北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初4701号原告：李世君，男，1963年4月1日出生，汉族，大庆油田有限责任公司干部，住黑龙江省大庆市让胡路区。原告：李桂荣，女，1963年4月17日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。二原告委托诉讼代理人：林桂玲，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京未来科技城润昌置业有限公司，住所地北京市昌平区未来科技城英才北一街l号101室。法定代表人：张大为，董事长。委托诉讼代理人：李阳阳，男，1994年2月19日出生，汉族，公司员工。原告李世君、李桂荣与被告北京未来科技城润昌置业有限公司（以下简称润昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陆婧独任审理，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告李世君及其与李桂荣的委托诉讼代理人林桂玲，被告润昌公司的委托诉讼代理人李阳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李世君、李桂荣向本院提出诉讼请求：1.被告给付迟延交房违约金416710.55元（自2020年1月1日起，按每日1504.3702元，计算至2020年10月3日）2.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年4月18日，原、被告签订商品房买卖合同。合同约定，原告购买由被告开发的昌平区××镇××小区A-0l#住宅楼第7层3单元701号住宅，房屋单价73006.42元/㎡，总价7521851元，房屋应于2019年12月31日交付，交付条件为精装修，被告如迟延交房应支付违约金，计算方法：自应当交房之日起，以房屋总价款的万分之二，按日计算至实际交房之日止。原告已全额支付房屋价款。查验时，房屋存在多处质量问题，须更换维修，被告制作房屋查验记录单并承诺2020年4月前整改，但被告没能及时整改。后原告不断要求被告整改交房，至2020年10月3日房屋仍有质量问题，被告承诺继续整改，原告勉强收房。原、被告签订的房屋买卖合同真实，有效。被告不能按合同约定期限交付房屋，构成违约，依法应承担违约责任，应按合同约定支付迟延交房违约金。润昌公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。《中华人民共和国建筑法》（2019）第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019）第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”从上述规定不难看出，竣工验收合格是商品房法定的交付条件，是法定的强制性交付条件和质量标准。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第十三条规定：“出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。”我司开发建设的A01#住宅楼7层3单元701号房屋已于2019年11月19日取得《规划核验意见》，2019年12月26日取得《工程竣工验收备案表》，房屋经竣工验收合格，符合我司与原告签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2088539）补充协议第七条的约定，具备了交付条件，也符合法律规定的交房条件。我司于2019年12月26日向原告寄送了交付通知书，后原告多次前往701号房屋查验，以房屋质量存在表面瑕疵为由提出多项维修要求，迟迟不肯接收701号房屋，一直到2020年10月3日才最终接收了701号房屋。原告主张我司逾期交房并要求其承担违约责任和相应损失，缺乏相应的事实和法律依据。至于原告在查验房屋时发现房屋内存在诸多需要整改维修项目，这实际上属于合同约定的保修范畴，而非延期交付房屋的内容。综上，请求法院依法驳回原告所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月18日，润昌公司（出卖人）与李世君、李桂荣（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及附件，约定润昌公司将位于北京市昌平区××镇（××小区）CP05-0801-0011、0013地块F1住宅混合公建用地A-01#住宅楼7层3单元-701房屋（以下简称涉案房屋）出售给李世君、李桂荣，总价7521851元。《预售合同》第十一条“交付时间和手续”载明“（一）出卖人应当于2019年12月31日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。★详见补充协议约定。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以交纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）★见补充协议约定。”《预售合同》第十二条“逾期交付责任”，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在九十（90）日内……。