江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终662号上诉人（原审被告）：上饶市广丰区家友超市有限公司，住所地江西省上饶市广丰区永丰街道月兔广场北侧新天地负一楼，统一社会信用代码91361122751141218U。法定代表人：金良英，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小虎，江西洪胜律师事务所律师，特别授权委托诉讼代理人：许盛冬，江西洪胜律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告）：魏天博，男，1984年10月13日生，汉族，黑龙江省青冈县人，个体户，住黑龙江省青冈县。被上诉人（原审原告）：闫浩，男，1984年4月22日生，汉族，广东省深圳市南山区人，个体户，住广东省深圳市南山区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：叶盛波，江西红源律师事务所律师，特别授权。原审原告：广丰县北方兴业投资发展有限公司，住所地江西省上饶市广丰区永丰街道横路19号，工商注册号361122210016731。法定代表人：马宝利，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶盛波，江西红源律师事务所律师，特别授权。上诉人上饶市广丰区家友超市有限公司（以下简称“家有超市”）因与被上诉人魏天博、闫浩、原审被告广丰县北方兴业投资发展有限公司（以下简称“北方兴业投资公司”）合同纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2020）赣1103民初4276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了此案。经合议庭评议，本案现已审理终结。家友超市的上诉请求：1、请求二审法院撤销上饶市广丰区人民法院（2020）赣1103民初42兀号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一审、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、魏天博、闰浩不是适格的主体，一审判决认定两被上诉与本案诉争的租赁费存有利害关系错误。1、魏天博、闰浩虽是原广丰县北方兴业物业管理有限公司的股东，但有限责任公司注销后由股东作为诉讼主体是没有法律依据的。2、按合同约定北方兴业物业仅是受委托人，行使的职能是进行物业管理及场地租赁，并不直接享有租金的权益，受委托人直接主张权利应有王晶淼认可的权利转让合同，否则受委托人是无权主张权利并享有实体权益的。二、主张管理费及空调费的是此场地的物业管理部门，即上饶市亿博企业管理有限公司，两被上诉人无权主张。三、一审判决认定合同有效错误，《商铺租赁合同书》是无效的，对双方均不具法律约束力，主张违约金也无法律依据。四、一审判决将上诉人承租的场地使用权全部确认为王晶淼，明显认定事实不清，且与生效判决认定的事实相互矛盾。五、本案明显漏列当事人，程序不当。本案的实体权利与王晶淼是有直接利害关系的，依法应当予以追加。综上，要求支持其上诉请求。魏天博、闫浩答辩称，1、答辩人是本案的适格原告，有权向上诉人主张本案的租金权利、管理费及空调费；2、管理费和空调费的缴纳，不管是谁收取，答辩人依据合同约定起诉完全符合法律规定；3、《商铺租赁合同书》合法有效，答辩人依据合同约定主张违约金于法有据；4、王晶淼依据合同取得案涉租赁场地的使用权，符合法律规定；5、本案审判程序合法。北方兴业投资公司答辩称，同意一审驳回广丰县北方兴业投资发展有限公司的起诉。魏天博、闫浩向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2016年3月1日至2016年8月14日的商铺租金907,194元、管理费25,000元及空调费50,000元；2、判令被告支付违约金365,094.4元（以月租金165,952元为基数，按日1%标准从2016年3月1日计算至2016年10月6日止）；3、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告自2016年3月1日起至租金全部付清之日止以尚欠租金为基数按中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期利息。一审法院经审理查明，2012年8月24日，被告与恒星世纪公司签订了《房屋场地租赁合同》。后北方兴业物业公司与被告双方对恒星世纪公司与被告签订的《房屋场地租赁合同》内容作了部分修改后，于2014年6月22日（注：合同上的时间为2012年8月24日，实际签订时间为2014年6月22日）另行签订了《房屋场地租赁合同》，合同约定：租赁期限为2013年3月1日至2021年2月28日，租赁面积为3765.85㎡。第一年租金为第平方米每月37元，计1,672,037.40元。从第二年开始在前一年的基础上逐年递增，递增率为6%，递增7年。即2014年3月1日至2015年2月28日的租金为1,772,360元（1672037.40+1672037.40×6%），2015年3月1日至2016年2月28日的租金为1,878,702元（1772360+177236×6%），以后每年租金以此类推；第二年起，每个半年支付一次租金，每次必须提前1个月支付下半年租金；管理费每年按6万元交纳，空调费按每个月1万元缴纳。合同还约定，因北方兴业物业公司（甲方）原因造成延期交付房屋，或被告（乙方）逾期交付租金，违约方每逾期一天须向对方支付每月租金额的1%违约金；除按合同约定条款，或依法可以终止合同外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因合约提前终止而遭受的一切损失。合同签订后，被告按约履行了2016年3月1日前的租金支付义务。