福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2075号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴胜林，男，1987年4月12日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：罗友丽，女，1989年5月10日出生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：方金华，北京市盈科（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽娜，北京市盈科（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州世远置业有限公司，住所地福建省福州市马尾区快安上德村、104国道以北。法定代表人：陈爱国，董事长。委托诉讼代理人：袁盛斌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐传秋，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。上诉人吴胜林、罗友丽因与被上诉人福州世远置业有限公司（以下简称“世远公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2020）闽0105民初1302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴胜林、罗友丽上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，并依法改判。事实和理由：一、吴胜林、罗友丽虽对《签字须知》及《关于世茂上德郡项目非标情况确认书》予以签字确认，但并不知道朱家宅将重建。1.《商品房买卖合同》及《补充协议》等合同文本内容的收集时间在2019年5月，朱家宅重建的决定是在2019年6月10日作出，合同文本内容确定时，尚不存在朱家宅重建问题。2.本案所有平面图中，“原朱家宅”图示均用细实线表示为小区原有建筑物。案涉《草签合同》《网签合同》《签约须知》和《关于世茂上德郡项目非标情况确认书》这些材料，也均告知业主小区有个“朱家宅”一直存在，而非朱家宅要被拆除重建。但当吴胜林、罗友丽实地观看时“朱家宅”的图示位置是空地。开发商在朱家宅被拆除后依然沿用正常规划下的合同内容，未作出特别告知和说明，导致吴胜林、罗友丽误以为该地是原朱家宅遗址，在签合同时存在认知错误。二、如上所述，由于吴胜林、罗友丽在签订合同及其附件时并不知晓朱家宅将重建，一审认定吴胜林、罗友丽提起撤销权诉讼已超过法定除斥期间是错误的。三、朱家宅重建将对吴胜林、罗友丽产生重大不利后果。1.马尾镇政府目前仍无法确定朱家宅的用途，世远公司目前也无证据证明朱家宅已获批作为其他用途，朱家宅重建后对外开放将对吴胜林、罗友丽的人身和财产安全产生负面影响。2.朱家宅系占地面积达400平方米、加上保护面积则高达876平方米的文物建筑，重建必然占用小区绿地率、容积率规划指标，严重影响吴胜林、罗友丽的居住舒适度。3.根据《福建省房屋消费者权益保护条例》第六条，世远公司应当告知吴胜林、罗友丽房屋的设计环境。四、《商品房买卖合同（预售）》《签约须知》《关于世茂上德郡项目非标情况确认书》中的所有条款均是世远公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与吴胜林、罗友丽协商的格式条款。小区内存在占地面积400平方米的文物古建筑，与吴胜林、罗友丽有重大利害关系，世远公司对涉及朱家宅的条款本应履行提示说明义务却未履行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款，《商品房买卖合同（预售）》《签约须知》《关于世茂上德郡项目非标情况确认书》中涉及朱家宅的条款不属于合同内容，对双方没有法律约束力。五、一审遗漏认定事实。1.世远公司因《商品房买卖合同》及《补充协议》等合同存在大量不公平的格式条款，侵害消费者权益而引发群体事件，已经受到了市场监管局的从重处罚。2.