北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2141号原告：伊振兴，男，1941年8月11日出生，汉族，退休，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王茹，北京市华城律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**2-63。法定代表人：孙洁,职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**法定代表人：张智军，总经理。原告伊振兴与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伊振兴的委托诉讼代理人王茹到庭参加诉讼。被告城城北分公司、被告城城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伊振兴向本院提出诉讼请求：1、判令尹振兴与城城北分公司签订的《房屋托管合同》于2020年11月5日解除；2、判令城城北分公司、城城公司向伊振兴支付租金5760元；3、判令城城北分公司与城城公司向伊振兴支付违约金10800元；4、判令城城北分公司于2020年11月6日腾退并返还位于北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院2号楼7层715的房屋；5、判令城城北分公司、城城公司向伊振兴支付房屋占用费，按照120元/日的标准，自2020年11月6日起至实际返还房屋之日止；6、本案诉讼费由城城北分公司、城城公司承担。事实和理由：2020年4月15日，伊振兴与城城北分公司签订合同编号为1101SJ2004150395923的《房屋托管合同》（以下简称涉案合同），约定伊振兴将所有的位于北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院2号楼7层715的房屋（以下简称涉案房屋）托管给城城北分公司，托管期限为12个月，自2020年4月18日起至2021年4月17日止。合同签订后,伊振兴依约向城城北分公司交付了涉案房屋，城城北分公司在前期依约支付租金，但自2020年9月18日起，其未再按照合同约定支付租金，伊振兴一直要求其按约支付租金，但城城北分公司未予以支付。另，城城公司系城城北分公司的总公司，应承担连带责任，为维护自身合法权益，伊振兴诉至法院。城城北分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩意见。城城北分公司、城城公司辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，故城城北分公司不同意解除涉案合同。城城北分公司与伊振兴签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付伊振兴租金的具体数额。涉案合同签订后，城城北分公司一直按照合同约定向伊振兴支付租金及押金，2020年9月，受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向伊振兴支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城北分公司欠付伊振兴租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付伊振兴的押金折抵欠付的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，伊振兴单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，故自伊振兴收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向伊振兴支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核实伊振兴单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付伊振兴租金的具体数额。三、伊振兴主张的违约金数额过高，应当依法予以调整，伊振兴主张的违约金远高于城城北分公司违约给伊振兴造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付伊振兴高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付伊振兴租金的具体数额，并依法调整伊振兴主张的违约金数额。本院经审理认定的事实如下：伊振兴系涉案房屋的所有权人。2020年4月15日，伊振兴（甲方）与城城不动产北分公司（乙方）签订涉案合同，约定伊振兴将涉案房屋委托给乙方经营，托管用途是用于长租房、短租房或配套项目；关于托管期，托管期12个月，自2020年4月18日起至2021年4月17日止，甲方实收租期11个月，空租期一个月；关于租金及支付时间，月租金标准为3600元，按月支付，自本合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金；关于合同解除，涉案合同第十三条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……”；关于违约责任，涉案合同第十三条第四款约定：“乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。”庭审中，伊振兴称其在合同签订后依约履行了合同，城城北分公司将涉案房屋出租给了租户，城城北分公司向伊振兴支付租金至2020年9月17日后再未支付，租户现仍占有使用涉案房屋且拒绝返还，其主张涉案合同于法院向城城北分公司、城城公司送达诉讼材料之日解除，其在本案中主张的系2020年9月18日至合同解除之日的租金以及合同解除次日至城城北分公司实际返还涉案房屋之日止的房屋占用费，均按照月租金3600元的标准计算。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城北分公司和城城公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依据《中华人民共和国民法典》第七十四条之约定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”故城城北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城公司承担。伊振兴与城城北分公司订立的涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。伊振兴已经将涉案房屋交付城城北分公司，但城城北分公司在2020年9月17日后未再支付租金，根据合同约定，伊振兴有权解除合同并由城城北分公司腾退涉案房屋并支付拖欠的租金及违约金。结合本院向城城北分公司和城城公司送达起诉材料的时间，本院确认双方签订的涉案合同于2021年3月13日解除，伊振兴主张城城北分公司腾退并返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。关于租金及房屋占用费，伊振兴要求城城公司按照月租金3600元的标准，支付自2020年9月18日至合同解除之日期间，即2020年9月18日至2021年3月13日期间的租金，于法有据，本院予以支持，经核算，租金为20880元。另，伊振兴主张城城公司支付房屋占用费，按照3600元的标准，自2021年3月14日计算至城城北分公司实际之日止，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定，乙方违约应支付3个月的租金作为违约金。城城北分公司辩称3倍的租金过高，本院予以采纳，对违约金予以酌减，城城公司应支付伊振兴违约金7200元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、伊振兴与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于2021年3月13日解除；二、城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内腾退并向伊振兴返还位于北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院2号楼7层715的房屋；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付伊振兴2020年9月18日至2021年3月13日期间的租金20880元；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付伊振兴房屋占用费（按照每月3600元的标准，自2021年3月14日起计算至城城不动产管理有限公司北京分公司实际返还房屋之日止）；五、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付伊振兴违约金7200元；六、驳回伊振兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1030元，减半收取计515元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年五月十四日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