山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁15民终1178号上诉人（原审原告）：高勇，男，1971年4月25日出生，汉族，聊城第五中学教师，住山东省聊城市.委托诉讼代理人：侯纪兴，山东荣法律师事务所律师。上诉人(原审被告)：聊城奥森置业有限公司，住所地：山东省聊城市奥森花园小区1期会所。法定代表人：李文华，董事长。委托诉讼代理人：李婷，山东万航律师事务所律师。上诉人高勇与上诉人聊城奥森置业有限公司（简称奥森公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初9745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高勇上诉请求：1.依法撤销山东省聊城市东昌府区人民法院(2020)鲁1502民初9745号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由奥森公司承担。事实与理由：一、高勇对奥森公司关于迟延办证违约金的主张的诉讼时效应从实际办证之日起算三年。根据高勇与奥森公司之间的《聊城市商品房买卖合同》约定，奥森公司应于2015年6月8日前协助高勇取得高勇购买的奥森花园3栋1单元1131号房屋及该楼-1-7号储藏间的房地产权属证书。但是，直至2020年5月15日奥森公司才发布通知称“目前奥森花园不动产权证的各项前期工作均已完成，在办理完成房屋面积确认补退相关差价，换取发票及相关手续后，业主可去不动产登记中心自行办理。”至今，高勇仍未取得案涉房屋及附属设施的房地产权属证书。奥森公司的违约行为是自2015年6月8日持续至今的，高勇对奥森公司的主张的迟延办证违约金应为继续性债权，继续性债权违约金金额是随着时间的推移而不断增加的，而按照一般习惯，对于违约金主张的总金额肯定要等到最终的数额要在奥森公司的违约行为终止之时才能确定。若从开发商违约行为发生之日起或买受人应当知道其权利受到侵害之日起算诉讼时效，在违约行为持续期间，将部分即将过诉讼时效的债权向违约方主张违约责任，而后再过三年再就另一部分将过诉讼时效的债权再行主张，长此以往不免造成司法资源的浪费，也与立法原意相悖，因此高勇对奥森公司主张的迟延办证违约金的诉讼时效应自实际办证之日起算。安居乐业是普通老百姓最朴素的愿望，“富者有弥望之田，贫者无立锥之地”，房子自古便对中国的老百姓来说有着特殊的意义。高勇作为一名普通的中国老百姓，在穷尽积蓄从奥森公司处购买房屋，不仅仅是为了一处房子，也是为了象征合法的产权证书。在2015年6月8日之后，高勇多次与奥森公司协商沟通，主张自己的权益(办理权属证书及要求支付违约金等)，奥森公司一直也未拒绝高勇对于权利的主张，奥森公司于2020年5月15日发布通知及2020年8月11日发布的通知也证明了高勇从未放弃主张权利，即便存在诉讼时效的问题，诉讼时效也因高勇向奥森公司权利主张而中断。二、一审法院以明显超过奥森公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能给高勇造成的损失为由调整违约金，是不顾案件具体情况对自由裁量权的滥用。首先，一审判决不适用解释第十八条的理由之一为条款中规定的是“可以”、“参照”，不是“应当”，系适用法律确有错误。解释第十八条中的“可以”按照已付购房款总额，“参照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，是法律赋予享有权利的一方当事人也即高勇可以选择适用该标准计算违约损失的权利，是法律推定条款。一审判决不能以此作为不适用该条款的理由，限制当事人行使权利。其次，奥森公司作为本地一家成熟的大型地产开发企业，对于房地产开发过程中可能出现的各种风险肯定是有所预见，经过充分的风险评估后自愿与高勇在《聊城市商品房买卖合同》中确定了交房时间及办证时间，一审判决以不可预见为由调整违约金不合理。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实的基础上发回重审或依法改判。奥森公司辩称，高勇的上诉请求不能成立，一审就继续性债权如何适用诉讼时效的问题进行了详细的说明，其适用诉讼时效的计算方式准确无误，针对奥森公司应承担的逾期办证违约责任的标准问题，我方认为一审法院裁判的标准过高，应依法予以调减。奥森公司上诉请求：1.依法改判(2020)鲁1502民初9745号民事判决书第二项，降低奥森公司承担逾期办证违约金的标准，依法判令奥森公司向高勇承担逾期办证违约金1万元；2.本案诉讼费用由高勇承担。事实与理由：一审判决奥森公司承担按高勇已付购房款日万分之零点四的标准计算的2017年7月6日至2020年5月14日期间逾期办证违约金过高，不符合合同法的违约金填补性原则及公平原则，依法应予减少。