湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终188号上诉人（原审原告）张绍旺，男，汉族，1971年3月2日出生，住鄂州市梁子湖区。被上诉人（原审被告）邵义勤，男，汉族，1970年7月23日出生，住鄂州市鄂城区。被上诉人（原审被告）湖北志裕房地产开发有限公司。法定代表人刘合高，该公司董事长。委托代理人洪建林，该公司员工。上诉人张绍旺与被上诉人邵义勤、湖北志裕房地产开发有限公司（以下简称志裕公司）案外人执行异议之诉一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初2620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张绍旺、被上诉人邵义勤、被上诉人志裕公司的委托代理人洪建林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审判决认定如下事实：2019年11月19日，鄂州市中级人民法院作出（2019）鄂07民终字402号民事判决书：志裕公司于判决生效之日起十日内返还张绍旺购房款931292.60元及利息144350.35元，并向张绍旺承担已付购房款一倍即931292.60元的赔偿责任，共计2006935.55元。张绍旺依据上述判决书申请强制执行，一审法院作出（2020）鄂0704执77号之一执行裁定书，于2020年4月16日查封了志裕公司名下位于鄂州市房屋。后邵义勤以上述查封的房屋系其依法获得的拆迁安置房为由提出书面异议。2020年8月12日，一审法院作出（2020）鄂0704执异20号执行裁定书，裁定：案外人邵义勤异议成立，中止对被执行人志裕公司名下位于鄂州市房屋的执行。2013年8月24日，新都花园拆迁安置指挥部与邵义勤签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定：新都花园拆迁安置指挥部征收邵义勤位于新庙镇××村××组房屋（建筑面积412.58平方米）及钢棚、水井等附作物等。经双方协商，房屋按建筑面积412.58平方米，单价900元／平方米予以补偿，房屋补偿费合计371322.00元；房屋拆迁过渡费6983.52元，附作物补偿69913.20元；其他补偿34402.00元。新都花园拆迁安置指挥部在甲方处加盖公章，邵义勤在乙方处签字。2014年4月17日，新都花园拆迁安置指挥部与邵义勤签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定：新都花园拆迁安置指挥部征收邵义勤位于新庙镇××村××组非住宅用房（面积51平方米），补偿邵义勤61200.00元，新都花园拆迁安置指挥部在甲方处加盖公章，邵义勤在乙方处签字。2016年6月23日，志裕公司与邵义勤签订《协议书》，约定：因志裕公司开发建设新都花园小区（现东方世纪城），需拆除邵义勤房屋，双方自愿达成如下协议：一、原合同约定邵义勤安置房面积120平方米，因志裕公司现有房屋只有约100平方米房型，志裕公司同意邵义勤自愿选择约100平方米房型，剩余面积志裕公司按1600元／平方米退给邵义勤，……三、原补充合同甲方应补偿邵义勤61200.00元，由志裕公司负责补偿，……；五、按原合同约定甲方还乙方邵义勤地下车位一个，另补偿人民币1万元……。志裕公司在甲方处盖章，邵义勤在乙方处签字，新庙司法所在见证方盖章。2016年7月21日，志裕公司与邵义勤签订《商品房买卖合同》，邵义勤以单价2640元／平方米购买志裕公司东方世纪城北苑2幢3单元1302号房（建筑面积96.56平方米），房屋总价款254918.00元，该房款由邵义勤一次性付清，志裕公司在出卖人处加盖公章，法定代表人处加盖缪六林私章，邵义勤在买受人处签字并捺手印。2016年7月22日，志裕公司向邵义勤出具金额为254918.40元收款收据凭证，凭证上注明付北苑2-3-1302号房，抵扣邵义勤拆迁款。当日，志裕公司还与邵义勤签订《东方世纪城北苑地下停车位使用协议》，邵义勤以总价款58,000.00元购买东方世纪城北苑1栋至8栋的负一层，编号为0037号车位，车位使用年限自2011年6月16日至2081年6月16日，志裕公司应在2016年7月22日前交给邵义勤使用，志裕公司在出卖人处加盖公章，邵义勤在买受人处签字捺手印，当日，端诚公司向邵义勤出具金额58,000.00元收款收据凭证，凭证上注明付地下车库0037号，北苑2-3-1302抵扣邵义勤地下车位费。2020年7月2日，端诚公司向邵义勤出具北苑2-3-1302房屋天然气、防盗门、可视对讲收款收据一份，金额为5680.00元，同时向邵义勤出具上述房屋2017年8月8日至2020年11月8日物业费收据一份，金额为3824.00元，还向邵义勤出具装修保证金、垃圾清理费、临时证等收款收据一份，金额为2330.00元。一审法院认为，争议焦点如下：一、邵义勤是否完成足以排除强制执行案涉房屋的民事权益的举证证明责任？张绍旺辩称邵义勤现户籍所在地为水月村，无法取得拆迁地为的安置住房。一审法院认为，新都花园拆迁安置指挥部系政府成立负责拆迁安置工作的临时部门，其与被拆迁人签订的《房屋征收补偿安置协议书》是在村委会协助配合的基础上，通过实地调查反复确认的情况下才予以签订的，可信度较高，在张绍旺未提交其他证据予以反驳推翻情况下，一审法院依法确认《房屋征收补偿安置协议书》的待证事实。邵义勤与志裕公司签订的《商品房买卖合同》及《协议书》，系合同双方自愿签订，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。