广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6737号上诉人（原审原告）：张秀春，女，1969年1月21日出生，满族，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：梁峰，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周乃玲，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：家叶旺（广州）投资顾问有限公司（原名广州家叶投资顾问有限公司），住所地广东省广州市天河区临江大道391-395号[合利天德广场]1号楼13层02单元。法定代表人：朱穗生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾锦龙，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：武静，广东金桥百信律师事务所实习人员。上诉人张秀春因与被上诉人家叶旺（广州）投资顾问有限公司（以下简称家叶旺公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初11413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张秀春上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张秀春的全部诉讼请求；2.本案的上诉费由家叶旺公司承担。事实和理由：一、一审法院认为张秀春与家叶旺公司之间仅构成居间合同法律关系，系对双方之间法律关系认定不清。张秀春拟在澳洲购买房产，家叶旺公司作为从事移民及海外投资置业的机构，为张秀春与澳洲的房产商及建筑商提供订立合同的机会，张秀春与家叶旺公司之间构成居间合同法律关系。在张秀春与房产商及建筑商签订相关合同之后，家叶旺公司则接受张秀春的委托，代张秀春办理向澳洲的银行提交贷款资料等履行合同事项，双方之间构成委托合同法律关系。双方在2015年11月16日通过电子交换的方式签订了《后续服务协议》，该协议约定了张秀春委托家叶旺公司办理涉案不动产的贷款手续和物业交割服务，家叶旺公司在2015年12月18日收取了后续服务费澳币3000元，可见，双方存在委托关系。二、家叶旺公司作为居间人，未向张秀春如实报告订立合同的事项，造成张秀春的损失，其应当承担损害赔偿责任。家叶旺公司作为澳洲房产投资的专业置业机构，应当对澳洲的房产政策、贷款政策等事项非常了解。家叶旺公司明知澳洲银行收紧对外国人在澳洲当地购房的贷款审批事项，会使张秀春在澳洲与建筑商及房产商订立合同时会有更大的风险，但家叶旺公司不仅向张秀春隐瞒了上述政策及风险，还告知张秀春澳洲银行的按揭贷款较为容易、贷款金额高，故意诱导张秀春。因此，家叶旺公司故意向张秀春隐瞒与订立合同有关的重要事实，向张秀春提供虚假情况，损害了张秀春的利益，根据《合同法》第四百二十五条的规定，家叶旺公司应当承担损害赔偿责任。三、在张秀春与澳洲的建筑商及房产商签订合同后，家叶旺公司作为受托人，因其过错造成了张秀春的损失，应当赔偿张秀春的损失。首先，因家叶旺公司的过错导致张秀春的银行贷款未被批准，张秀春先期支付的土地和住宅定金均被没收。张秀春在2016年5月10日之前已经向家叶旺公司提交了办理银行贷款所需的全部资料，因家叶旺公司更换了为张秀春办理银行贷款的工作人员，导致张秀春的贷款资料于2016年5月30日才由家叶旺公司提交至银行。2016年6月2日，家叶旺公司又要求张秀春重新签署土地价格确认书。由此，家叶旺公司更换业务人员及业务人员对业务的不熟悉，导致张秀春的贷款未被批准。其次，在张秀春的贷款未被批准的情况下，家叶旺公司未及时告知张秀春，导致张秀春无法根据《不动产销售合同》第38.4、38.3的约定拿回已缴纳的保证金。根据《不动产销售合同》第38.4、38.3的约定，如果贷款在批准日当天或之前未获得批准，且买方没有违反本合同，买方可以在批准日期之后的第二天下午5时之前，向符合特殊条款38.3（d）的卖方发出书面通知，终止合同，卖方将退还买方已缴付的保证金；而特殊条款38.3（d）的条件仅是贷款人向卖方或卖方法律从业人员交付一份由贷款人签署的说明贷款人申请被拒绝原因的信的副本。在张秀春的银行贷款被拒后，家叶旺公司没有积极的履行告知义务导致张秀春无法要求卖方返还已缴付的保证金，家叶旺公司对此有重大过错，根据《合同法》第四百零六条的规定，家叶旺公司应当赔偿张秀春的损失。综上，请求二审法院改判支持张秀春的全部诉讼请求。被上诉人家叶旺公司二审辩称：一、一审判决认定法律关系正确，张秀春与家叶旺公司之间成立居间合同关系，而非委托合同法律关系。