河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初3144号原告：赵祥，男，汉族，1986年11月24日出生，户籍地河南省荥阳市。委托诉讼代理人：冯高娜，河南针石律师事务所律师。被告：河南绿地新城置业有限公司，住所地郑州市二七区灵山路60号附1号。法定代表人：方东兴，总经理。委托诉讼代理人：朱艺，员工。委托诉讼代理人：潘登，员工。第三人：中国光大银行股份有限公司郑州三全路支行，住所地郑州市金水区三全路90号院1号楼商业裙房部分一层和二层。负责人：陈龙，行长。委托诉讼代理人：赵再进，员工。委托诉讼代理人：李振威，员工。原告赵祥与被告河南绿地新城置业有限公司、第三人中国光大银行股份有限公司郑州三全路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵祥及其委托诉讼代理人冯高娜，被告河南绿地新城置业有限公司的委托诉讼代理人潘登，第三人中国光大银行股份有限公司郑州三全路支行的委托诉讼代理人赵再进、李振威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵祥向本院提出诉讼请求依法判决：1.解除原、被告于2019年4月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为:190××××4001）及《购房合同补充协议》（待判决解除案涉合同后，判令被告配合原告办理案涉商品房买卖合同备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续）;2.解除原告与第三人于2019年5月14日签订的《个人贷款合同》［编号为:光郑三全支（商用房）2019020］;3.被告向原告返还已付购房款首付638442元及利息（以638442元为基数，按照银行间同业拆借利率，从2020年12月31日计算至实际清偿完毕为止）;4.被告向原告返还已向第三人支付的贷款本金暂计55416.73元及利息暂计35961.41元，贷款本息共暂计91378.14元（该款项暂计为2019年7月1日至2021年1月1日，共计19期）;5.被告向第三人偿还原告尚欠第三人的贷款本息（具体数额，以贷款结清时第三人出具的对账单为准），并由被告向第三人承担提前结清贷款本息的违约责任（提前还款额的百分之三）;6.被告向原告支付违约金9884.42元（累计已付款的1%）;7.被告向原告支付原告同意继续履行合同期间的违约金33708.25元（原告同意继续履行合同的期间为2019年12月31日-2020年12月30日，共计365天。总计:365天×98.85元／天-2372元＝33708.25元）;8.被告向原告返还维修基金8000元;9.本案诉讼费由被告公司承担。事实与理由:2019年4月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为:190××××4001）及《购房合同补充协议》，购买被告在建××区鼎盛大道南、××东××房，该商品房的用途为办公，建筑总面积123.08平方米，单价每平方米8030.89元，总价为988442元。按照合同约定，被告应于2019年12月31日前将房屋交付原告使用。原告按照合同约定向被告支付了首付款638442元、维修基金8000元。2019年5月14日，原告与第三人签订《个人贷款合同》［编号为:光郑三全支（商用房）2019020］,采用等本金还款法，贷款350000元，一次性付清。第三人按照合同约定，把贷款足额发放到原告指定的账户。被告应于2019年12月31日前将房屋交付原告使用，但是被告并未向原告履行交房义务。目前，案涉房屋为未完工状态，原、被告双方之间的合同目的已经无法实现。2020年1月3日，原告签署《承诺书》，同意与被告继续履行合同，双方达成新的补充协议，即《补充协议书（二）》。约定的主要内容为:双方继续履行合同，被告应于2020年3月10日前向原告支付60天违约金5931元（按照原告累计总付款的日万分之一计算，一天违约金为98.85元），之后违约金被告每两个月支付一次;被告应于2020年12月30日前向原告交付房屋，如逾期未予交付，每逾期一日，被告按照原告累计付款的日万分之一标准向原告支付违约金;《补充协议书（二）》为《商品房买卖合同》的补充，与《商品房买卖合同》及前期补充协议不一致的情况下，均以本协议为准等。现《补充协议书（二）》里约定的交付时间已过，但是被告未按时向原告交付房屋，也未按时向原告足额支付原告同意继续履行合同的违约金（被告于2020年5月28日向原告支付违约金2372元）。故原告认为因为被告再次违约，原告提出解除合同的条件已经成就，原告有权行使法定解除权，解除双方签订的合同，并要求被告根据《补充协议书（二）》的约定向原告支付其同意继续履行合同期同剩余未付的违约金。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”，故原告认为原告有权行使法定解除权，解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》等、与第三人签订的《个人贷款合同》，并要求由被告向原告承担违约责任。