福建省明溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0421民初255号原告：三明百晟安物业管理有限公司，住所地福建省三明市明溪经济开发区C区8号3#117，统一社会信用代码913504210561340168。法定代表人：林国勇，经理。委托诉讼代理人：温建明，明溪县明正法律服务所法律工作者。被告：邓其长，男，1973年8月29日出生，汉族，户籍所在地福建省明溪县，现住明溪县。原告三明百晟安物业管理有限公司（以下简称百晟安物业公司）与被告邓其长物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百晟安物业公司法定代表人林国勇及委托诉讼代理人温建明、被告邓其长均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百晟安物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交清从2016年6月1日起至2020年7月15日止的住房物业费（122.83平方米×0.6元/月/平方米×49.5个月），电费公摊230元，垃圾中转费143元，合计4021元；二、请求判令被告交清2017年1月4日起至2020年7月15日止的店面物业费2250元（面积62.48平方米×1元/月/平方米×36个月=2250元）；三、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年1月17日，福建新景城房地产开发有限公司与三明百晟安物业管理有限公司签订了《前期物业合同》，2014年11月3日，三明百晟安物业管理有限公司与林国勇签订了《商贸城商铺物业管理服务协议》，明确了双方的权利义务，2019年1月1日，与明溪县伟明环保服务有限公司签订了《垃圾清运委托合同》。2015年6月5日三明百晟安物业管理有限公司与被告邓其长签订了《物业服务合同》，明确了双方的权利义务和违约责任。2016年1月4日，被告邓其长又同三明百晟安物业管理有限公司签订了商铺《物业服务合同》明确了双方的权利义务和违约责任，被告于2015年6月办理了相关的交房手续并交清了一年的物业费，到2020年7月15日止还欠49.5个月的住宅物业等费用，36个月的商铺物业费用，按合同规定被告应于每年初10日前交清当年度的物业费，为此，原告以不同方式向被告催缴以上物业服务费用，但被告都以种种理由和借口推托不缴。因此，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条规定，特具状起诉，请求法院依法裁判。被告邓其长辩称，其买这个房子时，签的是三年的合同，从2013年至2016年，交房时间是2015年6月5日，交了物业费就交房，交了一年物业费后再也没有交过，物业公司也没有向其催交物业费，原来的物业服务合同到2016年就终止了。其跟林国勇法人代表没有产生物业合同，双方没有关系，其只是跟黄洁清有签物业合同。至于店面，其是2015年12月29日交了物业费，是交给黄洁清的，其跟原告没有产生合同关系，到了2016年就终止掉了。双方没有有效的合同，不存在要交物业费的问题。其提供的照片可以证明，物业公司没有提供服务。原告百晟安物业公司向本院提交的证据有：1.前期物业合同，证明2013年1月17日，福建新景城房地产开发有限公司与三明百晟安物业管理有限公司签订合同的事实；2.商贸城商铺物业管理服务协议，证实2014年11月3日，三明百晟安物业管理有限公司与林国勇签订了《商贸城商铺物业管理服务协议》的事实；3.垃圾清运委托合同，证明三明百晟安物业管理有限公司与明溪县伟明环保服务有限公司签订了《垃圾清运委托合同》的事实；4.物业服务合同，证明2015年6月5日三明百晟安物业管理有限公司与被告邓其长签订了《物业服务合同》明确了双方的权利义务和违约责任的事实；5.商铺物业服务合同，证明2015年6月5日，三明百晟安物业管理有限公司与被告邓其长签订了商铺《物业服务合同》明确了双方的权利义务和违约责任；6.