福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0481民初702号原告：永安市立达信和物业管理有限公司，住所地福建省永安市燕南街道景泰秀水小区会所二楼201室。统一社会信用代码：91350481MA2YMUF5X2。法定代表人：贺敏慧，该公司经理。委托诉讼代理人：陈爱蓉，福建建州联兴律师事务所律师。被告：曹福元，女，1951年1月16日出生，汉族，住福建省永安市。原告永安市立达信和物业管理有限公司（以下简称立达信和物业）与被告曹福元物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告立达信和物业的委托诉讼代理人陈爱蓉与被告曹福元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立达信和物业向本院提出诉讼请求：1.判令曹福元支付物业服务费1025.5元（10个月，自2018年3月1日起至12月31日止）、公摊费159.1元（自2020年3月1日至11月30日止），电梯年检费32.7元（2018年）合计1217.3元；2.本案诉讼费用由曹福元承担。事实与理由：2018年2月28日，立达信和物业与永安市绿景佳园小区业主委员会签订了《永安市绿景佳园小区物业服务委托合同》。合同约定由立达信和物业提供小区的各项物业管理服务，业主于每年6月30日之后缴纳物业费，电梯房按0.8月/平方米收取物业费。曹福元于2008年3月接收永安市绿景佳园小区北XX幢XXX室的房产，房产面积为128.19平方米。曹福元于2018年3月1日至12月31日止，合计10个月尚欠物业服务费1025.5元、公摊费159.1元，电梯年检费32.7元未付。经立达信和物业多次催缴无果，遂向本院提起诉讼。曹福元辩称，其欠款属实，但其不同意支付。其在收到传票前并不知原告与黄文华签订“物业服务合同”，暂不论该合同的有效性。一.请问原告为何只做十个月就走人？合同附则明文“大多数业主反映良好，可以续订合同”匆忙卷铺盖为哪般？二.水、电、气......各目繁多的杂费，业主都积极交纳，唯独原告的物业费，人们愤而拒缴，又是为何？三.原告不作为无担当，不履行“物业服务质量”规定。1.黄赌毒猖獗，南七、八、九，北五几栋成群妓女租住，浓妆艳抹，妖声怪气，大伤风化，警察还从北二、北三铐走二对青年男女，对这股败俗阴风，原告熟视无睹，纵容放任，危害社会，民愤极大。2.玩忽职守，原告不执行“绿化”、“保洁”、“设施”、“公共秩序”等规定，小区内叫卖声、广告声、喇叭声赌博声、犬吠声充斥于耳，保安不予制止。边坡种菜，焚烧垃圾，屎尿浇菜、附近烧烤，恶臭冲天，垃圾腐烂发臭，滋生蚊蝇，困扰业主生活，劝原告集体消毒，根本不理睬。原告无分文投资小区，老设备不管理，任人破坏，残灯不明，大道千疮万孔，小径坎坷不平，常有人摔倒，树木不浇水、不护理，都枯死。小区东西北面随便进出，不明身份者来去自由，无人过问，故车、油被盗，衣物落地化为乌有是常事，被告家梯子暂时放在门口就不翼而飞。机动车横停竖放，占用消防通道，摩托车耍杂技般在行人间游弋，非常危险，卫生脏乱差，楼道很少打扫，原告擅自提高物业费标准。四、业主历来反对外聘物业公司，黄文华严重违背民意，所签合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。立达信和物业提交以下证据：1．立达信和物业营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证（以上均为复印件），拟证明立达信和物业的原告主体资格情况；2．永安市绿景佳园小区物业服务委托合同（复印件），拟证明立达信和物业、曹福元之间存在物业服务合同关系的事实；3．物业服务照片，拟证明立达信和物业对小区物业进行管理和服务的事实；4．欠费明细，拟证明自2018年3月1日至2018年12月31日止，曹福元尚欠原告物业费、公摊水电费等的事实；5．物业催缴通知，拟证明立达信和物业已对曹福元有催缴的事实；6．曹福元的户籍信息及永安市房产登记信息查询结果证明，拟证明坐落于永安市绿景佳园北区××幢××室的产权人为曹福元、陈仲金，建筑面积128.19平方米的事实。曹福元未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月28日，永安市绿景佳园小区业主委员会（甲方）与立达信和物业（乙方）签订了一份《永安市绿景佳园小区物业服务委托合同》，约定自2018年3月1日起至2019年2月28日止，由立达信和物业为永安市绿景佳园小区的提供各项物业管理服务。该合同约定摘要如下：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；业主按其拥有的产权证面积按本合同约定向乙方缴纳物业服务费；物业费可按月、季、半年缴纳，超过年缴费日期30天，乙方即可依法追欠，包括但不仅限于起诉和强制执行；于每年6月30日前缴纳当年度物业费的，电梯房按每月0.7元/平方米（含维保费，不含年检费用）的标准收取物业费，于每年6月30日后缴纳当年度物业费的，电梯房按每月0.8元/平方米的标准收取物业费。黄文华作为时任永安市绿景佳园小区业主委员会主任，在该合同甲方代表人处签字。之后，立达信和物业依合同约定，自2018年3月1日起入驻永安市绿景佳园小区为业主提供各项物业管理服务，直至2018年12月31日止，后因故退出。曹福元与陈仲金系夫妻关系，双方共同共有案涉房屋即永安市绿景佳园小区北XX幢XXX室房屋产权，该房产建筑面积为128.19平方米，系电梯房。自2018年3月1日起至同年12月31日止，曹福元尚欠物业服务费1025.5元、公摊费159.1元，电梯年检费32.7元，合计1217.3元未支付。庭审中，经本院释明，立达信和物业明确表示放弃起诉陈仲金的权利，曹福元自愿由其一人承担本案责任。本院认为，黄文华系时任永安市绿景佳园小区业主委员会主任，其代表永安市绿景佳园小区业主委员会与立达信和物业签订的《永安市绿景佳园小区物业服务委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对小区的全体业主均具有约束力，当事人均应按合同约定全面履行各自义务。立达信和物业已依照合同约定，自2018年3月1日起入驻永安市绿景佳园小区，向小区业主提供各项物业管理服务至同年12月31日止，曹福元与其丈夫陈仲金作为该小区的业主应按案涉合同约定履行相应的义务。经本院释明，立达信和物业明确表示放弃起诉陈仲金的权利，曹福元自愿由其一人承担其与丈夫陈仲金共同共有的案涉房屋的物业服务合同责任，并无不当。曹福元拖欠物业服务费等费用，已超过合同约定的“年缴费日期30天”，立达信和物业有权提起诉讼，主张权利。曹福元关于立达信和物业管理不到位，小区存在脏、乱、差等物业服务质量问题的相关辩解，因其未能提供相应的证据予以证实，本院不予采信。曹福元对立达信和物业主张其拖欠自2018年3月1日起至同年12月31日止的物业服务费、公摊水电费、电梯年检费，合计1217.3元的事实无异议，但提出立达信和物业擅自提高物业服务费的辩解，曹福元未按约定支付物业服务费，立达信和物业要求其按每月0.8月/平方米计算支付物业服务费，符合合同约定，于法有据，故对立达信和物业要求其缴纳拖欠的上述费用的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第四十五条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：曹福元应于本判决生效后十日内支付永安市立达信和物业管理有限公司物业服务费1025.5元、公摊费159.1元，电梯年检费32.7元，合计1217.3元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曹福元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 陈 峰二〇二一年五月十一日书记员 傅佳琦附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。