宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2021）宁0502民初2237号原告：刘某1，宁夏中卫市人，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。        委托诉讼代理人：孔某，宁夏合天（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。        被告：刘某2，宁夏中卫市人，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。        委托诉讼代理人：李某，芮立龙（实习律师），宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。        原告刘某1诉被告刘某2租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某1的委托诉讼代理人孔某，被告刘某2的委托诉讼代理人李某、芮立龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告向本院提出如下诉讼请求：1．依法判令被告向原告支付欠付租金126782元，支付第一年（2019年4月6日至2020年4月5日）租房的逾期利息3000元，2020年4月6日至2021年4月6日逾期付款利息43000元，共计172782元；2．本案诉讼费由被告承担。        事实与理由：2019年4月6日，原告将自己所有的位于中卫市××街口安泰酒楼（原明珠酒楼）出租给被告，约定每年租金43万元，第一年的支付方式为现金38万元加5万元吃饭签单折算，第二年及第三年的支付方式为现金40万元加3万元吃饭签单折算。第一年被告共计付款34万，原告吃饭签单56317元，下欠33683元，第二年被告共计付款32万（优先付清了第一年的欠款），原告吃饭签单16901元，下欠93099元，共计拖欠租金126782元。2021年3月19日，被告将饭店关闭。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。        被告辩称，被告认为本案中刘波是必须出庭参加诉讼的原告，理由是双方签订的租赁合同甲方是刘波及刘某1，虽然二人系父子关系，但二人为独立的民事行为能力人，根据合同的相对性，债权债务关系基于其二人，二人之间放弃债权的主张，不能对被告发生效力，且在合同履行中对于合同内容的变更均是被告与刘波直接发生，在刘波不到庭参加诉讼的情况下，案件存在程序瑕疵，同时也导致被告无法就本案提起反诉，综上被告认为刘波必须出庭，行使其权利承担其义务。        原告陈述的事实及理由与客观情况不符，双方签订的租赁合同履行至2020年1月，遇到了新冠肺炎疫情，被告因此将租赁经营的安泰酒楼停止营业，直到2020年5月1日中卫市市场监督管理局才同意恢复营业。因为停业时间达到4个月，被告与刘波系发小关系，政府也号召出租人适当减免因疫情无法正常营业的租金，当时刘波同意减免租金3万元，即第一年实际租金双方通过口头约定的方式进行了变更，根据原告自认的事实，被告仅欠付租金3683元，该租金在第二年已优先付清，原告在诉状中也承认。即第一年不存在被告欠付租赁及违约的情形。第二年租期自2020年4月6日至2021年4月6日期间的租金同样是受到疫情影响，原告刘某1及其子刘波主动提出减免租金3万元，在此情况下被告才继续经营安泰酒楼，且双方约定租金支付方式不再按照合同约定的时间支付，而是约定按季度支付租金，也不存在被告违约支付租金的事实。事实上被告以现金方式支付第二年租金32万元，原告通过在安泰酒店吃饭签单折抵租金20075元。此外原告在签订合同时收取了被告押金2万元，未在诉状中予以扣减。综上被告实际应当向原告支付租金的总额应为39925元，但是根据双方签订合同，合同期限到2020年4月26日，第二年的租期方届满，事实上原告在2021年3月19日收回了安泰酒楼的钥匙和管理权，因此应当减少第二年租期中的一个月租金即33333元，下剩6592元。        此外，2021年3月17日被告进货备货4万余元，为2021年3月18日及3月22日的宴席准备酒水、肉食、蔬菜，但因为原告在2021年3月19日收回了酒店的管理权，导致3月22日的宴席未能正常举行，经过被告核算下剩货物按照进价计算为21108元。综上，被告并不欠付原告租金，也不应当承担违约责任，反而是原告言而无信导致被告无法继续经营，并且将属于被告的财物强行扣押，对其造成损失，因此应当驳回原告的全部诉讼请求。        原告针对被告辩解意见补充陈述，双方协商过减免租金事宜，但前提是被告及时支付租金，现原告方不同意减免。租赁合同第六条第七款约定，经营期间出现停业问题，乙方保证按约定支付租赁费，否则甲方有权立即解除租赁合同，故疫情不属于减免租金的理由。第六条第八款规定出现上述情形（违约）乙方主动退出经营场所，动产及不动产归甲方所有，故在涉案房屋中的所有财产依约定均属于原告所有。被告所述2万元押金原告确实收取，但现在被告尚拖欠停暖费且原告的设备设施有不同损坏，故没有退还，待双方履行正式的交房手续后再予处理。2021年3月19日系被告主动将钥匙交给原告。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。        本院对原告提交的证据认定如下：        1．租赁合同，被告质证后对证据的三性及证明目的均不予认可，认为该协议系被告与刘波之间签订，刘某1并未在租赁合同上签字捺印，刘某1的签名系刘波签署，刘某1对于是否同意将房屋出租未进行追认，被告认为该协议系无效协议。同时，该协议系刘波出具，对于其格式条款过分加重了被告的责任，违背诚信原则和公平原则。如刘波不出庭应诉，被告申请对合同中的刘某1的笔迹进行鉴定。本院认为，被告代理人虽在庭审时提出对刘某1的笔迹进行鉴定，但在庭审结束后未向本院提交书面的鉴定申请，且原被告双方已经实际履行了租赁合同，被告也按照租赁合同约定的租赁费履行了部分支付义务，双方只是因受新冠肺炎疫情的影响对租赁费减免及是否承担违约金的问题产生分歧，故对该证据的证明效力予以确认；        2．房产证、声明书，被告质证后对证据的关联性、合法性及证明目的不予认可，认为房产证书系复印件，不能显示房屋所有权现在的归属情况，且该证据的证明目的与双方签订的租赁合同的真实意思表示相矛盾。