北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初2743号原告（反诉被告）：魏宗柱，男，1963年1月5日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：魏钰薪（魏宗柱之女），女，1990年3月16日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：柳艳，北京郭旭律师事务所律师。被告（反诉原告）：付德纯，男，1973年11月8日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：付升（付德纯之子），男，1994年9月12日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告（反诉被告）魏宗柱与被告（反诉原告）付德纯确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏宗柱委托诉讼代理人魏钰薪、柳艳、被告付德纯及其委托诉讼代理人付升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏宗柱向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与被告2016年10月8日签订的位于北京市怀柔区×号门脸房一间的房屋租赁合同无效；2.请求法院依法确认合同无效之日起7日内被告腾退位于北京市怀柔区×号门脸房一间，自2021年1月8日起至实际腾退日止按照租赁合同约定的标准给付房屋使用费；3.请求法院判令被告给付2021年11月15日至2021年3月15日供暖费800元、2020年11月9日至2021年3月8日电费350元、2021年1月8日至2021年3月8日歌华有线费用20元；4.房屋修复费用包括但不限于地面、墙面、门窗破损费用21152元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年10月8日签订房屋租赁合同，原告将位于怀柔区×号门脸房一间出租给被告，合同约定房屋用途为居住，租赁期限为2016年10月8日至2026年10月8日，租金为每月1500元，按季度计算，租赁期间水费、电费、有线电视费、供暖费等由被告自行承担，现因租赁房屋没有建设工程规划许可证等审批手续，双方签订的房屋租赁合同应为无效合同，另被告拖欠租赁期内电费、供暖费等，多次协商未果，故依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定，起诉至法院。被告付德纯辩称，一、不同意原告各项诉讼请求，本案中不存在法律规定的合同无效要件，原告主张没有法律及事实依据。首先，被告并不知晓涉案房屋是否属于违法建筑，原告向被告出租房屋时也没有告知该房屋是否违法，且涉案房屋实际出租给被告后，被告使用该房屋顺利办理了工商登记注册，实际使用该房屋开展经营活动，至今没有任何行政机关通知该房屋属于违法建筑不能使用。其次，该房屋坐落于×号，隶属于怀柔镇后城街村，属于乡、村庄内范围的房屋，不应直接适用《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》处理，且该位置范围内存有大量出租房屋，如引用该解释变相赋予房屋出租人基于合同无效而享有的任意撤销合同权利，明显对房屋承租人显失公平。最后，被告使用该房屋合法开展经营活动，如遇政府或有权机关认定该房屋系违法建筑，被告会全力配合腾退拆违工作，但被告并不同意因原告私人原因，单方违约，主张合同无效。而且如果经法院审理，认为该房屋属于违建，被告同样请求法院依法裁判，将审理案件过程中发现的违法线索移送有关机关，强烈支持依法拆除该涉案违建；第二，本案争议事项实为房屋租赁合同纠纷，合同履行过程中，被告均按照约定支付租金、水电暖气费，不存在任何违法违约行为，而原告因自身原因，单方违反双方之间的合同约定，先是要求被告搬离腾退房屋，后又以拒收房租、水电费等方式意图造成被告违约事实，通过诉讼方式向法院起诉解除合同。在被告提交相关证据后，原告单方撤诉，又通过自述房屋违建主张合同无效的方式意图解除合同，请求法院依法审查，保护被告的合法租赁权。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。此外，如果法院确认房屋租赁合同无效，被告不同意给原告修复地面和门窗。反诉原告付德纯向本院提出反诉请求：1.给付合同约定租金与实际租金之间的差价7200元；2.给付被告另租其他门店的转让费4万元；3.被告办理营业执照费用6万元。事实与理由：原被告签订的租赁合同是10年，但原告现在要求解除合同导致被告需要另外租房，按照隔壁门脸转让费标准应由魏宗柱给付门脸转让费4万元。如果租赁期限不是10年，付德纯不会办理营业执照，因此魏宗柱还要赔偿办理营业执照的费用6万元。此外，合同约定租金每月1300元，但魏宗柱实际按照每月1500元收租，房租差价7200元应当返还。反诉被告魏宗柱反诉辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。第一，原被告签订的租赁合同原来约定月租是1300元，但自2017年开始双方协商每月涨租至1500元。第二，门脸转让费没有实际发生，该笔费用和办理执照费用也是被告自身经营的费用，不应由原告承担，且原被告所签租赁合同的目的是居住而不是经营。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于怀柔城区范围内，系城中村。