北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初1143号原告：位珍珍，女，1991年3月6日出生。委托诉讼代理人：赵森杰，北京雷石律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽斌，北京雷石律师事务所律师。被告：刘超，男，1989年3月24日出生。原告位珍珍与被告刘超租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告位珍珍及其委托诉讼代理人张泽斌、赵森杰，被告刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告位珍珍向本院提出诉讼请求：1、解除我与刘超之间的《代理出租合同》；2、刘超返还押金4725元、2020年10月27日至10月30日的租金472.5元、2020年11月30日至2021年6月30日期间的租金24806.25元、管理费365元；3、刘超给付违约金4725元；4、刘超给付误工费3374.39元；5、刘超给付重新租房中介费用4000元、搬家费408元；6、刘超给付律师费5000元；7、刘超负担诉讼费用。事实和理由：2020年6月30日，我与刘超的代理人城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北京分公司）签订《代理出租合同》，我承租位于1015号房屋（以下简称1015号房屋），租期自2020年7月1日至2021年6与30日。签订合同时，城城北京分公司向我出具了房产证复印件、刘超出具的委托书，并明确告知我刘超与公司之间系委托关系，公司系受托人。合同签订后，我依约履行了合同义务。2020年10月起，刘超以与城城北京分公司有纠纷为由阻碍我使用1015号房屋。2020年11月29日，双方以承租人、出租人名义签订《房屋交接确认单》，完成房屋交接，我搬离1015号房屋。我认为依据合同法第四百零二条，我与刘超之间形成租赁合同关系，《代理出租合同》直接约束我们。因双方对上述纠纷无法达成一致，故我诉至法院提出上述诉讼请求。被告刘超公司辩称：不同意位珍珍的诉讼请求。1、位珍珍诉讼主体错误；2、位珍珍主张的损失与我无关，即使停电停水位珍珍也可以正常居住；3、位珍珍主张的管理费应向城城北京分公司主张；4、位珍珍主张的各项损失应当向城城北京分公司主张；5、不同意给付律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月15日，刘超（甲方）与城城北京分公司（乙方）签订《房屋托管合同》，第一条约定“甲方将1015号房屋委托给乙方经营”；第五条约定“托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋管理服务，负责甲方家具家电的维护保养、租金按时到账”；第六条约定“1、托管期内，甲方每年的第一个月月租金作为管理费支付给乙方。2、本合同托管期合计12个月，自2020年6月18日至2021年6月17日止，甲方实收租期11个月，管理费—个月”；第七条约定“一、甲方租金标准：托管期内乙方保证每月租金收入4500元。二、甲方收款方式：月付。……”。同日，刘超出具委托书。“委托人：刘超，受托人：城城不动产管理有限公司北京二分公司（以下简称城城北京二分公司）。委托期限：2020年6月18日至2021年6月17日。委托事项：本人是1015号房屋的业权人，现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的租赁相关事宜，包括：租赁合同签订，代收房屋租金、押金、物业、水电等相关费用，装修、申领业主卡，开通代缴水电气、有线电视，更换门锁，安装电话宽带，房屋设施维修等”。2020年6月30日，城城北京分公司（甲方）与位珍珍（乙方）鉴于甲方受房屋产权方委托对房屋进行管理，甲、乙双方就房屋的代理出租事宜签订《代理出租合同》，位珍珍承租1015号房屋，租期自2020年7月1日至2021年6月30日，每月租金4725元，按年支付，押金数额为4725元。合同第九条约定“2、租赁期前产生的相关费用由甲方代表产权方全部结清，如有产权方预付给物业及相关机构的水、电、天然气及物业相关费用，由甲方代产权方收取”；合同第十条约定“2、正常的房屋大修理费用由甲方或者产权方承担……”；合同第十二条约定“1、甲方未按约定时间向乙方交付该房屋达7日的，乙方可终止合同，甲方应按原途径退还乙方租金及全部押金……”；合同第十三条约定“1、在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金……”；合同第十五条约定“1、关于发票：甲方与房屋产权人为托管关系，如承租方需开具发票，可由甲方代产权方到税务机关开具，税费由承租方承担……”。经核对，《代理出租合同》共十五条，分别为“房屋基本情况、房屋用途、租赁期限、租金、付款方式、押金条款、租赁期内相关费用、交付房屋期限、移交清单、维修养护责任及安全责任、租赁期满及财产物品交接、关于合同解除终止的责任约定、违约责任、不可抗力、其他条款”，除第九条、第十条、第十五条外，并未出现产权方承担义务、享受权利的内容。