福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0102民初1961号原告：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区观风亭街6号“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层。负责人：姜雨林，职务行长委托诉讼代理人：魏丽珠，福建谨而信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱永传，福建谨而信律师事务所律师。被告：林宝钗，女，1956年8月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被告：福州首开中庚投资有限公司,住所地福建省福州市晋安区福新路中段江盛大楼1#楼3层301A区。法定代表人：敖锁滨，职务执行董事。委托诉讼代理人：卢健，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金方炼，北京大成（福州）律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司福州分行（以下简称“中信银行”）诉被告林宝钗、福州首开中庚投资有限公司（以下简称“中庚公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。中信银行的委托诉讼代理人魏丽珠、中庚公司的委托诉讼代理人卢健、金方炼到庭参加诉讼，林宝钗经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信银行向本院提出诉讼请求：1.判令林宝钗向中信银行偿还借款本金625453.51元，并支付自2020年10月1日起至全部借款本息实际清偿之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《中信银行个人购房借款合同》约定的计算，暂计至2021年1月14日为13672.73元）；2.判令林宝钗赔偿中信银行因本案而支出的律师费10000元；3.判令中庚公司对上述债务承担连带偿还责任；4.判令中信银行有权对林宝钗名下位于福州市晋安区办公房产［不动产登记证明：闽（2019）福州市不动产证明第91XXXX号］折价或以拍卖、变卖该财产的价款在第1项、第2项诉讼请求的全部债务范围内优先受偿；5.判令本案全部诉讼费用由林宝钗、中庚公司共同承担。事实与理由：2019年8月1日，中信银行与林宝钗、中庚公司签订了《中信银行个人购房借款合同》（以下简称“《购房借款合同》”）。该合同约定：林宝钗向中信银行贷款金额为730000元，贷款期限为七十二个月，自2019年8月29日起至2025年8月29日止。贷款利率为实际提款日的中国人民银行公布的同期同档次金融机构人民币贷款基准利率上浮20%，即年利率为5.88%。当利率调整采用浮动利率，合同履行期间，遇中国人民银行调整贷款利率，贷款期限长于一年的，次年1月1日按照中国人民银行和中信银行有关规定调整合同贷款利率。林宝钗向中信银行还款的方式为按月等额本息还款，还款日为每月1日，还款总期数为72期。如逾期还贷，逾期贷款罚息利率为本合同贷款利率的150%。同时，该合同还约定以林宝钗名下位于福州市晋安区办公房产为抵押担保物，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、补偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付费用。对林宝钗取得上述房产房地产权属证书并办妥以中信银行为抵押权人的抵押登记之前所产生的林宝钗应付款项，由中庚公司提供阶段性连带责任保证担保。此外，该合同还对诉讼管辖、违约责任、送达地址及双方其他权利、义务作了明确的约定。2019年9月2日，林宝钗将前述抵押物抵押登记给中信银行，并在福州市自然资源和规划局办理了房屋抵押权预告登记[抵押权预告登记证号：闽（2019）福州市不动产证明第91XXXX号]。2019年9月19日，中信银行向林宝钗支付了贷款730000元。但，自2020年10月1日起，林宝钗就未及时足额的向中信银行履行还款义务。鉴于此，截止至2021年1月14日，林宝钗尚欠中信银行贷款本金625453.51元，贷款利息、罚息、复利共暂计为13672.73元。经过中信银行多次催讨，但林宝钗仍未履行还款义务，严重损害中信银行的合法权益。中信银行认为，中信银行与林宝钗双方签订的《购房借款合同》合法、有效，双方均应当按照该合同的约定严格履行各自的义务。中信银行依约向林宝钗发放了贷款730000元，林宝钗应当依约及时足额的向中信银行偿还借款本息。林宝钗未依约及时足额偿还上述借款本息，中信银行有权按照第15.2条的约定宣布本合同项下已发放贷款提前到期，并要求林宝钗立即偿还全部贷款及相应利息及依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息。中信银行为实现本案债权而支出了律师代理费10000元的费用，依约应由林宝钗偿还。中庚公司为上述债务的阶段性保证担保人，依法应当对林宝钗上述债务承担连带清偿责任。中信银行依法取得案涉房产的抵押权预告登记，有权就案涉房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿本案诉讼请求第1项、第2项的债务。为此，中信银行的主张具有相应的事实与法律依据，依法应当予以支持。林宝钗未作答辩。中庚公司辩称，一、中信银行已于预告登记之日设立对福州市晋安区办公房产的抵押权。中庚公司的阶段性保证责任已解除。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释（2021.1.1）第五十二条“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案案涉房屋福州市晋安区办公房产已于2020年9月30日完成建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效的情形，现依据前述法律规定，案涉房产抵押权已经自预告登记之日起设立。依据案涉合同，中庚公司的阶段性保证截止至抵押登记手续办理完毕，故中庚公司已不再承担连带保证责任。