安徽省芜湖市繁昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0222民初281号 原告：李艳，女，1986年12月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 原告：艾亮，男，1979年9月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 两原告共同委托诉讼代理人：张昊，安徽渡江律师事务所律师。 被告：芜湖梁盛置业有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌区。统一社会信用代码91340222MA2NYQMC6J。 法定代表人：马杰，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨婧，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张袁园，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 原告李艳、艾亮诉被告芜湖梁盛置业有限公司（简称梁盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理,原告李艳、艾亮及其共同委托诉讼代理人张昊、被告梁盛公司的委托诉讼代理人杨婧、张袁园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李艳、艾亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行原、被告签订的《商品房买卖合同》合同编号：预字FC2018005369，立即向原告交付符合合同约定、法律规定的房屋（地上3层、地下1层，并有前后院子等）；如被告交付的房屋不符合合同约定、法律规定，原告要求被告赔偿原告损失740291元；2、判令被告支付原告已发生的逾期交房违约金84364元及此后的违约金（以301.3元/日为标准，自2021年1月26日计算至被告向原告实际交付房屋时为止）；3、判令被告承担原告支付的律师代理费50000元整；4、诉讼费由被告承担。并当庭变更诉讼请求第1项为：判令被告赔偿原告损失757796元（主要是院子部分的损失由99993元变更为117498元）。事实和理由：二原告系夫妻关系，被告系房地产开发商。2017年，原告通过被告的宣传知悉：被告开发繁昌“中梁·壹号院”,在被告的售楼部，销售人员向原告介绍了拟开发的繁昌“中梁·壹号院”沙盘，详细讲解了联排房（别墅）的销售模型及使用功能，并发放了宣传单。销售人员特别说明且销售模型和宣传单也明确注明：联排房（别墅）有“前庭后院”和“家庭娱乐休闲中心（地下负一层）”。原告看中了“前庭后院”和“家庭娱乐休闲中心”所带来的住家娱乐一体以及独门独院的使用性质，十分喜欢。2018年1月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称购房合同）。购房合同第一条载明房屋面积184.15m2,房屋建筑结构为钢混，总层数为4层，地上3层，地下1层。购房合同第二条载明总房款2008743元，单价为10908.19元。购房合同第六条约定出卖人应当在2020年4月20日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。购房合同第七条约定逾期交付的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1.5的违约金。2020年1月6日，被告向原告邮寄了《交付通知书》。在交付现场，原告发现拟交付的商品房与购买时开发商宣传的单页、销售模型等不一致，没有了“前庭后院”和“家庭娱乐休闲中心（地下一层）”。原告要求被告出示相关证书（商品房综合验收合格证、建设工程质量认定书、合格证、住宅质量保证书、住宅使用说明书等），被告未能出示。因被告未按照购房合同约定的内容履行交付义务，原告暂时无法接受被告的交付，希望被告在约定的交付日截止前，交付符合购房合同约定的房屋。2020年4月20日，被告未将符合购房合同约定的房屋交付给原告。后原告等人向政府部门反映被告逾期无法交房等问题。2020年8月25日，繁昌区自然资源和规划局认为被告地下负一层未按规划建设，属于违法建筑，要求被告限期处理上述问题，并向被告送达了《责令改正违法行为通知书》。2020年12月28日，芜湖市繁昌区市场监督管理局作出（繁）市监罚字[2020]392号《行政处罚决定书》，认定“构成对所售商品房作虚假和引入误解的商业宣传行为。”截至起诉之日，被告的违法状态仍然在持续，至今不能交付符合购房合同约定的房屋。原告认为，被告现在的态度纯粹是在拖延时间，并未有解决问题的诚意。综上所述，被告“对所售商品房作虚假和引入误解的商业宣传行为”，构成了对原告的欺诈。