北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25050号原告：傅连顺，男，1953年9月27日出生，汉族，北京外企服务总公司退休职员，住北京市西城区。原告：王春云，女，1957年5月23日出生，汉族，北京服装进出口公司职员，住北京市西城区。被告：刘斌，男，1983年8月5日出生，汉族，个体工商户，住北京市西城区。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：于宝洁，女，该公司职工。原告傅连顺、王春云诉被告刘斌、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称为我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员周韬独任审理，公开开庭进行了审理。原告傅连顺、王春云，被告刘斌，被告我爱我家公司的委托诉讼代理人于宝洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅连顺、王春云向本院提出诉讼请求，请求判令：1.刘斌返还全部丢失物品或赔偿5390元；2.刘斌非法获利的3600元返还给傅连顺、王春云；3.刘斌赔偿傅连顺、王春云火灾损失2000元；4.刘斌赔偿2月至6月房屋未能租出给傅连顺、王春云造成的损失32800元。5.刘斌赔偿傅连顺、王春云5天误工费945元、精神损失费500元；6.刘斌承担诉讼费及相关费用。事实与理由：2019年8月16日，傅连顺、王春云通过我爱我家公司西绒线店与刘斌签订了房屋租赁合同，租期5年，每月租金8200元。由于刘斌说要签6年合同，所以傅连顺、王春云给出了较低的价格。但是，刘斌并未实际居住，而是先偷走了傅连顺、王春云屋中部分物品后，将房屋以每月8800元转租给他人6个月（傅连顺、王春云与实际租房者通过电话）。2020年2月16日刘斌提出终止租赁合同。傅连顺、王春云在接收房屋时发现，傅连顺、王春云提供的一些物品丢失了，其中包括：洗衣机一台（买时3500元），折叠圆桌一个（300元），天坛牌折叠电镀椅两把（540元），电暖器一台（300元），梳妆台一个（1800元），电视柜一个（1380元），阳台上储物柜（600元）以及人造革箱包内装布料（300元），放在大床下的折叠床170元。傅连顺、王春云为此报过两次警，通过民警找到被告和刘玉明（原我爱我家公司的员工），二人当着警察的面承认了他们把东西运走了，并表示归还。傅连顺、王春云也给刘斌和刘玉明打电话，要求他们归还全部物品。刘斌只归还了洗衣机，其他东西拒不归还。2019年12月15日晚，由于租房者在厨房给电动自行车电池充电引发小火情，烧坏橱柜（1500元）和海尔厨宝电热水器一台（500元）。刘斌直到12月17日才电话告知傅连顺、王春云，并要求傅连顺、王春云支付1749元修理费。后傅连顺、王春云查看现场，发现刘斌只是更换了下水管，费用大约30元。此次火情租房者报了警，消防队认为火情不构成火灾，没有出具《火灾事故认定书》。被告刘斌辩称：1.我因现在家庭住房面积较小，生活不便，想通过租房改善居住条件，便通过我爱我家西绒线店与傅连顺、王春云签订了房屋租赁协议，签订合同时我已明确告知傅连顺、王春云，因房租较高，想让其留出一个月的免租期，使我能出租现有住房，用房租再加点钱支付傅连顺、王春云房租。傅连顺、王春云表示可以降低一点每月房租，但是不能给免租期。傅连顺、王春云提出因为住的比较远，年纪大来回不方便，让我有事找我爱我家公司的员工刘玉明即可，后给我提供了“房屋出租委托书”。2.签订租赁合同后，因我自身的住房未能出租，为缓解租金压力，我决定先转出租案涉房屋半年时间，因我爱我家公司员工刘玉明持有“房屋出租委托书”，经与其商量，我通过我爱我家公司刘玉明转出租案涉租赁房屋半年时间。3.在出租期内，2019年12月15日，案涉房屋厨房的小厨宝发生自燃。