广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初2389号原告：广东顺德朗筑奇扬建筑装饰工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道府又社区南国东路**美的广场904商铺之一。法定代表人：庄奇。委托诉讼代理人：林曼丽，广东集智求强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵建华，广东福德律师事务所律师。被告：杜顺佳，男，1969年9月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：杜顺棠，男，1962年5月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告共同委托诉讼代理人：夏园，广东德先律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈竞伟，广东德先律师事务所律师。原告广东顺德朗筑奇扬建筑装饰工程有限公司与被告杜顺佳、杜顺棠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人林曼丽，两被告共同诉讼代理人夏园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.二被告支付原告装修费用共计115084元；2.二被告支付给原告水电费共计3051.28元；3.二被告支付给原告的经营损失共计27524.17元；4.二被告支付给原告员工工资共计81291元；5.二被告退还原告自2019年5月至2019年6月的房租共计42470元；6.二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月24日，黄凯敏（承租方、乙方）与二被告（出租方、甲方）签订《写字楼租赁合同》。该合同第一条约定，甲方自愿将坐落于佛山市顺德区的写字楼（以下简称905房）出租给乙方作为办公之用。该合同第二条约定，1、租期为5年，由2017年4月1日起至2022年3月31日止。③2019年4月1日起至2020年3月31日止，每月租金人民币21235元。3、甲、乙双方签订本合同时，乙方须交付甲方写字楼租赁按金人民币35100元。租赁期满或合同双方协商解除，乙方在缴清租金后，并向甲方出具已经结清按合同规定应由其支付所有费用证明（发票、收据），则甲方应将按金如数无息退回乙方。该合同第六条约定，1、在该写字楼交付使用后，若甲方未能履行本合约之条款完成租赁，双倍返还按金，退还当月租金，并赔偿已装修于该写字楼的费用。黄凯敏为佛山市顺德区凯高装饰有限公司（以下简称凯高公司）法定代表人和股东，黄凯敏承租的该写字楼最初是作为凯高公司的办公之用。原告在2018年1月26日也成为凯高公司股东，因此凯高公司的股东变更为黄凯敏和原告两人。原告入股后也同时在905房办公。2019年3月25日，原告从凯高公司退股，凯高公司从905房撤走，凯高公司经营地址发生了变更，但原告继续在905房办公。原告作为905房的实际承租人，从2019年1月份开始，原告就以自己的名义向被告缴纳房屋，向物业公司缴纳物业费、水电费。2019年4月27日，由于大雨天气造成905房天花严重漏水，天花、路线、灯具、音响全部损坏，部分办公用品损坏，地，地面大理石严重渗污伴有严重恶臭，办公室已无法正常使用。由于被告怠于履行修复写字楼的工作，为不耽误原告正常工作，905房已经由原告重新翻修，翻修工作至7月底才完成。房屋翻修导致原告2019年5月至2019年6月无法正常运营。漏水事件给原告造成了巨大的经济损失，具体包括：由于被告怠于履行修复写字楼的工作，为不耽误公司正常运行，原告只能先自行装修写字楼，装修费共计115084元；原告因修写字楼而支出的装修水电费3051.20元；由于漏水问题非常严重，导致原告自2019年5月至6月停工、停产，对比2018年与2020年的纳税收入可知2019年的纳税收入下降明显。原告2019年的纳税收入比2018年与2020年的平均数减少27524元【（39363.12＋45914.7）÷2-15114.74＝27524.17元】。被告需赔偿原告因漏水问题减少的经营损失。由于漏水问题非常严重，造成原告自2019年5月至6月停工、停产，被告应赔偿原告支付的2019年5月至6月员工工资共计81291元。由于漏水问题致使原告自2019年5月至2019年6月停工、停产，租赁目的不能实现，按照合同的约定，被告应当退还在此期间的租金给原告，每月租金21235元，2个月共计42470元。综上所述，被告严重侵犯了原告的合法权益，应当承担相应的赔偿责任。两被告共同辩称，一、原告提起本案诉讼主体不适格，请求法院依法驳回原告的起诉，事实与理由如下：1.两被告于2017年3月24日与案外人黄凯敏签订了《写字楼租赁合同》，约定将两被告名下所有905房出租给案外人黄凯敏使用，合同还明确约定了租期、租金及违约责任等。