北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初7669号原告：郭勇杰，男，1970年7月28日出生，汉族，无职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王沛，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文博，北京市京师律师事务所律师。原告：杜青华，女，1973年10月27日出生，汉族，无职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王沛，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文博，北京市京师律师事务所律师。被告：赵福军，男，1963年11月15日出生，汉族，北京市通州区于家务乡XX村农民。被告：王淑纹，女，1962年7月15日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王守国，北京市京顺律师事务所律师。被告：杜垚，男，1977年3月11日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：赵宝才，男，1979年1月23日出生，汉族，住北京市通州区。原告郭勇杰、杜青华诉被告王淑纹、赵福军、杜垚、第三人赵宝才农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告郭勇杰、杜青华及其委托诉讼代理人王沛、陈文博，被告王淑纹及其委托诉讼代理人王守国、被告赵福军、第三人赵宝才到庭参加诉讼。被告杜垚经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭勇杰、杜青华向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认被告赵福军与被告王淑纹、杜垚签订的《购房协议》无效，并腾退房屋；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年11月20日原告郭勇杰经中间人孙玉亮介绍与北京市通州区XX乡XX村村民王宗明签订了《卖房协议》。协议约定：XX村民王宗明在村西北口有五间自住房（西临XX、东临XX，西院墙和南院墙属王宗明，东墙属村民XXX）。现将房屋作价21000元卖给原告，双方签字后一次性现金支付房款。签字付款后房屋产权转移给原告。同时支付给孙玉亮1000元的中介费。该协议一式两份，买卖双方各执一份，由时任该村村主任赵常山执笔书写，并加盖村委会公章。协议签订后，原告以现金方式一次性支付了房款。2018年6月，原告发现此前购买的房屋被被告王淑纹占有居住。原告经查得知2002年12月，被告赵福军与被告王淑纹签订了一份《购房协议》。被告赵福军作为卖方将原告此前购买的房屋作价25000元卖给了被告王淑纹、被告杜垚。原告认为，其与原房主王宗明签订的《卖房协议》，经过村委会盖章且由原村委会主任执笔，该协议真实合法有效，涉案房屋权属应当归属于原告。被告赵福军对涉案房屋没有任何权利，擅自将涉案房屋卖给被告王淑纹、被告杜垚、侵害了原告的合法权益。故请求法院依法判令被告赵福军与被告王淑纹、被告杜垚之间签订的《购房协议》无效。被告赵福军辩称，2005年农村自来水改造我在村里干活，赵宝才说有一个姐姐想从XXX村买房，我没听说谁要卖房就搁置了，后来赵宝才又来问我，过了一个月我打听到了村西北角XX号那家的房要卖，我们村口小卖部张凤新那里有卖房人的电话，赵宝才说把房子留住，我就到张凤新处要到了卖房人电话，后我就约了那个卖房的女的，我从渠头车站把那个女的接到了村里，那个女的拿着房屋合同就来了，并把合同给赵宝才了，赵宝才说王淑纹没有时间他代签了，赵宝才就把合同拿回家了，不到一个礼拜王淑纹来了，王淑纹就让我把合同签了。被告王淑纹辩称：我认为原告没有诉讼主体资格，原告并不能证明是房屋的所有权人，无权提起诉求，原告也没有证据证明其从王宗明手上买的房屋是合法有效的，原告并没有向法庭提供王宗明的房契或者地契，根据法律规定，因原告并非是XX村民，即便他与王宗明有过购房协议也是无效的，本案不涉及到合同的效力问题，只涉及到合同标的使用权问题，不涉及到所有权问题，被告王淑纹取得的房屋是系XX村民赵福军手中取得，并且支付了房款2．5万元，在居住过程中对房屋进行了加盖以及翻建，涉案房屋的价值已经远远大于王淑纹取得涉案房屋时的价值，因此我们认为原告诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。第三人赵宝才述称，从找房到买房跟赵福军说的差不多一致的，两年前因原告说我们盗窃在派出所我们也是这么说的，当初在小卖部找到电话是因为小卖部人来人往，知道的他们卖房。被告杜垚未到庭，其庭前向法庭陈述称房屋是我姨王淑纹购买，什么时间、在什么地方购买的我也不清楚，后来她搬到于家务以后我才知道她在于家务买了房，买房时我未到现场，我不也知情，如何处理我不参与。