福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0825民初1120号原告：童彩芳，女，1983年10月27日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：童彩英，女，1971年7月11日出生，汉族，住福建省连城县，系童彩芳姐姐。被告：连城恒大置业有限公司，住所地福建省连城县大桥下路48号莲峰镇政府三楼，统一社会信用代码91350825MA31GQ5034。法定代表人：石书鑫，职务：董事长。委托诉讼代理人：廖旭峰，男，1996年8月29日出生，汉族，住福建省福州市台江区。原告童彩芳与被告连城恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童彩芳、被告恒大公司的委托诉讼代理人廖旭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。童彩芳向本院提出诉讼请求：一、判令解除童彩芳、恒大公司签订的《商品房买卖合同》，退回已支付的购房款526423元（当庭变更为退回已支付的购房款642166元，变更的理由是起诉后童彩芳于2021年4月30日又交了115709元购房款）；二、案件受理费由恒大公司承担。事实与理由：2019年5月3日，童彩芳向恒大公司购买连城恒大悦澜楼盘19幢2-502单元，总价款642166元，双方签订《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》（编号：×××14）和《无理由退房承诺书》（编号：×××15）各一份。双方约定分期付款：“2019年5月6日前支付首期房款人民币12108元（不含定金），并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》；乙方须在签署《商品房买卖合同》后3月内支付楼款64217元；6月内支付楼款64217元；9月内支付楼款64217元；12月内支付楼款64217元；15月内支付楼款64217元；18月内支付楼款64217元；21月内支付楼款96326元；24月内支付楼款128431元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。”按约定2020年11月9日前应支付417409元，童彩芳实际已支付526423元，支付总房款的81.9%，由于经济紧张不能继续实现购房目的，根据恒大公司签署给童彩芳的《无理由退房承诺书》，童彩芳已支付总房款的81.9%，达到《无理由退房承诺书》应支付总房款的30%及以上的规定，童彩芳提出退房，恒大公司应给予办理退房手续。童彩芳多次向恒大公司提出解除合同要求，但都无结果。综上所述，童彩芳根据《民法典》和民事法律相关规定以及双方约定，童彩芳多次找恒大公司要求解除合同，但是恒大公司不同意解除合同，对恒大公司不按《无理由退房承诺书》解除合同的行为损害了童彩芳合法利益，为此，请求人民法院依法判令解除双方于2019年5月3日签订的商品房买卖合同，退回已支付的购房款526423元。恒大公司辩称，案涉相关合同合法有效，恒大公司严格按合同约定履行义务，亦未存在违约行为，童彩芳不满足《无理由退房承诺书》约定的退房要求，童彩芳无权要求解除合同。《商品房买卖合同（预售）》系双方在平等、自愿的基础上经协商一致签订的，其内容不违反法律、行政法规的规定，未损害童彩芳的合法权益，同时不存在《合同法》第五十四条、第九十四条规定的可撤销或可变更、可解除的情形，具有法律约束力，各方均应严格履行。在履行过程中，恒大公司依照合同约定履行应尽合同义务，并无违约行为，童彩芳无权主张解除合同。童彩芳主张依据《无理由退房承诺书》的约定享有解除权，但承诺书明确约定：“自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。童彩芳未与恒大公司签署《无理由退房协议》，不享有无理由退房的权利。同时，因童彩芳申请付款方式变更，由按揭转为分期，签署的《福建公司连城恒大悦澜湾项目付款方式变更审批表》明确写明：“因个人原因，不享受无理由退房”，已签署的《福建公司连城恒大悦澜湾项目不选择无理由退房客户登记表》亦载明：“本人（即童彩芳）已知悉《无理由退房协议书》的全部内容，不选择无理由退房”。因此，恒大公司不同意解除《商品房买卖合同》，童彩芳的主张无任何事实与法律依据，恳请法院依法驳回童彩芳诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2019年5月间，童彩芳通过电话或微信聊天的方式委托其姐姐的女儿杨小丽购买恒大悦澜湾楼盘的房屋，2019年5月3日，杨小丽向恒大公司提交了杨小丽、童彩芳的身份证复印件及以童彩芳名义出具的二份授权委托书后，杨小丽以童彩芳的名义与恒大公司签订《连城恒大悦澜湾签约确认函》、《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》，认购了连城恒大悦澜湾楼盘19幢2-502室房产。杨小丽在确认函客户确认栏处签上了童彩芳、杨小丽的名字并加盖指模，杨小丽并在认购协议乙方签章栏处签上了童彩芳、杨小丽的名字并加盖指模。