上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0117民初2126号 原告：上海新桃源物业管理有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：陈梁，经理。 委托诉讼代理人：虞潘岷，男。 委托诉讼代理人：庄文斌，上海巨明律师事务所律师。 被告：上海市松江区原野花园业主大会，地址上海市松江区。 业主委员会主任：冯晓东，负责人。 委托诉讼代理人：刘英，女。 原告上海新桃源物业管理有限公司与被告上海市松江区原野花园业主大会物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序审理。本院于2021年3月18日组织双方进行证据交换后，于2021年3月24日就本案请示管辖并中止审理，后上海市第一中级人民法院于2021年4月8日出具批复，指令本院进行审理，本院恢复审理后，遂于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告的原委托诉讼代理人胡亮、原告的委托诉讼代理人虞潘岷参加了证据交换，原告的委托诉讼代理人庄文斌到庭参加了庭审，被告的负责人冯晓东及委托诉讼代理人刘英两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告赔偿原告损失192,993元。事实和理由：2019年12月29日,原告与被告签订《原野花园物业服务合同》,为原野花园的业主、物业使用人提供物业管理服务。合同约定服务期限为1年,自2020年1月1日起至2020年12月31日止。合同签订后,原告已经完全按合同约定履行了各项义务。而被告于2020年8月4日擅自提前终止物业合同,其行为已构成违约,造成原告经济损失。为了维护原告的合法权益,遂诉至法院,请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方约定，原告需及时向被告公告管理区域内的重大服务事项，然原告擅自变更了外包保安队伍的选聘方式，未提前告知被告，导致原有保安队伍未能中某，而被告小区未设置门禁系统等，人员出入均靠保安识别，原保安队伍服务时间已有十余年，受到业主的一致认可，在得知原告要另请其他保安队伍进场后，被告也与之进行过磋商，希望能够保留原有队伍，在未果的情况下，被告才依约提前解除了双方所签物业服务合同，鉴于此，系原告违约导致合同解除，被告不应承担赔偿责任，且原告主张的损失金额本身被告也不予认可。 对原、被告无异议的事实，本院经审理认定如下： 2019年12月29日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《原野花园物业服务合同》，约定原告为原野花园提供物业服务，服务期间自2020年1月1日起至2020年12月31日止。合同第十六条约定的乙方相关权利义务为：(一)设立专门机构负责本物业的日常管理工作,并委派具有岗位资格的人员严格按照合同规定提供服务。物业公司人员配置不得低于附件九的承诺；(二)尽职履行甲方授权,对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为,第一时间发现、积极主动依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止,必要时借助甲方协助或通报相关行政管理部门介入治理;(三)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定,开展各项物业管理服务活动,但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益,不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；(四)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定,向业主或物业使用人收取物业服务费用,通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；(五)及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项,每6(六)个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支帐目;(六)结合本物业的实际情况,编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度绿化计划、年度费用概预算和决算报告;(七)建立完善的物业管理日志,记录好应按本合同附件约定执行的日常养护活动,如绿化养护、消毒灭害的时间、内容等；(八)建立绿化档案,完善记录绿化的名称和位置、使用人部分和共有部分的详细情况,具体内容以照片、图片、定位坐标、视频形式建档；(九)建立禁止行为管理档案,完整记录物业区域内所有发生的违停、违建、占绿和毁绿等禁止行为的详细情况,包括时间、违规人情况、处理方式和结果等。合同第二十条约定，甲方违反本合同约定的义务,致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的,乙方有权依法解除本合同;造成乙方经济损失的,甲方应予经济赔偿。合同第二十一条约定，乙方违反本合同约定的义务,致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的,甲方有权依法解除合同,并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。甲方解除合同的,乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业管理企业完成交接手续。合同另对其他相关事项进行了约定。 