北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初7265号原告：北京正华天泰物业管理有限责任公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街36号，统一社会信用代码91110117802950825C。法定代表人：余延东，董事长。委托诉讼代理人：李辛慧，女，1987年9月10日出生，汉族，北京正华天泰物业管理有限责任公司员工。被告：聂丽颖，女，1979年11月23日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京正华天泰物业管理有限责任公司（以下简称正华物业）与被告聂丽颖物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告正华物业之委托诉讼代理人李辛慧，被告聂丽颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正华物业向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告自2012年10月1日至2020年9月30日期间的物业费13364.16元；2.判令被告支付违约金13364.16元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：被告住北京市顺义区×街×号院×号楼×层×单元×，被告于2011年9月20日与我公司签订了《×嘉园前期物业服务协议》（以下简称物业服务协议），约定由原告为被告所居住的小区进行提供物业服务。被告作为北京市顺义区×街×号院×号楼×层×单元×的业主，自2012年10月1日起至今拒交物业管理费及其他费用，原告多次以发放交费通知书、打电话、上门催交等形式进行催收。被告至今未交纳，故原告诉至法院。被告聂丽颖辩称，认可房屋坐落，认可房屋面积，认可物业费计算标准。认可2012年10月1日至2020年9月30日期间的物业费没有缴纳，不认可缴纳违约金。生活垃圾清运费的收费标准以及计算方式认可，我方认为原告的物业服务不达标，收费金额不认可。一、答辩人对起诉书中的物业费金额持有异议，正华物业所收物业费1.8元每平米每月不合理，正华物业与答辩人所签订的前期物业合同中写明一级服务标准，按照《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》、《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，正华物业从未达到合同所要求的标准，具体表现所述如下：第一项标准基础条件：（1）住宅区域封闭情况：×小区2019年以前小区是不封闭的，随意出入。北门和东门是2019年安装的门禁，西门是2020年安装的门禁，目前小区状态依旧非本小区的人、车随意进入。门上的小广告日渐增多，足以证明一切（小区入住时间2011年9月20日）。（图片1）；（2）楼宇可视对讲系统情况；不健全，至今未使用；（3）固定体育活动场所情况：2014年以前没有，2014年8月修建安装。（小区入住时间2011年9月20日）（图片2）；第二项标准房屋管理：（1）房屋外观（包括屋面、露台）情况：一层雨棚垃圾无人清扫。（图片3）；（2）楼梯间墙面、地面破损情况：楼梯踏步混凝土钢筋外露，证明已经坏了至少1个月以上，钢筋才会外露。下楼梯时钢筋经常拌着人。这足以证明每天无人巡查。（图片4）；第三项标准设施设备维修养护：（1）雨水井、化粪池检查情况：平时无人检查，只有在出现问题时才去检查。（2）道路、停车场情况：道路坑坑洼洼达不到平整畅通。（图片5）；第四项标准公共秩序维护：（1）门岗情况：服务等级1级要求，主出入口不少于12小时立岗执勤，对外来机动车登记换证；本小区门岗基本都是在门岗室内坐着，未对外来机动车登记过。（2）巡逻情况：服务等级1级要求每天不少于12次，对住宅区重点部位每2小时巡查一次，本小区从未巡逻，未达标。（3）车辆引导情况：服务等级1级要求对出入住宅区的机动车进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。本小区乱停乱放，无人管理。（图片6）；（4）消防通道：本小区消防车道停满车辆，不能保证畅通。第五项标准保洁服务：（1）垃圾桶清理情况：服务等级1级每日要清运2次，本小区仅早上清运1次就不管了，垃圾桶爆满一整天无人管理。