山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020)鲁1082民初6595号 原告：荣成中韩边贸城有限公司（统一社会信用代码：91371082590300133Y），住所地荣成市凭海西路88号。 法定代表人：吕耀能，执行董事。 委托诉讼代理人：苗建伟，山东时中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宇婷，山东时中律师事务所律师。 被告：荣成市边贸城商务酒店有限公司（统一社会信用代码：91371082MA3D3YLL93），住所地荣成市凭海西路88号19号楼。 法定代表人：王晓华，执行董事。 委托诉讼代理人：杨振波，荣成俚岛法律服务所法律服务工作者。 被告：王晓华，女，1973年8月12日出生汉族，居民，住荣成市。 委托诉讼代理人：杨振波，荣成俚岛法律服务所法律工作者。 第三人：王军朋，男，1971年5月27日出生汉族，居民，住荣成市。 委托诉讼代理人：杨振波，荣成俚岛法律服务所法律工作者。 第三人：荣成匠心旅游服务有限公司（统一社会信用代码：91371082564061001G），住所地荣成市凭海西路88号。 法定代表人：吕耀能，执行董事。 委托诉讼代理人：王显英，公司职工。 原告荣成中韩边贸城有限公司（以下简称边贸城公司）诉被告王晓华、荣成市边贸商务酒店有限公司（以下简称边贸城酒店公司）、第三人王军朋、荣成匠心旅游服务有限公司（以下简称匠心旅游公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人苗建伟、被告王晓华、边贸城酒店公司、第三人王军朋委托诉讼代理人杨振波、第三人匠心旅游公司委托诉讼代理人王显英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 边贸城公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付截止2020年9月10日欠付的物业费797711.90元及违约金272608.64元（按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2019年8月20日计算至2020年9月10日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算），并支付自2020年9月11日至实际履行之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的违约金；2、判令被告支付2019年7月1日起欠付的水电费232365元及至截止2020年9月10日的违约金21929.71元（违约金利率参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算），并支付自2020年9月11日至实际履行之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率四倍计算的违约金；3、依法判令被告王晓华对上述债务承担连带清偿责任；4、案件受理费由二被告负担。事实与理由：王晓华系边贸城酒店公司的唯一股东，也是边贸城酒店公司的发起人。2016年11月25日，原告与边贸城酒店公司签订《荣成.中国中韩边贸城商铺租赁管理合同》（以下简称《租赁管理合同一》）及《19#楼租赁合同附件》（以下简称《附件一》），约定原告将位于荣成市凭海西路88号荣成中韩边贸城19幢1-2层第11-14、37-40号，面积为620.84平方米的铺位租赁给王晓华使用，租赁期限为5年，自2016年11月25日起至2021年12月24日止，起租日定于2016年11月25日。租赁用途为经营品牌餐饮；根据《租赁管理合同》第9条约定，所租铺位的物业服务费（2.2元/平方/月），先交纳后使用，每6个月交纳一次，在使用前30天交纳。自被告入场装修之日起应承担并支付起其使用的水、电、通讯、宽带费用等所产生的全部费用。对于被告使用商铺所发生的各项能源费用，被告应按照实际用量支付。前述费用的标准由原告参照政府或相关供应单位的收费标准并根据项目运营管理的损耗自行制定，被告予以遵照执行。第17条约定，若被告未按租赁合同约定的期限支付租金或其他费用，需要每日按所欠金额的10%支付滞纳金直至被告全部付清为止。2016年11月25日，匠心旅游公司与王军朋签订《荣成.