北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初45609号原告（反诉被告）：北京睿丁教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区紫月路18号院11号楼二层217室,统一社会信用代码：91110105330321237N。法定代表人：张振华，招商总监。委托诉讼代理人：李睛文，北京市安通律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤德智，男，北京市安通律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：上海乐课力文化传播有限公司，住所地上海市徐汇区沪闵路9505号3幢二楼205室,统一社会信用代码：91310112324617605P法定代表人：江光奇，董事长。委托诉讼代理人：白丽娜，北京市证信律师事务所律师北京睿丁教育咨询有限公司（以下简称睿丁公司）与上海乐课力文化传播有限公司（以下简称乐课力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。睿丁公司之委托诉讼代理人李睛文、汤德智与乐课力公司之委托诉讼代理人白丽娜到庭应诉。本案现已审理终结。睿丁公司向本院提出诉讼请求：1、我方与乐课力公司于2018年12月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月28日解除；2、乐课力公司立即返还我方租房押金525000元；3、乐课力公司向我方支付违约金525000元；4、乐课力公司赔偿我方经济损失100000元；5、乐课力公司承担诉讼费用。事实与理由：2018年12月24日，双方就位于北京市海淀区复兴路×号卓展购物中心×号楼四层402、403、404、405、406、407、408、409、410、414、415、419、420面积约800平方米的房屋（以下简称案涉房屋）签订租赁合同，租赁期限为2019年1月1日至2022年12月31日。签约后，我方依约支付租房押金525000元。签约后，其将房屋交付给我方使用，但自2019年12月开始，因租赁房屋所在的北京五棵松卓展时代百货商场（以下简称卓展百货商场，乐课力公司的上游经营方）拟清退包括我方在内的全部商户，导致我方陆续出现学员退费情况，给我方造成重大损失。为避免损失进一步扩大，我方一直试图与其沟通希望明确并协商解决，但其一直对此问题避而不谈。2020年5月31日，卓展百货商场正式闭店，其才告知我方合同约定的租赁标的物不能继续由我方承租。由于受到新冠肺炎疫情影响，根据国家、北京市政府、北京市教委的要求，我方作为线下培训学校，自2020年1月底至今一直未能恢复学员培训工作。综上，双方签订的租赁合同合法有效，因租赁标的物所在的商场原因，导致其不能将租赁房屋租赁给我方，其行为己构成违约，损害了我方合法权益，应承担违约责任。其应依约支付违约金525000元。该合同因其原因解除，其应退还我方的租房押金525000元并赔偿因此给我方造成的经济损失。故诉至法院。乐课力公司辩称，我方和北京嘉学荟教育科技有限公司（以下简称嘉学荟公司）签订的租赁协议，租赁使用卓展百货商场1200平方米房屋。2008年12月24日，睿丁公司和我方签订租赁合同，承租该1200平方米中的800平方米。2020年4月底及5月初，我方被通知该场地升级改造，房屋不能继续承租，我方立即通知睿丁公司，睿丁公司6月底才从商场撤出。我方同意《房屋租赁合同》于2020年6月28日解除，不同意其其他诉求，其自3月至6月期间均未支付租金。我方也不同意支付违约金，其逾期支付租金，构成违约。我方不同意支付其主张的经济损失10万元。租赁合同约定其装修应征得我方书面同意，向有关部门审批。现我方并未书面同意其装修，按照合同约定，装修费用应由睿丁公司自行承担，我方没有约定或法定义务为其承担装修或添附义务。我方不同意其第四项诉求。乐课力公司提出反诉请求：1、睿丁公司支付拖欠房屋租金698250元；2、睿丁公司支付违约金525000元；3、睿丁公司支付逾期支付租金的违约金637428.75元；4、本诉与反诉的诉讼费用由睿丁公司承担。事实与理由：截止2020年2月，乐课力公司并未依约履行支付租金义务，从2020年3月至2020年6月24日，其一直拖欠租金达698250元，严重侵害了我方财产权益，依据租赁合同第四条及第九条的约定，其应承担违约责任。故提出反诉。