福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2569号上诉人（原审被告）：陈秀双，男，1960年8月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被上诉人（原审原告）：福建支部生活杂志社，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路福屿小区17座。法定代表人：吕宏波，社长。委托诉讼代理人：李卓，福建八闽律师事务所律师。委托诉讼代理人：林瑾轩，福建八闽律师事务所律师。上诉人陈秀双因与被上诉人福建支部生活杂志社（以下简称“生活杂志社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初5839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈秀双上诉请求：1.撤销一审判决，驳回生活杂志社的诉讼请求；2.判令生活杂志社立即支付房屋装修费79224元、家电损坏损失费23000元和2007年6月至2017年12月的房屋管理费151200元给陈秀双，以上合计253424元；3.判令生活杂志社承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审事实认定有误。生活杂志社于1998年起将案涉房屋都委托给陈秀双代管，后自2009年起又都出租给陈秀双居住并签订有房屋租赁协议，双方都按协议履行约定义务。因案涉房屋建造年代早，工程质量差，破损严重，2012年4月间由陈秀双出资装修并安装防盗网等花费79224元，当时生活杂志社的负责人口头承诺在案涉房屋拆迁时将支付装修费给陈秀双。2017年12月31日租赁期限届满后，陈秀双腾退案涉房屋给生活杂志社，生活杂志社办公室刘主任（现已退休）留下其中的105单元房屋和附属间钥匙并委托陈秀双代看管使用。因此，陈秀双守约且没有拖欠租金和相关费用。相反，生活杂志社应当向陈秀双支付从2007年6月至2017年12月31日的房屋管理费151200元、装修费79224元以及因强行更换105单元房及附属间门锁造成陈秀双存放室内家电等损坏损失23000元。二、一审适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条规定，应判令生活杂志社履行租赁协议约定、负责人的口头承诺并承担违约赔偿责任。一审判决将侵权者与受害者地位倒置，陈秀双不服且无法接受，依法提起上诉。生活杂志社辩称：1.一审中，陈秀双自认租赁期限届满后持续违法占用103、104单元附属间至2020年4月、占用105单元至今。经生活杂志社多次催告，陈秀双拒不腾退，一审判决陈秀双腾退房屋并支付占用费并无不当，请求二审予以维持。2.陈秀双并未在一审中提出反诉要求生活杂志社支付所谓的房屋管理费、装修费、家电损失费，现在二审中提出，已经超出一审判决范畴，且无事实依据，应予驳回。生活杂志社向一审法院起诉请求：1.判令陈秀双立即腾退其占用生活杂志社所有的位于福州市晋安区××镇××村××＃楼××单元××号附属间；2.判令陈秀双对105单元房及其附属间按照原租赁合同每月1000元的租金标准向生活杂志社支付其违法占用生活杂志社房屋期间的占用费，占用费从2018年1月起计算至陈秀双实际腾退房屋之日止，暂计至起诉之日为：34000元（1000元×34个月＝34000元）；3.判令陈秀双对其占用的101、102、103、104四间附属间按照每间每月300元的标准向生活杂志社支付占用费，占用费从2018年1月起计算至陈秀双腾退房屋之日止，暂计至起诉之日为：40800元（300元×34个月×4＝40800元）；4.本案的诉讼费由陈秀双承担。一审法院认定事实:2009年起，陈秀双多次与生活杂志社签订租赁协议，承租生活杂志社位于福州市晋安区××村××座××室××室××室××室××室及所属附属间。2015年12月31日，陈秀双与生活杂志社再次签订《房屋租赁协议》，约定：生活杂志社将其坐落于福州市晋安区××村××座，共5个单元，101室、102室、103室、104室、105室及所属附属间出租给陈秀双作居住使用；租赁期限24个月,自2016年1月1日至2017年12月31日,月租金101室800元、102室600元、103室800元、104室800元、105室1000元,以上标准已含所属附属间；生活杂志社同意24个月租金优惠为5单元同时租赁一次性缴纳租金72000元，于2016年1月10日付清；在租赁期限内，陈秀双应及时进行该房地产附着物在本租赁期内遗留的质量维修并承担费用；租赁期满或协议解除后，陈秀双应立即返还该房屋及其附属设施，并经生活杂志社验收，陈秀双应结清所应承担的各项费用，陈秀双装饰装修部分不作价补偿等内容。租赁期限届满后，双方未再续约，陈秀双陆续返还部分房屋及其附属间。2020年5月27日，生活杂志社书面告知陈秀双：陈秀双承租的晋安新村5座105室，双方租房协议已于2017年12月31日到期终止，生活杂志社已于2020年4月26日现场告知陈秀双应在10天内交回房屋，现期限已过多时，本社将对105室进行清理收回，要求尽快搬离，否则本社将正式委托律师向法院提起诉讼并要求赔偿。