湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初2759号原告：蒋灿红，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李要然，湖南湘晟律师事务所律师。被告：湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司，住所地岳阳城陵矶临港产业新区城陵矶片区联港路。法定代表人：邓若伦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄作贤，公司副总经理。委托诉讼代理人：唐立龙，湖南岳州律师事务所律师。原告蒋灿红与被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司（以下简称临港汽车城）商品房预售合同纠纷案，本院于2021年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李要然、被告委托诉讼代理人黄作贤、唐立龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋灿红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金33979.29元。2、判令被告支付原告一层层高少一米给原告造成的损失46232.68元。事实与理由：2018年，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。约定被告将临港汽车城第17幢某号门面共二层出售给原告。合同生效后，原告依约向被告支付了全部购房款并履行了全部义务，但被告至今未将案涉门面交付给原告，导致原告至今无法使用门面。经计算，被告逾期交房256天，应支付逾期交房违约金33979.29元。被告出具的邀约及承诺的门面一层层高为6.8米，可以作两层使用，实际层高为5.8米，少1米，应赔偿原告损失46232.68元。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。被告临港汽车城辩称：1、原告计算逾期交房天数为256天，算法不明。被告在房屋达到交付条件后，于2020年5月13日至15日通知原告办理交房手续，原告故意不收房，通知之后的逾期交房责任不在被告。被告认为，逾期交房天数应从2019年12月31日计算至2020年5月13日发出通知之日，共计133天。原告为何要计算至2020年9月13日？2、逾期交房天数应减去大雨、疫情不可抗力天数。合同履行期内，发生暴雨和八级大风11天，突发疫情按国家规定停工46天，合计57天，应在逾期交房天数中予以减去。3、被告以短信和微信通知交房系有效的民事法律行为。被告没有以挂号信方式通知，只能说明被告的通知方式不符合合同约定，并不是通知不合法，更不是通知方式无效。原告有主动收房的义务，但是故意不收房。4、被告没有虚假承诺或者擅自变更设计。被告开发的临港国际汽车城设计规划层高为14.8米，合同第三条明确注明了层高为14.8米，测绘报告最终确定的层高也是14.8米。被告在合同中并未承诺首层的层高为6.8米，不存在向原告虚假承诺。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请人民法院依法判决。经审理查明：2018年9月27日，原告蒋灿红与被告临港汽车城签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。约定，蒋灿红购买临港汽车城第17幢01层某号房、02层某号房，建筑面积共84.78平方米，总金额663658元。蒋灿红应于签订合同当天支付全部房款。逾期付款在90日之内，蒋灿红按日计算向临港汽车城支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期付款超过90日，临港汽车城有权解除合同。临港汽车城不解除合同的，蒋灿红按日计算支付逾期应付款万分之二的违约金。临港汽车城应当在2019年12月31日前交付商品房。商品房交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。交付商品房时，临港汽车城应当出示满足约定的证明文件。临港汽车城不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，蒋灿红有权拒绝接收。由此产生的逾期交付责任由临港汽车城承担。逾期交房在90日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，临港汽车城按日计算向蒋灿红支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过90日后，蒋灿红有权解除合同。蒋灿红要求继续履行合同的，合同继续履行。临港汽车城按日计算向蒋灿红支付全部房价款万分之二的违约金。蒋灿红、临港汽车城保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。合同附件十一《补充协议》第一条约定，蒋灿红在签订本合同前，已对商品房所在的位置、楼层、层高、宽度、进深、通风采光效果、领近通道等现状均进行了详细的了解和查看，自愿接受并予以认可。第六条约定，双方的权利义务，仅以本《商品房买卖合同》及附件和本补充协议的约定及规划最后审批和房屋现状为准。