睿丁公司对乐课力公司的反诉辩称，我方未交纳租金的原因是受不可抗力（2020年新冠肺炎疫情）的影响，我方已经向其提交了缓交租金申请，告知了其相关情况。我方作为教育培训企业，在线下开展英语培训业务。自2020年1月26日北京市教委发布公告要求暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，直至2020年9月8日都没有进行线下课程培训。该房屋执行政府防控措施，在2020年5月之前无法正常进入大楼，5月之后，商场虽开业，但政府未允许开展线下培训业务，故我方一直停产停业。根据合同法第一百一十七条第一款的规定，我方自2020年3月之后无法使用房屋，支付租金的义务依法可免除。因此其没有向我方主张违约金525000元及逾期支付租金的违约金637428.75元的依据。其主张的每日千分之五的违约金计算标准过高，其未提交证据证明其损失。本案因租赁房屋所在商场转型将对商户全部清退，导致其无法向我方交付房屋使用，其有丧失或可能丧失履行交付房屋的情形，我方有权中止履行交付租金的义务。其关于违约金的主张不成立。不同意其全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：案涉房屋系嘉学荟公司自五棵松卓展百货处承租，并由嘉学荟公司转租给乐课力公司。2017年7月19日，乐课力公司（出租方、甲方）与谢×（承租方、乙方、睿丁公司员工）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋，坐落在北京市海淀区复兴路×号卓展购物中心×号楼四层402、403、404、405、406、407共六间教室（含前台部分），面积约300平方米。乙方向甲方支付房屋租赁押金68000元整。2017年7月20日，嘉学荟公司出具转租同意书，同意上述转租事宜。2018年1月1日，双方就修改房屋租赁合同中的租金事宜签订《补充协议书》。2018年4月15日，嘉学荟公司出具转租同意书，同意乐课力公司将该楼宇的408、409、414、415共4间教室转租给谢×。2018年4月19日，双方就增加租赁408、409、414、415共4间教室以及加租的教室租金事宜签订《补充协议二》，该补充协议约定押金为51000元整。2018年12月24日，乐课力公司（出租方、甲方）与睿丁公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同二），约定：甲方出租给乙方的房屋座落在与北京市海淀区复兴路×号卓展购物中心×号楼四层402、403、404、405、406、407、408、409、410、414、415、419、420，面积约800平方米。乙方愿意租赁该房屋作为教育咨询使用。甲方应于2019年1月1日交付该房屋，租赁期自2019年1月1日起至2022年12月31日。在租赁期内，如甲方无法定或合同约定条件解除本合同的，应提前3个月通知乙方并退还乙方已缴纳且未履行完毕的房屋租金，同时，根据本合同第九条第二款的约定承担违约责任。该合同约定第一年（2019年1月1日至2019年12月31日）的月租金为162500元（租金）+12500元的（平台服务费）。第二年、第三年、第四年的平台服务费数额不变，租金分别为171250元、180437元、190084元。合同第四条第二款规定：乙方于签订本合同5日内，支付首期两个月租金，合计35万元整，以后每两个月一付。乙方应于每二个月租金到期前十日内向甲方支付下两个月租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按实际逾期部分的0.5%支付违约金，逾期超过15日，乙方认同甲方停止一切服务事项。合同第五条第一款规定：甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋租赁押金525000元整。租赁关系终止时，乙方将房屋归还甲方，甲方需在10日内退还乙方全部押金。合同第六条第四款规定，乙方不得对其承租的房屋擅自进行拆改、扩建或增添。除甲方提供的装修、设备外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。第九条第一款规定：甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：…（4）因不可抗力因素导致本合同无法继续履行；(5)因国家政策或政府管理原因，导致乙方不能再从事教育培训经营的。