北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初10536号原告（反诉被告）：杨蕾，女，1987年12月3日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：牛亮（杨蕾之夫），男，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：才源，男，该公司员工。原告杨蕾与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨蕾委托诉讼代理人牛亮，被告自如公司委托诉讼代理人才源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨蕾向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付违约金15400元；2．请求判令被告向原告退还房屋质保金7700元；3．请求判令被告向原告按比例返还空置期租金12833．33元；4．请求判令被告向原告补缴所欠租金12886．66元；5．请求判令被告向原告支付代垫的燃气费、水费、电费共计606．83元，其中燃气费556．83元，水费50元；6．请求判令被告赔偿我方空置期的损失7700元；7．请求判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月28日被告与杨蕾签订编号为BJGYWLD199480916的《资产管理服务合同》（下称《服务合同》），约定由被告对杨蕾、牛亮所有的位于北京市西城区×××的房屋进行管理运营供他人居住、使用。合同管理期间为3年，即自2019年7月10日起至2022年11月6日止。《服务合同》签订并生效后，原告已全面履行《服务合同》约定义务，按时交付房屋。2020年5月起，被告多次通过电话、短信等方式骚扰杨蕾、牛亮，在原告多次表示合同履行期未满，不同意提前解除或（和）终止《服务合同》，并向被告发送《律师函》的情形下，被告仍单方修改“自如业主”微信公众号中“业主空间”项下“合同协议”状态为“解约中”、“已解约”，拖欠租金以及燃气费、税费等，单方提前终止《服务合同》，严重侵害原告的权益。为避免损失扩大，原告于2020年11月28日不得以收回房屋，现请求被告向原告补缴所欠租金、燃气费及水费，违约金，质保金，并按比例向原告返还房屋空置期租金，共计51376．82元。现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决如上诉讼请求！自如公司辩称，针对原告的诉讼请求，结合本案的事实和相关法律规定，现发表答辩意见如下：请求法院驳回原告全部诉讼请求。理由如下，原被告双方签署的《资产管理服务合同》在形式上和实质上已经终止履行，被告方完成解约手续办理并充分告知了原告解约事宜的办理进度，相关款项结算清楚无拖欠，且就房屋接收事宜对原告进行了充分说明，并通过下发房屋永久密码的方式，将房屋返还给了原告，被告方自解约日即不再占有与使用房屋。一、我方与原告签署的《资产管理服务合同》合法有效，双方就合同履行的居室数量、装修配置处置、资产返还等均作出了明确约定。合同约定我方为原告就位于西城×××的房屋提供资产管理服务，我方收取租金，向原告支付房租预期收益，涉案房屋原本格局为2居室，为便于房屋出租及提高收益，我方就房屋的情况与原告进行协商，双方确定在客厅设立优化间增加可供出租的居室，以3居室对外合租出租，我方评估房屋共3个卧室对外出租的收益后给原告确定的房租预期收益为7700元。2019年11月26日优化间被责令拆除，双方合同约定的居室数量发生变化，房间数量减少后我方收取的房租为5820元，远小于我方按照约定居室数量为原告支付的房租预期收益，且原告已收房，合同履行的客观基础丧失，继续履行对我方显失公平。二、优化间拆除非我方过错所致，我方提出解除合同于法有据，不应承担违约责任。（一）我方认为优化间拆除一事符合情势变更情形，故我方有权据此提出单方解除合同。理由如下：设立的优化间不同于群租房，设立优化间是在客厅内，不同于厨房、卫生间、阳台等区域，基于客厅本身的功能性及面积大小，我方设立的优化间并未违反《商品房租赁管理办法》及《关于进一步规范出租房屋管理的规定（首综办【2013】19号）》中关于禁止出租的规定。且我方在2011年就以此经营模式进行运营，一直没有遭遇拆除，直至2018年后，房屋内优化间被大批拆除，此为我方无法预料的，在北京市住建委的约谈中，我方获得了北京市住建委的理解，其后不再进行优化间的拆除。因房间的居室数量是我方确定房租预期收益的基础条件，我方在优化间拆除后与原告进行长期协商，希望就房租预期收益进行重新调整，但原告均不同意，无奈之下我方只能单方解除合同。合同解除我方在主观上不存在违约的故意，在客观上基于房屋可出租房间减少的事实，因此我方不应承担违约责任。