湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0102民初3080号原告长沙市芙蓉资产经营管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区马王堆街道浏阳河大道一段588号红橡华园1栋1708房。法定代表人魏芳，总经理。委托诉讼代理人胡年喜，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人刘慰慰，湖南崇民律师事务所律师。被告王某某，男，汉族，1980年12月5日出生，住长沙市开福区。原告长沙市芙蓉资产经营管理有限公司(以下简称“芙蓉资产管理公司”)与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告芙蓉资产管理公司委托代理人胡年喜、刘慰慰到庭参加诉讼。被告王某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芙蓉资产管理公司诉称，2018年5月16日，王某某与长沙市芙蓉区定王台街道办事处(以下简称“定王台街道办”)签订了《租赁协议》(以下简称“合同”)，约定由王某某承租位于长康路1号市场门面(一楼附5-8-19-20-21号)。合同第一条约定租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日。合同第二条约定按照先交租后用房的原则，房租每年94500元，每季交一次。王某某每季前10天内交下个季度的租金。租金若不按时缴纳，定王台街道办有权终止协议，收回房屋等租赁物，押金不予退还。合同第十二条定，定王台街道办依法或依照本合同终止租赁时，租赁方内不得留有王某某或第三方的任何用品或物品，否则，视同王某某自愿放弃所有权给定王台街道办。合同签订后，定王台街道办向王某某交付房屋，履行了合同义务。按照长沙市芙蓉区人民政府的要求，2020年3月25日，芙蓉资产管理公司与定王台街道办签署了《芙蓉区行政事业单位经营性资产注入区城投移交表》，王某某承租的房屋由定王台街道办移交给芙蓉资产管理公司，由芙蓉资产管理公司统一经营，从2020年1月1日起的租金将由芙蓉资产管理公司向王某某收取，但王某某一直未向芙蓉资产管理公司支付任何租金，共计拖欠芙蓉资产管理公司租金23625元。目前，房屋租赁合同已届满，芙蓉资产管理公司聘请评估单位对出租房屋租金进行重新评定价格为11342.1元/月。芙蓉资产管理公司多次要求王某某支付租金并按照重新评估价格签订合同，并于2020年3月20日向王某某发出《律师函》，但王某某既拒绝与芙蓉资产管理公司续签《房屋租赁合同》，亦未向芙蓉资产管理公司交付房屋，一直实际占有和使用芙蓉资产管理公司的房屋。王某某拒不支付房屋租金并占用芙蓉资产管理公司房屋的行为，已构成根本违约，给芙蓉资产管理公司造成重大经济损失。故请求1、判令被告王某某腾空长沙市芙蓉区定王台街道办事处玉泉街1号房屋并交付原告长沙市芙蓉资产经营管理有限公司；2、判令被告王某某向原告长沙市芙蓉资产经营管理有限公司支付拖欠的房屋租金23625元，并以拖欠的租金为基数，按照银行同期贷款利率支付利息损失602元(从拖欠之日2020年3月21日起至实际支付之日止，暂计算至2020年11月2日)；3、判令被告王某某向原告长沙市芙蓉资产经营管理有限公司按照最新评估价11342.1元/月支付原告长沙市芙蓉资产经营管理有限公司房屋占用费46881元(房屋占用费从2020年7月1日起至实际返还房屋之日止，暂计算至2020年11月2日)；4、本案的诉讼费、公告费、保全费等费用由被告王某某承担。被告王某某在答辩及举证期限内，既未进行答辩，也未提交证据，经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院视其放弃答辩及举证、质证的权利。经审理查明，2018年5月16日，王某某（乙方）与长沙市芙蓉区定王台街道办事处（甲方）签订了《租赁协议》，约定：甲方将位于长康路1号市场门面(一楼附5-8-19-20-21号)租赁给乙方使用，租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日止，期满后该合同终止，是否继续租赁由甲方决定；甲方收取乙方押金3850元（以原押金收据为准），退租时，如果乙方没有任何违反本合同的行为，并且承租房内所有设施完整无缺，房租水电费结清后，甲方如数退还乙方押金；按照先交租后用房的原则，房租每年人民币94500元，每季交一次，乙方每季前10天内交下个季度的租金，租金若不按时缴纳，甲方有权终止协议，收回房屋等租赁物，押金不予退还；乙方如果未经甲方同意，擅自转租、转让、转借房屋及租赁物或者与第三方签订相关协议，一律无效，若发生此情况，本协议也将自行终止，甲方收回房屋等租赁物，押金不予退还；甲方依法或依照本合同终止租赁时，租赁房内不得留有乙方或第三方的任何用品或物品，否则，视同乙方自愿放弃所有权给甲方。