广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1492号上诉人（原审被告）：汤雪红，女，1987年8月1日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：何文超，北京市盈科（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市华诚物业服务有限公司，住所地：广东省江门市江海区临江路5号216室二楼（自编1号）。法定代表人：区志阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：伍永勤，广东卫斯理律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑紫晴，广东卫斯理律师事务所律师。上诉人汤雪红因与被上诉人江门市华诚物业服务有限公司（以下简称华诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初10417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤雪红上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回华诚公司的全部诉讼请求，即汤雪红无须支付华诚公司物业管理费11217.98元、公摊水电费876.95元及违约金。3.一、二审案件受理费由华诚公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。在判决书的认定事实部分，遗漏了关于涉案房屋是否己交付的认定，一审判决也确认，物业服务费用是从业主收楼时起算，本案中原业主是否收楼是认定物业管理费是否合法存在的关键，因此，应对房屋是否交付的事实进行认定；同时，遗漏了华诚公司对其主张的物业管理费有否对原业主进行过催收的事实认定。（一）一审过程中，汤雪红曾提出涉案房屋并未办理过房屋交付，当庭华诚公司也确认，是在汤雪红竞拍得房屋后才第一次对涉案房屋办理过交付手续；对于与原业主的交付，华诚公司当庭仅提交了一份《收楼通知书》，该通知书上只有华诚公司单方面的陈述内容，并没有原业主签收或其应该明显知道该通知书内容的确认，然而华诚公司作为该小区的管理人，应当有义务要求开发商移交房屋的所有资料，包括该房屋的交付资料及有完整送达到买受人交付房屋的通知凭证等，但华诚公司并未能提供上述证据材料、甚至连发出通知的证据也没有，在缺乏其他证据印证的情况下，凭一份交付方单方制作的《收楼通知书》是不能作为确认涉案房屋己进行过交付的定案依据，一审法院应依据现有证据对遗漏的房屋并未交付至原业主这一关键事实进行认定。（二）华诚公司对其主张的物业管理费、公摊水电费等，在一审中并未提供过向原业主催收的证据，汤雪红亦是在2020年7月才收到过华诚公司的催收费用信函，对此一审判决遗漏了对华诚公司没有进行过催收的事实认定。二、一审判决关于焦点的认定，存在适用法律错误情形。（一）关于第一个争议焦点，一审法院认定本案没有超过诉讼时效属于法律适用错误。物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务予以认定，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。本案的《前期物业服务合同》约定“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人必须在每月20日前付清当月的各项费用”，对交纳物业管理费、公摊水电费的履行期限约定明确。该合同项下的每期物业管理费、公摊水电费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付债务，履行期限届满后均为独立债务，具有可分性，不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的分期履行的同一债务。本案的物业管理费、公摊水电费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算。根据上述内容，华诚公司于2020年7月提起诉讼，依照三年的诉讼时效期间，其追讨的2016年1月的物业管理费和公摊水电费，最迟应当在2016年2月就知道其权利己被侵害，应该在2019年2月前就提起诉讼，之后的每期的费用如此类推。（二）关于第二个争议焦点，原业主与开发商的《买卖合同》中约定的期限是房屋应当交付的期限，并非房屋自动交付的期限，是否进行了交付，应当由开发商按合同约定向业主发出收楼通知，并确认业主知道或应当知道房屋可以进行交付，在这种情况下，双方才实际发生了交付行为。但本案中，华诚公司只提供了一份《收楼通知书》，未能证实原业主是否知道可以收楼的情况，因此开发商未作出有效送达，房屋仍未交付。一审判决在没有确认涉案房屋是否交付的情形下，采用“即使原业主没有实际收到原告发出的收楼通知书，其对房屋于2015年7月30日前交付这一期限是知情的”为由，判定是否收楼不影响物业服务费的起算，但根据双方的《前期物业服务合同》，物业服务费及公摊水电费应当是由业主收楼时才起算，一审判决是完全不符合《前期物业服务合同》约定的。