湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0602民初2977号 原告：李志华，男，汉族，1985年1月25日出生，住湖北省监利县。 委托诉讼代理人：张培斌，荆州市监利县白螺法律服务所法律工作者。 被告：彭芦生，男，汉族，1937年6月19日出生，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：刘新，系彭芦生外孙。 原告李志华与被告彭芦生房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年4月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李志华及其诉讼代理人张培斌，被告彭芦生及其诉讼代理人刘新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志华向本院提出诉讼请求：1、判决被告彭芦生返还原告门面装饰装修费53342元，退还租赁押金3000元，退还租赁期届满前的房租费11900元;2、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原被告双方于2019年3月30日签订《房屋出租协议书》，约定租赁期限为2019年3月30日至2022年3月30日，押金3000元，租金17000元/年。2020年8月份租赁门面开始拆迁，将租赁房屋的门面封闭停止经营，离租赁期届满相差20个月，原告租金已支付至2021年3月30日，自2020年8月至2021年3月30日，相差8个月没有营业。根据协议第七条规定：“协议终止时，甲方退还乙方押金和未住满的租金”。根据协议约定被告应当退还原告押金3000元及未住满的租金11333元，未住满租金计算公式为17000元/年÷12个月×8个月=11333元。根据协议第三条约定：“装饰修缮费用由乙方自理，协议终止时，不得拆毁，也不得要求甲方补偿费其用”。根据该协议约定，该协议租赁期满时间为2022年3月30日，虽然该协议因拆迁而终止，但拆迁指挥部对原告投入的装修费已进行了评估和补偿，被告应依约将装饰装修款返还给原告。 被告彭芦生辩称，1、答辩人与被答辩人签订了《房屋出租协议书》对双方权利义务进行了约定，双方均应遵守，协议第七条约定协议期内，任何一方不得单方终止协议，否则违约方需赔偿对方的损失，同时约定了解除协议的条款，即：“若国家征收改建房屋，或甲乙双方一致同意终止协议时”，出现上述情形时，被告退还原告押金和未住满的租金。2、关于被答辩人主张答辩人赔偿其装饰装修费损失，没有事实和法律依据，协议第三条约定，被答辩人根据自己使用需要，装修、修缮房屋，必须先征得答辩人同意方可进行。装修、装饰费用由被答辩人自理，协议终止时，不得拆毁，也不得要求答辩人补偿其费用。3、被答辩人主张的房租费11900元，没有事实和法律依据。项目部拆除房屋前，政府已下达征收公告，答辩人房屋已被列入征收范围，但被答辩人仍然选择继续租用房屋，按期缴纳房屋租金给答辩人，基于房屋被征收，被答辩人可以随时搬离，但其明知房屋被征收后，仍不选择搬离，应当承担一切不利后果。4、被答辩人声称所租房屋封闭停止经营，没有事实和法律依据，政府部门于2020年8月20日前后，搭建脚手架，租户认为对门面招牌产生影响，被告及时向法院起诉，主张权利，但法院工作人员经过实地勘验，认为不影响涉案房屋的正常经营。 查明的事实 根据原告李志华与被告彭芦生的诉辩和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、2019年3月30日，原告李志华为乙方与被告彭芦生为甲方，双方签订《房屋出租协议书》一份，该协议约定：“甲方将岳阳岳阳市建设南路393号门面租给乙方使用，达成如下协议：……三、乙方根据自己使用需要装修、修缮房屋，必须先征得甲方同意方可进行，装修、修缮费用由乙方自理，协议终止时，不得拆毁，也不得要求甲方补偿其费用；……五、协议期暂定叁年，自2019年3月30日至2022年3月30日止……六、乙方租房时交押金人民币叁仟元整，房租每年租金壹万柒仟元整……；七、在协议期内，任何一方不得单方终止协议，违约方负责赔偿对方损失，若国家征收改建房屋，或甲乙双方一致同意终止协议时，甲方退还乙方押金和未住满的租金……”。