四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书（2021）川0682民初421号原告：范成荣，男，1966年9月18日出生，汉族，住四川省蓬溪县。被告：四川京瑞房地产集团有限责任公司，住所地：四川省成都市青羊区苏坡东路27号35幢1层7号，统一社会信用代码915101050549116002。法定代表人：蒋辉，该公司总经理。原告范成荣与被告四川京瑞房地产集团有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告下落不明，本院于2021年3月1日将本案转为普通程序进行审理。2021年5月25日本院公开开庭进行审理，原告范成荣到庭参加诉讼，被告经本院公告送达的传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告从2018年12月14日起至2012年2月底违约金40,350元，以后每月底按时结清该月违约金到指定账号，直至取得产权证并通知原告为止；2.判令被告支付原告从2020年5月1日起至2021年2月底商品房租金45,000元，以后每月底按时结清该月租金4500元到指定账户。后原告变更诉讼请求为：1、判令被告为原告办理位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南“京瑞财富中心义乌国际商品城”1幢1层1F-13号商品房的不动产产权证；2.判令被告支付原告逾期办证违约金（以50万元为基数，从2018年12月14日起按每日万分之一计算至实际取得不动产产权证之日止，暂计算至2021年2月28日违约金40,350元）；3.判令被告支付原告从2020年5月1日起的商品房租金（按月租金4500元暂计算至2021年2月28日租金45,000元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年5月1日购买被告开发的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南“京瑞财富中心义乌国际商品城”1幢1层1F-13号商品房价值50万元，并委托被告指定的四川京瑞投资有限公司经营，第1-5年总收益27万元直接抵扣房屋总价款。2016年12月14日被告向原告交付商品房，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向被告支付代办费用，按合同约定，原告应于2018年12月13日前取得房屋所有权证书。但原告至今未取得购买房屋的不动产产权证书，被告的行为构成违约，应按照合同约定承担违约金。根据授权委托书，委托期满后原告未收回房屋的，按1-5年收益计算每月收益4500元。原告诉至法院，主张权利。本院经审理认定事实如下：2015年5月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南的京瑞财富中心义乌国际商品城1幢1层1F-13号商品房，房屋建筑面积28.52平方米，单价8,064.52元/平方米，总价款230,000元。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定，出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付商品房。第十四条交接手续约定，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证书。出卖人同意委托买受人代交专项维修资金、契税、产权办理手续费、产权登记费、共有人登记费及办理房屋权属证书所需的其他税费。第十九条产权登记约定，（一）初始登记，出卖人应当在商品房交付之日起两年内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得该证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，直至取得该证书为止等内容。同日,原、被告签订补充协议，约定房屋总价款50万元，第1-5年总收益27万元直接抵扣房屋总价款，实付房款23万元。出卖人根据买受人实际支付开具发票，买数人按照国家规定承担相关税费及房屋维修基金。2015年5月1日，原告与四川京瑞投资有限公司签订授权委托书，约定原告将案涉房屋委托给四川京瑞投资有限公司以其公司名义对外出租并收取租金，并对房屋进行日常经营管理，委托期限为2016年11月1日至2020年5月1日。2016年12月14日，被告向原告出具房款收据载明退面积差2097元，总房款227,903元。同日，被告向原告出具税费收据，载明办证税费10,684元，扣减面差2097元，实收8587元。至今，原告未取得案涉房屋的不动产权证书。以上事实有商品房买卖合同、收款收据、补充协议、授权委托书等予以证明，本院予以采信并记录在卷。另查明，原告于2016年3月1日取得位于什邡市经济开发区（北区）通惠路1号京瑞财富中心-义乌国际商品城1栋1-13号营业用房的备案登记。本院认为，1.原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”以及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告均应按照合同约定履行义务。根据《商品房买卖合同》的约定及收款数据，原告实际支付房款为227,903元，但根据补充协议及授权委托书，能够证明原告以其所购商铺前五年的租金27万元折抵房款，因此应当认定原告支付的购房款为497,903元，被告在2016年12月14日向原告交付商品房，原告向被告支付了代办不动产权证的相关税费10,684元，依照《商品房买卖合同》第十九条的约定，被告应当在2018年12月13日前为原告办理案涉房屋的不动产权证书。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应为原告办理案涉房屋的不动产权证书，因原告已向被告缴纳办证税费10,684元，故办证产生的税费在10,684元范围内应由被告承担，超出部分应由原告承担。2.关于原告主张的逾期办证违约责任，合同约定被告应在商品房交付之日起730日内为原告办理房屋所有权证书，被告逾期办证，应从逾期之日即2018年12月14日起承担逾期办证违约金。3.关于原告主张的商品房租金，原告与四川京瑞投资有限公司签订授权委托书，约定将案涉房屋对外出租并收取租金委托给四川京瑞投资有限公司，并非被告四川京瑞房地产集团有限责任公司，被告四川京瑞房地产集团有限责任公司不是授权委托书的合同相对方，不受该授权委托书约定内容约束，不承担相应责任，原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告四川京瑞房地产集团有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起二十日内为原告范成荣办理位于什邡市经济开发区（北区）通惠路1号京瑞财富中心-义乌国际商品城1栋1-13号商品房的不动产权证书。办证产生的税费在10,684元范围内由被告四川京瑞房地产集团有限责任公司承担，超出部分由原告范成荣承担；被告四川京瑞房地产集团有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告范成荣逾期办证违约金（以497,903为基数，自2018年12月14日起按日万分之一计算至不动产权证书办理之日止）；驳回原告范成荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1934元，公告费600元，合计2534元，由原告范成荣负担980元，被告四川京瑞房地产集团有限责任公司负担1554元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  石 娜人民陪审员  李润川人民陪审员  范雪燕二〇二一年五月二十五日书 记 员  林小琴