河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0204民初496号原告:高玉峰，男，1981年9月4日出生，汉族，住河南省新野县。委托诉讼代理人：游凤霞，开封市鼓楼区联合法律服务所法律工作者。被告：开封市鼎固物业管理有限公司。住所地开封市鼓楼区省府西街16号。统一社会信用代码：91410204395586308A。法定代表人：刘国强，总经理。委托诉讼代理人：张瑞璞，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，河南隆满律师事务所律师。被告：简阳市海捞餐饮管理有限公司开封第一分公司。住所地开封市鼓楼区中山路与西门大街交叉口西南角新街口1号万博时代广场4层4013号商铺。统一社会信用代码：91410204MA45PRK65P。负责人：贾文超，经理。委托诉讼代理人：郭磊磊，该公司后备店经理。原告高玉峰与被告开封市鼎固物业管理有限公司（以下简称鼎固物业公司）、简阳市海捞餐饮管理有限公司开封第一分公司（以下简称简阳海捞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高玉峰的委托诉讼代理人游凤霞，被告鼎固物业公司的委托诉讼代理人张瑞璞、李**，被告简阳海捞公司的委托诉讼代理人郭磊磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高玉峰向本院提出如下诉讼请求：1.确认鼎固物业公司、简阳海捞公司签订的4218商铺租赁协议无效；2.判令鼎固物业公司、简阳海捞公司返还高玉峰4218商铺；3.判令鼎固物业公司、简阳海捞公司赔偿高玉峰因迟延交付商铺造成的2020年9月1日起至2020年11月30日止的3个月租金收益损失9180元，并承担自起诉之日至返还房屋止的损失；4.判令鼎固物业公司、简阳海捞公司承担本案诉讼费用。事实与理由：登记在高玉峰名下，位于开封市鼓楼区（产权证号：0017750号、面积20.06平方米）是高玉峰出资购买的私权商铺。为便于商铺出租、使用，高玉峰（乙方）在购买时与鼎固物业公司（甲方）、开封万锦置业有限公司（丙方）三方签订了托管经营协议书。高玉峰缴纳4218商铺的总房款257078元，三年租金110176元。按照托管经营协议书、交铺通知函的约定，乙方收回商铺时间为2020年8月29日。截至目前为止，鼎固物业公司不但未给高玉峰任何一个交代，还在高玉峰毫不知情的情况下与简阳海捞公司签订了8年的租房协议和收取了租金。鼎固物业公司、简阳海捞公司此举严重侵犯了高玉峰的合法权利，其诉至法院，请求判如所请。鼎固物业公司辩称，一、《租赁协议》合法有效，不存在无效情形。二、讼争商铺是虚拟产权式商铺，客观上无法分割返还。三、关于租金损失的支付。托管到期前,我司通知高玉峰托管到期具体时间并通知其应在托管期满后3日内办理完毕交接事宜,逾期视为无异议交接完毕,高玉峰签收了通知函,我司尽到了合同义务,故对于高玉峰诉请的租金损失,过错在于其自身,无权要求我司承担。托管到期后我司收取的租金，可以随时支付给高玉峰，我司多次与其沟通协商领取租金，他们不愿意领取租金。四、我司和高玉峰在托管协议里约定的是高玉峰委托我司托管经营涉案房产三年，托管经营期限内由我司自己招商经营自负盈亏，根本没有就涉案房屋托管期限内租金进行约定，我司也从未以书面或口头的形式向其承诺过托管期限内每平方米的租金收益标准，高玉峰第三项诉求的计算没有事实和法律依据。综上，高玉峰的诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。简阳海捞公司辩称，高玉峰的四项诉讼请求，简阳海捞公司均不予认可。一、高玉峰主张简阳海捞公司与鼎固物业公司签署租赁协议无效的理由是什么？二、简阳海捞公司并不知情存在小业主问题，且已按约定向出租人支付租赁费用，简阳海捞公司取得房屋承租权属于善意取得，且对高玉峰的损失不存在过错，不应承担赔偿责任。三、基于第二点答辩意见，如判令返还房屋的，则高玉峰应支付简阳海捞公司因维护该房屋支出的必要费用。四、简阳海捞公司亦是本案的受害方，不同意承担诉讼费用。恳请法院驳回高玉峰对简阳海捞公司的诉讼请求。