三明百晟安物业管理有限公司通知，证明2020年6月30日，因部份业主不缴物业费导致公司无法运营而发出的缴费通知的事实；7.改退批条，证明三明百晟安物业管理有限公司多次对被告发出催缴物业服务费但被告都拒收的事实；8.追缴通知单，证明三明百晟安物业管理有限公司向邓其长发出的追缴通知单的事实；9.送达回执法律文书，证明三明百晟安物业管理有限公司多次对被告发出催缴物业服务费但被告都拒收后由城东居委会两名工作人员和公司员工上门送达催交物业服务费的事实；10.相片，证明三明百晟安物业管理有限公司多次对被告发出催缴物业服务费但被告都拒收后由城东居委会两名工作人员和公司员工上门送达催交物业服务费的事实；11.光盘，证明三明市百晟安管理有限公司多次对被告发出物业催缴物业服务费通知后都被被告拒收，由城东居委会两名工作人员和员工上门催缴物业管理费的事实，并制作成光盘；12.三明市物业服务收费实施办法、福建省物业管理条例，证明原告依规定提供物业服务，服务合同有效。被告邓其长向本院提交的证据有：1.交物业费的收据三张，证实其与物业公司的合同仅有一年时间；2.照片，证实物业公司没有提供物业服务。上述证据经庭审质证，本院审查后认为：原告提交的相关证据具备真实性和关联性，能够证明原告主张的部分内容，部分内容不具有合法性；被告提交的收据符合相关规定，予以采信，被告提交的照片虽缺乏明确的来源和实践，但与查明的相关事实有关联，能够证实部分事实，可以作为案件证据采信。本院经审理认定事实如下：2013年1月17日，福建新景城房地产开发有限公司与原告三明百晟安物业管理有限公司签订了《前期物业合同》，福建新景城房地产开发有限公司将位于明溪县气动工具城一期前期物业管理服务事宜委托给原告实施，合同期限自生效之日起至该小区物业委员会与选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同之日止。2013年起，邓其长及其妻子万雨云先后共同向福建新景城房地产开发有限公司购买了位于明溪县××幢××梯××室住宅房屋，面积122.83平方米，以及××幢××号、××号两个商铺，面积分别为35.13平方米、27.35平方米。2015年6月5日，邓其长与百晟安物业公司签订了一份《物业服务合同》，双方约定：邓其长位于明溪县××幢××梯××室住宅的房屋物业由百晟安物业公司提供服务，物业管理服务费按建筑面积每平方米0.6元收取，业主或物业使用人应在每年的1月10日前缴纳当年的物业管理费，该物业内的生活垃圾处理费由全体业主自行承担，应于每月10日前向物业服务公司交纳上月的生活垃圾处理费，并约定了其他合同内容，但未约定物业管理服务合同期限。邓其长于合同签订当日缴纳了一年的物业管理服务费884元。2015年12月29日，邓其长向百晟安物业公司交纳了明溪县气动工具城8幢115号、118号两个商铺一年的物业管理服务费，分别为421元、328元。2016年1月4日，邓其长与百晟安物业公司对上述两商铺的物业管理服务签订了两份《物业服务合同》，两份合同均有约定：上述商铺的物业由百晟安物业公司提供服务，物业管理服务费按建筑面积每平方米1元收取，业主或物业使用人应在每年的1月10日前缴纳当年的物业管理费，该物业内的生活垃圾处理费由全体业主自行承担，应于每月10日前向物业服务公司交纳上月的生活垃圾处理费，并约定了其他合同内容，但均未约定物业管理服务合同期限。同时查明，2014年11月3日，百晟安物业公司与林国勇签订了《商贸城商铺物业管理服务协议》，百晟安物业公司将明溪县气动工具城住宅、商铺物业委托林国勇管理；2016年4月8日，百晟安物业公司的法定代表人由黄洁清变更为林国勇。百晟安物业公司于2019年1月1日与明溪县伟明环保服务有限公司签订了《垃圾清运委托合同书》，百晟安物业公司委托明溪县伟明环保服务有限公司将气动工具城的生活垃圾清运，费用为每月1000元，百晟安物业公司于2019年3月29日向该公司支付了垃圾清理费12000元。2020年6月30日，百晟安物业公司在气动工具城住宅小区楼道位置粘贴了一份《通知》，表示因部分业主对物业服务有异议，不缴纳物业费，导致物业公司无法正常运营，决定从2020年7月16日起退出该小区住宅部分的物业管理。