广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2151号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁娣，女，1953年5月12日出生，汉族，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：叶萌，广东银沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王顺萍，广东银沐律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湛江市赤坎区南桥街道东园村经济联合社，住所地湛江市赤坎区东园村**。统一社会信用代码：N2440802MF51780053。法定代表人：叶杏燕，该社社长。委托诉讼代理人：李土平，广东民赐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军，广东民赐律师事务所实习律师。上诉人梁娣因与被上诉人湛江市赤坎区南桥街道东园村经济联合社（以下简称东园村）租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁娣及其委托诉讼代理人叶萌，被上诉人东园村的委托诉讼代理人李土平、陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁娣上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判东园村向梁娣赔偿因缔约过失造成直接损失及依赖利益损失共计3240000元；3、东园村承担全部诉讼费及损失评估费。后梁娣向本院提交《变更上诉请求申请书》，变更其上诉请求为：1、撤销一审判决；2、依法驳回东园村的全部诉讼请求；3、东园村承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院违反“不告不理”原则，程序违法，应予撤销。东园村在一审辩论终结前的其中一项诉讼请求系请求法院判令梁娣支付东园村租金及滞纳金，而一审判决第二项是判令梁娣支付东园村占用使用费。在一审庭审中，东园村未变更诉讼请求，一审法院径直判令梁娣支付占有使用费有违不告不理原则，程序严重违法，应予撤销。二、东园村提起本案诉讼未履行法定程序，其无权提起诉讼。虽然东园村具备主体资格，但其与其他法人组织存在明显不同，在涉案村民利益的事项，理应经过民主议定程序。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，影响集体成员利益的事项需要集体成员决定，东园村提起本案诉讼与村民利益相关，应由集体成员开会决定。况且，召开会议应有会议的程序要求，亦须有具备代表性的村民参加和决定，但本案东园村提起本案诉讼不具备上述条件。三、梁娣具有先行履行抗辩权，东园村未按约完全交付租赁场地、物业未通过消防、环保部门的验收，梁娣有权不支付租金。东园村未按约定于2020年10月1日完全交付租赁场地给梁娣，根据一审查明的事实，东园村于2020年10月13日在东园市场张贴公告告知各经营户，东园市场于2020年10月13日停止营业签订合同，不续约的经营户要求自行离场。可见，东园村未于2020年10月1日将租赁场地交付给梁娣。涉案合同第四条约定，涉案租赁物用途为商业用途，但东园村一直未提供可用于商业用途的租赁物业，属于严重违约。因涉案租赁物业未办理消防、环保、卫生等手续，涉案租赁物无法作为商业用途使用，东园村也一直拒绝配合办理相关手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，东园村在未履行其应先履行的按约交付义务时，梁娣有权拒绝支付租金。三、东园村明知涉案租赁物未取得建设用地规划许可证仍公开招标租赁并收取租金，涉案合同无效是基于东园村违反法律、行政法规的强制性规定而造成的，东园村具有违法过错行为，而梁娣作为善意投标人，中标后承租涉案租赁物，属于无过错方。故一审法院判决梁娣向东园村支付物业占有使用费于法无据，应予改判。东园村辩称：一、一审判决梁娣支付占有使用费正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款的规定，主动审查合同效力是法院的职权所在。一审法院认定涉案合同无效后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决梁娣支付占有使用费并无不妥，且东园村一审诉讼请求梁娣支付租金与一审判决确认的占有使用费的标的是一致的，因此一审判决梁娣支付东园村占有使用费是正确的。二、梁娣上诉主张其具有先行履行抗辩权，缺乏事实和法律依据，东园村已按合同约定将涉案租赁物交付梁娣进行经营管理。1、根据双方签订合同第六条第1点的约定，梁娣负责处理原租赁户的清退工作，并承担所需费用，因此梁娣称东园村应当清场交接没有依据。合同签订后，梁娣已经在2020年10月1日开始在市场收租。在一审庭审中，梁娣都确认双方已经在2020年10月13日举行了东园市场交接会，可见东园村一直在积极履行其作为出租人的义务。根据东园村一审提交的证据，梁娣已经在2020年10月12日以东园村市场办公室的名义张贴公告，要求租户重新签订合同，不续签的自行离场，同时张贴有梁娣等人的电话进行招租，明显属于梁娣接收市场后进行的正常市场管理行为，市场办公室实际上也由梁娣接收使用。2、梁娣在一审反诉状中确认东园村已交付市场建筑占地面积约为1300平方米的物业，同时其在庭审中确认其所称的占地约1300平方米的物业不包括市场二楼。根据一审提交的证据及梁娣的庭审中的陈述，东园市场二楼的幼儿园（面积约1140平方米）已由梁娣并收取租金。因此，东园村已将合同及评估报告所确认的2425平方米物业交付给梁娣。3、梁娣所称的未交付物业，即宝民大药房所在的该栋楼的一楼商铺不属于东园村所有，不属于合同约定的租赁范围。