湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021)鄂07民终186号上诉人（一审原告）：洪亨良，男，汉族，1964年1月9日出生，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：汪涛，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（一审被告）：张绍旺，男，汉族，1971年3月2日出生，住鄂州市梁子湖区。原审第三人：湖北志裕房地产开发有限公司，住所地湖北省鄂州市鄂城区新庙镇。法定代表人：刘合高，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪建林，该公司员工。原审第三人：宋立志，男，汉族，1962年1月9日出生，住鄂州市鄂城区。原告洪亨良与被告张绍旺、第三人湖北志裕房地产开发有限公司（以下简称志裕公司）、第三人宋立志案外人执行异议之诉一案，经鄂州市鄂城区人民法院（以下简称一审法院）审理，于2020年11月24日作出（2020）鄂0704民初2647号民事判决书（以下简称一审判决）。上诉人洪亨良对该判决不服向本院提出上诉。经本院组成合议庭于2021年4月7日公开开庭进行审理，上诉人洪亨良及其委托诉讼代理人汪涛，被上诉人张绍旺，原审第三人志裕公司的委托诉讼代理人洪建林到庭参加诉讼，原审第三人宋立志经本庭合法传唤未到庭。本案现已审理终结。一审判决认定如下事实：张绍旺与志裕公司房屋买卖合同纠纷一案，湖北省鄂州市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）鄂07民终402号民事判决，判决确定：志裕公司应于判决生效之日起十日内返还张绍旺购房款931292.60元及利息144350.35元，并向张绍旺承担已付购房款一倍即931292.60元的赔偿责任，共计2006935.55元。判决生效后，因志裕公司未按期履行判决书确定的义务，张绍旺向本院申请执行，本院于2020年1月3日立案执行。执行过程中，本院作出（2020）鄂0704执77号之一执行裁定书，于2020年4月16日查封了志裕公司名下位于湖北省鄂州市房屋。洪亨良对该查封房屋提出书面异议，称其对该房屋享有所有权，要求解除对该房屋的查封。本院于2020年8月12日作出（2020）鄂0704执异19号执行裁定书，驳回洪亨良的异议请求。另查明，2016年11月29日，洪亨良与志裕公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：1409）一份，约定洪亨良购买志裕公司开发的湖北省鄂州市房屋，该房建筑面积100.49平方米，合同价款为246200元。2015年7月，志裕公司向宋立志出具收款收据凭证两张，其中一张载明收到宋立志“北2-2-601”购房款246200.50元；另一张收据载明收到宋立志“北2-2-601”天然气2480元、可视门铃500元共计2980元。洪亨良提供的产品订购单显示宋立志于2015年7月28日订购“北2-2-601”钢甲门一扇，费用3300元。上述三张收据凭证均载明“抵扣缪六林（宋立志）借款”，并均于2016年11月27日在收款人处加上了洪亨良名字。洪亨良为证明其已支付涉案房屋的房款，提供郭永芝2012年2月1日转款100000元、2016年5月12日转款80000元至宋立志账户的转账凭证，郭永芝系洪亨良之妻。志裕公司庭审中陈述，第三人宋立志是志裕公司以前的合伙人，志裕公司将涉案房屋给宋立志作为补偿，2016年11月27日志裕公司在宋立志的授意下将涉案房屋转给了原告洪亨良。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案洪亨良对本院作出的（2020）鄂0704执异19号执行裁定书不服，提起诉讼，因此本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”涉案房屋的产权并未登记在洪亨良名下，因此本案的焦点问题在于洪亨良对法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。原告洪亨良和第三人志裕公司庭审中均承认洪亨良购买涉案房屋的目的系投资，且洪亨良名下还有用于居住的房屋，故洪亨良系商品房消费者之外的一般买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有符合上述一般买受人物权期待权规定之保护条件，且缺一不可，洪亨良才可排除对涉案房屋的强制执行。洪亨良与志裕公司在人民法院查封之前即2016年11月29日签订合法有效的书面买卖合同，洪亨良虽未提交支付房款的不动产发票，但其提交的收款收据原件以及志裕公司庭审中的陈述，可以认定洪亨良已就涉案房屋支付了全部价款，洪亨良符合上述规定的第（一）（三）两个条件。关于第（二）（四）两个条件，洪亨良提交的另外两份收款收据虽显示洪亨良于2020年1月16日就涉案房屋向物业公司缴纳2017年8月8日至2020年1月8日的物业费、装修保证金等共计5215元，但经本院核实，本院执行部门依据（2020）鄂0704执77号之一执行裁定书于2020年4月16日查封涉案房屋后，于2020年5月22日委托湖北正量行房地产估价咨询有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。