江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终495号上诉人（原审原告）：上饶银行股份有限公司，住所地江西省上饶市信州区五三大道107号，统一社会信用代码9136110073915602X0。法定代表人：李群，系该公司董事长。委托诉讼代理人：叶涛，江西贤和律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）：黄荣满，男，1963年10月6日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：邱鹣、何青，江西壹点律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）：熊才勇，男，1987年1月5日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：邱鹣、何青，江西壹点律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）：蔡有兴，男，1974年9月29日出生，汉族，户籍地江西省贵溪市，现住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：邱鹣、何青，江西壹点律师事务所律师，特别授权。原审第三人：柯诗荣，男，1968年6月12日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。原审第三人：柯晓晨，女，1990年9月22日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：柯诗荣，男，1968年6月12日出生，汉族，住江西省上饶市广信区，系第三人柯晓晨之父。上诉人上饶银行股份有限公司与上诉人黄荣满、蔡有兴、熊才勇，原审第三人柯诗荣、柯晓晨物权保护纠纷一案，不服江西省上饶市广信区人民法院（2020）赣1121民初3138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上饶银行股份有限公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第四项判决内容，并依法改判“被上诉人黄荣满、熊才勇于判决生效之日起十日内共同按每月16,666.6元的标准向上诉人上饶银行股份有限公司支付自2017年9月29日起至搬离之日止的房屋占有使用费”；2.本案上诉费用由被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审法院对部分事实存在认定错误。1.柯诗荣向黄荣满的借款是否真实成立，被上诉人存在举证不足的情况。2.被上诉人熊才勇在2013年受让了案涉房屋经营的网吧及设施的证据不足。3.根据流水显示，熊正钧有80万元的转账，一年租金20万元，熊才勇应该只有4年的租赁期限，而不是6年。4.因为本案被上诉人与第三人之间的关系比较复杂，所以存在一个突出问题，即本案被上诉人熊才勇与黄荣满之间的法律关系以及他们与第三人之间的法律关系是否可以混同，是否可以互为代表。5.一审法院认为熊才勇在2013年9月占有网吧，往后延两年即2015年9月须重新签订租赁合同，2015年装修网吧，柯诗荣又给予了两个月的装修期，以上事实认定，上诉人没有看到任何证据证明。二、本案并不适用“买卖不破租赁”，因为抵押在先、租赁在后，被上诉人与第三人之间的合同之债并不能对抗上诉人的物权行使。1.一审法院对“买卖不破租赁”的适用是错误的，一审法院认为熊才勇基于《还款协议书》的约定已经实际占有并经营案涉房屋。里面有几点错误，首先，《还款协议书》不是熊才勇签订的，他不是合同主体；另外对于是否实际占有，被上诉人没有提供任何证据证明。2.最主要的是《还款协议书》与《房屋租赁合同》并不一致，本案抵押在先、租赁在后，所以并不适用“买卖不破租赁”。三、本案亦不存在债务抵销的问题，所以租金应该从2017年7月29日即上饶市中级人民法院送达裁定书给上诉人时开始计算。