北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初23482号原告（反诉被告）：蒋育道，男，1977年8月29日出生，汉族，北京世纪名商财富投资有限公司经理，住天津市武清区。委托诉讼代理人：韩薇，北京泰樾律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘明聪，男，1997年6月28日出生，汉族，北京泰樾律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：王华，女，1983年6月5日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于明辉，北京市亿嘉律师事务所律师。原告（反诉被告）蒋育道与被告（反诉原告）王华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员肖**林独任审判，公开开庭进行了审理。蒋育道之委托诉讼代理人韩薇、潘明聪，王华及其委托诉讼代理人于明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋育道向本院提出诉讼请求：判令王华返还房屋租赁保证金10万元、房屋租金171530元、电费11885元、燃气费1172元。事实和理由：双方于2015年12月4日签订《房屋租赁合同》，蒋育道承租北京市朝阳区xxxx，租赁期限为2015年12月24日至2026年3月24日。蒋育道已支付租金至2021年3月24日。因为疫情的客观原因以及整个房屋租赁市场的情况，蒋育道经过与王华接洽，对于租金的调整始终没能达成一致结果，最终决定解除合同。自2020年11月，蒋育道已经与王华明确表示解除合同的相关事宜，王华也已着手出租房屋，并陆续有客户上门看房，双方于2020年12月12日签订书面解除合同协议，蒋育道将房屋腾出交还王华，王华也接收房屋，与新的承租人签订合同，新的承租人已开始使用房屋。王华辩称，不同意蒋育道的诉讼请求。蒋育道所说的疫情原因与事实不符，在2020年8月还有公开的招投标，说明其经营并未受到任何影响。王华向本院提出反诉请求：判令蒋育道支付1．提前解除合同违约金51593．75元；2．免租期租金143068．75元。事实和理由：双方签订租赁合同约定免租期3个月，因蒋育道原因退租的，则不给予免租期。现双方于2020年12月12日签订解约协议，明确蒋育道违约，王华不再给予免租期，且蒋育道应支付扣除保证金后违约金。蒋育道辩称，不同意王华的反诉请求。蒋育道接手房屋是毛坯房，需要装修，装修期间无法办公，蒋育道并没有违约，是因为疫情原因导致的解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2015年12月24日，蒋育道（乙方）与王华（甲方）签订《房屋租赁合同》，承租案涉房屋，约定：房屋交付状态现状满足基本使用；租赁期限自2015年12月24日至2026年3月24日；甲方同意给予3个月的免租期供乙方装修租赁房屋，即2015年12月24日至2016年3月24日，免租期内免交租金；免租期届满为开始计租日；若乙方未按时进场装修或因乙方原因退租的，则甲方不给乙方免租期，即计租日则按签约日期开始收取租金；房屋租赁保证金10万元；2016年3月25日至2017年3月24日租金55万元……2020年3月25日至2021年3月24日租金606375元；在租赁期内，如乙方有到期应支付甲方的费用或赔偿款项的，甲方有权在上述租赁保证金中予以扣除，扣除后乙方应在甲方通知的期限内予以补足；在上述情况下或乙方在租赁期间无故单方终止本合同的，乙方除应根据本合同支付各项应付而未支付的租金、费用、赔偿、补偿外，还应就其违约导致提前终止本合同而向甲方支付相当于三个月租金的违约金。如违约金仍不足以弥补甲方损失的，甲方还有权进一步追索。甲方有权以乙方已付保证金抵扣，保证金不足抵偿的，甲方有权进一步追索。合同签订后，蒋育道支付王华房屋租赁保证金10万元，已支付2020年3月25日至2021年3月24日租金606375元。2020年12月12日蒋育道腾退交还房屋，双方签订《西店新村房屋租赁终止协议》，约定乙方由于自身原因与甲方结束……房屋租赁关系……经协商一致……1．由于乙方未到合同终止期发生违约，提前终止与甲方的租赁，乙方应……将房屋内所有钥匙、购电卡、燃气卡等交还甲方。2．甲乙双方协商该房屋租赁终止日期2020年12月12（14）日。3．2020年12月12（14）日乙方已正式搬离该房屋……4．乙方在该房屋地址下办理的营业执照应于双方解除租赁之日起办理迁出，不得占用甲方注册地址。蒋育道主张因为疫情导致其经营受影响，双方进行沟通协商，协商一致解除合同。王华不予认可，主张系蒋育道违约解除合同。另王华主张蒋育道在2020年8月有招投标，经营未受到影响，并提交了招投标信息予以佐证。蒋育道认可证据的真实性，不认可证明目的。蒋育道提交微信记录，以证明并非自身原因解除合同，是因受到疫情影响，继续履行合同会显著增加损失，与王华协商，也配合王华带客户看房。