广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初19126号原告：郭振，男，1985年3月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：刘玉梅，女，1986年7月19日出生，汉族，住湖南省耒阳市。两原告共同委托代理人：李小平、凌可君，分别系广东信耀律师事务所律师、实习人员。被告：陈永华，男，1977年3月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：陈聪明，系广东连越律师事务所律师。原告郭振、刘玉梅诉被告陈永华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭振、刘玉梅的共同委托代理人李小平、凌可君，被告陈永华及其委托代理人陈聪明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭振、刘玉梅诉称：原告郭振经广州众家房地产有限公司（以下简称众家公司）居间服务，与被告就天河区中山大道北路富力街7号303房（以下简称涉案房屋）买卖事宜达成一致，三方于2019年9月5日签订了《存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），就房屋权属、付款方式、交房时间等作了约定。2019年9月21日，两原告与被告签订合同编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》（以下简称《网签合同》），《网签合同》对《买卖合同》的部分内容作了变更，交房时间由“2020年3月15日”变为“卖方收齐楼款当天”。之后，两原告通过商业贷款、住房公积金贷款等形式向被告支付了购房款，并于2019年12月12日办理完毕交易过户手续。两原告于2019年12月13日领取了新的不动产权证书；被告于2020年1月2日收齐全部楼款。之后两原告多次催促被告交房，但被告拖延至2020年6月1日才向两原告交付涉案房屋，被告应就其延期交房承担违约责任。故两原告诉至法院，请求判令：一、被告向两原告支付延期交房违约金172500元（按1150元/日的标准，从2020年1月3日起计至2020年6月1日止）；二、被告向两原告支付为实现本案债权而产生的律师代理费10000元；三、被告向两原告赔偿居间服务费26000元；四、被告向两原告返还垫付的2020年4、5月电费308.28元；五、本案诉讼费由被告承担。被告陈永华辩称：一、两原告诉请被告支付延期交房违约金172500元无事实及法律依据。1、因被告需将涉案房屋出售后再购买新的房屋，但无法预测新购房的时间，所以在交易过程中与原告约定涉案房屋的交易价格为233万元，其中3万元作为被告承租涉案房屋半年的租金，中介对此也知情。故《买卖合同》约定的交付时间为2020年3月15日，被告有权从2020年3月16日起使用涉案房屋半年时间，被告后于2020年6月1日向两原告交付涉案房屋不属延期交房。2、被告已于2019年5月5日与案外人陈瑞娟签订了购买新房的房屋买卖合同，约定2019年10月4日前支付购房款115万元；故被告与两原告约定应在2019年10月30日前支付涉案房屋的首期款82万元。但两原告并未按期支付款项，以致被告亦面临对陈瑞娟的违约，经过努力沟通，被告与陈瑞娟达成补充协议，约定被告应当在2019年11月20日前支付首期款，但两原告依然迟至2019年12月25日才支付了首期款。而2019年12月25日之后，银行的贷款政策发生了变化，被告跑了多家银行都无法办理购买新房的按揭贷款，只能无奈的在2020年4月15日与陈瑞娟解除了房屋买卖合同。为了尽快搬出涉案房屋，被告于2020年4月17日与案外人麦韵仪签订了购买新房的房屋买卖合同，麦韵仪于2020年5月27日将房屋交付给被告后，被告便在2020年6月1日将涉案房屋交付给了两原告。故如果两原告能按时支付首期款，被告是完全可以在合同约定的时间前将涉案房屋交付给两原告的，因两原告逾期付款导致被告无法顺利购买2019年5月5日签约的房屋，两原告应承担涉案房屋继续由被告使用的违约责任。