广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5139号上诉人（原审被告）：林毅，男，1982年12月21日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈建兴，福建壶兰（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪才，男，1981年5月19日出生，汉族，身份证住址：安徽省安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。原审被告：吕炳森，男，1949年7月10日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈建兴，福建壶兰（广州）律师事务所律师。上诉人林毅因与被上诉人汪才、原审被告吕炳森房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初30130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人林毅上诉请求判令：撤销原审判决，改判驳回汪才对林毅的诉讼请求。事实与理由如下：一、汪才违约单方解除合同。2020年1月9日，林毅与汪才签订《商铺租赁合同》后，林毅依约向汪才移交租赁物，并依约为汪才装修店铺和办理经营所需证件，但汪才却未依约支付租金或申请减免因疫情影响的租金，而以林毅物品占用店铺以致其不能使用为由要求单方解除合同，并于5月30日向林毅交还店铺钥匙，要求林毅签署《场地移交单》。该移交单不能证明汪才没有违约，更不能免除其租赁期间的交租和违约责任；二、林毅不存在违约行为，商铺内的相应设备设施是办理《食品经营许可证》而放置。首先，双方的微信聊天记录证明林毅为汪才办理经营所需办证，汪才对此无异议。原审判决认定林毅未将证件交给汪才恰恰违反了日常生活经验法则及市场交易习惯，林毅已将店铺出租给汪才，不可能自己再去办理相关的经营证件，办理后也不可能不交付给汪才。其次，林毅提供的证据证明办理《食品经营许可证》需在店铺内布置相应的设备设施。根据日常生活经验法则及市场交易习惯，出租人不可能在承租人多次提出异议后不收取租金却一直占用租赁物。2020年2月疫情最严重时，几乎除药店外无人购买设备进行装修，汪才作为承租人在当时不想继续承租，而不是因店铺被占用不能实现合同目的。被上诉人汪才答辩称：请求驳回林毅的上诉请求，维持原判。其一，林毅认为汪才违约单方解除合同没有事实根据，林毅未依照合同约定将商铺清理干净交付，也未按合同约定交付相关资料配合汪才办理相关经营证照。汪才支付了装修费，林毅承诺进行装修但未进行，故林毅已构成违约。根据《商铺租赁合同》第12条的约定，汪才于2020年4月9号向林毅提出解除合同，并要求林毅退还一个月租金、两个月押金和装修费及赔偿损失，但其不同意，随后林毅于2020年5月7日提起本案诉讼，各方于2020年5月30日对商铺进行交接。其二，林毅认为其不存在违约行为的理由不能成立。林毅认为店铺内设备设施是为办《食品经营许可证》而布置并非事实。如按其所述，设备设施应按图纸所示方位整齐摆放，而汪才提交的视频显示商铺内设备无序放置，与2020年1月9日签订合同时物品的摆放情况一致。即使设施设备系为办理经营许可而布置，办理完毕之后也理应搬走，不至于造成汪才无地存放设备。其三，营业执照系2019年8月份办妥，此时汪才并未与林毅签订任何租赁合同。其后，林毅于2020年4月中旬在同一地址办理了《食品经营许可证》，导致汪才只能使用林毅的营业执照进行经营。林毅未按合同约定履行协助办证义务，且汪才起诉后才知晓营业执照、食品许可证皆以吕炳森名义办理。加上疫情影响，汪才无法再继续经营。因此，原审判决并无不当，请求驳回林毅的上诉请求。原审被告吕炳森述称：同意林毅的上诉意见。汪才于2020年7月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.林毅、吕炳森向汪才双倍返还押金72000元；2.林毅、吕炳森向汪才返还已付的2020年2月25日至2020年3月24日止的租金18000元；3.林毅、吕炳森向汪才返还装修补偿费50000元；4.林毅、吕炳森赔偿汪才中介费损失9000元；5.