江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏民申6777号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：陈建平。委托诉讼代理人：杨泽民，上海市东高地律师事务所律师。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：华亚新。委托诉讼代理人：杨泽民，上海市东高地律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：朱文芹。委托诉讼代理人：张兴，江苏登元律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯碧嘉，江苏登元律师事务所律师。再审申请人陈建平、华亚新因与被申请人朱文芹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2019）苏02民终3709号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。陈建平、华亚新申请再审称，（一）《房屋买卖合同》订立时，朱文芹对房屋一楼系出租给水果店，二、三楼由陈建平、华亚新经营旅馆，地下一层是旅馆辅助用房的现状是清楚的，陈建平、华亚新不可能在房屋实际居住，合同第四条的约定应是指陈建平、华亚新在房屋变更登记后有一年的房屋使用权，双方也不需要进行房屋交接，所谓房屋的交付应当是管领的交付。《声明》、陈建平与赵启春的微信聊天记录，既表明陈建平、华亚新有权使用房屋的期限延至2019年6月15日，亦可以证明朱文芹自2019年1月起已实际掌控了房屋，因此，一、二审判决认定陈建平、华亚新存在逾期交房的违约事实，缺乏依据。（二）《房屋买卖合同》约定房屋成交价格是250万元，朱文芹支付100万元购房款后，尾款应是150万元，合同第三条“房屋剩余壹佰万元尾款”系笔误。按照合同约定朱文芹应于2018年7月30日前一次性支付，一、二审判决认定50万元购房款未约定付款期限没有事实依据。（三）房屋二、三楼的旅馆系陈建平、华亚新自己在经营使用，不存在租金，一楼水果店的年租金为7.5万元，一、二审判决认定房屋年租金为12万元没有事实依据。根据《房屋买卖合同》第八条朱文芹有权收取2018年房屋租金的60%的约定，及《声明》内容，2018年60%的租金应自2018年2月6日房屋过户时计算至2018年12月31日，计11个月，该11个月租金的60%为41250元，如依据《声明》的内容由房租抵扣购房款，朱文芹应再支付458750元，而非38万元。由此可知，双方当事人未约定购房款由房租进行抵扣，朱文芹应支付全部50万元购房款。朱文芹对于合同约定的2018年房屋租金60%的收取应另案处理。此外，《声明》中提到的到时全部交给朱文芹的是指房屋内的所有设备而非房屋租金。（四）《房屋买卖合同》签订人虽为朱文芹，但房屋不动产权证书中登记权利人为赵树怀、朱文芹。因此，赵树怀系本案的利害关系人，一、二审法院应追加赵树怀为本案当事人而未追加，程序违法。请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，再审本案。被申请人朱文芹提交意见称，（一）《房屋买卖合同》第五条约定允许陈建平、华亚新在房屋过户后居住一年。房屋于2018年2月6日过户，陈建平、华亚新可以居住至2019年2月5日。陈建平、华亚新一审中虽主张其已搬离房屋，但认可其还留存了一把房屋钥匙，二审时确认其于2019年7月17日才将私人物品全部搬离房屋，陈建平、华亚新主张其与赵启春的微信聊天记录表明朱文芹在2019年1月即已掌控房屋，与陈建平、华亚新二审时的陈述不符。故陈建平、华亚新构成逾期交房。（二）《房屋买卖合同》对于付款时间及金额的约定是双方真实意思表示。退一步讲，即使存在笔误，未约定50万购房款的付款时间也是陈建平、华亚新的过错导致，应自行承担相应后果。（三）《房屋买卖合同》第八条系约定朱文芹收取2018年房租的60%，而非2018年的部分房租的60%，且陈建平、华亚新二审中自认其已经收取了水果店和旅馆承租户年租金11万元，与其申请再审主张房屋年租金为7.5万元自相矛盾。《声明》与收条系由陈建平执笔在同一天出具，50万元中的12万元以租金抵扣购房款系陈建平、华亚新真实的意思表示。