青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初1156号原告（反诉被告）：西宁青徽商贸有限责任公司（统一社会信用代码916301026791618386）。法定代表人：郑某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢某，泰和泰（西宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑某2。被告(反诉原告)：西宁海亮房地产开发有限公司（统一社会信用代码91630100074571957W）。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：陶某。委托诉讼代理人：熊某。原告（反诉被告）西宁青徽商贸有限责任公司（以下简称“青徽公司”）诉被告（反诉原告）西宁海亮房地产开发有限公司（以下简称“海亮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）青徽公司委托诉讼代理人谢某、郑某2，被告海亮公司委托诉讼代理人陶某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）青徽公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告继续履行原、被告于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告租赁被告位于西宁市城东区海亮商业广场内【S3】号房屋二层及一层一部分商业铺面，用以经营综合超市，合同期限为20年，即2018年1月1日至2037年12月31日，装修6个月，即2018年1月1日至2018年6月30日，免租期3年，自2018年7月1日实施，如因被告原因推迟或延期交付的情况，免租期按推迟日期顺延，首期租金为40万元，合同签订后7日内向被告支付，其他租金按3个自然月为一个交租期缴纳，缴纳期限为每个交租期最后一个月的15日前。原告按照合同约定交付了首期租金，被告实际交付房屋日期为2018年5月2日，按照上述合同约定，原告第二次交付租金的期限为2021年6月15日之前，但被告却在2021年1月22日向原告送达了《合同解除告知函》，以原告存在拖欠租金为由解除合同，并提出很多无理要求；原告向其回函，按照合同向其说明了第二次交付租金的期限，并表明，双方为长期合作伙伴，应共谋发展与共赢，积极妥善友好解决分歧，如理解有异议，双方应及时沟通且达成共识。原告认为，原告租赁被告的商铺是为经营超市，原告投入大量资金进行装修，且引进了大量商家入住，现仅经营2年多，被告就无理解除合同，会给原告造成巨大经济损失，现原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告（反诉原告）海亮公司针对本诉辩称，被答辩人诉讼请求应予驳回，具体答辩意见同反诉状的事实与理由部分。被告（反诉原告）海亮公司向本院提出反诉请求，请求依法判令：1.解除反诉人与被反诉人间签订的租赁合同；2.被反诉人承担本诉、反诉的所有诉讼费。事实与理由：2016年1月5日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：被反诉人承租位于青海省西宁市××区部分商业铺面；租赁期限为20年，即自2018年1月1日起至2037年12月31日止；被反诉人应在签订合同后七日内向反诉人支付10万元履约保证金；被反诉人应在每个交租期最后一个月的15天前向反诉人一次性足额支付下个交租期租金；合同签署后，如被反诉人未能在约定的期限内足额支付履约保证金，则自乙方逾期支付第10日起，反诉人有权解除合同；被反诉人拖欠反诉人各种费用达30天以上经书面催告在限定期限内无故不缴纳的，反诉人有权解除合同；乙方作为承租人在租赁期限内对该房屋具有优先购买权，租赁期限内前7年内，如乙方购买此物业，租赁期内已交租金可冲抵购房款。