在相关部门督促改正及原告等人的要求下，被告拒不改正，拒不交付符合购房合同约定的房屋，使得原告无法享受到购房时所想要达到的使用目的。现原告起诉被告交付房屋符合合同约定、法律规定的房屋（地上3层、地下1层，并有前后院子）。如被告交付房屋仍旧与之前拟交付的房屋不一致，原告要求被告赔偿损失。根据被告之前拟交付给原告的房屋，主要丧失了如下重要部分：1、前庭后院。2、地下负一层。具体损失如下：1、前庭后院损失：99993元（543元/m2×184.15m2，比照本小区普通住房已赔偿标准计算）。2、地下一层损失：640298元（184.15m2÷4）×（10908.19元/m2+3000元/m2），其中3000元/m2为目前繁昌区房价增值部分。另外，逾期交房违约金自2020年4月21日起按照日万分之1.5计算乘以原告交付的房款计算，即301.3元/日（1.5÷10000×2008743元）。截止至起诉之日即2021年1月25日，已发生逾期交房违约金84364元（280日×301.3元/日）。此后逾期交房违约金，继续按该标准计算。综上，原告提出诉讼，恳请法院判如所请。 李艳、艾亮向本院提交如下证据材料： 1、原告身份证复印件、被告企业公示报告复印件，证明原、被告的主体资格。 2、商品房买卖合同原件，证明原告从被告处购房的事实及相关约定的内容。 3、宣传单原件、别墅模型照片复印件，证明被告对原告的房屋的结构、功能做了详细的描述，有前庭后院、地下一层等。 4、信访处理意见书2份（14号文件系原件、44号文件系原件），责令改正违法行为通知书原件，证明被告拟交付的房屋系违法建设。 5、举报答复函原件、《行政处罚决定书》公示，（繁）市监罚字（2020）392号行政处罚决定书复印件，证明1、别墅业主、洋房一楼业主人、顶楼业主，就院子、地下一层、顶层露台问题进行举报。经繁昌区市场监督管理局调查核实，被告的宣传材料中，明确向别墅业主宣传带有前庭后院及地下一层，向洋房一楼业主表明有院子、顶楼业主表明有露台。被告的工作人员在销售时，明确告知别墅业主，别墅有前庭后院及地下一层。后繁昌区市场监督管理局向繁昌区自然资源和规划局了解，别墅未规划前庭后院，该部分为公共绿地；别墅未规划地下一层。2、繁昌区市场监督管理局认为，被告在销售别墅过程中，以多种形式进行虚假和引人误解的宣传，违法事实清楚、证据确凿充分。3、被告已经与9户洋房一楼业主达成谅解协议，支付了509788元赔偿款。 6、搜狐网新闻：《金地被判赔偿7400多万，开发商这些伎俩没用了》复印件，证明在搜狐网上，描述了金地房地产公司虚假宣传销售后无法交付地下一层。深圳市龙华区人民法院一审认为开发商宣传误导，交付存在瑕疵，按房款5%赔偿购房者；深圳市中级人民法院认为地下一层属于合同内容，开发商有交付义务，构成合同违约，购房者收楼不代表对现状接受，按房款30%赔偿购房者。 7、《蔡某某与深圳市金地北城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》案号（2019）粤03民终10430-10452号复印件，证明该判决书中系搜狐新闻中的案例，与本案相似度极高：1、本案中，原告要求履行合同，如履行不能，赔偿损失、支付违约金等；案例中，诉求与本案大体一致；2、本案及案例中，开发商均表示宣传资料不是合同附件、交付标准应当以合同为准；3、本案中，购房合同明确约定了地下一层，前庭后院未在合同中约定。地下一层及前庭后院的位置、规模、用途等在宣传资料、模型中予以展示说明。原告购买的是别墅，前庭后院面积巨大，是居家以外的独享场所，既拓展生活空间，又保护个人隐私；地下一层面积巨大，是原告居住组成部分，价值巨大。前庭后院，地下一层对原告的购房意愿及订立合同显然产生重大影响。案例中，购房合同未约定地下一层，但是深圳中院认为，地下一层在宣传资料中明确、直观的进行了展示，考虑到涉案房产为别墅，购房者对于别墅的要求与普通高层住宅不同，涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下一层等，是否具有地下一层足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定，宣传的地下一层属于合同组成部分，故存在地下一层；4、本案中，地下一层无法交付；案例中，地下一层，前庭后院无法交付；本案中，诉求赔偿地下一层的价格估算为640298元（为房款2008743元的31.8%）；案例中，地下一层按照房款30%赔偿。 8、《违规行为劝阻通知书》原件，照片复印件，繁昌论坛网信息、展板，证明原告尝试在拟交付的房屋外围，按被告原宣传的地址设置院子，被依法拆除，且被告的物业公司也认为是违法建设，物业公司表示该地点系公共绿化地带，不是私人院子。故该前庭后院无法交付。 9、代理费发票、代理合同原件，证明原告支付的律师代理费。 10、院子损失补偿表，证明被告曾对原告等别墅院子作出补偿计划。 