山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初2516号原告：张春涛，男，1970年5月1日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：徐学春，山东星河泰律师事务所律师。被告：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路1号。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。原告张春涛与被告烟台天安置业有公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐学春和被告的委托诉讼代理人王建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春涛向本院提出诉讼请求：判令被告支付2019年1月1日至2020年8月21日(599天)的逾期交房违约金119196元（总房款1989920元×0.0001×599天）；同时自2020年8月22日起至被告实际交房之日止，仍按上述标准支付逾期交房违约金。事实和理由：2018年6月28日，原、被告签订商品房买卖合同及阁楼使用权销售专用协议，约定原告购买被告开发建设的山水龙城C区3号楼2单元2004号房屋(以下简称涉案房屋)及阁楼，被告应于2018年12月31日前将验收合格的涉案房屋交付给原告，否则每延误一天被告按照已交房价款的0.01%向原告支付违约金。签订合同后，原告依约支付了全部房款，被告至今未交付房屋。被告烟台天安置业有公司辩称：1、原告已将其购买的山水龙城C3-2-2004号房屋及其附属的阁楼进行了违法扩建，擅自扩大了面积，改变了原图纸设计，因原告自身的原因使房屋达不到合同约定的交房标准，被告无法按照合同约定的标准向原告交房；2、被告无法交房的原因来自于原告，其任何损失与被告无关，因此原告主张的违约金及诉讼请求应当被驳回；3、原告的行为侵害了包括被告在内的其他业主的合法权益，业主共用部分的建筑面积被原告非法侵占，原告必须拆除非法扩建的部分，按原先的图纸恢复原状，然后经过建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收通过后方能交付；4、原告违约金计算方法和基数错误，1989920元的房款包括了阁楼款，阁楼的交付时间按照约定比标准层的交付时间晚6个月，而且没有约定违约金的计算比例。原告对涉案房屋及阁楼进行了违法扩建，侵害了包括被告在内的其他业主的合法权益，要求被告拆除违法扩建部分，恢复设计原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2018年6月28日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发建设的芝罘区房屋，用途为住宅，约定建筑面积共114.77平方米，套内建筑面积84.58平方米，商品房金额按套（单元）计算，商品房金额＋装修金额1147700元；首付款747700元，于2018年6月28日前付清，按揭贷款400000元，于2018年7月28日前付清；被告应当在2018年12月31日前，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、取得《建筑工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建筑工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项；被告若未按合同约定的期限将涉案房屋交付给原告使用，原告要求继续履行合同的，被告每日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件七《补充协议》的第四条将房屋交付条件变更为：房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格；遇不可抗力，或者遇到被告无法控制和预见的客观原因，包括但不限于为配合政府有关部门执行相关法规及政策的停工、新旧法律法规和规范性文件更替、政府（包括政府部门）作出不当行政行为、政府指令停工、根据城市建设需要进行的规划变更、突发性传染疾病、市政停水停电、交通管制、施工现场发生殴斗事件，拆迁户阻挠导致无法正常施工等原因造成的停工延误、房屋交付时间顺延，上述事件发生后交房时间自动顺延，不受卖方是否通知的限制。