广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初12439号原告：姚松宜，男，1987年9月18日出生，汉族，住湖北省宜都市。委托诉讼代理人：邹建生、黄敏茹，均系广东百高律师事务所律师。被告：好未来人力资源服务广州有限公司，住所地广东省广州市南沙区*号，统一社会信用代码。法定代表人：李汾峰，经理。委托诉讼代理人：凌华，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。原告姚松宜诉被告好未来人力资源服务广州有限公司（下简称好未来公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚松宜及其委托诉讼代理人邹建生，被告好未来公司的委托诉讼代理人凌华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚松宜诉称：2018年8月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州市天河区*村*大街1巷1号的房屋用作学生宿舍；自2018年9月1日起至2020年8月30日期间的月租金为55000元，除首期租金外，被告应在每月的5日前缴纳当月的租金与上一个月的水电费。按照合同约定，被告应于2018年11月5日前向原告支付该月的租金55000元，但被告于2018年11月8日仅向原告支付了40000元，仍欠15000元租金未付；被告应于2020年1月5日前向原告支付该月的租金55000元及2019年12月水电费567元，但被告仍拖欠该月费用共计55567元未付；被告应于2020年2月5日前向原告支付该月的租金55000元，但被告仍拖欠支付该月租金；被告应于2020年3月5日前向原告支付该月的租金55000元，但被告仍拖欠支付该月租金。综上，被告拖欠原告房屋租金、水电费共计476084元，截至起诉之日，原告多次向被告催缴上述欠费未果。据此，被告拖欠原告房屋租金、水电费的行为已构成根本违约，严重损害了原告的利益。原告为维护自身合法权益，特提起本诉，请求法院判令：一、原告与被告于2018年8月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月24日解除；二、被告向原告支付拖欠的2018年11月租金15000元及滞纳金（滞纳金以15000元为本金，自2018年11月6日起计至实际清偿之日止，按每日1%的标准计算，以15000元为限）；三、被告向原告支付拖欠的2020年1月租金55000元、2019年12月水电费567元及滞纳金（滞纳金以55567元为本金，自2020年1月6日起计至实际清偿之日止，按每日1%的标准计算，以55567元为限）；四、被告向原告支付拖欠的2020年2月租金55000元及滞纳金（滞纳金以55000元为本金，自2020年2月6日起计至实际清偿之日止，按每日1%的标准计算，以55000元为限）；五、被告向原告支付拖欠的2020年3月租金55000元及滞纳金（滞纳金以55000元为本金，自2020年3月6日起计至实际清偿之日止，按每日1%的标准计算，以55000元为限）；六、被告已支付的保证金165000元归原告所有；七、被告承担本案的全部诉讼费用。被告好未来公司辩称：一、被告已向原告足额支付了2018年9月至2020年1月的租金及水电费。按照合同约定，2018年9月至2020年1月的租金总额为935000元（按月租金55000元计算），被告已向原告支付了共881500元，在支付水电费时支付了剩余的53500元（从多付水电费中予以扣减）。原告按照电费1.50元/度、水费5元/立方米的标准向被告计收水电费，被告对此明确提出异议，认为应当按照水电部门实际收取水电费的标准计收水电费。期间，双方因水电费的计费标准发生纠纷，原告以锁门的方式威迫被告先行支付水电费。按照水电部门公布的水电计费标准，水费应为2.93元/立方米，电费应为0.61元/度。按照被告的估算，被告向原告支付的水电费已经远远超过53500元，故被告没有向原告支付2020年1月剩余的租金53500元。二、原告在2020年2月擅自将租赁房屋的大门锁住，实质是以行动单方面解除租赁合同。三、租赁合同已于2020年2月被原告单方解除，原告向被告收取2020年2月及3月的租金没有事实及法律依据。退一步讲，自2020年1月开始，全国发生新型冠状病毒××疫情，原告按租赁合同约定的租金标准足额收取2020年2月及3月的租金不符合情势变更原则，也有违民法的公平原则，故被告请求法院依法适用情势变更原则，驳回原告要求被告支付2020年2月、3月租金的诉讼请求。四、租赁合同解除前，被告需要向原告支付55000元的月租金，原告仅需向上一手出租人支付30000元月租金。原告每月从中牟利25000元，从2018年9月至2020年1月，原告共牟利425000元。