上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初6716号原告：朱志昌，男，1954年3月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王林伟，上海市朝阳综合律师事务所律师。被告：彭锦华，女，1968年10月28日生，汉族，住湖南省常德市。委托诉讼代理人：王保轩，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告朱志昌与被告彭锦华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱志昌及其委托诉讼代理人王林伟，被告委托诉讼代理人王保轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱志昌向本院提出诉讼请求：1确认双方房屋租赁合同于2020年10月23日解除并将系争房屋腾空后返还原告；2、判令彭锦华支付违约金30万元。事实与理由：朱志昌与彭锦华就上海市浦东新区川沙新镇城南路XXX-XXX号的房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定未经朱志昌同意不得转租，但彭锦华未经朱志昌同意擅自转租，为维护合法权益，朱志昌提起本案诉讼。被告彭锦华辩称，不同意解除合同，合同实际是与彭锦华的妹妹彭某某签订的，实际履行的也是彭某某。彭某某对外转租得到了朱志昌的同意，朱志昌以实际行为已经认可了转租行为。如法院认为合同因彭锦华违约而解除，彭锦华要求调整违约金。经审理查明：系争房屋的产权人为朱志昌、朱晓辉、阮丽娟。2019年9月30日，朱志昌(出租方、甲方)与彭锦华(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》约定乙方向甲方承租系争房屋，租赁期限为2019年10月15日至2024年10月16日。年租金为18万元。押租保证金为2万元。未经甲方书面同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租。甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解，则视为违约。双方同意违约金为30万元。合同一式四份。上述合同签订后，彭锦华的妹妹彭某某于2020年5月12日与案外人王某某签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋中的622号房屋出租给王某某。庭审中，彭锦华提供了两份《房屋租赁合同》，内容与朱志昌提供的合同内容一致，但两份合同抬头处出租方为朱志昌和另两名产权人，其中一份合同的承租方为彭锦华，另一份承租方为彭某某。彭锦华提供的合同尾部出租方有朱志昌水笔签名，另两名产权人的签名均为圆珠笔签名。彭锦华表示另两名产权人的签字系朱志昌代为签署，朱志昌对此予以否认。承租方为彭某某的合同落款处有彭锦华的圆珠笔签名，后被划去按了彭锦华手印改为彭某某。为证明彭锦华未告知朱志昌合同转租事项，朱志昌提供了其与彭某某的短信记录以及朱志昌签字的空白合同，彭某某在短信中表示与案外人合作开酒庄，没有转租没有收取转让费，为了开酒庄曾要求朱志昌配合提供证件。彭锦华对于该份证据的真实性予以认可，但关联性不予认可。彭锦华为证明转租得到朱志昌同意申请证人彭某某到庭作证，彭某某表示签订《房屋租赁合同》时自己和朱志昌、彭锦华均在签约现场，朱志昌分别与自己和彭锦华签订了《房屋租赁合同》，朱志昌代另两名产权人签了字。关于转租，证人表示自己并未收取王某某转让费因此不是转租。朱志昌对于证人称其代另两名产权人签字以及与彭锦华、彭某某分别签订《房屋租赁合同》的情况不予认可，彭锦华对于证人证言三性均予以认可。以上事实由《房屋租赁合同》、证人证言、短信记录以及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于租赁合同关系的双方是谁以及彭锦华是否未经朱志昌同意违约转租。关于第一个争议焦点，彭锦华并无证据证明朱志昌得到另两名产权人的授权代为签署《房屋租赁合同》，故租赁合同关系的出租方为朱志昌，而彭锦华提供的承租人为彭某某的《房屋租赁合同》在落款处有明显的改动，该改动既未得到朱志昌的认可，也与朱志昌提供的合同不符，故对于该份合同的真实性本院难以确认，租赁合同关系的承租方应为彭锦华。关于第二个争议焦点，彭锦华并未提供充分有效的证据证明转租得到朱志昌同意，从朱志昌提供的短信聊天记录、彭某某的证人证言等可进一步佐证彭锦华并未将转租事宜告知朱志昌。彭锦华的上述行为显属违约，朱志昌据此要求解除合同具有法律依据，本院予以确认，合同解除时间应为诉状副本送达时间即2021年1月20日。关于违约金，因违约方为彭锦华，朱志昌主张彭锦华支付违约金具有合同依据，本院根据合同履行情况、朱志昌损失酌情调整为4.5万元。关于保证金，朱志昌同意与彭锦华所欠款项冲抵，与法不悖，本院予以确认，本院判令朱志昌退还保证金2万元，实际履行时可与彭锦华所欠款项相抵扣。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，判决如下：一、确认原告朱志昌与被告彭锦华签订的《房屋租赁合同》于2021年1月20日解除；二、被告彭锦华应于本判决生效之日起十五日内腾空上海市浦东新区城南路XXX-XXX号的房屋并将上述房屋返还给原告朱志昌；三、被告彭锦华应于本判决生效之日起十日内支付原告朱志昌违约金4.5万元；四、原告朱志昌应于本判决生效之日起十日内退还被告彭锦华押金2万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，减半收取为2,900元，由原告朱志昌负担2,400元，被告彭锦华负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇二一年五月十三日书记员  尹俐媛附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。