福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2526号上诉人（原审原告）：吴春农，男，1962年3月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：翁友华，福建力格律师事务所执业律师。上诉人（原审被告）：牟俊先，男，1958年11月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：娄得金，福建瑞权律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：柯燕槐，福建瑞权律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：何瑜，女，1979年8月14日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。上诉人吴春农、上诉人牟俊先因与被上诉人何瑜租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初3680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。吴春农上诉请求：1.维持一审判决第二、三项，撤销一审判决第一项，改判为“牟俊先、何瑜应于判决生效之日起十日内从2020年1月28日起，按每月租金及广告宣传费4006元支付给吴春农，至实际搬离案涉店面止。”2.牟俊先、何瑜拆除通往店面入口处卷铁门及店面内部装修，并将店面恢复原有状态。3.本案一、二审诉讼费由牟俊先、何瑜承担。事实和理由：一、一审法院判决牟俊先、何瑜从2020年1月28日起每月应支付的租金及广告宣传费按3152元标准认定有误。牟俊先、何瑜从2020年1月28日起就未支付上述费用,根据《元锦商城租赁合同》第三条“第二年租金及广告宣传费每月为3152元,第五年的租金及广告宣传费每月为4006元”约定，牟俊先应按第五年4006元标准支付，牟俊先、何瑜从2017年8月起店面租金及广告宣传费虽然均按3152元/月标准支付,但是吴春农并未同意,双方未就租金的支付作出书面变更，一审法院以吴春农未提出异议为由对牟俊先提出的租金标准主张予以采信，是错误的；二、至今为止,牟俊先、何瑜仍继续占用案涉店面经营生意，为免诉累，一审法院应判令牟俊先、何瑜从2020年1月28日起支付租金及广告宣传费至实际搬离案涉店面止,而不是仅到2020年11月27日止；三、店面出租后,牟俊先、何瑜为了经营生意需要,安装的通往店面入口处卷铁门及在店面内部装修,根据《元锦商城租赁合同》约定,合同期满后,牟俊先、何瑜应自行将租赁场所内活动物品整理清除,并保证房屋恢复原样,一审法院未支持吴春农关于牟俊先、何瑜应拆除通往店面入口处卷铁门及店面内部装修,并将店面恢复原有状态的诉讼请求，是错误的。牟俊先辩称，一、商场业主管委会有权代表吴春农接收案涉店面，吴春农无权要求牟俊先支付案涉店面移交后的租金或占用使用费。1.吴春农已在（2020）闽0103民初1925号案件的庭审过程中确认《元锦商场租赁合同》中的乙方管理人即福州台江区元洪锦江花园一期商场业主管理委员会（以下简称商场业主管理委员会）有权对案涉店面进行验收。结合《元锦商场租赁合同》1.5、1.6条款中明确约定吴春农委托商场业主管理委员会对租赁场所进行管理，代表吴春农对租赁店面行使出租人权利，故商场业主管理委员会于2020年2月5日对案涉店面腾空后进行验收，应当视为吴春农已检验并接受案涉店面，合同确已解除，店面确实已经移交。2.吴春农在（2020）闽0103民初1925号案件中早已提出解除案涉合同，足以证实在2020年7月16日以前双方在《元锦商场租赁合同》解除方面已达成共识。3.