贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初1342号原告：马腾，男，1991年7月23日出生，汉族，户籍地贵州省黔西县，现住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：钟卉兰，贵州省贵阳市乌当区新添法律服务所法律工作者，执业证号32401052100301。委托诉讼代理人（特别授权代理）：黄晓渝，贵州省贵阳市乌当区新添法律服务所法律工作者，执业证号32401011100306。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，统一社会信用代码9152010072215698XC，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。法定代表人：文学强，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李国锋，系公司员工。原告马腾与被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达房开）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告马腾及其委托诉讼代理人钟卉兰、黄晓渝，被告贵阳荣达房开的委托诉讼代理人李国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马腾向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期交房违约金25285.39元；2．判令被告支付原告逾期转移登记违约金63851.25元（暂计自2017年8月30日至2021年1月31日），自2021年2月1日起，被告以总房款510816元为基数，按每日万分之一继续计付逾期转移登记违约金至被告交付转移登记文书之日止；3．本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年1月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于贵阳市乌当区房屋（面积为120.64㎡）。合同第11条约定，交房日期为2015年12月30日；第13条约定逾期超过180日，自约定交付期满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付已付款万分之3违约金。原告交纳房款510816元，被告2016年6月12日才交房，逾期165天未付违约金。第22条约定2017年8月30日被告将办理商品房转移登记文书交付原告；原告不退房的，被告自约定日期至实际交付文书止，按日向原告支付房款万分之1违约金。至今被告未交付有关文书和违约金，故诉请法院依法判决。被告贵阳荣达房开辩称，1、诉讼时效。《房屋买卖合同》约定2015年8月30日前交房，原告应在2019年8月30日向法院主张逾期交房违约金，可原告现在才向法院起诉，在法律规定的时间内未向被告主张权利，其权利放弃超过诉讼时效，期间法律不予保护。知道或应当知道之日起三年。2、逾期办证违约金。主张权利的时间应当在2020年8月30日之间，可原告在期间内未向法院主张权利也超过诉讼时效。3、依法驳回原告的诉讼。4、逾期交房和逾期办证违约金的原因是因为第三人恶意起诉造成的，不是被告造成的应减轻赔偿。经本院审理认定的事实如下：1、合同签订情况。2015年1月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区，房屋建筑面积120.64㎡，总价款为510816元。约定交房日期是2015年8月30日前，逾期交房超过90日，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。被告承诺于2017年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在前款约定时间交付办理商品房转移登记有关文书，约定日期起超过180个工作日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。2、合同履行情况。原告向被告支付了全部购房款510816元。被告以公告方式通知于2016年5月30日交房。原告自认实际收房时间是2016年6月12日，且现在已经入住。案涉房屋至今未办理商品房转移登记。另查明，2021年1月26日，原告向本院选择诉前化解机制先行调解未果。上述事实，有原被告的陈述，原告身份证复印件、被告营业执照复印件、负责人身份证复印件、《商品房买卖合同》、《备案登记表》、《个人购房借款担保合同》、《选择诉前化解机制确认书》、购房款收据、前期物业管理协议、交房公告等证据附卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的规定，对双方当事人具有约束力。原告依约向被告履行了支付全部购房款的义务，被告未按期履行交房和办证义务，应当承担违约责任。对于逾期交房违约金。原、被告合同约定交房时间为2015年8月30日前。原告自认实际收房时间是2016年6月12日，且现在已经入住。根据合同约定被告应当在2016年6月12日原告实际收房后30日内向原告支付逾期交房违约金。即原告主张被告支付逾期交房违约金的权利应当从2016年7月12日起开始行使。被告辩称，原告现主张被告向其支付逾期交房违约金，已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”，第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”的规定，被告以诉讼时效抗辩不向原告支付逾期交房违约金的理由成立，本院予以采纳。原告诉请被告支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。对于逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金。被告未按合同约定取得案涉商品房初始登记，至今未将办理转移登记相关材料交付给被告，已构成违约。被告辩称原告该项主张已过诉讼时效，因被告违约情形一直处于持续中，被告的违约责任是按日累计计算，属一个持续的可分性债务，应以每个个别债权分别计算诉讼时效，本院从原告选择诉前调解2021年1月26日倒推三年开始计算，即从2018年1月26日起，暂计算至2021年1月31日违约金为：510816元（已付房款）×0.0001（每日万分之一违约金）×1101天（违约天数）=56241元。2021年2月1日起的违约金以已付购房款510816元为基数，按日利率万分之一计算至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止。被告辩称，逾期交房和逾期办证违约金的原因是因为第三人恶意起诉造成的，不是被告造成的应减轻赔偿。《中华人民共和国民法典》第五百九十三条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”，故被告该辩解不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百八十八条、第一百九十二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马腾支付逾期交付商品房转移登记文书违约金（从2018年1月26日计算至2021年1月31日为56241元，从2021年2月1日起的违约金以510816元为基数，按每日万分之一的标准计算至被告实际向原告交付商品房转移登记文书之日止）；二、驳回原告马腾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1014元，由原告马腾与被告贵阳荣达房地产开发有限公司各负担507元（此款原告已预交，被告贵阳荣达房地产开发有限公司履行上述金钱给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  陈 云二〇二一年五月十八日法官助理  高玲英书 记 员  赵星焮