北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初60895号原告（反诉被告）：北京保利营房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园七区19号楼11层1104室。法定代表人：张兴辉，总经理。委托诉讼代理人：李晓南，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文，女，1994年12月29日出生，汉族。被告（反诉原告）：北京中沅旅游文化有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡北里甲34号2号楼四层281室。法定代表人：高桂芹，经理。委托诉讼代理人：朱世民，北京京腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪天蓉，北京京腾律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京保利营房地产开发有限公司（以下称保利营公司）与被告（反诉原告）北京中沅旅游文化有限公司（以下称中沅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭，由审判员独任审理。保利营公司的委托诉讼代理人李晓南、张文，中沅公司的委托诉讼代理人朱世民、汪天蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。保利营公司向本院提出诉讼请求：1、判令中沅公司支付2019年8月1日-2019年8月27日期间的租金106528.72元；2、判令中沅公司支付装修期（2019年4月1日-2019年5月31日）的租金244621.5元；3、判令中沅公司支付解除合同的违约金1100335.2元；4、判令中沅公司支付占用费56026.2元；5、判令中沅公司支付律师费10000元。事实和理由：2019年3月6日，我方与中沅公司签订《租赁合同》，约定将位于北京市朝阳区望京东园7区保利·国际某房屋及其附属设施设备（以下简称涉案房屋）出租给中沅公司，期限自2019年6月1日至2022年5月31日，装修期2019年4月1日至2019年5月31日，保证金412625.7元，月租金122310.75元。合同签订后，中沅公司自2019年7月31日起拒不支付租金，2019年8月27日向对方邮寄了《关于解除租赁合同的告知函》，按照合同约定，中沅公司应当支付违约金并赔偿律师费等损失，为维护自身权益，故诉至法院。中沅公司对本诉辩称，不认可保利营公司的全部诉讼请求，双方不存在真实的租赁关系，涉案房屋系由古惠和保利营公司签订的租赁合同，古惠和我方没有任何劳动关系，本案的适格被告不是我方，租赁房屋的使用和合同的签订均是古惠，应由其参与诉讼。1、双方于2019年7月31日协议解除了租赁关系，并办理了房屋交接手续，故8月1日-8月27日的租金未实际发生，不予认可。2、装修期的租金根据合同约定是免租金的，被告未实际使用房屋，双方是协商一致解除合同，不存在违约，装修期租金不应支付。3、解除合同违约金，双方之间未形成实际租赁关系，我方没有违约责任，双方是协商一致解除合同，解除时未向我方主张任何违约金。古惠实际使用房屋的期限只有3个月，保利营公司主张为违约金过高，和本案的履行情况不符，不应支持。4、双方协议解除租赁，我方于2019年7月底已经搬出涉案房屋，保利营公司将我方的家具和办公用品扣留，经多次催要仍不予返还，本案是由于保利营公司单方扣押我方的家具，而不是我方占用原告房屋，占用费没有依据。5、律师费不予认可，双方系协商一致解除，所有损失应向实际使用方古惠主张。除了家具之外，还有412625.7元的保证金在原告处，未予以返还。实际使用期间（2019年3月6日至2019年7月31日）的租金和物业费均向原告支付。中沅公司向本院提出反诉请求：1、要求保利营公司返还扣押的家具（办公室家具桌子两套、茶台含七把椅子一套、电脑三台、电视一台、摆件五件、绿色办公椅两件）；2、判令保利营公司返还保证金412625.7元。事实和理由：涉案房屋租赁合同系案外人古惠与保利营公司签订，后与古惠合作关系破裂，我方与保利营公司协商解除了租赁合同关系，我方从未使用涉案房屋，古惠及其办公人员也搬离并失联。保利营公司应退还保证金及扣押的家具家电。保利营公司对反诉辩称，1、返还家具，原告同意返还，家具滞留原因是被告失联，无法处置。2、保证金不同意返还，合同14.5条的第2款，被告单方违约解除可以没收保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2019年3月6日，甲方（出租方）保利营公司与乙方（承租方）中沅公司签订《租赁合同》，约定:租赁单元为涉案房屋，建筑面积461.55平方米，办公之用，交付日2019年4月1日，装修期2019年4月1日至2019年5月31日，起租日2019年6月1日，租期3年，从2019年6月1日至2022年5月31日，租金标准每月122310.75元。物业费33元每建筑平米每月。租赁保证金412625.7元。2019年6月1日至2019年11月30日租金以2个月为一期进行支付。