江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终1846号上诉人（原审原告）：姜志文，男，1984年8月26日出生，汉族，住扬州市江都区。上诉人（原审原告）：冯利，女，1986年8月10日出生，汉族，住河南省原阳县。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑佳坤，北京德恒（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州江碧房地产开发有限公司，住所地扬州市江都区仙女镇涵西组综合楼。法定代表人：王**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘汉辉，该公司法务。委托诉讼代理人：陆登峰，该公司法务。上诉人姜志文、冯利因与被上诉人扬州江碧房地产开发有限公司（以下简称江碧公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院(2020)苏1084民初4412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜志文与冯利上诉请求：撤销一审判决，改判支持姜志文与冯利的诉讼请求；诉讼费、鉴定费由江碧公司负担。事实与理由：1、双方在《商品房买卖合同》第四条按装修价值乘建筑面积的方式约定了装修款355860元，合同签订时，销售人员也介绍装修价值为3000元/㎡，该事实应当认定。2、江碧公司未履行对格式条款的说明义务。江碧公司在补充协议中运用格式条款排除了购房人对装修物品、装修措施的价值异议之权利，一审法院未查明江碧公司说明义务履行情况即认定该条款的效力，系适用法律错误。3、合同双方明确排除了示范单位对装修标准的展示作用，一审法院仍以样板房作为装修标准，并采信江碧公司单方关于样板房与实房差异的辩解，系认定事实不清。4、装修标准无法确定。合同附件四装饰、设备标准“B户型交付标准”仅概括约定材料通用名称、对零星材料约定了品牌，但无法明确型号、产地及规格。在双方明确排除示范单位作为装修标准的前提下，应依照装修价格进行公允评估。5、一审判决对证据盖然性选择性忽略。一审法院认定物价局价格备案中“装修价格3000元”，乃至“其它价款355860元”系为满足行政管理需要，向行政主管部门履行价格报备手续，忽视了销售人员现场装修价格陈述、售楼处装修价格公示以及“其它价款”与建筑面积、装修单价的高度吻合，系认定事实错误。江碧公司辩称，1、双方并未明确约定装修价格，补充协议关于价款组成的约定已经进行加粗提示，合同及补充协议合法有效。2、案涉房屋的装修标准可以结合商品房买卖合同、样板房确定，并且实际交付标准与样板房基本一致。3、上诉人接受的案涉房屋质量、交付标准与合同约定基本一致，其要求法院以“盖然性”证据调整合同价款缺乏法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。姜志文与冯利向一审法院提出诉讼请求：1、判令江碧公司立即向姜志文与冯利退还装修差价177930元（暂按1500元/平核算，待鉴定意见确定后据实变更）；2、判令江碧公司立即向姜志文与冯利支付利息，以应退还的装修差价总额为基数按年利率16.6%（2019年12月全国银行间同业拆借中心贷款年利率4.15%之4倍计收逾期利息），自2017年11月10日起计算至江碧公司实际付清所有款项之日止；3、江碧公司承担诉讼费用、保全费、保全担保费、律师费、差旅费等各项合理支出。一审法院认定事实：2017年10月14日，姜志文、冯利与江碧房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定：姜志文、冯利购买碧江名苑4幢1单元102室房产，商品房建筑面积共118.62平方米。合同第四条约定，房屋单价7252.48元，房屋总金额860289元，其他价款355860元，商品房总价款合计1216149元；合同第八条约定，出卖人应当在2019年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、取得建设工程规划许可证；取得工程竣工验收备案证明；取得商品房交付使用备案证明（2008年12月31日前已取得工程竣工验收备案证明的除外）；合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准，达不到约定标准，买受人有权要求出卖人按照合同附件五补充协议第六条的约定进行处理。