湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘3101民初1070号原告：湖南天环物业管理有限责任公司。法定代表人：夏高波，董事长。委托诉讼代理人：周靖，广东诚公（长沙）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王慧，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：段建南，女，土家族，1988年1月1日出生，湖南省花垣县人。原告湖南天环物业管理有限责任公司诉被告段建南物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周靖、被告段建南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南天环物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付其拖欠的物业管理费1187.6元及违约金647.74元。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：请求判令被申请人支付其拖欠的物业管理费5581.72元及违约金1719.17元（暂计至2020年12月31日，计算方式详见附表），合计7300.89元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：湖南天环物业管理有限责任公司接受中铁金桥世纪山水置业有限公司委托为世纪山水全体业主提供前期物业服务，被告与天环公司签订了《中铁置业·世纪山水前期物业服务协议》，被告应按协议约定足额交纳物业服务费用，原告积极履行上述生效协议约定之义务，但被申请人怠于履行缴纳物业管理费义务，经原告多次催收，至今仍未缴纳2017年2月1日至2020年12月31日的物业管理费累计5081.72元、违约金1719.17元，总计7300.89元。被告段建南答辩：1、原告起诉的内容不符合客观事实，根据《中铁置业·世纪山水前期物业服务协议》第十一条第一款“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”，被告于2016年12月向乙方提出户主霸占消防通道，改装消防通道为自家杂物房、并安装卷闸门，答辩人向甲方反映出面制止，但甲方没有履行义务，造成户主成功霸占消防通道．改成私家杂物房兼电动车充电库，严重影响了被告的生命财产安全，被告此后多年多次去物业中心反映情况，但物业中心以“不是执法部门无法拆除为由不理”被告投诉无门，只有以物业费为理由要求原告进行整改，但原告置之不理，迄今为止已过5年，仍未得到解决。2、被告要求原告提供服务履行义务，确保67栋一楼消防通道畅通恢复原样，并拆除私搭的电线及插板，禁止业主在消防通道内为电动车充电，保障业主生命财产安全。因原告未提供约定的物业服务内容和质量标准，目前已被全体业主成立业主委员会罢免，更换物业公司，可见原告并未尽到应尽的义务，故无权向被告主张物业费。3、答辩人作为被告抗辩原告诉讼超过诉讼时效。在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主缴纳物业费的，法院应予支持。原告诉被告2017年2月1日至2017年11月30日未缴纳物业费已超诉讼时效，被告不能接受。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的证据：证l：收楼会签单、吉首市不动产权信息查询证明，拟证明（1）世纪山水商铺房屋已于2016年1月11日交付被告。（2）被告住宅不动产权，使用面积为118.76m2；被告质证，没有异议。证2：《中铁置业·世纪山水前期物业服务协议》，（1）协议第四条约定物业管理服务费收费标准：高层6楼（含6楼）以上按1.2元／平方米／月收取；高层5楼以下按1.0元／平方米／月收取；3、商业门面按2.6元／平方米／月收取。每次交纳费用时间按季度、半年、1年交纳均可。（2）该协议第十一条违约责任明确约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告质证，没有异议。证3：天环公司委托律师事务所向被告书面催收物业费的送达照片；被告质证，只收到催收短信，没收到送达照片。证4：原告提供日常维护、安保、绿化、化粪池疏通等公共设施设备维保服务工作的记录和照片、《业主手册》、《物业管理区域内禁止业主的十二大行为》公示照片，被告质证，照片不是67栋楼，也没有看到公示照片，我们这栋楼门禁一直是坏的。被告向本院提交的证据：证1、67栋1楼消防通道现状照片及消防通道私搭电线及电动车插头照片，拟证消防通道是堵塞的。证2、消防通道现状视频资料（现场语音视频）。原告质证，67栋1楼存在的情况，天环物业已于2017年9月22日就该违建已向市房产局、两违办递交书面申请报告，请求予以拆除违建；天环物业没有权利拆除，只能向有关部门申请拆除。上述证据经本院进行审核，对真实性予以采纳。经审理查明：2016年1月11日，被告在《收楼会签单》上签名确认对购买的中铁置业•世纪山水67栋二楼203号房验收、领取房屋钥匙；同日原、被告签订《中铁置业•世纪山水物业服务合同》，约定物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准：高层6楼（含6楼）以上按1.2元／平方米／月收取，高层5楼以下按1.0元／平方米／月收取，商业门面按2.6元／平方米／月收取，按季度、半年、1年交纳均可；该协议约定了违约责任：如甲方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改给甲方造成损失的，甲方承担相应的违约责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告所有的房使用面积为118.76㎡；2020年7月22日，原告委托诚公（长沙）律所通过短信方式向被告催收物业费，被告未予交纳，原告遂提起诉讼。本院认为，原告是取得物业服务资质的物业服务公司，双方签订的《中铁置业·世纪山水前期物业服务协议》合法有效，圴应自觉遵守。被告作为业主接受了原告提供的物业管理服务，应该按照约定支付相应的物业管理费。对被告反映其他业主占用67栋1楼楼梯间的情况，原告虽然没有强制执行力，不仅仅只是向相关部门反映情况，同时更要做好积极协调、沟通、化解矛盾、消除隐患的服务工作，原告未尽到这方面的义务，故原告要求给付滞纳金的诉求，本院不予支付。被告辩称其所反映的情况未得到处理，以此为拒付物业管理费，不属于物业合同约定的范围，本院不予支持，被告应通过其他途径解决。依照依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告段建南交纳原告湖南天环物业管理有限责任公司物业费人民币5081.72元（计算至2020年12月31日），限在本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告段建南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  杨光前二〇二一年五月二十八日书记员  龙志琼附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。