广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7890号上诉人（原审被告）：中山市慧金商业投资有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：欧东林，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏平，广东正鸿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：欧东林，男，1969年4月5日出生，汉族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏平，广东正鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：区球亮，男，1971年5月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁仲文，广东保信律师事务所实习律师。原审第三人：中山市乐活智慧信息科技有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：唐薇，该公司总经理。上诉人中山市慧金商业投资有限公司（以下简称慧金公司）、欧东林因与被上诉人区球亮及原审第三人中山市乐活智慧信息科技有限公司（以下简称乐活公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3395号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人慧金公司、欧东林上诉请求：一、撤销一审判决第一、至五项，改判驳回区球亮的诉讼请求；二、区球亮承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、慧金公司的装修方案报备申请是按照合同约定的流程审批。审批经过为：1.2018年10月，唐薇代表乐活公司与慧金公司签订《场地租赁合同》，约定乐活公司租赁中山市石岐区华柏路43号五层场地。2.2019年3月，慧金公司将场地移交给乐活公司，乐活公司并向慧金公司、欧东林提供装修设计图纸。当月，慧金公司、欧东林将该装修设计图纸提交给中山市信联房地产有限公司（以下简称信联公司）的工作人员吴某审批，吴某代表信联公司在该装修设计图纸上签名同意。至此，已按合同约定完成装修方案报备手续。3.2019年3月，涉案物业未移交给区球亮，仍处于信联公司管理，慧金公司无须向区球亮申请报备。二、慧金公司、欧东林提交的与乐活公司签订的《场地租赁合同》上乐活公司的印章是事后补盖的，相关装修设计图纸上乐活公司的印章也是事后补盖的，但实际签订合同和进行装修报备的时间在前。1.乐活公司的印章在该两份文件上形成的过程为：2019年下半年，慧金公司、欧东林向乐活公司索要正式的租赁合同，并要求乐活公司确认装修图纸，乐活公司按唐薇签订的租赁合同的版本及日期填写了公司的新名称，并加盖了新名称的公章，并在装修图纸上补盖了新名称的公章交给欧东林。2.一审中，由于乐活公司委托的代理人不知道事情经过，未能将此事实说明，而清楚事情经过的法定代表人唐薇未参加庭审，一审没有查清该事实。三、慧金公司、欧东林提交的装修图纸上出现的“2019年8月15日”的时间是打印笔误，一审判决由此否定全部装修报备手续属于认定事实错误。一审法院于2020年8月21日进行现场勘查时，制作了现场勘查笔录，信联公司的工作人员吴某在该笔录中确认其在该份装修图纸上签名的时间是2018年3月18日，由此证明相关装修图纸的形成时间是2018年而非2019年，图纸上打印“2019年8月15日”就是打印笔误。被上诉人区球亮辩称：一、乐活公司变更登记的时间为2019年5月20日，慧金公司将涉案租赁物部分转租乐活公司的时间及乐活公司的装修时间均发生在2019年5月20日后，乐活公司实际装修的时间为2019年7月。当时，涉案物业的所有权人已经变更为区球亮，慧金公司未将乐活公司的装修方案以书面形式附简易图报区球亮同意，视为慧金公司违约。二、信联公司在2018年12月1日后丧失了对涉案租赁物的装修核准权，故无论慧金公司所谓“吴某在2019年3月19日于装修设计图纸上签字”的情况是否真实，慧金公司亦不能以其所谓的情形主张其已按约完成装修方案报备。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。原审第三人乐活公司述称：同意慧金公司、欧东林的上诉意见。区球亮向一审法院起诉请求：一、确认案涉《物业租赁合同》《补充协议》已于2019年8月14日解除；二、慧金公司立即向区球亮返还位于广东省中山市【房产权证号：粤房地权证中府字第**，土地证号：中府国用（2015）第**】第三层、第五层、第六层含天面的租赁物；三、保证金15256元归区球亮所有；四、慧金公司自2019年8月15日起至向区球亮实际归还租赁物之日止，按30元／平方米／月向区球亮支付场地占用费（具体计算方式：30元／平方米／月×1017平方米），暂计91530元；五、欧东林对慧金公司基于第二、四项诉讼请求所确定的债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：中山市××涉案房屋原土地使用权人系中山市信用实业投资公司。2018年2月10日，信联公司（出租方、甲方）与慧金公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定“甲方将位于中山市××第三层、第五层、第六层含天面，总面积1017平方米，在乙方依约承租的情况下，第三层80平方米的办公室给予甲方无偿使用到公司结束为止租给乙方。租赁期限2018年2月10日起至2023年2月10日止。租金金额：2018年2月10日至2019年2月10日，每平方米租金7.5元；2019年2月10日至2020年2月10日，每平方租金9.5元；2年后增加3%-5%房租（即2020年2月10日至2022年2月10日增加3%，2022年2月10日至2024年2月10日增加5%），保证金为2个月房租费（于签订合同后一次性支付）。租金及其他费用交付方式：乙方在每月10号前交清当月租金及其他费用给甲方。如甲方电梯恢复使用时，电梯所产生的一切费用由乙方承担。乙方如需对租赁物业进行装修的，必须以书面形式并附简易图报甲方同意后方可进行装修，否则，按乙方违约处理。乙方逾期拖欠租金或其他费用达30天，或者存在其他违法或者违约行为，经甲方催告而未限期改正的，甲方有权单方解除合同并收回物业，乙方交纳的保证金不予退还，由此造成的损失由乙方自行承担。在本合同履行期限内，甲、乙方均可提前解除合同，但应当提前半年书面通知对方。甲方提前解除合同的，应退还保证金外，装修费需按照折旧计算；乙方提前解除合同的，除甲方收取的保证金不予退还，装修给予甲方并且不能破坏。租赁期间，甲方可以转售物业，但需要物业买受人继续履行与乙方之间的租赁合同，不得影响乙方合同的履行”等事项。信联公司、慧金公司均在合同上签字并盖章。2018年5月18日，信联公司（甲方）与慧金公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“甲方同意乙方将该物业转租给第三方，转租事宜由乙方及第三方自行商议”等内容。信联公司、慧金公司均在该《补充协议》上签字并盖章。2019年4月9日，区球亮通过淘宝网资产竞价网络平台上公开竞价，以804万元竞得中山农村商业银行股份有限公司位于中山市××房地产权益。