广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8045号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店。负责人：周修强，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯梅，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽艳，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥蓝冉酒店管理有限责任公司。法定代表人：周春莲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈祥娟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：符瑜，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店（以下简称武汉七天公司合肥北二环路店）因与被上诉人合肥蓝冉酒店管理有限责任公司（以下简称蓝冉公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人武汉七天公司合肥北二环路店委托诉讼代理人冯梅、王丽艳，被上诉人蓝冉公司委托诉讼代理人陈祥娟、符瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武汉七天公司合肥北二环路店上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判武汉七天公司合肥北二环路店与蓝冉公司签订的《酒店承包经营协议》于2018年11月8日解除；2.判令蓝冉公司向武汉七天公司合肥北二环路店支付2017年11月1日至2018年11月8日期间的固定承包费839380.22元、逾期付款违约金839380.22元；3.判令蓝冉公司向武汉七天公司合肥北二环路店支付违约金300000元；4.判令驳回蓝冉公司的全部反诉请求。5.本案一、二审诉讼费用由蓝冉公司承担。事实与理由：（一）一审法院对协议解除时间认定错误，导致错误认定蓝冉公司欠付的承包费金额。1.蓝冉公司不享有合同解除权，其发送的函件不产生合同解除效力，合同解除时间为2018年11月8日。武汉七天公司合肥北二环路店在合同履行中不存在任何违约行为，蓝冉公司自2017年11月1日起拖欠各期固定承包费，经武汉七天公司合肥北二环路店多次催告拒不支付，依照协议第七条第2款，蓝冉公司的行为已构成严重违约，武汉七天公司合肥北二环路店有权解除合同。蓝冉公司作为违约方不享有合同约定解除权或法定解除权，也无可行使解除权的事实基础，其于2018年6月14日所发出的《解除和赔偿函》不发生合同解除效力，应以武汉七天公司合肥北二环路店的合同解除函送达蓝冉公司之日即2018年11月8日为协议解除日。2.一审法院已认定蓝冉公司自2017年11月1日起欠付固定承包费，构成违约，应向武汉七天公司支付2017年11月1日起至合同解除之日2018年11月8日的固定承包费，因此蓝冉公司应向武汉七天公司合肥北二环路店支付固定承包费合计839380.22元。（二）一审法院对《酒店承包经营协议》的解除原因认定错误，擅自增加武汉七天公司合肥北二环路店的合同外义务，对各方的责任认定错误。1.武汉七天公司合肥北二环路店不负有对涉案酒店物业交付后的使用权进行维护的合同义务。根据《酒店承包经营协议》第二条第1款的约定，武汉七天公司合肥北二环路店的发包范围包括目标酒店、经营资产，并非一审判决认定的仅为经营资产，即在协议签订时，武汉七天公司合肥北二环路店已将涉案物业的使用权一并发包给蓝冉公司。武汉七天公司合肥北二环路店作为涉案物业的承租人，其已合法取得涉案物业的使用权，该使用权不因出租人所有权的变化而丧失，武汉七天公司合肥北二环路店对涉案物业使用权的取得自始不存在瑕疵，未违反协议保证。武汉七天公司合肥北二环路店将合法取得的涉案物业的使用权转移给蓝冉公司，不违反法律的强制性规定，故涉案物业的使用权自案涉合同生效之日已转移给蓝冉公司，维护义务应当由蓝冉公司承担。