重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初9081号 原告（反诉被告）：艾敏，女，汉族，1978年7月6日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：蒲荣森，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李东航，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：张凤，女，汉族，1977年11月6日出生，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：李光建，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：胡均，男，汉族，1973年6月23日出生，住重庆市渝北区，系张凤丈夫。 原告（反诉被告）艾敏与被告（反诉原告）张凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）艾敏的委托诉讼代理人蒲荣森、李东航，被告（反诉原告）张凤的委托诉讼代理人李光建、胡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）艾敏向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签订的《重庆加来金大厦房屋租赁合同》、2016年3月6日《补充协议》及2016年3月8日签订的《三方补充协议》于2021年2月25日解除。2、被告免除原告6个月（即2020年2月21日至2020年7月21日期间、2021年1月）房屋租金168000元。3、被告退还原告保证金47103元。4、判决将2019年12月1日至2021年2月25日的房屋租金标准变更为35元/月/平方米。5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年9月19日，艾敏与重庆加来金置业有限公司（下称加来金公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定加来金公司将位于渝北区X大道X号X层出租给原告经营酒店使用。租赁建筑面积2355.15平方米，租赁期限15年。2016年3月6日，艾敏和加来金公司续签了补充协议，对租金递增做了约定。2016年3月8日，艾敏与加来金公司、张凤签订了《三方补充协议》约定：加来金公司将案涉房屋26层出售给张凤，三方协议如下：案涉租赁合同及补充协议继续有效；艾敏已支付租金至2016年4月18日，自2016年4月19日起，艾敏直接向张凤支付租金；加来金公司收取的保证金47103元转给张凤，由张凤负责退还艾敏；租赁合同3个月免租期剩余1个月，张凤在2016年10月给艾敏减免。2020年全国爆发新冠疫情，政府及法院均呼吁出租人减租。艾敏因疫情影响，无法继续续租房屋，并于2021年2月8日向张凤发函请求降低租金。2021年春节，因疫情防控人员流动减少，艾敏确实无法继续经营。2021年2月23日向张凤发送解除合同通知书，张凤于2021年2月25日收到该解除通知，但仍未与艾敏办理结算和退房手续。故诉至法院，望解除合同、减免租金和退还保证金。 被告（反诉原告）张凤辩称，艾敏诉请无事实和法律依据。张凤要求继续履行房屋租赁协议，不同意免除6个月的租金及退还保证金。艾敏未按约支付租金，已经构成违约。在合同履行期间艾敏未向张凤提出合同变更或者降低租金价格。租赁合同条款未违反法律规定，不显失公平，不符合法定解除的理由。综上，驳回原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）张凤向本院提出反诉请求：1、原告支付被告2020年2月20日至2021年3月20日期间房屋租金834515.76元（80.27元/月/平方米×13个月×799.72平方米）；2、原告支付被告滞纳金（以834515.76元为基数，从2020年2月20日起按年利率百分之二十四计算至付清之日止）。3、反诉及本诉案件受理费由原告承担。审理中，张凤自愿撤回第二项诉讼请求，自愿将第一项诉讼请求变更为：原告支付被告2020年2月19日至2021年3月18日期间房屋租金612339元（60元/月/平方米×13个月×785.05平方米）。事实和理由：2016年3月6日原被告签订了《补充协议》。2016年3月8日，艾敏与加来金公司、张凤签订了《三方补充协议》，约定艾敏租赁使用案涉房屋。艾敏未按合同约定支付租金构成违约。故诉至法院，望判如所请。 