福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初757号原告：杨惠明，男，1953年9月13日出生，汉族，住福建省福清市。原告：陈秀云，女，1961年4月3日出生，汉族，住福建省福清市。二原告共同委托诉讼代理人：陈国亮，福建天月律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国亮，福建天月律师事务所律师。被告：方孟声，男，1956年9月15日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：余美钻。被告：福清市玉屏街道幸福社区居民委员会，住所地：住福建省福州市福清市玉屏街道清荣大道83号，统一社会信用代码：55350181B23471737F。法定代表人：林忠，该居委会主任。委托诉讼代理人：余美峰，福建伟峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子恒，福建伟峰律师事务所实习律师。原告杨惠明、陈秀云与被告方孟声、福清市玉屏街道幸福社区居民委员会（以下简称“幸福居委会”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告杨惠明、陈秀云及其委托诉讼代理人陈国亮，被告方孟声及其委托诉讼代理人余美钻，被告幸福居委会的委托诉讼代理人余美峰、王子恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨惠明、陈秀云向本院提出诉讼请求：1．判决解除二原告与被告方孟声于2000年5月20日签订的《卖断契》；2．判决二被告退还二原告的购房款91000元；3．判决二被告赔偿原告的房产占用费损失30000元；4．判决二被告因违约共同赔偿二原告重新购买福清市××村XX号楼XX单元套房、601附属间造成的房屋差价损失513000元（以评估房屋现价减去当时的购房价格）；5．由二被告共同承担本案的诉讼费、公告费、评估费、财产保全费。事实与理由：2000年5月20日，被告方孟声将其位于福清市××村XX号楼XX单元套房、601附属间以人民币玖万壹仟元的价款卖断给二原告，并把原产权人薛命雄的产权证以及幸福基金会的借款材料交付给二原告。之后，二原告两次对房屋进行装修并且入住至2021年3月初。2019年9月20日，案外人杨姗以物权保护纠纷为由，将原告杨惠明起诉至福清市人民法院。在诉讼中，原告杨惠明申请法院追加被告方孟声作为第三人参加诉讼。在庭审中，根据方孟声的答辩，二原告才得知案涉的套房及附属间是案外人薛命雄向被告福清市玉屏街道幸福社区居民委员会所属的幸福基金会借款并抵押给基金会的，但没有办理抵押手续，因薛命雄无力还款，被告福清市玉屏街道幸福社区居民委员会于1998年7月30日以67000元的价款转让给方孟声，2000年5月20日，被告方孟声又以91000元的价款将案涉的套房及附属间转让给二原告。2020年6月9日，福清市人民法院作出（2019）闽0181民初7132号民事判决书，判决原告杨惠明将案涉套房及附属间返还给案外人杨姗。原告和案外人杨姗均不服一审法院判决，提起上诉，福州市中级人民法院于2020年10月30日作出（2020）闽01民终5626号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告认为，原告作为农村进城没有文化的农民，原告是按照当时的市场价格向被告方孟声善意转让案涉套房及附属间的，当时不知道在城市里买卖房屋还需要办理产权过户情况，认为只要拥有原产权证原件就是拥有合法产权，本身不存在任何过错，而被告方孟声作为被告福清市玉屏街道幸福社区居民委员会的居民，理应知道案涉套房及附属间的情况，被告福清市玉屏街道幸福社区居民委员会在薛命雄没钱还款的情况下，没有通过法律途径主张债权，而直接将薛命雄没有办理抵押登记的房产直接出卖给其居民方孟声，应当对二原告所购买的案涉房产被法院判决退还案外人杨姗负有法律责任，应当按照二原告以现有的市场价款购买案涉的套房及附属间需要的钱款评估价减去当时的购房价的差价，按513000元赔偿二原告的经济损失，并退还二原告购房款91000元以及因此产生的房产占用费损失30000元。方孟声辩称，原告于2021年1月13日以房屋买卖合同纠纷起诉，其诉讼时效不符合相关法律规定，原告向法院请求解除合同请求权也超过法律规定的诉讼时效，故请求法院依法驳回原告对答辩人方孟声起诉和诉求。退一步说，案涉房屋发生产权纠葛，依合同约定，其责任由基金会及全体干部承担全责，故案涉房屋买卖责任问题，应当由幸福村合作基金会承担责任。原告杨惠明、陈秀云与方孟声之间签订的《卖断契》即房屋买卖合同是双方真实意思表示，其民事法律行为有效，其房屋买卖合同具有法律效力。