北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初118号原告：北京金水房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区龙泉镇龙泉务村委会办公楼****。法定代表人：朱成林，董事长。委托诉讼代理人：戈笑鸿，北京笑鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锐，女，1981年9月26日出生，汉族，北京金水房地产开发有限公司法务专员。被告：蒋和平，男，1967年12月16日出生，汉族，北京大学教师，住北京市海淀区。原告北京金水房地产开发有限公司（以下简称金水公司）与被告蒋和平商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员梁朝宝独任审理，于2021年5月21日公开开庭进行了审理。原告金水公司委托诉讼代理人戈笑鸿，被告蒋和平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金水公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付其已经向银行承担保证责任代还的款项（包括借款本金及相应的利息、罚息）共计人民币7191949．76元；2判令被告向原告支付自2020年11月13日起至清偿之日止按未清偿代还款项的每日万分之五计算的代垫期间的利息；3判令被告向原告支付违约金359597元；4判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由，2016年12月3日，被告就购买原告开发建设的位于北京市门头沟区门头沟新城MC10-033033-10#住宅楼，与原告签署了编号为Y1974770的《商品房预售合同》（以下简称预售合同），房屋价款为13990833元。预售合同签订后，原被告与招商银行北京分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定被告向招商银行贷款839万元，原告作为保证人对前述贷款承担连带担保责任。由于被告没有按期履行还款义务，招商银行通知原告宣布贷款提前到期，要求原告偿还借款及担保合同项下的所有欠款，包括但不限于贷款本金、利息及罚息共计7191949．76元。原告于2020年10月向招商银行还款，承担了上述担保责任。2020年10月13日，原告向被告发送《还款催告函》，要求被告于2020年11月12日前归还上述代还款项，逾期归还将按照预售合同附件十补充协议约定追究违约责任。预售合同附件十补充协议第四条第4款约定：“如因买受人原因（包括但不限于买受人未按借款合同约定履行按月归还银行贷款的责任、合同无法完成预售登记备案、未在约定期限内办理完毕该房屋的权属转移登记手续、无法完成房屋所有权抵押登记手续、无法完成房屋预售抵押登记手续等），导致贷款银行从出卖人处扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须自收到出卖人已扣款通知之日起5日内归还出卖人代还款项，并按以下方式承担违约责任：（2）买受人自收到出卖人已扣款通知之日起超过30日，仍未归还出卖人代还款项的（包括但不限于该笔按揭贷款全部本金、利息、罚息、复利、违约金及其他相关费用），应按代还款项的万分之五每日支付代垫期间的利息，并支付代还款项5%的违约金，同时出卖人有权单方解除合同。因被告拒绝向原告支付银行代还的款项，故起诉至法院。蒋和平辩称，原告所述的事实属实，同意支付代还款项，但是希望延迟一下支付时间，降低利息标准及违约金。经审理查明：2016年12月3日，出卖人金水公司与买受人蒋和平签订预售合同，主要约定：商品房坐落为门头沟区门头沟新城MC10-033033-10#住宅楼，商品房用途为普通住宅，预测建筑面积258．51平方米，套内建筑面积220．6平方米。商品房单价每平方米63421．73元。出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。预售合同附件十补充协议，第四条第4款约定，在依据《个人住房（或商业）按揭贷款三方协议》第二条中约定的出卖人承担第三方责任的时限内，如因买受人原因（包括但不限于买受人未按借款合同约定履行按月归还银行贷款的责任、合同无法完成预售登记备案、未在约定期限内办理完毕该房屋的房屋转移权属登记手续、无法完成所有权抵押登记手续、无法完成房屋预售抵押登记手续等），导致贷款银行从出卖人处扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须自收到出卖人已扣款通知之日起5日内归还出卖人代还款项，并按以下方式承担违约责任……买受人自收到出卖人已扣款通知之日起超过30日，仍未归还出卖人代还款项的（包括但不限于该笔按揭贷款全部本金、利息、罚息、复利、违约金及其他相关费用），应按代还款项的万分之五每日支付代垫期间的利息，并支付代还款项5%的违约金，同时出卖人有权单方解除合同。第十四条关于通知的约定，买卖双方确认各自通讯联系地址和联系方式为本合同所填报的地址。保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真的有效性，如有变更应在变更后10日内以书面形式通知对方。2017年1月5日，贷款人（抵押权人）招商银行股份有限公司北京分行、借款人蒋和平、保证人北京金水房地产开发有限公司签署《个人购房借款及担保合同》，主要约定借款人从金水公司购买位于门头沟区门头沟区新城MC10-033033-10#住宅楼5层1单元-501房屋，借款人向贷款人申请购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款，贷款金额839万元，贷款期限为240个月，从2017年1月5日至2037年1月5日，贷款利率采用浮动利率，本合同执行利率以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率为基准利率。