江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初7144号原告：张慧，女，1981年11月30日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人:梁伟，江苏沭新律师事务所律师。被告：范长伟，男，1983年6月3日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：郑艳，江苏彭城（新沂）律师事务所律师。第三人：李娜，女，1992年3月3日出生，汉族，住新沂市。第三人：韩广阔，男，1981年2月4日出生，汉族，住新沂市。第三人：沈新菊，女，1977年2月12日出生，汉族，住新沂市。原告张慧与被告范长伟第三人李娜、韩广阔、沈新菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理；后转为适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张慧及其委托诉讼代理人梁伟，被告范长伟委托诉讼代理人郑艳到庭参加诉讼；第三人李娜、韩广阔、沈新菊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张慧向本院提出诉讼请求：1.判令范长伟赔偿张慧商铺装修损失91397元；2.诉讼费、评估费由范长伟负担。事实和理由：2019年10月16日，张慧与范长伟签订一份《店面租赁合同》，约定范长伟将××沿街商铺14、15、16、17号二楼房屋租赁给张慧使用，租赁期为3年半，年租金为5万元。范长伟同时收取2019年12月至2020年12月的租金。2020年6月16日，租赁房屋的所有权人即李娜、韩广阔、沈新菊因为范长伟没有向其缴纳租金而强行锁门，收回租赁房屋，不让张慧继续使用。至此，张慧才知道范长伟不是租赁房屋的所有权人，无权出租，且不按时缴纳租金造成租赁房屋被收回。张慧的饭店已无法经营，造成巨大损失，但范长伟拒绝赔偿。为此提出诉讼。范长伟辩称，张慧所述部分不是客观事实。一、并非是范长伟未缴纳租金给房屋所有权人导致房屋所有权人强行锁门。范长伟与房屋所有权人即李娜等人于2018年4月28日签订商铺租赁合同，租期自2018年6月17日起至2023年6月17日止。商铺位于新沂市。范长伟承租后对商铺进行装修，一楼由范长伟自己的装修公司使用，二楼四间房屋租给隔壁韩某开的××饭店使用。后因饭店经营不善，整体转让给张慧经营，包括向范长伟租赁的二楼四间房屋。2019年10月16日，张慧与范长伟签订店面租赁合同，承租二楼14-17号四间房屋，租金5万元，租期3.5年，自2019年12月5日起至2023年6月1日止。2020年5月，范长伟因经营需要与李娜等人协商提前解除租赁合同，李娜等人同意。经范长伟与李娜等人协商，李娜等人也同意将14-17号商铺二楼房屋继续出租给张慧经营饭店使用，由张慧与李娜等人重新签订合同，原合同的内容不变。但此后张慧反悔，迟迟不与李娜等人重新签订合同，遂发生沈新菊将二楼楼梯间14号商铺一、二楼打通的情况。但该情况并不影响张慧饭店的继续经营，且张慧也已经报警处理。二、张慧要求范长伟赔偿损失没有事实和法律依据。张慧饭店无法经营系其自身原因及社会原因。自2020年2月份以来，受新冠肺炎影响，全国的餐饮业均是惨淡经营。2020年5月，在沈新菊没有捣通14号商铺之前张慧已经因饭店亏损在网络平台发布饭店转租的信息。张慧不和李娜等人继续签订租赁合同也是担心饭店经营不下去，所以迟迟不肯签合同，以此激怒李娜等人。而且即便沈新菊将14号商铺一、二楼打通，也仅仅是14号商铺单独不能使用，并不影响张慧饭店的整体经营。张慧饭店主要是租用11-13号商铺的一、二楼，其主门和大厅、包间均是11-13号商铺。李娜等人没有去锁饭店大门。沈新菊将自己所有的14号商铺一、二楼打通，该行为并不必然导致饭店无法经营，也就没有损失。且范长伟出租给张慧的二楼房间本来就是已经装修好的，之前也是其他人经营饭店使用，张慧没有进行重新装修。三、范长伟在与李娜等人解除租赁合同时曾经告知张慧，并多次找张慧协商退其半年租金，但因张慧要求范长伟赔偿6万元损失而致协商未果。后范长伟积极找李娜等人协商，希望由李娜等人继续与张慧履行原租赁合同。最终三方协商一致，由张慧与李娜等人继续签订租赁合同，但张慧一直未与李娜等人签订合同。范长伟对此并无过错，范长伟也没有对张慧实际造成侵权，张慧所谓装修损失，特别是自己扩大部分损失与范长伟无关。综上，张慧的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。李娜、韩广阔、沈新菊未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2018年4月28日，沈新菊、李娜、韩广阔、张某某（出租方、甲方）与范长伟（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定沈新菊、李娜、韩广阔、张某某将××沿街商铺14、15、16、17号出租给范长伟使用，租赁期限共5年，自2018年6月17日起至2023年6月17日止，年租金4万元/间，按年结算，每年到期前一周内支付；商铺租赁期间，乙方不得转租，如确需转租，需经甲方协商同意，如乙方在未征求甲方同意的情况下，私自将房屋转租他人的，甲方有权单方面宣布终止该合同。