本案中，汤雪红是于2020年5月竞拍得涉案房屋后，才第一次与华诚公司办理交接手续，因此按照合同的约定，物业服务费及公摊水电费应当从第一次办理交付手续后才起算，一审法院认定在此之前就产生物业服务费及公摊水电费是属于事实认定错误。综上，因一审判决遗漏了房屋未予交付的事实，致使错误认定本案涉案房屋的交付状态及物业管理费的起算依据。（三）一审判决在第三个争议焦点中认为汤雪红应承担举证不能的不利后果属于适用法律错误。本案的物业服务费及公摊水电费的主张是由华诚公司提起的，其应当承担证明其主张的举证责任，但是关于物业服务费及公摊水电费的数额计算，其只提供了其自行制作的计算表，该计算表并没有双方的签字确认，或现有证据中亦未有其他相关部门的文件数据能证实该计算表数据的真实性，一审判决仅凭该数据没有超出日常的一般计算标准这种主观认知，就对该数据予以确认，并在该事实都未能证明的情况下，就将反证的举证责任要求汤雪红承担，违反了举证责任的相关规定，一审判决对上述属于适用法律错误。华诚公司辩称，一、涉案房屋已交付，从交付之日起产生物业管理费和公摊电费。涉案房屋海逸城邦逸雅轩5幢3002室于2015年7月已具备交楼条件，开发商江门市皇庄花园开发置业总公司（以下简称皇庄花园）于2015年7月2日向原业主黄耀资发出《收楼通知书》，定于2015年7月12日至2015年7月15日交楼，收楼截止日期为2015年7月30日，物业服务费从收楼截止期次日起计收。《收楼通知书》及商品房买卖合同补充协议第三条均明确买受人逾期不办理收楼手续的，视同已经收楼。本案中，皇庄花园发出《收楼通知书》时，已将收楼情况告知黄耀资并按黄耀资要求变更其收件地址，且商品房买卖合同第八条亦明确交付期限为2015年7月30日前，由此可见黄耀资对收楼事宜是知情的。即使黄耀资没有在《收楼通知书》载明的时间前来办理收楼手续，根据合同约定亦视同已收楼，根据《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用”可知，涉案房屋的物业服务费及公摊水电费从收楼止期次日起计收。二、汤雪红作为涉案房屋的买受人，应当按照《竞买公告》、《竞买须知》承担物业管理费、公摊电费及违约金等费用。涉案房屋是司法拍卖房，蓬江区人民法院作出的《竞买公告》第八条及《竞买须知》第十一条均明确“买卖双方交易所需承担的一切税、费、金及涉及该标的物有可能存在的欠缴税、费，物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询”，同时，《标的物介绍》在“欠费情况”一栏亦明确“欠费，自行了解”。上述条文均以加粗加黑的方式作出特别提示，根据上述条文，可清晰得知涉案房屋上存在欠费情况，汤雪红作为完全民事行为能力人，对于《竞买公告》、《竞买须知》中特别提示的内容及后果应当是清楚的、对涉案房屋存在欠费情况应当是明知的。在此情况下，汤雪红参与房屋买卖，表明其认可并自愿承担《竞买公告》、《竞买须知》特别提示的涉案房屋的权利瑕疵、自愿承担欠费支付义务，故应当按照《竞买公告》、《竞买须知》特别提示的要求承担支付责任。汤雪红要求在其办理交接手续后才起算物业服务费及公摊水电费的主张，明显违反上述《竞买公告》、《竞买须知》的内容，若支持其主张，则《竞买公告》、《竞买须知》中的特别提示将成为一纸空文，毫无法律效力可言，因此其主张不应得到支持，汤雪红应当按照《竞买公告》、《竞买须知》承担物业管理费、公摊电费及违约金等欠费。三、本案物业服务合同一直未中断，处于持续履行状态，不存在诉讼时效问题。根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，物业服务合同是连续性合同，华诚公司持续为3002室业主提供物业服务，业主应当按照合同约定逐期按月支付物业服务费用，诉讼时效应当从双方终止物业服务合同之日起算。但物业服务合同至今仍在履行中，因此诉讼时效并未起算，本案并未超出诉讼时效。四、华诚公司已尽到举证责任，汤雪红的主张没有事实和法律依据。本案中，涉案物业上存在的欠费为物业服务费和公摊电费，华诚公司为了让欠费情况更明确具体，提供了《管理费违约金计算表》，计算表的内容亦有相应证据佐证：(1)物业服务费，根据《前期物业服务合同》可知，涉案3002室每月的物业服务费数额是确定的211.66元(106.9平方米×1.98元/平方米/月=211.66元)；(2)公摊电费，因欠费月份过多，华诚公司只提供了部分欠费月份的公摊电费明细，但其上载有公摊电费计算公式、住宅电量及分摊用电量，清晰具体。由此可知，华诚公司已尽到举证责任。若汤雪红对此不予认可，则应当提出相反证据予以证明，若无法提供，则汤雪红应当承担举证不能后果。且汤雪红现住址为海逸城邦逸雅轩1幢3101单元，为同一小区业主，亦按照上述方式支付物业费和公摊电费，由此亦可知其对上述计算方式是认可的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华诚公司向一审法院起诉请求：一、汤雪红给付2016年1月至2020年5月的物业管理费11217.98元、公摊电费876.95元，并按照逾期付款额每日1‰的标准支付违约金(自2016年2月21日开始计至付清之日止，暂计至2020年5月31日应支付违约金为9806.42元)；二、本案诉讼费用由汤雪红承担。