2019年4月28日，区球亮与中山农村商业银行股份有限公司签署的《房屋交接书》载明：“中山农村商业银行股份有限公司将上述房地产按现状交付给区球亮处置管理，并移交以下资料：1.房产证原件1本，权证号为：粤房房地权证中府字第**；.土地证原件1本，权证号为：中府国用（2015）第××号；3.租赁合同原件6份；4.消防责任协议书原件4份”等内容。一审庭审中，区球亮称涉案物业权属中山农村商业银行股份有限公司，而该公司是中山市信用实业投资公司的主管单位。慧金公司、欧东林表示，中山市信用实业投资公司与信联公司的原投资人都是中山农村商业银行股份有限公司，中山市信用实业投资公司早已注销，信联公司目前也进入破产处理，所以当时在中山市信用实业投资公司名下所有的物业由信联公司托管。2019年4月28日，中山农村商业银行股份有限公司、区球亮向慧金公司发出《通知》，载明：“你方于2018年2月10日与信联公司签订《物业租赁合同》，约定你方承租中山市××房地产，于2018年5月18日签订《补充协议》。2018年12月1日，信联公司将该房地产及租赁关系移交我行处置、管理，我行成为上述《物业租赁合同》《补充协议》的合法出租方（甲方），你方按《物业租赁合同》《补充协议》向我行履行了包括但不限于按时缴交租金等合同义务。2019年4月9日，我行通过淘宝网资产竞价网络平台上公开竞价的方式，将该房地产转让给买受人区球亮，并于2019年4月28日将该房地产移交给区球亮处置管理。从2019年5月1日起，你方与信联公司签订《物业租赁合同》《补充协议》的出租方（甲方）变更为区球亮，我行与你方的租赁关系同时终止，你方须按《物业租赁合同》及《补充协议》向区球亮履行包括但不限于按时缴交租金等义务。另外，我行将你方存放在我行的租赁保证金15256元划转至区球亮，你方可依《物业租赁合同》《补充协议》的约定，向区球亮要求返还租赁保证金”等内容。慧金公司、欧东林收到该通知后，于2019年5月10日向中山农村商业银行股份有限公司、区球亮出具《回执》，载明：“贵方《通知》本公司已收悉，本公司对通知内容及事实予以确认，并同意按通知内容及《物业租赁合同》《补充协议》约定，向区球亮履行相应义务。”一审庭审中，区球亮明确已收取慧金公司租赁涉案房屋的保证金15256元。一审另查：在租赁期间，慧金公司将涉案房屋五楼转租给乐活公司。慧金公司提交了其（甲方、出租方）与乐活公司（乙方、承租方）签订的《场地租赁合同》一份，证明其已于2018年10月21日将涉案房屋第五层转租给了乐活公司。该《场地租赁合同》约定：“乙方承租甲方位于中山市××的场所，场所建筑面积350平方米。租赁期间从2019年9月1日起至2023年1月30日止，自2019年9月起，每月15日前乙方向甲方支付当月房租。乙方如需对租赁物业进行装修，必须以书面形式并附简易图报甲方同意后方可进行装修，否则，按乙方违约处理。在合同解除或终止时，乙方应十五日交还该场所，并将存放的自有财产物资及时处置。如逾期不归还或未处置的财产物资，视为乙方同意甲方代为处置”等事项。该合同的落款时间均系手书，落款时间为“2018.10.21”，手书合同落款时间于公章之上，慧金公司、乐活公司均在该合同上签名并盖章。根据区球亮所提交的乐活公司的工商登记资料显示，乐活公司于2019年5月20日经核准变更登记，核准变更登记前的企业名称为“中山市乐活智慧健康管理有限公司”。区球亮提交了视频及照片，证明慧金公司、乐活公司擅自对涉案租赁物进行装修。根据视频及照片显示，施工人员正对建筑物进行装修，图片显示拆除部分墙体、采用其他材料进行隔断、进行吊顶等。区球亮称其于2019年7月发现涉案租赁物第五层有人擅自进行拆建和装修，该组视频及照片为当时所拍摄。慧金公司对该视频及照片不予确认。慧金公司、欧东林在一审答辩时提交了装修方案的报备申请及涉案房屋三楼、五楼、六楼、天面的装修图纸的复印件，证明其装修已经过出租方同意，符合合同约定。其中，慧金公司向信联集团公司出具装修方案的报备申请上载明：“我公司与贵公司于2018年2月10日签订物业租赁合同约定，装修报备贵公司备案。现将三楼、五楼、六楼、楼面，装修方案及简易图纸报备贵司。所有楼层的装修，分步、分期及分时段实施。”慧金公司在报备申请上盖章，案外人吴某亦于“3月19日”在该报备申请上签字，并写明同意按此装修报备方案实施，信联公司、中山市信联实业（集团）公司未在该报备申请上盖章。三楼图纸写有“同意。吴某2018.9.12”。五楼、六楼、天面的图纸均写有“同意。吴某3.19”，信联公司未在图纸上盖章，乐活公司还在五楼的图纸上加盖公章，六楼图纸打印有日期2019年8月15日。诉讼期间，慧金公司、欧东林提交了前述证据的原件，其中报备申请的原件上加盖有信联公司、中山市信联实业（集团）公司的印章。三楼、五楼、六楼、天面的图纸上均加盖有信联公司的印章。2020年4月14日，信联公司出具了《关于物业出租的有关情况说明》，载明：“2018年2月10日我司与慧金公司签订《物业租赁合同》，约定我司将位于中山市××第三层、第五层、第六层（含天面）出租给慧金公司。2018年3月18日，慧金公司向我司书面提出了装修报备申请，并附装修设计图纸。我司经审核认为其装修方案符合合同要求，由签约代表吴某代表我司签名同意该装修申请和方案。当时双方还明确约定：如今后慧金公司需要再装修，在不损害物业主体结构的情况下，可单方决定，不用再向我司申请报备和经我司同意。”一审庭审中，慧金公司、欧东林称吴某系信联公司的签约代表人，吴某在图纸上签名的日期“3.19”即2018年3月19日，六楼图纸打印的“2019年8月15日”是出具图纸的设计单位存在笔误。区球亮表示吴某、信联公司无权对慧金公司、乐活公司的装备报备图纸进行确认，慧金公司、乐活公司擅自装修涉案租赁物，对租赁物的主体结构造成损毁，主要是五层的装修破坏性比较大，主要的承重墙都被拆毁。区球亮认为慧金公司已构成违约，遂提起本案诉讼。2019年8月2日，区球亮委托广东保信律师事务所律师向慧金公司发出《律师函》，并告知慧金公司：“2019年7月，区球亮发现慧金公司未经同意，在涉案房产第五层内进行装饰装修和拆建行为，推倒了原有的玻璃幕墙以及墙体，要求慧金公司应当在收到该函之日，立即停止对该房产内进行的一切装饰装修及加建改建行为，在收到该函之日起五日内，将该房产第五层恢复原状至《租赁合同》签订时状态（包括但不限于恢复原有玻璃幕墙、水泥墙体等），相应费用由贵司自行承担”等内容。2019年8月14日，案外人黎某向慧金公司及欧东林发出《通知函》，通知慧金公司及欧东林：“近期，我方发现你方在未经同意情况下，在该物业第五层进行大肆改建装修，拆除多处承重墙壁。发现该违约情况后，我方立即要求停工整改，将物业恢复原安全状态，但你方至今未能履行义务。为避免该物业建筑风险继续扩大，发出本函通知如下：1.立即解除双方的租赁合同关系，你方应承担相应的违约责任；2.自收到本函之日起3日内，你方应按照《租赁合同》约定搬离该物业，将该物业完好的归还我方；3.你方应当自收到本函之日起3日内，处理完毕该物业可能存在的转租、分租以及其他因你方引起的一切纠纷，因此带来的一切责任，均应由你方承担”等内容。该《通知函》附有一份区球亮2018年5月25日《委托书》，载明：“本人区球亮现委托黎某代为对本人名下物业进行日常管理，包括但不限于房屋的租赁业务并签署租赁合同、办理租赁合同登记备案、出具发票、代为物业管理等。委托期限从2018年7月16日至2023年7月15日止。”区球亮认为其已发出合同解除通知书，之后应按市场价格支付租金，并提交了中山市房屋租金参考价电子地图查询系统关于华柏路的租金价格，证明华柏路周边房屋租金标准为65元/月-95元/月。