北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0115民初6184号原告（反诉被告）：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2567（经济开发区集中办公区）。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：李振，男，该公司员工。被告（反诉原告）：李芝华，女，1970年4月7日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：吴铁成，男，1945年10月30日出生，汉族，夫妻关系。北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称联优公司）与李芝华委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联优公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方2020年12月6日《房屋出租委托代理合同》；2.判令李芝华支付违约金13700元；3.判令李芝华支付拆除隔断费用500元；4.诉讼费用由李芝华负担。事实和理由：2019年12月7日双方签订《房屋出租委托代理合同），约定由联优公司代理李芝华位于北京市大兴区清源西里小区房屋，代理期限为2019年12月7日至2021年12月6日，李芝华向联优公司提交了涉案房屋的不动产权证复印件但该房产证当中并未载明房屋格局，因双方收房时涉案房屋现场为3室1厅且双方于合同附件一标的资产信息及所有权证明中居室数量亦明确载明3室1厅，故联优公司便相信该房屋格局为3室1厅，双方正常履行合同，随后于2020年9月份，当地居委会通知要求拆除隔断，后李芝华的爱人吴铁成于2020年9月16日向案外人金宣公司送达通知要求于17日拆除隔断，此时联优公司才知道该房屋的原始格局为2室1厅，随即联优公司应当地居委会的要求将该房屋隔断拆除。随后联优公司要求与李芝华解除合同并于2020年12月6日与李芝华进行房屋钥匙归还。但李芝华拒绝解除合同并拒绝收取房屋钥匙，迫于无奈联优公司向提起本案诉讼。联优公司认为李芝华故意向联优公司隐瞒房屋隔断事实，根据涉案房屋现场情况联优公司有理由相信房屋格局是双方合同中载明的格局，但由于目前居委会拆除隔断致使双方合同根本目的无法实现，并且当时双方所约定的预期收益明显过高，有失公平。联优公司认为双方按照合同第6条6.2款（1）约定、第7条7.2款约定等条款，由李芝华承担违约责任并且赔偿对联优公司所造成的损失。李芝华辩称，不同意全部诉讼请求。一、关于本案的基本过程。2017年12月6日，李芝华将涉案房屋委托联优公司管理出租，期限自2017年12月6日至2019年12月7日，租金第一年每月3500元，第二年每月3600元。联优公司在验证了房产证并提交了房屋复印件后，双方就签订了租赁协议，协议中明确注明房屋格局为二室一厅。协议期届满前约1个月，联优公司提出要求续签协议，条件是房租由每月3600元降低为每月3300元。李芝华同意该要求，续签了第二份协议，租期2年，自2019年2月16日至2021年12月7日。李芝华的爱人吴铁成于2019年11月22日到联优公司大兴分公司办理相关手续，对方拿出协议指点吴铁成要在哪里签字，因续签条件已经谈好，吴铁成在完全不知情的情况下按对方的指点签了字。李芝华认为这便中了对方事先设下的陷阱上当受骗落入圈套。新冠疫情爆发后，凡是小区居住人员都要到居委会登记领取出入证。涉案房屋所在地居委会在办证中发现涉案房屋在门厅位置打了隔断，将二居室改为三居室出租，属于群组群住。居委会通知李芝华说明情况，让李芝华通知联优公司拆除隔断恢复原格局。此时，李芝华才知道房屋格局被联优公司所改动。2020年2月10日，吴铁成用电话和短信方式通知对方白店长拆除隔断、恢复原格局。2020年5月27日，居委会再次通知李芝华到居委会并送达了街道办事处的书面通知书。李芝华收到通知书后也给联优公司写了要求拆除隔断恢复原状的书面材料，连同通知书一并送到对方大兴分公司。2020年9月16日，居委会再次通知李芝华到居委会并告知说如再不拆除隔断，将由政府执法机构强制拆除并承担处罚。同日，吴铁成又持书面材料到对方大兴分公司并递交给对方。2020年9月28日晚，居委会电话通知李芝华将于今晚强行拆除违章隔断。二、关于联优公司起诉状中的不实之词。1.第二份协议是在第一份协议的基础上的延续协议，两者之间具有关联，在签订时都要出具房产证及有关材料提供对方审核，其中就包括房产平面图，经验证无误后才签订协议，联优公司保存了全部材料复印件。两份协议是同一个甲方、同一个乙方、同一个房产证、同一个房屋，为什么会出现两种不同的结论？