广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3721号上诉人（原审原告）：李定乐，男，1980年4月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：向华友，广东木棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海花，广东木棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李翠珊，女，1973年3月24日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：潘国杰，本案被上诉人，与李翠珊为夫妻关系。被上诉人（原审被告）：潘国杰，男，1968年8月2日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：颜美德，女，1948年12月27日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：潘国杰，本案被上诉人，系颜美德的女婿。上诉人李定乐因与被上诉人李翠珊、潘国杰、颜美德房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初14099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李定乐及其委托诉讼代理人向华友、李海花，被上诉人潘国杰（兼李翠珊、颜美德委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李定乐上诉请求：撤销一审判决，改判李翠珊、潘国杰、颜美德返还李定乐定金102000元。事实和理由：一审判决以李定乐收到500元所谓“赔偿金”超过三年且无证据显示曾提出异议为由，采信潘国杰主张的双方已就违约金500元协商一致的主张。该推断确实无理。一、李定乐向一审法院提交了2018年3月9日与颜美德的通话录音。录音的内容是李定乐就违约赔偿问题约谈颜美德。该证据系视听资料，客观性强，颜美德本人没有否认，且出庭的潘国杰虽以不是当事人为由不予认可，但也未直接否认，更未申请鉴定。该证据反映的事实与李定乐提起本案诉讼等相关事实相互印证，因此该证据证明效力依法应予以认定。二、潘国杰主张的双方已就违约金500元协商一致，依法应提供证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。一审法院采取推理的形式予以采信，免除其证明责任，违反了证明规则，于法相悖。另，一审的推理明显不合常理：一是依定金法则李定乐可以主张102000元，是500元的204倍，数额悬殊太大；二是双方曾多次交涉赔偿问题，且李翠珊、潘国杰、颜美德提起诉讼。三、双方本属亲戚关系，小额经济往来也在情理之中。四、根据民法典第一百四十条规定，只有符合该规定的三种情形才符合沉默的意思表示。假定李定乐在收取后的三年内都没有提出异议，但并不符合沉默的意思表示。李定乐认为李翠珊、潘国杰、颜美德的陈述均是歪曲事实的，购房的定金由李翠珊、潘国杰、颜美德收取后却否认该事实，而当时李翠珊、潘国杰、颜美德出售涉案房屋是因为其急需用钱才出售给李定乐的，现在一审判决却以李定乐三年内没有提出异议而驳回李定乐的主张，这是不合理的。综上，请求二审法院予以改判。李翠珊、潘国杰、颜美德答辩称：李翠珊、潘国杰已经向李定乐返还了所有的定金，现在李定乐却因为政府征收而提起了本案诉讼。多年来李翠珊、潘国杰、颜美德从未与李定乐达成购房协议，李定乐仅以通话录音来证明其主张，李翠珊、潘国杰、颜美德认为这是不能成立的。恳请二审法院维持原判，驳回李定乐的全部上诉请求。2019年11月4日，李定乐向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.李翠珊、潘国杰、颜美德返还李定乐定金102000元；2.本案的诉讼费用由李翠珊、潘国杰、颜美德承担。一审法院经审理查明：李定乐系广州市番禺区南村镇里仁洞村集体经济组织成员。位于广州市番禺区南村镇里仁洞村西约坊冯地大街1号的房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为颜美德，建筑面积为141.2平方米，占有房屋份额为全部，土地权属性质为集体，房地产权证号为粤房地证字第××号。2016年4月5日，李翠珊、潘国杰作为出让人及李定乐作为使用人在涉讼房屋《房地产权证》复印件中用手写字体载明：“本人李翠珊现已（以）人民币伍拾壹万圆整转让里仁洞村冯地大街1号房屋给予李定乐永久使用，现收壹拾万圆作为订金。注：在收到本订金后的三个月时间内必须把其余尾款付清，如果未能按时付清本订金不退还。”