山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4602号上诉人（原审被告）：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告）：马恒，男，1989年2月21日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：李敏，女，1994年4月30日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩春芳，山东国盾律师事务所律师。上诉人济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称绿地康鲁公司）因与被上诉人马恒、李敏商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初14789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。绿地康鲁公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销(2020)鲁0103民初14789号民事判决书第二项判决内容；2.请求二审法院在查明案情的基础上，依法改判驳回马恒、李敏要求绿地康鲁公司返还全部购房款项的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由马恒、李敏承担。事实和理由：绿地康鲁公司认为马恒、李敏违约情况属实，原审法院非但未依法判定马恒、李敏应承担的违约责任，却判定绿地康鲁公司应向马恒、李敏返还全部购房款项属事实不清，证据不足。一、涉案《认购协议》系因马恒、李敏的违约行为丧失继续履行的基础，进而导致《认购协议》被判决解除，马恒、李敏应就其违约行为承担预约合同的违约责任。《认购协议》第四条第8款的约定：“本协议书签订前，乙方已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议以及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，且无异议，充分了解所认购房屋之状况，同意按上述条件与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，乙方同意放弃援引格式条款的有关规定向甲方提出任何抗辩及主张，且不得以双方就《商品房买卖合同》条款不能达成一致为由要求甲方退还定金。”《认购协议》签订时置业顾问已将该条约定向马恒、李敏指出并明确告知该条款的重要性，作为房产出卖方，绿地康鲁公司已采取“合理方式”提醒告知购房人，履行了法律规定的提醒注意义务。同时，在马恒、李敏在签订《认购协议》前绿地康鲁公司已将双方后期将要签订的《商品房买卖合同》置于新里程售楼处一楼进行公示，并将公示情况及内容告知马恒、李敏，马恒、李敏对此是明知的。所以，马恒、李敏在签订《认购协议》时已对双方后期将要签订的《商品房买卖合同》内容及条款知晓并同意。马恒、李敏签订《认购协议》的行为表明其已对双方后期签订商品房买卖合同约定条款达成一致，就正式买卖合同的签订双方不存在后续协商的问题。马恒、李敏原审诉称双方未就《商品房买卖合同》条款达成一致明显无任何事实基础。《认购协议》第三条第3款约定：“乙方应当在本协议签订之日起3日内，按照济南市商品住宅限购政策规定向甲方提交限购查询申请………签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款。”依协议约定，马恒、李敏应在协议签订后3日内即2017年8月9日前提交限购查询申请，并在取得限购查询申请后与绿地康鲁公司签订正式的商品房买卖合同。事实情况却是，马恒、李敏连提交限购查询申请这一最基本购房环节都未如约履行，更是拒绝履行协议约定的后续行为。正常情况下，商品房购买整个流程履约完毕最多可需2个月的时间，按照协议签订的时间，双方最晚可在2017年10月份之前即可签署完毕《商品房买卖合同》并办理银行贷款，但马恒、李敏多次拒绝履约的严重违约行为导致涉案购房流程一直停滞不前，且经绿地康鲁公司多次催告后仍拒不履约。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第二款规定：“当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”马恒、李敏持续违约行为导致涉案《认购协议》解除，马恒、李敏应就其违约行为承担相应的预约合同的违约责任。二、涉案50000元购房定金系经双方当事人协商一致后，马恒、李敏自愿支付，该款项作为“立约定金”其实质为担保《商品房买卖合同》的签订。因马恒、李敏严重违约行为导致涉案协议丧失继续履行的基础，马恒、李敏支付的50000元购房定金绿地康鲁公司有权依据定金罚则予以扣留。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”《认购协议》第三条第1款约定：协议签订当日马恒、李敏支付定金50000元，涉案购房定金作为马恒、李敏如约与绿地康鲁公司签订商品房买卖合同的担保，如马恒、李敏违约，该定金不予退还。