江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2804号上诉人（原审被告）：赵玮，男，1983年5月23日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：魏铨，男，1972年4月18日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：高成干，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王联杰，北京大成（南京）律师事务所律师。原审被告：赵骏，男，1994年10月15日生，汉族，住江苏省镇江市丹徒区。委托诉讼代理人：赵玮（系赵骏哥哥），自然情况同前。上诉人赵玮因与被上诉人魏铨、原审被告赵骏房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初4647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵玮上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一审判决上诉人支付被上诉人租金24456元存在明显不合理之处，上诉人对此不服，上诉人不应当承担2020年7月2日至9月28日期间租金的50%，即12054元。首先，根据一审时上诉人提交的证据及庭审过程，一审判决已经查明“7月1日后，赵玮已经清空房屋停止经营，将钥匙留在房屋门口，并通过微信将图片发送魏铨，从照片可以看出房屋已经清空，魏铨知晓此事且可以控制房屋”。根据上述事实，若被上诉人能够在2020年7月1日后及时处置案涉房屋，根本就不能产生2020年7月2日至9月28日期间的租金损失。因为被上诉人没有采取任何措施，所造成的2020年7月1日后的相应租金损失，理应由被上诉人承担，与上诉人无关。此外，因上诉人提前退租的违约行为，一审判决被上诉人无需返还租房保证金10000元。上诉人在已经承担相应违约责任的前提下，更无需承担2020年7月2日至9月28日期间的租金。退一步说，即使上诉人需承担责任，上诉人认为只需承担2020年7月2日至9月28日期间租金金额的10%，一审判决酌定50%的比例过高，应当予以调整。魏铨辩称：一、租赁合同并没有约定承租人享有合同的单方解除权。其次，租赁合同双方是赵骏和魏铨，上诉人赵玮并不是合同的当事人，基于合同的相对性，故在赵骏没有作出意思表示的情况下，对于房屋实际使用人赵玮的意见，在没有合同约定和法律规定的情况下，魏铨认为不能代表合同相对人赵骏的意思表示。再次，就房屋中的装修双方没有达成一致意见，且赵骏、赵玮均没有明确放弃装修的情况下,要求魏铨接受和处置房屋无法律和合同依据。另外，本案是2020年6月10日在玄武法院立案庭立案时，被要求先行调解，先后三次组织调解，赵骏、赵玮没有与魏铨达成一致意见的情况下，应当通过人民调解员交付钥匙且应当对房屋装修处理达成合意或承诺放弃才能减损，而不是赵玮一个人发送微信，故责任应由承租方全部承担。二、法律规定调整违约金需要前提条件，即需要当事人向法庭提出申请,本案一审中，上诉人赵玮经法庭传票传唤未到庭参加诉讼，没有向法庭提出调整违约金的申请，故上诉人认为违约金过高、应当予以调整的上诉理由不能成立。其次，根据双方合同约定，租赁期限不到一年，押金不予退还。再次，案涉合同期限为两年，魏铨对两年期的租金合计22万元具有可期待利益，根据法律规定，一方违约的情况，应当赔偿对方的可得利益，押金10000元不足以弥补魏铨的损失。综上所述，请求法庭驳回上诉，维持原判。魏铨向一审法院起诉请求：1、判令赵骏、赵玮支付房屋租金47467元及利息(其中10279元自2020年2月16日起至2020年3月31日止、25000元利息自2020年5月16日起至给付之日止、12188元自2020年8月16日至给付之日止均按照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)、赔偿租金损失4432元、支付违约金10000元；2、判令终止房屋租赁合同；3、赵骏、赵玮承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：魏铨是南京市玄武区鱼市街**房屋所有权人。2020年1月17日，魏铨（甲方）与赵骏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋租赁给乙方从事小型餐饮，租期自2020年2月18日至2022年2月17日，第一年租金100000元（每季度25000元），第二年120000元（每季度30000元）。租金每季度支付一次，第一次租金及租房保证金10000元在签定合同时支付，之后每季度的租金在该季度末之前将下期租金支付甲方。