四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7396号 原告：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路17号。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：成都市沪宁商业管理有限公司，住所地：成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心3号楼2701号。 法定代表人：杨贻胜，总经理。 委托诉讼代理人：喻峰，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：吴昕焮，女，系公司员工。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）与被告成都市沪宁商业管理有限公司（以下简称沪宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人邓舒丹，被告沪宁公司的委托诉讼代理人喻峰、吴昕焮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙锦公司向本院提出诉讼请求：1.判令沪宁公司向龙锦公司支付因租赁成都国际金融中心二号办公楼32、33、33A、35、36及37楼整层而欠付龙锦公司2020年2月至2020年8月期间的费用共计9159646.93元，并判令沪宁公司支付截止付清前述款项之日止的违约金（按每日0.03％的标准计算）；2.判令沪宁公司向龙锦公司支付因追讨欠费所产生的律师费48000元；3.本案的诉讼费、公告费（若有）、保全费5000元、保全担保费4999.62元由沪宁公司承担。事实与理由：龙锦公司与沪宁公司签署了国际金融中心二号办公楼33、33A、35、36楼整层的《租赁合同》，《租赁合同》约定沪宁公司承租龙锦公司合法拥有的坐落于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼33、33A、35、36楼整层租赁场地。此后，双方签署《租赁合同补充协议》，约定沪宁公司扩租32楼及37楼整层，6层楼租赁面积合计18676.44平方米。《租赁合同》还对租金、管理费及其它杂费的计付方式、违约责任以及通知送达方式等进行了约定。现沪宁公司拖欠2020年2月1日至8月31日的租金，2019年6月1日至2020年8月31日的管理费未支付，沪宁公司的行为已经严重违约，除应立即向龙锦公司支付欠费及从逾期当月规定的付款日起按欠款金额0.03%日息计算违约金外，还应承担龙锦公司为催讨欠款而产生的律师费48000元。 沪宁公司辩称，一、龙锦公司主张疫情期间的租金应当予以减免。根据省、市政府文件精神，以及最高人民法院的指导意见，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。二、龙锦公司主张按每日万分之三的标准计算违约金明显过高，已超过龙锦公司的实际损失，且沪宁公司是由于受到新冠肺炎疫情这一不可抗力因素导致无法支付租金，并非恶意违约，请求法院驳回该项诉讼请求或者依法调减违约金。三、龙锦公司作为出租方，同样存在严重违约行为，具体表现为龙锦公司在疫情期间，每天安排工作人员在沪宁公司的大厅、大堂、电梯口等人流量聚集、显眼位置张贴《催款函》，并多次恐吓沪宁公司的租客将采取违法断水、断电、锁门等手段进行租金催收，逼迫沪宁公司支付租金。龙锦公司的行为造成沪宁公司的大量租客解除房屋租赁合同，加大了沪宁公司在疫情期间的损失。龙锦公司多次以低于市场租赁价格对外出租房屋，采取不正当竞争的方式与沪宁公司打价格战，利用其优势、垄断房源的地位，挖走沪宁公司的客户。 本院经审理认定事实如下：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。2017年11月27日，出租人龙锦公司（甲方）与承租人沪宁公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的位于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼33、33A、35及36楼整层（即《房产计算成果报告》中所述的33楼单元1-12及单元16-18，以及34、35及36楼单元1-12及单元16-20）租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为33楼3066.04平方米，33A-36楼每层楼3136.05平方米，四层楼合计12474.19平方米。租赁场地仅用作乙方办公用途及乙方开展商务中心（即租赁场地的转租服务）之经营及商务中心配套用途。乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，第一部分租赁场地（33-33A楼）在第一阶段租赁期的每月每平方米建筑面积租金为87元，月租金为539581.83元；第二部分租赁场地（35-36楼）在第一阶段租赁期的每月每平方米建筑面积租金为90元，月租金为564489元。第一部分租赁场地享有装修期5个月，即2019年4月1日至2019年5月31日，2020年4月1日至2020年5月31日，2021年5月1日至2021年5月31日；第二部分租赁场地享有装修期5个月，即2019年8月1日至2019年9月30日，2020年8月1日至2020年9月30日，2021年9月1日至2021年9月30日；在装修期期间，乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍需如期交纳有关租赁场地之全额管理费及其他杂费。管理费现为每月每平方米28元，在租赁期内，管理单位有权因运作成本上升而适当调整上述管理费及其他杂费的标准以维持该物业之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方需以不少于一个月的通知期提前书面通知乙方。在租赁期内，乙方应于当月月底前向甲方及管理单位预先支付次月的租金、管理费及其他杂费。到期后7天内仍未支付，乙方须从当月规定付款日起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金，直至乙方付清所有欠付款项之日止。甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担。 2018年1月26日，出租人龙锦公司（甲方）与承租人沪宁公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：甲方将其合法拥有的位于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼32、33、33A、35、36及37楼整层（即《房产计算成果报告》中所述的32及33楼单元1-12及单元16-18，以及34、35、36及37楼单元1-12及单元16-20）租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为32楼3066.20平方米、33楼3066.04平方米、33A-37楼每层楼3136.05平方米，六层楼合计18676.44平方米。