3、即便被告有延迟交房的事实，也应当按照3500元/月的租金标准向两原告支付租金，金额合计8750元。二、两原告诉请被告支付律师代理费、赔偿居间服务费无事实及法律依据，被告不予认可。三、两原告诉请被告支付电费308.28元，被告予以认可。经审理查明：2019年9月5日，郭振（购买方）与陈永华（出售方）、众家公司（居间方）签订《买卖合同》，约定出售方将涉案房屋出售给购买方。涉案房屋已设定抵押，抵押权人为出售方，出售方承诺抵押贷款的本息余额不超过120万元，且出售方应于2019年9月10日前向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于原贷款机构通知还贷之日起5日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续，出售方赎楼的资金来源为自筹。购买方与出售方通过众家公司居间介绍成交，鉴于众家公司已为买卖双方提供订立本合同的媒介居间服务，买卖双方应向众家公司支付居间服务费，具体的居间服务费金额及支付期限以《居间服务费用确认书》为准。涉案房屋成交价款为230万元，不含税费。购买方的付款方式为贷款（房屋转让价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金）。购买方应于当天将第一笔定金1万元支付给出售方，于2019年9月6日前将第二笔定金9万元支付给出售方，于过户递件当天将第一笔首付款50万元支付给出售方，于过户递件后的2019年10月30日将第二笔首付款32万元支付给出售方。购买方以组合贷款方式购买，拟贷款金额为138万元，买卖双方应于2019年9月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书；贷款金额由贷款机构支付给出售方；若购买方因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意本合同终止，购买方支付的定金和房款应全额返还，双方互不承担违约责任，购买方自行承担在申办贷款过程中发生的各项费用。出售方应结清涉案房屋交付前所欠物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向购买方交付涉案房屋，为此买卖双方同意购买方从本合同约定的购房款中留存5000元作为物业交割保证金，买卖双方办理完毕物业交割当日,签署物业交割确认书后由购买方自行支付给出售方。买卖双方应于2019年10月30日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；贷款的则于贷款机构或众家公司通知后7个工作日内配合办理按揭贷款的抵押登记手续。出售方应于2020年3月15日将涉案房屋交付给购买方。在涉案房屋交付日以前发生的物业管理费、水、电、燃气等费用由出售方承担，交付日以后发生的费用由购买方承担。出售方承诺其配偶和涉案房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定；购买方承诺其配偶和涉案房屋的共同购买方均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定。买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。买卖双方在合同履行过程中因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等，并赔偿守约方支出的居间服务费用。如有未尽事宜或有其他特别约定的，应在本条中进行约定，以上合同内容与本条约定不符的以本条约定为准等。签订《买卖合同》当天，陈永华出具《收据》，确认收到郭振就涉案房屋交纳的定金10万元。同日，郭振亦签署了《居间服务费用确认书（买方）》，确认就涉案房屋向众家公司支付居间服务费26000元；众家公司后亦分别于2019年9月25日、12月25日出具了《专用收据》（均为复印件），确认收到郭振居间代理费13000.01元、12999.99元。