根据马恒、李敏原审提交的POS小票可以看出，马恒、李敏于2017年8月6日协议签订当日通过刷卡方式向绿地康鲁公司支付了购房定金50000元，马恒、李敏的实际履行行为、支付款项的时间、数额与协议约定完全一致，践行了协议约定的定金条款。马恒、李敏作为完全民事行为能力人，应当预见到其依据《认购协议》第三条约定支付50000元购房定金行为的法律后果，其对上述行为应有充分的认知和表达能力。况且，针对马恒、李敏的部分履行行为，绿地康鲁公司不存在胁迫或乘人之危的情形，马恒、李敏支付50000元购房定金的行为系其真实意思表示，涉案50000元实质为购房定金。上文绿地康鲁公司已就马恒、李敏购房过程中违约行为进行明确阐述，马恒、李敏违约情况属实，绿地康鲁公司作为房产交易流程中的守约方有权依据法律规定和协议约定主动适用“定金罚则”予以扣除马恒、李敏支付的全部购房定金50000元。但原审法院明显忽略了马恒、李敏于《认购协议》签订当日支付购房定金50000元这一事实，最终导致判决结果认定错误。商品房买卖流程是一个复杂且漫长的过程，脱离任何一个购房环节片面论断整个购房过程都可能导致法院认定事实不清，认定依据不足。原审法院正是因为仅看到马恒、李敏向绿地康鲁公司出具60余万元收据的这一行为结果，忽略了马恒、李敏依据协议付款的整个流程情况以及马恒、李敏依据协议支付购房定金50000元的真实意思表示，才导致判决结果最终认定错误。请求二审法院在查明案情事实基础上，依法认定马恒、李敏2017年8月6日协议签订当日支付的款项50000元为购房定金，绿地康鲁公司有权依法予以扣留。原审法院的错误认定降低了马恒、李敏的违约成本，严重损害绿地康鲁公司的合法权益，导致大量购房者肆无忌惮盲目诉讼，增加法院诉累的同时，更是不利于房地产市场的稳定和持续发展。请求二审法院在查明的事实的基础上，依法改判支持绿地康鲁公司的全部上诉请求。马恒、李敏辩称，一、绿地康鲁公司与马恒、李敏分别签订的《绿地新里城认购协议书》、《绿地新里城车位认购协议书》，系预约合同，其目的是预约双方将来订立《商品房买卖合同》，但它不具有强制当事人签订签订商品房买卖合同的效力，且最终导致双方未能签订《商品房买卖合同》的根本原因是绿地康鲁公司对商品房的房门设计、施工进行了变更，与马恒、李敏在签订认购协议书时认可、确认的样品房的房门设计完全不同，房门使用效能存在安全隐患，绿地康鲁公司的违约行为致使马恒、李敏事实上不能实现合同目的。因此，马恒、李敏根据《合同法》第94条、第110条的规定，要求解除双方签订的认购协议书符合法律规定，应当受法律保护。二、认购协议签订后，马恒、李敏根据绿地康鲁公司的要求陆续预付购房款及车位款631330元。2017年12月22日，绿地康鲁公司为马恒、李敏开具“绿地控股集团有限公司收据”3份，付款内容明确载明“B131-1256车位款”5万元、“B13地下室4-1-212房款”51330元、“B134-1-704房款”53万元。该收据均盖有“济南绿地康鲁置业有限公司收款专用章”，付款内容中记载的是“车位款”或“房款”，根本没有任何“定金”字样，马恒、李敏收到该收据后并无异议，系买卖双方一致的意思表示。据此，绿地康鲁公司口口声声所称的“定金”纯属其单方杜撰，没有事实根据，其上诉请求依法不能成立。三、同案同判。自2019年至2020年期间，因买房人与济南绿地康鲁置业有限公司涉及“绿地新里城认购协议书”的诉讼纠纷甚多，且本案与已经人民法院裁判生效的案件在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有高度的相似性。因此，在原审诉讼过程中，马恒、李敏向原审法院提交了济南市中级人民法院（2019）鲁01民终4571号民事判决书、济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初3810号、（2020）鲁0103民初5122号民事判决书，请求同案同判、类案检索，以维护法律尊严。综上，绿地康鲁公司的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，其上诉理由均依法不能成立；原审法院认定事实清楚，定案依据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原审法院的正确判决。马恒、李敏向一审法院起诉请求：1.依法解除马恒、李敏与绿地康鲁公司之间的《绿地新里城认购协议书》及《绿地新里城车位认购协议书》；2.判令绿地康鲁公司返还马恒、李敏已支付的购房款631330元；3.判令绿地康鲁公司自2017年12月23日起至付清之日止以631330元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向马恒、李敏支付利息损失；4.本案诉讼费用由绿地康鲁公司承担。