2.武汉七天公司合肥北二环路店不存在违约行为，蓝冉公司长期、多次拖欠承包费，蓝冉公司无权主张违约金及损失。案涉“小业主封门事件”不会对武汉七天公司合肥北二环路店已合法取得的使用权造成任何权利阻碍，蓝冉公司依法享有涉案物业的使用权。在出现“小业主封门事件”后，武汉七天公司合肥北二环路店已与出租人、小业主代表进行联系，就后续租金缴纳、合同履行进行口头及书面沟通，为维护涉案物业的正常使用，武汉七天公司合肥北二环路店已穷尽协助手段以积极促成事件的解决，其不存在任何违约行为。若蓝冉公司认为使用权受任何第三方的侵害而遭受损失，其应通过侵权赔偿之诉调处。蓝冉公司在此事件前就已存在长期拖欠固定承包费的违约行为，在此事件发生后，蓝冉公司未采取任何救济措施，怠于行使协议约定的维护义务，擅自关停涉案酒店，存在明显放任的故意，其以此为由单方要求解除协议，构成违约。综上，根据协议第四条第1款约定，因蓝冉公司存在违约行为，武汉七天公司合肥北二环路店有权不予返还其缴纳的押金15万元。（三）一审法院错误认定武汉七天公司合肥北二环路店与蓝冉公司互负债务，擅自进行债的抵消，对蓝冉公司应承担的违约责任和违约标准进行错误调整。武汉七天公司合肥北二环路店在合同履行过程中不存在任何违约行为，对蓝冉公司不负有任何债务，不存在债的抵消的前提条件。蓝冉公司长期拖欠固定成包费，武汉七天公司合肥北二环路店的损失在持续发生，该逾期付款违约金应计至其实际清偿之日止。武汉七天公司合肥北二环路店考虑到蓝冉公司实际违约金额截至起诉之日已高于欠付的固定成本费本金金额，鉴此，其在主张违约金时已主动调低至与固定承包费金额一致，违约金不存在过高的情形，武汉七天公司合肥北二环路店的该项主张有合同及法律依据，应予支持。一审法院滥用裁量权任意调低违约金标准，无法律及合同依据，应予纠正。此外，武汉七天公司合肥北二环路店主张违约金30万元，是基于蓝冉公司存在严重违约行为，武汉七天公司合肥北二环路店行使合同约定的解除权而产生，该违约金是对武汉七天公司合肥北二环路店因合同不能继续履行所造成的损失的补偿，与逾期付款违约金性质不同，是用于弥补武汉七天公司合肥北二环路店因不同事项而产生的损失。两项违约金发生的原因、性质、弥补的损失均不同，且具有合同依据，也未违反法律规定，均应予以支持。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，改判支持武汉七天公司合肥北二环路店的上诉请求。蓝冉公司辩称，（一）本案上诉期间，通过查阅中国裁判文书网的裁判文书显示，武汉七天公司合肥北二环路店在另案（2020）皖0102民初4641号案中，已向法院起诉要求出租方返还保证金及支付违约金。在该案件中，安徽省合肥市瑶海区人民法院已明确蓝冉公司被迫采取行动，自6月4日起关闭7、8楼，可见武汉七天公司合肥北二环路店自认酒店场地是其实际使用和控制的，因此武汉七天公司合肥北二环路店在上诉称案涉物业使用权转移给蓝冉公司，与其自认的事实相矛盾，不应予以认可。（二）一审判决已对合同的解除事实和理由作出非常充分且全面的认定。在事发小业主知悉的同时，蓝冉公司已经及时报警处理，不存在任何迟延情况。根据一审查明的事实，因为产权争议导致案涉物业没有办法正常使用，直接影响案涉物业经营，故酒店承包合同的目的无法实现，导致合同解除，这也与另案判决查明的事实相吻合。武汉七天公司合肥北二环路店要求的协议解除时间以及承包金额，没有任何事实和法律依据。（三）根据另案判决可以证实，武汉七天公司合肥北二环路店在案涉酒店的经营中，并没有产生实际的损失，即使也有损失，武汉七天公司合肥北二环路店已在该案中获得赔偿，武汉七天公司合肥北二环路店在本案一审审理阶段没有向一审法院陈述或者披露其已起诉利浩公司的事实，其实际上是隐瞒了案件事实。另案判决是在2020年10月29日作出，而本案的一审判决是在2020年11月月作出，武汉七天公司合肥北二环路店没有及时向一审法院披露该事实，违反民事诉讼的诚信原则，武汉七天公司合肥北二环路店在本案当中希望获取双重的利益，请求二审法院对该行为不予支持。武汉七天公司合肥北二环路店向一审法院起诉请求：1.武汉七天公司合肥北二环路店、蓝冉公司签订的《酒店承包经营协议》于2018年11月8日解除；2.