福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽08民终661号上诉人（原审原告）：林报仪，男，1949年10月26日生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：曹开菊，福建致平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永吉，福建致平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连城县农村信用合作联社，住所地福建省连城县莲峰镇北大东路64号（百花金城小区l号楼），统一社会信用代码913508257053291561。法定代表人：苏长育，理事长。委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄德强，男，1962年7月28日生，汉族，住福建省连城县。原审第三人：黄爱华，女，1955年5月1日生，汉族，住福建省连城县。原审第三人：黄德源，男，1964年11月25日生，汉族，住福建省连城县。原审第三人：黄爱园，女，1960年2月19日生，汉族，住福建省连城县。原审第三人：黄爱玲，女，1967年6月25日生，汉族，住福建省连城县。上诉人林报仪因与被上诉人连城县农村信用合作联社、黄德强，原审第三人黄爱华、黄德源、黄爱园、黄爱玲案外人执行异议之诉一案，不服福建省连城县人民法院（2020）闽0825民初2466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林报仪及其委托诉讼代理人，被上诉人连城县农村信用合作联社的委托诉讼代理人，被上诉人黄德强，原审第三人黄爱华、黄德源、黄爱园、黄爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林报仪上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定“黄爱华作为林报仪妻子，在2006年5月28日签订《协议书》时，就已经知道签订该《协议书》目的，是为了把原为房屋所有权人登记为黄某1的连房证字第0××9号《房屋所有权证》变更为房屋所有权人登记为黄德强的《房屋所有权证》”，系认定错误。事实上，黄爱华与黄德强、第三人签订协议书，系因黄德强无房可住，黄爱华与第三人同意房屋由其一人继承而签订协议书。因此，黄爱华、第三人与黄德强签订协议书的目的是析产继承，而非用于房屋过户。2006年12月，黄德强因经济困难，欲将房屋出售。上诉人以73800元的价格受让涉案房屋。签订《房产及地产买卖协议书》后，黄德强将登记为黄某1的房屋所有权证与土地使用权证交由上诉人夫妻保管。2007年1月18日，黄德强与黄德源将涉案房屋产权过户至黄德强名下，上诉人夫妻并不知情。二、一审认定“从2017年10月25日到本院于2019年9月5日查封涉案房屋，时间近二年，林报仪都未积极主动办理涉案房屋过户手续，对此林报仪对涉案房屋未变更登记在自己名下存有过错”，系认定错误。自2007年至2019年，黄德强因受到刑事处罚及债务问题有意躲避家人，在外务工。2017年涉案房屋因洪水倒塌，上诉人在申请房屋修缮时才得知涉案房屋已登记至黄德强名下，因无法与黄德强取得联系，才请求黄德源以其名义办理修缮重建手续。上诉人自房屋修缮后已穷尽所有方式寻找黄德强配合产权变更登记，但无果。因此，应认定上诉人对涉案房屋未办理变更登记没有过错。连城县农村信用合作联社辩称，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。其理由为：一、上诉人与黄爱华属于夫妻关系，补办房屋所有权证时黄爱华也签署了相关协议书，故上诉人主张其夫妻的不知道涉案房产已经转移至黄德强名下的上诉理由不是事实。二、物权发生变动时应当依法进行变更登记，以获得物权公示的法律效力。这是物权人的法定义务，上诉人主张其受让了涉案的房产后，却没有依法办理过户手续，属于怠于履行义务的违法行为。因此，对于涉案房屋没有办理过户手续，上诉人存在自身的过错。且上诉人的妻子黄爱华与黄德强属于姐弟关系，其主张十几年来均不知黄德强下落的上诉理由是不符合情理的，况且不知黄德强下落也不影响上诉人采用诉讼方式维权。故上诉人主张的已经穷尽所有救济方式的上诉理由是不成立的。黄德强辩称，案涉房屋未过户是由于其本人的错误造成的。上诉人有多次催促其办理过户，因涉案房屋未卖给上诉人前，其准备将该房卖给别人，后家人阻拦，才卖给上诉人，但价格比较便宜，所以造成了心里抵触没有及时回来办理过户手续。涉案房屋因洪水倒塌，房屋已经灭失，所以一审法院对重建房屋进行查封没有道理。重建房屋其是没有出面和签字的，后期所有的事情均未参与。案涉房屋确实属于上诉人所有，上诉人没有过错。