上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初24697号原告(反诉被告)：沈云，男，1977年12月30日，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：张洋，上海敦华律师事务所律师。被告(反诉原告)：郑少涛，男，1994年10月11日出生，汉族，住福建省漳平市。原告沈云与被告郑少涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。审理中，被告郑少涛提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)沈云的委托诉讼代理人张洋、被告(反诉原告)郑少涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈云向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告房屋押金25,500元。事实和理由：原、被告于2018年9月8日签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号三楼前间房屋(以下简称系争房屋)出租给原告经营民宿，租期自2018年9月23日至2022年9月22日，月租金8,500元，押金25,500元。2020年1月末，因新冠肺炎疫情影响，系争房屋无法正常使用，原告先后于一月、二月向被告提出减免租金，被告未予同意。后原告于4月20日向被告发出解除租赁合同通知，要求其联系原告验收房屋、确认水电费用及返还租押金等，但被告始终未予任何回复。原告之后联系了撮合原、被告租赁的中介公司，让中介联系被告，并于4月23日左右将房屋钥匙放在系争房屋的信箱中。原告于4月30日发现中介公司工作人员在其微信朋友圈中发布系争房屋的出租信息，原告据此推测中介与被告进行了沟通，被告已将系争房屋再次挂牌出租。原告认为新冠疫情属于不可抗力，根据法律规定及合同约定，系争租赁合同自行解除，原告无需承担违约责任，被告应返还押金，原告因催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。被告郑少涛辩称，原告系单方提出解约，被告对此并未同意，原告也未告知被告房屋钥匙留在信箱。因原告有押金在被告处，故被告一直未予回复原告。后被告于8月15日上门收取租金，一直无人应答，遂于8月17日请人撬门收房，之后被告自己将该房屋用于经营民宿。被告没有委托过中介挂牌招租，对中介发布招租信息情况不清楚。原告自2020年5月起的租金未按约支付，亦未与被告签订退房协议等，其擅自以疫情属不可抗力为由单方解除合同构成违约，应承担违约责任，故被告(反诉原告)郑少涛提出反诉请求：1.确认原、被告所签租赁合同于2020年8月17日解除；2.判令原告支付被告自2020年5月23日至2020年8月17日的租金23,797元；3.判令原告支付被告解除合同违约金25,500元；4.判令原告支付被告电费9,366.06元、水费466元、煤气费715.70元。原告(反诉被告)沈云辩称，不同意被告反诉请求。原告因受疫情影响，与被告协商减免租金未果，遂于2020年4月20日向其提出解除合同，故合同应于该日即已解除，被告反诉主张的租金原告无需再支付，原告也不应支付违约金。原告对被告主张的水电煤予以认可。经审理，本院认定事实如下：2018年9月8日，经中介公司居间，郑少涛(甲方)与沈云(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号三楼前间房屋出租给乙方经营民宿，租期自2018年9月23日至2022年9月22日；第一年月租金8,500元，以后每年月租金递增500元；押金25,500元，押三付四，乙方应于每次房租到期日前七天支付下一期房租；房屋由乙方正常使用而产生的水、电、煤气等费用均由乙方负担，逾期支付的，乙方需按规定支付滞纳金；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应如数返还给乙方，甲方应于核验房屋并在乙方移交房门钥匙及电卡、燃气卡等生活物资后当日，将押金返还给乙方；租赁期满，或因某一方违约致使合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供设备设施如数归还；因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除；乙方不按照约定支付租金达七日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲、乙双方若有任何一方未按合同约定的任一条款履行合同，造成违约行为的，无论甲、乙双方何方违约，违约金金额为25,500元；租赁期内，甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按违约条款支付违约金。合同履行期间，沈云向郑少涛支付押金25,500元，按期支付租金计至2020年5月22日。2020年1月29日，沈云短信询问郑少涛能否减免房租；郑少涛次日回复已向大房东反馈，后回复表示没法减免。2月17日，沈云再次联系郑少涛，表示在各大平台上的取消预订已经到六月份，请再与房东沟通下。郑少涛于3月1日短信回复沈云，对沈云的减免租金请求未予认可。4月20日，沈云短信通知郑少涛“鉴于新冠的流行和爆发，自2020年1月23日至今我方始终无法正常使用您的房屋。因此非常抱歉地通知您：按照贵我双方于2018年9月8日签订的租赁合同之第十二条约定，在此不可抗力下，我方决定自2020年4月20日起解除租赁合同。敬请在收到本通知后，联系我方完成房屋验收及水电等费用确认等后续事宜，并返还已支付的押金以及在疫情期间已支付的四个月(2020年1月至5月)房租。”郑少涛收到短信后，未与原告联系，至2020年8月17日，郑少涛找人开锁，收回了系争房屋。上述事实，有当事人陈述、上海市房屋租赁合同、短信记录、照片、水电煤账单等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告虽于2020年4月20日通知被告解除合同，但其解约所持疫情构成不可抗力的理由不成立，故本院对其主张合同于该日解除的意见不予认同。原告租赁系争房屋系用于经营民宿，疫情及防控措施对原告的影响巨大，原告没有或几乎没有营业收入，而其减免租金请求未获被告认可，在此情况下继续按原合同履行对原告而言亦不公平。故，虽然原告主张的解约日期本院未采纳，但鉴于原告已作解除合同意思表示，并结合原告付租至2020年5月22日，未再支付后续租金，不再继续履行合同的客观事实，以及租赁合同中“承租方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按违约条款支付违约金”的约定，本院认为案涉租赁合同应确认于2020年5月22日解除，被告主张合同于其收回房屋之日即8月17日解除的意见，本院不予采纳。同时，鉴于前述解约情况，本院认为原告不予承担违约金为妥。原告已付押金，被告应予返还。被告主张的水电煤费用，原告认可，应予支持。被告主张的5月23日至8月17日的租金(房屋占用费)，鉴于被告放任房屋空置，直至其认为的押金可冲抵期间大致届满再予收回房屋，有违减损规则，就其放任扩大的损失，由其自行承担后果，本院对其主张不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)沈云与被告(反诉原告)郑少涛所签《上海市房屋租赁合同》于2020年5月22日解除；二、原告(反诉被告)沈云应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)郑少涛电费9,366.06元、水费466元、煤气费715.70元；三、被告(反诉原告)郑少涛应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)沈云押金25,500元；四、驳回被告(反诉原告)郑少涛其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费438元，由被告(反诉原告)郑少涛负担；反诉案件受理费706元，由原告(反诉被告)沈云负担50元，被告(反诉原告)郑少涛负担656元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 赵海生二〇二一年五月十一日法官助理 周海月书 记 员 王亦男附：相关法律条文《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。