广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0111民初2651号原告：薛才深，男，1958年8月10日出生，汉族，身份证住址广东省乐昌市，原告：吴良兵，男，1975年11月13日出生，汉族，身份证住址湖南省双峰县，原告：刘虹，男，1962年12月2日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，上述三原告共同委托诉讼代理人：卢作科，广东明心台律师事务所律师。上述三原告共同委托诉讼代理人：叶晓燕，广东明心台律师事务所实习人员。被告：广州金稳物业管理有限公司，住所地广州市白云区石沙路自编298号。法定代表人：刘小辉，总经理。被告：黄汉营，男，1978年8月17日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，上述两被告共同委托诉讼代理人：张文婕，广东环球经纬律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：许淑桢，广东环球经纬律师事务所律师。原告薛才深、吴良兵、刘虹与被告广州金稳物业管理有限公司（以下简称金稳公司）、黄汉营租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛才深、吴良兵、刘虹的共同委托诉讼代理人卢作科，被告金稳公司、黄汉营的共同委托诉讼代理人张文婕、许淑桢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、被告金稳公司立即返还原告押金2000000元和利息(利息以借款2000000元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍计算，暂计至2020年12月20日为422270元)；2、被告黄汉营对被告金稳公司的上述第1项诉讼请求承担连带责任；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2013年7月3日，广州市白云区兴隆停车场（以下简称兴隆停车场）与金稳公司签订《房屋场地租赁合同》（以下简称涉案合同），租赁标的物为广州市白云区红星工业区的房屋、场地及其附属设施、设备（以下简称涉案场地）。涉案场地属于广州市石井开发公司的物业，先出租给广州市广达鞋业有限公司，转租给金稳公司，再转租给兴隆停车场。涉案合同租赁期限自2013年7月3日至2026年12月31日，合同2.04约定，在本合同签署之日，乙方向甲方支付2000000元的租赁押金，合同终止后无息退还。兴隆停车场已依约交纳2000000元押金。其后，广州德龙物业管理有限公司（以下简称德龙公司）承接兴隆停车场在涉案合同中的权利和义务，涉案合同继续履行。德龙公司与金稳公司通过2015年5月25日的会议纪要和2015年7月16日的《补充协议（三）》予以确认。2018年11月26日，规划部门发布征收土地预公告，涉案合同因国家征收土地无法继续履行，因而终止。合同终止后，德龙公司多次催促退还押金无果。三原告为德龙公司的股东，现德龙公司已被批准注销，押金实际由黄汉营收取，黄汉营应对金稳公司的责任承担连带支付责任，故提起本案诉讼。被告金稳公司辩称：德龙公司存在拖欠租金行为，其支付的2000000元押金应先扣减拖欠的2016年1月租金173810元以及2019年3月租金715000元，且三原告应承担违约责任。德龙公司确认拖欠12月租金，但以工程款抵扣租金为由拒付，金稳公司不予确认。德龙公司从金稳公司处承租涉案场地，2013年，德龙公司与金稳公司共同对园区进行升级改造，由金稳公司雇请施工队施工，双方各支付工程款50%。因经营需要，德龙公司请求在工程中增加一项由其单独出资兴建的B区水泥首层，双方对上述工程量、结算标准和结算价格均无异议，分别在结算表上签字、盖章，由金稳公司向施工队支付价款。德龙公司就其承担部分按工程进度向金稳公司转账，于2014年1月6日支付完毕。直到2016年12月9日，德龙公司因自身经营困难，遂以对B区水泥首层单价提出异议为由，在2016年12月擅自无理扣减当月综合管理费和租金共173810元，金稳公司明确表示不同意，并于2017年2月23日向德龙公司发出催款函。租金与工程款为两个不同法律概念，德龙公司要求租金抵扣工程款没有依据，金稳公司有权要求德龙公司支付2016年12月应付未付租金。