被告本应在2016年2月份按约交纳2016年3月1日至2016年8月31日的半年租金，但被告未交纳。同年8月14日被告退回承租场地。但从2016年3月1日至同年8月14日的租赁费907,194元、管理费25,000元、空调费50,000元未交纳。另查明，北方兴业物业公司于2014年6月16日成立，经清算后于2016年10月16日注销，并在市场监督管理部门登记备案。清算完结后，债权继承人为魏天博、闫浩。还查明，本案所涉地下商城属北方兴业投资公司投资开发，于2015年7月21日取得《人民防空平时使用权证》，使用证有效期自2015年7月21日至2020年7月20日。案外人王晶淼从北方兴业投资公司受让案涉场地使用权后，于2015年11月30日与北方兴业物业公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定：以项目所有权与经营权分离，王晶淼委托北方兴业物业公司经营管理的方式进行合作。再查明，2016年5月23日，被告以北方兴业物业公司为被告，向一审法院提起租赁合同之诉，北方兴业物业公司在该案中提起反诉，请求反诉被告支付案涉场地租金。后原告撤回本诉，北方兴业物业公司撤回反诉，一审法院于2017年11月14日下达了（2016）赣1103民初1994号民事裁定书，准许原、被告分别撤回本诉和反诉。2018年9月3日（立案日期为9月9日），王晶淼以原告身份向一审法院提起诉讼，要求被告支付2016年3月1日至8月14日的租金907,208元、管理费、空调费及违约金等，2018年12月3日，王晶淼撤回起诉。2019年2月21日，一审法院立案受理了王晶淼、亿博公司诉被告的（2019）赣1103民初846号租赁合同纠纷一案，原告请求判决：1.被告支付2016年3月1日至2016年8月14日的租金907,208元、管理费25,000元、空调费50,000元，合计982,208元；2.被告支付违约金1,986,786元；3.本案受理费由被告承担。一审法院经审理后认为，王晶淼、亿博公司不是租赁合同的相对方，且没有证据证明其有资格主张权利，应由租赁合同相对方主张权利，遂于2019年10月8日裁定驳回王晶淼、亿博公司的起诉，该裁定书已发生法律效力。一审法院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.原告是否具备诉讼主体资格；2.《房屋场地租赁合同》是否有效；3.原告请求被告支付租金的权利是否已过诉讼时效；4.租金和违约金的计算。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国公司法》的规定，公司解散后，股东应当对公司进行清算，清算完毕并办理注销登记后，公司法人人格归于消灭，但公司的债权不因其主体的消灭而灭失，经合法清算后的公司剩余财产，应由股东依法进行分配后归股东所有，公司原股东仍可以一般债权人的身份提起诉讼主张权利。本案中，《房屋场地租赁合同》的相对方是北方兴业物业公司和被告。而北方兴业物业公司经解散、清算、注销，其法人人格终止，依据民法权利承继原则，原告魏天博、闫浩作为北方兴业物业公司原股东，对公司注销后尚未处理的债权，可以成为权利主体。被告主张魏天博、闫浩的主体不适格，没有事实和法律依据。一审法院不予采信。原告北方兴业投资公司不是案涉租赁合同的相对方，根据合同相对性原则，其无权向被告主张权利，不具有原告主体资格，对被告的该主张，一审法院予以采信。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规强制性规定”是合同无效的情形之一；《合同法司法解释（一）》第四条将判定合同无效的法律、行政法规限定为全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规；《合同法司法解释（二）》第十四条进一步规定只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同才能被认定为无效，排除了违反管理性规范在合同无效认定中的适用；《九民会议纪要》对效力性强制性法律规定的正确识别给出了分类指引。同时，明确了违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，才应认定合同无效。本案中，原告北方兴业投资公司于2015年7月已取得了案涉地下人防工程平时使用证，即使签订合同时，案涉租赁场地未取得平时使用证，但双方对租赁合同的履行，并不涉及市场秩序、国家宏观政策等公序良俗。故被告以案涉《房屋场地租赁合同》违反《江西省人民防空工程管理办法》及住建部《商品房屋租赁管理办法》的规定，而主张无效，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。关于第三个争议焦点。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定时效期间内不行使权利，当时效期间届满后，债务人获得诉讼时效的抗辩权。根据民法通则规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年；诉讼时效因提起诉讼而中断。本案中，被告应支付租金的最后期限为2016年3月1日前，北方兴业物业公司于2016年6月20日在一审法院审理的（2016）赣1103民初1994号租赁合同中提起反诉，请求被告支付案涉租金。该案于2017年11月14日被裁定准予撤诉结案。2018年9月9日，王晶淼以原告的身份对案涉租金向一审法院提起了（2018）赣1103民初4341号租赁合同之诉。2018年12月3日，一审法院以双方自行和解裁定准予王晶淼撤回起诉。2019年2月21日，王晶淼又以原告的身份向一审法院提起租赁合同之诉，请求被告支付案涉租金，该案于2019年12月18日结案。虽然2018年9月9日和2019年2月21日提起的二次诉讼的原告为王晶淼。但从被告提交的《委托经营管理合同》内容看，被告承租的案涉场地是王晶淼委托北方兴业物业公司经营管理的，王晶淼向北方兴业物业公司交纳管理费（物业费）。