根据我国合同法及司法解释相关规定，应当以实际损失作为判断一方承担违约责任的依据，本案中，合同并未约定逾期办证违约责任的承担方式，应当严格以高勇的实际损失作为奥森公司承担违约责任的判断基础。实际上高勇并未有实际损失，反而因房屋市场价格大幅上涨（从购买时的3700元左右每平上涨至10000元左右每平）取得相当收益。若高勇未能举证证明因逾期办证导致的损失，奥森公司就不应承担损失赔偿责任。因此，在高勇没有举证证明其损失的情况下，应充分考虑房屋价格上涨因素，降低奥森公司承担逾期办证违约金的标准，请求依法判令奥森公司向高勇承担逾期办证违约金1万元。被上诉人高勇辩称，我方坚持上诉请求，无论是八民会议纪要第18条，还是商品房买卖合同司法解释第18条，均规定了违约金的结算标准，而一审法院对上述法律规定视而不见，自行认定每日万分之0.4的违约金，属于滥用自由裁量权，我方请求按照日万分之一的标准计算违约金，远远低于法律规定的年利率百分之六及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，高勇的上诉请求合理合法，违约金结算标准应予调整，奥森公司的上诉请求不能成立，请求依法驳回。高勇向一审法院起诉请求：1.判令奥森公司协助办理案涉房产办证所需手续；2.依法判令奥森公司支付逾期办证违约金194220.6元（自2015年6月9日至2020年6月9日期间按已交购房款及年利率6%计算）；3.判令奥森公司支付自2020年6月9日至办理完毕房产证之日期间的违约金（按已交购房款647402元及贷款年利率6%计算）。一审法院认定如下事实：2012年8月15日，高勇、奥森公司签订《聊城市商品房买卖合同》，约定高勇向奥森公司购买奥森花园3栋1单元1131房一处及该楼-1-7储藏间一个，共计647402元。合同第17条约定：出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记须由奥森公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意协商解决。合同签订后，高勇将647402元房款项交付给奥森公司。2014年6月8日，奥森公司将房屋交付给高勇。2020年5月14日，奥森公司发布《关于奥森花园一期不动产权证办理的通知》，主要内容为：“奥森花园不动产权证的各项前期工作均已完成，在办理完成房屋面积确认补退相关差价，换取发票及相关手续后，业主可去不动产登记中心自行办理。”截止庭审时，高勇尚未办理案涉房屋不动产登记证书。一审法院认为，高勇、奥森公司签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案当事人对奥森公司于2014年6月8日交房、2020年5月14日通知办理涉案房屋的不动产登记证书的事实无异议，法院予以认定。双方争议的主要焦点问题为：一、本案违约金请求之诉是否部分超过诉讼时效；二、逾期办证的责任及违约金的确定。一、关于诉讼时效问题。一审法院认为，迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债享有的债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定。从开发商违约行为发生之日起，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，购房人要求支付逾期办证违约金的，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算。本案奥森公司未按合同约定于2015年6月9日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，此时违约行为已经发生，双方当事人没有约定违约金的计算方式，但从公平诚信原则出发，考虑到奥森公司的违约行为是一种持续状态，高勇对违约金的请求给付应视为一种继续性债权，该债权的诉讼时效应自高勇网络申请立案之日即2020年7月6日向前倒推三年，在该三年之内高勇主张权利不超过诉讼时效，因此高勇主张违约金的起算时间点为2017年7月6日。二、关于逾期办证的责任及违约金计算方式问题。虽然，高勇未能提供证据证明其实际损失，但是，因奥森公司的违约行为，导致高勇对涉案房屋的不动产物权登记迟延，会对高勇的权利行使，尤其是对房屋进行处分造成影响。鉴于奥森公司于2020年4月24日取得了涉案项目的房屋所有权大证，并于2020年5月14日发布了办证通知，奥森公司通知业主办证义务已经履行完毕。结合上述关于诉讼时效的论述,奥森公司应当向高勇承担自2017年7月6日至2020年5月14日期间的逾期办证违约责任。