湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2453号原告：何雅洁，女，1995年12月14日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：梁芳，女，1979年7月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告何雅洁与被告梁芳占有排除妨碍纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，因涉及个人隐私不公开开庭进行了审理，原、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告何雅洁向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告押金1800元、剩余租金5725元（剩余租期自2021年2月1日至2021年6月9日止（16200元÷365天×129天=5725元）、剩余水电费190元（电：106.8度×0.85=90.78元；水：18.13吨×5.49元=99.5元）；2、被告承担原告搬家误工费1000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2020年6月7日与长沙如居房屋租赁有限公司签订一年《房屋租赁合同》，约定原告向长沙如居房屋租赁有限公司一次性支付房租和押金共计18000元，长沙如居房屋租赁有限公司将位于兰亭湾畔二期D3栋1222号的一套商业住房租给原告，合同约定租期一年。同时告知原告：被告与长沙如居房屋租赁有限公司签订《房屋租赁管理服务合同》约定租期五年，并签订《业主授权书》自愿授权长沙如居房屋租赁有限公司提供托管房屋的租赁管理服务，并通过微信向原告展示了相关文件原件及复印件，原告对相应文件进行核对之后，认为长沙如居房屋租赁有限公司合法合规的享有该套房屋出租权利，因此与其签订为期一年的房屋租赁合同。被告于2020年11月26日以其两个半月未收到长沙如居房屋租赁有限公司支付的房租为由，向原告下达《收房通知书》，通知书中写明由于长沙如居房屋租赁有限公司违反《房屋租赁管理服务合同》相关约定，触发解约条款，要求解除与长沙如居房屋租赁有限公司合同并通知原告自收到《收房通知书》10日内搬离租住房屋，同时威胁换锁。之后被告为逼迫原告搬离租赁房屋，多次打电话威胁骚扰、让物业停水停电，导致原告无法正常的工作和生活，原告被迫于2021年2月1日提前搬离租赁房屋。被告与长沙如居房屋租赁有限公司签订《房屋租赁管理服务合同》从2020年5月31日至2025年11月14日，约定租期为五年，并签订了《业主授权书》，自愿授权长沙如居房屋租赁有限公司提供托管房屋的租赁管理服务并且不可撤销授权。长沙如居房屋租赁有限公司有权以自身名义与房屋承租人签订了相应《房屋租赁合同》并收取房屋的押金和租金。被告与长沙如居房屋租赁有限公司因租金支付产生纠纷，被告理应与长沙如居房屋租赁有限公司进行沟通协调，协调不成，可以通过司法途径解决相应纠纷，但是现在，被告反而以与长沙如居房屋租赁有限公司之间合同解除为由，逼迫原告提前搬离租赁房屋。被告逼迫原告搬离租赁房屋的主张并不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定。原告基于房屋租赁合同关系租住租赁房屋，并已经按照房屋租赁合同约定支付了租赁和押金，至于如居公司是否向被告支付，是如居公司和被告双方代理关系的内部事务。被告基于与如居公司之间的房屋租赁合同纠纷（拖欠其租金解除合同）为由，逼迫原告提前搬离租赁房屋，侵犯了原告的合法居住权，被告应承担相应的违约、侵权责任。综上所述，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告梁芳辩称：1、梁芳与长沙如居房屋租赁有限公司的合同已解除。梁芳于2020年5月29日与长沙如居房屋租赁有限公司签订房屋租赁合同，合同中约定，只要长沙如居房屋租赁有限公司逾期7天支付租金，就可以解除合同。2020年10月15日，长沙如居房屋租赁有限公司未按合同约定支付租金，因此，梁芳与长沙如居房屋租赁有限公司的合同于2020年10月22日解除，并书面通知了原告。