四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川07民终1696号 上诉人（原审被告)：绵阳市好思嘉酒店管理有限公司，住所地：四川省绵阳市经济试验区阳光路58号1幢。 法定代表人：左代兵,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：伏洪安，四川蜀兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川嘉宏投资有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙经济试验区××路××号。 法定代表人：冉奇志，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：范小林，该公司员工。 委托诉讼代理人：伏洪安，四川蜀兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川鑫泰物业服务有限公司,住所地：四川省绵阳市游仙区滨江东路南段3号。 法定代表人：汪文斌，董事长。 委托诉讼代理人：唐杰，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛法新，四川众城律师事务所实习律师。 上诉人绵阳市好思嘉酒店管理有限公司（以下简称好思嘉酒店）、四川嘉宏投资有限公司（以下简称嘉宏投资公司）因与被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司（以下简称鑫泰物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2021）川0704民初172号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后,依法组成合议庭于2021年5月13日进行了审理。上诉人好思嘉酒店的委托诉讼代理人伏洪安，上诉人嘉宏投资公司的委托诉讼代理人范小林、伏洪安，被上诉人鑫泰物业公司的委托诉讼代理人唐杰、毛法新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人好思嘉酒店、嘉宏投资公司上诉请求：1.依法撤销（2021）川0704民初172号民事判决，依法改判被上诉人物业费76530元×20%=15306元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未提供全部的物业服务，上诉人不应支付全部的物业服务费，一审法院认定事实错误。嘉宏投资公司作为案涉房屋的所有权人，将案涉房屋出租给好思嘉酒店，在酒店经营过程中，将酒店改造与案涉小区的住宅形成独立管理区域。虽然嘉宏投资公司与被上诉人签订《前期物业服务合同》，其合同效力及于所有权人与承租人，但实际履行中，被上诉人未提供完整的物业服务。如：保洁、污水处理、垃圾清运、安保、水电气独立住宅区等，被上诉人无证据系按照物业服务合同实际、全面履行服务，反而上诉人一审中提供大量证据，反证上诉人未享受到相应的物业服务，一审法院未严格对被上诉人提供的物业服务进行审查，直接一句案涉酒店属于物业服务范围内直接判决上诉人承担全部的物业服务费，明显认定事实错误。二、上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任，一审法院认定事实错误。上诉人不缴纳物业服务费的原因系被上诉人未提供相应的物业服务，上诉人当然的不应当缴纳物业服务费，物业公司收取物业服务费应当合法、合理，其在未提供相应的物业服务时，上诉人享有对物业公司的先履行抗辩权，即不缴纳物业服务费，因此，上诉人不存在违约行为。三、人民法院应当引导物业公司合法、合理收取物业服务费，维护社会和经济秩序，弘扬正确的社会主义价值取向。物业公司依规依约提供服务，收取物业费属于市场行为，人民法院应当引导收费行为符合正确的社会价值取向，即在提供服务后，按照提供多少服务（劳动）、获得多少应得报酬的基本原则，依法依规依约收取服务费。不能仅仅依据上诉人作为业主，房屋属于物业服务的范围，即一概认定应当支付全额的物业服务费，应当依据权利义务对等的原则，对收取的物业费与其行为对等的情况下进行认定，按照依法治国及党中央《关于培育和践行社会主义核心价值观的意见》、《社会主义核心价值观融入法制建设立法修法规划》精神，弘扬正确的社会主义价值观，引导正确的社会价值取向，维护社会经济秩序。综上，请求判如所请。 被上诉人鑫泰物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人已经为小区提供了物业服务，上诉人作为业主，享有了相关的物业服务，应当支付物业服务费，请求驳回上诉，维持原判。 鑫泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令两被告支付2017年7月1日至2020年9月30日的物业费76530元，违约金22959元（违约金按所欠物业费的百分之三十计算），合计99489元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年5月1日，绵阳市嘉宏房地产开发有限公司（以下简称嘉宏房地产公司）与鑫泰物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，载明：甲方选聘乙方对位于游仙区××路××号××实施前期物业服务，合同期限：物业承接验收2009年5月1日至业主大会成立。