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，长沙市芙蓉区定王台街道办事处向王某某交付了房屋，履行了合同义务。2020年3月4日，长沙市芙蓉区人民政府办公室发布芙政办发〔2020〕3号关于印发《芙蓉区行政事业单位经营性资产注入区城建投实施方案》的通知，文件决定：为实现国有资产保值增值，将全区行政事业单位用于出租的经营性资产移交长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司统一运营，相关街道、部门负责本单位及所属单位经营性资产移交过户、负责《三方协议》的签订等，《三方协议》由长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司全资子公司（长沙芙蓉文化旅游投资有限公司）成为新的出租方，原出租方应将2020年1月1日之后的租金转给长沙芙蓉文化旅游投资有限公司。根据上述文件要求，2020年3月25日，长沙芙蓉文化旅游投资有限公司与长沙市芙蓉区定王台街道办事处签署了《芙蓉区行政事业单位经营性资产注入区城建投移交表》，长沙市芙蓉区定王台街道办事处将包括王某某承租的涉案房屋（王泉街1号，103.11平方米）移交给了长沙芙蓉文化旅游投资有限公司，由长沙芙蓉文化旅游投资有限公司统一经营，从2020年1月1日起的租金将由长沙芙蓉文化旅游投资有限公司向王某某收取。2020年7月2日，长沙芙蓉文化旅游投资有限公司名称变更为长沙市芙蓉资产经营管理有限公司。2020年6月23日，芙蓉资产管理公司工作人员通过微信与王某某约定进行租赁洽谈。2020年8月24日，芙蓉资产管理公司工作人员发微信给王某某询问其承租的玉泉街1号门面是否续租，王某某回复考虑几天再答复。2020年9月5日，王某某向芙蓉资产管理公司工作人员发送微信称“说实话，如果要是一定按照现在的租金，我实在是承受不起。你们也知道，我是整体整好了这个市场来招商，现在市场经济不景气，特别是今年的疫情缘故，现在对外招商的价格还没有到你们公司的价格，我也不可能做亏本生意，希望美女帮忙找领导说说，看和公司能够考虑现在的实际情况，把房租降到合理价格”；芙蓉资产管理公司工作人员回复称“至于租金价格是由区里指定的评估单位进行评估，我们不能低于评估价格租赁，所有租金价格是没办法降的”。同日，王某某向芙蓉资产管理公司工作人员发送微信称“评估公司过来评估也是只能看到现在整好了的门面效果，我可以把门面分布原始图发给你，可否请评估公司重新评估一下实际房租呢，公司现在给的价格实在承受不起，要不然也不会这样”；芙蓉资产管理公司工作人员回复称“现在评估肯定是按现在的价格，不可能按几年前的价格”。王某某自2020年1月1日起未向芙蓉资产管理公司支付任何租金，因受疫情影响，芙蓉资产管理公司同意减免王某某3个月租金，经核减，王某某至2020年6月30日止共计拖欠芙蓉资产管理公司房屋租金23625元未支付。房屋租赁期限届满后，芙蓉资产管理公司于2020年9月6日向王某某邮寄律师函，要求王某某与芙蓉资产管理公司重新签订合同、支付拖欠的房租。芙蓉资产管理公司委托湖南新融达房地产土地资产评估有限公司对位于长沙市芙蓉区定王台街道办事处玉泉街1号，面积为103.11平方米的一处商业用房价值时点2020年6月8日的房地产租赁价值进行评估，湖南新融达房地产土地资产评估有限公司于2020年11月19日作出湘新融达房估(2020)第18209号评估报告，评估结果为：玉泉街1号租赁价格为11342元/月。王某某既拒绝与芙蓉资产管理公司续签《房屋租赁合同》，亦未向芙蓉资产管理公司交付房屋，一直实际占有和使用芙蓉资产管理公司的房屋。芙蓉资产管理公司诉来本院，要求判如所请。另查明，长沙市芙蓉区定王台街道办事处于2020年3月25日出具证明，该证明载明：2018年5月26日我街道与王某某签订了《租赁协议》，约定由王某某承租长康路1号市场门面（一楼附5-8-19-20-21号）房屋，现房屋门牌号已调整为玉泉街1号。以上事实，有租赁协议、《芙蓉区行政事业单位经营性资产注入区城建投实施方案》、律师函及快递单、评估报告书、证明、微信聊天记录以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，长沙市芙蓉区定王台街道办事处与王某某签订的房屋《租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。