租赁合同签署日期为2016年1月15日，被反诉人未按期交纳履约保证金直至2016年2月22日、2018年12月7日才分别缴纳了10万元和30万元，被反诉人存在严重的逾期交纳履约保证金的行为，反诉人明确因被反诉人逾期交纳保证金要求解除租赁合同，被反诉人不同意解除合同退场。被反诉人应在2020年12月15日前向反诉人交纳租金52.5429万元，然经反诉人书面要求支付，被反诉人仍未支付。反诉人与被反诉人签署合同时，反诉人卖与其他业主的商铺价格约为1.5万元/平方米，因租赁合同诸多显失公平约定的存在，特别是：“租赁期限内前7年内，如乙方购买此物业，租赁期内已交租金可冲抵购房款”的存在，导致众多意向购买人仅接受租赁合同修改的情况下才受让涉案房屋，现仅有的意向购买人仅接受的受让价格严重低于合同签订时的房屋市场价格，被反诉人在7年内购买此物业，则1943.4016万元房租可冲抵房款，合同继续履行必然导致反诉人显失公平，反诉人提出与被反诉人修改合同，被反诉人未予同意。故反诉人特向贵院提出反诉，请求法院判决解除合同。对于被告（反诉原告）海亮公司的反诉请求，原告（反诉被告）青徽公司辩称，1.海亮公司具备专业素养和技能，不存在显示公平，如果反诉人认为存在，其应主张撤销合同，现撤销期限已过，不能成立显失公平；2.青徽公司不存在欠付租金的情况；3.首期履约保证金迟延交付，对此反诉原告并未提出异议且向反诉被告交付房屋，应视为对事实改动的认可，故此项权利已经不存在。原告（反诉被告）青徽公司就本诉、反诉主张，向本院提交证据如下：第一组证据：租赁合同、商铺移交问题回复函告、关于移交商铺问题的回复函，欲证明：双方于2016年1月15日签订的租赁合同是在平等互利及友好协商的基础上签订的，根据合同约定，双方租赁期限为20年，装修期6个月，2018年1月1日至2018年6月30日，免租期三年，自2018年7月1日实施，延期交房的装修期、免租期、租赁期相应顺延，被告于2018年5月2日交房（实际也并未达到交房条件），根据上述规定，第一次支付租金的日期为2021年6月15日，尚未到支付日期，被告应当按照合同约定履行自身义务；第二组证据：合同解除告知函、关于合同解除告知函的回复，欲证明：根据第一组的证据，被告于2021年1月23日向原告送达的以未交租金为由解除合同的告知函无事实依据，不能成立，并且原告向被告回函进行了说明。经庭审质证，被告（反诉原告）海亮公司对上述第一组证据中的租赁合同、第二组证据的真实性均无异议，认为第一组证据中的商铺移交问题回复函告和关于移交商铺问题的回复函加盖印章部分予以认可，未加盖印章部分不予认可，对合同约定部分认可，对交房日期不予认可，对第二组证据的证明方向亦不予认可。本院认为，对双方当事人真实性无争议的第一组证据中的《房屋租赁合同》和第二组证据确认为有效证据，予以采信；对真实性有异议的第一组证据中的商铺移交问题回复函告和关于移交商铺问题的回复函，虽部分页面未加盖印章，但内容具有连贯性和一致性，且海亮公司并未提供与上述回函存在出入的证据，故对第一组证据中的商铺移交问题回复函告和关于移交商铺问题的回复函，本院确认为有效证据，予以采信。被告（反诉原告）海亮公司就本诉、反诉主张，向本院提交证据如下：第一组：《房屋租赁合同》，欲证明：2016年1月15日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将西宁市城东区海亮商业广场S3号房屋二层及一层部分商业铺面租给原告使用，计租面积8459.19平方米，超市经营区域7909.19平方米，超市仓储区面积为550平方米；原告经营品牌为青徽，经营项目为综合超市、租赁及其他，未经被告书面同意，原告不得使用其他品牌或经营其他项目；租赁期限为20年,即自2018年1月1日起至2037年12月31日止；免租期三年，自2018年7月1日起实施；原告应当在每个交租期最后一个月的15日前，向被告一次性足额支付下个交租期租金；履约保证金400000元，原告应于签订本合同后七日内向被告支付100000元；租赁期前7年内,如原告购买此物业，租赁期内已交租金可冲抵购房款；拖欠被告各种费用达30天以上经书面催告在限定期内无故不缴纳的，被告有权解除合同；本合同签署后，如原告未能在约定期限内足额支付履约保证金、首期租金，则自乙方逾期支付第10日起，甲方有权解除本合同。