江西省德兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1181民初280号原告：海天建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市江北街道甘溪东街5号，社会统一信用代码：91330783785663700R。法定代表人：应培新，公司董事长。委托诉讼代理人：席新波，江西得其门律师事务所律师。委托诉讼代理人：方园，江西得其门律师事务所律师。被告：张海淋，女，1989年12月5日出生，汉族，江西省德兴市人，住江西省德兴市。被告：黄斌，男，1987年2月12日出生，汉族，湖南省桃江县人，住江西省德兴市。第三人：张周亮，男，1968年6月15日出生，汉族，江西省德兴市人，住江西省德兴市。共同委托诉讼代理人：戴海娇，北京市中银（南昌）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：郑娜，北京市中银（南昌）律师事务所律师。第三人：叶建，男，1983年5月16日出生，汉族，浙江省东阳市人，住浙江省东阳市。原告海天建设集团有限公司（以下简称“海天建设”）诉被告张海淋、黄斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人席新波、方园，被告张海淋、黄斌委托诉讼代理人戴海娇、郑娜，第三人张周亮及其委托诉讼代理人戴海娇、郑娜均到庭参加诉讼。第三人叶建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告海天建设向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告向原告支付购房首付款人民币710000元及逾期付款违约金249210元（按日利率万分之二，从2016年3月1日起计算至2021年1月16日止，此后逾期付款违约金按上述方式计算至房款付清之日止）；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：张周亮向德兴市银田置业有限公司（以下简称“银田置业”）预约了一批房源。因自身原因其将预约的铜都壹品小区壹期2号楼1单元5、6号，2单元4、7号房屋转让于二被告，同时替二被告支付了部分购房首付款。因二被告无足额资金支付铜都壹品小区壹期2号楼1单元5、6号及2单元4、7号房屋首付款，为此，被告张海淋与银田置业就上述房屋首付款支付事宜签订《借款协议书》。协议约定：“1、被告张海淋向银田置业暂借710000元用于支付上述房屋首付款的不足部分。被告张海淋支付完全部购房首付款后银田置业向其开具首付款收据即视为被告张海淋已收到支付的借款，双方签订《商品房买卖合同》。待被告张海淋还清全部款项后银田置业予以办理房产证。2、该借款被告张海淋于2015年12月30日前还清；3、本协议系双方所签2-1-5,2-1-6,2-2-4,2-2-7号房《商品房买卖合同》的组成部分，本协议与《商品房买卖合同》不一致的，按照本协议执行，等等。”借款协议签订后，银田置业与二被告于2015年6月10日就上述房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定：“1、二被告向银田置业购买铜都壹品小区壹期第二幢1单元5、6号，2单元4、7号房屋，买受人于2015年6月10日前付清首付款；2、二被告逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，二被告按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。二被告愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之贰的违约金。等等”《借款协议书》及《商品房买卖合同》签订后，银田置业依约向二被告出具了首付款收据，且配合二被告办理了房屋预售备案登记、交房及其他相关手续。但二被告未能依约支付所欠的购房首付款。此后，银田置业多次向二被告催款，二被告借故拖延，一直未能支付拖欠的购房首付款。2019年7月1日，银田公司依法注销，银田置业注销后，其公司股东经协商一致后将对二被告享有的债权分配于原告所有。原告获得债权后在多次向二被告催款无效的情况下只有依法起诉，望人民法院维护权益，判如所请。原告为支持其诉求，向本院提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明及法人身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、历史信息列表，证明二被告婚姻关系；3、企业公示信息，证明德兴市银田置业有限公司于2019年7月1日注销，公司股东为原告及叶建；4、房源预约单、转让声明，证明二被告向德兴市银田置业有限公司购买的房屋系张周亮预约及转让的，张周亮替二被告支付部分购房首付款的事实；5、借款协议书二份，证明被告张海淋向德兴市银田置业借款710000元用以支付铜都壹品小区一期2号楼1层5,6号、2层4,7号房屋首付款不足部分，双方对借款金额、用途，还款方式，违约责任等均作了约定；被告张海淋等人向银田置业有限借款1200000元用以支付铜都壹品小区一期2号楼1层3,4,5,6，7号、2层3,4,5,6,7,13号房屋按揭贷款差额部分，双方对借款金额、用途，还款方式，违约责任等均作了约定；6、商品房买卖合同，证明2015年6月10日，二被告与银田置业就铜都壹品小区一期第2幢1单元5号，6号及2单元4号、7号商品房买卖事宜签订商品房买卖合同，双方对房屋价款，支付方式，交房及违约责任均作了约定；7、购房发票，证明2016年4月28日银田置业向二被告等人出具购房发票的事实；2017年12月28日银田置业向张海燕补开购房发票的事实；，证明20198、房产证，证明2019年银田置业为二被告等人办理房产证的事实；9、资产分配协议书，证明银田置业对二被告享有的债权归原告所有的事实；10、（2019）赣1181民初1692号民事裁定书，证明2019年原告向被告主张购房首付款债权的事实。