山东省冠县人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1525执异30号案外人：徐照国，男，1976年10月28日出生，汉族，住冠县。案外人：殷玉珍，女，1979年12月4日出生，汉族，住冠县。系徐照国之妻。上述二人的委托诉讼代理人之一：刘继胜，山东同心达律师事务所律师。上述二人的委托诉讼代理人之二：刘蕊，山东同心达律师事务所律师。申请执行人：卢耿泽，男，1970年1月2日出生，汉族，住冠县。委托诉讼代理人:杨凤振，山东冠州律师事务所律师。申请执行人：王秀叻，女，1972年10月5日出生，汉族，住冠县。委托诉讼代理人:杨凤振，山东冠州律师事务所律师。被执行人：石利民，男，1959年10月13日出生，汉族，住冠县。被执行人：梁璐懿，女，1961年5月7日出生，汉族，住冠县。在本院执行（2021）鲁1525执1047号申请执行人卢耿泽、王秀叻与被执行人石利民、梁璐懿借款合同纠纷一案中，案外人徐照国、殷玉珍对本院查封被执行人石利民名下位于冠县清泉一品小区2幢8室商业用房一处不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人徐照国、殷玉珍称：贵院在办理（2021）鲁1525执1047号申请执行人卢耿泽、王秀叻与被执行人石利民、梁璐懿借款合同纠纷一案中，错误查封了异议人所有的冠县房产，请求解除查封。理由如下：异议人在人民法院查封上述房产之前已于2018年12月28日与被执行人石利民、梁璐懿签订了《房屋买卖合同》，约定将清泉一品小区2幢8室商业用房出卖给二异议人，成交价85万元。异议人徐照国已于合同签订之日和次日分17笔，每笔5万元支付了全部购房款。在涉案房屋交付后，由异议人实际占有并使用至今。为了方便办理过户手续，2021年1月19日，异议人殷玉珍和被执行人石利民与开发商山东省聊城市宏业房地产有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同》，对异议人买房的事实进行了确认，并在不动产登记中心备案。因开发商逾期办证的原因，被执行人至今未能办理房产证，因此并非异议人原因未办理过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故异议人提出异议申请，应予支持。案外人徐照国、殷玉珍向本院提交的证据有：1、徐照国、殷玉珍与石利民、梁璐懿于2018年12月28日签订的《房屋买卖合同书》一份，内容：甲方（石利民、梁璐懿夫妻自愿将其回迁安置的位于冠县清泉一品南侧、滨河路北侧商铺（编号：商1-001）出卖给乙方（徐照国、殷玉珍夫妻），成交价85万元，面积62.83平方米，签订该合同时一次性给付甲方85万元，由甲方交于乙方房屋回迁协议、选房顺序号手续和行业停业停产损失补偿费领取手续。……甲方所出售房屋为拆迁安置回迁房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓……；2、卖房款收据一份：今收到徐照国买房款850000元（捌拾伍万元正），石利民2018.12.28；3、转款明细一份：徐照国邮储银行6217××××8568账户于2018年12月28日、29日，分17笔、每笔50000元，向石利民6222××××9801账户转账85万元；4、冠县房屋征收与补偿管理办公室2019年3月21日《冠县清泉河北岸房屋征收项目（清泉一品）滨河路沿街选定商业回迁安置房屋证明（存根）》一份，显示：回迁户石利民，协议编号商1-001，选房顺序号001，选定清泉一品小区沿滨河路商业房屋2幢8号，面积63.17平方米。被征收人（签章）：石利民殷玉珍代；5、《清泉河北岸二期（西区）商业回迁安置结算表》一份，编号商1-001，回迁户签字：石利民殷玉珍代。签订日期：2020年11月30日；6、回迁门市房出卖人山东省聊城市宏业房地产有限公司与买受人石利民、殷玉珍于2021年1月19日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＹＳ202101190003）内容显示，冠县红旗路东侧、滨河路北侧（清泉一品小区）160103丘2幢-商8室，每平方米3005.38元，总价款189850元；7、徐照国与赵立伟于2021年1月18日签订了一份《门面房租赁合同》，出租方徐照国将拥有的座落于冠县滨河路的门面房出租给赵立伟用于经营，该门面建筑面积63.17平方米，第一年租金五万元；8、徐照国与赵立伟微信通讯记录截屏一页及财付通支付科技有限公司盖章的《微信支付转账电子凭证》一份，显示赵立伟于2021年1月1日转账49000元给徐照国；9、山东省聊城市宏业房地产有限公司于2021年4月14日出具的《证明》一份，证明：清泉一品小区2幢8室商业用房，现在还没有综合验收，不具备办理不动产登记证书的条件；10、2021年4月12日、14日，清泉一品小区2幢8室商业用房的邻居赵金波（372526197512031731）、彭学军（372526196204080035）、靳利娟（372523197503282724）、崔玉亮（372526195503053315）均证明因开发商的原因，所购买商业用房仍未办理产权证书，无法过户。