新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终1219号上诉人（原审被告）：新疆劲爆体育文化发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路621号2层。        法定代表人：刘晴雷，该公司经理。        委托诉讼代理人：沈孝辉，男，该公司职员。        委托诉讼代理人：黄勇，新疆七合律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：杨震，男，1976年8月18日生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。        委托诉讼代理人：金秋，北京安博（天津）律师事务所律师。        第三人（原审第三人）：北京汉邦云洲服装服饰有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡花园金家村中街6号吉里国际艺术N1-CO1。        法定代表人：王海峰，该公司董事长。        委托诉讼代理人：张盈，男，该公司职员。        上诉人新疆劲爆体育文化发展有限公司（下列简称劲爆体育公司）因与被上诉人杨震、北京汉邦云洲服装服饰有限公司（下列简称汉邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初4204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人（原审被告）新疆劲爆体育文化发展有限公司的委托诉讼代理人沈孝辉和黄勇，被上诉人（原审原告）杨震的委托诉讼代理人金秋，被上诉人（原审第三人）汉邦公司的委托诉讼代理人张盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        新疆劲爆公司上诉请求：一、判令撤销一审第一、二项、三项判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；二、判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人和第三人共同承担。事实和理由：被上诉人杨震和第三人北京汉邦云洲服装服饰有限公司系合伙关系，双方共同租赁上诉人新疆劲爆体育文化发展有限公司出租的房屋，房屋租赁合同签订后，上诉人新疆劲爆公司督促被上诉人杨震和第三人汉邦公司进行装修，第三人汉邦公司在原审中认可其人员没有及时交接房屋，认可其和被上诉人系合伙关系，第三人汉邦公司在原审中不应当做为第三人，应当做为共同原告。为维护上诉人的合法权益，现依法提起上诉，请求二审法院查清案件事实真相，依法公正判决。        被上诉人杨震的委托诉讼代理人金秋辩称，上诉人拒不交房，导致《房屋租赁合同》无法履行，故根据《合同法》第94条规定第（三）款规定，合同目的无法实现，因此请求法院判令认定解除《房屋租赁合同》，并且返还被上诉人已支付的全部费用。上诉人与被上诉人于2019年10月16日签订《房屋租赁合同》，但是被上诉人在支付完上述款项后，上诉人以各种借口推脱，拒不交房。上诉人以所谓“手续没完备”等借口，擅自增加《房屋租赁合同》中未提到的附加条件，拒绝被上诉人和第三人北京汉邦公司进场。事实上，签署《房屋租赁合同》时，签署协议的被上诉人作为承租方为自然人，上诉人并未告知或说明被上诉人入驻涉案房屋有任何附加条件。直至被上诉人和第三人汉邦公司欲入驻涉案房屋，要求上诉人交房，上诉人却以工商注册未完毕等借口加以拒绝，甚至要求被上诉人支付下一年度的房租。上诉人的上述行为导致双方签署的《房屋租赁合同》无法实际履行，被上诉人遂于2020年2月3日向上诉人邮寄了《解除租赁合同通知函》。另一方面，经被上诉人查询，上诉人截止2020年6月5日为止仍在自己使用本案房屋，从公平角度出发，上诉人也应当退还被上诉人租金、保证金以及物业管理费等。综上所述，上诉人拒不履行《房屋租赁合同》的行为，已严重侵害了我方当事人的合法权益。为维护我方当事人的合法权益，恳请法院支持我方的诉讼请求。        原审第三人汉邦公司述称，我们公司和被上诉人杨震仅是合作关系，并不是租赁合同承租人。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。        被上诉人杨震向一审法院起诉请求：1．请求法院判决解除原告与被告签署的《房屋租赁合同》；2．要求被告返还原告已支付全部费用，包括一年的房屋租金30万元，租赁保证金5万，以及原告预付给被告的物业管理费4，680元；3．请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全申请费等）以及律师费、差旅费等。        一审法院判决认定事实：2019年10月8日，被告劲爆体育公司（出租方、甲方）与原告杨震（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》双方约定，甲方将拥有经营管理及转租权的商铺：合同标的－新疆乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路某店铺，套内面积130㎡的商铺出租给乙方（1层至2层的夹层仍由甲方使用）作为经营场所。