北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初10348号原告：王书林，男，1952年6月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵桂斌，北京市京海律师事务所律师。被告：北京市昌平区沙河镇松兰堡村股份经济合作社，住所地北京市昌平区沙河镇松兰堡村。法定代表人：李涛，社长。被告：北京市昌平区沙河镇松兰堡村民委员会，住所地北京市昌平区沙河镇松兰堡村。法定代表人：李涛，主任。以上二被告之委托诉讼代理人：杨旭伟，北京市诚实律师事务所律师。原告王书林与被告北京市昌平区沙河镇松兰堡村股份经济合作社（以下简称松兰堡村股份经济合作社）、被告北京市昌平区沙河镇松兰堡村民委员会（以下简称松兰堡村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告王书林及其委托诉讼代理人赵桂斌，被告松兰堡村股份经济合作社、松兰堡村委会之委托诉讼代理人杨旭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王书林向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与二被告签订的《土地使用合同》；2．判令二被告给付原告租赁土地被占地补偿费55．02万元；3．判令二被告退还原告未到期土地使用费386622．88元（自2017年10月1日至2080年9月10日）；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告与原告于2000年8月28日，签订《土地使用合同》一份，二被告是该合同甲方，原告是该合同乙方。该合同约定：甲方房屋26间，占地7．86亩统一归乙方使用，使用土地80年，自2000年9月1日至2080年8月31日止，使用期80年，使用费49．16万元，已交付24万元，余款乙方于2000年9月10日前付清，甲方按时将土地提供给乙方使用。如遇国家或地方政府征用，占地后给予的补偿费归乙方所有。原告依约交给了二被告该土地使用费，二被告也依约将该土地交给原告使用。但是，该土地于2001年经评估后被占用，2017年9月30日原告已将该土地腾出，原告仅使用该土地17年零1个月，剩余62年11个月未使用。该《土地使用合同》已不能继续履行而需要依法解除，占用单位已给二被告该土地占地补偿费，二被告未按该合同约定给付原告该土地占地补偿费，原告多次找二被告要求其给付原告该土地占地补偿费未果，原告为了维护其合法权益，依据我国相关法律规定特向贵院提起诉讼，请贵院按原告的诉讼请求裁判。松兰堡村股份经济合作社、松兰堡村委会辩称，2000年8月28日，原告和答辩人签订《土地使用合同》。现原告所租赁地已被占地拆迁，原告已获得地上物等补偿，答辩人认为原告和答辩人签订的《土地使用合同》系无效合同，现原告要求答辩人给付原告租赁土地被占地补偿费55．02万元没有依据，答辩人不同意支付原告租赁土地被占地补偿费55．02万元。综上所述，请法院在查清事实的基础上作出公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年8月28日，北京市昌平区沙河镇松兰堡村经济合作社（甲方，以下简称松兰堡村经济合作社）、松兰堡村委会（甲方）与王书林（乙方）签订《土地使用合同》，约定“乙方自95年租赁甲方房屋3间，占地约2亩半左右，现经甲乙双方协商，乙方原租房前院统一归乙方使用，共计房26间，共占地7．86亩。因甲方无力整修房屋，现有房屋已属危险住房，不能保证乙方的安全。为充分发挥双方的优势，有利于经济发展。双方协议如下：一、甲方房屋（折款2万元）归乙方所有，乙方有权整修或拆除重建。二、现房屋所占原畜牧场的部分，土地7．86亩，统一归乙方使用。在合同履行期间，乙方可自主处理土地及已建房屋的使用方式，如搞合伙经营，房屋租赁等。三、为补偿甲方的农业损失，乙方支援甲方47．16万元发展生产。甲方同意乙方使用土地80年。