福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2004号上诉人（原审被告、反诉原告）：翁春霞，女，1983年4月29日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：林颖，福建向高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建花开富贵物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东大路8号B座6层。法定代表人：陈宝增，董事长。委托诉讼代理人：詹振珠，福建海山律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏威，福建海山律师事务所律师。上诉人翁春霞因与被上诉人福建花开富贵物业管理有限公司（以下称花开富贵公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。翁春霞上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判驳回花开富贵公司的全部诉讼请求并改判支持翁春霞的反诉请求。事实和理由：一、一审判决依据《福建省物业管理条例》第三十四条规定，认为案涉前期物业服务合同可自动顺延履行，属适用法律错误。一审法院忽视了前期物业服务合同第七条第（四）款对续约程序进行了特别约定，该约定不违反法律强制性规定，合法有效。在特别约定与《福建省物业管理条例》第三十四条规定不一致的情况下，应以物业服务合同的特别约定为准。花开富贵公司从未履行前期物业服务合同约定的公示义务，其已放弃请求继续适用前期物业服务合同的权利。花开富贵公司提供物业服务的行为，系无因管理，应由花开富贵公司举证证明其实际支出，并根据服务质量计算相关费用。而花开富贵公司未能举证证明其支出和达到的服务标准，应承担举证不能的法律后果。故应驳回花开富贵公司关于物业服务费的诉讼请求。二、花开富贵公司提交的证据不足以证实其诉称的翁春霞应支付的公摊费为1793.94元。花开富贵公司提供的水电公摊分配情况说明等证据均系花开富贵公司单方制作的材料，其未提供相关发票予以佐证。一审判决认定公摊费为1793.94元，依据不足。三、一审判决未支持翁春霞的反诉请求，属于认定事实和适用法律错误。1.收取物业费开具发票是花开富贵公司税法上的义务，无论是否在合同中明确约定，要求花开富贵公司在收到物业费后开具相应数额的发票都是翁春霞的合同权利。一审法院驳回翁春霞要求开具发票的反诉请求，属于适用法律错误。2.如前所述，花开富贵公司从未履行过前期物业服务合同约定的公示义务，其已放弃请求继续适用前期物业服务合同的权利，无权要求按照前期物业合同约定标准收取物业费。即便花开富贵公司事实上有为案涉小区提供物业服务，其也应提供为案涉小区提供物业服务的支出和达到的服务标准，但其未提供相关证据。一审判决驳回翁春霞要求返还3159元款项的反诉请求，是错误的。3.翁春霞在一审中已提供了花开富贵公司提供物业服务不到位的证据，即便证据未能体现拍摄日期及制作时间，但花开富贵公司对其中部分证据真实性并无异议，只是辩称已修复，但花开富贵公司未提供证据证明其已修复及何时修复。一审判决不采纳翁春霞的相关证据认定花开富贵公司存在违约，属认定事实错误。花开富贵公司辩称，一、双方已形成事实物业服务关系，花开富贵公司主张的物业费标准及公摊水电费有明确合同依据，且相关公摊水电费用也都及时进行公示，花开富贵公司的相关诉请合法有据。二、翁春霞的反诉理由不成立。1.花开富贵公司的服务不仅已达到了约定的一级服务标准，也优于同等级、同行业的一般服务标准，已进入优秀服务提供主体之列。2.翁春霞主张的反诉请求中发票主张已过诉讼时效，且是否开具发票也不属于法院审理范围。3.翁春霞主张的违约已过诉讼时效且花开富贵公司也不存在违约行为，无需支付违约金。4.花开富贵公司已依约提供服务，理应收取相应物业费。5.翁春霞从接楼开始就知晓有线电视初装费用系花开富贵公司代开发商收取，且花开富贵公司也已将该费用转入开发商指定账户。花开富贵公司向一审法院起诉请求：翁春霞向花开富贵公司支付从2018年2月1日至2020年10月31日的物业服务费8035.5元、公摊费1793.94元，并按欠款金额的每日千分之三支付违约金至付清欠款之日止。翁春霞向一审法院提出反诉请求：1.花开富贵公司向翁春霞开具2015年1月至2016年12月4976.16元的物业费发票；2.花开富贵公司支付2015年1月至2016年12月物业服务不符合合同约定的违约金1791.42元；3.花开富贵公司退回2017年1月至2018年1月向翁春霞收取的3159元款项；4.花开富贵公司向翁春霞返还有限电视初装费380元。一审法院认定事实：花开富贵公司依法接受开发商福清高华房地产开发有限公司（以下称高华公司）的选聘，为由高华公司开发建设的三福龙景小区提供前期物业管理服务，双方于2014年12月31日签订前期物业服务合同，约定花开富贵公司按建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅物业费为每月每平方米1.76元，业主或物业使用人未按合同约定向花开富贵公司缴纳物业费或公共水电费，每逾期一日应按欠款金额的千分之三向花开富贵公司支付违约金。翁春霞作为三福龙景小区2#1301业主，其物业建筑面积138.34平方米，依合同每月应缴物业费243.5元。翁春霞从2018年2月1日至2020年10月31日累计拖欠物业费8035.5元、公摊费1793.94元，合计9829.44元。另查明：案涉前期物业服务合同约定合同期限为2014年12月31日至2016年12月31日止。