广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8743号上诉人（原审被告）：广州市华邦市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区文昌南路48号101、201、301。法定代表人：唐济勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜伦任，广东仁言律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊山，广东仁言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗锦洁，女，1991年9月27日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：孔滢滢，广东明思律师事务所律师。原审被告：刘启东，男，1968年7月19日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人广州市华邦市场经营管理有限公司（以下简称华邦公司）因与被上诉人罗锦洁、原审被告刘启东房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初12237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人华邦公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回罗锦洁主张华邦公司赔偿经济损失的诉讼请求；2.罗锦洁承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定罗锦洁投入的装修款项126829元，是对本案的事实没有查清或查明有误，导致适用法律错误。首先，罗锦洁主张其投入的装修款项为126829元，该数额仅记载在罗锦洁提交的《受委托付款书》中，而该证据是“罗锦良”单方面出具的，落款时间为2020年10月14日，所称的支付方式为微信转账、现金交付等，该证据不具有真实性，且罗锦洁亦未提交其他证据予以佐证，故该证据不应被采纳。其次，罗锦洁提交的“罗锦良”微信交易情况，其中标记的交易用途均不清晰，相关收款方为个人，不能证明款项用于罗锦洁涉案商铺的装修投入，并且罗锦洁标记的交易金额合计仅4万多元，也非126829元。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人罗锦洁二审辩称：一、华邦公司明知其出租物业属违法建筑，导致租赁合同无效，致使罗锦洁遭受严重经济损失，具有明显过错，应当对装修损失予以赔偿。刘启东为涉案物业的所有权人，曾担任华邦公司的法定代表人，根据《违法建设行政处理告知书》的记载，刘启东存在私自违建的违法行为，故刘启东及华邦公司清楚知悉涉案物业属违建，其依然出租给罗锦洁，导致双方签订的租赁合同无效，刘启东及华邦公司应当连带赔偿罗锦洁投入的全部装修费用。二、华邦公司收取35000元装修补偿费，对罗锦洁的装修费用损失更应全力赔偿。华邦公司向罗锦洁收取35000元装修补偿费，一审法院结合租赁使用情况及合同约定租赁期限判决华邦公司仅退还11475.40元。然而，涉案物业为违法建筑，就违法建筑出租并向租户收取装修补偿费本就缺乏依据，现违法建筑也被拆除，装修补偿费更无从谈起。华邦公司实际已经收取装修补偿费23524.60元，一审法院判决其赔偿罗锦洁40163元装修损失费用，两项扣减，华邦公司实际仅承担了16638.40元赔偿责任，远远未能补偿罗锦洁的经济损失。三、双方于2017年签订租赁合同，时隔三年之久，罗锦洁已就证明装修费用损失履行举证责任，现有证据足以支持罗锦洁的主张。罗锦洁在2017年4月22日与华邦公司签订租赁合同，随后罗锦洁开始装修涉案商铺，因装修发生在本案诉讼三年多以前，时间相隔较久，签约当时对于涉案物业属违建的情况毫不知情，罗锦洁从受委托付款人罗锦良（系罗锦洁哥哥）手机中调取到当时部分的微信付款记录，数额合计44770元，足以超出一审判决支持的40163元。该微信付款记录发生的时间、收款人名称等均与本案装修时间、装修事项相对应，明显属于涉案物业的装修费用支出项目。同时，罗锦洁在一审提交的涉案物业被强拆前的视频、图片可显示，涉案物业的装修从地板、墙壁、自动玻璃门、吊灯等诸多项目，所有材料、用具、人力均由罗锦洁支出，装修费用远超华邦公司向罗锦洁收取的35000元装修补偿费。四、华邦公司上诉为滥用诉讼资源，企图通过上诉流程拖延、拒绝承担赔偿责任，给罗锦洁正常开展经营业务造成严重的负面影响。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求二审法院驳回华邦公司的上诉请求。原审被告刘启东二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。因本案纠纷，罗锦洁于2020年10月16日诉至一审法院，请求判令：一、确认罗锦洁与华邦公司于2017年4月22日签订的《华林金镶玉珠宝广场店面租赁合同（华林玉器大楼）》无效；二、华邦公司向罗锦洁返还预付的租金90804元、管理费6000元、履约保证金90000元、装修补偿费35000元，共计221804元及利息暂计为1115元[按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR）公告一年期LPR3.85%计算利息，从2020年8月30日起算，暂计至2020年10月16日，应计算至全部清偿时止]；三、华邦公司赔偿罗锦洁经济损失100000元；上述第二至第三项诉讼请求共322919元。