重庆市江津区人民法院   民事判决书      （2021）渝0116民初5985号       原告：重庆市江津区山奇物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江东门转盘山奇商贸城，统一社会信用代码91500116784204932P。   法定代表人：陈敬，执行董事。   委托诉讼代理人：李智，重庆君策律师事务所律师。   被告：唐利强，男，1950年10月8日出生，汉族，户籍地重庆市江津区。   委托诉讼代理人：唐敏，女，1981年9月28日出生，汉族，户籍地重庆市江津区。系被告女儿。   原告重庆山奇物业管理有限公司与被告唐利强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)公开开庭进行了审理。原告山奇物业公司的委托诉讼代理人李智，被告唐利强及其委托诉讼代理人唐敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告山奇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2017年8月至2021年3月期间的物业费1 241元，路灯费132元，合计人民币1 373元；2、判决被告向原告支付违约金（以每月所欠物业费为基数，从2017年9月1日开始，按日3‰分段计算至交清物业服务费之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系江津区几江街道某小区业主，原告是该小区物业服务企业。原、被告双方签订了《前期物业服务收费协议》，约定由原告为被告提供物业服务，且被告应于每月6日至20日按物业费0.52元/月·平方米，电梯费以第四楼为基准，按30元/户·月收取，每递增一层加0.9元/户·月，小区路灯电费及材料费按4/户·月的标准向原告交纳，逾期资费的将按日以所欠物管费的3‰向原告支付违约金。被告从2017年8月至2021年3月期间经原告多次催收，至今未向原告缴纳上述物业费及电梯费，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，提出上述诉讼请求。   被告唐利强答辩称，从2017年8月起没交物业费是事实，但没交的原因是因为被告家所在的外墙漏水，被告多次找到物业公司反映情况并要求其解决外墙问题，物业公司均称不归他们管，被告只有自己找人修理外墙，花费3万余元。被告的房子属于拆迁安置房，物业费为每月0.38元，路灯费为每月3元，且2017年8月至2018年11月期间，被告房屋是空置，应按空置房的标准收费。   本院根据原告陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：被告唐利强系重庆市江津区所有权人，房屋系步行房，建筑面积89.78平方米。2008年6月24日，重庆市山奇房地产开发有限公司（甲方）与原告重庆市江津区山奇物业管理有限公司 （乙方）签订《前期物业服务协议》，合同约定由甲方选聘乙方为被告所在的小区提供物业服务。该合同第六条约定本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅：0.7元/月·平方米；高层住宅：0.9/月·平方米；办公楼：1.2/月·平方米……第七条业主应于竣工验收之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主就在每月20日至30日之间履行交纳义务……第三十五条本合同期限自2008年7月26日起至2011年4月5日期间止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。此外，该协议还对甲、乙双方的权利、义务，物业管理服务等内容进行了约定。2010年5月29日，被告唐利强（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务收费协议》约定：前期物业服务收费事宜，由于物业管理服务收费标准尚在核定中，双方在协商一致的基础上，达成如下协议：一、甲方同意乙方在锦江苑物业管理区域的物业收费选择包干制方式，双方约定由乙方提供物业管理服务，收费标准如下（按建筑面积计算）：1、电梯住宅（按建筑面积）0.52元/月·平方米（空置房：每月交纳50%的物业费）；2、步行房（按建筑面积）0.38元/月·平方米（空置房：每月交纳50%的物业费）；3、门面（商用、按建筑面积）1元/月·平方米（空置房：每月交纳50%的物业费）。2、电梯收费：以第四楼基准，30元/户·月，第四楼为30元/户·月，每加一层递增0.9元/户·月。3、乙方在收取业主物管服务费后，按《物业服务合同》约定的服务内容和标准提供服务，盈亏由乙方承担。4、甲方自物业交付使用之日起交纳物业服务费用（预收三个月），以后的物业服务费用按月交纳，业主应在每月6日至20日内履行完毕交费义务，逾期将按所欠物业费的3‰收取滞纳金……。原告从签订《前期物业服务协议》后就进驻案涉小区进行物业管理至今，为案涉小区提供了基本的物业管理服务，并按《前期物业服务收费协议》上约定的收费标准进行收费。   被告唐利强自2017年8月起未缴纳物业服务费用和路灯费。原、被告均认案涉房屋系步行房，物业费为0.38元/月·平方米，2017年8月至2018年11月期间空置，按50%收取，被告唐利强从2017年8月至2021年3月期间未缴纳的物业服务费为1 224元（0.38元/月·平方×50%×89.78㎡×16个月+0.38元/月·平方×89.78㎡×28个月），路灯费132元（3元/月×44个月），共计1 356元。因被告欠交物业费，原告曾为此向被告催收，但被告一直未交纳。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告系重庆市山奇房地产开发有限公司所先聘的物业服务企业，其与该小区的业务系物业服务合同关系，原告在与重庆市山奇房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》后又与被告签订了《前期物业服务收费协议》，均系缔约双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，该两份协议合法有效，对原告和锦江苑小区业主均具有约束力，原告和锦江苑小区业主应依该合同享有权利和履行义务。原告按协议为锦江苑小区业提供物业服务，被告接受了原告的物业服务，依约应当支付原告物业服务费。被告辩称因其房屋外墙漏水而拒交物业费，本院认为，公共部位的维修在质保期外的可启动维修基金解决，房屋漏水若是其他侵权人所致被告亦可直接向相关责任人主张权利，故被告不得以上述辩解意见作为拒交物业费的理由。根据《前期物业服务协议》的约定，原告提供的物业管理服务包括对物业共同部分进行维修、养护和管理，在被告发现外墙漏水的问题后，物业公司应协助业主查找漏水原因，引导业主沟通协作解决问题，本院认为物业公司在处置上述问题时存在一定的瑕疵，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据原告收取费用与服务质量，本院认为由被告唐利强按欠交物业费金额的90%向原告交纳较为公平。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第三十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：   一、被告唐利强于本判决生效后五日内给付原告重庆市江津区山奇物业管理有限公司2017年8月至2021年3月期间的物业管理费1 101.6元、路灯费132元；   二、驳回原告重庆市江津区山奇物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐利强负担。此款原告已预交，经其同意，由被告在履行本判决义务时一并支付给原告。   本判决为终审判决。                                     审 判 员 石 磊                                                     二○二一年五月二十六日                                                  法官助理 曹青青                                   书 记 员 雷 璐