北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初1485号原告（反诉被告）：丁永科，男，1970年6月23日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：韩永苹，北京市金台律师事务所律师。被告（反诉原告）：李欣杰，女，1955年3月18日出生，汉族，住吉林省东辽县。委托诉讼代理人：刘平，北京市汉和律师事务所律师。原告（反诉被告）丁永科诉被告（反诉原告）李欣杰租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁永科的委托诉讼代理人韩永苹、被告（反诉原告）李欣杰的委托诉讼代理人刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁永科向本院提出诉讼请求：1.判令丁永科与李欣杰签订的《租赁合同》于2020年10月31日解除；2.判令李欣杰支付丁永科2019年10月1日到2020年10月31日租金487500元及逾期付款利息（以450000元为基数自2019年9月1日至实际付款之日止按银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费由李欣杰承担。事实和理由：丁永科与李欣杰自2017年5月15日签订《租赁合同》，约定李欣杰承租丁永科位于北京市房山区良乡镇小营村北共2400平方米建设用地，合同期10年，从2017年6月1日至2027年5月30日，装修免租期为四个月，前三年租金为每年45万元，每年9月1日交租金。故李欣杰应当在2019年9月1日前，交付丁永科2019年10月1日到2020年9月30日之间的租金45万元。另李欣杰房屋在2020年10月31日因违法建筑已经被强制拆除，故李欣杰应当支付2020年10月份租金37500元。丁永科多次催要未果，故诉至法院。李欣杰辩称，不同意丁永科的诉讼请求。涉案合同并非双方协议解除，系因丁永科违约在先，解除时间应为2020年12月23日。李欣杰没有违约行为，不同意承担逾期付款利息。因丁永科的违约行为，造成我方已不能实际使用涉案土地，故不同意支付租金。诉讼费应由丁永科承担。李欣杰向本院提出反诉请求：1.依法确认李欣杰与丁永科签订的《租赁合同》中2020年12月23日至2027年5月31日合同约定期间无效；2.判令丁永科承担违约金1925235元（以合同约定十年期年均租金十倍计乘30%）；3.判令丁永科赔偿李欣杰地上物经济损失1200000元；4.诉讼费、保全费由丁永科承担。事实和理由：李欣杰与丁永科于2017年5月15日签订《租赁合同》，约定李欣杰承租丁永科的位于北京市房山区良乡镇小营村北2400平方米土地，期限十年，供李欣杰出资建设公寓房使用。合同签订后，李欣杰在该土地上建设了两层公寓用于经营，并按时交纳租金及水电费用，但丁永科却因自2018年1月起，欠付案涉土地实际出租人宋建军租金，被宋建军诉至法院。2018年12月3日，丁永科与宋建军庭外和解，并约定由李欣杰在收到丁永科指示后，将2019年至2020年期间租金交给宋建军，故李欣杰基于丁永科与宋建军的约定，及合同履行的不安抗辩权基础，等待丁永科的指示而未向丁永科直接交付该年度租金45万元。后丁永科因不履行与宋建军的约定，不向李欣杰发出向宋建军交租的指示也不自行交租，而被宋建军再次以欠交租金为由向法院起诉。2020年9月29日，北京市房山区人民法院作出（2019）京0111民初23805号民事判决，判决解除了丁永科与宋建军之间的涉案土地的《租赁合同》。2020年12月23日，北京市第二中级人民法院就该案作出终审判决，维持了一审判决，至此丁永科对李欣杰构成了根本性违约。但丁永科却恶人先告状，提起本案诉讼。李欣杰认为，丁永科因自身违约被土地出租人宋建军起诉解除《租赁合同》，造成其与丁永科签订的《租赁合同》无法实际继续履行，属于丁永科发生了造成合同履行不能的根本性违约行为，且因此造成李欣杰在合同约定期限内，存在合理的经营收益预期及租赁成本摊销无法实现，造成李欣杰的巨大经济损失。故提起反诉。丁永科针对李欣杰提起的反诉辩称，不同意李欣杰的反诉请求。租赁合同是有效的，李欣杰主张的违约金及经济损失均没有依据。