四、刘启东对上述第二、三项诉讼请求承担连带赔偿责任；五、本案诉讼费由华邦公司、刘启东承担。一审法院经审理查明：2017年4月22日华邦公司（出租方、甲方）与罗锦洁（承租方、乙方）签订《华林金镶玉珠宝广场店面租赁合同（华林玉器大楼）》，约定：甲方将享有出租权的位于广州市荔湾区文昌南路48号华林金镶玉珠宝文化广场（华林玉器大楼）一层H01、H02号铺（建筑面积90㎡）出租给乙方作经营面包场所。租赁期限为5年（自2017年4月23日起至2022年4月30日止），每月租金27500元，免租期1个月（自2017年4月23日至2017年5月22日），租金从第二年开始递增，递增幅度为在上一年度租金的基础上增加5%。按公司规定该租赁店面一次性收取装修补偿费35000元。乙方应当于合同签订之日，向甲方缴纳履约保证金82500元。乙方缴纳的履约保证金在合同履行期间不能用于冲抵乙应交纳的租金、经营管理费及其他费用。在合同后部手写补充协议约定：1.临时商铺H03、H05租赁。2.合同期与合同同步，合同期自2017年4月23日至2022年4月30日。3.租金4500元/月，租金从第二年开始递增，递增幅度为在上一年度租金的基础上递增5%。4.该商铺若遇政府行为或不可抗力的因素导致合同终止，甲乙双方互不追究法律责任等。合同签订后，罗锦洁委托罗培华向华邦公司支付商铺保证金90000元及装修补偿费35000元，华邦公司将商铺交罗锦洁装修使用。2017年5月10日经工商部门核准罗锦洁办理广州市荔湾区提香苏蛋糕店个体工商户营业执照，经营场所：广州市荔湾区文昌南路48号首层H02铺，经营者为罗锦洁。2017年5月5日起至2019年1月26日期间罗锦洁委托罗锦烽向刘启东支付租金共894106元。2019年12月5日华邦公司向罗锦洁发出《缴费通知》，通知罗锦洁缴2019年12月1日至2020年11月30日优惠租金如下：1.H01、H02铺应交2019.12.1-2020.4.22租金（30319×4个月+30319/30×22天）×0.8折=114808元；2.H01、H02铺2020.4.22-2020.11.30租金（31835/30×8天+31835×7月）×0.8=185067元；3.H01、H02铺应交2019.12.1-2020.11.30管理费2500元×12个月×0.8=24000元；4.H03铺应交2019.12.1-2020.11.30租金4500×12个月×0.8=43200元；以上合计：367075元。要求罗锦洁于2019年12月10日前缴清。收款账户名称：刘江城，开户行：广发银行广州荔湾广场支行，账号：62×××84。华邦公司同时向罗锦洁出具《委托收款书》。2019年12月12日罗锦洁委托罗锦烽向刘江城支付2019年12月1日至2020年11月30日租金、管理费共367075元。2020年6月3日广州市荔湾区城市管理和综合执法局对当事人刘启东及罗锦洁等发出荔综违建告字（2020）46号《违法建设行政处理告知书》，经查，证载“荔湾区文昌南路48号101、201、301号车库”套内建筑面积9427.98平方米…，产权人为当事人刘启东。当事人刘启东于2010年12月签署《房地产买卖合同》后，在上址首层西北角加建一简易结构房，面积29平方米；在西南角加建一简易结构房，面积48.5平方米；在南侧电房旁加建一简易结构房，面积20.8平方米。上述加建面积共计98.3平方米。现由华邦公司（自然人投资或控股，法定代表人刘启东）分别出租给罗锦洁等。上述建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，已构成违法建设。…，上述违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。该局依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，拟对当事人作出如下行政处理决定：限期拆除上述三间简易房，面积98.3平方米。2020年7月13日广州市荔湾区城市管理和综合执法局对当事人刘启东及罗锦洁等作出荔综违建处字（2020）46号《违法建设行政处理决定书》（内容略）。该局依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，作出如下行政处理决定：当事人自接到决定书之日起10日内，自行无条件拆除上述三间简易房，面积98.3平方米，整饰现场。逾期不履行处理决定，该局将依法强制执行。2020年7月30日广州市荔湾区城市管理和综合执法局对H03铺采取强制拆除措施。2020年10月19日罗锦洁申请诉讼保全，要求冻结华邦公司、刘启东名下价值322919元的财产，并由浙商财产保险股份有限公司深圳分公司提供担保。一审法院于2020年10月29日作出（2020）粤0103民初12237号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人华邦公司、刘启东名下价值322919元的财产。另查，华邦公司成立于2007年10月29日股东包括刘启东等。2020年1月8日华邦公司法定代表人由刘启东变更为唐济勇。在庭审中，罗锦洁确定第三项诉讼请求经济损失是包括罗锦洁投入装修126829元，除以5年租期除以12个月乘以未能完成的租期19个月等于40163元；预期利益每月大概两至三万元，因为罗锦洁多付租金3个月，就计算3个月的租期利润，折算为6万元。华邦公司、刘启东确认标的物H01、H02、H03铺罗锦洁有装修，H01、H02铺的拆除时间为2020年9月4日并不是罗锦洁所述2020年8月30日。华邦公司、刘启东对罗锦洁提供涉案店铺被拆除前、后照片、涉案店铺被拆除前录像、广州市荔湾区提香苏蛋糕店记账系统中记录的2019年6月至2019年12月的每月营业额情况等证据三性不确认。