广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终891号上诉人（原审被告）：陈健，男。被上诉人（原审原告）：湛江万象物业服务有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区军民路8号金沙湾新城豪璟园B栋首层法定代表人：杨鹏基，经理。委托诉讼代理人：王国常，该公司员工。委托诉讼代理人：邱朱进，该公司员工。上诉人陈健因与被上诉人湛江万象物业服务有限公司（以下简称“万象公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初3298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈健，被上诉人万象公司的委托诉讼代理人王国常、邱朱进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈健上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回万象公司关于物业服务费、违约金的诉讼请求。事实和理由：一、根据1998年7月29日通过第13号《广东省物业管理条例》第二十条管理规定，物业服务费应该由万象房地产开发有限公司给付。陈健于1999年6月8日与万象房地产开发有限公司签订金沙湾新城陶然居3幢4单元101房《商品房购销合同》，于2000年8月交付。由于万象房地产开发有限公司为了追求更大的利益，改变了政府批复的规划及容积率等原因，金沙湾一期至今无法通过综合验收。根据1998年7月29日通过第13号《广东省物业管理条例》第二十条管理规定：物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，建设单位应当依照有关规定制订前期管理守则，并在售房时予以明示。据此，建设单位万象房地产开发有限公司应当继续承担物业服务费用，而不是金沙湾一期的广大业主。二、万象公司请求违约金于事实与法律无据。陈健与万象公司没有签订物业服务合同，何来违约？陈健与万象房地产开发有限公司《商品房购销合同》，也没有约定物业管理的违约责任，又何来违约责任？物业服务费应该由万象房地产开发有限公司支付，万象公司应该向万象房地产开发有限公司提出请求，而不是陈健。三、万象公司请求的物业服务费、公用水分摊费已经过了诉讼时效，法院不应支持。陈健与万象公司没有签订物业服务合同，万象公司从未告知陈健物业服务费交纳标准，也从未催缴过物业服务费及公用水分摊费，即使产生违约责任，万象公司大部分请求已经超过诉讼时效。万象公司答辩称：万象公司与陈健签订了《入住协议书》及《业主公约》，万象公司已经根据合同提供服务，故陈健应按时支付物业服务费等。由于本案是物业服务合同纠纷，陈健于2000年8月22日与万象公司签订了《入住协议书》及《业主公约》，约定由万象公司提供物业服务。陈健欠费期间，陈健享受了万象公司提供的物业服务，陈健与万象公司签订的《入住协议书》及《业主公约》是当事人的真实意思表示，且没有违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。在万象公司与陈健没有签订新的物业服务合同之前，双方应按照《入住协议书》及《业主公约》约定履行义务。本案属于物业服务合同纠纷，陈健主张应由开发商承担责任的理由不在本案审查范围内，也不属于本案物业服务合同的内容。关于违约金和诉讼时效问题，万象公司同意一审判决。万象公司向一审法院起诉请求：一、判决陈健偿付2007年12月至2020年10月拖欠万象公司的物业服务费13463.56元、维修资金1920.45元、公用水电分摊费930元、车位服务费155元、违约金17869.89元，共计人民币34338.9元；二、判决本案全部诉讼费由陈健负担。一审法院查明事实：陈健是湛江市赤坎区军民路8号金沙湾新城陶然居3栋4单元101房的业主。2000年8月22日，湛江市万象物业管理有限公司（即湛江万象物业服务有限公司的前身）与陈健签订《入住协议书》及《业主公约》，约定：湛江市万象物业管理有限公司为陈健的金沙湾新城陶然居3栋4单元101房（建筑面积123.85㎡）（以下简称“涉案房屋”）提供物业管理服务，陈健应依据政府有关收费文件标准按时向万象公司交纳物业服务费、房屋本体维修基金等费用，若陈健不按时缴交物业服务费、房屋本体维修基金等费用的，处以每日千分之一的滞纳金。《入住协议书》及《业主公约》签订后，湛江市万象物业管理有限公司开始向陈健提供物业管理服务，陈健也向湛江市万象物业管理有限公司交纳物业服务费、公用水电分摊费等费用。但自2007年12月开始，陈健便不再交纳物业服务费、公用水电分摊费等费用。截止2020年10月，陈健拖欠万象公司的物业服务费13463.56元（其中2007年12月至2012年4月共53个月的物业服务费为：123.85㎡×0.55元/月﹒㎡=68.12元/月、68.12元/月×53个月=3610.36元；2012年5月至2020年10月共102个月的物业服务费为：123.85㎡×0.78元/月﹒㎡=96.6元/月、96.6元/月×102个月=9853.2元）、公用水电分摊费930元（6元/月×155个月=930元）未付。万象公司多次将其制作的收费通知单张贴于涉案房屋门口，并通过邮寄EMS专递、短信发送催收物业服务费通知等形式告知陈健。但陈健对此不作回应仍未向万象公司支付上述费用，万象公司经催收无果，遂向一审法院提起诉讼。另查明，2004年5月12日，湛江市物价局、湛江市房产管理局作出《关于公布湛江市住宅物业服务收费政府指导价及有关规定的通知》（湛价〔2004〕172号）载明，多层住宅（不设电梯）物业服务基准价：二级B等为0.55元/月﹒㎡。以上规定于2004年6月1日起执行。2004年8月23日，湛江市物价局、湛江市房产管理局作出《关于公布湛江市住宅物业小区服务收费等级评定结果的通知》（湛价〔2004〕265号）载明，住宅物业小区有关物业服务收费等级评定金沙湾新城（陶然居）为二级B等。2005年10月15日，万象公司向业主作出《关于调整金沙湾新城各组团物业服务费标准的通知》，决定从2005年11月1日起，陶然居按每月0.55元/平方米收取物业服务费。2007年3月13日，湛江市物价局、湛江市房产管理局作出《关于公布湛江市住宅物业服务收费政府指导价的通知》（湛价〔2007〕46号）载明，多层住宅（不设电梯）物业服务基准价：二级B等为0.55元/月﹒㎡。具体执行价格可在上述相应等级基准价的基础上上下浮动20%。以上规定于2007年3月15日起执行。2012年4月26日，万象公司向全体业主作出《公告》载明，根据湛江市物价局、湛江市房管局联合颁布文件（湛价〔2011〕172号、173号）规定。