福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终3001号上诉人（原审原告）:福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路50号24#楼一层。法定代表人：陈艺生，总经理。委托诉讼代理人：廖贵辉，男，该公司职员。委托诉讼代理人：黄承国，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：马林，男，1965年1月7日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：李孟荻，国浩律师（福州）事务所律师。被上诉人（原审被告）：高琼，女，1966年3月2日出生，汉族，住福建省平潭县。上诉人福建仁文建设有限公司（以下简称“仁文公司”）因与被上诉人马林、高琼商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初3984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仁文公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持仁文公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定“仁文公司因资金问题，大儒世家项目几度停工，在此情况下马林、高琼可以中止支付剩余购房款”是错误的。1.马林、高琼未举证证明仁文公司因资金问题几度停工，仁文公司2013年5月9日向马林、高琼发出公积金贷款签约通知书及马林、高琼答辩陈述2017年具备交房条件及2018年8月31日催款等，说明仁文公司正常施工、运行，不存在经营状况严重恶化不能履行合同的问题。2.合同未约定马林、高琼可以中止支付购房款，相反合同约定马林、高琼应于仁文公司发出公积金贷款签约通知书之日起40日内办妥公积金贷款，否则视为马林、高琼逾期交款，而仁文公司于2013年5月9日就向马林、高琼发出通知书，通知马林、高琼于2013年5月17日前提供完整的公积金贷款资料、办理相关手续。3.即便本案存在马林、高琼可以中止付款的情形，马林、高琼行使不安抗辩权也应及时通知仁文公司，但本案并无证据证明马林、高琼中止付款有通知仁文公司。4.按照交易惯例，也应当是先付清购房款、后交房，至少也应同时履行付款和交房，马林、高琼答辩称2017年7月符合交房条件，在仁文公司2018年8月31日催款时，其也无理由拒绝付款。5.一审判决认定待仁文公司交付符合约定的房屋或者提供相应担保后再付款，超出双方合同约定内容，马林、高琼一审时也未提出该请求。二、仁文公司于2013年5月9日邮寄了办理按揭贷款的通知书、于2018年8月31日邮寄了律师函，马林、高琼收到后均未按约付款，导致仁文公司合同目的无法实现，仁文公司有权解除合同，且解除合同通知已有效送达马林、高琼，马林、高琼并未在法定期限内就解除合同的效力起诉，合同已于2018年9月8日解除，马林、高琼应配合履行相应解除手续，并赔偿违约金。马林辩称，请求驳回仁文公司的上诉请求。一、仁文公司违约在先，无权单方解除合同。依照合同约定，案涉商品房应当于2012年12月31日前通过竣工验收并交付买房人，但仁文公司直至2013年5月9日才向马林、高琼发出《公积金贷款签约通知书》，且该《公积金贷款签约通知书》未被签收，对马林、高琼不发生效力。二、仁文公司开发的大儒世家项目在建设期间资金链断裂导致楼盘停工，发生系列诉讼，形势最严重的时候是2012年，刚好临近案涉合同约定的交房日期前夕，且案涉项目至今未办理初始登记，马林、高琼对于未付的剩余购房款享有不安抗辩权。高琼未作答辩。仁文公司向一审法院起诉请求：1.依法确认仁文公司与马林、高琼于2011年8月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201031600053）已于2018年9月8日解除；2.马林、高琼协助仁文公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：201031600053）的备案登记注销手续；3.马林、高琼协助仁文公司办理福州市鼓楼区××地块××＃××单元商品房的预购商品房预告登记注销手续；4.马林、高琼向仁文公司返还编号为0××9、0××9的销售不动产统一发票联及办证联；5.马林、高琼向仁文公司支付违约金14169.33元（按累计应付款的1%计算，自2013年6月19日计至合同解除之日即2018年9月8日）；6.仁文公司有权在马林、高琼已付的购房款中直接扣除第5项请求中的马林、高琼应承担的金额。一审法院认定事实：2011年8月2日，仁文公司与马林、高琼签订合同编号为201031600053的《商品房买卖合同》、《仁文·大儒世家原厝南地块商品房买卖合同补充协议书》。《商品房买卖合同》约定，马林、高琼向仁文公司购买位于福州市鼓楼区××地块第××＃楼××层××单元；总金额1701796元；马林、高琼如未按本合同约定的时间付款，逾期超过90日后，马林、高琼在仁文公司书面催告7日后仍未支付应付款的，仁文公司有权解除合同；仁文公司解除合同的，马林、高琼按累计应付款的1%向仁文公司支付违约金；仁文公司应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付马林、高琼使用。