林毅、吕炳森赔偿汪才人工工资损失44000元。原审法院经审理查明，广州市越秀区广卫路39号房屋，建筑面积为77.14平方米，属案外人吕炳森与刘志广共有，附记内容为刘志广占有首层东面18.35平方米，二楼东北面9.5平方米，三楼东北面9.55平方米，吕炳森占有首层西面11.05平方米，二楼西南面19.90平方米，三楼东南面8.80平方米。2019年8月20日，广州市越秀区市场监督管理局向吕炳森核发《营业执照》，载明：名称为广州市越秀区东诚行饮食店，经营者为吕炳森，经营场所为广州市越秀区广卫路39号首层西面、二楼西南面、三楼东南面，类型为个体工商户。2019年12月6日，吕炳森向林毅出具《委托书》，载明：本人吕炳森现全权委托林毅代为办理广卫路39号的商铺租赁事宜，特此证明。2020年1月9日，汪才（乙方、承租人）与林毅（甲方、出租人）签订《商铺租赁合同》，其中约定：甲方出租的商铺坐落地址广州市越秀区广卫路39号，建筑面积11.05平方米，另有二、三楼共27平方米，给乙方作商业用途，经营包点使用；租期为五年，自2020年2月25日至2025年2月24日，2020年2月25日至2021年2月24日月租金为18000元；本合同一经签署，乙方即应交纳相当于2个月租金的押金，金额为36000元；合同期满，乙方交请租金及水电、工商、国地税、电话等相关费用后，甲方即时无息退还乙方押金，若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；移交时间为2020年2月9日晚，甲方向乙方移交该租赁房屋，甲方将现场清理干净后移交给乙方；甲方需提供租赁房屋的自来水、排水、三相四线力等设施给乙方使用；租赁期间，在任何一方无违约的情况下甲乙双方不得擅自提前终止合同的执行，否则提前终止合同的一方应赔偿守约方相当于二个月租金作为违约金；租赁期间，由于甲乙双方任何乙方不履行本合同条款或严重违反合同有关条款而造成经营损失的，违约方应赔偿守约方由此造成合作的损失，同时，守约方有权向违约方提出终止合同；补充：合作期内，若乙方因经营不善，可将该场地转让给第三方使用，必须在不损失甲方利益为前提，并征得甲方的同意；免租期15天，2020年2月10日至2020年2月24日等。同日，汪才分别向林毅支付押金36000元、装修补偿费50000元及2020年2月25日至2020年3月24日止的租金18000元，林毅亦分别向汪才出具收到相应款项的收据。汪才还向案外人广州铺之家房地产代理有限公司支付中介咨询服务费9000元。2020年4月20日，广州市越秀区市场监督管理局向吕炳森核发《食品经营许可证》，载明：经营者名称为广州市越秀区东诚行饮食店，法定代表人为吕炳森，经营场所为广州市越秀区广卫路39号首层西面、二楼西南面、三楼东南面，主体业态为餐饮服务经营者（小餐饮、网络经营），有效期至2025年4月19日。2020年5月30日，汪才向林毅交还涉讼商铺且双方签署《场地移交》，载明：今收到汪才交付广卫路39号铺钥匙，店铺内一切物品，皆属于原屋主所有，内不含汪才个人物品。接收人为林毅，交付人为汪才。店铺内物品：冰箱、消毒柜、水池、净水器、操作台。原审庭审中，汪才称：林毅于2020年2月9日交付涉案房屋的钥匙给我方，因在签订合同时，我方到现场观看，屋内摆放有大量物品，我方无法搬入物品，所以才在合同约定，需要清理干净物品，且钥匙不是在现场交付，是在中介处交付的，我方以为清理干净了，就没有到现场查看。2020年2月10日，去现场查看后发现林毅上述物品均没有搬走，我方就与林毅拍档李小姐联系，但是李小姐称自己做不了主，所以我方就在3月4日致电林毅，要求其清走杂物、办理证照、装修涉案物业这三个要求，但是林毅不理睬我方，一直没有清空，在5月30日我方交还房屋给林毅时，上述物品仍在涉案房屋里；林毅提交的《营业执照》于2019年8月就已办好，不是为我方申请，也从未交过给我方，所以造成我方无法办理营业执照，直接影响我方申请新的营业执照，造成我方无法合法经营；《食品经营许可证》的发证时间是2020年4月20日，且也是以东诚行饮食店名义办理的，林毅拖到2020年4月初才去办理，导致我方前面的时间没有办法经营；林毅从未将上述两个证件给过我方，即使是复印件也没有给过。