本案的主要争议事实之一是世远公司是否尽到“提示”和“说明”义务，但一审判决却故意对该争议事实避而不谈。3.一审将举证和注意义务不公平地分配给吴胜林、罗友丽，系故意违背法律规定而作枉法裁判，且在明知一审判决违反了事实和法律的情况下，仍故意歪曲认定事实，错误适用法律。综上，吴胜林、罗友丽与世远公司签订《商品房买卖合同（预售）》时存在重大误解情形，且吴胜林、罗友丽向法院提起撤销权诉讼并未超过3个月法定除斥期间，依法享有撤销权，吴胜林、罗友丽无需向世远公司支付购房款、逾期付款违约金及律师费。世远公司辩称，一、本案争议焦点为吴胜林、罗友丽是否因重大误解而签订案涉《商品房买卖合同》，根据世远公司原审提交的证据可知，案涉《商品房买卖合同》系吴胜林、罗友丽与世远公司基于真实意思表示订立的，不存在重大误解。原审判决认定朱家宅重建不构成吴胜林、罗友丽购买案涉商品房的重大误解，案涉《商品房买卖合同》不应撤销，认定事实清楚，适用法律正确。（一）世远公司已通过多种方式对案涉朱家宅情况进行了必要的说明和提示，吴胜林、罗友丽对此并未提出任何异议。吴胜林、罗友丽作为具有完全民事行为能力的购房人应当审慎阅读合同文本，并对世远公司提供的签约须知及非标情况确认书等相关文件资料进行逐条审查以知晓自己所购商品房的相关信息及情况。吴胜林、罗友丽自愿在案涉《商品房买卖合同》《签约须知》等资料上签字及捺印，表明吴胜林、罗友丽在购买案涉商品房及签订案涉《商品房买卖合同》时即已知晓并接受案涉朱家宅情况及可能对其所购商品房产生的影响，故吴胜林、罗友丽对案涉朱家宅并不存在任何的错误认识和误解。现吴胜林、罗友丽却以自己不知情为由主张重大误解，明显与事实不符。（二）吴胜林、罗友丽所谓对案涉朱家宅的误解，均不属于法律规定的错误认识范畴，即吴胜林、罗友丽主观上并不存在错误认识。吴胜林、罗友丽对案涉朱家宅的“误解”也不会导致吴胜林、罗友丽合同目的不能实现或与其购买案涉商品房的意思相悖，吴胜林、罗友丽是否购买案涉商品房与其是否对案涉朱家宅存在错误认识也不存在因果关系，案涉朱家宅并不对吴胜林、罗友丽正常使用案涉商品房产生任何不利影响，吴胜林、罗友丽也不会因此遭受任何实际损失。二、原审判决认定吴胜林、罗友丽撤销权消灭，其诉请撤销案涉《商品房买卖合同》依法不予保护，认定事情清楚，适用法律正确。自2019年7月1日吴胜林、罗友丽与世远公司签订《商品房买卖合同》（草签合同）时，吴胜林、罗友丽即已知晓案涉朱家宅的情况，其主张于2020年6月2日才知晓案涉朱家宅需重建，明显与事实不符。故吴胜林、罗友丽于2020年7月20日提起撤销之诉，已超过3个月的法定撤销权行使期间，撤销权消灭。原审判决据此认定吴胜林、罗友丽撤销权消灭，其诉请撤销案涉《商品房买卖合同》依法不予保护，认定事情清楚，适用法律正确。三、案涉《签约须知》《关于世茂上德郡项目5#非标情况确认书》系吴胜林、罗友丽单方出具给世远公司的文件，并非合同，故吴胜林、罗友丽主张案涉《签约须知》《关于世茂上德郡项目5#非标情况确认书》中涉及朱家宅的条款不属于合同内容，存在明显的认识错误。案涉《商品房买卖合同》而言，仅是为了告知或介绍案涉朱家宅的现状及预留朱家宅保护范围以及可能遮挡或妨碍房屋正常使用的情况，并不涉及合同双方的权利义务关系，不属于格式条款。综上，案涉《商品房买卖合同》《签约须知》《关于世茂上德郡项目5#非标情况确认书》中涉及朱家宅的内容并非格式条款，不适用《民法典》关于格式条款的规定。故吴胜林、罗友丽主张案涉《商品房买卖合同》《签约须知》《关于世茂上德郡项目5#非标情况确认书》中涉及朱家宅的条款不属于合同内容，对双方没有法律约束力，明显缺乏事实和法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。吴胜林、罗友丽上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。吴胜林、罗友丽向一审法院起诉请求：1.撤销吴胜林、罗友丽与世远公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，由世远公司向吴胜林、罗友丽返还购房款677783元；2.世远公司承担本案本诉、反诉全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）。世远公司向一审法院提出反诉请求：1.