家叶旺公司作为专业的海外投资顾问公司，提供的居间服务并不因张秀春与房产商及建筑商签订合同而结束，由于海外买卖房屋的手续及法律问题的复杂性，家叶旺公司也负责协助张秀春汇款、联系澳洲银行开户、协助填写贷款表格并跟踪买卖事宜等工作，以避免买卖合同双方当事人在后续履行合同中发生障碍。《后续服务协议》中约定的家叶旺公司提供的服务，是其作为居间人所提供服务的重要组成部分，且家叶旺公司在前述服务中无法以自身名义或张秀春名义独立作出决定，因此张秀春与家叶旺公司之间始终为居间合同关系。二、家叶旺公司作为居间人在张秀春与澳洲的建筑商和房产商订立合同前不存在隐瞒风险和诱导张秀春的行为，不应当承担损害赔偿责任。根据张秀春于2015年11月18日签署的《确认书》，其内容包括张秀春已阅读家叶旺公司的购房买卖流程图，并清晰和明白在澳洲购房的买卖流程。该流程图显示在张秀春提交贷款资料给家叶旺公司（如需），家叶旺公司协助办理贷款申请后，贷款可能获批或不获批，可见家叶旺公司从未向张秀春保证贷款申请一定获批。澳洲对海外人士的贷款政策自2016年初开始不断收紧，家叶旺公司并非贷款政策的制定者或参与者，无法对澳洲政府和银行的房产政策和贷款政策作出预测，只能根据既有政策的指引协助张秀春寻找银行并办理贷款，并未对澳洲银行的贷款政策作出虚假描述并诱导张秀春，张秀春亦未对其该主张举证。三、张秀春的银行贷款未获批并非家叶旺公司过错导致，而是由于澳洲银行贷款政策缩紧等多方原因所致，且张秀春未获贷款并不能直接导致保证金被没收，张秀春要求家叶旺公司对其财产损失承担赔偿责任缺乏事实依据。根据双方间的邮件聊天记录，为避免开发商没收张秀春的地块，家叶旺公司为张秀春找了不下五个贷款机构并协助张秀春延迟土地交割时间三次，但由于利息的原因家叶旺公司提出的方案均未被张秀春接受。且根据普睿德律所与张秀春之间的往来邮件记录，在2016年7月前后律所工作人员已多次提醒张秀春在土地交割日期前支付尾款，否则支付定金将会被没收。张秀春在明知不缴纳尾款其定金有被开发商没收的风险的情况下，仍然多次拒绝家叶旺公司提供的贷款及支付方案，退一步讲，即使张秀春不接受家叶旺公司提供的贷款方案，其也可以通过其他途径尽力筹款，在土地交割前支付尾款以避免定金被没收。张秀春一意孤行拒绝家叶旺公司提供的支付方案且未寻找其他途径支付尾款，最终导致定金被没收，其损失并非由家叶旺公司的过错导致，其要求家叶旺公司对其财产损失承担赔偿责任缺乏合理的依据。因本案纠纷，张秀春于2019年3月29日诉至一审法院，请求判令：1.家叶旺公司赔偿张秀春各项损失185524.15元（由澳币40896.78元根据2015年11月18日的汇率换算得出，包括首期款澳币37260元，律师费澳币1485元、2151.78元）；2.家叶旺公司向张秀春赔偿公证费500元、翻译费16000元；3.家叶旺公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年11月13日，张秀春（买方）、销售代表何梓伦、家叶旺公司（授权代理公司）签订了《临时购房合同》（以下简称“《合同》”），约定：VIC省的Tulliallan项目1006房（以下简称“涉案物业”）的土地售价澳币235000元、建筑售价澳币274000元、定金2万元。买卖以正式合同细则为最后依据，买卖必须得到发展商批准确认。发展商同意本代理公司代表发展商向买家收取购房定金，并提供代收收据给买家。买家必须在签订合同后三天内支付土地价10%、建筑价5%首期房款。当买家签署正式买卖合同并支付土地价10%、建筑价5%后，购房定金将可全部退还给买家。如果买家决定放弃购买此物业，定金（2万元）将不予退还等内容。同日，家叶旺公司的员工何梓伦向张秀春发送购房流程事项包括但不限于如下内容：“在收楼前，我们将协助您完成：签合同、付首期款、贷款、付尾款、收楼。一、[下周，签合同]我司协助您聘请房产律师，并通知发展商出具合同，签合同当天，您的律师会详细跟您解释合同细则。二、[签署合同后，付首期款]签约后，付首期款到发展商、建筑商律师行信托账户；在您签署过的合同快递到澳洲××处，双方确认签名完成，首期款汇款完成的15个工作日内，我司将购房定金退到您指定的账户上，至此前期手续完毕。三、[收地前3个月，开始办理贷款事宜]（1）我司将提供给您一份资料清单，请您按照清单内容提供给我们相应的文件，完成资料搜集；（2）我司文件处理中心同事将资料递交银行，审批贷款大约需要一个月。四、[付尾款，收地]（1）贷款审批成功后，律师行会计算您尾款需要准备的资金；我司会安排协助汇款，之后开始建筑；（2）收楼前一周，您可以选择亲自到楼盘验房；（3）收楼，出房产证（若贷款则房产证抵押在银行），流程结束。五、[后续服务]收楼后，家叶海外后续服务团队还将协助您完成，包括水电煤账号开通、网上银行开通及使用、租客对接等多项内容”。