甘肃省平凉市崆峒区人民法院民事判决书（2020）甘0802民初5409号原告（反诉被告）：甘肃宏达国盛家居建材有限公司，住所地：平凉市崆峒区工业园区西二路23号。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝某，甘肃陇正律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃博鸿商贸有限责任公司，住所地：平凉市崆峒区电力局7号家属楼下门面房16号。法定代表人：张某，该公司经理。委托诉讼代理人：马某，甘肃红升律师事务所律师。原告（反诉被告）甘肃宏达国盛家居建材有限公司（以下简称宏达国盛公司）与被告（反诉原告）甘肃博鸿商贸有限责任公司（以下简称博鸿商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，宏达国盛公司的委托诉讼代理人郝某、博鸿商贸公司的委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宏达国盛公司向本院提出并变更诉讼请求：1、要求博鸿商贸公司归还租赁房屋，支付欠付租金76850元、违约金23055元，共计99905元；2、要求博鸿商贸公司自2020年7月1日起按照361.81元/日支付××区平凉宏达国盛全球家居建材市场53号楼1层8-13、15、16号（总面积291平米）房屋占用费至交还房屋之日；自2020年8月1日起按照89.4元/日标准支付××区平凉宏达国盛全球家居建材市场库3号楼1层8号（总面积149平米）房屋占用费至交还房屋之日；3、要求博鸿商贸公司缴纳的13000元合同履约及服务管理保证金归其所有。事实及理由：2019年6月30日，其与博鸿商贸公司签订场地租赁合同1份，约定其将××区平凉宏达国盛全球家居建材市场53号楼1层8-13、15、16号经营场地总面积291平米租赁给博鸿商贸公司用于经营陶瓷，租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日，租赁费101850元在合同签订之日一次性缴清。2019年7月31日双方又签订了场地租赁合同1份，约定其将位于平凉宏达国盛全球家居建材市场库3号楼1层8号经营场地总面积149平方米租赁给被告作为库房使用，租赁期限2019年8月1日至2020年7月31日，租赁费23840元在合同签订之日一次性缴清。两份合同同时约定了水电、物业等费用的缴纳。合同签订后，博鸿商贸公司以各种理由迟延缴纳房屋租赁费等，截止合同到期博鸿商贸公司仍欠付房屋租赁费等共计99905元，其与博鸿商贸公司多次协商退还房屋或续签合同事宜，博鸿商贸公司均不予理会并继续占用租赁的房屋至今。博鸿商贸公司辩称：2010年4月17日宏达国盛公司强行将租赁场地上锁致使其无法经营，宏达国盛公司计算的费用有误。房屋自上锁以后其未经营，合同到期后未续签合同，其不应当支付租赁费。宏达国盛公司要求扣收保证金于法无据，其刚开始经营宏达国盛公司就锁门了，给其造成巨大经营损失，房屋上锁以后宏达国盛公司就已经收回了，不存在交还房屋的问题。因为疫情其未按时支付租赁费，不同意支付宏达国盛公司主张的租金、违约金。宏达国盛公司应退还13000元保证金。诉讼中，博鸿商贸公司向本院提出反诉请求：要求宏达国盛公司赔偿经济损失300000元。事实及理由：2017年11月14日，其从郑祖贤处转让得蒙娜丽莎陶瓷店及平凉市区蒙娜丽莎瓷砖品牌经销权。2019年6月30日，场地租赁合同期限届满，2019年6月30日及2019年7月31日其前后两次与宏达国盛公司签订场地租赁合同，由其承租宏达国盛公司××区平凉宏达国盛全球家居建材市场53号楼1层8-13、15、16号用于经营蒙娜丽莎牌瓷砖、3号1层8号场地作为库房。2020年受疫情影响，其长期未经营。4月17日因其无力按时支付租赁费，宏达国盛公司将经营场地上锁，致使其至今无法经营，品牌经销权被收回，现要求宏达国盛公司赔偿经济损失。宏达国盛公司对博鸿商贸公司的反诉辩称：一、博鸿商贸公司反诉状中部分内容不属实。