济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初454号原告（反诉被告）：徐新玉，女，1974年10月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王珊，山东东标律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪莹，山东东标律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：田远航，男，1980年5月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：武连戈，济南槐荫北晨法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）徐新玉与被告（反诉原告）田远航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐新玉及其委托诉讼代理人王珊、被告（反诉原告）田远航及其委托诉讼代理人武连戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐新玉向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除其与田远航之间于2020年6月15日订立的《商铺租赁合同》；2、依法判令田远航向其返还房屋租金40000元、房屋使用保证金6667元；3、依法判令田远航向其支付违约金24000元；4、依法判令田远航赔偿其为开店经营而进行的装饰装修及相关仓储费损失44923.13元；5、依法判令田远航赔偿其为开店经营而购买相关设备及运输费、仓储费损失29990.24元；6、案件受理费由田远航承担。事实和理由：2020年6月，徐新玉因加盟江苏创荣企业管理有限公司“恩焙优品”项目，需租赁商铺开店经营。经多方走访，徐新玉加盟公司选址人梁勇找到田远航，在田远航明确告知其名下商铺配电设备经调整后可以完全符合徐新玉开店烘焙用电需求后，徐新玉遂与田远航于2020年6月15日订立了《商铺租赁合同》，合同约定：田远航同意将位于济南市槐荫区恒大世纪广场二期商业*号楼*#出租给徐新玉使用，出租商铺的建筑面积为86㎡；租赁期限为四年，自2020年7月1日起至2024年6月30日止；每年租金为80000元，租金为半年一次性付清，徐新玉在签订本合同之日一次性付清半年房租，租金总额为40000元，以后房租提前30日一次性付清；徐新玉在签订本合同之日交纳1月房租6667元作为房屋使用保证金；任何一方因违约造成终止本合同的应向对方赔偿合同总值的30%（24000元）违约金，并赔偿其他一切损失和费用；免租期两个半月，租金9月1日起计。合同签订后，徐新玉即按照约定向田远航支付了房屋租金及使用保证金共计46667元。其后，徐新玉便安排对涉案商铺进行装饰装修、购买开店经营相关的全部设备及工具，并已做好其他一系列开店准备。至开业前夕，徐新玉在试用三层六盘烘炉、醒发箱、搅拌机、和面机、平冷冷冻操作台等设备时，发现涉案商铺的配电设施根本不能满足涉案商铺内电器的正常运行。经与田远航及涉案商铺所在的物业服务人员等沟通改电事宜，徐新玉得知涉案商铺的配电设施无法进行任何变更。田远航涉案商铺的配电设施无法满足徐新玉开店经营的用电需求，致使徐新玉的合同目的根本无法实现。无奈，徐新玉遂与田远航沟通解除合同事宜，但田远航态度恶劣，不理不睬。截止起诉之日，田远航始终未曾积极处理。因此，为维护徐新玉的合法权益，根据我国相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。田远航辩称，其没有违约情形，涉案商铺能够正常经营，所需配电能够达到正常的标准，徐新玉是因为自己原因不想经营此店铺，所以才撤离了商铺，田远航不承担违约责任，要求法庭判决驳回徐新玉诉请。田远航向本院提出反诉请求：1、请求判令解除其与徐新玉2020年6月15日签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令徐新玉将济南市槐荫区恒大世纪广场二期商业*号楼*号商铺房屋恢复原状；3、请求判令徐新玉支付其违约金24000元，物业费（自2020年6月15日起，按344元/月计算至判决生效之日止）；4、请求判令徐新玉支付其经济损失即房屋闲置期间的租金损失（自2020年12月15日起，按6667元/月计算至判决生效之日止）；5、本案诉讼费、反诉费由徐新玉承担。