福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1960号上诉人（原审被告）:福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福清市高山镇东进村青田245号1栋。法定代表人：陈莲英，董事长。委托诉讼代理人：黄琳，福建瑞取律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晶盛，福建瑞取律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡秀朱，女，1951年2月7日出生，汉族，住福建省福清市。被上诉人（原审原告）:何钦浩，男，1969年12月14日出生，汉族，住福建省福清市。被上诉人（原审原告）:何钦文，男，1974年2月19日出生，汉族，住福建省福清市。被上诉人（原审原告）:何钦栋，男，1976年10月17日出生，汉族，住福建省福清市。四被上诉人共同委托诉讼代理人：陈强,福建福兴律师事务所律师。上诉人福建诚旺置业有限公司（以下简称“诚旺公司”）因与被上诉人蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚旺公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判在返还租金中扣除已缴纳的5.6%税款，并不计算利息；2.依法判决在应返还的租金部分扣除因蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋违约而产生的违约金。事实与理由：一、一审法院认定“诚旺公司未提供相应的证据证明其缴纳营业税等税费情况，且营业税系对应税劳务、转让无形资产或销售不动产征收的税种，与本案租赁合同无关联”属于事实认定不清。诚旺公司的纳税时间为国家全面推行营业税改增值税之前，当时诚旺公司就蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋缴纳的租金缴纳税款后并未立即要求税务部门开具纳税凭证，但根据福清市地方税务局高山分局开具的（172）闽地证××号税收完税证明可知，诚旺公司就收取的租金缴纳了房产税、营业税、教育费附加、地方教育附加等各项税种。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》相关规定，营业税征收范围包含服务业中的租赁业，征收税率为5%。其余的城市维护建设税（0.25%）、教育费附加（0.15%）、地方教育附加（0.1%）、印花税（0.1%），纳税依据分别为《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》《征收教育费附加的暂行规定》《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》《中华人民共和国印花税暂行条例》。诚旺公司之所以缴纳上述税费，均是基于与何茂桂订立了租赁合同而就租金部分的收入缴纳相应税费。现蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋诉请认定超过20年部分租赁期限无效、返还租期无效部分的租金，但就待返还部分的租金，诚旺公司业已缴纳了相应的税费。根据《福州市地方税务局关于房屋租赁纠纷中相关涉税事项的复函》可知，诚旺公司就租金所缴纳的税款因纳税超过三年已经无法办理退税。因《商铺租赁合同书》是基于双方的真实意思表示订立的，根据公平原则，就诚旺公司应返还部分租金的已纳税费应当由蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋承担。二、一审法院认定“诚旺公司应向何茂桂支付利息”，且不支持在应返还租金中扣除因实际承租人违约而产生的违约金，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第一百三十六条、第一百四十三条规定，实际承租人何茂桂于2018年3月16日、2019年3月26日多次出具《〈商铺租赁合同书〉声明书及租金领取情况》的行为合法成立并生效，应当在诉讼中予以适用。何茂桂已故，租赁关系项下的权利义务由蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋继承。何茂桂明知超过二十年部分租赁无效，仍然愿意签订《商铺租赁合同书》、出具《〈商铺租赁合同书〉声明书及租金领取情况》，说明何茂桂自愿长期租赁案涉房屋，履行长期租赁合同。何茂桂在做出声明后，其继承人又向人民法院诉请确认超过二十年部分无效、要求返还租金支付利息的行为已然违背其声明，应当承担相应的责任。即，超过20年部分的租金返还不应计算利息，同时应当向诚旺公司支付《商铺租赁合同书》总金额30%的违约金128175.3元，为避免诉累，该款应在诚旺公司应向蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋返还的租金中予以扣除。蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确。1.无效部分是由于诚旺公司的过错造成的，应由诚旺公司自己承担税费。蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋也并未收到或者是见到相关的正式发票，诚旺公司是否交税及具体交税情况并无证据证明。另，与本案同类型的案件，福州中院已经确认不支持诚旺公司的该项主张。2.关于《声明书及租金领取情况》中约定因主张权利一方导致合同解除或超过20年的部分无效，主张权利的一方应赔付违约金，其中包括超过20年部分的租金退还不计算利息等。合同解除应当依据法律规定，或合同约定的条件成就与否来处理。合同一方主张权利并不会必然产生合同无效或解除的后果。案涉租赁合同超过20年的部分无效系因违反了法律的强制性规定，并非因蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋主张权利所导致，本案中双方均未出现法律规定的违约情形，因此诚旺公司要求蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋支付违约金，没有法律依据。3.