杭州经济技术开发区人民法院民事判决书（2020）浙0191民初2908号        原告（反诉被告）：包阿良，男，1960年10月9日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区，公民身份号码XXX。                委托诉讼代理人：费立峰，浙江六和律师事务所律师。                委托诉讼代理人：和法正，浙江六和律师事务所律师。                被告（反诉原告）：浙江万亚置业有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区万亚名城1幢311（商务办公）室。                法定代表人：滕荷雪。                委托诉讼代理人：郑胜，北京德恒（杭州）律师事务所律师。                委托诉讼代理人：李昊，北京德恒（杭州）律师事务所律师。                被告：董善建，男，1980年5月4日出生，汉族，住浙江省乐清市，公民身份号码XXX。                委托诉讼代理人：童宏军，浙江五联律师事务所律师。                原告（反诉被告）包阿良与被告（反诉原告）浙江万亚置业有限公司（以下简称万亚公司）商品房预售合同纠纷发回重审一案，本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。审理中，本院依职权追加董善建作为本案被告参加诉讼。本院依法公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）包阿良的委托诉讼代理人费立峰，被告（反诉原告）万亚公司的委托诉讼代理人李昊，被告董善建的委托诉讼代理人童宏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告包阿良向本院提出诉讼请求：1．判令被告万亚公司立即向原告交付杭州经济技术开发区万亚名城2幢210室商品房；2．判令被告万亚公司立即向原告交付杭州经济技术开发区万亚名城2幢210室商品房的土地、房屋权属证书；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年12月8日，经双方协商一致，原告与被告万亚公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告万亚公司购买其开发的杭州经济技术开发区万亚名城2幢210室。根据合同约定，被告万亚公司于合同签订当日确认原告已全额支付了房屋价款1133532元，并向原告开具发票。2013年12月20日，被告万亚公司向原告发出《关于万亚名城房屋延期交付的通知》，表示需延期交付房屋。2014年3月20日，被告万亚公司向原告发出《交房通知书》，表示将于2014年3月25日起办理交房相关手续。接到《交房通知书》后，原告按照通知到被告万亚公司办理相关交房手续，但被告万亚公司却以相关房产有争议，拒绝向原告办理交付手续，经原告多次催促，截至目前被告万亚公司仍不同意向原告交付房屋。根据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当于2013年12月25日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用。根据合同第十六条约定，出卖人承诺于2014年12月25日前取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。原告认为，本案所涉房产购房手续完备，合同及购房发票齐全，不存在任何交房障碍，被告应当按约交付房屋及权属证书。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。                被告万亚公司辩称：包阿良与万亚公司签订的合同名为《商品房买卖合同》，实为包阿良和董善建之间民间借贷的担保合同。该合同所担保的借款已经足额偿还。包阿良主张商品房买卖合同无事实和法律依据。                被告董善建辩称：与万亚公司的答辩意见基本相同。包阿良和董善建之间系民间借贷的债权债务关系，万亚公司提供担保。包阿良和董善建之间的借贷关系已由三套房屋抵偿，请求法院驳回原告的诉讼请求。                