北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初34148号原告：张帅，男，1993年6月17日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王旭，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：周海燕，北京市盈科律师事务所律师。被告：苑全宾，男，1967年9月15日出生，汉族，住山东省郓城县。委托诉讼代理人：石磊，北京吴少博律师事务所律师。第三人：安书英，女，1959年2月27日出生，汉族，住北京市房山区。原告张帅与被告苑全宾、第三人安书英执行异议之诉一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张帅委托诉讼代理人王旭、周海燕，被告苑全宾委托诉讼代理人石磊到庭参加诉讼。第三人安书英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张帅向本院提出诉讼请求：要求继续执行北京市西城区×××号房屋。事实和理由：安书英与张帅于2016年12月6日签订了借款合同（合同编号：2016120502）；并经公证处公证（公证书编号：（2016）京长安内民证字第23848号），赋予强制执行效力。安书英在合同所约定的借款期限内无法履行还款义务，北京市长安公证处于2017年5月5日出具（2017）京长安执字第35号执行证书，原告依此向法院申请强制执行。在执行过程中，被告提出执行异议，法院做出（2020）京0102执异648号裁定书，原告认为该裁定书裁判理由不能成立。一、不动产权属具有权利推定效力和公示公信力，虽然安书英与北京文鑫利合公司房屋买卖合同被判决无效，但张帅善意取得涉案房屋抵押权，可以有效抗辩其他权利人。二、张帅在出借之前，已经到不动产登记中心查询且下户了解房屋情况，该房屋所有权无权利瑕疵，在此基础上，张帅进行了出借。三、若善意抵押权不被支持，将产生一种非常可怕的局面，整个市场经济活动陷入一片混乱。抵押权人在抵押之前是不是要把整个房子从建设好到现在的所有人，每一个交易环节都要了解清楚，是否是恶意？是否串通一起？是否没有支付合理对价？等等，整个交易活动无法进行，不能保障市场交易活动的稳定性。对此，最高院裁判态度明确，即使所有权被撤销，善意抵押权人依然享有抵押权人的一切权利，（(2018)最高法民申3779号）。（2020）京0102执异648号裁定书，未考虑善意抵押权人的权利，原告诉至法院，请求撤销该裁定书，继续对涉案房产进行拍卖。苑全宾辩称，不同意原告的诉讼请求，不认可其陈述的事实和理由。一、被告对北京市西城区×××号房屋（以下称案涉房屋）享有受法律保护的民事权益，足以排除对案涉房屋的强制执行行为。（一）被告针对案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。2003年1月23日，被告与汤素琼、蒲运全签订协议书，约定汤素琼、蒲运全将案涉房屋出让给被告，被告承担案涉房屋按揭款、物业费等。该协议书经北京市西城区人民法院（2017）京0102民初21709号民事判决确认合法有效。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”被告对案涉房屋享有合法债权，汤素琼、蒲运全应当为被告办理案涉房屋的产权过户手续。2008年3月13日，汤素琼授权被告办理案涉房屋所有权证、过户等手续，授权为不可撤销授权。汤素琼就案涉房屋与北京文鑫利合商贸有限公司签订的买卖合同，北京文鑫利合商贸有限公司就案涉房屋与安书英签订的买卖合同均已被北京市丰台区人民法院判决确认无效。故被告基于合法有效的债权可以继续主张汤素琼办理案涉房屋的过户手续。（二）基于合法有效的买卖合同，被告自2003年1月23日至今占有使用案涉房屋。被告与汤素琼、蒲运全签订协议书后，汤素琼、蒲运全将案涉房屋交付被告，被告占用使用案涉房屋至今。被告自入住案涉房屋后一直交纳案涉房屋的物业费、取暖费等。被告在案涉房屋内注册成立了北京天浒文苑广告有限公司。（三）被告按照协议约定支付了案涉房屋转让款、按揭款、剩余首付款、物业费、取暖费。被告自2003年1月开始向中国建设银行交纳案涉房屋的购房贷款，至2016年9月共还款941605．15元。