2019年9月21日，陈永华（甲方/卖方）与郭振、刘玉梅（乙方/买方）签订《网签合同》（编号为穗存量房合字××号），其中《合同说明》处载明：本合同签订之前，各方当事人应当仔细阅读本合同全部条款，充分协商，对合同条款及用词理解不一致的，应当协商达成一致意见，必要时可在合同中对其进行明确约定；为体现合同各方当事人的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供当事人自行约定或补充约定，当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减，合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为各方当事人同意的内容；对合同中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，各方当事人应当协商确定等。合同正文载明：本次交易涂销、过户、抵押合并办理。涉案房屋按整套出售并计价，总金额为230万元；签订本合同时，乙方向甲方支付10万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式按期付款；乙方应在递件过户当天向甲方支付房款920000元；剩余房款138万元由乙方签订本合同之日起7个工作日委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款，甲乙双方应及时提供办理按揭手续所需的资料。甲乙双方同意涉案房屋交付使用时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方应在涉案房屋正式交付使用前，交清涉案房屋在收楼前发生的所有欠款及费用。甲乙双方应当于出具同意贷款书并结清原贷款10个工作日向房地产登记机构申请办理产权转移登记。甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议等。关于该《网签合同》，陈永华表示其中的条款未经双方协商，不是双方的真实意思表示，仅是根据相关部门的要求办理备案手续，故有关交易双方的权利义务应以《买卖合同》的约定为准，包括涉案房屋的定金也是按《买卖合同》的约定履行的。对此，郭振、刘玉梅表示《网签合同》签订在后，对交楼时间作了变更，《网签合同》约定卖方收齐楼款当天交付房屋也是符合二手房交易习惯的，故与《买卖合同》存在差异的内容，应以《网签合同》的约定为准。2019年11月21日，广州住房公积金管理中心（甲方），陈永华（乙方），郭振、刘玉梅（丙方）与广州住房置业担保有限公司（丁方）签订了《存量房交易资金监管协议》，约定：乙、丙双方已签订《网签合同》，房屋成交价格为230万元，首期款为92万元，定金为92000元，监管资金为828000元。丙方需于2019年11月22日前将监管资金828000元存入丙方指定的结算账户，且丙方自愿授权丁方按照本协议约定将监管资金从结算账户转至监管账户。丙方自愿授权丁方在取得新不动产权证复印件或房屋他项权证原件或复印件后进行监管资金划转审批，审批通过后一次性划转监管资金828000元至乙方指定结算账户等。另据郭振、刘玉梅提交的穗公积金中心（2017）74号《广州住房公积金管理中心关于试行存量房住房公积金贷款购房交易资金监管的通知》载明：2017年11月1日起新受理的存量房住房公积金贷款案件，不低于其购房交易资金首付款的90%的金额须纳入资金监管范围等。据郭振、刘玉梅提交的《账户明细》（复印件）显示，郭振、刘玉梅于2019年12月2日向广州住房置业担保有限公司公积金贷款资金监管户转入了828000元；《成功放款明细表》显示，郭振、刘玉梅申请的公积金贷款100万元已于2019年12月27日放款；《个人贷款支付凭证》显示，郭振申请的贷款38万元已于2020年1月2日转予陈永华。对此，陈永华表示各方在签订《存量房交易资金监管协议》后，郭振、刘玉梅以陈永华多收了8000元为由拒不向监管账户支付款项，故意拖延进程，致使陈永华直至2019年12月25日才收到首期款，郭振、刘玉梅不按《买卖合同》约定的时间支付首期款，导致陈永华与案外人的房屋交易不得不终止。