原告（反诉被告）艾敏针对被告（反诉原告）张凤的反诉请求辩称，2020年2月20日至2021年3月20日期间，艾敏未向张凤支付租金，系因疫情不可抗力导致，艾敏经营的酒店无法正常营业，甚至在2020年1月到3月期间及2021年春节期间并未营业，酒店没有营业收入，无法向被告支付租金。基于不可抗力原因，艾敏无违约行为。同时，从2019年7月开始，双方均按照53元/月/平方米的标准支付和收取租金，双方对此没提出异议，其实际租金标准已经变更为53元/月/平方米，且在2020年2月20日之前的租金艾敏已经向张凤支付完毕。2019年12月1日至2021年2月25日期间的租金标准基于疫情影响，艾敏已经向法院请求变更为35元/月/平方米，该租金标准系案涉租赁房屋所在大楼其他酒店及本酒店的其他业主现在实际履行的租金标准。本案的本诉及反诉诉讼费均应由张凤负担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于当事人提交的证据：重庆加来金大厦房屋租赁合同、补充协议、三方补充协议、履约保证金收据、租金支付凭证、微信聊天记录、照片，因当事人对真实性均无异议，本院予以采纳。对当事人有争议的证据分别评述如下： 艾敏举示了不可抗力事件通知书、邮件妥投记录、邮件邮寄单。拟证明因疫情影响，艾敏向张凤发函希望其减免租金。张凤质证后认为没有收到该通知书，是艾敏单方行为。本院认为，该组证据无法显示快递收件人是张凤，以及张凤已经签收，且该通知书没有载明明确的减免租金标准，不能达到艾敏证明目的。 艾敏举示了解除合同通知书、邮件妥投记录、邮件邮寄单，拟证明因疫情持续影响，艾敏无法继续履行租赁合同，于2021年2月23日向张凤发函解除房屋租赁合同通知，要求解除合同、减免租金；经查询张凤于2021年2月25日收到该通知；双方未办理结算，艾敏已经实际停止使用租赁房屋。张凤质证后有异议，表示没有收到该通知。本院认为，艾敏举示的证据没有显示快递收件人是张凤，以及张凤签收情况。邮件妥投记录显示他人代收，不能证明张凤已经收到该通知。同时，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。作为不享有合同解除的一方，艾敏即便发出解除通知，也不发生合同解除的效果。故该组证据不能达到艾敏的证明目的。 渝凯酒店、七天酒店、合臣酒店公司等单位签订的房屋租赁合同、房屋移交清单、拍卖公告、银座银行交易明细。拟证明由于疫情的持续影响，案涉加来金大厦房屋的租金已经整体降低至35元/平方米/月且实际履行。因疫情影响无法继续经营，艾敏已经和25楼的业主终止房屋租赁合同，现在酒店客观上无法继续经营。张凤质证后有异议，认为该组证据与本案无关联性，且租金明显低于周边标准，显失公平。本院认为，该证据所涉及的合同主体非本案当事人，与本案无关。故对该证据不予采纳。 4、艾敏举示了重庆启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月25日、3月6日重庆市新冠肺炎疫情情况，关于做好2021年元旦和春节期间新冠肺炎疫情防控工作的通知，关于适度减免各类经营主体租户租金的倡议书。拟证明新冠疫情系不可抗力，严重影响酒店经营，协会发布公告倡导减免租金。张凤质证后对真实性有异议，认为不是原件。本院认为，2020年确实发生新冠肺炎疫情，确系不可抗力，严重影响社会生活，这是众所周知的公共卫生事件，可以认定。故对该证据予以采纳。 对于艾敏、张凤举示的其他证据，或真实性无法核实、或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案外人重庆加来金置业有限公司为甲方，艾敏、王玺为乙方，签订了《重庆加来金大厦房屋租赁合同》，主要约定：甲方将渝北区X大道X号X层租赁给乙方用于经营酒店，租赁面积为2355.15平方米；甲方于2014年9月19日交付乙方使用，租期自2014年9月19日起至2029年9月19日止共15年，从2014年9月19日起，甲方给予乙方3个月的免租期，用3年时间免完；租金按租赁房屋24-26层建筑面积2355.15平方米，该房屋租赁期间租金标准如下：乙方的税后基准租金为60元/平方米/月，即基准月租金为141309元/月，自交付之日起，从第二年开始月租金环比增长6%，即第一年月租金为60元/平方米、第二年月租金为63.60元/平方米、第三年月租金为67.42元/平方米、第四年月租金为71.46元/平方米、第五年月租金为75.73元/平方米、第六年月租金为80.27元/平方米；……租金支付方式，签订租赁合同时乙方向甲方一次性缴纳第一季度租金，之后每租赁季度最后一个月的15号前支付下一季度租金（逾期支付的，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的0.6%每日，根据迟延支付的实际天数按日计算，直至付清为止，如拖欠租金20天及以上，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方履约保证金）。