重庆市南岸区人民法院 民事判决书 （2020）渝0108民初13233号 原告：重庆海棠体育实业有限公司，住所重庆市南岸区海棠溪烟雨路1号体育馆，统一社会信用代码915001087398280170。法定代表人：明镜，董事长。委托代理人：闫某，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告：韩应辉，男，汉族，1983年1月6日出生，住址重庆市巴南区。委托代理人：王某某，重庆山语律师事务所律师。被告：张仁进，男，汉族，1972年12月8日出生，住址重庆市渝北区。原告重庆海棠体育实业有限公司（以下简称“海棠体育公司”）诉被告韩应辉、张仁进房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海棠体育公司的委托代理人闫某、被告韩应辉的委托代理人王某某到庭参加了诉讼。被告张仁进经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海棠体育公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告韩应辉向原告支付截止2018年7月14日欠付的租金、水电费、物管合计304706.15元；2、请求判令被告一韩应辉立即向原告海棠公司支付因逾期支付租金、物管 费、水电费产生的违约金 (自2017年7月11日起，以欠付的租金、物管费、水电费为基数，按照年利率24%为标准计算，现暂计算至2020年6月12日，利随本清);3、请求判令被告一韩应辉立即向原告海棠公司支付逾期退房的房屋占用费270,043元；4、请求判令被告二张仁进向原告海棠公司承担第一项至第三项诉讼请求主张款项的连带清偿责任；5、请求判令本案案件受理费、保全费及其他诉讼费用均由二被告负担。事实和理由： 2013 年 6 月 26 日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市南岸区案涉房屋租给被告，套内面积1128 平方米，租期从 2013 年 7 月 15 日至 2018 年 7 月 14 日止，2016 年 7月 14 日之前租金为 38 元/平方米，之后为 39.9 元/平方米。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，但被告在使用过程中未按照约定向原告支付相应的租金，经催收后仍未支付。被告韩应辉自2017年7月14日至2018年7月14日累计欠付原告租金、物管费、水电费433 298.15元，且一直未将租赁房屋退还给甲方，直到2020年1月2日才退还房屋。2019年12月17日，原告与二被告达成《租赁合同补充协议》，确认韩应辉从2017年4月15日至2018年7月14日累计欠付原告租金、物管费、水电费433 298.15元，对逾期退还房屋的占用费另行确认，同时张仁进同意作为共同还款人，对于上述款项应承担连带清偿责任。2020年5月7日，原告与韩应辉签订了《租赁房屋移交协议》，约定韩应辉尚欠原告304 706.15元租金、物管费、水电费。故诉求如前。              被告韩应辉辩称：不同意原告对被1的诉请。原告和被1签订的租赁合同在2018.7.14已经到期，（2017）渝0108民初8005号判决书判决的金额由我方和张仁进承担，判决之后被1的行为认为是代表重庆可名公司。在2017年原告已经诉讼了韩应辉，之后不可能还以他个人名义签订补充协议，承担债务等。实际涉案房屋也是重庆可名公司在使用，可名公司也向原告支付过物管费、租金。被告张仁进未答辩。经审理查明：原告海棠实业公司系重庆市南岸区海棠溪案涉房屋的权利人，该房屋用途为商业用房，物理层为第-2 至-1 层，建筑面积 14 342.53 平方米。2013 年 6月 26 日，原告（甲方）与被告韩应辉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，就原告将前述房屋部分出租给被告使用的相关事宜进行了约定，内容包括：租赁房屋位于重庆市南岸区海棠溪，套内面积 1128 平方米（以测绘部门最终测量为准）。租赁期限五年，从 2013 年 7 月 15日至 2018 年 7 月 14 日止。乙方租赁此房只能用于经营搏击、健身、培训、休闲、娱乐。乙方作为房屋实际使用人应按时足额交纳物管费。2013 年 7 月 15 日至 2013 年 10 月 14 日为免租期免租金，2013 年 10 月 15 日至 2016 年 7 月 14 日 38元/平方米，42 864 元/月，2016 年 7 月 15 日至 2018 年 7月 14 日 39.9 元/平方米，45 007.2 元/月，免租期内不免应缴的物业管理费、水电气等费用，物业管理费 2 元/平方米。租金先交费后使用，按季度支付，第一次交纳租金时间为2013 年 7 月 15 日前，之后付款期限为每季的第一个月开始前 10 个工作日之前。乙方拖欠按本合同应向甲方交付的款项或物管费、水电气费累计达 30 天的，视为乙方违约，甲方有权解除《房屋租赁合同》，收回房屋，乙方应按约定向甲方支付违约金。乙方未按照本合同约定向甲方交付各类款项的，每逾期一天按照应付未交付金额的千分之一向甲方支付违约金。租赁房屋的质量安全责任由房屋所有权人承担，但如因乙方的人为损坏或使用不当引发的安全事故，由乙方承担全部法律责任。