福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2387号上诉人（原审被告）:福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福清市高山镇东进村青田245号1栋。法定代表人：陈莲英，董事长。委托诉讼代理人：黄琳，福建瑞取律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晶盛，福建瑞取律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛书凎，男，1985年3月27日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：陈强，福建福兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢芳，福建福兴律师事务所实习律师。上诉人福建诚旺置业有限公司（以下简称“诚旺公司”）因与被上诉人薛书凎房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚旺公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判在返还租金中扣除已缴纳的5.6%税款及违约金，并不计算利息。事实与理由：一、就薛书凎缴纳的全部租金，诚旺公司共向税务部门缴纳租金总额17.6%的税费，其中12%的房产税是按年缴纳，5.6%（营业税5%、城市维护建设税0.25%、教育费附加0.15%、地方教育附加0.1%、印花税0.1%）的税费在纳税时一次性缴纳。现薛书凎诉请认定超过20年部分租赁期限无效并返还相对应的租金，但根据福州市地方税务局的复函可知，诚旺公司就租金所缴纳的税款因纳税超过三年已经无法办理退税，损失已经发生，因此待返还租金部分所对应的税费应在待返还租金中予以扣除。二、一审法院认定诚旺公司应向薛书凎支付利息的50%，且不支持在应返还租金中扣除因薛书凎违约而产生的违约金，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第一百三十六条、第一百四十三条规定，薛书凎于2017年3月7日、2018年3月20日、2019年3月25日多次出具《〈商铺租赁合同书〉声明书及租金领取情况》的行为合法成立并生效，应当在诉讼中予以适用。薛书凎明知超过二十年部分租赁无效，仍然愿意签订《商铺租赁合同书》、出具《〈商铺租赁合同书〉声明书及租金领取情况》，说明薛书凎自愿长期租赁案涉房屋，履行长期租赁合同。薛书凎在做出声明后又向人民法院诉请确认超过二十年部分无效、要求返还租金支付利息的行为已然违背其声明，应当承担相应的责任。即，超过20年部分的租金返还不应计算利息，同时应当向诚旺公司支付《商铺租赁合同书》总金额30%的违约金，为避免诉累，该款应在诚旺公司应向薛书凎返还的租金中予以扣除。薛书凎辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确。1.无效部分是由于诚旺公司的过错造成的，应由诚旺公司自己承担税费。薛书凎也并未收到或者是见到相关的正式发票，诚旺公司是否交税及具体交税情况并无证据证明。另，与本案同类型的案件，福州中院已经确认不支持诚旺公司的该项主张。2.关于《声明书及租金领取情况》中约定因主张权利一方导致合同解除或超过20年的部分无效，主张权利的一方应赔付违约金，其中包括超过20年部分的租金退还不计算利息等。合同解除应当依据法律规定或合同约定的条件成就与否来处理。合同一方主张权利并不会必然产生合同无效或解除的后果。案涉租赁合同超过20年的部分无效系因违反了法律的强制性规定，并非因薛书凎主张权利所导致，本案中双方均未出现法律规定的违约情形，因此诚旺公司要求薛书凎支付违约金，没有法律依据。3.薛书凎在签署协议时并不知道租赁合同超过二十年部分无效的规定，诚旺公司违反法律规定并侵犯薛书凎的合法权利，应由诚旺公司自行承担责任。薛书凎向一审法院起诉请求：1.确认薛书凎和诚旺公司签订的中国•福清海峡商品交易中心1#楼二层44号商铺《商铺租赁合同》中自签订之日超过20年的租赁部分无效；2.诚旺公司返还薛书凎所支付的中国•福清海峡商品交易中心1#楼二层44号商铺租赁款共计人民币139416.62元，并赔偿薛书凎相应利息损失[损失按照全国银行同业拆借中心公布的借款市场报价利率（年利率3.85%）自2013年12月18日起计算至诚旺公司返还商铺租赁款之日止]。一审法院认定事实：薛书凎与诚旺公司对案涉《商铺租赁合同书》及附件的条款内容、收取案涉商铺租金的总金额、案涉商铺委托经营期间等案件事实均无异议。2010年12月31日，福清市贸旺水产发展有限公司通过公开拍卖成交并与原福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充规定的方式取得位于福清市高山镇东进村的本案诉争标的所在项目的国有土地使用权，土地使用期限自2010年12月31日起至2050年12月30日止。诚旺公司由福清市贸旺水产发展有限公司全额出资（占股份100%），于2011年4月11日经批准成立，经营范围包括房地产开发、销售及物业服务等。2011年6月13日，福清市贸旺水产发展有限公司又与福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，双方约定将上述国有土地使用权的受让人变更为诚旺公司，合同其他条款不变。《国有建设用地使用权出让合同》补充条款特别约定“项目产权的50%不得进行产权分割，另外50%可以进行产权分割，但只能销售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，出售对象具体条件由市外经贸局、台办、经贸局把关”。之后，诚旺公司在上述地块上开发了中国·福清海峡商品交易中心项目。福州市中级人民法院曾向税务部门函询，并认为根据税务部门复函显示，纳税人所缴纳的税款超过三年申请退税的，税务机关根据规定不予退还。一审法院认为，诚旺公司与薛书凎签订的是《商铺租赁合同书》，薛书凎亦是按该合同约定的长期租赁的方式缴纳了租金，而我国相关法律法规并未对租金支付方式进行限定，故本案双方当事人之间形成房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限最长不超过20年，超过20年的，超过部分无效。诚旺公司与薛书凎订立的《商铺租赁合同》约定租赁期限为2013年12月18日至2050年11月30日，其中部分超过法定的20年最长租赁期限，故自2033年12月18日起的租期因违反法律规定的最长租赁期限而无效。