2004年11月17日，被告向北京坤厚房地产开发股份有限公司交纳案涉房屋剩余首付款14万元。2007年8月10日，蒲运全为被告书写收条，收到协议书约定的有关费用3万元。以上三项费用共计1111605．15元。被告也交付了案涉房屋自2020年11月15日至2021年3月15日的供暖费，2020年10月15日至2021年10月14日的物业费。（四）案涉房屋未能过户至被告名下不是被告造成的。2016年7月底，被告得知案涉房屋可以持有法院协助执行通知书办理过户时，要求汤素琼、蒲运全为自己办理过户手续。因为案涉房屋房价上涨，汤素琼、蒲运全拒绝。被告于2016年9月向北京市西城区人民法院提起继续履行之诉。汤素琼、蒲运全在2016年10月24日取得案涉房屋所有权证后，迅速将案涉房屋转让北京文鑫利合商贸有限公司，北京文鑫利合商贸有限公司又转让安书英。不到一个月的时间，案涉房屋完成两次转让手续。被告遂向北京市丰台区人民法院起诉确认转让合同无效。汤素琼、蒲运全违约不给被告办理案涉房屋的过户手续。二、原告与安书英恶意串通形成借贷关系且对案涉房屋设立抵押，侵犯了被告的合法权益。（一）原告不具备出借高额资金的能力。700万元属于巨额资金。2016年12月6日，原告年龄为23周岁。按照自然人成长过程，23周岁属于刚刚步入社会的人员。再按照财富累积速度，23周岁的自然人若无财产继承或者房屋拆迁等因素影响，原告不可能具备出借700万元的资金能力。故被告对原告出借人的能力以及资金来源表示怀疑。（二）安书英没有借款的合理理由。安书英属于无业人员，没有高消费能力和急需用钱的事项。按照北京市丰台区人民法院生效判决查明的事实，安书英所交纳的购房款来源不明。安书英儿子经营的公司为中富通达（北京）投资担保有限公司，作为投资担保公司对借款流程很熟悉。故被告有理由怀疑原告与安书英之间恶意串通、虚构借款，以到达以合法形式掩盖非法目的。本身抵押属于担保的一种形式，一般是基于担保人和被担保保人之间的这种亲属关系或者是同事关系。两个自然人之间进行借款。按照正常的逻辑，可能是存在一般的这种亲属或者是朋友关系，所以说原告不可能不知晓安书英取得房屋的一个过程和安书英存在一个恶意的这么一个想法，这是第二点。（三）原告与安书英签订的《借款合同》中并没有关于案涉房屋抵押的条款。原告与安书英签订《借款合同》，并为涉案房屋办理抵押登记。《担保法》第三十八条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”第四十四条规定：“办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。”但是原告在申请执行时以及本案中并未提交关于案涉房屋的抵押合同。（四）安书英与原告为案涉房屋设立抵押的时间不符合常理。2016年10月24日，汤素琼取得案涉房屋所有权证。2016年11月，案涉房屋权属转移至北京文鑫利合商贸有限公司名下。2016年11月23日，安书英与北京文鑫利合商贸有限公司签订房屋买卖合同。2016年11月30日，案涉房屋过户至安书英名下。2016年12月6日，原告与安书英就案涉房屋办理抵押登记。从时间上来看，短短一个月内完成了二次过户，一次抵押登记，明显不符合常理。原告作为资金出借方，应当理性慎重选择抵押物。按照理性人一般会查看抵押物的实际情况。但本案中，原告根本就没有查看案涉房屋的实际使用状况以及对二次过户提出合理质疑。这里尤其提醒法官注意北京丰台区人民法院在152号判决当中第四页已经查明。2016年12月份是有人通过撬锁的方式强行进入案涉房屋。因为案涉房屋在两次转让的时候都没有正常的进行交付，所以说原告辩称，他实际上去查看了案涉房屋的一个居住情况，是不可能的，是不存在的。综上，被告认为原告提出的诉讼请求不能成立，依法予以驳回。安书英未参加本院庭审，但在庭前到庭陈述：我不认识张帅，不清楚北京市西城区×××号房屋的购房情况，是我儿子邬君宁用我的身份证办理的房屋买卖、借款和抵押，我什么都不知道。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区×××号房屋（以下简称涉案房屋）所有权登记在安书英名下。2016年12月6日，张帅与安书英签订《借款合同》，该合同约定：安书英向张帅借款7000000元，用途为资金周转，借款期限1个月，自2016年12月6日起至2017年1月5日止，借款月息1．8%。