林毅称：在2020年1月9日，商铺移交时是清理干净的，但是后来为了办证，才搬进去冰箱、消毒柜、净水器、水池操作台等物品；在签订租赁合同时汪才为了尽快经营要求以吕炳森的名义办理相关证件，我方在签订合同时，即2020年1月9日已将营业执照的原件提交给汪才，但对此无书面证据证明；我方已按照汪才的要求以该营业执照去申请其经营所需食品经营许可证，办好之后，有通知过汪才，但他没有过来拿，但对此无书面证据证明。汪才与林毅、吕炳森一致确认：汪才向林毅、吕炳森承租的物业为广州市越秀区广卫路39号首层西面11.05平方米、二楼西南面19.9平方米、三楼东南面8.8平方米的房屋；租赁合同对于装修补偿金及中介费均没有作出约定。汪才主张林毅没有清空涉案商铺且商铺内堆满货架、冰箱等杂物且其已支付了员工工资，提交了视频光盘一份及其单方制作的2020年2、3月的工资表。林毅、吕炳森质证称：对视频光盘，我方认为录制时间不清楚，无法证明与本案有关；对于工资表的真实性合法性有异议，且不能证明与本案有关。林毅主张汪才委托其以吕炳森的名义办理《食品经营许可证》且办理该证时市场监督管理局需先对商铺相应的设施设备进行现场审查，提交了以下证据：1.汪才与林毅之间的部分微信聊天记录；2.广东政务网关于《食品经营许可证》核发的办事指南（其中载明受理条件：2.具有与经营的食品品种、数量相适应的经营设备或者设施，有相应的消毒、更衣等以及处理废水、存放垃圾和废弃物的设备或设施）；3.申请办理《食品经营许可证》时涉案商铺的《平面图》。汪才质证称：对证据1无异议，是汪才与林毅的聊天记录，但并不完整，该微信记录里的视频跟我方提交的是一致的，也可以证明林毅没有及时办理证照，也没有去装修，已经构成违约；对证据2无异议，由此可看到食品经营许可证是可以网上申请的，政府承诺的时效是十个工作日，林毅为何要拖到4月份才为我方办理，显然是林毅的责任；对证据3不予确认，该证据从来没有经过汪才的同意，且实际上店铺的状况跟平面图是毫无关系的，也就是林毅收取装修补偿金，根本就没有进行装修，所以林毅已经构成违约。吕炳森对上述证据均无异议。林毅主张其已按汪才要求对涉案房屋进行了装修并支出了装修费用29871.5元，提交了以下案外人广州市鼎烽厨具工程有限公司于2020年2月24日向林毅出具的《收据》一张（载明：今收到林毅不锈钢水槽、工作台等5230元）、广卫路39铺材料费手写单据共3张及林毅与案外人的部分微信聊天记录截图等证据。汪才质证称：对上述证据均不予认可，林毅涉嫌与案外人串通伪造证据，且不能证明该款项是用于涉案房屋的装修。吕炳森对上述证据均无异议。原审法院认为，汪才与林毅之间就租赁涉案商铺于2020年1月9日签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。汪才已于2020年5月30日将涉案商铺交还予林毅，双方就此亦签订了书面的场地移交文件，故该《商铺租赁合同》已于该日实际解除。结合汪才与林毅的诉辩意见及本案已查明的事实，本案的争议焦点为合同解除的责任及合同解除后的法律后果处理。关于合同解除的责任问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此可知，租赁合同中支付租金是承租人的主要合同义务，而依约交付租赁物以及保证租赁物合于使用、收益状态则是出租人的主要合同义务，因此，上述两项义务是租赁合同关系中对等合同义务。本案中，汪才已向林毅支付2020年2月25日至2020年3月24日的租金18000元及装修补偿金5万元，即其已履行相关合同义务，不存在违约。上述合同约定，甲方将现场清理干净后移交给乙方；甲方需提供相关资料，协助乙方办理经营工商证照。现汪才主张涉案房屋堆满杂物，林毅虽持有异议，但对此并无提交相反的证据予以证明，结合汪才的举证及本案事实，对汪才的主张予以采信，对于林毅的抗辩，不予采纳。关于办理证照问题，根据日常生活经验法则及市场交易习惯，营业执照及食品经营许可证的名称应登记至实际经营者名下，而非持他人执照经营，现林毅未举证证明其已协助汪才办理相关证照，即使汪才与林毅达成将相关证照办至产权人吕炳森名下的合意，林毅亦无举证证明其已将办理好的证照交付给汪才，因此，汪才主张因林毅至今未能协助办理营业执照导致其租赁物无法适租，具有事实依据。因此，林毅的上述行为构成违约。关于合同解除后的法律后果问题。基于合同解除，且解除的责任在于林毅，汪才诉请要求返还押金本金、已付的租金及装修补偿费、中介费，合法合理，均予以支持。