上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初19109号原告：丁宇晴，男，1974年6月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈文君，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：宋晓岚，女，1982年11月4日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：刘铭，上海东座律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪雯娟，上海东座律师事务所律师。原告丁宇晴与被告宋晓岚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年9月24日、2021年1月14日公开开庭进行了审理。丁宇晴及其委托诉讼代理人陈文君，宋晓岚的委托诉讼代理人汪雯娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁宇晴向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2019年12月20日签订的关于徐汇区XXX路XXX弄19号房屋的《房屋租赁合同》于2020年6月19日解除；2.判令宋晓岚支付丁宇晴拖欠的2020年6月11日起至2020年6月19日租金10,030.68元(月租金33900*12/365即日租金1114.52*9)；3.判令宋晓岚支付丁宇晴2020年6月4日至2020年6月19日逾期支付租金的违约金17,832.33元(按照日租金1114.52*16)；4.判令丁宇晴不予退还宋晓岚租赁保证金作为解除合同违约金67,800元(依据合同9.2条第三款);5.判令宋晓岚支付丁宇晴房屋占用费131,513.42元(按照33,900元/月计算)，自2020年6月20日至2020年10月15日；6.判令宋晓岚赔偿丁宇晴榉木餐桌、仿皮沙发损失1,000元；7.判令宋晓岚支付丁宇晴更换门锁840元；8.判令宋晓岚支付拖欠的水、电、煤气费用2,006.54元，其中水费82.8元，电费1,767.44元，燃气费214.6元；9.判令宋晓岚支付丁宇晴空调购买费用14,000元，空调安装费用3,685元、墙面修补工程5,342.4元、墙面修补10天房屋空置费用11,300元(按照33900元/月计算)。事实与理由：2019年12月20日，双方签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定丁宇晴将上海市徐汇区XXX路XXX弄19号房屋(以下简称系争房屋)出租给宋晓岚，租赁期限自2020年1月11日起至2022年1月10日止。每月租金33,900元，租金以贰个月为一期支付，宋晓岚应在每期租金支付日(11日)提前5个工作日支付租金。租赁合同签订后，宋晓岚支付租赁保证金67,800元。丁宇晴交付系争房屋。2020年5月，受疫情影响，双方协商租金改为每月一付，宋晓岚支付了5月份的租金。2020年6月11日开始，丁宇晴多次催讨6月份的租金，宋晓岚以各种理由推脱，2020年6月12日，宋晓岚以房屋出现白蚁为由要求丁宇晴处理，丁宇晴收到通知后聘请专业公司处理，6月15日白蚁问题已解决。2020年6月17日，在宋晓岚延迟支付租金13日后，丁宇晴向宋晓岚送达《律师函》，催促支付租金。但宋晓岚并未支付。2020年6月19日,丁宇晴向宋晓岚提出解除租赁合同，并要求宋晓岚于6月25日前与丁宇晴交接房屋，宋晓岚并未交房，并占用系争房屋。2020年10月15日，在法院主持下，双方就系争房屋进行交接。交房时发现：丁宇晴留给宋晓岚在租赁期间使用的榉木餐桌、仿皮沙发不见了；宋晓岚拖欠6月份之后的水费、1月至7月的燃气费以及6月至8月的电费，合计2,006.54元，丁宇晴代为缴纳；宋晓岚未交付钥匙，丁宇晴更换3把房门钥匙共花费840元；空调购买花费14,000元、空调安装费用3,685元、墙面修补工程5,342.4元、墙面修补时间10天折算房屋空置费用11,300元。丁宇晴出租给宋晓岚使用的一楼、二楼、亭子间和阁楼4台空调均已丢失，宋晓岚回复是自己的并且已拆除带走，但实际该4台空调系丁宇晴与上家住户达成一致协议，留给丁宇晴的。同时，丁宇晴发现宋晓岚在暴力拆除空调时直接剪断空调铜管和电线管，导致留在墙外的预留管线(包括两根铜管和一根电线管)过短，阁楼上空调的管子被全部抽离，且空调厂家安装空调不允许使用原来的空调管线，需要全部更换(涉及到后期质保问题)，且管线是在墙体里面，故丁宇晴为重新安装空调，必须在一楼墙面开槽、厕所间敲掉顶部用于更换管线。综上，丁宇晴在疫情发生后补贴宋晓岚5000元，但宋晓岚拖欠6月份租金至今，且在交房时恶意破坏设施，造成丁宇晴重大损失。故依据租赁合同第9.2条、11.3条之约定，提起诉讼。宋晓岚辩称，同意租赁合同于2020年6月19日解除。关于第2项诉请，应当扣除发现白蚁及灭蚁期间的租金。关于第3条诉请，鉴于房屋有白蚁，不同意支付逾期支付租金的违约金，且标准过高。解除合同的违约金愿意支付，但是丁宇晴主张的标准过高。