1.双方签订的租赁合同期限内，其没有对租赁经营场地锁门。双方签订的租赁合同期限届满后，2020年7月底至8月中旬间博鸿商贸公司夜间搬离租赁房屋内财物躲避债务。其为保证实现债权对被告租赁的53号楼房屋前门加装了门锁，对店内剩余财产实施了商事留置权，但对租赁房屋的后门及其他房屋没有实施加装门锁行为。因为博鸿商贸公司也给租赁房屋加装了门锁，其至今没有收回租赁房屋。2.2020年其对位于宏达国盛全球家居建材市场56号楼房屋顶部进行了维修。维修结束后用1、2天吊运了建筑垃圾，但是以上行为没有影响博鸿商贸公司正常经营，其维修房屋不是违约行为。二、博鸿商贸公司反诉中陈述的收回经销权理由全部与其无关。反诉状中陈述经销权被收回的理由包括：疫情影响、维修楼顶、锁门，其中锁门不是事实、维修楼顶也未影响正常经营，疫情影响属于不可抗力。博鸿商贸公司提出的“巨大损失”应当认定为与其无关。综上，博鸿商贸公司的反诉请求不能成立，应当驳回。本院经审理查明本案事实如下：2019年6月30日，宏达国盛公司与博鸿商贸公司签订场地租赁合同1份，约定乙方（博鸿商贸公司）承租甲方（宏达国盛公司）位于甘肃省平凉市××区平凉宏达国盛全球家居建材市场53号楼1层8-13、15、16号经营场地面积291平方米经营陶瓷，期限12个月，自2019年7月1日起至2020年6月30日，进场费35元/平方米/月，共计101850元在签订合同之日一次性交清。物业管理费按租赁面积291平方米×2元/平方米/月×12月收取6984元。水费及垃圾清运费按0.30元/平方米/月×12月收取1047.60元。物业管理费、水费及垃圾费按12个月标准一次性支付。乙方在签订合同时向甲方交纳管理保证金12000元。该保证金在合同解除或终止时，乙方在交清所有应交费用并退出场地之日起一年后由甲方退还。乙方逾期交纳本合同所涉及的费用，每拖欠一日按照应交费用5‰向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权采取停电、封门等措施收取欠费，并有权单方解除合同、收回经营场地，扣除管理保证金，由此造成的一切经济损失和后果均由乙方承担。本合同期满后，乙方既不与甲方办理租赁手续并交纳进场费用，也不交回承租场地，甲方有权停止物业服务并立即收回该经营场地，由此造成的装修损失、财物损失及一切经营损失均由乙方自行承担。乙方拖欠各种费用超过30日或连续15日关门不营业（含不正常营业的），甲方有权立即解除合同，收回承租的经营场地并没收管理保证金。2019年7月31日，双方又签订场地租赁合同1份，约定博鸿商贸公司承租宏达国盛公司位于平凉宏达国盛全球家居建材市场库3号楼1层8号经营场地面积149平方米作为库房，期限12个月，自2019年8月1日起至2020年7月31日，进场费16元/平方米/月，共计23840元在签订合同之日一次性交清。物业管理费按租赁面积149平方米×2元/平方米/月×10月收取2980元。水费及垃圾清运费按0.30元/平方米/月×12月收取。管理保证金1000元。该合同其他约定与2019年6月30日合同一致。合同签订后，博鸿商贸公司于2019年7月31日至2020年4月20日支付商铺进场费40820元、物业费6984元、水费及垃圾清运费1047.60元，小计48851.60元；2019年8月16日至2020年4月20支付库房进场费小计11000元。2019年8月11日、2020年3月6日，宏达国盛公司书面通知张某支付租赁费等。2020年3月10日，因欠付租赁费，博鸿商贸公司法定代表人张某向宏达国盛商贸公司出具金额74776元的借条1张。承诺4月10日交20000元、5月30日交清费用。2020年4月17、19、23日，宏达国盛公司员工电话联系张某要求尽快支付租赁费。2020年7月6日宏达国盛公司员工电话联系张某要求了结租赁事宜。另查明：2020年7月2日广东蒙娜丽莎智能家居科技公司向博鸿商贸公司发出警示函，称：博鸿商贸公司连续5个月未完成经销合同任务，且展厅也未按照公司要求展示较为老旧，严重影响公司形象，多次沟通未果。