北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初15522号原告（反诉被告）：陈胜，男，1998年12月10日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：樊小军，北京市昌平区沙河镇法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：董文义，男，1971年8月31日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）陈胜与被告（反诉原告）董文义房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈胜委托诉讼代理人樊小军，被告（反诉原告）董文义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈胜向本院提出诉讼请求：1．解除双方于2019年11月15日签订的房屋租赁合同；2．要求被告返还定金90000元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年11月15日，原告与被告签订了房屋租赁合同，用于原告商业经营，同时约定被告无偿提供营业执照和卫生许可证，期限五年。合同签订当天原告给付被告10万元定金(转入被告爱人曹霞账户内)，合同签订后，原告就催被告办理营业执照和卫生许可证。但是被告托其爱人微信答复原告一直在办理中，但是无结果，最后在原告一再催要下，被告爱人承诺2020年6月10日办好。因营业执照迟迟办不下来，原告也无法进行合法经营，无奈之下，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁决。被告董文义辩称，同意解除合同，不同意返还定金9万元。因为原告租我的房，我就把之前的租户赶走了，为此，我向前一个租户支付了5万元的违约金，当时原告承诺这5万元的违约金由其支付。原告租了我的房子后房子一直空置着，空置费应当由原告承担。涉案房子上原有长期的北京盛世通翔商贸有限公司的长期营业执照，但是原告要求我办理北京新业宏伟商贸有限公司昌平区分公司的企业营业执照，办理分公司营业执照的时候，可能原告不想租了，原告一直不提供相应的材料，从而导致企业营业执照和卫生许可证一直没有办理下来，同时北京新业宏伟商贸有限公司昌平区分公司的营业执照应当由原告自己办理，我只负责协助原告。原告起诉状中称合同签订当天给付被告10万定金转入被告爱人曹霞账户内与事实不符，在陈胜租赁本房屋前，此房已经租给马贺帅，马贺帅已经交了5万定金，约定如有违约双倍返还定金。陈胜后来通过中间人杜长岭介绍也要租此房，并承诺其承担因违约所支付给马贺帅的5万违约金，因为马贺帅催违约金多次，矛盾已经升级，陈胜还一直不签合同，不履行支付5万违约金的承诺，所以董文义无奈先行垫付5万违约金给马贺帅。后来陈胜转给董文义爱人曹霞的10万元其中包括5万的违约金在内，还有1万是房屋租金，剩下4万是定金。所以10万定金与事实不符。诉状中称被告无偿提供营业执照和卫生许可证,因为当时谈的时候口头约定陈胜自行办理各种手续，董文义协助办理，并且也没说是协助办理陈胜所在分公司的长期营业执照，原告名下的执照董文义只能是协助办理，没有必须的义务。陈胜给曹霞写的收条内容均为陈胜写的，由曹霞签名，此收条本应该陈胜与董文义签订，因为曹霞并不知晓陈胜与董文义之间的口头约定，包括陈胜支付5万违约金和自行办理各种手续等，存在重大误解。根据合同法，存在重大误解的合同应当撤销，因此，本收条如果房屋办不了长期照，董文义退还陈胜房屋定金9万元整应当属于应当撤销条款。综上所述，原告所述与事实不符，恳请法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告董文义向本院提出反诉请求：1．要求反诉被告向反诉原告支付2019年11月15日至2020年7月8日房屋租金64383．5元；2．要求反诉被告支付反诉原告垫付的50000元违约金。事实及理由：陈胜于2019年11月15日与董文义签订房屋租赁协议，房屋包括先建房屋和后建房屋，在签订此房屋租赁合同之前，先建房屋已经建完并已经租赁给租户许某，约定租金一年8万元整，定金5000元，后来因为陈胜的介入租赁，董文义与许某毁约，并返还许某定金加补偿共6500元。因为陈胜的后期租赁和董文义与许某毁约存在因果关系，所以陈胜应该承担从签约至其起诉时间段内该房屋租金，陈胜当时口头承诺房屋租金为10万元每年，从2019年11月15日签约到2020年7月8日陈胜起诉之日共计235天，根据租金每年10万元计算，陈胜应当支付给董文义租金64383．