广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初7255号原告（反诉被告）：黄永林，男，1958年12月26日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：黄家业，男，1992年6月25日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，系原告的儿子。被告（反诉原告）：程家伟，男，1969年8月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告（反诉被告，以下简称原告）黄永林诉被告（反诉原告，以下简称被告）程家伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄永林的委托诉讼代理人黄家业，被告程家伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄永林向本院提出诉讼请求：1.原告要求被告已缴纳的4600元押金不退回，并要求被告支付占用费2683.33元（按月租金2300元计算，占用时间为2021年2月1日至2021年3月7日共35天，占用费为2683.33元）；2.被告赔偿原告抽油烟机1099元、两台空调3398元、热水器1199元，合计5696元（均按京东网站单价销量最高的产品作为定价依据）；3.原告要求被告支付2021年1月15日至1月31日共17天的租金共1303元，滞纳金1955元（每日按租金总额的5%收取），合计3258元；4.被告支付电费33.02元，并据实结算水费、燃气费、网络电视等费用；5.原告要求收取卫生费300元；6.原告要求收取更换防盗门门锁费用300元；7.原告要求被告支付诉讼费用；8.原告要求被告赔偿搬离时造成的门锁损坏300元、坐厕698元（按京东网站单品销量最高的产品作为定价依据）；以上各项诉讼请求赔偿金额合计13293.35元，另水费、电费、燃气费、网络费、电视费、诉讼费用等据实结算。事实与理由如下：2018年4月15日，原告与被告签订住房租赁合同，房屋坐落于广州市白云区××房（现房产证地址为白云区××房），租期为2018年4月15日至2021年4月15日，押金为4600元，租金加物管费每月2300元，每月15日为支付日，交房时双方确认房屋无工程问题，无异常。2020年11月16日，被告提出续约请求，原告按合同约定准备在合同到期前一个月回复结果，被告表示无法接受，并开始另找房源。2021年1月15日起，被告未支付2021年1月15日至2月14日的租金。2021年1月21日23时20分，被告提出房屋存在墙面发霉及脱落的问题，双方约定1月25日现场谈判。1月25日22时，原告发现现场无异味，不影响被告正常居住，且墙体发霉及脱落的原因是被告在厨房的改造不当湿气过重所致。当时现场仅剩下少量家具用品（无床上用品），所有电器及贵重物品已搬离，地面原由被告铺设的地胶全部清理且卫生情况堪忧。于是原告提出要求被告正常缴纳租金至交房当日，过后按协议解约处理，押金待卫生及各类费用处理后正常退还。被告提出2月10日前完成搬迁工作，且不再缴纳租金，并要求原告先退还押金4600元，双方并未达成一致，原告因被告未缴纳租金，要求被告搬离。2021年1月31日，双方在微信上就该问题继续协商，原告要求被告2021年2月1日中午12时前缴纳租金，原告在约定时间仍未收到租金，且被告明确拒绝缴纳租金，故原告通知被告终止合同，收回房屋，并于2021年2月1日更换房屋防盗门门锁，支付防盗门锁费用300元，被告应予赔偿。被告于2021年2月2日报警，经派出所调解仍未成功。2021年3月7日，被告搬离所有物品，并将钥匙放置在门卫处交接，本人未现身。原告查看后发现门锁、坐厕被破坏，卫生间水龙头均被拆卸，卫生并未打扫，被告应当向原告赔偿卫生费300元、门锁被破坏的费用300元、坐厕被破坏的损失698元。因被告违约，故原告有权要求被告已缴纳的4600元押金不予退回。另交房时原告提供了两台空调给被告使用，被告认为空调太旧，所以自行安装新的空调，在搬家时已将空调搬离，抽油烟机和热水器是被告自行安装，根据合同约定，若被告违约，被告入住时自行自费安装的抽油烟机、空调、热水器等归原告所有，因被告搬离了上述物品，应当向原告赔偿损失。电费欠费为33.02元，水费、燃气费、网络费、电视费等费用尚未出单，被告应当据实结算。故诉至法院，望判如所请。被告程家伟答辩并提起反诉称：原、被告于2018年4月15日签订涉案租赁合同以来，被告每月15日准时向原告支付下月租金，期间无拖欠、超时交租的情况。