安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终801号上诉人（原审被告）:杨正宝，男，1975年9月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。委托诉讼代理人：芮铭乐，安徽民主律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:马鞍山纵横置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区东苑小区八村9栋1-6号。法定代表人：卢晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢晓燕，女，该公司员工。原审被告：马鞍山市博望区金宝贝幼儿园，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇春江花月园小区内。负责人：莫静，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：芮铭乐，安徽民主律师事务所律师。上诉人杨正宝因与被上诉人马鞍山纵横置业有限公司（以下简称纵横公司）、原审被告马鞍山市博望区金宝贝幼儿园（以下简称金宝贝幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市博望区人民法院（2021）皖0506民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨正宝上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1.其不是本案适格被告。案涉房产的承租方是金宝贝幼儿园，而不是杨正宝，一审判令杨正宝承担给付义务系事实认定错误。2.一审未查明纵横公司是否为适格原告。一审未查明纵横公司是否系案涉房屋的所有权人，是否享有租赁权，案涉房屋是否系合法建筑等基本事实，即判令杨正宝等支付租赁费，违反法律规定。3.杨正宝或金宝贝幼儿园不存在逾期付款的违约行为，2020年因新冠疫情影响无法正常开班，杨正宝曾向纵横公司申请免收2020年2月份的租金和减半收取3月份、4月份的租金，纵横公司未予答复，杨正宝主观上没有逾期付款的违约，不应当支付逾期付款违约金。4.杨正宝在经营期间因房屋漏水产生损失，应当减免相应租金。经营期间，因房屋年久失修，屋顶部分出现大面积漏水，杨正宝曾与纵横公司沟通多次，纵横公司要求杨正宝自行维修，而房屋漏水是主体结构问题，故应将维修费20740元从租赁费中予以减免。纵横公司辩称，杨正宝和金宝贝幼儿园共同签订租赁协议，且杨正宝与金宝贝幼儿园的负责人是夫妻关系，所有的租赁往来活动都是杨正宝进行的，故杨正宝是适格的被告。2.按一审法院要求，纵横公司提供了案涉房屋的房产证，纵横公司是案涉房屋的合法所有权人，当然享有租赁权，案涉房屋办理房产证之前办理了竣工验收，质量是合格的，否则无法办理所有权证。3.杨正宝要求维修案涉房屋，纵横公司已经回复，杨正宝租赁案涉房屋后，加盖了不合法的建筑，致使沉降压等造成漏水，且漏水问题与本案无关。4.杨正宝签订案涉房屋租赁合同后，应交房租的时间为2019年12月20日之前，此时尚未发生疫情，杨正宝未交，已经违约。2020年9月3日，杨正宝又申请减免房租，纵横公司于当月10日给予回复，要求其遵守诚信原则，在此基础上可以给予减免，但杨正宝仍未交纳房租。金宝贝幼儿园述称意见同杨正宝的上诉意见。纵横公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨正宝、金宝贝幼儿园共同支付2020年度租金40000元整；2.判令杨正宝、金宝贝幼儿园支付自2019年12月21日起至2020年10月23日的违约金30708.3元（130000元×2.5%×256天÷30天＋70000元×2.5%×51天÷30天），并以40000元为基数，按每月2.5%的利率标准，支付自2020年10月24日起至实际支付日止的违约金。3.案件诉讼费用由杨正宝、金宝贝幼儿园负担。一审法院认定事实：2019年6月25日，纵横公司（甲方）与杨正宝、金宝贝幼儿园（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要内容为：合同标的为甲方将其拥有的有经营管理权和使用权的位于马鞍山市博望区建筑面积为752.05㎡的房屋出租给乙方使用；租赁期限为10年，自2020年1月1日至2029年12月31日；2020年1月1日至2024年12月31日期间，每年租金为120000元，2025年1月1日至2029年12月31日期间，每年租金为150000元；合同签订之日后，乙方每年12月20日之前一次性支付全年租金；押金10000元，待合同期满或终止，房屋完好无损，乙方证明各项费用已结清或填写费用结算承诺函后无息全额返还；乙方须依约支付租金及其他费用，延迟支付租金或拖欠费用视为违约，乙方需按应付的租金或费用（含滞纳金），按延迟时间，按每月2.5%计算承担违约金，并没收乙方押金，乙方延迟支付超过3个月，甲方有权选择解除合同，并要求乙方加倍承担违约责任。