湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1023民初754号 原告：刘忠，男，1975年11月7日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：李浪兵，永兴县维群法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：永兴县永建房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市永兴县便江街道大桥路320号。 法定代表人：谢乐群，该公司执行董事。 第三人：永兴银发贸易有限公司，住所地湖南省永兴县便江镇人民中路138-142号（济美大厦二楼） 法定代表人：王海洲，该公司总经理。 被告永兴县永建房地产开发有限公司和第三人永兴银发贸易有限公司共同委托诉讼代理人：李贵明，湖南银光律师事务所律师，特别授权。 原告刘忠与永兴县永建房地产开发有限公司（以下简称永建公司）及第三人永兴银发贸易有限公司（银发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法适用简易程序于同年5月7日公开开庭进行了审理。原告刘忠的委托诉讼代理人李浪兵、永建公司及银发公司共同委托诉讼代理人李贵明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权证；2、判令被告支付迟延办理房产证的违约金3000元；3、由被告承担诉讼费用。事实及理由：2015年银发公司挂靠永建公司开发龙美商业广场，工程于2017年竣工。2018年6月12日，原告与永建公司签订商品房买卖合同约定：永建公司开发的龙美家园房号为117号（1层，建筑面积184.39平方米），房号为1118号（1层，建筑面积104.01平方米）的铺面出售给原告，双方到永兴县房产管理局进行了备案登记，后原告将购房款2000000元经银行转账支付给银发公司的法定代表人王海洲。原告认为其与永建公司签订的房屋买卖合同有效，应当受到法律保护，原告支付了全部购房款，被告却不遵守合同约定给予办理房屋产权证，原告遂具状诉至法院，请求判如所请。 被告永建公司和银发公司辩称：1、银发公司不是合同相对方，不是本案适格主体；2、原告向案外人王海洲支付200万元，双方系民间借贷关系，与案涉房屋买卖合同没有关联性；3、原告没有支付购房款，无权要求办理房屋产权证，更无权主张违约金。 经审理查明：2018年6月12日原告刘忠（买受人）与被告永兴县永建房地产开发有限公司（出卖人）签订了合同备案号为60340415的《商品房买卖合同》，主要内容为：第一条1、出卖人以出让方式取得位于永兴县龙上路编号为0020800106的地块的土地使用权。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为龙美家园。第三条商品房基本情况：3、该商品房为第一条规定项目中的龙美家园商业层1层117号。4、该商品房的房产测绘机构为房产局测绘队，其预测建筑面积共184.39平方米，其中套内建筑面积159.84平方米，分摊共有建面24.55平方米。第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为未抵押。第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6934.81元，总价款为人民币1278710元。第七条付款方式及期限（二）买受人采取下列1方式按期付款。1、一次性付款。买受人应当在2018年6月12日前支付该商品房全部价款。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年10月1日前向买受人交付该商品房。第十九条预售合同登记备案（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十条（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，依照0.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。第二十七条争议解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；或按照下列第1中方式解决：1、依法向房屋所在地人民法院起诉。第二十九条本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同解释应当采用书面形式。出卖人永兴县永建房地产开发有限公司龙美佳园项目部及其项目经理王彬、买受人刘忠均在合同上签字或盖印。 同日，原告刘忠（买受人）与被告永兴县永建房地产开发有限公司（出卖人）签订了合同备案号为60340416的《商品房买卖合同》，主要内容为：第一条1、出卖人以出让方式取得位于永兴县龙上路编号为0020800106的地块的土地使用权。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为龙美家园。第三条商品房基本情况：3、该商品房为第一条规定项目中的龙美家园商业层1层1118号。4、该商品房的房产测绘机构为房产局测绘队，其预测建筑面积共104.01平方米，其中套内建筑面积102.55平方米，分摊共有建面1.46平方米。第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为未抵押。第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6934.81元，总价款为人民币721290元。第七条付款方式及期限（二）买受人采取下列1方式按期付款。1、一次性付款。买受人应当在2018年6月12日前支付该商品房全部价款。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年10月1日前向买受人交付该商品房。第十九条预售合同登记备案（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十条（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，依照0.