江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0902民初1951号原告：程凤，女，1985年5月20日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。被告：宜春市景芸餐饮管理有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区东风路272号附237，统一社会信用代码：91360902MA38XL664U。法定代表人：淦元皇。委托诉讼代理人：淦长寿，男，1984年5月19日出生，汉族，江西永修县人，住江西省九江市永修县。被告：申鑫，男，1983年5月13日出生，汉族，江西省武宁县人，住江西省九江市武宁县。被告：淦长寿，男，1984年5月19日出生，汉族，江西省永修县人，住江西省九江市永修县。被告：淦元皇，男，1956年2月5日出生，汉族，江西省永修县人，住江西省九江市永修县。原告程凤（以下简称原告）与被告宜春市景芸餐饮管理有限公司（以下简称被告景芸公司）、申鑫、淦长寿、淦元皇租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及被告景芸公司、淦长寿到庭参加诉讼，被告申鑫、淦元皇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告依据《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》给予原告绝对优先续约权，并签约；2.判决被告如不续约则返还《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》2020年1月1日至2020年12月31日止合同押金3000元，返还该合同期限内因疫情停止营业期间物业费1000元；3.判决被告赔偿原告因停水停电造成的经营损失和食材损坏费用5000元；4.判决被告退还原告两年装修赞助金13333.3元。事实和理由：被告申鑫是鼓楼美食城运营管理者、财务负责人、美食城铺位承包意向协议签约人、每月租金、赞助费、物业管理费收取之人。被告淦长寿是鼓楼美食城商场负责人，每月水电费及其他费用收取人，系被告申鑫的合伙人。被告淦元皇系被告景芸公司的法定代表人。被告淦元皇是被告淦长寿的父亲。原告2019年11月23日和2020年3月28日与被告景芸公司、申鑫签订合同承租鼓楼美食城A16、A17号商铺。A16铺位租金15000元，物业费4000元。A17铺位租金22500元、物业费6000元。除交现金以外，原告还有微信转账，微信收账人网名为“抚州才子美食城”即被告申鑫本人。根据《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》，被告承诺签约后承包金三年不变，原告向被告申鑫及淦长寿交了20000元的装修赞助金。协议约定原告在无任何该合同约定的违约情况下有绝对优先续约权，但被告现拒绝与原告签订续约合同，并在原告不知情的情况下停水停电，造成经营损失和食材损坏浪费，故原告诉至法院。被告景芸公司、淦长寿答辩要点：合同为一年一签，我们不同意退装修赞助金，合同已注明了装修赞助金是不会退的。原告未按约交纳租金违约在先，未在2021年1月1日前支付租金是房东断水断电，淦长寿在2021年1月1日前后都通知了原告及其他商铺交房租，当时就告知了如果淦长寿在1月1日还停了半天电，1月3日淦长寿也在群里说了，合同已注明要提前30天缴纳房租，到了1月10日房东见我们没有交钱就断水断电。合同押金3000元我们会退，但是要扣除物业费、水电费。国家没有规定疫情期间私企一定要给补贴。原告先违约的，所以不应该赔食材费。被告申鑫及淦元皇未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩材料。当事人为证明其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换。原告为证明其主张提交的证据有：原告身份证复印件、《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》两份、转账凭证6份、营业执照。被告景芸公司、淦长寿经质证对前述证据无异议，但主张合同约定了装修赞助金不予退还。本院对双方无异议的证据予以确认。四被告未提交证据。综合审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告景芸公司承租宜春市鼓楼路鼓楼美食城的商铺用于整体转租。原告作为乙方为承租鼓楼美食城的A17号和A16号铺位与被告景芸公司作为甲方分别于2019年11月23日和2020年3月28日各签订了一份《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》，两份协议书除具体价格和时间不同外，其他内容都一致，合同约定A17号铺位承包经营期自2020年3月28日至2020年12月31日，承包金每月2500元，签订协议时，乙方须一次性向甲方支付9个月承包金15000元及一年管理费及公共水电卫生费（包括公共卫生、管理人员费用及公共设施维护、公共照明等费用）4500元。