2019年12月13日，房管部门向郭振、刘玉梅核发了涉案房屋的不动产权证。对此，陈永华表示根据双方签订《买卖合同》时的协商情况，陈永华在房价款上作了3万元的让步，目的是以该3万元抵作涉案房屋半年的租金，故租金的起算时间应从完成过户之日起算，计至2020年6月12日。对此，郭振、刘玉梅表示双方并不存在租金3万元的约定，双方签署的合同中也没有体现。2020年5月20日，郭振、刘玉梅委托律师向陈永华发出《律师催告函》，称《网签合同》对《买卖合同》部分内容作了变更，将交房时间由“2020年3月15日”变更为“卖方收齐楼款当天”，现陈永华已于2020年1月2日收齐全部楼款，但至今未将涉案房屋交付郭振、刘玉梅使用，故催促陈永华收到律师函之日起三日内将涉案房屋腾空并交付给郭振、刘玉梅，并支付延期交房违约金等。2020年6月1日，陈永华与郭振签署了《物业交接确认书》，确认双方已于当天完成了涉案房屋的交接。但郭振、刘玉梅表示陈永华并未结清其交付涉案房屋之前的电费，以致郭振、刘玉梅代陈永华支付了电费308.28元，并就此提交了相应的扣费短信及《发票》为证。陈永华当庭表示其同意向郭振、刘玉梅返还电费308.28元。又，郭振、刘玉梅为证明其为本案诉讼支出了律师费10000元，向本院提交了发生时间为2020年5月的《民事委托代理合同》、《银行回单》（复印件）及《发票》。陈永华为证明其在本案中的主张，向本院提交了如下证据：1、名为“3楼按揭贷款群（6）”的微信群聊天记录，显示2019年9月10日，陈永华告知其已清房贷。2019年9月18日，陈永华告知明天拿到房产证，麻烦约网签时间。2019年9月20日，陈永华表示已涂销抵押，可预约网签。2019年9月21日，刘玉梅表示他们到了；陈永华表示老婆进去了，其在等车位；一小时后，贝壳交易的何许根表示要麻烦陈永华回一趟房管局，网签有误。2019年11月5日，陈永华询问同贷书出了没；中介人员回复客户还需要补充资料。2019年11月20日，中介人员表示同贷书批了，可以去做面签了。2019年11月22日，郭振表示昨天2个步骤已走完，但工作人员说定金不能收10万元，最多9.2万元，需要退回8千给他们；中介人员表示定金不能超过首付款的10%，监管资金最少要90%，故通知陈永华转8000元给郭振，之后才能做资金监管办过户；陈永华发送了合同照片，要求按合同办事；中介人员遂解释这是为了办理资金监管；陈永华表示前期未收到款项，郭振也让按合同走，违约已21天了；2019年11月23日，刘玉梅表示是陈永华不配合贷款流程，违反合同约定，如果真的不想卖房可以直说，现给陈永华三天时间退回8000元的定金，否则耽误过户手续由陈永华负全责；然后又指责贝壳找房的王诗伟、容永策不专业，给他们的流程造成了麻烦，如因卖方不配合办理流程，造成的损失要中介承担；中介人员回复其是按流程走的，希望买卖双方配合，大家约时间坐下来谈；刘玉梅表示还有一张收据要签名交给银行，如因卖方不配合贷款的手续办理，造成的后果卖方负责，卖方2019年11月25日没有退回多支付的定金8000元，卖方违反合同，买方有权解除合同。2019年11月24日，陈永华表示其收取的是定金，不是首付款，10月30日应付其全额房款，至今有220万元未到位，陈永华追索很正常，公积金监管的是首付款，不是定金；刘玉梅问按陈永华的意思定金都不是房款了，如果陈永华明天不退8000元定金，造成贷款不成功的责任由陈永华负责，刘玉梅有权要求陈永华赔双倍定金为违约金；陈永华回复说定金的性质是担保金，签合同没见过退履约担保的；中介人员表示希望大家把事情协商好了就可以了，买家还是有诚意买房子的，就差把钱存进监管账户了，下周就可以过户了，他那边也是之前有个公司的企业家金融贷款所以银行那边卡着没有放贷，真的很抱歉；陈永华表示每天1150元的违约金，都不急着处理走流程，其没见到诚意，只见到郭先生的违约决心；中介人员表示知道陈永华不是为了拿8000元，希望大家一起好好聊聊，消消气。