北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初5694号原告:董高鸣，男，1985年12月26日出生，汉族，荣联路桥工程有限责任公司经理，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：吴军，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景雯，女，1998年3月20日出生，汉族，内蒙古恒众尧律师事务所实习律师，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。被告：北京港源建筑装饰工程有限公司，住所地北京市昌平区小汤山工业开发区大东流295号。法定代表人：符剑平，董事长。委托诉讼代理人：范海英，女，1973年10月6日出生，汉族，北京港源建筑装饰工程有限公司法务人员，住北京市朝阳区。被告：北京新荣房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区二区103。法定代表人：司懿，总经理。委托诉讼代理人：赵会群，男，1960年5月26日出生，汉族，北京新荣房地产开发有限公司员工，住北京市朝阳区。原告董高鸣（以下简称姓名）与被告北京港源建筑装饰工程有限公司（以下简称港源公司）、被告北京新荣房地产开发有限公司（以下简称新荣公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。董高鸣委托诉讼代理人吴军、张景雯，港源公司委托诉讼代理人范海英，新荣公司委托代理人赵会群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董高鸣向本院提出诉讼请求：1、判令停止对北京市朝阳区某房屋（以下简称2204号房屋）的执行；2、判令解除对2204号房屋的查封。事实和理由：经（2011）朝执字第7442号执行裁定书查封了2204号房屋，该房屋系我与新荣公司于2007年6月28日签订《北京市商品房预售合同》全款购买的商品房，新荣公司于2007年7月31日向我交付了房屋。2019年12月18日，我对2204号房屋的执行提出书面异议，经（2020）京0105执异670号裁定书驳回了我的执行异议。我是2204号房屋所有权人，对房屋享有足以排除强制执行的权利，不应对2204号房屋进行查封及执行。我与新荣公司签订的《北京市商品房预售合同》合法有效。在港源公司申请查封前，我已向新荣公司足额支付全部购房款，新荣公司已于2007年7月31日向我交付了2204号房屋，我实际占有使用房屋至今，并交纳暖气费、物业费、有线电视费等。2204号房屋未办理产权证完全是新荣公司原因所致，我多次主张办证，并未怠于履行权利。综上，我合法购买2204号房屋，签订合法有效的房屋买卖合同，交付全部购房款，合法占有使用房屋，且未能办证并非我原因，我享有足以排除强制执行的权利，故提起诉讼，望判如所请。港源公司辩称：我方认可（2020）京0105执异670号裁定书，认可文书表述理由及结果。新荣公司辩称:董高鸣自我方处购买2204号房屋，我方经汇票形式收到全部购房款。办证过程中，我方发现2204号房屋被查封，无法办理产权证，故将办证事宜搁置。我方认可董高鸣所述事实，认可其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。港源公司与新荣公司建设工程施工合同纠纷一案，本院经审理作出（2011）朝民初字第00206号民事判决书，判决：1、新荣公司给付港源公司工程款1238821元（本判决生效之日起十日内执行）；2、新荣公司按照中国人民银行同期贷款利率的标准向港源公司支付上述第一项款项自2009年10月11日至实际给付之日止的利息（本判决生效之日起十日内执行）；3、驳回新荣公司的反诉请求。后新荣公司不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2011年4月15日作出（2011）二中民终字第06557号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。港源公司据此向本院申请强制执行，本院于2011年5月30日以（2011）朝执字第07442号立案受理。执行中，本院于2011年8月17日向北京市朝阳区房管局送达执行裁定及协助执行通知书，对涉案房屋予以查封。董高鸣作为案外人提出执行异议，本院于2020年9月28日作出（2020）京0105执异670号执行裁定书，认定：案外人虽主张购买涉案房屋，但其提交的付款凭证的付款人及款项用途均未直接体现与2204号房屋价款之关联性，尚不足以证明相应事实。