北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初17377号原告：北京市房山区阎村镇炒米店村经济合作社，住所地北京市房山区阎村炒米店村。法定代表人：杨军，社长。委托诉讼代理人：张学记，北京习道律师事务所律师。被告：北京伟业科豪商贸有限公司，住所地北京市房山区阎村镇炒米店村北。法定代表人：童国金，经理。委托诉讼代理人：徐晓峰，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣慰，北京市东友律师事务所律师。原告北京市房山区阎村镇炒米店村经济合作社（以下简称炒米店村经合社）与被告北京伟业科豪商贸有限公司（以下简称伟业科豪公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告炒米店村经合社的委托诉讼代理人张学记，被告伟业科豪公司的法定代表人童国金及其委托诉讼代理人徐晓峰、刘欣慰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。炒米店村经合社向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告于2012年8月4日签订的场地租赁合同于2020年1月1日解除；2.依法判令被告归还原告位于北京市房山区阎村镇炒米店村北侧阎村物流规划场地（四至为：东靠肖炒路、西至北京广利商贸有限公司界、南至铁路红线、北至京周路界）；3.依法判令被告支付原告超占土地（4亩）自2012年8月4日至租赁土地及超占土地均归还原告之日期间的土地使用费，计算标准为一年租金每亩4000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月4日原被告签订场地租赁合同，约定原告将坐落于炒米店村北侧阎村镇物流规划区闲置场地租赁给被告使用，四至分别为:东靠肖炒路、西至北京广利商贸有限公司界、南至铁路红线、北至京周路界。原告按照合同约定将土地交付给了被告使用，后经测量得知被告在使用过程中超占了四亩土地，而且被告未经原告同意将租赁土地转租给第三人使用，被告违约且违反了合同法有关规定，且本案诉争租赁合同未经过村民代表决议，现原被告争议无法协商一致，故原告提起诉讼，望判如所请。伟业科豪公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一项诉讼请求我方认为原告没有事实和法律依据，既不符合约定解除的情况也不符合解除合同法定情形，应当依法予以驳回；第二项诉讼请求在第一项诉讼请求驳回的前提下也应当予以驳回；第三项诉讼请求原告要求支付超占土地的土地使用费，被告并不存在超占土地的行为，被告认为如果审查的是超占范围，并不属于本案审查范围，本案审查只是涉诉场地，被告如要求应另案解决；第四项诉讼请求由法院依法判令。本院经审理认定事实如下：2012年8月4日，北京市房山区阎村镇炒米店村合作经济联合社（甲方，出租方，以下简称炒米店村经联社，现名为炒米店村经合社）与伟业科豪公司（乙方、承租方，）签订了《场地租赁合同》，内容有约定，一、租赁使用范围及目前状况：租赁及使用范围：甲方将坐落于炒米店村北侧阎村镇物流规划区内闲置场地租赁给乙方使用，四至分别为：东靠肖炒路、西至北京广利商贸有限公司界（场地中现有南北方向围墙，该院墙是乙方建设的，归乙方所有）、南至铁路红线、北至京周路界；有效使用（现有院内及北院院墙外乙方自建马路）面积共计56.3亩左右，减去乙方已办理国有土地使用证（京房国用（2005）字第120号）的土地10亩，乙方实际租赁面积为46.3亩土地。实际计算租金面积按46亩计算。具体见附图。使用范围及计算租金面积自合同签订之日后，双方不得提出异议。目前场地状况：目前乙方使用场地内土地权属，其中已办理国有土地使用证的10亩土地权属归乙方所有，其它土地权属归甲方所有；所有地上建筑物、院墙、道路、回填土、地下管线等建设，是甲乙方双方签订协议之前乙方建设形成，属乙方财产，全部归乙方所有（附现状照片）；京周公路至乙方大院18米宽马路是乙方向公路局等部门申请建设，已向相关部门支付补偿费，所有权归乙方所有。