原告明知房屋买卖应当办理交易过户手续，原告怠于主动申请办理不动产权证手续，而且也未向有利害关系人催告告知，放任权利灭失存在过错，原告应当自行承担过错责任。本案事实情形如下：被告福清市融城镇幸福村委员会于1992年间经批准成立创办福清市融城镇幸福村合作基金会（以下简称基金会），该基金会具有独立企业法人资格，经营小额借贷互助业务。于1994年2月18日，案外人薛命雄向基金会借款100000元，借款用于办饮料厂并提供自已私有商品房壹套（坐落于××村××＃楼××号）作为借款担保。双方于1994年2月18日签订借款合同。案外人薛命雄向幸福村合作基金会借款提供担保的房屋时，己经将该担保房屋和其房屋所有权证一并交付给基金会占有保管。依借款合同第五条约定：借款到期后，如乙方（薛命雄）不按期归还本金和占用费，应由担保人负责偿还。甲方（基金会）有权将乙方（担保人）所抵押的房产处置折价出售，用于归还。该借款合同经福清市融城镇农业承包合同管理委员会同意鉴证。之后，案外人薛命雄借款到期未能偿还，基金会按借款合同约定将案外人薛命雄提供的借款担保物变卖抵偿借款及占用费。由于被告方孟声因住房紧张，于1998年7月30日，向基金会以67000元价款购买案涉房屋，方孟声收执有基金会出具卖断契壹份、购房票据壹份、房屋所有权证壹份以及基金会与案外人薛命雄双方借款合同等证件，以示证明基金会与方孟声双方之间房屋买卖的事实。基金会出具的卖断契明确约定：今后若有发生任何产权纠葛皆由本会全体干部及股东共同出面抵挡承担全责，与方孟声无涉。被告方孟声购买上述案涉房屋时，原业主薛命雄没有居住在担保的房屋内，在交易时该房屋己是空房交付。被告方孟声对购买的房屋进行了装修，之后，择日乔迁占用管理并居住。嗣后，由于管理不便，方孟声将案涉房屋于2000年5月20日以70000元价款（另外家具等动产物品21000元，合计91000元）转让给原告杨惠明、陈秀云。卖断契明确约定：方孟声应协助杨惠明、陈秀云办理产权移转手续，但税费由杨惠明、陈秀云自理。原告与被告之间房屋买卖成立之后，原告使用、占有了案涉房屋，长期居住相安无事。2000年12月24日福清市人民法院作出（2000）融经初字第345号公告：责令方孟声在2001年1月10日前自动腾空案涉房屋。但方孟声已经于2000年5月间将案涉房屋腾空交付给原告杨惠明、陈秀云占有、使用、管理。同时，根据前述福州和福清市两级人民法院就案外人杨姍与杨惠明物权保护纠纷诉讼一案，方孟声被列为第三人参加诉讼，经法院依法审理查明认定并判决，方孟声并未承担法律责任。幸福居委会辩称，根据原告陈述幸福居委会把房屋转让给方孟声与事实不符，是幸福基金会把案涉房屋转让给方孟声，本案诉讼与幸福居委会无关，幸福居委会不是本案适格的被告。理由是：1、根据《福清市农村合作基金会筹办呈报表》，幸福村民委员会并不是基金会的设立主体，只是作为协助管理的主体。根据《福清市人民政府办公室关于成立镇（街）、村（居）农村合作基金会遗留债权债务清偿机构的通知》融政办［2000］209号，应当由镇（街）清偿机构接收关闭后基金会的债权债务档案、各项资产及偿还债务。因此，应当由镇（街）清偿机构作为本案的适格诉讼主体参与诉讼；2、本案就是涉及到基金会作为债务人，根据福建省高级人民法院闽高法（1999）354号文件、福州市中级人民法院榕中法［1999］13号文件，涉及农村基金会作为债务人的纠纷，人民法院不予受理。3、从合同关系的角度来看，幸福居委会与杨惠明、陈秀云不存在房屋买卖合同关系，杨惠明、陈秀云的诉请超出了合同相对性的范围，其主张没有法律依据。4、杨惠明、陈秀云已实际占有并居住案涉房屋多年，却未依法行使权利主张房屋产权变更登记，其有重大过错应自行承担相应责任。经审理查明：案涉的坐落于福清市××村××号楼××单元××附属间（原为：福清市后墓溪住宅区XX号楼XX室），原登记在案外人薛命雄名下。1994年2月28日，薛命雄与福清市融城镇幸福村合作基金会（以下简称“幸福村基金会”）签订借款合同，约定：借款金额为10万元；借期为六个月；以上述案涉房屋为抵押物，并约定借款到期后，如薛命雄不按期归还本金和占用费，基金会有权将所抵押的房产处置折价出售，用于归还。1998年7月30日，幸福村基金会将薛命雄向其提供用以贷款抵押的案涉房产以67000元卖断给方孟声。案外人杨宗旺因与薛命雄借贷债务纠纷案，向本院提出诉前保全申请，要求对薛命雄名下的上述案涉房产予以查封，本院于1997年8月19日作出（1997）融民保字第010号民事裁定书，裁定查封上述房产。在杨宗旺提起诉讼后，1997年12月20日本院作出（1997）融经初字第345号民事判决书，判决薛命雄应于本判决生效之日起十日内付还杨宗旺借款五十万元及利息，利息按月利率2.1%从1996年5月15日起计至还清借款之日止。