一审庭审中，区球亮明确不申请对涉案房屋现有租金价值进行鉴定。慧金公司则认为其至开庭时都已按合同约定向区球亮足额支付了租金及水电费，并提交了2019年8月至2019年12月间转账给区球亮的银行流水，证明在此期间其已按9661.5元的租金足额支付给了区球亮。一审又查：2020年8月21日，一审法院前往中山市石岐区华柏路43号即涉案房屋现场勘查，区球亮的委托诉讼代理人冼洪枝、欧东林，慧金公司及欧东林的委托诉讼代理人贺四平，乐活公司在场人员唐某参加了勘查。经勘查，涉案房屋三楼、五楼、六楼已做了部分装修，区球亮表示通过现状和报建图纸可以看出，承租时五楼、六楼跟现在的四楼格局差不多一致，承租时三楼跟现状结构差不多。欧东林表示乐活公司在装修五楼时已口头告知区球亮，并征得区球亮的同意，欧东林对此未提交证据。乐活公司陈述其装修五楼的时间大概是2019年7月。一审再查：慧金公司系自然人独资有限责任公司，其法定代表人是欧东林。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。信联公司与慧金公司签订的《物业租赁合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。信联公司将涉案房屋移交给中山农村商业银行股份有限公司处置、管理之后，中山农村商业银行股份有限公司已将涉案房屋转让给区球亮。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，租赁合同尚未到期，区球亮、慧金公司均应按照《物业租赁合同》的约定履行合同义务并享有合同权利。本案争议的焦点是区球亮通过拍卖取得涉案房屋产权后，慧金公司或次承租人装修涉案租赁房屋是否需要以及经过区球亮同意。区球亮、中山农村商业银行股份有限公司于2019年4月28日向慧金公司发出涉案租赁房屋所有权变动的通知，通知慧金公司从2019年5月1日起其与信联公司签订《物业租赁合同》《补充协议》的出租方（甲方）变更为区球亮，信联公司与慧金公司的租赁关系同时终止，慧金公司须按《物业租赁合同》及《补充协议》向区球亮履行包括但不限于按时缴交租金等义务，慧金公司于2019年5月10日回复已知悉，也就是说从2019年5月1日起《物业租赁合同》《补充协议》中原出租人信联公司所享有的权利义务由区球亮继受，慧金公司应向区球亮履行包括但不限于按时缴交租金等义务。《物业租赁合同》约定“乙方如需对租赁物业进行装修，必须以书面形式并附简易图报甲方同意后方可进行装修，否则，按乙方违约处理。”即从2019年5月1日起，慧金公司或次承租人如需对租赁物业进行装修，必须以书面形式并附简易图报区球亮同意后方可进行装修。本案中，慧金公司将涉案物业第五层转租给乐活公司，并称乐活公司转租方案已于2019年5月1日前报信联公司，并征得原出租人信联公司同意。从乐活公司的工商登记资料可看，乐活公司于2019年5月20日经核准变更登记，乐活公司的名称从2019年5月20日起才使用，以乐活公司的名义签订的合同或从事的经济活动只能发生在2019年5月20日之后。从慧金公司提交的其与乐活公司于2018年10月21日签订的《场地租赁合同》、五楼装修方案报备图纸原件看，合同和图纸上均盖有乐活公司印章，而时间上均早于乐活公司经核准变更登记的时间，明显不符合常理。对于慧金公司所提交的装修图纸上出现的“2019年8月15日”的时间，慧金公司也难以自圆其说。综上，慧金公司装修方案报备申请系按照约定的流程审批的陈述不予采信。根据乐活公司变更登记的时间，慧金公司将涉案租赁物部分转租乐活公司及乐活公司的装修时间均发生在2019年5月20日之后，乐活公司实际装修时间确为2019年7月，当时涉案租赁物的权利人已变更为区球亮，根据慧金公司与原出租人信联公司签订的《物业租赁合同》中“乙方如需对租赁物业进行装修，必须以书面形式并附简易图报甲方同意后方可进行装修，否则，按乙方违约处理”的约定，慧金公司应将乐活公司的装修方案以书面形式并附简易图报区球亮同意，但慧金公司没有证据证明已征得区球亮同意。因此，应视为慧金公司违约。区球亮提交了视频及照片，证明慧金公司、乐活公司于2019年7月擅自对涉案租赁物进行装修，慧金公司虽不确认该视频及照片，但结合乐活公司的具体装修时间及现场勘验的情况，认定区球亮提供的该视频及照片符合现场的实际情形，予以采信。根据视频及照片显示，施工人员正对建筑物进行装修，图片显示拆除部分墙体、采用其他材料进行隔断、进行吊顶等，对涉案租赁物进行了较大程度的改造和装修。因此，无论从合同约定还是常理来说，均应征得出租人区球亮同意。慧金公司在租赁期间未经同意擅自允许乐活公司进行装修，已构成违约。2019年8月2日，区球亮委托广东保信律师事务所律师向慧金公司发出《律师函》，要求慧金公司立即停止对该房产内进行的一切装饰装修及加建改建行为，并在收到该函之日起五日内，将该房产第五层恢复原状至《租赁合同》签订时状态（包括但不限于恢复原有玻璃幕墙、水泥墙体等），但慧金公司未予回应。根据原信联公司与慧金公司签订的《物业租赁合同》中“乙方逾期拖欠租金或其他费用达30天，或者存在其他违法或者违约行为，经甲方催告而未限期改正的，甲方有权单方解除合同并收回物业，乙方交纳的保证金不予退还，由此造成的损失由乙方自行承担”的约定，区球亮有权要求解除合同、没收保证金、要求慧金公司搬离并返还涉案租赁房屋。关于合同解除时间，区球亮已于2019年8月14日向慧金公司、欧东林发出解除合同通知书，认定区球亮与慧金公司的房屋租赁合同于发出次日即2019年8月15日解除。关于区球亮要求慧金公司立即将位于广东省中山市××第三层、第五层、第六层含天面的租赁物恢复原状到承租前的诉讼请求，原信联公司与慧金公司所签订的《物业租赁合同》当中约定“在本合同履行期限内，甲、乙方均可提前解除合同，但应当提前半年书面通知对方。甲方提前解除合同的，应退还保证金外，装修费需按照折旧计算，乙方提前解除合同的，除甲方收取的保证金不予退还，装修给予甲方并且不能破坏”，并未约定在解除合同时慧金公司需将物业恢复到承租前状态。区球亮继受上述《物业租赁合同》时，慧金公司自用部分已进行装修，区球亮要求对于整幢承租物业恢复到承租前状态，没有依据，区球亮仅可要求对于在其继受《物业租赁合同》之后未经区球亮同意擅自装修的部分恢复原状。区球亮亦明确其于2019年7月发现擅自装修的楼层为第五层，也就是慧金公司转租给乐活公司的楼层。因此，慧金公司应将涉案租赁物第五层部分按房屋原建筑图纸恢复原状后返还区球亮。至于由此而产生的慧金公司与乐活公司的问题，慧金公司可另行解决。关于2019年8月15日至返还涉案房屋的占有使用费。区球亮要求慧金公司按照30元／平方米／月支付占有使用费，但其当庭明确不申请对涉案房屋现有的租金价值进行鉴定，而房屋租金标准包括房屋功能、房屋新旧等多种因素，区球亮未提交证据证明涉案房屋实际租金价值，应当承担举证不能的不利后果。而慧金公司提交了其在2019年8月至2019年12月期间按照原合同租金标准履行合同，已足额向区球亮支付租金，故酌定慧金公司按原合同租金标准即每月9951.3元【每月每平方租金9.5（1＋3%）＝9.785元】的标准向区球亮支付租金至涉案房屋实际返还之日。