山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0687民初2029号原告：中国农业银行股份有限公司海阳市支行，住所地山东省海阳市龙山街91号。负责人：孙卫华，行长。委托诉讼代理人：孙永辉，该行工作人员。被告：褚存忠，男，1973年10月25日出生，汉族，住山东省沂南县。被告：山东鑫沃房地产开发有限公司，住所地山东省海阳市徐家店国际商城。法定代表人：程强。原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行（以下简称“农行海阳支行”）与被告褚存忠、山东鑫沃房地产有限公司（以下简称“鑫沃房产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行海阳支行委托诉讼代理人孙永辉到庭参加诉讼，被告褚存忠、鑫沃房产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告褚存忠偿还借款本息83833.63元，其中本金79740.65元、利息4092.98元，利息暂计算至2021年3月8日，案件执结前仍按原合同计息；2.依法宣告原被告签订的《个人购房担保借款合同》提前到期；3.在第一项范围内对褚存忠提供的位于海阳市户房屋折价或变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；4.第二被告对原告请求第1、3项范围内的借款承担连带保证责任；5.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2016年8月2日，农行海阳支行与褚存忠签订个人购房担保借款合同，借款126000元，借款期限为180个月，褚存忠以鑫沃房产公司开发的位于海阳市户房屋作为抵押，鑫沃房产公司为该笔贷款提供保证。合同签订后，农行海阳支行依约发放贷款，褚存忠未依约还款，鑫沃房产公司未履行保证责任。根据法律规定，诉至法院。被告褚存忠未作答辩。被告鑫沃房产公司未作答辩。农行海阳支行围绕诉讼请求依法提交了证据，根据农行海阳支行的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月4日，农行海阳支行作为贷款人、褚存忠作为借款人、鑫沃房产公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》。褚存忠向农行海阳支行借款126000元，借款期限为180个月，借款利率执行借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，即年利率6.55%。合同第二十条约定，借款人未按照约定期限归还借款本金的，借款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，本合同逾期利率为年利率9.825%。合同第三十条约定，借款人授权贷款人将借款划入鑫沃房产名下尾号为2944农行账户。合同第三十三条约定，本合同项下借款采用阶段性保证加抵押的方式，由鑫沃房产公司提供阶段性保证责任，阶段性保证责任的保证期间为自借款发放之日到借款人取得房产证并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，保证方式为连带责任保证；褚存忠以其购买的位于海阳市户房屋作为抵押。合同第十条约定，保证和抵押物的担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按照民诉法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同第十二条第四款约定，借款人未按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或者采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。该合同加盖农行海阳支行、鑫沃房产公司公章，并由褚存忠签字捺印。上述合同签订后，农行海阳支行依约发放借款。截止到2021年3月2日，褚存忠偿还借款本金46259.35元、利息41586.01元，本息合计87845.36元，截止到2021年3月8日，尚欠借款本金79740.98元、利息4092.98元，本息合计83833.63元。褚存忠逾期还款后，鑫沃房产未履行保证责任。另查明，涉案房屋于2013年3月1日办理房屋预告登记，登记权利人为农行海阳支行，预告登记种类为预购商品房设定抵押权预告。除此之外，该房屋再未办理其他不动产相关登记。上述事实由《个人购房担保借款合同》一份、预抵押登记证明一份及当事人陈述在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在民法典施行之前，故应适用民法典之前的法律、司法解释。农行海阳支行与褚存忠、鑫沃房产公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。根据贷款合同的约定，借款人出现违约事件（即未按期归还贷款本息）时，农行海阳支行有权提前收回已发放借款。农行海阳支行依约发放借款，褚存忠未能按照合同约定偿还借款本息，鑫沃房产公司未依约履行保证责任，均属违约。农行海阳支行要求褚存忠偿还借款本金79740.65元、利息4092元，本息合计83833.63元（计算至2021年3月8日），案件执结前按照原合同约定利率计息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于农行海阳支行的第二项诉请，本院认为，根据涉案借款合同违约条款的规定，借款人未按期足额偿还借款的，借款人有权提前收回借款，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或者采取其他资产保全措施，现借款人逾期偿还本合同项下借款，农行海阳支行宣布该合同提前到期符合合同约定，但是合同提前到期并非一项独立的诉讼请求，合同提前到期的法律后果即本案第一项诉请，即褚存忠偿还借款本金79740.65元、利息4092元，本息合计83833.63元（计算至2021年3月8日），案件执结前按照原合同约定利率计息，对于第一项诉请本院予以支持，对于起诉状列明的第二项诉请，本院不再单独予以列明。关于农行海阳支行对于涉案房产经折价、拍卖、变卖后的价款是否享有优先受偿权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，因为涉案房屋未办理正式抵押权登记，农行海阳支行不享有优先受偿权。农行海阳支行认为，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第五十二条的规定，其享有优先受偿权。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，“当事人办理抵押权预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”根据该规定，对于办理抵押权预告登记的财产享有优先受偿权需满足两个条件，即建筑物已经办理了所有权首次登记，并且不存在预告登记失效等情形。但是，经本院依法查明，涉案房屋并未办理建筑物所有权首次登记，故不满足享有优先受偿权的条件，对于农行海阳支行的该项请求，本院不予支持。关于鑫沃房产公司是否承担保证责任。借款合同约定鑫沃房产公司承担阶段性连带责任保证，保证期间为自借款发放之日到借款人取得房产证并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止。现贷款合同贷款所购房屋未办理抵押登记手续，根据贷款合同的约定，鑫沃房产公司仍需承担连带责任保证，故农行海阳支行主张鑫沃房产公司对褚存忠的欠款本息承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于农行海阳支行要求褚存忠承担律师费的诉请，合同虽约定借款人应承担贷款人因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，但农行海阳支行未提交实际支付律师费用的凭证，故对农行海阳支行的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告褚存忠本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行借款本金79740.65元、利息4092元，本息合计83833.63元（计算至2021年3月8日），自2021年3月9日至贷款还清之日仍案件按照原合同约定利率计息；二、被告山东鑫沃房地产开发有限公司对第一项判决承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1896元，减半收取计948元，由被告褚存忠、山东鑫沃房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审 判 员 丁光勇二〇二一年五月二十八日法官助理 刘玉翠书 记 员 宋 丹