《仁文·大儒世家原厝南地块商品房买卖合同补充协议书》约定，马林、高琼于2011年8月2日付房款5万元，于2011年8月2日前付购房款461796元；除上述款项外，其余购房款计119万元由马林、高琼在约定的时间内向银行申请办理公积金贷款；马林、高琼同意于仁文公司发出公积金贷款签约通知书之日起40天内办妥公积金贷款，否则视为马林、高琼逾期交款，每逾期一天，按申请贷款总额支付日0.1‰的违约金。上述合同签订后，马林、高琼向仁文公司支付购房款5万元、461796元，仁文公司向马林、高琼开具相应金额的《销售不动产统一发票（自开）》。2013年5月9日，仁文公司向马林、高琼发出《通知书》，载明马林、高琼于2011年8月2日与仁文公司签订《商品房买卖合同》，购买仁文公司开发的仁文·大儒世家原厝南地块21#楼14层1306单元，目前所购买的房产已具备办理贷款的条件，请于2013年5月17日前提供完整的公积金贷款资料，到相应的公积金中心办理贷款相关手续。2018年8月31日，仁文公司委托福建闽江律师事务所向马林、高琼发送《律师函》，载明马林、高琼仅支付购房首付款511796元，尚欠119万元购房款至今仍未支付；要求马林、高琼在收到本《律师函》之日起七日内按合同约定向仁文公司缴纳购房余款119万元及相应违约金；若马林、高琼逾期仍未缴纳，将视同拒绝履行合同，导致合同目的无法实现，本函将自动转为解除合同的通知，仁文公司不再另行向马林、高琼发送解除合同通知函。另查，仁文公司因资金问题，大儒世家项目几度停工，无法按约交房，一拖再拖。一审法院认为，当事人一方根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，仁文公司以马林、高琼未支付剩余购房款为由要求解除合同。经查，《商品房买卖合同》、《仁文·大儒世家原厝南地块商品房买卖合同补充协议书》约定马林、高琼于签订合同当日支付首付款511796元，剩余购房款119万元由马林、高琼向银行按揭贷款支付，其应自收到仁文公司的书面通知之日起七日内办理相关按揭手续。仁文公司应于2012年12月31日前交付案涉房屋。现马林、高琼已向仁文公司支付购房款511796元，仁文公司虽然于2013年5月9日向马林、高琼发出《通知书》以及于2018年8月31日向马林、高琼发出《律师函》，要求马林、高琼到相关银行办理按揭贷款手续，但仁文公司因资金问题，大儒世家项目几度停工，在此情况下，马林、高琼可以中止支付剩余购房款，待仁文公司交付符合约定的房屋或提供相应担保后再付款。因此，仁文公司以马林、高琼未支付剩余购房款为由要求解除合同依据不足，仁文公司发函解除《商品房买卖合同》不符合约定和法定条件，一审法院不予支持。仁文公司的其他诉讼请求，一审法院亦不予支持。高琼经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回福建仁文建设有限公司的诉讼请求。案件受理费20116元，由福建仁文建设有限公司负担。二审中，仁文公司向本院提交（2019）闽01民终6367号民事判决及生效证明，拟证明该判决认定买房人接到仁文公司通知后未办理按揭贷款手续构成违约，本案与该案情形类似。马林经质证认为，马林、高琼没有签收办理公积金贷款的签约通知书，仁文公司2018年的律师函内容仅涉及要求马林、高琼缴纳剩余购房款和违约金，并未提及办理公积金贷款的相关事宜。马林向本院提交房天下网站截图、天涯社区网站截图，拟证明仁文公司开发的大儒世家项目烂尾，承建商停工撤出工地，百名业主上访维权。本院经审查认为，仁文公司提交的材料与本案不具有关联性，本院不予采信；对马林提交的材料的证明力，本院将进行综合认定。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方通知对方要求解除合同的,必须具备《中华人民共和国民法典》第五百六十二条或者第五百六十三条规定的条件,才能发生解除合同的法律效力。本案仁文公司以马林、高琼未支付剩余房款为由要求解除合同。经查,《商品房买卖合同》及附件六补充协议约定马林、高琼于签订合同当日支付首付款511796元，剩余购房款119万元由马林、高琼向银行按揭贷款支付，其应自收到仁文公司的书面通知之日起七日内办理相关按揭手续。仁文公司应于2012年12月31日前交付案涉房屋。仁文公司虽于2013年5月9日向马林、高琼发出《通知书》以及于2018年8月31日向马林、高琼发出《律师函》，要求马林、高琼到相关银行办理按揭贷款手续，仁文公司因资金问题，大儒世家项目几度停工，在其未告知马林、高琼案涉房屋是否已竣工或进行总登，且至今未提交任何关于案涉房屋已具备交房条件的材料的情况下，马林、高琼可以中止支付剩余购房款，待仁文公司可以交付符合约定的房屋或提供相应担保后再付款。因此，仁文公司以马林、高琼未支付剩余房款为由要求解除合同依据不足，仁文公司发函解除《商品房买卖合同》不符合约定和法定的条件，本院不予支持。综上所述，仁文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20116元，由福建仁文建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年五月七日法官助理 龚 蓉书 记 员 林冠君