反诉原告万亚公司向本院提出反诉请求：1．判令包阿良与万亚公司签订的《浙江省商品房买卖合同》（编号为2012预1179721）无效；2．判令包阿良协助万亚公司撤销杭州经济技术开发区万亚名城2幢210室房产预售登记备案；3．本案诉讼费用由包阿良承担。事实与理由：2012年11月2日，包阿良与董善建签订《借款协议》，董善建向包阿良借款600万元，约定借期一个月，借款利息18万元，万亚公司以万亚名城2幢209室、210室、211室、212室、213室、214室作为本次借款的还款担保。后董善建陆续向包阿良支付借款利息2134000元，万亚公司已向包阿良过户万亚名城2幢209室、211室、212室用于偿还担保的借款。现包阿良以商品房预售合同纠纷为由向法院起诉，要求万亚公司立即交付万亚名城2幢210室房屋并交付商品房土地、房屋权属证书。万亚公司认为本案双方签订的商品房买卖合同并非基于真实的房产交易目的，而是以此作为董善建向包阿良借款的担保，本案实际上属于民间借贷纠纷，包阿良系虚假诉讼。鉴于董善建已经向包阿良支付了高额利息，万亚公司也已将为借款提供担保的三套房产过户给包阿良，其价值已完全覆盖担保本息。因此，万亚名城2幢210室担保的债务已经全部清偿，包阿良应当协助万亚公司撤销案涉房屋的预售登记备案。但经万亚公司联系包阿良，其至今未予配合，为维护万亚公司的合法权益，依据合同法相关法律规定，向法院提起反诉。                反诉被告包阿良辩称：首先，万亚公司反诉请求判令本案所涉的商品房买卖合同无效没有法律依据。本案所涉的商品房买卖合同是双方当事人基于自愿的基础之上达成的协议。合同签订后，万亚公司已经足额收到商品房买卖合同项下的购房款，并且向包阿良出具了发票。在房屋交付过程中，万亚公司也是按照合同履行告知包阿良交房的期限和注意相关事宜。双方当事人签订的商品房买卖合同也存在物权法当中关于流押的相关条款的情形，因此，该合同并不属于无效合同。其次，万亚公司诉称的事实和理由也与事实不符。万亚公司诉称已向包阿良过户万亚名城2幢209、211、212用于抵偿担保债务。包阿良认为，万亚公司向包阿良过户三套房屋是履行商品房买卖合同中的交付义务，万亚公司既不是包阿良与董善建借款合同的借款人，也不是担保人，万亚公司已足额收到了购房款。因此，万亚公司的交付行为是履行合同的行为，而不是履行担保义务。综上，请求法院驳回万亚公司的反诉请求。                被告董善建辩称：包阿良和董善建是民间借贷关系，董善建已偿还借款，同意万亚公司的反诉意见。确认案涉商品房买卖合同终止。                本院经审理，认定案件事实如下：                2012年11月2日，包阿良与董善建签订《借款协议》一份，约定董善建向包阿良借款6000000元，借款期限自2012年11月2日至2012年12月1日，借款利息为月息3％。董善建如未按时归还上述借款的，除继续按上述标准支付利息外，另按日支付所欠金额千分之二的违约金。担保条款：董善建以其实际已出资购买的杭州经济技术开发区万亚名城2幢209室、210室、211室、212室、213室、214室商铺作为本次借款的还款担保；根据董善建的指令，开发商同意与包阿良就该房产签订相关的《房屋买卖合同》，并开具相应购房款发票及出具房款结清凭证给包阿良（作为本协议附件）；若董善建在借款期限届满后没有足额偿还前述借款的，包阿良有权选择履行房屋买卖合同（即该《房屋买卖合同》是附条件生效合同）；若董善建按期偿还借款及利息的，包阿良承诺与开发商解除已签订的《房屋买卖合同》，由董善建就该房屋与开发商重新签订《房屋买卖合同》。期间若发生费用的，均由董善建承担。                同日，包阿良与万亚公司就杭州经济技术开发区万亚名城2幢209室、210室、211室、212室、213室、214室分别签订了六份《浙江省商品房买卖合同》，该六份合同均进行了预售备案登记。本案所涉合同中约定：包阿良向万亚公司购买杭州经济技术开发区万亚名城2幢210（商业用房）室，建筑面积76.59平方米，单价14800元，总价款1133532元，买受人于2012年11月2日一次性付清房款。出卖人应当在2013年12月25日前，将符合条件的商品房交付给买受人使用。                同日，万亚公司出具确认函一份，载明：“今确认包阿良（身份证号：XXX）与我公司签订的关于购买杭州经济技术开发区万亚名城2幢209＃、210＃、211＃、212＃、213＃、214＃商铺的买卖合同项下的应付购房款已由董善建、袁世民代为支付，且已全部结清”。