二、租赁期限：自2013年3月1日至2053年2月底，租期为40年。三、租金计算标准及支付办法：1、租金计算标准：现有围墙内15.68亩的场地，年租金按每亩4200元计算；铁塔高压线控制线内30.32亩场地，年租金按每亩2100元计算（铁塔高压线移走后，此场地年租金每亩按4000元计算）。本合同第一年租金合计为129528元，以后每10年递增5%。（租赁年度为当年3月1日至次年2月底）。2、租金交付办法：上交租。即：每年2月底以前一次性付清下一年租赁年度租金……六、乙方的权利和义务：5、乙方在租赁期内，不经甲方同意，不得将租赁土地整体转让第三方，乙方招商及出租、联营等属于乙方的正常经营活动。双方还对其他权利和义务、违约责任、合同期满后资产的处置等内容进行了约定。2012年9月4日，炒米店村召开了村民代表大会，并作出了《村民代表决议》，决议内容为：炒米店村经联社（甲方），伟业科豪公司（乙方），2003年10月19日甲乙双方签订了《土地租赁交款补充协议》，合同履行期间双方无任何纠纷，随着国家对集体土地管理进一步规范，该《土地租赁交款补充协议》的部分内容违反相关的规范文件的规定，甲乙双方于2012年8月4日解除《土地租赁交款补充协议》。2012年8月4日，甲方、乙方重新签订场地租赁合同，租赁使用范围，甲方将坐落于炒米店村北侧阎村镇物流规划区内闲置场地租给乙方使用，共计46亩，年租金129528元。以后每十年递增5%，年限2013年3月1日—2053年2月底，租期40年。乙方，每年2月底以前一次性付清下一年租金。本次应到会村民代表40人，实际到会人数28人，本决议一式两份。针对该决议，炒米店村委会盖章确认，同意以上决议的村民代表签字确认。其后，炒米店村经联社向伟业科豪公司交付了涉租的场地。2019年，炒米店村经合社认为伟业科豪公司存在超占土地、未经同意将涉租土地转租给第三方使用，且诉争租赁合同未经村民代表大会决议，遂以伟业科豪公司为被告诉至本院，要求解除双方2012年8月4日签订的《场地租赁合同》，并判令伟业科豪公司归还涉租场地，支付超占4亩的土地使用费等。经审查，本院作出（2019）京0111民初27540号民事判决书，驳回炒米店村经合社的诉讼请求。炒米店村经合社不服，上诉至北京市第二中级人民法院，2020年9月30日，二审法院作出（2020）京02民终8643号民事裁定书，撤销（2019）京0111民初27540号民事判决书，发回本院重审。另查明，伟业科豪公司实际使用场地面积56.3亩，其中10亩为国有土地，46.3亩系本案涉租场地。伟业科豪公司在10亩国有土地上建设有整座4层钢混结构，总计5711.38平方米的房屋，房屋所有权人为伟业科豪公司；46.3亩场地上亦建设有房屋，但该房屋未取得建设工程规划许可证。伟业科豪公司将56.3亩场地及房屋出租给案外人北京锦星东南汽车销售有限公司使用，使用过程中双方产生纠纷并已另案处理。再查明，为加大北京市房山区阎村镇招商引资力度，2003年2月13日，北京市房山区阎村镇人民政府（甲方，以下简称阎村镇政府）与炒米店村经联社（乙方）签订了《协议书》，内容有约定，乙方将座落于村北侧阎村镇物流规划区内闲置场地交由甲方进行出租、出让并签订场地相关合同，面积97.5亩，场地租赁期限自2003年3月1日起至2053年2月底止，共计50年。双方还约定了租金计算标准等其他内容。当日，阎村镇政府与伟业科豪公司签订了《场地租赁合同》，约定阎村镇政府将上述97.5亩场地中的57.28亩租赁给伟业科豪公司使用，租赁期限自2003年3月1日起至2053年2月底止，共计50年。同年10月9日，伟业科豪公司与炒米店村签订了《土地租赁交款补充协议》，针对伟业科豪公司使用的场地被国家征用等情况，双方对租金进行了约定。2009年3月6日，阎村镇政府与伟业科豪公司再次签订了《补充协议》，就伟业科豪公司有效使用土地面积适当南扩等事宜进行了约定。庭审中，炒米店村经合社及伟业科豪公司均认可，场地南扩后，伟业科豪实际使用的土地系涉案租赁合同中使用的场地。