本案中柯晓晨所使用债务抵销的权利基础是对租赁房屋的所有权及租赁房屋所产生的租金价值，在租赁房屋发生所有权变动后，原所有权人已经不具备对涉案房屋的占有、使用、收益和处分，没有收益、处分权，即意味着不存在债务抵销的基础，则原所有权人与被上诉人黄荣满之间形成的债务应该由其自有资金归还，与案涉房屋无关，被上诉人的租金就不能主张抵销，而应该支付给房屋的新所有权人。黄荣满、熊才勇、蔡有兴答辩称，我们认为合同是有效的，上诉人的上诉请求不能成立，一审就该部分判决是正确的，但是我们认为一审只是部分支持了我们的主张，租赁期限应该到2030年11月15日，要求驳回上诉人的上诉请求，并支持我们的上诉请求。第三人柯诗荣答辩称，上饶银行的上诉不合理，就是要求按照与黄荣满签订的协议执行，一直至2030年11月15日。上诉人黄荣满、熊才勇、蔡有兴上诉请求：1.请求撤销原审判决全部内容，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案涉及租赁房产共有三组租赁合同，虽然签订时间不同，但互为一个有机整体。后面两组合同系第一组租赁合同的有效组成部分。第一组租赁合同对上饶银行具有法律约束力，后两组合同同样对上饶银行具有法律约束力。原审判决既已认定上述三组租赁合同中的前两组合同有效，同时又认定：“2019年4月6日，在案涉房产权属已转移且原告办理产权登记之后，第三人柯诗荣不是涉案房产所有权人，故该租赁合同无效。该合同签订后，被告蔡有兴已实际占有案涉房屋并经营，改变了租赁用途，且与被告黄荣满、熊才勇与第三人柯晓晨于2013年、2015年所签订的租赁合同自行解除，故自2019年4月6日起的租赁期不应适用买卖不破租赁原则，被告不享有继续租赁期”错误。对于第三组租赁合同，上诉人认为：1.在该组租赁合同中，柯诗荣是作为黄荣满及熊才勇的代理人与蔡有兴签订租赁合同的，而不是作为原房屋产权人柯晓晨的代理人与蔡有兴签订租赁合同的。2.该组租赁合同在本质上还是前两组租赁合同的次租赁合同。3.在柯诗荣代理熊才勇和黄荣满与蔡有兴签订租赁合同后的次日，柯诗荣与蔡有兴又分别与熊才勇和黄荣满签订两份补充租赁协议。在第三组租赁合同中，没有任何一方有本案前两份租赁合同解除的意思表示。原审法院认定本案前两组租赁合同自行解除缺乏证据支持。4.原审法院以第三组租赁合同改变租赁用途作为其认定前两组租赁合同自行解除的理由同样不能成立。上饶银行答辩称，上诉人黄荣满等人的上诉理由不能成立，第一点：2013年签订的还款协议书明确约定了租赁合同另行签订，即明确了租赁关系的建立需要双方另行签订书面的租赁合同约定清楚权利和义务内容。第二点：对方没有举证证明熊才勇自2013年租赁使用房屋的事实。第三点：上诉人黄荣满提到的2015年签订的租赁合同是时间的顺延而另行签订的，从合同内容上并不能证明这一点。第四点：熊才勇与黄荣满之间的法律关系以及他们与第三人之间的法律关系并不能混同，也无证据证明可以混同。第五点：还款协议不是一份租赁合同、没有约定租赁内容。第六点：合同是否有效与上饶银行之间没有任何关系，主要探究的是上饶银行受让房屋后能不能继续适用原先的租赁，退一步说，即使是先租后抵的情况，但是：1.综合黄荣满与原房屋所有权人之间的“以债抵租”的约定以及债权债务抵销基础的丧失等，（未经登记）的“债权”并不能对抗上饶银行股份有限公司对物权的行使。2.在房产设置抵押后，出租人与承租人通过变更租期或减少租金的情况下，对抵押权人以及因实现抵押权而形成的新的所有权人不发生法律效力。上饶银行向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法判令被告黄荣满、熊才勇、蔡有兴立即停止侵权、排除妨害，立即搬离原告所有的位于上饶县旭日街道办旭日南大道197号201号的房屋、并将房屋恢复原状；2.请求贵院依法解除柯晓晨与被告黄荣满、熊才勇之间的房屋租赁合同关系，并判令被告黄荣满、熊才勇按每月16,666.6元的标准支付自2017年9月29日起至搬离之日止的房屋占有使用费；3.请求贵院依法确认柯诗荣与被告蔡有兴于2019年4月6日签订的《房屋租赁合同》无效，并判令被告蔡有兴按每月16,666.6元的标准支付自2019年4月6日起至搬离之日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费用由三被告共同承担。