北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初29004号原告（反诉被告）：北京极富房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路xx号xx。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：曹**伟，男，该公司职员。被告（反诉原告）：北京九棵大树科技有限公司，住所地北京市海淀区高里掌路xx号院xx号楼xx-xx。法定代表人：赵俊，董事长。委托诉讼代理人：郭悦，北京中复律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿丽娅，北京中复律师事务所律师。原告（反诉被告）北京极富房地产开发有限公司（以下简称极富房地产公司）与被告（反诉原告）北京九棵大树科技有限公司（以下简称九棵大树公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员余海独任公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）极富房地产公司的委托诉讼代理人曹**伟、被告（反诉原告）九棵大树公司的委托诉讼代理人郭悦与阿丽娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。极富房地产公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付原告剩余房款1400000元；2．请求法院判令被告支付原告逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计2020年7月20日金额为442572元；3．请求法院判令被告支付原告前期物业服务费，共计2040．6元（自2018年5月28日起至2019年5月27日，计算方法为每平米物业服务费3．8元*实测建筑面积44．75元每平米*12个月）；4．请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年5月18日，被告与原告签订了编号为XF711342的《北京市商品房现房买卖合同》（下简称《买卖合同》）及补充协议，约定被告购买原告开发的富力尚悦居XX号楼XX层XX号房屋，总房款1566250元。《买卖合同》第八条约定，被告采取分期付款的方式付款，《买卖合同》附件五约定，被告应于2017年5月18日交纳首期房款166250元（含定金）、2017年6月18日前交纳二期房款150000元、2017年8月18日前交纳三期房款150000元、2017年11月18日前交纳四期房款320000元、2018年2月18日前交纳五期房款320000元、2018年5月18日前交纳六期房款460000元。《买卖合同》附件五第八条约定，如被告未按期支付任何一期房款，原告可根据《买卖合同》第九条关于逾期付款的违约责任，向被告收取违约金，被告需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。《买卖合同》第九条约定，因被告未按约定时间付款的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。《买卖合同》附件十一第八条约定，自原告通知收房日期届满被告应向原告支付一年的物业服务费。《买卖合同》附件十三第十条约定，办公类物业服务费用为3．8元/平方米。基于被告逾期付款事实，原告多次进行催收，并于2019年3月6日、2019年11月12日两次向被告发送催款函，通知其支付剩余房款及违约金。截至当前，被告仍未支付剩余房款1400000元，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费鉴于以上事实，原告提出以下诉讼请求：一、请求法院判令被告支付原告剩余房款1400000元。依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力。根据《合同法》第四百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据《合同法》第一百零九条的规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”根据双方签订的《买卖合同》被告作为购房人，负有按照合同约定的时间及金额支付购房款的义务，然而被告在经原告多次催告后仍不履行付款义务，被告系《买卖合同》的违约方，原告有权要求被告继续履行合同，及时支付购房合同所欠款项1400000元。二、请求法院判令被告支付原告逾期付款违约金，以逾期应付款额为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《买卖合同》第九条逾期付款责任约定，因被告未按约定时间付款的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。因此，请求法院判令被告支付原告违约金，每日按照逾期应付款的万分之二计算违约金至实际付款之日止，暂计至2020年7月20日违约金总计442572元（计算方法见附表）。请求法院判令被告支付原告前期物业服务费2040．6元。附件十一第八条约定，自原告通知收房日期届满之日起，被告应向原告支付一年的物业服务费。附件十三第十条约定，办公类物业服务费用为每月3．8元/平方米。依据《买卖合同》附件十三第七条第4款之约定房屋的交付日期为被告付清全款后10日内，被告应在2018年5月18日前付清房款，并于2018年5月28日前办理收楼手续，因此请求法院判令被告向原告支付的一年前期物业费，共计2040．6元（计算方式为每月每平米物业费3．8元x实测建筑面积44．75平米x12个月）。综上维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。九棵大树公司辩称，不同意对方的诉求，我方提起反诉。九棵大树公司向本院提出反诉请求：1．请求法院判令解除原被告签订的编号为：XF711342的《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》，并办理《商品房买卖合同》联机备案注销手续；2．