北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初1986号原告：刘弓文，女，1970年4月8日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王环，北京市永浩律师事务所律师。被告：北京卓信中达物业服务集团有限公司，住所地北京市密云区新北路21号。统一社会信用代码XXX。法定代表人：方爱华，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：王光强，北京嘉维律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐金明，北京嘉维律师事务所律师。原告刘弓文与被告北京卓信中达物业服务集团有限公司（以下简称卓信中达公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘弓文之委托诉讼代理人王环、被告卓信中达公司之委托诉讼代理人王光强、唐金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘弓文向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告房屋外墙修缮费用2500元；2．请求判令被告3个月内恢复被侵占的绿地和共用部位；3．请求判令被告3个月内修缮住宅外墙及窗框砌块破损，并采取保护措施；4．请求判令被告15日内移除私自划定的停车位，治理小区乱停放车辆，保证小区内公共道路畅通；5．请求判令被告15日内恢复小区消防通道畅通；6．请求判令被告3个月内恢复可视对讲系统和智能监控系统功能；7．请求判令被告15日内清除小区常年堆放的建筑垃圾，恢复小区卫生清洁；8．请求判令被告3个月内配齐专业技术人员，保证物业工程维修、设备保养具备专人负责；9．请求判令被告以上问题整改完毕前物业费按双方2009-2014年标准收取；10．请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2006年购买北京苏泰房地产开发有限公司开发的密云区XXX小区XX号房屋一套（以下简称涉案房屋）。2007年4月14日，原告与北京天信银河物业管理有限公司（现变更名称为被告）签订了《银河花园物业管理入住协议》。被告在该协议第一条承诺对“房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”。但实际情况是被告对小区房屋及配套设施及相关场地维修、养护、管理以及维护区域内的环境卫生、交通安全秩序等不符合合同的约定。小区长期以来安保管理缺失，安全设施不到位，摄像设备长期处于报废状态，小区栅栏被破坏影响业主安全也未得到有效处理；对占用、侵害、破坏、圈占公共绿地，损害全体业主合法权益的行为听之任之；对私搭乱建未采取有效行为加以制止，变相鼓励了违章违建，使私搭乱建、破坏小区公共绿地、侵占小区公共用地从个别业主的行为成为更多业主纷纷效仿的普遍行为，愈演愈烈；由于小区外墙破损严重，已有相当数量的房屋外墙及窗框脱落，有坠物伤人的安全风险，原告多次要求被告尽快修缮，避免因此导致安全问题，但被告一直不予理会。原告被迫与相邻业主共同委托外部施工队伍对包括自持的涉案房屋实施了维修。综上，被告未按双方协议约定尽到对小区应有的维修、养护、管理和维护义务，为了维护自身的合法权益和小区物业管理的正常工作秩序和经营秩序，故诉至法院。卓信中达公司辩称，原告的诉讼请求欠缺事实及法律依据，我公司不同意原告的全部诉讼请求，请求判令驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、关于2500元的外墙修复费用问题。原告并未提交任何证据证实该事实，我公司对该事实不予认可。二、关于恢复被侵占绿地和公共部位问题。原告提交的证据无法证实哪块是绿地，且其未明确公共绿地的范围，原告亦未举证证明我公司在小区绿化管理维护方面存在明显不足。即使我公司服务确有不足，原告也应以业主共有权纠纷诉讼，该事实与本案并非同一法律关系。关于小区内私搭乱建问题，我公司按照合同约定，有义务制止业主的私搭乱建行为，我公司客观上已经向行政职能部门反映违建问题，并向相关业主张贴或送达整改通知，但我公司无行政强制权，无法自行拆除违建，故我公司已经尽到了基本义务。三、关于外墙修缮的问题。涉案小区已经建造16年，肯定有自然老化因素，不能因此就断定整个小区都存在问题，而且，也要看具体外墙问题是否需要启动维修基金，而如动用维修基金，必须履行法定的程序。四、关于私划车位、消防通道堵塞、智能监控系统、建筑垃圾乱放、没有专业维修设备人员等问题。原告举证无法证实上述问题，且无法证明自2014年10月13日原告拒交物业费开始，上述问题就一直存在，原告上述所述并不构成其拒绝交纳物业费的理由。关于私划车位问题，涉案小区内有临时性车位，我公司并未对外出售或租赁，没有收取任何费用，我公司是应居委会的通知要求，在小区内划分临时停车位，目的在于落实便民举措。我公司可以征求小区业主意见，如全体业主均同意撤销临时车位，我公司可以上报居委会，撤销临时停车位。关于消防通道堵塞问题，原告提交的证据无法证实消防通道堵塞，涉案小区的消防通道一直是畅通状态。关于对讲系统和智能监控系统，法庭组织双方当事人现场勘查，可以证实上述系统是正常可用的。关于涉案小区卫生问题，根据法庭组织的现场勘查，可以证实涉案小区卫生水平不错，且获得了密云区卫生评比第四名的成绩。原告所述建筑垃圾乱堆乱放是极个别业主正在施工所致，不能代表小区的整体卫生水平。关于没有专业维修人员的问题不属实，涉案小区业主时常出现需要维修事项，我公司均派遣了相应人员前往维修。