经征询金沙湾新城陶然居、雅韵苑、愉馨苑、海怡园、海月园、海天园、豪盛园小区全体业主意见，现按《物业管理条例》相关规定，专有部分占建筑总面积57.19%（总面积：334560.85平方米，同意业主面积191367.95平方米）的业主且占总户数58.08%（总户数2782户：其中同意1616户；不同意195户；无法联系等其他情况971户）业主的同意物业服务费调整方案，符合物业服务费调整的相关规定。金沙湾新城以上小区物业服务费收费标准从2012年5月份起按以下新收费标准执行：……陶然居调整后为0.78元/月﹒㎡。”2012年10月29日，湛江市物价局向万象公司作出2012年21号《备案回执》载明，你单位的申请资料齐全，申请备案的收费标准符合政府指导价管理有关规定，同意备案。《备案回执》的附表《物业服务收费备案表》载明，雅韵苑、陶然居多层住宅的申请备案标准为0.78元/月﹒㎡；执行时间为2012年5月。再查明，2008年3月5日，湛江市万象物业管理有限公司变更为湛江万象物业服务有限公司。一审法院审理认为，本案系物业服务合同纠纷，万象公司与陈健签订的《入住协议书》及《业主公约》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，万象公司、陈健应遵照履行。在包括陈健在内的小区业主已实际接受万象公司多年来提供的物业服务管理并已持续支付相关物业服务费的情况下，陈健自2007年12月至2020年10月未依约向万象公司交纳物业服务费等费用，并经万象公司书面催告后，陈健仍不履行交费义务，显属违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持……”的规定，万象公司主张陈健支付2007年12月至2020年10月的物业服务费13463.56元、公用水电分摊费930元于法有据，一审法院予以支持。但万象公司诉请的维修资金1920.45元、车位服务费155元缺乏依据，一审法院不予支持。至于万象公司诉请的违约金，虽然《业主公约》约定陈健不按协议交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠费额的千分之一的标准交纳违约金，但该约定明显过高，应参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。《入住协议书》《业主公约》结合《关于公布湛江市住宅物业服务收费政府指导价及有关规定的通知》《关于公布湛江市住宅物业小区服务收费等级评定结果的通知》《备案回执》等证据，足以从形式上证明了万象公司进行物业管理收费时经过了法定的审批程序，依法有据。对于公用水电分摊费，陈健在庭上是予以认可的。基于此，对陈健提出其与万象公司无合同关系、无义务向万象公司交纳物业服务费的抗辩意见与事实不符，一审法院不予采纳。《入住协议书》《业主公约》是万象公司与陈健所签订，根据合同相对性原则，陈健应该向万象公司支付物业服务费，据此，陈健提出物业服务费应由万象房地产开发公司给付的抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采纳。万象公司在陈健欠费后一直不间断地催收，引起诉讼时效的中断，陈健以本案的诉讼时效已过的抗辩意见与事实不符，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限陈健于判决发生法律效力之日起十日内支付2007年12月至2020年10月的物业服务费13463.56元、公用水电分摊费930元及相应违约金给湛江万象物业服务有限公司；违约金以欠款额为基数，自2007年12月起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、驳回湛江万象物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费329.24元，由陈健负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：本案一审庭审中，陈健明确表示同意支付公用水电分摊费，也明确表示其对万象公司所主张的物业服务费标准没有异议。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对陈健上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据陈健上诉请求的事实理由以及万象公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：关于陈健应否支付物业服务费及违约金的问题。本案中，陈健与万象公司签订《入住协议书》《业主公约》，同意接受万象公司为涉案房屋提供物业服务，《入住协议书》《业主公约》未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，且陈健也依约交纳物业服务费、公用水电分摊费等费用至2007年11月，一审法院认定万象公司与陈健之间成立物业服务合同关系并无不当。本案证据能够证明万象公司对涉案房屋所在小区提供了物业服务，期间对物业服务费标准进行调整也是依法依约进行，陈健对此亦无异议，陈健作为业主已入住小区多年，并且享受了万象公司提供的物业服务，应当承担向万象公司支付物业服务费的合同义务。陈健以涉案房屋未通过综合验收为由，主张应由万象房地产开发公司承担物业服务费，但涉案房屋是否存在验收不合格的问题，属于商品房买卖合同关系，不属于本案物业服务合同纠纷审查的范围，陈健可另行主张权利，而不能以此作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。虽然陈健自2007年12月起已不交纳物业服务费，但本案证据能够证明万象公司自2009年10月至2018年12月期间多次在陈健的物业门口粘贴收费通知单，并且通过EMS快递向万象公司邮寄收费通知。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”的规定，万象公司多次向陈健提出履行请求，诉讼时效发生中断，故万象公司于2020年10月29日提起本案诉讼未超过诉讼时效，陈健提出的诉讼时效抗辩没有事实依据与法律依据，本院不予采纳。综上，陈健不履行合同义务，理应承担违约责任，一审法院判决支持万象公司关于物业服务费及违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。陈健关于其不应支付物业服务费及违约金的主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，陈健上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费658.47元，由上诉人陈健负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇二一年五月八日法官助理  黄沛婷书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。