湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0602民初1892号 原告（反诉被告）：湖南康安物业管理有限公司，住所地：岳阳经济技术开发区。 法定代表人：冯好武，公司总经理。 委托诉讼代理人：周丽华，公司行政经理。 委托诉讼代理人：王岳红，公司员工。 被告（反诉原告）：周某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：陈雅文，湖南湘杰律师事务所律师。 原告（反诉被告）湖南康安物业管理有限公司（以下简称康安物业公司）与被告（反诉原告）周某某物业服务合同纠纷案，本院于2021年3月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康安物业公司委托诉讼代理人周丽华、王岳红，被告（反诉原告）周某某的委托诉讼代理人陈雅文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)康安物业公司向本院提出诉讼请求：判令周某某支付2019年1月1日至2021年1月15日的物业管理费3944元，以及2020年11月1日至2021年1月15日的水费112元。事实与理由：周某某系金鄂花园小区某号业主，房屋建筑面积139.79平方米，每月应交物业费的标准为1.15元/平方米。但从2019年1月1日起至2021年1月15日止，被告拒缴物业管理费及水费共4056元。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。 被告（反诉原告）周某某辩称：1、原、被告之间不存在物业服务合同关系。康安物业公司仅与案外人岳阳华盛置业有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，按照法定程序，在小区交房时还应与小区业主签订《物业管理服务合同》，但一直没有签订。现康安物业公司主张按岳阳华盛置业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》收取物业管理费，没有事实和法律依据。2、康安物业公司诉请周某某支付物业费未达到支付条件。2021年1月，小区业主授权的业主代表组织康安物业公司与小区新选聘物业公司进行了交接，三方对截止2021年1月15日小区业主欠缴的物业费形成了新的约定：由康安物业公司移交有关材料、物业用房，并负责将遗留问题整改到位。但康安物业公司承诺的整改问题至今尚未解决。因此无权要求支付物业费用。3、康安物业公司未按约定及法律规定履行物业管理服务义务。康安物业公司入驻小区后，长期未尽到其应尽的义务，存在违约行为。即使要支付欠缴的物业费也应当减少价款支付。请求依法驳回康安物业公司的诉讼请求。 被告（反诉原告）周某某向本院提出反诉诉求：1、依法确认周某某与案外人岳阳华盛置业有限公司于2011年5月9日签订的《物业管理合同》无效；2、判令康安物业公司向周某某返还自2011年5月9日至2018年12月31日期间所收取的16640元物业费。事实与理由：周某某于2010年1月25日购买了由案外人岳阳华盛置业有限公司建设开发的金鄂花园某栋某房。岳阳华盛置业有限公司完成项目开发建设后，通过协议方式选聘康安物业公司作为小区前期物业服务企业，而未经法定程序选聘，依法应认定无效，特提起反诉。 原告（反诉被告）康安物业公司反诉辩称：康安物业公司与岳阳华盛置业有限公司签订的《物业管理合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，对全体业主具有约束力。请求依法驳回周某某的全部反诉请求。 经审理查明，被告周某某系金鄂花园小区某栋业主，房屋建筑面积139.79平方米。 2011年5月9日，案外人岳阳华盛置业有限公司作为建设单位与康安物业公司签订了一份《物业管理合同》。约定岳阳华盛置业有限公司委托康安物业公司对金鄂花园小区进行物业管理。委托事项：房屋建筑主体共用部位、小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；房屋建设主体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；配合和协助XX机关进行安全监控和巡视等保安工作；物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。收费标准为1.15元/平方米。合同期限为签订本合同之日起至成立首届业主委员会日止。 合同签订后，康安物业公司提供了相应的物业管理服务。周某某交纳了2018年12月31日前的全部物业管理费。2019年1月1日起，周某某未再交纳物业管理费。 2021年1月14日，康安物业公司退出金鄂花园小区物业管理事务。