北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15910号原告：尤婷，女，1990年2月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：陈卓，男，1990年6月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘高锋，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区。法定代笔人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：孙昊鹏，该公司职工，住公司宿舍。委托诉讼代理人：王昌林，该公司职工，住公司宿舍。原告尤婷、陈卓与被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告尤婷、陈卓的委托诉讼代理人刘高锋、被告实地公司的委托诉讼代理人孙昊鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤婷、陈卓向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告签署的《北京实地房地产开发公司商品房买卖预约合同》无效；2．判令被告向原告返还已付款1121378元，并支付利息（按照同期银行贷款利率计算支付至实际返还购房款之日止，其中1021378元自2016年3月12日计算至2021年1月27日共计228911元，100000元自2016年3月5日计算至2021年1月27日共计22504元）；3．被告向原告支付房屋升值差价损失726022元；4．被告向原告承担1121378元的赔偿责任；5．诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2016年3月5日，原告与被告双方签署《北京实地房地产开发公司商品房买卖预约合同》（以下简称“涉案合同”）。涉案合同约定，被告将位于北京市通州区新华大街南、中山大街房屋（简称“涉案房屋”）出售给原告。根据约定，涉案房屋预测建筑面积为116．71平方米，套内建筑面积89．17平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积27．54平方米。涉案房屋的成交总价为3711378元。涉案合同同时约定了款项支付方式和时间、面积差异处理方式、税费承担、所有权转移登记手续、按揭手续办理以及违约责任等相关事宜。涉案合同签署后，原告依约向被告支付款项1121378元，但被告并未履行涉案合同义务，其也从未取得涉案房屋的预售许可证书。综上，原告认为，被告行为已经严重损害了原告合法权益，造成原告重大经济损失。为维护自身的合法权益，原告特向贵院提起本案诉讼，请贵院依法判决。被告实地公司辩称：被告同意原告的诉讼请求一，不同意原告的诉讼请求二至诉讼请求五，请求法院予以驳回原告的诉讼请求二至诉讼请求五。具体理由如下：一、原被告双方签订案涉的商品房预约合同时，被告尚未取得商品房预约合同项下房屋的预售许可证，且在本案原告起诉时，被告亦尚未取得案涉商品房预约合同项下房屋的预售许可证。但正如原告在庭审时所陈述，被告在双方签约的售楼处并未公示案涉房屋的商品房预售许可证；被告方对于“北京one”项目具有的商品房预售许可证一直在北京市住建委的官网上有公示，但公示的商品房预售许可证也不含本案涉及的商品房预约合同之1#住宅楼；双方违反常理，没有签订商品房预售或商品房现房合同。故被告方认为，在签订案涉商品房预约合同时，对于案涉房屋无预售许可证的情况，原告方是知悉的，甚至是“明知”的，即对于致使合同无效的后果，原告方也有过错。二、被告方同意原告方请求退还1121378元预付款的诉请，但不同意其按照同期贷款利率分别计算、支付利息的主张，因其对利息的主张无约定或法定依据，且自2019年8月20日起，已无同期银行贷款利率的标准，该诉请缺乏依据支持。三、被告方不同意原告方请求赔偿726022元房屋升值差价损失的诉请，因1、原告方并未举证证明其实际损失的存在；2．根据《民法典》第四百九十五条，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。即预约合同的违约责任不含预期可期待利益损失的赔偿责任。双方签订的预约合同，对于被告方过错致使房屋升值差价损失的违约责任无相关约定，故对于原告方的该项诉请，无法律规定及约定的依据。并且，原告方仅支付了预约合同项下总价款的30．21%，若原告享有案涉房屋的升值收益，则其享有的收益应为726022*30．21%=219364．64元，而非其主张的726022元。四、被告方不同意原告方请求赔偿1121378元已付预付款一倍的诉请，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定｛法释〔2020〕15号｝第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用等二十七件民事类司法解释的决定》（法释〔2020〕17号）自2021年1月1日起，原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条已废止。故原告方的该项诉请已无法律依据。五、关于本案双方签订的合同性质，为预约合同，而非商品房预售合同。案涉合同，无《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付时间、办理产权证书的时间，且没有《商品房销售管理办法》第十六条（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属的相关约定，且双方事后并未协商达成补充约定或补充协议。故案涉的性质为预约合同。六、案涉预约合同，即将具备签署本约合同的条件。根据北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会、国家税务总局北京市税务局文件｛京规自发（2019）329文｝，北京市规自委通州分局给通州区政府的报告，通州区历史遗留项目处理工作专班办公室于2020年10月19日制定的《关于北苑乙55号院、宏鑫花园二期、通惠苑项目小区“办证难”问题的处理方案》，涉及本案1号楼的首次（初始）登记条件（承诺书、北京市规自委通州分局的意见、房屋安全鉴定、房屋防雷装置检测报告、门楼牌编码地址证明信、实测报告），目前仅余门楼牌编码地址证明信在办理中，预计20个工作日即可完成取得北京ONE（宏鑫花园二期）1号楼的“大产证”。被告方取得1号楼“大产证”后，若原告方符合通州区的房地产限购政策，则根据《关于北苑乙55号院2号楼、宏鑫花园二期、通惠苑项目小区“办证难”问题的处理方案》第5页的房屋转移登记办理流程、并根据2016年11月25日北京市规土委《北京市不动产登记工作规范（试行）》10．3转移登记的有关规定，在本案原告缴清双方约定的房价款后，即可为其办理案涉房屋的产权证书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月5日，二原告与实地公司签订了《商品房买卖预约合同》，“房屋基本情况”约定，商品房房屋坐落为通州区新华大街南、中山大街北侧。