四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1421民初1486号 原告：李武萍，女，1968年4月16日出生，汉族，住四川省马边彝族自治县。 原告：黄天洪，男，1964年10月26日出生，汉族，住四川省马边彝族自治县。 原告李武萍、黄天洪委托诉讼代理人：高兴佳，四川恒和信律师事务所律师。 被告：四川朗鸿房地产开发有限公司，住所：天府新区仁寿视高经济开发区，统一社会信用代码：91511421MA64AD6MX7。 法定代表人：赵俊，总经理。 委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦珍珍，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都银行股份有限公司，住所：成都市西域街16号，统一社会信用代码：91510100633142770A。 法定代表人：王晖，董事长。 委托诉讼代理人：张涛，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：宋佳，女，系公司员工。 原告李武萍、黄天洪与被告四川朗鸿房地产开发有限公司（以下简称朗鸿公司）、成都银行股份有限公司（以下简称成都银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李武萍、黄天洪的委托诉讼代理人高兴佳，被告朗鸿公司的委托诉讼代理人何军，被告成都银行的委托诉讼代理人张涛、宋佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李武萍、黄天洪向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告李武萍、黄天洪与被告朗鸿公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（二批次住宅）》于2020年12月5日解除；2．判令解除原告李武萍、黄天洪与二被告签订的《个人房产按揭借款合同》；3．判令被告朗鸿公司返还原告已付的购房款（包括首付544817元，暂计至2020年12月3日已偿还的房屋贷款本息227900元）共772717元，并按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率，自原告付款之日起至被告朗鸿公司实际返还之日止承担利息；4．判令《个人房产按揭借款合同》解除后原告尚未归还的贷款本息由被告朗鸿公司向被告成都银行返还；5．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告李武萍、黄天洪与被告朗鸿公司于2018年5月21日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（二批次住宅）》，约定原告向被告购买“朗基通航学院香颂天府”10幢1单元8层2号房屋，房屋套内建筑面积102.04平方米。按照套内建筑面积计算，单价为每平方米17589.35元，总价款为1794817元。《四川省商品房买卖合同（预售）》第五章第十四条约定：套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。原告李武萍、黄天洪通过按揭贷款的方式购买房屋，原告李武萍、黄天洪与二被告于2018年6月12日签订《个人房产按揭借款合同》。贷款于2018年9月28日发放，原告李武萍、黄天洪2018年10月28日首次还款，每月还款金额9116元。截止至2020年12月3日，原告李武萍、黄天洪已共支付购房贷款本息227900元。根据原告委托的测绘机构对房屋的测绘，房屋实际套内面积为111.99平方米，与合同中约定的套内面积误差高达9.8%。原告根据合同约定向被告一通过EMS发送了《解除商品房买卖合同函》，经查询解除商品房买卖合同通知函于2020年12月5日已送达被告朗鸿公司。根据合同约定，作为买受人的原告有权解除合同。《合同法》第九十六条：合同自通知到达对方时解除。故而，合同自2020年12月5日解除，被告朗鸿公司应退还原告已付房价款（首付、贷款本息），并按同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率，自原告付款之日起至被告朗鸿公司实际返还之日止承担利息。《成都市中级人民法院商品房买卖合同案件的审理指南（试行）（十八）》规定：人民法院经审查，认为买受人要求解除商品房买卖合同的诉请能够成立，应当同时判决解除按揭贷款合同，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给贷款人和买受人。故而，原告请求解除与二被告就案涉房屋签订的《个人房产按揭借款合同》，并由被告朗鸿公司向被告成都银行返还剩余购房贷款本金及利息。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特诉至贵院，请求判如所请。 被告朗鸿公司辩称，一、涉案房屋套内建筑面积误差比绝对值未超出3%，被答辩人不享有合同解除权。