山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁16民终1202号上诉人（原审被告）：滨州市中鑫碧桂房地产开发有限公司，住所地博兴县博昌街道博城二路与新城二路交叉口新华丽源大酒店8楼802。法定代表人：孙继召，执行董事。委托诉讼代理人：王婷，女，1988年11月9日生，汉族，住莱芜市莱城区，该公司职工。委托诉讼代理人：肖雯娟，女，1985年5月28日生，汉族，住济南市槐荫区，该公司职工。被上诉人（原审原告）：刘钊，男，1996年6月5日生，汉族，居民，住滨州市博兴县。委托诉讼代理人：刘鹏，山东志城律师事务所律师。上诉人滨州市中鑫碧桂房地产开发有限公司（以下简称中鑫碧桂房产开发公司）因与被上诉人刘钊商品房预约合同纠纷一案，不服山东省博兴县人民法院（2021）鲁1625民初500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中鑫碧桂房产开发公司上诉请求：一、撤销（2021）鲁1625民初500号民事判决，并依法改判驳回被上诉人要求双倍返还定金50000元及利息的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定双方形成商品房预约合同关系属于认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人之间并未订立商品房预约合同。根据《民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书构成预约合同。根据该规定及预约合同的性质，预约合同的成立需要具备当事人、标的物、数量、价格、支付方式等基本要素，且应具备未来订立本约合同，在本案中即商品房买卖合同的意思表示。本案中，双方仅就涉案房屋的购买进行了磋商，并未签署任何具有预约合同性质的文件，也并未就被上诉人购买涉案房屋达成任何合意。被上诉人一审中提交的《博兴碧桂园星荟认购流程表》（下简称为“认购流程表”）仅载明了房号及定金，并未明确房屋价格、支付方式、交付条件等主要条款，交易条件不明确，双方的权利义务等均具有不确定性及多变性，不具备预约合同的基本要素，实际仅为双方对是否订立预约合同，即认购书进行磋商的阶段性描述，表明双方签署认购书的意向，并非双方签署本约合同，即商品房买卖合同的意向。所以，双方之间并未成立商品房预约合同关系。二、一审法院判决上诉人双倍返还被上诉人定金及利息属于认定事实不清，适用法律错误。一方面，被上诉人在一审中提交的认购流程表中已经明确提请被上诉人注意“请客户于认购日当天完成上述所有认购手续，如客户缴纳定金后未于认购日当天签署认购书和相关附件的，请客户于缴纳定金之日起24小时内至我司签署认购书和相关附件，我司仅在该期限内为客户保留定金单位”。因被上诉人并未按照认购流程表完成认购手续，未签署认购书，上诉人有权不再为其保留定金单位（即本案涉案房屋、车位）。被上诉人不能实现购买涉案房屋目的的原因在于其未能及时办理认购手续，完成认购。另一方面，一审法院对被上诉人与上诉人的销售人员的微信聊天记录的真实性进行认定，且认定为系上诉人单方面提高房屋价格导致双方未能签署商品房买卖合同属于认定事实不清。微信聊天仅是双方磋商的过程，被上诉人仅就购买房屋的房号表明了意向，但对于房屋价款、支付方式等并未进行确认，即被上诉人并未完成认购。涉案房屋在双方磋商过程中因市场变化发生价格变更，上诉人有权在被上诉人完成认购前调整售价。而且根据聊天记录，上诉人的销售人员在价格上涨时及时告知了被上诉人，且为被上诉人保留了购买涉案房屋的资格（自被上诉人签署认购流程表的时间，即：2020年12月17日至2021年1月19日，长达33天之久），并不存在任何过错。所以，被上诉人未能认购涉案房屋的原因在于其未能及时办理认购手续，完成认购，上诉人并不存在任何违约行为或过错行为，其后果不应由上诉人承担。根据《民法典》第五百八十七条规定，给付定金的一方，即被上诉人不履行债务，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金，其要求双倍返还定金并主张利息等更无从谈起。另外，根据认购流程表载明的认购手续，开具开票通知单后应在现场收款处缴款，而被上诉人并未在现场收款处缴款，上诉人并未收到被上诉人缴纳的定金，被上诉人要求上诉人返还定金属于主张责任对象错误。退一步讲，即使被上诉人未能购买涉案房屋的原因在于上诉人，根据《民法典》第五百八十七条关于“收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”的规定，被上诉人也仅须双倍返还定金。