此后，因案外人黄凯敏违约，经两被告多次交涉及协调，案外人黄凯敏才于2020年8月15日从905房搬离。2.两被告于2020年9月27日起诉案外人黄凯敏，人民法院于2020年12月28日出具了（2020）粤0606民初26436号民事判决书；该民事判决书判决事项因案外人黄凯敏提起上诉，暂未生效。3.案外人黄凯敏在承租期间从未向两被告主张过任何房屋质量问题，反而在两被告提起（2020）粤0606民初26436号案件民事诉讼后，故意捏造905房存在房屋质量问题，故意混淆视听，企图逃避法律责任，根据人民法院查明事实后审查认定的即民事判决书第9页顺数第9行“……被告同时承租了904号房、905号房，虽然被告称905号房漏水，但其在本案中未提交有力的证据证明系905号房漏水……”可知，案外人黄凯敏主张905房存在质量问题是没有任何事实依据的。4.结合上述事实以及根据“合同相对性原则”，从始至终与两被告建立房屋租赁关系的相对方是案外人黄凯敏，两被告与原告之间不存在任何房屋租赁合同关系及其它法律关系，原告起诉两被告没有事实和法律依据。二、退一万步讲，假设原告与两被告之间存在房屋租赁法律关系，结合案件事实情况，原告的诉讼请求亦不应当获得支持，事实和理由如下：905房的租赁方及《写字楼租赁合同》签约相对方都是案外人黄凯敏，两被告与原告不存在房屋租赁关系及其它任何法律关系。结合原告所提交的证据“网上银行电子回单”中“交易用途”明确载明“水电空调费”，也就是说案外人黄凯敏承租的不止案涉905房，还有902、903及904等商铺。退一万步讲，原告主张其与两被告之间存在房屋租赁关系，假设其主张成立，其诉讼请求亦不应当获得支持：案外人黄凯敏自2017年3月24日承租905房后，至2020年拖欠租金以前从未提及过905房存在任何的质量问题，反而在案外人黄凯敏拖欠租金等导致与两被告出现纠纷事宜后，故意以905房存在漏水等质量问题，企图混淆事实，逃避法律责任。案涉905房系美的地产开发并经相关主管部门验收合格后，两被告通过合法途径所购买的。出租给案外人黄凯敏时，系毛坯房，案外人黄凯敏承租905房后进行了装修装饰。假设，系905房屋存在漏水等质量问题，那么在案外人黄凯敏承租前及案外人黄凯敏在（2020）粤0606民初26436号案件诉讼过程中所答辩的“2019年4月27日，因大雨天气造成905房严重漏水……”时间点之前，就会出现大面积漏水的情况。而实际情况是从未出现漏水等房屋质量问题。两被告提起（2020）粤0606民初26436号案件诉讼后，案外人黄凯敏在收到人民法院依法送达的诉讼文书等材料后，若按案外人黄凯敏答辩意见所述，2019年4月27日因漏水导致其重大损失，案外人黄凯敏完全可以在收到应诉材料等文书后，依法向人民法院提起反诉或另行起诉。但事实是，案外人仅在（2020）粤0606民初26436号案件的答辩意见中提及905房于2019年4月27日漏水，不仅没有提起反诉，更没有另案起诉。反而由原告另案提起所谓的房屋租赁纠纷主张所谓的相关权益。完全违背正常的交易习惯。综上所述，案外人黄凯敏无任何直接证据证明905房漏水，更无证据证明造成其经济损失，原告亦非《写字楼租赁合同》的相对方，因此原告的各项诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院不予支持。三、案外人黄凯敏违约后，两被告根据《写字楼租赁合同》的约定，有权处置案外人黄凯敏承租期间因装修装饰所添附的物品。根据（2020）粤0606民初26436号民事判决书人民法院依法查明并认定的事实部分即民事判决书第6页顺数第9行“第四条1.租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变905号房的结构和用途。如因故意或过失造成盖房的损坏，应负责恢复原状或赔偿经济损失给甲方。乙方如需装修墙窗等墙体，需事先征得甲方同意。乙方装修于905号房内的一切固定土木建筑物，乙方不得拆除，归甲方所有……”及第6页倒数第5行“……若乙方未能履行本合约之条款完成租赁，其所付按金由甲方没收，已收租金不予退回，该商铺内的装修乙方不得拆除，本合同自动解除合约，任何一方不得异议……”。由于案外人严重违约，两被告有权根据《写字楼租赁合同》第四条及第六条的约定收回905房并有权接收及处置案外人黄凯敏遗留的任何装修添附的物品。四、退一万步讲，假设案外人黄凯敏承租期间因905号房2019年4月27日存在漏水造成其损失，那么相应的主张权利方亦应当是案外人黄凯敏，或者再退一步讲可主张权利的亦应当是“佛山市顺德区凯高装饰有限公司”，原告没有事实和法律依据以房屋租赁合同纠纷提起本案诉讼：1、案外人黄凯敏承租905房后，用于经营“佛山市顺德区凯高装饰有限公司”，承租期间，都是以案外人黄凯敏个人名义与两被告进行对接；无论原告是否于2019年1月份因受让部分股权后成为“佛山市顺德区凯高装饰有限公司”，两被告都是始终与案外人黄凯敏进行租赁关系往来，而非“佛山市顺德区凯高装饰有限公司”，以及后续进入及退出的另一名股东即“原告”。