江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1023民初223号原告：胡华俊，男，1964年5月6日出生，汉族，住南丰县，经常居住地南丰县。委托诉讼代理人胡华群（系胡华俊弟弟），男，1973年12月2日出生，汉族，住南丰县，特别授权代理。原告：封贵女，女，1966年9月10日出生，汉族，住南丰县，经常居住地南丰县。俩原告共同委托诉讼代理人：揭应根，广东臻于至善律师事务所律师，特别授权代理。被告：南丰县衡地房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市南丰且桔都大市场**楼，统一社会信用代码：913610237165835715。法定代表人：揭发根，系公司董事长。委托诉讼代理人：付南强，江西丰茂律师事务所律师，特别授权代理。第三人：刘俊彪，男，1968年2月15日出生，汉族，住浙江省丽水市松阳县。委托诉讼代理人：饶炳海，浙江绿谷律师事务所律师，特别授权代理。原告胡华俊、封贵女与被告南丰县衡地房地产开发有限公司（以下简称衡地公司）及第三人刘俊彪商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2021年1月19日，本院作出（2021）赣1023民初222号民事裁定书，裁定本案与（2021）赣1023民初225号案件并入（2021）赣1023民初222号案件合并审理，但（2021）赣1023民初222号和225号均在庭前调解结案。因本案民事纠纷时间跨度大，法律关系复杂，本院于2021年4月13日裁定转为普通程序审理。原告胡华俊、胡华俊委托诉讼代理人胡华群及胡华俊、封贵女共同委托诉讼代理人揭应根，被告衡地公司法定代表人揭发根及委托诉讼代理人付南强与第三人刘俊彪的委托诉讼代理人饶炳海均到庭参加了简易程序的庭审和普通程序的庭审。本案现已审理终结。胡华俊和封贵女向本院提出诉讼请求：一、衡地公司向胡华俊和封贵女赔付垫付的税费62万元；二、衡地公司向胡华俊和封贵女支付违约金14021.9元；3.案件受理费、财产保全费由衡地公司承担。2021年4月8日，胡华俊向本院申请变更部分诉讼请求：即将原诉讼请求第一项变更为判令衡地公司向胡华俊、封贵女赔付垫付的税费62万元并支付相应的利息53840.96元（该利息分两部分，第一部分以62万元为基数，按照中国人民银行贷款年利率4.35%，从2019年1月24日计算至2019年8月19日的利息为15582.66元，第二部分利息以62万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率从2019年8月20日计算至全部62万赔付之日止，暂计至2021年3月18日为38258.3元。事实和理由：2009年4月25日和2009年8月28日，衡地公司与胡华俊、封贵女先后签订了三份《商品房买卖合同》。合同分别约定衡地公司将其开发的位于南丰县子固南路桂花苑别墅8号楼201室、301室、401室以及01号、02号商铺出售给胡华俊和封贵女，三套商品房总价格为918000元，01号商铺价格为224190元，02号商铺价格为260000元。《商品房买卖合同》第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。胡华俊和封贵女认为《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。衡地公司未按合同约定办理不动产权证，更没有交纳应当由其缴纳的办理不动产权证的相关税费。胡华俊和封贵女多欠催促，衡地公司仍拒绝缴纳，胡华俊和封贵女无奈代为垫付。现不动产权证已经办妥，胡华俊和封贵女多次要求衡地公司赔付俩人垫付的税费，但衡地公司拒绝支付，为维护自身合法权益，提起本次诉讼。衡地公司辩称：一、案涉商品房和商铺胡华俊和封贵女均是向刘俊彪购买，相应的购房款也是支付给刘俊彪，答辩人之所以与胡华俊和封贵女签订商品房买卖合同是应刘俊彪、胡华俊、封贵女的请求，为便于办理相应的房屋权属证书和办理银行按揭而签订的，因此商品房买卖合同的实际当事人是胡华俊、封贵女与刘俊彪，办理相关的产权登记手续和时间都是由他们协商决定，与答辩人无关，因上述房屋交易所产生的相应的税费亦与答辩人无关，恳请法院驳回胡华俊和封贵女的诉讼请求。