湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初2777号原告：易志兵，男，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李要然，湖南湘晟律师事务所律师。被告：湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司，住所地岳阳城陵矶临港产业新区城陵矶片区联港路。法定代表人：邓若伦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄作贤，公司副总经理。委托诉讼代理人：唐立龙，湖南岳州律师事务所律师。原告易志兵与被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司（以下简称临港汽车城）商品房预售合同纠纷案，本院于2021年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李要然、被告委托诉讼代理人黄作贤、唐立龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易志兵向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金51239.73元（暂计算至2020年10月28日，之后的违约金按照日万分之二计算至涉案房屋达到交付条件之日止）。事实与理由：2018年8月19日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。约定被告将临港汽车城第13幢某门面共三层出售给原告。合同生效后，原告依约向被告支付了全部购房款并履行了全部义务，但被告至今未将案涉门面交付给原告，且涉案门面未进行砌墙独立隔开，导致原告至今无法使用门面。被告逾期交房，应按约定支付逾期交房违约金。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。被告临港汽车城辩称：1、原告计算逾期交房天数为256天，算法不明。被告在房屋达到交付条件后，于2020年5月13日至15日通知原告办理交房手续，原告故意不收房，通知之后的逾期交房责任不在被告。被告认为，逾期交房天数应从2019年12月31日计算至2020年5月13日发出通知之日，共计133天。原告为何要计算至2020年9月13日？2、逾期交房天数应减去大雨、疫情不可抗力天数和原告逾期付款的天数。合同履行期内，发生暴雨和八级大风11天，突发疫情按国家规定停工46天，合计57天，应在逾期交房天数中予以减去。原告存在逾期付款的行为，逾期付款天数也应当在逾期交房天数中减去。3、被告以短信和微信通知交房系有效的民事法律行为。被告没有以挂号信方式通知，只能说明被告的通知方式不符合合同约定，并不是通知不合法，更不是通知方式无效。原告有主动收房的义务，但是故意不收房。4、涉案房屋没有砌墙隔开，是考虑业主会委托被告统一进行招租。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请人民法院依法判决。经审理查明：2019年6月28日，原告易志兵与被告临港汽车城签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。约定，易志兵购买临港汽车城第3幢01层某号房、02层某号房、03层某号房，建筑面积共148平方米，总金额1000776元。易志兵应于签订合同当天支付首付款510776元，余款490000元向银行申请贷款支付。逾期付款在90日之内，易志兵按日计算向临港汽车城支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期付款超过90日，临港汽车城有权解除合同。临港汽车城不解除合同的，易志兵按日计算支付逾期应付款万分之二的违约金。临港汽车城应当在2019年12月31日前交付商品房。商品房交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。交付商品房时，临港汽车城应当出示满足约定的证明文件。临港汽车城不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，易志兵有权拒绝接收。由此产生的逾期交付责任由临港汽车城承担。逾期交房在90日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，临港汽车城按日计算向易志兵支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过90日的后，易志兵有权解除合同。易志兵要求继续履行合同的，合同继续履行。临港汽车城按日计算向易志兵支付全部房价款万分之二的违约金。易志兵、临港汽车城保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。双方在合同的附件四《关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定，关于商业贷款支付方式。1、本合同约定的除首付款外的剩余房款，易志兵应当在本合同签订之日起三十日内获得贷款支付。超过本约定期限，临港汽车城未能全额收到剩余房价款的，视为易志兵逾期付款。2、临港汽车城在签订本合同时有关按揭贷款的说明、陈述或宣传，以及本合同签订后收集贷款资料均为仅限于指导、协助易志兵申请贷款，而不应视为对易志兵及时成功获得足额贷款的保证。临港汽车城对于易志兵能否及时成功获得足额贷款不承担任何合同责任。