山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民初36号 原告（案外人）：杜吉军，男，1978年10月7日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：陈建，山东齐海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔晓凤，山东齐海律师事务所律师。 被告（申请执行人）：青岛神特新能源科技有限公司，住所地山东省胶州市胶莱镇中王珠村村东。 法定代表人：吴涛，总经理。 委托代理人：胡泉基，山东文康律师事务所律师。 第三人（被执行人）：青岛温泉阳光置业有限公司，住所地山东省青岛市即墨区温泉街道办事处麒麟路16号33号。 法定代表人：陈慷，总经理。 第三人（被执行人）：青岛渤海湾集团有限公司，住所地山东省青岛市城阳区兴阳路308号希尔景园办公楼412-421室。 法定代表人：陈慷，总经理。 第三人（被执行人）：青岛渤海湾房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市城阳区城阳街道兴阳路308号希尔景园办公楼319室。 法定代表人：徐风友，总经理。 第三人（被执行人）：青岛景园假日酒店有限公司，住所地山东省青岛市城阳区兴阳路306号。 法定代表人：陈慷，总经理。 原告杜吉军与被告青岛神特新能源科技有限公司（以下简称“神特新能源公司”）及第三人青岛温泉阳光置业有限公司（以下简称“温泉阳光公司”）、青岛渤海湾集团有限公司（以下简称“渤海湾集团公司”）、青岛渤海湾房地产开发有限公司（以下简称“渤海湾房地产公司”）、青岛景园假日酒店有限公司（以下简称“景园假日酒店公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜吉军的委托诉讼代理人陈建、崔晓凤，被告神特新能源公司的委托诉讼代理人胡泉基到庭参加诉讼，第三人温泉阳光公司、渤海湾集团公司、渤海湾房地产公司、景园假日酒店公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 杜吉军向本院提出诉讼请求：1、撤销(2020)鲁02执523号执行裁定书；2、依法判决停止对青岛市即墨区温泉街道办事处麒麟路16号6号楼三单元701户、702户房屋(下称“案涉房产”)的拍卖程序并立即解除对两套房产的查封；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月30日，原告与温泉阳光公司签订《商品房订购协议书》，订购了包括案涉房产在内的十二套房屋，并于2018年4月26日签订了商品房预售合同，全额支付了购房款，案涉房产所有权已归属于原告。2018年5月，因被告与第三人房地产开发经营合同纠纷一案（执行案号：（2020）鲁02执630号），被告申请查封了青岛市即墨区温泉街道办事处麒麟路16号的29套房屋，并裁定拍卖该29套房屋（其中包括已经出售给原告的案涉房产）。原告不服提出异议，青岛中院（2020）鲁02执异523号执行裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，温泉阳光公司已经将其开发建设的案涉房产出售给原告，原告依法取得两套案涉房产的所有权。贵院对案涉房产的查封拍卖行为，侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益、纠正错误的执行行为，特向贵院起诉，请求依法撤销（2020）鲁02执523号执行裁定书，停止对案涉房产的拍卖程序并立即解除。 被告神特新能源公司辩称，原告的起诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条或29条的规定。原告未在房屋查封之前合法占有该不动产，涉案房屋尚未竣工验收，也未交付，原告也未支付合同约定总价款的50%以上，原告没有举证证明其名下无其他用于居住的房屋，且原告在与温泉公司签订的买卖合同中约定共购买12套房屋，显然其名下有其他用于居住的房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，据此确认与本案有关的事实如下： 一、关于本案的执行依据及执行情况。神特新能源公司与温泉阳光公司、渤海湾集团公司、渤海湾房地产公司、景园假日酒店公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年8月23日作出（2018）鲁02民初666号民事判决书，判决：一、解除神特新能公司与温泉阳光公司、渤海湾集团公司、渤海湾房地产公司、景园假日酒店公司于2016年12月17日签订的《协议书》。二、温泉阳光公司于本判决生效之日起十五日内支付神特新能源公司违约金30882353元。三、驳回神特新能源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291800元，保全费5000元，共计296800元，由神特新能源公司负担148400元，由温泉阳光公司负担148400元。神特新能源公司、温泉阳光公司不服上述判决，向山东省高级人民法院提起上诉。2020年4月24日，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民终410号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本案诉讼过程中，本院以（2018）鲁02民初666-1号民事裁定书及协助执行通知书查封包括案涉房产在内的29套房产，查封期限自2018年5月4日至2020年5月3日。