河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0192民初2399号原告：张强，男，1975年6月28日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：李喆，河南仰天律师事务所律师。被告：孟庆章，男，1978年12月20日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：孟建锋，男，1970年2月24日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：汤琛，女，1972年6月10日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：河南省坤和置业有限公司，住所地郑州航空港区郑港六路北侧26号33号楼1层141。法定代表人：胡激扬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王晓龙，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：师浩，大沧海律师事务所实习律师。原告张强与被告孟庆章、孟建锋、汤琛、河南省坤和置业有限公司（以下简称坤和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张强及其委托诉讼代理人李喆，被告孟建锋，被告坤和公司委托诉讼代理人王晓龙到庭参加诉讼，被告孟庆章、汤琛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告孟庆章、孟建锋签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告孟庆章、孟建锋、坤和公司共同向原告退还购房款280000元及利息（利息自2020年5月1日起，按照月息1.5%的标准计算至实际偿还之日止）；3、判令被告汤琛对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、判令四被告承担本案原告的律师费8000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月，经人介绍，原告得知被告坤和公司开发的“郑州航空港区豫康新城商铺尾盘”正在清盘销售，原告前往郑州航空港区“豫康新城营销中心”考虑购房事宜，根据营销中心工作人员，即本案被告孟庆章、孟建锋、汤琛介绍，该商铺系现房销售，及时购买，很快能办理房本。当时原告的亲属张国军、张红伟等人也在现场欲选购商铺，在原告犹豫时，三被告及坤和公司其他财务办公人员以及坤和公司法定代表人的叔叔胡浙北等人，带领原告及其他购房者到港区行政服务中心房产查询窗口，核实原告等欲选购的房屋具有完整产权且符合交易条件，并将原告在内的购房者带到坤和公司的办公地点办理张国军网签事宜，随后，张国军签订了正式商品房买卖合同，并由坤和公司签字盖章，经张国军2020年4月27日在房地产管理系统查询，已经显示合同备案信息，至此，原告对被告孟庆章、孟建锋、汤琛与被告坤和公司之间的关系，以及孟庆章、孟建锋代公司收取购房款和及时办理不动产的承诺深信不疑。原告共支付了购房款28万元，并与被告孟庆章、孟建锋签订《房屋买卖协议》，约定原告购买位于豫康新城商铺**号楼***商铺，二被告承诺于2020年7月25日前向原告交付房屋并完成过户，后到期未能履行，经与被告汤琛协商，将履行合同最后日期顺延至2020年12月31日。2020年12月30日，由于被告违约，原告签署房屋买卖协议的目的仍无法实现，经与被告孟庆章、孟建锋协商一致，签署补充协议，约定2021年3月31日之前向原告退还本金、支付利息，被告汤琛作为担保人对全部债务承担连带担保责任，经原告催讨至今，被告未退还，故诉至法院。被告孟建锋辩称，同意解除协议并退还购房款28万元，可以按照国家规定标准支付利息。被告坤和公司辩称，坤和公司与张强之间不存在买卖合同关系，坤和公司也从未收取过原告的购房款。2019年11月26日，坤和公司与汤琛、汤其军签订《房产整体买卖合同书》，将位于郑州航空港区，房产总建筑面积22409.63平方米及其他9207.35平方米整体出售给汤琛和汤其军，房产总价为1.2亿，汤琛和汤其军在签订时缴纳200万元定金，至今未缴纳剩余款项，坤和公司正在向汤琛和汤其军追要房款中。坤和公司从未授权孟庆章、孟建锋、汤琛收取购房款，也从未授权他们代表我公司进行售房。坤和公司在2019年11月26日就将本案房产出售给汤琛和汤其军，原告在2020年9月28日从孟庆章、孟建锋处购买房产，孟庆章收取原告的购房款，原告与孟庆章、孟建锋之间是买卖关系，与坤和公司无关。原告在诉状中称孟庆章、孟建锋、汤琛是坤和公司营销中心工作人员说法不实。坤和公司将案涉房产已出售给汤琛、汤其军，汤琛有对外出售该房产的权利，反而坤和公司无权对外出售。