北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初31634号原告（反诉被告）：北京宝芝堂郡朝医药有限公司，住所地北京市海淀区卧虎桥甲6号生活区（一）7幢一层。法定代表人：王郡，总经理。委托诉讼代理人：樊志勇，北京市中允律师事务所律师。原告（反诉被告）：北京屹云林贸易发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区樱花园东街6、8号楼院南平房3幢3号。法定代表人：陈小明，总经理。委托诉讼代理人：樊志勇，北京市中允律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京工美集团有限责任公司工艺品厂，营业场所北京市朝阳区东土城路13号。负责人：张永振，总经理。委托诉讼代理人：苗露芳，女，1984年3月31日出生，汉族，北京工美集团有限责任公司工艺品厂职员，户籍地北京市西城区。委托诉讼代理人：李秋宜，女，1982年8月7日出生，汉族，北京工美集团有限责任公司公司律师，户籍地北京市西城区。原告（反诉被告）北京宝芝堂郡朝医药有限公司（以下称宝芝堂公司）、原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司（以下称屹云林公司，与宝芝堂公司并称为二原告）与被告（反诉原告）北京工美集团有限责任公司工艺品厂（以下称工美工艺品厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人樊志勇、被告委托诉讼代理人苗露芳、李秋宜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.确认宝芝堂公司与被告工美工艺品厂于2016年12月31日签订的《金孔雀大厦物业管理费收费合同》无效；2.判令被告向二原告返还2017年1月1日至2020年9月30日期间向被告多交纳物业费1611762.13元。事实和理由：2016年12月31日，宝芝堂公司与工美工艺品厂签订《写字楼租赁合同》，宝芝堂公司租赁工美工艺品厂位于北京市朝阳区XX建筑面积1115平方米的房屋及场地用于经营，租赁期限五年五个月（2017年1月1日至2023年5月3日），合同对租金及双方的权利义务进行了约定。同时宝芝堂公司与工美工艺品厂签订了《金孔雀大厦物业管理费收费合同》，约定工美工艺品厂根据双方签订的《写字楼租赁合同》提供相关房屋的出租物业服务；宝芝堂公司应于合同签署时按照建筑面积向工美工艺品厂交纳物业管理费；2017年1月1日至2017年5月31日每平米每日1.65元、2017年6月1日至2019年5月31日每平米每日1.73元、2019年6月1日至2021年5月31日每平米每日1.87元。2018年1月3日，工美工艺品厂作为甲方、宝芝堂公司作为乙方、屹云林公司作为丙方签署《三方协议》，约定将工美工艺品厂与宝芝堂公司签订的房屋租赁合同及合同其他附件中的乙方（承租方）由宝芝堂公司变更为屹云林公司。2017年1月1日至2019年9月30日期间，二原告共同向工美工艺品厂交纳物业管理费2705284.98元（其中宝芝堂公司支付691094.37元，屹云林公司交纳2014190.61元）。由于二原告无力向工美工艺品厂交纳高额的物业管理费，要求重新签订合同，合理收取物业费，但对方拒绝。无奈，二原告要求与工美工艺品厂终止合同，三方于2020年9月30签订了《终止合同协议》。二原告认为根据有关法律规定，物业管理费收取应当受政府指导价的规范，不得随意违反，任何企业和个人无权自行制定收费标准。工美工艺品厂向原告收取每月每平方米高达60元的物业费，高出国家规定的标准三倍之多，严重侵犯了二原告的合法权益。综上，二原告诉至法院。工美工艺品厂辩称，双方签署的物业合同是双方真实意思表示，并一直按照合同约定履行；物业服务费不存在政府指导价，原告没有提供任何证据证明有政府指导价。工美工艺品厂向本院提出反诉请求：1.要求宝芝堂公司、屹云林公司支付各项费用348064.2元及滞纳金（以348064.2元为基数，自2021年1月1日至实际给付之日止，按照日千分之五计算）；2.要求宝芝堂公司、屹云林公司支付违约金130571.14元。