贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终1360号上诉人（原审被告，反诉原告）：雷晓匀，女，1981年1月29日出生，汉族，住贵州省都匀市。被上诉人（原审原告，反诉被告）：原佚思苇，女，1994年1月7日出生，汉族，住贵州省都匀市。被上诉人（原审原告，反诉被告）：林韦唯，男，1990年3月1日出生，汉族，住福建省平潭县。上诉人雷晓匀因与被上诉人原佚思苇、林韦唯合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初4177号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。雷晓匀上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由双方当事人公平承担。事实和理由：一审判决认定上诉人支付被上诉人多使用商铺面积租金有误。2017年4月19日，上诉人以表弟武银林名义与中铁十五局集团都匀置业有限公司（以下简称中铁都匀置业公司）签订《房屋租赁合同》，承租其开发建设的“东来尚城”9号楼2层201-1号商铺用于经营餐饮业，租期5年，该房实际为上诉人租用。之后，中铁都匀置业公司将此出租商铺出卖给二被上诉人，三方于2019年3月20日签订《中国铁建·xxxx201-1商铺租赁合同三方协议》，重新签订将出租方变更为二被上诉人、承租方为上诉人的《房屋租赁合同》。上诉人租用的“东来尚城”9号楼2层201-1号商铺，与二楼其它商铺隔断，有独立的楼梯通一楼进出，完全独立使用商铺。上诉人与中铁都匀置业公司签订租赁合同时，因出租方还没有测出商铺具体面积，按600㎡估算，约定多退少补，该约定延至与二被上诉人签订的合同。后因上诉人与二被上诉人解除合同对商铺面积产生争议，导致本案诉讼。一审诉讼中，经二被上诉人申请，法院委托磐基房地产评估有限公司（以下简称磐基评估公司）对上诉人租用的商铺进行测量，出具了两份商铺建筑面积结论：一是含“0.340739分摊系数”公摊面积的建筑面积为697.44㎡；二是包含独立楼梯、外墙的建筑面积为560.08㎡。一审认定《房屋租赁合同》第一条约定的实测面积包括公摊面积，697.44m'，一审据此判决上诉人补偿二被上诉人租金44089.76元缺乏事实和法律依据。上诉人租用的是“东来尚城”9号楼2层201-1号商铺用于经营餐饮。约定租用商铺总计建筑面积暂定600㎡，最终以测绘所出具的实测面积报告为准，但对建筑面积指什么内容的建筑面积，没有明确约定。一审法院以含公摊系数的建筑面积697.44㎡认定上诉人租用商铺的面积，缺乏事实依据。根据《合同法》第六十一条、第六十二条（一）项规定：当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；或者按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。上诉人租房用于餐饮经营，租金是按具体使用面积计收（30元/㎡/月），且租用的商铺有独立的楼梯，再怎么算租用商铺的面积，也算不到要将整栋楼的公摊面积计算在内。上诉人租用商铺的实测面积，要么认定为套内建筑面积，为520.19㎡；要么认定为包含独立楼梯、外墙的建筑面积，为560.08m'。一审判决认定为697.44㎡错误。原佚思苇、林韦唯二审未作答辩。原佚思苇、林韦唯向一审法院提出本诉请求：1.判令确认租赁合同有效；2.判令被告支付自2017年5月1日至2019年5月1日期间多使用商铺面积租金49500元【计算公式：12.615元/㎡（2017年租金）×109㎡（多使用面积）×12个月+25.23元/㎡（2018年租金）×109㎡（多使用面积）×12个月=16500.42+33000.84=49501.26元】；3.判令被告支付自2019年5月1日至2019年6月10日欠缴的商铺租金23850元（计算公式：25.23元/㎡×709㎡÷30天×40天=23850.76元）；4.判令被告支付欠缴商铺租金利息直至欠款付清为止，自2019年6月1日-2019年7月20日为954元（计算公式：23850元×万分之八=19.08元）；5.