山东省海阳市人民法院山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0687民初2047号原告：刘孟，男，1988年12月13日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：王吉平，山东鹏华律师事务所律师。被告：薛延平，女，1974年4月19日出生，汉族，现住海阳市。委托诉讼代理人：穆贵忠，男，1973年3月31日出生，汉族，现住。系被告薛延平的丈夫。原告刘孟诉被告薛延平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王吉平、被告的委托诉讼代理人穆贵忠到庭参加了诉讼，原告刘孟到庭参加了第一次庭审，本案现已审理终结。原告刘孟向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告自2021年起至2024年止每年4月30日前向原告支付租金75000元。事实与理由：2020年4月17日，原告与程星豪签订房屋租赁权转让合同，约定程星豪将位于海阳市头两间面积170平方米的房屋租赁权、经营管理权交给原告（合同期限自2020年4月17日至2030年4月17日），同时程星豪将与被告薛延平2019年5月26日签订房屋租赁合同原件一并交给原告，并由程星豪与原告一起通知了被告薛延平，被告予以认可。根据合同约定被告应于每年4月30日前向原告交付当年度租金75000元，但被告薛延平已将2020年当年度的房租交给了程星豪。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。被告薛延平辩称，2020年4月17日程星豪找到被告代理人，程星豪称将其名下出租的房屋全部交给第三方管理机构进行管理，以后的房租、物业费等费用由第三方收取。因我方与程星豪之间有债权债务关系，我要求程星豪将欠我的欠款清偿完毕后再签订三方协议，程星豪没有清偿债务，也没有签订三方协议，这个事情就过去了。约在2020年6月份原告来我处收取房租，我告诉原告我在2020年3月2日就已经将2020年6月30日-2021年6月29日的租金交给了程星豪，共交付5万元，因为疫情，程星豪给我免了2.5万元的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过无异议的证据、当事人的当庭陈述，本院确认如下事实：位于海阳市，建筑面积共计3069.03平方米，于2011年5月31日登记在程绍钜名下，产权证号为：海房权证东村字第××号。程绍钜系程星豪的父亲。2018年1月22日，烟台市中级人民法院做出（2017）鲁06执恢33号之一、（2017）鲁06执恢34号之一执行裁定书，将登记在被执行人程绍钜名下，位于海阳市，一层建筑面积1019.69平方米、二层建筑面积1024.67平方米，建筑面积共计2044.36平方米房产及所占用范围内的土地使用权，产权证号：海房权证东村字第××号，所对应的土地证号：海国用（2011）第××号，按照网络司法变卖的价格作价15088704.4元，归申请执行人山东海阳农村商业银行股份有限公司所有，以抵偿被执行人所欠申请执行人相应的债务，上述不动产所有权自本裁定送达申请执行人山东海阳农村商业银行股份有限公司时起转移。2019年5月26日程星豪与被告薛延平签订房屋租赁合同，约定薛延平承租位于海阳市两间临街房屋，面积为170平方米，租赁期限为五年（自2019年6月30日至2024年6月30日），年租金为75000元，每年4月30日前被告将租金交付给程星豪。原告刘孟主张，2020年4月17日，其作为乙方与程星豪（甲方）签订房屋租赁权转让合同，合同第一条约定，甲方程星豪将位于海阳市头两间的房屋租赁权转让给乙方刘孟，面积为170平方米，租赁期限自2020年4月17日至2030年4月17日。甲方将此房屋的租赁权、经营权，及现有的租赁合同（2019年5月26日于蒙源羊火锅店签订的租赁合同原件一份），一并交于乙方全权管理。合同第四条约定，房屋经营管理期为十年，从2020年4月17日至2030年4月17日。合同第五条约定，甲方保证该房屋无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其他有关证明材料的，甲方应予以协助。合同第六条约定，就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向海阳市人民法院提起诉讼，请求司法解决。合同上有程星豪、刘孟的签名。原告根据此合同，要求被告薛延平自2021年起至2024年止每年4月30日前向原告支付租金75000元。被告薛延平抗辩称，程星豪口头告知其将所出租的房屋全部交给第三方管理机构进行管理，以后的房租、物业费等费用由第三方收取。