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。第二十七条争议解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；或按照下列第1中方式解决：1、依法向房屋所在地人民法院起诉。第二十九条本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同解释应当采用书面形式。出卖人永兴县永建房地产开发有限公司龙美佳园项目部及其项目经理王彬、买受人刘忠均在合同上签字或盖印。 刘忠和永建公司签订合同后即到房产管理部门进行了备案登记，刘忠于同日经银行向银发公司的法定代表人王海洲转账1000000元；于2018年8月18日经银行向王海洲转账200000元；于2018年8月20日经银行向王海洲转账800000元，共计2000000元。后因永建公司和银发公司将案涉房产租赁给他人，双方产生纷争，原告遂诉至本院要求处理。 另查明：1、龙美家园项目系银发公司借用永建公司资质开发建设，银发公司为该项目的实际投资及建设方；2、银发公司股东为王海洲和王彬，两人系父子关系，王海洲为银发公司法定代表人，王彬为龙美家园项目负责人。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的内资企业登记基本情况表、商品房买卖合同（合同备案号：60340415、60340416）、银行交易流水、（2021）湘1023民初229号案件中永建公司的答辩状、开庭笔录及民事判决书；被告提交的永建公司的《任命书》；本院调取的《租赁合同》、（2020）湘10民终2499号民事判决书等证据证实，本院予以认定。 本院认为：本案争议的焦点有二：一、银发公司是否为本案的适格主体；二、刘忠和永建公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，双方是否已依约履行合同义务，永建公司的行为是否构成违约。 关于焦点一，银发公司虽不是案涉合同的相对方，但案涉房产项目系银发公司挂靠永建公司开发建设，本案的处理结果直接影响银发公司的利益，故将银发公司列为第三人并无不妥。 关于焦点二，依法成立的合同，受法律保护。本案中刘忠与永建公司签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：60340415、60340416）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行合同义务。刘忠于合同签订后分批次向王海洲支付全部购房款2000000元，王海洲系银发公司的法定代表人和实际控制、管理人，刘忠向其支付购房款则已完成付款义务，永建公司亦应依约履行合同义务，故刘忠要求永建公司为其办理房屋产权证有事实和法律依据，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2018年10月1日前向买受人交付该商品房；买受人未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书，且买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。本案中永建公司在刘忠完成购房付款义务后，未按照合同约定协助刘忠办理房屋产权证构成违约应承担相应的违约责任，故刘忠要求永建公司支付迟延办理房屋产权证违约金3000元（2020年9月20日至2021年4月8日按20元/天计算，即198天×20元/天=3960元）本院予以支持。关于被告提出刘忠向王海洲支付的2000000元系王海洲的个人借款，与案涉合同无关的抗辩理由。经查刘忠提供的《商品房买卖合同》、银行转账流水单；永建公司在（2021）湘1023民初229号案件审理过程中的答辩及当庭陈述及本院调取的《租赁合同》、（2020）湘10民终2499号民事判决书等证据能够相互印证，并形成证据链，证实刘忠与永建公司之间存在案涉房产买卖的事实，且亦证实案涉房产项目的实际投资建设方为银发公司；王海洲系银发公司的法定代表人、实际控制、管理人，刘忠经银行转账向王海洲支付2000000元，即完成了购房付款的合同义务。再看被告提交的证据，借条系复印件不具有真实性和合法性；短信聊天截屏不能全面、客观、真实地反映刘忠和王海洲之间的经济往来情况，更不能证实案涉款项2000000元系王海洲的个人借款；王彬在税务部门所作陈述亦不能证实案涉房产项目系王彬个人投资开发建设，故被告的抗辩意见缺乏证据支持，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第七十条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告永兴县永建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告刘忠办理房屋产权证； 二、限被告永兴县永建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘忠违约金3000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取105元，由被告永兴县永建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员 李 丽 二〇二一年五月二十四日 书记员 李元英 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十三条证据包括： （一）当事人的陈述； （二）书证； （三）物证； （四）视听资料； （五）电子数据； （六）证人证言； （七）鉴定意见； （八）勘验笔录。 证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。 第七十条书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。 提交外文书证，必须附有中文译本。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。