北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初15962号原告：李君，男，1980年9月30日出生，汉族，住北京市东城区。被告：田文雅，男，1983年7月2日出生，汉族，住河北省沧州市献县。被告：葛海艳，女，1984年12月15日出生，汉族，住河北省沧州市献县。原告李君与被告田文雅、葛海艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告李君、被告田文雅、葛海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李君向本院提出诉讼请求：1.确认2020年3月31日原告通知被告解除租赁合同合法有效。确认被告应将钥匙、电卡等物品及时返还原告；2.判决被告按合同约定月租金100％标准即11500元支付违约金。确认被告承租房屋所交押金11500元直接抵消违约金或者占用费等费用，押金原告不予退还；3.判决被告承担2020年2月19日至2020年3月30日期间共41天房租费用的30%，即11500÷30×41×30％=4715（元）；4.判决被告支付2020年3月31日至4月21日共计22天，被告物品占用原告房屋产生的占用费，按日租金（11500÷30=383）的两倍，即383×2×22=16852（元）。以上费用11500（违约金）+4715（41天房租的30%）+16852（22天占用费）（单位：元），共计33040元由被告承担。考虑被告经济状况，总共赔偿原告24200元即可。本案诉讼标的额确认为24200元。事实和理由：被告田文雅与被告葛海艳均声称二人是夫妻关系。2018年8月20日，原告与被告签署书面房屋租赁合同，约定将原告位于北京市西城区南礼士路三条北里X号楼X层X门X，建筑面积73.6平方米的房屋租与被告使用。合同约定月租金每月11500元，原告收取被告一个月房租11500元作为押金。合同违约责任部分约定，承租方不按约定支付租金，应按月租金的100％标准支付违约金。房屋租赁期限第一年为2018年8月20日至2019年8月19日。租赁期第二年为2019年8月20日至2020年8月19日。被告房租仅交至2020年2月19日，之后未交房租也未将房屋退还原告，未返还钥匙电卡等物品，也未将相关家具等物品清理走，也不同意给派出所打电话表示认可原告收回房屋。原告于4月19日通过微信、短信告知被告，要求务必在2020年4月21日前搬离个人相关物品，逾期未搬离，所有物品将按弃物处理。物品占用房屋期间将按日收取占用费，占用费按日租金的两倍进行处理和索赔。逾期不带走的物品，床、家具家电将只能找人清理，相关清理费用约1200元（因为废品站表示床品家具等不值钱，不收，只能按垃圾清运，每车1200元市场价，该1200元费用应由被告承担）。2020年4月4日，被告首次告知原告有他人就诊卡，病历、片子保管在房屋里，对此原告之前并不知情。2月20日至今，被告一直用本人房屋保管他人就诊卡，病历、片子等物品，该保管活动一直持续，且拒绝交出房屋，被告应按时支付房租和占用费。合同明确约定，房屋租赁用途为个人居住，被告擅自改变房屋用途的或者从事保管就诊卡，病历、片子等均属于违约。且按照《物权法》第七十七条规定，将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。被告即未书面告知原告，也未书面征得有利害关系的业主同意。被告利用原告房屋从事经营活动，损害原告合法权益，也违反合同明确约定。2020年3月，经与小区居委会确认，疫情防控期间，租赁合同继续有效，承租人可以合法居住使用，但不得从事经营活动。外地来京居家隔离14天。疫情并未影响房屋租赁的正常个人居住功能。2020年4月18日，原告拨打110报警，房屋辖区所属月坛派出所出警（联系电话：010-68026897），到涉案小区楼下，调查执法。派出所出警警察表示“110平台有报警记录”，“你不能私自把门打开、撬开”。原告表示“1.去法院起诉，我不能擅自进入”，派出所出警警察对原告所述表示认可。（有录音派出所也有执法记录，证明房屋在此期间都归被告占有，除非被告明确表示同意，否则原告无权私自进入房屋）租户取走物品前，房屋户主不能占有使用，4月19日至租户取走物品期间房屋由租户占有使用，相应租金占用费由租户即被告承担。因被告存在改变房屋用途、未按期缴纳租金等违约行为，要求解除合同，并按合同约定由被告承担11500元违约金。考虑疫情影响，原告被告均受影响，因此仅要求被告承担2020年2月19日至2020年3月30日期间共41天房租费用的30％，即11500÷30×41×30％=4715（元）。且总标的部分进一步给予了减免，要求总赔偿金额为24200元。原告认为，由于被告擅自改变房屋用途，且逾期未缴纳租金等费用，拒不交出房屋占用，给原告造成相当大的经济损失。该房屋为原告名下唯一住房，此前原告租房居住，原告所租房屋已于2020年4月15日到期。因为被告不同意解除占有，原告一家五口无处可去，孩子太小，老人身体又不好，只好附近暂时重新租房搬家，建筑面积才62平方米，按月偿还涉案房屋的按揭贷款加上原告现租住房屋每月8200元的租金让原告生活不堪重负。