2020年11月25日一审法院向国家税务总局广州市荔湾区税务局发出《协助调查函》，了解罗锦洁经营广州市荔湾区提香苏蛋糕店在2019年6月1日至2020年8月31日期间每月营业额和利润情况。该局于2020年12月2日复函一审法院，罗锦洁经营的蛋糕店个人所得和经营所得征收方式为定期定额征收，2019年每季度核定收入额为47250元、2020年每季度核定收入额为23625元，无其他自行申报数据记录。一审法院认为：根据广州市荔湾区城市管理和综合执法局于2020年7月13日作出的荔综违建处字（2020）46号《违法建设行政处理决定书》，认定华邦公司出租给罗锦洁的涉案商铺属于违法建筑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效…”。由于上述《违法建设行政处理决定书》需对涉案商铺进行强制拆除，造成罗锦洁不能继续经营。华邦公司、刘启东虽然认为对H01、H02铺的拆除时间为2020年9月4日，但不能提供证据证实在2020年9月1日至4日罗锦洁有继续经营。故一审法院对上述商铺罗锦洁停止经营时间为2020年8月30日予以采信。华邦公司应将履约保证金9万元及罗锦洁已经预交2020年8月30日至2020年11月30日H01、H02、H03铺的租金、管理费共96804元退还给罗锦洁。对于罗锦洁要求华邦公司退还装修补偿费及赔偿装修损失费用、预期利益问题。在租赁合同中约定罗锦洁需一次性支付装修补偿费35000元给华邦公司，现租赁合同已经被确认无效，剩余租期无法继续履行。罗锦洁所支付的装修补偿费35000元应以租赁合同实际履行期限41个月折算，华邦公司应将余款11475.40元退还给罗锦洁。由于涉案商铺已经被强制拆除无法进行评估，故可参考罗锦洁所主张的装修费用，酌情判定由华邦公司赔偿40163元的装修费用给罗锦洁。对于罗锦洁要求华邦公司赔偿上述款项的利息问题。因双方在租赁合同中没有利息约定，当双方在发生涉案商铺被强制拆除的情况时，没有就退款及赔偿数额达成一致意见。故上述款项应从罗锦洁主张权利之日（即2020年10月16日起）计算，利息参照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率公告一年期3.85%计算至华邦公司清付上述款项之日止。对于罗锦洁要求华邦公司赔偿预期利益问题。本案租赁合同被确认无效，合同无效的赔偿损失范围是有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，这个损失应该是已经发生的损失，而不是将来会发生的损失。罗锦洁所主张预期利益是属于将来发生的损失。故罗锦洁要求华邦公司赔偿预期利益的诉讼请求，一审法院不予支持。对刘启东应否承责问题。首先，从刘启东以其个人账户收取罗锦洁应付华邦公司租金的行为来看，已违反了我国《公司法》第一百七十一条关于对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储的规定，构成了对股东权利的违规行使和滥用。反映出华邦公司的利益与股东的利益长期不加区分，致使双方资金持续地混同，财务账目不清，刘启东的行为与股东依法承担有限责任的前提条件不相符，构成了对股东有限责任的滥用。故罗锦洁要求刘启东承担连带赔偿责任的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年12月23日作出如下判决：一、确认罗锦洁与华邦公司于2017年4月22日签订的《华林金镶玉珠宝广场店面租赁合同（华林玉器大楼）》无效。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，华邦公司退还预付租金90804元、管理费6000元、履约保证金90000元、装修补偿费11475.40元合共198279.40元及利息（利息以198279.40元为本金，自2020年10月16日起至付清上述款项之日止参照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率公告一年期3.85%计算）给罗锦洁。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，华邦公司赔偿装修款40163元给罗锦洁。四、刘启东对本判决第二、三项承担连带清偿责任。五、驳回罗锦洁其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3072元，诉讼保全费2134元，由华邦公司负担3844元，刘启东承担连带清偿责任。罗锦洁负担1362元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是罗锦洁的装修损失费用问题。罗锦洁已对涉案商铺进行了装修，华邦公司对此没有异议，且涉案商铺已经被强制拆除无法进行评估，一审法院酌定罗锦洁的装修损失为40163元，已经综合考虑了涉案商铺的经营性质、用途、面积、已使用情况等因素并结合双方的举证情况、生活经验法则进行认定，华邦公司上诉对此提出异议，但未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院的认定，对华邦公司的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人华邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费804元，由上诉人广州市华邦市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二一年五月二十七日书记员 莫善友区敏儿