中国中韩边贸城商铺租赁管理合同》（以下简称《租赁管理合同二》）及《19#楼租赁合同附件》（以下简称《附件二》），合同约定匠心旅游公司将19幢3-5层第301-318、401-424、427、430-443、445-450、510-543、545-550号，面积为6101.26平方米的铺位租赁给王军朋使用。租赁期限为10年，自2016年的11月25日起至2026年12月30日止，起租日定于2016年11月25日，年租金10万元，租赁用途为经营快捷酒店。物业服务费为2.5元/平方/月。王晓华系边贸城酒店公司执行董事，王军朋系该公司经理。边贸城酒店公司于2017年1月9日成立后，上述房产均由边贸城酒店公司实际使用，用于酒店经营。租金及水电费均是由边贸城酒店公司向原告缴纳。截至目前，被告边贸城酒店公司拖欠物业费、水电费等合同约定的费用未缴纳，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，本案原告与王晓华及王军朋签订的《租赁合同》已经由边贸城酒店公司实际履行，原告可以向边贸城酒店公司主张合同责任，王晓华系边贸城酒店公司唯一股东，应对边贸城酒店公司的债务承担连带责任。故为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 王晓华辩称，被告系边贸城酒店公司法定代表人，不应当承担付款责任。 边贸城酒店公司辩称，不同意支付物业费及违约金，因为原告没有为我公司提供物业服务，欠付水电费的数额属实，但是不同意支付水电费的违约金。原告的工作人员在我公司住宿，尚有几万元的住宿费未支付，所以我们没有向被告支付欠付的水电费。 王军朋述称，第三人系边贸城酒店公司的管理人员。 匠心旅游公司述称，我公司系原告的全资子公司。2016年11月25日《租赁管理合同二》系由我公司与王军朋签订，其中在第九条其他费用中，明确标明项目物业费为2.5元每平方米每月，先交纳后使用，每6个月交纳一次，在使用前30天交纳名被告一直未履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2016年11月25日，原告与王晓华签订《租赁管理合同一》及《附件一》，约定（摘要）：原告将位于荣成市凭海西路88号荣成中韩边贸城19幢1-2层第11-14、37-40号，面积为620.84平方米的铺位租赁给王晓华使用，租赁期限为5年，自2016年11月25日至2021年12月24日，起租日定于2016年11月25日。租赁用途为经营品牌餐饮。乙方（王晓华）需根据使用情况支付所租铺位的物业服务费，项目物业费为2.2元/平方/月，先交纳后使用，每6个月交纳一次，在使用前30天交纳。自乙方入场装修之日起应承担并支付起其使用的水、电、通讯、宽带费用等所产生的全部费用。对于乙方使用商铺所发生的各项能源费用，乙方应按照实际用量支付。发生下列之一均为视为违约：1、乙方未按期支付租金或其他应付的费用的；……。在不影响发生违约后甲方的其他权利和补救措施的情况下，如果乙方未按本租赁合同规定的期限支付租金或其他费用，乙方需支付滞纳金，每日的滞纳金为所欠金额的10%，直至乙方全部付清为止。电梯归乙方使用，日后维护与保养费用双方各承担一半。19#楼11-14、37-40号（8间）商铺，作为酒店配套免租使用5年，仅供餐饮业态。 2016年11月25日，匠心旅游公司与王军朋签订《租赁管理合同二》及《附件二》，约定（摘要）：19幢3-5层第301-318、401-424、427、430-443、445-450、510-543、545-550号，面积为6101.26平方米的铺位租赁给王军朋使用。租赁期限为10年，自2016年的11月25日至2026年12月30日止，起租日定于2016年11月25日，年租金10万元。第一次10万元在签订合同后三天内交纳，其余9次在每年阳历的12月30日前交纳，逾期违约金按照中国人民银行同期基准贷款利息收取。租赁用途为经营快捷酒店。乙方（王军朋）需根据使用情况支付所租铺位的物业服务费，项目物业费为2.5元/平方/月，先交纳后使用，每6个月交纳一次，在使用前30天交纳。自乙方入场装修之日起应承担并支付起其使用的水、电、通讯、宽带费用等所产生的全部费用。对于乙方使用商铺所发生的各项能源费用，乙方应按照实际用量支付。发生下列之一均为视为违约：1、乙方未按期支付租金或其他应付的费用的；……。在不影响发生违约后甲方的其他权利和补救措施的情况下，如果乙方未按本租赁合同规定的期限支付租金或其他费用，乙方需支付滞纳金，每日的滞纳金为所欠金额的10%，直至乙方全部付清为止。电梯归乙方使用，日后维护与保养费用双方各承担一半。现原告以被告未支付物业费及水电费为由，遂成诉。 