判令被告支付违约金5万元；6.本案诉讼费由被告承担。原审被告（反诉原告）雷晓匀向一审法院提出反诉请求：1.判令二反诉被告退还反诉原告承租房屋保证金31087.87元，以及支付反诉原告该款自2019年6月11日起至付清之日止的资金占用利息（按年息6%计算，暂算至2020年3月10日为1243.51元），本息共计32331元；2.反诉费用由二反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年4月19日，案外人中铁都匀置业公司作为甲方与案外人武银林（武银林为本案雷晓匀表弟）作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于贵州省都匀市，总计建筑面积暂定为600平方米的房屋出租给乙方使用，最终以测绘所出具的实测面积报告为准，进行多退少补（详见附表）；乙方租赁房屋用途为餐饮，甲方在2017年5月1日前向乙方交付符合本合同各项约定的完整房屋，租赁期自房屋交付时开始计算，租赁期共计5年；租金共计908280元，租赁期满需续租的，租金由甲乙双方另行协商确定，从租赁期计算日开始，乙方向甲方支付90828元，第二租赁年度、第三租赁年度开始日前7日内乙方分别向甲方支付181656元，第四租赁年度、第五租赁年度开始日前7日内乙方分别向甲方支付227070元；乙方承诺于合同签订时向甲方交纳保证金5万元，乙方向甲方支付保证金时，甲方向乙方开具等额收据，保证金于租期届满且双方已办理完房屋交接手续后7个工作日内不计息退还；合同乙方发生下列违约情形之一，违约方须在违约事实发生后30日内向守约方支付违约金5万元，若上述违约金确不足以赔偿守约方损失的，则守约方可要求提高数额，（1）合同一方违反合同约定擅自解除本合同，（2）因合同一方的严重违约行为导致本合同被解除或本合同无法履行；合同同时对其他权利义务进行了约定。合同签订后，中铁都匀置业公司将房屋交付承租人使用。2017年4月20日，中铁都匀置业公司作为甲方与原佚思苇、林韦唯作为乙方签订《商品房订购协议书》，约定乙方向甲方订购中国铁建·xxxx2层202号房，建筑面积为932.52平方米；建筑面积原单价为6441.31元／㎡，原总房款为6006653元，乙方在签约时享受一口价5700元／㎡的优惠；乙方应于签订本协议书的同时向甲方支付购房定金32万元。2017年5月17日，中铁都匀置业公司与原佚思苇、林韦唯就购买以上房屋签订《商铺买卖合同》，合同约定了双方权利义务，其中就房屋建筑面积载明为932.52㎡（最终产权面积以政府测绘面积为准）。之后，原佚思苇、林韦唯通过与黔南州上成商品混凝土有限公司、中铁都匀置业公司、中铁十五局集团城市建设工程有限公司都匀项目经理部（中铁十五局集团城市建设工程有限公司都匀房建三期工程项目经理部）签订《四方协议书》及《关于购房款抵工程款的确认函》的方式，以货款抵扣形式、租金抵扣形式等支付了以上房屋的对价。2019年3月20日，中铁都匀置业公司作为甲方、原佚思苇、林韦唯作为乙方及雷晓匀作为丙方签订《中国铁建·xxxx201-1商铺租赁合同三方协议》，约定甲丙双方于2017年4月19日签订了《房屋租赁合同》，现甲方将租赁合同租赁范围内的商铺出售给乙方，为了明确三方权利义务，签订本协议；甲方将位于贵州省都匀市㎡租赁给丙方作餐饮使用，现甲方将商铺出售给乙方，甲方已于2017年5月1日向丙方交付了符合租赁合同约定的交房标准的房屋，租期自2017年5月4日起至2022年5月3日止；根据租赁合同约定，丙方第一笔租金90828元于2017年5月8日已支付甲方，第二笔租金181656元于2018年10月29日已支付甲方；2017年5月17日甲乙双方在征得丙方同意（丙方放弃优先购买权）情况下签订《商铺买卖合同》，现根据买卖合同约定，甲乙双方协商一致，丙方前两笔租金共计272484元用于冲抵乙方购买甲方未付的部分商铺房款，商铺房款冲抵不足部分由甲乙双方另行签订协议补齐，原租赁协议应付的后三笔租金由丙方按照《9号楼201-1商铺租金支付表》直接支付给乙方；甲方将本协议范围内的商铺出售给乙方，自本协议签订之日起，租赁合同中该部分商铺的甲方权利义务一并转让给乙方，甲方对此出售的商铺不再享有任何权益（不包含2017年5月4日至2019年5月3日丙方应付甲方租金用于抵扣乙方购置商铺费用）；丙方于原租赁合同签订时向甲方交纳保证金人民币5万元，现甲方将该保证金一并转移给乙方，甲方向乙方转移支付该笔保证金时，乙方向甲方开具等额收据，保证金于租期届满且乙丙双方已办理完房屋交接手续后7个工作日内不计息退还；丙方按协议约定和《9号楼201-1商铺租金支付表》按时足额支付应付给乙方的租金，丙方应于2019年4月24日前向乙方支付第三笔租金181656元；协议同时对其他权利义务进行约定。