2、原告于2020年6月7日与长沙如居房屋租赁有限公司签订的一年期房屋租赁合同，梁芳与原告没有任何的合同关系和法律关系，原告与长沙如居房屋租赁有限公司签订的合同应无效，理由如下：梁芳与长沙如居房屋租赁有限公司签订的合同租金是每月1800元，而原告与长沙如居房屋租赁有限公司约定的租金是1800元/月，但实际上长沙如居房屋租赁有限公司收取原告的年租金除去押金1800元后是16200元，实际房租为16200元/12=1350元/月，明显低于长沙如居房屋租赁有限公司支付给梁芳的租金，长沙如居房屋租赁有限公司这种行为具有明显的欺骗性，是扰乱社会经济秩序的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第一章第7条的规定，因此他们订立的合同应视为无效合同。在长沙如居房屋租赁有限公司违约的情况下，依然要求履行他们之间并且有损梁芳利益的合同，满足合同法第五十二条至规定，他们的合同也应视为无效。3、原告从2020年6月7日到2021年1月30日，以较低租金一直占有该房屋达8个月之久，而梁芳只收取了4个月房租，相比之下，梁芳才是最大的利益受损者。4、在长沙如居房屋租赁有限公司违约后，梁芳于2020年11月25日与原告微信联系，要求协商订立补充协议，原告一直不与梁芳见面，也拒不接电话，迫于无奈于当晚打了110，警察来了原告也不接电话和微信电话，之后约好的11月26日碰面也是在警察的见证下碰了第一次面，也是唯一的一次碰面，之后原告也仅仅只有2次电话沟通。原告提到的多次逼迫和电话威胁骚扰是子虚乌有的（原告提供的通话录音证据可以证明）。物业也没有对其停水停电，直到原告自行搬离房屋时，水还有18.13吨、电还剩106.8度（从原告的证据中可以看到）。直到2021年2月1日，原告主动搬离，梁芳还要求碰面一次，原告拒绝，梁芳赶到房屋时原告已自行离开。5、原告提出退还的押金和房租，梁芳没有收取，应该由原告向长沙如居房屋租赁有限公司索还。6、原告自行搬离的搬家费用，梁芳没有任何法律依据和义务支付。7、诉讼费用应由原告自行承担。8、剩余水电费，梁芳愿意予以退还。综上所述，请求驳回原告的不正当诉讼请求。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月29日，被告梁芳（业主方）与案外人长沙如居房屋租赁有限公司（乙方，以下简称“如居公司”）签订《房屋租赁管理服务合同》一份，约定：梁芳自愿将位于长沙市岳麓区××路××号××期××楼××楼××号××小区××㎡房屋（以下简称“案涉房屋”）交付如居公司提供租赁管理服务，合同期限为2020年5月31日至2025年11月14日。合同第一部分第三条中约定：业主方有权在起租后按下列标准及方式收取月固定租金收益……其中第一年期：免租期45天，自2020年7月15日至2021年7月14日，（共分12期，每期固定租金收益1800元）……首次支付日为2020年5月31日，支付金额为1800元，二次支付日为2020年7月15日，支付金额为1800元，之后以每期15日为支付日（公司固定租金支付日期为每月的5／15／25号）。合同第二部分第一条中约定：甲方自愿接受乙方提供的房屋租赁管理服务（详见附件二《业主授权书》）。合同第二部分第六条第3款约定：乙方发生下列违约行为的，甲方有权解除本合同……ａ）乙方无正当理由导致逾期支付固定租金收益超过30天的（非乙方因素除外）（备注：此条协议经双方协商将30天改为7天）。合同附件二《业主授权书》中约定：业主方（梁芳）自愿授权服务方如居公司提供托管房屋的租赁管理服务，包括但不限于：（1）通过相关平台、媒介发布托管房屋的出租信息；（2）根据市场需要自主决定房屋的出租价格、出租期限及其他出租条件；（3）根据合同及合同附件三的约定，为房屋提供装饰、装修、维护等服务；（4）有权以自身名义与房屋承租人商谈租赁事宜、签署《房屋租赁合同》、办理房屋交接等事宜；（5）以自身名义向承租人收取租金及服务收益；（6）为满足承租人需要或提高租赁房屋的品质房屋添加生活设施、设备；（7）提供房屋的卫生保洁服务；（8）有权以自身名义就与承租人之间纠纷提起诉讼或仲裁，并独立承担或享有诉讼或仲裁的后果及效益；（9）办理与房屋租赁有关的备案手续；（10）与房屋租赁有关的其他管理服务事项。授权性质：独占性授权，即在授权期限内业主不得自行使用、出租房屋或将房屋租赁管理服务委托给任何第三方，本授权为不可撤销授权。授权期限：自出具之日起65.5月。合同签订后，如居公司分别于2020年6月1日、2020年7月15日、2020年8月14日、2020年9月15日向梁芳支付了1800元／月的租金，合计7200元。