签订本合同时，乙方向甲方缴纳1个月的租金作为履约保证金141309元。合同履行期间，乙方不得以履约保证金抵作租金等相关费用。合同的变更及终止：如遇不可抗力、因地方城市规划变更或国家、地方政策原因导致本合同不能继续履行，则本合同终止，甲乙双方互不承担责任，甲方并如数返还乙方履约保证金。违约责任:在本合同履行期间，任何一方单方面终止本合同皆视为违约。除承担因合同提前终止给守约方造成的一切损失外，还须支付违约金3000000元。免责条款：如有自然灾害或政府政策干预等不可抗力因素导致不能使用该租赁物业，造成甲乙双方损失，双方互不承担赔偿责任；如因此终止合同，甲方除无息退还乙方所有履约保证金外，租金按实际时间结算，多退少补。艾敏在合同乙方处签名。 2016年3月6日的补充协议载明：自交付之日起，从第二年开始年租金环比增长6%，实际交付日为2014年10月16日。经双方协商一致，对《重庆加来金大厦房屋租赁合同》中约定的租金标准进行调整，补充协议如下：从2016年1月16日起，24-26层房屋租金按60元/平方米/月计；2017年1月16日以后的租金应以2016年的租金为基数，在24-26层60元/平方米/月的基础上增长，年租金环比增长比率均不得高于6%。 2016年3月8日，重庆加来金置业有限公司作为甲方，艾敏、王玺为为乙方、张凤作为丙方，签订《三方补充协议》主要约定：甲方将位于渝北区X大道X号X层租赁给乙方使用，甲乙双方于2016年3月6日签订补充协议，对租金的递增重新进行约定。现甲方将加来金大厦26层出售给丙方。三方达成协议如下：2014年9月19日签订的合同及2016年3月6日签订的补充协议继续生效；从2016年4月19日开始，乙方向丙方直接支付加来金大厦26层租金；甲方转交乙方缴纳的26层履约保证金47103元给丙方，丙方负责退还给乙方；原甲乙双方合同中的叁个月免租期只减免了俩个月，剩余壹个月免租期在2016年10月由丙方继续给乙方减免。艾敏在协议乙方处签名。协议签订后，张凤收到了重庆加来金置业有限公司转付的艾敏保证金47103元。 艾敏租用加来金大厦24楼-26楼用以经营派酒店，工商注册名称是渝北区宜美家酒店，其中26层楼的产权人是张凤。双方均认可计算租金的房屋面积为785.05平方米，同时认可是艾敏在履行案涉租赁合同义务。 2019年6月18日前，艾敏均按照每月60元/平方米支付租金，月租金47103元。2019年7月4日，艾敏支付张凤2019年6月19日至2019年7月18日期间的月租金40000元；2019年7月19日至2020年2月18日，艾敏均按照每月53元/平方米支付租金，月租金为42385元。 艾敏的酒店员工张毅与张凤微信聊天记录显示：2020年1月27日，张凤：小张，这个月的房租怎么还没打呢？张毅：重庆市已经于2020年1月25日启动重大突发公共安全事件一级响应。酒店为响应政府号召，已经于2020年1月26日暂停营业，后续开业时间另行确定。2020年1月29日，张凤：给你们免七天，剩下的赶快转过来，之前还欠八千哟。以后尽量按时把房租转过来（每月19号），确实有特殊情况要提前告知。遇到这种事情大家都不愿意，你们还好，可以找我们免几天房租，我们又能找哪个呢，找政府吗？望相互理解！张毅：我先把上次的房租按减7天转给你。节后我们一起商量下房租减免，希望给我们一点支持。2020年4月6日，张毅：张姐，要一个你收快递的地址。这边股东要寄个快递给你们。张凤：什么东西还要寄快递，最近几天没在家哟，要不寄到你们酒店，我回来了来拿。张毅：在外地也可以的。只有能收到东西的地址就可以了。我也不晓得是什么东西。张凤：那就寄到你们酒店吧，我过来拿也方便。张毅：哦。2020年4月7日，张毅：加来金大厦26楼业主张凤老师，渝北区红旗河沟加来金大厦承租人艾敏委托我发给你，请3日内回复，谢谢。附照片（主要内容：艾敏建议与业主重新签订合同，建议免除部分期间的租金、免租期之后的租金标准）一张。张凤：好，收到。我们不同意。2020年4月19日，张凤：小张，今天19号了，要把房租打了哟。 审理中，艾敏陈述从2019年7月开始租金变更为每月53元/平方米，案涉房屋现由艾敏自贴封条进行封闭。张凤陈述从2019年7月开始艾敏要求减低租金到每月53元/平方米，但张凤没有同意。 本院认为：张凤因购买案涉加来金大夏26层房屋，又与重庆加来金置业有限公司、艾敏签订的《三方补充协议》，明确由张凤、艾敏继续履行《重庆加来金大厦房屋租赁合同》、补充协议的权利义务。可见，张凤已经承继案涉租赁合同中出租人的权利义务，享有出租人权利。