同时协议附《9号楼2层201-1商铺（600㎡）租金支付表》，该表显示第三笔租金付款节点为2019年4月24日-2019年5月1日，金额181656元，第四笔租金付款节点为2020年4月24日-2020年5月1日，金额227070元，第五笔租金付款节点为2021年4月24日-2021年5月1日，金额227070元。同日，原佚思苇、林韦唯作为甲方与雷晓匀作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将案涉房屋租赁给乙方使用，建筑面积暂定600㎡，最终以测绘所出具的实测面积报告为准，进行多退少补，该合同中租赁期限、租金及支付方式、保证金的约定、违约责任等均与2017年4月19日，中铁都匀置业公司与武银林签订的《房屋租赁合同》一致。2019年4月25日，原佚思苇、林韦唯与中铁都匀置业公司签订合同编号为Ｙ19005221的《商品房买卖合同》。2019年7月11日，中铁都匀置业公司出具《情况证明》，载明：“1、我公司于2017年4月19日与承租方武银林签订为期5年商铺租赁合同用作餐饮用途，该商铺位于xxxx2层201-1号，暂定约600㎡出租；2、承租人武银林和其姐姐用租赁的xxxx2层201-1号商铺共同经营餐饮，其后双方合作关系破裂，由雷晓匀一人经营，在租期之内，雷晓匀放弃优先购买权的情况下，2017年5月17日与原佚思苇、林韦唯签订购房合同，购买商铺位于xxxx202号，并代收2017年5月至2019年5月房租272484元，第一年租金90828元，第二年租金181656元，详见租赁合同及三方协议，该租金已支付，2019年3月20日与购房方、承租方的姐姐雷晓匀签订租赁合同三方协议，把商铺权利义务转让给购房方；3、我公司已与购房方签订购房合同，具体手续还在进一步办理中。”，2019年11月1日，案涉房屋取得不动产权证，权利人为林韦唯、原佚思苇、林琴，共有情况为按份共有，房屋坐落于都匀市，房屋建筑面积932.43㎡，专有建筑面积为695.46㎡，分摊建筑面积为236.97㎡。此后，原佚思苇、林韦唯与雷晓匀因租金发生争议，双方均认可于2019年6月10日解除租赁合同关系，同时雷晓匀于2019年6月22日搬离案涉租赁房屋并将房屋钥匙交还，因双方对租金支付问题协商未果，故诉至一审法院。庭审查明，登记在原佚思苇、林韦唯以及林琴名下的位于都匀市，建筑面积932.43平方米的房屋实际分隔成大、小两个商铺，雷晓匀租赁商铺系面积大的部分。庭审中，原佚思苇、林韦唯提交黔南州水利水电勘测设计研究院于2019年5月24日作出的《中国铁建·xxxx202号商铺室内面积测绘成果报告书》，拟证实其诉讼主张，因该报告书系其单方委托测绘，且未载明案涉租赁房屋的实际建筑面积，雷晓匀对此不予认可，故原佚思苇、林韦唯向一审法院申请对于雷晓匀租赁商铺的实际建筑面积进行测绘。一审法院依法选取磐基评估公司进行测绘，磐基评估公司于2020年8月10日出具《测绘报告书》（第一份），载明案涉租赁房屋实际建筑面积为562.08㎡（其中含独立楼梯30.18㎡），并注明此次测绘仅对租赁房屋的实际建筑面积进行测绘，未包含共有分摊面积。因第一份报告书未载明分摊面积，故磐基评估公司又出具第二份《测绘报告书》（该份报告书出具日期与第一份一致），第二份报告书载明案涉租赁房屋套内建筑面积为520.19㎡、共有分摊面积为177.25㎡、公摊系数为0.340739、建筑面积为697.44㎡，并注明此次测绘仅对租赁房屋的实际建筑面积进行测绘，其中562.08㎡中含独立楼梯、外墙，不包含公摊面积，独立楼梯面积为30.18㎡，697.44㎡中含套内建筑面积520.19㎡、共有建筑面积177.25㎡、分摊系数为0.340739（该系数为房产证数据计算的分摊系数）。