广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂04民终244号上诉人（一审被告）：许开鉴，男，汉族，1962年2月11日出生，广西藤县人，住藤县。委托诉讼代理人：吴广秀，广西飞全律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄逸勋，男，汉族，1969年12月27日出生，广西藤县人，住藤县。被上诉人（一审原告）：江丽平，女，汉族，1971年10月25日出生，广西藤县人，住藤县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄敏强，广西广合（梧州）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄文泽，广西广合（梧州）律师事务所实习律师。上诉人许开鉴因与被上诉人黄逸勋、江丽平房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许开鉴上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人退还购房款92000元及赔偿装修费损失50191元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人出售房屋给上诉人存在欺诈，一审不予认定错误。涉案房屋没有建设、施工、验收的合法手续，房屋初始登记没有竣工证明，明显是违法建筑，没有质量安全保证，被上诉人故意隐瞒这些情况，欺骗上诉人称房屋是合法商品房，是可以即时交付入住的现房，显然，被上诉人的行为已构成欺诈。二、上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》因被上诉人存在欺诈，属于可撤销合同，应予撤销。三、被上诉人出售的房屋存在质量安全问题，且没有经过竣工验收，依法不得使用，因此不存在居住使用费，一审认定上诉人应支付房屋居住使用费没有法律依据。四、因被上诉人存在欺诈，致使购房协议书被撤销，依法应赔偿上诉人购房款的利息损失，一审不予支持错误。五、因被上诉人存在欺诈，致使上诉人对没有经竣工验收、不得使用的房屋进行了装修而产生损失，应予赔偿。一审认定上诉人自行承担装修费损失是错误的。被上诉人黄逸勋、江丽平口头答辩称：1、双方签订的《购房协议书》合法有效。上诉人入住多年却拖欠购房款，已构成根本违约，被上诉人依法可以解除合同，并要求对方赔偿损失。2、被上诉人并不存在欺诈行为。被上诉人出售的房屋经过住建、规划等部门审批，依法办理了不动产证，被上诉人与上诉人的交易行为合法有效。涉案楼房除包括上诉人在内的7户外，其它出售房屋有的已办理不动产过户手续。3、上诉人仅支付很少的首付款就长期且欲长期霸占房屋居住，拒付购房款，明显侵犯了被上诉人的权益，一审不支持被上诉人请求的拆除装修费用，已对上诉人作照顾式的判决，上诉人竟然还不满足。综上，请求法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。黄逸勋、江丽平向一审法院起诉请求：1.被告支付购房款384120元及逾期利息（从2016年4月10日计起至起诉日止按6%计算，违约金1000元）；2.案件诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方于2015年6月12日签订的《购房协议书》；2.被告在判决生效之日起三日内搬离房屋；3.被告支付拆除旧装修的拆除、清理费用5282元给原告；4.被告支付房屋居住使用费（计付标准：从2015年6月12日起至被告实际搬离之日止，按每月1300元计算）给原告；5.诉讼费、鉴定费由被告负担。一审法院认定事实：原告黄逸勋、江丽平为夫妻关系。2012年5月3日、2014年5月23日，两原告取得太平镇泰州南路259、261、263号第七楼××单元××号房的房屋所有权证和土地使用权证，土地使用权人为原告黄逸勋，地类（用途）为城镇住宅，使用权类型为出让，房屋所有权人为原告黄逸勋、江丽平共同共有。2015年6月12日，原告黄逸勋与被告许开鉴签订《购房协议书》，约定原告把位于藤县以现房现状卖给被告，建筑面积128.07平方米，单价为2750元／平方米，房款总金额为352100元，已交首付50000元，尚欠302100元，按银行的同期利率由被告每月10日前支付给原告（以10年按揭期为准），供房时间为从2016年1月起至2025年12月，每月按揭款为3301元。被告须按协议规定每月交付供房款，逾期三个月未交供房款的要多付500元给原告，逾期六个月未交付供房款的要多付1000元给原告，逾期一年未交供清房款给原告的，原告有权无条件处置该房屋。签订协议当日，原告即将房屋交付给被告。被告在收到房屋后对房屋进行了装修，后居住。