上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0112民初5075号 原告：张捷，男，1981年3月24日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：胡瑜亮，上海市四方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王治，上海市四方律师事务所律师。 原告：刘薇薇，女，1981年3月21日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：胡瑜亮，上海市四方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王治，上海市四方律师事务所律师。 被告：袁英，女，1967年12月12日出生，汉族，户籍地上海市金山区，现住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：王琦，上海合勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。 原告张捷、刘薇薇诉被告袁英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序于2021年3月15日进行公开开庭审理。两原告的共同委托诉讼代理人胡瑜亮、王治，被告的委托诉讼代理人王琦到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准本案的简易程序审理期限延长一个月。本案现已审理终结。 原告张捷、刘薇薇向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖(含居间)合同》；2.被告返还两原告购房定金人民币(币种下同)10万元；3.被告向两原告支付违约金共计74万元。 事实与理由：两原告系夫妻关系。2020年12月27日，两原告与被告在案外人上海菁英房地产经纪有限公司居间下签订了《房地产买卖(含居间)合同》，约定，两原告以675万元的价格购买被告名下的上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。合同签订当日，两原告支付被告定金10万元，并按合同约定于2020年12月30日和2021年1月3日分别支付被告房款130万元、230万元，支付给上海菁英房地产经纪有限公司居间费13.50万元。根据合同约定，被告应于2020年12月31日前与原告办理网签事宜，但被告在签订房屋买卖合同且收到定金后一直拒绝履行网签义务，且未经原告同意私自将原告支付的360万元房款于2021年1月4日转回原告账户。在经原告催告后，被告仍拒绝履行房屋买卖合同约定的事项。故两原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。 被告袁英辩称，被告不同意原告的全部诉请。办理网签事宜，本应是双方在中介的协调下约定时间完成，而非被告一人即可完成。原、被告原约定于1月5日办理网签。1月2日，房屋中介要求被告另提供一张银行卡号，经被告询问，被告发现中介企图通过做低房价的方式帮助原告避税。被告担心会受到税务机关罚款、要求被告补缴，故不愿做低房价，并反复提出要求中介或原告出具承诺书，否则就在原房价基础上涨价10万元。1月5日，因承诺书事宜，被告与中介沟通无果，中介未安排被告与原告进行网签。1月10日，被告在等待中介与原告沟通结果期间，收到原告要求配合办理网签事宜的催告函，甚为愤怒。故被告于当日跳过中介找到原告刘薇薇，询问催告函事宜。但原告刘薇薇拒绝单独与被告私下沟通。1月17日，被告从中介处得到原告张捷的联系方式，欲进一步与张捷沟通房屋事宜，但被张捷拒绝、推说联系律师。被告也一直联系原告，要求继续履行合同，支付购房款事宜。然而直到被告收到起诉状后，发现原告早于1月19日就起诉要求解除合同。整个过程均为被告在积极主动联系中介与原告，原告从头到尾仅表示不希望与被告私下沟通，如果沟通一定要通过第三方中介或律师。而原告除发一封催告函外，从未有任何积极的行为要求继续履行合同，更从未联系被告约定办理网签事宜。因为原告消极的态度导致被告至今不知道合同是否仍在履行、如何处理涉案房屋。综上，被告认为在原合同仍能继续履行的基础上，原告在未通知被告的情况下解除合同系违法解除，涉案合同仍应继续履行，被告无需返还原告定金，更不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：根据打印日期为2020年12月27日的上海市不动产登记簿显示，上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室房屋登记于被告袁英一人名下。 2020年12月27日，原告张捷、刘薇薇(买受方，乙方)、被告袁英(出售方，甲方)与案外人上海菁英房地产经纪有限公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖(含居间)合同》。合同主要约定该内容如下，1.1基本情况，房屋地址：报春路XXX弄XXX号XXX室，所有权利人：袁英，建筑面积：125.61平方米。1.2权属情况：有抵押，该房地产向平安银行设立抵押，抵押额为317万元，甲方自行注销抵押，且甲方应于2021年1月5日前办妥各项抵押的注销手续。