贵州省赫章县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0527民初1635号原告：朱某某，男，汉族，19××年××月××日出生，现住贵州省贵阳市南明区委托诉讼代理人：刘璨（特别授权），贵州锦黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐义翔，贵州锦黔律师事务所实习律师。被告：张某某，女，汉族，19××年××月××日出生，住贵州省赫章县。被告：马某某，男，汉族，××年××月××日出生，住贵州省赫章县88-2号。第三人：贵州青岗房地产开发有限公司，住赫章县城关镇小河东三路，统一社会信用代码915200005692346459.法定代表人：岳廷友，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马某某，男，汉族，1968年10月10日出生，住贵州省赫章县城关镇民主路320号。原告朱某某与被告张某某、被告马超、第三人贵州青岗房地产开发有限公司（以下简称青岗房开公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告朱某某的委托诉讼代理人刘璨、徐义翔、被告张某某、马超、第三人青岗房开公司的委托诉讼代理人马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某向本院提出诉讼请求：请求依法判决继续执行对贵州青岗房地产开发有限公司位于赫章县房屋的保全措施。事实及理由：2019年6月28日，原告与第三人贵州青岗房地产开发有限公司、张某某等人民间借贷纠纷一案中，作为保全申请人申请赫章县人民法院依法查封第三人青岗公司、张茂云、吴敏、张孟国等人价值17510000.00元的财产，赫章县人民法院作出（2019）黔0527执保35号民事裁定书，查封第三人位于赫章县房屋，后案外人马操，张某某不服该裁定，向赫章县人民法院申请执行异议，赫章县人民法院于2021年3月4日作出（2021）黔0527执异9号裁定书，裁定中止对第三人位于赫章县房屋的执行。原告不服赫章县人民法院（2021）黔0527执异9号执行裁定书，根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提起诉讼。原裁定认定事实错误。1.原裁定认定被告2018年9月4日转款给张茂云的300,631.00元为房款属认定事实错误。首先，该300,631.00元并未按照国务院、住建部的相关规定进入房地产企业监管账户，系向张茂云个人转款，虽然由青岗公司出具收据，但该收据实际形成时间是否属事后补充出具无法确认。其次，该300,631.00元认筹款严重违背常理。根据涉案项目其他购房人的情况来看，其他购房人缴纳的认筹款都是3万元，而为何被告缴纳的认筹款超出其他购房人那么多？据了解，张茂云、吴敏等人在金茂大厦建设期间（2017年左右）多次以私人名义对外举债，原告合理怀疑该300,631.00元系张茂云向被告的借款，并非实际购房款。而所谓的收据本身就是张茂云利用其在青岗公司担任高管的职务之便近期出具的。事实上，无论是《商品房买卖合同》、收据等物都是由被保全人出具，而张茂云本身属青岗公司执行董事，其在与被告恶意串通后，完全可能铤而走险，提起虚假诉讼，请依法查明相关事实。2.原裁定以被告在赫章县范围内名下不动产暂无权属登记来认定该异议申请符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”系认定事实错误。首先，原裁定并未查明被告名下在赫章县范围外是否有其他权属登记，按照《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，异议申请生效条件为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，原告认为，该条规定生效要件应当具备以下几个条件：a、确系用于居住；b、名下无其他用于居住的房屋。据此，本案的居住条件审查应当对二被告现有工作情况进行核实，包括工作地点、长期居住地、现有居所情况等情况进行审查，同时对二被告在贵州省范围内或者毕节市范围内的房屋登记情况进行审查，而不是简单的认为其在赫章县范围内没有权属登记就认定为其没有居所。其次，按照正常的居住习惯，被告本身已经在赫章县有其他居住用的房屋，仅仅是没有办理产权登记而已，被告购买金茂大厦房屋到底是用于居住还是投资性质无法认定。3.金茂大厦项目尚未达到交房条件，被告的异议请求申请不符合规定，依法应当驳回。按照《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条之规定，异议申请人应当是人民法院执行工作侵害其合法权益的情况下才符合受理条件。本案中，被查封的涉案房屋系金茂大厦项目其中一套房屋，而金茂大厦因青岗公司自身原因并未达到交房条件，造成被告无法取得房屋的原因不是人民法院的查封，而是青岗公司资金链断裂造成项目停工，无法进行竣工验收。据此，人民法院的保全措施并未给被告的合法权益造成侵害，其完全不符合异议申请条件。4.被告在提出执行异议时陈述的合同签订时间与裁定书上查明的合同签订时间不符合。综上所述，原裁定认定事实错误，请求人民法院依法继续执行保全为谢。被告张某某、马超辩称：房款是400,630.00元，已付300,630.00元。关于陈述合同签订的时间是我整错的。