庭审中，原、被告确认被告共交付了92000元购房款（含首付），其余房款至今未交付。根据原告的申请，该院委托国宏信梧州分公司对拆除案涉房屋已有装修及清理现场的费用进行价格评估。国宏信梧州分公司认为案涉房屋保养状况较好，装修综合成新率为76%，于2020年9月6日作出价格评估结论：以2020年8月10日作为价格评估基准日，案涉房屋的拆除、清理费用为5282元。根据被告的申请，该院委托广西评值公司对案涉房屋的装修价值进行鉴定。广西评值公司于2020年9月4日作出价格鉴定结论：以2016年4月10日作为价格鉴定基准日，鉴定标的价值为￥50191元。根据原告的申请，该院向藤县价格认证中心对案涉房屋的租赁价格进行询价。藤县价格认证中心复函称：藤县太平镇泰州南路一带建筑面积在130平方米左右的房屋参考租金价格2016年为400元/月，2017年为500元/月，2018年为600元/月，2019年为700元/月，2020年为800元/月。另查明，原告预交了包括本案在内的4件房屋买卖合同纠纷的鉴定费共4000元，即每件案鉴定费为1000元，被告预交了鉴定费4500元。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《购房协议书》是否有效？2.原告是否违约？3.原、被告签订的《购房协议书》是否应予解除？4.被告是否应搬离房屋并支付房屋居住使用费5.原告要求被告支付拆除旧装修的拆除、清理费用5282元的诉请是否应予支持？6.原告是否需要返还被告已支付的购房款？7.被告的装修损失是否应得到补偿？1.关于《购房协议书》是否有效的问题。该院认为，原告具有案涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证，原告有权出售自己的房屋。原告以现房现状将房屋出售给被告，被告对房屋的现状是了解清楚的，双方签订的《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定,应为合法有效的合同。2.关于原告是否违约的问题。该院认为，案涉房屋系原告黄逸勋、江丽平的自建房，不属于商品房范围。原告黄逸勋与被告许开鉴签订的《购房协议书》中虽有“商品房单价为2750元”的表述，原告将自建房屋称为“商品房”表述不当，但原告黄逸勋与被告许开鉴签订《购房协议书》时，案涉房屋已经建成，原告以现房现状将房屋出售给被告，被告对房屋的现状是了解清楚的，不能以案涉房屋不是商品房就认定是原告违约。对被告辩称，案涉房屋不是商品房，不能在银行办理贷款，无法取得独立产权证，原告违约在先的辩解意见，该院不予采纳。3.关于《购房协议书》是否应予解除的问题。该院认为，被告向原告购买案涉房屋后，未按《购房协议书》的约定支付分期购房款，被告的行为应属违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定,本案中,原、被告双方签订购房协议后,由于被告未按合同约定履行支付余下购房款的义务,导致原、被告间签订的房屋买卖合同无法继续履行,致使不能实现合同目的，现原告要求解除《购房协议书》，被告同意解除，该院予以准许。4.关于被告是否应搬离房屋并支付房屋居住使用费的问题。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”本案中，因被告不按约定支付购房款，导致房屋买卖合同解除,给原告造成了损失,故原告有权要求被告搬离房屋，并赔偿损失。合同解除后，被告没有理由继续使用案涉房屋，被告有义务尽快搬离房屋，将房屋返还给原告。原、被告签订《购房协议书》当日即2015年6月12日，原告即将房屋交付给被告使用，故被告应支付2015年6月12日起至实际返还房屋之日止的房屋居住使用费给原告。该院参照藤县价格认证中心复函的房屋参考租金标准，被告应支付的居住使用费用从2015年6月12日起计至2020年11月30日止为37866.67元[2015年6月12日－2016年12月31日为2666.67元（400元/月×6个月＋400元/月÷30日×20日），2016年为4800元（400元/月×12个月），2017年为6000元（500元/月×12个月），2018年为7200元（600元/月×12个月），2019年为8400元（700元/月×12个月），2020年1月1日-2020年11月30日为8800元（800元/月×11个月）]。2020年12月起至实际搬离房屋之日止的房屋居住使用费按800元/月的标准计付。原告主张按1300元/月支付居住使用费，没有依据，该院不予采纳。5.关于原告要求被告支付拆除旧装修的拆除、清理费用5282元的问题。该院认为，根据国宏信梧州分公司的评估报告，案涉房屋的装修综合成新率为76%，维护保养较好，没有证据证明装修导致房屋价值降低，故对原告提出要求被告支付拆除清理费的诉请，该院不予支持。