第二条：租金／押金交纳期及方式，租用期3年，自2019年11月1日至2020年10月31日。装修免租期为20个自然日。第一年使用费为300，000元；第二年使用费为300，000元；第三年使用费为363，000元；乙方自本合同签订之日起3日内支付给甲方租赁意向金50，000元，该意向金在承租起始日后将自动转为租赁保证金，甲方应于乙方退租后交还于乙方，乙方在2019年11月1日前一次性支付给甲方2019年11月1日至2020年10月31日共12个月的租金300，000元。乙方在2019年11月1日前一次性支付给甲方2019年11月1日至2020年10月31日共12个月的水电费、供暖费、宽带费、物业费30，000元。合同其他条款对双方的权利义务作出约定。合同落款处甲方有被告劲爆公司的公章及其员工沈孝辉的签名，乙方由原告杨震签名确认。合同签订的当日原告杨震向被告劲爆公司支付租赁意向金50，000元，同年10月17日支付年租金300，000元，10月19日支付物业费4，680元。2019年10月8日原告杨震（乙方）与第三人汉邦公司（甲方）签订了一份《“汉邦剪裁”门店合伙人合作协议》，合同约定，甲、乙双方依托各方优势资源和力量，共同在合作区域内做好“汉邦剪裁”项目合作推广落地工作，由甲方提供品牌服务和技术支持，乙方投入实体店铺营业场地和区域优势资源的方式建立合作关系。合同第三条甲方的权利与义务约定，1、甲方负责协助乙方选址，甲方负责联营店的设计，提供装修用的柜体、灯光、软装、店铺的货品陈列（该条款产生的所有费用均由甲方承担）。乙方按照甲方标准装修完毕后，经甲方验收交付，甲方应在房屋交付后3个月内开始正常营业。涉案合同订立前由第三人汉邦服饰公司考察选址，并派出员工与被告劲爆公司接洽商谈签订合同事宜，最终由原告杨震与被告劲爆体育公司签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》签订后，被告未将涉案房屋交付给原告使用，该房屋一直由被告劲爆公司占有使用。2020年2月23日原告杨震通过微信向被告劲爆体育公司发出了一份《解除租赁合同通知函》，因被告劲爆公司提出于2020年4月前支付次年租金，否则不交付租赁房屋，双方无法协商一致，故要求解除合同，返还已支付的全部款项。劲爆公司回复：“上面说的不是事实”。再查明，涉案房屋所有权人为案外人新疆新华印刷厂（以下简称印刷厂），2011年11月10日印刷厂取得了乌房权证沙依巴克区字第XXXX号产权证书，房屋坐落沙依巴克区公园北街19号公1栋1至层，总层数5层，建筑面积6391.91㎡，规划用途经营用房。2018年8月8日印刷厂（甲方）与被告劲爆公司（乙方）签订一份合同编号为：2019GZ001《房屋租赁合同》，合同约定，第一条基本情况，乙方承租甲方坐落于乌鲁木齐市公园北街前五层综合大楼北面一层38平方米、二楼1135平方米的部分房屋，合计建筑面积为1173平方米。第二条房屋用途，乙方租赁房屋用途为：健身房。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。第四条租赁期限，租赁期限五年，2019年1月1日至2023年12月31日。2019年2月2日印刷厂又与被告劲爆公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于友好南路甲方前大楼一楼北侧大出入大厅内侧，现陈娟荣店凸出部分，面积92平方米的房屋分割出来，出租给乙方，可转让。租赁期限2019年1月1日至2023年12月31日。被告劲爆公司提交其与王洋聊天记录显示，劲爆体育公司：“我刚才问了一下招标还要到12月份，你们着急就先装修吧。”王洋回复：“收到。”2019年10月28日劲爆体院公司：“抓紧时间安排怎么办吧，还有剩下的水电费用转账。”王洋回复：“我再催一下公司，我在河南出差呢。”同年11月8日劲爆公司：“看你没有回复装修。”王洋：“我也催呢，公司有点慢。”劲爆公司：“哦，什么时候装修，提前说。”王洋：“好嘞。”12月6日劲爆体育公司：“你们公司什么情况，没有办理装修。找不到装修的人吗？”王洋：“我也不知道咋回事哥哥。”劲爆公司：“为什么一直没有来？”王洋：“王鹏飞，这事您问问他，他是区域负责人。”12月7日劲爆公司：“你给他们说清楚，装修前还要办理一些手续。”王洋：“我都说过了。”2020年1月15日劲爆公司：“你们公司好像不做了，电话不接。”王洋：“都不接吗？我已经不在公司，但是我也在帮您问问”。2019年12月18日汉邦剪裁尚构：“我们进场施工需要办理什么手续吗？除了营业执照。”劲爆公司：“需要的比较多，麻烦着呢”。2020年1月16日汉邦张盈：“沈总，您好，我是张盈，麻烦您把房本照片给我下，我让他们启动注册程序。”当日张盈将第三人汉邦公司出具的《授权委托书》通过微信形式发送给被告劲爆公司。《授权委托书》内容载明：北京汉邦云洲服饰有限公司授权杨震于乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路621号一楼门面经营我司品牌服饰，我司与杨震为合作关系。2019年11月21日正式计算房租。