江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初3996号原告：张某，男，1980年9月7日生，汉族，汉族，住安徽省宿州市。原告：张晨阳，男，2007年10月17日生，汉族，住安徽省宿州市。法定代理人：张某，男，1980年9月7日生，汉族，汉族，住安徽省宿州市。二原告共同委托诉讼代理人：吴杰，江苏彭城律师事务所律师。被告：徐州中茵置业有限公司，住所地徐州市云龙区和平路**。法定代表人：许凌锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：任彦锦，北京市炜衡律师事务所律师。原告张某、张晨阳与被告徐州中茵置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告张某、原告张晨阳的法定代理人张某、二原告的共同委托诉讼代理人吴杰、被告徐州中茵置业有限公司的委托诉讼代理人任彦锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告违约金22万元。诉讼中，原告明确其违约金计算方法为以涉案房屋总价5%计算违约金。事实与理由：原告于2012年11月12日与被告签订房屋买卖合同，购置位于徐州市云龙区商聚路中茵龙湖国际家苑商品住房一套，房号是2号楼1单元603室，户名是张某和张晨阳。1.被告售房时对原告进行了虚假宣传、约定和承诺在高层住宅区域内设计建设的会所、游泳池、公共活动场地、部分绿化、大部分机动车位、大部分地下人防面积均没有实施和兑现、致使原告所购买的房产没有实现物有所值，居住品质也大打折扣，根据售房时的市场价格，赔偿给原告带来的损失，合计人民币10万元；2.被告没有按照小区报建的规划图纸施工,擅自取消了高层住宅区域内1-2号楼西侧中间垃圾处理站的建造，改为了配电站。致使原告所购买的房产没有实现物有所值，居住品质、生活便利度大打折扣,根据售房时的市场价格，赔偿给原告带来的损失，合计人民币8万元;3.因被告电梯安装质量有瑕疵，导致电梯安装完初始，就存在运行障碍，经常维修无果。目前，仅存一部电梯运行且经常出现故障，存在严重安全隐患，另一部电梯已停止运行一年多，并且业主多次反映报修，无人维修，至今不能使用，伤及了原告的人身生命财产安全和切身利益，赔偿给原告带来的损失，合计人民币2万元；4.因被告擅自变更小区规划，加之其后期施工质量存有瑕疵，导致小区上房初始，就存在整个小区排水运行障碍，，地下室进水小区经常整体被淹维修无果。存在严重安全隐患，伤及了原告的财产安全和切身利益，赔偿给原告带来的损失，合计人民币2万元。为维护原告的合法权益特此具状诉至法院，请依法裁决。被告辩称:不同意原告的诉请，该房屋目前价格与市场价匹配，原告不存在实际损失，关于原告主张的电梯排水等应当向相应的物业公司主张权利，被告不是该项主张的适格被告。同时，原、被告双方买卖合同及交房均发生在2013年，已超过了法定的诉讼时效，不同意原告所有的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月12日，原告张某代表其本人及张晨阳，与被告徐州中茵置业有限公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：二原告购买被告开发的位于本市位于迎宾大道与商聚路交汇处的中茵龙湖国际家苑第2幢1单元603号房屋，建筑面积为92.03平方米，该商品房单价为4864元，总价为447634元。该合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：按当地政府规划要求达到小区使用标准；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、协商解决，2、因本合同第八条约定的特殊原因及政府部门市政配套原因，造成上述基础公共配套建设不按时到位，出卖人可据实予以延期。