蓝冉公司向武汉七天公司合肥北二环路店支付2017年11月1日至2018年11月8日期间的固定承包费839380.22元；3.蓝冉公司向武汉七天公司合肥北二环路店支付计至实际清偿之日止的逾期付款违约金839380.22元（从2017年11月1日起计至2019年12月12日止以271741.8元为基数按每日千分之3计算得违约金628538.78元；从2018年5月1日起至2019年12月12日止以543483.6元为基数按每日千分之3标准计算得违约金961965.97元；从2018年11月1日起至2019年12月12日止以24154.82元为基数按每日千分之3标准计算得违约金29420.57元。共计1619925.33元，武汉七天公司合肥北二环路店主动调低至与欠付承包费839380.22元一致）；4.蓝冉公司向武汉七天公司合肥北二环路店支付违约金300000元；5.全部诉讼费用由蓝冉公司承担。蓝冉公司向一审法院反诉请求：1.武汉七天公司合肥北二环路店、蓝冉公司2017年6月15日签订的《酒店承包经营协议》于2018年6月14日解除；2.武汉七天公司合肥北二环路店向蓝冉公司返还承包押金150000元和预留运营资金60000元；3.武汉七天公司合肥北二环路店向蓝冉公司支付违约金1000000元；4.武汉七天公司合肥北二环路店向蓝冉公司赔偿损失1000000元；5.本案全部诉讼费用由武汉七天公司合肥北二环路店承担。一审法院认定事实：2017年5月1日，合肥启辰商业投资管理有限公司（甲方）、武汉市七天酒店管理有限公司（乙方）与利浩投资（合肥）有限公司（丙方）签订了《权利义务转让协议》，约定，根据甲、乙双方于2012年10月8日及2013年2月1日就位于合肥市北××环路××青年创业大厦××座签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，甲方同意将其在《租赁合同》中所有的权利和义务全部的完整的转让给丙方，丙方同意无条件受让该权利和义务，转让完成后，丙方与乙方继续履行《租赁合同》，甲方不再享有和履行出租方权利和义务；乙方向甲方支付的租金已付至2017年4月30日，甲方确认收到以上款项，丙方向乙方收取租金的期限为自2017年5月1日至2025年4月30日止；等。2017年6月15日，武汉七天公司合肥北二环路店（发包方、甲方）与蓝冉公司（承包方、乙方）签订了《酒店承包经营协议》，约定，甲方系依据中国法律合法注册成立的法律主体，拥有位于合肥市北××环路××青年创业大厦××座物业的使用权及该酒店物业内附着、存放及使用并正在合法经营的全部资产（资产装修现状为“7天连锁酒店”），有权向乙方发包上述酒店（下称“目标酒店”）；乙方系中国境内具有独立主体资格及完全民事行为能力的法律主体，拟向甲方承包目标酒店进行经营；乙方同意承包甲方酒店的经营资产范围包括：于甲乙双方确定的承包交割日2017年6月16日清查确定的酒店所在物业附着之全部固定资产、装修装饰资产、库存资产等各项酒店经营资产及配套设施设备；甲方同意将目标酒店及其内附着、存放及正在使用的“7天连锁酒店”现有全部经营资产发包于乙方，乙方同意承包目标酒店进行经营，并自行承担经营过程中的风险和损失；乙方同意以“7天连锁酒店”管理直营商业模式对目标酒店进行承包经营，并与甲方所属集团公司或关联公司另行签署投资合同及相关附件；承包期间为8年，自2017年6月16日起至2025年4月30日止；承包费由固定部分和浮动部分组成，固定承包费：2017年6月16日至2018年4月30日为951096.3元，2018年5月1日至2019年4月30日为1086967.2元，浮动部分：乙方按目标酒店承包期内每月总营业额的／%向甲方支付浮动承包费，每月10日前乙方向甲方支付上月浮动承包费，甲方免除乙方2017年6月至2018年5月的浮动承包费；本协议签订之日起7个工作日内，乙方向甲方缴纳承包押金15万元，甲方向乙方开具收款收据，承包期届满后，乙方无违约情形，并结清所有费用后，甲方向乙方无息退还上述押金；固定承包费的收取方式：2017年6月16日至2017年10月31日的固定承包费，乙方应于本协议签署之日起7个工作日内支付给甲方，剩余承包期限