北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初5142号原告（反诉被告）：邹重恩，男，1979年7月28日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：施彦会，男，1973年11月4日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨婧，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳雪，北京天驰君泰律师事务所律师。原告邹重恩与被告施彦会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告邹重恩、被告施彦会的委托诉讼代理人杨婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹重恩向本院提出诉讼请求：1.判令施彦会向自来水公司结清所欠自来水费1539.20元及相关滞纳金、罚金；2.判令施彦会支付户口拖延迁出的违约金共计约217385元；3.判令施彦会支付邹重恩因诉讼所发生的误工费20000元、交通费1000元、精神损害抚慰金10000元，共计31000元；4.判令施彦会承担延迟交付大卧室违约金3000元（按租金计算）。事实和理由：邹重恩于2016年12月11日卖出丰台区太平桥东里的房子准备换房。2017年2月19日，邹重恩与施彦会就邹重恩购买施彦会名下北京市西城区马连道中里X区X号楼X室签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》。受2017年北京市房地产3.17调控影响，邹重恩卖房的贷款放款推迟至2017年5月3日才到账，邹重恩于当日即向施彦会支付了买房第一笔首付款458万元。双方于当天下午签订了《补充协议》。因为买房支取公积金需要先过户才能办理支取手续，因此在签买房合同时就有口头约定，首付款中约55万元待过户后邹重恩支取到公积金后再支付，且邹重恩也根据合同约定给予对方延迟支付的第二笔首付款55万元每日万分之一的补偿。因为施彦会要出差，直到5月9日才去办理过户手续。施彦会于2007年10月16日取得该房屋所有权而其拒绝支付2008年自来水公司水费账单1539.2元。施彦会卖房前多年不曾缴纳供暖费和物业管理费。据物业管理和供暖公司工作人员反映施彦会家长期拒绝缴费，并对上门催收的工作人员态度恶劣，甚至多次辱骂挑衅工作人员。邹重恩分别于2018年2月15日、4月16日、5月16日、12月10日以短信方式，2018年2月15日、2月26日、4月16日、6月26日以电话方式，催促施彦会迁出户口并按合同约定支付违约金，但施彦会始终置若罔闻，完全不把合同约定当回事。依据合同第五条规定，施彦会应该结清房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水、电、燃气等有关费用，而施彦会拒绝缴纳以上费用，在邹重恩强烈催促下对方才缴纳了物业费和取暖费，但水费时至今日依然拒绝支付。合同第十条规定，施彦会应当在房屋所有权转移之日（2017年5月9日）起120日内完成原有户口迁出手续，否则应当支付给邹重恩2000元违约金，签约时考虑到是同事，邹重恩充分相信对方会遵守承诺，所以没有坚持更高的违约金，中介合同约定此项违约金至少超过五万，逾期超过60日未迁出的，自期限届满之次日起，施彦会应当按日计算向邹重恩支付全部已付房款（865万元）的万分之一的违约金。施彦会辩称，施彦会与邹重恩于2017年2月19日签订了书面的《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定邹重恩向施彦会购买位于北京市宣武区马连道中里X区X号楼X的房屋，总房价为865万元。因邹重恩无法按合同约定在2017年5月2日前向施彦会支付首付款513万元，双方于5月3日又签订了《补充协议》，约定邹重恩于5月3日向施彦会支付第一笔首付款458万元，剩余首付款55万元应于5月26日前支付给施彦会。后邹重恩因延期支付55万元首付款，向施彦会支付了1106.20元违约金。施彦会按补充协议约定于2017年5月8日（或9日，因时间太久，施彦会记不太清楚了）完成了房屋过户，并按《房屋买卖合同》约定的房屋交付时间于2017年8月5日完成了房屋交付。