上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初8576号原告：胡占胜，男，1988年12月8日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：王丽娜，女，1989年11月4日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：胡占胜(系王丽娜之夫)，住址同上。被告：上海静安置业房屋置换有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：苏泓，执行董事。委托诉讼代理人：朱正庆，上海华尊律师事务所律师。第三人：刘杰君，男，1982年3月7日生，汉族，住上海市宝山区通河一村XXX号XXX室。原告胡占胜、王丽娜与被告上海静安置业房屋置换有限公司(以下简称“静安房屋置换公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员XXX独任审判，通知刘杰君作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告王丽娜的委托诉讼代理人暨原告胡占胜、被告静安房屋置换公司的委托诉讼代理人朱正庆、第三人刘杰君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡占胜、王丽娜向本院提出诉讼请求：1、判令刘杰君搬离上海市宝山区通河一村XXX号XXX室房屋(以下简称502室房屋)，静安房屋置换公司将该房屋返还给胡占胜、王丽娜。2、判令静安房屋置换公司、刘杰君按每月人民币5,700元(以下币种均为人民币)计算，支付自2021年1月4日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。事实和理由：胡占胜、王丽娜通过上海联合产权交易所以网络竞价的方式受让502室房屋，于2020年9月17日取得了房屋产权。出让人上海市静安区房地产开发经营有限公司(以下简称“静安房开公司”)与静安房屋置换公司就502室房屋签订了《房屋租赁合同》，静安房开公司在该合同中的权利义务一并转让给了胡占胜、王丽娜。静安房屋置换公司未按《房屋租赁合同》约定向胡占胜、王丽娜支付租金，已经逾期超过15天，胡占胜、王丽娜于2020年12月28日、12月31日向静安房屋置换公司送达了《关于终止房屋租赁合同的告知函》、《关于解除房屋租赁合同的再次告知函》，并通知502室房屋的实际居住人刘杰君搬离该房屋，遭刘杰君拒绝。静安房屋置换公司擅自转租502室房屋，逾期支付租金已经构成违约，故涉诉。被告静安房屋置换公司辩称，2020年11月20日，静安房屋置换公司要求胡占胜开具租金发票，胡占胜口头同意。静安房屋置换公司等胡占胜开发票后，支付下期租金。但胡占胜随即就在没有任何催告的情况下发出了解除租赁合同的函件，实属恶意解约。静安房屋置换公司马上向胡占胜支付了至2021年6月16日的租金，但遭胡占胜退回。静安房屋置换公司从未拒绝或故意拖延支付租金，且愿意继续支付租金，不同意解除租赁合同，要求继续履行。第三人刘杰君述称，刘杰君于2020年7月与静安房屋置换公司签订租赁合同，于2020年11月入住502室房屋，不同意胡占胜、王丽娜的诉请。经审理查明，2019年，静安房开公司(甲方、出租方)与静安房屋置换公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将502室房屋、交城路XXX弄XXX号XXX室两套房屋出租给乙方；装修免租期自2019年7月1日起至2019年9月30日止，租期自2019年10月1日起至2024年6月30日止；两套房屋自2019年10月1日起至2022年6月30日止的月租金为3,000元；房屋租金支付采用先付后用，支付周期为3个月，乙方应在每个支付周期开始前5日支付该期租金；逾期支付超过15天，甲方有权终止本合同，收回该房屋，包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物；租赁期间，如乙方因擅自将房屋转租、转让、私自交换使用，甲方有权单方终止合同；乙方租赁期间如甲方出让租赁房屋，乙方租赁关系仍予保留。2019年9月20日，静安房开公司出具了转租同意证明，内容为，静安房开公司于2019年9月将502室房屋出租给静安房屋置换公司，静安房开公司同意静安房屋置换公司将房屋转租给第三方，该转租不视为违约行为，转租期限自2019年10月1日至2024年6月30日。2020年7月30日，静安房开公司(甲方)与胡占胜、王丽娜(乙方)签订了《上海市产权交易合同》，约定，本合同标的为502室房屋，截至2020年3月1日，标的评估价值230万元，本次交易价款为280万元；本次转让为现状交接，乙方同意按照标的物现有状况接收，甲方于办理完成过户手续后10个工作日内将房屋交付乙方。2020年10月27日，502室房屋房地产权利登记至胡占胜、王丽娜名下。2020年11月10日，静安房开公司(甲方)与胡占胜、王丽娜签订《房屋交接书》，约定，甲乙双方于2020年9月17日办理了房屋过户手续，甲方现将502室房屋移交给乙方；乙方已经知晓拍卖前甲方与静安房屋置换公司签订了《房屋租赁合同》，该合同拍卖前已在上海联合交易所交易平台公示；甲方交接当日将承租方的租赁保证金3,000元转交给乙方。当日，静安房屋置换公司(甲方)与刘杰君(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将502室房屋出租给乙方，租期自2020年7月5日起至2022年7月4日；该房屋月租金为2,500元。2020年11月20日，静安房屋置换公司工作人员吴婷婷通过微信向胡占胜提供开票信息，并要求胡占胜提供租金发票。