在上述判决发生法律效力后，薛命雄未履行还款义务。1999年12月2日本院作出（1997）融经初字第345号民事裁定书，裁定将案涉房产抵偿给杨宗旺，其产权归杨宗旺所有。1999年12月24日幸福村基金会就案涉房屋已被其卖断给方孟声为由，向本院提出异议，本院于2000年4月3日作出（1997）融经初字第345-1号民事裁定书，裁定驳回案外人幸福村基金会对执行案涉房屋提出的异议。2000年12月24日，本院作出（2000）融经初字第345-2号公告，责令方孟声在2001年1月10日前自动腾空案涉房屋。2000年5月20日，方孟声与杨惠明、陈秀云订立《卖断契》，约定将案涉房屋以91000元卖断给杨惠明、陈秀云。之后，杨惠明搬入案涉房屋居住至今，但与方孟声就案涉房屋未办理产权移转手续。2010年9月21日，案外人杨姗通过房屋买卖方式从杨宗旺处受让该房产并依法办理了产权登记。2019年9月20日，杨姗向本院提起诉讼，请求判令杨惠明立即搬离位于福清市××村××号楼××单元××附属间的房屋，并赔偿由于其强行占用案涉房屋期间的占用使用费等。在诉讼中，杨惠明申请法院追加方孟声作为第三人参加诉讼。经审理，本院于2020年6月9日作出（2019）闽0181民初7132号民事判决书，判决杨惠明将案涉房屋及附属间返还给案外人杨姗并支付房产占用费30000元。杨惠明和杨姗均不服，提起上诉。福州市中级人民法院于2020年10月30日作出（2020）闽01民终5626号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，方孟声与杨惠明、陈秀云对案涉房屋的出让价格存在争议。方孟声认为，对案涉房屋出卖的事实没有异议，但房屋是以70,000元价格出让，加上家具、电器等共计91,000元。杨惠明、陈秀云认为，案涉房屋以91,000元的价格买受，因税收问题，方孟声出具二张卖断契，其中一张卖断契出卖金额只写70,000元，陈秀云在庭审中认可当时案涉房屋有做了油漆、还有一些家具电器，沙发、桌子、冰箱等，所以房屋加上装修等计91,000元。本案在审理过程中，杨惠明、陈秀云于2021年1月22日向本院申请就案涉房屋于2021年1月13日的市场价格进行评估。经本院委托，福建财经房地产评估有限公司于2021年3月2日作出闽财经评报字（2021）Ｂ2103052号《房地产估价报告》，价格评估报告显示：福清市××村XX号楼XX单元住宅、601附属间于2021年1月13日的市场价格为604000元，杨惠明、陈秀云为此垫付评估费2780元。以上事实有杨惠明、陈秀云提交的借款合同、薛命雄的房屋所有权证、幸福村基金会与方孟声的卖断契、《还款收据》、方孟声与杨惠明、陈秀云的卖断契、福清市人民法院（2019）闽0181民初7132号民事判决书、福州市中级人民法院（2020）闽01民终5626号民事判决书、《房地产估价报告》以及双方当事人的庭审陈述为证，经本院审理核实，予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效；二、案涉合同效力及是否应予解除；三、原告主张的损失赔偿是否应当支持；四、幸福居委会是否应当承担责任。一、关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”诉讼时效的适用对象为债权请求权。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，故合同解除权系形成权，不适用诉讼时效制度。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”，基于合同解除产生的债权请求权，受诉讼时效的约束。本案中，杨惠明、陈秀云起诉要求解除双方签订的买卖合同、返还房款并赔偿损失。杨惠明、陈秀云的请求是基于合同解除后的返还财产及损失赔偿请求权，该请求权的诉讼时效起算点应当为合同被解除之时。关于合同解除时间应以杨惠明、陈秀云本案主张合同解除的意思表示到达对方为准。因此，本案杨惠明、陈秀云的起诉未超过诉讼时效。二、关于杨惠明、陈秀云与方孟声签订的卖断契是否应予解除的问题。杨惠明、陈秀云与方孟声均为完全民事行为能力人，自愿签订《卖断契》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同行使权利、履行义务。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”。本案中，案涉房屋已根据生效民事判决、裁定抵偿给杨宗旺，杨宗旺又将案涉房屋转售给杨姗，并已办理产权过户登记，后杨惠明已根据生效判决将案涉房屋交还所有权人杨姗。