吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2401民初2827号原告：王连波，男，汉族，退休人员，住吉林省延吉市延吉河畔小区。被告：赵洁，女，汉族，无职业，住吉林省图们市向上街。委托诉讼代理人：赵莉（赵洁姐姐），女，汉族，退休人员，住吉林省延吉市城南西苑。第三人：林顺子，女，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市海兰江花园。第三人：郭题芳，男，汉族，现住吉林省延吉市海兰江花园。原告王连波与被告赵洁、第三人林顺子、郭题芳案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王连波、被告赵洁的委托诉讼代理人赵莉、第三人林顺子到庭参加诉讼。第三人郭题芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.停止对延吉市铁南路1358号盛世家园2号楼，房屋编号为XX、XX号房屋的执行；2.确认原告为延吉市铁南路1358号盛世家园2号楼，房屋编号为XX、XX号房屋的所有权人。事实与理由：2010年11月23日、2011年3月31日，原告先后借款给二第三人夫妻二人共计150万元。钱款给付后，二第三人未能按期还款，2018年9月26日与原告达成抵债协议，二第三人用位于延吉市铁南路1358号盛世家园2号楼房屋编号为XX、XX号的两套门市房抵偿所欠的全部债务。合同第四项约定：待房产登记机关允许所抵偿的房屋办理产权登记时，郭题芳负责即刻为原告办理房屋产权过户登记；合同第五项约定：2021年1月1日前上述两套房屋所欠的各种费用全部由郭题芳负责。随后二第三人向原告交付了房屋钥匙。原告在占有使用过程中将房屋出租给李正珠。在等待房屋办理过户登记过程中，本院依被告的申请对上述两套房屋进行了查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告与二第三人的房屋买卖合同真实有效。在签订《以物抵债（房屋转让）合同书》当日二第三人向原告交付了房屋钥匙，原告于2018年10月1日将房屋出租给了李正珠，因此在人民法院查封之前原告已合法占有该不动产。在签订《以物抵债（房屋转让）合同书》时房屋不具备过户条件，非因原告自身原因未办理过户登记，在等待办理过户的过程中，2020年11月原告得知上述两套房屋因二第三人和被告的借贷纠纷被法院查封。原告与二第三人的房屋买卖真实有效，故提起诉讼。被告辩称，原告与二第三人对争议房屋不属于买售，是债务关系，被本院（2021）吉2401执异53号裁定书明确认定为一般债权，本院的执行异议的结论正确。被告在2016年已经起诉林顺子了，该判决已经在2016年就生效。二第三人如果有财产应该执行法院的判决，不应出卖给原告。当时被告要申请执行，二第三人说房屋还有其他案件在审理中，不能保全。后来再审结束后，被告才保全的两套房屋。原告没有权利（要求）停止执行该两套房屋。林顺子述称，二第三人与原告的借款是真实的，同意原告的诉讼请求。郭题芳未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的有争议的证据，本院认定如下：1.延边田园房地产有限公司出具的情况说明，证明案涉房屋因开发商欠税，不能办理过户。对此被告有异议，主张已经有人办出来房照了，且二第三人跟开发公司是联合开发的，开发商的公章有时都在二第三人手里，该情况说明有可能是二第三人帮原告开具的；2.代卖代租诉争房屋的情况说明一份、广告收据一张，证明2018年10月原告就委托他人代卖代租诉争房屋。对此被告主张现在案涉房屋还是毛坯房，一直空着，根本就没有交付；3.借条二份、《以物抵债（房屋转让）合同书》，证明二第三人向原告借款并以房屋以物抵债的过程。对此被告主张没有转账凭证，借款事实无法确定，以物抵债合同不认同，看不出是否真实；4.租房合同、收据两份、证人李正珠（原告的朋友）出庭作证，证明诉争房屋原告已经租出给李正珠放东西，用了一年总丢东西，李正珠就不用了，开始出售。对此被告不认同，主张证人跟原告是亲属关系，如果原告想借用房屋，林顺子完全可以把房屋借给原告用。本院认为，原告提供的证据来源合法，彼此能够互相印证，形成完整的证据链条，与本案具有关联性，本院予以采信。根据经庭审质证采信的证据，本院认定事实如下：2010年11月23日、2011年3月31日，原告先后借款给二第三人共计150万元，担保人为案外人曹家宾。郭题芳与案外人延边田园房地产开发有限公司建设工程施工合同一案执行过程中，延边州中级人民法院于2018年9月12日作出（2017）吉24执11号之二号执行裁定书，确定包括案涉房屋在内的十套房屋的所有权归郭题芳所有。二第三人因未能按期向原告还款，2018年9月26日郭题芳与原告签订《以物抵债（房屋转让）合同书》，约定二第三人用案涉两套门市房抵偿欠原告的全部本金和利息450万元；待房产登记机关允许所抵偿的房屋办理产权登记时，郭题芳负责即刻为原告办理房屋产权过户登记。曹家宾在合同的见证人处签字。后二第三人向原告交付了房屋钥匙，2018年10月1日原告将房屋出租给李正珠用于存贮建筑材料。因开发商延边田园房地产开发有限公司拖欠税款，案涉房屋无法办理产权证。后原告让李正珠将两套房屋之间的隔墙打通。后李正珠不想再承租，为原告贴出出租、出售的广告。在被告与二第三人的金钱债权强制执行过程中，本院于2019年7月29日作出（2018）吉2401执恢637号之一执行裁定，查封了的上述两套房屋的产籍手续，查封期限三年。对此原告提出异议申请，本院以（2021）吉2401执异53号执行裁定予以驳回。本院认为，原告在本院查封之前与二第三人签订的以物抵债形式的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已支付了全部房款，且已合法占有使用案涉房屋两年多并进行了改造。除了办理产权过户，双方的合同都已得到履行。而未能办理产权过户是开发商的原因，并不是原告怠于行使权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故原告对案涉房屋的权利可以排除执行。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”二第三人将房屋交付给原告后，对原告对房屋进行的改造、出租、和出售行为未提出任何异议。原告作为买房人，已具备了对案涉房屋占有、使用、收益和处分的权利，根据上述规定，可以确定其为案涉房屋的所有权人。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行原告王连波从第三人林顺子、郭题芳处购买的位于延吉市铁南路1358号盛世家园2号楼，房屋编号为XX、XX号两套房屋。二、原告王连波为延吉市铁南路1358号盛世家园2号楼，房屋编号为XX、XX号两套房屋的所有权人。案件受理费18,300元（原告王连波已预交），由第三人林顺子、郭题芳负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。本院（2021）吉2401执异53号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  徐丽华人民陪审员  洪金苹人民陪审员  戴学武二〇二一年五月二十八日书 记 员  赵卿缘