2.逾期超过九十（90）日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照本合同签订当日中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十九条“补充协议”，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十二《补充协议》第九条5.买受人同意在办理该商品房交付手续过程中，不得以工程质量（地基基础和主体结构质量问题除外）或装饰装修、设备的标准为由拒绝接收该商品房，但出卖人应对买受人提出的合理整改意见按《住宅质量保证书》约定履行保修义务进行修复，出卖人在维修期间不构成逾期交付。买受人以工程质量（地基基础和主体结构质量问题除外）或装饰装修、设备的标准为由拒绝接收该商品房的，视为该商品房已交付，交付时间为通知的交付截止日期或合同约定的交付截止日期，两者先到达者为准。第二十六条约定“对主合同【补充协议】的补充及修改如下：★双方签订的补充协议内容与主合同约定不一致的地方，以本补充协议为准。”《预售合同》签订后，李世君、李桂荣按照合同约定支付了购房款。2019年11月19日，北京市规划和自然资源委员会出具《建设工程规划核验意见》，A-01#住宅楼等6项工程符合《建设工程规划许可证》批准的内容。2019年12月26日，A-01#住宅楼完成工程竣工验收备案。2019年12月26日，润昌公司向李世君、李桂荣邮寄《交付通知书》，通知李世君、李桂荣于2019年12月29日至2019年12月31日到华润××小区B02一层办理交付手续。2019年12月27日，李世君、李桂荣微信联系润昌公司，申请延迟至2020年1月21日收房，润昌公司同意。2020年1月20日，李世君、李桂荣查验房屋，提出门框掉漆、客厅顶开裂、玻璃有划痕、瓷砖色差等问题，形成《房屋查验记录单》。在《房屋查验记录单》顶部李世君、李桂荣备注“本人于2020年1月20日到未来城市验房（A01-3-701），由于存在以下诸多问题，所以，未达到接房条件，拒绝接房，待地产（出卖人）整改后，达到接房条件时，出卖人或出卖人委托代表通知后，再来验房，合格后，接房。”之后，润昌公司对涉案房屋进行修复，双方就修复问题多次沟通。2020年10月3日，李世君签署《入住物品交接记录签收单》，接收涉案房屋。上述案件事实，有《北京市商品房预售合同》及附件、增值税普通发票、《建设工程规划核验意见》《建设工程竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《房屋面积测算技术报告书》《交付通知书》《房屋查验记录单》《入住物品交接记录签收单》、微信聊天记录、照片、录音及本案当事人当庭陈述记录在案卷证明。本院认为：李世君、李桂荣与润昌公司签订的《预售合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并不违反相关法律的禁止性规定，合法有效，合同约定对双方当事人具有法律约束力，双方应严格按合同的约定全面履行各自的义务。李世君、李桂荣按照合同约定已支付房屋价款，润昌公司亦应按照合同约定的日期向李世君、李桂荣交付房屋。根据本院查明的事实，2019年12月26日，润昌公司已书面通知李世君、李桂荣于2019年12月29日至2019年12月31日接收房屋。李世君、李桂荣申请延迟至2020年1月21日接收房屋，润昌公司同意。故截止2020年1月20日，李世君、李桂荣查验房屋，润昌公司未迟延交付房屋。买卖双方争议的焦点在于，润昌公司修复质量问题的期间是否属于逾期交付房屋。根据《补充协议》第二十六条的约定，“双方签订的补充协议内容与主合同约定不一致的地方，以本补充协议为准”，因此《补充协议》应当优先适用。在《预售合同》第十一条（三）与《补充协议》第九条第5项的约定存在矛盾的情况下，应优先适用《补充协议》第九条第5项。《补充协议》第九条第5项已明确约定，“买受人同意在办理该商品房交付手续过程中，不得以工程质量（地基基础和主体结构质量问题除外）或装饰装修、设备的标准为由拒绝接收该商品房，但出卖人应对买受人提出的合理整改意见按《住宅质量保证书》约定履行保修义务进行修复，出卖人在维修期间不构成逾期交付。”2020年1月20日，李世君、李桂荣所反映的质量问题，并非地基基础和主体结构质量问题，应属于质量瑕疵。李世君、李桂荣可据此要求润昌公司修复质量问题，但以此为由拒收房屋，并要求润昌公司承担逾期交付房屋的违约责任依据不足，本院不予支持。关于《补充协议》第九条第5项是否含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的问题，本院认为，该合同虽为润昌公司单方预先拟定，但并未免除其质量瑕疵的保修义务，也未排除在存在地基和主体结构等严重质量问题时李世君、李桂荣拒收房屋的权利。况且，润昌公司已通过标注★及字体加粗予以了充分提示，李世君、李桂荣在签订《补充协议》时对此条款已充分知悉。故对李世君、李桂荣的此项主张，本院不予采纳。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回李世君、李桂荣的全部诉讼请求。案件受理费7551元，由李世君、李桂荣负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  陆 婧二〇二一年五月二十四日法官助理  周忠会书 记 员  王京嫄