上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初27383号原告(反诉被告)：俞根媛，女，1951年6月29日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告(反诉原告)：郭慧茹，女，1971年10月2日出生，汉族，户籍地黑龙江省。原告(反诉被告)俞根媛与被告(反诉原告)郭慧茹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案后，郭慧茹提出反诉，本院依法受理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)俞根媛、被告(反诉原告)郭慧茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞根媛向本院提出本诉请求：1.判决郭慧茹支付上海市黄浦区人民路XXX号万商二手货交易市场XXX号营业用房(以下简称系争房屋)自2020年2月1日至2020年7月31日的租赁费19,200元(每月4,800元，扣除2个月疫情期间，共计4个月)；2.判决郭慧茹支付租金滞纳金1,920元。事实和理由：系争房屋系原告向案外人上海万商二手货交易市场经营管理有限公司(以下简称万商公司)租借后出租给被告。2019年12月31日，万商公司张贴公告，将于2020年6月1日关闭市场，市场允许经营户租到2020年7月31日，故原、被告之间的合同于2020年7月31日终止。2020年1月1日至2020年5月31日为市场给原告的过渡期，在过渡期内自行搬离，有相应奖励，但是被告不肯搬离，导致原告不能拿到奖励费和保证金。被告仅支付了2020年2月1日之前的租金，但仍继续使用系争房屋至2020年7月31日而不肯支付租金，故原告起诉至法院，要求被告支付2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金，其中原告自愿免除2个月疫情期间租金。另外根据租赁合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日原告有权按照月租金的10%加收滞纳金，故原告要求被告支付滞纳金1,920元。被告郭慧茹对本诉辩称，不同意本诉诉请。被告自2015年起向原告租借系争房屋，每年签订一次租赁合同，从2019年起不再签订租赁合同，但仍继续租赁系争房屋并向原告支付租金。2019年12月31日市场张贴关闭公告，属于不可抗力，原、被告之间的合同也因此终止。从2020年12月31日至2020年7月31日期间，是市场给实际经营者的抛货期，免收租金，被告于2020年7月31日搬离系争房屋，被告是实际经营者，享受免除租金的优惠。被告(反诉原告)郭慧茹向本院提出反诉请求：1.要求原告退还2020年1月1日至2020年1月31日的租金4,800元以及押金4,800元，共计9,600元；2.要求被告返还2015年5月1日至2019年12月31日期间非法转租所得共计162,736元。事实和理由：因政府指令关闭万商二手货市场属于不可抗力，万商公司给予实际经营户关闭清退过渡期，2020年1月1日至2020年7月31日为过渡期，原告不应向被告收取租金，故要求被告退还原告已经支付的2020年1月的租金4,800元。被告尚有4,800元押金在原告处，要求原告退还。原告与市场的租赁合同约定系争房屋不得转租，但原告非法转租而没有告知被告，被告直到本案诉讼中看到原告与市场的租赁合同才知道，原告存在欺骗讹诈行为，原告支付给市场的租金是每月1,894元，转租给被告的租金为每月4,800元，要求原告将转租利润退还被告。原告(反诉被告)俞根媛对反诉辩称，不同意反诉诉请。原告才是实际经营者，原告与万商公司签订租赁合同，过渡期免租金优惠是万商公司给予原告的，不是给被告的，故被告应当支付房租。等被告付清2020年2月至7月房租后，原告才同意返还4,800元押金。市场内有99%摊位都是转租的，市场对转租行为知情并默认，被告也是市场工作人员介绍给原告的，原告不是私下非法转租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月26日，原告(场内经营者)与万商公司(市场经营管理者)签订《市场经营合同书》，约定：万商公司将系争房屋和1131营业用房出租给原告，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，租金全年为45,456元；如原告未经万商公司同意，将营业用房转租、转让给第三人的，万商公司有权解除合同，由原告承担违约责任。2017年12月21日，原告(摊位业主、甲方)与被告(摊位经营者、乙方)签订《转租协议》，约定：甲方将系争房屋转借给乙方经营，租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日止。乙方同意支付月租金4,800元，支付方式付三押一。押金为一个月。由乙方于到期的前十日之前交付甲方，先付款后经营。乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。转租期间如遇市场改建、动迁、政府命令等不可抗力，或摊位不再适于使用或转租，本合同即自动终止，租金按实际租期结算。《转租协议》约定的租期届满后，原、被告未再签订书面协议，被告继续向原告租赁系争房屋并支付租金至2020年1月31日。