北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0109民初4068号原告：崔兆玲，女，1961年12月28日出生，汉族，社会退休，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告崔兆玲与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告崔兆玲、被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔兆玲向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告自2019年10月29日至2021年4月9日的逾期办理房屋所有权证违约金，以已付购房款2573925元为基数，按照日万分之一标准计算，金额共计135903．24元。事实和理由：2013年9月22日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定购房款金额2573925元。原告按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款2573925元，被告应按照合同约定于2015年7月31日交付房屋。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应当于2015年7月31日后730天内为原告办理房屋所有权证书，但是房屋所有证一直没有办理，已经严重违约。2019年，原告曾向法院起诉，法院经审理作出判决，判决被告赔偿原告自2017年7月31日至2019年10月28日的逾期办证违约金210804．46元,该判决已生效。本案诉讼中，天台山公司表示可以办理不动产权证书，原告与天台山公司签订协议，约定违约金计算到2021年4月10日当天。2021年4月12日，涉案房屋不动产权证书办理完毕。天台山公司辩称，天台山公司不承担逾期办证的责任，此前生效判决已经确定业主在签订预售合同时签订了委托书一份，委托第三方对涉案房屋进行加建改建，根据合同第22条约定，买受人的责任造成未能如期取得房屋所有权证书的由买受人承担责任。原告未按照预售合同第16条的约定交齐全部的税和费，根据预售合同第14条第二款，及附件十补充协议第12条的约定，办证期限应当相应顺延，出卖人不承担责任。根据合同的约定，办证的期限应当按买受人延期收房的时间相应顺延。崔兆玲存在逾期交付房款的情形，根据预售合同第14条的约定办证期限应当按照延期付款的时间进行顺延。原告此前与天台山公司签订了《西园嘉园收房补充协议》，双方约定将交房的时间顺延31天，并且天台山公司已经就该顺延期间内对所有原告进行了补偿，计算违约金的天数应当核减31天，或者将已经支付的补偿金核减掉。原告主张的违约金过高，根据合同法及其司法解释的规定约定的违约金超过造成损失的30%可以认定为高于造成的损失，本案当中加建的部分一直是原告在使用，原告无偿获得了使用的利益，并没有受到任何损失，没有实际损失的情况下，要求天台山公司承担违约金不符合法律规定。2020年1月23日疫情爆发以来因为受到疫情不可抗力的影响，原告所在小区，房屋的现场测量勘验等工作无法正常落实，导致涉案房屋的权属登记工作无法进行，我们认为即使法院认定天台山公司承担责任，天台山公司也不应当承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任。该部分应当予以核减。2021年2月26日，被告组织原告办理分户产权登记，不存在过错，即使法院认为被告应当承担2020年1月23日之后的违约责任，违约期限的计算亦应当截至2021年2月26日止。本次诉讼与上次诉讼是一个整体，即使上次诉讼中对应当核减的部分未予认定和核减，本次诉讼中亦应当在整体中予以核减。原告对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，导致未能如期办证，致使天台山公司产生巨大罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金违背公平、诚实信用原则。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年9月28日，天台山公司（出卖人）与崔兆玲（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定崔兆玲购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A12）门头沟新城城子地区天台山居住项目1层103号房屋（以下简称103号房屋），房屋总价2573925元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条：上下水、过渡性供电于2015年7月31日达到使用条件，供暖在入住后第一个供暖季达到使用条件，燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通，电话通信线、有线电视线于2015年7月31日敷设到户，若交付时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收该商品房。第十四条：买受人未付清房价款及其他应付款项的，本合同所约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。