火警119和物业公司都到场进行了处理，经现场认定为小厨宝短路自燃发生火灾，但损失不大，未出具书面认定，口头教育并检查后离开，租客联系我后，当晚因为太晚我没去现场。我联系我爱我家员工刘玉明去现场，并于次日（16号）联系傅连顺、王春云，对方一直未接电话。失火后，案涉房屋停水停电，无法生活，租客自行进行了维修，并保留了单据。第三天（17日）我才联系到傅连顺、王春云，告知傅连顺、王春云情况，让傅连顺、王春云来现场查验。傅连顺、王春云告知无法前来，让自行处理并不承担维修责任。我们根据合同让傅连顺、王春云履行维修义务，傅连顺、王春云推诿并辩称是我们在敲诈傅连顺、王春云，万般无奈下，我向租客垫付了维修费用1749元，至今傅连顺、王春云也没有支付给我，并表示不可能承担维修费用。4.因发生火灾，傅连顺、王春云的行为和不负责任的态度，让我无法继续租赁傅连顺、王春云的房屋，傅连顺、王春云迟迟不履行合同中约定的房屋维修条款（房屋租赁合同第七条），也不允许我提前退房并归还房租。最终，我和傅连顺、王春云在12月底达成口头协议将在已付房租用完后才能退租此房屋。2020年2月15日我联系傅连顺、王春云，双方约定16号交接房屋。在交接房屋时，傅连顺、王春云表示现在发生了疫情，房屋不好出租，且过年开销较大，没有这么多现金，房屋押金在其再次出租房屋后归还于我。我当时不想交给傅连顺、王春云房屋钥匙，但是看老人也不容易，而且疫情期间大家都不方便出门，所以选择了相信傅连顺、王春云这么大年纪不会骗人，并把钥匙交给傅连顺、王春云。5.在16号交接房屋时，傅连顺、王春云表示缺少洗衣机。我联系正处于回京隔离期的我爱我家公司员工刘玉明。刘玉明表示洗衣机是其搬走的，并承诺将在隔离期结束后将洗衣机搬回。我提出傅连顺、王春云可以在租赁合同的房屋交割单上注明：已结清水电费，并缺少一台洗衣机。傅连顺、王春云表示不用这么麻烦，只要把洗衣机搬回就好，但要在刘玉明搬回洗衣机后才能归还我的房屋押金，我同意。之后，傅连顺、王春云多次催我，并到我的单位找我索要洗衣机，但因刘玉明隔离期未结束，不能解除居家隔离，无法外出，无法搬回。傅连顺、王春云不信并报警，后经西长安街派出所出警调查，证明此事后，傅连顺、王春云认可并同意等刘玉明解除隔离后归还洗衣机。在归还洗衣机之后，我要求傅连顺、王春云归还房屋押金，傅连顺、王春云用各种理由推逐，并发展到不承认约定好的提前退租一事。在得知我没有证据证明在12月底双方约定好退租此房后，一口咬定说这个就是提前退租违约金，不予退回，至今我缴纳的8200元房屋押金仍未退还。6.之后，我找傅连顺、王春云要求按约定退还房屋押金。傅连顺不但不予理睬，反而提出房屋丢失物品，并表示不能按房屋租赁合同后的房屋交接单清点物品，要求我找齐其所要求全部物品后，再谈房屋押金的问题，要不然就只能用房屋押金来抵扣丢失物品的损失。我不同意，之后傅连顺、王春云对我置之不理。在我的一再要求下，我爱我家公司联系我和傅连顺、王春云协商过多次，均未能达成协议，后因疫情原因，再加上抱着对傅连顺、王春云善良人性的幻想，一直不好意思撕破脸起诉傅连顺、王春云。7.综上所述，我不认可傅连顺、王春云对我的诉讼请求，请求人民法院查明事实，依法驳回傅连顺、王春云的诉讼请求。被告我爱我家公司辩称：我司作为居间方于2019年8月7日促成刘斌与傅连顺签署房屋租赁合同，已完成法定的居间义务。傅连顺、王春云的诉讼请求未要求我司赔偿，与我司无关。原告傅连顺、王春云围绕诉讼请求向本院提交以下证据予以证明：1.《北京市房屋租赁合同》，证明合同第十条的违约责任，未居住满五年的需双倍赔偿租金，并按照200%的标准赔偿违约金；2.电话录音（二段）文字整理稿及光盘，与刘斌的录音证明刘斌承认房屋内存在合同物品清单中并未写明的物品（电暖气、椅子、柳条箱、梳妆台、电视柜）、失火相关情况、失火后的修理费原告不认可、原告认为火灾发生的原因电动车充电所致，与刘玉明的录音证明消防队告知刘玉明起火原因是电动车充电所致；3.失火后现场照片五张，证明火灾的现场情况，起火原因是蓄电池充电导致的，消防队表示火势较小不构成事故；4.