2015年11月18日，张秀春签署《确认书》，内容为：张秀春已购买发展商RPM建筑商Urbanedge所发售的涉案物业，其已阅读家叶旺公司的购房买卖流程图，并清晰和明白在澳洲购房的买卖流程，知道家叶旺公司是发展商的代理公司，在购房流程中承担协助购房的办理手续。张秀春签名确认的《澳洲地产-购房买卖流程图》，载明：1.挑选心水单位，交付购买定金，提供护照、身份证复印件；2.签署临时购房合同；3.安排律师签署正式土地与建筑合同，支付土地首期与建筑首期、后续服务费、律师费；4.等待发展商的土地与建筑的交换合同信；5.交换合同后15天内买方退回收据，收到收据后3天内卖方退回购房定金；6.家叶旺公司代表客户与律师、开发商、银行等多方沟通；7.提交贷款资料给家叶旺公司（如需），家叶旺公司协助办理贷款申请；8.贷款获批/不获批；9.准备贷款二期和交易杂费等；10.进入建筑环节；11.建筑完工；12.自行或安排家叶旺公司协助验房，支付验房费用；13.交房完毕；14.贷款月供开始；15.钥匙等交易文件包裹暂存律师行；16.客户本人签收；17.可委托家叶旺公司协助开通水、电、煤、税号等（如需）。同日，张秀春确认其明白显示由普睿德律师事务所（以下简称“普睿德律所”）告知的如下事项：成交时间为卖方通知区域总图登记后的14天，但未能按合约规定准时成交卖方有权向阁下收取利息作为补偿，并且要求赔偿其他损失，卖方亦可终止合约，没收所缴定金，并且要求赔偿其他损失等。张秀春称《澳洲地产-购房买卖流程图》的第7项流程显示家叶旺公司负有协助办理贷款手续的义务。就此，家叶旺公司称其作为房产中介，仅负责推荐房产，家叶旺公司对张秀春的按揭贷款仅提供协助，并非全权代办，张秀春仍是办理按揭贷款的主要义务人。张秀春提交了张秀春（买方）于2015年11月8日签字与KonannPtyLtd（卖方）于2015年12月10日签字的《不动产销售合同》英文版及中文翻译版，其中中文翻译版载明：销售详情买方向卖方购买涉案物业所在地块（以下简称“涉案地块”），价款澳币235000元，押金澳币23500元，价款中已支付澳币23515元，余款于2015年11月19日到期，结算时应付余款澳币211500元，结算在涉案地块划分登记后14天到期；贷款一栏未填写信息。11.4在结算时，可以现金或授权存款接收机构开具的发票或以双方同意的清算资金的形式通过电汇付款。14.贷款14.1如果销售详情规定本合同须以经批准的贷款为准，则本合同则以贷款人在批准日期或卖方允许的任何更晚日期前批准贷款为准且保障财产安全。14.2如果贷款未在批准日期前获得批准，买方可以终止合同，但前提是买方立即申请贷款及为获得贷款的批准所做的一切行为均合理及在批准日期后2个工作日内或卖方允许的任何更晚日期内，向卖方送达终止合同的书面通知及在作出本合约的任何其他规定时，并无任何欠妥之处。14.3如果合同终止，所有金额必须立即退还给买方。38.以信贷条件为先决条件，38.3买方义务买方在出售之日之前或之后2个工作日内申请贷款……38.3d如果贷款申请在批准日期或之前被拒绝或未被批准，同时根据特殊条款38.4a的任何通知、获取并向卖方和卖方法律从业人员交付壹份由其贷款人签署的说明贷款申请被拒绝原因的信的副本；38.4不满足条件38.4a如贷款在批准日期当天或之前未获得批准，且买方没有违反本合同，买方可以在批准日期之后的第二天下午5:00之前向符合特殊条款38.3（d）的卖方发出书面通知，终止本合同。如果买方在上述情况下有效终止本合同，卖方将退还买方已缴付的保证金，除事先违反本合同外，任何一方不得向另一方提出索赔。38.5弃权如果买方未在特殊条件38.4a条规定的时间内以特殊条件38.4a条规定的方式终止本合同，则视为买方已放弃本条款等内容。张秀春提交了MaherCorpPtyLtd（建筑商）与张秀春（业主）于2015年12月2日签订的《新住宅合同》英文版及中文翻译版，其中中文翻译版载明：合同价格为澳币274000元，其中预付款为澳币13700元、基础阶段支付澳币54800元……建筑商向业主的书面进度款申请和最终付款申请，业主应在7天内支付申请的进度款，最终付款期限为竣工后7天，延期付款的年利率为15%等内容。吉林省松原市松江公证处分别对上述两份合同作出《公证书》，证明上述两份合同的英文内容与中文译文内容相符。经质证，家叶旺公司对上述英文版合同的真实性无异议，但对中文翻译版合同的真实性不予确认。2015年12月2日，家叶旺公司的员工许常婷向张秀春发送电子邮件，称经过电话沟通，张秀春已知悉NAB银行贷款政策可能调整，并愿意配合加快准备贷款资料，现发送需要准备的贷款资料清单，包括近3个月内的流水账单、存款证明、资产证明等。该电子邮件的附件为空白版的《贷款申请个人信息表》。2015年12月9日，家叶旺公司的员工何梓伦向张秀春发送电子邮件，要求张秀春在下载并填写附件中的《退款申请书》后，将该退款申请书发回其电子邮箱。