内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2021）内0291民初675号原告：内蒙古誉隆物业服务有限公司。法定代表人：高升。委托诉讼代理人：任淼，内蒙古鸿谦律师事务所律师。被告：贾瑞珍，女，1968年6月14日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：李夜飞，住内蒙古自治区包头市。系贾瑞珍配偶。原告内蒙古誉隆物业服务有限公司与被告贾瑞珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古誉隆物业服务有限公司的委托诉讼代理人任淼，被告贾瑞珍及其委托诉讼代理人李夜飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古誉隆物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付2014年7月至9月、2015年1月至2016年12月、2020年8月至2021年3月的物业服务费2680元；2.依法判令被告支付原告违约金434元（违约金截止至2021年3月）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中变更第1诉讼请求为：要求依法判令被告给付2014年7月至9月、2015年1月至2016年12月共计27个月的物业费2297元。第2项诉讼请求当庭放弃。事实和理由：2014年7月，包头市稀土高新区滨河第一城小区的业主委员会代表业主与包头市方元物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，2017年7月1日，合同到期后包头市稀土高新区滨河第一城第二届业主委员会与原告内蒙古誉隆物业服务有限公司签订了由包头市住房保障和房屋管理局印制的《物业服务合同》。同时，包头市方元物业服务有限公司与原告内蒙古誉隆物业服务有限公司签订了转让协议（方元物业与誉隆物业公司是两个公司同一班人员），协议约定将方元物业公司服务的2014年7月7日至2017年7月7日期间的物业费收取权转让给本案原告内蒙古誉隆物业服务有限公司，上述事项经包头市稀土高新区滨河第一城业主委员会同意并公示。被告系原告服务的包头市××区业主，建筑面积85.08m。根据包头市稀土高新区滨河第一城第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》的约定，原告向被告提供物业服务，被告按建筑面积0.9元/m/月的标准向原告缴纳物业管理费。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务管理费。另合同约定，如被告方未按时缴纳物业管理费用，按照所欠费用万分之三每日向原告支付违约金。2014年7月至9月、2015年1月至2016年12月共计27个月的物业费2297元，原告多次催要，未果.被告拒不缴纳物业管理费的行为已严重违反了双方签订的《物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至贵院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告贾瑞珍辩称，物业公司从未向我催缴过物业费；我买了这个房子后一直未居住，现在还没有装修，我骑着自行车去看房子，把自行车放在楼下不到20分钟，自行车就丢失了，去找物业，物业也不管；我的电线放在小区里也丢失了，当时去找物业，物业说给赔最后也没管。我去小区看房子的时候，看到窗户下面堆满了垃圾，我去找物业，物业说不交物业费就不管。我认为小区绿化也没有达到标准。基于以上情况，我认为物业公司的服务并没有达到按每月每平米0.9元的收费标准，我希望物业公司可以在这个基础上打折我可以缴纳。本院经审理认定事实如下：2014年7月7日，包头稀土高新技术产业开发区滨河第一城小区业主委员会（甲方）与包头市方元物业服务有限公司（乙方）签订《滨河第一城物业服务合同》，约定甲方通过招标、议标等方式选聘乙方为坐落于包头稀土高新技术产业开发区滨河第一城小区提供物业管理服务，物业服务合同期限：2014年7月7日起至2016年7月7日止，物业服务收费：2014年度按季度收取，2015年按年度收取，收费标准如下（按建筑面积计算），住宅：2014年按0.9元/月/平方米，2015年按1元/月/平方米，之后收取按照国家统计局公布的消费指标上涨系数与业主委员协商费用问题。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。2016年7月7日，包头稀土高新技术产业开发区滨河第一城小区业主委员会（甲方）与包头市方元物业服务有限公司（乙方）续签了《滨河第一城物业服务合同》，物业服务合同期限：2016年7月7日起至2017年7月7日止，物业服务收费：2016年度按季度收取，2017年按年度收取，收费标准如下（按建筑面积计算），住宅：2016年按0.9元/月/平方米，2017年按1元/月/平方米，之后收取按照国家统计局公布的消费指标上涨系数与业主委员协商费用问题。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的违约责任同上。上述两份物业服务合同的甲方处均加盖包头稀土高新技术产业开发区滨河第一城小区业主委员会的印章，乙方处均加盖包头市方元物业服务有限公司的公章。