广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31974号上诉人（原审被告）：齐素芹，女，1981年4月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告）：刘克军，男，1978年8月12日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。被上诉人（原审原告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：吴梅。上诉人齐素芹、刘克军因与被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初21381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐素芹、刘克军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中原地产的全部诉讼请求。事实和理由：一、中原地产未提供积极有效、完整的居间服务，佣金支付条件未全部满足，齐素芹、刘克军（以下简称我方）依法无需支付全部佣金。《佣金支付承诺书（买方）》为中原地产提供的格式合同版本，其中第二段明确约定支付佣金的前提基于两点：一是中原地产在促成我方与郑安莉（以下简称卖方）签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务；二是我方能够与卖方就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》。根据诚信原则及行业惯例，中原地产作为专业房屋中介机构，其所提供居间服务的内容并非止于协助买卖双方签订房产买卖合同，其应为合同签订后的定金支付、首期款资金监管、申请银行按揭贷款、办理递件过户等事宜履行协助、通知的居间义务，但其履行的有效义务仅止于协助签订买卖合同，并未办理好银行按揭贷款，更未提供后续其他居间服务。同时，我方也有如实报告履行情况的义务，如发生类似丢失原件的错误，应及时通知当事人并及时采取补救措施。事实上，中原地产隐瞒自身的过失，放任风险的存在，最终导致卖方以资料虚假为由起诉我方。中原地产的前述过失行为导致我方在通过法律维护自身合法权益时造成严重困挠和干扰，极大增加了我方的维权成本和维权困难程度。另外，我方与卖方自始至终均未签署《深圳市二手房买卖合同》，可视为我方支付佣金的前提条件未达成，中原地产无权要求我方支付全部佣金。因此，一审法院认定支付全部佣金，属于事实认定错误。二、一审法院对中原地产的过错给我方造成的严重经济损失选择性忽略，不综合考虑全案，有失公允。中原地产在我方与卖方的法律纠纷的核心文件《买方主体变更确认书》上有明显过错。1.居间代表说法前后矛盾，且其确认签字的真实性，却无需负其责。（2015）深宝法民三初字第1567号案件庭审笔录显示，中原地产称“（第10页）郑安莉对买方主体变更的情况自始至终都完全知情并明确表示同意”、“（第21页）齐素芹作公积金贷款前向中原地产提供签属完整的《买方主体变更确认书》”、“（第14页）无法核实签名（指《买方主体变更确认书》）的真实性，是齐素芹、刘克军签名后向中原地产提供的”，其言词反复，推卸自身责任，陷我方于伪造证据的险境，连最基本的真实陈述职责都未能履行。而《买方主体变更确认书》版本为中原地产提供，且在文件尾部明确表示“分行经理、区域经理为见证人，并对本确认书的真实性承担责任”，落款处有其工作人员杨运生、王友志的签名，具有法律效力。2.居间方应为组织买卖双方签名的程序问题所造成的过失负责。我方作为首次购买二手房产的自然人，对买卖流程完全不清楚，出于交易安全考虑和对中原地产的信赖，才选择其作为居间服务方，其作为最专业的居间服务公司，其因没有安排买卖双方同时签属《买方主体变更确认书》而存在重大过错之余，连自己两名主管签属的文件都不确保真实性，其过错何其严重，如何还能被定义为我方提供了积极服务。对于中原地产来说，其作为从事房产行业居间服务的专业机构，其居间义务并不仅在于促成双方签订买卖合同，还应当在交易过程中尽到审慎义务，以维护交易的合法性及安全性，而其却声称不确定卖家的签名是否为真实，说明其未严格审查，且在卖家提出笔迹鉴定时，其始终拒绝提供原件以供查明，并称原件已丢失。