汪才要求双倍返还押金，理据不足，不予支持。关于工资损失，汪才提交的现有证据不足以证明该项损失确已产生及产生的具体的数额，故对该项诉请，不予支持。关于本案的承责主体问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，首先，涉案租赁合同明确载明出租方为林毅，且押金等款项亦由林毅收取并由其出具收据，吕炳森也到庭表示其没有收取汪才的任何款项。其次，林毅虽在诉讼中提交了委托人为吕炳森的房屋租赁委托书，但林毅并未举证证明其在签订合同时已向汪才出示，即不能证明汪才在订立合同时知道林毅、吕炳森之间的代理关系，林毅作为租赁合同的相对方，应向汪才承担本案责任。汪才要求林毅、吕炳森共同承担本案责任，理据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第四百零二条之规定，于2020年11月19日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，林毅向汪才返还租赁押金36000元、租金18000元、装修补偿费50000元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，林毅向汪才赔偿中介费损失9000元；三、驳回汪才的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2080元，由汪才负担959元，林毅负担1121元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，双方签订的《商铺租赁合同》第十条第三款约定，林毅需提供相关资料，协助汪才办理经营工商证照。原审过程中，林毅提交的其与汪才之间的微信聊天记录显示：2020年4月9日，汪才提到林毅收取其“装修金5万元”，林毅则回复“这个装修布局是按卫生部门的要求来的，如果要满足你的使用的话要你自行处理，我们帮忙办证和简单装修产生的费用没有要你承担的”，汪才回复“现在不要讲办证的事了……算了，我是指按照你收我多少钱，你退多少钱就行了”。二审庭审中，关于经营证照的办理，林毅称：合同原约定经营证照由汪才自行办理，林毅提供协助，但因为疫情原因，双方通过中介协商一致，由林毅委托中介机构以吕炳森的名义办理。汪才则称：办理经营证照可以网上申请，不存在林毅所称因疫情原因需委托中介机构办理的问题。林毅一直未提供相关资料协助汪才办理，直至汪才发出解除通知，林毅才匆忙以吕炳森的名义办理了《食品经营许可证》。林毅另称，其向汪才收取的5万元装修补偿费包括其对涉案房屋进行装修的对价款及中介机构收取的租赁中介费和代办卫生许可证费用。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点是林毅是否需向汪才返还已收取的租赁押金36000元、租金18000元及装修补偿费50000元并赔偿中介费9000元。依据双方在《商铺租赁合同》中的约定，林毅需在将涉案房屋现场清理干净后移交给汪才，林毅并确认其需对涉案房屋进行装修，但依据本案现有证据，林毅并未及时履行前述清理及装修房屋的义务，经汪才催告后仍未履行，汪才因此未实际接收并使用涉案房屋，引发双方争议，汪才据此提起本案诉讼，双方之后办理房屋交接手续。林毅虽辩称其未将房屋进行清理系为配合办理经营证照所致，但林毅的该项陈述并无充分证据予以支持，且缺乏合理性。据此，林毅的行为已构成违约，故汪才诉请林毅返还已收取的租赁押金36000元、预付租金18000元及装修补偿费50000元并赔偿已付中介费9000元合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。林毅以汪才构成单方违约解除合同为由，上诉请求改判驳回汪才的全部诉请，理据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人林毅的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2080元，由上诉人林毅负担。本判决为终审判决。审 判 员 谭红玉二〇二一年五月二十五日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