物品清单，该份材料系刘玉明书写的，证明房屋内丢失的物品单；5.保证书，证明涉案房屋不得进行转租，原告不可能同意刘斌转租；6.与案外人签署的房屋租赁合同，证明涉案房屋因为刘斌的原因产生了空置期，2020年6月份才再次出租。被告刘斌围绕诉讼请求向本院提交证据：1.房屋出租委托书及附件（房屋所有权证书、身份证复印件），证明原告与我爱我家公司签订了委托书，是原告王春云代傅连顺签订的，签字时刘斌就在现场；2.维修费用清单4页及手机截屏（租客李学军的手机），证明维修费1749元是刘斌垫付的；3.刘斌与案外人李学军签署的和解协议；4.转款记录，证明刘斌已支付押金及租金；5.物品清单，证明案涉租赁房屋交付时的存在的物品；6.刘斌与案外人李学军签署的《北京市房屋租赁合同》；7.案外人李学军向刘斌支付房租及押金的凭证。被告我爱我家公司未向本院提交证据。经庭审质证，刘斌对原告提交证据1、2的真实性予以认可，对其余证据的真实性不清楚，我爱我家公司对原告提交证据1、5的真实性予以认可，对其余证据的真实性不清楚；原告对刘斌提交证据4、5的真实性予以认可，对其余证据的真实性不予认可，我爱我家公司对刘斌提交证据4、5的真实性予以认可，对其余证据的真实性不清楚。原告对刘斌提交证据1的真实性不认可，但经本院释明，其未就其本人签字申请司法鉴定，故本院对该证据的真实性予以认可。综合各方当事人的质证意见、各证据之间的关联关系，本院对原告及刘斌提交证据的真实性均予以确认并在案佐证，至于各证据能否达到各方的证明目的，本院结合查明的事实在本院认为部分予以综合论述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、傅连顺为坐落于北京市西城区XXXX房屋的所有权人，傅连顺、王春云系夫妻关系。傅连顺（甲方、出租人）、刘斌（甲方、出租人）、我爱我家公司（丙方、居间人）签署《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市西城区XXXX；租赁用途为居住；租赁期限2019年8月16日至2024年8月15日，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金8200元/月，押一付三；押金8200元，合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期内，由乙方承担水、电、燃气费，保安费108元每年由乙方承担，合同中未列明的与房屋有关的费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用（注：就室内设施维修费，合同中未约定负担主体）；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，甲方应相应减少租金或延长租赁期限，乙方有权自未付租金中扣除，因乙方保管不当或不台理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；经甲乙双方协商一致，可以书面解除本合同；甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同；乙方擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同收回房屋，乙方应当按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；业主或租户没住够5年要赔付1月租金（系在违约责任处手写添加）；附件《房屋交割清单》载明物品：空调3、电视1、冰箱1、洗衣机1、单人床1、双人床1、餐桌1、沙发1、木椅1、衣柜3、梳妆台1、电视柜1、遥控3、门卡2、木箱1、钥匙3。合同签署三方均确认，在合同签署过程中，丙方的经纪人为刘玉明。