附件为《物业合同交换后退款申请书》《收款证明》。2015年12月21日，普睿德律所的邹一梅向张秀春发送电子邮件含附件，内容包括但不限于：“关于上述阁下向卖方购买之物业的有关合约我们确认已正式交换，双方开始接受该合约的法律约束；本合约规定阁下于卖方书面通知已经取得该物业的区域总图注册之后的14天内完成交易，并将房价所剩余款以及相关调整部分付与卖方；如阁下未能按照合约规定如期成交，并完成产权过户手续，卖方将有权追讨罚息或是以阁下违约形式终止合同并没收阁下所支付的定金以及追讨其它损失；本律师事务所将于过户前7至10天向阁下发出成交预计款项清单，以便阁下准备过户所需费用”。上述电子邮件的附件包括两份英文版合同及《CXL合同交换确认信》。张秀春称该邮件证明其已将10%的定金交到信托账户。2016年2月20日，家叶旺公司向张秀春发送电子邮件，通知涉案地块预计会在2016年5月成交，张秀春即将需要准备贷款事宜，贷款流程大概如下：1.了解张秀春未来的澳洲置业意向，确定预存工资额；2.填写客户贷款资料信息表并发回给家叶旺公司；3.按照家叶旺公司计算的工资金额，每月固定日期存入固定银行，至少预存3个月；4.准备成交资金证明，约为物业价值的30%（在物业成交前2个月打印存款证明）；5.提供一个可作在职证明的公司（物业成交前2个月需要），并说明任职公司的具体要求；6.家叶旺公司根据张秀春提供的公司，制作在职证明、工资单的内容，到时指引张秀春完成盖章（物业成交前2个月需要）；7.身份文件及资产证明等资料（物业成交前2个月需要）；8.签署贷款申请的相关文件（物业成交前2个月需要）。在物业成交前2个月，家叶旺公司会通知张秀春将所有资料整理齐全，以扫描件形式或原件寄回的形式发给负责的同事，家叶旺公司审核后提交给贷款经纪公司；以上是一个贷款准备流程参考，准备的程序会根据实际情况作出调整等内容。该电子邮件的附件为《澳洲贷款个人信息表》。张秀春称该电子邮件中仍未要求张秀春准备和提交土地价格确认书。2016年2月24日，家叶旺公司方向张秀春发送电子邮件，建议其根据贷款银行对工资存款的具体要求（包括每月存款金额57935元）于当日预存款项，在2016年4月底就可以打印近三个月的工资单流水，并连同其他的贷款资料一起交给银行等。张秀春称家叶旺公司在张秀春购买澳洲房产时从未提及让张秀春找相关的单位挂靠及每月存入工资57935元。2016年4月19日，家叶旺公司向张秀春发送电子邮件，告知因最近澳洲四大银行处于每五年的行业整顿期，特增加了对贷款申请人申请资料的新要求如下：要求一，申请人的任职公司在第三方搜索引擎上可以查询到雇佣公司信息，并通过网上查询到的信息进行电话调查，调查内容包括但不限于，申请人身份核实、公司名称、地址、联系电话、收入、岗位及工作内容等；要求二，申请人若从来没有到访过澳洲，请马上到我司办理旅游签证，以便提供给银行作为辅助资料使用；其次，请您安排好手头上的工作，在提交贷款申请前的6个月时间，做好安排到澳洲入境的计划，此入境也是作为辅助资料使用等。2016年4月27日，家叶旺公司向张秀春发送电子邮件，通知张秀春按照其要求填写相应的贷款资料，包括在职证明、工资单、客户个人信息表、信贷计划书、保密协议。2016年5月23日，家叶旺公司的工作人员黄丞琳向张秀春发送电子邮件，表示其接替之前的同事负责张秀春的贷款申请工作，要求张秀春按照邮件的指引签署相应的贷款资料，包括applicationform，personalconcentform，overseasincomedeclaration。2016年5月25日，普瑞德律师向张秀春发送电子邮件（该邮件还同时抄送给家叶旺公司），要求张秀春按照其指引签署土地转让表格，并尽快将原件邮寄给该所，该所需要将土地转让表格在成交前10个工作日之前寄到卖方律师处，否则因此导致物业无法按时成交，会产生罚息。根据家叶旺公司提交的电子邮件显示，家叶旺公司于2016年5月31日向张秀春发送电子邮件，告知：张秀春的贷款资料已于5月30日递交给NAB银行，从明天起算两周内，银行会对张秀春进行雇主调查等内容。张秀春对该电子邮件的真实性不予确认，因为之后还有进行资料的完善，所以不可能在5月30日已提交完全部的资料。2016年6月2日，家叶旺公司向张秀春发送电子邮件，要求张秀春重新签订空白的土地转让表格，并拍照或扫描交其核查后向其邮寄原件。张秀春称家叶旺公司指示其准备的材料与银行贷款机构要求的材料不一致，才导致张秀春需要重新签署土地价格确认书。2016年6月7日，普睿德律所向张秀春发送电子邮件，通知张秀春涉案物业区域总图已登记完成，物业成交日期为2016年7月1日，请张秀春顺利准备贷款及尾款以免耽误交易，并查收附件中卖方律师来信等。根据家叶旺公司提交的电子邮件显示，家叶旺公司于2016年6月10日向普睿德律所发送电子邮件，发送张秀春重新签署的土地转让表格等文件供对方核对，并表示无误后寄出。