附件五：买受人应于2013年9月22日前付清该商品房房款。附件十《补充协议》第9条：1、买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间、地点并携带相关证件（包括预售合同、房款发票及身份证件等），办理该商品房交接手续。若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，买受人应当在预售合同约定的交付期限届满之日携带相关证件前往该商品房所在地办理该商品房交接手续。2、买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日(若买受人未收到出卖人书面通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准)按预售合同约定的条件向买受人交付该商品房，预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。2013年11月7日，崔兆玲向天台山公司交纳购房款2573925元。103号房屋于2015年12月24日交付崔兆玲。本案诉讼中，103号房屋于2021年4月10日之后取得不动产权证书。103号房屋此前未取得初始登记的原因系实测面积超出规划导致天台山公司不能办理诉争房屋的初始登记。2019年9月，崔兆玲诉至本院要求天台山公司给付自2017年8月1日至2019年10月28日止的逾期办理房屋所有权证违约金，该案经审理认定天台山公司未按照合同约定为崔兆玲办理房屋转移登记手续，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故对天台山公司主张降低违约金的意见，不予采纳。本院经审理作出（2019）京0109民初6329号民事判决书，判决天台山公司支付崔兆玲2017年8月1日至2019年10月28日的逾期办理房屋所有权证违约金210804．46元。该判决书已经生效。在该案审理中，天台山公司曾提出有关对开放阳台进行封闭、将结构洞口封闭系受业主委托施工，业主享有了上述改造的利益，要求以崔兆玲实际收房日期起算办证期限，逾期办证没有给崔兆玲造成损失，违约金应予减少，房屋所有权证不能办理是崔兆玲原因导致的答辩、上诉意见。另查，2015年12月24日，双方签订《西园嘉园收房补充协议》，约定：2015年7月，崔兆玲收到天台山公司的《收房通知书》，双方对收房标准有分歧，就相关分歧，双方进行了沟通，为有效解决分歧，双方达成本协议，天台山公司同意对崔兆玲延期收房期间(双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日)由天台山公司按已付房款每日万分之一的标准向崔兆玲支付补偿金，本协议达成后，双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于《北京市商品房预售合同》亦无其他争议。上述补偿金已支付。2021年4月10日，崔兆玲（承诺人）出具承诺书，载明：一、承诺人自行办理房屋权属转移登记手续；二、承诺人自行办理房屋转移登记手续时，天台山公司应在收到承诺人书面通知后履行配合义务，履行如下配合义务，自办产权证领取资料明细中文件，自承诺人签字确认之日起视为天台山公司履行完毕配合义务；三、承诺人承诺：天台山房地产公司配合义务履行完毕后，天台山公司对该套房屋权属转移登记不再承担其他任何义务，承诺人不得再就办理房屋权属转移登记事宜要求天台山公司履行除本承诺书第二条的配合义务外之其他义务，届时，如承诺人逾期或无法办理登记手续的，天台山公司不向承诺人承担任何违约责任。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，属有效合同。双方均应按照合同约定履行。天台山公司逾期为崔兆玲办理房屋不动产权转移登记手续，应按照合同约定承担违约责任，对崔兆玲主张的以已交房款的万分之一的标准支付每日违约金的意见，本院予以支持。103号房屋于2021年4月10日之后取得不动产权证书，原告主张计算逾期办证违约金至2021年4月9日崔兆玲向天台山公司出具承诺书承诺自行办理房屋权属转移登记手续之日，本院不持异议。因生效判决已经确认天台山公司按照日万分之一的标准支付崔兆玲2017年8月1日至2019年10月28日期间的逾期办证违约金，对天台山公司所提不应支付违约金、违约金标准过高、违约金起算时间应顺延的答辩意见，本院均不予采纳，天台山公司应继续支付2019年10月29日至2021年4月9日的逾期办证违约金135903．24元。对天台山公司所提应从逾期办证违约金中扣除天台山公司已经支付的关于延期交房的补偿金的答辩意见，因关于延期交房的补偿金是对双方关于交房标准事宜的协商结果，与逾期办证违约金无关，故本院对天台山公司相应答辩意见不予采纳。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。对天台山公司所提本案违约金应截至2021年2月22日的答辩意见，没有事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付崔兆玲2019年10月29日至2021年4月9日的逾期办证违约金135903．24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3018元，由北京天台山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张源二〇二一年五月二十七日书记员  韩梅