被告河南绿地新城置业有限公司辩称：一、原告就被告不能按合同约定交付房屋事宜，双方达成了新的一致意见，均同意继续履行。2019年12月26日，原告就被告逾期交付房屋事宜，双方形成了一致意见，签署了《补充协议书(二)》，原告出具了《承诺书》，即原告同意继续履行合同，并由被告按照原告已付房款的日万分之一向原告支付逾期交房违约金，逾期交房60日之后的违约金被告每两个月支付一次，因此，双方就被告逾期交房事宜形成了一致的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应对双方具有约束力，故原告诉请解除合同，返还购房款及利息没有事实和法律依据，应驳回其诉请。二、双方合同应当继续履行，被告逾期交房不构成根本性违约。依据原、被告双方签订的《补充协议》第三十二条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实子以延期:由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期;遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工:遇到昼夜降雨超过50M及风力六级以上的大风天气造成无法正常施工;遇到停水、停电等情况造成无法正常施工:遇到政府做出禁止施工作业(如扬尘治理等)、实施交通管制等决定，造成无法正常施工:突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。郑州市人民政府发布郑政文(2018)177号《郑州市重污染天气应急预案(2018年修订)》等扬尘治理文件，以及郑州市新型冠状病毒感染的疫情防控领导小组办公室通告等相关文件涉及延期多个月，且均属于合同约定延期的情形，不违反合同约定，故被告不构成根本性违约。三、被告逾期交房的违约程度属于显著轻微，且不是因自身原因造成的，不影响合同目的实现。依据《民九会议纪要》第47条:“[约定解除条件]合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持;反之，则依法予以支持。”的规定精神，被告在合同签订后交付前，遭遇了不能预见的新型冠状病毒疫情，尤其是该突发公共事件导致施工受阻，但目前工程已经复工，且能够预见交房日期，不存在合同目的不能实现的情形。被告愿意就逾期交房按照合同约定承担一定的违约金，故双方合同目的能够实现，从鼓励交易的精神出发，不应支持原告解除合同。四、商品房买卖合同不同于一般的买卖合同，合同解除后涉及商品房买卖合同备案撤销和预告登记的注销，程序复杂，不利于再次市场交易。依据《民九会议纪要》第49条和第36条规定的精神，在双务合同中，原告起诉请求解除合同，被告主张合同继续有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。而商品房买卖合同不同于一般的买卖合同，双方在签署正式的《商品房买卖合同》后要进行合同备案和预告登记的登记，而案涉房屋进行了备案和预告登记。若商品房买卖合同解除后，还要涉及原告协助被告办理案涉商品房买卖合同备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续，程序复杂。若未办理备案和预告登记注销手续，被告就不能顺利收回房屋进行出卖，更不利于房屋的再次流转和市场交易。尤其是在新冠疫情的影响下，房地产市场异常低迷，若众多购房人均效仿解除合同，可能直接导致公司债务负担沉重，企业不堪重负而不能正常运营，甚至走向破产边缘。综上分析，被告逾期交房不构成根本性违约，且违约程度是否显著轻微，不判令解除合同并不影响合同目的的实现，故请求驳回原告诉请。五、原告与第3人签订的借款合同以及与本案不是同一-法律关系，且原告并没有未按期偿还贷款，要求解除借款，没有法律依据。六、原告提起的诉讼违反民事诉讼程序“一事不再理”原则，应予以驳回。原告就同样的诉讼请求已向二七区人民法院提起诉讼，且2020年11月10日二七区人民法院做出(2020)豫0103民初11072号判决书，判决驳回诉讼请求，判决作出后，双方均为上诉，此判决已生效。故原告在此就同样的诉讼请求提起诉讼违反民事诉讼程序“一事不再理”原则，应予以驳回。第三人中国光大银行股份有限公司郑州三全路支行述称：作为第三人来说就是原告赵祥和被告就解除合同，第三人没有什么异议，但是作为个人贷款，因为第三人对原告的还款能力和方方面面考量都比较好了，所以说才给原告发放了贷款，第三人就对解除个人贷款合同不同意。经审理查明：原、被告于2019年4月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：190××××4001）及《购房合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于郑州市，建筑面积123.08平方米，每平方米8030.89元，总价款为988442元。原告于2019年4月19日现金方式支付638442元，另外350000元以商业贷款的方式于2019年7月19日支付。