北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初3898号原告：都基明，男，1990年1月14日出生，汉族，住北京市通州区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63号。负责人：孙洁。原告都基明（以下简称原告）与被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）、城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北京分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，城城不动产公司、城城不动产北京分公司经传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与城城不动产北京分公司之间的房屋租赁合同；2．请求判令二被告向原告支付违约金3000元；3．请求判令二被告向原告支付剩余租金及押金共计19750元。事实与理由：2020年6月8日，原告与城城不动产北京分公司签订为期一年的定期租赁合同，房屋位于北京市通州区永顺正李庄佳苑北区x号楼x单元xxx，房租支付方式是按年支付，现已支付一年租金及押金共计3万元。合同约定如果一方违约，则违约方需支付违约金3000元。现房屋产权人因未收到被告应支付的租金，被告违约导致合同失效，且房屋产权人将房屋收回，导致被告无法给原告提供居住房屋。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。城城不动产公司及城城不动产北京分公司共同辩称，第一，恳请法院依据相关证据及案件事实确认二被告应退还原告租金的具体数额。原告与被告签订《代理出租合同》后，被告按照合同约定向原告交付了租赁房屋，被答辩人亦实际租住房屋。受疫情影响，被告在2020年9月份经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求原告搬离涉案房屋。因此，被告客观上可能存在未按涉案合同约定履行义务的情况。针对原告已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，由于被告经营异常无法核查原告实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告人租金的具体数额。第二，原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款约定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少，加之受疫情影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额，并依法调整原告主张的违约金数额，恳请法院结合案件事实，依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理确认事实如下：2020年6月7日，城城不动产北京分公司（甲方）与原告（乙方）签订《代理出租合同》（编号为1101CJ2006070138889），约定甲方受产权方委托将坐落于北京市通州区永顺镇陈列馆路xxx号李庄佳苑北区x栋x单元xxx号房屋出租给乙方，租期为2020年6月8日至2021年6月7日，月租金每月3000元，乙方在甲方指定的房屋管理系统进行签约及缴纳租金、押金，付款方式为年付，押金为3000元。在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据《代理出租合同》约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租金及押金，另赔付相当于一个月房屋租金作为违约金。《代理出租合同》签订当日，原告交付了租金及押金共计3万元，城城不动产北京分公司出具了电子收据。庭审中，原告主张因二被告欠付涉案房屋的产权人房屋租金，该产权人纪国强即要求原告于2020年10月29日前搬离该房屋。2020年11月1日，原告、王倩与纪国强签订《房屋租赁合同》，继续租用涉案房屋，约定租期至2021年11月1日。庭审中，关于租金问题，原告表示签订《代理出租合同》时城城不动产北京分公司称支付全年房租，可享受押一付九住12个月的优惠，其已支付9个月的租金共计27000元及3000元押金。原告认可其与城城不动产北京分公司之间的《代理出租合同》履行至2020年10月31日，现要求二被告退还剩余租期的租金。另，本院于2021年3月12日向城城不动产北京分公司送达了起诉状副本。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，应当适用民法典之前的相关法律规定。同时，该司法解释第十条规定“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”民法典第五百六十五条规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”合同法规定，依法成立的合同受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告城城不动产公司及城城不动产北京分公司经传票传唤，拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了相关诉讼权利，本院依法缺席判决。根据查明事实，原告与城城不动产北京分公司订立的《代理出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现《代理出租合同》虽然名为代理出租合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁转租合同。由于城城不动产北京分公司的原因，致使原告与城城不动产北京分公司签订的《代理出租合同》无法履行，现原告要求解除《代理出租合同》的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。对于合同解除的时间，根据民法典的规定，应以起诉状送达之日为准。关于原告主张退还剩余租期租金的诉讼请求，其租金已支付至2021年6月7日，结合其与案外人重新签订房屋租赁合同的时间及合同约定的租金标准，本院认定应退还租金的金额为16200元，对原告主张过高部分本院不予支持。关于原告主张退还押金的诉讼请求，证据充足，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，首先《代理出租合同》中明确约定了违约金的计算标准，其主张的金额并未超过约定金额；其次，城城不动产公司认为该违约金标准过高，但未提供任何证据予以佐证，结合双方约定及合同履行等情况来看，原告的该项诉讼请求并无不当，本院予以支持。关于原告要求二被告承担民事责任的诉讼请求，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，城城不动产北京分公司为非独立核算的分公司，不具有法人资格，其民事义务应由城城不动产公司承担，故原告要求二被告承担给付义务的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条的规定，判决如下：一、都基明与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《代理出租合同》（编号为1101CJ2006070138889）于2021年3月12日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还都基明房屋租金16200元及押金3000元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付都基明违约金3000元；四、驳回都基明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，由城城不动产管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二一年五月十四日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