广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终502号上诉人（原审原告）：李恒。委托诉讼代理人：曹扬佳，广东泰伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丰顺培英房地产有限公司。法定代表人：黄振，该公司经理。委托诉讼代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳琳，广东以泰律师事务所律师。上诉人李恒因与被上诉人丰顺培英房地产有限公司（下称“培英房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省丰顺县人民法院（2020）粤1423民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李恒的委托诉讼代理人曹扬佳，被上诉人培英房产公司的委托诉讼代理人周洁琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李恒上诉请求：1.撤销一审判决；2.被上诉人向上诉人支付逾期交楼的违约金18893.1元(违约金暂计至2020年6月30日)，逾期交楼违约金每日按总房价的万分之一计算，自2019年12月1日起计算至被上诉人将符合双方签署的《商品房买卖合同》约定条件的房屋交付给上诉人之日止；3.被上诉人向上诉人支付房屋的物业费、公摊费等损失1344.21元；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对双方争议焦点“是否构成逾期交房”作出的认定，属于适用法律错误，认定事实不清。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付应当符合以下条件：1.商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。然，截至双方合同约定交楼的最后期限即2019年11月30日，被上诉人仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件，也未提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》给上诉人，被上诉人并未达到约定的交楼条件，且丰顺县住房和城乡建设局“关于培英锦绣城项目建筑工程竣工验收备案目录及出具时间”中恰恰证明了被上诉人违约的事实(如：《规划验收文件》出具时间为2019年12月2日，《消防验收文件》6栋-10栋出具时间为2020年1月7日，《工程质量监督报告》出具时间为2020年1月22日，《单位工程施工安全评定书》出具时间为2020年4月27日，《竣工验收备案表》出具时间为2020年5月6日)，显然，一审法院认定事实不清。其次，被上诉人实际符合交付条件的时间应为2020年5月6日之后，部分建设工程竣工验收备案及组织五方单位验收并不能代表涉案房屋已达到交付标准，我国关于房地产竣工验收备案的最后一道防火线即《竣工验收备案表》，政府该行为的目的就是防止企业私自修改规划及擅自搭建等行为，如没有政府参与竣工验收并出具相关文件，涉案房屋的竣工验收合格从何谈起显然，一审法院把五方单位验收错误地推定为符合《商品房买卖合同》中约定的“商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”的交楼条件，不符合我国关于《商品房买卖合同》中的交付条件的法律法规。故，被上诉人未按《商品房买卖合同》的约定交付涉案房屋明显违约，应当承担逾期交楼的违约责任。再次，根据《建筑工程质量管理条例》第四十九条的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保部门出具认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为的，责令停止使用，并重新组织竣工验收。被上诉人自行组织设计、施工、工程监理等验收，必不能代表验收即符合规划验收。再者，对于非商品房建设工程，建设单位是建筑物未来的所有者、使用者，其组织的五方验收，往往会严格把关建筑质量；而对于商品房建设工程，“五方”是利益共同体，购房者处于不利地位。如果“五方验收”即“验收合格”，则难以保护弱势购房者。此外，开发商交付的不仅是房屋建设本身，还包括水电绿化消防在内的居住必需配套条件。以验收备案作为验收合格标准，方显规范房地产市场、保障弱势群体权益之功效。所以，涉案房屋交付应以政府部门出具的《竣工验收备案表》为准。最后，根据上述规定，商品房交付必须是经验收合格，直观地反映在应具备《建设工程竣工验收备案表》，该备案表不仅仅反映工程竣工验收报告的内容，还反映规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件内容。《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)中示范约定“商品房交付时应当符合……该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，“交付该商品房时，出卖人应当出示建设工程竣工验收备案证明文件”，亦体现国家对购房者权益保护的取向。法律法规如此规定的目的是希望通过工程建设过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流入社会以及防止未按规划要求的工程流入社会(如：变更设计、擅自修改、违法加建等)，避免给购房者和其他人带来生命及财产的损失。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志也是取得《竣工验收备案表》。本案中，被上诉人确实未按合同约定取得《验收竣工备案表》，已存在实际性的违约。二、一审法院忽略了与案件有关的重要事实及情况。被上诉人在未取得以上资料即涉案商品房尚不符合交付条件的情况下即向上诉人发出《培英锦绣城商品房交付通知书》，上诉人到现场收楼时，被上诉人未将有关的政府部门验收的相关文件公示，买卖合同第十一条交付时间及手续约定：“(一)出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。(二)交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”上诉人基于重视且急切的居住需求，不清楚开发商没有取得政府部门相关的验收文件，导致额外支出的物业管理费，已直接给上诉人造成了经济损失，应由被上诉人承担。三、一审法院对涉案房屋是否受新冠肺炎疫情的影响适用法律不准确。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，然而，双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋应于2019年11月30日前按《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件向上诉人交付，显然双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付涉案房屋期限是在疫情爆发之前，被上诉人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除其责任。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律不准确，为维护上诉人的权益，特提起上诉，望判如所请。培英房产公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。1.