虽租赁合同由北方兴业物业公司与被告签订，但王晶淼是该合同权利的最终享有者。从被告提交的类案判决书，即（2019）赣11民终1859号民事判决书，上饶市中级人民法院亦认为，“2013年3月1日，广丰县北方兴业物业管理有限公司受儿童乐园的商铺产权人及所有权人王晶淼的委托，与上诉人黄新燕签订《恒星世纪广场商铺租赁合同》。因此，上诉人缴纳租金的对象是商铺所有权人王晶淼或者其委托代理人。”因此，王晶淼以原告的身份，对案涉租金提起诉讼，也产生诉讼时效中断的效力。故原告请求被告支付租金的权利并未超过诉讼时效，被告以时效抗辩的理由不能成立，一审法院不予采信。关于第四个争议焦点。根据被告与亿博公司签署的交接书，可以证明被告于2016年8月14日才将其承租的3765.85平方米场地交还出租方。因此，被告应按合同约定支付从2016年3月1日至承租场地交还之日的租金，即907,194元。被告主张2016年3月1日通知解除租赁合同，整体搬离时间是5月30日，但未提交证据予以证明，一审法院不予采信，故对原告要求被告支付租金907,194元的请求，一审法院予以支持。合同解除时，一方依据合同中有关违约金等违约条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告已将约定的按日1%的标准计算违约金调整为按中国人民银行公布的同期贷款利率计算违约金，不违反法律规定，本院予以准许。但从2019年8月20日起，中国人民银行已取消同期贷款利率标准，因此，从2019年8月20日起至租金实际履行完毕之日止的违约金应按同期全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率3.85%计算。故对原告主张2019年8月20日后的违约金亦按中国人民银行公布的贷款利率计算的请求，一审法院不予支持。综上，一审法院认为，北方兴业物业公司与被告在平等、自愿、协商一致签订的《房屋场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则履行合同义务。本案中，被告未按合同约定，在2016年3月1日前一个月向北方兴业物业公司交纳2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金，已构成违约，被告应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。合同中对管理费、空调费已有明确约定，被告亦应遵照合同约定的标准承担支付义务，原告主张的管理费25,000元、空调费50,000元有事实和法律依据，一审法院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百九十五条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告上饶市广丰区家友超市有限公司应在本判决生效后十日内向原告魏天博、闫浩支付2016年3月1日至2016年8月14日的商铺租金907,194元、管理费25,000元、空调费50,000元，合计982,194元。逾期违约金，以逾期租金为基数，从2016年3月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行公布的同期贷款利率（年利率4.75%）计算支付，2019年8月20日至租金实际履行完毕之日止的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率3.85%计算支付。二、驳回原告魏天博、闫浩的其他诉讼请求；三、驳回原告广丰县北方兴业投资发展有限公司的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,622元，由被告上饶市广丰区家友超市有限公司负担。二审期间，上诉人家友超市与被上诉人魏天博、闫浩均未提交新证据。当事人向原审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经审查核实，对其证据效力予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人家友超市与广丰县北方兴业物业管理有限公司签订的《房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示，且已实际履行多年，尽管案涉房屋场地系人防工程项目，但在合同履行过程中已取得人防工程平时使用证，符合出租使用条件，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故案涉租赁合同合法有效，对当事人具有法律约束力，依合同约定，上诉人家友超市应当向广丰县北方兴业物业管理有限公司支付租金及管理费、空调费。根据一审查明的事实，广丰县北方兴业物业管理有限公司已依法注销，被上诉人魏天博、闫浩作为公司原股东，有权以一般债权人身份就公司享有的债权主张权利。上诉人家友超市认为被上诉人魏天博、闫浩没有诉讼主体资格，无法律依据，本院不予采纳。至于广丰县北方兴业物业管理有限公司与案外人王晶淼之间的法律关系，不属于本案审理范畴，一审法院不存在主动追加的法定理由，一审程序并无不妥，本院予以支持。关于空调费、管理费如何收取，案涉合同已有明确约定，作为合同相对方，上诉人家友公司理应按照合同约定履行支付义务，至于上饶市广丰区亿博企业管理有限公司是否实际享有案涉管理费、空调费，可由其与被上诉人另行解决，不影响本案双方合同义务的履行。综上，上诉人家友超市的上诉请求不成立，应予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,050元，由上诉人上饶市广丰区家友超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 锐审判员 李 虹审判员 徐迎风二〇二一年五月二十日书记员 魏佳晨