广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初15565号原告（反诉被告）：深圳市弘皓物业管理有限公司（简称弘皓公司），住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路3018号亚洲商业大厦908室，统一信用代码91440300MA5D91QH45。法定代表人：陈锐，总经理。委托诉讼代理人：吴金红，广东瀛尊律师事务所律师，执业证号14403201410053037。委托诉讼代理人：余晨飞，广东瀛尊律师事务所律师，执业证号14403201610458958。被告（反诉原告）：深圳市柏禧酒店管理有限公司（简称柏禧酒店），住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路天鼎商业大厦8-15层部分之一，统一社会信用代码91440300MA5DE72A8F。法定代表人：郭朋飞，总经理。委托诉讼代理人：李风昌，北京市百瑞律师事务所律师，执业证号11101201310700894。委托诉讼代理人：苏博博，男，汉族，1994年3月21日出生，身份证住址甘肃省环县，系公司员工。原告深圳市弘皓物业管理有限公司与被告深圳市柏禧酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，被告提起反诉，本院依法合并审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由本院审判员葛淑汧独任审判，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴金红、余晨飞，被告委托诉讼代理人李风昌到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告之间的《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除；2、请求依法判令被告搬离租赁房屋并将租赁房屋返还给原告；3、请求依法判令被告向原告支付拖欠的租金2450823.91元及后续房屋占有使用费（租金为2020年2月1日至2020年4月20日期间的租金，房屋占有使用费自2020年4月21日开始计算至被告将涉案租赁房屋实际交还给原告之日）；4、请求依法判令被告向原告支付拖欠的费用人民币95812.9元（包括电费85947.4元、水费5050.5元、电梯维保费4800元、停车费15元）；5、请求依法判令被告向原告支付拖欠租金滞纳金人民币172889元（滞纳金暂计至2020年4月24日为人民币172289元，之后计算至实际付清之日止）；6、被告承担本案全部诉讼费用。2020年5月6日原告增加一项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付免租期租金人民币7348823.33元（2016年4月6日至2016年11月16日8-15层的租金人民币7248800元；2016年4月6日至2016年9月21日的1楼47平方米的租金人民币91023.33元；2017年10月8日至2017年11月7日的1楼48平方米的租金人民币9000元）及利息（以7348823.33元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准自2020年4月20日起计至被告清偿之日止）。2020年6月1日原告补充第四项诉讼请求为：请求依法判令被告向原告支付截至2020年5月20日拖欠的费用155854.63元，包括电费142861.13元，水费6578元，电梯维保费6400元，停车费15元。2017年10月8日至2017年11月7日1楼的租金为人民币9000元。事实与理由：2016年3月30日，原告与刘汉烈、温海签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市罗湖区，合计8层出租给刘汉烈、温海作为酒店使用，租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每层每月人民币123000元，8层每月租金合计人民币984000元，租赁期限自2016年4月6日起至2026年9月21日止，承租人应每两月5日前一次性转给原告两个月租金，如承租人拖欠租金达10天以上，原告有权解除合同，并有权向承租人请求损害赔偿、不予退还租赁保证金。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给承租人使用。