广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初4932号 原告（反诉被告，简称原告）：广州市白云区太和镇谢家庄村第七经济合作社，住所地广州市白云区太和镇谢家庄村荫兰西路41号。 法定代表人：谢永坚。 委托诉讼代理人：雷小红，广东天旗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗灼辉，男，汉族，1979年8月25日出生，身份证住址广州市白云区。 被告（反诉原告，简称被告）：黄冠章，男，汉族，1982年3月15日出生，身份证住址广州市白云区。 委托诉讼代理人：林思臻、谭伟伦，广东诺臣律师事务所律师。 原告广州市白云区太和镇谢家庄村第七经济合作社（以下简称谢家庄七社）与被告黄冠章租赁合同纠纷本、反诉一案，本院于2021年2月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢家庄七社的委托诉讼代理人雷小红、罗灼辉，被告黄冠章的委托诉讼代理人林思臻，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢家庄七社本诉称：2019年10月28日，被告黄冠章通过广州市白云区太和镇三资平台竞投得原告周官庄（土名）土地。2019年11月4日，双方签订《耕地、园地承包合同》，约定承包期限从2019年11月1日至2039年10月31日止，免租期为两个月，被告签订合同当天支付履行合同保证金100000元，保证金不计利息，不抵作租金，承包期届满，被告无违约行为且不再续包，保证金七天内退回；承包款单价为5.6元/平方米/月，承包土地面积为9720.9平方米，每月承包款为54437.4元，不含税费；承包款需每月15号支付；凡拖欠承包款者，原告有权收取滞纳金，滞纳金按拖欠总承包款的0.2%计算，如逾期15天未付清承包款，原告有权收回被告承包的土地，保证金归原告所有。原告通过谢家庄村委转交于2020年11月5日收到被告的《律师函》，称2020年1月开始受疫情影响未能实际使用承包土地，并称经查询案涉地块不能用于出租及其他使用用途，却称该合同项下的地块用作停车场进行营利，且在2020年9月7日广州市规划和自然资源局向被告下达了《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》，要求被告对场地整改，不得作停车。原告接到律师函后多次与被告联系未果。被告从2020年7月开始拖欠租金，原告只能于2020年11月9日向三资平台作出情况说明，在2020年11月起终止与被告的《耕地、园地承包合同》及2020年11月17日向被告发出告知书并追讨欠租。原告本诉请求：1.确认原告与被告在广州市白云区太和镇三资平台签订的《耕地、园地承包合同》合法有效；2.被告支付欠原告自2020年7月1日至2020年10月31日的承包款217748.16元；3.被告支付原告自2020年7月1日至2020年10月31日拖欠承包款总金额的滞纳金（滞纳金每天按拖欠总承包款的0.2%计算）；4.原告与被告签订的《耕地、园地承包合同》于2020年11月解除；5.被告支付原告因被告违约导致原告为维权支出的律师费10000元；6.本案诉讼费由被告承担。 被告黄冠章对本诉答辩称：我方不同意原告的诉请。我方认为本案争议的焦点为本合同涉案地块是否能够出租，双方的名为承包合同实为租赁合同的协议是否有效。我方向相关部门查询，得出涉案地块的用途是草地，而不能作其他用途，我方认为合同目的是无法实现的，所以我方认为也违反了法律的相关规定，是无效合同。若原告退回我方保证金，将我方已经交纳的租金减掉实际使用场地时间应付租金，那么剩下的大概就是108874.8元应退还给我方，保证金也应退回。 被告黄冠章反诉称：2019年10月28日，我方通过三资交易平台获得谢家庄七社位于周官庄（土名）地块的承租权，招标公告明确用途为农业或其他，租赁期限为20年。2019年11月4日，双方正式签订合同时，发现合同名称变为《耕地、园地承包合同》，不仅从招标公告的出租形式变成了承包形式，场地的性质也变为耕地、园地，我方对此提出了异议，但谢家庄七社称只是合同名称而已，不影响场地的租赁和使用。出于对谢家庄七社的信任及对法律的不了解，我方仍与谢家庄七社签订了《耕地、园地承包合同》，并交纳了10万元的履约保证金。但合同签订后，我方发现该地块连耕地或园地的用途也不具备相应条件，因此双方进行沟通，谢家庄七社又称实际上该地块可用于其它用途，让我方继续承租并交纳租金。