（2）按照一级标准，小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，本小区道路两侧都是车，根本无人清扫，绿地更是脏乱差。（图片7）；（3）按照一级标准，共用部位玻璃每周清洁1次，本小区公共部位玻璃厚厚一层灰，从入住就没人擦过。（4）二次供水水箱按规定清洗，一年清洗两次供水设备的法规执行不到位，本小区从来未对水池进行清洗，水质状况令人担忧。第六项标准绿化养护管理：（1）花草种上就无人管理，从2018年开始才每年开春整理一次，杂草乱生，烟头、纸屑、垃圾无人清理。（图片8）；第七项标准综合管理服务：物业管理制度形同虚设，从无入户走访，也无电话沟通。物业管理服务费收支情况从无公布。自动消防设施：物业应每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次时效模拟实验，每2年对探测器进行清洗，及时更换时效的器件，对自动消防系统至少1次全面检测和维护。本小区消防系统是否能用物业应该都不知道。综上所述，北京正华天泰物业管理有限责任公司未达到也未按照“一级标准”的要求进行服务管理，属于违约行为，要求退还2011至2012年度所收到物业管理费及利息，按照政策要求及标准并结合本小区的实际情况重新制订合理的物业费。二、答辩人对起诉状中的未交物业费持有异议。（1）因上述物业费不合理问题，导致答辩人无法正常交物业费。（2）北京正华天泰物业管理有限责任公司违约情形导致答辩人无法正常交物业费。违约一：未按照合同规定“一级标准”进行服务管理。甚至都达不到最低标准的服务管理。违约二：未按合同规定甲方不得因乙方违约行为，而降低标准。三、答辩人认为与北京正华天泰物业管理有限责任公司所签订的《前期物业合同》属于无效合同。《合同法》明确规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。合同只写明了不交物业费要承担千分之三的责任，未写明小区出现问题物业公司不能及时处理或者处理时限，超出时限应如何处罚。只加重了对方的责任，而提供格式条款一方却没有任何处罚办法。以上三点的阐述，答辩人有两点要求：1.退还2011至2012年度所收到物业管理费及利息，按照政策要求及标准并结合本小区的实际情况重新制订合理的物业费。2.本着实事求是的态度，北京正华天泰物业管理有限责任公司在收取物业费之前应当达到合同约定的服务标准，才能收取相应的物业费；而不是靠收取服务费来完善合同约定的服务标准。故答辩人请法院对合法公民予以保护，对被答辩人的不法行为给予教育处罚，对其无理要求给予驳回，作出公正判决。本院经审理认定事实如下：聂丽颖系顺义区×街×号院×号楼×层×单元×房屋的所有权人，该房屋建筑面积为75.95平方米。2011年9月20日，聂丽颖作为甲方，正华物业作为乙方，双方签署《×嘉园前期物业服务协议》约定：甲乙双方就前期物业服务达成如下协议：第一条房屋基本情况……；第二条物业服务内容包含：（一）房屋共用部位的维护和管理；（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；（三）环境卫生；（四）保安和消防；（五）交通秩序与车辆停放；（六）房屋装饰装修管理；（七）有偿服务。第三条物业服务质量：（一）综合管理：设接待中心，公示24小时服务电话，定期综合回访，组织社区文化活动。（二）房屋外观：整齐。（三）共用部位、共用设施设备的维护和管理：制定年维护计划，对设施设备进行日常维护，并经常进行共用部位设施设备的检查，根据设施设备使用情况制定大、中修计划和方案。（四）环境卫生：公共区域垃圾每日清扫一次、组织清运。（五）绿化：定期对树木和花草进行养护、修剪。（六）交通秩序与车辆停放：有车辆管理规定，对小区及停车场内的交通秩序进行疏导管理，提供有偿停车服务。（七）公共秩序维护：建立小区应急预案，发现治安、刑事案件、交通事故时及时报警，并配合公安等部门进行处理。第四条物业服务费用：（一）物业服务费：一层住宅1.1元/建筑平米/月；一层以上住宅1.8元/建筑平米/月。（二）甲方交纳费用时间：物业服务费及相关费用按年交纳。入住前预交一年的物业服务费，甲方初始交费时间以《入住通知单》上的入住日期为准。下一年度交费时间为：上一年度交费期间届满前10日内交纳一年的物业服务费及相关费用。交费期间是指交纳一年物业服务费及相关费用所对应的物业服务期间。……第五条其他费用包含生活垃圾清运费30元每年每户（代环卫部门收取）。正华物业委托北京中勉律师事务所于2020年10月27日向聂丽颖发送了《律师函》及欠缴费用明细。正华物业提交2012年至2019年的催收函证明催收涉诉欠款。