上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初8125号原告：上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号XXX号综合楼3层。法定代表人：张浩，董事长。委托诉讼代理人：倪宏，男。委托诉讼代理人：陈珏，女。被告：上海晏邦装饰设计工程有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区蔡伦路XXX弄XXX号XXX幢XXX楼XXX区XXX室。法定代表人：冯东明，执行董事。委托诉讼代理人：谢迎雨，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵强，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司(以下简称外高桥国贸公司)与被告上海晏邦装饰设计工程有限公司(以下简称晏邦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告外高桥国贸公司的委托诉讼代理人倪宏、陈珏，被告晏邦公司的委托诉讼代理人谢迎雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告外高桥国贸公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付房屋租金人民币(币种下同)219,000元；2.被告支付迟延支付租金的违约金(以27,375元为基数，按每日万分之四的标准，分别自2017年9月1日、2017年12月1日、2018年3月1日、2018年6月1日、2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日起计算至实际支付之日止)；3.被告支付自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费(按日租金的1.5倍计算)；4.被告返还租赁的坐落于上海市浦东新区外高桥保税区富特北路XXX号XXX区8地块第四层443-446部位房屋。事实及理由：2017年7月，原告与被告(原名为上海川奕木结构工程有限公司)签订了《D8-39#房屋租赁合同》，约定由被告承租坐落于上海市浦东新区外高桥保税区富特北路XXX号XXX区8地块第四层443-446部位房屋(以下简称系争房屋)，房屋建筑面积200平方米，租期自2017年9月1日起至2019年8月31日止，年租金为109,500元，租金先付后用，每三个月一付。合同签订后，原告按约交付房屋，但被告自2017年9月1日起未按约支付租金。原告几经催讨，无果。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告晏邦公司辩称：一、系争房屋实际承租人为案外人久酝国际贸易(上海)有限公司(以下简称久酝公司)，与原告进行房屋交接的是久酝公司的负责人朱荣华。久酝公司承租房屋后进行装修、经营酒类销售业务。被告曾与久酝公司存在合作关系，当时基于共同经营酒类销售业务，被告应朱荣华要求与原告签订租赁合同。由于销售业绩不佳，被告不想继续参与酒类销售，遂于2018年4月底将承租的200平方米房屋退租，但朱荣华想要继续经营，就提出代替被告承租系争房屋。因此租金均是由朱荣华支付。2018年9月底，朱荣华经营不善，将房屋钥匙交付给原告工作人员韩某。被告认为，房屋租赁合同已经于2018年9月解除。二、被告仅向原告支付了押金，其余款项均是由朱荣华或财务或久酝公司支付给被告。2018年9月退租时，被告借款37,500元给朱荣华，其中27,375元用于支付租金。朱荣华说其和原告领导关系较好，可以不再主张装修，酒抵作欠付租金即可。据此，双方已经在2018年9月结清所有费用，这也是为何多年来原告从未起诉被告主张租金的原因。同理，不同意原告的第2、3、4项诉讼请求。且原告主张的滞纳金标准过高，请求予以调整。另，被告自2018年年底开始即不再实际使用系争房屋，租赁期限截至2019年8月31日，因此自2019年9月1日起至今的房屋空置损失系原告故意扩大的损失，不应得到支持。三、据被告了解，原告于2018年9月30日就想出租系争房屋，有些商户也有租赁意向，可见，被告早已搬离。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：系争坐落于上海市浦东新区富特北路XXX号房屋权利人为上海外高桥保税区开发股份有限公司，用途为工业、仓储；其中四层建筑面积为2911.94平方米。