北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初217号原告：肖**强，男，1982年3月11日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郭志宇，北京市国汉律师事务所律师。被告：北京恒城房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇乔庄村综合楼18号416室。法定代表人：孔健涛，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，1984年11月24日出生，该公司法务。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生，该公司法务。原告肖**强诉被告北京恒城房地产有限公司（以下简称“恒城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖**强及其委托诉讼代理人郭志宇，被告恒城公司的委托诉讼代理人田丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖**强向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除原被告双方签订的编号为xxxx的《北京市商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同补充协议二》等附件协议；2．请求法院判令被告返还原告已支付购房款人民币2260494元。事实和理由：原被告于2018年7月8日签订《北京市商品房预售合同》及附件补充协议，合同约定购房款4510494元，首付款2260494元，按揭贷款2250000元。原告按约全额支付了首付款后，新型冠状病毒疫情爆发，原告任职的出境旅游公司乃至旅游行业受到严重打击和影响，导致原告基本无经济收入和来源。因为境外疫情持续严重，原告任职企业业务无法开展且已经开展解散清算工作。经与贷款银行沟通，因收入归零，无法获取贷款，原告履约能力严重不足，属于不可抗力所致。根据合同法及司法解释，根据民法相关情势变更、不可抗力条款，特申请协商解除本案房屋买卖合同，双方协商无果后原告只能向法院提起诉讼，减少双方损失。请求法院判如所请。被告恒城公司辩称：原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据。第一，原、被告双方签署之《北京市商品房预售合同》《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同补充协议二》系双方真实意思表示，合法有效，原告应依据前述文件约定积极履行付款义务。房屋已通过规划核验、取得竣工验收备案表及房屋面积测算报告书，双方签署的《北京市商品房预售合同》及配套文件客观上可以履行，且与原告属同一楼栋的其它业主在按时付款后已办理收房。第二，原告主张解除合同需具备法定解除权或合同约定解除权。双方签署之《北京市商品房预售合同》《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同补充协议二》未约定原告作为违约方享有合同解除权，且本案不存在法定解除事由。另外，根据《北京市商品房预售合同》附件十二补充协议第十三条第5款之约定：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若未在15日内行使该项权利的，视为买受人放弃该项合同解除权”,并于附件十二第88页进行了黑体特别说明，合同非格式文本买受人知悉并认可合同及补充协议文本，前述条款为其真实意思的反映。2020年1月24日，北京启动重大突发公共卫生事件一级响应，而原告未在双方约定的期限内主张权利，明显超出解除权的行使期间，即便不考虑其不具有合同解除权的问题，其解除权也已因超出除斥期间而消灭。第三，北京盛行国际旅行社有限公司及其六家分公司与本案没有关联性，且前述公司目前均处于正常存续状态，北京盛行国际旅行社有限公司经营范围中除包括出境旅游业务外，还包括国内旅游业务；入境旅游业务；承办展览展示活动市场调查；经济贸易咨询；家庭劳务服务；会议服务；计算机技术培训；票务代理；设计、制作、代理、发布广告；电脑打字、复印；摄影扩印服务；销售工艺品。并且疫情发生后，税务机关、各地政府相继出台多项减免税、税费优惠等政策，大力扶持旅游业。除了减税降费，税务机关还帮助纳税信用良好的旅游企业，快速从银行获得贷款等，通过“银税互动”解决企业资金问题，旅游业已稳步复苏。原告个人主观上不想购买，借以受疫情影响为由主张解除合同，缺乏事实和法律依据，若原告的该项请求被支持，势必会扰乱正常、稳定的房地产交易秩序，违反契约精神。并且，通过原告提供的银行账户明细可以看出原告工资收入不仅没有明显减少，还有几个月较2019年年底反而还有所增加，且日常消费水平稳定，并实际购买了大额理财产品，并且信用卡使用及还款正常。由此可见，原告银行流水金额较大、收入良好，具备履约能力。本案不具有任何法律或者事实上不能履行的情形原告应当继续依法诚信履约。