广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤20民终3280号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区洁威汽车维修厂，住所地广东省中山市火炬开发区张家边中山港大道侧（BP加油站侧），统一社会信用代码9144200059897524XF。法定代表人：谢美意，经理。委托诉讼代理人：周燕，广东载信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢美意，女，1974年1月18日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：周燕，广东载信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市张家边经济发展总公司，住所地广东省中山火炬高技术产业开发区康乐大道51号5楼2室，统一社会信用代码91442000198072906H。法定代表人：吴惠斌，总经理。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区洁威汽车维修厂（以下简称洁威汽修厂）、谢美意与被上诉人中山市张家边经济发展总公司（以下简称张家边公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初22508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洁威汽修厂、谢美意上诉请求：一、撤销一审判决第一、四、五项；二、依法改判洁威汽修厂、谢美意无须向张家边公司返还涉案租赁物；三、张家边公司无权没收涉案租赁物的押金及租赁物内已形成附合的装饰装修物；四、张家边公司支出的律师费应由其自行承担。事实和理由：一、根据双方签订的《厂房租赁合同》（张总租赁2015002）的约定，双方在续签时仅约定对租金金额进行协商，对其他合同条款没有约定变更。洁威汽修厂、谢美意认为双方续签的《厂房租赁合同》（张总租赁2020025）的租期仍然是三年，现厂房租赁期限未至，一审判决洁威汽修厂、谢美意向张家边公司返还厂房没有事实依据。二、《厂房租赁合同》（张总租赁2015002）及（张总租赁2020025）均约定提前解除合同情况下，张家边公司可以没收押金，本案不存在提前解除合同的情况，张家边公司无权没收押金。张家边公司没有举证证明其存在损失，且涉案租赁物没有空置，不存在弥补损失的情况。涉案押金属于履行保证金，洁威汽修厂、谢美意没有按期支付租金，张家边公司可以优先从押金中扣除，不足部分由洁威汽修厂、谢美意补足。涉案租赁物内已形成附合的装饰装修物，由洁威汽修厂、谢美意装修及使用，归洁威汽修厂、谢美意所有。三、由于《厂房租赁合同》（张总租赁2020025）增加变更的合同条款没有经过洁威汽修厂、谢美意同意，相关条款对洁威汽修厂、谢美意不产生约束效力，故由此产生的律师费应由张家边公司自行承担。张家边公司辩称，一、2015002号《厂房租赁合同》期满后，双方经协商于2020年3月30日续签2020025号《厂房租赁合同》，租赁期限为2019年6月1日至2020年6月30日。洁威汽修厂、谢美意还于2020年6月22日致函确认该合同依法成立及生效，洁威汽修厂、谢美意主张租赁期限三年没有事实依据。二、洁威汽修厂、谢美意一审期间没有否认拖欠租金的事实，上诉意见中也没有对一审判令其支付拖欠租金提出异议，其自2019年11月1日起拖欠张家边公司租金，第二份合同是2020年3月签订的，自签订合同后一直没有支付租金，因租金价格低，且一审没有判令洁威汽修厂、谢美意支付违约金，导致其故意上诉拖延时间。根据《厂房租赁合同》第14.4条及第16条的规定，一审法院判定租赁保证金及租赁物形成附合的装饰装修物归张家边公司所有，符合合同约定。三、洁威汽修厂、谢美意长期拖欠租金，严重违反合同约定，张家边公司为追讨租金已支付13203.28元律师费，双方在《厂房租赁合同》第21条对此有约定，一审法院判定洁威汽修厂、谢美意支付律师费有事实依据。四、洁威汽修厂、谢美意在合同签订前就拖欠租金，张家边公司主张按合同约定没收租赁保证金与主张滞纳金是两个不同的法律事实。一审法院仅判令没收租赁保证金属适用法律错误。但为了息诉，张家边公司未再上诉。张家边公司向一审法院起诉请求：1.洁威汽修厂、谢美意立即将位于中山市火炬开发区厂房［房产证号：粤房地证字第××号；土地证号为：中府国用（2006）第151***号］退还给张家边公司；2.洁威汽修厂、谢美意立即向张家边公司支付厂房租金及物业管理费86000元（按每月租金10750元，从2019年11月1日起计算至2020年6月30日止），并从欠租之日起至付清全部租金及物业管理费之日止，以拖欠的租金及物业管理费为基数，按每日千分之二向张家边公司支付滞纳金（暂计至2020年7月31日止滞纳金为28832元）；3.洁威汽修厂、谢美意从2020年7月1日起至实际退还厂房之日止，每月按原租金5倍的标准向张家边公司支付占用费（暂计至2020年7月31日为53750元）；4.