第九条第二款规定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一守约方可书面通知另一方违约方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方并按押金金额标准支付守约方违约金：(1)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的;…(6)乙方逾期不支付租金连续累计超过10天的;…(8)因租赁标的物所在的商场或其他第三方的原因，导致甲方不能将房屋租赁给乙方的；(9)非本合同规定或法律法规规定的免责情形，一方擅自解除本合同或使本合同无法继续履行的。合同第十条违约责任约定:乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求，装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。作为补偿，同时因此造成的损失由乙方承担。租赁期内，甲方不得以任何理由要求乙方退租及修改合同，否则应按照合同约定两个月房租标准支付乙方违约金。租赁期间，乙方提前退租的，应按照合同约定两个月房租标准支付甲方违约金。本合同自乙方依约交付首期租金及押金后生效。双方在该合同落款处加盖印章。2019年12月26日开始，睿丁公司与乐课力公司微信沟通核实“卓展要倒闭”事宜，乐课力公司表示其租金在正常缴纳，三楼有部分租户合同刚到期不给续租了，并表示如出租方有大的变动会先通知乐课力公司。2020年1月14日，乐课力公司通知睿丁公司要求其统计学员人数及剩余课消，后上报至该商场。2020年1月26日，乐课力公司向睿丁公司转发海淀区校外培训机构暂停线下培训的通知并提醒睿丁公司及时通知家长上述暂停培训的事宜。2020年2月4日及2月6日，睿丁公司再次询问乐课力公司商场是否要撤场的事宜。2020年3月2日，乐课力公司向睿丁公司催交房租，睿丁公司询问是否有减免租金政策。2020年3月3日，睿丁公司向乐课力公司提出房租延缓交纳申请，随后睿丁公司一直联系乐课力公司是否同意其延缓交付租金的申请。2020年4月12日开始，双方微信沟通确认搬家事宜，睿丁公司表示商场已经通知5月底搬家，乐课力公司则一直表示未收到要求其搬家的正式函件，只是出租方口头提及此事。2020年4月30日，睿丁公司向乐课力公司出具《合同违约通知函》，载明：合同二现已被贵方通知5月31日之后合同中约定的房屋标的将不能继续由我方承租。按合同第三条第四款及第九条第二款及第十条第二款之约定，贵公司已违约。我公司要求贵公司按合同约定承担违约责任，赔偿我公司相应经济损失。2020年3月4日，睿丁公司向乐课力公司提交书面的房租延缓申请。2020年5月6日，睿丁公司微信询问乐课力公司合同及押金事宜，乐课力公司表示商场还没给信，睿丁公司的钱肯定能退。随后睿丁公司催促乐课力公司出具正式的腾退通知。当日，睿丁公司向五棵松卓展百货出具相关函件，申请延长离场时间并提出关于闭店导致家长退费产生的实际损失的诉求。睿丁公司向法院提交了五棵松卓展百货向部分租户出具的通知停业的文件，包括告知租赁关系将终止以及根据租户逾期支付租金违约行使解除权等内容。乐课力公司对此表示双方租赁合同无法继续履行是嘉学荟公司的原因导致，且睿丁公司只是提出缓交申请，未提交免交租金申请。租用非国有房屋要求免交租金没有依据。2020年5月18日，睿丁公司要求乐课力公司退还押金后自行搬家。2020年6月9日，睿丁公司再次要求乐课力公司退还押金。2020年6月13日，乐课力公司答复会返还其押金。2020年6月20日，乐课力公司询问睿丁公司是否已搬完，睿丁公司称因为没有退押金，所以暂时没搬。2020年6月26日，睿丁公司将其收到的限期搬离否则断电的通知转发乐课力公司。2020年6月28日睿丁公司自案涉房屋处搬离。睿丁公司提交了其工作人员赵×、何×与卓展百货商场的工作人员刘×于2020年6月28日的录音，载明：“刘×：现在我们商场和乐课力已经签完解约协议了，你们现在就收拾东西走人，我们会把整个乐课力的区域的电都断掉。”乐课力公司对此不予认可。2020年8月10日，北京市人民政府出具京防组办发[2020]36号《做好全市各级各类学校2020-2021学年秋季学期开学工作的通知》，该通知中载明：有关校外培训机构即日起，全市学科类校外培训机构可向审批机关书面申请，经批准后，恢复线下课程和集体活动。市、区教委审批的其他培训机构参照执行。睿丁公司已支付押金525000元及2020年1月1日至2020年2月29日期间的租金367500元，但2020年3月1日之后的租金尚未缴纳。