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告韩应辉，被告对该房屋进行装修后用于经营“武可名搏击俱乐部”。因被告韩应辉欠付租金，原告于2017年向我院起诉韩应辉，我院作出（2017）渝 0108 民初 8005 号民事判决书，判决：被告韩应辉于本判决生效后十日内向原告重庆海棠体育实业有限公司支付截止 2017 年 4 月 6 日差欠的租金 916219.2 元、物管费 30 912 元；并从 2015 年 1 月 11 日起以当季度差欠的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至款项付清止。2019年12月17日，原告（甲方）与被告韩应辉（乙方）、张仁进（丙方）达成《租赁合同补充协议》,内容主要为：租赁合同在2018年7月14日到期，乙方至本协议签订之日仍未撤场；乙方、丙方同意在2019年12月31日前向甲方支付判决确定的欠付租金及2017年4月15日至2018年7月14日欠付的租金384210.15元；2018年7月15日之后的房屋占用费另行协商；……该协议由原告海棠体育公司、被告韩应辉、被告张仁进签名及捺印。2020年5月7日，原告（甲方）与韩应辉（乙方）签订了《租赁房屋移交协议》，约定：确认乙方于2020年1月2日将租赁房屋交给甲方；确认乙方欠付2017年4月7日至2018年7月14日期间的租金、物管费、水电费433298.15元，冲抵履约保证金后欠付上述费用合计304 706.15元；……上述事实，有《房屋租赁合同》、判决书、房屋产权证明、《租赁房屋移交协议》、《租赁合同补充协议》等证据证实，足以认定。本院认为：原、被告于 2013 年 6 月 26 日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方对此均无异议，应按照合同约定履行各自的义务。故在租赁协议中，出租人须将租赁物交付承租人使用、收益，承租人有依约支付租金的义务。原告与韩应辉在《租赁房屋移交协议》中确认欠付2017年4月7日至2018年7月14日欠付的租金、物管费、水电费为304 706.15元，故本院对原告要求被告支付截止至2018年7月14日的租金、物管费、水电费为304 706.15元的诉讼请求予以支持。关于逾期退房的房屋占有使用费。原告与韩应辉在《租赁房屋移交协议》中确认房屋交还日期为2020年1月2日，房屋占有使用费的期间为2018年7月15日至2020年1月2日。因原告与被告韩应辉在《租赁合同补充协议》中约定“逾期不退房的，按照最后一期租金标准的2倍收取房屋占用费”，原告据此请求270 043元，符合双方约定亦不违法法律规定，本院予以支持。关于张仁进是否应承担连带责任。原告与被告韩应辉、张仁进达成的《租赁合同补充协议》中，韩应辉、张仁进同意支付本案中2017年4月15日至2018年7月14日欠付的租金384210.15元，张仁进此意思表示构成债的加入，应对384210.15元承担连带责任。关于违约金。被告未按照合同约定支付租金和物管费已经构成违约。双方合同约定“乙方未按照本合同约定向甲方交付各类款项的，每逾期一天按照应付未交付金额的千分之一向甲方支付违约金”，该违约金标准约定过高，现原告自愿降为按照年利率 24%主张，考虑到被告未缴租金与涉案房屋漏水存在一定关系，本院对违约金标准酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利息（LPR）计算，从2020年5月8日即《租赁房屋移交协议》签订次日起以被告欠的租金、房屋占有使用费为基数支付至款项付清止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告韩应辉于本判决生效之日起十日内支付原告重庆海棠体育实业有限公司截止至2018年7月14日的租金、物管费、水电费304 706.15元及违约金，违约金以304 706.15元为基数，从2020年5月8日按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利息（LPR）计算至付清之日；二、   被告韩应辉于本判决生效之日起十日内支付原告重庆海棠体育实业有限公司2018年7月15日至2020年1月2日的房屋占有使用费270 043元及违约金，违约金以270 043元为基数，从2020年5月8日按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利息（LPR）计算至付清之日；三、   被告张仁进对被告韩应辉上述债务中的384 210.15元承担连带责任；四、   驳回原告重庆海棠体育实业有限公司的其它诉讼请求。若未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延 履行期间的债务利息。案件受理费11962元、公告费560元，由被告韩应辉、张仁进负担（原告已预交，被告在支付上述费用时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。   审  判  长    蹇  黎人民陪审员    唐莲惠人民陪审员    程  艳                                  二〇二一年五月二十日                        书  记  员    郭荣娜    - 1 –