鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初1771号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁东区南胜利路21路。法定代表人：刘德，该公司经理。委托诉讼代理人：葛诗武，辽宁嘉言律师事务所律师。被告：陈雪莲，女，汉族，1970年3月13日出生，住址：鞍山市立山区。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称“佳兆业鞍山分公司”）与被告陈雪莲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛诗武、被告陈雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业鞍山分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2015年9月1日至2018年12月31日及2020年1月1日至2020年9月30日的物业服务费7882元。事实与理由：被告系鞍山市立山区万水河北路×栋×层×号业主，房屋面积100.53平方米，按照原、被告签订的前期物业服务管理协议的约定，被告应按照每月每平方米1.6元交纳物业费。截止2020年9月30日被告已欠缴物业费7882元。原告多次催要未果，故诉至法院。被告辩称：我认为物业服务不到位，2015年9月1日开始要求我缴纳拖欠物业费，但是4月开始要我交纳滞纳金，我不清楚具体情况。1、我想知道物业费是按照什么标准收取的；2、对于公摊面积是如何计算的。绿地圈为己有，但是需要我们业主进行买单，我不清楚什么情况；3、我家从入住开始就开始漏水，并多次报到物业，物业公司也来我家看，但是没有进行解决，并造成楼下损失，我被逼无奈的情况下，我自己进行多次维修。我需要知道该笔费用应该由谁买单。3月份的时候物业还给我打电话，问我房屋漏水情况。我觉得是物业公司进行推诿，总告知我让我找地产。我只知道物业公司。6年没有给我进行维修，我这6年的违约金由谁来买单；4、大门门铃坏了，从入住开始就坏了，维修过但是一直反复坏；5、小区之前没有路灯现在有路灯；6、小区内路上雨季积水问题严重；7、小区内卫生不合格；8、小区圈地占地种菜施肥，小区物业不作为；9、小区内大门随意进出；10、小区监控始终处于维护状态。我于2019年交过一年，我希望物业服务能够为我们很好的服务，但现在还是物业服务不到位。本院经审理查明：原告系鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，被告系该小区业主，房屋建筑面积100.53平方米。被告办理入住手续时，原、被告签订《前期物业服务合同》一份，合同主要约定：物业服务费标准为多层住宅每平方米1.6元/月。业主逾期未交纳合同约定的物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2015年9月1日至2018年12月31日及2020年1月1日至2020年9月30日共拖欠原告49个月物业服务费。上述事实有原告起诉状及原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业服务合同一份、催费通知照片复印件一份、入伙资料确认表一份、物业公司提供卫生服务的照片复印件一张、物业公司提供绿化服务的照片复印件一张、临时车辆出入登记表、消防设施定期检查报告、公共设施维修单、保安交接班表、处理违章建筑的请示报告、物业公司考勤表。被告的质证意见为“1、考勤表的证据我有异议，考勤表属于天天签到，但是卫生可能3天才清理。2、夜间巡逻我们从来没有看见过。对于其他证据没有异议”。上述证据经庭审审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据有：照片11张、视频5份，证明原告物业服务不到位的问题。原告质证意见为“对于被告提供所有照片证据，证据的三性均不予认可，因为无法证明何时何地何人拍摄的照片，且照片仅能反映拍摄时的静止状态，而物业服务是连续动态，故对所有照片的三性不予认可。1、房屋漏水问题属于侵权问题，不应在本案进行处理，被告有权利向其所认为的侵权方去主张权利，但不构成对本案物业费的抗辩。2、对搭架子影响其通行，被告也明确表示搭架子是对损坏的墙体进行修复，首先被告要证明及修复的单位是原告，其次因为我们现在社会是群居状态，所有的业主都有轻微容忍义务，比如说煤气管道泄漏那就要维修影响相应的出行。但不能因为影响通信不进行维修。故不构成被告不缴纳物业费的理由，应承担举证不能的责任。对于拾荒者，水岸华府的部分业主也有拾荒的习惯，那么原告也向相关部门反映过，同时我们向法庭出示了安保工作情况，故被告的该份证据不构成不缴纳物业费的抗辩”。本院认为，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，被告提供的照片无法记录原告2015年9月1日至2018年12月31日及2020年1月1日至2020年9月30日止整体服务的全貌，不能证明原告在履行服务过程中存在根本性违约，故被告提供的证据不足以充分证明其主张，故本院对上述证据不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中原告提供前期物业服务合同、物业公司提供卫生服务的照片复印件一张、物业公司提供绿化服务的照片复印件一张、临时车辆出入登记表、消防设施定期检查报告、公共区域维修单、保安交接班表、处理违章建筑的请示报告、物业公司考勤表，以上证据能够证明原告已按《前期物业服务合同》的约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业服务费的义务，故本院对原告提供的证据效力予以确认。《前期物业服务合同》中明确约定多层住宅物业服务费为每平方米1.6元/月。被告欠缴物业费时间为2015年9月1日至2018年12月31日及2020年1月1日至2020年9月30日，被告应缴纳物业费为1.6元/月/平×100.53平×49个月=7882元，故本院对原告要求被告缴纳自2015年9月1日至2018年12月31日及2020年1月1日至2020年9月30日拖欠的7882元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付其逾期缴纳物业费滞纳金一节，本院认为，合同中约定的违约金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务。而本案被告怠于交纳物业费系因为原告在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠，故本院对原告该项主张不予支持。关于被告辩称原告物业服务不到位及房屋漏水问题而拒交物业费一节，本院认为，原告已实际提供物业服务，被告未能提供证据证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如原告在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利，如房屋存在质量问题，因与本案不属于同一法律关系，业主可另行主张权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥，故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、被告陈雪莲于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2015年9月1日至2018年12月31日及2020年1月1日至2020年9月30日的物业服务费7882元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由被告陈雪莲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  王崇利二〇二一年五月十七日书记员  郭京京