安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0111民初15718号 原告：陶新星，男，1990年10月7日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：朱玉龙，安徽怀谷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙刚，安徽怀谷律师事务所律师。 被告：王燕，女，1988年5月23日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告陶新星诉被告王燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶新星及其委托诉讼代理人朱玉龙，被告王燕及其委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶新星诉称：2018年8月2日，原被告签订了出租合同，约定原告将位于合肥市包河区××路××号××广场××幢××房屋出租给被告用于经营服饰，租赁期为4年，自2018年8月18日至2022年8月18日，同时合同对门面情况、房屋用途、租金及支付方式、双方权利与义务、合同的变更和解除、违约责任等进行了详细约定。合同签订后，原告按照约定交付房屋供被告使用，被告一直使用房屋至今。在合同期内，被告违反合同约定，拒不履行交纳房租、物业、水电费等义务，经原告多次催告，被告均不予理睬，且将货物放置在房屋内占用至今。请求依法解除原、被告签订的出租合同；判令被告向原告支付租金69600元（自2020年5月至2020年11月）、物业管理费996元（自2020年5月至2020年11月）；判令被告将租赁的房屋立即腾空并将房屋返还原告；本案诉讼费用全部由被告承担。 被告王燕辩称：原告主体不适格，原、被告虽签订了《房屋租赁合同》，但原告未提交证据证明有权出租案涉商铺，原告是接受房主的委托还是属于二房东不明，因此原告无权要求被告支付租金。案涉商铺于2018年10月26日因旁边的中心名宅3号楼发生火灾，烧毁了被告的商铺，同时该火灾导致直达店铺的电梯毁坏，周围商铺关门，导致被告店铺的人流量减少，原告在此期间不管不问，未积极为我方恢复正常营业做出努力，我方认为和原告签订合同的目的不能实现，原告也未积极为被告恢复正常营业做出努力，原告应当减免相应期间的租金。我方没有违约行为，而是原告违约在先，其无权要求我方支付租金。原告擅自封锁商铺，被告不能正常经营，2020年1月份爆发新冠疫情，致使被告一直未能正常经营，没有收入来源，损失惨重，原告应当免除该期间的房租费用。综上，火灾、原告擅自锁门、新冠疫情影响，被告一直未能正常使用案涉商铺，原告作为出租方，未能有效解决问题，反而是不断制造事端，让被告无法正常使用案涉商铺，导致被告产生巨大损失。在原、被告协商时，原告经常敷衍了事，出尔反尔，不按合同履行义务。我方认为，原告的种种行为致使双方签订的合同目的不能实现，原告对此应当承担全部责任，其无权要求我方支付租金，且原告还应向被告赔偿其擅自封锁店铺给被告带来的损失。 经审理查明：2018年8月2日，原告陶新星与被告王燕签订一份《出租合同》，合同约定：出租方（甲方）为陶新星，承租方（乙方）王燕，甲方将座落于马鞍山路130号合肥万达广场C区5幢商业201房屋租给乙方用于经营服饰，租赁期为4年，自2018年8月18日起至2022年8月18日止，第一年第二年租金为139200元/年，第三年第四年租金为150336元/年，租金以半年为周期提前20天支付；房屋租赁保证金为23200元，于合同签订之日缴纳，在合同到期并且乙方结清所有费用时无违约的前提下不计利息退还；乙方未按约定交付租金，超过10天以上的，甲方有权解除合同。合同签订后，被告交付原告租赁保证金23200元，原告将租赁房屋交付被告。2018年10月26日，因万达广场万达中心名宅3号楼（邻近涉案商铺）发生火灾，殃及被告所承租的商铺，同时，由于勘验火灾现场、维修公共设施等导致被告商铺短期未能经营。2019年3月，被告与原告协商减免租金，原告同意每年减少租金1万元。2019年8月20日，因被告仅支付一个月租金，未按约定支付半年房租，原告遂将涉案商铺上锁。经报警后协商，原告打开门锁。此后，被告仍然按月支付租金，未按半年租金支付，原告不同意，并拒收租金。2019年10月，原告再次将涉案商铺上锁，一直锁至2019年12月5日。后经原、被告协商，因锁门，原告免除被告2019年10月至2020年1月的租金。2019年12月5日，被告支付原告2020年2月至2020年4月三个月租金29559元（按9853元/月计算）。此后，被告未再支付房屋租金。2020年9月2日，原告向本院提起诉讼。 上述事实，有原告提交的原告身份证复印件，被告户籍证明，《出租合同》，律师函；被告提交的本院（2019）皖0111民初13154号民事判决书，接处警情况登记表，支付宝转账记录截图，与原告微信聊天记录截图，合肥市新冠肺炎疫情防控指挥部通告，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：原告陶新星与被告王燕签订的《出租合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应按合同全面履行。在合同履行中，因万达广场万达中心名宅3号楼发生火灾，导致被告商铺经营受到影响。经协商，原告同意每年减少租金1万元。2019年8月起，因被告未按约定支付房租，原、被告发生纠纷，原告将涉案商铺上锁。2019年10月，原告再次锁门至2019年12月5日。事后，原、被告协商达成合意，原告免除被告2019年10月至2020年1月的租金，并约定此后租金按9853元/月计算。但被告在支付2020年2月至2020年4月租金29559元后，再次拖欠原告租金。根据《出租合同》约定：承租方未按约定期限交付租金，超过10天以上的，出租方有权解除合同，因此，原告请求解除《出租合同》符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告应当及时将涉案商铺返还原告。被告自2020年4月以后，未再向原告支付租金，现原告请求被告支付2020年5月至11月租金，符合合同约定及法律规定，应予以支持。但自2020年1月起新冠病毒肺炎疫情爆发，安徽省启动了重大公共卫生事件一级响应，此情形属于不可抗力，对原、被告合同履行产生了重大影响。鉴于新冠病毒肺炎疫情主要影响2020年1月至2020年4月期间的生产经营活动，本院依据公平原则，确定免除被告1个半月租金，故自2020年5月1日至2020年11月30日，被告应支付原告租金54191.5元（9853元×5.5个月）。合同解除后，被告预交的租房保证金23200元应当优先抵消租金，因此，被告应当支付原告租金为30991.5元（5491.5元-23200元）。同时，被告还应支付原告2020年5月1日至2020年11月30日的物业费996元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告陶新星与被告王燕于2018年8月2日签订的《出租合同》； 二、被告王燕于本判决生效后十日内将位于合肥市马鞍山路130号合肥万达广场Ｃ区××幢××房屋腾空并返还原告陶新星； 三、被告王燕于本判决生效后十日内支付原告陶新星租金30991.5元、物业费996元，合计31987.5元； 四、驳回原告陶新星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费566元，减半收取283元，由原告陶新星负担100元，被告王燕负担183元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  方业泉 二〇二一年五月十一日 书记员  何佩佩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。