合同解除前，乙方应将涉案房屋恢复原状，并于合同解除当日17:00前向甲方返还涉案房屋。如逾期返还，除应支付租金等费用外，每逾期一日须支付日租金的两倍的占用费，逾期超过7日的，甲方有权自行处置房屋内的任何物品，且无需支付任何费用。乙方于本合同生效后未提前三个月通知而单方面中途退租的，或者因乙方原因导致合同被解除的，甲方有权收取乙方自交付日至合同解除之日或至腾退并返还房屋之日的租金、物业费等，有权没收租赁保证金，乙方应向甲方补交已发生的全部装修期及免租期的租金，乙方应另向甲方支付相当于八个月租金和物业服务费之和的违约金作为甲方重新寻找租户所产生成本及可能出现空置损失的补偿，甲方有权要求乙方承担因追索发生的一切开支和费用（包括但不限于律师费等）等。为证明中沅公司违约情况，保利营公司提交：1、2019年8月27日保利营公司对中沅公司作出的关于解除《租赁合同》的告知函；2、2020年11月13日的律师费发票，证明保利营公司支出律师费1万元；3、《保利国际广场项目T1号楼租赁委托代理服务合同》、佣金确认函、付款回单、付款发票，证明保利营公司因委托第三方机构招租中沅公司，支出了183466.13元的中介服务费，因中沅公司违约，导致保利营公司产生中介费损失；4、保利营公司与案外人西屋电气管理（上海）有限公司签订的《租赁合同》，显示涉案房屋出租日期为2021年1月1日，证明中沅公司违约后，涉案房屋空置了16个月，保利营公司才将涉案房屋出租出去，产生了空置期损失。对以上证据，中沅公司称，1、租赁合同真实性认可，保利营公司提交的合同不完整，我方提交的是完整合同，附件中有古惠的授权，证明涉案房屋的实际使用人是古惠。2、通知函真实性不认可，双方于2019年7月31日已经协议解除，不再使用涉案房屋，我公司没有收到过该通知函。3、发票真实性不认可，证明目的不认可。律师费应当配合代理协议和双方转账的记录予以佐证，律师费应当向房屋的实际使用方古惠主张。4、真实性、关联性不认可、证明目的不认可。5、真实性不认可，如何租赁房屋是保利营公司自行决定的，其损失不予认可，双方已经于2019年7月底协议解除，空置期的损失和我方没有关联关系。中沅公司提交以下证据：1、2019年3月6日，甲方（出租方）保利营公司与乙方（承租方）中沅公司签订《租赁合同》，显示附件中承租人中沅公司，经办人为古惠，证明古惠是实际签约方，是实际承租方。2、支付说明，证明目的同证据1，是古惠在签订合同时向保利营公司出具的文件，证明古惠租赁该场所是独立运营的，双方没有劳动关系。3、物业费回单，证明我方缴纳了3个月的物业费。4、租金和保证金的回单，证明支付了保证412625.7元和租金244621.5元。保证金是我方是实际支付的，不是古惠支付，应向我方退还。5-6、收款收据和发票，证明我方实际向保利营公司支付了保证金412625.7元、租金244621.5元、3个月的物业费共计657247.2元。7、短信，证明保利营公司的曲远达和我方的前法人唐宝华的聊天，双方于2019年7月29日沟通，协议退租的事宜，初步达成一致，曲远达中提到的史经理是我方的退租家具盘点表中的史东也，我方提出搬出相关物品，不存在被告单方占用涉案房屋问题。8、2019年8月8日的《退租家具盘点表》，证明我方已于2019年7月底搬出，在8月8日去交接，签订了家具盘点表，但是这些家具均没有返还给我方。张晓峰是我方的，史东也和王希朋是保利营公司员工。9、家具清单，证明我方遗留在被告场所处的家具的金额。10、劳动仲裁裁决书，证明古惠和我方没有劳动关系。对以上证据，保利营公司称，1、合同真实性认可，证明目的不认可。中沅公司盖章，古惠有授权委托书，租赁主体是被告而非古惠。附件中营业执照、法人身份证均写明签订租赁合同用，授权委托书有古惠的职务，有中沅公司盖章和法人签字，是被告和原告签订合同，古惠只是授权代表。2、真实性、证明目的不认可。3-6、真实性认可，证明目的不认可，中沅公司所说有误，该4份证据证明被告共支付了657247.2元，但是对组成内容不认可，该内容只是保证金412625.7元、2个月的租金244621.5元，不包含物业费，回单中写的物业费是被告备注错误了，合同约定物业费应当支付到物业公司账户。7、真实性认可，证明目的不认可。曲远达是第三方租赁代理机构的人员，不是我公司的人员，无法证明双方就解约达成了一致。8、盘点表真实性认可，证明目的不认可，不能证明双方达成了协议解除的意向，被告在2019年8月8日提出了解除意向，双方做了家具盘点，但是不能证明双方达成了退租意向，被告的单方解约未得到我方同意。9、真实性不认可，中沅公司单方证据，遗留家具和盘点表不一致，与我方解除合同后处理家具的情况也不符合。10、劳动仲裁书，真实性认可，证明目的不认可，和本案没有关联性，结合授权，古惠在和我方签订合同时是代表被告的。庭审中，经询，1、对于租金及保证金支付情况，双方认可已经支付保证金412625.7元，首期2个月（2019年6月和7月）租金244621.5元，装修期是2019年4月1日-5月31日是免租期；2、对于合同解除情况，保利营公司称，2019年8月27日在中沅公司经营场所处张贴解除通知，因中沅公司违约没有支付租金，我方行使单方解除权。中沅公司称，不属实，从短信证据和盘点表上看出双方2019年7月底协商解除合同。我方2019年6月向保利营公司发送了解除通知，但我方没有保留通知和发送记录。