贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初4324号原告：罗某，女，汉族，1990年6月15日生，住贵州省沿河土家族自治县。委托诉讼代理人：传某某，贵州贵正律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：冉某某，系原告之夫。被告：詹某某，男，1963年5月13日生，住贵州省开阳县。被告：贵州蓝蚁置业管理有限公司，住贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目**第**（15）****[花果园社区]。法定代表人：雷毅原告罗某诉被告詹某某、贵州蓝蚁置业管理有限公司（以下简称“蓝蚁置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告罗某的委托诉讼代理人冉某某、传某某到庭参加诉讼，被告詹某某、贵州蓝蚁置业管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《房屋买卖三方合同》；2.判令被告詹某某退还原告所交的12万元房款，并支付12万元的违约金；3.判令被告詹某某承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费等费用。事实和理由：2017年10月6日，被告詹某某作为甲方（出售方）、原告作为乙方（购买方）、贵州智合远道房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订了《房屋买卖三方合同》。合同约定被告詹某某将贵阳市云岩区智慧龙城玲珑水榭11号楼1单元3层2号房屋（以下简称“2号房”）出售给原告，房屋总价款为人民币玖拾万元整（小写：900000元），原告于签约当日向被告支付定金2万元。原告办理银行按揭贷款，首付款金额（含定金）27万元于该房屋产权转移登记之日支付给被告，剩余的63万元原告通过商业贷款方式支付。被告詹某某应自合同签订之日起30个工作日内或接被告智合公司通知5个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。合同签订后，原告依约履行了自己的付款义务并入住了该房屋，且已合计支付给了被告詹某某12万元购房款与被告智合公司1万元的房屋居间费，但被告詹某某在原告的多次催促下，一直以各种理由不办理该房屋的转移登记。直至2020年，该房屋被张贴封条，原告提起执行异议时才知晓该房屋已被重庆市沙坪坝区人民法院及贵州省开阳县人民法院查封，且该房屋上还有中国工商银行股份有限公司贵阳中华路支行的抵押权预告登记信息，涉及的纠纷众多，根本不可能办理过户，还随时可能会被拍卖，合同目的无法实现。根据合同第六条第（一）款之约定，如因被告詹某某原因不能实现合同目的，原告有权解除合同，除退还原告所交房款外，被告詹某某应按已付款的100%支付违约金给原告，并且赔偿由此给原告造成的一切损失。合同第十三条约定，本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，提交被告智合公司所在地法院诉讼。故原告特依《民事诉讼法》之相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请，以切实维护原告的合法权益。被告詹某某、被告蓝蚁置业未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，本院认定事实如下：2017年10月6日，詹某某（甲方）、罗某（乙方）、贵州智合远道房地产经纪有限公司（丙方）（后更名为贵州蓝蚁置业管理有限公司），签订《房屋买卖三方合同》，合同约定甲方将所有的位于贵阳市云岩区智慧龙城玲珑水榭11号楼1单元3层2号房（以下简称“302号房屋”）卖给乙方，并约定：“（三）该房屋的抵押情况为：该房屋未设定抵押……第三条成交价格及税费缴纳（一）经甲、乙双方协商一致该房屋成交价格为：900000元整……第四条定金的约定及购房款付款方式、付款时间（一）乙方签约当日向甲方支付定金，定金金额为20000元整……（二）乙方采取下列第3种方式行款……3、按揭贷款：乙方办理银行按揭贷款，首付款金额（含定金）为：270000人民币。乙方拟贷款金额为人民币（大写）630000元。……第五条居间服务及代办费成交价的／%，即人民币（大写）：（一）本合同签约当日甲、乙双方向丙方支付居间服务费：乙方向丙方支付佣金金额为实际成交价的3%，即27000元……第六条房屋产权及具体状况的承诺（一）甲方保证所提供的该房屋权属情况及相关证明材料的真实、合法、有效。如甲方出售的该房屋有产权纠纷或债务纠纷的，由甲方负责处理和承担相应责任。如因甲方原因不能实现本合同目的，乙方有权解除本合同，除退还乙方所交房款外，甲方按已付房款的100%支付违约金给乙方。并且赔偿由此给乙方和两方造成的一切损失：同时追究其法律责任……第十一条权属转移登记（一）甲乙双方同意，自本合同签订之日起30个工作日内或接丙方通知5个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”2017年12月8日，罗某向＊明丽转账100000元，同日，詹某某向罗某出具收条一张，载明：“今收到罗某购买贵阳市云岩区智慧龙城玲珑水榭11栋302号房款订金壹拾万元人民币，此款入蒋明丽建设银行尾号2114账号。”庭审中罗某出具收据一张，载明：“交款单位：罗某收款方式：转账人民币：壹万元收款事由：云岩区松山路智慧龙城玲珑水榭11栋302号房居间服务费”根据贵州省不动产登记查询结果显示，302号房屋被重庆市沙坪坝区人民法院查封（查封期限：2019年9月10日至2022年9月9日）、贵州省开阳县人民法院查封（查封期限2020年5月11日起至2021年5月10日止）。庭审中，罗某称自己对302号房屋进行了翻修，该房屋经过重庆市沙坪坝区人民法院委托的华康公司评估，现价值为109.32万元。以上事实，有《房屋买卖三方合同》、收条、银行转账记录等证据在卷佐证，并经庭审质证核实。本院认为，被告詹某某、蓝蚁置业与原告罗某签订的《房屋三方买卖合同》合法有效，各方均应按照合同的约定履行义务。2017年原告与二被告签订《房屋买卖合同》后，被告詹某某一直以各种理由推迟办理房屋转移登记，导致罗某不能取得房屋的所有权，现该房屋已经被重庆市沙坪坝区人民法院查封，罗某能否取得案涉房屋的所有权处于高度不确定的风险中，三方签订的合同目的不能实现，故罗某要求解除《房屋三方买卖合同》的主张本院予以支持。合同解除后，被告詹某某应返还购房款，庭审中原告称一共向詹某某支付了12万元，其中10万元有银行转账记录及收据佐证，本院对该部分予以支持。另外2万元，罗某称系现金支付，但并未提交证据证明，本院不予认可。根据合同约定被告詹某某在收到罗某支付的前期款项后迟迟没有办理转移登记，已经构成违约，应承担违约赔偿责任，但原告自身亦存在怠于行使权利的过错，本院根据本案的实际情况，综合考虑原告预期利益，房屋差价损失、中介费损失、10万元购房款利息损失等情况，根据公平原则及诚实信用原则，酌情将违约金调整为已付房款的50%，即100000×50%=50000元。被告詹某某、贵州蓝蚁置业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果，由詹某某、贵州蓝蚁置业管理有限公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告罗某与被告詹某某、被告贵州蓝蚁置业管理有限公司于2017年10月6日签订的《房屋买卖三方合同》于本判决生效之日解除；二、被告詹某某于本判决生效之日起十日内向罗某退还购房款100000元。三、被告詹某某于本判决生效之日起十日内向罗某支付违约金50000元；四、驳回原告罗某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取2525元，由詹某某、贵州蓝蚁置业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 赵 雪二〇二一年五月三十日书记员 首自萍