上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0112民初8709号 原告：华慧，女，1982年7月20日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：严学荣，上海瑞富律师事务所律师。 被告：谈海锋，男，1957年12月11日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：王文军，上海儒君律师事务所律师。 被告：谈小琳，女，1990年3月15日出生，汉族，住上海市闵行区。 原告华慧与被告谈海锋、谈小琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告华慧及委托诉讼代理人严学荣,被告谈海锋之委托诉讼代理人王文军到庭参加诉讼。被告谈小琳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告谈海锋赔偿原告损失人民币(币种下同)54万元(计算方式：按6.1万元/平方米*60.31平方米-合同价313万元)，被告谈小琳承担连带责任。 事实与理由：原告与两被告自2020年10月起就上海市闵行区XX村XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的买卖进行沟通洽谈。2020年12月2日，双方签署《房地产居间合同(买卖)》,约定原告向被告购买涉案房屋，总价款313万元,原告支付定金五万元,税费各自承担,双方应当于2021年1月15日之前至房产中介处签署房屋买卖合同。合同对于房款支付期限亦作了约定。原告签署居间协议当日交付定金5万元。2021年1月上旬,房产中介人员催促被告签署买卖合同,但被告一直以各种理由推诿,且于2021年1月20日取回了由中介公司保管的涉案房屋产权证。1月24日,原告再次与被告联系时,被告谈小琳明确表示单方提前解约,又表示房屋单价已达6.1万元/平方米，要求将房屋总价上调到345万元,原告明确拒绝并要求继续履行合同。之后双方又进行沟通协商，但被告拒绝履行合同。截止至2021年1月，涉案房屋所在地区的房屋单价已达6.1万元/平方米,如果原告重新购房则将增加50多万元的购房成本。现为维护原告的合法权益,向法院提起诉讼。 诉讼中，原告表示其向被告支付的5万元定金，要求被告退还，此定金包含在诉讼请求的54万元中，即要求被告退还5万元定金，赔偿49万元房价损失。 被告谈海锋辩称：两被告系父女关系。被告谈海锋委托谈小琳与原告就房屋交易进行洽谈，谈小琳不应成为本案被告。原、被告签订的是居间协议而非买卖合同，任何一方违约则应按照定金罚则承担违约责任。被告谈海锋出售涉案房屋是为了置换房屋，在与原告签订协议后，被告即申请购买新房，但未能获得购房资格。涉案房屋的产权人为被告谈海锋及其父亲，其父已死亡，办理产权变更登记手续需要花费很长时间，因此房价上涨幅度并没有如原告所述之高。原告仅支付了5万元定金而未支付其他任何房款，因此原告的损失甚微。现同意按定金罚则承担违约责任。 被告谈小琳未作答辩。 经审理查明，涉案房屋登记的产权人为被告谈海锋、谈某。被告谈海锋表示谈某是其父亲，已死亡。上述产权登记日期为2015年12月，建筑面积60.31平方米。被告谈小琳系谈海锋之女。 2020年10月，谈小琳将涉案房屋委托中介公司挂牌出售。谈小琳告知居间人员产权人之一谈某已死亡。 2020年12月2日，经上海A房地产经纪事务所居间介绍，原告华慧作为买受人(乙方)，签订一份《房地产居间合同(买卖)》，合同抬头处的出售方(甲方)为谈海锋、谈某。合同主要内容为：乙方有意向购买涉案房屋，乙方于签署本合同时直接支付甲方购房定金5万元；涉案房屋产权证号为沪XXXXXXXXXX；转让总价款313万元，为甲方成交价，税费各自承担；付款方式：乙方与甲方签署买卖合同当日支付甲方206万元(含定金)；乙方申请贷款105万元，此款由银行直接划入甲方账户；乙方于交房当日支付甲方2万元。