广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3899号上诉人（原审原告）：马彩缤，女，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：冯绍沛，住广州市白云区。委托诉讼代理人：范立松，湖南郴华律师事务所律师。上诉人马彩缤因与被上诉人冯绍沛房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初12200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人马彩缤本人、被上诉人冯绍沛委托诉讼代理人范立松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马彩缤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判冯绍沛立即搬离广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园上善若水雅园26幢1003号房，并将房屋完整交还马彩缤；2.撤销一审判决中对于案件受理费的内容，重新计算案件受理费；3.诉讼费用由冯绍沛承担。事实和理由：一、一审判决认定冯绍沛应在每年的第五日支付当年租金属于事实认定错误。本案中，租赁合同注明租金缴付时间为每年第5日前，这里的“年”是指合同年，而非自然年。合同年即为每年7月25日至次年7月24日，那么缴付时间点应为每年7月30日前。马彩缤作为房屋买受人继承的租约为原业主与冯绍沛签订，按照冯绍沛之前提供的2014、2015、2016三年的租金交纳收据，每年交租的时间都是7月25日。一审判决认定与事实和常理不符。二、一审判决认定马彩缤在收到(2019)粤01民终4474号判决书后未进行催告即起诉要求解除租约不合理，此项判定属于事实认定错误，法律适用错误。判决书本身即具有催告作用。(2019)粤01民终4474号判决书的判决时间是2019年8月2日，马彩缤收到的时间是2019年8月20日左右，冯绍沛收到该案判决书的日期也应该差不多。冯绍沛收到判决书之后，应该知道其应承担缴付租金的义务。马彩缤于2019年8月31日向一审法院提起诉讼已经是在11日之后，完全合理合法。冯绍沛于2019年12月3日支付租金，延迟了一个半月之多，违反了(2019)粤01民终4474号判决书的规定，马彩缤完全有充分理由据此要求解除租赁合同。一审判决忽视了已生效的(2019)粤01民终4474号判决书的认定，错误将冯绍沛未交租金的责任归咎于马彩缤未催告，与事实和法律不符。三、一审判决认定虽然冯绍沛存在延迟支付租金的情况，但是在收到法院立案材料后立即支付租金未影响马彩缤实现合同目的，此项认定与事实不符。马彩缤在2019年1月3日获得涉案房屋所有权后一直积极与承租人联系，冯绍沛知晓房屋被拍卖，也知道买受人的联系方式。虽然买受人提起诉讼，但是该诉讼不影响合同履行，冯绍沛仍应依合同足额支付租金，但在一审法院2018年9月3日做出(2017)粤0113民初6412号判决后，冯绍沛过了3个月才支付租金，且未足额支付。在广州市中级人民法院2019年8月2日作出(2019)粤01民终4474号判决书之后，冯绍沛未支付租金。在2019年9月20日一审法院立案后，冯绍沛直至2019年12月3日，即开庭前才支付租金至2020年12月31日。另外，根据(2019)粤01民终4474号判决书，冯绍沛应在2020年7月30日之前支付2020年7月25日-2021年7月24日的租金，现仍欠缴2021年1月1日-2021年7月24日的租金21000元。冯绍沛在长达4年的时间内均未及时足额交纳租金，且在收到法院判决后也未及时补缴，影响马彩缤实现合同目的。四、一审审理程序不合法，案件受理费的计算错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，本案双方当事人仅为个人，无需法院调查搜集证据，权利义务关系明确，完全符合简易程序的要求。第一次开庭后没有通知多次开庭，根据2015月1月3日颁布的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百五十八条，本案从2019年9月20日立案至2020年9月24日收到一审判决书，间隔了一年时间，马彩缤未收到通知要从简易程序转普通程序。该案诉讼标的是租赁合同，一审法院却以房屋价值为基数计算诉讼费和案件受理费明显不合理。另外，一审法院作出一审判决的日期是2020年6月23日，而马彩缤从今年4月至8月，多次与一审法官、书记员联系，均告知判决还没出来，还在2020年8月27日发来一份诉讼费预缴通知单，告知因本案由简易程序转为普通程序，需补缴诉讼费14549元，然后才能出判决书，而马彩缤在2019年9月26日已经支付过14549元诉讼费，完全高于此次判决的9200元。因此一审判决存在程序不合法。被上诉人冯绍沛辩称：同意一审判决处理，不同意马彩缤的上诉请求。