上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初3925号原告：冯伸，男，1975年10月30日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：陈凌，女，1976年2月29日出生，汉族，住上海市长宁区。两原告共同委托诉讼代理人：高黎，上海新松律师事务所律师。被告：上海同旌置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王永春，董事长。委托诉讼代理人：翁奇，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凌雯，上海市协力律师事务所律师。原告冯伸、陈凌与被告上海同旌置业有限公司(以下简称“同旌公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年4月28日公开开庭进行审理。原告冯伸、两原告的共同委托诉讼代理人高黎、被告的委托诉讼代理人翁奇、李凌雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯伸、陈凌向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行承诺，向原告交付从地下室无障碍进出到地下车库的房屋，如果继续履行不能，请求判令被告向原告赔偿使用功能损失违约金712,256.50元；2.若被告不能向原告交付从地下室无障碍进出到地下车库的房屋，则请求判令原告对购买的位于上海市松江区泗陈公路2118弄晶典嘉苑小区第64号房屋邻近的叠加房屋的电梯(最近的叠加房屋为41号)享有使用权，作为被告对原告最低限度的功能性补偿措施。审理中，被告明确其无法交付原告诉请中的从地下室无障碍进出到地下车库的房屋。基于此，原告将诉讼请求明确为：1.判令被告向原告赔偿使用功能损失违约金712,256.50元；2.判令被告保障原告对邻近的叠加房屋41号的电梯享有使用权。事实和理由：2018年7月29日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，向被告购买了位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路2118弄晶典嘉苑小区64号的联排房屋(以下简称“涉案房屋”)。合同签订后，原告已按合同约定履行了合同的全部付款义务和缴纳税费义务。而原告按照被告的《房屋交付通知书》到达售楼处后，却发现系争房屋并没有像购房时被告销售所承诺的地下室开门就是地下车库，而是地下室开门后下十几级楼梯才能到达地下车库。由于被告的虚假承诺导致原告无法收房，因为原告家中有坐轮椅的老人和病人无法通过地下室到达地下车库。在购房时，被告销售人员向原告说明地下室开门就是地下车库，因此不存在无障碍入户问题，但刻意隐瞒了地下室距地面仍有约2.7米高度，只能通过十几级楼梯上下的情况。这个说明对原告当时的购房意愿及签订合同起到了重大影响，并且可以预见未来将给原告家庭的正常生活和使用车库造成严重不便。为此原告数次和被告的销售部门及工程部门相关人员沟通，后被告负责人承诺，可以让原告使用同小区叠加房屋的电梯到地下车库。实际上，同小区叠加房屋的电梯都是有门禁的，叠加第41号房屋离原告购买的联排房屋比较近，但如果门禁生效则原告并不能出入该电梯。后被告并不对此做出回应，反而以书面方式要求原告按期收房，否则后果自负，甚至于向原告发送催告函并以44万余元的违约金加以威胁。这个关于入户方式的承诺影响到的联排业主很多，2020年4月26日，原告和大多数联排业主共同在现场与被告开会讨论此问题，被告仍拒绝提供可行的解决方案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第3条的规定，被告的承诺不是要约邀请而是要约，无论是否写入合同，无论合同中是否设有免责条款，均对被告具有约束力，该允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告在本案中的违约行为，导致原告无法按预期入住或使用房屋，故房屋功能缺失以及原告逾期收房的责任应由被告来承担。综上所述，原告的请求合法有据，现原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告同旌公司辩称：原告已经就相同事实提起过诉讼，案号为(2020)沪0117民初12850号，前一案法院已经驳回原告诉请；原告对于违约金的计算方式没有提供相应证据；原告要求使用41号的电梯，但被告对41号房屋的电梯不享有所有权，所有权是属于41号业主共有的，被告不可能在他人物权上给原告设定使用权。本院经审理认定事实如下：2018年，两原告作为乙方(买方)与被告作为甲方(卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买涉案房屋。