安徽省濉溪县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0621民初1304号原告：丁思稳，男，1993年3月11日出生，汉族，住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：徐曼,安徽胜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐张骏,安徽胜方律师事务所律师。被告：刘飞，男，1977年5月8日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。被告：李书芳,曾用名李芳，女，1976年12月10日出生，汉族，住安徽省淮北市濉溪县。被告：刘楠楠，女，2000年6月12日出生，汉族，住安徽省濉溪县。上述三被告共同的委托诉讼代理人：王俊永，淮北市辰光法律服务所法律工作者。第三人：赵淮北，男，1973年8月22日出生，汉族，住安徽省濉溪县。原告丁思稳与被告刘飞、李书芳、刘楠楠、第三人赵淮北房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁思稳及其委托诉讼代理人徐曼、徐张骏，被告刘飞、李书芳、刘楠楠共同的委托诉讼代理人王俊永，第三人赵淮北均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁思稳向本院提出诉讼请求：1.依法判令刘飞、李书芳、刘楠楠协助丁思稳办理濉溪县房屋的产权变更登记手续；2.诉讼费用由刘飞、李书芳、刘楠楠承担。事实和理由:刘飞与李书芳系夫妻关系,刘楠楠系二人的女儿。2017年2月13日,丁思稳与刘飞达成购房协议,丁思稳以364000元的价格购买刘飞位于濉溪县,双方约定刘飞以后要无偿配合丁思稳将该房屋办理在丁思稳名下。2017年2月14日，丁思稳按照刘飞要求将购房款汇入证明人赵淮北账户中,刘飞向丁思稳出具收条一张并将房屋实际交付丁思稳使用，丁思稳对房屋进行装修后一直居住至今。2020年10月份,该房屋可以办理产权证，刘飞却违反合同约定将房屋办理在刘飞、李芳、刘楠楠名下。此后丁思稳多次催促协助办理产权变更登记,刘飞、李书芳、刘楠楠不愿意履行变更登记义务。庭审中，丁思稳将诉讼请求变更为产权转移登记手续。刘飞、李书芳、刘楠楠共同辩称，丁思稳的诉求无事实和法律依据。理由：1.丁思稳不是涉案合同的签订人，系他人代签。刘飞、李书芳、刘楠楠从来没见过丁思稳，丁思稳不具有诉讼主体资格。2.涉案的买卖合同为无效合同，因为涉案房屋为刘飞、李书芳、刘楠楠的共有财产，刘飞是在隐瞒其他共有人的情况下签订的该合同。2020年12月，丁思稳的家人要求办理产权证时，李书芳、刘楠楠才知道该房屋被刘飞出售。诉状中提到的房款交付，刘飞没有收到房款，而且从丁思稳提供的转账记录中，丁胜理转给赵淮北的34万元不能证明刘飞收到该款。赵淮北述称，刘飞说的不是事实。赵淮北是涉案房屋买卖的中间人，双方都认识，刘飞欠钱准备卖房找到赵淮北，丁思稳之父要买房就帮忙介绍，购房款是丁思稳汇给给赵淮北，赵淮北又汇给给刘飞了，然后刘飞给丁思稳出具36.4万元的收条。丁思稳诉状陈述的基本属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁思稳为证明其诉讼主张，举证如下：1.丁思稳的身份证复印件。2.刘飞的户籍信息。3.赵淮北的户籍信息。证据1-3证明当事人主体资格。4.房屋征收安置补偿协议。证明刘飞、李书芳、刘楠楠对涉案房屋享有权利。5.房屋买卖合同。6.收条。7.汇款凭证。证据4-6证明丁思稳向刘飞、李书芳、刘楠楠购买房屋一套，已经付清全款，并约定以后办理房屋产权证时，刘飞、李书芳、刘楠楠要无偿配合办理的事实，此房屋产权证办理现在刘飞、李书芳、刘楠楠名下，2017年2月14日丁思稳按照刘飞要求将购房款汇入中间人赵淮北账户中，刘飞向丁思稳出具收条一张。8.不动产登记簿。证明涉案房屋于2020年12月2日登记为刘飞、李芳、刘楠楠，在2020年12月13日更正为刘飞、李书芳、刘楠楠。9.重复户口注销说明。证明李芳和李书芳系同一人。10.钟某证言。