因此，薛书凎请求确认案涉《商铺租赁合同》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日止的租期部分无效的主张，于法有据，予以支持。房屋租赁合同租期部分无效并不必然导致合同全部无效，现无证据证实当事人在签订该合同时存在欺诈或胁迫，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，故除超过20年租期部分外，租赁合同的其余部分未违反法律规定，应为有效。合同无效部分自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还，并根据过错各自承担相应的责任，诚旺公司应退还多收取的16年11.4个月的租金。薛书凎支付给诚旺公司36年11.4个月的租金为303920元。参考已生效的类案裁判，诚旺公司应退还的租金金额可按时间比例折算返还，即诚旺公司应返还薛书凎16年11.4个月租金金额为139416.62元。此外，薛书凎返租给诚旺公司的三年租期属于合同有效期，该返租行为有效且已履行完毕，故该三年期的租金应作为薛书凎的收入不予扣除。为此，诚旺公司应向薛书凎支付资金占用期间的利息损失。鉴于案涉《商铺租赁合同》约定的租赁期间自2013年12月18日起，故利息可从2013年12月18日起计算至款项实际付清之日止。租赁合同租期超过20年部分无效，双方均为明知，故导致合同部分无效双方均有过错，应当各自承担相应的责任。据此，一审法院确定诚旺公司按照中国人民银行发布的同期同类基准贷款利率（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价五年期以上利率）标准向薛书凎计付利息的50%。《声明书及租金领取情况》中约定因主张权利一方导致合同解除或超过20年的部分无效，主张的一方应赔付另一方违约金，其中包括赔付租金总额30%的违约金及超过20年部分的租金退还不计算利息等，诚旺公司据此抗辩不支付利息并由薛书凎赔付上述违约金。因合同效力应当依照法律规定来评判，案涉租赁合同超过20年的部分无效系因违反了法律的强制性规定，并非因薛书凎主张权利所导致，故诚旺公司的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。诚旺公司主张待返还租金所对应的营业税等税费应当由薛书凎承担，请求在待返还租金中予以扣除。由于诚旺公司未提供相应的证据证明其缴纳营业税等税费情况，且营业税系对应税劳务、转让无形资产或销售不动产征收的税种，与本案租赁合同无关联，故该项主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认薛书凎与福建诚旺置业有限公司订立的《商铺租赁合同书》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日止的租期部分无效；二、福建诚旺置业有限公司于判决生效之日起十日内向薛书凎返还租金139416.62元，并支付利息的50%（以139416.62元为基数，其中从2013年12月18日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至款项还清之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价五年期以上利率计算）；三、驳回薛书凎的其他诉讼请求。案件受理费3820元，由薛书凎负担119元，福建诚旺置业有限公司负担3701元。二审期间，双方当事人未提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2019年3月25日，薛书凎向诚旺公司出具了《声明书及租金领取情况》，该文件中载明：“……双方在签订《商铺租赁合同书》时，明确知悉《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同不得超过20年的规定。但双方秉着公平自愿平等的原则，签订了《商铺租赁合同书》。现本人同意委托福台公司对该商铺进行对外转租，且对《商铺租赁合同书》中约定的租赁期限所产生的法律后果有充分的认识并且愿意承担该约定所带来的相应法律责任。若双方因租赁期限问题产生纠纷涉诉，双方均同意依照过错比例承担相应违约责任：因主张权利一方导致合同解除或超过20年的部分无效，主张的一方应赔付另一方违约金。违约金如下：1：……2.超过20年部分的租金退还不计算利息……”本院认为，关于超过20年部分返还租金的税款抵扣问题。诚旺公司主张应在返还的租金中扣除相应税款，但本案审理的是房屋租赁合同中因合同部分无效的租金返还问题，一审中诚旺公司未针对税款提出反诉且税收问题涉及其他法律关系，不属于本案审理的范畴，诚旺公司可另行主张。关于超过20年部分返还租金的利息问题。虽然案涉《商铺租赁合同书》超过20年部分无效的认定是基于法律的强制性规定，不是基于薛书凎主张权利的行为，但超过20年部分返还租金的利息属于合同无效后薛书凎的损失，薛书凎在其向诚旺公司出具的《声明书及租金领取情况》中已经明确在此情形下，其主张超过20年部分的租金退还时不计算利息，该意思表示系薛书凎自愿作出的放弃相应权利的意思表示，且不存在双方利益失衡的问题。薛书凎在本案中主张诚旺公司向其返还超过20年部分租金时需赔偿利息损失的诉请，应当受到其上述意思表示的制约，一审法院认定诚旺公司在向薛书凎返还超过20年部分租金时需向薛书凎支付利息不当，本院予以纠正。关于违约金问题。违约金问题属于独立的诉讼请求，诚旺公司在一审中并未就此提起反诉，二审中对此不予处理。综上，诚旺公司的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6478号民事判决第一项；二、撤销福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6478号民事判决第三项；三、变更福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6478号民事判决第二项为“福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向薛书凎返还租金139416.62元”；四、驳回薛书凎一审其他诉讼请求；五、驳回福建诚旺置业有限公司其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3820元，由薛书凎负担119元，福建诚旺置业有限公司负担3701元；二审案件受理费3701元，由福建诚旺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年五月二十八日法官助理 龚 蓉书 记 员 林冠君