连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初6927号原告：冯新芳，男，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：朱孔超、何文龙，江苏云港律师事务所律师。被告：汤登勇，男，汉族，住连云港市海州区。被告：王学曼，女，汉族，住连云港市海州区。两被告共同委托诉讼代理人：赵晓艳，江苏田湾律师事务所律师。原告冯新芳诉被告汤登勇、王学曼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯新芳及其委托诉讼代理人朱孔超、何文龙，被告王学曼及两被告共同委托诉讼代理人赵晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯新芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行不动产买卖合同，将连云港市海州区朝阳×路×××路××××××号楼×单元×××室的房产及16号车库、17号车库转移登记至冯新芳名下；2、本案诉讼费用、保全费等由被告承担。事实及理由：2020年5月16日，原告与被告签订了《不动产买卖合同》，合同约定被告将连云港市海州区朝阳×路×××路××××××号楼×单元×××室的房产及16号、17号车库按总价164万元价格卖给原告，约定先付定金50000元，并约定了付款方式、交房日期等内容。原告当日将50000元定金支付给被告方，后陆续向被告方支付购房款共计118万元。期间原告发现被告将案涉房屋进行抵押三次，抵押数额已有137.83万元，且案涉房屋被海州区人民法院查封，被告明显存在丧失或者可能丧失履行案涉合同义务的情况，原告遂要求被告立即消除案涉房屋抵押以恢复其履行案涉房屋正常过户的能力，但被告一直拖延履行义务。原告认为被告有意欺骗原告案涉房屋的抵押情形且一直故意隐瞒，致使原告至今为止不能正常过户案涉房屋，且没有找到其他合适的房屋进行购买，甚至可能造成原告不得不另高价购房，存在更大的财产损失，经向被告催促未果后，特向贵院提起诉讼，请求贵院在查清本案基本事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告汤登勇、王学曼辩称，一、本案系因一起高利贷引起的房屋买卖纠纷，本案源于案外人徐昊飞放高利贷给被告王学曼，后来王学曼还不上，徐昊飞又介绍冯贵阳(即本案原告的弟弟，也是涉案房屋买卖中直接和被告联系的人)放高利贷给王学曼，让其拆西墙补东墙，并且他们放高利贷经常使用别人的账户。最后，高利贷的雪球越滚越大，被告王学曼彻底还不上，徐昊飞就让王学曼卖房。紧接着原告的弟弟冯贵阳表示要买王学曼的房子，但在交了5万元定金之后，冯贵阳每次代其哥哥（原告）付房款时都带着徐昊飞，付的房款也基本上当场就被转走。本案系高利贷非法利益通过房屋买卖这一合法的形式实现，希望法庭在查清事实的基础上，严惩相关人员。二、涉案合同标的仅涉及房屋，不包括车库。三、本案合同早已解除，对于合同解除后，原告恶意付给第三人本案房屋买卖款项的一切事宜，都是原告的弟弟冯贵阳与被告王学曼沟通，原告已明确向被告表示不买涉案房屋，让被告另售他人。被告王学曼也同意，因此双方已经合意将涉案合同解除。因此，在合同解除后，原告还将没有支付的房款恶意支付给第三人徐昊飞，损害被告的合法权益，该行为对被告不发生法律效力，因此被告也没有义务返还。四、关于转账，实际只有40万是房款。冯贵阳长期放高利贷，其经常使用他人的名义进行转账。本案中，原告的账户，以及案外人顾玮的支付宝和银行账户也都是冯贵阳在使用。本案中，以原告名义的转账虽然有53万，但其中真正属于房款的只有40万元。五、对于其中5万元定金，因原告违约不予退还。合同第四条约定原告需在2020年7月10日前支付全部房价款，而事实上原告方未按照约定付款，构成根本违约，因此对于定金5万元，原告无权要求返还，剩余的35万元被告同意返还。本院经审理认定如下事实：二被告汤登勇、王学曼系夫妻，坐落于连云港市海州区朝阳×路×××路××××××号楼×单元×××室的房屋为二人共同共有。2020年5月16日，原告冯新芳与被告王学曼、汤登勇签署了《不动产买卖合同》，约定将二被告名下坐落于连云港市海州区朝阳×路×××路××××××号楼×单元×××室的房屋转让给原告，房屋所有权证号：H00179982，不动产单元号：320706023008GB00591F00010006，房屋建筑面积：139.6平方米，转让总价为人民币164万元，定金为5万元；付款方式为免资金托管一次性付款方式，原告应在2020年7月10日前支付全部房屋价款。被告应在2020年8月31日前将上述不动产交给原告占有。2020年5月15日，原告通过东方农村商业银行尾号7595号账户向被告王学曼6217××××3142账户支付定金50000元，合同签订后，2020年5月21日原告冯新芳向被告王学曼支付50000元、50000元，共计100000元，5月28日支付50000元、50000元、50000元，共计150000元，6月4日支付100000元、100000元，共计200000元，6月7日支付20000元，6月16日支付10000元，共计向被告王学曼支付530000元；原告冯新芳5月21日向案外人徐昊飞支付100000元，7月3日50000元，7月4日向案外人徐昊飞支付50000元、50000元、150000元、150000元，共计400000元，7月5日向案外人徐昊飞支付100000元，共计650000元。另查明，二被告将案涉房屋用于抵押，2016年3月24日登记抵押权利人为中国农业银行股份有限公司连云港分行，债权数额76万元；2019年4月1日登记抵押权利人为中国平安财产保险股份有限公司，债权数额49.83万元；2020年5月21日登记抵押权利人陈龙，债权数额为12万元；债权数额总计137.83万元。该套房屋目前还处于人民法院查封状态，系本院(2020)苏0706民初2927号案件保全，查封期间可以使用，但不得变卖、转移、抵押、过户、赠与、出租。上述事实，有原、被告的当庭陈述及不动产买卖合同、银行交易回单、收条、连云港市不动产登记中心查询信息等证据在案予以证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，对于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案纠纷发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本院认为，合同当事人订立的《不动产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且已在不动产登记中心登记备案，应认定合法有效。因此，原告有权要求被告汤登勇、王学曼按照合同约定继续履行合同。原告已履行合同约定的部分付款义务，但由于涉案房屋存有抵押权登记和法院查封，在抵押权、查封尚未解除的情况下，在客观上无法办理涉案房屋的过户手续，不具备办理权属转移登记的现实条件，因此，原告要求被告汤登勇、王学曼继续履行合同，将案涉房屋转移登记至其名下的诉求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告冯新芳的诉讼请求。案件受理费16770元，保全费5000元，合计21770元（原告已预交），由原告冯新芳负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。审 判 长  姜长安人民陪审员  汪素琴人民陪审员  刘 莹二〇二一年五月十四日法官 助理  姜蓉竹书 记 员  周媛媛法律条文及上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。