根椐长沙市芙蓉区人民政府办公室发布芙政办发〔2020〕3号关于印发《芙蓉区行政事业单位经营性资产注入区城建投实施方案》的通知要求，长沙市芙蓉区定王台街道办事处签署了《芙蓉区行政事业单位经营性资产注入区城建投移交表》，将王某某承租的涉案房屋（王泉街1号，103.11平方米）移交给了芙蓉资产管理公司，由芙蓉资产管理公司统一经营，从2020年1月1日起的租金将由芙蓉资产管理公司向王某某收取，长沙市芙蓉区定王台街道办事处与王某某签订的房屋《租赁协议》中所约定的由长沙市芙蓉区定王台街道办事处享有的合同权利归芙蓉资产管理公司享有。关于腾空并交付房屋。租赁合同到期后，王某某继续使用租赁物，但芙蓉资产管理公司明确要求按评估价格签订合同、支付拖欠租金，以其行为提出异议，故未形成不定期租赁合同关系，而是双方在合同到期后未就续租事宜达成一致，双方的租赁关系已终止，王某某应将涉案房屋腾空交付给芙蓉资产管理公司，故芙蓉资产管理公司要求王某某腾空房屋并交付的诉讼请求，本院予以支持。关于给付租金及利息。王某某应从2020年1月1日起向芙蓉资产管理公司支付租金，因新冠肺炎疫情影响，芙蓉资产管理公司同意减免王某某3个月租金，经核减，王某某至租赁期满应向芙蓉资产管理公司支付租金人民币23625元，王某某应向芙蓉资产管理公司履行给付义务，并承担逾期给付的违约责任。故芙蓉资产管理公司要求王某某支付租金人民币23625元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。租赁合同约定王某某应在每季前10天内交下个季度的租金，芙蓉资产管理公司要求以拖欠的租金为基数，从2020年3月21日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际支付之日止，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋占用费。房屋租赁合同于2020年6月30日到期后，王某某在租赁期满后未腾退房屋，并继续使用涉案房屋，应赔偿占用房屋期间给芙蓉资产管理公司造成的损失。芙蓉资产管理公司提交了湖南新融达房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的评估价格为月租金人民币11342元，该评估价格系芙蓉资产管理公司单方面委托评估机构得出的评估价格，王某某在与芙蓉资产管理公司工作人员微信聊天中表示希望评估公司重新进行评估，希望考虑其实际情况，把房租降到合理价格，本院根据公平原则，酌定王某某以合同约定年租金递增5%后的标准支付该期间的房屋占有使用费，即月租金为8268.75元，经本院计算，暂计算至2020年11月2日，占用房屋损失为人民币33350.63元，故芙蓉资产管理公司要求王某某按照最新评估价11342.1元/月支付房屋占用费46881元(房屋占用费从2020年7月1日起至实际返还房屋之日止，暂计算至2020年11月2日)的诉讼请求，本院部分予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十三条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王某某于本判决生效之日起五日内将承租的位于长沙市芙蓉区王泉街1号市场门面一楼门面(一楼附5-8-19-20-21号)腾空并返还给原告长沙市芙蓉资产经营管理有限公司；二、被告王某某于本判决生效之日起五日内向原告长沙市芙蓉资产经营管理有限公司支付租金人民币23625元及利息（以欠付的租金为人民币23625元为基数，从2020年3月21日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2020年3月公布同期同类贷款利率支付利息至实际清偿之日止）；三、被告王某某于本判决生效之日起五日内向原告长沙市芙蓉资产经营管理有限公司赔偿房屋占用期间损失人民币33350.63元(房屋占用损失从2020年7月1日起暂计算至2020年11月2日止)，自2020年11月3日后房屋占用的损失按人民币8268.75元/月标准计算至房屋返还之日止；如未按本判决指定的期限履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告长沙市芙蓉资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币1578元，因适用简易程序减半收取人民币789元，由被告王某某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李革文二〇二一年五月十四日法官助理 廖 燕书 记 员 黄 彬附本判决引用法律条文：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定,租赁期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。