重庆市江北区人民法院民事判决书                          （2021）渝0105民初350号 原告：重庆光耀物业发展有限公司，住所地重庆市江北区华新村96号一层，统一社会信用代码915001052031065698。法定代表人：罗远安，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，重庆彰义律师事务所律师。被告：重庆市海伦地毯有限公司，住所地重庆市江津区德感街道石稻路5号（重庆市海伦地毯办公楼1至4层1号），统一社会信用代码9150011670946569XR。法定代表人：谢伟，总经理。委托诉讼代理人：蔡增霞，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周露，男，该公司工作人员。原告重庆光耀物业发展有限公司（以下简称光耀公司）与被告重庆市海伦地毯有限公司（以下简称海伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光耀公司的委托诉讼代理人董月强，被告海伦公司的委托诉讼代理人蔡增霞、周露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光耀公司向本院提出诉讼请求：1.确认光耀公司与海伦公司签订的租赁合同于2020年5月27日解除；2.海伦公司支付2020年2月1日至2020年5月27日期间的租金28069元及逾期付款违约金（以所欠租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%标准，从2020年2月1日起至付清租金时止）；3.立即腾空返还租赁商铺；4.支付解除合同后的占有使用费（以23211元/月计算，自2020年6月2日起计算至腾空返还之日止）；5.支付提前解除合同的违约金23211元；6.支付租赁期满后的保管费（以155.94元/日计算，自2020年6月2日起计算至腾空返还之日止）。事实和理由：2019年7月24日，光耀公司与海伦公司签订了《租赁合同》，约定光耀公司将位于重庆市江北区华唐路10号光华·观府国际11栋1层7号房屋出租给海伦公司使用，计租面积77.97平方米，租赁期三年，自2019年8月1日起至2022年7月31日止，并约定各年租金标准及租金支付时间。海伦公司逾期支付租金的，应每日以逾期款项的百分之五支付违约金，拖欠租金或其他费用逾期15日以上的，光耀公司有权单方面解除合同并要求海伦公司承担违约金。合同终止后，海伦公司应在五日内将租赁房屋腾空返还给原告，逾期返还租赁房屋的，应按逾期天数每日向光耀公司支付三倍日租金，并每日按2元/平方米支付保管费。合同签订后，光耀公司按约履行，但海伦公司从2020年2月1日起拖欠租金，光耀公司按合同约定的解除条件于2020年5月27日解除与海伦公司的租赁合同，海伦公司却一直未腾空返还房屋，也拒不支付占有使用费。被告海伦公司辩称，2020年1月下旬，由于新冠肺炎疫情爆发，海伦公司按照政府要求停工停产，案涉房屋从2020年1月24日至2020年4月8日期间停业，在全市停工停产居家隔离期间，其因客观原因无法支付租金。后光耀公司承诺减免一个月租金，但分摊至10个月，即2月至11月，每月减免10%，但2020年5月6日即发出《租金催收函》，要求支付2020年2月1日至7月31日全额的租金42104元，海伦公司回函要求协商解决。2020年5月27日，光耀公司发出《解除合同的通知函》，主张解除合同，交还房屋等。2020年5月29日，海伦回函同意解除，并偿还全部欠付租金28069.32元。2020年5月30日，海伦公司已经腾空房屋，将钥匙交还光耀公司，协议已经履行完毕，不同意光耀公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月24日，光耀公司（甲方、出租人）与海伦公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市江北区华唐路10号光华·观府国际11栋1层7号房屋出租给乙方使用，计租面积为77.97平方米，乙方租赁甲方房屋的用途为地毯销售，租赁期为三年，自2019年8月1日起至2022年7月31日止，租金标准为按建筑面积计算，每月90元/平方米，从第2年起每年递增计算租金，租金递增率为5%。