即使法院认定我方的解约行为构成违约，合同约定的双倍月预期收益的违约金，我方认为该金额过高，法院应当酌情降低。首先业主并没有证明其有损失，其次我司已经及时向业主交付了房屋密码，其完全可以有时间对房屋进行处置。（二）我方认为本案合同明确约定了解除条款，故我方有权据此单方解除合同。本案《服务合同》中，对方承诺向我方交付3室1厅的房屋（附件一居室数量），承诺其对案涉房屋拥有合法有效的所有权，同时保证在管理期间内我方可以正常使用案涉房屋，不受任何干涉，否则对方应向我方赔偿损失[第5．1款第（2）项]；并承诺对方交付的房屋不符合合同约定或发生其他影响我方经营案涉房屋的重大事件的，或有第三方行为（包括政府拆迁、征收征用等行为）影响我方管理使用案涉房屋的，或有其他可能妨碍或影响我方管理使用案涉房屋的情形的，我方有权随时单方解除合同[第6．2款第（a）、（b）、（d）项]。《服务合同》签订后，对方无法依约提供3室1厅的房屋，而只能提供2室1厅的房屋，其交付的房屋不符合合同约定，且导致案涉房屋的经营收益大大降低，加之疫情的影响，我方经营案涉房屋已受到重大影响。根据《服务合同》第6．2款第（a）、（b）、（d）项的约定，我方享有单方解除权。（三）我方认为本案合同属于委托合同而非房屋租赁合同，故我方具备对合同的任意解除权。理由如下：房屋租赁合同与委托经营合同的核心区别在于双方合同约定及管理方是否实际使用房屋。本案中，双方签订的《服务合同》明确约定对方委托我方管理运营案涉房屋，并明确约定我方自身并不使用案涉房屋，而是经营出租供他人居住（合同第1．1款、1．2款），我方取得收益后支付给对方（合同第2条）。此外，我方在与租户签订的合同中亦明确约定：对方系案涉房屋出租人，我方系房屋管理人，仅是受对方委托对房屋进行管理。可见，各方合同均明确约定我方是房屋的管理方而非承租方，案涉房屋由第三方租户直接使用、我方并不实际使用，租金发票由对方自行开具，我方仅基于管理案涉房屋、提供增值服务取得一定收益。显然，我方仅是接受对方委托、代为运营管理案涉房屋的中间方，而非向对方承租案涉房屋的租客，故《服务合同》属于委托合同，我方可据此单方解除合同。三、我方已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，我方无法继续承租和管理原告方房屋，合同不适宜强制履行。我方与原告协商无法达成一致后，即通知原告我方要解除合同，并且我方于2020年10月22日向原告寄送了书面解约通知函，通知原告合同于2020年10月27日解除，其后我方腾空房屋，依据合同2．6条、3．3条进行了解约结算，我方于2020年10月31日，向原告发送短信提示合同款项已结算完毕，原告可前往微信小程序内自行领取房屋密码。依据合同6．5条约定：合同到期或解约的，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续。现我方已完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，并向业主告知了房门密码锁，根据合同约定应视为完成了交房义务。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。因此对于原告主张之后的租金等损失，属于其没有及时收房或采取其他措施降低损失，该部分损失与我方解约之间没有因果关系，应由其自行承担。基于以上事实，本着合理、公平承担损失的原则，请求法院酌情判决，驳回原告的诉讼请求。自如公司向本院提出反诉请求：1．确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年10月27日解除；2．请求被反诉人向反诉人支付新配置设施损失费用21947．7元；3．判令本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：一、《资产管理服务合同》履约条件因不可归责于反诉人的原因而发生根本性变化，导致合同履行陷入实质性僵局。反诉人已就案涉房屋完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，完成合同解除且房屋永久密码已交还被反诉人。因此，不论是形式上还是实质上，原合同已于2020年10月27日终止履行并解除完毕，无法恢复履行。1、反诉人与被反诉人双方于2019年6月28日签订《资产管理服务合同》，履行期限自2019年7月10日至2022年11月6日，双方就房屋委托经营管理事项中的经营条件、居室数量、收益费用的计算和金额、装修基础等均做出了明确约定，且相关条款及合同内容不违反任何强制性、禁止性法律、法规：（1）合同附件一中双方明确：就客厅环境进行必要改造独立作为居室，房间可出租的居室数量为3，并按照友家（合租）形式对外出租（详见合同附件一“居室数量”和“产品类型”）；（2）反诉人与被反诉人根据房屋改造后可经营管理的居室数量，结合市场行情合理、共同约定第一个管理周期内房屋预期收益为7700元/月。