广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1832号原告：贺泽富，男，1981年9月27日出生，汉族，身份证住址湖南省溆浦县，委托诉讼代理人：程巍，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡雯迪，广东连越律师事务所律师。被告：广州市达成驾驶员培训有限公司，住所地广州市白云区三元里街广园中路10号101房，统一社会信用代码91440111MA59B4DR9W。法定代表人：陈兰芬。被告：刘学雄，男，1976年7月22日出生，汉族，身份证住址广东省兴宁市，原告贺泽富与被告广州市达成驾驶员培训有限公司（以下简称达成公司）、刘学雄租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺泽富及其委托诉讼代理人程巍、蔡雯迪，被告达成公司的法定代表人陈兰芬，被告刘学雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺泽富向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付2020年1月1日至5月31日的租金共计79500元及违约金20000元。2、两被告支付拖欠的2019年12月1日至2020年3月31日水电费677.8元；3、两被告向原告支付律师费14000元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年4月25日，达成公司以刘学雄的名义与原告签订《场地临时租赁合同》，依合同约定，原告同意两被告于2019年6月1日至2020年5月30日以每月租金15900元为标准，租赁位于农副业基地经济适用房小区西面空地北头、河涌边，用于驾校招生及练车，并约定水电费由两被告承担。如两被告逾期不缴纳租金及其他一切费用，每逾期一日，原告将按照所欠费用的2%收取滞纳金，逾期一个月，原告应视为两被告违约而终止该合同；如两被告违反该合同第十条约定内的任何一条款约定，给原告造成不利影响，经济损失的，原告有权解除合同，不退还租赁保证金，同时两被告应向原告支付2万元作为违约金。截止到目前，两被告经原告多次催告，仍欠缴2020年1月-5月场地租金79500元及2019年12月至2020年3月份水电费677.8元。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望支持原告所有诉讼请求。被告达成公司辩称：刘学雄不是我们公司的员工，我们也没有委托过他或授权他代表我们公司去签任何合同。刘学雄跟原告的合同也不是用我们公司的名义或者我们公司的公章去签订的，我们公司没有任何责任。被告刘学雄辩称：我在3月份已经跟原告协商好搬走了，不同意支付1月份至5月份的租金，律师费不应由我承担。经审理查明，2016年4月25日，原告（甲方）与被告刘学雄（乙方）签订《场地临时租用合同》，约定甲方同意将农副业基地经济适用房小区西面空地北头，河涌边临时租给乙方使用（经双方实际丈量土地面积为1526㎡），租赁用途为驾校招生及练车，租赁期限为4年1个月，自2016年5月1日起至2020年5月31日止。场地租金和管理费均按自然月缴纳，乙方须于当月的五日前一次性向甲方缴清。租金从2016年5月1日起开始计付，其中2019年6月1日至2020年5月30日期间每月租金15900元。租赁期内，乙方用水用电应向甲方支付费用，水费按4.74元/吨计算，电费按1.13元/度计算，另加收水、电损耗（按实际线路损耗计算）。合同签订之日，乙方须一次性向甲方缴纳租赁保证金贰万元整。甲乙双方在本合同履行中发生争议，应当及时协商解决；协商不成，双方可向所在地人民法院起诉，所产生的的起诉、律师费用由违约方承担。该合同首页抬头处载有“乙方：【达成驾校】刘学雄”，尾页乙方落款处仅有刘学雄签名。上述合同签订后，原告将涉案场地交付给刘学雄使用，刘学雄向原告交纳了保证金20000元。2020年3月16日，原告向刘学雄发送微信，要求刘学雄交纳欠付的2020年1月至3月共三个月的租金以及2019年12月至2020年3月共4个月的水电费。2020年3月17日至19日期间，原告又多次向刘学雄发送微信，要求刘学雄在2020年3月20日18点前缴清租金及水电费，逾期不缴清，场地内所有建筑及建筑内财物、设备全部没收，另通知律师追讨所欠租金和水电费及违约金。2020年9月2日，原告与广东连越律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所委派的律师作为涉案纠纷的委托代理人，双方约定律师代理费为14000元。庭审中，原告明确表示涉案合同的相对方为刘学雄，并表示其将涉案场地出租给刘学雄前在该场地铺设了水泥地，其确认涉案的20000元保证金未退还给刘学雄，同意该部分保证金抵扣刘学雄应付的场地使用费；另表示其是向案外人田潮承租的涉案场地，新冠××疫情爆发后，田潮未向其减免涉案场地的租金。