安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1202民初2135号原告（反诉被告）：阜阳市嘉禾置业有限公司，住安徽省阜阳市开发区九里行政村六里庄**，统一社会信用代码：91341200551835717N。法定代表人:刘士强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王惠，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨，安徽元祥律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽格领建筑装饰工程有限公司，，住安徽省阜阳市颍州区西湖大道**丽丰一品小区****统社会信用代码：91341200MA2RGEAUXE。法定代表人:马现维，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱彦强，安徽彦强律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘千里，安徽彦强律师事务所实习律师。原告阜阳市嘉禾置业有限公司（以下简称嘉禾公司）诉被告安徽格领建筑装饰工程有限公司（以下简称格领公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，诉讼中安徽格领建筑装饰工程有限公司提起反诉，本院予以准许，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉禾公司的委托诉讼代理人王惠、杨晨，被告（反诉原告）格领公司的委托诉讼代理人朱彦强、潘千里到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）嘉禾公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》，责令被告立即搬离房屋，并进行拆除、清运，将房屋恢复原状返还给原告；2、责令被告办理该商铺关于该地址的工商注销登记；3、请求判令被告支付拖欠的租金1533382元；4、判令被告支付场地占用费408901元（从2020年11月1日起算暂计至2020年12月1日，此后按照月租金的二倍计算至房屋返还时止）；5、判令被告支付违约金630008元（其中逾期30日内租金日5%计算，逾期超过30日，没收保证金40万元）；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告增加变更诉讼请求：7、判令被告支付原告物业费、水费、电费共计68887元。将第5项诉讼请求变更为：判令原告不予退还40万元保证金（放弃其他违约金）。因被告已经变更工商登记地址，原第二项诉讼请求现要求撤回。事实与理由:2018年1月30日，原告将位于颍州区出租给被告，双方签订《商铺租赁合同》。合同约定，租赁期为10年，自2018年2月1日至2028年1月31日（含装修期3个月），租金自2018年5月1日起计缴，租金自第三年起逐年按10%递增。合同第4.4条约定，租金付款方式为一年一付。签订合同当日，乙方应一次性转账向原告支付租赁保证金400000元及首期租金总额1752437元，乙方应提前30天交付每下期租金，逾期缴纳租金视为违约，每逾期一天，被告应向原告及物业公司支付欠款5‰的滞纳金，滞纳金可以在租赁保证金中优先扣除。合同第7.1.2拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的，视为违约，甲方有权解除合同。合同第4.5.3约定，乙方应在撤场后10日内向甲方提交该商铺已办理工商注销登记回执。2019年5月22日，双方就上述租赁合同签订了《补充协议》。补充协议第一项约定，乙方租赁支付方式由年付调整为半年付款，乙方应在每季度结束日前20日内交付下期租金。乙方租赁递增方式由原租赁协议4.2条所体现的第三年起逐年递增10%调整为现在的第三年起逐年递增5%。原、被告的合同签订后，原告依约交付房屋，被告仅支付部分租金后，余下租金未予支付，被告的行为已经违反房屋租赁合同的约定，构成违约。现原告为了维护本公司的合法权益，特提起诉讼，恳请判如所请。被告格领公司答辩：一、嘉禾公司主张的诉讼请求的第一项违反事实，不应支持，嘉禾公司将涉案房屋用铁锁将唯一出入的大门锁闭，阻止答辩人搬离物品；二、因原告撤回诉讼请求第二项，现不再答辩；三、答辩人不拖欠房租；四、嘉禾公司诉求场地占用费无事实依据；五、嘉禾公司主张违约金、没收保证金无事实、法律依据。反诉原告格领公司向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告向反诉原告返还因修路安装围挡所导致房屋租赁价值减损费用941033.73元（依据围挡大门施工时间天数及预估应减损总租金的30%计算所得。为暂定数额，具体以评估报告为准）；2、反诉被告赔偿因房屋透水原因给反诉原告室内物品造成的损失500000元（暂定数额，具体以评估报告为准）；3、因新冠疫情原因请求判定反诉被告给于减免三个月房屋租金；4、请求反诉被告退还反诉原告已交的400000元房屋租赁保证金；5、请求反诉被告向反诉原告退还因被告原因多收的水费9523.85元，并支付利息；6、诉讼等相关费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年1月30日，反诉被告将位于颍州区出租给反诉原告。