虽然涉案合同载明出租的建筑占地面积为2425平方米，但合同附件评估报告已经明确租赁物业的范围包括东园市场一楼1285平方米、二楼1140平方米，合计2425平方米，因此合同所写的建筑占地面积属于笔误，实际所指的就是租赁物的使用面积，即市场的一、二楼共计2425平方米物业。4、因涉案的东园市场未取得建设工程规划许可证，一审法院依法认定涉案合同无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条的规定，梁娣主张的先行履行抗辩权缺乏事实和法律依据。三、梁娣上诉主张所有的过错责任由东园村承担不符合客观事实。梁娣作为东园村的村民，在东园市场未取得建设工程规划许可证的情况下与东园村签订涉案合同，其对合同无效亦存在一定过错。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，因梁娣未提交证据证明其因此而遭受损失，故东园村只需返还梁娣所支付的押金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，无论双方是否存在过错，梁娣都应按上述规定支付占有涉案物业期间的占有使用费。四、东园村提起本案诉讼符合法律规定。东园村根据村委会议事、规程开会讨论起诉事宜，根据会议记录显示村代表出席会议并高票通过同意提起本案诉讼，东园村于一审提交的会议记录亦证明东园村已按法定程序进行表决。东园村向一审法院起诉请求：1、解除东园村和梁娣于签订的《东园市场租赁合同》；2、梁娣立即将位于赤坎区；3、梁娣立即支付东园村的租金及滞纳金（租金从计至物业交还之日止，按月租金150834元／月计算；滞纳金每日按梁娣应付款金额的1%计算至付清租金之日止）；4、梁娣已支付给东园村的保证金452500元不予退还；5、梁娣立即赔偿东园村因本案诉讼发生的律师费损失70000元；6、本案的诉讼费用由梁娣承担。梁娣向一审法院反诉请求：1、东园村继续履行《东园市场租赁合同》约定的义务，依约交足物业建筑面积给梁娣；2、东园村配合梁娣办理消防手续；3、东园村承担本案诉讼费及律师费20000元。一审法院审理查明：，东园村与梁娣签订《东园市场租赁合同》，将东园市场租赁给梁娣经营使用。租赁市场位于赤坎区，建筑占地面积为，根据广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司对东园市场进行资产评估并出具资产评估报告。租赁期限为6年，自至止，每年租金1810000元。第四年至第六年租金递增10%，每年租金1991000元，到租期结束。至，期间每月应支付租金150834元；至，期间每月应支付租金165917元。租金按月支付，每月15日前将本月租金一次性支付到东园村账号，合同签订之日起5个工作日内，梁娣一次性支付押金（三个月租金）452500元。梁娣违反合同约定，导致东园村解除合同的，已缴纳的保证金概不退。经湛江市赤坎区东园村民委员会委托，广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司于作出的《湛江市赤坎区东园村民委员会拟招租所涉及的委估资产评估报告》（粤千福田资评报字[2020]A022号），显示涉案租赁物业东园市场共两层，首层建筑面积约，由东面、西面、北面商铺和场地中央多个摊位组成，二层建筑面积约，由村委办公室和大开间组成，二楼出租为，共计出租的建筑面积为（+）。另查明：东园村与梁娣签订《东园市场租赁合同》后，梁娣交付了押金452500元。东园村于在东园市场张贴公告，告知市场各经营户，东园市场于停止营业签订合同，不续约的经营户要求自行离场，并告示梁娣的联系电话号码为招租电话。，东园村在东园市场二楼村委办公室召开市场交接会议，参加会议有市场各经营户和被告梁娣。再查明：梁娣于与租户洪涛签订《租赁合同》，将二楼场地出租给洪涛经营开办幼儿园场地，并按月收取租金20000元。另外，梁娣从2020年10月开始陆续将一楼商铺、摊位进行出租，并收取租金。梁娣认为东园村没有按约定将东园市场全部商铺交接给其经营使用，一直没有支付租金给原告东园村，为此双方发生争议。东园村经召开村民委员会议决议后，遂提起本案诉讼。又查明：东园市场商铺、摊位的建设工程未取得建设工程规划许可证。一审法院审理认为，东园村和梁娣于签订的《东园市场租赁合同》，将位于湛江市赤坎区出租给梁娣经营，东园市场商铺、摊位的建设工程未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，东园村与梁娣签订的《东园市场租赁合同》应确认为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，故不存解除合同的问题。关于东园村是否已将涉案东园市场物业交接给梁娣的问题。根据合同约定的内容以及广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司作出的评估报告，可知东园村出租的东园市场物业为两层建筑物，其中首层包含东面、西面、北面商铺和场地中央多个摊位，建筑面积约，二层为建筑面积房屋。从东园村于在东园市场张贴公告，于召集市场各租户和梁娣在东园市场二楼村委办公室召开市场物业交接会议，再结合梁娣已将部分商铺出租并收取租金的事实，足以认定东园村已于开始将涉案物业交接给梁娣使用。至于梁娣未能全部收取市场商铺、摊位的租金，梁娣可以向未交付租金的租户主张权利。梁娣没有充分证据证明东园村存在阻挠其对市场物业进行经营管理的行为，以此为由拒绝支付租金明显不成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，梁娣应当将位于湛江市赤坎区，东园村亦应将收取的押金452500元返还给梁娣。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，梁娣应当按合同约定的租金标准支付至的东园市场物业占有使用费603336元（150834元×4个月）给东园村。减除梁娣支付的押金452500元，梁娣应当支付截止的占有使用费150836元（603336元-452500元），以及按每月150834元的租金标准支付从至交还东园市场物业之日止的占有使用费给东园村。