济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0104民初1428号原告：杨汝兰，女，1966年1月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭宁，济南槐荫志荣法律服务所法律工作者。被告：张鑫，女，1983年8月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王轩，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。原告杨汝兰与被告张鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告杨汝兰及委托诉讼代理人郭宁、被告张鑫的委托诉讼代理人王轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨汝兰向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付房屋租金49166.67(计算至2021年1月20日止)；2.请求法院依法判令被告向原告支付违约金15000元；3.诉讼费、保全费、诉讼保全贵任保险费由被告承担。事实和理由：2019年11月11日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于槐荫区保利中心某号房屋租赁给被告使用，租赁期限三年，自2020年4月15日起至2023年4月14日止，年租金30万元，半年一付，租金交付时间为提前半个月交付。合同签订后，被告先交付租房押金一万元，于2020年4月交付第一个半年的租金15万元，并已正常使用租赁房屋。2020年10月1日之前，被告没有按照合同约定支付第二个半年租金，经原告催要，被告仅支付租金3万元，剩余款项一直拖欠。2021年1月中旬，被告通知原告要求单方面解除租赁合同，原告见被告无意继续租赁房屋，遂依据民法典的相关规定，于2021年1月21日向被告发出解除房屋租赁合同通知书，与被告解除房屋租赁合同。因被告违反合同约定，拖欠房屋租金不付，亦未就其违约行为对原告作出赔偿。杨汝兰诉至法院，要求处理。张鑫辩称，被告未拖欠原告租金，原告主张违约金、诉讼保全保险费无事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于涉案租赁合同第一年的租金数额问题。杨汝兰主张第一年的租金数额为30万元，张鑫辩称第一年的租金数额为27万元。经审查，双方所签署的《房屋租赁合同》对于租金的约定为“本房屋第一年租金27+3元，第二年28+2元，第三年30元”，对于第一年租金“+3”和第二年租金“+2”，张鑫陈述称“其实她每年都想租给我的租金30万，但是我不同意，最后通过讲价还价，她说把这个优惠写在合同上，就是第一年优惠了3万，第二年优惠了2万，”杨汝兰在庭审中陈述称“合同上一个27+3、一个28+2，之前刚说了，我租给另一个租户，那个租户租给被告的，我们当时约定不允许转租，后来我把他撵走了，他们之间的协议怎么样我不知道，我告诉被告你要是想租咱就涨钱，那个租户违约了我和租户要违约金，结果租户给的违约金给了被告，被告没有一次给我，被告给了我三万，一万块钱是押金，最后这5万是转到了是租金，我实际房租是27万元+3万，第二年租金是28万+2万，第一年真正的房租是27万元，第二年真正的房租是28万元，他把从前一个房客手中要的9万元中5万元分两年给的我，第一年给3万，第二年给2万。这5万元是应该给我的，结果他没给我，按理说这5万应该另算，我给租客要的是违约金，被告给租客要的是转让费，当时在可怜被告，因为他说的情况还挺可怜的。”杨汝兰曾于2021年1月14日13:10向张鑫发送内容为“钥匙可以收，你欠我的伍万元怎么还。”的微信信息。本院认为，综合杨汝兰与张鑫在庭审中关于“27+3”的陈述情况及杨汝兰于2021年1月14日13:10发送的微信信息的情况，杨汝兰主张涉案房屋第一年的年租金为30万元，依据不足，本院不予支持，对于涉案房屋第一年的租金本院认定为270000元。至于杨汝兰在庭审中所陈述的5万元违约金的问题，其应另案进行解决；2.关于张鑫于2019年11月11日向杨汝兰支付的40000元是否是缴纳的涉案租赁合同的租金和押金的问题。张鑫主张该30000元系押金10000元和涉案租赁合同的租金30000元，杨汝兰认可其中的10000元系涉案租赁合同的押金，但对于另外的30000元辩称“该3万元款项不是本案所涉租金，因被告于2019年6月份就已经实际使用涉案房屋，该3万元款项是本案合同履行之前所发生的，是2020年4月14日之前原告与被告之间就本案合同之外所发生的往来款项”经审查本院认为，该笔款项发生于原被告签署涉案租赁合同当天，且杨汝兰认可该款项中有10000元系涉案租赁合同的押金，张鑫主张另30000元系交纳的涉案租赁合同的租金，符合一般人的认知常理，杨汝兰不认可该30000元系交纳的涉案房屋租赁合同的租金，应承担举证责任，而杨汝兰未提交反驳证据证明该30000元不是交纳的涉案租赁合同的租金，其应承担举证不能的责任。故对于张鑫关于该30000元系交纳的涉案租赁合同的租金的意见，本院予以采信，对于该30000元本院认定为涉案租赁合同的租金；3.