北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初18984号原告（反诉被告）：李凤珍，女，1967年6月7日出生，汉族，丰台区南苑街道办事处退休人员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李永超，北京市弘嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕政霖，北京市弘嘉律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郭燕红，女，1964年3月4日出生，汉族，航天万源科技公司退休员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋子杰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔倩倩，北京市京师律师事务所律师。李凤珍与郭燕红确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序（独任制），公开开庭进行了审理。李凤珍及其委托诉讼代理人李永超、吕政霖，郭燕红及其委托诉讼代理人崔倩倩、宋子杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李凤珍向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年9月29日签订的《房屋转让合同》无效；2.郭燕红将位于北京市公园懿府小区3号楼2单元1207号房屋（以下简称1207号房屋）恢复原状并返还与李凤珍；3.郭燕红按每月3500元标准支付自2017年10月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；4.诉讼费由郭燕红承担。事实与理由：李凤珍与开发商就1207号房屋签订《天恒金融街-公园懿府项目限价房选房认购协议》，认购1207号房屋，房屋性质为限价商品住房，于2019年取得不动产权证书。2017年9月29日，李凤珍与郭燕红签订《房屋转让合同》，将1207号房屋转让与郭燕红。但依据《北京市限价商品住房管理办法》第二十六条规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。双方签订房屋转让合同时，1207号房屋取得产权证不满5年，不符合限价房上市交易条件，违反了强制性规定，合同应属无效，故提起本案诉讼。郭燕红辩称：不同意诉讼请求。房屋转让合同是双方真实意思表示，我已经对房屋进行装修并居住使用，若要返还并恢复原状，李凤珍应该赔偿相应损失。双方并非租赁合同关系，李凤珍要求支付租金于法无据。郭燕红向本院提出反诉请求：1.李凤珍返还郭燕红购房款980818元及资金占用利息（以980818元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，自2019年8月19日起至实际支付之日止）；2.李凤珍赔偿房屋增值损失1875182元；3.李凤珍赔偿装修损失44800元；4.反诉费、鉴定费由李凤珍负担。事实与理由：李凤珍起诉主张双方签订的《房屋转让合同》无效，要求郭燕红返还房屋，李凤珍则应退还我方支付的相应款项并赔偿房屋增值损失及装修损失。李凤珍反诉辩称：不同意反诉请求，郭燕红认可双方签订的《房屋转让合同》无效，其所述房屋价款不实，除了购房款以外，李凤珍收取的费用用于支付1207号房屋物业费、水电费等，房屋交房至今均由郭燕红居住使用，相关费用应予扣除，不应返还。1207号房屋性质为两限房，购买人需符合相应购买条件，房屋取得产权证书不满5年，至今不符合上市交易条件，郭燕红的出资应视为对李凤珍的债权，郭燕红无权要求返还增值损失。涉案合同是无效合同，无效的损失仅为实际损失，如资金占用利息。增值损失系转售利润损失，1207号房屋现无法上市交易，无法评估现值，另应有35%的土地出让金应予扣除。此外，合同无效后，郭燕红应将房屋恢复原状，其进行装修，破坏了房屋结构，要求赔偿装修损失没有依据，其提交的证据也无法体现装修金额。另郭燕红一直在房屋内居住，居住使用费应从李凤珍返还的款项中抵扣。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月2日，李凤珍与北京金天恒置业有限公司签订《天恒金融街﹒公园懿府项目限价房选房认购协议》，约定李凤珍认购1207号房屋，房屋总价807818元，预测建筑面积53.79平方米，建筑面积单价15018元。2016年1月11日，郭燕红刷卡支付房款607818元，通过熊建军账户刷卡支付房款20万元，合计807818元。2017年9月29日，李凤珍（甲方、转让方）与郭燕红（乙方、受让方）签订《房屋转让合同》，约定甲方自愿将其申请获批的北京市限价商品房一套转让给乙方；甲方获批的限价商品房为1207号房屋，该房屋建筑面积53平方米（最终以房产证为准）；甲方所购房屋单价为15018元，总价为807818元，甲方同意按照此单价和总价转让给乙方；该房屋双方协定由甲方转让给乙方，乙方在购房款外另行支付甲方转让费15万元，该款乙方在签订本协议之日支付给甲方；甲方收房后，应将该房交付乙方，由乙方占有和使用，同时乙方获得该房屋所有权并享有一切权益；甲方应协助乙方办理装修及物业管理方面的一切手续，收房时的其他费用由乙方支付；如因甲方不协助乙方办理过户手续，造成乙方的一切损失应全部由甲方承担。