综上所述，被告没有任何违约行为，原告的第六项诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年8月22日，姚松宜（出租方/甲方）与好未来公司（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方所出租的房屋地址为广州天河区*村*大街1巷1号，租赁楼宇共1栋（2楼至5楼）（下简称案涉房屋），全楼计有33套单位租赁给乙方作学生宿舍；乙方租赁甲方上述房屋，由2018年9月1日到2024年6月30日止；2018年9月1日至2020年8月30日乙方每月向甲方缴纳房屋租赁款55000元；乙方于约定每月5日之前向甲方缴纳当月租金，如乙方未按约定交付租金时，从逾期之日起，每逾期一天，乙方按实欠上述费用总额的1%向甲方缴纳滞纳金；逾期15天，乙方仍未足额缴纳上述费用及滞纳金的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任；乙方于签订合同之时向甲方交保证金165000元，作为向甲方支付合同的保证金；合同期满后，如乙方没有违约，在结算所有相关费用后，甲方将该保证金（不计付利息）一次性退还乙方；在合同有效期内，双方不能借故中断合同，无论哪一方中途中断合同，一律作违约处理，如乙方违约，甲方没收乙方保证金等。2018年9月1日，姚松宜开具《收据》，确认收到好未来公司支付的租房押金165000元。2020年3月27日，姚松宜委托广东百高律师事务所向好未来公司发出《律师函》，表示好未来公司已拖欠姚松宜2018年11月租金15000元及2020年1月至3月租金与水电费共计165567元，前述费用总计180567元；姚松宜要求好未来公司在收到本函之日起3日内，一次性付清上述欠费共计180567元；逾期，姚松宜将解除与好未来公司在2018年8月22日签署的《房屋租赁合同》，收回房屋，处置房屋内的全部物品，并依法采取一切司法途径追究好未来公司的违约责任等。好未来公司于2020年3月28日签收上述函件。2020年3月28日，好未来公司向姚松宜发出《回复函》，表示对于疫情期间的租金，根据法律对于不可抗力及情势变更的相应规定及公平、合理原则，姚松宜应予以适当的减免，应由双方协商一致相应的减免金额后再支付给姚松宜；在未协商一致的情况下，姚松宜直接发函催要全额租金并表示单方解除《房屋租赁合同》没有事实及法律依据等。姚松宜于2020年3月30日签收上述函件。2020年4月8日，姚松宜委托广东百高律师事务所向好未来公司发出《解除合同通知函》，表示鉴于好未来公司拖欠姚松宜房屋租金、水电费，经多次协商催缴仍未履行支付义务，构成恶意违约，特致函通知解除姚松宜与好未来公司于2018年8月22日签署的《房屋租赁合同》，终止双方的租赁关系，姚松宜依约收回房屋，并且有权处置房屋内的全部物品等。好未来公司于2020年4月9日签收上述函件。现姚松宜提起本案诉讼。诉讼过程中，姚松宜与好未来公司均确认《房屋租赁合同》签订当日案涉房屋即交付给好未来公司作为学生宿舍使用，好未来公司向姚松宜支付了租赁押金165000元；案涉房屋每月的租金按自然月计算，即每月1日到月底为一个月计费期间。姚松宜主张好未来公司拖欠2018年11月租金15000元、2020年1月至3月每月租金55000元，并提交了好未来公司向其支付2018年11月租金40000元的银行转账流水（打印件）、微信聊天记录等证据。好未来公司对上述证据的真实性予以确认，但认为其没有拖欠2018年11月租金15000元，其在2018年9月1日至2020年1月31日期间共向姚松宜支付17个月租金881500元（不含押金165000元），并提交了转账凭证予以证明。姚松宜对上述证据的真实性予以确认，但认为好未来公司在2018年9月19日支付的13500元包含物业管理费4000元、房屋门禁卡费用4500元（30元/张，共150张），剩余5000元加上2018年9月19日支付的另外一笔50000元才是2018年9月租金55000元；2019年2月至5月的月租金为55000元，好未来公司支付各月的款项57000元，该金额包括每月租金55000元及每月管理费2000元；2018年9月1日至2019年12月31日共计16个月的租金为880000元，好未来公司支付的881500元扣除上述物业管理费4000元、8000元及门禁卡费用4500元后，实际支付的租金为865000元；因此，好未来公司尚欠2018年11月的租金15000元（880000元－865000元）。好未来公司对于姚松宜上述收取物业管理费、门禁卡费的主张不予确认。姚松宜主张好未来公司拖欠2019年12月水电费567元，并提交了案涉房屋2019年水、电用量统计表予以证明。好未来公司对上述证据的真实性没有异议，但认为是实际入住案涉房屋的学生向姚松宜支付水电费，该部分费用实际上是由好未来公司承担的；好未来公司一直是按电费1.50元/度、水费5元/立方米的标准向姚松宜支付水电费，其对此一直有异议，认为应当按照水电部门公布的水电计费标准计算水电费，即水费应为2.93元/立方米，电费应为0.61元/度；根据姚松宜的统计表，好未来公司认为姚松宜多收取了94433.61元水电费。姚松宜主张案涉房屋在2020年1月15日之后就没有学生居住使用，其于2020年3月20日对案涉房屋上锁，并于2020年4月20日要求好未来公司清空、交还案涉房屋，好未来公司派学生代表通知学生搬离各自的私人物品，其管理人员在2020年4月24日发现全部学生物品均已清空搬离后，其于当日自行收回案涉房屋，当时好未来公司培训的学生并没有向其交还案涉房屋的钥匙，而是放在案涉房屋内，好未来公司也没有直接通知其收回案涉房屋。好未来公司主张其于2020年2月底到案涉房屋查看，发现案涉房屋已由姚松宜上锁，其无法进入，之后由其培训的学生与姚松宜自行协商并将个人物品搬离；好未来公司认为2020年3月，培训的学生已将案涉房屋内的物品清空，其没有直接与姚松宜进行房屋交接并将钥匙交回给姚松宜。