青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初1417号原告：冶成继，男，回族，出生，住西宁市。委托诉讼代理人：马艳梅，青海循升律师事务所律师。被告：西宁市青发物业管理有限责任公司（住所地：西宁市。法定代表人：袁东升，系该公司经理。委托诉讼代理人：蔡雪瑞，青海辩理律师事务所律师。被告：郭冲，男，汉族，1989年8月22日出生，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：尹德平，北京策略（西宁）律师事务所律师。原告冶成继诉被告西宁市青发物业管理有限责任公司、郭冲物权纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告冶成继及其委托诉讼代理人马艳梅、被告西宁市青发物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人蔡雪瑞、被告郭冲的委托诉讼代理人尹德平均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告冶成继向本院提起诉讼请求：1.请求人民法院依法责令二被告按合同约定办理房产证(位于西宁市××区商铺)，并承担办理房产证相关费用；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告在本市××区内有79.19㎡商铺，2016年第一、二被告准备开发，当时原告商铺在拆迁范围内，同年7月20日原告与第一被告签订了房屋拆迁安置补偿协议（详见协议书），当时经办人为第二被告，同时第二被告承诺愿承担保证责任。7月20日原、被告双方再次协商签订了补充协议，对该商铺的房产证进行了明确的约定，第一被告承诺为原告办理不动产登记证等相关手续及交纳费用的约定，但该商铺在2017年5月27日交付原告后，原告多次要求二被告办理房产证，但二被告以种种借口推诿不办，无奈原告之后诉诸法律，根据法律相关规定，恳请法庭依法支持原告的诉求，维护原告的合法权益。被告西宁市青发物业管理有限责任公司辩称：一、双方在签订房屋拆迁协议中明确约定了原告应当带房产证等材料办理房产手续，但是原告至今没有提供原房产证，导致无法办理房产手续；二、被告西宁青发物业公司与郭冲之间有办理房产手续等相关费用承担的文件，故涉案房屋办理的费用应当由被告郭冲承担。三、涉案房屋现登记在案外人贾×1名下。被告郭冲辩称：一、被告郭冲仅仅是青发物业公司负责签协议的经办人，并不是房屋拆迁协议的签订主体，原告要求被告郭冲办理房产手续主体不适格，原告与被告一签订协议后，被告二多次要求原告提供办理房屋所需要的资料，包括原房屋的产权证等，但原告一直未提交，对此应当由原告自行承担相关法律责任，综上请求依法驳回原告对被告郭冲的起诉。原告冶成继为支持其诉称，向本院提供如下证据：一、房屋拆迁安置补偿协议书，证明2016年7月20日，原被告签订拆迁安置补偿协议，合法有效，应受法律保护的事实；二、补充协议，证明双方约定，第一被告承诺为原告办理房产登记相关等手续，并承诺愿意承担办证所需的所有费用；三、保证函，被告二对被告未按期办理房产登记，愿意承担经济补偿的事实。四、收据，证明原告向被告一交纳商铺其他费用的事实；五、房产证，证明八一中路23号房产证被登记在被告一名下的事实；该房产证的明细表中有原告的名字，该房产证的67号有原告79.17平方米的产权；被告一注销时应当知道原告已经登记备案的事实。六、证明，证明原告按第一被告要求交付相关材料的事实。七、承诺书，是郭冲和青发物业公司签订的承诺书，证明2018年12月20日签订的协议的用途是办理房产证，且7月20日签订的合同依然有效的事实。八、证人马×、冶金兰，证明原告涉案房屋没有办理房产证和被告知情的事实及双方签订合同的背景。被告西宁市青发物业管理有限责任公司对原告提交的证据提出如下质证意见：一、房屋拆迁安置补偿协议书、补充协议，真实性及关联性认可，但对证明方向不予认可。