诉讼费、保全费应由李欣杰承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月15日，丁永科（甲方）与李欣杰（乙方）签订《租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方出租位于北京市房山区良乡镇小营村北共2400平方米建设用地给乙方作为出租公寓使用。一、合同期限及租金约定：甲方出租地南库2400平方米，由乙方出资金300万元建设公寓，合同期限10年，从2017年6月1日至2027年5月30日，装修免租期为四个月，装修期间甲方保证乙方顺利建成公寓楼，如遇政府部门干涉时，由甲方出面协调关系，由乙方出费用，若协商不成给乙方造成一切经济损失由甲方负责赔偿。租赁期满后，乙方盖得房子无偿归甲方所有，乙方在同等条件下有优先承租权。公寓前三年租金为每年四十五万元，第四年至第六年每年四十九万五千元，第七年至第九年每年五十四万四千五百元，从第十年五十九万八千九百五十元。每年9月1日交租金（提前一个月交租金）。在合同期内甲乙双方均不得以任何理由单方终止合同，如有一方违约给另一方造成的损失，按年租金十倍支付违约金给另一方。二、租赁期限内甲方不得以任何形式参与公寓的经营权及干预乙方的正常经营，乙方拥有公寓楼的自主经营权。三、租赁期限内如遇第三方干涉造成乙方损失时由甲方负责。四、合同期限内甲方无权将出租地以任何形式抵押、担保或转卖公寓楼。五、经营期间甲方保证乙方水电的正常使用，产生的水电费由乙方支付。合同期限内乙方只缴纳经营发生的费用，如水、电、租金等，甲方不得以任何理由加收本合同未明确列出但与本出租地有关的其他费用。六、合同期限内遇到政府部门拆迁时，甲乙双方协商同意公寓楼拆迁补偿款按如下比例分配：拆迁补偿款按甲方与政府拆迁部门签订的补偿合同为标准，甲乙双方各占百分之五十的比例分配（包含经营性赔偿款），如遇政府拆迁，甲乙双方协商同意，不存在经营性赔偿，乙方不得向甲方索要经营性赔偿款。如遇政府部门拆迁时，甲方应返还乙方在接到通知之日起已缴未用的剩余全部租金。七、乙方有权委托第三方公司经营公寓，甲方不得干预。八、甲方负责申请变压器增容，费用由乙方承担（如遇拆迁补偿，甲乙双方各得50%补偿款）。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，丁永科将涉案场地交付给李欣杰使用。李欣杰在该场地上新建了公寓，对外经营。2020年9月29日，北京市房山区良乡镇人民政府（以下简称良乡镇政府）向宋建军发出良政限拆字[2020]第46号《限期拆除通知书》，主要内容为小营村白房子未取得乡村规划许可证，属于违法建设，责令于2020年10月2日前自行拆除违法建设，清除建筑垃圾，并接受复查；逾期不自行拆除该违法建设的，将由良乡镇政府组织拆除。2020年10月15日，良乡镇政府向涉案公寓住户发出提示，告知该公寓未取得规划许可手续，属于违法建设，将对该违法建设实施拆除，请未搬离住户尽快搬离。本案庭审中，李欣杰称，涉案公寓于2020年10月31日被拆除，仅补偿垃圾清运费60余万元，由李欣杰的妹妹领取。同时，李欣杰提交公寓照片及预算书、建设工程造价合同等证据，欲证明李欣杰的实际经济损失。丁永科对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。对于违约金，丁永科主张，《租赁合同》约定的违约金标准过高，如果认定丁永科违约，要求调整；李欣杰亦认可违约金标准过高，但是认为反诉请求已经调整违约金为约定金额的30%，已不足以弥补李欣杰的损失，故不同意再调低。另，本案双方一致确认，李欣杰已交纳租金至2019年9月30日。另查，2000年5月25日，房山区官道乡小营村经济联合社作为出租方与北京天地宽工贸有限公司（法定代表人为案外人宋建军）签订土地承包（租赁）经营合同书，北京天地宽工贸有限公司租赁位于房山区官道镇小营村西北侧的坑洼地18亩，租赁期限30年，自2000年5月25日至2030年5月24日止。后北京天地宽商贸有限公司将上述土地承包（租赁）经营合同书的权利义务转让给宋建军。2015年11月23日，北京天地宽工贸有限公司经北京市工商行政管理局房山分局核准，将名称变更为北京天地宽商贸有限公司。2017年5月28日，宋建军（甲方）与丁永科（乙方）签订租赁合同，约定甲方出租地2800平方米由乙方出资1000万元建设公寓，合同期限13年，从2017年6月1日至2030年5月24日，装修免租期6个月，年租金250000元，每年从元月1日于30日前付款。