一、邹重恩主张的自来水费1539.20元，施彦会已于2020年12月16日向北京市自来水集团支付结清。且邹重恩收取的自来水费的押金应退还给施彦会。2017年8月5日双方签订了《押金》条施彦会明确说明2008年4月所欠水费为之前的房主山西烟草公司所欠，水费收费员也将此事上报公司解决。因此，邹重恩收取施彦会1539.20元押金，自来水公司处理完欠费事宜，施彦会给邹重恩相应单据后，邹重恩返还押金。后自来水公司迟迟未处理完欠费事宜，施彦会和邹重恩协商，邹重恩可以用押金直接支付所欠水费，也免去退押金的后续事宜，邹重恩不同意。现施彦会已于2020年12月16日向北京市自来水集团支付了所欠水费。且邹重恩收取的自来水费的押金应退还给施彦会。二、邹重恩主张的户口拖延迁出违约金与《房屋买卖合同》的约定不符。《房屋买卖合同》第十条第（三）款约定“如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的”应支付相应的违约金。现施彦会逾期迁出户口并不是因其自身原因，也不是其主观恶意拖延迁户口，是因户口本中施彦会配偶的表妹因不属于直系亲属，所以办理户口迁移手续特别麻烦，才导致户口迁出逾期。因此，该逾期原因不符合合同约定。且邹重恩主张的逾期违约金也未提供计算依据，邹重恩应举证证明施彦会户口迁出逾期的时间，作为计算违约金的事实依据，但目前未看到相关证据。因此，邹重恩主张的户口拖延迁出违约金不仅没有合同依据，也没有事实证据。三、退一步讲，即使认定施彦会应向邹重恩支付户口拖延迁出违约金用以赔偿邹重恩的损失，但邹重恩主张的违约金数额过高，有违公平原则。现邹重恩主张施彦会向其支付21万余元违约金，过分高于给邹重恩造成的损失，申请依法应予以减少。四、邹重恩主张的误工费、交通费、精神损害抚慰金无任何事实及法律依据。五、邹重恩主张的鉴定费、咨询费无任何事实及法律依据。六、邹重恩主张的延迟交付大卧室违约金与《房屋买卖合同》的约定不符，《房屋买卖合同》第六条约定房屋交付时间为“2017年8月5日”，施彦会也是按该约定于2017年8月5日交付了该房屋，符合合同约定时间，并无延迟交付房屋的违约情形。邹重恩主张的2017年6月30日交付大卧室与合同约定及事实均不符。施彦会向本院提出反诉请求：请求法院判令被告向原告返还水费押金1539.20元。事实和理由：原告与被告双方于2017年8月5日签订了《押金协议》，根据该协议的约定，现原告已于2020年12月16日向北京市自来水集团结清了所欠的全部水费1539.20元，因此，被告收取的自来水费的押金1539.20元应返还给原告。邹重恩针对施彦会的反诉，答辩称，原告起诉被告后，被告才交纳了自来水费，这1539.20元在双方签订押金协议的时候已经支付给了，原告同意返还押金1539.20元。认可被告已经结清水费的事实，原告申请撤回第1项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月19日，出卖人施彦会与买受人邹重恩签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定邹重恩购买施彦会名下位于北京市西城区马连道中里X区XXXX号楼X号楼X房屋（以下简称案涉房屋），房屋成交价格为865万元。上述《北京市存量房屋买卖合同》内容有：“第六条房屋的交付。出卖人应当在2017年8月5日前将该房屋交付给买受人。第七条违约责任。（一）逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10％向买受人支付违约金。第十条权属转移登记。（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起71日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付2000元的违约金；逾期超过60日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”2017年5月3日，出卖人施彦会与买受人邹重恩签订的《补充协议》内容为：“根据双方2017年2月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），由于买受人未能按合同约定在2017年5月2日之前付给出卖人首付款513万元（买受人贷款302万元，总房款865万元），导致无法按约定时间完成过户手续，经双方协商达成以下协议：1.