胡占胜表示好的。11月23日，胡占胜经微信向吴婷婷发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，内容为，胡占胜于2020年11月10日查看房屋时发现静安房屋置换公司极不爱护房屋，将粪便泼洒到床垫、地板上，房屋内部遍地垃圾，窗帘损害等等，鉴于此要求解除房屋租赁合同。11月30日，静安房屋置换公司复函，主要内容为，房屋内受损部分为租户自行添置的家具和私人物品，房屋并未受损，胡占胜、王丽娜应根据诚实信用原则继续履行租赁合同。12月28日，胡占胜、王丽娜向静安房屋置换公司发出《关于终止房屋租赁合同的告知函》，主要内容为，静安房屋置换公司已付租金周期为2020年9月17日至12月16日，下一支付周期开始日期为2020年12月17日，静安房屋置换公司按约应于2020年12月12日前支付下一周期房租，截至2020年12月28日，该期租金尚未支付且已经逾期15天，鉴于此，胡占胜、王丽娜决定终止本合同，收回房屋。次日，胡占胜、王丽娜向静安房屋置换公司发出《关于再次声明开具房屋租赁发票相关情况的函》，主要内容为，2020年11月20日，静安房屋置换公司支付了2020年9月17日至2020年12月16日的房租，提出开票要求，胡占胜方认为合同未明确开票周期，待租赁合同履行完毕将一并开票，2020年12月28日，静安房屋置换公司未按约支付2020年12月17日至2021年3月16日的租金，已逾期超过15天，胡占胜、王丽娜决定终止合同。另查明，2020年11月20日，静安房屋置换公司向胡占胜转账支付2020年9月17日至2020年12月16日的租金4,500元。2020年12月30日，静安房屋置换公司向胡占胜转账支付2020年12月17日至2021年3月16日的租金4,500元。2021年1月4日，胡占胜转账退回静安房屋置换公司2021年1月3日之后的租金3,650元，并向吴婷婷发出微信表示，《房屋租赁合同》已经解除，截至2021年1月3日尚未搬离房屋，退回2021年1月3日之后的剩余房租。2021年3月8日，静安房屋置换公司转账支付胡占胜2021年3月17日至2021年6月16日的租金4,500元。当日，胡占胜将该款退回静安房屋置换公司。审理中，静安房屋置换公司提供上海联合产权交易所拍卖502室房屋公示的网页截图，载明，该房屋处于出租状态，装修免租期自2019年7月1日至2019年9月30日，租赁期限为2019年10月1日至2024年6月30日，承租方将该标的资产进行了转租。胡占胜、王丽娜表示，对网页的真实性无异议，但字体太小，胡占胜、王丽娜当时未看清楚。以上事实，有胡占胜、王丽娜提供的《上海市产权交易合同》、不动产登记证明、静安房开公司与静安房屋置换公司签订的《房屋租赁合同》、静安房屋置换公司与刘杰君签订的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《关于终止房屋租赁合同的告知函》，静安房屋置换公司提供的租金支付凭证、胡占胜与王丽娜发出的《关于再次声明开具房屋租赁发票相关情况的函》、微信聊天记录、上海联合产权交易所网页截图、房屋交接书、转租同意证明，及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，静安房开公司与静安房屋置换公司就502室房屋签订有《房屋租赁合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。静安房开公司将502室房屋转让给胡占胜、王丽娜，由胡占胜、王丽娜继受了静安房开公司在《房屋租赁合同》中出租人的权利义务。因此静安房开公司向静安房屋置换公司出具的转租同意证明，对胡占胜、王丽娜亦有效。上海联合产权交易所在拍卖公示中明确承租人已将502室房屋进行转租，胡占胜、王丽娜接受该条件才参与竞拍，现胡占胜、王丽娜以静安房屋置换公司擅自转租为由要求解约，本院难以准许。2020年11月20日，静安房屋置换公司向胡占胜提出了开具租金发票的要求，双方就开票事宜还在协商之中，静安房屋置换公司此后未按约支付租金，并非其故意违约。况且，在双方沟通之后，静安房屋置换公司也及时的补付了租金。虽静安房屋置换公司存在逾期付款超过15天的情况，但其违约程度显著轻微，并不影响胡占胜、王丽娜合同目的的实现。根据诚实信用原则，胡占胜、王丽娜以静安房屋置换公司逾期付租为由要求解约，本院不予准许。胡占胜、王丽娜要求静安房屋置换公司按每月5,700元支付房屋使用费，与合同约定不符，本院不予准许。静安房屋置换公司已向胡占胜、王丽娜支付了至2021年6月16日的租金，但遭胡占胜、王丽娜退回，现静安房屋置换公司仍同意支付该租金，本院予以确认。静安房屋置换公司支付胡占胜、王丽娜至2021年6月16日日止的租金8,150元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、及1999年《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：一、被告上海静安置业房屋置换有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告胡占胜、王丽娜至2021年6月16日的租金8,150元；二、驳回原告胡占胜、王丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取为220元，由原告胡占胜、王丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民书记员  葛 格附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。