一审法院认定事实：2017年8月6日，马恒、李敏（乙方）与绿地置业公司（甲方）签订《绿地新里城认购协议书》（以下简称《认购协议书》）一份，协议约定：甲、乙双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方认购【绿地新里城】项目（以下简称“该项目”）商品房事宜达成本协议书，以资双方共同信守。第一条认购房屋情况：乙方自愿认购：济南市绿地新里城项目B13地块4号楼*单元***室的商品房。第二条认购价格：乙方认购房屋的预测建筑面积为125344平方米，认购单价为人民币20985元/平方米，认购总价暂定为人民币2632358元；……上述认购房屋的建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下约定的内容为准。第三条定金及买卖合同的签订：1、乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款30%的定金，即790358元，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金5万元整，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋房款的组成部分。若乙方未在本条约定的时间内支付全部定金的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议自动解除，乙方已交纳的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该商品房（包括但不限于另行出售给任何第三方）。……3、乙方应当在本协议签订之日起三日内，按照济南市商品住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请，在甲方取得限购住房证明编号且项目具备网签条件后，乙方应在接到甲方通知之日起的七日内携带相关资料（最终所需资料以银行审批贷款要求为准）至甲方项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款。4、特别提醒：本条第3款约定的期限至关重要。如乙方未在本条第3款约定的时间内与甲方签订《商品房买卖合同》的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议自动解除，乙方的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该商品房（包括但不限于另行出售给任何第三方）。若乙方虽然签订了《商品房买卖合同》，但并未按《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款的，则乙方应当按照《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。5、若在上述约定的签订期限内，因甲方原因导致甲方将该认购房屋另行出售给第三方的，乙方有权要求甲方双倍返还已付的定金。第四其他：……5、乙方应在本协议书中记载真实有效的通讯地址及联系电话，甲方将按照乙方在本协议书载明的通讯地址向乙方发送书面通知、文件等；如出现邮件拒收、第三方代收、无人签收或被退回等情形的，由此产生的全部后果及责任均由乙方自行承担。如乙方更改通讯地址的，应在变更之时24小时内书面通知甲方，否则应承担由此产生的全部后果及责任。6、本协议书经甲方盖章、乙方签字后生效。……8、本协议签订前，乙方已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议以及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，且无异议，充分了解所认购房屋之状况，并同意按上述条件与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，乙方同意放弃援引格式条款的有关规定向甲方提出任何抗辩及主张，且不得以双方就《商品房买卖合同》条款不能达成一致为由要求甲方退还定金。协议书尾部甲方处由绿地康鲁公司的置业顾问签名，乙方处有马恒、李敏签名，乙方落款日期为2017年8月6日。2017年12月22日，马恒、李敏（乙方）与绿地置业公司（甲方）签订《绿地新里城车位认购协议书》（以下简称《车位认购协议书》）一份，协议约定乙方向甲方认购绿地新里城项目B13地块1-1256车位，车位总价款为165000元。协议第三条定金及车位协议的签订约定，1、乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳车位定金5万元，作为乙方如约与甲方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的担保，甲乙双方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》后，该定金自动转为乙方在《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》项下应付该认购车位款的组成部分。