2020年5月25日本院执行部门会同湖北正量行房地产估价咨询有限公司的工作人员一起对涉案房屋进行了实地查勘，查勘完毕后粘贴封条，故洪亨良在人民法院查封之前并未合法占有涉案房屋，本院对洪亨良提交的前述缴纳物业费用的收据不予采信。并且，本院执行部门在查封涉案房屋时经向房管部门查询，志裕公司开发的鄂州市学府路南东方世纪城的大部分房屋已登记备案在买受人名下，洪亨良及志裕公司庭审中也承认涉案房屋之所以没有备案至洪亨良名下是洪亨良自身的原因，本案洪亨良的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第（二）“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”和第（四）“非因买受人自身原因未办理过户登记”两个条件，洪亨良对法院查封的涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益，不能排除执行。被告张绍旺的辩称理由成立，本院予以采信。综上，原告洪亨良的诉讼请求无事实和法律依据，其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告洪亨良的诉讼请求。本案案件受理费4990元，由原告洪亨良负担。上述判决送达后，洪亨良对该判决不服，向本院提起上诉称：1.法院会同估价咨询部门对房屋进行勘察并粘贴封条，并不能否认上诉人已合法占有案涉房屋；2.一审判决以“小区大部分房屋已登记备案在买受人名下”为由，认定涉案房屋未办理备案登记是上诉人自身原因，理由不充分，根据合同约定，备案登记的义务是出卖人而非上诉人；3.法条规定的是过户登记而非备案登记；4.上诉人签订了合法有效的书面合同，所购的房屋系用于居住，现居住房屋系儿子名下的房屋，已付清全部房款，符合相关法律所规定的足以排除执行的情形。故请求：撤销一审判决，改判商品房买卖合同合法有效，案涉房屋所有权归上诉人所有，撤销鄂城区法院（2020）鄂0704执异19号执行裁定解除查封并停止执行案涉房屋。被上诉人张绍旺辩称：1.一审判决及执行程序合法；2.房屋只有竣工验收合格才能交付使用，出卖人向买受人交付未经竣工验收合格的房屋属于违法，不是合法占有，不应认定为相关法律所规定的“合法占有”；2.上诉人在法庭讲述东方红小学有一套房产，现住黄金水岸，涉案房屋用于投资，所以没有登记备案，也没有开发票，故不符合相关法律的规定；3.应继续执行生效法律文书；4.上诉人举证不动产信息查询表，证明上诉人夫妻名下无其他房屋，而一审判决记载“洪亨良和志裕公司庭审中均承认洪亨良购买房屋的目的系投资，且名下还有用于居住的房屋”；5.相关法律并未规定“合法占有”的具体情形，只有物权所有人才有实际控制权，才能合法占有，对异议人只能按照登记来判断权利人。故请求驳回上诉维持原判。在本案二审期间，上诉人洪亨良向本院提交如下证据：1.鄂州市自然资源和规划局《不动产登记信息查询记录》（查询编号ZC202104060093），载明“被查询人洪亨良，经查询洪亨良无不动产登记记录”等，拟证明洪亨良在当地无不动产；2.鄂州市自然资源和规划局《不动产登记信息查询记录》（查询编号ZC202012170909），载明：“被查询人郭永芝，经查询产权人郭永芝、坐落洋澜寿昌大道北侧黄金花园B2号楼独单元6层西户、用途住宅、登记状态历史等”，拟证明郭永芝在当地无不动产。被上诉人张绍旺对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人志裕公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对上诉人所举的以上证据，本院确认为二审有效证据，用于证明待证事实。被上诉人张绍旺向本院提交如下证据：1.中国银行鄂州分行《关于东方世纪城的贷款情况的说明》，载明“东方世纪城共计贷款户288户，目前75户贷款已经结清等”，拟证明东方世纪城288户已经办理了预告登记；2.鄂州市国土资源局《不动产登记证明》，载明“登记机构鄂州市国土资源局、时间2017年3月9日、权利人中国银行股份有限公司鄂州鄂城支行、坐落鄂州市学府路南东方世纪城北苑1号楼3-602等”，拟证明2017年3月9日东方世纪城北苑1号楼就可以办理不动产预告登记；3.鄂州市国土资源局《不动产登记证明》，载明“登记机构鄂州市国土资源局、时间2017年4月14日、权利人中国银行股份有限公司鄂州鄂城支行、坐落鄂州市学府路南东方世纪城北苑2号楼2-1004等”，拟证明2017年4月14日东方世纪城北苑2号楼就可以办理不动产预告登记；4.最高法院典型案例，拟证明商品房未竣工交付，购房人对商品房不存在合法占有的事实。针对上述证据，本院认为证据1、2、3系证明了争议标的所在的小区其他房产办理登记的事实，与本案争议的焦点事实并无关联；证据4，证据是指依照诉讼规则认定事实的依据，所提交的案例不属于本案的证据范围，但可用于案件处理中的参考。故本院对被上诉人在二审期间所举的证据均认定为无效证据。经审查，本院对一审所认定的事实予以确认。本院另查明，洪亨良于2020年1月16日，向案涉房屋所在的物业管理公司交付前期房屋的物业管理费及装修保证金，并办理了相关装修的手续。洪亨良名下无其他用于居住的房屋。本院认为，根据所认定的事实及相关法律规定，结合双方当事人的诉讼请求和诉辩意见，以及一审判决的观点，本院归结本案二审的争议焦点为：一、关于上诉人与志裕公司签订的《商品房买卖合同》是否具有法律效力；二、上诉人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条所规定的情形；四、是否应当对案涉的房产确定所有权归上诉人所有。