辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终772号上诉人(原审原告)：阜新万达广场商业管理有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区解放大街甲17号。法定代表人：王志彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷巍巍，辽宁海泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵秋雨，辽宁海泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨晓勇，男，1974年12月31日出生，汉族，现住浙江省宁波市余杭市。委托诉讼代理人：尤明川，辽宁公明律师事务所律师。上诉人阜新万达广场商业管理有限公司因与被上诉人杨晓勇房屋租赁合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阜新万达广场商业管理有限公司上诉请求：一、依法撤销阜新市细河区人民法院(2020)辽0911民初1547号民事判决书第四项，改判被上诉人补缴店铺租金189086.92元。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案原审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。首先，原审法院以双方签订的《阜新万达广场(筹备期)商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)第21.8条约定，被上诉人已尽到告知义务不需承担补缴减免租金义务，但本案中，上诉人是依据双方在租赁合同签订之后再次签订的《补充协议》条款要求被上诉人补缴店铺租金，该《补充协议》是经过双方意思自治而签订的，是合法有效的合同，且该《补充协议》是在租赁合同签订之后签署的，其效力已经覆盖了《租赁合同》，上诉人以《补充协议》为由，因被上诉人违约解除合同，应当依据补充合同的条款约定由被上诉人承担补缴店铺租金的义务。其次，双方在签订《租赁合同》时已经就租金的数额及给付方式明确约定，如原审未认定补充协议的条款效力，则依据《租赁合同》21.10条之规定在合同签订时双方对店铺租金优惠政策同样也作了约定，在违约闭店时需要补缴已经给予的租金优惠政策，原审法院仅适用了《租赁合同》中对被上诉人有利的条款，而未适用《租赁合同》中关于被上述人违约后的条款，严重侵害了上诉人的合法权益。最后，上诉人系阜新地区招商引资来为该地区促进管汤发展的商业主体，开业初期困难重重，但为了带动当地的经济发展，只要被上诉人等商户能继续经营，上诉人在亏损的>状态下均对被上诉人等商户均作出了巨大租金优惠政策，包括疫情期间，为商户减免了大部分的租金，且本次诉讼竿并未要求被上诉人承担双方签订的《租赁合同》中除租金扶持以外的其他违约责任及疫情内的租金。故此，如商户违约后均如一审判决所判令的不需承担补缴店铺租金的违约责任，则上诉人今后将无法管理现有的所有商户，双方签订的协议形同虚设，无任何约束力，上诉人在商业上难于立足。综上，上诉人与被上诉人签订的补充协议未违约法律、法规的规定，且属于双方的意思自治，应当予以支持，故上诉人请求二审法院在查明事实的基础上公正裁判。杨晓勇辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。阜新万达广场商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告物业费18203.19元，并自2020年7月1日起至2020年8月15日止给付原告以18203.19元为基数，每日千分之三的延迟履行违约金2457.43元，从2020年8月16日起至债务全部给付为止的延迟履行违约金按合同约定计算；2.判令被告补缴原告因被告违约提前终止合同而减免的店铺租金人民币189086.92元。上述欠款合计208127.45元；3.判令扣除被告预留于原告处的履约保证金33967.7元；4.本案诉讼费用由被告承担。杨晓勇向一审法院反诉请求：1.依法判令反诉被告返还租赁费用：其中包括质量保证金10000元、租赁保证金33967.70元、物业保证金28741.90元、POS机押金1200元，合计73909.60元；2.诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年7月15日，阜新万达广场投资有限公司与杨晓勇签订《阜新万达广场（筹备期）商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，被告承租2F层2021号商铺经营服装服饰、品牌芭黎姿貂，计租日2018年8月10日至2021年5月9日，本合同签署当日被告支付履约保证金33967.70元，同时支付物业服务费保证金28741.9元、同时向物业服务公司支付质量保证金10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；每月应付物业服务费14370.95元；7.1约定本合同终止且经甲方确认乙方将工商登记注册地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业费保证金余额无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。7.2条本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后90日内，物业服务公司应将剩余的质量保证金无息退还乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。21.8约定，甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前90天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履行保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。21.10双方确认，乙方妥善履行本合同时甲方给予乙方8.2条项下减免租金优惠政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。