5元。反诉被告陈胜租赁本房屋前，反诉原告的房已经租给马贺帅，马贺帅已经交了5万元定金，约定如有违约双倍返还定金。陈胜后来通过中间人杜长岭介绍也要租此房，并承诺其承担因违约所支付给马贺帅的5万元违约金，因为马贺帅催违约金多次，矛盾已经升级，陈胜还一直不签合同，不履行支付5万元违约金的承诺，所以董文义无奈先行垫付5万元违约金给马贺帅。综上所述，恳请法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告陈胜辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。反诉原告要求我方支付房屋租金的事实不成立，我方和对方签了房屋租赁合同之后，我方一直未占有使用涉案房屋。当时双方通过微信约定，要求对方为我方办理长期营业执照，因为对方一直没有办理，所以当时只是签了合同，并未实际履行合同。对方给我方签了10万元定金的收据，而且写了办理不了长期营业执照退还我方9万元。同时违约金我方也不同意支付，因为对方未能在约定的2020年6月10日为我方办理长期的营业执照，是对方的违约导致房屋租赁合同无法履行，所以不存在我方要支付对方违约金的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月15日，董文义（出租方、甲方）与陈胜（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方将位于北京市昌平区×号房屋租给乙方用于商业经营，租赁期限五年；租赁期内甲方需无偿提供给乙方出租房屋经营所需的营业执照。根据该合同记载的内容，双方在合同中对于租赁期起止时间、租金及交纳方式均未进行约定。2019年11月15日，陈胜向曹霞转账100000元，陈胜主张该100000元为租赁涉案房屋的定金。董文义表示曹霞系其妻子，其认可通过曹霞收到了100000元，但认为该100000并非都是定金，其中包括50000元定金和50000元的违约金，违约金50000元系其向上个租户支付的违约金。董文义提交了一份曹霞于2019年10月9日出具的收据，收据记载今收到马贺帅交门脸房房租押金伍万元，如有违约双倍赔偿，陈胜对收据的真实性不认可，认为和本案没有关系。董文义向本院提交了曹霞与陈胜微信聊天记录，证明陈胜承诺其向前租客支付的50000元违约金由其承担，陈胜对此亦不予认可。同时，董文义向本院提交了其与许某的微信聊天记录及微信支付记录，董文义表示其在与陈胜签订房屋租赁合同之前已经和许某就涉案房屋中的先建房屋达成了口头的出租协议，许某支付定金5000元，为履行与陈胜达成的房屋租赁合同，其解除了与许某的合同，退还定金5000元并支付违约金1500元，陈胜对此不予认可。庭审中，陈胜向本院提交了2019年11月15日董文义向其开具的收据一份，该收据记载的内容为今收到陈胜交给董文义的×号房屋出租定金100000元，如果房屋办不了长期照，董文义退还陈胜房屋定金90000元，落款处有董文义及陈胜的签字和手印。董文义不认可该收据，表示收据上的签字和手印都不是其本人所写。陈胜向本院提交了其与曹霞的微信聊天记录，用以证明董文义承诺在2020年6月10日为其办好长期营业执照。董文义认为该聊天记录系陈胜与曹霞的沟通情况，并不能代表其意思，董文义认可双方在签订合同之前达成了办理长期营业执照及支付100000元定金的约定，但是认为无法办理长期营业执照的原因系因陈胜不想租涉案房屋，故不提供办理长期营业执照的材料。董文义为证明其主张，向本院提交了为陈胜在涉案房屋上办理公司名称为北京新业宏伟商贸有限公司营业执照的相关材料，陈胜对办理营业执照材料的真实性表示认可，但认为未能办理长期营业执照并非因为其原因导致的。董文义向本院提交了2020年9月4日登记的公司名称为北京盛世通翔商贸有限公司的营业执照及2020年9月22日登记的烟草专卖零售许可证，陈胜认为该营业执行办理时间晚于双方约定的时间，也并非在涉案房屋上办理的，同时烟草专卖零售许可证为临时。陈胜提交了涉案房屋的照片，表示涉案房屋已被董文义对外进行出租，董文义对此表示认可，其认为陈胜提起诉讼即表示要解除合同，于是在2020年9月20日左右将涉案房屋出租给他人。董文义向本院申请证人许某及证人杜某出庭作证，许某向本院陈述了其与董文义就涉案房屋中先建房屋商谈租赁的情况，杜某向本院陈述了其参与董文义与陈胜就涉案房屋商谈租赁时了解的相关情况。经查，位于北京市昌平区×，产权证号为昌集建（94宅地）字第XXXX号的集体土地使用证的户主姓名为董玉龙，涉案房屋坐落在该宅基地上，董玉龙系董文义的父亲。