福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终3011号上诉人（原审被告、反诉原告）：张玉铃，女，1988年5月25日出生，汉族，住福建省上杭县。委托诉讼代理人：黄如权，北京市炜衡（福州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：柯祥春，北京市炜衡（福州）律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州兴远扬贸易有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲23#楼2层02商铺209室。法定代表人：黄元元，执行董事。委托诉讼代理人：胡绍全，福建海山律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：汤福利，福建海山律师事务所执业律师。原审被告：陈钞，男，1988年9月29日出生，汉族，住福建省福州市台江区。原审被告：霍加兴，男，1988年11月23日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。上诉人张玉铃因与被上诉人福州兴远扬贸易有限公司（以下简称兴远扬公司）及原审被告陈钞、霍加兴房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张玉铃上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第六项;2.改判支持张玉铃的一审反诉请求;3.本案诉讼费用由兴远扬公司负担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误,案涉租赁物相应的天花板楼层(即九楼和凸起的部分“十楼”之间的钢架结构夹层)属于违章建筑。1.利嘉大世界项目的规划设计为九层,后期未办理相关加建、扩建规划审批手续,《关于“请求认定鼓楼区五一北略186号利嘉大世界十层是否存在违法建设”的复函》也明确表明案涉租赁物的天花板夹层系后期加建,并无任何的规划审批手续。2.2020年6月24日,鼓楼区城市管理局安泰执法中队已按照两违相关法律程序对案涉违章建筑立案查处并作出责令限期拆除决定。一审法院也进行过现场勘验,租赁物中间天花板夹层部分系钢架结构,并非与九楼屋顶一体成型,结构上不属于钢筋混凝土一体成型。在鼓楼区城管局限期拆除案涉房屋凸起部分后,必将导致九楼中间约1500平米没有屋顶。此外,根据《福建省人民政府办公厅关于印发全省房屋结构安全隐患大排查大整治百日攻坚专项行动方案的通知》第二条也可知案涉房屋天花板夹层明确属于违章扩建,是必然要被拆除的。现有证据足以证明案涉租赁房产的天花板夹层系违章建筑。一审法院在有现场勘验的情况下,根据生活常识足以判断的情况下,认为“张玉铃主张案涉租赁房产的相应天花板楼层属于违建,关键证据不足”是错误的；二、由于上述事实认定错误,一审法院在《利嘉大世界商场租赁合同》《解除协议书》的效力认定、张玉铃与兴远扬公司之间的过错赔偿等问题判定上存在法律适用错误。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”的规定,《利嘉大世界商场租赁合同》所涉房屋天花板夹层及上层建筑均未办理相关加建、扩建规划审批手续,未取得建设工程规划许可证,属于违章建筑,故该合同自始无效,一审法院认为《利嘉大世界商场租赁合同》《解除协议书》合法有效显然适用法律错误，亦不存在所谓的解除问题，一审法院作出的第一、二、三、六项判决是错误的。2.兴远扬公司所提供的租赁房屋屋顶系违章建筑。2020年3月23日以来,街道办、派出所、房屋整治办等多个部门多次到访张玉铃的酒店进行安全隐患排查，严重影响酒店正常经营。在张玉铃及酒店股东多次要求解决屋顶安全隐患的情况下，兴远扬公司拒不理睬，甚至强行将酒店大门上锁。