文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1598号上诉人（原审原告）：罗卉，女，1986年12月26日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：李银祥（系罗卉配偶），男，1989年10月10日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：苏朗，江苏吴韵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蒋金义，男，1962年4月14日生，汉族，住无锡市新吴区。上诉人（原审被告）：吴丽萍，女，1970年10月24日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：蒋金义（系吴丽萍配偶），男，1962年4月14日生，汉族，住无锡市新吴区。上诉人罗卉、蒋金义、吴丽萍因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗卉上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判蒋金义、吴丽萍向其支付逾期过户违约金（以每日273元从2019年9月3日起计算至过户完毕为止），并承担逾期过户导致额外增加的土地出让金损失17057元；一、二审诉讼费用由蒋金义、吴丽萍承担。事实和理由：1、其在2020年3月份联系蒋金义、吴丽萍，要求五一节之前办妥过户手续，但蒋金义、吴丽萍坚持要额外补偿，没有补偿就不谈过户，基于此，其当时没有交纳土地出让金，故后期该笔费用增加的部分应由蒋金义、吴丽萍承担。2、双方已就逾期过户约定了具体的违约责任承担方式，蒋金义、吴丽萍没有请求调减违约金，也没有提供证据证实约定的违约金过分高于损失，故逾期过户违约金应当按照约定的每日273元标准计算。蒋金义、吴丽萍辩称，其在微信中明确告知罗卉先交纳土地出让金，但罗卉未交纳，后直接起诉。蒋金义、吴丽萍上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判；一、二审诉讼费用由罗卉承担。事实和理由：一审法院对其未配合过户的时间点认定错误。双方虽然于2019年9月3日曾就房产过户问题进行过面对面交流，但罗卉没有要求立即过户，相反要求暂缓办理，等资金到位后再办，后来在2020年4月14日才首次向其提出过户要求，故一审法院判令其承担自2019年9月3日起计算的违约金，缺乏依据。一审判决送达后，其已经主动向罗卉提出过户要求，系因罗卉原因延误办理，应由罗卉承担不利后果。罗卉辩称，其在2019年9月3日是上门要求蒋金义、吴丽萍配合办理过户，如果其有资金困难想暂缓过户的话，根本没有必要主动上门。罗卉向一审法院起诉请求：1、判令蒋金义、吴丽萍协助其办理梅荆花苑xxx-303室的过户手续；2、判令蒋金义、吴丽萍支付逾期过户违约金（自2019年9月3日起至过户完毕止，按每日273元计算）；3、判令蒋金义、吴丽萍承担因逾期过户导致额外增加的土地出让金损失17057元；4、本案诉讼费用、保全保险费由蒋金义、吴丽萍承担。一审法院认定事实：2012年11月6日，蒋金义、吴丽萍（甲方）与罗卉（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将新区梅荆花苑xxx号xxx室的房屋出售给乙方。合同还约定：1、房屋实际成交价为273000元，过户时产生的个人所得税、营业税、其他过户相关费用由乙方承担；2、付款约定：乙方于2012年10月23日交付定金10000元，于2012年11月6日交付房款263000元；3、乙方按约交清全款后，甲乙双方在政策允许过户前提下并在证件齐全之后的3日内开始办理该房屋的过户手续；4、乙方在办理该房过户时，甲方应积极配合，如甲方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按约定时间办理过户手续，每逾期一天按已付购房款的千分之一向乙方赔偿损失。当日，罗卉向蒋金义支付了购房款263000元，此前在2012年10月23日，罗卉还向蒋金义支付了购房定金10000元。当日，蒋金义、吴丽萍向罗卉交付了房屋钥匙，罗卉在当日入住。2016年9月8日，案涉房屋办理了不动产权证书，登记在蒋金义名下。2020年3月24日，罗卉的丈夫李银祥向蒋金义发送微信，内容为2020年5月1日起，无锡安置房土地出让金金额将上涨。2020年4月14日，蒋金义向李银祥发送微信，内容为要求罗卉先行交纳土地出让金，关于补偿事宜在过户时商量。另查明：罗卉为进行财产保全花费保险费1400元。以上事实，有《房屋买卖合同》、收据、转账记录、登记簿证明、保费发票及当事人陈述等证据在卷佐证。诉讼中，蒋金义还向一审法院提交了以下证据：1、安置房协议书及户籍信息证明，拟证明安置对象有4口人；2、不动产权证书一份，拟证明案涉房屋的权利性质为划拨；3、蒋金义的兄弟姐妹出具的情况说明一份，内容为蒋金义的兄弟姐妹表示愿意放弃该房屋份额，同时需要一定的补偿；4、证据说明一份，系蒋金义出具，内容为蒋金义对事实的陈述，其中说到2019年9月3日，李银祥打电话给其并见面，李银祥表示现在房子可以过户了，但由于手头资金紧张，土地出让金需要等等再交，后双方又谈了补偿事宜。