请求判令对方返还已付房款166250元及代收印花税784元，并支付利息（以已付房款及印花税总额为基数，按中国银行同期同类贷款利率自实际支付之日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息）；3．本案的诉讼费用由对方承担。事实与理由：2017年5月18日，反诉原告作为房屋买受人与反诉被告作为出卖人签订《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》合同编号：XF711343（以下简称《买卖合同》），约定反诉被告向反诉原告出售通州区兴贸二区xx号楼xx层xx号房屋。该商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为48565．89元每平方米，房屋总价款为1566250元，付款方式为分期付款。反诉原告之诉请基于如下理由：反诉被告违反我国城市土地房地产管理、规划相关法律法规，擅自改变非住宅类项目为具有居住用途的住宅，属于严重违反合同约定的行为。我国《城市房地产管理法》第二十六条、二十七条规定，房地产开发商以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途开发土地，且该房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。且根据《土地利用现状分类》的规定，xx号商服用地指主要用于商业、服务业的土地，xx号住宅用地指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施的土地，二者绝不混同。再根据地方性相关规定，北京市住建委等五部门于2017年联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定，商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。《买卖合同》中明确约定，反诉被告系以出让方式取得案涉房屋地块的建设用地使用权，该地块土地用途明确为“办公”,规划性质为“经营性办公”,故根据上述规定，该地块上房屋应当只具备办公用途，不得设立独立卫生间、上下水厨房等居住性质的设施。而实际情况是，反诉被告以“精装景观公寓”宣传案涉房屋，并实际配置厨房、独立卫生间通上下水、预留燃气管道等居住所用，完全具备居住用途。反诉原告购买案涉房屋之根本目的系合法居住，而反诉被告明显违反国家及北京层面关于城市规划、建筑设计、项目管理相关规定，擅自改变办公土地用途违反商品房经营性办公规划，建造明显具有居住功能的商品房售卖给反诉原告，致使反诉原告承担房屋被强制改建的风险。反诉原告认为，反诉被告此举属于严重违反合同约定的情形，致使反诉原告购买房屋用于合法居住的根本目的无法实现，故请求中止合同权利义务关系，如《买卖合同》继续履行，那无疑是对反诉原告合法权益的侵犯。反诉原告系为购买案涉房屋所注册的公司，虽然形式上具有主体资格，但实质上并未实际经营业务，也无任何资产，且不具备贷款资格，故反诉原告明显缺乏支付房款的能力。反诉原告成立于2017年4月27日，系为购买案涉房屋所专门注册的公司。自反诉原告成立以来，未设立固定经营场所，未开展任何经营活动，更未积累任何资产，不具备贷款资格。故反诉原告实际上并不具备履行合同、支付房款的能力。且反诉原告支付166250元首期房款后已是捉襟见肘，后续1400000元房款自2017年至今并无着落。根据《买卖合同》之约定，反诉原告要求解除合同也仅需承担支付总房款10%违约金的责任，反诉被告现要求反诉原告支付剩余房款以及高额逾期付款违约金，明显不合理。且在反诉被告对于合同解除也存在过错且房屋并未实际交付的情形下，10%违约金比例过高，应当降低。根据《买卖合同》附件十三补充协议第十五条第一款，买受人因自身原因要求退房，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金。反诉被告要求反诉原告支付剩余房款1400000元并承担高达442572元的逾期付款违约金，明显超出其实际损失，并远超出反诉原告实际承担责任能力。《买卖合同》签订过程中，反诉被告工作人员对于房屋性质具有明显的诱导行为，反诉原告辨别能力有限，致使买入违反法律法规之住房，反诉被告也至今未向反诉原告交付案涉房屋。故解除《买卖合同》并非反诉原告单方责任，反诉被告也具有一定的过错，相应也应当承担责任，合同中约定的违约金比例亦应当适当降低，以保护反诉原告合法利益。综上所述，为维护我方的合法权益，特向法院提起诉讼。极富房地产公司对九棵大树公司的反诉辩称，不同意对方的诉讼请求。双方合同真实有效。双方应按约定履行合同。没有出现合同解除的事由。被告是买卖合同的违约方，即使合同解除，原告也不存在过错，不应当承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：九棵大树公司成立于2017年4月27日，注册资本为100万元，法定代表人赵俊。2017年5月18日，九棵大树公司（买受人）与极富房地产公司（出卖人）签订《买卖合同》，约定由九棵大树公司购买极富房地产公司开发的通州区兴茂二区xx号楼xx层xx号房屋，房屋实测建筑面积44．75平方米，套内建筑面积32．25平方米，分摊共有建筑面积12．5平方米，总价款1566250元。《买卖合同》附件五“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”的主要内容为，1．定金：买受人于2017年3月15日交纳定金50000元整；2．首期房款：买受人于2017年5月18日前，交纳总房款的10%（含定金），合计166250元；3．二期房款：买受人于2017年6月18日前，交纳总房款的10%，合计150000元；4．三期房款：买受人于2017年8月18日前，交纳总房款的10%，合计150000元；5．四期房款：买受人于2017年11月18日前交纳总房款的20%，合计320000元；6．五期房款：买受人于2018年2月18日前交纳总房款20%，合计320000元；7．六期房款：买受人于2018年5月18日前。交纳总房款的30%，合计460000元；8．