四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终569号 上诉人（原审原告）：白国蓉，女，1953年11月24日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张懿邈，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲜显玮，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川东华机械集团有限公司。住所地：成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 上诉人白国蓉因与被上诉人四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初3268号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 白国蓉上诉请求：改判支持白国蓉一审全部诉讼请求。事实与理由：一是法律并未禁止科研办公楼不能转让，多地出台政策规范交易方式；二是案涉工程虽目前未办理权属登记证书，但一旦条件成熟，东华公司是可以办理初始产权登记的，登记机关也有义务办理；三是高新区公园城市建设局回复称“暂不具备办理分户产权登记条件”，故完善“土地用途变更、规划核实、治理验收等”就能办理分户；四是白国蓉愿意给予宽限期、补交土地使用费及税费等协助东华公司完善相关手续；五是白国蓉也可以用该“科研用地”进行科研使用，不能因为白国蓉系个人购买就认定与科研无关或用土地性质不符。一审判决破坏了民事主体之间的交易安全原则和交易稳定原则，错误引导市场主体违约及支持鼓励违约行为，阻断了白国蓉的救济之道和实现合同目的，破坏了房屋交易惯例，白国蓉要求继续履行合同及赔偿损失于法有据。 东华公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉房屋所在工程项目至今未取得《建设工程规划验收合格证》，也未在高新区公园城市建设局质量监督机构的监督下完成竣工验收，不符合房屋交付的条件，且至今不具备办理初始产权登记的条件，白国蓉请求的违约金没有计算依据，请求驳回上诉。 白国蓉向一审法院起诉请求：1.判令东华公司向白国蓉交付房屋，并在房屋交付后两年内办理案涉房屋的初始产权登记；2.判令东华公司承担逾期交房的违约金47700元（以854848元为基数，自2019年10月1日起至实际交房之日止按每日万分之三计算，暂计算至2020年4月30日）；3.判令东华公司承担逾期交房的资金占用利息32922元（以854848元为基数，自2019年10月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%/年计算，暂计算至2020年9月30日）；4.诉讼费由东华公司承担。 一审法院认定事实：2011年3月3日，东华公司取得位于成都高新区××道××号地块的《国有土地使用证》，证号为“成高国用（2011）第2904号”，地号为“ＧＸ1-6-10”号，土地用途“工业用地”，使用权面积34541.52㎡。2011年6月13日，成都高新技术产业开发区规划建设局向成都市国土局高新分局发函，载明：“根据《高新区6（Ｉ.Ｃ）-ｃ，ｄ控制性详细规划详细图则（第Ｉ-1版）高新区九兴南片区控制性详细规划详细图则》，该公司位于高新区起步区约51亩土地的规划用地性质为科研设计用地”。东华公司取得上述地块的《建设工程规划许可证》（“建字第510107201339027号”），2013年12月3日，东华公司取得上述地块的《建设工程施工许可证》）（“编号ＣＧＧＪ〔2013〕-Ｊ200”）。东华公司经批准在此地块开发“东华虹湾中心”项目，物业性质为科研办公楼。东华公司在“东华虹湾中心”建设过程中，将“东华虹湾中心”项目面向社会公开出售。 2019年4月15日，白国蓉与东华公司签订《房屋买卖合同》（合同自编号：×××14），同日签订《补充协议》。《房屋买卖合同》中与本案有关的主要约定如下：1.白国蓉购买的房屋位于“东华虹湾中心”项目xx号，建筑面积112.48平方米（其中套内建筑面积73.55平方米），总价款854848元，分期付款，买受人于签订房屋买卖合同当日向东华公司支付320568元（含定金50000元），2019年7月15日前支付534280元；2.交房条件及标准：案涉房屋所在项目取得规划验收合格证、清水房，有资质的房产测绘机构出具的该物业面积实测技术报告书、达到本合同第九条中东华公司关于基础设施、公共配套建筑正常运行的条件（即上水、下水、电已经开通并达到使用条件）；3.交房时间：东华公司应于2019年9月30日前向白国蓉交付物业，若逾期交房，则每逾期一天应按白国蓉已付房款的万分之三承担违约金；4.产权办理：东华公司保证房屋正式交付后两年内根据国家相关政策办理完项目房屋初始登记（即甲方东华公司取得科研用途的房屋大产权证或者权属证明），并协助白国蓉根据国家政策办理完毕相关分户权属手续；5.《房屋买卖合同》的附件《前期物业管理服务合同》载明：物业名称“东华虹湾中心”，物业类型为写字楼、酒店精装公寓、酒店服务式公寓、总裁工作室、商业；白国蓉所购类型为酒店服务式公寓。 合同签订后，白国蓉分两次付清购房款854848元，东华公司于2019年4月15日出具金额为320568元《收据》，于2019年7月18日出具金额为534280元的《收据》。 东华公司至今未取得案涉房屋所在项目的《建设工程规划验收合格证》。根据《房屋买卖合同》（合同自编号：×××14）第八条“交房条件及标准”“1.该物业交付时应当符合下列条件：1）该项目已取得规划验收合格证……”之约定，案涉房屋至今不符合双方约定的交付条件，东华公司至今未向白国蓉交付房屋。 2019年9月30日，成都市高新区市场监督管理局作出“成高市监处字〔2019〕00125号”《对四川东华机械集团有限公司广告违法案的行政处罚决定》，载明：……2019年2月28日，当事人（即本案一审被告东华公司，下同）与成都隆聚德房地产营销策划有限公司签订《东华·虹湾项目营销、顾问合同》，并同步开展销售活动……当事人属广告宣传的广告主……广告DM单宣传图片描述具有居住功能结构、家居、装饰等画面的宣传，易使购房者和社会公众当事人所售房屋误认为住宅属性，其广告宣传图片内容违反了《广告法》第二十八条第一款第（二）项的规定，构成了该条款项所指的对所售房屋的功能与实际为科研用房不符的违法行为……鉴于当事人在2019年3月进行违法广告宣传，至2019年6月11日停止销售“东华虹湾”项目房屋，停止广告DM单和区位展示板（图），属情节一般广告违法行为……。