第二组证据：中国建设银行单位客户专用回单，欲证明：1.原告于2016年2月22日交纳履约保证金10万元；2.郑国光于2018年12月7日交纳30万元；3.被告存在严重的逾期交纳履约保证金的情形。第三组证据：西宁海亮大都汇成本核算表及土地出让合同，欲证明：1.海亮大都汇楼盘小区国有土地使用权面积为174420.44平方米，总价款为6.96亿元，容积率为3.0，单位面积土地成本为1330.12元/平方米；2.海亮大都汇B-S3房屋建设成本平均为4790.14/平方米；3.土地出让合同载明出让价款与成本核算表载明数据具有一致性。第四组证据：B-S3商铺商品房买卖合同，欲证明海亮大都汇B-S3商铺市场售价为2万元/平方米。第五组证据：证人证言（张×），欲证明意向买受人因《租赁合同》存在诸多不合理条款，仅接受2500元/平方米的出售价格。第六组证据：快递被退回的返单面单，欲证明：1.请求法庭当庭核验面单真实性、密封性；2.被告履行了发函义务，原告拒不接受；3.原告因未按期回复书面函件已丧失优先购买权；4.被告与原告协商修改合同，被告不予接受。（邮件内容具体为：2020年10月29日，海亮向青徽超市发函说明多次询问是否放弃优先购买权，均不予回复；2020年12月14日，海亮向青徽超市发函询问是否放弃优先购买权；2020年12月16日，发函要求其支付租金、修改合同；2020年12月17日，发函要求支付租金、修改合同，并且明确是否行使优先购买权。）第七组证据：B-S3商铺商品房买卖合同及建设工程竣工验收备案表及证人证言(史发伟)，欲证明：1.B-S3号楼与小区业主约定的交付日期为2017年12月31日，与租赁合同约定的2018年1月1日的交付日期是一致的；2.2017年11月28日，西宁海亮大都汇B-S3号商业已通过竣工验收，是符合使用条件的工程，被告在工程具备使用条件下不向原告按期交付不符合常理；3.2017年12月，被告工作人员口头要求原告进场。第八组证据：合同解除告知函及快递发送记录截图，欲证明：1.被告已履行合同解除告知义务；2.函件已送达。第九组证据：照片，欲证明：1.原告转租并获得高额利润，被告向法庭申请责令原告提交与转租客户签订的《租赁合同》；2.原告经营的品牌未经被告书面同意，系违约行为。第十组证据：青海海亮物业管理有限公司历史股东查询及房屋租赁合同，欲证明：1.租赁合同签署时被告为青海海亮物业管理有限公司股东，被告可在无须原告实际支付物业费的情况下指令物业公司履约物业服务义务；2.股权变更后，被告无法协调物业公司全面履行物业服务义务，且被告未收取任何租金的情况下代为支付物业费明显不合理。经庭审质证，原告（反诉被告）青徽公司发表质证意见为：对第一组证据的真实性无异议，但认为其还未到交付租金的期限；对第二组证据的真实性无异议，但认为海亮公司并未催缴过履约保证金且在收到履约保证金后亦未提出异议；对第三、四组证据不予认可，认为与本案无关联性；对第五组证据，认为证人张×与本案存在利害关系且其证言与本案无关，不能作为定案依据；对第六组证据真实性不予认可，其认为并未受到邮件，不受邮件内容约束；对第七组证据中的史发伟证人证言，该证人系海亮公司高级管理人员，与海亮存在利害关系，故不予认可，对该证据中的其他证据，与本案无关联性；对第八组证据，不持异议；对第九组证据的真实性予以认可，但其认为使用其他品牌的经营系经营模式的互补，不违反合同约定；对第十组证据的真实性和证明方向均不予认可，其认为股东的变更不影响公司债权债务的履行。