上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终1636号 上诉人（原审原告）：梁恪（曾用名梁某），男，1984年12月25日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：邱伟，上海申浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琪，上海申浩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁猛，男，1992年12月12日出生，汉族，住上海市闵行区。 被上诉人（原审被告）：吴霞霞，女，1992年6月10日出生，汉族，住上海市闵行区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄大伟，上海市华诚律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李婷婷，上海市华诚律师事务所律师。 上诉人梁恪因与被上诉人丁猛、吴霞霞房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初26521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 梁恪上诉请求：撤销一审判决第三项，改判丁猛、吴霞霞向梁恪支付违约金5，876，412.503元。 事实与理由：1．一审判决对梁恪房屋差价损失、已付购房款的利息损失、维权支出损失等认定不清；2．一审判决酌定违约金金额远低于梁恪实际损失，严重失衡；一审判决将梁恪已付购房款占比作为认定违约金金额的因素与事实不符；本案不存在大产证未办出的期房状态之客观风险；3．一审判决遗漏丁猛、吴霞霞多次恶意违约的案件事实，导致判定的违约金金额未体现任何对丁猛、吴霞霞违约行为的惩罚性；4．一审判决酌定的违约金金额导致丁猛、吴霞霞因违约行为而获益，违反公平和诚实信用原则。 丁猛、吴霞霞辩称：不同意梁恪的上诉请求。1．本案中梁恪主张的是违约金，因此一审判决不需要对实际损失一一认定，结合双方履约情况及其他相关因素，综合确定违约金金额即可；2．梁恪所主张的损失内容缺乏事实与法律依据，对于利息损失与房屋差价不应同时主张，否则存在重复获利，在双方所签订的买卖合同当中，没有约定相关的律师费承担条款；3．对于房屋差价损失，应结合双方履约情况、过错程度来承担责任，而且对房屋差价损失应有可预见性；4．丁猛、吴霞霞不存在恶意违约行为，双方对于产证办理、贷款抵押等问题始终有协商过程；5．双方签订合同中并没有约定违约金标准，而只是对损失赔偿额计算方式的约定。 梁恪向一审法院起诉请求：1．判令解除《房屋买卖合同》；2．判令丁猛、吴霞霞返还梁恪已付购房款1，950，000元；3．判令丁猛、吴霞霞支付以梁恪交付的每笔款项为基数，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付、2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算自每笔交款日起至实际支付之日止的利息，现暂计至2020年6月1日为267，616.55元；4．判令丁猛、吴霞霞向梁恪支付违约金4，101，570元；以上请求款项暂计6，319，186.55元。5．判令丁猛、吴霞霞承担本案诉讼费。一审诉讼中，梁恪明确诉请1为：判令双方签订的《房屋买卖合同》以诉状送达丁猛、吴霞霞之日即2020年7月13日解除；合并诉请3、诉请4为：判令丁猛、吴霞霞向梁恪支付违约金5，860，701.73元。 一审法院认定事实如下：2016年7月8日，梁恪以其曾用名梁某作为乙方与丁猛、吴霞霞作为甲方就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房产（以下简称讼争房产）签订《房屋买卖合同》。合同约定房屋转卖总价格为5，700，000元。乙方同意先期支付定金＋首付合计1，950，000元。其中，双方签订合同当日乙方付款900，000元，合同签订2周内乙方付足该笔金额剩余部分。房屋总价扣除上述定金及首付款外，剩余部分待甲乙双方正式办理房屋交易过户手续时由乙方完成支付。甲方同意乙方留50，000元做尾款，待交房验收完毕时由乙方支付。