第5项诉请，不同意支付占有费，宋晓岚短信中告知丁宇晴2020年6月19日交房，要求丁宇晴将门锁更换，里面所有东西都不要，宋晓岚是在2020年6月19日交房的。关于第6项诉请，不同意，丁宇晴表示榉木餐桌、仿皮沙发不要的，随便宋晓岚怎么处理，所以在合同的家具清单中没有列明。第7项诉请不同意，2020年6月19日后，宋晓岚再没有进入过系争房屋，这是丁宇晴自主行为，不需要更换门锁。第8项诉请，如果是6月19日之前的愿意支付。水费账单是2020年10月的，不认可。燃气费认可。电费7月份认可，8月份不认可。第9项诉请均不认可，交房时只有在阁楼上有一个空调的，但是坏了，宋晓岚拆除后更换，房屋内所有空调都是宋晓岚自己购买安装的，所以走的时候都拆掉了。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月20日，丁宇晴作为出租方(甲方)与宋晓岚作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2020年1月11日起至2022年1月10日止。每月租金33,900元。租金2个月为一期支付，乙方每期租金提前5个工作日支付(先付后租)。租赁保证金为2个月租金即67,800元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间发生的水费电费、燃气费等房屋使用费由乙方承担。如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须向甲方支付当期日租金的100%作为逾期违约金；乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应当以当期日租金的100%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于2个月租金的违约金：……乙方逾期不支付租金累计超过5日的；乙方在合同期限届满前，非本合同9.3条款约定情形的，提前解除合同的。在该租赁合同附件一家具家电清单记载：厅：空调、热水器。同日，丁宇晴将系争房屋交付宋晓岚。2020年6月12日，丁宇晴与宋晓岚通过微信进行沟通。宋晓岚表示：我们已经商量过了，如果还是这个价位无法承受，现在白蚁泛滥更是无法用房。现在白蚁泛滥，房子无法正常使用，我们提前退租。丁宇晴表示：我这房子是去年夏天刚装修好，应该没有蚁穴存在。我估计是你18号拆除工作把边上的白蚂蚁穴扰动了才引过来的，而且你是今天上午刚通知我，我已经预约专业机构明天上午过来检测，灭虫。现在是上海白蚁高发季节，而且这是可以灭除和不影响你正常居住使用的。这个不应该成为你提出来解约的前提。2020年6月13日，丁宇晴通过微信向宋晓岚表示：今天是2020年6月13日，离6月4日应该付租金的日期已经10天，离我催告日期已经过延迟第5天，请回复一下到底付还是不付。2020年6月14日，丁宇晴通过微信向宋晓岚表示：灭虫单位刚才打电话过来，明天下午4点到7点之间前来灭虫作业。2020年6月19日，宋晓岚通过微信向丁宇晴表示：我们已经在6月13日明确说明解约，在白蚁处理完后，物品也已经清空，并让中介通知解约，至于丁先生不交接，是丁先生的事情。特此告知，XXX路XXX弄19号之后所发生的事与我无关。同日，丁宇晴通过微信回复宋晓岚：关于徐汇区XXX路XXX弄19号房屋的通知书，2020年6月19日，我在微信上收到您关于解除租赁合同并要求请求退房的回复。现正式回复如下：首先，宋晓岚请求中介鲁某代理你交接房屋，其行为不具备任何法律效力。其次，我同意解除租赁合同，请你本人于2020年6月25日前与我预约时间交房，经我验收认可后，双方签订房屋交接单。截至2020年10月13日，系争房屋内尚有水费82.80元未支付。2020年1月，系争房屋发生燃气费39.90元；2020年3月，系争房屋发生燃气费43.30元；2020年5月，系争房屋发生燃气费73.10元；2020年7月，系争房屋发生燃气费58.30元。2020年6月，系争房屋发生电费1,032.24元；2020年7月，系争房屋发生电费722元；2020年8月，系争房屋发生电费13.20元。审理中，双方一致确认租赁合同于2020年6月19日解除。宋晓岚已付清2020年6月10日之前的租金。宋晓岚已支付丁宇晴租赁保证金67,800元。审理中，双方于2020年9月25日就系争房屋进行交接，因丁宇晴提出尚未达到交接条件，双方并未实际就系争房屋签订交接书。2020年10月15日，本院至系争房屋勘查，丁宇晴与宋晓岚均到场。丁宇晴表示发现系争房屋一楼、亭子间、阁楼、二楼的空调共4个空调都不见了、阁楼餐桌不见了、二楼2个卡座沙发没有了。宋晓岚则表示系争房屋交付时就没有空调，这些都是宋晓岚自己装的。当时有一个桌子和卡座沙发，宋晓岚让丁宇晴来拿，但丁宇晴让宋晓岚扔掉。同时，丁宇晴表示已于2020年10月15日自行收回系争房屋。审理中，宋晓岚表示要求返还保证金，在本案中一并处理。以上事实，除当事人陈述一致外，另有租赁合同、微信聊天记录、缴费通知书等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明事实，2020年6月12日，宋晓岚以白蚁为由提出解除租赁合同，且并未按约支付相应租金。