洁威汽修厂、谢美意交纳的押金21500元及租赁物内形成附合的装饰装修物归张家边公司所有；5.洁威汽修厂、谢美意承担本案律师费13203.28元。一审法院认定事实：中山市火炬开发区的厂房【房地产权证号：粤房地证字第××号；土地证号：中府国用（2006）第151***号】的权利人为张家边公司。2015年12月31日，张家边公司（甲方、出租方）与洁威汽修厂（乙方、承租方）签订产房租赁合同（张总租赁：2015002），约定甲方将位于中山市火炬开发区的厂房（1楼部分建筑物）出租给乙方用作维修汽车厂使用，租赁面积430平方米，租赁期限从2016年6月1日起至2019年5月31日止。租赁期满时，乙方可以提出续租，但必须提前两个月向甲方提出，并在征得甲方同意后，双方重新签订租赁合同，租金重议，本租赁合同的保证金为21500元。租赁物租金为每月每平方米25元，租赁物每月租金10705元，租金已包含租赁税费及物业管理费，乙方于每月8日或该日前支付。合同还约定了其他事项。合同签订后，张家边公司将案涉租赁物交付洁威汽修厂使用，洁威汽修厂自2019年11月开始拖欠占有使用费。2020年3月30日，张家边公司（甲方、出租方）与洁威汽修厂（乙方、承租方）再次签订产房租赁合同（张总租赁：2020025），约定：甲方将位于中山市火炬开发区的厂房（1楼部分建筑物）出租给乙方经营使用，租赁面积430平方米，用途为维修汽车厂，租期从2019年6月1日起至2020年6月30日止，租赁期限届满时，乙方可以续租，但必须提前两个月向甲方书面提出，甲方同意乙方续租的，双方重新签订租赁合同，租金重议。如不续租，乙方应在期满当日将租赁物及设施完好交还甲方，并一次性交清承租期内应交的所有费用。第四条约定，本合同是2015年12月31日签订厂房租赁合同到期再续约的合同，乙方当时所交押金21500元转为本合同押金，合同期满后乙方付清租金及没有违约的由甲方退回乙方，不计利息，合同租期届满时，乙方支付完全部应付租金和因本租赁行为产生的费用，由甲方提供营业地址迁出证明，交还租赁物等合同责任后5个工作日内，甲方一次性向乙方归还保证金，收回保证金收据。租金每月每平方米25元，每月租金10750元，已含租赁税费及物业管理费，乙方应于每月8日或该日前向甲方支付当月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方按欠租总额每天千分之二支付滞纳金。乙方违反合同约定，甲方有权单方解除合同，乙方所交保证金归甲方所有，不予退还。乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除本合同，没收乙方所缴纳租赁保证金，且乙方必须按规定清理有毒有害及危废物品、交清承租期的租金及相应的水电费、向甲方交回完好租赁物。第十六条约定，合同提前终止或租赁期限届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，乙方在租赁物内形成附合的装饰装修物无偿归甲方所有不可拆除，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权书面通知乙方后，立即收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，并从租赁届满次日起直至乙方交还租赁物给甲方之日止，按原租金的五倍开始计算租金。合同履行中发生争议，协商解决，协商不成，任何一方均可向中山市第一人民法院起诉，诉讼费、律师费、调查费等费用由败诉方承担。合同还约定了其他权利义务事项。同日，洁威汽修厂以新型冠状病毒肺炎疫情影响为由向张家边公司申请减免2020年2月份租金10750元，减半收取3月、4月租金各5375元，合计21500元，并承诺继续按租赁合同的约定支付租金，否则张家边公司有权追回已减免的租金。张家边公司同意上述申请。但之后洁威汽修厂未按约定继续支付租金。2020年6月10日，张家边公司委托广东万**海天律师事务所律师发送律师函，敦促洁威汽修厂支付2019年11月1日至2020年5月31日止的租金及滞纳金共计93590元。2020年6月22日，洁威汽修厂致函张家边公司,确认双方签订的厂房租赁合同依法成立并生效，要求根据【发改投资规[2020]734号】《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，免除其上半年3个月的房屋租金。2020年7月14日，张家边公司向洁威汽修厂复函，表示未收到上级主管部门通知，对于其减免三个月租金的主张，暂未能落实，再次催要自2019年11月1日起欠付的租金，并根据合同约定，以租赁期限于2020年6月30日届满为由，要求洁威汽修厂立即返还租赁物。2020年8月12日，经催讨无果，张家边公司诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，洁威汽修厂企业类型为个人独资企业，谢美意为其投资者。又查，张家边公司为本案诉讼支出律师费13203.28元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。张家边公司与洁威汽修厂于2015年12月31日签订的厂房租赁合同于2019年5月31日届满后，洁威汽修厂继续占有、使用租赁物。