天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1591号上诉人（原审被告）：张丽华，女，1961年11月6日出生，汉族，天津市乳胶厂退休职工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：祝鹏（系张丽华之夫），住天津市河北区。委托诉讼代理人：马梦然，天津君申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津芽客房地产经纪有限公司，住所地天津市河北区建昌道街富瀛洲花园6-58底商。法定代表人：辛振虎，总经理。委托诉讼代理人：殷亮亮，天津秦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶晶，天津秦天律师事务所实习律师。上诉人张丽华因与被上诉人天津芽客房地产经纪有限公司（以下简称芽客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初7821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张丽华上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回芽客公司一审的全部诉讼请求，一、二审的诉讼费由芽客公司承担。事实和理由：2020年10月19日张丽华接到芽客公司工作人员胡欣的电话，表示不再经营，2020年10月22日张丽华答应与胡欣当日交接房屋，仅是因为张丽华发现房屋一直在漏雨且屋门存在严重的安全隐患，且芽客公司表示不会负责修理房屋漏水，在此情况下，张丽华才被迫同意接收房屋钥匙，并不代表张丽华认可芽客公司提前退租的行为并与之解除租赁合同，故案涉《租赁合同》并未于2020年10月22日解除；《租赁合同》约定的租期为5年，现租期刚刚过半，芽客公司就因自身原因提前单方面解除合同，其违约行为对张丽华造成的损失并不仅仅限于一审判决认定的3天时间，现因芽客公司的违约行为造成房屋一直处于空置状态，且临近春节，房屋很难在短时间出租，一审法院仅扣除1个月的租金补偿张丽华的损失，明显于事无补；芽客公司于2020年10月19日单方提出解除合同的行为违反了《租赁合同》的约定，故针对芽客公司的违约行为，应适用提前退租的违约条款，即张丽华无需退还芽客公司已经交付的租金和押金；2020年3月8日至2020年9月8日期间芽客公司仅支付部分房租，张丽华并未同意减免租金，对于芽客公司欠缴的租金也未放弃权利，一审判决认定减免租金一事是双方商定的结果，无任何事实依据；张丽华已经提交证据证明案涉房屋进门处存在漏水情况，这是因芽客公司使用不当造成的，应当由芽客公司进行维修并承担赔偿责任；双方在《租赁合同》中并未就芽客公司提前解除合同约定违约金，只是就芽客公司违约行为应承担的责任进行约定，一审法院却认定该条款系违约金条款，并降低了赔偿金额，属于适用法律错误。芽客公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。双方已经协商一致解除了《租赁合同》，芽客公司已经将钥匙交付给张丽华，对于终止合同可能存在的损失问题，一审法院已经基于公平角度给予综合考量，一方面芽客公司对于已经缴纳的70,000元押金不再主张，另一方面一审法院进一步核减了1个月房租，均作为对张丽华可能损失的补偿。芽客公司向一审法院提出诉讼请求：1．依法确认芽客公司、张丽华签订的《租赁合同》于2020年10月22日解除；2．依法判令张丽华返还预付房屋租金105,000元及押金70,000元；3．本案诉讼费用由张丽华负担。一审法院认定事实：坐落河北区金纬路60号商业房屋为登记在张丽华名下的私产房屋。2018年8月8日，张丽华作为出租方（甲方）与芽客公司作为承租方（乙方）就上述房屋签订《租赁合同》，因该份合同对免租期未作约定，此后双方重新签订《租赁合同》，约定租赁期限共60个月，自2018年9月8日至2023年9月7日，免租期30天（2018年8月8日至2018年9月7日），年租金28万元，支付方式为押三付六，押金70,000元随第一次支付租金时一并支付，租金每6个月支付一次，每次支付14万元；乙方在使用房屋期间，因故意或过失造成房屋及设备损坏应照价赔偿，负责恢复原状；乙方只能自用租赁房屋，不得转租、变相转租或免费提供给其他单位和个人使用，如甲方发现乙方存在上述行为，有权立即收回房屋，合同自动解除并在3日内腾交房屋，由此造成的一切损失由乙方负担，如3日内未腾交房屋，视为自愿放弃，由甲方自行处理，甲方不承担任何费用，并对已收租金和押金等不予退还；乙方应爱护并合理使用租赁房屋及附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋发生损坏等，乙方负责维修并承担赔偿责任；非因甲方原因，甲方可保证乙方承租期限，如甲方提前解除合同，除退还乙方预付房租及押金外，还应以1个月的租金对乙方作为补偿；若乙方提前解除合同，甲方对乙方已付房租和押金不再退还，乙方应无条件保证三日内将使用现状房屋腾交，如三日内未腾空房屋，视为乙方自愿放弃，由甲方自行处理；同时双方还就其他权利义务一并进行了约定。当日双方还签订《补充条款》，约定如租赁期内由于甲方个人原因导致合同无法继续履行，甲方自愿承担乙方装修店面发生的实际装修费用。合同签订后，张丽华将房屋交付芽客公司，芽客公司亦向张丽华支付了押金及租金。合同履行过程中，芽客公司在此经营房地产中介业务。2020年3月7日，芽客公司向张丽华支付2020年3月8日至2020年9月7日期间5个月的房屋租金116,667元。2020年9月8日，芽客公司向张丽华预付2020年9月8日至2021年3月7日期间的6个月房租140,000元。2020年10月起，芽客公司在涉案房屋处的工作人员曾陆续通过微信发送店面转让信息。2020年10月19日，芽客公司的工作人员电话通知张丽华不再继续租赁涉案房屋，张丽华就此提出已付租金及押金不再退还，芽客公司的工作人员则表示须向公司领导汇报。