上海外高桥保税区开发股份有限公司委托外高桥国贸公司经营管理物业进行招商洽谈，期限为2015年1月1日至2022年12月31日。2017年7月,甲方外高桥国贸公司(出租方)与乙方上海川奕木结构工程有限公司(承租方)签订《D8-39#房屋租赁合同》，约定由被告承租系争房屋用于自用办公、展示，房屋建筑面积200平方米，租期自2017年9月1日起至2019年8月31日止；年租金109,500元，租金每三个月支付一次，先付后用，每个支付周期首月的10日之前支付，首期租金(2017年9月1日至2017年11月30日)为27,375元在2017年9月10日前支付；合同生效后10天内乙方须一次预付3个月的租金为押金，计27,375元；甲方于2017年9月1日前依双方约定的程序将房屋及配套设施交付乙方；租赁期满后不续期的，于2019年8月31日前乙方将所租赁的房屋经甲方验收合格后完整地交还给甲方。第九条违约责任约定，2.乙方有下列情况之一的构成违约：B.未按合同规定按期如数缴纳租金的；C.未按合同规定将所租房屋交还甲方的；……构成违约的一方，应向另一方支付违约金，违约金按日计算，计算方法为日违约金(月租金的0.05%)×违约天数(自违约事实发生之日起至纠正违约事实完毕之日止所历天数)。合同第十三条约定，5.在租赁期内，一方由于特殊原因需要变更或终止合同，必须提前60天书面通知另一方，并征得另一方同意后，方可变更或终止合同。一方给对方造成损失的应于赔偿，一方免除责任的除外。6.乙方有下列情形之一的，甲方有权通知乙方解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿经济损失：……D.乙方拖欠租金累计达1个月的。合同补充条款约定：2.2租赁合同终止时的租赁房屋的交接程序即由乙方自动向甲方联络，由双方同时派出代表在场依照租赁合同对租赁房屋及状况逐一清点、校对、登记、制作交接清单，经双方代表签字并盖章，移交租赁房屋后，视为租赁房屋交接完毕。否则，若乙方在合同终止未按时与甲方办理交接手续的，则每逾期一日支付一日半的租金。8.若因乙方原因不向甲方支付应付未付租金达一个月，甲方可视同乙方擅自退租。甲方有权单方面终止合同，有权要求乙方按本补充条款第6.2.C条款(剩余租期10%-20%租金的违约金)要求乙方承担违约责任；并可将乙方在租赁房屋内的所有设备、财产等移至他处或就地封存，由此引起的费用由乙方承担。9.乙方在租赁合同规定支付期限的最后一日未支付足或未支付租赁房屋租金的，每逾期一日按逾期付款金额的万分之四的比例支付滞纳违约金。《营运中心对外服务合同/协议评审会签(绿色通道)》客户名称为上海川奕木结构工程有限公司，联系人为朱荣华。上海川奕木结构工程有限公司2014年11月25日成立；于2018年1月3日名称变更为晏邦公司，法定代表人由奚敏玲变更为周靓，投资人由奚敏玲变更为奚敏玲、周靓、魏礼飞、顾新颜；2018年7月6日，法定代表人由周靓变更为申金琴，2019年12月12日再变更为刘琰，2020年6月18日又变更为冯东明；2019年12月12日投资人由奚敏玲、魏礼飞变更为奚敏玲、魏礼飞、刘琰，2020年6月18日再变更为奚敏玲、魏礼飞、王昳敏。久酝公司于2017年7月17日成立；2018年10月22日法定代表人由朱荣华变更为张征延，投资人由朱荣华、奚敏玲变更为张征延、奚敏玲。2020年4月24日，投资人由张征延、奚敏玲变更为张征延。2020年5月29日，原告通过EMS快递方式向上海川奕木结构工程有限公司(收件人为奚敏玲，收件地址为蔡伦路XXX弄XXX号XXX楼XXX区20120)发送《催款函》，要求其支付欠付租金219,000元。2020年5月30日，该函件显示“已收寄，他人代收：李”。被告质证称，未收到上述催款函，且签收人是李某，非被告员工。双方对付款情况产生争议。原告主张，被告未支付系争合同项下的任何款项。被告则主张，被告支付了押金27,375元及9个月租金(含支付给朱荣华的27,375元)。据此，被告提供：奚敏玲于2017年7月10日支付给原告的27,375元转账明细、奚敏玲于2018年9月4日支付给朱荣华的37,500元(被告称其中27,375元为租金，余款为借款)转账明细、奚敏玲与久酝公司薛慧婷的微信聊天记录(聊天记录显示奚敏玲发送原告公司账户等信息，以及数额“54750”)。原告认可收到奚敏玲于2017年7月10日支付的27,375元。2021年5月21日，奚敏玲出具情况说明，2017年7月10日的27,375元系其代晏邦公司支付的押金。另查，2017年7月6日，原告外高桥国贸公司与案外人久酝公司签订《D8-39#房屋租赁合同》，约定由久酝公司承租上海市浦东新区外高桥保税区富特北路XXX号XXX区8地块第四层453-454部位，建筑面积200平方米，租期自2017年9月1日起至2019年8月31日止。