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，慧金公司系自然人独资公司，只有欧东林一个股东，且欧东林未举证证明公司财产独立于自己的财产，故欧东林应对慧金公司的涉案债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认信联公司与慧金公司于2018年2月10日签订的《物业租赁合同》及2018年5月18日签订的《补充协议》于2019年8月15日解除；二、慧金公司于判决发生法律效力之日起七日内搬离，并将位于广东省中山市××的房屋第五层按该房屋原建筑图纸恢复原状返还区球亮；三、区球亮对慧金公司已支付的保证金15256元不予退还；四、慧金公司于判决发生法律效力之日起七日内向区球亮支付截至实际返还房屋之日止的占有使用费（占有使用费计算标准：每月按9951.3元计算）；五、欧东林对慧金公司的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回区球亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2436元（区球亮已预交），由慧金公司、欧东林负担（慧金公司、欧东林于判决生效之日起七日内迳付区球亮）。本院二审期间，慧金公司、欧东林围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、乐活公司于2020年10月28日出具的《情况说明》，证明慧金公司装修报备的过程和时间；二、唐薇与胡某于2019年3月4日签订的《房屋装修合同》；三、唐薇以个人名义与欧东林在2018年10月21日签订的《协议书》。区球亮、乐活公司均未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于慧金公司、欧东林提交的上述证据，区球亮对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均不予确认。乐活公司对慧金公司、欧东林提交的证据一、二、三均无异议。二审中，慧金公司、区球亮申请证人胡某出庭作证，证明涉案租赁物五楼装修开始和结束的时间。胡某陈述称其于2019年3月4日左右与唐薇签订合同，其是经朋友雷总介绍认识唐薇的，但不清楚雷总的姓名，其于2019年3月28、29日左右开始进场施工，到2019年8月23日左右就完工交付了。对于上述证人证言，区球亮称无法核实是否真实；乐活公司对证人陈述的内容予以确认。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院再查：根据乐活公司出具的2020年10月28日《情况说明》，乐活公司表示其于2019年3月将装修图纸交给慧金公司审批。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”该条第二款规定：“当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因此，在双方均没有证据证明一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情况下，本院仅围绕慧金公司、欧东林的上诉请求进行审理。对于双方没有提出上诉请求的，本院不予审理。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此可见，在合同履行过程中，双方约定的解除合同的条件成就时，守约方有权单方解除合同。而且，守约方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据案涉《物业租赁合同》的约定，慧金公司如需对租赁物业进行装修的，必须以书面形式并附简易图报出租方同意后方可进行装修，否则，按慧金公司违约处理。如慧金公司违约，经出租方催告而未限期改正的，出租方有权单方解除合同并收回物业，慧金公司交纳的保证金不予退还，由此造成的损失由慧金公司自行承担。而且，在案涉房屋出卖给区球亮后，区球亮亦已告知慧金公司案涉房屋的变动情况，以及案涉房屋的出租方从2019年5月1日起由信联公司变更为了区球亮，慧金公司也于2019年5月10日复函表示已知悉。因此，从2019年5月1日起，慧金公司或次承租人乐活公司如需对案涉房屋进行装修，必须以书面形式并附简易图报区球亮同意。但是，在慧金公司将案涉房屋第五层转租给乐活公司后，乐活公司在2019年7月对案涉房屋第五层装修前，并未以书面形式报区球亮同意。基于此，根据案涉《物业租赁合同》的约定，区球亮于2019年8月2日委托广东保信律师事务所律师向慧金公司发出《律师函》，告知慧金公司其未经同意，在涉案房产第五层内进行装饰装修和拆建行为，推倒了原有的玻璃幕墙以及水泥墙体，要求慧金公司立即停止一切装饰装修及加建改建行为，并在收函后五日内恢复原状。但是，慧金公司、乐活公司在区球亮催告后，并未在指定期间内予以改正。在此情形下，区球亮委托案外人黎某于2019年8月14日向慧金公司及欧东林发函，通知解除案涉《物业租赁合同》，符合双方的约定及上述法律规定。一审判决据此确认案涉《物业租赁合同》及《补充协议》已于2019年8月15日解除，并无不当，本院予以维持。虽然慧金公司上诉提出其是在2018年10月与乐活公司的代表唐薇签订《场地租赁合同》，并已于2019年3月将案涉房屋第五层移交给了乐活公司使用。因案涉房屋当时仍属于信联公司，乐活公司也已于2019年3月19日将装修申请报给了信联公司批准，故主张其及乐活公司不存在违反合同约定擅自装修的问题。而慧金公司在一审中提交的装修申请所附图纸上信联公司审批代表签写的日期仅为“3月19日”。同时，根据信联公司于2020年4月14日出具的《关于物业出租的有关情况说明》，慧金公司向其书面提出装修报备申请的时间为2018年3月18日。如若信联公司审批代表签写的“3月19日”应为2019年3月19日，其在“3月19日”前不签写2019年，明显不合常理。而且，慧金公司、欧东林在一审中也认可信联公司其签约代表人吴某在该图纸上签名的日期“3.19”即为2018年3月19日。此外，乐活公司在2019年5月20日核准变更登记前的企业名称为“中山市乐活智慧健康管理有限公司”，而慧金公司提交的其与乐活公司于2018年10月21日签订的《场地租赁合同》、五楼装修方案报备图纸上加盖的均为中山市乐活智慧信息科技有限公司印章，而非中山市乐活智慧健康管理有限公司的印章。故慧金公司提交的该2018年10月21日《场地租赁合同》、五楼装修方案报备图纸不具有真实性。至于慧金公司、欧东林向本院提交的《情况说明》及唐薇与胡某签订的《房屋装修合同》、唐薇与欧东林签订的《协议书》，均是其单方形成的，且缺乏相应的实际履行的证据予以佐证。因此，对慧金公司的该上诉主张，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”如上所述，因次承租人乐活公司未经区球亮同意擅自对案涉房屋第五层进行装修违约，依法慧金公司应向区球亮承担违约责任。在此情形下，一审判决慧金公司搬离并将案涉房屋第五层恢复原状后返还区球亮，并按约定向区球亮支付截至实际返还房屋之日止的占有使用费，亦无不当，本院亦予以维持。同时，由于慧金公司违约，依法区球亮有权按照合同约定不返还慧金公司已支付的保证金。慧金公司为一人有限责任公司，其股东欧东林不能证明慧金公司财产独立于其自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，欧东林应当对慧金公司债务承担连带清偿责任。