广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3832号原告：陈承文，男，1994年12月25日出生，汉族，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：招洁华，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭泳桃，广东品高律师事务所实习律师。被告：陈钦禄，男，1990年7月11日出生，汉族，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：梁瀚昕，广东正大方略（海口）律师事务所律师。被告：广州市裕房房地产中介有限公司，住所地广州市增城区新塘镇凤凰北横路215号。法定代表人：陈小桃。原告陈承文诉被告陈钦禄、广州市裕房房地产中介有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈承文及其委托诉讼代理人招洁华、谭泳桃，被告陈钦禄及其委托诉讼代理人梁瀚昕，被告广州市裕房房地产中介有限公司的法定代表人陈小桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈承文向本院提出诉讼请求：一、判令两被告一次性返还原告236550元，并自起诉之日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息；二、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年，原告与两被告投资买房，双方约定以购买价1920000元购买位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤馨苑十街l号的902房，房屋登记在被告陈钦禄名下，首付款为420000元，剩余款项则以银行按揭方式支付，月供款为7960.90元，其中，原告支付的首付款为175000元，支付的供房款共14550元，后被告陈钦禄因其房屋装修需要，向原告借款47000元。如今，两被告在收取上述款项后却茈口否认原告有共同出资买房的事实，更拒绝将原告已支付的款项返还予原告。两被告的行为已违反诚实信用的基本法律原则，且严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院判如诉请。被告陈钦禄辩称：一、我方没有否认双方合作购房。在购房的过程中我方没有违约的情形，是原告自2018年5月20日后就没有向我方支付月供款，因此原告诉称我方否认合作购房是没有事实依据的。二、原告实际向我方支付的金额仅为134480元，原告支付首付款为119330元，上述情况与原告诉求的金额不符。三、我方没有向原告借款，原告提供的证据没有向我方出借47000元的凭证，因此原告的该诉请没有事实依据。三、原、被告双方关系虽然破裂，但并不是原告要求退还款项的法定事由，实际是原告在2018年5月20日后就没有支付任何月供款，我方没有任何不当或违约情形，因此原告要求退还款项依据不足。被告广州市裕房房地产中介有限公司辩称：我方对合作购房不知情，也没有参与。对原告与被告陈钦禄之间的关系也不清楚。经审理查明：根据原告提交的《房屋买卖合同》载明：卖方为黄桂莲、彭鑫雄；买方为陈位；买卖物业的地址为增城市新塘镇××东碧××城××街××房、增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤馨苑地下车库就去地下层145号；建筑面积为97.48㎡、13.98㎡；物业成交价为1920000元；交易所产生的税费均由买方缴付；付款方式为银行按揭付款，定金为10万元，首期楼款为58万元；余款134万元。根据被告陈钦禄提交的合同编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》载明：卖方为彭鑫雄、黄桂莲；买方为陈钦禄；房地产地址为增城市新塘镇××东碧××城××街××房；建筑面积为97.48平方米。2017年6月14日，陈钦禄与中国光大银行股份有限公司广州分行签订了合同编号为38612017000682的《个人贷款合同》，贷款人为中国光大银行股份有限公司广州分行；借款人为陈钦禄；抵押人为陈钦禄；贷款种类为住房按揭贷款；贷款用途为购房；贷款金额为150万元；贷款期限为360个月；并由陈钦禄提供位于增城市新塘镇××东碧××城××街××房的房产作为抵押。