事实和理由：田远航与徐新玉于2020年6月15日，就田远航所有的座落于济南市槐荫区恒大世纪广场二期商业*号楼*号商铺签订《商铺租赁合同》，约定：租赁期限2020年7月1日至2024年6月30日，年租金8万元，任何一方因违约造成终止合同的，应向对方赔偿合同总值30%（24000元）违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。田远航如约交付房屋，徐新玉开始对房屋进行装修和线路改造，待徐新玉将房屋装修、引进设备完毕，却因“商铺的配电设施根本不能满足涉案商铺内电器的正常运行”为由，于2020年11月18日向法院提起诉讼，要求解除合同、返还租金、赔偿损失。在合同签订前，徐新玉及加盟公司人员对房屋的位置、布局、用电进行充分的考察后，才确定租赁田远航的房屋，签订合同前田远航对房屋各类情况进行了说明，没有对徐新玉虚假承诺用电需求，并按徐新玉的要求更换了空保开关，履行了房屋出租人的相应义务。综上所述，是徐新玉完全过错，不想继续租赁田远航的房屋，从而诬告田远航，达到其退房退款的非法目的。因此在田远航无过错的情况下，为维护其合法权益，提出反诉请求，请求贵院依法判决。徐新玉辩称，一、涉案合同订立后，田远航未按照约定向徐新玉交付配电合格的商铺，致使徐新玉的合同目的根本无法实现。田远航根本违约在先，故其要求徐新玉承担违约责任并赔偿经济损失没有任何事实和法律依据，因此，其该项诉讼请求依法不应当得到支持。2020年6月，徐新玉因加盟江苏创荣企业管理有限公司“恩焙优品”项目，需租赁商铺开店经营。经多方走访，徐新玉加盟公司选址人梁勇找到田远航，并告知田远航租赁商铺的用途，以及对商铺配电的要求后，田远航向其明确承诺，涉案商铺配电设备经调整后可以完全符合徐新玉经营烘焙店的用电需求，徐新玉遂与田远航订立涉案合同。涉案合同签订后，徐新玉一直在积极、全面地履行已方的合同义务：徐新玉按照涉案合同的约定向田远航支付了房屋租金及保证金共计人民币46667元，且经田远航同意后，徐新玉便立刻对涉案商铺进行装饰装修、采购开店相关的设备、招聘相关工作人员、申领相关资质证照及进行其他开店相关的一系列准备工作。直至开业前夕，徐新玉在试用烘焙相关的用电设备时，发现涉案商铺的配电设施竟然连涉案商铺内的部分烘焙设备的正常运行都保障不了。其后，徐新玉经与田远航及涉案商铺所在的物业服务人员等沟通调整配电事宜，徐新玉至此才得知涉案商铺的配电设施无论如何调整亦无法满足徐新玉经营烘焙店的用电需求。综上，涉案合同订立之前，田远航明知徐新玉租赁商铺的用途以及对商铺配电的严格要求；涉案合同订立之后，根据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”之规定，徐新玉已依照约定积极、全面地履行已方的全部合同义务，但田远航却并未按照约定向徐新玉交付配电合格的商铺，致使徐新玉租赁涉案商铺经营烘焙店的合同目的根本无法实现。现因田远航根本违约在先，故徐新玉有权依据《民法典》第五百六十三条之规定解除双方订立的涉案合同，并依据《民法典》第五百六十六条之规定及涉案合同第八条之约定，要求田远航承担相应的违约责任。田远航未遵守诚实信用原则，根本违约在先，且竟“恶人告状”，倒打一耙，其要求徐新玉承担违约责任并赔偿经济损失的请求根本没有任何事实依据或法律依据，因此，其该项诉讼请求依法不应当得到支持。二、徐新玉与田远航之间于2020年6月15日订立的涉案合同并未就涉案房产相关的物业费的承担主体、支付时间及具体金额等作出明确约定，双方事后也并未就此达成补充协议，故田远航要求徐新玉承担涉案商铺的物业费，缺乏事实依据及法律依据，因此，其该项诉讼请求依法不应当得到支持。涉案合同约定了租赁范围及用途、租期、租金、双方的权利义务及违约责任等条款，但双方并未就涉案商铺相关的物业费的承担主体、支付时间及具体金额等内容进行任何约定，事后双方也并未就此达成任何形式的补充协议。根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”之规定，田远航是涉案商铺的所有权人，亦即涉案商铺的业主。另外，结合“合同相对性原则"，与为涉案商铺提供物业服务的物业公司所签订的物业服务合同中，田远航才是物业服务合同的一方，而徐新玉并非物业服务合同的当事人，因此徐新玉与为涉案商铺提供物业服务的物业公司之间并不具有直接的法律关系。