河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1302民初497号原告：张飒，女，汉族，1978年5月19日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：王泳，河南博音律师事务所律师，特别授权。被告：南阳非凡置业有限公司。法定代表人：张惟肖，任公司董事长职务。住所地：南阳市。统一社会信用代码：91411300586040236W。委托诉讼代理人：马元珏，河南衡祥律师事务所律师，特别授权。原告张飒与被告南阳非凡置业有限公司（以下简称“非凡置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。双方原告张飒的委托诉讼代理人王泳、被告非凡置业的委托诉讼代理人马元珏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。庭审后，原告申请调解，被告同意，因分歧较大，调解未果。原告张飒向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告南阳非凡置业有限公司的购房合同。2、请求依法判令被告南阳非凡置业有限公司返还原告已支付的购房款975076元及利息，利息按照中国人民银行同业拆借中心公布的市场报价利率。3、请求依法判令被告南阳非凡置业有限公司赔偿原告已付购房款975076元。4、本案的诉讼费、保全费等一切费用由被告承担。事实和理由：2018年7月7日，原告张飒购买了被告南阳非凡置业有限公司开发的中信国安城B区13号楼2单元7层701号的房产一处，被告与原告签订了《中信国安城房源认购书》一份，约定被告应于2018年7月14日前与原告签订《商品房买卖合同》，原告依约支付了购房款，但被告未履行与原告签订《商品房买卖合同》的义务。事后原告得知，该房产在2019年5月13日前已经被北京市高级人民法院查封，被告从根本上无法与原告签订《商品房买卖合同》。原告向被告讨要说法，被告于2020年3月24日向业主们发出致中信国安城业主的一封家书：“将与他人达成和解协议，第一时间通知原告办理网签手续，履行和原告签署购房合同的义务；如9月30日前未能实质性解决，全额退还已缴纳的购房款，并按照银行同期贷款利率赔偿利息。”但时至今日，被告既未与原告签订《商品房买卖合同》、办理网签手续，也没有按照承诺退还原告已缴纳的购房款并赔偿利息。综上所述，被告隐瞒了上述房产已经被查封的事实，仍将上述房产出售给原告，不仅使原告根本无法实现购房目的，也造成了原告财产损失。为维护原告的合法权益，诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告南阳非凡置业有限公司辩称，一、本案案由定为民间借贷不当，应属于商品房预约合同纠纷，且附有条件，原告与答辩人签订的商品房预约合同并不违反法律强制性规定，应属有效合同。1、原被告之间原系商品房买卖合同关系，原告2018年7月4日认购中信国安城B区6栋1单元702号房产，首付款561100元，原告共计支付首付款37万元，因原告系公司关联公司员工，因此未督促其将首付款付清。2018年7月4日，张飒交付定金10万元，认购B区6栋1单元702号房产，表单价10686.64元，表总价1898481元，2018年7月14日，原被告签订中信国安城签约确认单，确认原告购买B区6栋1单元702号房产成交单价10363.64元，成交总价1841100元，首付款561100元，贷款额128万元，当日张飒交付房款17万元，2018年7月17日缴纳房款5万元，2018年7月24日缴纳房款5万元，以上原告共计支付首付款37万元，尾款一直未付。2、因国安集团流动性危机，2019年5月9日，中信国安集团金融机构债权人委员会在银保监会指导下，由中信集团牵头成立，南阳公司作为中信国安集团下属公司，经过艰难协商谈判与让步后，债权人委员会作出不干预南阳公司正常经营，不采取诉讼方式影响南阳公司正常运营的共识，但南阳公司重大资产处置必须逐级上报至集团公司，并听取委员会意见。南阳公司作为房地产开发公司，为了保障国安集团重整工作的正常进行，以及为债委会重整方案的通过提供有力支持，南阳公司采取多种方式进行去化，包括以员工福利房形式筹集资金偿还债务，并保证国安集团及国安投资公司债务纠纷解决后，按照承诺的优惠价格与包括本案张飒在内的员工，签订商品房买卖合同。3、本案的法律关系应当为商品房预约合同纠纷。