双方签订的商品房买卖合同附件四对B户型交付标准进行了约定，同时注明出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。合同附件五即补充协议第二条中约定，合同第四条的约定仅为合同备案之用，并非出卖人与买受人的真实意思表示，关于该商品房建筑面积单价、总价款组成的约定不具有任何实际意义；合同第四条约定的“其他价款”为房屋总楼款的组成部分，买受人承诺不以此主张差价返还、赔偿损失或解除合同；合同及附件所有涉及该商品房计价方式与价款的约定（包括但不限于该商品房建筑面积单价、总价款以及面积退补、逾期付款/交房条款中建筑面积单价、房屋总价款计算基数等约定），均以本补充协议第三条约定为准；补充协议第三条中约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10252元，房屋总金额1216149元；补充协议第六条中约定，该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任；该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承当逾期交楼责任。补充协议中对相关条款内容的文字进行了加粗，在补充协议第十九条约定，买受人确认合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除买受人权利的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。2017年9月14日的扬州市江都区物价局商品住房价格备案回复表显示：碧江名苑1、2、3、4、5、6、12、14、17号楼平均价格为普通住房12200元/㎡，非普通住房13700元/㎡，其中装修价格3000元/㎡。江碧房地产公司先后领取了碧江名苑4#住宅楼的建设工程规划许可证、竣工验收备案材料、商品房交付使用备案证明。2019年11月10日，姜志文领取了涉案房屋交付物品。姜志文、冯利于2020年5月6日向扬州市不动产登记中心申请办理涉案房产权属转移登记。江碧公司就案涉房屋的装修标准对外展示了示范单位（样板房），其中对按照合同约定的属于装饰装修交付标准的部位在样板房处特别标注“交付标准”字样，对并非合同约定的装饰装修交付标准则的部位则在样板房处特别标注“非交付标准”字样。一审审理中，姜志文与冯利认为江碧公司交付的房屋实际装修标准在外观以及质感上与样板房有明显的差异，致使房屋装修品质明显降低，并据此提出委托鉴定申请，申请对案涉房产装修价值进行评估。为查明事实，一审法院要求双方自行前往姜志文与冯利购买的房屋以及样板房现场，就两者之间装修是否存在差异进行比对。经现场查看核实，姜志文与冯利认为两者在客厅地砖、阳台推拉门厚度、主卧洗手台面板材质等方面存在一定差异，另外，姜志文与冯利还认为江碧公司交付的房屋房门存在多处凹痕、房屋次卧屋顶设计了一道承重梁。对此，江碧公司解释如下：样板房和姜志文购买房屋的客厅地砖品牌、型号及材质均相同，差异在于生产厂家对地砖的花纹版面进行了调整；对于阳台推拉门认为虽然品牌和型号不一致，但材质相同；对于主卧卫生间洗手台，样板房和姜志文购买房屋设置了主卧卫生间和客厅卫生间，一个为黑色台下盆，一个为白色一体盆，样板房和姜志文购买房屋两者之间的区别在于安装位置不同，其他并无差别；对于次卧涉及的承重梁是房屋结构差异，不属于装修质量差异；对于入户门凹陷问题，江碧公司是严格按标准交付，姜志文与冯利收房以来从未向江碧公司报修过，极大可能是姜志文与冯利在使用过程中产生的。对此，姜志文与冯利对江碧公司的解释并不认可。江碧公司为证明自己的主张，又向一审法院提交如下证据：1、情况说明一份、深圳碧盛发展有限公司（甲供材采购订单）、供货合同、2018年碧桂园甲指材料计划单。2、碧桂园融创领誉（江都）项目一期示范区门窗工程施工合同、型材采购明细表、碧桂园融创领誉（江都）项目一期二标段门窗工程施工合同、工矿产品购销合同。姜志文与冯利对上述证据的关联性不予认可，认为无法确认上述材料是使用在样板房以及姜志文与冯利购买的房屋内的。一审法院经审查后认为，经双方现场查看后，样板房与姜志文购买的房屋在装修上仅存在少数差异，且姜志文与冯利在本案中系主张通过鉴定装修价值进而主张差价退还，而并非要求江碧公司就具体的差异部分进行更换、维修、赔偿损失等等，故围绕姜志文与冯利的诉讼请求，上述证据并非本案的定案依据，对上述证据的证明力暂不作出认定结果。本案一审争议焦点为：一、双方当事人有无就装修价款、装修质量标准进行明确约定；二、姜志文与冯利主张退还装修差价及相应的利息有无事实和法律依据。