综上所述，上诉人慧金公司、欧东林的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2436元（中山市慧金商业投资有限公司、欧东林已预交），由上诉人中山市慧金商业投资有限公司、欧东林负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二一年五月二十八日书记员 勾华吴歌广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7890号上诉人（原审被告）：中山市慧金商业投资有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：欧东林，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏平，广东正鸿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：欧东林，男，1969年4月5日出生，汉族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏平，广东正鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：区球亮，男，1971年5月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁仲文，广东保信律师事务所实习律师。原审第三人：中山市乐活智慧信息科技有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：唐薇，该公司总经理。上诉人中山市慧金商业投资有限公司（以下简称慧金公司）、欧东林因与被上诉人区球亮及原审第三人中山市乐活智慧信息科技有限公司（以下简称乐活公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3395号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人慧金公司、欧东林上诉请求：一、撤销一审判决第一、至五项，改判驳回区球亮的诉讼请求；二、区球亮承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、慧金公司的装修方案报备申请是按照合同约定的流程审批。审批经过为：1.2018年10月，唐薇代表乐活公司与慧金公司签订《场地租赁合同》，约定乐活公司租赁中山市石岐区华柏路43号五层场地。2.2019年3月，慧金公司将场地移交给乐活公司，乐活公司并向慧金公司、欧东林提供装修设计图纸。当月，慧金公司、欧东林将该装修设计图纸提交给中山市信联房地产有限公司（以下简称信联公司）的工作人员吴某审批，吴某代表信联公司在该装修设计图纸上签名同意。至此，已按合同约定完成装修方案报备手续。3.2019年3月，涉案物业未移交给区球亮，仍处于信联公司管理，慧金公司无须向区球亮申请报备。二、慧金公司、欧东林提交的与乐活公司签订的《场地租赁合同》上乐活公司的印章是事后补盖的，相关装修设计图纸上乐活公司的印章也是事后补盖的，但实际签订合同和进行装修报备的时间在前。1.乐活公司的印章在该两份文件上形成的过程为：2019年下半年，慧金公司、欧东林向乐活公司索要正式的租赁合同，并要求乐活公司确认装修图纸，乐活公司按唐薇签订的租赁合同的版本及日期填写了公司的新名称，并加盖了新名称的公章，并在装修图纸上补盖了新名称的公章交给欧东林。2.一审中，由于乐活公司委托的代理人不知道事情经过，未能将此事实说明，而清楚事情经过的法定代表人唐薇未参加庭审，一审没有查清该事实。三、慧金公司、欧东林提交的装修图纸上出现的“2019年8月15日”的时间是打印笔误，一审判决由此否定全部装修报备手续属于认定事实错误。一审法院于2020年8月21日进行现场勘查时，制作了现场勘查笔录，信联公司的工作人员吴某在该笔录中确认其在该份装修图纸上签名的时间是2018年3月18日，由此证明相关装修图纸的形成时间是2018年而非2019年，图纸上打印“2019年8月15日”就是打印笔误。被上诉人区球亮辩称：一、乐活公司变更登记的时间为2019年5月20日，慧金公司将涉案租赁物部分转租乐活公司的时间及乐活公司的装修时间均发生在2019年5月20日后，乐活公司实际装修的时间为2019年7月。当时，涉案物业的所有权人已经变更为区球亮，慧金公司未将乐活公司的装修方案以书面形式附简易图报区球亮同意，视为慧金公司违约。二、信联公司在2018年12月1日后丧失了对涉案租赁物的装修核准权，故无论慧金公司所谓“吴某在2019年3月19日于装修设计图纸上签字”的情况是否真实，慧金公司亦不能以其所谓的情形主张其已按约完成装修方案报备。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。原审第三人乐活公司述称：同意慧金公司、欧东林的上诉意见。区球亮向一审法院起诉请求：一、确认案涉《物业租赁合同》《补充协议》已于2019年8月14日解除；二、慧金公司立即向区球亮返还位于广东省中山市【房产权证号：粤房地房地权证中府字第**，证号：中府国用（2015）第××号】第三层、第五层、第六层含天面的租赁物；三、保证金15256元归区球亮所有；四、慧金公司自2019年8月15日起至向区球亮实际归还租赁物之日止，按30元／平方米／月向区球亮支付场地占用费（具体计算方式：30元／平方米／月×1017平方米），暂计91530元；五、欧东林对慧金公司基于第二、四项诉讼请求所确定的债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：中山市××涉案房屋原土地使用权人系中山市信用实业投资公司。2018年2月10日，信联公司（出租方、甲方）与慧金公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定“甲方将位于中山市××第三层、第五层、第六层含天面，总面积1017平方米，在乙方依约承租的情况下，第三层80平方米的办公室给予甲方无偿使用到公司结束为止租给乙方。租赁期限2018年2月10日起至2023年2月10日止。租金金额：2018年2月10日至2019年2月10日，每平方米租金7.5元；2019年2月10日至2020年2月10日，每平方租金9.5元；2年后增加3%-5%房租（即2020年2月10日至2022年2月10日增加3%，2022年2月10日至2024年2月10日增加5%），保证金为2个月房租费（于签订合同后一次性支付）。租金及其他费用交付方式：乙方在每月10号前交清当月租金及其他费用给甲方。如甲方电梯恢复使用时，电梯所产生的一切费用由乙方承担。乙方如需对租赁物业进行装修的，必须以书面形式并附简易图报甲方同意后方可进行装修，否则，按乙方违约处理。乙方逾期拖欠租金或其他费用达30天，或者存在其他违法或者违约行为，经甲方催告而未限期改正的，甲方有权单方解除合同并收回物业，乙方交纳的保证金不予退还，由此造成的损失由乙方自行承担。在本合同履行期限内，甲、乙方均可提前解除合同，但应当提前半年书面通知对方。甲方提前解除合同的，应退还保证金外，装修费需按照折旧计算；乙方提前解除合同的，除甲方收取的保证金不予退还，装修给予甲方并且不能破坏。租赁期间，甲方可以转售物业，但需要物业买受人继续履行与乙方之间的租赁合同，不得影响乙方合同的履行”等事项。信联公司、慧金公司均在合同上签字并盖章。2018年5月18日，信联公司（甲方）与慧金公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“甲方同意乙方将该物业转租给第三方，转租事宜由乙方及第三方自行商议”等内容。信联公司、慧金公司均在该《补充协议》上签字并盖章。2019年4月9日，区球亮通过淘宝网资产竞价网络平台上公开竞价，以804万元竞得中山农村商业银行股份有限公司位于中山市××房地产权益。