中信银行已取得案涉房屋的抵押权。根据《中华人民共和国民法典》第392条,在林宝钗已提供其自有房产作为抵押担保的前提下，中庚公司作为人的担保，在混合担保情形下，担保的实现顺序应先为林宝钗提供的案涉房屋抵押担保。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。在中信银行作为贷款行已取得对案涉房屋的抵押权，即债务人自己提供物的担保的的情况下，因《个人购房借款合同》未约定混合担保下担保的实现顺序，则应根据法律规定确定担保实现顺序。根据前述法律规定，银行应当先就债务人林宝钗自己提供物的担保（即案涉房屋的抵押担保）实现债权，而不可同时直接要求中庚公司承担保证责任。三、中信银行主张的律师费无事实依据，中信银行仅提供委托代理合同和发票，仅作为中信银行曾与律师事务所签订合同、律师事务所缴纳增值税的依据，不能证明中信银行已支付律师费10000元。中信银行无证据证明律师费已实际支出，中信银行主张的律师费损失不应被支持。双方当事人围绕着诉请提交了证据，本院组织双方当事人进行了交换和质证。中信银行提交《身份证》、《个人借款申请表》、《中信银行个人购房借款合同》、《个人借款凭证（借据）》、《不动产登记证明》、《借款人剩余应还款的本金、利息、罚息、复利计算明细》、《民事委托代理合同》、《福建增值税专用发票》作为证据，中庚公司提交商品房买卖合同（预售）、福州市不动产登记和交易中心国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记通知书作为证据，上述证据来源与形式合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证，根据现有证据及庭审情况，本院确认中信银行诉请的事实属实。另查，《中信银行个人购房借款合同》第8.1.1条第二款约定，中庚公司同意对自本合同项下贷款发放之日起至林宝钗取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以中信银行为抵押权人的他项权证期间，对林宝钗在本贷款项下对中信银行的全部应付款项，向中信银行提供连带保证担保。案涉房产即福州市晋安区办公房产于2019年9月2日办理预告抵押登记，预告抵押登记权人为中信银行。2020年9月30日，福州市自然资源和规划局核准了福州市晋安区鼓山镇XX路XX号XX广场1＃、2＃、Ｓ-1＃、Ｓ-2＃楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。截至2021年3月22日，林宝钗尚欠中信银行借款本金625453.51元、利息19318.21元、复利426.56元、罚息1264.3元。中信银行为实现本案债权委托福建谨而信律师事务所律师代理本案诉讼，支出律师代理费10000元。本院认为，中信银行与林宝钗、中庚公司签订的《中信银行个人购房借款合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立生效，双方均应信守履行。中信银行履行了放款义务，林宝钗未按约还款，已构成违约，中信银行有权要求林宝钗偿还尚欠的贷款本息。中信银行为追索本案债权支出律师代理费10000元，林宝钗应当依约向中信银行赔偿律师代理费10000元。关于预告抵押登记权利人中信银行是否对预告抵押房产享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。现案涉房产已办理预告抵押登记及建筑物所有权的首次登记，且没有证据证明存在预告登记失效的情形，满足了预告抵押权利人享有优先受偿权的法定条件，抵押权于预告抵押登记之日起设立，中信银行有权就该抵押房产折价、折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。关于中庚公司是否对案涉债务承担阶段性连带保证责任问题。《中信银行个人购房借款合同》约定中庚公司的阶段性保证责任期间止于林宝钗取得房产的《房屋所有权证》并办妥以贷款银行为抵押权人的他项权证时，据此，保证期间终止的时间节点为抵押权设立之时，现本院依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，认定房产的抵押权于预告抵押登记之日即2019年9月2日设立，阶段性保证责任的保证期间已经届满，故本院对中信银行要求中庚公司对案涉债务承担连带保证的诉请不予支持。综上，林宝钗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第四百一十条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、林宝钗于本判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司福州分行偿还借款本金625453.51元、利息19318.21元、复利426.56元、罚息1264.3元（暂计至2021年3月22日，此后利息、复利、罚息按合同约定计至款项全部清偿之日止）；二、林宝钗于本判决生效之日起十日内赔偿中信银行股份有限公司福州分行律师代理费10000元；三、中信银行股份有限公司福州分行有权就林宝钗所有的福州市晋安区办公房产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿本判决第一项、第二项确认的债权；四、驳回中信银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。如果林宝钗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10291元，适用简易程序减半收取5145.5元，由林宝钗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员  林 巧二〇二一年五月十九日法官助理  林 舒书 记 员  孙兰兰附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时,债权人可以请求债务人履行债务,也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。