上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初7724号原告：上海灯具城市场经营管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：韩宗淮，董事长。委托诉讼代理人：金鹤山，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：史美宗，上海众华律师事务所律师。被告：江苏禾诚消防安装工程有限公司，住所地江苏省。法定代表人：张和青，总经理。委托诉讼代理人：尹秀刚，江苏诚谨律师事务所律师。第三人：郑志军，男，1973年7月2日出生，汉族，户籍所在地浙江省。委托诉讼代理人：尹秀刚，江苏诚谨律师事务所律师。原告上海灯具城市场经营管理有限公司(以下简称“灯具城公司”)与被告江苏禾诚消防安装工程有限公司(以下简称“禾诚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法通知郑志军作为第三人参加诉讼，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告灯具城公司的委托诉讼代理人史美宗、被告禾诚公司的委托诉讼代理人尹秀刚暨第三人郑志军的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。灯具城公司向本院提出诉讼请求：1.禾诚公司支付租金及管理费46,231元；2.禾诚公司支付逾期付款的滞纳金(以46,231元为本金，按照日千分之一的标准，自2017年12月5日起计算至实际付清之日止)。事实和理由：上海市虹口区柳营路XXX号上海明凯大厦的权利人系上海明凯实业有限公司(以下简称“明凯公司”)，2013年1月18日明凯公司出具授权委托书，委托灯具城公司对该大厦进行招商、租赁、运营管理。2016年12月12日，灯具城公司与江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司(以下简称“禾诚公司上海分公司”)订立《办公房租赁合同》，禾诚公司上海分公司向灯具城公司承租了上海市虹口区柳营路XXX号13层1302室房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积148.78平方米。《办公房租赁合同》第2.1条约定租赁时间自2016年12月5日起至2017年12月4日止；第3.2条约定禾诚公司上海分公司应自2016年12月5日起按照合同第五条约定的标准支付租金；第5.2.1条约定租金按月计算为人民币11,766元(每平方米租金2.60元/日)；第5.2.2条约定月管理费为人民币1,488元(每平方米10元/月)；第5.3.1条约定租金及管理费每三个月支付一次，禾诚公司上海分公司应在合同期内每年的2、5、8、11月20日之前付清次三个月的租金，并在合同期内每年的2、5、8、11月20日之前付清次三个月的管理费；首期租金及管理费应当在合同订立当日支付给灯具城公司；第13.1.1条约定禾诚公司上海分公司应自付款期限届满之日起至结清款项之日止，按照应付款的千分之五/日的标准支付滞纳金。《办公房租赁合同》签订后，灯具城公司向禾诚公司上海分公司交付系争房屋，禾诚公司上海分公司已支付租期内的租金和管理费112,817元，尚有46,231元未付。因禾诚公司上海分公司未按合同约定支付租金、管理费，灯具城公司多次催促，禾诚公司上海分公司仍拒绝履行。经查，禾诚公司上海分公司已经于2019年8月14日注销。禾诚公司上海分公司的违约行为损害了灯具城公司合法权益，故灯具城公司起诉来院，要求判如所请。禾诚公司辩称，禾诚公司的确设有上海分公司，但是灯具城公司提供的《办公房租赁合同》并非禾诚公司上海分公司签订，该《办公房租赁合同》落款处的“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”的章并非真实。禾诚公司已经就假章报案，并且提供了上海印海印章材料有限公司刻章社出具的禾诚公司上海分公司公章图样，与《办公房租赁合同》落款处的“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”的章不一致。即便《办公房租赁合同》落款处禾诚公司上海分公司的公章是真实的，但禾诚公司上海分公司也从未使用系争房屋，灯具城公司也未就禾诚公司上海分公司实际使用系争房屋进行举证。系争房屋由郑志军使用，且租金全部由郑志军支付，禾诚公司上海分公司未支付。不同意灯具城公司的全部诉请，且滞纳金标准过高。郑志军述称，2014年郑志军向灯具城公司承租上海市柳营路XXX号13层1301室房屋(以下简称“1301室房屋”)、系争房屋以及上海市柳营路XXX号13层1308室房屋(以下简称“1308室房屋”)共三套房屋自用，双方签订租赁合同约定：租期自2014年10月27日起至2016年10月26日止，租金每月38,517元，管理费每月5,276元，租赁保证金77,034元。后郑志军为承接项目，需挂靠禾诚公司，故成立禾诚公司上海分公司。