双方共同就上述《借款合同》在北京市长安公证处办理了具有强制执行效力的公证，证书号（2016）京长安内民证字第23848号。当日，张帅向安书英账户转入7000000元。安书英与张帅在房管部门签订《主债权不动产抵押合同（不动产登记专用）》，约定：被担保主债权金额为7000000元，担保范围：本金、利息、罚息。双方就涉案房屋办理了抵押登记。2016年12月8日，张帅取得了抵押权证书。由于安书英未按期还款，2017年5月5日，北京市长安公证处审查后出具（2017）京长安执字第35号执行证书，执行标的为：1、借款本金7000000元。2、利息：7000000元自2017年3月6日起至实际还款日止的利息（按月利率1．8%计算）；3、违约金：计算标准为每日未还款金额（本金及利息）的万分之八；自2017年1月6日起算至实际还清本金及利息之日止；4、公证费：14000元；5、其他实现债权的费用。张帅依据上述执行证书向本院申请执行。本院以（2017）京0102执7565号案件立案执行，并对被执行人安书英名下涉案房屋予以查封，后以（2020）京0102执恢2700号案件恢复执行。2020年9月，苑全宾向本院提出执行异议，本院经审查后作出（2020）京0102执异648号执行裁定书，裁定：在（2020）京0102执恢2700号执行案件中，中止对涉案房屋的执行。张帅不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查：一、2003年1月23日，汤素琼、蒲运全作为甲方，苑全宾作为乙方，双方签订《协议书》，内容为：一、甲方于1999年10月15日签订的按揭购房，总房款1106630元……并于12月7日办理入住手续，经装修后入住。A：甲方从2000年1月23日开始，按月每月向建行北京分行朝阳支行樱花分理处扣除方式向银行还款，金额是6093．29元，还款时间20年。B：每月底向开发商交纳4182．98元，还款时间为5年。C：截至2002年12月31日，甲方所交款项（1）银行缴纳按揭款36个月219358．44元。（2）开发商首付款20%分5年付给，已付5个月20914．95元。（3）1999年10月15日签约时向开发商交押金2万元，按约还清时一次性退给或抵尾款。（4）入住时一次性交纳大修基金及有关费用34858．51元。（5）总房款尾数款6330元。二、甲方自愿将×××房从2002年12月31日交由乙方接收并交纳按揭款后，乙方即拥有使用权并交纳后期按揭费用后，在乙方需办理该房有关手续时，甲方无条件帮助乙方办理，费用由乙方支付，房屋产权归乙方拥有。在未办理产权证之前，甲方不承担此房的一切经济责任及法律责任。三、乙方从2002年12月31日起，凡恒昌花园物业及有关的一切费用由乙方负责支付。四、乙方从2002年12月31日接收开始，×××房的产权过户与否，经济上均与甲方无任何经济关系，甲方不承担任何经济与法律责任。五、2002年12月31日交给乙方电表钥匙2个，建行卡……。六、鉴于甲方目前经济状况，无能力继续按时支付月付款，为此房的按揭已付出约40多万元，同时将家具及设备、电器等留下归乙方使用并所有，此协议生效后，乙方一次性支付甲方3万元，以表乙方诚意及甲方损失的补贴，……。甲方签字为汤素琼、蒲运全，乙方签字为苑全宾。针对上述《协议书》，汤素琼以《协议书》并非房屋买卖协议而是赠与协议为由，要求确认《协议书》无效。本院（2017）京0102民初21709号民事判决驳回了汤素琼的诉讼请求。同时该判决确认以下事项：2007年8月10日，蒲运全为苑全宾书写收条，收到上述协议书有关费用3万元。苑全宾自2003年1月始向贷款银行中国建设银行北京朝阳支行交纳涉案房屋的购房贷款。汤素琼、蒲运全向苑全宾交付了涉案房屋，该房屋的物业费及供暖费均由苑全宾支付。2004年11月17日，苑全宾向北京坤厚房地产开发股份有限公司交纳涉案房屋剩余首付款14万元。2016年10月11日，涉案房屋的按揭贷款结清。同年10月24日，汤素琼取得涉案房屋的房屋所有权证。2016年11月2日汤素琼与北京文鑫利合商贸有限公司签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给北京文鑫利合商贸有限公司。2016年11月4日，房屋所有权转移登记至北京文鑫利合商贸有限公司名下。2016年11月23日北京文鑫利合商贸有限公司与安书英签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给安书英。