广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民再301号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：梁伟雄，男，1966年8月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：邱恒瑜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：广州市住房和城乡建设局，住所地：广东省广州市越秀区府前路1号大院3号楼。法定代表人：王宏伟，局长。委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。再审申请人梁伟雄因与被申请人广州市住房和城乡建设局（以下简称广州市住建局）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终14991号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年6月23日作出（2018）粤民申2420号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。梁伟雄申请再审称，广州市荔湾区住房和建设局已向梁伟雄确认广州市荔湾区东风西路和平南新村4号303房（以下简称涉案房屋）的房屋内面积为25.51平方米，但二审判决第二项却认为要按承租面积25.51平方米计算租金，承租面积与房屋内面积存在差异，二审法院查明事实不清。而且，二审法院在没有查明25.51平方米面积分布的情况下就将25.51平方米均按每平方米3.29元计算，判决错误。厨房、厕所和走廊在涉案房屋之外，不能按每平方米3.29元计算。（二）二审法院没有采纳梁伟雄在开庭后提交的证据，事实查明不清。（三）梁伟雄持二审判决书到广州市住建局支付房屋使用金，但广州市住建局以梁伟雄没有介绍信为由阻止其入内，因此迟延履行责任不应由梁伟雄承担。现梁伟雄申请再审，请求：1.判决变更二审判决第二项为：自2014年12月1日起至判决发生法律效力之日止，梁伟雄向广州市住建局支付涉案房屋使用金（按广州市房屋租金参考价的公房住宅标准，以房屋内使用面积25.51平方米计算）；2.案件受理费由广州市住建局承担。广州市住建局辩称，涉案房屋在梁伟雄实际掌控之中，梁伟雄应按双方确认的使用面积25.51平方米支付房屋使用费。从梁伟雄签字确认的申请承租房屋表、住宅房屋租金计算评估表可反映，涉案房屋面积确实是25.51平方米，且梁伟雄从未提出异议。一、二审法院认定事实和适用法律正确，应驳回梁伟雄再审请求。广州市住建局向一审法院起诉请求：1、梁伟雄及其同住人员迁出涉案房屋，将房屋使用权交还给广州市住建局；2、梁伟雄按照每月739.79元标准向广州市住建局支付2014年12月至2017年3月的房屋使用金，并一直支付至迁出涉案房屋之日止；3、本案诉讼费用由梁伟雄承担。一审法院认定事实：涉案房屋是登记在广州市，经穗府办［2015］52号文批准由广州市住建局经营管理。上述房屋原由广州钢管厂承租并安排梁伟雄入住，梁伟雄向广州钢管厂交租至2012年12月。2014年11月，广州钢管厂退租，梁伟雄继续使用案涉房屋至今。2014年10月30日，荔湾区土地房屋管理所向梁伟雄发出《办理租赁合同通知》，同意将和平南新村4号302、303-1房的原通道部位打通并入303房给梁伟雄租用，要求梁伟雄前往广州阳河物业管理有限公司办理租赁合同手续。2016年4月7日，广州市阳河物业有限公司再次向梁伟雄发出《办理租赁合同通知》，要求梁伟雄办理案涉房屋租赁合同手续。2016年8月29日，广州市住建局的房管员王港威和梁伟雄进行了谈话，并制作《对话》文件，载明：房管科、房管所、阳河公司工作人员与303房梁伟雄谈话确认：和平南新街4号303房自2014年12月1日开始使用303房的面积为25.51平方米，同意租赁合同按25.51平方米的面积计租，王港威与梁伟雄均在落款处签名确认。2016年8月1日及2016年9月23日，广州市阳河物业有限公司在案涉房屋楼梯口处张贴《整改通知书》，载明303房梁伟雄存在长期不续租，长期欠租的问题，要求其于七日内进行整改。梁伟雄认为《对话》不能证明梁伟雄使用案涉房屋的面积为25.51平方米，《整改通知书》的盖章单位不是广州市住建局，不能证明广州市住建局曾主张权利。广州市住建局与梁伟雄确认至今未就案涉房屋签订租赁合同。一审庭审中，广州市住建局确认荔湾区土地房屋管理所及广州市阳河物业有限公司对案涉房屋的管理行为及对梁伟雄所发出的书面通知的行为均属广州市住建局的行为。一审法院判决：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，梁伟雄（含同住人员）迁出涉案房屋，将涉案房屋腾空交还给广州市住建局管业；二、从2014年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的涉案房屋房屋使用金，由梁伟雄于本判决发生法律效力之日起三日内一次性支付给广州市住建局（按广州市房屋租金参考价的公房住宅标准计算，以承租面积25.51平方米计算）；自本判决发生法律效力之次日起至梁伟雄（含同住人员）实际搬出涉案房屋之日止的房屋使用金，仍应按照上述标准按月向广州市住建局支付；三、驳回广州市住建局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费181元，由广州市住建局负担156元，梁伟雄负担25元。