北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9508号原告：刘淑明，女，1955年7月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵文静，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚远（刘淑明之女），女，1984年1月23日，汉族，住北京市朝阳区。被告：高福强，男，1961年12月10日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：石可可，北京市鑫义律师事务所律师。第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号13层0-1608-1610。法定代表人：魏勇，执行董事。委托诉讼代理人：田情琴，女，1990年1月7日出生，土家族，该公司员工。第三人：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼5层501室。法定代表人：李峰岩，执行董事。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，公司员工。原告刘淑明与被告高福强、第三人北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）、北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陆婧独任审理，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告刘淑明的委托诉讼代理人赵文静、姚远，被告高福强的委托诉讼代理人石可可，第三人中融信公司的委托诉讼代理人田情琴、链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。方源公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘淑明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《担保支付协议》；2.被告返还原告已支付的房屋购买定金100000元；3.被告支付原告违约金696000元，律师费20000元，财产保全费4600元，保全保险费3000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年5月30日，经由链家房地产公司位于昌平区天通苑街心花园店（下简称“链家公司”）的居间，原告与被告、链家中介公司签署了链家公司提供的格式模版——《房屋买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》等三方文件，同日，经由链家公司介绍，原告同被告及第三人签订了《担保支付协议》（安心赎3号）及《担保支付协议》（安心用3号）。根据前述合同约定，原告通过链家公司居间购买了被告名下的坐落昌平区××镇××小区60号楼2层202处房产，房屋总价值为3480000元。原告按照房屋买卖相关合同约定于2019年5月30日、5月31日分两笔支付给被告定金100000元，于2019年5月30日，2019年6月29日共支付链家公司和方源房地产公司居间代理费共计90480元。于2019年6月10日支付第三人公证费、担保手续费合计40460元。2020年7月24日，原告方与链家公司、方源房地产公司达成了解约协议。根据原告与被告签订的《补充协议》第3条(1)款的约定，乙方（原告）应于2019年6月12日前将第一笔购房款700000元通过第三方担保的方式支付给甲方（被告）。此处所指的第三方担保为中融信公司，根据原告与被告、第三人签订的《担保支付协议》（安心赎3号）第三条3款的约定：“在丙方出具‘达成’的《风险告知书》后，乙方（原告）应当从其本人的银行账户向《风险告知书》中明确的甲方（被告）指定的其名下账户支付该笔购房款。具体支付时间以丙方的通知为准，”由此可见，原告支付第一笔购房款的前提是第三人出具“达成”告知单，由此导致原告亦无法继续履行合同支付第一笔款项。另经原告事后查明，被告方与第三人串通，将房屋私自另行抵押给个人郑瑞彪，构成根本违约。根据《补充协议》第四条违约责任第2款（4）项的约定“甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的”甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，另因在合同履行过程中，原告为了按照合同约定如期支付被告首付款，将700000元五年期的定期存款提前取出，造成利息损失为136959.81元。综上，被告违反合同约定擅自将房屋抵押给他人，构成根本违约，应按照合同约定赔偿原告损失。原告及家人为此事多次与被告沟通，要求被告返还已支付的购房定金，被告一再推托，故诉至法院。高福强辩称，一、答辩人未违反合同约定，无需支付原告购房违约金696000元。2019年5月30日，答辩人与原告签订了《房屋买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》《首付款担保支付确认函》等一系列文件。其中，《首付款担保支付确认函》第三条约定：如因房屋出售人或／及房屋购买人或／及交易房屋之原因，不能符合担保协议中所约定的担保条件，致使第三方担保机构拒绝为交易资金提供担保的，买卖双方选择以下哪种方式解决。原告与答辩人选择：双方另行协商解决。如果双方在第三方担保机构拒绝为交易资金提供担保后30日内仍未达成一致意见的，双方互不追究违约责任解除房屋买卖合同并签署解约协议；已经支付的资金退回等事项，双方应当另行在解除协议中予以约定。由于答辩人不符合担保协议中约定的担保条件，按照协议约定，双方应另行协商解决，协商不一致的，双方应该互不追究违约责任并解除协议。因此，答辩人未违反合同约定。2019年5月30日，原告与答辩人签订《补充协议》，此《补充协议》能够继续履行的前提条件是原告及答辩人符合第三方担保协议约定的担保条件。