同时，第二份报告书附两份《房屋分层分户平面图》，其中一份载明建筑面积为697.44㎡、套内建筑面积为520.19㎡、共有建筑面积为177.25㎡、分摊系数为0.340739（以下简称平面图1），另一份载明建筑面积为562.08㎡（以下简称平面图2）。针对此次测绘，原佚思苇、林韦唯为此支付费用9630元。庭审中，原佚思苇、林韦唯对第二份报告书予以认可，但雷晓匀对第二份报告书中载明的公摊系数有异议，认为该系数计算的是整栋楼的公摊，不应把整栋楼的公摊计算到被告租赁的房屋面积里，同时提出该报告中的平面图2计算方式合理。针对第二份报告书中出现的问题，经与磐基评估公司联系后，其于2020年10月19日出具《说明函》，说明更正如下：“1、报告书中的附件《房屋分层分户平面图》建筑面积为562.08㎡的是含独立楼梯、外墙的建筑面积，不包含公摊面积，在测绘报告书测绘成果中已作出说明事项；2、此次测绘应包含公摊面积，所以测绘报告书中的附件《房屋分层分户平面图》以建筑面积为697.44㎡的为准，562.08㎡的《房屋分层分户平面图》未包含公摊面积，不以采用，仅供计算其他面积参考使用。”针对《说明函》，原佚思苇、林韦唯无异议，雷晓匀认为鉴定结果中有含公摊的面积，也有不含公摊的套内建筑面积，双方在合同中并未约定建筑面积是否包含公摊部分，鉴定机构无权决定涉及案件事实部分应该采用哪部分面积，具体采用面积应依据合同约定计算，但合同并未明确约定，依据常理推断，当事人租赁房屋肯定是租赁房屋能够使用的实际面积，所以应按照租用房屋的套内面积计算，不应把公摊面积计算在内。本案审理过程中，被告（反诉原告）雷晓匀以本案的处理结果与中铁都匀置业公司存在法律上的利害关系为由，申请追加中铁都匀置业公司作为第三人参加诉讼。庭审中，原告（反诉被告）主张2017年4月19日案外人中铁都匀置业公司与武银林签订的《房屋租赁合同》与2019年3月20日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》系承继关系，原、被告之间存在租赁合同关系，被告（反诉原告）对此表示无异议。同时，双方均认可租赁合同关系已于2019年6月10日解除，案涉商铺于2019年6月22日交还原告（反诉被告）。被告（反诉原告）雷晓匀在庭审中提出自2019年5月5日起至6月22日止，向原佚思苇、林韦唯支付了7天租金，经核实双方均认可该租金为2019年6月11日至2019年6月22日期间腾空商铺时的租金，2019年5月4日至2019年6月10日的租金雷晓匀并未支付。雷晓匀提出反诉时，主张退还的保证金为扣除2019年5月4日至2019年6月10日期间租金后的金额，经询问原告，原告亦同意自保证金中扣除该期间的租金。另查明，雷晓匀在庭审中提交了与原佚思苇的通话录音，拟证实商铺租赁合同解除的原因，该录音中原佚思苇与雷晓匀就本案争议的多使用商铺面积的租金支付及欠付租金的支付进行沟通，但未达成一致。一审法院认为：本案中被告（反诉原告）认可2017年4月19日案外人中铁都匀置业公司与武银林签订的《房屋租赁合同》与2019年3月20日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》系承继关系，且案涉房屋由被告（反诉原告）实际使用，故在中铁都匀置业公司与原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订《中国铁建·xxxx201-1商铺租赁合同三方协议》，将租赁合同中的权利义务让与原告（反诉被告）后，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）租赁关系成立。之后原告（反诉被告）与被告（反诉原告）因租金支付问题发生纠纷，双方均认可于2019年6月10日解除租赁合同关系，故原告请求确认合同有效的诉请，在此不再明确。合同解除后，对于尚欠租金的支付、保证金的退还以及房屋清退事宜双方应及时进行处理。