之后，双方于2020年3月30日续签厂房租赁合同，对于2019年6月1日起至2020年6月30日期间的租赁权利义务重新进行了约定，一审法院认为，该厂房租赁合同系基于双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，内容真实合法有效，双方均应恪守履行。洁威汽修厂在2020年6月22日致函张家边公司,确认双方签订的厂房租赁合同依法成立并生效，故对其关于合同效力的辩解，一审法院不予采纳。经查，洁威汽修厂自2019年11月1日起欠付租金。2020年3月30日，双方续签租赁合同，张家边公司同意减免部分租金后，洁威汽修厂仍未支付租金直至2020年6月30日合同届满终止。洁威汽修厂无正当理由未向张家边公司支付过任何租金的行为，有悖诚信，明显构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同“租赁期限届满时，乙方可以续租，但必须提前两个月向甲方书面提出，甲方同意乙方续租的，双方重新签订租赁合同，租金重议。如不续租，乙方应在期满当日将租赁物及设施完好交还甲方，并一次性交清承租期内应交的所有费用。”的约定，洁威汽修厂在合同届满后未提前两个月以书面形式申请续租，在租赁期限届满后，张家边公司于2020年7月14日以书面复函的形式明确主张返还厂房，张家边公司、洁威汽修厂未形成不定期租赁合同关系。张家边公司主张洁威汽修厂返还租赁物，支付拖欠的租金（含租赁税费及物业管理费）及占有使用费（合同解除后）的诉讼请求，符合合同及法律规定，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”的规定，洁威汽修厂租赁的涉案租赁物属国有企业房屋，其以受新型冠状病毒肺炎疫情影响出现经营困难为由向张家边公司提出减免2020年2月租金10750元、减半收取2020年3月、4月租金各5375元共减免租金21500元，已获得张家边公司的批复同意，张家边公司再以洁威汽修厂没有继续按合同约定支付租金为由追回已减免的租金，致使洁威汽修厂无法享受按照国家有关政策获得的减免租金待遇，于法于理不合，因此一审法院对于张家边公司的主张不予支持，洁威汽修厂无须支付已获减免的租金21500元，应付张家边公司2019年11月1日至2020年6月30日的租金及物业管理费为64500元（10750元×8个月-21500元）。合同终止后，张家边公司主张洁威汽修厂以每月租金5倍的标准支付占有使用费明显过高，根据公平原则，一审法院参照租金，酌情调整占有使用费为10750元/月，自2020年7月1日计算至洁威汽修厂实际返还租赁物之日止。张家边公司主张的超出部分，一审法院不予支持。张家边公司主张没收押金21500元，无偿占有租赁物内形成附合的装饰装修物的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，鉴于一审法院已支持张家边公司没收租赁保证金的诉讼请求，足以弥补其损失，从平衡双方当事人利益的角度考虑，对张家边公司主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。张家边公司主张的律师费13203.28元，已实际产生，且符合合同约定，一审法院亦予以支持。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”以及第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以个人的其他财产予以清偿”的规定，个人独资企业投资人对企业债务应承担无限补充清偿责任。洁威汽修厂为个人独资企业，谢美意为洁威汽修厂的投资人，谢美意应对涉案债务承担补充清偿责任而非连带清偿责任。综上所述，张家边公司诉求合理部分，一审法院予以支持。洁威汽修厂、谢美意辩解合理之处，一审法院亦予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、洁威汽修厂于判决发生法律效力之日起七日内向张家边公司返还位于中山市火炬开发区平方米厂房［房产证号：粤房地证字第××号；土地证号为：中府国用（2006）第151***号］;二、洁威汽修厂于判决发生法律效力之日起七日内向张家边公司支付2019年11月1日至2020年6月30日期间的租金64500元；三、洁威汽修厂于判决发生法律效力之日起七日内向张家边公司支付占有使用费至返还上述租赁物之日止（自2020年7月1日起，按每月10750元的标准计算）；四、洁威汽修厂交纳的租赁保证金21500元及上述租赁物内形成附合的装饰装修物归张家边公司所有；五、洁威汽修厂于判决发生法律效力之日起七日内向张家边公司支付律师费13203.28元；六、谢美意对洁威汽修厂的上述债务承担补充清偿责任；七、驳回张家边公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4348元，减半收取计2174元，诉讼保全申请费1536元，合计3710元，由张家边公司负担1130元，谢美意、洁威汽修厂负担2580元。