2019年4月28日，区球亮与中山农村商业银行股份有限公司签署的《房屋交接书》载明：“中山农村商业银行股份有限公司将上述房地产按现状交付给区球亮处置管理，并移交以下资料：1.房产证原件1本，权证号为：粤房地权房地权证中府字第**；地证原件1本，权证号为：中府国用（2015）第××号；3.租赁合同原件6份；4.消防责任协议书原件4份”等内容。一审庭审中，区球亮称涉案物业权属中山农村商业银行股份有限公司，而该公司是中山市信用实业投资公司的主管单位。慧金公司、欧东林表示，中山市信用实业投资公司与信联公司的原投资人都是中山农村商业银行股份有限公司，中山市信用实业投资公司早已注销，信联公司目前也进入破产处理，所以当时在中山市信用实业投资公司名下所有的物业由信联公司托管。2019年4月28日，中山农村商业银行股份有限公司、区球亮向慧金公司发出《通知》，载明：“你方于2018年2月10日与信联公司签订《物业租赁合同》，约定你方承租中山市××房地产，于2018年5月18日签订《补充协议》。2018年12月1日，信联公司将该房地产及租赁关系移交我行处置、管理，我行成为上述《物业租赁合同》《补充协议》的合法出租方（甲方），你方按《物业租赁合同》《补充协议》向我行履行了包括但不限于按时缴交租金等合同义务。2019年4月9日，我行通过淘宝网资产竞价网络平台上公开竞价的方式，将该房地产转让给买受人区球亮，并于2019年4月28日将该房地产移交给区球亮处置管理。从2019年5月1日起，你方与信联公司签订《物业租赁合同》《补充协议》的出租方（甲方）变更为区球亮，我行与你方的租赁关系同时终止，你方须按《物业租赁合同》及《补充协议》向区球亮履行包括但不限于按时缴交租金等义务。另外，我行将你方存放在我行的租赁保证金15256元划转至区球亮，你方可依《物业租赁合同》《补充协议》的约定，向区球亮要求返还租赁保证金”等内容。慧金公司、欧东林收到该通知后，于2019年5月10日向中山农村商业银行股份有限公司、区球亮出具《回执》，载明：“贵方《通知》本公司已收悉，本公司对通知内容及事实予以确认，并同意按通知内容及《物业租赁合同》《补充协议》约定，向区球亮履行相应义务。”一审庭审中，区球亮明确已收取慧金公司租赁涉案房屋的保证金15256元。一审另查：在租赁期间，慧金公司将涉案房屋五楼转租给乐活公司。慧金公司提交了其（甲方、出租方）与乐活公司（乙方、承租方）签订的《场地租赁合同》一份，证明其已于2018年10月21日将涉案房屋第五层转租给了乐活公司。该《场地租赁合同》约定：“乙方承租甲方位于中山市××的场所，场所建筑面积350平方米。租赁期间从2019年9月1日起至2023年1月30日止，自2019年9月起，每月15日前乙方向甲方支付当月房租。乙方如需对租赁物业进行装修，必须以书面形式并附简易图报甲方同意后方可进行装修，否则，按乙方违约处理。在合同解除或终止时，乙方应十五日交还该场所，并将存放的自有财产物资及时处置。如逾期不归还或未处置的财产物资，视为乙方同意甲方代为处置”等事项。该合同的落款时间均系手书，落款时间为“2018.10.21”，手书合同落款时间于公章之上，慧金公司、乐活公司均在该合同上签名并盖章。根据区球亮所提交的乐活公司的工商登记资料显示，乐活公司于2019年5月20日经核准变更登记，核准变更登记前的企业名称为“中山市乐活智慧健康管理有限公司”。区球亮提交了视频及照片，证明慧金公司、乐活公司擅自对涉案租赁物进行装修。根据视频及照片显示，施工人员正对建筑物进行装修，图片显示拆除部分墙体、采用其他材料进行隔断、进行吊顶等。区球亮称其于2019年7月发现涉案租赁物第五层有人擅自进行拆建和装修，该组视频及照片为当时所拍摄。慧金公司对该视频及照片不予确认。慧金公司、欧东林在一审答辩时提交了装修方案的报备申请及涉案房屋三楼、五楼、六楼、天面的装修图纸的复印件，证明其装修已经过出租方同意，符合合同约定。其中，慧金公司向信联集团公司出具装修方案的报备申请上载明：“我公司与贵公司于2018年2月10日签订物业租赁合同约定，装修报备贵公司备案。现将三楼、五楼、六楼、楼面，装修方案及简易图纸报备贵司。所有楼层的装修，分步、分期及分时段实施。”慧金公司在报备申请上盖章，案外人吴某亦于“3月19日”在该报备申请上签字，并写明同意按此装修报备方案实施，信联公司、中山市信联实业（集团）公司未在该报备申请上盖章。三楼图纸写有“同意。吴某2018.9.12”。五楼、六楼、天面的图纸均写有“同意。吴某3.19”，信联公司未在图纸上盖章，乐活公司还在五楼的图纸上加盖公章，六楼图纸打印有日期2019年8月15日。诉讼期间，慧金公司、欧东林提交了前述证据的原件，其中报备申请的原件上加盖有信联公司、中山市信联实业（集团）公司的印章。三楼、五楼、六楼、天面的图纸上均加盖有信联公司的印章。2020年4月14日，信联公司出具了《关于物业出租的有关情况说明》，载明：“2018年2月10日我司与慧金公司签订《物业租赁合同》，约定我司将位于中山市××第三层、第五层、第六层（含天面）出租给慧金公司。2018年3月18日，慧金公司向我司书面提出了装修报备申请，并附装修设计图纸。我司经审核认为其装修方案符合合同要求，由签约代表吴某代表我司签名同意该装修申请和方案。当时双方还明确约定：如今后慧金公司需要再装修，在不损害物业主体结构的情况下，可单方决定，不用再向我司申请报备和经我司同意。”一审庭审中，慧金公司、欧东林称吴某系信联公司的签约代表人，吴某在图纸上签名的日期“3.19”即2018年3月19日，六楼图纸打印的“2019年8月15日”是出具图纸的设计单位存在笔误。区球亮表示吴某、信联公司无权对慧金公司、乐活公司的装备报备图纸进行确认，慧金公司、乐活公司擅自装修涉案租赁物，对租赁物的主体结构造成损毁，主要是五层的装修破坏性比较大，主要的承重墙都被拆毁。区球亮认为慧金公司已构成违约，遂提起本案诉讼。2019年8月2日，区球亮委托广东保信律师事务所律师向慧金公司发出《律师函》，并告知慧金公司：“2019年7月，区球亮发现慧金公司未经同意，在涉案房产第五层内进行装饰装修和拆建行为，推倒了原有的玻璃幕墙以及墙体，要求慧金公司应当在收到该函之日，立即停止对该房产内进行的一切装饰装修及加建改建行为，在收到该函之日起五日内，将该房产第五层恢复原状至《租赁合同》签订时状态（包括但不限于恢复原有玻璃幕墙、水泥墙体等），相应费用由贵司自行承担”等内容。2019年8月14日，案外人黎某向慧金公司及欧东林发出《通知函》，通知慧金公司及欧东林：“近期，我方发现你方在未经同意情况下，在该物业第五层进行大肆改建装修，拆除多处承重墙壁。发现该违约情况后，我方立即要求停工整改，将物业恢复原安全状态，但你方至今未能履行义务。为避免该物业建筑风险继续扩大，发出本函通知如下：1.立即解除双方的租赁合同关系，你方应承担相应的违约责任；2.自收到本函之日起3日内，你方应按照《租赁合同》约定搬离该物业，将该物业完好的归还我方；3.你方应当自收到本函之日起3日内，处理完毕该物业可能存在的转租、分租以及其他因你方引起的一切纠纷，因此带来的一切责任，均应由你方承担”等内容。该《通知函》附有一份区球亮2018年5月25日《委托书》，载明：“本人区球亮现委托黎某代为对本人名下物业进行日常管理，包括但不限于房屋的租赁业务并签署租赁合同、办理租赁合同登记备案、出具发票、代为物业管理等。委托期限从2018年7月16日至2023年7月15日止。”区球亮认为其已发出合同解除通知书，之后应按市场价格支付租金，并提交了中山市房屋租金参考价电子地图查询系统关于华柏路的租金价格，证明华柏路周边房屋租金标准为65元/月-95元/月。