广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初2518号原告：广州市物通市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇港口大道363号9-15栋首层商铺（现代城市花园二期首层商铺）161、168、1104、1106房（市场地址增城区新塘镇港口大道363号现代城市花园首层148号）。法定代表人：刘嘉敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈雯，1984年2月24日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈艳玲，1982年3月18日出生，汉族，系该公司员工。被告：广州市优鲜商业运营管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇港口大道363号9-15栋首层商铺（现代城市花园二期首层商铺）1104房。法定代表人：黄永建，该公司总经理。被告：广州市鸿钧投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路836号首层电影院。法定代表人：刘泉，该公司董事长。上列两被告的共同委托诉讼代理人：杨宇鹏，广东富来之正律师事务所律师。原告广州市物通市场经营管理有限公司（以下简称物通公司）诉被告广州市优鲜商业运营管理有限公司（以下简称优鲜公司）、广州市鸿钧投资有限公司（以下简鸿钧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物通公司的委托诉讼代理人陈雯、陈艳玲，被告优鲜公司与鸿钧公司的共同委托代诉讼理人杨宇鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物通公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除物通公司与优鲜公司、鸿钧公司签订的《租赁合同》以及《补充协议》。二、判令优鲜公司向物通公司支付租金292199元（其中7月6日至8月5日租金161466元，8月6日至8月20日租金130733元）以及违约金（7月6日至8月6日租金的违约金以161466元为本金，自2020年6月26日起每日按照千分之一的标准计算至清偿之日止，暂计至2020年12月15日的违约金为27933.62元；8月6日至8月20日租金的违约金以130733元为本金，自2020年7月26日起每日按千分之一的标准计至清偿之日止，暂计至2020年12月15日的违约金为18694.82元）。三、判令物通公司有权不予退还租赁保证金784398元。四、判令鸿钧公司与优鲜公司就上述第二、三项诉讼请求承担连带责任。五、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：物通公司与鸿钧公司于2019年10月9日就承租位于广州市增城区新塘镇港口大道363号现代城市花园一楼之161、168、1104、1106号商铺（下称该物业）签订了《租赁合同》；后物通公司与鸿钧公司、优鲜公司于2020年2月18日就承租方变更以及权利义务承担事宜签订了《补充协议》。《租赁合同》约定甲方给乙方8个月免租期，即2019年10月9日至2020年6月8日，乙方如欠费金额累计达到当月租金50%，甲方有权解除合同，收回物业，同时有权不退还乙方所缴之租赁保证金。承租方实际于2019年11月5日办理场地接收手续，因此免租期实际至2020年7月5日止，承租方本应在2020年6月25日前向物通公司支付2020年7月6日至2020年8月5日的租金261466元，经多次磋商后，双方一致同意，若承租方于2020年7月25日前一次性支付2020年7月6日至9月5日期间的租金522932元，则物通公司不收取承租方自2020年6月26日起逾期支付的违约金，若承租方未按上述期限准时支付租金的，则仍按双方签订《租赁合同》履行。但承租方再次未依约履行，仅在2020年7月24日支付租金50000元，物通公司再次向优鲜公司、鸿钧公司催款后，8月6日向物通公司支付了50000元租金，然后承租方于2020年8月21日办理退场手续，双方办理了场地交接。