（以下简称卖房协议）同日，李定乐通过银行转账方式向李翠珊支付款项100000元。2016年5月11日，李定乐再次通过银行转账方式向李翠珊支付款项50000元，李翠珊出具《收条》予以确认。2016年6月30日，李翠珊在前述涉讼房屋《房地产权证》复印件空白部分位置又用手写字体载明：“本人李翠珊于2016年5月11日加收李定乐定金伍万圆，共计定金壹拾伍万圆（￥150000元），如在2016年7月5日前未能按时完成本次房产的买卖，本人必须在2016年7月4日内把该定金壹拾伍万圆一次性返还给李定乐后再相（商）议违约赔偿金问题。”（以下简称补充约定）另卖房协议的内容“注：在收到本订金后的三个月时间内必须把其余尾款付清，如果未能按时付清本订金不退还。”后被李定乐加注“同样李翠珊三个月内未完成本次交易或违约，必须赔偿李定乐贰拾万圆（￥200000元）”。2016年7月4日，李翠珊通过银行转账方式向李定乐汇款支付100000元，李定乐出具《收条》予以确认。2016年8月26日，李翠珊再次向李定乐转账支付50500元。2019年11月4日，李定乐以李翠珊、潘国杰、颜美德违约解除合同须双倍赔偿定金为由提起本案诉讼。一审庭审过程中，双方当事人确认李定乐系颜美德的侄子，李翠珊为颜美德长女，潘国杰与李翠珊系夫妻关系。李定乐称涉讼房屋权属人颜美德因经济困难需要出卖房屋，双方曾就涉讼房屋达成房屋买卖的口头协议，2016年4月5日，李翠珊、潘国杰以颜美德生病而其二人已取得颜美德授权为由，与李定乐共同协商确定涉讼房屋的交易总价为51万元，并在《房地产权证》复印件上草拟了卖房协议，打算之后再补签正式的合同，李翠珊、潘国杰作为卖方在协议上签名确认，因此，涉讼房屋的卖方为颜美德、李翠珊、潘国杰三人。而涉讼房屋《房地产权证》复印件中“同样李翠珊三个月内未完成本次交易或违约，必须赔偿李定乐贰拾万圆（￥200000元）”的字样系在2016年6月30日签订补充约定时李翠珊要求李定乐书写的。但其后颜美德多次致电李定乐要求提高物业成交价，李定乐不予同意并要求颜美德赔偿违约金；涉讼房屋一直处于空置状态，因年久失修，李定乐多次到涉讼房屋进行打理，并持续向颜美德、李翠珊、潘国杰追讨赔偿款无果，直至颜美德、李翠珊、潘国杰在2019年将涉讼房屋对外出租，李定乐遂提起本案诉讼以解决纠纷。潘国杰确认李定乐所述协议签订情况，称颜美德有精神问题，颜美德曾于2015年手写委托书委托李翠珊出售涉讼房屋，李定乐同意以51万元的价款购买，李翠珊、潘国杰遂以代理人名义在初步达成的卖房协议上签名确认，故涉讼房屋买卖交易双方仅为颜美德及李定乐。后颜美德反悔，不同意房屋交易价格，亦不承认曾委托李翠珊、潘国杰卖房，李翠珊、潘国杰便不想再管理卖房事宜，鉴于与李定乐的近亲关系，双方协商退还已付的定金15万元，并另行支付500元作为补偿，涉讼房屋的买卖关系已经解除，现涉讼房屋已被潘国杰用做生意投资。李定乐对潘国杰所称颜美德存在精神问题不予确认。另就颜美德委托李翠珊、潘国杰出售涉讼房屋的陈述，李定乐及潘国杰均未能提交证据予以证明。另查明，经李定乐申请，一审法院向其委托诉讼代理人开具《律师调查令》，以调查李定乐一户在广州市番禺区南村镇里仁洞村有否房产及宅基地情况。2020年2月25日，南村镇里仁洞村民委员会向一审法院出具《证明》，称该村村民李定乐于2000年村宅基地分配中，以李满昌为户主分配了宅基地一块，面积共100平方米，其中李定乐为户中人员占份额为20平方米，地址为番禺区南村镇里仁洞新兴大道七街3号，李定乐于2018年6月分户后，里仁洞村未有再分配宅基地给李定乐。2020年3月6日，南村镇里仁洞村民委员会出具《更正说明书》，载明：经核实，李定乐实际于2009年5月19日分户，分户后该村未有再分配宅基地给李定乐，因其2018年6月6日更换了新的户口本，导致该村2020年2月25日出具的证明中关于李定乐分户时间出现错误。一审法院认为，涉讼房屋的登记权属人为颜美德，虽潘国杰于庭审中称颜美德授权其与李翠珊代为签订卖房协议，但其未能提供相关证据予以证明，且相关款项的收取及退回行为均系由李翠珊实施，现无证据证明李翠珊、潘国杰在签订卖房协议时已取得颜美德的授权，亦无证据证明颜美德对李翠珊、潘国杰的行为予以追认，故李翠珊、潘国杰签订卖房协议的行为为无权处分行为，卖房协议的卖方应为李翠珊、潘国杰。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故李翠珊、潘国杰虽无权处分涉讼房屋，但不影响卖房协议的效力。现李定乐与潘国杰均确认颜美德不同意出售涉讼房屋，卖房协议无法继续履行，故李翠珊、潘国杰应向李定乐承担违约责任。补充约定中载明，如在2016年7月5日前未能按时完成本次房产的买卖，李翠珊必须在2016年7月4日前把150000元一次性返还给李定乐后再商议违约赔偿金问题。