2017年2月1日，原告与承租人刘汉烈、温海签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定自2016年11月17日开始起租，自2017年4月1日起，租金仍为两月支付一次，每年的2月份、4月份、6月份、8月份、10月份和12月份的5日前支付当期租金，如遇法定节假日需提前支付，如延迟支付租金、水电费和相关费用的，每迟一个日历天，须向原告支付应付金额千分之三的滞纳金，延迟超过十个工作日的，原告可单方面解除合同，承租人所缴纳的履约保证金和水电保证金不予退还。之后，原告与承租人还签订了其他一系列补充协议。并就租金递增、大堂租赁、电梯使用等进行了相关约定。2018年10月29日，原告与刘汉烈、温海及被告法定代表人郭长军签订《房屋租赁合同变更协议》，约定自2018年10月1日起，上述《租赁合同》及相关协议的承租方由刘汉烈、温海变更为郭长军，郭长军用于经营，原承租方的权利义务全部由郭长军承担。2020年4月5日，原告与郭长军及被告签订《房屋租赁合同变更协议》，约定自2020年4月1日起，上述物业的承租方由郭长军变更为被告，被告用于经营，原承租方的权利义务全部由被告承担，本议生效前由原承租方应按期支付的租金、管理费、水电费、停车费及电梯维保费／维修费等相关费用，自被告承担《租赁合同》及相关协议等所有权利义务起，上述相关费用由被告负责支付。自2020年2月份起，郭长军未再照合同约定向原告支付租金及其他相关费用，原被告双方签订《房屋租赁合同变更协议》并由被告承担支付租金及其他相关费用的义务之后，被告亦未按照合同约定向原告支付租金及相关费用，原告在被告逾期支付费用后，多次催促郭长军及被告限期支付租金及相关费用，但被告一直没有按期足额付清拖欠的租金及相关费用，为了避免损失进一步扩大，原告迫不得已，于2020年4月15日向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告从2020年4月20日起解除租赁合同，并要求被告付清全部拖款项及清退租赁物业。截止原告起诉之日，被告仍未向原告付清拖欠款项，亦未在合同解除后及时清退租赁物业，导致原告损失进一步扩大。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望法院判如诉请，原告不胜感激。补充事实和理由：2017年2月11日原告与原承租人签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定8-15层的免租期为2016年4月6日至2016年11月16日；2017年4月5日原告与原承租人签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定一楼大堂建筑面积为47平方米的区域免租期为2016年4月6日至2016年9月21日；2017年9月30日原告与原承租人签订了《房屋租赁合同补充协议书》，约定一楼大堂建筑面积为48平方米的区域的免租期为2016年10月8日至2017年11月7日。上述补充协议均约定承租人延迟支付租金原告有权解除合同，并要求承租人补齐免租期的租赁费用。被告承继了原承租人的全部权利和义务，现被告未按约定向原告支付租金，原告有权解除租赁合同及相关协议并要求被告按约支付免租期内的租赁费用。2021年5月14日，原告补充如下事实：原告是在2020年9月底因没有资金支付业主的房屋租金，被业主强行收回涉案租赁房屋，自2020年10月1日后未再管理该物业。被告答辩称，一、被告不认可租赁房屋建筑面积。被告不认可《房屋租赁合同》第一条约定的租赁房屋建筑面积共计9824平方米，租赁房屋实际建筑面积与上述《房屋租合同》约定的建筑面积有出入，被告申请贵院委托司法鉴定机构对租赁房屋建筑面积进行测量，以司机鉴定构出具的《司法鉴定意见》确定的建筑面积作为计算租金的依据，原告返还被告《司法鉴定意见》确定的建筑面积与《房屋租赁合同》约定的建筑面积之差额部分对应的房租（计算公式:面积差额＊984000／9824／30＊自2018年10月日至2020年1月31日）。二、郭长军系被告的原法定代表人，2020年4月27日，被告的法定表人已经由郭长军变更为郭朋飞。三、被告因受“新型冠状病毒肺炎疫情”及疫情防控不可抗力的影响，延迟支付了原告租金。《房屋租赁合同》履行至2020年1月底，恰逢广东省××疫情防控工作领导小组于2020年1月23日决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，紧接着深圳市商务局于次日发布《关于做好住宿行业肺炎疫情防范工作的紧急通知》“协调酒店、宾馆做好退订退费工作”。被告积极配合政府相关部门“新冠病毒肺炎疫情防控工作，2020年1月29日关闭酒店。2月24日，广东省××疫情防控工作领导小组将广东省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，疫情得到控制后，被告于3月28日开业。受“新型冠状病毒肺炎”疫情及疫情防控不可抗力的影响，被告1月份营业收入775796.78元、2月份0元、3月份7131.35元、4月份137643.68元，呈断崖式下跌，被告资金周转严重困难，营业收入明显减少。