因工商注册之需，郑志军与灯具城公司又签订一份租赁合同，约定租赁标的为1308室房屋，该合同仅有一份，郑志军已交给工商部门，该合同实际并未履行，郑志军与灯具城公司实际履行的是租赁标的为1301室房屋、系争房屋、1308室房屋的租赁合同。后因经营不善，租期届满后，郑志军退出1301室房屋、1308室房屋租赁，并于2016年与灯具城公司就1301室房屋、系争房屋、1308室房屋租金等费用进行结算，结算明确郑志军尚欠付2,268元，后该款付清。郑志军又与灯具城公司就系争房屋签订一份租赁合同，郑志军租赁系争房屋自用。租期内，因郑志军欠付费用，2017年9月12日灯具城公司将系争房屋锁门收回并重新出租，为此郑志军与灯具城公司工程部的人协商，商定此后郑志军不需要再支付房屋租金。此外，郑志军退出1308室房屋时，房屋内尚有设施、装修，灯具城公司告知其重新出租1308室房屋时，收取了新租客转让费3万元，该3万元同意用于抵扣郑志军应付的系争房屋租金。2017年9月12日系争房屋被灯具城公司收回时，郑志军还欠付一、两个月的费用。系争房屋是郑志军个人向灯具城公司承租的，与禾诚公司上海分公司无关。对灯具城公司陈述的已付租金、管理费金额郑志军予以确认，如郑志军仍欠付2017年9月12日前的租金、管理费，其同意支付。就滞纳金不同意支付，即使应付，灯具城公司主张的标准也过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证如下：上海市柳营路XXX号地下1-2层、103、105、107、2-4层、501、6-18层房屋产权人为明凯公司，2013年1月18日起，灯具城公司受明凯公司委托对该房屋进行招商、租赁、运营管理，委托期限为十年。2014年10月27日，灯具城公司(甲方、出租方)与郑志军(乙方、承租方)签订一份《办公房租赁合同》，约定：租赁房屋为1301室房屋、系争房屋、1308室房屋，建筑面积527.63平方米，该建筑面积是本合同计算租金、管理费及其他相关费用的面积依据；租赁时间自2014年10月27日起至2016年10月26日止；2014年10月27日至2016年10月26日期间，每平方米每日租金为2.40元，实行按月计算租金总计为38,517元；2014年10月27日至2016年10月26日期间，月管理费每平方米为10元，月管理费总计为5,276元；在本合同签订当日，乙方应向甲方支付履约保证金77,034元(即二个月的首期月租金)，甲方收到该保证金时应向乙方开具收款凭证。前述《办公房租赁合同》履行期间，郑志军为对外承接工程，需挂靠禾诚公司。在禾诚公司知晓的情况下，郑志军注册设立禾诚公司上海分公司。为办理工商登记，灯具城公司与郑志军又签订一份租赁标的为1308室房屋的租赁合同，但该合同并未实际履行。2016年3月18日，禾诚公司上海分公司成立，公司负责人系郑志军，注册地址为1308室房屋。2017年1月20日，郑志军与灯具城公司就1301室房屋、系争房屋、1308室房屋签订一份《合同到期不续租确认单》，约定：郑志军合同租赁期限为2014年10月27日至2016年10月26日，合同编号为：B1301，郑志军由于经营困难，故申请提出不续租，经协商，郑志军原已支付的履约保证金77,034元抵扣2016年10月1日至2016年11月25日租金管理费共计79,320元，还差2,286元未付清。待郑志军付清余款，即可办理退租手续。2017年1月20日，郑志军转账支付灯具城公司2,286元。2019年8月14日，禾诚公司上海分公司注销。审理中，灯具城公司向本院提供一份落款时间为2016年12月12日、出租方系灯具城公司、承租方系禾诚公司上海分公司的《办公房租赁合同》(以下简称“系争房屋租赁合同”)，合同约定：1.2、租赁办公房位于系争房屋，建筑面积为148.78平方米(含公共分摊面积)，该建筑面积是本合同计算租金、管理费及其他相关费用的面积依据；2.1、系争房屋租赁时间自2016年12月5日起至2017年12月4日止；3.2、乙方应自2016年12月5日起，按照本合同第5条之约定的标准支付租金；5.2.1、2016年12月5日至2017年12月4日期间的租金为每平方米每日2.60元，实行按月计算租金总计为11,766元；5.2.2、2016年12月5日至2017年12月4日期间的月管理费为每平方米10元，月管理费总计为1,488元；5.3.1、租金及管理费每三个月支付一次，乙方应在合同期内每年的2、5、8、11月20日之前付清次三个月的租金，并在合同期内每年的2、5、8、11月20日之前付清次三个月的管理费，首期租金及管理费应当在本合同订立当日支付给甲方；6.1、本合同签订当日，乙方应向甲方支付履约保证金23,532元(即2个月的月租金)；租赁期满后，如乙方续租，则该保证金继续作为下一期办公房租赁的保证金，如乙方不再续租，则甲方应自乙方退还系争房屋、并结清所有费用、注销或迁出在系争房屋内注册的公司之日起15日内无息退还全部履约保证金于乙方；13.1、乙方承诺按本合同的约定及时、足额向甲方缴纳各种费用(包括但不限于租金及管理费、水、电费、履约保证金等)；乙方确认甲方有权同时采取如下措施催收款项：13.1.1、乙方应自付款期限届满之日起至结清款项之日止，按照应付款的千分之五/日的标准支付滞纳金，对于乙方拖欠的款项(包括相关欠款和滞纳金)，甲方有权直接从乙方缴纳的履约保证金中加以抵扣，不足部分，甲方有权另行向乙方追索。