经审理查明，高玉峰（买受人）与开封万锦置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，高玉峰购买开封万锦置业有限公司开发的开封市（以下简称涉案商铺），合同约定建筑面积是20.23平方米，总价款为257078元。签订《商品房买卖合同》的同时，高玉峰（乙方）与鼎固物业公司（甲方）、开封万锦置业有限公司（丙方）就涉案商铺签订为期三年的《托管经营协议书》一份。协议第一条约定：乙方从丙方购买了涉案商铺,乙方同意实际交房后三年内（自实际交房第91天起计算）将上述商铺无偿交由甲方全权经营和管理作为丙方出售给乙方该商铺的前提条件，该条委托不可撤销，并不因产权变更而受影响。第二条约定：甲方同意接受乙方的委托，对商铺号为4218商业用房进行经营。第三条约定：乙方全权委托甲方与丙方办理受托商铺商品房买卖合同项下的交接手续并签署有关文件。第四条约定：托管期间，甲方享有对受托商铺完全自主经营、租赁、管理的权益。甲方有权对受托商铺统一招商，按照经营要求统一安排品牌。第六条约定：根据万博时代广场的统一规划和各种品牌形象的要求，甲方或甲方招商商户有权根据托管经营需要在场地内统一设计、规划等，包括但不限于变更商铺之间的尺寸、合并、分割、出租、装修、改建等。第十条约定：该商铺自实际交房第91天起无偿托管于甲方经营，为期三年。第十一条约定：前3年托管期满后，在甲方确保该商铺届时租金收益，且增长率不低于8%的，乙方应无条件接受甲方继续托管，委托管理期限最长为3年，托管租金支付及时间等以甲乙双方签署的相关法律文件为准。另高玉峰于当日在万博时代广场商业经营管理公约上签字，管理公约载明该公约由全体业主及经营者共同遵守，对全体业主、经营者具有约束力；业主和经营者应关心各方的共同利益，不损害其他人的利益；业主和经营者对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主、经营者正常使用物业。2017年5月31日，开封万锦置业有限公司将涉案商铺交付高玉峰，4218号商铺实测面积20.06平方米，总房款为257078元。托管经营时间从交房之日第91天开始计算，即自2017年8月30日至2020年8月29日。2020年3月20日，鼎固物业公司向高玉峰发出托管经营期届满通知函，告知其托管经营期限将于2020年8月29日届满。高玉峰于2020年4月4日签收了通知函。2020年7月31日，鼎固物业公司向高玉峰发出交铺通知函，载明涉案商铺托管经营将于2020年8月29日到期。根据《托管经营协议书》约定，协议有效期届满后，受托商铺的占有、使用、收益权归属于业主，鼎固物业公司将受托商铺按届时现状交还，业主应在期满后3日内办理完毕交接事宜，逾期视为无争议交接完毕。高玉峰于2020年8月2日签收了交铺通知函。另查明，2018年7月23日，鼎固物业公司作为出租方（甲方）与简阳市海捞餐饮管理有限公司作为承租方（乙方）签订《租赁协议》一份，协议约定鼎固物业公司将开封万博时代广场4层4013号商铺（共涉及包含涉案商铺在内的71间商铺，使用面积972平方米）租赁给简阳市海捞餐饮管理有限公司用于经营火锅餐厅。租期为10年，自2018年12月20日至2028年12月19日。2019年4月2日，鼎固物业公司、简阳海捞公司与简阳市海捞餐饮管理有限公司三方签订《主体变更协议》一份，三方一致同意自2019年1月1日起，2018年7月23日签订的《租赁协议》承租方主体由简阳市海捞餐饮管理有限公司变更为简阳海捞公司，简阳市海捞餐饮管理有限公司在原合同项下的全部权利、义务均由简阳海捞公司继受。再查明，截至2021年4月20日，万博时代广场全体商铺业主未成立业主委员会。万博时代广场4层共有335间商铺，鼎固物业公司已与其中106户业主签订了委托租赁协议并已支付租金，委托鼎固物业公司招商业主60户，同意租金分配方案的有15户，其中54%的业主同意对商场实行统一的经营模式。其中，简阳海捞公司租赁的4013号商铺共涉及71间商铺，鼎固物业公司已与其中41户业主签订委托租赁协议，签约率达57.7%。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《托管经营协议书》、万博时代广场商业经营管理公约、收房确认书、托管经营期届满通知函、交铺通知函、EMS快递单、EMS快递查询单、《租赁协议》、《主体变更协议》、委托租赁协议、海底捞业主信息对应表及庭审笔录等为据。