山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0191民初1670号原告：济南高新控股集团有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3301室，统一社会信用代码91370100729261870L。法定代表人：李昊，董事长。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘树香，山东豪才律师事务所律师。被告：山东金鼎金寄卖股份有限公司，住所地山东省济南高新区经十路7000号汉峪金融商务中心A4-（3）办公楼26层东南东北室，统一社会信用代码91370102307192326G。法定代表人：李海军，董事长。委托诉讼代理人：董保胜，山东章泽律师事务所律师。原告济南高新控股集团有限公司（以下简称济高控股）与被告山东金鼎金寄卖股份有限公司(以下简称金鼎金公司)房屋租赁合同纠纷一案。本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济高控股的委托诉讼代理人马明芹、刘树香，被告金鼎金公司的委托诉讼代理人董保胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济高控股向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认济高控股与金鼎金公司签订的编号为ＨＹＪＧ-Ａ4-ＪＹＬ-0010-28《房屋租赁合同》已于2020年4月30日解除。2.请求依法判令金鼎金公司向济高控股支付房屋租金514576.8元及逾期支付房屋租金违约金992822.48元（按应付租金的日千分之三，暂计算至2020年10月19日，计算至实际给付之日止）。3.请求依法判令金鼎金公司将济南市汉峪金融商务中心Ａ（3）办公楼26层东南、东北室腾空并返还济高控股，并向济高控股支付房屋占用费394243.2元（按占用费2332.8元／天的标准自2020年5月3日暂计算至2020年10月19日，至实际返还房屋之日止）。4.请求依法判令本案诉讼费、律师费、保全费、保险保函费由金鼎金公司承担。5.请求法院依法判令金鼎金公司尚欠济高控股诉讼请求第2、3、4项的费用在金鼎金公司已支付履约保证金中优先扣除。事实和理由:2017年4月14日，济高控股和金鼎金公司签订编号为ＨＹＪＧ-Ａ4-ＪＹＬ-0010-28《房屋租赁合同》，约定金鼎金公司承租济高控股位于济南市汉峪金融商务中心Ａ4-（3）办公楼26层东南、东北室，租赁建筑面积972平方米，租期自2017年5月1日至2020年4月30日止。第一年月租金为23652元，年租金283824元；第二年月租金29565元，年租金354780元；第三年月租金35478元，年租金425736元。《房屋租赁合同》第5.3条约定“租金支付方式为预付，即被告每次预付6个月的房租，第一次租金在租赁合同签订后3日内向济高控股支付，下一次租金预付房租到期日前10日向济高控股支付下一期的租金。每逾期一日，金鼎金公司应向济高控股支付应付租金千分之三的违约金。”第8.7条约定“金鼎金公司在承租期满后3日内应及时交还承租房屋，如逾期不还，金鼎金公司及第三人有权强行腾空房屋，一切后果由金鼎金公司自负，同时金鼎金公司给济高控股造成损失的按合同第9.6条执行”。第9.6条约定“租赁期满，金鼎金公司应如期交还该房屋。金鼎金公司逾期归还，则每逾期一日应向济高控股支付原日租金2倍的违约金，金鼎金公司还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”金鼎金公司自2018年8月22日起即拖欠房屋租金，现租赁合同已经届满，金鼎金公司仍未依约返还济高控股房屋。济高控股曾多次催告，但截至济高控股起诉之日金鼎金公司仍未返还租赁房屋，未支付房屋租金及占用费。综上，金鼎金公司的行为已经严重违反合同约定，济高控股为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。（第2项诉讼请求不包含金鼎金公司已经支付的保证金）金鼎金公司辩称,同意双方签订的编号为HYJG-A4-JYL-0010-28《房屋租赁合同》已于2020年4月30日解除，我方没有异议。2.同意支付房租金至2020年4月30日，拖欠的租金济高控股起诉金额为514576.8元，金鼎金公司认为不准确，请求济高控股说明计算的标准，双方确定实际欠款租金后，金鼎金公司同意支付。关于违约金，济高控股计算存在错误，虽然合同确有按照济高控股所主张违约金条款的计算方式，但是涉案房屋租赁合同第九条第9.4款同样约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋；并且向甲方承担本合同项下年租金总额的百分之二十违约金，乙方所承担的违约金及损失甲方有权从乙方的履约保证金中扣除。