方孟声作为房屋出卖人未取得房屋所有权或处分权，将案涉房屋转让给杨惠明、陈秀云，致房屋所有权不能转移，杨惠明、陈秀云作为买受人要求解除合同并赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。三、关于责任承担的问题。杨惠明、陈秀云与方孟声签订的房屋买卖合同为有效合同，因方孟声无权处分行为导致杨惠明、陈秀云的合同目的无法实现，杨惠明、陈秀云要求方孟声退还已付购房款70,000元，本院予以支持，超过部分本院不予支持。至于杨惠明、陈秀云要求赔偿损失问题。杨惠明、陈秀云针对其损失主张，提交了案涉房屋2021年3月2日福建财经房地产评估有限公司《房地产估价报告》，方孟声虽在庭审中主张该《房地产估价报告》存在瑕疵，但在庭审中询问其是否需要申请鉴定人出庭时，方孟声当庭表示不申请鉴定人出庭作证亦未申请重新评估，依法应承担举证不能的不利后果。福建财经房地产评估有限公司具有房产价格评估资质，其评估报告具有合法性，应予认定。从2000年5月20日双方签订《卖断契》到2020年10月30日案涉房屋经福州市中级人民法院生效民事判决确认杨惠明应将案涉房产返还给杨姗，已二十年多时间，该期间福清市房屋价格处于快速上涨时期，足以给杨惠明、陈秀云造成房屋价格上涨的损失，杨惠明、陈秀云以《房地产估价报告》认定的适时房屋价值与签订《卖断契》时的房屋价值之间形成的差价认定其履行合同利益损失，于法有据，本院予以支持。但杨惠明、陈秀云与方孟声签订《卖断契》时，案涉房屋的产权仍登记在薛命雄名下，方孟声对案涉房屋没有所有权而与杨惠明、陈秀云签订房屋买卖合同，方孟声作为出卖人存在明显的过错；房屋买卖对普通人来讲属于大宗消费，买受人在进行房屋买卖时均应当核实房屋的权属，杨惠明、陈秀云在签订买卖合同时均未尽审慎注意义务，导致合同不能履行，亦存在过错，综合双方当事人的过错程度，杨惠明、陈秀云的损失由其自行承担40%的责任，方孟声承担60%的责任更为适宜，杨惠明、陈秀云房屋差价损失324,000元［（604000-70000）元×60%］。杨惠明、陈秀云已实际占有并居住案涉房屋多年，杨惠明、陈秀云根据另案生效判决向杨姗支付案涉房产占用费30,000元，应自行承担，故其提出该占用费由方孟声赔偿的主张，本院不予支持。四、幸福居委会是否应当承担责任。债权属于相对权，债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的，债权人只能向特定的债务人请求给付，即使因合同当事人以外的第三人的行为导致债权不能实现，债权人亦不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担连带责任。本案中，方孟声于1998年与幸福村基金会签订《卖断契》，及杨惠明、陈秀云于2000年与方孟声签订《卖断契》时，两个合同分别形成不同的房屋买卖合同民事法律关系。方孟声分别与幸福村基金会及杨惠明、陈秀云签订的两份《卖断契》只分别对幸福村基金会与方孟声及杨惠明、陈秀云与方孟声产生约束力，幸福居委会不是上述《卖断契》的当事人，既不能享有该合同的权利，亦不应承担上述《卖断契》的义务。故杨惠明、陈秀云请求幸福居委会共同承担退还购房款及赔偿损失的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。需要说明，依据生效的民事判决，案涉房屋已判归还杨姗所有，方孟声主张房屋是从幸福村基金会处购买，可厘清法律关系后依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十四条、第五百六十六条、第五百九十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除杨惠明、陈秀云与方孟声于2000年5月20日签订的《卖断契》；二、方孟声于本判决生效后十日内向杨惠明、陈秀云退还购房款70,000元；三、方孟声于本判决生效后十日内向杨惠明、陈秀云赔偿损失324,000元；四、驳回杨惠明、陈秀云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,140元，由原告杨惠明、陈秀云负担2,930元（已交纳），被告方孟声负担7,210元，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。本案因对案涉房屋价值进行评估后产生的费用共计2,780元（原告已垫付），由原告杨惠明、陈秀云负担803元，由被告方孟声负担1,977元，于本判决生效之日起七日内直接向杨惠明、陈秀云支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  林 星人民陪审员  周发宝人民陪审员  侯菊兰二〇二一年五月二十七日法官 助理  林佳伟书 记 员  何 颖