北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初5412号原告：刘德良，男，1951年8月1日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张瑞文，北京泽观律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐春林，北京泽观律师事务所律师。被告：付国瑞，男，1947年10月25日出生，汉族，住北京市通州区。被告：付海硕，男，1980年4月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：付国瑞（付海硕之父），男，1947年10月25日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京华威建筑工程有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇中街118号。法定代表人：蔺洪齐，董事长。原告刘德良与被告付国瑞、付海硕、北京华威建筑工程有限公司（以下简称华威公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘德良的委托诉讼代理人唐春林，被告付国瑞、被告付海硕的委托诉讼代理人付国瑞以及被告华威公司的法定代表人蔺洪齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘德良向本院提出诉讼请求：1、判令三被告配合原告办理北京市通州区乔庄北区X号楼X单元X室（以下简称涉案房屋）的房屋产权过户手续；2、诉讼费用由三被告承担。事实与理由：1999年4月15日，付国瑞自通州区城乡建设委员会处购买了涉案房屋，总房款为53564元，加上手续费及公共维修基金付国瑞共支付了59854元。购房后，该房屋产权所有人登记为付国瑞。华威公司系建筑公司，有一套住房位于海淀区美林花园公寓X号楼X（以下简称美林公寓），付国瑞和华威公司协商一致将涉案房屋与美林公寓进行互换，但当时并未进行产权转移登记。2003年2月份，华威公司又将涉案房屋按市场价10万元卖给刘德良。刘德良交齐房款后，华威公司于2003年3月给刘德良出具了盖章收据，当时仍未办理房屋产权转移登记。2013年刘德良找到华威公司询问办理变更登记的问题，但付国瑞和华威公司相互推脱，至今仍未为刘德良办理变更登记手续。现为明晰房屋产权，遂诉至贵院，请求法院支持刘德良的诉讼请求。被告付国瑞、付海硕辩称，刘德良的诉讼请求与我方无关。涉案房屋只是登记在付国瑞名下，付国瑞并非实际所有权人。2003年2月份华威公司将其所有的美林公寓和付国瑞所有的涉案房屋进行房屋置换，置换后通过诉讼将美林公寓登记在付海硕名下，置换后涉案房屋就属于华威公司，与付国瑞和付海硕无关了。我方愿依照法院判决履行配合涉案房屋的过户义务。被告华威公司辩称，刘德良的陈述与事实不符，涉案房屋是20万元卖给刘德良的，刘德良只交了10万元，所以导致房子没有过户。只有刘德良交齐购房款后，我方才同意配合其办理产权过户登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年4月15日，付国瑞（买产方、乙方）与通州区城乡建设委员会（卖产方、甲方）就涉案房屋签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方将坐落于乔庄北区X号楼X号三居室一套，总建筑面积95．35平方米，按房改房政策卖给乙方，房价款为57564元。公共维修基金每平米42元，甲方双方各负担50%；手续费1%，甲乙双方各负担50%，合计乙方应交59854元。付国瑞依约购房后，涉案房屋产权即登记在付国瑞名下。2003年2月，付国瑞与华威公司约定将付国瑞名下的涉案房屋与华威公司所有的经由工程款抵账得来的位于北京市海淀区美林花园公寓X号楼X的房屋即美林公寓进行产权置换。2003年2月，刘德良（系华威公司原职工）与华威公司法定代表人蔺洪齐口头约定，华威公司以20万元的价格将涉案房屋出售给刘德良。2003年3月17日，华威公司向刘德良出具《收据》，载明：今收到刘德良交来房款1万元。2003年3月19日，华威公司向刘德良出具《收据》，载明：今收到刘德良交来购房款9万元。随后华威公司将涉案房屋交付给刘德良，刘德良对涉案房屋进行装修并居住至今。2004年11月12日，华威公司（甲方）按付国瑞要求，与付国瑞之子付海硕（乙方）签订《房屋置换协议》，约定将美林公寓和涉案房屋进行产权置换，在华威公司为其办理完成美林公寓的房屋所有权登记并取得《房屋所有权证》之后，付海硕协助华威公司指定的所有权人办理涉案房屋的所有权转移登记并取得相应《房屋所有权证》。之后美林公寓所有权转移登记至付海硕名下。关于涉案房屋总价，刘德良在起诉书中提到购房款为10万元，并称其已交齐房款。庭审中，华威公司辩称购房款应为20万元，刘德良还差10万元购房款未支付，并表示在刘德良付清余欠房款后，华威公司愿配合刘德良进行涉案房屋所有权转移登记手续。庭审中刘德良之后认可华威公司关于购房款为20万元的说法，但主张其已经付清全部购房款，为此其向法庭提交了华威公司2013年3月3日出具的书面《证明》佐证。该《证明》打印文字内容载明：“乔庄北区X号楼X单元X室原系付国瑞的房产，后其交与华威公司进行房屋兑换，华威公司于2003年2月将此房售予本公司职工刘德良。刘德良已按公司要求交齐房款，并完成装修、燃气改造等重要工程，至今已入住十年。但由于公司方面原因至今没给过户。”