2017年7月1日，包头市方元物业服务有限公司（甲方）与内蒙古誉隆物业服务有限公司（乙方）签订《转让协议》，协议约定甲方自愿将其服务的滨河第一城2014年7月7日至2017年7月7日的物业合同中的债权债务及物业费的收取权转让给乙方，由乙方的名义自行收取，所回款项归乙方所有，与甲方无关，甲方将此期间滨河第一城物业员工工资一并转让给乙方，由乙方承担，与甲方无关。2017年7月1日，包头稀土高新区滨河第一城第二业主委员会与内蒙古誉隆物业服务有限公司签订《准物业项目物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为坐落于包头稀土高新技术产业开发区滨河第一城小区提供物业管理服务，物业服务合同期限：2017年7月1日起至2019年7月1日止，物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳，其中住宅按0.9元/月/平方米。合同未约定业主、物业使用人逾期交纳物业服务费用应承担的违约责任。合同的甲方处加盖包头稀土高新区滨河第一城第二业主委员会的印章，乙方处加盖内蒙古誉隆物业服务有限公司的公章。2018年7月1日，包头稀土高新区滨河第一城第二届业主委员会与内蒙古誉隆物业服务有限公司重新签订《物业服务合同》，物业服务合同期限：2018年7月1日起至2020年7月1日止，物业服务收费标准同2017年7月1日双方签订的《准物业项目物业服务合同》。物业服务费交纳时间：每年7月至9月底前交纳。建设单位、业主或物业使用人违反本合同约定，逾期未能按时足额交纳物业服务费的，应按所欠物业服务费每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同首页加盖包头稀土高新技术产业开发区建设环保局物业服务合同备案章，合同尾页的甲方处加盖包头稀土高新区滨河第一城第二届业主委员会的印章，乙方处加盖内蒙古誉隆物业服务有限公司的公章。2019年8月22日，包头稀土高新区滨河第一城第二届业主委员会出具的《变更说明》载明：滨河第一城小区物业服务公司于2017年7月由内蒙古方元物业服务有限公司变更为内蒙古誉隆物业服务有限公司，此变更事项是经过滨河第一城业委会同意并公示公开。2020年3月9日，包头稀土高新区滨河第一城第二届业主委员会出具的《情况说明》载明：2014年7月7日滨河第一城首届业主委员会与包头市方元物业服务有限公司签订物业服务合同，但实际为滨河第一城小区提供物业服务的是内蒙古誉隆物业服务有限公司的工作人员，2017年7月1日物业服务公司由包头市方元物业服务有限公司变更为内蒙古誉隆物业服务有限公司，仅是物业公司名称的变更，小区物业工作人员仍是内蒙古誉隆物业服务有限公司的原班人马，是两个公司，一批工作人员，内蒙古誉隆物业服务有限公司有权收取滨河第一城小区业主自2014年7月起欠缴的全部物业费用。被告贾瑞珍系滨河第一城C区12号楼5单元111号房屋的业主，该房屋建筑面积为85.08平方米。自2014年7月7日至9月30日、2015年1月1日至2016年12月31日被告贾瑞珍累计欠付共计26个月零24天的物业服务费2052.13元。计算方法为：0.9元/月/平方米×85.08平方米×26个月＋0.9元/月/平方米×85.08平方米÷30天×24天=2052.13元。本院认为，包头稀土高新区滨河第一城业主委员会与包头市方元物业服务有限公司、内蒙古誉隆物业服务有限公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应依约履行。包头市方元物业服务有限公司和内蒙古誉隆物业服务有限公司的入驻时间分别为2014年7月7日和2017年7月，被告贾瑞珍作为滨河第一城C区12号楼5单元111号房屋的业主，已实际接受了包头市方元物业服务有限公司和内蒙古誉隆物业服务有限公司提供的物业服务，其应按合同约定履行交纳物业费的义务。包头市方元物业服务有限公司自愿将其服务的滨河第一城2014年7月7日至2017年7月物业费的收取权转让给内蒙古誉隆物业服务有限公司，包头稀土高新区滨河第一城第二届业主委员会出具的《变更说明》及《情况说明》认可包头市方元物业服务有限公司变更为内蒙古誉隆物业服务有限公司经其同意并公示公开，亦认可内蒙古誉隆物业服务有限公司有权收取滨河第一城小区业主自2014年7月7日起欠缴的全部物业费用，故对原告内蒙古誉隆物业服务有限公司要求被告贾瑞珍给付2014年7月至9月、2015年1月至2016年12月的物业服务费2297元的诉讼请求，本院支持2014年7月7日至9月30日、2015年1月1日至2016年12月31日的物业费2052.13元。被告贾瑞珍关于原告提供的物业服务不到位的抗辩意见，未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告贾瑞珍于本判决生效之日起十五日内给付原告内蒙古誉隆物业服务有限公司2014年7月7日至9月30日、2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费2052.13元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告内蒙古誉隆物业服务有限公司已预交），由被告贾瑞珍负担16元；由原告内蒙古誉隆物业服务有限公司负担9元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 赵美丽二〇二一年五月十三日书记员 张丽平附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。