广西壮族自治区上林县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0125民初332号原告：广西桂雅物业服务有限公司，住所地：南宁市良庆区凯旋路9号海尔·青啤东盟联合广场2号楼801号，统一社会信用代码：914501005913449630。法定代表人：杨正春，董事长。委托诉讼代理人：覃冬群，广西通林律师事务所律师。被告：李英玲，女，1986年7月16日出生，汉族，住址：广西上林县，现住广西上林县。委托诉讼代理人：黄恩强，男，1989年2月10日出生，汉族，住址：广西宾阳县。原告广西桂雅物业服务有限公司（以下简称“桂雅公司”）与被告李英玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告桂雅公司的委托诉讼代理人覃冬群，被告李英玲的委托诉讼代理人黄恩强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂雅公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2019年2月1日至2020年12月31日的物业管理综合服务费2760元、公共维修资金305.9元；以上第一项合计3065.9元。2、判令被告承担本案受理费及公告费等。事实与理由：被告李英玲购买了上林县××镇××路××号××××小区×栋×单元×××号房屋，在接收该房屋后于2017年9月1日与原告签订《物业管理服务协议》，该协议约定：“乙方（被告）向甲方（原告）购买物业管理服务，乙方按其拥有物业的建筑面积向甲方交纳物业管理综合服务费，高层住宅物业管理费0.9元／平方米.月。乙方在办理交房手续时应向甲方一次性交清从本小区开发商通知的交房期限届满之日起至乙方实际收房后六个月的物业管理综合费。此后，乙方按一个月为一个周期交纳物业管理综合服务费，并在每个周期的首月5日内履行交纳义务。乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费，每逾期一天，按欠款金额的千分之三向甲方支付违约金，同时甲方有权停止为乙方服务，并在小区公告栏公示乙方欠费的情况和通过诉讼方式向乙方追收欠费及违约金”。合同签订后，被告办理了相关收房手续，按合同约定向原告一次性交清收房后六个月的物业管理费，并享受了原告提供的物业管理服务。从2019年1月份始，至2020年12月底原告方年度工作终结月止，被告一直拒缴物业管理综合服务费2760元、公共维修资金305.9元，以上合计3065.9元。虽经原告多次催缴，但被告一直置若罔闻，拒不缴纳，影响原告方的正常工作。原告对其主张向本院提交以下证据：证据1.物业管理服务协议复印件一份，证明原、被告双方权利义务内容；证据2.××××收房通知书复印件一份，证明原告告知被告接收房屋各项相关事宜；证据3.欠费通知书复印件一份，证明原告告知被告欠缴物业费月数，款项数月；证据4.已交缴物业费收据复印件一份，证明被告收房后6个月缴纳物业费的收据；证据5.国家发改委文件复印件一份，证明原告物业收费的法规依据。证据6.上林县××××小区物业备案证明复印件1份，证明原告有按照法律规定对××××小区进行备案，收费的依据；证据7.××××小区业务临时公约复印件1份，证明原告与被告对××××小区公共维修金的约定。被告李英玲辩称：1、原告桂雅公司未能按规定履行合同，（1）综合服务方面，存在没有按规定每年进行一次物业管理服务满意抽样调查，项目经理有2年以上的物业管理工作经历，小区项目经理和物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗，但物业公司未按规定安排人员，因此降低了服务标准，损害了业主的利益。（2）房屋管理及维修养护方面，存在没有对违法建设行为进行劝阻并报业主委员会或相关主管部门，没有做到每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他公用部位的门窗玻璃等，没有做好巡查记录，没有建立完善住宅装饰装修管理制度，没有依规定审核业主（使用人）的装修方案、告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，没有报修、维修和回访记录等问题。（3）公用设施设备维修养护方面，存在没有对共用设施设备进行日常管理和维修养护，擅自将消防通道改为车辆停放点，没有对共用设施设备定期组织巡查及做好记录，电梯电脑主板出故障，没有及时更换，消防设施设备缺失损坏，没有及时增补更换，没有做到每半年对防雷装置进行一次检查，没有对可能发生的各种突发设备故障的应急方案等问题。（4）绿化养护方面，没有定期对草坪、花卉、绿篱进行修饰养护，没有做到每年清除杂草2次，没有定期清理绿地杂草、杂物，没有针对及时灭治病血等问题。（5）保洁服务方面，存在没有按约定做到垃圾每天清运一次，没有按约定对小区公共场所、电梯、楼道、楼梯扶手等公共设施进行清洁，没有按约定对污水道、化粪井等进行疏通、检查清掏等问题。（6）协助公共秩序方面，没有做到门岗值勤、小区内24小时巡视、保安智能化监控室24小时值班。（7）物业公司对业主的诉求置之不理。2、物业公司的变更问题。