江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2064号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭松，男，汉族，1964年11月27日生，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:南京金桥市场管理有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路12号。法定代表人：冯卓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆琼，女，该公司员工。上诉人郭松因与被上诉人南京金桥市场管理有限公司（以下简称金桥市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区区人民法院（2020）苏0106民初8260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人郭松，被上诉人金桥市场公司的委托诉讼代理人陆琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭松上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请并依法改判被上诉人返还上诉人5000元保证金。事实和理由如下：1、上诉人己于2020年5月底腾空柜台并交还金桥市场，期间从未收到金桥市场公司对这一事实有任何异议的表示。一审判决中没有就本人提供的周围商铺业主证明本人己于5月底腾空柜台并离开金桥市场的证明材料进行核实，也没有要求金桥市场提供本人于5月底至7月22号（对方单方面自己认定的合同终止期）期间仍然在金桥市场进行经营活动的证明材料（包括场内监控录像等），就单方面支持金桥市场的主张，有失公允，请求法院查实。2、上诉人疫情期间被困湖北，与金桥市场公司沟通要求按国家有关规定给予租金减免，金桥市场公司以自己是私营企业不在此规定范围内为由表示拒绝。金桥市场公司在经营户罢市的情况下，勉强给予所有经营户38天的免租期，完全没有考虑像上诉人这样被困湖北的特困人群。一审判决没有依据国家政策给予上诉人2-3个月的免租期，有失公正，请求法院明察。3、上诉人在金桥市场经营十多年，一直按时缴纳各项税费，即使年初被困湖北，仍然足额缴纳了2020年1月至3月的全部费用，虽然期间一天也没有经营过。现在因为疫情这一不可抗力要求与金桥市场公司解除租赁关系，并要求金桥市场公司返还上诉人在金桥市场押了十几年的5000元押金。金桥市场公司辩称：市场承租或退租，都有正式手续，不是像上诉人那样单方腾空，就是办理了交接，这不符合市场管理规定和合同约定。合同里面也有关于腾空交付手续的明确约定。上诉人认为他在5月底就已经腾空柜台并已经交还给被上诉人，与事实和法律规定不符。关于保证金，上诉人和被上诉人在2019年11月25日签订租赁合同也明确约定，保证金在一定情况下应当抵充的违约金。一审判决合法有据，请求维持一审判决。金桥市场公司向一审法院起诉请求：1.确认双方合同于2020年7月22日起解除，郭松租赁商铺自合同解除之日起归还金桥市场公司；2.判令郭松给付金桥市场公司租赁及其他费用12254.40元（2020年4月1日至2020年7月21日）、逾期付款违约金3676.30元。3.本案诉讼费由郭松承担。郭松向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的租赁合同，判令金桥市场公司返还郭松所交的5000元保证金；2.判令减免疫情期间2个月的租金。一审法院认定事实如下：坐落于鼓楼区公司所有。2019年11月25日，金桥市场公司（出租方）与郭松（承租方）签订《南京金桥市场管理有限公司商铺租赁合同》，约定由郭松承租金桥市场公司Ｃ1240、Ｃ1241号商铺，面积约14.52平方米，从事针织经营，租期自2020年1月1日至2020年12月31日，租金2832元／月，其他费用480元／月，合计3312元／月。租金每3个月预付一次，除第一次于合同签订时缴付外，剩余款项郭松应于2020年3月12日前或按出租方即金桥市场公司要求结清。合同第四条约定，承租方在合同签订时必须缴纳保证金5000元，承租方擅自停业或承租方违反合同约定造成合同中止、提前解除或不能履行情况发生时，出租方有权将保证金作为违约补偿处理。在合同解除或合同终止之日，承租方归还商铺经出租方验收无误等以后，出租方按合同约定扣除承租方未清偿费用的保证金余额自合同到期6个月后无息退还承租方。合同第八条第三款约定，在租赁期间，如遇不可抗力的因素，包括政府规划、市政工程等原因及自然灾害等造成本合同解除，出租方不负任何责任，但在本合同解除前一个月，出租方应尽可能书面通知承租方。合同签订后，郭松缴纳了5000元保证金和2020年1月至3月租金。2020年1月因新冠疫情影响，郭松一直在老家湖北，未前往南京经营商铺。