这种不负责任、拒绝服务的态度，又如何谈得上积极？由于中原地产的重大过失，致使《买方主体变更确认书》的真实性存疑，此份文件成为卖方起诉我方的事由。这一突发情况，致使我方不得不高价聘请律师，展开持久的诉讼。综上，中原地产在《买方主体变更确认书》上，无论从签订时间、签订流程、签订结果、真实性、合规性上来看，其都犯有不可推卸的过错，并应承担相应的责任和后果。综上所述，一审判决认定事实错误，未查明居间服务的对价，且对中原地产过错选择性忽略，判决逻辑错误，请二审法院依法改判。补充事实和理由：一、在签属相关贷款协议时，中原地产未安排我方与卖方同时到场签署，后来卖方起诉我方的理由是《买方主体变更确认书》及银行贷款协议文件非其本人签署，据此不承认其与我方有合同关系，由此造成贷款银行收回相关贷款承诺，迫使我方以较高成本筹集资金，以满足一次性支付房款的要求。二、一审法院混淆了“无有效的居间服务”与“无居间服务”的区别。1.我方在一审答辩中从未指中原地产没有提供居间服务，而指中原地产没有提供有效的居间服务。无效服务是没有社会价值的，不能成为商品，也不应得到相应的报酬。2.二手房居间服务主要内容有：签订初步文件达成交易意向、协助受买人取得贷款、签署正式交易合同、递交相关资料办理过户、协助水电过户并保障上述服务的正常进行与安全。本案中，中原地产促成买卖双方签订了初步意向文件，但因其在《买方主体变更确认书》上的重大过错，导致初步意向文件失效；在办理银行贷款时，中原地产未安排买卖双方同时到场签署文件，卖方不认可文件的真实性，又导致银行收回贷款承诺；因此，中原地产提供的居间服务均因其自身的重大过错导致居间服务无效，其对其他环节均未提供服务，其仅是协助我方达成一个有重大缺陷的意向协议，后续服务要么是无效服务，要么就根本没有提供服务，一审法院却认定我方需全额支付费用，也有违合同的基本精神。三、一审法院混淆了“居间服务结果”与“买卖结果”区别。1.中原地产提供的居间服务不成功。正是中原地产提供的居间服务失败，我方才起诉卖方，且由于居间服务中的过错造成我方的维权成本大大增加。我方在居间服务期间并没有任何过错，造成居间服务失败的责任人也不是我方，我方没有义务为一个失败的居间服务支付费用。若中原地产认为自己的居间服务应当收取费用，应向责任人进行追索。2.在中原地产提供居间服务失败后，我方被迫通过法律途径维护自己的权益，最终以“强制过户”的方式完成交易。交易的最终达成与中原地产提供的居间服务没有直接关联，并不是中原地产的居间服务结果。中原地产提供的产品是居间服务，其佣金与服务的内容和质量是一一对应关系，达成交易结果是支付佣金的前提条件，但并不是充分条件，且相关交易结果的达成并不是中原地产居间服务的结果。四、一审法院混淆了“可能性”和“必然性”区别。1.中原地产的交易平台仅仅只是提供了达成交易的可能性，与交易的达成不存在必然性联系，而一审法院认为我方应为这种可能性支付全额佣金。在市场经济条件下，中原地产的交易平台并不是唯一、不可替代的，没有中原地产的交易平台，我方完全可以找其他交易平台进行交易，可能还没有后续的买卖纠纷。2.本案涉及的房产标的物并不是我方指定、不可替代的产品。我方在看房期间，市场同类房源丰富，房产标的物的可替代性很大，且本案的房产标的物与替代房源并无本质的区别。所以，选择中原地产作为居间服务商、选择本案房产标的物或与卖方发生纠纷，仅仅只是一种概率上的选择，并不存在因果必然性的关联。五、中原地产在居间服务过程中具有重大过错，未尽居间人服务的职责和义务，使我方陷入诉讼之中，交易困难重重，且给我方造成重大经济损失，应依法承担赔偿责任。1.因中原地产始终拒绝提供原件，以致不能对笔迹进行真伪鉴定，关键资料的缺失致使我方要求卖方继续履行合同的正当性受到质疑，在诉讼中处于非常不利的状态。若中原地产提供原件用以查明事实，则卖方没有任何其他理由和证据进行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定，中原地产无权要求我方支付佣金。卖方以《买方主体变更确认书》系伪造、与刘克军没有合同关系为由起诉要求解除《二手房交易合同》，并向齐素芹索赔房价20%的违约金。