由于答辩人不符合担保协议中约定的担保条件，因此，《补充协议》将不再继续履行，双方应另行协商解决。据调查可知：链家将答辩人不符合第三方担保协议约定的担保条件等事项通知过原告，并告知原告：若原告仍想继续购买房屋，需签订《变更协议》，重新约定关于房屋交易的具体事项。由此也可证明，《补充协议》履行的前提条件是原告及答辩人符合第三方担保协议。综上可知：答辩人是不需要根据《补充协议》第四条违约责任第2款（4）项的约定来承担违约责任。二、原告的律师费20000元需答辩人承担不符合法律规定。综上，答辩人不存在违约情况，也无需向原告支付违约金及律师费。因此，答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求。中融信公司述称，2019年5月30日高福强（被告、甲方）、刘淑明（原告、乙方）与北京中融信融资担保有限公司（第三人、丙方，下称：“我司”）签订《担保支付协议》（安心赎3号）（下称：“担保协议”），根据担保协议支付条件中第二条第9款(1)中的约定，高福强应向我司提供相关材料并配合办理赎楼委托公证，因高福强隐瞒婚姻情况导致有关赎楼委托公证手续无法办理，致使无法达成我司担保支付条件。故我司与高福强、刘淑明三方之间的担保支付协议未实际履行。业务办理过程中，我司已通过电话、当面约谈等方式直接告知高福强和刘淑明担保支付条件未达成及相关情况。方源公司经本院传唤未到庭参加诉讼，但提交书面意见：原告的诉讼请求不针对我公司，不发表意见。意见与链家公司一致。链家公司述称，诉讼请求与其无关，已退还居间款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月30日，经链家公司居间介绍，高福强（出卖人）与刘淑明（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定高福强将位于昌平区××镇××小区60号楼2层202房屋（以下简称202房屋）出售给刘淑明。交易总价款3480000元，具体付款方式及期限约定见补充协议。该房屋已经设定抵押，抵押权人为黄清森。同日，高福强（甲方）、刘淑明（乙方）与链家公司（丙方）签订《补充协议》，其中第二条约定乙方于2019年5月30日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方。甲方应于2019年6月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押，乙方第1笔首付款用于甲方还款解押。关于购房款的支付，甲乙双方约定，（1）乙方于2019年6月12日之前将第一笔购房款700000元以第三方担保支付的方式支付甲方；（2）乙方于2019年7月31日之前将第二笔购房款500000元以第三方担保支付的方式支付甲方；（3）乙方于过户前3个工作日将第三笔购房款2070000元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方同意，在2019年9月30日之前，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。第四条约定了违约责任。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。第五条其他。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。同日，高福强（甲方）、刘淑明（乙方）及方源公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》（以下简称《保障服务合同》），约定甲乙双方委托丙方办理后续交易事宜。同日，高福强与刘淑明签订《首付款担保支付确认函》，约定如因房屋出售人或/及房屋购买人或/及交易房屋之原因，不能符合担保协议中所约定的担保条件，致使第三方担保机构拒绝为交易资金提供担保的，买卖双方选择以下方式解决：双方另行协商解决。如果双方在第三方担保机构拒绝为交易资金提供担保后30日内仍未达成一致意见的，双方互不追究违约责任解除房屋买卖合同并签署解约协议；已经支付的资金退回等事项，双方应当另行在解约协议中予以约定。同日，高福强（甲方）、刘淑明（乙方）及中融信公司（丙方）签订《担保支付协议（安心赎3号）》（以下简称《担保协议（赎）》），约定由丙方为乙方向甲方支付房屋首付款700000元提供担保服务。基本内容为，为顺利完成该房屋交易，甲方需先行偿还对本次房屋交易存在影响的债务，或解除该房屋上抵押登记，乙方同意在该房屋过户前向甲方支付部分购房款（不含定金）以共甲方偿还债务或解除抵押登记。丙方对符合担保要求的上述购房款提供担保服务。第二条支付条件，约定经丙方审查确认，甲乙双方须同时满足以下全部支付条件，符合丙方的担保要求，且乙方收到丙方出具“达成”的《风险告知书》并按丙方要求支付购房款的，丙方在本协议项下承担相应担保责任。第三条约定了担保支付金额、时间及方式。1.支付金额700000元。2.支付时间：甲方保证严格按照本协议及《信息确认函》中约定用途使用乙方支付的该笔购房款，甲方需与债权人/抵押权人预约还款时间，并将确定的还款时间告知乙方及丙方，乙方应于还款日的前1个工作日将该笔购房款支付至《风险告知书》中明确的甲方指定的收款账户，且不得晚于买卖合同约定的房款支付时间，具体支付时间以丙方通知为准，如因乙方提前支付或延迟支付，引发购房款被挪用或产生其他违约罚息的风险由乙方承担，与丙方无关……。丙方收取担保服务费仅作为同意对甲乙双方支付条件进行审核的前提，如丙方审核结果为“未达成”，则丙方不承担担保责任，丙方应按照本协议第五条规定的退费规则完成担保服务费的退还。同日，高福强（甲方）、刘淑明（乙方）及中融信公司还签订了《担保支付协议》（安心用3号）》（以下简称《担保协议（用）》）。上述合同签订后，刘淑明分别于2019年5月30日、2019年5月31日分两笔向高福强支付定金100000元，高福强出具《定金收款证明》。2019年6月12日前，刘淑明未依据约定支付第一笔房款700000元。