上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初1971号原告：刘振伟，男，1974年11月29日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告：王俊，女，1978年4月3日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：刘凤，上海东炬律师事务所律师。被告：刘少琴，女，1989年7月3日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：欧浦飞，男，1988年12月30日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。原告刘振伟、王俊诉被告刘少琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。起诉之前，原告向本院申请财产保全，本院依法采取了保全措施。本案于2021年3月22日公开开庭进行审理，两原告共同委托诉讼代理人刘凤、被告委托诉讼代理人欧浦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘振伟、王俊向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助原告将位于上海市青浦区巷居路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权转移登记至两原告名下；二、判令被告将位于上海市青浦区巷居路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付给两原告；三、判令被告支付原告违约金(以人民币324万元作为基数，按照日万分之五的标准，自双方约定过户之日的次日即2020年12月1日计付至本判决生效之日止)；四、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：原、被告于2020年8月15日签订房地产买卖居间协议，约定将位于上海市青浦区巷居路XXX弄XXX号XXX室的房屋以425万元出售给原告，房子面积113.74平方米，产权号：沪房(地)青字(2016)第024330号。原告于2020年8月15日支付定金10万元，于2020年8月29日支付140万元，于2020年9月18日支付32万元，于2020年9月25日支付142万元，合计共计支付324万元。根据上海市房地产买卖合同第3页第六条约定2020年11月30日之前申请办理过户手续，原告联系被告要求办理过户手续，但至今被告拒绝办理。同时，根据2020年8月15日原、被告与居间方上海中佑房地产经纪有限公司签订的房地产买卖居间协议第13条，在2020年12月15日之前被告应交付系争房屋。目前被告仍未交付房屋。为维护原告自身合法权益,原告诉至法院。因被告未按约协助两原告办理系争房屋的过户登记，故原告主张以已收房款324万元作为基数，按照日万分之五的标准计算违约金，自2020年12月1日计付至实际过户之日止。被告刘少琴辩称：不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，不同意过户系争房屋，理由是2020年8月29日原告与被告、被告的配偶刘振伟签订的上海市房地产买卖合同与装修补偿协议书上约定的房屋价款不一致，对于买卖合同效力以及装修补偿协议书的无异议，只是当时签订买卖合同是为了避税，属于违约行为，侵害了国家税款收取，应属于无效条款。故被告拒绝过户。针对诉请二，不同意交付房屋，鉴于房屋未进行过户，故不存在交房。根据买卖合同未明确约定具体的交付房屋的时间，认可居间协议第13条约定，交付房屋最迟是2020年12月15日之前，目前系争房屋仍未交付给原告。认可签订双方之间居间协议，后续又签订了装修补偿协议书，两者在合同约定的内容上有所不同。针对诉请三，不同意支付违约金。由于原告向银行递交的贷款审批材料存在虚假情况，具体为真实交易价格为425万元，而原告向银行提交的价格为260万元，与真实情况不符，导致银行无法正常放款，银行在审批通过之后才发现，导致双方合同无法继续履行。目前被告收到的全部房款为324万元。经开庭审理查明：两原告系夫妻关系。2020年8月15日，原告刘振伟(购买方、乙方)通过中介方上海中佑房地产经纪有限公司与被告刘少琴(出卖方、甲方)签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议约定，由乙方购买甲方位于上海市青浦区巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积113.74平方米，房屋价款425万元为甲方净到手价，乙方应在甲、乙双方签订本协议后当日内补足定金至10万元整。待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日内，乙方应直接支付首期房价款计200万元整(含定金)。(若乙方无需贷款)乙方应于过户当日内支付给甲方第二期房价款计135万元整。(若乙方需贷款)甲方同意乙方通过向贷款银行申请85万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款合同，该房价款由贷款银行代为乙方支付。待甲乙双方交房当天支付房屋尾款5万元。交易过程中产生的所有税费及中介费全部由乙方支付，另行约定甲方交给乙方房屋最晚时间为2020年12月15日之前。协议还约定了其他事项。2020年8月29日，原告刘振伟、王俊(购买方、乙方)通过中介方上海中佑房地产经纪有限公司与被告刘少琴(出卖方、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，该合同约定，由乙方购买甲方位于上海市青浦区巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积113.74平方米，房屋转让价款260万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。甲、乙双方确认，在2020年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以青浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意每逾期壹日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过六十日，则乙方有权单方面解除本合同，甲方应向乙方支付本合同约定之总金额5%的违约金。补充条款一还约定，甲方须于收到乙方银行贷款7日内将该房屋交付给乙方，交付的标志为：甲方将该房屋钥匙交给乙方，并至物业管理处办妥相关更名交接手续，交房前该房屋所产生的相关费用由甲方承担，交房后产生的相关费用由乙方承担；关于该房屋在交易过程中甲乙双方所产生的所有税、费(包括法定应由甲方来承担的税、费，转按揭时所产生的费用)及甲乙双方全部中介费都由乙方承担。