北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初7133号原告（反诉被告）：王超，男，1968年1月27日出生，汉族，住四川省平昌县。委托诉讼代理人：牟有富，男，1968年10月20日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。被告（反诉原告）：李俊，男，1942年1月29日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：冯树晨，北京莫庆民律师事务所律师。原告（反诉被告）王超与被告（反诉原告）李俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，依法适用普通程序，采用独任制，公开开庭进行了审理。王超的委托诉讼代理人牟有富，李俊及其委托诉讼代理人冯树晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王超向本院提出诉讼请求：1．依法解除王超与李俊于2017年8月28日签订的房屋租赁合同；2．判决李俊赔偿王超装修折旧后费用24万元；3．判决李俊赔偿王超2019年8月至2020年1月底经济损失12万元；4．判决李俊赔偿王超存放于李俊一楼库房内的物品损失109611元的70%，即76727元；5．案件受理费由李俊负担。在审理过程中，王超变更其第1项诉讼请求为要求法院确认双方签订的《房屋租赁合同书》解除，变更第2项诉讼请求为要求李俊赔偿其装修损失22万元，撤销了第3项诉讼请求，即不再要求李俊赔偿王超2019年8月至2020年1月底的经济损失12万元，并明确不要求李俊赔偿王超留在涉案房屋内的家具、家电及办公用品的损失。事实和理由：王超于2017年8月经过北京市通州区宋庄镇壁富路时看到李俊在壁富路西侧葛渠村村口第三层灰楼上悬挂着房屋招租的广告，王超就找到李俊并与李俊洽谈了租房事宜，于2017年8月28日签订了房屋租赁合同书后，王超花去398000余元进行了全面装修。该租赁合同第三条明确规定了该房的承租期限为2017年10月20日至政府拆迁该房屋为止，但王超装修后使用不到2年，李俊的儿子与儿媳来到王超办公室明确强调此房屋他要收回不再租给王超。此后李俊又多次找王超，要收回此房屋不再租给王超，鉴于房屋属于李俊所有，李俊为了获取更大的利益要收回此房屋王超也没有意见，但李俊必须赔付王超装修费用，经过前一二次的沟通谈判，李俊愿意就装修折价补偿给王超（有谈话录音为证），但李俊迟迟不予支付王超的装修费用。在这期间李俊多次停水并重新更改了王超装修时所做的电路，将王超的32平方电缆线更改为16平方电缆线，使该出租楼水电供给严重不足，使租户无法正常生活，租户只能搬走，这样李俊给王超造成了严重的经济损失，王超也无法再继续经营。且李俊擅自将王超留存在李俊库房的工具设备等进行处置，给王超造成了财产损失。王超与李俊多次谈判未果，王超只好起诉至法院，请求法院支持王超的诉讼请求。李俊辩称，不同意王超的全部诉讼请求，因王超拖欠李俊房租，且王超改变了房屋用途，开始说作为员工宿舍，后来对外出租，故不同意支付王超装修补偿等费用，对于王超主张的要求李俊赔偿王超存放于李俊一楼库房的物品损失的诉讼请求，李俊不清楚王超在其库房里放了什么东西，王超与李俊之间没有保管合同，李俊没有保管王超物品的义务。综上，请求法院驳回王超的全部诉讼请求。案件审理过程中，李俊向本院提出以下反诉请求：1．请求法院判令王超立即支付李俊截止到2019年12月31日欠付的房租4万元，并向李俊支付从2020年1月1日起至租赁合同终止日即2020年10月19日的房屋租金；2．案件受理费由王超承担。事实及理由：李俊与王超与2017年8月28日签订了房屋租赁合同具体内容可见合同，也约定了房租及租金支付日，现王超不按合同约定支付李俊房屋租金，根据合同约定违约方承担守约方的一切损失，故此李俊提起反诉，望法院查明事实支持李俊的请求。王超辩称，认可欠李俊4万元房屋，双方进行过结算，但不同意支付后续房租，房屋一直由李俊控制且李俊将王超的很多东西也控制了，导致王超无法正常运作。