北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1999号原告：季德才，男，1952年8月30日出生，汉族，退休职工，现住北京市大兴区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**2-63。法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**法定代表人：张智军，总经理。原告季德才与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季德才到庭参加诉讼。被告城城北分公司、被告城城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季德才向本院提出诉讼请求：1、判令解除季德才与城城北分公司签订的《房屋托管合同》；2、判令城城北分公司支付季德才2020年9月、10月期间的租金7600元；3、判令城城北分公司支付季德才违约金11400元，并返还管理费2216元和房屋维修费213元；4、本案诉讼费由城城北分公司、城城公司承担。事实和理由：季德才与城城北分公司签订编号为1101SJ2006050267668的《房屋托管合同》（以下简称涉案合同），约定季德才将其名下所有位于北京市大兴区鹿华路10号院20号楼7层709的房屋（以下简称涉案房屋）托管给城城北分公司，城城北分公司应分别于2020年9月30日、2020年10月31日支付租金，但城城北分公司至今未付，构成违约，应承担违约责任。城城公司系城城北分公司的总公司，应承担连带责任，为维护自身合法权益，季德才诉至法院。城城北分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩意见。城城北分公司、城城公司辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，故城城北分公司不同意解除涉案合同。城城北分公司与季德才签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付季德才租金的具体数额。涉案合同签订后，城城北分公司一直按照合同约定向季德才支付租金及押金，2020年9月，受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向季德才支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城北分公司欠付季德才租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付季德才的押金折抵欠付的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，季德才单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，故自季德才收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向季德才支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核实季德才单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付季德才租金的具体数额。三、季德才主张的违约金数额过高，应当依法予以调整，季德才主张的违约金远高于城城北分公司违约给季德才造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付季德才高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付季德才租金的具体数额，并依法调整季德才主张的违约金数额。本院经审理认定的事实如下：季德才系涉案房屋的所有权人。2020年6月5日，季德才（甲方）与城城北分公司（乙方）签订涉案合同，约定季德才将涉案房屋委托给乙方经营，托管用途为用于长租房、短租房或配套项目；关于托管期，托管期12个月，自2020年6月8日起至2021年6月7日止，甲方实收租期11个月，管理费1个月；关于租金及支付时间，月租金标准为3800元，收款方式为月付，不押押金，自本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金；关于房屋维修费，甲方向乙方支付1元/天的房屋维修费，该费用按年收取，每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除；关于合同解除，涉案合同第十二条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……”；关于违约责任，涉案合同第十三条第四款约定：“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。”庭审中，季德才称其在合同签订后依约履行了合同，城城北分公司将涉案房屋出租给了租户，城城北分公司欠付季德才2020年9月8日至2020年11月7日期间的租金，构成违约；季德才于2020年11月8日将涉案房屋另行出租。经询，季德才称其认为合同解除日期为法院向城城北分公司、城城公司送达诉讼材料之日；本案诉讼请求3中的房屋维修费指的是剩余7个月的房屋维修费，管理费指的是其给予城城北分公司一个月免租期对应的款项，因为城城北分公司的违约导致合同解除，故其主张城城北分公司、城城公司返还。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城北分公司和城城公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故城城北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城公司承担。季德才与城城北分公司订立的涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。季德才已经将涉案房屋交付城城北分公司，但城城北分公司拖欠租金至今未付，根据合同约定，季德才有权解除合同并由城城北分公司支付拖欠的租金及违约金。季德才称其于2020年11月8日将涉案房屋另行出租，本院确认涉案合同于2020年11月8日解除。季德才主张城城公司应退还的管理费为2216元、房屋维修费为213元、2020年9月8日至2020年11月7日期间的租金为7600元，数额合理，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定，乙方违约应支付3个月的租金作为违约金。城城公司辩称违约金过高的意见，本院予以采纳，对违约金予以酌减，城城公司应支付季德才违约金7600元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、季德才与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于2020年11月8日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还季德才管理费2216元、维修费213元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付季德才房屋租金7600元；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付季德才违约金7600元；五、驳回季德才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，减半收取计168元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内支付给季德才）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年五月十四日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