合同并对双方其他权利义务作出详细约定。14-17号商铺均为两层结构。范长伟承租后，将14-17号的二楼房屋转租给案外人韩某经营××饭店。除此之外，××饭店经营场所还包括11、12、13号两层商铺。2019年10月16日，韩某某与张慧签订一份《店铺转让协议书》，约定韩某某以16万元的价格将店铺转让给张慧，由张慧代替韩某某履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归张慧。同日，范长伟（出租方、甲方）与张慧（承租方、乙方）签订一份《店面租赁合同》，约定范长伟将14-17号商铺的二楼房屋出租给张慧使用，租期共3.5年，自2019年12月15日起至2023年6月1日止；年租金5万元，每年度支付一次在合同签订之日交2019年12月15日起至2020年12月15日止的租金5万元，先付后用，此后的租金在每年的第十二个月之内一次性付清。合同并对双方其他权利义务作出约定。张慧于2019年12月15日给付范长伟租金5万元。张慧受让后对店面进行了部分整修后于2019年11月28日开始对外营业。2020年5月底，因范长伟与沈新菊、李娜、韩广阔、张某某之间的租赁合同履行发生争议，沈新菊等人找到张慧要求收回租赁房屋，双方协商未果。2020年6月16日，沈新菊将14号商铺上下二层打通，后于2020年6月18日在13号与14号商铺二楼房屋中间重新砌墙，将13号商铺与14号商铺分隔开来。张慧即停止营业。14-17号商铺已另行出租他人经营饭店，并已重新装修。审理过程中，本院依张慧的申请对其装修损失进行了评估。徐州市信人价格评估有限公司于2021年4月8日出具徐信价司估[2021]字第007号《价格评估报告书》，作出如下价格评估结论：11-13号商铺装修损失为91397元。另，因14-17号商铺二层已被重新装修，其原有装修项目无法测算，故未予以评估。本院认为，关于张慧与范长伟之间签订的《店面租赁合同》法律效力的认定。该《店面租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也无法律规定的其他无效情形；范长伟虽未提供证据证明转租行为已经出租人沈新菊、李娜、韩广阔、张某某同意，但未经出租人同意而转租，并不能直接导致《店面租赁合同》无效，且转租期限并未超出范长伟与沈新菊、李娜、韩广阔、张某某的租赁期限；同时法律也赋予了承租人在未经出租人同意就转租的情况下出租人选择性救济的权利。故张慧与范长伟之间签订的《店面租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当诚信履行。范长伟作为转租行为的出租方，其转租义务的履行，不仅在于将租赁房屋进行交付。基于租赁标的物占有、使用及收益的持续性,在双方约定的转租期限内,范长伟还须确保次承租人张慧能够于合同期内保有其占有、使用、收益的利益,否则将造成该转租合同目的无法实现。本案中,出租人沈新菊、李娜、韩广阔、张某某已于张慧实际占有经营期间改变房屋结构,强制收回租赁房屋。范长伟虽辩称张慧所经营的饭店尚有租赁隔壁他人11-13号商铺，还可继续经营，但11-13号商铺一楼主要为饭店大厅及厨房，包间均在二楼，作为一个整体，14-17号二楼房屋被收回大大减少了其营业面积，对经营产生重大影响，且张慧亦已实际搬离,故该关于转租的合同目的已然无法实现。同时,范长伟并未提交证据证明其已按时向沈新菊、李娜、韩广阔、张某某交纳租金,亦未提交证明其转租已经沈新菊、李娜、韩广阔、张某某同意,故应依法承担举证不能的不利责任。基于过错在于范长伟一方,故范长伟应当对张慧无法继续占有、使用案涉商铺所导致的合同目的无法实现承担违约责任。关于张慧主张的装修损失。其主张的损失数额有评估报告予以佐证，且其实际使用时间较短，加之14-17号商铺二楼房屋因已重新装修而无法评估，故对其主张的损失数额予以确认。范长伟辩称系韩某装修，但张慧已支付相应对价受让了装饰装修、营业设备等，且张慧受让后亦进行了部分整修，故对于范长伟的辩称意见不予采纳。对于张慧主张的装修损失91397元，其应当承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：范长伟应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿张慧装修损失91397元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2085元、评估费2000元，合计4085元，由范长伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 颖人民陪审员  陈海宁人民陪审员  柳 云二〇二一年五月二十日书 记 员  张 薇