2、2019年11月26日，该房屋所在街道居委会发布拆除优化间的通知，优化间被拆除案涉房源可出租的居室数量减少为2间，在正常向被反诉人支付租金的前提下，每月运营净亏损额1880元。自此，合同履行目的无法实现，陷入实质性僵局。3、因房屋委托经营数量这一客观情况发生变化（减少），原合同签约时履约基础条件丧失，加之2020年疫情等原因对于住房租赁企业的严重影响，为保证全体委托人的利益安全、稳定，本着公平、合理分担损失的原则，反诉人即同被反诉人以短信、微信、电话等形式开展多次协商，以期双方就合同价款调整或者解除事宜达成一致，使双方损失最小化，但被反诉人均未同意，双方未能达成协议。后反诉人迫于无奈，于2020年10月22日向被反诉人寄送了《解约通知函》通知其反诉人不再继续履行合同，解约日为2020年10月27日，并结清了相关各项费用。后被反诉人于2020年11月28日自行获取房屋永久密码。至此，《资产管理服务合同》已经解除完毕，反诉人失去对于案涉房源的占有，《资产管理服务合同》在形式和实质上均无法继续履行。需要特殊说明的是，尽管优化间在2019年11月即被拆除，但反诉人在2019年11月26日至2020年10月27日期间，仍按照未拆隔断的标准向被反诉人正常支付了11个月的租金。二、依据约定，资产管理服务合同提前解除的，应当由委托人承担新配置设施损失费用。反诉人接收案涉房屋后，为全面、妥善履行各项合同义务，及时组织专业人员对于房屋进行了必要的装修和改造，增设了大量的电器设备和家居设施，共计投入成本33749．64元（竣工费用）。现因合同提前解除，根据《资产管理服务合同》第3．3条“标的资产装修配置设施的处置。合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费。合同到期或提前解约，乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态”的相关约定，现因合同已解除，反诉人有权按照约定要求被反诉人承担装修配置费用。被反诉人应承担反诉人新配置设施的损失费用，金额为21947．7元。综上所述，为维护反诉人的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。杨蕾辩称，不同意第一项反诉请求，我是在减损的情况下于11月28日收房，以我实际收房日期为准。北京区域现在有很多人没收房，以反诉人通知为准没有契约精神。不同意第二项诉讼请求，自如的人员承认自己是违约的，对方反诉没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月28日，杨蕾（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，内容有：第1条、标的资产交付及管理服务。1．1标的资产。甲方委托乙方管理运营的房屋（含附属物品、设备设施）位于西城区×××（详见合同附件一）。标的资产用途：居住。1．2资产管理。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住、使用。乙方为甲方提供的资产管理服务详见合同附件二。1．3管理期间。本合同管理期间3年，即自2019年7月10日（“交付日”）起至2022年11月6日止（包括首尾两日）。若甲方迟于本合同约定的交付日将标的资产交付至乙方，则管理期间的起止日期应相应顺延。乙方与资产使用人约定的租赁期限不得超过本合同管理期间。1．4管理周期。每个履约年度（管理期间内最后一个履约年度天数可能少于自然年的天数）加上该年度甲方承受的空置期（空置期概念见本合同2．2条）。1．5交付时间。甲方应当在本合同第1．3条约定的交付日，即2019年7月10日交付标的资产，双方应当签署《标的资产交割清单》（详见合同附件三），视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认。第2条、标的资产收益及费用结算。2．1预期收益。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为7700元/月。2．2空置期。在管理期间内，因为标的资产装修、改造、乙方寻找资产使用人、资产使用人更换造成的资产空档期及标的资产维修维护等原因导致的标的资产空置期。甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期60天；第二个管理周期起每个管理周期30天；管理期间内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数*3，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。