北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初1523号原告：北京维力联合工贸有限责任公司，住所地北京市顺义区赵全营镇解放村村委会西1000米，统一社会信用代码911101137650114302。法定代表人：张维，经理。委托诉讼代理人：李云峰，北京市京哲律师事务所律师。被告：北京路思达机械设备有限公司，住所地北京市昌平区兴寿镇麦庄村东，统一社会信用代码91110114801760157Y。法定代表人：黄邵帅，经理。委托诉讼代理人：董海鹰，男，1966年11月16日出生，汉族，北京路思达机械设备有限公司法务。原告北京维力联合工贸有限责任公司（以下简称维力联合公司）与被告北京路思达机械设备有限公司（以下简称路思达公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员涂琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告维力联合公司之法定代表人张维及其委托诉讼代理人李云峰，被告路思达公司委托诉讼代理人董海鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告维力联合公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原被告于2013年3月21日签订的《场地租赁协议》无效；2.请求判令被告支付原告2018年3月21日至2021年3月20日租金614790元；3.请求判令被告立即将位于顺义区×村15亩租赁场地腾退给原告；4.诉讼费被告承担。事实和理由：原被告双方于2013年3月21日签订《场地租赁协议》，协议约定，原告将位于北京市顺义区×村场地15亩及场地内房屋设施出租给被告使用。期限自2013年3月21日起至2032年3月21日终止。租金每年21万元，合同还约定了其他权利义务。但被告拖欠原告2018年3月21日至2021年3月20日租金614790元未付。综上所述，原告认为，《场地租赁协议》虽是双方自愿签订，但租赁场地建设未取得建设工程规划许可手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，原被告签订的《场地租赁协议》应为无效。故此，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告路思达公司辩称：同意原告的第一项诉讼请求，认可涉案租赁合同无效，但是因为原告违反了其与村经济合作社土地合同的第四条的约定，如租赁给第三方需要经过经济合作社同意，原告无权将涉诉场地租赁给第三方即被告。原告第二项诉讼请求因为欠条还未到期，所以暂不同意支付，原被告签订租赁合同后，被告法人虽然出具了一个欠条，显示欠原告地租款614790元（2018年3月21日至2021年3月20日），但该欠条还未到2021年3月20日，因此原告以此欠条来主张租金不合理。因为涉诉场地在2020年9月就已经接到了强制拆除公告，要求在2020年9月30日前拆除完毕，且在2020年年初涉诉场地就不再经营生产了，被告在2020年9月30日就已经撤离涉诉场地，涉诉场地之后由原告方实际控制，涉诉场地内建筑在2020年10月份就已经拆除完毕，故不同意原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2002年4月1日，北京维力建业工贸有限责任公司（乙方）与顺义区×村经济合作社（甲方）签订《土地租赁合同书》。《土地租赁合同书》主要约定如下：一、土地租赁范围：乙方所租赁土地位于×村西，×路北侧。该地东界南北长244.5米，南界东西长116.5米，北界东西长147米，西界南北长262.5，合计33396.625平方米，总计50亩。二、土地租赁期限30年，即2002年4月1日至2032年4月1日为止。三、租赁费用及付款时间。四、双方责任......租赁期内，乙方若另租他人，必须通过甲方同意......2013年3月21日，维力联合公司（出租人）与路思达公司（承租人）签订《场地租赁协议》，主要约定如下：1.出租人将自有的场地、房屋租赁给承租人使用。2.租赁场地为顺义区×村。3.场地内现有面积及房屋设施，现有场地15亩，其中建筑面积700平米。4.租赁期为2013年3月21日至2032年3月21日，共计19年。5.租金收取方式为每年21万元向出租人支付，支付方式签订合同之日内支付现金21万元，以后每年到合同签订之日前付清21万元。6.场地内原有设施维护由承租人负责。7.若出租方单方面提前解除协议，出租方需按照解除协议对承租方所有增加的设施的市场价格赔偿承租方，并承担违约责任。8.若承租方单方面解除协议，承租方自动放弃对增加固定设施的所有权。9.若因政策原因等不可抗力造成协议不能继续，出租方必须赔偿承租方所增加投入的剩余价值。10.水电，临时安装电表，按供电部出具的电费票据的最高电价向出租人交费，如发生电量不足，由承租人出资安装变压器，出租人协助办理相关手续，因电量不足导致机械故障由承租人负责，承租人生产、生活用水自行解决。11.承租人所租赁的场地范围内，按照国家许可范围内正常经营，如有相关政策不能正常经营，出租人不负责任。12.合同期满后，承租人场地内所建的固定设施，无偿移交给出租人，生产设备等需承租人自行拆走。2020年6月21日，路思达公司法人黄邵帅写下《欠条》，内容为：欠张维地租款，2018年3月21日至2021年3月20日共计三年，欠款总计63万元，经核对双方抵账后实欠614790元。