北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0115民初4184号原告：齐永新，女，1968年5月11日出生，满族，无业，住北京市大兴区。被告：齐险峰，男，1969年2月8日出生，满族，退休人员，住北京市西城区。原告齐永新与被告齐险峰所有权确认纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐永新向本院提出诉讼请求：1.判令大兴区旧宫镇上林苑xxx（以下简称xxx室）产权归齐永新所有，并要求齐险峰配合齐永新完成更名过户手续；2.本案诉讼费用由齐险峰承担。事实和理由：对xxx室的产权存在争议，该房产是齐永新于2002年3月30日为了孩子上学出资购买（幼儿园、小学、中学三足鼎立，742路公交车直达木樨园齐永新做生意的龙湫市场），齐永新是实际产权人和实际住户，跟任何人没有任何关系；齐永新和父母孩子在此居住已经近20年；当初因为齐永新跟孩子借住朝阳区十里堡的房主突然回国，必须立刻搬家，所以齐永新着急买现房，于是齐永新在2002年3月29日看房，于2002年3月30日买房当天没带暂住证（当时齐永新在分居，在2006年离婚）就用了弟弟的齐险峰的名字签订购房协议（他当时单身，在2008年结婚，从未在xxx室居住过），定金5000元（后转为首付款）首付款共83269元一次交齐，总价273269元（贷款190000元），并去物业交齐所有费用，拿到钥匙，办理入住手续，在第2日2002年3月31日搬进来（看房、选房、缴费、入住在3日内完成），才开始边住边装修，顺便等贷款下来（贷款时留的齐永新本人的至现在一直在使用的手机号码）；齐永新和父母孩子在这里一住就是18年，齐永新在木樨园和西单卖服装，自2002年5月还着压力不大的贷款，孩子在这里慢慢长大，一直到大学毕业至今，父母在这里慢慢变老，齐永新也早就青丝变白发，期间有想更名的想法，也签订了更名协议；因为一边照顾父母和孩子，一边忙着做生意赚钱，就没有及时更名，父母现在80岁了，在这里颐养天年，习惯这里的一切，齐永新的身体也不好，这里是齐永新和父母孩子的家，此房产跟齐险峰等人没有任何关系。在2018年以来所有房产证、土地证、购房契约等各种齐永新的缴费票据都是由齐永新自己保管，只有齐永新和老妈有钥匙；在2018年齐永新回老家去给齐险峰代办保险事宜，老妈突发心脏病住院接受支架手术，齐险峰及其爱人雷惠娜趁老妈住院家中无人期间进入xxx室拿走房产证去办贷款，本身不符合常理，由于该房产实际上是由齐永新出资购买，产权理应归齐永新所有，任何人无权动齐永新的房产，因为xxx室不能作为齐险峰、雷惠娜和渤海国际信托股份有限公司签订贷款合同中的抵押房产，双方签订的贷款合同无效；据此，特向法院提起诉讼，请求判如所请。齐险峰辩称，当时齐永新是借用齐险峰的名字购买的诉争xxx室，所以同意齐永新的诉讼请求，同意xxx室归齐永新所有，也同意协助齐永新办理过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：齐永新、齐险峰系姐弟关系，任某（在岗时从事教师工作）系二人之母；案外人齐永清系齐永新、齐险峰之姐姐；在2002年购买诉争xxx室齐永新系已婚，但在1999年即与配偶分居，并在2006年经诉讼离婚，离婚时未涉及处理xxx室，因与其配偶无关，其配偶在离婚时对xxx室未要求分割；在2002年以齐险峰名义购买xxx室时，齐险峰未婚，后在2008年与案外人雷惠娜结婚，因结婚发生在购买xxx室之后，雷惠娜对xxx室不主张权利。