河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫10民终1121号上诉人（原审原告）：蒋淑洁，女，1976年11月24日出生，汉族，住河南省许昌市昌魏都区。委托诉讼代理人：菅鹏伟，河南万朋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：许昌民航房地产开发有限公司，住所地：许昌市东城区许州路与东苑街交汇处向西50米空港新城22号楼临街商铺。法定代表人：侯新宇，任该公司总经理。委托诉讼代理人：郑博源、黄彬，河南君志合律师事务所律师。上诉人蒋淑洁与上诉人许昌民航房地产开发有限公司（以下简称民航公司）商品房销售合同纠纷一案，经河南省许昌市建安区人民法院审理作出（2020）豫1003民初4956号民事判决，蒋淑洁和民航公司均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋淑洁的上诉请求：1.依法改判一审判决书第二项，即被上诉人应返还的首付款501676元的利息应按中国人民银行发布的商业银行同期贷款利率自2017年11月14日起计算至实际返还之日止，被上诉人应返还的按揭贷款480000元购房款利息应按中国人民银行发布的商银银行利率自2018年8月18日起计算至实际返还之日止。（一审少判约120000元）。2.依法改判被上诉人构成逾期交房，判令其承担违约责任，即被上诉人应按已付购房款981676元的3%支付上诉人违约金29450.8元。3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院按照中国人民银行发布的同期活期存款利率自2019年1月22日起计算被上诉人的违约责任至判决生效之日，不仅无法弥补因被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失，也不符合法律规定，依法应当改判。二、本案被上诉人已构成逾期交房，一审判决未予认定，不符合事实及法律规定，被上诉人应承担逾期交房的违约责任。被上诉人于2018年11月23日交付房屋的行为属违法交付。一审中被上诉人提交的《单位工程质量验收记录》虽经过建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位五大主体验收，但涉案房屋并未在法定期限内在主管部门进行建设工程竣工验收备案登记，主管部门对此已经作出了认定，并对被上诉人的违法行为进行了处罚。且被上诉人在强制交付房屋时，房屋仍存在严重的安全隐患，涉案房屋尚未通过消防部门的消防合格验收，故被上诉人的单方强制交付行为违反法律规定，不应视为已经完成了交付。《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件明显低于法律规定的交付条件，应当按照法定的交付标准来认定交付条件。民航公司辩称，请求驳回蒋淑洁的全部上诉请求；本案的诉讼费用由被答辩人承担。一、许昌民航房地产开发有限公司（以下简称民航公司）已经按照合同约定交付房屋，不存在违约行为。涉案商品房合同所约定的交付时间为2018年12月31日，交付条件为五方责任主体验收。现涉案房屋已经于2018年12月6日通过五方责任主体验收，已经满足涉案合同所约定的交付条件，故民航公司在2018年12月18日就通过报纸公告的形式及通知业主交付房屋，且该日期早于合同所约定的交付日期。因此，许昌民航房地产公司已经按照合同约定履行交房义务，不存在违约行为，也就不应当承担违约责任。二、上诉人所请求的违约金的金额、计算日期与计算方式没有事实与法律依据。三、涉案房屋的备案、消防、规划、甚至环保等经过相关部门的认可或批准均是行政行为，与本案合同中所约定的交房条件无关。民航公司与蒋淑洁签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件是经过五方责任主体验收，所谓的五方主体验收是五家单位为房屋质量共同承担责任，并没有约定交房条件为经过备案、消防、规划、环保等部门的批准。备案、消防、规划、环保等部门的批准是政府的行政行为，和原、被告交房的民事行为是两个法律关系，房屋质量自有相关单位承担保证责任，政府的备案与否并不影响房屋质量的客观存在。如果房屋质量有问题，民航公司和其他四方责任主体将承担连带赔偿责任，至于是否经过房屋管理部门的备案不是约定的交房条件也不是本案审理的范围。民航公司的上诉请求：1.请求二审法院撤销（2020）豫1003民初4956号判决书内容中的第一项与第二项，并将本案发回重审或依法改判为“驳回蒋淑洁全部诉讼请求，诉讼费用全部由蒋淑洁承担”2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、民航公司已经按照合同约定交付房屋，涉案合同主要目的已经实现，如果解除合同则显失公平。二、涉案房屋提前偿还贷款的违约金系被上诉人自己提前偿还贷款造成的，与许昌民航公司无关，该违约金许昌民航公司不应承担。三、原审法院对于蒋淑洁违约金的计算日期有误，依法应当发回重审。根据涉案商品房买卖合同第十五条第1条约定，买受人退房的，出卖人应在买受人提出退房之日期起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行同期活期存款利率赔偿买受人损失。