广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10299号上诉人（原审第三人）：钟林，男，1978年11月20日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区房屋管理和住房保障中心（原广州市荔湾区土地房屋管理所），住所地广州市荔湾区宝源路91-93号。法定代表人：杨丹，该中心主任。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俊，广东一粤律师事务所律师。原审被告：梁国强，男，1962年6月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人钟林因与被上诉人广州市荔湾区房屋管理和住房保障中心（以下简称荔湾住保办）、原审被告梁国强房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人钟林上诉请求：1.撤销原判，发回重审；或者调整一审判决第二项，改判钟林不承担腾空搬出及交回涉案房屋给荔湾住保办的义务；2.本案上诉费由梁国强承担。事实和理由：一、一审程序违法。本案是租赁合同纠纷，与荔湾住保办发生租赁关系的是梁国强，钟林与荔湾住保办并没有租赁合同关系。根据合同的相对性，在本案租赁合同纠纷中，荔湾住保办只能起诉梁国强承担相应的责任，不能直接要求并判决钟林承担搬离和交还房屋的义务。也正是因此，一审法院没有考虑钟林与梁国强之间的法律关系，也没有采纳和评析钟林的证据。二、荔湾住保办对于本次纠纷的发生及钟林的损失存在重大过错。根据荔湾住保办的陈述，其与梁国强的租赁合同在2019年5月到期，梁国强在合同到期前的4月份就开始一直拖欠租金，荔湾住保办作为国有单位，直到2020年11月才起诉，长期放任近20个月时间，在此期间从未在涉案房屋张贴清场通知、催收租金通知、权利主张申明等任何文件。正是因为荔湾住保办的重大过错，长期放任梁国强的违约行为，导致2020年5月至6月钟林考察涉案商铺时未发现任何异常，并在2020年7月1日同梁国强签订了名为合作、实为租赁的协议，交纳了15万元押金、2.8万元转让费，并花费6万多元进行装修，现钟林才刚刚入住经营5个多月就面临被搬离的处境。三、一审判决显失公平。在荔湾住保办存在重大过错且钟林作为善意第三人愿意按与梁国强签订的租金标准与荔湾住保办签订新的租赁合同的情况下，一审法院仍简单粗暴地判决钟林共同附有搬离交回承租商铺的义务，于法于情于理都非常不妥。钟林处共有13名员工在办公，钟林提出的前述方案对荔湾住保办来说不存在租金损失，荔湾住保办作为国有商铺的管理单位，应当支持民营企业的发展。综上，请求二审法院支持钟林的上诉请求。被上诉人荔湾住保办二审辩称：第一，荔湾住保办与梁国强的租赁合同已被一审法院确认解除，根据合同解除的相应后果，梁国强应当及时腾空返还涉案房屋。一审法院认定钟林以及梁国强一并返还涉案房屋，是基于梁国强与荔湾住保办的租赁合同关系已经解除，一审法院的前述认定有事实依据。第二，钟林与梁国强签订租赁合同之时，没有注意梁国强与荔湾住保办租赁合同的租赁期限，仍然与梁国强签订相应的租赁合同，该行为是钟林的投资行为，即便受到损失也是由于其没有尽到合理审查责任而导致的，与荔湾住保办无关。一审法院认定钟林与杨国强之间的有关涉案房屋的约定属于另一法律关系，钟林可另寻救济途径解决，一审法院对此已经进行了释明。第三，一审法院及广州中院过往有很多生效判例，均判决实际使用人有腾空交还房屋的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处置得当，请求驳回钟林的上诉请求。原审被告梁国强二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。因本案纠纷，广州市荔湾区土地房屋管理所（以下简称荔湾房管所）于2020年11月2日诉至一审法院，请求判令：1.确认荔湾房管所、梁国强就广州市荔湾区华林寺前37号首层前部房屋的租赁关系于2020年11月2日解除；2.梁国强及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾房管所；3.梁国强按照每月17840元的标准，向荔湾房管所支付自2019年4月1日至2020年11月1日所欠的租金共321120元；4.梁国强按照每月17840元的标准，向荔湾房管所支付自2020年11月2日起至梁国强及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费（从2020年11月2日起暂计算至起诉之日为17840元）；5.梁国强按照每月17840元的标准，向荔湾房管所支付自2019年4月起至梁国强及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的违约金（从2019年4月1日起暂计算至起诉之日为96336元）；6.本案诉讼费用由梁国强承担。一审法院经审理查明：广州市房地产管理局委托广州市荔湾区房管局管理广州市荔湾区长寿西路华林寺前37号。