福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2756号上诉人（原审被告）：潘东美，女，1980年3月10日出生，汉族，住福建省闽侯县。被上诉人（原审原告）：福州市精钻商业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一广场观礼台1号楼商场一楼店面。法定代表人：陈才钦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周荣烈，福建凯峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓丹，福建凯峰律师事务所律师。上诉人潘东美因与被上诉人福州市精钻商业管理有限公司（以下简称精钻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初9993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。潘东美上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回精钻公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由精钻公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.精钻公司违约在先。首先，精钻公司多次单方变更商场名称和经营项目，与潘东美经营鞋包的用途不符，也导致商场客流量不断减少，最终造成承租人租赁目的不能实现。其次，2020年5月承租商铺严重漏水，精钻公司未及时履行维修义务，造成潘东美商铺内的鞋子遇水浸泡，损失惨重。2.潘东美承租的商铺于2020年7月29日被精钻公司断电，无法营业，潘东美已于2020年9月9日腾空商铺，仅留下损坏的鞋子。3.案涉商铺系国有房屋，因新冠疫情影响经营应减免三个月租金，因此潘东美主张减免2020年3月至5月租金具有法律依据，并且该商场另有9户个体工商户免交了上半年三个月租金。二、一审判决适用法律错误。精钻公司违约在先，作为后履行义务的潘东美有权拒绝履行交付租金的义务，一审判决未予认定是错误的。精钻公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。1.双方签订的《租赁合同》并未对商场经营性质作出承诺和约定，该合同第二条“租赁用途”针对的是潘东美，即若其超出经营范围，则构成违约。精钻公司的义务是负责商场收租、物业管理和安全防护，不参与商场经营，商铺盈亏由商户自负，潘东美不能把经营不善的后果归咎于精钻公司。2.五一商场虽然发生过漏水，但是该户的漏水不严重，漏水持续时间很短，商场管理处很快予以修复。潘东美提供的进货单时间均在2020年11月，与漏水时间不能对应，不能证明就是被损坏的鞋子。3.精钻公司不仅多次口头通知，还两次书面通知潘东美尽快缴纳租金，否则将采取停电措施，但是潘东美置若罔闻，至今都未缴纳租金，也未将店铺腾空交还。4.精钻公司基于疫情的考虑申请到两个月的免租期，并将减免政策落实、惠及包括潘东美在内的所有商户，符合法律规定。二、一审法院适用法律正确，潘东美自2020年3月起就未履行缴纳租金的义务，已经构成严重违约，因此其主张的先履行抗辩权不能成立。精钻公司向一审法院起诉请求：1.判令解除精钻公司、潘东美签订的租赁合同，潘东美将编号为D21-3的商铺腾空后交还给精钻公司；2.判令潘东美支付拖欠租金32267元、物业费462元、水电费1559.3元及逾期付款违约金15859.3元（按日千分之五从2020年3月1日起计至商铺腾空交还之日止）。一审法院认定事实：2019年3月1日，精钻公司与潘东美签订租赁合同，约定：精钻公司将坐落于福州市鼓楼区××广场××台下层××号楼（现门牌号××）××商场内××-××号商铺出租给潘东美使用；租赁期限2019年3月1日至2020年12月31日，月租金6050元，按月支付，提前10日支付下月租金；每月8日前交清上月物业管理费、水电费等费用；租赁押金18150元，租期届满无违约情况下无息退还；迟延交付租金应按日千分之五支付违约金，逾期一个月未付租金或拖欠物业费、水电费等费用超过30日，视为严重违约，精钻公司有权解除合同，收回店铺，且预收的押金不予退还。合同签订后，潘东美向精钻公司支付了押金18150元。潘东美未向精钻公司支付2020年3月起的租金。2020年5月16日，案涉商铺发生雨水渗漏，潘东美通过微信与精钻公司工作人员进行了沟通。2020年10月16日，精钻公司向潘东美邮寄解除合同通知书，要求其在收到通知三日内腾空商铺交还精钻公司，并支付截止2020年9月20日的租金32267元及物业费、水电费、逾期付款违约金等。另查，精钻公司系从福建省澜悦酒店管理有限公司（以下简称澜悦公司）取得出租案涉商铺的授权。