山东省东阿县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1524民初3477号原告：付哲，女，1984年4月21日出生，汉族，住东阿县。委托诉讼代理人：李孝杰，山东天宇人律师事务所律师。被告：山东天乐置业有限公司。住所地：莘县通运路北段北街村。法定代表人：赵道印，执行董事。委托诉讼代理人：殷志强，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘书利，山东万航律师事务所律师。原告付哲与被告山东天乐置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理,2016年6月13日作出（2015）东民初字第1232号民事判决书。原告付哲不服向聊城中院提起上诉。2016年11月19日，聊城中院作出（2016）鲁15民终1460号民事判决，驳回上诉，维持原判。付哲仍不服，向山东高院申请再审。2018年11月15日，山东高院作出（2018）鲁民申1269号民事裁定提审本案。2019年9月30日，山东高院作出（2019）鲁民再586号民事裁定书，裁定撤销聊城中院作出的（2016）鲁15民终1460号民事判决及本院作出的（2015）东民初字第1232号民事判决。发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付哲向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期违约金155832.67元。2、本案一切诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2013年11月6日,我与被告签订了商品房买卖合同，约定由我购买被告开发的汇景国际小区2号楼1单元1101室楼房一套，建筑面积为136.32平方米，附加储藏室一间和车位一个，总价款为758679元。同时约定该商品房经验收合格后于2014年12月31日前交付，但被告违反约定至今未交付符合合同约定和法定交付条件的楼房。根据双方所订立的商品房买卖合同第十条第二款，被告应每日按已交付房款的万分之二（每日151.74元）支付违约金，故要求被告支付自2015年1月1日至原告收房的2017年10月24日共计1027天的逾期违约金计款155832.67元。被告山东天乐置业有限公司辩称：被告山东天乐置业有限公司辩称：1.双方当事人签订的涉案《商品房买卖合同》，第九条明确选择约定了商品房交付条件为“该商品房经验收合格”，系双方真实意思表示，应予以支持。2.涉案房屋在交付之前已经通过了竣工验收，符合交付条件。原告应承担逾期收房的违约责任。3.双方约定的逾期付款及逾期交房的违约金过高，望法院依法予以调整。原告为支持个人主张，向本院递交了下列证据：1、商品房买卖合同及收据各一份（收据金额为238679元），证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告按合同约定履行了首付款交纳义务。该合同第九条约定被告应于2014年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房，第十条约定如被告交房逾期90日则每日应按已付房价款的万分之二承担违约金。被告至今未按合同约定交付楼房，其行为构成违约。2、东阿县房地产项目竣工综合验收备案证证据来源于房管处，该证据载明房屋竣工日期为2014年12月，时间晚于合同约定的交房日及被告主张的交房日，证实涉案房屋在合同约定的交房日尚未竣工，更不存在竣工验收合格问题。3、建设工程竣工验收备案证书，证明涉案楼房竣工日期为2014年10月1日，验收日期为2017年11月22日。原审还提供禁止违规交房通知一份，出具单位为东阿县房地产开发管理办公室，因被告所建商品房未经竣工验收备案，该办公室于2014年9月19日通知被告停止向业主交房。以此证明涉案楼房不符合法定和约定的交付条件，被告存在违约行为。被告山东天乐置业有限公司为支持其辩称，原审向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明根据该合同第九条约定，房屋的交付条件为该商品房经验收合格。2、客户入住通知书领取确认表和入住通知书各一份，证明被告于2015年2月6日向原告通知交房，履行了交付义务。同时在入住通知书中载明“赔偿金3035元”，被告就延期交房主动承担了违约责任。3、聊城市商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书各一份，证明涉案楼房在通知原告收房时已具备约定和法定的交付条件，同时佐证原告拖延收房存有恶意，无权主张违约金。4、建设工程竣工验收报告一份，证明涉案楼房的竣工验收日期为2014年10月1日，被告通知原告入住时已具备约定的交付条件。为核实被告提供证据4的真伪，本院到东阿县建设工程服务中心调取登记公示的《建设工程竣工验收报告》显示“东阿汇景国际小区2#楼。竣工日期为2014.12.31”。审理过程中，本院为核实高院裁定列明竣工时间为2015年4月9日的证据，责令被告提交未果，原告提交复印件，但对其真实性存在争议，被告对该证据复印件真实性确认，但认为该时间并非竣工验收时间。本院无法核实该证据真伪。建设主管部门档案也仅有《建设工程竣工验收报告》、《竣工综合验收报告》在不同科室存档，但有一点可以确认，即2015年4月9日并非涉案楼盘的竣工验收日期亦非综合验收日期。