张秀春称对该电子邮件的真实性无法确认，其中提及的土地转让表格是申请贷款必需的文件，但当时还没有完成。2016年6月14日，普睿德律所向张秀春发送电子邮件，通知张秀春涉案物业入住证已发出，成交日期为2016年6月28日，并查收附件中卖方律师来信。2016年6月25日，家叶旺公司向普睿德律所发送电子邮件，告知张秀春因贷款需要前往北京澳大利亚大使馆做个人身份认证，要求对方向张秀春出具做个人身份认证的书面指示函。6月27日，普睿德律所回复由于张秀春是申请贷款需要做的身份认证，该认证不是其要求作出的，其无法提供书面指示函。张秀春称家叶旺公司在2016年6月2日提交资料给贷款银行后，还需要张秀春到澳洲协助办理相关手续，家叶旺公司本应于2016年6月2日已经预知上述情况，恰恰证明家叶旺公司的业务经验不足。家叶旺公司则称上述手续要求张秀春到北京澳大利亚大使馆办理。2016年6月27日，普睿德律所向张秀春发送电子邮件，告知因张秀春的贷款还未批准，张秀春可能需要延期成交至2016年7月15日，并提醒张秀春如果卖方不同意延期，那么卖方不但有权收取罚息和其他延期费用，还有权发出终止合同通知，如果张秀春不能在此通知规定的范围内成交，卖家有权没收张秀春的定金。2016年7月4日，普睿德律所向张秀春发送电子邮件，称卖方律师回复卖方不同意张秀春延期，若张秀春无法于2016年7月1日成交，卖方将：1.调整金额清单将保持区域总图登记完成日期2016年6月7日不变；2.将从2016年7月1日计算并收取罚息；3.张秀春需在成交时支付卖方律师费澳币165元。请张秀春确认是否同意以上条件，否则卖方律师将发出终止合同通知，该通知发出后，张秀春需在14天内付清尾款。但张秀春称其不是收件人。2016年7月25日，普睿德律所向张秀春发送电子邮件，通知张秀春：由于张秀春没有在合同规定的2016年7月1日支付给卖方剩余尾款，张秀春现已违约，卖方按照合同规定发出了合同解除通知。卖方将按照合同规定行使相关权利解除合同并没收定金等权利，除非张秀春最晚于2016年8月2日履行以下几点：（1）支付给卖方剩余尾款；（2）支付给卖方从2016年7月1日开始按照11.5%年利息来计算的罚息；（3）支付卖方律师费澳币605元。一旦合同被解除，张秀春所支付的定金以及定金所产生的利息将会被卖方没收，卖方也保留向阁下追讨相关损失等的权利等内容。2016年8月5日，家叶旺公司向张秀春发送电子邮件，包括但不限于如下内容：“按照现时您的律师行和发展商的最后通知确认，您的物业的土地交割延长至2016年8月31日。鉴于阁下对我司处理澳洲银行贷款出现的紧急情况有所质疑，我司现在将处理过程向你报告如下：1.在2016年4月底5月初，澳洲四大银行逐步收紧和停止对海外人士的房屋贷款，到今天为止，基本上不再接受海外人士的贷款申请，我司在4月份至今在不同时期不断发邮件及电话告知政策收紧事宜；2.由于澳洲四大银行暂时停止了海外人士贷款业务，所以，在过去两个月里，由于海外申请人数过多，很多贷款机构的额度已经用完，所以对阁下来说选择的机构越来越少，相关贷款手续费用也越来越高；3.在贷款收紧后，因个人原因并没有在开发商指定的时间内完成物业的，根据澳大利亚购房相关的法律法规及业主签署的购房合同，发展商没收房屋及其首期款项（请知悉贷款也属于个人原因）；我想重申一下我司在整个海外置业环节当中的角色：第一，我们是天龙湾项目授权在中国的代理销售商；第二，我们除了销售项目之外，我司可以因应客户要求而提供相关服务，如：协助阁下寻找律师服务、寻找银行及金融机构贷款；与律师行、银行、银行中介进行沟通，令他们在整个环节中配合阁下所需；所以说，我们在中间也起到桥梁的作用；再者，我们更不能左右澳洲政府和银行的贷款政策，只能根据相关的指引办事，银行的贷款发放由银行内部决定；关于张女士提及我司迟延为您办理贷款手续，有几点我务必说明一下：（1）我司协助客户贷款的时间由开发商和律师行通知阁下最终土地交割的时间而定，一般我们是提前2至3个月准备，因为贷款申请通过后，贷款审批文件有效期为3个月，过期无效，所以这个时间点要与实际土地交割时间契合，不能过早也不能太迟；我司第一次得知，张女士的物业地块预估在2016年5月交割，因此我们第一次协助张女士收取银行贷款文件时间为2016年2月24日，确保贷款申请有充足的时间并且不会过期；（2）在通知张女士准备贷款期间，我司一直与您本人和银行沟通，沟通申请人的资料，不断作补充及更新资料；（3）后来我方被律师行通知，涉案地块交割时间为7月1日，因此只能4月份递表，但当时澳洲贷款政策已经收紧，所有银行要求的文件已经和早前不一样了，中间花了大概2周时间去更新和满足银行的要求，直到5月份，递进澳洲国民银行，但是阁下的资料未能最终通过银行审批，而此时正值澳洲贷款危机，在此情况下，我司马上把阁下资料撤