上诉人已实际接收涉案房屋，无权要求被上诉人支付逾期交房违约金及物业费、公摊费。首先，上诉人前往现场办理收房手续时，依约有权查验涉案房屋是否符合合同的交付条件，故其应当知道涉案房屋当时的状态，其在此情况下予以收房，并装修入住，应视为其同意以当时的状态接收房屋，并应自行承担相应的法律后果。其次，根据涉案房屋预售合同约定，上诉人拒绝收房，是其收取逾期交房违约金的条件，现上诉人在明知房屋当时状态的情况下予以接收，其要求被上诉人支付逾期交房违约金违反合同约定。再次，根据司法实践，对于购房人认为房屋不具备约定的交付条件而同意接收，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，法院均不予支持。其四，涉案合同附件十一补充协议的第四条第一点约定，自被上诉人完成交付或视为交付日的次日起，涉案房屋的物业管理费、水电费等费用由上诉人承担，现上诉人已实际收房，其主张被上诉人赔偿费用违反合同约定；2.涉案房屋已于2019年11月30日前符合交付条件，培英锦绣城的部分竣工验收文件因政府行为、新冠肺炎疫情而迟延取得，被上诉人依约可免责。首先，涉案房屋预售合同第九条第一小点约定的建设工程验收备案证明文件指的是可以提交给住建局备案的证明文件，不是指在交房时已经进行备案的文件，也不是指备案表，因合同并未约定交房时被上诉人需提供备案表，上诉人以被上诉人没有取得备案表为由认为涉案房屋不具备交付条件没有合同依据。其次，涉案房屋在2019年11月30日之前已取得了五方竣工验收报告、消防验收文件、防雷验收文件、人防部门备案意见以及燃气工程验收文件等，这些文件为合同约定的最主要的竣工验收文件，只要取得了这些文件，就能证明涉案房屋的质量及其使用功能符合要求，且涉案房屋具备法律规定的交付条件，可交付给上诉人装修及入住使用。其三，涉案房屋在2019年11月30日前剩少部分验收证明文件未及时取得，不影响房屋的交付使用，因丰顺县住建局在情况说明中确认培英锦绣城已于2019年11月22日经五方验收合格，符合法律法规规定可交付使用，以及没有及时办理竣工验收备案手续是政府原因造成的，根据双方补充协议第三条第二点的约定，被上诉人可免责。其四，涉案房屋在2019年11月30日前剩少部分验收文件未及时取得，是受政府行为影响而造成的。因此部分文件均已经在2019年11月30日前的合理期限内申请政府主管部门出具，但其未在规定时间内出具，直接影响被上诉人办理验收证明文件的备案手续。例如规划验收文件，培英公司申请的时间为2019年10月30日，根据规定，主管部门出具验收文件的时间应在2019年11月27日前，而实际出具时间为2019年12月2日；工程质量监督报告，涉案工程的竣工验收时间为2019年11月22日，根据规定，主管部门出具验收文件的时间应在2019年11月27日之前，而实际出具时间为2020年1月22日；单位工程施工安全评价书，施工单位申请验收时间为2019年11月22日之前，根据规定，主管部门出具验收的时间应在2019年11月30日前，而实际出具时间为2020年4月27日。相关文件的迟延出具除政府原因外还受到2020年1月发生的新冠疫情影响，因各政府主管部门在疫情期间主抓疫情防控工作，其他工作必然收到影响，此情况有丰顺县住建局出具的情况说明予以证实。其五，涉案房屋的房屋面积测绘报告虽在2019年12月3日取得，但这不属于被上诉人的责任，属政府原因，因房屋面积测绘报告用于办理房屋所有权登记，需根据规划核实结果而定，而丰顺县自然资源局于2019年12月2日才出具规划核实凭证，故被上诉人在2019年12月3日才取得该测绘报告，不存在过错；3.虽然双方对涉案房屋是否符合交付条件有争议，且涉案房屋实际上已于2019年11月30日前符合交付条件，但此问题并非本案的争议焦点，因上诉人已实际收房，无论涉案房屋是否符合交付条件，其均无权收取逾期交房违约金。综上，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。李恒向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期交楼的违约金18893.14元(违约金每日按总房价万分之一计算，自2019年12月1日起计至被告将符合双方所签署的《商品房买卖合同》约定条件的房屋实际交付给原告之日止，暂计至2020年6月30日)；2.被告向原告赔偿物业费、公摊费等损失1344.21元；3.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告李恒与被告培英房产公司于2018年4月27日签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于梅州市丰顺县，商品房总价款为人民币891186元。合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十条约定：“商品房相关设施设备交付条件：基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。2.供电：交付时纳入城市供电网并正式供电。4.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气连接。5.电话通信：交付时线路铺设到户。6.有线电视：交付时线路铺设到户。7.宽带网络：交付时线路铺设到户…”。第十一条约定：“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019-11-30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条约定“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期按总房价每日万分之壹收取违约金。”合同附件十一补充协议第三条约定“对《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续的补充约定：2、买受人应在出卖人通知的期限内办理交付手续，逾期不办理的，交付通知中确定的日期即为实际交付日期，视为出卖人已按约交付，…遭遇不可抗力（包括但不限于不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因），出卖人可据实予以延期交楼，但需在90天内书面通知买受人。”合同签订后，原告向被告支付了首期房价款291186元，剩余房款由原告向银行申请贷款支付。2019年11月23日，被告通知原告于2019年11月28日至30日到培英锦绣城7单元雅居乐物业客户服务中心办理收楼手续。原告于2020年5月22日前往该中心办理了收楼手续并申请装修。涉案商品房的前期物业服务公司是雅居乐雅生活服务股份有限公司梅州分公司，该公司于2020年5月22日向原告收取2020年1月至5月物业管理费共960.15元，于2020年7月13日向原告收取2020年6月至7月物业管理费共384.06元。后原告认为被告在交楼时尚不符合合同约定的交楼条件，导致原告与物业公司签订了相应物业管理协议，已构成违约并造成原告不必要的物业费、公摊费等经济损失，因而向一审法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。另查明，被告于2018年3月27日取得了案涉培英锦绣城项目1-3号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]010号），于2018年4月25日取得培英锦绣城项目4号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]012号），于2018年5月25日取得培英锦绣城项目5号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]019号），于2018年12月3日取得培英锦绣城项目1号楼裙楼、1号楼、6-10号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]034号）。