二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”故对于当事人上诉没有提出的请求，本院不予审理。结合双方的诉辩陈述，分析如下：关于洁威汽修厂、谢美意是否应向张家边公司返还涉案租赁物的问题。首先，对于涉案租赁合同租赁期限的认定。洁威汽修厂、谢美意主张2020年3月续签的《厂房租赁合同》租赁期限应为三年，该主张明显与《厂房租赁合同》约定的“租期从2019年6月1日起至2020年6月30日止”的内容不相符。洁威汽修厂、谢美意主张签订《厂房租赁合同》并非其真实意思表示，但未能提交证据证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”之规定，洁威汽修厂、谢美意应当承担举证不利的后果，故本院对其该主张不予采信，应认定双方当事人2020年3月续签的《厂房租赁合同》的租赁期限为2019年6月1日起至2020年6月30日止。其次，《厂房租赁合同》约定“租赁期限届满时，乙方可以续租，但必须提前两个月向甲方书面提出，甲方同意乙方续租的，双方重新签订租赁合同，租金重议。如不续租，乙方应在期满当日将租赁物及设施完好交还甲方，并一次性交清承租期内应交的所有费用。”洁威汽修厂在合同届满后未提前两个月以书面形式申请续租，在租赁期限届满后，张家边公司亦复函明确主张返还厂房，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条第一款“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，张家边公司主张洁威汽修厂返还租赁物理据充分，一审法院予以支持正确，本院予以维持。关于涉案租赁物内已形成附合的装饰装修物是否归张家边公司所有的问题。双方当事人在《厂房租赁合同》中明确约定“合同提前终止或租赁期限届满，甲（张家边公司）、乙（洁威汽修厂）双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，乙方在租赁物内形成附合的装饰装修物无偿归甲方所有不可拆除”，现租赁合同期满终止，张家边公司主张涉案租赁物内已形成附合的装饰装修物归其所有于法有据，应予支持。关于张家边公司是否有权没收租赁保证金的问题。首先，需要指出的是，张家边公司于2020年7月14日向洁威汽修厂复函明确以租赁期限于2020年6月30日届满为由，要求洁威汽修厂返还租赁物，由此可见双方未形成不定期租赁合同关系，《厂房租赁合同》已于2020年6月30日期满终止。而根据《厂房租赁合同》的约定，张家边公司没收租赁保证金须以提前解除合同为前提。因张家边公司未能提交证明证明其在合同期满终止前曾有行使单方解除权的事实，故一审法院根据《厂房租赁合同》的约定判令没收租赁保证金系认定事实错误，应予纠正。其次，本院从以下几方面考虑是否应没收租赁保证金：第一，一审法院在认定洁威汽修厂、谢美意应承担的违约责任时综合考虑，在支持张家边公司没收租赁保证金的前提下对于张家边公司请求洁威汽修厂、谢美意支付拖欠租金的滞纳金的主张未予以支持；第二，洁威汽修厂、谢美意自2019年11月1日起至今拖欠租金及占有使用费；第三，双方在《厂房租赁合同》中约定“合同提前终止或租赁期限届满，甲（张家边公司）、乙（洁威汽修厂）双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，乙方在租赁物内形成附合的装饰装修物无偿归甲方所有不可拆除，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权书面通知乙方后，立即收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，并从租赁届满次日起直至乙方交还租赁物给甲方之日止，按原租金的五倍开始计算租金。”虽然一审法院未按照双方约定的标准计付占有使用费，张家边公司亦未针对此提出上诉，但洁威汽修厂、谢美意在租赁合同到期终止、张家边公司明确要求返还租赁物的情况下，至今占用租赁物且拖欠租金及占用费，显属恶意。本院认为，综合考虑张家边公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、洁威汽修厂的违约程度等因素，一审法院判令由张家边公司没收租赁保证金虽在理由上有误，但处理结果正确，符合公平原则和诚实信用原则，本院予以维持。关于律师费的问题。《厂房租赁合同》约定“合同履行中发生争议，协商解决，协商不成，任何一方均可向中山市第一人民法院起诉，诉讼费、律师费、调查费等费用由败诉方承担”，本案纠纷系因洁威汽修厂、谢美意违约导致，张家边公司为此支付律师费13203.28元，有委托代理协议及发票为凭证证实，收费标准亦符合律师执业收费规范,故张家边公司关于律师费的主张理据充分，一审法院予以支持正确，本院予以维持。综上，一审法院虽然认定事实有误，但处理结果正确。