被告应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实的商品房交付给原告。被告如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告与第三人、被告签订《个人贷款合同》（编号为：光郑三全支（商用房）2019）原告向第三人贷款350000元，采用等额本金还款，由被告为此笔贷款承担阶段性连带责任保证。被告收到原告支付的638442元、维修基金8000元及第三人发放的商业贷款。2020年1月3日，原、被告签订《补充协议书（二）》，双方一致同意被告于2020年12月30日前交房，如逾期未予交付，每逾期一日，被告按照累计购房款的日万分之一向原告支付违约金，协议签署后，被告应于2020年3月10日向原告支付2020年1月1日至2月29日逾期交房违约金5931元。同日，原告向被告出具承诺书，原告同意继续履行合同，被告应承担向原告支付违约金的责任。被告于2020年5月28日向原告支付违约金2372元。截至2021年2月1日，原告共向第三人中国光大银行股份有限公司郑州三全路支行偿还贷款本金及利息共计96099.13元。至今涉案房屋一直处于未完工状态，且被告未按约定向原告支付违约金。本院认为，当事人迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告首次逾期交房后，双方在2020年1月3日签订《补充协议书（二）》约定被告承诺于2020年12月30日前向原告交付房屋，但并未按重新约定的期限向原告交付房屋，且涉案房屋至今仍处于未完工状态，被告违约行为致使原告的合同目的不能实现。故原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》诉讼请求，合法有据，予以支持；合同解除后，已履行的部分可以恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案因被告逾期交房而解除合同，构成违约，故原告要求被告返还原告购房款638442元、房屋专项维修基金8000元的诉讼请求,合法有据，予以支持；关于原告诉求的违约金，根据合同约定解除合同的违约金为累计支付房款的1%即9884.42元，因原告主张解除合同，故被告之前按照逾期交付房产向原告支付的违约金2372元应在本案的违约金予以扣除，扣除后，剩余违约金为7512.42元，被告应支付原告；原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》解除后，原告与被告、第三人签订《个人贷款合同》应当解除，故原告主张解除原告与第三人签订的《个人贷款合同》的诉讼请求，合法有据，予以支持；同时为便于纠纷解决，原告亦应积极协助被告办理合同编号为190××××4001的《商品房买卖合同》备案注销手续和预告登记注销手续；因引起本纠纷的责任在被告河南绿地新城置业有限公司，故原告主张被告河南绿地新城置业有限公司返还原告已向第三人中国光大银行股份有限公司郑州三全路支行的银行贷款本金与利息共计96099.13元（截至2021年2月1日前）的诉讼请求，亦合法有据，予以支持；被告河南绿地新城置业有限公司应向第三人中国光大银行股份有限公司郑州三全路支行偿还原告的贷款余额及利息（余额及利息以第三人中国光大银行股份有限公司郑州三全路支行核算为准）；原告的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告赵祥与被告河南绿地新城置业有限公司签订的编号为190××××4001的《商品房买卖合同》和《购房合同补充协议》；二、解除原告赵祥与被告河南绿地新城置业有限公司、第三人中国光大银行股份有限公司郑州三全路支行签订的《个人贷款合同》；三、被告河南绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告赵祥购房款638442元、房屋专项维修基金8000元、并支付违约金7512.42元；四、被告河南绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告赵祥已向第三人中国光大银行股份有限公司郑州三全路支行支付的银行贷款本金与利息96099.13元（暂计算至2021年2月1日，最终以第三人中国光大银行股份有限公司郑州三全路支行核算为准）；五、被告河南绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内向第三人中国光大银行股份有限公司郑州三全路支行偿还原告赵祥的贷款余额及利息（余额及利息以第三人中国光大银行股份有限公司郑州三全路支行核算为准）；六、原告赵祥于判决生效之日起十日内协助被告河南绿地新城置业有限公司办理合同编号为190××××4001的《商品房买卖合同》备案注销手续和坐落于二七区鼎盛大道南、××东××房产的预告登记注销手续。七、驳回原告赵祥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5807元，由被告河南绿地新城置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李世明二〇二一年五月二十三日书记员  李曌欣