二、普通程序中胡华俊和封贵女变更的诉讼请求无事实和法律依据。第三人刘俊彪辩称：一、胡华俊和封贵女与衡地公司签订《商品房买卖合同》第三人不知情，双方为什么签订合同，第三人也不理解，所以案涉合同与第三人无关。二、第三人与胡华俊和封贵女签订了二份合同，一份是《商品房店面转让（买卖）合同》，另一份是《在建商品房（转让）合同》，合同中约定相关的税费由买受人自行承担。三、胡华俊、封贵女与衡地公司如确实签订了《商品房买卖合同》，从合同内容看，购房价格与第三人同胡华俊和封贵女签订的合同不一致，衡地公司如从中获得了相关利益，应该履行相关的义务，但是该义务与第三人无关。四、胡华俊和封贵女与第三人签订的两份合同，各方均已基本履行完毕，胡华俊和封贵女尚欠少量的尾款。五、《商品房买卖合同》约定纠纷解决的方法是仲裁，虽然诉讼与第三人无关，提醒法庭注意。六、胡华俊和封贵女在庭审之后变更诉讼请求及举证，不符合法律规定，法庭应不予准许俩人变更诉讼请求。综上所述，胡华俊和封贵女与衡地公司的商品房买卖合同纠纷与第三人无关，请求驳回胡华俊和封贵女对第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的举证和质证，对当事人无异议的《土地使用权转让合同》二份、《土地转让合同》、《商品房买卖合同》三份、《商品房店面转让（买卖）合同》、《在建商品房（转让）合同》、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、江西省建设工程竣工规划核实合格意见单及艾吉林的证人证言、桂花苑别墅2#、3#、4#、5#、6#楼的税收完税证明、《南丰县城镇房屋交易与产权确认书（初始）》、问话笔录二份、不动产权属证，胡华俊出具的收条三张、《桂花苑8号楼部分商品房及商铺销售不动产纳税情况说明》、二份问话笔录本院均予以采信，可以为确认案件事实的证据。对有异议证据的认证：对胡华俊和封贵女举证的《个人住房贷款合同》和一份《个人一手商业用房贷款合同》及首付款收款收据，衡地公司质证认为均是复印件，不予质证；刘俊彪质证认为其未参与贷款合同的签订和开据首付款收据，因此不知情，但认可胡华俊和封贵女向其购买的三套房屋和二间店铺均办理了银行按揭贷款，除扣除10%的银行按揭保证金后，通过案外人漆建华支付给刘俊彪。本院认为庭审中胡华俊和封贵女说明了复印件的来源，庭后本院依职权向中国银行南丰支行核实了二份合同及胡华俊和封贵女支付首付款的情况，可以确认复印件与在中国银行南丰支行存档的贷款资料一致，在核实证据的过程中，本院还发现了庭审胡华俊未举证的2号店铺的《个人一手商业用房贷款合同》及支付首付款的银行进账单，首付款收据，可以证明，胡华俊和封贵女购买的三套商品房和二间店铺均在中国银行南丰支行办理了按揭贷款、按揭贷款金额、收款人为衡地公司等情况。在中国银行南丰支行存档的贷款资料里关于银行首付款的金额与刘俊彪和胡华俊和封贵女认可的首付款支付金额不一致，因首付款的交接是在刘俊彪和胡华俊和封贵女之间进行的，且有双方的陈述及刘俊彪出具的收条相印证，故首付款金额的认定以刘俊彪和胡华俊、封贵女的陈述为准，在中国银行南丰支行存档的首付款金额仅是为了办理银行按揭贷款而进行的转账，转账的款项来源及去向在本案中未查明。对衡地公司证人艾吉林举证的与本案情况类似的桂花苑别墅1号至6号楼的11张税收通用完税证，胡华俊和封贵女质证认为与本案不具有关联性；刘俊彪质证认为与本案不具有关联性，且如果没有胡华俊、封贵女与衡地公司签订的商品房买卖合同，那么胡华俊和封贵女肯定会和刘俊彪协商相关的费用如何交纳，如此便不会产生滞纳金。本院认为，胡华俊和封贵女和刘俊彪质证时认可艾吉林提交的完税凭证的真实性、合法性，本院对真实性、合法性予以认可，艾吉林提交的完税凭证加上其在简易程序中所作的证人证言，可以证明虽然桂花苑别墅因变更规划的历史原因导致南丰县人民政府长时间未同意办理产权证，但是并不必然导致滞纳金的产生。对胡华俊和封贵女举证的发票、税收完税证明、江西省政府非税收入票据30张，衡地公司对其真实性、合法性予以认可，但认为与衡地公司无关；刘俊彪质证认为发票和票据中有很多与本案不具有关联性，如有二张纳税人为江西省衡三建筑工程有限责任公司，有纳税人为胡慧敏的。