北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7818号原告（反诉被告）：陈**亮，男，1984年3月2日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：李二建，北京广墨律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴振林，男，1979年9月5日出生，满族，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：葛云龙，北京伊志律师事务所律师。原告（反诉被告）陈**亮与被告（反诉原告）吴振林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈**亮的委托诉讼代理人李二建，被告（反诉原告）吴振林的委托诉讼代理人葛云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈**亮向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告支付原告2019年11月1日至2020年9月29日的房屋租金448384．98元、排烟费10000元、水费3528元（2019年7月至2019年12月）、电费32983．5元；3．判令被告支付原告违约金24500元；4．本案诉讼费由被告承担。后经本院释明，陈**亮变更诉讼请求为确认双方之间的合同无效，房屋租金变更为房屋占有使用费。事实与理由：原告与被告于2019年3月26日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于北京市昌平区xxx院的其中160平米的房屋，租赁用途为商业，租期为2019年5月1日至2027年4月30日，年租金为49万元整，租金为半年支付一次，被告应当在每期届满前一个月向原告支付房屋租金，但是被告在支付完第一次的半年房租以后，在应当支付后半年的房屋租金时，被告迟迟不予支付。原被告双方在合同中约定，拖欠租金累计达一个月，原告有权终止合同，并承担总租金5%的违约金，但是经原告多次催要，被告迟迟不予支付，拖欠租金超过90天时，原告向被告发送书面通知，要求被告七天内交清所有费用，但是被告还是拒绝支付。原告认为，原告出租房屋的目的就是为了获得房屋租金，这也是房屋租赁合同承租人应当承担的主要义务，况且原告的房屋也是从第三人处租赁，被告的违约行为明显违背诚实信用，更达不到原告签订合同的目的。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，依据合同法和民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。吴振林辩称，不同意原告的诉讼请求。双方合同无效，涉案房屋没有相应的规划许可属于违建，按规定合同无效。基于此，原告不能向我方主张违约金。根据合同内容可知，我方租赁房屋是商业用途，经营饭店、快餐外卖业务，因租赁房屋时原告承诺可以办证，为此，我方额外给原告5万元办证，但原告始终没有办下来导致我方租赁目的无法实现，房屋租金应当予以核减。2020年1月24日疫情导致我方无法继续经营，按规定租金租期应顺延，原告不应收取房租即使收取也应该核减；排烟费、水费、电费不认可，房屋交接应该全部进行结算，水费、电费收取没有依据。我方租房时是毛坯房，进行了装修，因证照办不下来，无法经营对我方造成损失。吴振林向本院提出反诉请求：1．确认双方之间的租赁合同无效；2．判令被反诉人返还反诉人房屋押金5万元、办理营业执照费用5万元；3．判令被反诉人赔偿反诉人装修损失35．73万元；4．反诉费由被反诉人承担。事实和理由：吴振林与朋友准备合伙经营饭店，故于2019年3月26日与陈**亮就涉案房屋签订《房屋租赁合同》。约定租期为2019年5月1日至2027年4月30日。合同签订后，吴振林交付了半年租金24．5万元及押金5万元。同时因由陈**亮负责给办理营业执照，为此陈**亮向吴振林额外收取了办理营业执照的费用5万元。吴振林接收涉案房屋后因经营需要进行了重新装修，为此支出装修费用48万元，装修完毕进行营业时，营业执照仍未办理下来，后吴振林才得知其租赁的涉案房屋因是违建无法办理证照。在找陈**亮协商过程中，陈**亮向吴振林提供了他人的营业执照及卫生许可。但因为地址不符，还是无法正常营业，经常在检查中需要停业整改，并产生额外的花费。同时对其准备主营的外卖业务产生极大影响（因地址不符，外卖员不能找到准确地址）。综上所述，反诉人为维护自己合法权益不受侵害，故依据民事诉讼法、合同法等相关法律规定，特向贵院提出诉请，望判如所请。陈**亮辩称：不同意反诉人的反诉请求。是反诉人自身经营出现问题导致饭店无法经营，按照合同约定，押金5万元应当扣除，办理营业执照的费用不认可，我方未收取办照费用。关于房屋装修损失，反诉人因自身经营不善导致合同无法履行，我方对合同解除无过错，按合同约定不应该赔偿任何房屋装修损失。合同第三条有约定，我方提供执照免费使用，不存在反诉人所述需要单独办理执照问题，我方向反诉人提供执照及许可证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月26日，陈**亮（甲方）与吴振林（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方房屋坐落于xxx号地块上，共2．5（层），房屋结构为钢架加砖混，建筑面积5100平方米，乙方承租面积约160平；该房屋用途为商业用途；租赁期限自2019年5月1日至2027年4月30日止，甲方给乙方提供营业执照免费使用，乙方无任何关系，如遇政府政策影响不能正常营业，租期租金顺延，正常营业5年期内，如政府拆迁，甲方在得到补偿的情况下适当给与乙方装修补偿（补偿标准按得到的总金额除以总平方数，然后按比补偿）；该房屋租金为49万元整；租赁期间，三年为一个递增期，递增金为15%，以此类推；押金5万元，合同到期，双方结清；租金半年支付，由乙方于每期届满前一个月交付给甲方；甲方于本合同生效之日起5日内，将该房屋交付给乙方；乙方进场可以根据乙方的要求进行装修和改动，但主体和外立面不能改动，经营中再改造，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，甲方有权在需补偿的情况下要求乙方保持原状不许拆除所有装修和设施，现房屋未取得消防开业前验收，消防设施及费用按总金额与乙方按比例分摊；在房屋租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付，房产税由甲方承担；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，陈**亮将案涉房屋交付吴振林，吴振林向陈**亮支付了房屋租金24．