第三条约定，1、易志兵构成任何情形的逾期付款，临港汽车城均有权拒绝交付房屋和办理产权证；2、易志兵构成任何情形的逾期付款，临港汽车城通过诉讼主张权利的，所支付的律师费、诉讼费等费用均由易志兵承担。合同签订后，易志兵按约支付了首付款510776元，余款490000元办理了银行贷款。贷款到帐日期为2019年9月6日。2019年6月28日，原告易志兵与被告临港汽车城签订《自购自营备忘录》，约定原告易志兵选定被告临港汽车城门面用于自己或亲属经营汽车行业业务。2020年5月7日，工程竣工验收备案。2020年5月23日，岳阳市不动产测绘中心出具了临港汽车城3栋的测绘验收报告。2020年10月28日，临港汽车城在不动产测绘中心领取了测绘验收报告。2020年5月15日，临港汽车城以微信的方式通知易志兵收房。因易志兵认为临港汽车城未出示合同约定的房屋测绘报告，且涉案门面未进行砌墙独立隔开，至今未与临港汽车城办理收房手续。2020年5月15日后，临港汽车城未再通知易志兵收房。涉案门面至今未进行砌墙独立隔开。另查明，1、临港汽车城出具的岳阳市气象资料显示：2019年6月6日至2020年3月27日期间，暴雨天气有三天，八级以上大风天气五天。2、原告易志兵在庭审中陈述，其主张临港汽车城逾期交房违约金的计算方式（暂计算至2020年10月28日），系自2020年1月1日计算至2020年10月28日（测绘报告取得之日），已剔除疫情期间46天。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》及附件、贷款到帐回单、购房款发票、房屋竣工验收报告、房屋测绘报告、通知交房短信、气象资料及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告易志兵与被告临港汽车城签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方的真实意思表示，合法有效，易志兵与临港汽车城均应按约定行使权利、履行义务。关于临港汽车城是否存在逾期交房的问题。根据约定，临港汽车城应于2019年12月31日前交付商品房。2020年5月15日，临港汽车城以微信的方式通知易志兵收房，通知收房时，临港汽车城未取得测绘验收报告，不符合合同约定的商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的条件，易志兵有权拒绝收房，临港汽车城2020年5月15日发出的收房通知无效。临港汽车城已构成逾期交房。原告易志兵主张涉案门面未进行砌墙独立隔开，涉案门面尚未达到交付标准。预售的房屋既要符合交付条件，也要符合基本的使用条件。原、被告双方签订了《自购自营备忘录》，约定了原告易志兵购买门面用于自己或亲属经营，现涉案门面未进行砌墙独立隔开，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本经营要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件。故原告有正当理由拒绝接收涉案门面。逾期交付的截止时间应计算至诉争房屋符合交房条件后，临港汽车城实际通知之日。被告临港汽车城称暴风雨11天属于不可抗力，应据实延期。因原、被告在合同中既没有约定遇不可抗力据实延期交房，也未约定风雨天气顺延交房。而不可抗力是指发生了合同当事人无法预见、不可避免和不能克服的偶然事件(台风、洪水、在震等)。除此之外，仅有政府行为、社会异常事件(如罢工、战争等)可认定为民事法律关系中不可抗力事由的范畴。风雨天气是常见的天气现象，不具有不可预测和偶然发生的性质，不属不可抗力事由。被告的该抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。虽然原、被告约定的交房日期发生在疫情之前，但原告对剔减疫情期间46天不持异议，对被告的交房日期，剔减46天。关于易志兵逾期付款，能否引起交房日期顺延的问题。原、被告在合同中约定，临港汽车城应在2019年12月31日前交付商品房；易志兵构成任何情形的逾期付款，临港汽车城均有权拒绝交付房屋和办理产权证。因易志兵贷款实际到帐日期为2019年9月6日，在临港汽车城应当交付商品房日期之前，临港汽车城仍应按合同约定日期交付房屋。因此，易志兵逾期付款，不能引起交房日期顺延的后果。但临港汽车城可以主张易志兵逾期付款的违约责任。综上，被告临港汽车城未按约向原告易志兵交付房屋，，对原告易志兵要求被告临港汽车城支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持，被告临港汽车城应自2020年1月1日起向被告易志兵支付逾期交付房屋违约金。双方在合同中约定的逾期交房违约责任为全部房价款日万分之二过高，本院酌情调整为全部房价款的日万分之一。临港汽车城应向易志兵支付相应逾期交房违约金（以1000776元为基数，按照日万分之一的标准从2020年1月1日起计算至涉案门面达到交付使用条件之日止，减去疫情期间46天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司在本判决生效后十日内以1000776元为基数，按日万分之一标准向原告易志兵支付自2020年1月1日起至涉案门面达到交付使用条件之日止的逾期交房违约金（减去疫情期间46天）；逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告易志兵的其他诉讼请求。案件受理费1082元，减半收取541元，由被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  朱潇峰二〇二一年五月二十五日书记员  何 云