北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初1325号原告：闫丽，女，1987年10月11日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：高岩，男，1986年6月10日出生，汉族，户籍地北京市密云县。被告：北京东胜易居房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区赵全营镇北高路赵全营段20号院6号楼1层118室。法定代表人：张贵才，总经理。委托诉讼代理人：张海东，男，1987年1月3日出生，汉族，住河北省张家口市沽源县。原告闫丽与被告北京东胜易居房地产经纪有限公司（以下简称东胜易居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫丽及其委托诉讼代理人高岩，被告北京东胜易居房地产经纪有限公司委托诉讼代理人张海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫丽向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的《北京市房屋委托代理合同》于2020年11月21日解除；2．要求被告支付违约金31200元；3．要求被告支付房屋空置的费用15600元；4．要求被告支付实际修复房屋产生的费用5000元及水龙头、门窗、插座、卫浴配件维修费用1730元，共计维修费用6730元；5．本案诉讼费用、交通费、误工费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2019年8月28日签订了3年的房屋出租委托合同，原告将北京市昌平区×室交于被告代理出租，代理期为2019年9月15日至2022年9月14日，房租每月5200元，每季度预付。2020年9月初，被告拒不支付房租，并表示单方终止合同。按照合同第十条违约责任约定，出租代理期内，任何一方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，违约方按当年年租金50%标准向对方支付违约金。被告并未提前通知原告，且单方宣布终止合同，现已拖欠租金一个多月。经与租户确认，租户从2019年起一直租住在本房屋，并于2020年3月同被告续签一年租房合同。2020年9月5日，被告对租户谎称与原告合同到期，强行将租户迁至其他房屋后，对原告谎称因疫情导致房屋租不出去，并提出不再按合同支付房租。故诉至法院，望判如所请。被告东胜易居公司辩称，租赁合同在我方通知原告不租的时候就已经解除了，所以不存在空置费用的问题，不同意支付空置费用。最开始租赁涉案房屋时房子是毛坯房，我方对该房屋进行了添置并进行了装修，房子已经租了三年了，有一些损坏属于正常使用造成的，不同意赔偿房屋损坏的费用。我方认可原告有损失，但是原告主张的损失金额比较高，同时不同意支付交通费和误工费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月9日，闫丽（出租方、甲方）与东胜易居公司（代理方、乙方）签订《房屋出租委托合同》，合同约定：甲方将坐落于北京市昌平区×的毛坯房委托乙方代理出租；代理期限自2016年9月15日至2019年9月14日，共计三年；租金标准为第一年3800元每月，第二年3900元每月，第三年4000元每月，按季度支付，在季度前支付；甲方同意当年预留150日作为乙方接洽承租的工作期，工作日后开始计算租金；甲方同意乙方在不改变房屋主体结构的前提下，对房屋进行装修（墙面、地面、添加隔墙等）、装饰，毛坯房由甲方负责办理装修手续及费用。合同的附件财产清单上备注合同到期屋内所有设施归甲方所有。合同还就其他事项进行了约定。2019年8月28日，闫丽（出租方、甲方）与东胜易居公司（代理方、乙方）就涉案房屋续租事宜签订了《房屋出租委托合同》，合同约定：甲方将坐落于北京市昌平区×的简装房委托乙方代理出租；代理期限自2019年9月15日至2022年9月14日，共计三年；租金标准为5200元每月，按季度支付；出租代理期内，任何一方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，违约方按当年年租金50%标准向对方支付违约金，并且承担给承租方（第三方）所造成的连带责任；如承租方造成的房屋及装修损坏，乙方负责监督恢复原样。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，东胜易居公司继续租赁涉案房屋并将该房屋对外进行出租。根据闫丽提交的《房屋租赁合同》记载，2020年3月13日，东胜易居公司作为委托方将涉案房屋出租给褚迁震、陈凯、邹龙、蔡剑南居住使用，租期自2020年3月20日至2021年3月19日，租金标准为每月5500元。2020年9月10日，闫丽与东胜易居公司工作人员通过微信沟通，要求东胜易居公司支付租金，东胜易居公司表示涉案房屋的房租过高无法出租出去，因为疫情原因要求减免租金。2020年9月12日，东胜易居公司通过微信告知闫丽因为房屋租金过高，主张不再租赁该房屋。2020年9月13日，东胜易居公司将钥匙放在涉案房屋外的灯具上，并将钥匙放置的位置拍摄照片通过微信告知闫丽，要求闫丽收回涉案房屋。2020年9月10日、2020年10月16日，闫丽通过微信与涉案房屋的实际租户进行沟通，根据聊天记录显示，在租户与东胜易居公司就涉案房屋的租赁期内，东胜易居公司以其与闫丽的合同到期为由将租户转租至其他房屋，房屋租金为5500元。东胜易居公司对此表示认可。经询问，闫丽表示其于2020年10月12日取回钥匙并将涉案房屋收回。