上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初16181号原告(反诉被告)温州市顺达国际旅游有限公司，住所地浙江省温州市。法定代表人陈醒克。委托代理人苏林华。被告(反诉原告)田毓峰，男，1971年12月31日出生，汉族，住上海市。委托代理人蔡姝，女，1981年10月31日出生，汉族，住上海市。原告温州市顺达国际旅游有限公司与被告田毓峰以及反诉原告田毓峰与反诉被告温州市顺达国际旅游有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)温州市顺达国际旅游有限公司的委托代理人苏林华，被告(反诉原告)田毓峰及其委托代理人蔡姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州市顺达国际旅游有限公司诉称，原告于2018年12月通过与被告签订《上海市房屋租赁合同》的方式承租了本市丹巴路XXX弄XXX号XXX室用于办公，租期为两年。原告自2018年底起使用房屋并按期交租，还配合被告向有购房意愿的买家提供看房便利。后为经营所需，原告向被告表达了提前退租的意愿，被告不持异议并同意退还原告为租房所支付的押金9600元，因退租日未定，故原告未于被告提供的“退租申请”中签字；2020年5月20日左右，原告得知被告已将房屋出售，故决定迁离，因当时尚未结清物业费及未办理以系争房屋坐落地为公司工商登记注册地的迁徙手续，故暂时未向被告索还押金；2020年6月2日，原告搬离房屋并按被告指示将房门钥匙交与物业，租金付至2020年5月底，被告于2020年6月4日收回房屋钥匙；之后，原告将公司的工商登记注册地自系争房屋坐落地迁出并要求退还押金却遭被告拒绝。根据上述事实，原告认为，退租完成后，被告应按承诺退还押金，同时，其在租期内未征询原告意见的情形下出售房屋，这一行为有违诚信且导致租赁关系无法继续，其应对此承担违约责任并支付原告为诉讼产生的成本费。现提起诉讼，请求判令：一、租赁合同于2020年6月4日解除；二、被告返还押金9600元；三、被告支付违约金9600元；四、被告赔偿原告为诉讼支出的包括人力与物力在内的成本费5000元。被告田毓峰辩称，租赁期间，原告自2020年3月起以经营所需为由欲提前退租，因当时退租日未定，故其未在被告起草的退租申请中签字；2020年4月起，原告要求将付租方式由按季改为按月，基于疫情及退租因素，还考虑到其支付的押金可用于冲抵租金，故被告对此予以谅解且未向原告催收租金，同时，在原告即将退租的情形下，被告于2020年4月起将房屋挂牌出售，原告对此未提出异议，还同意为有购房意愿的买家提供上门看房的便利；2020年5月，原告表示其决定于2020年6月迁出，被告遂于2020年5月19日将房屋售出并于2020年8月完成房屋产权过户；2020年6月4月，原告迁出并向受被告委托的物业交房，租金支付截止至2020年5月底；2020年7月7日，原告将公司注册地自房屋坐落地迁出的信息发送与被告并欲索回押金，但该迟延行为已对被告出租房屋造成了影响。被告认为，原告提前退租构成违约，被告有权拒退押金，同时，被告出售房屋未对原告租房造成影响，原告在明知房屋将售出的情形下并未表现出购房意愿，故其要求被告支付违约金、诉讼成本等均无法律与合同依据，此外，被告在双方交涉过程中，曾在考虑不周的情形下同意退还押金，察觉不妥后随即明示不再退押金。综上，对原告诉请不能同意。反诉原告田毓峰诉称，反诉原被告签订的《上海市房屋租赁合同》约定，反诉原告将房屋交反诉被告使用并由其将房屋坐落地作为公司的注册地用于工商登记，租期届满后其须在十个工作日内办理上述注册地的注销手续，但其于2020年6月4日交还房屋后，直至2020年7月7日方将注册地注销的信息告知反诉原告，因系争房屋属于商业用房，故反诉原告认为反诉被告退租后的实际解约日与交房日应以其公司注册地完成迁徙重新办妥营业证照之日即2020年6月30日为准，之前未付的租金应由其付清，故提起反诉，请求判令：一、租赁合同于2020年6月30日解除；二、反诉被告支付2020年6月1日至2020年6月30日的租金4800元及相应的滞纳金；三、反诉受理费由反诉被告承担。反诉被告温州市顺达国际旅游有限公司辩称，反诉被告于2020年6月4日向反诉原告交还房屋后，按合同约定于2020年6月18日向工商部门申办公司的登记注册地迁徙手续并于2020年6月30日取得了注册地信息变更后的营业执照，此举表明反诉被告于2020年6月前已完成房屋交还手续，况反诉原告既已将房屋出售，则上述注册地的迁徙与否对其并不构成影响，其主张的违约金标准过高，应由法院酌情调整。