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，神特新能源公司向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁02执630号。本院于2020年6月23日作出（2020）鲁02执630号执行裁定书，裁定拍卖包含案涉房产在内的29套房产。 二、关于本案的诉讼来源。本案在执行过程中，杜吉军向本院执行部门就涉案两套房屋提出执行异议，本院于2020年12月7日作出（2020）鲁02执523号执行裁定书，驳回了杜吉军的异议请求，杜吉军对该裁定不服，向本院起诉，是为本案。 三、关于涉案房屋现状。杜吉军一次性购买了包括涉案两套房屋在内的12套房屋，所在小区尚未施工完毕，未能验收，尚达不到交付条件，杜吉军也未能实际占有涉案房屋。 四、双方有争议的事实。双方对涉案房屋买卖情况及付款情况均有争议。杜吉军向本院提交以下证据：证据一《商品房订购协议书》、《青岛市商品房预售合同》两份，证明2017年4月30日，杜吉军与温泉阳光公司签订商品房订购协议书。杜吉军订购良泉仙居房号6-3-701、6-3-702房屋。2018年4月26日，杜吉军与温泉阳光公司签订该两套房屋的《青岛市商品房预售合同》。证据二建行电子回执两份、收入凭证三份、代付款说明两份，证明白丽丽于2017年4月30日通过建设银行向渤海湾集团公司支付房屋定金13万元，白丽丽出具代付款说明里其中2万是代杜吉军支付的良泉仙居房号6-3-701、6-3-702房屋的定金，2017年4月30日温泉阳光公司开具收入凭证证实已收到该定金。董瑞云于2018年4月26日通过建设银行向青岛金碟建材有限公司付款759650元，董瑞云出具代付款说明该款系代杜吉军支付良泉仙居房号6-3-701、6-3-702房屋房款（银行转账备注）。2018年4月26日温泉阳光公司开具收入凭证证实已收到涉案房屋剩余6-3-701房款379000元、6-3-702房款380650元。杜吉军已支付全部购房款。被告对杜吉军提交的所有证据的真实性均有异议。1.案涉房产没有办理买卖合同的网签备案手续，并且订购协议书上约定首付款于2017年5月6日之前付清，但案外人提供的证据显示其并未将首付款于2017年5月6日之前付清。证据1与证据2记载案外人一次性购买了被执行人12套房屋，显然案外人并非用于自住，不是普通消费者，无论其名下是否还有其他房屋，均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。2.证据2中的一份电子银行回单为复印件，不予认可，该电子回单金额13万元与双方约定的两万元定金金额不符。代付款说明的性质为证人证言，但该证人并未出庭，根据最高人民法院证据规定不应作为认定案件事实的证据，并且该电子回执收款人为渤海湾集团公司，不是本案被执行人，即使该电子回执是真实的也与本案无关。3.银行电子回执系复印件，不予认可。代付款说明性质应为证人证言，但该证人并未出庭，根据最高人民法院证据规定不应作为认定案件事实的证据，并且该电子回执收款人为青岛金碟建材有限公司，不是本案被执行人，即使该电子回执是真实的也与本案无关。4.对商品房预售合同的真实性不予认可，并且买卖合同也未网签备案。案外人没有提交证据证明除案涉房产外，其名下无其他用于居住的房屋，并且本案中案外人一次性购买12套房屋，即使案外人名下无其他住房，若本案支持其异议申请将导致违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。另，原告提交的有两份收入凭证是第3联财务记帐联，不是客户联，该凭证应该属于被执行人温泉阳光公司的，但现在是原告持有，故合理怀疑原告与温泉阳光公司恶意串通，提起本案诉讼，目的是为了拖延执行。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：原告杜吉军要求阻却对涉案房屋继续执行的诉求应否支持。杜吉军主张其依法取得两套案涉房产的所有权，但从查明事实来看，该两套房产并未过户登记至其名下，其享有要求房屋出卖人协助其办理过户登记手续的债权请求权，而非对涉案房屋享有所有权，故对其该项主张本院不予采信。本案应审查杜吉军对涉案房屋是否享有足以对抗执行的不动产物权期待权。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”是为一般不动产物权期待权对抗普通金钱债权执行的规定，本案中，杜吉军未能在人民法院查封之前合法占有案涉房产，故杜吉军的请求不符合上述司法解释的规定。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”是为消费者不动产物权期待权对抗普通金钱债权执行的规定，立法目的是保护消费者购房人的生存利益。本案中，杜吉军自认一次性购买了包括涉案两套房屋在内的12套房屋，也不能证明其名下无其他用于居住的房屋，故杜吉军的请求亦不符合上述司法解释的规定及立法精神。 综上所述，杜吉军的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、二百二十七条规定，判决如下： 驳回原告杜吉军的诉讼请求。 案件受理费11397元，由原告杜吉军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  王 楷 审 判 员  潘红燕 审 判 员  李 丽 二〇二一年五月二十四日 法官助理  王 明 书 记 员  孔 怡 书 记 员  庞连捷