关于双方《房屋租赁合同》第七条“在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，按租金‘总’额的10%作为违约金”中的“总”字是否经过双方合意的问题，杨汝兰主张该“总”字系双方经过合意后由其手写添加的，张鑫辩称该“总”字系杨汝兰后期私自添加，未经过其允许确认。经审查，该“总”字系杨汝兰手写添加，至于该“总”字是否经过了张鑫准许，张鑫需提供其手中的《房屋租赁合同》进行核对即可清晰明了，而张鑫称当时只签订一份《房租租赁合同》，其手中没有，该陈述与双方签署的《房屋租赁合同》第八条“本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。”的约定不符，且其该陈述也不符合租赁市场的习惯性做法，故对于张鑫关于当时只签署了一份《房屋租赁合同》、其手中没有《房屋租赁合同》的意见，本院不予采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。”之规定，对于杨汝兰关于该条中的“总”字系经过双方协商后予以添加的意见，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月11日，杨汝兰（甲方）与张鑫（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：“第一条：房屋基本情况甲方位于保利中心某某房屋租赁给乙方使用。房租提前半个月交付。第二条：租赁期三年，甲方从2020年4月15日起将出租给乙方使用，至2023年4月14日收回。第三条：租金本房屋第一年租金27+3元，第二年28+2元，第三年30元，三年均为半年一付，租金交付时间为提前半个月。房屋押金为一万元整，到期后无息返还乙方。第四条：甲方将付乙方房屋完好并能正常使用，乙方爱护房屋，水、电、税费等费用由乙方自付，一切业务与甲方无任何关系。租赁期内，乙方在不改变房屋建筑结构的前提下，可以对房屋进行装修，租赁期满如终止合同，未征得甲方同意，不得擅自拆除已装修物品。第五条：乙方不得在出租屋内从事违法、违纪经营活动，在不影响甲方租金且转让房屋租赁价格由甲方确定后，乙方可整体或部分转租房屋，同时乙方收取整体房屋转让费且转让价格不低于房屋租赁价格一半以上。第六条：租赁期满，乙方若续租或终止合同，需提前三个月通知甲方，续租乙方有优先权，若终止合同，乙方将房屋交还甲方。第七条：违约责任在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，按租金“总”额的10%作为违约金。第八条：本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。如有未尽事宜，甲乙双方协商解决，协商不成，诉当地人民法院。注：如需要发票，自己交税，甲方可协助办理，甲乙双方均提供身份证复印件。”2011年11月11日，张鑫通过银行转账方式分别向杨汝兰转款10000元和30000元；2020年3月27日，张鑫通过银行转账方式向杨汝兰转款50000元；2020年4月30日，张鑫通过银行转账方式分别向杨汝兰转款50000元和10000元，微信转款10000元；2020年5月27日，张鑫通过银行转账方式向杨汝兰转款14000元、微信转款6000元；2020年5月28日张鑫通过微信向杨汝兰转款10000元；2020年11月11日，张鑫通过微信向杨汝兰转款20000元、通过银行账户向杨汝兰转款10000元。2021年1月14日12:47张鑫向杨汝兰发送内容为“我方于2021年1月10日自济南市槐荫区保利中心某房屋撤出，属于我方的全部物品已清空，请您于接到本通知之日起3日内联系我方完成该房屋交接，逾期视为你方放弃相关权利，该房屋交接已完成，我方已尽到合理义务。特此通知。张鑫”的微信信息。杨汝兰于2021年1月14日13:10向张鑫发送内容为“钥匙可以收，你欠我的伍万元怎么还。”的微信信息。2021年1月15日15:41，杨汝兰向张鑫发送“上次说好的物业费都结清了吗？”的微信信息。2021年1月17日17：07，张鑫向杨汝兰发送内容为“我到店门了”的微信信息，17:21张鑫向杨汝兰发送“一直在店门口等着呢，您大概几点到”的微信信息，17:30杨汝兰向张鑫发送内容为“张鑫：你与我方签订的房屋租赁合同尚未到期，合同履行期限内你方是否使用租赁房屋，属于你方的权利和自由。你方如需提前解除房屋租赁合同，参照合同第六条之约定，你方应提前三个月通知我方。…（其余内容提供的截图打印件中未显示）”的微信信息，17:40张鑫向杨汝兰发送内容为“杨老师：根据我给您的通知今天是办理交接的最后一天。你方故意不配合办理交接。我已尽到合理的义务了。上午和您约下午5点见面交接。你不过来的话，我就回了天气太冷了。”2021年1月19日01:29，张鑫向杨汝兰发送内容为“水电费已结清。昨天约您交钥匙，你不来。钥匙放到物业的前台了。”2021年1月21日，杨汝兰通过微信向张鑫发送《解除房屋租赁合同通知书》一份，载明：“张鑫：你与本人于2019年11月11日签订的《房屋租赁合同》，由你向本人承租位于保利中心某某号的商用房，该合同租赁期限三年（2020年4月15日至2023年4月14日），年租金30万元，租金每半年一付，提前半个月交付。