本院认为对胡华俊和封贵女举证的30张票据的真实性、合法性予以确认，对纳税人为江西省衡三建筑工程有限责任公司和胡慧敏的票据与本案不具有关联性，不予确认，对其余票据虽与本案具有关联性，但因为部分完税票据是与桂花苑别墅的其他店铺的购买人周丹英和韩炳泉共同交纳的，难以准确区分胡华俊和封贵女代衡地公司完税及支付滞纳金情况，故该组证据仅能证明案涉税款所属时期、入库日期及因迟延入库交纳了滞纳金的事实。根据本院认证情况，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：胡华俊和封贵女系夫妻关系，胡华俊与衡地公司法定代表人揭发根是同学关系。2003年7月28日，衡地公司以出让方式取得了昌厦公路旁一宗土地，其中有部分土地按规划是建桂花苑别墅。2005年8月24日，衡地公司与刘俊彪签订了一份《土地使用权转让合同》，衡地公司为甲方，刘俊彪为乙方。合同约定的主要内容如下：1.甲方以出让方式取得位于昌厦公路旁，总面积10.5万平方米的桔都大市场地块，该地块西南角长133米，宽118.5米的宗地规划建设小别墅，名称为桂花苑别墅。2.甲方转让给乙方的土地为桂花苑别墅中的第8号别墅宗地，面积为329.7平方米，土地使用权使用年限截止2051年8月1日，土地使用权转让价格13万元，合同签订之日一次性付清全部价款。3.乙方付清了受让土地的价款后，乙方可以进场建房，甲方向乙方提供该别墅施工图四套。4.乙方办理房产证后，甲方应办理该别墅的土地使用权证一并交付乙方，乙方可以委托甲方代理办理该宗地上建房的有关手续，乙方应承担设计费900元、消防部门费用200元、其他建房手续乙方委托甲方代办的按实际发生的费用由乙方承担。5.合同还约定了其他内容。2007年6月10日，衡地公司与刘俊彪签订了《土地转让合同》，衡地公司为出卖人，刘俊彪（合同上买受人写了刘俊彪女儿刘艳婷的名字，但签字人是刘俊彪）为买受人。合同约定的主要内容是对2005年8月24日签订的《土地使用权转让合同》作出了部分变更，主要内容如下：1.土地转让价格为21万元，本合同签订时付10万元，余款在2008年1月15日付清，如未按期支付土地款，以欠款为基数按年利率20%计算利息。2.买受人得到土地后，建房的所有税费全部自行承担，出卖人协助买受人办理建房的各种手续。3.《土地转让合同》还约定了其他事项。合同签订后，刘俊彪挂靠衡地公司进行了桂花苑别墅8#楼的开发建设，建房资金由刘俊彪支付。因规划变更原因，直到2018年3月5日（原在2008年1月22日也领取过）根据变更后的规划领取了建设工程规划许可证，2018年3月20日领取了建筑工程施工许可证（原在2008年3月20日领取过）。2018年3月20日，获得了建设工程竣工规划核实合格意见单。根据建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的记载，桂花苑别墅1#至8#楼的建设单位是衡地公司，施工单位是南丰县衡三建筑公司。2009年2月24日，刘俊彪与胡华俊签订了《在建商品房转让（买卖）合同》，刘俊彪为甲方，胡华俊为乙方。合同约定的主要内容如下：1.甲方向衡地公司购入出让地块按城建规划要求建成桂花园（苑）别墅8号楼，并自愿将所建楼盘的二层、三层、四层以及楼下店面一间出售给乙方。2.南丰县桂花园（苑）别墅8号楼的二层、三层、四层共约520㎡，楼下店面一间约75㎡（店面是子固路由东向西第四间），具体面积以房产证为准，出售价格楼上住宅面积（实际面积+分摊面积）每平方米1438元，楼下店面每平方米3000元。3.付款期限为分三期付款，第一期于合同签订生效之日支付甲方购房款26万元，第二期房产工程验收办理房产三证之前支付甲方购房款5万元，第三期于房产完工取得房产证并办理按揭贷款后全部付清。如有按揭不够部分由乙方现金补齐，按揭多余部分由乙方领回。4.办理房产三证的相关税费由乙方交纳，办理房产按揭的手续费用相关费用由乙方交纳。5.合同一式二份，双方各持一份，双方签字捺印生效。6.合同还约定了交房装饰标准违约责任等事项。2009年8月31日，刘俊彪与胡华俊再次签订了一份《商品房店面转让（买卖）合同》，甲方为刘俊彪（合同上写成刘俊标），乙方为胡华俊。