薛志光不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判梁伟雄从2014年12月1日起至今支付给广州市住建局的涉案房屋使用金以广州市房屋租金参考价的公房住宅标准计算，以实际居住面积15.61㎡计算；3、广州市住建局承担本案一、二审诉讼费用。二审法院认为，关于梁伟雄是否应当搬离涉案房屋的问题。依据已查明的事实，梁伟雄系根据涉案房屋原承租人广州钢管厂的安排居住于涉案房屋。在广州钢管厂于2014年退租后，梁伟雄继续居住于涉案房屋。依据双方陈述，梁伟雄与广州市住建局曾于2016年8月29日共同签署《对话》明确自2014年12月1日开始延续租赁关系，但在《对话》签署之后，因广州市住建局要求梁伟雄先行签订租赁合同并确认租赁面积后再拆除原303-1房旁通道与303房之间的板间墙，而梁伟雄则要求广州市住建局先拆除前述板间墙，将通道并入303房后再签订租赁合同及确认租赁面积，即双方对拆除板间墙与签订租赁合同的先后顺序产生争议，导致双方未能签订租赁合同，梁伟雄也未依照《对话》约定面积向广州市住建局支付租金，梁伟雄在本案中亦表示同意交纳租金，只是租金金额未能确定。因此，梁伟雄基于历史原因承租涉案房屋超过二十年，广州市住建局接管涉案房屋后与梁伟雄就延续租赁关系达成合意，只因双方对签订租赁合同的程序产生争议，才导致至今仍未能签订租赁合同并确定租金金额，进而导致租金交收困难，不可归责于一方。在此情况下，广州市住建局仅以梁伟雄欠缴租金为由诉请梁伟雄交还涉案房屋，理据不充分，一审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。关于计租面积的确定问题。虽然《对话》所附示意图显示303房的状况是板间墙不存在、通道与303房已打通，但依据梁伟雄的确认，在《对话》签署之前的2014年8月1日，广州市住建局已清空原303-1房旁通道，并封堵该通道进入原303-1房的门洞，即自该日起至今，303房与原303-1房之间的通道事实上已处于梁伟雄的掌控之中。虽然板间墙的存在会影响梁伟雄正常使用303房与通道，但从板间墙的方位及体积衡量，该影响程度应比较轻微。因此，广州市住建局诉请梁伟雄自2014年12月起按双方在《对话》中所确认的25.51平方米计租面积支付使用费合理，一审判决对此予以支持并无不当，可予维持。依据本案实际情况，二审法院认定梁伟雄应向广州市住建局支付租金至本案判决生效之日止，之后产生的租金可由广州市住建局另循法律途径解决。二审法院判决：一、撤销一审判决第一项；二、变更一审判决第二项为：自2014年12月1日起至本判决发生法律效力之日止，梁伟雄向广州市住建局支付涉案房屋使用金（按广州市房屋租金参考价的公房住宅标准，以承租面积25.51平方米计算）；三、驳回广州市住建局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费181元，由广州市住建局负担156元，梁伟雄负担25元。二审案件受理费50元，由梁伟雄负担。本院经审理查明，一、二审法院已查明的事实无误，本院予以确认。另查明：广州市住房和城乡建设委员会于2019年1月更名为广州市住房和城乡建设局。本院再审认为，公有住房租赁是国家房产管理机关通过行使国家赋予的行政职权，将其所管理的国有财产以租赁方式配置给某些特定的公民、法人或其他组织的行政行为。具体表现为，公房所有人或者管理人以出租人身份，将国家或者集体组织所有（或管理）的房屋出租给承租人使用、收益，由承租人支付相应租金。国家房产管理机关的房屋配置行为具有权力性、行政管理性和公共福利性，能否出租、出租对象及租金金额等核心要素由行政机关决定，相对人无权议定。因此，国家房产管理机关建立或终止租赁关系行为是行使行政职权的结果，国家房产管理机关与承租人之间的公有住房租赁关系是行政法律关系，并非平等主体之间的民事法律关系。综上，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上所述，一、二审法院按民事纠纷案件进行审理，法律适用错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零八条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终14991号民事判决。二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2672号民事判决。三、驳回广州市住房和城乡建设局的起诉。一审受理费181元，退还广州市住房和城乡建设局。二审受理费50元，退还梁伟雄。本裁定为终审裁定。审判长  佘琼圣审判员  贾 密审判员  刘史丹二〇二一年五月三十一日书记员  马绮雯