另外，李俊的房子已经实际出租给建筑单位的人使用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月28日，李俊（出租方，甲方）与王超（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将通州区商业用房二、三层整体出租给乙方，出租面积为二、三层整体面积，建筑面积约为1010平方米（原有小楼除外），使用性质原为商业用房，现由乙方改装为公司外来务工人员职工宿舍和办公用房；承租期限自2017年10月20日至政府拆迁时为止，2017年8月20日至10月19日为乙方装修免租期；该合同租赁价款为乙方按年度支付租金，2017年10月20日至2018年10月19日年租金为10万元，2018年10月20日至2019年10月19日为11万元，2019年10月20日至2020年10月19日租金为12万元，第四年、第五年不再增加，五年后租房价款另议；每年10月20日前，乙方必须将下一年度租赁费一次或两次交付给甲方；该房屋出租部分由乙方自行设计装修，其装修内容包括：用隔断板或轻体砖做房间隔断，该出租房屋东墙二、三层大玻璃改小型塑钢通风窗户，东墙北第一块大玻璃改进户楼梯门，东墙北从地面至二层楼梯门的钢楼梯，楼梯宽度为2米左右，二层楼梯洞口封堵，卫生间的制作安装（包括地面开孔），每层水电的安装，地面化粪池施工等；出租房装修大约需要40万元，甲方负责为乙方协调周边的社会关系，保证乙方一切正常使用；三年后，乙方优先续租，乙方如果不再租用，甲方可将此房外租；乙方必须按时向甲方交纳租金，如遇特殊情况，必须跟甲方协商，并征得甲方同意。《租赁合同》还约定了其他内容。2020年1月10日，王超向李俊出具欠条一份，载明：今欠到李俊2020年2月10日之前房租费4万元整，双方认可。案件审理过程中，王超出示手写材料一份，其主要内容为：由于李俊要收回王超租用的房屋，就赔偿事宜双方多次谈判未果，李俊于2020年1月3日再次找王超谈判，要求王超于2020年1月3日至1月10日搬出涉案房屋，就装修费用赔偿事宜，由王超起诉至法院，赔偿数额由法院判决，法院判决后，《租赁合同》方可解除，原每间出租房内的厨房设备、床铺、床垫、空调、柜子等全部装修设备均未搬除。在上述内容下方手写：“双方同意解除合同甲方：李俊2020年元月3日”，李俊认可该份材料上的签字系其本人所签，但主张这只是最开始双方协商的结果，双方后续又进行了协商，第二年原告继续租用房屋，被告为其减免一部分租金。关于涉案房屋的规划审批情况，在案件审理过程中，李俊向本院提交建设工程规划许可证一份及土地租赁合同一份，用以证明涉案房屋系其与北京市通州区徐辛庄镇寨辛庄村民委员会取得，该建设工程规划许可证的发证机关为北京市通州区城市规划管理局，发证日期为1999年6月3日，载明建设单位为寨辛庄村民委员会，建设项目名称为和顺商店，建设规模为288平方米。对于批准建设的层数，李俊向本院陈述批准建设的层数为两层，后来李俊进行了扩建，建设了三层，在建设前未重新取得建设工程规划许可证。王超未向本院提供其在签订《租赁合同》前对涉案房屋是否取得规划批准文件进行审查的证据。关于涉案《租赁合同》履行的时间，王超主张其于2020年1月中旬回家过年，春节后李俊告知其不要回来了并换了锁，导致王超无法继续使用涉案房屋。李俊主张王超于2020年春节前回老家，走之前未跟李俊打招呼，之后未再返回涉案房屋，直到法院向李俊送达起诉状，李俊才知道王超要解除合同，因王超未与其办理交接，故李俊认为王超一直在租用涉案房屋。关于涉案房屋的租金支付情况，王超认可截至2020年2月10日共欠李俊房屋租金4万元，王超虽于2020年1月中旬搬走，但其认可李俊要求其支付4万元房租的诉讼请求，同意向李俊支付4万元房租。李俊认为，其主张的4万元房租是2019年12月31日前王超欠李俊的房租，并且是在王超第二年要继续租用房屋的情况下才对房租进行的减免，李俊要求王超继续向其支付自2020年1月1日至2020年10月19日的房屋租金。关于王超主张的存放于李俊一楼库房的物品损失，王超主张丢失的物品为王超购买的管钳、电焊机等工具设备，并提交了其自行制作的物品清单，但其未能提供其他证据材料对丢失物品的种类、数量、金额等进行佐证，王超主张2020年春节后，其曾要求李俊归还上述物品，但李俊并未归还，后上述物品被李俊私自出售，并获取2000余元。李俊不认可王超制作的物品清单，但认可其将王超存放在李俊处的工具等出售，出售金额为2000元，李俊主张其对王超的物品没有保管义务，且王超的物品占用李俊的房屋，导致其无法将房屋出租。案件审理过程中，本院对涉案房租进行了现场勘查，经勘查，涉案楼房共有三层，《租赁合同》约定的租赁标的物为第二层和第三层，第二层与第三层建设有隔断，房间内有空调、床等家具、家电，勘查时，有部分隔断房间对外出租，涉案房屋由李俊实际控制。案件审理过程中，王超申请对涉案房屋的装修残值进行鉴定。本院通过随机摇号，委托首信（北京）国际资产评估有限公司对申请事项进行鉴定。首信（北京）国际资产评估有限公司于2020年12月25日作出首信涉评报字〔2020〕第1070号资产评估报告，评估结论为涉案楼房2至3层装修残值在评估基准日2020年12月9日，经使用成本法，测算出无争议项目为136771元，有争议项目为76347元。