现李定乐并未举证证明其与李翠珊、潘国杰就卖房协议未能继续履行的赔偿问题达成一致意见，而潘国杰于庭审中称卖房协议已解除，李定乐已同意收取500元作为赔偿金，且事实上李翠珊亦分别于2016年7月4日、2016年8月26日向李定乐转账了100000元、50500元，即李翠珊、潘国杰除向李定乐退回其实际收取的款项外另向李定乐支付了500元。另外，自李定乐收到上述款项至其提起本案诉讼之日已超三年，现无证据显示在此长达三年期间内李定乐曾就该500元的赔偿金提出过异议，故一审法院对潘国杰的主张予以合理采信，确认李定乐与李翠珊、潘国杰已就解除卖房协议的违约金500元协商一致。李定乐虽主张根据卖房协议中后补的约定“同样李翠珊三个月内未完成本次交易或违约，必须赔偿李定乐贰拾万圆（￥200000元）”，违约责任应为双倍定金，然该内容李定乐已确认为其于李翠珊签订补充约定当天手动添加，李翠珊、潘国杰并未在其上签名予以确认，且潘国杰亦于庭审中对该后补的内容予以否认，同时该后补内容与补充约定的内容相矛盾，故一审法院对李定乐的主张不予采信。在李定乐与李翠珊、潘国杰并未就违约责任进行明确的书面约定且李翠珊、潘国杰已向李定乐退回150000元并另行支付500元的情况下，李定乐的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。李翠珊、颜美德经一审法院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应的诉讼权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回李定乐的全部诉讼请求。一审案件受理费2340元，由李定乐负担。本院二审期间，李定乐提交了三份通话录音，分别为：1.2017年8月31日李定乐与李翠珊的通话录音，拟证明：2017年8月31日涉案房屋被台风吹坏，李定乐让李翠珊处理，李翠珊推脱说没时间，拒绝处理；2.2018年3月11日李定乐与李翠仪（李翠珊妹妹）、颜美德通话录音，拟证明：李翠仪、颜美德打电话给李定乐，要求李定乐搬走，李定乐要求履行购房协议；3.2018年10月25日李定乐与李翠仪、颜美德通话录音，拟证明：李翠仪、颜美德与李定乐洽谈如何解决购房的事情，李定乐要李翠仪给方案，是卖房还是支付违约金。颜美德、潘国杰、李翠珊提交书面意见：对第一段录音，李定乐打电话给李翠珊，说里仁洞冯地大街一号房屋外围墙爆裂如何处理，李翠珊没有委托李定乐处理，李翠珊已说清楚房屋买卖不关她事；第二段录音，是李定乐与李翠仪在说是非，与本案无关；第三段录音，李定乐与颜美德的通话，只是口头商约房屋买卖的事，与本案潘国杰、李翠珊无关。这三段录音都是口头说的事，讲是非而已，不足为证。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，根据双方的诉、辩意见，本案二审争议的焦点为：潘国杰、李翠珊与李定乐是否已就解除卖房协议的违约金达成一致意见。涉案房屋登记在颜美德名下，潘国杰、李翠珊未取得颜美德的明确授权与李定乐签订卖房协议，并收取了李定乐两次支付的款项共150000元，事后未得到颜美德的追认，故一审法院认为潘国杰、李翠珊系无权处分行为，潘国杰、李翠珊应向李定乐承担合同解除的违约责任，并无不当。关于违约责任问题。李定乐在卖房协议自行加注“同样李翠珊三个月内未完成本次交易或违约，必须赔偿李定乐200000元”，该内容未经潘国杰、李翠珊认可，不能约束潘国杰、李翠珊。双方补充协议约定，如在2016年7月5日前未能按时完成本次房产的买卖，李翠珊必须在2016年7月4日前把150000元一次性返还给李定乐再商议违约赔偿金问题。本案虽无证据直接证实之后双方对违约金数额协商达成一致协议，但从李翠珊于2016年7月4日、2016年8月26日分别向李定乐转账100000元、50500元的事实看，李翠珊实际已向李定乐全部返还了收取的150000元，并另外支付了500元。潘国杰、李翠珊主张双方已达成赔偿金500元的协议，李定乐虽不予认可，但无法合理解释该500元款项的性质。李定乐上诉认为潘国杰、李翠珊曾向其母亲借款500元，该500元系潘国杰、李翠珊的还款，但未能进一步提供证据予以佐证该主张，故李定乐该解释不足以采信。结合双方系亲戚关系，且李定乐收到该款项至其提起本案诉讼之日已超过三年的事实，一审法院合理采信潘国杰、李翠珊的陈述，并无不当。至于李定乐二审提交的三段录音证据，均不能直接证明潘国杰、李翠珊在退款之后还与李定乐协商赔偿金事宜，故该证据不能证明李定乐的主张，本院不予采信。综上所述，李定乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元,由上诉人李定乐负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年五月十一日书记员  张 旭彭诗敏