系争房屋租赁合同甲方落款处盖有“上海灯具城市场经营管理有限公司合同专用章”印章，乙方落款处盖有“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印章。灯具城公司表示，根据系争房屋租赁合同，禾诚公司上海分公司向其租赁、使用系争房屋。禾诚公司表示，禾诚公司上海分公司从未租赁使用、系争房屋，合同落款处“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”的章也并非禾诚公司上海分公司真实的公章。郑志军认可其个人向灯具城公司承租了系争房屋自用，但不认可系争房屋租赁合同落款处“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印章的真实性。为证明禾诚公司上海分公司印章图样，禾诚公司向法院提供一份由上海印海印章材料有限公司刻章社出具的、落款时间为2019年7月22日的《声明》，载明：禾诚公司上海分公司于2018年11月9日已做好公安备案手续(公章备案编号：XXXXXXXXXXXXX)。该《声明》左下方盖有一个“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印文。禾诚公司称，《声明》上的印文证明禾诚公司上海分公司实际使用的公章图样。灯具城公司称，《声明》显示禾诚公司上海分公司公章备案手续系于2018年11月9日办理，系争房屋租赁合同于2016年12月12日签订，《声明》仅说明禾诚公司上海分公司于2018年11月9日之后使用的公章图样，但对于之前使用的公章未予以说明。灯具城公司并提出公章鉴定申请，本院应其申请，委托司法鉴定科学研究院(以下简称“司鉴院”)就灯具城公司提供的系争房屋租赁合同落款处“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印章的真实性进行鉴定。2019年12月24日，司鉴院向本院回寄一份《退卷函》称：贵院委托的2019沪0109诉前调3990号案“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印文鉴定，鉴定人根据贵院要求于2019年12月11日前往上海市虹口区市场监督管理局查阅“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”工商档案，发现档案内没有“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印文。2019年12月13日，鉴定人根据贵院要求将上述查档情况通知当事双方，并请双方向法庭补充印文样本。由于本鉴定至今无比对样本，现作退卷处理。郑志军对于《声明》真实性没有异议，但认为其内容并非事实，郑志军表示其曾刻印过禾诚公司上海分公司公章，该公章平时也存放在郑志军处，由其使用，郑志军认为既然禾诚公司已经授权其成立分公司，也即授权其刻印分公司公章。禾诚公司原法定代表人并非张和青，变更为张和青后，张和青收回了禾诚公司上海分公司，自行去办理了禾诚公司上海分公司公章备案，办理公章备案时郑志军手里的禾诚公司上海分公司公章未收回也不需收回。为证明系争房屋租赁合同落款处“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印章并非真实，郑志军通过手机号XXXXXXXXXXX于2021年4月22日下午3：12向本案承办人员发出一张由其刻印、使用的“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印章电子图片(以下简称“比对样本”)。灯具城公司申请就系争房屋租赁合同落款处“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印文与比对样本上“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印文是否一致进行鉴定。为此，本院应灯具城公司的申请，委托司鉴院进行鉴定。司鉴院出具《鉴定意见书》称：根据现有条件，倾向认为检材《上海灯具城市场经营管理有限公司与江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司之办公房租赁合同》上需检的“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印文与比对样本上的“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印文是出自同一枚印章。灯具城公司、禾诚公司表示对《鉴定意见书》无异议，郑志军称其持有的“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印章一直由其保管，如需盖章，只能是其所盖，但现已记不清为何要在系争房屋租赁合同落款处加盖禾诚公司上海分公司公章。审理中，灯具城公司提供两份中国工商银行业务回单，回单显示：2017年1月19日，郑志军向灯具城公司转账支付63,294元；2017年6月22日，郑志军向灯具城公司转账支付49,523元，前述共计112,817元。