北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初9460号原告：王云生，男，1965年3月3日出生，回族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：孟金龙，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智荣，北京市京师律师事务所实习律师。被告：勾效坤，男，1989年8月4日出生，汉族，住河南省辉县市。原告王云生与被告勾效坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云生的委托诉讼代理人孟金龙和陈智荣、被告勾效坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王云生向本院提出诉讼请求：1.确认王云生与勾效坤于2018年12月30日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年1月15日解除；2.判令勾效坤支付违约金260000元；3.判令勾效坤支付王云生承租期间未缴纳的物业费2417.2元、取暖费8019.93元；4.判令勾效坤赔偿王云生因其违约造成的房屋空置损失260000元；5.本案诉讼费由勾效坤承担。事实与理由：2018年12月30日，王云生与勾效坤签订《北京市房屋租赁合同》，约定勾效坤承租王云生位于北京市大兴区小康家园1幢2号房，承租期5年，自2019年1月15日至2024年1月14日。合同履行期间，勾效坤拒绝继续履行合同，现合同目的已无法实现。勾效坤的行为已严重违反合同约定，王云生为维护自身利益，诉至法院。勾效坤辩称，同意解除合同，解除时间是2021年1月15日，认可王云生主张的物业费、取暖费数额，同意在50000元押金中扣除。勾效坤租赁房屋做房产中介和门诊，2020年受疫情影响，门诊只开张了3个月、停业9个月，中介公司在7月4日前不能进入小区，勾效坤对房屋的利用率只有30%。期间，勾效坤与王云生协商减免租金，王云生不同意减免。因此，勾效坤提前退租系因疫情这一不可抗力所致，不同意支付违约金和房屋空置损失。若法院认定勾效坤违约，则违约金的标准过高，请求法院予以酌减。另，要求在本案中一并解决押金返还问题。本院经审理认定事实如下：2018年12月30日，王云生（出租人）与勾效坤（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定勾效坤承租王云生位于北京市大兴区小康家园1幢2号房，租赁期2019年1月15日至2024年1月14日。第五条租金标准及付款方式：第一年贰拾陆万元/半年；第二年及第三年伍拾贰万元/年；第四年及第五年伍拾柒万贰仟元/年。各期租金支付日为：2019.1.15，2019.7.15，2020.1.15，2021.1.15，2022.1.15，2023.1.15。押金人民币伍万元整，作为全面、适当履行本合同的担保，本合同非乙方原因终止或解除时，乙方交清租金和其他应付的费用，并将各项设施完好的承租房屋交还甲方后，甲方应将押金全额无息返还乙方。上述押金不可抵扣租金或其他乙方应支付的任何费用。第六条其他相关费用的承担方式：乙方承租场地范围的水费、电费、取暖费、供冷费、各项税费等一切与乙方经营相关的费用由乙方自行承担。水费、电费原则上采用预售预交，乙方应按相关规定及时足额向相关部门缴纳相关费用，并自行承担相应责任，如该等费用系由甲方收取或代为收取，因乙方未按时足额缴纳此等费用时，乙方除应按本合同约定承担相应的违约责任外，并应赔偿由此所造成的实际损失。第十二条合同终止或解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除甲乙双方互不承担违约责任。第十四条在本合同有效期内，任何甲乙双方如需提前解除合同，必须同时符合以下条件：1.提出方无任何违约情况或已妥善解决违约事宜；2.提出方提前180天书面通知对方，征得对方书面同意，否则视为违约。第十五条未经甲方书面同意，乙方擅自单方面解除本合同，乙方应按照年租金的50%向甲方支付违约金；未经乙方书面同意，甲方擅自单方面解除合同，甲方应按年租金的50%向乙方支付违约金。第十六条乙方不按照约定支付租金达30日的，延期欠缴各项费用达30日的，利用房屋从事违法活动、损害公共利益的，甲方有权单方解除合同。第十七条在本合同终止或解除后，乙方如未按规定将所租赁房屋归还甲方，乙方要向甲方交纳出租房屋使用费（按照本合同第五条规定的标准加计日千分之五的违约金计算）。