因原告（反诉被告）、被告（反诉原告）以及中铁都匀置业公司签订的三方协议已明确约定：“甲方将本协议范围内的商铺出售给乙方，自本协议签订之日起，租赁合同中该部分商铺的甲方权利义务一并转让给乙方，甲方对此出售的商铺不再享有任何权益（不包含2017年5月4日至2019年5月3日丙方应付甲方租金用于抵扣乙方购置商铺费用）”，本案中除已支付的2017年5月4日至2019年5月3日房租外，租赁合同关系中的权利义务已由中铁都匀置业公司转让给原告（反诉被告），本案纠纷系原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在履行合同中产生，故不再追加中铁都匀置业公司为本案诉讼参与人。对于原告（反诉被告）请求的2017年5月1日至2019年5月1日多使用商铺面积的租金是否应支持的问题。根据合同约定：“案涉房屋建筑面积暂定600㎡，商铺租金最终以实测面积报告为准，进行多退少补”，对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付多使用面积的商铺租金，予以支持。同时，根据2019年3月20日原告（反诉被告）、被告（反诉原告）与中铁都匀置业公司签订《中国铁建·xxxx201-1商铺租赁合同三方协议》内容，可知被告（反诉原告）交纳的租金截止时间为2019年5月3日，故计算该部分租金的时间应自2017年5月4日起至2019年5月3日止，现原告仅请求支付至2019年5月1日止，系对其权利的处分，予以确认，故该部分租金计算时间确认为2017年5月4日起至2019年5月1日止。根据磐基评估公司出具的《测绘报告书》以及《说明函》，可知案涉商铺建筑面积为697.44㎡，虽被告（反诉原告）对报告中载明的公摊系数提出异议，但该公摊系数系依据案涉商铺房产证上的数据计算得出，被告虽提出异议，但未举证反驳该系数存在不合理情形，故不予采信。同时，对于被告（反诉原告）提出案涉商铺应以套内面积计算商铺租金的问题，房屋建筑面积与套内建筑面积系两个不同概念，其中建筑面积包含套内建筑面积及公摊面积，案涉租赁合同中已明确约定了以“房屋建筑面积”计算租金，故应以此为准。综上，案涉商铺的租金应以建筑面积697.44㎡计算，按照合同约定，进行多退少补，故2017年5月4日起至2019年5月1日止多使用面积的租金计算如下：（1）2017年5月4日至2018年5月3日为90828元÷600㎡×97.44㎡=14750.47元；（2）2018年5月4日至2019年5月1日为181656元÷600㎡÷365天×97.44㎡×363天=29339.29元；以上共计44089.76元。根据庭审查明，被告（反诉原告）支付的租金已至2019年5月3日止，故欠付租金日期应为2019年5月4日至2019年6月10日共计38天，计算为181656元÷600㎡÷365天×697.44㎡×38天=21983.46元，该部分租金被告（反诉原告）应及时支付。同时，双方租赁关系解除后，原告（反诉被告）应及时退还被告（反诉原告）交纳的5万元保证金，鉴于被告（反诉原告）的反诉请求系扣除该期间的欠付租金后，要求原告返还剩余保证金部分，且原告亦同意从保证金中扣除租金，故以上21983.46元的租金直接从被告（反诉原告）交纳的5万元保证金中扣除，被告（反诉原告）可不必再向原告（反诉被告）支付，扣除租金后原告（反诉被告）应将剩余保证金50000元-21983.46元=28016.54元退还被告（反诉原告）。对于原告（反诉被告）主张的违约金、欠付租金的利息以及被告（反诉原告）在反诉中主张的资金占用利息是否应予支持的问题。根据被告（反诉原告）在庭审中提交的录音可知，双方曾因租金支付问题发生争议，亦经过多次沟通，但在协商过程中均无法达成一致，而未能及时支付租金以及退还保证金，不可归责于双方，之后双方协商同意解除租赁关系，被告（反诉原告）亦不存在合同约定应承担违约金的事由，故对双方各自提出的以上请求，均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）雷晓匀应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）原佚思苇、林韦唯多使用商铺面积租金44089.76元；二、驳回原告（反诉被告）原佚思苇、林韦唯的其他本诉请求；三、原告（反诉被告）原佚思苇、林韦唯应于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）雷晓匀保证金28016.54元；四、驳回被告（反诉原告）雷晓匀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2786元、公告费300元、鉴定费9630元，以上共计12716元，由原告（反诉被告）原佚思苇、林韦唯负担8266元，被告（反诉原告）雷晓匀负担4450元；反诉案件受理费608元，由原告（反诉被告）原佚思苇、林韦唯负担522元，被告（反诉原告）雷晓匀负担86元。