2016年10月8日，魏宗柱（出租方、甲方）与付德纯（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：魏宗柱将其位于怀柔区×号门脸房一间28平米出租给付德纯居住，租赁期限自2016年10月8日至2026年10月8日；房屋租金为每月1300元，按季度结算；付德纯租赁期间，水费、电费、电视费、暖气费等一切杂费由付德纯交纳，租赁结束时交清欠费；付德纯对所租房屋门窗、水、电等设施要妥善保管使用，不得随意损坏，如损坏，在合同期满后须将房屋设施恢复原状。合同签订后，付德纯开始使用房屋并将其经工商登记注册的北京付德纯商贸有限公司住所地登记到案涉房屋内。案涉房屋租金自2017年开始变更为每月1500元，电视费按照每月10元收取，供暖费按照每年800元收取，电费经双方核对后据实收取。付德纯在租赁案涉房屋期间均按时交纳租金及各项费用。2020年10月8日，付德纯通过微信转给魏宗柱2020年10月至2021年1月房租4500元、电视费30元和电费110元，总计4640元。2020年11月9日，魏宗柱通过微信告知付德纯截至2020年11月9日的电费数额及供暖费800元。2020年11月23日，付德纯将暖气费800元微信转账给魏宗柱，但魏宗柱未受领。2020年12月8日，付德纯向魏宗柱支付截至2020年12月8日电费108元。此后，魏宗柱拒绝受领付德纯交付的2021年1月8日起的租金和供暖费。2021年4月9日，魏宗柱持诉称理由及请求起诉至法院。审理中，付德纯认可其未付电费为350元，同时向本院提起反诉。就案涉房屋批建情况，本院于审理期间向案涉房屋所在地-怀柔区后城街社区进行询问，该社区答复为：东园村属于后城街的一条街道，自2000年以后的建房都不再给予审批，对没有经过审批建造的房屋现在并没有批示要办理审批手续，现在翻建北房需经危房鉴定后才可办理审批手续，魏宗柱建的房屋在其宅基地范围内但没有审批手续。经质证：原被告对笔录真实性无异议，原告表示认可房屋没有规划许可证，被告表示在租房时不知情，原告也没有告知，原告现在要求解除合同属于欺骗。原告魏宗柱对其主张出示《房屋租赁合同》、房屋现状照片、装修预算书，证明原被告之间存在租赁关系，案涉房屋被损坏以及修复费用。经质证：被告对《房屋租赁合同》和照片的真实性无异议，但认为租赁合同虽约定为居住，但原告对被告经营情况知情，被告正常使用房屋，照片也仅能显示正常使用的痕迹，被告并没有刻意损坏房屋，而且合同约定的也是期满后恢复原状而不是现在。被告不认可装修预算书的真实性。被告付德纯对其主张出示微信转账记录、原告身份证复印件及工商登记信息，证明被告按时交纳费用，原告对被告经营知情且同意。经质证：原告对真实性均无异议，但不认可证明目的。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋虽系建造在集体土地上，但房屋所在村庄位于怀柔城区范围内，属于城中村，故案涉房屋应适用最高人民法院关于城镇房屋租赁合同的相关规定，本诉原告魏宗柱租赁给本诉被告付德纯的房屋未经行政规划审批，故双方所签房屋租赁合同应为无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持，故对魏宗柱要求付德纯给付房屋占有使用费的诉讼请求，本院应予支持，该期间应自2021年1月8日起算至付德纯实际腾退之日止。魏宗柱要求的付德纯使用房屋期间产生的2020年11月15日至2021年3月15日的供暖费800元和2021年1月至3月有线电视费用20元符合法律规定，本院予以确认。魏宗柱要求的电费350元为2020年11月9日至2021年3月8日期间的费用，但根据魏宗柱微信发送给付德纯的电费数据及付德纯给付原告的电费时间看，付德纯已将2020年12月8日前的电费给付完毕，鉴于付德纯认可未付原告电费350元，本院对此不持异议。关于原告要求的房屋修复费用，本院认为，房屋在正常使用过程中亦会产生消耗和磨损，且造成原被告所签房屋租赁合同无效的过错主要责任在于原告，故对原告要求被告给付其房屋修复费21152元的诉讼请求，本院不予支持。反诉中，反诉原告付德纯虽要求反诉被告魏宗柱给付其书面合同约定租金与实际给付租金之间的差额，但付德纯自2017年开始每月按照1500元的标准给付魏宗柱房租已经表明付德纯对房租标准变更的认可，故对付德纯要求魏宗柱给付房租差额的反诉请求，本院不予支持。关于反诉原告付德纯要求反诉被告魏宗柱给付其店面转让费和营业执照费的请求没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、原告魏宗柱与被告付德纯于2016年10月8日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告付德纯于本判决生效后十日内将位于北京市怀柔区×号的房屋一间腾退给原告魏宗柱；三、被告付德纯自2021年1月8日起按照每日50元标准给付原告魏宗柱房屋占有使用费至其腾退完毕之日止（本判决生效后十日内执行）；四、被告付德纯于本判决生效后十日内给付原告魏宗柱供暖费800元、电费350元、有线电视费20元；五、驳回原告魏宗柱其他诉讼请求；六、驳回反诉原告付德纯的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179元，由原告魏宗柱负担（已交纳）。反诉费1222元，由反诉原告付德纯负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 许英二〇二一年五月十七日法官助理 武慧书 记 员 张燕