上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初30387号原告：上海深喜吉美臣商业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：马学军,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈刚，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈吴喆，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：上海宣堡餐饮管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：郑利芳，执行董事。委托诉讼代理人：沈某某，男。原告上海深喜吉美臣商业管理有限公司与被告上海宣堡餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈吴喆、被告的委托诉讼代理人沈某某到庭参加庭审。本案现已审理终结。上海深喜吉美臣商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告双方签订的《吉美臣商场租赁合同》于2020年10月25日解除；2.被告支付2018年1月1日至2018年3月31日欠付的租金及商场服务费194,750元；支付2020年1月1日至2020年3月31日欠付的租金及商场服务费177,000元;支付2020年4月1日至2020年10月25日欠付的租金及商场服务费455,556元；3.判决被告向原告支付2020年1月1日至2020年3月31日租金及商场服务费自2019年12月6日起的逾期违约金28,762元(177,000元*0.05%/天*325天);支付2020年4月1日至2020年6月30日租金及商场服务费自2020年3月6日起的逾期违约金23400元(200,000元*0.05%/天*234天);支付2020年7月1日至2020年9月30日租金及商场服务费自2020年6月6日起的逾期违约金14,200元(200,000元*0.05%/天*142天);支付2020年10月1日至2020年10月25日租金及商场服务费自2020年9月6日起的逾期违约金5000元(200,000元*0.05%/天*50天)；4.判决被告支付自2020年10月26日起直至被告搬离之日止的占有使用费(按200,000元/天*200%/90天计算，暂计至2020年11月24日为133,333元，每逾期一日,需向原告支付占有使用费4,444元)；5.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订《吉美臣商场租赁合同》，原告将上海市轨道交通三号线XXX路地铁站商场一层CX101.102.108.109商铺(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限自2018年1月1日至2021年6月30日。租赁期间，被告拖欠2018年1月1日至2018年3月31日的租金及商场服务费，以及2020年1月1日至2020年6月30日的租金及商场服务费。根据合同约定，被告应于2017年12月5日前、2019年12月5日前、2020年3月5日前向原告支付上述费用，被告的行为已经构成违约，原告有权解除合同。原告于2020年10月19日向被告发函，要求于2020年10月25日解除双方的租赁合同，但其后被告仍继续占用系争房屋，也未支付相应的费用。故诉至法院，请求判如所请。上海宣堡餐饮管理有限公司辩称，原告自2020年10月8日起强行关闭了系争房屋，被告实际已无法使用系争房屋，故同意解除双方签订的租赁合同。原告锁门才导致被告无法搬离。原告开门后，被告愿意立即搬离。原告主张的租金费用有误，2018年至2020年期间，被告应付的租金合计为2,181,694.44元，期间被告共计支付1,419,856.8元，尚欠的租金为761,837.64元，并非原告所主张的金额。同时因被告早就开始租赁系争房屋，因发生火灾，需对房屋重新进行装修，故2018年1月至4月23日的房租有争议，该期限系原告给予被告重新装修的免租期，该期间的租金244,519.47元应予免除。扣除该笔费用后，应支付的2018年租金总计为534,480.53元。2020年因受疫情影响，根据国家政策，原告答应减免被告两个月的租金，根据国家政策，被告应享有减免三个月租金的权利，故2020年1月至4月三个月租金的200,000元应予免除。同时，原告自2020年10月8日起关闭系争房屋，此后的费用不应由被告支付。扣除上述有争议的费用，抵扣被告支付的押金和装修押金，被告应支付的费用为210,318.21元。具体数额由法院依法审理确定。原告计算租金错误，其不应向被告主张滞纳金。本院经审理认定事实如下：原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定乙方承租上海市轨道交通三号线XXX路地铁站商场一层CX101.102.108.109商铺(即系争房屋)，租赁期限为2018年1月1日起至2021年6月30日止。固定租金为年租金305,000元。商场服务费标准为：第一个租约年年商场服务费为474,000元，2019年1月1日至2019年6月30日，半年商场服务费为237,000元，2019年7月1日至2019年12月31日，半年商场服务费为247,500元，2020年1月1日至2021年6月30日，年商场服务费为495,000元。本合同项下的固定租金及商场服务费支付方式为押三付三，以三个月为一个交租期。本合同签署当日，乙方向甲方支付62,000元作为履约保证金。合同约定，双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权不返还合同项下之履约保证金及物业服务费保证金。乙方延迟交纳本合同项下租金、商场服务费、物业服务费或其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同。