……2．6服务质量保证金。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金金额=当期管理周期内单个结算周期预期收益金额，且随预期收益金额上涨而上涨）。每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项。……2．7结算方式。双方认可自2019年9月8日起计算收益，每个履约年度内每个月为一次结算周期，如遇需扣减甲方承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。……第3条、标的资产的装修改造。3．1标的资产的装修改造。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但乙方不得破坏房屋的承重结构，并应符合国家相应的安全管理规范。……3．2标的资产的配置设施。管理期间内，乙方会为标的资产购置或增设新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权归乙方所有。……3．3标的资产装修、新配置设施的处置。合同提前解除，甲方均应向乙方支付装修及新配置设施的损失费。合同到期或提前解除，乙方均按标的资产的现状移交给甲方，无需对标的资产的装修、改造和所新配置设施进行处置和（或）恢复原状，但乙方应保证该装修、改造及新配置设施处于正常可使用的状态。3．4鉴于乙方合作的装修、新配置设备供应商的费用结算、票据开具的特点，决定乙方无法为本合同项下标的资产装修及新配置设施提供额外单独的票据。因此，双方在此认可，本合同第3条项下涉及费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准。……第6条、合同解除及续期。……6．2违约解除权。（1）甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：（a）迟延交付标的资产达15个工作日的；或交付的标的资产不符合合同约定……（b）不履行本合同约定的各项义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的……（2）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；（b）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；……6．5标的资产返还。合同解除或终止后，乙方应按现状向甲方返还标的资产。……6．6本合同管理期间到期或解除、终止的，乙方将对乙方自行为标的资产配置的网络宽带进行移机处理；乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码，无需拆除智能锁。甲方应在本合同管理期间到期日、解除（终止）日或者腾退期届满日与乙方办理合同解除（终止）及标的资产交割等相关事宜，如甲方未在前述日期与乙方办理相关手续，则乙方有权在前述日期届满之日起将标的资产按当时状况进行封存，如封存日之后标的资产出现物品丢失、损坏或产生其他损失由甲方自行承担。第7条、违约责任及争议解决办法。……7．3乙方违约责任。乙方违反本合同6．2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。……合同附件一《标的资产信息及所有权证明》载明：房屋建筑面积74平方米，居室数量没有注明。2019年7月10日至2019年9月7日为合同约定的第一期空置期。自如公司向杨蕾支付房屋租金至2020年9月7日。2020年9月7日，自如公司向杨蕾支付服务质量保证金7700元。2020年9月8日至2020年10月7日为双方合同约定的第二期空置期。2020年10月8日至2021年10月7日第二履约年度，自如公司未支付租金。2020年10月22日，自如公司向杨蕾邮寄《解约通知函》，内容为：……服务合同履行过程中，房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经我公司前期同您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致。鉴于以上客观事实，我公司特向您发出本解约通知函，通知如下内容：一、我公司决定于2020年10月27日（以下简称“解约日”）与您解除服务合同，解约日前的租金预期收益正常向您支付。二、因服务合同提前解除不可归责于贵我双方之任意一方，因此双方互不承担违约责任。三、本函件第一条所约定的解约日前租金预期收益、各项还房需结清生活费用，以及我公司已经实际支付但未转化为租金的服务质量保证金将于结算时直接进行抵扣。