北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初14958号原告（反诉被告）：白冬生，男，1959年1月6日出生，汉族，住山西省文水县。委托诉讼代理人：白向鹏，男，系白冬生之子。委托诉讼代理人：刘国锋，河北信正律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘天长，男，1961年5月23日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。委托诉讼代理人：刘元，男，系刘天长之子。第三人：北京市房山区窦店镇七里店村村民委员会，住所地北京市房山区窦店镇七里店村。法定代表人：高玉宝，主任。原告（反诉被告）白冬生与被告（反诉原告）刘天长、第三人北京市房山区窦店镇七里店村村民委员会（以下简称村委会）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白冬生之委托诉讼代理人白向鹏及刘国锋、被告（反诉原告）刘天长、第三人村委会之法定代表人高玉宝均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）白冬生向本院提出本诉诉讼请求：1.确认白冬生与刘天长所签涉案土地租赁合同及其补充协议于2019年8月24日解除；2.刘天长返还白冬生2019年8月24日至2020年8月30日期间的剩余租金共计50959元；3.刘天长支付白冬生因迟延返还剩余租金产生的滞纳金，以50959元为基数，按照每日2%计算，自合同解除之日即2019年8月24日计算至剩余租金实际返还之日；4.诉讼费由刘天长承担。事实和理由：2010年8月29日，白冬生与刘天长签订合同，约定刘天长将其承包的位于房山区窦店镇七里店村村西的部分土地转包给白冬生，面积为4亩，租期为16年，年租金为6万元。后来因为实际面积不足4亩，双方于2015年6月18日再次签订补充协议，将租金调整为每年5万元。根据合同约定，白冬生在上述租赁土地上建设了厂房、住房等临时建筑物。2019年8月1日，白冬生依约将下一年（即2019年9月1日至2020年8月30日）的租金5万元支付给刘天长。2019年8月24日，刘天长通知白冬生之子白向鹏：根据该村村委会通知，白冬生需将租赁土地上的厂房等临时建筑物全部拆除，并同意退还已收取的下一年租金5万元。此后，白冬生将地上建筑物拆除完毕，并清除了现场杂物，将恢复原貌的土地移交给刘天长，此后撤场不再使用该土地，地上亦无其任何东西。后来，刘天长出差，又让白冬生找其妻子和儿子索要租金。白冬生多次索要均未果。涉案合同约定，合同期内如遇下述情况，本合同执行终止，双方无条件服从，甲方免责：如遇国家、政府、集体用地等不可抗力的政策需拆迁时。现地上房屋因国家政策拆除，故双方所签合同自2018年8月24日已终止。刘天长应返还剩余租金。白冬生承包涉案土地的目的在于建厂房生产铁艺栏杆，现该缔约目的已无法实现，故要求解除合同。同时，白冬生认为，刘天长拒不返还租金的行为严重违约，故参照合同中关于乙方不能按时支付土地租金应支付滞纳金的约定，要求刘天长支付相应的滞纳金。为维护自身权益，故诉至法院。被告（反诉原告）刘天长针对本诉答辩称：不同意白冬生的诉讼请求。涉案土地系其从案外人处承租而来的废弃地。其租给白冬生的是土地而非房屋。地上房屋系白冬生自行修建，且系未办理任何建设手续的违建。地上物被拆属于政府执法行为，而非合同约定的征地拆迁。故不同意解除合同。白冬生所建违章建筑不能作为解除合同的依据，亦不能作为退还租金的理由。涉案土地截至2020年10月仍由白冬生实际使用。其在2020年11月离京时，白冬生仍在涉案土地上停放车辆和机器设备等物品，白冬生亦未通知其办理交接，故土地仍在白冬生控制中。白冬生主张滞纳金缺乏依据。如涉案合同被确认解除，要求白冬生承担违约责任，支付2020年9月1日至2026年7月25日前的租金。第三人村委会针对本诉陈述意见称：第三人并不了解涉案土地的性质。双方当事人之间的行为系其个人行为，只要他们双方对租赁事宜达成合意，第三人对此是同意的。第三人最初是和案外人张志翔签订租赁合同。白冬生在涉案土地上修建建筑物后，第三人才知道刘天长将涉案土地转租给了白冬生。白冬生所建建筑物因没有相关规划和审批手续，已由窦店镇城建办公室认定为违章建筑。第三人于2019年6、7月份经由刘天长通知过白冬生拆除违建。同时，第三人和窦店镇城建办公室亦均找过白冬生。后来，白冬生在2019年下半年自行腾退、拆除了地上物。被告（反诉原告）刘天长向本院提出反诉诉讼请求：1.要求白冬生依约履行合同义务，支付2020年9月1日至2021年8月30日的租金5万元；2.白冬生支付逾期支付租金产生的滞纳金（以5万元为基数，按照每日2%的标准，自下一年度租金应付之日即2020年8月1日计算至租金给付之日）；3.诉讼费由白冬生承担。