辽宁省朝阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1321民初1352号原告：朝阳中园物业有限公司（以下简称中园公司），住所地朝阳市双塔区凌河街四段189号。法定代表人：张爱辉，经理。委托诉讼代理人：何静，女，1974年1月17日出生，汉族，该单位职工，住朝阳市龙城区。被告：被告：王雪，女，1993年1月31日出生，汉族，幼师，现住辽宁省朝阳县。原告中园公司与被告王雪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩金妮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中园公司法定代表人张爱辉的委托诉讼代理人何静、被告王雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王雪给付拖欠原告2016-2020年四年物业服务管理费人民币2,088元（每年物业费为522元），违约金952元（违约期为1460天），合计3,040元；2、诉讼费用由被告王雪承担。事实与理由：2013年7月9日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》。该合同约定，由原告向被告居住的“祥泰居”小区提供物业服务。被告应向原告支付管理费用，缴费的时间为每年的7月9日前履行缴纳义务，逾期应按照每日万分之五的缴纳违约金。被告自2016年7月9日至2020年7月9日的物业管理费为2,088元及违约金为952元至今未交付。无奈，原告诉至贵院，请求法院依法支付原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告王雪提出答辩意见：物业费拖欠原因如下，物业服务不到位，物业未履行其职责。1、我家门口被破坏，墙体裂缝，墙皮脱落存在安全隐患，物业至今未修复。2、业主门被粘小广告，单元楼道有杂物，单元门及门铃不好用。陌生人经常出入，多次找物业未解决，以及楼外私自续接电源线，造成人身安全隐患。3、物业未经业主同意私自卖车位，占用业主公用面积，造成业主合法权益受损。同时物业多次以不买车位为由拒不让我家车进入院里，给我的生活带来不方便。物业未经业主同意擅自承包给第三方，造成物业服务质量太差，同时还私自占用绿化面积为己用，种植蔬菜等植物。4、自入住以来至今未通天然气，小区基本的供气配套设施未完善。5、房屋存在质量问题，未及时沟通修理，一直找各种理由推脱延迟，至今未给解决，造成房屋漏雨，室内受损，影响我方的正常生活，精神受到了极大创伤。6、物业未签订正式合同，业主缴纳的物业费，原告只开收据拒绝开发票，根据合同法物业涉嫌偷税漏税，欺瞒业主的行为，此合同不具合法性，违反了发票管理办法和税收征收管理法。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合法约定，事实上明显未提供符合物业行业的标准服务，所以被告有权根据合同法规定，拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。原告对其主张的事实以及诉讼请求依法向本院提交了下列证据：（一）前期物业服务合同，业主入住结算单和查验单，证明原被告规定期间的权利义务及物业费收费的标准面积以及收费金额；（二）业主拖欠物业费明细表，证明被告自2016年至2020年共计欠费2,088元，违约金是952元。针对上述证据，被告王雪提出质证意见：（一）有异议，我没有前期物业服务合同，我没有在上面签过字，我不知道我什么时候签的，我不申请鉴定；（二）欠费的事实存在，但我们都是有原因的欠费。本院认为，上述证据具有客观性、真实性、合法性，且与案件事实相关联，本院予以采信。被告对其主张的事实依法向本院提交了下列证据：（一）我们没有合同，我们只有业主手册，证明你的合同我们没有，合同应该是一式两份；（二）照片39张，证明问题详见答辩状；（三）光盘一张，证明小区现状。针对上述证据，原告提出质证意见：（一）对证据本身没有异议，对证明问题有异议，这个手册证明不了任何问题；（二）对照片有异议，第一，有些照片很模糊，看不清具体内容，第二，该照片没有具体时间和地点的标明，证明不了原告所阐述的这些问题，即使存在这些问题，并不是原告所为，恰恰相反是业主所为，原告对被告所阐述的问题也都曾经解决过，并不是置之不理，垃圾也是定时清理；（三）被告提供光盘，并不能证明原告对小区不作为，原告及时去清理垃圾、铲除广告等。本院认为，上述证据具有对本案待证事实证明力不足，本院予以部分采信。本院经审理认定事实如下：被告购买了位于朝阳县中园祥泰居小区的一处商品房住宅，房屋面积为86.98平方米。2013年7月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业服务合同》，原告应当向被告提供物业服务，并收取0.5元/平方米/月的费用，被告应当按年预交本年度物业服务费，被告逾期未交纳服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。根据该合同，原告提供的服务内容包括：制定物业服务工作计划，并组织实施；物业共用部位的日常维修养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，包括排水管道、公共排污管、垃圾箱、果皮箱、住宅楼梯间；公共绿地、景观的养护，包括绿地和花草树木；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集；协助维护秩序，对车辆停放进行管理；协助做好安全防范工作；消防服务；负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；对物业装饰装修提供服务等工作。双方在合同落款处签名捺印。合同签订后，原告按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告按期交纳物业服务费。自2016年7月9日至2020年7月9日，被告欠原告四年物业服务管理费人民币2,088元(每年物业费为522元），至今未给付。本院认为：原告中园公司与被告王雪签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容没有违反国家法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务，被告应按合同约定履行预交下一年度物业服务费的义务，被告没有按期预付物业服务费，已经构成了违约，其应当承担违约责任。因此，原告的被告立即支付2016年7月9日至2020年7月9日物业管理费2,088元的诉讼请求，应予支持。被告主张，小区存在卫生不合格、小区公共配套设施设备维修不合格、单元门严重损坏、单元门的对讲系统不好用、粘贴小广告等问题，且提供了照片、视频证明上述问题，原告没有做到应尽的职责，提供各项服务也不到位，所以被告有权利拒绝物业费的缴纳，本院认为，原告拒绝履行缴纳物业费的义务，违约在先，而物业服务具有长期性、持续性，不能因暂时性问题未得到解决，否认原告提供物业服务的事实，且上述问题仅占全部物业服务内容的一小部分，因此，被告的主张本院不能予以支持。从被告向法庭提供的照片中可见，被告居住的单元门破损，门口墙上贴有小广告，垃圾堆放未清理，应视为原告在物业服务过程中未能对公用设施进行有效的养护和管理，物业服务存在瑕疵，原告在合同的履行过程中亦存在过错，故对原告的被告给付其滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告主张，原告乱收停车费，已经构成违约行为，被告不应当缴纳物业费，但双方签订的合同中对此已做了相关的约定，故原告向被告收取停车费并无不妥，被告的主张本院不能予以支持。被告主张，小区长期未安装液化气，被告房屋内部墙体有裂缝未修理，本院认为，上述问题属于房屋质量问题和与开发商签订的房屋买卖合同的附随义务的履行问题，不属于原告提供物业服务的范围，被告应当另行主张权利，因此，被告的主张本院不能予以支持。被告主张，原告未按照相关规定开具物业费发票，本院认为，原告应就上述问题向相关税务部门反应，上述问题不成为被告不缴纳物业费的理由。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王雪于本判决生效后十日内给付原告朝阳中园物业有限公司自2016年7月9日至2020年7月9日四年的物业费2,088元；二、驳回原告朝阳中园物业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王雪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 员 韩金妮二〇二一年五月二十日法官助理 毕 冉书 记 员 殷宏雪