根据广州市规划和自然资源局增城区分局出具的《产权情况表》，坐落于增城区新塘镇××东碧××城××街××房的房产的产权人为陈钦禄，抵押权人为中国光大银行股份有限公司广州分行。原告述称其自2016年3月起至2018年1月在被告广州市裕房房地产中介有限公司工作，担任业务员，双方没有签订劳动合同；并称2017年6月前，被告陈钦禄陈因购买房屋首付不够钱，要求其出资三分之一并占有房屋三分之一的产权，合伙共同购买涉案房屋，购房款为192万元，首付款约48万元，其中支付给卖方42万元，税费为6万多元，向银行贷款150万元；原告主张其与两被告合伙购房，三方各出资三分之一。被告广州市裕房房地产中介有限公司否认有参与合伙购房。被告陈钦禄述称涉案的房屋是原告找到的，原告发现售价低于市场价，于是两人协商共同购买，没有约定出资比例，被告广州市裕房房地产中介有限公司没有参与合伙购房或出资，确认原告的出资比例为三分之一，其出资比例为三分之二。原告及被告陈钦禄均确认购买涉案房屋是为了待房屋日后升值再出售赚取差价。原告未提交证据证明被告广州市裕房房地产中介有限公司有参与共同出资购房。原告与被告陈钦禄双方没有对共同出资购房事宜签订书面的协议，双方约定涉案房屋的产权登记在陈钦禄名下，并由陈钦禄办理房屋按揭贷款事宜。原告除了出资，没有参与房屋过户事宜。根据原告提交的支付宝转账电子回单、微信支付交易明细、银行电子回单等证据，原告通过支付宝转账于2017年4月6日向陈钦禄支付了29970元，同月17日支付了29970元，同月18日支付了9990元；2017年6月18日，原告通过银行转账向陈钦禄支付了50000元；原告通过微信转账于2017年12月20日向陈钦禄支付了4000元，于2018年1月20日支付了2600元，同年2月20日支付了2650元，同年3月20日支付了2650元；2018年5月20日，原告通过银行转账向陈钦禄支付了2650元；上述共计134480元。诉讼中，原告主张双方共同出资购房关系已经解除，被告陈钦禄没有要求原告支付房屋贷款；且将涉案房屋进行抵押借款，并将房屋出租给他人使用，均没有告知原告，故要求被告返还出资款。原告提交了微信支付账单、手机短信息，证明其于2018年4月20日向被告陈钦禄微信转账2650元，并通过短信通知陈钦禄收款，陈钦禄逾期未收取，上述款项被退回，主张系被告陈钦禄要求其退出购房，故没有收取上述款项。原告提交了涉案房屋的《房屋信息》、涉案房屋的视频，拟证明被告陈钦禄曾自行将涉案房产抵押给案外人赖子健，且现将涉案房产出租他人。被告陈钦禄辩称，上述微信转账的2650元，因当时其与原告闹矛盾，所以没有查看与原告的微信聊天内容且没有收取原告转账的款项，系超时退回，并非拒收，且原告已通过银行转账的方式向陈钦禄支付了2018年5月的供款；上述《房屋信息》的打印日期为2018年3月30日，赖子健的抵押权已涂销，因陈钦禄2018年1月发生交通事故并造成车辆报废，需提前偿还车辆按揭贷款，所以向案外人赖子健借钱并将涉案房屋用于抵押，当时有告知原告；对于涉案房屋现状，由于原告自2018年6月起再没有支付应由其承担部分的供款，涉案的房贷由陈钦禄独自归还，且涉案房屋需缴纳物业管理费，故陈钦禄将房屋出借给朋友居住，并由朋友缴纳物业管理费，但并没有收取租金。诉讼中，原告为证明被告陈钦禄曾要求其退出共同出资购房，申请了证人蔡某出庭作证。证人蔡某述称：2016年我与原告都在广州市裕房房地产中介有限公司处工作，并认识了被告陈钦禄，原告曾跟我说过其与陈钦禄合伙买房的事。2018年4月的一天，我在粤顺房地产中介公司的一楼，原告与陈钦禄在二楼谈判涉案房屋的问题，他们谈了差不多半个小时，双方谈判时有争吵的情绪。我听到涉案房屋比购买时涨价了，赚到的钱不关原告的事，只能退买房的钱给原告。我当时听到陈钦禄说“顶多把本金退回给你，赚的钱你不要想。”原告对蔡某的证言没有意见，认为其所称的是事实。被告陈钦禄认为蔡某并没有参与谈判，远离谈判现场，蔡某不可能只记得陈钦禄所说的那句话，且那句话与蔡某无关，蔡某的证言不可信；当天陈钦禄与原告谈论的是原告与他人另行开办了房地产中介公司的事情，并非谈判合伙购房事宜。庭审中，原告主张其诉讼请求中的236550元，其中47000元系被告陈钦禄拖欠原告的借款，并当庭撤回了上述47000元的诉讼请求，明确其本案中要求被告返还的金额为189550元。