10月22日，双方实际交接了涉案房屋。交接当日，张丽华曾提出屋顶存在漏水现象，但双方就此未作处置。此后，芽客公司自行拆除了门面牌匾和空调室外机。现芽客公司以诉称为由起诉来院，请求依法确认双方《租赁合同》于2020年10月22日解除并要求张丽华退还预付租金105,000元。庭审中，芽客公司表示自芽客公司单方提出解约至双方解除合同并实际交接房屋仅为3天时间，而芽客公司单方解除合同，已付租金及押金不予退还的约定属于《租赁合同》中的违约条款，芽客公司已付押金及预付租金已高达17万余元，该数额远远超过了张丽华的实际经济损失，请求法院对违约金依法予以调整。对于向张丽华支付的2020年3月8日至2020年9月7日期间5个月的房屋租金，是因为受疫情影响企业无法复工，因此与张丽华商定给予减免后支付了5个月的房租。至于房屋漏水的问题，2020年雨季在房屋外檐处出现漏水现象，此前年份雨量不大未出现漏水，双方交接房屋时，张丽华也并未就此向芽客公司提出任何主张并顺利交接了房屋，且漏水原因也与芽客公司无关。张丽华则表示，双方所签合同虽为张丽华提供，但已由芽客公司充分查阅后方予订立，该合同是在自愿、合法、公平、公正的情形下签订，芽客公司在订立合同时并未提出违约金过高，表明芽客公司已认可该违约条款。案经调解，未获协议。一审法院认为，芽客公司、张丽华就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，双方均应依约享受权利、承担义务。合同履行中，芽客公司于2020年10月19日单方提出解除合同，应对单方解约承担相应违约责任，此后双方在2020年10月22日已实际办理了房屋交接，该《租赁合同》应确认于2020年10月22日解除。但合同当事人约定违约条款的目的旨在弥补守约方因违约方的违约行为造成的相应经济损失。本案中，2020年9月8日已预付6个月租金140,000元，而芽客公司于2020年10月19日提出解除合同至2020年10月22日双方交接房屋，期间仅为3日，造成张丽华的经济损失相对较低，但考虑到张丽华将房屋另行出租需要一定时间以及芽客公司表示押金70,000元不再要求退还以弥补张丽华经济损失的意见，芽客公司请求人民法院对违约赔偿金予以调整符合法律规定，一审法院酌定从剩余预付租金105,000元中再核减1个月租金标准的金额23,333.33元作为张丽华的经济损失予以赔付，核减后张丽华应将其余预付租金81,666.67元退还芽客公司。对于芽客公司认为张丽华已将房屋另行出租的意见，因证据不足，一审法院不予采纳。至于张丽华提出交接房屋时存在屋顶漏水一节，因未能证实漏水成因系由芽客公司导致且维修费用数额不明，该意见一审法院亦无法采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：“一、确认原告天津芽客房地产经纪有限公司与被告张丽华就坐落河北区金纬路60号房屋签订的《租赁合同》于2020年10月22日解除；二、本判决生效后十日内，被告张丽华退还原告天津芽客房地产经纪有限公司预付房屋租金81,666.67元；三、驳回原告天津芽客房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,900元，由原告天津芽客房地产经纪有限公司负担1,000元，由被告张丽华负担900元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张丽华提交以下证据：证据一、微信聊天记录，证明因芽客公司原因造成租赁房屋严重漏水；证据二、维修费收据及委托修房协议书，证明张丽华垫付房屋维修费用27,800元，且房屋维修期间自2020年11月16日至2020年12月31日，张丽华不可能在该期间将房屋出租。芽客公司经质证对证据一的真实性、关联性及证明目的均不认可，该证据无法证明漏水系由于芽客公司的原因；对证据二、三的真实性、合法性、关联性均不认可，无法核实委托修房协议是否实际履行，无法体现其维修部分系芽客公司造成，即使存在修房，也仅是张丽华自己的行为，与芽客公司无关。本院经审查认为，证据一无法证明其证明目的，张丽华亦无法证明证据二、三与本案的关联性，本院对上述证据均不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，芽客公司因自身原因提出提前解除合同，后双方于2020年10月22日对房屋进行了交接，故案涉《租赁合同》已经于2020年10月22日解除。因芽客公司提前解除合同构成违约，故应承担相应的违约责任。《租赁合同》约定若芽客公司提前解除合同，则张丽华对已付房租和押金不再退还，该条款约定了芽客公司违约情况下应当承担的违约责任，故一审法院认定该条款系违约金条款并无不当。违约金应当以补偿性为主，惩罚性为辅，芽客公司已经放弃了70,000元的押金主张，一审法院亦考虑芽客公司的违约程度以及张丽华的实际损失情况，酌定再核减一个月的租金，以上足以弥补张丽华的损失，故一审法院对违约金所做调整并无不当，本院予以确认。关于2020年3月8日至2020年9月7日期间租金的问题，该期间正逢新冠疫情在全国范围内爆发，芽客公司租用案涉房屋系用于房地产中介经营，其经营活动势必会受到疫情影响，芽客公司要求减免租金具有合理依据，且芽客公司实际支付该期间5个月的租金，双方亦认可芽客公司后续支付的140000租金系2020年9月8日至2021年3月7日期间的6个月房租，故应视为双方已经就减免1个月的租金达成一致意见。关于张丽华主张房屋交接时存在漏水，芽客公司应当就此承担赔偿责任一节，现张丽华无法证明漏水系由芽客公司所致，且张丽华已经获得70,000元押金及1个月租金的赔偿，故综合本案的具体情况，本院对张丽华的该项主张不予支持。综上所述，张丽华的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,800元，由上诉人张丽华负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  兰岚审判员  王晶二〇二一年五月七日书记员  王欣