被告另提供系争房屋现场照片及奚敏玲与朱荣华的微信聊天记录，以证明系争房屋实际承租人为久酝公司。原告则不予认可，主张此系被告与案外人之某某，与原告无涉。2021年3月2日庭审时，被告明确表示系争房屋内留存的物品视为遗弃物，可由原告自行处理。据此，原告表示其可在该日收回系争房屋。本院认为，外高桥国贸公司与晏邦公司签订的《D8-39#房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告辩称房屋实际由久酝公司承租。首先，从晏邦公司与久酝公司的企业公示信息可见，在租赁期限内，奚敏玲曾系晏邦公司的法定代表人，同时也是晏邦公司、久酝公司的投资人；其次，从晏邦公司、久酝公司与原告签订的两份租赁合同而言，签约时间相近、租赁标的物相邻、租赁期限相同；故仅仅从被告提供的照片、微信聊天记录等不足以证明系争房屋实际承租人仅是久酝公司，因此，对被告该抗辩意见本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告称，由于经营不善，被告于2018年4月欲退租，但朱荣华要继续经营，就代替被告继续承租系争房屋，后朱荣华于2018年9月底将房屋钥匙交付给原告工作人员韩某，故双方之某某租赁合同即已终止。然被告未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的后果，被告上述抗辩意见不予采纳。合同到期后，双方应结清各项费用。鉴于双方已经完成房屋交接，故原告要求被告返还系争房屋的请求，已无处理必要。支付租金是承租人的主要义务。被告抗辩，其支付了押金27,375元及9个月租金(含支付给朱荣华的27,375元)。除奚敏玲代被告于2017年7月10日支付给原告的押金27,375元外，被告主张的其他通过第三方转付的费用，遭原告否认，且被告未能提供充分证据证明其委托第三方转付的款项已实际支付至原告，故本院难以采纳。被告又抗辩，其自2018年年底就未实际使用房屋。本院认为,民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。虽然被告提供的现有证据不能充分证明被告于2018年年底已实际搬离的事实，但从常理情况看，被告早已不再使用房屋而原告在被告长期未支付租金的情况下未按合同约定解除合同收回房屋，在合同到期后仍长期不闻不问，显然未尽减损义务，故对原告要求被告支付租金、房屋占用费的诉请，本院酌情支持被告支付原告228,125元。原告要求被告支付逾期付款违约金，被告主张该滞纳金标准过高，请求调整。合同约定“租金每三个月支付一次，先付后用，每个支付周期首月的10日之前支付；乙方在租赁合同规定支付期限的最后一日未支付足或未支付租赁房屋租金的，每逾期一日按逾期付款金额的万分之四的比例支付滞纳违约金”。本院认为每日万分之四的滞纳金标准确实过分高于所造成的损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整。鉴于本院双方之间各项费用已处理完毕，故原告已收取的租赁保证金27,375元应予返还。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海晏邦装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司租金、房屋占用费228,125元；二、被告上海晏邦装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司逾期付款违约金(每期以27,375元为基数，按每日万分之二的标准，分别自2017年9月11日、2017年12月11日、2018年3月11日、2018年6月11日、2018年9月11日、2018年12月11日、2019年3月11日、2019年6月11日起计算至实际支付之日止)；三、原告上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海晏邦装饰设计工程有限公司租赁保证金27,375元；四、驳回原告上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,575.98元，减半收取计3,787.99元，由原告上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司负担1,632元，被告上海晏邦装饰设计工程有限公司负担2,155.99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。