的固定承包费，乙方按半年向甲方支付，乙方应在每个承包期开始前5个工作日内支付该承包金（目标酒店因故迟延交接，以实际交割日期起算首期的固定承包费），甲方免除乙方6个月固定承包费，2017年7月1日至2017年9月30日，减免金额为271741.8元，2018年1月1日至3月31日，减免金额为271741.8元，分2次减免，合计减免543483.6元；甲方收取承包款项的账户信息的开户名称为武汉七天公司合肥北二环路店；乙方应保证在承包期内按时支付协议所约定的款项，如不能按时支付，每逾期一日，应按未付款金额的千分之三向甲方支付违约金，超过30日未支付的，视乙方违约，甲方有权解除本协议；本协议生效后，任何一方擅自单方解除本协议的，另一方有权要求其继续履行协议，并有权要求其支付100万元的违约金及赔偿因此受到的一切经济损失，如一方违约导致另一方解除本协议的，则违约方应当向守约方支付100万元的违约金及赔偿因此受到的一切经济损失；等。2017年6月28日，武汉七天公司合肥北二环路店、蓝冉公司进行交接，并签署确认了《合肥火车站北广场店交接确认函》，同时确定固定承包费的起算日期为2017年6月28日。2017年7月11日，武汉七天公司合肥北二环路店收取了蓝冉公司交来的押金15万元，并向蓝冉公司出具了收据。交接后，武汉七天公司合肥北二环路店仅支付了2017年6月28日至10月31日的固定承包费99660.66元。自2018年6月4日起，因利浩投资（合肥）有限公司与小业主发生产权纠纷，涉案酒店由多名小业主联合封门，导致酒店所在物业无法正常使用。6月14日，蓝冉公司向武汉七天公司合肥北二环路店发出《解除和赔偿函》，主要内容为，“……关于业主方产权纠纷/变更事宜，我司在4月14日已委托店长告知贵方，但此事一直没有得到妥善处理，导致业主方多次来店滋事，并于6月4日来电封门，在此期间我方多次发函给贵方，要求尽快妥善处理此事，但贵方一直没有给我方明确答复。直至今日业主已封门11天，已经造成我方严重损失，根据2017年6月15日与贵方签订的《酒店承包经营协议》中第七条第1条、第3条之规定，现由于贵方的原因导致我方无法经营，我方有权解除本协议，并要求贵方支付违约金及相关赔偿……”，武汉七天公司合肥北二环路店于当日签收。2018年8月14日，武汉七天公司合肥北二环路店向蓝冉公司发送《催款函》，催促蓝冉公司支付2017年11月1日至2018年12月31日的承包费996386.6元，蓝冉公司于8月20日签收。9月27日，武汉七天公司合肥北二环路店向蓝冉公司发送《律师函》，继续催促蓝冉公司支付上述承包费，蓝冉公司于9月28日签收。11月5日，武汉七天公司合肥北二环路店向蓝冉公司发送《关于解除承包合同关系的函》，主张因蓝冉公司逾期支付自2017年11月1日起的承包费，要求解除上述合同，蓝冉公司于11月8日签收。武汉七天公司合肥北二环路店以蓝冉公司未支付承包费为由，向一审法院提起诉讼。诉讼中，蓝冉公司表示其另行与七天四季酒店（广州）有限公司签订了特许经营合同，经营过程中的收入由该公司直接收取，运营资金6万元由七天集团预留，蓝冉公司作为七天集团的一员，为节约诉讼成本，蓝冉公司主张在本案中一并处理，至于未按时支付承包费是因为蓝冉公司承包酒店之前由武汉七天公司合肥北二环路店自行经营且处于亏损状态，蓝冉公司承包之后，武汉七天公司合肥北二环路店给予减免期，七天总部表示待经营状况好转再扣取承包费；武汉七天公司合肥北二环路店是因涉案酒店设立的公司，其属于七天品牌的直营店，酒店发包后，武汉七天公司合肥北二环路店的主营业务是收取承包费。武汉七天公司合肥北二环路店、蓝冉公司确定固定承包费为90580.6元/月。另蓝冉公司主张诉请4损失包括装修费用损失391152.5元和预期利润损失。蓝冉公司为了证实装修费用损失，提交了以下证据予以证实：1.《广告牌制作安装合同》（2017年11月25日）、图片以及收据；2.《七天连锁酒店火车站北广场店维修合同》（2017年10月15日）以及收据；3.《七天连锁酒店合肥火车站北广场店空调机房改造工程合同》（2017年7月15日）以及收据。武汉七天公司合肥北二环路店质证认为，三性不予认可，蓝冉公司仅提供了合同与收据，未提供转账记录，无法证实款项的真实发生。