郑志军认可前述钱款系支付的系争房屋租金，其认为1308室房屋转让费3万元也应抵扣系争房屋租金，灯具城公司员工范前龙可以作证，此外，郑志军还支付过一笔系争房屋的履约保证金，但是票据找不到了。灯具城公司称范前龙此前的确是其公司员工，但灯具城公司并未向1308室房屋新租客收取转让费，范前龙是否收取过不清楚，郑志军与灯具城公司就1301室房屋、系争房屋、1308室房屋三套房屋签订的租赁合同已经到期，郑志军未支付过系争房屋履约保证金。为此，本院联系范前龙向其了解情况。范前龙表示，其原系灯具城公司员工，现已离职。郑志军经其手租借了灯具城公司的房屋，一开始租赁的房屋面积大，后因经营不善，换成小面积房屋，后郑志军又因经营不善欠租，灯具城公司其他员工曾经向郑志军催收欠租，但未果。灯具城公司出租房屋都是直接租赁的，不存在转租，也没有向租客收取转让费，郑志军称灯具城公司收取了新的租客转让费3万元的事实不存在，郑志军是因为自己经营不善，故从租赁大面积房屋变成租赁小面积房屋。审理中，灯具城公司称其并未于2017年9月12日对系争房屋锁门，禾诚公司上海分公司使用系争房屋至2017年12月4日搬离后，其收回系争房屋，后已重新出租。本院认为，禾诚公司称系争房屋租赁合同落款处“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”并非真实。但据禾诚公司、郑志军陈述，郑志军为承接工程需挂靠禾诚公司，故在禾诚公司知晓的情况下成立禾诚公司上海分公司，并由郑志军出任禾诚公司上海分公司负责人。鉴于此，禾诚公司上海分公司注册成立后，郑志军作为禾诚公司上海分公司负责人，持禾诚公司上海分公司公章对外签订的合同，对禾诚公司上海分公司具有约束力。本案中经鉴定，鉴定单位倾向认为系争房屋租赁合同落款处“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印文与郑志军向本院提供的其自行刻印、使用的“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”印文图片系出自同一枚印章，虽郑志军现表示记不清为何要在系争房屋租赁合同上加盖禾诚公司上海分公司印章，但不能据此否认系争房屋租赁合同落款处“江苏禾诚消防安装工程有限公司上海分公司”公章的真实性。据郑志军陈述，禾诚公司上海分公司于2018年11月9日进行的公章备案，系发生在张和青收回禾诚公司上海分公司之后，该备案行为也不能推翻此前郑志军作为禾诚公司上海分公司负责人持禾诚公司上海分公司公章对外签订合同的真实性。灯具城公司与禾诚公司上海分公司签订的系争房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，该合同对灯具城公司、禾诚公司上海分公司均具有约束力，灯具城公司、禾诚公司上海分公司均应按约履行合同项下的义务。禾诚公司上海分公司欠付租期内租金、管理费属违约，理应付清欠费并支付滞纳金。郑志军关于房屋被锁门、曾支付系争房屋履约保证金、灯具城公司重新出租1308室房屋收取3万元转让费抵扣系争房屋租金的陈述，因无充分证据证明，本院难以采信。现禾诚公司上海分公司已注销，灯具城公司要求禾诚公司支付租金及管理费46,231元的请求，于法有据，本院予以支持。根据系争房屋租赁合同约定，禾诚公司上海分公司逾期付款的，应自付款期限届满之日起按每日千分之五标准支付滞纳金。现灯具城公司要求禾诚公司自2017年12月5日起支付逾期付款滞纳金，应予支持。虽灯具城公司已主动调低合同约定滞纳金标准，但日千分之一标准仍然过高，故本院酌情予以调整。禾诚公司辩称上海分公司从未使用系争房屋，系郑志军在使用，禾诚公司向灯具城公司履行义务后，如与郑志军就系争房屋使用及费用承担存在纠纷的，可另行解决。综上，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十三条第一款规定，判决如下：一、自本判决生效之日起15日内，江苏禾诚消防安装工程有限公司应向上海灯具城市场经营管理有限公司支付租金及管理费共计46,231元；二、自本判决生效之日起15日内，江苏禾诚消防安装工程有限公司应向上海灯具城市场经营管理有限公司支付逾期付款滞纳金(以46,231元为本金，按照日万分之二的标准，自2017年12月5日起算至实际付款之日止)；三、驳回上海灯具城市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费955.78元，由江苏禾诚消防安装工程有限公司负担；鉴定费1,719元，由江苏禾诚消防安装工程有限公司、郑志军各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 煌书记员 王梦熊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国公司法》第十三条公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有企业法人资格，依法独立承担民事责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。