德龙公司于2019年4月24日向金稳公司发送《关于2019年3月租金说明》，同意金稳公司在2000000元押金中扣减当月租金715000元，现原告又要求退还全部押金，自相矛盾。根据涉案合同2.04条及3.04条的约定，金稳公司有权在押金中扣减拖欠的租金共888810元。现德龙公司已注销，三原告应承担继续支付租金和承担违约责任。金稳公司多次联系德龙公司协商退还押金事宜，但德龙公司一直未予回应才导致押金未能退还，过错在于原告，因此原告要求被告支付利息无法律依据。即使需要支付利息，原告主张的利息标准过高，请求法院予以调整。请求驳回原告的诉讼请求。被告黄汉营辩称：我方并非涉案合同的相对方、未收取德龙公司的押金，不是本案的适格被告，原告要求我方承担连带责任没有合同和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月31日，兴隆停车场向金稳公司支付场地诚意金共1000000元，并由金稳公司出具收据予以确认。2013年7月3日，金稳公司（甲方）与兴隆停车场（乙方）签订《房屋场地租赁合同》，约定租赁标的物位于广州市白云区石井红星工业区甲方厂区，租赁标的物的土地使用权属于集体使用土地，附着于土地上的房屋、场地及其附属设施、设备为甲方所有；乙方对租赁标的物的土地权属、土地用途、规划性质房屋产权和现状等已全部知悉并知晓其法律效果；在任何情形下，乙方均不得以土地权属、土地用途、规划性质、房屋产权和现状等法律属性而主张解除、终止本租赁合同或主张租赁合同无效；甲、乙双方一致认为，广东省的集体建设用地有其特殊性；在法律适用上，甲乙双方均一致主张优先适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》解除本租赁合同，并优先适用该《管理办法》解决双方之间的任何租赁争议和纠纷。租期自2013年7月3日至2026年12月31日，合同签署之日乙方向甲方支付押金2000000元，本合同终止后，除本合同另有约定外，租赁押金扣除相关乙方应承担费用后，由甲方无息退还乙方。在场地交付使用之日乙方向甲方支付水电周转金300000元。2016年12月1日至2019年11月30日每月综合管理费及租金为715000元/月，2019年12月1日至2022年11月30日每月综合管理费及租金为786500元/月，甲方每月5日前收取乙方当月相应金额的租金，乙方逾期30天以内未付的，按照银行同期贷款三倍利率水平计付逾期付款违约金；乙方逾期30天仍未支付相应的租金及违约金时，甲方有权终止租约及收回标的租赁物并没收乙方押金，乙方应赔偿甲方因此而造成的一切损失；等等。2013年7月3日，兴隆停车场向金稳公司支付场地押金共1000000元，金稳公司出具收据予以确认。2013年9月至2014年1月期间，兴隆停车场向金稳公司支付工程款共978000元。同时，金稳公司（甲方）与兴隆停车场（乙方，落款处加盖德龙公司公章）签订《金稳物流园工程结算表》，记载共10项工程，乙方应支付971215.5元，备注金稳储运物流园以上工程中第1项B区水泥首层为乙方单独出资兴建，其余2-10项为甲、乙各出租50%共同兴建。2015年5月25日，金稳公司与德龙公司参加会议并形成会议纪要，记载2015年3月1日起，视为金稳公司已将涉案场地全部移交给德龙公司经营管理，双方按涉案合同及相关补充协议内约定金额计算租金；2015年4月1日起，物流园内客户租金全部由德龙公司收取，每月15日前，德龙公司按涉案合同及补充协议的约定金额向金稳公司缴纳当月租金及相关费用；原合同中德龙公司需向金稳公司缴纳的水电押金由300000元更改为200000元；等等。2015年7月16日，金稳公司（甲方）与德龙公司（乙方）签订《补充协议（三）》，约定2018年1月1日至2020年12月31日每月综合管理费及租金为715000元/月。2016年12月9日，德龙公司向金稳公司出具致扣减多付工程款函，记载2013年B栋增建部分的工程款后经工程队核实，增建部分工程款实际只需480元/㎡，而支付给金稳公司的是740元/㎡，668.5㎡多支付工程款173810元，现园区经营困难，这个月要付清今年所欠的租金。2017年2月25日，德龙公司向金稳公司回函，记载金稳公司的催款函已收到，但需说明，金稳公司多收工程款173810元应本着实事求是和多退少补的原则用来抵扣2016年12月的租金和管理费，租金交付时间双方已达成共识，压月交，年底清。