黄爱华、黄德源、黄爱园、黄爱玲辩称，黄德强继承涉案房屋是他们签字确认的，但黄德强将该房过户至其名下，他们是不知情的。林报仪向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对林报仪购买的位于连城县××镇××街××路××号房屋（现址为：连城县××镇××村××路××号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认林报仪与黄德强、黄德源、黄爱园、黄爱玲于2006年12月28日签订达成的《房产及地产买卖协议书》合法有效，并确认位于连城县××镇××村××路××号房屋归林报仪所有；3.判决黄德强、黄德源、黄爱园、黄爱玲立即协助和配合林报仪办理连城县××镇××街××路××号房屋（现址为：连城县××镇××村××路××号）的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由被告负担。庭审前变更诉讼请求：1、请求依法撤销（2019）闽0825执1651号执行裁定书；2.判决立即停止对林报仪购买的位于连城县××镇××街××路××号房屋（现址为：连城县××镇××村××路××号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3.判决确认林报仪与黄德强、黄德源、黄爱园、黄爱玲于2006年12月28日签订达成的《房产及地产买卖协议书》合法有效，并确认位于连城县××镇××村××路××号房屋归林报仪所有；4.判决黄德强、黄德源、黄爱园、黄爱玲立即协助和配合林报仪办理连城县××镇××街××路××号房屋（现址为：连城县××镇××村××路××号）的产权过户登记；5.本案的案件受理费用由被告负担。一审法院认定事实，坐落于连城县××镇××街××路××号××幢（现门牌号为:连城县××镇××村××路××号），房屋所有权和土地使用权人登记为黄某1（房屋所有权证号：连房证字第0××9号；国有土地使用证号：连国用（1992）字第0××7号）。黄某1的妻子为沈某1。黄某1、沈某1生育儿子黄德强、黄德源、女儿黄爱华（林报仪妻子）、黄爱园、黄爱玲。黄某1、沈某1分别于1995年、2004年去世。2006年5月28日，黄德强、黄德源、黄爱华、黄爱园、黄爱玲及丁兰英签订了《协议书》，同意将上述该房产产权全部由长子黄德强一人继承。此后，黄德强将连房证字第0××9号房产证登报遗失，并以0××9号房产证遗失为由向房产登记部门补办房屋所有权证。2006年12月28日，黄德强、黄德源（卖方）与林报仪（买方）签订了《房产及地产买卖协议》，黄爱园、黄爱玲以证人身份签字。协议内容为：黄德强、黄德源将连城县××镇××街××路××号房屋土地使用权、房屋所有权卖给林报仪，林报仪一次性分别支付给黄德强、黄德源人民币36900元；林报仪付清购房款后，黄德强、黄德源将房产证及土地所有权交给林报仪。当日，林报仪付清房款后，黄德强、黄德源将连房证字第0××9号《房屋所有权证》和连国用（1992）字第0××7号《土地使用权证》交由林报仪保管，并将该房交给林报仪管理使用。黄德强将房屋出售并交付给林报仪后，2007年1月18日，黄德强办理了证号为连房证字第2××5号的《房屋所有权证》，房屋所有权人由黄某1变更为黄德强。林报仪购买并接收房屋后，将房屋用于出租。2015年7月22日，连城县城区遭受水灾，林报仪所购房屋墙体系土墙，被大水浸泡后房屋倒塌。林报仪请黄德源以其名义为重建房屋办理审批手续，2017年10月25日，连城县莲峰镇人民政府（甲方）与黄德源（乙方）签订了《房屋修缮协议书》，其中《房屋修缮协议书》约定“……：1、乙方同意按我县《连城县危房改建审批暂行办法》（下称办法）中的修缮要求进行原值修缮；乙方危房现状及权属情况：房屋地址：连城县××镇××村××路××号；房屋现状：土木贰层；房屋产权证号：连房证字第2××5号；产权人姓名：黄德源；产权面积（或房屋面积）：167.50㎡；土地使用权证号：连国用（2007）XXXX号；使用权人姓名：黄德源；使用面积（或占地面积）：110.020㎡；修缮后房屋总建筑面积：≤220.04㎡。2、……。”。林报仪按《房屋修缮协议书》的规定在原址出资修缮房屋并重建了房屋，重建后的房屋为框架结构二层。2018年6月，林报仪将重建后的房屋用于出租。林报仪在庭审中陈述在办理房屋重建手续时，已经知道所持有的连房证字第0××9号《房屋所有权证》已被注销，《房屋所有权证》号变更为连房证字第2××5号，房屋所有权人变更为黄德强，因联系不上黄德强，之后没有去办理房屋过户手续。2019年5月8日连城县农村信用合作联社以沈在劲、王连平、罗礼强、黄德强、邓永华为被告向一审法院提起诉讼，该院于2019年6月14日作出（2019）闽0825民初1444号民事判决，判决王连平、罗礼强、黄德强、邓永华对沈在劲所欠连城县农村信用合作联社的30万元借款本息承担连带清偿责任。