2002年3月，齐永新（借名人）借用齐险峰（出名人）名义购买诉争xxx室；即在2002年3月30日，以齐险峰名义（乙方、买受人）与北京艺苑房地产开发有限责任公司（甲方、出卖人）签订《房屋买卖契约》，双方约定甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关规定，通过出让方式，已依法取得北京市大兴区德茂庄上林苑小区地块的国有土地使用权，土地使用面积为26291平方米，土地使用年限70年，自2001年4月17日至2070年12月8日，在上述地块上建设的上林苑小区15#、16#、17#、18#、19#、20#住宅楼已竣工，双方通过大兴区房地产交易中心办理房屋过户手续，甲方承诺乙方在入住后1年内为购房者办理北京市正式房屋产权证，乙方自愿购买甲方的上林苑小区xxx房屋，房屋用途为住宅，乙方购买该房屋同时获得该房屋分摊的土地使用面积，xxx室经大兴区房管局测绘所实测，房屋建筑面积为108.44平方米（其中套内建筑面积94.17平方米，分摊的共用建筑面积14.27平方米）；买卖双方还约定，双方同意上述房屋售价为每建筑平方米2520元，价款合计273269元，乙方预付定金5000元，在乙方付款时抵扣购房价款，乙方同意在2002年6月1日前将购房价款全部汇入甲方指定银行账户内，甲方同意在2002年6月1日前将房屋交付给乙方；买卖双方还对产权登记、违约责任、物业管理等事项一并进行约定。在合同书落款乙方处，由齐险峰签字并捺印确认，所留联系电话系齐永新使用至今的移动电话号码。上述合同书的附件二为“付款方式”，买卖双方约定在《房屋买卖契约》签订前，乙方已于2002年3月30日向甲方支付xxx室的房屋定金5000元，签订契约之日，乙方即向甲方支付房款总额的28.6%，即支付78269元，乙方将剩余房款190000元于2002年6月1日前采用银行按揭贷款方式一次性支付给甲方，于2002年6月1日前，乙方向甲方交纳天然气管道集资费6000元/户、电视光缆入网费用360元/户，并由甲方代收过户税费，乙方另向物业管理部门交纳物业管理及取暖费用，办理有关入住手续后，乙方向甲方领取房间钥匙。为购买xxx室，以齐险峰名义（甲方、借款人、抵押人）与中国建设银行北京市大兴支行（乙方、贷款人、抵押权人）、北京艺苑房地产开发有限责任公司（丙方、保证人、售房单位）签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，各方约定抵押物为xxx室，抵押房地产评估总价值为273269元，贷款金额为190000元，贷款用途为购买xxx室，抵押期限自2002年至2017年。上述定金5000元及首付款78269元，合计83269元，均系由齐永新在其名下存折内取现后以现金形式向开发商交纳，贷款亦系由齐永新所偿还，最开始系将现金存入齐险峰名下存折中，由银行按月扣款，之后将款项由齐永新名下银行卡取出并转入齐险峰名下银行卡中，再由银行按月扣款，再后来由齐永新直接将款项转账至齐险峰名下银行账户内，进行还款，并由齐永新在2012年提前还清了银行贷款，并解除了xxx室的不动产抵押登记。齐永新所借名购买的xxx室系现房，其在2002年3月30日即办理了xxx室的入住事宜，即在该日向北京艺苑房地产开发有限责任公司交纳了xxx室的天然气管道集资费、有线电视光缆入网费，向北京德茂物业管理有限公司交纳了2002年至2003年度的供暖费、保洁费、保安费等费用，齐永新还交纳了xxx室的维修基金5465元、契税5465元。上述《房屋买卖契约》（含附件）、借款合同、核定贷款指标通知、交纳首付款83269元（含定金5000元）的北京市销售（转让）房地产专用发票、以贷款形式交纳190000元房款的北京市销售（转让）房地产专用发票、北京市住宅公共维修基金专用收据、中华人民共和国契税完税证，以及各类收据的原件，均由齐永新持有；就每月按时还贷所形成大量存款凭条亦由齐永新持有，就还贷情况，齐永新其还提交名下账户的银行明细予以证明；在入住xxx室后，由齐永新购买各类家具家电，办理网通宽带等业务，并交纳物业费、供暖费等费用，上述因居住使用xxx室所产生的大量票据均由齐永新持有。齐永新及其父母、子女长期居住在xxx室，齐险峰及其配偶并未在xxx室内居住；就长期居住在xxx室的事实，即实际享有房屋权益的事实，齐永新还提交大量京东订单记录（载明收货地址为xxx室）、电费缴费记录、有线电视费缴费记录等予以证明，并就xxx室的室内居室情况及周边情况（从窗户望出去，对面系德茂中学）提交照片。