本院认为，本案的争议焦点是鼎固物业公司、简阳海捞公司签订《租赁协议》的效力问题及高玉峰要求返还涉案商铺和支付租金损失的请求应否得到支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”和第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，高玉峰购买的涉案商铺在空间上没有墙体分割，属于无墙体分割的虚拟隔离，即涉案商铺不构成有墙有顶的封闭空间，而是一个开放空间，这与一般情况下具有独立构造的商铺相比具有特殊性。且根据《商品房买卖合同》、《托管经营协议书》中关于买受人同意将涉案商铺直接交由鼎固物业公司统一经营管理的约定内容可知，高玉峰对其通过鼎固物业公司的统一经营管理获取投资收益是明知的。因此，涉案商铺符合市场上出现的所谓产权式商铺特征。由于产权式商铺主要通过所有权与经营权相分离并采取统一规划、管理和经营模式，实现整个商场商铺的整体优化利用，以最终达到利益最大化，故分割任一商铺必然破坏商场的整体经营，也将使得其他商铺业主和承租人的利益受损。基于此，产权式商铺的业主对物权的行使应当受到禁止权利滥用原则的限制，其理应负有容忍义务，接受整个商场规划布局的限制和约束，以此保证全体业主获得稳定的投资回报进而实现投资目的。高玉峰若认为鼎固物业公司支付的投资收益过低，可通过与其他业主成立业主委员会的方式确定双方是否续签《托管经营协议书》，以救济其合法权利。无业主委员会的，也可以依据多数业主对商铺的处分行为推定其集体意志。本案中，托管经营协议到期后，鼎固物业公司已与万博时代广场4层总计335间商铺中的181户业主重新签订了委托租赁协议或达成一致意见，其中54%的业主同意被告鼎固物业公司对商场实行统一的经营模式；与简阳海捞公司租赁的71户商铺中的41户业主重新签订了委托租赁协议，签约率达57.7%。这一事实充分说明了继续与鼎固物业公司签订委托租赁协议，是多数业主的选择和集体意志。基于此，高玉峰要求收回涉案商铺的诉讼请求，不应得到支持。关于鼎固物业公司与简阳海捞公司签订租赁协议的效力问题，本案中涉案商铺委托经营的期限自2017年8月30日起至2020年8月29日止。鼎固物业公司将包含涉案商铺在内的71户商铺出租给简阳海捞公司经营使用，双方签订《租赁协议》约定的租赁期限（自2018年12月20日至2028年12月19日），虽超过了高玉峰委托鼎固物业公司经营代管的期限，也未经涉案商铺所有人高玉峰的追认，但基于目前案涉万博时代广场超半数的业主，已与鼎固物业公司重新签订委托租赁协议的事实，可视为业主已形成了大多数意见即同意续签委托租赁协议，鼎固物业公司与简阳海捞公司之间签订的《租赁协议》，不存在其他法定的合同无效的情形，故对高玉峰要求确认该《租赁协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于租金损失，高玉峰主张的租金标准过高，且无合同依据，本案参照其他已签约同类型商铺的租金标准即年租金=购房款×4.6%的年收益率来计算，故对高玉峰主张的损失，本院自2020年8月30日起至业主与鼎固物业公司另行达成新的托管经营协议之日止按985.47元/月的标准（257078元×4.6%÷12个月）予以支持，超出部分不予支持。之后的租金标准可依照双方另行签订的协议来执行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，开封市鼎固物业管理有限公司向高玉峰支付位于开封市的占有使用费（按985.47元／月的标准，自2020年8月30日起计算至高玉峰与开封市鼎固物业管理有限公司另行达成新的托管经营协议为止）；二、驳回高玉峰对简阳市海捞餐饮管理有限公司开封第一分公司的诉讼请求；三、驳回高玉峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由开封市鼎固物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 员 侯丹丹二〇二一年五月二十八日法官助理 伦振楠书 记 员 刘 洋