乐课力公司认为睿丁公司在此期间在案涉场所正常办公，对此其提交了2020年5月19日至2020年6月9日的监控视频以及睿丁公司复工人员信息表，监控视频中均为睿丁公司的工作人员，不包含学员。睿丁公司认可监控视频的真实性，但表示其工作人员需要来办公室进行一些安抚家长的工作，但对复工人员信息表不予认可。睿丁公司针对装修损失提交了2017年6月-11月期间的收据及发票等材料、2019年8月18日项目为隔断墙的收据、2020年1月5日的收款项目为电梯电费与安保费用的票据及照片。乐课力公司对此均不予认可。本院认为，合同二系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，系合法、有效合同。当事人应依约全面履行自己的义务。现双方均同意于2020年6月28日解除合同二，对此本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。睿丁公司实际使用案涉房屋至2020年6月28日，应支付2020年3月1日至2020年6月28日期间的租金，但2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制，并发布一系列通知，采取了相应的疫情防控措施，对合同二的履行造成影响，故本院对2020年1月24日至2020年6月5日期间的租金进行酌减，酌减后睿丁公司应支付2020年1月1日至2020年6月28日期间的租金共计683800元，现其已经支付367500元，尚欠付租金共计316300元。乐课力公司要求睿丁公司支付拖欠房屋租金，于法有据，但数额过高，本院予以调整。根据双方的沟通记录显示，睿丁公司在向乐课力公司申请缓交租金的行为发生在采取新冠肺炎疫情管控措施之后，且根据其多次向乐课力公司以受到疫情防控措施影响导致支付困难为由提出缓交申请并询问乐课力公司对缓交租金的意见可知其并非恶意拖欠租金，现乐课力公司仅以其在2020年3月1日之后拖欠租金为由要求其支付违约解除合同的违约金及逾期支付租金的违约金，没有依据，本院不予支持。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。虽乐课力公司认为合同二无法继续履行是嘉学荟公司原因导致。但考虑到嘉学荟公司并非合同二的相对方，乐课力公司自嘉学荟公司处承租案涉房屋，故在合同二的履行过程中，应系乐课力公司无法再行向睿丁公司提供案涉房屋用于经营使用，构成违约。根据双方的沟通过程可知，该违约行为系导致双方合同解除的主要原因，睿丁公司据此要求乐课力公司返还押金并承担违约责任，于法有据，数额合理，本院予以支持。睿丁公司要求乐课力公司赔偿其经济损失10万元，但其未提交关于学员退费损失的证据，且提交的大部分装修票据等材料均非合同二履行期间内产生的费用，乐课力公司对此亦不予认可，故其关于经济损失10万元的主张，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、上海乐课力文化传播有限公司与北京睿丁教育咨询有限公司于2018年12月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月28日解除；二、北京睿丁教育咨询有限公司于本判决生效之日起7日内向上海乐课力文化传播有限公司支付2020年3月1日至2020年6月28日期间的租金316300元；三、上海乐课力文化传播有限公司于本判决生效之日起7日内向北京睿丁教育咨询有限公司返还押金525000元；四、上海乐课力文化传播有限公司于本判决生效之日起7日内向北京睿丁教育咨询有限公司支付违约金525000元；五、驳回北京睿丁教育咨询有限公司其他诉讼请求；六、驳回上海乐课力文化传播有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费7575元（北京睿丁教育咨询有限公司已预交），由北京睿丁教育咨询有限公司负担660元，已支付；由上海乐课力文化传播有限公司负担6915元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费10773元（上海乐课力文化传播有限公司已预交），由上海乐课力文化传播有限公司负担8940元，已交纳；由北京睿丁教育咨询有限公司负担1833元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二一年五月二十五日书记员 张慧聪