2012年8月4日，因国家对集体土地管理进一步规范，阎村镇政府与伟业科豪公司签订了协议书，解除了2003年2月13日双方签订的《场地租赁合同》及2009年3月6日签订的《补充协议》；炒米店村经联社与伟业科豪公司亦签订协议书，解除了双方2003年10月9日签订的《土地租赁交款补充协议》，并重新签订了本案涉诉的《场地租赁合同》。以上事实，有双方当事人陈述、2012年8月4日的《场地租赁合同》、《土地租赁交款补充协议》、2003年2月13日的《协议书》及《场地租赁合同》、（2018）京0111民初14656号民事判决书、2012年9月4日的村民代表决议等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，系合法有效，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，炒米店村经合社要求解除涉诉的租赁合同，并陈述了四点理由：一是签订合同时有失公平，对村里的利益损失较大；二是认为物价上涨，订立合同时的价格明显偏低；三是订立合同时未经村民代表大会通过；四是伟业科豪公司违约，将涉案土地整体租给了第三人经营。针对炒米店村经合社主张的上述理由一和理由二，其未能向本院提供合法有效的证据佐证其主张的成立，故其上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。针对炒米店村经合社主张的理由三，庭审中，伟业科豪公司提交2012年9月4日炒米店村的《村民代表决议》，炒米店村经合社对该决议的真实性亦不持异议，故炒米店村经合社的上述理由缺乏事实依据，本院不予支持。针对炒米店村经合社主张的理由四，涉诉的租赁合同中关于“乙方的权利和义务”中第5点约定：“乙方在租赁期内，不经甲方同意，不得将租赁土地整体转让第三方，乙方招商及出租、联营等属于乙方的正常经营活动”。据此，伟业科豪公司的出租行为并不违反合同的约定，炒米店村经合社的上述理由缺乏合同依据，本院不予支持。庭审中，炒米店村经合社认可其在准备解除涉诉租赁合同后便不收取伟业科豪公司交纳的租金，但对解除事宜未书面通知伟业科豪公司，虽称口头告知过解除合同事宜，但未能提交有效证据佐证该事实的真实性，且伟业科豪公司不予认可亦不同意解除，则本院基于查明的事实，结合涉诉租赁合同履行的情况，炒米店村经合社要求解除涉诉租赁合同并要求伟业科豪公司返还涉租场地的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于炒米店村经合社要求伟业科豪公司支付超占4亩土地并支付土地使用费的主张，庭审中，伟业科豪公司对该事实不予认可，炒米店村经合社提供的证据亦不足以证明其主张事实的真实性，故炒米店村经合社的上述主张，缺乏事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。据此，本案涉诉的租赁合同约定的租赁期限为40年，则其超过20年的部分应为无效，未超过20年的部分应为有效。庭审中，伟业科豪公司主张其签订合同系基于政府招商引资，因原约定租赁期限系50年，后已履行了10年，故涉诉租赁合同才约定40年，鉴于签订合同有行政干预，则约定40年租期应为有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》系１９９９年１０月１日起施行，当事人订立、履行合同，均应当遵守法律、行政法规。涉诉租赁合同于2012年8月4日订立，亦应遵守合同法之规定，且被告针对其主张亦未能提供有效证据佐证其成立，故伟业科豪供公司的上述主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市房山区阎村镇炒米店村经济合作社与北京伟业科豪商贸有限公司于2012年8月4日订立的《场地租赁合同》中租期超过二十年的部分无效；二、驳回北京市房山区阎村镇炒米店村经济合作社的其他诉讼请求。补交案件受理费1430元，由北京市房山区阎村镇炒米店村经济合作社负担（已交纳）。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至第二中级人民法院。审 判 长  吕 婷人民陪审员  隋玉民人民陪审员  刘鸿燕二〇二一年五月二十七日法官 助理  任 瑕书 记 员  郑 怡