四、被告酒店积极响应政府号召复工后，多方筹措资金支付租金，协商租金支付方案，积极履行合同，原告却实施了种种严重违约行为。在被告经营出现严重困难的情况下，亦于2020年3月27日积极筹措资金支付原告50万元，在每天的营业流水中预留维持营业所需的资金后，分别于4月29日向原告支付1万元，5月6日支付8000元，5月12日支付2267元，5月14日支付2692.5元，5月15日支付2925.59元，5月18日支付7283.88元，5月19日支付1526.13元，5月20日支付3024.02元，5月21日支付3420.63元，5月22日支付3160.15元，5月25日支付6133.98元，5月26日支付2168.34元，5月27日支付2398.08元，5月28日支付2883.97元，5月29日支付3477.53元。2月24日、3月13、31日，及4月1日-3日、9日、12日、16日、21日、26及27日，被告股东苏志兰女士多次积极与原告工作人员李旭海、罗勇沟通租金延期支付事宜，并于4月3日及21日两次专程赶赴原告办公场所，磋商租金具体支付事宜，第二次原告工作人员避而不见。被告在积极履行房屋租赁合同，在此期间反观原告表现:3月31日至4月5日第一次强行断电，4月16日至4月18日第二次简单粗暴的断电（受此影响被告于4月22恢复营业），4月29日，原告在被告租赁区域私拉警戒线及私自张贴通告阻碍顾客入住，在东门街道办事处及东门派出所工作人员出面协调下，被告酒店才得以继续经营。5月6日，原告又私自锁餐厅门，切断招牌灯箱、门禁及电梯机控电源，严重影响被告酒店正常营业。五、被告不同意原告单方违约解除《房屋租赁合同》，绝不允许包括原告在内的任何人侵吞被告酒店资产。2020年4月18日，被告收到原告《解除租赁合同通知书》，该通知书提及无偿收回租赁区域，租赁区域固定装修归其无偿所有”，被告当日复函给原告:明确表示不同意解除《房屋租赁合同》，追究原告断电给被告造成经济损失的法律责任，并对租赁面积及租金金额提出异议。被告已经向贵院提交《民事反诉状》:确认原告于2020年4月15日作出的《解除租合同通知书》无效。2018年9月26日，被告现股东受让酒店股权，股权转让款2435万元，咨询费300万元，店面提升改造费用165万元，追加投资100万元，被告股东合计投入酒店3000万元，受新冠疫情影响，酒店亏损严重，被告有信心有能力度过难关。深圳对标最高最好最优构建国际一流营商环境，被告绝无允许在深圳发生包括原告在内的任何人侵吞被告酒店资产破坏营商环境的行为。综上，因受“新型冠状病毒肺炎疫情”及疫情防控不可抗力的影响，延迟支付了原告租金，复工后，多方筹措资金支付租金，协商租金支付方案，积极履行合同，原告主张全部诉讼请求以及免租期的租金没有任何事实与法律依据。请求贵院依法驳回原告的所有诉讼请求，维护被告的合法权益此致。2020年6月1日被告补充如下事实：5月27日支付2398.08元，5月28日支付2883.97元，5月29支付3477.53元。被告2020年5月的营业流水是329317.03元。2021年5月14日开庭时，被告补充如下事实：1、原告于2020年9月8日给被告发送一封免责声明，明确说明9月18日6时30分租赁房屋被一伙约20人自称工作人员强行锁闭一楼大堂玻璃门，电梯厅的玻璃门，阻挠被告工作人员及酒店住户进入涉案房屋，严重影响租赁房屋的运营秩序，也就是说原告从2020年9月18日已经不能保证被告正常使用涉案房屋，也就无权主张9月18日之后的租金或占有使用费。2、2020年9月27日原告向被告发送一封免责声明，已经于9月6日退出整栋大厦，故不存在被告支付2020年9月18日之后的租金和占有使用费。被告向本院提出反诉请求：1、依法确认原告于2020年4月15日作出的《解除租赁合同通知书》无效；2、依法判令原告返还被告深市罗湖区深南东路3018号祥祺商厦8层至15层的实际建筑面积与租赁合同约定建筑面积差额对应的房租（计算公式面积差额＊984000／9824／30＊自2018年10月29日至2020年1月31日）；3、依法判令原告赔偿被告2020年3月31日至4月5日及2020年4月16日至4月22日两次强行断电、私拉警戒线、锁餐厅门、私自张贴通告、切断招牌灯箱、门禁及电梯机控期间的营业损失854128.08元；4、依法变更被告与原告之间的《深圳市房屋租赁合同书》原告免除被告2020年2、3月份房租，暂计100万元，自2020年4月1日开始减半收取房屋租金，直至广东省解除重大突发公共卫生事件响应；5、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：被告、原告及案外人刘汉烈、温海于2018年10月29日签订了《房屋租合同变更履行协议》（下称“协议”），约定被告替代原承租人（即案外人刘汉烈、温海）作为新的承租人，承租原告位于深圳市罗湖区祥商商厦（原亚洲商业大厦）8层至15层的房屋（以下简称“案涉房屋”），租赁用途为酒店经营，并约定原告与案外人刘汉烈、温海签订的原《房屋租赁合同》内容不变，刘汉烈，温海的合同权利义务由被告承继。