一审庭审中，区球亮明确不申请对涉案房屋现有租金价值进行鉴定。慧金公司则认为其至开庭时都已按合同约定向区球亮足额支付了租金及水电费，并提交了2019年8月至2019年12月间转账给区球亮的银行流水，证明在此期间其已按9661.5元的租金足额支付给了区球亮。一审又查：2020年8月21日，一审法院前往中山市石岐区华柏路43号即涉案房屋现场勘查，区球亮的委托诉讼代理人冼洪枝、欧东林，慧金公司及欧东林的委托诉讼代理人贺四平，乐活公司在场人员唐某参加了勘查。经勘查，涉案房屋三楼、五楼、六楼已做了部分装修，区球亮表示通过现状和报建图纸可以看出，承租时五楼、六楼跟现在的四楼格局差不多一致，承租时三楼跟现状结构差不多。欧东林表示乐活公司在装修五楼时已口头告知区球亮，并征得区球亮的同意，欧东林对此未提交证据。乐活公司陈述其装修五楼的时间大概是2019年7月。一审再查：慧金公司系自然人独资有限责任公司，其法定代表人是欧东林。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。信联公司与慧金公司签订的《物业租赁合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。信联公司将涉案房屋移交给中山农村商业银行股份有限公司处置、管理之后，中山农村商业银行股份有限公司已将涉案房屋转让给区球亮。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，租赁合同尚未到期，区球亮、慧金公司均应按照《物业租赁合同》的约定履行合同义务并享有合同权利。本案争议的焦点是区球亮通过拍卖取得涉案房屋产权后，慧金公司或次承租人装修涉案租赁房屋是否需要以及经过区球亮同意。区球亮、中山农村商业银行股份有限公司于2019年4月28日向慧金公司发出涉案租赁房屋所有权变动的通知，通知慧金公司从2019年5月1日起其与信联公司签订《物业租赁合同》《补充协议》的出租方（甲方）变更为区球亮，信联公司与慧金公司的租赁关系同时终止，慧金公司须按《物业租赁合同》及《补充协议》向区球亮履行包括但不限于按时缴交租金等义务，慧金公司于2019年5月10日回复已知悉，也就是说从2019年5月1日起《物业租赁合同》《补充协议》中原出租人信联公司所享有的权利义务由区球亮继受，慧金公司应向区球亮履行包括但不限于按时缴交租金等义务。《物业租赁合同》约定“乙方如需对租赁物业进行装修，必须以书面形式并附简易图报甲方同意后方可进行装修，否则，按乙方违约处理。”即从2019年5月1日起，慧金公司或次承租人如需对租赁物业进行装修，必须以书面形式并附简易图报区球亮同意后方可进行装修。本案中，慧金公司将涉案物业第五层转租给乐活公司，并称乐活公司转租方案已于2019年5月1日前报信联公司，并征得原出租人信联公司同意。从乐活公司的工商登记资料可看，乐活公司于2019年5月20日经核准变更登记，乐活公司的名称从2019年5月20日起才使用，以乐活公司的名义签订的合同或从事的经济活动只能发生在2019年5月20日之后。从慧金公司提交的其与乐活公司于2018年10月21日签订的《场地租赁合同》、五楼装修方案报备图纸原件看，合同和图纸上均盖有乐活公司印章，而时间上均早于乐活公司经核准变更登记的时间，明显不符合常理。对于慧金公司所提交的装修图纸上出现的“2019年8月15日”的时间，慧金公司也难以自圆其说。综上，慧金公司装修方案报备申请系按照约定的流程审批的陈述不予采信。根据乐活公司变更登记的时间，慧金公司将涉案租赁物部分转租乐活公司及乐活公司的装修时间均发生在2019年5月20日之后，乐活公司实际装修时间确为2019年7月，当时涉案租赁物的权利人已变更为区球亮，根据慧金公司与原出租人信联公司签订的《物业租赁合同》中“乙方如需对租赁物业进行装修，必须以书面形式并附简易图报甲方同意后方可进行装修，否则，按乙方违约处理”的约定，慧金公司应将乐活公司的装修方案以书面形式并附简易图报区球亮同意，但慧金公司没有证据证明已征得区球亮同意。因此，应视为慧金公司违约。区球亮提交了视频及照片，证明慧金公司、乐活公司于2019年7月擅自对涉案租赁物进行装修，慧金公司虽不确认该视频及照片，但结合乐活公司的具体装修时间及现场勘验的情况，认定区球亮提供的该视频及照片符合现场的实际情形，予以采信。根据视频及照片显示，施工人员正对建筑物进行装修，图片显示拆除部分墙体、采用其他材料进行隔断、进行吊顶等，对涉案租赁物进行了较大程度的改造和装修。因此，无论从合同约定还是常理来说，均应征得出租人区球亮同意。慧金公司在租赁期间未经同意擅自允许乐活公司进行装修，已构成违约。2019年8月2日，区球亮委托广东保信律师事务所律师向慧金公司发出《律师函》，要求慧金公司立即停止对该房产内进行的一切装饰装修及加建改建行为，并在收到该函之日起五日内，将该房产第五层恢复原状至《租赁合同》签订时状态（包括但不限于恢复原有玻璃幕墙、水泥墙体等），但慧金公司未予回应。根据原信联公司与慧金公司签订的《物业租赁合同》中“乙方逾期拖欠租金或其他费用达30天，或者存在其他违法或者违约行为，经甲方催告而未限期改正的，甲方有权单方解除合同并收回物业，乙方交纳的保证金不予退还，由此造成的损失由乙方自行承担”的约定，区球亮有权要求解除合同、没收保证金、要求慧金公司搬离并返还涉案租赁房屋。关于合同解除时间，区球亮已于2019年8月14日向慧金公司、欧东林发出解除合同通知书，认定区球亮与慧金公司的房屋租赁合同于发出次日即2019年8月15日解除。关于区球亮要求慧金公司立即将位于广东省中山市××第三层、第五层、第六层含天面的租赁物恢复原状到承租前的诉讼请求，原信联公司与慧金公司所签订的《物业租赁合同》当中约定“在本合同履行期限内，甲、乙方均可提前解除合同，但应当提前半年书面通知对方。甲方提前解除合同的，应退还保证金外，装修费需按照折旧计算，乙方提前解除合同的，除甲方收取的保证金不予退还，装修给予甲方并且不能破坏”，并未约定在解除合同时慧金公司需将物业恢复到承租前状态。区球亮继受上述《物业租赁合同》时，慧金公司自用部分已进行装修，区球亮要求对于整幢承租物业恢复到承租前状态，没有依据，区球亮仅可要求对于在其继受《物业租赁合同》之后未经区球亮同意擅自装修的部分恢复原状。区球亮亦明确其于2019年7月发现擅自装修的楼层为第五层，也就是慧金公司转租给乐活公司的楼层。因此，慧金公司应将涉案租赁物第五层部分按房屋原建筑图纸恢复原状后返还区球亮。至于由此而产生的慧金公司与乐活公司的问题，慧金公司可另行解决。关于2019年8月15日至返还涉案房屋的占有使用费。区球亮要求慧金公司按照30元／平方米／月支付占有使用费，但其当庭明确不申请对涉案房屋现有的租金价值进行鉴定，而房屋租金标准包括房屋功能、房屋新旧等多种因素，区球亮未提交证据证明涉案房屋实际租金价值，应当承担举证不能的不利后果。而慧金公司提交了其在2019年8月至2019年12月期间按照原合同租金标准履行合同，已足额向区球亮支付租金，故酌定慧金公司按原合同租金标准即每月9951.3元【每月每平方租金9.5（1＋3%）＝9.785元】的标准向区球亮支付租金至涉案房屋实际返还之日。