2016年5月23日，其与广西××房地产开发公司上林分公司签订的《南宁市商品房买卖合同》中签订的物业公司是为××县××物业服务有限公司，是什么时候换成广西桂雅物业服务有限公司？广西桂雅物业服务有限公司是怎样获得小区的服务权？其签订的××县××物业服务有限公司变更成了广西桂雅物业服务有限公司，在此过程中是否存在违法行为？在没有告知其的情况下，变更成了广西桂雅物业服务有限公司是否侵害了其合法权益？3、知情权。物业公司多年以来都未公示小区的公共收益，小区的公共收益是否被物业公司私自处置了？物业公司这样的做法是否违法？综上所述，物业公司未能按合同落实服务，属于违反合同在先；且未按相关法律规定告知业主公共收益，侵害业主的知情权，因此请求法庭驳回原告的诉请。被告李英玲对其辩解主张向本院提交以下证据：证据1.图片9张，证明原告服务质量不达标；证据2.《南宁市商品房买卖合同》复印件1份，证明被告在购买××××小区5栋502房时与小区前期物业公司即××县××物业服务有限公司签订前期物业服务协议，而不是与原告签订前期物业服务协议。本案的争议焦点是:1、原告是否按照物业管理合同的约定向被告提供了物业管理服务；2、原告诉请的各项费用有无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于当事人双方无异议的以下证据和事实，本院予以确认。对于原告提供的证据1-证据5、证据7，被告李英玲没有异议，本院予以确认。对于双方有异议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提供的证据6，被告李英玲有异议；经法庭审核，该证据由上林县房产管理所出具，本院予以确认。被告与原告签订的物业管理服务协议，是双方真实意思表示，是合法有效的协议，并且庭审中被告表示对物业管理服务协议无异议，故本院对被告的异议主张不予确认。2、对于被告提交的证据1，原告对该证据的真实性、合法性没有异议，但对该证据的关联性有异议。经法庭审核，该组证据中的图片是被告在××××小区业主微信聊天截图，该组图片是其他业主在2017年拍摄，反映原告在××××小区进行物业管理服务时存在一定的服务质量问题，原告予以认可，同时原告述称图片中业主们反映的物业管理服务存在的质量问题，原告已经进行了整改，被告予以认可，故本院对该证据予以确认。3、对于被告提交的证据2，原告对该证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议。经法庭审核，该证据复印件与原件一致，该证据中的《南宁市商品房买卖合同》仅见其封面，未见到完整内容，故本院对该合同不予审查确认，至于该合同的附件五即《前期物业服务合同》的签订时间是2016年5月23日，原告提交的证据1即物业管理服务协议的签订时间是2017年9月1日，是原、被告双方真实意思表示，是合法有效的协议，庭审中被告承认对其与原告签订的物业管理服务协议无异议；并且原告诉请被告支付物业管理综合服务费和公共维修资金的时间范围是2019年2月1日至2020年12月31日，故本院对被告提交的证据2中的《前期物业服务合同》真实性、合法性予以确认，对其与本案的关联性不予确认。根据原、被告双方诉辩及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：上林县大丰镇××路×××号××××小区（以下简称××××小区）系由广西××房地产开发有限公司上林分公司（以下简称××上林分公司）建设开发。被告李英玲向××上林分公司购买该小区×栋×单元×××号房，建筑面积为133.38平方米，2017年8月30日，××上林分公司与被告办理了交房手续。2017年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：乙方所购物业坐落位置：×栋撤回单元×××号房，建筑面积为133.38平方米。乙方按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理综合服务费，高层住宅为0.9元/平方米.月。乙方在办理交房手续时应向甲方一次性交清从本小区开发商通知的交房期限届满之日起至乙方实际收房后六个月的物业管理综合服务费。此后，乙方按一个月为一个周期交纳物业管理综合服务费，并在每个周期的首月5日内履行交纳义务。乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费，每逾期一天按欠费金额的千分之三向甲方支付违约金，同时甲方有权停止为乙方服务，并在小区公告栏公示乙方欠费的情况和通过诉讼方式向乙方追收欠费及违约金。《物业管理服务协议》签订当日，被告还在原告制作的××××小区《业主临时公约》上签字，该公约第十二条约定：维修基金是为小区公用设施、设备和房屋的共用部位、共用设施、设备的大中修及更新改造所筹集的资金，由业主按计算物业管理费的房屋建筑面积0.1元/（每月每平方米）标准逐月缴纳。在业主委员会成立前，维修基金由物业管理公司统一代收代管，与其它费用收支账目分开管理。业主委员会成立后，物业管理公司将代收维修基金及账目资料向业主委员会移交。此外，《物业管理服务协议》及《业主临时公约》还对其他权利义务作出了约定。被告按照《物业管理服务协议》的约定向原告交纳了收房后六个月（2017年6月至2017年10月）的物业管理综合服务费，并一直正常交纳物业管理综合服务费和公共维修资金至2019年1月份。