11、债权转让协议书、债权转让通知书、（2020）赣1181民初808号民事判决书、2021赣11民终480号民事判决书，证明当时银田置业未注销时，向本案第三人张周亮进行了债权转让及通知的事实。在诉讼过程中，张周亮否认其中有200万元，当时银田置业做账的时候把张周亮的这200万是转给她女儿的，然后张周亮否认这笔200万的房款是为她女儿支付的。因此在诉讼过程中，张周亮本人的总金额就进行了降低。如张周亮承认，就是在2016年、2017年都支付购房款。被告张海淋、黄斌辩称，一、原告主体不适格，应当裁定驳回原告起诉。一方面，从债权转让效力规则来看，原告在其起诉状中称案涉债权系经股东协商一致分配给原告享有。但是追溯其本质，是股东叶建将自己享有的部分债权权益转让给原告，应当遵守债权转让的规则，依法通知到债务人，该转让才对债务人发生效力，也即可以对债务人主张债权。但是在本案中，该转让只是原告与另一股东叶建之间的内部协议，从未通知过二被告，故原告并不是所诉债权金额的全部享有者。另一方面，根据《公司法》第183条规定，针对公司注销的前置程序—清算，有限责任公司需由股东组成清算组成员。但银田置业的清算组成员系马向群、潘紫芬、叶建，除叶建之外，另外两位均不是公司股东，故该组成不符合法律规定，银田置业的注销亦不符合法律规定。故海天建设即本案原告与第三人叶建之间关于转让分配诉称债权的协议并不发生效力。综上，原告并非本案适格主体，在程序上应当裁定驳回原告的起诉，并监督相关单位依法追究银田置业非法注销的行政责任。二、案涉《借款协议书》因违反法律强制性规定而无效，对双方均没有约束力。根据德兴市人民法院作出的（2020）赣1181民初808号民事判决书及上饶市中级人民法院作出的（2021）赣11民终438号民事判决书，银田置业经营范围为房地产开发、销售等，不包括从事金融业务活动，依法不应从事借贷等金融业务活动，其还与其他不特定购房者签订类似借款合同，违反了《中华人民共和国银行业监督管理法》规定的“未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位和个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动”的效力性强制性规定；同时，银田置业在与答辩人签订借款协议时尚欠银行贷款未还，与答辩人约定逾期借款利息为月息三分，符合《九民会议纪要》认定套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人的情形。综上，案涉借款协议应当认定为无效。三、被答辩人要求答辩人偿还710000元及逾期付款违约金249210元的诉讼时效已经届满，被答辩人丧失胜诉权。如前所述，案涉借款协议应属无效。基于合同无效产生的不当得利返还请求权和合同有效时的合同权利在实体上有利益重合之处，也就是说，合同履行期间届满之时，无论合同是否有效，答辩人都已享有债权请求权，且该请求权已经具备了行使的条件。一方面，案涉借款协议无效应自签订之日起无效，因此银田置业或被答辩人享有的不当得利返还请求权的诉讼时效也应当从案涉借款协议签订之日开始起算，截至被答辩人起诉之日，案涉诉讼时效已经经过。另一方面，即使出于保护当事人对合同的合理预期的目的，无效合同的诉讼时效期间从合同约定的履行期间届满之日开始起算。借款协议约定在2015年12月30日前还清，根据该约定，案涉债权请求权的诉讼时效也已经经过，被答辩人丧失胜诉权。四、对于案涉购房首付款，答辩人已经全部支付，关于该部分债权债务，双方已经结清。综上所述，被答辩人诉请于情于理于法不符，恳请法院查清事实后予以全部驳回。被告张海淋、黄斌为支持其辩解意见，向本院提交如下证据：1、（2020）赣1181民初808号民事判决书、（2021）赣11民终438号民事判决书，证明与本案类似的《借款协议书》被德兴市人民法院及上饶市中级人民法院均认定为无效，故本案借款协议书也应属无效；2、房产证、完税证明、转账回单五份，证明银田置业已经配合被告办理了案涉房产的房产证，并且被告已经交纳契税、印花税的事实，按照借款协议约定，只有被告付清购房款，公司才会办理房产证，进而可以佐证二被告已经将购房款付清的事实；3、银田置业《清算报告》，证明银田置业清算不符合法律规定，截至2019年6月30日，银田置业认可剩余净资产仅为1088.7元，进而可以佐证，对于案涉债权二被告已经清偿完毕，故而银田置业在清算时才未将诉称债权计算在内；原告与第三人叶建之间2019年7月1日签订的《资产分配协议书》系恶意串通伪造形成。第三人张周亮的答辩意见等同于被告张海淋、黄辩的前述答辩意见。其未向本院提供任何证据。第三人叶建经本院合法传唤无正当理由未到庭，也未向本院提交任何书面的答辩状、证据、质证意见和辩论意见。为查明本案事实，本院依法调取如下证据：1、（2019）赣1181民初1689号民事判决书、（2020）赣11民终309号民事裁定书、（2020）赣1181民初808号民事判决书、（2021）赣11民终438号民事判决书；2、（2019）赣1181民初1692号案件的民事起诉状及民事裁定书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2013年1月28日，第三人张周亮与银田置业签订《房源预约单》，预约了房源，共计价款为18328737元，约定暂付预约款150万元。