福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2978号上诉人（原审被告）：福州泰禾新世界商业物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场三期22#楼第7层的编号为15的商铺。法定代表人：郭淑华，执行董事。委托诉讼代理人：黄礼赞，福建君立律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈心宇，福建君立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴经涛，男，1970年9月8日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：徐丽芳，上海东方华银（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林书芳，女，1970年11月13日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：徐丽芳，上海东方华银（厦门）律师事务所律师。上诉人福州泰禾新世界商业物业管理有限公司（以下简称“泰禾商业物业公司”）因与被上诉人吴经涛、林书芳房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初6339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰禾商业物业公司上诉请求：一、撤销一审判决中第一项并予以改判；二、解除泰禾商业物业公司与吴经涛、林书芳签订的《房屋租赁合同》；三、本案一、二审案件受理费由吴经涛、林书芳承担。事实和理由：一、泰禾商业物业公司之所以逾期支付租金系受“新冠肺炎”疫情影响，致使泰禾商业物业公司陷入经营困难。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第一款和福建省高级人民法院发布的《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢脱贫攻坚战提供有力司法服务保障的指导意见》第12点之规定，在疫情的冲击下，泰禾商业物业公司受影响较为严重，经营困难，逾期支付租金情有可原，应当予以免责。二、从泰禾商业物业公司与吴经涛、林书芳约定的租金来看，该租金标准系远高于相同类型、相同地段房屋的租金标准，吴经涛、林书芳由此可获得较高的租金收益，因此，吴经涛、林书芳从该部分获得的收益亦可减小因逾期支付租金带来的损失。三、对吴经涛、林书芳来说，其损失仅仅是泰禾商业物业公司逾期支付的租金在逾期期间的资金占用费，根据《最高人民法院关于适用》第二十九条之规定，一审判决以年利率7.7%的标准计付违约金远远高于吴经涛、林书芳损失的30%。四、泰禾商业物业公司受“新冠肺炎”疫情影响，目前经营困难，已无力再支付高额的租金，案涉租赁合同若不解除、继续履行，必然形成僵局。根据《最高人民法院关于印发的通知》（法[2019]254号）第48条之规定，若继续履行合同，对泰禾商业物业公司来说显失公平。基于此，为维护泰禾商业物业公司与吴经涛、林书芳的合法权益，请求二审法院依法判决解除泰禾商业物业公司与吴经涛、林书芳签订的《房屋租赁合同》。吴经涛、林书芳辩称，泰禾商业物业公司与吴经涛、林书芳签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，该合同是有效的，双方均应当依法履行合同，泰禾商业物业公司未依照合同约定向吴经涛、林书芳支付2020年4月至今的租金，吴经涛、林书芳所主张的疫情并不属于不可抗力的规定。其次，根据合同约定，泰禾商业物业公司因逾期支付租金应当支付违约金，且违约金的计算标准是符合合同约定的，并未超过法律规定，请求依法驳回泰禾商业物业公司的上诉请求。吴经涛、林书芳向一审法院起诉请求：1.泰禾商业物业公司支付吴经涛、林书芳自2020年4月1日起至2020年9月30日止的租金139851.6元，并分别以2020年4月至6月的房屋租金69925.8元、2020年7月至9月的房屋租金69925.8元为基数按同期银行贷款利率3.85%的两倍即年利率7.7%分别向吴经涛、林书芳支付自2020年7月22日起、10月28日起至实际付款之日止的利息(计至起诉之日分别为1800元、150元)；2.泰禾商业物业公司承担本案诉讼费用（案件受理费、财产保全费用等）。一审法院认定事实:泰禾商业物业公司与吴经涛、林书芳就吴经涛、林书芳（甲方）坐落岳峰镇××路××号××北路与××路交叉处）××环××城市广场（四期）××＃楼××层××办公房屋与泰禾商业物业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其上述房屋出租给泰禾商业物业公司使用，租赁期限五年，自2017年11月30日次日起算至满五个日历年的前一日止，双方同意租金标准为：第一个租赁年度的租金总额为239745元，第二、第三个租赁年度租金总额分别为279703元、第四、第五个租赁年度租金总额分别为319661元；房屋租金三个月支付一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金（如遇法定节假日，则顺延），乙方将房屋租金按时足额支付至甲方指定的银行账户；逾期支付租金，应按同期银行贷款利率的两倍向甲方支付逾期违约金。合同履行期间，泰禾商业物业公司向吴经涛、林书芳支付了截至2020年3月30日止的租金后，未再向吴经涛、林书芳支付2020年4月起的租金，吴经涛、林书芳催索无果遂诉至一审法院。