福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0825民初983号原告：龙岩市连城县星辉物业服务有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇阳光新都7#501-503室，统一社会信用代码913508250732287004。法定代表人：何建文，执行董事。委托诉讼代理人：吴启香，女，龙岩市连城县星辉物业服务有限公司员工。被告：陈文锋，男，1976年2月1日出生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：陈楷声（系陈文锋之父），住福建省连城县。原告龙岩市连城县星辉物业服务有限公司（以下简称星辉物业公司）与被告陈文锋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告星辉物业公司委托诉讼代理人吴启香，被告陈文锋及其委托诉讼代理人陈楷声到庭参加诉讼，本案现已审理终结。星辉物业公司向本院提出诉讼请求：1.陈文锋立即支付1-2号楼603号房自2016年1月1日起至2020年6月30日止拖欠的物业费2，790.7元及违约金5，526元（仅收取2016年1月至2017年12月）、公摊水电费870.2元，其中可抵扣装修保证金1，000元，合计8，186.9元。2.立即支付1-2号楼604号房自2016年1月1日至2020年6月30日止拖欠的物业费2，790.7元及违约金5，526元（仅收取2016年1月至2017年12月）、公摊水电费870.2元，其中可抵扣装修保证金1，000元，合计8，186.9元。以上两项总计欠款16，373.8元。3.本案诉讼费用由陈文锋承担。事实和理由：2015年1月9日，其与陈文锋签订了《物业管理服务协议》，双方约定由其对陈文锋入住的阳光新都小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，带电梯住宅按1.0元/平方米（不含电梯费及维保费、公摊水电费。同时约定逾期交纳物业管理费用从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。陈文锋购买的1-2号楼603号房、1-2号楼604号房面积分别为51.68㎡，每月应分别缴纳物业费为51.68元，公摊费不等。陈文锋作为阳光新都小区业主，享受了其提供的物业服务，却没有按时向其交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。1-2号楼603号房、1-2号楼604号房截至2020年6月30日止，陈文锋累计结欠物业费5，581.4元及违约金11，052元、公摊水电费1，740.4元（计至2021年2月28日，详见物业费明细及逾期违约金计算表），其中可抵扣装修保证金2，000元，合计16，373.8元。其多次向其催收，陈文锋均以各种理由拒不缴纳。为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼。陈文锋辩称，1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业费只有经物业服务企业“经书面催交后”才产生法院应支持的欠费责任。本案星辉物业公司证据中主张的《缴费通知书》其全部都没有收到。合同终止前其结欠的物业费2，480元，星辉物业公司同意用装修保证金2，000元抵扣，抵扣完后尚欠480元，在星辉物业公司证据中主张的《缴费通知单》于2021年3月26日送达后，其即于2021年3月31日用汇款缴清了合同终止前的物业服务费480元，属在合理期间内已缴清，不存在应计算违约金的问题，且违约金按每天千分之三收取标准过高。2.星辉物业公司起诉的公摊费用是动态费用，全部都没有提交原始支付总凭据和分摊计算依据，且肯定存在多摊多派问题。请求责令星辉物业公司提交逐月支付总凭据和分摊计算依据，再确定实际分摊金额。3.《前期物业服务合同》三年期限届满后，星辉物业公司拒绝移交和撤离，经龙岩市中级人民法院以(2020)闽08民终173号案终审判决其移交和撤离后，又拒绝履行生效判决义务。经相关主管部门介入后，才最终于2020年6月30日完成移交和撤离，星辉物业公司拒不履行合同义务在先。星辉物业公司不得以“事实服务”为由主张合同终止后的物业费，业主也无需支付合同终止后的全部物业费。星辉物业公司在向本案提交的已生效类案判例中，法院判决业主支付合同终止后的物业费，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款（《民法典》第949条第二款）的规定。相关主管部门主持下签订的《协议书》及《协调会议纪要》等不能视为业主已自愿接受原告的事实服务。4.因其房屋至今尚未装修，故星辉物业公司应将装修垃圾清运费、装修工人《出入证》工本费合计350元予以退还。预交的电梯电费、公共水电费合计1，200元应结算后退还余款。本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，星辉物业公司与连城派拉蒙房地产开发责任有限公司签订《前期物业服务合同》，服务期间期限三年，自交付使用开始计算。2015年1月9日，陈文锋与星辉物业公司签订《物业管理服务协议》，由星辉物业公司对陈文锋入住的阳光新都小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准等内容进行了约定：带电梯住宅每月每平方1元（不含电梯费及维保费、公摊水电费）；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。陈文锋购买的阳光新都小区1-2号楼603号房、1-2号楼604号房面积分别为51.68㎡，每月应分别缴纳物业费为51.68元。2015年1月9日，陈文锋预交了装修保证金2，000元，装修垃圾清运费、装修工人《出入证》工本费合计350元，电梯电费、公共水电费1,200元。2021年3月31日，陈文锋交纳了物业服务费480元。诉讼过程中，星辉物业公司同意装修保证金2，000元，装修垃圾清运费、装修工人《出入证》工本费合计350元退还用以折抵物业管理费，不同意退还电梯电费、公共水电费1200元。另查明，2017年8月14日，连城县阳光新都业主委员会成立，任期三年，并于成立当天报连城县住房和城乡规划建设局备案。