本院经审理查明事实如下：2002年11月王宗明通过中人孙玉亮在北京手递手农村信息专栏刊登售房广告，买房人郭勇杰看到售房广告后即与中人孙玉亮取得联系。孙玉亮带郭勇杰与王宗明协商售房价格后，2002年11月20日，村委会主任赵常山执笔在该村某饭店签订《卖房协议》。协议载明：XX村民王宗明在村西北口有住房五间，经联系卖给本市（城市户口）杜青华，经协商双方达成《卖房协议》：一、王宗明有北房五间、西邻街道、东临村民XXX、西院墙和南院墙属王宗明、东墙属村民XXX；二、王宗明房屋及院墙作价21000元整，协议签字后，现金一次性交清；三、协议签字交款后产权转交杜青华与王宗明没有任何关系，双方不得反悔；四、杜青华购房入住后，必须接受村委会管理及时交纳水电费及其他必交费用；五、杜青华要翻建房屋，必须申报村委会上报上级主管部门，签发准许证，按村排房规划翻建，否则不许翻建；六、杜青华入住后在自家院内不得搞有污染、扰民或经营违法事项；七、杜青华及家属在此房居住，要办理暂住合法手续，不得招引闲散人员长期居住，如有此情况村委会有权将其迁出；八、此协议一式两份双方各执一份，以此协议为法律依据签字生效；九、此协议由村委会协助签字。村委会主任兼及执笔人赵常山在协议上签字，卖房人王宗明、中人孙玉亮均在协议上签字，北京市通州区XX乡XX村村民委会盖章。协议虽写明杜青华为购房人，协议上亦有杜青华的签名，但杜青华本人在订立《卖房协议》当天没有到场。郭勇杰陈述是因为当天自己没有带自己的身份证只带了杜青华的身份证，所以签了杜青华的名字，也签了自己的名字。郭勇杰陈述签订协议后就将21000元给付王宗明，王宗明将该院的钥匙交给郭勇杰，郭勇杰并支付给孙玉亮中介费1000元。庭审中第三人赵宝才陈述，2005年赵宝才与王淑纹在工作中相识。王淑纹让赵宝才在XX村看一看有没有卖房的。赵宝才就将王淑纹要在XX村买房的情况告知了赵福军说。过一个月后赵福军到本村小卖部聊天时，听小卖铺张某某说有个人要卖房，张某某就把卖房人的电话提供给了赵福军。后张某某将要卖房的人约到XX村。2005年7、8月卖房人乘坐公共交通汽车到渠头汽车站，被告赵福军将卖房人接到自己家中并把赵宝才叫来，由赵福军执笔，为双方书写了《房屋买卖协议》，卖房人是一个女的，长头发，由卖房人以15000至16000元的价格卖给了赵宝才，赵宝才陈述购房款是由赵福军垫付。赵宝才将购房款交付卖房人，卖房人将其与原房主王宗明的《卖房协议》交给赵宝才并对房屋进行了交接，赵宝才并陈述，因为卖房人家里边出了点事，所以才将房屋卖掉。赵宝才与卖房人签订《房屋买卖协议》后，赵福军与赵宝才商量以赵福军的名义再将涉诉房屋卖给王淑纹，赵宝才当证人。赵宝才让人用电脑打好《购房协议》后，将王淑纹和赵福军叫到自己家中，并告诉王淑纹，此房是赵福军从卖房人处以21000元价格购买的涉诉房屋。王淑纹为表示感谢主动提出愿意给付25000元购买该房屋，赵福军和王淑纹、证明人赵宝才分别在《购房协议》上签字。《购房协议》虽然载有杜垚的名字，但杜垚本人并未亲自到场。杜垚之名系由王淑纹代签。但协议写明的时间是2002年12月。后王淑纹搬至涉诉房屋居住，并对涉诉房屋进行了翻建。庭审中杜青华、郭勇杰认可自己持有的《卖房协议》《购房协议》复印件系由被告王淑纹手中持有的原件复印所得。另查明，郭勇杰因犯罪于2004年1月16日被河北省高碑店市人民法院判处有期徒刑20年，于2016年2月24日刑满释放。再查，2019年杜青华以房屋买卖合同纠纷为由，将王淑纹、赵福军诉至本院，要求确认赵福军与王淑纹之间签订的《房屋买卖合同》无效，后杜青华撤回起诉。再查，王宗明已于早年去世。上述事实，有《卖房协议》《购房协议》《释放证明书》以及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得。因我国“地随房走”的土地政策，对于农村房屋进行的买卖必然涉及到宅基地使用权的流转。本案中，王淑纹、杜垚均为居民户口，并非北京市通州区XX乡XX村集体经济组织成员，不具有取得该集体经济组织宅基地使用权的资格。故王淑纹、杜垚与赵福军手就购买涉诉宅基地上房屋订立的合同违反了我国法律的强制性规定，应属无效，故郭勇杰、杜青华关于确认赵福军与王淑纹、杜垚签订的《购房协议》无效的诉讼请求依据充分，本院予以支持。关于郭勇杰、杜青华请求王淑纹腾退房屋的主张，因郭勇杰、杜青华并非北京市通州区XX乡XX村集体经济组织成员，在郭勇杰、杜青华未提交充分证据证明其对涉诉房屋的宅基地享有使用权的情况下，其要求王淑纹腾退房屋缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵福军与被告王淑纹、杜垚就购买位于北京市通州区于家务乡富各庄村西北口正房五间所签订的《购房协议》无效；二、驳回原告郭勇杰、杜青华的其他诉讼请求。案件受理费70元，由原告郭勇杰、杜青华负担35元（已交纳），被告王淑纹负担35元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 吴连启二〇二一年五月十九日法官助理 汤 硕书 记 员 杜 翯