合同签订后，位珍珍给付城城北京分公司租金42525元、押金4725元。2020年10月14日，刘超以城城北京分公司未依约给付租金为由，向位珍珍送达限期搬离通知书。2020年10月27日至10月30日，刘超对1015号房屋采取断水断电措施。2020年11月23日，刘超将1015号房屋换锁，但位珍珍居住至2020年11月29日搬离。2020年11月29日，刘超（出租人）与位珍珍（承租人）签订《房屋交接确认单》，位珍珍将1015号房屋腾退给刘超。位珍珍主张依照合同法第四百零二条规定，城城北京分公司持刘超出具的委托书，以公司名义与位珍珍签订《代理出租合同》，位珍珍亦知晓城城北京分公司与刘超之间存在代理关系，《代理出租合同》应当直接约束位珍珍与刘超。位珍珍称其已经依约履行合同义务，但刘超却基于与城城北京分公司存在的纠纷，迫使位珍珍搬离1015号房屋，导致合同目的无法实现，属于违约。因此，要求基于合同法第九十四条规定，解除《代理出租合同》。刘超对位珍珍上述主张不予认可，称其与位珍珍之间不存在合同关系。刘超另称委托书上的受托人为城城北京二分公司而非城城北京分公司，后者无权代理刘超。位珍珍主张基于刘超违约、解除合同的前提，要求刘超返还租金、押金、管理费，依照《代理出租合同》第十三条第一款给付违约金，并赔偿误工损失、另行承租房屋的中介费损失、搬家费损失、律师费损失。本院认为：本案争议焦点在于《代理出租合同》是否可以直接约束位珍珍与刘超，即是否构成直接代理中的隐名代理。合同法第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。从该法律规范构成要件来看，分为三个积极要件及一个消极要件。从本案查明事实来看，城城北京分公司以自己名义与位珍珍签订合同，并且在签订合同时城城北京分公司表明系位珍珍代理人，这两点比较明确，本院不再赘述。委托关系具有极强的人身信赖性，刘超之所以向城城北京二分公司出具委托书，可以认定是基于对城城北京二分公司的信赖。不能因城城北京二分公司与城城北京分公司同为城城公司的分公司，即视为刘超同意委托城城北京分公司。因此，城城北京分公司并未取得刘超的授权。因此，本案情形并不完全符合合同法第四百零二条的积极要件。退一步讲，即使委托书符合表见代理的要求，亦不能认定《代理出租合同》可以直接约束位珍珍与刘超。根据我国的代理制度，代理人唯有以被代理人的名义从事的民事法律行为，法律效果才能直接归属于被代理人。如果代理人以自己的名义从事民事法律行为，那么只有在符合第四百零二条的其他构成要件时法律效果才能直接归属于被代理人。如果代理人已经属于无权代理，则已经不符合第四百零二条规定的“在委托人授权范围内”的积极要件，也就无须再讨论表见代理的问题。再退一步讲，本院认为在现有证据下，即使满足合同法第四百零二条的三项积极要件，《代理出租合同》亦不满足“有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人”这一消极要件。“有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人”应当包括明确约定仅约束受托人和第三人，也包括虽然没有明确约定，但依据合同内容可以推定仅约束受托人与第三人两种情况。《代理出租合同》并未明确约定仅约束受托人和第三人，且不宜以合同中受托人以自己名义就直接认为受托人仅为自己缔约。但本院认为本案中可以依据交易情况排除隐名代理。虽然从《房屋托管合同》的名字上来看存在“托管”，即委托管理之义。但从合同内容来看，刘超将1015号房屋交付城城北京分公司，城城北京分公司向刘超交纳固定租金，经营风险和收益均由城城北京分公司承担，本质上仍然符合房屋租赁合同“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的基本特征。换言之，从城城北京分公司与刘超签订的《房屋托管合同》的内容可以看出，城城北京分公司应向刘超交纳固定租金，而非刘超作为委托人获得收益后再向城城北京分公司给付报酬。因此，如果《代理出租合同》直接约束位珍珍与刘超，那么位珍珍所给付的租金亦应归属刘超，城城北京分公司将无法获得任何收益，显然有悖于常理。即，只有城城北京分公司收取的租金归公司，才能实现其签订《代理出租合同》的目的。因此，本院有理由相信《代理出租合同》系城城北京分公司为自己利益缔约，不符合合同法第四百零二条的消极要件。综上，本院认为《代理出租合同》不符合合同法第四百零二条规定的隐名代理的构成要件，该合同不能直接约束位珍珍与刘超。因《代理出租合同》不能直接约束位珍珍与刘超，故本院对位珍珍基于刘超违约要求解除《代理出租合同》，并基于合同解除要求返还租金、押金、管理费，给付违约金并赔偿各项损失等其他各项诉讼请求，均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，判决如下：驳回位珍珍的诉讼请求。受理费996元，由位珍珍负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二一年五月三十一日书记员  郭融