物业服务内容：物业共用部位的维修、养护；物业共用设施的运行、维修、养护；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的畅通；公共绿化的养护；公共秩序维护，安全防范事项的协助；装饰装修的管理服务；车辆停放场地环境卫生维护…物业服务费自签署入住通知书次日开始计费：住宅0.35元／㎡／月、营业用房物业1.00元／㎡／月、办公用物业1.00元／㎡／月、住宅改商用（办公）按1.00元／㎡／月；业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用，从其约定，业主负连带缴纳责任；业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方。甲方、业主或住户违反本合同的约定，未能及时足额缴纳物业服务费和代收的相关费用，应按应缴费用每日3‰向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用。 2011年，嘉宏投资公司（甲方、出租方）、好思嘉酒店（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于绵阳市游仙经济试验区××路××号，甲方综合办公楼1Ｆ-8、2Ｆ-7Ｆ，共计2358.97平方米的房屋租赁给乙方，租赁时间自2011年10月1日至2019年9月30日，租赁期捌年。房屋租金第一至三年每月每平方米按人民币15元计算，年租金为424614.6元。第四年每平方米增加2元…第五年每平方米增加1元…。房屋租赁保证金为人民币7万元整，甲方于2011年4月1日将房屋现状移交给乙方使用。 原告为证明在案涉小区提供了物业服务的事实，另举出消防通道及污水处理的照片若干、购买敌敌畏的发票复印件、车辆出入登记本、巡逻巡查记录表、保洁检查记录本、停车卡、物业收费票据、停车结算票据等，经质证，被告认为消防通道是位于小区内，但消防楼的卫生是由被告自己找的保洁打扫；污水处理无法证实与被告酒店有关系，只能证明物业公司是在小区内进行管理与服务，被告酒店在路边上有个大门，与小区里的大门不一致，不能证明是在处理被告的污水；发票的真实性无异议，达不到原告的证明目的，与被告无关，酒店的害虫、杀虫，均是由被告自行委托第三方进行处理；停车卡真实性无法核实，小区也可以对外停车，其他人均可以在小区内进行停放，停车票据应该是真实的，但无法达到原告向被告提供服务的目的。 被告好思嘉酒店为证明未享受到案涉小区物业服务的事实，举出1、《电梯维保服务合同》、发票等，证明电梯维保由自己自行委托、垃圾清运费均是被告自行缴纳的事实，经质证，原告认为电梯是酒店内部的电梯，最早小区是没有电梯的，前期物业合同上写明并没有电梯，对合同的真实性无异议，对关联性有异议，无法达到被告的证明目的；2、《消防设施设备维护、保养工程合同书》，证明好思嘉酒店自行对酒店的消防设施设备进行维护、保养，经质证，原告认为业主对内部消防设施有自行处置的权利，对合同的真实性无异议，对关联性有异议，无法达到被告的证明目的；3、《白蚁治理合同》，证明被告自行委托第三方对房屋进行有害生物防治，经质证，原告认为业主对专有区域进行一些管理行为与物业公司对公共区域的维护管理并不冲突，从被告的消防接入点、污水处理管道及原告提供的证据能清楚的证明公共区域维护、管理、排污、消杀、管道疏通等是物业公司实施的工作；4、《高压供电合同》、《高压客户远程费控购电结算协议》，证明被告的酒店与原告管理小区的用电设备相分离，不属于案涉小区管理范围；5、《劳动合同书》（保安），证明酒店自行聘请保安、保洁，原告未提供服务；6、照片两张，证明被告酒店已经形成独立管理区域，不需要原告提供管理服务，原告要收取被告的物业费，应当先行支付被告所支出的电梯维护，消防保养、杀虫等费用的支出。对第4、5、6组证据原告质证后，均对真实性无异议，对关联性有异议，认为无法达到被告的证明目的。 另查明，被告嘉宏投资公司系游仙区游仙经济试验区阳光路58号嘉宏苑1栋1-7层的业主，建筑面积为商业366.71平方米、办公2228.05平方米。 上述事实有当事人身份信息及其当庭陈述、《前期物业服务合同》、《房屋租赁合同》、车辆出入登记本、照片、巡逻巡查记录表、保洁检查记录本、停车卡、物业收费票据、停车结算票据、《电梯维保服务合同》、《消防设施设备维护、保养工程合同书》、《白蚁治理合同》、《高压供电合同》、《劳动合同书》等证据在案佐证，足以认定。 一审法院认为：本案的争议焦点为被告好思嘉酒店是否应当支付鑫泰物业公司物业服务费。嘉宏房地产公司与鑫泰物业公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合同成立并合法有效，该合同对嘉宏苑小区全体业主均具有约束力。被告嘉宏投资公司系游仙区游仙经济试验区阳光路58号嘉宏苑1栋1-7层的业主，并将其中的1F-8、2F-7F，共计2358.97平方米的房屋租赁给被告好思嘉酒店，故好思嘉酒店属于原告鑫泰物业公司提供物业服务的嘉宏苑小区范围内。被告好思嘉酒店辩称未享受到案涉小区物业服务，电梯维护、消防设施设备维护、保养、对房屋进行有害生物防治等由好思嘉酒自己进行，但被告好思嘉酒店举出的《电梯维保服务合同》并不能证明该电梯系小区公共设施设备，结合酒店的经营是提供客房入住服务，该电梯系酒店内部客梯的事实具有高度盖然性；《消防设施设备维护、保养工程合同书》中载明“为维保绵阳市好思嘉酒店消防系统始终处于战备状态”，能够证明消防设施设备系酒店为保证自身服务到位及酒店安全而进行的维护保养，实际是为酒店的经营需要而设置；白蚁治理、聘请保安、保洁同样也是酒店为保证自身环境卫生及服务而设置；《高压供电合同》、《高压客户远程费控购电结算协议》即使证明被告好思嘉酒店与原告管理小区的用电设备相分离，也只能说明好思嘉酒店另行与电力公司建立了用电关系，与是否交纳物业费无关。