宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院执行裁定书（2021）宁0105执异26号异议人（案外人）：陈某，住宁夏银川市。申请执行人：蒋某，住宁夏银川市。被执行人：马某1，住宁夏银川市。被执行人：徐某，宁夏，住宁夏银川市。被执行人马某1、徐某共同委托代理人：马某2。被执行人：马某2，住宁夏银川市。本院在执行申请执行人蒋某与被执行人马某1、徐某、马某2民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）陈某向本院提出书面异议。本院于2021年4月13日受理后，依法组成合议庭进行书面审查，并询问了异议人、申请执行人与被执行人。本案现已审查终结。异议人陈某称，贵院在执行（2019）宁0105执871号执行案中，于2019年10月12日查封了被执行人徐某名下西夏区燕宝花园三期东2号商业楼19号营业房，因该财产现属于异议人所有，现提出书面异议。异议人与马某2于2017年5月3日就双方民间借贷纠纷案达成和解，马某2向异议人于2017年9月30日前支付借款及利息共计95万元。调解书生效后，马某2未能履行付款义务，异议人向人民法院申请执行。2019年1月被执行人马某2与异议人达成执行和解，以其房屋抵债，该房登记在马某2配偶徐某名下，抵顶价格35万元（因该房存在抵押贷款45万元，房屋全价80万元），后将房屋交付异议人，异议人于2019年3月13日与晁某签订《房屋租赁合同》，租期自2019年4月至2022年4月止，房租已付至2020年。综上所述，异议人依据生效法律文书确定的债权，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同（以物抵债），在人民法院查封前已合法占有该不动产，房款已全部付清（抵顶债务），因银行抵押未解除即非异议人自身原因未办理过户手续，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人权利能够排除对不动产的执行。为此，特向贵院提出异议，请求法解除对西夏区燕宝花园三期东2号商业楼19号营业房查封。并提供房屋顶账协议一份、交房协议一份、房屋租赁合同一份（复印件）、微信转款记录一份2张（打印件）等证据。申请执行人蒋某辩称：我不同意异议人的解除查封申请。因申请人对于涉案房屋未过户存在过错，故申请人对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益，其要求对涉案房屋停止执行并确认归其所有，应当不予支持。具体理由如下：我对异议人早先于被执行人达成以物抵债协议的情况并不知情，异议人作为涉案房屋的约定权利人，其有义务在涉案房屋具备办理过户登记条件时及时办理房屋过户登记，维护物权公示效力及交易安全，房屋在银行抵押未解除不能作为理由，并且异议人应当能够预见不办理过户登记会产生一定法律风险，在有条件办理过户手续的情形下，未采取有效方式促使办理涉案房屋的过户登记。2019年1月份签订了房屋顶账协议，我方2019年10月份查封该房产，整整10个月的时间尚未办理房屋产权证明显存在过错，待我方向法院申请评估、拍卖时异议人才提出异议，且异议人也未提交证据证明其在采取诉讼方式之前，以其他方式要求对方办理房屋过户登记，故异议人该项主张不能成立。如以物抵债认可，我的房屋买卖合同也是在申请人之前。申请执行人提交银川市存量房买卖合同一份。被执行人马某1、徐某、马某2称：同意异议人的异议申请，涉案房屋已经抵顶给异议人，因涉案房屋有银行贷款未还清，故无法办理房屋过户手续；被执行人与申请执行人之间债务关系不清楚，现在已经以不当得利起诉申请执行人，该案件尚未审结。被执行人未提交证据材料。本院查明，根据已经发生法律效力的银川市西夏区人民法院（2018）宁0105民初2238号民事判决书及银川市中级人民法院（2019）宁01民终194号民事判决书，被执行人马某1、徐某、马某2向申请执行人蒋某负有偿还借款565000元及利息的义务。该案进入执行程序后，本院于2019年5月7日作出（2019）宁0105执871号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人马某1、徐某、马某2银行存款629497元或冻结、查封、扣押其等额价值财产；依法扣留、提取被执行人马某1、徐某、马某2应当履行义务部分的收入。并于2019年9月23日发出（2019）宁0105执871号协助执行通知书，要求银川市不动产登记事务中心协助冻结被执行人马某1名下的房产及被执行人徐某名下的位于银川市××区营业房的产权产籍，冻结期限为三年。另查明，异议人陈某与被执行人马某1、马某2及案外人银川合众信建筑劳务有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月3日作出（2017）宁0105民初667号民事调解书，该民事调解书确认被执行人马某1、马某2及案外人银川合众信建筑劳务有限公司偿还异议人陈某借款本金及利息共计95万元。2019年1月6日，异议人陈某与被执行人马某2、徐某签订一份《房屋抵账协议》，该协议约定甲方：陈某，乙方：马某2、徐某，乙方马某2以其配偶徐某名下房产一套，座落于××区铺面)，作价80万元，因该房产设定由抵押贷款本息合计45万元(以银行实际结算为准)，该房实际抵顶价格35万元；房屋贷款由甲方负责偿还，还清后办理房屋过户手续，费用由甲方承担；上述内容履行完毕并办理过户后，甲方冲减乙方马某2借款35万元。同日被执行人徐某将该房屋交付给异议人陈某。2019年3月13日，异议人陈某与案外人晁某签订一份《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给晁某经营，租期从2019年4月16日至2022年4月15日。该房屋的产权产籍登记在被执行人徐某名下，因陈某未将银行贷款还清，一直未办理房屋过户登记手续。本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本院于2019年5月7日作出（2019）宁0105执871号执行裁定书，于2019年9月23日发出（2019）宁0105执871号协助执行通知书，冻结被执行人徐某名下房屋产权时，涉案的位于银川市××区营业房的产权登记人为被执行人徐某，被执行人徐某系该涉案房屋的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中虽然异议人陈某与被执行人马某2、徐某签订了《房屋抵账协议》，约定了以房抵债内容，异议人陈某实际占有了涉案房屋并将该房屋出租，但双方一直未办理房屋过户登记手续，系异议人陈某未还清银行贷款，因自身原因造成。故异议人陈某不是涉案房屋的所有权人，不享有阻止、排除执行的实体权利。故异议人陈某提出异议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条第一款第(一)项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）陈某的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起执行异议之诉。审判长 许迎春审判员 张月琴审判员 刘亦工二〇二一年五月十九日书记员 余 思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对异议人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。异议人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条人民检察院有权对民事执行活动实行法律监督。