北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19470号原告：谢妍，女，1971年11月28日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告：马玲，女，1977年6月14日出生，汉族，个体工商户，住北京市丰台区。二原告委托诉讼代理人：曹书珍，北京市两高律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：李翠翠，北京市两高律师事务所实习律师。被告：北京市康兆嘉利商贸有限责任公司，住所地北京市丰台区西四环南路38号楼五层515室。法定代表人：赵路怀，董事长。被告：赵路怀，男，1954年12月29日出生，汉族，北京市康兆嘉利商贸有限责任公司总经理，住北京市丰台区。二被告委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。原告谢妍、马玲与被告北京市康兆嘉利商贸有限责任公司（以下简称康兆嘉利公司）、赵路怀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告谢妍、马玲及二原告委托诉讼代理人曹书珍，被告赵路怀及二被告委托诉讼代理人周庆领均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认原被告于2020年3月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；2.要求康兆嘉利公司双倍返还定金200万元；3.要求赵路怀对上述债务承担连带责任。事实和理由：2020年3月23日，二原告与被告康兆嘉利公司签订《房屋租赁协议》，约定康兆嘉利公司将位于北京市丰台区右安门外开阳里七区2号楼房屋地下一层面积约1333平方米，地上二层约1333平方米，地上一层约30平方米租赁给原告作宾馆使用。租赁期为2020年5月30日至2030年9月1日。租金分为两部分，地上部分租金：第一次支付，原告应于《房屋租赁协议》生效之日三日内支付2020年5月1日至2023年9月1日的租金481.6795万元给被告。第二次支付，原告应于2023年9月1日前支付下一年即12个月的租金160.5598万元。以此类推，以后每年9月1日前30天支付下一年即12个月租金。地下部分租金：自《房屋租赁协议》生效之日起三日内，原告支付给被告自合同生效之日起租日起的前三年的租金，以后涉及租赁物地下部分之租金的支付以年为单位向被告支付下一个租赁年度的租金。协议签订后，二原告于当日以转账方式向被告二支付定金100万元整作为租赁房屋之定金，被告为原告出具了定金收据。根据双方签订的《房屋租赁协议》第五条第一款、第二款约定，被告一应承诺并保证房屋无产权争议和无其他权利瑕疵，并应该于当日交付房屋并制作具体交接清单，但是被告未向原告提供房屋产权证明，也未能向原告及时交付房屋。2020年4月27日、5月7日，原告先后向二被告发送《告知函》，要求康兆嘉利公司交付房屋，二被告收到《告知函》后仍未履行上述义务，严重违反了合同约定的义务，导致合同无法履行。综上所述，原被告签订的合同合法有效，合同签订后，原告及时支付了房屋定金，被告并未按照合同的约定提供房屋产权证明，保证房屋权属无争议，也未及时交付房屋，被告严重违反了合同约定的义务。根据合同法规定，应双倍返还定金。赵路怀作为康兆嘉利公司的股东及法人，收取了原告的定金，应承担连带责任。故原告诉至法院，望判如所请。被告康兆嘉利公司辩称：同意解除合同，但是解除时间是2020年6月15日，我们正式向原告发布公告。不同意返还原告定金。第一，合同终止的原因是原告不交纳租金，明显超过合同约定的15个工作日，依据合同11条，被告享有合同解除权。第二，原告说没有交付房屋不能成立，地下一层一直由谢妍掌握，地上二层非被告不交付房屋，是原告改变了合同交付条件，不是腾空交付而是要求拆除后交付。另外，原告违约交纳租金，被告享有先履行抗辩权。第三，原告说房屋有瑕疵不能成立，原告一直掌握房屋，对房屋现状有了解，不存在办理房屋验收及执照的问题。被告赵路怀辩称：所有行为都是公司行为，赵路怀是公司法定代表人，非合同主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2020年3月23日，原告谢妍、马玲（承租方、乙方）与被告康兆嘉利公司（出租房、甲方）签订房屋租赁协议，约定乙方承租位于北京市丰台区右安门外开阳里七区2号楼房屋做宾馆使用。