被告于2020年7月31日搬离系争房屋。被告已向原告支付押金4,800元。2019年12月31日，万商公司、上海万商花鸟鱼虫市场经营管理有限公司发布《市场关闭公告》，内容为：“一、本公司决定于2020年6月1日前正式关闭市场……二、自2020年1月1日至2020年5月31日为市场关闭清退过渡期，凡在2019年12月31日前与本公司签订过租赁合同的经营户，本公司将给予过渡期内免租经营5个月；在2020年5月31日前自行搬离市场并腾退营业用房、场地的经营户，本公司将退还保证金，并且另外给予一次性奖励。三、一次性奖励办法：1.2020年5月20日前，上述经营户自行搬离并向市场腾退营业用房、场地的，给予该经营户3个月租金的奖励；2.2020年5月21日-25日，经营户自行搬离并向市场腾退营业用房、场地的，给予该经营户2个月租金的奖励；3.2020年5月26日至5月30日，经营户自行搬离并向市场腾退营业用房、场地的，给予该经营户1个月租金的奖励。四、自2020年6月1日起，经营户未按规定自行搬离市场且拒不配合，本公司按原合同约定的条款依法追究经营户的法律责任，由此引起的一切后果由经营户自己承担”。原、被告微信聊天记录内容如下：2020年1月2日，被告说“市场免租5个月给经营户甩货，给你们业主3个月优惠，现在市场都不交钱了，交过钱的都往回要，我1月份交给你的4,800元我也不跟你要了，到2月份开始就不交钱给你了……”，原告说“免租经营5个月和补贴3个月都是给我们业主的，因我们与市场有合同，我和你之间合同没变先付后做……”。审理中，原、被告均确认：原告向万商公司租赁系争房屋每月租金为1,894元。原告称：十年前其自行经营系争房屋，之后转租给他人经营；原告向万商公司支付系争房屋的租金至2019年12月31日止。被告称：万商公司向被告支付了2,800元离场费。审理中，被告提交万商公司出具的落款日期为2020年11月3日的《市场证明》，内容为：“上海万商二手货市场因为关闭，与经营户于2019年12月31日正式终止租赁关系。2020年1月1日至2020年5月31日之间是市场给实际经营的经营户或经营者抛货，市场免收租金，由于疫情的原因，市场又延期增加两个月的抛货时间，于2020年7月31日正式关闭。俞根媛是XXX房的经营户，与郭慧茹是私下转租的行为，抛货期间二房东的所有收费属个人行为……”，原告对《市场证明》不认可，认为是在本次诉讼中形成，而且万商公司没有资格出具该证明，因为2006年万商公司已经被上海中房置业有限公司赶出去了。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《转租协议》约定租赁期限至2018年12月31日止，但约定期限届满后，被告继续承租使用系争房屋，原告对此并无异议且继续收取租金，故原、被告在原《转租协议》租期届满后实际建立不定期租赁关系。对于不定期租赁，租赁双方均享有随时解约的权利。现被告实际支付租金至2020年1月31日止，并于2020年1月2日向原告表达了不再支付2020年2月起的租金，故原、被告之间的不定期租赁关系应于2020年2月1日解除。合同解除前，被告应按照原《转租协议》约定支付租金，故被告要求原告退还2020年1月1日至2020年1月31日租金4,800元的反诉诉请，本院不予支持。合同解除后，被告仍实际占用系争房屋直至2020年7月31日，被告应当向原告支付占用期间的使用费。关于占用使用费的标准，不能完全参照原来的租金标准。根据《市场关闭公告》，过渡期免租经营是市场给予原告的，但是原告并未在系争房屋内经营，而是由被告实际经营，因此，结合市场关闭的客观情况、市场给予原告的免租金优惠、原告的实际损失、新冠疫情对被告抛货产生的限制等因素，从公平合理角度出发，本院酌情确定被告按照每月1,500元标准向原告支付2020年2月1日至2020年7月31日期间的占用使用费，其中疫情期间两个月被告免于支付，被告亦无需向原告支付滞纳金。被告已于2020年7月31日搬离系争房屋，原告应当退还被告押金4,800元。至于原、被告之间的转租行为，虽未经万商公司书面确认，但万商公司对于该项转租行为并未在合理期限内提出异议，故依法应当视为万商公司对上述转租行为已予认可。被告与原告签订的租赁合同名称即为《转租协议》，《转租协议》系原、被告真实意思表示，且未违反禁止性规定，现被告以其不知道原告系转租为由要求原告退还转租利润，缺乏法律依据，对于被告的该项反诉诉请本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、郭慧茹应于本判决生效之日起十日内支付俞根媛上海市黄浦区人民路XXX号万商二手货交易市场XXX营业用房2020年2月1日至2020年7月31日期间的占用使用费6,000元；二、俞根媛应于本判决生效之日起十日内退还郭慧茹押金4,800元；三、驳回俞根媛的其余本诉诉请；四、驳回郭慧茹的其余反诉诉请。本诉案件受理费250元，减半收取为140元，由俞根媛承担96元，由郭慧茹承担44元。反诉案件受理费1,873元，由俞根媛承担52元，由郭慧茹承担1,821元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王琳娜二〇二一年五月二十四日书记员  牛 佳附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。