刘学雄确认是其个人向原告承租的涉案场地，确认尚欠水电费677.8元，并同意支付该费用。刘学雄确认其承租涉案场地后另在该场地搭建了一些集装箱和临时建筑物，但无合法的报建手续。刘学雄称其于2020年3月20日左右已经撤场，当时曾口头跟原告说过租金不交了，要退场了，押金就用来抵租金。原告称当时多次催促刘学雄交租金，刘学雄说因为疫情的关系生意不好，原告让刘学雄将租金先交了，如果此后业主方减免租金，也会相应对刘学雄减免租金；刘学雄答应两天内缴纳完毕，但过了三四天，原告发现整个场地全部清空了，只剩下地面上的办公室等简易建筑，于是就连续三天发通知给刘学雄；因办公室内还有物品，原告不敢动，所以直至合同到期后才于2020年6月7日将涉案场地收回；办公室总共三间，一间是集装箱，有18㎡左右，另外两间是用板房搭建的，大概20㎡左右。刘学雄确认办公室内仍存放有打印机等物品，其把门锁了，这些东西还要，但因一下子拿不走就留在那里了，至2021年2月1日尚未搬走。本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案地块的规划用途、产权以及上盖物的规划报建情况。该局复函称涉案地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020）调整完善方案》中规划为建设用地（均为城乡建设用地），不涉及永久基本农田。在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》建设用地管制分区为允许建设区。现行控制性详细规划大部分为防护绿地、道路用地。修建性详细规划大部分为道路。暂查无相关《建设工程规划许可证》信息、产权记录。以上事实，有《场地临时租用合同》、微信聊天记录、《民事委托代理合同》、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告确认涉案《场地临时租用合同》的相对方为刘学雄，达成公司并非该合同的相对方，原告要求达成公司承担涉案债务无事实与法律依据，本院对此不予支持。刘学雄同意向原告支付水电费677.8元，本院对此予以认可。涉案场地现规划用途为防护绿地、道路用地，原告未能提供证据证实其已取得涉案场地的建设用地批准手续及建设工程规划许可证等合法报建手续，在此情况下，其在涉案场地铺设水泥地并进行出租，已违反《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，故涉案的《场地临时租用合同》依法应为无效合同，原告以被告刘学雄违约为由要求支付违约金及承担律师费不符合法律规定，本院对此不予支持。关于场地占有使用费。刘学雄称其在2020年3月20日左右已自涉案场地搬离，仅剩办公室简易建筑内的物品。结合原告所称发现整个场地全部清空，于是就连续三天发通知给刘学雄的陈述及微信发送的时间，本院对刘学雄的上述主张予以认可，确认刘学雄在2020年3月20日前已清空除办公室简易建筑外的其他场地，原告在知晓该情况后应及时接收该部分场地以避免损失扩大。刘学雄在2020年1月1日至2020年3月20日期间实际使用涉案场地，应参照双方约定的租金标准向原告支付场地占用费。考虑刘学雄承租涉案场地用于开办驾校，新冠××疫情于2020年1月下旬爆发后确实会对其实际经营产生严重影响，本院酌情减免其一个月的租金，则刘学雄尚应向原告支付2020年1月1日至2020年3月20日期间的占有使用费26500元（15900元+15900元/月÷30天/月×20天）。刘学雄在2020年5月31日前仍未将涉案场地内的办公室简易建筑及内部的物品清空，仍应向原告支付该部分场地的占有使用费，结合原告陈述的该部分场地的大概面积，本院酌定该部分场地的使用费按照500元/月的标准计算，则2020年3月21日至2020年5月31日期间该部分场地的占有使用费应为1166.67元。鉴于涉案场地大部分已经清空，该部分场地原告可自行收回使用，办公室部分未清空对其余部分场地的使用不构成实质性的影响，故原告要求刘学雄按照合同约定的租金标准支付2020年3月21日至2020年5月31日期间的占有使用费的诉请本院不予支持。综上，刘学雄尚应向原告支付占有使用费27666.67元，扣减保证金20000元后，刘学雄尚须向原告支付占有使用费7666.67元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告刘学雄向原告贺泽富支付2020年1月1日至2020年5月31日期间的场地占有使用费7666.67元；二、自本判决生效之日起三日内，被告刘学雄向原告贺泽富支付2019年12月1日至2020年3月31日期间的水电费677.8元；三、驳回原告贺泽富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1426.77元，由原告贺泽富负担1322.5元，被告刘学雄负担104.27元。被告刘学雄负担的上述受理费须在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年五月二十七日书记员  冼颖斯