湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初1289号原告：李鑫。委托诉讼代理人：曾晓华，湖南德有常律师事务所律师。原告：付立波。被告：常德益泰和商业管理有限公司。法定代表人：刘娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文军，湖南沅澧律师事务所律师。原告李鑫与被告常德益泰和商业管理有限公司(以下简称益泰和公司)合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，于2021年3月9日依法追加付立波为原告参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鑫及其委托诉讼代理人曾晓华、被告益泰和公司的委托诉讼代理人李文军到庭参加诉讼，原告付立波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鑫向本院提出诉讼请求：1.判令益泰和公司限期返还坐落于武陵区南坪汇美家居广场的房屋所有权证号为“常房权证监证字第035913*号”、户号分别为102*-102*、104*-105*、107*-109*、111*-112*、114*-115*、118*-118*、121*-121*、1245、1247-1249号、总建筑面积为911.9㎡的不动产以及坐落于武陵区南坪汇美家居广场的房屋所有权证号为“常房权证监证字第035913*号”、户号分别为103*、103*、106*-106*、109*-110*、112*-113*、115*-116*、118*-119*、122*-122*号、总建筑面积为373.43㎡的不动产；2.判令益泰和公司支付委托租赁经营期限内欠付的税后委托租赁费41295.53元；3.判令益泰和公司参照《委托租赁经营合同》约定的标准即37.4元/㎡/月的标准支付委托租赁经营期限届满后实际占有委托租赁经营不动产期间的使用费(使用费自2020年9月8日计算至2021年4月7日止为282093元,此后以应返还而未返还的不动产面积为基数,按照37.4元/㎡/月标准支付至不动产实际返还至原告之日止)；4.由益泰和公司负担本案诉讼费用。李鑫在开庭审理时撤回第2项诉讼请求，并将第3项诉讼请求中使用费的数额调整为227667.72元。李鑫诉称，本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定处理，案涉合同的性质并非委托合同，实质上属于租赁合同，益泰和公司作为承租人，应当在租赁期限届满后向李鑫返还租赁物。实际返还前，还应以应返还而未返还的租赁物面积为基数，按照约定标准即37.4元/㎡/月支付租赁物实际返还至李鑫之日止的使用费。付立波未到庭，亦未提交诉讼请求及起诉意见。益泰和公司辩称，欠付李鑫一个月租金是不可抗力导致，因疫情按照常德市政府要求未向租户收取租金。双方签订的合同是典型的委托合同，约定的委托经营期间是2018年9月8日至2020年9月7日，期限届满后公司通过银行账户向李鑫转付了部分继续经营的租户交纳的租金，余下商铺在没有得到李鑫授权的情况下，不能与租户签订协议，没有返还之说。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李鑫、付立波于2013年5月20日取得常德市武陵区南坪汇美家居广场房屋，房屋所有权证号为常房权证监证字第035913*号，建筑面积共574.51㎡，套内建筑面积365.55㎡，四至为共有墙，其中按份共有人李鑫所占份额65%，付立波所占份额35%，户号为103*、103*、106*-106*、109*-110*、112*-113*、115*-116*、118*-119*、122*-122*。李鑫于2013年5月20日取得常德市武陵区南坪汇美家居广场房屋，房屋所有权证号为常房权证监证字第035913*号，建筑面积共911.97㎡，套内面积580.26㎡，四至为共有墙，户号为102*-102*、104*-105*、107*-109*、111*-112*、114*-115*、118*-118*、121*-121*、124*、124*-124*。2018年9月7日，常德市益商汇美物业服务有限公司与李鑫继续签订《委托租赁经营合同》，约定乙方（李鑫）将其所有商铺，全权委托甲方（常德市益商汇美物业服务有限公司）统一管理租赁经营民用、办公或家居，该商铺产权证面积为1285.4㎡，乙方委托甲方实际收取商铺的计费面积为1285.4㎡，乙方委托甲方租赁经营上述商铺的时间自2018年9月8日至2020年9月7日止，共计24个月，在合同期内，甲方实际返给乙方的年度委托租赁费为当年度甲方实际收取委托经营商铺的租金（按合同年度甲方租给实际经营户租赁合同确定的租赁价格提高到37.4元/㎡/月为准计算）合同年度的租赁费总额分四次付清，即甲方每次返给乙方租赁费的时间，为每个合同年度的每个季度的第二个月末给付本季度租金，按14.1%的税率由甲方直接从乙方所得租赁费总额中扣除税费。合同签订后，李鑫、付立波按约将案涉房屋交常德市益商汇美物业服务有限公司统一管理和对外租赁。