上述证据，已经当庭质证或经本院审查确认，可以采信，结合庭审笔录，本院可以查明以下事实：2013年10月8日，原告付哲与被告山东天乐置业有限公司签订了《天乐汇景国际房屋认购协议书》。该协议第一条约定原告自愿认购该小区2号楼1单元1101室楼房，该商品房的建筑面积约为136.32平方米，单价为4768元∕㎡，房屋总价为人民币649974元；储藏室41号，面积约为20.24㎡，储藏室总价为36432元；选择25号车位，车位总价85000元。第二条约定原告自愿交纳20000元作为认购定金，在交纳房款时该定金自动转为房款并享受该套房屋5000元的优惠。第三条约定原告自本协议签订七日内交纳主房款首付30%以上，可享受20元∕㎡的优惠。第四条约定如原告采用银行按揭贷款方式付款，须于本协议签订之日起七日内交齐所选房屋首付款及车位款，并提供房屋按揭贷款所需全部资料，同时与被告正式签订《商品房买卖合同》。第五条第3项约定，本协议签署后，原告未按本协议第四条约定办理相关手续的，视为原告违约，被告有权将该房屋另行出售，定金概不退还；第5项约定此认购协议一式二份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。待原告与被告签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效。原告未按协议约定期限交纳首付款，2013年10月31日原告向被告履行了交款义务，当日被告为原告出具了238679元的交款收据，并在原告的合同付款单中注明含定金20000元。但双方未就违约问题予以追究。2013年11月6日原、被告订立了编号为2-1101《商品房买卖合同》，该合同第三条约定原告购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第2幢1单元11层1101号房，建筑面积136.32平方米，储藏室41号，车位25号。第五条约定该商品房单价为4711.3元∕㎡，计款642247元，另有储藏室价款36432元和车位价款80000元，合计总房款为758679元。第九条交付期限约定，被告应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用:1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；……第十条逾期交房的违约责任中约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条交接中约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，由此产生的责任，由原告负责。合同订立后，原告向被告支付了剩余房价款。被告未在约定交付期内交付涉案楼房。2015年2月6日被告向买受人发放客户入住通知书，原告未到场，由其同楼住户张艳丽代领。该入住通知书载明：原告应于2015年2月10日在汇景国际售楼中心办理入住手续，被告自愿承担逾期40天交房的违约赔偿金3035元，并要求原告提供所需材料和交纳专项维修基金、物业费、暖气开口费、装修保证金等费用。但原告于交接当日到达现场后，并未与被告办理交接房屋及入住的相关手续。东阿县建设工程服务中心登记公示的《建设工程竣工验收报告》显示“东阿汇景国际小区2#楼。竣工日期为2014.12.31”。《竣工综合验收报告》显示“汇景国际（一期），1#、2#、3#、4#、5#、6#商住楼，一区、二区门市，竣工日期2014.12”。原告主张未办理交接系因在现场发现房屋不符合交付条件，故未同意接受房屋，延期交房的责任在被告。被告则主张房屋交接时已达到合同约定的交付条件，原告接到入住通知后拒不办理交接手续并领取相关材料，系故意拖延收房的违约行为，责任应自负。2015年9月间，原告将被告诉至本院，请求被告承担自2015年1月1日至2015年10月23日（第一次开庭日）共295天逾期违约金。被告还提起反诉。本院作出（2015）东民处字第1232号民事判决，支持原告2014年12月31日至2015年2月10日共41天违约金3111元，并驳回被告的反诉。原告不服提起上诉,聊城中院经审理作出（2016）鲁15民终1460号民事判决，驳回上诉，维持原判。付哲仍不服，向山东高院申请再审。2018年11月15日，山东高院作出（2018）鲁民申1269号民事裁定提审本案。2019年9月30日，山东高院作出（2019）鲁民再586号民事裁定书，“天乐公司再审提交的涉案房屋所属项目的工程组卷资料-工程竣工验收文件可以证明，涉案房屋所属项目已经于2015年4月9日前竣工，并加盖了建设单位、施工单位、勘察单位、监理单位、设计单位的公章予以确认。可以证明涉案房屋已经于2015年4月9日前达到双方合同约定的房屋交付标准。本院再审认为，原审判决对于涉案房屋竣工验收日期认定事实不清”，故裁定撤销聊城中院作出的（2016）鲁15民终1460号民事判决及本院作出的（2015）东民初字第1232号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告增加诉讼请求至本诉。原被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。审理过程中，因双方各执诉辩理由，致调解未果。