租赁期限为十年，自2020年5月30日至2030年9月1日。鉴于租赁物分为底商和地下两个部分，故其中地上部分的支付方式为：第一次支付，乙方应于合同生效之日起三日内支付给甲方自本合同约定之起租日起的前三年租金481.6795万元。第二次支付，乙方应于2023年9月1日前支付下一年即12个月的租金160.5598万元。以此类推，以后每年9月1日前30天支付下一年即12个月租金。地下部分的支付方式为：自《房屋租赁协议》生效之日起三日内，乙方支付给甲方自合同生效之起租日起的前三年的租金，以后涉及租赁物地下部分之租金的支付以年为单位向被告支付下一个租赁年度的租金。双方同意，在本合同生效起的三日内乙方向甲方支付押金26万元，甲方在收到押金后应立即向乙方出具房屋押金收据，该押金在协议到期时乙方与甲方结算后退还。甲方应承诺并保证：租赁物没有产权争议或其他权利瑕疵，租赁物没有任何已存在或隐蔽的房屋质量问题，租赁物所涉水、电（强弱电）、燃气等确保租赁物可以正常经营和居住使用的附属设施、设备等均可以正常使用且状态良好。甲方应于本合同满足前款条件下即将租赁物向乙方进行交付，双方交接租赁物现场须制作具体交接清单。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议，要求乙方赔偿损失，并且不退还房屋押金：未经甲方书面同意，擅自拆改或破坏租赁物主体结构的；利用租赁物从事非法活动或损害公共利益的；乙方无正当理由不按时交纳房屋租金（含物业服务费）超过15个工作日的；乙方未取得甲方书面同意以转租、转借等方式转租或部分转租任何第三方。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除协议，要求甲方赔偿损失，并要求甲方双倍退还房屋押金：提供的租赁物不符合本合同约定的条件，严重影响乙方正常经营使用租赁物的；甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方正常经营使用租赁物的。备注：楼上收房以最后一家收房日子起计算。签订上述协议当日，谢妍、马玲向赵路怀个人银行账户转账支付定金100万元，赵路怀向谢妍、马玲出具收据一张载明：今收到谢妍马玲七区#楼租赁合同定金壹佰万元整，收款人处由赵路怀签名。2020年3月26日，北京万水方物业管理有限公司与谢妍签订《解除合同》载明：合同到期自行解除，互不欠账，以上费用全部结清。合同有谢妍签名，北京万水方物业管理有限公司及康兆嘉利公司盖章，赵路怀在康兆嘉利公司盖章处签名。另，康兆嘉利公司与案外人北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心就包括本案案涉租赁物在内的七区2号楼发生经营权属争议进行诉讼。2017年12月22日，北京市丰台区人民法院作出（2017）京0106民初30558号判决书，判决：“一、确认原告北京市康兆嘉利商贸有限责任公司对北京市丰台区马家堡西路右安门外开阳里7区2号楼享有十年的经营权（自移交之日起算）；二、被告北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区马家堡西路右安门外开阳里7区2号楼的经营权移交原告北京市康兆嘉利商贸有限责任公司；三、被告北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心给付原告北京市康兆嘉利商贸有限责任公司2016年9月30日-2017年9月30日期间的房租收益款1350000元；四、被告北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心按1350000元/年标准给付原告北京市康兆嘉利商贸有限责任公司房租收益，自2017年10月1日起至将北京市丰台区马家堡西路右安门外开阳里7区2号楼经营权移交原告之日止；五、驳回原告北京市康兆嘉利商贸有限责任公司其他诉讼请求。本判决第三、四项内容，于判决生效之日起十日内履行完毕。”2018年4月27日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终号判决，维持了上述一审判决的第一、二、四项。