—1—江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0902民初1950号原告：李斌，男，1965年11月15日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青云谱区。被告：宜春市景芸餐饮管理有限公司，住所地：宜春市袁州区东风路272号附237号。统一社会信用代码：91360902MA38XL664U。法定代表人：淦元皇。被告：淦元皇，男，1956年2月5日出生，汉族，江西省九江市人，住江西省九江市永修县。被告：淦长寿，男，1984年5月19日出生，汉族，江西省九江市人，住江西省九江市永修县。被告：申鑫，男，1983年5月13日出生，汉族，江西省九江市人，住江西省九江市武宁县。—2—原告李斌诉被告宜春市景芸餐饮管理有限公司（以下简称景芸公司）、淦元皇、淦长寿、申鑫租赁合同纠纷一案，本院立案受理后于2021年4月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李斌、被告淦长寿到庭参加诉讼，被告宜春市景芸餐饮管理有限公司、淦元皇、申鑫经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告依据《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》第一条第二点、第二条第二点给予原告绝对优先承租权；2.请求人民法院判决被告如不续约则返还合同押金3000元、合同期内因疫情停止营业期间物业费人民币1000元；3.请求人民法院判决被告退还后两年的装修赞助金人民币13333.3元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告淦元皇是景芸公司的法定代表人。被告淦长寿是淦元皇之子，景芸公司的财务负责人、鼓楼美食城合伙人和运营管理者。被告申鑫是鼓楼美食城合伙人、铺位租金和费用的收取人。原告2020年1月与景芸公司及申鑫签订合同承租鼓楼美食城铺位。铺位租金及物业费31200元以现金及支付宝转账形式支付给了申鑫。根据《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》的约定，原告在被告承诺三年承包金不变的条件下，向申鑫及淦长寿缴纳2万元装修赞助金，—3—并享有绝对优先承租权，现被告拒绝与原告签订续约合同，给原告带来极大经济损失，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告淦长寿辩称，合同为一年一签，不存在租期三年的说法。装修赞助金是他们自己提出来的，我们不同意退，合同也注明了装修赞助金不退。原告违约在先，没有在2021年1月1日前支付租金，导致断水断电。我通知了他们交纳租金他们也不交。合同注明的是应当提前30日交纳房租。合同押金3000元我们会退。被告景芸公司、淦元皇、申鑫未答辩。当事人为证明其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换。原告为证明其主张提交的证据有：原告身份证复印件、《鼓楼美食城铺位承包意向协议》、转账凭证1份、营业执照、收据2份、《宜春鼓楼没市场经营承包协议书》。被告淦长寿经质证对前述证据无异议。本院对双方无异议的证据予以确认。四被告未提交证据。综合审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告景芸公司承租宜春市鼓楼路鼓楼美食城的商铺用于整体转租。2019年10月17日，原告与被告申鑫签订《鼓楼美食城铺位承包意向协议》，有意向承租鼓楼美食城的铺位。2019年11月12日，原告与被告景芸公司签订《宜春鼓—4—楼美食城经营承包协议书》，合同约定“第一条承包场地位置、承包费用1.乙方自愿承包经营甲方经营的宜春鼓楼美食城A37号商铺。经营期间在甲方统一管理下，乙方自筹资金、独立经营、自行收款、自负盈亏。2.承包金每月2800元/月，甲方承诺承包金在签约后三年不变，双方都不得以任何理由改变承包金，否则视为单方根本违约，另乙方有权单方面解约。第二条承包经营期限1.承包经营期壹年，自2020年1月1日零时起至2020年12月31日24时止。2.在今后每次续签合同时乙方在无任何本合同约定违约情况下有绝对优先续约权。第三条铺位经营管理金、押金和物管费等1.本协议签订之时，乙方须一次性向甲方支付9个月承包金25200元，并由甲方出具收据。甲方承诺第一年给乙方3个月免租优惠支持。即乙方第一年缴纳9个月租金可经营12个月时间。2.乙方在经营铺位每一年一次性缴纳一年管理费及公共水电卫生费6000元，并由甲方出具收据。3.