解除合同当日，甲方应退还乙方所有押金。王云生提交的北京亦庄三羊供热有限公司2021年1月18日出具的《欠费证明》，北京小康家园物业管理有限公司2021年1月17日出具的《催款通知》及王云生微信支付截图显示，涉案房屋20-21年度供暖费8019.93元、物业费2417.2元，均由王云生交纳。2021年1月1日，勾效坤通过微信与王云生沟通房屋租赁事宜，称“王叔，上个月咱们电话沟通几次了，旁边门诊因为停诊不开业，不给我交房租，我这也承担不起房租了。上个月我不是跟您说了吗，门诊不给我交，我就到期租不起了”。王云生回复：“嗯”。1月14日称“王叔，疫情又起来了，另一个合伙人也撤了，就剩我一个人了，明年开支太大了，房租加21世纪特费和保证金一共40万，确实扛不住了，您看您那边能不能理解一下，房租给您18万成不成，然后半年付，这样公司就能活下来，等缓过来了，后年房租20，年付都没问题……”。1月15日，勾效坤微信发送房屋照片给王云生称“收拾完毕，清空了，钥匙明天上午给送过去。”庭审中，王云生与勾效坤均认可，涉案合同于2021年1月15日解除，双方于当日办理了交接，现勾效坤交纳的押金50000元仍在王云生处。勾效坤提交了北京市大兴区卫生健康委员会开出的《责令整改通知书》、其自行制作的北京市疫情发展情况说明，欲证明其承租房屋后部分自己做房屋中介，部分转租他人经营诊所，受疫情影响均无法营业。王云生对勾效坤上述证据的真实性、关联性均不予认可。本院认为，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案所涉租赁合同虽签订于民法典施行前，但双方系围绕着于2021年1月15日解除合同产生争议，应当适用民法典的规定。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王云生与勾效坤已于2021年1月15日办理了房屋交接手续，双方均认可涉案合同已于该时间点解除，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。就王云生要求勾效坤按照合同约定支付违约金260000元的诉讼请求，勾效坤辩称其提前退租系因疫情不可抗力所致，不应承担违约责任，即便构成违约，违约金也应当予以酌减。诚然，2020年爆发的新冠肺炎疫情确对社会生产生活造成了一定程度的影响，但综合考虑涉案合同租赁期限、北京市疫情防控及复工复产情况，新冠肺炎疫情对涉案合同的影响具有时效性，并非持续性、绝对性的，尚不足以导致合同目的不能实现。现勾效坤在租赁期限内提前退租已构成单方违约，应当承担相应的违约责任，王云生诉请其支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。就违约金的具体数额，本院综合考虑新冠肺炎疫情的实际影响、勾效坤2020年度足额支付了租金、勾效坤的主观过错、合同整体履行情况及王云生的实际损失，酌情确定为130000元。就王云生诉请支付的物业费2417.2元、取暖费8019.93元，根据合同约定，租期内物业及取暖费由勾效坤承担，勾效坤亦对欠付物业及取暖费的事实和金额予以认可，本院对王云生的该项诉讼请求予以支持。就王云生主张的房屋空置损失，此项系主张的实际损失，因本院认定双方约定的违约金已经超额涵盖了王云生的实际损失，故对于王云生的该项诉讼请求，本院不予支持。另，就勾效坤已交纳的押金50000元，因双方已解除合同，王云生应当予以返还，勾效坤同意就此押金抵扣其应支付给王云生的款项，本院对此一并予以处理。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十六条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下：一、确认王云生与勾效坤于2018年12月30日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年1月15日解除；二、勾效坤应向王云生支付违约金、物业费、取暖费等共计140437.13元，扣除已交纳的押金50000元，勾效坤实际仍应向王云生支付90437.13元（于本判决生效之日起十日内履行）；三、驳回王云生的其他诉讼请求。案件受理费9104元，减半收取计4552元，由王云生负担3778元（已交纳），由勾效坤负担774元（已由王云生预交，于本判决生效之日起十日内支付给王云生）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  樊振国二〇二一年五月二十八日书记员  赵若含