甘肃省定西市安定区人民法院民事判决书（2021）甘1102民初1087号原告：朱建荣，男，汉族，生于1969年8月3日，甘肃省定西市人，农民，住定西市安定区。委托诉讼代理人郭春栋，甘肃笃慎律师事务所律师。代理权限为特别代理。被告：甘肃凯华房地产开发有限公司（以下简称凯华公司）。住址兰州市城关区。法定代表人肖琼，系该公司总经理。委托诉讼代理人李俊明，甘肃正锦信律师事务所律师。代理权限为特别代理。委托诉讼代理人石茹，甘肃正锦信律师事务所律师。代理权限为特别代理。被告：薛长征，男，汉族，生于1969年1月26日，甘肃省定西市人，农民，住定西市安定区。原告朱建荣与被告凯华公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理。被告凯华公司申请追加薛长征为共同被告，本院追加被告薛长征为共同被告，依法适用简易程序于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告朱建荣及其委托诉讼代理人郭春栋，被告凯华公司的委托诉讼代理人李俊明、石茹，被告薛长征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱建荣向本院提出诉讼请求，请求人民法院依法判令被告凯华公司履行商品房买卖合同，立即向原告朱建荣交付位于定西市安定区镇龙路西水湾住宅小区12幢1单元204号（价值389499元）房屋，并办理房屋交接手续。2、判令被告凯华公司按照合同约定以原告朱建荣已交房款金额的万分之三/日向原告支付违约金177261元（389499×0.03%×1517天，自2016年12月1日开始暂计算至2021年1月26日），并支付至房屋实际交付之日；3、本案的诉讼费用由被告凯华公司承担。事实与理由，2015年12月25日经原被告充分协商后，原告在被告凯华公司处购买位于定西市安定区镇龙路西水湾住宅小区12幢1单元204号住房一套，房屋面积118.03平方米，购买价格389499元，并签订商品房买卖合同，约定原告支付全部房款后被告于2016年11月30日之前向原告交付房屋。原告按约定向被告支付了119499元购房款首付，剩余270000元在上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行以办理贷款按揭的方式支付给被告凯华公司。但原告按照合同约定向被告凯华公司付清全部房款后，被告凯华公司以各种理由推脱，拒绝向原告交付所购买的房屋。经双方多次协商未果，因此成诉。原告认为双方的《商品房买卖合同》真实有效。原告按照约定履行完毕金钱支付义务后被告凯华公司不履行交付房屋的义务侵害了原告的合法权益，其行为构成违约，被告凯华公司应该按照合同的约定承担违约责任。被告甘肃凯华房地产开发有限公司辩称，凯华公司与被告薛长征之间签署过《西水湾11、12、13栋楼外墙保温工程进度款抵房协议》，原告朱建荣与被告凯华公司之间只是签订了名义上的《商品房买卖合同》，本案的双方并没有达成共同履行《商品房买卖合同》的合意。实际是本案的被告薛长征债务负担大，不愿意将资产登记在自己名下而借原告名义买房签订的合同，本案原告与案件之间没有利害关系，主体不适格。原告起诉的事实不成立，无论首付款还是按揭款，实际上原告分文未付，其不能依据涉案《商品房买卖合同》取得买受人相应的合同权利。本案的实际权利人系薛长征。依据《民法典》虚伪、通谋意思表示的相关规定，原告所持有的《商品房买卖合同》不对凯华公司产生拘束力。凯华公司按揭成功后将按揭款支付给薛长征，薛长征将按揭款全部退还给了朱建荣。《西水湾11、12、13栋楼外墙保温工程进度款抵房协议》中约定的9套房屋，目前8套已经抵顶完毕。案涉房屋目前为止，因不符合九民纪要关于“以物抵债”裁判精神的相关规定，属于“债前抵顶”而导致实际上已经不能履行。原告与被告凯华公司签订合同6年，原告才起诉，本身有悖常理。案件实际上是薛长征为使该房屋“以物抵债”能够继续实行而引发诉讼纠纷。凯华公司依据与被告薛长征签订的协议，有权撤销或者否认《商品房买卖合同》的效力，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告薛长征辩称，2014年8月份凯华公司给其承包了西水湾11、12、13栋楼房的外墙保温工程，工程于2015年结束至今一直没有验收。本案中凯华公司将房屋给其抵账，因原告朱建荣给其干活后其没有现金支付，便将其欠原告的劳务费用于抵顶该套房屋的首付款，剩余的270000元原告朱建荣办理了按揭贷款，该笔按揭款到凯华公司的账号后，凯华公司将这笔钱全部转到其账户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对相关证据和事实，本院认定如下：2015年12月15日原告朱建荣与被告凯华公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告在被告凯华公司处购买位于定西市安定区镇龙路西水湾住宅小区12幢1单元204号住房一套，房屋面积118.03平方米，购买价格389499元，原告支付全部房款后被告凯华公司于2016年11月30日之前向原告交付房屋，如逾期90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之日第二天起出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五承担违约金。