北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初7969号原告：刘彦昌（反诉被告），男，1975年6月4日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽英（原告刘彦昌之妻），1980年6月22日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：王建玲（反诉原告），男，1953年11月3日出生，汉族，北京市交通委退休干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：路广远（被告王建玲之妻弟），1960年3月14日出生，外国企业服务公司退休高管，住北京市东城区。原告刘彦昌诉被告王建玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘彦昌的委托诉讼代理人侯海明、刘丽英，被告王建玲的委托诉讼代理人路广远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彦昌向本院提出诉讼请求:1．解除原告刘彦昌与被告王建玲签订的《房屋租赁协议》；2．请依法判令被告给付原告违约金60000元；3．请依法判令被告赔偿原告装修损失15000元；4．案件受理费由被告承担。事实与理由：2020年12月28日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于北京市西城区XX号房屋出租给原告，租期自2021年2月1日起至2023年1月31日止，租金为15万元/年。双方约定装修期一个月为免租期。合同签订后，原告依约于2020年12月30日向被告支付了首年租金15万元。随后，被告将房屋钥匙交付原告。原告于2021年1月4日开始进场装修。2021年1月13日，被告单方解除合同并自行将原告已付的租金15万元予以退还。原告不同意解除合同，要求继续履行合同，被告予以拒绝。原告认为，双方签订房屋租赁合同后，均应严格恪守合同条款。被告无故单方解约后，理应按照合同第七条第一款“如甲方未按本合同约定向乙方交付出租房屋，每迟交一天，则乙方有权按照年租金的0．4%向甲方收取违约金，逾期交付超过20天，乙方有权单方终止本协议，并要求甲方赔偿由此产生的一切损失”、第四款“对于任何违反本合同条款的行为，守约方都有权向违约方主张赔偿全部损失，损失赔偿额以剩余租期内应缴租金总额的20%计算给付”之约定，向原告支付违约金并赔偿损失。双方协商未果，故诉至贵院，望判如所请，以维护原告合法权益。被告王建玲辩称，2020年12月28日，甲乙双方签订房屋租赁协议，约定被告将案涉房屋出租给原告两年。合同签订后，原告依约于2020年12月30日向被告支付了租金15万元。2020年11月初，西城区新街口街道办事处城建科林铁军科长电话联系被告，代表政府与被告商谈关于西城区宫门口东西岔造处提升。重点是关于西城区XX号外立面改造促提升问题，被告为了配合政府改造促提升，克服了许多困难。被告经林铁军科长推荐介绍，与施工队签订了外立面改造施工合同，合同约定该工程于2020年12月12日开工，至2020年12月22日竣工。林科长承诺房屋门窗由办事处负责协调制作安装，门窗+制作安装工期10至15天，应当在2021年1月5日前完成。但约定日期门窗没有安装到位。被告因此于2021年1月10日以面谈、电话和微信方式告知原告，因街道办事处和施工方的问题，门窗安装不到位，双方签订的租赁协议无法履行。被告于2021年1月13日通过银行退还了原告转来的首年租金15万元。同时，因为原告未经被告同意擅自于2020年1月4日将涉案房屋屋顶拆除，给房屋的整体安全结构带来很大隐患。2021年1月11日，北京市西城区房屋管理局在北京市西城区XX号张贴西城区房屋管理局私有房屋解危通知书，明确规定在房屋未解除安全隐患之前，严禁使用未经房屋安全鉴定机构鉴定为安全的，严禁出租、出租出借该房屋。综上所述，被告没有过错，更不存在违约行为，提升改造是基层政府的政策任务，被告无法违背。不同意原告的全部诉讼请求。