阜新万达广场投资有限公司（甲方）、杨晓勇（乙方）、阜新万达广场商业管理有限公司（丙方）签订《三方协议书》一份，约定，自2020年1月1日起甲方将《租赁合同》项下的权利义务全部转让给丙方，丙方作为出租人继续履行《租赁合同》，甲方不再承担《租赁合同》项下的义务也不再享有《租赁合同》项下的权利。阜新万达广场商业管理有限公司与杨晓勇签订《云POS租用服务协议》一份，云POS机保证金1200元，服务期限届满或本协议提前终止时，自甲方验收合格确保设备完好无损之日起30个工作日内，甲方不计息将全额保证金退还至乙方。原告与被告签订《阜新万达广场步行街物业管理服务协议》一份，2.0如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，每逾期一日应付未支付金额千分之三向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权按本协议约定中止或停止服务，没收履约保证金、由此造成的损失，乙方自行承担。2020.3-4月物业费每月14370.95元，总计应需缴纳物业费28741.9元，经协商后该物业费分别分9期和10期交回，2020年3月-5月期间共计实际缴纳10538.71元，尚欠物业费18203.19元。原告与被告签订《补充协议》一份，一致同意在《租赁合同》、《物业合同》基础上变更合同条款部分内容并签订本协议，以资共同遵守，具体租金、物业费扶持优惠：2020.1.1至2020.1.30扶持优惠租金金额3634.54元、扶持优惠物业费8622.57元，优惠后物业费金额为5748.38元；2020.2.1至2020.2.29期间扶持优惠租金金额3790.87元、优惠后物业费金额为5377.52元；如乙方已获得2020.1.25至2.9日租金、物业费扶持优惠的，则相应折减本协议优惠金额；其他租赁期限内租金、物业费标准仍按《租赁合同》、《物业合同》约定执行。原告减免租金金额189086.92元。被告与原告工作人员微信商量撤场并要求原告盖章，盖章未果，被告工作人员于2020年6月28日签署字条，内容：2021年芭黎姿貂，现于卖场内恢复经营状态至7月10日前，7月份费用不产生。被告停止在原告处经营至2020年7月10日。一审法院所认定的上述事实，有庭审笔录、租赁合同、三方协议、物业协议、云POS租用服务协议、收款收据等在卷为凭。一审法院认为，案涉《阜新万达广场（筹备期）商铺租赁合同》《补充协议》、《阜新万达广场步行街物业管理服务协议》、《云POS租用服务协议》、《三方协议书》,对其中内容不违反法律、法规规定部分有效，应按约定执行。在履行合同过程中，被告拖欠的物业费应当按原告提供的物业费明细，予以认定为18203.19元，故被告应当向原告足额支付拖欠的物业费。被告与原告协商撤场，原告同意撤场，被告撤场，其实质是双方对案涉合同的解除，终止履行。被告要求原告盖章未果，无法达成书面协议，并非被告责任。依据租赁合同21.8约定，甲乙双方协商达成“书面”一致后，乙方经提前90天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履行保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任，故原告不予向被告返还履约保证金33967.70元。按照合同约定，双方协商解除合同，原告应当向被告返还质量保证金10000元、云POS机保证金1200元、物业服务费保证金28741.9元。关于原告诉请的物业费迟延履行违约金，因存在双方协议一节，故不予支持。由于双方协商撤场、解除合同并终止履行，故被告无需向原告补交已经减免的租金189086.92元。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、被告杨晓勇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阜新万达广场商业管理有限公司支付拖欠的物业费18203.19元；二、原告（反诉被告）阜新万达广场商业管理有限公司不予向被告（反诉原告）杨晓勇返还履约保证金33967.7元；三、反诉被告阜新万达广场商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告杨晓勇返还质量保证金10000元、POS机保证金1200元、物业服务费保证金28741.9元，合计39941.9元；四、驳回原告阜新万达广场商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告杨晓勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4931元（原告已预交），减半收取2465.5元，由原告阜新万达广场商业管理有限公司负担1232.75元，由被告杨晓勇负担1232.75元。反诉费人民币824元（反诉原告已预交），由反诉被告阜新万达广场商业管理有限公司负担412元，由反诉原告杨晓勇负担412元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实。本院认为,本案是履行房屋租赁合同过程中产生的纠纷，阜新万达广场商业管理有限公司与杨晓勇二审时争议的焦点是杨晓勇应否补交店铺租金189086.92元。杨晓勇依照其与阜新万达广场商业管理有限公司2018年7月15日签订的《阜新万达广场（筹备期）商铺租赁合同》的约定，提前90天书面向阜新万达广场商业管理有限公司提出撤店申请，符合“提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任”之情形。即使依照《阜新万达广场（筹备期）商铺租赁合同》补充协议的约定，阜新万达广场商业管理有限公司也无权要求杨晓勇补交租金。在合同履行过程中，杨晓勇不存在严重无故违约的情形，原审判决认为“由于双方协商撤场、解除合同并终止履行，故被告（杨晓勇）无需向原告补交已经减免的租金189086.92元”，该结论有事实和法律依据，无任何不当之处。综上所述，阜新万达广场商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5755元，由上诉人阜新万达广场商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金树密审判员  李祥彬审判员  陈 垠二〇二一年五月二十八日书记员  王启梦