一审法院认定事实：第三人柯诗荣与柯晓晨系父女关系，第三人柯晓晨原为上饶市广信区旭日街道办旭日南大道197号201号的所有权人。2012年6月-2013年6月，柯诗荣因资金周转需要陆续向黄荣满借款440万元［黄荣满通过其亲友李义华、林远荣、熊正钧（熊才勇之父）等人向柯诗荣提供借款］，2013年7月5日，柯诗荣、柯晓晨与黄荣满签订还款协议书，约定柯晓晨将其所有的位于上饶县旭日街道办旭日南大道197号第二层面积计959.98㎡的房屋租赁给黄荣满，租赁期限为15年，租金计300万元抵付柯诗荣借款300万元，剩余140万元借款由柯诗荣另行偿还。该还款协议签订后，2013年9月15日，柯晓晨将上述房屋交付给黄荣满指定的次承租人熊才勇使用，租金用于偿还黄荣满名下熊才勇父亲向柯诗荣提供的借款本息，由于其时柯诗荣已在涉案房屋投资经营网吧，柯晓晨将房屋交付给熊才勇使用的同时，柯诗荣也将网吧全部设施同时移交给熊才勇经营。上述租赁合同在履行过程中，熊才勇与柯诗荣达成协议，将其开设的网吧全部设施转让给熊才勇，转让价款为130万元（含两年房租40万元）。2014年9月15日和9月23日，熊才勇分8笔向柯诗荣支付了上述130万元价款，至2015年因熊才勇重新装潢网吧的需要，柯晓晨又同意给予熊才勇两个月的免租期。2014年11月4日，龚政等人向原告申请贷款壹仟万元，提供了柯晓晨所有的涉案房屋作为贷款抵押物，并办理了房屋他项权证［饶（县）房他证字第××号］。鉴于熊才勇转让网吧的变化，黄荣满原与柯诗荣、柯晓晨三方签订的还款协议书约定的租赁期不足以抵偿黄荣满300万元借款，故柯晓晨与黄荣满商议，顺延原合同租赁期限，2015年11月15日，柯晓晨作为出租方与黄荣满作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定柯晓晨将坐落于上饶县旭日街道办旭日南大道197号第2层，面积计959.98㎡租赁给黄荣满用于经营网吧使用，租赁期限自2015年11月15日至2030年11月15日止，租金为300万元，并约定违约责任等事项。黄荣满名下上述15年租赁期限包括作为次承租人熊才勇6年的租赁期限，在与黄荣满签订上述房屋租赁合同的同时，柯晓晨又与熊才勇签订一份出租期限为6年，其他内容与黄荣满房屋租赁合同内容完全相同的房屋租赁合同，以保障熊才勇收回其父亲熊正钧提供给柯诗荣的借款本息。2016年5月19日，上饶银行起诉龚政等人要求归还贷款本息，在诉讼过程中以生效法律文书确认了对标的物的优先受偿权。2017年8月及9月，标的经两次拍卖均流拍。2017年9月21日上饶市中级人民法院作出（2016）赣11执230号之二执行裁定书，裁定标的于裁定送达之日起发生所有权的转移，并于2017年9月29日将裁定书送达黄荣满。2018年上饶银行将涉案房产办理不动产证书［赣（2018）上饶县不动产权第××号］。由于熊才勇网吧经营不善，经黄荣满及熊才勇同意，柯诗荣又介绍被告蔡有兴承租上述房屋，2019年4月6日，柯诗荣与蔡有兴签订一份房屋租赁合同约定承租期限为10年，自2019年4月6日至2029年4月5日，年租金20万元，为明确各方权利义务关系，次日柯诗荣与蔡有兴分别与熊才勇和黄荣满签订两份补充租赁协议，其中，柯诗荣、蔡有兴与熊才勇签订的补充租赁协议（一）明确约定，2019年4月6日至2021年11月15日期间的租金支付给熊才勇；柯诗荣、蔡有兴与黄荣满签订的补充租赁协议（二）明确约定，2021年11月16日至2029年4月5日期间的租金支付给黄荣满。一审法院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等程序解决。本案中，原告通过法定程序取得涉案房屋的产权，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但同时，物权的行使，不得损害他人的合法权益，基于合同关系形成的占有同样应受到保护。关于原告要求三被告腾退案涉房屋的诉讼请求是否应当支持。