一、关于上诉人与志裕公司签订的《商品房买卖合同》是否具有法律效力。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。因上诉人在一审期间提出“确认合同效力”的诉讼请求，故本院对此应予以一并审理并作出回应。对于上诉人与志裕公司所签订的合同，本院认为其主体适格具备相应的民事行为能力，双方意思表示真实无法律规定的无效或可撤销的情形，不违反法律和社会公共利益，经双方签字盖章后即具有法律效力，在本案诉讼中，各方当事人均未对合同效力提出异议，故本院确认该合同具有法律效力，应依法予以保护。二、上诉人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。在民事执行阶段，对标的物异议审查主要基于“登记、占有、公示和权利外观”来初步判断财产权属，以侧重提高效率推进执行。但在本案的异议之诉中，则需要根据相关事实、法律及排除执行的目的，就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行作出实质性的审查判断。本院认为，上诉人对诉争房产享有足以阻却执行的权利。主要理由如下：1.因上诉人与第三人所签订的合同为有效合同，合同双方应当严格履行合同所确定的权利和义务，上诉人作为商品房的消费者，对购买的标的物虽然暂未获得所有权，但其由此而取得物权期待权，具有排除执行的物权效力；2.本案争议的标的物为上诉人合同约定的特定物，而被上诉人的执行债权为一般金钱债权，并不指向特定的财产；3.上诉人与第三人签订及履行合同的期间发生在其获得查封权益之前，被上诉人后期实施的民事或司法行为均不应对前期的生效民事法律行为产生干涉和影响；4.上诉人与第三人的民事行为属合法民事行为规范，不属于对抗或规避人民法院执行行为；5.基于不动产买卖合同签订后，买受人取得法律意义上的所有权登记的滞后，在此期间不动产仍属于出卖人所有，如仅将买受人当作普通债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，就会导致不动产另行变价的不测风险，不利于交易的安全和公平，故对不动产买受人在执行程序中予以优先保护。三、本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的情形。1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。洪亨良自2012年起与志裕公司的前关联人宋立志协商购房事宜并支付部分款项。后经洪亨良、志裕公司、宋立志三方就涉案标的房屋的付款方式、交付期限等协商一致，2016年11月29日洪亨良与志裕公司签订了《商品房买卖合同》，对相关购房中的权利义务进行了约定，并实际履行完毕。2020年4月16日，一审法院在执行张绍旺申请执行志裕公司一案中，对尚在志裕公司名下的案涉房产予以查封。2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。对于本条“买受人名下无其他用于居住的房屋”本院理解为案涉房屋同一市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，或者名下虽有一套房屋，但购买的房屋面积上仍然属于满足基本居住需求的房屋。此外，从本院二审认定的事实来看，经房屋管理部门证实，买受人洪亨良在本市内名下无房产。且从其在查封前办理相关装修手续来看，其购房的目的可以确定为“用于居住”。对于张绍旺辩称的“在一审庭审中自认有房产及投资”理由，因不足以否定洪亨良满足本条的适用要件，故本院不予支持；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。洪亨良在合同签订后，即按照各方当事人的真实意志将购房款支付完毕；故本院认为本案争议的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的情形，本院予以参照适用。四、是否应当对案涉的房产确定所有权归上诉人所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以合同方式转移使用权，只有在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产所有权，涉案房屋尚未办理房屋变更登记，房屋所有权不发生物权变动的效力，上诉人不具有涉案房屋的所有权，故对上诉人要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。对上诉人的上诉理由予以支持，对被上诉人的辩称本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初2647号民事判决；二、不得执行鄂州市鄂城区学府路南东方世纪城北苑2号楼2-601号房屋；三、对上诉人洪亨良所提出的案涉房屋确定其为所有权权人的请求予以驳回。本案一审、二审案件受理费各4990元，均由被上诉人张绍旺负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐武港审判员蔡玉珍审判员向红芳二〇二一年五月十日法官助理 刘 楠 书 记 员 尹 力 行