事实和理由：2010年8月29日，刘天长将自己承租土地中的部分涉案土地使用权出租给白冬生使用。双方经协商签订了《土地租赁合同》，约定年租金为6万元，租期为2010年9月1日至2026年7月25日，付款方式为第一年租金在签约之日付清，第二年起每年以合同签订日即9月1日前一个月交清次年度租金。然而，白冬生至今未依约交纳2020年9月1日起的租金。双方所签合同合法有效，刘天长亦依约履行了土地交付义务，白冬生接受土地后亦一直在经营使用。土地尚未灭失，也未被征迁。刘天长亦正常履行自己与上家约定的土地租金交纳义务。白冬生违反合同约定，应受到法律制裁。为维护自身合法权益，故提起反诉。原告（反诉被告）白冬生针对反诉答辩称：不同意刘天长的反诉请求。双方之间的合同已经无法履行，合同已经终止，白冬生无需交纳租金。反诉诉求没有事实和法律依据，应予驳回。第三人村委会对反诉没有意见需要陈述。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2006年，案外人张志翔将位于窦店镇七里店村锦绣路南侧、墩台村西侧一垃圾大坑地转租给刘天长经营使用，租赁期为20年，自2007年5月1日起至2027年4月31日止。2010年8月29日，刘天长（甲方）与白冬生（乙方）签订《土地租赁合同》。双方约定：甲方将位于房山区窦店镇七里店村墩台西区甲方所承租土地的一部分土地的使用权出租给乙方合法使用；地块面积约4亩；协议期自2010年9月1日至2026年7月25日，以甲方有效期为准；租金为每年6万元；付款方式为第一年租金于签约之日付清，第二年起每年以合同签订日即9月1日前一个月交清次年租金；甲方依约向乙方收取租金和其他相关费用，应按约定期限及时向乙方交付承租的土地，甲方应提供电源和水给乙方有偿使用；甲方协助乙方办理暂住登记及暂住证件；乙方对合同项下土地享有使用权和管理权，自负盈亏、合法经营；乙方应按时足额向甲方交纳租金和相关费用；合同项下的土地上的建筑物均为临建，必须符合新农村建设规范要求；乙方独自承担在建设、生产、经营中发生的一切责任，甲方概不承担任何连带责任；乙方不得使用涉案土地从事国家禁止和其他任何违法、违规的经营活动；双方不得擅自提前终止合同，如乙方放弃使用权、承租权，其使用权归甲方所有；合同期内如遇下述情况，合同自行终止，双方无条件服从，甲方免责：一是如遇地震、水灾、战争等不可抗拒的自然灾害，致使本合同无法继续履行，二是如遇国家、政府、集体用地等不可抗拒的政策需拆迁时；合同期内乙方所建设施归乙方所有，如遇征地、拆迁，合同项下的地上物补偿归乙方所有；如乙方不能按时支付土地租金，从滞纳之日起，按日加收应缴费额2%的滞纳金，滞纳期超过30天的，视乙方自愿放弃合同项下的土地使用权，合同自行解除，甲方有权无偿收回合同项下的土地使用权及地上物；乙方在建设厂房、住房等用地的施工期间，出现任何由甲方造成的导致乙方无法正常施工的情况，均由甲方承担全部责任；甲方有义务协助乙方与村委会办理营业执照搬迁手续；同时还约定了其他权利义务条款。合同签订后开始履行。刘天长将涉案土地交付白冬生。白冬生在未取得合法用地审批手续的情况下，在该土地上自建了厂房及生活用房。期间，北京市房山区窦店镇人民政府、七里店村委会及国土部门曾分别下达过停工整改通知。与此同时，刘天长亦在未转租给白冬生的剩余承租土地上建房自住。2015年6月18日，白冬生（乙方）与刘天长（甲方）签订《补充协议》。约定：原合同继续有效；乙方不得以任何理由拖欠租金和其他费用；双方同意2015年前原年租金6万元不变，2015年9月1日后租金协商为5万元；乙方共欠2013年9月1日至2015年8月30日两年租金12万元，必须在2015年7月15日前付清；2015年9月1日后的租金必须依照原合同执行，即每年8月1日前交清。此后合同继续履行。2019年6、7月份，村委会与刘天长一起找到白冬生，告知其在涉案土地上所建建筑物因缺乏相关用地审批手续需要拆除。2019年8月1日，白冬生向刘天长交纳了2019年9月1日至2020年8月30日期间的涉案土地租赁费5万元。2019年8月24日，刘天长和相关部门再次通知白冬生拆除涉案土地地上建筑物。此后白冬生自行腾退并委托刘某拆除了涉案地上建筑物。刘某完工后于2019年10月15日向白冬生开具机车作业结算凭证。白冬生据此向刘某支付了9000元。但白冬生并未与刘天长正式办理土地交接手续。白冬生所建地上建筑物拆除完毕后，刘天长亦将其在相邻的剩余承租土地上所建建筑物拆除。后刘天长与白冬生因涉案土地租赁合同纠纷诉至本院。诉讼中，白冬生主张其委托刘某于2019年10月15日彻底将地上物拆除完毕，并申请证人刘某出庭作证。证人刘某陈述：其养着工程器械车；2019年，白冬生雇佣其开车拆除地上物；同年10月15日全部拆除完毕后，其向白冬生出具了交费结算单据；白冬生离开涉案土地时，土地已经平了，渣土都拉走了。刘天长对证人证言不予认可，认为白冬生彻底拆除时间为2019年12月，但对此未能提供证据予以佐证。村委会则认可证人证言。