等额本金即借款人按月归还等额本金，归还每月利息。保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。未按本合同遇到按时还本或付息的属于违约事件，发生违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采取多种措施：1．提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，2．直接扣收借款人、保证人在招商银行系统内开立的结算账户或其账户上的存款，以清偿借款人的全部债务。2020年8月26日，招商银行北京分行向金水公司出具《宣布贷款提前到期通知书》，主要载明，招商银行北京分行于2017年1月5日向蒋和平发放一手楼房贷款，贷款金额捌佰叁拾玖万元，上述额度贷款由金水公司提供连带保证责任，并由金水公司、蒋和平与招商银行北京分行三方签订了《个人购房借款及担保合同》。截至2020年8月26日，因上述额度项下贷款已经出现逾期，特通知金水公司：1．我行正式宣布上述《个人购房借款及担保合同》项下的贷款全部提前到期；2．请贵公司务必在本通知书发出之日起30日内偿还上述合同项下的所有欠款，否则我公司将通过法律途径向贵公司追偿，因此导致的一切经济及法律后果，均由贵公司自行承担。截至2020年8月26日，尚欠我行贷款本息共计人民币7149849．26元，之后的利息、罚息、复息利随本结清。2020年10月13日，金水公司使用招商银行北京分行万达广场支行账户向招商银行股份有限公司零售清收专户支付人民币730万元整，付款摘要是还蒋和平贷款及诉讼费用。同日，招商银行北京分行出具《个人贷款结清证明书》，证明“我行贷款客户蒋和平，身份证号码×××，在我行办理了金额人民币8390000元的个人贷款业务，抵押物为北京市门头沟区门头沟新城MC10-033033-10#住宅楼，现该笔贷款已经还清本息，特此证明。”2020年10月13日，招商银行北京分行向金水公司出具《代偿证明》，主要载明：“个人贷款客户蒋和平与我行签订了编号为8161227830004的《个人购房借款及担保合同》，约定由我行向借款人提供一手楼房贷款人民币捌佰叁拾玖万元整。贵司作为保证人与我行签订了《个人购房借款及担保合同》，由贵司为上述贷款提供连带保证责任。我行依约向借款人发放贷款后，借款人未能按期履行还款责任。上述贷款已于2020年10月13日由贵司全额代偿，代偿金额为7191949．76元，贵公司已全部承担上述连带保证责任。特此证明。”2020年10月13日，金水公司向预售合同约定的蒋和平（手机号码188XXXX****）位于北京市海淀区西四环中路汤泉逸墅的地址邮寄送达《还款催告函》，主要告知蒋和平，依据预售合同附件十补充协议第四条的约定，因蒋和平逾期向招商银行北京分行偿还月供，招商银行北京分行已经于2020年10月13日自我司扣除贷款本息共计人民币7191949．76元，我司郑重通知你于2020年11月12日前向我司全额支付上述贷款本息，逾期您须按代还款项的万分之五每日向我司支付代垫期间的利息，并支付代还款项5%的违约金。该邮件于2020年10月17日退回，原因是地址欠祥、电话一直关机。因立案之后，本院未联系到蒋和平，金水公司申请公告送达后，蒋和平又于本院联系，参加庭审。庭审中，蒋和平对金水公司提交的证据均认可，认为合同约定的违约金和利息过高，申请予以降低。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，金水公司与蒋和平签订的预售合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，蒋和平因未如期偿还贷款，导致《个人购房借款及担保合同》项下的贷款全部提前到期，并由金水公司代偿贷款本息7149849．26元。金水公司有权要求蒋和平偿还该款项，并承担违约责任，但是蒋和平提出，合同约定的利息及违约金过高，申请酌减。本院认为，按照代还款项的万分之五每日支付代垫期间的利息，并支付代还款项5%的违约金，二项违约责任并存，属于约定违约金过高的情形，应当予以酌减。本院酌情确定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算代垫付期间的利息。此外，金水公司再要求蒋和平支付代还款项5%违约金的诉讼请求，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、蒋和平于本判决生效之日起七日向北京金水房地产开发有限公司支付代还款项（包括借款本金及相应的利息、罚息）共计人民币7191949．76元。二、蒋和平于本判决生效之日起七日向北京金水房地产开发有限公司支付自2020年11月13日起至实际清偿之日止，以未清偿代还款项7191949．76元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的利息。三、驳回北京金水房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六万四千六百六十元，由蒋和平负担六万二千一百四十三元，于本判决生效之日起七日内交纳；由北京金水房地产开发有限公司负担二千五百一十七元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 梁朝宝二〇二一年五月二十八日法官助理 陈新明书 记 员 沈 彤