2017年8月26日，连城县阳光新都业主委员会发函要求星辉物业公司应于前期物业服务合同期满后撤离阳光新都小区。2017年10月，连城县阳光新都业主委员会进行公开选聘物业服务企业，并于2017年11月30日与佳烨公司签订《福建省物业服务合同》，2017年12月7日，连城县住房和城乡规划建设局作出不予备案的决定。2019年8月19日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2019）闽08民终791号民事判决书，撤销连城县阳光新都业主委员会作出的选聘佳烨物业管理有限公司为阳光新都小区物业服务企业的决定。2018年7月25日，连城县阳光新都业主委员会向连城县人民法院提起诉讼，要求星辉物业公司撤离阳光新都小区。2020年4月26日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2020）闽08民终173号民事判决书，认定星辉物业公司服务合同期限至2017年12月29日届满，判决星辉物业公司应于判决生效十五日内撤离阳光新都小区。该判决已于2020年4月28日发生法律效力。2020年5月16日,星辉物业公司与连城县阳光新都业主委员会达成协议,约定双方于2020年5月19日8时开始启动交接程序，在专家清点资料移交期间，物业暂由星辉物业公司进行管理。专家清点完毕形成报告后7天内星辉物业公司自行撤离阳光新都小区。2020年5月29日，星辉物业公司发函决定于2020年5月31日17:00撤离阳光新都小区，2020年5月30日连城县阳光新都业主委员会回函称物业移交应解决好公共设施设备毁损及业主民生等问题，不能突然撤离。2020年6月16日，连城县莲峰镇东街社区委员会负责人牵头组织连城县阳光新都业主委员会、星辉物业公司、福建佳烨物业管理有限公司等单位代表召开物业管理工作协调会，会议纪要记录，连城县阳光新都业主委员会于2020年6月7日与福建佳烨物业管理有限公司签订临时服务合同，约定自2020年7月1日正式进入该小区实施物业管理服务工作。2020年6月28日星辉物业公司向阳光新都业主发布公告，通知业主办理退费和2020年7月1日后的物业费由福建佳烨物业管理有限公司收取。本院认为，星辉物业公司与陈文锋签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，合同期间星辉物业公司已依约为小区业主提供了物业服务，作为业主的陈文锋应承担支付物业服务费等的义务，陈文锋未按约支付物业服务费等费用，构成违约，应承担相应的违约责任。陈文锋应支付自2016年1月1日起至2017年12月31日的物业管理费2，480.6元。陈文锋辩称星辉物业公司同意用装修保证金2，000元抵扣，抵扣完后尚欠480元，在星辉物业公司《缴费通知单》于2021年3月26日送达后，其即于2021年3月31日用汇款缴清了合同终止前的物业服务费480元，属在合理期间内已缴清，不存在应计算违约金的问题，因陈文锋购买的房屋至今未装修入住，星辉物业公司同意陈文锋前期交纳的装修保证金2，000元，装修垃圾清运费、装修工人《出入证》工本费合计350元退还用以折抵物业管理费，上述预缴费用与陈文锋应缴纳的自2016年1月1日起至2017年12月31日物业管理费2，480.6元基本持平，故合同期内的物业管理费可视为已按期缴纳，不应收取违约金。陈文锋的辩解意见成立，本院予以采纳。关于《前期物业服务合同》于2017年12月29日届满后的物业管理费及违约金等费用问题。因双方对合同期满后是否继续由星辉物业公司提供物业服务存有争议，并向本院提起相关诉讼，直至2020年4月28日生效的福建省龙岩市中级人民法院作出的（2020）闽08民终173号民事判决书，判决星辉物业公司应于判决生效之日起十五日内撤离阳光新都小区，才确认星辉物业公司的撤离时间，之后在连城县阳光新都业主委员会同意后，确定星辉物业公司于2020年6月30日撤离。在该争议期间，星辉物业公司提供了事实上的物业服务，作为业主陈文锋依法应参照《物业管理服务协议》支付相应的物业管理等费用。陈文锋辩解星辉物业公司在2017年12月30日后，无权再向其主张收取物业服务费的辩解意见，本院不予采纳。关于星辉物业公司要求陈文锋支付2018年1月1日之后因未缴物业管理费的逾期违约金的诉请，因陈文锋拒缴物业管理等费用的原因系双方对《前期物业服务合同》期满后是否继续由星辉物业公司提供物业服务存有争议造成，故星辉物业公司的该项诉请,本院不予支持。关于公摊水电费问题。《物业管理服务协议》中第四条约定：共用水、电费按实际发生的金额平均分摊缴交。自小区开始交房，物业管理的人员和各项服务就已到位，并不因部分业主未入住小区而减少，因而空置房屋的公共综合管理服务费用、电梯维保费及水电公摊等项，均应由乙方（业主）按标准向甲方（星辉物业公司）交纳。故无论陈文锋是否入住，都应按标准交纳公摊水电费。虽星辉物业公司不同意退回陈文锋预缴的电梯电费、公共水电费合计1，200元，但该项费用明确为预缴的电梯电费、公共水电费，可用于抵扣星辉物业公司诉请的公摊水电费部分，陈文锋辩解该项预缴费用应用于公摊水电费结算的意见，本院予以采纳。星辉物业公司提供了分摊计算方式和相关支付凭据，陈文锋辩解存在多摊多派问题的意见，未提供证据证明，不予采信。陈文锋应缴纳的公摊水电费为1，740.4元-1，200元=540.4元。综上所述，陈文锋应支付自2016年1月1日起至2020年6月30日止拖欠的星辉物业公司物业服务费为5，581.4元-（2，000元+350元+480元）=2，751.4元，公摊水电费540.4元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、陈文锋应于判决生效之日起十日内支付所欠龙岩市连城县星辉物业服务有限公司物业服务费2751.4元，公摊水电费540.4元；二、驳回龙岩市连城县星辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209.3元，减半收取计104.65元，由龙岩市连城县星辉物业服务有限公司负担83.65元，陈文锋负担21元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  范小东二〇二一年五月三十一日代理书记员  罗汉英附：相关法律条文1．《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。