由于受疫情影响及前述用途的限制，我方直至2020年7月才正式接收、使用上述场地。因谢家庄七社表示场地可作其他用途，故我方将场地进行了平整、割草及投入资金进行修路，并于2020年7月出租给第三人宁喜彬使用。2020年9月7日，广州市规划和自然资源局就上述场地下达了《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》，要求对场地进行整改，不得使用前述场地。我方得知上述情况后，向相关部门查询，才知道该场地不能以任何形式对外出租或使用。由于上述场地不能用于出租及其他使用用途，合同形式、内容也与三资交易平台所公示的不一致，故案涉《耕地、园地承包合同》属于无效合同。反诉请求：1.确认双方于2019年11月4日签订的《耕地、园地承包合同》无效；2.谢家庄七社返还保证金100000元；3.谢家庄七社返还租金或场地使用费108874.8元；4.谢家庄七社承担本案全部诉讼费。 原告谢家庄七社对反诉答辩称：我方认为黄冠章在与我方签订承包合同时，已经知道地块是什么性质，我方对该地块享有所有权、使用权、处分权、出租权。我方在三资招标的内容里面已经显示是出租，租赁期限20年，我方从未对黄冠章隐瞒，其认为不能达到合同目的，请求确认合同无效，我方认为合同内容并未违反法律规定，应认定有效。若最终认定合同无效，黄冠章应依法支付占用期间的占用费。 经审理查明：2019年10月17日，太和镇三资交易中心网上发布“白云区太和镇谢家庄第七经济合作社周官庄地块招标公告”，就原告谢家庄七社的周官庄（土名）9720.9平方米土地租赁进行招标，载明的资产使用范围为农业或其他，租赁期限为20年。被告黄冠章于2019年10月18日交纳竞标保证金参与竞标，并最终竞得该土地。 2019年11月4日，被告黄冠章与原告谢家庄七社签订《耕地、园地承包合同》[合同编号：谢家庄（庄七社）20190002]，约定：被告通过公平、公正、公开的方式竞投，投得土名为周官庄的地块，该地块坐落在谢家庄七社周官庄（土名），被告对原告发包的土地情况已作充分了解，同意承包，仅用于生产经营活动，并按国家有关法律、法规和村规民约等有关规定使用；该地块承包期限为20年，从2019年11月1日起，至2039年10月31日止，免租期两个月，自2019年11月1日起至2019年12月31日止；在本合同签订天内，被告须一次性向原告交纳100000元作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵作租金，承包期届满，被告无违约行为且不再续包，原告将保证金在7天内一次性退回给被告；承包款单价为5.6元/平方米/月，承包土地总面积为9720.9平方米，每月承包款为54437.04元，不含税费；承包款自第四年起开始递增，每三年递增一次，每次递增幅度为10%；承包款按月收取，每期开始15天内支付当期承包款；在承包期内，承包款必须按规定期限缴交，凡拖欠承包款者，原告有权增收滞纳金，滞纳金每天按拖欠总承包款的0.2%计算；如被告逾期15天未付清承包款，原告有权收回被告承包的土地，有权主张被告赔偿其他损失，保证金归原告所有，同时承包土地范围内的种植（养殖）物、附着物等物资财产均归原告所有；被告可在承包地建设与约定用途相关的生产、生活设施，所搭建的生产、生活设施必须是临时建筑，不得以水泥混凝土结构进行构建，并且符合相应的消防条件；搭建简易棚舍设施的，须经过原告同意并报镇（街）相关部门审批统一规划后方能搭建，搭建后的棚舍不得用作房屋出租或从事经营性活动，其设施仅作农业用途，不能改变土地原貌；承包合同期满后，被告应在天内按所承包的土地不劣于原状一并归还原告，并且清除一切地上附着物，和恢复原来的地形地貌，逾期未处理的地上附着物归原告所有；在承包期内，承包地仅作农业生产用途，不得作其他经营性用途；等等。 2019年12月23日，被告黄冠章向原告谢家庄七社交纳了100000元并附言为周官庄地块租地押金。2020年1月15日、4月17日、5月31日、7月12日、7月17日、7月31日，被告黄冠章分别向原告谢家庄七社转账支付了54437.04元，且除2020年1月15日的转账外，均附言为周官庄地块租金。原告谢家庄称被告黄冠章的交租行为已证实其将案涉土地交付给了被告使用。