北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初5309号原告：陆静芝，女，1970年5月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张坤，北京市华泰律师事务所律师。被告：北京天地和旅游观光有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇大北关村北。法定代表人：季玉锟，经理。委托诉讼代理人：皇甫小平，北京市诚汇律师事务所律师委托诉讼代理人：季术东，男，1970年5月17日出生，汉族，该公司员工。第三人：北京市通州区张家湾镇人民政府，住所地北京市通州区张家湾镇。委托诉讼代理人：孙丕旭，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苏阳，北京德和衡律师事务所律师。原告陆静芝与被告北京天地和旅游观光有限公司（以下简称天地和公司）及第三人北京市通州区张家湾镇人民政府（以下简称张家湾镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆静芝的委托诉讼代理人张坤，被告天地和公司委托诉讼代理人皇甫小平、季术东，第三人委托诉讼代理人李苏阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆静芝向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告于2017年5月13日签订的《租赁合同》无效；2、要求被告依法返还收取原告的160万元租金；3、要求被告、第三人给原告在租赁院内120平米建的腾退赔偿款40万元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月13日，原、被告签订了《租赁合同》，约定被告天地和公司向原告出租位于北京市通州区张家湾镇大北关村北“天地和”项目中的西一院，建筑面积130平方米，院子面积520平方米，用途为居住(四合院可注册办公)。租赁期限为20年，自2017年5月14日开始计算，首期租赁到期后自动续约至2053年3月31日止。2053年后，国家政策无大变动的情况下，乙方免费使用地上物，仅需交纳届时土地使用费。总租金为160万元。原告如约交付了160万元租金，被告天地和公司给原告写有收据。2018年9月26日原告在租赁的一号院内又出资399000元建造120平米六间平房及对租赁房屋的装修。2020年3月份原告租赁的一号院及自建房被被告张家湾政府征用，房屋现已被拆除，但被告张家湾政府与被告天地和公司签订腾退补偿协议时未通知原告，也不告诉原告拆迁补偿数额，原告至今不知具体补偿款数额。根据《租赁合同》第十二条第一项规定，地上物拆迁款全部归原告所有，但原告至今未得到分文补偿。为了原告的合法权益不受侵害，根据有关法律规定，特诉至法院，望判如所请。被告天地和公司辩称，不同意原告诉求。第一、对于原告诉求返还的160万元租金，我方认为与原告没有直接的租赁关系，不应该由我方支付原告的租金费用，我方将涉案场地租赁给杨建英，杨建英又将上述的房屋转租给曾宪龙、石少辉，曾宪龙又转租给刘源，本案中，陆静芝提供的租赁合同从时间看，发生在曾宪龙将天地和的房屋转租给刘源期间，刘源未经我方同意擅自签订合同，故相关法律责任应该由刘源承担，且刘源给我方也有承诺；第二，原告诉求160万元租金，我方并未实际收取，现仅凭一张收据，不能证实160万元实际给付我方；第三，原告关于120平米新建房腾退补偿款40万元的诉求，从时间看发生在2017.1.1之后，根据政府的腾退政策，是没有补偿的，因此我方也不可能支付给原告；第三、对于原告诉求确认涉案租赁合同无效，我方同意。第三人张家湾镇政府述称，原告在诉状中明确确认，其“120平方米自建房”的建设时间是“2018年9月26日”。依据案涉腾退项目统一执行的“实施方案”及补充细则，2017年1月1日(含)以后的新建房屋及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积部分(即《测绘成果表》中的E类建筑面积)，不给予拆除配合费。基于此，原告诉称的自建房屋，事实上并未被记取过拆除配合费，原告起诉索要该款项，缺乏法律及事实依据。此外，即便不考虑原告自建房屋的具体时间，依据《实施方案》及腾退工作实际，原告也并非“被腾退人”，其无权与我方签订“腾退补偿协议”，无权从项目实施主体(北京市通州区园林绿化局)处直接领取“拆除配合费”，更无权要求我方向其支付“补偿款”。综上，原告索要40万元款项的主张，没有法律及事实依据，请求法院依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月13日，天地和公司（甲方）与陆静芝（乙方）签订《租赁合同》约定：出租房屋位于北京市通州区张家湾镇大北关村北“天地和”项目中的西一院号房，建筑面积130平方米，院子面积520平方米；房屋用途为居住（四合院可注册办公）；首期租赁期20年，自2017年5月14日起算，如甲方提前交房的，租赁期自实际交付之日开始计算；首期租赁期限到期后自动续约至2053年3月31日，2053年后，国家政策无大变动情况下，乙方继续免费使用地上物，仅需交纳土地使用费。