广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初9532号原告：深圳市京基百纳商业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道深南东路5016号京基一百大厦B座1101a，统一社会信用代码91440300726183387C。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：邓燕，女，1984年8月22日，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，该公司员工。被告：史先君。委托诉讼代理人：罗大有，广东淘法律所事务所律师，执业证号14403201110184184。委托诉讼代理人：廖敏义，广东淘法律所事务所律师，执业证号14403202011169529。原告深圳市京基百纳商业管理有限公司与被告史先君物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓燕，被告委托诉讼代理人罗大有、廖敏义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判决原告与被告签署的《商业管理服务合同》及其相关协议于2020年5月8日解除；2、请求判决被告向原告支付拖欠的管理费、空调费、推广宣传费、水费、广告位租金、会员积分管理费等费用共计227846.23元，并以每月欠付费用总额万分之五／天支付逾期付款违约金，直至被告付清上述拖欠的所有费用为止；3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告承租深圳市京基房地产股份有限公司位于深圳市罗湖区，原告为被告提供商业管理服务，双方于2015年7月1日签订了《商业管理服务合同》，后又签订了《商业管理合同补充协议》、《商业管理合同补充协议二》、《商业管理合同补充协议三》。因被告经营需要，原被告还签订了《会员卡协议》、《加盟协议书》、《广告位租赁协议》。根据以上合同／协议之约定，被告应于每月五日前支付管理费、空调费、推广宣传费、水费、广告位租金等费用，但被告自2020年1月起拖欠原告上述费用，并于2020年1月26日开始停业。原告多次要求被告恢复经营和支付欠费，但被告一直拒绝。因被告同时拖欠出租方租金，达到合同解除条件，出租方向被告发出了《解约通知函》，根据《商业管理服务合同》第二条约定，原告于2020年5月6日同时向被告发出《解约通知函》，告知被告解除合同并要求被告向原告支付拖欠的费用。但被告至今仍未向原告支付任何欠款，综上所述，被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。被告辩称，1、本案须以另案深圳市京基房地产股份有限公司诉被告房屋租赁合同纠纷[案号：（2021）粤0303民初2378号]的审理结果为依据。本案的物业服务合同与该案的房屋租赁合同系主从合同关系，根据《商业管理服务合同》第二条约定“如租赁合同提前终止的，本合同相应终止。”被告与原告的关联公司深圳市京基房地产股份有限公司在该案中就该案的房屋租赁合同的解除时间存在重大分歧，因此本案应当中止审理，待在另案中确定了房屋租赁合同的解除时间后再继续审理本案。2、原告主张的广告位租金、会员积分管理费、壹钱包手续费等费用所依据的相关合同，与本案的《商业管理服务合同》并非主从合同关系，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，原告应当另行提起诉讼主张该部分费用。3、被告系因新冠肺炎疫情的不可抗力被迫解除案涉租赁合同，并非恶意违约。新冠肺炎疫情对餐饮业的重大影响直接导致被告承租案涉商铺经营获取收益的合同根本目的无法实现。新冠肺炎疫情导致案涉商铺在2020年2月24日前完全无法开门营业，而疫情何时结束，被告的经营何时能恢复到疫情前的状况均未可知。但被告却要在遭受疫情的重大打击、收益几乎为零的情况下，每月承受包括租金、人工成本等费用在内约几十万的支出。新冠肺炎疫情已导致被告承租案涉商铺经营获取收益的合同根本目的无法实现，因此被告于2020年2月9日向原告申请解除合同，并在双方协商无果的情况下于3月9日发出正式的解除案涉租赁合同的通知，请求原告收回商铺，以避免双方更大的经济损失，符合合同法的相关规定。4、退一步说，即使被告解除合同的行为存在瑕疵，但被告并非恶意违约，继续履行合同又对被告显失公平，而几经协商原告仍然拒绝解除合同会导致被告的经济损失进一步扩大，明显违反了诚实信用原则，因此被告根据九民纪要第48条规定解除合同也符合规定。综上，请求法院依据《合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款规定“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”或九民纪要第48条认定案涉合同的解除时间为2020年3月12日。