换言之，徐新玉的义务仅限于涉案合同的约定，即只具有向田远航支付租金的义务，而没有交纳物业费的义务。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，田远航在未与徐新玉就物业费的支付达成一致的情形下，徐新玉就没有交纳物业费的义务，因此，根据物业服务合同的约定，田远航应当自行向物业公司交纳物业费。另外，涉案合同订立后，经田远航同意装饰装修，徐新玉向物业公司咨询涉案商铺的用水、用电事宜时才得知，田远航尚拖欠物业公司一年之久的物业费。很显然，田远航在向徐新玉交付涉案商铺时存在欺诈行为。田远航拖欠物业费，严重限制了徐新玉关于涉案合同权利的行使。经徐新玉再三催促，田远航无奈，遂于2020年10月20日才向物业公司交纳共拖欠的2019年3月至2020年8月期间的物业费，以上可与田远航提交的证据《金碧物业交易凭证》相互印证。综上，田远航与徐新玉并未就物业费的支付达成一致，且其在与徐新玉订立涉案合同后却向徐新玉交付存在权利瑕疵的涉案商铺，其欺诈在先，违约在后，故其要求徐新玉承担涉案商铺的物业费，缺乏事实依据及法律依据，因而其该项诉讼请求依法不应当得到支持。三、涉案合同订立后，徐新玉经田远航同意对涉案商铺进行装饰装修，且双方并未就已形成附合的装饰装修物的处理达成一致，同时徐新玉因田远航根本违约在先导致徐新玉的合同目的根本无法实现而提起本诉要求解除涉案合同之时，涉案合同有效期尚并未届满，田远航要求徐新玉恢复原状没有法律依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，田远航依法应当赔偿徐新玉相应的装饰装修损失。涉案合同订立之前，徐新玉加盟公司的选址人梁勇在与田远航就涉案合同的有关事项进行磋商时，就徐新玉租赁商铺的用途以及对租赁商铺的配电要求已明确告知于田远航。田远航明确向选址人梁勇及徐新玉承诺涉案商铺配电设备经调整后可以完全符合徐新玉经营烘焙店的用电需求，田远航通过明确承诺的方式极力磋商，徐新玉据此才与田远航订立涉案合同。双方订立涉案合同之后，徐新玉经田远航同意，进而才对涉案商铺进行装饰装修。为了经营烘焙店，徐新玉耗费大量的财力和精力购买装饰装修有关的材料、设备及聘请人员搬运、施工，直至徐新玉完成涉案商铺全部的装饰装修工作期间，田远航并未就已形成附合的装饰装修物的处理达成一致。濒临开业，徐新玉在试用烘焙相关的用电设备时，发现涉案商铺的配电设施竟然连涉案商铺内的部分烘焙设备的正常运行都无法保障。田远航向徐新玉交付的涉案店铺，与订立涉案合同之前、之时的承诺均完全不一致，涉案商铺的配电设备根本无法满足徐新玉的烘焙用电需求，致使徐新玉经营烘焙店的合同目的根本无法实现。徐新玉因田远航根本违约在先而向贵院提起诉讼要求解除涉案合同之时，涉案合同有效期尚未届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”之规定，田远航要求徐新玉将涉案商铺恢复原状并无法律依据，相反地，田远航依法应当赔偿徐新玉装饰装修相关损失。综上所述，田远航提出的反诉请求，没有任何事实和法律依据，徐新玉无需向田远航赔偿任何损失，故请求贵院依法驳回田远航的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2020年6月15日，作为出租方（甲方）的田远航与作为承租方（乙方）的徐新玉签订《商铺租赁合同》，约定：第一条甲方同意将位于山东省济南市槐荫区恒大世纪广场街商铺，在良好及可租赁的状态下租给乙方作为二期商业*号楼*#使用，出租商铺的建筑面积为86㎡。第二条租赁期限为肆年，自2020年7月1日起至2024年6月30日止。第三条租金：1、每年租金为人民币8万元；租金为半年一次性付清，乙方在签订本合同之日一次性付清半年房租，租金总额为4万元，以后房租提前30日一次性付清。甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证。2、为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳1个月房租6667元作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）。第四条设施及费用承担：1、房屋租赁期间所发生的一切费用(包括房屋租赁税)由乙方负责。