综上，被告好思嘉酒店对专有区域的管理与服务与物业公司对公共区域的维护管理并不冲突。 依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。”之规定，原告作为该小区的物业服务企业，已对小区提供了相应的物业管理服务，被告好思嘉酒店作为物业的承租人应当支付物业服务费。再按照《前期物业服务》中“业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用，从其约定，业主负连带缴纳责任”的规定，被告嘉宏投资公司应当承担连带责任。 具体计算如下：物业服务费91999.83元【1元/平方米/月×2358.97平方米×39个月（2017年7月1日至2020年9月30日）】，原告主张76530元，以原告主张为准。关于违约金，被告好思嘉酒店、嘉宏投资公司未按时缴纳物业费已构成违约，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。…”之规定，被告好思嘉酒店、嘉宏投资公司要求减少违约金，该院酌情确定为未付金额76530元的10%即7653元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”之规定，判决如下：一、被告绵阳市好思嘉酒店管理有限公司、四川嘉宏投资有限公司于本判决生效后十日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付物业费76530元，违约金7653元，共计84183元。二、驳回原告四川鑫泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人好思嘉酒店、嘉宏投资公司未提交新证据，被上诉人鑫泰物业公司提交《绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准》，拟证明该指导标准表明，鑫泰物业公司服务资质一级对应的收费标准是1.2元-2.5元，被上诉人2009年签署的物业费为1元，十一年未涨过物业费，被上诉人的物业收费是相对较低的。好思嘉酒店、嘉宏投资公司质证认为，不属于新证据，只是一个收费标准，与本案无关。本院认为，鑫泰物业公司提交《绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准》与本案不具有关联性，本院不予采纳。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为,根据上诉人好思嘉酒店、嘉宏投资公司的上诉请求及双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：好思嘉酒店、嘉宏投资公司是否应当向鑫泰物业公司支付物业费76530元，违约金7653元，共计84183元。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”本案中，嘉宏房地产公司与鑫泰物业公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合同成立并合法有效，该合同对嘉宏苑小区全体业主均具有约束力。嘉宏投资公司系游仙区游仙经济试验区阳光路58号嘉宏苑1栋1-7层的业主，并将其中的1F-8、2F-7F，共计2358.97平方米的房屋租赁给好思嘉酒店，故好思嘉酒店属于鑫泰物业公司提供物业服务的嘉宏苑小区范围内。鑫泰物业公司作为该小区的物业服务企业，已在本案中提供证据证明，其对案涉的嘉宏苑小区提供了相应的物业管理服务，因此，好思嘉酒店作为案涉物业的承租人，嘉宏投资公司作为业主，好思嘉酒店、嘉宏投资公司依法应当向鑫泰物业公司支付物业服务费及违约金共计84183元。 好思嘉酒店、嘉宏投资公司上诉主张，鑫泰物业公司未提供完整的物业服务，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，好思嘉酒店、嘉宏投资公司应对其该上诉主张，承担举证责任。但好思嘉酒店、嘉宏投资公司在本案中提供的证据并不足以证明其主张，且鑫泰物业公司对好思嘉酒店、嘉宏投资公司的该主张亦不予认可，故对好思嘉酒店、嘉宏投资公司的该上诉主张，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案涉及的物业服务发生在2021年1月1日前，应当适用当时的相关法律规定和司法解释。一审法院适用《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定不当，但因并不影响本案的实体处理，故本院予以指出。 综上，好思嘉酒店、嘉宏投资公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，审判结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1522元，由上诉人绵阳市好思嘉酒店管理有限公司、四川嘉宏投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 向 茜 审判员 冯小娇 审判员 陈建明 二〇二一年五月十七日 书记员 黄 静