梁盛公司辩称：一、本案被告交付的房屋既符合双方的合同约定，也符合法律规定，不存在不符合交付标准的情形。原告要求赔偿损失的请求是没有法律依据和事实根据的，应当予以驳回。首先根据双方约定的商品房买卖合同第一条以及合同附图均明确表示涉案房屋的建筑为地上三层建筑面积预测为180.15平方米，被告实际交付的房屋也是地上三层，实测面积是183.38平方米，交付的房屋与合同中约定的房屋面积和陈述基本一致，商品房买卖合同第一条第二款中载明的地上三层，地下一层，实际上地下一层指的是被告出售给原告的房屋坐落的小区房屋内部，就是房屋下所建设的规划，建设标准是“地上三层，地下一层”，地下一层是指楼幢下含有“地下车库”的建设，而并非是地下存在交付的房屋，在此涉案房屋经繁昌县房地产管理局预售许可证号为繁房预售证第2018001号批准预售，也是经过芜湖市住房和城乡建设局组织的竣工验收备案。繁昌区建设工程质量安全监督站进行的工程竣工验收合格，并且交付的房屋是完全符合规划和验收标准的，也是经过竣工验收合格并且已备案的房屋，是完全达到双方合同约定以及法律规定的交付标准和条件的，被告交付的房屋是符合法律规定以及符合建设要求，也是符合双方合同约定的。其次根据繁昌县住房与城乡建设局第14号文件第二项，关于地下室建设问题调查，证明被告已就现场沙盘作出了本沙盘模型是建筑设计方案设想的实现，仅供购房参考，一切未有列举事项以经政府部门核准文件、商品房买卖合同以及附件、协议约定或者房屋交付时的实际情况为准的提示，也说明了现场的沙盘模型并非要约，只是要约邀请。另外根据合同附件三补充协议第11条第四款的约定，对于屋面、露台、屋面消防通道、花园、下沉式庭院、地下空间等等，非属于专有的部分，买受人均同意对该附带使用空间不主张使用权，由此可见被告的宣传图册与沙盘模型明显不属于要约。原告提交的宣传图册和现场沙盘模型，虽然标注有院子和地下改造空间，但是被告在图册上以及模型的旁边的温馨提示上，均明确标注非交付标准，对此原告应该有明确的理解和预知。另外根据商品房销售管理办法第15条规定，房地产开发企业房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料中所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定，而本案中原告所称的前庭后院和地下空间并未被载入双方的合同当中，不属于合同内容，被告也尽到了谨慎告知义务，所以被告交付的房屋是符合合同约定及法律规定的，不存在任何违约的行为。二、原告提出的赔偿损失757796元没有任何法律依据，首先被告交付的房屋是符合合同约定的房屋。其次，被告也不存在任何虚假宣传的故意，不论是商品房买卖合同还是宣传资料都没有对原告个人所称的前庭后院和地下空间作出明确具体的约定，包括对名称以及面积以及范围作具体约定，所以并非具体，所以在合同以及附件中都没有具体的说明和允诺，不应当承担任何赔偿责任。在此案涉房屋的面积单价为10908元，原告购买的是别墅，综合考虑到土地占地面积以及别墅的房价本身就比一般房屋略高，所以与其他类型的价格也是一致的，也属于正常的市场价格，并非是受到院子或者其他因素的影响。最后实际上原告现在确定对地下空间是具有使用权的，原告现在购买的房屋的地下空间以及一楼的院子，客观上都是可以交付，并且可以正常使用的，并没有任何第三方对原告自己家楼下的地下空间提出权利要求，原告也完全可以自由自主的任意使用地下空间，并且改造。同样刚刚说的原告一楼的前庭后院完全也是可以任意地使用，并且进行改造，被告交给原告案涉房屋的院子也已经用树木和绿植全部都隔开了，客观上是已经交付给原告使用，所以原告在使用和居住的过程当中也没有任何障碍，所以原告购买的房屋也不存在任何损失的情形。三、被告已经按照合同的约定，按期向原告交付了房屋，而原告拒绝接收才是导致本案房屋交付延迟的原因，被告不应当承担延期交付的违约责任，本案的涉案房屋已经经过多部门联合组织的竣工验收，并且已经经过备案，被告也早在合同约定的时间之前，就向原告发出了交付通知书，在交付现场也准备验收合格证、建设工程质量认定书、合格证以及同时给付了住宅质量保证书和住宅使用说明书，但是由于在具体交付时，原告拒绝接收房屋，并且拒绝接收质量保证书和住宅使用说明书，所以双方之间才没有履行交付手续，但是被告在第一次交付给原告房屋时，均出示了上述相关证书，同样与原告一同购买这个别墅所有正常收房的业主都同时交付了上述相关的证书，从这一点可以看出，被告交付的房屋已经具备交付条件，也完成了对原告的交付通知义务，应当依据合同约定视为已经完成交付。根据以上事实，根据商品房买卖合同附件三的补充协议的第四条的第三点，同时约定了在买受人在出卖人书面交付通知书规定的交付日期内，没有按时办理房屋交房手续的，应当自交付通知书规定的交付日期届满之时，商品房视为已经交付，结合以上的合同约定以及本案的事实，完全是由于原告主观的意识拒绝接受，所以才导致延期收房的原因，完全是由于原告自己的问题，所以原告向被告主张逾期交付的违约责任是没有任何法律依据的。