合同约定的主要内容如下：1.甲方将南丰县桂花园（苑）别墅8号楼的楼下店面一间（即子固路由东向西第三间）店面出售给乙方，面积为80平方米（具体以房产证面积为准），每平方米价格为3300元，共计价款为26.4万元。3.付款期限为分二期付款，第一期于合同签订生效之日支付甲方购店面款13.2万元（甲方应出具收据），甲方代乙方办理店面房产按揭后付清店面购房余款。为办理房产证而押在银行10%贷款额的押金各人垫付50%。4.办理房产三证的相关税费由乙方交纳，办理房产按揭的手续费及相关费用由乙方交纳。5.合同一式两份，甲乙双方各执一份。6.合同还约定了交房标准、违约责任等其他事项。2009年4月25日，胡华俊与衡地公司签订了一份《商品房买卖合同》，出卖人为衡地公司，买受人为胡华俊。合同约定的主要内容如下:1.买受人购买的商品房预售许可证为2009-001号，买受人购买的商品房为桂花苑别墅8#楼一单元201、301、401号房，商品房用途为住宅，建筑面积共540平方米，其中套内建筑面积470平方米，公摊面积为70平方米。2.买受人和出卖人约定每平方米单价为1700元，按实际产权登记面积计算房屋总价款，多退少补，付款方式为分期付款，首付款318000元，余款60万元办理银行按揭贷款。3.出卖人应在2009年12月30日前按合同约定交房。4.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按第二种方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。5.本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成提交仲裁委员会仲裁。6.合同还约定了其他事项。同日，胡华俊还与衡地公司签订了一份购买商铺的《商品房买卖合同》，胡华俊为买受人，衡地公司为出卖人。合同约定的主要内容如下：1.买受人购买的商品房预售许可证为2009-001号，买受人购买的商品房为桂花苑别墅8#楼一单元1号店铺，商品房用途为商业服务，建筑面积共74.73平方米，其中套内建筑面积72.21平方米，公摊面积为2.52平方米。2.买受人和出卖人约定每平方米单价为3000元，按实际产权登记面积计算房屋总价款，多退少补，付款方式为分期付款，首付款114190元，余款11万元办理银行按揭贷款。3.出卖人应在2009年12月30日前按合同约定交房。4.合同约定的其他事项同前面所述为购买201、301和401住房签订的《商品房买卖合同》一致，具体内容详见合同。2009年8月28日，胡华俊再次与衡地公司签订了一份购买商铺的《商品房买卖合同》，封贵女为买受人，衡地公司为出卖人。合同约定的主要内容如下：1.买受人购买的商品房预售许可证为2009-001号，买受人购买的商品房为桂花苑别墅8#楼一单元2号店铺，商品房用途为商业服务，建筑面积共78.81平方米，其中套内建筑面积77.11平方米，公摊面积为1.7平方米。2.买受人和出卖人约定每平方米单价为3300元，按实际产权登记面积计算房屋总价款，多退少补，付款方式为分期付款，首付款13万元，余款13万元办理银行按揭贷款。3.出卖人应在2009年12月30日前按合同约定交房。4.合同约定的其他事项同前面所述为购买201、301和401住房签订的《商品房买卖合同》一致，具体内容详见合同。上述三份合同均在签订之后在南丰县房产管理局办理了备案登记。2009年7月22日，胡华俊、中国银行股份有限公司南丰支行（以下简称中国银行南丰支行）与衡地公司签订了一份《个人一手住房贷款合同》和《个人一手商业用房贷款合同》。2009年11月20日再次签订了一份《个人一手商业用房贷款合同》。2009年7月22日签订的两份合同借款人为胡华俊，2009年11月20日签订的合同，借款人为封贵女。三份合同的贷款人均为中国银行南丰支行、保证人为衡地公司。贷款发放至以下账号：账户名称：南丰县衡地房地产开发有限公司，账号为74×××01。保证人提供阶段性连带责任保证。合同还约定了其他事项。借款人胡华俊和封贵女分别在对应的合同上签名，保证人衡地公司法定代表人揭发根在合同上签名并加盖公司公章。