2020年11月18日，高岩作为出租方与北京兰云科技有限公司签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》将涉案房屋进行出租，双方约定租金为每月5000元，房屋租赁期限从2020年11月21日至2021年5月20日。庭审中，闫丽向本院提交了视频资料，证明其在收回房屋的当天涉案房屋的损坏情况。闫丽提交收据、微信支付记录、微信聊天记录等证据证明其为维修涉案房屋的花费，同时提交了照片等证据证明尚未维修的损坏的情况。根据视频资料显示，损坏部分有厨房热水器插座损坏、客厅一个插座损坏、客厅一个网线插座损坏、客厅卫生间的浴霸及水龙头损坏、主卧卫生间玻璃门及锁、主卧墙面有裂纹，闫丽表示其他的损坏细节部分视频没有拍摄到，通过照片可以显示。2020年10月30日，本院工作人员前往涉案的房屋进行勘验，经过勘验，涉案房屋主卧卫生间的门及门锁损坏、客厅卫生间的门损坏、北侧小卧室纱窗损坏及墙面局部破损、主卧窗台损坏。东胜易居公司主张损坏均系正常使用的损耗。闫丽向本院提交收费公路通行费电子票据汇总单、消费发票明细、北京增值税普通发票、劳动合同、误工证明等证据证明其交通费及误工费损失。经本院释明，闫丽表示其与东胜易居公司于2019年8月28日签订的《房屋出租委托合同》已经解除，解除时间为其将涉案房屋出租之时，即2020年11月21日。东胜易居公司表示合同解除的时间为2020年9月12日。上述事实，有房屋出租委托合同、房屋租赁合同、微信聊天记录、北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）、视频资料、收据、微信支付记录、照片、勘验笔录、收费公路通行费电子票据汇总单、消费发票明细、北京增值税普通发票、劳动合同、误工证明及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。闫丽与东胜易居公司于2019年8月28日签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，依法成立有效。闫丽与东胜易居公司应当按照合同约定履行合同。现东胜易居公司主张因疫情原因其于2020年9月12日向闫丽发出了解除合同的通知，《房屋出租委托合同》应当已于2020年9月12日解除。对此本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，根据闫丽提交的其与涉案房屋租户的微信聊天记录及《房屋租赁合同》显示，东胜易居公司并未因为疫情的原因导致涉案房屋无法出租，而是为其自身利益将租户搬离涉案房屋并要求与闫丽解除合同，东胜易居公司并不享有合同解除的权利，不满足可以解除合同的条件，故本院对东胜易居公司主张《房屋出租委托合同》于2020年9月12日解除不予采信。闫丽向本院亦主张《房屋出租委托合同》已经解除，但认为解除的时间为2020年11月21日，对此本院认为，当闫丽将涉案房屋收回并为出租给他人而准备时，东胜易居公司已无继续占有涉案房屋的可能，所以本院认为合同解除的时间为闫丽收回涉案房屋时为宜，即合同解除的时间为2020年10月12日。《房屋出租委托合同》未解除之前，东胜易居公司应当按照合同约定向闫丽支付租金，故本院对闫丽主张的从2020年9月15日至2020年10月12日房屋空置费用，即房屋租金予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现因东胜易居公司原因导致合同解除，东胜易居公司应当向闫丽承担违约责任，闫丽主张按照合同约定要求东胜易居公司按照年租金的50%支付违约金，东胜易居公司认为违约金过高。本院以实际损失为基础，根据合同的约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，同时考虑合同解除后房屋空置的时间、另行出租花费、租金下降等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定具体违约金数额10400元。关于房屋损坏赔偿一节，因闫丽与东胜易居公司在第二次签订《房屋出租委托合同》时并未就涉案房屋的状况及屋内设施进行确认，本院结合闫丽提交的视频及现场勘验的情况，同时结合物品已经使用的年限及正常损耗的情况，酌情确定损坏赔偿的数额为3000元。关于交通费及误工费损失，本院认为闫丽的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）（于2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、闫丽与北京东胜易居房地产经纪有限公司于2019年8月28日签订的《房屋出租委托合同》于2020年10月12日解除；二、北京东胜易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向闫丽支付房屋租金4697元；三、北京东胜易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向闫丽支付违约金10400元；四、北京东胜易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向闫丽支付房屋损坏赔偿3000元；五、驳回闫丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费632元，由闫丽负担316元（已交纳），由北京东胜易居房地产经纪有限公司负担316元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二一年五月十日书记员  余淼