广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初563号原告（反诉被告）：刘沃群，女，1971年11月27日出生，汉族，住广州市萝岗区。委托诉讼代理人：唐海燕、刘毅，均系广东达方律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：黎君静，职务：总经理。委托诉讼代理人：王福坤、陈璐璐，均系北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：增城市新业实业发展有限公司，住所地：广州市增城新塘镇永和新新中路62号。法定代表人：高誉娣。原告刘沃群与被告广州世贸服装城发展有限公司（以下简称“世贸公司”）、增城市新业实业发展有限公司（以下简称“新业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘沃群及其委托诉讼代理人唐海燕、刘毅、被告（反诉原告）世贸公司委托诉讼代理人王福坤、陈璐璐到庭参加了诉讼。被告新业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘沃群向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告世贸公司签订的编号为8881771的《商铺/写字间确认书》己经解除；2、判决二被告共同连带向原告返还商铺首期款和二期款合计508000元；3、判决二被告支付违约金41800元；4、本案案件受理费、财产保全费由二被告承担。事实和理由：2011年12月30日，原告与世贸公司签订编号为8881771号《商铺/写字间确认书》（下称“确认书”），约定如下事项：原告预承租世贸公司位于广州市站前路195号广州世贸服装城内编号为F435的商铺（下称“涉案商铺”）经营牛仔服装，世贸公司应于2012年6月30日交付上述物业，且约定原告届时应与世贸公司或其指定的公司签订由世贸公司提供的《商铺/写字间租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《商铺/写字间物业服务合同》（以下简称“物业合同”），签订日期及相关事宜以世贸公司通知的为准。确认书签订后，原告支付涉案商铺定金及相应款项具体如下:2011.12.16支付F435商铺定金50000元、2011.12.30支付F435商铺首期款322000元、2012.4.25支付F435商铺二期款186000元，合计558000元。上述费用支付后，世贸公司未通知原告签订租赁合同和物业服务合同，且未在确认书约定的2012年6月30日交付涉案商铺，故原告于2014年提起诉讼请求解除确认书，案号为（2015）穗中法民五终字第1167号，法院认定世贸公司迟延交付商铺的行为未构成严重违约，判决驳回原告的诉讼请求。判决生效后，原告与世贸公司至今仍未就涉案商铺交付、水电等配套设施、租金金额等事项达成一致意见，双方未就涉案商铺签订租赁合同和物业服务合同，现原告明确表示无法与世贸公司成立正式的租赁合同关系，要求解除双方之间签订的确认书。补充：在审理涉案商铺同系列案件中世贸公司确认的管理费为45元/平方米/月，结合《商铺/写字间租赁合同》第二条第1款，且世贸公司未按约定交付涉案商铺的违约行为，世贸公司若超过2个月没有交付的，自第三个月起，每逾期一个月，世贸公司免除原告当月的管理费该约定应当基于物业租赁合同的建立为前提，因为世贸公司的违约，世贸公司丧失了相关的抵消权，因此，应当按照相关管理费的免除标准向原告支付相应的违约金，相关违约金的计算方法为自2012年的9月开始起计至世贸公司自认的2019年10月止，共计85个月，即24×45×85-50000=41800元。根据违约责任对等原则，在原告违约的情况下，被告承担的违约责任是按照每月45元/平方米的标准向原告支付违约金。被告世贸公司答辩并反诉称：一、被答辩人对涉案商铺已付款项的返还请求权已过诉讼时效，答辩人现明确提出诉讼时效抗辩，被答辩人的诉讼请求不应得到支持。二、两被告系承包关系，被答辩人支付的一次性款项并非全部由答辩人收取，被答辩人要求答辩人与新业公司共同连带返还案涉商铺全部款项没有事实和法律依据。事实上案涉商铺的一次性款项全部由被告新业公司收取，被告新业公司收取该一次性款项后，并非与我方一铺一结算，而是整体结算。