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条规定,本案租赁协议虽无效,但其中中立的解决争议方法的条款依然有效,包括但不限于合同第一条第1款约定:“甲方保证乙方在有效租赁期内的合法使用权不存在法律上的障碍,否则甲方需无条件赔偿乙方所有的经济损失。”张玉铃基于“涉案房屋违章致使租赁合同无效”,有权向兴远扬公司主张赔偿酒店装修费用、返还酒店内属于张玉铃的合法设备及财产、退还履约保证金、承担律师代理费等要求。兴远扬公司辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确，张玉铃的上诉请求缺乏事实和法律依据。一、《利嘉大世界商场租赁合同》是双方经过充分协商,详细勘察,自愿签订的合法有效合同,兴远扬公司出租给张玉铃的房屋系案涉房屋的九楼，出租时的状态为竞拍时的状态，兴远扬公司没有进行任何建设行为；二、因张玉铃拖欠租金无法缴纳,双方经过充分协商,自愿达成了《解除协议书》,并且对合同解除后有关标的物的装修,以及其他财产的处理有了明确的意思表示约定。张玉铃主张兴远扬公司赔偿其装修损失,没有事实和法律依据；三、张玉铃提出兴远扬公司支付赔偿是没有任何依据的碰瓷和不诚信行为，扰乱正常的交易秩序,应当予以制裁。且案涉房屋因张玉铃经营酒店设立特许经营证,其在合同解除之后又拒不办理有关的特许经营证相关手续,导致兴远扬公司不能将案涉房屋对外进行出租，给兴远扬公司造成严重的经济损失,兴远扬公司对此保留主张的权利。陈钞、霍加兴述称，同意张玉铃的上诉意见。兴远扬公司向一审法院起诉请求：1．判令张玉铃立即向兴远扬公司支付2020年3月份至2020年5月份期间拖欠的租金322500元；2．判令张玉铃支付2020年6月1日起至交付房屋之日止参照租金标准157500元/月计算的房屋占有使用费；3．判令张玉铃向兴远扬公司支付迟延履行租金的违约金208570元（附违约金明细表），未支付租金部分按每日千分之二的标准计算至实际还清之日止；4．判令张玉铃向兴远扬公司赔偿律师代理费6000元；5．判令张玉铃已向兴远扬公司支付的履约保证金150000元归兴远扬公司所有；6．判令陈钞、霍加兴对上述第1-4诉请所涉债务承担共同偿还责任；7．判令本案诉讼费、保全费（若有）、公告费（若有）等均由张玉铃、陈钞、霍加兴承担。张玉铃向一审法院反诉请求：1．依法确认张玉铃与兴远扬公司于2017年12月18日签订的《利嘉大世界商场租赁合同》无效；2．依法确认张玉铃与兴远扬公司于2020年5月22日签订的《解除协议书》无效；3．判令兴远扬公司赔偿张玉铃酒店装修等经济损失5000000元（具体数额以评估为准）；4．判令兴远扬公司退还张玉铃履约保证金150000元；5．判令兴远扬公司承担张玉铃律师代理费100000元；6．本案诉讼费、保全费、公告费、评估费等均由兴远扬公司承担。一审法院认定事实：位于福州市鼓楼区××街道××路××号××层商场的所有权人现登记为兴远扬公司，其于2017年7月14日取得不动产权证书，附记载明取得方式为因生效法律文书取得，上一道权利人为福州立宝房地产有限公司，法律文书时间为2017年6月2日。2017年12月18日，兴远扬公司（系甲方、出租人）和张玉铃（系乙方、承租人）签订《利嘉大世界商场租赁合同》一份，约定：1．甲方将位于福州市鼓楼区××街道××路××号利嘉大世界商场第九层（以下简称“案涉租赁房产”）出租给乙方；甲方保证完全拥有该房产的产权或出租该房产的合法权利；乙方对该房产充分了解并认知，包括但不限于以下方面：房屋现况、房屋结构、设施、房屋其他建筑物、附属物等。2．租赁期限为十五年，从2018年1月1日起至2032年12月31日止；租赁房屋的经营范围为酒店。3．租金按每一租约年计算，其中从2018年1月1日至2019年12月31日的月租金为15万元，从2020年1月1日至2021年12月31日的月租金为15.75万元。乙方应在合同签订后2日内将2个月租金30万元支付给甲方，此后租金两月一付，乙方应在2号前按月支付；乙方逾期超过一周交付租金的，每逾期一日，每月按月租金的千分之二向甲方支付违约金。4．乙方在合同签订后2日内向甲方支付履约保证金15万元。