浙江省嵊州市人民法院民事判决书（2021）浙0683民初509号        原告：嵊州铂镧商业管理有限责任公司，住所地：嵊州市三江街道兴盛街889号正大广场160号。                法定代表人：姜四头。                委托诉讼代理人：段文明，男，1975年12月11日出生，汉族，住杭州市西湖区。系公司员工。                被告：嵊州咿呀咿图书有限公司，住所地：嵊州市三江街道兴盛街889号正大广场186号五楼502铺。                法定代表人：叶德汉。                委托诉讼代理人：周浙玲，女，1983年3月22日出生，汉族，住杭州市滨江区。系公司员工。                原告嵊州铂镧商业管理有限责任公司与被告嵊州咿呀咿图书有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嵊州铂镧商业管理有限责任公司的委托诉讼代理人段文明及被告嵊州咿呀咿图书有限公司的委托诉讼代理人周浙玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告嵊州铂镧商业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2020年5月15日期、2020年11月15日期，两期租金共计78682.50元；2、请求判令被告向原告支付逾期付租违约金暂为3355.12元（暂计算起止：2020.9.15-2020.12.10违约金1956.93元、2020.11.15-2020.12.10违约金1398.19元，按欠缴金额的日千分之一计算）。审理中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告向原告支付（2020年11月15日-2021年5月15日）期租金55927.50元，物业费13342元；2、请求判令被告向原告支付逾期付租违约金暂为6375.74元（暂计算起止：2020.11.15-2021.3.9，按欠缴金额的日千分之一计算）；3、请求判令被告向原告支付解除租赁合同需另行支付一年租金作为违约金，计人民币111855元；4、请求判令解除双方签订的合同编号为嵊20181201的《嵊州铂镧广场商铺租赁合同》。事实及理由：2018年12月1日，原告嵊州铂镧商业管理有限责任公司与被告嵊州咿呀咿呀图书有限公司签订了合同编号为嵊20181201的《嵊州铂镧广场商铺租赁合同》，合同约定了原告将位于嵊州正大新世界．铂镧广场五层502、505、508、511号商铺租赁给被告嵊州咿呀咿呀图书有限公司使用。在合同第四条及附件二中明确约定了租金计算方式、租金数额、缴费日期及每期的缴费数额，嵊州咿呀咿呀图书有限公司于2020年9月15日向原告支付30509元后开始欠缴租金，经原告多次催缴被告仍然拒不支付欠缴租金。根据合同第十三条13.7租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，租赁保证金及以另行支付一年租金（以甲方解除合同当年的租金作为标准）作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应赔偿13.7.4约定拖欠支付或弥补租金、物业服务费、租赁保证金及其他任何费用连续超过10日或累计超过10日。在多次催收无果之下，原告无奈向法院起诉，请求依法判决被告支付租金、承担违约责任并解除租赁合同。                被告嵊州咿呀咿图书有限公司到庭答辩称：一、租赁情况是对的，租金未交也是属实的。但是租金交付时间错误，按照合同和支付习惯，被告是提前十五日支付，11月15日支付未来的租金，租金已经支付到11月30日，故不能从11月15日开始计算，欠付的应当从2020年12月1日开始计算。二、租金金额计算错误，租金不按照5％递增，庭后需要核实。物业费的计算时间也是错的。最后是2020年11月15日付的，但后来也是支付过的，支付到11月30日，最后一笔租金支付时间是2020年12月18日，支付的是11月份的租金，因为疫情的影响，租金没有减免，但是有备用合同，原告是允许被告分批支付的。2020年12月1日后开始至今没有支付过。三、从原告从12月18日催付租金开始，被告和原告方都有微信沟通，包括和正浩公司都很好在沟通，被告是愿意支付租金的，要求在第三方在场或者公证机构情况下支付租金。对于原告和正浩公司的函，被告都有回复，被告暂时不付租金是有原因的，正浩是商铺的产权人，被告20年9月份就知道了正浩和原告的官司，但是被告后面11月、12月也都一直有支付租金，当时被告认为支付租金后，铂澜才能去支付给正浩，正浩公司在12月18号发函，被告知道了原告从20年2月就没有支付正浩房租了，杭州铂澜也有发函告知风险，所以被告考虑到有风险，20万租金就没有支付。对于原告主张腾退后的租金被告是不愿意支付的，违约金也是不愿意支付的，正浩公司从2020年2月份开始就没有收到过租金了，据被告了解，四楼五楼租户都在如期缴纳租金的，而嵊州铂镧从2月份就没有付，以前杭州铂澜的时候水电费都对公支付，但在嵊州铂镧接手后就要求微信支付了。被告的合同是和杭州铂澜签订的，嵊州铂镧是从杭州铂澜转过去的。四、原告要求被告支付一年租金当作违约金，被告是不认可的，不需要支付。