我方就涉案商铺仅收取332300元，原告支付的一次性款项中剩余的225700元由被告新业公司实际收取，因此即便认定我方就涉案商铺收取了一次性款项，也应当以我方实际收取的金额332300元为准，剩余款项的返还问题，应由被告新业公司承担，与我方无关。三、本案未出现承担连带责任的法定情形，答辩人与被答辩人也未约定由答辩人与新业公司承担连带责任，故被答辩人要求两被告共同连带返还款项没有法律和合同依据。退一步而言，即便法院认定我方应当向原告返还一次性款项，也应当以我方以实际收取的金额为限，被告新业公司收取的一次性款项的返还问题，应由其自行承担。四、答辩人系守约方，被答辩人系违约方，答辩人有权没收被答辩人的全部款项，在被答辩人未交齐一次性款项的情况下，被答辩人无权要求答辩人交付涉案商铺。五、被答辩人违反预约合同导致答辩人极大损失，应承担赔偿责任。六、原告与我方签订的预约合同中并未约定管理费标准，故原告主张按照45元/平方米/月的标准要求被告支付违约金没有合同依据。且根据合同第2条第1款约定“每逾期一个月，甲方免除乙方当月管理费”，涉案合同因原告拒不接收涉案商铺而解除，故涉案商铺不存在管理费费用。双方签订合同的真实意思表示是在原告与被告签订正式的租赁合同及物业服务合同，若我方逾期交付商铺才需要承担免除原告当月管理费的违约责任，故原告要求我方支付45元/平方米/月的违约金没有事实和合同依据。被告世贸公司因此向本院提起反诉请求：1、判决反诉被告赔偿因其违反编号为8881771《商铺/写字间确认书》的约定给反诉原告造成F435号商铺空置所导致的进场费损失共计558000元（自2013年10月7日至2019年10月6日期间共计72个月；930000×72/120=558000元）；2、判决反诉被告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2011年12月30日，反诉被告就承租F435号的商铺与反诉原告分别签订编号为8881771的《商铺/写字间确认书》，对租赁建筑面积、经营范围、租赁期限、合同生效等内容进行了约定。其中，确认书约定：“乙方（即刘沃群）已仔细阅读甲方（即世贸公司）所提供及公示的《商铺/写字间租赁合同》及《商铺/写字间物业服务合同》等相关合同文件版本。乙方清楚并理解上述版本内容，对各条款均无异议，自愿届时按该版本内容与甲方或其指定的公司签订上述合同文件。签订日期及相关事宜以甲方通知为准。”2014年3月10日，反诉原告向反诉被告邮寄《收铺通知书》，通知反诉被告办理涉案商铺的付款、物业接收、装修及布货营业手续。2014年，反诉被告起诉至法院要求解除其与反诉原告签订的确认书并返还相关款项，法院认定：反诉原告迟延交铺的行为并不构成根本违约，据此法院判决驳回了反诉被告的全部诉讼请求；2015年6月5日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第1167号终审判决，认为广州世贸服装城已于2013年10月7日具备交付条件，且反诉原告在诉讼过程中已表示愿意履行交付义务，合同目的可以实现，驳回反诉被告上诉，维持原判。上述判决作出之后，反诉原告按照判决书的要求，积极履行合同义务。反诉被告对反诉原告的通知置若罔闻，对法院判决置之不理，致使涉案商铺长期空置，给反诉原告造成了莫大的损失。本案中，反诉被告严重违约，反诉原告已经采取了一切合理的措施来保证合同的继续履行。虽然在2015年6月5日终审判决作出后反诉被告仍然拒不履行合同义务，但反诉原告仍然基于信赖原则继续等待。反诉原告作为合同的守约方，其一直等待反诉被告签订租赁合同及收铺的诚信履约行为不应理解为未尽及时止损的责任，更不能将涉案商铺空置的损失算到反诉原告的身上。双方约定的进场费实质上是确认书关于反诉被告承租涉案商铺10年所应支付的对价，确认书因反诉被告违约而最终解除，因涉案商铺空置而导致的进场费损失，应当由反诉被告承担，仅没收反诉被告支付的定金不但完全不足以弥补反诉原告的损失，反诉被告应就其违反预约合同而导致反诉原告的损失承担赔偿责任。为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉。原告刘沃群针对被告世贸公司的反诉答辩称：一、《商铺/写字间确认书》的性质是预约合同，该确认书的内容清晰的表明了双方将要在将来一定期限内订立正式合同。二、2020年粤01民终13098号民事判决书等系列案件中多份生效判决书已经认定商户与世贸公司所签订的商铺/写字间确认书的性质属于预约合同。三、反诉原告世贸公司先行违反商铺/写字间确认书，应当承担相应的违约责任。这其中体现在世贸公司违反了该确认书中物业交付日期的约定。