盘锦市双台子区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1102民初289号 原告：滨河小区业主委员会，经营地辽宁省盘锦市双台子区滨河小区。 负责人：王树志，男，1951年12月26日出生，汉族，该小区业主委员会主任，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：刘荣胜，辽宁国民律师事务所律师。 被告：盘锦惠邦绿城物业服务有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区滨河小区栋号5。 法定代表人：郭刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙超,女，1976年2月26日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省盘锦市双台子区。 原告滨河小区业主委员会与被告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司（以下简称“惠邦绿城物业公司”）合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滨河小区业主委员会主任王树志及其委托诉讼代理人刘荣胜、被告惠邦绿城物业公司法定代表人郭刚及其委托诉讼代理人孙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滨河小区业主委员会向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告从滨河小区物业服务范围内撤出；2、判令被告将物业用房、业主委员会用房及其他用房、配套工程、相关资料交付原告；3、被告承担诉讼费。 事实与理由：原告于2019年12月19日经滨河小区全体业主选举成立，同日向盘锦市双台子区住建局申请备案，因疫情原因双台子区住建局于2020年3月2日批复备案。原告成立后多次找到被告要求签署新的物业服务合同，被告当时答应签署新的物业合同，因被告涨价、挪用住房维修基金等问题，双方未能达成一致意见，随后被告找到原告要求仅签署三个月的物业服务合同，双方意见未统一。2020年9月14日至9月30日，原告与被告共同走访，经全体业主三分之二以上同意要求更换物业，10月8日进行公示。业主委员会开会一致同意业主的意见更换物业，原告要求被告从滨河小区物业服务范围内撤出但被告一直不撤出，原告向盘锦市双台子区住建局反应情况，双台子区住建局向被告发函要求其执行《辽宁省物业管理条例》第五十四条，但被告一直不执行，故原告诉至法院。 被告惠邦绿城物业公司提出如下答辩意见，1、2018年1月1日我司接管华锦集团的“三供一业”项目与盘锦保惠公共设施服务有限公司签订了“前期物业服务合同”，服务对象为华锦集团生活区，同时接收华锦集团转岗到我司的112名员工，我司入驻该小区程序合法，滨河小区业主委员会成立，我司多次与其协商签署新的物业服务合同，业委会称要从物业费的收取中获得利益，因索要利益过大，影响了我司的正常运营，故未能达成一致意见，导致“物业服务合同”未能签署；2、我司进入小区后，当时的物业费执行标准为1.00元/平方米，但是面对业主收取的并非1.00元，而是针对不同小区收取的费用是少于1.00元的，不足1.00元的由华锦集团补足1.00元钱。2020年因华锦集团不补足1.00元钱物业费的剩余部分，我司与业委会就此事协商，并征得其同意后，于2020年10月12日向小区业主公示了“致业主一封信”，以此来征求小区业主是否同意物业费涨至1.00元，结果业主不同意，我司现仍适用原收费标准，故不存在我司物业费涨价的问题；3、该小区的“住房维修基金”我司从未动过，实际情况是从未申请过该笔基金，因此不存在我司挪用住房维修基金的问题，原告的说法不成立；4、具我司了解，原告声称其所在小区全体业主已经通过表决方式作出与我司解除物业服务的协议，并不符合国务院及辽宁省《物业管理条例》的规定，《物业管理条例》第十一条规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，第十二条规定：业主大公会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第十一条、第二十四条、第二十五条也对选聘物业、解除物业以及解聘物业应满足的条件进行了与上述内容一样的规定，通过上述规定可知，滨河小区业主委员会解聘物业公司，必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该决议才生效，可迄今为止，我司并未参与与原告就更换物业公司一事进行共同走访，原告在园区内公示我司已被解聘和向盘锦市双台子区住建局反应解聘我司情况之前，并未向我司出示符合条件的、数量的业主签字材料。