重庆市渝中区人民法院民事判决书 （2020）渝0103民初24978号 原告：重庆凌立众创电子商务有限公司，住所地重庆市渝中区经纬大道333号2幢第16层2号房，统一社会信用代码91500103346032122Q。法定代表人：陈光碧，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈质，公司员工。委托诉讼代理人：唐家佳，公司员工。被告：重庆融米信息技术有限公司，住所地重庆市渝中区经纬大道333号2幢2102，统一社会信用代码91500107MA5UPN6940。法定代表人：游远美，经理。委托诉讼代理人：傅光进，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜玲玲，重庆海力律师事务所实习律师。第三人：重庆友米联盟信息技术有限公司，住所地渝中区经纬大道333号2幢1902，统一社会信用代码91500103MA608NU80C。法定代表人：游远美，经理。委托诉讼代理人：傅光进，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜玲玲，重庆海力律师事务所实习律师。原告重庆凌立众创电子商务有限公司（以下简称凌立众创公司）与被告重庆融米信息技术有限公司（以下简称融米信息公司）、第三人重庆友米联盟信息技术有限公司（以下简称友米信息公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌立众创公司的委托诉讼代理人陈质、唐家佳，被告融米信息公司及第三人的委托诉讼代理人傅光进、姜玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凌立众创公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2020年5月21日起至起诉之日2020年7月8日止的房屋占用费58266.48元、装修损失费20981.81元、损害赔偿金67935元，共计147183.29元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年8月28日签订了《渝中康德国际园区5A甲级写字楼租赁合同》，约定原告将位于重庆市某某区某某大道某某号某幢某某层某号房屋(建筑面积305.19平方米)租赁给被告，租赁期限约定为2年。同时合同对租金、免租期、双方权利义务、违约责任等事项作了约定。双方签订上述合同后正常履行，但自2020年5月21日至2020年6月27日被告一直未缴纳应付租金。原告曾于2020年6月1日发函通知原告缴纳租金，但被告以公司资金紧张为由要求延期支付，原告多次和被告进行沟通，但被告不予理会。2020年6月23日，原告再次发函催收租金，仍无果。被告未按合同约定按期缴纳租金，按合同约定原告于2020年6月28日发函要求收回房屋，并告知被告于2020年7月1日前搬离房屋，但至今仍未搬离，其行为构成违约，被告应按合同约定承担相应的房屋占用费，装修损失费，损害赔偿金。故此，原告诉至法院，请求判决支持原告诉讼请求。被告融米信息公司辩称，被告不是本案适格主体，请求驳回原告诉讼请求。原被告之前签订的《渝中康德国际园区5A甲级写字楼租赁合同》是承租21-2房屋，双方又于2020年1月3日签订《补充协议》，将租赁合同中约定的租赁房屋由21-2变更为19-2。但是后来双方又重新协商一致将案涉房屋19-2出租给友米信息公司，租赁期限为2019年1月28日至2020年1月27日，原告叶知晓实际办公主体为友米信息公司。案涉房屋的实际租赁人为友米信息公司，且租赁合同也履行完毕。第三人友米信息公司述称，在重新签订合同后系友米信息公司在承租使用，原告是知情的。因疫情原因，很长一段时间物业不让人员进入案涉房屋，导致友米信息公司无法正常经营，要求减免租金。原告诉请的房屋占用费同意按照租金补交，其余费用不予认可。本院经审理认定事实如下：2018年8月28日，凌立众创公司（出租方、甲方）与融米信息公司（承租方、乙方）签订《渝中康德国际园区5A甲级写字楼租赁合同》，约定甲方将位于重庆市某某区某某大道某某号某某幢2102号房屋(建筑面积305.19平方米)租赁给乙方。合同第3条约定，乙方委托甲方代办租赁房屋的装修事宜，装修费用由甲方承担。乙方确认：租赁房屋的装修费用按550元/平方米计算，乙方同意以该价格作为乙方违约给甲方造成装修损失的计算依据。合同第4条约定，租赁期限为两年，自2018年9月5日起至2020年9月4日止。合同第5条约定，2018年9月5日至2019年9月4日，月租金为21363元，2019年9月5日至2020年9月4日，月租金为22645元。租金按“先付后用”的原则每三个月支付一次，乙方须提前十五日向甲方支付下三个月的租金。合同第5条约定，租赁保证金为42726元。合同第14条约定，如乙方自约定支付租金之日逾期十五日以上的，甲方有权解除本合同。乙方在租期届满或合同终止后逾期向甲方交付租赁房屋的，乙方应自租期届满或合同终止之日起，每日按日租金和日物业管理费之和的200%向甲方支付该房屋占用费，并承担租赁房屋在占用期间内发生的一切其他费用。