山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁15民终1177号上诉人(原审被告)：聊城奥森置业有限公司，住所地：山东省聊城市奥森花园小区1期会所。法定代表人：李文华，董事长。委托诉讼代理人：李婷，山东万航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤国华，男，1987年4月3日出生，汉族，广东佳隆股份有限公司业务员，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：申海蓉，女，1987年2月28日出生，汉族，居民，住址同上，系被上诉人妻子。上诉人聊城奥森置业有限公司（简称奥森公司）因与被上诉人汤国华商品房销售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初11989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。奥森公司上诉请求：依法改判(2020)鲁1502民初11989号民事判决书第二项，降低奥森公司承担逾期办证违约金的标准，依法判令奥森公司向汤国华承担逾期办证违约金1万元；本案诉讼费用由汤国华承担。事实与理由：一审判决奥森公司承担按汤国华已付购房款日万分之零点四的标准计算的2017年8月23日至2020年5月15日期间逾期办证违约金过高，不符合合同法的违约金填补性原则及公平原则，依法应予减少。根据我国合同法及司法解释相关规定，应当以实际损失作为判断一方承担违约责任的依据，本案中，合同并未约定逾期办证违约责任的承担方式，应当严格以汤国华实际损失作为奥森公司承担违约责任的判断基础。实际上汤国华并未有实际损失，反而因房屋市场价格大幅上涨(从购买时的3700元左右每平上涨至10000元左右每平)取得相当收益。若汤国华未举证证明因逾期办证导致的损失，奥森公司就不应承担损失赔偿责任。因此，在汤国华没有举证证明其损失的情况下，应充分考虑房屋价格上涨因素，降低奥森公司承担逾期办证违约金的标准，请求依法判令奥森公司向汤国华承担逾期办证违约金1万元。被上诉人汤国华辩称，一审判决违约金数额偏少，奥森公司不应再要求减少。汤国华向一审法院起诉请求：1.判令奥森公司协助办理案涉房产办证所需手续；2.依法判令奥森公司支付逾期办证违约金152718.6元（自2015年5月29日至2020年5月29日期间按已交购房款及年利率6%计算）。3.判令奥森公司支付自2020年5月29日至办理完毕房产证之日的违约金（按已交购房款509062元及贷款年利率6%计算）；4.奥森公司承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定如下事实：2012年8月18日，汤国华、奥森公司签订《聊城市商品房买卖合同》，约定汤国华向奥森公司购买奥森花园21栋4单元4081房一处及该楼-2层47储藏间一个，共计509062元。合同第17条约定：出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记须由奥森公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意协商解决。合同签订后，汤国华将509062元房款项交付给奥森公司。2014年5月29日，奥森公司将房屋交付给汤国华。2020年5月14日，奥森公司发布《关于奥森花园一期不动产权证办理的通知》，主要内容为：“奥森花园不动产权证的各项前期工作均已完成，在办理完成房屋面积确认补退相关差价，换取发票及相关手续后，业主可去不动产登记中心自行办理。”截止庭审时，汤国华尚未办理案涉房屋不动产登记证书。一审法院认为，汤国华、奥森公司签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案当事人对奥森公司于2014年5月29日交房、2020年5月15日通知办理涉案房屋的不动产登记证书的事实无异议，法院予以认定。双方争议的主要焦点问题为：一、本案违约金请求之诉是否部分超过诉讼时效；二、逾期办证的责任及违约金的确定。一、关于诉讼时效问题。迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债享有的债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定。从开发商违约行为发生之日起，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，购房人要求支付逾期办证违约金的，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算。本案奥森公司未按合同约定于2015年6月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，此时违约行为已经发生，双方当事人没有约定违约金的计算方式，但从公平诚信原则出发，考虑到奥森公司的违约行为是一种持续状态，汤国华对违约金的请求给付应视为一种继续性债权，该债权的诉讼时效应自汤国华网络申请立案之日即2020年8月23日向前倒推三年，在该三年之内汤国华主张权利不超过诉讼时效，因此汤国华主张违约金的起算时间点为2017年8月23日。二、关于逾期办证的责任及违约金计算方式问题。虽然，汤国华未能提供证据证明其实际损失，但是，因奥森公司的违约行为，导致汤国华对涉案房屋的不动产物权登记迟延，会对汤国华的权利行使，尤其是对房屋进行处分造成影响。鉴于奥森公司于2020年4月24日取得了涉案项目的房屋所有权大证，并于2020年5月15日发布了办证通知，奥森公司通知业主办证义务已经履行完毕。结合上述关于诉讼时效的论述,奥森公司应当向汤国华承担自2017年8月23日至2020年5月15日期间的逾期办证违约责任。汤国华提交的证据不足以证明奥森公司在发布办证通知后仍拒绝协助办理不动产登记证书，故汤国华请求奥森公司支付2020年6月9日之后的逾期办证违约金，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六条规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是,首先,上述司法解释规定的是“可以”按照已付购房款总额,“参照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,并不是“应当”按照已付购房款总额,“按照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；其次,案涉《商品房预售合同》第十一条对逾期交房违约金的约定是“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”,根据上述司法解释规定的逾期贷款利息标准,奥森公司却需要向汤国华支付的逾期办证违约金将远高于同期的逾期交房违约金。故，在本案中参照逾期贷款利息标准计算奥森置业公司应当承担的逾期办证违约责任，明显超过奥森置业公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能给汤国华造成的损失。若奥森置业公司能够预见,则可能拒绝向汤国华交付房屋,从而承担更少的违约责任,且影响汤国华本可行使的对涉案房屋的占有和使用权利,更不利于交易的进行和社会的稳定。逾期交房影响业主对房屋的占有、使用、收益和处分,业主收房后已经对房屋进行了占有、使用和收益，故逾期办证给业主造成的损失一般远小于逾期交房给业主造成的损失。综上，在汤国华未能举证证明其因奥森置业公司逾期办证所受损失的具体数额情况下，一审法院酌定违约金自2017年8月23日起，以已付购房款509062元为基数，按每日万分之零点四计算至2020年5月15日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条、第一百一十四条规定,判决：一、限被告聊城奥森置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告汤国华办理奥森花园21栋4单元4081房及该楼-2层47号储藏间不动产登记；二、限被告聊城奥森置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汤国华支付逾期办证违约金（自2017年8月23日起，以已付购房款509062元为基数，按每日万分之零点四计算至2020年5月15日）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1677元，由原告汤国华负担1476元，被告聊城奥森置业有限公司负担201元。本院二审中，当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，奥森公司未按约定办证，确会影响汤国华对案涉房产的出售等处分权利，一审判令奥森公司承担违约责任，并无不当。奥森公司主张其应承担的逾期办证违约金为1万元，认为其未依约办证期间房价上涨，汤国华从中受益。本院认为，汤国华是否从房价上涨中受益与奥森公司逾期办证责任的承担并无关联，无论房价上涨还是下跌，奥森公司的行为均影响了汤国华房产处分权利的行使。因房价上涨而减免奥森公司的违约责任，于法无据。在双方未约定逾期办证责任承担方式的情况下，考虑到合同中约定的购房款总额、逾期交房违约金比例、逾期办证对购房人的影响等现实因素，一审法院酌定按照日万分之零点四计算违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人奥森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人聊城奥森置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭召勇审 判 员 石 鑫审 判 员 孙久强二〇二一年五月十四日法官助理 王 蕾书 记 员 姚 迪