北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12622号原告（反诉被告）：北京每日优鲜电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区创远路34号院7号楼08层801室。法定代表人：曾斌，经理。委托诉讼代理人：柴晓贤，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔可心，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京金玛科投资管理有限公司，住所地北京市海淀区恩济庄18号院1号楼1层1-1078、1-1098、1-1118、1-1128、1-1148、1-1158、1-1168、1-1188房间。法定代表人：陈士栋，总经理。委托诉讼代理人：王科锋，北京市天平律师事务所律师。原告北京每日优鲜电子商务有限公司（以下简称每日优鲜公司）诉被告北京金玛科投资管理有限公司（以下简称金玛科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告每日优鲜公司的委托诉讼代理人柴晓贤、崔可心，被告金玛科公司的委托诉讼代理人王科锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告每日优鲜公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认双方于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月24日解除；2．请求判令被告向原告退还房屋押金99006．25元；3．请求判令被告向原告退还2020年2月25日至2020年5月31日（共97天）已付未使用的租金315735元；4．请求判令被告向原告退还2020年2月1日至2020年2月24日（共24天）因疫情影响按相关政策应予以减半的租金39060元。5．请求判令被告向原告支付上述费用的逾期支付利息（以人民币453801．25元为基数，年利率6%为标准，自2020年2月25日起计算至实际支付之日止）。6．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市通州区车站路X号的房屋用于商业用途，租赁期限自2019年5月1日至2022年5月31日，免租期为2019年5月1日到5月31日，押金为一个月租金即99006．25元，第一年租金为99006．25元／月，租金每6个月支付一次。合同签订后，原告依约按时足额支付了免租期物业费、押金，租金已支付至2020年5月31日。2020年2月12日，受疫情影响致使原告无法开展经营活动，因此原告根据《房屋租赁合同》第十四条第2项“因不可抗力因素导致合同无法履行的，任何一方通知对方后本合同终止，被告应于合同终止后3个工作日内退还原告已付未使用的租金以及押金”之约定，向被告发出通知函，通知涉案合同于2020年2月24日正式解除，并要求被告返还房屋押金及已付未使用的租金等款项。解约届满日前后原告安排房屋腾退受到阻碍，疫情因素导致房屋无法腾退直至2020年3月20日疫情得以有效控制时，方实现房屋腾退并与被告办理房屋交接。原告认为，疫情期间根据《北京市朝阳区人民政府办公室关于支持企业应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情稳定发展的若干措施》中关于降低企业经营成本的规定，应对原告已经支付并使用的2、3月份的租金给予相应的减免，且由于因不可抗力解除合同，原被告双方之间互不承担违约责任，被告应退还原告已付未使用的租金及押金。但经原告多次积极友好协商，双方对于剩余款项退还事宜无法达成一致。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。被告金玛科公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1．原告违约在先，原被告的《房屋租赁协议》应于2020年5月31日解除；2．原告违约在先，被告有权根据协议第十二条第9项扣除押金不退还；3．原告违约在先，其损失应当由其自行承担；4．涉案房屋在通州区，不适用朝阳区政策，不同意退还减半的租金；5．原告违约在先，其要求利息没有法律依据。同意解除合同，但不同意原告要求确认合同解除的时间。恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。另：被告要求进行反诉，反诉请求：1．请求确认双方在2019年5月1日签订《房屋租赁合同》在2020年5月31日解除；2．请求原告向被告支付支出的中介费90802元（为本案支付的中介费）；3．请求原告向被告支付另行支出的中介费62907元（另行出租支付的中介费）；4．请求原告向被告支付律师费10000元；5．请求原告向被告支付2020年6月1日到2022年5月31日共计682天的租金差额725102．4元；6．请求原告向被告支付一个月的房屋租金99006．25元作为补偿；7．本案诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：双方在2019年5月1日签订了《房屋租赁合同》约定每日优鲜公司支付租金从2019年5月1日到2020年5月31日止，每日优鲜公司支付了1个月押金99006．25元，金玛科公司给予每日优鲜公司从2019年5月1日到同年5月31日一个月免租期，同时约定如果一方违约应当支付守约方一切损失（包括并不限于直接损失、间接损失、律师费等）；还约定如果每日优鲜公司违约需要向金玛科公司支付1个月房租，免除给予每日优鲜公司免租期一个月的优惠（2020年4月23日到5月24日应当支付给金玛科公司，已经在答辩中提出予以折抵）。与此同时，由于每日优鲜公司的违约导致金玛科公司承担巨额损失，金玛科公司为此支付了律师费1万元，为了及时止损再次委托中介公司花费中介费62907元，导致金玛科公司支付涉及本案的中介费90802元承受巨大损失，至此提出反诉，请求法院支持金玛科公司的反诉请求。针对金玛科公司的反诉请求，每日优鲜公司辩称，不同意金玛科公司的全部反诉请求。1．双方所签合同应于2020年2月24日解除；2．金玛科公司支付的中介费用和另行支出的中介费与每日优鲜公司无关；3．律师费用与每日优鲜公司无关；4．每日优鲜公司没有义务支付租金差额；5．每日优鲜公司没有义务支付房租；6．诉讼费用由法院判决决定。