诉讼请求于法无据，不予支持。案外人提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋仍登记在建峰公司名下，薛金标并不享有案涉房屋的物权期待权或物权本身，也不享有排除强制执行的其他权益，故其以案涉房屋的实际所有人诉请终止执行、解除查封，缺乏事实和法律依据，不予支持，予以驳回。鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决：驳回薛金标的诉讼请求。案件受理费100元，由薛金标负担。二审中，仙财公司、鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞未提交新证据。薛金标向本院提交了证据《证明》、水费历史清单、电费历史清单各一份，欲证明其于2007年1月8日开始就已经入住并实际占有了涉案房产。仙财公司经质证认为，对《证明》的真实性由法院依法认定，对其证明内容有异议，霞街社区居委会无权对辖区几个不同名称系同一个地址作出证明；对水费历史清单的真实性有异议，该清单上的章是发票专用章，且该清单上的地址与其一审提供的清单上地址不一致，说明该地址可以人为的修改，该证据不能证明案涉房产的用水情况，且时间是2018年3月份起在查封之后的用水情况；电费历史清单的真实性由法院依法认定，质证意见与对水费历史清单的质证意见一致，上述证据不能作为定案依据。本院经审查认为，对薛金标提交的《证明》、水费历史清单、电费历史清单三份证据，在本案争议焦点部分一并分析认定。二审中，薛金标向本院申请调取中国农业银行股份有限公司仙游县支行的相关抵押材料，以证明抵押手续的合法性。本院经审查认为，人民法院生效民事调解书已确认中国农业银行股份有限公司仙游县支行对案涉房产享有抵押权，故对薛金标的上述申请，不予准许。对一审认定的事实，薛金标和仙财公司均无异议，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人未提出上诉的部分，不予审查。本院归纳本案争议焦点为薛金标对案涉房产是否享有足以排除法院执行的权益。本院认为，本案属案外人执行异议之诉，案涉房产登记在被执行人建峰公司名下，薛金标上诉主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，其对该房产享有足以排除法院执行的权益，因此应审查本案是否符合该条规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条文明确规定了案外人执行异议成立的四个条件，四个条件缺一不可。本案中，薛金标虽然在2007年即人民法院查封之前已与建峰公司签订《房屋买卖合同》，但一方面，薛金标未按照合同约定支付价款，另一方面，薛金标在人民法院查封之前未合法占有案涉房屋。具体分析如下：1.根据合同约定，薛金标应于签订合同时即2007年1月3日预交总房款的47%、2008年1月1日与2009年1月1日各交房款2万元。薛金标称其于2007年1月3日首付62500元，于2009年1月13日支付60000元，并提供了《收款收据》和《收条》。本院认为，薛金标提供的《收款收据》和《收条》均为复印件，无原件予以核对，且《收条》上的落款时间有明显的添改痕迹，该《收条》与薛金标在一审法院（2020）闽0322执异15号执行案件中提供的《收条》落款时间不一致，故上述证据均不予采信，薛金标无法证明其已按合同约定支付房屋价款。2.案涉房屋位于九洲商住楼，薛金标主张其已实际占有了案涉房屋，并提供了《证明》、水费历史清单、电费历史清单等证据。本院认为，薛金标提交的《证明》系由仙游县枫亭镇霞街社区居民委员会出具，其内容主要为证明该居委会辖区内所指的“九洲自然村”、“枫亭镇九洲园”均为枫亭镇霞街九洲商住楼，对其真实性予以确认。但薛金标在二审中提供的水费历史清单、电费历史清单上的用户地址为“下街九州商住楼”，上述地址名称与《证明》中所涉及的地址名称存在差异，且薛金标在一审中已提交过水费历史清单和电费历史清单，一审和二审提供的清单上的用户名称相同但用户地址不同，而相关的出具主体未对此予以说明。综上，根据上述证据无法认定清单上的地址指向案涉房屋，无法证明薛金标对案涉房屋有实际居住使用或实际占有。另外，即便如薛金标主张的案涉房产已交付其占有、使用，但案涉合同签订至一审法院查封时已超过10年，薛金标怠于行使权利，这也是案涉房产尚未办理过户登记的原因之一。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院对薛金标要求排除对案涉房产执行的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，本院认为，薛金标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为；本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明确认的送达地址送达相关法律文书，并依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人依法采取纳入失信被执行人名单、限制消费令、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案二审案件受理费100元，由薛金标负担。本判决为终审判决。审 判 长 林天明审 判 员 林容萍审 判 员 翁国山二〇二一年五月六日法官助理 黄丽云书 记 员 余凰丹附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。