判决吴胜林、罗友丽立即向世远公司支付尚欠购房款620000元；2.判决吴胜林、罗友丽向世远公司支付逾期付款违约金（违约金以应付购房款620000元为基数，按每日万分之四的标准暂计至2020年8月17日，实际应计至付清尚欠购房款之日止）；3.判决吴胜林、罗友丽向世远公司支付因实现债权而支出的律师服务费25000元；4.本案诉讼费、财产保全费、公告费均由吴胜林、罗友丽负担。一审法院认定事实:2019年6月30日，吴胜林、罗友丽（乙方）与世远公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定乙方认购福州世茂远洋东江湾5#楼6层3单元，预测建筑面积78.27平方米，总房价1297783元；乙方自愿于签订本认购书时交付定金270000元作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，乙方之前直接向甲方交付的意向金等（如有）在本协议生效后自动转为定金，签订《商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为乙方应交纳的部分首期房款。2019年6月30日、7月1日，吴胜林分别向世远公司支付77400元、192600元。2019年7月1日，吴胜林、罗友丽作为买受人与世远公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》（系草签合同，合同及附件内容与2020年4月22日吴胜林、罗友丽与世远公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件内容基本一致），约定：商品房总价款为1297783元；买受人已向出卖人支付定金200000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；买受人应于2019年7月2日前支付首期房价款527783元，余款770000元向贷款银行申请贷款支付；未经出卖人书面允诺之任何承诺，对买卖双方均不具有约束力，出卖人提供的宣传广告、样板房、展示用房、工法样板间、生活研究中心、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供买受人参考，不构成本合同及其附件的组成部分、不视为承诺，买受人不以以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。上述合同所附小区总平面图中，有以正方形图样标识出“原朱家宅”所处位置。2019年7月2日、2020年4月9日，罗友丽向世远公司分别支付257783元、150000元。2019年7月1日，吴胜林、罗友丽在《签约须知》、《关于世茂上德郡项目5#非标情况确认书》上签字捺印。《签约须知》诸多条款中关于世茂上德郡项目红线内规划配套因素里有一条载明：“原朱家宅：位于5#楼北侧，6#楼西南侧，为文物建筑，由政府进行管理运维，敬请留意”。《签约须知》还载明：出卖人在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响；上述内容为出卖人根据现有规划提示购房人注意问题，旨在让购房人尽可能地了解本项目，更好为购房人服务；成交后买卖双方的权利义务以最终签署的《商品房买卖合同》及其附件约定为准；上述项目购房风险出卖人在销售过程中已提示购房人阅读并就购房人提出问题进行解答，购房人在充分理解并慎重考虑上述风险后作出购买决定。《关于世茂上德郡项目5#非标情况确认书》载明：“本人购买了世茂上德郡项目5#号楼603单元商品房，本人理解并清楚该商品房非标情况如下：……b）207单元、307单元，区内朱家宅民居存在视线干扰；……”；“以上情况本人已充分知悉了解并自愿购买，因此产生的不利后果均由本人自行承担，本人确认在认购后不以上述理由拒绝签约、拒绝支付购房款或要求退房”。