另查明，边贸城酒店公司系王晓华于2017年1月9日注册成立的有限责任公司（自然人独资）。王军朋系边贸城酒店公司的经理。匠心旅游公司系边贸城公司的全资子公司。边贸城公司的经营范围包括物业管理。 2019年9月5日，原告将边贸城酒店公司、王晓华、王军朋（第三人）诉至本院，要求判令被告支付自2017年4月1日起欠付的水电费361487元（暂计算至2019年6月30日），以上述欠付金额总数为基数计算至2019年7月20日的违约金90503.11元（按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）并支付至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金。2019年10月26日，本院作出（2019）鲁1082民初5303号民事调解书，载明被告边贸城酒店公司、王晓华、第三人王军朋于2019年12月30日前支付原告水电费311487元，逾期付款，被告应自2019年1月1日起按银行同期贷款利率利息。 再查明，边贸城酒店公司于2018年4月27日支付电费20000元，2019年3月27日支付电费200000元，2019年10月21日支付电费50000元，2019年10月28日支付电费30000元，2019年11月1日支付电费20000元，2019年11月16日支付电费100000元，2020年12月23日支付水电费100000元，2021年1月6日支付水电费20000元，以上全部由匠心旅游公司开具收据并加盖匠心旅游公司发票专用章。 庭审中，原、被告及第三人均认可原告及边贸城酒店公司约定电梯维护与保养费用由双方各承担一半，也均认可电梯维护及保养费用属于物业费范畴。 庭审中，原告提交物业费计算明细一份，物业费自2016年11月25日计算至2020年11月24日共计797711.90元。违约金自2016年11月25日计算至2020年9月10日共计272608.64元。 原告为证明其主张，向本庭提交：证据一、水电费收取通知单四份，证明自2019年7月1日至2020年7月2日，被告累计应支付水电费232365元；证据二、电梯日常维护保养合同一份、原告对边贸城酒店公司物业务项目清单一份、垃圾有偿清运、处置协议书一份、原告自行制作的边贸城铲车租车明细、边贸城翻斗车租车明细、荣成市崖头洲宇疏通清污服务部开具的发票原件一张、2017年、2018年、2020年原告与威海捷力电梯工程有限公司签订的电梯保养合同书复印件三份、2019年的电梯服务费发票原件一张、荣成市环境卫生管理处2017年至2020年间共垃圾处理费发票8张（两张为原件，6张为复印件），以上证据共同证明原告与边贸城酒店公司存在事实上的物业服务合同关系，提供的物业服务项目包括垃圾清运、铲雪、停车场、电梯维修等；证据三、2015年至今，匠心旅游公司签订的保安劳动合同、保洁劳动合同的原件共计54份，证明因匠心旅游公司是原告的全资子公司，因此物业方面交由匠心旅游公司负责，为了履行物业义务，匠心旅游公司签订了多份劳动合同，保证履行物业服务；证据四、2017年12月-2019年3月匠心旅游公司的工资表，2019年4月-2020年12月匠心旅游公司的工资发放流水，证明证据三合同的真实性以及匠心旅游公司发放全部工资的事实；证据五、荣成市发改局、荣成市市场监督管理局转供电环节电价政策提醒告诫函一份，证明在该函的第一大项严格落实电价政策中规定转供电账户损耗率最高不得超过12%，因此原告在收取被告电费时额外加收10%，不超过政府的相关规定。 二被告及王军朋对证据一真实性不认可，并未收到该通知书，但是原告已告知通知书上的数据，但是这个数额包括10%的均摊;对证据二电梯日常维护保养合同真实性无法确认，原告对边贸城酒店公司物业务项目清单真实性不认可，系原告单方制作，垃圾有偿清运、处置协议书真实性无法确认，也不能证明表中的生活垃圾系边贸城酒店公司产生。对原告自行制作的边贸城铲车租车明细、边贸城翻斗车租车明细不予认可，不能证明原告主张的铲雪事实。对荣成市崖头洲宇疏通清污服务部开具的发票真实性无异议，但是不能证实该费用系用于边贸城酒店公司；对2017年、2018年、2020年原告与威海捷力电梯工程有限公司签订的电梯保养合同书复印件2019年的电梯服务费的发票真实性无异议，但是相关费用均由边贸城酒店公司支付。对荣成市环境卫生管理处2017年至2020年间共8份垃圾处理费发票中的复印件不予认可，原件真实性无异议，但是不能证明原告支付的费用系为边贸城酒店公司区域产生的费用；对证据三真实性无异议，不能证实合同当中员工为边贸城酒店公司提供物业服务；对证据四真实性无异议，不能证实为我公司提供了实际的物业服务；对证据五真实性无异议，但是该告诫函公布日期系2020年5月26日，对此前的电费价格，不应当适用该告诫函。