2019年6月27日，高福强解除设定在202房屋抵押权人为黄清森的抵押权。2019年7月1日，高福强在202房屋设立一般抵押，担保金额1900000元，抵押权人郑瑞彪。该抵押于2019年9月19日注销。2019年9月20日，高福强在202房屋设立最高额抵押，担保金额3219110元，抵押权人中国工商银行股份有限公司北京望京支行。关于刘淑明未按照约定日期支付首付款700000元的原因，刘淑明称，与高福强、中融信公司签订了《担保协议（赎）》，未接到中融信公司的付款指示，所以未付款。中融信公司称，因高福强隐瞒婚姻情况导致有关赎楼委托公证手续无法办理，致使无法达成该公司担保支付条件。故其与高福强、刘淑明三方之间的担保支付协议未实际履行。业务办理过程中，该公司已通过电话、当面约谈等方式直接告知高福强和刘淑明担保支付条件未达成及相关情况。高福强认可中融信公司所述关于未达成担保支付条件的原因。认为按照《首付款担保支付确认函》的约定，在无法通过第三方担保支付房款的情况下，与刘淑明无法就变更付款方式达成新的合意，应解除《买卖合同》，双方互不负违约责任。2019年12月17日，高福强、刘淑明、链家公司、中融信公司等相关人员共同协商定金、担保费用退还等事宜，未达成一致意见。本院受理此案后，刘淑明提出财产保全申请，申请冻结高福强银行存款816000元或查封、扣押其他等值财产。本院作出（2020）京0114民初9508号民事裁定书，冻结被申请人高福强银行账户存款816000元或查封、扣押被申请人高福强相当于816000元的其他财产。现涉案202房屋已被司法查封。刘淑明交纳保全费4600元。2020年2月20日，刘淑明与北京市炜衡律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，刘淑明交纳律师费20000元。2020年12月18日，刘淑明提交《变更诉讼请求申请书》，要求解除《买卖合同》《补充协议》及《担保支付协议》，本院通过司法专递向高福强、链家公司、中融信公司送达，高福强、链家公司、中融信公司均于2021年2月7日签收。上述案件事实，有《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《房屋交易保障服务合同》《定金担保支付确认函》《首付款担保支付确认函》《担保支付协议（安心赎3号）》《担保支付协议（安心用3号）》《不动产登记簿》、交通银行交易清单、《定金收款证明》、录音、《民事诉讼委托代理合同》、律师费发票、EMS回单及本案当事人当庭陈述记录在案卷证明。本院认为：依法订立的合同具有法律拘束力。高福强与刘淑明签订的《买卖合同》，高福强、刘淑明与链家公司签订的《补充协议》，以及相关的《首付款担保支付确认函》《担保协议（赎）》《担保协议（用）》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。在上述协议签订后，高福强因个人原因未能通过中融信公司的审核，导致《买卖合同》及《补充协议》无法按照约定的支付方式履行。此后，高福强在未与刘淑明协商一致解除《买卖合同》《补充协议》及签订解约协议的情况下即将202房屋另行抵押，构成违约。高福强主张，根据《首付款担保支付确认函》的约定，无法通过第三方担保支付房款的情况下，双方互不负违约责任。对于该主张，本院不予采信。《买卖合同》及《补充协议》是双方签订的有关房屋买卖的关键性文件，在《补充协议》中明确约定了甲方另行抵押的违约责任，故对于高福强的该主张，本院不予采信。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现因高福强原因，《担保支付协议》已无法继续履行，故本院确认刘淑明与高福强、中融信公司签订的《担保协议（赎）》《担保协议（用）》于2021年2月7日解除。现202房屋已另行设定抵押权，权利转移存在障碍，刘淑明请求解除《买卖合同》及《补充协议》，具有法律依据，本院确认刘淑明与高福强签订的《买卖合同》以及刘淑明与高福强、链家公司签订的《补充协议》于2021年2月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《买卖合同》及《补充协议》解除后，刘淑明要求高福强返还定金100000元具有法律依据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。刘淑明要求高福强按照合同总标的的20%支付违约金，而高福强主张违约金过高，请求本院予以调整。本院以刘淑明实际遭受的经济损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额酌定为200000元。关于律师费、保险费，因《买卖合同》及《补充协议》未作相关约定，刘淑明此项诉求无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，本综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认刘淑明与高福强于2019年5月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年2月7日解除；刘淑明与高福强、北京中融信融资担保有限公司于2019年5月30日签订的《担保支付协议（安心赎3号）》《担保支付协议（安心用3号）》于2021年2月7日解除；刘淑明与高福强、北京链家房地产经纪有限公司于2019年5月30日签订的《补充协议》于2021年2月7日解除；二、高福强于本判决生效后十五日内返还刘淑明定金100000元；三、高福强于本判决生效后十五日内给付刘淑明违约金200000元；四、驳回刘淑明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34640元，由高福强负担，于本判决生效后十五日内交纳。保全费4600元，由高福强负担，于本判决生效后十五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  陆 婧二〇二一年五月三十一日法官助理  周忠会书 记 员  王京嫄