北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0111民初8506号原告：宋丽敏，女，1979年8月17日出生，住北京市房山区。被告：江玮昱，男，1985年9月17日出生，住北京市房山区。原告宋丽敏诉被告江玮昱房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋丽敏，被告江玮昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋丽敏向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠租金1万元；2.要求被告支付违约金1200元；3.要求被告支付利息4350元（以1万元为基数，按照年利率5.22%计算，从2020年9月1日到2021年3月31日）。事实与理由：原告与被告于2019年9月27日就位于×小区×号楼×单元×室的房屋签署了房屋租赁合同，房租约定每月2000元，租期是2019年11月1日至2020年10月31日，房子快到期时于2020年9月8日经双方在微信上协商到期被告仍租住该房屋，但在租赁期间房租一直拖欠，从2020年9月开始到2021年2月共计六个月一直未给房租，共计拖欠六个月房租12000元，因签订合同时有押金2000元，所以至今仍拖欠5个月房租共计1万元，被告给原告写了一个欠条，说于2020年3月底将拖欠房租结清，但被告仍失信于3月底仍未交清拖欠房租，在此期间原告多次与被告沟通此事，希望尽快解决此事，但对方要不接电话，要不就推诿，至今仍未解决此事，原告只能起诉法院解决。江玮昱辩称，我对原告起诉的租赁事实有异议，对原告起诉的租金金额也有异议。2020年10月31日签署的合同已经到期了，后面的租房没有合同，原告后来一直在卖房，经常有人上门看房，原告说不用签合同了，说我租一个月是一个月，原告卖了我就搬。2020年11月以后的这几个月没有合同，所以不存在违约金。我对租金的金额也有异议，因为原告打电话跟我说，租金不一定按每月2000元给，因为我随时都可能面临搬走的情况，但不一定按每月2000元给，该说法我没有证据。欠条是快到搬的时候，快到年三十了，原告让我给她打一个欠条，承诺我打一个欠条没事，就是给买房的人看就行了。租金我只认可2020年9月、10月、11月与12月的，2021年1月与2月的不认可。原告主张的利息基数不对，利率也不对，同意按照法定标准支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月27日，宋丽敏（出租人、甲方）与江玮昱（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定：江玮昱租赁宋丽敏坐落于北京市房山区拱辰街道办事处×小区×号楼×单元×室房屋，甲方持有房屋所有权证，租赁用途为居住，居住人数为2人，最多不超过4人，房屋租赁期自2019年11月1日至2020年10月31日，租金2000元/月，押金人民币2000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》第八条第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的；2、欠缴各项费用达2000元的；……。第九条第（一）款约定，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的10%向甲方支付违约金。宋丽敏按照约定将房屋交付给了江玮昱，江玮昱支付了押金2000元及2019年11月1日至2020年8月31日的租金。2020年9月1日至2020年10月31日的租金未按照约定的时间支付。2020年9月8日，宋丽敏通过微信问江玮昱，“到十月底还租吗”，江玮昱回复“我想租啊”。宋丽敏称“我有意向把房卖了，但卖房不是一两个月的事，并且我也不着急，你要想住可以住这，就是麻烦你有看房的”，江玮昱回复“恩，没事的”。租赁合同约定的租赁期限于2020年10月31日到期后，江玮昱继续租住在涉案房屋内。2021年1月及2月，宋丽敏曾几次联系江玮昱交房租。2021年2月13日，宋丽敏通过微信与江玮昱沟通，宋丽敏说“咱们租房合同于2021年2月解除，于2021.2.28之前办理房屋交接”，江玮昱回复“然后我解除那个，就是那个房屋的那个二月二月底结束的是吧”，后江玮昱通过微信给宋丽敏发送照片2张，一张为“欠条”，载明：“今欠房东宋丽敏2020年9月至2021年1月房租共计五个月合计壹万元整￥：10000元整，本人江玮昱于2021年3月底之前予以结清！欠款人：江玮昱”。一张为“证明”，载明：“本人江玮昱于2021年2月底解除与房东的租赁合同，本人于2021年2月底之前搬出！江玮昱，2021.2.13.”后江玮昱于2021年2月底搬离涉案房屋，但未按照“欠条”约定支付剩余租金。就“欠条”中为什么没有约定2021年2月的房租，宋丽敏解释为江玮昱有2000元的押金没有退，抵扣了2021年2月的房租，江玮昱没有做出合理解释。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。宋丽敏与江玮昱签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。宋丽敏与江玮昱在租赁期限届满前经协商，江玮昱继续租赁涉案房屋，宋丽敏表示同意，双方之间依然存在租赁合同关系，原租赁合同即《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》的约定对双方仍具有约束力。江玮昱实际租住在涉案房屋至2021年2月底，其应当支付至2021年2月底的房租。结合双方合同履行情况，江玮昱还未支付的租金金额为1.2万元，宋丽敏主张因有2000元押金未退还，扣除押金后，仍有1万元租金，故主张江玮昱支付租金1万元，该请求合法合理，本院予以支持。江玮昱已经在2021年2月13日确认其欠宋丽敏租金1万元，现又不认可该金额，不同意支付2021年1月及2月的房租，违反了诚实信用原则，本院对其主张不予支持。江玮昱出具欠条，承诺于2021年3月底之前结清租金1万元，其未按照承诺的时间支付，构成违约。根据《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》第八条第（四）款第1项、第2项约定及第九条第（一）款约定，江玮昱应当按照月租金的10%支付违约金。双方约定的月租金金额为2000元，违约金金额应为200元。江玮昱关于不支付违约金的答辩意见没有法律依据。因《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》第九条第（一）款约定的违约金基数并非欠付的租金金额，宋丽敏以12000元作为违约金计算基数没有依据。因《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》对于江玮昱未按照约定的时间支付租金构成违约后其承担的违约责任通过第九条第（一）款做了约定，该合同并未另行约定江玮昱承担违约金后还需要支付逾期利息，且约定的违约金条款已经对宋丽敏的损失作出了弥补，宋丽敏要求江玮昱另行支付逾期利息没有合同依据，本院不予支持。虽江玮昱在答辩中称愿意支付法定标准的利息，但其答辩意见系建立在其不支付违约金的基础上。本院判决以后，如江玮昱仍然愿意支付利息，其可自行向宋丽敏支付。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百二十一条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、江玮昱于本判决生效之日起七日内支付宋丽敏租金10000元；二、江玮昱于本判决生效之日起七日内支付宋丽敏违约金200元；三、驳回宋丽敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由宋丽敏负担66元，由江玮昱负担28元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  江正春二〇二一年五月二十六日书记员  孙震颐