（6）逾期支付租金超过30日的。”根据我国《民法典》合同编第八章违约责任第585条的规定，济高控股主张违约金过分高，请求法院予以调整至合同约定的年租金的20%。3.不同意济高控股关于腾退的诉讼请求，理由是金鼎金公司系济高控股招商而来的承租户，民营企业创业艰难，又适逢疫情导致很多中小企业生存困难，但是企业又必须生存下去，所以金鼎金公司有意继续承租涉案房屋。另外，关于占用费，济高控股主张占用费用过高，按照合同约定的租金标准，第一年租金标准为0.8元每平米每天，第二年租金为1元每平米每天，第三年租金为1.2元每平米每天，因此到第四年应当以此类推以1.4元每平米每天的标准支付占用费对金鼎金公司比较公平。且济高控股作为济南市高新区在该片区的主要商业地产商，且属于国有公司，应当履行社会责任，给予广大中小企业以喘息之机。且周边地产的房租标准比较接近1.4-1.5元平米每天。如果济高控股同意按照1.4元每平米每天的标准或者双方在此基础上进行协商，金鼎金公司愿意自合同期满之日另行和济高控股签订续租合同，并按照约定支付房租。不然，恳求法院本着公平公正、按照市场价格的原则予以裁判。法官可参考安居客、链家、贝壳找房网等以及本院已经裁判的市场价格酌情裁判。4.涉案房屋租赁合同并未约定律师费，且律师费并非必须发生的维权费用，因此请求法院驳回此项目。就本案诉讼费、保全费、保全保险费，请求法院依法酌情裁判。5.同意济高控股在被告已经支付的履约保证金人民币36000元优先扣除拖欠房租进行抵扣。6.济高控股应当给与金鼎金公司疫情期间的租赁政策减免。疫情期间，济高控股响应济南市政府相关部门号召，给予园区内民营企业以房租减免优惠政策，希望济高控股给与金鼎金公司同等优惠待遇，给与减免3个月租金，感谢万分。综上，鉴于目前金鼎金公司资金存在严重困难，希望能和济高控股调解解决，分三次每2个月支付拖欠房租的1/3。且金鼎金公司希望继续租赁济高控股的房屋，想尽办法尽快支付房租，双方续租事宜希望于庭审之外协商解决。综上，济高控股起诉的事实和依据并非完全是按照合同约定及法律依据，金鼎金公司不同意济高控股的部分主张，请求法庭查明事实，依法公平公正判决。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：济高控股（出租方，甲方）与金鼎金公司（承租方，乙方）及济南高新区新兴服务业发展中心（运营方，丙方）签订《房屋租赁合同》（编号：ＨＹＪＧ-Ａ4-ＪＹＬ-0010-28），该合同第二条第1款约定：济高控股将坐落于济南市高新区汉峪金融商务中心Ａ4-（3）办公楼26层东南、东北室房屋，出租给金鼎金公司使用，建筑面积972平方米。第四条第1款约定：涉案房屋租期暂定为叁年，租金自2017年5月1日至2020年4月30日止计取。（第四条第3款约定：金鼎金公司向济高控股承诺，租赁该房屋仅作为办公或楼宇服务配套使用，改变用途需经济南高新区新兴服务业发展中心书面签章同意，否则视为金鼎金公司违约。）第五条约定：第一年：0.8元／天·㎡，月租金为23652元，年租金为283824元；第二年：1元／天·㎡月，月租金为29565元，年租金为354780元；第三年：1.2元／天·㎡，月租金为35478元，年租金为425736元。金鼎金公司支付租金的支付方式为预付费，即每次预付6个月的房租，第一次租金在租赁合同签订后3日内向济高控股支付，下一次租金预付房租到期日前10日向济高控股支付下一期的租金。每逾期一日，金鼎金公司向济高控股支付应付租金日千分之三的违约金。第九条第4款约定：金鼎金公司逾期缴纳房屋租金超过30天的，济高控股有权解除合同，收回房屋并要求金鼎金公司承担本合同项下年租金总额百分之二十的违约金。金鼎金公司于合同签定之日缴纳履约保证金36000元。合同签订后，济高控股依约交付房屋，金鼎金公司支付履约保证金36000元。2018年11月30日，金鼎金公司向济高控股发出《房租延期付款申请书》称，2017年5月1日与济高控股、济南高新区新兴服务业发展中心签订三方房屋租赁合同，因公司处于资金调配结算，承诺2018年12月4日前支付177390元，如果该笔房租款不准时支付，自愿按照规定缴纳因逾期产生的滞纳金（每逾期一日，向济高控股支付应付租金千分之三的违约金），并按照年息7%的利息支付相关金额部分的违约金，并且根据合同约定履行违约责任，济高控股有权依据合同执行解除合同、房屋收回的权利。2019年1月29日，金鼎金公司向济高控股发出《延期缴纳房租申请说明》称，因资金严重短缺，金鼎金公司承诺于2019年3月底前交清所欠房租（2018年9月1日至2019年2月28日177390元）及逾期产生的滞纳金，并按照合同约定履行违约责任。2019年8月26日，金鼎金公司向济高控股发出《延期缴纳房租申请》称，因企业运营困难，资金严重短缺，金鼎金公司承诺2019年12月15日前交清所欠房租并按照年息7%支付利息，并支付违约金。