2020年4月22日，世远公司作为出卖人与吴胜林、罗友丽作为买受人网签了编号为ＦＺ2004ＸＪ011826的《商品房买卖合同（预售）》，约定：购买商品房位于马尾区××镇××村××道××＃楼××单元，预测建筑面积78.27平方米；该商品房单价为每平方米16580.85元，总价款为1297783元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；贷款方式为公积金贷款，买受人应当于2020年4月9日前支付首期房价款677783元，占全部房价款的52%，余款620000元向公积金中心（贷款机构）申请贷款支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；未经出卖人书面允诺之任何承诺，对买卖双方均不具有约束力；本合同自双方签字或盖章之日起生效，合同附件与本合同具有同等法律效力。上述合同附件一小区总平面图中，有以正方形图样标识出“原朱家宅”所处位置。合同附件四约定：买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日或之前向其选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的完整、真实、合格有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用；买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意合同继续履行，买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项。合同附件五（关于本项目内相关设施、设备的具体约定）载明：“……7.原朱家宅：位于5＃楼北侧，6＃楼西南侧”；以上为该商品房所在地块的主要设施设备，未必包含该地块所有设施设备，该商品房所在地块的设施设备等以政府职能部门审定的规划总平面图为准；买受人确认并同意出卖人因合理设计、施工需要或因消防、人防及建设等政府部门的要求而对整个项目规划建设指标在地块内进行综合设计平衡或优化调整，可能存在局部设施设备位置、形式及规格的调整，对该平衡、优化或根据政府要求而重新设计调整的，出卖人无须另行通知买受人或征得买受人同意，买受人理解并确认在签署本合同正文及其附件时已对公共配套设施设备可能对该商品房产生的影响进行了充分考虑。合同附件十（出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明）载明：“（二）项目红线内：……7.原朱家宅：位于5＃楼北侧，6＃楼西南侧，为文物建筑，由政府进行管理运维”。合同附件十一约定：买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成该商品房正式／或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决，由此诉讼而造成出卖人支出的费用（包括但不限于诉讼费、委托律师服务费、手续费、差旅费等）出卖人有权要求买受人承担。世远公司在上述合同打印件上盖章确认，吴胜林、罗友丽予以签字捺印。2020年4月29日，位于马尾区××镇××村××道××＃楼××单元的房屋取得闽（2020）福州市马尾区不动产证明第9004759号预告登记证明，登记权利人为吴胜林、罗友丽。在“安居客”ＡＰＰ上，查询到“世茂远洋东江湾”楼盘项目2019年6月17日发布的宣传视频中，用一小块亚克力板代表朱家宅；2020年7月27日，通过“安居客官网”查询“世茂远洋东江湾”楼盘项目视频展示及照片，世远公司仅在楼盘沙盘上竖立一根小旗杆代表朱家宅。2020年6月24日，世远公司以EMS快递方式向吴胜林、罗友丽寄送其加盖公章的《催告函》，主要内容载明：由于吴胜林、罗友丽未按合同约定时间办理贷款手续、付清剩余购房款，现世远公司要求俩人在收到催告函后五日内办理贷款手续并付清所欠购房款及违约金，否则世远公司将解除合同并要求吴胜林、罗友丽承担违约责任。2020年6月28日，该快递退回妥投。2020年8月21日，吴胜林、罗友丽委托律师向世远公司发送《律师函》，主要内容载明：吴胜林、罗友丽已向法院起诉要求撤销其与世远公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，此时世远公司再要求吴胜林、罗友丽继续履行合同、办理贷款手续并付清所欠购房款及违约金，违背合同法的公平原则，吴胜林、罗友丽有权中止办理贷款手续并停止向世远公司支付剩余购房款。另查明，2020年6月，世远公司通知吴胜林、罗友丽可以领取购房首付款发票。