其中必有一份是真实可靠，另一份则是弄虚作假。2.在第一份协议未到期前，大约是前1个月，双方就进行了协商并就续签达成了共识，续签时间2019年11月22日，此时第一份合同还在履行期内，房屋里还住着租客，何谈双方去现场进行收房？收房必须是空置房屋才是收房，屋里都住着租客，收的是什么房？是谁代表联优公司去收的房？什么时间收的房？根本就不存在双方共同收房的事实，联优公司编造谎言欺骗法庭！3.金宣公司不是案外人。2019年6月24日李芝华在联优公司大兴分公司签订了授权委托书，接收委托书的单位就是联优公司。联优公司单位名称的变更是其内部事项，但变更时间是在第一份合同执行期内，故李芝华有理由相信金宣公司就是联优公司、联优公司就是金宣公司。虽然对外的单位名称有变化，但是就是同一个对象。4.违章隔断是在第一份合同期内就建成，李芝华从2020年2月10日至2020年9月16日期间三次通知对方拆除隔断，但联优公司却说在2020年9月16日才知道房屋格局是二居室，完全是谎言。隔断是政府执法队在2020年9月28日晚强制拆除，并不是联优公司自己拆。三、基于以上事实，李芝华提起反诉：1.判令联优公司支付2020年9月至2021年4月房款26800元；2，判令联优公司终止合同应向李芝华赔偿违约金6670元；3.判令联优公司赔偿违建隔断给房屋造成的损失500元；4.诉讼费用由联优公司负担。联优公司辩称，不同意全部诉讼请求。联优公司在2020年12月6日已经向李芝华主张解除合同，并且要求其接受房屋钥匙，但由于对方拒绝才导致房屋没有实际交还。李芝华与金宣公司签订的合同已在2019年12月6日到期，李芝华与联优公司所签订合同不是其所称的续签合同，而且对方主张交房日期为2019年12月7日，该主张与双方合同记载日期不符，而且李芝华向法庭提交的合同第18页签订日期有明显修改痕迹，故联优公司没有违约行为，是由于对方交付房屋不符合约定的格局导致对方违反了合同第6.2条约定，并且合同附件一均载明房屋格局为三室一厅，故对方存在过错，联优公司没有过错，不同意支付违约金。关于房屋损失问题，李芝华没有提交相关证据，不同意支付。本院经审理认定事实如下：2017年12月6日，甲方李芝华与乙方北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣公司）签订房屋出租委托代理合同，出租房屋位于北京市大兴区清源西里的房屋即涉案房屋（屋所有权证书的附件平面图显示房屋格局为二室一厅），出租代理期自2017年12月6日至2019年12月6日，租金标准第一年每月3500元、第二年每月3600元。第9.4.2条约定，乙方擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构的，甲方有权解除合同，并按月租金200%支付违约金。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方并按月租200%支付违约金。房屋交接清单载明的交房日期为2017年12月6日。2019年6月24日，李芝华出具授权委托书：“北京优联生活智选物业管理有限公司：今委托吴铁成代理本人与贵公司办理坐落于北京市大兴区清源西里房屋的资产管理事宜，代签该房屋资产管理服务合同及补充协议等。”2019年6月25日、9月9日、12月12日，联优公司分别向李芝华转账10800元、10800元、9450元，交易附言均为“Z-125”。联优公司提交的《金宣公寓资产管理服务合同》第8页落款处甲方签字为李芝华、乙方为联优公司（经办人为胡兵），第18页（标的资产交割清单）落款处甲方签字为李芝华、签字日2019年11月22日、乙方为联优公司（经办人为胡兵）。合同正文约定，标的资产为位于北京市大兴区清源西里的房屋即涉案房屋，甲方授权乙方对标的资产进行经营出资供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务，管理期限自2019年12月7日至2021年12月6日，甲方在2019年12月7日前交付标的资产，双方确定预期合理收益为每月3350元，具体个管理周期预期收益详见附件五（2019年12月7日至2020年12月6日，预期月收入3350元，每三个月作为一次结算周期；2020年12月7日至2021年12月6日，预期收益为3350元，每三个月作为一次结算周期）。第7.2条约定，甲方违反6.2（1）导致乙方单方面解除合同，甲方应支付等额于双倍月预期收益的违约金。第7.3条约定，乙方违反6.2（2）导致甲方单方面解除合同，应支付等额于双倍月预期收益的违约金。附件一标的资产信息及所有权证明上记载房屋格局为三室一厅。另，该合同封面右上角手写：“胡兵183××××8306，白（某某）130××××1005”。