北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初1899号原告（反诉被告）：王仁学，男，1962年11月28日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：刘春丽，女，1971年9月2日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张月明（刘春丽之夫），男，1968年6月22日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告（反诉被告）王仁学与被告（反诉原告）刘春丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王仁学、被告刘春丽委托诉讼代理人张月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王仁学向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的房屋租赁协议；2.被告返还原告房屋租金85000元；3.被告返还原告营业执照转让费10000元；4.被告赔偿原告装修费5000元；5.要求被告自2020年12月4日起至返还之日止，以95000元为基数按照年利率30%的标准给付原告利息损失；6.诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年12月4日，原、被告签订了房屋租赁协议将坐落于怀柔区下元市场北街1号楼1号门租给原告。租赁期限为2020年12月1日至2025年11月30日。租金每年85000元，每年支付一次，协议签订后，原告已交付租金85000元，营业执照转让费10000元，并对二楼进行了装修，装修费5000元，现原告得知被告不是该房屋产权所有人，被告一直向原告隐瞒房屋权属情况，故原告要求解除合同，要求返还租金85000元，营业执照转让费10000元，赔偿原告装修费用5000元，故起诉至法院。被告刘春丽辩称，原告所述不属实，被告不仅将房屋权属情况告知原告，还告知原告案涉房屋因没有房本所以办照麻烦。案涉房屋是孙荣堂之父建造在缘桥房地产的土地上，被告刘春丽从房东孙荣堂那租赁后转租给原告王仁学，房东孙荣堂对此知情且同意。被告虽与孙荣堂签订的租赁合同是2021年4月30日到期，但如果按时交租是可以延续租赁期限的，故原告王仁学是因经营不善想要退租。反诉原告刘春丽向本院提出反诉请求：1.要求王仁学给付刘春丽为其垫付的水电费200元；2.要求王仁学交纳供暖费；3.要求王仁学赔偿房屋一层石膏顶被水浸泡的损失万八千元，但同意由法院酌定。事实与理由：王仁学在使用房屋期间因未关水管造成漏水将一层石膏板顶泡坏，且刘春丽为王仁学垫付了水电费200元。反诉被告王仁学辩称，石膏顶修复仅需维修费用1000元，该费用可与原告装修损失5000元相互折抵，不同意给付被告水电费200元。本院经审理认定事实如下：2019年5月1日，孙荣堂与刘春丽签订《门面租赁合同》，约定刘春丽租赁孙荣堂位于怀柔区下元市场北区1号楼建筑面积为260平方米的房屋（下称案涉房屋），租赁期限自2019年5月1日至2020年5月1日，租金73000元。租赁期限届满后，孙荣堂与刘春丽未再重新签订书面租赁合同，但口头约定，刘春丽每交一年租金即可继续租赁一年。后刘春丽之夫张月明在孙荣堂面前将自己持有的《门面租赁合同》租赁期限更改为2030年5月1日。刘春丽租赁该房屋后在此地址办理有限公司的工商登记，企业名称为北京泉河本色餐饮管理有限公司，法定代表人为刘春丽之夫张月明。2020年12月4日，刘春丽以年租金85000元的标准将案涉房屋转租给王仁学，双方签订书面《租赁协议》约定：该门脸房租金为年付，租期自2020年12月1日至2020年11月30日。协议签订后，刘春丽向王仁学支付2020年12月1日至2021年11月30日租金85000元，刘春丽为王仁学出具收条。2020年12月11日，张月明与王仁学签订《转让协议》约定：张月明将北京泉河本色餐饮管理有限公司中的股权30万元转让给王仁学，自转让之日起，张月明对已经转让的出资不再享有出资人的权利和承担出资人的义务，王仁学以其出资额在企业内享有出资人的权利和承担出资人的义务。现王仁学为北京泉河本色餐饮管理有限公司持股88.89%的大股东，北京远征新科科技有限公司为该公司持股11.11%的股东。2021年3月8日，王仁学持诉称理由及第一至第四项诉讼请求起诉至法院，并于审理中增加要求利息损失的诉讼请求。关于装修损失5000元，原告王仁学主张系其将所租案涉房屋二层四个房屋铺设了地板砖所花费用，但表示没有票据。被告刘春丽不同意原告的诉讼请求，并以王仁学因使用不当造成房屋一层石膏顶被水浸泡破损以及为王仁学垫付水电费为由提出反诉。王仁学认可在其使用期间因未关闭水管跑水将一层石膏顶浸泡损坏，但称维修费用不超过1000元，王仁学不认可垫付水电费的事实。此外，王仁学认可在其使用房屋期间在门店大门上张贴了招合伙人的广告，但称此举系为减少损失。原告王仁学对其主张出示：1.原、被告于2020年12月4日签订的《租房协议》；2.房租85000元的收条；3.营业执照转让费10000元的收条；4.孙荣堂与王仁学之间的微信聊天记录，该微信聊天记录显示孙荣堂发给王仁学的微信内容为“王师傅，马上到月底了，您这也不租了，月底把房子给我腾出来”，王仁学回复“我正和假房东张月明，刘春丽打官司，待有结果了再腾房”。经质证：刘春丽对证据的真实性均无异议。被告（反诉原告）刘春丽对其主张出示：1.孙荣堂与刘春丽的租赁合同；2.2021年1月14日收到孙自君交来11月、12月电费260元和公维费86元的收据；3.北京泉河本色餐饮管理有限公司工商登记档案资料。