聂丽颖提交八组照片证明物业服务存在的问题包括：小广告乱贴、环境卫生打扫不及时、路面坑洼、乱停车现象、绿化差等问题。庭审中聂丽颖称，涉诉物业服务协议是原告提供的格式合同，如果其不签的话就无法办理收房手续。签订合同的当天交了第一年的物业费。我方入住第一年装修的时候，家里的装修材料丢了，我方查询监控，原告说监控正在维修中。认可收到了律师函以及催收函。我认可2019年的路面现在已经修好了。原告已经收到我方的答辩状之后，一直也没有清理我家家门口的小广告。针对被告聂丽颖提交的证据，原告正华物业称对于照片，真实性不认可。照片中的情况是静止的，但是我们的服务是动态的。对于卫生，保洁人员会定期清扫。如果业主反映的话，我方会及时清理。对于路面坑洼的情况，我方应当是维修过的。对于乱停车问题，我方也贴了通知标识，也劝阻过。对于绿化，从每年五月份开始都会补种，绿化有破坏的地方，我方会补种。对于健身设施，这是居委会申请安装的，不是我方的服务范围。可视系统是开发商安装的，业主有破坏的情况，我方可以维修，但是因为年限长了，我方和政府协商更换新的。水箱会定期清洗，因为有政府部门人员定期检查。诉讼中，正华物业明确物业费的计算方式为：房屋面积75.95平方米，收费标准为1.8元每月每平方米，每年应收取75.95平方米乘以1.8元乘以12个月等于1640.52元，加上每年生活垃圾清运费30元，共计1670.52元每年，总计欠费八年13364.16元。上述事实，有原告正华物业提交的《×嘉园前期物业服务协议》、律师函、催款单、快递单，被告聂丽颖提交的照片及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。正华物业与聂丽颖签订了书面物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应照此履行各自的合同义务。正华物业为涉诉小区提供物业服务，聂丽颖作为享受服务的一方，应负有向原告交纳物业费的义务。关于物业费的标准，《×嘉园前期物业管理服务协议》约定一层以上住宅物业服务费由正华物业按1.8元/平方米/每月、垃圾清运费30元/年向业主收取，对正华物业收取物业费的标准，本院不持异议。对于聂丽颖的辩解意见，第一，其主张合同无效的理由为原告提供的合同中含有格式条款，合同中明确约定“乙方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求其限期改正”，故该条款并非只是免除正华物业责任，加重业主责任，也并未排除业主主要权利。聂丽颖以此为由主张合同无效的理由于法无据，本院对该辩解意见不予采信。第二，聂丽颖主张物业公司在小区管理中存在诸多问题，综合其提交的现有照片等证据，并不足以证明正华物业在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且聂丽颖所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。故本院认为聂丽颖所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。因正华物业为涉案小区提供了物业服务，聂丽颖作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务，并按协议约定交纳物业公司代收的生活垃圾清运费。正华物业未提交证据证明聂丽颖拒交物业费存在主观恶意，故对其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议正华物业进一步提高在保洁、安保、绿化、车辆管理方面的服务水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告聂丽颖支付原告北京正华天泰物业管理有限责任公司自2012年10月1日至2020年9月30日期间的物业费13364.16元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京正华天泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告聂丽颖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，由原告北京正华天泰物业管理有限责任公司负担167元（已交纳），由被告聂丽颖负担67元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 高丽丽二〇二一年五月三十一日法官助理 张若欣书 记 员 茹 越