福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终3975号上诉人（原审原告）:李建珍，女，1983年4月7日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。委托诉讼代理人：刘行星，福建创富律师事务所律师。委托诉讼代理人：林娜，福建创富律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福州泰屿房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县南屿镇南井村新桥头。法定代表人：谢育振，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈兆，男，该公司法务。委托诉讼代理人：施洁，女，该公司法务。上诉人李建珍因与被上诉人福州泰屿房地产开发有限公司（以下简称“泰屿公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2021）闽0121民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审判决认定泰屿公司已通知交房错误。根据合同十一条约定，泰屿公司应当书面通知李建珍办理交付手续，但泰屿公司自始至终未通知李建珍交房，泰屿公司仅仅在庭后提交了一份既无邮政单位盖章、也无寄出日期的面单，主张其已经通知交房，一审判决据此认定泰屿公司于2017年12月6日向李建珍寄送了《商品房交付通知书》错误。二、李建珍多次向泰屿公司主张权利，但泰屿公司拒不履行合同义务，至今不将房产交付给李建珍，也不交付对应的办理产权证凭证。1.房屋存在给排水类问题是收楼意见记录表中记录的，李建珍已就此提供证据。2.本案不能仅依据合同约定确认案涉房屋是否达到交付条件。李建珍在交房前曾进行验房，对房屋问题提出意见，泰屿公司记录收楼意见，这些行为应当视为双方对原有的交付条件作了变更，就交房条件达成新的合意，即泰屿公司对记录的问题进行整改之后，房屋才达到交付条件，之后泰屿公司再依据合同约定通知李建珍办理交付手续。泰屿公司从始至终未以房屋已达到交付条件、仅存在质量问题为由通知李建珍交房，之后李建珍多次与泰屿公司沟通房屋整改问题，泰屿公司亦承诺会尽快整改，而从未提到李建珍先交房问题。泰屿公司认可房屋未达到交付条件，却一直怠于履行义务，迟迟不对房屋问题进行整改，理应向李建珍承担逾期交楼的违约责任。泰屿公司提交书面答辩状称，请求驳回李建珍的诉讼请求。泰屿公司已按照合同第八条约定的交付条件及期限，取得房屋建筑工程竣工验收报告并经消防验收合格，已达到交付条件，且泰屿公司已按照合同约定通知李建珍收房，不存在违约行为，李建珍至今未与泰屿公司办理房屋交接手续，应由其自行承担不利后果，李建珍主张逾期交房并要求支付逾期交房违约金，没有事实及法律依据。李建珍向一审法院起诉请求：判令泰屿公司向李建珍支付从2018年1月1日起计算至案涉房屋经泰屿公司整改至符合合同约定的建设标准并由泰屿公司向李建珍出示合同约定的满足交付条件的相关证明文件之日止，以总房款1186723元为基数，按日万分之二的标准计算的逾期交房的违约金，暂算至起诉日约为159495元。一审法院认定事实：2016年4月16日，李建珍与泰屿公司签订编号为20141020475《商品房买卖合同》，约定李建珍向泰屿公司购买坐落于闽侯县××镇××道××号××＃楼××单元号房，建筑面积共116.96平方米，该商品房总价款为1186723元。合同第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按时办理房屋交付手续，每逾期一天须向出卖人支付房价款总价日万分之二保管金，并且自出卖人发出的“交房通知书”上载明的交付日期截止日起，不论买受人是否有验收或实际使用该房产，均视同出卖人已履行完毕本合同所约定的交付义务（视为交付）。第十五条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《附件六：合同补充协议》第十四条约定，针对合同第十一条交接的修改：由于买受人原因，未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：买受人自商品房具备交付条件之日起至实际交付之日止按延期时间向出卖人支付房款总价日万分之二的保管金。房屋具备交付条件之日起，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同买受人已验收合格并承担该房产的一切风险责任及相关义务；同时买受人因自房屋具备交付条件之日起向物业管理公司缴纳物业管理费及违约金。第十七条约定，《商品房买卖合同》规定出卖人应履行的通知义务以出卖人按买受人填写在本《商品房买卖合同》中所列的买受人通讯地址寄出为准，且出卖人据此地址寄出信函后三日内即视为送达，视为买受人已充分知晓该信函的内容。买受人联系地址若有变更，应及时以书面形式通知出卖人，否则由此导致出卖人发出的通知延期到达或无法到达的，一切损失及法律责任均由买受人自行承担。《商品房买卖合同》签订之后，李建珍已将全部购房款1186723元支付给泰屿公司。2017年12月6日，泰屿公司按合同约定地址向李建珍发出《商品房交付通知书》，通知李建珍在2017年12月15日8:30-9:30到泰禾红悦A18泰禾红悦营销中心办理该商品房交付手续。2017年12月17日李建珍到诉争房屋进行验房，并在客户收楼意见记录表中对房屋存在的问题提出整改意见，但至今为止并未实际收房。讼争商品房已于2017年8月25日通过竣工验收，于2017年8月30日消防验收合格。一审法院认为，李建珍与泰屿公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。关于李建珍主张的逾期交房的问题。泰屿公司已在约定交房时间之前即2017年12月15日通知李建珍收房，且李建珍于2017年12月17日到讼争房屋进行验房，此时讼争商品房已通过竣工验收及消防验收，符合法定及合同第八条约定的交付条件，故视为讼争房屋已经交房。至于李建珍在客户收楼意见记录表中提出南侧次卧阳台推拉门锁未固定好、客厅阳台窗下边胶打太差、主卧窗上边大小头、窗门卫生未清理干净等问题，应属于并不影响房屋正常居住使用的质量瑕疵，该质量瑕疵应属于讼争商品房买卖合同第十五条约定的泰屿公司的保修范围，泰屿公司应按约定履行保修义务，李建珍以此为由主张泰屿公司逾期交房无依据，一审法院不予支持。李建珍主张涉案房屋给排水不符合约定，但其并未提供证据予以证明，一审法院对其该主张亦不予支持。李建珍主张泰屿公司未向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不符合约定的交付条件，根据合同第十一条的约定，双方进行验收交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，李建珍至今未与泰屿公司办理房屋的交接手续，故一审法院对其该主张不予支持。综上，泰屿公司并不存在逾期交房的情形，故李建珍诉请泰屿公司支付逾期交房违约金缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李建珍的诉讼请求。案件受理费3490元，因适用简易程序审结，依法减半收取计1745元，由李建珍负担。二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，诉争房产已于2017年8月25日通过竣工验收，于2017年8月30日消防验收合格，具备案涉合同第八条约定的商品房交付条件。李建珍主张泰屿公司未向其送达交房通知，但其已于2017年12月17日到诉争房屋进行验房并在客户收楼意见记录表中对房屋存在的问题提出整改意见，其关于泰屿公司未履行通知义务的主张，缺乏依据，本院不予支持。李建珍主张泰屿公司应向其提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，上述材料属于交付房屋时开发商应向业主提供的材料，李建珍尚未与泰屿公司办理房屋交接手续，现主张提供，缺乏依据，本院不予支持。《商品房买卖合同》第十五条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。本案李建珍在客户收楼意见记录表中提出的南侧次卧阳台推拉门锁未固定好、客厅阳台窗下边胶打太差、主卧窗上边大小头、窗门卫生未清理干净等问题，属于上述条款约定的泰屿公司的保修范围，泰屿公司应按约定履行保修义务，李建珍以此为由主张泰屿公司逾期交房，缺乏合同及法律依据，不予采信。综上所述，李建珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3490元，由李建珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年五月三十一日法官助理 龚 蓉书 记 员 林冠君