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予全部驳回。恳请法院采纳上述答辩意见，依法维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月8日，肖**强与恒城公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：xxxx，以下简称“预售合同”），约定恒城公司向肖**强出售坐落于通州区运河核心区IX-04地块F3其他类多功能用地商务公寓x的房屋（以下简称“涉案房屋”），房屋性质为商务型公寓，预测建筑面积77．33平方米，房屋总价款4510494元。双方约定采取商业贷款方式支付房款，肖**强应当于2019年4月15日前支付首期房价款2260494元，余款2250000元按揭银行申请贷款支付。预售合同附件十二“补充协议”第十三条“关于本合同解除的处理”约定：“1．若因买受人原因导致本合同解除的，买受人须向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金”。双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同补充协议二》。合同签订后，原、被告双方办理了涉案预售合同的联机备案，肖**强向恒城公司共计支付首付款2260494元。肖**强未如期办理贷款向恒城公司支付剩余房款。庭审中，肖**强称其从事国际旅游业务，新冠肺炎疫情构成不可抗力，导致境外旅游业务受到严重影响，进而直接影响其履约能力，其以此为由要求解除双方的预售合同及相关补充协议，并要求恒城公司退还已支付购房款。肖**强向本院提交的北京盛行国际旅行社有限公司（以下简称“盛行公司”）的营业执照显示，其系该公司的法定代表人，经营范围包括国内旅游业务、入境旅游业务、出境旅游业务、承办展览展示活动、市场调查等内容。恒城公司对该证据真实性予以认可。肖**强还提交其在中国民生银行、北京银行、中国工商银行及招商银行的账户交易明细（自2019年至2020年间）、团期计划表、行业新闻、北京市社会保险参保人员减少表等证据，用以证明其收入受新冠肺炎疫情影响导致其不具备继续履行合同能力。恒城公司认为2019年11月15日至2020年10月9日期间肖**强仍有数笔工资奖金收入，日常支付消费水平稳定，还曾于2020年2月、4月两次购买大额理财产品等，恰恰证明其收入未受到疫情影响。恒城公司对肖**强提交的其他关于个人收入及公司经营受新冠肺炎疫情影响的证据均不予认可，且其认为盛行公司与本案不具有关联性。案件审理过程中，肖**强与恒城公司均表示同意调解。肖**强表示愿意向恒城公司支付房屋总价款一定比例的钱款作为违约金，恒城公司表示愿意接受肖**强的违约金，但双方就违约金数额未能达成一致，最终未能达成调解协议。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有约定或符合法律规定例外情形的除外。根据《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，肖**强明确表示不再继续履行涉案预售合同，虽然其提交的证据不足以证明其享有以不可抗力为由提出解除合同的法律基础，但考虑到新冠肺炎疫情对其旅游行业的影响，且双方约定余款2250000元按揭银行申请贷款支付，该项合同义务不属于单纯的金钱债务，根据房屋买卖的交易习惯，在肖**强表示不愿意继续履行合同的情况下难以强制履行，故涉案预售合同在事实上已难以强制继续履行，对于肖**强要求解除预售合同及其相关补充协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。肖**强要求恒城公司返还已付购房款，理由正当，于法有据，本院予以支持。但因肖**强根据法律规定或合同约定均不享有解除权，其应当就解除合同承担违约责任，鉴于其表示愿意承担违约金，本着减轻双方当事人诉累的原则，本院在本案中一并予以处理，具体数额由本院根据案件具体情况综合考量予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定判决如下：一、原告肖**强与被告北京恒城房地产开发有限公司于二〇一八年七月八日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号xxxx）、《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同补充协议二》于本判决生效之日解除；二、被告北京恒城房地产开发有限公司返还原告肖**强已付房款2260494元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告肖**强支付被告北京恒城房地产开发有限公司违约金280000元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12440元，由原告肖**强负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 唐 亮二〇二一年五月三十一日书记员 杨娴婷