如果不是上面的情势，被告绝对不会存在拖欠租金的行为；五、对于解除合同，如果原告还有出租权，被告愿意继续履行合同，愿意继续承租下去的。但现在原告已经没有出租权了，被告认为是原告的违约行为影响了被告的权利，如果可以商量，被告不需要原告承担违约责任。否则，被告要进行反诉。被告保留另行起诉的权利。                本院经审理认定事实如下：被告（乙方）与案外人浙江铂澜商业经营管理股份有限公司嵊州分公司（甲方）于2018年12月1日签订合同编号为嵊20181201嵊州铂镧广场商铺租赁合同一份；合同第一条出租商铺1.1甲方同意将【嵊州正大新世界．铂澜广场】5层502、505、508、511号商铺按本合同约定出租给乙方使用。该商铺的租赁面积分别为154.55平方米、36.53平方米、49.47平方米、37.41平方米，共计277.96平方米。合同第三条3.1租赁期限：该商铺租赁期限为5年，一年以365天计，自2018年12月1日至2023年11月30日，起租日为2018年12月1日。合同第四条4.2租金、物业服务费及其他费用：乙方按照如下标准向甲方交纳该商铺租金：第1个租赁年度年度基本租金人民币101455.40元（大写：拾万零壹仟肆佰伍拾伍元肆角整）。租金从第二年开始递增比例为每年递增5％。租金明细详见附件二。4.3物业服务费为8元／月／平方米。第一个租赁年度物业服务费共计人民币26884元（大写：贰万陆仟捌佰捌拾肆元整）。物业服务费每半年支付一次，支付时间与每年度的租金同时支付。合同第五条租赁保证金5.2：该商铺租赁保证金共计11678元（大写：壹万壹仟陆佰柒拾捌元整），乙方应在本合同签署之日当天交纳。5.4租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业服务费、违约金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后5个工作日内，乙方拒不纠正该等行为的，甲方有权选择直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法）。5.6双方同意，因乙方原因导致本合同终止履行的，则甲方有权不退还租赁保证金。5.7除因乙方原因导致本合同终止外，在合同终止后，甲方须在乙方按照合同约定交还该商铺，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址）清理完毕后5个工作日内，向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）。合同第十三条违约责任13.1乙方逾期支付或补缴租金、物业服务费或租赁保证金及其他费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的1‰支付违约金。13.3因甲方原因导致乙方无法正常使用该商铺，并无法继续整体经营，且逾期超过30日仍未予以改正的，乙方有权解除本合同。乙方解除本合同的，甲方应按照本合同约定在5个工作日内返还租赁保证金（不计息），并退还剩余房租和物业管理费，同时，如因此给乙方造成损失的，则甲方应负责赔偿。如甲方没有在约定的时间内返还租赁保证金及剩余房租和物业管理费，甲方应向乙方支付千分之一的年度租赁费用作为违约金。13.4除本合同另有明确约定以外，租赁期内，如根据本合同明确约定因甲方原因导致乙方解除本合同的，则双方结清相应费用，甲方向乙方在合同解除后5个工作日内返还剩余的租赁保证金（不计息），并退还剩余房租和物业管理费；如因此给乙方造成直接损失（不包括预期利息损失）的，则甲方应负责赔偿。如甲方没有在约定的时间内返还租赁保证金及剩余房租和物业管理费，甲方应向乙方支付千分之一的年度租赁费用作为违约金。13.6租赁期内，一方提前6个月书面通知对方后，可提前解除本合同。但提前解除的一方应在合同解除后7日内一次性向对方支付相当于2倍的租赁保证金。13.7租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，租赁保证金及另行支付半年租金（以甲方解除合同当年的租金为标准）作为违约金赔偿给甲方：若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。13.7.4拖欠支付或弥补租金、物业服务费、租赁保证金及其他任何费用连续超过十日或累计超过十日。合同附件一为商铺示意图，附件二为每年度的租金及支付节点明细。                合同签订后，被告向原告交纳租赁保证金11678元；租金及物业服务费支付至2020年11月30日，2020年12月1日之后的租金及物业服务费至今未付。                另查明，案外人浙江铂澜商业经营管理股份有限公司嵊州分公司原名杭州铂澜投资管理有限公司。案外人嵊州市国贸商城开发有限公司与杭州铂澜投资管理有限公司就嵊州正大新世界广场四至五层签订有《房屋租赁合同》，并与案外人嵊州市正浩资产管理有限公司（以下简称正浩公司）三方签订《协议书》。2019年7月，正浩公司与浙江铂澜商业经营管理股份有限公司嵊州分公司及本案原告签订主体变更合同，约定上述《房屋租赁合同》及《协议书》项下的承租方由浙江铂澜商业经营管理股份有限公司嵊州分公司变更为本案原告。