二审期间，双方当事人未提供有新证据。经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，2017年4月19日，案外人中铁都匀置业公司与武银林签订的《房屋租赁合同》和2019年3月20日原佚思苇、林韦唯与雷晓匀签订的《房屋租赁合同》系承继关系，且案涉房屋由雷晓匀实际使用，中铁都匀置业公司与原佚思苇、林韦唯、雷晓匀签订《中国铁建·xxxx201-1商铺租赁合同三方协议》，将租赁合同中的权利义务让与原佚思苇、林韦唯后，原佚思苇、林韦唯与雷晓匀租赁关系成立。双方当事人对上述事实均无异议，同时，原佚思苇、林韦唯与雷晓匀均认可在履行合同过程中因租金支付问题发生纠纷后于2019年6月10日解除租赁合同关系，本院予以确认。本案二审争议的主要焦点：原佚思苇、林韦唯诉请雷晓匀支付超出部分面积97.44㎡的租金44089.76元应否支持。原佚思苇、林韦唯作为甲方与雷晓匀作为乙方签订《房屋租赁合同》约定：“案涉房屋建筑面积暂定600㎡，商铺租金最终以实测面积报告为准，进行多退少补”，一审中，经原佚思苇、林韦唯申请，一审法院委托根据磐基评估公司作为测算机构，第二份报告书附两份《房屋分层分户平面图》，其中一份载明建筑面积为697.44㎡、套内建筑面积为520.19㎡、共有建筑面积为177.25㎡、分摊系数为0.340739。一审庭审中，原佚思苇、林韦唯认可第二份报告书，雷晓匀对第二份报告书中载明的公摊系数有异议，认为该系数计算的是整栋楼的公摊，不应把整栋楼的公摊计算到被告租赁的房屋面积里，同时提出该报告中的平面图2计算方式合理。针对第二份报告书中出现的问题，经一审法院与磐基公司联系后，磐基评估公司于2020年10月19日出具《说明函》，说明更正如下：“1、报告书中的附件《房屋分层分户平面图》建筑面积为562.08㎡的是含独立楼梯、外墙的建筑面积，不包含公摊面积，在测绘报告书测绘成果中已作出说明事项；2、此次测绘应包含公摊面积，所以测绘报告书中的附件《房屋分层分户平面图》以建筑面积为697.44㎡的为准，562.08㎡的《房屋分层分户平面图》未包含公摊面积，不以采用，仅供计算其他面积参考使用。”。对涉案商铺的建筑面积进行测算，磐基评估公司出具的《测绘报告书》以及《说明函》可证实案涉商铺建筑面积为697.44㎡。雷晓匀在一审对报告中载明的公摊系数提出异议，因该公摊系数系依据案涉商铺房产证上的数据计算得出，雷晓匀虽提出异议，但未举证反驳该系数存在不合理情形，对此一审以磐基评估公司出具的《测绘报告书》以及《说明函》认定案涉商铺建筑面积为697.44㎡并无不当，本院予以确认。雷晓匀提出案涉商铺应以套内面积计算商铺租金的问题，因房屋建筑面积与套内建筑面积系两个不同概念，建筑面积包含套内建筑面积及公摊面积，而案涉租赁合同中已明确约定了以“房屋建筑面积”计算租金，故应以测绘的建筑面积为697.44㎡为准。案涉商铺的租金应以建筑面积697.44㎡计算，按照合同约定，进行多退少补，一审计算超出部分97.44㎡计算租金为44089.76元正确，本院予以确认。另外，一审对原佚思苇、林韦唯诉请的违约金及雷晓匀提出的反诉请求，不予支持。双方均无异议，本院予以确认。综上，上诉人雷晓匀的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以确认。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费902元，由上诉人雷晓匀负担。本判决为终审判决。审判长  陆育义审判员  莫玉魁审判员  吴美岭二〇二一年五月二十八日书记员  周玥桐