江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0902民初1484号原告：江西古井泉街管理股份有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区温汤镇古井泉街北101号，统一社会信用代码：91360900MA35FFGB1B。法定代表人：夏礼得，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙华丽，江西日泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何帆，江西日泰律师事务所律师。被告：石回回，女，1987年5月1日出生，汉族，湖北省宜都市人，住湖北省宜都市。委托诉讼代理人：左小飞，男，1985年10月3日出生，汉族，安徽省泾县人，住安徽省泾县，系被告石回回的丈夫。原告江西古井泉街管理股份有限公司（以下简称原告）与被告石回回（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西古井泉街管理股份有限公司的委托诉讼代理人龙华丽，被告石回回的委托诉讼代理人左小飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商业物业租赁合同》；2、判令被告返还租用场地；3、请求判令被告立即支付拖欠原告的租金以及综合服务费67717元（从2019年1月1日至2020年8月21日），并按合同约定没收履约保证金，每日千分之三的标准计算逾期违约金，直至付清所有欠款之日止，日期从2019年11月1日计算至2020年12月31日为60319元，以上共计128036元。4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年5月15日，原、被告协商一致签订《商业物业租赁合同》约定：原告将位于宜春物业租赁给被告用于经营酒吧，《合同》对租赁期限、租金支付方式、免租期、租金增幅期，综合服务管理费等做了详细的约定（详见合同第三条），其中租赁期限在《商业物业租赁合同》中约定为2018年10月1日至2023年9月30日，因2018年古井泉街并未开街，经双方协商一致，将租赁期限改成从2019年1月1日开始，《商业物业租赁合同》中租金、综合服务管理费以及免租期相应进行顺延。2019年10月份，被告开始陆续欠租，经原告方多次催缴，皆以各种理由推脱。截止起诉之日，被告长期欠租，已构成根本性违约，严重损害原告的合法权益。根据《商业物业租赁合同》第五条约定，原告有权单方终止合同，收回场地并没收履约保证金。为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告辩称：一、原告诉请与事实不符，并不是双方协商一致，被告把租赁期限改到2019年1月1日并没有征得被告同意，当时街道路面没有修好导致店铺无法正常经营，从2019年1月1日开始计算租赁时间，即计算免租期和物业费不符合道理，古井泉街的道路是2019年4月底、5月初的时候才修好；二、被告租赁的店铺一直存在漏水现象，被告多次找物业维修，但一直没有修好，等了一年才把漏水修好；3、被告同意解除租赁合同，返还场地，但被告诉请的租金过高，虽然被告违约但是原告不应该收取这么多费用。本院经审理认定事实如下：原告原名为江西古井泉街投资管理有限公司，2020年5月30日，变更为江西古井泉街管理股份有限公司。2017年8月24日，案外人杨申林、谢于松与原告分别签订了《商铺委托经营管理合同》，合同约定案外人杨申林将其购买的位于江西省宜春市的温泉文化旅游综合体（推广名：古井泉街）北9楼101号、102号、103号商铺，案外人谢于松将其购买的位于江西省宜春市的温泉文化旅游综合体（推广名：古井泉街）北9楼104号商铺委托原告经营，原告对所托商铺享有使用、经营管理和租金的权利，委托期限拾年，自2018年3月1日起至2028年2月29日止。2018年5月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业物业租赁合同》一份，合同内容主要为：“第一部分租赁关系乙方自愿承租宜春物业，总面积为167.14平方米。租赁用途为经营酒吧，租金和支付方式如下：1.起租租金单价为每月46元／平米，租金总价格为7688元／月，租赁期限为2018年10月1日至2023年9月30日，免租期：从租赁期起始日2018年10月1日至2019年3月31日为免租金期，免租期计6个月。免租期：2019年10月1日至2019年12月31日为免租金期，免租期计3个月。免租期：2020年10月1日至2020年10月31日为免租金期，免租期计1个月。共计10个月。2、双方约定自签订本合同之日起至2021年9月30日租金不变，从2021年10月1日租金开始递增，每年度递增7%。3、乙方应在本合同签订当日内足额缴纳三个月租金作为履约保证金给甲方，金额为人民币23064元。4、租金支付为每季度预支付制度，从每季度起3个工作日内一次性缴纳当季度的租金，第一季度租金应在合同签订日交付。5、租赁期满，在乙方未发生任何违约的情况下，自乙方退还该租赁商铺并付清所有费用之日起三十日内，甲方需将履约保证金（无息）退还给乙方。乙方应支付给甲方的款项（包括但不限于租金）在应付日期届满后7天内未支付的，乙方应向甲方支付预期付款违约金，每逾期一日，乙方应向甲方支付所拖欠金额每日千分之三作为预期付款违约金。如逾期30天未支付，甲方有权单方终止或解除本合同，且所收乙方的履约保证金概不退还，并有权要求乙方付清欠款及延期利息。