临港汽车城在签署本合同及补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告中与本项目有关的一切销售广告、宣传资料及建模型和样板间均仅供参考，不构成合同的组成部分，其所述内容，不作为确定双方权利义务的依据。合同签订后，蒋灿红按约支付了全部房款。2020年5月7日，工程竣工验收备案。2020年5月23日，岳阳市不动产测绘中心出具了临港汽车城17栋的测绘验收报告。2020年10月28日，临港汽车城在不动产测绘中心领取了测绘验收报告。2020年5月13日，临港汽车城以短信的方式通知蒋灿红收房。因蒋灿红认为临港汽车城未出示合同约定的房屋测绘报告，至今未与临港汽车城办理房屋交接手续。2020年5月13日后，临港汽车城未再通知蒋灿红收房。另查明，1、临港汽车城出具的岳阳市气象资料显示：2018年9月27日至2020年3月27日期间，暴雨天气有四天，八级以上大风天气五天。原告蒋灿红在庭审中陈述，其主张临港汽车城逾期交房256天，系自2020年1月1日计算至2020年10月28日（测绘验收报告取得之日），已剔除疫情期间46天。临港汽车城在发出的宣传海报中间位置标明：首层6.8米；该内容下方标明：仅为邀约邀请，不构成要约内容。原告购买的是17幢1、2层（某号房）。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第三条约定：该商品房层高为14.8米。其他购买三层的业主，《商品房买卖合同（预售）》同样约定：该商品房层高为14.8米。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》及附件、贷款到帐回单、购房款发票、房屋竣工验收报告、房屋测绘报告、通知交房短信、气象资料及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告蒋灿红与被告临港汽车城签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方的真实意思表示，合法有效，蒋灿红与临港汽车城均应按约定行使权利、履行义务。关于临港汽车城是否存在逾期交房的问题。根据约定，临港汽车城应于2019年12月31日前交付商品房。2020年5月13日，临港汽车城以短信的方式通知蒋灿红收房，通知收房时，临港汽车城未取得测绘验收报告，不符合合同约定的商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的条件，蒋灿红有权拒绝收房，临港汽车城于2020年5月13日发出的收房通知无效。临港汽车城已构成逾期交房，交房时间应计算至诉争房屋符合交房条件后，临港汽车城实际通知之日。临港汽车城在2020年5月15日后未再另行通知收房，现原告蒋灿红主张的逾期交房违约责任计算至2020年10月28日（临港汽车城实际取得测绘报告之日），系对自己权利的行使，对逾期交房的截止时间，本院认定为2020年10月28日。被告临港汽车城称暴风雨11天属于不可抗力，应据实延期。因原、被告在合同中既没有约定遇不可抗力据实延期交房，也未约定风雨天气顺延交房。而不可抗力是指发生了合同当事人无法预见、不可避免和不能克服的偶然事件(台风、洪水、在震等)。除此之外，仅有政府行为、社会异常事件(如罢工、战争等)可认定为民事法律关系中不可抗力事由的范畴。风雨天气是常见的天气现象，不具有不可预测和偶然发生的性质，不属不可抗力事由。被告的该抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。虽然原、被告约定的交房日期发生在疫情之前，但原告对剔减疫情期间46天不持异议，对被告的交房日期，剔减46天。关于临港汽车城交付的房屋层高是否少一米的问题。虽然临港汽车城在海报上标明了首层层高为6.8米，但是双方在此后签订的合同中明确约定了签署合同之前的海报仅供参考，不构成合同组成，最终应以房屋买卖合同、附件、规划审批和房屋现状为准。双方签订的合同中的14.8米是对整个栋高的统一约定，并没有对每一层的层高作出约定。蒋灿红称第一层层高少1米，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，临港汽车城自2020年1月1日至2020年10月28日，逾期交房301天,减去疫情期间46天，临港汽车城实际逾期天数为255天。双方在合同中约定的逾期交房违约责任为全部房价款日万分之二过高，本院酌情调整为全部房价款的日万分之一。临港汽车城应支付的逾期交房违约金为16923元（255天×663658元×1/10000）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司在本判决生效后十日内，向原告蒋灿红支付逾期交房的违约金16923元。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告蒋灿红的其他诉讼请求。案件受理费1806元，减半收取903元，由原告蒋灿红承担791元，由被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司承担112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 许 东二〇二一年五月二十五日书记员 冯静楠