2018年11月26日，广州市国土资源和规划委员会出具征收土地预公告，记载拟征收土地为白云区石门街朝阳村、面积180862平方米。2019年2月25日，广州市白云区人民政府石门街道办事处向各出租人、承租人发出《石门街关于解除或终止联新东街地块征地范围内租赁关系的告知书》，记载因征收事宜，请各出租人、承租人积极配合征拆工作，于2019年2月28日前解除或终止相关单位的租赁关系，妥善协商处理该地块租赁合同解除或终止后各方权利义务，并自行清场搬离。2019年4月24日，德龙公司向金稳公司出具关于2019年3月租金说明，记载因政府拆迁，若在政府征拆范围内需要交纳2019年3月租金将以押金抵扣，若政府政策允许减免，押金将不作为租金抵扣依据，租赁终止后退还押金2000000元。2019年10月18日，金稳公司、黄汉营、德龙公司与相关政府部门签署征收补偿补充协议，记载需对征地红线范围内的建（构）筑物及地上附着物进行补偿，总额为121312624.12元，并约定了补偿款分两期支付以及具体的支付方案。2019年10月18日，金稳公司（甲方一）、黄汉营（甲方二）与德龙公司（乙方）签订《协议》，约定，甲乙双方就涉案场地第一期补偿款（搬迁费、停产停业损失费、附属设施补偿款）的分配为，乙方分得8124520.15元，甲方分得6416504.85元，余下补偿款双方各占50%，任何一方单独签协议构成违约，违约方需双倍赔偿对方的损失；甲方一二对以上协议共同承担连带责任；等等。原告称黄汉营在该份合同中已确认需对金稳公司的债务承担连带责任；被告称该协议仅涉及征地拆迁，与涉案租赁合同无关，也未涉及押金事宜。2020年11月19日，德龙公司经核准注销登记，三原告为德龙公司注销前登记的全体股东。以上事实有房屋场地租赁合同、押金收据、会议纪要、补充协议（三）、穗国土规划预征字（2018）106号、协议、石门街朝阳联新东街项目建（构）筑物及地上附着物征收补偿补充协议、企业注销登记申请书、广州德龙物业管理有限公司股东会议、清税证明、准予注销登记通知书、营业执照、收到材料凭证、指定代表或者共同委托代理人承诺书、国家企业信用信息公示系统（广东）网络截图、工程款收据、金稳物流园工程结算表、致扣减多付工程款函、关于变更财务人员的函、微信号截图以及聊天记录、回函、收费通知单、租金发票、关于2019年3月租金说明、石门街朝阳联新东街项目场地移交确认表、押金退还协议、告知函、邮递单和签收底单、微信聊天记录、商事主体信息、石门街关于解除或终止联新东街地块征地范围内租赁关系的告知书及当事人陈述等证据证实。本院认为，金稳公司作为出租方未能举证证实涉案租赁场地有取得建设工程规划许可证或相关权属登记，根据相关法律规定，德龙公司与金稳公司就涉案场地签订的《房屋场地租赁合同》应属无效。现德龙公司已注销，相关权利应由股东即三原告行使。关于押金，合同无效，依据无效合同所取得的财产应当相互返还，故原告要求金稳公司返还押金2000000元合法合理，本院予以支持。金稳公司主张押金需抵扣拖欠的租金，原告未表示同意，且对金稳公司主张扣减的租金数额亦未予确认，故原告是否需要向被告支付租金尚不能达成一致意见，金稳公司主张在本案中抵扣依据不足，金稳公司可另行主张权利，本院在本案中对租金抵扣押金不予调处。关于利息，现合同无效，金稳公司将无合法报建的建筑物用于出租，对于合同无效存在过错；原告承租涉案场地时未能谨慎审查租赁物的规划报建及合法性，亦对合同无效存在过错，故利息损失应由原告自行承担，本院不予支持，予以驳回。被告黄汉营并非租赁合同相对方，原告要求被告黄汉营承担连带付款责任理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州金稳物业管理有限公司向原告薛才深、吴良兵、刘虹返还押金2000000元；二、驳回原告薛才深、吴良兵、刘虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13089元，由原告薛才深、吴良兵、刘虹负担2282元，由被告广州金稳物业管理有限公司负担10807元；本案财产保全费5000元，由原告薛才深、吴良兵、刘虹负担872元，由被告广州金稳物业管理有限公司负担4128元。被告广州金稳物业管理有限公司负担的受理费及财产保全费，应在本判决生效之日起三日内向三原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年五月十三日书记员  孔捷昕