2.1交易总价，甲方同意将上述房地产以总价675万元的价格转让于乙方。2.2乙方于签订本合同时支付甲方定金10万元。2.3付款方式，(1)乙方于甲乙双方签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款10万元(含已支付的全部定金)；(2)乙方于2020年12月30日之前支付房款130万元；(3)乙方于2021年1月5日前支付房款230万元；(4)乙方于甲乙双方至不动产登记事务中心办理产权转让手续之前支付甲方房款190万元；(5)乙方以银行发放贷款的形式支付甲方房款110万元，直接由银行发放至甲方的账户；(6)乙方于甲方将该房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款5万元。2.10.1甲乙双方授权丙方于签订本合同后依据交易条件拟定网络备案版《上海市房地产买卖合同》，且甲乙双方应于2020年12月31日前至丙方处签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》。2.10.2甲乙双方签订本合同后则合同成立并且生效，是否签订网上备案版的《上海市房地产买卖合同》不影响本合同的效力，双方应当按照本合同约定履行各自的义务。2.11定金责任，若甲方未能依照本合同约定签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，则向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同约定签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，则已支付的定金不予返还(含由丙方代为保管的定金)。2.12违约责任，一方未按本合同约定履行的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日交易总价的万分之五承担逾期履行的违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日，守约方有权单方面解除本合同并要求违约方支付交易总价20%的违约金。甲乙双方任何一方违反本合同造成交易无法进行的，违约方需按照本合同第2.1条约定的交易总价的3%支付丙方居间报酬，丙方仅以生效法律文书、调解协议或者解约协议内关于违约责任原因力的记载作为直接向违约方追索的依据。若无相关明确依据，则丙方仍按合同相对性向佣金确认书签订主体追索佣金，相对人支付后可向实际违约人追偿。3.1丙方为甲乙双方提供房地产交易的媒介服务，促成双方达成交易条件并订立本合同，甲乙双方同意于签订《上海市房地产买卖合同》当日，甲方按照本合同第2.1条约定的交易总价的1%、乙方按照本合同第2.1条约定的交易总价的2%支付丙方居间服务费。甲乙双方同意丙方可从保管或转付的款项中先行扣除该费用(若在丙方加盖公章的《佣金确认书》上有关于居间报酬的其他约定，则以《佣金确认书》实际约定为准)。8、甲方对丙方不付佣金，甲方到手价675万元，不含车库。 前述合同签订当日，原告向被告转账支付购房定金10万元。2020年12月30日，原告向被告转账支付130万元。2021年1月3日，原告向被告转账支付230万元。 2021年1月2日，中介人员刘争光通过短信要求被告提供另一个账号。2021年1月4日，被告将原告此前支付的130万元及230万元均转账退还给了原告，并备注“退还我不愿接受的购房款”、“退还昨天我不同意接受的购房款”。当日，中介人员刘争光短信告知被告“客户目前的想法是：1、付6,000返租费用，同意延迟交房至2021年4月30日；2、不同意交租金，但同意继续交易的，就严格按照各项交易程序所规定的时间节点进行下去；3、不同意支付返租费用，想单方终止交易的，按照已签居间合同所规定之条款进行违约追责，除返还前期所付所有定金以外，还将根据法律规定追究相应赔偿。” 2021年1月7日，原告张捷向被告袁英出具《催告函》，表示被告应于2021年1月5日前与原告签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，但截止目前为止，被告仍未前来签署合同，且未履行合同所规定各项应尽义务，现原告通知被告在2021年1月9日前与原告联系并签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，否则原告将按照居间合同的约定追究被告违约责任。 2021年1月17日，被告短信要求中介刘争光约原告当面沟通。刘争光回复原告希望被告先通过电话沟通。2021年1月18日，被告短信告知原告张捷“其实我1月10日中午告知中介我下午有空，我一直等到下午快到三点了，没有中介回音，后来去找你们，结果中介出来阻止我”。原告张捷回复“从12月27日签居间合同当天，您说三月底再交房，要我答应准时给您转房款，甚至一度要求我写承诺书，我一直都很配合的，后来12月30日转了130万元给您，您突然还要提出能不能将交房日期推迟到四月底，我表示没办法接受，您也不签收据，但我们仍然表示理解，甚至连预约办理公积金贷款事宜，也怕影响您休息，特意约在1月3日下午三点。在1月3日，我又把230万元转给您，我这么做就是希望正常的把交易进行下去。您1月3日说您从外地回来下午4点在中介谈。我爱人准时在那等你，可现场你并没有坐下来心平气和地谈，只是当面要求我们考虑推迟交房的事情，不然就不谈，然后又称你很忙就走了。