对于出资款项问题，原告主张除了通过转账支付的134480元以外，还通过现金方式支付了2万元，另被告陈钦禄应向原告支付的提成35000元而未支付，应作为原告的出资。另查，审理过程中，原告向本院申请诉讼财产保全，本院于2020年5月8日依法作出了（2020）粤0118民初3832号民事裁定书。本院认为：本案为合同纠纷。本案中，原告主张被告广州市裕房房地产中介有限公司有参与共同购房，被告广州市裕房房地产中介有限公司予以否认，且原告未提交证据证明其主张，为此，对于原告的上述主张，依据不足，本院不予采信。为此，参与共同出资购买涉案房屋的为原告与被告陈钦禄，且双方均确认原告的出资比例为三分之一。原告与被告陈钦禄虽未对共同出资购房签订书面协议，但双方的法律行为已经实际发生，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，亦未违背公序良俗原则，故双方的合同关系依法成立、有效。根据双方当事人的诉讼请求和答辩意见，本案争议焦点在于：一、被告陈钦禄是否需向原告返还购房款；二、如需返还，应返还的金额。原告与被告陈钦禄均确认共同购买涉案房屋是为了待房屋升值后出售赚取差价，即基于投资目的而购买。双方约定将涉案房屋登记在被告陈钦禄名下，房屋过户及按揭贷款事宜由被告陈钦禄办理。现被告陈钦禄已按约定购买了涉案房屋并办理了按揭贷款，且涉案房屋已登记在陈钦禄名下，而陈钦禄一直有偿还贷款。为此，原告诉请要求被告陈钦禄返还购房款，需以解除双方的合同关系为前提。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。”以及第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告主张系被告陈钦禄提出要求其退出共同出资购房，且陈钦禄没有收取其2018年4月20日微信转账支付的供款，而其后续也没有向陈钦禄支付供款，双方的合同关系已实际解除；被告陈钦禄否认曾提出要求原告退出共同出资购房，且不同意解除双方的合同关系，主张上述微信转账支付的供款系超时未收取退回，而非拒收，且原告在2018年5月20日仍继续通过银行转账支付供款；本案中，原告并未提交证据证明被告陈钦禄要求其退出共同购房，亦未提交证据证明被告陈钦禄曾同意其退出。为此，双方并没有达成解除合同的合意。正如陈钦禄所述，涉案2018年4月20日微信转账支付的款项并非陈钦禄拒收，且原告于2018年5月20日仍通过银行转账向陈钦禄支付供款，上述情形不足以证明陈钦禄以行为表明同意原告退出共同出资购房。根据双方的约定，陈钦禄办理了按揭贷款后，原告应每月将其按出资比例应负担的供款支付给陈钦禄以偿还贷款。原告作为义务方，其未按约定支付供款，即使被告陈钦禄未向其催收供款，现被告陈钦禄明确不同意解除合同的情况下，原告不能以其未支付供款为由，单方解除合同。对于原告提出被告陈钦禄曾将涉案房屋抵押给案外人，且将涉案房屋出租给他人，损害原告的权益，双方的合同关系已实际解除的主张。根据原告提交的打印日期为2018年3月30日的涉案房屋《房屋信息》，载明抵押权人为中国光大银行股份有限公司广州分行及赖子健，而根据原告提交的打印日期为2020年4月20日的涉案房屋《产权情况表》，载明的抵押权人为中国光大银行股份有限公司广州分行，也就是说，被告陈钦禄将涉案房屋抵押给案外人赖子健的抵押权在原告起诉前已涂销，即损害原告权益的情形已消除。另外，对于被告陈钦禄将涉案房屋交由他人使用，因原告与陈钦禄基于投资获利目的而共同购买涉案房屋，陈钦禄的上述行为并不必然导致房屋无法出售，且如原告认为陈钦禄将房屋交由他人使用，造成其无法获取租金或房屋使用费，其可另行向陈钦禄主张按出资比例返还房屋交由他人使用期间的使用费（或租金）。综上，原告以上述理由，要求解除其与被告陈钦禄之间共同出资购房的合同关系，依据不足，本院不予支持。综上，原告诉请要求被告陈钦禄、广州市裕房房地产中介有限公司返还购房款依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈承文的全部诉讼请求。案件受理费4091元，诉讼财产保全申请费1703元，均由原告陈承文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  简淦传二〇二一年五月八日书记员  陈敏仪