2020年3月31日，福州市五一广场商场管理处（以下简称五一广场商场管理处）经上级单位批准，就疫情影响减免租金事宜书面答复澜悦公司，双方签订了减免租金协议，约定减免五一广场商场2020年2月租金，减半收取2020年3、4月租金。一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故应适用当时的法律规定。精钻公司与潘东美签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应当按照依法依约履行各自的合同义务，解决合同纠纷。潘东美拖欠租金未支付，已构成违约，精钻公司依法依约向潘东美邮寄送达了解除合同通知书，潘东美对此无异议，经查，该邮件于2020年10月21日送达，故合同已于当日解除，潘东美应将案涉商铺腾空交还精钻公司。关于减免租金问题。根据在案证据，案涉房产确属国有房产，管理人五一广场商场管理处经上级单位批准对承租人澜悦公司减免2020年2月租金、减半收取2020年3、4月租金；精钻公司系从澜悦公司处取得授权后将案涉商铺出租给潘东美，现无证据证明其享受到的减免超过五一广场商场管理处给予澜悦公司的减免，故潘东美要求减免三个月租金无充分依据，一审法院不予支持，其仍应向精钻公司支付拖欠的租金。关于租金的数额，合同约定月租金6050元，精钻公司主张2020年3、4月减半，2020年5月按合同约定标准，此后按每月5500元计算，一审法院予以照准，因潘东美至今未将案涉商铺腾空交还精钻公司，合同解除后的占用费应计至实际腾空商铺并之日止。关于物业费、水电费，虽然合同中约定了相关费用，但未约定费用标准，精钻公司仅提供自行计算的数额，未能说明计算方法，亦未提供相应的证据证明相关费用的具体数额，一审法院不予支持。关于违约金，双方在合同中明确约定拖欠租金的违约金为日千分之五，该标准明显过高，一审法院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心发布的同期一年期贷款市场报价利率从各笔租金对应月份的1日开始计算。此外，潘东美向精钻公司支付的18150元押金可用于抵扣上述应支付的费用。至于潘东美主张的因漏水渗水造成其货品损坏，其未提起反诉，且与本案租赁合同纠纷系不同法律关系，本案不予处理，潘东美可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、福州市精钻商业管理有限公司和潘东美于2019年3月1日签订的《租赁合同》于2020年10月21日解除；二、潘东美于判决生效之日起十日内腾空坐落于福州市鼓楼区五一广场观礼台下层1号楼五一商场D21-3号商铺，交还福州市精钻商业管理有限公司管业；三、潘东美于判决生效之日起十日内向福州市精钻商业管理有限公司支付租金及占用费（其中2020年3月、4月每月3025元、2020年5月6050元，此后按每月5500元计至潘东美实际将上述商铺腾空交还之日止），并按全国银行间同业拆借中心发布的同期一年期贷款市场报价利率从各笔租金对应月份的1日起计付逾期付款违约金至款项实际支付之日止），潘东美已支付的租赁押金18150元用于抵扣上述款项；四、驳回福州市精钻商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1053元，适用简易程序减半收取526.5元，由潘东美负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，精钻公司与潘东美签订的租赁合同合法有效，双方应按约履行。合同履行期间，潘东美于2020年3月起未付租金，经精钻公司催讨后仍未履行支付义务，其行为已构成违约，精钻公司据此向潘东美发出解除合同通知书符合租赁合同约定。对于潘东美主张精钻公司违约在先、其有权拒付租金的问题。首先，潘东美并未提供相应证据证明因精钻公司变更商场名称和经营项目的行为导致其租赁合同目的无法实现的情形；其次，潘东美亦未提供相应证据证明因商铺漏水渗水造成其无法营业的事实，且如因商铺漏水渗水造成潘东美的货品损坏后果，潘东美也可另行向精钻公司主张赔偿。再次，五一广场商场管理处报上级批准同意减免商场2020年2月租金，减半收取2020年3、4月租金，精钻公司亦按此意见执行。现潘东美要求精钻公司应减免三个月租金并无依据。综上，潘东美上诉主张精钻公司违约在先，其有权拒绝支付租金缺乏依据，本院不予采纳。另，潘东美主张其已于2020年9月腾空商铺，但据其陈述商铺内仍留有鞋子等货品，且其亦未与精钻公司办理交接手续，故不能认定潘东美已腾空搬离商铺。一审判决处理正确，本院予以维持。综上所述，潘东美的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1053元，由潘东美负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年五月二十四日法官助理 游 佳书 记 员 卞燕冰