《房屋租赁合同》约定租赁房屋位于深圳市罗湖区，合计8层，建筑面积合计9824平方米;租赁期限自2016年4月6日至2026年9月21日，租赁用途为酒店。案涉房屋实际建筑面积与租赁合同约定建筑面积有出入，被告申请贵院委托专业司法鉴定机构对案涉房屋建筑面积进行测量，以司机鉴定机构出具的《司法鉴定意见》确定的建筑面积作为计算租金的依据，原告返还被告《司法鉴定意见》确定的建筑面积与《房屋租赁合同》约定的建筑面积之间差额部分对应的房租（计算公式:面积差额＊984000／9824／30＊自2018年10月29日至2020年1月31日）。2020年3月31日至4月5日，原告对被告实施了第一次强行断电，2020年4月16日至4月18日，原告对被告实施了第二次强行断电，受第二次断电影响，4月22日才恢复营业。2020年4月29日，原告在案涉房屋区域私拉警戒线，私自张贴通告阻止顾客入住;2020年5月6日，原告擅自锁了被告使用已久的餐厅大门、切断招牌灯箱、门禁及电梯机控电源，上述行为严重影响被告营业的行为，给被告造成经济损854128.08元，被告有权要求原告予以赔偿。房屋租赁合同履行至2020年1月，因受全国“××”的影响，被告出现经营困难，导致欠原告部分房租，因与原告协商减租及缓交未果，原告于2020年4月15日向被告发出《解除租赁合同通知书》、又于2020年4月20日向被告发出《立即退归还房屋通知书》，要求解除《房屋租赁合同》并腾房。《合同法》第227条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被告认为，当前“新冠肺”疫情影响下，企业出现经营困难导致合同履行出现瑕疵，该情形属于法律规定的“不可抗力”因素，被告延迟支付租金有合理理由，且被告多次积极主动与原告沟通房租缓交及减免事宜。现原告以被告未及时支付租金为由解除合同，该行为违反了法律的相关规定，且该行为将直接导致被告投入的巨额资金遭受损失。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更”。被告有权据此请求贵院变更合同《深圳市房屋租赁合同书》，免除被告2020年2、3月份房租，自2020年4月1日开始减半收取房屋租金，直至广东省解除重大突发公共卫生事件响应。依据《合同法》第九十六条及最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十四条相关规定，针对原告的诉讼请求，被告提起反诉请求，请求贵院依法查明案件事实，支持被告的全部诉讼请求，即原告于2020年4月15日作出的《解除租赁合同通知书》无效，确保双方《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同变更协议》能够继续履行，以保护被告的合法权益。2021年5月14日，被告补充如下事实：1、贵院委托的鉴定机构出具了鉴定意见明确案涉房屋8-15层面积为9329.2平方米，原来的第2项反诉请求也就明确了，案涉房屋面积差额为494.8平方米，诉讼请求金额明确为2304731.11元。2、第一次开庭后，被告合计向原告支付租金157418.13元。第一次开庭举证证明给原告支付643252.73元，加上第一次开庭后支付的，合计向原告支付800670.86元。3、2020年5月至9月被告的营业流水呈逐步上升的趋势，截止9月营业流水不足70万元，公司的经营是困难的，这种情况下，公司也在积极筹措资金向原告支付租金。原告针对被告的反诉答辩称，1、原告有权解除租赁合同，被告已经延迟支付多月的租金，达到租赁合同约定解除合同的条件，所以原告并非非法解除而是有权解除合同。2、房屋租赁是按层出租，计租也是按层计租，从2016年3月签订合同至今被告以及被告前几手承租人均未对租赁面积提出过任何异议，也是同意按照层数来支付租金，并已经履行了数年。3、被告无任何证据证明其损失，且原告按照合同约定有权在被告未付租金及其他费用的情况下，对被告采取相应的措施，原告的相关措施符合合同约定。4、原被告双方已经在2020年4月5日签订变更协议，被告同意承担之前承租人郭长军所欠的全部租金及费用，以及被告承接租赁关系后应当承担所有的租金及费用，双方已经达成了相关的变更协议，被告在之后不应当再有反悔的机会，所以无权要求减免2020年2、3月份的房租以及4月1日后房租减半。请求驳回被告的反诉请求。2021年5月14日，原告补充如下事实：1、关于原被告之间建立租赁关系的时间为2020年4月5日。2、被告支付的2020年3月27日支出的50万元已经在诉讼请求总额中扣减，诉讼请求中的金额不包括该50万元。