经了解，我司是有理由相信，原告是在伪造业主签字且业主之所以签字是因为不同意物业费涨价为前提的情况下受业委会诱导所签订的，在这种情况下原告偷换概念以达到解聘我司的目的，显然是已经构成了违法的事实；5、据我司了解，原告的业委会成员已经不足7人，所作的决议系违法程序，不应以业委会所作的决议视为业主的行为；6、现小区内的物业用房、业主委员会用房及其他用房、配套工程相关资料等非我司财产，相关资料也不在我司处，而是属于国资委的财产，材料在盘锦保惠公共设施服务有限公司。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 庭审中原告提供以下证据以支持其诉讼主张： 证据一、业主委员会备案证明复印件，证明：原告滨河小区业主委员会系全体业主选举产生，并且在住建局进行备案，滨河小区业主委员会成员共七人，符合我国法律规定，可以代表全体业主行使权力，也是本案适格主体。 被告发表质证意见：客观真实性无异议，但是该份证据仅证明了2020年3月2日时业委会的成员的组成情况，并不能证明现业委会的组成人员符合法律规定，据我公司了解，该成员当中汪寒慈、梁彩凤二人已经辞去了业委会成员的职务，且在2020年12月份我公司针对该小区业主对我公司的服务是否满意做问卷调查时，该二人均填写的是满意，因此该组证据材料不能证明原告的举证目的，我方有理由相信原告的委员组成情况已经不符合法律规定。 证据二、过半业主的投票情况一组，滨河小区共计3046户，扣除不在此居住和对外出租等情况的住户，剩余2793户，此次投票当中有1639户参加投票，另网上投票697票，所以本次参与投票已经超过两千余户，证明我们投票已经过半，符合法律规定，可以解聘物业公司，原告要求被告撤出具有法律依据；公告六份，证明原告已经将解聘物业公司情况在滨河小区范围进行公告，全体业主均已知情，并且同意解聘物业公司；盘锦市双台子区住房和城乡建设局限期整改通知书复印件一份，证明住建局已经通知被告公司从滨河小区物业范围内撤出，但是时至今日被告依然在我小区物业服务范围内，被告公司应当按照住建局的要求从我小区范围之内撤出。 被告发表质证意见：该小区的户数为3470户，原告的统计与实际情况不符，数字错误，华锦南区即本案涉及到的小区建筑面积347873.51平方米，住宅建筑总面积为334770.83平方米，基于原告并未对此作出正确统计，因此依据原告的统计得出的数据不真实，不能证明其举证目的，关于原告称过半数业主投票同意解聘我公司一事，从证据上看，所谓的业主签字，没有前置条件，不能体现出是业主同意解聘我公司而产生的签字，另外该签字中大部分没有业主本人的签字，从笔体看均为一人形成，故对该签字的客观真实性、合法性以及关联性我公司均提出异议，原告以不真实的业主签字作为前提，向滨河小区的业主公告是违法行为，其公告内容不能达到要解聘我公司的目的，因此基于其公告的前置条件违法，故对该组的公告的证明目的我公司提出异议，原告提出的在湖畔小区业主抄气表群、辽化小区互助群2群当中的截图系原告单方提供，关于所表现的内容，因为是其单方提供，反映的也仅是一两人的个别意见，因此不能具此而认定全体业主同意解聘我公司，关于住建局的限期整改通知书当中所载明的内容，是原告向双台子区住房和城乡建设局单方面反映的问题，该问题并没有我公司的认可和住建局的确认，同时该整改通知书我公司也已经收到并且针对该整改通知书的内容以书面的形式向住建局做以答复，因此原告用该整改通知书证明住建局同意我公司撤离该小区没有事实依据，与事实相悖。 证据三，通知一份，证明：原告于2020年4月1日已经向被告下达了重新签订合同的通知，在4月10日前不签订合同，将进行全市招标，选取新的物业，但时至今日双方依然没有签订新的合同，被告陈述其不知情不符合事实。 被告发表质证意见：该组证据是原告单方形成，不能据此而认定我公司收到了该通知，实际情况为我公司多次找原告要求与其签订新的物业合同，原告方因要在收取的物业费中获取利益而与我方未达成一致，因此该组证据材料不能证明原告欲证明的目的。 庭审中，被告向法庭提交以下证据以支持其答辩理由： 证据一、《前期物业服务合同》复印件一份（2017年12月31日被告公司与盘锦保惠公共设施服务有限公司签订），证明我司入驻原告小区为其服务程序合法，与小区约定的服务费0.30元至0.80元不等，且依据该合同我公司至今为止一直在为该小区服务，所收取的物业费没有变化。 