如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第九条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金，买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续，买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第九条的约定解除合同。《买卖合同》附件十三“补充协议”第14条“关于单方解除合同的补充约定”载明：1．发生出卖人有权解除合同情形且出卖人行使合同解除权的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。2．无论何种原因本合同解除的，买受人需配合出卖人到相关政府部门办理该房屋的网签注销手续。上述合同签订后，双方办理了《买卖合同》的联机备案手续，九棵大树公司共计向极富房地产公司支付房款166250元及印花税784元。后九棵大树公司未再向富力公司支付剩余房款。经查，九棵大树公司系赵俊为购买涉案房屋而注册的公司，公司自注册之日起并未开展任何经营活动。本院认为，本案争议焦点是九棵大树公司在逾期付款情况下是否享有合同解除权的问题。对此，本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第五百八十条规定情形的除外。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，《买卖合同》总标的额为1566250元，九棵大树公司迄今为止仅支付166250元（含定金），就其是否具备继续付款能力，本院认为九棵大树公司提交的上述证据已形成完整的证据链，证明涉案《买卖合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于九棵大树公司要求解除《买卖合同》并要求富力公司退还已付款166250元之诉求，本院予以支持，并且基于《买卖合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故九棵大树公司要求富力公司配合办理注销联机备案手续的诉求本院予以支持。关于合同解除的时间，因双方皆未提交证据证明向对方表示过要求解除合同的意思表示，故本院认定解除时间为本案的判决之日。关于违约金的具体数额，《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人需按照合同约定履行自身义务。现因九棵大树公司不具备履行能力导致合同解除，九棵大树公司应承担违约责任。兼顾《买卖合同》的履行情况，极富房地产公司不存在任何违约行为。从当事人的过错程度角度考虑，九棵大树公司在签订合同前应了解自身的履约能力，确保合同顺利履行，但其在无履约能力的情况仍与极富房地产公司签订购买涉案房屋的合同，九棵大树公司存在重大过错，极富房地产公司无过错。从预期利益考虑，截止本案审理期间，涉案房屋的价值已经大幅度下降，判决解除合同将会对极富房地产公司的利益产生重大影响，此种影响应作为违约金确定的因素予以考量。从合同约定的违约金情况来看，合同约定了总房款10%的违约金，此约定不存在明显不公平的情况，符合同类房屋买卖合同的商业习惯，本院不予调整，直接予以适用。根据公平原则和诚实信用原则及合同约定，本院认定违约金的数额为156625元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因本院认定合同已经解除，故对于极富房地产公司要求给付剩余房款的诉求，本院不予支持。关于极富房地产公司诉求的物业费一项，因九棵大树公司未实际接收涉案房屋，未享受物业服务，且本院已认定双方的合同解除，故本院对于此项诉求不予支持。关于九棵大树公司诉求返还利息一项，综合合同履行的过程看，系九棵大树公司存在违约行为，极富房地产公司并不存在违约行为，故对此项诉求本院不予支持。关于九棵大树公司要求返还印花税一项，因印花税非系极富房地产公司收取，且印花税已经贴票，故对此项诉求本院不予支持。关于诉讼费用的负担，因本案中九棵大树存在违约行为，而极富房地产公司不存在违约行为，从此角度考虑，本院认定诉讼费用（包括本诉诉讼费与反诉诉讼费）皆由九棵大树公司负担。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京极富房地产开发有限公司与被告（反诉原告）北京九棵大树科技有限公司于2017年5月18日签订的《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》于2021年5月19日解除，原告（反诉被告）北京极富房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内配合被告（反诉原告）北京九棵大树科技有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、原告（反诉被告）北京极富房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）北京九棵大树科技有限公司已付房款166250元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、被告（反诉原告）北京九棵大树科技有限公司赔偿原告（反诉被告）北京极富房地产开发有限公司违约金156625元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）北京极富房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京九棵大树科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21401元，由被告（反诉原告）北京九棵大树科技有限公司交纳，于本判决书生效之日起7日内交纳。反诉费4148元，由被告（反诉原告）北京九棵大树科技有限公司交纳（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 余 海二〇二一年五月十九日书记员 许松婷