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，慧金公司系自然人独资公司，只有欧东林一个股东，且欧东林未举证证明公司财产独立于自己的财产，故欧东林应对慧金公司的涉案债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认信联公司与慧金公司于2018年2月10日签订的《物业租赁合同》及2018年5月18日签订的《补充协议》于2019年8月15日解除；二、慧金公司于判决发生法律效力之日起七日内搬离，并将位于广东省中山市××的房屋第五层按该房屋原建筑图纸恢复原状返还区球亮；三、区球亮对慧金公司已支付的保证金15256元不予退还；四、慧金公司于判决发生法律效力之日起七日内向区球亮支付截至实际返还房屋之日止的占有使用费（占有使用费计算标准：每月按9951.3元计算）；五、欧东林对慧金公司的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回区球亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2436元（区球亮已预交），由慧金公司、欧东林负担（慧金公司、欧东林于判决生效之日起七日内迳付区球亮）。本院二审期间，慧金公司、欧东林围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、乐活公司于2020年10月28日出具的《情况说明》，证明慧金公司装修报备的过程和时间；二、唐薇与胡某于2019年3月4日签订的《房屋装修合同》；三、唐薇以个人名义与欧东林在2018年10月21日签订的《协议书》。区球亮、乐活公司均未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于慧金公司、欧东林提交的上述证据，区球亮对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均不予确认。乐活公司对慧金公司、欧东林提交的证据一、二、三均无异议。二审中，慧金公司、区球亮申请证人胡某出庭作证，证明涉案租赁物五楼装修开始和结束的时间。胡某陈述称其于2019年3月4日左右与唐薇签订合同，其是经朋友雷总介绍认识唐薇的，但不清楚雷总的姓名，其于2019年3月28、29日左右开始进场施工，到2019年8月23日左右就完工交付了。对于上述证人证言，区球亮称无法核实是否真实；乐活公司对证人陈述的内容予以确认。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院再查：根据乐活公司出具的2020年10月28日《情况说明》，乐活公司表示其于2019年3月将装修图纸交给慧金公司审批。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”该条第二款规定：“当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因此，在双方均没有证据证明一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情况下，本院仅围绕慧金公司、欧东林的上诉请求进行审理。对于双方没有提出上诉请求的，本院不予审理。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此可见，在合同履行过程中，双方约定的解除合同的条件成就时，守约方有权单方解除合同。而且，守约方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据案涉《物业租赁合同》的约定，慧金公司如需对租赁物业进行装修的，必须以书面形式并附简易图报出租方同意后方可进行装修，否则，按慧金公司违约处理。如慧金公司违约，经出租方催告而未限期改正的，出租方有权单方解除合同并收回物业，慧金公司交纳的保证金不予退还，由此造成的损失由慧金公司自行承担。而且，在案涉房屋出卖给区球亮后，区球亮亦已告知慧金公司案涉房屋的变动情况，以及案涉房屋的出租方从2019年5月1日起由信联公司变更为了区球亮，慧金公司也于2019年5月10日复函表示已知悉。因此，从2019年5月1日起，慧金公司或次承租人乐活公司如需对案涉房屋进行装修，必须以书面形式并附简易图报区球亮同意。但是，在慧金公司将案涉房屋第五层转租给乐活公司后，乐活公司在2019年7月对案涉房屋第五层装修前，并未以书面形式报区球亮同意。基于此，根据案涉《物业租赁合同》的约定，区球亮于2019年8月2日委托广东保信律师事务所律师向慧金公司发出《律师函》，告知慧金公司其未经同意，在涉案房产第五层内进行装饰装修和拆建行为，推倒了原有的玻璃幕墙以及水泥墙体，要求慧金公司立即停止一切装饰装修及加建改建行为，并在收函后五日内恢复原状。但是，慧金公司、乐活公司在区球亮催告后，并未在指定期间内予以改正。在此情形下，区球亮委托案外人黎某于2019年8月14日向慧金公司及欧东林发函，通知解除案涉《物业租赁合同》，符合双方的约定及上述法律规定。一审判决据此确认案涉《物业租赁合同》及《补充协议》已于2019年8月15日解除，并无不当，本院予以维持。虽然慧金公司上诉提出其是在2018年10月与乐活公司的代表唐薇签订《场地租赁合同》，并已于2019年3月将案涉房屋第五层移交给了乐活公司使用。因案涉房屋当时仍属于信联公司，乐活公司也已于2019年3月19日将装修申请报给了信联公司批准，故主张其及乐活公司不存在违反合同约定擅自装修的问题。而慧金公司在一审中提交的装修申请所附图纸上信联公司审批代表签写的日期仅为“3月19日”。同时，根据信联公司于2020年4月14日出具的《关于物业出租的有关情况说明》，慧金公司向其书面提出装修报备申请的时间为2018年3月18日。如若信联公司审批代表签写的“3月19日”应为2019年3月19日，其在“3月19日”前不签写2019年，明显不合常理。而且，慧金公司、欧东林在一审中也认可信联公司其签约代表人吴某在该图纸上签名的日期“3.19”即为2018年3月19日。此外，乐活公司在2019年5月20日核准变更登记前的企业名称为“中山市乐活智慧健康管理有限公司”，而慧金公司提交的其与乐活公司于2018年10月21日签订的《场地租赁合同》、五楼装修方案报备图纸上加盖的均为中山市乐活智慧信息科技有限公司印章，而非中山市乐活智慧健康管理有限公司的印章。故慧金公司提交的该2018年10月21日《场地租赁合同》、五楼装修方案报备图纸不具有真实性。至于慧金公司、欧东林向本院提交的《情况说明》及唐薇与胡某签订的《房屋装修合同》、唐薇与欧东林签订的《协议书》，均是其单方形成的，且缺乏相应的实际履行的证据予以佐证。因此，对慧金公司的该上诉主张，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”如上所述，因次承租人乐活公司未经区球亮同意擅自对案涉房屋第五层进行装修违约，依法慧金公司应向区球亮承担违约责任。在此情形下，一审判决慧金公司搬离并将案涉房屋第五层恢复原状后返还区球亮，并按约定向区球亮支付截至实际返还房屋之日止的占有使用费，亦无不当，本院亦予以维持。同时，由于慧金公司违约，依法区球亮有权按照合同约定不返还慧金公司已支付的保证金。慧金公司为一人有限责任公司，其股东欧东林不能证明慧金公司财产独立于其自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，欧东林应当对慧金公司债务承担连带清偿责任。综上所述，上诉人慧金公司、欧东林的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2436元（中山市慧金商业投资有限公司、欧东林已预交），由上诉人中山市慧金商业投资有限公司、欧东林负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二一年五月二十八日书记员 勾华吴歌