双方签订了两份房屋拆迁安置协议，内容应当以后一次的内容为准；第九条第一项约定了应当以后一次签订的协议为准的事实。二、保证函，对该证据的三性均予以认可。三、收据，三性予以认可，证明方向需要说明被告青发物业公司已经按照合同约定向原告交付房屋，只是原告需要提交原房屋的产权手续，被告则可以为原告办理涉案房屋的产权登记手续。四、房产证，真实性及关联性予以认可，但此份仅仅为售房明细表，并非合同备案登记手续或者其他予以证明该房屋产权证明文件。五、证明，真实性及关联性认可，该组证据仅仅能证明被告收到原告交付的部分材料，并未收到房屋原始登记证明。六、承诺书，真实性不予认可，此外该证据并非郭冲出具给原告的，而是出具给案外人的，此份证据不应当作为证据使用。七、证人证言，对于证人的身份，请法庭酌定认定。证人是有原房产证并且提供了相关手续已经办理房产证了。被告郭冲对原告提交的证据提出如下质证意见：一、房屋拆迁安置补偿协议书，真实性认可，证明方向有异议，该证据第四条约定了相关事项，被告二只是经办人，并非协议签订主体。二、补充协议，真实性认可，证明方向有异议。协议第九条第一项约定了协议解除，应当以最后签订的安置协议为准；被告二虽然签字，但是作为被告一的委托人，并非协议的签订主体。三、保证函，真实性认可，证明方向有异议。该证据第二条第一项内容能够显示被告二仅仅对被告一对原告支付的经济损失及货币补偿承担连带责任，并非对办理房产证的事项承担连带责任。被告二作为自然人在本案中其无法为原告办理房产证，仅能由被告一来办理。四、收据，真实性认可，证明方向有异议，该证据证明原告已经实际入住新安置的房屋，按照签订的补充协议的约定双方仅存在房屋产权证的办理事宜。被告二已无需承担连带责任。五、房产证（售房明细表），真实性认可，证明方向有异议。该证据虽然记载原告购买房屋的信息，但没有办理相应的房屋产权登记证书，按照规定，原告应当承担原房屋办理手续产生的契税费用，被告仅仅承担按照房屋与原房屋所对应的契税抵扣后的部分。六、证明，真实性没有异议，证明方向有异议，该证据能证明被告二仅仅是作为被告一的代理人身份，不是协议的签订主体；该证据也能证明原告迟迟于2018年12月25日才向被告提供结婚证等相应手续，但尚未提供原房屋相关的产权手续。七、承诺书，与本案无关，并非被告二向原告所出具。八、证人与原告有亲属关系，要求提供原房产证是统一要求的，并不是针对原告一人。双方具有亲属关系，对证言有异议，证人并没有全程参与，因此其证明力不具有真实性的。被告西宁市青发物业管理有限责任公司为支持其辩解，向本院提供如下证据：一、《房屋拆迁安置补偿协议书》2份及《补充协议》，证明原、被告签订了相关拆迁安置补偿协议，但同时约定原告在接到被告通知后五日内应携带身份证、户口本等合同备案及办证所需证件原件，随被告工作人员一同到产权登记处办理相关手续的事实；二、《个人无限连带责任保证函》，证明被告二承诺由《房屋拆迁安置补偿协议书》及《补充协议书》等文书的全部责任所产生的职权由被告郭冲承担无限连带责任。三、《律师函》《通知》，证明在原告房屋达到办证标准后被告多次要求原告交付办理房产证相关手续，但原告至今未向被告交付相关手续四、《证明》，证明被告自2018年12月25日仅仅收到了原告的户口薄、身份证、结婚证复印件的事实。五、《房地产合作开发协议》补充协议、《公司章程补充协议》，证明被告一与被告二约定被告二控制商品房账户后，凡涉及房地产工程的由被告二缴纳税费、债权债务均由郭冲承担的事实。六、《西宁市房屋分层分户平面图》，证明案涉房屋的原所有权人为贾×1的事实。原告对被告西宁市青发物业管理有限责任公司提供的证据经质证认为：一、《房屋拆迁安置补偿协议书》2份及《补充协议》，真实性认可，证明方向不予认可，该协议中并没写时间；该补充协议仅仅是为了办理房产证而写，原合同有效；该补充协议产生的时候原告没有房产证，被告也认可。故对补充协议的证明方向不予认可。二、《个人无限连带责任保证函》，真实性认可，被告二应当承担责任，主体适格。