高勇提交的证据不足以证明奥森公司在发布办证通知后仍拒绝协助办理不动产登记证书，故高勇请求奥森公司支付2020年6月9日之后的逾期办证违约金，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六条规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是,首先,上述司法解释规定的是“可以”按照已付购房款总额,“参照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,并不是“应当”按照已付购房款总额,“按照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；其次,案涉《商品房预售合同》第十一条对逾期交房违约金的约定是“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”,根据上述司法解释规定的逾期贷款利息标准,奥森公司却需要向高勇支付的逾期办证违约金将远高于同期的逾期交房违约金。故，在本案中参照逾期贷款利息标准计算奥森公司应当承担的逾期办证违约责任，明显超过奥森公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能给高勇造成的损失。若奥森公司能够预见,则可能拒绝向高勇交付房屋,从而承担更少的违约责任,且影响高勇本可行使的对涉案房屋的占有和使用权利,更不利于交易的进行和社会的稳定。逾期交房影响业主对房屋的占有、使用、收益和处分,业主收房后已经对房屋进行了占有、使用和收益，故逾期办证给业主造成的损失一般远小于逾期交房给业主造成的损失。综上，在高勇未能举证证明其因奥森公司逾期办证所受损失的具体数额情况下，法院酌定违约金自2017年7月6日起，以已付购房款647402元为基数，按每日万分之零点四计算至2020年5月14日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条、第一百一十四条规定,判决：一、限被告聊城奥森置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告高勇办理奥森花园3栋1单元1131房屋及该楼-1-7号储藏间不动产登记；二、限被告聊城奥森置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高勇支付逾期办证违约金（自2017年7月6日起，以已付购房款647402元为基数，按每日万分之零点四计算至2020年5月14日）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2092元，由原告高勇负担1847元，被告聊城奥森置业有限公司负担245元。本院二审中，当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，由于诉讼时效的起算以日为单位，我们可以把继续性债权分割成债权个体，每个债权个体本质上都是一个一时性债权，均适用3年的诉讼时效。一审认定请求逾期办证违约金的诉讼时效应自高勇网络申请立案之日即2020年7月6日向前倒推三年即2017年7月6日，并无不当。高勇未提交充分证据证明存在诉讼时效中断的情形，关于高勇的关于诉讼时效中断的上诉理由，本院不予支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题。奥森公司未按约定办证，确会影响高勇对案涉房产的出售等处分权利，一审判令奥森公司承担违约责任，并无不当。奥森公司主张其应承担的逾期办证违约金为1万元，认为其未依约办证期间房价上涨，高勇从中受益。本院认为，高勇是否从房价上涨中受益与奥森公司逾期办证责任的承担并无关联，无论房价上涨还是下跌，奥森公司的行为均影响了高勇房产处分权利的行使。因房价上涨而减免奥森公司的违约责任，于法无据。在双方未约定逾期办证责任承担方式的情况下，考虑到合同中约定的购房款总额、逾期交房违约金比例、逾期办证对购房人的影响等现实因素，一审法院酌定按照日万分之零点四计算违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人高勇、上诉人奥森公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2713元，由上诉人高勇负担2663元，由聊城奥森置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 郭召勇审 判 员 石 鑫审 判 员 孙久强二〇二一年五月十四日法官助理 王 蕾书 记 员 姚 迪