2019年11月24日，陈永华表示向链家寄送律师函，并于次日将律师函电子版（主要内容为《买卖合同》签订后，陈永华积极配合履行合同，并于2019年9月26日履行完毕其方的配合义务，但郭振至今仅向陈永华支付了定金10万元；由于郭振及众家公司的居间服务原因，造成合同至今未能正常履行，郭振逾期支付首期款、逾期办理贷款手续、拖延办理过户手续，甚至以办理公积金贷款手续要求陈永华退还8000元定金为由拒绝配合办理过户递件手续；众家地产也没有按照《买卖合同》约定执行合同期限并提供居间服务；郭振直至2019年11月20日才办理完毕《同意购房抵押贷款同意书》；由于陈永华本次出售房屋是换房需要，其签署《买卖合同》后又购买了另一套房屋，另一套房屋约定的付款时间是2019年10月30日前。现郭振的违约行为已造成陈永华另购房违约及损失，故要求郭振立即配合履行《买卖合同》，立即支付首期购房款及办理递件过户手续，同时赔偿陈永华的一切损失等）发送到了群上；中介人员回复其时刻配合交易手续。2019年12月2日，刘玉梅表示82万今早已存进去了，如果钱全部到位应当在下午就会划扣的；陈永华亦发送转账截图，称其已退回8000元，并表示过户日期定在9日或10日，不允许有偏差了，其已向其甲方承诺担保了。2019年12月25日，陈永华表示其已收到82.8万元，中介人员表示要收齐佣金。2019年12月31日，陈永华表示还有38万元未收到；中介人员说商业要等月初。2、容永策德佑贝壳找房与陈永华的微信聊天记录，显示2019年9月27日容永策向陈永华发送了一份《补充协议书》的照片（将《买卖合同》第（二）条第①②项约定即“购买方应在过户递件当天将第一笔首付款50万元支付给出售方”及“购买方应在过户递件后的2019年10月30日将第二笔首付款32万元支付给出售方”变更为“出售方同意购买方将首付的9成作为公积金贷款资金监管款项，待公积金中心完成手续交割由公积金中心划拨给出售方，出售方同意购买方公积金付款，购买方须在2019年10月4日前支付20万元作为首期房款给出售方，待购买方公积金监管资金划给出售方当日内返还上述款项20万元”）；陈永华回复不同意；容永策表示其也是刚刚发给了买家，买家说没有那么多首付款给陈永华，买家还要在公积金中心监管82万元的首付款，钱不够，刚刚也和买家聊了很久；陈永华表示其要的是时间。3、刘玉梅与陈永华妻子的微信聊天记录，显示2019年9月23日，刘玉梅表示这个流程是很麻烦的，如果容生说弄不完那就是真的弄不完，这个也是没有办法，只要款一下来，他们就直接给；陈永华妻子回复说这样会影响到他们另购房子的事情，再就是户口迁出问题，他们今早也和容生说了，如果刘玉梅坚持选择混合贷，就请刘玉梅先付50万首付给他们，他们补充一份协议给刘玉梅；刘玉梅回复说现在不能给陈永华这边50万的，因为要先把钱先一次性给到公积金监管银行的；陈永华妻子问他们怎么办；刘玉梅表示让陈永华这边先自己想一下别的办法，如果他们把钱给了，就做不了公积金贷款的了；陈永华的妻子表示如果刘玉梅坚持，他们也会坚持按合同走，大家10月30日再会；刘玉梅遂向陈永华的妻子发送了《网签合同》的照片，并提醒陈永华的妻子查看；陈永华的妻子表示自己也有一份，律师会帮她看的，并询问刘玉梅为什么做这份合同陷阱给其老公；刘玉梅表示有事找阿容。4、刘玉梅与陈永华的微信聊天记录，显示2020年3月16日刘玉梅问陈永华是否想再多住5个月，刘玉梅这边是给不了那么久的，只能再多给3个月，这三个月每月付租3500元。5、陈永华称其向案外人购买房屋的《买卖合同》，显示合同签订时间为2019年5月5日，购买的房产位于越秀区解放中路，成交价为240万元，定金5万元，剩余楼款中的120万元由买方以商业贷款方式付款，取得房屋交易相关部门收缴证件收据的当天买方应付清除定金及贷款以外的余款115万元，交易手续须在本合同签署后110个工作日内完成等；《补充协议》，显示买卖双方约定双方同意于2019年11月20日前办理房屋交易过户手续，买方愿意在2019年9月25日提前支付部分首期楼款150万元给卖方，如2019年11月20日前不能按时办理过户手续，须将首期楼款支付给卖方，否则买方应以应付未付金额为基数按日万分之五向卖方承担违约责任等；《解除协议》，显示各方经协商同意解除买卖合同，卖方已收取买方定金5万元和部分楼款15万元，其中7万元作为买方逾期补偿金，卖方不退回给买方，其余楼款13万元卖方在解除当天即时退回给买方等；《借记卡账户历史明细清单》，显示陈永华于2019年9月24日向林凯川（卖方代理人）转账支付15万元；《收款收据》，显示林凯川于2019年5月5日确认收到陈永华定金40000元。