上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终2463号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王成，男，1979年4月12日出生，汉族，住江苏省宜兴市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某，男，1983年1月1日出生，汉族，住上海市奉贤区。 委托诉讼代理人：何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何承燕，上海嘉澜达律师事务所律师。 上诉人王成与被上诉人陈某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初5308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 王成上诉请求：撤销一审判决，改判支持王成一审全部诉讼请求，并由陈某负担案件受理费。事实和理由：在陈某违约的情况下，一审判决王成返还陈某定金100，000元，违反合同约定及《中华人民共和国民法典》第587条规定。陈某违约恶意明显，给王成造成损失1，227，606.44元，一审仅判决陈某支付违约金150，000元明显过低，应予纠正。 陈某辩称，不同意王成的上诉请求。事实和理由：王成未能有效证明其实际损失，同意一审裁判理由与判决结果。 王成向一审法院起诉请求：1、判令陈某支付房屋交易违约金790，000元；2、判令陈某已支付王成的定金不予返还。 陈某向一审法院反诉请求：判令王成向陈某双倍返还定金200，000元。 一审法院认定事实如下：2019年10月12日，王成（出售方、甲方）、陈某（买受方、乙方）及XX公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定买卖双方愿意委托居间方提供居间媒介服务；房地产座落为上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积为92.45平方米；权利人为王成，抵押权人为交通银行有限公司，抵押金额为1，110，000元，另一抵押权人为中航信托股份有限公司，抵押金额为1，600，000元；转让价格为3，950，000元。合同第3.3条约定，双方在2020年2月15日前共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》并办理公证手续（若需），除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。第3.4条约定，首期房价款乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计2，750，000元。第3.5条约定，第二期房价款，乙方通过如下方式支付第二期房价款计1，180，000元。申请贷款，乙方应于签订示范文本后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。乙方授权丙方自本协议签订后通过银行代为办理个人征信查阅手续，同时甲方应积极配合并提供贷款所需材料。若乙方贷款申请未在过户前获得足够批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。第3.6条约定，第三期房价款（不含尾款），乙方通过丙方或直接向甲方支付计1，300，000元。等甲方约好还款抵押当日，乙方支付。第3.7条约定，甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、抵押注销（若有）后，最晚不得晚于2020年3月10日共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押（若有）登记手续。在过户前甲乙双方应积极办理完成购房资格审核、房产税认定手续（若有）、审税、税费缴纳。第3.8条约定了交房及尾款。尾款20，000元，交房当日结清水电煤物业后支付。七、定金责任，若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订买卖示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还（含由丙方代为保管的定金）。八、违约责任，一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05％承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20％的违约金。合同还就装修及附属设施的转让、户口迁出、税费负担、居间报酬等事项作出了约定。