本协议签订时，乙方向甲方交付所承包铺位合同保证金3000元。……4.乙方在本协议签订之时，须一次性向甲方支付商城前期装修赞助金共计20000元，用于甲方投入的装修和设施费用的补偿。装修赞助金只缴纳一次，甲方不予退还。……第十条续包1.乙方若要求在承包期满后继续承包该处商铺的，应当在承包期满前30日书面通知甲方，甲方应当在承包期满前对是否同意续承包作出书面答复。如甲方同意续—5—承包的，双方应当重新订立承包合同。承包期满前甲方未作出书面答复的，视为甲方同意续包，承包期为不定期，承包租金同本合同。2.承包期满乙方如无违约行为的，则享有同等条件下对商铺的优先承包权。3.以后每期经营管理费在到期前30日支付下一期承包金。未及时足额缴纳应缴下一期承包金视为乙方放弃续约。”协议签订当日，原告支付铺位租金25200元、装修赞助金20000元、年物业费6000元及押金3000元。被告景芸公司向原告出具了收据。之后原告经营店铺至2020年底。2021年1月，因宜春鼓楼美食城商铺的租户未向被告景芸公司交纳租金，被告景芸公司也没有向商铺房东交纳租金。被告淦长寿陈述，被告景芸公司与原房东的租赁合同已终止。鼓楼美食城的商铺于1月10日被断水断电，原告遂搬离商铺。现原告起诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告景芸公司签订《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》，双方形成租赁合同关系，其权利、义务应以合同约定为准。关于原告主张的优先承租权。涉案商铺的租赁关系中，被告景芸公司实质上是转租人，并非房屋所有权人。因次承租人未交纳房租，以致被告景芸公司无力支付房东房租并终止与房东的租赁关系，原告已经失去继续承租商铺的可能，其主张的优先承租权客观上无法实现。此外，根据合同约定，—6—原告如需继续承租商铺，应在合同期满前30日内书面提出申请，庭审中原告无法证实向被告景芸公司提出了书面申请，应视为原告放弃继续承租，现原告又主张优先承租权，其诉请本院难以支持。关于原告主张的返还1000元物业管理费。原告缴纳的物业管理费为按年计费且包含用水用电费用，2020年初因疫情原因致使原告在一段时间内无法正常营业，停业期间被告景芸公司未向物业服务人员发放工资，租户亦未产生水电费，故从公平原则出发，被告景芸公司应向原告退还停业2个月期间的物业费1000元（6000元/年÷12个月×2个月）。关于原告主张的返还13333.3元装修赞助金。本院认为民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方的权利和义务。原告与被告景芸公司签订的租赁合同约定每月租金为2800元，承诺租金三年不变，原告却必须缴纳20000元装修赞助金。被告景芸公司要求次承租人强制缴纳20000元装修赞助金的要求有违公平原则。虽然《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》仅约定租期一年，但合同有如“甲方承诺承包金在签约后三年不变”“装修赞助金只缴纳一次”等用语暗含租赁合同可以连续订立的意思，本院认为该租赁合同中约定的“装修赞助金”应当分摊在双方订立合同时可以预见的三年租赁期间中。如前所述，原告未于第一年租赁期满前30日内书面提出续租要求，双方未能续租的原因在于原—7—告，本院酌定“装修赞助金”为15000元，被告景芸公司应退还原告5000元。关于押金3000元，双方租赁关系已经终止，被告景芸公司应当向原告退还3000元押金。因租赁合同由原告与被告景芸公司签订，被告景芸公司是独立的企业法人，有独立的民事行为能力和民事责任能力，故被告景芸公司应当承担款项的返还义务。原告起诉称淦元皇是景芸公司法定代表人，淦长寿是财务负责人，申鑫是管理者，但三者与原告没有直接合同关系，原告要求三人承担责任的诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条之规定，判决如下：一、被告宜春市景芸餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李斌押金3000元、装修赞助金5000元、物业费1000元，三项合计9000元；二、驳回原告李斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233元，减半收取计币116.5元，由被告宜春市景芸餐饮管理有限公司负担。