北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初18703号原告：蒋俊，男，1962年1月9日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京大兴华夏村镇银行有限责任公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：李大营，董事长。委托诉讼代理人：杨建荣，北京那融律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴和玢，北京那融律师事务所实习律师。第三人：周可为，男，1969年9月14日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：闫向军，女，1968年12月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：酷越家居用品（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：周可为，董事长。第三人：北京桓丰苑投资管理有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：耿晓冬，董事长、经理。委托诉讼代理人：孟晔，该公司办公室主任。原告蒋俊诉被告北京大兴华夏村镇银行有限责任公司（以下简称大兴华夏村镇银行）及第三人周可为、闫向军、酷越家居用品（北京）有限公司（以下简称酷越公司）、北京桓丰苑投资管理有限公司（以下简称桓丰苑公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋俊，被告大兴华夏村镇银行的委托诉讼代理人杨建荣、吴和玢，第三人桓丰苑公司的委托诉讼代理人孟晔到庭参加诉讼。第三人周可为、闫向军、酷越公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋俊向本院提出诉讼请求：1．请求停止执行位于北京市通州区，以保护原告对该房屋的合法使用权；2．请求确认原告享有北京市通州区榆景苑房屋使用权180个月，自2016年4月15日起至2031年4月14日止；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告北京大兴华夏村镇银行有限责任公司与第三人周可为、闫向军、酷越家居用品（北京）有限公司公证债权文书非诉执行一案（案号：［2019］京0112执2194号），在案件执行过程中，因被执行人未依法履行给付义务，北京市通州区人民法院对周可为名下的涉案房屋启动执行程序。后原告蒋俊对执行标的提出书面异议。北京市通州区人民法院于2020年7月2日作出（2020）京0112执异367号执行异议裁定（以下简称原裁定）：驳回案外人蒋俊的异议请求。原告蒋俊认为，贵院驳回原告的异议请求，无事实及法律依据。一、原告蒋俊与第三人周可为、闫向军签订的《个人房屋租赁合同》合法有效，该合同法律关系为租赁法律关系，而非债权债务法律关系。民商事法律关系的性质，应根据双方权利义务关系的性质来确定。当事人的缔约目的，虽可能对合同条款解释和具体分歧理解上产生影响，但一般情况并不作为认定法律关系的依据。对于租赁关系而言，无论基于自行承租经营或基于其他目的（如抵债），均不影响正常租赁合同关系的认定。以当事人的缔约目的（如抵债目的）来判断法律关系（而非以权利义务关系定性法律关系），将导致实践中对法律关系定性可被任意曲解，必将造成裁判的随意性、法律适用的混淆。本案中，原告蒋俊与第三人周可为、闫向军于2016年4月15日签订《个人房屋租赁合同》，该案合同已写明为租赁合同，并明确对租赁标的物、租赁期限、租金等事项的租赁权利及义务进行约定，从双方权利义务关系的性质来看，明显系租赁合同关系，且第三人周可为已将涉案房屋交付原告蒋俊占有、使用。原裁定仅以债权折抵应缴租金予以否认其租赁合同法律关系，实属不当：首先，该类双务合同中，金钱支付一方履行方式的变化，并不能导致法律关系性质的变化。其次，租金支付方式并非是租赁合同法律关系的本质特征。《中华人民共和国合同法》并未对租金支付方式作为租赁合同构成要件。第三，原告蒋俊从第三人周可为、闫向军处有偿取得一定期限内特定房屋的使用权，正满足房屋租赁合同之构成要件。