北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26754号原告：北京天翼物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号A座909。法定代表人：陈永文，总经理。委托诉讼代理人：贾永平，北京中南律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝兆壮，北京中南律师事务所实习律师。被告：马淑琴，女，1951年8月20日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈洪全（被告马淑琴之夫），1954年9月28日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京天翼物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告马淑琴（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾永平、郝兆壮，被告马淑琴的委托诉讼代理人陈洪全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付自2017年8月10日至2020年8月9日期间的物业费5618．28元，2017年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费6147．96元；2．请求判令被告向原告支付逾期付款的违约金586．7元；3．请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2014年7月2日作为乙方与甲方北京市通州区在水一方小区一期业主委员会（简称一期业委会）签订《物业服务合同》，物业服务期限自2014年8月10日至2017年8月9日。《物业服务合同》约定，小区物业费单价为每月1．38元/平方米。该合同到期后，双方于2017年8月9日续签了合同，物业服务期限自2017年8月10日至2020年8月9日。第八条物业服务收费中约定：物业服务费由业主按每月1．98元/平方米的标准交纳。被告所拥有的xx房屋建筑面积为78．82平米，被告至今未支付2017年至2020年的物业服务费。一期业委会于2018年11月22日出具的证据显示：2013年9月，永顺镇政府在本小区主持召开业主大会选聘物业公司，条件之一是物业公司必须具备供暖资质。其后，业委会与天翼物业签订的物业服务合同默认物业公司负责供暖，按每平米建筑面积26元收取供暖费，并未单独签订供暖合同。在2017年8月9日原告与业委会续签合同时，为使供暖服务更加规范化，要求原告与供暖企业北京展嘉能源科技有限公司签订供暖合同。原告与供暖企业北京展嘉能源科技有限公司签订《锅炉房供暖托管运营承包合同》，期限为三年，自2017年10月1日至2020年10月1日，约定居民供暖按每平米26元收取，商业办公住宅按每平米42元收取。后北京展嘉能源科技有限公司与原告签订《债权转让协议》，约定北京展嘉能源科技有限公司将其在《锅炉房供暖托管运营承包合同》中收取通州区在水一方小区全体业主自2017年10月1日至2020年10月1日的供暖费的债权全部转让给原告，由原告自行收取。故被告应将拖欠的2017年至2020年的供暖费6147．96元支付给原告。根据《物业服务合同》第十七条约定：甲方违反第十一条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告依约向被告提供了物业服务、供暖服务，但被告未按合同约定按时足额付款。故原告诉至法院。被告辩称：一、两份合同均为无效合同。原告与在水一方小区业委会的几个人恶意串通，绕开业主，所签物业服务合同无效。所签合同不但侵害了第三人——被告的合法利益，也违反了法律的强制性规定。2013年9月，当时的威之宸保安服务公司也就是后来的天翼物业公司，以合伙人的身份，与在水一方小区的一个业主，串通在一起，编造了一个“在水一方小区业主大会临时工作小组”的“组织”，以临时工作小组的名义，绕过业主，签订了物业服务合同，并赶走了物业服务合同签订方的霞光物业管理公司。后来，天翼物业公司注册，原告还是串通了所谓业委会的几个人，主要包括上面提到的与威之宸保安服务公司串通在一起的那个人，绕开全体业主，确定了物业服务费1．38元，1．20元。2017年6月，原告故伎重演，仍然恶意串通业主委员会那几个人，再次绕开业主，把物业费提高到1．98元和1．60元，并签订了物业服务合同。反过来，天翼物业公司依据此违反法律强制性规定“由业主共同决定”的无效合同，向包括被告在内的业主讨要物业费，明显违反诚信原则，违反遵纪守法原则。作为合同订立的相对方和物业服务企业，原告应当知道订立物业服务合同必须遵循的法律、法规。原告应当知道聘用天翼物业公司没有经过“业主共同决定”。在水一方小区业主没有就聘用原告天翼物业公司召开过业主大会决议，根本没有业主投过票，根本没有公示过。原告每天24小时在小区，上述情况原告必然知道的。原告明知小区业委会没有权力代替全体业主聘用物业公司，没有权力代替全体业主签订物业合同，仍然与人恶意串通，绕开业主，以大幅提高物业费为目的，损害第三人即业主的利益签订了物业服务合同，明显是故意违反法律法规的强制性规定。因此，两份合同均是无效合同。二、业主大会决议让原告撤出小区，依法聘用一家物业服务企业为小区服务。原告拒绝退出，强行提供服务，强行收费，与法无据。早在2018年5月，在水一方小区业主召开业主大会决议，决定让原告撤出小区，依法聘用一家物业服务企业为小区服务。2018年5月8日，业主选出5位业主代表，正式通知原告撤离。但是原告依旧赖在小区不走，强行提供服务，强行收费。三、物业服务质价不符，质次价高。设备设施没有及时保养维护维修，特别是消防设备瘫痪了几年，电梯基本没有养护。安全问题严重，西门没有门岗，外人随便出入小区。绿化问题严重，草坪不复存在，树木也死了20余棵。卫生保洁问题、供暖问题、乱收费问题都不达标。更可怕的是，原告采用各种手段逼迫业主交纳物业费，动用恐吓手段，雇佣“催天下”以及黑社会人员逼讨物业费。四、巨额公共利益被原告侵占。在水一方小区公共收益由天翼物业公司代管代收，但七年来天翼物业公司隐瞒了巨额公共收益，每年几十万公共收益被原告侵占。本院经审理认定事实如下：被告系北京市通州区xx室业主，该房屋建筑面积为78．82平方米。2014年7月2日，北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与原告签订《北京市物业服务合同》，合同第二条约定“物业服务期限：自2014年8月10日至2017年8月9日”；第八条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按1．