本院认为：本案的诉争焦点为：被告的交房是否符合合同及法律规定的交付条件，逾期交付违约金的计算？一、原、被告在平等自愿、协商一致的基础上订立了《商品房买卖合同》，系双方意思表示真实，合同内容合法，应为有效合同。双方均应严格按照合同约定履行义务。双方在订立合同时，明确在第九条第一款第1项约定的交付标准为“该商品房经验收合格”。被告提供的《建设工程竣工验收报告》，注明竣工验收日期为2014年10月1日，与登记公示的该报告显示时间不一致，故应以登记公示的竣工时间2014年12月31日为准。因此，被告虽逾期交付，但实际交付时符合合同约定交付条件。二、双方对于房屋交付是否符合法定条件争议颇大。首先、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条的规定，验收合格是商品房交付使用的法定条件。综合《建设工程质量管理条例》第十六条，《城市房地产经营开发管理条例》第十八条对综合验收的规定，《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条对综合验收进行的细化规定。可以看出，一般来说开发商交付业主使用的房屋不仅要竣工验收合格，还要满足业主的正常居住、生活需求。住宅小区等群体性房地产开发项目验收合格可以交付的房屋应该是完成了竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收合格的房屋；但对分期开发的房屋完成竣工验收、规划消防等验收，市政公用设施和公共配套设施满足使用功能即可视为验收合格；其他房屋竣工验收合格即可视为验收合格。因此，工程经竣工验收合格方能交付使用是法律规定的保证房屋使用安全的最基本条件。而“综合验收合格”的房屋不仅达到交付标准，且已达到正常入住生活的标准，其要求明显高于“建设工程竣工验收合格”的标准。2004年5月19日国务院发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批予以取消，意味着“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件。因此，工程经竣工验收合格作为最基本条件，属于强制性规定，而综合验收并非强制性规定。而由于楼盘开发综合验收备案周期较长，若以最后备案时间确定竣工时间，显然不利于买卖合同双方利益的均衡保护。当事人明确约定了房屋交付条件，应从其约定。其次、对“该商品房经验收合格”这一条款的理解，必须结合上下文之间的联系、条文本义、合同目的进行综合分析。《商品房买卖合同》第九条第一款的内容分别为：1、“该商品房经验收合格”；2、“该商品房经综合验收合格”；3、“该商品房经分期综合验收合格”；4、“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。在合同中列明四项选择的情况下，原、被告明确约定交付条件为第1项即“该商品房经验收合格”，从而排除了以综合验收为交付条件。双方所订立的“商品房买卖合同”虽属格式合同，但只有在当事人约定不明或对格式条款出现两种以上理解时，才可作出对开发商做不利的解释。本案中双方对商品房的交付条件约定明确，并针对明显不同的交付条件由原告自行选择，该情形应当认定被告尽到了释明义务。在各种交付条件含义清晰明确的情况下，原告再以高标准的交付条件要求被告显然不当，有违契约精神。“建设工程竣工验收报告”证实原告所购楼房竣工验收日期为2014年12月31日，早于商品房交付时间。被告的交付符合合同及法律规定的交付条件。再次、从综合验收的表述看，被告开发的小区为分期开发的综合商住小区，即有住宅也有商铺，综合验收注明的验收时间仅仅精确到月，而没有精确到日，且其日期注明显系最后竣工楼盘的竣工验收日期。作为分期开发的楼盘，由于不同楼房单体竣工验收日期不同，购买方接收楼房的日期也不尽相同。故原被告的约定不违法亦符合生活常理。三、东阿县房地产开发管理办公室出具的“禁止违规交房通知”主张涉案楼房不符合法定和约定的交付条件，该通知是行政部门针对被告没有经过竣工验收备案作出的行政告知，对当事人之间的买卖合同行为并无约束力，更不是否定当事人约定的法定依据。原告以此为由拒绝接收房屋违反法律规定和双方约定。综上，原告主张被告应按综合验收合格的标准作为交房条件，不符合双方约定。被告按照约定的交房条件向原告提出交接，符合双方约定，亦不违反法律规定，应遵从双方约定。原告收到通知之后拒绝接收，责任并不在被告，由此产生的损失由原告自行承担。合同约定的交房日期为2014年12月31日，交房通知书中的交房日期为2015年2月10日，被告实际延期交房41天，违约金应为3111元。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第四百六十五条、第四百六十六条，第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东天乐置业有限公司于本判决十五日内赔偿原告付哲逾期交房违约金3111元。二、驳回原告付哲的其他诉求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2641元，由原告付哲负担2600元，由被告山东天乐置业有限公司负担41元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判长  周传指审判员  赵 鹏审判员  周 杨二〇二一年五月十二日书记员  赵 建