盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初2614号原告：蒋红艳，女，1970年10月10日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈广信，江苏锐智律师事务所律师。被告：盐城高力国际家居港经营管理有限公司，统一社会信用代码91320903785594004L，住所地盐城市盐南高新区解放南路246号。法定代表人：胥新芝，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田亮、施小飞，该公司员工。第三人：王春，男，1977年3月4日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：陶春梅，江苏一正律师事务所律师。原告蒋红艳与被告盐城高某国际家居港经营管理有限公司（以下简称高某公司）、第三人王春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告蒋红艳及其委托诉讼代理人陈广信，被告高某公司委托诉讼代理人田亮、施小飞，第三人王春委托诉讼代理人陶春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋红艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告自原告起诉之日起每年直接向原告支付每个合同年的租金29960元，直至当期商铺代租合同到期；2、判令下期商铺代租合同被告需要与原告及第三人签订；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：高某国际家居港B座二单元B147的名义所有权人为第三人，但根据盐都区人民法院（2013）都民初字第677号民事判决书，原告享有该涉案房屋50%的产权，原告是该房屋的所有权人之一。原告曾多次要求被告将该房屋租金的一半直接支付给原告，但被告一直未予理睬，对于原告的合理请求也未及时回应。原告根据被告与其他业主以及第三人签订的代租协议，认定涉案房屋的每年租金为购房总价款（含租金抵购房款部分）的6.42%左右（实缴款的9%），因涉案房屋的实缴款为665787元，每年租金应为59921元，原告有权要求被告直接支付租金的一半即29960元。原告作为涉案房屋的所有权人之一，在被告已明知该事实的情况下，有权要求被告直接与原告签订涉案房屋的下期代租合同，被告直接与第三人签订的合同将不对原告发生法律效力，不影响原告向被告主张支付租金的权利。原告为维护自身权益向法院提起诉讼，请求判如所请。被告高某公司辩称：1、根据物权法相关规定，被告认可原告系案涉商铺的共有产权人，但是原告要求被告支付租金没有事实和法律依据，被告与本案第三人王春于2011年10月1日签署商铺委托租赁合同，租赁合同约定租期为八年，起止时间为2011年10月1日至2019年9月30日，年租金为58767元。目前租赁合同已经到期，但是未续签，被告与第三人王春就租赁合同续签期限、租金标准尚未达成一致意见；2、根据物权法第九十七条的规定，目前原告仅系案涉商铺50%的按份共有人，其无权自行决定不可分割的商铺对外出租的期限及租金标准，因此，在被告未与原告及第三人王春就案涉商铺签订租赁合同、约定租期、租金标准即支付方式前，原告单方面要求被告支付租金，并签订租赁合同的诉讼请求不成立；3、本案的诉讼费应当由原告自行负担。第三人王春辩称：原告要求本案的被告支付每个合同年度的租金没有事实和法律依据，我的意见同被告意见，租赁合同的期限是2011年10月1日至2019年9月30日，合同的租赁期限已经到期，而且也没有续签合同。案涉的房屋实际上是登记在第三人名下，根据合同的相对性原则，第三人作为产权人，是可以对外签订合同，不需要有原告的参与，即便是原告通过诉讼确认其有50%的产权，也是在合同签订以后向王春进行索要，请求驳回原告的诉请。经审理查明：2011年，高某公司（甲方）与王春（乙方）签订商铺委托租赁合同一份，载明：“鉴于乙方购买了高某公司商铺，其商铺号为B幢2层B147号，建筑面积176.74平方米，套内面积94平方米（以商品房买卖合同所记载面积为准）。一、委托租赁标的物：为保证商场的经营稳定，经协商，乙方同意将上述所购买的B幢2层B147号商铺全权委托甲方代为出租经营。二、委托租赁期限：委托租赁期限为8年，自2011年10月1日始，至2019年9月30日止。合同期满双方另行协商委托事宜。三、委托租赁期间收益标准。甲方承诺：在乙方商铺委托甲方出租经营期间，确保财务公开，对乙方按实回报；如乙方商铺每年净收益低于伍万捌仟柒佰陆拾柒元整，则不足部分由高某公司所有自持物业租金收益扣除商场运营成本后的净收益为贴补；如商场整体净收益平均数超过本协议约定水平，则超出部分的收益全部归全体业主享有。”四、上述租金收益每年支付一次，支付时间为每年的9月30日，支付到乙方指定的银行账户。盐房权证市区都字第××号证载明：“房屋所有权人王春；共有情况：单独所有；房屋坐落：市区都新区娱乐村三组盐城高某国际家居港B幢2-B147。”盐都国用（2010）第02201865号商品房证载明：“土地使用权人：王春；坐落：盐都新区娱乐村三组盐城高某国际家居港B幢2-B147号；地号：022-007-0055000；图号：I-51-97-[3]。”另查明，2013年4月15日，蒋红艳因盐城高某国际家居港B座二单元B147号商品房产权问题，起诉王春至盐城市盐都区人民法院，该院经审理作出（2013）都民初字第677号民事判决书，判决结果为：原告蒋红艳享有坐落于盐城高某国际家居港（新高某国际装饰城）B座二单元B147号商品房50%的产权。后王春不服一审判决，上诉至江苏省盐城市中级人民法院，该院经审理后作出（2013）盐民终字第1752号民事判决书，判决结果为：驳回上诉，维持原判。本院（2020）苏0991民初683号民事判决书认定：截止2020年10月28日，案涉商场已有1100户业主与高某公司达成第三轮代租协议，期限为2019年10月1日至2027年9月30日，年收益回报率仍为6.4%左右（实付购房款的9%）。再查明，王春为案涉房产缴纳首付款335787元、按揭贷款330000元，后高某公司退面积差价12819.94元，实缴购房款为652967元，按照9%的租金回报率为年58767元。本院认为，公民的合法财产权益受法律保护。本案中，（2013）都民初字第677号生效判决确认原告为案涉商铺50%的所有权人，原告有权依据其所有权份额获得相应的财产收益。案涉商铺系产权式商铺，商铺的使用需要考虑大多数业主的利益，故大多数业主与被告达成的代租合同效力应当及于原告，即年租金应当按照实缴房款的9%计算。结合合同约定的付款期间及原告起诉，本案租金计算期间为自起诉之日至第三轮代租协议第二年期满，即2020年8月5日至2021年9月30日。故被告应当向原告支付的租金为58767元÷365天×422天÷2=33972元（取整）。对于原告要求被告需要与原告及第三人共同签订商铺代租合同的诉讼请求，因被告愿意与原告、第三人共同签订合同，不存在侵犯原告权利的行为。故对原告其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（二）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盐城高力国际家居港经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋红艳自2020年8月5日至2021年9月30日期间的租金33972元。二、驳回原告蒋红艳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元，减半收取274元，由被告盐城高力国际家居港经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 陈**露二〇二一年五月三十日法官助理 席 飞书 记 员 胡文培附录法律条文1、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2、《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释》（二）第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。