综上，对反诉诉请不能同意。经审理查明，原告原名为“瑞安市顺达国际旅游服务有限公司”。2019年1月，原被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，主要约定内容有：被告将系争房屋租与原告用作办公，租期自2019年1月1日起至2020年12月31日止，月租金4800元，按每三个月为一期支付，逾期付租超过七日的，每日按月租金的千分之五支付滞纳金。租期结束后，被告应于原告付清所有费用后无息退还押金9600元，因原告违反合同所产生的违约金、赔偿金等费用可自押金中抵扣，任一方违约导致合同提前终止的，应支付违约金9600元；被告应配合原告办理公司注册事宜，租期届满后，原告须于十个工作日内迁徙注册地址。租期内，双方曾就交租、退租等问题以网络通讯方式进行协商，主要内容有：一、被告曾起草“退租申请”一份向原告发送，内容为“由于公司原因于2020年4月30日正式办理旭辉世纪广场办公室，特向房东田毓峰提出退租申请，请知晓”，但原告并未签署该申请；二、原告曾表示“五月份不会搬”且因经营状况不佳将付租方式改为每月支付，被告对此表示谅解并要求原告为中介看房提供便利；三、被告曾于2020年5月18日同意如原告不续租则退还押金，当原告表明可能于“六月份”搬离时，被告表示押金不再退还；四、原告于2020年7月7日告知被告，其已完成公司的注册地迁徙并于2020年6月30日重新办妥了营业证照，要求退还押金，被告则以原告提前退租为由表示拒绝。2020年8月18日，原告提起本案诉讼，请求判决如其诉请，诉讼过程中被告提起反诉，请求判决如其反诉诉请。本案反诉查明的事实同本诉。本院认为，当事人对涉案租赁合同的成立与生效不持异议，本院对合同的法律效力予以确认。对查实的证据及当事人的自认作分析可知，当承租方要求提前退租时，出租方并未表示异议或有追究其违约责任的意图，同时出租方也作出了同意退还押金的承诺或表达了当承租方比预期晚退租的情形下将押金充抵欠租不再退还的可能性，故应视为当事人之间对提前解约已达成合意，不应再就此事追究承租方的违约责任。但需指出的是，即使双方均同意解除合同，承租方仍应及时、完备地履行交还房屋的义务，该义务既包括了返还房屋，也包括了保障返还的房屋不具有妨害物权行使的瑕疵——如承租方的经营注册地未自房屋坐落地迁离。而在双方未就解除租赁关系的日期及房屋交接日期达成一致的前提下，应以承租方履行房屋交还义务之日为租赁合同解除日，在合同解除日前未付的租金由承租方按约定的标准支付。现据当事人的自认，承租方虽于2020年6月4日交还了房屋，但其直至2020年6月30日方完成公司注册地的迁徙，在此之前房屋至少在商用房的经营注册登记方面存在瑕疵而不能视为承租方完全履行了房屋交接义务——无论导致该结果是否出于承租方的主观过错。根据上述论断，本院以2020年6月30日为租赁合同解除日并认定承租方应履行2020年6月的房租支付义务，而出租方足额向承租方收取房租的权利既然已得到支持，则不得再扣留押金。此外，本案讼争的产生与当事人在提前解约过程中对后续权利义务约定与履行的草率与不严谨有关，出租方对此亦应承担一定的责任，故对其关于租金的利息主张不再支持，而承租方作为提前退租的发起方，以出租方出售房屋导致租赁合同无法继续为由要求追究违约与赔偿责任缺乏事实与法律依据，本院同样不予支持。综上，对当事人于本反诉中具备事实与法律依据的主张予以采信并支持，依据不足的则不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、反诉被告温州市顺达国际旅游有限公司与反诉原告田毓峰签订的关于上海市丹巴路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；二、反诉被告温州市顺达国际旅游有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告田毓峰支付2020年6月的租金人民币4800元；三、被告田毓峰应于本判决生效之日起十日内返还原告温州市顺达国际旅游有限公司押金人民币9600元；四、对原告温州市顺达国际旅游有限公司的其余诉请不予支持；五、对反诉原告田毓峰的其余反诉诉请不予支持。本案本诉受理费人民币10元，由原被告各半负担。本案反诉受理费人民币112元，减半收取，计人民币56元，由反诉原被告各半负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  曹 彬二〇二一年五月十日法官助理  黄 菊书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。