北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0107民初5761号原告（反诉被告）：极致宝妈（北京）文化有限公司，住所地北京市石景山区古城南街9号院5号楼9层911。统一社会信用代码：91110108MA01AD0B8C。法定代表人：周晶，法人。委托诉讼代理人：许嘉祥，男，1977年11月1日出生，极致宝妈（北京）文化有限公司项目部副总，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李肖，女，1988年7月1日出生，回族，极致宝妈（北京）文化有限公司行政财务经理，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：王德强，男，1972年10月5日出生，汉族，住北京市石景山区。公民身份号码：XXX。委托诉讼代理人：张增峰，大沧海律师事务所北京分所律师。原告（反诉被告）极致宝妈（北京）文化有限公司（以下简称：极致宝妈）与被告（反诉原告）王德强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）极致宝妈之委托诉讼代理人许嘉祥、李肖，被告（反诉原告）王德强及其委托诉讼代理人张增峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）极致宝妈向本院提出诉讼请求：判令王德强退回极致宝妈房屋押金12500元。事实与理由：在2019年7月1日，极致宝妈与王德强签订了一份房屋租赁合同，极致宝妈是承租人，王德强是出租人。房屋位于北京市石景山区XXX，合同已于2020年6月30日到期，但因疫情期间，极致宝妈与王德强方口头约定继续承租，极致宝妈已于2020年11月10日以电话及微信方式通知王德强，至2020年12月9日后不再续租。为维护自身的合法权益，故起诉至法院。被告（反诉原告）王德强辩称，不同意极致宝妈的全部诉讼请求。双方租赁合同约定的租金标准为每月12500元，2020年6-8月份租金实际支付1万元，共计欠租金7500元，极致宝妈未按双方合同约定的期限、方式、金额支付租金，解除双方租赁合同也没有依照合同约定提前30日通知王德强，上述行为均构成违约，应按照合同约定支付王德强违约金12500元，极致宝妈虽然通知王德强解除租赁合同，但是没有按照合同约定将房屋腾退返还，其物品一直占有租赁房屋，应当按照实际占用天数支付占用费，另王德强为收回租赁房屋自行腾退极致宝妈自有物品发生腾退费用2000元，该费用也应当由极致宝妈承担，上述费用包括租金、违约金、占用费、腾退费用共计67655元，超过押金数额，依据合同约定，极致宝妈无权要求返还租金。被告（反诉原告）王德强向本院提出反诉请求：1.判决极致宝妈于判决生效后7日内向王德强支付租金7500元（2020年6-8月）；2.判决极致宝妈于判决生效后7日内向王德强支付违约金12500元；3.判决极致宝妈于判决生效后7日内向王德强支付房屋占用费43155元（按411元每日的标准支付自2020年12月1日至2021年3月15日）；4.判决极致宝妈于判决生效后7日内向王德强支付房屋腾退费用2000元。事实和理由：2019年6月20日，王德强与极致宝妈签订《北京市房屋租赁合同》，约定极致宝妈承租王德强位于石景山区XXX22号房屋，建筑面积260平方米，租期自2019年7月1日至2020年6月30日，租金12500元/月，支付方式为押一付三，各租金支付日期为2019年6月20日、2019年10月1日、2020年1月1日、2020年4月1日。2020年6月30日，租赁合同期限届满后，双方约定继续按该租赁合同履行，极致宝妈支付租金至2020年11月30日。2020年11月10日，极致宝妈通知王德强解除双方租赁合同，2020年11月30日以后不再承租涉诉房屋。依据租赁合同第九条之约定，极致宝妈退租应提前30日通知王德强，极致宝妈未严格、全面履行该约定，构成违约；且租赁合同履行中，极致宝妈未足额支付2020年6、7、8月份租金，共计欠付租金7500元，违反租赁合同第八条第四项之约定；极致宝妈应因其上述违约行为按月租金100%的标准支付王德强违约金12500元。自2020年12月1日起，极致宝妈虽未居住涉诉房屋，但并未将房屋腾退返还王德强。王德强要求其腾退，极致宝妈一直未予腾退。2021年3月15日，王德强自行清理涉诉房屋，支出房屋腾退费用2000元。极致宝妈应承担2020年12月1日至2021年3月15日期间的占用费及房屋腾退费用。反诉被告（本诉原告）极致宝妈针对被告（反诉原告）王德强的反诉辩称，不同意王德强的全部反诉请求。5-8月份的1万元租金都是经过王德强同意的情况下，我方才继续去租的，如果王德强不同意,也不会租了。违约金也是不同意的，双方租赁合同已经到期，之后是不定期合同，我方在11月已经通知了王德强，前面也多次和王德强沟通不再续租。且钥匙在12月初已经给了王德强，并没有占用，里面物品按照合同约定业主是可以自行处理的，房屋内只有一些床板，一天就可以处理完毕，并不是占满屋子，而且该做的保洁,我方都已经处理了。本院经审理认定事实如下：2019年6月20日，出租人王德强（甲方，以下统称为：被告）与承租人极致宝妈（乙方，以下统称为：原告）签订北京市房屋租赁合同（自行成交版），约定：甲方将XXX22号260平方米的房屋出租给乙方用于居住使用，合同期限为1年，期限为2019年6月30日到2020年6月30日，每月租金标准为12500元，付款方式为押一付三，各期租金支付期限为：2019年6月20日、2019年10月1日、2020年1月1日、2020年4月1日。押金125000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方；乙方不按照约定支付租金达2日、欠付各项费用达1000元等情形的，甲方有权单方解除合同。租赁期限内，甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，应提前通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金。