后来你又去外地，又说没空，而且又提出要将房价多加十万，这种违反合同要求，我们怎能答应，且您1月7日竟然在我们未解除合同的情况下，将房子通过链家挂牌出售，在这种情况下，我们只能按照法律程序来维护我们的合法权益，且我们1月7日已向您发了催告函。”被告回复“你的中介要我提供另外一个卡号，我叫中介和你们谈一下为什么要提供另外一个卡号，中介说房子房价做480万元，叫我另外给一个卡号再给我转账，我房子到手价675万元，为啥要用两个卡号呢，如果你们要做低房价，也要给我一个承诺，我是不承担法律责任的”、“我要你们给我一个税务上的承诺，我有错吗”。张捷回复“第一，我们没有要求做低房价，居间合同写的除去公积金贷款部分的现金部分是分三次给您，我们是按照居间合同的时间在给您汇款。第二，事实上您根本就没有按我们所签订的居间合同履行义务。第三，在我们还未解约，您就将房子通过链家挂牌，这种行为太不尊重契约精神了。”被告回复“你不想做低价格为什么还要我另外一个卡号，这个事情是中介明确告诉我的，我认为我要求延迟一个月不算什么大事情，你都是省钱十几万税费了”、“我1月3日就是要这个税费承诺书”。张捷回复“请你不要按照自己的想法去揣度其他事情，我们做的都是按照已签订合同按部就班地进行。” 2021年1月19日，被告短信告知张捷“我十号就通知中介洽谈这个事情，是你们不愿意来谈，我希望你尽快推进付房款事宜，但是我也是有条件的，必须按675万元房价交易，否则是你们存心违约。”张捷回复“请您搞清楚，是您违约，没有在合同规定时间内履行自身义务，且在合同有效期间内将房产通过他家中介公司挂牌出售。”被告回复“你如果想要房子，尽快付款”、“至于房子挂牌问题，也是中介逼我去这么做的”。同日，被告短信向刘争光表示“我已经通知对方付款后进入网签，现在我在短信里面通知今明两天付款，如果不想要了请立刻解除买卖合同。”刘争光于1月20日回复“之前把房款按照流程转给你，之后你说涨价10万或者不卖了，又把钱退给原告，你这边就违约了，原告现在不同意，要走法律流程。”被告表示“我前天和他电话联系，通知他付房款走网签流程，前提是不能做低房价”。刘争光回复“人家早就按合同打钱给你了，所有的都是按照合同来的，客户把钱转给你，你又退给客户了，你说要涨价，又在链家挂牌卖，你直接联系客户吧”。 2021年1月21日，被告袁英委托律师向原告张捷、刘薇薇出具函件，表示“原告按约支付了两期房款，而在原告支付第三期房款190万元前，原告通过中介要求被告另行提供收款账户，为达到少缴税费的目的，该190万元房款在网签合同时从购房款中剥离出来，被告当即提出质疑并要求原告对由此而引发的法律风险作出承诺，被告随后提出要原告在约定房款基础上额外支付10万元，作为被告将来可能承担法律风险的保证，但被告及中介均拒绝了被告的要求，鉴于此，被告向原告提出了解除合同的要求，并将已经收取的360万元房款返还给了原告。之后，原告既不答应被告提出的解约，又不对签订阴阳合同可能导致的风险作出相关承诺。期间，被告多次主动联系原告及中介，欲协商解决，但原告及中介均不配合，导致僵持状态，并导致被告在珠海的购房行为发生违约等波折。现特通知，若原告坚持继续履行合同，希望原告在收到本函后最迟需于2021年1月23日前按照合同约定支付被告房款550万元，……否则被告将按约解除合同并追究原告违约责任。” 2021年1月25日，被告短信询问中介刘争光原告是否还要涉案房屋、否则双方谈解除问题。刘争光表示是被告一直拖延并要求被告联系原告或者店长。被告回复“我在1月5日跟你们说过，我希望你们约对方过来谈，你说对方没有空，然后我就说既然还有190万元没有付，让我先把他们原来付款的360万元退回，等我回来一起付款到位再走网签。后来1月10日，我再打电话给你们中介的小许和你，小许骂我……”。刘争光回复“你在开玩笑吧，客户一直给你要卡号，我打了你多少电话，你说一直在外面，你约了客户来谈，客户请假凑到了时间，你来了就说自己有事情，要明天谈，把客户晾在这里。客户在5号前已经转了360万元，又要给你转190万元，你说自己要延后一个月交房，不然不签网签，是你说的吧？你又把客户的钱退给了客户。……”、“5号前客户要给你签约，你不签，你说你儿媳要和你儿子离婚，如果你把房子卖掉，那不是促使他们离婚的步骤么(合同是5号就是最晚日期要签约的，也提醒你很多次了，你说不要催你)。”1月26日，被告继续短信告知刘争光“我10号来谈正式通知你们了，来谈了，你们是告诉我他们不愿意来谈”、“你们要求我提供另外一个卡号，并明确表示了第三笔款是要我的另外一个卡号，在这种情况下，我表示先弄清楚这个事情再说吧，但是你们还是不愿意沟通。这个就是对方要违约的结果”、“我跟他协商延迟一个月，他们都不肯，现在我不允许做低房价”、“做低房价，我是有法律风险的”、“……我不愿意做低房价，你们进入了进退两难的地步。所有的事情都是你们中介不愿意组织我们坐在一起谈，因为你们承诺了买家可以做低房价省10多万的税”。 后原告提起了本案诉讼。本院于2021年2月8日向被告送达了本案起诉状副本。 另查明，原告为本次买卖于2021年1月1日向案外人上海菁英房地产经纪有限公司转账支付13.50万元。 以上事实，由两原告提供的《房地产买卖(含居间)合同》、上海市不动产登记簿、《催告函》、银行流水单、律师函件，被告提供的短信记录等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。 审理中，本院工作人员于2021年5月24日走访了位于上海市闵行区报春路XXX号太平洋房屋中介公司，向涉案房屋买卖事宜的经办人员刘争光、许洪森询问本案相关情况。