经质证：王仁学认为证据1的租赁期限是后改的，对证据3无异议，认为证据2电费260元是11月和12月两个月电费，但王仁学从12月才入住，对其应支付的12月电费由法院酌定数额。本院审理期间当庭电话询问孙荣堂，孙荣堂称：下元市场北区1号门脸房是孙荣堂租给被告刘春丽的，第一年签订了合同，第二年没有签订合同，就是给一年钱租一年，允许转租，案涉房屋是孙荣堂父亲孙子军建造的，没有房产证。孙子军在此建房是因为怀柔曾有政策建商业区，让居民自己建房经商，当时这块地是怀柔区下元村的集体土地，后被缘桥房地产公司征占，现在土地使用权是缘桥房地产公司的。因为当时怀柔有政策允许建房经商，那时候应该有手续。张月明将自己手中的合同期限改为2030年是当着我的面改的，但当时张月明喝多了，如果真是10年合同肯定还要有违约条款。如果王仁学继续租是可以的，但如果到4月底没有人交房租，就应该让王仁学腾房。经质证：原、被告均无异议。2021年4月30日，本院依法组织原被告双方对案涉房屋现场勘察，经勘察确认：1.原告王仁学租赁房屋后对房屋二层共计64.6平米的地面铺设地砖；2.原告使用期间因漏水造成房屋一层顶板60块存在脱落、鼓包，一层墙面存在墙皮脱落。经法庭询问，原告王仁学对其铺设地砖费用不能提供证据，亦不同意对其铺设地砖费用与其使用期间造成的房屋损失进行折抵，但原被告双方均同意原告王仁学的装修费用和其使用期间造成的房屋损失数额均由法院酌定。2021年4月30日，本院在原被告双方在场的情况对案涉房屋进行交接，因被告刘春丽以房屋内仍存有原告王仁学放弃的物品为由拒绝接受原告交付的房屋钥匙，在此情况下本院电话通知案涉房屋原出租人孙荣堂并按照孙荣堂的要求将案涉房屋钥匙交给孙荣堂指定的受领人。另查明，孙荣堂所称怀柔曾有政策在下元建商业区一节是指，原怀柔县人民政府办公室下发的怀政办发[1992]12号《关于办好北京下园综合贸易市场的意见的通知》，该通知第五条规定“单位和个人在下园综合贸易市场内修建的固定性设施，一次性投资5万元以下的，修建者享有产权和使用权，至少10年不变，县外的至少20年不变；投资在5万元以上的，县内20年不变，县外30年不变”。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。租赁合同无效，房屋使用人仍需按照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。租赁合同被法院确认无效，对经出租人同意已经形成附合的装饰装修物，如果出租人不同意利用的，双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案所涉房屋在建造时虽有原怀柔县政府相关政策，但建造时没有经过行政机关规划审批，仍属未经建设工程规划许可建造的房屋，故原告王仁学与被告刘春丽签订的租赁合同无效。案涉租赁合同无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，因原被告双方对租赁合同的无效均有过错，被告应当按照50%的责任承担原告的装修费用。关于案涉房屋的返还问题，因本院已于2021年4月30日组织原被告双方进行房屋交接，被告虽拒绝受领但案涉房屋已经回归至房屋原出租人手中，故应视为原告王仁学已经完成房屋的返还，本院据此认定王仁学使用案涉房屋的时间为2020年12月1日至2021年4月30日共计5个月，此间房屋使用费应在原告王仁学要求被告刘春丽返还的费用中予以扣减，经计算确认被告刘春丽返还原告王仁学的房屋使用费为49583元。鉴于北京泉河本色餐饮管理有限公司系采取股权转让的方式并经工商登记办理到原告王仁学名下，故王仁学要求被告刘春丽返还其营业执照转让费10000元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。王仁学虽要求刘春丽给付其铺设地砖费用5000元，但未提供相关证据，本院在经现场勘察确认王仁学铺设64.6平方米地砖的基础上酌定相关费用为2000元，该费用应由被告刘春丽给付给原告王仁学1000元。关于原告要求被告给付利息损失的请求没有法律依据，本院不予支持。反诉中，刘春丽虽出示2020年11月和12月电费260元，但无法判断出王仁学12月的电费，故对刘春丽要求王仁学给付电费200元的反诉请求，本院不能全部支持，鉴于王仁学同意法院酌定其使用期间的电费，本院参照2个月电费260元的情况酌定王仁学应向刘春丽交纳2020年12月电费130元。王仁学使用房屋期间因水管跑水将案涉房屋石膏顶损坏，应向刘春丽给付维修费用，该费用本院酌定为1000元。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条、第七条之规定，判决如下：一、原告王仁学与被告刘春丽于2020年12月4日签订的《租房协议》无效；二、被告刘春丽于本判决生效后十日内返还原告王仁学房屋占有使用费49583元；三、被告刘春丽于本判决生效后十日内给付原告王仁学装修折价款1000元；四、反诉被告王仁学给付反诉原告刘春丽2020年12月电费130元；五、反诉被告王仁学赔偿反诉原告刘春丽房屋漏水损失费1000元；六、驳回原告王仁学其他的诉讼请求；七、驳回反诉原告刘春丽其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告王仁学负担618元（王仁学申请缓交诉讼费，于本判决生效后七日内交纳），由被告刘春丽负担532元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费25元，由反诉被告王仁学负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 许英二〇二一年五月十八日法官助理 武慧书 记 员 张燕