2015年12月16日原告朱建荣向被告凯华公司缴纳了住房建设维修基金。原告向被告凯华公司购买的房屋实际是被告凯华公司用来给薛长征的抵账房，房屋首付款系被告薛长征欠原告朱建荣的债务，2015年12月28日上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行基于双方签订的《商品房销售合同》将270000元按揭款支付给被告凯华公司，被告凯华公司全部支付给薛长征，至此该房屋买卖交付款项的义务原告已经履行完毕，被告凯华公司没有按照合同约定的期限向原告交付房屋。认定上述事实的证据有原告提供的《商品房买卖合同》1份，维修基金发票1份，《个人购房担保借款合同》一份，被告凯华公司认为《商品房买卖合同》只是名义上的合同，实际本案是抵顶关系，对合同的真实性不予认可。对按揭贷款合同和维修金票据予以认可，所有按揭款由凯华公司通过薛长征返还给了朱建荣。被告薛长征对原告朱建荣提交的上述证据予以认可。被告凯华公司提交的《外墙保温、涂料施工合同》1份，《西水湾11、12、13栋楼外墙保温工程进度款抵房协议》1份，抵顶给薛长征9套房中四套办理银行按揭贷款的《商品房买卖合同》4份，薛长征个人银行账户交易流水两页，凯华公司法定代表人肖琼个人账户银行流水四页，2018年9月25日薛长征与凯华公司签署的协议一份，2021年3月8日凯华公司向薛长征发出的整改通知一份。原告认为被告凯华公司出具的《外墙保温、涂料施工合同》1份，《西水湾11、12、13栋楼外墙保温工程进度款抵房协议》1份，抵顶给薛长征9套房中四套办理银行按揭贷款的《商品房买卖合同》4份与原告无关；对薛长征个人银行账户交易流水两页，凯华公司法定代表人肖琼个人账户银行流水四页等证据不能证实原告对薛长征和凯华公司之间的资金往来知情，被告薛长征没有将按揭款转账给原告；对2018年9月25日薛长征与凯华公司签署的协议一份，2021年3月8日凯华公司向薛长征发出的整改通知一份与本案无关。被告薛长征认为凯华公司与其签署的协议不属实，所有工程都是其自己出钱干的，凯华公司没有垫付资金。本院认为，对原告提供的《商品房买卖合同》、维修基金发票、《个人购房担保借款合同》、被告凯华公司提交的《外墙保温、涂料施工合同》、《商品房买卖合同》4份、凯华公司法定代表人肖琼个人账户银行流水的真实性、合法性、关联性，应予确认。凯华公司向薛长征发出的整改通知的证明效力不予确认；被告薛长征的个人账户交易流水只能证明原告朱建荣与被告薛长征之间有资金往来，不足以证明被告薛长征将270000元的按揭款全部退还原告朱建荣，对该份证明的证明效力不予确认；《西水湾11、12、13栋楼外墙保温工程进度款抵房协议》、薛长征与凯华公司签署的协议侵犯了原告朱建荣的权益，且无证据证实原告朱建荣对该份协议知情，故对这两份的证明效力不予确认。本院认为，本案中被告凯华公司因无力支付被告薛长征的工程款，便用西水湾9套房子给薛长征抵账，薛长征将涉案房屋首付款用于给原告朱建荣抵账，被告凯华公司与原告朱建荣签订合同将房屋出售给原告，按揭款通过银行贷款到凯华公司账户后凯华公司全部支付给薛长征。本案中涉及的房屋虽是凯华公司给被告薛长征的抵账房，但实际控制人仍然是凯华公司，原告朱建荣与被告凯华公司签订《商品房买卖合同》时有理由相信支付全部购房款后能够得到房屋的所有权，上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行基于双方签订的《商品房销售合同》将按揭款支付给被告凯华公司，原告依据合同约定交付了全部房款。该《商品房买卖合同》合法有效，被告凯华公司应当按照合同约定履行交付房屋的义务，并承担相应的违约金。但合同约定的违约金为已支付款项按每日万分之五计算的违约金过高，应中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率年利率4.9%计算。被告凯华公司与薛长征签署的协议直接影响原告朱建荣的合法权益，但目前证据无法证实原告朱建荣对此知情，故凯华公司与薛长征双方签订的协议不得对原告的权利产生约束，被告薛长征和凯华公司之间的工程款纠纷应该另行结算，本案不作处理；被告凯华公司的辩解意见无证据支持，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告甘肃凯华房地产开发有限公司于判决生效十五日内向原告朱建荣交付位于定西市安定区镇龙路西水湾第12幢1单元204号房屋。并承担自2016年12月1日至2021年1月26日的违约金80424元，以389499元为基数按照年利率4.9%从2021年1月26日起计算违约金至房屋实际交付之日。被告薛长征不承担责任。二、驳回原告朱建荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3845元，因适用简易程序减半收取计1923元，由被告甘肃凯华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员 丁文斌二〇二一年五月二日书记员 林 婕