2、乙方应当在本协议签订之日起1日内，携带相关资料至甲方绿地新里城售楼处与甲方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》，并一次性按时、足额支付该车位剩余价款。3、特别提醒：本条第2款约定的期限至关重要。如乙方未在本条第2款约定的时间内与甲方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议书自动解除，乙方的车位定金不予退还，甲方有权另行处分该车位（包括但不限于另行出售给任何第三方）。若乙方虽然签订了《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》，但并未按《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的约定按时、足额支付车位价款的，则乙方应当按照《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的约定承担相应的违约责任。……同日，马恒、李敏向绿地康鲁公司交纳631330元，绿地康鲁公司向马恒、李敏出具收据三张，收据中付款内容栏内分别载明B13:4-1-704房款、B13:地下室4-1-212房款、B13:1-1256车位款。之后，双方因就拟签买卖合同的条款未能协商一致，一直未签订《商品房买卖合同》、《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》。之后，绿地康鲁公司一直未退回已收马恒、李敏的631330元。一审法院另认定:马恒、李敏与绿地康鲁公司签订涉案《认购协议书》时，被告已依法取得了该认购协议书所涉商品房建设用地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和《商品房预售许可证》。一审法院认为，马恒、李敏与绿地康鲁公司签订认购协议书系双方真实意思表示，合同合法有效，当事人应按约履行合同义务。涉案认购协议系商品房及车位预约合同。马恒、李敏要求解除双方所签认购协议，商品房预约合同及车位预约合同不具备强制缔约本约即商品房买卖合同及车位买卖合同的效力，认购协议之订立商品房买卖合同及车位买卖合同本约的目的不能实现，故马恒、李敏主张解除与绿地康鲁公司所签认购协议的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。就马恒、李敏缴纳款项性质问题，绿地康鲁公司就马恒、李敏所交纳的631330元所出具的收据中，明确载明付款内容为房款和车位款。且该收据虽系由绿地康鲁公司方单方出具，但收据中所载明的付款内容应为马恒、李敏与绿地康鲁公司双方一致的意思表示，而并非可仅凭其中一方的意思所确定，故绿地康鲁公司关于收据中注明为房款、车位款应为定金的理由不成立。故一审法院确认马恒、李敏所提供的由绿地康鲁公司出具的631330元的收据，可以证明所交款项的性质为购房款和车位款。据此，一审法院认定马恒、李敏于2017年12月22日向绿地康鲁公司所交纳的631330元为预付购房款和车位款。马恒、李敏虽主张绿地康鲁公司存在M2地铁线不实宣传，但依据政府公开信息，对M2地铁线起止、途经路线曾进行公示，其中包含涉案房屋地段地铁站，故绿地康鲁公司售楼广告宣传不构成根本违约，马恒、李敏要求绿地康鲁公司支付利息损失，没有法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，绿地康鲁公司继续占有马恒、李敏购房资金没有法律依据，其应返还马恒、李敏已经交付的房款及车位款共计631330元。判决：一、解除马恒、李敏与济南绿地康鲁置业有限公司于2017年8月6日签订的《绿地新里城认购协议书》及2017年12月22日签订的《绿地新里城车位认购协议书》。二、济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还马恒、李敏购房款及车位款共计631330元；三、驳回马恒、李敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10893元，减半收取5446.5元，由济南绿地康鲁置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，定金合同系实践性合同，给付定金的数额与合同约定的数额不一致时，以实际交付的定金数额成立定金合同。本案中，涉案的《认购协议书》中虽然约定了50000元的定金，但绿地康鲁公司向马恒、李敏出具的案涉款项的收款收据中注明为房款，马恒、李敏并未提出异议，故双方在履行过程中已将认购协议中的“定金”50000元变更为“房款”。因《认购协议书》已经解除，绿地康鲁公司继续占有上述房款于法无据，故一审法院判决绿地康鲁公司将上述款项作为已付购房款向马恒、李敏返还并无不当，本院予以维持。综上所述，绿地康鲁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10113元，由上诉人济南绿地康鲁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二一年五月三十一日书记员 李璐瑶