北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初16593号原告：北京德视佳眼科诊所有限公司，住所地北京市西城区金城坊街2号楼03层302区-L319。法定代表人：JφrnSlotJφrgensen，董事长。委托诉讼代理人：徐志民，上海徐志民律师事务所律师。被告：北京京威房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路甲2号。法定代表人：陶红兵，董事长。委托诉讼代理人：李乃亮，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李绍波，北京天达共和律师事务所律师。原告北京德视佳眼科诊所有限公司（以下称原告）与被告北京京威房地产开发有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐志民、被告委托诉讼代理人李乃亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告退还预付款203298.96元。事实和理由：原告因业务发展需要，欲承租被告所有的盈科中心房屋；经初步协商，被告要求原告先签署租赁意向书并支付1个月租金、管理费及空调费作为预付款，并表明所有相关事项以后续双方协商确定的正式租赁合同为准。鉴于此，2018年6月6日，原告签署了被告提供的《物业租赁意向书》（以下称意向书），并根据被告的缴款通知，于2018年6月7日向被告预付了203298.96元。之后，被告将其单方拟定的《裙房租赁合同》发给原告。因合同中存在诸多对承租方不合理、不公平的条款，原告随后向被告提出了合理的修改意见。但是被告明确表示坚决不同意原告的修改意见；因被告无协商余地的态度，致使租赁合同条款无法达成一致，而使租赁合同无法签署。为此原告要求被告退还已交纳的预付款，被告至今未予退还。综上，原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。在意向书17条约定在签订正式合同前，因为原告的原因或者原告放弃没有签署正式合同，预付款不退换，被告有权另行处置。经与被告的工作人员了解，当时的实际情况是原告当时不愿意在我们这租了，又选了另一个地方，因此是原告主动放弃；根据意向书约定，原告无权要求返还。原告称与被告的租赁合同有很多不公平条款，但是从我方提交的证据可以看出，我们一直在与原告积极协商，但是原告其实就是不想租了，所以没有协商出一个结果。原告认为不合适的那些条款，是租赁合同中正常的一些条款，没有不合理不公平之处。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对相关的证据及事实认定如下：2018年6月6日，原告作为承租方与被告作为出租方签署《物业租赁意向书》，原告意向承租XX（以下称涉案房屋），面积为244.85平方米；作为眼科方面咨询用途使用；租赁期限暂定为2018年7月1日至2024年6月30日（如交付日经出租方同意顺延的，则租期相应顺延）；2018年7月1日至2021年6月30日，每月每平米租金745.5元、2021年7月1日至2024年6月30日，每月每平米租金924元（如适用，按照本意向书第7条“租金”条款之“租金调整”条款进行调整）；交付日暂定为2018年7月1日；装修期3个月，暂定为2018年7月日至2018年9月30日；管理及空调费暂定为84.8元每月每平方米；出租方向承租方以毛坯交付，并于承租方交叉施工，其他工程交付标准细节，双方将在租赁合同中详细约定；租期结束后，承租方须承担租赁物业复原义务，以毛坯返还，正常磨损除外，交付标准细节双方在租赁合同中详细约定。承租方在签订本意向书后5个工作日内向出租方预付1个月的租金和管理及空调费作为预付款。双方签订正式租赁合同后该预付款自动转为首月租金和管理及空调费；若承租方未能于本意向书签订后5个工作日内向出租方支付上述预付款，视为承租方放弃租赁涉案房屋，该预付款将作为承租方应向出租方支付的违约金，出租方有权向承租方追索且有权另行出租或处置涉案房屋；若双方签订正式租赁合同前承租方放弃租赁涉案房屋或者因承租方的原因导致正式租赁合同未能如期签订，预付款不予退还，且出租方有权另行出租或处置涉案房屋。在签订正式租赁合同5个工作日内且交付前（以较早者为准），承租方须向出租方支付三个月租金和管理及空调费作为押金。在本意向书签署后，双方将根据本意向书确定的条款和条件共同协商并于本意向书签订之日起30日内或出租方指定日期内签署正式的租赁合同。除预付款条款和保密条款外，本意向书不构成各方之间有法律约束力的协议或约定，就涉案房屋承租事宜以双方之后协商并签署的租赁合同为准。2018年6月7日，原告向被告转账203298.96元。双方签署意向书后，被告向原告发送了正式租赁合同的电子文本，原告对于有些条款做了修改，被告对于原告修改部分条款不同意，并再次给原告发送修改后的条款。2018年6月26日，原告向被告回函，称因原告拟定的租赁合同中有诸多不公平不合理的地方，原告无法接受；故决定不再与被告签订被告起草的租赁合同，要求被告在七日内退款。被告于2018年6月27日回函，要求原告继续与其沟通协商正式租赁合同，并按时签署正式租赁合同；若放弃租赁涉案房屋，不在签署意向书30日内签署正式合同，预付款不予退还。2018年7月13日，被告再次向原告发函，称自2018年6月27日被告向原告发函后，原告一直未与被告沟通协商，对于被告主动联系不予回复；且签署正式租赁合同的期限已过，对于预付款不予退还，且另行出租或处置涉案房屋。双方均认可，有争议的系违约金之类的商业条款，对于租赁期限、租金标准等没有修改。原告与被告未签订正式租赁合同，被告亦未将涉案房屋交付给原告。现原告租赁了其他房屋，被告亦将涉案房屋出租给他人。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。原告与被告签订的《物业租赁意向书》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行。签订合同后，原告向被告交纳了预付款，不存在违约行为。签订意向书后双方应当积极、平等的协商合同的条款，以便最终达成正式的租赁合同。根据双方提交的证据及当庭陈述，签订意向书后，原告向被告发送了正式租赁合同文本，被告做了修改后又发给了原告，被告又做了修改，并表示有些条款是要坚持的，之后原告表示无法接受被告的合同条款，并表示不再继续签订正式租赁合同，之后被告虽催促原告继续协商，但并未对原告认为的不合理的的条款如何处理表态。根据《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，既然意向书约定了需要协商合同细节，双方就应当平等协商，不得将自己的意志强加于对方，被告草拟合同后，原告提出修改意见，被告不同意原告部分修改意见，且事后并未让步，说明双方对部分条款存在分歧，不能达成一致意见，最终导致未能签订正式租赁合同；属于不能归责于任何一方的原因，导致未能签署正式合同，双方均不存在违约；不属于意向书中因原告原因不能签署正式合同的情形，被告无权依据意向书扣留原告预付款。原告交纳的系“预付款”，系履行合同的一种方式，并不具有担保签署正式合同性质的“定金”功能，现被告不能证明原告存在违约行为（因原告原因导致不能签订租赁合同），被告不能扣除该款项。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”；意向书只规定了因原告原因未签订租赁合同的违约责任，并未约定因被告违约的违约责任；在被告无证据证明其损失的情况下，扣除原告方预付款，有违公平原则。现意向书约定的签约时间已过，且原告已经租赁了其他房屋，被告已将涉案房屋租赁给他人，已无继续签约的可能。综上，被告扣除原告预付款没有事实和法律依据，应当予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告北京京威房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京德视佳眼科诊所有限公司退还预付款二十万零三千二百九十八元九角六分。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4349元，由被告北京京威房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈峰二〇二一年五月二十日书记员  马赫