反诉原告王建玲提出如下反诉请求：请求法院判令被反诉人向反诉人支付房屋恢复原状的费用15000元、清理垃圾费用6000元并承担反诉费用。事实和理由：2021年1月4日，被反诉人刘彦昌未经反诉人同意，擅自将北京市西城区XX号房屋室内屋顶拆除（室内堆集了大量拆除的垃圾），给房屋的整体结构安全带来很大隐患。“改造、促提升”工作无法正常进行。2021年1月11日，北京市西城区房屋管理局在北京市西城区XX号张贴《西城区房屋管理局私有房屋解危通知书》，明确规定“在房屋未解除安全隐患之前严禁使用、未经房屋安全鉴定机构鉴定为安全的，严禁出租、出借该房屋”。综上所述，反诉人认为被反诉人的行为已经严重危害了反诉人的合法权益。基于上述事实，提起反诉，请法院依法公正判决。反诉被告刘彦昌辩称，双方租赁合同签订后，原告于2021年1月4日开始进场装修。原告装修时将原房屋的吊顶拆除并对房屋屋顶进行钢骨架固定，并未向反诉中所述的拆除了房顶。原告只是将原租户使用了将近10年的吊顶部分进行了拆除。被告单方解约之后将房屋钥匙收走，原告无法进入屋内进行后续的施工作业。原告承认当时屋里面是有一定的装修垃圾存在，但是造成不能清运不能继续进行装修的原因是被告的违约行为所造成的。被告将房屋强制收回的结果，应该由被告自行承担。被告主张的费用没有证据支持，不同意被告的反诉请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月28日，原告刘彦昌作为承租方（乙方），被告王建玲作为出租方（甲方），签订《房屋租赁协议》，双方约定：甲方将座落在北京市西城区XX号的房屋租赁给乙方作为经营使用；租赁期限为2021年2月1日起至2023年1月31日止；年租金为15万元，租金支付方式为按年度预付，三日内付清即2021年1月1日前。合同第七条对违约责任进行了约定：1、如甲方未按本合同约定向乙方交付房屋，每迟交一天，则乙方有权按照年租金0．4‰向甲方收取违约金，逾期交付超过20天，乙方有权单方终止本协议，并要求甲方赔偿由此产生的一切损失。2、如乙方未按本合同约定的时间及方式向甲方交纳租金，每迟延一天，甲方按乙方未缴租金的0．4‰加收滞纳金；若乙方确因特殊原因不能交纳的，须在规定时间前三天向甲方书面申请，经甲方同意后方可顺延，并免收滞纳金；未经甲方批准，乙方滞纳金天数不得超过20天，超过20天时，甲方有权单方终止本协议，要求乙方补齐租金及滞纳金，并要求乙方在规定的时间内腾退房屋。3、本合同有效期内，甲乙双方均不得无故单方面提前解除或终止本协议，如一方因故确需提前终止协议，应提前三个月以书面形式通知另一方，双方同意并签订终止协议，租赁协议终止。4、对于任何违反本合同条款的行为，守约方有权向违约方主张赔偿全部损失，损失赔偿额以剩余租期内租金总额20%计算给付。上述合同签订后，刘彦昌通过刘丽英账户向王建玲支付了一年的房租150000元，王建玲向刘彦昌交付了房屋，但该房屋正在由有关部门组织的促提升项目进行升级改造，原有房屋门、窗被拆掉后尚未安装新的门窗。刘彦昌收房后拆除了房屋内原有吊顶，并进行了屋顶的部分工程施工。2021年1月10日，刘彦昌询问王建玲有关部门对涉案房屋的窗户和门是如何答复的。王建玲表示施工队在进行安全加固的报价，要等几天时间。2021年1月11日，刘彦昌将其装修项目通过微信发送给了王建玲。2021年1月12日，王建玲提出因办事处的原因，涉案房屋租赁合同无法继续履行，要求刘彦昌提供账号，将租金退还给刘彦昌。2021年1月13日，王建玲再次告知刘彦昌双方合同无法继续履行是因为办事处和施工方的原因，并告知刘彦昌已将15万元租金退还至刘丽英账户。2021年1月14日，王建玲从刘彦昌处收回了房屋。刘彦昌提出，王建玲提前解除合同属于违约，不能只退还租金。王建玲认为出现合同无法履行的问题是双方无法预见的，对于刘彦昌已经发生的房屋吊顶拆除产生的问题可以和其兄弟联系解决。2021年1月17日，刘彦昌发微信表示不同意王建玲单方面解除合同，其本人愿意继续履行合同，但未得到王建玲的同意。现刘彦昌诉至本院，要求法院判决解除其与王建玲之间签订的《房屋租赁协议》，要求王建玲赔偿其违约金60000元、装修损失15000元。