然而，优鲜公司未再向物通公司支付任何费用，双方多次协商均未果。优鲜公司的行为严重损害了物通公司的合法财产权益，依法应当承担违约责任，此外鸿钧公司作为连带保证人应对优鲜公司的行为承担连带责任。被告优鲜公司、鸿钧公司辩称，一、物通公司与优鲜公司已在2020年8月21日已完成了退场交接手续，双方共同签署了《场地移交验收确认书》，因此《租赁合同》及《补充协议》已事实解除，解除时间2020年8月21日。二、优鲜公司、鸿钧公司在免租期内（2019年11月6日至2020年7月5日）因疫情原因拖慢了涉案场地的施工进度，即使在复工复产后，仍然在人流、物流等方面面临着客观困难，对于物通公司主张的1.5个月租金，依照相关司法解释的立法本意，请求根据公平原则予以减免。三、优鲜公司因为疫情，以及鸿钧公司就涉案租赁事宜的主管经办人在2020年6月18日开业当天庆功酒会上意外去世的非主观因素，出现经营困难而不得不与物通公司协商解除涉案合同并交还了场地，在此期间仍尽己所能地缴纳了约25%租金即10万元，并非恶意违约，不同意支付违约金，租赁保证金应予退还。四、优鲜公司、鸿钧公司在合同履行期间一直保持与物通公司沟通，及时告知了项目困难并积极协商，虽然最终合同提前解除，但涉案场地由物通公司及时收回并可直接投入使用，降低了物通公司的实际损失，综合双方的实际损益情况予以调整，请求驳回物通公司的全部诉讼请求。五、关于保证金问题不存在连带，该笔保证金是鸿钧公司支付，应当退还给鸿钧公司。经审理查明，鸿钧公司于2017年7月13日登记成立，是自然人投资或控股的有限公司责任公司，股东黄永建、刘泉，经营范围包括策划创意服务、投资咨询服务、体育运动咨询服务、文化艺术咨询服务、教育咨询服务等。优鲜公司于2019年11月29日登记成立，股东黄永建、鸿钧公司，经营范围包括企业管理咨询服务、市场经营管理、摊位出租、物业管理、房屋租赁、场地租赁、文化产业园投资等。2019年10月9日，物通公司（出租方、甲方）与鸿钧公司（承租方、乙方）签署《租赁合同》，载明以下内容：：“……一、甲方同意将座落于广州市增城区新塘镇港口大道363号现代城市花园一楼之161、168、1104、1106房的房产证……出租给乙方作经营街市、市场及配套餐饮、休闲、娱乐等商业项目使用，建筑面积约7066.64平方米……二、场地移交日期：甲乙双方同意约定该场地于2019年10月9日前移交场地或按实际进度以签订《场地移交确认书》为准。……四、场地装修免租期：甲方给予乙方8个月免租期，即2019年10月9日至2020年6月8日（或从实际交付日期的次日算起并顺延，含该场地铺位隔墙拆除工程期）。五、场地租赁期共计10年，即2020年6月9日至2030年6月8日……六、场地租金（含物业管理费）及递增：……2020年6月9日至2023年6月8日每平米费用37元，月合计费用261466元……乙方应于每月25日前向甲方缴纳下月租金（含物业管理费）……十、租赁保证金1、在签订该合同之日起5天内，乙方需向甲方缴纳三个月租金（含物业管理费）人民币784398元整作为租赁保证金；租金即按约定交租时间在免租期到期后缴交。……2、如乙方逾期5天未付租赁保证金的，则本合同自然终止。租赁期内，租赁保证金交由甲方保管，未经甲方同意，乙方不得要求以租赁保证金冲抵欠付的费用……十四、违约责任：……3、乙方须按时缴纳租金、物业管理费、水电费等因乙方使用该物业而产生的费用……如乙方逾期10日仍未缴纳，甲方有权从缴费期满的次日起，每日按欠费金额的千分之五计算收取逾期违约金，直至乙方缴清之日止；租赁期内，乙方如逾期缴费累计达到3次或欠费金额累计达到当期月租金标准的50%，则甲方有权解除本合同，收回该物业及追讨给甲方造成经济损失（包括但不限于欠费本金、逾期违约金等），同时有权不予退还乙方所缴之租赁保证金。……”2020年2月18日，物通公司（甲乙）与鸿钧公司（乙方）、优鲜公司（丙方）共同签署《补充协议》，载明以下内容：鉴于：甲乙双方于2019年10月9日签署了位于‘广州市增城区新塘镇港口大道363号现代城市花园一楼之161、168、1104、1106号商铺’的《租赁合同》（以下简称：原租赁合同）。现各方经友好协商，就合同主体变更事宜，达成如下协议：1、各方一致确认：原租赁合同中的主体由甲方和乙方变更为甲方和丙方；乙方就丙方在原租赁合同项下的义务向甲方承担连带责任。