安徽省怀远县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0321民初1262号原告：蚌埠恒佳置业有限公司，住所地安徽省怀远县榴城镇榴城路188号（环保局院内），统一社会信用代码91340321082238580W。法定代表人：陈军艺，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张绍东，安徽卞和律师事务所律师。被告：张旭松，男，1990年8月13日，汉族，居民，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：马琼，安徽冠亚律师事务所律师。原告蚌埠恒佳置业有限公司与被告张旭松房屋租赁合同纠纷一案。本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蚌埠恒佳置业有限公司的委托诉讼代理人张绍东、被告张旭松的委托诉讼代理人马琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蚌埠恒佳置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付逾期腾房占有使用费33776元;2.判令被告赔偿原告房屋墙体修复费14035元;3.判令给付违约金72037.4元;4.本案的诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2017年5月6日,原被告达成《城市之星商铺租、赁协议》，约定原告将位于怀远县城市之星小区13#楼S105、S205、S106、S206号商铺出租给被告使用。协议主要约定:租赁期限为3年,即2017年6月1日到2020年5月30日;第一年租赁费为49501元,以后每年在上一年基础上递增8%;租赁期内承租人不得转让给其他人使用;承租人不得破坏房屋构架;提前解除合同或租给他人的,应给付对方每日万分之五的违约金等等。《商铺租赁协议》签订后,被告开始使用商铺,在租赁期限内也如数交付了约定的三年租金。但是,被告存在如下严重违约行为:1.2020年5月30日租赁期限届满后,被告不履行腾退房屋的义务,逾期占用六个半月且未交付租金。比照合同租金约定(在上年度的基础上增加8%计算),应给付逾期腾房占有使用费(逾期租金)33776元。2.被告自称从承租开始将商铺全部转给他人。根据合同约定,应给付原告每日万分之五的违约金合计72037.4元(三年违约金数额依次为31556.8元、24458.4元、16022.2元)。3.被告未经批准擅自拆除了S105与S106、S205与S206商铺之间的隔墙,改变了房屋构架。依法应当承担恢复原状或赔偿损失的违约责任。因其怠于修复,原告为避免损失扩大,于2020年12月21日将房屋交建筑施工企业按照原图纸进行修复,由此支出的修复费用14035元应由被告承担。对于被告的上述违约行为,原告多次派员与其沟通,但被告只是口头答应,不见落实。为此，诉请支持原告的诉讼请求。张旭松辩称：1.原告的诉讼请求没有法律依据，被告已经在合同届满之日起将房屋腾空，不存在逾期。原告在租赁期满后并没有立即查看房屋是否腾空，也没有立即向被告索要房屋钥匙，因此被告不存在逾期占有使用。2.房屋在租赁时，墙体已经被打通，这是原告公司员工和被告协商的结果。3.被告是与其岳父合伙经营的，因为被告是国有企业员工，不能有大量的时间来经营，因此不存在将房屋转租给他人的违约行为。本院经审理认定事实如下：2017年5月6日，被告张旭松（承租方）与原告蚌埠恒佳置业有限公司（出租方）签订《城市之星商铺租赁合同》，从原告处租赁位于怀远县城市之星小区13#楼S105、S205、S106、S206号商铺使用。并约定（摘要）：“1.租期三年：2017年6月1日至2020年5月30日，第一年租金49501元；第二年以后每年的年租金在上一年租金基础上递增8%；2.承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏房屋构架；3.若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失。违约金按每天万分之五计算”。《商铺租赁协议》签订后,被告岳父焦喜宏开始使用商铺,打通了S105、S205号商铺之间和S106、S206号商铺之间的墙体。并且，在租赁期限内也如数交付了约定的三年租金。但是，被告在租赁结束后，未及时履行房屋交还手续。2020年11月30日，原告工作人员在案涉商铺拍摄，发现案外人焦喜宏在商铺拆件。2020年12月22日，原告工作人员通过微信向被告发送了上述照片及落款为2020年11月18日的《告知函》。《告知函》对于原告决定收回房屋所有权、被告应于2020年11月20日前结清房租、物业等费用进行了明确。以上事实由原被告提供的身份信息复印件、《城市之星商铺租赁合同》、通话录音、证人证言、照片打印件及当事人陈述予以证实，本院予以认定。另查明：案涉商铺经营期间，一直是被告的岳父焦喜宏在经营，原告的工作人员也确认该事实。另：被告在案件审理过程中，申请对商铺墙体恢复费用进行鉴定。后经调解，双方对于修复金额定为8000元不持异议。被告遂撤回鉴定申请。本院认为：被告张旭松从原告蚌埠恒佳置业有限公司处租赁商铺的合同到期后，被告及实际经营人焦喜宏直至2020年12月仍未履行房屋交付手续，应当按照合同约定的房屋租赁费标准支付逾期腾房占有使用费；对于租赁期间拆除的墙体，也应当承担修复费用。一、关于逾期腾房占有使用费和墙体修复费用被告张旭松作为承租人，租赁期限届满后,应当承担返还租赁物的责任。被告虽然辩称租赁合同到期以后未继续租用，但被告及实际经营人焦喜宏均不能证实有过向原告交付房屋的行为。并且，综合原告提供的证人证言、2020年11月30日焦喜宏在商铺拆件的照片、被告明确说明对于办理没办理交接不知情的通话录音、焦喜宏关于未向原告交还过钥匙和“搬走之后我和大厅工作人员说了”的证言、被告对于商铺招牌已经更换为“美心”木门不知情、2020年12月22日发送并接收的《告知函》等证据，被告在2020年12月22日前未履行返还租赁物的合同义务的事实，具有高度可能性。因此，被告应当按照房屋租赁费的标准，支付被告没有实际交付、原告没有实际控制该房屋期间的损失：自2020年6月起至2020年12月（6个半月；租赁费适用比上一年基础上递增8%的标准）期间的占有使用费为33776元；另需要支付墙体修复费用8000元，合计41776元。二、关于原告诉请的转租违约金问题。本案中，被告张旭松在签订《城市之星商铺租赁合同》时隐瞒了以其名义签订合同是品牌签约需要、实际经营人是其岳父焦喜宏的事实，但其违背诚信原则签订合同导致的法律后果是对于合同效力的考量而非原告主张的违约转租。并且，原告作为出租人，在商铺租赁的过程中，一直都知道实际经营人是焦喜宏。因此，原告关于被告应当承担转租违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告张旭松于本判决生效之日起十日内给付原告蚌埠恒佳置业有限公司逾期腾房占有使用费和墙体修复费用41776元；二、驳回原告蚌埠恒佳置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2696元，减半收取1348元，由原告蚌埠恒佳置业有限公司负担876元，被告张旭松负担472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 员 褚宏泉二〇二一年五月四日法官助理 耿玉凤书 记 员 黄敬丽提示：1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人；2、判决生效后申请执行的期限为二年。附相关法律条文：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。