为符合消防规范要求，常德市益商汇美物业服务有限公司在原有房屋分层分户的基础上重新进行了统一规划并改变了装修格局，新商铺的面积与房屋所有权证登记的四至及面积并不一致。截至2020年9月7日，益泰和公司（2020年1月10日，常德市益商汇美物业服务有限公司名称变更为益泰和公司）通过银行账户向李鑫支付了2018年9月8日至2020年9月8日期间的租金，共计949800元。另查明，2018年9月8日，常德市益商汇美物业服务有限公司与何某某签订两份《汇美家居市场经营场地租赁合同》，约定何某某承租常德市皂果路北段汇美家居广场一楼区，用于经营民用家居产品，租赁期自2018年9月8日起至2020年9月7日止，其中部分商铺属于李鑫。到期后，何某某向益泰和公司继续租用原租赁商铺，益泰和公司收到租赁款后将2020年9月8日至2020年3月8日期间的部分租金分别于2020年12月31日、2021年3月26日支付给李鑫，共计108848元。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同的性质是委托合同还是租赁合同；二、益泰和公司是否应向李鑫返还商铺，合同到期后的使用费如何支付。关于焦点一，益泰和公司与李鑫签订的合同虽名为《委托租赁经营合同》，但是否是委托合同，应当从民事法律关系的法律特点来分析。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人以委托人的名义进行民事活动，相关法律责任由委托人承担，而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从《委托租赁经营合同》的内容来看，该合同中益泰和公司和李鑫双方对租赁期限、租金及其支付期限和方式等权利义务关系进行了明确约定，但未约定委托事项，益泰和公司并未向李鑫收取委托费用，李鑫也不干预商铺出租的经营活动，不符合委托合同的法律特征，而符合租赁合同的法律特征。因此，案涉合同的性质是租赁合同。关于焦点二，《委托租赁经营合同》到期后，李鑫与益泰和公司未再签订书面租赁合同，益泰和公司并未返还案涉商铺，而是在未续签合同的情况下继续占有部分案涉商铺，以自己的名义出租并向李鑫支付了出租部分的租金。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”的规定，李鑫未对续租行为提出异议，双方之间的租赁合同关系继续有效，租赁期限转为不定期，任何一方在给予对方合理期限的前提下，均有权行使解除权解除合同。益泰和公司主张期满后没有委托授权不能继续经营无需办理返还手续，因上述合同的性质为租赁合同，租赁商铺与李鑫、付立波登记的商铺面积和四至并不相符，应当按照房屋所有权证登记的面积和四至予以返还，而益泰和公司未提供证据证明已通知李鑫办理返还交接手续，本院不予采信，故对李鑫、付立波要求益泰和公司限期返还商铺的诉讼请求，本院予以支持。对李鑫要求益泰和公司按照37.4元/㎡/月的标准支付期满后实际占有不动产期间的使用费的诉讼请求，本院予以支持，2020年9月8日起至2021年4月7日止的使用费共计289068.72元（1285.4㎡×37.4元/㎡/月×7个月×85.9%），扣除已支付的108848元，还应支付180220.72元。付立波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。付立波与李鑫共同所有的商铺按照李鑫的诉讼请求向其返还，付立波没有提出租金的相关诉讼请求，本院不予处理。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百零四条、第七百三十四条第一款、第九百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条、第七十四条之规定，判决如下：一、常德益泰和商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于常德市武陵区南坪汇美家居广场的常房权证监证字第035913*号商铺交还给李鑫，将常房权证监证字第035913*号商铺交还给李鑫、付立波；二、常德益泰和商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李鑫支付使用费180220.72元，2021年4月7日后的使用费按37.4元/㎡/月计算至返还之日止；三、驳回李鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3175元，由常德益泰和商业管理有限公司负担3000元，由李鑫负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 曾宪元二〇二一年五月十四日法官助理 侯玉婷书 记 员 刘 艳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。第九百一十九条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人。第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。