6、陈永华称其向案外人购买房屋的《买卖合同》，显示合同签订时间为2020年4月17日，购买的房产位于越秀区一德路，成交价为230万元，以商业贷款方式付款，卖方在收齐楼款当天交付物业予买方使用等；《税收完税证明》，显示前述交易房屋的缴税时间为2020年5月15日。7、陈永华称其与妻子前往众家公司与经办中介人员的聊天记录，聊天过程中陈永华称郭振、刘玉梅已起诉延期交楼违约金，但当时双方是在中介人员的见证下说好以房款3万元抵扣半年的租金，且整个履约过程中是买家一直违约，还导致卖家遭受了很大的损失，希望中介人员能够就整个交易事实出具一份证明，中介人员表示出不了。经质证，郭振、刘玉梅对上述证据1-4的真实性予以确认，对证据5、6的真实性无法确认，因是陈永华与案外人之间的关系，与郭振、刘玉梅无关，对证据7的真实性不予确认，无法确认谈话人的身份，且录音中多是陈永华一方的诱导式陈述，不能证明郭振、刘玉梅存在违约，亦不能证明买卖双方存在租赁的约定。又查，陈永华以郭振、刘玉梅逾期支付购房款为由，向本院提起诉讼，要求郭振、刘玉梅支付逾期交楼违约金等；本院以（2020）粤0106民初33381号案立案受理。本院认为：本案的争议焦点为陈永华与郭振、刘玉梅之间就涉案房屋形成的房屋买卖合同关系应以哪份合同确定双方的权利义务。首先，《买卖合同》约定过户递件当天支付第一笔首付款50万元，于过户递件后的2019年10月30日支付第二笔首付款32万元，买卖双方应于2019年10月30日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；出售方应于2020年3月15日将涉案房屋交付给购买方。《网签合同》则约定，买方应在递件过户当天支付房款920000元（含定金10000元），买卖双方应当于出具同意贷款书并结清原贷款10个工作日向房地产登记机构申请办理产权转移登记；买卖双方同意涉案房屋交付使用时间为卖方收齐楼款当天。以此来看，两份合同都约定了首付款的支付条件为办理了过户递件，区别在于《买卖合同》对办理递件过户的时间进行了限制，而《网签合同》只是明确取得同意贷款书并结清原贷款10个工作日内办理递件过户；另交楼时间也发生了变化。实践中，取得同意贷款书的时间确无法具体明确，但取得同意贷款书应当在合理期限内，合同双方亦可根据自身需要对此期限作限制；而交楼时间一般是在卖方收齐楼款之时。现陈永华表示《买卖合同》才是其与郭振、刘玉梅多番磋商后签订的合同，体现其真实意思表示，因其出售涉案房屋的目的是尽快取得售房款以购买另一套房屋，所以才在《买卖合同》中对办理递件过户的时间进行了限制，但因不能确定新购房的时间，所以才以房款3万元抵扣近半年的租金，在《买卖合同》中约定交楼时间为2020年3月15日。从陈永华提交的交易过程中买卖双方及中介人员的微信聊天记录来看，确可以映证陈永华的主张，包括陈永华在2019年9月10日即表示已还清房贷，于9月20日催促办理网签，于11月初询问买方贷款进展，于11月底发函催促郭振及众家地产尽快履行《买卖合同》，并称郭振逾期支付首期款、逾期办理贷款手续，导致其未能在2019年10月30日前取得售房款等；而刘玉梅亦是在2020年3月16日方催促陈永华搬离，并表示最多再给陈永华住3个月，并按3500元/月的标准收取接下来3个月的租金。对此，郭振、刘玉梅认为《网签合同》签订在后，《网签合同》的约定与《买卖合同》不一致的，应以《网签合同》的约定为准，《网签合同》仅是约定取得同意贷款书并结清原贷款10个工作日内办理递件过户，其方已在2019年11月20日取得同意贷款书后积极履行合同；而《网签合同》约定交楼时间为卖方收齐楼款当天是符合市场交易惯例的。但郭振、刘玉梅的主张显与各方交易过程中的沟通情况不符，如2019年9月21日签订的《网签合同》系陈永华与郭振、刘玉梅的真实意思表示，则不能解释刘玉梅与陈永华妻子为什么会在9月23日仍就贷款形式、首付款的付款金额产生争执；亦不能解释为什么中介人员会在9月27日仍向陈永华发送《补充协议书》，表示因买方要做首付款监管，钱不够，希望变更《买卖合同》约定的首付款支付时间，而陈永华当即表示了反对；更不能解释为何陈永华已于2020年1月收齐了房款，但刘玉梅直到2020年3月16日才催促陈永华搬离。