对于案涉工程，深圳市爱华勘测工程有限公司梅州分公司于2019年12月3日出具《房屋面积测绘报告》；南方电网于2019年11月7日对案涉商品房出具了竣工验收意见书；丰顺粤海水务有限公司于2019年11月15日出具了竣工验收报告；梅州市通信建设管理办公室于2019年12月2日出具文件证明其办公室于2019年11月29日对小区配套电信基础设施工程进行查验，经查符合标准，备案通过；丰顺县广播电视台于2019年12月25日出具验收意见函，证明其于2019年11月29日对小区配套广电有线数字电视基础设施工程进行查验，经查符合标准，备案通过。在本案审理过程中，一审法院对涉案房屋建筑工程竣工验收备案文件备案情况等致函丰顺县住房和城乡建设局，该局回复如下：“丰顺培英锦绣城项目建筑工程竣工验收备案目录及出具时间如下：1.单位工程质量控制资料核查记录表（出具时间：2019年11月20日）；2.单位工程安全和功能检验资料核查（出具时间：2019年11月20日）；3.单位工程感观质量检查记录表（出具时间：2019年11月20日）；4.质量评估报告（出具时间：2019年11月23日）；5.勘察文件质量检查报告（出具时间：2019年11月22日）；6.设计文件质量检查报告（出具时间：2019年11月15日）；7.规划验收文件（出具时间：2019年12月2日）；8.消防验收文件（出具时间：1至5栋、1栋裙房及地下车库为2019年11月27日，6至10栋为2020年1月7日）；9.防雷验收合格证（出具时间：2019年9月18日）；10.人防部门备案意见（出具时间：2019年11月28日）；11.房屋建筑工程质量保修书（出具时间：2019年11月22日）；12.住宅质量保证书（仅限于商品房，出具时间：2019年11月22日）；13.住宅使用说明书（仅限于商品房，出具时间：2019年11月22日）；14.工程竣工验收申请表（出具时间：2019年9月15日）；15.单位工程质量竣工验收记录（出具时间：2019年11月22日）；16.工程竣工验收报告（出具时间：2019年11月22日）；17.竣工验收备案表（出具时间：2020年5月6日）；18.工程质量监督报告（出具时间：2020年1月22日）；19.监督站出具的电梯验收准用证（出具时间：2019年11月19日）；20.单位工程施工安全评价书（出具时间：2020年4月27日）；21.燃气工程验收文件（出具时间：2019年11月18日）。丰顺培英锦绣城项目工程竣工验收备案办结时间为2020年5月6日。”2020年11月13日，丰顺县住房和城乡建设局出具一份“补充说明”，主要内容为：“经查阅相关资料，培英锦绣城1-5#楼为高层住宅，均为32层，1#裙楼为5层，6-10#为商住楼，均为4层。该项目1-5#及1#裙楼消防报审单位为原梅州市消防支队，6-10#报审单位为丰顺县消防大队。机构改革后，消防工程的审验职能由住建部门承担，按市住建局相关文件要求，原由市消防支队报审的由市住建局验收，原由县消防大队报审的由县住建局验收，因此1-5#及1#裙楼由市住建局验收。”被告提交相关照片证明其取得上述竣工验收备案文件后将相关文件在被告售楼处公示。被告提交2016年10月《岩土工程勘察报告》、2017年8-9月《设计更改通知单》及工程结算报告等，证明其工程因地质原因，导致工期顺延一年四个月，交房日期亦相应顺延。再查明，2020年8月10日，丰顺县自然资源局回复广东以泰律师事务所《关于培英·锦绣城商住项目有关情况的复函》，主要内容如下：“1、培英·锦绣城商住小区建设单位丰顺培英房地产有限公司于2019年10月30日向我局提出办理该项目规划验收的书面申请，并提交了该项目的规划核实资料。2、经我局组织相关业务人员对申请单位提交的资料进行审查，于2019年11月11日到项目现场进行勘验，培英·锦绣城商住小区项目符合规划许可要求，我局于2019年12月2日出具了该项目规划核实凭证。”2020年8月14日，丰顺县住房和城乡建设局回复广东以泰律师事务所《关于培英锦绣城项目相关情况的说明》，主要内容如下：“一、培英锦绣城项目于2019年11月22日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位验收合格。符合《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关法律法规的规定，可交付使用。二、因受新冠疫情的影响，在疫情防控期间，相关部门主抓疫情防控工作，丰顺县房地产企业按各级疫情防控工作要求处于停工停产。培英锦绣城项目于2020年5月6日办结工程竣工验收备案。”还查明，2020年1月，我国暴发新冠肺炎疫情，广东省新冠肺炎疫情防控工作领导小组于2020年1月23日决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日，由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日起调整为三级响应。一审法院认为，本案是房地产开发企业即被告培英房产公司将正在建设中的房屋预先出售给购房人原告，原告支付房屋价款的合同在履行过程中产生的纠纷，故本案应为商品房预售合同纠纷。原告与被告于2018年4月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，被告亦取得了商品房预售许可证，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。综合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为：被告培英房产公司是否构成逾期交房。首先，从法律规定来看，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条第一、三款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”法律法规这样规定的目的是保证建筑工程的质量和安全，保障购房者的居住安全和生命财产安全。经查，案涉工程经建设、监理、勘察、设计和施工单位五方验收，于2019年11月22日取得工程竣工验收报告，结论为“本项目工程综合评定合格”。且丰顺县住房和城乡建设局在《关于培英锦绣城项目相关情况的说明》中亦载明“培英锦绣城项目于2019年11月22日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位验收合格，符合《建筑法》《建设工程质量管理条例》等相关法律法规的规定，可交付使用”，故被告通知原告按期收房未违反上述法律法规的规定，并不会损害原告的实质权益。其次，从合同约定来看，案涉合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”经一审法院函询丰顺县住房和城乡建设局，该局复函称办理工程竣工验收备案需提交21项文件（含竣工验收备案表）。经查，案涉工程除规划验收文件（出具时间：2019年12月2日）、工程质量监督报告（出具时间：2020年1月22日）、单位工程施工安全评价书（出具时间：2020年4月27日）和房屋面积测绘报告（出具时间：2019年12月3日）外，其余备案证明文件均在2019年11月30日前取得，虽然被告取得备案证明文件存在瑕疵，但主体工程和水、电、燃气、电梯、消防等分项工程均已竣工验收合格，可以满足原告收房和装修居住的实际需要。