因其与程星豪有债权债务关系，其要求程星豪将所欠的款项清偿完毕再签订三方协议，程星豪没有清偿债务，因此也没有签订三方协议。其已在2020年3月便将2020年6月30日至2021年6月29日的租金交给了程星豪。原告为证实其诉请，向法院提交下列证据：证据一、2020年4月17日房屋租赁权转让合同一份，证实原告与程星豪对房屋租赁权、管理权的约定；证据二、2019年5月26日房屋租赁合同一份，系程星豪与被告签订的房屋租赁合同；证据三、银行转账详单一份及程星豪出具的收到条一份，证实其已将房租5万元支付给了程星豪；证据四、程星豪的身份证复印件及银行卡复印件，系程星豪交付给原告的。经质证，被告对证据一有异议，其主张2020年5月20日原告通过特快专递的形式邮寄给我一份复印件，同时邮寄了一份交纳房租的通知书，通过对比，原告当庭提供的合同与邮寄给我的合同复印件不一致，出租方程星豪的名字处没有手印，第六条管辖法院，其手中的合同约定的是天津开发区人民法院，对该证据不予认可。对证据二、三、四均无异议。被告薛延平为证实其主张，向本院提交下列证据：证据一、2020年4月17日房屋租赁权转让合同一份，证实原告提供的合同与我方收到的合同复印件内容不一致；程星豪的身份证复印件、银行卡复印件、刘孟的身份证复印件、特快专递的投递信息袋，上述证据均系原告于2020年5月20日邮寄给我的。证据二、收据一份，系2020年3月2日其向程星豪交纳房租5万元的收据，该款项系被告通过微信转账方式支付。证据三、房产证复印件一份，房产证号为：海房权证东村字第××号，该房产证系程绍钜向其提供的，证实房主并非程星豪。程绍钜也不同意其将房租交纳给原告刘孟。证据四、收据一份，证实其已将2021年6月30日至2022年6月29日的房租7.5万元现金交付给了程绍钜。经质证，原告对证据一的内容及真实性均无异议，主张其提交的房屋租赁权转让合同中有程星豪的手印，关于合同第六条管辖法院是原告与程星豪协商后予以变更的，因为双方当时不懂，该合同系原告在网上下载打印下来的，签订之后才发现管辖法院为天津开发区人民法院，2021年4月17日原告与程星豪协商后将管辖法院变更为海阳市人民法院，合同上的海阳市人民法院的字迹及手印均是原告本人的，合同上除了原告的名字“刘孟”及合同第六条的“海阳市”是原告本人所写，其余所有字迹均是程星豪所写。合同第一页程星豪名字处的手印不确定是否是程星豪加盖的，但合同中确实有程星豪的手印，但不能确定是哪个。对证据二无异议，原告于2021年3月27日通过顺丰快递的形式向被告送达了收取房租通知书，被告于2021年3月28日收到该通知书。对证据三有异议，因该证据系复印件，不能确认其真实性，即使房产证是真实的，因程星豪与程绍钜系父子关系，程星豪与原告刘孟签订了房屋租赁权转让合同，且程星豪与被告签订的房屋租赁合同自2019年5月26日开始履行至今，房屋所有权人在这期间未对此提出任何异议，视为其对程星豪的转让行为予以认可。原告作为善意第三人，有理由认为程星豪对涉案房屋的租赁权和管理权构成表见代理，被告提出的异议不能成立。对证据四，原告提出异议称，该证据系复印件，且该收据不能证实房租已实际交付，被告应当提供支付凭证。另外被告在明知程星豪已将房屋的租赁权、管理权转让给原告且原告也以快递的形式通知了被告的情况下，被告应向原告交纳房租。因此原告对被告支付房租的行为不予认可。本院依法调取了（2020）鲁0687民初3672号案件卷宗材料，系2020年10月19日下午，承办法官对刘孟、薛延平的调查笔录。原、被告对该调查笔录均无异议。通过该调查笔录本院可以认定，2020年4月17日，在海阳市内刘孟的办公室里，刘孟与程星豪签订房屋租赁权转让协议，约定程星豪将御景苑商业网点70-10号楼北头两间临街房屋的租赁权、经营管理权及现有的租赁合同转让给刘孟，期限十年，刘孟付给程星豪5万元租赁费。因程星豪之前已将房屋出租给薛延平5年，因此约定双方签订合同后，薛延平以后交房租就不用交给程星豪了，交给刘孟就可以了。签订合同当日，刘孟将5万元租赁费交给程星豪。程星豪将薛延平叫到该办公室内，三人当面谈了这个交房租的事，程星豪叫薛延平把以后的房租交给刘孟。程星豪还告诉刘孟于6月30日过去向薛延平收房租。薛延平要求程星豪与其二人签订一份三方协议，程星豪说去趟卫生间再回来签协议，但他再也没有回来。2020年6月30日，刘孟找到薛延平要求其交纳房租，薛延平表示其已于2020年3月2日将2020年6月30日至2021年6月29日的房租交给了程星豪。程星豪当时告知薛延平以后房租交给第三方管理公司，薛延平认为不关他的事，就同意了，其要求程星豪签订三方合同，但最后没有签。对于程星豪与被告薛延平签订的房屋租赁合同，原告表示认可，并同意被告承租至2024年6月30日租赁期满。而被告主张，即使原告同意，房主程绍钜也不同意。原告主张程星豪已告知被告，要求其将之后的房租交给原告。