山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0403民初1061号原告：张万春，男，1954年3月1日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人（特别授权）：宋树军，山东科圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志远，山东科圣律师事务所实习律师。被告：枣庄市慧远置业开发有限公司，住所地：枣庄市市中区枣庄经济开发区长江一路7号，工商注册号：370400228043798。法定代表人：孙庆国，董事长。第三人：张莉，女，1969年11月8日出生，汉族，住枣庄市薛城区。原告张万春与被告枣庄市慧远置业开发有限公司（以下简称慧远公司）、第三人张莉不当得利纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张万春委托诉讼代理人宋树军、谢志远，被告慧远公司法定代表人孙庆国、第三人张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张万春向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告已支付的购房款166,000元及利息（以166,000元为基数，自2007年7月25日即原告向被告交纳第一笔购房款之日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率计算；2、判令被告返还购买车库款50,000元及利息（以50,000元为基数，自2007年7月25日即原告向被告交纳车库款之日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率计算）；3、判令被告按已支付购房款的一倍即166,000元向原告承担赔偿责任；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年1月25日，原告与被告慧远公司签订了《四季菁华园小区.春华园组团认购意向书》，意向书约定：原告购买被告慧远公司坐落于薛城区四季菁华小区第3幢2单元2层2号房（西户）商品房一套，建筑面积约117.12平方米，单价为1,950元每平方米，总价款为228,384元，房款采取分期付款方式。协议签订后第三人张莉于2007年7月25日向被告支付166,000元以及支付购买车库款项50,000元，被告收款后既没有向第三人交付房屋，也没有向第三人返还购房款及车库款。签订协议后第三人才知道，慧远公司在签订协议时没有房屋预售资质，也没有房源的事实。被告委托代收原告房款及车库款（原告时任蒋庄煤矿房产办副主任），第三人在得知被告收取房款及车库款纯属欺诈行为，因收取款项时第三人将购房款支付至原告的银行账户中，故要求原告将收取的购房款及车库款予以退还，在被告无力返还的情况下，原告只好替被告将款项返还并转账至第三人父亲张树环的账户张后经原告多次催要，被告均没有偿还。被告慧远公司辩称，四季菁华小区开发不是慧远公司一方的事情，且四季菁华开发不是慧远公司主导的，而是蒋庄矿主导，应由慧远公司及蒋庄矿、刘斌、张立岗共同承担原告的诉讼请求。第三人张莉提交书面材料陈述，张莉不属于本案第三人，原、被告之间的纠纷与其没有关系。2008年起张莉原预交的购房款等216,000元已经全部退还，双方债务已经结清，原、被告之间的纠纷属于其内部纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织证据交换和质证，经审理查明，本院认定事实如下：2006年6月12日，第三人张莉（乙方）与被告慧远公司（甲方）签订《四季菁华园小区·春华园组团认购意向书》一份，双方约定，原告以每平方米1,950元价格购买春华园第3幢2单元2层2号房东户商品房一套，建筑面积117.12平方米，房屋总价款为228,384元。在该合同中约定付款方式为分期付款，合同签订时付房款伍万元定金，房屋建到三层时，再付房款的95%（含定金），剩余5%的房款在交房时一次性付清，另车库和储藏室的款项在第二次付款时一次性付清，价款另计。在该合同中还约定，被告慧远公司应在合同签订之日起12个月内交付商品房给原告使用，逾期交房被告应承担原告所交房款银行同期同档存款利息的违约金。超过三个月后，乙方有权解除合同。2007年7月25日，原告向被告交付216,000元的房款，该款项包括购房款166,000元以及车库款项50,000元，被告慧远公司也向原告出具收据并加盖单位公章以及第三人张万春个人私章。被告慧远公司法定代表人在庭审中陈述系由法定代表人将空白收款收据加盖慧远公司印章交给第三人张万春，张万春收款后向付款人填写后交付。2008年6月6日，原告张万春向案外人张树环的银行账户中转款216,000元。2016年3月15日，原告张万春与第三人签订《协议书》一份，载明：“因孙庆国欠张莉购四季菁华房款事由，张莉委托张万春索要房款，经双方协商1、起诉书应包含张莉按合同规定双倍返还及利息等内容；2、起诉中所含的所有费均由长万春负担；3、退款21.6万元及诉讼费用归张万春所有，超出部分按5%归张万春，剩余部分归张莉所有；4、退款不足合同规定金额时，张莉概不负责房款及所花费用。所有证据（购房收据）已缴张万春所有。本院（2009）薛商初字【陶庄】第49号已生效判决书认定被告慧远公司未取得商品房预售许可证的情况下，对外签订商品房买卖合同，属于故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的行为，同时该文书亦认定原告张万春系代被告慧远公司收取购房款。本院认为,本院（2009）薛商初字【陶庄】第49号已生效判决书认定原告张万春系代被告慧远公司收取购房款、被告法定代表人在庭审中亦认可将加盖慧远公司印章的空白收据交由张万春香购房者开具，据此可以认定，原告张万春向第三人张莉收取216000元并出具收据的行为系代表被告慧远公司的职务行为。第三人张莉与被告慧远公司签订的《四季菁华园小区?春华园组团认购意向书》具备商品房买卖合同的内容，并且被告慧远公司作为出卖人已经按照约定收受购房款，该认购意向书应当认定为商品房买卖合同。《四季菁华园小区春华园组团认购意向书》签订于2021年1月1日之前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，应适用《四季菁华园小区春华园组团认购意向书》签订当时的法律、司法解释的规定。根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定“未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，商品房预售许可证明的取得是商品房预售的必要前提条件，被告慧远公司提交的证据不能证明其取得了涉案商品房预售许可证明，故被告慧远公司在没有取得商品房预售许可证明的情形下与第三人签订的认购意向书，应属无效，被告慧远公司应返还第三人交付的购房款216,000元。依据原告提交的转账明细、原告与第三人签订的《协议书》及第三人张莉的陈述能够认定原告已经将216,000元返还第三人张莉。原告返还216,000元给第三人张莉的行为亦应属代表被告慧远公司的职务行为，该笔216,000元的返还责任的承担者应系被告慧远公司，故被告慧远公司就该216,000元在原告张万春处构成不当得利，原告张万春有权向被告慧远公司追偿垫付的216,000元。因被告慧远公司未及时返还造成的利息损失，被告慧远公司应赔偿原告。原告以全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率计算利息损失的标准低于中国人民银行于2019年8月19日前公布的5年期人民币贷款基准利率，故对原告该项诉讼请求，本院以原告代被告慧远公司垫付返还第三人张莉216,000元次日起算利息损失予以支持。原告不是以购房者身份与被告慧远公司签订认购意向书的相对方，原告要求被告慧远公司赔偿一倍购房款166,000元于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告枣庄市慧远置业开发有限公司于本判决生效之日起向原告张万春返还购房款166,000元及车库款50,000元，共计216,000元并赔偿利息损失（以216,000元为基数，自2008年6月7日起至清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告张万春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,515元，由原告张万春负担1,245元，由被告枣庄市慧远置业开发有限公司负担2,270元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  于秀洪二〇二一年五月二十五日书记员  张 雪