我方因缺乏诉讼经验，被迫支付124200元【一审82800元（460万元×2%×0.9），二审减半4.14万元】聘请律师来为中原地产的过错买单。2.由于中原地产的过错，银行最终撤回贷款，给我方造成了严重的经济损失。由于中原地产的过错引起卖家的起诉，银行为避免自身风险，将首期款278万元先行冻结6个月，造成资金损失68110元（278万元×同期银行贷款基准利率4.9%×0.5）；之后银行作出收回贷款额度的决定，使我方重新筹措资金，一次性全额支付购房款，增加资金成本8万元（160万元×5%）。以上直接经济损失共计272310元。综上所述，一审判决认定事实错误，对中原地产的过错选择性忽略，判决逻辑错误，请二审法院依法改判。中原地产辩称，一、中原地产已完全履行了合理范围的合同义务，完整提供了必要的服务，一审判决支持的佣金数额合理。1.《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。……。”由此可见，居间人的义务主要在“报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务”，居间人促成合同成立的，即可依法收取约定的居间报酬。此次交易中，中原地产已经促成《二手房买卖合同》成立，涉案房产已经过户完毕，齐素芹、刘克军签订买卖合同购买房产的合同目的已实现，应当按约定全额支付佣金。2.中原地产提交的（2016）粤03民终597号民事判决书第4-5页查明，《二手房买卖合同》订立后，定金已支付、首期款已监管、按揭贷款手续已办结并取得了银行贷款承诺。《二手房买卖合同》第六条约定卖方自行筹资还清按揭贷款并办妥注销抵押登记手续，即签约时三方协商约定赎楼手续是不需要中原地产提供服务的。由此可见，即使卖方未出现违约，交易顺利进行，中原地产的合理居间服务也已经全部履行完毕，齐素芹、刘克军也应当按约全额支付佣金。二、基于中原地产在促成涉案《二手房买卖合同》过程中所提供的积极服务，齐素芹、刘克军出具《佣金支付承诺书》承诺支付中原地产相应的佣金。《佣金支付承诺书》中约定的“签署《深圳市二手房买卖合同》之前”仅是佣金的最晚付款时间，而不是佣金支付条件。三、涉案房产交易时间是2015年，恰逢“330楼市政策”导致深圳市房价大幅度上涨，这是众所周知的事情。齐素芹、刘克军与卖方之间房屋买卖合同纠纷案件的主因是卖方涨价，中原地产在双方发生纠纷时尽责配合处理，最终齐素芹、刘克军取得了涉案房产的产权，齐素芹、刘克军在房屋买卖合同纠纷中所遭受的损失亦已由违约方进行弥补。中原地产认为，当事人签订的买卖合同受法律保护，在任何一方违约时，守约的一方可以通过诉讼、强制执行程序维护自身权益，判决能够执行完毕不应归功于任何单位或个人，也不应当归咎于任何单位或个人。如因合同是通过强制执行程序完成而否认居间方为促成合同及协助合同履行所付出的全部努力，剥夺居间方收取报酬的权利，则不仅违反法律规定，还会造成判决不公。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判。中原地产向一审法院起诉请求：判令齐素芹、刘克军向中原地产支付佣金69120元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年9月14日起计至实际支付之日止）。一审法院认定事实：中原地产与齐素芹签订合同编号为187789号的《佣金支付承诺书》，约定：齐素芹与郑安莉于2015年4月28日签署了《二手房买卖合同》，齐素芹基于中原地产在促成其与郑安莉签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供的积极服务，愿意就签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产支付佣金69120元。2015年4月29日，郑安莉与齐素芹、刘克军签订《买方主体变更确认书》，其中第三款约定：三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为齐素芹、刘克军名下，由齐素芹、刘克军共同履行《二手房买卖合同》和《佣金支付承诺书》，齐素芹对刘克军承担连带保证责任。中原地产职员作为见证人在《买方主体变更确认书》上签字确认。