在合同期内甲乙双方均不得以任何理由单方终止合同，如有一方违约给另一方造成的损失，按年租金二十倍支付违约金给另一方。2018年7月，宋建军以丁永科未按照约定交付租金为由诉至本院，请求解除租赁合同、支付租金及违约金。该案审理过程中，2018年12月3日，宋建军（甲方）与丁永科（乙方）签订和解协议，约定：一、自合同签订之日起三日内，乙方支付甲方2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金250000元。二、甲方、乙方及李欣杰重新商定合同签订事项，拟定甲方与李欣杰新签协议，商定赔偿乙方就执行项目过程中的相关损失60万元。如甲方、乙方与李欣杰能重新签订协议，则按照新协议执行；如果三方不能达成新协议，则乙方委托甲方代为管理和收取李欣杰的房租。所收取的房租归甲方，委托管理和收取房租的时间自2019年9月至原合同截止日期。如乙方与李欣杰的租赁纠纷，乙方收回李欣杰2018年9月、2019年8月的房租450000元，则乙方需支付甲方2019年租金200000元。三、自甲方收到乙方上述第一条250000元后三日内甲方向法院申请撤诉。和解协议签订后，丁永科给付宋建军租金250000元。后因宋建军并未撤回起诉，本院于2019年5月20日作出（2018）京0111民初13596号民事判决书，判决驳回了宋建军的诉讼请求。2018年9月，丁永科向本院提交诉状，以租赁合同纠纷为案由，将李欣杰诉至本院，要求：1.判令解除丁永科与李欣杰签订的《租赁合同》；2.要求李欣杰返还租赁场地；3.要求李欣杰支付截至解除之日的场地实际使用租金；4.判令李欣杰支付丁永科租金450000元（2018年9月1日至2019年8月31日）及逾期付款利息（以450000元为基数自2018年8月1日至实际付款之日止按银行同期贷款利率计算）；5.诉讼费由李欣杰承担。在该案诉讼中，李欣杰不同意解除《租赁合同》，并提出反诉，要求：1.判决丁永科赔偿因其违约行为给李欣杰造成的损失（从2017年6月1日装修之日起至2018年6月12日正常经营之日止，按实际损失计算）650000元；2.本诉及反诉费用由丁永科承担。本院于2019年12月27日作出（2019）京0111民初857号民事判决，认定双方签订的《租赁合同》合法有效，丁永科被原场地出租人起诉解除租赁合同，该案的结果直接影响李欣杰履行租赁合同，故李欣杰未支付租金具有法定事由，系履行不安抗辩权的表现，李欣杰的行为并未构成根本违约，在宋建军起诉丁永科的案件生效之后，李欣杰应当按照合同约定的租金支付年租金；鉴于李欣杰在建造、装修公寓楼及沟通水电、装修过程中遇到的各种问题，且双方对相关费用的负担存有争议，另考虑到丁永科与其出租人的纠纷等，丁永科请求李欣杰支付延期支付租金的逾期付款利息，无事实及法律依据；对于李欣杰的反诉请求，因李欣杰并未提供充足有效的证据证明，且亦未证明丁永科没有出面协调，双方合同也并未明确约定由出租方支付协调的费用，该部分请求法院不予支持；另外，其主张的经营损失，因其建造的公寓并没有合法的手续，该公寓出租经营行为收入严格意义上亦不能视为完全合法权益，且李欣杰亦未充足举证证明经营损失大小，故判决：李欣杰给付丁永科2018年10月1日至2019年9月30日的租金450000元，并驳回丁永科的其他诉讼请求、驳回李欣杰的反诉请求。后李欣杰不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年4月3日作出（2020）京02民终2365号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年10月，宋建军以丁永科为被告、以李欣杰为第三人向本院提起诉讼，要求：1.判令解除宋建军与丁永科签订的土地租赁合同；2.判令丁永科支付宋建军2019年欠付的租金20万元（年租25万元已付租金5万元）；要求丁永科支付2020年的租金20.84万元（暂计至2020年10月）；3.丁永科支付宋建军逾期支付租金的利息（分别按20万元为基数按年息6%自2019年1月1日起计算至付清之日止；以20.84万元为基数，按照年息6%自2020年1月1日起计算至实际付清之日止）；4.判令丁永科承担违约金75000元（按照年租金的30%计算）；5.判令丁永科向宋建军交还涉案承租土地；6.诉讼费由丁永科负担。