综上所述，每日优鲜公司认为，每日优鲜公司与金玛科公司系因不可抗力解除合同，根据合同约定，因不可抗力因素导致合同无法履行的，任何一方通知对方后本合同终止，金玛科公司应于合同终止后3个工作日内退还每日优鲜公司已付未使用的租金以及押金。退一步讲，即便是每日优鲜公司单方解除合同，根据合同第十二条第三项，应支付1个月房租作为补偿并支付免租期费用，即需要支付2个月的租金作为赔偿。根据该条款每日优鲜公司支付的押金应当退还。根据金玛科公司所称扣除保证金的条款，每日优鲜公司认为，本合同系对方提供的格式合同，条款相抵触时应按照有利于我方解释，即应按照第十二条第三项的约定确定退还押金。因此，请求法院依法驳回金玛科公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月1日，每日优鲜公司与金玛科公司签订《房屋租赁合同》，约定：金玛科公司将位于北京市通州区车站路X号的房屋租赁给每日优鲜公司用于商业用途，租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日，免租期为2019年5月1日到5月31日，押金为一个月租金即99006．25元，第一年和第二年租金为99006．25元／月，租金每6个月支付一次，共计594037．5元。自2021年6月1日起，半年租金上涨至629679．75元。该合同第十二条第4款约定：“租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前【1】个月书面通知甲方。同时乙方应付给甲方【1】个月的房租作为补偿并支付免租期费用同时再赔偿甲方一切损失，租金按实际租赁期计算，甲方退回乙方已支付但未使用的租金及押金。租赁期间，如果甲方须收回房屋，必须提前【1】个月书面通知乙方，租金按实际租赁期计算。同时，甲方应付给乙方【1】个月的房租作为补偿并赔偿乙方损失”。合同签订后，每日优鲜公司依约按时足额支付了免租期物业费和押金99006．25元，租金支付至2020年5月31日。2020年2月12日，每日优鲜公司向金玛科公司发出通知函，通知涉案合同于2020年2月24日正式解除，并要求金玛科公司返还房屋押金及已付未使用的租金等款项。2020年3月20日，每日优鲜公司将涉案房屋腾退给金玛科公司，并办理房屋交接。另查，每日优鲜公司于2020年2月24日邮寄发出解除合同通知，但邮单显示金玛科公司并未签收，后于2020年3月27日再次邮寄送达，金玛科公司签收。涉案房屋系金玛科公司从北京金通银管理咨询有限公司承租并约定了金玛科公司享有转租权。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。关于涉案租赁合同的解除时间。在本案审理过程中，双方均同意解除涉案租赁合同，但每日优鲜公司认为合同解除时间为2020年2月24日，金玛科公司认为合同解除时间为2020年5月31日。每日优鲜公司主张其解除合同的原因系不可抗力，但其提供的证据不能证明其主张，对此本院不予认可。结合本案事实，每日优鲜公司认为其于2020年2月24日邮寄发出解除通知，但邮单显示金玛科公司并未签收，后于2020年3月27日再次邮寄送达，金玛科公司签收。结合涉案合同第十二条第4款约定，本院依法确认每日优鲜公司与金玛科公司所签租赁合同于2020年4月27日解除。合同解除后，金玛科公司应按照合同约定退还每日优鲜公司押金99006．25元与未实际租赁房屋期间的租金（即2020年4月27日至2020年5月31日租金）共计99006．25元*12月/365天*35天=113925元，每日优鲜公司应当按照合同约定赔偿金玛科公司一个月租金作为违约金，即99006．25元。关于每日优鲜公司主张的减半租金。每日优鲜公司主张金玛科公司退还其疫情期间应当减半的租金，但每日优鲜公司并未提供有效证据证明其主张，故本院不予支持。关于利息。每日优鲜公司主张金玛科公司支付其相关款项的逾期利息，但每日优鲜公司并未提供有效证据证明其主张，故本院不予支持。关于金玛科公司要求每日优鲜公司支付中介费、另行支出的中介费、律师费的反诉主张。根据合同的约定及合同履行情况、当事人过错及实际损失情况，本院依法酌定为50000元。关于金玛科公司要求每日优鲜公司支付租金差额的反诉主张，并未提供有效证据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京每日优鲜电子商务有限公司与被告（反诉原告）北京金玛科投资管理有限公司于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月27日解除；二、被告（反诉原告）北京金玛科投资管理有限公司退还原告（反诉被告）北京每日优鲜电子商务有限公司房屋押金99006．25元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告（反诉原告）北京金玛科投资管理有限公司退还原告（反诉被告）北京每日优鲜电子商务有限公司自2020年4月27日至2020年5月31日（共计35天）未实际租赁房屋期间的租金113925元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告（反诉被告）北京每日优鲜电子商务有限公司支付被告（反诉原告）北京金玛科投资管理有限公司违约金99006．25元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、原告（反诉被告）北京每日优鲜电子商务有限公司支付被告（反诉原告）北京金玛科投资管理有限公司中介费、另行支出的中介费、律师费损失50000元，于本判决生效之日起七日内执行清；六、驳回原告（反诉被告）北京每日优鲜电子商务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京金玛科投资管理有限公司其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4054元，由原告（反诉被告）北京每日优鲜电子商务有限公司负担2152元（已交纳），由被告（反诉原告）北京金玛科投资管理有限公司负担1902元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费6839元，由原告（反诉被告）北京每日优鲜电子商务有限公司负担1032元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）北京金玛科投资管理有限公司负担5807元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二一年五月二十六日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