2019年11月1日至今未与新疆劲爆体育文化发展有限公司进行对接，期间产生的租赁费用，与新疆劲爆体育文化发展有限公司无关。原告杨震提交微信聊天记录，2020年1月17日张盈：“而且我们交了钱，您这边儿还用我们的场地，我们都没有跟您追责已经很不错了，真的。”劲爆体育：“在你们的手续没完备之前，你们不能进场，还有就是你没有给我们办理交接手续，我们不可能把它空着，我们这里面有安保，在这里必须要有，这个协议里面有通过，还有一句，你刚才说的那些你们什么现场，你也不用再找我谈了”。        一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告杨震支付房屋租金、保证金、物业管理费等费用系为其自身享受房屋利益所支付，但根据查明的事实，出租人被告劲爆公司未将涉案房屋交付给原告杨震，而是一直由其占有使用。至今租赁合同期限已届满，被告劲爆公司仍未履行交付义务，致使合同目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告依据上述法律规定依法具有合同单方解除权，同时依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，劲爆公司收到原告于2020年2月23日通过微信发送的《解除租赁合同通知函》后并未在法定3个月内提出异议并向人民法院提起诉讼。依照上述法律规定，涉案《房屋租赁合同》已解除，故原告要求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，原告有权主张被告劲爆体育公司返还房屋租金300，000元、保证金50，000元，物业管理费4，680元，原告的主张符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告新疆劲爆体育文化发展有限公司返还原告杨震房屋租金300，000元；二、被告新疆劲爆体育文化发展有限公司返还原告杨震租赁保证金50，000元；三、被告新疆劲爆体育文化发展有限公司返还原告杨震物业管理费4，680元；四、驳回原告杨震其他诉讼请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人劲爆体育公司提交授权委托书，被上诉人杨震及原审第三人汉邦公司对其三性均认可，本院对其三性均认可，并且一审法院判决对其已查明，相关事实认定清楚；上诉人劲爆体育公司提交第二份证据微信聊天记录，被上诉人杨震对其真实性称无法核实双方身份信息且证明问题不能认可，原审第三人汉邦公司对其真实性不认可，其证明问题也不认可。本院对其真实性关联性及合法性亦不予认定。        经本院审理查明，原审法院判决认定事实属实。        本院认为，上诉人劲爆公司以原审第三人汉邦公司2020年1月16日的微信函件等为据，要求认定汉邦公司作为承租人和共同原告的违约事实和责任，并要求驳回原审原告杨震全部给付之诉的诉讼请求。首先本案中杨震与汉邦公司虽为合作关系，但为履行合作协议出面答复租赁合同的是自然人杨震，其主要履约行为三方当事人并无异议。汉邦公司基于同杨震的合作关系参与租赁合同的履行过程，三方均为明知。该事实并不导致承租人法律义务和身份的变化，汉邦公司2020年1月16日的微信函件，只是说明授权杨震经营待定品牌的服饰，不足以影响租赁合同的主体相对性。上诉人劲爆体育公司要求确认汉邦公司为租赁合同的相对人，并认定其作为共同原告的违约行为缺乏充分的事实及法律依据，其相关的上诉请求本院不予支持。其次，汉邦公司作为杨震的合作方参与租赁合同履行，合同三方明知且均无异议，应属对承租人杨震的表见代理，汉邦公司参与履约的行为及后果对杨震应有约束力。在2020年1月16日的微信函件中，汉邦公司已明确承担2019年11月21日至2020年1月16日的合同延迟履行的责任，二审庭审中杨震对此也无异议，此项认诺是对承租人杨震全额退还租金诉讼请求的部分有效抗辩。该期间的租金损失应由被上诉人杨震负担。原审法院判决认定事实正确，但适用法律有误，本院就相关一审判项予以部分纠正。再次，原审判决认定本案租赁合同已依法有效解除，事实和法律依据充分，上诉人劲爆公司拒退租金等费用，要求继续履约不妥。其相关上诉请求本院不予支持。        综上所述，上诉人劲爆公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初4204号民事判决第二、第三、第四项诉讼请求；        二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初4204号民事判决第一项，改判为上诉人新疆劲爆体育文化发展有限公司返还被上诉人杨震房屋租金253，151.1元。        本案诉讼标的354，680元，确认给付标的307831.1元，一审案件受理费6，620.2元，邮寄送达费60元（杨震已预交），由劲爆公司负担6，680.2元；二审上诉标的354，680元，确认给付标的307，831.1元，一二审案件受理费各6，620.2元（劲爆已预交），由劲爆公司负担11491.5元，由杨震负担1748.9元。        本判决为终审判决。        审判长    李昕审判员    王辉审判员    杨扬二〇二一年五月二十四日书记员    马婷