合同签订后，你仅有第一笔租金按约定交付，2020年10月1日之前应支付房租15万元，但未按时足额支付，构成违约。2021年1月中旬，你虽声称退租房屋，但是根据相关法律规定，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，你方无权单方面解除租赁合同。鉴于你方经营状况不好，现承租店面又处于停业状态，本人同意解除租赁合同，收回出租房屋。本人现依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条之规定向你作出通知：一、收到本解除通知书之日，你、我双方于2019年11月11日签订的《房屋租赁合同》立即解除；二、请立即补交截止到合同解除之日你方拖欠的房屋租金。同时，本人保留追究你方违约责任以及通过法律途径追偿的相关权利。特此告知。”2021年4月23日，张鑫到庭陈述称“我记得当时只签了一份合同，那一份在杨汝兰处，我手中没有，对于合同第二页第七条中的手写‘总’字是杨汝兰自己加上的，我们签署合同时没有这个‘总’字”，在本院询问双方对房屋租金是如何约定的时，张鑫陈述称“第一年27万，第二年28万，第三年30万。其实她每年都想租给我的租金30万，但是我不同意，最后通过讲价还价，她说把这个优惠写在合同上，就是第一年优惠了3万，第二年优惠了2万，当时她可能觉得我们也干不了多长时间，就想把房子的市值写的高一点。”另，2021年1月21日，杨汝兰向本院提交“陆俊源”出具的《证明》一份，载明：“位于保利中心二区公建1-104号的房屋系由本人与母亲杨汝兰共同所有，本人同意并授权母亲杨汝兰以其个人名义对外出租，本人确认其所签订的租赁合同有效，相关合同权益、诉讼权利由母亲杨汝兰单独享有。特此证明”。本院认为，杨汝兰与张鑫签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方具有依照合同约定的内容和约定期限履行的义务。张鑫提前解除合同，构成合同违约，应承担相应的违约责任。张鑫作为违约方，其并不享有法定的合同解除权，其于2021年1月14日向杨汝兰发出告知解除合同事项微信信息的行为，并不发生法律效力。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”张鑫已经于2021年1月10日搬离涉案房屋，以自己的行为表明其不再履行租赁合同，双方对租赁合同已事实上不能履行，双方的合同目的已客观无法实现。且2021年1月14日，张鑫已经明确告知杨汝兰已经于2021年1月10日将涉案房屋腾空且不再承租涉案房屋，杨汝兰应及时收房，以减少不必要的扩大损失，而在张鑫多次要求杨汝兰收房未果的情况下，张鑫已经于2021年1月17日将涉案房屋的钥匙放到了涉案房屋所在的物业前台，此时，为防止损失扩大，杨汝兰应及时收房，其拒绝收房，不再具有合理事由和事实依据，此时应视为张鑫已向杨汝兰履行了交房义务。综合上述情况，故本院确认双方的租赁合同于2021年1月17日已经事实解除。原被告双方签订《房屋租赁合同》约定的第一年的租金为270000元，合同签订后张鑫分多次向杨汝兰支付了共计220000元（包含10000元押金），后双方的《房屋租赁合同》于2021年1月17日解除，从2020年4月15日至2021年1月17日，张鑫按照双方之间的合同约定应支付的租金数额为204750元（22500×9+750×3），而张鑫已经向杨汝兰支付了租金210000元，杨汝兰以张鑫拖欠其房屋租金为由要求张鑫向其支付房屋租金49166.67元，于法无据，本院不予支持。双方在《房屋租赁合同》第七条约定“在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，按租金总额的10%作为违约金。”张鑫在合同尚未到期的情况下擅自搬离承租房屋，已构成合同违约，应承担相应的违约责任，杨汝兰要求张鑫承担按照半年租金的10%承担违约责任，合法有据，本院予以支持，因双方房屋租赁合同约定的第一年的租金为270000元，故对于张鑫应承担的违约金本院认定为13500元。根据双方的约定，张鑫交纳的10000元押金到期后无息返还，该押金性质实质系保证合同终止时，张鑫存在拖欠房租或应承担违约责任，该押金将冲抵相关租金或违约金等。鉴于张鑫向杨汝兰多支付了房租5250元，且交纳有押金10000元，对于张鑫应承担的违约金用交纳的押金和多支付的房租冲抵，本院不再判决另行支付。杨汝兰要求张鑫赔偿其保全保险费500元，张鑫不同意赔偿，经审查本院认为，在张鑫不拖欠杨汝兰房租，且张鑫支付的费用足以折抵张鑫应承担的违约责任的情况下，杨汝兰以张鑫拖欠房租等为由提起本次诉讼，并申请诉讼保全提供担保支出的保全保险费，其要求张鑫承担，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十条、第五百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告杨汝兰的诉讼请求。案件受理费1404元，减半收取702元，诉前保全费620元，均由原告杨汝兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘扬军二〇二一年五月二十日书记员  朱 燕