自2000年9月1日至2080年8月31日止。四、以上乙方共交付甲方49．16万元，现乙方已付24万元，余款乙方于2000年9月10日前付清。甲方按时将土地提供给乙方使用。五、此块土地如遇国家或地方政府征用，甲乙双方就无条件服从，国家占地政府占地后给予的补偿费归乙方所有，甲方收取的租金不再向乙方退还。六、乙方在使用土地建房，其所需一切费用（税费），由乙方承担，甲方不承担任何费用。七、甲方对本合同的法律效力负责。八、如在合同履行期间，甲方违约收回土地，或因甲方行为失误造成合同无法履行，除应返还乙方土地使用费外，还应赔偿乙方遭受的各种损失（包括但不限于投资、经营损失）；另付违约金人民币10万元。或采取其他调节方式给予解决，以不使乙方受损。九、本协议一式四份自双方签字盖章之日起生效，双方应严格履行。附土地坐落位置及四界图”。2006年，北京邮电大学（甲方）与松兰堡村经济合作社（乙方）签订《征地补偿安置协议》，约定“征地范围：甲方沙河新校区建设项目用地拟征用土地位于规划的北京沙河高教园区，本协议中涉及的拟征用土地为昌平区沙河镇松兰堡村土地，具体四至为东至规划回昌路路东边线；西至规划北沙河东三路路中心线以及松兰堡村与市百仓库交界；南至规划高教园南三街路中心线；北至松兰堡村与农机试验站交界（征地范围以规划意见书和钉桩测绘成果通知单的范围和测绘部门实际测量为准）。征地面积：甲方征用乙方土地共约24．5286公顷，合367．93亩（最终以测绘部门实际测量面积为准）。土地补偿费计算标准为每亩7万元人民币”。双方在合同中还就其他权利义务事项进行了约定。后，北京邮电大学（甲方）与松兰堡村经济合作社（乙方）、北京沙河高教园区开发建设有限责任公司（丙方，以下简称高教园开发公司）签订《征地补偿安置协议的补充协议》，约定“根据有关政策，甲乙双方于2006年签订了《征地补偿安置协议》，对甲方征用乙方土地进行沙河新校区（一期）建设及补偿安置事宜进行了相关约定……甲乙丙三方一致同意，甲方在《征地补偿安置协议》中的责任和义务由丙方代为履行……甲乙丙三方均同意，按《征地补偿安置协议》的约定进行征地补偿安置，土地综合补偿费首先由甲方直接支付至甲方和丙方的共管账户，然后再由甲方和丙方根据达成的《征地补偿安置协议》依法向乙方和有关单位或者个人支付征地补偿费……”双方在协议中还就其他权利义务关系进行了约定。后，高教园开发公司（甲方）与北京罗顿沙河建设发展有限公司（乙方，以下简称罗顿公司）、松兰堡村经济合作社（丙方）签订《征地补偿安置委托履行协议书》，约定“甲方按《征地补偿安置协议的补充协议》的约定，向丙方支付所征用土地的征地补偿费，并委托乙方实际履行甲方在《征地补偿安置协议的补充协议》中的其他义务并享有相应的权利，丙方对甲方的委托无异议……经甲、乙、丙三方协商，一次性土地补偿标准为人民币7万元/亩，土地补偿费共计人民币2575．51万元……甲方自北京邮电大学与丙方签订征地补偿安置协议后15日内，向丙方支付土地补偿费总额计2575．51万元……”各方在协议中还就其他权利义务关系进行了约定。2017年8月10日，松兰堡村经济合作社向王书林发出《解除的通知》,告知王书林《土地使用合同》终止，并要求王书林于2017年8月19日之前搬离上述土地。2017年9月30日，王书林将土地和地上物交还北京市昌平区沙河镇松兰堡村股份经济合作社。2018年10月24日，北京邮电大学、罗顿公司（拆迁人，甲方）与王书林（被拆迁人，乙方）签订《北京邮电大学沙河新校区非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》，约定“被拆迁房屋坐落于松兰堡村北，建筑面积7092．96平方米；甲方支付乙方房屋及附属物拆迁补偿、补助款10217966元，其中包括房屋及附属物重置成新价6710752元，停产停业综合补助费共计2837185元，移机费电话235元、有线300元、空调5600元，搬家补助费177324元，奖励费486570元……乙方应在甲方支付补偿款的同时向甲方交钥匙（即将原地上房屋和附属物交甲方拆除），违章建设由乙方自行拆除；如果乙方对已作价房屋及其附属物擅自处理，甲方将把相应部分的价值从补偿款中扣除；甲方应在本合同生效后15个工作日内，将房屋及附属物拆迁补偿、补助款一次性支付给乙方；乙方在签订本协议时，应与出租人已解除集体土地租赁等协议；甲方未按约定期限向乙方支付拆迁补偿、补助款的，从逾期支付之日起，每日按拆迁补偿、补助款总额的千分之五向乙方支付违约金；本协议自双方签字盖章之日起生效……”双方在该协议中还约定了其他内容。