本案中，上诉人与被上诉人仅处于关于是否购买涉案房屋的磋商阶段，被上诉人未能购买涉案房屋并不存在任何损失，其在一审中也未举证证明双倍定金不足以弥补其损失，上诉人已经通过双倍返还定金为此付出了代价，被上诉人的信赖利益已经得到最大限度的满足，一审判决上诉人额外承担利息属于肆意扩大对定金罚则的适用，损害了上诉人的合法权益。三、一审法院对于被上诉人庭后提交的证据未通知上诉人质证即认定其效力不符合证据规则，违反了法定的审判程序，因此做出的判决有失公平公正。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第47条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。一审庭审结束后，被上诉人向法院补充提交了证据，但一审法院并未通知上诉人进行质证即认定其为效力违背了证据规则，属于审判程序错误。四、一审法院将被上诉人提交的销售顾问手写的房款计算清单认定为预约合同属于认定事实不清，且严重违反常理，一旦成为判例将严重扰乱正常的商品房销售市场秩序。在销售现场，销售顾问通过手写方式为有意向购房者大体罗列意向房屋的房号、价款、各种付款方式的差别及可能享受的优惠等是常态，通过这种方式形成的手写文件仅仅可以作为购房意向者的参考，并不具有任何法律效力，购房意向者也并未在此等文件上签字确认，不能认定双方已经就购买房屋成立了预约合同关系。按照一审法院的逻辑，销售顾问为购房意向者介绍房屋情况均可以认定为购房意向者与出卖方形成了预约合同关系，而且，出卖人完全可以依据此等房款计算清单向购房意向者主张购房款等权利，将严重扰乱正常的商品房销售秩序。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，且对于证据的认定违背一般常理，一旦成为判例将严重影响正常的房屋销售市场秩序，请求依法查明事实，撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人要求双倍返还定金50000元及利息的诉讼请求。刘钊辩称，一、上诉人称与被上诉人之间未订立商品房预约合同与事实不符，一审时被上诉人提交的证据能够证实双方签订的是具有商品房预约合同性质的预约合同，双方签订的合同名为“认购流程表”，实为预约合同，一审认定事实清楚。二、上诉人上诉意见称，被上诉人不能实现购买涉案房屋的原因在于未能及时办理认购手续，完成认购，该上诉理由与事实不符，如上诉人所称，从第二天起被上诉人未收到任何通知要求签订认购手续，而收到的是其工作人员涨价的通知，上诉理由所称有悖常理，违背客观规律。三、上诉人称未收到定金，那么被上诉人收到的加盖上诉人公章的手续以及被上诉人母亲向上诉人支付宝转账记录相互矛盾，上诉理由不属实。四、定金罚则与利息可以一并主张，定金罚则与利息是两个不同的法律概念，定金是基于对方违约所产生的违约责任，利息是迟延履行所应付的资金成本，一并主张并无不当。五、上诉理由称微信转账记录未经质证与事实不符，一审时被上诉人提交了转账记录的打印件，上诉人明确表示已经收到该25000元的定金，只是称是暂时保管单位，对打印件也没有提出异议。通过一审提交的证据已经能够证实被上诉人支付25000元定金的事实，且一审法院对被上诉人母亲的手机进行了核实，认定事实清楚。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉请求，维持原判。刘钊向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告之间2020年12月17日签订的商品房预约合同；2.依法判令由被告双倍返还原告定金50000元及利息(违约利息计算：以25000元为基数按照LPR自2020年12月17日起计算至实际履行之日);3.依法判令被告承担由本案产生的诉讼费用。一审法院认定事实：2020年12月17日，刘钊经与中鑫碧桂房产开发公司销售顾问马丽华沟通，欲购买博兴碧桂园星荟小区2号楼1单元2302室房屋，刘钊母亲高法美代刘钊与中鑫碧桂房产开发公司销售顾问马丽华签署《博兴碧桂园星荟认购流程表》，该认购流程表载明：认购单位：博兴碧桂园星荟小区2号楼1单元2302室定金贰万元付款方式：自付（一个月）认购手续：电脑销控—开具开票通知单—现场收款处缴款—签收认购书和相关附件—开具发票收据，我司特别提醒客户注意：请客户于认购日当天完成上述所有认购手续，如客户缴纳定金后未于认购日当天签署认购书和相关附件的，请客户于缴纳定金之时间起24小时内至我司签署认购书和相关附件，我司仅在该期限内为客户保留定金单位。在认购流程表右侧手写：车位5000定金A79。当天，刘钊将房屋及车位定金25000元转至中鑫碧桂房产开发公司销售顾问马丽华账户。后经原告方询问：“……我定的房子到2021年1月17号就是最后交费的日子，我还是按照咱们约定的940658元交费可以吗”，中鑫碧桂房产开发公司销售人员马丽华回复公司统一涨钱。