涉案房屋已由四川佳柯地理信息技术有限公司出具测绘成果报告（以下简称“备案测绘报告”），从该报告可以看出，其测绘依据为GB/T17986-2000《房产测量规范》以及《四川省房产测绘实施细则》，房屋面积计算依据包含了经主管部门批准的土地使用证、规划许可证、规划总平图、施工许可证以及建设施工图纸等。该测绘报告的测量依据及房屋面积计算依据均符合相关法律法规的规定，且该测绘报告经四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通运输局审核确认符合管理要求并进行了备案。因此，涉案房屋套内实测建筑面积应以备案测绘报告为准。 根据备案测绘报告显示，涉案房屋套内实测建筑面积误差比绝对值未超过3%，因此，本案原告李武萍、黄天洪不享有合同解除权，故其向被告朗鸿公司发出的解除合同通知函不具有法律效力，涉案商品房买卖合同没有解除且不应当解除。二、原告李武萍、黄天洪提交的测绘报告不能涉案房屋实测套内建筑面积的认定依据。1．原告李武萍、黄天洪提交的由四川百川四维信息技术有限公司出具的测绘报告，测绘程序不合法。《四川省测绘管理条例》第十八条规定：“测绘单位在实施测绘项目前，应当向测绘项目所在地的县级以上地方人民政府测绘行政主管部门书面告知测绘项目的名称、测绘内容和测绘方法，由测绘行政主管部门备案登记。”该测绘单位未按照前述规定进行备案登记，故测绘程序不合法。2．《房产测绘管理办法》第十八条规定：用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。《四川省房产测绘实施细则》第8.1.4条：审核备案是房产管理部门对用于房产管理的成果资料进行审核备案的工作。经验收合格的房产测绘成果需经房产管理部门备案后方可用于房产管理。也就是说，房屋产权登记的测绘是由房屋管理部门主导并审核后，方为有效，从程序上讲，这是一个行政管理行为，原告对期成果有异议，应向房屋管理部门提出异议，而不是诉讼。从内容上，未经房屋管理部门确定的施测资格及内容审核，均不能作为界定产权面积的依据。3．测量房屋面积计算依据不足，该测绘报告脱离相关主管部门批准的土地使用证、规划许可证、规划总平图、施工许可证以及建设施工图纸，错误将不应纳入套内建筑面积的赠送面积纳入了房屋套内实测建筑面积，致使实测面积大幅度增加，该房屋面积计算方式不具有合法性和合理性。4．该报告系原告李武萍、黄天洪单方委托测绘，不能排除原告李武萍、黄天洪与测绘单位存在利害关系，欠缺公允性，不能作为涉案房屋实测套内建筑面积的认定依据。三、被答辩人以其纯获利为由解除合同，不符合常理且具有重大恶意，其相关主张不应得到支持。退一万步讲，即便法院认定赠送面积应计入房屋套内实测建筑面积，但被告朗鸿公司也并未就该赠送面积纳入计收房屋价款的范围，被告朗鸿公司并未就此获取任何利益，相反原告李武萍、黄天洪纯粹因为该赠送面积而获利。原告李武萍、黄天洪以其纯获利为由来解除涉案房屋买卖合同本身不符合常理。本案原告李武萍、黄天洪要求解除合同的真正原因系因涉案房屋房价增值未达到其预期，而这属于购买房产的市场风险，不能作为解除买卖合同的理由，否则不仅会导致当事人之间的利益失衡，不利于维护交易的稳定，也有违公平、诚实信用民事活动原则。综上，本案原告李武萍、黄天洪主张的单方解除合同的理由不能成立，不享有单方解除合同的权利，故其向被告朗鸿公司发出的解除合同通知函不具有法律效力，涉案商品房买卖合同没有解除且不应当解除，原告李武萍、黄天洪的全部诉讼请求不应得到支持。 被告成都银行未作答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月21日，原告李武萍、黄天洪作为买受人与被告朗鸿作为出卖人签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议（二批次住宅）》，约定原告李武萍、黄天洪向被告朗鸿公司购买其开发的位于四川省眉山市仁寿县，该商品房的预测建筑面积共125.82平方米，其中套内建筑面积102.04平方米，分摊的共有建筑面积23.78平方米，单价17589.35元／平方米，房屋总价款为1794817元，付款方式为贷款方式付款（2018年5月21日前支付首期房价款544817元，占全部房价款的30.36%，余款1250000元向银行申请贷款支付），交房时间为2020年9月30日前，合同第五章第十四条第一款关于面积差异处理约定：“（一）该商品房交付时，出卖人向买受人出示该房屋建筑面积测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与本合同第四条第（五）载明的预测面积发生误差的，买卖双方同意按照第1种方式处理：1．根据本合同第八条第（一）款按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算购房价款；2．套内面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，书面通知买受人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人单环买受人；套内建筑面积误差比绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。