故原裁定仅依租金支付方式的变化，否认本案租赁合同关系，无法律规定或法理依据。综上，原告蒋俊与第三人周可为、闫向军系租赁法律关系，而非以房屋使用权抵债之关系。二、本案应适用“买卖不破租赁”的规则，以保护原告蒋俊对涉案房屋的合法使用权。第一，如上所述，原裁定仅因为租金的支付方式是以租抵债即认为原告蒋俊与第三人周可为、闫向军的租赁合同在本质上不属于租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”的规则，显然缺乏依据；第二，“买卖不破租赁”的规则本身就是对合同相对性原则的修正，是合同相对性原则能够被突破的特例。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据上述规定，原告蒋俊与第三人周可为、闫向军之间房屋租赁合同并未违反法律效力性强制性规定，合法有效。被告华夏银行亦并未对原告蒋俊与第三人周可为、闫向军之间房屋租赁合同的效力问题提出主张，而在涉案房屋租赁合同的效力被否定之前，原告蒋俊仍然对涉案房屋享有使用权。故本案应适用“买卖不破租赁”的规则。综上，原告为维护其合法权益，现根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》相关规定诉至贵院，望判如所请。被告大兴华夏村镇银行辩称：一、原告请求停止执行案涉房屋，其请求无事实与法律依据。（一）案涉房屋已拍卖完毕并完成产权变更登记，原告诉讼请求已无实现可能性。原告请求停止执行位于北京市通州区榆景苑，但案涉房屋已于2020年10月13日在京东网拍平台，由竞买人北京桓丰苑投资管理有限公司拍得，并已完成产权变更登记。原告诉请停止执行案涉房屋，不论其要求停止的是拍卖程序还是交付程序，因程序均已履行完毕，原告的诉讼请求已无实现可能性。（二）即使原告是真实的承租人，也无权依据“买卖不破租赁”原则请求停止执行拍卖程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述规定，承租人以租赁权作为实体权利排除执行的，其不能排除对标的物的全部执行措施，仅能排除部分执行措施。即执行中对于标的物的处分行为，如拍卖、变价等，承租人的实体权利不足以排除。承租人只能要求阻止标的物的移交占有，使其有权在租赁期限内继续占有、使用标的物。因此，原告无权依据“买卖不破租赁”原则阻碍被告向执行法院申请拍卖案涉房屋。二、原告请求确认其对案涉房屋享有使用权，其请求缺乏事实及法律依据。（一）被告对原告提交的证据《个人房屋租赁合同》真实性不予认可，进而对原告所述的租赁事实不予认可。原告除《个人房屋租赁合同》外，未提交其他证据如水电缴费凭证、物业证明等证明租赁关系的真实存在。因此，被告对原告与第三人之间租赁关系的真实性存在质疑。另需说明，被告申请第三人周可为、闫向军、酷越家居用品（北京）有限公司强制执行一案共涉及两处抵押物，其中一处为本案案涉房屋。在对另一抵押物执行过程中，同样有案外人以与本案第三人存在租赁合同为由提出执行异议之诉。前述执行异议之诉庭审时原告未到庭，最终按撤诉处理。基于上述事实，被告有理由对租赁关系真实性产生合理怀疑。（二）原告与第三人之间并非租赁关系，本案不适用“买卖不破租赁”原则。因原告未能举证证明租赁关系的真实性，应当承担举证不利的后果，认定原告与第三人之间并非租赁关系，进而不适用“买卖不破租赁”原则。此外，根据《个人房屋租赁合同》内容来看，《个人房屋租赁合同》实质并非租赁，而是以房屋使用权抵偿欠款，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，即使借贷关系真实存在，以租抵债形式的租赁合同也不能适用“买卖不破租赁”原则。综上所述，本案案涉房屋已经拍卖完毕并完成产权变更登记，原告诉讼请求的前提已不存在；原告主张的使用权即使成立也不能依据“买卖不破租赁”原则停止拍卖案涉房屋。原告请求确认其对案涉房屋享有使用权，但未提供充分证据证明租赁合同的真实性，且其主张本案适用“买卖不破租赁”缺乏依据。故望贵院查明事实，依法判决驳回原告全部诉讼请求。第三人周可为、闫向军、酷越公司未到庭发表意见。第三人桓丰苑公司述称：不认可原告诉讼请求。我们是合法合规拍卖所得涉案房屋，使用权应归我们。