北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4433号原告：刘月芹，女，1956年8月22日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孟超（系刘月芹之子），1983年3月1日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，该公司职员。原告刘月芹与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘月芹的委托诉讼代理人孟超、被告自如公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘月芹向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年10月11日至2021年3月24日的租金27258.09元并支付逾期利息（以27258.09元为基数，自2020年11月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；2.判令原、被告继续履行编号为BJGYWLD189241164的《资产管理服务合同》；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年5月24日，原、被告签署《资产管理服务合同》，合同编号为BJGYWLD189241164，约定：原告委托被告管理运营位于北京市大兴区亦庄镇晓康东里19号楼5单元502室房屋，合同期2018年5月24日至2022年10月5日，预计租金4700元/月。2020年9月1日以来，被告违背契约精神和诚信原则，要求原告降租或解约，原告明确表示拒绝。被告于2020年10月10日支付租金后，再未支付。原告认为，被告不具有单方解约的条件，也不存在法定解除的情形，被告应补齐2020年10月11日至2020年3月24日之间的租金并支付逾期利息，并继续履行合同。综上，原告为维护自身合法利益诉至法院。自如公司辩称：不认可原告各项主张。一、我方已经就合同的解除履行了通知义务并办理了解约结算，腾空房屋后向原告发送了房屋永久密码，现我方已不实际占有和控制涉案房屋，涉案合同亦不适宜强制履行。原告作为房屋的所有权人，应负有防止损失扩大的义务，我方不同意承担解约后的房屋租金及空置损失。二、双方签订《资产管理服务合同》时，为方便出租及提高收益，双方确定在客厅设立隔断间，以三个房间出租。我方给出的预期收益4700元是基于三个房间做出的。2019年涉案房间隔断被责令拆除，双方签订合同时协商的三个卧室出租的客观条件丧失，现有房屋收益仅为4050元，远小于我方支付给原告的预期收益。加之合同签订前期我方为房屋装修投入了人力及物力成本，合同履行对我方已不公平。隔断既为双方为提高收益而合意设立的结果，其拆除的风险和损失也应由双方共同承担，但原告拒绝协商，无奈之下我方只能解除合同。我方并不存在违约的故意，基于可出租房间数减少的事实，我方不同意承担违约金。如法院认定我方违约，请酌情考虑隔断拆除及疫情原因予以酌减。三、合同虽为我方单方解除，但在租赁期内我方最大限度维护了原告方的利益，一则隔断自2019年10月拆除，我方仍旧按照未拆除隔断的标准向原告支付租金长达一年之久，而我方每月亏损；二则即使在2020年上半年疫情对我方出租造成巨大影响时，我方仍未减少向原告支付租金；三则合同履行期间我方从未延迟支付过租金或有毁坏房屋等违约行为。基于以上事实，本着合理、公平承担损失的原则，考虑到我方对涉案房屋装修的投入，请法院酌情判决，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月24日，刘月芹（甲方、委托方）与自如公司（乙方、受托方）签订《资产管理服务合同》，约定：1.1甲方委托乙方管理运营位于北京市大兴区亦庄镇晓康东里19号楼5单元502室的资产；1.2甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务；1.3管理期限自2018年5月24日起至2022年10月5日止。2.1双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为4700元／月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；2.2空置期，在管理期间内，因为标的资产装修、改造、乙方寻找资产使用人、资产使用人更换造成标的资产空档期及标的资产维修维护等原因导致的标的资产空置期。甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期60天；第二个管理周期起每个管理周期25天。2.6服务质量保证金。管理期内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金。每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方，乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计4700元。3.1管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期的对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏标的资产的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范；3.3标的资产装修配置设施的处置。合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费（损失费=为标的资产购进家具或家电的配置价格*（管理期间内未履行天数/管理期间总天数））。合同到期或提前解约，乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态。