上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初24983号原告：盛宝荣，男，1952年10月26日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：盛薇薇(系原告盛宝荣之女)，住上海市浦东新区。被告：盛宝兴，男，1955年2月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告盛宝荣与被告盛宝兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告盛宝荣及其委托诉讼代理人盛薇薇，被告盛宝兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛宝荣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的《协议书》；2.判令被告返还上海市浦东新区曹路镇永利村盛家宅XXX号西间楼一上一下及楼上过道；3.判令被告支付原告2015年4月16日至实际使用房屋期间的租金/房屋使用费，按人民币3,000元/年的标准计算；4.判令被告支付原告逾期付款利息7,200元。事实和理由：1996年12月，原、被告签订了一份《协议书》(以下简称分家协议)，约定位于上海市浦东新区曹路镇永利村盛家宅XXX号的一幢民房中，西面一上一下2间房屋(以下简称涉案房屋)归原告盛宝荣所有。协议签订之后，双方于2013年签订了另一份《协议书》(以下简称租赁协议)，原告将自己一楼的1间房屋出租给被告，租金为每年3,000元，支付方式为一年一付，支付时间为每年5月一次性付清。租赁协议签订后，原告方按约履行了全部义务，而被告却未按协议履行相应义务。被告自2015年起无端拖欠房租，并长期占用涉案房屋。原告经多次催要无果，故诉至法院，要求判如所请。盛宝兴辩称，涉案房屋非原告所有是被告的，(2018)沪01民终6858号民事判决书第9页中载明原告对分家协议是不认可，该属于原告的已经都在该份判决书中判决给原告了，租赁协议无需解除，不存在的。被告也不需要返还涉案房屋，涉案房屋系被告与兄弟盛某1共同建造。被告曾依据租赁协议支付过2年租金6,000元，但2016年开始原告一直进入涉案房屋装修，故被告不再支付租金，现在涉案房屋已经重新分割也不需要再支付租金及利息了。针对盛宝兴的答辩意见，盛宝荣表示未推翻分家协议，之前的判决书与涉案房屋无关，是28号的房屋，且不在土地使用证上，是另外的房屋。签订分家协议时原告不知情，后续原告回到上海后，盛某2告知原告代其签订了该协议，原告是追认该协议效力的。本院经审理认定事实如下：原、被告及案外人盛某1系兄弟。上海市浦东新区曹路镇永利村盛家宅XXX号房屋(以下简称15号房屋)1991年6月25日的《上海市农村宅基地使用权申请表》上载明土地使用者为被告，现有人口为原、被告及被告妻子李珍、女儿盛伟(即盛薇薇)。1996年12月31日，案外人盛某2代原告与被告及案外人盛某1签订分家协议，明确15号房屋中“西面的一幢”(即涉案房屋)归原告所有。2013年4月16日，以原告为甲方，被告为乙方，在上海市浦东新区曹路镇永利村人民调解委员会的见证下签订租赁协议，约定甲方将涉案房屋内楼下一间房间及楼上过道给乙方使用，楼上房间仍归甲方使用，乙方每年支付甲方房屋租金3,000元，一年一付，每年5月一次性付清。签订租赁协议后，被告向原告支付两年租金共计6,000元，此后未再支付租金，故原告诉至本院，要求判如所请。另查明，2006年9月5日，被告申请取得《曹路镇农(居)民建房用地许可证》，许可证载明拆除房屋面积72平方米，双方确认即为涉案房屋所在的15号房屋。2018年4月16日，本院作出(2017)沪0115民初91757号民事判决书，案由为分家析产、法定继承纠纷，原告为盛宝荣、李珍、盛薇薇，被告为盛宝兴、盛某1、周火珍、盛某2、盛宝娣、盛宝英、陆静怡、杨彩球及盛菲。该案原告不服该判决，上诉至上海市第一中级人民法院。2018年8月14日，上海市第一中级人民法院作出(2018)沪01民终6858号民事判决书，判决书本院认为部分载明：“1991年上海市进行农村宅基地使用权登记，盛晓初户的两处宅基地被分别进行了登记，其中老宅基地上占地72平方米的房屋(即15号房屋)，土地使用者登记为盛宝兴，现有人口为盛宝兴、盛宝荣、李珍、盛薇薇；自留地上占地63平方米的房屋，土地使用者登记为盛某1，现有人口为盛某1、张林妹、盛晓初，由此，盛晓初户的原家庭成员共同共有的两处宅基地房屋，其权利被作出分割，即老宅基地上房屋(即15号房屋)属于盛宝兴、盛宝荣、李珍、盛薇薇共同共有，自留地上房屋属于盛某1及父母盛晓初、张林妹共同共有。”“至于1991年宅基地使用权登记为盛宝兴、盛宝荣、李珍、盛薇薇的占地72平方米老宅基地房屋(即15号房屋)，在之后盛宝兴户的建房用地批文中被要求拆除的问题，盛宝荣等人应另行通过其他途径解决。”审理中，原告表示租赁协议仅约定了涉案房屋中楼下房间给被告使用，但被告目前使用了涉案房屋及过道，房屋使用费仍按租赁协议约定的标准收取。被告对使用情况予以确认，表示楼上房间自2020年1月开始使用。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告向被告出租的房屋为建房用地许可证中载明应当予以拆除的建筑，因此，原、被告于2013年签订的《协议书》中涉及涉案房屋内楼下一间房间及楼上过道的部分无效，无需解除。因涉案房屋目前尚未拆除，《协议书》部分无效后，被告应当将租赁房屋返还，并付清使用期间的房屋使用费。《协议书》中约定了涉案房屋中“楼上房间”由原告使用，现被告确认其在使用中，亦应当返还。故对原告要求被告返还涉案房屋及楼上过道及支付2015年4月16日至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院均予以支持。至于房屋使用费标准，原告要求仍按照《协议书》约定的3,000元/年的租金标准计算，并无不妥，本院予以照准。原告另主张逾期付款利息7,200元，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，判决如下：一、原告盛宝荣与被告盛宝兴于2013年4月16日签订的《协议书》中涉及上海市浦东新区曹路镇永利村盛家宅XXX号西间楼下一间房间及楼上过道的租赁合同部分无效；二、被告盛宝兴于本判决生效之日起十日内返还原告盛宝荣上海市浦东新区曹路镇永利村盛家宅XXX号西间楼一上一下房间及楼上过道；三、被告盛宝兴于本判决生效之日起十日内支付原告盛宝荣2015年4月16日至实际返还上海市浦东新区曹路镇永利村盛家宅XXX号西间楼一上一下房间及楼上过道之日止的房屋使用费，按3,000元/年的标准计算；四、被告盛宝兴于本判决生效之日起十日内支付原告盛宝荣逾期付款利息7,200元；五、驳回原告盛宝荣其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取计215元，由被告盛宝兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。