江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初10165号原告：江苏银河物业管理有限公司无锡分公司，住所地无锡市梁溪区人民中路111号苏宁商业广场7楼南面第一间，统一社会信用代码913202143391954258。负责人：许德军，该分公司总经理。委托诉讼代理人：陆蕴华、王子杨。被告：苏菁，女，1988年3月30日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：钱政奇，男，1987年11月12日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：蔡全义（受苏菁、钱政奇的共同特别授权委托），北京市炜衡（南京）律师事务所律师。原告江苏银河物业管理有限公司无锡分公司（以下简称银河公司）与被告苏菁、钱政奇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银河公司的委托诉讼代理人陆蕴华、王子杨，被告苏菁、钱政奇及其共同委托诉讼代理人蔡全义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银河公司向本院提出诉讼请求：1、苏菁、钱政奇支付2018年1月1日至2021年6月30日期间的物业费45131.16元；2、苏菁、钱政奇支付2018年7月1日至2021年6月30日期间的空调使用费46253.94元；3、苏菁、钱政奇承担延期支付产生的违约金（自2020年12月15日起至实际给付之日止，以91385.1元为基数，按照每日千分之三计算）；4、本案诉讼费用由苏菁、钱政奇承担。事实和理由：银河公司自2016年10月1日起为无锡市梁溪区文渊路8号雅悦公寓提供物业服务，苏菁、钱政奇系文渊路8号雅悦公寓XXX室业主，房屋建筑面积为XXX平方米。苏菁、钱政奇自2018年1月1日起一直拖欠物业服务费和空调使用费，银河公司书面催要未果。苏菁、钱政奇的行为已构成严重违约，造成银河公司权益严重受损，现为维护自身合法权益诉至法院。被告苏菁、钱政奇辩称：1、目前银河公司所举证据仅能证明按照合同约定的收费标准计算下的物业费39076.98元，2021年上半年的物业费没有合同依据，且苏菁、钱政奇的案涉房屋在入住前空置1年，前述物业费39076.98元应当打折收取。空调使用费至今没有计算清楚，在本案中不应得到支持。2、基于银河公司未向苏菁、钱政奇出示清晰的空置费和空调使用费的计算方式和最终金额，导致苏菁、钱政奇无法完成物业费和空调使用费的交纳，责任不在苏菁、钱政奇，苏菁、钱政奇没有违约。即使认定苏菁、钱政奇存在违约，银河公司所主张的违约金也远远高于苏菁、钱政奇应当支付的费用，根据《民法典》第585条的规定，请求法院对过高部分予以调整。本院经审理认定事实如下：2017年3月25日，无锡苏宁置业有限公司（以下简称苏宁置业）与苏菁、钱政奇签订《商品房买卖合同》（现售）一份，约定：苏菁、钱政奇购买××街××单元××号××公寓，建筑面积XXX平方米；依法选聘的前期物业服务企业为银河公司，物业服务时间从2016年10月1日到2056年9月30日，物业服务期间，物业收费计算方式为包干制，物业服务费为8元／月／平方米（建筑面积）。同日，双方签订补充协议一份，约定：本合同签订的物业费用为2016年6月30日至2018年6月30日期间的费用，后期以实际收费标准为准。2017年6月30日，银河公司（甲方）与苏菁、钱政奇（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为北塔酒店式公寓：2016年6月30日至2018年6月30日按建筑面积8元/平方米/月（含公共能耗、电梯使用费以及空调使用费），热水费按41元/吨按实结算；2018年7月1日起按建筑面积5.5元/平方米/月（含公共能耗、电梯使用费），空调使用费按建筑面积8元/月/平方米预收，热水费按41元/吨按实结算；物业管理费首期在办理交付时支付，首期为一年，从办理交付日次月1日起开始计算，以后按照半年交纳一次，应在前期到期日期前15天内交纳；由于乙方原因其房屋空置的，不影响公共能耗费用的正常分摊；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天千分之三的标准交纳违约金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可向人民法院起诉。因苏菁、钱政奇自2018年1月起拖欠物业服务费（包含公摊能耗费），银河公司向其发送律师函催缴2018年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费（包含公摊能耗费）。后因催缴无果，银河公司诉至本院。另查明，银河公司将无锡苏宁广场雅悦公寓每半年的物业费、空调使用费明细情况予以公示。诉讼中，银河公司表示：案涉物业的所有费用（包含物业费、公共能耗费、电梯使用费、空调使用费）都是先付后用。中央空调是全年每天都开，制冷需求开启时间是每年4月中旬至10月下旬，制热需求开启时间是每年11月下旬至次年3月下旬，期间有一个多月的空调保养时间，因制冷与制热成本不同，故空调使用费按8元/月/平方米预收，每半年据实结算，而空调使用费实际收费金额是低于8元/月/平方米，按照8元/月/平方米预收的剩余部分，会直接抵扣业主下期应交费用。