广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2970号上诉人（原审原告、反诉被告）：方艳婷，女，1989年7月14日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区。委托诉讼代理人：何晓涛，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡锋，北京德和衡（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市高德花花置业有限公司。住所地：广东省广州市天河区奥体南路12号D305-12(开办市场：广东省广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场)。法定代表人：李岩峰，总经理。委托诉讼代理人：邱奕彬，广东国智律师事务所律师。上诉人方艳婷因与被上诉人广州市高德花花置业有限公司（以下简称高德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初9654号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人方艳婷上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判高德公司向方艳婷退还租赁保证金48455.4元；3.改判二月份的租金减免50%，而非减免30%；4.本案一、二审全部诉讼费用由高德公司承担。事实与理由：一、一审判决认定方艳婷对于解除涉案租赁合同不持异议，并不客观全面。因高德公司已经在诉前将涉案房屋转租给他人，导致客观上不再具备履行条件而无法继续履行合同。方艳婷在一审庭审中已表示不同意解除合同，要求继续经营。但在庭审过程中，法庭查实高德公司已将涉案房屋转租他人的情况后，再让方艳婷表态，方艳婷只能无奈表示既然没有实际履行的客观条件，只能同意解除合同。但方艳婷一直不认可双方合意解除合同，认可的只是高德公司单方违约解除合同的一个客观状况。因高德公司擅自转租案涉物业必然导致案涉合同目的无法实现，导致合同实质无法履行并最终被解除，过错责任主要应归咎于高德公司。高德公司应对方艳婷所投入费用及损失承担责任。一审法院忽视方艳婷合理诉求。方艳婷因疫情而缓交租金，并不断与高德公司协商，期间没有违约的故意。因疫情而导致缓交租金属于不可抗力，也不构成违约的客观情况，是高德公司擅自将房屋转租他人导致客观上履行不能，导致最终的违约，应由其承担主要的违约责任，对方艳婷的损失承担相应的赔偿责任，全额返还租赁保证金。二、高德公司对包括方艳婷在内的租户本身有减租政策，一二月份合计减租15天，一月份已缴纳未获减的部分，在二月份统一减免。高德公司在一审中确认过该减免政策，并同意在本案中对方艳婷在二月份适用该减免政策。因本案中方艳婷已经全额缴纳一月份的租金，故应该二月份中获得15天，即当月租金50%的减免。但一审判决只按二月份减免30%对方艳婷予以酌定减免，属于超出高德公司诉请并额外增加方艳婷负担的不当酌定。被上诉人高德公司二审辩称：方艳婷明显存在违约的行为，依照合同的约定应当如约缴交租金，其上诉的请求明显不具有合同的依据以及法律的规定，一审判决公平合理，请求二审法院维持一审判决。方艳婷向一审法院起诉请求：1.判令高德公司退还租赁保证金48455.4元及利息（以48455.4元为基数，从2020年5月4日起至实际清偿之日止，按照年利率6%的标准计算）；2.判令高德公司返还被扣押的店内物品；3.判令高德公司赔偿装修残值损失50000元；4.判令高德公司赔偿因本案产生的律师费8000元；5.判令本案受理费由高德公司承担。高德公司向一审法院反诉请求：1.方艳婷支付2020年2月1日至2020年5月8日止的租金48572.19元及逾期缴纳租金的违约金（以每月欠缴的租金为本金，按照年利率24%的标准，分别从当月5日起计算至实际付清之日止）；2.方艳婷支付因本案产生的律师费5000元；3.反诉费用由方艳婷承担。一审法院认定事实：高德公司（甲方）与方艳婷（乙方）签订《租赁合同》及《补充协议》，约定：高德公司将涉案物业（115.37平方米）出租给方艳婷用于经营阿依莲服装品牌；租赁期限为2019年9月1日至2021年8月31日止，其中2019年9月1日至2020年8月31日期间月租金为16151.8元，每月租金应于当月5日前支付；方艳婷向高德公司交纳48455.4元租金保证金。《补充协议》第9.1.1条约定：“如乙方迟延缴交租金或其他应缴之费用，须向甲方（高德公司）支付迟延违约金。从迟交日起，按日加付所欠缴金额千分之五(0.5%)的迟延违约金。”第9.1.2条约定：“乙方须按时足额向甲方缴付租金及其他应缴之费用，否则除了按上述9.1.1条执行外：无论是否已获甲方的正式催缴通知，乙方逾期缴付达十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向租赁物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其他设施。如乙方逾期缴付达二十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收其租金保证金等所有名目的款项，同时乙方应对甲方损失（包括但不限于物业空置期间的租金损失、重新招租的成本损失以及给予新租户培育期优惠租金的损失等）予以赔偿。”