河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2004号原告（案外人）：方云莲，女，1970年1月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘宗彬，郑州市新郑市中信法律服务所法律工作者。被告(申请执行人）：河南顺捷建筑安装有限公司，住所地河南省郑州市中原区淮河路38号院A座5楼，统一社会信用代码91410100732479352P。法定代表人：刘新江，执行董事。委托诉讼代理人：张长贵，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：史珂，河南国基律师事务所实习律师。被告（被执行人）：新郑市金鼎房地产开发有限责任公司，住所地河南省新郑市新建北路东侧后屯，统一社会信用代码91410184733875453R。法定代表人：高保童，总经理。原告方云莲与被告河南顺捷建筑安装有限公司（以下简称“顺捷公司”）、新郑市金鼎房地产开发有限责任公司（以下简称“金鼎公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方云莲的委托诉讼代理人刘宗彬，被告顺捷公司的委托诉讼代理人张长贵到庭参加诉讼，被告金鼎公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方云莲向本院提出诉讼请求：1、解除对方云莲在新郑市金鼎.世纪新城购买的21号楼3单元4层401号房产的查封；2、本案费用由顺捷公司、金鼎公司承担。事实与理由：方云莲于2015年2月17日全款购买了涉案房子，即涉案房屋的房款已全部付清入住同时购买有车位55号，又交纳了维修基金（涉案房屋属抵工程款给了方云莲，也属于全款购买了该涉案房屋，有公司发票收据为证），涉案房屋系用于居住的商品房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第二、四款，第29条第二、三款及最高院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条之规定，本案金钱债权不能对抗方云莲对涉案房屋实际享有的不动产权，方云莲的权利足以排除强制执行。几年来，经方云莲多次催办产权证，金鼎公司一直拖着没有办理，其责任不在方云莲，依据相关法律规定，方云莲实际已经全款购买了该房产入住至今，并有证据可以证明该房产属方云莲个人财产，故方云莲特向人民法院提起诉讼。顺捷公司辩称，一、方云莲没有证据证明以物抵债基础债权债务关系的真实性与合法性。二、即便方云莲与金鼎公司之间存在真实合法有效的债权债务关系，金鼎公司以房抵债偿还方云莲的债务，方云莲也不享有物权期待权，其权利不优于顺捷公司的债权，不能排除本案强制执行。1、最高人民法院民事审判第二庭编著的《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》一书中明确指出：“设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一金钱之债。因此，以物抵债不适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的规定。”2、最高人民法院在2020年的多份生效裁判文书【（2020）最高法民申3620号民事裁定书、（2020）最高法民申4108号民事裁定书、（2020）最高法民申2681号民事裁定书】中，均明确以物抵债的受让人，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人和第二十九条规定的消费者购房人，不享有物权期待权。本案中，方云莲与金鼎公司签订的《金鼎世纪新城房屋预约协议书》，其目的在于实现债权，清偿其声称的工程款，并非为生活、居住需要，不属于消费者购房人，也不是房屋买卖合同的买受人，不享有优于顺捷公司债权的优先权利。3、方云莲实际上也并未居住在涉案房屋内。方云莲是浙江宁海县一市镇上方村人，并非是新郑市人，其在2015年2月17日签订《金鼎世纪新城房屋预约协议书》时，在老家必定有房屋居住。2020年9月24日，顺捷公司代理律师和执行局一同到案涉房屋处查看，据21号楼3单元张贴的《21号楼3单元2020年7月-2020年9月份水费缴费明细表》记载，涉案房屋自2020年7月至9月期间，未产生任何水费。另外，经现场查看，涉案房屋防盗门门框上用于包装的塑料纸尚未撤去，整个门上及门把手上全是灰尘，并无他人使用过的痕迹，可见案涉房屋无人居住。另外，物业公司张贴在防盗门上的《物业费催缴通知单》记载的业主是袁长江，而不是方云莲。4、方云莲与金鼎公司并未签订合法有效的书面房屋买卖合同。方云莲与金鼎公司签订的《金鼎世纪新城房屋预约协议书》，明显属于预约协议，不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的“在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同”，不具备适用第二十八条和第二十九条规定的排除执行的条件。5、方云莲未提交证据证明未办理产权登记的责任在金鼎公司。自2015年2月17日签订房屋买卖预约协议至2018年5月1日法院查封涉案房屋，已经长达3年多，方云莲未办理产权登记，也未提交证据证明其多次主张办理产权登记，也就是没有证据证明过错在金鼎公司，不在其本人。