上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初7906号原告：汤祖英，女，1967年2月11日出生，汉族，户籍地江西省宜春市。委托诉讼代理人：文春生，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖一心，北京盈科(上海)律师事务所实习律师。被告：绿浦酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张华，总经理。委托诉讼代理人：方莉，上海金仕维律师事务所律师。原告汤祖英与被告绿浦酒店管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，于同年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人文春生、廖一心，被告委托诉讼代理人方莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告就上海市浦锦路XXX弄XXX号房屋(以下简称案涉租赁房屋)签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年12月31日解除；2.判令被告向原告支付自2020年3月11日至2020年12月31日止共计9.5个月的租金167,580元(计算方式：17,640元/月×9.5个月=167,580元)；3.判令被告支付原告自2020年5月1日起至2020年12月31日止共计8个月的物业费8,224.8元(计算方式：1,028.1元/月×8个月=8,224.8元)；4.判令被告赔偿原告三个月空置期的租金损失52,920元(计算方式：17,640元/月×3个月=52,920元)。事实与理由：2018年9月11日，原、被告就案涉租赁房屋签订了《上海市房屋租赁合同》，合同约定：被告向原告承租案涉租赁房屋，租赁期限15年，租金17,640元/月，押一付三，免租期8个月，租金自2019年5月11日开始支付。签约后，被告向原告支付押金17,640元，并向原告支付租金至2020年2月10日，之后未再支付租金和物业费。2020年11月8日，被告以书面形式明确表示不履行双方的合同。被告的行为已构成违约，原告为防止损失扩大，决定收回房屋并自2020年12月31日解除双方的合同。且原告愿意以被告支付的押金冲抵一个月的租金，故原告现主张的租金自2020年3月11日算至2020年12月31日。遂涉讼。被告辩称，对双方的房屋租赁合同关系无异议，现同意解除双方的房屋租赁合同关系，但合同解除时间为2020年4月30日，理由如下：履约过程中，因新冠肺炎疫情影响，被告无法将案涉租赁房屋对外出租，被告的实际控制人范大为于2020年4月30日通过电话与原告沟通达成一致，双方的房屋租赁合同终止，案涉租赁房屋通过委托招租的方式由被告帮助原告招租，租金双方分成。2020年5月至今，原告未向被告主张过租金，表明原告认可双方的法律关系由租赁合同关系变更为委托招租的关系，故双方的房屋租赁合同实际已于2020年4月30日解除。后原告自己将案涉租赁房屋进行了出租，被告实际未拿到过案涉租赁房屋的钥匙，也未实际使用过案涉租赁房屋。被告不同意原告主张的空置损失及物业费，对于原告主张的租金，因新冠肺炎疫情影响，要求相应地减免。本院经审理认定如下事实：原告为案涉租赁房屋产权人。2018年9月11日，原、被告就案涉租赁房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定：免租期8个月，自2019年5月11日开始计租，租金17,640元/月，付三押一。签约后，被告向原告支付押金17,640元，并支付租金至2020年2月10日，自2020年2月11日起，被告未再支付租金。2020年11月8日，被告向原告发送《通知函》，上载：鉴于2018年9月11日，汤祖英与我司签署《上海市房屋租赁合同》，后因该合同履行遭遇重大情势变更，加上疫情影响，我司已通过电话(短信)于2020年4月30日解除了上述合同，并要求贵方与我方及时结清相关款项并前往上述房屋所在地块的物业公司办理手续。但截至本函发出之日，贵方仍未配合履行。现再次书面致函通知阁下：贵我双方的上述房屋租赁合同于2020年4月30日正式解除，同时务请阁下于接到本函之日起七日内配合我司进行款项结算及物业手续办理事宜，逾期未配合办理的，视为阁下同意自行承担由此产生的一切损失。如阁下对上述合同解除后款项结算金额有任何异议，务请接到本函之日起三日内向我司书面函复，逾期未书面函复，视为同意与我司协商一致解除合同，双方互不承担违约责任。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、银行卡交易明细单、《通知函》，以及原、被告的当庭陈述予以佐证。原告提交的物业费发票及收据，被告对其真实性、合法性、关联性均不认可，本院对该证据的关联性均无法核实，故对该证据不予采信。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。签约后，原告按约向被告交付了案涉房屋，被告应按约向原告支付租金。但被告仅向原告支付租金至2020年2月10日，自2020年2月11日起未再向原告支付租金，并于2020年11月8日发函要求原告办理款项结算事宜，显属违约。故原告有权依法行使合同解除权。关于合同解除时间，本院认为，被告以其行为明确表示不再履行双方的合同，原告自认其为止损实际于2021年1月份收回案涉租赁房屋，故本院认为，原告基于本案的实际情况，要求确认双方的租赁合同于2020年12月31日解除，于法不悖，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。以被告支付的押金冲抵一个月租金后，原告主张的自2020年3月11日起至2020年12月31日止的租金，符合双方的合同约定，但鉴于新冠肺炎疫情客观上的影响，本院酌情减免被告1个月的租金，即被告应向原告支付8.5个月的租金149,940元。同时，根据法律规定，当事人对其主张应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案中，原告缺乏充分、有效的证据证明双方关于物业费负担及租赁期限的约定，故对原告主张的物业费损失、空置期损失，本院难以支持。被告辩称，其在2020年4月30日与原告协商一致解除双方的租赁合同关系，亦未提供相应的证据予以佐证，故本院对被告的辩称，不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告汤祖英与被告绿浦酒店管理(上海)有限公司就上海市浦锦路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年12月31日解除；二、被告绿浦酒店管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汤祖英租金149,940元；三、驳回原告汤祖英其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,894.64元，由被告绿浦酒店管理(上海)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 沈旺迪法官助理 王夙伟书 记 员 王夙伟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。