王超对资产评估报告予以认可，对于其中有争议部分，王超认可李俊后期进行了装修，但主张李俊后期进行的装修破坏了王超之前的装修，故李俊应就该部分向王超承担赔偿责任，具体金额由法院酌定。李俊认可资产评估报告的真实性、合法性，但认为王超改变了房屋用途，故不应当承担这么高的装修损失，此外，装修已将近四年，资产评估报告没有考虑折旧，评估结果过高，李俊同时认为，争议部分全部由其出资进行建设。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同自始不发生法律效力。当事人对自己提出的主张，有责任提供充分有效的证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，李俊虽向本院提交了北京市通州区城市规划管理局于1999年6月3日颁发的建设工程规划许可证，但该规划许可证载明的建设规模为288平方米，双方签订的《租赁合同》约定的建筑面积为1010平方米，李俊也认可后来对涉案房屋进行了扩建，扩建前并未取得建设工程规划许可证，故王超与李俊签订的《租赁合同》无效，无效的合同自始不发生法律效力。因此，对于王超提出的要求确认《租赁合同》解除的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。首先，双方在《租赁合同》中约定王超对租赁的房屋自行装修，并明确了装修的内容，故王超对涉案房屋的装修系经李俊同意；其次，根据本院现场勘查情况，王超建设的隔断等装饰装修，李俊仍在使用，故应认定李俊以实际行动表明其同意继续利用王超的装饰装修，李俊应向王超支付折价款。本院根据涉案房屋的装饰装修情况、王超使用涉案房屋的时间并综合本案全案情况，酌情确定李俊向王超支付装饰装修折价款10万元，对于王超主张的装饰装修损失过高部分，不予支持。对于王超提出的要求李俊赔偿王超存放于李俊一楼库房内的物品损失76727元的诉讼请求，王超提交的证据材料并不足以证明其损失的具体数额，但因李俊亦认可其确实将王超留在李俊处的工具等物品进行处置并获利2000元，故本院根据本案情况，酌定李俊赔偿王超经济损失3000元，对王超主张过高部分，本院不予支持。对于李俊提出的要求王超支付2019年12月31日前欠付的4万元房租的反诉请求，因双方签订的《租赁合同》无效，故4万元房屋应为4万元房屋占有使用费。根据李俊提交的王超出具的欠条显示，李俊主张的4万元占有使用费应为2020年2月10日前的占有使用费，李俊主张4万元房屋占有使用费为2019年12月31日之前的欠付费用，但其并未提供相应证据材料对其主张予以佐证，故本院对李俊的主张不予采信。因王超同意向李俊支付4万元房屋占有使用费，对此本院不持异议。对于李俊提出的要求王超支付2020年1月1日至2020年10月19日的房租的反诉请求，双方均认可王超于2020年春节前回老家，之后并未再返回并实际占有涉案房屋，李俊虽主张王超未与其办理交接手续，但根据查明的事实，李俊在王超搬走后已收回涉案房屋，并对涉案房屋进行了重新装修，因王超同意向李俊支付房屋占有使用费至2020年2月10日，对于之后的房屋占有使用费，李俊并未向本院提交证据材料证明王超仍实际占有并使用涉案房屋，故对于李俊的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，法释〔2009〕11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、李俊于本判决生效之日起七日内向王超给付装饰装修折价款10万元；二、李俊于本判决生效之日起七日内赔偿王超经济损失3000元；三、王超于本判决生效之日起七日内向李俊给付2020年2月10日前的房屋占有使用费4万元；四、驳回王超的其他诉讼请求；五、驳回李俊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5751元，由王超负担3851元（已交纳），由李俊负担1900元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费800元，由王超负担，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费9470元，由王超负担5165元（已交纳），由李俊负担4305元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二一年五月二十五日法官助理  李 成书 记 员  田子佳书 记 员  樊天赐