但被告黄冠章称，2020年1月的租金是预缴一个月的租金，之后因为新冠××疫情爆发，所以在4月份之后才协商出租的业务，但在2020年4-6月其无法出租出去，直到7月才租出去，由于担心原告将土地收回，故其在4、5月份有交租金，但2、3月份没有交租，而且其所交纳的租金并未写明是哪个月的租金，所以其交纳租金的行为并不代表原告主张的月份租金，也不代表其承认实际使用土地的时间，其仅确认是在2020年7月接收场地并出租给了案外人宁喜彬作停车场使用。为此，被告黄冠章提交了2020年7月17日向案外人支付修路费用60000元的转账凭证，拟证实其在2020年7月接收案涉土地。 庭审中，原、被告双方均确认，案涉土地是谢家庄七社周官庄地块，位于大××号德肌厂对面，且土地用途性质为其他草地，属于农用地。2020年9月2日，行政主管部门作出“责令停工并限期整改土地违法行为通知书”，对在案涉土地上铺设沥青及停车的违法行为进行整治，责令立即停止违法用地行为并限期接受调查。 2020年11月17日，原告谢家庄七社发出告知书，称被告黄冠章从2020年7月至10月共4个月没交租金，严重违反合同约定，终止合同。被告黄冠章当庭确认原告在2020年11月将终止合同的通知发到了其手机上，告知从2020年11月起终止合同。同时，被告黄冠章称其在原告发出终止合同通知后，已向法院提起诉讼要求案外人宁喜彬腾空场地，而原告谢家庄七社也确认其向宁喜彬提出了退还土地的要求，但尚未交回给原告。 庭审中，被告黄冠章对原告谢家庄七社所主张的滞纳金不予认可，认为案涉合同无效，不存在违约金的问题，且违约金标准也过高。 上述事实，有招标公告、《耕地、园地承包合同》、转账凭证、“责令停工并限期整改土地违法行为通知书”、告知书及当事人陈述等证据证实。 本院认为：因案涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，本案诉讼仍应适用《中华人民共和国民法典》实施之前的相关法律规定。 关于案涉《耕地、园地承包合同》的性质问题。被告黄冠章主张该合同名为土地承包合同、实为土地租赁合同。根据原告谢家庄七社就案涉周官庄（土名）土地在三资平台上发布的招标公告，显示是以土地租赁的方式招标且租赁期限为20年，对此原告谢家庄七社也当庭再次予以确认；而被告黄冠章在向原告谢家庄交纳合同押金及每月款项时，均载明为租赁性质，同时原告谢家庄七社所提交的告知书也载明系以被告黄冠章未交纳租金而终止合同。因此，从案涉《耕地、园地承包合同》签订前的招标公告，以及该合同签订后的押金、租金交纳和通知合同终止情况等实际履行情况看，双方真实的合意为土地租赁，故该《耕地、园地承包合同》实为土地租赁合同。 关于案涉《耕地、园地承包合同》的效力问题。因案涉租赁土地周官庄（土名）地块的土地用途性质为其他草地，属于农用地性质，故该土地不得作为非农业用途出租使用。而根据招标公告载明的农业或其他用途使用范围，以及《耕地、园地承包合同》约定的承包地仅作农业生产用途内容，证实案涉土地在招标及实际签订的合同中均要求作为农业用途使用，并未改变案涉土地的用地性质，而作为该土地的权属人，原告谢家庄七社显然有权依法对外出租使用。同时，租赁双方在合同中约定的租赁期限为20年，并未超过法律规定的租赁年限。因此，虽双方签订的合同名为《耕地、园地承包合同》，但并无证据证实原告谢家庄七社在签订该合同时对被告黄冠章实施了欺诈等行为，故该合同应为双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告黄冠章主张该合同为无效合同的意见，本院不予采纳。 关于2020年7月至2020年10月的租金问题。 被告黄冠章称其于2020年7月才接收案涉租赁土地并对外出租使用，但其所提交的2020年7月的修路费用转账凭证，并不能证实原告谢家庄七社是在该月才交付土地给其使用。相反，被告黄冠章在2020年1月15日、4月17日、5月31日、7月12日、7月17日、7月31日分别支付租金54437.04元的行为，已可证实其早已接收案涉租赁土地，若无实际移交租赁土地，被告黄冠章显然无需陆续向原告交纳租金。虽被告黄冠章辩称，2020年1月的租金是预缴一个月的租金，但根据双方的案涉合同内容，并无需要预交一个月租金的约定，而是约定每月租金在当月15日内支付。而被告黄冠章所称的之后因为新冠××疫情爆发，所以在4月份之后才协商出租的业务且直到7月才租出去，但由于担心原告将土地收回故其在4、5月份有交租金。显然，被告黄冠章的上述解释与逻辑不合，在原告并未将土地实际移交给其使用的情况下，何来租金负担及土地回收。因此，本院对被告黄冠章的上述辩解意见均不予采信，并对原告谢家庄七社主张的合同签订后将土地交付给被告黄冠章使用的意见予以采信。