但适用该条款的前提，是许昌民航公司在涉案商品房交付使用后360个工作日内没有将办理不动产权证的资料报产权登记机关备案。退一步讲，即便是许昌民航公司在上述约定的期限内没有将办理不动产权证的资料报产权登记机关备案，那么蒋淑洁应当在交房360个工作日之后才能向许昌民航公司提出退房，如果在蒋淑洁提出退房的30日内民航公司没有退房，则该条的违约金才开始计算。也就是说，民航公司退房违约金的计算时间应至少在交房后的360个工作日外加30日之后才开始计算。而一审判决认定的交房时间为2018年12月24日，而判决内容违约金的日期是2019.1.22日，该日期明显错误，因此一审判决认定错误，依法发回重审。蒋淑洁辩称，一、许昌民航房地产开发有限公司既未依约定向蒋淑洁交付符合使用条件的房屋，也未依约定的时间（商品房买卖合同第15条）及法律规定的期限（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条）办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。民航地产已经构成严重违约，一审据此判决解除合同，具有事实及法律依据。二、蒋淑洁选择提前偿还房屋贷款，减轻了民航地产公司的违约责任，使民航地产公司避免了承担过多的贷款利息，该4774元提前还款违约金应由民航地产公司承担。三、合同的解除时是自始解除，相对方收取的价款应当予以退还，支付方的损失是自支付价款之日起收取方资金占用期间银行的贷款利息。商品房买卖合同的违约金的计算标准明显过低。蒋淑洁向一审法院起诉请求：1、判决被告解除商品房买卖合同（合同编号：201711599）；2、返还原告房款1044344元；3、判决被告按同期银行贷款利率（4.75％）支付原告已交付房价款（990738元）的利息106250元；4、判决被告按原告已支付房价款（990738元）两年日万分之三的违约金给付原告216971元。5、判决被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月13日，原告蒋淑洁作为买受人与被告民航公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：由蒋淑洁购买民航公司开发的坐落于许昌市东城区房屋，建筑面积137.3平方米，每平方米价格为7149.86元，总房款981676元；付款方式为：买受人于2017年11月13日支付房款501676元，剩余房款480000元于2017年11月20日前办理银行按揭。该合同第八条规定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经过建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位五大责任主体按有关建设工程质量标准、规范验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、若遇政府禁令或连续暴雨及其它非出卖人所能控制的因素造成影响工期的。第九条规定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋经验收合格的所有证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未在指定期限内办理房屋交接手续的，则自逾期之日起视为该房屋已交付买受人。同时，视为买受人将此房屋交由出卖人代为看管，买受人应自逾期之日起至交房之日止按日向出卖方支付总房款的万分之一的物业看管服务费，如出卖人委托物业管理公司进行看管服务的，则该笔费用由买受人直接支付至出卖人委托的物业管理公司。该合同第十四条规定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺为：水、电自交接之日起达到使用条件；天然气按与天然气公司约定的相关交付使用时间执行，暖气的开通时间以热力公司通知为准。该合同第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按乙方房价款的银行同期活期存款利率赔偿买受人损失。合同补充协议第五条规定：买受人或其委托代理人如未在出卖人通知办理房屋交付期间内办理相关手续的，则视为该房屋已交付至买受人。合同签订后，原告于2017年11月13日向被告民航公司支付购房首付款501676元，余款480000元，由原告按约定在中国工商银行股份有限公司许昌分行办理了按揭贷款手续。中国工商银行股份有限公司许昌分行按约定将该笔款直接转入了被告民航公司的账户。2018年9月1日，原告开始按照约定向中国工商银行股份有限公司许昌分行分期还款，2020年4月22日，原告提前偿还全部贷款，共支付借款本金480000元、利息48781.86元（本息合计528781.86元）及因提前偿还贷款产生的违约金4774元。此外，原告于2017年11月22日支付房屋维修基金9062元等。2018年11月15日，涉案工程项目28号楼完工。2018年12月6日，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方验收合格。