3、原告对与业主清除物业的原因是因为被告及其他租客未及时足额将租金支付给原告长达半年多。才导致原告资金链断裂，没有资金支付承租人的租金。4、2020年9月30日原告搬离之后，被告仍在实际使用涉案房屋。被告陈述的业主锁门相关的事情是因为被告未按时支付租金导致的，原告在本案中是受害者，正是因为被告的原因才导致原告丧失该项目经营权，而且被告陈述的9月6日之后仍在经营该房屋与事实不符。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案的位于深圳市罗湖区祥祺商厦（原名称亚洲商业大厦）属于案外人深圳市祥祺商厦有限公司所有。案外人深圳市鑫三燕实业有限公司承租了整栋商厦，租赁期限自2016年2月16日起至2026年10月15日止，深圳市鑫三燕实业有限公司有权将物业转租给第三方。2016年3月，原告弘皓公司从深圳市鑫三燕实业有限公司处转租了上述物业，租赁期限自2016年2月16日起至2026年10月15日止（含装修免租期8个月）。被告柏禧酒店的法定代表人原为郭长军，2020年4月27日变更法定代表人为郭朋飞。二、2016年3月30日，原告弘皓公司作为甲方与案外人刘汉烈、温海作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市罗湖区，合计8层建筑面积共计9824平方米，出租给乙方作为酒店使用，租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每层每月123000元，整8至15楼共8层每月租金合计984000元；租金从2017年4月6日起每两年递增8%；免租期为2016年4月6日至9月21日；乙方应每两月5日前，一次性转给甲方两个月租金；租期限自2016年4月6日起至2026年9月21日止；甲方应于2016年4月6日前将租赁房屋按现状交付乙方使用；甲方可向乙方收取租赁保证金1968000元；租赁期间乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、物业费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方拖欠租金达10天以上或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达3万元以上的，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权解除合同，并有权向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金；合同终止后，乙方应于合同期内迁离并返还租赁房屋，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或合同约定收回房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。合同签订后，原告弘皓公司依约将租赁房屋交付给承租人刘汉烈、温海使用。2017年2月13日，原告弘皓公司作为甲方与承租人刘汉烈、温海作为乙方签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定甲方给予乙方的免租期延长至2016年11月16日，自2016年11月17日开始起租；自2017年4月1日起，租金仍为两月支付一次，每年的2月份、4月份、6月份、8月份、10月份和12月份的5日前支付当期租金，如遇法定节假日需提前支付，乙方延迟支付租金、水电费和相关费用的，每迟一个日历天，须向甲方支付应付金额千分之三的滞纳金；延迟超过10个工作日的，甲方可单方面解除合同，乙方所缴纳的履约保证金和水电保证金不予退还；水电费为月结，水费单价为每立方米6.5元，电费每千瓦时1.2875元。之后，原告弘皓公司与承租人还签订了其他一系列补充协议。并就租金递增、大堂租赁、电梯使用等进行了相关约定。2017年9月30日，原告弘皓公司作为甲方与承租人刘汉烈、温海作为乙方签订一份《房屋租赁合同补充协议书》，约定甲方将一楼大堂建筑面积为48平方米的区域租赁给乙方，月租金9000元，免租期为1个月，自2017年11月8日起租，递增与《房屋租赁合同》一致。2018年10月29日，原告弘皓公司与刘汉烈、温海及被告柏禧酒店的原法定代表人郭长军签订《房屋租赁合同变更协议》约定，自2018年10月1日起，上述《租赁合同》及相关协议的承租方由刘汉烈、温海变更为郭长军，郭长军用于经营，原承租方的权利义务全部由郭长军承担；本协议生效前刘汉烈、温海应按期支付租金、管理费、水电费、停车费及电梯维护/维修费等相关费用，自郭长军承担《租赁合同》及相关协议约定的所有权利义务起，上述相关费用归郭长军负责支付。