王建玲认为其提前解除合同是因为街道办事处组织对涉案房屋实施的促提升施工未如期完工，影响原告正常使用房屋，但该原因是双方签订合同时不能预见的，其不存在违约行为，故不同意向刘彦昌支付违约金，亦不同意赔偿刘彦昌装修损失。王建玲认为刘彦昌在装修时将涉案房屋吊顶拆除后，未能恢复原状且未将垃圾清运走，其为恢复房屋原状和清理垃圾支出的相关费用应由刘彦昌承担，并据此提出反诉，要求刘彦昌赔偿其房屋恢复原状的费用15000元、清理垃圾费用6000元。庭审中，刘彦昌主张双方合同签订后，王建玲向其交付了房屋，其收房后开始进行装修，在其装修过程中，王建玲提前解除合同，收回了涉案房屋，造成其装修损失15000元。刘彦昌针对其主张的装修损失，提交了收据一张，该收据记载：拆除16个工人*400=5600元，包含墙皮处理、抹平。方钢8*8加厚2根360元，方钢5*5*10根=260元，沙子、水泥280元，腻子10袋*25=250元，底层石膏2袋=60元，运费300元，饭费280元，损坏材料7610元。王建玲对上述证据的真实性不予认可，王建玲认可刘彦昌在装修过程中将房屋吊顶拆除的事实，并主张由于刘彦昌未经其同意拆除房屋屋顶，给房屋整体结构带来安全隐患，刘彦昌也未将建筑垃圾运走，其收房后将房屋恢复原状和清运建筑垃圾分别支出15000元和6000元，刘彦昌应当承担赔偿责任，王建玲为此提出反诉，要求刘彦昌赔偿其房屋恢复原状费用15000元和清运建筑垃圾费用6000元，王建玲针对其主张的损失未提交证据加以证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁协议》依法成立，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。涉案租赁协议签订后，原告依约向被告支付了租金，被告亦将房屋交付给了原告。在原告装修房屋过程中，被告以办事处组织对涉案房屋实施的促提升施工未如期完工，影响原告正常使用为由，提前收回了涉案房屋，并将已收取的租金全额退还给了原告，虽经原告表示愿意继续履行合同，但被告仍坚持收回房屋，被告以其行为明确表示不再履行涉案合同义务，但被告提前解除合同的理由并不适用不可抗力的法定情形，因此，原告提前解约的行为构成违约，现原告要求法院判决解除双方之间签订的《房屋租赁协议》的请求正当，本院予以支持。按照双方合同约定，被告应当向原告支付违约金，被告主张原告请求的违约金数额过高，请求法院予以调整，对此问题，本院认为，双方合同签订后半个月之内，被告即将租金全额退还给了原告并收回了涉案房屋，双方合同尚未进入实质履行阶段；原告对涉案房屋进行了部分装修施工，其主张的装修损失为15000元，被告虽然对原告主张的装修损失不予认可，但由于被告的收房行为导致对原告的装修损失无法进行评估，被告应对此后果承担责任。原告请求的违约金数额相较其主张的损失明显过高，原告未提交证据证明因被告的违约行为给其造成其他损失的情况下，本院考虑双方当事人的合同履行情况、被告的违约程度、原告的实际损失情况，酌情判决被告向原告支付两个月的租金作为违约金，对原告要求被告支付违约金的合理数额，本院予以支持。关于装修损失，本院酌情判决的违约金数额已经覆盖原告主张的装修损失，故对原告主张的装修损失不再予以考虑，对原告要求被告赔偿装修损失的请求，本院不予支持。涉案合同因被告违约而解除，被告反诉要求原告赔偿损失的请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百零二条、第五百六十三条第（二）项、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘彦昌与被告王建玲于二〇二〇年十二月二十八日签订的《房屋租赁协议》。二、自本判决生效之日起七日内，被告王建玲支付原告刘彦昌违约金25000元。三、驳回原告刘彦昌其他诉讼请求。四、驳回被告王建玲全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838元、反诉费163元，由原告刘彦昌负担559元（已交纳），由被告王建玲负担442元（已交纳163元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年五月十日法官助理 姜 洁书 记 员 高 雅