双方还签署了《协议书》《家具家电清单》及《税费估算清单》。 上述协议签订后，陈某向王成支付了定金100，000元。 2019年10月13日，陈某在微信群（该微信群中还有王成、中介人员、陈某妻子等）中告知王成，今天共筹措了16万元，可以支付到146万元，并询问王成处理抵押的时间如何安排。王成当日回复，其安排好后再商量。中介人员在群中回复，请王成安排好，陈先生非常努力的凑到这个数字。王成告知，信托抵押还款约了21号，撤押流程会尽快走完，具体时间和流程后天前会有答复。 2019年10月14日，王成在微信群中询问陈某，还款时间改在明天（即2019年10月15日）是否有问题。陈某回复，安排周五上午，146万元到齐。中介人员称，麻烦王成再跟那边安排下，周五上午办理，上午手续办理完结拿到材料，再到房产交易中心办理抵押撤销手续。后，王成于微信群中告知撤押流程，即：1、款项通过其原来还款账户打入中航指定银行。2、完成打款后打款凭证照片发给信托，信托收到后开始出具解押文件并快递至他们上海公司（预计15天），然后和产证一起给其去交易中心解押。期间，各方还为146万中是否包含陈某已付的定金10万元做出各自不同的理解。对此，陈某称，其当时表明过130万元的额度以外，其需要看第二天筹款的情况，因为已经筹了一轮，其承诺第二天晚上7：00前将筹款的最终结果发到群里。王成建议周五去银行转账的时候，陈某转141万，另外的5万其自己想办法，责任一人一半。陈某称，5万其这几天再去筹下，这5万包含了其说的心意1万。同日，中介人员建议周五（即2019年10月18日）前签署上海市房地产买卖合同，王成妻子需签署同意出售房屋协议书。陈某回复，是否其与爱人带上身份证即可。王成则回复其为离异状态，房屋为其名下唯一产权，无需前妻出面。 2019年10月15日，中介人员在微信群询问陈某及其妻子是否能于当晚七点半签署买卖合同。未见回复。王成发信称，中航信托抵押还款事宜，已明确约定时间，希望按照王成说好的方式及合同条款履行，请陈某准备好三方约定好的141万元。 当日，陈某与中介人员通话，主要表达了其对房屋涤除抵押15天后才能拿到产证，期间存在交易风险的担忧。 2019年10月16日，中介人员在微信群中告知陈某及其妻子，中航信托抵押还款事宜，业主（即王成）已经明确约好时间，本周五2019年10月18日早上10点准时在金平路地铁站上的工商银行碰头处理中航的抵押还款手续，请准备好141万元准时完成转账，按照原来说好的方式及合同相关条款认真执行。 2019年10月16日，中介人员在微信群中再次告知陈某及其妻子抵押还款事宜。 2019年10月18日上午，中介人员在微信群中告知陈某及其妻子，给陈某打了2次电话不接听，微信也通知了，不给任何回应。我们全部到齐就等陈某来了。同时将银行办理业务预约号发送至微信群。至下午，中介人员在微信群中称，其与业主在银行等了2个多小时，陈某未到场，联系也未有回应。 2019年10月19日下午，王成发出《告知函》，上载：“……房地产买卖居间协议（编号：0000270）条款3.6中应当支付的房款项，本人于2019年10月15日星期二和抵押方约好2019年10月18日还款抵押，并于当日在该交易微信群里发出正式通知（同时本人、买受方及中介方三方于10月14日在微信交易群里一致商定买受方在该付款日应实际支付本人的款项额度为人民币141万元整），在确定抵押还款日后多次通知乙方及中介方三方于2019年10月18日见面并支付该笔款项，但乙方没有给予明确的回复并且还款当日没有出现，没有按合同约定进行房款的支付；鉴于乙方没有履行相应的合同义务，本人对乙方关于本次交易合同的履行进行以下通知：1、请乙方按照合同约定在15日内支付约定的相应房款，并承担相应逾期违约金。2、如乙方逾期15日仍未支付约定的相应房款则我方视为乙方单方面违约，本人将没收乙方已支付的所有购房定金并解除本次房屋的交易，同时追究买受方合同约定之违约责任以及由此给本人带来的一切相应损失。”至晚间，陈某询问中介人员称，中介人员昨天在向其道歉。中介人员回复，昨天微信说大家不要把事情搞复杂，有什么事情当面协商，我找您多少次了，都是一句话。有心要给你们调解都没有地方调解。有什么要协商的，怎么进行下去今天给答复。告诉你最新方案你也不听，你让我如何跟业主协商调解。 2019年10月21日上午，中介人员在微信群中告知陈某及其妻子，协议在三方见证下签署，合同3.6条支付第一笔款项是在本次交易前提下要完成支付的，并且在业主家协商好这笔钱支付，业主才同意卖。不管现在您那边是否有人教导或者其他原因造成目前没有履行支付第一笔款，因为他们不了解本次交易原因跟付款方式情况。现在您不履行合同我们有权怀疑您可能属于恶意不履行合同，您将承担违约责任。作为居间方有义务帮您协调这几天没有按合同约定履行支付第一笔款事项，并且需要您本人出现我们三方一起坐下来再协商此事，如果您再不出现或者不给任何答复，您再不配合我们，我们能做就是告知义务了。