被告认可程星豪说过以后的房租就交给刘孟，但因程星豪当时（2020年4月17日）说的是以后的房租交给原告，并没有说今年（2020年）的房租也要交给原告，因此被告当时未曾向程星豪提起2020年的房租已交纳。原告主张，程星豪告诉其2020年6月30日至2021年6月29日的租金被告并未交纳，要求其将这年的房租一并收取，但是其在2020年向被告收取当年的房租时，被告向其出具了收款收据，其才知道被告已将2020年的房租交纳完毕。原告表示在签订房屋租赁权转让合同时，未要求程星豪出示房屋产权证明，因其看到程星豪与被告签订的房屋租赁合同，没有考虑到该房屋不是程星豪所有。2021年5月18日，本院对程星豪的父亲程绍钜进行了调查，程绍钜表示，被告薛延平提供的房产证是其出具的，是其给薛延平的，房产证的原件抵押在银行。对于程星豪与刘孟签订的房屋租赁权转让合同其不知道，也不知情，房子是程绍钜的，程星豪没有权利出租、转让，就算程星豪是其儿子也不行，没有权利处分其的房产。原告对调查笔录的真实性没有异议，但对内容有异议：程绍钜虽然是房屋物权的所有人，但基于程星豪与程绍钜的父子关系，就本案而言程星豪与被告薛延平于2019年5月26日就签订了房屋租赁合同，程绍钜之后在长达两年多的时间里并没有提出任何异议，而且据原告了解程绍钜名下包括涉案房屋在内，相连的数套房屋均是由程星豪对外签订租赁合同，已达数年之久，程绍钜均没有提出异议。在原告与程星豪签订租赁权转让合同时，程星豪当场出具了其与被告薛延平签订的租赁合同的原件，而且薛延平也予以认可，据此原告认为程星豪以其父亲的房子对外出租且已实际履行，我方认为程星豪与原告签订的租赁权转让合同应当继续履行。原告作为善意第三人有理由认为程星豪可以代表程绍钜签订租赁合同和转让合同。被告对该调查笔录无异议。本院依法下载了“表见代理”的构成要件，并当庭对原告进行了释明，原告表示不用看证据，要求法院依法认定。本院认为，本案争议的焦点问题有二：一是程星豪将涉案房屋的租赁权、管理权转让给原告刘孟的行为是否有效。二是原告刘孟是否有权要求被告薛延平支付房租。对于焦点问题一，本院认为，《中华人民共和国民法典》第217条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。被告薛延平向法庭提供的房屋所有权证经本院核实系真实的，涉案房屋于2011年5月31登记在程绍钜名下。民法典第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。2018年1月22日烟台市中级人民法院做出的（2017）鲁06执恢33号之一、（2017）鲁06执恢34号之一执行裁定，将涉案房屋所在的海阳市御景苑商业网点70－10号楼一层、二层的所有权，转移至山东海阳农村商业银行股份有限公司。民法典第240条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第171条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，程星豪未取得涉案房屋的所有权，并非房屋所有权人，却以自己的名义与原告刘孟签订合同，属于无权处分行为。其转让房屋的租赁权、管理权行为，除非得到房屋所有权人的追认，否则该行为对房屋所有权人不发生效力。涉案房屋原所有权人程绍钜经本院调查，已明确表示不认可，原告亦未提供证据证实山东海阳农村商业银行股份有限公司对此行为进行追认，因此程星豪将房屋租赁权、管理权转让给原告刘孟的行为并未生效，也就是说原告刘孟并未取得涉案房屋的租赁权、管理权。原告刘孟抗辩称其系善意第三人，其有理由认为程星豪的行为构成表见代理，本院认为，表见代理具有四个根本特征，即1、无权代理人实施了代理行为，是以被代理人的名义与第三人缔结民事关系。2、第三人有理由相信无权代理人享有代理权，并且第三人在主观不会怀疑其是否具有代理权。3、第三人主观是善意的，并且没有过失。4、无权代理人与第三人之间的民事行为，须具备民事行为成立的有效条件。而本案程星豪与原告刘孟签订的合同系以其自己的名义签订的，因此程星豪的行为并不构成表见代理，原告的抗辩主张不能成立。对于焦点问题二，因原告刘孟并未取得涉案房屋的租赁权、管理权，其也并非房屋所有权人，因此其无权要求被告薛延平支付房租。综上，原告刘孟要求被告薛延平支付租金的主张，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、第二百零九条、第二百一十七条、第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘孟的诉讼请求。案件受理费减半收取838元，由原告刘孟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审判员  马巾力二〇二一年五月十九日书记员  邢海燕