王华不予认可，称蒋育道解除合同是因房屋租金价格波动的原因，提交了微信记录予以佐证。蒋育道认可证据的真实性，不认可证明目的。蒋育道称对房屋装修支出50万元，其中家具10万元。王华不予认可，称蒋育道使用不当，导致下水道堵塞，将整个楼层淹了，新租户已将原有装修拆除，进行重新装修，其原有房屋已精装修。就此，王华提交了照片、视频、与上一承租人的交接清单、装修合同、清单、维修支出收据等予以佐证。蒋育道认可房屋原有和现有照片、视频的真实性，不认可证明目的；不认可与上一承租人的交接清单、装修合同、清单，不认可下水道堵塞的照片、视频的真实性。关于房屋交付时的状态，蒋育道主张为类似于毛坯房，其承租后进行了重新装修；王华不予认可，称地砖、暖气、吊顶、家具、电器等都是齐全，并非首次出租。王华主张在2020年12月13日与新租户签订合同，蒋育道至2021年1月4日才将营业执照迁走，新租户1月中旬才迁入，因此将新租户的免租期延长了一个月，为三个月；另重新出租房屋，支出佣金2万元，并提交了《佣金确认书》予以佐证。蒋育道不认可《佣金确认书》的真实性。庭审中，王华同意返还蒋育道电费11885元和燃气费1172元。本院认为，蒋育道主张与王华协商解除了《房屋租赁合同》，王华不予认可，主张系蒋育道违约解除。王华提交的证据不足以证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。从双方签订的《西店新村房屋租赁终止协议》来看，明确了合同解除的原因。故，本院对于蒋育道的该项主张不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。蒋育道占有使用房屋至2020年12月12日，故王华应当返还蒋育道2020年12月13日至2021年3月24日租金171529元。王华同意返还电费11885元、燃气费1172元，本院不持异议。蒋育道主张因疫情原因解除合同，根据查明的情况，不能认定该情形导致租赁合同的目的无法实现，故基于此原因解除合同，属于蒋育道违约提前解除合同，且在《西店新村房屋租赁终止协议》也予以了明确记载。故按照《房屋租赁合同》的约定，蒋育道需支付提前解除合同的违约金。另根据《房屋租赁合同》的约定，蒋育道提前解除合同的，不再享有免租期，需支付免租期的租金。故对于王华主张蒋育道支付免租期租金的请求，本院予以支持。免租期的租金应当按照第一年的租金标准计算，即137500元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据王华的陈述，其在2020年12月12日与蒋育道交接房屋，在第二天另行签订合同出租房屋，王华主张的给予新承租人的免租期，系其与新承租人协商的结果，且本院已支持王华要求蒋育道支付免租期租金的请求；王华主张的另行出租的佣金，系王华自行选择中介服务的结果。但合同确因蒋育道的提前违约解除而终止，蒋育道应当支付一定的违约金。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定为75000元。关于蒋育道主张的装修残值问题，王华原有房屋已进行了装修，蒋育道重新装修后已使用5年，王华明确表示不同意利用，新承租人也已重新进行了装修改造，且合同系蒋育道提前违约解除的，故对于蒋育道提出的装修残值的抗辩意见，本院不予采纳。综上，蒋育道需支付王华提前解除合同的违约金和免租期租金共计212500元，扣除10万元保证金后，蒋育道还需支付王华差额112500元。王华需返还蒋育道租金171529元、电费11885元、燃气费1172元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王华于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）蒋育道租金171529元；二、被告（反诉原告）王华于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）蒋育道电费11885元、燃气费1172元，共计13057元；三、原告（反诉被告）蒋育道于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）王华提前解除合同违约金和免租期租金差额112500元；四、驳回原告（反诉被告）蒋育道的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2784元，由原告（反诉被告）蒋育道负担788元（已交纳），由被告（反诉原告）王华负担1996元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2097元，由原告（反诉被告）蒋育道负担1275元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）王华负担822（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  肖**林二〇二一年五月十一日书记员  王新宇