事实与理由：一、《广州市房屋租赁合同》合法有效，应当继续履行。（2017）粤0113民初6412号民事判决书、（2019）粤01民终4474号民事判决书、（2020）粤民申518《民事裁定书》，均已对合同效力、继续履行涉案租赁合同相关问题进行了认定。二、租金交付方式应当采用“先住后付，按年结算”的形式进行。三、出租人通知义务是解除合同的前置条件，民事判决书并非执行通知书，更非出租人的通知，故判决书本身不能替代出租人的通知义务。四、虽然诉讼影响租金支付，但冯绍沛已足额预付租金至2021年12月31日，退一步讲，马彩缤多次预收冯绍沛租金的行为，是愿意继续履行合同的行为。马彩缤于2019年9月20日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除涉案租赁合同；2.冯绍沛立即搬离广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园上善若水雅园26幢1003号房，并将房屋完整交还马彩缤。一审法院认定事实：1.广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园上善若水雅园26幢1003房，原登记权属人为秦怀舟，马彩缤通过司法拍卖竞买涉案房屋，并取得不动产权证书，权属人为马彩缤。2.2017年8月3日，马彩缤向一审法院提起案号为（2017）粤0113民初6412号民事诉讼，马彩缤诉秦怀舟、冯绍沛及第三人侯蓓蕾确认合同无效一案，马彩缤主张：确认秦怀舟与冯绍沛签订的《广州市房屋租赁合同》无效；冯绍沛搬离涉讼房屋，并腾空交还马彩缤；秦怀舟、冯绍沛向马彩缤赔偿房屋使用费。一审法院于2018年9月3日作出判决，认定涉讼合同真实有效，马彩缤在参与拍卖时已对涉讼房屋存在承租人及相关的租赁期限、租金标准等情况清楚知悉，马彩缤取得涉讼房屋所有权后，应继受该租赁关系中的出租人的权利和义务，继续履行涉讼合同。马彩缤享有对涉讼房屋的收益权，现冯绍沛已举证证明其已支付涉讼房屋的租金至2017年7月24日，故冯绍沛应自2017年7月25日起支付租金。判决冯绍沛应于本判决生效之日起七日内向马彩缤支付涉讼房屋的租金（租金按3000元/月的标准，从2017年7月25日起计至本判决生效之日止），驳回马彩缤的其他诉讼请求。马彩缤对一审法院判决不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年8月2日作出（2019）粤01民终4474号判决，驳回上诉，维持原判，该判决于2019年10月5日生效。3.涉讼合同约定，租赁期限自2014年7月25日至2034年7月24日，月租金为3000元；租金按年结算，由冯绍沛在每年的第5日前按转账付款方式缴付租金。冯绍沛在2014年7月25日交一年租金36000元，在2015年7月25日交一年租金36000元，在2016年7月25日交一年租金36000元。4.一审法院作出（2017）粤0113民初6412号判决后，冯绍沛在2018年12月7日、12月9日向马彩缤支付2017年7月25日至2018年12月31日期间的租金51678元。本案立案后，一审法院工作人员通过邮寄方式向冯绍沛送达起诉状、证据副本、传票、应诉通知书等诉讼材料，邮件于2019年12月3日签收。同日，冯绍沛通过银行转账向马彩缤支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的租金72000元。一审庭审中，关于（2019）粤01民终4474号判决于2019年10月5日生效后，冯绍沛有否按照该判决向马彩缤支付租金的问题，冯绍沛陈述，当初二审是驳回上诉维持原判，所以冯绍沛没有注意该问题，还是以为按照合同在每年5日交上一年租金，先住后付，后为避免误解，提前向马彩缤一次性支付2019年及2020年两年的租金，证明我方愿意继续承租房屋的诚意。关于（2019）粤01民终4474号判决于2019年10月5日生效后，马彩缤有否要求冯绍沛支付租金的问题，马彩缤陈述，该二审判决生效后，没有要求冯绍沛支付判项确定的租金，在2019年8月20日左右就收到二审判决书，后到番禺法院起诉本案。关于是否转租的问题，马彩缤陈述，涉诉房屋有他人居住；冯绍沛陈述，涉诉房屋居住人是冯绍沛，有其他人共同居住，但没有转租给他人。一审法院认为，经（2017）粤0113民初6412号判决及（2019）粤01民终4474号判决认定，涉讼合同真实有效，马彩缤继受该租赁关系中出租人的权利和义务，继续履行涉讼合同。本案争议焦点为马彩缤主张解除涉讼合同是否合法有据。第一，马彩缤主张以冯绍沛未及时支付租金为由解除涉讼合同。根据涉讼合同的约定，租金按年结算，由冯绍沛在每年的第5日前按转账付款方式缴付租金。根据冯绍沛向原业主委托人在每年起租日就支付租金的情况，结合合同约定，一审法院依法认定，冯绍沛应在每年的第5日支付当年租金。冯绍沛主张每年第5日支付上一年租金，先住后付，理据不足，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。