北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初8805号原告（反诉被告）：季庭勋，男，1936年4月17日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：罗思翔，北京厚大合川（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：虎忠义，男，1980年6月14日出生，回族，住北京市西城区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区来广营朝来科技园二期创远路36号院8号楼。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：董珊珊，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务。原告（反诉被告）季庭勋与被告（反诉原告）虎忠义、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。公开开庭进行了审理。原告季庭勋的委托诉讼代理人罗思翔，被告虎忠义，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人董珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季庭勋向本院提出诉讼请求：1．判令虎忠义支付户口保证金200000元。2．判令虎忠义支付违约金10000元。3．诉讼费由虎忠义承担。事实与理由：2020年5月10日，季庭勋与虎忠义签订《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》、《补充协议》，协议中约定虎忠义以7800000元购买季庭勋坐落在北京市西城区XXX的一处房屋，季庭勋承诺迁出1册3人的所有户口，并与虎忠义约定以总购房款中200000元作为户口保证金，虎忠义需于缴税前2个工作日内以资金存管的方式支付季庭勋。虎忠义于2020年10月19日缴纳各类税费，并办理不动产登记，季庭勋于2020年12月14日完成户口迁出手续，但虎忠义拒绝配合支付剩余购房款（户口保证金），故诉至法院，望判如所请。被告虎忠义辩称：不同意季庭勋的全部诉讼请求。双方当时约定的对方应迁出本房屋的全部户口。根据派出所查到的信息显示是有两家的户口总共5个人，但对方实际迁出了3个人。对方没有依约去履行将所有在册的户口迁走，构成违约了。户口保证金的付款条件不成就，所以我方不同意支付。而且我也没有违约，不同意支付违约金。第三人我爱我家公司述称：双方对房子的户口进行了明确约定，买卖房屋的时候，原告告知我方房子中只有三个人的户口，交了房款和押金后，原告告知房子内还有他人户口。不涉及我公司，服从法院判决，愿意配合法庭调查。反诉原告虎忠义向本院提起反诉请求：1.请求判令季庭勋自户口迁出期限届满次日（2021年1月20日）起至所有户口迁出之日止，按成交总价款7800000元，每日万分之五的标准向被告支付违约金；2.判令20万元户口保证金解冻给虎忠义；3.本案案件反诉受理费由季庭勋承担。事实与理由：2020年5月10日，我与季庭勋通过房屋中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋交易后季庭勋需迁走房屋所有户口，以总房款中的200000元作为户口保证金。待全部户口迁出后，解冻该户口保证金支付给季庭勋。现我方已于约定时间将户口保证金存于指定账户，但季庭勋却没有按照约定时间将所有户口迁出，我与季庭勋多次协商，他均找各种理由不愿将剩余户口迁出。因季庭勋未履行完迁出所有户口的义务，按照合同流程规定，该户口保证金未解冻给季庭勋，而是仍存留在双方指定的公共账户。综上所述，因季庭勋为过错方，遂提起反诉，请求法院判如所请。反诉被告季庭勋辩称：不同意虎忠义的全部反诉请求，我方依合同约定履行合同义务，不存在违约情况。依据合同文义解释，我方真实意思表示就是迁出一册三人的户口。第三人我爱我家公司述称：不涉及我公司，服从法院判决，愿意配合法庭调查。本院依法组织各方当事人举证质证，根据举证情况及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2020年5月10日，季庭勋（出售方、甲方）与虎忠义（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容为：甲方同意将位于北京市西城区XXX的房屋（下称涉案房屋）出售给乙方。第十一条、户口迁出（一）该房屋现有户口情况：【有户口】。（二）有户口登记的，户口登记情况：1册3人，甲、乙双方同意【迁出所有户口】。（三）甲方迁出户口的，承诺在过户完成后90日内向该房屋所在地的户籍管理机关办理完成户籍迁出手续。