北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初4261号原告（反诉被告）：北京慧远物流有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇金关北二街3号院2号楼1113室，统一社会信用代码911101133397367627。法定代表人：郑爱龙，总经理职务。委托诉讼代理人：苏晓媛，北京市明宪律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京双锋供应链管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇石园南区33号楼2层201，统一社会信用代码91110113MA0181G9X7。法定代表人：赵辉，总经理职务。委托诉讼代理人：席锋英，女，1978年11月11日出生，汉族，河北省张家口市人，该公司经理。委托诉讼代理人：王友刚，北京智勇律师事务所律师。原告（反诉被告）北京慧远物流有限公司（以下简称慧远公司）与被告（反诉原告）北京双锋供应链管理有限公司（以下简称双锋公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人或其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告慧远公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认双方2017年12月1日签订的《仓储服务合同》及四份补充协议无效；2．被告向原告退还押金42万元；3．被告向原告支付因逾期退还押金而产生的利息损失（自2020年1月1日至实际付清之日，以42万为基数，按照每日万分之1．75计算）；4．案件受理费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2017年12月1日签订了《仓储服务合同》（合同编号为UY860102017120001）；后又陆续签订了《仓储服务补充协议》、补充协议二、补充协议（三）、补充协议（四）。合同约定：被告将位于北京市顺义区××镇××村东侧14000平方米仓库提供给乙方使用，甲方持有合法有效的房屋来源证明文件，甲方需向乙方提供有关房屋权属证明文件的复印件（合同第一页）；甲方承诺其对本合同项下提供仓储服务的仓库具有所有权或者对外出租的合法授权，且在任何情况下保障乙方在仓储期内的合法承租权（合同第三页）；库房仓储采取整体包租的方式，乙方对库房有自行管理使用权并有自主转租给第三方权利（合同第四页）。《合同法》第212条、381条有关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而仓储合同是保管人储存存货人交付的仓储物，存货人支付仓储费的合同。二者最大区别是，仓储合同是以提供劳务、服务为标的的合同，租赁是以提供设施设备为标的的合同。本案中虽然签订的合同名称为《仓储服务合同》，但合同中约定了出租人、承租人、租赁物的位置及交付租赁物的要求、转租等条款，实际为租赁合同。租赁合同项下，出租人有适租义务，被告提供的租赁场地因缺少建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防证等，违反法律禁止对外出租的强制性规定，双方合同自始无效。原告整租客户北京中都格罗唯视物流有限公司于2019年12月31日起不再对涉案库房形成占用，原告也提前告知了被告，要求交接库房并退还押金，被告接收库房后拒绝退还原告押金。原告认为在租赁合同无效的情况下，承租人应向出租人支付合理占用费用。原告作为承租人一直按合同约定支付租金至2019年12月31日，并在承租期内对涉案库房多次修缮。2019年12月31日后，原告及其客户腾退库房，不再形成占用，无须再支付占用费，被告无权继续扣留原告押金，并且，原告保留向被告追讨已支付的高于市场占用费的租金差额的权利。综上所述，原告无奈诉至贵院，请求贵院依法维护原告的合法权益。被告双锋公司辩称：不同意本诉原告的全部诉讼请求。第一，我方认为本案应为仓储合同纠纷。第二，不同意原告第一项诉讼请求，合同是真实有效的合同，且双方已经履行2年。第三，不同意第二项诉讼请求，因本案原告提前解除合同，依照合同约定，原告应向我方承担2个月的租金服务费违约金，除了押金42万元，对方还欠我方四十余万元，这个我方反诉了。第四，不同意第三项诉讼请求，我方依照合同占有押金。反诉原告双锋公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令反诉被告向反诉原告支付832188．22元违约金；2．请求判令反诉被告向反诉原告支付2017年12月仓储服务费438376．66元，以上共计1270564．88元；3．本案全部诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年12月1日签订《仓储服务合同》，约定反诉被告自2017年12月1日起至2022年11月30日止使用反诉原告位于北京市顺义区××镇××村的1．4万平米仓库，其中2017年12月1日至2017年12月31日为免租期，并约定如反诉被告确需提前解约，应提前60天书面通知反诉原告，并支付2个月仓储费作为违约金，后反诉被告于2019年10月向反诉原告提出解约，反诉原告同意解约，但要求反诉被告依约承担违约责任，反诉被告拒绝，故诉至法院，望判如所请。反诉被告慧远公司辩称：不同意对方的反诉请求。1．涉诉库房无资质，对方在明知的情况下对外出租，存在明显过错。同时，涉诉库房无任何消防资质。故涉诉合同及补充协议均属无效。我公司出于安全原因及时搬离涉诉库房，不再形成占有，符合法律规定，不应向对方承担任何的违约责任。同理，我方也无需支付对方仓储服务费，对方在租赁期内未提供任何仓储服务，只是库房租赁，收取相应租金，故双方应为租赁关系。在我方无违约行为，而对方无合法产权资质，不符合消防安全的强制性规定而导致无法继续合作的情况下，对方无权要求我方支付免租期费用。经审理查明：2017年12月1日，慧远公司与双锋公司就位于顺义区××镇××村东侧的仓库签订了《仓储服务合同》，约定双锋公司将涉诉14000平米的仓库提供给慧远公司使用，另外还有46111．38平米的场地面积。后双方陆续签订四份补充协议。