2018年7月31日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局委托荔湾房管所（出租人、甲方）与梁国强（承租人、乙方）签订《广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区下九路华林寺前37号首层前部出租给乙方，作商业用途，建筑面积44.60平方米；租赁期限为2018年6月1日至2019年5月31日，月租金额为17840元；租金按月结算，乙方在每月的15日前将本月的租金按银行转、划账或现金、支票的付款方式缴付给甲方；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面交乙方签收外，还可以邮寄方式寄往乙方确认的送达地址或以在乙方承租房屋张贴公告的方式进行。租赁期届满，甲乙双方未续订合同或合同因乙方违约而终止解除的，乙方应在相应情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并缴拖欠的租金和其他应缴纳的费用。乙方拒不交出房屋或拖延交出房的，甲方除有权要求乙方限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费，房屋占用费按房管部门最新发布的同期同地段同类房屋租金参考价或房屋最新一期租金标准两者价高者的2倍收取，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠的租金和其他应缴纳费用总额的30%向乙方收取违约金。该租赁合同办理登记备案。合同签订后，荔湾房管所、梁国强依约履行。2019年4月起梁国强拖欠荔湾房管所租金未付，经荔湾房管所催告未果，荔湾房管所遂于2020年11月2日向一审法院提起诉讼。2020年12月11日钟林向一审法院申报其是广州市荔湾区长寿西路华林寺前37号首层前部的实际使用人。另查明，2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区土地房屋管理所主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾房管所。在庭审中，荔湾房管所确认出租给梁国强的涉案房屋具体位置为广州市荔湾区长寿西路华林寺前37号首层前铺及中铺（出租房屋深度共11.1米）。钟林确认广州市荔湾区长寿西路华林寺前37号首层前铺、中铺及后铺均由其使用。钟林还提供广东省直社会保险参保证明、资质认定证书、计量认证项目及限制要求（扩项）、华林寺前37号首层商铺合作补充协议、合作协议书、合伙企业全体合伙人出资确认书、收据2张、账户交易明细、营业执照、微信转账记录、收据6张、工程（结）算表等证据，拟证明其是涉案房屋的承租人。荔湾房管所对上述证据不确认。一审法院认为，荔湾房管所与梁国强签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。《广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同》约定于2019年5月31日期限届满，荔湾房管所、梁国强双方之间没有就涉案房屋续签合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，荔湾房管所、梁国强在前述租赁期届满后就涉案房屋形成不定期租赁关系。同时，依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，荔湾房管所可以在合理情形下解除双方之间的租赁关系。由于梁国强拖欠荔湾房管所租金未付，荔湾房管所要求解除与梁国强的租赁关系及交还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。荔湾房管所于2020年11月2日向一审法院提起解除与梁国强租赁关系的诉讼，双方的租赁关系于该日期解除，一审法院对此予以确认。梁国强应按合同约定的租金标准向荔湾房管所支付2019年4月1日起2020年11月1日止的租金及自2020年11月2日起至交还涉案房屋之日止的房屋占用费（租金及占用费标准按17840元/月计算）。对于迟付租金及占用费违约金问题。在《广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同》约定，荔湾房管所有权按占用期内房屋占用费、拖欠的租金和其他应缴纳费用总额的30%向梁国强收取违约金。由于该违约金标准约定明显过高，一审法院酌情将违约金调整为2019年8月19日前的参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日后至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。占用费的违约金是因梁国强没有支付占用费给荔湾房管所，给荔湾房管所造成损失，故占用费的损失亦参照上述标准计算，租金违约金及占用费的损失以不超过每月租金或占用费的30%为限。