6.1管理期间内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同。6.2(2)乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同(a)迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；6.5合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产。已经装修拆除部分不能恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还；甲方认可其提供的固有装修的老化折旧。若标的资产乙方设立了优化间，乙方承诺在合同正常履约到期或乙方提前解除合同，乙方向甲方支付标的资产时应甲方要求，乙方有义务拆除优化间，并恢复拆除优化间导致的墙面破损。合同到期或解约的，乙方将对乙方自行为标的资产配置的宽带进行移机处理，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或腾退期届满之日起将房屋按当时状况进行封存，如封存之后房屋出现物品丢失、损坏或产生其他损失由甲方自行承担。7.1一般违约责任。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应予赔偿。7.3乙方违约责任，乙方违反本合同6.2(2)约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。上述合同签署后，刘月芹按约定交付了标的资产，自如公司按约定给付预期收益至2020年10月10日；自如公司应于2020年11月10日向刘月芹支付2020年10月11日至2020年11月10日期间的收益4986.23元，未付款；自如公司应于2020年12月10日向刘月芹支付2020年11月11日至2020年12月10日期间的收益4986.23元，未付款。2020年10月23日，自如公司向刘月芹发送短信“刘月芹业主您好，我是自如管家王正宇，工号60021117，您同自如共同签署了编号为BJGYWLD189241164的《资产管理服务合同》，感谢您一直以来对自如的信任与支持，现因您房屋中的一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经我公司前期同您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，因此公司将办理解约，方案如下双方互不承担违约责任（互不支付违约金），屋内装修不动，配置物品公司收回，租金收益正常计算到解约日，服务质量保证金与正常租金相抵扣，24小时内您可与我联系”，刘月芹短信回复“我不同意解约，请按合同继续履行”。2020年11月10日，自如公司向刘月芹邮寄《解约通知函》，其上载明，“服务合同履行过程中，因房屋经营情况客观产生变化，经与您多次联系／沟通，双方无法就服务合同变更或解除事宜达成一致。鉴于以上客观事实，我公司特向您发出本解约通知函，通知如下内容：—、我公司决定于2020年11月15日（以下简称“解约日”）与您解除服务合同，并遵循合同条款约定，向您支付违约金。解约日前的租金预期收益我公司正常向您支付。二、我公司已经实际支付但尚未转化为租金的服务质量保证金、装修和配置折旧费用以及至解约日应当结算的各项生活费用等服务合同约定的款项将于解约结算时直接进行抵扣。经款项抵扣后如我公司仍应向您支付款项的，自解约日起十个工作日内我公司将向您的预留账户完成付款。如您仍应向我公司进行费用返还的，请于解约日起十个工作日内向我司完成支付。三、我公司将于解约日前向您下发永久密码（电子智能锁）或以EMS快递形式回寄机械钥匙（机械锁），下发永久密码或签收快递回执将视为您已确认并接收房屋。”2020年11月10日，自如公司工作人员通过短信向刘月芹发送《解约通知函》图片。11月13日，刘月芹回复短信称“解约通知函我收到了，但是我明确告知你，我不同意解约，请纠正其行为并继续履约合同”。庭审中，自如公司表示不同意继续履行合同，房屋经营过程中造成了很大亏损，该合同不适宜强制履行，其在向刘月芹发送解约函时已明确告知不再履行合同，刘月芹应该及时收回房屋防止损失扩大。本院认为，刘月芹与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。现自如公司未依约向刘月芹支付预期收益，已构成违约，其不享有单方解除合同的权利。自如公司在合同期限内清空租户并通知刘月芹解除合同，要求刘月芹收回房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行合同，刘月芹有权据此解除合同。但经法院释明，刘月芹坚持要求自如公司继续履行合同，考虑到自如公司不愿继续履行合同，该义务性质又不宜强制履行，合同目的已无法实现，故本院对于刘月芹要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。就刘月芹所主张的预期收益及逾期付款利息，刘月芹主张的预期收益起始时间为2020年10月11日，当月，双方就合同履行已经发生争议，刘月芹要求自如公司支付欠付的预期收益及逾期付款利息，系建立在该合同仍继续履行的基础上，现本院不予支持刘月芹要求继续履行合同的诉讼请求，故其要求自如公司支付后续房屋收益及逾期付款利息的诉求，本院暂不予支持。双方可在合同依法解除后，就房屋收益等费用一并进行结算。自如公司拒绝继续履行合同给刘月芹造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，刘月芹作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回刘月芹的全部诉讼请求。案件受理费482元，减半收取计241元，由刘月芹负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  樊振国二〇二一年五月二十五日书记员  赵若含