38元／平方米·月、一层1．00元／平方米·月、底商1．20元／平方米·月的标准缴纳”，合同还就其他事项作出约定。2017年8月9日，北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同第二条约定“物业服务期限：自2017年8月10日至2020年8月9日”；第八条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按1．98元／平方米·月、一层住户1．60元／平方米·月、商业物业2．38元／平方米·月的标准缴纳”，合同还就其他事项作出约定。上述协议签订后至今，原告一直为涉诉小区提供物业服务至今。经核实，被告未交纳2017年8月10日至2020年8月9日期间的物业费，2017年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费。原告提供的与北京展嘉能源科技有限公司签订的《锅炉房供暖托管运营承包合同》《债权转让协议》显示：自2017年10月1日至2020年10月1日，甲方将在水一方小区的供暖锅炉房托管给北京展嘉能源科技有限公司承包运营，由北京展嘉能源科技有限公司安排收费人员自行收费；自2017年10月1日至2019年10月1日，北京展嘉能源科技有限公司将收取在水一方小区业主供暖费的债权全部转让给原告，由原告自行收取。另查，2017年，姚宝梁、陈洪全等在水一方小区八名业主因与北京市通州区在水一方小区一期业主委员会、北京天翼物业管理有限责任公司业主撤销权纠纷一案向本院提起诉讼，要求撤销北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，本院一审判决驳回了八名业主的诉讼请求。后姚宝梁等六位业主上诉至北京市第三中级人民法院，经审理后，二审法院依法作出（2018）京03民终8792号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决认定：“根据查明的事实，业委会先期就续聘天翼物业公司及物业服务费用涨价等事项召开业主代表扩大会议并作出决定，因部分业主质疑，业委会于2017年11月25日通过书面征求意见的形式，就上述业主代表扩大会议的决定内容向涉案小区业主征求意见。根据在案证据及当事人陈述，该次征求意见为涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，且经涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签字确认同意。依据该征求意见结果，于2017年11月30日形成涉案小区业主大会决议，该业主大会决议的作出符合法律、行政法规的规定，程序合法。业委会作为涉案小区业主大会的执行机构，其行为效力及于全体业主，其与天翼物业公司所签订的《北京市物业服务合同》及《在水一方小区经营公共区域委托合同》并不存在法定撤销的情形。”本案中，双方确认涉案小区业委会已因任期届满而解散，涉案小区现无业委会。本案审理过程中，原告自行撤回了要求被告给付垃圾清运费的诉讼请求。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据查明的事实，原告与被告所在小区业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，物业服务合同应属合法有效。现原告为被告提供了物业服务，被告亦实际接受了物业服务，理应交纳物业服务费，故原告要求被告交纳拖欠的物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但根据本案查明的情况，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于被告主张物业服务合同无效的辩解意见，因已有法院生效判决审查并认定了涉案小区业委会续聘天翼物业公司及物业服务费用涨价等事项的业主大会决议符合法律、行政法规的规定、程序合法，并认定涉案小区业委会与天翼物业公司所签订的《北京市物业服务合同》不存在法定撤销的情形，故对于被告的辩解意见本院不予采纳。关于原告要求被告给付供暖费的请求，因原告对供暖费的请求权是依据北京展嘉能源科技有限公司对被告的供用热力合同纠纷的请求权受让而来，原告应当依据基础法律关系对被告主张权利，现原告依据物业服务合同主张被告给付供暖费的请求依据不足，本院不予支持；天翼物业可依据基础法律关系另行主张相关权益。需要指出的是，物业服务企业的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，也需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在互利共赢的关系。一方面，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行解决，并通过自身的努力提升自身的服务水平，为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。另一方面，业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地体会到物业服务企业在服务中的努力和付出，认识到按约足额交纳物业费对保障物业服务正常运转的必要性，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身对物业服务的不满只会导致小区的物业服务陷入恶性循环。构建物业公司与业主间相互理解、包容、互谅，并以此实现业主生活安心、舒适、便利、低廉，物业服务有偿、量价统一方是诉讼双赢的真正目的。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造在水一方小区和谐美丽的生活环境、人文环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告马淑琴于本判决生效之日起七日内给付原告北京天翼物业管理有限责任公司自2017年8月10日至2020年8月9日期间的物业费5618．28元；二、驳回原告北京天翼物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57元，由原告北京天翼物业管理有限责任公司负担32元（已交纳）；被告马淑琴负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年五月二十五日书记员 于逸冰