至中午，王成在微信群中再次发出告知函。至下午，中介人员继续在微信群中告知陈某，其未接电话也不回复，不管置换还是变现大家都想顺利进行，你们付了定金后没有下文，不管买与不买给个回复。 2019年10月26日，王成再次在微信群中发出《告知函》，要求陈某按照合同在指定期限内支付约定的相应款项。 2019年10月30日，中介人员在微信群中告知陈某及其妻子，联系不到两人，两人亦不回复，希望三方碰面协商，合同继续往下走。 2019年10月31日，王成复次在微信群中发出《告知函》，要求陈某按照合同在指定期限内支付约定的相应款项。 2019年11月2日，中介人员在微信群中催促陈某及其妻子尽快给出明确答复，否则业主将解除交易并没收定金。 2019年11月3日，王成发出《解除函》，函告陈某解除2019年10月12日签署的《房地产买卖居间协议》，没收定金，并将依法追究陈某的违约责任。 关于陈某提交的其与链家中介人员的聊天记录，王成对该证据的真实性不予认可，因链家并非案涉房屋买卖交易的居间方，故链家中介人员与陈某的上述聊天记录与本案并不具有关联性，一审法院对其证明效力不予确认。 一审法院认为，王成、陈某与居间方XX公司就案涉房屋于2019年10月12日签订的《房地产买卖居间协议》系各方真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利、履行义务。上述协议中包含了王成与陈某之间的买卖合同条款。协议对于交易标的、买卖双方主体、交易条件、居间报酬等作了约定，故上述协议中的相关买卖条款依法成立。根据协议的约定，案涉房屋的转让价格为3，950，000元，房款的支付分为三笔，分别为首期房价款2，750，000元（协议第3.4条），第二期房价款（通过银行贷款方式支付）1，180，000元（协议第3.5条），尾款20，000元（协议第3.8条）。 现本案的争议焦点之一为，上述协议第3.6条项下的1，300，000元是否包含在总房价3，950，000元内，如是，该笔款项的支付期限如何确定。王成认为，上述1，300，000元包含在总房价款3，950，000元之内，且为首付款2，750，000元内的一部分，用以涤除房屋上的设立的抵押权以便交易，支付期限为王成安排归还抵押贷款当日。陈某提出，上述1，300，000元为总房价款3，950，000元之外的价款，故其无需支付。一审法院认为，协议虽将1，300，000元单独列于第3.6条项下，且标注为第三期房价款，但纵观买卖双方的微信聊天记录，内容始终围绕买方陈某对于首期房价款的筹措进度、确定双方共同至银行归还抵押贷款以涤除抵押权的时间及流程安排、签订网签合同的时间等交易细节，并未对总房价款究竟为3，950，000元还是5，250，000元（3，950，000元＋1，300，000元）产生过任何争议。再者，对于购置房屋此类家庭重大事项安排，按常理，买卖双方会就交易的各项细节进行谈判、磋商，其中最为关键的内容之一即为总房价款及支付方式。故陈某签订上述协议后，现又辩称对总房价款和支付方式存在较为严重的理解偏差，显然也不符合常理。故陈某在本案诉讼中就总房价款提出的抗辩意见，并不符合客观事实，难以采信。一审法院认为，双方就案涉房屋的总房价款并不真正持有争议，同时结合协议第3.6条的文字表述（即“等甲方约好还款抵押当日，乙方支付”）以及后续买卖双方及中介人员在微信中谈及确定归还抵押贷款的金额、日期、方式等内容来看，一审法院采信王成关于对上述1，300，000元支付期限的意见。由此，在王成、中介人员提前告知预约归还抵押贷款的日期及地点，并均于2020年10月18日到场的情况下，陈某未至现场支付房款，显属不当。王成于2020年11月3日发出解约函，虽未至协议约定的解除期限（即违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议），但一审法院注意到，从买卖双方的诉请内容看，已均无继续履行协议之意思表示，故实际上，上述协议中的买卖合同条款已经解除，而解除责任显然归于陈某一方，故其理应按照协议约定支付违约金。现王成按照总房价款的20％主张违约金，陈某抗辩金额过高，请求法院予以调整。一审法院认为，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失。本案中，考虑到双方矛盾的缘起仍在于，对于归还抵押贷款至真正涤除抵押权之间尚有一定期限，双方对在此期间的交易风险认知不一致，陈某出于谨慎交易的考量，致其未继续履行付款义务，可见其并非恶意违约。加之，王成亦未就其实际损失充分举证证明。故王成主张总房价款20％的违约金同时请求没收定金，显属过高，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判令陈某支付违约金150，000元。