第二条约定，据甲方暂测该房屋建筑面积为129.50平方米，其中套内建筑面积为129.50平方米、公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积0平方米(价格详见补充条款)。第三条约定，该房屋总价暂定为7,122,565元。附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”第2.4条约定，联排无电梯配置。补充条款一中“关于销售展示道具、销售说辞的豁免”处载明，买卖双方一致确认，楼书、折页、沙盘、模型、示范区、样板房、电子资料、报刊、广播、网络讯息等广告宣传资料均属于要约邀请，系提前制作且内容未及时更新，不构成要约。《商品房预售合同》及本补充协议取代前述广告宣传资料，广告宣传资料中就《商品房预售合同》项下商品房及相关设施、外部环境所作的表述与《商品房预售合同》及其附件不一致的，均以后者为准。对《商品房预售合同》订立及商品房价格有重大影响的要约邀请等因素，必须纳入《商品房预售合同》及本补充协议内容进行最终确认。出卖人的员工或雇员、内设部门、分支机构或销售代理机构等均无权擅自超出《商品房预售合同》约定范围对买受人作出关于该商品房买卖的任何额外承诺，如该个人或第三方机构的承诺未加盖出卖人公章的，则出卖人不受该等擅自承诺约束。另载明，本期销售的叠加产品(复式)均可搭乘电梯直接到本楼栋地下一层；联排产品(联体别墅)无电梯直接到本楼栋地下一层；本期销售各楼均不能搭乘电梯直接到地下二层。该合同另对其他事宜作出了约定。两原告还签署了《确认函》和《【同济晶萃】项目重要信息提示》，其中《确认函》第(2)条约定：该商品房的地下结构空腔属结构设计需要并起到防潮隔离作用，闷顶仅属建筑隔热和检修之用，都不属于该商品房业主的使用范围。《【同济晶萃】项目重要信息提示》第三条第4款约定，叠加产品设置电梯，并且所有电梯都可达地下一层，其中每栋楼只有1个单元(疏散用)楼梯通往地下一层；联排产品不设电梯，无法通过电梯直接到达地下车库。第四条特别提示第5项约定，……联排产品：闷顶仅属建筑隔热和检修之用，地下结构空腔属结构设计需要并起到防潮隔离作用，都不属于该商品房业主的使用范围。原告确认上述两份材料是与《上海市商品房预售合同》一起签署。审理中，原告还提供了录音视频及文字整理稿，证明被告负责人承诺原告可就近使用叠加房屋的电梯到地下车库。被告对真实性无异议，但认为该录音形成于涉案房屋销售后半年，被告工作人员陈述原告可以使用叠加电梯但管理方面有问题，需要协调物业公司拿办法，尽量协调将叠加电梯提供给联排业主使用，不构成对原告的承诺。审理中，原告陈述：《上海市商品房预售合同》未明确约定违约金的具体金额，但被告行为确实属于违约，原告系参考其他案例，按照合同总价的10%主张，具体金额由法院认定；至于被告的违约行为，虽然未违反预售合同的约定，但被告口头告知原告可以开门后直接进车库，隐瞒了开门后要走十几级楼梯(高度为2.7米)才能到地下车库的事实，被告的该口头允诺使原告产生了非常大的购房欲望；其在购买涉案房屋前就知晓联排没有电梯，但基于正常逻辑，其当时问被告销售从地下车库如何进门，销售回复地下室开了门就进地下车库；除了其他业主的陈述以外，其没有其他能够证明被告向其承诺过要交付从地下室无障碍进出到地下车库的相关证据；其购买涉案房屋是老人养老所用，因被告违约给原告造成的损失包括老人在护理院三年的护理费450,000元、将来重新置换房屋的价格差、购买涉案房屋产生的贷款利息以及涉案房屋首付款如果不购买涉案房屋将产生的其他收益；如果使用叠加别墅80号的电梯，原告从涉案房屋停车到进门往返需要走5-6分钟；现原告不考虑退房。审理中，被告陈述：涉案房屋没有地下室，原告所说的地下室实际是地下结构空腔，不属于业主使用范围；其未跟原告说过“开了门就是地下室”，且已特别提示原告联排房屋不设电梯；对原告陈述的损失其均不认可；被告现将80号叠加别墅的电梯提供给全部联排业主使用，距离涉案房屋步行仅需2-3分钟。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、《确认函》、《【同济晶萃】项目重要信息提示》以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告认为被告向其承诺过要交付从地下室无障碍进出到地下车库的房屋，但未能交付，故构成违约。但本案原告并未提供被告向其承诺过要交付从地下室无障碍进出到地下车库的房屋的相关证据，故原告未能举证证明被告存在此项违约行为。从原告提供的录音内容来看，被告曾承诺原告会就近给原告使用电梯，被告实际也将80号叠加别墅的电梯提供给原告使用。基于此，本院对原告诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告冯伸、陈凌的诉讼请求。案件受理费10,923元，减半收取5,461.50元，由原告冯伸、陈凌负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  亓继芳二〇二一年五月二十七日书记员  叶唐青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。