同时，被告迟延取得上述备案证明文件也存在不能归责于被告的原因，被告已积极履行申报义务，如对于规划验收文件，被告于2019年10月30日向丰顺县自然资源局提出申请，根据《广东省城乡规划条例》第四十六条规定，县人民政府城乡规划主管部门应当自受理申请之日起二十个工作日内办理。对于工程质量监督报告，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第七条规定，工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。对于单位工程施工安全评价书，根据《建筑施工安全生产标准化考评暂行办法》第十四条规定，项目完工后办理竣工验收前，建筑施工企业应当向项目考评主体提交项目安全生产标准化自评材料。同时《广东省住房和城乡建设厅关于建筑施工安全生产标准化评定工作的实施细则》第十条规定，项目评定主体在收到项目申请材料后5个工作日内，应组织查验，并向施工企业发出《建筑施工项目安全生产标准化评定结果告知书》。综上所述，被告通知原告在2019年11月30日前收房，虽然出具的工程竣工验收备案文件不够齐全，但案涉房屋在被告通知交房时具备了完整的使用功能，并不影响原告收房和装修居住的实际需要，故确认案涉商品房在2019年11月30日前已符合交付条件，原告主张被告逾期交房的依据不足，不予支持。关于原告主张被告赔偿物业费、公摊费等损失1344.21元的问题，原告的上述费用是培英锦绣城的物业管理企业即雅居乐雅生活服务股份有限公司梅州分公司收取，该物业管理企业与被告不属同一公司，故原告的该项主张，依据不足，不予支持。据此,经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:驳回原告李恒的诉讼请求。案件受理费306元（原告已预交），由原告李恒负担。二审中，当事人没有提供新证据。双方当事人在本案审理期间共同向本院提出一个月调解时间的书面申请，该申请符合法律规定。一审查明除“被告提交2016年10月《岩土工程勘察报告》、2017年8-9月《设计更改通知单》及工程结算报告等，证明其工程因地质原因，导致工期顺延一年四个月，交房日期亦相应顺延”外的其余事实,本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审主要争议焦点为：被上诉人培英房产公司是否存在逾期交房的行为。上诉人以被上诉人未能在诉争合同约定的交房日期2019年11月30日前将符合合同约定的交付条件的商品房交付，构成逾期交房，应承担违约责任为由提出上诉；而被上诉人则以在合同约定的交房日期前已取得了五方竣工验收报告、消防验收文件等主要的竣工验收文件，具备法律规定的交付条件等为由进行抗辩，认为其不存在逾期交房行为。经查，被上诉人于2019年11月22日取得涉案工程竣工验收报告、住宅质量保证书和住宅使用说明书，2019年12月3日取得房屋面积测绘报告，2020年5月6日取得竣工验收备案表。诉争合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条约定：“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019-11-30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”上述证据证明被上诉人在合同约定的2019年11月30日交房期限届满前仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，尚不符合合同约定的商品房交付条件。根据《建设工程质量管理条例》(2019年修订)第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定,商品房竣工验收后,应经有关行政主管部门审核认可并备案；双方当事人签订的诉争合同亦明确将取得竣工验收备案证明文件和房屋面积测绘报告作为商品房的交付条件。该约定是双方当事人的真实意思表示，亦符合法律规定，故对双方当事人均具有法律约束力。被上诉人主张未能及时办理竣工验收备案手续的原因是因个别政府职能部门未依法及时办理所致，且受新冠肺炎疫情影响，属不可抗力。就本案而言,行政管理部门针对开发商的申请核发《商品房竣工验收备案表》,属于政府针对特定人和事作出的具体行政行为,该行为并不存在于商品房买卖合同关系之中,而是处在行政管理部门与开发商之间的行政管理关系之中,二者之间的关系不属于民事关系，不属于不可抗力范畴。故被上诉人关于案涉房屋未及时取得竣工验收备案证明文件系政府职能部门导致，非其能控制的原因所造成，应属于不可抗力范畴的抗辩理由不能成立。由于合同约定的交房日期为2019年11月30日，而新冠肺炎疫情发生于2020年初，故被上诉人主张受新冠肺炎疫情影响，导致其未能及时取得竣工验收备案证明文件的抗辩理由亦不能成立。由于被上诉人在诉争合同约定的交房日期2019年11月30日届满前尚未取得竣工验收备案证明文件和房屋面积测绘报告，虽然被上诉人于2019年11月23日通知上诉人于2019年11月28日至30日办理收楼手续，但因商品房尚不符合合同约定的交付条件，上诉人于符合合同约定的交付条件后的2020年5月22日才办理了收楼手续。故上诉人主张被上诉人逾期交房，已构成违约，依据充分，予以采信。被上诉人于2019年12月3日取得房屋面积测绘报告，2020年5月6日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，符合诉争合同约定的商品房交付条件，上诉人亦于2020年5月22日办理了收楼手续，因此，上诉人主张被上诉人支付从2019年12月1日起至2020年5月21日止的逾期交房违约金，符合合同约定，应予支持。但上诉人要求被上诉人支付收楼后的逾期交房违约金，则与合同约定和法律规定不符，不予支持。按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期按总房价每日万分之壹收取违约金”的约定，被上诉人逾期交房时间从2019年12月1日起至2020年5月21日止，共计173天，诉争商品房总价款891186元，故被上诉人应依约支付的逾期交房违约金为891186元×万分之一/日×173天=15417.5元。上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金18893.14元中的15417.5元有理，予以支持；但其超出部分的违约金的上诉请求，则缺乏依据，不予支持。至于上诉人请求被上诉人赔偿物业费等的问题，因该费用是上诉人基于其与物业服务公司签订的物业服务合同而向物业服务公司支付的，与被上诉人没有必然的因果关系。故上诉人要求被上诉人赔偿该物业服务费等，同样缺乏事实和法律依据，对上诉人的该诉讼请求不予支持。综上，上诉人上诉部分有理，其上诉请求有理部分予以支持，其余请求予以驳回。一审判决认定事实错误，实体处理不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省丰顺县人民法院（2020）粤1423民初1230号民事判决；二、丰顺培英房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向李恒支付逾期交房违约金15417.5元；三、驳回李恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费306元，由丰顺培英房地产有限公司负担232元，李恒负担74元。二审案件受理费306元，由丰顺培英房地产有限公司负担232元，李恒负担74元。李恒已预交二审案件受理费306元，由本院退回李恒232元，丰顺培英房地产有限公司应于本判决送达之日起7日内向本院缴纳二审案件受理费232元。本判决为终审判决。