—8—如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款项汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 敖志海二〇二一年五月十日代书记员 彭 琪—1—江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0902民初1950号原告：李斌，男，1965年11月15日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青云谱区。被告：宜春市景芸餐饮管理有限公司，住所地：宜春市袁州区东风路272号附237号。统一社会信用代码：91360902MA38XL664U。法定代表人：淦元皇。被告：淦元皇，男，1956年2月5日出生，汉族，江西省九江市人，住江西省九江市永修县。被告：淦长寿，男，1984年5月19日出生，汉族，江西省九江市人，住江西省九江市永修县。被告：申鑫，男，1983年5月13日出生，汉族，江西省九江市人，住江西省九江市武宁县。—2—原告李斌诉被告宜春市景芸餐饮管理有限公司（以下简称景芸公司）、淦元皇、淦长寿、申鑫租赁合同纠纷一案，本院立案受理后于2021年4月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李斌、被告淦长寿到庭参加诉讼，被告宜春市景芸餐饮管理有限公司、淦元皇、申鑫经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告依据《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》第一条第二点、第二条第二点给予原告绝对优先承租权；2.请求人民法院判决被告如不续约则返还合同押金3000元、合同期内因疫情停止营业期间物业费人民币1000元；3.请求人民法院判决被告退还后两年的装修赞助金人民币13333.3元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告淦元皇是景芸公司的法定代表人。被告淦长寿是淦元皇之子，景芸公司的财务负责人、鼓楼美食城合伙人和运营管理者。被告申鑫是鼓楼美食城合伙人、铺位租金和费用的收取人。原告2020年1月与景芸公司及申鑫签订合同承租鼓楼美食城铺位。铺位租金及物业费31200元以现金及支付宝转账形式支付给了申鑫。根据《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》的约定，原告在被告承诺三年承包金不变的条件下，向申鑫及淦长寿缴纳2万元装修赞助金，—3—并享有绝对优先承租权，现被告拒绝与原告签订续约合同，给原告带来极大经济损失，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告淦长寿辩称，合同为一年一签，不存在租期三年的说法。装修赞助金是他们自己提出来的，我们不同意退，合同也注明了装修赞助金不退。原告违约在先，没有在2021年1月1日前支付租金，导致断水断电。我通知了他们交纳租金他们也不交。合同注明的是应当提前30日交纳房租。合同押金3000元我们会退。被告景芸公司、淦元皇、申鑫未答辩。当事人为证明其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换。原告为证明其主张提交的证据有：原告身份证复印件、《鼓楼美食城铺位承包意向协议》、转账凭证1份、营业执照、收据2份、《宜春鼓楼没市场经营承包协议书》。被告淦长寿经质证对前述证据无异议。本院对双方无异议的证据予以确认。四被告未提交证据。综合审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告景芸公司承租宜春市鼓楼路鼓楼美食城的商铺用于整体转租。2019年10月17日，原告与被告申鑫签订《鼓楼美食城铺位承包意向协议》，有意向承租鼓楼美食城的铺位。2019年11月12日，原告与被告景芸公司签订《宜春鼓—4—楼美食城经营承包协议书》，合同约定“第一条承包场地位置、承包费用1.乙方自愿承包经营甲方经营的宜春鼓楼美食城A37号商铺。经营期间在甲方统一管理下，乙方自筹资金、独立经营、自行收款、自负盈亏。2.承包金每月2800元/月，甲方承诺承包金在签约后三年不变，双方都不得以任何理由改变承包金，否则视为单方根本违约，另乙方有权单方面解约。第二条承包经营期限1.承包经营期壹年，自2020年1月1日零时起至2020年12月31日24时止。2.在今后每次续签合同时乙方在无任何本合同约定违约情况下有绝对优先续约权。第三条铺位经营管理金、押金和物管费等1.本协议签订之时，乙方须一次性向甲方支付9个月承包金25200元，并由甲方出具收据。甲方承诺第一年给乙方3个月免租优惠支持。即乙方第一年缴纳9个月租金可经营12个月时间。2.乙方在经营铺位每一年一次性缴纳一年管理费及公共水电卫生费6000元，并由甲方出具收据。