但因2018年7月至2019年11月，公司门前修路，工程承包方在公司门前搭建铁皮围挡，至2019年11月道路修好后仍设置有路障，道路未能贯通，致使房屋租赁价值减损，影响了反诉原告的正常经营。2020年6月，因租赁房屋对面万霖花园小区围墙倒塌，租赁房屋门前道路再次被搭建的铁皮围挡堵住，直至2020年9月中旬才予以拆除，减损了租赁房屋的价值，影响了原告的正常经营;两次封堵围挡公司大门合计时间19个多月，预估房屋租金价值减少1122518.82元（其中第一次修路围挡封堵时，反诉原告已经按合同约定支付了租金，请求返还减损费用941033.73元。第二次封堵因双方未能达成协议，乙方支付房租，请求法院判决从其应交房屋租金中扣除减损费用181485.09元。），且影响了反诉原告经营，造成了巨大损失。2020年3月，因租赁房屋透水，导致反诉原告室内物品毁损，房屋修缮4天，期间因反诉原告不能经营损失了11111元(具体以评估数字为准)；人员值班处置水情费用24000元(每天三班、每班8小时、每班四人、每人500元/天)；四天房屋租金26887元(依据房屋租金总额及停业天数计算所得)。2020年10月被反诉人强制锁住涉案房屋大门，导致反诉人无法将室内物品(样品)搬离也无法后续经营，预估损失11111元(具体以评估数字为准)。上述费用请求法院判决从其房屋租金中扣除。2020年2月开始因为新冠肺炎疫情影响，国家对新冠疫情所受到的影响已经明确为不可抗力，所发布的各类房租减免政策虽然适用于国有性质的房屋，但民营企业理应参照执行。请求判定反诉被告给于房租租金减免三个月。2020年2月开始因为新冠肺炎疫情影响，政府部门要求反诉原告公司关门，人员在家里不能外出工作。3月12日，反诉原告向反诉被告递交部分房屋退租申请；4月10日，反诉被告负责房屋租赁人员(游惠惠)微信回复反诉原告“公司批复了，不同意退租部分场地，然后需要你这边全部清场退回给我们---”反诉原告是在反诉被告允诺下解除的合同，反诉被告理应退还房屋租赁保证金400000元。因反诉被告原因将隔壁饭店的用水管接到了反诉原告的供水管道上，致使反诉原告两年多期间额外替他人多付了水费9523.85元(依据隔壁饭店用水量占70%和反诉原告办公用水量占30%计算;反诉原告共交付水费13605.5元)，请求判决反诉被告返还，并支付利息。综上，被反诉人的应承担上述相应的费用，据此，提起反诉，请贵院予以支持反诉被告嘉禾公司答辩：一、格领公司以修路、安装围档为由向嘉禾公司主张返还房屋租金，无事实和法律依据。二、因格领公司使用涉案房屋不当导致房屋透水，即使存在物品损失，应由格领公司自行承担，与嘉禾公司无关。三、双方的租赁合同因格领公司拖欠租金的违约行为导致解除，根据合同约定，嘉禾公司有权不予退还保证金。四、格领公司要求减免三个月租金的反诉请求无事实和法律依据。五、格领公司要求退还水费9523.85元，无事实依据。经审理查明：2018年1月30日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于颍州区（建筑面积为4867.88平米）出租给被告；租赁期为10年，自2018年2月1日至2028年1月31日（含装修期3个月），租金自2018年5月1日起计缴，租金自第三年起逐年按10%递增；租金付款方式为一年一付，签订合同当日，乙方应一次性转账向原告支付租赁保证金400000元及首期租金总额1752437元，乙方应提前30天交付每下期租金，逾期缴纳租金视为违约，每逾期一天，被告应向原告及物业公司支付欠款5‰的滞纳金，滞纳金可以在租赁保证金中优先扣除；拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的，视为违约，甲方有权解除合同；乙方应在撤场后10日内向甲方提交该商铺已办理工商注销登记回执；本合同因约定或法定解除行为而终止的，或租赁期限届满而终止的，乙方应在本合同终止后7内搬出并将商铺按交铺原状或经过甲方认可的合同终止时状态交还甲方，如乙方未按上述状态向甲方交还该商铺的，乙方须按修复致交铺原状的造价向甲方赔偿等。合同签订后，原告将涉案房屋交付给了被告，被告缴纳了保证金40万元、水电押金15000元及租金。2018年7月至2019年11月，涉案房屋门前修路，工程承包方在司门前搭建铁皮围挡。2019年2月15日，被告以门前修路为由向原告申请将租金减免50万元，并将原有租金支付方式每年支付一次改为每半年支付一次，原告同意减免40万元。2019年5月22日，双方就上述租赁合同签订了《补充协议》。补充协议约定，乙方租赁支付方式由年付调整为半年付款，乙方应在每季度结束日前20日内交付下期租金。乙方租赁递增方式由原租赁协议4.2条所体现的第三年起逐年递增10%调整为现在的第三年起逐年递增5%等。2019年9月8日，被告交纳2019年8月1日至2020年1月31日租金748291元，被告本应交租金1168291元，原告已减免40万元租金。2020年3月26日，涉案房屋漏水，被告向物业反映后，物业派员进行了维修。被告未向原告反映过其因此财产受到损失的有关情况。2020年6月13日涉案房屋对面万霖花苑小区墙头倒塌，为避免事故发生涉案房屋门前再次搭建围挡，直到9月中旬，墙头建好，围挡才拆除。