另，刘斌提交《房屋出租委托书》，载明：委托人（傅连顺）、受托人（刘玉明），房屋所有权人为傅连顺；傅连顺因个人原因，特全权委托刘玉明为我的合法代理人，代表其办理房屋出租事宜，具体委托办理房产事项有代为办理上述房产的租赁手续、代收上述房产出租的全额价款、与该房产相关的其他一切事务等等全部委托受托人全权代办、傅连顺承认刘玉明代表委托人傅连顺签署的一切有关文件且承担由此产生的法律责任；委托人签字“付连顺”，受托人签字“刘玉明”，委托日期2019年8月16日；附件1.委托人房产证复印件、身份证复印件。刘斌称，该委托书系王春云代傅连顺签署，签署时刘斌在现场。傅连顺、王春云对该签名不予认可，但经本院释明，其未申请就签名的真实性进行司法鉴定，并主张即便是王春云签署也属非法。二、合同签署后，傅连顺按约向刘斌交付房屋。刘斌于2019年8月7日向王春云转账8200元作为房屋押金，于2019年8月16日向王春云支付3个月的房租24600元，于2019年11月17日向王春云支付3个月的房租24600元，即房租支付至2020年2月15日。2020年2月16日，双方办理退房交接，刘斌向原告交还房屋钥匙，双方未签署书面退房协议。刘斌主张原告同意退还押金，但未提交证据证明。原告主张系刘斌提前解除，故不应退还押金。另根据原告提交的傅连顺与刘斌的通话录音以及傅连顺与刘玉明的通话录音显示（均发生于2020年3月8日），案涉房屋内有部分未在租赁合同物品清单中的家具丢失。傅连顺、王春云提交刘玉明2020年3月14日出具的便条，载明“餐桌、梳妆台、电视柜、电表卡、遥控器。15天约业主协同办理。”傅连顺、王春云未提交证据证明上述物品的价值。三、合同履行期间，刘斌（甲方、出租人）、案外人李学军（乙方、承租人）、我爱我家公司（丙方、居间人）签署《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市西城区XXXX号，租赁用途为居住，居住人数最多不超过5人；租赁期限2019年8月18日至2020年2月17日，甲方应于2019年8月18日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准为8800元/月，押一付三，各期租金支付日期为2019年8月18日、2020年11月18日；押金8800元；本合同签订后，甲方应当向丙方支付月租金的80%即7000元作为佣金。该合同落款处，加盖有我爱我家公司合同专用章，但出租人、承租人未签字，且该合同系复印件。庭审中经询问刘斌并与李学军的配偶电话联系，刘斌与李学军配偶均称系在我爱我家门店签署，我爱我家员工刘玉明为居间人。该合同签订后，李学军于2019年8月16日向刘斌支付房租及押金35200元，于11月17日向刘斌支付房租26400元。2019年12月15日晚上，案涉房屋发生火灾。关于火宅经过，各方陈述如下：一、刘斌：失火后，李学军报119，消防人员到现场后认定为厨宝短路自燃起火，因损失不大，消防部门未出具书面认定。火宅造成李学军豆浆机等小家电烧毁，且李学军维修了失火部位。后刘斌与李学军在我爱我家店长申红超的见证下签署《和解协议》，内容为“甲方刘斌承租给乙方李学军位于西城区XXXX号房，因厨房电厨宝着火导致损失全部由甲方承担与乙方无关，已达成和解（维修费用1700元已转乙方），此事处理完成！合同到期后乙方定期将房屋交还甲方，乙方结清水电气费用后甲方应当天退还乙方押金8800元”。后，刘斌要求傅连顺、王春云承担该1700元损失。二、傅连顺、王春云：对刘斌的陈述不予认可，起火原因应为电动自行车充电导致失火且实际损失远低于刘斌所述，该损失不应由其负担，其在2020年2月办理退房交接时去案涉房屋现场，失火现场已经修理完毕。三、李学军方：本院在庭审中电话联系失火时房屋使用人李学军的配偶，其在电话中作出如下陈述：1.李学军与刘斌在我爱我家公司的居间下签署合同时，李学军以为刘斌是房屋的权利人，其在租赁期限届满后才知晓房屋的权利人为傅连顺、王春云；2.失火后是其报的119，119现场认定为厨宝短路后起火，其没有电动自行车；3.知晓刘斌系转租后，其向我爱我家公司投诉刘玉明；4.