根据上述事实，原告依照《民法通则》《合同法》《物权法》《民事诉讼法》等规定，呈诉法院，恳请法院查明事实，依法判决被告承担违约责任。田文雅、葛海艳辩称，二被告是夫妻关系，不同意原告的诉讼请求。原告第一项诉讼请求认可，2020年3月31日解除合同，因为我在老家也回不去北京，原告非要解除，只能解除了。没有钥匙、电卡。钥匙、电卡都是我方自己花钱买的，是与原房东签的，后来原告买了这个房子。不同意支付违约金，没有合同，没有违约金一说。疫情期间没有办法，2月19日至3月30日是原告强制履行期间，愿意支付该期间的30％租金。不同意支付房屋占用费，3月31日解除了合同，原告进不去是疫情管控原因，原告拖到4月21日才到房屋中去，不是我的原因，不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市西城区南礼士路三条北里X号楼X层X门X房屋（以下简称案涉房屋）在京（2018）西不动产权第XXXX号《不动产权证书》上登记的权利人为李君、陈函。2018年8月20日，出租人李君（甲方）与承租人田文雅（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定李君将案涉房屋出租给田文雅个人居住使用，房屋租赁期自2018年8月20日至2019年8月19日，租金为每月11500元，支付方式为押一付三，押金为11500元，租金支付日期为2018年8月20日、同年11月20日、2019年2月20日、2019年5月20日。上述《北京市房屋租赁合同》第三条租赁期限内容有：“乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。”第八条合同解除内容有：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1.不按照约定支付租金达3日的；2.欠缴各项费用达500元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。”第九条违约责任内容有：“（一）乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身，财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100％标准支付违约金。”上述《北京市房屋租赁合同》签订后，李君收到田文雅支付的押金11500元，田文雅使用案涉房屋，李君收到田文雅支付的截至2019年8月19日以前的全部租金。2019年7月20日，李君与田文雅的微信聊天记录内容为：李君“续租时间为2019.8.20至2020.8.19，付款方式为2019.8.19（33000元），2019.11.19（34500元），2020.2.19（69000元），此外，1.明年暖气费由我出，其余一切费用由你们出。2.国庆或其它节日啥的，不管派出所要你们停多久，你们自己解决，我不再补贴你们了。3.后面楼下再漏啥的，你们自己解决。以上是咱早上商量确定了的，你看看有没有问题，要是没问题回复确认下就行，谢谢”。田文雅“确认”。2019年8月19日租赁期间届满后，李君、田文雅未续签合同书，田文雅继续使用案涉房屋，李君收到田文雅支付的截至2020年2月19日以前的全部租金。自2020年2月20日以后的租金，田文雅未支付。就本院针对合同履行情况进行的询问，李君称“案涉房屋在2018年8月20日交给了被告。收到11500元押金，押金还没有退还给被告。至2019年8月19日之前的租金都已收到。2019年8月19日合同到期后，没有续签纸质合同，到期后二被告继续居住房屋并支付房租。田文雅微信或者银行转账给我，按每月11500元支付，已经收到2020年2月18日之前的租金。2020年2月19日之后未再支付租金”。田文雅称“2012年下半年开始居住在案涉房屋，原房主将房屋卖给李君，我方延续居住在此。2018年8月20日我重新与原告李君签订合同。2018年8月20日签订合同时给了原告押金11500元，租金支付到2019年8月19日合同到期。2019年8月19日合同到期后，没有续签合同。合同到期没有归还房屋，继续支付房租。田文雅给李君微信或银行转账，按每月11500支付租金。租金支付至2020年2月18日。2020年2月19日之后未支付租金”。2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。李君向田文雅发出解除合同通知，内容为：“告知函：2020年3月31日已经通过微信通知你方，双方的租赁合同依法解除。今天再次明确自2020年3月31日起合同解除（因从2月19日至今未收到任何房租等费用，且你方一直占用房屋存放物品，拒不交房），现在进一步通知你务必在2020年4月21日前搬离个人相关物品，逾期未搬离，所有物品将按弃物处理。物品占用房屋期间将按日收取占用费，占用费按日租金的两倍进行处理和索赔。我们已经正式向北京市西城区人民法院提请法律诉讼。”田文雅称“收到了该解除通知。收到解除通知后与原告联系称不是我方不去北京，是回不去。我们回不去，原告自己也是去警务室两到三次才进去收的房。2月19日之前与原告沟通过，因为我们去不了北京，问原告怎么办，但无法沟通。”