2、案外人黄凯敏不仅承租案涉905房，还承租了904商铺，以及结合原告提交的证据可显示，案外人还承租了902、903等商铺，无论2019年4月27日是否真实存在漏水情况，假设存在漏水情况，那么漏水部位属于哪一个商铺，以及各商铺之间的装修情况及内部管道的铺设情况，因各商铺装修时对相邻已装修结构造成损坏都是有可能的；更何况案涉905房系案外人黄凯敏承租后装修装饰。因此，原告主张905房漏水没有事实依据，主张商铺漏水系房屋存在质量问题更没有任何证据可以佐证。综上所述，原告不是《写字楼租赁合同》的相对人，无证据证明905房确实于2019年4月27日存在漏水情况，更无证据证明所谓的漏水系房屋质量问题所致。因此，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，经审查，本院对当事人就真实性无异议的证据予以确认真实性；其他证据因不影响本案的审理，故本院在本案中不作审查。本院经审理后认定如下事实：905房（905号房在第9层，该楼房总共有29层）的所有人是两被告。2017年3月24日，两被告（甲方）与案外人黄凯敏（乙方）签订了一份《租赁合同》，主要内容如下：第一条甲方自愿将905号房出租给乙方作为办公之用。第二条1.租期为5年，由2017年4月1日起至2022年3月31日止。免租金装修期由2017年4月1日起至同年5月31日止。①2017年6月1日起至2018年3月31日止，每月租金17550元；②2018年4月1日起至2019年3月31日止，每月租金19305元；③2019年4月1日起至2020年3月31日止，每月租金21235元；④2020年4月1日起至2021年3月31日止，每月租金23400元。甲方于2017年4月1日前把905号房交付乙方使用。2.租金支付方式为先付当月租金，再使用物业。当月租金均需在每月5号前支付。如乙方拖欠租金10天以上，乙方应被罚滞纳金100元/天。3.甲、乙双方签订本合同时，乙方须交付甲方905号房租赁按金35100元，同时乙方向甲方支付905号房第一个月租金17550元。租赁期满或合同双方协商解除，乙方在缴清租金后，并向甲方出具已经结清按合同规定应由其支付所有费用证明（发票、收据），则甲方应将按金如数无息退回乙方。第三条1.在租赁期间，租金为甲方实收，不含税价，一切用水、用电、管理费、门前三包费用均由乙方支付。905号房的租赁税、土地使用税等一切费用及国家日后再颁布有关写字楼租赁要收取的任何费用由乙方全额承担。2.若905号房属毛坯未开通水电，则所开通水、电等费用由乙方负责支付。第四条1.租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自改变905号房的结构和用途。如因故意或过失造成该房的损坏，应负责恢复原状或赔偿经济损失给甲方。乙方如需装修墙窗等墙体，须事先征得甲方同意。乙方装修于905号房内的一切固定土木建筑物，乙方不得拆除，归甲方所有。2.在租赁期内乙方使用水、电、煤气等必须符合安全规范，并做好防水、防盗、防污染等工作，确保租赁的安全，如因没有遵守安全规定而导致的一切损失由乙方负责。第六条1.在905号房交付使用后，若甲方未能履行本合约之条款完成租赁，双倍返还按金，退还当月租金，并赔偿乙方已装修于该房的费用（以政府核价为准）；若乙方未能履行本合约之条款完成租赁，其所付按金由甲方没收，已收租金不予退回，该商铺内的装修乙方不得拆除，本合同自动解除合约，任何一方不得有异议。2.乙方不按期支付款项的视为违约，在甲方同意乙方延迟履约的情况下，甲方有权要求乙方自本合同签订之日起，至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。4.乙方拖欠租金达15天以上，甲方有权单方终止本合同并收回905号房和当月租金，按金不予退回。乙方自收到甲方终止本合同通知之日起3天内，收拾好自身物品；逾期视为放弃，甲方有权强制收回905号房并处置该房内任何物品，概不承担乙方任何损失。第七条1.乙方退租必须迁出或注销营业执照，并将国税、地、地税保等各项税费缴清，经甲方确认后，才能退回按金。合同尾部备注：××号车位每月租金1000元，于每月5日前交付给甲方（不含管理费）。另查明，庭审中原告明确其依据房屋租赁合同关系提起本案诉讼。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据本案证据显示，905房的租赁合同系两被告与案外人黄凯敏签订，两被告为出租方，案外人黄凯敏为承租方。两被告就905房与原告不存在租赁合同关系，两被告对原告不承担合同义务，原告以承租人的名义主张两被告赔偿损失，缺乏事实及法律依据，本院对原告的诉请均不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广东顺德朗筑奇扬建筑装饰工程有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为2670.66元（原告已预交），由原告广东顺德朗筑奇扬建筑装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杜程蕾二〇二一年五月十三日书记员  吕绮程