另查明，在本案开庭审理之日，金鼎金公司一直占有涉案房屋且双方均认可拖欠自2018年11月1日至2019年4月30日期间的部分租金154780元、2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金212868元、2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金88695元，租金数额总计456343元，。本院认为，济高控股与金鼎金公司之间签订的《房屋租赁合同》（编号：HYJG-A4-JYL-0010-28）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。济高控股依约交付房屋，金鼎金公司未按合同约定支付租金，应承担相应违约责任。关于合同解除问题，双方当事人均认可合同于2020年4月30日终止，本院依法予以确认。关于支付房屋租金问题，根据《房屋租赁合同》的约定，按照合同约定交纳租金系金鼎金公司的义务，因济高控股及金鼎金公司均同意扣除履约保证金36000元以抵偿金鼎金公司欠交的租金，故金鼎金公司应支付济高控股的租金为420343元（扣除已交保证金36000元）。关于逾期支付房屋租金违约金问题，济高控股主张金鼎金公司支付违约金846155.44元（按应付租金的千分之三，暂计算至2020年10月19日，计算至实际给付之日止），济高控股与金鼎金公司约定违约金按照日千分之三的比例计收，该约定违约金计算标准明显过高，金鼎金公司提出予以降低，本院酌定调减为以欠缴租金数额为基数，自2018年10月22日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算违约金，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金。关于房屋腾空问题，因涉案租赁合同到期后，金鼎金公司一直占有涉案房屋，故济高控股要求金鼎金公司腾空房屋并予以返还，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。关于房屋占用费，金鼎金公司在房屋租赁合同到期后仍占用涉案房产，依法应支付房屋占用费，关于房屋占用费标准，金鼎金公司在代理词中明确认可按照1.87元每平米每天计算，该标准符合市场情况，本院予以准许。故房屋占有使用费应以1.87元/平方米/天为标准，自2020年5月4日起计算至金鼎金公司实际返还房屋之日止。关于济高控股主张的律师费，因合同中未约定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告济南高新控股集团有限公司与被告山东金鼎金寄卖股份有限公司签订的《房屋租赁合同》（编号：HYJG-A4-JYL-0010-28）于2020年4月30日终止。二、被告山东金鼎金寄卖股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司2018年11月1日至2020年4月30日所欠租金420343元。三、被告山东金鼎金寄卖股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司逾期支付租金违约金（以154780元为基数，自2018年10月22日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以212868元为基数，自2019年4月21日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以88695元为基数，自2019年10月22日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以52695元为基数，自本判决生效之日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）。四、被告山东金鼎金寄卖股份有限公司于本判决生效之日起十日内腾空房屋并将房屋（济南市高新区汉峪金融商务中心Ａ4-（3）办公楼26层东南、东北室）返还原告济南高新控股集团有限公司。五、被告山东金鼎金寄卖股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南高新控股集团有限公司支付房屋占用费（以972平方米为基数，自2020年5月4日起至实际返还房屋之日止按照1.87元/平方米/天的标准计算）。六、驳回原告济南高新控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21914元，减半收取计10957元，由被告山东金鼎金寄卖股份有限公司负担6093元，由原告济南高新控股集团有限公司负担4864元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 郭鹏鲁二〇二一年五月十八日法官助理 袁巍巍书 记 员 张 莹