（四）甲方未按约定将户口迁出的，自户口迁出期限届满之次日起至实际迁出之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。《北京市存量房屋买卖合同》附件四《资金存管基本流程指南》中明确约定，为确保交易资金安全，交易双方可向银行申请，将交易资金冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配，待满足解冻条件后可将资金解冻。关于户口保证金的解冻流程为：过户、户口迁出、户口解冻、银行柜台支取购房价款。同日，双方签订《房款支付协议》及《补充协议》，主要内容为：甲方同意将涉案房屋出售给乙方，总价款为780万元；甲方同意乙方留存20万元作为户口迁出保证金，乙方应于缴税前2个工作日内以资金存管的方式支付甲方。2020年10月14日，季庭勋将季庭勋、季蓬、杜宝琴三人的户口从涉案房屋内迁出。10月15日，虎忠义依约将20万元户口保证金存入光大银行的资金监管账户。10月19日，涉案房屋过户登记至虎忠义名下。庭审中，各方当事人一致确认，涉案房屋买卖合同签订时共有5人的户籍登记在涉案房屋内，目前还有两人的户籍尚未迁出。季庭勋称其是在2020年12月人口普查时，才得知涉案房屋内除季庭勋、季蓬、杜宝琴三人外，还有两个人的户口，二人具体身份信息其不了解，民警反馈联系不上二人。在将房屋出售给虎忠义时其对此并不知情，因此《北京市存量房屋买卖合同》中约定的迁出所有户口，指的是迁出季庭勋、季蓬、杜宝琴三人的户口。虎忠义称，签订《北京市存量房屋买卖合同》时，涉案房屋在册户籍人口共计5人，但季庭勋告知其涉案房屋户口中只有季庭勋、季蓬、杜宝琴3人，户口迁出条款约定的“迁出所有户口”应当指的是迁出包括前述三人在内的所有在册人口的户口，因此季庭勋违约。我爱我家公司称，买卖双方签订合同时户口迁出条款约定的应当是迁出所有在册人口的户口，因为签合同的时候季庭勋告知虎忠义及该公司经纪人员在册户口只有三人，所有在“迁出所有户口”前面加上了“一册三人”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。季庭勋与虎忠义的《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。关于户口保证金。根据查明的事实，在买卖合同签订时，涉案房屋内共有5人的户籍登记在册，季庭勋虽然已将季庭勋、季蓬、杜宝琴3人的户籍迁出，但截至庭审结束时，涉案房屋内仍有2人的户籍未迁出。因此双方约定的户口保证金的付款条件尚未成就。季庭勋要求虎忠义支付户口保证金的诉讼请求，不符合双方合同约定，本院不予支持。虎忠义主张将户口保证金解冻并归还给虎忠义的反诉请求，亦不符合双方合同约定，本院亦不予支持。关于逾期迁出户口的违约金。双方合同约定，季庭勋同意迁出所有户口，应当在过户完成后90日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。季庭勋未按约定将户口迁出的，自户口迁出期限届满之次日起至实际迁出之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。季庭勋抗辩称，合同约定的是其同意迁出一册三人的所有户口，其在合同签订时对涉案房屋户籍登记共计5人并不知情，其并未刻意隐患，故其履行了全部合同义务，反而是虎忠义未履行支付价款的义务，构成违约。基于双方合同约定、各方当事人的到庭陈述情况，季庭勋的抗辩意见依据不足，本院不予采信。季庭勋未在约定的日期将涉案房屋内全部户口迁出，构成违约，季庭勋应向虎忠义支付违约金。关于违约金数额，虎忠义主张违约金标准过高，当庭申请法院对违约金数额减少，本院结合双方合同履行情况、虎忠义的实际损失，考虑公平原则和诚实信用原则，酌情确定季庭勋应支付逾期迁移户口的一次性违约金数额为10万元。关于季庭勋要求虎忠义支付违约金的诉讼请求，因虎忠义不存在违约行为，故本院对季庭勋该项诉请不予支持。综上所述，本院对季庭勋的全部诉讼请求予以驳回，对虎忠义诉讼请求中合理部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，反诉被告季庭勋给付反诉原告虎忠义逾期未迁出户口一次性违约金100000元；二、驳回原告季庭勋全部诉讼请求；三、驳回反诉原告虎忠义其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2225元，由原告季庭勋负担（已交纳）。反诉案件受理费2150元，由反诉原告虎忠义负担1075元（已交纳），由反诉被告季庭勋负担1075元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯海鑫二〇二一年五月二十四日法官助理 卢 震书 记 员 赵 雯