2020年4月5日，原告弘皓公司与郭长军及被告柏禧酒店签订《房屋租赁合同变更协议》约定，自2020年4月1日起，上述物业的承租方由郭长军变更为柏禧酒店，柏禧酒店用于经营，原郭长军的权利义务全部由柏禧酒店承担；本议生效前由郭长军应按期支付租金、管理费、水电费、停车费及电梯维保/维修费等相关费用，自柏禧酒店承担《租赁合同》及相关协议约定的所有权利义务起，上述相关费用由柏禧酒店负责支付；该债权债务转移行为是建立在郭长军和柏禧酒店双方自愿的基础上，由此产生的其他问题均与弘皓公司无关；以上债权债务由本协议生效后，自动由郭长军转入柏禧酒店名下。被告柏禧酒店在庭审中确认，实际上涉案房屋一直由其使用，只不过前面的承租人是其股东；自2018年10月起房屋的租金都是由柏禧酒店支付的，以郭长军名义签订的租赁合同的租金都是由柏禧酒店支付的。原告弘皓公司是涉案的祥祺商厦的物业管理服务公司。2017年2月14日，原告弘皓公司与被告柏禧酒店签订《物业管理服务协议》约定，弘皓公司为柏禧酒店提供物业管理服务，柏禧酒店须遵守本大厦的管理制度，按照水费单价每立方米6.5元，电费每千瓦时1.2875元的标准向弘皓公司支付水电费、停车费及他费用；若柏禧酒店违反本协议或管理制度，弘皓公司有权采取一切合理措施追究柏禧酒店的违约责任并有权暂时停止柏禧酒店享受本大厦的某些专项服务；柏禧酒店须按时缴付管理费、水电费等费用，如延迟缴付应付费用的，每迟1日，应向弘皓公司支付欠付金额千分之三的违约金直至所有应付费用全部支付；若柏禧酒店拖欠应付费用达15日的，弘皓公司有权没收管理费周转金和水电费周转金；若柏禧酒店拖欠应付费用达30日的，弘皓公司有权解除本协议，柏禧酒店应赔偿弘皓公司所遭受的一切损失，包括弘皓公司解除本协议后、租赁房产重新出租前或本协议原定的有效期届满前的空置期间的管理费；若柏禧酒店因拖欠租金或与业主方存在其他纠纷，业主方依据《房屋租赁合同》之约定要求弘皓公司采取暂停柏禧酒店的水、电、空调供应服务等催缴措施的，弘皓公司有权采取上述催缴措施。自2020年2月份起，郭长军未再照合同约定向原告弘皓公司支付租金及其他相关费用，原告弘皓公司与被告柏禧酒店双方签订《房屋租合同变更协议》，并由柏禧酒店承担支付租金及其他相关费用的义务后，柏禧酒店亦未按照合同约定向弘皓公司支付租金及相关费用。原告弘皓公司在2020年4月8日、4月13日向被告柏禧酒店发出《限期付款催告函》和《关于再次催告柏禧酒店限期付款函》，要求柏禧酒店在2020年4月15日之前支付拖欠2020年2月至5月的租金4020720.88元，2019年12月20日至2020年3月19日的水电费、停车费和电梯维保费共计95813.2元及延期支付租金而产生的滞纳金；若柏禧酒店未按照约定支付应付款项逾期超过30日的，视为柏禧酒店根本性违约，弘皓公司有权单方面解除合同，并在解除之日起7日内交还物业。2020年4月15日，原告弘皓公司向被告柏禧酒店发出《解除租赁合同通知书》，鉴于柏禧酒店拖欠巨额租金及相关费用，弘皓公司决定从2020年4月20日起解除租赁合同，要求柏禧酒店支付未支付的租金、物业管理费及其他费用并在3日内清场。4月17日，被告柏禧酒店发出《对解除租赁合同通知书的复函》，表示不同意解除双方的《房屋租赁合同》。4月20日，原告弘皓公司发出《立即腾退归还房屋通知书》，要求被告柏禧酒店在4月23日前腾退并归还租赁房屋。三、原告弘皓公司称，2020年4月1日前每2个月的租金为2180412元，4月1日后每2个月的租金为2354844.96元。被告柏禧酒店2020年2月、3月应付租金为2180412元，4月1日至4月20日应付租金为770411.9元；柏禧酒店至2020年5月20日拖欠的各项费用共计155854.63元，其中包括电费142861.13元，水费6578元，电梯维保费6400元，停车费15元。被告柏禧酒店表示，2020年3月27日支付租金50万元；又分别在4月29日支付1万元；5月6日支付8000元，5月13日支付2267.03元，5月14日支付2692.5元，5月15日支付2925.59元，5月18日支付7283.88元，5月19日支付1526.13元，5月20日支付3024.02元，5月21日支付3420.63元，5月22日支付3160.15元，5月25日支付6133.98元，5月26日支付2168.34元，5月27日支付2398.08元，5月28日支付2883.97元，5月29日支付3477.53元，5月共计51361.83元；6月1日支付7226.5元，6月2日支付1884.96元，6月3日支付2239.62元，6月4日支付2651.18元，6月5日支付3857.34元，6月9日支付9391.11元，6月10日支付3060.40元，6月11日支付3131.65元，6月12日支付3107.83元，6月22日支付15204.52元，6月24日支付2789.77元，6月28日支付5091.06元，6月共计59635.94元；7月4日支付8917.59元，7月9日支付6833.61元，7月10日支付1542