套内建筑面积误差比＝（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）／预测套内建筑面积×100%。”2018年5月21日，原告向被告朗鸿公司支付了首付款544817元（其中包含定金转楼款50000元），被告朗鸿公司向原告出具了相应的购房款《收据》。 2018年6月12日，原告李武萍、黄天洪作为借款人（抵押人）与被告成都银行作为贷款人、被告朗鸿公司作为保证人签订了《成都银行个人房产按揭借款合同》，合同约定，原告向被告成都银行贷款1250,000元用于购买作为抵押的房屋即位清水镇视高园区天府大道60号朗基通航学院香颂天府10-1-8-2，借款期限19年（自2018年6月12日起至2037年6月12日止），合同还对担保条款、违约条款等进行了约定。合同签订后，被告成都银行于2018年9月28日向原告李武萍、黄天洪发放贷款1250,000元。2018年10月起，原告开始按月向银行还款，目前一直在还款中。 另查明，四川佳柯地理信息技术有限公司对被告朗鸿公司开发的朗基通航学院香颂天府的房屋进行测绘，并于2020年7月15日出具《房屋建筑面积测绘成果报告》，载明：10号楼1单元2-11层1号房屋面积为125.82平方米，其中套内面积102.04平方米，公摊面积23.78平方米。该测绘成果报告已在四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通运输局备案。在合同约定的交房时间2020年9月30日前被告朗鸿公司通知原告李武萍、黄天洪收房，原告李武萍、黄天洪至今没有收房。原告黄天洪、李武萍于2020年11月20日委托四川百川四维信息技术有限公司对案涉房屋进行房屋套内面积测绘，四川百川四维信息技术有限公司于2020年11月25日作出《房屋建筑面积测绘成果报告》，该报告载明案涉房屋套内面积为111.99平方米。2020年12月3日，原告李武萍、黄天洪向被告朗鸿公司邮寄了解除房屋买卖合同函，根据快递信息显示，被告公司于2020年12月5日签收。2021年3月3日，原告李武萍、黄天洪以房屋实际套内面积为111.99平方米，与合同中约定的套内面积误差超过3%为由速来本院请求判如所请。 本院认为，本案中双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依照公平和诚实信用原则履行各自的合同义务。本案争议焦点在于案涉《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（二批次住宅）》是否应当予以解除。原告李武萍、黄天洪诉称双方约定了合同的解除条款，房屋实测套内面积与约定的套内面积误差高达9.8%，解除合同条件现已成就，合同应当予以解除；被告辩称案涉房屋套内建筑面积误差比绝对值未超过3%，原告李武萍、黄天洪不享有单方面的合同解除权。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第五章第十四条第一款关于面积差异处理约定“（一）该商品房交付时，出卖人向买受人出示该房屋建筑面积测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）…”的约定可见，合同约定的套内建筑面积是以出卖人出具的房屋建筑面积测绘报告为准。楼盘竣工后，案涉房屋经过四川佳柯地理信息技术有限公司测绘并对测绘成果进行了备案，经过实际测绘，涉案房屋的实测建筑总面积为125.82平方米，套内面积为102.04平方米，公摊面积23.89平方米，与合同约定的预测建筑面积总面积和套内面积一致。且原告李武萍、黄天洪委托的测绘单位因其无法提供建筑施工纸质图纸等材料，测绘数据是按实测数据出具的。房屋的实际使用面积和合同约定的套内建筑面积因测量依据的不同会造成一定程度的差异，故本案中原告李武萍、黄天洪委托的测绘单位出具的测绘成果报告在本案中不具参考性，本院不予认可。原告李武萍、黄天洪无权解除合同，故原告李武萍、黄天洪主张与被告朗鸿公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（二批次住宅）》于2020年12月5日解除的诉讼请求，本院不予支持。另，由于案涉房屋《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（二批次住宅）》并未解除，原告李武萍、黄天洪主张解除与二被告签订的《个人房产按揭借款合同》、被告朗鸿公司返还原告李武萍、黄天洪已付的购房款及利息、《个人房产按揭借款合同》解除后原告李武萍、黄天洪尚未归还的贷款本息由被告朗鸿公司向被告成都银行返还的诉讼请求均是建立在《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（二批次住宅）》解除基础上的，故本院对原告李武萍、黄天洪的其他一系列主张也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条规定，判决如下： 驳回原告李武萍、黄天洪的全部诉讼请求。 案件受理费10447元，由原告李武萍、黄天洪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李君 二〇二一年五月十九日 书记员  陈旭