若博鸿商贸公司未在2020年7月30日前未完成年度合同任务66万元，将在2020年8月1日收回平凉市区蒙娜丽莎瓷砖品牌的经销权和拆除外立面门头广告。2020年9月30日广东蒙娜丽莎智能家居科技公司退还博鸿商贸公司保证金及货款54135.56元。租赁期间，宏达国盛公司以博鸿商贸公司未按时支付租赁费、搬运店内财物锁了租赁商铺，后又去除了门锁。博鸿商贸公司称宏达国盛公司2020年4月17日上锁，并提供了2020年4月20日的视频反映当日前门有两把锁子，其中一把是宏达国盛公司的。宏达国盛公司提供两位员工证言证明2020年7月末锁门。庭审前租赁商铺前门仅有博鸿商贸公司的锁子。2020年12月17日博鸿商贸公司腾退了租赁房屋。本院认为，博鸿商贸公司未按时支付租赁费并不构成根本违约，迟延支付租赁费等对宏达国盛公司来说只是利息损失。而宏达国盛公司锁门的行为直接导致博鸿商贸公司不能经营，不能实现租房的目的，构成根本违约。即使双方签订的商铺租赁合同、场地租赁合同中约定若被告逾期支付租赁费等超过30日，原告有权采取停电、封门等措施收取欠费，该约定虽然不违反法律法规的效力性强制性规定，但与法律赋予出租人的权利及合同目的相悖，本院对双方约定的该条款的效力不予认定。对合同其他部分的效力予以认定。宏达国盛公司认可其锁门行为，但对于锁门时间，从博鸿商贸公司提供的2020年4月20日的视频来看，当时租赁商铺前门确有2把锁；宏达国盛公司提供的其员工证言称2020年7月末锁门，三四天后解锁，由于证人与宏达国盛公司之间存在利害关系，且该证言也无其他证据佐证，故本院对锁门时间确定为2020年4月20日。因宏达国盛公司锁门后，博鸿商贸公司未实际使用租赁房屋经营，库房也因商铺被锁丧失正常使用功能。宏达国盛公司去锁后也未告知博鸿商贸公司，故博鸿商贸公司应将租赁费支付至2020年4月19日。不应支付合同期满之后的占用费。博鸿商贸公司因宏达国盛公司锁门而被动占用租赁房屋，现租赁房屋已腾退，故本院对宏达国盛公司要求返还租赁房屋的诉讼请求不予支持。按全年租赁费101850元、23840元计算，博鸿商贸公司应付2020年4月19日前的商铺、库房租赁费合计98872元。考虑到本案租赁合同因博鸿商贸公司未按时支付租赁费、宏达国盛公司锁门原因终止，双方均有过错。博鸿商贸公司确因宏达国盛锁门发生了经营损失，但根据广东蒙娜丽莎智能家居科技公司警示函的内容，博鸿商贸公司被收回经销权不能单一归责于宏达国盛公司，另博鸿商贸公司虽主张损失300000元但未提供证据证明，故本院对博鸿商贸公司支付的保证金在应付费用中予以抵扣，博鸿商贸公司未付租赁费34052元（应付98872-已付40820元-已付11000元-保证金13000元）。对宏达国盛公司要求不退还保证金的诉讼请求不予支持，对博鸿商贸公司要求赔偿损失300000元的诉讼请求也不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零八条、第七百二十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）甘肃博鸿商贸有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）甘肃宏达国盛家居建材有限公司支付租赁费34052元；二、驳回原告（反诉被告）甘肃宏达国盛家居建材有限公司其他的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）甘肃博鸿商贸有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2298元，减半收取1149元，向原告（反诉被告）甘肃宏达国盛家居建材有限公司承担802元，被告（反诉原告）甘肃博鸿商贸有限责任公司347元；反诉费2900元，由被告（反诉原告）甘肃博鸿商贸有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 徐筱娟二○二一年五月八日法官助理 马 莉书记员 石银花