四、原告向被告主张要求支付律师费没有任何合同依据，首先被告没有任何违约行为，被告和原告也从来没有过任何约定，依据合同纠纷需要向对方支付律师费的约定，并且律师费从证据中来看，也没有看到实际支付的情况，所以没有任何依据，应当予以驳回。 梁盛公司向本院提交如下证据材料： 1、商品房认购协议，证明协议第六条约定，被告发布的广告、宣传资料、样板间、楼盘模型等所有资料和说明均仅做参考，双方的权利义务以双方正式签署的《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件为准。证明原告在购买房屋正式签订《商品房买卖合同》前就已经对相关宣传资料的性质有了清晰且明确的认识，且被告也在原告正式签订合同前就已经对宣传照片、模型等相关资料的知识仅供参考的性质尽到了审慎告知的义务。 2、（1）商品房买卖合同及补充协议；（2）繁昌县不动产（商品房）初始登记证，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，以及就涉案房屋的层数、面积、结构等交付标准已作出了明确约定，交付的房屋与合同约定的房屋完全一致，地上1-3层，面积183.38㎡。 3、《商品房买卖合同》所附房屋平面图，证明两原告在签订商品房买卖合同时很明确可以看到合同附图中对于房屋结构的具体约定，该附图显示原告购买的房屋为地上第1-3层，每一层的房屋结构，在一层平面图也清楚的看到一层外并没有“院子”的规划，以上附图每一页均有原告的签字确认，进而证明原告购买房屋时就明确知晓该房屋本身就是不存在“院子”和“地下空间”的，现交付的房屋也与合同约定的附图完全一致。 4、户型宣传图片、沙盘提示照片、样板房照片，证明被告在销售房屋时，不论是宣传图片、还是沙盘、样板房、都有醒目的提示，宣传图册、沙盘、样板房都是非交付标准的，以合同为准，被告已经尽到了合理的审慎告知义务。 5、（1）竣工验收备案表，（2）工程竣工验收报告，证明涉案房屋已通过各部门验收合格并备案，符合规划要求，满足了法定交付条件，亦满足双方合同约定的交付使用要件。 6、（1）交付通知书及附件一、二；（2）EMS快递单及送达截图；（3）《住宅使用说明书》；（4）《住宅质量保证书》；（5）相邻户交付文表物品签收单，证明被告已经按照《合同》约定提前交付房屋，且已于实际交房日前向原告发出了书面交付通知书，并告知其交付所需文件，以及原告也已经收到被告寄发的交付通知等材料；原告来拿房时被告提供了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等所有收房材料，但是原告拒绝签收所有材料；相邻户型按时接收房屋的业主在交付房屋的同时亦同时交付了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等相关证书。 7、繁昌县住房和城乡建设局文件【繁建信访（2020）14号】，证明被告所售房屋符合规划审批要求；证明被告已就现场沙盘作出了：“本沙盘/模型系建筑设计方案设想的实现，仅供购房参考，一切未有列举事项以政府部门核准文件、《商品房买卖合同》及附件协议约定或房屋交付时的实际情况为准”的提示，亦说明现场沙盘/模型并非要约，原告以此为由要求交付与合同约定不一致的房屋无任何依据。 8、案涉房屋交付的地下一层照片5张，1、证明被告交付给原告的房屋是包含地下一层空间的，并不存在无法交付的情形；交付“地下一层”的约定以及地下一层的面积均未包含在双方的商品房买卖合同内，也未收取任何面积价款，该交付的地下一层空间属于被告赠送给原告的空间。 9、隔壁栋9号楼-01室地下空间照片，证明所有购买别墅的业主，被告交付的房屋都是有赠送地下一层空间的，且其他业主收房后，对赠送的地下一层空间的改造现状。 10、车位使用权转让协议、梁盛公司的收据、车位照片原件，证明原告向被告购买的AW166和AW167的两个车位正对其地下一层空间的。下车即可通过被告已提前安装的入户门进入涉案房屋地下一层空间，故被告实际已向原告交付了该地下一层的可使用空间，也提前做好了入户门楼梯等设施，原告主张无任何事实依据，真实情况系其免费得到被告赠送的地下一层空间后还以各种理由向被告提出不合理赔偿，有违民事行为公平与诚信原则。 11、案涉房屋院子照片复印件，证明被告已经按照合同约定向原告交付了可使用的院子空间，并且已经用绿植与小区步行道作出了分隔，原告是可以正常使用该空间改造院子。 本院经审理认定事实如下：2018年1月25日，艾亮、李艳与被告梁盛公司签订商品房认购协议一份，双方就预购中梁一号院小区8号楼1单元106室等事项进行了约定。 2018年1月29日，梁盛公司与李艳、艾亮签订商品房买卖合同一份，双方约定：第一条买受人购买的峨××梁××院××楼××室（附件××），设计用途为住宅，据出卖人暂测，建筑面积为184.15平方米，套内建筑面积176.97平方米，共用分摊建筑面积7.18平方米，该幢房屋建筑结构为钢混，总层数为4层，地上3层，地下1层，该幢房屋经繁昌县房地产管理局批准预售，预售许可证号为繁房预售证第2018001号。