一审法院认为，《酒店承包经营协议》是武汉七天公司合肥北二环路店、蓝冉公司双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应恪守履行。关于涉案合同解除的时间。协议约定，甲方拥有位于合肥市北××环路××青年创业大厦××座物业的使用权及该酒店物业内附着、存放及使用并正在合法经营的全部资产（资产装修现状为“7天连锁酒店”），乙方承包甲方酒店的经营资产范围包括酒店所在物业附着之全部固定资产、装修装饰资产、库存资产等各项酒店经营资产及配套设施设备，据上述约定可知，蓝冉公司承包的范围仅限于酒店经营之用的相关资产和配套设施，至于物业承租之义务，是由武汉七天公司合肥北二环路店的总公司即武汉市七天酒店管理有限公司与出租方签订租赁合同，蓝冉公司并非租赁合同的相对方，武汉七天公司合肥北二环路店将涉案酒店交由蓝冉公司承包，收取固定承包费，理应保证酒店所在物业没有权利瑕疵，现因产权争议导致涉案物业无法正常使用，直接影响酒店正常经营，酒店承包的合同目的落空，故蓝冉公司诉请主张确认涉案合同于2018年6月14日解除，一审法院予以支持。相应地，武汉七天公司合肥北二环路店诉请主张确认涉案合同于2018年11月8日解除，一审法院不予支持。关于本诉诉请的问题。对于固定承包费，协议约定，固定承包费的收取方式为，2017年6月16日至2017年10月31日的固定承包费，乙方应于本协议签署之日起7个工作日内支付给甲方，剩余承包期限的固定承包费，乙方按半年向甲方支付，乙方应在每个承包期开始前5个工作日内支付该承包金（目标酒店因故迟延交接，以实际交割日期起算首期的固定承包费），蓝冉公司仅支付了2017年6月28日至10月31日的固定承包费，构成违约，故蓝冉公司应向武汉七天公司合肥北二环路店支付2017年11月1日至合同解除之日即2018年6月14日的固定承包费404593.3元（其中2018年1月1日至3月31日的承包费271741.8元的承包费予以减免）。协议还约定，乙方应保证在承包期内按时支付协议所约定的款项，如不能按时支付，每逾期一日，应按未付款金额的千分之三向甲方支付违约金，因逾期付款损失主要是利息损失，上述约定的违约金标准过高，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，因本案已确认解除合同时武汉七天公司合肥北二环路店应向蓝冉公司退还押金以及支付违约金，武汉七天公司合肥北二环路店对蓝冉公司所负债务已可抵销蓝冉公司欠付武汉七天公司合肥北二环路店的固定承包费，故蓝冉公司应向武汉七天公司合肥北二环路店支付从2017年11月1日起至2018年4月30日止以271741.8元（2017年11月1日至2018年4月30日的固定承包费）为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍、从2018年5月1日起至2018年6月14日止以404593.3元（2017年11月1日至2018年6月14日的固定承包费）为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付的逾期付款违约。对于违约金，因本案系武汉七天公司合肥北二环路店违约导致合同解除，故武汉七天公司合肥北二环路店基于蓝冉公司违约而解除合同并要求蓝冉公司支付违约金，没有事实依据，一审法院不予支持。关于反诉请求的问题。对于承包押金，协议约定，承包期届满后，乙方无违约情形，并结清所有费用后，甲方向乙方无息退还上述押金，因本案系武汉七天公司合肥北二环路店违约导致提前解除合同，且基于债务相互抵销，解除合同时蓝冉公司并未欠付武汉七天公司合肥北二环路店费用，故蓝冉公司要求武汉七天公司合肥北二环路店退还押金15万元，一审法院予以支持。对于预留运营资金，该运营资金不是由武汉七天公司合肥北二环路店直接收取，亦非合同约定款项，故蓝冉公司要求武汉七天公司合肥北二环路店退还运营资金，没有事实依据，一审法院不予支持。