齐素芹与郑安莉在签署《深圳市二手房买卖合同》前就买卖深圳市宝安区冠城世家6栋云龙轩801房产发生纠纷，经广东省深圳市宝安区人民法院作出的(2015)深宝法民三初字第1169号民事判决及广东省深圳市中级人民法院作出的（2016）粤03民终597号民事判决认定，郑安莉应将涉案房产过户至刘克军名下。另查明，涉案房产于2016年9月14日核准登记至刘克军名下，齐素芹与刘克军系夫妻关系。一审法院认为，本案争议的焦点是中原地产主张的支付佣金条件是否成就。齐素芹与郑安莉于2015年4月28日签订《二手房买卖合同》约定郑安莉将涉案房产出售给齐素芹。中原地产与齐素芹签订《佣金支付承诺书》约定齐素芹愿意就齐素芹与郑安莉签署《深圳市二手房买卖合同》之前支付中原地产佣金。中原地产与齐素芹约定的佣金支付条件是中原地产为齐素芹提供齐素芹与郑安莉之间房产交易的介绍、促成等行为以达成房产交易，约定的支付佣金时间条件是在签订正式的《深圳市二手房买卖合同》之前，后齐素芹提出交易主体变更要求，得到出售方及中原地产的同意。在房产交易过程中，齐素芹、刘克军与郑安莉在出售房屋过程中产生分歧，齐素芹、刘克军向法院提起诉讼最终达成购买房屋的目的。一审法院认为，中原地产提供了齐素芹、刘克军与郑安莉之间达成房产交易的可能性，齐素芹、刘克军提起诉讼达成房产交易目的，虽没有按照正常交易行为习惯由其与郑安莉之间签订《深圳市二手房买卖合同》后进行过户登记的正常交易流程达到交易目的，但其通过法律途径提起诉讼达到了交易目的，维护了自己的权益，中原地产提供的促成其与郑安莉房产交易的目的成为了现实，中原地产与其约定的佣金支付的前提与目的都得到了实现，中原地产与其约定的签订《深圳市二手房买卖合同》之前支付佣金的条件已经成就。三方达成购房主体变更意思表示的协议后，齐素芹、刘克军均应对佣金支付承担法律义务，因此，中原地产要求其支付佣金69120元，有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于齐素芹、刘克军认为中原地产并未提供房产中介服务，不应支付佣金的意见，一审法院认为，如果没有中原地产提供中介平台，其与郑安莉不可能签订《二手房买卖合同》，郑安莉不可能知道其正好需要购房，其也不太可能知道郑安莉正好有其需要购买的房源，因此，其辩解意见与事实不符，一审法院不予支持。关于中原地产主张的利息，双方签订《佣金支付承诺书》未约定佣金支付日期，一审法院认为该利息应自起诉之日即2019年7月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、齐素芹、刘克军于判决生效之日起三日内共同支付中原地产佣金69120元及利息（自2019年7月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；二、驳回中原地产其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费877.31元，由齐素芹、刘克军承担。本院经审理查明：一、郑安莉与刘克军、齐素芹、中原地产、中国农业银行股份有限公司深圳新岸线支行房屋买卖合同一案中，郑安莉诉请解除房屋买卖合同及齐素芹、刘克军、中原地产、中国农业银行股份有限公司深圳新岸线支行连带支付违约金等，一审法院作出（2015）深宝法民三初字第1567号民事判决，判决：驳回郑安莉的诉讼请求。郑安莉不服提起上诉，本院作出（2016）粤03民终10411号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该案中，郑安莉以《买方主体变更确认书》系伪造作为主要理由之一要求支持其诉讼请求，该案一审庭审笔录显示，中原地产称“《买方主体变更确认书》是由郑安莉和齐素芹、刘克军签名后向中原地产提供的，且后期原件已无法找到，无法核实签名的真实性，但根据郑安莉及齐素芹、刘克军的履约情况可推定其签名的真实性”、“保管不妥，原件（指《买方主体变更确认书》）已丢失”。刘克军与郑安莉及齐素芹（第三人）、中原地产（第三人）、中国民生银行股份有限公司深圳分行（第三人）一案中，刘克军诉请郑安莉继续履行合同及支付违约金等，郑安莉以《买方主体变更确认书》系伪造作为主要理由之一进行抗辩，一审法院作出（2015）深宝法民三初字第1169号民事判决，支持了刘克军要求郑安莉履行合同及支付迟延履行违约金等诉讼请求。