上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初7361号原告：启勒商务服务(上海)有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：王长剑，董事长。委托诉讼代理人：曹江，女。委托诉讼代理人：王文军，上海儒君律师事务所律师。被告：度勇智能科技(上海)有限责任公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：高超，总经理。被告：高超，男，1982年4月7日出生，汉族，户籍住河南省，现住上海市普陀区。原告启勒商务服务(上海)有限公司(以下简称启勒公司)与被告度勇智能科技(上海)有限责任公司(以下简称度勇公司)、高超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹江、王文军到庭参加诉讼。被告度勇公司、高超经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告启勒公司与被告度勇公司签订的《租赁合同》解除于2020年9月22日；2、被告度勇公司支付自2020年8月6日至2020年9月22日期间的租金人民币(币种下同)47,460.60元，电费5,907.46元；3、被告度勇公司支付自2020年9月23日至2020年10月26日期间房屋用使用费33,323.40元(按照租金标准计算)；4、被告度勇公司支付自2020年8月6日至2020年10月26日期间物业管理费8,976元；5、被告度勇公司偿付滞纳金64,627.20元(以租金及占有使用费为本金，按照每日百分之一计算81天即2020年8月6日至2020年10月26日)；6、被告度勇公司支付免租期租金61,429.50元；7、被告度勇公司支付违约金61,429.50元；8、被告高超对被告度勇公司的上述债给付义务承担连带责任；9、本案律师费19,000元由被告承担。事实与理由：2020年3月6日，原告与被告度勇公司就上海市闵行区申南路XXX号X号楼X楼561平方米厂房(以下简称涉案房屋)租赁事宜签订了《以勒科创园租赁合同》(以下简称租赁合同),被告度勇公司向原告承租上述房屋用于研发、生产、办公、仓储。合同约定租期2020年3月6日至2023年3月5日，其中2020年3月6日至5月5日为免租期；租金为1.80元/天/平方米,每月租金30,714.75元,每月物业费为3,366元；保证金为相当于两个月租金即61,429.50元；采用先付后用原则,每三个月付一次,每期提前15个工作日支付，如逾期支付则被告度勇公司应支付滞纳金,每逾期一天按1%收取滞纳金;拖欠租金超过15个工作日，原告有权立即解除合同，没收保证金并收回厂房。合同另约定乙方即承租方的签约(经办)个人(即被告高超)对承租方的合同义务承担连带责任。合同签订后,原告依约履行了自己的义务，而被告度勇公司支付了截至2020年8月5日的租金,之后便一直拖欠租金、物业费、电费。2020年9月22日，原告通知被告解除合同并要求其搬离退房，但被告直至2020年10月26日才搬离。现为了维护原告合法权益，向法院提起诉讼。两被告辩称：原告从未向被告度勇公司交付涉案房屋。由于涉案房屋不符合交付状态，导致被告没有可使用的厂房而被吊销营业执照。原、被告是提前签订的租赁合同，因此被告预付了押金以及截止至2020年8月5日的租金和物业管理费。被告把关联公司上海驰柔口罩有限公司(以下简称驰柔公司)的生产设备搬入涉案房屋，但原告却于2020年8月更换了厂房门锁，导致被告无法进入。直至2020年10月底原告打开涉案房屋门锁，被告才将物品搬离。原告主张的电费5,907.46元是客观产生的，但由于是驰柔公司实际使用涉案房屋，因此电费和2020年8月后的租金、物业费均不应由度勇公司承担。由于原告锁门导致被告无法使用房屋，因此也不应当计算滞纳金。免租期内原告自己在装修，本来就不应支付免租期内的租金。租赁押金应当退还被告。租赁合同解除后并未给原告造成实质性损失，且由于原告破坏性装修致其交付的房屋不合格，原告违约在先，不同意原告关于违约金的主张，即使原告有损失，原告主张的违约金也偏高。原告支付的律师费与被告无关。虽然合同文本的最后约定被告高超作为签约经办人承担连带责任，但合同条款的本身意思并非要求高超承担债务，而是由高超负责联系寻找新的租户而己。经审理查明，2020年3月6日，原告启勒公司作为出租方(甲方)、被告度勇公司作为承租方(乙方)，双方签订租赁合同，约定：甲方向乙方出租涉案厂房，建筑面积561平方米；乙方承租厂房作为研发、生产、办公、仓储使用；租赁期限自2020年3月6日至2023年3月5日，2020年3月6日至2020年5月5日为免租期(不免物业费)；甲方按照厂房现状交付；租金为1.80元/天/平方米,每月租金30,714.75元；物业管理费为6元/月/平方米，一个月物业管理费为3,366元；租赁保证金61,429.50元；付款方式：按照先付后用原则，合同签订后乙方于当天支付首期款170,403.75元；往后每三个月支付一次租金和物业管理费即102,242.25元；租赁期间，乙方应提前15个工作日支付租金。乙方逾期支付租金应向甲方支付滞纳金，每逾期一天，按乙方每次应缴纳租金的1%收取滞纳金。如乙方拖欠房租超过15个工作日，甲方有权立即解除合同，没收租赁保证金并收回厂房；违约责任：因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方不承担违约及赔偿责任，且乙方应赔偿甲方两个月租金的违约金及免租期的全部租金。合同补充条款约定：乙方签约(经办)人对乙方应当履行的义务承担连带责任。该合同的乙方抬头处明确度勇公司法定代表人和联系人均为高超。在合同乙方落款处加盖了度勇公司印章以及由高超在负责人签字一栏旁边签名。合同签订后，被告度勇公司向原告支付了截止至2020年8月5日的租金、物业管理费，以及租赁保证金61,429.50元。原告按约交付了涉案房屋，由被告的关联公司即驰柔公司实际使用。2020年7月下旬，原告工作人员通过微信向被告高超发送缴费通知以及催讨电费。2020年9月23日，原告工作人员通过微信向被告高超发送了解除合同通知书，告知被告于2020年9月22日解除租赁合同，并要被告度勇公司付清相关欠款。2020年10月26日，被告度勇公司将全部设备物品搬离涉案房屋，原告收回了房屋。2020年11月，原告重新出租了涉案房屋。现原告以诉称理由诉至本院。诉讼中，原告表示被告度勇公司已付的租赁保证金作为违约金予以没收。