2020年9月23日，北京市顺义区×镇人民政府对维力联合公司法人张维发出（2020）第0030号《限期拆除决定书》，主要内容为：在北京市顺义区×村西侧100米集体土地上建设一层砖混、彩钢结构建筑物15处，二层砖混、彩钢结构建筑物3处，经测量该建筑物建筑面积约4989平方米，所建建筑物属于违法建筑，责令张维于2020年9月26日前自行拆除上述违法建设，恢复原地貌，并接受复查。2020年9月27日，北京市顺义区×镇人民政府对维力联合公司法人张维发出（2020）第0030号《催告通知书》，责令张维在接到本通知书之日起3日内自行拆除《限期拆除决定书》中所述违法建设。2020年9月30日，北京市顺义区×镇人民政府对维力联合公司法人张维发出《强制拆除公告》（2020）第0030号。《强制拆除公告》主要内容为对×村西侧100米集体土地建设一层砖混、彩钢结构建筑15处，二层砖混、彩钢结构建筑3处做出（2020）第0030号《限时拆除决定书》后，因张维逾期并未按照时限拆除，在按规定送达《催告通知书》后依旧未拆除。×镇人民政府决定于2020年10月5日9时对上述违法建设进行强制拆除，张维享有处置建筑材料并占有残值的权利，同时有自行清除其他建筑垃圾的义务。诉讼中，路思达公司提交5份《收据》，落款时间以及金额分别为2018年4月4日收到1万元整、2018年4月12日收到11100元、2018年8月17日收到16210元、2018年9月22日收到2万元整、2019年1月7日收到49000元，签收人均为张维，签收事由均为2016年地租收款，总计收款106310元，路思达公司以此部分费用系2018年3月21日之后缴纳为由，主张从欠付款项中折抵。2021年4月26日，经本院现场勘验，主要情况如下：涉案场地位于顺义区×村西1000米处，院内仅有一个朝东的大铁门，东侧和南侧有灰色院墙，北侧有白色院墙，院内原有西侧墙面已拆除。朝东大铁门（含小门）的钥匙均在路思达公司处。院内固定建筑物均已拆除，东门入口有长约15米的地磅，院内最西侧有两个活动房，在原有西墙处，双方认可是路思达公司物品，院中间朝东处有一个基础坑，是路思达公司所建，维力联合公司在本案暂不主张恢复原貌。基础坑南侧的建筑垃圾是维力联合公司建筑遗留，不属于本案腾退范围。院内西南处靠墙有两堆建筑垃圾，其中红砖的是维力联合公司建筑遗留，灰色建筑垃圾不要求路思达公司腾退，院内其余的所有地上物品均是路思达公司所有，均要求腾退。上述事实，有庭审笔录、《土地租赁合同书》《场地租赁协议》《欠条》《限期拆除决定书》《强制拆除公告》《催告通知书》《收据》等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案依据查明的事实，就原被告间《场地租赁协议》中所涉及的建筑物双方均未提交建设工程规划许可证，也无证据证明经过相关主管部门批准建设，现已被拆除。在我国房地一体的格局下，房屋依附于土地之上，与所附着土地具有不可分割性，故双方于2013年3月21日签订的《场地租赁协议》应属无效，就合同无效后的法律后果，路思达公司表示另行解决，对此本院不持异议。关于合同无效的法律后果，根据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于涉案《场地租赁协议》无效，维力联合公司有权请求路思达公司支付房屋占有使用费。关于该占有使用费的金额，路思达公司法人黄邵帅经对账于2020年6月21日写下欠条，欠条载明款项为2018年3月21日至2021年3月20日租金，系经双方核对抵账后实欠租金614790元；路思达公司提交收据4张，均显示系2016年地租，路思达公司以此部分款项系2018年3月21日后缴纳为由要求从欠付款项中再次抵扣，其该项辩解没有依据，本院不予支持，另一张49000元款项的收据，系双方其他经济往来折抵租金凭证，亦是双方2020年6月21日对账前的交易凭证，路思达公司以同样的理由主张折抵，亦没有依据，本院不予支持。同时，考虑到关于欠付租金的该欠条系于2020年6月21日所书，同年9月底北京市顺义区赵全营镇人民政府就涉案场地相继发出《限期拆除决定书》《强制拆除公告》，后涉案场地内违法建设被拆除，因此，考虑到涉案场地被拆除后的可利用情况、钥匙保管情况以及双方的管理利用情况，本院对路思达公司所应负担的占有使用费予以酌情确定，认定路思达公司应支付维力联合公司二〇一八年三月二十一日至二〇二一年三月二十日期间的占有使用费564790元。另，基于合同无效，路思达公司继续占有涉案场地无法律依据，维力联合公司主张腾退于法有据，本院予以支持，合同的腾退期本院认定为30日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条的规定，判决如下：一、确认原告北京维力联合工贸有限责任公司与被告北京路思达机械设备有限公司于二〇一三年三月二十一日签订的《场地租赁协议》无效；二、被告北京路思达机械设备有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市顺义区×村西一千米处涉案场地腾退返还给原告北京维力联合工贸有限责任公司；三、被告北京路思达机械设备有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京维力联合工贸有限责任公司二〇一八年三月二十一日至二〇二一年三月二十日的占有使用费五十六万四千七百九十元；四、驳回原告北京维力联合工贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千九百七十四元（原告北京维力联合工贸有限责任公司已预交），由被告北京路思达机械设备有限公司负担，于本判决生效之日起七日内支付原告北京维力联合工贸有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  涂 琳二〇二一年五月二十四日法官助理  邵 冲书 记 员  罗佳旭