何茂桂在签署协议时并不知道租赁合同超过二十年部分无效的规定，诚旺公司违反法律规定并侵犯蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋的合法权利，应由诚旺公司自行承担责任。蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋向一审法院起诉请求：1.确认蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋和诚旺公司签订的中国·福清海峡商品交易中心1#楼三层110号商铺《商铺租赁合同》中自签订之日超过20年的租赁部分无效；2.诚旺公司返还蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋所支付的中国•福清海峡商品交易中心1#楼三层110号商铺租赁款共计195992元，并赔偿蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋相应利息损失(损失按照中国人民银行同类同期贷款利率3.85%自2013年12月18日起计算至诚旺公司返还本条款商铺租赁款之日止)。一审法院认定事实：2010年12月31日，福清市贸旺水产发展有限公司通过公开拍卖成交并与福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充规定的方式取得位于福清市高山镇东进村的本案诉争标的所在项目的国有土地使用权，土地使用期限自2010年12月31日起至2050年12月30日止。诚旺公司由福清市贸旺水产发展有限公司全额出资（占股份100%），于2011年4月11日经批准成立，经营范围包括房地产开发、销售及物业服务等。2011年6月13日，福清市贸旺水产发展有限公司又与福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，双方约定将上述国有土地使用权的受让人变更为诚旺公司，合同其他条款不变。《国有建设用地使用权出让合同》补充条款特别约定“项目产权的50%不得进行产权分割，另外50%可以进行产权分割，但只能销售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，出售对象具体条件由市外经贸局、台办、经贸局把关”。后诚旺公司在上述地块上开发了中国﹒海峡商品交易中心项目。2013年6月29日，福台公司与何茂桂签订了《商铺租赁预定协议书》，协议约定何茂桂同意向福台公司缴纳长期租赁商铺定金100000元，该款可抵商铺租赁款；双方执行“签三年续三年”的租赁方式，何茂桂对所租赁的1#楼三层110号商铺同意采用福台公司三年包租的方式委托管理。2013年6月29日，何茂桂（乙方）与诚旺公司（甲方）就本案诉争的1#楼三层110号商铺订立《商铺租赁合同书》，合同约定商铺租金按建筑面积计算，该商铺建筑面积为39.93平方米，租金单价10700元/㎡，总租金427251元，双方约定乙方于2013年12月18日前一次性付清，乙方自愿一次性付清总租金，返租三年的租金从总租金中扣除18%；商铺租赁起算日期2013年12月18日至2050年11月30日止，乙方享有与甲方相同的商业使用权利；商铺租赁期满后不再收取租赁费用，承租人享有与出租人同等的国家法律赋予该商铺的权利与义务；双方另对合同权利义务、违约责任等进行了约定。同日，何茂桂与福台公司签订了《商铺委托经营申请单》，并由何茂桂出具授权委托书、个人身份证明等材料。何茂桂向被告福台公司交纳了案涉商铺款项334794元（已扣减返租三年租金76905元，一次性优惠15552元），福台公司向何茂桂出具了相应金额的收款收据，并加盖公司公章。2013年10月份，海峡商品交易中心分别通过竣工验收和消防验收，于2013年12月28日开业并投入使用经营。另查明，诚旺公司确认福台公司系受其委托代为管理海峡商品交易中心的合同订立及收取款项等事宜，包括本案福台公司订立相关协议及收款的行为。何茂桂于2020年8月24日死亡，其父母已在此之前死亡，其妻子蔡秀朱和儿子何钦浩、何钦文、何钦栋以系何茂桂继承人为由共同向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，诚旺公司与何茂桂签订的是《商铺租赁合同书》，何茂桂亦是按该合同约定的长期租赁的方式缴纳了租金，而我国相关法律法规并未对租金支付方式进行限定，故本案双方当事人之间形成房屋租赁合同关系。根据我国合同法规定，租赁期限最长不超过20年，超过20年的，超过部分无效，诚旺公司与何茂桂签订的《商铺租赁合同书》约定租赁期限为2013年12月18日至2050年11月30日已超过20年的最长期限，故自2033年12月18日起的租期因违反法律规定的最长租赁期限而无效。房屋租赁合同租期部分无效并不必然导致合同全部无效，现无证据证实当事人在签订该合同时存在欺诈或胁迫，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，故除超过20年租期部分外，租赁合同的其余部分未违反法律规定，应为有效。合同无效部分自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还，并根据过错承担责任，诚旺公司应退还多收取16.95年的租金。何茂桂支付给诚旺公司36.95年的租金为411699元（含商铺返租收入，扣除一次性优惠15552元），据此计算，讼争商铺每月每平方米租金与市场价格较为接近，为便于案件处理，诚旺公司应退还的租金金额可按时间比例折算返还，即诚旺公司应退还何茂桂16.95年的租金金额为188858元（取整）。此外，何茂桂返租给诚旺公司的三年租期属于合同有效期，该返租行为亦为有效并已履行完毕，故该三年的租金应作为何茂桂的收入不予扣除。租赁合同租期超过20年部分无效，双方均为明知，故导致合同部分无效双方均有过错，应按各自的过错承担责任。为此，诚旺公司应向何茂桂支付利息。鉴于案涉《商铺租赁合同》约定的租赁期间自2013年12月18日起，故利息可从2013年12月18日起计算至款项实际付清之日止。至于利息的计算标准，一审法院酌定2013年12月18日起至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准的50%计付，2019年8月20日起的利息按同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价五年期以上利率标准的50%计付。