乙方有下列情形之一，甲方有权提前解除本合同，收回商铺，且所收乙方的履约保证金概不退还：乙方逾期交付租金超过30天，经甲方书面催告后仍未按期交付租金。第二部分物业管理以及运营为保证该物业对外的整体良好形象，乙方必须服从甲方或甲方指定的经营管理公司统一管理，乙方需向甲方支付：1、综合服务费：17元／平方米／月。综合服务费的保证金：签订本合同时甲方预收三个月的综合服务费，相当于三个月的综合服务费作为保证金，合计8523元，（大写捌仟伍佰贰拾参元整）。2、该综合服务费与此物业租金同期数同时间缴纳，免租期内此费用也需要缴纳。”合同签订后，被告按合同约定向原告支付了三个月的租金23064元和三个月的综合服务费8523元，共计31587元作为履约保证金。2020年5月10日，被告向原告支付了2019年1月1日至2019年6月31日、2019年10月1日至2019年12月31日的综合服务费25572元，同日还支付了2019年10月1日至2019年12月31日的租金4428元。另查明，2020年9月1日，原告已将案涉店铺上锁，被告已停止经营，但尚未腾空店铺。上述事实，有原告提供的《商铺委托经营管理合同》、《商业物业租赁合同》、原告企业变更信息、付费清单及违约金计算清单、被告提供的告知函、交款收据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《商业物业租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，被告未按约支付租金，已属违约，对原告要求解除租赁合同，返还租用场地的诉讼请求，本院予以支持，同时本院酌定给予被告10天的搬迁腾空期限。关于案涉店铺的租赁期限及免租期的起算时间问题。被告提出店铺租赁期限从2018年10月1日顺延至2019年1月1日起没有征得自己同意，当时街道路面没有修好导致店铺无法正常经营，原告从2019年1月1日开始计算租赁时间，即计算免租期和物业费不合理，古井泉街的道路是2019年4月底、5月初的时候才修好；被告租赁的店铺一直存在漏水现象，等了一年才把漏水修好的抗辩意见。本院认为，被告对自己的抗辩意见未提供任何证据证明，对其抗辩意见本院不予采信。被告从2019年1月1日开始向原告支付综合服务费，应视为同意从2019年1月1日开始计算租赁期限，本院对案涉店铺的租赁期限及免租期在合同约定的期限往后顺延3个月，即从2019年1月1日开始计算租赁期限，第一个免租期从租赁期起始日2019年1月1日至2019年6月30日，免租期计6个月；第二个免租期是2020年1月1日至2020年3月31日，免租期计3个月的事实予以确认。关于被告应付租金及综合服务费的具体金额问题。原告主张被告欠缴2019年11月1日至2019年12月31日的租金17633元（15376元+2257元）、2020年1月1日至2020年3月31日的综合服务费8523元（该期间属顺延免租期）、2020年4月1日至2020年6月30日的租金及综合服务费23899元（15376元+8523元，其中因疫情原因减免租金1个月）、2020年7月1日至2020年8月21日的租金17662元（7月租金及综合服务费计10529元+8月租金及综合服务费7133元），共计67717元。本院认为，根据合同约定，被告每月应付原告租金为7688元，2019年11月1日至2019年12月31日2个月的租金应为15376元，现原告主张被告2019年11月至12月间拖欠租金金额为17633元（15376元+2257元），本院认为其中的2257元无事实依据，应予以核减，其他时间段的租金及综合服务费的计算标准符合合同约定，本院予以确认，故被告尚欠原告租金及综合服务费合计为65460元。关于没收履约保证金并支付逾期违约金的问题。本院认为，原、被告双方在合同中明确约定了如逾期30天未支付租金所收履约保证金概不退还，现被告拖欠租金数月之久，明显严重违约，本院对原告要求没收履约保证31587元的诉讼请求予以支持。但原告同时又主张被告按日千分之三支付逾期违约金至欠款付清之日止，本院认为，原、被告签订的《商业物业租赁合同》中对履约保证金的作用做了明确的界定，即保证被告完整履行合同义务，该履约保证金是违约责任的一部分，其性质相当于违约金。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，原告并未举证证明其实际损失金额，本院认为，原告的损失为被告拖欠款项的利息损失。现原告同时主张没收履约保证金和支付逾期违约金，其金额明显过分高于被告所欠款项的利息损失，故本院对被告提出的违约费用过高的抗辩意见予以采信，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除2018年5月15日原告江西古井泉街管理股份有限公司与被告石回回签订的《商业物业租赁合同》，限被告石回回在本判决生效后十日内搬离并腾空宜春物业。二、限被告石回回于本判决生效后十日内向原告江西古井泉街管理股份有限公司支付店铺租金、综合服务费共计人民币65460元。三、原告江西古井泉街管理股份有限公司没收被告石回回交纳的履约保证金31587元。四、驳回原告江西古井泉街管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2861元，减半收取计币1431元，由被告石回回负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院。如逾期未缴纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。）审 判 员  晏 洁二〇二一年五月二十一日代书记员  罗舟影