本案中，第三人与被告曾签订过三份租赁协议，第一份是2013年7月5日的还款协议，其中包含有租赁内容，符合租赁合同的主要条款，被告熊才勇于9月已实际占有并经营，该协议发生在涉案房产抵押之前，故该协议为有效合同；第二份是2015年11月15日的房屋租赁合同，该合同系对2013年的协议的延续，其实际占有和经营人还是被告熊才勇，该合同虽然发生在抵押之后，且未经抵押权人同意，故该合同除延展租期部分无效外，其合同主要部分应为有效。在租赁合同有效的前提下，签订的时间发生在原告办理产权登记之前，此前的租赁权应适用“买卖不破租赁”的原则。第三份租赁合同签订的时间是2019年4月6日，在案涉房产权属已转移且原告办理产权登记之后，第三人柯诗荣不是涉案房产所有权人，故该租赁合同无效。该合同签订后，被告蔡有兴已实际占有案涉房屋并经营，改变了租赁用途，且与被告黄荣满、熊才勇与第三人柯诗荣分别签订了协议，应视为被告黄荣满、熊才勇与第三人柯晓晨于2013年、2015年所签订的租赁合同自行解除，故自2019年4月6日起的租赁权不应适用“买卖不破租赁”的原则，被告不享有继续租赁权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。该条规定了“买卖不破租赁”原则的除外情形。本案符合第（一）项的规定，故对原告的该诉讼请求合法，本院予以支持。关于原告要求被告黄荣满、熊才勇按每月16,666.6元的标准支付自2017年9月29日起至搬离之日止的房屋占有使用费，2014年11月4日，龚政等人向原告申请贷款提供了柯晓晨所有的涉案房屋作为贷款抵押物，并办理了房屋他项权证，2015年11月15日柯晓晨与黄荣满、熊才勇签订的房屋租赁合同，本案抵押权在原所有权人与承租人签订租赁合同之前，但由于2015年11月15日的抵押合同系2013年7月5日还款协议（性质为租赁）的延续，故适用买卖不破租赁，2015年的房屋租赁合同系部分有效合同，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告蔡有兴按每月16,666.6元的标准向原告上饶银行股份有限公司支付自2019年4月6日起至搬离之日止的房屋占有使用费的诉讼请求是否应当支持，本案中，案涉租赁物在该租赁合同之前已经变更了产权所有权人，柯诗荣并非租赁物的所有权人，其无权签订该租赁合同，2019年4月6日柯诗荣与蔡有兴签订的租赁合同为无效合同，故对原告要求蔡有兴按每月16,666.6元的标准向原告上饶银行股份有限公司支付自2019年4月6日起至搬离之日止的房屋占有使用费予以支持。被告黄荣满、熊才勇所收取的被告蔡有兴的租金，由被告蔡有兴自己另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十二条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告蔡有兴与第三人柯诗荣于2019年4月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告黄荣满、熊才勇、蔡有兴于本判决生效之日起十日内停止侵权、排除妨害，立即搬离原告所有的位于上饶县旭日街道办旭日南大道197号201号的房屋、并将房屋恢复原状；三、被告蔡有兴于本判决生效之日起十日内按每月16,666.6元的标准向原告上饶银行股份有限公司支付自2019年4月6日起至搬离之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告上饶银行股份有限公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人上饶银行股份有限公司提交了上饶银行与柯晓晨签订的《抵押合同》及《贷款调查报告》各一份，拟证明案涉贷款在审批时，抵押人向上饶银行陈述系其自营网吧，未出租给他人，同时柯晓晨签订的《抵押合同》第三条约定抵押物上不存在所有权等权利争议，不存在出租共有等其他争议事件，完全可以设定抵押，抵押物如以部分出租或全部出租，保证将设立抵押事宜告知承租人，并将已出租情况书面告知银行，对所有瑕疵做充分合理说明，根据该条款柯晓晨的房屋在抵押时是没有出租的。