吉林省辽源市龙山区人民法院   民事判决书   （2021）吉0402民初513号   原告：周雅杰，女，1963年2月12日生，汉族，住吉林省辽源市西安区。   委托诉讼代理人：吕昌华，辽源市西安区泰安法律服务所法律工作者。   原告：程爽，男，1990年5月14日生，汉族，住吉林省辽源市西安区。   委托诉讼代理人：吕昌华，辽源市西安区泰安法律服务所法律工作者。   被告：钱伟，男，汉族，1988年4月12日生，住吉林省榆树市。   委托诉讼代理人：郭玉秋，吉林达信律师事务所律师。   原告周雅杰、程爽与被告钱伟租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周雅杰及其与程爽的委托诉讼代理人吕昌华、被告钱伟的委托诉讼代理人郭玉秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   周雅杰、程爽向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告承担违约责任，赔偿原告的经济损失15万元。二、被告返还原告合同保证金5000元。三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月3日二原告母子与被告签订《房屋租赁合同》，租赁房屋坐落在福镇街金都华郡小区综合楼农贸市场二楼，建筑面积约为340平方米，原告在此经营台球厅，租赁期限为三年，从2019年10月1日起至2022年9月31日止。年租金为5万元，押金为5000元，租赁期间发生的水、电、煤气、电话费等费用由原告承担。供热设施、消防设施由被告提供，供热、物业费用由被告承担。同时约定在租赁期间，如果被告不给原告供热，向原告支付所有电费1.5万元。合同签订后原告向被告支付了5.5万元的承包费用，同时购买了台球设施开始经营。在经营中，被告不履行义务，冬天不给供热，经营场所待不了人，顾客无法消费。夏天屋顶漏雨不给维修，将地毯泡烂。大楼内常年有明火，但无消防设施，原告及其他业户处于高度火险中。在租赁过程当中，原告经了解得知，而被告是进行合同签订，并有该公司的公章，但没有法人签字。法人不知情，是越权代理。在租赁期间很多设施不完备，冬冷夏雨已无法经营，原告增添很多设施，造成有更大的投入，致使原告损失惨重。就原告和被告合同履行期间原告增加很多设施，很多事实和证据及微信、信件，原告将当厅举证，被告冒充法人签订合同已经是越权代签合同。被告对此要承担责任。被告在合同没到期的情况下私自将房屋转租他人，越权签订合同，越权将房屋租赁给他人，导致合同无法履行。原、被告就赔偿事宜未能达成协议，因此原告诉讼至人民法院，请法院依法裁决。   钱伟辩称，第一点，周雅杰不是租赁合同的相对人，也就不是本案的当事人，因此周雅杰作为原告的诉讼主体不适格。但其作为原告程爽的母亲，作为程爽的代理人出庭被告并无异议。周雅杰作为原告并不适格。第二点，原告并未按合同约定支付第二年的房租，已经违约。并且将营业台球厅所必备的设备设施转让他人，这两个行为充分表明原告不再履行租赁合同，因此原被告间的租赁合同已经解除，被告为减少损失，再将该房屋租给他人并无不妥。被告不存在违约行为。第三点，原告请求的经济损失，原告负有举证证明责任，否则原告的主张不应当得到法庭的支持。第四点，5000元的押金，原告无权要求返还。租赁合同第三条第二款明确约定，合同期满返押金。本案合同约定租期三年，原告以自己的实际行为在三年未满只有一年期解除合同。并且在2020年9月30日，已经满了一年，2020年11月2日，原告退出租赁的房屋，2020年12月1日，被告才与他人签订租赁合同，由于原告违约造成被告损失了两个月的房租，因此这5000元押金作为原告违约补偿给被告造成的损失也无不妥。   经审理查明：2019年9月3日，钱伟（甲方、出租人）与程爽（乙方、承租人）签订房屋租赁合同用以经营台球厅，合同约定：“一、出租方钱伟将坐落于金都华郡小区综合农贸市场楼上二层，租赁建筑面积为340平方米的房屋出租给程爽…二、房屋租赁自2019年10月1日起至2022年9月31日止。租赁期三年，租金年付，下一年租金提前二个月支付…三、该房屋租赁年租金为人民币：50,000.00元。乙方交付押金人民币5,000.00元，租赁期满甲方检查设备完好无损后返还押金，如设施有损害，扣除乙方押金，不足部分由乙方继续承担。…五、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿…六、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方一年租金…租赁期间，如因产权问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿…如租赁期间甲方不给乙方供热，金泓房屋开发有限公司给乙方补偿电费10,000.00元，钱伟给乙方补偿电费5,000.00元。…”   合同履行一年后，钱伟与程爽于2020年9与12日签订了房屋租赁合同补充协议，约定：“经出租方（钱伟）与承租方（程爽）双方协议如下：一、2020年10月1日至2021年10月1日，租金由原来五万元调整为三万五千元。二、租赁到期后，出租方给予承租方延期一个月使用期到2021年11月1日。”合同其他权利义务的约定按照原合同继续履行。补充协议签订后，被告要求原告支付租金，承租人拒绝支付租金。   2020年11月2日，程爽（甲方）与贾凤君（乙方）经被告签订协议书，约定：“一、经甲乙双方协议如下：甲方（程爽）将聚宝农贸市场二楼台球厅装修物转给乙方（贾凤君）、二、装修物包括增加暖气设施、吧台、电表、走线室内灯、插座等合计壹万元整。