合同租期届满后，乙方向甲方交付房屋后并无租金或其他费用未交时，甲方应将押金无息退还乙方，若乙方有欠缴租金、违约金、物业费等乙方应缴费用的，甲方可将押金抵扣后将剩余部分无息退还乙方，如保证金不足以抵偿的，乙方应予以补足，甲方可向乙方追偿。5．乙方必须在合同终止或解除之日起五日内将案涉租赁房产交还甲方，并保持设施、设备的完好状态，不得存留物品或影响房产的正常使用；如果逾期，在甲方收回案涉租赁房产前，按本合同约定的双倍日租金标准计算日租金并赔偿甲方由此产生的一切损失，且甲方有权采取断水、断电、锁门等方式要求乙方交付房产，并有权自行采取甲方认为适当的方法处理该房产并处置（含遗弃）房产内遗留的任何财物，如乙方物品有毁损或遗失，甲方概不负责，乙方不得提出异议或要求赔偿；乙方同意并认可上述约定是合理且必要的。若乙方在撤离该房产时未能达到收回条件的，甲方在乙方撤离后可对该房产进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换，使之符合合同约定的条件，因此而发生的一切费用由乙方承担。直至该房产的实际状况符合收回条件之日，视为甲方实际完成了该房产的收回。乙方承担本合同本条约定的乙方延迟交还该房产的所有责任。6．租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回房产，乙方固定装修、设备归甲方所有，甲方并不对乙方的装修和不能移动的设施、设备进行任何补偿，且租赁押金不予退还，乙方还应负责赔偿直至达到弥补甲方全部损失为止：逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，可能或已经给甲方造成损失的；乙方拖欠半个月租金……。7．本合同所称损失包括但不限于直接损失、间接损失、诉讼费、律师费等为实现自身权益而产生的全部费用。2020年5月22日，兴远扬公司（系甲方）和张玉铃、陈钞、霍加兴（均系乙方）签订《解除协议书》一份，约定：1．鉴于乙方未依约支付租金，违反《利嘉大世界商城租赁合同》，甲方已根据相应条款解除原合同并收回房产，双方不持异议。因乙方要求给予临时过渡，并于过渡期限届满之日交付房产并承诺交还房产前不得作出任何侵害、损毁房屋及设备、设施的行为，并承诺按照本约定支付所欠租金。2．乙方拖欠如下租金：2020年3月份57500元，2020年4月份157500元，2020年5月份157500元，以上合计372500元。3．乙方承认双方于2020年4月22日签字确认的《9层酒店2020年2-6月租金缴租计划表》有效，并愿意继续执行。4．乙方若要继续使用原案涉租赁房产，须于七日内重新与甲方签订租赁合同，每平方米租金在原合同基础上上调一元。5．乙方所有实际参股股东必须共同承担房屋租赁相关的连带责任，包括但不限于乙方已欠缴租金、滞纳金及之后双方签订租赁协议。6．乙方承诺于2020年5月22日支付5万元，七日内支付322500元。7．乙方不认本协议所有条款，如有违反，甲方可以随时单方面收回房产，且不予退还保证金。2020年5月20日，兴远扬公司在案涉租赁房产向“张玉铃”张贴发出《关于解除通知书》称，张玉铃拖欠租金，经多次催缴拒不支付，并于2020年5月12日单方解除合同提前退租，已经严重违约，兴远扬公司有权单方解除合同，现要求解除合同、结清所欠租金及相关款项，办理房产验收及移交手续等。2020年4月22日，有匿名诉求人在福州市××便民（惠企）服务平台投诉案涉租赁房产存在违建问题，称利嘉大世界原先图纸设计是九层，却在第九层加高7米5，擅自使用钢架水泥混合结构增加夹层，存在安全隐患。鼓楼区安泰街道于2020年5月8日回复称，利嘉大世界商场建于1997年，承建单位为福州市立宝房地产有限公司，该楼原建筑设计为地面十层、地下两层，1997年变更为地面九层，地下三层，1998年竣工验收，通过查看福州市勘测院1998年影像图与矢量图，该楼屋面建筑物就已存在，且该楼于1998年经过竣工验收；目前城管中队已向福州市资源规划局申请规划认定，待认定结果，作进一步处置。