陕西省勉县人民法院 民事裁定书                                       (2020)陕0725民初1301号   原告：陕西国泰置业集团有限公司，住所地：勉县。   统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX8003。   法定代表人： 王俊铭，该公司董事长。   委托代理人：郗世江，该公司办公室主任。   委托代理人：朱春景，陕西维公律师事务所律师。   被告：张海芹，女，生于1966年05月12日，汉族，住勉县，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：杨红飞，男，生于1965年12月19日，汉族，住勉县，公公民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，系被告张海芹之夫。   被告：陕西省三粮液酒业有限公司，住所地：勉县。     法定代表人：杨鸿雁，该公司董事长。   委托代理人：杨杰云，该公司总经理。原告陕西国泰置业集团有限公司（以下简称“国泰”公司）与被告陕西省三粮液酒业有限公司（以下简称“三粮液”公司）、张海芹确认合同无效纠纷一案，本院于2020年07月30日受理后，依法由审判员石济生适用简易程序于同年9月15日、11月16日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法转为普通程序于2021年 4 月20日第三次开庭审理，原告陕西国泰置业集团有限公司委托代理人朱春景、郗世江与被告陕西省三粮液酒业有限公司的委托代理人杨杰云、被告张海芹的委托代理人杨红飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年被告陕西省三粮液酒业有限公司以出让方式取得了勉国用变更（2004）字第322号、323号两宗土地的使用权，一直没有开发建设。2011年12月10日，被告陕西省三粮液酒业有限公司将两宗土地租赁给被告张海芹，并签订了《租赁合同》，租赁期限为二十年，租金为每年20万元。2018年12月，被告三粮液公司因不能清偿到期债务，被汉中市中级人民法院将该两宗土地在网络上进行了公开拍卖，原告以8942884.38元的价款拍得该两宗土地的使用权。2019年1月21日，汉中市中级人民法院裁定该两宗土地使用权转移至原告名下，2019年6月4日原告支付了719902.15元的办证费，勉县不动产登记局注销了勉国用变更（2004）字第322号、323号《国有土地使用权证》，于2020年3月6日将该两宗土地登记在原告名下，给原告核发了陕（2020）勉县不动产权第0000524号《不动产权证书》，原告取得土地使用权后，准备按规定进行开发时，发现被告张海芹已将土地划分成十几块分别转租给了他人，无奈，原告只得依法提起诉讼。现请求(一）请求人民法院依法确认二被告2011年12月10日签订的《租赁合同》无效；（二）请求判令二被告立即交付陕（2020）勉县不动产权第0000524号名下的土地；3、判令二被告共同赔偿截止2020年7月4日的利息损失1123585.68元。并判令二被告共同赔偿从2020年7月5日起至实际交付土地之日按土地价格9662786元为基数，按月利率6.08%计算的利息；4、本案的诉讼费用由被告负担。被告三粮液公司辩称：1、原告的诉讼请求纯属无稽之谈。土地使用权在我公司，我们有政府的批文,原告在购买土地时没有深入了解，我公司对土地有合法的使用权，根据《物权法》一百四十四条之规定，我公司对涉案土地具有出租权。只是我公司资金紧张，暂时没有开发使用，签订的租赁合同也符合法律规定。2.原告要求我方交付土地，该土地并非我公司变卖，谁卖给原告的原告应该找谁。该土地经过中级法院拍卖，原告购买土地后准备开发使用才发现土地由张海芹出租，这就说明原告在购买时就没有深入了解，该土地在没有办理抵押登记时已经就将原招待所院子整体转租。3.原告要求赔偿以土地价格9662786元为基数，按月利率6.08%计算应交付土地之日至2020年7月4日的利息也是无稽之谈。原告的三项请求与我公司无关，诉讼费用也不该有我公司承担。原告本次起诉诉讼主体错误，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告张海芹辩称：2011年12月10日二被告签订《租赁合同》，2019年1月18日《汉中市中级人民法院协助执行通知书》（2016）陕07执106号之二中写道：“在你与三粮液酒业有限公司签订的租赁合同，所承租的土地使用权已转移到原告名下。在你与三粮液酒业公司签订的上述合同失效时，将承租的土地恢复到承租前的原貌，并将未支付的租金支付给原告。