原告发表质证意见：对于合同提出异议，该合同与我方没有任何关联性，其是盘锦保惠公共设施服务有限公司与盘锦惠邦绿城物业有限公司所签，我方成立后，按照法律规定，《前期物业服务合同》应当终止，应当与我方签订新的物业服务合同，由于原、被告之间未签订新的物业服务合同，并且我方已经要求其撤离，该前期物业服务合同已经终止，被告应当从我园区撤离。 证据二、华锦南区即本案涉案小区的业主名单、满意度调查表一组、14张照片，和致业主的一封信一组、收款收据六张。该组证据为盘锦市双台子区滨河社区居民委员会与我公司共同统计的结果，证明该小区的业主总户数为3470户，和我公司于2020年12月开始做的业主满意度调查表，调查回访户数为2152户，满意户数为1877户，不满意户数为200户，这200户当中不满意在调查表已经注明原因是因为房屋屋顶漏水，墙面漏水，窗户漏水等所导致，而这一项内容属于住房维修基金维修的项目，我公司并未启用维修基金，因此对于该项目不能进行维修，根据物业管理条例的相关规定，该项内容应动用维修基金解决，这一实际情况应由原告向业主做解释和说明，原告并未根据法律规定做此项工作，导致部分业主对物业不满，所以不满意的200户都是因此而不满意，此责任应当由原告负责，弃权的为75户，回访率达到62%，满意率为54%，满意户数占地面积为188460.87平方米，满意户数占住宅建筑面积56.3%，占总建筑面积54.18%，均超过半数，我公司在做业主满意调查表时拍摄的14张照片，致业主的一封信，内容为征求业主关于提高物业费的标准是否同意的信件，结果是业主不同意，我们仍在按原标准收费；收款收据六张，证明我公司收取2021年以后的费用仍然是按照原有标准收费。 原告发表质证意见：对华锦南区即本案涉案小区的业主名单有异议，被告方提出的业主名单与事实不符，与实际户数不一致，原告方提供的户数才是滨河小区应有的户数，被告将不是本小区的业主列入户数，不能作为本案的定案依据；满意度调查表作出的时间是2020年12月15日，在此之前被告应当在我园区撤出，被告非法在我园区采集居民信息，已经违反法律规定，另外采集的方式也违反法律规定，被告以发放大米的形式引诱老百姓签满意，另外满意调查表中对物业服务的意见和建议也不像被告陈述的房屋漏雨等现象，明显可以看出不满意因卫生不合格，门卫等事项，并且对于被告动用维修基金一项，原告方已经向全体业主征求意见，全体业主均表示不同意，并且说明维修基金并不在原告，被告将此项安排在原告身上明显不符合法律规定；14张照片是在被告违法情况下拍摄，因此其照片不能作为本案的定案依据；致业主的一封信，原告方已经在2020年的4月份通知被告签订新的物业服务合同，被告没有与我方签订，其无权在我小区范围内发放致业主的一封信，我业主委员会已经向全体业主发出通知，告知全体业主解聘物业这一事实；收款收据六张，被告公司无权收取物业费，有的业主已经准备起诉被告要求返还物业费，被告陈述与本案无关。 证据三：2020年12月21日我司致盘锦市双台子区住房和城乡建设局关于2020年12月9日限期整改通知书的回复函一份，证明我司已经就原告违法违规要求我公司撤场一事向住建局做以说明，因该处不能印证原告的主张，才有本案的产生。 原告发表质证意见：该文书系被告单方制作，被告早应在2020年4月份撤离，因被告不撤离，原告投诉到住建局，朱建局也要求其撤离，该证据也印证了被告已经知晓，我方不再聘用其做物业公司一事实。 证据四、物业管理分离移交相关资产无偿划转补充协议复印件两份、驻盘央企“三供一夜”分离移交项目委托协议书复印件、“三供一业”人员移交协议书复印件，证明小区内的物业用房、业主委员会用房及其他用房、配套工程相关资料等非我司财产，相关资料也不在我司处，而是属于国资委的财产，材料在盘锦保惠公共设施服务有限公司。 原告发表质证意见：两份补充协议无异议，转岗人员名单和移交协议书与本案无关。 以上证据经庭审出示，连同本院调取自盘锦市双台子区住房和城乡建设局调取的《关于责令绿城物业限期撤离滨河小区的函》，上述证据经双方质证及本院审查，连同当事人陈述在卷为凭。 本院经审理查明认定事实如下，2017年12月31日，盘锦保惠公共设施服务有限公司与被告惠邦绿城物业公司签订《前期物业服务合同》，双方约定将华锦集团生活区住宅、商业部分物业委托给被告惠邦绿城物业公司，由其提供物业服务，双方对委托事项、双方权利及义务等内容进行了约定，委托管理期限自2018年1月1日起至该物业管理区域的业主委员会成立且重新选聘物业服务企业并签订物业管理服务合同为止，该合同后附华锦集团生活区总平面图，对华锦集团家属区物业改造区域进行了介绍，案涉滨河小区系该生活区范围内。 原告滨河小区业主委员会成立于2019年12月19日，业委会成员共计7人，分别为王树志、李国泽、刘德喜、李正先、汪寒慈、郑宝先、梁彩凤，其中主任为王树志，副主任为李国泽。