一审法院认为，泰禾商业物业公司与吴经涛、林书芳订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同订立后，泰禾商业物业公司未依约支付租金，其行为构成违约。泰禾商业物业公司主张吴经涛、林书芳未提供任何证据证明租金欠付情况，但合同约定的租金收款账户中并无泰禾商业物业公司支付2020年4月至9月租金的记录，泰禾商业物业公司也未提供证据证明其依合同约定按期足额支付了2020年4月至9月的租金，故对泰禾商业物业公司该项主张不予采信。泰禾商业物业公司主张，其逾期支付租金系受“新冠肺炎”疫情影响，但泰禾商业物业公司并未提供证据证明疫情或者疫情防控措施直接导致合同履行不能，故泰禾商业物业公司主张适用不可抗力的规定,部分或者全部免除责任，依据不足。泰禾商业物业公司承租诉争房屋后，未支付2020年4月至9月的租金，根据合同约定，吴经涛、林书芳诉请的2020年4月至9月的租金为第三个租赁年度的租金，年度租金总额为279703元，吴经涛、林书芳诉请泰禾商业物业公司支付2020年4月至9月(共6个月)的租金139851.5元（279703元÷12个月×6个月），符合合同约定，一审法院予以支持。超出部分，不予支持。泰禾商业物业公司逾期支付租金应当承担违约责任，吴经涛、林书芳请求泰禾商业物业公司支付违约金，可予支持。关于违约金的计算期间，合同约定“租金三个月支付一次，在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金(如遇法定节假日，则顺延)”，因此泰禾商业物业公司应于2020年7月21日前支付2020年4月至6月的租金69925.75元(279703元÷12个月×3个月），逾期未支付，应自2020年7月22日起计付违约金直至该部分租金付清之日；同理，泰禾商业物业公司应于2020年10月28日前支付2020年7月至9月的租金69925.75元，逾期未支付，应自2020年10月29日起计付违约金直至该部分租金付清之日。关于违约金的计算标准，合同约定泰禾商业物业公司应按“同期银行贷款利率的两倍支付逾期违约金”，全国银行间同业拆借中心2020年4月20日发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%，吴经涛、林书芳请求泰禾商业物业公司按年利率3.85%的两倍即年利率7.7%计算支付逾期违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、福州泰禾新世界商业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴经涛、林书芳支付2020年4月至9月的租金139851.5元，并以各期欠付的租金69925.75元为基数按年利率7.7%计算支付各期（第一期自2020年7月22日起、第二期自2020年10月29日起）逾期违约金至款项付清之日止；二、驳回吴经涛、林书芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3136元，减半收取计1568元，由福州泰禾新世界商业物业管理有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。根据在案证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，依法成立的房屋租赁合同对合同双方当事人具有约束力,承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中,泰禾商业物业公司与吴经涛、林书芳签订的《房屋租赁合同》合法有效，泰禾商业物业公司应依照合同的约定支付租金。泰禾商业物业公司主张其逾期支付租金系受“新冠肺炎”疫情影响，依照相关规定应当予以免责，本院认为，当事人是否可以新冠肺炎疫情为由主张减免租金仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。如受疫情影响造成商业用房无法正常使用,承租人一般可以此要求出租人减免房租。但泰禾商业物业公司未能举证证明其承租涉案房屋期间存在房屋无法正常使用的情形或存在其因营业收益受到影响后与出租人协商达成一致的情况,故其以疫情为由主张免除租金,显然缺乏依据，故本院对于泰禾商业物业公司的上述主张不予支持。泰禾商业物业公司主张案涉租金标准远高于相同类型、相同地段房屋的租金标准，吴经涛、林书芳多获得的收益可减小因逾期支付租金带来的损失。本院认为，合同约定的租金标准和违约金标准系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。因此，吴经涛、林书芳因租赁案涉房屋获得相较于同类型、同地段的房屋更高的租金系依合同约定合法取得，并不当然作为减少因逾期支付租金带来损失的理由。故本院对于泰禾商业物业公司的该主张亦不予支持。泰禾公司主张一审判决的违约金过高，本院认为，一审法院判决泰禾商业物业公司按年利率3.85%的两倍即年利率7.7%计算支付逾期违约金，符合合同约定，泰禾商业物业公司未提交证据证明以年利率7.7%作为违约金的计算标准远远高于吴经涛、林书芳损失的30%，故本院对于泰禾商业物业公司的上述主张不予支持。泰禾商业物业公司要求解除案涉《房屋租赁合同》，但其未在一审中提起反诉，本院对此不予处理。综上所述，泰禾商业物业公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3136元，由泰禾商业物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  林哲森审判员  金光玉审判员  黄 锋二〇二一年五月十四日书记员  吴 超