就失火事实，其与刘斌已向其赔付损失款，在合同到期后，房屋租金、押金等双方均已结清，无其他纠纷。四、我爱我家公司：失火后去现场发现案涉房屋存在转租事宜，另李学军投诉刘玉明。根据我爱我家公司规定，经纪人不得担任客户的委托人，我爱我家公司因此辞退了刘玉明。我爱我家公司称在失火后其与傅连顺、王春云进行过沟通，傅连顺、王春云知晓转租事宜。四、另，傅连顺、王春云提交其于2020年5月16日签署的《租赁房屋治安责任保证书》，称案涉房屋根据相关要求不得转租。傅连顺、王春云提交其与案外人于2020年5月16日签署的房屋租赁合同，证明在与刘斌办理退房交接后，至2020年5月16日才再次出租案涉房屋，产生了数月的房屋空置损失。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。就傅连顺、王春云在本案中主张的诉讼请求，本院根据查明的事实及举证规则逐一论述如下：一、关于要求刘斌返还丢失全部物品或者赔偿损失5390元的诉讼请求。本院认为，根据傅连顺、王春云提交的通话录音及刘玉明出具的便条，可以证明傅连顺、王春云与刘斌办理退房交接时，部分物品丢失，对此，刘斌应当负赔偿责任。鉴于傅连顺、王春云未提交证据证明丢失物品的价值，本院酌情认定损失数额为2000元。二、关于要求刘斌返还非法获利3600元的诉讼请求。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效本案中，刘斌提交的《房屋出租委托书》证明刘玉明有代傅连顺出租案涉房屋的代理权限。刘斌主张系亲见傅连顺配偶王春云签署；傅连顺、王春云虽对签名不予认可但经本院释明未申请司法鉴定，其不足以推翻该证据的真实性，另傅连顺、王春云亦未能举证证明在转租合同签署过程中，刘斌与刘玉明存在恶意串通之情形。综合以上情形，本院认定刘斌将案涉房屋转租给案外人李学军的行为不构成违约，对于傅连顺、王春云的该项诉讼请求不予支持。三、关于要求刘斌赔偿火宅损失2000元的诉讼请求。经查，失火后相关损坏部分已经修理完毕，傅连顺、王春云亦未实际支付修理费等，傅连顺、王春云的该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。四、关于要求刘斌赔偿案涉房屋2020年2月至6月房屋空置损失32800元的诉讼请求。本院认为，该诉讼请求系要求刘斌赔偿因合同提前解除造成的损失，双方签署的合同已经就此进行明确约定。根据合同约定，租户没住够5年要赔付1月租金，本案中，案涉合同系提前解除，刘斌未举证证明双方在办理退房交接时就合同中的该项约定已经协商一致予以变更，故该条款对双方均有约束力，刘斌应当赔付傅连顺、王春云一个月的租金作为违约金，傅连顺、王春云尚留有刘斌交纳的一个月租金的押金，故违约金与押金两相折抵。基于双方已于2020年2月16日办理房屋交接，傅连顺、王春云已于该日收回房屋，傅连顺、王春云在该项诉讼请求中超出一个月租金部分的主张依据不足，本院不予支持。五、关于要求刘斌赔偿误工费损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。另，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百六十五条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告刘斌赔偿原告傅连顺、王春云丢失物品损失2000元；二、被告刘斌赔偿原告傅连顺、王春云违约金8200元（以押金折抵，无须另行给付）；三、驳回傅连顺、王春云的其他诉讼请求。案件受理费931元，由原告傅连顺、王春云负担719元（已交纳），由被告刘斌负担212元（自本判决生效后七日内交纳）。如果被告刘斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  周 韬二〇二一年五月二十八日法官助理  姚 岚书 记 员  张晓奕