原告因未与被告签订合同以及物业服务质量问题多次沟通无效，也无法聘请其他物业公司，原告于2020年10月8日下发公告并在小区及业主群进行公示，内容为：“广大业主，自2020年9月14日至30日，签字情况做一下公示，滨河小区共计3046户居民，减去出租和不住户约253户，实际住户有2793户，按规定超过半数以上业主同意，业主委员会才能和物业服务企业签订合同，在2020年9月公告中征集业主意见，已有2000多户业主签字不同意现物业企业提供的服务标准，同时提出了不满意的意见，主要由以下几条：1、楼道打扫次数少，打扫不认真不尽责；2、草坪平整不及时，树木不打药；3、卫生打扫的不满意；4、房子坏了无人维修；5、自行车丢了没人管；6、监控无图像；7、小区大门、车杆、电子识别不好用；8、自行车棚占用问题，要退回占用的车棚；9、楼道堆积杂物太多；10、污水井不定时清；11、雪后清理问题；12、公共设施出租费问题，钱收到什么地方了；13、门卫半夜不放杆；14、保安岗只有一个人值守；15、自行车看护收费太高；16、小区封闭问题；17、闲杂人等进小区；18、楼道门坏了，无人管；19、好多路面没有下水篦子，下雨积水严重；20、花园小区没有封闭，没有绿地，卫生更差；21、涨价我们全体居民不同意，降低服务标准也属于变相涨价，我们居民也不同意；22、要求更换物业。公告七日，如有不同意意见可和业主委员会联系，联系电话395×××0”。 2020年11月30日，盘锦市双台子区胜利街道办事处向盘锦市双台子区住房和城乡建设局发函（《关于责令绿城物业限期撤离滨河小区的函》），内容为：自2020年以来，胜利街道滨河小区居民与惠邦绿城物业多次就物业服务问题发生矛盾，经办事处多次协调，小区居民对物业企业仍多次表达不满。2020年9月份，小区业委会以征集全体业主意见的方式召开业主大会，小区共有3046户住户，已经有超过2000户业主同意更换物业，符合《辽宁省物业管理条例》第二十四条、第二十五条更换物业需双过半业主同意的要求。目前，滨河小区业委会已将上述情况告知物业企业（因物业一直未与业委会签订物业合同，故不存在解除合同的问题），并已将更换物业公告进行了公示，但绿城物业拒不撤离，现函请贵局在惠邦绿城物业撤离滨河小区问题上给予帮助，责令其限期撤离。 盘锦市双台子区住房和城乡建设局于2020年12月9日向被告惠邦绿城物业公司下达《限期整改通知书》，内容为：你单位惠邦绿城物业服务有限公司，经抽查发现存在以下问题，根据华锦滨河小区业主委员会、胜利街道办事处到我局物业办反应的情况，华锦滨河小区业主大会已召开，决定解聘物业公司，公司不配合业主委员会办理移交手续，上述问题违反了《辽宁省物业管理条例》第五十四条，请你单位对上述问题立即进行整改，整改完毕后请将整改完成的相关资料于2020年12月24日前报送我单位。” 本院认为，根据法律规定，当事人提出诉讼请求所依据的事实以及反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以支持其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。根据原告提供及本院调取的证据可知，原、被告之间未在业主委员会成立后签订新的物业服务合同，小区共有3046户住户，已经有超过2000户业主同意更换物业，已符合《辽宁省物业管理条例》第二十四条第（三）项、第二十五条的相关规定，原告要求被告撤出该小区，但被告拒绝撤出，不符合法律及行政法规的强制性规定，故原告诉请，本院予以支持，对被告提出的抗辩理由，本院不予采信。另小区内的物业用房、业主委员会用房及其他用房、配套工程相关资料等并非被告惠邦绿城物业公司或业主集体所有，故被告应当将与原告滨河小区业主委员会所辖小区内的相关的所有物业服务相关材料、设备移交至原告处。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，《辽宁省物业管理条例》第二十四条第（三）项、第二十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 被告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司于判决生效后十日内从滨河小区物业服务范围内撤出，并在此期限内与原告滨河小区业主委员会完成与滨河小区物业服务相关的所有材料、设备的移交工作。 案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告盘锦惠邦绿城物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审 判 长 金 钊 人民陪审员 王 玉 人民陪审员 尹晓红 二〇二一年五月二十日 书 记 员 刘维斯