按照合同约定，被告黄冠章应自2020年1月起向原告谢家庄七社支付租金。 而根据现有证据，被告黄冠章只在2020年1月15日、4月17日、5月31日、7月12日、7月17日、7月31日分别支付租金54437.04元，合计326622.24元，即按照合同约定租金标准，上述款项为6个月应交租金额。虽被告黄冠章抗辩称上述租金交纳并未明确对应哪个月的租金，但从常理而言，该租金应为交纳的2020年1月至6月的租金。而2020年7月起的租金无证据证实被告黄冠章已向原告谢家庄七社支付，其行为已构成违约，故原告谢家庄七社有权解除合同并收回租赁土地。原告谢家庄七社已在2020年11月向被告黄冠章发送了终止合同的告知书，被告黄冠章亦确认收到了对方的告知，并确认被告知的合同终止时间为2020年11月起，故本院确认案涉合同已于2020年11月解除。鉴于原告谢家庄七社确认其已直接向案外人宁喜彬提出了返还土地的要求，且就土地返还未在本案中对被告黄冠章提出诉求，故本院对合同解除后的土地返还事宜在本案中不予调处，原告可与被告黄冠章及案外人宁喜彬另循途径解决。 现原告谢家庄七社要求被告黄冠章支付2020年7月至2020年10月的租金合计217748.16元及滞纳金，并无不当，应予支持。但被告黄冠章已就该滞纳金提出了不予认可的抗辩主张，且原告谢家庄七社并无证据证实其因对方逾期支付租金而遭受损失的实际情况，故依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（2009年2月9日最高人民法院审判委员会通过）第二十九条规定，本院综合考虑被告黄冠章的违约情节、损害后果及原告实际损失等因素，酌情将该滞纳金调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，分别以54437.04元为本金自2020年7月15日起、以54437.04元为本金自2020年8月15日起、以54437.04元为本金自2020年9月15日起、以54437.04元为本金自2020年10月15日起，计付至本金付清之日止。被告黄冠章要求原告谢家庄七社退还租金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 由于案涉合同系因被告黄冠章逾期交纳租金违约而解除，依照合同约定，保证金在期满且无违约行为情况下方可退回，现被告黄冠章违约后要求退还保证金，无合同依据，本院亦不予支持。 最后，关于原告所主张的律师费问题。虽原告主张本案律师费损失10000元，其亦实际委托了律师参与诉讼，但并未提交律师费实际支出的发票等佐证律师费金额，且该律师费并非因被告黄冠章违约而给原告造成的必然和直接的经济损失，故本院对该项诉请依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（2009年2月9日最高人民法院审判委员会通过）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、确认广州市白云区太和镇谢家庄村第七经济合作社与黄冠章于2019年11月4日签订的《耕地、园地承包合同》已于2020年11月解除； 二、于本判决生效之日起五日内，黄冠章向广州市白云区太和镇谢家庄村第七经济合作社支付2020年7月至2020年10月租金217748.16元及滞纳金（该滞纳金分别以54437.04元为本金自2020年7月15日起、以54437.04元为本金自2020年8月15日起、以54437.04元为本金自2020年9月15日起、以54437.04元为本金自2020年10月15日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付至本金付清之日止）； 三、驳回广州市白云区太和镇谢家庄村第七经济合作社的其他本诉请求； 四、驳回黄冠章的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2358元，由广州市白云区太和镇谢家庄村第七经济合作社负担104元，由黄冠章负担2254元。上述费用广州市白云区太和镇谢家庄村第七经济合作社已预交，其中黄冠章应负担部分由其在履行本判决时直接向对方给付，本院不予退还。 本案反诉受理费2216.5元，由黄冠章负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员 白 亮 二〇二一年五月十二日 书记员 陈芷清