北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0106民初12133号原告：王小涛，男，1988年1月1日出生，汉族，北京鑫意伟业房地产经纪有限公司职工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：侯可欣，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：朴艺天，北京威诺律师事务所实习律师。被告：傅捷，女，1991年2月2日出生，汉族，北京市中观天下人力资源有限公司职工，住北京市丰台区。原告王小涛与被告傅捷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小涛委托诉讼代理人侯可欣、朴艺天，被告傅捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小涛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告向原告返还购房款30万元；3.判令被告向原告支付逾期利息，以30万元为基数，从2020年8月10日起至实际退还之日止，按照同期LPR计算；4.判令被告向原告支付违约金73.4万元；5.律师费1万元由被告承担；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年8月1日，王小涛与傅捷签订《房屋买卖合同》，约定王小涛购买傅捷名下坐落于东河沿回迁安置房25楼l单元0204室的房屋；房屋交易价格为200万元，付款进度为2020年8月1日支付购房定金l0万元，2020年10月1日支付140万元，2020年11月1日支付20万元，过户当日支付剩余30万元；交房时间为2020年11月1日前。协议签订后，王小涛于2020年8月1日向傅捷支付10万元，于2020年8月10日向傅捷支付20万元。后经双方协商，2020年10月25日，王小涛与傅捷签订《补充协议》，对付款、交房日期、违约责任做了变更：2021年1月1日支付购房款140万元，过户当日支付剩余30万元；2021年1月1日交房。2021年1月1日不能交房，需承担总房价的3%作为违约金；2021年2月1日不能交房，需承担总房价的20%作为违约金；如2021年1月1日傅捷不能交房，王小涛不承担逾期付款的违约责任。《补充协议》签订后，王小涛积极履行合同义务，但傅捷拒绝腾房、交房，故诉至法院。被告傅捷辩称，同意解除购房合同和返还购房款，利息同意支付，但不同意支付律师费。我具备交房条件，但原告一直在以各种理由让我与另外一个买受人再签订一份购房合同，我担心会导致一房二卖，所以没有答应。补充协议也是约定原告于2020年1月1日前先向我支付购房款，我再向原告交付房屋。综上，我没有违约，不同意支付违约金。本院认定事实如下：2020年8月1日，王小涛（买受人）与傅捷（出卖人）签订《房屋买卖合同》，该合同载明：第一条房屋基本情况出卖人所售房屋坐落于东河沿回迁安置房25楼1单元0204（现2号楼1单元204室），建筑面积共112.41平方米，产权人傅捷。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式经买卖双方协商一致，该房屋按套计价，总成交价格为200万元。付款金额及期限：2020年8月1日支付购房定金10万元；2020年10月1日之前支付购房款140万元；2020年11月1日之前交房支付购房款20万元，剩余30万元于过户当天支付。2020年8月10日，王小涛与傅捷签订《补充协议》，双方约定：出卖人与买受人于2020年8月1日签订的房屋买卖合同坐落为：长辛店东河沿村回迁房25号楼1单元0204，实际出售房屋坐落为：长辛店东河沿村回迁房26号楼1单元0201，因双方协商一致，故签订此补充协议。25号楼为行政楼号，现楼号为2号楼。26号楼为行政楼号，现楼号为3号楼。2020年10月25日，王小涛与傅捷再次签订《补充协议》，双方约定：实际于2020年8月1日已支付10万元整，于2020年8月10日支付20万元整。剩余购房款170万元整，现双方约定于2021年1月1日支付140万元整，出卖人于2021年1月2日当日交房，尾款30万元整于过户当日支付。如出卖人傅捷2021年1月1日当天不能交房，原承担违约责任承担违约金总房款3%（5.4万元整）；如出卖人傅捷2021年2月1日不能交房，原承担违约责任承担违约金总房款20%（34万元整）；如出卖人傅捷2021年3月1日不能交房原承担违约责任承担违约金总房款20%（34万元整）；如2021年1月1日当日王小涛不能支付购房款，王小涛原承担违约责任，违约金定金不退。如2021年1月1日，傅捷不能交房给王小涛，王小涛不用给购房款，不算违约，王小涛不承担违约责任。庭审中，王小涛称其分别于2020年8月1日向傅捷支付定金10万元，于2020年8月10日向傅捷支付购房款20万元，对此傅捷表示认可。另，王小涛认可其没有购房资格，且双方就王小涛主张的利息达成一致，金额为9113元。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案属于因合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的情形，参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第五条的规定，即不具备资格的，法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求，即要求解除买卖合同；经释明当事人变更请求的，按本纪要第三条的内容处理，当事人坚持要求继续履行的，判决驳回其诉讼请求。该纪要第三条规定，住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。现王小涛诉称解除涉案房屋买卖合同，傅捷亦同意解除，故本院对王小涛请求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。傅捷同意将收受的定金与购房款返还给王小涛，且双方对利息金额达成一致，对此本院不持异议。关于违约金，本院认为涉案房屋买卖合同的签订时间在限购政策出台之后，由于王小涛并不具有购房资格，双方当事人均应认识到涉案合同本身是无法履行的。另外，双方在《补充协议》中明确约定王小涛应于2021年1月1日支付140万元购房款，傅捷于2021年1月2日当日交房，在王小涛未按约定支付相应购房款的情形下，傅捷依法享有先履行抗辩权，其未向王小涛交付房屋的情形应不构成违约。故对王小涛要求傅捷支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费，双方未约定傅捷需要对案涉情形承担律师费，王小涛要求傅捷承担律师费的主张于法无据，对该诉讼请求本院不予支持。综上所述，本院仅对原告合理的诉讼请求予以支持，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、解除原告王小涛与被告傅捷签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》；二、被告傅捷于本判决生效之日起十日内向原告王小涛返还定金及购房款300000元；三、被告傅捷于本判决生效之日起十日内向原告王小涛支付利息9113元；四、驳回原告王小涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7139元，由原告王小涛负担5044元（已交纳），由被告傅捷负担2095元（于本判决生效之日起七日内向原告王小涛履行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  汪成明二〇二一年五月二十七日书记员  王 婷