湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初997号原告：杨孝明，男，1979年10月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：张桂标，湖南上马律师事务所律师。被告：凌杰意，男，1973年12月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。第三人：长沙我爱我家信息科技有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民东路58号新三诚大厦801、802、803房。法定代表人：郭晖。第三人：长沙市雨花区庆园春地产房屋信息咨询服务部，经营场所湖南省长沙市雨花区曙光中路358号2-5号。经营者：张国庆。委托诉讼代理人：李凯，男，1993年6月16日出生，土家族，住湖南省慈利县，系该公司员工。原告杨孝明（以下简称原告）与被告凌杰意(以下简称被告)、第三人长沙我爱我家信息科技有限公司(以下简称第三人我爱我家公司)、长沙市雨花区庆园春地产房屋信息咨询服务部（以下简称第三人庆园春服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张桂标到庭参加诉讼，第三人庆园春服务部的委托诉讼代理人李凯到庭参加诉讼，被告及第三人我爱我家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《房屋买卖合同》，被告向原告支付房价20%的违约金共计230000元；2、被告向原告支付居间服务费11500元、按揭贷款手续费12300元；3、被告向原告支付律师费10000元；4、本案诉讼费、财产保全费、保函费由被告承担。事实与理由：2020年11月7日，原告（乙方）经第三人我爱我家公司（丙方）、第三人庆园春服务部介绍，与被告（甲方）签订了《房屋买卖合同》（合同编号：MJCS2000497）一份，合同约定了被告把位于劳动东路178号鑫天佳园7栋803号房屋出售给原告，所售房屋建筑面积168平米,房屋成交总价1150000元,双方在《房屋买卖合同》签订后，原告按照合同约定向被告支付了50000元购房定金，并且在2020年11月27日被告向原告出具了定金收据，另外原告与被告、第三人我爱我家公司、第三人庆园春服务部签订了《过户、按揭委托代理合同》、《居间服务合同》，原告为此支付了居间服务费11500元、按揭贷款手续费12300元。原告办理银行贷款手续后，经查在2020年12月11日，被告房屋已被第三方邓海山在长沙不动产中心查封，已不具备履行的条件了。根据《房屋买卖合同》第十条违约责任条款，因此被告应向原告退还被告向原告支付房价20%的违约金共计230000元，退还定金50000元，以及支付居间服务费11500元、按揭贷款手续费12300元、律师费10000元，以及承担违约金、诉讼费、保全费等。原告为维护原告合法权益，起诉至本院，依法判如所请。被告未到庭答辩。第三人庆园春服务部述称，对原告起诉内容无异议。第三人我爱我家公司未到庭陈述意见。经审理查明，2020年11月27日，原告（乙方、买受方）经第三人我爱我家公司、庆园春服务部介绍，与被告（甲方、出售方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定：被告将其合法拥有的位于长沙市××路××号××栋××号房屋出售给原告，所售房屋建筑面积168平米,房屋成交总价115万元；合同签订当日，乙方应向甲方支付定金5万元，甲方同意将该定金交由居间方托管，在产权转移登记日支付给甲方；第十条关于违约责任的约定：…甲方承诺在合同签订前已自行处理完毕且在产权转移后乙方能正常行使所有权及使用权，以及不存在转移登记过程中被司法或行政机关查封或以其它形式限制房屋产权转移导致本合同无法履行的情形，并保证能够按照本合同的约定履行合同，否则甲方应向乙方支付房屋出售价20%的违约金及造成的一切损失；双方还对其他事项进行了约定。同日，原告（乙方、买受方）与被告（甲方、出售方）、第三人庆园春服务部（丙方、居间方）、第三人我爱我家公司（丁方、管理方）分别签订了《过户、按揭委托代理合同》、《居间服务合同》各一份，约定如因甲、乙双方或一方违约导致《房屋买卖合同》解除，丙方仍有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用，守约方可作为一方损失向违约方主张赔偿。上述合同签订后，原告向被告支付定金5万元，并支付居间服务费11500元、按揭贷款手续费12300元。此后，合同履行过程中因被告在其他诉讼案件中系被保全人，涉案房屋被湖南省双峰县人民法院采取保全措施查封，导致合同无法继续履行。原告向被告主张承担违约责任、退还保证金等无果后，向本院提起诉讼。庭审中，原告认可定金5万元已由第三人退还原告。以上事实，有原、被告的身份资料、《房屋买卖合同》、定金收据、微信转账记录、《居间服务合同》、湖南省双峰县人民法院（2020）湘1321财保332号民事裁定书、长沙不动产登记查询以及当事人的陈述等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，因涉案房屋已经被司法机关查封，原告与被告方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，故原告诉请解除涉案合同的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持，合同解除时间以被告收到原告诉状副本时间即2021年4月2日为准。被告因其自身原因导致合同不能履行，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张被告按合同约定房价20%认定违约金23万元，本院认为原告未举证证明其遭受的具体损失，双方约定违约金标准过高，结合双方约定的定金数额，本院对违约金酌情调整为总房价的3%即34500元，对原告主张超过部分，依法不予支持。因被告违约导致合同解除，原告诉请被告承担已经支付的居间服务费11500元、按揭贷款手续费12300元，符合双方约定，本院予以支持。原告诉请被告支付律师费1万元，本院认为依据不足，依法不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨孝明与被告凌杰意于2020年11月7日签订的《房屋买卖合同》于2021年4月2日解除；二、被告凌杰意于本判决生效后7日内支付原告杨孝明违约金34500元；三、被告凌杰意于本判决生效后7日内赔偿原告杨孝明居间服务费损失11500元、按揭贷款手续费损失12300元；四、驳回原告杨孝明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6008元，由被告凌杰意负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张松杰人民陪审员  陈 旭人民陪审员  王建春二〇二一年五月二十五日书 记 员  顿 梁附：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。