证明双方在物业签订房屋买卖协议的时候，赵淮北、刘飞、丁思稳、丁思稳的爸，还有一个女孩五人在场，丁思稳待一会就走了，刘飞带了拆迁合同和他老婆的身份证，刘飞说他老婆上班没有时间签合同，同意卖房，出具收条的时候，就已经把钱给过了，刘飞带着丁思稳到物业改了名字，这么多年没见过刘飞及家人来交物业费水电煤气费。11.丁胜理证言。证明代表儿子丁思稳从刘飞处购买房屋，刘飞带的合同，分二次给购房款，第一次是在物业给2.4万元现金，第二次是在柜台，刘飞要求把钱打到赵淮北卡上，这个钟某和赵淮北都能证明，付清房款刘飞打了收条后，把2.4万元的收条收回去了；要求刘飞、李书芳、刘楠楠三个人签合同，刘飞说他老婆同意卖房有事没来，带了他老婆的身份证，他小孩在外地上学，然后去物业、供电局改成丁思稳的名字，房子钥匙在打过收条的第二天就拿到了，刘飞是去年11月份办好房产证的，丁思稳购买的房屋在路西，刘飞住对面，催办过户手续未果。刘飞、李书芳、刘楠楠对丁思稳所举证据发表如下意见：对证据1-4、8、9无异议。对证据5三性均有异议，该合同相对人不是丁思稳本人，据刘飞说是丁思稳的父亲，因为当时丁思稳本人并不在场，直到现在，也没见过丁思稳本人；而且该合同为无效合同，约定的合同内容也是无效的，根据法律规定，房屋的买卖转移必须共有人书面签字同意，房屋的另外两个共有人均不知情，所以丁思稳无权要求办理产权证。对证据6有异议，出具该收条时，刘飞并没有收到任何款项，而且收款人“李芳”的字迹并不是李芳所签，李芳并不在场，也不是刘飞所签，据刘飞说，可能是第三人赵淮北签的，该收条也就是一个意向，刘飞实际上并没有收到任何款项，刘飞认为丁思稳没有付款，所以拖延到现在。证据7的三性与本案无关，付款人是丁胜理，收款人是赵淮北，而且转账34万元数额与本案的合同价款36.4万元相差甚远。刘飞对证据10部分有异议，刘飞一直没见过丁思稳本人，证人说的不具有客观真实性，如果丁思稳在场，为什么没在合同上签字，所以证人证言部分不属实，达不到丁思稳的证明目的。对证据11有异议，证人与丁思稳系父子关系，有法律上的利害关系，绝大部分证言是不属实的，首先刘飞不可能要求把钱转到赵淮北的名下的，其次与证人钟某的证言相互矛盾，钟某说是先打条后转账，丁胜理说是先转账后打条，其说刘飞要求把钱转到赵淮北的账户，没有事实依据。赵淮北对丁思稳所举证据无异议。刘飞、李书芳、刘楠楠为支持其抗辩主张，举证不动产登记信息证明。证明涉案被拆迁的老房子濉私字第8959号位于老城××路西侧，共有人为刘飞、李书芳、刘楠楠、刘畅，同时证明拆迁安置房是在该房产产权的基础上置换的，刘飞、李书芳、刘楠楠自开始就是该物权的共有人，同时证明刘飞在未经共有人书面签字同意认可，其转账协议、转账合同无效。丁思稳对该份证据有异议，没有提供原件，所提供的房屋征迁补偿协议足以证明濉私房字第××号房产已经灭失，该产权登记上的房屋物权已不存在，达不到证明目的。赵淮北对刘飞、李书芳、刘楠楠提供的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：丁思稳所举证据5、6、10、11与其他证据相互印证能够证明房屋买卖的事实，本院予以认定。刘飞、李书芳、刘楠楠所举证据系拆迁补偿的法律关系，与本案无关，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘飞与李书芳系夫妻关系,刘楠楠系二人的女儿。赵淮北与刘飞、丁思稳之父丁胜理均是熟人关系。因刘飞需要还账意欲卖房，丁胜理准备给儿子购买婚房，经赵淮北介绍，刘飞与丁胜理达成购房协议,丁胜理预付现金2.4万元，并由刘飞准备协议文本。2017年2月13日，刘飞作为甲方，丁思稳作为乙方，双方签订一份《房屋买卖合同》,约定：一、甲方房屋（如有共有权，甲方已取得了共有权人，对转让该房屋的一致同意）坐落于幸福家园二期小区6栋403号，建筑面积121.61平方米，现售予乙方。二、双方商定该房屋转让价格36.4万元。三、甲方应于乙方付清全部房款之时，将上述房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接收，接收后房屋的占有、使用、收益和处分归乙方行使，协议有效期内，甲方不得将房屋另行出售给第三人、甲方保证该房屋无产权及债务上的纠纷（如有违约甲方负全责加倍赔付乙方）。