2020年9月11日，福州市鼓楼区城市管理局向案外人赖长森出具鼓执信受告［2020］119号《信访事项受理情况告知单》称，该局已经收到其反映的利嘉大世界违建等问题，将在三十日给予书面答复。2020年9月21日，福州市鼓楼区城市管理局向案外人赖长森出具鼓执信函［2020］119号《信访事项处理答复意见书》称，关于其诉求反映的鼓楼区利嘉大世界违建等问题，安泰执法中队约谈五一北路186号利嘉大世界的物业管理单位（福州尚将物业管理有限公司）相关工作人员，工作人员称利嘉大世界始建于1997年，系由福州立宝房地产有限公司开发建设；经安泰执法中队现场查看，利嘉大世界楼顶九层屋面上（即举报信所指的第十层）除设有公共设备房（电梯机房、水泵房、安全楼梯通道）外，另存在一处单层砖混结构建筑物，目前由案外人包松峰一家用于居住、仓库、办公使用；“处理意见：为进一步调查情况，我局安泰执法中队积极调查、多方取证，前往福州市城建档案馆及福州市不动产权登记中心查档，同时向规划部门申请规划认定，严格按照《福州市“两违”查处规程》依法依规进行处置。目前，该案件正在按程序处置中。如对本单位作出的处理意见不服，可以自收到本答复意见书之日起30日内，向本单位的上一级行政机关福州市城市管理委员会或鼓楼区人民政府请求复查。逾期未提出复查申请，本意见视为终结性意见。”2020年11月3日，福州市城市管理委员会向赖长森出具榕城管委信访答复［2020］12号《信访事项处理答复意见书》，载明“一、信访人的主要诉求：信访人赖长森反映五一北路186号利嘉大世界商场第九层存在违建扩建，擅自增设夹层的问题。因不服鼓楼区城市管理局作出的信访事项处理答复意见书（鼓执信函［2020］119号），要求复查。”“二、调查核实情况：……经约谈包松峰，其声称该建筑物系开发商福州立宝房地产有限公司建设利嘉大世界时一体建成，原为网球俱乐部。2013年11月福州立宝房地产有限公司与其签订协议，协议约定福州立宝房地产有限公司法人及董事长吴锦通以资抵债，将利嘉大世界第十层网球俱乐部建筑物使用权转让给包松峰。2020年6月24日鼓楼区城市管理局安泰执法中队按照两违相关法律程序对当事人关于利嘉大世界10层涉嫌违建事宜立案查处并作出《接受调查通知书》。目前根据行政执法程序，须等待行政复议以及诉讼期6个月。鼓楼区城市管理局将严格按照相关规定依法依规进行处置。”“三、复查意见：根据《信访条例》、《福建省信访事项复查复核办法（试行）》等有关规定，经审查，本机关认为原办理单位处理程序合法，决定维持鼓楼区城市管理局作出的信访答复意见。如不服本复查意见书，可自收到本意见书之日起30日内向福州市人民政府书面提出复核申请，如逾期不申请复核，各级人民政府信访工作机构和其他行政机构不再受理。”2020年6月18日，福州市自然资源和规划局向鼓楼区城市管理局出具榕自然函［2020］818号《关于“请求认定鼓楼区五一北路186号利嘉大世界十层是否存在违法建设”的复函》，载明“原福州市城乡规划局于1997年核发利嘉大世界项目《建设工程规划许可证》（编号：榕规（97）建067号），项目名称为力宝大世界，建设单位为福州力宝第二房地产有限公司，规划设计为9层，屋面层规划功能为楼梯间、电梯机房、稳压泵房、水箱、冷却塔、管井、配电室、库房，未办理贵局来函照片中所述项目的规划审批手续。后期未办理相关加建、扩建相关规划审批手续。”另查，兴远扬公司因本案纠纷与福建海山律师事务所签订委托代理合同，并于2020年6月9日支出律师费6000元。张玉铃因本案纠纷与北京市炜衡（福州）律师事务所签订委托代理合同，并支出律师费10万元。再查，一、兴远扬公司等三家公司于2017年5月5日在福州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台参加拍卖，以最高价竞得拍卖位于福州市鼓楼区××路××号利嘉大世界7层、8层、9层房产。二、2019年4月5日，赖长森、陈钞、霍加兴、张玉铃、陈荣烧等五人签订合伙协议一份，约定共同投资经营位于福州市鼓楼区××路××号利嘉大世界九楼福缘酒店，由张玉铃代表合伙体与房东签订租赁合同。一审法院认为，违章建筑的认定，是城市规划行政主管部门的职权范围。