关于其声明书系父子之间通过债权转让损害被告的合法权益，导致被告无法确认该租赁合同项下的债权到底是由谁行使，不能排除在本案后刘波再次向被告主张权利的可能性，因此对证明目的不认可。本院认为，房产证虽为复印件，但被告已经按照租赁合同的约定向原告履行了相应的支付义务，应视为被告认可原告对该房屋有权租赁，对其证明效力予以确认；声明书，系书面证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，刘波虽为必须共同诉讼的原告，依法应予追加，但其已明确表示放弃实体权利，本院可不予追加，故对该证据的证明效力予以确认；        3．房款承诺书，与原告认可的被告妻子“陈美丽”姓名不相符，且对拖欠房租的数额为大约数，对其证明效力不予确认。        本院对被告提交的证据认定如下：        被告提交的收据、点菜单、结婚证，原告质证后无异议，对其证明效力予以确认。        根据当事人当庭陈述和采信的有效证据，本院查明如下事实：        2019年4月6日，原告刘某1、其子刘波（甲方）与被告刘某2（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将其位于中卫市××街口安泰酒楼餐饮火锅店出租给乙方经营使用；租赁期3年，自2019年4月6日至2022年4月6日止；每年租金为43万；第一年以现金支付38万元，签订合同后一次性支付20万元现金，剩余现金18万元整，于2019年12月15日前支付，剩余5万元以甲方吃饭签单方式折算；签单一年结算一次，以甲方签字为准；结算后不足5万元的由乙方以现金方式支付差额，超出的部分折抵下一年的吃饭费用或租金。第二年于第一年期限届满之日前1个月足额支付40万元现金，剩余3万元以吃饭签单方式折算；第三年租金于第二年期限届满之日前1个月足额支付40万现金，剩余3万元以吃饭签单方式折算；餐厅内所有财产归甲方所有，财产明细及数量以双方交接时清点形成的清单为准；乙方对财产的保管使用须本着爱护和合理原则进行；乙方使用期间新添置的财产，租赁期限届满后或本合同解除时无条件交付给甲方所有，且不另行计价；合同鉴定当日，乙XX甲方支付2万元押金，用于保证对租赁财产的合理使用；如果乙方在经营期间出现经营停业或其他原因导致停业问题，乙方保证按月支付甲方租赁费，否则甲方有权在乙方违约时立即解除租赁合同；乙方未足额支付租金时，逾期30日以内，按当年应付租金10％向甲方支付违约金；合同还约定了其他内容。合同签订之前，被告向原告支付定金5万元，合同签订后抵顶3万元房租，2万元保证金。合同履行第一年，被告以现金形式向原告支付租金34万元，包括已付的定金3万元，原告吃饭签单折算56317元，拖欠原告租赁费33683元。合同履行第二年，被告向原告以现金方式支付租金32万元，原告吃饭签单折算20075元，拖欠租金89925元，共计拖欠租金123608元。现双方因租赁费的问题产生分歧协商未果，原告诉至本院，并提出如上诉讼请求。 本院认为，原被告之间签订的租赁合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案争议的焦点是2019年4月6日至2021年4月6日期间的租赁费是否因新冠疫情予以相应的减免及违约金是否承担的问题。本案系租赁合同纠纷，被告租赁原告房屋从事餐饮服务行业，因受新冠肺炎疫情及本地疫情防控措施的影响，被告餐厅关停了一段时间，审理中原告亦认可双方就减免租赁费问题进行过协商，说明原告对因疫情对被告的经营造成影响是明知的，如果继续按照原租赁合同支付租金对被告明显不公平。结合中卫地区疫情防控措施及被告从事餐饮业的实际情况，酌定2019年4月6日至2021年4月6日期间的租赁费减免2个月较妥，即减免71666元。对于违约金问题，虽然双方在合同中约定被告未足额支付租金时，逾期30日以内的，按当年应付租金的10％向原告支付违约金，但考虑受新冠肺炎疫情的影响及本案实际，第一年被告不再承担违约金，第二年酌定按照当年应付租金的5％向原告支付违约金较妥，即21500元（430000元×5％）。经核被告应付原告租金及违约金为73442元（123608元＋21500元-71666元），故对原告要求被告支付租金126782元，支付逾期利息46000元，共计172782元的诉讼请求，部分支持。本案在审理中，原被告均未要求解除租赁合同，故对被告要求用押金2万元抵顶租赁费及要求第二年的合同期限到2020年4月26日才到期，原告在2021年3月19日就收回了安泰酒楼的钥匙和管理权，应当减少第二年租期中的一个月租金即33333元的辩解意见不予采信，被告可另行主张。被告辩称因为原告在2021年3月19日收回了酒店的管理权，导致3月22日被告承接的宴席未能正常举行，经过被告核算下剩货物按照进价计算为21108元，现被被告扣押，对其造成损失，但在审理中被告未提起反诉亦未提交相应的证据，本院不予采信，被告可另行主张。        《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条规定：人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。刘波虽为本案应当追加的原告，但其已明确声明放弃实体权利，可不予追加其参加诉讼，故被告要求刘波必须出庭，行使其权利承担其义务的理由不成立，不予采信。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十二条、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条之规定，判决如下：        一、被告刘某2于本判决生效后十五日内向原告刘某1支付2019年4月6日至2021年4月6日期间的房屋租金51942元，承担违约金21500元，共计73442元；        二、驳回原告刘某1的其他诉讼请求。        如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费3756元，减半收取1878元，由原告刘某1负担1078元，被告刘某2负担800元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。        审判员    马元华二〇二一年五月二十四日法官助理    余艳书记员    杨智梅