甲方同意等该房屋产权证满2年后无条件配合乙方完成该房屋正式买卖过户手续，乙方同意自行承担营业税等相关过户税费；期间，如若乙方要求在该房屋产证未满2年时提前完成该房屋买卖过户手续，甲方应无条件予以配合，营业税等相关税费由双方协商解决。在该房屋正式完成买卖过户手续之前，由甲方继续履行该房屋所涉及所有按揭房贷和其他债务贷款（如有）并同时享有该房屋的居住权和出租收益。甲方承诺该房屋除目前已有的中国银行按揭贷款（约3，800，000元）部分外，无任何其他银行抵押贷款或民间金融借贷。如有任何隐瞒，由甲方自行负责清偿并承担一切由此而引起的法律责任；甲方应在该房屋与乙方正式办理交易过户前负责清偿完毕该房屋所涉及的所有抵押贷款／借款。合同第8条约定，在乙方支付定金及首付款于甲方后，如若甲方故意违约上述1-7中任一条款，甲方同意支付10倍乙方已付金额的赔偿金于乙方，并承担一切由此引起的法律责任。双方另约定其他相关权利义务，双方于合同落款处签名、捺印。 2017年11月23日，案外人上海XX房地产开发公司作为开发商取得包括讼争房屋在内的相关大产证。 2018年6月8日，讼争房屋的小产证登记至丁猛、吴霞霞名下。 2018年7月4日，丁猛、吴霞霞在讼争房屋上设定了抵押权人为中国平安财产保险股份有限公司的余额抵押2，558，600元，债权发生期间：2018年7月4日至2026年10月12日。 2018年8月13日，梁恪以其曾用名梁某名义以丁猛、吴霞霞为被告诉至法院，案号为（2018）沪0112民初25718号（以下简称25718号）。该案中，梁恪诉请：1．判令丁猛、吴霞霞继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2．判令丁猛、吴霞霞协助梁恪将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权办理过户至梁恪名下。基于讼争房屋上存在商业贷款3，800，000元以及余额抵押2，558，600元，而梁恪尚应向丁猛、吴霞霞支付的剩余房款仅为3，750，000元。故法院认为梁恪主张之过户请求存在履行障碍，梁恪可待障碍排除后再行主张。该案最终于2019年2月2日作出一审判决：驳回梁恪（梁某）的全部诉讼请求。该案审理过程中，丁猛、吴霞霞明确表示不愿意配合梁恪办理产权过户手续。 2020年7月7日，梁恪以讼争之事由诉至法院。 一审庭审中经双方当事人认可，一审法院向上海中原物业顾问有限公司就讼争房屋进行询价。上海中原物业顾问有限公司于2020年9月7日出具《房地产价格咨询意见书》认为：2019年3月，该物业每平方米单价72，000元，总价为9，532，080元。2020年7月，该物业每平方米单价74，000元，总价为9，796，860元。双方对该《房地产价格咨询意见书》结论无异议。 另查明，梁恪总计向丁猛支付房款合计1，950，000元，丁猛于2016年9月17日向梁恪出具收到1，950，000元的《收条》。 又查明，讼争房屋截止至2020年11月11日尚有抵押权人为中国银行股份有限公司上海市南汇支行的商业贷款3，800，000元，抵押权人为中国平安财产保险股份有限公司的余额抵押最高债权2，558，600元（债权发生期间2018年7月4日起至2026年10月12日）。讼争房屋另有25718号案件的司法查封以及本案的轮候查封。 再查明，梁恪曾因25718号案件发生律师费20，000元，因本案发生律师费100，000元。 一审法院认为，梁恪与丁猛、吴霞霞签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约定履行。现基于丁猛、吴霞霞设立于讼争房屋上的商业贷款以及余额抵押贷款无法涤除之现状，梁恪主张2020年7月13日作为合同解除日将讼争合同予以解除之诉请，于法无悖，法院予以支持。基于丁猛、吴霞霞的违约行为致使双方之合同解除，丁猛、吴霞霞应承担相应的违约责任。现本案一审的争议焦点在于：违约金的金额如何确定。梁恪主张的违约金金额为5，860，701.73元，该金额为包括讼争房屋差价4，090，000元、1，950，000元的利息损失293，178.01元、律师费损失120，000元、保函费损失5，054.09元在内的总金额为基数乘以1.3倍计得。对此，丁猛、吴霞霞对于询价结果虽然不持异议但认为此价格属于挂牌价并非实际成交价格，存在虚高，故丁猛、吴霞霞认可的讼争房屋差价在1，800，000元至2，000，000元之间。