北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22174号原告：北京海屋体育文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区西坝河东里2号院14号楼。法定代表人：周志海，总经理。委托诉讼代理人：耿建强，男，北京海屋体育文化发展有限公司员工。被告：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111楼302室。法定代表人：陈楠，总经理。委托诉讼代理人：张倩，女，北京金地格林物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：程颖聪，男，北京金地格林物业管理有限公司员工。原告北京海屋体育文化发展有限公司（以下简称海屋公司）与被告北京金地格林物业管理有限公司（以下简称金地公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海屋公司的委托诉讼代理人耿建强，被告金地公司的委托诉讼代理人张倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海屋公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令金地公司退还海屋公司多收取的物业费73690.12元；2.请求判令由金地公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：海屋公司位于北京市朝阳区西坝河东里2号院（茂华UHN国际村小区）。2018年10月份之前海屋公司向小区物业管理公司缴纳物业管理费的标准一直为2.33元/平方米。2018年10月份，金地公司作为新的小区物业管理公司进驻小区，金地公司进驻小区后，小区的业委会、监事会发布《关于北京金地格林物业管理有限公司和北京热力集团公司入驻小区的通告》（以下简称《通告》），《通告》中明确表明“物业费由金地格林物业收取，费用不变”。然而2020年6月17日，金地公司开始向海屋公司收缴2018年10月至2019年12月的物业管理费，标准上调为4.95元/平方米，共计收取物业费140358.16元、金地公司调整物业费的行为违法违规，一方面根据《北京市物业管理条例》第34条规定，物业服务价格的调整必须经业主大会通过才可执行。而金地公司进驻小区后从未就物业服务的价格调整召开过业主大会，也未经业主大会批准。因此，金地公司擅自调整物业管理费标准的行为是违反法律规定的。另一方面金地公司向海屋公司收取物业管理费的同时从未向海屋公司提供相应收费标准和明细，金地公司向海屋公司收取物业管理费只提供了收费通知单，而通知单并未列明服务内容、服务收费标准等。因此，海屋公司并不清楚了解金地公司的收费标准和服务内容，也无法对其服务标准、质量进行核对。请求贵院依法判令金地公司退还多收取的73690.12元物业管理费。海屋公司为维护自身合法权益，故诉至法院。被告金地公司辩称，一、金地公司未调整物业管理费。金地公司于2019年2月1日与国际村小区业委会签订物业服务合同，约定“商业及配套、非配套公建物业费为4.95元/平方米/月”；海屋公司是小区底商“国际村14号会所”，收费标准为4.95元与合同约定一致。二、金地公司发布了进驻小区的公告，明确了服务情况。2018年10月30日业委会通过发函公示，金地公司接盘国际村小区并公布了缴费退费方式，并明确“有问题及时与业委会联系”，金地公司通过贴公示、发布公众号信息等方式广而告知服务内容：“金地物业负责小区保洁、绿化、保安、电梯维护等除供暖供热之外的物业管理服务，服务电话不变84491881/2，办公地点原物业办公室”，表述明确不难理解。金地公司在提供物业服务中合法合理。首先，物业服务合同是金地公司同小区业委会合法签订，小区业主委员会代表整个小区的全体业主，合同具有法律效力，海屋公司不能以其所述理由对抗合同。其次，众所周知商业物业费与住宅物业费本就不一，金地公司物业收费标准在合法签订的物业服务合同中有明确约定，根据住宅、配套商业等进行区分，同原物业收费标准一致，未区别对待任一业主，服务亦和收费标准统一，此标准经业委会同意并确认，金地公司无需履行海屋公司所称的经业主大会同意的义务。综上，海屋公司诉金地公司上调物业费标准、称金地公司未公布服务内容等行为，于法无据，于理难通。请求法院驳回海屋公司的不合理诉求，作出公正判决。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审查认定事实如下：2018年10月29日，金地公司作为物业服务公司入驻北京市朝阳区茂华UHN国际村小区为业主提供物业服务，在此之前的物业服务公司为北京瑞思特物业管理有限公司（以下简称瑞思特公司）。2018年10月30日，该小区业委会、监事会张贴了《关于北京金地格林物业管理有限公司和北京热力集团公司入驻小区的通告》（以下简称《通告》），载明：“各位尊敬的UHN国际村业主：……二、物业费与供暖费：随着金地物业和热力集团的合法进入，物业费和暖气的收取也将合法启动。与之前不同，物业费由金地物业收取，费用不变，业主可以选择先缴纳三个月的物业费，即从2018年11月至2019年1月，也可选择全年物业费。……四、后续安排。依照小区业主《管理规约》的规定，金地物业和热力集团目前是临时物业和临时供暖，合同期分别为三个月和2018-2019供暖季。业委会需要在2018年10月29日后第10个工作日启动全体业主大会进行正式物业和供暖机构的投票工作，届时请各位业主踊跃参与，投出您神圣的一票。”海屋公司称《通告》证明了金地公司承诺物业费按照原每月每平方米2.33元的标准不变。2019年2月1日，金地公司与北京市朝阳区UHN国际村（广华园）小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订《北京市朝阳区UHN国际村（广华园）小区物业管理服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》），约定如下：金地公司为涉案小区提供物业服务，实行酬金制，并按照住宅、商业等使用性质分别收取物业费；物业服务期限为三年，自2019年2月1日至2022年1月31日；物业费标准：高层住宅：3.12元/平方米/月；商业及配套、非配套公建：4.95元/平方米/月。庭审中，海屋公司向本院提交了瑞斯特公司出具的《收款单》，欲证明海屋公司在瑞斯特公司提供物业服务期间交纳物业费标准为2.33元/平方米/月。其上载明：业主名称为茂华海屋，业主单元：14号会所，建筑面积2009，计费日期2017年1月1日至2017年12月31日，单价2.33，金额56171.64元。经双方核实，金地公司按照《物业服务合同》约定的“商业及配套、非配套公建”4.95元/平方米/月的标准收取海屋公司的物业费。海屋公司提交了金地公司出具的《缴费通知单》及《北京增值税普通发票》，证明其按照4.95元/平方米/月的标准交纳了2018年10月至2019年12月期间的物业费。经询，海屋公司称其受茂华UHN小区14号楼的房屋产权方茂华控股集团有限公司的委托在此处经营会所，该会所以配套性质修建，主要用于为业主提供健身和游泳服务。金地公司称上述会所属商业性质，应按照商业及配套、非配套公建的标准收取物业费用。本院认为，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条之规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案中《物业服务合同》约定的合同履行期限持续至民法典施行后，且本案系因民法典施行前的履行行为发生的争议，故本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，金地公司作为物业服务公司于2018年10月29日为茂华UHN国际村小区提供物业服务，并于2019年2月1日与茂华UHN国际村小区业主委员会签订《物业服务合同》，该合同合法有效，对物业公司和业主、物业使用人均具有约束力。茂华UHN小区14号楼属于该小区配套建筑，海屋公司作为该建筑的实际使用人按照4.95元/平方米/月的标准支付物业费，符合《物业服务合同》关于“商业及配套、非配套公建建筑”的物业费约定。现海屋公司主张金地公司按照瑞斯特公司2.33元/平方米/月的标准退还其多支付的物业费，但现《物业服务合同》明确约定标准为4.95元/平方米/月，海屋公司作为物业使用人应依此标准履行，故海屋公司的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回北京海屋体育文化发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费821元，由北京海屋体育文化发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 孙玉宁二〇二一年五月十九日法官助理 张瑞瑞书 记 员 孙 羽