三、《律师函》《通知》，真实性认可，证明方向不予认可，被告在与原告签订合同的时候就已经知道原告没有房产证，还要求原告提供，是为了不办理房产证的借口。四、《证明》的真实性认可，证明方向不予认可。五、《房地产合作开发协议》补充协议、《公司章程补充协议》的真实性认可，证明方向不予认可，属于其内部事务，恰恰证明被告二主体适格。六、《西宁市房屋分层分户平面图》与原告没有关联性。被告郭冲对被告西宁市青发物业管理有限责任公司提供的证据经质证认为：一、《房屋拆迁安置补偿协议书》2份及《补充协议》，真实性证明方向没有异议，能证明被告二只是经办人不是协议签订主体。二、《个人无限连带责任保证函》，真实性无异议，证明方向有异议，仅仅能证明未支付安置补偿款被告应当承担连带责任，而不是对办理房产证承担连带责任。三、《律师函》《通知》，证明方向及真实性没有异议。四、《证明》的证明方向及真实性没有异议，证明被告二仅仅是代理人。五、《房地产合作开发协议》补充协议、《公司章程补充协议》的真实性没有异议，证明方向有异议，被告二作为自然人无法为原告办理产权登记证书。六、《西宁市房屋分层分户平面图》的真实性及证明方向均没有异议，需说明该图纸中显示，贾×1的是1-3层，而原告的是1-2层，能够证明原告是从贾×1手中购买，但没有办理房屋产权登记手续，对原先房屋办理产生的契税应当由原告与贾×1协商处理，即使被告承担契税，也应当是原先的房屋抵扣后的契税被告应当承担。被告郭冲为支持其辩解，向本院提供如下证据：一、房屋拆迁安置补偿协议书，证明原告于2016年7月20日与被告一签订房屋拆迁安置补偿协议书，被告二是被告一的经办人。二、业主告知单、EMS特快专递详情单一，证明被告二于2017年1月23日已邮递的方式通知原告办理交房手续，并明确告知办理新房产证需要提供原房屋的不动产权证即房屋所有权证等材料；三、通知、EMS特快专递详情单二，证明被告于2018年11月17日以邮寄的方式通知原告需要重新签订拆迁安置协议书，并再次要求原告提供原房屋产权证书等手续。四、通知、EMS特快专递详情单三，证明被告二于2018年12月18日以邮寄方式通知原告提供原房屋产权证书等材料，用于办理房产证的事实。五、房屋拆迁安置补偿协议书，证明原告于2018年12月25日与被告重新签订拆迁安置协议，协议明确约定了违约责任等问题。六、证明，证明原告向被告一提供了结婚证等材料，但并未提供原产权证书材料，导致无法办理房产证。因此本案无法办理新房不动产权证书的责任完全在于原告方。原告对被告郭冲提供的证据经质证认为：一、真实性认可，证明方向有异议，第十一条明确约定了房产证办理及契税承担为被告承担的问题。二、告知单，三个通知，真实性认可，证明方向不予认可，原告与被告签订协议的时候被告就已经知道原告没有房产证，其仍然要求原告提供，属于被告不办证书的拖延理由。三、房屋拆迁安置补偿协议书，真实性不予认可，最后一页没有正文，日期与原告提供的不一致。四、证明的真实性认可，证明方向不予认可，原告没有房产证的事实被告知情。被告西宁市青发物业管理有限责任公司对被告郭冲提供的证据经质证认为：一、对第一组证据的三性均认可，证明方向需要补充说明，被告二虽然是经办人，但是其已经向原告出具了连带责任保证函。二、对其余证据的三性及证明方向均予以认可。原、被告出具的上述证据，经原、被告相互质证后提出上述质证意见，对原告提交的承诺书被告提出异议，原告也未提交原件，无法核对其真实性，本院对该证据真实性不予确认。对原、被告提交的其他证据，双方对证据的真实性均无异议，对其余证据的真实性本院予以确认。证人证言与本案事实具有一定的关联性，虽然证人与原告之间有亲属关系，但其证言与本案其他的书证并不冲突，并且是涉案房屋拆迁的参与人，其真实性本院予以确认。并在案件事实认定和判决理由中加以引证阐述。经审理查明，2016年7月20日，原告冶成继与被告西宁市青发物业管理有限责任公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，载明乙方（冶成继）同意其在××区商业用房（建筑面积79.19㎡，冶成继无产权证）及相关附着物由甲方（西宁市青发物业管理有限责任公司）拆除，残值归甲方；并约定房屋安置地点在××区房，合同约定建还商业房建筑面积约80㎡（最终以房屋测绘部门核定的面积为准）；补充条款载明详见《补充协议》。