本院对于洁威汽修厂、谢美意的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2862元，由中山火炬开发区洁威汽车维修厂、谢美意负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年五月十日法官助理 李爱婷书 记 员 赖 勇广东省中山市中级人民法院民事判决书(2021)粤20民终3280号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区洁威汽车维修厂，住所地广东省中山市火炬开发区张家边中山港大道侧（BP加油站侧），统一社会信用代码9144200059897524XF。法定代表人：谢美意，经理。委托诉讼代理人：周燕，广东载信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢美意，女，1974年1月18日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：周燕，广东载信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市张家边经济发展总公司，住所地广东省中山火炬高技术产业开发区康乐大道51号5楼2室，统一社会信用代码91442000198072906H。法定代表人：吴惠斌，总经理。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区洁威汽车维修厂（以下简称洁威汽修厂）、谢美意与被上诉人中山市张家边经济发展总公司（以下简称张家边公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初22508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洁威汽修厂、谢美意上诉请求：一、撤销一审判决第一、四、五项；二、依法改判洁威汽修厂、谢美意无须向张家边公司返还涉案租赁物；三、张家边公司无权没收涉案租赁物的押金及租赁物内已形成附合的装饰装修物；四、张家边公司支出的律师费应由其自行承担。事实和理由：一、根据双方签订的《厂房租赁合同》（张总租赁2015002）的约定，双方在续签时仅约定对租金金额进行协商，对其他合同条款没有约定变更。洁威汽修厂、谢美意认为双方续签的《厂房租赁合同》（张总租赁2020025）的租期仍然是三年，现厂房租赁期限未至，一审判决洁威汽修厂、谢美意向张家边公司返还厂房没有事实依据。二、《厂房租赁合同》（张总租赁2015002）及（张总租赁2020025）均约定提前解除合同情况下，张家边公司可以没收押金，本案不存在提前解除合同的情况，张家边公司无权没收押金。张家边公司没有举证证明其存在损失，且涉案租赁物没有空置，不存在弥补损失的情况。涉案押金属于履行保证金，洁威汽修厂、谢美意没有按期支付租金，张家边公司可以优先从押金中扣除，不足部分由洁威汽修厂、谢美意补足。涉案租赁物内已形成附合的装饰装修物，由洁威汽修厂、谢美意装修及使用，归洁威汽修厂、谢美意所有。三、由于《厂房租赁合同》（张总租赁2020025）增加变更的合同条款没有经过洁威汽修厂、谢美意同意，相关条款对洁威汽修厂、谢美意不产生约束效力，故由此产生的律师费应由张家边公司自行承担。张家边公司辩称，一、2015002号《厂房租赁合同》期满后，双方经协商于2020年3月30日续签2020025号《厂房租赁合同》，租赁期限为2019年6月1日至2020年6月30日。洁威汽修厂、谢美意还于2020年6月22日致函确认该合同依法成立及生效，洁威汽修厂、谢美意主张租赁期限三年没有事实依据。二、洁威汽修厂、谢美意一审期间没有否认拖欠租金的事实，上诉意见中也没有对一审判令其支付拖欠租金提出异议，其自2019年11月1日起拖欠张家边公司租金，第二份合同是2020年3月签订的，自签订合同后一直没有支付租金，因租金价格低，且一审没有判令洁威汽修厂、谢美意支付违约金，导致其故意上诉拖延时间。根据《厂房租赁合同》第14.4条及第16条的规定，一审法院判定租赁保证金及租赁物形成附合的装饰装修物归张家边公司所有，符合合同约定。三、洁威汽修厂、谢美意长期拖欠租金，严重违反合同约定，张家边公司为追讨租金已支付13203.28元律师费，双方在《厂房租赁合同》第21条对此有约定，一审法院判定洁威汽修厂、谢美意支付律师费有事实依据。四、洁威汽修厂、谢美意在合同签订前就拖欠租金，张家边公司主张按合同约定没收租赁保证金与主张滞纳金是两个不同的法律事实。一审法院仅判令没收租赁保证金属适用法律错误。但为了息诉，张家边公司未再上诉。张家边公司向一审法院起诉请求：1.洁威汽修厂、谢美意立即将位于中山市火炬开发区厂房［房产证号：粤房地证字第××号；土地证号为：中府国用（2006）第151***号］退还给张家边公司；2.洁威汽修厂、谢美意立即向张家边公司支付厂房租金及物业管理费86000元（按每月租金10750元，从2019年11月1日起计算至2020年6月30日止），并从欠租之日起至付清全部租金及物业管理费之日止，以拖欠的租金及物业管理费为基数，按每日千分之二向张家边公司支付滞纳金（暂计至2020年7月31日止滞纳金为28832元）；3.洁威汽修厂、谢美意从2020年7月1日起至实际退还厂房之日止，每月按原租金5倍的标准向张家边公司支付占用费（暂计至2020年7月31日为53750元）；4.洁威汽修厂、谢美意交纳的押金21500元及租赁物内形成附合的装饰装修物归张家边公司所有；5.