广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初31088号原告：广州市海珠区新滘供销合作社，住所地广州市海珠区敦和路105号201房。法定代表人:王琴，副主任。委托代理人：王旭阳，广东法圣律师事务所律师。委托代理人：林月圆，广东法圣律师事务所律师。被告：原永强，1958年8月21日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区。原告广州市海珠区新滘供销合作社（下称新滘供销社）诉被告原永强房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年12月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王旭阳、林月圆，被告原永强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区沥滘村付（副）四约南三巷1号房屋是广州市海珠区供销合作社在1980年代出资统筹自建的物业，属于广州市海珠区永联咨询服务部（下称永联服务部）所有。2017年7月3日，永联服务部与被告签订了《广州市房屋租赁合同》，约定永联服务部将案涉房屋出租给被告作居住用途使用，建筑面积32平方米，月租金为256元，租赁期限为2017年7月1日至2018年6月30日。双方在合同中还约定，租赁期届满，被告应将原承租房屋交回永联服务部，如果被告违约，永联服务部有权扣除租赁保证金300元。2018年6月15日，永联服务部向被告发出《告知书》，要求被告在2018年6月30日前搬离该房屋，并至永联服务部处办理退租手续。因被告不肯签收该份《告知书》，永联服务部将其张贴至被告承租的涉案房屋的门口上。合同到期后，被告并未将房屋交还给永联服务部。2018年7月31日，永联服务部通过EMS邮寄的方式再次向被告送达《告知书》，给足了被告一个月的清退期限，要求被告在2018年8月30日前搬离房屋，但被告以各种理由拒不搬离该房屋。2019年2月22日，永联服务部又向被告当面送达了《关于限期交还到期物业的通知》和《律师函》，要求其2019年3月1日前腾空并交还房屋，被告还是拒绝搬离。永联服务部于2019年8月2日经核准注销，其权利义务由原告继受。原告接手后，于2020年11月24日向被告送达《关于再次要求交还到期物业的通知》，要求被告在2020年11月30日腾空房屋、结清相关费用并将房屋交还给原告，但是被告至今仍非法占有房屋，拒绝搬离。被告逾期占用涉案房屋并不归还的行为，已经严重侵害了原告的合法权益，按照租赁合同约定，被告已构成违约，为维护自身合法权益，故原告现起诉要求1、判令被告腾空广州市海珠区沥滘村付（副）四约南三巷1号房屋并将该房屋交还给原告；2、判令被告向原告支付房屋使用费，房屋使用费按照每月256元的标准自2019年3月1日计算至实际返还上述房屋之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：涉案房屋是1980年作为供销社职工福利分配给职工的。当年我母亲（伍锦华己故）居住，我母亲是供销社沥滘糖烟酒百货公司工作。1979年，新滘供销社属下的单位（合管会即现在的永联服务部）在沥滘盖了六间简陋的平房，准备用来安排其部门的职工居住，但由于路途较远，于是就与新滘供销社协商，将两个单位的职工置换。1980年，我们入住后，当时新滘供销社的领导口头承诺将沥滘副四约南三巷的宿舍作为职工福利分房分配给职工，后来不知什么原因导致办不到房产证，未能办理福利分房，从而转为每月以交租形式返还建造房屋的费用。当时的房屋连厕所都没有，水、电也是我们自行报装，时过境迁，由于市场经济，在2010年我们与合管会负责人卢景良达成共识，签定租赁合同，两年一签，每年在原有的租金上递增10%。到2013年，由海珠区永联服务部与我们每两年一签，到2015年每年一签；合同到2018年6月30日就没有与我们签了，还要求我们退房。因为我们住的是职工福利分配房，同时，找们也是确实困难，租金收到2019年2月份。我原来交到3月份的，但给退回一个月的租金，当时不知什么原因。我自从1980年随母亲入住涉案房屋至今也整整40年，本人户口也一直在此。一直以来，我们都是爱护宿舍，维修、维护，从不损坏，对宿舍也有很深的感情。2019年，供销社再次要求我们退还物业，因本人没有自住房，也没有房产，现己退休，有实际困难；至于2019年3月份至今的租金，我会如数交付，也会大力配合搬离工作。目前，我已申请公租房，相关手续正在进行中，故恳请原告能多理解、体谅，多给点时间让我搬离。经审理查明：2017年7月18日，永联服务部（出租方、甲方）与被告原永强（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋租给乙方作居住用途使用，建筑面积32平方米；租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日，月租金为256元；乙方向甲方交纳768元保证金，……如乙方违约甲方有权扣除租赁保证金；（第八条第4项）租赁期限届满或解除合同时，乙方应在七日内将原承租房屋交回甲方……一切嵌装在房屋结构或墙体的设备或装修乙方一律不得拆走，且甲方不予赔偿；等。2018年6月15日，永联服务部向被告发出《告知书》，要求被告在2018年6月30日前结清水、电、租金等费用后搬离该房屋，并至永联服务部处办理退租手续。2018年8月1日，永联服务部通过EMS邮寄的方式再次向被告送达《告知书》，要求被告在2018年8月31日前结清水、电、租金等费用后搬离该房屋，并至永联服务部处办理退租手续。永联服务部已于2019年8月2日经核准注销，其权利义务由新滘供销社继受。诉讼中，新滘供销社表示：涉案房屋没有房产证，也没有规划许可证。被告表示：涉案房屋是现由自己与妻子2人一起居住。新滘供销社为证明其主张还提交了广州市海珠区供销合作社于2020年11月26日出具的《证明》作为证据，《证明》中记载：“广州市海珠区永联咨询服务部是我社的下属企业，海珠区沥滘村付四约南三巷1号、3号、4号、5号、11号房屋是广州市海珠区永联咨询服务部的物业，是我社在1980年代出资统筹自建的物业”。本院认为：原告表示涉案房屋没有合法产权凭证，也未经建设部门批准建设，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，则当事人基于合同取得的财产应予返还，故新滘供销社作为出租人永联服务部的继受人要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。被告辩称其基于母亲是房屋权利方的职工、住处属于宿舍的意见，不能对抗原告的诉请。因双方在租赁合同中对于租金有明确约定，故根据前述解释第五条的规定，新滘供销社要求被告按约定的标准支付房屋使用费，合法有理，予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告原永强（包括同住人员）在本判决发生法律效力之日起3个月内，腾空广州市海珠区沥滘村付（副）四约南三巷1号房屋并将该房屋交还给原告。二、被告原永强在本判决发生法律效力之日起3个月内，按每月256元的标准向原告支付自2019年3月1日起至被告向原告返还上述房屋之日止的房屋使用费。本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二一年五月三十一日书记员  廖钺铃詹泽鑫