预测建筑面积116．71平方米，其中套内建筑面积89．17平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积27．54平方米。甲方自愿将该房屋转让乙方，乙方确认已对房屋的权属状况等现状做充分、必要的了解并自愿受让，双方应依据本预约合同之约定，完成房地产转让的相关法律程序，并最终实现双方房屋买卖之合同目的。“转让款项的支付”约定，双方约定上述房屋的成交总价为3711378元，乙方于2016年3月12日前向甲方预付购房款1121378元，甲方办出土地房屋权证后，甲乙双方完成网签程序，由乙方向银行申请住房按揭贷款将尾款人民币259万元整支付给甲方。“权证办理及税费承担”约定，上述房屋面积为预售面积，如面积差异（即合同约定建筑面积与甲方土地房屋权证登记面积之间的差异），由乙方承担。乙方向开发商购买该房产及办理该房产产权证所引起的所有税、费（包括契税、交易费、印花税、土地房屋登记费）由乙方承担。“关于银行按揭、交房及交易过户事项的约定”约定，乙方应积极办理及督促甲方办理产权登记手续，配合甲方提供办理产权证所需的相应资料，并同时办理银行按揭手续。“甲方的责任和义务”约定，甲方保证在合同签定之前，未曾与任何第三方签定涉及该房产的转让、租赁等协议，无任何抵押、查封、质押或其他权利限制。本合同签署后也不会进行任何抵押、转让、租赁事宜。甲方积极办理网签手续，以促成买卖合同的签署和履行。“乙方的责任与义务”约定，乙方应严格按照本合同第四条约定的时间和方式支付价款，若逾期付款，每逾期一日，按应付款的万分之五支付滞纳金。逾期在5日内的，视为正常迟延，乙方无须支付滞纳金。逾期超出20日的，甲方有权解除合同，乙方应承担违约赔偿责任。甲方通知网签后，乙方应按时办理网签手续及银行按揭手续，因乙方原因造成拖延的，参照前款约定处理。乙方在甲方未通知签署网签手续前，提出退款要求，甲方将扣除总房价款的20%作为违约补偿。乙方如需收房，须交清全款后，经北京实地房地产开发公司审批后才可以办理入住手续。“合同履行及违约赔偿”约定，双方应遵守本合同的约定，确保合同条款的充分履行，以促成房屋买卖的实现。一方有充足、正当的理由提出解除本合同的，经相对方同意后解约、双方互不追究违约责任，因此给相对方造成损失的，相对方有权要求予以经济补偿。庭审中，关于《商品房买卖预约合同》的性质，二原告认为双方的基本信息、商品房的基本情况、价款支付时间、产权证的办理、争议解决方式都在合同列明，系商品房预售合同，实地公司认为未约定房屋交付、产权证办理时间，系预约合同，不属于商品房预售合同。合同签订后，二原告交纳了“北京ONE认购金”1121378元。另查，截止本案庭审之日，涉案房屋尚未取得的预售许可证。案件审理过程中，二原告申请对涉案房屋房地产市场价值进行评估，经本院委托，仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司出具《房地产估价报告》，估价结果为：涉案房屋于2020年12月18日的房地产市场价值为443．74万元，房地产单价为38021元/平方米。二原告支付评估费13594元。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的争议焦点之一为双方之间成立的是商品房预售合同还是预约合同。从内容上看，该合同记载了购房人姓名、购买时间、涉案房屋的位置、建筑面积、房屋单价、房屋总价、首付款数额等内容，虽然不具备商品房买卖合同的全部条款，但具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且实地公司收取了二原告交纳的部分购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，预约合同的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且按约定收取了房款的，可以认定为商品房买卖合同。故原被告之间仍可认定为商品房买卖合同。但因该商品房非现房销售，故该商品房买卖合同应为商品房预售合同。本案的争议焦点之二为合同无效的过错。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，实地公司截止法庭辩论终结仍未取得涉案房屋的预售许可证，故双方之间合同应属无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证是房地产开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示。实地公司作为房地产开发企业应具备商品房预售许可证明等向社会销售房屋的合法条件，因其未取得商品房预售许可证明即销售涉案房屋，违反了效力性强制性规范，致使涉案商品房买卖合同无效。实地公司未举证证明其订立商品房买卖合同时向二原告明确说明涉案房屋未取得预售许可证明，亦未举证证明二原告明知或者应知上述情况，故应认定实地公司对未取得商品房预售许可证明的事实构成隐瞒，故即便二原告未能在签约时核实房屋是否有预售许可证的情况，在缔约过失责任上开发商仍应负主要责任。本案的争议焦点之三是被告应承担的责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。实地公司隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实与二原告订立商品房预售合同，致使合同无效，因信赖合同有效致受损害的一方当事人有权要求另一方赔偿信赖利益损失。信赖利益损失包括所受损害和所失利益，即当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，现二原告要求赔偿已付款利息、升值损失及已付购房款一倍损失并无不当，对于赔偿数额，本院结合二原告付款情况、房屋市场价值、双方的责任比例等酌情确定。对于二原告过高部分的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告尤婷、陈卓与被告北京实地房地产开发有限责任公司签订的《北京实地房地产开发公司商品房买卖预约合同》无效；二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告尤婷、陈卓购房款1121378元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告尤婷、陈卓房屋升值等损失800000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告尤婷、陈卓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费13594元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费17507．1元，由原告尤婷、陈卓负担6461．1元（已交纳），由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担11046元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  卫丹二〇二一年五月六日书记员  李璠