福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0203民初5896号原告：厦门市良逸建设工程有限公司，住所地厦门市思明区禾祥东路32号，统一社会信用代码91350203079364914U。法定代表人：高贤文，该公司经理。委托诉讼代理人：周振勇，男。委托诉讼代理人：陈艺蓉，女。被告：蔡秀花，女，1968年7月14日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门市良逸建设工程有限公司（以下简称良逸公司）与被告蔡秀花物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告良逸公司的委托诉讼代理人周振勇、陈艺蓉，被告蔡秀花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。良逸公司向本院提出诉讼请求：蔡秀花支付良逸公司物业费2258.16元、房屋公共维修金645元、公摊费396元。事实和理由：自2014年4月1日起至2020年9月30日期间，良逸公司为厦门市万隆公寓小区提供物业服务。蔡秀花作为该小区的业主，至今仍拖欠良逸公司自2017年10月起至2020年9月期间的物业费2258.16元、公维金（即房屋公共维修金）645元、公摊费396元。蔡秀花辩称，1．单位给蔡秀花的收款收据载明房屋面积是60多平方米，不知道良逸公司主张房屋面积为89.61平方米是如何得出来的。2．此前诉讼中，法院认定良逸公司确实存在管理不善，服务不到位，物业管理存在瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但良逸公司至其撤场，都没有按照约定履行物业管理职责，导致万隆公寓小区脏乱差的情况继续存在，总共8梯楼宇的防盗门门铃有6梯存在问题，防盗门经常处于开着的状态，存在安全隐患；特别是小区的消防器材，没有一处是好的。良逸公司在物业服务没有提升的情况下，以什么来提高物业费？良逸公司对物业费提价也没有进行公示，蔡秀花作为业主对此并不知情。3．良逸公司提供物业服务，但却提供厦门市宏强物业管理有限公司的发票，良逸公司是否有物业公司的资质，应当提交证据予以证明。综上，良逸公司物业服务不到位，小区安全没有保障，蔡秀花仅同意支付良逸公司适当的物业费。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月1日，厦门市万隆公寓业主监管小组与厦门市良逸投资咨询有限公司（以下简称良逸投资公司）签订《委托物业管理服务补充协议》，约定：厦门市万隆公寓业主监管小组委托良逸投资公司为厦门市思明区XX路XX号万隆公寓提供物业管理；实行自主经营、独立核算、自负盈亏；委托管理期限自2014年4月1日起，终止日期双方另行协商；小区物业管理服务费按0.6元/平方米/月收取，房屋公共维修金按0.2元/平方米/月收取。合同签订后，良逸投资公司依约为万隆公寓小区提供物业服务。2015年2月1日，厦门市万隆公寓小区成立厦门市思明区万隆公寓管委会，并报厦门市思明区人民政府开元街道办事处备案。厦门市思明区万隆公寓管委会于2015年4月13日确认厦门市万隆公寓业主监管小组与良逸投资公司签订的《委托物业管理服务补充协议》。良逸投资公司登记的经营范围包括房屋建筑业、土石方工程、物业管理、停车场管理等。2016年6月24日，良逸投资公司变更登记为厦门市良逸建设工程有限公司。2018年1月22日，良逸公司向本院提起物业服务合同纠纷诉讼，要求蔡秀花还清2015年4月1日至2017年9月30日拖欠的物业服务费1612.98元。本院于2018年5月2日作出（2018）闽0203民初1970号民事判决，其中查明：“蔡秀花系厦门市思明区房屋使用人，房屋建筑面积为89.61平方米，房屋用途为住宅，没有产权，属于职工宿舍用房”，认为：“厦门市思明区万隆公寓管委会于2015年2月1日成立并报经厦门市思明区人民政府开元街道办事处备案。良逸公司与万隆公寓业主监管小组签订《委托物业管理服务补充协议》后经厦门市思明区万隆公寓管委会确认。该协议内容不违反相关法律规定，属合法有效协议，该协议对全体业主和物业使用人均具有约束力。蔡秀花提出良逸公司与万隆公寓管委会签订的物业服务合同无效的抗辩意见，理由不成立，本院不予采信。蔡秀花作为该小区房屋使用人，其接受良逸公司提供的物业管理服务，应依照协议约定的收费标准缴纳物业服务费等相关费用。蔡秀花对物业公司存在小区管理脏、乱、差情况，没有依约履行物业管理职责等问题可通过万隆公寓管委会向物业服务企业提出意见和建议，并协商解决，但不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由。蔡秀花应缴纳自2015年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费1612.98元（89.61平方米×0.6元／平方米·月×30个月）”，判决：“蔡秀花应于本判决生效之日起七日内向良逸公司支付厦门市思明区房屋自2015年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费1612.98元”。该民事判决已发生法律效力。另查明，2017年11月22日，厦门市思明区万隆公寓管委会（作为甲方）与良逸公司（作为乙方）签订一份《物业管理委托协议》，约定：本协议是基于双方于2014年4月1日签订的《委托物业管理服务补充协议》进行完善、规范及自2017年10月1日起物业管理费和停车费的调整而重新制定；自2017年10月1日起，物业管理费由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取（其中业主缴交0.7元/平方米/月，由固定车辆停车费收入中除物业管理单位的管理佣金外其余收益部分用于贴补0.2元/平方米/月）；公摊费（指小区公共照明电费、小区监控设备用电和水泵抽水电费）由乙方按套每户每月11元向业主或物业使用人收取；公维金由乙方按建筑面积每月每平方米0.2元向业主或物业使用人收取；前述费用按季度收取，其中公维金由乙方代为收费并按应收入面积的85%上交甲方；委托管理期限自2014年4月1日起至双方协议终止并解除。良逸公司为万隆公寓小区提供物业服务至2020年9月30日。蔡秀花自2017年10月1日起未再向良逸公司支付物业费、公维金、公摊费。良逸公司与厦门市思明区万隆公寓管委会按季度对公维金进行结算，良逸公司将结算后的余额支付给厦门市思明区万隆公寓管委会。审理中，良逸公司还陈述，其与厦门市宏强物业管理有限公司是关联公司，良逸公司在为万隆公寓小区提供物业服务期间，是以厦门市宏强物业管理有限公司名义提供发票的。本院认为，根据在案事实及证据，应当认定在良逸公司提供物业服务期间，蔡秀花负有向良逸公司支付物业费、公维金（即房屋公共维修金）、公摊费的义务。蔡秀花的抗辩意见，理据不足，本院不予采信。因此，现良逸公司要求蔡秀花支付尚欠的物业费2258.16元、房屋公共维修金645元、公摊费396元，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：蔡秀花于本判决生效之日起十日内支付厦门市良逸建设工程有限公司物业费2258.16元、房屋公共维修金645元、公摊费396元。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由蔡秀花负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 刘宪昌二〇二一年五月十八日代书记员 林小龙附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。