陈某已支付的100，000元，合同解除后，应由王成予以返还，为免讼累，于本案中一并作出处理。王成撤回部分诉讼请求，系合法处分其诉讼权利，与法不悖，予以准许。基于上述认定，陈某的反诉诉讼请求，不予支持。 一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年10月15日作出判决：一、陈某于判决生效之日起十日内向王成支付违约金人民币150，000元；二、王成于判决生效之日起十日内向陈某返还人民币100，000元；三、驳回王成的其余本诉诉讼请求；四、驳回陈某的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11，700元，由王成负担9，360元，陈某负担2，340元。反诉案件受理费计2，150元，由陈某负担。 二审中，王成向本院提交三份证据：转账记录手机截图31页，微信聊天记录截图6页，王成自行制作的计算表格3页。三份证据共同证明陈某违约给王成造成实际损失1，227，606.44元，具体为：（1）若陈某按约履行，王成可获得的“结清贷款收益”256，031.21元（本案双方签订合同时，王成所涉关联贷款包括“中航”“交通”“民生”“宁波通商”“中广核”“友金”“平安”“中银”“光大”及“太保”）；（2）陈某违约导致王成“多支付利息”191，465.83元；（3）王成“贷款余额”444，113元；（4）陈某违约导致王成“直接损失”335，996.40元（包括“中航逾期”“抵押过桥”“平安抵押”及“交易过桥”所产生的费用），对应付款凭证即为前述31页转账记录手机截图。 陈某发表质证意见：（1）不确认三份证据的真实性及关联性，且该三份证据并非本案二审期间形成，不应作为二审新证据；（2）转账记录手机截图无法识别收款人身份，不能确定与本案具有关联性；（3）微信聊天记录发生于王成与案外人之间，不清楚案外人身份，无法核实真实性，且聊天内容也不能证明王成的实际损失及该损失与本案的关联性。 就王成提交的证据，本院认为，转账记录手机截图及微信聊天记录截图，无法识别收款人及聊天对象的身份，王成据此证明其直接损失335，996.40元，依据不足。计算表格虽列明多项损失，但其系王成自行制作且无有效证据佐证，本院难予采信。 经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 二审审理中，王成陈述，2020年1月其将系争房屋以395万元另行出售，2020年5月15日左右完成全部交易流程。 本院认为，上诉人王成与被上诉人陈某于2019年10月12日就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，双方由此建立的房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。二审中，双方对于房屋买卖合同关系因陈某违约而解除并无异议，争议焦点在于：王成是否有权没收定金；约定违约金应否调低。 1999年《中华人民共和国合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，王成上诉主张同时适用违约金及定金条款，于法无据，本院不能支持。 二审审理中，王成提交多份证据以证明其实际损失，但证据证明力明显低于法定标准。即便该等损失属实，亦系王成未能偿还大量借款、办理过桥贷款等产生的利息损失，与本案双方间的房屋买卖合同关系解除缺乏直接关联性。在无证据证明王成于合同签订前已经充分说明房款收取的迫切性及偿还借款的重要性、将其作为合同订立及房价确定的重大影响因素的情况下，该等损失超过陈某订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失，依法不应成为法定损失内容。另王成自述其于2020年1月将系争房屋以395万元另行出售，相较本案合同，订立时间仅相距3月余，交易价格相同。因此，王成未能证明其实际损失与约定违约金（790，000元）大致相当，一审基于王成的实际损失，结合陈某的具体违约原因，根据公平原则酌定陈某向王成支付150，000元违约金，应属合理范畴。王成主张陈某支付违约金790，000元，依据不足，本院不予支持。 综上所述，王成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10，200元，由王成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  何 建 审 判 员  胡桂霞 审 判 员  叶振军 二〇二一年五月三十一日 法官助理  王 力 法官助理  朱晨阳 书 记 员  朱晨阳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……