贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1027号上诉人（原审被告）：杨建，男，汉族，1974年4月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号，统一社会信用代码：91520502095476975B。法定代表人：赵春元，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：汪应红，贵州众正律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：糜家欢，贵州众正律师事务所律师。上诉人杨建因与被上诉人毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下至判决主文前简称龙腾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5838号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨建、被上诉人龙腾物业公司的法定代表人赵春元及委托诉讼代理人糜家欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨建上诉请求：撤销原判；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：被上诉人的起诉状中称上诉人差欠其2014年10月1日至2017年12月22日期间的物业服务费，一审在未查清事实的情况下，判决上诉人支付物业管理费4495元。但事实上上诉人在此期间缴纳了物业管理费，如2017年4月至2017年7月的物管费523元（收据号7181319）上诉人已经缴纳。被上诉人主张2014年10月1日以来的民事权利，该民事权利已达6年之久，早已超过诉讼时效，一审中上诉人已提出抗辩，但一审法院未予审查。一审认定上诉人房屋面积168.28平方米，但被上诉人是按174.32平方米收费。一审认定金源达房开公司与龙腾物业公司于2014年3月10日签订合同后进驻小区，但实际上该公司并没有进驻小区，公司管理什么、如何管理在一审中亦无证据支撑。被上诉人龙腾物业公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人已经扣除上诉人2017年4月11日收取的物业管理费523元，请求依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。原审原告龙腾物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告杨建支付原告公司2014年10月1日至2018年3月31日共计1260天所欠物业服务费5552.70元（2014年10月1日至2017年2月期间被告未装修，原告主张按50%计算物业费2928元，2017年3月被告装修使用至2018年3月应收金额2625元），并按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用利息。一审法院认定事实：2014年3月10日，案涉楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司（甲方）与原告龙腾物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同载明：甲方通过协议方式将金源达房地产开发有限公司所开发之地产项目（金源城市花园）委托乙方实行前期物业管理服务，收费标准住宅每月每平方米1.20元，商业用房每月每平方米3.5元。合同签订后，原告即进驻该小区，履行前期物业合同约定义务，但在原告提供物业服务的过程中，存在一定的瑕疵，例如提供保安服务不到位，存在业主电瓶车在涉案小区被盗等事实。被告属该小区业主，住房面积168.28平方米，每月应支付原告物业服务费201.94元。被告欠付2014年10月1日至2018年3月31日物管费未缴纳。另查明，毕节市七星关区金源达城市花园小区于2017年10月9日成立了小区业主委员会，小区业主委员会于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了物业管理合同。一审法院认为，案涉楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司（甲方）与原告龙腾物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》对被告等业主有约束力。该合同签订后，原告即入驻并进行物业管理，虽然2014年10月1日至2017年2月期间被告未入住涉案小区，但是物业管理是对小区进行公共服务，未入住业主同样对涉案小区拥有公共性权利，不因未入住而免除缴纳物业费的义务，故原告主张2014年10月1日至2017年2月28日期间物业费按50%支付的诉求，一审法院予以支持，金额为201.94元/月×29个月×50%=2928元。涉案小区于2017年10月9日成立了业主委员会，小区业主委员会于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了物业管理合同，故原告有权收取的物业服务费期间截至2017年12月22日。2017年12月22日以后，原告无权管理涉案小区，亦无权收取涉案小区物业费。2017年3月1日至2017年12月22日的物业费，因原告物业服务期间保安管理不到位，一审法院酌定按80%支持物业费，金额为201.94元/月×9.7个月×80%=1567元。综上原告主张物业费一审法院支持2928元+1567元=4495元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告杨建于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2014年10月1日至2017年12月22日期间的物业服务费4495元；二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告杨建负担。二审中，被上诉人龙腾物业公司向本院提交证据：统计表一张，用以证明：上诉人差欠被上诉人的物业费。上诉人杨建质证意见：物业费我已经缴纳了。本院审查认为，该证据为被上诉人单方制作，达不到证明目的，本院不予采信。二审经审理查明：2014年3月10日，金源达城市花园小区的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司（甲方）与龙腾物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同载明：甲方通过协议方式将金源达房地产开发有限公司所开发之地产项目（金源城市花园）委托乙方实行前期物业管理服务，收费标准住宅每月每平方米1.20元，商业用房每月每平方米3.5元。合同签订后，龙腾物业公司即进驻该小区，履行前期物业合同约定的义务，但龙腾物业公司提供物业服务的过程中，存在服务不到位的情形，例如提供安保服务不到位、业主电瓶车在涉案小区被盗等事实。杨建属该小区业主，住房面积168.28平方米，每月应支付物业服务费201.94元。杨建交纳了2017年4月至2017年7月的物管费523元。另查明，2017年12月22日，小区业主委员会与毕节市正鑫物业管理有限公司签订物业管理合同。龙腾物业公司于2020年4月16日向一审法院提起本案诉讼，要求杨建支付2014年10月1日至2018年3月31日共计1260天所欠物业服务费5552.70元。本案二审争议焦点：被上诉人主张物业服务费是否超过诉讼时效，上诉人应否向被上诉人交纳物业服务费。本院认为，上诉人已交纳2017年4月至2017年7月物业服务费的事实，被上诉人明确予以认可。被上诉人主张上诉人交纳2017年3月及以前的物业服务费，但2017年4月至7月的物业服务费都已交纳，2017年3月及以前的物业服务费却没有交不太符合常理。且根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，被上诉人于2020年4月16日才向一审法院主张权利已超过诉讼时效，被上诉人虽称其在诉讼时效期间内向上诉人主张过权利，但并不能提供催收物业服务费的原始证据。故，被上诉人要求上诉人支付2017年3月及以前物业服务费的请求不应得到支持，2017年4月至7月的物业服务费已交纳，一审判决上诉人支付2014年10月1日至2017年7月的物业服务费不当，本院予以纠正。上诉人认为其已交纳了2017年8月1日-12月22日的物业服务费，但一、二审中其均不能提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人应当承担举证不利的后果。同时，因被上诉人提供服务过程中，存在服务不到位的情形，一审酌情判决被上诉人承担20%的责任符合《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定。因此，上诉人应向被上诉人支付2017年8月1日-12月22日的物业服务费759.29元（201.94元/月×4.7月×80%）。综上，上诉人的上诉请求部分有理，对有理部分应予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5838号民事判决；二、由上诉人杨建于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2017年8月1日至2017年12月22日期间的物业服务费759.29元；三、驳回被上诉人毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的一审其他诉讼请求；四、驳回上诉人杨建的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人杨建负担3.5元，被上诉人毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担21.5元；二审案件受理费50元，由上诉人杨建负担7元，被上诉人毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担43元。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年五月十七日书记员 向 旭