2016年6月30日至2018年6月30日期间系前期开发商对房屋销售时针对物业费、公共能耗费进行的贴补期，贴补期结束后，自2018年7月1日起恢复正常的收费标准。苏菁、钱政奇未提供明确证据证明案涉房屋的空置期，虽然银河公司已收到其提供的空置期打折申请，但在其要求的空置期间物业费打折问题应由双方协商解决，在双方协商不一致的情况下，苏菁、钱政奇仍应按约及时交纳物业服务费。苏菁、钱政奇表示：苏菁、钱政奇于2017年6月30日收房，对于案涉房屋的物业费计算标准无异议，但2017年6月30日至2018年6月30日期间，案涉房屋处于空置状态，物业费应该打折。苏菁、钱政奇已按照8元/月/平方米的标准足额交纳物业费至2017年年底，2018年1月份提出扣除空置期间的费用后再交纳物业费，因未得到回复才一直未予交纳。银河公司虽然存在相关费用明细的公示行为，但其无法说明空调使用费的实际结算情况，包括：1、空调使用费中的水电费与公共能耗无法区分；2、空调使用费中的电梯空调的水电气费与电梯使用费无法区分；3、空调使用费中的人力成本与物业费无法区分；4、空调使用费中各项费用与北塔写字楼、南塔住宅之间的独立性无法证明。关于苏菁、钱政奇提出的空调使用费实际结算情况的异议，银河公司向本院提交情况说明一份，载明：1、北塔公寓空调使用的水电费与大楼公共区域使用的水电费用均是独立计量，业态完全可以区分；2、空调使用费中的电梯空调的能耗费用，按电梯内空调设备功率计开启时间进行计费；3、北塔公寓区域空调人力成本属于北塔公寓业态的专属服务需求，因公寓部分暖通空调系统运行为24小时服务模式并提供四季运行服务，银河公司目前配置3名暖通专职运行、2名综合维修人员、1名工程师；4、空调主机的能耗都有相互独立的能耗表，不存在如何分摊的问题。上述事实，有《商品房买卖合同》（现售）、《前期物业管理服务协议》、律师函、收支公示明细及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，银河公司与苏菁、钱政奇签订《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。苏菁、钱政奇作为业主，接受了银河公司的物业服务，依法应当按照约定交纳物业费和空调使用费。苏菁、钱政奇以银河公司未就所谓空置期物业费打折以及未说明空调使用费实际结算情况为由拒交物业费及空调使用费，没有法律依据，对其辩称意见，不予采纳。苏菁、钱政奇在本案中提供的证据不足以证明其所称的空置期，对其提出物业费应扣除空置期间折扣的意见，依据不足，不予采纳。如确有证据证明空置期的，苏菁、钱政奇可据此就空置期有关权益另行主张权利。关于空调使用费。银河公司将物业费及空调使用费明细情况予以公示，已尽到作为物业管理公司的相应义务，苏菁、钱政奇提出的相关要求过于加重银河公司的责任，现银河公司按照实际分摊部分主张2018年7月1日至2020年6月30日期间的空调使用费并按照8元/月/平方米标准收取2020年7月1日至2021年6月30日期间的空调使用费，符合合同约定，本院予以支持。关于预收的2020年7月1日至2021年6月30日期间的空调使用费超出实际分摊部分，苏菁、钱政奇可与银河公司另行协商，妥善处理。因苏菁、钱政奇违约，银河公司有权按照合同约定主张违约金，但其主张每日千分之三的违约金计算标准明显过高，本院依法予以调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、苏菁、钱政奇应于本判决发生法律效力之日起10日内向江苏银河物业管理有限公司无锡分公司支付2018年1月1日至2021年6月30日期间的物业费45131.16元。二、苏菁、钱政奇应于本判决发生法律效力之日起10日内向江苏银河物业管理有限公司无锡分公司支付2018年7月1日至2021年6月30日期间的空调使用费46253.94元。三、苏菁、钱政奇应于本判决发生法律效力之日起10日内向江苏银河物业管理有限公司无锡分公司支付违约金（自2020年12月15日起至实际给付之日止，以91385.1元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回江苏银河物业管理有限公司无锡分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4212元减半收取计2106元（江苏银河物业管理有限公司无锡分公司已预交），由苏菁、钱政奇负担，并于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给江苏银河物业管理有限公司无锡分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  杨 斌二〇二一年五月十九日法官助理  倪雪儿书 记 员  张舒悦本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》：第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。