重庆市渝北区人民法院   民事判决书      （2021）渝0112民初8440号      原告：唐昌广，男，1976年3月26日出生，汉族，住重庆市渝北区腾芳大道275号10幢27-9，身份证号码510224197603260017。   被告：城城不动产管理有限公司重庆分公司，营业场所重庆市南岸区南坪镇学府大道2号江南国际新城二期7-（-1）-1号，统一社会信用代码91500108MA60GD318T。   负责人：孙洁。   原告唐昌广与被告城城不动产管理有限公司重庆分公司（以下简称城城重庆分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2021年4月30日公开开庭进行了审理。原告唐昌广到庭参加了诉讼，被告城城重庆分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。   原告唐昌广向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金3210元；2.被告向原告支付租金9986.67元；3.被告退还原告管理费1070元；4.被告退还原告房屋维修费365元；5.解除《房屋托管合同》；诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年7月25日原告与被告签订了《房屋托管合同》，将重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XX小区XX幢X-X室渝北区仙桃街道腾芳大道275号新都花园11幢12-5室的房屋出租给被告，租赁期为2020年7月28日至2025年7月27日。2020年8月7日，被告将房屋转租，期限为2020年8月7日至2021年8月6日，且次承租人已支付一年租金。2020年11月30日被告应向原告支付2020年10月28日至2021年1月27日期间的租金3210元，但至今未付。原告无法联系被告，故原告起诉来院。   被告城城重庆分公司未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。   经审理查明：2020年7月25日，唐昌广作为甲方（托管方）、城城重庆分公司作为乙方（受托方）签订了《房屋托管合同》一份，主要约定：第一条、房屋基本情况。甲方将坐落在重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XX小区XX幢X-X室渝北区仙桃街道腾芳大道275号新都花园小区11栋12-5室的房屋托管给乙方。第三条、托管用途。该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目。第五条、运营模式。托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务。第六条、托管期限。1.托管期内，甲方每年的第一个月月租金作为管理费支付给乙方。2.本合同托管期合计60个月；自2020年7月28日（以本合同起租日为准）至2025年7月27日止；甲方实收租期55个月，管理费五个月。3.本合同自甲乙双方签字盖章、甲方提供完整签约资料当日为本合同生效日（资料清单及要求详见附件二）。4.本合同生效日起，3日后为起租日。第七条、租金。一、甲方租金标准：月租金1070 元/月（含物业费）。二、付款方式：季付。三、押金标准：1.本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为托管押金，押金数额为1070元；四、租金支付时间及方式：1.本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每月最后一天收取租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）。第十条、房屋及附属设施的维护。甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。第十二条、合同的解除。三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10 000元的。第十三条、违约责任。四、乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按 3 个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。   2020年7月29日，城城重庆分公司向唐昌广支付押金1070元。城城重庆分公司支付了2020年7月28日至2020年10月27日的租金1070元/月×2个月-365元=1775元，之后的租金未支付。   2021年4月11日，本院向城城重庆分公司送达了诉状副本等文书。   庭审中，唐昌广称，城城重庆分公司将租赁房屋转租，现次承租人仍居住在屋内，次承租人的租期至2021年8月6日止，次承租人称要居住到合同到期；要求支付的租金包含有房屋占用费。   上述事实，有《房屋托管合同》打印件、产权证复印件、租金收益表打印件以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。《代理出租合同》系打印件，真实性无法核实，本院不采信。   本院认为：唐昌广与城城重庆分公司签订的《房屋托管合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。合同虽然名为托管，但是约定的托管期实质是租期、约定的托管费实质是租金，故唐昌广与城城重庆分公司之间实际是房屋租赁合同关系。合同约定生效日起3日后为起租日，合同于2020年7月25日签订并生效，故起租日为2020年7月28日。   关于解除合同及解除合同违约金。合同第十三条第四款约定，城城重庆分公司有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，唐昌广要求解除合同，城城重庆分公司应按 3 个月租金标准的违约金支付给唐昌广。合同第十二条第三款约定，城城重庆分公司原因导致其不支付或者不按照约定支付租金达30日的、城城重庆分公司原因导致其二次以上拖欠各项费用达10 000元的，唐昌广有权解除合同、收回房屋。城城重庆分公司作为支付租金的义务人，应当举示证据证明其按约定向唐昌广支付了租金，其未对此举示证据予以证明的，应当承担相应的举证责任。故对唐昌广主张城城重庆分公司欠付2020年10月28日起房屋租金的主张，本院予以采信。唐昌广有权解除合同，对其主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。2021年4月11日，本院向城城重庆分公司送达了诉状副本等文书。故本院判决于2021年4月11日解除唐昌广与城城重庆分公司签订的《房屋托管合同》。合同因城城重庆分公司原因提前解除的，其按约定应向唐昌广支付违约金3210元。故对唐昌广要求城城重庆分公司支付违约金3210元的诉讼请求，本院予以支持。   关于租金。合同约定城城重庆分公司向唐昌广按1070元/月的标准支付租金，故城城重庆分公司应向唐昌广支付自2020年10月28日起按每月1070元的标准向唐昌广支付租金至合同解除之日即2021年4月11日止共计1070元/月×5.5个月=5885元。租金和房屋占用费均是对使用房屋支付的对价。合同解除后至收回案涉房屋之前期间，城城重庆分公司还应向唐昌广支付房屋占用费，参照租金标准计算占用费具有合理性，故城城重庆分公司还应向唐昌广支付从2021年4月12日起按照每月1070元标准计算至房屋返还之日止的房屋占用费，以9986.67元-5885元=4101.67元为限。   关于管理费和房屋维修费。管理费实质是唐昌广给予城城重庆分公司的免租期。唐昌广主张城城重庆分公司支付管理费实际是要求其支付免租期租金。免租期是针对整个租赁期限60个月履行完毕情况下出租人给予承租人的租金优惠，在租赁合同因城城重庆分公司违约提前解除时，城城重庆分公司享有的免租期应当与实际履行的租赁期成正比，即可享受5个月免租期应与实际租赁期60个月相对应，城城重庆分公司仅履行了合同8.5个月（2020年7月28日至2021年4月11日），故城城重庆分公司可以享受的免租期为8.5个月÷60个月×5个月＝0.71个月。故城城重庆分公司还应向唐昌广支付免租期的租金（1个月－0.71个月）×1070元＝310.3元。房屋维修费是每天1元，故城城重庆分公司应向唐昌广返还未履行期间的维修费365元-258元=107元。   被告城城重庆分公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：   一、于2021年4月11日解除原告唐昌广与被告城城不动产管理有限公司重庆分公司签订的《房屋托管合同》；   二、被告城城不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效后立即向原告唐昌广支付违约金3210元；   三、被告城城不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效后立即向原告唐昌广支付2020年10月28日至2021年4月11日期间的租金5885元；   四、被告城城不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效后立即向原告唐昌广支付从2021年4月12日起按照每月1070元标准计算至房屋返还之日止的房屋占用费，以4101.67元为限；   五、被告城城不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效后立即向原告唐昌广返还管理费310.3元；   六、被告城城不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效后立即向原告唐昌广返还房屋维修费107元；   七、驳回原告唐昌广的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费1110.76元减半收取555.38元，由被告城城不动产管理有限公司重庆分公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。         审 判 员 黄明真          二〇二一 年 五 月 七 日      法 官助 理 陈 实   书 记 员 李 洁         -1-