.45元，7月13日支付4961.31元，7月14日支付1246.91元，7月15日支付1319.12元，7月16日支付1691.18元，7月21日支付6203.80元，7月26日支付7983.64元，7月27日支付1257.71元，7月28日支付1553.55元，7月30日支付3499.82元，7月共计47010.69元；8月1日支付2769.15元，8月2日支付1963.37元，8月4日支付2054.14元，8月6日支付2764.18元，8月10日支付9643.29元，8月11日支付1657.75元，8月14日支付5825.56元，8月17日支付4659.28元，8月18日支付784.30元，8月22日支付5325.69元，8月27日支付6608.68元，8月31日支付1437.85元，8月31日支付5181.33元，8月共计50674.57元；9月2日支付2100.80元，9月2日支付2885.86元，9月5日支付5279.34元，9月6日支付2602.93元，9月8日支付4585.83元，9月18日支付3346427元，9月22日支付12490.68元元，9月共计63409.71元。以上合计782092.74元。原告弘皓公司表示被告柏禧酒店在2020年3月27日支付的租金50万元，在其起诉金额中已经予以了扣减。四、庭审中，原告弘皓公司表示在2020年9月二十几日，业主对涉案大厦进行锁门等一系列干扰物业正常运行的行为，且业主直接强行与租客进行对接收租，导致原告在2020年9月30日之后未再经营涉案物业，从2020年10月1日开始被迫丧失对涉案物业的经营管理权；被告柏禧酒店表示2020年10月2日12时业主实施全楼的断水断电，其工作人员被迫离开，柏禧酒店的离场时间是2020年10月2日12时，但是实际上2020年9月18日业主已经采取锁大堂门、电梯间玻璃门的措施，导致其从该时间起已经不能正常使用涉案房屋。五、被告柏禧酒店为支持自己的反诉请求，申请对涉案的祥祺商厦8-15层建筑面积进行评估鉴定，本院依法委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司进行了评估鉴定，广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司在2020年12月28日出具粤金测字（2020）-040《深圳市罗湖区测绘报告》，位于深圳市罗湖区的建筑面积为9329.48平方米。原告弘皓公司在2020年6月1日提出对涉案房屋的装饰装修残值提出评估鉴定申请，本院于2020年8月13日依法委托深圳市永信瑞和资产评估有限公司对相应事项进行司法评估鉴定，该公司在2020年8月18日发出《预收费通知书》要求弘皓公司预交评估费10万元，弘皓公司收到了该通知，但未缴费，并在2020年10月16日撤回了评估鉴定申请。被告柏禧酒店在2020年12月18日提交了一份司法鉴定申请书，要求对祥祺商厦8-15层、1楼大堂区域及天台区域（餐厅）剩余租赁期限内的装饰装修残值、设备设施及家具进行鉴定，本院在2021年3月16日依法委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司对柏禧酒店的上述申请进行司法评估鉴定，该公司在2021年3月19日发出《资产评估预收费通知单》，要求柏禧酒店预交评估费16万元，柏禧酒店收到了该通知书，但并未预交评估费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告及案外人签订的《房屋租赁合同》及其补充协议、《房屋租赁合同变更协议》、《物业管理服务协议》为各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，各方应依约履行义务。原告依约向被告交付涉案物业，被告应依约按时足额交纳租金。截至原告向被告送达《解除租赁合同通知书》之日，被告未足额交纳2至4月份的租金，其中2月份的租金逾期70日未足额交纳，根据合同约定，被告构成根本性违约，原告有权单方解除合同，要求被告支付欠缴租金。被告辩称受××疫情影响，租金收入明显下降，原告并通过对案涉物业进行大堂锁门、限制大厦进出等方式影响案涉物业的使用，故被告并非过错方，无需承担相应的违约责任。本院认为，原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于原告向被告发出《解除租赁合同通知》确认之日，即2020年4月20日解除，有事实和法律依据，本院予以支持；因双方的租赁合同于2020年4月20日解除，被告应向原告支付2020年2月1日至2020年4月20日期间欠缴的租金，结合该期间受疫情防控措施影响，涉案物业酒店无法正常开门营业的事实，本院根据公平原则，酌定减免被告该年度2月份的租金，被告要求原告减免其2020年2月、3月租金之诉请，本院依法在上述减免范围内予以支持，超出部分，不予支持；合同解除后，至被告搬离、退出涉案物业之前，被告应向原告支付房屋占有使用费，原告在本案中要求被告支付2020年4月21日至2020年9月30日期间的房屋占有使用费，事实清楚、理由充分，本院予以支持。