就xxx室系齐永新所借名购买的事实，齐永新提交由齐永清在2020年3月9日出具的证明（载明齐永清证明xxx室房屋产权归齐永新所属，由齐永新出资购买，与其他人无关）、由邻居王志朋在2020年12月5日出具的证明（载明王志朋证明xxx室是由齐永新出资购买，是实际居住人，从孩子上幼儿园开始到大学毕业至今已经近20年，一直在此居住）、由邻居林霞在2020年12月5日出具的证明（载明林霞与齐永新是邻居，同住上林苑小区，俩孩子是同学，证明xxx室系由齐永新在2002年3月30日购买，从购买入住孩子上幼儿园起至大学毕业，一直在此居住近20年）；对上述证明，齐险峰均予以认可，对出具证明人的身份不持异议。为明确双方对xxx室所形成借名购房关系等事宜，在母亲任某的见证下，齐永新、齐险峰在2007年10月1日签订《财产证明》，双方约定：“现经过友好协商达成如下协议：一、北京市大兴区德茂庄上林苑小区xxx室，归齐永新所有，齐永新返回齐险峰人民币20万元（200000.00元）。择日过户并公证。二、现齐险峰所驾车辆京LA-5208，可以使用，但最终归属权为出资购车人齐永新所有。以上两项属友好协商，公平公正，由最伟大的灵魂工程师作证（如有异议可法律公证）”；在上述证明落款的“立据人”处，齐永新、齐险峰均签字确认，在证人处由任某签字确认，落款时间为2007年10月1日。为再次明确双方对xxx室所形成借名购房关系等事宜，在母亲任某的见证下，齐永新、齐险峰在2019年11月30日再次签订《财产证明》，双方所约定内容与2007年10月1日签订的《财产证明》一致；在证明落款“立据人”处，由齐险峰、齐永新签字确认，在证人处由任某捺印确认，落款时间为2019年11月30日。就上述2份《财产证明》中所涉及由齐永新给付齐险峰200000元一节，双方当事人解释称，因借用了弟弟齐险峰的名义，所以经协商，由姐姐给弟弟200000元的冠名费用（挂名费用）。经查询xxx室的不动产权利及其他事项的登记信息，xxx室的房屋坐落为“大兴区旧宫镇上林苑xxx”，登记房屋所有权人为齐险峰，权利人类型为个人，规划用途为住宅，房屋性质为商品房，建筑面积为108.44平方米（其中专有建筑面积为94.17平方米，分摊建筑面积为14.27平方米），登记时间为2018年7月11日；在本案审理前曾办理过2次抵押权登记，抵押权人分别为北京大通典当有限公司、魏家龙，注销时间分别为2018年8月24日、2018年11月1日；此外，在本案审理时尚有另外1项抵押权登记尚未注销，抵押权人为渤海国际信托股份有限公司，抵押方式为一般抵押，登记原因为一般抵押权设立登记，被担保主债权数额为2760000元，债务履行期限为2018年10月18日至2019年10月17日，不动产登记证明号为京（2018）大不动产证明第0030413号，登记时间为2018年11月5日，债务人为齐险峰、雷惠娜。庭审中，经本院向齐永新释明，对于借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，原告可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续，故齐永新是否要求将本案案由变更为合同纠纷，并将诉讼请求变更为由齐险峰配合齐永新办理xxx室的房屋过户登记手续；就此，齐永新坚持认为xxx室就是其借名购买的房屋，所以本案就是所有权确认纠纷，并要求判决确认xxx室归齐永新所有，由齐险峰配合办理房屋过户登记手续。就xxx室现仍设定有抵押登记一节，齐险峰陈述称，认可抵押登记现在还没有解除，抵押权人为渤海国际信托股份有限公司，当时抵押xxx室贷款了2760000元，现在还有200万出头没有偿还，至少得在今年9月份才能偿还完贷款并解除抵押；就上述抵押登记构成过户障碍一节，经本院释明，齐永新不同意代偿以解除抵押登记，并主张应由齐险峰自己解决这个抵押登记问题。经询问，齐永新主张其系非北京市户籍，现在没有北京市购房资格，但在2002年借名购房时不需要审查购房资格，谁买房都行，之所以借用弟弟齐险峰名义购房，仅是因为买房时需要提交北京市暂住证，但齐永新当时没带，又急于购买现房，并且开发商说写谁的名字都行，而齐险峰正好带着暂住证，所以就以弟弟齐险峰名义签订了购房合同，因当时不存在住宅限购政策，所以不存在规避限购政策的情况。