其中合同编号为0329号的《个人一手住房贷款合同约定》借款合同贷款本金为60万元，贷款期限为15个月，贷款用途为购买支付借款人购买的坐落于桔都大道子固南路桂花苑8号楼1单元201、301、401的房屋的购房款，所购房屋总价款为918000元，编号为0334号的《个人一手商业用房贷款合同》约定借款合同贷款本金为11万元，贷款期限为10个月，贷款用途为购买支付借款人购买的坐落于桔都大道子固南路桂花苑8号楼1号店铺的购房款，所购房屋总价款为224190元。编号为0454号的《个人一手商业用房贷款合同》约定借款合同贷款本金为13万元，贷款期限为10个月，贷款用途为购买支付借款人购买的坐落于桔都大道子固南路桂花苑8号楼2号店铺的购房款，所购房屋总价款为260000元。在中国银行南丰支行存档的贷款资料中显示2009年6月13日胡华俊付桂花苑8号楼1单元201、301、401首付款318000元给衡地公司，付1号店铺首付款114190元给衡地公司，衡地公司出具了收据二份，收据上加盖衡地公司公章。2009年10月19日以漆建华的名义支付了39万元给衡地公司在中国银行南丰支行开设的74×××01账户，在该银行进账单上注明为周丹英、封贵女、韩炳泉三户购店首付款，进账单复印件下面进一步说明39万元首付款是封贵女、韩炳泉、周丹英分别交桂花苑别墅8#楼2号、3号店铺、4号店铺首付款13万元。但是胡华俊实际向刘俊彪支付首付款的金额为44.2万元，分别是2009年2月24日26万元，同年4月14日5万元，同年8月31日13.2万元，刘俊彪均在收款时向胡华俊出具了相应的收据。胡华俊和封贵女签订的三份贷款合同共贷款84万元。借款当时扣除贷款总额的10%为按揭贷款保证金，其余按揭贷款发放至贷款合同指定的衡地公司设立的账户，由案外人漆建华经手转给刘俊彪。此后，胡华俊和封贵女归还了银行借款。在胡华俊代为交纳了应由衡地公司交纳的相应税费及滞纳金后，胡华俊和封贵女在2019年2月1日至2月2日领取了案涉房屋和店铺的不动产权证书，其中三套商品房201、301、401对应的不动产权证证号为赣（2019）南丰县不动产权第0000926号、0000936号、0001107号，房屋建筑面积分别为196.63㎡、192.99㎡、146.49㎡。1号店铺和2号店铺对应的不动产权证证号为赣（2019）南丰县不动产权第0000919号、0000918号，房屋建筑面积分别为73.37㎡和80.51㎡。诉讼过程中胡华俊和封贵女举证了代衡地公司交纳税费和滞纳金的税收完税证明，因为部分完税证明是与案外人周丹英和韩炳泉的一并交纳的，难以区分胡华俊和封贵女代衡地公司完税及支付滞纳金情况。但是从俩人举证的税收完税证明上可以证实案涉不动产的税款所属时期为2009年4月1日至2009年4月30日，入库日期为2018年12月3日或2018年12月4日，且产生了滞纳金。因不动产涉税问题专业性较强，故在2021年4月8日本院发函给国家税务总局南丰县税务分局，请求予以协助。该局按本院请求协助的内容制作了《桂花苑8号楼部分商品房及商铺销售不动产纳税情况说明》，根据上述说明，本院确认以下事实：1.交易当时房地产开发企业销售不动产（非普通住宅）的计征税率分别为营业税5%、城建税税率5%、教育费附加征收税率3%、地方教育附加征收率2%、印花税率万分之五、土地增值税（非普通住宅）核定征收率为3.1%、企业所得税税率5%、总税率为销售价款的13.65%。2.交易当时房地产开发企业销售不动产（非住宅）的计征税率分别为营业税税率5%、城建税税率5%、教育费附加征收税率3%、地方教育附加征收率2%、印花税率万分之五、土地增值税（非住宅）核定征收率5.8%，企业所得税税率5%、总税率为销售价款的16.35%。3.胡华俊和封贵女代衡地公司缴纳税费的情况为1号店铺纳税36655.08元，滞纳金61598.25元。2号商铺纳税36655.08元，滞纳金61598.28元。三套商品房共纳税款（按每平方1700元计税）合计125307元，滞纳金208989.64元。4.若按每平方米1438元计算三套商品房的总房款，则衡地公司应纳税款合计为105231.43元。5.除教育费附加和地方教育附加外，都要从税款滞纳之日起（即税款所属期的次月申报期截止日）按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。