洁威汽修厂、谢美意承担本案律师费13203.28元。一审法院认定事实：中山市火炬开发区的厂房【房地产权证号：粤房地证字第××号；土地证号：中府国用（2006）第151***号】的权利人为张家边公司。2015年12月31日，张家边公司（甲方、出租方）与洁威汽修厂（乙方、承租方）签订产房租赁合同（张总租赁：2015002），约定甲方将位于中山市火炬开发区的厂房（1楼部分建筑物）出租给乙方用作维修汽车厂使用，租赁面积430平方米，租赁期限从2016年6月1日起至2019年5月31日止。租赁期满时，乙方可以提出续租，但必须提前两个月向甲方提出，并在征得甲方同意后，双方重新签订租赁合同，租金重议，本租赁合同的保证金为21500元。租赁物租金为每月每平方米25元，租赁物每月租金10705元，租金已包含租赁税费及物业管理费，乙方于每月8日或该日前支付。合同还约定了其他事项。合同签订后，张家边公司将案涉租赁物交付洁威汽修厂使用，洁威汽修厂自2019年11月开始拖欠占有使用费。2020年3月30日，张家边公司（甲方、出租方）与洁威汽修厂（乙方、承租方）再次签订产房租赁合同（张总租赁：2020025），约定：甲方将位于中山市火炬开发区的厂房（1楼部分建筑物）出租给乙方经营使用，租赁面积430平方米，用途为维修汽车厂，租期从2019年6月1日起至2020年6月30日止，租赁期限届满时，乙方可以续租，但必须提前两个月向甲方书面提出，甲方同意乙方续租的，双方重新签订租赁合同，租金重议。如不续租，乙方应在期满当日将租赁物及设施完好交还甲方，并一次性交清承租期内应交的所有费用。第四条约定，本合同是2015年12月31日签订厂房租赁合同到期再续约的合同，乙方当时所交押金21500元转为本合同押金，合同期满后乙方付清租金及没有违约的由甲方退回乙方，不计利息，合同租期届满时，乙方支付完全部应付租金和因本租赁行为产生的费用，由甲方提供营业地址迁出证明，交还租赁物等合同责任后5个工作日内，甲方一次性向乙方归还保证金，收回保证金收据。租金每月每平方米25元，每月租金10750元，已含租赁税费及物业管理费，乙方应于每月8日或该日前向甲方支付当月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方按欠租总额每天千分之二支付滞纳金。乙方违反合同约定，甲方有权单方解除合同，乙方所交保证金归甲方所有，不予退还。乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除本合同，没收乙方所缴纳租赁保证金，且乙方必须按规定清理有毒有害及危废物品、交清承租期的租金及相应的水电费、向甲方交回完好租赁物。第十六条约定，合同提前终止或租赁期限届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，乙方在租赁物内形成附合的装饰装修物无偿归甲方所有不可拆除，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权书面通知乙方后，立即收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，并从租赁届满次日起直至乙方交还租赁物给甲方之日止，按原租金的五倍开始计算租金。合同履行中发生争议，协商解决，协商不成，任何一方均可向中山市第一人民法院起诉，诉讼费、律师费、调查费等费用由败诉方承担。合同还约定了其他权利义务事项。同日，洁威汽修厂以新型冠状病毒肺炎疫情影响为由向张家边公司申请减免2020年2月份租金10750元，减半收取3月、4月租金各5375元，合计21500元，并承诺继续按租赁合同的约定支付租金，否则张家边公司有权追回已减免的租金。张家边公司同意上述申请。但之后洁威汽修厂未按约定继续支付租金。2020年6月10日，张家边公司委托广东万**海天律师事务所律师发送律师函，敦促洁威汽修厂支付2019年11月1日至2020年5月31日止的租金及滞纳金共计93590元。2020年6月22日，洁威汽修厂致函张家边公司,确认双方签订的厂房租赁合同依法成立并生效，要求根据【发改投资规[2020]734号】《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，免除其上半年3个月的房屋租金。2020年7月14日，张家边公司向洁威汽修厂复函，表示未收到上级主管部门通知，对于其减免三个月租金的主张，暂未能落实，再次催要自2019年11月1日起欠付的租金，并根据合同约定，以租赁期限于2020年6月30日届满为由，要求洁威汽修厂立即返还租赁物。2020年8月12日，经催讨无果，张家边公司诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，洁威汽修厂企业类型为个人独资企业，谢美意为其投资者。又查，张家边公司为本案诉讼支出律师费13203.28元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。张家边公司与洁威汽修厂于2015年12月31日签订的厂房租赁合同于2019年5月31日届满后，洁威汽修厂继续占有、使用租赁物。