综合上述情况，本院采信陈永华的主张，即《买卖合同》才是各方磋商后订立的合同，应作为本案确定买卖双方权利义务的依据。就本案查明的事实来看，卖方于2019年9月便已办理了涉案房屋的涂销抵押手续，协助买方办理了贷款申请手续，此后一直等待买方取得同意贷款书。而买方取得同意贷款书的时间为11月20日，从中介人员11月5日、11月22日在微信中的反馈来看，未能尽早取得同意贷款书的原因在于买方。而此时，已超出了各方在《买卖合同》中约定的办理递件过户的时间，其直接后果是卖方无法按期收取首付款。尽管买方提出《买卖合同》中约定在2019年10月30日前办理递件过户在本次交易需涂销抵押、申办公积金贷款及商业贷款的情况下明显是不切合实际的，但需要指出的是，支付房款系买方的主要义务，买方选择贷款的，卖方亦只是协助义务，不应当就此加重卖方的义务，乃至损害卖方的利益。纵观整个交易过程，卖方虽主张买方违约，但依然选择了继续履行合同，并配合买方办理后续手续，最终卖方收齐首付款的时间为2019年12月25日，收齐全部楼款的时间为2020年1月2日，买卖双方办理涉案房屋交接手续的时间为2020年6月1日。现郭振、刘玉梅主张陈永华支付逾期交楼违约金。本院认为，陈永华主张双方达成过以房款抵扣租金的约定，符合双方合同履行情况，至少从刘玉梅2020年3月16日的微信聊天记录来看，其方是认可2020年3月15日为交楼时间的。但如前所述，陈永华直到2019年12月25日才收齐首付款，比原定的2019年10月30日迟延了55日，故如在郭振、刘玉梅尚未支付首付款的情况下便计收租金，显失公平，故综合合同履行情况，本院酌情认定陈永华应向郭振、刘玉梅交付涉案房屋的时间为2020年5月10日。陈永华直至2020年6月1日才向郭振、刘玉梅交付房屋，构成违约，应承担违约责任；因陈永华主张郭振、刘玉梅诉请的违约金标准过高，故综合考量郭振、刘玉梅的实际损失以及双方沟通情况，本院酌情判令陈永华向郭振、刘玉梅支付逾期交楼违约金2370.97元（3500元÷31日×21日），郭振、刘玉梅诉请超出部分，本院不予支持。关于郭振、刘玉梅要求陈永华承担律师费10000元的诉讼请求，因郭振、刘玉梅已提交《民事委托代理合同》及《发票》等证实其律师费的支出，故在《买卖合同》有明确约定的情况下，本院对郭振、刘玉梅的该项诉请予以支持。关于郭振、刘玉梅要求陈永华支付电费308.28元的诉讼请求，因陈永华对此并无异议，亦同意支付，本院对郭振、刘玉梅的该项诉请予以支持。至于郭振、刘玉梅要求陈永华赔偿居间服务费26000元的诉讼请求，因居间服务费本系郭振、刘玉梅根据居间人提供的居间服务而向居间人支付的报酬，现陈永华在本次房屋买卖交易中并不构成根本违约，郭振、刘玉梅要求陈永华赔偿居间服务费的理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈永华自本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭振、刘玉梅支付逾期交楼违约金2370.97元；二、被告陈永华自本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭振、刘玉梅支付律师费10000元；三、被告陈永华自本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭振、刘玉梅支付电费308.28元；四、驳回原告郭振、刘玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3994元，由原告郭振、刘玉梅负担2720元，被告陈永华负担274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  伍建红人民陪审员  吴旭英二〇二一年五月二十日书 记 员  谢丽军本判决书于2021年月日送达