2020年6月7日，原告何雅洁（乙方）与如居公司（甲方）签订《长沙市房屋租赁合同》一份（合同编号：RJGYZL6000227），约定何雅洁承租案涉房屋，租赁期限自2020年6月10日至2021年6月9日。合同第二条第1项中约定租金为1800元/月，并特别标注“租约内总支付费用为16200元”。合同第二条第2项中约定：支付方式为“年付”，先付后用。合同第二条第3项中约定：在签订本租赁合同后当日，乙方另向己方支付一个月房屋租金1800元作为押金，该押金与双方租赁关系终止时，除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分，无息归还乙方。合同签订时，如居公司向何雅洁出示了案涉房屋的房产证以及梁芳与如居公司签订的《房屋租赁管理服务合同》附件二《业主授权书》。合同签订后，何雅洁先后于2020年6月5日、2020年6月7日分两笔向如居公司支付共计18000元。2020年11月，因如居公司未依约向梁芳支付租金，梁芳遂与何雅洁联系，双方就或续租或退房等事宜产生争议。2020年11月26日，梁芳向何雅洁发出《收房通知书》一份，以如居公司已逾期两个半月未向梁芳支付房租，梁芳根据其与如居公司的合同约定，解除租赁合同并收回房屋为由，通知何雅洁收到本通知后10天内搬离该房屋，搬离前与梁芳结清水电等费用，并保持房内物品处于完好状态。2021年2月1日，何雅洁自行搬离案涉房屋。本案庭审过程中，经本院释明询问，何雅洁坚持在本案中向梁芳主张侵权责任，且在本案中不向如居公司主张侵权责任。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁管理服务合同》、银行汇款回单、《长沙市房屋租赁合同》、微信聊天记录、余额宝账单详情、《收房通知书》等证据佐证。本院认为：被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。本案争议焦点为：一、被告梁芳是否对原告何雅洁实施了侵权行为。二、何雅洁所主张的损失与梁芳的行为是否存在因果关系。一、关于梁芳是否对何雅洁实施了侵权行为。从梁芳与如居公司签订的《房屋租赁管理服务合同》的内容看，符合成立房屋租赁法律关系的构成要件，因此，该合同本质上为房屋租赁合同，梁芳与如居公司属于房屋租赁关系，梁芳为出租人，如居公司为承租人，何雅洁基于其与如居公司签订的《长沙市房屋租赁合同》而处于次承租人的法律地位。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”本案中，作为承租人的如居公司未依约向出租人梁芳履行租金支付义务，梁芳据此向何雅洁发出有解除合同之意的《收房通知书》时，作为次承租人的何雅洁可以代如居公司向梁芳履行租金支付义务的方式予以抗辩，但梁芳未提出此抗辩主张，故梁芳作为涉案房屋的所有权人暨出租人基于解除合同之意要求何雅洁搬离案涉房屋，不能认定为对何雅洁占有权的侵害。二、何雅洁所主张的损失与梁芳的行为是否存在因果关系。首先，如前所述，梁芳要求何雅洁搬离案涉房屋的行为不能认定为对何雅洁占有权的侵害，故何雅洁搬离案涉房屋所产生的损失与梁芳的行为不具有损害赔偿的因果关系。其次，何雅洁所支付押金、房租等均是其基于与如居公司签订的《长沙市房屋租赁合同》约定而支付给如居公司的，梁芳并未收取，故其要求梁芳返还亦于法无据。综上所述，何雅洁要求梁芳返还押金及剩余房租，以及要求梁芳赔偿搬家误工费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。但梁芳同意何雅洁主张的退还剩余水电费190元的诉讼请求，本院予以确认。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决如下：一、限被告梁芳于判决生效之日起三日内退还原告何雅洁剩余水电费190元；二、驳回原告何雅洁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取40元，由原告何雅洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 群二〇二一年五月二十六日法官助理  林青曼书 记 员  刘 彬附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。