2014年12月28日，花开富贵公司代收翁春霞有线电视装费380元。2016年12月，福建省住房和城乡建设厅授予三福龙景小区一期“2016年度全省物业管理规范住宅小区”称号。2017年12月福州市人民政府授予三福龙景园区“福州市最美小区庭院”。2018年7月10日，福清市住房和城乡建设局根据群众举报，对花开富贵公司未及时将三福龙景小区个别业主违建情况上报相关部门而予以通报批评，并记录企业信用档案。2019年福清市住房和城乡建设局对花开富贵公司等十家物业企业进行通报表扬。一审法院认为，花开富贵公司与高华公司签订的前期物业服务合同，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对业主和物业服务企业均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。虽然该合同服务期限已届满，但由于三福龙景小区至今仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，根据《福建省物业管理条例》第三十四条规定，从有利于小区正常秩序考虑，该前期合同可自动顺延履行，双方仍应遵循执行，且案涉小区所在社区也同意花开富贵公司继续提供服务。故翁春霞辩称双方之间不属于物业服务合同关系，属于无因管理的法律关系，缺乏依据，一审法院不予采纳。花开富贵公司事实上为三福龙景小区业主提供了物业服务，翁春霞作为该小区内业主理应依法缴纳相应的物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”规定，翁春霞应当支付拖欠的物业服务费8035.5元、公摊水电费1793.94元。花开富贵公司在提供小区物业服务过程中仍存在需要改善与提高的不足地方，其关于支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。案涉前期物业服务合同未涉物业费发票事项，翁春霞主张花开富贵公司开具2015年1月至2016年12月期间4976.16元的物业费发票缺乏依据，一审法院不予支持。根据查明事实，虽然花开富贵公司在提供小区物业服务过程中仍有不足之处，但是总体上花开富贵公司提供物业服务质量得到省、地、市各级政府部门的认可与表彰，故翁春霞主张花开富贵公司支付2015年1月至2016年12月物业服务不符合合同约定的违约金1791.42元，一审法院不予支持。花开富贵公司在2017年1月至2018年1月期间事实上已为案涉小区提供物业服务，故翁春霞主张花开富贵公司退还已收取的3159元物业费，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。花开富贵公司在2014年12月28日代收翁春霞有线电视初装费380元与本案无关，不属于反诉内容，本案不作处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、翁春霞于判决发生法律效力之日起十日内向福建花开富贵物业管理有限公司支付2018年2月1日至2020年10月31日的物业服务费8035.5元、公摊费1793.94元；二、驳回福建花开富贵物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回翁春霞的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费71元，减半收取35.5元，由翁春霞负担25元（限本判决生效之日起七日内向一审法院交纳），福建花开富贵物业管理有限公司负担10.5元；反诉受理费58元，减半收取29元，由翁春霞负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，花开富贵公司与案涉小区建设单位签订的前期物业服务合同期限虽已届满，但案涉小区至今仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，花开富贵公司实际为案涉小区提供了物业服务，翁春霞等小区业主也实际享受了该物业服务。花开富贵公司与包括翁春霞在内的小区业主已形成事实物业服务合同关系。翁春霞在享受花开富贵公司提供的物业服务的同时，应承担向其缴纳物业服务费用的义务。花开富贵公司主张按原合同约定标准收取物业服务费，也较为合理，一审法院予以支持，并无不当。翁春霞关于双方系无因管理关系故其无需向花开富贵公司支付物业服务费的抗辩主张及要求花开富贵公司退回其已付物业服务费的反诉请求均不能成立。花开富贵公司一审提供的水电费公摊一览表等证据虽系其单方制作，但花开富贵公司已在小区公告栏进行了公示，翁春霞未提交证据证明其本人或案涉小区其他业主在此期间有对分摊金额提出异议。故一审法院采信花开富贵公司的上述证据，判决翁春霞按花开富贵公司主张金额支付水电费公摊，并无不当。花开富贵公司在提供物业服务过程中虽有不足之处，但其提供的物业服务质量总体上得到了各级政府部门的认可与表彰。一审法院对翁春霞关于物业服务不符合合同约定的违约金反诉请求不予支持，并无不妥。关于翁春霞主张的2015年1月至2016年12月物业费发票开具问题，翁春霞可以向相关税务主管部门反映处理解决。翁春霞要求花开富贵公司返还其2014年12月28日代收的有线电视初装费380元，该请求与本案无关，不属于反诉内容，一审法院对此不作处理，并无不当。综上，翁春霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129元，由翁春霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年五月十四日法官助理 卢里灿书 记 员 赵力锦