同年9月25日，生活杂志社向陈秀双发送律师函催告：《房屋租赁协议》约定的期限届满后，陈秀双未依据双方协议腾退全部房屋，只陆续腾退了xx新村xxx楼101、102、103、104单元房屋及其附属间，持续占用xxx村5#楼105单元房屋至今，望陈秀双应于收到本函后10日内腾退晋安区xx镇xxx村5#楼105单元房屋。生活杂志社多次催告陈秀双尽快完成房屋腾退，陈秀双仍未完全履行，故向一审法院提起诉讼。另查，现案涉105单元房屋目前由陈秀双使用中。一审法院认为，生活杂志社与陈秀双签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律及行政法规,合法有效。合同约定租赁期限至2017年12月31日，双方并未续约，合同已终止，陈秀双作为承租人负有返还房屋的义务，在未按时返还房屋的情况下，导致生活杂志社利益受损，还应支付相应的占有使用费。生活杂志社分别于2020年5月27日及9月25日两次向陈秀双发出书面催告，要求陈秀双腾退105单元房屋，对案涉其他房屋的交接均未提及，结合陈秀双在庭审时陈述，101、102、105附属间于2017年底归还生活杂志社，103和104附属间于2020年4月已归还生活杂志社，目前仅在使用105单元房屋，与生活杂志社两次书面催告的内容相符，二者可以相互印证，故一审法院对陈秀双的主张予以采信。生活杂志社主张陈秀双仍在占用101-104附属间，但未提供相关证据予以证明，应承担举证不利的法律后果,故对生活杂志社要求陈秀双腾退案涉105单元房屋并支付占有使用费、支付103和104附属间的占有使用费的诉请一审法院予以支持。生活杂志社诉请陈秀双应按每间300元/月的标准支付101-104附属间的占有使用费，依照双方合同的约定及市场价格标准一审法院酌情确定附属间的占有使用费为每间200元/月，故陈秀双可按400元/月的标准支付103和104附属间自2018年1月起至2020年4月的占有使用费；生活杂志社主张105单元房屋及其附属间占有使用费为1000元/月，鉴于105附属间已归还生活杂志社，陈秀双可按800元/月的标准支付自2018年1月起至实际腾退之日止105单元房屋的占有使用费，对超过的部分一审法院依法不予支持。陈秀双要求生活杂志社支付房屋管理费、装修费及家电损失，因陈秀双未提起反诉，一审法院暂不予处理，陈秀双可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陈秀双于本判决生效之日起十五日内将承租的福州市晋安区岳峰镇晋安新村5#楼105单元房屋腾空后交还福建支部生活杂志社；二、陈秀双于本判决生效之日起十五日内按1200元/月的标准支付福建支部生活杂志社自2018年1月起至2020年4月止105单元房屋及103和104附属间的房屋占有使用费，按800元/月的标准支付自2020年5月起至实际腾退105单元房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回福建支部生活杂志社其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，减半收取计835元，由陈秀双负担。本院二审期间，陈秀双向本院提交生活杂志社函件两份（2002年、2005年）、租房协议（1997年）以及装修预付、结算收款收据，证明1997年生活杂志社把案涉房屋委托陈秀双代管，后又出租给陈秀双；陈秀双自行安装水电煤气，未拖欠生活杂志社任何费用。生活杂志社质证认为，陈秀双提供上述证据系为证明其主张的所谓房屋管理费损失等，与本案不具备关联性，不应予以采纳。本院审查认为，陈秀双与生活杂志社已于2015年就案涉房屋建立房屋租赁合同关系，即使双方此前曾就案涉房屋存在委托管理关系，亦与本案不具备关联性。此外，陈秀双未提出反诉，房屋管理费、装修费等不属于本案审理范围，陈秀双提供的上述证据并非二审新证据，且与本案不具备关联性，不予采纳。根据在案证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，生活杂志社与陈秀双所签订《房屋租赁协议》约定的合同租赁期限届满后，双方未再续约，陈秀双作为承租人负有向出租人生活杂志社返还租赁物的义务。陈秀双确认，其系于2020年4月返还103、104附属间，至今仍占有105单元，一审判决陈秀双腾退105单元并支付至上述房屋实际返还之日止的占有使用费，并无不当。陈秀双主张生活杂志社应支付房屋管理费、装修费并赔偿家电损失等，不属于本案审理范围，一审未予审查认定，并无不当。综上所述，陈秀双的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1670元，由陈秀双负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 金光玉审 判 员 黄 锋二〇二一年五月七日法官助理 游 佳书 记 员 郭梦铃