2、如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第五条甲方责任和义务：1、甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。2、甲方在签订合同之时将房屋交给乙方使用。第六条乙方责任和义务：1、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动。第七条合同的解除本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。1、租赁期届满。2、因乙方过错严重造成房屋毁损的。3、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的。4、乙方延迟交付房租超过10天的。第八条违约责任任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的30%违约金24000元，并赔偿其他的一切损失和费用。承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前三个月告知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。双方还在合同中约定：免租期两个半月，租金自2020年9月1日起计算。该合同还对其他事项进行了约定。田远航、徐新玉分别在甲方、乙方处签名按手印。签订合同当日，徐新玉向田远航支付租金及保证金26667元。2020年8月31日，徐新玉通过微信转账的方式向田远航支付租金20000元。田远航依约将案涉商铺交付徐新玉。2020年6月15日案涉租赁合同签订之前，案外人梁勇与田远航通过电话以及微信就案涉商铺配电设施的更改问题进行沟通，梁勇告知了田远航徐新玉经营烘焙店的具体用电需求，田远航也如实向梁勇告知了案涉商铺的配电情况，二人经商议确定由田远航负责更改案涉商铺外的两个空气开关，更改为100A。合同签订后，田远航将空气开关更换为63A的。2020年10月23日，徐新玉通过微信通知田远航解除案涉商铺租赁合同。2020年11月6日，徐新玉将案涉商铺的钥匙留在案外人叶延停处，田远航于当日将案涉商铺钥匙取走。当事人双方对上述事实没有争议，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：1、关于田远航应否承担违约赔偿责任的问题。徐新玉当庭陈述称，其与选址人梁勇已于案涉合同签订之前就告知田远航租赁商铺的用途以及对配电的需求，田远航明确向其和梁勇承诺可以调整配电，满足其烘焙用电需求，现案涉商铺的配电设施无法满足该需求，田远航没有履行其合同义务，构成违约，应向其承担违约责任。徐新玉为此提供《商铺租赁合同》1份、徐新玉与田远航的微信聊天记录打印件101张、田远航与梁勇的微信聊天记录截图打印件1张、指导合作商店铺选址服务表1份、录音光盘1张及录音文字整理件1份证明其主张，并申请证人王传波到庭作证。田远航对上述证据的真实性无异议，但辩称其于合同签订前就对徐新玉的选址人员梁勇如实说明了该商铺的配电情况，之后得知案涉商铺的配电设备无法更改为三相电，该事实其已经如实告知了梁勇和徐新玉，梁勇与物业沟通后要求其更换两个空气开关，田远航在更换时才知道空气开关不能改成100A，就把空气开关改成了63A，田远航在其中没有隐瞒和欺诈，没有违约，不应承担责任。田远航为此提供其与梁勇的微信聊天记录截图打印件12份、其与恒大电工微信聊天记录截图打印件7份予以证实。徐新玉对田远航提供的上述证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案上述证据均经原被告双方质证，并对证据真实性没有异议，故本院对上述证据予以采信。首先，田远航与梁勇于2020年6月15日的通话录音可以证实，其二人在当日租赁合同签订之前商讨确定由田远航负责将案涉商铺的两个空气开关更换成额定电流量为100A的空气开关。在上述沟通过程中，田远航对配电知识并不熟悉，在有梁勇参与的情况下，其有理由相信作为专业选址人员的梁勇能够核实配电更改的可行性以及给出正确的更改方案，加之，梁勇是在与田远航通话过程中向物业人员询问的配电更改方案，故田远航在此情况下认为配电可以作出相应更改并对此作出承诺是符合常理的行为。