四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1421民初590号 原告：李芳，女，1987年9月11日出生，汉族，居民，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：王长青，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：四川保利金仁房地产开发有限公司，住所地：天府新区仁寿视高镇高新大道二段1号，统一社会信用代码91511421MA64K7GM1K。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 原告李芳诉被告四川保利金仁房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李芳的委托诉讼代理人王长青，被告保利公司的委托诉讼代理人陈娇、魏揉柔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失600000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：由于被告的欺诈及虚假宣传行为误导了原告，原告分别与被告签订房屋及车位商品买卖合同，购买被告房地产住宅项目——保利天府林语20栋2单元4层2号房屋（简称商品房）。合同约定被告应当于2019年12月31日将符合交付条件的商品房交付于原告。2019年12月底，经原告对拟交付房屋及小区的初步查验，发现被告拟向原告交付的商品房呈现的实际状况与被告在商品房买卖合同签订前所宣传承诺的内容严重不符，经调查发现被告于2018年6月20日被仁寿县工商行政管理和质量技术监督局处以行政处罚（川工商眉仁行处字[2018]第0287号），存在虚假宣传行为。原告认为，被告的欺诈及违约行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的直接和间接经济损失，应受到法律的惩罚，根据相关法律规定，为维护原告的合法权益，依法诉至法院，请求判如所请。 被告保利公司辩称，被告不存在欺诈行为，原告的说法与事实严重不符。双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件等，均系原告自愿签订，不存在任何违背真实意思或受欺诈胁迫签订。原告认为被告受到行政处罚存在虚假宣传行为，以此主张被告构成欺诈及违约行为无事实及法律依据。处罚文书载明的该区域价值飙升等违法事实是一种模糊的表达，被告已及时整改缴纳罚款，该行政处罚已经履行完毕，原告并未明确被告欺诈和虚假宣传之具体内容，二者之间没有关系。被告所承担的行政责任与民事责任不具备必然的关联性，被告虽违背了广告法的规定，并非双方合同组成部分，不产生民事赔偿依据，原告据此主张赔偿缺乏事实和法律依据。涉案房屋和车位依据取得规划验收合格文件，完全符合合同约定的交付条件，被告已按合同约定向原告送达了交付通知书，按时履行完毕交付义务，案涉房屋和车位不存在任何问题，被告也不存在任何违约行为，更为给原告造成任何损失，原告依据被告的宣传资料，但补充协议已明确载明宣传资料仅为要约邀请并非要约，凡是未列入合同的均不构成要约，对被告没有约束力，不能成为原告主张赔偿经济损失的理由。请求法院驳回原告全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定案件事实如下： 2017年11月11日，原告李芳与保利公司订立《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利天府林语项目商品房买卖合同补充协议》。双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定李芳购买保利公司开发建设的位于视高镇红星大道二段6号保利天府林语20幢2单元4层2号住宅，建筑面积预测为112.67平方米，单价每平方米13337.31元，总价款1259576元；付款方式为，签订合同前已付100000元，于2017年11月11日前支付首期房价款379576元；余款880000元向银行申请贷款支付；商品房交付时间在2019年12月31日前。 合同第十章其他事项第三十条建筑物区分所有权约定：（二）以下部位归业主共有：……2.该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房；（三）双方对其他配套设施约定如下：1.规划的车位、车库：属于出卖人所有，出卖人有权自主通过出售、附赠或者出租的方式进行处分。……第三十一条要约邀请与要约约定：出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，双方均视为要约。 双方在《保利仁里商品房（住宅）买卖合同补充协议》中约定：出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》后，本补充协议的约定与合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。合同条款一、承诺与保证约定：1.在签署合同及补充协议之前，买受人已认真阅读了合同及附件、本补充协议，且对于可能限制买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立合同。……4.出卖人与买受人的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、楼盘模型、户型模型、示范单位等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、分区布局、小区景观、文字介绍、区域发展现状和未来发展规划的介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。5.凡未直接列入合同、附件、本补充协议之中的内容，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员(包括销售人员)所出具或签署的与合同有关的任何文件，均应在出卖人通过单独加盖鲜章予以书面确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。