2020年9月29日，本院作出（2019）京0111民初23805号民事判决，认定丁永科未能按照合同及时、足额履行付款义务，已经构成违约，故判决：宋建军与丁永科于2017年5月28日订立的租赁合同于该判决生效之日起解除，丁永科给付宋建军2019年租金20万元，丁永科给付宋建军2020年租金（租金按日租金685元计算，自2020年1月1日起至该判决生效之日止），丁永科给付宋建军违约金62500元，驳回宋建军的其他诉讼请求。后丁永科不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年12月23日作出（2020）京02民终11230号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，李欣杰以阳光财产保险股份有限公司北京分公司的诉讼财产保全责任保险保单及担保书为担保，向本院提出诉讼保全申请。根据其申请，本院作出民事裁定，依法查封了丁永科名下车牌号为×××、×××的车辆各一辆。李欣杰支付保全费5000元。本院认为，丁永科与李欣杰签订的《租赁合同》，约定丁永科将小营村北共计2400平方米的建设用地租给李欣杰，由李欣杰出资建设公寓使用。本案庭审中，李欣杰称涉案土地上所建公寓于2020年10月31日因系违建被政府部门拆除。丁永科亦以该公寓于2020年10月31日被拆除为由提出确认《租赁合同》于同日解除的诉讼请求。但即便公寓被拆除，李欣杰仍可以依据《租赁合同》继续使用土地，并不必然导致《租赁合同》无法继续履行，故丁永科主张《租赁合同》于2020年10月31日解除，无事实及法律依据，本院不予支持。因宋建军与丁永科之间的租赁合同于2020年12月23日被人民法院生效判决确认解除，丁永科与李欣杰之间的《租赁合同》亦于同日丧失履行基础，本案双方约定的合同目的已无法实现，故本院确认本案《租赁合同》于2020年12月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。但需要指出的是，合同解除导致合同无法继续履行，并不意味着未履行部分无效，李欣杰要求确认《租赁合同》中2020年12月23日至2027年5月31日合同约定期间无效，于法无据，本院不予支持。丁永科要求李欣杰交纳2019年10月1日至2020年10月31日之间的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。由于宋建军与丁永科之间的诉讼结果直接影响本案《租赁合同》的履行，综合考虑本案情况，本院对于丁永科主张的逾期支付租金利息不予支持。宋建军与丁永科之间的租赁合同被解除，系因丁永科未按时交纳租金所致。由此导致本案《租赁合同》无法继续履行，丁永科对李欣杰构成违约，应当承担相应的违约责任。丁永科主张合同约定的违约金过高，李欣杰亦认可过高，本院考虑到，李欣杰未按照合同约定时间支付租金，此行为本就系为防止损失扩大所采取的措施，李欣杰对本案《租赁合同》的解除既有预期又自行采取了措施在一定程度上防止损失扩大，故本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情调整违约金数额为15万元。李欣杰主张过高部分，本院不予支持。李欣杰要求丁永科赔偿经济损失120万元，主要理由是涉案土地上所建的公寓被拆除导致李欣杰发生损失，但该公寓系因违建被政府部门拆除，相应损失的产生并非《租赁合同》解除所致，同时李欣杰所提交的证据亦不足以证明该损失的具体金额，故对于李欣杰的该项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认丁永科与李欣杰于2017年5月15日签订的《租赁合同》于2020年12月23日解除；二、李欣杰于本判决生效后十日内向丁永科支付2019年10月1日至2020年10月31日期间的租金共计487500元；三、丁永科于本判决生效后十日内向李欣杰支付违约金150000元；四、驳回丁永科的其他诉讼请求；五、驳回李欣杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8613元，由李欣杰负担（已交纳）。反诉案件受理费31801元，由李欣杰负担30275元（已交纳），由丁永科负担1526元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由李欣杰负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  于晓君二〇二一年五月三十一日书记员  王得壮