原告冶成继和被告西宁市青发物业管理有限责任公司均在该合同上签字、盖章确认，被告郭冲作为被告西宁市青发物业管理有限责任公司的经办人亦签字确认。2016年7月20日，原告冶成继与被告西宁市青发物业管理有限责任公司签订《补充协议》一份，载明甲方（西宁市青发物业管理有限责任公司）承诺：对拟安置房屋享有处分权，并能够为乙方（冶成继）办理所安置房屋不动产登记证等相关手续，如房屋因安置房屋发生的纠纷由甲方自行承担全部责任，与乙方无关；并约定办证期限自甲方向乙方交付安置房屋之日的当月起算，18个月以内，甲方负责办理安置房屋的不动产登记证，办证所需的所有税、费由甲方承担并负责办理。被告郭冲作为被告西宁市青发物业管理有限责任公司的委托代理人签字确认。同日，被告郭冲向原告冶成继出具《个人无限连带责任保证函》一份，载明本人已完全知悉并同意2016年7月20日签署的《房屋拆迁安置补偿协议书》及《补充协议书》等文书的全部内容，愿为债务人（西宁市青发物业管理有限责任公司）提供保证，同意对该债务人提供无限连带保证责任。2017年5月27日，被告西宁市青发物业管理有限责任公司向原告冶成继交付涉案商铺，并由原告冶成继实际占有使用，但至今未办理涉案商铺的房产手续。2018年12月25日，原告冶成继与被告西宁市青发物业管理有限责任公司又签订《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，内容与第一份合同拆迁安置基本一致。同日，原告冶成继与被告西宁市青发物业管理有限责任公司签订《证明》，注明2018年12月25日原告冶成继与被告西宁市青发物业管理有限责任公司重新签订的拆迁安置协议书用于办理相关手续，原合同仍然有效。另查明，涉案商铺的开发主体为被告西宁市青发物业管理有限责任公司，实际开发人为被告郭冲。原房屋为原告冶成继从案外人贾×2购买，一直未办理房产证，对此被告拆迁时已明知。本院认为，原告冶成继与被告西宁市青发物业管理有限责任公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同履行义务，但被告未按约定办理涉案商铺的产权登记手续，属违约行为，应当继续履行合同。故对原告要求被告办理涉案商铺产权登记手续的主张本院予以支持。关于办理涉案商铺房产手续所产生的税、费承担问题，原、被告双方在所签订的《补充协议》中进行了明确约定，应由被告西宁市青发物业管理有限责任公司承担，对原告该主张本院予以支持。被告关于原告未提供原房产权证的辩解意见与双方合同中约定的内容不一致，本院不予采纳。关于被告郭冲是否是适格主体问题，被告西宁市青发物业管理有限责任公司虽为合同相对人，但被告郭冲是涉案房屋的实际开发人，并向原告出具《个人无限连带责任保证函》，承诺愿意为被告西宁市青发物业管理有限责任公司提供无限连带保证责任。应当承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第六百八十八条、第六百九十一条之规定，判决如下：被告西宁市青发物业管理有限责任公司于本判决生效后30日内为原告冶成继办理位于西宁市××区商铺（面积80㎡，以双方确定的房号和面积为准）的房产权证手续，并承担办理涉案房产手续所产生的税、费等费用。被告郭冲对被告西宁市青发物业管理有限责任公司的上述履行义务承担连带保证责任。案件受理费50元（原告已预交），由被告西宁市青发物业管理有限责任公司承担，随上述履行义务一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马守彪二〇二一年五月十四日法官助理 郑向丽书记员 马小花附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。