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京大兴华夏村镇银行有限责任公司申请执行周可为、闫向军公证债权文书非诉执行一案，本院以（2019）京0112执2194号立案执行。执行过程中，本院于2019年3月26日对登记于周可为名下的涉案房屋采取了轮候查封措施。因本案债权人对涉案房屋享有顺位在先的担保物权（抵押权登记时间为2016年12月7日），经商请移送，河北省香河县人民法院于2019年11月8日作出移送执行函，将涉案房屋移送本院执行。执行过程中，蒋俊提起执行异议，本院于2020年7月2日作出（2020）京0112执异367号执行裁定书，裁定驳回案外人蒋俊的异议请求。根据蒋俊提交的证据材料显示，2013年2月5日，2014年1月27日，2015年6月17日，2016年1月12日，周可为、闫向军（甲方）、蒋依娜（乙方）与酷越公司、三方创意汇文化发展（北京）有限公司（以下简称创意汇公司）、三方创意秀文化发展（北京）有限公司（以下简称创意秀公司）、三方新华控股（北京）有限公司（以下简称新华公司）（丙方）多次签订《反担保合同》，约定乙方提供位于北京市通州区榆景苑别墅房产用于甲方从银行抵押贷款之用，甲方同意用名下酷越公司、创意汇公司、创意秀公司及新华公司及甲方名下持有的所有公司用于此次借款的抵押担保，并承担个人连带担保责任；个人承担连带担保并将个人在公司股权质押。2016年4月15日，周可为、闫向军（甲方）与蒋俊（乙方）签订《个人房屋租赁合同》，约定甲方将北京市通州区榆景苑别墅房屋出租给乙方使用，租期180个月，自2016年4月15日起至2031年4月14日止；租金共计300万元，支付方式为一次性支付，租金从蒋依娜与周可为、闫向军及名下公司签订的反担保合同的担保费用中一次性扣减，蒋依娜知情并同意。另根据蒋俊提交的《结算清单》显示，蒋依娜为周可为、闫向军提供抵押担保，周可为、闫向军应支付担保费用共计403．5万元，其中300万元冲抵上述《个人房屋租赁合同》的租赁费，剩余103．5万元周可为、闫向军承诺在2016年4月30日前结清。庭审中，关于涉案房屋居住使用情况，蒋俊称其租赁涉案房屋后当做仓库使用，租了一年后，周可为与闫向军将涉案房屋对外出租了一年，其后其继续使用，2020年11月3日其搬离了涉案房屋。第三人桓丰苑公司对此不予认可，称与案外第三人租赁期限到期后，涉案房屋系空置状态。2020年10月13日，涉案房屋被第三人桓丰苑公司拍得。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人周可为、闫向军、酷越公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为放弃了当庭答辩和质证的权利。执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应符合以下条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；二是在人民法院查封之前占有使用该不动产。本案中，蒋俊与被执行人周可为、闫向军签订的《个人房屋租赁合同》依据合同内容，实质并非租赁，而是以租抵债。首先，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，“买卖不破租赁”设立目的，是保护承租人的租赁权。以租抵债合同并非租赁合同，系债权债务关系，仅为债务人通过让债权人使用其房屋的方式来清偿其债务，系债务履行方式，不产生阻却执行的效力，不适用“买卖不破租赁”原则。其次，本案中蒋俊自认周可为、闫向军在其租赁房屋期间将涉案房屋向第三人出租，表明蒋俊并未始终占有涉案房屋，且该事实与租赁关系中承租人占有使用房屋的权利相矛盾。再次，就案涉房屋状态而言，双方均已认可拍卖执行完毕，蒋俊所主张的中止执行的诉讼请求客观已经不能实现。综上所述，蒋俊要求停止执行并确认其对涉案房屋的使用权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告蒋俊的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告蒋俊负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 卫 丹人民陪审员 王 庆人民陪审员 白维超二〇二一年五月十八日书 记 员 杨 昳