2017年9月30日，郭燕红向李凤珍转账支付173000元。2017年9月，1207号房屋建成交付，郭燕红入住居住至今。2019年9月26日，1207号房屋取得产权证书，房屋性质为限价商品住房，登记行政地址为北京市丰台区西红门南一街206号院3号楼12层1单元1202（以下简称1202号房屋）。庭审中，李凤珍称其于2015年取得限价商品房购房资格，因其无力支付房款，经中间人杜某介绍，与郭燕红相识，由于郭燕红儿子结婚无房居住，双方协商先由郭燕红向开发商支付房款，由郭燕红儿子先行居住，待郭燕红儿子购买其他房屋后，李凤珍再将房款返还，后因担心李凤珍不返还购房款，郭燕红要求双方签订《房屋转让合同》，其未审查合同内容，信任郭燕红，在合同上签字，双方实质并非房屋买卖关系。李凤珍申请证人杜某出庭作证。证人杜某陈述，其与李凤珍系朋友，与郭燕红的爱人熊伟是战友；2015年左右，熊伟委托其买便宜房屋给儿子居住，恰逢李凤珍有限价房可以购买，李凤珍没钱，其对李凤珍说限价房是政策房，不能出售，先让给郭燕红交房款，等将来取得产权证能上市交易以后再说，熊伟在交完房款后制作了一个买卖协议，说是为让郭燕红放心，但其告诉熊伟，协议没用，房屋得产权证满5年以后才能买卖；期间李凤珍哥哥有一套房屋可以按拆迁优惠价格卖给李凤珍，但她如果买了哥哥的房屋，就丧失了购买限价房的资格，因此李凤珍曾提出与郭燕红交换房屋，但双方未能协商一致。郭燕红对证人证言不予认可，称双方是买卖关系，不是暂时居住。庭审中，李凤珍称通过熊建军账户支付的20万元款项未显示收款账户，无法确认是否系本案购房款。郭燕红称全部购房款均足额支付至开发商账户，产权证已办理亦可佐证房款已付清。庭审中，李凤珍提交2017年9月24日的发票及收据一组：编号为012029612供暖费1613.4元发票，2529.81元物业费收据，公共维修基金10756元收据；李凤珍另提交2019年9月25日契税8076.68元发票、2019年9月26日不动产登记费80元发票，证明其支付上述费用合计23055.89元。郭燕红称双方在《房屋转让合同》中约定了15万元转让费，但实际支付了173000元，超出部分23000元即用于支付房屋入住及产权证办理相关税费，上述票据在李凤珍处，但系郭燕红负担。李凤珍不予认可，称173000元系用于房屋税费及其他费用支出。庭审中，李凤珍提交2019年的发票及收据一组：编号为98115818、60056463、39693718、物业费发票三张，每张2529.81元，编号为00328648（2019年1月10日开具）、21177813、52094687供暖费发票三张，每张1613.4元，证明其方支付上述费用。郭燕红提交转账记录一份，证明2019年1月9日其支付供暖费1613.4元，其余费用认可为李凤珍支付。庭审中，李凤珍提交1202号房屋所在小区网上租赁信息，要求郭燕红按每月3500元标准支付占用房屋期间的房屋使用费。庭审中，郭燕红申请对1202号房屋市场价值及装修价值进行评估，经北京市高级人民法院随机确定鉴定机构，确定房屋市场价值由北京仁达房地产评估有限公司（以下简称仁达公司）进行鉴定，装修价值由杜鸣联合资产评估（北京）有限公司进行鉴定。2020年12月28日，装修价值鉴定，经鉴定机构与郭燕红沟通，该鉴定作退案处理。2021年3月25日，仁达公司出具《评估报告书》，载明：估价假设和限制条件：三、背离事实假设：根据估价委托人提供的《不动产权证书》［京（2019）丰不动产权第0042611号］，权利人取得该房屋产权证不满5年，不符合限价商品房上市交易的条件，根据估价委托人提供的《关于（2020）京0106民初18984号案件评估的说明》，本次评估设定其可以上市交易，可在公开市场上自由转让；四、不相一致假设：估价对象于价值时点已装修，根据估价委托人提供的《关于（2020）京0106民初18984号案件评估的说明》，本次评估设定其室内装修为毛坯，并以此为估价前提；估价结果为单位面积房地产价值每平方米53105元，房地产价值总额285.6万元；根据《北京市人民政府关于印发北京市限价商品住房管理办法（试行）的通知》（京政发［2008］8号）及《北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》（京建住［2008］226号），已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。本次鉴定费为9640元。庭审中，李凤珍认为上述《评估报告书》不具有参考意义，评估假设房屋可以上市，但房屋现不满5年无法交易。关于郭燕红主张的增值收益，李凤珍认为增值收益应系现在的市场价值与2017年9月29日签订《房屋转让合同》时的市场价值的差额，但本案未对签订《房屋转让合同》时的市场价值予以评估鉴定，故无法计算增值收益；李凤珍另提交北京市住建委公布的2017年1202号房屋所在小区商品房的开盘价为7万余元，称若购买本案房屋相同面积53.78平方米的房屋，市场价值应为376万余元，郭燕红支付的本案房款不足以购买该小区的任何一套房屋，也不会丧失购买房屋的机会，更何谈增值损失，且自2017年至今，受我国房地产市场长期调控政策影响，我国（包括北京市）的房价是稳中有降，《评估报告书》中确定1202号房屋每平方米单价5万元，与此趋势相吻合，房价未涨，郭燕红没有增值损失；另1202号房屋如果上市交易，需缴纳土地出让金，该笔款项应从房屋增值中扣减。