从2019年2月1日至2020年12月31日期间，被告以原告没有按照《物业管理服务协议》里面的要求提供物业服务，服务质量不达标，未对小区里的公共收益向业主公示为理由，拒绝交纳物业管理综合服务费和公共维修资金。原告书面催交未果后，向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。另查明，原告已于2018年6月11日在上林县房产管理所备案，××××小区至今未成立业主委员会。本院认为，被告自2019年2月1日至2020年12月31日未向原告交纳物业管理综合服务费和公共维修资金。本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第二款的规定，本案适用法律事实发生时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《物业管理服务协议》和《业主临时公约》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告是否按照物业管理服务协议的约定向被告提供了物业管理服务的问题。本案中，原告在物业管理服务范围内履行了房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生的维护和管理、公共秩序的维护和管理、交通秩序与车辆停放维护和管理、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化维护和管理等服务项目，应视为原告客观上履行了合同的主要义务。被告列举原告的服务瑕疵为一般瑕疵，只有当物业公司提供的服务有重大瑕疵，即在履行合同中存在根本性违约，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果每个业主都可以根据自己的感觉和喜好来认定服务价值的高低，则合同将沦为一纸空文，这样的做法有违契约精神，也会损害到其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益，故对被告以原告没有按照《物业管理服务协议》里面的要求提供物业服务，服务质量不达标，未对小区里的公共收益向业主公示为理由，要求减免物业管理服务费和公共维修资金的主张，本院不予支持。同时，需要指出的是，对于涉案小区物业管理服务存在的问题，原告应尽快整改并巩固整改成果，并不断提升物业管理服务水平和质量，完善管理服务细节，以充分获取业主的支持和配合，同时业主也应对原告给予相应理解，尽可能地看到原告在物业管理服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业管理服务费是保障物业管理正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在管理服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提升物业服务水平和质量。原告依约为被告提供了物业管理综合服务，被告应按约履行交纳物业管理综合服务费用的义务，向原告支付拖欠的物业管理综合服务费用。按照《物业管理服务协议》，被告的房屋建筑面积为133.38㎡，自2019年2月1日至2020年12月31日为23个月，被告应支付物业管理综合服务费为：0.9元/㎡/月×133.38㎡×23个月=2760.97元。但原告只诉请被告支付物业管理综合服务费2760元，是对其诉讼权利的自由处分，本院予以支持。关于原告诉请被告支付公共维修资金的问题。根据《业主临时公约》的约定：维修基金是为小区公用设施、设备和房屋的共用部位、共用设施、设备的大中修及更新改造所筹集的资金，由业主按计算物业管理费的房屋建筑面积0.1元/（每月每平方米）标准缴纳。在业主委员会成立前，维修基金由物业管理公司统一代收代管，业主委员会成立后，物业管理公司将代收维修基金及账目资料向业主委员会移交。因××××小区至今未成立业主委员会，故被告应向原告交纳代收的公共维修资金。按标准计算，被告应交的公共维修金为：0.1元/㎡/月×133.38㎡×23个月=306.77元。但原告只诉请被告支付公共维修资金305.9元，是对其诉讼权利的自由处分，本院予以支持。关于原告诉请被告负担本案公告费的问题。因本案不需要公告送达相关诉讼文书，原告没有交纳公告费，故本院对原告诉请被告负担公告费不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告李英玲向原告广西桂雅物业服务有限公司支付物业管理综合服务费2760元、公共维修资金305.9元，以上两项共计3065.9元。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如逾期履行则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李英玲负担。本判决为终审判决。审判员  周文欢二〇二一年五月六日书记员  谭 萍附本案适用相关法律条文及司法解释：1.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。