合同期满后，双方未续签书面合同，原告向被告继续租金支付至2020年11月30日。上述合同签订后，被告将房屋交付原告作为宿舍居住使用。原告向被告交纳押金12500元。双方共同确认：受疫情影响，被告免除原告2020年4月租金12500元。被告认可受疫情影响免除原告租金2500元，原告实际向被告交纳2020年5月份的租金数额为1万元。被告主张原告于2020年6月、7月、8月分别交纳租金1万元，每月欠付租金2500元，共计共欠付租金7500元。原告主张受疫情影响，经协商双方就该期间租金支付数额达成一致意见，且被告亦未提出异议。为此，原告所提交的与被告之间的微信聊天记录载明：2020年3月5日，原告询问被告现在经营不容易能否将房租做相应调整以及付款能否改为月付，期间双方经过多次沟通后，原告回复：“谢谢啊，下期房屋租金减免一个月，等于只要付2个月”。当日,2020年5月6日，原告询问被告“经公司开会讨论，看5、6月这两个月的租金能否减半、按月交没问题吧？”2020年5月8日再次询问“一个月一付到合同到期可以吧？没问题的话就请财务准备打款了”。被告将其银行网点及微信银行发给了原告。2020年5月9日，被告回复五月份1万元收到。2020年6月12日，原告向被告支付6月份租金1万元，被告回复“收到，谢谢”，2020年7月1日，原告向被告汇款支付租金1万元、8月3日支付租金1万元、9月28日支付租金125000元、10月30日支付租金125000元。2020年11月10日，原告微信通知被告“合同到期了就不租了，是在没有以前那么好，租金是个压力，所以选择不租了，望理解”。被告回复“是到月底吗，你们什么时候搬东西，如床板等，提前说一声”，原告回复“我们会慢慢搬没啥东西都是个人的多”。双方均确认原告于2020年11月10日通知被告不再租赁房屋，被告说不租就不租了，按照合同约定。此后原告于2020年11月30日办理租赁房屋，但未与被告办理交接手续，原告将房屋钥匙交给他人以转交被告，并表示遗留在租赁房屋内的上下铺床位并未腾空，被告要求原告腾空物品，当时就遗留的物品并未征得被告同意。被告表示其于2020年12月15日才拿到房屋钥匙，其要求原告将物品腾空，原告未进行清理，直到2021年3月15日才将租赁房屋内的物品处理，为此支出腾空费用2000元。双方均同意对原告所交纳的押金与其他费用不作相互抵扣处理。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反合同约定，双方应按约定履行各自的义务，未经对方同意不得擅自变更或解除合同。合同履行过程中，双方协商一致，可以变更合同。本案中，合同履行过程中，受新冠疫情及防控措施的影响，经协商双方就租赁期限内租金免除达成一致意见。其中现有证据可以证实，双方就2020年5月、6月租金支付已经达成一致意见，被告认可原告应支付5月份租金1万元，双方就该月租金达成一致意见，但根据双方微信往来记录，原告向被告支付2020年6月租金1万元，被告受到后并未提出异议，而是回复“收到，谢谢”，此后，原告均按照1万元租金标注向被告支付了7月、8月租金，被告均未及时提出异议，由此可以看出双方就5月、6月、7月、8月期间的租金支付标准问题事实上达成一致意见，由此对被告主张原告此期间欠付租金7500元的主张，本院不予支持。鉴于合同约定的期限届满后，双方未续签书面合同，故自2020年7月1日起至2020年11月30日期间，双方构成不定期租赁合同关系，该不定期租赁合同期限，原告享有随时单方解除合同的权利。鉴于原告租金已支付至2020年11月30日，原告于2020年11月10日通知被告解除合同，被告当时亦未提出异议。因此，本院认定双方之间的不定期租赁合同于2020年11月30日解除。因此，合同解除后，被告收取的押金应予返还给原告。原告请求被告返还押金12500元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，基于诚实信用原则，原告应当及时将房屋内的物品腾空并恢复原状、办理房屋交接手续。但是，根据查明的事实，原告搬离租赁房屋时并未与被告办理交接手续，且在未经被告同意的情况下将租赁经营所需物品遗留在房屋内，由此必然造成被告不能及时腾退房屋占用费损失。因此，被告请求原告支付未能及时腾退房屋占用费以及因腾退房屋内物品所产生合理损失的主张，本院予以支持。被告在知晓原告搬离租赁房屋后，亦负有积极接收房屋并及时腾空房屋内物品的义务，被告未及时履行有关义务导致损失扩大的，应当因自己过错导致的扩大损失自行承担责任。因此，基于公平原则和诚实信用原则，综合考虑被告实际损失、双方过程程度、各自权利义务履行状况等因素，本院酌情确定被告房屋占用费损失及腾退房屋内物品合理损失数额。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十二条、第九十七条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、王德强于本判决生效后七日内退还极致宝妈（北京）文化有限公司押金12500元；二、极致宝妈（北京）文化有限公司于本判决生效后七日内支付王德强未及时腾退房屋占用费及因腾退房屋内物品导致的损失，共计12500元；三、驳回极致宝妈（北京）文化有限公司其他诉讼请求；四、驳回王德强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费112元，由王德强负担（其中56元于本判决生效后七日内直接给付极致宝妈（北京）文化有限公司，其余于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费715元，由王德强负担585元（已交纳），由极致宝妈（北京）文化有限公司负担130元（于本判决生效后七日内直接给付王德强）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员 张英周二〇二一年五月二十一日法官助理 车玉龙书 记 员 李 璐