附件三付款协议约定，乙方于签订本合同当天支付给甲方首付款人民币150万元整(含定金人民币10万元整)。乙方于2020年9月20日前支付给甲方第二笔房款人民币32万元整；乙方以银行贷款方式支付给甲方房款人民币78万元整(直接划入甲方指定账户)。合同还约定了其他事项。同日，原告刘振伟、王俊(购买方、乙方)与被告刘少琴(出卖方、甲方)还签订了《装修补偿协议书》一份，该协议书约定，乙方于2020年8月29日就购买甲方位于上海市青浦区巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋，房地产权证编号为：沪房地青字(2016)第024330号，房屋建筑面积为：113.74平方米事宜，与甲方达成以下协议：该房屋买卖合同约定价为260万元整，实际成交价格为425万元整，具体付款方式为下：乙方于签订买卖合同当天支付150万元整，包含定金10万元整。第二笔于2020年9月20日之前支付甲方32万元整，乙方通过银行贷款支付甲方78万元整。乙方于甲方预约银行房屋贷款还款日当天支付第三笔房款142万元整，具体以银行还款金额为准。乙方过户当日支付甲方第三笔房款18万元整。于交房当日乙方支付甲方剩余尾款5万元整。本协议为该房屋买卖合同的附属条款。该房屋为无装修交付给乙方。协议书还约定了其他事项。房地产买卖居间协议签订当日，原告向被告支付了定金10万元。后原告于2020年8月29日支付被告140万元，于2020年9月18日支付32万元，于2020年9月25日支付142万元，合计支付房款324万元，其余钱款未支付。另查明，系争房屋办理了上海市房地产权证，权利人登记在被告名下。目前房屋存在抵押登记，且抵押尚未涤除。该房屋目前也尚未交付给原告。以上事实，由原、被告的陈述、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、装修补偿协议书、银行转账凭证、收款收据、上海市不动产登记簿房屋产权人信息、抵押状况信息、结婚证等证据予以佐证，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，被告为证明原告在签订居间协议之前明确已经计划好通过阴阳合同逃避国家税收，以及原告就本案所涉及的商业贷款已经被银行拒绝等事实成立，还提供了录音光盘、录音文字资料、上海银行保险违法行为举报事项的答复书等证据。原告对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的，认为系原告自行向银行说明不需要申请贷款，原告可以自行准备现金。关于交付系争房屋问题。被告还认为，根据上海市房地产买卖合同第6页补充条款一第7条约定，收到银行贷款后7日内再交付房屋，由于目前被告未收到贷款，且原告的贷款申请已经被银行拒绝，故系争房屋不符合交付条件。原告不认可被告上述意见，原告认为，按照正常流程，过户后银行放款，放款7日内收房。房屋本身未办理过户，银行也未放款。根据上海市房地产买卖合同第3页第6条，2020年11月30日之前共同申请办理过户手续，2020年11月29日被告通过微信方式通知原告解除合同，2020年11月18日被告也在另案起诉要求认定系争合同无效，原告无违约行为。原告认为，被告拒绝按照合同约定协助原告办理房屋过户手续，即存在违约行为。对于原告所主张违约金，原告目前没有相关损失的证据，同意由法院酌情调整。原告清楚目前房屋所涉及的抵押仍然未涤除，但原告坚持诉讼请求不变更，也不要求解除合同，清楚相应的法律风险及后果，自愿予以承担。被告认可在2020年11月29日被告通过微信方式通知原告解除合同，理由是原告贷款未通过银行审批，且未告知被告其他付款方式。被告确认未协助原告办理过户登记手续。若法院认为被告存在违约行为，被告认为违约金标准过高，请求由法院酌情调整。原告也同意由法院酌情调整。根据庭审确认的事实，本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告经居间方签订的《房地产买卖居间协议》中确定，系争房屋价款为425万元，该价款为被告净到手价款。其后，双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了房价为260万元，该价款是为了避税故意做低的房价，并非合同实际成交价，实际成交价是425万元。故本院认定原、被告真实的房屋交易价格为425万元。《上海市房地产买卖合同》中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故《上海市房地产买卖合同》涉及做低房价的条款应为无效条款。虽然有关做低房价的条款无效，但并不导致整个买卖合同无效，原、被告仍应按照425万元的价格确定房屋价款。原、被告双方之间签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议书》其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原、被告均应恪守履行。但因系争房屋涉及抵押，且目前仍未办理抵押登记注销手续，存在过户障碍，故本院对原告主张被告协助办理系争房屋过户登记的诉讼请求不予支持。本案中，原告已经支付房款324万元，2020年8月15日原、被告经居间方签订的《房地产买卖居间协议》中约定，被告交给原告房屋最晚时间为2020年12月15日之前。2020年8月29日，原告刘振伟、王俊与被告刘少琴签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款一又约定被告须于收到原告银行贷款7日内将该房屋交付给原告，交付的标志为：被告将该房屋钥匙交给原告。故可以认定原、被告双方对于《房地产买卖居间协议》中约定的交付房屋日期做了变更，应以被告收到原告支付的涉贷款部分房款7日内再行交付房屋为准。因原告尚未支付涉贷款部分房款，被告也不同意交付系争房屋，故原告主张被告将系争房屋交付给原告的诉讼请求，本院也不予支持。因被告未及时涤除抵押登记，2020年11月29日被告通过微信方式通知原告解除合同，且未按约协助原告于2020年11月30日之前共同申请办理过户手续，显属违约，原告主张被告支付原告违约金，有相应的合同依据，但其计算标准过高，综合本案合同履行、当事人过错等情况，本院酌情确定该项违约金以已收房款324万元作为基数，按照日万分之三的标准，自2020年12月1日计付至本判决生效之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告刘少琴应于本判决生效之日起十日内偿付原告刘振伟、王俊违约金(以人民币324万元作为计算基数，按照日万分之三的标准，自2020年12月1日计付至本判决生效之日止)；二、驳回原告刘振伟、王俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,674元，减半收取计人民币2,837元，财产保全费人民币5,000元，两项诉讼费用合计人民币7,837元，由被告负担人民币6,899.60元，由两原告共同负担人民币937.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。