一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议是其真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应当按照约定享有权利，并履行自己的义务。综合双方签订的商品房买卖合同及补充协议的内容，可以认定双方就房屋价款真实意思表示系补充协议的第三条，折合商品房单价为10252元，总价为1216149元，双方并未单独约定装修价款。虽姜志文与冯利主张商品房买卖合同及补充协议系格式条款，但补充协议中关于房屋价格的约定系双方协商产生，不应属于免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，同时补充协议中亦对相关条款已进行了加粗特别提示，对该条款的效力，一审法院予以认定。另外，虽扬州市江都区物价局商品住房价格备案回复表显示“碧江名苑1、2、3、4、5、6、12、14、17号楼平均价格为普通住房12200元/㎡，非普通住房13700元/㎡，其中装修价格3000元/㎡”，但其实际是江碧公司为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非向姜志文与冯利作出的承诺。备案价格为涉案房产所在小区的拟销售均价，而销售价本身又是由人工造价、材料成本、税费、利润等多种因素构成，并不等同于装修造价。该案中双方在合同附件四中对于装饰装修的项目、要求进行了概括约定，并且江碧公司在对外公示的样板房中以在各个部位特别标注“交付标准”、“非交付标准”的方式，对于案涉房屋装饰装修的标准进行了公开承诺。两者相结合，可以确定关于案涉房产的装饰装修标准，故对涉案房产装修价值进行鉴定、评估没有必要，对于姜志文与冯利申请对涉案房产装修价值进行鉴定并据此进一步主张退还装修差价款，一审法院不予支持。审理中，经双方现场比对，姜志文与冯利购买的房屋与样板房存在少数不一致的地方，对此江碧公司进行了解释，如姜志文与冯利仍不认可，可另行诉讼要求江碧公司更换、维修、赔偿损失等，对于姜志文与冯利的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回姜志文、冯利的全部诉讼请求。案件受理费3858元，由姜志文与冯利负担。本院二审期间，两上诉人提交了另案即（2020）苏1012民初5093号案件中南京宁湾建筑装饰工程有限公司出具的扬州碧江名苑户型128㎡的装修费测算表复印件一份，拟证明案涉小区的实收房屋质量现状明显不足以反映基本装修价款。本院组织双方当事人进行了举证、质证，被上诉人江碧公司对前述证据的三性均不予认可。本院认为，该证据与案涉房屋不具有关联性，依法不予采信。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明，案涉房屋已于2019年11月左右向姜志文与冯利交付。二审中，姜志文与冯利明确陈述其诉讼请求系以“《商品房买卖合同》第四条其它价款355860元÷房屋面积118.62㎡推算出的装修单价3000元/㎡，并结合物价部门备案的装修标准3000元/㎡”为基础，与经鉴定后确定的房屋实际装修价值之间的差价主张返还。本案二审争议焦点为：姜志文与冯利主张江碧公司退还装修差价并支付利息有无事实与法律依据。本院认为，姜志文与冯利的诉讼请求系主张江碧公司退还以“《商品房买卖合同》第四条其它价款355860元÷房屋面积118.62㎡推算出的装修单价3000元/㎡，并结合物价部门备案的装修标准3000元/㎡”为基础，与经鉴定后确定的房屋实际装修价值之间的差价。对此，本院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋总价款1216149元为案涉精装修房屋的整体价款，不能推断出“其他价款355860元”系对装修价款做出的明确约定。而物价部门的价格备案是政府行政管理行为，并非双方当事人之间的约定，与本案并非同一法律关系。因此，姜志文与冯利以备案价格为基础提出的返还差价的主张不能成立，其上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，姜志文与冯利的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3858元，由姜志文与冯利承担。本判决为终审判决。审判长 莫俊秀审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇二一年五月二十一日书记员 孙   皎   皎