北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26757号原告（反诉被告）：北京天翼物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号A座909。法定代表人：陈永文，总经理。委托诉讼代理人：贾永平，北京中南律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝兆壮，北京中南律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张晓宇，男，1981年5月14日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张铁林（张晓宇之父），1951年2月19日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）北京天翼物业管理有限责任公司（以下简称天翼物业）与被告（反诉原告）张晓宇物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）天翼物业的委托诉讼代理人贾永平、郝兆壮，被告（反诉原告）张晓宇的委托诉讼代理人张铁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天翼物业向本院提出诉讼请求：1．请求判令张晓宇向天翼物业支付自2013年8月10日至2020年8月9日期间的物业费11400．89元，2017年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费6438．12元；2．请求判令张晓宇向天翼物业支付逾期付款的违约金2853．05元；3．请求判令张晓宇承担本案诉讼费。事实和理由：天翼物业于2014年7月2日作为乙方于甲方北京市通州区在水一方小区一期业主委员会（简称一期业委会）签订《物业服务合同》，物业服务期限自2014年8月10日至2017年8月9日。《物业服务合同》约定，小区物业费单价为每月1．38元/平方米。该合同到期后，双方于2017年8月9日续签了合同，物业服务期限自2017年8月10日至2020年8月9日。第八条物业服务收费中约定：物业服务费由业主按每月1．98元/平方米的标准交纳。张晓宇所拥有的xx房屋建筑面积为82．54平米，张晓宇至今未支付2013年至2020年的物业服务费。在2017年8月9日天翼物业与业委会续签合同时，为使供暖服务更加规范化，要求天翼物业与供暖企业北京展嘉能源科技有限公司签订供暖合同。天翼物业与供暖企业北京展嘉能源科技有限公司签订《锅炉房供暖托管运营承包合同》，期限为三年，自2017年10月1日至2020年10月1日，约定居民供暖按每平米26元收取，商业办公住宅按每平米42元收取。后北京展嘉能源科技有限公司与天翼物业签订《债权转让协议》，约定北京展嘉能源科技有限公司将其在《锅炉房供暖托管运营承包合同》中收取通州区在水一方小区全体业主自2017年10月1日至2020年10月1日的供暖费的债权全部转让给天翼物业，由天翼物业自行收取。故张晓宇应将拖欠的2017年至2020年的供暖费6438．12元支付给天翼物业。根据《物业服务合同》第十七条约定：甲方违反第十一条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率标准向乙方支付违约金。合同签订后，天翼物业依约向张晓宇提供了物业服务、供暖服务，但张晓宇未按合同约定按时足额付款。故天翼物业诉至法院。张晓宇辩称：一、既然是物业服务合同纠纷，那么请原告说明，是业委会几个人决定聘用天翼公司、提高物业费的？还是业主共同决定聘用天翼公司、提高物业费的？如果是业委会几个人决定的，不符合法律规定。如果是业主共同决定的，那么请原告提交合法的证据，包括：1．业委会决定聘用物业公司的决议；2．召开业主大会会议的内容、程序和日期；3．招标投标标书；4．业主投票、唱票、计票视频证据；5．业主同意聘用天翼物业公司的选票；6．业主同意聘用天翼物业公司的业主大会决议；7．是否在小区公示过，提供公示过的证据；8．我的投票证据，不可剥夺我的知情权和聘用物业公司的决定权。以上是法定程序。我每天24小时都在小区，聘用天翼公司必须要走这些程序，天翼物业不可能不知道聘用天翼物业公司是否遵循了法定程序，是否合乎《物权法》和《民法典》的相关规定。二、天翼物业应知道，选聘和解聘物业服务企业，必须由业主共同决定，并且需“双过半”业主同意方可，天翼公司应当知道这是强制性规定。明明知道，选聘和解聘物业服务企业，必须由业主共同决定，但是天翼公司却又绕开业主，与业委会几个人恶意串通提高物业费，这是故意违法行为。因此，所签物业服务合同无效，物业费提价无效。三、物业公司未按服务合同的约定标准提供服务，质价不符，而达不到服务标准，有充分的证据为证。一审法院却以“物业服务存在严重问题以导致减免物业费”，对上诉人的抗辩意见不予采信，违反了民事法律权利义务相一致的原则。合同对双方都具有约束力，只要有违反合同存在的情况存在，就证明物业公司违约，就是质价不符。张晓宇向本院提交反诉请求：1．请求判令物业服务合同无效；2．请求判令违反法定程序提高物业费部分（0．60元每平米）无效；3．天翼物业承担本诉与反诉的全部诉讼费用。事实和理由：天翼物业以物业服务合同为依据，起诉要求张晓宇按1．98元每平米标准支付物业费，并诉至法院。天翼物业未提交合法的证据，以证明聘用天翼物业公司是小区全体业主共同决定的和提高物业费收费标准是经合法程序由业主共同决定的。天翼物业没有提供证据证明其收费的合法性，张晓宇申请法院责令第三人提供相关证据（证据目录详见反诉状），以查清事实。张晓宇作为小区业主，每天24小时都在小区，聘用天翼物业公司必须要走这些程序，天翼物业不可能不知道聘用天翼物业公司的程序是否合乎《物权法》和《民法典》的相关规定。但是天翼物业却绕开业主，与第三人业委会的几个人恶意串通提高物业费，并签订了物业服务合同，损害了小区全体业主的合法权益。这是业委会与天翼物业明知而故意的违法行为。因此，所签物业服务合同无效，物业费提价无效。天翼物业就反诉辩称：不同意张晓宇的反诉请求。1．根据三中院生效判决，判决中认定通州区在水一方小区一期业委会的成立是合法有效的，符合法定程序，业委会和天翼物业签订的物业服务合同是代表的全体业主，业委会和物业签订的合同真实有效，没有合同无效的情形。2．提高物业费也是有合法依据，明确的依据是依法成立业委会和物业公司签订真实有效的物业服务合同，所以不同意张晓宇的反诉请求。本院经审理认定事实如下：张晓宇系北京市通州区xx室业主，该房屋建筑面积为82．54平方米。2014年7月2日，北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与天翼物业签订《北京市物业服务合同》，合同第二条约定“物业服务期限：自2014年8月10日至2017年8月9日”；第八条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按1．38元／平方米·月、一层1．00元／平方米·月、底商1．20元／平方米·月的标准缴纳”，合同还就其他事项作出约定。