我现在给法庭作如下解释：一、据被告二的了解，被告一在2004年以合法手续取得该土地使用权后，就交给被告一管理。直到2011年12月10日才正式签订该合同，作为被告二对该土地上的招待所不但有权转让，赠予，更不用说租赁了。被告一作为合法公民，也有权同被告二自愿签订租赁合同，这是《物权法》143、144条、135条赋予二被告的权利;二、被告一与被告二签订的合同标的是招待所，并不是原告口口声声说的土地纠纷;三、《土地管理法》第12条规定：依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。根据《汉中市中级人民法院协助执行通知书》（2016）啥07 执106号之二和《汉中市中级人民法院民事判决书》陕07 民再7号，再审期间中止原判决的执行。二被告无法交付场地;四、至于原告他们说的2020年3月6日过户后来实地开发时，才发现被告已将土地转让给别人，实际上原告在2019年 3月份就开始在被告出租的该招待所的客户宣传：”不要在这里开了，我们老板有钱，能力的地方比这里好，还不要租金等等。由于原告的这种宣传，使客户心心慌慌，几家人都搬走了，估计每年要损失数十万元，该损失应该由原告负责;五、对于原告要求赔偿利息之说，更无依据，也不符合情理。答辩人系承租户，同原告及本案被告三粮液公司仅存在租赁关系，在租赁期内答辩人按约定支付了租金就不存在违约行为，至于原告对该宗土地取得的时间是2020年3月6日，在这之前原告是以法院竞拍购买的，在买卖中，答辩人未参与，三粮液公司也未干涉，也未同原告有任何约定新范围，原告在购买土地的过程中全是政府的法律行为，原告支付预付款及其他损失均与二被告无关;六、被告三粮液公司在合法取得国有土地使用权后，虽未进行大型建筑，交给承租人后，并非是将土地荒芜或做农业生产用地，承租人由将该土地上的建筑物‘场地等整体规划，延续原来招待所的经营理念，由规划成县内最大、最早的停车场，给运输业做了很大贡献。随着经济的发展，后来由增加了几家停车场，加之去年108 扩宽，为美化县城，由征用了该招待所900多平方米的临街房屋和场地，院内缩小了，不易停车，沿路的几家修理厂暂时无处设立，被告一被迫转型，引进修理厂、餐厅和作为酒厂宣传窗口的超市，使这款代开发的建设用地能充满活力。综上所述，原告的四点诉讼请求无力、无据，请求人民法院予以驳回，以维护公平正义。本次诉讼费由原告承担。《租赁合同》是我方与三粮液公司签订的，原告诉称的诉讼请求及事实和理由均与我方无关。原告的行为影响我方的正常经营，原告应当承担相应的损失。经审理查明：原告陕西国泰置业集团有限公司系经营房地产开发、房屋销售出租等业务的勉县地方企业。被告陕西省三粮液酒业有限公司系生产、销售白酒的勉县地方企业。2004年10月经勉县人民政府批准，被告三粮液公司通过出让方式取得了勉国用变更（2004）字第322号、323号两宗土地的使用权。土地用途为综合用地，使用期限为50年，其中323号宗土地面积为834.32平方米，该宗地上坐落有四层混合结构的商务用房两栋，建筑面积合计为2477.04平方米；另有一栋一层平房，用途为餐厅，建筑面积为315.87平方米。2011年12月10日，被告三粮液公司将该两宗土地租赁给被告张海芹，并签订了《租赁合同》租赁期限20年，每年租金20万元。2018年12月被告三粮液公司因与案外人汉中天荣典当有限公司典当甲方一案，被汉中市中级人民法院将该两宗土地在淘宝网上进行了网络拍卖，原告国泰公司以894284.38元的价格拍得该两宗土地的使用权。2019年1月18日，汉中市中级人民法院向被告张海芹发出协助执行通知书，内容为：一、在你与三粮液公司2011年12月10日签订的土地使用权租赁合同失效时，将所租赁的土地恢复到承租前的原貌并交付汉中国泰置业集团有限；二、自本协助执行通知书送达给你之日起，依照你与三粮液公司2011年12月10日签订的土地租赁合同还未支付的租金支付给原告汉中国泰置业集团有限公司。但拍卖人和委托人均未将拍卖的该两宗土地交付原告。2019年1月21日汉中市中级人民法院裁定该两宗土地使用权转移至原告名下。同年6月4日原告支付了719902.15元的办证费用，勉县不动产登记局注销了勉国用变更（2004）字第322号、323号《国有土地使用证》，于2020年3月6日将该两宗土地使用权登记在原告名下，并给原告核发了陕（2020）勉县不动产权第0000524号《不动产权证书》。后因二被告的土地租赁关系未到期，且被告张海芹已将租赁的该宗土地切割成十几份分别转租给了其他案外人，导致原告无法开发利用依法取得的上述土地，双方发生纠纷。