四、由于建设原因，本小区房产未办理房地产权证，经双方协商以后办理房屋产权证时，甲方无偿负责配合乙方办理产权证，此房屋产权证办理为乙方名下（费用由乙方负责）。刘飞在合同签了名，丁胜理代表其子在合同上签了“丁思稳”的名字。次日，丁胜理通过银行转账34万元至刘飞指定的赵淮北账户上，刘飞给丁胜理出具一张收条，载明：“今收到丁思稳购房款364000元，幸福家园二期6栋403室，340621197709081635刘飞340621197612100366李芳收款人：刘飞”。丁思稳收到刘飞交付的房屋钥匙，随即进行了装修并入住至今。2020年12月份,刘飞办理了产权证，将幸福家园小区（二期）6栋403室登记在刘飞、李书芳、刘楠楠名下。丁思稳得知该房屋可以办证时，催促刘飞、李书芳、刘楠楠协助办理房屋登记变更手续，至今未果。本院认为，本案争议的焦点为:丁思稳与刘飞签订的《房屋买卖合同》是否有效；如有效，刘飞、李书芳、刘楠楠应否协助丁思稳办理过户手续。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案中，丁思稳与刘飞于2017年2月13日签订《房屋买卖合同》,标的物位于濉溪县，房屋系刘飞与李书芳夫妻存续期间共同共有的财产,丁思稳与刘飞签订涉案合同时，涉案房屋虽然属于其与李书芳共同共有,刘飞的行为属于部分共有人擅自处分共有财产的行为,但刘飞没有提交证据证明涉案合同存在无效的情形,本案《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同。根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意;（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”之规定,构成善意取得要求受让人是善意的,支付合理对价,且不动产已经登记。案涉房屋在买卖时无法办理产权证，房屋征收安置补偿协议中载明的权利人为刘飞、李书芳、刘楠楠，丁思稳在购买房屋时,基于对刘飞的信任及刘飞、李书芳系夫妻关系的特殊性，且案涉房屋系熟人赵淮北介绍，没有征求权利人李书芳的意见,也没有充分证据证明李书芳同意出售房屋,因此丁思稳存在一定过失,且案涉房屋因历史原因一直未办理登记。虽然丁思稳买房时主观上未尽到审慎义务,但基于案涉房屋已经于2017年实际交付,结合当事人的文化程度、交易事实,加之合同中约定“如有共有权，甲方已取得了共有权人，对转让该房屋的一致同意”，李书芳也未向丁思稳主张过权利。因此,在丁思稳已经支付合理价格且实际居住使用房屋多年的情况下,应当认定丁思稳构成善意取得,依法享有案涉房屋的权利。刘飞、李书芳、刘楠楠辩称丁思稳不是涉案合同的签订人、没有收到房款的辩解意见，因为丁胜理与丁思稳系父子关系，刘飞有理由相信丁胜理是代儿子买房，庭审时丁思稳对其父以其名义买房的行为无异议，丁胜理的行为构成表见代理。对于刘飞辩称没有收到房款，丁思稳有收条为证，刘飞没有提供证据予以反驳，本院不予支持。综上所述，对丁思稳要求刘飞、李书芳、刘楠楠办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百七十二条、第三百一十一条、第五百五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：刘飞、李书芳、刘楠楠于于本判决生效之日起三十日内协助丁思稳办理位于濉溪县产权转移登记手续。案件受理费6760元，由刘飞、李书芳、刘楠楠承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  蔡淑华人民陪审员  孙 飞人民陪审员  孙 琳二〇二一年五月七日法官 助理  朱 静书 记 员  李丹丹附相关法律法规条文《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。第五百五十八条债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。