该合同第八条交付期限条款中约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、非出卖人原因引起的，如规划改变、调整、文物、环保、市政等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施致施工延期的，我司不承担相关责任。合同附件四补充协议第10条约定：1、甲乙双方经协商一致同意小区内各项配套设施、附属设施及小区内的规划布局以及相关环境建设、沙盘模型等以相关政府职能部门最终批准的方案为准；2、甲乙双方共同理解，出卖人在房地产广告和宣传资料上所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等明示的事项，不作为合同的附件，以上内容与合同条款内容、其他附件特别是有关规划部分附件内容不一致时，合同条款内容、其他附件内容将具有排它性的效力和解释力。上述合同签订后，原告交付了购房款，被告向原告开具了销售不动产统一发票，发票金额为448899元。该房屋已向原告交付并办理房产登记在二原告名下。原告提供的徐州市房地产信息网打印件中，对徐州中茵龙湖国际家苑的楼盘简介中载明“居住区用地159494㎡，总建筑面积254634㎡，其中高层、小高层建筑面积219584㎡，1424户，公建配套5850㎡，用地容积率2.16，机动停车位888”。2010年1月28日和2011年7月8日由徐州市规划局确认的总平面图和总平面定点图中载明“停车为（（地下293个（2011年7月8日变为294个）、（（地上595个”，该图显示小区内高层住宅楼共有18栋，在小区西北位置靠近规划红线位置有垃圾站48㎡，小区内靠近中心位置有会所一栋，水暖机房设在靠近小区中心位置的6号楼地下室。2012年4月26日的《徐州日报》在楼市周刊专题版面刊登题为《龙湖国际三度热销中茵领跑新城蓝筹板块》的报道文章，其中载明“中茵龙湖国际……由18栋18-28层的高层住宅、15栋独栋别墅、25栋联排别墅、、地下车库及会所社区幼儿园等配套组成。……据项目营销负责人介绍，……‘音乐、运动、休闲’，三大主题精心配制阳光休闲会所，……”。2017年3月4日的《都市晨报》A07版刊登题为《房子渗水无人修配套会所停建》的报道文章，报道内容涉及中茵龙湖国际小区，文章中载明“……记者致电该小区售楼处，一工作人员表示，据其所知，由于小区入住率才4成，因此会所才暂停施工。但作为小区的配套工程，该会所待小区入住率提高后，会继续施工。……”。原告提供的中茵龙湖国际小区高层住宅区的俯视照片显示，高层住宅楼仅建有15栋，会所位置的建筑呈烂尾状态，规划图中垃圾站的位置现为配电房。与2010年1月28日和2011年7月8日由徐州市规划局确认的总平面图和总平面定点图相比，图中规划的4、5、6三栋高层住宅楼未建。原告提供《中茵龙湖国际家苑小区内外车辆普查》一份，载明“3月5日6:00～7:00龙湖国际业委会组织委员从各幢楼顶层拍照固定，因为开发商改变原始规划加之烂尾等导致小区车位配比严重不足，小区内规划878个，最终建成513个，少建365个”。被告质证称该证据系复印件，真实性无法核实，即使真实存在，车位规划图数量少的情况是由于后续政府土地收储原因进行了调规，导致该小区比规划时少建了三栋，但根据车位与房栋建设量的配比，并不会对原告生活品质产生实际影响。自2018年开始，原告张某不断信访、投诉被告。1、2018年10月14日，张某在市长信箱实名举报称，徐州中茵龙湖国际家苑违规建设导致高层住宅地下人防面积配比严重不足，高层规划建设18栋，实际只建设15栋，原高层规划的业主会所和游泳池及部分绿化、车位被徐州中茵置业有限公司擅自变更取消，小区地下人防面积配比严重不足，徐州中茵置业有限公司没有补缴配比不足面积的人防基金。徐州市人民防空办公室于2018年10月29日回复张某称，经现场查勘，该地块上原规划有18栋高层，只建了15栋，徐州中茵置业有限公司相关工作人员确认，该项目于2012年6月变更，变更后未办理人防变更手续，且只修建人防工程6000平方米，未完成应建人防工程法定义务。经徐州市人民防空办公室告知，被告于2019年缴纳了该小区防空地下室易地建设费。