《元锦商场租赁合同》10.2条明确约定“如租赁期限仅剩3个月或者少于3个月，甲乙丙三方尚未达成是否延续租赁关系的共识，则视为三方不再续约，甲方可自行安排租赁场所之出租事宜”，即便吴春农否认收到解除合同通知，根据案涉合同10.2条约定，其租赁期限届满前未与牟俊先达成续租足以证实案涉合同最迟也应当在2020年8月27日解除；二、鉴于案涉店面敞开式的性质，在牟俊先腾空店面并经商场业主管理委员会验收后，应视为吴春农已接收案涉店面。在商场业主管理委员会验收腾空案涉店面后，该店面就处于吴春农控制之下，吴春农完全可以对敞开的案涉店面进行遮挡，防止他人占用，但其却拖延至一审开庭后，才使用彩布对案涉店面进行包围，此前怠于将案涉店面进行包围致使他人占用由此产生的损失应当由吴春农自行承担，其无权要求牟俊先支付案涉店面移交后的租金；三、租金及宣传广告费停止递增的事实可以从2017年8月起长达将近2年半的租金支付习惯中得以证实，合同内容的变更并无法定或约定一定要通过书面方式进行；四、通往店面入口处卷帘门并非由牟俊先安装，且该卷帘门并不处租赁店面范围内，而是商场消防卷帘门，吴春农无权要求牟俊先拆除。牟俊先系按照现状承租案涉店面，吴春农要求恢复原状，但并未提供任何证据证明租赁场所的原状为何，无法证明牟俊先对该店面进行装修变动；五、按照《元锦商场租赁合同》6.7和6.8的约定，提前终止租赁情况下，承租方履行腾空租赁场所并经商场业主管理委员会验收合格后，保证金应予以退还，故吴春农无权要求没收保证金。牟俊先上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴春农的一审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由牟俊先负担。事实和理由：一、《元锦商场租赁合同》明确约定商场业主管委会受吴春农委托代表吴春农对案涉店面行使出租人之权利，商场业主管委会出具的《证明》证明。案涉店面于2020年2月5日已交还吴春农并经过商场业主管委会退租验收。一审法院却仅凭真实性存异的“电话录音”认为案涉店面仍在继续使用，无任何事实及法律依据；二、一审法院在无任何事实依据、证据支持的情况下，酌定牟俊先支付2020年1月28日至11月27日期间的租金及广告宣传费，背离了以事实为依据、以法律为准绳的司法精神。1.牟俊先一审已提交证据证明案涉店面已腾空，一审法院也确认了案涉店面敞开性质，吴春农可以自行收回，故案涉店面自2020年2月5日起就处于吴春农可自行收回的状态，但是吴春农放任案涉店面敞开，未采取措施进行围挡，致使他人临时堆放物品，由此产生的损失应当由吴春农自行承担。2.即便吴春农主张其2020年2月5日不知道店面腾空退还，但其在（2020）闽0103民初1925号案件中已向主审法官请求确认《元锦商场租赁合同》解除，牟俊先也当庭表示店面早已腾空，并提示若吴春农未自行收回案涉店面，致使他人在敞开式的案涉店面中堆放物品，与牟俊先无关。吴春农起码在2020年5月19日前就知晓《元锦商场租赁合同》解除及店面腾空的事实。3.《元锦商场租赁合同》虽注明承租方是牟俊先及何瑜，但是实际承租人系何瑜。《元锦商场租赁合同》届满期限为2020年8月27日，合同期限届满后的租金，一审法院亦判决牟俊先承担，更是匪夷所思；三、一审法院以《元锦商场租赁合同》为据，判令保证金不予退还，却未说明所依据的条款。牟俊先已按照《元锦商场租赁合同》第6.7和6.8条约定，将租赁场所清理腾空完毕交还吴春农，且经商场业主管委会验收合格，吴春农应于验收合格之日起15日内将租赁保证金退还给牟俊先、何瑜。吴春农辩称，一、吴春农没有授权商场业主管理委员会与牟俊先、何瑜提前终止《元锦商场租赁合同》,商场业主管理委员会只负责对商场进行管理,无权代表吴春农与牟俊先、何瑜擅自提前终止《元锦商场租赁合同》。商场业主管理委员会出具的已提前解除合同并交还店面的《证明》，不符合客观事实,违背事实真相；二、根据吴春农提交的现场照片及吴春农与何瑜的录音通话可以证明牟俊先、何瑜至今还在案涉店面经营生意。何瑜均未作答辩。吴春农向一审法院起诉请求：1.