第三人青岗房开公司述称：执行异议时作出的裁定是正确的。没有新的意见。经审理查明：2018年9月4日，马操、张某某（买受人）与青岗房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为赫章县；该商品房的规划用途为住宅，房屋建筑面积108.69平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价3686.00元／平方米，总价款400631.00元；买受人应于本合同签订之日交付首期房款300631.00元，余款100000.00元以银行按揭支付，买受人应当在接到出卖人书面通知之日起15日将申请按揭所需的全部资料交给出卖人，并按要求办理相关按揭手续。2018年9月5日，马操通过银行向青岗房开公司当时的法定代表人张茂云的账户转款308479.00元，当天，青岗房开公司向马操、张某某出具《收据》两份，其中一份载明：“兹收到马操、张某某交来金茂大厦1-8-Ａ2号房首付款300631.00元”，另一份载明：“兹收到马操、张某某交来金茂大厦1-8-Ａ2号房代收维修基金、登记费等费用7848.00元”,两份收据均显示收款人为刘娟，收据上同时加盖了青岗房开公司的财务专用章。由于原告朱某某与青岗房开公司存在债务纠纷,2019年6月26日，朱某某向本院申请诉前保全，请求对被申请人青岗房开公司、张茂云、吴敏、张孟国名下价值17510000.00元的财产予以冻结、扣押。本院于2019年6月26日作出（2019）黔0527财保6号民事裁定，裁定冻结、扣押被申请人青岗房开公司、张茂云、吴敏、张孟国价值17510000.00元元的财产。2019年6月28日，本院作出（2019）黔0527执保35号执行裁定，查封青岗房开公司所有的位于赫章县。同年8月25日，本院向赫章县自然资源局不动产登记中心送达协助执行通知书，查封青岗房开公司所有的位于赫章县等房屋。2021年2月20日，马操、张某某向本院提出书面异议，请求解除对该商品房的查封。另查明：目前未发现马操、张某某名下有不动产权属登记。张茂云在2020年7月20日前系青岗房开公司法定代表人。上述事实，有原被告及第三人的陈述、辩解、原告提供的（2021)黔0527执异9号裁定书、购房合同、被告提交的商品房买卖合同、银行流水账单、无房证明、收据、第三人提供的工商登记材料在卷为据。本院认为，本案的争议焦点是：张某某、马超的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定而排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，被告马操、张某某于2018年9月4日与青岗房开公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉1-8-A2号商品房，朱某某于2019年6月26日向本院申请诉前保全，本院于2019年7月10日查封该商品房，《商品房买卖合同》签订于本院查封之前。同时，该《商品房买卖合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，该《商品房买卖合同》载明案涉商品房的规划用途为住宅，且经查，马操、张某某名下不动产暂无权属登记。再次，马操、张某某在签订《商品房买卖合词》后，于2018年9月5日向张茂云的账户转款308,479.00元。当天青岗房开公司向马操、张某某出具了收据，两份收据载明其中300,631.00元为购房首付款，另外7,848.00元为青岗房开公司代收的维修基金、登记费等费用。两份收据载明的收款数额与马操转给张茂云的款项数额相符，且张茂云时任青岗房开公司的法定代表人，根据《中华人民共和国民法典》第六十一条第二款、第三款规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”故认定马操转给张茂云的款项是马操、张某某在履行与青岗房开公司签订《商品房买卖合同》的支付购房款的义务，马操、张某某所支付的300,631.00元购款已超过合同约定总价款400,631.00元的百分之五十。综上，异议人马操、张某某的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本院予以支持。对于原告怀疑300,631.00元是青岗房开公司的原法定代表人张茂云个人债务,张茂云可能存在与被告恶意串通后，铤而走险，提起虚假诉讼。这是原告的怀疑，原告未提供证据予以佐证，该意见本院不予采纳。综上，案外人张某某、马超的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当予以支持。因此，原告朱某某请求依法判决继续执行对青岗房开公司位于赫章县房屋的保全措施的请求，不予支持。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民法典》第六十一条第二款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱某某的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告朱某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  朱明俊人民陪审员  张原月人民陪审员  苑玉明二〇二一年五月八日法官助理向龙书记员李晓霞