另外，案外人自述于2007年即购房且实际交付，但其在长时间未能办理权属转移登记的情况下，直至2019年才分别通过异议及诉讼程序进行救济，应当认为其本身亦存在怠于行使权利的情形，其请求排除对2204号房屋的执行于法无据，本院难以支持。据此裁定驳回案外人董高鸣的执行异议。2007年6月28日，新荣公司（出卖人）与董高鸣（买受人）签署《北京市商品房预售合同》，约定买受人购买2204号房屋，建筑面积205.9平方米，房屋总价款4838856元。买受人采用一次性付款。出卖人应当在2007年7月31日前向买受人交付商品房。出卖人应当在2009年1月31日前取得商品房所在楼栋权属证明。买受人同意委托北京朝阳房地产交易中心向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1500元。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期贷款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。经查，2007年6月28日，董高鸣与新荣公司签订《北京市商品房预售合同》购买北京市朝阳区**号房屋（以下简称2201号房屋），建筑面积156.17平方米，购房款3814608元，买受人采用一次性付款。关于款项支付，董高鸣表示同期购买两套房屋，2204号房屋扣除第一年租金361152元，加上印花税2420元，应付房款4480124元；2201号房屋扣除第一年房屋租金348090元，加上印花税1908元，应付房款3468426元。董高鸣父亲董某某、母亲张某某均系荣联***公司（以下简称荣联公司）的股东，荣联公司经由汇票方式于2007年6月29日向新荣公司账户入账7948948元，一次性付清两套房款7848550元及汇款手续费398元。就此，董高鸣提交中国建设银行进账单，载明新荣公司于2007年6月29日自荣联公司账户进账7948948元；提交企业信用信息公示报告，载明董某某、张某某系荣联公司股东；提交荣联公司说明，载明其认可代董高鸣向新荣公司支付2201号房屋及2204号房屋购房款7948948元；提交签约客户缴费清单，载明2204号房屋租金折抵购房款361152.86元，并收印花税2420元，注明款项以银行汇票方式付款；另提交新荣公司于2010年4月16日开具的购房款发票、绘图费收据、契税收据等为证。关于房屋交付，董高鸣表示签约后与北京金丰世联房地产经纪有限公司（以下简称金丰公司）、保证人中新荣投资管理集团有限公司于2007年6月28日签订《出租代理协议》，由金丰公司代理出租2204号房屋，董高鸣已经实际占有房屋。就此，董高鸣提交有线入网、宽带及卫星电视费用收据、电话初装费收据、《出租代理协议》等为证。另查1，2204号房屋于2009年6月17日起被我院查封，目前查封文号系（2020）京0105财保1889号，查封期间至2023年12月21日。另查2,2019年11月6日，董高鸣以房屋买卖合同纠纷为由向新荣公司提起诉讼，要求办理2204号房屋权属转移登记手续，将房屋转移登记至董高鸣名下，并要求新荣公司退还办理不动产权证书相关款项245980元及逾期办证违约金1786852.68元。目前案件正在审理中。本院认为：对案外人提起的执行异议之诉，经审理认定案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；经审理认定案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，董高鸣提交之证据可以形成证据链证明，董高鸣与新荣公司于2007年6月28日签订《北京市商品房预售合同》，同期经由荣联公司付清购房款，新荣公司已向董高鸣实际交付2204号房屋。董高鸣依约委托北京朝阳房地产交易中心申办产权证，并未怠于履行办证义务，董高鸣所述因房屋查封导致客观履行不能符合在案证据指向。本院在执行生效法律文书确定的金钱债务过程中对债务人新荣公司名下2204号房屋进行了查封，董高鸣作为房屋买受人于法院执行查封前已经支付全部房屋价款并实际占有房屋，且对办理房屋过户登记手续没有过错，其享有足以排除强制执行的民事权益。现董高鸣要求停止执行并解除查封手续于法有据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：自本判决生效之日起，停止对北京市朝阳区科荟路8号8号楼2204号房屋的执行行为并解除查封。案件受理费45440元，由被告北京新荣房地产开发有限公司负担（原告董高鸣已交纳，被告北京新荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告董高鸣）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 孙 琪审判员 文怡昊审判员 杨 静二〇二一年五月二十六日书记员 李剑奇