江西省定南县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0728民初1374号原告：黄历英，女，汉族，1974年6月13日生，住定南县。委托诉讼代理人：郑豪慧，江西敬虔律师事务所律师，特别授权。被告：赣州容汇广场有限公司，住所地：定南县前程大道，统一社会信用代码：913607285761016567。法定代表人：衷翔，系该公司总经理兼董事长。委托代理人：李妃娥，系该公司法律顾问。原告黄历英与被告赣州容汇广场有限公司（以下简称：容汇公司）房屋租赁纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑豪慧、被告的委托诉讼代理人李妃娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告向原告退还押金、保证金29999元整，并以此为基数自2020年9月4日起按月利5‰向原告支付利息直至还清为止。事实及理由：2019年6月至7月，原告为租赁被告店铺，应被告要求向被告交付了相关押金和保证金29999元。2019年9月9日，双方正式签订《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告天虹商场一层1004号商铺开店，租期自2019年9月1日起至2021年8月31日。后因被告一直延迟营业，双方发生纠纷。2020年6月9日，被告向定南县人民法院起诉要求解除前述合同，原告亦在该案中提出反诉要求归还相关押金和保证金。2020年9月4日，定南县人民法院作出（2020）赣0728民初1589号《民事判决书》，判决确认解除前述合同，但未审理本案原告的反诉。本案被告至今未退还原告的相关押金和保证金29999元。原告多次催促被告还款无果，为维护己方合法权益，现根据相关法律规定，特向贵院起诉。恳请贵院查明事实，依法判如所请。被告容汇公司辩称：原告黄历英与被告于2019年9月9日签订的《房屋租赁合同》及相关附件均系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告黄历英在履行该份合约的过程中，存在未按约定支付房屋租金、未按被告商场要求时间营业、在未与被告充分沟通的情况下擅自撤柜，其行为严重违反合同约定，且原告黄历英上述违约行为已经定南县人民法院在（2020）赣0728民初1589号案件审查认定，定南县人民法院并最终判决解除了该份合同。依据《房屋租赁合同》第12.2第“乙方（原告）若需要提前终止租赁合同，应提前三个月书面通知甲方（被告），并经甲方书面同意，且乙方按合同终止日时租金标准支付六个月的租金作为违约金（租赁保证金、代收款可抵扣违约金）后方可解除。若乙方未按前述约定提前通知或未经甲方确认擅自解除的，除租赁保证金不予退还外，还应按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金。如违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额”；第12.6条乙方有下列情形之一的，甲方可单方面书面通知乙方解除合同，租赁保证金不予退还，乙方按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金；12.6.1乙方违反本合同的约定逾期支付租金、管理费等本合同约定的其他款项超过30日的；12.6.7非因甲方原因，乙方连续停业在24小时以上（含24小时），或在租期内累计停业达72小时等合同内容约定，因原告黄历英存在诸多违反合约的行为，其已经构成违约，据此，被告无需退还原告黄历英租赁保证金29999元。综上所述，因原告黄历英在履行与被告签订的《房屋租赁合同》过程中，存在未按时支付房屋租金、未按商场规定时间营业、未与被告充分沟通情况下擅自撤柜等严重违反合约的行为，依合同约定，被告无需退还原告黄历英租赁保证金。故，原告黄历英起诉要求被告退还租赁保证金29999元缺乏事实和法律依据。据此，被告请求人民法院查清事实，依法作出公正合理的判决，驳回原告全部诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、被告收取原告保证金29999元的收据复印件两张，证明被告收取原告保证金29999元的事实。2、定南县人民法院（2020）赣0728民初1589号民事判决书，证明定南县人民法院已判决解除涉案房屋的租赁关系，并判决原告支付房屋租金25165.76元和承担支付违约金20000元的处理结果，且在判决书中释明原告反诉被告退还保证金可另案主张权利。被告为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及相关附件及（2020）赣0728民初1589号民事判决书，证明原、被告双方签订租赁合同的事实及双方关于租赁事项权利、义务的约定，原告黄历英未按约定支付租金，在双方未充分沟通情况下擅自撤柜，因原告违约，依合同约定，被告无需退还原告租赁保证金。