期间双方曾就商铺事宜进行电话沟通，但就减免房租等事宜未能达成一致意见，郭松也未继续缴纳租金。2020年3月18日，湖北安陆市王义贞镇村民委员会出具《健康监测证明》，郭松离开湖北，于2020年3月19日到达南京。南京市鼓楼区建宁路社区卫生服务中心向其出具《居家隔离告知书》，要求其抵宁后14天内进行居家隔离医学观察，观察期自2020年3月19日起至2020年4月3日止。2020年4月3日，南京市鼓楼区建宁路社区卫生服务中心出具《解除医学观察证明书》，自2020年4月3日起对郭松解除医学观察。郭松在庭审中陈述，其于2020年5月28日全部清空了在金桥市场公司租赁的商铺，并提交证明一份，上载若干其他商铺经营者的签名，证明其已经清空商铺。庭审中金桥市场公司确认2020年11月18日即庭审当日作为房屋交接时间，庭后将自行接管案涉商铺。一审法院认为：金桥市场公司（出租方）与郭松（承租方）签订《南京金桥市场管理有限公司商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。双方租赁合同是否解除、郭松是否应支付租金以及租金是否应当减免、保证金是否退还是本案的争议焦点。关于双方签订的租赁合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，因郭松未按约定支付商铺租金，故金桥市场公司可以主张解除合同。因当事人一直未就合同解除时间进行约定，故对金桥市场公司提出的双方合同于2020年7月22日起解除的主张，本院予以支持。关于郭松是否应支付租金以及租金是否应当减免。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。郭松应履行合同义务，按约支付2020年4月1日至2020年7月21的租金。郭松在庭审中提出其于5月底就已清空且搬离案涉商铺，但一方面其提供的证据不足以证明其于5月底搬离的事实，另一方面双方的租赁合同在当时依旧处于存续状态，不因承租人的是否搬离影响支付房租义务，故对此项抗辩意见一审法院不予采纳。关于房租的计算标准，因疫情影响，郭松直至2020年4月3日才解除医学隔离可以正常经营商铺，且期间也因此与金桥市场公司进行过电话沟通，综合考虑疫情期间国家对房租减免的政策、郭松的实际经营情况和所受经济影响等，酌定减免一个半月租金，即郭松应向金桥市场公司支付租金7211.61元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息。关于保证金是否退还。因合同约定承租方在合同签订时必须缴纳保证金5000元，承租方擅自停业或承租方违反合同约定造成合同中止、提前解除或不能履行情况发生时，出租方有权将保证金作为违约补偿处理。按合同约定，对郭松提出的退还保证金的请求，一审不予支持。一审法院判决：一、郭松于自判决生效起十日内向南京金桥市场管理有限公司支付租金7211.61元及逾期付款利息（以7211.61元为基数，自2020年7月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。二、驳回南京金桥市场管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回郭松的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费306元，减半收取153元，反诉费25元，合计178元，由郭松负担。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、上诉人郭松是否应向被上诉人金桥市场公司支付租金以及逾期付款利息；二、被上诉人金桥市场公司是否应当返还上诉人郭松保证金5000元。一、上诉人是否应向被上诉人支付租金以及逾期付款利息本案双方签订租赁合同后，租金仅支付至2020年3月，即使上诉人确实在2020年5月清空商铺，但是其并未在本案中举证证明其清空商铺时被上诉人同意解除合同，故上诉人主张双方之间的租赁合同应于2020年5月解除没有依据。被上诉人主张涉案合同于2020年7月22日解除，上诉人对此亦未提出相反证明，一审法院认定双方之间的合同于2020年7月22日解除并无不当。一审法院依据上诉人实际支付房屋租金的情况和疫情对合同履行的影响，认定上诉人支付被上诉人租金（已减免一个半月租金）和逾期付款利息并无不当。二、被上诉人是否应当返还上诉人保证金5000元双方约定上诉人支付被上诉人保证金5000元，上诉人擅自停业或违反合同约定造成合同中止、提前解除或不能履行情况发生时，被上诉人有权将保证金作为违约补偿处理。本案因上诉人的原因解除，故被上诉人有权依据合同约定不退换保证金，本院对上诉人的该项主张不予主持。综上所述，上诉人郭松的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郭松负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二一年五月十一日书记员 郭旭冬