2021年1月15日，金鄂花园小区业主组织新的物业公司湖南泰山物业管理有限公司和康安物业公司就湖南泰山物业公司接管金鄂小区物业管理，办理交接手续，并达成共识如下：1、由湖南泰山物业公司和康安物业公司共同对小区物业、设施设备现状进行检查、核对和查验；2、由康安物业公司与湖南泰山物业公司办理物业移交手续，并共同签署《现场查验明细表》，湖南泰山物业公司自2021年1月15日起接管金鄂花园小区的物业管理；3、经三方协商确定，交接查验过程中发现并确认康安物业公司管理期间遗留下来的小区物业管理问题，由康安物业公司负责进行整改到位。截至2021年1月15日前小区业主欠缴的物业费，在康安物业公司将上述遗留问题整改到位后再予交纳。 另查明，自2019年1月1日至2021年1月14日，周某某欠交物业管理费3933元（1.15元/月/平方米×139.79平方米×24个月+1.15元/月/平方米×139.79平方米×14/30个月）。 周某某在庭审中陈述，康安物业公司在金鄂花园小区进行物业服务过程中，尚未整改到位的遗留问题有：1、消防栓未两年一换；2、小区某栋二次供水水泵存在严重问题，不能正常加压供水；3、康安物业公司与新的物业公司办理移交时，尚有部分垃圾未清运。庭审中，康安物业公司提交了4900元的汇款凭证及水泵发票，用以证实康安物业公司与湖南泰山物业公司办理交接以后，康安物业公司于2021年3月5日购买了新的水泵及相关配件安装在金鄂花园小区。更换新的水泵以后，小区业主仍然反映水压时大时小。康安物业公司已将水泵的售后服务信息提供给湖南泰山物业管理有限公司。尚未清走的垃圾，已由湖南泰山物业管理有限公司清理干净。消防栓未两年一换，但是可以正常使用。 以上事实，有物业管理合同、电梯维护保养合同、消防安全日巡查记录本、物业费催缴通知单、物业业主手册、移交情况说明、现场查验明细表、二次供水泵运行不正常说明、微信聊天记录及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第二十四条规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。第五十六条规定，“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。根据以上规定，除不具备招投标条件外，建设单位原则上应通过招投标方式选聘物业服务企业。建设单位应通过招投标方式选出物业服务企业而没有招投标，采用协议方式选聘的，要接受相应的行政处罚。但并不导致物业管理合同无效。现周某某以岳阳华盛置业有限公司直接以协议方式与康安物业公司签订《物业管理合同》，主张该物业管理合同违法，系无效合同，没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。康安物业公司与金鄂花园小区建设单位岳阳华盛置业有限公司签订的《物业管理合同》合法有效，康安物业公司与金鄂花园小区业主均应按合同约定履行自己的义务。康安物业公司在履行物业服务过程中，部分垃圾没有及时清理，系局部存在瑕疵，不视为重大瑕疵。小区某栋二次供水水泵存在问题，不能正常加压供水。虽然康安物业公司退出时，重新更换了水泵，但其在为小区提供物业服务过程中，水泵出现问题没有及时更换，应认定为管理上存在重大瑕疵。本院酌定物业费减少10%。周某某应支付2019年1月1日至2021年1月14日尚欠的物业管理费3540元（3933元×90%）。关于水费。康安物业公司诉请周某某拖欠水费112元，周某某对此不予认可，康安物业公司也无证据证实，对康安物业公司要求周某某支付水费112元的诉讼请求，本院不予支持。周某某辩称，2021年1月，小区业主、康安物业公司与新选聘物业公司进行了交接，并约定：由康安物业公司移交有关材料、物业用房，并负责将遗留问题整改到位。但康安物业公司承诺的整改问题至今尚未解决。因此无权要求支付物业费用。本院认为，周某某在庭审中提出未整改到位的三个问题，其中消防栓可以正常使用，垃圾已经被清理，康安物业移交后购买了新的水泵和配件安装在小区。虽然周某某提出更换水泵后，水压仍然时大时小，但是该问题可以由新的物业公司与水泵销售商通过售后服务途径解决。不能以此来说明康安物业公司未整改到位，拒付物业费用。对周某某的该抗辩理由，本院不予采信。 综上，康安物业公司的本诉诉求，部分符合法律规定，本院予以支持。周某某的反诉诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、由被告（反诉原告）周某某在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）湖南康安物业管理有限公司支付2019年1月1日至2021年1月14日的物业管理费3540元。 逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告（反诉被告）湖南康安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）周某某的全部反诉请求。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费108元，合计133元，由被告（反诉原告）周某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员 许 东 二〇二一年五月八日 书记员 冯静楠