对于违约金和损失，协议约定，如一方违约导致另一方解除本协议的，则违约方应当向守约方支付100万元的违约金及赔偿因此受到的一切经济损失，鉴于蓝冉公司承包酒店之前，酒店已处于亏损状态，结合蓝冉公司举证的承包经营酒店所支付的装修费用，兼顾合同的履行情况、武汉七天公司合肥北二环路店、蓝冉公司的过错程度以及预期利益等，一审法院将违约金调整为50万元，故武汉七天公司合肥北二环路店应向蓝冉公司支付违约金50万元。因违约金已足以弥补实际损失，故蓝冉公司要求武汉七天公司合肥北二环路店另行支付实际损失，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认武汉七天公司合肥北二环路店与蓝冉公司在2017年6月15日签订的《酒店承包经营协议》于2018年6月14日解除；二、蓝冉公司在判决生效之日起十日内向武汉七天公司合肥北二环路店支付固定承包费404593.3元，并从2017年11月1日起至2018年4月30日止以271741.8元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍、从2018年5月1日起至2018年6月14日止以404593.3元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付逾期付款违约给武汉七天公司合肥北二环路店；三、武汉七天公司合肥北二环路店在判决生效之日起十日内向蓝冉公司退还押金15万元；四、武汉七天公司合肥北二环路店在判决生效之日起十日内向蓝冉公司支付违约金50万元；五、驳回武汉七天公司合肥北二环路店的其他诉讼请求；六、驳回蓝冉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费22609元、反诉受理费12240元，由武汉七天公司合肥北二环路店负担本诉受理费17475元、反诉受理费3600元，蓝冉公司负担本诉受理费5134元、反诉受理费8640元。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审期间，蓝冉公司提交（2020）皖0102民初4641号民事判决书，拟证明武汉七天公司合肥北二环路店司没有及时向一审法院披露其起诉利浩投资（合肥）有限公司（以下简称利浩公司）的事实，而武汉七天公司合肥北二环路店已在该案中获得赔偿，其试图获得双重的利益。经质证，武汉七天公司合肥北二环路店意见如下：对该份判决书的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联。根据判决书显示，该案案由是房屋租赁合同纠纷，是武汉市七天公司合肥北二环路店与出租方公司租赁合同的有关纠纷，武汉七天公司合肥北二环路店在该案中主张的违约金、返还押金均是武汉七天公司合肥北二环路店基于租赁合同应当取得的相关权利，与本案中蓝冉公司违约应当承担的违约责任无关。利浩商业广场的业主被迫采取行动，于6月4日起关闭7、8楼，确是发生在小业主封门事件后，但不能说明在发生小业主封门事件后，双方之间的承包合同无法继续履行。在此之前，武汉七天公司、武汉七天公司合肥比二环路店有在跟业主积极沟通该事宜，并非因案涉场地被封后，无法继续履行承包合同。实际上，蓝冉公司剥夺了武汉七天公司合肥北二环路店努力解决涉案物业障碍的一个途径。二审查明以下事实：武汉七天公司、武汉七天公司合肥北二环路店作为共同原告与利浩公司作为被告的房屋租赁合同纠纷一案，安徽省合肥市瑶海区人民法院已于2020年10月29日作出（2020）皖0102民初4641号民事判决，判决：一、武汉七天公司、合肥启辰商业投资管理有限公司签订的《租赁合同》《补充协议》及武汉七天公司、合肥启辰商业投资管理有限公司、利浩公司签订的《权利义务转让协议》于2018年11月15日解除；二、利浩公司于本判决生效之日起十五日内支付原告武汉七天公司保证金100000元及违约金（自2018年11月21日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至付清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，违约金总额不超过100000元）；三、被告利浩公司于本判决生效之日起十五日内支付原告武汉七天公司合肥北二环路店违约金500000元；四、被告利浩公司于本判决生效之日起十五日内向原告武汉七天公司、武汉七天公司合肥北二环路店支付律师费15000元；五、驳回原告武汉七天公司、武汉七天公司合肥北二环路店的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47220元，由原告武汉七天公司、武汉七天公司合肥北二环路店负担40610元，由被告利浩公司负担6610元。