2020年12月下旬开始，涉案房屋楼上搞装修，白天敲打楼层隔板撞击声不断，到了2021年1月中旬，被告渐渐发现卫生间漏水，主人卧室房间一股霉味散发，次卧大面积掉墙皮，过道的墙皮也层层脱落，非常严重，被告还以为死了老鼠，想彻底查实霉味来源，此时正好碰上1月15日交下一个月的房租，于是向原告表明要暂缓几天交房租，目的是要把衣柜等物品移开查清原因。在事故查明后，被告于2021年1月21日晚通知原告尽快来查看，原告在2021年1月25日晚上查看后认为事故是天然的、自然产生的，原告无须承担任何责任。当时双方协商，原告提出要求被告在2月10日前搬走，被告当时也同意搬走，但被告认为1月15日至2月10日期间，由于原告不履行维修义务，该期间应当免租，且原告应当先将押金退还给被告，原告不同意该方案。之后由于涉案房屋存在臭味，已无法居住，被告自2021年1月25日之后已未在涉案房屋内居住，但因为双方未协商一致以书面形式解除合同，之后的房屋租赁合同状态是停摆的一个状态，虽然被告自2021年1月25日没有再在涉案房屋内居住，但并不等于合同解除需要交还钥匙，由于被告东西太多，一下子没有搬完，且因为过年期间找不到车，直到3月1日才请到车，因此直至2021年3月7日被告才搬完。被告认为，原告未能在租赁期内持续保证所租赁房屋能让被告有一个稳定、持续、正常的居住环境，在发生事故后不作为、不积极解决问题，反而以被告不按时交租，于2021年2月1日强行更换门锁、强行单方面解约。被告报警后，警察授权被告自行开门，原告认为被告破坏两个门锁并索赔600元，这个由法院判定。原告交房给被告时是有两台空调，但不太制冷，当时被告入住时因为上一手租客欠了几百元电费，供电局要求被告补电费，后被告与原告妻子协商，其同意上一手租客的电费由被告承担，两台旧空调由被告自行处理用于抵扣拖欠的电费。被告交房房屋时已结清电费。对于马桶，因原告提供的旧马桶冲水不畅并且很脏不卫生，原告妻子伍婉玲同意更换，但要求被告期满后补回一个马桶安装在原处，被告也同意了，因此马桶和卫生费，被告曾经答应原告如果原告退还押金，被告会补回一个马桶给原告，卫生会搞干净。被告向本院提出反诉请求如下：1.原告赔偿被告损失12200元（其中赔偿双倍押金9200元、2000元搬迁费、租房中介费1000元）；2.解除双方房屋租赁合同；3.反诉诉讼费由原告承担。针对被告程家伟的反诉，原告黄永林答辩称：被告称其发现霉味是2020年10月份，但被告至2021年1月25日才拆柜子，发现了三个多月才通知原告，原告到达现场后并未闻到霉味。由于原告交付涉案房屋给被告时房屋不存在墙纸脱落等问题，被告对房屋现状没有异议，在被告三年使用过程中，房屋问题是天然形成的，考虑到合同租期只剩下大概三个月，如果原告进行维修将影响被告居住，因此原告与被告协商要求被告交租至搬离那一天，其他费用正常结算，但是被告提出要求原告给其免租一整个月，还要先将押金退还给被告，被告才肯将钥匙交还给原告，原告当然无法接受这样的条款。因此原告按合同约定自行于2021年2月1日将房屋上锁，但被告仍继续居住至2021年3月7日才搬离，被告认为房屋存在问题影响其居住，却还能继续住上两个月，逻辑上说不通。请求法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的住房租赁合同、微信聊天记录、现场照片、视频光盘、报警回执、录音等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：位于广州市白云区××房（与广州市白云区××房系同一地址）的登记产权人是黄永林，房屋性质为住宅。2018年4月15日，黄永林（出租人，甲方）与程家伟（承租人，乙方）签订了《住房租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区××房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作居住使用，租期自2018年4月15日至2021年4月15日，共36个月，房管费每月2300元，如有拖欠，甲方每日按租金总额的5%收取滞纳金，若乙方拖欠房租7天，甲方有权终止合同，限期乙方三天内迁出，并不退按金。每月15日为付款日。乙方自行承担自己使用的电话、水费、电费、煤气费、网络、电视等费用。乙方在退房时，必须搞好卫生，否则，甲方从按金内扣除300元整。乙方在入住时向业主缴交4600元按金和本月租住的物业使用费2300元。乙方在入住后自行自费解决该房屋的管道煤气、抽油烟机、二台空调、热水器以及相关水管等的安装，三年合约期满后，乙方自行自费安装的管道煤气归甲方所有之外，其余的乙方可以自行拆带走。本租赁合同在三年期间，若甲方违约，除赔偿双倍押金（9200元，含已缴纳的4600元押金）和2000元搬迁及中介费。