回，保住阁下不被银行列入黑名单，同时，我司找到另外一家可以接受贷款给海外人士的银行，但该银行要求身份验证、税单；（4）在您递交第一次贷款申请失败后，澳洲四大银行以及小银行陆续关闭对海外投资者的贷款，为此，我司为阁下做了三件重要事情：第一，继续寻找可以贷款给海外投资者的银行和金融机构；第二，在2016年6月27日，我司争取到延迟土地交割时间至2016年7月15日；第三，我司建议阁下，在今年7月15日前，先全款将土地成交，建筑部分尝试进行贷款或者在土地交割后分五期付款；（5）在2016年7月17日，我司为阁下找到澳大利亚恒盛信贷愿意贷款，但阁下不愿意接受利息6%-8%的年利率及支付手续费澳币7838.6元的方案；（6）在2016年7月20日，我司再次找到新的金融机构同意放贷，贷款年利率为12%，您再次拒绝此方案，但愿意贷款给海外人士的机构所收的利息及手续费越来越高了；（7）我司再一次向开发商争取迟延交割时间至2016年8月2日，但其间我司不断劝说阁下接受目前市场上的贷款机构，最后未果；（8）在2016年7月29日，我司最后一次争取交割时间延期至8月31日。综上所述，我司没有延迟阁下的贷款，并且协助阁下找了不下五个贷款机构，同时延迟土地交割时间三次，避免了开发商没收涉案地块；按照现时澳洲政府和银行的贷款政策，未来三个月会更加紧张，贷款机构的利息和申请手续费也会越来越高；请您知悉并且珍惜目前市场能提供借贷的银行产品，也通知知悉您的贷款材料是有一定难度的；我司提出以下解决方案，供阁下考虑：（1）先全款交割土地，建筑款分五期缴纳；（2）先全款交割土地，建筑部分尝试贷款完成；（3）接受现有的金融机构贷款；请慎重考虑，望在2016年8月31日前完成交割，（因为已经为阁下延期三次），我司爱莫能助。”2018年12月17日，北京市盈科（深圳）律师事务所接受张秀春的委托指派梁峰律师发出《律师函》，函告家叶旺公司因未依约履行勤勉尽责义务（包括帮助张秀春及时申请贷款、告知逾期支付购房款的风险，擅自撤回张秀春的银行贷款资料致使张秀春未能取得贷款银行的不予批准通知书），导致张秀春产生被没收购房定金等损失，构成根本违约，要求家叶旺公司在收到该函件之日起三日内赔偿损失澳币39351.78元等内容。家叶旺公司于2018年12月19日签收上述《律师函》。张秀春为证明家叶旺公司负有协助办理银行按揭贷款的义务，还提供了显示张秀春（甲方）与家叶旺公司（乙方）于2015年11月16日签订的《后续服务协议》（以下简称《协议》；约定：甲方成功购买了乙方代理的涉案物业，乙方是澳洲开发商RPM建筑商Urbanedge授权的华南地区代理公司，甲方委托乙方办理购买澳洲物业的贷款办理手续和物业交割的跟踪服务。乙方提供给甲方的有偿服务是从甲方签订正式买卖合同开始，直到该物业成功交割为止结束；上述服务包括协助甲方汇款、协助联系澳洲银行开户、协助填写贷款表格、协助跟踪买卖相关事宜、协助甲方与开发商和代表律师沟通、协助与银行中介沟通、协助验房流程。乙方的后续服务费用为澳币3000元，甲方须在签署正式购房买卖合同时一次性支付给乙方指定账户；收款后，乙方提供收据给甲方。若甲方参加了后续服务，则甲方可以享受乙方提供的在该物业交割后的12个月内的免费服务；服务包括协助开通水、电、煤气、电视账户、开通税号、网上银行操作指导，翻译相关的账单和信函、变更地址和个人信息，跟踪包租套餐的租金返还情况等内容。该协议甲、乙双方落款处均未签名、盖章）。张秀春称《协议》是双方通过电子邮件交换的。经质证，家叶旺公司对真实性、关联性、合法性均不予确认；家叶旺公司与张秀春仅口头约定协助义务，张秀春也支付了后续服务费澳币3000元，但双方没有签订《后续服务协议》；上述协议没有双方的签名盖章，单纯的电子邮件往来不代表双方已签订该协议。家叶旺公司还称鉴于张秀春购买涉案物业的交易无法成交，其出于善心向张秀春返还了《协议》项下的服务费。为此，家叶旺公司提交了《收据》（载明其于2015年12月18日收到张秀春后续服务费澳币3000元折合为13800元）、《物业弃购退参加后续服务费申请书》（载明：张秀春因其于2016年9月2日放弃购买涉案物业，申请退还参加后续服务费13800元）、支付申请单、《网银转账回单》（载明家叶旺公司方于2016年10月21日退还张秀春款项13800元）予以证明。经质证，张秀春对该组证据的真实性均无异议，并称其于2015年11月13日前交纳定金20000元，并于2015年12月9日申请退还该款项，但家叶旺公司仅退还扣除13800元（即澳币3000元）后的剩余款项，该金额与上述《后续服务协议》约定的后续服务费金额一致；其弃购是因为家叶旺公司方失误造成其无法继续交易。张秀春为证明首付款、律师费、公证费损失，还提供了如下证据予以证明：1.网银交易情况打印件（共2张），载明张秀春分别向澳大利亚RPM转账支付澳币23530元，向澳大利亚MAHERCORP转账支付澳币13730元。