2021年1月25日，百晟安物业公司工作人员与明溪县雪峰镇城东社区居民委员会工作人员前往邓其长住处送达《物业费追缴通知单》，邓其长拒绝签收该材料。从交付房屋之日起至2021年1月份之前，明溪县气动工具城小区未成立业主委员会。本院认为，依照《最高人民法院》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，本案福建新景城房地产开发有限公司与原告三明百晟安物业管理有限公司签订了《前期物业合同》，该合同对业主邓其长具有约束力。同时，邓其长又分别于2015年6月5日和2016年1月4日与百晟安物业公司签订了三份合同，百晟安物业公司与邓其长之间存在合法有效的物业管理服务合同关系。因邓其长房屋所在小区，自其办理房屋交付手续后至百晟安物业公司主动退出物业管理服务时，均未成立业主委员会，百晟安物业公司与邓其长之间原有的物业管理服务合同期限可以顺延，邓其长抗辩认为其只交了一年的物业费，到期后没有续签合同，其与物业公司不存在物业管理服务合同的意见，不予支持；同时，邓其长抗辩认为百晟安物业公司原来的法定代表人为黄洁清，其仅与黄洁清存在合同关系，与林国勇不存在合同关系，该抗辩意见与公司法的相关规定不符，不予支持。从百晟安物业公司提交的相关证据，如与福建新景城房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》、与明溪县伟明环保服务有限公司签订的《垃圾清运委托合同书》及付款发票、社区居委会工作人员与物业公司共同送达《物业费追缴通知单》等可以证实，2015年6月5日至2020年7月15日，百晟安物业公司已为明溪县气动工具城小区提供了物业管理服务，被告邓其长作为该小区业主，应当按照合同约定支付物业管理服务费，但从邓其长提供的照片及双方陈述可以证实，百晟安物业公司未能按照合同约定提供符合约定的物业管理服务，如2014年11月3日至2016年4月7日期间，百晟安物业公司将全部物业服务业务一并委托给林国勇个人负责实施（该期间林国勇并非百晟安物业公司的法定代表人），缺乏物业管理服务资质和专业队伍，2016年4月8日林国勇成为百晟安物业公司法定代表人后，物业公司的相关工作人员与前期阶段一致，百晟安物业公司未提供符合相关规定和约定的物业管理服务情况确实存在，同时从邓其长提供的照片也反映了百晟安物业公司存在管理服务不到位的情况，因此百晟安物业公司主张的物业管理服务费应予适当减少，本院依据案件查明的相关事实，酌定减少物业管理服务费的30%，即邓其长应向百晟安物业公司支付住宅部分的物业管理服务费为2546.93元（122.83平方米×0.6元/月/平方米×49.37个月×70%），商铺部分的物业管理服务费为1574.5元（62.48平方米×1元/月/平方米×36个月×70%，原告主张按36个月计算欠交物业管理服务费的期间），合计4121.43元。同时，因百晟安物业公司仅提供了2018年至2019年期间垃圾清运的委托合同和费用票据，共计12000元，除有住宅的168户外，也有占一半以上建筑面积的商铺，理应共同分摊垃圾清运费，邓其长应支付给百晟安物业公司垫付的垃圾清运费为35.71元（12000÷2÷168）；因百晟安物业公司未能提供产生公摊部分电费的相关证据材料，该部分主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第三条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邓其长应向原告三明百晟安物业管理有限公司支付物业管理服务费4121.43元以及垃圾清运费35.71元，共计4157.14元，该款应于本判决生效之日起十五日内支付。二、驳回原告三明百晟安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓其长负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  黄太有二〇二一年五月二十七日书记员  肖燕梅附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。