之后，双方于2020年3月30日续签厂房租赁合同，对于2019年6月1日起至2020年6月30日期间的租赁权利义务重新进行了约定，一审法院认为，该厂房租赁合同系基于双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，内容真实合法有效，双方均应恪守履行。洁威汽修厂在2020年6月22日致函张家边公司,确认双方签订的厂房租赁合同依法成立并生效，故对其关于合同效力的辩解，一审法院不予采纳。经查，洁威汽修厂自2019年11月1日起欠付租金。2020年3月30日，双方续签租赁合同，张家边公司同意减免部分租金后，洁威汽修厂仍未支付租金直至2020年6月30日合同届满终止。洁威汽修厂无正当理由未向张家边公司支付过任何租金的行为，有悖诚信，明显构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同“租赁期限届满时，乙方可以续租，但必须提前两个月向甲方书面提出，甲方同意乙方续租的，双方重新签订租赁合同，租金重议。如不续租，乙方应在期满当日将租赁物及设施完好交还甲方，并一次性交清承租期内应交的所有费用。”的约定，洁威汽修厂在合同届满后未提前两个月以书面形式申请续租，在租赁期限届满后，张家边公司于2020年7月14日以书面复函的形式明确主张返还厂房，张家边公司、洁威汽修厂未形成不定期租赁合同关系。张家边公司主张洁威汽修厂返还租赁物，支付拖欠的租金（含租赁税费及物业管理费）及占有使用费（合同解除后）的诉讼请求，符合合同及法律规定，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”的规定，洁威汽修厂租赁的涉案租赁物属国有企业房屋，其以受新型冠状病毒肺炎疫情影响出现经营困难为由向张家边公司提出减免2020年2月租金10750元、减半收取2020年3月、4月租金各5375元共减免租金21500元，已获得张家边公司的批复同意，张家边公司再以洁威汽修厂没有继续按合同约定支付租金为由追回已减免的租金，致使洁威汽修厂无法享受按照国家有关政策获得的减免租金待遇，于法于理不合，因此一审法院对于张家边公司的主张不予支持，洁威汽修厂无须支付已获减免的租金21500元，应付张家边公司2019年11月1日至2020年6月30日的租金及物业管理费为64500元（10750元×8个月-21500元）。合同终止后，张家边公司主张洁威汽修厂以每月租金5倍的标准支付占有使用费明显过高，根据公平原则，一审法院参照租金，酌情调整占有使用费为10750元/月，自2020年7月1日计算至洁威汽修厂实际返还租赁物之日止。张家边公司主张的超出部分，一审法院不予支持。张家边公司主张没收押金21500元，无偿占有租赁物内形成附合的装饰装修物的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，鉴于一审法院已支持张家边公司没收租赁保证金的诉讼请求，足以弥补其损失，从平衡双方当事人利益的角度考虑，对张家边公司主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。张家边公司主张的律师费13203.28元，已实际产生，且符合合同约定，一审法院亦予以支持。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”以及第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以个人的其他财产予以清偿”的规定，个人独资企业投资人对企业债务应承担无限补充清偿责任。洁威汽修厂为个人独资企业，谢美意为洁威汽修厂的投资人，谢美意应对涉案债务承担补充清偿责任而非连带清偿责任。综上所述，张家边公司诉求合理部分，一审法院予以支持。洁威汽修厂、谢美意辩解合理之处，一审法院亦予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、洁威汽修厂于判决发生法律效力之日起七日内向张家边公司返还位于中山市火炬开发区平方米厂房［房产证号：粤房地证字第××号；土地证号为：中府国用（2006）第151***号］;二、洁威汽修厂于判决发生法律效力之日起七日内向张家边公司支付2019年11月1日至2020年6月30日期间的租金64500元；三、洁威汽修厂于判决发生法律效力之日起七日内向张家边公司支付占有使用费至返还上述租赁物之日止（自2020年7月1日起，按每月10750元的标准计算）；四、洁威汽修厂交纳的租赁保证金21500元及上述租赁物内形成附合的装饰装修物归张家边公司所有；五、洁威汽修厂于判决发生法律效力之日起七日内向张家边公司支付律师费13203.28元；六、谢美意对洁威汽修厂的上述债务承担补充清偿责任；七、驳回张家边公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4348元，减半收取计2174元，诉讼保全申请费1536元，合计3710元，由张家边公司负担1130元，谢美意、洁威汽修厂负担2580元。