本院认为，对双方当事人真实性无异议的第一、二、八、九组证据，确认为有效证据，予以采信，其证明方向以本院认定事实为准；对双方当事人持有争议的证据，分别认定为：对第三、四、五组证据，与本案合同是否应予解除无直接关联性，故不予采信；对第六组证据的真实性，本院予以确认，但该组证据仅能证实海亮公司向青徽公司催交过租金，对于青徽公司是否丧失优先购买权不是本案审理范畴；对第七组证据中的商品房买卖合同同第四组证据，与本案无直接关联性，本院不予采信；对第七组证据中的建设工程竣工验收备案表，与本案亦无直接关联性，案涉租赁房屋交付日期应当以实际交付日为准，而非竣工验收之日，故对此证据，不予采信；对第七组证据中的证人证言（史发伟），用以证明其在2017年12月电话通知青徽公司进驻案涉租赁场地，鉴于该证人系海亮公司管理人员，及并无其他有效证据予以相互印证，故对该证人证言，本院不予采信；对第十组证据中的《房屋租赁合同》同第一组证据，不再赘述，历史股东查询记录与本案无直接关联性，本院不予采信。根据双方诉辩观点及庭审质证、认证，本院认定事实如下：2016年1月15日，原告（反诉被告）青徽公司作为乙方（承租方）与被告（反诉原告）海亮公司作为甲方（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1甲方将位于青海省西宁市××区部分商业铺面出租给乙方使用，用于经营本合同所约定的商服项目；2.1乙方所承租的房屋用于经营品牌为青徽，经营项目为综合超市、租赁及其他；3.1租赁期限为20年，即自2018年1月1日起至2037年12月31日止，如因甲方原因推迟或延期交房的情况，租赁期按推迟日期顺延；3.2装修期6个月，自2018年1月1日起至2018年6月30日止，装修期不计租，如因甲方原因推迟或延期交房的情况，装修期按推迟日顺延；3.3本合同免租期三年，自2018年7月1日起实施，如因甲方原因推迟或延期交房的情况，免租期按推迟日期顺延；4.3本合同约定首期租金为40万元人民币，交付条件5.1、5.2，乙方前期交纳的履约保证金转为首期租金；4.4本合同项下的租金支付方式为除首期租金外，其他租金均按3个自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方足额支付下个交租期租金；5.1本合同约定履约保证金为人民币400000元，乙方应于签订本合同后七日内向甲方支付人民币100000元；5.2待甲方项目办理完成一次消防手续后，甲方（物业）同意书面通知乙方进驻提前装修，保证通水、通电、通路通天然气及热力……乙方再向甲方支付人民币300000元；甲方暂定于2018年1月1日前将本合同附件四所列交付条件的物业交付给乙方，并按附件五要求签署交接书，甲方有权根据商场实际情况，将上述交接日顺延至甲方另行确定的交接日，但不得超过90日，甲方应于顺延后的交接日之前10日通知乙方，在此情况下，装修期及租赁、免租期限相应顺延。11.3.1.乙方独立自主经营，甲方不得干涉正常经营，乙方有权分割转租、出租给合法的第三方；13.2.1.拖欠甲方各种费用达30天以上经书面催告在限定期内无故不缴纳的，甲方有权解除本合同，收回房屋。2016年2月22日，青徽公司向海亮公司转账支付履约保证金100000元。2018年12月7日，青徽公司向海亮公司转账支付履约保证金300000元。2018年5月2日，青徽公司向海亮公司出具《商铺移交问题函告》，函告内容载明在2018年5月2日商铺移交过程中发现部分设施未达到移交条件。2018年5月7日，海亮公司向青徽公司回复《关于移交商铺问题回复函》，就相关青徽公司提出的交付问题逐一进行解答。2020年12月17日、12月19日，海亮公司向青徽公司通过顺丰速运邮寄函件的形式催缴租金。2021年1月22日，海亮公司向青徽公司发送《合同解除告知函》，要求与青徽公司解除合同，并由青徽公司交纳房屋占用费及赔偿损失等。2021年1月24日，青徽公司就上述《合同解除告知函》向海亮公司书面回复，内容为：不存在欠付租金、不认可解除合同等。另，青徽公司在其承租范围内将部分承租商铺转租经营其他品牌，诸如：贝克汉姆、逸山伍等。在合同履行过程中，双方就租金交付期限等产生争议，遂成此诉。本院认为，双方争议焦点为：案涉《房屋租赁合同》是否应予解除？原告（反诉被告）青徽公司认为，合同并未达到解除条件，且不存在欠付租金的事实，合同应当继续履行，合同履约保证金仅迟延交付几日，海亮公司亦未提出异议，视为对事实改动的认可。