该案判决查明以下事实：2018年6月，利浩商业广场177名业主在案涉酒店一楼张贴《告示》，载明：经法院判决，利浩商业广场B座7楼8楼全部产权已于2018年4月归属我们177名业主，鉴于广东铂涛企业集团公司所属七天酒店无视我方两次律师函告，拒绝商读续租协议，拒绝给付租金，我方被迫采取行动，自6月4日起关闭7、8两楼；七天酒店在此之前须清理好内部财务，锁闭门窗。2018年11月15日，武汉七天公司曾向利浩公司邮寄《关于解除租赁合同关系的函》，武汉七天公司在该函中陈述，自2018年6月起，酒店无法正常使用租赁场地、停业至今，该等状况已持续超过5个月。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：（一）案涉《酒店承包经营协议》的解除时间；（二）固定承包费的计算期间；（三）违约金的计算标准；（四）押金应否返还。就本案争议的焦点问题，本院分析认定如下：关于第一个争议焦点问题。案涉协议约定武汉七天公司合肥北二环路店拥有案涉酒店使用权，蓝冉公司承包案涉酒店的经营资产，因武汉七天公司合肥北二环路店未能保证案涉酒店可以正常使用，因产权问题导致案涉酒店无法经营，武汉七天公司在另案中亦确认案涉酒店自6月起无法正常使用，因此蓝冉公司承包经营的合同目的无法实现，蓝冉公司于2018年6月14日发出的解除案涉协议的通知已于当日被武汉七天公司合肥北二环路店签收，由此，一审法院认定案涉协议解除时间为2018年6月14日正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点问题。因案涉协议于2018年6月14日解除，蓝冉公司欠付2017年11月1日至解除之日的固定承包费，其中减去双方约定的第二次减免金额（2018年1月1日至3月31日减免271741.8元），按照武汉七天公司合肥北二环路店、蓝冉公司在一审中确认的固定承包费90580.6元/月，一审法院认定蓝冉公司应支付的固定承包费为404593.3元，认定无误，本院予以支持。关于第三个争议焦点问题。本案中违约金包括蓝冉公司逾期支付固定承包费需对武汉七天公司合肥北二环路店承担的违约金及案涉协议解除产生的违约金。首先，蓝冉公司逾期支付固定承包费对武汉七天公司合肥北二环路店造成的损失主要系利息损失，一审法院根据公平原则酌情调整逾期付款违约金计付标准为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，并无不当，本院予以维持。其次，案涉协议解除系由于武汉七天公司合肥北二环路店未能保证案涉酒店使用权导致蓝冉公司无法继续经营，合同目的无法实现，而双方约定的承包期为八年，至案涉协议解除时仅履行了两年，武汉七天公司合肥北二环路店对此存在过错，因此一审法院酌情判定武汉七天公司合肥北二环路店向蓝冉公司支付违约金50万元，并无不妥，本院予以维持。关于第四个争议焦点。案涉协议约定，承包期届满后，蓝冉公司无违约情形，并结清所有费用后，武汉七天公司合肥北二环路店应无息退还押金。案涉协议解除过错并不归责于蓝冉公司，蓝冉公司虽有逾期支付固定承包费的行为，但蓝冉公司已被判令承担支付固定承包费的行为，且因其逾期行为已被判定支付相应违约金，满足上述退还押金的条件。而案涉协议解除，武汉七天公司合肥北二环路店存在过错，故一审法院判令武汉七天公司合肥北二环路店返还押金，理据充分，本院予以维持。综上所述，武汉七天公司合肥北二环路店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21075元，由上诉人武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店负担。本判决为终审判决。审判长 袁 贞审判员 国平平审判员 练长仁二〇二一年五月三十一日书记员 刘晓妍蔡嘉瑜