北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初3557号原告：葛红岩，女，1977年5月28日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京铭源嘉琪商贸有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-783。统一社会信用代码91110228397749465R。法定代表人：杜文，总经理。原告葛红岩与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京铭源嘉琪商贸有限公司（以下简称铭源嘉琪公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛红岩之委托诉讼代理人林琳，被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟，被告铭源嘉琪公司之法定代表人杜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛红岩向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告绿地经纬公司之间的17-1207商品房预约合同2．请求判令绿地京纬公司退还葛红岩购房款319201元及利息（利息以319201元为基数，自2015年12月29日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3．请求判令判令被告赔偿原告信息损失费30000元；4．请求判令被告赔偿原告房屋差价款16546元；5．本案诉讼费由绿地京纬公司、铭源嘉琪公司负担。事实和理由：2015年12月27日，葛红岩与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单》，买受人为葛红岩，销售房号17—1207，建筑面积56．51平方米，原总房价1055363元，成交单价每平米15879．2元，2015年12月27日、30日葛红岩向铭源嘉琪公司支付信息费30000元、电商款50000元。2015年12月27日、29日葛红岩向绿地京纬公司支付购房款89734元、179467元。房屋面积56．51平方米，差价的计算方式是16172元减去房屋单价15879．2元，乘以56．51。有一个5万抵8万元的信息费，一共交了8万元给铭源嘉琪公司，有3000元现金，7．7万元转帐，由葛红岩转到铭源嘉琪公司指定帐户上，转帐后铭源嘉琪公司给开的收据。房是从绿地手里买的，我们要求绿地承担，铭源嘉琪公司是绿地的代理公司之一，他们可以卖绿地的房子。之前的类案判决铭源嘉琪收的钱都是由绿地承担，2020京0118民初334号民事判决书已经向法庭提交了，当时原告也起诉了，找不到铭源嘉琪公司，法官审核我们的钱都是银行转帐，也有铭源嘉琪开的收据，为了不耽误时间，就把铭源嘉琪撤诉了，这个能找到铭源嘉琪公司，我们就不撤回对铭源嘉琪的起诉了2017年7月，因绿地京纬公司以“商改住”名义进行虚假宣传，违规销售受到行政机关处罚，葛红岩方知绿地京纬公司出售的房屋无商品房预售许可证和销售许可证，因此引发众多诉讼。为此葛红岩为维护自身合法权益，诉至法院。请求法院判如所请。绿地京纬公司辩称：1、在解除双方合同关系的前提下同意退还269201元，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求。2、双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地公司并没有隐瞒相关事实；选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的第二日起算，不应从款项交纳之日起算；3、关于原告主张的3万元信息服务费，其中27000元支付到案外人账户，并未支付到铭源嘉琪公司账户，铭源嘉琪公司应提供其财务凭证及账簿以证明上述款项实际发生；其中3000元，原告称为现金支付，需继续举证，同时铭源嘉琪公司应提供其财务凭证及账簿以证明上述款项实际发生；目前尚不能证明该3万元实际发生。即便实际发生，该3万元与本案不属于同一法律关系，其双方存在服务合同关系，应另案解决，绿地公司没有返还上述服务费的义务。该3万元由其他被告直接收取，并向原告出具了收款收据，原告并未提出异议。该费用属原告购房合理开支，被告绿地公司绿地公司既无返还义务也无赔偿义务。4、关于原告主张的5万元电商费，均是支付至案外人账户，并未支付到铭源嘉琪公司账户，铭源嘉琪公司应提供其财务凭证及账簿以证明上述款项实际发生。目前尚不能证明该5万元实际发生。即便实际发生，该5万元电商费与本案不属于同一法律关系，其双方存在服务合同关系，应另案解决，绿地公司没有返还上述电商费的义务。该5万元由其他被告直接收取，并向原告出具了收款收据，原告并未提出异议。且选房确认单并不显示5万抵扣8万房款的效果，故该5万元并非房款的一部分，被告绿地公司绿地公司既无返还义务也无赔偿义务。5、本案涉诉房屋价格发生了贬损，原告不存在房屋差价损失，如法院认定存在损失，应按照原告所交纳款项占总款房款的比例进行确定损失；由于各房屋的坐落、位置、楼层、朝向均不相同，本案应对房屋价值进行价格评估，其他房屋的评估价格在本案中不具有参照性。铭源嘉琪公司辩称，我们公司收葛红岩的费用也是作为房款的抵扣，5万抵8万是一个活动，我认为这8万元都应该由绿地承担，3万元是原告的损失。如果绿地在卖房的时候就公示了5证，就可以办理签约，因为绿地5证不全才导致的这个问题。我们是代收这个费用，最后钱都给绿地了。我们公司出收据证明我们公司收到钱了，在购房单上5万抵8万是完全体现出来的，如果客户不交这笔钱的话，在总房价上是无法减的，而实际上也得到了减免，我们认为绿地如果没有收到这笔钱，那怎么能5万抵8万呢，我们只需要按照绿地的要求做就可以了，绿地要求我们让客户以会费的形式交付。我们这边卖绿地的房子，我们收了5万作为减8万使用，3万元信息费由于绿地虚假宣传，没有5证，不可能按照3月26日的新政策执行，这些钱都应该由绿地公司承担，我们只是中介公司，也完成了服务，造成损失不应该由我们来承担此款应由绿地京纬公司退还给葛红岩，我公司不同意承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2015年12月27日，葛红岩与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单》，买受人为葛红岩，销售房号17—1207，建筑面积56．51平方米，原总房价1055363元，成交单价每平米15879．2元，2015年12月27日、30日葛红岩向铭源嘉琪公司支付信息费30000元、电商款50000元。2015年12月27日、29日葛红岩向绿地京纬公司支付购房款89734元、179467元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处以收取的预付款1%的罚款。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。上述事实，有双方当事人陈述、定购协议、收据、银行流水、（2020）京0118民初334号判决等证据在案佐证。本院认为，葛红岩与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3．26”购房政策，葛红岩丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现葛红岩共计向绿地京纬公司支付购房款269201元，对葛红岩要求绿地京纬公司退还购房款并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持；葛红岩向铭源嘉琪公司支付信息费30000元及电商款50000元，均因绿地京纬公司的违规售房所致，并且50000元电商款应属购房款。故对葛红岩要求绿地京纬公司退还购房款50000元并支付利息及30000元信息费的诉求，正当合理，本院予以支持。利息的起算本院根据葛红岩实际给付购房款的时间予以确定。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告葛红岩与被告绿地集团北京京纬置业有限公司于二〇一五年十二月二十七日就绿地朗山17-1207室形成的商品房预约合同关系于二〇二一年三月十二日解除。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告葛红岩购房款三十一万九千二百零一元并支付利息（利息以三十一万九千二百零一元为基数，自二○一五年十二月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告葛红岩信息费损失三万元。四、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告葛红岩房屋差价款一万六千五百四十六元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千三百九十三元，由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 冯 永 江二〇二一年五月十日法官助理 高天刘云书 记 员 李 禹 晴