福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0303民初1397号原告：莆田中茵房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区涵东街道新区社区居委会卓坡路266号，统一社会信用代码913503030665989498。法定代表人：吴永民,董事长。委托诉讼代理人：陈金龙、林婧，福建紫阳律师事务所执业律师。被告：郑春华，男，1981年2月28日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。被告：汤福妹，女，1982年10月15日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。原告莆田中茵房地产开发有限公司（以下简称中茵公司）与被告郑春华、汤福妹商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中茵公司的委托诉讼代理人陈金龙、林婧到庭参加诉讼；被告郑春华、汤福妹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中茵公司向本院提出诉讼请求：1.确认中茵公司与郑春华、汤福妹之间签订的《商品房买卖合同》于2021年3月2日解除；2.判令郑春华、汤福妹协助中茵公司办理《商品房买卖合同》备案注销相关手续；3.判令郑春华、汤福妹向中茵公司支付解除合同违约金89532.5元；4.判令郑春华、汤福妹承担因本案产生的律师费10000元。事实和理由：郑春华、汤福妹系夫妻关系。2015年2月10日，郑春华、汤福妹与中茵公司签订一份合同编号为Ｈ201500259《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，合同约定：郑春华、汤福妹以总价895325元向中茵公司购买坐落于莆田市涵江区交汇处××侧××国际××幢××单元房产（以下简称“案涉房产”）。其中，合同附件十一第一条第七款及其第一、二、三项约定：如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人则应在出卖人向其送达告知函之日起3日内将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项与出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人；买受人同时还应向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的日违约金，违约金自出卖人承担上述款项之日起计算至买受人实际清偿全部款项之日止；买受人未按约定付清全部款项的，延迟达30日即构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金外，还应清偿出卖人代为支付的全部按揭银行贷款；如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，买受人则应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿损失及支付违约金，且自出卖人代买受人向贷款银行偿还所担保贷款本息之日起，合同及其相关协议自动解除，买受人还应向出卖人支付合同总价款10%的违约金。以及第六条约定：送达约定及其他买受人声明在合同中提供的通信地址，联系电话均为真实有效，出卖人按买受人填写在合同中的联系地址、姓名发送有关文件、信函（以挂号或特快专递方式）在投邮三日后视为送达。如有变更，买受人保证在变更后七日内以书面形式通知出卖人。否则，造成出卖人通知函件不能送达或得不到回复，由此引起的法律责任和损失概由买受人承担等相关权利义务。合同签订后，郑春华、汤福妹向中茵公司支付购房首付款计275325元，余款620000元以银行按揭贷款的方式支付。为此，郑春华、汤福妹于2015年6月8日与中国银行股份有限公司莆田市涵江支行（以下简称中行涵江支行）签订《个人住房借款合同》，办理按揭贷款，并由中茵公司提供阶段性保证。中茵公司依约办理了案涉房产预告登记，并预登记至郑春华、汤福妹名下。后因郑春华、汤福妹未按约定偿还贷款，借款银行向中茵公司送达履行担保责任通知书，要求中茵公司履行担保责任，并于2021年2月4日向本院提起民事诉讼，要求郑春华、汤福妹提前清偿全部贷款、承担违约责任，亦及，要求中茵公司对郑春华、汤福妹的债务承担连带责任。鉴于前述事实，中茵公司分别于2021年1月6日、2021年2月26日向郑春华、汤福妹发出还款催告函、解除合同通知函。郑春华、汤福妹已分别于2021年2月28日、2021年3月2日签收解除合同通知函，但至今未与中茵公司协商解除合同相关事宜。为此，中茵公司不得不提起本案之诉，并支付律师服务费10000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2015年2月10日，中茵公司（出卖人）与郑春华、汤福妹（买受人）签订合同编号为Ｈ201500259的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》）及其补充协议。合同约定：郑春华、汤福妹向中茵公司购买坐落于莆田市涵江区交汇处××侧××国际××幢××单元房产（即案涉房产），该商品房单价为每平方米6450元，总价款为895325元。买受人应于2015年2月10日前支付首期房价款275325元，余款620000元向中行涵江支行申请贷款支付。根据中茵公司与郑春华、汤福妹双方签订的《预售合同》附件十一“补充协议”第七条约定，如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保（即出卖人在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为买受人偿还房款贷款提供担保）则：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向甲方支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）买受上未按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金），延迟达30日构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除合同。出卖人选择解除合同的，除有权按合同总价款的10%比例向买受人收取违约金外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》，并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付违约金处，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件、其他相关协商等自动解除。