上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9701号原告：上海互欣酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蒋雪莹，总经理。委托诉讼代理人：唐松宝，上海融栢律师事务所律师。被告：上海助企隆公寓管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：邹章亮，经理。委托诉讼代理人：吴小兵，男。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。原告上海互欣酒店管理有限公司(以下简称互欣公司)与被告上海助企隆公寓管理有限公司(以下简称助企隆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理，依法适用简易程序，于2021年3月25日、4月28日公开开庭进行审理。原告互欣公司的委托诉讼代理人唐松宝、被告助企隆公司的委托诉讼代理人孙一天和吴小兵(仅参加第一次庭审)到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告互欣公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的租赁合同于2020年8月1日解除；2、判令被告支付房屋免租期租金人民币(以下币种同)109,300元；3、判令被告支付2020年4月1日至2020年7月31日租金1,311,600元；4、判令被告支付违约金518,224元。事实和理由：2019年6月28日,原、被告签订《60间长包房合同》,约定原告将位于上海市浦东新区浦建路XXX号三、四、五楼共计60间房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用,约定租期为2年,从2019年7月1日至2021年6月30日,月租金327,900元,租金付3押2,先付后用。合同签订后,由于该房屋原先为原告装修为酒店使用,故原告依据被告要求将该房屋格局进行了变动,采购床铺、洗衣机、烘干机等改为公寓房使用,并约定2019年6月20日至6月30日为免租期。合同第12.2条明确约定：承租人迟延支付租金累计1个月，出租人有权解除合同并要求承租人支付6个月的租金作为违约金。双方另于2019年6月29日签订补充协议，明确约定如乙方提前解除合同,乙方有责任将房屋恢复为原始酒店状态,所有恢复费用及酒店房间内所有家具、家电的购买费用由乙方负责,并赔偿甲方一切损失(装修时间、空置期租金、装修费用等)。2020年4月,被告致函原告称，由于被告的转租租户要求提前解除合同,导致原被告的合同无法正常履行,要求解除。原告不同意解除合同，被告欠付2020年4月1日至7月31日租金，并于8月1日自行搬离。原告就损失多次与被告进行协商未果。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告助企隆公司辩称，确认系争合同于2020年8月1日解除，但并非被告恶意违约所致，而系被告的次承租人违约，导致被告无力继续履行合同。同意支付免租期租金109,300元。同意支付4个月租金，但应按实付月租金315,400元标准计算。关于违约金，合同解除存在客观原因，由于次承租人无力经营，被告无法找到新的租客，故提出退租。2020年4月1日至7月31日租金未付，2020年8月1日搬离，请求法院调整违约金数额。被告交纳保证金630,800元，用于抵扣欠付费用。本院经审理认定事实如下：2019年6月28日,原、被告签订《60间长包房合同》,约定原告将系争房屋出租给被告使用,租赁期限为2019年7月1日至2021年6月30日,如果系争房屋的实际交付日变更，则租赁期限从实际交付日开始计算，其中实际交付日为2019年6月20日后的10天为免租期；月租金共计327,900元,在此月租金基础上每月给予被告12,500元的优惠，被告实付月租金为315,400元；押金为2个月的租金，押金和租金的支付方式为付三押二；首次支付租金于签约合同生效后15日支付，下次支付租金在到期日前提前7天支付，逾期未支付的，每逾期一日，则承租人需按每期租金的日1%支付逾期违约金；房屋交付日为2019年6月20日；承租房屋将被改造为助企隆公寓对外承包经营使用；非因出租人原因或者不可抗力原因，承包人迟延支付租金累计1个月以上，经出租方催告1个月内仍未交纳，出租人有权解除合同，承包人应向出租人支付相当于6个月租金的违约金。2019年6月29日，原、被告签订《补充协议》，其中约定就原合同未尽事项订立补充协议，作为合同内容补充部分：原告将系争房屋租赁给被告使用，被告将原有商务酒店客房装修改造成公寓使用,合同期限为2019年7月1日-2021年6月30日,合同期2年,如被告在未到租赁期限提前违约解除该合同,则被告有责任将租赁房间恢复为原始酒店房间状态,所有恢复装修费用和酒店房间内所有家具家电的购买费用由被告负责,并按原合同违约责任条款赔付原告因此所造成的一切损失(如装修时间,空置期的租金,装修费用等其它一切损失)。本协议生效后、即成为原合同不可分割的组成部分,与原合同具有同等的法律效力。合同签订后，原告交付系争房屋，被告支付租金及保证金。2020年4月，被告向原告发送《关于解除房屋租赁合同的通知函》。2020年4月1日至2020年7月31日租金，被告未予以支付，并于2020年8月1日自系争房屋搬离。2020年12月，原告向本院递交起诉状，要求判如所请。审理中，原、被告确认被告支付保证金630,800元，同意在本案中一并处理，用于抵扣被告欠付费用。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。审理中，双方就合同解除时间、免租期租金的支付达成一致，并无不当，本院予以照准。由于补充协议为租赁合同不可分割部分，故一并予以解除。关于争议的租金，被告主张按合同约定的实付金额予以计算，并无不当，本院予以支持。经计算，2020年4月1日至2020年7月31日租金应为1,261,600元。关于违约金，由于被告原因导致合同解除，故原告主张违约金，依约有据，本院予以支持。关于违约金数额，原告自愿予以调整，且金额属合理，本院予以支持。关于保证金，双方一致同意用于抵扣欠付费用，并无不当，本院予以照准。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告上海互欣酒店管理有限公司与被告上海助企隆公寓管理有限公司之间的《60间长包房合同》及《补充协议》于2020年8月1日解除；二、被告上海助企隆公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海互欣酒店管理有限公司免租期租金109,300元；三、被告上海助企隆公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海互欣酒店管理有限公司2020年4月1日至2020年7月31日租金1,261,600元(抵扣被告上海助企隆公寓管理有限公司已支付的保证金630,800元，尚需支付630,800元)；四、被告上海助企隆公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海互欣酒店管理有限公司违约金518,224元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,252元，减半收取计11,126元，由原告上海互欣酒店管理有限公司负担221元，被告上海助企隆公寓管理有限公司负担10,905元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。