罗卉对上述证据的质证意见为：1、对真实性无异议，但安置协议书上的乙方均为蒋金义且均是蒋金义签字，故不认可案涉房屋存在其他共有权人；2、对土地性质为划拨无异议，但土地出让金的交纳方应当是蒋金义；3、对情况说明真实性无法确认；4、2019年9月3日，李银祥确实约蒋金义见面，但是是要求蒋金义进行过户的，并没有说由于自身资金紧张而不交土地出让金。一审法院对上述证据的认证及对相关争议事实的认定：1、安置房协议书及户籍信息证明均有原件，真实性予以认可，但通过安置房协议书并不能看出案涉房屋存在其他权利人，故蒋金义、吴丽萍认为案涉房屋涉及他人份额的意见，一审法院不予采纳；2、不动产权证书真实性认可，而权利性质为划拨并不影响合同效力，该部分理由在一审法院认为部分进行阐述；3、证人证言作为证据需要证人到庭接受质询，情况说明不符合证据形式，不予采纳作为定案依据；4、证据说明仅为蒋金义对事实的说明，但通过其陈述的事实和罗卉陈述的事实，可以确认在2019年9月3日，李银祥找过蒋金义并谈到房屋过户事宜。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、《房屋买卖合同》的效力；2、土地出让金上涨部分应由谁负担；3、蒋金义、吴丽萍是否应当向罗卉支付违约金，如需支付，违约金金额应为多少。关于争议焦点1，案涉《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不存在合同无效的情形。故案涉《房屋买卖合同》依法成立、有效。关于争议焦点2，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，同时，案涉《房屋买卖合同》中约定房屋过户时产生的个人所得税、营业税、其他过户相关费用均由乙方承担，因此，土地出让金应当由罗卉进行交纳，在2020年5月1日前，蒋金义要求罗卉先行交纳土地出让金，而罗卉并未交纳，因此，土地出让金相应上涨部分应由罗卉自行承担。关于争议焦点3，根据对争议事实的认定，并结合双方此后的微信聊天记录，可知李银祥在2019年9月3日已经要求蒋金义进行过户，而蒋金义一直未予配合过户，存在违约行为，应承担违约责任。案涉《房屋买卖合同》约定的违约责任（每日按已付购房款的千分之一计算）过高，一审法院酌定按照逾期罚息利率标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期罚息利率为贷款利率水平之上加收30%-50%，经计算，一审法院酌定蒋金义、吴丽萍应赔偿罗卉15765.75元（273000元*3.85%*1*1.5=15765.75）。关于保全担保的保险费，因不在双方约定的损失赔偿范围内，故一审法院不予支持。综上，对于罗卉的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、蒋金义、吴丽萍于判决发生法律效力之日起十日内协助罗卉将江苏省无锡市新吴区梅荆花苑xxx-xxx房屋［不动产权证号为：苏（2016）无锡市不动产权第0××8号］所有权转移登记至罗卉名下，过户产生的费用由罗卉承担；二、蒋金义、吴丽萍于判决发生法律效力之日起十日内赔偿罗卉损失15765.75元；三、驳回罗卉的其他诉讼请求。一审案件受理费7150元减半收取3575，财产保全费4020元，合计7595元，由罗卉负担1972元，由蒋金义、吴丽萍负担5623元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。另查明：双方当事人于2020年9月16日收到一审判决书之后，于2020年9月17日联系商定于2020年10月10日办理过户手续，后因案涉房屋在一审中经罗卉申请保全予以查封，此时尚未解封而无法办理过户。以上事实，有双方当事人陈述在卷佐证。本院认为：案涉《房屋买卖合同》合法有效，双方应当按约履行。基于买卖标的物为拆迁安置房，其土地性质为“划拨”，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，这与《房屋买卖合同》约定的过户费用均由罗卉承担也相一致，虽然蒋金义提出增加补偿的要求有违合同约定，但除双方协商一致外，该等单方变更合同的请求并不影响罗卉对合同权利的享有和合同义务的履行，且蒋金义也提出让罗卉先行交纳土地出让金，但罗卉并未交纳，故后期因政策变化导致土地出让金增加所产生的损失应由罗卉自行负担。2019年9月3日双方见面谈及过户问题是事实，蒋金义、吴丽萍称罗卉因资金问题要求暂缓过户，但对此没有相应证据证实，相反从2020年4月的微信聊天记录可以反映，之前双方是为补偿一事引起争执，故可以认定转让方蒋金义、吴丽萍为索要补偿款而不愿意配合罗卉办理过户手续，构成违约，应当承担相应违约责任。因蒋金义、吴丽萍一审抗辩“不存在违约”，一审法院在衡量合同约定的违约金标准过高的基础上，酌定违约金金额为15765.75元，较为合理，并无不当，不属于主动调减违约金。一审判决之后，蒋金义、吴丽萍愿意配合办理过户手续，系因房屋被罗卉申请查封而未果，故罗卉上诉要求蒋金义、吴丽萍继续承担至过户完毕为止的违约金，缺乏合理性，本院不予支持。综上所述，罗卉、蒋金义、吴丽萍的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388元，由罗卉负担194元，由蒋金义、吴丽萍负担194元。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年五月二十七日书记员  蒋 懿