2020年8月24日，松兰堡村股份经济合作社出具一份证明，证明中载明“原北京市昌平区沙河镇松兰堡村经济合作社现已变更为北京市昌平区沙河镇松兰堡村股份经济合作社”。经询问，王书林、松兰堡村委会、松兰堡村股份经济合作社均认可王书林承租的场地土地性质为畜牧用地，且已经被北京邮电大学占用。王书林称，其20000元买断承租场地上26间房屋后，拆除重建了，其承租的场地用于加工生产。以上事实，有土地使用合同、征地补偿安置协议、解除《土地使用合同》的通知、北京邮电大学沙河新校区非住宅房屋拆迁货币补偿协议书及双方当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为2000年8月28日松兰堡村经济合作社、松兰堡村委会与王书林签订《土地使用合同》的性质及效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《土地使用合同》中约定了王书林使用土地的范围、价款及支付方式、使用期限、用途等内容，故《土地使用合同》关于土地使用部分约定的性质应为租赁合同关系。关于房屋约定部分，应为买卖合同法律关系。虽然涉案租赁场地房屋被出卖给王书林，但根据“房地一体”原则，二被告亦变相将房屋占用土地使用权出卖给王书林。根据1998年修订的《土地管理法》第四十三条之规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。本案中，《土地使用合同》约定王书林可自主处理土地及建设房屋，且王书林作为非松兰堡村集体经济组织成员，承租松兰堡村畜牧用地并购买场地内的房屋，拆除重建后用于加工生产活动，明显违反法律，故《土地使用合同》应为无效。故本院对王书林要求解除其与二被告签订的《土地使用合同》之诉讼请求不予支持。合同无效后，王书林根据《土地使用合同》约定内容要求二被告给付其涉案租赁场地被占地补偿费亦没有了事实依据，且涉案租赁场地的土地使用权在腾退前归松兰堡村集体，故关于土地补偿的部分应归属松兰堡村集体，王书林无权主张。同时，王书林已通过腾退获得房屋及附属物补偿、停产停业综合补助、移机费、搬家补助费及奖励费，其合法利益已得到维护，故王书林要求二被告给付租赁土地被占地补偿费的诉讼请求无事实依据，本院对此不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王书林交纳了80年的使用费，其使用租赁场地至2017年9月30日，而合同期限至2080年，故二被告应退还王书林未到期土地使用费370893．75元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国土地管理法》（1998修订）第四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认2000年8月28日北京市昌平区沙河镇松兰堡村股份经济合作社、北京市昌平区沙河镇松兰堡村民委员会与王书林签订的《土地使用合同》无效；二、北京市昌平区沙河镇松兰堡村股份经济合作社、北京市昌平区沙河镇松兰堡村民委员会于本判决生效之日起七日内退还王书林未到期土地使用费370893．75元；三、驳回王书林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13168元，由王书林负担7955元（已交纳），由北京市昌平区沙河镇松兰堡村股份经济合作社、北京市昌平区沙河镇松兰堡村民委员会负担5213元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二一年五月二十九日书记员  王龙