判令牟俊先、何瑜支付从2020年1月份至8月份租金及广告宣传费合计32048元(4006元/月*8个月=32048元），实际支付至搬离为止。2.判令牟俊先、何瑜在租赁期满后限期内拆除店面不锈钢二面式推拉门、通往店面入口处卷铁门及店面内部装修，并将店面恢复原有状态，并返还吴春农，保证金9006元不予退还，归吴春农所有。一审法院认定事实：2015年8月3日，以吴春农为出租方（甲方），牟俊先、何瑜为承租方（丙方），案外人福州台江区元洪锦江花园一期商场业主管理委员会为管理人（乙方），签订一份《元锦商场租赁合同》，约定：甲方将位于福州市××路××号××期××号店面出租给丙方经营童装，租赁期限从2015年8月28日至2020年8月27日止；该租赁场所的第一年月租金为1501元，第二年月租金为1576元，第三年月租金为1655元，第四年月租金为1821元，第五年月租金为2003元；该租赁场所广告宣传费由丙方支付，甲方收取统一安排，第一年月广告宣传费为1501元，第二年月广告宣传费为1576元，第三年月广告宣传费为1655元，第四年月广告宣传费为1821元，第五年月广告宣传费为2003元；每月租金丙方应于每月8日前足额交清；丙方应于签订本合同后五日内向甲方缴纳保证金9006元，用以担保丙方严格、充分地履行本租赁合同，租赁期满后在丙方无违约情况下，乙方应该将保证金无息退还给丙方；租赁期满或提前终止租赁，丙方应于终止租赁当日自行将租赁场所内活动物品整理清除，并保证房屋恢复原样，交还甲方；违约责任：……，丙方有上述任一违约行为的，甲方或乙方有权……，没收丙方所交保证金……；等等。合同签订后，吴春农向牟俊先、何瑜交付了合同约定的店面。2020年5月19日，吴春农以牟俊先、何瑜未付租金为由诉至一审法院［（2020）闽0103民初1925号］，后于2020年7月16日撤诉。现吴春农再次提起本案诉讼。一审法院认为，吴春农与牟俊先、何瑜及案外人福州台江区元洪锦江花园一期商场业主管理委员会签订的《元锦商场租赁合同》中，有关双方对案涉店面租赁内容的约定，系吴春农与牟俊先、何瑜的真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。根据合同“租赁期满或提前终止租赁，丙方（牟俊先、何瑜）应于终止租赁当日自行将租赁场所内活动物品整理清除，并保证房屋恢复原样，交还甲方（吴春农）”的约定，现牟俊先未能举证证明其与何瑜作为承租人，在合同期限届满前已与出租人吴春农达成提前终止合同，并将店面交还给吴春农，且吴春农提供的其与何瑜的电话录音内容，亦可证明何瑜在2020年8月份仍在使用案涉店面，故一审法院对牟俊先提出的其于2020年2月5日将案涉店面交还吴春农的答辩意见不予采纳。现双方约定的租赁期限已届满，吴春农诉请判令牟俊先、何瑜返还店面，于法有据，一审法院予以支持。牟俊先、何瑜应将尚欠的租金及占用费支付给吴春农，吴春农提供的证据表明，租金标准自2017年8月起，牟俊先、何瑜已不再按合同约定支付递增的部分租金及广告宣传费，案涉店面租金及广告宣传费均按3152元/月标准支付，吴春农对此均未提出异议，故一审法院对牟俊先提出的租金标准主张予以采信，牟俊先、何瑜已支付租金至2020年1月27日，2020年11月10日庭审中，牟俊先已明确表明可由吴春农收回案涉店面，根据案涉店面敞开式性质，牟俊先、何瑜腾空场地后，吴春农可自行收回，故一审法院酌定牟俊先、何瑜应支付租金及占用费至2020年11月27日，即应支付租金及广告宣传费合计31520元（3152元/月×10个月）。吴春农要求判令保证金不予退还，有双方约定的合同为据，一审法院予以支持。吴春农诉请判令牟俊先、何瑜拆除店面不锈钢二面式推拉门、通往店面入口处卷铁门的诉求，因无证据证明案涉店面存在上述装置，或系牟俊先、何瑜承租后加装，故一审法院对其该项诉请不予支持。何瑜经合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法审理和判决。