2016年11月30日，房屋所有权转移登记至安书英名下。2017年1月，苑全宾诉至北京市丰台区人民法院，要求确认汤素琼与北京文鑫利合商贸有限公司签订的《存量房屋买卖合同》无效。该院于2018年11月15日作出（2017）京0106民初155号民事判决，判决确认汤素琼与北京文鑫利合商贸有限公司签订的《存量房屋买卖合同》无效。2017年1月，苑全宾诉至北京市丰台区人民法院，要求确认北京文鑫利合商贸有限公司与安书英签订的《存量房屋买卖合同》无效。该院于2019年7月29日作出（2017）京0106民初152号民事判决，判决确认北京文鑫利合商贸有限公司与安书英签订的《存量房屋买卖合同》无效。本案审理中，苑全宾主张张帅与安书英签订的抵押合同存在恶意串通，损害其利益，抵押合同应属无效，张帅不构成善意取得。张帅主张其与安书英签订的抵押合同合法有效，构成善意取得。张帅向本院另提交了以下证据：一、2016年12月6日，安书英与张帅签订的《借款合同》（合同编号：2016120502），该借款合同的借款金额为7000000元，借款期限为3个月。张帅主张当日双方签订了两份《借款合同》，最终以办理公证的《借款合同》为准。苑全宾主张该份《借款合同》与公证的《借款合同》不一致。二、2016年12月6日，安书英与张帅签订的《抵押合同》，约定：为确保编号为2016120502《借款合同》的履行，安书英同意用涉案房屋作为抵押。苑全宾主张该份《抵押合同》与房管部门备案的抵押合同不一致。三、2016年12月6日，安书英向金萌、何瑞、白文龙、邓国峰、于淼出具的两份《委托书》，其中一份内容为全权代为办理涉案房屋的抵押、查询等手续，另一份内容为全权代为办理涉案房屋出售等手续。两份《委托书》均在北京市长安公证处进行了公证。苑全宾主张两份《委托书》证明张帅与安书英是想通过借款抵押的方式达到出售房屋的目的，张帅与安书英之间的借款抵押不具有善意。四、安书英的身份证、离婚证、户口本、个人信用报告，用以张帅在办理借款和抵押时尽到了审慎的注意义务。苑全宾主张上述证据不能证明张帅尽到了审慎的注意义务。五、照片打印件，用以证明在办理借款和抵押时张帅查看了涉案房屋。苑全宾对该证据的真实性不予认可。本院认为，安书英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据生效判决认定的事实，在法院查封之前，苑全宾就涉案房屋已签订合法有效的书面买卖合同、支付价款并实际占有使用涉案房屋，未能办理过户的原因非苑全宾自身原因所致。因此，参照上述法律规定，除非张帅对涉案房屋依法享有对抗苑全宾的担保物权等优先受偿权，否则苑全宾的权利可以排除执行。故，本案的争议焦点在于张帅对涉案房屋是否享有抵押权。由于汤素琼与北京文鑫利合商贸有限公司签订的《存量房屋买卖合同》、北京文鑫利合商贸有限公司与安书英签订的《存量房屋买卖合同》均被生效判决确认无效，故安书英将涉案房屋抵押给张帅属于无权处分，而张帅并不能构成善意取得。张帅向安书英出借巨额款项前，应当进行充分的审查，应当充分了解安书英的个人财务情况、借款用途以及是否具备还款能力，也要充分调查抵押物即房屋的具体情况，不仅需要审查房屋的登记情况，还应现场查看房屋的居住使用情况，以查明是否存在其他权利人。根据在案证据，显然安书英不具有相应的还款能力，张帅在此情况下仍向安书英提供巨额借款，未尽到审慎的注意义务。涉案房屋一直由苑全宾占有使用，张帅如对房屋进行充分的调查，应当发现房屋权利存在的问题。张帅提交的照片没有原始载体，照片内也无相关人员，不足以证明其对房屋尽到了充分的调查义务。故，张帅在未充分审查安书英借款用途、还款能力，未充分调查房屋权利的情况下，向安书英发放巨额借款并办理抵押登记，存在重大过失，不属于善意。张帅不构成善意取得，不能取得涉案房屋的抵押权。综上所述，苑全宾对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对张帅要求继续执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回张帅的诉讼请求。案件受理费60800元，由张帅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 俊审 判 员  徐澜涛审 判 员  方晓晨二〇二一年五月七日法官助理  杨 超书 记 员  郭莹莹