内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民事判决书（2021）内29民终143号上诉人（原审第三人）：张小军，男，汉族，系个体经营者，现住宁夏回族自治区。委托诉讼代理人：包童心，内蒙古凯创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘和平，男，汉族，系个体经营者，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：赛音额妮尔勒，内蒙古睿华律师事务所律师。原审被告：呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：夏利平，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨玲，该公司法务，内蒙古北杰律师事务所律师。原审第三人：赵凯，男，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：包童心，内蒙古凯创律师事务所律师。上诉人张小军因与被上诉人刘和平、原审被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司（以下简称凯泰公司）、原审第三人赵凯房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2020）内2921民初3168号民事判决，向本院提出上诉。本院2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张小军的委托诉讼代理人包童心，被上诉人刘和平委托诉讼代理人赛音额妮尔勒，原审被告凯泰公司委托诉讼代理人杨玲，原审第三人赵凯委托诉讼代理人包童心到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张小军的上诉请求：一、撤销阿左旗人民法院（2020）内2921民初3168号民事判决中第二、三项判决；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1.凯泰公司与赵凯签订的合同合法有效。凯泰公司与赵凯于2014年6月10日签订了抵押担保借款合同，合同约定王鑫向赵凯借款400万元并以包括内蒙古××旗商业楼作为担保。该房屋于2014年6月6签订了商品房买卖合同并进行网签登记，并于2014年6月9日对该房屋进行房屋预告登记，应认定赵凯有权要求折价拍卖阿拉善左旗凯泰海洋花园商业楼5-105以实现债权。2.凯泰公司与赵凯签订合同且进行了合同备案手续，可以对抗刘和平的债权。赵凯与凯泰公司于2014年6月6日就已签订了该房屋商品房买卖合同并进行网签登记，而被上诉人于2016年6月20日才与被告签订了以物抵债协议，赵凯合同签订在前，且进行了登记。被上诉人刘和平在签订《凯泰海洋花园》认购书时明知应知该房屋已经和他人办理了网签登记。且其至今并未针对该房屋签署商品房买卖合同也并未任何登记，故已经办理合同备案手续权利保护顺位优先于已经合法占有房屋。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我方与呼市凯泰公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人张小军属于无独立请求权的第三人，对其上诉请求应当予以驳回。原审被告凯泰公司答辩支持被上诉人的意见。原审第三人赵凯答辩支持上诉人的意见。刘和平向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告签订的××园商铺的《凯泰海洋花园认购书合法有效》；2.依法确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同无效》；3.判令被告立即为原告办理涉案商铺房地产预告登记；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明，2015年4月15日原、被告签订了一份《铁艺围墙施工合同》，原告负责施工被告凯泰公司凯泰海洋花园小区铁艺围墙施工工程。2015年7月9日原、被告签订了一份《安防系统施工合同》，被告委托原告对阿左旗凯泰海洋花园小区施工视频监控系统建设项目工程。2016年3月10日原、被告签订了一份《建筑工程承包合同》原告承包了被告凯泰公司凯泰海洋花园硬化上车棚，小广场凉亭、广场上建设器材的安装及材料工程。2016年6月20日原、被告签订了一份《凯泰·海洋花园》认购书，约定原告认购“凯泰海洋花园”第5号楼105号商铺，交楼标准为毛坯房，建筑面积为150.6平方米（最终以实际测绘面积为准），单价4800元/m，总房款722880元。同时约定顶账商铺，顶账凯泰海洋花园小区围栏安装、强电弱电管网铺设、监控路灯安装，后期房屋维修等工程款。同日，被告凯泰公司出具了一份收据，载明收到原告凯泰海洋花园商铺购商铺款722880元。被告凯泰公司认可涉案房屋于2016年6月30日交付原告并居住至今。另查明，2014年6月9日被告凯泰公司与第三人赵凯签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定第三人赵凯购买被告位于巴彦浩特镇凯泰海洋花园住宅小区5-商铺-105。同日上述房屋办理了房屋预告登记，预告登记权利人为赵凯，预告登记义务人为被告凯泰公司。涉案商铺现网签在第三人赵凯名下。2014年6月10日被告凯泰公司与第三人赵凯签订了一份《抵押担保借款合同》，贷款人为赵凯，借款人为被告，合同约定借款金额为400万元，借款期限自2014年6月10日至2014年9月10日，抵押物为包括涉案商铺在内的16套商铺。之后被告偿还部分本息，对抵押的其中10套房屋解封。之后被告凯泰公司与第三人赵凯、张小军签订了一份《抵押担保借款合同》，将抵押商铺变更为包括涉案商铺在内的6套商铺。被告凯泰公司、第三人赵凯及张小军均认可上述两份《抵押担保借款合同》系同一笔借款。一审法院认为，本案案由系房屋买卖合同纠纷，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告均认可以涉案商铺抵顶原告工程款的事实，并由被告出具了相应的购买商铺的收据。被告亦认可涉案房屋交付原告并由原告居住使用至今。原、被告签订的《凯泰·海洋花园认购书》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告之间形成了以房抵债的房屋买卖合同关系。故对原告请求确认原被告签订的《凯泰·海洋花园认购书》合法有效的主张依法予以支持。双方均应按照协议约定全面履行义务。现涉案商铺已经交付原告，被告理应协助原告办理房屋产权登记手续，故对原告要求被告协助原告办理房屋网签及房屋产权登记手续的诉讼请求依法予以支持。本案中原告主张的房屋虽然网签在第三人赵凯名下，但根据被告提供的《抵押担保借款合同》以及第三人赵凯和张小军的陈述，可以证明被告凯泰公司与第三人赵凯之间就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》以及办理网签、预告登记的行为，只是为被告凯泰公司向第三人赵凯、张小军借款设立的担保，双方就案涉房屋不存在房屋买卖的真实意思表示，故对原告要求确认被告凯泰公司与第三人赵凯签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告刘和平与被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司于2016年6月20日签订的《凯泰·海洋花园认购书》合法有效；二、确认被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司与第三人赵凯就位于××旗住宅小区商铺签订的《商品房买卖合同》（合同编号2014-9002842）无效；三、被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内协助原告刘和平办理位于××旗住宅小区商铺的网签和不动产权属证书。案件受理费100元，由被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司负担。二审审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，上诉人张小军、原审第三人赵凯与原审被告凯泰公司签订了《抵押担保借款合同》，抵押商铺包括涉案商铺，但合同实质上属于借款抵押担保关系。本案中被上诉人刘和平与原审被告凯泰公司2016年6月20日签订了《凯泰·海洋花园》认购书，约定“凯泰海洋花园”商铺总房款722880元。原审被告凯泰公司出具了一份收据，载明收到被上诉人购商铺款722880元。之后原审被告凯泰公司向被上诉人已经实际交付了房屋，被上诉人将房屋装修入住至今，故上诉人张小军以涉案房屋已办理网签、预告登记为由主张被上诉人刘和平与原审被告凯泰公司之间的房屋买卖行为无效的上诉意见不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对上诉人的上诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张小军负担。本判决为终审判决。审判长 恩 克审判员 王玉萍审判员 乔彦峰二〇二一年五月十日书记员 包玉峰