丁猛、吴霞霞对于梁恪主张的损失中的利息损失金额予以认可，对于律师费则认可25718号案发生的律师费金额20，000元。对此，法院认为违约金的金额应以填平守约方损失为审定金额之主要考量，在此基础上酌情、适当考虑对违约行为的惩罚性。法院综合考虑房屋差价、梁恪已付款在总房款中的占比、梁恪已付款部分的利息损失、律师费损失、丁猛、吴霞霞的违约恶意、双方签订合同时属于大产证尚未办出的期房状态之客观风险等因素后，酌定违约金为1，200，000元。 一审法院判决：一、梁恪与丁猛、吴霞霞于2016年7月8日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋买卖合同》于2020年7月13日予以解除；二、丁猛、吴霞霞于判决生效之日起十日内向梁恪返还房款1，950，000元；三、丁猛、吴霞霞于判决生效之日起十日内向梁恪支付违约金1，200，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取计33，237.46元、保全费5，000元，以上合计38，237.46元，由梁恪负担19，833.03元，由丁猛、吴霞霞负担18，404.43元。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，梁恪与丁猛、吴霞霞签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。现合同因丁猛、吴霞霞违约而被解除，丁猛、吴霞霞对此应承担违约责任。 本案二审的争议焦点在于讼争合同解除后，如何确定违约金数额。梁恪主张的违约金数额为5，860，701.73元，该金额为包括讼争房屋差价4，090，000元、1，950，000元的利息损失293，178.01元、律师费损失120，000元、保函费损失5，054.09元在内的总金额为基数乘以1.3倍计得。丁猛、吴霞霞则辩称，利息损失与房屋差价不应同时主张，否则存在重复获利；在双方所签订的买卖合同当中，没有约定相关的律师费承担条款；对于房屋差价损失，应结合双方履约情况、过错程度来承担责任，丁猛、吴霞霞不存在恶意违约，双方对于产证办理、贷款抵押等问题始终有协商过程，且对房屋差价损失应考虑可预见性。对此，本院认为，确定违约金数额应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，丁猛、吴霞霞违反合同约定，在讼争房屋上设定抵押，导致讼争房屋无法过户，其行为具有明显过错，在目前房屋价格上涨的大环境下，其对房屋无法过户会给梁恪造成损失应有明确预见；梁恪因对方违约而无法取得房价上涨的预期利益，对该预期利益，应根据《房地产价格咨询意见书》载明的房屋总价、双方履约情形以及当事人的止损义务等情况而确定。综合上述，一审法院酌定违约金为1，200，000元，显然过低，应予更正；本院综合考虑实际损失内容、当事人履约情形、当事人过错程度及预期利益损失等因素，酌定违约金为3，800，000元。 综上所述，梁恪的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初26521号民事判决第一项、第二项； 二、变更上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初26521号民事判决第三项为：被上诉人丁猛、吴霞霞于本判决生效之日起十日内向上诉人梁恪（曾用名梁某）支付违约金3，800，000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计33，237.46元、保全费5，000元，以上合计38，237.46元，由上诉人梁恪负担10，088.21元，被上诉人丁猛、吴霞霞负担28，149.25元；二审案件受理费44，211.30元，由上诉人梁恪负担8，285.70元，被上诉人丁猛、吴霞霞负担35，925.60元。 本判决为终审判决。 审 判 长  施 杨 审 判 员  庞建新 审 判 员  徐燕华 二〇二一年五月三十一日 法官助理  王振伟 法官助理  俞泊泓 书 记 员  俞泊泓 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……