2019年8月1日至2019年10月31日，首期租金为21052元；从2019年11月1日至2020年7月31日，标准为90元/平方米/月，季度费用为21052元；2020年8月1日至2021年7月31日，标准为94.5元/平方米/月，季度费用为22104元；从2021年8月1日至2022年7月31日，标准为99.23元/平方米/月，季度费用为23211元。租金按季支付，乙方在签订本合同当日即向甲方缴纳第一期租金，以后每期租金在上期租金到期前10个工作日内缴纳给甲方。乙方签订合同时向甲方缴纳保证金21052元。在合同履行过程中，租赁保证金不得用以冲抵乙方拖欠的租金、商业设备设施使用维护管理费、物业管理费和违约金等其他由乙方承担的费用。租赁合同终止时，乙方交还租赁物业并办理好相关手续后20个工作日内，甲方无息退还租赁保证金给乙方。如果乙方有拖欠租金、商业设备设施使用维护管理费、违约金、物业管理费、水电费等其他应由乙方承担的费用，甲方可用保证金抵扣。乙方逾期支付本合同约定应由乙方负担的租金和其他应由乙方承担的费用（包括但不限于水电气费、物业服务费等）的，应每日以逾期款项的百分之五向甲方支付违约金。经甲方催缴后乙方仍不及时支付的，甲方可对乙方租赁房屋断水、断电，由此造成的一切损失由乙方自行负责。租赁期间，乙方拖欠租金或其他费用逾期15日以上的，应当承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（如根据此方法计算违约金不足三个月租金的，违约金按三个月计收）。同时，甲方有权解除合同且不承担任何法律责任和损失。合同终止的，乙方应在5日内将租赁房屋腾空返还甲方，在不损坏或不影响租赁房屋建筑结构安全、完整和外立面的情况下，乙方应撤除其添置的活动装置、设备，并搬空房屋内物品。租赁商铺连同商铺内原有设备、一切镶嵌在建筑物结构之内的附属设施由甲方无偿收回，乙方交还甲方的租赁房屋应保持完好。合同解除后，乙方超过5日未腾空返还房屋的，甲方有权收回房屋并要求乙方每日按2元/平方米支付保管费；逾期15日以上的，甲方有权留置保管物；逾期2个月以上的，乙方自愿放弃留置物的处置权，甲方有权处置留置物。2019年7月10日，海伦公司向光耀公司支付保证金21052元。合同履行过程中，因海伦公司未按时支付2020年2月1日及此后的租金，2020年5月6日，光耀公司向海伦公司发出《租金催收函》，要求海伦公司收到函件后三日内，支付本应于2020年1月30日前支付的2020年2月1日至2020年7月31日期间租金共计42104元。2020年5月14日，海伦公司复函，称其因疫情影响，于2020年1月24日至2020年4月8日期间停业未能经营，并沟通要求减免疫情期间租金事宜。2020年5月21日，海伦公司向光耀公司发函，称光耀公司应减免租金，并要求恢复被断水电。2020年5月27日，光耀公司向海伦公司发出《解除合同的通知函》，主张海伦公司欠付2020年2月1日至2020年7月31日期间租金及其他费用共计42104元，并主张根据合同约定于2020年5月27日解除双方租赁合同，要求海伦公司与收到函件5日内到光耀公司交接门面。2020年5月29日，海伦公司发出《同意解除合同的回函》，主张因新冠肺炎疫情，其停工停产，无法及时缴纳租金，截至2020年5月29日，其欠付光耀公司租金28069.32元（2020年2月1日至2020年5月31日止），并主张2020年5月31日，其腾空房屋向光耀公司交接门面，完善退房手续，付清欠付的租金28069.32元，其中保证金21052元冲抵租金，另支付7017.32元。光耀公司于2020年5月30日收到该函件。同日，海伦公司向光耀公司支付租金7017.32元。2020年5月30日，海伦公司腾空返还案涉房屋，但房屋内货架及门头招牌附着于案涉房屋，海伦公司未拆卸货架及门头。庭审中，光耀公司与海伦公司共同确认合同解除时间为2020年5月30日。以上事实，有《租赁合同》、《解除合同通知函》及投递记录、《同意解除合同的回函》及投递记录、《催收租金函》、5月14日函件及投递记录、5月21日函件及投递记录、搬运记录及搬运费支付凭证、银行回单、照片，以及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证。本院认为，双方确认合同于2020年5月30日解除，本院对此予以确认。本案的争议焦点在于合同解除的原因。