福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0681民初1605号原告：漳州市诺尔物业服务有限公司，住所地漳州市芗城区乔安新苑县后园1幢105号，统一社会信用代码913506231073056X2。法定代表人：黄奋华，总经理。委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所律师。被告：王明建，男，1962年9月7日出生，汉族，住龙海市。委托诉讼代理人：甘小门（系王明建妻兄），男，1954年11月18日出生，汉族，住龙海市。原告漳州市诺尔物业服务有限公司（以下简称诺尔物业公司）与被告王明建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告诺尔物业公司委托诉讼代理人江凯雄、被告王明建及其委托诉讼代理人甘小门均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诺尔物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令王明建支付物业服务费10291元（X号楼XX室从2018年11月7日起计至2020年9月30日的物业服务费；X号楼XX室室和X号楼XX室从2017年11月7日起计至2020年9月30日的物业服务费）；2、判令王明建支付物业费滞纳金13904.54元（X号楼XX室2019年第一季度至2020年第三季度所欠物业费的滞纳金，X号楼XX室室和X号楼XX室2018年第一季度至2020年第三季度所欠物业费的滞纳金，滞纳金按照日3‰计算，从每季度逾期之日暂计至2020年9月30日）；以上两项合计为24195.54元；3、判令本案的一切诉讼费用由王明建承担。事实和理由：2017年11月14日，诺尔物业公司与王明建签订《前期物业管理服务协议》，由诺尔物业公司对草尾新村一期、二期及地下室（现更名为龙翔新村）提供物业管理服务，王明建为小区X号楼XX室、X号楼XX室室和X号楼XX室的业主，其中X号楼XX室的建筑面积为132.92㎡、X号楼XX室室的建筑面积为77.05㎡和X号楼XX室的建筑面积为82.6㎡。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第七条约定，物业服务费按建筑面积计算，多层住宅1.2元/月·平方米（收费标准不含公共水电分摊费）；第八条约定：“甲方应于房地产开发企业交付物业之日起交纳物业服务费及水电、公用设施设备维护公摊费等用，房地产开发企业发出书面入住通知后，甲方在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的，则限定期限的最后一日视为交付日，甲方应于视为交付之日起向乙方缴纳物业服务费及水电、公用设施设备维护公摊费等费用。逾期缴纳物业管理费，物业可以按照每日千分之三收取逾期管理费滞纳金”；第九条约定：“甲方应于每季度首月5日前向乙方支付物业服务费”。王明建于2017年11月7日办理了上述房屋的交房手续，但只缴纳了X号楼XX室从2017年11月7日至2018年11月6日的物业费。王明建尚欠X号楼XX室从2018年11月7日起至2020年9月30日期间的物业管理费用3631元；尚欠X号楼XX室室从2017年11月7日起至2020年9月30日期间的物业管理费用3214元；尚欠X号楼XX室从2017年11月7日起至2020年9月30日期间的物业管理费用3446元。王明建逾期缴纳X号楼XX室2019年第一季度至2020年第三季度的物业费，X号楼XX室室和X号楼XX室2018年第一季度至2020年第三季度的物业费，滞纳金从每季度逾期之日起暂计至2020年9月30日，按照日3‰计算为13904.54元。经诺尔物业公司多次催讨，王明建至今尚未交纳。为此，特具状诉至法院。王明建辩称，其只有办理了1105室房屋的交房手续，也只支付了一年的物业费。其他两套房屋没有交房，没有入住，没有用水用电，也没有生活垃圾，不应当交物业费。诺尔物业公司对小区服务不到位，公共设施管理差，清洁工只有一人，公共卫生不到位，保安配置二个半，未能履行安全保障义务，致使电动车三人次被盗；物业无定期公布账目，侵犯业主知情权；物业公司超越职权，擅自把业主公共电输出给东跃公司造桥使用半年，从中牟取不当利益。装修保证金2000元和水电周转金600元没有退还业主。物业公司多层住宅按1.2元/月·平方米超高收费，应当对照同类型安置房的山后新村降低收费标准，并逐步完善管理，完善双方的权利、责任和义务。本院经审理认定事实如下：2017年11月14日，王明建（甲方）与诺尔物业公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，由诺尔物业公司对坐落于龙海市海澄镇山后村草尾自然村的草尾新村（现更名为龙翔新村）一期、二期及地下室提供物业管理服务。《前期物业管理服务协议》第三条：“乙方的权利义务1、依照本协议约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任，接受甲方的监督；2、依照国家、本省有关规定和本协议约定，制订物业服务方案和公共管理制度；负责编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施；……4、应当在本物业的醒目位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示；……6、依照本协议约定向甲方收取物业服务费及水电、共用设施设备维护公摊费和特约服务等费用；……10、负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；……”；第四条：“物业管理服务内容1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；……”；第七条：“物业服务收费标准：多层住宅1.2元/月·平方米（不含公共水电分摊费）；……”；第八条：“甲方应于房地产开发企业交付物业之日起交纳物业服务费及水电、共用设施设备维护公摊费等用，房地产开发企业发出书面入住通知后，甲方在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的，则限定期限的最后一日视为交付日，甲方应于视为交付之日起向乙方交纳物业服务费及水电、共用设施设备维护公摊费等费用。