被告（反诉原告）海亮公司认为，青徽公司逾期支付履约保证金、租金，且合同条款存在严重不平等性，继续履行势必造成海亮公司严重损失，故要求解除合同。本院认为，合同解除应达到约定或法定解除条件。本案中，海亮公司要求解除合同主要依据为双方签订的《房屋租赁合同》中约定解除情形之一13.2.1条，即拖欠甲方各种费用达30天以上经书面催告在限定期内无故不缴纳的。根据合同约定，青徽公司交纳费用主要为租金和履约保证金，是否存在解除情形，分别认定如下：关于履约保证金的问题，根据案涉《房屋租赁合同》约定，青徽公司应向海亮公司交纳400000元履约保证金，合同签订后七日内支付100000元，待海亮公司办理完成一次消防手续后书面通知乙方进驻提前装修，保证通水、通电、通路通天然气及热力等后，乙方再向甲方支付人民币300000元。据本院查明事实，合同签订日期为2016年1月15日，青徽公司于2016年2月22日支付履约保证金100000元，2018年12月7日，支付履约保证金300000元。青徽公司迟延交付履约保证金实属事实，但海亮公司在青徽公司迟延交付履约保证金逾30日后并未依据合同约定向青徽公司书面催告限期交纳，在后续催交租金函件中并未提及因逾期交纳履约保证金要求行使解除权事宜，故应视为其认可青徽公司逾期交纳履约保证金的行为及放弃据此行使解除权，现以此为由要求解除合同，显不合理。关于租金的问题。本案中，确定租金是否逾期，首先需要确定案涉房屋交付日期。关于案涉房屋具体交付日期，海亮公司并未提供有效证据予以佐证其主张案涉房屋于2018年1月1日业已交付的事实。相反，青徽公司向本院提交的《商铺移交问题函告》及《关于移交商铺问题回复函》可证实海亮公司于2018年5月2日向青徽公司交付了案涉房屋，故本院确定案涉房屋交付日期为2018年5月2日。依据双方签订的《房屋租赁合同》中第3.1、3.2、3.3、4.1条的约定，房屋交接日期顺延的，装修期及租赁、免租期限相应顺延，故应自2018年5月2日起，计算六个月装修期（不计租）即2018年5月3日至2018年11月2日后，开始计算三年的免租期，第一、二租赁年内租金全免，第三年免租8个月，即2018年11月3日至2021年7月2日为免租期，至庭审之日，青徽公司仍处于免租期内，不存在逾期交付租金的情形。故海亮公司以青徽公司逾期30日交纳费用为由解除合同事实不成立，案涉合同应继续履行。综上所述，本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告（反诉被告）青徽公司与被告（反诉原告）海亮公司于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。现被告（反诉原告）海亮公司提出反诉请求要求解除案涉合同，其提供证据不足以证明案涉合同应予解除事由成立，故应由其承担举证不能的法律后果，对其反诉请求，本院不予支持；案涉合同应当继续履行，故对原告（反诉被告）青徽公司提出要求继续履行案涉合同的本诉请求，本院予以支持。另，对于被告（反诉原告）海亮公司以案涉租赁合同存在显失公平及青徽公司未经其同意转租经营其他品牌为由解除合同，上述事由不属于合同解除事由，故对此主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西宁青徽商贸有限责任公司与被告（反诉原告）西宁海亮房地产开发有限公司于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、驳回被告（反诉原告）西宁海亮房地产开发有限公司的全部反诉请求。案件受理费减半收取50元，反诉案件受理费50元，均由被告（反诉原告）西宁海亮房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 苏金秀二〇二一年五月二十六日法官助理 胡晓艳书记员 谢婉喻附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。