福建省南靖县人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0627民初870号原告：陈锦园，男，1988年1月3日出生，汉族，居民，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：黄顺舟，福建南州律师事务所律师。被告：南靖县山城镇人民政府，住所地福建省南靖县山城镇人民路5号。统一社会信用代码：11350627003923011T。法定代表人：余智勇，镇长。委托诉讼代理人：陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：占惠君，福建仁胜律师事务所实习律师。原告陈锦园与被告南靖县山城镇人民政府（以下简称山城镇政府）侵权责任纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈锦园的委托诉讼代理人黄顺舟、被告山城镇政府的委托诉讼代理人陈龙民、占惠君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈锦园向本院提出诉讼请求：1.判令山城镇政府立即向陈锦园支付自2011年5月起至2017年3月止的房屋占用费313670元（计算方式：4481／月×70个月）；2.判令山城镇政府立即向陈锦园支付自2011年5月起至2017年3月止资金占用费112921.2元（计算方式：313670元×6%×6年）；两项合计：426591.2元。2021年3月22日，陈锦园变更诉讼请求为：1.判令山城镇政府立即向陈锦园支付自2011年5月起至2017年3月止（共70个月）的房屋占用费314049元；2.判令山城镇政府立即向陈锦园支付自2011年5月起至2017年3月止资金占用费109917.15元（计算方式：314049元×6%每年÷12×70个月）；3.本案鉴定费50000元由山城镇政府承担；4.本案案件受理费由山城镇政府承担。事实与理由：2000年12月12日，山城镇政府所属原南靖县山城街道办事处（该办事处已撤销）与福建省南靖县建祥房地产开发有限公司（以下简称建祥公司）签订《商品房购销合同》，向建祥公司购买址于南靖县××路××期××层（现房），面积448.10平方米（实际面积498.49平方米），价格为每平方米950元，合计总价款为425695元，合同约定南靖县山城街道办事处于2000年12月12日向建祥公司支付全部房价款30%，其余70%办理按揭贷款。双方约定在办理按揭贷款时，须根据银行规定在通知办理其20天内提供相应证件材料，否则按“终止合同，按乙方自行退房处理。乙方尚须支付给甲方全部价款20%的违约金”。合同签订后，南靖县山城街道办事处支付总房款的30%即127708元，建祥公司亦依约于2000年12月27日向南靖县山城街道办事处交付房屋由其使用。然而，南靖县山城街道办事处因主体问题，无法办理按揭贷款和支付70%购房款。建祥公司多次要求南靖县山城街道办事处支付全部购房款未果，即于2011年4月将该房屋按自行退房处理并转售卖于陈锦园。陈锦园取得房屋所有权后多次要求山城镇政府腾退并移交房屋，但山城镇政府未予腾退和移交，继续占用该房屋。山城镇政府无理的占用行为持续至2017年3月才将房屋返还给陈锦园。山城镇政府占用房屋的侵权行为损害了陈锦园的合法权益，陈锦园于2019年1月17日提起诉讼，后申请撤诉。南靖县人民法院出具（2019）闽0627民初484号之二民事裁定书，裁定准许陈锦园撤诉。为及时维护及保障陈锦园的合法权益，敬请法院判如所请。山城镇政府辩称，答辩人合法占有讼争房屋，被答辩人的诉求无事实和法律依据，应予驳回。1.答辩人所属原南靖县山城街道办事处与案外人建祥公司签订的《商品房购销合同》合法有效而且未解除，答辩人合法占有上述讼争房产，不存在侵权之说。原南靖县山城街道办事处因主体资质问题未能办理按揭，未支付剩余的70%购房款，但合同并未约定未支付剩余购房款即视为违约，答辩人仍能通过其他方式继续履行合同，不能视为合同当然解除。建祥公司在未与答辩人解除合同的情况下，将讼争房屋转手过户给被答辩人，侵犯了答辩人的合法权益。2.答辩人与被答辩人无合同关系，被答辩人无权向答辩人主张房屋占用费及资金占用费。3.虽然被答辩人于2011年取得房屋所有权证，但被答辩人与答辩人无合同关系，不能交付讼争房屋是被答辩人与建祥公司之间的合同问题，建祥公司在此之前并未要求答辩人搬离讼争房屋，被答辩人应向建祥公司主张诉求。4.建祥公司原法定代表人陈裕祥与被答辩人系父子关系，建祥公司将讼争房屋无偿赠与被答辩人，以此来对抗答辩人签订的《商品房购销合同》，该赠与合同因互相串通损害当事人利益而无效。5.被答辩人于2011年4月22日取得房屋所有权证，已超过主张诉求的诉讼时效，丧失胜诉权。6.讼争房屋自2000年12月27日起使用至2014年10月26日原南靖县山城街道办事处被撤销止。