被告在2020年4月至9月期间一直零星支付租金，共计支付租金282092.74元，原告表示收到上述租金，因此应当在被告拖欠的租金金额范围内予以抵扣，故扣除该部分款项，及酌定减免的2月份租金后，被告还需向原告支付自2020年2月1日至2020年9月30日止的租金、房屋占有使用费共计7372768.14元（2180412元＋2354844.96元＋2354844.96元＋2354844.96元-1090206元-500000元-282092.74元）。被告未按期足额交纳租金，原告要求被告按照合同约定的标准向其支付逾期交纳租金的滞纳金，该主张有事实和法律依据，本院予以支持，但利息的计算标准改为按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，即年利率3.85%计算。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》和《物业管理服务协议》，由原告为被告提供物业管理服务，涉案房屋的管理费、水电费、停车费及电梯维保／维修费等相关费用由被告向原告支付，故原告要求被告支付截至2020年5月20日拖欠的水电费、电梯维保费、停车费的诉求，本院予以支持。庭审中，原被告均确认被告已搬离、退出涉案房屋，故原告要求被告向原告交付涉案房屋并撤离之诉请，已无事实基础，本院不予支持。原告的其他诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉要求原告返还涉案房屋实际建筑面积与租赁合同约定建筑面积差额对应房租的诉求，本院认为，虽然经过评估鉴定机构的测量，确认涉案房屋的建筑面积为9329.48平方米，同原告与案外人刘汉烈、温海最初在2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》约定的建筑面积9824平方米，有494.52平方米的差额，但各方当事人签订的各份《房屋租赁合同》补充协议、两份《房屋租赁合同变更协议》均没有对最初合同约定的房屋租赁面积进行过变更，各方当事人也从来没有对租赁面积的数额提出过异议，且各方已按约定履行合同超过4年，原承租人和被告均明确知晓双方是按照层数计算租金的，原承租人和被告也是按合同约定数额实际支付租金的，因此被告的该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告的其他反诉请求，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市弘皓物业管理有限公司与被告深圳市柏禧酒店管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除；二、被告深圳市柏禧酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市弘皓物业管理有限公司支付自2020年2月1日至2020年9月30日止期间欠缴的租金和房屋占有使用费共计7372768.14元并支付利息（利息以7372768.14元为计算基数，按年利率3.85%的标准，自2020年10月1日起计付至款项实际付清之日止）；三、被告深圳市柏禧酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市弘皓物业管理有限公司支付截至2020年5月20日拖欠的电费142861.13元，水费6578元，电梯维保费6400元，停车费15元；四、驳回原告深圳市弘皓物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市柏禧酒店管理有限公司要求原告深圳市弘皓物业管理有限公司返还祥祺商厦8层至15层的实际建筑面积与租赁合同约定建筑面积差额对应房租的反诉请求；六、驳回被告深圳市柏禧酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币91796元，保全费人民币5000元，原告负担9680元，被告负担87116元；原告已预交的人民币87116元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费、保全费人民币87116元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费人民币10743元，鉴定费人民币26721.28元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  葛淑汧二〇二一年五月二十五日书记员  孙 莹