另外边贸城酒店公司的电费数额均是原告抄表之后计算应交的电费数，再通知边贸城酒店公司，不清楚电费单价，只是在通知单上显示有10%的均摊，原告收取均摊部分以及其他不合理费用，没有合法依据，我方将另案向原告主张。匠心旅游公司对原告提交的以上证据均无异议。 边贸城酒店公司为证明其主张，向本庭提交：证据一、2017年6月-2020年7月客房保洁员和保安工资表和银行流水，证实被告从2017年6月开始由自己的工作人员负责公司卫生、安保；证据二、2017年-2018年原告的工作人员在被告处住宿欠付的住宿费；证据三、被告支付电梯校验费、检测费、保养费、服务费等费用单据及银行转账记录，证实2017年-2020年期间的电梯费均是由被告支付，2018年-2019年的下水道清污费用也是由被告实际支付；申请证人李某、初丽俐、王某出庭作证，证明被告公司有自己的保洁和保安负责被告公司区域内的卫生和安全。李某到庭陈述其在边贸城酒店公司从事保洁工作，负责酒店里的卫生保洁。初丽俐到庭陈述其在边贸城酒店公司从事餐厅服务员工作，负责餐厅接待、客人走后打扫卫生及打扫前后院卫生。王某到庭陈述其在边贸城酒店公司从事电工修理工作，有时收拾房前屋后的卫生。 原告及匠心旅游公司对证据一真实性无法确认，客房保洁员不是物业服务的提供者，仅有一个保安不符合常理；对证据二不清楚，即便存在也与本案无关；对证据三中发票予以认可，对收条不予认可，不能据此否认原告为被告提供物业服务。三位证人均与被告公司有利害关系，且对工作没有书面约定，无法证实工作内容，证人证言不能否认原告为被告公司提供物业服务的事实。被告王晓华、王军朋对边贸城酒店公司提供的以上证据及证人证言均无异议。 本院认为,《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院予以支持。王晓华于2017年1月9日注册成立边贸城酒店公司，其于2016年11月25日与原告签订的《租赁管理合同一》《附件一》，且实际上系边贸城酒店公司在实际经营，故原告有权要求边贸城酒店公司承担合同责任。匠心旅游公司系原告的全资子公司，匠心旅游公司代替原告与王军朋签订的《租赁管理合同二》《附件二》得到原告追认，王军朋系边贸城酒店公司经理，系履行职务行为，故该合同及附件的效力及与原告及边贸城酒店公司。 本案的争议焦点为边贸城酒店公司应否支付原告物业费、物业费违约金及水电费违约金。原告的经营范围包括物业管理，且《租赁管理合同一》及《租赁管理合同二》中对于物业费均有明确约定，边贸城酒店公司虽称原告并未提供物业服务，但是其提交的相关证据及三位证人证言仅能证实边贸城酒店为酒店经营雇佣工人从事保洁与保安工作，并支付相应的电梯保养、检测等费用，但不能据此否认原告为边贸城酒店公司提供物业服务。酒店并非普通住宅，物业费收取标准是执行市场调节价格及合同约定价格的形式进行收费。考虑到原告与边贸城酒店公司未明确约定物业服务标准，电梯费亦是由原告与边贸城酒店公司一家一半，综合本案具体情况，本院酌定物业费按照1.5元/平方米/月计算。合同约定的物业费先交纳后使用，每6个月交纳一次，在使用前30天交纳。故自合同签订之日即2016年11月25日即应当交纳物业费，截止2020年11月24日的物业费计算为483991.20元[（620.84平方米+6101.26平方米）×1.5元/月×48个月]。 对于原告主张物业费的违约金参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算，原告未能举证证明其实际损失，且边贸城酒店公司认为违约金过高。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张的违约金即便调整仍过高，本院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算（2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算）。合同约定的物业费先交纳后使用，每6个月交纳一次，在使用前30天交纳，故原告主张的违约金应分段计算。原告主张违约金分别以2016年11月25日、2017年5月15日、2017年11月25日、2018年5月25日、2018年11月25日、2019年5月25日、2019年11月25日、2020年5月25日作为分段计算违约金的起始时间，不超出法律规定，本院予以照准。