2020年6月26日，张某再次投诉人防面积问题，江苏省人防办工程管理处于2020年7月15日回复称，徐州市人防办于2019年3月26日对徐州中茵置业有限公司下达行政处罚决定书，给予警告、并处罚金5万元，同时要求其补缴人防易地建设费420.9万元，2019年4月18日，徐州中茵置业有限公司将罚款及易地建设费缴纳到位。2、针对张某的信访，徐州市规划局于2019年1月16日作出书面回复，其中关于中茵龙湖国际住宅小区的回复内容主要为：中茵龙湖国际住宅小区（L5地块））地块内的“统一变电站”由于供电需求不能按土地出让要求搬迁，受影响的土地徐州国土局与徐州中茵置业有限公司签订《土地等量调换协议书》进行了等量调换，土地置换后，被置换地块内规划的1栋会所、一处地下车库、3栋住宅楼没有实施，将来被置换土地开发建设时将充分考虑中茵龙湖国际小区停车问题和会所问题；经了解，中茵龙湖国际高层住宅区和别墅区内供电和供热的建设是按照供电和供热方案实施的。3、2020年6月15日，张某在市委书记信箱举报称，其于2018年9月向书记信箱举报徐州中茵置业有限公司通过虚假材料违法变更、销售龙湖国际家苑高层社区配套用房的问题，要求公布调查处理结果。徐州市住房和城乡建设局于2020年6月28日回复称，徐州中茵置业有限公司依据徐州市新城区管理委员会党政办公室于2014年5月30日出具的“关于协调解决中茵龙湖国际项目非住宅面积指标问题的会议纪要”，办理的相关售房手续；物业用房登记面积实际超出了按规定应交付面积，该物业用房现为该小区物业公司使用，未发现其他人擅自使用及非法占有等违规情况；龙湖国际高层2号楼西原规划建设为小区垃圾处理站，后中茵公司擅自变更为配电房，非法变更时间发生于小区房屋未经竣工验收之前，该问题属于开发商擅自改变规划设计用途。被告提供的规划调整及用地置换等手续文件的证据显示，2011年9月15日，被告与徐州市国土资源局签订《土地等量调换协议书》，徐州市国土资源局将案涉小区所在的2007-33号地块内的统一变电站所占土地37.85亩收回，并等量等价调换到已出让地块东面。2012年3月19日，徐州市规划局作出《徐州市规划局关于撤销新城区L5地块会所的行政许可决定》，根据徐州中茵置业有限公司2011年9月15日与徐州市国土局签订“土地等量调换协议书”的相关约定，该局依据《中华人民共和国行政许可法》第69条规定同意撤销新城区L5地块会所的行政许可。另查明，2009年12月20日，原告张某代表苏州新苏皇冠物业管理有限公司，与被告签订了中茵龙湖国际小区的前期物业服务合同。徐州市云龙区人民检察院以云检诉刑诉〔2019〕348号起诉书指控被告人张某（即本案原告张某）犯职务侵占罪、非国家工作人员受贿罪，于2019年10月10日向本院提起公诉。本院审理后做出（2019）苏0303刑初385号刑事判决书，认为张某犯非国家工作人员受贿罪、职务侵占罪的事实基本清楚，证据确实、充分，指控罪名成立，判决：“张某犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑一年；犯职务侵占罪，判处有期徒刑六个月。数罪并罚，决定执行有期徒刑一年三个月。”判决后，张某提出上诉，徐州市中级人民法院以（2020）苏03刑终133号刑事裁定书驳回上诉，维持原判。生效刑事判决书中认定的事实有：“2013年9月至2016年4月期间，被告人张某在担任苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司经理期间，……2014年3月至2015年9月，被告人张某在苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司中茵龙湖国际小区、龙域花园小区电梯维保业务上，收受单筠发商业贿赂共计人民币78250元。”本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是当事人真实的意思表示，合同依法成立并生效。但是该合同附件四补充协议第10条第2款的约定，与上述司法解释规定的不一致，且排除了房屋买受人依据该司法解释要求确认商品房销售广告、宣传资料中对商品房买卖合同订立以及房屋价格确定有重大影响的内容为合同内容的重要合同权利，另因该条款系被告提供的格式条款，故该条款无效。