租赁期内，乙方提前解除合同或甲方因乙方的违约行为而行使合同解除权的，租赁保证金不予返还，乙方须以三个月租金（以解除合同当年度租金标准计算）以及已预缴租金的合计金额作为损害赔偿支付给甲方，乙方除应按具体合同条款承担相应的违约责任外，还应按如下计算方式向甲方赔偿装修损失：装修损失=根据本合同第3.3款确定的装修单价所计算的装修费用÷合同约定的租赁期限×剩余租赁期限。合同签订后，凌立众创公司将该房屋交付给融米信息公司，融米信息公司缴纳了保证金42726元。2019年1月3日，凌立众创公司（甲方）与融米信息公司（乙方）签订《补充协议》，约定：……甲乙双方于2018年8月28日签订的《房屋租赁合同》的目标房屋自21-2变更为19-2。2019年1月28日，凌立众创公司（甲方）友米信息公司（乙方）签订《渝中康德国际园区5A甲级写字楼租赁合同》，约定甲方将位于重庆市某某区某某大道某某号某幢1902号房屋(建筑面积305.19平方米)租赁给乙方，租赁期限为一年，自2019年1月28日起至2020年1月27日止。合同末尾标准有“本合同仅供乙方注册登记备案使用”。2020年6月23日，凌立众创公司向融米信息公司邮寄了《催款函》催收租金，该邮件于2020年6月24日被签收。2020年6月30日，凌立众创公司向融米信息公司邮寄了《关于解除合同并收回房屋的通知》，表示因融米信息公司逾期支付租金超过15天，凌立众创公司决定解除双方之间的《渝中康德国际园区5A甲级写字楼租赁合同》并收回房屋，该邮件于2020年7月1日被签收。2020年7月8日，凌立众创公司再次向融米信息公司邮寄了《关于解除合同并收回房屋的再次通知》，该邮件于2020年7月8日被签收。另查明，融米信息公司与友米信息公司的法定代表人均系游远美，融米信息公司系游远美的个人独资公司，友米信息公司的股东系游远美与曾庆明，游远美占80%的股份。审理中，凌立众创公司称，融米信息公司已于2020年7月23日搬离案涉房屋，因为融米信息公司拖欠房屋租金，产权人康德公司要求收回房屋。融米信息公司只搬离了办公用品，因为凌立众创公司也拖欠了康德公司的租金，康德的物业公司不允许搬走大件家具，这些大件家具有部分是融米信息公司的，部分是凌立众创公司的。融米信息公司及友米信息公司称对该事实无异议。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一。本案中，凌立众创公司与融米信息公司签订的《渝中康德国际园区5A甲级写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。而凌立众创公司与友米信息公司签订的《渝中康德国际园区5A甲级写字楼租赁合同》明确注明“本合同仅供乙方注册登记备案使用”，故双方并无租赁案涉房屋的意思表示，双方所签的《渝中康德国际园区5A甲级写字楼租赁合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，在2020年2月-3月期间，因新型冠状病毒肺炎疫情的爆发及政府疫情防控的要求，我市的写字楼确实无法正常办公营业。但是在2020年4月之后，我市范围内的写字楼均已恢复正常办公状态，融米信息公司不得再以不可抗力事由拒付租金。不可抗力所导致的部分或者全部免除责任，免除的是因不能履行合同一方所产生的违约责任，并非免除履行合同的义务。融米信息公司在已缴纳疫情期间的租金的情况下，在未与凌立众创公司协商一致的情况下，并不能免除不可抗力事由消除后的租金。故，融米信息公司未按约定支付租金属于违约行为，且逾期超过15天，凌立众创公司解除合同条件成就，合同自融米信息公司收到解除通知之日（2020年7月1日）解除。关于房屋占有使用费，合同解除前的费用实为租金，合同解除后，合同约定的房屋占有使用费明显过高，亦应按租金标准计算至融米信息公司实际搬离之日（2020年7月23日），融米信息公司拖欠的租金及房屋占有使用费为36986.83元。关于装修损失及损害赔偿金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据该规定，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。本案中，融米信息公司已全额支付了疫情期间的租金，且合同期限亦将要届满的情况下，融米信息公司自认为应当减免租金而未按约支付下一季度租金，违约行为轻微。根据合同14条的约定，凌立众创公司主张的装修损失及损害赔偿金实际为违约金范畴，且根据该条款的约定，凌立众创公司收取的保证金亦不予退还。综上，融米信息公司违约程度轻微，合同租赁期限将要届满，凌立众创公司没收相当两个月租金的保证金足以弥补其损失，本院对装修损失及损害赔偿金不再支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条等规定，判决如下：一、被告重庆融米信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆凌立众创电子商务有限公司租金及房屋占有使用费36986.83元；二、驳回原告重庆凌立众创电子商务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1622元，由原告重庆凌立众创电子商务有限公司负担1260元，由被告重庆融米信息技术有限公司负担362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。  审  判  员    谭宁模   二○二一年五月二十四日 书  记  员    杨鹏飞 - 1 –