……四、我公司将于服务合同约定的免费腾退期（如有）届满后次日向您下发永久密码（电子智能锁）或以EMS快递形式回寄机械钥匙（机械锁），下发永久密码或签收快递回执将视为您已确认并接收房屋……。杨蕾主张并未收到该《解约通知函》。审理中，自如公司主张双方协商一致在涉案房屋内用打隔断的方式设置优化间，该公司以3个房间的租金计算收益给予杨蕾预期收益，后隔断被相关部门责令拆除，合同继续履行对该公司显失公平，该公司依据情势变更要求解除合同。杨蕾主张双方合同中没有关于优化间的约定，也没有约定按照三居室出租，自如公司无权要求解除合同。杨蕾主张自2020年5月起，自如公司多次通过电话、短信方式要求提前解除合同，后又在微信公众号中将合同单方修改为解约状态，拖欠租金等费用，其为了避免损失的扩大，于2020年11月28日在自如公司工作人员的陪同下收回了房屋。自如公司认可杨蕾于2020年11月28日收回房屋。杨蕾提交了燃气费缴费记录及水费缴费记录，用以证明自如公司拖欠燃气费556．83元，水费50元。自如公司提交了系统订单截图，用以证明该公司为涉案房屋新配置设施共计支付费用32921．56元。自如公司主张合同提前解除，杨蕾应当支付合同未履行期间的费用21947．7元。本院认为：根据《资产管理服务合同》的内容可知，该合同在性质上应当属于房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。房屋内的优化间系自如公司设置，自如公司以优化间拆除为由主张适用情势变更解除合同，缺乏依据，本院不予采纳。自如公司不具有合同解除权，发送的解约通知函不发生解除合同的效力，其单方要求解除合同的行为已经构成违约。自如公司要求确认合同于2020年10月27日解除的反诉请求，于法无据，本院不予支持。杨蕾于2020年11月28日收回房屋，尽到了避免损失扩大的义务，双方的合同应于2020年11月28日解除。杨蕾要求自如公司支付2020年10月8日至2020年11月28日租金12886．66元，于法有据，根据合同约定，自如公司已交纳的服务质量保证金7700元可用于抵扣房屋租金，抵扣后自如公司还应支付房屋租金5186．66元，对杨蕾要求自如公司支付房屋租金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。杨蕾要求自如公司支付燃气费556．83元、水费50元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。自如公司违约导致合同提前解除，杨蕾要求自如公司支付违约金15400元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。根据双方合同关于空置期的约定，因自如公司违约导致合同提前解除的情况下，自如公司按照当年度未履行期限部分所占比例支付当期空置期的租金较为合理，不应再支付之前的空置期租金。当年度空置期为30日，租金数额为7700元。当年度期限为2020年10月8日至2021年10月7日共计365日，未履行期限为2020年11月29日至2021年10月7日共计313日，自如公司应支付空置期租金6603．01元（7700÷365×313），对杨蕾要求自如公司支付空置期租金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。杨蕾要求自如公司退还房屋质保金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同约定的违约金已足以弥补杨蕾的损失，对杨蕾要求自如公司赔偿空置期损失的诉讼请求，本院不予支持。本案系由于自如公司违约导致合同提前解除，对自如公司要求杨蕾支付新配置设施损失费的反诉请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，北京自如生活企业管理有限公司支付杨蕾房屋租金5186．66元；二、本判决生效之日起七日内，北京自如生活企业管理有限公司支付杨蕾空置期租金6603．01元；三、本判决生效之日起七日内，北京自如生活企业管理有限公司支付杨蕾燃气费556．83元、水费50元；四、本判决生效之日起七日内，北京自如生活企业管理有限公司支付杨蕾违约金15400元；五、驳回杨蕾的其他诉讼请求；六、驳回北京自如生活企业管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费614元，由杨蕾负担315元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担299元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费174元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 俊二〇二一年五月十四日法官助理  杨 超书 记 员  郭莹莹