广西壮族自治区合山市人民法院民 事 判 决 书（2021）桂1381民初168号原告：石大川，男，1986年12月18日出生，壮族，住广西忻城县。被告：忻城县双胜有限责任公司，住所地广西忻城县宜忻二级路畔水水库对面秋水林岸第5幢二楼办公室，统一社会信用代码914513217565319600。法定代表人：陆福龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭磊，广西至和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐菘培，广西至和律师事务所（实习）律师。原告石大川与被告忻城县双胜有限责任公司（以下简称双胜公司）商品房销售合同纠纷一案，广西壮族自治区忻城县人民法院于2021年1月12日立案后，因原告石大川系该院在职干警，该院不宜对本案行使管辖权，经请示来宾市中级人民法院，来宾市中级人民法院于2021年1月26日作出（2021）桂13民辖1号民事裁定书，指定本院进行审理。本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石大川、被告双胜公司的委托诉讼代理人郭磊、徐菘培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石大川向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告违约金32490元。事实与理由：一、原告与被告于2017年7月26日签订商品房买卖合同，签订后即交付该商品房。该合同第十七条第三款第一项规定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请登记，并将以买受人为产权人的房屋有权证书交付给买受人”。二、原告与被告签订的商品房买卖合同为固定格式条款合同，在合同中并未就违约金进行说明，被告存在诱导原告签署商品房买卖合同的嫌疑。三、被告于2020年11月3日为原告办理好该商品房的《不动产权证书》，原告与2021年1月7日在被告处领取《不动产权证书》。截止2020年11月3日，被告为原告办理《不动产权证书》以逾期467天，构成违约，应当承担违约责任。四、因原告、被告均未在商品房买卖合同中明确违约金额，应当依照相关法律规定办理。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、四十五条，桂高法〔2018〕192号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》第四条的规定，被告应赔偿给原告违约金32490元。被告双胜公司辩称，涉案房屋实际交付使用时间与原告诉称的2017年7月26日不符。根据《商品房买卖合同》第九条交第二款第四点的规定：“（4)双方约定：在出卖人通知交房时，买受人尚未付清全部房款的（含银行按揭贷款、公积金贷款尚未发放及贷款额不足应付房款的部分），则出卖人有权自本合同约定的交房之日起将交房日期延至买受人付清全部房款之日后的第60天”，从本案的证据己证实涉案交付时间并不是原告诉称的2017年7月26日。被告提供的收据、委托贷款业务凭证证明，原告于2017年11月27日支付完毕购房款项，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，2017年11月27日往后推迟60日即交房日期应为2018年1月26日。按照《商品房买卖合同》第十七条约定办证期限720天计算，被告办证时间应为2018年1月27日至2020年1月16日，原告起诉被告违约办证的起算时间应从2020年1月16日开始。二、原告主张办理房屋权属证书违约金的主张没有事实及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。首先，被告己经履行房屋买卖合同的主合同义务，因案外第三人不动产中心为原告办理房屋产权证书办理进度缓慢导致延期办证。商品房买卖合同的主合同义务为房屋的交付使用，办理房屋权属登记为合同的附随义务，现被告己将房屋交付于原告，原告也己实际占有使用涉案房屋，被告的主合同义务己经履行完毕。房屋的主要作用体现于其居住使用。原告己实际占有使用案涉房屋，获得了房屋的占有、使用以及收益的权能，己经实现了签订商品房买卖合同的合同目的。而且，房屋权属登记的迟延办理只影响原告对于房屋的处分权能，并未损害原告订立合同的交易目的，也未给原告造成实际或者逾期利益损失，原告也未就该损失提出证据证明。其次，原告主张的逾期办证违约金明显过高。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《商品房买卖合同》第十七条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720天日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。在本案中，涉案《商品房预售合同》第十七条对逾期办证做出了特别约定，补充说明中并没有约定逾期办证违约金的条款，即双方共同约定排除使用违约金，出卖人（被告）不承担支付违约金的责任。违约金设立的目的在与补偿损失及惩罚威慑违约行为。但原告诉请的违约金明显过高，如法院认为被告需承担违约责任，则按《商品房买卖合同》规定的720天内办证，违约办证期限应当为2020年1月17日至2020年11月3日共计291天，以购房款282153元为基数，按年利率3.85%计算，延期办证的违约金应为8660.55元(282153×291/365×3.85%=8660.55元）。综上所述，请人民法院依法查明本案事实，驳回原告对本案被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告双胜公司系忻城县秋水林岸小区的开发建设单位。2016年12月12日，原告石大川与被告双胜公司签订《“秋水林岸”商品房认购协议》，约定原告向被告认购秋水林岸小区15栋1单元601号房屋，次日原告向被告缴纳购房定金10000元。2017年7月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买秋水林岸小区15栋1单元601号房屋，建筑面积为126.48平方米，总价为282153元；被告作为出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人，合同中双方未对逾期办证违约金进行约定。合同签订后，原告于2017年2月24日向被告支付购房首付款51062元，同年7月26日原告再次支付购房首付款1091元。2017年11月27日，原告购房公积金委托贷款220000元汇入被告公司账户。2017年12月6日，涉案房屋交付使用。2020年11月3日，被告为原告办理好案涉房屋不动产权证书，2121年1月7日，原告领取该证书。本院认为，原告石大川与被告双胜公司之间订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能按照约定期限协助原告办理并取得购买房屋的权属证书，且未能提供证据证明系因政府部门的原因导致无法办理案涉房屋权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告关于本案交房日期的抗辩意见，案涉合同第九条第二款第四点的约定是针对在出卖人通知交房时，买受人尚未付清全部房款的情形之下，则出卖人有权自本合同约定的交房之日起将交房日期延至买受人付清全部房款之日后的第60天，但本案中被告于2017年12月6日通知原告交房之前，原告已按合同约定支付全部购房款，故交房日期不适用该合同条款的约定，被告的抗辩意见本院不予采纳，双方的交房日期应为2017年12月6日。原、被告在合同中约定自商品房交付使用后720日内被告作为出卖人应为原告办理并取得房屋所有权证书的期限，因此被告应于2019年11月26日之前协助原告办理并取得房屋产权证书，但被告直至2020年11月3日才协助原告办理好案涉房屋权属证书，原告主张逾期办证违约金计算期限截止日期为2020年11月3日，本院予以支持，被告逾期办证期间自2019年11月27日至2020年11月3日共计逾期343天。因原、被告双方在合同中未约定逾期办证违约金，原告亦未能举证证明其因逾期办证产生的损失数额，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十四条的规定，本院认定应按照原告已付购房款总额282153元，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期同期贷款市场报价利率上浮30%计算本案逾期办证违约金为13620元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十四条之规定，判决如下：一、被告忻城县双胜有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告石大川支付逾期办证违约金13620元。二、驳回原告石大川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元（原告减半预交），由被告忻城县双胜有限责任公司负担128元，由原告石大川负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。审 判 员 韦柳娟二〇二一年五月十四日法官助理 甘艳妹书 记 员 卢方平附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。