2020年8月7日格领公司经嘉禾公司同意将涉案房屋的1776平方米转租给范亚东开宾馆，范亚东转入出租人嘉禾公司266667元租金。因格领公司拖欠租金，嘉禾公司于2020年10月28日向格领公司邮寄违约告知函，函告内容为：“请贵公司在收到本函告后7日内偿还付清拖欠的租金，如逾期未予偿还，我公司与贵公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议即自动解除。”格领公司自认于2020年10月30日收到该函告。2021年3月24日被告从涉案房屋搬离。至此，被告共拖欠物业费64643元，水费2284元。亿麒麟超市与被告共用一水表，原告同意退还给被告亿麒麟超市应付水费3254元。上述事实，由原、被告的营业执照、法定代表人身份证明、房屋产权证6份、《商铺租赁合同》、被告于2019年2月15日提交的关于减免房屋的申请及照片、收据一份、收款回单二份、补充协议2份、关于格领装饰公司2020年3月26日管道漏水的情况说明及照片三张、合同违约告知函及邮寄回单、照片10张视频资料（见光盘）、承诺说明、网上转账汇款单子回单6份、安徽乐富强物业管理有限公司应交水电费通知单5份、电表、水表拍照三份、格领公司欠费明细、关于格领装饰公司对水费存在异议的情况说明、证人证言及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效协议，对双方当事人均具有约束力。双方当事人均应按约定履行协议。原告已按约定将房屋交付给了被告，被告未按约定支付租金，已构成违约。被告于2020年10月30日收到原告的解除合同函告后，未在法定期限内提出异议，应视为双方已解除了合同，故原告要求判令解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。但被告直至2021年3月24日将租赁房屋退还给原告，被告应支付房屋租赁费1573392元（从2020年2月1日至2020年11月6日，已扣除第三方支付的266667元）和房屋占用费622889元（计算至2021年3月24日）。因受疫情影响，本院酌定扣减一个月的租金204450。被告共拖欠物业费64643元、水费2284元，亿麒麟超市与被告共用一水表，亿麒麟超市应付水费3254元应予扣除，扣除被告缴纳的水电押金15000元，被告还应支付给原告物业费、水电费计48673元。双方签订的合同约定本合同因约定或法定解除行为而终止的，或租赁期限届满而终止的，乙方应在本合同终止后7内搬出并将商铺按交铺原状或经过甲方认可的合同终止时状态交还甲方，如乙方未按上述状态向甲方交还该商铺的，乙方须按修复致交铺原状的造价向甲方赔偿等，故原告要求被告将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。因受疫情及其它因素的影响，致被告经营困难，拖欠租金，故原告要求不予退还保证金40万的诉讼请求，本院不予支持。该40万元可冲抵房屋租赁费。格领公司因修路原因已向嘉禾公司提出《关于减免房租的申请》，申请将房屋减免50万元及变更租金交纳方式等内容。嘉禾公司同意且实际减免格领公司房屋租金40万元，同时与格领公司通过签订补充协议的形式，将租金支付方式由一年一次变更为半年一次，租金从第三年每年递增10%变更为递增5%，双方已经就修路可能对经营产生的不利影响通过协商达成一致意见。万霖花苑小区围墙倒塌安装围挡，对原告经营造成影响，与原告无关，现反诉原告要求反诉被告返还因修路安装围挡所导致房屋租赁价值减损费用941033.73元，无事实和法律依据，本院不予支持。2020年3月26日漏水事件发生后，物业公司人员第一时间上门查看并维修，反诉原告未向反诉被告反映过其因此财产受到损失的有关情况，故反诉原告要求反诉被告赔偿因房屋透水原因给反诉原告室内物品造成的损失500000元，无事实依据和法律依据，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告退还因反诉被告原因多收的水费9523.85元，并支付利息，因反诉原告没有证据证实因反诉被告原因多收水费9523.85元，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告安徽格领建筑装饰工程有限公司支付给原告阜阳市嘉禾置业有限公司房屋租赁费及占用费1591831元（1573392元+622889元-204450元-400000元）；二、被告安徽格领建筑装饰工程有限公司支付给原告阜阳市嘉禾置业有限公司物业费、水电费48673元；三、被告安徽格领建筑装饰工程有限公司将涉案房屋恢复原状；四、驳回原告阜阳市嘉禾置业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告安徽格领建筑装饰工程有限公司的反诉请求。上述第一、二、三项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27929元，减半收取13964.5元，原告（反诉被告）阜阳市嘉禾置业有限公司负担5585.5元，被告（反诉原告）安徽格领建筑装饰工程有限公司负担8379元；反诉诉讼费21455元，由反诉原告安徽格领建筑装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  邓先勤二〇二一年五月十九日书记员  陈 震