浙江铂澜商业经营管理股份有限公司嵊州分公司已于2019年12月注销。                案外人正浩公司与本案原告房屋租赁合同纠纷一案，本院已于2021年1月15日作出（2020）浙0683民初4896号民事判决书，判决解除正浩公司与本案原告关于嵊州市正大新世界广场四至五层房屋的《房屋租赁合同》、《协议书》、《主体变更合同》并判令本案原告限期腾退。当事人均未上诉，现已生效。                还查明，被告现仍在案涉商铺从事经营活动。                本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方对房屋租赁合同解除及被告欠付原告2020年12月1日至2021年1月31日的租金、物业服务费达成一致意见，本院对此予以认定；被告抗辩双方曾就疫情期间不递增租金达成书面协议但未能提供证据，故在原告不予认可的前提下，被告应承担举证不能的责任；欠付的租金及物业服务费应按照合同约定进行计算，其中租金为111855元÷365天×62天＝19000.03元，物业服务费为277.96平方米×8元／月／平方米×2个月＝4447.36元。对于双方争议的违约金请求，虽然原告在审理中明确可调整为按照日千分之一计付，第三项诉请中另行支付一年租金作为违约金也可以租赁保证金冲抵，但被告对此并不认可，被告抗辩其一直按照合同约定履行支付租金、物业费等义务，在得知原告自2020年2月起即已欠付案外人正浩公司租金的情况下，被告在2020年12月还向原告履行支付租金义务，并始终与原告及正浩公司通过微信、书函沟通支付租金事宜，其并无拖欠租金的故意，导致合同解除的行为并非被告引起，故无须承担违约金责任。对此，本院认为，根据本院业已生效的（2020）浙0683民初4896号民事判决确定的事实，原告自2020年2月起便欠付租金，而本案被告及两家关联公司始终按约交纳租金、支付物业费，故原告拖欠租金的行为导致其与正浩公司的房屋租赁合同被本院依法判决解除，亦致原告与被告之间的房屋租赁合同无法继续履行，原告应对原、被告商铺租赁合同的解除承担过错责任，被告始终按照合同约定履行合同义务，并不存在过错；综上，原告要求被告支付违约金于法无据，不予支持。被告在审理中明确因原告行为导致合同解除的违约责任将另行主张，本案不作审理。原、被告双方对于租赁保证金的交纳均无异议，在合同无法继续履行的情况下，租赁保证金应予以退还，被告以租赁保证金抵扣欠付的租金、物业费的意见，本院予以采信。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                一、嵊州咿呀咿图书有限公司支付嵊州铂镧商业管理有限责任公司2020年12月1日至2021年1月31日的租金19000.03元。                二、嵊州咿呀咿图书有限公司支付嵊州铂镧商业管理有限责任公司2020年12月1日至2021年1月31日的物业服务费4447.36元。                三、嵊州铂镧商业管理有限责任公司退还嵊州咿呀咿图书有限公司租赁保证金11678元。                上述一、二、三项相抵，嵊州咿呀咿图书有限公司还应支付嵊州铂镧商业管理有限责任公司租金、物业服务费11769.39元。款限于本判决生效后十日内付清。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                四、合同编号为嵊20181201嵊州铂镧广场商铺租赁合同于2021年2月1日解除。                五、驳回嵊州铂镧商业管理有限责任公司其余的诉讼请求。                案件受理费3133元，减半收取计1566.50元，由嵊州铂镧商业管理有限责任公司负担1300元，嵊州咿呀咿图书有限公司负担266.50元。限嵊州咿呀咿图书有限公司于本判决生效后十日内向本院缴纳。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。                    审判员钱玲    二〇二一年五月十二日            书记员竹羊            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》            第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            《中华人民共和国民事合同法》            第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。            第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。            当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。            第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。            第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。