其次，根据双方当事人的陈述，案涉商铺的配电上限为60A，不可能将空气开关更改为100A，也就是说，田远航与梁勇达成的上述口头条款是自始履行不能的合同条款，故田远航不具有依约履行合同的可能性。再次，根据上述当事人提供的微信聊天截图，在合同履行过程中，田远航将其更改空气开关的情况以及无法按要求更改的原因均及时、如实地向徐新玉和梁勇告知，并积极配合徐新玉采取相应的补救措施以减少其损失。综上，田远航在整个合同磋商、缔约、履行的过程中已经尽到了一个符合一般社会期待的出租人应尽之义务，全面地履行了合同，并不存在违约情形。合同目的无法实现是因为双方订立的合同的相关条款自始无法履行，而非田远航违约导致，合同目的无法实现的后果不可归责于田远航，田远航不应对由此产生的损失承担赔偿责任。2、关于徐新玉终止履行合同应否承担违约责任的问题。田远航在反诉中陈述称，徐新玉终止履行合同，是因为其自身原因不想继续经营，与田远航无关，徐新玉自行终止履行合同，已构成违约，并提供其与徐新玉微信聊天记录截图打印件5份、其与徐新玉的通话录音光盘及文字整理件各1份证明其主张。徐新玉当庭辩称，对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。微信聊天记录不完整，不能证明徐新玉怠于开业，相反徐新玉因信任田远航可以调整配电，才积极申办开店相关的资质证照，招聘相关工作人员及进行其他开店准备工作。该通话录音发生的背景系徐新玉加盟公司将于通话录音形成的次日安排领导人员上门查证涉案商铺实际存在的配电问题，因开设该烘焙店徐新玉投入了大量的精力、财力，后又因涉案商铺的配电无法满足徐新玉烘焙用电需要，而导致涉案商铺无法如期开业，对电力知识并不专业的徐新玉心急如焚，加上加盟公司领导人员上门机会难得，徐新玉为让加盟公司承认其选址中存在过错，并承诺承担相关责任，徐新玉为了让田远航可以配合自己不得不作出了妥协。本院经审查认为，徐新玉承租案涉商铺的目的是经营烘焙店，但案涉商铺本身的配电情况无法满足其烘焙用电需求，致使其合同目的无法实现，故徐新玉在此情况下终止履行合同不具有可归责性，其不应承担相应的违约责任。需要说明的是，案涉合同目的无法实现虽然不可归责于合同双方，但徐新玉作为承租人与其选址人梁勇在进行缔约磋商时未尽到全面考察、谨慎求证之先合同义务，其对于自身以及田远航因合同目的不能实现而造成的损失应承担较多的责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人于2020年6月15日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人争议的焦点问题为案涉商铺租赁合同何时解除以及合同解除后，双方对于自身和对方所受损失应如何担责的问题。关于合同解除的时间，徐新玉认为是其通知田远航解除合同之日即2020年10月23日，田远航认为应当以徐新玉搬走的时间即2020年11月6日作为双方合同解除的时间。本院经审查认为，案涉商铺租赁合同合同目的无法实现不可归责于合同双方，故徐新玉一方不享有单方合同解除权，现田远航主张以徐新玉搬走的时间即2020年11月6日作为合同解除之日，应视为其于该日同意解除合同，双方于该日就解除案涉合同达成合意。因此，案涉商铺租赁合同解除时间为2020年11月6日。关于合同解除后，双方对相关损失应如何担责的问题。1、关于徐新玉和田远航要求的违约金24000元。本院认为，如上所述，田远航和徐新玉均不存在根本违约，案涉商铺租赁合同无法继续履行以及合同目的无法实现不可归责于合同双方，故徐新玉和田远航的该项请求，事实和法律依据不足，本院均不予支持。2、关于徐新玉主张的返还租金和房屋使用保证金合计46667元。其当庭陈述称，合同解除后，应恢复合同原状，即全额返还其支付的租金40000元及房屋使用保证金6667元，其为此提供云闪付转账截图打印件、微信转账截图打印件以及田远航出具的收条予以证实。田远航辩称，对上述证据真实性没有异议，其已经收到上述租金和保证金46667元，但是其没有违约情形，是徐新玉个人原因导致的合同解除无法开业经营，因此其不同意徐新玉的该项诉讼请求。本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定和本案的事实，案涉商铺租赁合同解除后，尚未履行的，应终止履行，故田远航对徐新玉所支付的剩余租金以及房屋使用保证金应当予以返还。