2、各方一致确认：本协议签订之前，甲方对乙方已履行的义务，视为甲方对丙方已履行的义务；乙方对甲方履行的义务，视为丙方对甲方履行的义务。3、各方一致确认：乙方此前缴交的租赁保证金和水电周转金，于原合同到期后，按原合同退款约定退给丙方。4、各方一致确认：在本协议签订之前，各方均不存在违约责任。5、本协议未约定的，仍按原租赁合同执行；本协议与原租赁合同约定不一致的，以本协议约定为准。……”2020年6月24日，物通公司的员工陈艳玲通过微信联系向鸿钧公司的法定代表人刘泉，要求优鲜公司在当月25日前交下个月租金。2020年7月8日，物通公司向优鲜公司、鸿钧公司发出《催款函》，内容为依据《租赁合同》第四条、第六条约定，优鲜公司、鸿钧公司应于2020年6月26日前向物通公司支付2020年7月6日至8月5日的租金，请于收到本函三个工作日内支付上述期间261466元及违约金16995.29元（暂计至7月7日）等。同日，优鲜公司向物通公司出具《复函》，内容为：物通公司的催款函已收悉，优鲜公司是此次疫情的重灾区，从事影院、教育培训、体育培训、商业综合体等遇到重度伤害，有些行业至今未能开业，现金流也遇到困难，就本月缴租一事，恳请予以宽限，用已缴纳的押金抵扣应缴租金，期待予以体谅；也许物通公司还有更好的合作伙伴及选择方向，如因其问题，造成本次租赁合同难以为继，需要按照租赁合同条款约定，按法律途径解除双方租赁合同，其也将尊重物通公司最终选择等。2020年7月16日，物通公司向优鲜公司、鸿钧公司作出《回函》，内容为优鲜公司、鸿钧公司在7月8日的《复函》已收悉，双方已于7月9日就延期缴纳租金一事进行商谈形成会议纪要，现回函如下：一、若优鲜公司、鸿钧公司在7月25日前一并缴交7月6日至9月5日期间的租金522932元，则物通公司不收取逾期支付违约金，若未按上述期限准时缴纳租金，则仍按双方签订的《租赁合同》执行；二、由于新冠疫情的突发和持续，导致整个商业经济下滑，物通公司同样因此造成损失，优鲜公司、鸿钧公司已享有8个月免租期，希望优鲜公司、鸿钧公司能够体谅物通公司难处，能够于宽限期内及时缴纳所欠租金，否则全部责任由优鲜公司、鸿钧公司承担。2020年8月21日，优鲜公司将租赁场地交还给物通公司，双方办理交接手续，并签署了《场地移交验收确认书》。本案审理过程中，一、物通公司表明《租赁合同》已实际解除，且优鲜公司已交还租赁场地，既然优鲜公司、鸿钧公司确认《租赁合同》在2020年8月21日已解除，物通公司申请撤回第一项关于解除物通公司与优鲜公司、鸿钧公司签订的《租赁合同》以及《补充协议》的诉讼请求。二、各方当事人确认以下事实：1、物通公司在2019年11月5日交付租赁场地给鸿钧公司，故免租期顺延至2020年7月5日；2、在三方签订《补充协议》时，鸿钧公司向物通公司支付的租赁保证金784398元已转为优鲜公司作为承租方的租赁保证金；3、在《租赁合同》履行期间，承租方只支付了10万元租金，分别于2020年7月23日支付了50000元，在同年8月6日支付了50000元。三、物通公司陈述，其已给予8个月免租期，目前物通公司只主张优鲜公司、鸿钧公司支付一个半月的租金，物通公司不同意减免租金，理由为：受疫情影响，广州市从2020年2月24日一级响应调整为二级响应，故物通公司给予的免租期已足够长了；关于押金问题，《补充协议》第三条约定，只有在承租方没有违约的情况下，租赁保证金才予退还，目前优鲜公司、鸿钧公司已实际违约，故租赁保证金不予退还；关于没收租赁保证金的连带责任问题，鸿钧公司应对优鲜公司的债务承担连带责任，故物通公司既不向优鲜公司也不向鸿钧公司退还保证金，这就是物通公司主张租赁保证金连带责任所表达的意思。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。物通公司与鸿钧公司签署的《租赁合同》，约定物通公司将租赁场地出租给鸿钧公司使用，后物通公司与优鲜公司、鸿钧公司三方签署《补充协议》，约定承租主体变更为优鲜公司，由鸿钧公司对优鲜公司履行《租赁合同》项下的义务承担连带责任。上述《租赁合同》《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据查明的事实，物通公司与优鲜公司在2020年8月21日办理场地交接手续，优鲜公司公司将租赁场地交还给物通公司。