沁水县人民法院民 事 判 决 书（2021）晋0521民初307号原告：于晚要，男，1965年3月26日出生，汉族，沁水县人。委托诉讼代理人：于青云，女，1988年11月25日，汉族，沁水县人。委托诉讼代理人：豆必唤，女，1967年5月1日出生，汉族，沁水县人。被告：沁水县焱鑫钻采物资有限公司，住所地沁水县端氏镇端氏村移民小区8号楼3单元202室。法定代表人：杨群策，执行董事。委托诉讼代理人：张琳、王强，山西远璟律师事务所律师。原告于晚要与被告沁水县焱鑫钻采物资有限公司（以下简称“焱鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于晚要的委托诉讼代理人于青云、豆必唤，被告焱鑫公司的委托诉讼代理人张琳、王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于晚要向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2020年3月8日至12月2日的租金48641元。2、依法判令被告赔偿原告房屋维修费用24080元。3、依法判令被告向原告支付违约金19800元。4、依法判令被告向原告支付为其垫付的电费500元。5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年3月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于端氏镇苏庄村西道路西侧的15间两层房屋出租给被告，约定租赁期限为5年，自2018年3月8日至2023年3月8日；因被告租赁时间较长，原告同意将原本7.4万元/年的短期租赁价格调整为6.6万元/年的长期租赁价格。该合同于2018年3月8日成立并生效。原告按约将房屋交付被告使用，完成了自己的义务，而被告在使用期间多次出现违约行为。其中，被告应于2020年3月8日向原告支付2020年度租金，被告拒不支付，原告多次催要，被告仍屡屡拒绝，并于2020年5月21日将原告起诉，要求解除合同。沁水县人民法院于2020年10月30日依法判处双方解除合同，该判决于12月2日生效。租赁期间，被告未经原告同意，私自拆除原告院内小房一间。被告员工日常使用不当，造成房屋多次渗水、电线漏电、房屋墙壁损坏严重，原告多次向其提出修缮房屋的要求，被告拒不修缮。原告代被告缴纳电费500元，被告拒不返还。综上，原告认为虽然法院已依法判决双方解除合同，但是被告仍需支付合同履行期间的房屋租赁费；对于被告的不当使用给原告造成的维修损失，被告应当依法赔偿；被告应当对其违约行为承担违约责任。被告焱鑫公司辩称：1、是原告违约在先，在被告租赁期间，原告采用堵门、断水断电等非法手段使被告无法使用房屋，被告曾提起诉讼，经人民法院判决该合同已依法解除，原告无权主张租金及违约金。2、原告要求被告支付房屋维修费用无事实和法律依据。3、原告充值的500元电费，被告没有使用。4、合同解除后，原告仍扣押被告的设备，对被告造成了损失，被告将另行起诉。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供房屋照片32张，欲证明被告在租赁期间不当使用给原告造成房屋裂缝、漏水、线路损坏等各项损失。被告质证意见为，照片无法证明拍摄时间，其中院墙裂缝、倾斜、墙体的脱落与房屋的使用和消耗有关，是不能避免的，该方面维修应当由原告承担；剩余照片不能证明房屋设施无法使用，漏水是否由泼水等其他行为造成，墙体脱落是房屋正常损耗。本院审查认为，上述证据仅能证明原告房屋存在需要修缮之处，不能证明是由被告行为导致，租赁合同未载明房屋出租前后状况，对原告主张的上述事实本院不予认定。原告提供2019年12月9日山西省电力公司电力销售收款收据一支，欲证明租赁期间原告代被告缴纳电费500元，应由被告支付原告。被告质证意见为，收据中显示正常用电，被告并没有拖欠电费，500元电费是原告自行缴纳的，在缴纳电费时被告已没有使用房屋。本院审查认为，该收款收据记载了上次示数、本次示数、应收电量、款项等，表明在原告缴纳电费时电费处于拖欠状态，原告缴纳了被告使用房屋时产生的电费，故对上述证据的证明效力本院予以认定。被告提供房屋照片9张、本院（2020）晋0521民初468号民事判决书复印件一份，欲证明原告采取堵门、断电等行为致使被告无法使用房屋，原告违约在先；2020年原告已将案涉部分房屋出租给他人。原告质证意见为，照片看不出拍摄的时间，其出租房屋是在法院判决解除合同之后，原告没有实施被告陈述的行为。本院审查认为，上述证据不能证明原告存在致使被告无法使用租赁物的违约行为，对被告主张的上述事实不予认定。本院经审理认定事实如下：2018年3月8日，原告于晚要与被告焱鑫公司作为甲、乙方签订《房屋租赁合同》，双方约定被告租用原告房屋，用途为修理居住，租赁期限五年，自2018年3月8日至2023年3月8日止，年租金6.6万元，房屋租赁期间的水电费由被告承担。合同第八条约定“正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失”；合同第十一条约定“提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方”。协议签订后，原告将案涉房屋交给被告使用。被告将租金支付至2020年3月8日。在使用过程中双方发生争执，2019年底至2020年初被告搬离案涉房屋（院内留有部分机械设备未搬走），之后未再使用。被告于2020年5月21日向本院提起诉讼，请求解除合同，返还部分租金。本院作出（2020）晋0521民初468号民事判决，认定被告向人民法院起诉要求解除合同，经本院向本案原告送达起诉状副本即2020年5月22日，应视为本案被告提出终止合同的书面通知并送达原告，判决解除双方签订的房屋租赁合同，但驳回被告要求原告返还租金的诉讼请求。另外，2019年12月9日原告为案涉房屋缴纳拖欠的电费500元。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。合同履行过程中被告向本院起诉主张解除合同，本院依法判决予以解除。按照法律规定，被告以直接起诉的方式主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除，故原、被告双方签订的房屋租赁合同已于2020年5月22日解除。被告支付租金至2020年3月8日，对原告主张被告支付合同解除前剩余租金的诉讼请求，本院予以部分支持。按照合同约定，租赁期间的水电费由被告承担，故原告垫付的500元电费被告应予以偿还。原告主张被告赔偿房屋维修费用和支付被告提前解除合同给原告造成的违约金，因原告提供的证据不足以证明其主张的损失事实，且房屋租赁合同约定双方均有提前解除合同的权利，未约定提前解除行为构成违约，被告通过起诉方式由人民法院依法判决解除合同，被告对于解除合同并未违约，原告的第二、三项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沁水县焱鑫钻采物资有限公司支付原告于晚要租金13560元，于本判决生效后三日内付清。二、被告沁水县焱鑫钻采物资有限公司支付原告于晚要电费500元，于本判决生效后三日内付清。三、驳回原告于晚要的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2126元（原告预交1063元），减半收取计1063元，由原告于晚要负担903元，被告沁水县焱鑫钻采物资有限公司负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。审 判 员  吴 鹏二〇二一年五月二十八日法官助理  连 眺书 记 员  刘俊杰