根据安泰街道在12345便民（惠企）服务平台的回复意见、鼓执信函［2020］119号《信访事项处理答复意见书》、榕城管委信访答复［2020］12号《信访事项处理答复意见书》、榕自然函［2020］818号《关于“请求认定鼓楼区××北路××号利嘉大世界十层是否存在违法建设”的复函》等材料内容来看，利嘉大世界项目的规划设计为九层，后期未办理相关加建、扩建相关规划审批手续；赖长森向福州市鼓楼区城市管理局和福州市城市管理委员会信访投诉本案案涉租赁房产（即利嘉大世界商场第九层）存在违规扩建、擅自增设夹层的问题，鼓楼区城市管理局于2020年6月24日向当事人关于利嘉大世界十层涉嫌违建事宜进行立案查处并作出《接受调查通知书》，福州市城市管理委员会认为原办理单位处理程序合法，决定维持原信访答复意见；兴远扬公司自称从未收到有关部门发送的上述材料，即在12345便民（惠企）服务平台投诉意见和赖长森信访投诉明确特定标的物的情况下，相关行政规划部门和行政执法部门并未认定兴远扬公司所有的本案案涉租赁房产存在违建问题或采取相应行政执法措施，故张玉铃主张案涉租赁房产的相应天花板楼层属于违建，关键证据不足，一审法院对此不予采信。本案中的《利嘉大世界商场租赁合同》、《解除协议书》应系各方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，各方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。故张玉铃主张《利嘉大世界商场租赁合同》、《解除协议书》无效，一审法院不予支持。另，根据上述两份协议内容，兴远扬公司和张玉铃之间房屋租赁合同关系应当已经解除。关于兴远扬公司主张的租金和房屋占有使用费，一审法院认为，本案《解除协议书》已经明确载明张玉铃尚欠兴远扬公司从2020年3月至5月的租金共计372500元，兴远扬公司自认张玉铃已支付5万元，张玉铃应向兴远扬公司支付剩余租金，故兴远扬公司的相应诉请，一审法院予以支持。另，兴远扬公司主张其于2020年6月1日收回案涉租赁房产，可与《解除协议书》的相应内容相印证，一审法院对此予以采信，兴远扬公司要求张玉铃支付从2020年6月1日起的房屋占有使用费，无事实依据，一审法院对此不予支持。关于兴远扬公司主张的迟延付租违约金问题，一审法院认为，兴远扬公司提交的违约金明细表系其自行制作，且未提交张玉铃等的付租记录佐证，张玉铃等在庭审中对此亦未予以认可；另，张玉铃未能在2020年5月29日前向兴远扬公司支付租金322500元，应向兴远扬公司支付相应的迟延付租违约金。本案合同中约定的违约金标准明显过高，一审法院酌定该部分违约金按照月利率1%标准计算。故兴远扬公司主张迟延付租违约金的相应部分，一审法院予以支持，超过部分不予支持。关于兴远扬公司主张的律师代理费，一审法院认为，兴远扬公司的该项主张，有合同依据，且其已实际支出该项费用，张玉铃对此应予以赔偿。关于履约保证金问题，兴远扬公司主张没收归其所有，张玉铃主张应由兴远扬公司退还，对此一审法院认为，根据本案《解除协议书》的约定，张玉铃等未能按约支付拖欠租金，该履约保证金15万元应归兴远扬公司所有，不予退还张玉铃。关于陈钞、霍加兴的责任问题，一审法院认为，本案《解除协议书》中约定“乙方所有实际参股股东必须共同承担房屋租赁相关的连带责任，包括但不限于乙方已欠缴租金、滞纳金及之后双方签订的租赁协议”，陈钞、霍加兴对此签名确认，应对张玉铃的相应债务向兴远扬公司承担连带清偿责任。关于张玉铃主张的律师费，一审法院认为，如前所述，张玉铃构成违约，其主张律师费无合同和法律依据，一审法院不予支持。关于张玉铃主张的装修经济损失，一审法院认为，张玉铃等未能按约付租构成违约，其主张兴远扬公司赔偿装修经济损失，无事实和法律依据；且根据《利嘉大世界商场租赁合同》、《解除协议书》的内容，兴远扬公司有权单方面收回房屋，并有权采取措施处理案涉租赁房产内的任何财物，张玉铃的财物如有毁损或遗失，其概不负责，张玉铃也不得提出异议或要求赔偿。故张玉铃的该项诉请，一审法院不予支持。关于张玉铃提起的房屋装修评估司法鉴定申请，对证明待证事实无意义和本案裁判结果无影响，一审法院对该申请不予准许。