福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初1768号原告：福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司，住所地东侨经济技术开发区古溪路1号泰禾红树林1号楼2层，统一社会信用代码91350901077444136L。法定代表人：张炎生，经理。委托诉讼代理人：刘端伟，福建宁鼎律师事务所律师。被告：谢绍党，男，1974年10月8日出生，汉族，住东侨经济技术开发区。被告：林丽，女，1975年10月25日出生，汉族，住东侨经济技术开发区。原告福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司（以下简称泰禾物业公司）与被告谢绍党、林丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰禾物业公司的委托诉讼代理人刘端伟，被告谢绍党、林丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰禾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令俩被告向原告支付自2018年9月1日起至2021年3月31日止拖欠的物业管理费计6200元；2判令俩被告向原告支付水电公摊费1100.2元（从2018年2月1日算至实际缴款日，暂计至2020年10月31日）；3.判令被告向原告支付物业管理费的违约金1012元（按逾期缴纳物业管理费的月2％从2018年9月1日算至实际缴款日，暂计至2020年10月31日）；4.俩被告承担本案诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全保险费、公告费、律师费等诉讼费用。事实与理由：俩被告登记入住于东侨经济技术开发区，并一直由原告为被告提供物业管理服务至今。13号楼506室建筑面积为111.12平方米，物业服务费标准为按拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅1.8元／月·平方米；办公楼2.8元／月·平方米；商业店面4.0元／月·平方米。合同履行过程中，原告按照约定提供了物业服务。但被告自2018年9月1日起至2021年3月未缴纳物业费6200元，2018年2月1日起至2020年10月未缴纳水电公摊费1012元，且原告多次催讨，被告一直拒不支付。被告行为已违反《前期物业服务合同》第七条第四款“业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务”的规定，应根据第三十条的规定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应支付逾期缴纳违约金。物业服务费主要用于维修公用设施、维护公共卫生及安全防卫工作，被告的这种行为，不仅损害了原告的利益，更是损害社区内广大业主的合法权益。故向法院提起诉讼。谢绍党辩称，1.原告所述与事实不尽相符，非事实全部。入住之初，被告不存在欠缴物业费的问题，直至原告首先违反服务合同后才出现纠纷。在被告入住后，发现物业协助顶楼业主违建。被告不但不制止业主违建行为，还让一些违建的大型搅拌机、脚手架、浇灌模板进场，并提供相关的水电服务。被告多次去物业沟通无果，直至被违建，至今依然存在并使用中，更影响房子的质量和各业主的人身安全，也违反了物业合同第四条的规定；2.原告涉嫌违反服务合同在先，服务质量低下甚至不作为在后，在原告提供服务期间，小区内大大小小的问题不断，有长期漏水不进行维修，有把多处消防通道设为车位，有阻塞逃生通道，有放入外来人员在小区内摆摊设点谋取利益，有放任随意晾晒，还有卫生服务不到位等等。这与1.8元/平方米的一级管理物业服务收费标准相差甚远，这些问题业主从未停止过投诉，但没有明显改善，应减免部分物业费；同时物业应出示明细一级服务标准人员配置与消防巡视记录，业主享有知情权；3.原告要求被告交公摊水电费不合理。根据物业合同第六条的规定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。1.8元/元·平方米，物业服务费开支方面，（1）到（10）小款里也明显做了说明，特别是第（3）、第（4）小款，在合同第六下方的尾部也说了：乙方按照上述标准收取物业服务费用，按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余和亏损由乙方享有或者承担。更在（泰和红树林）临时管理规定第28条也约定物业服务收费选择包干制方式，如果又要收取公摊水电费，那就属于二次收费，也违反了物业合同规定；4.原告一些服务不到位问题至今都没有解决清楚，被告照样有去交物业费，并且交到了2021年3月份，共计6200元，有被告与泰和红树林主管的微信转账记录和聊天记录为证，可原告拒收物业费；5.原告不作为，使天井滴水至今没有得到完全解决，不但睡眠受到影响，室内的墙体也受到影响，更有地下室消防栓被车位所堵，消防通道受影响，消防栓也没得到保养与维修。被告的财产、安全都得不到保障；6、原告在小区业主公共部分的所有收入没有公示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：1.泰禾物业公司为泰禾红树林小区的前期物业服务企业，物业服务时间从2018年5月30日到2021年5月30日。谢绍党、林丽为泰禾红树林小区15号楼506单元的业主，房产建筑面积为111.12平方米。2016年9月3日林丽签收《房屋交接单》、《泰禾红树林临时管理公约》、《前期物业服务合同》、填写《业主（住户）资料卡》等，承诺愿意遵守小区的有关物业管理规定，按合同约定的物业服务费用向物业服务公司缴纳物业服务费用。《前期物业服务合同》第六条约定物业服务费用住宅收费标准为住宅1.8元/月·平方米，第七条约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第三十条约定，业主违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日2‰的标准支付违约金。2.2018年9月起，谢绍党、林丽未向泰禾物业公司缴纳物业费；2021年4月9日，谢绍党、林丽通过微信向泰禾物业公司的楼管转账6200元用于交纳2018年9月至2021年3月的物业服务费，泰禾物业公司的楼管要求水电公摊要一起交纳而拒收。3.泰禾物业公司在提供物业服务过程中，未在物业管理区域内醒目位置公示公共水电分摊情况或通过移动通信等电子信息方式告知业主，未提供其交纳公共水电费用证据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务合同作为双务合同，业主享有合同履行中的抗辩权，但其范围应与物业公司的违约程度相对应。谢绍党、林丽作为该小区的业主，接受泰禾物业公司提供的物业服务，应依约按时足额交纳物业服务费，谢绍党、林丽自2018年9月1日起拒绝交纳物业服务费，现泰禾物业公司诉请谢绍党、林丽支付自2018年9月1日起至2021年3月31日止未交的物业服务费6200元，于法有据，予以支持。谢绍党、林丽主张泰禾物业公司未按合同约定提供完善的物业服务项目，证据不足，对其主张，不予采纳。泰禾物业公司诉请谢绍党、林丽以逾期缴纳物业管理费为基数，支付自2020年1月1日起至款项实际偿清之日止按月2％计算的违约金，计算标准偏高，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则予以调整，酌定谢绍党、林丽应承担的违约金按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准计算。合同约定物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，谢绍党、林丽于2021年4月9日向泰禾物业公司交纳物业管理费，泰禾物业公司予以拒收，故谢绍党、林丽应付违约金应当以其每期应交未交的物业管理服务费200元为基数，分别从逾期之日，即每月第11日起，至2021年4月8日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准计算。泰禾物业公司诉请谢绍党、林丽交纳公摊水电费，证据不足，不予支持。泰禾物业公司主张律师费、诉讼保全费等由谢绍党、林丽负担，无事实和法律依据，不予支持。本案中，业主以物业公司未提供完善的物业服务为由拒交物业服务费有违法律规定，但物业公司作为服务企业应虚心接受业主提出的合理性建议，增强并完善企业内部管理机制，积极改进工作中的不足，多为小区业主着想，规范物业服务行为，提升物业服务质量，尽量避免矛盾升级。通过业主与物业公司的互联互动，共同创建文明、和谐、优美的小区环境。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告谢绍党、林丽于本判决生效之日支付原告福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司自2018年9月1日起至2021年3月31日的物业管理服务费6200元及违约金（以其每期应交未交的物业管理服务费200元为基数，分别从每月第11日起，至2021年4月8日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回原告福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谢绍党、林丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 员 宋小平二〇二一年五月六日法官助理 胡雪琴书 记 员 孙芬芬附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十九条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。