综上，判决：一、牟俊先、何瑜应于判决生效之日起十日内支付给吴春农2020年1月28日至11月27日的租金及广告宣传费合计31520元；二、牟俊先、何瑜应于判决生效之日起十日内将案涉店面腾空交还给吴春农；三、牟俊先、何瑜交纳的保证金9006元不予退还，归吴春农所有；四、驳回吴春农的其他诉讼请求。案件受理费1428元，由吴春农负担128元，牟俊先、何瑜共同负担1300元。本院二审期间，吴春农向本院提交如下证据：证据1.录音录像光盘7张、证据2.照片、证据3.中共福州市台江区委福州市台江区人民政府信访局《信访事项告知书》、证据4.福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处《信访事项处理答复意见书》，上述证据共同证明牟俊先、何瑜至今还在案涉店面经营生意，以及在案涉店面消防通道中安装卷帘门。牟俊先经质证，对证据1和证据2的真实性及证明对象均有异议，对证据3的真实性无法确认。牟俊先向本院提供如下证据：证据1.（2020）闽0103民初1925号法庭笔录、证据2.（2020）闽0103民初1925号民事裁定书，证据1、2共同证明：吴春农已就案涉店面于2020年5月19日起诉牟俊先及何瑜，在该案庭审过程中，吴春农诉请要求解除《元锦商场租赁合同》，吴春农确认“福州市台江区元洪锦江花园一期商场业主管理委员会”为《元锦商场租赁合同》中“乙方”即管理人有权对案涉店面进行验收，牟俊先从2020年2月5日起就以实际行动、电话短信通知等方式明确案涉店面已腾空退还，吴春农随时可以收回店面的事实，甚至在2020年7月16日开庭时再次重申。证据3.照片,证明案涉店面早已被吴春农用彩布进行包围。吴春农对上述证据的真实性没有异议，但对案涉店面并未腾空，仍在使用。本院认为，对吴春农提供的证据，本院予以综合认定，对牟俊先提供的证据1、2、3的真实性予以确认。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。另查明，2020年6月11日，吴春农向一审法院起诉要求：1.解除案涉合同并收回案涉店面、没收押金9006元；2.要求牟俊先、何瑜支付拖欠的店面递增租金和宣传广告费12029元及拖欠的租金和宣传广告费26433元；3.要求牟俊先、何瑜拆除案涉店面不锈钢三面式推拉门、恢复原状，否则按照月租金6000元计算至恢复原状完毕止。一审法院立案后，向牟俊先、何瑜送达相关诉讼文书，牟俊先、何瑜的共同委托代理人于2020年7月16日参加该案一审庭审。本院认为，关于租金及广告宣传费数额问题，按照吴春农、商场业主管理委员会与牟俊先、何瑜之间的《元锦商场租赁合同》的约定，案涉店面租期五年，租金及广告宣传费逐年上涨，牟俊先、何瑜自2017年8月起按照3152元/月标准向吴春农支付租金及广告宣传费，在牟俊先、何瑜未提供证据证明其与吴春农就租金及广告宣传费的数额重新达成一致意见的情况下，一审法院以吴春农未提出异议为由认定双方就合同中的租金及广告宣传费条款进行变更错误，本院予以纠正。牟俊先主张已与吴春农于2020年2月5日解除合同且已于当日向吴春农交还店面，本院不予采信，理由如下：首先，按照案涉《元锦商场租赁合同》的约定，商场业主管理委员会受吴春农委托对案涉店面进行管理，代表吴春农行使出租人的权利，该合同第6.8条约定“丙方（牟俊先、何瑜）依上述约定将租赁场所清理完毕、交还甲方（吴春农）、结清全部租金及其他租赁、管理费用时，乙方对租赁场所进行验收，如验收合格，甲方将于验收合格之日起15日内将丙方所交租赁保证金退还丙方，乙方有权对丙方交还租赁场所后遗弃在租赁场所之物品进行处理”，即根据合同约定，结合商场管委会提供的《证明》显示，对于租赁关系的解除，商场管委会仅有在双方已达成解除合意，承租方已向出租方交还店面的情况下，对牟俊先、何瑜交还的店面进行验收的义务；其次，牟俊先、何瑜在2020年7月16日吴春农第一次起诉一审法院开庭时明确表示2020年2月5日吴春农没有到场，在此情况下商场管理委员会出具的《证明》中载明的牟俊先、何瑜于2020年2月5日将店面交还吴春农，显然与客观事实相悖；第三，牟俊先、何瑜主张已通过电话方式通知吴春农解除合同，但未提供证据予以证明。