双方未就该房屋价款达成一致意见，现刘钊诉至法院要求中鑫碧桂房产开发公司双倍返还定金并支付利息。一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷，刘钊在中鑫碧桂房产开发公司认购房屋并交纳房屋及车位定金25000元，中鑫碧桂房产开发公司收取定金并向刘钊出具开票通知单,签署“博兴碧桂园星荟认购流程表”，认购流程表中对房屋位置、价款、付款方式等内容均有明确约定，故双方已形成商品房预约合同关系。刘钊在签署认购流程表后的一个月内询问中鑫碧桂房产开发公司销售人员马丽华，是否可以按照约定价格940658元支付房款，但马丽华回复公司已统一涨价，不再按照原价格履行。中鑫碧桂房产开发公司单方涨价，拒不按照预约价格出售房屋，导致双方未能签订商品房买卖合同，刘钊主张解除双方的预约合同，按照定金罚则双倍返还定金50000，于法有据，予以支持。中鑫碧桂房产开发公司辩称刘钊未按照认购流程表载明的认购手续及时签署认购书及相关附件，故超过24小时后不再为顾客保留定金单位。一审法院认为，中鑫碧桂房产开发公司未向法庭提交后续认购书，且认购流程表中载明付款方式为自付（一个月），在通常情况下，一般消费者会理解为交付定金、签署认购流程表即完成认购，将剩余房款在一个月内自付即可，并不会严格区分认购流程表与认购手续。认购手续中要求客户于缴纳定金之时起24小时内签署认购书及相关附件，该条款系格式条款，中鑫碧桂房产开发公司应向顾客进行解释督促并在到期之前进行催告，而非自行涨价。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百八十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、解除原告刘钊与被告滨州市中鑫碧桂房地产开发有限公司签订的商品房预约合同；二、被告滨州市中鑫碧桂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告刘钊定金50000元并支付利息（利息计算方式：以25000元为基数，自起诉之日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告滨州市中鑫碧桂房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，上诉人中鑫碧桂房产开发公司作为出卖人通过认购方式向被上诉人刘钊收受定金25000元作为订立“博兴碧桂园星荟小区2号楼1单元2302室”的担保，且因上诉人中鑫碧桂房产开发公司擅自将涉案房屋涨价致使双方未能订立商品房买卖合同，致使不能实现合同目的，构成根本违约。一审判决确定本案系商品房预约合同纠纷，并依据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百八十七条的规定，判决解除双方签订的商品房预约合同，并由上诉人中鑫碧桂房产开发公司双倍返还被上诉人刘钊定金50000元，并无不当。但被上诉人刘钊在主张双倍返还定金的情况下，要求上诉人中鑫碧桂房产开发公司赔偿定金利息损失的请求，缺乏事实和法律依据，不应支持。一审判决支持被上诉人刘钊定金利息损失的诉求不当，应予纠正。上诉人中鑫碧桂房产开发公司上诉主张双方并未成立商品房预约合同关系、没有收到定金以及不能订立商品房买卖合同其不存在过错，与事实不符，不予采信。至于一审程序问题。被上诉人刘钊在一审庭审中提交了微信转账记录复印件等证据，证明其向上诉人中鑫碧桂房产开发公司销售人员三次转账定金25000元。一审法院对微信转账记录的原始载体手机没有进行当庭质证，仅庭后核实，程序不当；但二审期间上诉人中鑫碧桂房产开发公司对被上诉人刘钊提交的微信转账记录原始载体手机内容进行了核实、质证。即，一审程序虽有瑕疵，但未影响判决结果。综上所述，上诉人中鑫碧桂房产开发公司上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省博兴县人民法院（2021）鲁1625民初500号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、变更山东省博兴县人民法院（2021）鲁1625民初500号民事判决第二项为：上诉人滨州市中鑫碧桂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还被上诉人刘钊定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1050元，由上诉人滨州市中鑫碧桂房地产开发有限公司负担1000元，被上诉人刘钊负担50元。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  黄跃江审判员  王正真二〇二一年五月十九日书记员  崔玮琦