原告张某作为为案涉小区提供前期物业服务的物业管理公司的经理，于2009年即代表其所任职的物业管理公司与被告签订了前期物业服务合同，应系较为关注案涉小区的建设，亦应对被告对该小区的宣传较为了解。对于原告主张被告存在的各项违约行为，本院评述如下：1、虚假宣传行为，案涉小区原规划中含会所一座，该会所的规划已于2012年3月19日经徐州市规划局作出《徐州市规划局关于撤销新城区L5地块会所的行政许可决定》而取消，但在2012年4月26日的《徐州日报》上，被告仍将会所作为宣传楼盘的内容之一，且在2017年3月4日《都市晨报》的报道中，被告的工作人员仍未陈述实情，确属虚假宣传。因在小区中建会所将对该小区整体品质有较大提升，对于房屋价格影响较大，而原告张某作为为案涉小区提供前期物业服务的物业管理公司的经理，其购房时定会受此因素影响，故被告宣传楼盘时所提及的会所，因其内容明确具体，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当为合同内容之一。但该会已无法建设，被告因此构成违约。2、垃圾处理站改为配电站，通过原告提交的信访回复内容，确属被告变更规划。但是不论垃圾处理站还是配电站，均是小区配套设施，并无明显好劣区别，不能认定对原告的生活构成了影响，且该处位置仅在规划图中记载，不能认定为合同内容之一，已不能认定为被告的违约行为。3、电梯瑕疵问题，原告未举证证明该小区的电梯安装存在瑕疵及其他质量问题，至于维保问题，应属物业管理公司的职责，而原告张某在任该小区物业管理公司经理期间，在电梯维保业务上，与他人私相授受，从中获取非法利益，不能排除其履行自身职责不到位所致，故其所主张的该项违约事实，本院不予认定。4、小区排水问题，原告未举证证明案涉小区在排水上存在问题，亦不能证明与被告改变规划有关联，故其所主张的该项违约事实，本院不予认定。5、少建楼房、人防工程及车位配比问题，被告未按规划的建筑数量进行建设违反的是行政管理上的义务，并不必然构成违约，被告就减少人防工程面积的行为已经受到行政处罚，承担了行政责任。被告减少人防工程面积导致地下车位减少，但同时少建3栋高层住宅，亦减少了业主数量，必然导致进入小区停驻的车辆减少，从原告提供的俯视照片中不能认定车位配比减少，而该项内容亦不属于合同约定内容，故其所主张的该项违约事实，本院不予认定。综上所述，被告在宣传中所承诺的小区会所应作为与原告订立合同的内容之一，被告未按约建设会所，对原告的居住环境、生活品质造成了一定影响，被告因此构成违约，应当承担相应违约责任。结合原告购买房屋时的单价并综合考虑环境改变对原告生活造成的影响，以及被告减少会所建设而必然少支出工程款的情况，原告主张被告应按其购买房屋总价的5%支付违约金的诉讼请求，较为合理，本院依法予以支持，该违约金应为448899元×5%=22444.95元。关于诉讼时效问题，原告接收房屋之时，涉案小区内的会所尚未完工，被告未举证证明其已经明示该会所将无法建设。至2017年3月4日《都市晨报》报道之时，被告的工作人员仍称未建成会所事出有因并承诺将建设会所，此时原告才得知自身权利受到侵害。原告张某于2018年10月14日开始向有关部门反映包括会所在内的诸多问题，视为其开始主张权利，并未超出三年的诉讼时效，而其主张权利之时，诉讼时效中断，再至其提起本案诉讼之日2020年8月6日，亦未超过重新计算的三年诉讼时效。故对被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告徐州中茵置业有限公司支付原告张某、张晨阳违约金22444.95元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费361元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  梁 征人民陪审员  严玉英人民陪审员  张世强二〇二一年五月六日书 记 员  张 欣