三、双方如有反悔此款壹万元作为定金双倍返还赔偿。”   2020年11月3日，辽源市聚宝商贸有限责任公司与贾凤君签订租赁合同，将案涉店铺出租给贾凤君，租赁期三年，自2020年12月1日起至2023年11月31日止。庭审中，被告自认辽源市聚宝商贸有限责任公司系钱伟成立的，此租赁合同是被告钱伟与贾凤君签订的。另查明，2018年11月26日，辽源市金泓房屋开发有限公司与钱伟签订商铺租赁合同，约定将辽源市金泓房屋开发有限公司所有的坐落于金都华郡小区综合农贸市场商铺一栋用以开设农贸综合市场及其他正规合法经营项目，总面积12,740.16平方米出租给钱伟，房屋租赁期自2019年3月1日起至2027年2月28日止。合同还约定了其他权利义务。   本院认为，一、关于原告主体资格问题。程爽虽以个人名义与被告订立房屋租赁合同，但案涉房屋实际为程爽与其母亲周雅杰共同租赁用以经营台球厅，周雅杰为台球厅个体工商营业执照的经营人，且被告在庭审中亦认可上述事实，故周雅杰、程爽作为共同原告参加诉讼，符合法律规定，具备原告主体资格。二、关于案涉租赁合同及补充协议的效力。签订案涉租赁合同及补充协议是原、被告双方真实意思表示。即便案涉房屋未经过消房验收，违反相关法律关于房屋使用条件的规定，亦不属于违反法律、行政法规效力性强制性规定，不必然导致合同无效。从本案实际看，在双方签订租赁合同后，被告依约向原告交付了合同标的物，原告也实际使用了案涉房屋用于经营台球厅，且双方履行合同一年后又重新签订了一年租期的补充协议，双方均实际依约履行，不存在无法使用的情形，原告的合同目的已经实现，故原告主张案涉房屋未经消防验收无效的主张，本院不予支持。此外，原告主张出租人钱伟并非案涉房屋所有权人故租赁合同无效的问题。本院认为，依据钱伟与辽源市金泓房屋开发有限公司签订商铺租赁合同内容，钱伟已合法取得案涉房屋的使用权，故其有权利对外租赁，且即便钱伟对案涉房屋没有处分权，亦不必然导致租赁合同无效，故原告此主张本院不予支持。综上所述，案涉租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，原告主张案涉房屋存在漏雨、漏风等问题而拒付租金。依照相关法律规定，租赁物存在一定程度的瑕疵，承租人有权要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，原告的台球厅早在补充协议签订之前已实际对外经营许久，且合同履行一年后，原告又与被告再次签订补充协议，继续承租案涉房屋，证明即便租赁物存在一定程度的瑕疵未予修缮，亦未影响原告经营台球厅的合同目的的实现，故出租人未及时修缮租赁物并不是承租人拒付租金的抗辩理由。租赁合同明确约定租金支付方式为租金年付下一年租金提前二个月支付…而原被告签订补充协议后，原告未依约支付租金，在被告催告原告支付租金的情况下，原告依然拒付租金，已构成根本违约。被告有权解除案涉房屋租赁合同。被告向原告提出解除案涉租赁合同，且2020年11月2日原告已将承租房屋内的装修物转让给被告新的意向承租人贾凤君，以实际行为表明不再履行租赁协议，证明原告已经与被告达成解除租赁合同的合意，故对于被告主张案涉租赁合同于此时解除的抗辩主张，本院依法予以支持。在案涉租赁合同已依法解除，且原告已转让装修物的情况下，原告又以被告违法提前解除租赁合同，主张被告承担装修损失、违约金有违诚实信用原则，且于法无据，本院不予支持。对于原告主张的供热电费补偿15,000元的诉讼请求。庭审中，被告自认供暖温度未达到16摄氏度，原告通过自行增加暖气片方式解决供暖期室内温度过低的问题。据此可以认定，虽然被告对案涉房屋提供了供热服务，但并未达到符合日常经营所需的正常合理的温度，原告自行增加暖气片必然产生一定的电费损失，故被告应按照合同约定向原告支付相应的供热电费补偿费。对于供热电费补偿数额，原被告双方签订的原三年期租赁合同约定：“如租赁期间甲方不给乙方供热，金泓房屋开发有限公司给乙方补偿电费10,000.00元，钱伟给乙方补偿电费5,000.00元。”应视为被告对原告作出了电费补偿款的承诺，结合案涉租赁合同实际履行仅一年有余的客观事实，本院酌定被告向原告支付供暖期电费补偿款5000元。关于合同保证金5000元应否返还的问题。本院认为，依照双方租赁合同约定，押金5,000.00元系保障被告租赁物完好的保证金，在被告无证据证明租赁物存在损毁的情况下，应当依照合同约定，向原告返还押金5000元。被告自认原告于2020年11月2日与被告实际解除租赁合同，退出租赁房屋，故原告实际拖欠被告一个月房租2916.67元（35000元/12个月），此部分费用应当予以扣除，故被告还需向原告支付7083.33元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条、第二百二十一条、第二百四十八条之规定，判决如下：   一、被告钱伟于本判决生效之日起七日内返还原告周雅杰、程爽供暖期电费补偿款、房屋押金合计7083.33元；   二、驳回原告周雅杰、程爽的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取1,700.00元，由原告周雅杰、程爽负担1,600.00元，被告钱伟负担100.00元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。   本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审判员 宋民秀   二〇二一年五月二十五日   书记员 邵诗涵