确认书约定，世贸公司应于2012年的6月30日交付物业，但是根据生效判决认定的事实，世贸公司直至2013年10月7日才符合交付条件，具备交付条件之时相较确认书约定的交付时间已逾期长达近1年半的时间，致使原告错过了最好的经营时机，以致没有能力和资金继续经营涉案商铺，导致原告不得不于2013年10月8日向荔湾区人民法院提出了解除涉案合同的诉讼，虽然该诉讼最终以合同目的可以实现为由，判令驳回原告的诉讼合同的请求，但是世贸公司逾期交付物业的这一违约事实得到了确认。四、世贸公司违反商铺/写字间确认书，有关及时通知的义务，具体体现在世贸公司本应按照确认书约定及时或者是在合理的期限内通知原告前来签订正式的租赁合同和物业服务合同，并且办理收铺手续。但是根据被告提供的证据显示，其在2013年10月7日案涉商铺具备交付条件后，直到2015年12月24日，也就是说在案涉商铺具备交付条件约2年以后才发书面函件，通知原告前来签订正式的租赁合同，已经构成了严重违约。五、世贸公司违反了确认书的义务，那么应当承担相应的违约责任。根据该确认书第二条第一点的约定，该违约责任的设定的前提是在双方签订正式的租赁合同本约的情况下，甲方可以行使抵销权，也就是说通过免收乙方每月管理费的方式，抵销其应向乙方即本案原告承担的违约责任，但本案的情况是双方并未签订租赁合同本约，所以世贸公司无权行使抵销权，那么就应当按照案涉商铺每月的物管费的标准向乙方承担违约责任，直至确认书解除之日止。六、进场费的损失属于双方签订正式的租赁合同本约之后的可得利益损失，不属于预约合同的违约责任的赔偿范围，世贸公司原告无需赔偿。综上，关于原告向被告世贸公司缴纳的首期款和二期款，世贸公司没有任何收取该部分款项的法律依据和合同依据，双方也没有对该款项的性质、金额等有任何约定，更没有关于该相关款项不得退还的约定，在此情况下，世贸公司应当向原告予以全部返还。被告新业公司没有提交答辩意见。经审理查明：本市站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州岭南铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托被告世贸公司进行策划、推广、招商及经营管理，被告世贸公司与被告新业公司是合作关系。2011年12月30日，刘沃群（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订编号为8881771的《商铺/写字间确认书》，约定：乙方承租编号F435商铺，建筑面积24平方米；租赁期限10年，甲方于2012年6月30日交付物业，若甲方超过两个月交付的，则自第三个月起，每逾期一个月，甲方免除乙方当月的管理费；第1、2年免收租金，第3-4年环比递增5%，第5-6年环比递增10%，第7-8年环比递增15%，第9-10年环比递增20%；甲方收取乙方三个月租金及管理费作为保证金，期满后由甲方无息退还给乙方；乙方已仔细阅读甲方所提供及公示的《商铺/写字间租赁合同》及《商铺/写字间物业服务合同》等合同文件版本，清楚并理解上述版本内容对各条款均无异议，自愿届时按该版本的内容与世贸公司或其指定的公司签订上述合同文件；签订日期及相关事宜以世贸公司通知的为准等。该确认书签订后，被告新业公司于2011年12月16日收取原告定金50000元、2011年12月30日收取了商铺首期款322000元、2012年4月25日收取了商铺二期款186000元。以上三笔款共计558000元。此后，当事人没有按确认书约定签订物业租赁合同，也未在2012年6月30日前交接涉案商铺。2013年8月19日广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司取得广州世贸服装城的《建设工程规划验收合格证》，2013年10月7日广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司取得了广州世贸服装城的《建设工程消防验收意见书》。2014年2月7日，因涉案商铺租赁合同纠纷刘沃群向本院起诉世贸公司和新业公司，其请求判令：一、解除原、被告双方于2011年12月30日签订的《商铺/写字间确认书》；二、两被告共同向原告返还商铺定金、首期款、二期款合计558000元和利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2011年12月30日起计至实际付款之日止）；等。本院以（2014）穗荔法民三初字第421号立案。