同日，恒大公司向童彩芳出具《无理由退房承诺书》（以下简称承诺书），承诺书载明：“……若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。同日，恒大公司制作了一份《恒大悦澜湾项目付款方式变更审批表》、一份《恒大悦澜湾项目不选择无理由退房客户登记表》，在审批表、登记表上均有童彩芳、杨小丽的签名及加盖指模。审批表、登记表在恒大公司处存档。《恒大悦澜湾项目付款方式变更审批表》中记载，购房款总金额为642166元，付款方式为二年分期。《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》中约定：2019年5月6日前支付首期房款人民币12108元（不含定金），并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》；乙方须在签署《商品房买卖合同》后3月内支付楼款64217元；6月内支付楼款64217元；9月内支付楼款64217元；12月内支付楼款64217元；15月内支付楼款64217元；18月内支付楼款64217元；21月内支付楼款96325元；24月内支付楼款128431元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。”2019年5月5日，童彩芳支付了32108元购房款，2019年5月6日，童彩芳支付了128434元购房款，2019年5月23日、6月8日、6月21日，童彩芳各支付了64217元购房款，2019年10月21日，童彩芳支付了116861元购房款，2019年10月21日，童彩芳支付了43681元购房款，2020年6月13日，童彩芳支付了1130元购房款，2020年6月26日，童彩芳支付了11246元购房款，2020年6月29日，童彩芳支付了112元购房款。上述总计526223元。童彩芳起诉后，于2021年4月30日又交了115709元购房款。在庭审中，童彩芳自认，杨小丽签署购房文件后，杨小丽将《连城恒大悦澜湾签约确认函》、《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》、《无理由退房承诺书》邮寄给童彩芳。童彩芳庭审中陈述，购房时其本人未回连城办理购房手续，二份授权委托书上童彩芳的签名及名字上的指模均不是其本人的。《连城恒大悦澜湾签约确认函》、《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》、《恒大悦澜湾项目付款方式变更审批表》、《恒大悦澜湾项目不选择无理由退房客户登记表》均由杨小丽代签“童彩芳”的名字。上述事实，有童彩芳提供的下述证据：《连城恒大悦澜湾签约确认函》、《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》、《无理由退房承诺书》、收款收据，恒大公司提供的下述证据：授权委托书、《恒大悦澜湾项目付款方式变更审批表》、《恒大悦澜湾项目不选择无理由退房客户登记表》以及双方当事人在法庭上所作的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，童彩芳通过电话或微信聊天的方式委托其姐姐的女儿杨小丽购买恒大悦澜湾楼盘的房屋，但童彩芳未出具书面的授权委托书给杨小丽，导致童彩芳的授权不明。杨小丽以童彩芳的名义签署了《连城恒大悦澜湾签约确认函》、《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》，杨小丽并将《连城恒大悦澜湾签约确认函》、《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》及恒大公司出具的《无理由退房承诺书》邮寄给童彩芳，童彩芳未对上述购房文件提出异议，并且童彩芳在2020年6月29日前支付了526223元购房款，童彩芳用自已的实际行动对杨小丽的代理行为进行了追认。《连城恒大悦澜湾签约确认函》、《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》成立生效。恒大公司出具的《无理由退房承诺书》明确记载，只有购房人已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为，且签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。但童彩芳未与恒大公司签订《无理由退房协议书》，故童彩芳不享有无理由退房的权利。恒大公司的抗辩有理，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条的规定，判决如下：驳回童彩芳要求解除与连城恒大置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，连城恒大置业有限公司退回已支付的购房款642166元的诉讼请求。案件受理费9064.2元，减半收取4532.1元，由童彩芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 员 谢  海  龙二〇二一年五月十四日法官助理 林    惠书 记 员 童文静（代）附注法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。