租赁期自本合同约定的起租日起，分三个部分不同租赁期，第一部分为租赁场地的33-33A楼，第二部分为租赁场地的32楼，第三部分为租赁场地的35-37楼；第一部分及第二部分租赁场地在第一阶段租赁期的每月每平方米建筑面积租金为87元，月租金为806341.23元；第三部分租赁场地在第一阶段租赁期的每月每平方米建筑面积租金为90元，月租金为846733.50元。第一部分及第二部分租赁场地享有装修期五个月，即2019年4月1日至2019年5月31日，2020年4月1日至2020年5月31日，2021年5月1日至2021年5月31日；第三部分租赁场地享有装修期五个月，即2019年8月1日至2019年9月30日，2020年8月1日至2020年9月30日，2021年9月1日至2021年9月30日止；在装修期期间，乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍需如期交纳有关租赁场地之全额管理费及其他杂费。 龙锦公司分别于2017年12月1日、2018年3月1日、2018年6月1日分批将案涉租赁场地交付沪宁公司使用。 2019年4月18日，龙锦公司向沪宁公司发出《成都国际金融中心-2019年度T1&T2办公楼管理费调整》，告知从2019年6月1日起办公楼管理费调整为每月每平方米30元。 2020年8月21日，龙锦公司向沪宁公司发送《配电服务费抵扣通知》，告知沪宁公司应当向其退还的配电服务费467585.21元已用于抵扣沪宁公司欠付的租金及管理费。 2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》，暂停一切文化、旅游、体育聚集性活动；宾馆、商场、超市（含食品经营店）、医院、农（集）贸市场、加油（加气）站、婴幼儿用品店、药店等公共场所的从业人员和消费者必须佩戴口罩；宾馆、旅馆等住宿场所进出人员必须佩戴口罩并自觉接受体温检测。2020年3月26日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告》，全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动。新冠肺炎疫情发生后，沪宁公司多次发函与龙锦公司协商减免部分租金，但未得到龙锦公司同意。 另查明，沪宁公司主要经营模式为从龙锦公司处承租清水房屋进行精装修后，再对外转租，其营业收入主要来源于收取的房屋租金。疫情期间，沪宁公司的部分承租人提前与其解约退租，沪宁公司未向其承租人提供租金减免优惠。截至法庭辩论终结前，沪宁公司尚欠龙锦公司2020年2月1日至2020年8月31日期间的租金未支付，同时，沪宁公司按29元/平方米/月的标准向龙锦公司支付2019年6月至2020年8月期间的物业管理费。龙锦公司因本案租赁合同纠纷一案委托中豪律师集团（四川）事务所提供代理服务，双方签订《委托代理合同》，龙锦公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师代理费共计48000元，中豪律师集团（四川）事务所向龙锦公司出具了相应金额的发票。龙锦公司向本院申请对沪宁公司的财产进行保全，中国平安财产保险股份有限公司为龙锦公司的保全申请提供担保，龙锦公司为此向中国平安财产保险股份有限公司支付保费8205.35元。 以上事实，有龙锦公司、沪宁公司的身份信息，《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、办公楼交接表、办公楼交接清单，租金减免申请、催告函，委托代理合同、平安诉讼财产保全责任保险保单、付款凭证、增值税发票，完税凭证等证据在案为证。 本院认为，龙锦公司与沪宁公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约履行各自的义务。 关于租金、物管费。根据《租赁合同》的约定，在租赁期内，管理单位有权因运作成本上升而适当调整上述管理费及其他杂费的标准以维持该物业之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方需以不少于一个月的通知期提前书面通知乙方；在租赁期内，乙方应于当月月底前向甲方及管理单位预先支付次月的租金、管理费及其他杂费。龙锦公司按照约定将涉案房屋交与沪宁公司，沪宁公司使用涉案房屋后，应当按照约定向龙锦公司支付租金、管理费等费用。现沪宁公司尚欠2020年2月至8月期间的房屋租金，且未按照物业管理公司调整后的收取标准支付2019年6月至2020年8月期间的物业管理费用，根据合同约定，沪宁公司应当予以支付。本院考虑到，2020年新冠肺炎疫情暴发，政府及企业采取相应防范措施阻止疫情蔓延，案涉房屋所在的成都国际金融中心亦采取相应的限制措施，因疫情及疫情防控措施会导致沪宁公司及其次承租人无法正常使用租赁场地，综合考虑疫情及防控措施对沪宁公司产生的不利影响，根据公平原则和诚实信用原则，酌情减免沪宁公司2020年2月期间的租金及管理费共计2213367.93元，剩余房屋租金及管理费6946279元，沪宁公司应向龙锦公司支付。对于龙锦公司多主张的部分，本院不予支持。 关于违约金。《租赁合同》约定，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月规定付款日起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金，直至乙方付清所有欠付款项之日止。龙锦公司据此主张沪宁公司按照0.03%的标准支付欠付租金、管理费的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。本院酌定上述欠费（租金、管理费共计6946279元）违约金自2020年9月1日计至实际付清之日止。 关于律师代理费及保全担保费。《租赁合同》约定，甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担。龙锦公司因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费48000元，以及因申请保全而支付的保全担保费4999.62元，均系合同约定应由沪宁公司承担的费用，故龙锦公司要求沪宁公司支付律师代理费48000元及保全担保费4999.62元的主张，符合合同的约定，本院予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告成都市沪宁商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金、管理费共计6946279元； 二、被告成都市沪宁商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费的违约金（以6946279元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年9月1日起计至付清欠费之日止）； 三、被告成都市沪宁商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费48000元、保全担保费4999.62元； 四、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费78899元，保全费5000元，由被告成都市沪宁商业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张 朋 人民陪审员  王纯昌 人民陪审员  罗丽娟 二〇二一年五月二十四日 书 记 员  谢生娅