民事判决书生效后，连城县农村信用合作联社向一审法院申请强制执行，该院于2019年9月5日作出了（2019）闽0825执1651号执行裁定及协助执行通知书，查封了黄德强坐落于连城县××镇××街××路××号（现门牌号为:连城县××镇××村××路××号）房屋（证号连房证字第2××5号）。林报仪对一审法院作出的（2019）闽0825执1651号执行裁定提出异议，该院于2019年11月13日以（2019）闽0825执异10号民事裁定书驳回林报仪的异议。林报仪于2019年11月21日向一审法院提起案外人执行异议之诉，该院立案后，于2020年4月28日作出了（2019）闽0825民初2858号民事判决，连城县农村信用合作联社不服该判决向龙岩市中级人民法院提起上诉，龙岩市中级人民法院于2020年8月3日作出（2020）闽08民终935号民事裁定，裁定撤销一审法院（2019）闽0825民初2858号民事判决，发回重审。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件必须同时具备，缺一不可。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。林报仪对未办理产权过户登记手续有无过错。在本案中，黄爱华作为林报仪妻子，在2006年5月28日签订《协议书》时，就已经知道签订该《协议书》目的，是为了把原为房屋所有权人登记为黄某1的连房证字第0××9号《房屋所有权证》变更为房屋所有权人登记为黄德强的《房屋所有权证》，也就说明黄爱华应该知道黄德强已经向房产管理部门申请办理过户登记。在2006年12月28日林报仪与黄德强、黄德源签订《房产及地产买卖协议》时以及在黄德强于2007年1月18日领取了连房证字第2××5号《房屋所有权证》后，均未要求黄德强及时办理房屋过户手续。退一步讲虽林报仪认为在签订《房产及地产买卖协议》后无法联系黄德强，也不知道《房屋所有权证》已经过户至黄德强名下，但在2015年7月房屋倒塌后，林报仪于2017年10月25日请黄德源以其名义为重建房屋办理审批手续，在林报仪以连房证字第0××9号《房屋所有权证》向相关部门办理重建手续时，相关部门已经告知林报仪连房证字第0××9号《房屋所有权证》已经被注销，《房屋所有权证》已经变更为连房证字第2××5号，所有权人也已经变更为黄德强。而且从《房屋修缮协议书》所填写的《房屋所有权证》证号为连房证字第2××5号、《土地使用权》证号为连国用（2007）XXXX号以及其庭审中的陈述，足以说明林报仪在2017年10月25日时已经知道涉案房屋登记在黄德强名下，从2017年10月25日到一审法院于2019年9月5日查封涉案房屋，时间近二年，林报仪都未积极主动办理涉案房屋过户手续，对此林报仪对涉案房屋未变更登记在自己名下存有过错。故林报仪对登记在被执行人黄德强名下的坐落于连城县××镇××街××路××号（现门牌号为:连城县××镇××村××路××号）的房屋提出执行异议并排除执行的诉讼请求，依法不能成立，应予以驳回。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，判决：驳回林报仪的诉讼请求。案件受理费4300元，由林报仪负担。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。林报仪认为一审遗漏认定其自从购买房屋后多次要求黄德强配合其办理过户手续的事实。对林报仪认为应补充认定的事实，本院将在本院认为部分予以综合评判。本案的争议焦点为：林报仪对案涉房产是否享有足以排除强制执行的合法权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，买受人主张排除案涉房产的强制执行，需同时符合以上四项条件。本案中，林报仪在上诉状中已自认其在2017年因洪水导致案涉房屋倒塌后，为重建房屋办理审批手续时，已知道案涉房屋的产权登记于黄德强名下，因此，从2017年10月25日其办理审批手续时至一审法院于2019年9月5日查封涉案房屋止，将近二年的期间，其未办理涉案房屋的过户手续。林报仪以黄德强刻意躲避、不配合其办理过户手续为由，主张其非因自身原因未办理过户登记，理由不足，本院不予支持。一审认定林报仪未办理过户登记存在过错，判决驳回其诉讼请求有事实和法律依据。综上，本院认为，林报仪的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由林报仪负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 陈日耀审 判 员 詹跃忠审 判 员 杨志炜二〇二一年五月二十日法官助理 黄晓燕书 记 员 庄 鹂附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；