宝芝堂公司、屹云林公司辩称，认可欠费金额；工美工艺品厂应退还我方物业费，可以相抵扣；解除合同约定，押金当做违约金用，整体的违约金要求酌减，不同意再另行支付，同意从多交的物业费中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2015年6月1日，宝芝堂公司作为乙方与工美工艺品厂作为甲方签署《写字楼租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区XX室出租给乙方使用；建筑面积1115平方米；租赁期限为2015年6月1日至2023年5月31日，免租期三个月。2015年6月1日至2017年5月31日期间每月租金186530.21元、2017年6月1日至2019年5月31日期间每月租金195856.72元、2019年6月1日至2021年5月31日期间每月租金211525.26元、2021年6月1日至2023年5月31日期间每月租金232677.78元；每三月为一个付款周期；一次性缴纳押金186530元；乙方交纳的租金包含物业管理费，包含水费、供暖费以及电梯间等公共区域的保洁及其他用于管理方面发生的费用。2016年12月31日双方签署了《终止合同协议》，约定合同于2016年12月31日终止。2016年12月31日，宝芝堂公司作为乙方与工美工艺品厂作为甲方签署《写字楼租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区XX室出租给乙方使用；建筑面积1115平方米；租赁期限为2017年1月1日至2023年5月31日。租金结算方式及押金的收取项下约定如下：2017年1月1日至2017年5月31日期间每月租金130571.14元（含税）、2017年6月1日至2019年5月31日期间每月租金137099.69元（含税）、2019年6月1日至2021年5月31日期间每月租金148067.71元（含税）；2021年6月1日至2023年5月31日期间每月租金162874.46元（含税）；每三月为一个付款周期，乙方须于一个付款周期起始日七日前支付该期租金；物业管理费包括：供暖费以及电梯间等公共区域的保洁及其他用于管理方面发生的费用；乙方应当按期缴纳租金，否则按日千分之五交纳滞纳金；一次性缴纳押金184000元；因乙方违约导致合同终止，押金不予退还；乙方应当补缴拖欠的租金、滞纳金及其他应付费用。租赁场地的管理与使用项下约定：甲方负责向乙方提供场地内现有用量的供电、供暖设施，超过用量或增加设施设备的，需甲方同意，引起费用由乙方承担；需遵守甲方的物业管理规定；乙方需服从甲方有关治安、保卫、消防等方面的安排并负责场地内的安全。乙方因自身原因无法继续经营的，合同终止，应提前30天通知甲方，并赔偿甲方47万元作为补偿；因乙方违约导致合同终止，押金不予退还，并赔偿甲方130571.14元作为违约金。2016年12月31日，工美工艺品厂作为甲方与宝芝堂公司作为乙方签署《金孔雀大厦物业管理费收费合同》，约定根据甲乙双方签署的《写字楼租赁合同》，甲方需提供相关的房屋出租物业服务；乙方应于签订合同时，按照建筑面积交纳物业管理费：2017年1月1日至2017年5月31日期间每月物业管理费55959.06元（含税）、2017年6月1日至2019年5月31日期间每月物业管理费58757.01元（含税）、2019年6月1日至2021年5月31日期间每月物业管理费63457.59元（含税）；2021年6月1日至2023年5月31日期间每月物业管理费69803.34元（含税）。按房租交纳时间一并向甲方交纳物业管理费，延期交纳按日支付千分之五的滞纳金。2018年1月3日，工美工艺品厂作为甲方与宝芝堂公司作为乙方、屹云林公司作为丙方签署《三方协议》，约定，就乙方房屋租赁合同及合同其他附件变更为丙方达成协议如下：变更时间为2018年1月1日至2023年5月3日；乙方同意已交押金184000元变更为丙方；丙方需严格执行合同；该协议与租赁合同具有同等法律效力。2019年9月27日，宝芝堂公司、屹云林公司向工美工艺品厂提交《解除合同申请》，载明因疫情原因严重亏损，无法经营，提出解除租赁合同和物业管理合同，剩余租金、物业费、水电费总计348064.2元于2020年12月30日前支付。该《解除合同申请》中有宝芝堂公司、屹云林公司的公章。2020年9月29日，工美工艺品厂作为甲方与宝芝堂公司作为乙方、屹云林公司作为丙方签署《终止合同协议》，约定因乙方办公需要提前解除双方签订的租赁合同；经甲方同意，甲乙双方签订的房租租赁合同及物业服务管理合同于2020年9月30日终止；因乙方违约导致本合同终止，押金不予退还；其他内容按原合同执行。