因原告在2018年已经认购公司B6号楼1单元702号房产，为了能够享受员工福利房的优惠，以及对国安集团顺利渡过完成重整的信心，原告2019年未通过营销公司签订合同，请求公司将房产变更到中信国安城B区13号楼2单元702室，系自愿行为，成交单价由10363.64元变更为8995元，且变更后的《中信国安城房源确认单》未约定尾款金额及支付方式，也未约定商品房买卖合同时间，双方口头约定签订合同时间及尾款支付方式为公司股东债务纠纷结束后继续履行，因此本案应定性为商品房预约合同纠纷。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。二、原告与答辩人在2019年6月达成的附条件房屋预约合同，答辩人愿意在条件成就时就继续履行合同签订义务，因条件尚未成就，原告单方以违约为由要求解除该合同不应得到支持。本案中签订商品房买卖合同的前提条件是房屋解除查封，而房屋查封解除的时间，需要作为债务人的公司股东与债权人协商一致后即可实现。目前债权人已经向北京三中院申请强制执行，北京三中院未对答辩人公司采取执行措施，原因系答辩人并非主债务人，而是作为中信国安投资有限公司子公司承担了连带责任，并非最终清偿责任，答辩人出售房产是为了快,筹集资金帮助公司股东偿还债务，并不损害债权人、公司股东的财产权益，也不违反法律法规的强制性规定，原告应当按照约定等待公司股东债务纠纷解决后，与答辩人签订商品房买卖合同。综上所述，原告为享受优惠，自愿与被告达成商品房预约，目前签订商品房买卖合同的条件尚未成就，请求贵院依法确认原被告关于中信国安B区13号楼2单元702室的预约合同有效并继续履行，在符合签订商品方买卖合同条件成就时，答辩人愿意继续履行合同与原告签订合同并交付房屋，请求贵院依法判决驳回原告的诉讼请求，维护原告合法财产权益，维护法律公平正义。原告张飒为支持其诉讼请求向法庭提交证据如下：证据一、原告身份证复印件一份，证明原告身份信息。证据二、房源认购书一份，证实2018年7月7日张飒与南阳非凡置业有限公司签订房源认购书一份。证据三、收据及银行转账凭证一份，证明南阳非凡置业收到B区13号2单元701房屋的975076元购房款，其中370000元为之前的购房款转入的。被告非凡置业对原告所举证据发表如下意见：证据一、无异议。证据二、证实的是2018年7月7日原告购买中信国安城B6-1-702号房产，该认购书在原告要求下已经解除，该房产已经另售他人，不能证实原告与被告就B13-2-701号房产形成商品房买卖合同关系的事实。证据三、真实性无异议，该975076元系原告为享受员工福利房优惠与被告预约签订商品房买卖合同支付的款项。被告非凡置业为支持其辩称，向法庭提交证据如下：证据一、原告张飒2018年7月认购中信国安城B6-1-702号房产财务档案。证据二、张飒2019年6月预约购买B13-2-701号房产（中信国安城房源确认单）以及财务档案。证据三、中信国安河南农业发展有限公司对张飒的任命书。证明1、原告被告之间原系商品房买卖合同关系。2、原被告之间就B13-2-701号房产重新形成的是商品房预约。3、张飒系非凡置业股东全资子公司员工，自2018年至2020年元旦期间，农业公司与非凡置业在同一楼层办公，原被告2019年6月达成的附条件商品房买卖预约合同，签订合同的条件尚未成就，答辩人愿意在条件成就时履行签订合同的义务，原告单方以违约行为要求解除合同不应得到支持。原告张飒对被告所举证据的质证意见为：对被告证据真实性无异议。根据中信国安城房源认购书可知，2018年7月14日前，非凡置业与张飒签订商品房买卖合同，2019年6月17日，张飒共计支付购房款975076元，并写明款项为支付B13-2-701的房款，可知双方已经按照约定实际履行了商品房买卖合同。对于被告的第三组证据，张飒的职务无异议，但不能认定张飒是公司员工，应认定双方签订的是商品房预约合同，被告三组证据均没有显示双方的约定是商品房预约合同。根据原告诉称、被告辩称、双方举证、质证和开庭审理，本院认定事实如下：2018年7月7日，原告作为乙方（购买方）、被告作为甲方（出售方）签订《中信国安城房源认购书》一份。认购书约定：乙方自愿以下列条件向甲方认购中信国安城B区6号楼1单元7层702号，该商品房暂定建筑面积共177.65平方米，房屋总价款为人民币1898481元。乙方同意签署本认购书时支付人民币100000元整，作为签约定金（签约定金在签署商品房买卖合同后自动转入房款），乙方选择按揭，同时约定自甲乙双方交纳签约定金之日起7日内，即2018年7月14日前乙方与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。如因乙方原因导致商品房买卖合同无法在约定时间内签订，视为乙方不履行本协议并自动放弃该套物业的认购权，本协议自动终止，甲方有权将乙方原认购的物业转售他人，乙方无权收回所交定金。如乙方履行完毕本认购书但甲方未能保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。