郭燕红对此不予认可，称限价房系保障性住房，市场价格与普通商品房市场价格无可比性，李凤珍系自愿出售房屋，双方在《房屋转让合同》有过户的约定，若李凤珍信守承诺，待房屋符合上市条件时，配合将房屋过户，郭燕红即可获得1202号房屋及增值收益。庭审中，郭燕红提交《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》及北京宏图建业建筑装假有限公司报价单（价格为27000元）、支付宝转账记录（向韩松松转账24997.92元）、家具销售合同单（总价17800元）等一组，证明郭燕红对1202号房屋进行了装饰装修，共计花费44800元。李凤珍不予认可，称家具可搬走使用，装修合同与支付宝收款账户无对应关系，不能证明款项支出。本院认为：依据《房屋转让合同》约定内容及郭燕红付款、装修、居住使用情况，李凤珍所述房屋系由郭燕红暂时居住，于常理不合，本院不予采纳，认定双方系房屋买卖合同关系。损害社会公共利益的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。限价商品住房，属于国家政策性保障住房，其购买有相应的资格审核要求，国家对限价商品房转让亦有明确的政策规定。《北京市限价商品住房管理办法（试行）》规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。本案双方所签《房屋转让合同》，涉案1202号房屋不符合转售条件，损害了其他具备限价商品住房购买资格者的权益，将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保证政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，损害了社会公共利益，故应属无效合同。双方在签约时对房屋性质及相应政策限制均知晓，故应负同等责任。本案合同无效，郭燕红应将1202号房屋腾退返还与李凤珍。1202号房屋原系毛坯房，系李凤珍自愿交付郭燕红装修、居住使用，故本院对李凤珍要求郭燕红恢复原状之诉讼请求不予支持。李凤珍应将收取的房款807818元及173000元转让费及其他费用，扣除郭燕红居住使用期间由李凤珍支付的供暖费、物业费合计14959.44元后，剩余965858.56元返还与郭燕红。合同签订时，双方交付房屋及付款行为均系自愿，综合考虑双方损失情况，本院对本判决确认的房屋腾退期限及返还钱款期限届满前，李凤珍主张的房屋占有使用费及郭燕红主张的房款利息，均不予支持；对本判决确认的房屋腾退期限及返还钱款期限届满后的上述费用，本院确认郭燕红按每月3500元标准支付房屋使用费至房屋腾退之日止，李凤珍按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至实际付清之日止。关于郭燕红主张的装修损失，郭燕红撤回了对装饰装修的鉴定，其提交的证据中，家具可以移动继续使用，结合其装修花费及房屋使用年限，本院对装修损失不予支持。关于房屋增值损失，1202号房屋系政策性保障住房，价格与同小区普通商品房无可比性，限价房购买人转售利益的计算，系将来可以上市交易的市场价格扣除土地出让收益及购买价格的差，李凤珍的房款均由郭燕红支付，李凤珍所持增值收益应以2017年9月房屋交付时为基础起算时点，本院不予采纳。现1202号房屋取得产权证未满5年，房屋不符合上市交易条件，但从减少诉累，及时处理纠纷出发，本院参考评估机构在估价假设和限制条件下，对1202号房屋的市场价值评估结果，考虑土地收益及购房款情况，酌定所得收益为1331318元。根据诚实信用原则要求，不能因不诚信基于合同无效获益，结合双方过错，本院确认李凤珍应将一半收益赔偿与郭燕红，鉴定费由郭燕红自行负担。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、李凤珍与郭燕红于二〇一七年九月二十九日签订的《房屋转让合同》无效；二、郭燕红于本判决生效之日起十日内将北京市丰台区西红门南一街206号院3号楼12层1单元1202号房屋腾空返还与李凤珍；三、若郭燕红未按本判决书第二项载明义务履行，则自逾期之日起，按每月3500元标准向李凤珍支付房屋使用费至腾空返还房屋之日止；四、李凤珍于本判决生效之日起十日内向郭燕红返还965858.56元；五、李凤珍于本判决生效之日起十日内赔偿郭燕红665659元；六、若李凤珍未按本判决书第四、五项载明义务履行，则自逾期之日起，以未付款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向郭燕红支付利息至付清之日止；七、驳回李凤珍的其他诉讼请求；八、驳回郭燕红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11878元，由李凤珍负担（已交纳），反诉案件受理费14868元，鉴定费9640元，由郭燕红负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郑 阳二〇二一年五月二十七日书记员 王奕文