2.张秀春于2015年11月18日单方签署的《律师委托及收费协议》，载明：张秀春委托普睿德律所为张秀春购买涉案物业提供法律专业服务，保障张秀春在支付应付的款项后获得所有权，本协议签订时，张秀春支付律师费澳币1485元；如果张秀春在合约交换后物业交割前要求终止，普睿德律所将收取一半律师费或者澳币1000元加上已经做完的额外的事项或发生的额外费用等事项。3.中国银行汇款付款凭证，载明：张秀春于2015年12月10日向案外人王斐汇款6831元，用途及附言备注为律师费等（张秀春称该笔款项即《律师委托及收费协议》中约定的前期律师费澳币1485元）。4.转账网页（英文版），显示：发生澳币2151.78元的转账。5.吉林增值税普通发票，载明张秀春于2019年2月1日向吉林省松原市松江公证处支付公证费500元。6.《笔译合同》（共2份），分别载明张秀春委托案外人万沃德（北京）国际翻译有限公司翻译《#6738exchangeK土地合同（1）》的翻译费4500元，翻译《#6738exchangeK土地合同（2）》《Lot1006-建筑合同》《新增6份合同》的翻译费11500元。7.显示万沃德（北京）国际翻译有限公司分别出具的收取张秀春上述翻译费的收据（共2张）。经质证，家叶旺公司对证据1的真实性不予认可，未加盖银行印章；对证据2-4的真实性无异议，但称显示的是张秀春与澳洲律师的委托行为，家叶旺公司对此不清楚；对证据5的真实性无异议；对证据6、7的真实性、合法性、关联性均不予确认，上述收据不是合法的发票，不能真实反映翻译价格。家叶旺公司还提交了如下证据：1.网络新闻手机截图若干张，用于证明澳洲贷款政策紧缩，澳洲政府对外国人在当地购买物业的按揭贷款进行限制。2.家叶旺公司内部员工之间工作的电子邮件往来记录（载明家叶旺公司员工跟进张秀春购买涉案物业的进度：2016年5月4日涉案物业需要交齐资料；2016年5月10日涉案物业的资料已齐，需要张秀春提供VISA卡号，给评估费用；2016年7月26日张秀春决定放弃购买；2016年8月5日张秀春希望全付土地，从国内贷建筑款项），用于证明家叶旺公司完全履行了居间服务义务。经质证，张秀春对证据1的真实性无异议，但认为与本案无关，且家叶旺公司事先也未告知张秀春，家叶旺公司应该提前预测澳洲购房按揭利率有变化，给张秀春相对长的时间准备，但家叶旺公司直至2016年6月2日才向贷款经纪提交贷款资料；对证据2，属于家叶旺公司内部资料，张秀春不清楚家叶旺公司是否已实际履行，但2016年8月5日涉案合同已被开发商、建筑商终止。家叶旺公司称其在2015年12月2日、2016年4月19日发送的电子邮件中均提醒张秀春澳洲贷款紧缩事宜，需要提前做好应对准备。一审庭审中，张秀春、家叶旺公司还作出如下陈述：1.关于张秀春购房损失的责任承担。张秀春认为家叶旺公司应当承责，因家叶旺公司的失误导致张秀春的按揭贷款未能通过银行的审批，之后，家叶旺公司未经张秀春的同意又擅自从银行撤回张秀春的按揭贷款资料，家叶旺公司作为涉案物业的专业代理人，应该知晓《不动产销售合同》的内容，但并未按照《不动产销售合同》第38.3条的约定将张秀春的按揭贷款审批不成功的结果通知卖方，导致张秀春的首期款被没收。家叶旺公司则称其作为中介只推荐房产，合同条款由澳洲专业律师负责向张秀春解释，张秀春理应知悉合同项下的违约责任；《不动产销售合同》第38.3条的适用前提是付款方式仅限于贷款，但该合同中并没有明确约定张秀春的付款方式仅限于贷款；家叶旺公司在张秀春签订完《临时购房合同》后才向家叶旺公司提出按揭贷款，证明张秀春在购房时的支付方式不一定是按揭贷款，否则也不敢签订《不动产销售合同》《新住宅合同》；张秀春放弃购买物业原因是其放弃了以其他贷款方式及其他付款方式支付尾款。2.关于张秀春不能成功办理按揭贷款的原因。张秀春称其不清楚按揭贷款如何办理，都是按照家叶旺公司的指示操作，其不清楚情况是何种原因导致贷款不成功，但家叶旺公司于2016年6月10日还在完善资料，其迟延提交资料导致张秀春无法在2016年7月1日前付款。家叶旺公司称张秀春作为贷款人有义务向澳洲银行了解更多的信息；张秀春是澳洲政府出台政策限制对外国人购买物业的按揭贷款以及其自身条件不符合银行放款要求而导致贷款失败，包括张秀春提供的收入证明、个人身份证明不符合澳洲银行的要求；之后，家叶旺公司还为张秀春提供了其他银行，但张秀春认为其他银行的贷款利率过高，自行放弃贷款。张秀春回应称其是依据家叶旺公司的指引向银行提供相应证明文件的，如果银行因此不批准，家叶旺公司对此应当承责；如果家叶旺公司没有过错，其不可能将基于《临时购房合同》《协议》收取的款项全部退还给张秀春。一审法院认为：张秀春、家叶旺公司之间成立居间合同法律关系。