2020年7月19日，上海市松江区原野花园小区业主委员会向小区业主发出《关于提前终止与新桃源物业合同的情况说明》，载明2020年6月30日业委会听到原告将整体更换保安队伍的消息，此前原告未以任何形式告知，经与原告联系后得知，目前小区的国清物业保安队伍到期日为2020年6月30日，原告根据规定将保安服务外包走招投标平台，投标结果现保安队伍落标，由案外人中某。现保安队伍在小区工作多年，业主得知该情况后反映强烈，联合签名要求保留保安队伍。业委会就此与原告、居委会、房办反映交涉，要求保留保安队伍，并明确如强行更换保安队伍，则业委会将根据规定提前终止与原告的物业服务合同。2020年7月16日上午，居委会组织业委会成员与部分业主同中某的保安公司负责人见面，原告未出席。会上中某保安公司表示，其肯定会进驻小区。鉴于此，业委会决定根据广大业主意愿，启动提前终止物业合同程序等。 2020年7月21日，上海市松江区原野花园小区业主委员会向小区全体业主发出《关于上海市松江区方松街道原野花园小区召开业主大会会议的公告》，载明表决事项为：1、提前终止与新桃源物业公司签订的服务合同，根据小区《管理规约》规定，采取公开招投标方式另聘物业服务企业。2、在启动小区招投标前，小区物业服务空窗期将委托上海国清物业管理有限公司(原林国兵物业公司)进行托管直至新中某物业公司接管。 2020年8月4日，上海市松江区原野花园小区业主委员会向小区全体业主发出《关于提前终止与新桃源物业公司签订的物业服务合同等事项表决结果公告》，载明经表决，小区业主大会决定提前终止与原告的服务合同等。 同日，被告向原告发出《关于提前终止物业服务合同通知书》，载明因2020年6月原告在未书面通知业主委员会的情况下，单方面擅自对小区保安队伍进行招标，并未经业主委员会或业主大会同意与中某单位签约，违反了合同约定，未尽到对小区重大事项的告知义务，故经全体业主表决，现通知原告解除双方间物业管理服务关系等。 2020年8月6日，原告向被告发出《工作函》称，原告按约履行合同义务，被告不得擅自解约，保安队伍更换，系原告管理权限，且经过招投标程序，中某单位依法进场，故对于被告擅自解约原告无法接受，请原告认真考虑。 本案审理过程中，原、被告一致确认，双方间相应物业费用以2020年8月15日为结算节点，被告小区此前保安队伍由原告直接选聘的上海国清物业管理有限公司提供外包服务，但2020年6月原告改为招投标方式进行，被告小区保安队长亦为物业经理。 原告另提交撤出人员成本汇总表、费用测算表、劳动合同、社保记录、决策实施细则及付款凭证等，并明确其诉请金额192,993元即为原告支付给在被告处的7名工作人员全年费用总额514,648.04元×(未能履约的4.5个月÷12个月)，原告称，其系国有企业，根据相关规定，自2020年6月起保安队伍外包需招投标方式进行，然因被告违约解除，导致小区内的7名工作人员陆续安排至其他已满员的小区服务，造成了原告额外的成本损失。被告对上述证据不认可，并认为原告所称的7人中，仅有4人在被告小区服务，原告关于上述人员的费用支出测法有误，实际没有那么多。 被告另提交由保安队长出具的情况说明、居委会出具的情况汇报、被告制作的时间经过表及张贴公告的照片等，以证明就更换保安队伍问题，被告始终与原告积极协商，希望在保留原保安队伍的基础上，妥善履约，然原告坚持更换保安队伍，被告遂依照规定进行表决并与原告解约。原告对上述证据真实性无异议，但认为更换保安队伍并非合同约定的重大事项，原告无需提前告知被告，被告据此解决依据不足。 以上事实，有原野花园物业服务合同、关于提前终止与新桃源物业合同的情况说明、关于上海市松江区方松街道原野花园小区召开业主大会会议的公告、关于提前终止与新桃源物业公司签订的物业服务合同等事项表决结果公告、关于提前终止物业服务合同通知书、工作函及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，根据法律规定，业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业的决定后，有权决定解聘物业服务企业。现被告已通过业主大会决议解除与原告之间的物业服务合同，故本院对于合同解除予以确认，但原告主张被告赔偿相应损失，本院难以支持。一则，物业服务合同作为以物业服务为主要内容的持续性合同，尤其重视双方信赖基础。从小区业主签名情况可看出，原告在被告小区长达十余年的服务过程中，保安队伍的稳定以及相应服务质量，实为被告对原告物业服务认可及续签物业服务合同的重要因素。原告在被告明确表示异议的情况下仍然坚持更换保安队伍，被告以此主张解除合同，合乎情理。二则，原告主张的损失系其所称的为原服务于被告小区的人员在剩余合同期限支出的费用成本，姑且不论双方对该7人是否确实服务于被告小区尚有争议，即使原告所称的用人情况属实，在双方合同提前解除后，上述人员亦受原告安排至他处工作，原告为此支付报酬等亦是相关人员提供劳动或劳务的应有对价，无法视作双方合同提前解除给原告造成的损失。综上，对于原告诉讼请求，本院对此实难支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，2007年《中华人民共和国物权法》、2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告上海新桃源物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费4,160元，减半收取2,080元，由原告上海新桃源物业管理有限公司负担(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员  沙 莎 二〇二一年五月十七日 法官助理  林梅均 书 记 员  林梅均 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 二、《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 …… 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……