审 判 长 肖庆浪审 判 员 幸庆迈审 判 员 曾柳青二〇二一年五月二十七日法官助理 王 辉书 记 员 朱 棋广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终502号上诉人（原审原告）：李恒。委托诉讼代理人：曹扬佳，广东泰伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丰顺培英房地产有限公司。法定代表人：黄振，该公司经理。委托诉讼代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳琳，广东以泰律师事务所律师。上诉人李恒因与被上诉人丰顺培英房地产有限公司（下称“培英房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省丰顺县人民法院（2020）粤1423民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李恒的委托诉讼代理人曹扬佳，被上诉人培英房产公司的委托诉讼代理人周洁琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李恒上诉请求：1.撤销一审判决；2.被上诉人向上诉人支付逾期交楼的违约金18893.1元(违约金暂计至2020年6月30日)，逾期交楼违约金每日按总房价的万分之一计算，自2019年12月1日起计算至被上诉人将符合双方签署的《商品房买卖合同》约定条件的房屋交付给上诉人之日止；3.被上诉人向上诉人支付房屋的物业费、公摊费等损失1344.21元；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对双方争议焦点“是否构成逾期交房”作出的认定，属于适用法律错误，认定事实不清。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付应当符合以下条件：1.商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。然，截至双方合同约定交楼的最后期限即2019年11月30日，被上诉人仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件，也未提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》给上诉人，被上诉人并未达到约定的交楼条件，且丰顺县住房和城乡建设局“关于培英锦绣城项目建筑工程竣工验收备案目录及出具时间”中恰恰证明了被上诉人违约的事实(如：《规划验收文件》出具时间为2019年12月2日，《消防验收文件》6栋-10栋出具时间为2020年1月7日，《工程质量监督报告》出具时间为2020年1月22日，《单位工程施工安全评定书》出具时间为2020年4月27日，《竣工验收备案表》出具时间为2020年5月6日)，显然，一审法院认定事实不清。其次，被上诉人实际符合交付条件的时间应为2020年5月6日之后，部分建设工程竣工验收备案及组织五方单位验收并不能代表涉案房屋已达到交付标准，我国关于房地产竣工验收备案的最后一道防火线即《竣工验收备案表》，政府该行为的目的就是防止企业私自修改规划及擅自搭建等行为，如没有政府参与竣工验收并出具相关文件，涉案房屋的竣工验收合格从何谈起显然，一审法院把五方单位验收错误地推定为符合《商品房买卖合同》中约定的“商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”的交楼条件，不符合我国关于《商品房买卖合同》中的交付条件的法律法规。故，被上诉人未按《商品房买卖合同》的约定交付涉案房屋明显违约，应当承担逾期交楼的违约责任。再次，根据《建筑工程质量管理条例》第四十九条的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保部门出具认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为的，责令停止使用，并重新组织竣工验收。被上诉人自行组织设计、施工、工程监理等验收，必不能代表验收即符合规划验收。再者，对于非商品房建设工程，建设单位是建筑物未来的所有者、使用者，其组织的五方验收，往往会严格把关建筑质量；而对于商品房建设工程，“五方”是利益共同体，购房者处于不利地位。如果“五方验收”即“验收合格”，则难以保护弱势购房者。此外，开发商交付的不仅是房屋建设本身，还包括水电绿化消防在内的居住必需配套条件。以验收备案作为验收合格标准，方显规范房地产市场、保障弱势群体权益之功效。所以，涉案房屋交付应以政府部门出具的《竣工验收备案表》为准。最后，根据上述规定，商品房交付必须是经验收合格，直观地反映在应具备《建设工程竣工验收备案表》，该备案表不仅仅反映工程竣工验收报告的内容，还反映规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件内容。《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)中示范约定“商品房交付时应当符合……该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，“交付该商品房时，出卖人应当出示建设工程竣工验收备案证明文件”，亦体现国家对购房者权益保护的取向。法律法规如此规定的目的是希望通过工程建设过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流入社会以及防止未按规划要求的工程流入社会(如：变更设计、擅自修改、违法加建等)，避免给购房者和其他人带来生命及财产的损失。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志也是取得《竣工验收备案表》。本案中，被上诉人确实未按合同约定取得《验收竣工备案表》，已存在实际性的违约。二、一审法院忽略了与案件有关的重要事实及情况。被上诉人在未取得以上资料即涉案商品房尚不符合交付条件的情况下即向上诉人发出《培英锦绣城商品房交付通知书》，上诉人到现场收楼时，被上诉人未将有关的政府部门验收的相关文件公示，买卖合同第十一条交付时间及手续约定：“(一)出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。(二)交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”上诉人基于重视且急切的居住需求，不清楚开发商没有取得政府部门相关的验收文件，导致额外支出的物业管理费，已直接给上诉人造成了经济损失，应由被上诉人承担。三、一审法院对涉案房屋是否受新冠肺炎疫情的影响适用法律不准确。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，然而，双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋应于2019年11月30日前按《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件向上诉人交付，显然双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付涉案房屋期限是在疫情爆发之前，被上诉人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除其责任。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律不准确，为维护上诉人的权益，特提起上诉，望判如所请。培英房产公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。1.