第9.1.8条约定：“如甲方在租赁期内非法定或约定理由单方终止租赁合同关系的，乙方有权要求甲方退还租金保证金与已交未使用物业期间的租金，赔偿乙方装修残值损失。双方同意装修损失按照以下方式计算：经甲方书面同意进行的乙方装修，双方同意按装修进场时乙方提交并获甲方工程负责人认可的装修合同及合法有效发票合理确定装修残值损失，未获甲方工程负责人书面认可的装修合同与发票及其他一切资料不作为装修残值损失认定的依据。”第11.6.1条约定：“由于乙方违约导致甲方发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函（每封100元）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。”2019年9月2日，方艳婷接收了涉案物业用于经营阿依莲服装零售，缴付了租赁保证金48455.4元，并一直按照合同约定支付租金至2020年1月31日。之后，方艳婷没有再支付租金。对此，方艳婷表示，因疫情及疫情防控措施导致其无力支付租金，具体为：涉案物业所在商场的人流量减少、营业时间缩减，其销售额明显下降，利润大幅减少；涉案物业在2020年2月4日至3月2日没有正常经营，之后的经营也是断断续续的，截至5月9日仅经营了65天。方艳婷于2020年2月18日提交了《关于优托邦阿依莲店铺减免租金的申请函》，申请免除2月份租金、3月和4月租金减半收取，并与高德公司的工作人员刘静就免租等事宜通过微信进行了沟通。依据微信聊天记录显示，涉案物业所在商场的营业时间自2020年1月26日调整为11：00-20：00，自2月10日调整为10:00-20:00，自4月14日恢复正常的营业即10:00-22：00。涉案物业所在的物业公司为高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（以下简称为物业公司）。2020年5月4日，物业公司以方艳婷拖欠2020年2-4月的租金、管理费超过20天为由，告知于2020年5月6日24时停止对涉案物业供电。同日，高德公司与物业公司共同发出《解除合同通知书》，以“至今仍未缴交2020年2月1日至2020年4月30日的租金、管理费、水电费、违约金等相关费用”构成根本性违约，通知于2020年5月8日解除依据《租赁合同》《补充协议》及《物业管理服务合同》，要求方艳婷交纳及补足免租期、培育期及优惠期的所有费用差额，并没收已经缴交的保证金、押金、意向诚意金等所有名目款项。之后，方艳婷与优托邦营运招商经理阮云星进行微信沟通。依据双方的微信聊天记录显示：5月6日，阮云星说：“因为现在公司要等着回复，如果没有回复的话，公司就会按收回铺位的那个流程就给到你们发好呢。”方艳婷答：“老板没有明确回复，我也不知道是什么意思。”阮云星说：“……今天我就先按照我们那个流程先给一个停电函给到您这边，我们今天晚上就先停，电信要等看明天老板有回复之后，我们再谈。”5月9日，方艳婷发出：“……公司这边明确答复可以交租，下周一就可以先交一部分，剩下的大家商量看怎么交。疫情艰难……”在庭审中，当事人确认双方之间的租赁关系已经于2020年5月8日24时解除，涉案物业已经另行出租。在诉讼过程中，方艳婷主张其对涉案物业进行了装修，并提交了《装饰装修工程承包合同》一份、收据四张、业务施工确认单一张、物流汇总表一张、发票一张、转账记录一张、送货单一张予以证明。上述材料记载金额共计66851.5元。就本案诉讼，方艳婷委托北京德和衡（广州）律师事务所，其主张支付了律师代理费8000元，但未提交相关证据予以证实。高德公司与广东国智律师事务所签订了《民事委托代理合同书》，约定律师费5000元。一审法院认为：涉案的《租赁合同》《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：疫情及防控措施对租赁合同履行的影响如何认定，以及如何确定双方的相应责任。对此，一审法院阐述如下：1.本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。从本案查明的事实可知，方艳婷承租涉案物业用于经营服装零售，因受疫情及其防控措施等影响，其在2020年2月4日至3月2日没有正常经营，而涉案物业所在商场人流剧减等也导致其经营严重受损。在此情况下，方艳婷与高德公司就租金进行了沟通，并提交了书面申请希望减免2020年2-4月的租金，故方艳婷不存在恶意拖欠租金的情形。2.因方艳婷未按合同约定支付租金，高德公司书面通知于2020年5月8日解除双方的租赁合同，方艳婷对于合同解除不持异议，故应当认定合同于该日解除，方艳婷应当支付租金至该日止。如前所述，因受疫情及疫情防控措施影响，从公平合理的角度出发，结合本案案情，一审法院对涉案物业2020年至2-4月份的租金酌情进行减免，具体幅度为2月份减免30%、3月份减免20%、4月份减免10%，5月份的租金则不作减免。据此，一审法院确定方艳婷应向高德公司支付2020年2月1日至5月8日的租金为42932.53元（16151.8元×70%+16151.8元×80%+16151.8元×90%+16151.8元÷31天×8天）。方艳婷要求免除全部租金，理据不足，一审法院不予支持。3.虽然本案导致合同提前解除是因方艳婷拖欠租金所致，但考虑到方艳婷因受疫情及疫情防控措施影响无法正常经营的事实，根据公平原则，一审法院酌情支持由高德公司没收方艳婷所交纳的租赁保证金24227.7元，并将剩余的租赁保证金24227.7元无息退还给方艳婷。对高德公司主张的逾期交纳租金违约金及支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。