甲、乙双方于具备过户条件后不迟于2021年2月28日，至房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方全部转让款项当日将房地产交付给乙方；本合同签订后，除甲、乙双方另行达成一致外，双方应于约定时间按本合同所列条件签署买卖合同，任何一方未按时签署或拒绝按本合同所列条件签署《上海市房地产买卖合同》，即视为该方违约；甲、乙双方任何一方违约，守约方有权以书面形式单方解除本合同，并要求违约方按定金罚则赔偿；甲、乙双方约定于2021年1月15日前至居间方签署《上海市房地产买卖合同》。合同乙方落款处由原告华慧签名，甲方落款处由谈海锋签名并由谈小琳代签“谈某”的姓名。原告于本案庭审中表示在签订此合同时，居间人员告知其涉案房屋产权人之一谈某已死亡。 同日，原告向被告谈小琳的银行账户转账支付5万元。被告谈海锋出具了定金收据，确认收到5万元定金。 2021年1月24日，被告谈小琳通过微信联系原告表示经与家人商量认为目前无法继续交易，愿意按协议赔偿。原告拒绝接受。 1月26日，原告微信询问被告谈小琳出售房屋的预期价格。谈小琳表示目前产证(指产权登记中去除产权人谈某)何时能办妥无法确定，不希望拖延原告的购房时间。原告回复表示双方可以协商各自让步。谈小琳回复表示办理产权变更(产权登记中去除谈某姓名)尚需要谈某另两个子女签名，可能需要一个多月、两个月时间，原告可以先行去寻找其他房源。 1月27日19时许，谈小琳微信联系原告华慧表示现在(房产)市场价格变高，一村二村在卖的房屋单价已达6万余元，询问被告是否愿意加价至345万元。原告回复表示价格太高。随后谈小琳表示“我们实在没办法就只能违约”。 现原告以诉称理由诉至本院。 以上事实，由原告提供的《房地产居间合同(买卖)》、定金转账凭证及收据、微信截屏等证据，以及双方当事人陈述所证实。 本院认为，涉案房屋的产权人之一谈某已死亡，谈某在涉案房屋中所占有的产权份额系谈某之遗产，由谈某之法定继承人继承，在遗产未分割的情况下由各继承人共同共有。因此谈小琳代谈某在居间合同落款处签名并不产生法律效力，对谈某及其继承人均无法律效力。而谈小琳亦无代理权，对此原告应当明知。被告谈海锋作为登记的产权人以及出售人，在上述合同上签名，因此合同对其产生法律效力。通过被告谈小琳与中介人员以及原告的微信联系可以认定，被告谈海锋通过公证等途径取得涉案房屋全部处分权以便履行与原告之间的协议存在可能性，当然也存在不确定性，而且需要花费较长时间。原告华慧在签订《房地产居间合同(买卖)》知晓产权人之一谈某已死亡，对于买卖双方能否顺利完成交易所存在的不确定性应当有判断，涉案房屋产权人为谈海锋、谈某两人，谈海锋一人作为出售方不可能完成涉案房屋的全部交易手续。上述合同事实上已解除，双方对此均无异议，且被告谈海锋表示愿意按定金罚则承担违约责任。 通过被告谈小琳与原告之间的微信内容可以认定，涉案房屋未能完成交易是出售方即谈海锋单方违约所致，而违约的因素之一房屋价格上涨，因此被告谈海锋应当需要承担违约责任。赔偿损失是承担违约责任的方式之一。但在确定损失赔偿额时，不仅需要考虑谈海锋的违约情节，还应当考虑原告在履行上述合同过程中实际支出的成本、签约过程中的过失等因素综合判决。综上，本院酌情确定由被告谈海锋退还原告定金后，赔偿原告的损失10万元。原告要求被告谈小琳承担连带责任的请求，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谈海锋于本判决生效之日起十日内退还原告华慧定金5万元； 二、被告谈海锋于本判决生效之日起十日内赔偿原告华慧损失10万元； 三、驳回原告华慧的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币9,200元，减半收取计4,600元，财产保全费3,220元，合计7,820元，由原告华慧负担5,630.40元，被告谈海锋负担2,189.60元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  邹巧弟 二〇二一年五月二十八日 书记员  陈晓燕 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。