在丁宇晴对此不予认可的情况下，宋晓岚并未提供充足证据证明其主张解除租赁合同有事实及法律、合同依据，故宋晓岚提出解除租赁合同并未按约支付租金的行为已构成违约，应承担相应违约责任。现双方一致确认租赁合同于2020年6月19日解除，于法不悖，本院予以确认。故丁宇晴主张宋晓岚支付2020年6月11日至2020年6月19日期间的租金，有合同及事实依据，本院予以支持。关于宋晓岚辩称的白蚁影响系争房屋使用，故租金应扣除的意见，本案中宋晓岚并未提供充足证据证明白蚁发生致使其无法实际使用系争房屋，故本院对宋晓岚的该意见不予采纳。关于丁宇晴主张不予退还租赁保证金作为解除合同违约金的诉请，如上所述，宋晓岚并未按约履行合同义务，已构成违约，故丁宇晴主张2个月租金标准的违约金即67,800元，有事实及合同依据，又根据租赁合同关于“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担费用外，剩余部分无息返还乙方”的约定，丁宇晴主张租赁保证金作为解除合同违约金不予返还于法不悖，本院予以支持。关于丁宇晴主张逾期付款违约金的诉请，本院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，本院已支持丁宇晴解除合同违约金的诉请，故逾期付款违约金与解除合同的违约金并存，显已加重宋晓岚的负担，本院酌定按照每日200元的标准计算7日作为逾期支付租金的违约金即1,400元。关于丁宇晴主张房屋占用费的诉请，根据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据查明事实，租赁合同解除后，宋晓岚并未就系争房屋交还事宜与丁宇晴进行交接确认，故宋晓岚应支付相应房屋占用费。但丁宇晴亦应在宋晓岚表示已清空房屋通知解约后采取适当措施及时收回系争房屋，防止损失扩大，根据查明事实，丁宇晴确认于2020年10月15日才收回系争房屋，丁宇晴并未采取适当措施防止损失扩大，故本院对丁宇晴要求宋晓岚按照每月33,900元的标准支付2020年6月20日至2020年8月31日期间房屋占用费80,059.72元的诉请予以支持。但对于丁宇晴主张2020年9月1日之后的房屋占用费的诉请不予支持。关于丁宇晴主张榉木餐桌、仿皮沙发损失的诉请，根据查明事实，双方并未将上述物品列入租赁合同附件一的家具家电清单中，且丁宇晴亦未充分举证证明上述物品的价格，故本院对丁宇晴主张上述物品损失的诉请难以支持。关于丁宇晴主张换锁费用的诉请，根据现有证据，宋晓岚确未将系争房屋钥匙交还丁宇晴，丁宇晴自行更换门锁，于法不悖，但丁宇晴并未充分举证证明其主张更换门锁价格的合理性，故本院根据本案实际情况酌定宋晓岚支付丁宇晴更换门锁费用500元。关于丁宇晴主张水费、煤气、电费的诉请，根据丁宇晴实际收回房屋的日期以及相应缴费单据，本院认为丁宇晴的上述诉请有事实及合同依据，对此予以支持。关于丁宇晴主张购买空调费用、空调安装费用、墙面修补费用、房屋空置费用的诉请，根据租赁合同附件一中记载，系争房屋内有空调，在丁宇晴并未提供充足证据证明系争房屋内空调数量的情况下，本院采纳宋晓岚陈述的系争房屋内有一台空调的陈述。又根据查明事实，丁宇晴收回系争房屋时，系争房屋内没有空调，故丁宇晴要求宋晓岚支付空调费用，有事实及合同依据，但现有证据无法证明系争房屋内的原有空调的品牌、型号以及使用年限，故本院根据本案实际情况，根据公平原则，酌定宋晓岚支付丁宇晴空调损失2,000元、空调安装费用200元。对于丁宇晴主张的其余空调损失以及空调安装费用不予支持。另外，丁宇晴并未提供充足证据证明其主张的墙面修补工程费用、修补期间房屋空置费用有事实、合同或法律依据，故本院对丁宇晴主张的墙面修补费用、房屋空置费用的诉请均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、丁宇晴与宋晓岚于2019年12月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月19日解除；二、宋晓岚于本判决生效之日起十日内支付丁宇晴2020年6月11日至2020年6月19日期间房屋租金10,030.68元；三、宋晓岚于本判决生效之日起十日内支付丁宇晴逾期支付租金的违约金1,400元；四、丁宇晴已收取的宋晓岚房屋租赁保证金67,800元作为解除合同违约金不予返还；五、宋晓岚于本判决生效之日起十日内支付丁宇晴2020年6月20日至2020年8月31日期间房屋占用费80,059.72元；六、宋晓岚于本判决生效之日起十日内支付丁宇晴更换门锁费用500元；七、宋晓岚于本判决生效之日起十日内支付丁宇晴水费82.80元、电费1,767.44元、燃气费214.60元；八、宋晓岚于本判决生效之日起十日内支付丁宇晴空调损失2,000元、空调安装费用200元；九、驳回丁宇晴其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,640.13元，由宋晓岚负担2,000元、丁宇晴负担640.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。