北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初31478号原告：戚影，女，1982年3月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：祁昊，系戚影之夫。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，北京中天置地房地产经纪有限公司职工。原告戚影与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戚影之委托诉讼代理人祁昊，被告中天置地公司之委托诉讼代理人孟园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戚影向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2020年6月1日至7月31日的租金16000元；2、请求判令被告支付原告违约金16000元；3、被告支付误工费440元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月27日，原被告双方签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《合同》），约定被告承租原告位于北京市丰台区方庄南路18号院2号楼2单元403房屋，建筑面积92平方米，租赁期共60个月，自2020年1月1日起至2024年12月31日止。月租8000元。合同约定，租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同收回房屋：……（3）未按约定划付租金五日以上的（节假日除外）。可在原告依约将房屋租赁给被告后，被告违反合同约定，拖欠房屋2020年6月、7月两月租金。原告多次催讨未果，依照《合同》第十条第四款之约定，行使单方解除权，告知被告收回房产，故诉至法院。中天置地公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我方已支付租金至2020年5月31日。1、合同是6月底7月初解除的，具体时间不清楚了，解除原因是签订合同时房屋有隔断，我方与原告协商降低租金无果，所以解除。合同有约定因政府政策调整隔断拆除，本合同自动解除的，补充协议中有写合同解除双方互不承担责任；2、我方给原告房间配置物品，解除合同时协商约定物品留给原告折抵8000元租金；3、解除合同时双方约定我方不再担任中介，由原告与租户直接建立租赁关系，抵一个月的租金，后期租金我方不再支付；4、违约金、误工费都不同意支付，我方不存在违约行为，不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对戚影提交的《合同》、《北京市住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、个人收入证明，各方对真实性均无争议，本院审查后，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月27日，戚影（甲方）与中天置地公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定，甲方委托乙方出租位于北京市丰台区成寿寺方庄南路18号院2号楼2单元403的房屋。租赁用途：居住，房产面积92平方米，房产居室为四室，甲方授权乙方以其认为合适的方式进行出租。出租代理期自2020年1月1日至2024年12月31日。手写内容：“第一年45天免租期第2年30天，第3年15天，第4年无免租期，第5年xx（数字看不清）无免租。”租金标准：人民币8000元/月，按季付。另，约定了甲方账户信息和租金划入具体日期、金额等。第六条（其他费用）……（三）在签署确认《房屋交割清单》前，该房屋有未结清费用的，该费用由甲方承担，如甲方未支付的，甲方授权乙方代缴，代缴款项从房屋租金中直接扣除。第八条房屋及附属设施的维护（一）出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任：1、如甲方房源不能满足乙方出租条件，甲方同意授权乙方根据该房屋的出租实际需要，为该房屋进行装修、配置家具家电及各类装饰物品，就此双方签订《家具家电配置及装饰装修协议》，约定具体情况负责。第十条合同的解除（二）因不可抗力或因法律法规拆迁、政府政策调整（如隔断拆除）导致本合同无法继续履行，甲乙双方在结清各自费用后，甲方将剩余房租退还乙方，本合同自行解除。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：3、未按约定划付租金达五日以上的（节假日除外）。第十一条违约责任（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金；（三）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金；（五）合同解除时，如乙方已经向甲方支付了合同解除后的租金，甲方应在办理退租或解除合同之日起当日退还乙方，如甲方逾期，甲方应向乙方支付应付款项的千分之五违约金。合同后附补充协议、房屋交割清单、安全隐患告知书、家具家电配置及装饰装修协议等六个附件。2020年1月13日，出租人北京浩达行房地产经纪有限公司（以下简称浩达行公司）与承租人任卡签订《租赁合同》，约定将方庄南路18号院2号楼2单元403室A，实用面积20的房屋租给承租人，租赁期自2020年1月15日至2021年1月14日，租金2400元/月。庭审中，被告中天置地公司认可与浩达行公司合作，将与原告的租赁合同中的房屋交由该公司出租。2020年4月16日，中天置地公司向原告银行卡转账16000元。双方均认可租金支付至2020年5月31日。2021年4月15日，北京自来水集团有限责任公司第八水厂出具个人收入证明，证明祁昊任职行政主管，固定月工资9572元。关于合同解除事宜。庭审中，原告认可被告联系其降低租金的事宜，陈述其在7月底联系被告解除合同，被告未答复，之后原告直接联系当时租户要求收房，后续自2020年8月1日起，租户将租金直接交付原告，故认为合同自2020年8月1日解除。被告陈述，2020年6月，居委会因隔断不让继续出租，联系原告降低租金未果后，7月份被告退了租户7月17日至10月14日的租金和押金，让租户直接向原告支付租金，至于租户有无向原告付房租不清楚，认为合同6月底解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，戚影与中天置地公司签订的《合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于租金。本案中租金的给付问题，根源在于双方之间《合同》的解除时间问题。原告表示其解除合同系行使合同约定的单方解除权，称2020年8月1日为合同解除时间。被告认可合同已解除，认为合同解除原因为《合同》约定的因“政府政策调整（如隔断拆除）导致本合同无法继续履行……，本合同自行解除”的条款，解除时间为2020年6月底7月初。对此，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”具体到本案中，原告提交银行转账明细清单及当事人陈述，证明被告逾期未给付租金，其行使合同约定的单方解除权。反观被告，其称“因居委会因隔断不让继续出租”之后联系原告降低租金未果后自动解除合同，但并未提交相应证据予以证明。同理，其抗辩解除合同时协商约定房间配置物品留给原告折抵8000元租金一事，亦未提供充分证据证明。故本院综合本案案情，对被告抗辩不予采信，对原告诉请给付租金的诉请，予以支持。关于违约金。依据合同的约定，中天置地公司应如期向戚影划付租金，截至戚影向本院提起诉讼之日，中天置地公司未向戚影划付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。中天置地公司主张违约金过高，请求法院予以调整。依据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院综合考虑本案合同履行情况、中天置地公司的过错程度、戚影的损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以调整，酌定中天置地公司应给付戚影违约金4000元。关于误工费。误工费系原告方因无法从事正常工作导致实际减少的收入。本案中，原告方虽提供收入证明，但内容仅为其收入金额，并非其因误工导致收入实际减少，故对于其该项诉请，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付戚影二〇二〇年六月一日至七月三十一日的租金一万六千元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付戚影违约金四千元；三、驳回戚影的其他诉讼请求。如果被告北京中天置地房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费611元，由戚影负担311元（已交纳），由北京中天置地房地产经纪有限公司负担300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李婍婧二〇二一年五月十七日书记员  谭泽泓