3.本协议签订时，乙方向甲方交付所承包铺位合同保证金3000元。……4.乙方在本协议签订之时，须一次性向甲方支付商城前期装修赞助金共计20000元，用于甲方投入的装修和设施费用的补偿。装修赞助金只缴纳一次，甲方不予退还。……第十条续包1.乙方若要求在承包期满后继续承包该处商铺的，应当在承包期满前30日书面通知甲方，甲方应当在承包期满前对是否同意续承包作出书面答复。如甲方同意续—5—承包的，双方应当重新订立承包合同。承包期满前甲方未作出书面答复的，视为甲方同意续包，承包期为不定期，承包租金同本合同。2.承包期满乙方如无违约行为的，则享有同等条件下对商铺的优先承包权。3.以后每期经营管理费在到期前30日支付下一期承包金。未及时足额缴纳应缴下一期承包金视为乙方放弃续约。”协议签订当日，原告支付铺位租金25200元、装修赞助金20000元、年物业费6000元及押金3000元。被告景芸公司向原告出具了收据。之后原告经营店铺至2020年底。2021年1月，因宜春鼓楼美食城商铺的租户未向被告景芸公司交纳租金，被告景芸公司也没有向商铺房东交纳租金。被告淦长寿陈述，被告景芸公司与原房东的租赁合同已终止。鼓楼美食城的商铺于1月10日被断水断电，原告遂搬离商铺。现原告起诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告景芸公司签订《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》，双方形成租赁合同关系，其权利、义务应以合同约定为准。关于原告主张的优先承租权。涉案商铺的租赁关系中，被告景芸公司实质上是转租人，并非房屋所有权人。因次承租人未交纳房租，以致被告景芸公司无力支付房东房租并终止与房东的租赁关系，原告已经失去继续承租商铺的可能，其主张的优先承租权客观上无法实现。此外，根据合同约定，—6—原告如需继续承租商铺，应在合同期满前30日内书面提出申请，庭审中原告无法证实向被告景芸公司提出了书面申请，应视为原告放弃继续承租，现原告又主张优先承租权，其诉请本院难以支持。关于原告主张的返还1000元物业管理费。原告缴纳的物业管理费为按年计费且包含用水用电费用，2020年初因疫情原因致使原告在一段时间内无法正常营业，停业期间被告景芸公司未向物业服务人员发放工资，租户亦未产生水电费，故从公平原则出发，被告景芸公司应向原告退还停业2个月期间的物业费1000元（6000元/年÷12个月×2个月）。关于原告主张的返还13333.3元装修赞助金。本院认为民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方的权利和义务。原告与被告景芸公司签订的租赁合同约定每月租金为2800元，承诺租金三年不变，原告却必须缴纳20000元装修赞助金。被告景芸公司要求次承租人强制缴纳20000元装修赞助金的要求有违公平原则。虽然《宜春鼓楼美食城经营承包协议书》仅约定租期一年，但合同有如“甲方承诺承包金在签约后三年不变”“装修赞助金只缴纳一次”等用语暗含租赁合同可以连续订立的意思，本院认为该租赁合同中约定的“装修赞助金”应当分摊在双方订立合同时可以预见的三年租赁期间中。如前所述，原告未于第一年租赁期满前30日内书面提出续租要求，双方未能续租的原因在于原—7—告，本院酌定“装修赞助金”为15000元，被告景芸公司应退还原告5000元。关于押金3000元，双方租赁关系已经终止，被告景芸公司应当向原告退还3000元押金。因租赁合同由原告与被告景芸公司签订，被告景芸公司是独立的企业法人，有独立的民事行为能力和民事责任能力，故被告景芸公司应当承担款项的返还义务。原告起诉称淦元皇是景芸公司法定代表人，淦长寿是财务负责人，申鑫是管理者，但三者与原告没有直接合同关系，原告要求三人承担责任的诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条之规定，判决如下：一、被告宜春市景芸餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李斌押金3000元、装修赞助金5000元、物业费1000元，三项合计9000元；二、驳回原告李斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233元，减半收取计币116.5元，由被告宜春市景芸餐饮管理有限公司负担。—8—如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款项汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 敖志海二〇二一年五月十日代书记员 彭 琪