北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初9425号原告：苗友才，男，1965年2月1日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张银，系苗友才之女婿，1987年2月4日出生，汉族，武警北京总队机动第二支队军人，住北京市丰台区。被告：北京优轩房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区黄村东大街38号院3号楼8层808。法定代表人：杜伟，经理。委托诉讼代理人：刘志东，男，北京优轩房地产经纪有限公司经理。原告苗友才与被告北京优轩房地产经纪有限公司（以下简称优轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗友才的委托诉讼代理人张银，被告优轩公司的委托诉讼代理人刘志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗友才向本院提出诉讼请求：1.请求确认苗友才与优轩公司于2020年8月2日签订的《北京市房屋出租委托合同》（合同编号110148）于2021年3月6日解除并要求返还房屋；2.判令优轩公司按合同价向苗友才支付出租委托期内从2021年2月3日（含）至优轩公司归还房产之日止的所拖欠租金及利息；3.判令优轩公司退还从2021年2月3日之后未履行合同的佣金，共计人民币7200元整；4.判令优轩公司赔偿因违约和擅自更改合同委托期租金标准出租房屋给苗友才造成的损失3600元及利息；5.本案诉讼费由优轩公司承担。本案审理过程中，苗友才申请撤回要求优轩公司返还房屋的诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为判令优轩公司按合同价向苗友才支付出租委托期内从2021年2月3日（含）至2021年5月2日期间所拖欠租金及利息。事实和理由：2020年，苗友才与优轩公司签订了合同，约定苗友才将北京市大兴区XX室（以下简称涉案房屋），共87平方的房屋出租委托给优轩公司，租金每月3600元整，租期从2020年8月2日至2022年8月l日。在合同到期前，优轩公司未按照合同第四条第一款规定于2021年2月3日支付房租10800元整，甲方多次讨要无果，且于起诉前仍未支付。根据合同第八条第四款之规定“未按约定支付租金达30日以上，甲方有权单独解除合同”。苗友才已于3月6日前告之优轩公司合同解除。但房租优轩公司仍未支付。因优轩公司未能按照合同履行支付房租，造成合同解除，给苗友才带来损失。另根据合同第四条第四款之规定“苗友才同意将60自然日的工作期内的租金作为履行合同（合同期为两年）佣金”。但优轩公司仅履行委托期为2020年8月2日至2021年2月2日（6个月）时间，与合同约定的两年（24个月）时间相差18个月（仅履行了四分之一的委托期）。因此优轩公司应按照合同规定退回苗友才佣金7200元整及利息（按照合同规定的每月3600元计算）。另根据优轩公司与实际承租人签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编号：110161），其租赁价格为每月人民币3300元，低于苗友才与优轩公司签订的合同标准。因此优轩公司应承担因擅自更改合同委托期租金标准出租房屋给苗友才造成的损失，共计3600元整及利息。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”第四百零六条“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”第四百条“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”据此不难看出，优轩公司的行为实属严重侵害了苗友才的合法权益，应当依法制止。综上所述，优轩公司的行为已严重侵犯了苗友才的合法权益。苗友才现依据双方签订的合同，为保护苗友才的合法民事权益不受侵犯，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定请求贵院依法支持苗友才的诉讼请求。优轩公司辩称，对第一项诉求认可，优轩公司认为已经解除合同了，并已经返还房屋了，具体返还时间不清楚；第二项诉求不认可，因为苗友才多次骚扰承租方，导致优轩公司无法收取房租，根据合同第二条第一、二项，导致无法向苗友才支付租金，优轩公司已经向苗友才支付租金到2021年2月2日，共向苗友才支付了14400元；第三项诉求不认可，针对合同第4条第4项苗友才第一年已经同意给优轩公司60个自然日作为佣金；第四项诉求不认可，优轩公司没有违约，也没有擅自更改合同委托期租金。诉讼费由败诉方承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月2日，苗友才（委托方、甲方）与优轩公司（受托方、乙方）就涉案房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁委托合同》，约定：第三条出租委托期限：（一）出租委托期自2020年8月2日至2022年8月1日，共计两年；（二）甲方应于2020年8月2日前将该房屋交付给乙方；（三）出租委托期限满或本合同终止后，如乙方仍有客户居住该房，乙方提前通知甲方，甲方需配合将租期延长，但最长不超过六个月，延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金。第四条租金、佣金：（一）租金标准：3600元/月，按季度缴费，具体付款日期：第一次2020年8月3日7200元整；第二次2020年11月3日7200元整；第三次2021年2月3日10800元整；第四次2021年5月3日10800元整……（四）委托期内甲方同意第一年预留出60个自然日作为乙方工作期，自然日后于2020年10月3日开始计算租金，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。第九条违约责任：出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。合同签订后，苗友才将房屋交付给优轩公司，优轩公司转租给其他租户。双方均认可优轩公司支付房租至2021年2月2日，之后未再交纳租金。经查，苗友才于2021年5月8日实际收回房屋。苗友才提交《北京市房屋租赁委托合同》《北京市房屋租赁合同》，证明优轩公司没有按照合同约定履行房屋所出租的金额，因优轩公司违约致使合同解除，优轩公司挪用2021年2月3日至5月8日的房屋租金；提交手机短信转账记录2张，证明2021年2月2日之前优轩公司给苗友才支付的房租14400元；提交房产证复印件，证明涉案房屋是苗友才本人的；提交企业信息查询，证明优轩公司身份情况。优轩公司认可《北京市房屋租赁委托合同》，认为《北京市房屋租赁合同》与苗友才无关；对上述其他证据均无异议。上述事实，有《北京市房屋租赁委托合同》《北京市房屋租赁合同》以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，苗友才与优轩公司之间签订了《北京市房屋租赁委托合同》，虽合同名字为租赁委托合同，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故本院认定双方之间成立房屋租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。优轩公司未按合同约定向苗友才足额支付租金，苗友才有权解除合同。对于解除合同日期，苗友才于2021年5月8日实际收回房屋，故本院确认该日为双方合同解除之日。现双方合同已经解除，对苗友才主张优轩公司支付自2021年2月3日至2021年5月2日期间房屋租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，经核算，该期间房屋租金总计为10800元。关于苗友才主张优轩公司退还自2021年2月3日起至未履行合同的佣金，共计7200元的诉讼请求，本院认为，双方合同中约定第一年预留出60个自然日作为乙方工作期，即佣金，现双方合同已解除，优轩公司理应向苗友才退还相应的佣金，就具体金额，结合双方合同约定及合同实际履行期间，本院酌定为4500元。关于苗友才主张优轩公司赔偿房租租金、损失及利息的诉讼请求，庭审中，经询问，苗友才称如果利息和违约金只能主张一种的情况下，其主张违约金。本院认为，苗友才主张的违约金数额，于法有据，本院予以支持，利息的性质系实际损失，苗友才已经就违约责任主张了违约金，且违约金的数额足以补偿其所遭受的实际损失，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认苗友才与北京优轩房地产经纪有限公司2020年8月2日签订的《北京市房屋租赁委托合同》于2021年5月8日解除；二、北京优轩房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向苗友才支付2021年2月3日至2021年5月2日期间房屋租金10800元；三、北京优轩房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向苗友才支付违约金3600元；四、北京优轩房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向苗友才退还佣金4500元；五、驳回苗友才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，由北京优轩房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二一年五月三十一日法官助理  孟 洋法官助理  赵新兰书 记 员  张海利