2019年11月25日，本院作出（2019）京0106民初5378号、5384号、5379号、27231号民事调解书，确定北京开阳福星宾馆有限公司、北京和瑞春天宾馆、北京网梦时尚上网服务有限公司、北京怡安祥乐休闲健身中心于2020年3月31日分别向康兆嘉利公司腾退各自占有的开阳里七区2号楼中的房屋。另查，北京开阳福星宾馆有限公司住所地为北京市丰台区开阳里七区2号楼地下一层，法定代表人于2020年8月10日由谢妍变更为张金娥。庭审中，双方均认可案涉租赁协议已解除，但对解除时间存在争议。关于案涉租赁协议的解除原因，原告陈述系因被告无法出示案涉房屋产权证书并交付给原告办理宾馆开业审批相关手续，且未按合同约定交付案涉租赁房屋。被告陈述系因原告未按约定支付房屋租金。原、被告均提交数份微信、短信记录、电话录音等证据，拟证明各自上述主张。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面、诚信、善意地履行协议中约定的权利义务。根据双方庭审中陈述的事实及提交的微信、短信联系记录，可判定租赁协议签订后双方就协议内容产生变更的意思表示，在进一步沟通中就房屋的交付、房屋产权证的交付产生争议导致协议无法继续履行，原告主张要求确认合同解除，被告亦同意。关于合同解除时间，根据2020年5月31日赵路怀与马玲的短信记录显示的内容，谢妍、马玲主张以该日作为合同解除的日期并无不妥，本院予以确认。关于定金一节，双方均认可谢妍、马玲支付定金100万元。从双方提供的聊天记录中可以看出签订租赁协议并支付定金后，双方继续就合同具体内容进行协商、修改，后谢妍、马玲以康兆嘉利公司无法提供案涉租赁房屋产权证明且未交付房屋为由未按约定时间支付房租，并诉至本院，结合庭审及审理中调查的情况，谢妍作为原北京开阳福星宾馆有限公司法定代表人在案涉房屋地下一层经营多年，北京开阳福星宾馆有限公司亦作为诉讼主体在本院另案处理案涉房屋经营权案件中参与诉讼，至2020年3月26日，即本案案涉租赁协议签订后三日谢妍方与原出租人签订租赁合同解除文件，故谢妍、马玲理应在与康兆嘉利公司签订本案案涉租赁协议前了解案涉房屋的权属及曾经发生纠纷的情况，更应尽到审慎的注意义务。双方在租赁协议中未明确约定交付房屋产权证明的时间，且现有证据未能证明康兆嘉利公司确实无法提供案涉房屋产权证明用于办理经营宾馆相关手续，故谢妍、马玲认为康兆嘉利公司构成违约的主张，本院不予采纳。康兆嘉利公司在合同签订后未能积极配合谢妍、马玲的要求提供案涉房屋产权证明，导致双方就租赁协议的继续履行产生争议，康兆嘉利公司亦应对此承担相应的责任。定金罚则，从本质上来说是一种惩罚性的违约责任，现双方对于案涉租赁协议无法进一步履行均存在过错，对其中任意一方适用定金罚则有所不当，也有违公平之原则，且双方均同意解除案涉租赁协议，故康兆嘉利公司实际收取谢妍、马玲款项已无合法根据，应予返还。关于赵路怀是否应对康兆嘉利公司返还上述款项承担连带责任，赵路怀认可其个人银行账户收到定金100万元。赵路怀作为康兆嘉利公司的法定代表人，本应监督公司财务按照公司法规定严格执行，以保持公司独立法人地位，但其作为康兆嘉利公司法定代表人、股东将本应该由公司收取的款项使用其个人账户收取，且事后经法院释明也未能提供证据证明其将款项转存公司账户，应认定赵路怀与康兆嘉利公司存在财产混同情形。违背了法人制度设立的宗旨和诚实信用原则，应当适用公司法中的法人人格否认。故赵路怀应对康兆嘉利公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认谢妍、马玲解除与北京市康兆嘉利商贸有限责任公司于二〇二〇年三月二十三日签订的《房屋租赁协议》的行为有效，合同已于二〇二〇年五月三十一日解除；二、北京市康兆嘉利商贸有限责任公司于本判决生效之日起七日内向谢妍、马玲返还定金100万元；三、赵路怀对本判决第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回谢妍、马玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由谢妍、马玲负担11400元（已交纳），由北京市康兆嘉利商贸有限责任公司、赵路怀负担11400元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李婍婧二〇二一年五月二十五日法官助理 赵泽培书 记 员 李京宇