该五方单位为原告出具《单位工程质量竣工验收记录》，并在单位工程质量竣工验收记录中加盖上述公司印章，相关负责人在该验收记录中签名。2018年12月13日，被告民航公司向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2018年12月23日上午9时至12时到许昌空港花城营销中心京港澳高速与花都大道交汇处向东800米路南交接其所购买的房屋。2018年12月15日，被告向原告邮寄送达上述《入伙通知书》。2018年12月18日，民航公司在许昌晨报发布交房公告，公告主要内容为：“尊敬的空港花城业主：空港花城红树湾项目3#、4#、5#、6#、……楼已验收合格，具备交房条件，将于2018年12月21日开始交付。届时，为顺利给您办理交房手续，请您带全交房资料。具体事宜请提前与销售中心联系咨询……”。2018年12月22日，涉案小区的业主含原告在内向被告递交拒绝收房通知书，该通知书载明拒绝收房的理由为：一、交付的房屋不符合条件，即被告无法提供竣工验收备案表、建设工程消防验收合格意见书；二、交付的房屋不符合合同约定及销售承诺。1、交房时不能通双气，小区安防系统不完善，2、院内绿化不达标，3、被告在销售时宣传页面上所承诺的温泉、新风系统至今未有，小区建设与宣传沙盘展示及销售允诺严重不一致，与实际交付情况不符，4、承诺的进户门指纹锁没有看到，院内围墙与样板房不符；三、物业收费标准未与业主商定一致。要求民航公司在交房之前办妥上述事项。被告至今未为原告办理房屋所有权证。另查明，2017年9月30日，许昌市住房和城乡建设局为被告颁发《商品房预售许可证》。被告取得空港花城.红树湾27#、28#、29#、30#、31#、32#号楼房屋的商品房预售许可证。2018年12月11日，许昌市工商行政管理局对被告民航公司发布违法广告行为作出许工商处字（2018）32号行政处罚决定书，该决定书认定民航公司在空港花城微信公众号中发布广告宣承其项目是许昌市整个豫中南地区体量最大、物业形态最丰富的综合性房地产项目等行为构成虚假广告，处以罚款30万元和责令在相应范围内消除影响的处罚决定。许昌零距离报道称，在2018年12月24日报道时，小区部分道路没有硬化，道路两旁一些线头裸露在外，小区绿化及相关配套处于施工状态。同时有业主称，没有水暖、天然气。2020年6月28日，许昌市城市综合执法局对被告民航公司作出许综罚决字（2019）第3-268号行政处罚决定书，该决定书认定：民航公司开发建设的空港花城红树湾一期、二期项目在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案，属违规行为。违反了国务院《建设工程质量条例》第四十九条第一款：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案的规定”，作出以下行政处罚：1责令限期该证（改正事项：法定条件具备时，及时到相关部门进行备案）；2、处40万元罚款的行政处罚。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，没有提交证据或者提交的证据不足以证明其事实主张的，有承担举证责任的当事人承担不利后果一、原告蒋淑洁与被告民航公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。1、《商品房买卖合同》的效力问题。原告蒋淑洁与被告民航公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同，合同双方均应按约履行各自义务。被告民航公司作为涉案房产的开发商,按约办理产权登记系其基本的合同义务。2、原告要求解除《商品房买卖合同》是否符合约定的解除条件的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房。（1）关于涉案商品房是否交付及交付时间的认定。被告民航公司提交的《单位工程质量验收记录》显示原告购买商品房所在的28号楼在2018年12月6日经上述五大责任主体验收合格。被告民航公司在涉案商品房达到交付条件时通知原告在指定期限内2018年12月23日上午9时至12时交接房屋，原告拒绝接受房屋。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，逾期之日即2018年12月24日视为交房之日。（2）被告未将办理权属登记需要提交资料报产权登记机关备案是否符合约定的解除条件。根据《商品房买卖合同》约定的办理权属登记需要提交备案资料的时间，被告民航公司应在2019年12月19日之前将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。现被告民航公司未提交证据证明其在上述期间内将上述材料登记备案，致使原告购买的商品房无法办理房屋所有权证，原告作为买受人提出退房符合上述约定。故对原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。二、原告要求被告退还房款本息及相关费用是否应得到支持。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按原告已缴纳房价款的银行同期活期存款利率赔偿买受人损失。