第二条出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款:按建筑面积计算，该商品房毛坯单价为人民币每平方米10908.19元，总金额2008743元。第四条、买受人于2018年1月30日前付房款1008743元，余款100万元由买受人在2018年2月5日前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料。第六条出卖人应当在2020年4月20日前将验收合格的商品房交付买受人使用。第七条出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人，逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项目中的比率）的违约金。第九条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不提供这些文件，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按合同第七条支付违约金，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应在出卖人《交付通知书》中载明的交付日期内到出卖人指定地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续。若买受人未在规定的交付日期内办理房屋交付手续的，则按每月5元／平方米向出卖人支付房屋代保管费。2、出卖人《交付通知书》规定的房屋交接手续期限届满之日起，买受人应当自违约之日起承担房屋毁损、灭失的风险。第十七条本合同未尽事项，双方另签补充协议（附件三）。双方另就其他事项予以约定。同时该合同后附：附件一：房屋平面图（系地上三层的平面图）；附件二:装饰、设备标准；附件三:合同补充协议；附件四：民用建筑节能标准。 2018年1月29日双方签订合同补充协议(即上述商品房买卖合同附件三)内容：第四条关于该商品房交付条件与交付手续，3、买受人在出卖人寄发的书面交付通知书规定的交付日期内未能办理交房手续的，自出卖人寄发的书面交付通知书规定的交付日期届满之日起，视为商品房已经交付，并自该日起，视为买受人逾期收房，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之一的违约金。第十六条其他约定：1、出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同、相关附件即本协议约定的为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成本合同内容。买受人确认：对于本合同及本补充协议订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。2、买受人确认，出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等仅做风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等向出卖人主张权利；有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的为准。第十七条买受人声明买受人不可撤销的声明如下：1、买受人在签订《商品房买卖合同》及其附件时，已充分了解出卖人开发建设的商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、小区配套、公告设施以及规划（红线）范围外的相关配套设施、环境状况，且买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》及其附件并确定买卖价格，并非基于出卖人的广告宣传资料，而是基于对产品本身与《商品房买卖合同》及其附件的相关约定。合同补充协议另就其他事项予以约定。 上述商品房买卖合同签订后，原告已按约向被告支付全部购房款2008743元。 2020年1月6日被告通过邮政特快专递向原告送达交付通知书等，书面通知原告于2020年1月11日在被告项目部集中办理交房手续。 本院认为，一、关于梁盛公司对案涉房屋有前庭后院的广告宣传应否视为要约；案涉商品房买卖合同中约定的地下一层应否为案涉楼幢下的地下车库或是否有赠送的地下一层空间；梁盛公司应否承担逾期交房违约金，并赔偿相应损失等系双方争议问题。 （一）关于前庭后院问题，依据原告提交的被告梁盛公司广告宣传单及案涉房屋模型照片，被告经质证对其真实性没有异议。