另查明：1.诉讼过程中，衡地公司申请本院追加刘俊彪为本案的共同被告，胡华俊和封贵女表示不同意追加，理由是胡华俊和封贵女系与衡地公司签订的商品房买卖合同，合同具有相对性，只能约束合同相对人，不能约束案外人。为查明案件事实，本院依职权追加刘俊彪为本案第三人。2.胡华俊和封贵女均认可虽然与衡地公司签订了商品房买卖合同，但实际履行的是与刘俊彪之间签订的合同。3.桂花苑别墅1#楼至5#楼及8#楼的办证所需材料均是艾吉林代为办理的，衡地公司予以配合，艾吉林将相关办证所需的材料提供给了胡华俊等人并指导办理相关手续。艾吉林和朋友从衡地公司也受让了土地并挂靠衡地公司开发建设并销售，房屋出售后为办房屋权属证书及办理银行按揭贷款均与衡地公司签订了《商品房买卖合同》，但是应由开发商交纳的所有税费其均在2011年1月19日前全部由挂靠人以衡地公司的名义交纳完毕，因此只产生了几百元的滞纳金。5.胡华俊和封贵女认可在2019年3月4日通过艾吉林领取了9.7万元按揭贷款保证金。6.刘俊彪和胡华俊及封贵女均认可双方之间的房产交易实际是按双方签订的合同进行结算的，即案涉1号店铺每平方米3000元，2号店铺每平方米3300元，201、301、401商品房按每平方米1438元结算。7.案涉房屋和店铺2018年10月8日，衡地公司才获得了《南丰县城镇房屋交易与产权确认书（初始）》。本院认为，本案争议的焦点如下：一、衡地公司与胡华俊、封贵女签订的三份《商品房买卖合同》效力；二、胡华俊和封贵女代衡地公司交纳税费及滞纳金的金额认定；三、衡地公司是否应当负担相关税费和滞纳金并赔偿胡华俊和封贵女因垫付行为产生的利息损失；四、衡地公司是否应当支付迟延办证的违约金。结合查明的案件事实，本院分别评述如下：一、衡地公司与胡华俊、封贵女签订的三份《商品房买卖合同》效力胡华俊和封贵女认为俩人与衡地公司签订的《商品房买卖合同》具有真实性、合法性及与本案的关联性，而其与刘俊彪签订的《商品房店面转让（买卖）合同》和《在建商品房（转让）合同》因刘俊彪不具有开发房地产的资质，属无效合同。衡地公司认为其与胡华俊和封贵女之间不存在真实的房屋买卖合同关系，胡华俊与封贵女是向刘俊彪购买房屋和店铺，并按双方签订的合同进行房款交接，《商品房买卖合同》不具有真实性，不能作为认定双方权利义务的依据。刘俊彪则认为其对衡地公司与胡华俊和封贵女签订的《商品房买卖合同》不知情，与其无关。本院认为，胡华俊和封贵女与衡地公司签订的三份《商品房买卖合同》合法有效，理由是胡华俊和刘俊彪之所以在签订了《在建商品房（转让）买卖合同》和《商品房店面转让（买卖）合同》之外又与衡地公司另外就案涉不动产签订《商品房买卖合同》是因为胡华俊和刘俊彪均知道因为刘俊彪个人不具备从事房地产开发销售的资质，必须另外与有资质的衡地公司另行签订合同才能完成合同的备案登记、办理银行按揭贷款、办理不动产的转移登记。因此，案涉三份《商品房买卖合同》签订的目的胡华俊和封贵女与衡地公司、刘俊彪均知情，通过签订《商品房买卖合同》来完成案涉不动产的转移登记是三方的共同真实意思表示，事实上，南丰县房产管理局也依据《商品房买卖合同》办理了不动产的备案和转移登记手续，其合法性得到了行政主管部门的确认；三套住房合同中约定的交易价格每平方米1700元虽不具有真实性，但合同部分条款的无效并不影响合同其他条款的有效，而且每平方米1700元的交易价格高于胡华俊与刘俊彪约定的实际交易价格每平方米1438元，在向税务机纳税时是按每平方米1700元的价格缴纳，并未损害国家、集体和第三人的利益，故三份《商品房买卖合同》具有真实性、合法性及与本案的关联性。对衡地公司和刘俊彪的相关辩解意见不予采信。二、胡华俊和封贵女代衡地公司交纳税费及滞纳金的金额认定根据国家税务总局南丰县税务分局制作的《桂花苑8号楼部分商品房及商铺销售不动产纳税情况说明》，属于房地产开发企业销售商品房应交纳的税种分别为营业税、城建税税、教育费附加征收税、地方教育附加、印花税、土地增值税、企业所得税，除教育费附加和地方教育附加外，都要从税款滞纳之日起（即税款所属期的次月申报期截止日）按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。