2018年6月28日，原、被告在签订的《阁楼使用权销售专用协议》中约定：被告出售给原告的阁楼坐落于烟台市芝罘区山水龙城C3-2-2004，原告已购买坐落于山水龙城C3-2-2004的商品房，购置时间为2018年6月，被告已充分了解所购阁楼的现实状况并对不办理产权证书无异议，该阁楼的使用期限等同于原告购买的阁楼所在房屋土地的使用年限；被告购买该阁楼以个为计价单位，原告一次性向被告支付阁楼总价款553650元，签订本协议当日交付全款；阁楼的交付时间晚于标准层六个月；因被告原因导致破坏不能正常使用，原告及原告选择的物业公司不承担任何责任。原告于2018年6月28日向被告交纳房屋首付款747700元，于2018年8月31日交纳按揭款400000元，于2018年6月26日交纳阁楼款553650元，于2018年6月26日缴纳超备案价房款288570元，合计交纳房款1989920元。庭审中，被告提交了以下证据：1、烟台大学建设监理公司于2021年3月25日出具的《证明》一份，载明：由被告开发的山水龙城C区工程，监理单位为烟台大学建设监理公司，施工单位为烟台龙门建筑有限公司；涉案阁楼现状是业主无视原设计图纸，擅自扩大面积，自行改造造成的，与设计、监理、施工单位无关；作为监理单位，烟台大学建设监理公司证明涉案阁楼现状不是烟台龙门建筑有限公司施工的；2、烟台龙门建筑有限公司于2021年3月31日出具的《情况说明》一份，载明：原告在未通知我公司和监理的情况下，私自对房屋内部进行了改造，后来我公司发现原告私自改造占用了部分公共区域，要求其停止施工并通知了甲方，甲方负责处理；3、涉案房屋C-3-2-2004号标准层平面图，证明该图红线（粗线）阴影是原告违法扩建的面积，违法侵占了其他业主的共用部分；4、C-3-2-2004号房顶阁楼平面图，证明该图红线（粗线）阴影是原告违法扩建的面积，违法侵占了其他业主的共用部分，涉及的不上人屋面被原告盖成了房子，违法侵占了其他业主的共用部分，破坏了房屋的结构，造成漏雨等安全隐患。5、烟台市建设工程质量监督站监制的《工程竣工验收报告》复印件一份，证明天安山水龙城C区3号楼于2018年12月20日竣工验收合格。该报告的验收意见为：“经对工程实体质量和相关技术资料进行检查，工程质量能够达到合同约定和国家规范、标准要求，工程质量等级：合格”。原告对被告提交的证据1-4均不予认可；对证据5的真实性表示无法确认，但未提交相反证据，本院对证据5予以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，形式要件齐备，权利义务约定明确，不违反国家法律强制性规定，应为有效合同，双方当事人应恪守履行。原告依约交付了房款，被告未提交交付房屋的证据，其未向原告交付房屋事实清楚。本案《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第四条明确将房屋交付条件变更为房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，而涉案房屋所在C3号楼已于2018年12月20日竣工验收合格，被告自即日起向原告交付房屋的条件已成就。被告关于因原告自行违法扩建，使涉案房屋达不到合同约定的交房标准，致使被告无法向原告交房的抗辩理由与《工程竣工验收报告》相矛盾，本院不予采纳。被告未依约向原告交付房屋，应承担相应的违约责任。就本案所涉阁楼，原、被告另行签订了《阁楼使用权销售专用协议》，该协议约定了阁楼的交付时间晚于标准层六个月，但未约定违约交付条款，因此，被告逾期交房违约金应以原告交纳的房款1436270元（标准层房款1147700元+超备案价房款288570元）为基数计算，原告主张的超出部分，与约不符，本院不予支持。故被告应向原告支付自2019年1月1日起至2020年8月21日（共计598天）的逾期交房违约金85888.95元（1436270元×0.0001×598天）以及自2020年8月22日起至实际交房之日止按照上述计算方式计算的违约金。本案系商品房买卖合同纠纷，被告主张原告拆除违法扩建部分，恢复设计原状，与本案并非同一法律关系，被告可另案主张。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告烟台天安置业有公司于本判决生效之日起十日内偿付原告张春涛逾期交房违约金85888.95元（以购房款1436270元为基数、自2019年1月1日起至2020年8月21日止、按日万分之一计算），同时自2020年8月22日起至实际交房之日止被告烟台天安置业有公司继续按照上述计算方式向原告张春涛计付逾期交房违约金；二、驳回原告张春涛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为515元，由原告张春涛负担144元，由被告烟台天安置业有公司负担371元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院（需登录山东法院电子诉讼服务平台进行网上立案）。审判员 毛 庆 军二〇二一年五月二十二日书记员 孙坤（代）