经询问，董文义与陈胜签订的房屋租赁合同涉及北京市昌平区×号院落上的已经建好的房屋和正在建设中的房屋，董文义表示后建的房屋在2020年5月份建好。关于租赁的起始时间，陈胜表示租赁期限起始时间为后建房屋建好及营业执照办好之后，董文义表示租赁期限起始时间为后建房屋建好之后。陈胜向本院表示其承租涉案房屋用以经营超市，长期营业执照和零时营业执照的经营范围不同，故要求董文义为其办理长期营业执照。经本院释明，陈胜表示关于涉案房屋的租赁合同是否成立由法院进行判断并依法进行判决，董文义则坚持认为房屋租赁合同已经成立，并坚持自己的反诉请求。上述事实，有房屋租赁合同、转账记录、收据、微信聊天记录、基本信息表、证明、情况说明、营业执照、烟草专卖零售许可证、集体土地建设用地使用证、证人证言及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。在房屋租赁合同中，租赁的标的物、房屋租金标准及支付方式、房屋租赁期限、房屋租赁的起始时间均应当为合同约定中的必要要素，否则合同约定的内容不明确，从而导致合同无法履行。本案中，董文义与陈胜在房屋租赁合同中并未对房屋租金标准及支付方式、房屋租赁期限、房屋租赁的起始时间等重要要素进行约定，双方仅就涉案房屋达成了初步的租赁意向并通过书面的形式将该意向确定下来，双方租赁合同并未成立，故本院对陈胜要求解除双方于2019年11月15日签订的房屋租赁合同不予支持。关于陈胜要求董文义退还定金90000元一节。陈胜为租赁涉案房屋通过曹霞向董文义支付100000元，董文义对此表示了认可，陈胜在支付100000元后与曹霞就涉案房屋的租赁后续事宜进行沟通，董文义对此应当知晓并认可，现董文义以陈胜应当与其就租房事宜直接进行沟通，主张陈胜与曹霞之间就租房事宜的沟通不能对其产生效力，对此本院不予采信。通过陈胜与曹霞协商的内容可知，双方在签订房屋租赁合同之后约定办理的营业执照企业名称为北京新业宏伟商贸有限公司，董文义承诺可以办理该企业营业执照并积极的进行办理，但至今仍未办理成功。双方在签订房屋租赁合同中记载了董文义在租赁期内需无偿提供给陈胜出租房屋经营所需的营业执照，同时结合陈胜租赁涉案房屋用于经营超市的目的，在未能办理双方约定的企业营业执照的情况下，陈胜租赁涉案房屋的目的无法实现，陈胜依据收据要求董文义退还已支付90000元具有事实及法律依据。董文义主张收据并非其所写，系曹霞在存在重大误解的情况下所写，应当属于可撤销，但董文义并未提供证据予以证明，对此本院不予采信。董文义主张陈胜支付的100000元中包括定金50000元及违约金50000元，陈胜对此不予认可，董文义亦未提交证据予以证明，同时结合收据上对该款项的记载为定金，本院对董文义主张已支付的100000元为定金的主张予以支持。现董文义与陈胜已无就涉案房屋继续协商租赁事宜的可能，陈胜要求董文义退还90000元定金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于董文义要求陈胜支付房屋租金及违约金一节，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。董文义与陈胜就涉案房屋达成租赁意向后，董文义未能按照陈胜要求为其办理长期的营业执照，从而导致双方未能签订正式的房屋租赁合同，陈胜对未能签订房屋租赁合同并无过错，且陈胜并未占有涉案房屋，故董文义要求陈胜支付租金的诉讼请求本院不予支持。董文义主张陈胜承诺其向前手支付的违约金50000元应当由其支付，董文义并未提交证据证明其向前手支付过该笔款项，同时即使陈胜承诺其愿意支付该笔违约金，其初衷亦是能够在涉案房屋上顺利经营的情况下，现因董文义未能按照约定为陈胜办理企业营业执照，故本院对董文义要求支付违约金的诉讼请求亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第四十二条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、董文义于本判决生效之日起七日内退还陈胜定金90000元；二、驳回陈胜其他诉讼请求；三、驳回董文义全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1025元，由董文义负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1294元，由董文义负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二一年五月十九日书记员  余淼