成都市高新区市场监督管理局决定对东华公司“处广告费四倍罚款9080元”。 本案一审审理过程中，一审法院就案涉房屋所在项目1栋、2栋是否完成竣工验收，验收是否合格向成都高新区公园城市建设局以（2020）川0191民初3454号案为例进行了咨询，该局回复称：四川东华机械集团有限公司研发楼项目（1-14号楼及地下室）工程未在我局质量监督机构的监督下完成竣工验收。此后，本院再次向该局咨询：案涉房屋所在“东华虹湾中心”项目1栋房屋能否办理分户产权至原某某等自然人名下，该局回复：由东华公司组织修建的位于成都高新区××道××号××项目存在未完善土地用途变更手续、未完成规划核实和质量验收以及其他相关问题，暂不具备办理分户产权登记条件。 一审法院认为：一、案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》的效力问题。一审法院认为，东华公司投资建设的“东华虹湾中心”项目，取得了工业用地的国有土地使用权，也取得了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，其建设的科研办公楼符合相关规划要求，建设项目合法。虽然东华公司在该项目实施过程中，将在工业用地上修建的科研办公楼以居住为目的的酒店式公寓对外分割出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定，且受到了成都市高新区市场监督管理局作出的罚款处罚，但白国蓉与东华公司签订的《房屋买卖合同》所涉房屋因系合法建筑，且作为《房屋买卖合同》的缔约主体、内容均不违反法律法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故应当认定白国蓉与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效。 二、关于白国蓉请求继续履行合同，要求东华公司交付案涉房屋并在房屋交付后两年内办理案涉房屋的初始产权登记的诉讼请求。一审法院经审查认为，案涉房屋所在工程项目至今未取得《建设工程规划验收合格证》，也未在成都高新区公园城市建设局质量监督机构的监督下完成竣工验收，不符合合同约定的房屋交付条件；根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，案涉房屋所在项目工程未经竣工验收合格，也不具备法定交付条件。故，对白国蓉请求继续履行合同、东华公司交付案涉房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。 根据《成都高新区公园城市局关于四川东华机械集团有限公司有关问题的复函》，案涉项目存在“未完善土地用途变更手续、未完成规划核实和质量验收以及其他相关问题”，目前既不具备办理初始产权登记的条件，也不具备办理分户不动产权证的条件。故，对白国蓉请求继续履行合同、东华公司在交付案涉房屋后两年内办理案涉房屋的初始产权登记的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 三、关于白国蓉请求判决东华公司承担逾期交房违约金的诉讼请求。双方在《房屋买卖合同》及《补充协议》中约定：案涉房屋的交房条件及标准是案涉房屋所在项目取得规划验收合格证、清水房、有资质的房产测绘机构出具的该物业面积实测技术报告书、达到《房屋买卖合同》第九条中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的条件（即上水、下水、电已经开通并达到使用条件）等，交房时间为2019年9月30日前，若逾期交房，则每逾期一天东华公司应按白国蓉已付房款的万分之三承担违约金。一审法院认为，虽然双方在合同中约定了逾期交房违约金，但案涉房屋所在项目至今存在“未完善土地用途变更手续、未完成规划核实和质量验收以及其他相关问题”，未取得《建设工程规划验收合格证》，也未在成都高新区公园城市建设局质量监督机构的监督下完成竣工验收，案涉合同存在交付物业和办理不动产权证的双重履行障碍，故，对白国蓉继续履行、交付房屋、办理初始产权登记和逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院在本案中一并驳回。白国蓉取得案涉房屋并将案涉房屋过户登记至自己名下的合同目的无法实现，可主张解除案涉合同，要求东华公司赔偿因合同无法履行遭受的损失。四、关于白国蓉请求判决东华公司以全部购房款为基数承担逾期交房资金占用利息的诉讼请求。一审法院认为，白国蓉将房款交付于东华公司并非存入银行，以全部购房款为基数计算资金占用利息，既无合同依据，也无法律依据，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。五、虽然白国蓉要求东华公司交付房屋及承担逾期交房违约金的诉讼请求一审法院未予支持，但本案纠纷乃东华公司违约行为引起，故，本案诉讼费应由东华公司承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回白国蓉的全部诉讼请求。一审案件受理费908元，由东华公司负担。 二审中，双方未向本院提交新的证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，案涉房屋土地性质为工业用地，规划用地性质为科研设计用地，案涉项目存在“未完善土地用途变更手续、未完成规划核实和质量验收以及其他相关问题”，且未取得《建设工程规划许可证》及未办理竣工验收，故本案案涉房屋目前尚不具备房屋交付及办理权属证书的条件。因此，案涉合同事实上不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，因案涉合同事实上不能履行，一审法院未支持白国蓉要求继续履行合同及基于合同继续履行产生的违约金并无不当，本院予以维持。虽然白国蓉的上诉请求本院不予支持，但本案纠纷系因东华公司擅自对外出售规划为科研设计的房屋而违约引发纠纷，故本院确定本案一、二审案件受理费均由东华公司负担。 综上所述，白国蓉的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费908元、二审案件受理费1816元，均由四川东华机械集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  李 俊 二〇二一年五月十八日 法官助理  蔡诗言 书 记 员  夏玉荣