一审法院判决：一、汤雪红应在判决发生法律效力之日起十日内向江门市华诚物业服务有限公司支付2016年1月至2020年5月的物业管理费11217.98元、公摊电费876.95元及违约金(违约金以12094.98元为基数从2020年7月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项给付之日止)；二、驳回江门市华诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费347.54元，减半收取173.77元，由华诚公司负担77.81元，汤雪红负担95.96元。本院二审期间，华诚公司提供了快递回单，拟证明江门市皇庄花园开发置业总公司向原业主黄耀资发出《收楼通知书》，已履行通知义务。汤雪红未提交新证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。证据采信情况本院将在论理部分综合分析认定。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对汤雪红的上诉请求范围进行审查，对当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.汤雪红应否向华诚公司支付物业管理费、公摊电费；2.本案物业管理费、公摊电费是否超过诉讼时效。关于汤雪红应否向华诚公司支付物业管理费、公摊电费的问题。汤雪红主张涉案房屋并未经原业主收楼且未经催收，其无需承担原业主拖欠的费用。经审核，华诚公司提交了《收楼通知书》及EMS回单等初步证据，证明其已向原业主黄耀资送达收楼通知，告知其于2015年7月12日至2015年7月15日办理收楼手续，逾期尚未办理或办妥将视同已经收楼并从收楼截止期（2015年7月30日）次日起计收物业管理费。再结合黄耀资与皇庄花园签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”中约定出卖人应在2015年7月30日前交付给买受人适用以及第十一条“交接”中约定由于买受人原因，未能按期交付的，均视为出卖人已依约定交房，买受人已办妥收楼手续等内容，可知黄耀资对于交楼日期是知悉的，但其直至涉案房屋被蓬江区法院拍卖亦未办理收楼手续，应视为皇庄花园已经依照约定交房。且华诚公司作为该小区的物业服务企业，已经实际向该小区提供物业管理服务，故其有权请求业主按时足额支付相应的物业管理费及公摊电费。汤雪红通过网络司法拍卖获得涉案房屋所有权，拍卖前法院已经告知并提示买卖双方交易所需承担的一切税、费、金及涉及该标的物有可能存在的欠缴税、费、物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人拍卖前至相关单位自行查询。如参与竞投和买受，视为了解标的物状况和接受标的物。汤雪红在阅读公告内容后自愿参与竞买，应按照公告内容，承担原业主欠交的物业管理费和公摊电费。至于物业管理费和公摊电费的数额问题，华诚公司已经详细列出物业管理费的计算方法及每月公摊电费的数额，物业管理费计算符合合同约定，公摊电费每月数额未超过合理水平，一审法院对该数额予以确认并无不当，本院予以维持。汤雪红对上述费用的数额提出异议，但并未提供相反证据证明，应承担举证不能的法律后果。故一审法院判决汤雪红应向华诚公司支付物业管理费和公摊电费，并无不当，本院予以维持。汤雪红关于无需承担上述费用的上诉请求，理据不足，本院不予支持。关于本案物业管理费、公摊电费是否超过诉讼时效的问题。本案中，2020年4月10日，蓬江区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台发布竞买公告，公开拍卖涉案房屋，并以黑体加粗的字体提醒买卖双方交易所需承担的一切税、费、金及涉及该标的物有可能存在的欠缴税、费、物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。2020年5月11日，汤雪红参与竞投并成功竞买获得涉案房屋的所有权，承前所述，其应按照拍卖公告的约定，承担涉案房屋拖欠的物业管理费和公摊电费，其自愿参与竞买的行为应认定为同意履行上述债务，上述费用的诉讼时效应从2020年5月11日起算。华诚公司于2020年7月21日就涉案款项向汤雪红催收并于同年10月23日向法院起诉，并未超过诉讼时效。汤雪红关于部分费用超过诉讼时效的上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，汤雪红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102.37元，由汤雪红负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 翔审 判 员  冒庭媛审 判 员  陈雪娟二〇二一年五月二十七日法官助理  刘亚龙舒敏书 记 员  张冬梅简金凤