甲方在两年内，不得以产权更换为由更改合同租期，甲方在两年后到第三年租约期限结束期间如违约，可协商解决。乙方违约，入住时自行自费安装的管道煤气、抽油烟机、二台空调、热水器，以及相关水管等全归甲方所有，所缴纳的4600元押金不退回，并限期三天内迁出等等。上述合同由黄永林的妻子伍婉玲作为黄永林的委托代理人签名。上述合同签订后，黄永林将涉案房屋交付给程家伟使用，程家伟向黄永林交纳了押金4600元，之后向黄永林支付了2021年1月15日前的租金。程家伟自行为涉案房屋安装了管道煤气、抽油烟机、热水器，并拆除房屋内原有的两台空调及马桶，自行安装两台空调和马桶。2021年1月15日，黄永林向程家伟催收下个月的租金，程家伟回复称合同中还有7天的计息期。2021年1月21日，程家伟给黄永林发信息称近一个月来楼上装修，涉案房屋近期出现严重墙霉变臭味，将衣柜搬开后发现衣柜背面发霉腐烂、过道卫生间墙体渗水掉皮掉灰严重等。2021年1月25日，黄永林至涉案房屋查看，黄永林认为房屋渗水问题是天然导致的，并提出要求程家伟可以在2月10日前搬走，租金计算至搬离当天，程家伟则提出由于黄永林的房屋存在漏水，其不同意支付2021年1月15日至2月10日的租金，并且要求黄永林先将押金退还给其。双方未能于当日达成一致意见。2021年2月1日，黄永林将涉案房屋防盗门门锁更换，并在房屋门口张贴通知，主要内容为程家伟应于2021年1月15日缴纳2021年1月15日至2月14日的租金，但程家伟未按合同约定缴纳租金已构成违约，黄永林将按照合同约定收回房屋，要求程家伟于3天内搬离。黄永林并于同日将上述通知以微信方式发送给程家伟。程家伟于当晚报警后，自行打开门锁进入涉案房屋。2021年3月7日，程家伟搬离涉案房屋，但并未与黄永林办理交接手续。程家伟搬离时拆走了其自行安装的抽油烟机、热水器、空调，且并未对房屋卫生进行打扫。黄永林收房后发现涉案房屋内的马桶已被拆走。另庭审中，黄永林确认程家伟已缴纳了电费33.02元。程家伟提交的视频显示，涉案房屋存在墙壁渗水、发霉，墙皮脱落等情况。程家伟提交其妻子王伟民签名的《关于旧马桶及二台旧空调的情况说明》，主要内容为2018年4月18日下午其丈夫程家伟与伍婉玲谈马桶、两台旧空调时其在现场。两台旧空调因为时间久远不制冷，前租户有欠缴电费的情况下，业主伍婉玲同意我方另行购买，旧空调废品收购款抵交前未交的电费；马桶太脏不卫生，我方自行处理，到期解约时安装回一个马桶。本案庭审辩论终结后，程家伟向本院提交《房屋租赁合同最后陈述》，在该陈述中要求追加一项反诉请求，即要求黄永林向其退还管道煤气安装费2331.86元。本院认为：程家伟在本案庭审辩论终结后向本院申请增加反诉请求，本院不予准许，程家伟可就该项反诉请求另案处理。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。黄永林与程家伟于2018年4月15日签订的《住房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性，合法有效，双方均应当遵守履行。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，当租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人负有对租赁物进行修理和维护的法定义务。涉案房屋存在墙壁渗水发霉，墙皮脱落等问题，黄永林作为出租人有法定的维修义务，黄永林拒绝履行维修义务的行为已违反法定义务。同时，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务时，承租人可以自行维修，维修费由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。从上述规定可知，在维修影响使用时，才可以相应减少租金；且即使出租人未履行维修义务，在承租人继续占用房屋的情况下，承租人仍应当支付房屋租金。本案中，虽然出租人黄永林拒绝履行维修义务，但程家伟继续占用房屋至2021年3月7日才搬离，其拒绝向黄永林支付2021年1月15日后的租金的行为已构成违约。由于租赁合同中支付租金系承租人的主要义务，根据双方合同约定，程家伟拖欠房租7天，黄永林有权终止合同。黄永林于2021年2月1日以程家伟拖欠租金超过7日为由向程家伟发送通知，要求收回房屋，应视为其行使合同解除权，解除合同，故双方合同于程家伟收到该通知时即2021年2月1日已经解除。合同解除后，无须重复解除，程家伟反诉要求解除双方租赁合同的诉讼请求依据不足，本院不予支持。合同解除后，程家伟应当及时将涉案房屋交还给黄永林，程家伟迟至2021年3月7日才搬离，属于其自身扩大损失，其抗辩理由不足以免除缴纳租金及合同解除后房屋占有使用费的义务。