金宣公司白店长（手机尾号1005）向吴铁成发送短信：北京金宣公寓（北京联优生活智选物业管理有限公司）与业主李芝华的房租由10050元减免一个月3350元，变为6700元，确认同意，回复同意。吴铁成回复：确认同意。2020年2月10日，吴铁成向白店长（手机尾号1005）发送短信：小白，居委会给我发来了疫情防控通告，其中第七条就指出房屋出租，你上班首先要退房客、拆隔断，必须要做到。2020年5月27日、9月16日吴铁成先后前往金宣公司大兴分公司店里送交要求拆除隔断的书面通知。根据北京市大兴区清源街道清源西里社区居民委员会出具证明：吴铁成委托联优公司代为出租此处房屋，但中介公司违章盖一间小屋，被居委会查处，清源街道执法队于2020年9月28日晚强制拆除。诉讼中，联优公司称隔断系其自己拆除并花费了500元拆除费，李芝华予以否认，并称拆除系由执法队完成。2020年12月6日，联优公司通知李芝华解除合同，但李芝华表示不同意。联优公司称，在2020年12月6日后房屋就停止出租处于空置状态；李芝华称其自从未前往涉案房屋进行察看，对房屋状况不知情。李芝华称，如联优公司支付反诉请求中的房租、违约金以及损失费，就同意解除合同。诉讼中，李芝华的委托代理人吴铁成称，金宣公司大兴分公司地址在北京市大兴区绿地中心，在2019年6月，金宣公司的白店长说公司改名了，需要出具新的授权委托书，故李芝华出具了2019年6月24日委托书。大概2019年11月份白店长联系吴铁成续签合同，当时在店里面谈并签字，接待人为白店长，当时胡兵也在现场。联优公司称，金宣公司与联优公司系独立法人。金宣公司与联优公司有合作关系，共享“金宣公寓”品牌，所以房源互通，联优公司可以在系统中看到涉案房屋在2019年12月7日，所以找李芝华签订了合同。联优公司提交胡兵的书面证言载明：李芝华与金宣公司存在租赁关系，经查询系统发现该房屋将于2019年12月6日到期，我便与李芝华方商谈签署新合同，双方达成一致意见过后，我在2019年11月22日作为公司代理人与李芝华方签订合同。我们是在李芝华的房屋内进行的合同签订，并且进行了房屋的查验工作。房屋格局是3室1厅。期间，我查阅了对方的委托书、身份证原件、房产证复印件前两页，确认房屋权属以及房屋附件房屋格局均没有问题，遂与李芝华方签署了合同，双方当时就在合同中载明了交接的具体情况。我公司注册地在密云区，在大兴区没有分公司以及任何其他办事机构。在签订合同时，我也告知李芝华方该合同是新签订的合同，公司有变化。当时李芝华方并没有提出任何异议。本院认为，联优公司要求解除合同的原因是认为李芝华违约，具体体现为房屋实际格局与合同约定不同。但是，联优公司的主张不能成立，因为从整个查明事实来看，虽然联优公司与金宣公司不是同一公司，但结合案件相关事实细节及证据可以认定，其知道或者有理由知道在签订合同时房屋实际格局并不是三室一厅。退一步讲，即使其确不知道房屋真实格局情况，也是由于其相关经办人员与金宣公司在沟通交接涉案房屋时出现了问题，而不能因此认为李芝华违约。联优公司提供的胡兵的书面证人证言，系利害关系人的单方面陈述，没有其他证据佐证，不予采纳。故，联优公司以李芝华单方违约为由解除合同并要求赔偿违约金、拆除隔断费用，没有依据，不予支持。双方合同约定的期限是2019年12月7日至2021年12月6日，联优公司在2020年12月6日通知李芝华解除合同，对方未予同意，亦未收回涉案房屋，故合同在此时尚未解除，双方合同义务没有免除，联优公司应继续支付合同款项。现李芝华要求联优公司支付2020年9月至2021年4月的房租，经核算应为7个月，合计为3350×7＝23450元，依法予以支持。根据查明事实，隔断并非在联优公司与李芝华合同履行期间搭建，故李芝华不能要求联优公司赔偿隔断给房屋造成的损害。李芝华与金宣公司签订的合同约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方并按月租200%支付违约金。该约定不能作为李芝华要求联优公司支付违约金的依据。综上，李芝华要求联优公司支付违约金以及赔偿损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效后十日内向李芝华支付23450元；二、驳回李芝华的其他诉讼请求；三、驳回北京联优生活智选物业管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费403元，由北京联优生活智选物业管理有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费325元，由李芝华负担132元（已交纳）、北京联优生活智选物业管理有限公司负担193元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马超雄二〇二一年五月二十四日书记员  孙 蕊