合同签订后慧远公司支付了42万押金。2017年12月14日，慧远公司入住、占有使用涉诉仓库及场地。后因合同履行问题，双方发生矛盾，慧远公司于2019年12月31日腾退涉诉仓库和场地给对方公司，此后未再使用涉诉仓库和场地。现双方就合同效力、押金、违约问题发生纠纷，双方诉至本院。庭审中，就合同效力，双方存在根本性分歧。慧远公司称：我方认为双方的合作关系是租赁关系，租赁合同中出租方要保证租赁物、地上附着物应该是合法合规的，但是本案中涉案房屋具有违规性没有合法手续。依据城镇房屋租赁司法解释的第2条的规定，这种情况下订立的租赁合同应为无效。根据涉案房屋无任何消防资质，根据消防法第13、14、15条。商品房屋租赁管理办法第2条也有规定。根据民法典731条规定承租人可以随时解除合同。在合同无效的情况下，违约条款也是无效的。对此，双锋公司称：我方认为合同有效。因为它不违法任何法律规定和行政强制法规。我方的租赁物消防是验收合格的，这个是我举证的失误，但也是事实。退一步，即使是租赁合同，城镇租赁房屋的司法解释第2条是有但书的，我方已向法庭出示了使用证上面有主管部门的批示，并且有备案，用这个条款衡量，合同也是有效的。我方认为不能适用原告陈述的法条。合同效力没有任何问题，无论从我方资质、房屋审批手续还是合同条款有无无效条款上。为此双锋公司提交集体土地使用证、《北京市顺义区公安消防支队建筑工程消防设计审核意见书》《建设工程消防验收单》以证明。慧远公司对此称：对土地使用证真实性认可，这个只能证明土地性质，没有对地上建筑物资质进行证明。对其余两份证据，我方未看到相对应的图纸，且2018年的图纸与现状不一定一致，该意见书第3条内容证明审核意见书不能作为涉案库房有资质的证明。就本诉其余两项诉讼请求，慧远公司称：第二项诉讼请求依据是被告方收取我方的押金，合同无效后对方应该退还押金。第三项诉讼请求就是参照资金占用利率，我方单方估计的一个合理合法的利率。对此双锋公司不予认可。审理中，双方均认可：除了一个月免租期的租金具有争议外，2019年12月31日慧远公司不再使用时已经向双锋公司支付当月已明确的尚欠租金。就反诉第一项诉讼请求，双锋公司称：依据双方所签订的原合同，双方约定租赁期限为5年，对方未到期退租，履行期限不足原合同期限约定的一半。依据合同第6条第1款，所以对方要向我方支付2个月的仓储费用，依据补充协议四把每平米1元改成了0．94元每平米每天。0．94元×365天÷12（个月）=400283．33元/每月。补充协议二约定保洁人员5名，工资标准为150520元/人/年，这样计算得到15810．7元/月。两数相加乘以2个月得到832188元，诉讼请求以此为准。这是违约金的计算方式。根据最高法关于违约金不能超过实际损失的规定，我方现明确至原告退出后，我方有一个仓库至今未租出，至今482天，我方现实际损失金额为1036300元，我方主张的违约金没有超过我方的实际损失。经我方核算，如果真实履行合同，仅按照库房租金来讲，我方应得总款项为25550000元，现我方主张83万余元，相当于合同价款的3%，所以我方主张的违约金完全符合法律规定，没有过高计算。就反诉第二项诉讼请求，双锋公司称：我方从合同上所获总共金额为2000余万元，我方可以接受一个月免租期的让步，但是因对方未完全履行合同，如果还按照一个月免租期计算，对我方不公，且会造成我方亏损。计算方式为：1×1．4万平米×365÷12=425883元，加上我方提供的保洁服务为每月12543元，得出438876元。对此两项，慧远公司称：不同意承担违约责任。反诉原告写的是一个月仓储服务费，原合同约定的这一个月为免租期，而不是仓储服务费。我们在免租期内也安装了监控、栏杆，我们没要求这部分费用。所以我方不同意承担免租期的费用，合同对支付此期间的费用也没有约定。审理中，经本院询问，双锋公司并未提交涉诉仓库库房的建设规划许可手续。上述事实，有双方当事人的陈述、《仓储服务合同》、补充协议、付款凭证、照片、集体土地使用证、《北京市顺义区公安消防支队建筑工程消防设计审核意见书》《建设工程消防验收单》和本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案焦点在于《仓储服务合同》及四份补充协议的效力问题。第一，根据本案已查明事实，涉诉仓库所在土地确实是有集体土地使用证，但其上建筑物并未有建设工程规划许可手续，故涉诉《仓储服务合同》应属无效。第二，从双方签订过程和内容以及目的来看，《仓储服务合同》是主合同，四份补充协议属于从合同。在主合同无效的情况下，从合同应一并认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。合同无效后，双锋公司应当退还慧远公司已经交纳的42万押金。但慧远公司主张的利息损失，并无法律依据，本院不予支持。对双锋公司主张的违约金，因合同无效，对此项本院不予支持。对其主张的第二项诉讼请求，也因合同无效，免租期约定当然也一并无效，故慧远公司应当支付此期间的占有使用费。考虑慧远公司使用情况，本院酌定该项合理金额为22万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京慧远物流有限公司与被告（反诉原告）北京双锋供应链管理有限公司于二〇一七年十二月一日签订的《仓储服务合同》及其后的四份补充协议无效；二、被告（反诉原告）北京双锋供应链管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京慧远物流有限公司押金二十万元（已经扣除占有使用费二十二万元）；三、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3800元（原告北京慧远物流有限公司已全部预交），由原告北京慧远物流有限公司负担1800元（已交纳）；由被告北京双锋供应链管理有限公司负担2000元，于本判决生效之日起直接支付给原告北京慧远物流有限公司。反诉案件受理费8118元（反诉原告北京双锋供应链管理有限公司已全部预交），由反诉原告北京双锋供应链管理有限公司负担6118元（已交纳）；由反诉被告北京慧远物流有限公司负担2000元，于本判决生效之日起直接支付给反诉原告北京双锋供应链管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘飞虎二〇二一年五月十三日书记员  荣 幸