5、原告要求被告按照欠付费用的日万分之五的标准支付逾期付款违约金，既无合同依据亦无法律依据。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条第一款规定，原告以被告拖欠租金为由解除合同是无权要求被告承担违约责任的。6、被告按照案涉合同约定缴纳了商业合同保证金11820元、管理费保证金93330元、水电保证金14640元、POS机押金3000元、装修押金30000元。但案涉合同并未约定原告以被告拖欠租金为由解除合同可以没收被告的上述押金。并且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条第一款规定，上述押金也不能作为承担违约责任的方式予以没收。因此，上述押金均应用于抵扣拖欠的费用。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条第一款规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”原告没收上述押金的行为，即以上述押金作为违约金，要求被告承担违约责任的行为不符合该条规定。再者根据公平原则，被告提前解除合同确因疫情不可抗力原因，在双方均不存在过错的情况下，被告不应承担违约责任。7、根据国家、广东省政府及深圳市政府的有关规定，新冠肺炎疫情期间，应由租赁双方共同协商、共克时艰。因此，希望法院能参考国家、省政府及市政府的有关倡议，并根据公平原则，适当减免被告2-3个月的各项费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告从案外人深圳市京基房地产股份有限公司处承租了位于深圳市罗湖区,原告为被告提供商业管理服务。原告与被告于2015年7月1日签订《商业管理服务合同》，后来又陆续签订了《商业管理服务合同补充协议》《商业管理服务合同补充协议二》《商业管理服务合同补充协议三》，以上合同共同约定：商铺位置为罗湖区蔡屋围京基金融中心裙楼自用商业02层01-207号商铺，面积为875.6平方米，商业管理服务期限为2015年9月3日至2020年9月2日，如租赁合同提前终止的，本合同相应终止。管理费每月每平方米25元，月合计21890元；空调费每月每平方米20元，月合计17512元；宣传推广费每月每平方米6元，月合计5253.6元。商业管理服务费用履约保证金89311.2元，水、电履约保证金14009.6元，上述保证金不能作为被告违约的免责条款，亦不能用于冲抵被告的管理费、空调费或其他费用。被告未按时履行本合同义务的，被告同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给原告。每月管理费、空调费、宣传推广费须于每月5日前支付。如被告迟延支付商业管理服务费用的，应向原告按日支付欠付金额千分之五的违约金。合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，双方按照本合同列明地址发送书面通知或其他文件。本合同列明的双方的地址即为双方的通讯地址，被告承租之商铺地址亦为被告的通讯地址，如任何一方有变更的应及时书面通知对方；否则，另一方发给该方原地址的通知，仍按本合同约定视为送达。根据《商业管理服务合同》约定，原被告另行签订了《会员卡协议》、《加盟协议书》。原告于2015年11月26日向被告开具14640元的水电费押金收据、3000元的POS机押金收据、93300元的商业服务保证金收据，原告于2015年12月16日向被告开具30元的商业保证金收据，原告于2017年3月28日向被告开具11820元的商业合同保证金收据。原告确认已实际收到上述款项。原告与被告于2019年5月1日签订了《广告位租赁协议》，约定被告承租原告KMDXDT007广告位，租期12个月，2019年5月1日至2020年4月30日，租金为每月10005元，保证金20010元。如被告未按照本协议之约定缴纳保证金或按时支付租金的，被告应按照应付款项的千分之五／天支付违约金。原告主张被告拖欠2020年1月1日至2020年5月9日期间的管理费、空调费、宣传推广费、水费、广告位租金、会员积分管理费、壹钱包手续费227846.23元。被告对拖欠的管理费、空调费、宣传推广费、水费金额予以确认。原告于2020年5月6日向被告发出《解约通知函》，通知被告解除《商业管理服务合同》并要求被告向原告支付拖欠的费用。该函通过EMS寄往被告在《商业管理服务合同》约定的联络地址，邮件于2020年5月8日被签收，物流信息显示：他人代收：同事。被告与深圳市京基房地产股份有限公司就案涉商铺的租赁合同解除产生了争议，被告曾于3月12日向深圳市京基房地产股份有限公司送达《解除〈房地产租赁合同〉的通知》并主张租赁合同已于2020年3月12日解除；深圳市京基房地产股份有限公司于2020年5月8日向被告送达解约通知函，主张租赁合同于2020年5月8日解除。