北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初10114号原告：北京龙城花园物业管理公司，住所地北京市昌平区回龙观镇二拨子村。法定代表人：刘旭照，总经理。委托诉讼代理人：秦亮平，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：魏秋波，女，1961年3月17日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：魏嫦凝（被告魏秋波之女），女，1987年11月16日出生，汉族，住北京市昌平区。原告北京龙城花园物业管理公司（以下简称龙城物业公司）与被告魏秋波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙城物业公司的委托诉讼代理人秦亮平，被告魏秋波的委托诉讼代理人魏嫦凝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙城物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业费40095元，并按照合同约定交纳逾期滞纳金5212．95元；2．判令被告支付冷水费9835元；3．判令被告支付草坪维护费1085元；4．诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求，请求被告支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费9622．80元并按照合同约定交纳逾期滞纳金481元、冷水费2070元、草坪水费105元。事实和理由：被告系北京龙城花园小区房屋所有权人，房屋建筑面积为400．95平方米。原告系龙城花园小区的物业服务公司。物业管理服务协议约定原告为被告提供物业服务，物业服务费收费采用预付方式，每一年一付，物业服务费为2元/平方米/月，如业主和物业使用人逾期未交纳物业费和其他费用，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。但从2015年11月1日开始至2020年12月31日，被告未按照约定交纳物业服务费。原告多次向被告催要未果，为维护原告的合法权益，故起诉，要求判如所请。被告魏秋波辩称，原告请求支付物业费缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。第一、原告服务不到位，造成被告家草坪塌陷、室内墙砖松懈，给被告造成了损失。我今天带了照片，证明我刚才说的这些情况。第二、根据被告与原告签订的合同第7条，原告没有履行职责，公共绿地、花木没有得到管理，小区现在一片狼藉。第三、根据物业合同第8条，附属配套设施等维护、管理，这个小区中儿童游乐场存在严重安全隐患，地面破损严重，原告没有任何维护行为。第四、合同中第二章第9条，卫生清洁、垃圾问题，卫生状况非常差。没有人及时处理。环境脏乱差，原告严重违反了约定，没有尽责。合同中第11条，规定了原告应当维持公共秩序、执勤等，但原告针对访客进入小区没有进行监督工作。第五、原告没有和被告商谈，私自关停被告家中热水，给被告造成了经济支出。根据法律规定，原告没有尽责，被告有权不支付物业费。另外，小区还有一些额外的问题，比如，小区内电压不稳定，由于突然停电，给我们的电子产品造成损坏。开发商随意建围挡，严重破坏了小区环境，原告没有帮助制止、协调此情况。小区存在违法建筑情况，原告公司也不管。另外，违法建筑的材料到处乱丢弃，小区收入情况没有公示。我们认为小区内部收益归业主共同所有，原告只是服务管理作用，原告不应当是最终受益人。另外，我们小区内有餐厅，是烧烤，小区内弥漫着烧烤的烟味，损坏了小区生活环境。另外，就餐人员喝酒、大声喧哗，影响小区休息，而且打伤了小区内的业主，物业公司也没有及时约束。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：魏秋波系北京市昌平区回龙观龙城花园房屋业主，房屋建筑面积400．95平方米，房屋规划用途为住宅。龙城物业公司系龙城花园小区的物业服务单位。2005年3月26日，魏秋波作为甲方与作为乙方的龙城物业公司签订《物业管理服务协议》，约定内容有：“乙方负责向甲方和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、代收代缴电话费、水、电费、有线电视台费、HBO、CNN、凤凰卫视电影台费等项目费用。委托管理期限为2005年3月26日至龙城花园业主委员会决定与乙方终止本合同之日止。物业管理服务费，1、本物业一、二期的物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米暂定为2元向业主或物业使用人收取；9、电视节目台收视费项目：（2）凤凰卫视电影台费：第一年25元/月/户，第二年13元/月/户；（3）HBO费：第一年400元/年/户，第二年29元/月/户”。该协议还约定了双方其他权利义务等内容。庭审中，龙城物业公司表示草坪维护费即草坪水费。魏秋波认可未缴纳自2015年11月1日至2020年12月31日期间的物业费，对冷水费、草坪维护费表示同意缴纳。魏秋波提交照片，证明物业服务不到位，存在诸多问题。龙城物业公司对该证据不予认可，表示物业服务是动态更新的过程，对业主提出的普遍问题已进行整改，公共服务方面达到了合同约定标准。上述事实，有物业管理服务协议、缴费通知单、照片、房屋产权证等证据材料及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，龙城物业公司与魏秋波之间签订的《物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对合同双方具有约束力。现龙城物业公司为龙城花园小区提供了物业服务，魏秋波作为该小区业主接受服务后，应当按照约定如期向龙城物业公司交纳相关费用。根据《物业管理服务协议》约定，龙城物业公司提供的物业服务是小区房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护、公共环境卫生清洁、公共秩序的维护、绿化、保安等综合性的服务，魏秋波提交的照片仅能反映出物业服务某一时点一些服务不到位的地方，而物业服务是一项综合性服务，服务质量应从整体性和持续性两个方面去衡量，暂时的、局部的问题不足以反映物业服务的整体状态，因此，魏秋波提交的照片不足以证明龙城物业公司存在持续性的严重违约行为导致其日常生活受到影响，故魏秋波以物业服务存在质量问题为由拒缴物业费的辩解意见，依据不足，本院不予采信。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。魏秋波可以在交纳物业费后要求龙城花园公司履行相关义务。龙城物业公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现龙城物业公司起诉要求魏秋波支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；要求支付冷水费、草坪维护费的诉讼请求，魏秋波同意缴纳，本院不持异议，予以确认。龙城物业公司要求支付逾期滞纳金的诉讼请求，因其物业服务并非尽善尽美，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、魏秋波于本判决生效之日起七日内支付北京龙城花园物业管理公司2015年11月1日至2020年12月31日期间的物业服务费49717．80元、冷水费11905元、草坪维护费1190元，共计62812．80元；二、驳回北京龙城花园物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，由北京龙城花园物业管理公司负担71元（已交纳），由魏秋波负担685元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  雷俊平二〇二一年五月二十四日书记员  王 震