北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初5335号原告（反诉被告）：王文利，女，1971年12月4日出生，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：王丹，女，1988年1月25日出生，住北京市房山区。原告（反诉被告）王文利与被告（反诉原告）王丹房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）王文利、被告（反诉原告）王丹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王文利向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告户口保证金100000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年3月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王文利将位于北京市房山区祥云街2号院X出卖给王丹，在《补充协议》第2页第二条第七款约定：乙方从约定的购房款中留存人民币100000元，作为户口迁出保证金，在甲方（王文利）迁出户口当日，由乙方（王丹）自行划转至甲方。现王文利已于2020年7月29日将户口迁出，并告知了王丹，但王丹一直不向王文利支付100000元房款。现为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，恳请法官依法做出公正裁决。被告（反诉原告）王丹辩称，不同意原告的诉讼请求。一、户口迁出保证金已作为违约金予以扣减；二、因出卖人自身原因逾期迁出户口604日，严重违反合同约定。2018年6月6日，该房屋所有权转移至我名下。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，即应于2018年12月3日前将与本房屋相关的户口迁出。直至2020年7月29日，王文利才将涉案房屋内户口（王文利、李语晨）迁出；三、故意欺瞒并拖延迁出户口。涉案房屋为“满五不唯一”且王文利当时处于离异状态，表明王文利女士名下至少还有一套房，可以把户口迁到另一处房产中。出卖人在签合同时存在欺瞒行为，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，办理原有户口迁出手续。但2019年一年未联系我，也未对逾期迁户给出任何解释；四、通过逾期迁户获得自身利益。在2020年8月22日进行协商时，王文利、李建树夫妇表示：2019年10月新房（翡翠公园）交房，2020年1月29日（正月初五）入住新房，2020年5月拿到房本。首套房和二套房的契税存在巨大差异，按首套房缴纳契税后才办理复婚并把户口迁走；五、户口不能迁入影响生育。本人购买该房屋的目的是准备给孩子落户，我和爱人的户口均在单位的集体户口，单位不允许孩子落集体户，我只能推迟怀孕计划；六、户口不及时迁走影响房屋出售，因该房临近路边，噪声大，我考虑换个房子，但房屋中有户口还未迁出，出于负责任考虑，决定暂缓换房。被告（反诉原告）王丹反诉要求：1、要求反诉被告给付逾期迁出户口违约金200000元；2、反诉被告承担反诉费。事实和理由：2018年3月24日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王丹购买王文利位于北京市房山区长阳镇祥云街2号院X房屋。2018年6月6日，该房屋所有权转移至王丹名下。按合同约定，王文利应于2018年12月3日前将与本房屋相关的户口迁出。但经多次催告，2020年7月29日才将涉案房屋内原户口（王文利、李语晨）迁出，逾期迁出户口604日，严重违反合同约定，王文利应累计承担违约金1217640元。根据公平原则和诚实信用原则，我方主动调整违约金数额，提出赔偿违约金200000元。为维护王丹的合法权益，特提出反诉，恳请依法做出公正裁决。原告（反诉被告）王文利对王丹反诉辩称：1、要求驳回反诉原告的全部诉讼请求；2、反诉费由反诉原告承担。事实和理由：答辩人不存在违约行为，《补充协议》的第五条还明确约定：本协议《补充协议》一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》即《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。故双方对“户口迁移”的约定应以《补充协议》为准。双方对“三年内迁出户口”达成共识，均无异议。现王文利按照《补充协议》的约定向王丹履行了交付涉案房屋、迁出涉案房屋上留有户口的合同义务。王文利已于2020年7月29日，按约定将涉案房屋的户口迁出，并通知了王丹。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月24日，王文利、王丹签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定王丹购买王文利名下位于北京市房山区长阳镇祥云街2号院X房屋，房屋成交总价3620000元。《北京市存量房屋买卖合同》第九条第三款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。当日，王文利（甲方）、王丹（乙方）、居间方北京链家房地产经纪有限公司（丙方）三方签订《补充协议》。《补充协议》第二条第七款户口迁出保证金约定：甲、乙方双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币100000元（大写）壹拾万元整作为户口迁出保证金；该保证金按照以下方式支付：甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方；第五条第二款本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。另查，2018年6月6日，该房屋所有权转移至王丹名下。王文利于2020年7月29日，将涉案房屋内原户口（王文利、李语晨）迁出。庭审中，王文利认为违约金过高，要求酌减。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王丹、王文利签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。依据《补充协议》第二条第七款的约定，王文利将涉案房屋内户口迁出当日，王丹理应按约定将户口保证金退还王文利。王文利的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。王丹以户口迁出保证金已作为违约金予以扣减；故意欺瞒并拖延迁出户口；通过逾期迁户获得自身利益；户口不能迁入影响生育；户口不及时迁走影响房屋出售等理由，均不能证实对王文利诉求产生抗辩理由，本院不予采信。关于王丹反诉要求王文利承担违约责任。依据《北京市存量房屋买卖合同》第九条第三款的约定，王文利理应按约定期限将涉案房屋内户口迁出，其延期迁出，理应承担违约责任，王丹的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。王文利认为应以《补充协议》为准进行抗辩，本院认为《补充协议》并未对《北京市存量房屋买卖合同》第九条第三款内容进行补充约定，故此抗辩不能成立，本院不予采信。王文利称与王丹达成延期三年内迁出户口的协议，但未提供有效证据证实，本院不予采信。关于违约金数额，王文利认为数额过高，请求酌减，本院酌情予以考虑，以实际损失为基础，兼顾迁出户口情况等综合因素，根据公平原则酌定。对反诉原告王丹诉讼请求过高部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定〉第一条之规定判决如下：一、王丹于本判决生效之日起七日内向王文利退还户口保证金100000元；二、王文利于本判决生效之日起七日内向王丹支付违约金30000元；三、驳回王丹的其他反诉请求。案件受理费1150元，由王丹负担（王文利已预交，本判决生效后七日内由王丹向王文利支付）；反诉费2150元，由王丹负担1400元（已交纳），由王文利负担750元（王丹已预付，本判决生效后七日内由王文利向王丹支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  沈宝建二〇二一年五月二十七日书记员  于 淼