上诉人已实际接收涉案房屋，无权要求被上诉人支付逾期交房违约金及物业费、公摊费。首先，上诉人前往现场办理收房手续时，依约有权查验涉案房屋是否符合合同的交付条件，故其应当知道涉案房屋当时的状态，其在此情况下予以收房，并装修入住，应视为其同意以当时的状态接收房屋，并应自行承担相应的法律后果。其次，根据涉案房屋预售合同约定，上诉人拒绝收房，是其收取逾期交房违约金的条件，现上诉人在明知房屋当时状态的情况下予以接收，其要求被上诉人支付逾期交房违约金违反合同约定。再次，根据司法实践，对于购房人认为房屋不具备约定的交付条件而同意接收，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，法院均不予支持。其四，涉案合同附件十一补充协议的第四条第一点约定，自被上诉人完成交付或视为交付日的次日起，涉案房屋的物业管理费、水电费等费用由上诉人承担，现上诉人已实际收房，其主张被上诉人赔偿费用违反合同约定；2.涉案房屋已于2019年11月30日前符合交付条件，培英锦绣城的部分竣工验收文件因政府行为、新冠肺炎疫情而迟延取得，被上诉人依约可免责。首先，涉案房屋预售合同第九条第一小点约定的建设工程验收备案证明文件指的是可以提交给住建局备案的证明文件，不是指在交房时已经进行备案的文件，也不是指备案表，因合同并未约定交房时被上诉人需提供备案表，上诉人以被上诉人没有取得备案表为由认为涉案房屋不具备交付条件没有合同依据。其次，涉案房屋在2019年11月30日之前已取得了五方竣工验收报告、消防验收文件、防雷验收文件、人防部门备案意见以及燃气工程验收文件等，这些文件为合同约定的最主要的竣工验收文件，只要取得了这些文件，就能证明涉案房屋的质量及其使用功能符合要求，且涉案房屋具备法律规定的交付条件，可交付给上诉人装修及入住使用。其三，涉案房屋在2019年11月30日前剩少部分验收证明文件未及时取得，不影响房屋的交付使用，因丰顺县住建局在情况说明中确认培英锦绣城已于2019年11月22日经五方验收合格，符合法律法规规定可交付使用，以及没有及时办理竣工验收备案手续是政府原因造成的，根据双方补充协议第三条第二点的约定，被上诉人可免责。其四，涉案房屋在2019年11月30日前剩少部分验收文件未及时取得，是受政府行为影响而造成的。因此部分文件均已经在2019年11月30日前的合理期限内申请政府主管部门出具，但其未在规定时间内出具，直接影响被上诉人办理验收证明文件的备案手续。例如规划验收文件，培英公司申请的时间为2019年10月30日，根据规定，主管部门出具验收文件的时间应在2019年11月27日前，而实际出具时间为2019年12月2日；工程质量监督报告，涉案工程的竣工验收时间为2019年11月22日，根据规定，主管部门出具验收文件的时间应在2019年11月27日之前，而实际出具时间为2020年1月22日；单位工程施工安全评价书，施工单位申请验收时间为2019年11月22日之前，根据规定，主管部门出具验收的时间应在2019年11月30日前，而实际出具时间为2020年4月27日。相关文件的迟延出具除政府原因外还受到2020年1月发生的新冠疫情影响，因各政府主管部门在疫情期间主抓疫情防控工作，其他工作必然收到影响，此情况有丰顺县住建局出具的情况说明予以证实。其五，涉案房屋的房屋面积测绘报告虽在2019年12月3日取得，但这不属于被上诉人的责任，属政府原因，因房屋面积测绘报告用于办理房屋所有权登记，需根据规划核实结果而定，而丰顺县自然资源局于2019年12月2日才出具规划核实凭证，故被上诉人在2019年12月3日才取得该测绘报告，不存在过错；3.虽然双方对涉案房屋是否符合交付条件有争议，且涉案房屋实际上已于2019年11月30日前符合交付条件，但此问题并非本案的争议焦点，因上诉人已实际收房，无论涉案房屋是否符合交付条件，其均无权收取逾期交房违约金。综上，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。李恒向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期交楼的违约金18893.14元(违约金每日按总房价万分之一计算，自2019年12月1日起计至被告将符合双方所签署的《商品房买卖合同》约定条件的房屋实际交付给原告之日止，暂计至2020年6月30日)；2.被告向原告赔偿物业费、公摊费等损失1344.21元；3.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告李恒与被告培英房产公司于2018年4月27日签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于梅州市丰顺县，商品房总价款为人民币891186元。合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十条约定：“商品房相关设施设备交付条件：基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。2.供电：交付时纳入城市供电网并正式供电。4.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气连接。5.电话通信：交付时线路铺设到户。6.有线电视：交付时线路铺设到户。7.宽带网络：交付时线路铺设到户…”。第十一条约定：“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019-11-30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条约定“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期按总房价每日万分之壹收取违约金。”合同附件十一补充协议第三条约定“对《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续的补充约定：2、买受人应在出卖人通知的期限内办理交付手续，逾期不办理的，交付通知中确定的日期即为实际交付日期，视为出卖人已按约交付，…遭遇不可抗力（包括但不限于不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因），出卖人可据实予以延期交楼，但需在90天内书面通知买受人。”合同签订后，原告向被告支付了首期房价款291186元，剩余房款由原告向银行申请贷款支付。2019年11月23日，被告通知原告于2019年11月28日至30日到培英锦绣城7单元雅居乐物业客户服务中心办理收楼手续。原告于2020年5月22日前往该中心办理了收楼手续并申请装修。涉案商品房的前期物业服务公司是雅居乐雅生活服务股份有限公司梅州分公司，该公司于2020年5月22日向原告收取2020年1月至5月物业管理费共960.15元，于2020年7月13日向原告收取2020年6月至7月物业管理费共384.06元。后原告认为被告在交楼时尚不符合合同约定的交楼条件，导致原告与物业公司签订了相应物业管理协议，已构成违约并造成原告不必要的物业费、公摊费等经济损失，因而向一审法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。另查明，被告于2018年3月27日取得了案涉培英锦绣城项目1-3号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]010号），于2018年4月25日取得培英锦绣城项目4号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]012号），于2018年5月25日取得培英锦绣城项目5号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]019号），于2018年12月3日取得培英锦绣城项目1号楼裙楼、1号楼、6-10号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]034号）。