2020年8月14日，世远公司因本案与福建天衡联合（福州）律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费25000元。又查明，2018年10月1日，福州市马尾区国土资源局（以下简称区国土局）就包括位于马尾快安上德村、104国道以北的马宗地2018-09号地块等发布关于2018年第五次公开出让国有建设用地使用权公告，其中条件之一为马宗地2018-09号地块涉及的文物点朱家宅由区文体局及区住建局负责提出原址保护意见，并移交马尾镇管理。此次，该地块流拍，未能成交。2019年2月2日，区国土局就上述同样的马尾快安上德村、104国道以北的马宗地2019-02号地块发布关于2019年第一次公开出让国有建设用地使用权公告，但此次公告未载明要求保留朱家宅的内容。此次，该地块由世远公司竞拍成功。2019年3月27日，福州市城乡规划局马尾分局就位于马尾区××村××道××号的建设用地规划许可证，其中载明：地块内涉及文物点朱家宅需按规定进行保护。再查明，2020年6月，马尾区市场监督管理局、区规划局、马尾镇政府分别对在12345平台上发布的关于“1.马尾世茂远洋东江湾楼盘的开发商是否构成虚假宣传，隐瞒不利因素欺诈成交；2.朱家宅未来重建会建成什么样？400平米是对外开放还是仅对小区开放？文物保护单位是否有明确规划？”两个问题进行回复：开发商虚假宣传证据不足，希望诉求者能够提供进一步证据；世茂上德郡项目（远洋东江湾）内有一处文物保护单位朱家宅，保护范围占地面积400平方米，朱家宅重建及后期管理由属地政府马尾镇负责；朱家宅后期将进行重新修建，建成后作为一个文物保护点，马尾镇政府会加强管理。同月，区文旅局、马尾镇政府、区规划局分别对在12345平台上发布的关于“马尾区世茂远洋东江湾内古建朱家宅”的问题进行回复：对福建东杰工程建设发展有限公司擅自拆除不可移动文物上德朱家宅，区文旅局责令当事人改正、恢复原状，并给予当事人罚款300000元行政处罚；朱家宅后期进行重新修建，建成后作为小区配套的文物保护点；世茂远洋东江湾地块属于公开拍卖出让宗地，朱家宅在宗地红线范围内，目前正在修复设计阶段。2020年7月，区规划局对在12345平台上发布的关于“朱家宅重建后是否会影响小区整体规划、绿地率容积等”的问题进行回复：朱家宅原址重建，占地面积400平方米，不占用该项目绿地率、容积率等规划指标。2020年9月，马尾镇政府对在12345平台上发布的关于“请转马尾区文旅局、马尾镇回复、公布朱家宅重建进展”的问题进行回复：朱家宅重建工程目前已完成设计评审，因属古宅重建项目，无施工效果图，朱家宅重建工程将保持原建筑结构和建筑材料，原貌恢复重建，建设完成后将作为小区配套建筑，属小区一部分，仅供小区业主使用，不对外公开开放。同月，马尾镇政府对在12345平台上发布的关于“关于确定远洋东江湾朱家宅用途”的问题进行回复：朱家宅建成后作为小区配套建筑，为小区的一部分资产，可作为国学堂，也可作为其他公共用途，因原朱家宅已完成征地拆迁工作，新建朱家宅已不属于个人资产，为公共资产，业主无权以原住民身份进行祭祀。一审法院认为，本案双方当事人的主要争议焦点为：1.朱家宅重建是否构成吴胜林、罗友丽购买案涉房屋的重大误解，案涉合同是否应予撤销；2.吴胜林、罗友丽是否应向世远公司支付剩余购房款并承担逾期付款违约金及律师费。结合案件事实，一审法院对上述两个争议焦点作如下评析：1.朱家宅重建不构成吴胜林、罗友丽购买案涉房屋的重大误解，案涉合同不应撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》规定，“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的种类、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。据此，重大误解是指行为人在作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重大事项存在认识的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到重大损失，或者达不到误解者订立合同的目的。