重庆市江津区人民法院   民事判决书       (2021)渝0116民初5990号       原告：重庆市江津区鹏程物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江街道南干道鹏程花园，统一社会信用代码91500116736599407B。   法定代表人：刁元科，该公司经理。   委托诉讼代理人：张仁福，重庆市南川区水江法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：陈永华(公司员工)，男，1963年1月20日出生，汉族，住重庆市江津区。   被告：黄文古，男，1960年11月23日出生，汉族，住重庆市江津区。   原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司(以下简称鹏程物业公司)与被告黄文古物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法由审判员谭逢路独任审判，适用简易程序(小额诉讼)并于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张仁福、陈永华，被告黄文古均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告鹏程物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付拖欠原告的从2018年3月至2020年12月31日期间的物业管理服务费1207元并承担从拖欠期间的违约金1715.5元，合计2922.5元。2、本案诉讼费由被告承担。   事实和理由：原告于2016年与江津区支坪镇人民政府签订的《第三军医大江津校区西苑还房前期物业服务合同》，为“第三军医大江津校区西苑”小区提供物业管理服务，该合同约定，物业管理服务按月收取(按建筑面积计算)，第九条本物业管理区域的物业服务费实行包干制方式。因该小区系安置还房的特殊性，在前三年物管服务收费范围及标准，住房为0.5元/㎡每月（含公共水电费），未入住的房屋减半收取为0.25元/㎡.每月。高层电梯收费按30元/套+（N-3）×0.9元的标准收取（含电费、年检、小维修费等费用，3楼及以下不收取电梯费）。商业（已出租的）1元/㎡.每月，未出租的减半收取0.5元/㎡.每月。车位（已出租的）40元/每月，未出租的车位减半收取20元/每月（车位租金除外）。二次供水的电费按每吨水费计1度电费计算。除渣费3元/㎡（由业主承担3元/㎡），合同还约定了其他事项。本案被告系“第三军医大江津校区中苑”小区业主。被告从2018年3月至2020年12月31日期间未缴的物业服务费为1207元，并应承担拖欠期间的违约金1715.5元。该费用经原告多次催收未果，诉至本院，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告黄文古辩称：案涉房屋是拆迁还房。在接房过程中，被政府欺骗强行接房，没有正常合法的程序交房，该房屋没有通过工程竣工验收，检验是不合法的。重庆市《物业管理条例》第五十条第三款规定，物业服务企业擅自承接不符合交付的，物业自行承担责任。原告公司的法定代表人违反物业管理规定，不按合法程序办理承接业务，造成物业纠纷。从2018年起业主多次要求物管公司公开小区的物业综合竣工验收报告及承接查验文件资料，至今无果。物业管理书里面的内容被篡改，该物业合同无效且违法。今年4月12日开会住建委说了的物业费由政府买单。被告房屋周围的花草被改成了人行道，到处都是垃圾，小区卫生不达标。   本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，江津区支坪镇人民政府(甲方)与原告（乙方）签订了《第三军医大学江津校区西苑还房前期物业服务合同》。对于物业服务费用，在合同第四章第九条约定如下：本物业管理区域内的物业服务收费选择包干制方式。因是安置还房的特殊性，在前三年物管服务收费范围及标准住房为0.5元/㎡每月（公共水电费），未入住的房屋减半收取（0.25元/㎡每月）。高层电梯收费按30元/套+（N-3）*0.9元的标准收取（含电费、年检、小维修费等费用，3楼及以下不收取电梯费）。商业（已出租的）1元/㎡每月，未出租的减半收取（0.5元/㎡每月）。车位（已出租的）40元/每月，未出租的车位减半按20元/每月（车位租金除外）。二次供水的电费按每吨水费计1度电电费计算。除渣费3元/平方米（由业主承担3元/平方米）。还房市政道路的保洁费用按照指挥部确定的面积另行核定给付金额。合同第十七条乙方的权利义务。乙方享有的权利：1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；……。乙方履行的义务：1、履行合同、提供物业服务；……。合同第八章合同期限第二十二条本合同期限为三年，自2016年12月22日起至2019年12月21日止。第二十三条本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，按达成协议履行；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方可在此期间选聘新的物业管理企业或者与乙方重新签订前期物业服务合同，甲方未能选聘新的物业管理企业，也未能与乙方重新签订物业服务合同的，本协议终止。合同第九章违约责任。第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。被告黄文古因征地拆迁安置取得“第三军医大江津校区中苑”小区的期待物权。黄文古于2017年接收上述房屋装修入住。现被告拖欠原告2018年3月至2020年12月31日期间的物业服务费为1207元，违约金1715.5元，合计2922.5元。对于被告尚欠原告的上述物业服务费用等，经原告书面催收后，被告仍未缴纳。   另查明：案涉小区的建设单位系重庆市江津区俊达建设有限责任公司。该小区的建设取得了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等审批手续。小区建成完工后，经相关部门综合竣工验收合格遂交付使用。   原告为本案小区提供了基本的物业管理服务义务。   上述事实，有《第三军医大江津校区西苑还房前期物业服务合同》、《接房通知书》、欠费滞纳金明细表、物业服务照片及双方陈述等证据材料，经双方质证和本院审查属实，足以认定。   本院认为，案涉小区系征地拆迁而建，其业主为农户家庭成员，与其他商品房小区相比，该小区因物业自身和其他因素导致的物业纠纷相对较多，需要当地镇、街、居委会、村委员等基层组织对物业问题进行规范、监督和管理。原告鹏程物业公司经过招投标程序成为案涉小区物业服务企业，其所签订的《第三军医大学江津校区西苑还房前期物业服务合同》中未有免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或业主主要权利的条款，0.5元/月/㎡的物业收费标准也较为公平合理。原告鹏程物业公司于2017年开始为案涉小区提供物业服务，至今已有4年多时间；被告黄文古装修本案房屋入住后也缴纳过一段时间的物业费，双方已形成事实上的物业服务合同关系。本案小区整洁、干净，原告已尽到应有的物业服务义务，根据权利义务对等原则，被告应按时向原告交纳物业服务费，否则应承担相应法律责任。原告主张被告尚欠其2018年3月至2020年12月31日期间的物业服务费为1207元，本院审查属实，予以确认。对于原告主张的违约金1715.5元，综合考虑本案情况，本院不予支持。   本案小区建设取得了相应的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并经综合验收合格才交付使用。至于物业服务费的收取标准，应以《第三军医大学江津校区西苑还房前期物业服务合同》约定的标准：住宅按0.5元/月/㎡、高层电梯按30元/套+(N-3)*0.9元的标准执行，且该标准也较为合理，同时在其社区组织的院坝会上进行了公布。被告提交的证据未能证明原告未尽到基本的物业服务义务。综上，被告辩称不交物业服务费的理由，均无事实依据，本院不予采信。   综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第(五)项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)第六条之规定，判决如下：   一、被告黄文古于本判决生效后五日内支付尚欠原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司2018年3月至2020年12月31日期间的物业服务费为1207元。   二、驳回原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果被告黄文古未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄文古负担，此费用原告已预交本院，本院不予退还，由被告黄文古在履行本判决义务时一并支付给原告。   本判决为终审判决，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。   审判 员   谭逢路      二〇二一年五月二十四日      法官助理     伍佳丽   书 记 员   张珍桔         -1-