乙方在无偿使用该房屋期间，除无需另行交纳房屋租金外，仍需履行本合同其他相关义务；本项目房屋按套出租并计算租金，总租金为人民币1600000元；2017年5月13日，乙方应向甲方支付租赁期总租金1600000元；交房日期为2017年5月24日；甲方未按合同约定时间交付该房屋的，逾期在90日内甲方将按总租金万分之二支付违约金；逾期超过90日，乙方可选择解除合同，甲方应按已交纳租金的15%向甲方支付违约金。该《租赁合同》还约定了其他内容。同日，双方签订《补充协议》，约定：乙方委托甲方代租，免租期为45天/年，如在45天免租期内甲方未将该院出租，甲方按照壹拾叁万元每年给乙方返还租金。（代租有效期为2017年5月24日至2018年5月23日）。合同签订后，陆静芝交纳租金160万元，天地和公司出具盖有其公司财务专用章的《收据》。另查，2020年8月4日，北京市通州区张家湾人民政府（甲方、腾退人）与海达成公司（乙方、被腾退人）签订《通州区2020年张家湾镇平原重点区域造林绿化工程集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》（以下简称腾退补偿协议），约定甲方因重点区域造林绿化工程建设工程项目，需要腾退本项目范围内张家湾镇大北关村四至位置用于养殖的乙方房屋及地上附着物。乙方非住宅占地面积为64476.16平米，因历史原因形成的无相关批建手续房屋的建筑面积在2008年1月1日之前建成的7926.64平方米，在2008年1月1日至2013年3月28日期间新建及翻改扩建增建的545.13平米，在2013年3月28日至2017年1月1日新建及翻改扩建增加的377.40平米。乙方在奖励期内签约并按时腾房的拆除配合费为13899987元，其他机井、变压器921400元，以上共计14821387元。此外，协议还约定了其他内容。经核实，海达成公司与天地和公司针对上述补偿款签订了《分款协议》，协议约定的具体分配方式为，海达成公司分款款项13899987元，天地和公司分款款项921400元。庭审过程中，张家湾镇政府提交了《通州区张家湾镇新一轮百万亩造林绿化工程集体土地地上物非住宅地上物腾退补偿实施方案》及腾退政策补充细则。根据上述腾退项目的腾退政策补充细则显示，2017年1月1日（含）以后建成的（地上物），不给予拆除配合费。庭审过程中，原告提交了照片、工程合同、银行交易流水及结婚证，用以证明其在涉案场地建造120平米房屋的事实以及自己的建房、装修等投资情况。天地和公司对上述证据不予认可，认为即使建造房屋事实存在，根据腾退政策也无任何补偿；第三人张家湾镇政府称对上述证据无法确认，且与本案无关。就原告诉求的40万元款项，其称系其实际建造房屋和装修租赁房屋的实际费用。就房屋的建造事宜，原告称当初向物业部分进行了沟通并取得了天地和公司的同意，天地和公司对此不予认可。庭审中，陆静芝称其收房的时间为2017年5月24日，2019年8月27日起涉案天地和庄园因停水断电无法正常使用。经核实，涉案房屋无建设工程规划许可证等规划审批手续。涉案土地权属性质为集体土地，土地利用现状包括耕地、林地等。以上事实，有《租赁合同》、收据、（2020）京0112民初5903号民事判决书、《通州区张家湾镇新一轮百万亩造林绿化工程集体土地地上物非住宅地上物腾退补偿实施方案》及腾退政策补充细则等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。涉案房屋系未取得规划审批手续的建筑物，《租赁合同》因此无效。故原告关于确认涉案《租赁合同》无效的诉求合理，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，天地和公司理应返还原告租金，鉴于原告实际占有使用了涉案房屋，故返还租金的数额应扣除房屋占有关使用费用，具体扣除金额，本院综合双方合同约定的租金标准及原告实际使用涉案房屋的期限（2017年5月至2019年8月），经核算，确定为100348元，故原告关于返还租金160万元的诉求，本院支持其中的1499652元，其余数额，依据不足，本院不予支持。原告要求天地和公司给付租赁院内120平米自建房腾退赔偿款40万元的诉求，天地和公司不予认可，对此本院认为，第一、庭审过程中，天地和公司对原告建造房屋的事实不予认可，亦不认可其同意原告建造房屋的事实，原告未能提交有效证据就其建房事实及征得天地和公司同意后建房的事实予以证明，应承担举证不能的不利后果；第二、根据腾退补偿政策，2017年1月1日以后建造的地上物不给予拆除配合费，原告称自建房的建造时间为2018年9月，故即使原告所称的建房事实存在，依据腾退政策，也无任何补偿。综上，原告要求天地和公司给付40万元赔偿款的诉求，证据不足，本院不予支持。原告要求张家湾镇政府给付40万元赔偿款的诉求，于法无据，本院不予支持。被告天地和公司提出其与原告之间不存在租赁合同关系的抗辩意见，与事实不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京天地和旅游观光有限公司返还原告陆静芝租金1499652元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告陆静芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由原告陆静芝负担4504元(已交纳)，由被告北京天地和旅游观光有限公司负担18296元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 许多清二〇二一年五月三十一日法官助理 郭铭明书 记 员 张媛媛