二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”故对于当事人上诉没有提出的请求，本院不予审理。结合双方的诉辩陈述，分析如下：关于洁威汽修厂、谢美意是否应向张家边公司返还涉案租赁物的问题。首先，对于涉案租赁合同租赁期限的认定。洁威汽修厂、谢美意主张2020年3月续签的《厂房租赁合同》租赁期限应为三年，该主张明显与《厂房租赁合同》约定的“租期从2019年6月1日起至2020年6月30日止”的内容不相符。洁威汽修厂、谢美意主张签订《厂房租赁合同》并非其真实意思表示，但未能提交证据证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”之规定，洁威汽修厂、谢美意应当承担举证不利的后果，故本院对其该主张不予采信，应认定双方当事人2020年3月续签的《厂房租赁合同》的租赁期限为2019年6月1日起至2020年6月30日止。其次，《厂房租赁合同》约定“租赁期限届满时，乙方可以续租，但必须提前两个月向甲方书面提出，甲方同意乙方续租的，双方重新签订租赁合同，租金重议。如不续租，乙方应在期满当日将租赁物及设施完好交还甲方，并一次性交清承租期内应交的所有费用。”洁威汽修厂在合同届满后未提前两个月以书面形式申请续租，在租赁期限届满后，张家边公司亦复函明确主张返还厂房，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条第一款“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，张家边公司主张洁威汽修厂返还租赁物理据充分，一审法院予以支持正确，本院予以维持。关于涉案租赁物内已形成附合的装饰装修物是否归张家边公司所有的问题。双方当事人在《厂房租赁合同》中明确约定“合同提前终止或租赁期限届满，甲（张家边公司）、乙（洁威汽修厂）双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，乙方在租赁物内形成附合的装饰装修物无偿归甲方所有不可拆除”，现租赁合同期满终止，张家边公司主张涉案租赁物内已形成附合的装饰装修物归其所有于法有据，应予支持。关于张家边公司是否有权没收租赁保证金的问题。首先，需要指出的是，张家边公司于2020年7月14日向洁威汽修厂复函明确以租赁期限于2020年6月30日届满为由，要求洁威汽修厂返还租赁物，由此可见双方未形成不定期租赁合同关系，《厂房租赁合同》已于2020年6月30日期满终止。而根据《厂房租赁合同》的约定，张家边公司没收租赁保证金须以提前解除合同为前提。因张家边公司未能提交证明证明其在合同期满终止前曾有行使单方解除权的事实，故一审法院根据《厂房租赁合同》的约定判令没收租赁保证金系认定事实错误，应予纠正。其次，本院从以下几方面考虑是否应没收租赁保证金：第一，一审法院在认定洁威汽修厂、谢美意应承担的违约责任时综合考虑，在支持张家边公司没收租赁保证金的前提下对于张家边公司请求洁威汽修厂、谢美意支付拖欠租金的滞纳金的主张未予以支持；第二，洁威汽修厂、谢美意自2019年11月1日起至今拖欠租金及占有使用费；第三，双方在《厂房租赁合同》中约定“合同提前终止或租赁期限届满，甲（张家边公司）、乙（洁威汽修厂）双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，乙方在租赁物内形成附合的装饰装修物无偿归甲方所有不可拆除，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权书面通知乙方后，立即收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，并从租赁届满次日起直至乙方交还租赁物给甲方之日止，按原租金的五倍开始计算租金。”虽然一审法院未按照双方约定的标准计付占有使用费，张家边公司亦未针对此提出上诉，但洁威汽修厂、谢美意在租赁合同到期终止、张家边公司明确要求返还租赁物的情况下，至今占用租赁物且拖欠租金及占用费，显属恶意。本院认为，综合考虑张家边公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、洁威汽修厂的违约程度等因素，一审法院判令由张家边公司没收租赁保证金虽在理由上有误，但处理结果正确，符合公平原则和诚实信用原则，本院予以维持。关于律师费的问题。《厂房租赁合同》约定“合同履行中发生争议，协商解决，协商不成，任何一方均可向中山市第一人民法院起诉，诉讼费、律师费、调查费等费用由败诉方承担”，本案纠纷系因洁威汽修厂、谢美意违约导致，张家边公司为此支付律师费13203.28元，有委托代理协议及发票为凭证证实，收费标准亦符合律师执业收费规范,故张家边公司关于律师费的主张理据充分，一审法院予以支持正确，本院予以维持。综上，一审法院虽然认定事实有误，但处理结果正确。本院对于洁威汽修厂、谢美意的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2862元，由中山火炬开发区洁威汽车维修厂、谢美意负担。本判决为终审判决。审判长梁以劲审判员章文佳审判员吴合波二〇二一年五月十日法官助理李爱婷书记员赖勇