2020年9月3日、10月24日，杨正宝和金宝贝幼儿园分别支付纵横公司房屋租赁费60000元、30000元。一审另查明，全国银行间同业拆借中心于2019年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率为4.15%。一审法院认为，纵横公司与杨正宝、金宝贝幼儿园签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。纵横公司将案涉房屋交付杨正宝、金宝贝幼儿园使用后，杨正宝、金宝贝幼儿园应按约支付房屋租赁费用。合同签订后，杨正宝、金宝贝幼儿园已支付纵横公司90000元，纵横公司认为其中有10000元为押金，一审法院认为，案涉合同虽未约定押金的支付时间，但通常理解，押金应于合同签订时或交付房屋时支付，故确认杨正宝、金宝贝幼儿园已付的90000元中，有80000元为房屋租赁费用，10000元为押金，故纵横公司主张杨正宝、金宝贝幼儿园支付房屋租赁费40000元的诉讼请求成立，予以支持。双方约定自合同签订之日起，每年12月20日前一次性支付全年租金，合同签订日为2019年6月25日，可认定2020年的租赁费用应于2019年12月20日前支付，故纵横公司主张杨正宝、金宝贝幼儿园自2019年12月21日起支付逾期付款违约金的诉讼请求成立，予以支持，但合同中约定的按月2.5%的利率支付违约金明显过高，一审法院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍标准计算。押金10000元并非租赁费用，双方对此未约定逾期支付违约金，故押金10000元不应支付违约金。关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、杨正宝、金宝贝幼儿园于判决生效之日起十日内共同支付纵横公司房屋租赁费40000元，并支付违约金（2019年12月21日至2020年9月2日的违约金以120000元为基数，2020年9月3日至2020年10月23日的违约金以70000元为基数，2020年10月24日至实际付款之日止的违约金以40000元为基数，均按年利率8.3%计算）；二、驳回纵横公司的其他诉讼请求。案件受理费1568元，减半收取784元，由纵横公司负担341元，杨正宝、金宝贝幼儿园负担443元。二审中，杨正宝向本院提交如下证据：1.2020年7月24日的照片、2021年3月18日的视频截图及发票一份，证明因租赁的房屋屋顶漏水而产生维修费20740元的事实；2.2020年9月的微信聊天记录和申请书一份，证明杨正宝向纵横公司提出过减免租金的申请。纵横公司质证认为，对证据一中照片和视频截图的真实性无异议，但对其合法性和关联性不认可，对发票的三性均不予认可，杨正宝对房屋进行加盖，致使房屋发生沉降，造成漏水，该责任在于杨正宝，且不可能是整个屋顶漏水，防水维修费不可能达到20000元；对证据二，杨正宝提出免租的要求是事实，其应于2019年12月20日前支付120000元租金，但未依约支付，新冠疫情发生在后，不影响其2019年12月20日前诚信履约。金宝贝幼儿园对上述证据无异议。本院认证意见为，杨正宝提交的证据一结合本案已查明事实及其他证据予以综合认定；对证据二的真实性予以认定，但达不到杨正宝的证明目的，不作为定案依据。二审确认一审对证据的认证意见及查明的事实。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、杨正宝、纵横公司是否系本案适格的诉讼主体；二、一审判决杨正宝与金宝贝幼儿园支付纵横公司房屋租赁费及违约金，是否具有事实和法律依据。关于争议焦点一，案涉《房屋租赁合同》载明出租人甲方系纵横公司，承租人乙方系杨正宝、金宝贝幼儿园，合同落款签字盖章处金宝贝幼儿园也加盖了公章，杨正宝本人签字，故杨正宝系本案适格的被告。案涉房地权证马房字第××号权利证书载明博望区春江花月园18栋房产的所有人为纵横公司，故纵横公司系本案适格的原告。关于争议焦点二，根据合同约定，杨正宝、金宝贝幼儿园应于2019年12月20日前一次性支付2020年的全年租金，双方同时还约定延迟支付租金应承担违约金，而杨正宝、金宝贝幼儿园未按合同约定的时间支付租金，纵横公司有权主张租金，同时有权主张违约金，杨正宝上诉主张其不存在违约行为，与事实不符。杨正宝还上诉主张维修案涉房屋的费用应在租赁费中予以减免，但其提供的证据不足以证明案涉房屋存在质量问题及其维修费用的发生系因案涉房屋质量不合格引起的，以后如有充分的证据，可另行主张权利。综上所述，杨正宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1568元，由杨正宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹悝元审 判 员 赵丽萍审 判 员 王红伟二〇二一年五月二十七日法官助理 陈婷婷书 记 员 温 芳