本院于2021年4月6日作出（2021）粤0303民初2378号民事判决，判决深圳市京基房地产股份有限公司与被告的租赁合同于2020年5月8日解除。该判决尚未生效。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原告与被告签订的《商业管理服务合同》及相应补充协议、《会员卡协议》、《加盟协议书》均是双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。《商业管理服务合同》第6.4和6.5条约定，双方在签订本合同的同时签订《会员卡协议》、《加盟协议书》，《会员卡协议》、《加盟协议书》所约定内容亦与被告商铺经营密切关联，应视作原告提供的商业管理服务的一部分，同时，壹钱包的营业额系原告需要向被告支付的款项，被告能够从中获益，因此，本院对《会员卡协议》、《加盟协议书》所涉内容在本案中一并予以处理。对于《广告位租赁协议》，该合同为租赁合同，与本案所涉《商业管理服务合同》并非同一法律关系，也并非同一性质的合同。对于原告要求被告支付广告位租金和相应违约金的诉请本院不作处理，原告可另循法律途径解决。关于案涉《商业管理服务合同》的解除，本院认为，被告在其与深圳市京基房地产股份有限公司的租赁合同和与本案原告的《商业管理服务合同》履行过程中，均为违约的一方。被告所援引的2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确规定了违约方不享有单方解除合同的权利。违约方仅能通过起诉的方式请求法院对合同予以解除，而不是违约方的解约通知可以发生解除合同的效力。被告自2020年1月以来一直拖欠原告相关费用，属于迟延履行主要债务，已经符合了《中华人民共和国合同法》第九十四条中规定的合同解除条件，案涉《商业管理服务合同》应于原告的解除通知送达被告之日（2020年5月8日）解除。本院对原告请求被告支付2020年1月1日至2020年5月7日期间的管理费、空调费、推广宣传费、水费、会员积分管理费、壹钱包手续费的诉讼请求予以支持，原告主张的金额已经减去了壹钱包营业额，再减去广告位租金40020元后，被告应支付的金额为（227846.23-40020=）187826.23元。关于原告收取的保证金的处理，原告于2015年收取了14640元的水电费押金、93330元的商业服务保证金、3000元的POS机押金，又于2017年收取了11820元的商业合同保证金。被告拖欠原告相关费用，构成违约。根据《商业管理服务合同》约定，被告未按时履行合同义务的，将全部保证金作为违约金支付给原告。因此，被告辩称应水电费押金和商业服务保证金抵扣拖欠的费用，依据不足，本院不予支持。但原被告于2016年4月28日签订的《商业管理服务合同补充协议三》已经将商业管理服务费用履约保证金调减为89311.2元，水、电履约保证金调减为14009.6元，减少的（93330+14640-89311.2-14009.6=）4649.2元应当返还被告。原被告于2016年1月18日签订的《商业管理服务合同补充协议二》约定删除《商业管理服务合同》中POS机押金相关条款，原告收取的3000元的POS机押金应当返还被告。原告2017年收取的11820元的商业合同保证金没有合同依据，亦应当返被告。扣减上述三笔款项后，被告还应向原告支付（187826.23-4649.2-3000-11820=）168357.03元。鉴于疫情影响，根据公平原则，原告主张被告迟延支付管理费、空调费、推广宣传费、水费、会员积分管理费、壹钱包手续费等各项欠费的违约金，本院不予支持。本案为物业服务合同纠纷而非租赁合同纠纷，原告所主张的费用并非租金，被告请求减免费用没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市京基百纳商业管理有限公司与被告史先君签署的《商业管理服务合同》及其相关协议已于2020年5月8日解除；二、被告史先君应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市京基百纳商业管理有限公司支付拖欠的管理费、空调费、推广宣传费、水费、会员积分管理费、壹钱包手续费等共计168357.03元；三、驳回原告深圳市京基百纳商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4056元，由原告负担420元，由被告负担3636元。原告实际已预交案件受理费4718元，由本院予以退回4298元。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费3636元,拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李乾二〇二一年五月三十一日尹丹荔书记员    陈于佳