世贸公司在该案答辩意见中明确，涉案商铺已经竣工并通过规划验收，世贸公司愿意履行交付义务，世贸公司也多次通过短信或电话的方式要求刘沃群收铺。本院于2014年10月27日作出（2014）穗荔法民三初字第421号民事判决，判决：驳回原告刘沃群的全部诉讼请求。该判决认为：首先，由于被告分别于2013年8月19日及2013年10月7日取得广州世贸服装城的《建设工程规划验收合格证》和《建设工程消防验收意见书》，故可认定广州世贸服装城于2013年10月7日已符合交付条件。被告在诉讼过程中已表示愿意履行交付义务，因此合同目的是可以实现的，故原告以合同目的无法实现为由要求解除合同缺乏事实依据，本院不予支持。其次，依据《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定，当事人延迟履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方可以解除合同。本案中，原告于2013年10月8日向越秀区人民法院起诉，可视为原告首次向被告主张了权利。被告在原告催告前是可以履行合同义务的。因此，被告迟延交付商铺的行为并没有构成根本违约，原告要求解除《商铺/写字间确认书》，并由被告承担退款及双倍返还定金违约责任依据不足，本院不予支持。该案判决发生法律效力后，当事人之间没有再就涉案商铺租赁问题达成一致意见。世贸公司为证明其积极履行合同义务，催促刘沃群前来接收涉案商铺、缴纳费用、按约定缴纳底租租金等，向一审法院提交了如下六组证据：1、2014年3月10日《收铺通知书》；2、2015年12月24日《催促接收物业并缴费的告知函》、EMS寄送单及妥投证明；3、2016年9月24日《催促接收物业并缴费的告知函》《催促签订租赁合同告知函》、EMS寄送单及邮件查询证明；4、2018年2月9日《催缴租金告知函》、EMS寄送单及回执；5、2018年9月21日《催缴租金告知函》、EMS寄送单及回执。6、2018年9月26日《催缴物业管理费告知函》、EMS寄送单及回执。其中证据2显示邮件妥投，证据3邮件因收件人原因退回妥投，证据4、5、6显示邮件妥投（他人收）。刘沃群对证据1，真实性、合法性、关联性不予认可。原告也从来没有收到过该通知书。证据2，真实性、合法性、关联性不予认可。不能证明被告的证明目的和证明内容。理由第一点，内容不属实，通知书倒数第三行，说有权按照双方签署的相关文件及物业租赁合同相关规定，实际上属于被告伪造事实，双方并未签订物业租赁合同，该描述跟被告自行提供的证据三催促签订租赁合同告知函，相互矛盾。第二点，恰好证明被告明知可以收回物业，另行出租，明确知悉防止损失扩大的一切有力措施。第三点，该函件的日期是2015年的12月24日，此时原告已经起诉，明确表明不在于被告签订正式的租赁合同，被告属于恶意催收。第四点，该函件收件人地址为辽宁省辽阳市唐马寨镇某一处地址，反诉被告是广州本地人，从未到过辽宁省，从未在该处地址居住或生活，该催告函是反诉原告为了诉讼制作的送达证据。结合564号案被告提供的证据可显示被告向该案原告送达的地址也是辽宁省，可见被告存在刻意制作虚假送达证据的嫌疑。证据3，与证据1-2质证意见一致，补充该证据恰好证明此事广州市中院已经判决，但原告以实际行动表明不再与被告签订正式的租赁合同，被告负有防止损失扩大的义务和责任。告知函是并未送达至原告的。证据4，该证据并未送达给原告被退回，然后其他质证意见同证据1-2.证据5，与证据1-2质证意见一致，补充此时已经是2018年的2月9日，只能证明被告世贸公司恶意催收，况且此时被告并没有催收租金的基础条件，双方并未签订任何正式的租赁合同。证据6，三性不予认可。广州万瑞物业经营管理有限公司，催收的是相关物业管理费告知函，首先原告从未收到该告知函。其次，与被告没有任何权利催收相关物业管理费，不是适格的主体。另外原告也从未与任何第三方签订过物业管理合同，与本案无关。庭审中，刘沃群表示：2014年其他系列案中的开庭笔录，被告新业公司确认与世贸公司是合作伙伴，新业公司确认款项是代世贸公司收取。世贸公司委托新业公司招租，两被告之间属于合作招租的关系，并非本庭中被告所称的承包关系。世贸公司表示案涉商铺现已另行出租，出租时间为2019年10月6日。案件审理过程中，本院依原告申请，依法裁定查封、扣押、冻结被申请人广州世贸服装城发展有限公司、增城市新业实业发展有限公司名下的财产。原告缴纳保全费5000元。本院认为：关于刘沃群与世贸公司所签订的《商铺/写字间确认书》的性质问题。