广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初4014号原告：黄军雄，男，1982年10月2日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：陈宏圆，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗松林，广东品杰律师事务所律师。被告：赖高辉，男，1968年8月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：刘祥健，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文穗，广东法制盛邦律师事务所实习律师。第三人：赖碧武，男，1966年12月24日出生,汉族,身份证住址广州市白云区。原告黄军雄与被告赖高辉、第三人赖碧武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄军雄及其委托诉讼代理人陈宏圆，被告赖高辉及其委托诉讼代理人刘祥健、罗文穗到庭参加了诉讼。第三人赖碧武经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告黄军雄向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2011年9月8日签订的《房屋转让协议书》无效；2、判令被告返还原告购房款项170万元；3、被告支付原告利息（即资金占用费）（该利息以170万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2011年10月25日开始计付至实际返还全部购房款之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月8日，原、被告签订《房屋转让协议书》，约定被告将广州市白云区同和街道同和小学旁白山西街10号的宅基地房屋第四层转让给原告，总价170万元。协议书注明：该房屋是被告从第三人范记妹、赖碧武、赖碧松处抵债所得。原告于2011年9月13日、10月17日、10月24日分三次将170万转给被告，被告于2011年10月24日出具收条。被告至今未能将房屋交付给原告，被告亦没有取得涉案房屋的产权，双方签订的《房屋转让协议书》无效，故原告诉至法院，望判如所请。被告赖高辉辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1、黄军雄与赖高辉签署《房屋转让协议书》和赖高辉与赖碧武等人签署的《房屋转让协议书》，名义上均为房屋转让合同关系，实质上赖高辉并不是涉案房屋受让人及转让人，两份协议书目的均是使得赖高辉的债权170万元得到清偿并赎回宅基地证，故该协议书不应无效。2、无论涉案《房屋转让协议书》是否无效，黄军雄均无权要求赖高辉退还其已付款项人民币170万元。黄军雄向赖高辉支付款项170万元的真实意思是为了清偿赖碧武拖欠赖高辉的债务170万元，从赖高辉处赎回宅地基证，而不是向赖高辉支付房屋转让价款的目的。因此，无论《房屋转让协议书》是否无效，黄军雄亦无权要求赖高辉还款已付款项170万元，且黄军雄自付款予以赖高辉之日起至今已有近10年，已超过了诉讼时效。第三人赖碧武无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月8日，案外人范记妹、赖碧松、第三人赖碧武（甲方）与被告赖高辉（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定由于甲方之一赖碧武欠乙方170万元的债务，经赖碧武与家人协商一致同意，将广州市白云区同和街道同和小学旁白山西街10号的宅基地老房屋中的第四层整层约500平方米（以下简称涉案房屋）以作价170万元抵偿给乙方；乙方接受甲方将广州市白云区同和街道同和小学旁白山西街10号的宅基地老房屋中的第四层整层约500平方米以作价170万元的抵偿。乙方有权将该抵偿房屋全权处理，出租、转让等，甲方有义务配合，不得干预等。同日，原告黄军雄（乙方）与被告赖高辉（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方拥有涉案房屋，该房屋产权为从原屋主（范记妹、赖碧武、赖碧松）三人处通过抵债所得，现双方就该房屋的转让事宜，签订协议如下：一、甲方为房产出让人，乙方为房产受让人。二、房产地点：广州市白云区同和街道同和小学旁白山西街10号第四层整层。三、房屋价格：人民币170万元。四、付款方式：签订后三天内付首期房款70万元，剩余房款于2011年10月15日付100万元。五、乙方享有甲方与原屋主签订协议的权利（权利见赖高辉与范记妹、赖碧武、赖碧松签订的房屋转让协议书）等。该协议甲方处有赖高辉签名，并由赖碧武注明“同意以上协议”，乙方处有乙方黄军雄签名。上述协议签订后，原告分三次共向被告转账170万元；同年10月24日，被告赖高辉向原告黄军雄出具《收条》，载明收到其170万元购买同和白山西街10号，范记妹、赖碧武、赖碧松和合作兴建楼房，共四层全层。诉讼中，被告赖高辉向本院提交如下证据：1、（2016）粤0111民初4781号民事判决书、（2018）粤01民终21961号民事判决书。拟证实案外人张建平与赖碧武、赖碧松、范记妹签署《合作建房协议》及《烂尾楼补偿协议书》，后经生效法律文书判决该《烂尾楼补偿协议书》合法有效；2、（2017）粤0111执4837号执行情况及《限制消费令》。拟证实赖碧武未能履行（2016）粤0111民初4781号判决书的给付内容，故被限制消费，故张建平转而向赖高辉起诉，从而引起了本案纠纷。3、被告申请证人黄某出庭作证，拟证实黄某与黄军雄是堂兄弟关系，由于赖碧武拖欠被告债务，故赖碧武将涉案房屋抵押给被告持有，在赖碧武未清偿债务之前，赖碧武无法建房，由此黄军雄通过黄某联系了被告，并同意帮赖碧武还债，已达到和赖碧武顺利合作建房的目的。证人黄某于庭审中陈述：我与赖碧武、黄军雄合作建房，当时赖碧武欠赖高辉的钱，我介绍黄军雄与赖碧武认识，他们签订了协议建房子，后黄军雄出钱赎证才可以动工建房子，这个房子没有建成。庭审中，原告确认在与被告签订《房屋转让协议书》时涉案房屋尚未建成；原、被告均确认其并非涉案房屋所在集体经济组织成员。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。关于本案中原告、被告与第三人之间的法律关系。原告主张与被告之间成立房屋买卖合同关系，被告主张原告是代第三人向其偿债，以获得合建涉案房屋权益。关于上述主张，本院认为，原告确认其在与被告及第三人分别签署《房屋转让协议书》时涉案房屋尚未建成，协议中亦未明确约定房屋交付等事宜，故三方行为均不符合房屋买卖法律关系的一般特征，上述两份《房屋转让协议书》并非单纯的房屋买卖合同。根据双方及证人陈述，原告是为取得涉案房屋所在栋楼的合建权益而代第三人向被告偿还债务170万元，并与被告签订了名义上的《房屋转让协议书》，该协议实质是原、被告及第三人三方达成的代偿债务协议。关于该协议的效力，虽本质上是原告代第三人向被告清偿债务170万元，但原告代为偿债所获取的对价是与第三人合作建房并取得其中第四层房屋的处理，出租、转让等权益，实质仍然是对农村宅基地房屋使用权的转让，由于宅基地属于农村集体土地，只有本村集体成员才能享有宅基地的使用权，非本村集体成员不能享有该项权利，因原告并非涉案房屋所在集体经济组织的成员，故原、被告与第三人关于代偿债务所达成的约定有违法律规定和国家政策，依法应认定为无效行为，原告与被告签订的名义上的《房屋转让协议书》亦无效，原告诉请对此确认，本院予以支持。另，确认合同无效属于确认之诉，不受诉讼时效的限制，被告关于诉讼时效的抗辩不能成立。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告要求被告返还170万元有据，本院予以支持。关于原告要求被告计付利息的诉讼请求，原告对合同无效亦有过错，故本院仅支持自原告起诉之日起止被告实际退还款项之日止的利息，利息应以170万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算，并以本金为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄军雄与被告赖高辉于2011年9月8日签订的《房屋转让协议书》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告赖高辉向原告黄军雄返还170万元及利息（利息以170万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，自2021年1月28日起计至实际退还之日止）；三、驳回原告黄军雄的其他诉讼请求。本案受理费10050元，由被告赖高辉负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二一年五月二十六日书记员 傅奎显