北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1963号原告：遆飞，女，1985年2月22日出生，汉族，无业，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：贾瑞鑫(系遆飞之配偶)，现住北京市大兴区。被告：城城物业管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：张智军，总经理。原告遆飞与被告城城物业管理（北京）有限公司（以下简称城城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遆飞的委托诉讼代理人贾瑞鑫到庭参加诉讼。被告城城物业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。遆飞向本院提出诉讼请求：1、判令遆飞与城城物业公司签订的合同编号为1101CJ2009160372037的《代理出租合同》于2020年11月1日解除；2、判令城城物业公司向遆飞退还房租43312.5元及利息（自2020年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3、判令城城物业公司退还遆飞租房押金5500元及利息（自2020年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；4、判令城城物业公司赔付违约金4125元；5、本案诉讼费用由城城物业公司承担。事实和理由：2020年9月16日，遆飞与城城物业公司签订了合同编号为1101CJ2009160372037的《代理出租合同》（以下简称涉案合同），约定城城物业公司受产权方委托将坐落在北京市北京经济技术开发区贵园南里丙区9栋4单元5层502的房屋（以下简称涉案房屋）出租给遆飞居住。租赁期限自2020年9月16日起至2021年9月15日止，租金总金额为49500元，另外支付押金5500元，以年付方式一次性支付给城城物业公司。后因城城物业公司违约于业主导致业主单方面解约，2020年11月1日，业主强制收回房屋，导致遆飞搬离涉案房屋。为维护自身合法权益，遆飞诉至法院。城城物业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩意见。城城物业公司辩称，一、恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城物业公司应退还遆飞租金的具体数额。涉案合同签订后，城城物业公司按照合同约定向遆飞交付了涉案房屋，遆飞亦实际居住在涉案房屋。受疫情影响，城城物业公司在2020年9月份经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并要求遆飞搬离涉案房屋。因此，城城物业公司客观上可能存在未按涉案合同约定履行义务的情况。针对遆飞已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，城城物业公司同意解除涉案合同并返还未实际租住的期限对应的租金及押金，但是由于城城物业公司经营异常无法核查遆飞实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，故请求法院依据相关证据及案件事实确认应退还租金的具体数额。二、遆飞主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。遆飞主张的违约金远高于城城物业公司违约给其造成的损失，加之受疫情影响，城城物业公司无力支付高额违约金，恳请法院予以调整。本院经审理认定的事实如下：2020年9月16日，城城物业公司（甲方）与遆飞（乙方）签订涉案合同，约定：甲方受产权方委托将涉案房屋出租给乙方使用；关于租期，租赁期限自2020年9月16日起至2021年9月15日止，共计1年；关于租金、押金及支付方式，月租金为5500元/月（含物业费、暖气费），按年支付，押金为5500元；关于违约责任，在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或者其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。遆飞向本院提交了城城物业公司出具的收款收据，欲证明其在2020年9月16日向城城物业公司共计支付了5500元押金和49500元租金。经询，遆飞称城城物业公司将年租金给予其一定的折扣，折扣完，其实际支付的年租金为49500元，因城城物业公司违约，导致其与涉案房屋的业主在2020年11月1日重新签订了房屋租赁合同，故其主张涉案合同于2020年11月1日已经解除；本案的诉讼请求2中的租金计算方式为：49500元年租金除以12个月乘以剩余天数；诉讼请求3系其向城城物业公司支付5500元押金，现因城城物业公司违约，故要求退还；诉讼请求4的违约金依据为涉案合同第十三条；本案中所主张的利息在涉案合同中并未进行约定。另，遆飞向本院提交了其与涉案房屋的业主的微信聊天记录，欲证明业主要求其于2020年10月31日前腾退房屋。上述聊天记录显示微信备注名为“业主北京刘伟”向遆飞发送微信：“502租户你好，我是贵园南里丙区9号楼四单元502业主，我与城城签订房屋租赁协议，合同约定2020.9.30日前支付房租租金，至今已超期一月有余，经过多次催告房租仍未支付，按照该合同约定，延迟支付租金满30日，业主既可收回房屋，由于城城未支付租金已超一月有余，构成违约，合同终止，业主有权收回房屋，希望现在租户2020.10.30日前，主动搬出房屋，谢谢配合！”经询，遆飞称其于2020年11月1日与涉案房屋业主重新签订为期3个月的房屋租赁合同，合同期满后已搬离涉案房屋。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城物业公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。遆飞与城城物业公司订立的涉案合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。遆飞已经交付了一年的租金，但因城城物业公司经营不善，无法向业主支付房租，业主收房，导致涉案合同目的无法实现，遆飞与业主就涉案房屋另行签订房屋租赁合同，遆飞与城城物业公司均同意解除合同，故本院认定，遆飞与城城物业公司签订的涉案合同于2020年11月1日解除。关于应返还的租金，结合遆飞已向城城物业公司支付了2020年9月16日至2021年9月15日期间的租金49500元，涉案合同于2020年11月1日解除的事实，经核算，城城物业公司应退还遆飞的租金为43037.5元，遆飞要求城城物业公司支付租金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于押金，遆飞支付了5500元押金，现合同解除，其主张城城物业公司返还押金5500元符合合同约定，本院予以支持，遆飞要求城城物业公司支付押金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于违约金，城城物业公司未完全履行合同约定义务，应当承担违约责任。根据合同约定，城城物业公司应承担一个月租金的违约金。故对于遆飞要求城城物业公司支付4125元违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认遆飞与城城物业管理（北京）有限公司签订的《代理出租合同》于2020年11月1日解除；二、城城物业管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还遆飞租金43037.5元、押金5500元；三、城城物业管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付遆飞违约金4125元；四、驳回遆飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1124元，减半收取计562元，由城城物业管理（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年五月十四日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