三、方云莲未提交证据证明在2015年2月17日签订房屋买卖预约协议时，其本人、配偶和未成年子女无其他用于居住的房屋。在认定买受人名下是否有其他房屋时，应当同时查询买受人配偶名下是否有房屋，最高人民法院（2020）最高法民申307号民事裁定书即持该观点。本案中，方云莲并未提供证据证明自顺捷公司申请法院查封时起，其配偶及未成年子女名下是否有房屋，其并未完成举证责任，不能认定其名下无其他用于居住的房屋。综上所述，方云莲的起诉无事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。金鼎公司未作答辩，亦未向本院提供相关证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月17日，金鼎公司（甲方）与方云莲（乙方）签订《金鼎.世纪新城房屋预约协议书》及《协议书》各一份，约定甲方将位于金鼎.世纪新城21号楼3单元4层01户的房屋销售给乙方，该房屋建筑面积约为127.47平方米，单价为5000元/平方米，乙方于2015年2月17日一次性交齐房款637350元，乙方还购买甲方位于金鼎世纪新城五号车位第55号。同日，金鼎公司向方云莲出具收据一份，载明：“今收到方云莲（抵酒店装修工程款）人民币637350元，系付21#-3-401世纪新城127.47平方米5000元/平方米”。2018年5月4日，本院依据顺捷公司的申请作出（2018）豫0184财保79号民事裁定，并于当日依据该裁定查封了金鼎公司位于新郑市侧（预售证号：120035）包含涉案房产在内的共计29套房产。本院在受理顺捷公司与金鼎公司装饰装修合同纠纷一案后，于2019年6月29日作出（2018）豫0184民初3193号民事判决。金鼎公司不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2019年9月12日作出（2019）豫01民终16144号民调解书。后金鼎公司未履行调解协议，顺捷公司向本院申请执行，本院于2019年11月12日执行立案。执行过程中，案外人方云莲对本院查封上述涉案房产不服，提出书面异议，本院于2021年1月25日作出（2021）豫0184执异12号执行裁定，驳回案外人方云莲的异议请求。方云莲不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查，1、方云莲提供维修基金收据1份、物业费收据3份、水费收据5份，用于证明其一直在该房屋居住。收据显示方云莲于2017年10月25日交纳维修基金8288元，分三次交纳了2015年2月17日至2020年12月31日的物业费，已交纳2016年3月至2016年5月、2017年8月至2017年10月、2018年5月至2018年8月、2019年3月至2019年5月、2020年9月至2020年11月水费。2、顺捷公司提供新郑市金鼎物业管理有限公司张贴于涉案房屋门上的物业费催缴通知单、21号楼3单元2020年7月-2020年9月份水费缴费明细表、涉案房屋防盗门照片，用于证明涉案房屋的业主为袁长江，而非方云莲，水费缴费明细表显示涉案房屋上次表底数和本次表底数均为0，防盗门把手上原包装的塑料纸未撤掉且全是灰尘，该房屋长期无人居住。以上事实有双方当事人陈述、执行裁定书、金鼎.世纪新城房屋预约协议书、协议书、收据、物业费催缴通知单、21号楼3单元2020年7月-2020年9月份水费缴费明细表、防盗门照片及本案庭审笔录等予以证明。本院认为，金鼎公司未到庭参加诉讼，怠于行使自己的权利，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等权利。本案为案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点为方云莲对位于新郑市金鼎.世纪新城21号楼3单元401号房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，方云莲与金鼎公司签订的仅为预约协议，并非正式的商品房买卖合同，并且其提供的证据表明取得涉案房屋是基于与金鼎公司之间达成的以房抵债协议，目的是实现其酒店装修工程款的清偿，并非为生活、居住需要，方云莲所述已经支付的房屋价款实为金鼎公司欠付的酒店装修工程款，在涉案房屋的权属变更登记之前，方云莲不能基于其与金鼎公司之间的《金鼎.世纪新城房屋预约协议书》形成优先于其他债权的利益，也不能据此认定方云莲对涉案房屋享有物权期待权，此外方云莲也未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋。综上，方云莲对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益，其要求解除对涉案房屋的查封，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定,判决如下:驳回原告方云莲的诉讼请求。案件受理费10172元，由原告方云莲负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李慧凤人民陪审员  吴建国人民陪审员  乔留杰二〇二一年五月十七日书 记 员  刘宏丽