上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初8390号原告：尹富州,男,1993年9月20日出生，汉族，户籍地山东省。委托诉讼代理人：钱璐，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：秦长朋,男,1995年5月13日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市。委托诉讼代理人：李帅，上海市国鑫律师事务所律师。原告尹富州诉被告秦长朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱璐、被告秦长朋及其委托诉讼代理人李帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹富州向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付欠缴的2020年12月18日到2021年2月17日的房租26,500元及迟延支付利息(以26,500元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2021年2月18日计算至实际支付之日)；2.被告向原告支付提前解除合同的违约金39,750元；3.被告向原告支付欠缴的水、电费526元。审理中，原告增加一项诉讼请求：确认双方于2020年9月18日签订的《商铺联营协议》于2021年2月17日解除。事实与理由：原告尹富州及家人自2018年10月20日起承租了位于上海市静安区余姚路XXX号(以下简称系争房屋)底楼共计220平方米的商铺用于经营零售商品。因成本过高,经上述商铺出租人的同意,将其中的20平米转租给被告用于经营海鲜产品。双方约定租赁期限自2019年9月18日起至2020年9月17日。到期后,被告决定续租并签订了新的合同,约定续租租赁期自2020年9月18日起至2021年2月17日,月租金13,250元、每三个月(的10日)一付,先付后用。同时,亦对违约情况作了明确约定,违约方应按月租金的三倍向守约方支付违约金。2020年12月10日,被告未按约支付剩余两个月的租金26,500元,经原告多次催告,仍未予以回应。2021年1月12日,被告在未提前通知原告的情况下搬离了租赁的店铺、擅自解除了双方签订的租赁合同，故原告诉至法院，望判如所请。被告秦长朋辩称，不同意原告诉请。被告认为双方《商铺联营协议》已于2021年1月12日解除，因为被告于该日已搬离。原告大幅的增加被告租金，导致被告的经营压力很大，原告当时和其他商户也因为退缴押金和保证金产生过纠纷，被告就希望通过押金和保证金来抵扣欠缴的房租。对于原告主张的欠付的房租及水电费金额被告是认可的，被告同意把房租支付到2021年的2月17日，但是希望能够通过被告在原告处的押金和保证金来抵扣，对延迟支付利息部分不予认可。对于要求被告支付三个月租金作为违约金的诉讼请求不予认可。因为原告主要经营的是水果和蔬菜生意，而不是通过房屋转租为盈利目的的经营业务。原告租赁合同到期后，也不再继续承租房屋了。被告的搬离行为，提前解除合同的行为并没有给原告造成损失，原告也不存在所谓的可预期收益。违约金明显超出正常合理水平，希望法院酌情调整。对于原告要求支付欠付水电费的诉讼请求，被告是认可的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月18日，原、被告签订《商铺联营协议》(以下简称涉案协议)，约定原告将系争房屋的一间出租给被告，建筑面积20平方米，租赁期限自2020年9月18日至2021年2月17日，月租金13,250元，押一付三，每三个月一付，先付后用，每月10号前支付下期房租，已有押金11,000元。被告擅自解除合同，或超出支付日5个工作日未支付下一期租金的，构成违约，原告有权书面通知解除合同。违约方应按月租金的三倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2021年1月12日，被告搬离系争房屋，原告于该日收回房屋。当日，被告微信原告称，“你把房租算一下，我算了下，到今天应该是26天，应付11,483元，扣掉押金11,000元，水电费算1,000元，再给你转1,500元。”被告回复称，“所有的事情按照合同来。”2021年1月13日，原告微信被告称，“根据合同约定，你超时一个多月没有支付应付房租，而且没有提前通知要搬离现在的门面，已构成违约，需按合同支付违约金、房租和水电费，请于三个工作日内向我方支付应付款项”。被告始终未支付欠付款项，故原告诉至本院。另查，原、被告另签订《商铺合作经营合同》，约定合作经营标的为系争房屋，建筑面积约20平方米，月合作经营费用为11,000元,合作经营期为1年，自2019年9月18日至2020年9月17日，该合同约定参与合作经营的保证金为1万元。2019年9月16日，被告支付原告44,000元。2019年9月17日，被告支付1万元保证金。对于押金及保证金，被告要求抵扣欠付费用，原告表示确实收到押金11,000元，只同意抵扣违约金。对于保证金10,000元，原告表示确已收到，但该款项是进场费的性质，是被告认为租金有点高故主动提出支付进场费折抵部分租金，且并非涉案协议的相关款项，被告应另行起诉。另查，被告承租系争房屋的租赁期限至2021年2月22日，到期后未再续租。本院认为，涉案协议系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告未按合同约定按时支付租金，且擅自于2021年1月12日搬离系争房屋，已构成根本违约，现原告要求解除涉案协议，有事实和法律依据，本院予以确认。至于涉案协议解除的日期，因原告实际于2021年1月12日已收回系争房屋，涉案协议自该日起已不再履行，故本院确认解除日期为原告实际收回房屋之日，即2021年1月12日。合同解除后，双方应对涉案协议项下的款项予以结算。现原告主张被告应支付至2021年2月17日止的欠付租金26,500元及水电费526元，被告同意支付上述款项弥补原告损失，但要求以押金及保证金予以抵扣，实际上是对违约责任的抗辩，考虑涉案协议于2021年1月12日解除，故本院认定被告应支付原告2020年12月18日至2021年1月12日的欠付租金11,483元及水电费526元。关于违约责任，原告主张被告按照合同约定应支付三个月租金标准的违约金，被告主张该违约金标准过高，请求法院调整。本院综合考虑原、被告的履约情况，且原告到期未再续租系争房屋，酌定被告应支付违约金21,000元。关于原告主张的迟延支付利息，并无合同依据，且原告已主张被告支付违约金，故对于迟延支付利息，本院不予支持。关于押金11,000元，原告同意抵扣违约金，于法无悖，本院予以确认。关于被告主张欠付费用的保证金11,000元，原告确认予以收取，但认为是进场费。因该笔保证金并非涉案协议项下的款项，且原告对于款项性质也有异议，故本院在本案中不予以处理，原告应另行起诉为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、确认原告尹富州与被告秦长朋于2020年9月18日签订的《商铺联营协议》于2021年1月12日解除；二、被告秦长朋应于本判决生效之日起十日内支付原告尹富州租金11,483元、水电费526元；三、被告秦长朋应于本判决生效之日起十日内支付原告尹富州违约金21,000元(原告尹富州已收取的押金11,000元应予以抵扣)；四．对于原告尹富州的其余诉讼请求，不予支持。案件受理费1,469.4元，减半收取734.7元，由原告尹富州负担371.7元，由被告秦长朋负担363元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卓蕾蕾书记员  鲁佩侃附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。