基于重大误解实施的民事法律行为，《中华人民共和国民法总则》规定，“行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。但是，本案中朱家宅重建并不构成吴胜林、罗友丽购买案涉房屋的重大误解，因为：⑴吴胜林、罗友丽对朱家宅重建不存在认知缺陷。在签订《商品房买卖合同（预售）》时，吴胜林、罗友丽就应当知道小区内将重建朱家宅。因为不论是之前吴胜林、罗友丽与世远公司草签的商品房买卖合同，还是后来田武、连惠珍与世远公司签订的正式商品房买卖合同，相应合同附件一的小区总平面图中有标识出“原朱家宅”所处位置；合同附件五将“原朱家宅”列入小区内的相关建筑并指明具体位置；合同附件十载明“原朱家宅”系由政府进行管理运维的文物建筑，将会遮挡或妨碍部分房屋的正常使用。此外，吴胜林、罗友丽所签字确认的《签约须知》及《关于世茂上德郡项目5#非标情况确认书》中，也载明“原朱家宅”系由政府进行管理运维的文物建筑，同时指明该建筑在小区的具体位置，并指出该建筑会对小区内部分房屋产生视线干扰。购买商品房作为一项重大生活消费，购房者应当审慎阅读合同文本，并对开发商提供的签约须知及非标情况确认书进行逐条审查以保障自身权益，确认无误后才可签字确认。现上述各种吴胜林、罗友丽已签字的文本材料中，均明确无误地指明了小区内将存在朱家宅这座文物建筑，吴胜林、罗友丽再以自己并不知情为由主张重大误解，一审法院不予采信。⑵朱家宅重建不会对吴胜林、罗友丽产生重大不利后果。根据12345平台回复，朱家宅作为小区内的配套文物建筑，系仅供小区业主使用的公共资产，不对外公开开放，原朱家宅业主无权以原住民身份进行祭祀，且不占用小区绿地率、容积率等规划指标。据此，吴胜林、罗友丽称朱家宅重建将严重影响其居住舒适度及安全感的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采信。此外，《中华人民共和国民法总则》规定，“重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”，撤销权消灭。上述3个月期间为法定除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断和延长的规定。2019年7月1日，吴胜林、罗友丽签字确认了《签约须知》及《关于世茂上德郡项目5#非标情况确认书》，此时就应当知道朱家宅将在小区内重建，但吴胜林、罗友丽直至2020年7月才向一审法院提起撤销权诉讼，已然超过3个月法定除斥期间，其撤销权依法消灭，相应诉讼请求一审法院不予保护。综上，吴胜林、罗友丽与世远公司签订《商品房买卖合同（预售）》时并不存在重大误解情形，同时，吴胜林、罗友丽向一审法院起诉时已超过了3个月的重大误解法定除斥期间，其撤销权依法消灭，故对于吴胜林、罗友丽主张撤销与世远公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求世远公司返还购房款677783元的诉讼请求，一审法院不予支持。2.吴胜林、罗友丽应向世远公司支付剩余购房款620000元，但无需支付逾期付款违约金及律师费。由于吴胜林、罗友丽要求撤销案涉合同的主张不能成立，该合同应继续履行。现案涉房屋已具备办理银行按揭贷款手续条件，故对于世远公司要求吴胜林、罗友丽支付尚欠购房款620000元的反诉请求，一审法院予以支持。关于逾期付款违约金及律师费问题，虽然朱家宅目前尚未开始重建，但作为小区内的配套建筑，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，世远公司应尽力向相关部门了解朱家宅重建后的外观形态、标高以及规划用途等事项，并向购房者做详细介绍以让其更好地作出购买决定。由于世远公司未能完全履行上述通知义务，存在履行瑕疵，导致吴胜林、罗友丽以重大误解为由提起撤销权诉讼，故世远公司亦无权再要求吴胜林、罗友丽承担本案律师费及违约金，其相应反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，本诉原告吴胜林、罗友丽的全部诉讼请求，一审法院予以驳回；反诉被告吴胜林、罗友丽应向反诉原告世远公司支付尚欠购房款620000元；反诉原告世远公司的其他反诉请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条第一款第一项、