胡华俊和封贵女1号店铺实际代衡地公司纳税36655.08元，滞纳金61598.25元；2号商铺实际代衡地公司纳税36655.08元，滞纳金61598.28元；三套商品房共纳税款（按每平方1700元计税）合计125307元，滞纳金208989.64元。但是，根据国家税务总局南丰县税务分局制作的计税明细看税收的征收与不动产的交易价格相关联，案涉三份商品合同实际是按每平方米1438元的价格交易，因此，应当按实际交易价格计算衡地公司应交纳的税费，经计算为105231.43元，滞纳金推算为176805.24元[208989.64元×（1438÷1700）]。综上，胡华俊和封贵女共代衡地公司交纳税费178541.59元，滞纳金300001.77元，共计478543.36元。三、衡地公司是否应当负担相关税费和滞纳金并赔偿胡华俊和封贵女因垫付行为产生的利息损失本院认为衡地公司与胡华俊和封贵女签订的三份《商品房》买卖合同是双方真实意思表示，合同价格条款的不真实并不影响合同的效力。根据相关法律和税收行政法规的规定，营业税、城建税、教育费附加征收税、地方教育附加、印花税、土地增值税、企业所得税的纳税义务主体均是房地产开发企业。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”衡地公司作为从事房地产开发的专业公司，在法律和行政法规规定的时间内未履行依法纳税义务，并产生了相应的滞纳金，胡华俊和封贵女代衡地公司缴纳税费及滞纳金后，有权利向衡地公司追回，因此对胡华俊和封贵女相应的诉讼请求本院予以支持，但衡地公司应支付的金额为本院前文认定的478543.36元，因胡华俊已经选择了衡地公司为合同相对方，其已经收取的按揭保证金9.7万元应归衡地公司所有，应当相冲抵，故衡地公司还需向胡华俊和封贵女支付381543.36元。刘俊彪系挂靠衡地公司从事房地产销售，案涉房款的实际收取人为刘俊彪，衡地公司可依其与刘俊彪之间的书面或口头约定另案追偿。对胡华俊和封贵女主张的利息损失，因其与衡地公司法定代表人揭发根是相识多年的朋友关系，在2018年办理不动产权证时双方并未因税费代交之事发生纠纷，其系自愿代交，故对俩人的相关诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。四、衡地公司是否应当支付迟延办证的违约金根据衡地公司与胡华俊和封贵女签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按第二种方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。衡地公司直至2018年10月8日才获得了《南丰县城镇房屋交易与产权确认书（初始）》，此时衡地公司才办妥了应由出卖人办理的不动产权转移登记的手续，办理不动产转移登记的资料才齐全，该时间已明显超过了合同约定的办证期，构成违约，应按合同约定承担违约责任。胡华俊和封贵女的购房款和购买店铺款总计为1256719.18元，违约金按已付房价款1%收取，因胡华俊和封贵女已支付房款为1198000元（实际首付款44.2万元+按揭款84万×90%），故违约金为11980元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效的若干规定》第一条第三项，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南丰县衡地房地产开发有限公司向原告胡华俊和封贵女支付381543.36元；二、被告南丰县衡地房地产开发有限公司、向原告胡华俊和封贵女支付逾期办证违约金11980元；以上二项合计393523.36元，限判决生效后一个月内付清；三、驳回原告胡华俊和封贵女其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10679元，财产保全费5000元，共计15679元，由原告胡华俊、封贵女负担6711元，被告南丰县衡地房地产开发有限公司负担8968元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长 赵 霞人民陪审员 陆 伟人民陪审员 危 妍二〇二一年五月二十七日书 记 员 尹志芸