李君称“2月19日之前被告给我打过电话，想把房子退了，我答复称随时可以解除合同，但是要按照租赁合同执行，到8月19日到期终止，或提前不租就按照合同执行。”就本院针对解除合同等相关问题进行的询问，李君称“因为被告不付租金，我方提出解除合同。我方提出解除合同后，2020年4月10日通过派出所联系被告。被告不交还房屋，我也不敢随便进去，所以通过派出所联系。不清楚被告是否回京。3月份电费是22.42，比2月份多了2块多钱。故3月份还是有人在使用的。2020年5月1日收回房屋。”田文雅称“3月份我一直在河北无法回京，产生的费用不清楚怎么回事。我们不允许私自回北京，都是南礼士路警务室调动。已亥猪年腊月十八九左右，乘私家车回了老家，我老家是河北沧州献县，已亥猪年腊月三十开始发生疫情，不让走动，封路封村。之后便没有再回京了，2020年3月，没有再回北京。案涉房屋是我们居住，也没有回京。2020年5、6月份回过一次北京。我老家就没有通到北京的大巴车，到4月份才有到北京的大巴车。没有将房屋交还被告，3月31日原告强制解除合同，我们就没有再回房屋，也没有与原告碰面。如果法院判定二被告支付违约金，我方认为违约金过高，申请减少违约金。”诉讼中，李君出示的电费电量记录显示：案涉房屋2020年1月份用电量243度、电费为118.66元；2月份用电量47度、电费22.95元；3月份用电量50度、电费24.42元。诉讼中。田文雅出示的名为“南礼士路日租房管理平台（71）”微信群聊天记录显示：2月6日，田庆“＠所有人，但凡回老家的，都给我在老家老实待着，什么时候让你们回来了再回来，没接到警务站的电话通知，一律不许回来，偷摸回来的你最好别让我知道，要不然都甭想开门做生意。收到回复。”3月18日，田庆“＠所有人，再次强调一遍：所有没回京人员，没接到警务站的通知一律不得私自回京！别以为偷摸回京警务站发现不了，大家都老大不小了，都自重点！收到回复。”田文雅称“田庆是辅警”。本院认为，李君与田文雅签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。葛海艳没有在合同上签订，不享有合同权利，亦不承担合同义务。一、关于合同解除问题租赁期间届满后，田文雅继续使用案涉房屋并支付租金，李君没有提出异议并收取租金，故原合同继续有效，双方就续租期限和租金支付时间的口头约定，亦属有效。通过李君出示的2019年7月20日微信聊天记录中其表述的“2.国庆或其它节日啥的，不管派出所要你们停多久，你们自己解决，我不再补贴你们了”，再结合田文雅出示的名为“南礼士路日租房管理平台（71）”微信群聊天记录中的内容判断，田文雅承租案涉房屋还用于短租经营，而李君在与田文雅约定续租事宜之前，即已知情。回家过年符合中国人的传统，对田文雅于2020年1月24日新冠疫情爆发前返乡过年且疫情期间没有返京的陈述，本院予以采信。对李君出示的案涉房屋电费电量记录分析，一月份电量日均8度左右，二月份、三月份案涉房屋电量骤降至日均不足2度，符合家用电器维持基本运行的一般耗电，故对李君就案涉房屋于2020年二三月份有人使用的陈述，本院不予采信。综上，李君以田文雅在疫情期间未按约定支付租金为由发出解除合同通知，不产生解除合同的效力。鉴于李君发出解除合同通知前，田文雅亦有退房意愿，且在本案诉讼中，双方对解除合同没有异议，故本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除。二、关于钥匙、电卡、违约金李君已经收回案涉房屋，且李君未出示将案涉房屋交付田文雅时双方交接钥匙、电卡的证据，对李君要求田文雅返还钥匙、电卡的诉讼请求，本院不予支持。李君要求田文雅偿付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。三、关于租金田文雅虽提出退房，但在收到李君解除合同通知后，又未作出同意交还案涉房屋的明确意思表示，故应支付租金及合同解除后的房屋占有使用费。李君主张自2020年2月19日起算租金与双方约定不符，本院予以纠正。自2020年2月20日至2020年4月21日共计62天，其中，李君主张2020年3月30日前的租金按30％计4715元，符合疫情相关规定，本院准许。自2020年3月31日至2020年4月21日期间的房屋占有费，李君以双倍租金计算没有依据，本院参照双方约定的租金标准再综合案涉房屋使用情况等因素酌定为6785元。两项费用金额合计11500元，鉴于李君尚持田文雅押金未退还，故以该款冲抵田文雅应付费用，对李君要求以押金冲抵田文雅应付款并不退还押金的主张，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、李君与田文雅签订的《北京市房屋租赁合同》于二○二○年三月三十一日解除；二、本判决生效之日起五日内，田文雅给付李君租金4715元、房屋占有费6785元，合计11500元，以田文雅已付押金11500元冲抵后，田文雅实际不再向李君给付款项；三、驳回李君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费405元，由李君负担317.50元（已交纳）；由田文雅负担87.50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周斌二〇二一年五月二十五日书记员  陈欢