租赁合同及补充协议、三方协议系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，各方应全面履行合同义务。本案的争议焦点为：1、艾敏是否享有解除权。2、租金标准如何确定。现分别评析如下： 艾敏并不享有法律规定或合同约定的解除权。一方面，只有法定或约定解除权的当事人，才能以通知方式解除合同。本案中，艾敏主张根据合同约定，因遇到新冠疫情这样的不可抗力因素，故本租赁合同应当解除、张凤应返还保证金。本院对该主张不予认可。众所周知，2020年1月24日重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，突发公共卫生事件应急响应级别从3月24日24时起调整为三级。之后，各行业有序复工复产。艾敏举示的证据并不足以证明因疫情原因，导致案涉租赁合同不能继续履行。故艾敏不享有合同约定解除权。艾敏作为不享有解除权的一方，不能以通知方式解除合同。即便艾敏向张凤发送了解除合同通知，张凤未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。另一方面，从2020年2月起至今，艾敏并未向张凤支付过租金。在这长达一年的时间里，艾敏未搬离租赁房屋，客观上仍然占有案涉租赁房屋。故本院难以认定艾敏不存在恶意违约的情形。同时，案涉租赁合同的免责条款明确约定，如有自然灾害或政府政策干预等不可抗力因素导致终止合同，租金按实际时间结算并多退少补，没有约定可以减免租金。若艾敏以履行困难为由，就不履行支付租金的义务，这就违反了任何人不能从其不法行为中获利的原则，会导致当事人之间利益失衡。故对于艾敏确认“原被告之间签订的《重庆加来金大厦房屋租赁合同》、2016年3月6日《补充协议》及2016年3月8日签订的《三方补充协议》于2021年2月25日解除”的诉请，本院不予支持。艾敏诉请返还保证金，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 第二，关于租金标准。艾敏主张，双方均认可租金标准为每月53元/平方米，月租金42385元。并且，2019年7月19日至2020年2月18日期间均按照每月53元/平方米支付租金42385元。本案中，张凤明确表示不同意将租金标准降低为每月53元/平方米。艾敏并未举示充分证据证明双方就租金标准降低为每月53元/平方米达成了协议，应当承担举证不能的法律后果。租金标准属于租赁合同的重大条款，调整租金标准更需要双方协商一致。仅凭艾敏按照每月53元/平方米的标准支付过一段期间的租金，不足以认定双方就降租事宜达成一致意见。合同约定的租金标准为从2017年1月16日起，每年在60元/平方米/月的基础上增长6%。张凤自愿按照60元/平方米/月的标准主张租金，系其对自身权利的处分，本院予以认可。对于艾敏请求将2019年12月1日至2021年2月25日的月租金标准变更为35元/平方米，无事实和法律依据，本院不予支持。艾敏作为承租人，理应支付2020年2月19日至2021年3月18日期间的租金612339元（60元/月/平方米×13个月×785.05平方米）。关于艾敏请求免除6个月（即2020年2月至2020年7月、2021年1月）租金的诉请。考虑到2020年1月24日至3月24日属于新冠疫情期间，系不可抗力。基于公平原则、艾敏停业和恢复营业的情况，本院酌情认定张凤应减免一个月的租金47103元。对于艾敏超出部分的请求，本院不予支持。减免后艾敏应支付2020年2月19日至2021年3月18日期间的租金565236元。对于张凤超出部分的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）艾敏在本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）张凤2020年2月19日至2021年3月18日期间的租金565236元； 二、驳回原告（反诉被告）艾敏的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）张凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取14936元，由原告（反诉被告）艾敏负担；反诉案件受理费减半收取6324.04元，由原告（反诉被告）艾敏负担4726.18元，由被告（反诉原告）张凤负担1597.86元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 叶胜利 二〇二一年五月二十四日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