本认购书一式三联，经双方签字盖章，且乙方缴纳签约定金后生效。合同签订当日，原告支付了定金100000元，之后原告陆续交纳房款270000元，共计交纳房款370000元。此后，由于房源不理想，2019年6月14日，原告向被告申请更换B区13号楼2单元7层701户，建筑面积180.67㎡，总房款1625127元，被告可另行出售原购房，所得收益归被告所有。在被告同意后，原告于2019年6月17日又支付房款600000元。另查明，案涉房产已于2019年3月被北京市高级人民法院查封后至今未解除查封，原被告双方也并未签订商品房买卖合同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点为：1、中信国安城房源认购书的性质，是属于预约合同还是具有商品房买卖合同的性质。2、如果是具有商品房买卖合同性质，是否符合解除合同的条件。3、原告请求解除合同后退还已付购房款，并双倍赔偿损失的主张是否成立。一、《商品房解释》第五条规定，将商品房的认购、订购、预订等协议认定为商品房买卖合同本约的前提是其具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款。该条款规定的商品房买卖合同主要内容包含13项之多，而在双方签订的《中信国安城房源认购书》中除位置房屋价款、房屋坐落明确外，房屋面积及面积差异处理、首付款数额、争议解决、违约责任等主要条款均不明确。《合同法》第十四条规定，邀约内容具体确定，一定程度的确定性是所有合同的基本要求。商品房的认购、订购、预订等协议仅具有部分确定性不足以作为认定其为商品房买卖合同的依据。该《认购书》内容的不完整性和不确定性不足以作为认定其为商品房买卖合同的依据。且《认购书》中也明确双方在交付定金7日内签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，故，双方签订的《认购书》为《商品房买卖合同》之预约合同，不能起到本约的法律后果。二、原告已将原购的房屋变更为案涉房屋，被告也已同意变更，并将原告原购房屋另售给他人，双方在事实上已对预约合同的标的物及价款进行了变更，是原预约合同新的组成部分，但未变更部分对双方仍有约束力。在此情况下，被告工作人员在《中信国安城签约确认单》确认批准后，原告又交纳房款600000元，并于2020年3月24日作出承诺：如9月30日前未能实质性解决，全额退还已缴纳购房款，并按照银行同期贷款利息赔偿利息。因案涉房屋被查封，至法庭辩论终结前仍未解封，已无继续签订正式商品房买卖合同的条件，原告请求解除预约合同，符合法律规定，应予支持。被告辩称原告在变更房源之前已经知情，无证据支持，本院不予采信。依照定金罚则及原《认购书》中的相关约定，被告应当向原告双倍返还定金20万元。三、对于原告双倍返还购房款的请求，因案涉房屋系原被告协商后重新确定，由原来的房屋更换为案涉房屋前已被北京市高级人民法院查封，被告仍予出售，违背诚实信用原则，原告作为购买方，尤其是作为被告关联公司的工作人员，应当具有比一般消费者更高更强的审慎注意义务和能力，对房屋因查封不能交付的后果原被告均负有责任。但本案应当适用2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因此，原告请求双倍返还已交房屋价款的要求于法无据，本院不予支持。故被告应自原告最后一次支付房款时间2019年6月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向原告支付利息至款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第四条、第五条之规定，判决如下：一、解除原告张飒与被告南阳非凡置业有限公司签订的《中信国安城房源认购书》。二、限被告南阳非凡置业有限公司在判决生效之日起十日内向原告张飒返还定金200000元；三、限被告南阳非凡置业有限公司在判决生效之日起十日内返还原告张飒已付的购房款875076元并支付利息（以875076元为基数，自2019年6月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至款项付清之日止）；四、驳回原告张飒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11176元、保全费5000元，由原告张飒承担3938元,被告南阳非凡置业有限公司负担12238元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  韩中才二〇二一年五月十日书记员  王子民