刘争光、许洪森陈述，涉案房屋经其公司居间介绍后，买卖双方签订居间协议，约定成交价格为675万元；后其联系被告办理后续事宜过程中，被告要求加价10万元以及延期交房，对此原告表示不同意加价、若被告同意支付租金可延期交房，但被告坚持加价10万元、也不同意通过支付租金的方式延期交房；对于其为何会向被告要另一个银行账号，其记不清了，但是在签订居间协议后、合同履行期间，各方未曾提出要做低房价；其公司于2021年1月底、2月初并无类似涉案房屋的成交记录，但其公司上月成立了一单与涉案房屋同户型的房屋买卖，成交价是894万元，另一套六楼、面积117平方米的房屋成交价是735万元，新政出台后，房价还是上涨的。当日本院工作人员又走访了位于上海市闵行区报春路XXX号链家房产公司，其工作人员表示其公司于2021年1月18日成交了一套同小区、面积为125.74平方米的房屋买卖，成交价是738万元。经质证，原告均表示无异议。被告表示太平洋房屋中介公司工作人员与被告关系闹僵，故其答复有倾向性，且对为何向被告索要另一个账号的回复也不明确；至于两中介公司关于成交记录的答复，应以1月、2月的为准，且原告也承认2021年2月已经另购房。 本院认为，原告张捷、刘薇薇与被告袁英、案外人上海菁英房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖(含居间)合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，买卖双方应严格按约履行。作为购买人的两原告，按约支付购房款系其主要义务。作为出售人的被告，按约配合签署协议、完成过户和交房手续，系其主要义务。现根据查明事实，原告已按约给付合同约定款项。至于被告有无配合签署网络备案版《上海市房地产买卖合同》、有无根本违约行为、原告是否有权解除合同，本院认为，根据涉案买卖居间合同显示，双方本应于2020年12月31日前签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，后根据双方庭审确认，买卖双方又定于2021年1月5日签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，然被告不仅未于2021年1月5日与原告签订买卖合同，反而于2021年1月4日将原告已付房款退还给了原告，且根据事实查明、双方庭审陈述以及被告委托律师于2021年1月21日所出具的函件显示，被告不仅有加价10万元的违约行为，且在退款时就提出了解除合同的意思表示，并在他处挂牌出售涉案房屋。被告的前述行为显然是其当时不愿履约的真实意思表示的体现，其行为已构成违约，且系根本违约，因此原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告系通过诉讼要求解除合同，其解除合同的意思表示于2021年2月8日送达被告，又考虑到涉案买卖居间合同系三方合同，故本院确认涉案《房地产买卖(含居间)合同》中约定的有关于原、被告之间权利义务的内容于2021年2月8日解除。至于被告所提出的因原告或中介要求做低房价等辩称意见，被告虽提供了短信聊天记录，但从该些记录显示，有关做低房价的内容均系被告单方陈述，无论原告或是中介均未对此给予确认，反而积极给予否认，而被告又未就此提供其他充分有效的证据，故本院对此辩称意见不予采纳。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 现原告要求被告返还定金10万元，鉴于涉案合同已解除，而导致合同解除的责任在于被告，故被告理应返还该款项。 就原告要求被告承担74万违约金，本院认为，同样，鉴于导致合同解除的责任在于被告，原告要求被告负担违约金，符合双方约定，但对于违约金的具体金额，虽原告已降低了违约金的金额，但被告仍表示过高要求调低违约金，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当负担的违约金额为45万元。 据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告张捷、刘薇薇与被告袁英、案外人上海菁英房地产经纪有限公司于2020年12月27日就上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖(含居间)合同》中约定的有关于原告张捷、刘薇薇与被告袁英之间权利义务的内容于2021年2月8日解除； 二、被告袁英于本判决生效之日起七日内返还原告张捷、刘薇薇定金100,000元； 三、被告袁英于本判决生效之日起七日内支付原告张捷、刘薇薇违约金450,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计6,100元，财产保全费4,720元，合计10,820元，由原告张捷、刘薇薇负担2,900元，由被告袁英负担7,920元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 张 莉 二〇二一年五月二十八日 书记员 王伊妮 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、1999年《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。