2015年4月22日，张周亮向银田置业出具《转让声明》，自愿将其中的11套房源转让给其三个女儿，同时将定金450万元一并转让给三个女儿，作为其定金，其中2号楼一层5号、6号，二层4号、7号转让给女儿张海淋。2015年5月26日，张海淋与银田置业公司签订《借款协议书》一份，协议载明“张海淋以银行按揭贷款的方式向银田置业购买位于德兴市，二层4号、7号商铺，购房总价款为4209016元，其中按揭2000000元，首付2209016元。因张海淋资金周转困难，银田置业同意其先付购房款1499016元，同时，张海淋向银田置业借款710000元用于支付剩余的购房首付款。并约定张海淋付清1499016元购房首付款后，银田置业向其开具首付款收据，即视为张海淋已收到银田置业支付的借款，双方签订《商品房买卖合同》，待还清全部款项后办理房产证。”2015年6月10日，银田置业与被告张海淋、黄斌签订《商品房买卖合同》四份，就前述购房具体事宜做了约定。2019年，银田置业为二被告办理了前述房产的不动产证。2019年7月1日，原告与第三人叶建签订《资产分配协议书》，协议书载明“银田置业在资产清算后，其中张海淋、黄斌于2015年5月26日以按揭方式向公司购买的房产，因无足额资金支付购房首付款，向公司借款人民币710000元，在银田置业注销后，叶建自愿放弃对公司剩余债权的继承、分配。同意公司剩余债权均由原告继承、所有”。同日，银田置业在德兴市市场监督管理局办理注销登记手续。为维护自身合法权益，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明，2019年11月5日，原告就本案涉诉款项以民间借贷法律关系已向本院提起诉讼，后于2019年12月5日申请撤诉。同期，在其向本院起诉的（2019）赣1181民初1689号关联案件中，原告坚持以民间借贷法律关系主张其权利，本院审理后认为应按基础法律关系房屋买卖合同来审理，后经上饶市中级人民法院审理后，认为应按民间借贷法律关系审理，裁定发回重审，经德兴市人民法院按民间借贷法律关系重审依法判决后，原告并未提起上诉，后张周亮提起上诉，上饶市中级人民法院已于2021年3月17日作出（2021）赣11民终438号民事判决书，维持了一审判决，现该判决书已生效。本案争议的焦点：1、本案应按房屋买卖合同法律关系审理还是应该按民间借贷法律关系审理？2、本案诉争购房首付款是否已经支付？3、涉案款项的法律关系？一、关于本案应按什么法律关系审理的问题？本院认为，原告起诉的诉讼请求为要求二被告支付购房首付款710000元及逾期付款违约金，故本院立案时将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷并无不妥。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。本案在庭审过程中，原、被告针对涉案《借款协议书》作为争议焦点进行了充分的辩论，本院亦专门就法律关系性质的变更问题向原告进行了释明，且原告就本案已按民间借贷法律关系提起过诉讼，并经历了关联案件的一审、上诉、发回重审、再上诉、维持一审判决的整个过程，对关联案件所争议的款项的法律关系，经生效裁判已确定为民间借贷纠纷是明知的。然而，原告在经历前述的一系列诉讼过程后，并经本院释明后，仍坚持按房屋买卖合同法律关系主张权利，本院则无法依据调整民间借贷法律关系的法律规范对本案进行审理。本院认为，本案依据原告诉请的房屋买卖合同法律关系审理符合法律规定。二、关于购房首付款是否支付的问题？本院认为，当事人在进行民事诉讼过程中，在表示出相应的言词后，需对自己的言词负责，不得为已利而作出否定先前言词的言论。原告于2019年11月5日，就本案涉诉款项已以民间借贷法律关系向本院提起过诉讼，诉讼请求为判令被告张海淋归还借款本金710000元及按月利率2%计算借款利息，且在前案《民事起诉状》的事实与理由部分，原告明确陈述为“《借款协议书》签订后，被告张海淋依约付清全部购房首付款”。在本案诉讼过程中，原告同样提交了该份证据《借款协议书》，证明内容也明确记载为“被告张海淋向银田置业借款710000元用以支付购房首付款不足部分，……”。现因本案的关联案件经一审、二审后，涉案的借款协议经生效裁判文书认定为无效。原告又反言诉称购房首付款710000元未付清，以房屋买卖合同法律关系重新起诉，要求被告支付购房首付款710000元及违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。三、涉案款项的法律关系的问题？本院认为，本案的关联案件已经一审、二审法院审理终结，其裁判文书均已生效，就涉案款项的法律关系已明确认定为民间借贷法律关系，现本案原告以房屋买卖合同法律关系诉请要求被告支付首付款，不符合法律规定，本院不予支持。原告可依法另案主张权利。综上所述，本院认为原告所诉请的购房首付款710000元二被告已付清，故原告诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告海天建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费6696元（减半收取），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  王志坚二〇二一年五月十一日书记员  黄远卉