江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终74号上诉人（原审被告）：张胜华，男，汉族，1973年9月8日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张继东，南京市鼓楼区中山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：毕永军，男，汉族，1957年1月24日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王配华，江苏镜见兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：单爱萍，江苏镜见兴律师事务所律师。上诉人张胜华因与被上诉人毕永军房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初7767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人张胜华及其委托诉讼代理人张继东，被上诉人毕永军及其委托诉讼代理人王配华、单爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张胜华上诉请求：一、撤销一审法院判决第三项，依法改判上诉人按87500元/年向被上诉人支付2个月占有使用费或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一、一审判决认定事实不清，避重就轻，故意偏袒被上诉人一方。（一）今年因受新冠疫情，整个市场都受影响，上诉人所开的饭店也受到波及，营业额严重下滑，本来国家对小微企业就有政策补助，包括承租公房经营的企业。上诉人也积极的与被上诉人协商，本想降低或减免部分房租从而能维持正常经营，哪知被上诉人不但不降低房租，反而大幅度提高房租价格（从8万多涨到13万，提高幅度超过70%)，这便是此次纠纷主要原因。被上诉人先违反了原合同以每年5%递增的原则，必须承担主要的过错责任。(二）一审庭审没有尽到法律解释和告之义务，至使上诉人在一审中失去最佳的抗辩时间。（三）一审庭审时，被上诉人毕永军对补充的内容提出异议，认为协议上手书的笔迹不是同一人书写，那这时应该依据“谁主张，谁举证”的原则，由被上诉人拿出相对应的证据及由被上诉人提出笔迹鉴定申请，但一审法院始终都没有要求被上诉人提出申请，反而要求上诉人举证。二、对于本案合同的有效审查，一审法院判决明显不当。经被上诉人提交的证据材料可以看出，被上诉人自始没有转租公房的权利，根据被上诉人与南京市工商局秦淮分局签订的租房协议第三条和第七条第二款规定此房不可以转租、转借、转让等否则中止协议，-切责任归被上诉人。依据(2018)苏0104民初11754号秦淮区人民法院判决也可证明被上诉人无权转租此房。被上诉人长期（2015-2018年7月）拖欠秦淮工商分局的房租，这也间接造成无法与上诉人续签书面承租合同的因素。本案中被上诉人明知此房无权转租而为之，并隐瞒实情，造成上诉人的损失，应该承担全部责任。被上诉人毕永军辩称：一、一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人与被上诉人2015年4月1日就涉案房屋签订的租房协议到2017年3月31日到期，合同到期后，双方未续签书面租房协议，上诉人仍继续租赁涉案房屋，依据民法典第707条和730条规定，上诉人与被上诉人之间是不定期租赁关系，被上诉人可以随时通知上诉人解除不定期租赁关系。本案中，被上诉人已在合理期限内，多次通知上诉人解除合同，故一审法院判决解除双方租赁关系，是正确的。二、关于租金，上诉人与被上诉人双方签订的租房协议有明确约定，即每年按5%比例递增，上诉人也承认双方一直是按5%递增比例缴纳房租。另外，被上诉人实际缴纳的房租也是大幅上涨，一审中，法官考虑到疫情因素，判决免除了上诉人2个月租金，因此，上诉人关于租金的上诉请求，既不合理，也不合法。三、上诉人与被上诉人的租赁协议是合法有效的，上诉人也一直按照前期的租房协议约定，在实际承租涉案房屋并缴纳房屋租金至2020年3月30日。关于上诉人在上诉状中陈述程序违法的上诉事实并不存在，一审中开了两次庭，庭审笔录中，有明确记载，法官也对上诉人进行了释明。关于上诉人提出的房屋装修损失的问题，法官提示他可以反诉或另行诉讼主张，而且在一审中法官多次就租金损失与房屋的租金做了调解工作，我方也作出了很大让步，但是上诉人在一审中缺乏调解诚意，导致该案调解没有成功。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。毕永军向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的不定期租房协议；2、判令张胜华立即从南京市秦淮区文思巷6号一楼南间房屋搬出，并将该房屋立即返还给毕永军；3、判令张胜华支付毕永军房屋使用费至实际搬出之日，暂定22100元及利息（利息以22100元为标准，自起诉之日按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；4、本案诉讼费用由张胜华承担。一审法院认定事实如下：2015年4月1日，毕永军与张胜华签订《租房协议》，约定将毕永军承租的南京市秦淮区文思巷6号一楼面积约90平米的南间公房，转租给张胜华，租期自2015年4月1日至2017年3月30日，年租金7万元，张胜华每半年支付；房租每年递增5%，二年合同期满后，如乙方续租，继续签订二年合同。合同期满后，双方未续签新的租房协议，张胜华仍继续租用案涉房屋，按《租房协议》约定支付租金至2020年3月31日，后因双方协商租金达不成协议，诉至一审法院。一审法院认为：毕永军与张胜华签订的《租房协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效,对双方均有约束力。双方在《租房协议》到期后，未订立新协议，仍按原协议继续履行，应视双方订立的《租房协议》为无固定期限《租房协议》，毕永军依法有权要求随时解除，故毕永军主张解除双方之间的不定期《租房协议》的诉讼请求，应予支持；其要求腾空并返还案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。毕永军转租的案涉房屋属于公房，因新冠疫情原因，国家对此类房屋的租金已经给予减免，毕永军也应比照国家规定给予张胜华租金减免，考虑双方约定的支付租金方式为半年一付，租金已付至2020年3月31日，毕永军又要求解除《租房协议》，故应在张胜华应支付的占有使用费中予以免除二个月，即占有使用费起算时间自2020年6月1日起算；占有使用费的计算应以双方订立的《租房协议》约定为准，即按2020年4月1日至2021年3月31日的年租金87500元计算，并支付逾期支付利息。至于张胜华提出的增加“正常情况下不得终止合同，否则赔偿乙方损失”补充内容的《租房协议》，毕永军提出协议上手书的笔迹不是同一人书写的异议，因张胜华提出反诉主张权利，故本案不予理涉，须待其主张权利时，通过鉴定鉴别真伪。一审法院按判决：一、解除毕永军与张胜华订立的《租房协议》；二、张胜华于判决生效之日起三十日内腾空并返还南京市秦淮区文思巷6号一楼面积约90平米的南间房屋；三、张胜华于判决生效之日起十日内向毕永军支付自2020年6月1日起至实际返还房屋时止的占有使用费及利息（占有使用费按年租金87500元计算，利息按协议约定的支付方式及全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取176元，由张胜华负担。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：本案上诉人张胜华应当向被上诉人毕永军支付的房屋占有使用费应当从2020年6月1日起计算至实际返还之日还是应当仅计算2个月。本案双方之间的书面合同的租期为2017年3月30日截止，合同到期后双方未签订新的租赁合同，双方之间形成不定期租赁关系，被上诉人有权随时解除合同，故一审法院判决双方之间的合同解除、上诉人返还租赁房屋并支付房屋占有使用费（已免除两个月使用费）并无不当。本案上诉人上诉主张其仅应当支付两个月房屋占有使用费。从本案查明的情况看，上诉人目前并未实际经营，但是因要求被上诉人赔偿损失，故租赁房屋内物品至今未搬出。从上述情况看，上诉人至今并未返还被上诉人涉案租赁房屋，故其要求仅支付两个月房屋占有使用费没有依据，本院对此不予支持。双方之间如另有纠纷，可另行解决。综上所述，上诉人张胜华的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费353元，由上诉人张胜华负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二一年五月十一日书记员 郭旭冬