通知解除不认可，送达方式不合适；3、对于违约金，中沅公司认为过高并申请法院酌减，保利营公司称其实际损失为183466元的中介服务费及空置期损失1956972元，中沅公司不认可。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，2019年3月6日保利营公司与中沅公司就涉案房屋签订《租赁合同》应系系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。中沅公司抗辩合同主体应为案外人古惠缺乏依据，本院不予采信，中沅公司与古惠之间如有纠纷，可另行解决。对于合同解除，根据查明事实及证据可知，中沅公司未按照合同约定支付2019年8月1日之后的租金，保利营公司提交的2019年8月27日的关于解除《租赁合同》的告知函，但其并未举证证明其已经通知中沅公司，故本院对保利营公司主张的解除时间不予采信。中沅公司自认2019年6月向保利营公司提出了退租并有短信证据可以印证，中沅公司与保利营公司人员亦实际于2019年8月8日办理退租家具盘点，基于日常生活经验法则，双方同意办理退租应系以同意解除合同为前提的，故结合以上事实及证据应足以认定合同解除时间为2019年8月8日。因此，对于保利营公司主张的租金，本院依法判处2019年8月1日-2019年8月8日的租金31564.06元。同时，根据中沅公司提交的短信证据可知，中沅公司的人员于2019年7月31日便提出要办理交接，保利营公司并未举证证明中沅公司存在拒绝返还涉案房屋的行为，亦未举证证明中沅公司在2019年8月8日之后仍在继续占有使用涉案房屋，因此，对于房屋使用费本院不予支持。另，对于中沅公司反诉主张返还的家具，保利营同意予以返还，本院予以判处。对于违约责任，根据查明事实及证据，虽然保利营公司同意了中沅公司提前退租的要求，但是，保利营公司依约履行租赁合同过程中并无不当行为，双方合同提前解除应系中沅公司一方未支付租金并申请提前退租的原因所致，按照合同约定，中沅公司的行为属于违反合同约定的违约行为，且保利营公司同意中沅公司提前退租并不等同于免除其违约责任，保利营公司亦并未明确作出意思表示免除中沅公司的违约责任，故保利营公司有权主张中沅公司承担违约责任。具体而言，1、对于装修期（2019年4月1日-2019年5月31日）的租金244621.5元，双方合同中明确约定中沅公司在此情况下应承担补交装修期租金的违约责任，故本院对此予以支持；2、对于保证金412625.7元，双方合同中明确约定在此情况下保利营公司有权没收保证金，故保利营公司主张不予退还保证金符合合同约定，中沅公司反诉要求退还保证金的诉求本院不予支持；3、对于律师费，保利营公司仅提交发票并不足以证明支出律师费的真实性及与本案的关联性，本院对此不予支持；4、对于违约金，中沅公司抗辩合同约定的违约金过高并申请法院酌减，保利营公司主张其实际损失为中介服务费及房屋空置费损失，故本院以保利营公司的合理实际损失为基础，综合考虑双方合同履行情况、当事人主观过错情况、保利营公司的合理预期利益、房屋另行出租的合理空置期损失及保利营公司已经扣除保证金412625.7元等因素，酌情判处违约金50万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京中沅旅游文化有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京保利营房地产开发有限公司支付2019年8月1日至2019年8月8日的租金31564.06元；二、被告（反诉原告）北京中沅旅游文化有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京保利营房地产开发有限公司支付2019年4月1日至2019年5月31日的装修期租金244621.5元；三、被告（反诉原告）北京中沅旅游文化有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京保利营房地产开发有限公司支付违约金500000元；四、原告（反诉被告）北京保利营房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京中沅旅游文化有限公司返还2019年8月8日的《退租家具盘点表》中的办公室家具桌子两套、茶台含七把椅子一套、电脑三台、电视一台、摆件五件、绿色办公椅两件；五、驳回原告（反诉被告）北京保利营房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京中沅旅游文化有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18458元，由原告（反诉被告）北京保利营房地产开发有限公司负担8190元（已交纳），被告（反诉原告）北京中沅旅游文化有限公司负担10269元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费7489元，由被告（反诉原告）北京中沅旅游文化有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  魏慧彪二〇二一年五月二十八日书记员  王安然