宝芝堂公司、屹云林公司欠房租84203.13元、物业费190372.77元、水电费73488.3元，以上总计348064.2元。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。二原告与工美工艺品厂签订的《写字楼租赁合同》《三方协议》系各方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行。现三方签署《终止合同协议》，于2020年9月30日终止合同，并明确了违约方及处理方式（按原合同执行）。关于诉争法律关系性质。宝芝堂公司、屹云林公司主张系物业服务关系，工美工艺品厂主张系租赁关系。根据工美工艺品厂与宝芝堂公司签署的《写字楼租赁合同》，物业费包含在《写字楼租赁合同》中租金结算方式及押金的收取项下，且约定了物业管理费包括供暖费以及电梯间等公共区域内的保洁及其他用于管理方面所发生的费用；《写字楼租赁合同》中租赁场地的管理和使用项下约定工美工艺品厂向宝芝堂公司提供物业服务系其合同义务；工美工艺品厂与宝芝堂公司签署的《金孔雀大厦物业管理费收费合同》，并未写明物业服务的具体内容，系对《写字楼租赁合同》中物业费收取标准的明确和细化，并非单独的、典型的物业服务合同；双方2015年6月1日签订的《写字楼租赁合同》中并未将租金与物业费予以区分，且租金与2016年12月31日签署的《写字楼租赁合同》中租金与物业费总和相同；故虽工美工艺品厂与宝芝堂公司签署了《金孔雀大厦物业管理费收费合同》，但并非独立存在的合同，而是双方签署的《写字楼租赁合同》一部分。综上，本院认为诉争法律关系应当为房屋租赁合同，应当按照房屋租赁合同案由处理。宝芝堂公司、屹云林公司主张《金孔雀大厦物业管理费收费合同》无效，但其并未提交任何证据证明双方签订的《金孔雀大厦物业管理费收费合同》违反法律、行政法规强制性规定或其他的符合合同无效的情形；故宝芝堂公司、屹云林公司主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于退还物业费，鉴于双方签订的《金孔雀大厦物业管理费收费合同》及《写字楼租赁合同》合法有效，原告按照上述约定收取物业费并无不当，故不应退还。关于宝芝堂公司、屹云林公司向工美工艺品厂支付欠缴费用、违约金、滞纳金。宝芝堂公司、屹云林公司与工美工艺品厂签署《三方协议》中约定屹云林公司严格准守租赁合同，且宝芝堂公司、屹云林公司共同向工美工艺品厂出具《解除合同申请》，表明同意共同支付欠缴的费用348064.2元，庭审中亦认可该金额。《金孔雀大厦物业管理费收费合同》及《写字楼租赁合同》约定了延迟支付费用的违约金及滞纳金计算方式，考虑到原告实际损失、扣除押金、反诉被告抗辩（要求酌减）等因素，本院对于违约金不予支持，对于滞纳金按照年息15.4%予以支持。综上，宝芝堂公司、屹云林公司应共同向工美工艺品厂支付欠缴的费用及滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京宝芝堂郡朝医药有限公司、原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京工美集团有限责任公司工艺品厂支付欠付的租金、物业费、水电费总计三十四万八千零六十四元二角及滞纳金（以三十四万八千零六十四元二角为基数，自二〇二一年一月一日至实际各付之日止，按照年息百分之十五点四计算）；二、驳回原告（反诉被告）北京宝芝堂郡朝医药有限公司、原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京工美集团有限责任公司工艺品厂其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9652元，由原告（反诉被告）北京宝芝堂郡朝医药有限公司、原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司负担（已交纳）。案件反诉受理费4240元，由被告（反诉原告）北京工美集团有限责任公司工艺品厂负担1157元（已交纳），由原告（反诉被告）北京宝芝堂郡朝医药有限公司、原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司负担3083元（于本判决生效后七日内支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈峰二〇二一年五月二十八日书记员  李娜