现张秀春主张家叶旺公司在提供居间服务过程中存在过错，给其造成了损失，具体表现为家叶旺公司迟延提交贷款资料导致其未成功办理按揭贷款以及家叶旺公司擅自撤回银行的贷款资料致使其无法根据《不动产销售合同》第38.3、38.4条的约定提供贷款人签署的说明贷款申请被拒绝原因的信给卖方，及时终止合同，避免首期款被没收。一审法院认为，关于家叶旺公司协助张秀春贷款的义务，从本案中双方提交的证据来看，家叶旺公司在2015年11月至2016年6月期间已多次就贷款问题向张秀春进行了告知，包括办理贷款的流程、贷款的时间、贷款政策的变化、贷款所需提交的资料等，且对期间需要张秀春完善的资料亦及时进行了反馈，并未显示家叶旺公司在此过程中存在故意隐瞒事实或提供虚假情况的行为；且众所周知，贷款能否成功取决于多方面的因素，之于本案更涉及到海外贷款的政策性、复杂性，张秀春认为系家叶旺公司迟延提交贷款资料导致其贷款未按期获得批准，但张秀春并不能就其主张提供充分证据予以证实，故一审法院不予采纳。关于《不动产销售合同》第38.3、38.4条的约定，虽合同中确有该特殊条款的存在，但诚如家叶旺公司所述，根据家叶旺公司的理解张秀春并不能适用前述条款，因在《不动产销售合同》的销售详情中并未规定该合同需以经批准的借贷为准；结合为张秀春提供法律专业服务的普睿德律所向张秀春发出的函件来看，普睿德律所数次提醒张秀春不按期支付尾款的后果是卖方将解除合同、没收定金，亦未提及张秀春可适用《不动产销售合同》第38.3、38.4条的约定；张秀春在此过程中亦未向各方主张过该项权利；即张秀春现不能证实其可适用《不动产销售合同》第38.3、38.4条的约定避免损失发生，其主张家叶旺公司对此负有过错亦缺乏依据。综上，一审法院对张秀春在本案中要求家叶旺公司赔偿其各项损失的诉请均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年9月16日作出如下判决：驳回张秀春的全部诉讼请求。一审案件受理费4330元，由张秀春负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，家叶旺公司对张秀春提交的签订时间为2015年11月16日的《后续服务协议》的真实性予以确认。另查，广州家叶投资顾问有限公司于2020年4月16日更名为家叶旺（广州）投资顾问有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于张秀春与家叶旺公司之间的法律关系认定问题。就张秀春购买涉案物业的问题上，张秀春与家叶旺公司对双方之间成立的是居间合同关系均无异议，本院对此予以确认。至于委托处理银行按揭贷款的问题，双方则存在争议，张秀春主张为委托合同关系，家叶旺公司认为是居间合同关系。结合双方签订的《后续服务协议》及双方往来电子邮件的内容，家叶旺公司就银行按揭贷款问题提供的是寻找贷款银行、协助张秀春填写并提交相关贷款所需资料、促成建立贷款关系等服务，张秀春没有给予家叶旺公司明确的代理权限，家叶旺公司也没有以张秀春的名义独立地进行民事法律行为，故一审法院认定双方之间成立的是居间合同法律关系，理据充分，本院予以认可。张秀春主张双方之间是委托合同关系的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。关于家叶旺公司是否应当向张秀春承担赔偿责任的问题。首先，从本案查明的事实来看，家叶旺公司就银行按揭贷款的流程、时间、政策变化及所需提交的资料等问题对张秀春进行了多次的告知及沟通，在第一次贷款未被批准后亦就贷款问题寻找了多家银行及金融机构供张秀春选择，故现有的证据无法显示家叶旺公司在提供居间服务时存在过错及故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为。张秀春上诉主张家叶旺公司以澳洲银行按揭贷款较为容易、贷款金额高对其进行诱导，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对该上诉理由不予采纳。其次，张秀春与涉案物业的卖方所签订的《不动产销售合同》中并未明确约定以银行按揭贷款作为购房款的支付方式，且为张秀春提供法律服务的普睿德律所已多次发函张秀春告知其不按期支付尾款的法律后果，故作为一个完全民事行为能力人，张秀春理应清楚知悉其既不选择银行按揭贷款，又不如期支付尾款的不利后果，但其仍然怠于履行合同义务，最终导致其主张的损失结果的发生。综上，一审法院对张秀春要求家叶旺公司赔偿各项损失的诉请不予支持，合法合理，本院予以维持。综上所述，上诉人张秀春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4330元，由上诉人张秀春负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年五月十一日书记员 莫善友区敏儿