庭审中，各方当事人认可已于2020年8月21日解除租赁合同，故物通公司与优鲜公司、鸿钧公司签署的《租赁合同》《补充协议》已于2020年8月21日解除。据此，在双方当事人租赁合同关系已实际解除的情况下，物通公司申请撤回第一项关于要求解除《租赁合同》《补充协议》的诉讼请求，本院予以准许。关于原告主张的租金（占用费）及违约金的问题。根据各方当事人陈述，物通公司在2019年11月5日交付租赁场地给承租方，按《租赁合同》约定免租期自2019年11月6日计至2020年7月5日止，故从2020年7月6日计收租金。按《租赁合同》第六条约定，承租方应于每月25日前缴纳下月租金，即优鲜公司应在2020年6月25日前缴纳2020年7月6日至8月5日的租金。但是，根据查明的事实，优鲜公司仅在2020年7月23日、8月6日合计支付10万元租金，此后2020年8月21日交还租赁场地给物通公司，至今仍未向物通公司付清2020年7月6日至8月21日间的剩余租金292199元，根据《租赁合同》第六条、第十四条第3款约定，优鲜公司逾期支付租金的行为已构成违约。现物通公司主张优鲜公司支付2020年7月6日至8月21日间剩余租金292199元和违约金，以及主张不予退还押金7843098元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，但违约金总额以不超过欠付的租金292199元为限。物通公司诉请的违约金超出上述金额的部分，本院不予支持。关于鸿钧公司、优鲜公司抗辩的受新冠疫情以及经营困难影响的问题。受新冠疫情影响，广东省自2020年1月23日起启动重大突发公共卫生事件一级响应，增城区在2020年2月8日发布《增城区企业安全有序复工复产工作指引》明确鼓励和支持企业主动积极复工复产，2020年2月25日广东省新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，逐步推进复工复业。结合当事人的实际履约情况，物通公司自交付租赁场地之日（即2019年11月5日）起已给予了承租方8个月的免租期，即使受新冠疫情影响，自2月底起优鲜公司使用租赁场地已无影响，故鸿钧公司、优鲜公司关于受新冠产疫情影响主张减免租金、不予支付违约金以及要求退还租赁保证金的理据不成立，本院不予采纳。另，鸿钧公司、优鲜公司抗辩经营困难的问题不能作为其减免租金以及不承担违约责任的理由。关于鸿钧公司是否承担连带责任的问题，由于优鲜公司履行《租赁合同》过程中存在拖欠物通公司租金的违约行为，按《补充协议》第1条约定，鸿钧公司就优鲜公司在《租赁合同》项下的义务向物通公司承担连带责任。同时，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，物通公司主张鸿钧公司对优鲜公司因履行《租赁合同》产生的涉案债务承担的连带责任，理据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市优鲜商业运营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市物通市场经营管理有限公司支付租金292199元以及违约金（分段计算，161466元租金的违约金以尚欠付的租金为基数从2020年6月26日起按每日千分之一的标准计至付清该款项之日止；130733元租金的违约金以欠付的租金为基数从2020年7月26日起按每日千分之一的标准计至付清该款项之日止；违约金总额以不超过欠付租金本金292199元为限）。二、被告广州市鸿钧投资有限公司对被告广州市优鲜商业运营管理有限公司上述债务承担连带责任。三、原告广州市物通市场经营管理有限公司收取的租赁保证金784398元不予退还给被告广州市优鲜商业运营管理有限公司和被告广州市鸿钧投资有限公司。四、驳回原告广州市物通市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7455元，由被告广州市优鲜商业运营管理有限公司、广州市鸿钧投资有限公司共同负担。被告广州市优鲜商业运营管理有限公司、广州市鸿钧投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二一年五月六日书记员  陈雪冰