第一百九十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：一、反诉被告吴胜林、罗友丽应于本判决生效之日起十五日内，向反诉原告福州世远置业有限公司支付尚欠购房款620000元；二、驳回原告吴胜林、罗友丽的诉讼请求；三、驳回反诉原告福州世远置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16480.05元，由本诉原告吴胜林、罗友丽负担；反诉案件受理费8240.03元，由反诉原告福州世远置业有限公司负担572.91元，反诉被告吴胜林、罗友丽负担7667.12元。二审中，吴胜林、罗友丽提供以下证据：证据1.GB/T50103-2010总图制图标准，拟证明本案所有平面图中，“原朱家宅”图示均用细实线表示，吴胜林、罗友丽在签字时应该知道小区内有朱家宅这个文物，而非应当知道朱家宅将在小区内重建。证据2.红线内外特别提示2019完整版、2020完整版，拟证明世远公司的《商品房买卖合同》及《补充协议》等合同文本内容确定时，还不存在朱家宅重建问题。证据3.朱家宅原址重建建设工地图片，拟证明2020年12月29日时朱家宅尚未重建，且紧邻吴胜林、罗友丽所购商品房，严重影响吴胜林、罗友丽的居住舒适度和安全感。证据4.行政处罚决定书（榕开市场监管快罚字【2020】3号），拟证明世远公司因《商品房买卖合同》及《补充协议》等合同中有大量不公平格式条款侵害消费者权利引发群体事件，已被市场监管局从重处罚。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，该组证据不属于与案件基本事实有关的新证据，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、关于吴胜林、罗友丽上诉称其误认为朱家宅是原有建筑，后被拆除已不存在，不可能知道朱家宅将重建。经审查世远公司《签约须知》“三、关于世茂上德郡项目红线内外规划配套因素特别提示（二）项目红线内：7、原朱家宅：位于5#楼北侧，6#楼西南侧，为文物建筑，由政府进行管理运维，敬请留意”，此段文字通常理解，应认为“原朱家宅”是一个实体存在，因为“建筑”是一个实体，“由政府进行管理运维”的对象也应当是实体，如认为是一片空地，则不存在“管理运维”的对象。因此，本院认定世远公司已通过《签约须知》、合同附件一、五、十等载体，明确告知签约相对人在“5#楼北侧，6#楼西南侧”存在朱家宅这一“由政府管理运维的文物建筑”，吴胜林、罗友丽该上诉理由不能成立。二、重建的朱家宅是小区规划范围内的建筑物，小区绿地率、容积率等规划指标已将其考虑在内，吴胜林、罗友丽上诉称“朱家宅占用小区绿地率、容积率规划指标，严重影响居住舒适度”没有依据；且根据12345平台回复，朱家宅不对外开放，吴胜林、罗友丽上诉称“朱家宅对外开放将对人身和财产安全产生负面影响”不能成立。三、关于吴胜林、罗友丽上诉称《签约须知》等不属于合同内容。本院认为，《签约须知》等虽不构成合同条款，但可证明相关事实，故本院对吴胜林、罗友丽所签字确认的其应当知道朱家宅建筑存在的事实予以认定，吴胜林、罗友丽该上诉理由无法成立。四、关于吴胜林、罗友丽上诉认为一审对其撤销权行使期限认定错误。吴胜林、罗友丽于2019年7月1日在《签约须知》上签字，此时即应当知道朱家宅将重建，但其直到2020年7月20日才向一审法院提起撤销权诉讼，确实超过了三个月的撤销权行使期限，一审对此认定正确。五、关于吴胜林、罗友丽上诉称世远公司《商品房买卖合同》及《补充协议》等合同存在大量不公平的格式条款；世远公司未尽到“提示”和“说明”义务；一审将举证和注意义务不公平地分配给吴胜林、罗友丽等问题。本院认为，关于合同条款，作为合同当事人应当审慎审查后再行签约，现吴胜林、罗友丽签订合同后对其所提出的问题缺乏证据予以证明，应承担举证不能的后果，本院对该上诉主张不予采信。综上所述，吴胜林、罗友丽的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20773.25元，由吴胜林、罗友丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 金光玉二〇二一年五月十七日法官助理 刘 奕书 记 员 吴 超