牟俊先、何瑜自认其缴纳租金及广告宣传费至2020年1月，于2020年2月5日清场，在牟俊先、何瑜未提供证据证明其已支付2020年2月1日至5日租金，且未提供证据证明其与吴春农已就提前解除合同达成一致的情况下，牟俊先、何瑜依据案涉合同及法律依据，并不享有合同解除权。根据本院查明的事实，吴春农于2020年6月11日第一次向一审法院起诉时已提出解除案涉合同的主张，相关的应诉材料一审法院已依法送达给牟俊先、何瑜，此二人亦出庭应诉，即吴春农作为守约方，其解除合同的意思表示已送达给牟俊先、何瑜，故案涉合同于牟俊先、何瑜收到一审法院邮寄的应诉材料时解除。牟俊先主张其已于2020年2月5日将案涉店面交还给吴春农证据不足，鉴于牟俊先、何瑜承租包括吴春农店面在内的四间店面经营使用，一审法院根据案涉店面敞开式性质，结合牟俊先已在一审庭审中明确表示可由吴春农自行收回店面的陈述，酌定牟俊先、何瑜支付租金及占用费至2020年11月27日已臻合理，但一审法院的租金及广告宣传费标准有误，牟俊先、何瑜应按照案涉合同约定的2020年的租金、广告宣传费标准支付此间租金40060元（2003元×10个月+2003元×10个月）。牟俊先已在本案一审庭审中告知吴春农可以自行收回店面，何瑜在吴春农第一次起诉时主张双方已解除租赁合同关系，且吴春农提供的2021年1月11日的《信访事项处理答复意见书》显示案涉店面“已由管理方油布遮挡”，即吴春农具备自行收回案涉店面的条件，故吴春农在一审庭审后未及时收回店面，其主张此后的租金及广告宣传费属于其自行扩大的损失，一审法院不予支持并无不当，予以维持。吴春农应尽快自行收回店面，但由于牟俊先、何瑜承租包括吴春农的店面在内的四间店面经营使用，即吴春农的店面位于牟俊先、何瑜经营的店面内，故牟俊先、何瑜在吴春农收回店面时应予以必要配合，一审法院判令牟俊先、何瑜腾空交还店面的表述不准确，本院予以纠正。吴春农以案涉合同约定承租人需在租赁关系终止后“保证房屋恢复原样”主张牟俊先、何瑜拆除店面不锈钢二面式推拉门、通往店面入口处卷铁门及店面内部装修，但其未提供证据证明推拉门及卷铁门系牟俊先、何瑜安装，亦未提供证据证明房屋的原始状态，故其该项诉请，本院不予采纳。根据案涉合同，保证金的退还条件为“租金期限满后在丙方无违约情况下，乙方应将该保证金无息退还丙方”，该合同第6.8条约定“丙方依上述约定将租赁场所清理完毕、交还甲方、结清全部租金及其他租赁管理费用时，乙方对租赁场所进行验收，如验收合格，甲方将于验收合格之日起15日内将丙方所交租赁保证金退还丙方”，现牟俊先、何瑜未结清租金，其主张退还保证金依据不足，不予支持。综上所述，吴春农的上诉请求部分成立，牟俊先的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初3680号民事判决第三项；二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初3680号民事判决第一、二、四项；三、牟俊先、何瑜应于本判决生效之日起十日内向吴春农支付2020年1月28日至11月27日的租金及广告宣传费合计40060元；四、吴春农应于本判决生效之日起七日内自行收回案涉店面，牟俊先、何瑜应予以配合；五、驳回吴春农的其他上诉请求及一审其他诉讼请求；六、驳回牟俊先的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费1428元，由吴春农负担78元，由牟俊先、何瑜共同负担1350元；本案二审案件受理费1428元，由吴春农负担78元，由牟俊先负担1350元。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年五月八日法官助理 刘玲玲书 记 员 卞振锋