A16号铺位承包经营期自2020年1月1日至2020年12月31日，承包金每月2500元，签订协议时，乙方须一次性向甲方支付9个月承包金22500元及一年管理费及公共水电卫生费（包括公共卫生、管理人员费用及公共设施维护、公共照明等费用）6000元。原告按约支付了两个铺位的承包金及公共水电卫生费，并按约支付了3000元合同保证金及20000元装修赞助金用于甲方投入的装修和设施费用的补偿，装修赞助金只缴纳一次，甲方不予退还。此外，合同主要约定了经营期间在甲方统一管理下，乙方自筹资金、独立经营、自行收款、自负盈亏；甲方承诺承包金在签约后三年不变，双方都不得以任何理由改变承包金，否则视为单方根本违约，另乙方有权单方面解约。在今后每次续签合同时乙方在无任何本合同约定违约情况下有绝对优先续约权。乙方若要求在承包期满后继续承包该处商铺的，应当在承包期满前30日书面通知甲方，甲方应当在承包期满前对是否同意续承包作出书面答复；如甲方同意续承包的，双方应当重新订立承包合同。承包期满前甲方未作出书面答复的，视为甲方同意续包，承包期为不定期，承包租金同本合同。承包期满乙方如无违约行为的，则享有同等条件下对商铺的有限承包权。以后每期经营管理费在到期前30日支付下一期承包金。未及时足额缴纳应缴下一期承包金视为乙方放弃续约。之后原告经营店铺至2020年底。2021年1月，因宜春鼓楼美食城商铺的租户未向被告景芸公司交纳租金，被告景芸公司也未向商铺房东交纳租金。被告淦长寿陈述，被告景芸公司与原房东的租赁合同已终止。鼓楼美食城的商铺于1月10日被断水断电，原告遂搬离商铺。现原告起诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告景芸公司签订的《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性或禁止性规定，属合法有效的合同，双方形成租赁合同关系，其权利、义务应以合同约定为准。关于原告主张的优先承租权。涉案商铺的租赁关系中，被告景芸公司实质上是转租人，并非房屋所有权人。因次承租人未交纳房租，以致被告景芸公司无力支付房东房租并终止与房东的租赁关系，原告已经失去继续承租商铺的可能，其主张的优先承租权实质上无法实现。此外，根据合同约定，原告如需继续承租商铺，应在合同期满前30日书面提出申请，庭审中原告无法证实其已向被告景芸公司提出了书面申请，应视为原告放弃继续承租，现原告又主张优先承租权，其诉请本院难以支持。对于原告要求被告退还疫情停业2个月期间的1000元物业费的诉请，因被告在疫情停业2个月期间确未向物业人员发放工资，停业期间亦未产生水电费，故从公平原则出发，被告应向原告退还停业2个月期间的物业费1000元。（6000元/年÷12个月×2个月）。关于原告主张的返还13333.3元装修赞助金。本院认为民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方的权利和义务。原、被告签订的租赁合同约定每月租金为2500元，承诺租金三年不变，原告却必须缴纳20000元装修赞助金。在每户次承租人已一次性交纳全年租金及管理、公共水电卫生费、合同保证金的情形下，被告景芸公司要求每户次承租人强制缴纳20000元装修赞助金的要求有违公平原则。虽然《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》仅约定租期一年，但合同有如“甲方承诺承包金在签约后三年不变”“装修赞助金只缴纳一次”等用语暗含租赁合同可以连续订立的意思，本院认为该租赁合同中约定的“装修赞助金”应当分摊在双方订立合同时可以预见的三年租赁期间中。如前所述，原告未于第一年租赁期满前30日内书面提出续租要求，双方未能续租的原因在于原告，本院酌定“装修赞助金”为15000元，被告景芸公司应退还原告5000元。关于合同保证金3000元，双方租赁关系已经终止，被告公司应当向原告退还3000元押金。对此被告景芸公司辩称原告尚欠的公摊物业费及水电费应在合同保证金抵扣，因被告景芸公司未提供相应证据，故本院对该辩称意见不予支持。关于原告主张的经营损失及食材损失费5000元，因原告未提供证据予以佐证，且停水停电系原告自身未交租金续租所致，故本院对原告该主张不予支持。因涉案经营承包协议书系由原告与被告景芸公司签订，被告景芸公司是独立的企业法人，有独立的民事行为能力和民事责任能力，故被告景芸公司应当承担款项的返还义务。原告起诉称淦元皇是景芸公司法定代表人，淦长寿是财务负责人，申鑫是管理者，但三者与原告没有直接合同关系，原告要求三人承担责任的诉请本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宜春市景芸餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告程凤合同保证金3000元、装修赞助金5000元、物业费1000元，三项合计9000元；二、驳回原告程凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，减半收取计179元，由被告宜春市景芸餐饮管理有限公司负担72元，由原告程凤承担107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 徐萍二〇二一年五月二十一日代书记员 曾琼