对于钟林应否退出涉案房屋问题。钟林虽然提供与梁国强签订的华林寺前37号首层商铺合作补充协议、合作协议书，要求继续使用涉案房屋。由于梁国强与荔湾房管所关于涉案房屋的租赁关系已经解除，钟林应随梁国强将涉案房屋交还给荔湾房管所。钟林与梁国强签订涉案房屋的有关约定属于另一法律关系，钟林应另循途径解决。梁国强经法庭依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，现依法作缺席判决。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2020年12月28日作出如下判决：一、确认广州市荔湾区土地房屋管理所与梁国强关于广州市荔湾区长寿西路华林寺前37号首层前铺、中铺的租赁关系于2020年11月2日解除。二、自判决发生法律效力之日起三十日内，梁国强及钟林（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区长寿西路华林寺前37号首层前铺、中铺（出租房屋深度共11.1米）并交还给广州市荔湾区土地房屋管理所。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，梁国强一次性支付2019年4月1日至2020年11月1日止的租金338960元给广州市荔湾区土地房屋管理所。四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，梁国强支付自2020年11月2日起至梁国强及钟林（含房屋的共同使用人）实际搬迁之日止的房屋占用费（房屋占用费按17840元/月标准计算）给广州市荔湾区土地房屋管理所。五、自本判决发生法律效力之日起十五日内，梁国强支付2019年4月1日至2020年11月1日止租金违约金及2020年11月2日起至梁国强及钟林（含房屋的共同使用人）实际搬迁之日止房屋占用费的损失（租金违约金及占用费损失以每月租金或占用费17840元为本金，自2020年4月15日起至2019年8月19日前参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算；2019年8月20日后至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至付清本金之日止，租金违约金及占用费的损失以不超过每月租金或占用费的30%为限）给广州市荔湾区土地房屋管理所。六、驳回广州市荔湾区土地房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3915元，由梁国强负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，根据广州市荔湾区委机构编制委员会荔编字[2020]17号文件批准，原广州市荔湾区土地房屋管理所与其他三个事业单位合并为广州市荔湾区房屋管理和住房保障中心，原广州市荔湾区土地房屋管理所原职能及相关的权利义务，由广州市荔湾区房屋管理和住房保障中心承担。再查，梁国强不服一审判决提起上诉，但未在指定期限内预交二审案件受理费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：鉴于梁国强虽有就本案提起上诉，但未在本院指定期限内预交二审案件受理费，本院依法裁定按其撤回上诉处理，对此不再另行制作民事裁定书。根据编制部门的文件内容，原广州市荔湾区土地房屋管理所原职能及相关的权利义务由荔湾住保办承担，故与本案相关的权利义务亦应由荔湾住保办承接。本案二审争议的焦点是钟林是否负有腾退涉案房屋的义务。荔湾住保办与梁国强的租赁合同到期后未再续订合同，双方形成不定期租赁关系，荔湾住保办起诉要求解除双方之间的租赁关系，一审法院对此予以支持，处置得当。双方的租赁关系解除后，梁国强应向荔湾住保办腾空交还房屋，而钟林作为实际使用人亦负有随梁国强共同交还的义务。钟林上诉主张其与梁国强存在租赁关系，但两人的内部关系不能对抗作为出租人的荔湾住保办，一审法院认定钟林与梁国强与涉案房屋有关的约定属于另一法律关系，钟林应另循途径解决，合法合理，本院予以认同。至于钟林上诉认为荔湾住保办对其损失存在重大过错问题，一方面钟林自认其在与梁国强签订有关合同时知悉荔湾住保办与梁国强之间的租赁合同已经到期，据此难以认定荔湾住保办存在过错；另一方面，本案处理的是荔湾住保办与梁国强之间的租赁合同纠纷，钟林是否存在损失均不影响其承担腾退房屋的义务，如前所述，即便其存在损失，也应当依据其与梁国强之间的法律关系另行解决。由此，一审法院认定钟林应随梁国强将涉案房屋交还给荔湾住保办理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人钟林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人钟林负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二一年五月三十一日书记员 莫善友区敏儿