五、关于原告物业费的交纳标准。涉案小区的物业费交纳标准是1．86元/平方米/月。该标准是我公司与开发商《前期物业服务合同》中约定的标准，也是我公司与原告签订的《入住协议》中明确载明的标准，我公司已将该标准在公示栏中公示，且十多年并未涨价。原告未举证证实与我公司就物业费标准达成了新的合意。最后，我公司认为：一个小区的整体环境好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、小区的自然老化程度、预期整体规划及相关配套设施的完善程度、建筑质量、业主的交费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响小区良好环境的运转，并有可能导致小区环境质量的整体下降。小区物业费只有交齐才能全面提升物业服务质量，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环。原告自2014年10月13日起开始拒绝交纳物业费，但其并未证明我公司自2014年就存在物业服务不到位的问题。故现有证据不足以证明我公司提供的物业服务与合同约定标准达到差距明显的程度，且原告主张的物业服务瑕疵不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的现状、整体服务情况、持续状态等予以确认。本院经审理查明事实如下：卓信中达公司原名北京天信银河物业管理有限公司（以下简称天信银河公司）。2009年4月30日，经北京市工商行政管理局密云分局核准，天信银河公司名称变更为北京卓信中达物业管理有限公司。2015年3月26日，经北京市工商行政管理局密云分局核准，北京卓信中达物业管理有限公司名称变更为北京卓信中达物业服务有限公司。2019年3月8日，北京卓信中达物业服务有限公司名称变更为“北京卓信中达物业服务集团有限公司”。2007年4月14日，天信银河公司（甲方）与刘弓文（乙方）签订《入住协议》，协议记载：乙方所购房屋类型为联排，建筑面积203．04平方米，物业收费标准为每平方米1．86元，交纳费用时间为年收，即每年的1月1日至30日为物业费收费日期。协议约定违约责任：“1．乙方违反协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2．甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退应退部分费用。3．乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%0交纳违约金”。刘弓文另提交如下证据：1．银河花园住宅质量保证书，证明开发商移交质保书，物业单位为卓信中达公司，移交内容包含智能安保监控系统、智能（对讲）系统等。2．照片若干。证明小区内公共绿地、空地违法占用、违章建设严重，违反小区规划设计，共用部位维护管理不到位；小区楼房外墙、窗框共用部位多处砌块开裂脱落，存在坠物伤人风险，卓信中达公司未采取修理和防护措施，刘弓文自行对自家外墙窗框砌块进行修复；小区内多处违建将共用绿地车库改建为住宅，卓信中达公司未制止，反而未经全体业主同意，为其另行私自划定车位，停放车辆，管理失职失当；小区道路到处乱停车导致消防疏散通道堵塞，卓信中达公司疏于管理；小区公共秩序管理混乱，往来车辆随处停车，电线随意从外部单位接至小区，卓信中达公司公共管理不尽职；小区建筑垃圾长期不清理，座椅上鸟粪堆积，草坪到处可见开挖的坑土绿植破坏严重，绿地多处光秃，绿化和环保无法保证。卓信中达公司对银河花园住宅质量保证书的真实性、证明目的不予认可，有关房屋质量问题，应向开发商主张权利；对刘弓文提交照片的证明目的不认可，照片没有明确公共绿地范围，没有证明卓信中达公司在涉案小区的维护方面存在明显缺陷，外墙破损，属于房屋质量问题，卓信中达公司接手涉案小区时已经存在，应由业主在房屋质保期内向开发商主张权利，现房屋质保期已过，涉案小区尚未召开业主大会、成立业委会，根据维修基金的申请程序，必须全体业主签字同意提取，卓信中达公司正在协调办理，现有照片无法证明卓信中达公司私划车位、堵塞消防通道，就部分业主的私搭乱建行为，卓信中达公司已经告知相关行政机关，并告知业主及时拆除，尽到了基本义务。上述事实，有双方当事人陈述、《入住协议》、银河花园住宅质量保证书、照片等证据材料在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告就其主张的外墙修缮费用一项并未充分举证，仅凭原告自述内容，本院对其主张难以确认并予以支持。关于原告所主张的涉及小区整体利益的诉讼请求，原告并未充分举证证实其所主张的全部事实并举证证明被告怠于履行合同义务，且物业服务企业对诸如侵占绿地、私搭乱建等行为并无行政执法权，故对原告该部分诉讼请求，本院亦难以支持。而关于原告主张减免物业费用一项诉求，该主张欠缺事实及法律依据，本院不予支持。本案中，本院对原告的诉讼请求难以支持，但需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的提供物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，而通过本案的审查，被告确有服务瑕疵应当改善，被告应通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘弓文的全部诉讼请求。案件受理费二十五元，由原告刘弓文自行负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二一年五月二十日法官助理 江 南书 记 员 李 曼