5元、押金5万元。吴振林陈述其还向陈**亮支付了5万元办理营业执照的费用，陈**亮认可收到5万元，但陈述是办理消防的费用而非办照的费用，并向本院提交《租赁合作协议书》，证明其按照合同约定为吴振林提供营业执照和餐饮服务许可证。吴振林认可该协议书的真实性，但不认可其关联性和证明目的，且与吴振林承租的租赁物不在同一地址，不能保证吴振林可以使用。因吴振林拖欠房屋租金，陈**亮于2020年1月5日向吴振林送达《通知》，并将该通知张贴于案涉房屋处。该通知的内容为：吴振林（晋一村）商户，你所拖欠租金及其它款项已超出90天有余，现告示你于7个合作日内交清所欠款项，逾期不交，我方将启用法律程序，于你方解除合同，并追所欠款项及违约金、律师费、诉讼费等各项费用及给我方所造成的一切损失。吴振林对该通知的真实性认可，但不认可其证明目的，不认可签收了该份通知。庭审中，吴振林向本院提交《饭店改造装修协议合同》，证明其装修支出48万元。陈**亮对上述证据不予认可。吴振林向本院提出鉴定申请，申请对涉案房屋的装饰装修价值进行评估。经北京市高级人民法院随机确定，本院委托杜鸣联合资产评估（北京）有限公司（以下简称“评估公司”）进行评估。2020年12月28日，评估公司作出评估报告，评估意见为：北京市昌平区东三旗村512号地块房屋装饰装修市场价值为35．73万元。吴振林支出鉴定费20000元。陈**亮认可评估报告中第5、6、7、15、18、23、26、28项，涉及1、2、3、4、8、9、10、19、20、24项目，陈**亮认可也是吴振林装修，但认为门和隔断墙我方不再使用，吴振林应当恢复原状。其余部分的装修陈**亮不予认可，但未提交证据予以证明。2020年9月29日，陈**亮与吴振林完成案涉房屋的交接，双方签署《交接手续》，吴振林将案涉房屋钥匙交付陈**亮，房屋内现有的剩余物品由陈**亮处理，其余物品均已搬离完毕。关于水费、电费、排烟费，陈**亮向本院提交其自行制作的水电等费用明细，吴振林不予认可。另查，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故陈**亮与吴振林签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。陈**亮、吴振林均认可房屋占有使用费支付至2019年10月31日，此后未再交纳房屋占有使用费。吴振林辩称未支付房屋占有使用费的原因在于陈**亮未为其办理营业执照导致自己经营不善，但未提交证据予以证明，且该辩称亦与合同约定不符，故本院对吴振林的该项答辩意见不予采信。关于吴振林提出的因疫情导致无法经营要求减免房屋占有使用费的意见，本院认为，吴振林未提交证据证明其在2020年1月24日至2020年6月5日期间未占有使用房屋，且亦未证明因疫情导致其营业收入产生重大减损，故本院对房屋占有使用费不予酌减。陈**亮与吴振林于2020年9月29日完成交接，故吴振林应向陈**亮支付2019年11月1日至2020年9月29日期间的房屋占有使用费。因此，陈**亮主张的房屋占有使用费合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。关于排烟费、水费、电费，2020年9月29日陈**亮与吴振林进行房屋交接时，双方均未对案涉房屋的水费、电费、排烟费进行结算，且陈**亮亦未提交充分证据证明吴振林尚欠上述费用，故陈**亮的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于违约金，因案涉合同无效，故该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现案涉合同无效，吴振林亦不再使用案涉房屋，故陈**亮应退还吴振林交纳的房屋押金。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。陈**亮作为出租方，对于租赁标的物不具备建设工程规划许可应当知情，其明知该情况仍对外出租，对于合同无效的后果应承担相应责任。吴振林作为承租方，在签订及履行合同中，未尽必要的审查义务，对于合同无效的后果亦应负相应责任，本院酌定陈**亮、吴振林各应承担50%的责任。根据双方合同的约定，陈**亮同意吴振林进行装修，现双方之间的房屋租赁合同无效，吴振林要求陈**亮赔偿房屋装修损失，于法有据，本院予以支持。赔偿金额由本院根据评估机构作出的评估报告，结合双方当事人对导致合同无效的过错比例以及举证情况酌情予以确定。关于吴振林要求退还办理营业执照的费用，现有证据不足以证明其主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、陈**亮与吴振林2019年3月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、吴振林于本判决生效后十日内支付陈**亮房屋占有使用费448383．56元；三、陈**亮于本判决生效后十日内退还吴振林房屋押金50000元；四、陈**亮于本判决生效后十日内支付吴振林房屋装修损失178650元；五、驳回陈**亮的其他诉讼请求；六、驳回吴振林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8994元，由陈**亮负担968元（已交纳）；由吴振林负担8026元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费4080元，由吴振林负担1715元（已交纳）；由陈**亮负担2365元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费20000元，由吴振林负担10000元（已交纳）；由陈**亮负担10000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽媛二〇二一年五月二十八日书记员  周心怡