原告认为本案被告国泰公司在通过转让方式取得了土地使用权后未进行开发建设，而直接出租给被告张海芹，严重违反了我国土地管理法关于土地只能由政府部门出租的禁止性规定，属于《合同法》第52条规定的无效合同情形，应属无效合同，现起诉来院，并提出前述诉讼请求。本案在审理中，原告国泰公司于2020年12月23日向本院提出书面申请，请求对二被告签订的《租赁合同》的形成时间进行鉴定。被告张海芹向本院提供勉县三粮液招待所的《营业执照》、《烟草专卖零售许可证》两份证据，证明三粮液招待所是个体工商户，经营者是被告张海芹，经营范围为：住宿、停车服务；香烟、预包装食品、日用百货等；三粮液招待所（张海芹）对三粮液公司房屋和场地的租赁关系从2006年5月16日开始持续存在至今。本院认为，根据原告国泰置业公司在本案中主张的三项诉讼请求，本院对本案归纳出以下争议焦点：一、原告对二被告之间之间签订的《租赁合同》是否有权请求确认合同无效？二被告签订的《租赁合同》有无签订的必要；二、原告经通过拍卖程序取得的土地使用权，是否有权要求二被告交付土地并赔偿损失？ 一、关于原告是否有权请求确认二被告之间签订的《租赁合同》无效的问题。被告三粮液公司通过出让方式于2004年11月5日取得涉案土地使用权，于2011年12月10日将涉案土地租赁给被告张海芹，租赁期限20年，原告通过拍卖方式于2019年1月21日取得涉案土地使用权，于2020年7月30日向本院起诉，请求确认二被告之间签订的《租赁合同》无效，其理由是被告三粮液公司通过出让方式取得的土地使用权未经开发建设便将土地直接出租给了被告张海芹，该出租行为违反了土地管理法的相关规定，所签的《租赁合同》属于无效合同。本院认为合同具有相对性，二被告签订的《租赁合同》对二被告具有约束力，原告不是该合同的当事人，应不受该合同的约束，原告没有权利请求人民法院确认该合同的效力属性。另外，根据被告张海芹提交的三粮液招待所的《营业执照》和《烟草专卖零售许可证》证明三粮液招待所对三粮液公司房屋和场地的租赁关系从2006年5月16日开始持续存在至今。故此，原告提出对二被告签订的《租赁合同》的形成时间进行鉴定没有必要，对其鉴定请求本院不予准许。二、关于原告通过竞拍方式取得土地使用权，是否有权要求二被告交付土地并赔偿损失的问题。《中华人民共和国拍卖法》第二十四条规定：拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的物的价款，并按照约定将拍卖标的物移交给买受人。第三十一条规定：按约定由委托人移交拍卖标的物的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的物移交买受人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条规定：人民法院裁定拍卖成交或以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定书送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的强制执行。根据以上的法律法规规定，本案原告以竞拍方式取得涉案土地使用权后，涉案土地应当由拍卖人或委托人向原告移交，而不应当向本案被告（原被执行人）主张交付涉案土地。另外，根据汉中市中级人民法院（2016）陕07执106号之二协助执行通知书可知，向原告（买受人）交付涉案土地和支付租赁费是汉中市中级人民法院（2016）陕07执106号案件的执行内容，应当由该院进行强制执行，而不应当由原告另行起诉，现原告向本院起诉不符合“一事不再理”的民事诉讼原则，本院不应受理，现该案本院已经受理，故应当依法驳回起诉。为了维护土地市场秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国拍卖法》第二十四条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第五项、第一百五十四条第三款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告陕西国泰置业集团有限公司的起诉。案件受理费42000元，本院决定予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。                           审  判  长   石  济  生                   人 民 陪 审 员   翟  小  春                 人 民 陪 审 员   付  丽  慧                   二〇二一年四月二十九日                 书  记  员  殷      瑜      1