而被告度勇公司表示租赁保证金(即被告所述的押金)应当退还被告。以上事实，由原告提供的租赁合同、银行收款回单、微信截屏、解除合同通知、被告高超出具的搬离设备的说明等，以及当事人陈述所证实。本院认为，原告启勒公司与被告度勇公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。从被告的陈述及原告提供的微信截屏、被告高超出具的搬离设备的说明均证明了原告已按约向被告度勇公司交付了涉案房屋，而在被告高超与原告工作人员之间长达数月的微信联系中，高超从未就原告交付的房屋提出异议。无证据证明原告交付的涉案房屋不符合使用，被告的此项抗辩意见，本院不予采信。被告度勇公司应当在7月底向原告支付2020年8月6日起的三个月租金，但被告度勇公司未能付款，显然已构成违约，原告据此享有合同解除权。原告的解除合同通知于2020年9月23日通过微信送达被告，因此租赁合同于该日解除。对于被告度勇公司自2020年8月6日起至9月23日期间的租金49,143.60元(以月租金30,714.75元为标准计算)、9月24日至10月26日的房屋使用费33,786.23元(参照月租金30,714.75元为标准计算)、2020年8月6日至10月26日期间的物业管理费9,012.18元，应当支付给原告。关于电费5,907.46元是实际产生的费用，被告度勇公司应当承担。根据合同约定，被告度勇公司违约导致合同解除，因此免租期的租金应当支付。但考虑到双方的租赁合同已履行逾半年，故两月免租期的租金61,429.50元，本院酌情确定由被告度勇公司承担5万元。关于原告主张的滞纳金即逾期付款违约金，原告按照其所主张的租金和房屋使用费为本金计算，但合同解除后所产生房屋使用费与租金性质不同，房屋使用费本质是因被告在合同解除后继续占有原告的房屋而导致原告产生的房屋收益损失，因此原告主张占有使用费的逾期付款违约金缺乏法律依据。被告度勇公司应当支付以其所欠的租金为本金计算的逾期付款违约金。原告主张自2020年8月6日至10月26日期间的逾期付款违约金，本院予以支持，但以每日1%计算违约金的计算标准确实过高，本院予以调整，按每日万分之三计算，逾期付款违约金为2020年8月6日起至9月23日期间的租金49,143.60元*0.3‰*81天=1,194.19元。被告度勇公司于2020年10月26日搬离房屋后，原告即于2020年11月重新出租，因此合同解除后涉案房屋的空置时间不足一月，原告在主张了没收被告度勇公司相当于两个月租金金额的保证金后，再主张相当于两个月租金金额的解除合同违约金，金额明显过高，被告度勇公司承担的违约责任确实过重，因此被告度勇公司要求调整违约金的意见，于法有据，本院予以采纳，本院酌情将解除合同违约金调整至2万元。原告关于其要求被告度勇公司承担律师代理费19,000元的请求，首先在租赁合同中并没有相关约定，其次被告度勇公司因其违约行为而承担向原告支付违约金的责任，违约金即体现对被告违约行为的惩罚，也体现对原告因被告违约而造成的损失的补偿，因此原告此项请求，本院不予支持。租赁合同明确约定被告度勇公司的签约经办人对度勇公司的合同义务承担连带责任，该约定的本质是度勇公司的签约经办人对度勇公司在履行合同过程中的债务承担保证责任。被告高超是代表度勇公司与原告签订了租赁合同，是签署该合同的具体签约经办人，因此根据合同约定被告高超对于度勇公司在履行合同中的债务应当承担连带责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，1995年《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告启勒商务服务(上海)有限公司与被告度勇智能科技(上海)有限责任公司于2020年3月6日就上海市闵行区申南路XXX号X号楼X楼厂房签订的《以勒科创园租赁合同》于2020年9月23日解除；二、被告度勇智能科技(上海)有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告启勒商务服务(上海)有限公司自2020年8月6日起至2020年9月23日期间的租金49,143.60元；三、被告度勇智能科技(上海)有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告启勒商务服务(上海)有限公司自2020年9月24日至10月26日的房屋使用费33,786.23元；四、被告度勇智能科技(上海)有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告启勒商务服务(上海)有限公司2020年8月6日至2020年10月26日期间的物业管理费9,012.18元；五、被告度勇智能科技(上海)有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告启勒商务服务(上海)有限公司电费5,907.46元；六、被告度勇智能科技(上海)有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告启勒商务服务(上海)有限公司逾期付款违约金1,194.19元；七、被告度勇智能科技(上海)有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告启勒商务服务(上海)有限公司免租期内的租金5万元；八、被告度勇智能科技(上海)有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告启勒商务服务(上海)有限公司解除合同违约金2万元；九、被告高超对于被告度勇智能科技(上海)有限责任公司的上述债务承担连带责任；十、被告度勇智能科技(上海)有限责任公司已支付的租赁保证金61,429.50元由原告启勒商务服务(上海)有限公司没收，不再退还；十一、驳回原告启勒商务服务(上海)有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,753.75元，减半收取计3,376.87元，由原告启勒商务服务(上海)有限公司负担1,688.43元，被告度勇智能科技(上海)有限责任公司与被告高超共同负担1,688.44元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。四、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。