上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初10011号原告：张文芳，女，1942年9月16日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。被告：乐佳伟，男，1999年10月9日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：吴登芳，女，1945年10月26日生，汉族，住上海市长宁区。被告：洪利娟，女，1976年11月23日生，汉族，住上海市长宁区。上述三被告共同委托诉讼代理人：王竞秋，上海大度律师事务所律师。被告：乐兆华，男，1972年1月4日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：张卫，男，1971年1月26日出生，汉族，住上海市嘉定区。原告张文芳与被告乐佳伟、乐兆华、乐兆俊、张卫确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序。因乐兆俊去世，经原告申请，本院通知乐兆俊的法定继承人吴登芳、洪利娟作为被告参加诉讼。经原告申请，本院委托鉴定单位进行了鉴定。本案于2021年1月28日、2021年5月8日公开开庭审理了本案。原告张文芳的委托诉讼代理人李鸿，被告洪利娟及被告乐佳伟、吴登芳、洪利娟的委托诉讼代理人王竞秋，被告张卫到庭参加诉讼。被告乐兆华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张文芳向本院提出诉讼请求：1.确认乐武军(已故)与乐佳伟于2018年8月26日签订的上海市普陀区长寿路569弄长乐大厦2号2层B房产(以下简称涉讼房屋，建筑面积123.76平方米，转让价526万元)转让的《上海市房地产买卖合同》无效；2.按2018年8月26日市场评估价赔偿原告的经济损失。审理中，原告明确第二项诉讼请求为：被告乐佳伟向原告赔偿损失，按照涉讼房屋当前市场价的50%计算，即990万元的50%计495万元。剩余50%原告认为属于乐武军的遗产，保留诉权，另案主张。事实和理由：原告系乐武军(已故)配偶，乐佳伟、乐兆华系原告继子，张卫为原告与前夫之子(与乐武军有抚养关系)，乐武军第一顺序继承人为原告、乐兆华、乐兆俊、张卫，乐佳伟系乐兆俊之子。乐武军在与原告婚姻存续期间获得涉讼房屋，产权登记为乐武军，属于夫妻共同财产。2018年，乐武军擅自将涉讼房屋过户给乐佳伟。原告认为，乐佳伟明知该财产属于原告共同财产，与乐武军恶意串通，以虚假买卖的方式免费获得该房产，违反婚姻法、合同法的有关规定、属无效买卖合同。乐武军与乐佳伟侵权行为不必然导致房屋流失，乐佳伟另行出售涉讼房屋，无法返还房屋，故应按现市场价值赔偿。原告遂提起本案诉讼。被告乐佳伟、吴登芳、洪利娟共同辩称，乐武军和原告立的遗嘱中明确涉讼房屋二人过世后归乐佳伟所有，不是恶意串通。乐佳伟未向乐武军支付过房款，以买卖形式过户，实质是赠与。本案民事行为若涉原告50%财产的部分无效也不影响其他50%部分乐武军赠与给乐佳伟的效力。现原告反悔，三被告愿意按2019年10月19日涉讼房屋实际市场成交价返还房款，实际成交价515万，扣除15万元中介费，按50%的比例计250万元。被告乐兆华未到庭应诉。被告张卫辩称，合同无效，房屋买卖未征求原告张文芳意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据民事判决书、上海市不动产登记申请书、上海市房地产买卖合同、不动产登记簿、常住户口登记簿、协助执行通知书、民事裁定书、拍卖成交确认书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乐武军与吴登芳育有儿子乐兆华、乐兆俊，双方于1984年4月16日离婚。张文芳与案外人戴元祥育有儿子张升、张卫，戴元祥于1979年3月23日报死亡。1985年10月17日，张文芳与乐武军登记结婚，双方系再婚夫妻，婚内未生育子女。乐兆华与案外人祝兰育有儿子乐嘉豪，乐兆俊与洪利娟育有儿子乐佳伟。乐武军自1958年9月起参加工作，1996年1月起任上海城市合作银行虹桥支行行长。2018年11月18日，乐武军报死亡。乐武军的父母均先于乐武军死亡。乐兆俊于2020年4月23日报死亡。1999年，乐武军通过司法拍卖拍得案外人上海长白山房地产有限公司名下的涉讼房屋。2004年11月，乐武军作为受让人与上海长白山房地产有限公司作为转让人共同申请涉讼房屋的房地产变更登记。后涉讼房屋登记至乐武军一人名下。2018年8月26日，乐武军、被告乐佳伟签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乐佳伟向乐武军购买涉讼房屋，建筑面积123.76平方米，并支付相应的转让价款526万元，双方于2018年11月22日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但双方对付款期限、付款方式、逾期付款和逾期交房的违约责任、随房屋同时转让设备、装饰情况及处理等主要条款均未作约定。之后涉讼房屋登记为乐佳伟一人所有。2019年10月29日，乐佳伟与案外人田某签订《上海市房地产买卖合同》，约定乐佳伟以515万元的价格向田某出售涉讼房屋。后田某又将涉讼房屋出售给案外人肖某。2019年11月13日，涉讼房屋变更登记至案外人肖某名下。另查明，2017年1月25日，乐武军曾订立《遗嘱》，内容为：1.本市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室中属于乐武军应有的产权份额，在其故世后，由孙子乐佳伟个人所有；2.本市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室房屋中属于乐武军应有的产权份额，在其故世后，由孙子乐嘉豪个人所有；3.涉讼房屋中属于乐武军应有的产权份额,在其故世后，由孙子乐佳伟个人所有；4.