6.关于原告是否需要返还被告已支付的购房款的问题。该院认为，案涉《购房协议书》是双务合同，合同解除后，房屋返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。虽然原、被告签订的购房协议中有“逾期一年未供清房款给甲方（即本案原告）的，甲方有权无条件处置该房屋”的条款，但该约定违反公平原则。如前所述，合同解除后，被告搬离房屋，将房屋返还给原告，原告则应将购房款92000元返还给被告。7.关于被告的装修费是否应得到补偿的问题。该院认为，根据广西评值公司的评估结论，案涉房屋的装修价值在价格鉴定基准日（2016年4月10日）为50191元。同时根据国宏信梧州分公司的评估报告，案涉房屋的装修在基准日（2020年8月10日）的综合成新率为76%，故扣除折旧后的装修费用为38145.16元（50191元×76%）。本案中，造成被告房屋装修费损失的根本原因是被告违约导致合同解除，本应由被告自行承担房屋装修费的损失，但考虑到因装修附着于房屋，被告无法拆除带走，原告取得了相应的装修利益，且该院判决的房屋居住使用费标准也是参照装修房的价格计算的，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平、等价有偿的原则，原告应适当补偿部分房屋装修费给被告。该院酌情认定由原告按装修费的50%补偿给被告，即原告应补偿19072.58装修费给被告。被告要求原告支付72000元装修费用，没有依据，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告黄逸勋与被告许开鉴于2015年6月12日签订的《购房协议书》；二、被告许开鉴应于本判决生效之日起十日内搬离藤县，并将房屋交还给原告黄逸勋、江丽平；三、被告许开鉴应于本判决生效之日起十日内向原告黄逸勋、江丽平支付房屋居住使用费（计至2020年11月30日为37866.67元，2020年12月1日起至实际搬离房屋之日止，按800元/月计算）；四、原告黄逸勋、江丽平应于本判决生效之日起十日内向被告许开鉴返还购房款92000元；五、原告黄逸勋、江丽平应于本判决生效之日起十日向被告许开鉴支付装修费19072.58元；六、驳回原告黄逸勋、江丽平的其他诉讼请求。案件受理费7077元（原告已预交），由被告许开鉴负担；拆除清理装修的鉴定费1000元（原告已预交），由两原告黄逸勋、江丽平负担；房屋装修费的鉴定费4500元（被告已预交），由两原告负担2250元，被告负担2250元。二审中，上诉人提供了被上诉人申请出售房屋初次登记提交材料复印件的证据，拟证明被上诉人申请出售的房屋初次登记时无竣工证明材料，被上诉人出售的房屋没有通过竣工验收，是质量安全没有保证的房屋。被上诉人质证认为，上诉人提供的证据与本案没有关联性。本院认为，上诉人提交的证据与本案无关，不是本案的审理范围，本院不予采纳。本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。本院认为，本案中，被上诉人出卖的房屋，办有房屋所有权证和土地使用证，被上诉人出卖该房屋，并无违反有关法律规定。上诉人购买房屋时，该房屋是现房，上诉人对该房屋的现状是清楚的，并不存在被上诉人故意隐瞒房屋现状的事实。现上诉人上诉主张被上诉人建成的房屋无建设、施工、验收的合法手续，房屋初始登记没有竣工证明，是没有质量安全保证的违法建筑，被上诉人故意隐瞒这些情况，欺骗其将房屋说成合法的商品房进行出售，被上诉人的行为已构成欺诈，上诉人的上诉主张，不是本案房屋买卖合同纠纷审理范围，本院不作认定。被上诉人与上诉人签订协议，出售和购买有权属证明的房屋，是双方真实意思表示，协议并无违反有关法律规定，是合法有效协议。一审对此认定正确，本院予以维持。一审对解除合同、上诉人应搬离房屋并应支付房屋租金、被上诉人应返还上诉人购房款、不支持被上诉人请求的拆除装修费用等纷争问题的认定和判决也是正确的，并无不妥，本院予以维持。上诉人基于被上诉人欺诈的理由，主张合同应予撤销，被上诉人应赔偿其购房款利息损失、装修损失，不需支付居住使用费等意见，因上诉人并未就其这些请求对被上诉人提出反诉，且上述上诉人主张的欺诈不是本案审理范围，故上诉人这些请求的理由均不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1525元（上诉人已预交），由上诉人许开鉴负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 斌审 判 员  王益民审 判 员  任 军二〇二一年五月十二日法官助理  陈斯婷书 记 员  周 柔附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。