对于案涉工程，深圳市爱华勘测工程有限公司梅州分公司于2019年12月3日出具《房屋面积测绘报告》；南方电网于2019年11月7日对案涉商品房出具了竣工验收意见书；丰顺粤海水务有限公司于2019年11月15日出具了竣工验收报告；梅州市通信建设管理办公室于2019年12月2日出具文件证明其办公室于2019年11月29日对小区配套电信基础设施工程进行查验，经查符合标准，备案通过；丰顺县广播电视台于2019年12月25日出具验收意见函，证明其于2019年11月29日对小区配套广电有线数字电视基础设施工程进行查验，经查符合标准，备案通过。在本案审理过程中，一审法院对涉案房屋建筑工程竣工验收备案文件备案情况等致函丰顺县住房和城乡建设局，该局回复如下：“丰顺培英锦绣城项目建筑工程竣工验收备案目录及出具时间如下：1.单位工程质量控制资料核查记录表（出具时间：2019年11月20日）；2.单位工程安全和功能检验资料核查（出具时间：2019年11月20日）；3.单位工程感观质量检查记录表（出具时间：2019年11月20日）；4.质量评估报告（出具时间：2019年11月23日）；5.勘察文件质量检查报告（出具时间：2019年11月22日）；6.设计文件质量检查报告（出具时间：2019年11月15日）；7.规划验收文件（出具时间：2019年12月2日）；8.消防验收文件（出具时间：1至5栋、1栋裙房及地下车库为2019年11月27日，6至10栋为2020年1月7日）；9.防雷验收合格证（出具时间：2019年9月18日）；10.人防部门备案意见（出具时间：2019年11月28日）；11.房屋建筑工程质量保修书（出具时间：2019年11月22日）；12.住宅质量保证书（仅限于商品房，出具时间：2019年11月22日）；13.住宅使用说明书（仅限于商品房，出具时间：2019年11月22日）；14.工程竣工验收申请表（出具时间：2019年9月15日）；15.单位工程质量竣工验收记录（出具时间：2019年11月22日）；16.工程竣工验收报告（出具时间：2019年11月22日）；17.竣工验收备案表（出具时间：2020年5月6日）；18.工程质量监督报告（出具时间：2020年1月22日）；19.监督站出具的电梯验收准用证（出具时间：2019年11月19日）；20.单位工程施工安全评价书（出具时间：2020年4月27日）；21.燃气工程验收文件（出具时间：2019年11月18日）。丰顺培英锦绣城项目工程竣工验收备案办结时间为2020年5月6日。”2020年11月13日，丰顺县住房和城乡建设局出具一份“补充说明”，主要内容为：“经查阅相关资料，培英锦绣城1-5#楼为高层住宅，均为32层，1#裙楼为5层，6-10#为商住楼，均为4层。该项目1-5#及1#裙楼消防报审单位为原梅州市消防支队，6-10#报审单位为丰顺县消防大队。机构改革后，消防工程的审验职能由住建部门承担，按市住建局相关文件要求，原由市消防支队报审的由市住建局验收，原由县消防大队报审的由县住建局验收，因此1-5#及1#裙楼由市住建局验收。”被告提交相关照片证明其取得上述竣工验收备案文件后将相关文件在被告售楼处公示。被告提交2016年10月《岩土工程勘察报告》、2017年8-9月《设计更改通知单》及工程结算报告等，证明其工程因地质原因，导致工期顺延一年四个月，交房日期亦相应顺延。再查明，2020年8月10日，丰顺县自然资源局回复广东以泰律师事务所《关于培英·锦绣城商住项目有关情况的复函》，主要内容如下：“1、培英·锦绣城商住小区建设单位丰顺培英房地产有限公司于2019年10月30日向我局提出办理该项目规划验收的书面申请，并提交了该项目的规划核实资料。2、经我局组织相关业务人员对申请单位提交的资料进行审查，于2019年11月11日到项目现场进行勘验，培英·锦绣城商住小区项目符合规划许可要求，我局于2019年12月2日出具了该项目规划核实凭证。”2020年8月14日，丰顺县住房和城乡建设局回复广东以泰律师事务所《关于培英锦绣城项目相关情况的说明》，主要内容如下：“一、培英锦绣城项目于2019年11月22日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位验收合格。符合《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关法律法规的规定，可交付使用。二、因受新冠疫情的影响，在疫情防控期间，相关部门主抓疫情防控工作，丰顺县房地产企业按各级疫情防控工作要求处于停工停产。培英锦绣城项目于2020年5月6日办结工程竣工验收备案。”还查明，2020年1月，我国暴发新冠肺炎疫情，广东省新冠肺炎疫情防控工作领导小组于2020年1月23日决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日，由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日起调整为三级响应。一审法院认为，本案是房地产开发企业即被告培英房产公司将正在建设中的房屋预先出售给购房人原告，原告支付房屋价款的合同在履行过程中产生的纠纷，故本案应为商品房预售合同纠纷。原告与被告于2018年4月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，被告亦取得了商品房预售许可证，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。综合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为：被告培英房产公司是否构成逾期交房。首先，从法律规定来看，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条第一、三款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”法律法规这样规定的目的是保证建筑工程的质量和安全，保障购房者的居住安全和生命财产安全。经查，案涉工程经建设、监理、勘察、设计和施工单位五方验收，于2019年11月22日取得工程竣工验收报告，结论为“本项目工程综合评定合格”。且丰顺县住房和城乡建设局在《关于培英锦绣城项目相关情况的说明》中亦载明“培英锦绣城项目于2019年11月22日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位验收合格，符合《建筑法》《建设工程质量管理条例》等相关法律法规的规定，可交付使用”，故被告通知原告按期收房未违反上述法律法规的规定，并不会损害原告的实质权益。其次，从合同约定来看，案涉合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”经一审法院函询丰顺县住房和城乡建设局，该局复函称办理工程竣工验收备案需提交21项文件（含竣工验收备案表）。经查，案涉工程除规划验收文件（出具时间：2019年12月2日）、工程质量监督报告（出具时间：2020年1月22日）、单位工程施工安全评价书（出具时间：2020年4月27日）和房屋面积测绘报告（出具时间：2019年12月3日）外，其余备案证明文件均在2019年11月30日前取得，虽然被告取得备案证明文件存在瑕疵，但主体工程和水、电、燃气、电梯、消防等分项工程均已竣工验收合格，可以满足原告收房和装修居住的实际需要。