综上所述，请法院在程序上驳回被答辩人起诉，实体上驳回被答辩人诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下:2000年12月12日，建祥公司（甲方）与山城镇政府下属的南靖县山城镇街道办事处（乙方）签订《商品房购销合同》，南靖县山城镇街道办事处向建祥公司购买位于南靖县××路××期××房××幢××层××号房，建筑面积448.10平方米，每平方米950元，总金额为425695元。合同第八条付款时间约定：“乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的中国工商银行南靖县支银行（账户名称：南靖县建祥房地产开发有限公司）账户。1.2000年12月12日前支付全部房价款的30%计（人民币）零亿零千零百壹拾贰万柒千柒百零拾捌元整（127708.0）……6.全部房价款的70%，计人民币贰拾玖万柒仟玫佰捌拾柒元整（297989.0元），由甲方代为乙方向工行办理按揭贷款，年限8-10年，具体付款形式与付款时间约定以乙方与工行签订的有关按揭贷款合同为准。乙方在办理按揭贷款时，须根据银行有关规定，在通知办理起20天内，提供相应证据材料，否则按第十条进行违约处理”。第九条，交接商品房时的付款额约定，在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的30%计（人民币）零亿零千零百壹拾贰万柒千柒百零拾捌元整。其余房价款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起／天内付清。第十条乙方逾期付款的违约天责任，……第3.终止合同，按乙方自行退房处理。乙方尚须支付给甲方全部价款20%的违约金。第十一条，交付期限，甲方须于2000年12月27日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用……”。合同签订后，南靖县山城街道办事处向建祥公司支付总房款的30%即127708元，建祥公司也于2000年12月27日将××镇××路××期安置房××幢××层××号房交付南靖县山城街道办事处使用。余70%的购房款因街道南靖县山城街道办事处未办理按揭贷款，南靖县山城街道办事处一直未交纳剩余的70%购房款。后南靖××镇××路××期安置房××幢××层××号房出售给陈锦园，陈锦园分别于2011年4月22日、2011年5月3日为讼争房屋办理土地使用权证和房屋所有权证。2014年10月26日中共南靖县委机构编制委员会作出靖委编[2014]16号《关于撤销南靖县山城街道办事处等问题的通知》，决定撤销南靖县山城镇街道办事处及其下属3个事业单位。2019年1月16日，本院受理建祥公司[原告（反诉被告）]与山城镇政府[被告（反诉原告）]商品房预售合同纠纷一案。本院经审理认为，《商品房购销合同》系南靖县山城街道办事处与建祥公司真实意思表示,合法有效,双方均应依法履行。由于山城镇政府街道办事处属行政单位，不具备借款人的主体资格，故《商品房购销合同》第八条第六款系不能履行之条款，建祥公司于2000年12月27日将讼争房屋交付给南靖县山城街道办事处，南靖县山城镇街道办事处应履行交清房款的义务，根据一般商品房交易习惯，本院推定南靖县山城镇街道办事处付清余款时间为交付房屋之后的三个月，即2001年3月26日。山城镇政府未能在接收房屋之后在合理期限内付清房款，违约在先，根据《商品房购销合同》约定，该合同于2001年3月26日终止，按山城镇政府自行退房处理，且山城镇政府应向建祥公司支付全部价款20%的违约金，即85139元；而建祥公司怠于行使自身的权利，未能在合同终止时及时收回讼争房屋，其请求支付自2001年4月至2011年4月的房屋占用费537720元及支付自2001年4月至2011年4月的资金占用费322632元的诉求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力”，山城镇政府要求返还127708元的购房款本院予以支持，山城镇政府要求支付自2001年1月1日起按月利率0.5%计算至还清款项之日止的利息的请求应予调整，因山城镇政府未能于合同终止之日及时提出返还购房款的请求，系其怠于行使自身权利，本院确定利息自山城镇政府提起反诉之日即2019年3月28日起算至还清款项之日止按月利率0.5%计。2019年12月26日本院作出(2019)闽0627民初485号民事判决：“一、山城镇政府应在本判决生效后十日内支付建祥公司违约金85139元。二、建祥公司应在本判决生效后十日内返还山城镇政府127708元及利息（利息自2019年3月28日起算至还清款项之日止按月利率0.5%计）。三、驳回建祥公司其他诉讼请求。四、驳回山城镇政府其他反诉请求。”