出卖人可按合同总价款的10%比例向买受人收取违约金。第十一条第（一）款约定，出卖人应当于2016年12月30日前向买受人交付该商品房。该买卖合同签订后，郑春华、汤福妹于当日依约支付给中茵公司购房首付款，中茵公司于同日将案涉房产通过莆田市房地产管理信息网提交《商品房买卖合同》（合同号：Ｈ201500259）备案，办理了涉案房产预告登记。2015年6月8日，郑春华与中行涵江支行及中茵公司三方签订一份编号为Ｌ-Ｃ-2015-01-0047号《个人一手住房贷款合同》，合同主要内容约定：“本合同项下的贷款用途限仅于借款人郑春华支付其购买位于莆田市涵江区交汇处西南侧7＃1301，贷款金额62万元，贷款期限为240个月，采用按月等额本息还款方法，担保方式为房产抵押加开发商阶段性保证，借款人郑春华以合同项下贷款所购房屋向中行涵江支行提供抵押担保，抵押物共有人汤福妹签字承诺同意办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续，中茵公司提供阶段性连带责任保证。”该贷款合同签订后，中行涵江支行依约向郑春华发放贷款62万元，并按约定支付给中茵公司。2016年12月15日,中茵公司向业主发出交房通知书，告知项目已具备正式交房条件。2019年10月12日，中茵公司向郑春华邮寄催告函，告知其前往蔚蓝国际售楼处缴纳其所购房屋的相关税费及面积误差补差款，并办理产权登记相关手续。郑春华未能按约按期偿还按揭贷款本息，故中茵公司于2021年1月6日向郑春华邮寄还款催告函，郑春华于同年1月8日签收该邮件，但仍未履行还款义务。中行涵江支行于2021年1月20日向中茵公司发出履行担保责任通知书，后于2021年2月4日向本院起诉郑春华、汤福妹、中茵公司，要求郑春华、汤福妹偿还中行涵江支行借款本金525696.66元，并支付自2020年2月20日起至实际还清之日止按合同约定标准计算的利息、罚息和因诉讼而支出的律师费4000元，以及要求中茵公司承担连带还款及对郑春华、汤福妹设定抵押的坐落于莆田市涵江区交汇处西南侧7＃1301房产拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权等诉讼主张。本院于2021年3月5日作出（2017）闽0303民初859号民事判决：郑春华、汤福妹应偿还中行涵江支行借款本金525696.66元，并支付自2020年2月20日起至还清之日止按合同约定计算的利息、罚息及中行涵江支行因该案诉讼所支付的律师费4000元；中茵公司对郑春华、汤福妹的债务承担连带清偿责任；并驳回中行涵江支行的其他诉讼请求。在该案诉讼期间，中茵公司于2021年2月26日分别向郑春华、汤福妹邮寄《解除合同通知函》，郑春华、汤福妹已分别于2021年2月28日、2021年3月2日签收邮件，但未与中茵公司协商解除合同相关事宜。中茵公司认为，郑春华、汤福妹违反《商品房买卖合同》附件十一“补充协议”第七条第一款和第二款约定的义务，未按期偿还按揭贷款本息，致使中茵公司被迫向中行涵江支行履行承担还款义务，郑春华、汤福妹的行为已构成了根本性违约，具备合同约定的合同解除条件。故中茵公司诉至本院。另查明，中茵公司因本案诉讼支出律师费10000元。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。郑春华、汤福妹与中茵公司双方签订的《预售合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，中行涵江支行依约向郑春华、汤福妹发放按揭贷款用于支付购买案涉房产，但郑春华、汤福妹违反《预售合同》约定的主要义务，未能依约按时向中行涵江支行归还按揭贷款，致使中茵公司被中行涵江支行起诉至法院，代其向中行涵江支行承担了还款责任，郑春华、汤福妹的行为违反了《预售合同》附件十一“补充协议”第七条约定，其行为已构成严重违约，中茵公司于2021年2月26日分别向郑春华、汤福妹邮寄《解除合同通知函》，郑春华、汤福妹已分别于2021年2月28日、2021年3月2日签收邮件，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；……”故中茵公司与郑春华、汤福妹签订的《预售合同》于2021年3月2日解除，本院予以确认。中茵公司主张郑春华、汤福妹应协助其注销案涉房产的预购商品房预告登记手续，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”及第五百六十七条“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，故本院予以支持。中茵公司主张郑春华、汤福妹支付解除合同违约金89532.5元，有事实和法律依据，本院予以支持。中茵公司主张郑春华、汤福妹承担因本案诉讼所支出的律师费10000元，《预售合同》中约定因买受人违约应赔偿出卖人因此遭受的全部损失包括律师费，故本院予以支持。郑春华、汤福妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十三条第一款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、莆田中茵房地产开发有限公司与郑春华、汤福妹于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含合同补充协议）(合同编号为H201500259)于2021年3月2日解除；二、郑春华、汤福妹应于本判决生效之日起十日内协助莆田中茵房地产开发有限公司办理注销坐落于莆田市涵江区交汇处××侧××＃××的商品房预告登记手续；三、郑春华、汤福妹应于本判决生效之日起十日内支付给莆田中茵房地产开发有限公司违约金89532.5元；四、郑春华、汤福妹应于本判决生效之日起十日内支付给莆田中茵房地产开发有限公司因本案诉讼支付的律师费10000元。如果郑春华、汤福妹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准）,负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费9534元，减半收取4767元，由郑春华、汤福妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 员 薛建明二〇二一年五月二十六日法官助理 张妮婷书 记 员 蒋永珍附：本案适用的法律条文及申请执行提示一、本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、申请执行提示1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2.《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（三）违反财产报告制度的；（四）违反限制高消费令的；（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。