涉案《商铺/写字间确认书》虽然约定了租赁期限、租赁标的物的位置，但对于租金标准、双方的违约责任等并无明确的约定，且约定承租人届时按照出租人提供、公示的合同版本与世贸公司或其指定的公司签订合同，签订日期及相关事宜以世贸公司通知的为准。结合涉案场地其他承租人存在签订《商铺/写字间确认书》后另行签订了物业租赁合同的事实来看，该确认书应属于预约合同的性质，并非正式的租赁合同。关于未能签订正式的租赁合同的原因以及责任问题。世贸公司确认已于2019年10月6日将涉案商铺另行出租给案外人，涉案《商铺/写字间确认书》实质上已经解除，本院认定涉案《商铺/写字间确认书》于2019年10月6日解除。《商铺/写字间确认书》中明确约定签订合同的日期及相关事宜以世贸公司通知为准，世贸公司并无证据证明其曾通知刘沃群签订正式的合同，且世贸公司未在《商铺/写字间确认书》约定的时间交付租赁物，世贸公司存在先行违约的行为。其次，刘沃群起诉要求解除《商铺/写字间确认书》，并要求世贸公司返还已付款项，实质上已经表达了不再签订正式租赁合同的意愿。虽然（2014）穗荔法民三初字第421号案生效判决认定确认书有效，并以世贸公司迟延交付商铺未构成严重违约为由，驳回刘沃群要求解除《商铺/写字间确认书》、退还已付款项等诉讼请求，但并未否定世贸公司迟延交付租赁物的事实，并不意味着世贸公司与刘沃群之间已建立租赁合同关系，是否签订正式的租赁合同，仍有待双方的实际行为予以确定。世贸公司提供的证据不足以证明其在（2014）穗荔法民三初字第421号案民事判决书作出前有效通知刘沃群签订正式租赁合同，存有怠于履行通知义务的情形，对于未能签订租赁合同，世贸公司存有过错。世贸公司在（2014）穗荔法民三初字第421号案民事判决书作出后曾先后发函给刘沃群催促其接收物业、签订租赁合同，但是刘沃群并无在世贸公司限定的期限内办理签订租赁合同、接收商铺等手续，对于租赁合同未能签订，刘沃群亦有过错。关于未能缔约的责任承担问题。如前所述，世贸公司、刘沃群对于未能缔约均负有过错责任，涉案商铺因未能签订租赁合同、未能交付使用而长期闲置，由此所产生空置损失，应当根据过错责任确定该部分损失的承担。在世贸公司未及时通知签订租赁合同以及未按照《商铺/写字间确认书》约定的时间交付租赁物后，刘沃群长期以来以其实际行为表明不再签订租赁合同，在此情况下，世贸公司理应及时采取解除《商铺/写字间确认书》、另行出租涉案商铺等合理措施以防止损失扩大，世贸公司直至2019年10月6日才将涉案商铺另行出租给案外人，显然未尽及时止损的责任，由此导致空置损失进一步扩大的责任主要在于世贸公司。刘沃群在签订《商铺/写字间确认书》后支付了定金50000元，世贸公司并无向刘沃群返还该50000元定金，根据定金罚则由世贸公司对该50000元定金予以没收。从《商铺/写字间确认书》签订后的履行情况以及双方过错程度，本院认定该50000元足以补偿世贸公司因未能签订租赁合同所产生的合理损失部分，故世贸公司应向刘沃群返还首、二期款508000元。刘沃群主张的违约金缺乏依据，本院不予支持。关于世贸公司主张的一次性款项返还已过诉讼时效问题，当事人之间未有关于预约关系解除后一次性款项返还的约定，而且在预约关系解除后双方对款项返还仍存争议，并未明确一次性款项返还的期限，故世贸公司所提诉讼时效抗辩，理据不足，本院不予采纳。新业公司并非确认书的主体，新业公司只是代世贸公司收取刘沃群款项，故刘沃群要求新业公司承担连带返还责任，依据不足，本院不予支持。被告新业公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告刘沃群与被告广州世贸服装城发展有限公司签订的编号8881771《商铺/写字间确认书》于2019年10月6日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州世贸服装城发展有限公司向原告刘沃群返还首、二期款508000元；三、驳回原告刘沃群其它诉讼请求；四、驳回被告广州世贸服装城发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4690元，由原告刘沃群负担420元，被告广州世贸服装城发展有限公司负担4270元；本案保全费5000元，由原告刘沃群负担448元，被告广州世贸服装城发展有限公司负担4552元；本案反诉受理费4690元，由被告广州世贸服装城发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二一年五月二十六日书记员  吴 帆姚晓丹