2017年8月9日，北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与天翼物业签订《物业服务合同》，合同第二条约定“物业服务期限：自2017年8月10日至2020年8月9日”；第八条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按1．98元／平方米·月、一层住户1．60元／平方米·月、商业物业2．38元／平方米·月的标准缴纳”，合同还就其他事项作出约定。上述协议签订后至今，天翼物业一直为涉诉小区提供物业服务至今。经核实，张晓宇未交纳自2013年8月10日至2020年8月9日期间的物业费，2017年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费。天翼物业提供的与北京展嘉能源科技有限公司签订的《锅炉房供暖托管运营承包合同》《债权转让协议》显示：自2017年10月1日至2020年10月1日，甲方将在水一方小区的供暖锅炉房托管给北京展嘉能源科技有限公司承包运营，由北京展嘉能源科技有限公司安排收费人员自行收费；自2017年10月1日至2019年10月1日，北京展嘉能源科技有限公司将收取在水一方小区业主供暖费的债权全部转让给天翼物业，由天翼物业自行收取。另查，2017年，姚宝梁、陈洪全等在水一方小区八名业主因与北京市通州区在水一方小区一期业主委员会、北京天翼物业管理有限责任公司业主撤销权纠纷一案向本院提起诉讼，要求撤销北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与天翼物业签订的《物业服务合同》，本院一审判决驳回了八名业主的诉讼请求。后姚宝梁等六位业主上诉至北京市第三中级人民法院，经审理后，二审法院依法作出（2018）京03民终8792号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决认定：“根据查明的事实，业委会先期就续聘天翼物业公司及物业服务费用涨价等事项召开业主代表扩大会议并作出决定，因部分业主质疑，业委会于2017年11月25日通过书面征求意见的形式，就上述业主代表扩大会议的决定内容向涉案小区业主征求意见。根据在案证据及当事人陈述，该次征求意见为涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，且经涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签字确认同意。依据该征求意见结果，于2017年11月30日形成涉案小区业主大会决议，该业主大会决议的作出符合法律、行政法规的规定，程序合法。业委会作为涉案小区业主大会的执行机构，其行为效力及于全体业主，其与天翼物业公司所签订的《北京市物业服务合同》及《在水一方小区经营公共区域委托合同》并不存在法定撤销的情形。”本案中，双方确认涉案小区业委会已因任期届满而解散，涉案小区现无业委会。本案审理过程中，天翼物业自行撤回了要求被告给付垃圾清运费的诉讼请求。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据查明的事实，天翼物业与张晓宇所在小区业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，物业服务合同应属合法有效。现天翼物业为张晓宇提供了物业服务，张晓宇亦实际接受了物业服务，理应交纳物业服务费，故天翼物业要求张晓宇交纳拖欠自2014年8月10日至2020年8月9日期间的物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但对于2013年8月10日至2014年8月9日期间的物业费，因该期间并非原告提供物业服务，涉及案外人，本案不宜一并审查该期间的物业服务合同关系，原告可另案主张相关权益。另根据本案审理查明的情况，张晓宇并非恶意拖欠物业费，故天翼物业主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于天翼物业要求张晓宇给付供暖费的请求，因天翼物业对供暖费的请求权是依据北京展嘉能源科技有限公司对张晓宇的供用热力合同纠纷的请求权受让而来，天翼物业应当依据基础法律关系对张晓宇主张权利，现天翼物业依据物业服务合同主张张晓宇给付供暖费的请求依据不足，本院不予支持；天翼物业可依据基础法律关系另行主张相关权益。关于张晓宇的反诉请求，因已有法院生效判决审查并认定了涉案小区业委会续聘天翼物业公司及物业服务费用涨价等事项的业主大会决议符合法律、行政法规的规定、程序合法，并认定涉案小区业委会与天翼物业公司所签订的《北京市物业服务合同》不存在法定撤销的情形，故对于张晓宇要求确认物业服务合同无效以及提高物业费部分无效的反诉请求，本院不予支持。本案中张晓宇申请追加第三人并调取相关证据以证明合同无效，必要性不足，本院不予准许。需要指出的是，物业服务企业的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，也需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在互利共赢的关系。一方面，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行解决，并通过自身的努力提升自身的服务水平，为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。另一方面，业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地体会到物业服务企业在服务中的努力和付出，认识到按约足额交纳物业费对保障物业服务正常运转的必要性，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身对物业服务的不满只会导致小区的物业服务陷入恶性循环。构建物业公司与业主间相互理解、包容、互谅，并以此实现业主生活安心、舒适、便利、低廉，物业服务有偿、量价统一方是诉讼双赢的真正目的。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造在水一方小区和谐美丽的生活环境、人文环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张晓宇于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京天翼物业管理有限责任公司自2014年8月10日至2020年8月9日期间的物业费9984．04元；二、驳回原告（反诉被告）北京天翼物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张晓宇全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，由原告（反诉被告）北京天翼物业管理有限责任公司负担138元（已交纳）；由被告（反诉原告）张晓宇负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费70元，由被告（反诉原告）张晓宇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年五月二十五日书记员 于逸冰