乐武军名下所有的流动资产，含股票、保险、储蓄存款等，但不限于此，属于乐武军应有的份额，在其故世后，由孙子乐佳伟和乐嘉豪俩兄弟平均各半所有；如果乐武军故世在前，上列1、3、4从其故世之日起即行分配，第二项在张文芳故世后进行分配；以上遗嘱是本人自愿所立；为便于日后办理各种手续，本遗嘱一式六份，其和张文芳、乐兆俊、乐佳伟、乐兆华、乐嘉豪每人各执一份。同日，张文芳订立《遗嘱》，内容为：1.本市长宁区安顺路XXX弄XXX号801中属于张文芳应有的产权份额，在其故世后，由孙子乐佳伟个人所有；2.本市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室房屋中属于张文芳应有的产权份额，在其故世后，由孙子乐嘉豪个人所有；3.涉讼房屋中属于张文芳应有的产权份额,在其故世后，由孙子乐佳伟个人所有；4.乐武军名下所有的流动资产，含股票、保险、储蓄存款等，但不限于此，属于张文芳应有的份额，在张文芳故世后，由孙子乐佳伟和乐嘉豪俩兄弟平均各半所有；如果乐武军故世在前，上列1、3、4从其故世之日起即行分配，第二项在张文芳故世后进行分配；以上遗嘱是本人自愿所立；为便于日后办理各种手续，本遗嘱一式六份，其和乐武军、乐兆俊、乐佳伟、乐兆华、乐嘉豪每人各执一份。上述两份遗嘱中关系人一栏有乐兆华、乐嘉豪签字。见证人一栏有乐武军的妹妹乐玲珍、乐菊珍签字。审理中，经原告申请，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司(以下简称鉴定单位)对涉讼房屋2018年8月26日的市场价值进行评估。鉴定单位于2020年11月出具鉴定意见：估价对象于价值时点的估价结果为总价599万元，折合建筑面积单价为48,400元。原告认为价格严重偏低，涉讼房屋处于普陀区中心地段与静安区交接，市场价在7万元/平方米左右，2018年是本市房价高涨的年份，应比现在价格要高。被告认为涉讼房屋及小区设施存在缺陷，包括楼旁边有变电站、配电站、小区绿化少，涉讼房屋光线差，是塔楼，噪声大，2019年10月出售是群租房。经被告乐佳伟、吴登芳、洪利娟申请，鉴定人员到庭，针对原告异议陈述：评估通过信息数据中选择可比性案例，并根据楼层、区位因素和个别因素进行调整；针对被告异议陈述，评估时点为2018年8月26日，装修设定为毛坯，对小区环境现场查看过，评估时会考虑房屋在小区的位置，变电站及噪音影响无相应检测报告支持。审理中，原告及被告张卫认为剩余50%份额属于乐武军遗产，被告乐佳伟、吴登芳、洪利娟认为已由乐武军生前赠与给乐佳伟，各方存有争议，原告要求另案诉讼，各方对此无异议。本院认为，涉讼房屋系乐武军在与原告婚姻关系存续期间取得，乐武军与原告关于婚姻财产没有特殊约定，根据婚姻法的相关规定，涉讼房屋属乐武军与原告夫妻共同财产，各方对此均无异议。乐武军、原告作为夫妻享有平等的处理权，且在使用、处分时，应由双方协商一致。但乐武军未征得原告同意，擅自与乐佳伟签订买卖合同，将涉讼房屋转让给乐佳伟，因双方在买卖合同当中，并未就付款时间、付款方式、违约责任等主要条款作出约定，且乐佳伟也未向乐武军支付过转让款，本院认定双方并没有买卖的真实意思表示。乐武军未征得原告同意，擅自处分夫妻共同财产；而乐佳伟在明知乐武军与原告的夫妻关系,未支付过转让对价，显然难言善意；据此，双方上述合意行为，共同损害了原告对涉讼房屋应享有的共有权利，构成恶意串通的法定无效情形。现原告要求确认乐武军与乐佳伟就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，合法有据，本院予以支持。合同法规定，合同无效或被撤销的，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。原告要求按现市场价计算，被告乐佳伟、吴登芳、洪利娟要求按2019年另行出售价格标准计算。对此本院认为，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。乐武军与乐佳伟于2018年8月26日签订涉讼房屋的买卖合同，始侵犯原告权利。关于以2018年8月26日为时点的市场评估价，本案鉴定意见系鉴定机构经法定程序作出，在双方对鉴定意见提出异议的情况下，鉴定人员出庭说明情况并在笔录中签字，原、被告对自己提出的影响因素亦未提出足以反驳的相反证据和理由，在此情况下，本院对该鉴定意见予以采信，认定涉讼房屋2018年8月26日市场评估价为599万元。后涉讼房屋由乐佳伟另行出售，不能予以返还，本院判定相应赔偿按2018年8月26日的市场评估价计算。各方对于应由乐佳伟支付相应款项以及原告所占份额为50%亦无异议，本院判定乐佳伟应向原告赔偿损失299.50万元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2001年修正《中华人民共和国婚姻法》第十七条、2007年《中华人民共和国物权法》第九十七条、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、乐武军与被告乐佳伟于2018年8月26日就上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX层B房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告乐佳伟应于本判决生效之日起十日内向原告张文芳赔偿损失2,995,000元；三、驳回原告张文芳的其余诉讼请求。案件受理费46,400元，由原告张文芳负担18,325.66元，由被告乐佳伟负担28,074.34元。司法鉴定费15,728元，由被告乐佳伟负担；鉴定人员出庭费346.75元，由原告张文芳负担173.37元，被告乐佳伟负担173.38元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  汪 露人民陪审员  滕略菊二〇二一年五月十二日书 记 员  陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。二、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。