逾期缴纳物业管理费，物业可以按照每日千分之三收取逾期管理费滞纳金”；第九条：“甲方应于每季度首月5日前向乙方支付物业服务费。……”。王明建为小区X号楼XX室的业主，建筑面积均为132.92㎡。王明建于2017年11月7日办理了X号楼XX室的房屋交付手续，并缴纳了该房屋从2017年11月7日至2018年11月6日的物业费。2017年11月7日，龙海市城投房地产开发有限公司向王明建发出《交房通知书》，通知王明建所选的X号楼XX室室和X号楼XX室已竣工验收完毕，请于10日内持通知书及身份证办理交房手续。同日，王明建签收了二份《交房通知书》，但至今未办理交房手续。其中，X号楼XX室室的建筑面积为77.05㎡，X号楼XX室的建筑面积为82.6㎡。王明建因对诺尔物业公司的物业管理服务有异议，不再继续缴纳物业服务费。审理中，王明建提交了2021年3月25日、3月26日拍摄的照片、视频，证实诺尔物业公司对龙翔新村小区物业管理不到位，存在保安、保洁和管理人员少、小区内车辆乱停放、小区公共绿化管理不到位、公用部位和相关场地的清洁卫生脏乱差等现象。诺尔物业公司未能提交物业服务方案和公共管理制度，也未能提交服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关内容的公示情况。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《交房通知书》、《律师函》及邮寄回执、现场照片、视频，以及各方当事人在庭审中的相关陈述、质证等予以证明，本院予以确认。本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。王明建与诺尔物业公司所签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”，业主交纳物业费并不以其实际入住享受相关物业服务为前提，业主在收房后无论是否实际入住均应严格依照合同约定按时交纳物业费，以使相关物业管理服务具有充分资金保障，维护稳定、高效、统一的物业管理服务秩序。本案中，王明建抗辩未办理X号楼XX室室和X号楼XX室的交房手续，不应缴纳物业服务费，但王明建经龙海市城投房地产开发有限公司通知交房，虽因个人原因未办理交房手续，未实际入住案涉房屋，但其房屋及其房屋周边环境卫生及安全等仍处于物业公司的物业服务范围，故王明建应当交纳相应的物业服务费。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”；第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”。诺尔物业公司应当按照《前期物业管理服务协议》的约定和有关规定提供相应的服务。但是诺尔物业公司未能提交物业服务方案和公共管理制度，也未能提交服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关内容的公示情况，特别在起诉向王明建主张物业费的诉讼期间，对龙翔新村小区物业管理仍然存在未能全面履行物业管理服务内容等现象。诺尔物业公司未按协议约定全面履行自己的义务，业主对物业服务不满也在情理之中，综合管辖区域内物业收费的具体情形，依据公平原则和诚信原则，对王明建应当缴纳的物业服务费，本院酌情按物业服务收费标准约定价的70%予以收取为宜。加处滞纳金在学理上属于执行罚，是间接强制的执行方式。因本案属物业服务合同关系纠纷，双方当事人的民事主体地位平等，诺尔物业公司作为物业服务企业，主张王明建逾期缴纳物业管理费，按照每日千分之三收取逾期管理费滞纳金的请求缺乏法律依据，不予支持。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”综上所述，王明建应给付诺尔物业公司X号楼XX室从2018年11月7日起至2020年9月30日期间的物业管理费用确定为2541.7元（3631元×70%）；X号楼XX室室从2017年11月7日起至2020年9月30日期间的物业管理费用确定为2249.8元（3214元×70%）；X号楼XX室从2017年11月7日起至2020年9月30日期间的物业管理费用确定为2412.2元（3446元×70%）。依照《中华人民共和国民法典》第四条、第六条、第七条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、王明建应于本判决生效之日起十日内给付漳州市诺尔物业服务有限公司物业服务费7203.7元。二、驳回漳州市诺尔物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费405元，减半收取计202.5元，由漳州市诺尔物业服务有限公司负担177.5元，由王明建负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  陈李军二〇二一年五月十七日书记员  姚艺珊