黄荣满、熊才勇、蔡有兴质证认为，1、对《抵押合同》的真实性没有异议，但《抵押合同》是格式合同，据了解，贷款时上饶银行并未询问柯晓晨的房屋使用情况，这份合同关于抵押物使用状况的内容，柯晓晨是不清楚的，她只是去签字的；2.《调查报告》是上饶银行单方制作的，未经贷款人和抵押人签字认可，真实性不予置评，贷款报告也没有提到抵押是否出租的状况，从以上证据看不能证明上饶银行主张的柯晓晨隐瞒房屋出租的问题，也不能否认房屋出租的事实。本院认为，对上诉人上饶银行提交的两份证据的真实性，本院予以确认，但该两份证据无法达到上饶银行提出的该房屋在抵押时未出租的证明目的，本院对该份证据的证明目的不予确认。黄荣满、熊才勇、蔡有兴与原审第三人柯诗荣、柯晓晨均未提交新证据。双方当事人向原审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经审查核实，对其证据效力予以确认。本院二审查明的事实与原一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、黄荣满与柯晓晨之间是否存在租赁法律关系，是否适用“买卖不破租赁”原则？二、蔡有兴与柯诗荣2019年4月6日签订的租赁合同是否具有法律效力？黄荣满、熊才勇与柯晓晨的租赁合同是否据此解除？三、本案上诉人黄荣满、熊才勇、蔡有兴是否应支付房屋占有使用费，从何时开始计算？关于焦点一，本院认为，黄荣满与柯晓晨于2013年7月5日签订的《还款协议》，其中包含有具体租赁标的物、租期、租金等含有租赁内容的条款，符合租赁合同的构成要件，且熊才勇于当年9月已实际占有并经营了案涉房屋，故本院认定黄荣满与柯晓晨之间具有租赁法律关系。由于该份《还款协议》签订于案涉房屋设立抵押权之前，故本案涉及到黄荣满的租赁权应适用“买卖不破租赁”原则。上诉人上饶银行提出的黄荣满与柯诗荣之间未成立租赁法律关系，本案不适用“买卖不破租赁”原则的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，2019年4月6日，柯诗荣以房屋产权人的身份与蔡有兴签订了案涉房屋的《房屋租赁合同》，该份合同签订于案涉房屋权属变更之后，柯诗荣已并非租赁物的所有权人，无权签订该租赁合同，故该份租赁合同属无效合同。熊才勇、黄荣满随后又与柯诗荣、蔡有兴签订了两份《补充租赁协议》，黄荣满两人明确表示同意柯诗荣将案涉房屋租赁给蔡有兴，蔡有兴又依据与柯诗荣签订的《房屋租赁合同》实际占有并使用了案涉房屋，上述行为可视为柯诗荣与黄荣满签订的租赁合同自行解除。故上诉人黄荣满、熊才勇、蔡有兴提出的柯诗荣与黄荣满、熊才勇之间的租赁合同并未解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点三，本案中，2013年7月5日，黄荣满与柯晓晨签订了《还款协议》，双方之间建立了房屋租赁法律关系，2014年11月4日，龚政等人向上饶银行申请贷款提供了柯晓晨所有的涉案房屋作为贷款抵押物，并办理了房屋他项权证，2017年9月21日，案涉房屋所有权人变更为上饶银行股份有限公司。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。由于黄荣满与柯诗荣之间的租赁关系成立于案涉房屋抵押权设立之前，故本案适用该条法律规定的“买卖不破租赁”原则，黄荣满、熊才勇无需支付案涉房屋的占有使用费。而2019年4月6日柯诗荣与蔡有兴签订的租赁合同为无效合同，且系对原租赁合同的解除，故蔡有兴应从合同签订日向房屋实际产权人上饶银行股份有限公司支付案涉房屋的占有使用费。上诉人上饶银行股份有限公司提出黄荣满、熊才勇应向其支付占有使用费，上诉人黄荣满、熊才勇、蔡有兴提出蔡有兴无需支付占有使用费的上诉理由均与事实、法律不符，本院不予支持。综上，上诉人上饶银行股份有限公司、黄荣满、熊才勇、蔡有兴的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人上饶银行股份有限公司预交5800元，由上饶银行负担；上诉人黄荣满、熊才勇、蔡有兴预交9468元，由黄荣满、熊才勇、蔡有兴负担。本判决为终审判决。审判长 程 锐审判员 李 虹审判员 余林娣二〇二一年五月十七日书记员 程建军