因被告民航公司未按约定将办理权属登记的资料提交相关部门备案，原告作为买受人提出了退房，被告应当按照约定退还原告已缴纳含首付款501676元、按揭款480000元、偿还贷款的利息48781.86元、房屋维修基金9062元、提前还款违约金4774元，合计1044344元。同时，被告未按约定时间退款的行为已构成了违约，应当自原告提出退房（2018年12月22日）后30日起即自2019年1月22日起按照已缴纳房价款501676元+480000元=981676元的中国人民银行发布的商业银行同期活期存款利率赔偿买受人损失。原告的其他诉讼请求，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。三、原告蒋淑洁请求被告承担违约金216971元的诉讼请求是否应得到支持的问题。原告要求被告支付违约金的前提是被告逾期交付导致《商品房买卖合同》解除。根据《商品房买卖合同》约定,被告民航公司应当在2018年12月31日之前向原告蒋淑洁交付经过建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位五大责任主体验收合格的房屋。被告民航公司提交的《单位工程质量竣工验收记录》证明原告购买的房产已经上述五家单位验收合格。被告在涉案商品房经验收合格后通知原告交付房屋，被告通知交付的时间未超出约定的交房时间。故被告民航公司不存在逾期交房的问题，也不存在因被告逾期交房解除合同的情形，故原告的该项请求，没有合同依据，本院不予支持。四、被告民航公司辩称，原告应自房屋交付之日起支付物业看管费的意见，因原告没有提交证据证明其提交的房屋的配套设施符合房屋交付时约定的条件和居住条件，故其该辩称理由，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条之规定,判决如下:一、解除原告蒋淑洁与被告许昌民航房地产开发有限公司于2017年11月13日签订的编号为201711599的《商品房买卖合同》;二、被告许昌民航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋淑洁购房首付款501676元、按揭款480000元、偿还贷款的利息48781.86元、房屋维修基金9062元、提前还款违约金4774元，合计1044293.86元，并支付利息(以981676元为基数,按中国人民银行发布的商业银行同期活期存款利率自2019年1月22日起计算至本判决生效之日止);三、驳回原告蒋淑洁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17108.08元，减半收取8554.04元，由被告许昌民航房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：蒋淑洁提供的空港花城28号楼预售许可证查询单、银行付款信息及个人贷款明细与本案争议事实存在关联性，对其真实性予以确认，但不能达到其证明目的，本院不予采信。蒋淑洁提供的住房和城乡建设部、应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知、许昌市房产交易租赁管理处购买新房注意事项通知，及民航公司提供的不动产登记证与本案争议事实不存在直接关联性，本院不予采信。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，蒋淑洁与民航公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应按照合同约定履行义务。因民航公司未按照合同约定在指定期限内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，蒋淑洁作为买受人提出退房符合双方约定，一审判决合同解除，由民航公司承担返还房款的责任，具有事实和法律依据，并无不当。因合同第十五条对买受人退房，出卖人应按照已付房价款的银行同期活期存款利率赔偿买受人损失作出明确约定，一审法院判决民航公司依据该利率标准赔偿蒋淑洁利息损失并无不当，蒋淑洁上诉主张的利息赔偿标准与双方合同约定不符，缺乏事实依据，对该上诉理由本院不予支持。因蒋淑洁于2018年12月22日提出退房要求，根据合同约定民航公司应自蒋淑洁提出退房后30日起承担退还已交房款的利息损失，一审法院核算利息损失起算日期符合双方合同约定，并无不当。关于蒋淑洁主张的逾期交房违约金，因民航公司已在涉案房屋符合合同约定的交房条件后，向蒋淑洁履行了通知办理交接房屋的义务，蒋淑洁未在指定期限办理房屋接收手续，根据合同约定，应视为房屋已交付，故蒋淑洁主张民航公司逾期交房，要求支付逾期交房违约金缺乏事实依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，蒋淑洁和民航公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。蒋淑洁上诉二审案件受理费3289.02元，由蒋淑洁负担；许昌民航房地产开发有限公司上诉二审案件受理费17108.08元，由许昌民航房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  颜 森二〇二一年五月二十八日书记员  柴妍冰