诉讼中，刘天长提交了一组视频和照片，据以证明白冬生直至2020年10月期间仍在继续控制和使用涉案土地。该组视频和照片显示涉案土地上停放着车辆等物品，但并无相关人员。刘天长无法说清上述车辆等物品的所属主体，也未能举证证明属于白冬生所有。对此，白冬生明确表示上述车辆等物品与其无关，其自拆除地上建筑物后就撤场了，再也没有去过涉案土地。村委会亦不知道上述物品归谁所有，但同时表示涉案土地在地上建筑物被拆除后就没有东西了，已经清除完毕。诉讼中，经本院询问，北京市房山区窦店镇人民政府回复：涉案土地地上建筑物系由白冬生自行拆除；违法建设拆除后的验收工作由第三方公司负责，已于2020年11月13日通过验收。北京市规划和自然资源委员会房山分局回复：涉案地块在房山区规划（2017年-2035年）中国土空间规划分区为林草保护区、对外交通及设施用地、有条件建设区和生态混合区；白冬生在涉案土地上修建建筑物应依法取得批准、办理农用地转用审批手续，而白冬生未取得合法用地审批手续即在涉案土地上修建建筑物的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定；如白冬生依法履行审批手续，能够在涉案土地上修建建筑物。另查，涉案土地目前并未被国家征用。上述事实，有《土地租赁合同》、《补充协议》、复函及其附件、判决书、调解书、决议、收据、机车作业结算凭证、证人证言、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，白冬生与刘天长所签涉案土地转租协议及其补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同履行期间，白冬生在未办理相关审批手续的情况下，自行在涉案土地上修建房屋，应为此承担相应的法律后果。根据查明的事实，在合同期限尚未届满的情况下，白冬生即自行腾退、拆除地上物并搬离涉案土地，此后也未再交纳过土地租金。对此，应视为白冬生以其实际行为表示不再履行涉案土地转租合同，违反了合同约定。刘天长主张白冬生在拆除地上物后仍实际使用该土地，但对此未能提供足够证据予以佐证，故本院对其主张不予采纳。关于具体拆除时间，白冬生提交了证人证言予以佐证，刘天长虽然不认可该证人证言，但未能提供足够证据予以反驳，综合考虑各方当事人的陈述以及全案证据，本院确认白冬生于2019年10月15日将涉案地上物拆除完毕并搬离该土地。虽然白冬生并未与刘天长正式办理土地交接手续，但是根据查明的事实，涉案土地系刘天长将其从案外人处承租土地中的部分土地转租给白冬生，其在相邻的剩余承租土地上亦建房自住。此外，在涉案地上物被拆除之前，亦是刘天长与村委会一并告知白冬生限期拆除。因此刘天长对于白冬生拆除地上物、搬离土地的事实应是自始明知的。即刘天长在白冬生腾退搬离涉案土地后的合理期限内，依据白冬生拆除地上物的背景信息以及搬离后未再返回该土地的行为足以知晓白冬生要解除涉案合同的意思表示。虽然白冬生系违约一方当事人，但是鉴于该合同系长期性合同，合同双方实际上已形成合同僵局，在此情况下如不允许白冬生解除合同、要求其继续履行该合同，将对双方不利，亦对白冬生显失公平，故本院认为该合同应予解除。同时，亦是鉴于白冬生在拆除腾退涉案土地后未与刘天长正式办理交接手续，故本院酌定一段合理期限，确定涉案合同于白冬生拆除完毕后15日后即2019年10月30日解除。根据查明的事实，白冬生实际交纳了2020年8月30日之前的土地租金。涉案合同解除后，刘天长继续持有白冬生所交土地租金缺乏依据，故白冬生要求刘天长退还合同解除后的已交土地租金，理由正当，证据充分，本院予以支持，并确定刘天生应退还土地租金41781元。但是白冬生要求刘天长支付滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。同时，如前所述，涉案合同已确认解除，故刘天长要求白冬生继续交纳土地租金及滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第四款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认白冬生与刘天长签订的《土地租赁合同》及其补充协议均于2019年10月30日解除；二、刘天长于本判决生效后7日内退还白冬生剩余租金41781元；三、驳回白冬生的其他本诉诉讼请求；四、驳回刘天长的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1074元，减半收取计537元，由白冬生负担115元（已交纳），由刘天长负担422元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由刘天长负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙静波二〇二一年五月十八日书 记 员  晋 月法官助理  程雪景