邵义勤以其应从志裕公司处获得的房屋补偿等费用抵扣案涉房屋价款，志裕公司也向邵义勤出具收取房屋价款收款收据。本案中，《协议书》、《商品房买卖合同》、物业管理费收据、天然气、防盗门、可视对讲等收款收据等证据，相互印证，能够证明邵义勤在法院查封案涉房屋前即已对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际装修入住则不是房屋占有的必要条件。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。故一审法院认定邵义勤在案涉房屋查封前已经合法占有具有事实及法律依据。《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能据此推翻邵义勤已对案涉房屋实际占有的事实，该规定亦不能阻却邵义勤基于房屋买卖合同占有案涉房屋的合法性。根据本案查明事实，邵义勤在法院查封案涉房屋前已经签订《房屋拆迁补偿协议书》、《商品房买卖合同》，按合同约定支付了案涉房屋房款的合理对价，并合法占有房屋。因志裕公司的原因，案涉房屋未竣工验收导致无法办理房屋产权登记，且备案登记并非房屋买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，买受人未申请办理预告登记、网签或者备案与所购不动产未办理权属转移登记并无必然联系，因此，邵义勤对此并无过错。综上，邵义勤完成足以排除强制执行案涉房屋的民事权益的举证证明责任。二、关于《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条法律适用问题？二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，目执行的不动产为登记在其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则法律适用上产生了竞合。二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，二十九条系专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可适用特别条款也可适用普通条款。邵义勤举证证明案涉房屋现状符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，援引上述法条对邵义勤提出的案涉房屋执行异议予以认可，有事实和法律依据，并无不当，对张绍旺的诉讼请求，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告张绍旺的全部诉讼请求。案件受理费500.00元，减半收取为250.00元，由张绍旺承担。张绍旺上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误：1.法院查封案涉房屋时间为2020年4月16日，邵义勤向物业公司交纳物业费收据时间是2020年7月2日，发生在查封之后；2.鄂城区人民法院工作人员和评估公司工作人员于2020年5月25日对案涉房屋进行现场勘查、采集资料、粘贴封条，邵义勤对此并不知晓；3.物权法第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”邵义勤没有办理预告登记只是享有债权，没有债权向物权的转变，不发生物权效力，没有实际控制权；4.拆迁补偿《协议书》没有注明该案涉房屋补偿给邵义勤，与本案案涉房屋无关联性；5.邵义勤没有网签，不能控制开发商一房二卖，所以没有实际控制权。张绍旺抵工程款的3套房屋与邵义勤一样条件，被志裕公司全部出售，如果有实际控制权，志裕公司就实现不了一房二卖。综上，邵义勤没有合法占有，没有办理预告登记，没有实现债权向物权的转变，不发生物权效力，其权利不能排除执行。故请求撤销一审判决，依法改判；立即恢复案涉房屋的执行措施，继续进行拍卖程序；本案一、二审诉讼费用由被上诉人邵义勤、志裕公司承担。邵义勤辩称：案涉房屋是基于政府征收补偿所得，房子未装修，但后来交了三年物业费。故请求驳回上诉，维持原判。志裕公司辩称：1.根据张绍旺提交的最高院典型案例，也即张绍旺的认识，没有经过竣工交付即未实现合法占有。但是张绍旺之前与志裕公司的买卖合同纠纷案中，案涉房屋也没有经过竣工交付，张绍旺在那个案子中胜诉，与志裕公司解除合同，房屋归第三人所有。两案主体一致，性质一样，本案被上诉人志裕公司的诉请应被支持；2.依民法典第四百五十八条规定，基于合同关系产生的占有是有权占有，邵义勤基于合同关系已经合法占有了房屋。故请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人张绍旺向本院提交证据：1.中国银行鄂州分行《关于东方世纪城的贷款情况的说明》，载明“东方世纪城共计贷款户288户，目前75户贷款已经结清等”，拟证明东方世纪城288户已经办理了预告登记；2.鄂州市国土资源局《不动产登记证明》，载明“登记机构鄂州市国土资源局、时间2017年3月9日、权利人中国银行股份有限公司鄂州鄂城支行、坐落鄂州市学府路南东方世纪城北苑1号楼3-602等”，拟证明2017年3月9日东方世纪城北苑1号楼就可以办理不动产预告登记；3.鄂州市国土资源局《不动产登记证明》，载明“登记机构鄂州市国土资源局、时间2017年4月14日、权利人中国银行股份有限公司鄂州鄂城支行、坐落鄂州市学府路南东方世纪城北苑2号楼2-1004等”，拟证明2017年4月14日东方世纪城北苑2号楼就可以办理不动产预告登记；4.