……十、对建筑物区分所有权及共有共用的补充约定：……7.买受人对其他购买附带底层或顶层绿地、花园、屋面、露台、地下室、阁楼、设备间、平台、架空层等的商品房的业主拥有相应上述部位专有使用权没有任何异议并不主张任何权利，买受人不可撤销地放弃对其他人购买附带的上述部位的所有权利。对于合同所称附带享有单独使用权的部位，买受人明知该部位可能属于共有共用范围，但在此同意作出相关约定包括：其附带单独使用的部分可以是依据建筑形态自然区分而形成，也可以是经区隔后或约定后形成，具体以出卖人对该买受人的指定区域为准，其他买受人不得占用，买受人不可撤销的放弃对此的使用、占用、收益的权利。……十二、对合同解除及违约责任的补充约定：……5.若出现了法定或合同约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面遇知则视为买受人基于此而产生的解除权消灭。6.出卖人对买受人行使解约权的异议期为两年，自买受人的书面解约通知送达出卖人之日起算。该异议期是指买受人按照合同约定或法律规定有解约权且买受人书面提出解约的情况，如买受人没有解约权的，出卖人有权随时对买受人的解约要求提出异议，不受异议期的限制。出卖人行使解除权的期限为自解除权发生之日起两年。 2018年6月20日，仁寿县工商行政管理和质量技术监督局作出川工商眉仁行处字[2018]第0287号《行政处罚决定书》，认为被告售楼部电子显示屏滚动播放“半年地价翻倍区域价值不断飙升”等字样，内容违反了《中华人民共和国广告法》的相关规定，对被公安作出处罚：1.责令停止违法行为，消除影响；2.罚款50000元，上缴国库。 庭审中，原告对案涉房屋面积提出异议，但在本院限定的期限内，原告并未向本院提交鉴定申请。 案涉房屋于2019年9月18日取得房屋建筑面积测绘成果报告，于2019年10月29日经竣工验收合格，并于2019年11月29日取得竣工验收备案书。 2020年5月24日，原告李芳在收房会签流程表上签字，确认收房流程已结束。 本院认为，原被告订立的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利仁里项目商品房（住宅）买卖合同补充协议》等合同、协议系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法具有法律效力。原告按合同约定履行了给付购房价款的义务，被告保利公司也按合同约定通知了原告交付房屋。原、被告在签订商品房买卖合同之后因履行上述合同引发的纠纷。在庭审中，原告主张其损失的组成分为惩罚性赔偿金30万元和交付商品房不符合约定的违约金30万元。本院意见如下： 一、针对原告主张要求被告支付惩罚性赔偿金30万元的请求。 原告主张被告在宣传过程中存在欺诈，故应根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定支付原告惩罚性赔偿金。该种情形并不是适用商品房买卖合同纠纷惩罚性赔偿责任的情形，对原告主张惩罚性赔偿金，本院不予支持。具体理由如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第八条、第九条之规定，适用惩罚性赔偿金的情形有以下几种：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立以后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因上述五种情形导致商品房买卖合同被撤销时，买受人可以请求出卖人返还已购房的房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已购房款一倍的赔偿责任，本案中原告并未请求撤销与被告签订的买卖合同，其主张被告承担惩罚性赔偿责任也与上述五种情形均不符合。 二、原告要求被告承担违约金30万元的诉讼请求。 原、被告之间签订房屋买卖合同，现原告要求被告承担违约责任的前提应为被告存在违反双方合同约定的情形。 1.对于原告主张更换电梯以及空调机位调整等问题，原告并未提供证据证实电梯和空调机位存在不符合质量规范和设计规范的情况下，其主张更换和调整无事实依据。对于游泳池和会所的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，原告提供了沙盘图片用于证实被告违约，但沙盘图片上并没有明确载明用途为游泳池的设施，原告也没有提供证据证实被告对案涉小区内规划修建游泳池进行过宣传和承诺，且在双方的合同中并没有对规划游泳池进行约定，原告提供的证据不足以证实案涉小区内修建游泳池等设施系双方合同内容。对于会所的问题，原告的宣传资料载明有会所，经本院向被告核实，案涉小区规划有会所，但尚在招商过程中，因双方并未对会所的交付时间进行约定，故原告以交房时不存在会所主张被告违约，本院不予支持，若被告在承诺交付的时间内未交付会所或未修建会所，小区业主可通过业主委员会主张相应权利，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 2.对于原告主张被告支付房屋差价以及利息损失的问题。 开发商对外销售商品房系市场行为，按照国内房地产行业的交易习惯和惯例，房屋销售实行一房一价，房屋价格受购买时间、位置、面积、朝向、采光等诸多因素影响，商品房与商品房之间的价格不具有绝对的可比性，在双方合同中并没有约定对原告购房房屋现价与购买时价格差额存在差异将进行补偿的情形下，原告主张要求被告支付房屋价格差额无事实和法律依据，本院不予支持，以上所述，原告主张利息损失亦于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李芳的全部诉讼请求。 案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告李芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院 审判员 李 琴 二〇二一年五月十七日 书记员 吴俊鹏