同样，对方艳婷要求高德公司赔偿其装修残值及支付律师费，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、高德公司于判决发生法律效力之日起五日内退还租赁保证金24227.7元给方艳婷；二、方艳婷于判决发生法律效力之日起五日内支付2020年2月1日至5月8日的租金42932.53元给高德公司；三、驳回方艳婷的其他诉讼请求；四、驳回高德公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1214.56元，由方艳婷负担938.56元、由高德公司负担276元；反诉受理费601.5元，由高德公司负担141.5元、由方艳婷负担460元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审另查明，一审时，法庭向双方当事人询问“案涉租赁合同是否已经解除？”方艳婷回答：“已经解除，我方希望继续履行合同，但是被告在发出解除合同通知后但断水断电上锁，并另行出租给案外人导致合同客观上无法履行。”高德公司回答“已经解除，解除时间为我方合同解除通知书中函告解除时间2020年5月8日24时止，该通知书我方已经通过邮件向原告送达”。方艳婷表示：“认可2020年5月8日24时解除”。法庭又询问“涉案物业的现状如何？”高德公司称：“确认已经出租”。除上述事实外，本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方诉辩意见并结合方艳婷的上诉请求，本案二审的争议焦点包括：1.高德公司是否有权没收租赁保证金；2.一审法院对2020年2月份租金减免的幅度是否适当。对此，本院分析认定如下：关于高德公司是否有权没收租赁保证金的问题。根据《补充协议》第9.1.2条的约定，在方艳婷逾期缴付租金达二十日，构成根本性违约的情况下，高德公司有权单方解除合同并没收租赁保证金。本案中方艳婷虽逾期未缴纳租金，但其拖欠租金期间正值新冠疫情在我国爆发期间。新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，爆发突然、影响范围广、严重程度高，合同基础条件发生了双方订立合同时无法预见且不属于商业风险的客观情势。方艳婷在高德公司所经营商场内从事服装销售，因疫情期间政府防疫措施和商场人流量减少、营业时间缩减的影响，其营业收入和利润必然大幅下降。在方艳婷已向高德公司提交减免租金的书面申请、并无恶意拖欠租金的情况下，高德公司理应秉持损失共担、利益衡平的原则对减免或缓交租金事宜与之进行协商。但高德公司却单方宣布解除合同，其解约行为与诚实信用原则相悖，已构成违约。因此，高德公司没收租赁保证金的行为并无法律依据，鉴于案涉商铺已出租给他人且方艳婷也于一审时同意解除合同，其理应将租赁保证金予以全额退还。从方艳婷与阮云星的对话情况看，其并无解除合同的意愿。一审法院认定方艳婷与高德公司于2020年5月8日协议解除合同，其拖欠租金构成违约，并支持高德公司没收一半租金属认定事实有误，本院予以纠正。关于一审法院对2020年2月份租金减免的幅度是否适当的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，……；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”承前所述，新冠疫情系合同双方均无法预测的客观情势，其爆发使商场客流和商铺营业收入骤降，在公平确定双方应分担损失时，应结合受疫情影响的具体程度和双方对风险承受的能力，合理确定租金的减免幅度。2020年2月正值新冠疫情爆发初期，我省已实施重大突发公共卫生事件一级响应。此时，各类疫情防控措施要求最为严格，对商业营业的影响和冲击最为剧烈。相对于高德公司，方艳婷经营的个体服装店风险承受能力也明显更为脆弱。一审法院仅减免其30%的租金，裁量有所失当。方艳婷关于改判减免50%租金的请求，对双方而言更为公平合理，故本院予以支持。综上所述，方艳婷的上诉请求成立，应予支持；一审判决处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初9654号民事判决第三、四项；二、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初9654号民事判决第一项为：广州市高德花花置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还租赁保证金48455.4元给方艳婷；三、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初9654号民事判决第二项为：方艳婷于本判决发生法律效力之日起五日内支付2020年2月1日至5月8日的租金39702.17元给广州市高德花花置业有限公司；四、驳回方艳婷的其他诉讼请求；五、驳回广州市高德花花置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1214.56元，由方艳婷负担661.73元、广州市高德花花置业有限公司负担552.83元，一审反诉受理费1203元，由方艳婷负担891.54元、由广州市高德花花置业有限公司负担311.46元。二审案件受理费486.45元，由广州市高德花花置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 瞿 栋二〇二一年五月十八日书记员 陈晓君李蕴妍