根据（2017）粤0113民初6412号判决内容，冯绍沛向马彩缤支付了2017年7月25日至2018年12月31日期间的租金，但马彩缤不服该判决，提起上诉。在广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终4474号判决后，马彩缤没有要求冯绍沛支付租金，而是直接到一审法院起诉本案，要求解除涉讼合同。而冯绍沛在收到本案诉讼材料同日，立即向马彩缤支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的租金72000元。综上，即使冯绍沛存在迟延支付租金的情况，马彩缤应要求冯绍沛在合理期限内支付，且冯绍沛在收到一审法院材料后立即支付租金并提前支付下一年租金，并未影响马彩缤实现合同目的，马彩缤以冯绍沛未及时支付租金为由解除涉讼合同，理据不足，一审法院不予支持。第二，马彩缤主张以冯绍沛转租为由解除涉讼合同。涉讼房屋有他人居住，不足以证明冯绍沛将涉讼物业转租给他人，马彩缤提供的证据不足以证明冯绍沛存在转租行为，该主张理据不足，一审法院不予支持。因此，马彩缤主张解除涉讼合同，要求冯绍沛搬离涉讼房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，于2020年6月23日作出判决：驳回马彩缤的全部诉讼请求。一审案件受理费9200元，由马彩缤负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，马彩缤向本院提交（2017）粤0113民初6412号案及（2019）粤01民终4474号案的判决书快递送达证明，拟证明冯绍沛签收该两判决书时间为2018年10月19日及2019年8月6日。冯绍沛质证表示：上述证据均没有原件，真实性由法院核实，关联性不确认，前案是以二审判决生效为起点，马彩缤对前案一审提起了上诉，所以是以二审送达时间为生效时间，所以一审判决的送达与本案无关联性。对二审的送达，上面显示“他人收”，因此应以法院二审判决的生效证明为准。冯绍沛提交以下材料作为二审证据：证据1.中国工商银行《境内汇款电子回单》，拟证明冯绍沛已于2020年12月12日向马彩缤支付2021年度的租金合计36000元，租金已预付至2021年12月31日；证据2.（2020）粤民申518号《民事裁定书》，拟证明租赁合同合法有效，应当继续履行；证据3.微信聊天记录，拟证明冯绍沛主动联系马彩缤交付租金。马彩缤质证表示：一、对真实性、合法性予以认可，不认可关联性。租金交付时间为自然年还是合同年的问题，冯绍沛一审提交的租金证据，证明是每年7月25日交租，即是按照合同年交租的，一审判决认定为自然年不当。二、租赁合同不合法，冯绍沛认为即使租赁合同合法，也应按合同支付租金，实际上冯绍沛并无按时支付租金。前案一审判决后，冯绍沛没有按照一审判决规定的时间内支付租金。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：马彩缤要求冯绍沛搬离的上诉请求是否成立。马彩缤起诉冯绍沛、秦怀舟等确认合同无效一案，已生效的（2019）粤01民终4474号民事判决以及广东省高级人民法院（2020）粤民申518号民事裁定书均认定，马彩缤应受《广州市房屋租赁合同》的约束。根据前述生效判决，冯绍沛应于判决生效之日起即2019年10月5日起七日内向马彩缤支付2017年7月25日至该判决生效之日止的租金。虽然冯绍沛于2018年10月25日已经知晓了马彩缤的银行账号，此时计算租金的截止时间尚未确定，但冯绍沛已于2018年12月支付租金至2018年12月31日。因马彩缤否认《广州市房屋租赁合同》的效力而引发诉讼，在前案二审判决作出之后，双方应依诚实信用原则对合同的后续履行进行沟通。但马彩缤并未通知冯绍沛按照合同约定支付租金，而是在2019年9月20日前案二审判决生效之前径行提起本案一审诉讼，其行使权利的方式存在不当之处。在双方仍存在一定争议的情况下，冯绍沛在收到本案一审起诉材料当日即2019年12月3日向马彩缤支付2019年1月1日至2020年12月31日的租金，在2020年12月12日向马彩缤支付2021年1月1日至2021年12月31日的租金，虽未严格依照《广州市房屋租赁合同》约定的期限支付，但违约程度不严重，并未影响马彩缤合同目的的实现，故一审法院不予支持马彩缤解除合同、交还房屋的诉讼请求并无不当。马彩缤上诉请求冯绍沛交还房屋，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人马彩缤的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但一审判决对诉讼费的处理有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各2474元,均由马彩缤负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年五月二十一日书记员 冯冠豪徐毅敏