6个月物业费计算为60498.90元[（620.84平方米+6101.26平方米）×1.5元/月×6个月]。 边贸城酒店公司对原告主张的水电费232365元金额无异议，虽对于电费有10%损耗不予认可，但边贸城酒店公司要求另案主张权利，故在本案中，本院对于欠付水电费232365元予以确认。对于边贸城酒店公司辩称其已支付涉案水电费12万元，（2019）鲁1082民初5303号民事调解书载明被告边贸城酒店公司、王晓华、王军朋于2019年12月30日前支付原告水电费311487元，而通过边贸城酒店公司提交的收据来看，边贸城酒店公司在该案调解后，尚未完全履行支付水电费的义务，其支付的12万元应系履行（2019）鲁1082民初5303号民事调解书的付款义务，并非支付涉案水电费，故对边贸城酒店公司的该项辩称，本院不予采信。对于被告辩称的原告尚欠付住宿费，系另一法律关系，本院不予审查，被告可另案主张。对于原告主张的水电费违约金，原告及边贸城酒店公司均认可并未约定水电费的支付时间，边贸城酒店公司称并未收到原告提交的水电费收取通知单，且水电费收取通知单亦未载明付款时间，边贸城酒店公司提交的收据也可以看出边贸城酒店公司支付水电费的时间并不固定，故对于原告主张按照水电费收取通知书的时间开始计算违约金，没有事实依据。本院自原告向边贸城酒店公司主张权利之日即起诉之日2020年11月18日起开始计算违约金。对于原告主张的水电费的违约金亦过高，本院依法调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至边贸城酒店公司实际支付之日止。边贸城酒店公司系自然人独资的有限责任公司，王晓华作为该公司股东兼法定代表人，王晓华不能证明公司财产独立于其自己的财产，应当对边贸城酒店公司债务承担连带责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告荣成市边贸城商务酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告荣成中韩边贸城有限公司物业费483991.20元及违约金（以60498.90元为基数，自2016年11月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以60498.90元为基数，自2017年5月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以60498.90元为基数，自2017年11月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以60498.90元为基数，自2018年5月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以60498.90元为基数，自2018年11月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以60498.90元为基数，自2019年5月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以60498.90元为基数，自2019年11月25日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以60498.90元为基数，自2020年5月25日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、被告荣成市边贸城商务酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告荣成中韩边贸城有限公司水电费232365元及违约金（以232365元为基数，自2020年11月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告实际支付之日止）； 三、被告王晓华对上述债务承担连带付款责任； 四、驳回原告荣成中韩边贸城有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16722元，由原告荣成中韩边贸城有限公司负担7679元，被告荣成市边贸城商务酒店有限公司、王晓华负担9043元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  宋婷婷 人民陪审员  王胜男 人民陪审员  吕亚兰 二〇二一年五月二十六日 书 记 员  殷梦露