2015年3月14日，万亚公司向包阿良交付了上述209＃、211＃、212＃商铺。其余三套商铺（含本案所涉商铺）至今未交付。                原告包阿良与被告万亚公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理，审理中被告万亚公司提起反诉。本院经审理于2020年3月9日作出（2019）浙0191民初782号民事裁定：驳回原告包阿良的起诉。同日，本院作出（2019）浙0191民初782号民事判决：驳回反诉原告浙江万亚置业有限公司的反诉诉讼请求。包阿良和万亚公司均不服一审民事判决及民事裁定，向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州市中级人民法院认为，本案应追加案外人董善建作为本案的当事人，以查明并确定包阿良与浙江万亚置业有限公司之间法律关系的性质。原审法院遗漏当事人，存在违反法定程序。杭州市中级人民法院于2020年9月30日作出（2020）浙01民终3114号民事裁定：一、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初782号民事判决及民事裁定；二、本案发回杭州经济技术开发区人民法院重审。                上述事实认定，由包阿良提交的《浙江省商品房买卖合同》及发票、关于万亚名城房屋延期交付的通知、万亚名城交房通知书、确认函，万亚公司提交的《借款协议》《浙江省商品房买卖合同》，以及当事人的庭审陈述等证据加以证明。                本院认为：本案争议焦点为包阿良与万亚公司之间法律关系的性质，是商品房买卖合同关系还是民间借贷的担保合同关系。包阿良与董善建签订的《借款协议》中明确约定，包阿良出借给董善建6000000元，董善建承诺以其实际已出资购买的杭州经济技术开发区万亚名城2幢209＃、210＃、211＃、212＃、213＃、214＃商铺作为本次借款的还款担保，根据董善建的指令，万亚公司同意与包阿良就该房产签订相关的《房屋买卖合同》，若董善建在借款期限届满后没有足额偿还前述借款的，包阿良有权选择履行房屋买卖合同（即该《房屋买卖合同》是附条件生效合同）；若董善建按期偿还借款及利息的，包阿良承诺与开发商解除已签订的《房屋买卖合同》。同日，包阿良与万亚公司签订了案涉《浙江省商品房买卖合同》。由此可知，包阿良与万亚公司签订《浙江省商品房买卖合同》的真实意思表示是以签订《浙江省商品房买卖合同》的方式为董善建与包阿良之间的借贷提供担保，目的是为了清偿董善建对包阿良的债务，该合同与以支付购房款为对价从而取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系明显不同，双方之间签订的合同名为《浙江省商品房买卖合同》，实为借贷担保法律关系。关于本诉请求，包阿良以商品房买卖合同关系为由要求万亚公司交付案涉房屋及土地、房屋权属证书，本院经审理认为本案为民间借贷法律关系，向包阿良释明变更诉讼请求，但包阿良拒绝变更，其诉讼请求所依据的基础法律关系与民间借贷法律关系系不同的法律关系，本院对其诉讼请求难以支持。关于反诉请求，根据相关法律规定，债权人与担保人订立担保合同，约定以法律、行政法规尚未规定可以担保的财产权利设立担保，当事人主张合同无效的，人民法院不予支持。万亚公司主张其与包阿良签订的《浙江省商品房买卖合同》无效，本院不予支持。万亚公司以合同无效为基础，要求包阿良协助撤销案涉房产的预售登记备案，于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：                一、驳回包阿良的诉讼请求。                二、驳回杭州万亚置业有限公司的反诉请求。                本诉案件受理费15002元，由包阿良负担；反诉案件受理费40元，由杭州万亚置业有限公司负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。                    审判长刘承娜            人民陪审员蒋瑞翔            人民陪审员姜燕飞    二○二一年五月二十七日            书记员何晓宇