经审核案涉房屋的广告宣传单页，“前庭后院”明确出现在示图下的文字描述中（“前庭后院，奢阔自然尺度，有园有景，悦尽四季美景……”），虽然在前庭后院位置的示图中标注“非交付标准（可拓展空间）”，但结合案涉房屋模型，其中呈现的前后院落及其设置更直观明确、更形象具体。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”可见,在商品房销售中,出卖人在销售广告和宣传资料中的说明和允诺是否能视为要约,取决于其是否同时具备三个条件,即:一、该说明和允诺系就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作;二、该说明和允诺具体确定;三、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中,该三个条件均具备。因此被告对案涉房屋有前庭后院的广告宣传应视为要约，该内容亦应视为案涉商品房买卖合同的内容。 （二）关于地下一层问题，依据双方提交的案涉商品房买卖合同，其中第一条中明确约定：“该幢房屋建筑结构为钢混，总层数为4层，地上3层，地下1层”。现被告辩称地下一层是指楼栋下含有“地下车库”的建设，而并非是地下存在交付的房屋。案涉商品房买卖合同系采用格式条款而订立的合同，依据法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此按照通常理解被告应向原告交付其购买的该幢房屋建筑的地下一层，而非地下车库。因此被告的此节抗辩于法无据，本院不予支持。 依据原告提交的芜湖市繁昌区市场监督管理局于2020年12月28日作出的行政处罚决定书【（繁）市监罚字[2020]392号】，经该局向原繁昌县自然资源和规划局发出《关于协查繁昌中梁一号院联排别墅和洋房相关规划情况的函》的函询，原繁昌县自然资源和规划局函复：就案涉中梁一号院小区8号楼规划审批方案中8号楼一层室外未规划院子，建筑前后侧绿地为小区公共绿地，案涉8号楼未规划地下室，同时按案涉该号楼的建设工程规划许可证核发的建设工程均为地上建筑，不包含通往地下车库的楼梯间，同时案涉8号楼不动产登记面积不含地下室。同时依据原告提交的繁昌县自然资源和规划局的责令改正违法行为通知书【繁自规改[2020]04号】，此书证系繁昌县自然资源和规划局于2020年8月25日向被告作出的书面通知，明确被告就中梁一号院1号、3号、5号、6号、7号、8号（案涉房屋）、9号、13号联体排房的地下架空层，未按批准的方案填实的行为业已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条和《安徽省城乡规划条例》第三十四条的规定，要求其限期改正。 因此被告辩称的其交付的房屋系有赠送的地下一层空间，实际系按批准的规划方案被告应予以填实的地下架空层。被告对此未填实的行为已违法，相关行政主管部门已依法责令被告限期改正。被告的该节辩称无事实及法律依据，本院不予支持。 （三）关于逾期交房违约金及损失赔偿问题。 原、被告之间有关前庭后院、地下一层的约定与相关行政主管部门的规划审批方案不符，同时亦违反了法律的强制性规定，因此该部分约定自始无效。原告由此要求被告支付相关逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。经庭审查明被告于2020年1月6日书面通知原告办理交房手续，系在双方约定的交房期限（2020年4月20日前）前。但原告认为被告交付房屋无前庭后院、地下一层拒绝接收。庭后经本院释明，原告表示接受房屋，不要求解除案涉商品房买卖合同；同时鉴于案涉商品房有关前庭后院、地下一层的现实交付已不可能，原告要求被告赔偿相应的损失,于法有据，本院予以支持。综合双方的过错情节、案涉房产的现状（该商品房地上三层建筑及其交付的面积符合双方约定）等情形，本院酌定按照案涉商品房购房总价款的12%由被告向原告赔偿损失，即为2008743×12%=241049元（取整数）。 二、关于原告主张的律师费问题，原、被告双方在合同中并无明确约定，因此对原告此项主张本院不予支持。 综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告芜湖梁盛置业有限公司赔偿原告李艳、艾亮241049元,于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告李艳、艾亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费22870元（原告已预交），由被告芜湖梁盛置业有限公司承担7275元，由原告李艳、艾亮承担15595元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审 判 长  杨良斌 人民陪审员  孙宣繁 人民陪审员  王 平 二〇二一年五月十三日 书 记 员  陈丽君 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。