安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0422民初442号原告：杨学文，男，1971年4月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：孙焱维，安徽善维律师事务所律师。被告：安徽省阳光半岛文化发展有限公司，住安徽省淮南市寿县新桥国际产业园，统一社会信用代码913404225689694717。法定代表人：张志斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亚冰，男，1989年11月28日出生，汉族，安徽省阳光半岛文化发展有限公司法务员，住安徽省合肥市庐阳区。第三人：安徽汉轩装饰工程有限公司，住所地芜湖县湾芷镇阳光半岛办公楼1楼101室，统一社会信用代码913402215649617632（1-1）。法定代表人：林尚森，该公司总经理。委托诉讼代理人：张俊杰，安徽方振律师事务所律师。原告杨学文与被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下简称阳光半岛公司）、第三人安徽汉轩装饰工程有限公司（以下简称汉轩装饰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙焱维，被告的委托诉讼代理人张亚冰，第三人的委托诉讼代理人张俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨学文向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告2020年11月30日解除合同行为无效；2、依法判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；3、请求被告向原告交付位于寿县新桥阳光半岛37地块9栋1106室房屋，并协助办理不动产权属证书；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告开发的寿县阳光半岛房地产项目，原告于2011年至2013间为第三人供应工程建筑材料用于该工程项目，每次供货单内均有第三人法定代表人林尚森签字确认，第三人共计欠付原告446583.75元货款，又因被告欠付第三人工程款，经原告、被告及第三人共同协商，原告同意第三人用被告开发的位于寿县新桥阳光半岛37地块9栋1106室房屋抵付第三人欠原告货款，并且在2013年12月13日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的寿县新桥阳光半岛第37地块9幢11单元1106号房屋出售给原告，房价款为470386元。2014年1月17日，六安市地方税务局为原告出具销售不动产统一发票，证明原告履行了支付购房款的义务。原告认为，签订《商品房买卖合同》是被告的真实意识表示，且原告不存在尚有其他义务未履行的情形，故本案不适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定。原告虽未直接用现金支付购房款，但基于其享有第三人的到期债权，及第三人享有对被告的债权，原告实际已以其合法债权抵付购房款。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定，案涉房屋对于原告而言是特定物，原告就案涉房屋已经支付完全对价，原告作为购房消费者就所购商品房具有物权期待权，案涉房屋应不属于被告破产财产。被告管理人于2020年11月30日向原告发出解除双方商品房买卖合同通知，违背事实和法律。为此，原告起诉至法院，望判如所请。被告阳光半岛公司未作书面答辩，当庭辩称：1、2014年7月3日，寿县人民法院裁定受理被告破产清算一案，并指定安徽大别山律师事务所担任破产管理人，8月28日，寿县人民法院裁定批准被告的破产重整计划草案，案涉商品房买卖发生在被告破产之前，且案涉寿县阳光半岛37号地块9栋在被告破产之前尚未建设，本案应当属于破产债权确认纠纷，应当适用企业破产法有关规定；2、原告在被告破产后，向管理人申报登记了购房户债权，管理人作为法定的债权审核人，有权审查破产债权以及处理破产前的购房合同，案涉购房合同属于双无合同，在被告破产之前，案涉商品房没有建设，原告也没有支付购房款，双方均未履行，依据破产法18条规定，管理人在被告破产后两个月内未通知继续履行的视为合同解除，另外依据被告破产重组计划草案中的购房户安置方案，原告没有支付款项，不符合购房户安置条件，据此管理人有权终止案涉购房合同的履行；3、原告并非真正的消费购房，没有以现金，转账或其他方式支付购房款，原告在本案中主张以第三人汉轩装饰公司的工程款抵付购房款，没有事实和法律依据，首先，原告与第三人之间的债权是否合法有效存在，被告和管理人无法确定，第二，各方之间没有任何抵债协议，缺乏以工程款抵付购房款的意思表示，第三，汉轩装饰公司及其法定代表人林尚森所申报的工程款债权，经管理人审核和寿县人民法院裁定确认，债权金额为30322680.01元（含管委会垫付的农民工工资15万元），在该笔债权的审核过程中，管理人确认汉轩装饰公司及其法定代表人林尚森以工程款抵购房款金额为6440879元，并不包含原告购房款，据此，原告主张以第三人工程款抵付购房款没有依据，被告不应该就同一笔债权，前后以现金和冲抵购房款来重复支付。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人汉轩装饰公司陈述，1、第三人汉轩装饰公司确实为被告开发的寿县阳光半岛房地产项目做装修等工程，因被告原因，很多工程款几乎都没给汉轩装饰公司，杨学文开的店为汉轩装饰公司在寿县阳光半岛装修工程中提供管子等装修材料，因被告没付汉轩装饰公司工程款，汉轩装饰公司也无力支付杨学文材料款，汉轩装饰公司法定代表人林尚森同杨学文一起去阳光半岛寿县公司要账，被告公司当时负责人翟厚圣提出以房抵债，杨学文同意，汉轩装饰公司在被告公司所欠工程款抵账，给了杨学文涉案房子，当时，林尚森、杨学文和翟厚圣及被告售楼部负责人四方在场签字同意，后来，签房屋买卖合同、过户等汉轩装饰公司没有参与。