根据合同约定，徐新玉自2020年9月1日起支付租金，已经支付了半年租金共计40000元，合同于2020年11月6日解除，计租时间共计67天（2020年9月1日至同年11月6日），故本院支持田远航返还徐新玉房租25110元[40000-（6667÷30×67）]、房屋使用保证金6667元。3、关于徐新玉主张的为开店经营而进行的装饰装修及相关仓储费损失44923.13元。徐新玉提供槐荫区恩焙优品店铺装饰费用清单2张、祥和广告送货单1张、送（销）货单1张、销售出货单1张、收款收据6份证明其上述损失。田远航当庭辩称，徐新玉提供的证据均是收款收据不是正规发票，且其在搬离案涉商铺时已对装修进行了撤离和较大的改动，购置的相关物品也已搬离，不能证明其主张的装修产生的支出数额，且其系违约方，该损失应由其自行承担。针对田远航提出的异议徐新玉当庭陈述称，其购买相关的装饰装修材料虽无正规发票但其提供的收款收据可以证明第三方确已收到其相关费用，因为其在向第三方购买材料时如果开具发票费用会高一些，其就没有选择开具发票而是选择让对方出具收据。本院经审查认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，徐新玉对案涉商铺已进行了装饰装修确系事实，双方对此亦无争议。徐新玉对支出装饰装修费用为何未要求第三方提供发票而是提供收款收据的原因也进行了合理解释，其所提供的证据能够证实其为装饰装修案涉商铺所支出的费用，经核算，其为装饰装修案涉商铺所支出的费用数额为43267.5元。根据上述法律规定结合本案的事实，因合同解除不可归责于合同双方，该装饰装修损失应根据公平原则由双方合理分担，因徐新玉在选址、缔约的过程中未尽到合理注意义务，应承担较多的责任，本院酌定由田远航承担该损失的40%，剩余60%由徐新玉自行承担。综上，本院支持田远航补偿徐新玉店铺装饰装修损失17307元（43267.5×40%）。4、关于徐新玉主张的为开店经营而购买相关设备及运输费、仓储费损失29990.24元。其为此提供微信聊天记录截图打印件3张、微信支付转账电子凭证复印件2张、银行转账明细复印件1张、支付宝账单详情复印件36张、微信账单详情打印件1张、微信交易明细证明打印件1张、山东省增值税电子普通发票复印件1张予以证实。田远航当庭辩称，对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，上述证据不能证明是为开烘焙店而购买的相关设备所支出亦不能证明徐新玉搬离商铺的实际支出，但是从证据也可以确定徐新玉确实已经将店内物品除玻璃房未搬出外其他经营设备均已搬离了案涉商铺，因此不能证实其实际损失数额，且其系违约方，该费用应由其自行承担。本院经审查认为，关于徐新玉主张的为开店经营而购买相关设备及运输费、仓储费损失，根据已查明的事实，徐新玉于腾房之前已经将案涉商铺内的为开店经营而购买的相关设备搬离，并且其未提供证据证明上述物品搬离后是否存在退货、再利用等情况，因此其主张该部分损失依据不足，本院不予支持。其关于拆卸装饰装修损失的证据，无法证明与待证事实的关联性，本院不予采信。退一步讲，即使现有证据可以证实购买相关设备款损失以及拆除费、仓储费、运输费的损失，该部分损失也非田远航的过错导致，亦不应由田远航赔偿，故徐新玉该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。5、关于田远航在反诉中主张的物业费损失（自2020年6月15日起，按344元/月计算至判决生效之日止）。其当庭陈述称，案涉合同第四条第1项约定房屋物业费由徐新玉承担，其至今没有支付物业费，并提供物业费收款收据以及物业费支付凭证证明该损失。徐新玉对证据真实性无异议，但认为租赁合同没有约定物业费的负担，根据相关法律规定，物业费应当由房屋业主负担，故徐新玉不承担交纳物业费的责任。本院经审查认为，案涉商铺租赁合同中第四条第1项明确约定“房屋租赁期间所发生的一切费用(包括房屋租赁税)由乙方负责”；第六条第1项明确约定“乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动”。上述合同条款中的“房屋租赁期间所发生的一切费用”以及“其他各项费用”理应包含该房屋在正常使用过程中所产生的各项合理费用，包括水费、电费、物业费等。因此，双方已经约定由承租方徐新玉负担案涉房屋在租赁期间的物业费，徐新玉应当赔偿田远航的物业费损失。田远航所提供的上述证据可以证实其支付了案涉商铺自2019年3月1日至2020年8月31日期间的物业费共计6199.2元，平均每月物业费为344元。