山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1083民初2280号原告向精滢，男，1994年11月22日出生，汉族，住武汉市硚口区。原告梁敏（兼原告向精滢委托诉讼代理人），女，1969年8月20日出生，汉族，住武汉市硚口区。被告乳山松海房地产开发有限公司，住所地威海市乳山市白沙滩镇白沙滩村。法定代表人张永福，总经理。委托诉讼代理人于爱国，泰和泰(北京)律师事务所律师。原告向精滢、梁敏诉被告乳山松海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向精滢之委托诉讼代理人兼原告梁敏，被告乳山松海房地产开发有限公司之委托诉讼代理人于爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向精滢、梁敏向本院提出诉讼请求：1.要求与被告解除新建商品房买卖合同（预售），合同编号W2018061048；2.要求被告退还购房款32万元及利息（其中130000元的利息自2018年5月10日计算至实际退款之日止，190000元的利息自2018年6月26日计算至实际退款之日止）2019年8月19日之前的利率以中国人民银行同期贷款利率计算，参照逾期罚息利率标准计算，2019年8月20日之后利率以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基础加计30%-50%计算逾期付款损失；3.要求被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2018年6月26日付清房款32万元购买银滩康桥蓝湾小区30号楼102号房屋一套，并于2018年7月1日签订了新建商品房买卖合同（预售）。合同约定房屋交付时间为2019年5月31日，但至今尚未交付，且原告在2019年5月25日收到被告邮寄的收房通知书，并到现场进行收房时发现房屋并未达到交付条件，原告拒绝接收房屋，并在随后一直催促被告提供正常交房的建设工程竣工验收合格文件，但被告一直推诿拒不提供。2021年2月，原告向被告发出交房催告函，但被告在收到后3个月内仍未向原告提供符合交付条件的房屋。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。乳山松海房地产开发有限公司辩称，1.原告未在法定期限内进行催告，原告所谓的2021年2月24日交付使用催告函超过法律规定的一年期限，原告诉请解除涉案合同没有法律依据，应予驳回。2.原告与被告所签订的新建商品房买卖合同合法、有效，依据合同约定，原告无权要求解除合同。3.被告不能按时交付房屋的原因是不可抗力因素所致，故被告不应承担违约责任。综上原告的诉讼请求没有事实与法律根据，请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月1日，原、被告签订《新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｗ2018061048），由原告向精滢、梁敏购买被告开发的位于山东省乳山市房屋，并约定房屋建筑面积共41.9平方米，该商品房单价为每平方米人民币7637.23元，总价款为人民币320000元。该合同第七条付款方式及期限约定:（一）签订本合同前,买受人已向出卖人支付定金人民币130000元（大写：壹拾叁万元整）,该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人按下列第4种方式支付房款:4、其他方式：买受人2018年5月10日付定金壹拾叁万元整，剩余房款壹拾玖万元整于2018年7月20日前付清。第九条商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已经取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已经取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。第十一条交付时间和手续约定（一）出卖人应当在2019-05-31前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第2种方式处理:2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款320000元，2018年7月4日，被告乳山松海房产开发有限公司为原告向精滢、梁敏出具了山东增值税普通发票。另查明,涉案房产至今尚未进行综合验收,被告未能按合同约定向原告交付约定商品房，原告于2021年2月24日通过顺丰速递向被告邮寄交房催告函一份。本院认为，原、被告签订的新建商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定严格履行各自的义务。案涉房屋交付条件为商品房已经取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已经取得房产测绘单位出具的房产测绘报告，交付时间为2019年5月31日前。但案涉房屋至今尚未取得竣工验收备案证明，被告乳山松海房地产开发有限公司确实存在违约行为。现原告向精滢、梁敏已经付清全部房款，将自己的主要合同义务履行完毕，并非合同违约方。被告乳山松海房地产开发有限公司反对解除合同的主要理由有二：其一，根据合同约定，出卖人未按约定时间交付房屋的，买受人不解除合同，出卖人支付违约金；其二，即使合同应解除，原告应先履行催告程序，但原告发出交房催告函的时间已经超过法定一年的解除期限。对此，本院分述如下：其一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可解除合同。虽然案涉双方合同约定，在被告公司迟延履行交付房屋义务的情况下，原告不能解除合同，仅可主张违约金，但被告迟延交付房屋的行为同时触发了法定解除条款，原告有权据此享有法定解除权。其二，本案中，被告虽然在2019年5月25日向原告发出交房通知书，但交付房屋根本未达到合同约定的交付条件，故原告对此拒绝接收，随后原告一直都在催促被告提供符合交付房屋条件的建设工程竣工验收备案证明等文件，但被告一直未能提供，故原告于2021年2月24日向被告正式发出交房催告函。被告辩称该交房催告函发出的时间已经远超于法定解除权一年的行使期限，原告的解除权应予消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”对于催告的具体方式，法律及司法解释均未特别规定，故只要当事人能够举证证实已经实施催告行为，且行为具有合理性和有效性，即应当认定其催告行为成立。本案中，虽然原告正式发出交房催告函的时间是在2021年2月24日，但原告在2019年5月25日得知案涉房屋并不具备交付条件后，曾多次通过微信、电话等方式向被告及相关部门反映，催促被告交付符合条件的房屋，被告公司理应意识到自己违约的事实，如真有履约的能力及诚意，应积极办理竣工验收备案证明文件，以满足合同约定的交房条件，但时至今日，被告仍未能交付符合合同约定条件的房屋，合同的解除条件已经具备。即便原告在法定解除权一年的行使期限内发出交房催告函，被告也不能在合理期限内办妥验收手续，因此不论原告催告是否超出法定期限，被告均不能交付符合合同约定条件的房屋。故对于被告乳山松海房地产开发有限公司的上述辩解理由，缺乏依据，本院不予采纳。据此，原告要求解除其与被告之间签订的《新建商品房买卖合同（预售）》，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案商品房预售合同解除后，乳山松海房地产开发有限公司应按约将原告支付的房款返还给原告并赔偿因此所产生的损失。故原告起诉要求被告返还已付购房款及利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因原告未能提供证据证实其主张的利息起算点，故根据原告提供的山东增值税普通发票的开具日期2018年7月4日起开始计息。庭审中原告申请撤回对乳山松海企业管理集团有限公司、乳山松海房地产开发有限公司大乳山分公司的起诉，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告向精滢、梁敏与被告乳山松海房地产开发有限公司于2018年7月1日签订的《新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：W2018061048）；二、被告乳山松海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告向精滢、梁敏购房款320000元及利息（利息以320000元为基数，自2018年7月4日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告履行完毕应尽义务之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3050元，由被告乳山松海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 王 雁二〇二一年五月二十六日书记员 任霄寒