最高法院典型案例，拟证明商品房未竣工交付，购房人对商品房不存在合法占有的事实。经庭审质证，被上诉人邵义勤、志裕公司对上述证据均无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，上诉人提交的证据1、2、3系证明了争议标的所在的小区其他房产办理登记的事实，与本案争议的焦点事实并无关联；证据4，证据是指依照诉讼规则认定事实的依据，所提交的案例不属于本案的证据范围，但可用于案件处理中的参考。故本院认为，上诉人张绍旺在二审期间所举的证据均为无效证据。被上诉人志裕公司向本院提交证据：张绍旺与志裕公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书，案号：（2019）鄂07民终402号。拟证明未竣工交付可以实现合法占有。经庭审质证，上诉人张绍旺对上述证据无异议，但认为与本案无关联性。被上诉人邵义勤对上述证据无异议。本院认为，被上诉人志裕公司提交的证据系生效判决，可以用于证明相关联事实。经审查，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人邵义勤对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在民事执行阶段，对标的物异议审查主要基于“登记、占有、公示和权利外观”等形式要件来判断财产权属，以侧重提高效率推进执行，但在本案异议之诉中，则需要根据相关事实、法律及排除执行的目的，就案外人邵义勤对案涉房屋是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行作出实质性的审查判断。本院认为，被上诉人对案涉房屋享有足以阻却执行的权利。主要理由如下：1.邵义勤与志裕公司所签订的《商品房买卖合同》为有效合同，合同双方应严格履行合同所确定的权利和义务，邵义勤对案涉房屋虽然暂未获得所有权，但其由此取得物权期待权，具有排除执行的物权效力；2.本案争议的标的物为邵义勤合同约定的特定物，而张绍旺的执行债权为一般金钱债权，并不指向特定的财产；3.邵义勤与志裕公司签订《协议书》《商品房买卖合同》的时间分别是2016年6月23日、2016年7月21日，早于张绍旺于2020年4月16日获得查封权益的时间，张绍旺后期实施的民事或司法行为均不应对前期生效的民事行为产生干涉和影响；4.邵义勤与志裕公司之间的民事行为属合法民事行为规范，不属于对抗或规避人民法院执行行为；5.基于不动产买卖合同签订后，买受人取得法律意义上的所有权登记的滞后，在此期间不动产仍属于出卖人所有，如仅将买受人作为普通债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，就会导致不动产另行变价的不测风险，不利于交易的安全和公平，故对不动产买受人在执行程序中予以优先保护。二、本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形。关于异议之诉，目前没有成熟的审查标准，一审法院参照执行异议复议中的规定来审查和作出判决并无不当。根据第二十八条，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时满足享有能够排除执行的权利以及如下四个要件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。邵义勤与志裕公司签订《商品房买卖合同》的时间是2016年7月21日，早于人民法院2020年4月16日的查封时间；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产。邵义勤在法院查封案涉房产前已经签订《房屋拆迁补偿协议书》《协议书》《商品房买卖合同》，支付了合理对价的购房款。虽然邵义勤补交物业费等在后，但并不能否认合同有效成立的时间是在查封之前这一事实，依据民法典第四百五十八条，基于合同关系产生的占有为有权占有，邵义勤对案涉房屋于查封之前已形成合法占有；3.已支付全部价款。2016年7月22日，志裕公司向邵义勤出具金额为254,918.40元收款收据凭证，凭证上注明付北苑2-3-1302号房，抵扣邵义勤拆迁款。同日，端诚公司向邵义勤出具金额58,000.00元收款收据凭证，凭证上注明付地下车库0037号，北苑2-3-1302抵扣邵义勤地下车位费。有收款收据为证，可以视为邵义勤已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。因志裕公司的原因，案涉房屋未竣工验收导致无法办理房屋产权过户登记，并非买受人邵义勤自身原因，且“过户登记”不等同于“预告登记”，预告登记亦不是过户登记的必然前提，张绍旺诉请之“没有办理预告登记，权利不能够排除执行……”，本院不予支持。一审法院援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条认定对邵义勤提出的案涉房屋执行异议成立，本院予以认可。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持，对上诉人张绍旺的上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由张绍旺承担。本判决为终审判决。审 判 长 徐武港审 判 员 蔡玉珍审 判 员 向红芳二〇二一年五月十日法官助理 刘 楠书 记 员 尹力行