该《证明》落款处手写文字载明：“确有此事，但有关房产过户等相关事宜尚未确定，有待签订有关协议确定。”《证明》盖有华威公司公章并由华威公司法定代表人蔺洪齐签字确认。庭审中华威公司法定代表人蔺洪齐认可《证明》盖章、手写备注及签名的真实性，但蔺洪齐表示出具该《证明》时其误以为刘德良已交齐了20万元购房款才出具了该《证明》，庭审中才知道刘德良只交了10万元。后刘德良补充说明称其余的10万元购房款其是以现金的形式交给了蔺洪齐，蔺洪齐没给其收据。但蔺洪齐对此予以否认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求和主张，有责任提供且应当提供充分的相应证据加以证明，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人一方承担不利于自己的法律后果。当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十九条规定，当事人在诉讼过程中认可的证据，人民法院应当予以确认。但法律、司法解释另有规定的除外。当事人对认可的证据反悔的，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十九条的规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十九条规定，当事人在庭审中对其在审理前的准备阶段认可的事实和证据提出不同意见的，人民法院应当责令其说明理由。必要时，可以责令其提供相应证据。人民法院应当结合当事人的诉讼能力、证据和案件的具体情况进行审查。理由成立的，可以列入争议焦点进行审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述。本案中，刘德良和华威公司采取口头形式所订立的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，双方对此承认，应属合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。现涉案房屋已实际交付买受人占有使用多年，只是未办理房屋产权过户登记。因双方之间的房屋买卖合同未对买受人支付购房款和出卖人为买受人办理产权转移登记约定先后履行顺序，双方也未就此达成补充协议，故按照房屋买卖的交易习惯，房屋产权转移登记手续一般应在房屋价款付清之后办理，至迟也应当双方同时履行合同义务，因此在刘德良付清全部房款之前，出卖人有权拒绝为买受人办理房屋产权转移过户登记，买受人此时要求出卖人为其办理涉案房屋的产权转移登记理由不足，不应得到支持。本案争议焦点为刘德良是否已付清全部房款。刘德良主张其已付清全部购房款20万元，但只向法庭提交了其向华威公司支付10万元房款的收据和华威公司出具的房款已付清的《证明》，华威公司辩称《证明》不能作为刘德良付清全部房款的证明，刘德良只支付了10万元房款，刘德良主张付清全部房款应当提交相应的支付凭证。因此，在案证据能证明刘德良付清剩余10万元房款的只有华威公司出具的《证明》。对此本院分析如下：首先，从证据类型上看，华威公司出具的房款还清的《证明》属于当事人的陈述，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定第一款的规定，在没有其他证据佐证的情况下，该《证明》不能单独作为认定刘德良房款还清的证据。其次，从庭审情况来看，华威公司开庭过程中认可该《证明》的盖章、手写备注及签名的真实性，但不认可其证明目的，认为出具《证明》时误以为刘德良已付清20万购房款，因此该《证明》的证明力因华威公司对此持有异议进一步减弱。再次，从当事人陈述的变更情况来看，刘德良陈述存在前后不一致的情况，刘德良起诉时称华威公司以10万元价格将涉案房屋卖给其，且其已付清10万元购房款。后在庭审中，在华威公司主张购房款应为20万元后，刘德良又承认购房款为20万元，并主张其已付清20万元购房款，并称另外的10万元购房款是现金交付给华威公司法定代表人蔺洪齐了，只是蔺洪齐没给其收据。但蔺洪齐对此予以否认。现又无其他证据佐证。最后，从日常生活经验来看，对于数额高达10万元的购房款支付完成后没有要求华威公司出具相应的收据，不符合日常生活常理。综上，刘德良主张其已付清全部购房款20万的证据不充足，理由不充分，本院不予采信；现有证据只能证实刘德良已交付给华威公司购房款10万元。在刘德良尚未付清全部购房款的情况下，华威公司有权拒绝为其办理房屋产权转移登记的履行请求。只有在刘德良交齐剩余10万元购房款，完成给付全部购房款义务后，才能享有要求华威公司作为涉案房屋出卖人、付国瑞作为涉案房屋所有权名义登记人配合刘德良办理涉案房屋产权转移登记手续的权利。据此，原告刘德良要求被告付国瑞、付海硕、华威公司为其办理或协助其办理涉案房屋过户转移登记的诉讼请求理由并不充分，依据不足，故本院对于原告刘德良的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条第一款、第五百零九条、第五百一十条、第五百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十九条、第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘德良的诉讼请求。案件受理费18600元，由原告刘德良负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二一年五月十七日法官助理 杨月兰书 记 员 周 洲