上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初13668号原告：高檀，男，1993年11月28日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高汝卫(系原告父亲)，住同上。被告：紫梧桐(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高靖。原告高檀与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高檀到庭参加了诉讼，被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高檀向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的合同编号为SHGYCSHEXXXXXXXXXXX的《房屋代理租赁合同》于2020年11月24日解除(房屋坐落于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室A房间)；2.判令被告支付原告违约金人民币(以下币种相同)3,190元；3.判令被告退还原告押金3,190元；4.判令被告退还原告维修费93元。事实和理由：原、被告于2020年9月1日签订了《房屋代理租赁合同》，租赁期自2020年9月8日至2021年9月7日，原告支付了第一季度的费用，但被告单方面终止了合同约定的网络、保洁、400热线电话等服务，造成原告无法使用房屋。原告于2020年11月23日向被告发送邮件要求退租，被告无人响应。原告为维护合法权益，故起诉来院，望判如所请。被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2020年9月1日，被告(甲方房屋代管机构)与原告(乙方承租方)签订《房屋代理租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室A房间(以下简称系争房屋)出租给原告用于居住使用，本服务订单的有效期自2020年9月8日至2021年9月7日止，月租金3,190元，结算支付周期为每个自然季度；甲乙双方同意，在本服务订单的有效期内，乙方每期向甲方支付的房屋租金为9,570元；甲乙双方同意，在本服务订单的有效期内，乙方向甲方每期应付维修金为当期应付租金的1%，即人民币93元整；甲乙双方同意，在本服务订单完成签订生效的当天，乙方应向甲方支付履约保证金为房屋租金的100%，即3,190元；合同第3.2.2条约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：拒绝承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用受托出租房屋的；合同第四条约定，甲方有本合同项下3.2.2.2款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金……合同另对其它事项作了具体约定。合同签订后，原告向被告支付了押金3,190元、维修费93元，并支付了2020年9月8日至2020年12月7日的租金7,975元。2020年11月19日，被告向原告发送短信，表示“由于蛋壳公寓对网络供应商进行切换，期间可能导致您的房间暂时断网，运营商正在全力维护，预计15天左右可以恢复正常……同时，我们会针对受断网影响超过72小时的租客提供50元(每半月)网络补偿至APP钱包”原告同日回复“我理解属于霸王服务条款，合同未如此约定，我不予接受”“我们要求必须恢复正常的生活秩序，恢复网络服务以及相关合同约定的服务。请贵司在2020年11月20日立即安排人员做好网络安排恢复使用，以及保洁服务。”2020年11月24日，原告向被告员工发送电子邮件，明确“鉴于你司股权被冻结，并被法院依法列入(被)执行人，公司400电话永远忙音，官网所有电话无法接通，公司合同联系人全部失联，公司经营地址关闭，邮件无人回复，网络服务、保洁服务、管家服务全部停止，app虽能回复，但是都是消极对待，所有检修事务都是无果而终，你公司经营状况严重恶化，根据合同法第68条的规定，我方决定终止与你司的租赁合同执行。等待你司经营情况恢复正常。”以上事实，由原告提交的《房屋代理租赁合同》及《房屋租赁代理合同服务订单》、邮件往来、退租解除合同、订单列表及短信、APP付款记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋代理租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告在租赁期间发现系争房屋的网络无法使用并要求被告修复，但被告未能解决。根据法律规定和合同约定，出租方对系争房屋有维修的义务，鉴于被告不能尽到维修义务致使原告无法正常使用系争房屋，原告依法行使单方解除权，要求解除与被告签订的合同，于法有据，本院应予支持。因被告于2020年11月24日收到原告发送的解除通知，故本院确认双方的《房屋代理租赁合同》于该日解除。合同解除后，被告理应返还原告押金，故原告主张被告退还押金，本院亦予支持。因被告违反合同约定，应当承担相应的违约责任。原告要求被告按照合同约定支付相当于一个月租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。租赁期内，被告未按合同约定提供维修服务，原告诉请要求被告退还已经支付的维修金，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第七百零八条、第七百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告高檀、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司2020年9月1日签订的编号为SHGYCSHEXXXXXXXXXXX的《房屋代理租赁合同》于2020年11月24日解除(房屋坐落于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室A房间)；二、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告高檀违约金3,190元；三、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告高檀押金3,190元；四、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告高檀维修费93元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年五月二十六日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。