在乙方欠付租金、商场服务费、物业服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书，在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置(包括作为予以垃圾处理)，且无需赔偿乙方。如因乙方违约，甲方书面通知乙方合同终止并要求交还房屋，乙方不予理睬的，甲方有权自行收回房屋，房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置(包括作为予以垃圾处理)，且无需赔偿乙方。合同另就其他事项作了约定。合同附件就被告应付的款项明细作了约定。合同订立后，被告支付了62,000元押金。2018年6月，被告向原告发出申请，对于结欠2018年1月至9月的租金，申请减免2018年1月至3月期间的租金及商场服务费等。2020年3月26日，被告又向原告提交申请说明，对欠付款项作了还款计划，并表示当月付清水电费，2019年欠十万租金在年底付清。2020年6月，原告向被告发出催款通知，要求其支付2019年10月1日至2020年9月30日的租金、商场服务费等共计605,648.70元，并要求支付滞纳金。2020年10月16日，原告再次向被告发出催款通知。2020年10月19日，原告向被告发出通知，称因被告拖欠原告约14个月租金，原告将于2020年10月25日与被告解除租赁合同并收回商铺。该通知张贴于被告租赁商铺处，原告还于2020年10月26日向被告邮寄了该通知，但被退回。为证明租金支付，被告提供一组银行业务凭证，证明其于2019年12月6日之前共计向原告支付租金及押金共计1,130,856.80元，原告认为其中2019年5月15日支付的23,105.60元系仓库租金及通讯费，与本案无关，其余款项均已收到；被告另提供2020年1月至9月共计支付289,000元的银行业务凭证，原告认可已经收到上述款项，并认为其在诉请的金额中已经扣减了上述收到的款项。庭审中，原告表示因被告未付租金，其于2020年10月8日将房屋锁掉。被告表示如果原告开锁，其可以立即搬离。原告表示其曾电联被告要求其搬离，但被告仍未搬离。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有租赁合同、往来函件、催款通知、照片、支付租金明细等证据作证，本院予以确认。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方均应恪守履行。现被告未按合同约定按期支付租金，其行为已经构成违约，原告据此向被告发出解除合同的通知，被告认可解除双方的租赁合同，故本院确认双方的租赁合同于2020年10月25日解除。对于2018年1月至3月的租金，被告虽提出减免申请，但双方未能就此达成一致，故被告应补足该部分租金。被告未支付2020年1月起的租金，考虑到新冠肺炎疫情的影响，疫情及防控措施对被告正常经营的确造成影响，基于公平原则及共克时艰、共担风险精神，本院酌情确认减免被告一个月租金的费用。合同解除后，被告应及时返还房屋，继续占用房屋的，应支付相应的占有使用费，原告于2020年10月8日即对系争房屋加锁，被告此后实际无法使用系争房屋，虽然被告仍有物品在系争房屋内，原告发出解除合同函后，亦有及时止损的义务，故对原告主张的占有使用费，由本院酌情确认被告按租金标准支付两个月。对于原告主张的滞纳金,虽然被告确有违约行为，但综合房屋租赁过程中钱款支付情况的特征、租赁双方通过交易取得的合同利益及原告所述损失情况分析，系争合同中约定的被告违约所须承担的滞纳金过高，如要求被告以合同约定的计算方法向原告偿付滞纳金，必然造成当事人之间合同权益的失衡，故对滞纳金数额由本院综合上述内容酌情予以降低。合同解除后，原告收取的押金应予返还，现双方对押金数额有争议，被告未提供相应的收据等，故本案对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第五条、第六条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百八十五条、第五百九十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海深喜吉美臣商业管理有限公司与上海宣堡餐饮管理有限公司签订的《吉美臣商场租赁合同》于2020年10月25日解除；二、上海宣堡餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海深喜吉美臣商业管理有限公司2018年1月1日起至2018年3月31日止欠付的租金及商场服务费194,750元及2020年1月1日起至2020年10月25日止欠付的租金及商场服务费565,890元；三、上海宣堡餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海深喜吉美臣商业管理有限公司支付逾期支付租金的违约金(按日万分之二点一为标准，分别以110,333元为本金，自2019年12月6日起，以200,000元为本金，自2020年3月6日起、2020年6月6日起、以55,555元为本金，自2020年9月6日起至判决生效之日止)；四、上海宣堡餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海深喜吉美臣商业管理有限公司自2020年10月26日起至2020年12月7日止的房屋占有使用费95,555元；五、上海深喜吉美臣商业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,084元，由上海宣堡餐饮管理有限公司负担6,360元，上海深喜吉美臣商业管理有限公司负担724元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二一年五月十二日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。