就案件事实本院审理认定如下：2019年9月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份及相关附件材料，约定原告黄历英租用被告容汇公司位于定南县交汇处天虹商场一层1004铺位用于经营中国黄金珠宝柜台，并向被告缴交了保证金29999元。合同约定的内容：“1、租期自2019年9月1日起至2021年8月31日，铺位面积142ｍ2，租金2019年9月1日至2020年8月31日按70.42元／平方米／月即9999.64元，2020年9月1日至2021年8月31日按75元／平方米／月即10650元。2、合同第十二条违约责任及终止约定：原告若需提前终止租赁合同，应提前三个月书面通知被告，并经被告书面同意，且原告按合同终止日时租金标准支付6个月的租金标准作为违约金（租赁保证金、代收款可抵扣违约金）后方可解除。”双方约定2020年9月26日开业，但因被告方消防工程验收等因素，实际开业时间延迟至2020年12月30日，原告黄历英亦从2020年1月开始向被告容汇公司缴交房租，租金按9999.64元／月计算。2020年1月25日起，因新冠疫情影响，被告对原告租金进行了适当减免，免除了1月25日至2月24日的全部租金及2月25日至2月29日的50%的租金共计10832.94元（9999.64元／月＋333.32元／天×5天×50%）。因疫情对生意影响，2020年4月15日，原告黄历英向被告容汇公司提交《撤柜申请书》，申请撤柜。2020年5月1日，原告黄历英向被告容汇公司递交《解除合同申请书》申请解除双方于2019年9月9日签订的《房屋租赁合同》。2020年5月5日左右，原告将所经营的中国黄金珠宝柜台货品撤走。2020年5月14日被告容汇公司向原告发出《沟通函》，要求原告2020年5月15日9∶00前恢复正常营业。2020年5月15日，被告容汇公司向被告发出《解约知会函》，通知原告于2020年5月18日正式解除合同，并要求原告承担相应违约责任。因双方相互指责对方构成违约，不能达成一致处理意见，2020年6月9日，被告容汇公司诉至定南县人民法院解决其争议要求。定南县（2020）赣0728民初1589号判决书作出如下判决：一、解除赣州容汇广场有限公司、黄历英双方于2019年9月9日签订的《房屋租赁合同》；二、黄历英应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付赣州容汇广场有限公司房屋租金25165.76元；三、黄历英应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付赣州容汇广场有限公司违约金20000元。该判决书对违约金处理作出了以下说理认定：“关于违约金，黄历英未按约定支付房屋租金，且未与容汇公司充分沟通情况下擅自撤柜，存在明显的违约行为，应承担相应的违约责任。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，双方约定的违约金及计算方法已超过了法律规定，有悖于公平原则，故本院认为容汇公司要求黄历英支付的违约金近7万元明显过高。本院结合本案原、被告之间合同履行情况、新冠疫情等不利因素，适当减轻被告违约责任。违约金应以惩罚为辅，补偿性为主，结合本案的实际情况及容汇公司的实际损失，本院酌定黄历英支付容汇公司违约金20000元。”原告在该判决生效后，向被告催还保证金未果，又诉至本院，请求依法处理。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》业经定南县人民法院（2020）赣0728民初1589号民事判决书、判决解除了双方签订的租赁合同，对原告的违约责任进行了认定，并判决原告因其违约行为应赔偿被告违约金20000元，该判决已生效。该判决对原告在租赁合同关系中因违约应当承担的法律责任已作出了处理认定。本案原告在双方签订租赁合同时缴交给被告的租赁保证金也同属于双方对违约行为设定的违约责任条款，（2020）赣0728民初1589号民事判决书因双方在租赁合同中约定的违约金过高，依案件的实际情况和被告的实际损失，酌定原告赔偿被告违约金20000元。因该判决对原告的违约责任已作认定处理，原告已承担了其违约行为应当承担的法律责任，所以原告缴交给被告的租赁保证金29999元理应退还给原告，对原告诉请被告退还保证金29999元，理据充分，本院予以支持。关于原告诉请被告支付自2020年9月4日起，以应退保证金29999元为计算基数，按月利率5‰计算承担资金占用期间利息损失的问题。因原、被告签订的租赁合同没有就逾期退还保证金是否承担利息损失进行约定，且双方对保证金退还的争议需待法院判决认定后才能确定其损失的起算时间，所以原告这一诉求，理据不充分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赣州容汇广场有限公司应当在判决生效后十日内退还原告黄历英保证金29999元；二、驳回原告黄历英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275，由被告赣州容汇广场有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  黄化斌二〇二一年五月三十一日书记员  张云媛