本院认为：《房屋租赁合同》是姚松宜与好未来公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《房屋租赁合同》约定，好未来公司于每月5日之前缴纳当月租金，逾期15天仍未足额缴纳的，姚松宜有权解除合同。根据已查明的事实可知，在合同履行期间，好未来公司已多次逾期支付租金，后经姚松宜催促，好未来公司仍未按合同约定支付2020年1月起的租金，该行为已构成违约。姚松宜于2020年4月8日发出《解除合同通知函》，通知解除《房屋租赁合同》，好未来公司于2020年4月9日签收该函件。因此，《房屋租赁合同》已于2020年4月9日解除，姚松宜要求确认《房屋租赁合同》于2020年4月24日解除的时间有误，本院予以纠正。《房屋租赁合同》因好未来公司违约而解除，姚松宜要求好未来公司支付的保证金165000元归其所有的诉讼请求合理有据，本院予以支持。姚松宜主张好未来公司拖欠2018年11月的租金15000元、2020年1月至3月期间的每月租金55000元，好未来公司抗辩称其已向姚松宜支付了2018年9月1日至2020年1月31日共计17个月的租金881500元（不含押金165000元）。而姚松宜则主张好未来公司支付的上述款项中包括物业管理费及门禁卡费用。对此争议，本院认为，根据姚松宜提交的微信聊天记录显示，姚松宜于2019年2月表示好未来公司2018年11月只交了40000元，尚欠房租15000元，好未来公司对此未提出异议；结合双方的交易习惯及好未来公司支付的各笔款项的时间及金额，本院依法对姚松宜的主张予以采信，对好未来公司的抗辩不予采信。因此，姚松宜要求好未来公司支付拖欠的2018年11月租金15000元、2020年1月租金55000元及滞纳金的诉讼请求合理有据，本院予以支持。但《房屋租赁合同》约定的滞纳金标准过高，本院根据公平原则、综合本案案情，酌情将滞纳金的标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，自当月6日起计至实际清偿之日止，但相关的诉讼费用由好未来公司负担。关于姚松宜主张的2020年2月、3月的租金问题。姚松宜主张其在2020年4月24日发现全部学生物品均已清空搬离后，自行收回案涉房屋。好未来公司对此不予确认，并主张2020年3月培训的学生已清空案涉房屋内的物品，但其对此主张并未提供证据予以证明，而且，好未来公司确认在2020年3月培训的学生将案涉房屋内的物品清空后，其并未将案涉房屋钥匙交还给姚松宜、并未与姚松宜办理案涉房屋的交接手续。综上，本院对姚松宜的主张予以采信，好未来公司应向姚松宜支付2020年2月、3月的租金。但是，鉴于全国发生新冠疫情及姚松宜确认自2020年1月15日后案涉房屋没有学生居住使用且其于2020年3月20日对案涉房屋上锁等事实，本院根据公平原则、综合本案案情，酌情判令好未来公司按38500元/月的租金标准向姚松宜支付2020年2月、3月的租金及滞纳金（以各月所欠租金为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，自当月6日起计至实际清偿之日止）。姚松宜主张好未来公司拖欠2019年12月的水电费567元，并提交了案涉房屋2019年水、电用量统计表予以证明。好未来公司对上述统计表的真实性没有异议，但认为应当按照水电部门公布的水电计费标准计算水电费。而根据已查明的事实可知，在租赁期间，案涉房屋的水电费用是按电费1.50元/度、水费5元/立方米的标准向姚松宜支付的，好未来公司并未提交证据证明其曾对姚松宜提出过异议。因此，好未来公司提出的上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳，现姚松宜要求好未来公司支付拖欠的2019年12月的水电费567元的诉讼请求合理有据，本院予以支持。姚松宜要求好未来公司支付该水电费的滞纳金，该项诉请缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告姚松宜与被告好未来人力资源服务广州有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除；二、被告好未来人力资源服务广州有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚松宜支付拖欠的2018年11月租金15000元、2020年1月租金55000元、2020年2月租金38500元、2020年3月租金38500元及滞纳金（以各月所欠的租金为本金，自当月6日起计至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、被告好未来人力资源服务广州有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚松宜支付拖欠的2019年12月的水电费567元；四、被告好未来人力资源服务广州有限公司已支付的保证金165000元归原告姚松宜所有；五、驳回原告姚松宜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8441元，由原告姚松宜负担1500元，被告好未来人力资源服务广州有限公司负担6941元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄审 判 员  梁细女人民陪审员  杨春梅二〇二一年五月十四日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