租金具体交付时间：2020年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日、2021年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日。乙方自行承担租赁期间所产生的水、电、物业费等费用。合同违约处理约定：乙方承诺甲方第一年租赁使用满一年，不到一年，押金甲方不予退回乙方。合同签订后，魏铨按约定交付房屋，该房屋由赵玮实际使用，赵玮支付魏铨保证金10000元。之后赵玮于2020年3月31日支付租金13989元，垫付了2019年11月至2020年2月物业费732元。租赁房屋后，因遭遇疫情及各种原因，赵玮始终经营惨淡。2020年7月1日，赵玮通过微信告知魏铨鱼市街56-2号店铺已于2020年6月10日就已停止营业，6月29日搬空，已停止使用此店铺，并附有室内搬空的照片。魏铨未予回复。一审庭审中，赵玮称其已通过微信告知对方解除合同。魏铨认可收到微信，但认为该微信未正式提出解除合同，且房屋是赵骏、赵玮共同租赁的，赵玮不能代表两个人的意思。2020年9月28日，在一审法院主持下，赵玮将钥匙交还魏铨，魏铨接收案涉房屋，完成房屋交接手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中赵骏与魏铨签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照房屋租赁合同的约定履行。房屋租赁合同虽由赵骏与魏铨签订，但由赵玮实际承租，且其认可应当支付租金，故魏铨的损失应当由赵骏、赵玮共同承担。魏铨交付南京市玄武区鱼市街56-2号房屋后，赵骏、赵玮没有按合同约定支付租金、提前解除合同构成违约，应当支付欠付租金并承担违约责任。9月28日，赵玮将钥匙交还魏铨，魏铨接收案涉房屋，双方完成房屋交接手续，租赁合同解除，魏铨主张解除房屋租赁合同，一审法院予以支持。关于租金金额，赵骏、赵玮承租魏铨的房屋后，恰逢疫情爆发，对小型餐饮行业影响巨大，故一审法院酌定2020年2月18日至4月30日72天的租金按50%计算，即9863元（100000÷365×72×50%），5月1日至7月1日期间租金全额计算17260元（100000÷365×63）。7月1日后，赵玮清空房屋停止经营,将钥匙留在房屋门口，并通过微信将照片发送魏铨，从照片可以看出房屋已经清空，魏铨知晓此事且可以控制房屋，但魏铨未上门查看亦未采取任何措施，导致租赁损失的扩大，对于损失扩大部分其应当承担相应责任，7月2日至9月28日期间租金，一审法院酌定双方各承担50%责任，金额为12054（100000÷365×88×50%）元。扣除赵玮已支付的房租13989元、垫付的物业费732元，赵骏、赵玮还需支付租金24456元（9863+17260+12054-13989-732）元。关于违约责任，依据合同约定“乙方承诺甲方第一年租赁使用满一年，不到一年，押金甲方不予退回乙方”，赵玮租赁期间不足一年，魏铨可以不予返还租房保证金10000元，魏铨要求赵骏、赵玮另行支付利息及违约金，无合同及法律依据，一审法院不予支持。最后，关于房屋空置损失，一审法院酌定魏铨与赵骏、赵玮双方各承担50%责任，即赵骏、赵玮承担2216元（4432×50%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院作出判决：一、魏铨与赵骏间的《房屋租赁合同》于2020年9月28日解除;二、赵骏、赵玮于判决生效之日起十日内一次性支付魏铨欠付的租金24456元、租金损失2216元，合计26672元；三、驳回魏铨其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。赵骏与魏铨签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行义务。赵玮实际使用案涉房屋进行经营，并认可案涉房屋由其实际承租及支付相应租金，故由赵骏、赵玮共同承担案涉房屋租赁合同的承租人义务，具有事实依据。根据案涉合同的履行情况及当事人相关陈述，本院认为，赵骏、赵玮没有按合同约定支付租金，要求提前解除合同构成违约，应当承担相应违约责任。结合赵玮清空案涉房屋并通过微信告知魏铨的情形，魏铨对于损失扩大负有一定责任，故一审法院认定2020年7月2日至9月28日期间租金及魏铨所主张的房屋空置损失，均由魏铨与赵骏、赵玮双方各承担50%责任，具有事实依据且符合公平原则，并无不当，本院予以维持。综上，赵玮的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵玮负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  刘 凡审判员  李任飞二○二一年五月十四日书记员  汪海燕