建祥公司、山城镇政府不服判决，上诉至漳州市中级人民法院，2020年5月15日，漳州市中级人民法院作出（2020）闽06民终840号民事判决：驳回上诉，维持原判。山城镇政府不服中院判决，向福建省高级人民法院申请再审，2021年2月18日，福建省高级人民法院作出（2020）闽民申2056号民事裁定，驳回山城镇政府的再审申请。陈锦园诉山城镇政府侵权责任纠纷一案，本院曾于2019年1月17日立案受理，后陈锦园于2019年12月30日向本院提出撤诉申请，本院于2019年12月30日作出（2019）闽0627民初484号之二民事裁定：准许陈锦园撤诉。在本院审理过程中，陈锦园向本院提出申请，申请对讼争房屋即南靖县××镇××路××期××第××层房产（产权面积448.1平方米，实际面积498.49平方米）自2011年5月起至2017年3月止的平均月租金及此期间的总租金进行鉴定。本院依法委托福建德信土地房地产资产评估有限公司进行鉴定。2021年1月11日，福建德信土地房地产资产评估有限公司出具福德信房估[2021]6008号《房地产估价报告》，估价结果：“租金总价为314049元，单价9元/㎡.月。”陈锦园支付房地产评估费50000元。以上事实，有陈锦园提供的商品房购销合同、靖国用（2014）第0××7号土地使用权证、漳房权证山城字第Ａ××6号房屋所有权证、（2019）闽0627民初484号之二民事裁定书、福德信房估［2021］6008号房地产估价报告、增值税普通发票、（2019）闽0627民初485号民事判决书、（2020）闽06民终840号民事判决书、（2020）闽民申5056号民事裁定书，以及原、被告当庭陈述等证据为证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为,南靖县山城街道办事处与建祥公司于2000年12月12日签订商品房购销合同，建祥公司于2000年12月27日将讼争房屋交付给南靖县山城街道办事处使用，后因南靖县山城街道办事处未能办理银行按揭款，双方签订的合同经法院判决确认于2001年3月26日终止。南靖县山城街道办事处于2014年10月26日撤销，其权利义务由山城镇政府承受。商品房购销合同终止后，南靖县山城街道办事处、山城镇政府无权使用讼争房屋。陈锦园分别于2011年4月22日、2011年5月3日取得讼争房屋的土地使用权证和房屋所有权证，是讼争房屋合法所有权人。1.关于山城镇政府使用讼争房屋截止时间认定的问题。陈锦园认为，山城镇政府占用行为持续至2017年3月才将讼争房屋返还给陈锦园；山城镇政府认为，其使用讼争房屋至2014年10月26日原南靖县山城街道办事处被撤销止；本院认为，本案作为一般侵权纠纷,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”陈锦园应对其所诉侵权事实承担全部举证证明责任。因山城镇政府只承认其使用讼争房屋自2000年12月27日起至2014年10月26日止，对2014年10月27日至2017年3月间使用讼争房屋的事实予以否认，而陈锦园又未能举证证明该事实，对此陈锦园应承担举证不能的法律后果。2.关于本案是否超过诉讼时效；山城镇政府是否应支付给陈锦园讼争房屋占用费及资金占用费的问题。陈锦园认为，其2011年4月取得房屋所有权后多次要求山城镇政府腾退并移交房屋，但山城镇政府未予腾退和移交，继续占用该房屋；山城镇政府认为，陈锦园从未向山城镇政府主张任何权利，其请求山城镇政府支付占用费已超过诉讼时效。本院认为，因陈锦园未能举证证明其多次向山城镇政府要求腾退并移交房屋，对该事实不予确认。虽然陈锦园于2019年1月17日曾诉至本院请求山城镇政府支付占用费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”及第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”等规定，陈锦园请求山城镇政府支付自2011年5月起至2016年1月16日止讼争房屋占用费及资金占用费，因超过诉讼时效而丧失胜诉权；至于陈锦园向山城镇政府主张自2016年1月17日起2017年3月止讼争房屋占用费及资金占用费，基于上述第1点理由，因陈锦园未能举证山城镇政府在该段时间占有讼争房屋的事实，故对陈锦园请求山城镇政府支付该期间房屋占用费及资金占用费，不予支持。综上所述，陈锦园请求山城镇政府支付占用费及资金占用费，因证据不足,于法无据,本院不予支持。待陈锦园有新证据后,可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下：驳回陈锦园的诉讼请求。案件受理费7659元、评估费50000元，由陈锦园负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  王振勇人民陪审员  林允明人民陪审员  杨木易二〇二一年五月十二日法官 助理  卢琳静书 记 员  卢録葑