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，按照双方当事人之主张，齐永新系在2002年借名购买xxx室，且双方当事人所签订《财产证明》的时间分别在2007年、2019年，齐永新系在2020年12月11日（民事起诉状落款时间）提起本案诉讼，均在2021年1月1日民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》等法律规定。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持；但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》，各级人民法院要正确认识民事案件案由的性质与功能，不得将修改后的《民事案件案由规定》等同于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的受理条件，不得以当事人的诉请在修改后的《民事案件案由规定》中没有相应案由可以适用为由，裁定不予受理或者驳回起诉，影响当事人行使诉权；当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。具体至本案，双方当事人均主张针对xxx室存在借名购房法律关系，虽然齐永新不同意将所有权确认纠纷变更为合同纠纷，但其在提出确认xxx室归其所有的物权请求的同时，亦提出了要求齐险峰配合将xxx室登记至齐永新名下的合同请求，而并非仅按照所有权确认纠纷的案由提出确认房屋归其所有的物权请求，从有利于解决争议，化解社会矛盾角度出发，本院应对本案进行实体审理，不宜仅以当事人坚持其起诉案由而驳回起诉。因双方当事人所主张借名购房关系成立于2002年，此时还不存在在2011年发布的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，以及《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》等限购文件，故如果双方当事人存在真实有效的借名购房关系，则齐永新现在是否具有北京市购房资格不构成认定借名购房关系是否成立及齐险峰是否应配合齐永新办理xxx室的不动产转移登记的障碍，但为了防止虚假诉讼，虽然齐险峰认可齐永新之诉讼请求，本院亦应依法进行审查，并作出相应判决。经审查齐永新所提交证据材料及双方当事人所作陈述，本院认定存在在2002年3月齐永新、齐险峰口头约定以齐险峰名义购买房屋，并将房屋登记在齐险峰名下，由齐永新实际享有房屋权益的客观事实，且事后双方当事人两次在母亲的见证下签订《财产证明》，即补签书面形式的借名购房协议；据此，齐永新（借名人）与齐险峰（出名人）针对xxx室所形成借名购房合同关系系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效；因双方存在借名购房合同关系这一基础法律关系，故齐永新提出要求确认xxx室归属所有的物权请求不妥，对该项诉讼请求，本院不予支持。基于存在借名购房关系，齐永新提出要求齐险峰配合办理xxx室的不动产权转移登记的请求本身妥当，但是，现xxx室设定有抵押权登记，构成办理不动产权转移登记的客观障碍，且经本院释明，齐永新不同意代偿齐险峰等人所欠债务以便解除抵押权登记，故对该项诉讼请求，本院实难支持；就诉争不动产权转移登记事宜，双方当事人可待抵押权登记解除后另行解决。综上所述，本院认定齐永新、齐险峰针对xxx室成立合法有效的借名购房合同关系，齐险峰系出名人，齐永新系借名人并实际享有房屋权益，但对齐永新所提出确认房屋归其所有及齐险峰配合办理不动产权转移登记的诉讼请求，本院不予支持。当事人可待转移登记条件具备后另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条规定，判决如下：驳回齐永新的全部诉讼请求。案件受理费2700元，由齐永新负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二一年五月十九日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