霍加兴经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席审理和判决。本案法律事实引起的民事纠纷案件发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，判决：一、张玉铃于本判决生效之日起十日内向福州兴远扬贸易有限公司支付拖欠的2020年3月至2020年5月期间的租金322500元，及相应的迟延付租违约金（以322500元为基数，从2020年5月30日起按照月利率1%标准计算至款项实际还清之日止）；二、张玉铃于本判决生效之日起十日内向福州兴远扬贸易有限公司赔偿律师费6000元；三、张玉铃已向福州兴远扬贸易有限公司缴纳的履约保证金15万元归福州兴远扬贸易有限公司所有，不予退还张玉铃；四、陈钞、霍加兴对张玉铃的上述第一、二项金钱给付债务向福州兴远扬贸易有限公司承担连带清偿责任；五、驳回福州兴远扬贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回张玉铃的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5335元（预收福州兴远扬贸易有限公司10670元），由福州兴远扬贸易有限公司负担1620元，由张玉铃、陈钞、霍加兴负担3715元；反诉受理费24275元、保全费5000元，由张玉铃负担。本院二审期间，张玉铃向本院提交如下证据：1.福州12345平台诉请及答复意见,证明案涉房屋九楼屋顶(夹层)未办理加建、扩建相关规划审批手续,且案涉房屋屋顶面已经由城管局2020年8月4日下达限期拆除决定书案涉屋顶也必被拆除。2.《信访事项不予受理告知单》,证明因案涉房屋屋顶等违建问题,福州市鼓楼区城管局答复因2021年2月3日晋安区人民法院已受理该案件,因此不予受理。兴远扬公司经质证，对证据1的形式真实性没有异议,但对关联性和证明内容有异议，该证据与本案无关；从证据2内容可知，张玉铃所投诉的部分并非案涉的租赁标的,而是与案涉标的无关的楼层部分；上述两份证据均与本案无关，不能作为本案的定案依据。陈钞、霍加兴同意张玉铃意见。本院认为，对张玉铃提供的证据，本院予以综合认定。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，本案发生于《中华人民共和国民法典》实施前，应适用《中华人民共和国合同法》的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。张玉铃主张案涉租赁物天花板夹层系后期加建，属违章建筑，根据鼓楼区安泰街道于2020年5月8日的回复可知，“通过查看福州市勘测院1998年影像图与矢量图，该楼屋面建筑物就已存在”，即兴远扬公司在购买案涉租赁物时，案涉第九层楼面建筑物就已存在，张玉铃在2018年承租该租赁物时未提出异议。且张玉铃向兴远扬公司承租的房屋为“福州市鼓楼区××街道××路××号利嘉大世界商场第九层”，该房产系兴远扬公司于2017年通过司法拍卖取得，并办理产权登记手续，该产权并未被撤销，故张玉铃以相关主管部门认定其承租的第九层天花板由钢混结构改为钢架架构系违法建设为由，向本院申请调取福州市鼓楼区××街道××路××号利嘉大世界商场第九层屋面钢架结构违法建设处理情况及查处结论，因该查处结论不能推翻“福州市鼓楼区××街道××路××号利嘉大世界商场第九层”拥有合法产权的事实，故本院不予准许。张玉铃以该房产天花板夹层系违章建筑为由主张案涉合同无效，依据不足，不予支持，其基于“涉案房屋违章致使租赁合同无效”主张兴远扬公司赔偿酒店装修费用、返还酒店内属于张玉铃合法设备及财产、退还履约保证金、承担律师费等诉请，本院亦不予采纳。综上所述，张玉铃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31705元，由张玉铃负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年五月二十六日法官助理 刘玲玲书 记 员 卞振锋