物业费损失的起算日期应为合同约定的租赁期间的起始日期即2020年7月1日，虽然田远航仅将物业费代缴至2020年8月31日，但2020年9月1日之后的房屋物业费系必然发生的费用，为减少当事人诉讼成本，尽可能地一次性解决纠纷，本院对田远航主张的物业费损失起止时间界定为2020年7月1日至合同解除之日即2020年11月6日，共计4个月零6天，经核算，徐新玉应向田远航赔偿代缴物业费的损失1445元【（344×4）+（344÷30×6）】。田远航主张的物业费计算期间依据不足，本院不予支持。6、关于田远航在反诉中主张的将案涉商铺恢复原状的诉讼请求。其当庭陈述称，徐新玉搬离商铺后没有将商铺恢复到租赁前的状态，玻璃房没有搬离，影响了田远航今后的使用。田远航要求徐新玉将涉案商铺恢复原状是指要求徐新玉将涉案商铺的门头上的广告牌以及二楼的玻璃房拆除。其为此提供商铺现场照片复印件19张予以证实。徐新玉辩称，对证据的真实性无异议，案涉商铺的广告牌和二楼的玻璃房确实尚未拆除。涉案合同签订后田远航对徐新玉提出的装饰装修意见表示同意，徐新玉也明确通知了田远航，田远航也表示完全按照徐新玉的要求来装修装饰，装修之时双方并未就已经形成附合的装修装饰物的处理达成一致，田远航违约在先，且涉案合同有效期尚未届满，田远航要求徐新玉将涉案商铺恢复原状没有法律依据。本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。根据上述法律规定和本案的事实，田远航有权要求徐新玉将案涉商铺恢复原状，田远航该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。7、关于田远航在反诉中要求的经济损失即房屋闲置期间的租金损失（自2020年12月15日起，按6667元/月计算至判决生效之日止）。其当庭陈述称，因徐新玉没有将广告牌和室内玻璃房等其他设施进行拆除，也没有给田远航进行交接手续，致使田远航在对外挂牌租赁的情况下，仍无法将案涉商铺在徐新玉搬离后租赁给他人，责任由徐新玉造成，徐新玉将案涉商铺恢复原状后才好对外租赁，故要求徐新玉赔偿房屋闲置期间的租金损失。徐新玉对其该项诉讼请求不予认可。本院经审查认为，徐新玉在租赁期间内擅自搬离案涉商铺，在合同解除后亦没有及时将案涉商铺恢复原状，影响了田远航将案涉商铺对外出租，确给田远航造成了房屋闲置租金损失，而田远航也负有减少损失扩大的义务。综合本案的案情，本院认为，对田远航主张的房屋闲置租金损失计算时间以认定为三个月为宜，并应参照案涉合同约定的租金标准计算，经核算，本院支持徐新玉赔偿田远航房屋闲置租金损失20001元（6667×3）。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及相关法律和司法解释的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐新玉与被告（反诉原告）田远航于2020年6月15日签订的《商铺租赁合同》于2020年11月6日解除；二、被告田远航于本判决生效之日起十日内返还原告徐新玉租金25110元；三、被告田远航于本判决生效之日起十日内返还原告徐新玉房屋使用保证金6667元；四、被告田远航于本判决生效之日起十日内补偿原告徐新玉店铺装饰装修损失17307元；五、反诉被告徐新玉于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告田远航物业费损失1445元；六、反诉被告徐新玉于本判决生效之日起十日内将位于济南市槐荫区恒大世纪广场二期商业*号楼*#商铺门头上的广告牌以及该商铺二楼的玻璃房拆除；七、反诉被告徐新玉于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告田远航房屋闲置租金损失20001元。八、驳回原告徐新玉的其他诉讼请求。九、驳回反诉原告田远航的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6723元，减半收取3361.5元，原告徐新玉负担535.5元，被告田远航负担2826元；反诉案件受理费3078元，反诉原告田远航负担150元，反诉被告徐新玉负担2928元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 徐振华二〇二一年五月十日法官助理 滕 月书 记 员 刘 琳