对于合同解除的原因，因新冠肺炎疫情，重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应之日为2020年1月24日，一级响应调整至二级响应时间为同年3月10日，二级响应调整至三级响应之日为2020年3月24日。海伦公司应付租金的时间（2020年1月31日前），已产生疫情，此后，双方未就减免租金事宜达成一致意见，海伦公司迟延支付租金，光耀公司以海伦公司违约为由提出解除合同，海伦公司同意解除，但合同解除原因是否属海伦公司违约，本院评判如下：第一，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。海伦公司迟延支付租金系受不可抗力影响。海伦公司本应于2020年1月31日前支付2020年2月1日至2020年4月31日期间的租金，但众所周知，2020年1月下旬即发生新冠肺炎疫情，海伦公司无法按时支付租金，其迟延支付租金系因不可抗力影响，具备免责事由。第二，《重庆市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关二十条政策措施的通知》（2020年2月4日发布）第十一条规定：“疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，减免1至3个月租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金……”海伦公司与光耀公司就租金减免进行协商，迟延支付的时间在受到新冠肺炎疫情影响的范围内。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”根据前述政策精神及指导意见，因疫情的影响，案涉房屋的租金应进行适当减免或延期支付等。光耀公司在2020年5月6日对海伦公司发出的催款函中仍要求全额支付，海伦公司随后于2020年5月14日提出要求减免租金，系合理主张，双方未就减免或缓交租金等事宜达成一致，且不久后双方即对解除合同的事宜进行交涉，从沟通租金减免事宜到海伦公司最终支付的时间间隔不长；且2020年4月8日，武汉解除“封城”，国内开始全面推进复工复产，海伦公司于2020年5月30日支付租金，其迟延支付的时间在其经营受到疫情影响后的合理范围内，故海伦公司的行为不构成违约。第三，海伦公司最终向光耀公司全额支付了其租期内的租金，未减少租金金额，因疫情的影响，给予海伦公司一定的迟延支付期间也较为公平。故光耀公司不能以海伦公司违约为由主张解除合同，其要求支付违约金的的诉讼请求不能成立，本院不予支持。对于海伦公司腾空返还房屋的情况，海伦公司举示的证据可以证明其于2020年5月30日将案涉房屋内物品腾空，至于货架及门头招牌未拆除，由于合同约定租赁商铺连同商铺内原有设备、一切镶嵌在建筑物结构之内的附属设施由光耀公司无偿收回，故海伦公司已经履行腾空返还房屋的义务，其应当支付租金至2020年5月30日。对于光耀公司关于在保证金不符合退还条件下，海伦公司无权进行抵销的主张，本院评析如下：根据合同约定，光耀公司应当于海伦公司交还并办理好相关手续后20个工作日内返还保证金，海伦公司于2020年5月29日主张租赁保证金用以抵扣应付租金，该通知于2020年5月30日到达光耀公司，尽管海伦公司抵销行为的时间未严格符合合同约定，但双方的合同于2020年5月30日解除，海伦公司用租赁保证金抵扣应付租金，不再对该部分租金另行支付的行为符合商业习惯，从最终结果上认定仍属合理，故本院确认海伦公司于2020年5月30日付清了2020年2月1日至2020年5月30日期间的租金[应付租金为27843元（21052元＋21052元÷3个月÷31日×30日）]，其已经履行了支付租金的义务，亦无需承担此后的房屋占有使用费或保管费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、确认原告重庆光耀物业发展有限公司与被告重庆市海伦地毯有限公司签订的房屋租赁合同于2020年5月30日解除；二、驳回原告重庆光耀物业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1421.12元，由原告重庆光耀物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。                      审    判    员      顾  毅 二〇二一年五月二十六日 法  官  助  理      张文雯书    记    员      吴小娇 - 1 –