申请执行人卢耿泽答辩称：1、徐照国、殷玉珍应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任；2、据《中华人民共和国民法典》第209条规定，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。3、《房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让，异议人与石利民的转让协议也属于无效协议；4、《执行异议和复议规定》第二十八条规定的是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，即便徐照国、殷玉珍已交付了全部房款，其对案涉房屋所享有的也仅是依据买卖合同取得的债权，而非物权期待权，故徐照国、殷玉珍对案涉房屋所享有的民事权益尚不足以排除人民法院的保全行为。被执行人石利民、梁璐懿未答辩。本院调取执行卷宗证据如下：1、债权人卢耿泽、王秀叻与债务人石利民、梁璐懿、担保人山东雷沃科技有限公司签订的《借款担保合同》一份，借款金额100万元。对该合同的公证书，即本案执行依据：（2014）冠证经字第958号《具有强制执行效力的债权文书公证书》一份；3、（2021）鲁1525执1047号之一执行裁定书一份、《协助执行通知书》一份，于2021年3月17日本案首次查封了石利民名下清泉一品小区2幢8室商业用房一处。本院经审查查明：卢耿泽、王秀叻与石利民、梁璐懿借款合同纠纷一案，双方于2014年12月2日签订了《借款担保合同》，山东省冠县公证处据此于2014年12月11日作出（2014）冠证经字第958号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。根据申请人卢耿泽、王秀叻的申请，本院于2021年3月11日立案执行，案号（2021）鲁1525执1047号，执行标的608080元。执行过程中，本院于2021年3月17日以（2021）鲁1525执1047号之一执行裁定书首次查封了石利民名下清泉一品小区2幢8室商业用房一处。案外人徐照国、殷玉珍以该房已卖给自己为由向本院提出异议，要求中止该房的执行，解除查封。本院又查明：冠县清泉河北岸房屋征收项目中，石利民有商业用房一处。因拆迁，石利民选择回迁清泉一品小区沿滨河路商业房屋2幢8室，面积63.17平方米。2018年12月28日，石利民、梁璐懿夫妻便与徐照国、殷玉珍夫妻签订《房屋买卖合同书》一份，将其回迁安置的清泉一品小区沿滨河路商业房屋2幢8室卖给徐照国、殷玉珍，价格85万元。徐照国邮储银行6217××××8568账户于2018年12月28日、29日，分17笔、每笔50000元，向石利民6222××××9801账户转账85万元。在石利民回迁安置的相关手续中，均为殷玉珍代替石利民签字。为便于过户，在与回迁房开发商山东省聊城市宏业房地产有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS202101190003）中，买受人便为石利民、殷玉珍二人，系殷玉珍代替石利民签字，签订时间为2021年1月19日。后徐照国与赵立伟于2021年1月18日签订了一份《门面房租赁合同》，出租方徐照国将拥有的上述门面房出租给赵立伟用于经营，该门面房建筑面积63.17平方米，第一年租金五万元。赵立伟于2021年1月1日转账49000元给徐照国。因清泉一品小区2幢8室商业用房尚未综合验收，故未办理产权证书。本院认为，案外人徐照国、殷玉珍对买受的被执行人石利民的商业回迁房提出异议，其权利是否能够排除执行，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定判断。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，石利民、梁璐懿夫妻已于2018年12月28日与徐照国、殷玉珍夫妻签订了涉案房产的《房屋买卖合同书》，合同签订在本院查封之前。在后续的回迁安置手续中均是殷玉珍代替石利民签字；在开发商新建的回迁房合同中买房人则为石利民、殷玉珍二人，也是由殷玉珍代替石利民签字；买房价款在合同签订当时即全部转账支付给石利民；后将该商业用房交付徐照国，徐照国又签订合同将该房出租给赵立伟；该房未办理产权证是因为开发商的该商业用房尚未综合验收，故未办理产权证书，非买受人的原因。上述四个条件均相符。而申请执行人卢耿泽的答辩则与异议复议规定不相符。因此案外人徐照国、殷玉珍的异议成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条的规定，裁定如下：案外人徐照国、殷玉珍的异议成立，中止本院以（2021）鲁1525执1047号之一执行裁定书对石利民名下清泉一品小区2幢8室商业用房一处的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李海勋审判员  黄振波审判员  王永艳二〇二一年五月七日书记员  曹玉娟