《房屋出租协议书》签订后，原告李志华缴纳租金至2021年3月30日并依约支付押金3000元，被告彭芦生交付了出租房屋。 二、2019年12月13日，岳阳市岳阳楼区人民政府发布岳楼政发[2019]14号《岳阳楼区G240城中段（西环线）项目（第一项目部）国有土地上房屋征收决定公告》，将涉案房屋范围纳入征收范围。该公告规定：“……五、签约期限：被征收人收到分户评估报告之日起90天内。六、搬迁日期：被征收人签订征收补偿协议之日起15个工作日内腾空房屋，完成搬迁……八、被征收人权利和义务：被征收人对房屋征收决定不服的，可在房屋征收决定公布之日起60日内向岳阳市人民政府申请XX复议，或在6个月内向岳阳市中级人民法院提起XX诉讼……”。在公告规定期限内，被告彭芦生未签订征收补偿协议，对上述房屋征收决定没有申请XX复议，也未提起XX诉讼。 三、2020年7月24日，被告彭芦生将涉案房屋赠予其外孙刘新并办理了转移登记手续，2020年8月下旬，岳阳楼区人民政府因涉案房屋征收拆迁，在涉案房屋前搭建脚手架。为此，案外人刘新以岳阳楼区人民政府为被告向岳阳市中级人民法院提起诉讼，请求确认搭建脚手架的行为违法并要求赔偿损失。岳阳市中级人民法院于2020年11月16日作出（2020）湘06行初108号XX判决书，该判决书载明：“通过现场查看，搭建脚手架的目的，是防范刘新门面上方建筑物剥落、电缆设施破损跌落及附近施工可能存在的安全风险。脚手架下方，具备行人正常通行的功能，并不妨碍刘新门面的正常经营”“查看时，刘新的门面仍在经营中”，据此，驳回了刘新的诉讼请求。 另查明，2021年1月18日，涉案房屋被拆除。 判决的理由与结果 本院认为，一、关于被告彭芦生退还原告李志华未满租赁期限的房屋租金、押金的问题。原被告签订的《房屋出租协议书》系双方真实意思表示，不违法法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应遵照履行。该协议约定，涉案房屋租赁期限自2019年3月30日至2022年3月30日止，若国家征收改建房屋，或原、被告双方一致同意终止协议时，被告退还原告押金和未住满的租金。本案中，2019年12月13日，岳阳市岳阳楼区人民政府发布岳楼政发[2019]14号公告后，已将涉案房屋纳入征收范围，公告规定：“被征收人对房屋征收决定不服的，可在房屋征收决定公布之日起60日内向岳阳市人民政府申请XX复议，或在6个月内向岳阳市中级人民法院提起XX诉讼”，此公告发布之日起最迟6个月内（即2020年6月13日）被告彭芦生未对房屋征收决定提起XX复议或XX诉讼，即涉案房屋在2020年6月13日起确定被征收，原、被告之间的《房屋出租协议书》解除，且被告彭芦生自2020年6月13日后不再实际享有涉案房屋的物权利益，故被告彭芦生应退还原告自2020年6月14日起至2021年3月30日的租金，计13458元（17000元÷12个月×9.5个月），原告李志华主张退还租金11900元是其对自身权利的处置，本院不予干涉，同时，被告彭芦生还应当退还原告李志华房屋租赁押金3000元。 二、关于被告彭芦生退还原告李志华房屋装饰装修费的问题。原、被告签订的《房屋出租协议书》约定，原告根据自己使用需要装修、修缮房屋，必须先征得被告同意方可进行，装修、修缮费用由原告自理，协议终止时，不得拆毁，也不得要求被告补偿其费用。原告李志华主张其投入了资金对租赁房屋进行装饰装修，但依据《房屋出租协议书》约定，在协议终止时，原告李志华不得拆毁，也不得要求被告彭芦生补偿其费用，故被告彭芦生无需补偿原告李志华本案房屋的装饰装修费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、限被告彭芦生于本判决生效之日起十日内退还原告李志华房屋租金11900元、房屋租赁押金3000元； 二、驳回原告李志华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费753元，由原告李志华承担589元，由被告彭芦生承担164元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 员  胡 波 二〇二一年五月七日 法官助理  沈 忱 书 记 员  姜紫玉