买受人已在2017年5月3日通过银行监管方式支付给出卖人第一笔首付房款458万元，剩余的首付款55万元延迟支付，可以先行于5月8日过户。2.买受人承诺，剩余的首付款53万元在2017年5月26日前支付给出卖人，并按每日万分之一支付给出卖人延迟违约金；余下2万元作为尾款，双方在交房时确认取暖费、物业费等费用结清的情况下由买方支付给卖方。3.如果买受人剩余的首付款53万元延迟付款超过2017年5月26日，按双方合同第七条（二）执行。”2017年8月5日，施彦会（甲方）与邹重恩（乙方）签订的“押金”协议内容为：“马连道中里X区X号楼X因自来水公司显加2008年4月欠水费1539.20元，此水费为山西烟草公司欠款。水费员已将此事上报公司解决。2017年8月5日已交房给乙方邹重恩，但因有此水费欠款，甲方留押金1539.20元给乙方，待自来水公司处理完甲方拿处理单据给乙方，乙方交还甲方押金1539.20元。”邹重恩收到了上述“押金”协议中约定的押金1539.20元。邹重恩于2017年8月5日收到案涉房屋。施彦会已收到上述《北京市存量房屋买卖合同》约定的房款865万元。就本院关于案涉房屋户籍情况进行的询问，施彦会称“现在房屋中跟我方有关的户口均已迁出。确实迁出时间有点久，被告夫妇的户口是按照合同约定时间迁出的，被告配偶的表妹的户口迁出时间是2018年上半年，具体时间记不清了”。邹重恩称“认可户口都迁出了。但是被告具体迁出的时间是2018年上半年，具体时间涉及隐私我方不了解”。就本院关于诉讼请求依据进行的询问，邹重恩称“在2008年被告就应该支付水费，一直未付。户口迁出违约金是依据合同第十条第三款的约定，按照全款的万分之一支付至实际迁出之日。买卖过程中，被告未交纳物业费、供暖费、水费一直未交，我跑了很多路，产生了误工费和其他的费用，沟通过程中对方蛮横不讲理。由于双方是同事，大卧室被被告出租，我们口头约定了提前交付大卧室，最后被告拒绝交房，但双方没有书面合同，可以提交电话录音。”本院认为，邹重恩与施彦会签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。依合同约定，施彦会负有将“本房屋相关的户口迁出”的义务，该义务为房屋买卖合同的附随义务，双方签订的房屋买卖合同对上述违约行为明确了违约责任的承担方式。施彦会未按合同约定将与本房屋相关的户口迁出构成违约，应承担相应的违约责任，对邹重恩要求施彦会偿付迟延迁出户口违约金的主张，本院予以支持。违约金，系双方对合同履行中出现违约情形时预先约定的责任承担方式。其优点在于守约方无需举证证明损失数额，即可通过约定要求违约方承担责任。其功能上以补偿性为主，惩罚性为辅。合同约定的违约金计算方法包括固定金额及按日计算，双方约定的违约金较高，鉴于施彦会已将案涉房屋内的户籍迁出，且施彦会的违约行为未造成邹重恩实际损失亦未对邹重恩的户籍迁入造成影响，本院将根据施彦会过错程度、购房款数额、案外人户籍已迁出等因素，对施彦会应支付的违约金数额酌情下调至3万元。对邹重恩超出本院认定金额的部分诉讼请求，本院不予支持。邹重恩要求施彦会赔偿损失的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。诉讼中，邹重恩主张双方约定交付案涉房屋中的大卧室时间早于合同约定交付案涉房屋的时间，施彦会否认存在上述约定，邹重恩未出示能够证明双方存在上述约定的证据佐证，邹重恩要求施彦会偿付迟延交付大卧室违约金的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。施彦会要求邹重恩退还水费押金的反诉请求，符合双方约定，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，施彦会偿付邹重恩违约金3万元；二、本判决生效之日起五日内，邹重恩返还施彦会水费押金1539.20元；三、驳回邹重恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5070.77元，由邹重恩负担4520.77元（已交纳）；由施彦会负担550元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由邹重恩负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周斌二〇二一年五月二十五日法官助理 陈欢书 记 员 高雅