关于东园村请求梁娣按合同约定支付逾期交费滞纳金和赔偿律师费损失70000元的问题，由于双方所签订的合同无效，无效合同自始没有法律约束力，因此，东园村该两项请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。梁娣反诉请求东园村继续履行涉案合同的相关义务及赔偿律师费损失20000元缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、梁娣须于判决生效之日起十五日内将位于湛江市赤坎区物业（首层包含东面、西面、北面商铺和场地中央多个摊位，建筑面积约，二层为建筑面积房屋）交还给湛江市赤坎区南桥街道东园村经济联合社。二、梁娣须于本判决生效之日起十五内支付东园市场物业占有使用费150836元及按每月150834元的租金标准支付从至交还上述东园市场物业之日止的占有使用费给湛江市赤坎区南桥街道东园村经济联合社。三、驳回湛江市赤坎区南桥街道东园村经济联合社的其他诉讼请求。四、驳回梁娣的全部反诉请求。一审案件受理费90638元，反诉费45319元，合计135957元，由湛江市赤坎区南桥街道东园村经济联合社负担67978.5元，梁娣负担67978.5元。本院二审期间，梁娣提交2020年5月3日《民主议事表》一份，拟证明2020年11月19日召开的会议人数人员与之前的会议不一样，认为2020年11月19日召开的会议不符合法定程序，属于无效的会议。经质证，东园村对梁娣提交的上述证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性及所要证明的事实有异议。对梁娣提交的证据，本院认证如下：上述证据与本案没有关联性，且不能证明其主张，本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，二审庭审中，东园村与梁娣均确认涉案租赁物仍由梁娣进行管理。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对梁娣上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人梁娣的上诉理由及被上诉人东园村的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：关于一审程序是否违法的问题。因涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，东园村与梁娣签订的涉案合同应确认为无效合同。根据无效合同的处理原则，梁娣占用涉案租赁物期间应当向东园村支付占有使用费。从东园村一审提出的诉讼请求来看，虽然东园村是请求梁娣支付租金及滞纳金，但无论是租金还是占有使用费均系梁娣占用涉案租赁物所需支付的对价,只是因为合同有效或无效而存在不同表述。因此，一审法院判令梁娣支付物业占有使用费,不属于违反不告不理原则的情形，梁娣关于一审法院程序违法的上诉主张不能成立,本院不予支持。关于东园村提起本案诉讼是否合法的问题。梁娣上诉主张东园村提起本案诉讼未经法定程序，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定。据东园村一审提交的《会议记录》显示，东园村于2020年11月19日召开村民代表会议，会议讨论通过了东园村提起本案诉讼的决议，与会的村民代表亦在会议记录上签字确认。在东园村提交《会议记录》证明其诉讼行为存在合法授权的情况下，根据起诉状已加盖东园村印章的实际情况，足以认定东园村提起本案诉讼有相应依据。梁娣上诉主张东园村提起本案诉讼违反法定程序，但未能提供充分证据予以证明，本院对此不予采纳。关于东园村是否已将涉案租赁物交付给梁娣的问题。本案中，梁娣以东园村应交付涉案合同约定的建筑占地面积为2425平方米的物业为由主张东园村未将东园市场一楼的全部商铺交付其使用。虽然双方签订的《东园市场租赁合同》约定租赁市场的建筑占地面积为2425平方米，但据广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司作出的评估报告显示，东园村出租的租赁物范围包括东园市场一层面积约1285平方米、二层面积约1140平方米，合计建筑面积为2425平方米，东园村于一审提交的招标公告及交易成交确认书亦明确租赁物的交易面积为2425平方米。可见，涉案合同所约定的建筑占地面积2425平方米实际所指的是东园市场一、二楼共计2425平方米的建筑面积。在一审庭审及梁娣提交的反诉状中，梁娣均承认其已接收东园市场一楼约1300平方米的物业，再结合梁娣于2020年10月1日将二楼物业出租并收取租金的事实，足以认定东园村已将涉案租赁物交接给梁娣使用。故梁娣关于东园村未完全交付涉案租赁物的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。关于梁娣应否支付涉案租赁物占有使用费的问题。鉴于涉案合同无效,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，梁娣占用涉案租赁物期间应当向东园村支付占有使用费，故一审法院判决梁娣按照合同约定的租金标准支付东园市场物业占有使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，梁娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5825.05元，由梁娣负担。梁娣向本院预交了二审案件受理费37546.7元，由本院退还31721.65元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 陈小媚二〇二一年五月三十一日法官助理 杨丹红书 记 员 钟 菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。