（四）赵树怀虽系房屋权利登记所有权人之一，但并未参与房屋买卖交易过程，无需参与本案诉讼，一、二审程序并无不当。请求驳回陈建平、华亚新的再审申请。本院经审查认为，陈建平、华亚新与朱文芹订立的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方当事人均具有法律约束力。关于50万元购房款认定问题。第一，双方当事人订立《房屋买卖合同》时，对房屋系带租出售的事实均属明知。陈建平二审中明确陈述讼争房屋由两部分组成，即旅馆和水果店，均由陈建平、华亚新对外出租，租金每年一共11万元，一年一收。同时，陈建平、华亚新亦认可合同订立时其已一次性收取了2017年5月1日至2018年5月1日期间水果店和旅馆承租户的租金。因此，该房屋除转让款外还涉及到房屋租金，合同第八条明确约定“乙方（朱文芹）取得新房产权证后，可向（甲方）陈建平、华亚新主张2018年租金所得60%”。依据该条约定，朱文芹领取房屋权属证书后，需要继续向陈建平支付剩余购房款，陈建平、华亚新则应向朱文芹返还相应房租。第二，陈建平于2018年2月11日当天执笔书写了内容为“今收到赵树怀（朱文芹丈夫）购房款伍拾万元（50万元）”的收条，以及内容为“锡山区羊尖镇锡沪东路40号全部房租由陈建平收取至2019年5月1日，屋内设备及安全由陈建平负责，到时全部交给赵树怀，2019年5月1日后房租由赵树怀收取”的《声明》。朱文芹主张上述收条及《声明》可以证明50万元购房款已经支付，其中38万元（或39万元）房款由中介公司转交给陈建平，12万元（或11万元）系租金抵扣。陈建平、华亚新认可收到其中的38万元购房款，但否认存在12万元租金及租金抵扣购房款的事实。对此，本院审查认为，陈建平主张出具《声明》的本意是朱文芹放弃合同约定的60%的租金，陈建平、华亚新放弃房屋所有设施，但在合同第一条、第八条已明确约定“房屋附属设施即房屋内所有电器及家具，均留给朱文芹”、“房屋名下的旅馆须将营业执照过户至朱文芹名下，旅馆内的所有设施归朱文芹所得，如旅馆内的设施在后期有严重损坏，则须协商支付给朱文芹补偿金等”的情形下，朱文芹无需以放弃租金为条件要求陈建平出具《声明》来获取房屋设施。对于租金数额，陈建平自认房屋的水果店及旅馆均系对外出租，租金每年共计11万元，并提供了水果店的租房协议，及申请旅馆承租人陈焕出庭作证。因此，2018年2月6日至2019年5月1日期间的租金应大于陈建平自认的11万元年租金。综合上述事实，朱文芹主张存在12万元购房款系由租金抵扣的事实更具可信度。根据《房屋买卖合同》内容，合同仅约定了200万元购房款的付款时间，对剩余50万元未明确支付时间，因此，陈建平未履行交付房屋义务的情况下，朱文芹拒绝支付余款5万元不构成违约，故，一、二审判决认定50万元购房款已付，以及朱文芹不构成逾期付款，对陈建平、华亚新要求朱文芹承担逾期付款违约责任的请求未予支持，并无不当。关于逾期交房问题。《房屋买卖合同》第五条约定“乙方（朱文芹）可在房屋过户后允许甲方（陈建平、华亚新）在屋内居住一年，期满应腾空房屋，并将房屋（钥匙）交付于乙方”，朱文芹于2018年2月6日取得该房屋权属证书，依据上述合同约定，陈建平、华亚新应当于2019年2月5日前完成交房，但陈建平、华亚新未按照合同约定时间交付房屋，双方在二审中确认，陈建平、华亚新私人物品于2019年7月17日搬离房屋，因此，一、二审法院认定陈建平、华亚新构成逾期交付房屋，应当承担自2019年2月6日起至2019年7月17日搬离房屋之日止的违约责任，并无不当。关于程序问题。本案系双方当事人在《房屋买卖合同》履行过程中，对已付购房款数额、是否存在逾期付款、逾期交付房屋等问题产生争议，案件审理过程中，根据双方当事人提供的证据及陈述，本案事实已经可以查明。赵树怀虽系房屋登记所有权人之一，但并非《房屋买卖合同》的订立主体，赵树怀并非案件的必要共同诉讼参与人，且双方当事人一、二审中亦未申请法院追加赵树怀参与诉讼，因此，一、二审法院未追加赵树怀为案件当事人，程序并无不当。综上，陈建平、华亚新的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陈建平、华亚新的再审申请。审 判 长 刘悦梅审 判 员 王 强审 判 员 吴 艳二〇二一年五月十九日法官助理 王政霞书 记 员 杨贝贝