郑安莉不服提起上诉，本院作出（2016）粤03民终597号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二、本院查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致。本院认为，本案系居间合同纠纷。一方面，齐素芹、刘克军作为房屋买方承诺愿意支付佣金的目的在于通过中原地产的居间服务与卖方签订《深圳市二手房买卖合同》及顺利完成房产过户、交付等相关手续；同时，根据居间行业惯例，中原地产作为中介公司在促成房屋买卖合同成立之后，尚需协助办理抵押注销、产权过户、贷款、领取产权证书、交房等相关手续。现因卖方违约导致涉案房产买卖双方最终未能签订《深圳市二手房买卖合同》，虽然齐素芹、刘克军通过诉讼维护了自己的权益，中原地产提供的促成房产交易的目的成为了现实，但：一方面，因卖方在（2015）深宝法民三初字第1567号案件以《买方主体变更确认书》系伪造作为主要理由之一提起诉讼要求解除合同、在（2015）深宝法民三初字第1169号案件以《买方主体变更确认书》系伪造作为主要理由之一进行抗辩，中原地产未能妥善保管《买方主体变更确认书》的原件，系引发房屋买卖双方产生纠纷，进而引发多宗诉讼的因素之一，齐素芹、刘克军被迫起诉、应诉及一次性支付房款，确实额外支出了相关费用，中原地产存在一定的过错；另一方面，齐素芹、刘克军接受了中原地产提供的居间服务，中原地产也提供了订立合同的机会及初步促成合同，付出了必要劳务成本，且中原地产在提供居间服务过程中并未故意隐瞒情况或者提供虚假情况，造成齐素芹、刘克军产生上述损失的根本原因在于卖方的违约行为，超出了中原地产的可控范围，齐素芹、刘克军亦最终实现了涉案房产的过户和交付，且关联案件民事判决亦判令卖方向刘克军支付违约金，齐素芹、刘克军的损失得到了一定的补偿；综上，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据权利义务对等原则、公平原则和诚实信用原则，结合《佣金支付承诺书》未约定佣金支付日期的事实，认定齐素芹、刘克军应当向中原地产公司支付《佣金支付承诺书》约定的居间费用69120元的50%即34560元及自起诉之日起计至付清之日止的利息，因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故利息以34560元为基数，自起诉之日即2019年7月24日起至2019年8月19日按照同期中国人民银行贷款基准利率计付，自2019年8月20日起付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上所述，齐素芹、刘克军的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初21381号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初21381号民事判决第一项为：齐素芹、刘克军于本判决发生法律效力之日起三日内向中原地产代理（深圳）有限公司支付居间费用34560元及利息（利息以34560元为基数，自2019年7月24日起至2019年8月19日按照同期中国人民银行贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费877.31元【中原地产代理（深圳）有限公司已预交】，由齐素芹、刘克军负担438.66元，中原地产代理（深圳）有限公司负担438.65元；二审案件受理费1528元（齐素芹、刘克军已预交），由齐素芹、刘克军负担764元，中原地产代理（深圳）有限公司负担764元。因当事人同意诉讼费用由败诉方迳付胜诉方，法院无需另行退收。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 黄国辉审判员 徐雪莹二〇二一年五月十四日书记员 陈金洁附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。