同时，被告迟延取得上述备案证明文件也存在不能归责于被告的原因，被告已积极履行申报义务，如对于规划验收文件，被告于2019年10月30日向丰顺县自然资源局提出申请，根据《广东省城乡规划条例》第四十六条规定，县人民政府城乡规划主管部门应当自受理申请之日起二十个工作日内办理。对于工程质量监督报告，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第七条规定，工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。对于单位工程施工安全评价书，根据《建筑施工安全生产标准化考评暂行办法》第十四条规定，项目完工后办理竣工验收前，建筑施工企业应当向项目考评主体提交项目安全生产标准化自评材料。同时《广东省住房和城乡建设厅关于建筑施工安全生产标准化评定工作的实施细则》第十条规定，项目评定主体在收到项目申请材料后5个工作日内，应组织查验，并向施工企业发出《建筑施工项目安全生产标准化评定结果告知书》。综上所述，被告通知原告在2019年11月30日前收房，虽然出具的工程竣工验收备案文件不够齐全，但案涉房屋在被告通知交房时具备了完整的使用功能，并不影响原告收房和装修居住的实际需要，故确认案涉商品房在2019年11月30日前已符合交付条件，原告主张被告逾期交房的依据不足，不予支持。关于原告主张被告赔偿物业费、公摊费等损失1344.21元的问题，原告的上述费用是培英锦绣城的物业管理企业即雅居乐雅生活服务股份有限公司梅州分公司收取，该物业管理企业与被告不属同一公司，故原告的该项主张，依据不足，不予支持。据此,经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:驳回原告李恒的诉讼请求。案件受理费306元（原告已预交），由原告李恒负担。二审中，当事人没有提供新证据。双方当事人在本案审理期间共同向本院提出一个月调解时间的书面申请，该申请符合法律规定。一审查明除“被告提交2016年10月《岩土工程勘察报告》、2017年8-9月《设计更改通知单》及工程结算报告等，证明其工程因地质原因，导致工期顺延一年四个月，交房日期亦相应顺延”外的其余事实,本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审主要争议焦点为：被上诉人培英房产公司是否存在逾期交房的行为。上诉人以被上诉人未能在诉争合同约定的交房日期2019年11月30日前将符合合同约定的交付条件的商品房交付，构成逾期交房，应承担违约责任为由提出上诉；而被上诉人则以在合同约定的交房日期前已取得了五方竣工验收报告、消防验收文件等主要的竣工验收文件，具备法律规定的交付条件等为由进行抗辩，认为其不存在逾期交房行为。经查，被上诉人于2019年11月22日取得涉案工程竣工验收报告、住宅质量保证书和住宅使用说明书，2019年12月3日取得房屋面积测绘报告，2020年5月6日取得竣工验收备案表。诉争合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条约定：“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019-11-30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”上述证据证明被上诉人在合同约定的2019年11月30日交房期限届满前仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，尚不符合合同约定的商品房交付条件。根据《建设工程质量管理条例》(2019年修订)第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定,商品房竣工验收后,应经有关行政主管部门审核认可并备案；双方当事人签订的诉争合同亦明确将取得竣工验收备案证明文件和房屋面积测绘报告作为商品房的交付条件。该约定是双方当事人的真实意思表示，亦符合法律规定，故对双方当事人均具有法律约束力。被上诉人主张未能及时办理竣工验收备案手续的原因是因个别政府职能部门未依法及时办理所致，且受新冠肺炎疫情影响，属不可抗力。就本案而言,行政管理部门针对开发商的申请核发《商品房竣工验收备案表》,属于政府针对特定人和事作出的具体行政行为,该行为并不存在于商品房买卖合同关系之中,而是处在行政管理部门与开发商之间的行政管理关系之中,二者之间的关系不属于民事关系，不属于不可抗力范畴。故被上诉人关于案涉房屋未及时取得竣工验收备案证明文件系政府职能部门导致，非其能控制的原因所造成，应属于不可抗力范畴的抗辩理由不能成立。由于合同约定的交房日期为2019年11月30日，而新冠肺炎疫情发生于2020年初，故被上诉人主张受新冠肺炎疫情影响，导致其未能及时取得竣工验收备案证明文件的抗辩理由亦不能成立。由于被上诉人在诉争合同约定的交房日期2019年11月30日届满前尚未取得竣工验收备案证明文件和房屋面积测绘报告，虽然被上诉人于2019年11月23日通知上诉人于2019年11月28日至30日办理收楼手续，但因商品房尚不符合合同约定的交付条件，上诉人于符合合同约定的交付条件后的2020年5月22日才办理了收楼手续。故上诉人主张被上诉人逾期交房，已构成违约，依据充分，予以采信。被上诉人于2019年12月3日取得房屋面积测绘报告，2020年5月6日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，符合诉争合同约定的商品房交付条件，上诉人亦于2020年5月22日办理了收楼手续，因此，上诉人主张被上诉人支付从2019年12月1日起至2020年5月21日止的逾期交房违约金，符合合同约定，应予支持。但上诉人要求被上诉人支付收楼后的逾期交房违约金，则与合同约定和法律规定不符，不予支持。按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期按总房价每日万分之壹收取违约金”的约定，被上诉人逾期交房时间从2019年12月1日起至2020年5月21日止，共计173天，诉争商品房总价款891186元，故被上诉人应依约支付的逾期交房违约金为891186元×万分之一/日×173天=15417.5元。上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金18893.14元中的15417.5元有理，予以支持；但其超出部分的违约金的上诉请求，则缺乏依据，不予支持。至于上诉人请求被上诉人赔偿物业费等的问题，因该费用是上诉人基于其与物业服务公司签订的物业服务合同而向物业服务公司支付的，与被上诉人没有必然的因果关系。故上诉人要求被上诉人赔偿该物业服务费等，同样缺乏事实和法律依据，对上诉人的该诉讼请求不予支持。综上，上诉人上诉部分有理，其上诉请求有理部分予以支持，其余请求予以驳回。一审判决认定事实错误，实体处理不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省丰顺县人民法院（2020）粤1423民初1230号民事判决；二、丰顺培英房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向李恒支付逾期交房违约金15417.5元；三、驳回李恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费306元，由丰顺培英房地产有限公司负担232元，李恒负担74元。二审案件受理费306元，由丰顺培英房地产有限公司负担232元，李恒负担74元。李恒已预交二审案件受理费306元，由本院退回李恒232元，丰顺培英房地产有限公司应于本判决送达之日起7日内向本院缴纳二审案件受理费232元。本判决为终审判决。审 判 长 肖庆浪审 判 员 幸庆迈审 判 员 曾柳青二〇二一年五月二十七日法官助理 王 辉书 记 员 朱 棋