作为正常购买人，都应当知道如果从坤和公司购买房产，签订房产买卖合同的相对方一定是坤和公司，并由坤和公司加盖公章，现在卖房人是孟庆章和孟建锋，本院原告一定知道出卖房产的人不是坤和公司。孟庆章、孟建锋、汤琛并非坤和公司营销中心工作人员，他们的行为不构成表见代理。被告孟庆章、汤琛缺席未答辩。本院经审理认定事实如下：2020年4月30日，孟庆章、孟建锋（甲方）与张强（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定乙方所购房屋位于豫康新城商铺**号楼***商铺，总价款371910元，乙方2020年4月30日前支付购房款28万元，余款在甲乙双方不动产证办结完，乙方一个月内一次性付清，甲方于2020年7月25日前向乙方交付房屋并将房屋产权登记至乙方名下。双方签订上述合同后，张强共计向孟庆章转账支付购房款28万元，并由孟庆章向其出具收据。后因未能办理过户登记，汤琛于2020年9月28日在上述合同中备注“经双方同意本合同顺延至2020年12月31日办理完结”。2020年12月30日，张强（甲方）与孟建锋、孟庆章（乙方）、汤琛（担保人）签订《补充协议》，约定经三方核对，甲方共向乙方缴纳购房款28万元，乙方于2021年3月31日前向甲方清偿28万元，如果乙方未及时清偿，乙方则自2020年5月1日起按月利率1.5%计算利息，先息后本，直至欠款清偿，并按甲乙双方2020年4月30日签订的《房屋买卖协议》承担违约责任，丙方自愿为乙方履行本协议项下的全部债务（包括但不限于本金、利息、违约金、律师费等各项损失）提供担保并承担连带担保责任。汤琛在《补充协议》中均以“汤晓丽”名义签名确认。另查明，2019年11月26日，坤和公司（甲方）与汤琛、汤其军（乙方）签订《房产整体买卖合同书》，约定甲方向乙方转让位于河南省郑州市航空港区房产，建筑总面积22409.63平方米及其他9207.35平方米，合同销售总价1.2亿，乙方有权将每套房产另行出售，甲方配合乙方办理登记手续（乙方销售的每套房产），即由甲方与乙方销售的买主签订《商品房买卖合同》，按甲方销售的房产办理乙方销售的买主手续等，甲方配合乙方销售的每套房产办理登记手续的期限为从合同生效之日起至2020年12月30日止。再查明，案涉房产截至庭审辩论结束初始登记于坤和公司名下。张强为本次诉讼委托律师代理支付律师费8000元。本院认为，被告孟庆章、汤琛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对其答辩、举证、质证权利的放弃，不影响本院依据现有的证据及查明的事实依法作出判决。表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。本案中，坤和公司与孟庆章、孟建锋均认可孟庆章、孟建锋二人并非坤和公司销售人员或者有权代理坤和公司对外销售房产，而张强选择与孟庆章、孟建锋签订案涉商品房的《房屋买卖协议》，该协议明确注明合同相对方为孟庆章、孟建锋个人，张强又将购房款转账支付给孟庆章个人，上述交易方式完全悖离了商品房正常买卖程序，张强在本次交易中未能尽到合理的注意义务，自身存在过错，不论其在签订合同时是否真实认为孟庆章、孟建锋有权代理坤和公司，本案均不适用表见代理制度，张强要求坤和公司承担退还购房款的义务于法无据，不予支持。孟庆章、孟建锋、汤琛未能在约定时间内向张强交付房屋并办理过户登记，双方签订了《补充协议》，约定了退款事宜及违约责任的承担，实质为协商一致解除双方于2020年4月30日签订的《房屋买卖协议》，该协议已于《补充协议》签订之时解除，对张强在本次诉讼中主张解除双方签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求不予支持。张强与孟庆章、孟建锋、汤琛签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人双方均应当依照协议约定履行各自的权利义务。孟庆章、孟建锋未依约返还购房款，应当承担继续履行的违约责任，对张强要求孟庆章、孟建锋返还购房款28万元的诉讼请求予以支持，孟庆章、孟建锋逾期返还购房款，应当依照约定自2020年5月1日起按照月利率1.5%支付逾期利息至付清之日止。汤琛对孟庆章、孟建锋的上述支付义务承担连带责任。双方未约定律师费损失的承担，且该部分损失已由逾期付款利息所补偿，对张强要求赔偿律师费损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孟庆章、孟建锋于本判决生效之日起十日内向原告张强返还购房款280000元及逾期利息（逾期利息自2020年5月1日起按照月利率1.5%计算至付清之日止）；二、被告汤琛对被告孟庆章、孟建锋的上述付款义务承担连带责任；三、驳回原告张强的其他诉讼请求。案件受理费5620元，减半收取计2810元，由被告孟庆章、孟建锋、汤琛承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  乔东亮二〇二一年五月二十四日书记员  吴迎晖