广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初1456号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司，经营场所：广东省开平市长沙街道办事处开平大道**碧桂园翡翠湾峰景苑一街**首层**铺位。负责人：肖智华。委托诉讼代理人：徐秀贤，该公司员工。委托诉讼代理人：方小燕，该公司员工。被告：张蝶庭，男，1979年2月5日出生，汉族，户籍地：广东省开平市，现住广东省开平市。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告张蝶庭物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序于2021年4月8日公开开庭进行审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人方小燕到庭参加诉讼。被告张蝶庭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年7月至2020年9月物业服务费567元，违约金240.04元，合计807.04元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了开平市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于开平碧桂园商品住宅区。原、被告双方于2017年5月15日签订《开平碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月189元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2020年8月1日起至今累欠多月物业服务费，欠款金额达807.04元。原告多次向被告催收,被告均无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《开平碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费共567元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2020年12月24日为240.04元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。被告张蝶庭未作答辩。原告碧桂园物业公司围绕诉讼请求提交了证据。被告张蝶庭没有提交证据。经核证，原告碧桂园物业公司提供的证据来源合法、具有真实性、与本案有关联性，可以作为定案的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广东碧桂园物业服务有限公司开平分公司于2015年12月28日核准变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司，于2019年6月20日核准变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司，于2020年6月11日核准变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司。坐落于开平市登记在张蝶庭名下。2017年5月15日，碧桂园物业公司（乙方）与张蝶庭（甲方）签订了《开平碧桂园前期物业服务协议》。该协议第一条约定：乙方为甲方所购的位于开平市（建筑面积126平方米）所属的小区提供物业服务。第二条约定：乙方按下列服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务。1、房屋建筑共用部分的维护和管理服务。2、共用设施设备的维护和管理服务。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务。6、公共环境卫生的管理服务。7、交通与车辆停放秩序的管理服务。服务内容与标准：根据本园区的实际情况，巡检、维护本园区公共区域交通标识、指引、警示等标志；配合公安部门维持本园区公共区域的交通及车辆停放秩序。8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理。9、装饰装修管理服务。10、社区文化工作的管理服务。11、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务。第四条约定:本物业交付使用后，按照以下标准收取费用：住宅物业服务费：1.5元／㎡／月（按物业的建筑面积计算），甲方应按189元／月向乙方交纳物业服务费；第六条约定：甲方应自商品房买卖合同约定的商品房交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用。物业服务费、本协议约定的各项分摊费用按月交纳，甲方应于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）前向乙方交纳上月物业服务费及上一月度实际产生的各项费用。第十六条约定：物业服务费、本协议约定的各项分摊费用按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费，本协议约定的各项分摊费用的，从逾期之日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。2018年6月18日，张蝶庭办理了入住登记手续。2020年9月28日，碧桂园物业公司通过顺丰快递的方式向张蝶庭邮寄《物业服务费催缴函》，内容为“经核查，您自2020年7月至2020年8月已累计未交纳物业服务费378元（不含违约金），公摊电费和水费29.65元，违约金从逾期未交之日起按每天千分之五计算，截止至2020年9月28日现已产生违约金26.46元”。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。碧桂园物业公司与张蝶庭签订的《开平碧桂园前期物业服务协议》，无证据显示该协议存在违反法律法规强制性规定的情形，合法有效，应受法律保护。双方按照合同约定享有权利及承担义务。原告碧桂园物业公司提供的入住登记表显示被告张蝶庭已入住涉案的房屋，享受了原告碧桂园物业公司的物业服务，被告张蝶庭未到庭提出有事实依据的抗辩，故原告碧桂园物业公司请求被告张蝶庭支付2020年7月至2020年9月期间的物业费567元（189×3），理据充分，本院依法予以支持。至于逾期付款违约金的问题。依照欠费事实发生时施行的《中华人民共和国合同法》（主席令第15号）第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。经折算，物业服务协议第十六条约定的逾期付款违约金计算标准，折算成年利率为182.5%（5‰×365），原告碧桂园物业公司又未能提供证据证明因被告张蝶庭逾期支付物业费造成的实际损失情况，因此，本院结合被告张蝶庭结欠物业费的期间、结欠的金额等因素，酌定涉案的违约金以起诉时一年期贷款市场报价利率上浮30%（即年利率3.85%*130%=5.005%）按月分段计算至2020年12月24日。经核算，违约金应为11.1元（详见附表）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》（主席令第15号）第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张蝶庭应自本判决生效之日起十日内支付物业费567元、违约金11.1元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司负担7元，由被告张蝶庭负担18元。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司多预交的受理费18元，由本院予以退回；被告张蝶庭应向本院补缴受理费18元。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  梁素娟二〇二一年五月二十五日书记员  甄慧琳违约金计算表物业费逾期天数（计至2020.12.24）年利率违约金（元）2020.75.005%4.52020.85.005%3.72020.95.005%2.9合计11.1