因何茂桂诉前已经死亡，故诚旺公司所负上述债务应向蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋支付。《声明书及租金领取情况》中约定因主张权利一方导致合同解除或超过20年的部分无效，主张的一方应赔付另一方违约金，其中包括赔付租金总额30%的违约金及超过20年部分的租金退还不计算利息等，诚旺公司据此抗辩不支付利息并由蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋赔付上述违约金。因合同效力应当依照法律规定来判定，案涉租赁合同超过20年的部分无效系因违反了法律的强制性规定，并非因蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋主张权利所导致，故诚旺公司的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。诚旺公司主张待返还租金所对应的营业税等税费5.6%应当由蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋承担，请求在待返还租金中予以扣除。由于诚旺公司未提供相应的证据证明其缴纳营业税等税费情况，且营业税系对应税劳务、转让无形资产或销售不动产征收的税种，与本案租赁合同无关联，因此诚旺公司的该项主张不能成立，一审法院不予支持。综上，判决：一、确认何茂桂与福建诚旺置业有限公司签订的《商铺租赁合同书》所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日的租期部分无效；二、福建诚旺置业有限公司于判决生效之日起十日内返还蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋租金188858元并支付利息，利息以188858元为基数自2013年12月18日起计算至款项实际付清之日止，其中2013年12月18日起至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准的50%计付，2019年8月20日起的利息按同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价五年期以上利率标准的50%计付；三、驳回蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋的其他诉讼请求。案件受理费5004元，减半收取计2502元，由蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋负担91元，福建诚旺置业有限公司负担2411元。二审期间，双方当事人未提交新证据，根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2019年3月26日，何茂桂向诚旺公司出具了《声明书及租金领取情况》，该文件中载明：“……双方在签订《商铺租赁合同书》时，明确知悉《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同不得超过20年的规定。但双方秉着公平自愿平等的原则，签订了《商铺租赁合同书》。现本人同意委托福台公司对该商铺进行对外转租，且对《商铺租赁合同书》中约定的租赁期限所产生的法律后果有充分的认识并且愿意承担该约定所带来的相应法律责任。若双方因租赁期限问题产生纠纷涉诉，双方均同意依照过错比例承担相应违约责任：因主张权利一方导致合同解除或超过20年的部分无效，主张的一方应赔付另一方违约金。违约金如下：1：……2.超过20年部分的租金退还不计算利息……”本院认为，关于超过20年部分返还租金的税款抵扣问题。诚旺公司主张应在返还的租金中扣除相应税款，但本案审理的是房屋租赁合同中因合同部分无效的租金返还问题，一审中诚旺公司未针对税款提出反诉且税收问题涉及其他法律关系，不属于本案审理的范畴，诚旺公司可另行主张。关于超过20年部分返还租金的利息问题。虽然案涉《商铺租赁合同书》超过20年部分无效的认定是基于法律的强制性规定，但超过20年部分返还租金的利息属于合同无效后何茂桂一方的损失，何茂桂在其向诚旺公司出具的《声明书及租金领取情况》中已经明确在本案情形下，其主张超过20年部分的租金退还时不计算利息，该意思表示系何茂桂自愿作出的放弃相应权利的意思表示，且不存在双方利益失衡的问题，何茂桂的继承人蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋在本案中主张诚旺公司在向其返还超过20年部分租金时需赔偿利息损失的诉请，应当受到何茂桂上述意思表示的制约，一审法院认定诚旺公司在向蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋返还超过20年部分租金时需向蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋支付利息不当，本院予以纠正。关于违约金问题。违约金问题属于独立的诉讼请求，诚旺公司在一审中并未就此提起反诉，二审中对此不予处理。综上，诚旺公司的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6227号民事判决第一项；二、撤销福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6227号民事判决第三项；三、变更福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6227号民事判决第二项为“福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋返还租金188858元”；四、驳回蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋一审其他诉讼请求；五、驳回福建诚旺置业有限公司其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5004元，由蔡秀朱、何钦浩、何钦文、何钦栋负担182元，由福建诚旺置业有限公司负担4822元；二审案件受理费4822元，由福建诚旺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 符海燕审 判 员 陈雁兰二〇二一年五月二十六日法官助理 陈 玥书 记 员 林 婷