黄永林要求程家伟支付合同解除前欠付的租金，及合同解除后至程家伟实际搬离涉案房屋之日的房屋占有使用费的诉讼请求本院予以支持。因此程家伟应当向黄永林支付2021年1月15日至1月31日的租金，以及2021年2月1日至3月7日的房屋占有使用费，上述租金及占有使用费均按照每月2300元的标准计算，合计4025元（2300元+2300元÷28天×21天），黄永林现主张上述期间的租金及房屋占有使用费共计3986.33元未超过合同约定的标准，本院予以支持。对于本案的违约责任，因黄永林存在未履行房屋维修的法定义务的违约行为，程家伟存在未按期支付租金的违约行为，黄永林要求程家伟承担逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求本院不予支持，程家伟作为违约方，其反诉要求黄永林赔偿其搬迁费损失2000元及租房中介费损失1000元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。双方合同虽提前解除，但考虑到双方均存在违约的情况，且双方合同已经履行将近三年，程家伟搬离涉案房屋时，距离双方租赁合同期满仅一个月左右，故黄永林要求没收程家伟交纳的押金4600元的诉讼请求本院不予支持；程家伟要求黄永林双倍返还押金的诉讼请求亦缺乏依据，本院判决黄永林向程家伟退还押金4600元。对于黄永林要求程家伟赔偿其抽油烟机、热水器损失的诉讼请求本院不予支持。对于黄永林要求程家伟赔偿其空调及马桶的损失的诉讼请求，因双方当事人确认黄永林交付房屋给程家伟时房屋内有两台空调，并有马桶，程家伟陈述其在租赁期间更换了新空调及马桶，在搬离时已将空调和马桶拆走。程家伟虽陈述与黄永林妻子伍婉玲协商一致，以出售旧空调所得款项抵扣上一手租客所欠电费，但程家伟就该主张仅提交其妻子的情况说明，该情况说明并不足以证实原被告双方已达成上述一致约定。对于马桶，程家伟也确认搬离后需要补回一个马桶在现场。据此，本院对黄永林要求程家伟赔偿空调及马桶的损失的诉讼请求予以支持，但是考虑到黄永林交付给程家伟的空调及马桶均是因为老旧已无法继续使用，程家伟才自行更换了新的空调及马桶，故旧空调和马桶价值不应当按照全新的价格计算，而应当按照残值进行计算，本院酌情判令程家伟应当就两台空调及马桶赔偿黄永林损失400元。对于黄永林主张的卫生费，因程家伟搬离房屋时未将房屋打扫干净，黄永林主张300元的卫生费符合合同约定，本院予以支持。对于黄永林主张的电费33.02元，因程家伟已实际支付，本院不予支持。对于黄永林主张的水费、燃气费、网络费、电视费等，因黄永林未能明确具体数额，本案对此不予调处。对于黄永林主张的门锁费用合计600元，经查，2021年2月1日黄永林将涉案房屋防盗门上锁，后程家伟将防盗门锁损坏后进入房屋。虽然黄永林享有合同解除权，可依法行使合同解除权解除合同。合同解除后，程家伟若拒绝搬离涉案房屋，黄永林应当寻求司法途径收回房屋，但其以对涉案房屋上锁的方式阻止程家伟继续使用房屋，该自力救济的方式可能激化矛盾，不应得到鼓励。由于门锁损坏是由于黄永林的不当行为造成的，因此黄永林主张的门锁损失600元本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第七百一十二条、第七百一十三条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）程家伟向原告（反诉被告）黄永林支付2021年1月15日至2021年3月7日的租金和房屋占有使用费合计3986.33元；二、在本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）程家伟向原告（反诉被告）黄永林赔偿空调及马桶费用400元、卫生费300元，合计700元；三、在本判决生效之日起三日内，原告（反诉被告）黄永林向被告（反诉原告）程家伟退还押金4600元；四、驳回原告（反诉被告）黄永林的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）程家伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费66元，由原告（反诉被告）黄永林负担41元，被告（反诉原告）程家伟负担25元；反诉受理费52.5元，由被告（反诉原告）程家伟负担27.5元，原告（反诉被告）黄永林负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费和非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年五月八日书记员  林嘉仪