第三人汉轩装饰公司与杨学文的债已抵完；2、汉轩装饰公司核对原告提供的单据，当时抵杨学文材料款只有41万余元，杨学文提供的单据中有三张无汉轩装饰公司任何人签字认可，三张单据总金额30945.37元，实欠杨学文415638.37元，当时房子是470386元，差价部分汉轩装饰公司已垫付，所有，杨学文除抵材料款外，还欠汉轩装饰公司54748.64元；3、杨学文以房抵债后，与被告办理房屋买卖合同签字、备案及缴纳税款等事，他们之间形成房屋买卖关系，现在被告不认可，杨学文只能找被告，不应把汉轩装饰公司作为第三人，而且，汉轩装饰公司与杨学文之间债务因以房抵债消灭，该以房抵债也是杨学文同意认可的，与汉轩装饰公司无任何关系，汉轩装饰公司和林尚森无需承担任何法律义务和责任。请公正判决，维护汉轩装饰公司合法权益。原告杨学文、被告阳光半岛公司及第三人汉轩装饰公司均依法提交了证据，对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈诉及举证、质证，本院认定事实如下：2013年12月13日，杨学文（买受方）与阳光半岛公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》，约定：杨学文购买阳光半岛公司开发的位于寿县新桥国际产业园新桥阳光半岛第37地块9幢11单元1106号房，建筑面积153.42平方米，按套计价，价款为470386元，杨学文应于2013年12月13日一次性付清总房款，阳光半岛公司应于2014年12月31日前将合同约定商品房交付杨学文使用。合同签订后，阳光半岛公司于2014年1月17日为杨学文开具了《安徽省六安市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》。2014年7月3日，本院裁定受理对阳光半岛公司的破产清算申请，并指定安徽大别山律师事务所担任管理人。2017年7月12日，本院裁定自2017年7月12日起阳光半岛公司进行重整，8月28日，本院裁定批准阳光半岛公司的重整计划草案，终止阳光半岛公司重整程序，阳光半岛公司的重整计划执行期限至2021年2月27日届满。阳光半岛公司重整计划文本“前言”记载：重整计划草案如获顺利实施：一、阳光半岛公司主体不变；二、阳光半岛公司资产予以保留，将继续经营其原有业务，并引入重整方恒大地产集团，后续工程建设、公司运营资金由重整方承担；三、至本重整计划草案提交时，已确定的债权100%清偿，暂未确认的债权待管理人确认，并经人民法院裁定后按照上述比例清偿；四、购房户得到妥善安置。第七条对“购房户安置”规定如下：（一）37、38号地块，2号岛已付清购房款，但尚未取得房屋的购房户，可以选择继续履行合同，取得房屋，免除破产受理后的违约金；也可以选择解除合同，退还购房款，免除破产受理后的利息、违约金。（二）37、38号地块，2号岛已支付首付款的购房户，可以选择继续履行合同，补交剩余购房款，取得房屋，免除破产受理后的违约金；也可以选择解除合同，退还首付款，免除破产受理后的利息、违约金。（三）其他地块已付清购房款、支付订金、认购金的购房户。1．如果选择要房的，可以在37号地块集中安置……2．如要求退房的，可以参照本条（一），由债务人、重整方与购房户协商解决。要求退房的购房户，具体支付方式按照普通债权的清偿时间和方式进行清偿。重整计划有关“其他”事项的第十二条第一项规定：债权人与阳光半岛公司签订的尚未履行完毕的合同，自2014年7月3日寿县人民法院受理阳光半岛破产清算之日起二个月内，管理人未通知继续履行合同的，合同自动解除。商品房买卖合同按照本重整计划第七条处理。2020年11月30日，阳光半岛公司管理人向杨学文发出《通知书》，“根据你方提供的资料及阳光半岛公司销售台账记载，经初步调查，你与阳光半岛公司签订的位于寿县新桥阳光半岛37地块9栋1106室《商品房买卖合同》，目的是以阳光半岛房产抵付第三方的相关债务，并非真正意义上的消费购房。由于你方未向阳光半岛公司实际支付购房款，且你方对阳光半岛公司不享有债权，另外在签订合同时，上述房屋尚未建成，阳光半岛公司未能交付，你方与阳光半岛公司签订的房屋买卖合同未实际履行。为此，管理人依据《企业破产法》第十八条、《合同法》第九十四条等相关法律规定，通知如下：解除你方与阳光半岛公司签订的上述《商品房买卖合同》。若你方有异议，可在收到本通知书之日起三十日内向寿县人民法院提起诉讼”。杨学文自2011年3月始，与汉轩装饰公司建立水暖材料买卖关系，至2012年5月，杨学文销售给汉轩装饰公司购水暖材料共计422657.25元。本院认为：本案争议焦点是被告阳光半岛公司向原告发出的通知书并解除合同是否合法有效。原告与第三人汉轩装饰公司形成的购销关系，双方债权债务关系不明确，原告与汉轩装饰公司买卖合同关系、汉轩装饰公司与阳光半岛公司建设工程施工合同关系及阳光半岛公司与原告商品房预售合同关系，是三个相对独立的法律关系，三方并未形成以房抵债的合意，既无抵债协议，阳光半岛公司又不认可。即使原告、阳光半岛公司和汉轩装饰公司以房抵债存在，管理人亦有权以原告未实际支付购房款为由解除合同，《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”原告与阳光半岛公司签订商品房买卖合同成立于人民法院受理破产申请之前，原告未实际支付购房款，管理人依据《企业破产法》的规定向原告发出解除合同通知书，与法有据。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告杨学文的诉讼请求。案件受理费8356元（原告已预交），减半收取4178元，由原告杨学文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  刘家成二〇二一年五月十四日书记员  范诗语附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。