北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17858号原告：樊建军，女，1968年8月1日出生，汉族，北京市顺义区居民，公民身份号码×××。原告：樊建国，男，1971年7月7日出生，汉族，北京市顺义区村民，公民身份号码×××。上述二原告之共同委托诉讼代理人：仇越峰，北京盛友律师事务所律师。被告：樊竹芬，女，1954年4月9日出生，汉族，北京市顺义区村民，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张劲，北京市青天律师事务所律师。原告樊建军、樊建国与被告樊竹芬农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员孙树华独任审判，公开开庭进行了审理。原告樊建军、樊建国及其共同委托诉讼代理人仇越峰，被告樊竹芬之委托诉讼代理人张劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊建军、樊建国向本院提出诉讼请求：1.确认樊振昆与被告樊竹芬之间签订的《立字为证》契约无效；2.判令被告向二原告腾退位于北京市顺义区××镇××村××路××号宅院内房屋及其附属设施，腾退后返还给二原告；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：二原告系同胞姐弟，父母均已去世。1995年3月17日，二原告之父樊振昆与被告签订房屋买卖合同，将位于北京市顺义区××镇××村登记在樊振昆名下的集体土地建设用地使用证上的北房五间、东厢房三间及宅院卖与被告。后二原告得知，被告并非是××镇××村村民，其在××镇××村有房产，一直住在××村，故该买卖合同无效。2019年3月，被告到村委会提出要翻建樊振昆名下的房屋，村委会要求被告找二原告协商，被告在未通知二原告前提下进行建房。二原告得知后找到被告劝阻未果，综上，为维护二原告的合法权益，故诉至法院，请求依法支持二原告的诉讼请求。被告樊竹芬辩称：不同意二原告的诉讼请求，理由如下：1.涉诉宅院买卖发生时间为1995年3月17日，但交易双方并非二原告诉称的卖房人樊振昆与买房人樊竹芬，而是樊振昆与樊朝焕，樊朝焕是樊竹芬的父亲，涉诉宅院在双方交易完成后，一直由樊朝焕一家（樊竹芬、樊竹芬爱人及孩子）共同居住使用；2.二原告提交的合同版本并非真实交易的文本，而是在涉诉宅院交易完成多年后才形成，并不是合同双方真实意思表示，故该合同不成立。综上，被告认为樊振昆与樊朝焕签订的名为《立字为证》的买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且双方已按照合同所约定内容履行完毕，樊朝焕作为顺义区××镇××村村民，亦为该村集体经济组织成员，且在购买涉诉宅院后将户口迁入，故双方所签合同不违反法律规定，应属有效。退一步讲，即便樊竹芬与樊振昆签订的名为《立字为证》的房屋买卖文本，系双方真实意思表示且成立，亦不会因违反法律规定而无效，因宅基地使用权应归家庭成员共同享有，虽樊竹芬并非××村村民，亦非该村集体经济组织成员，但其作为与樊朝焕系同一家庭成员身份，且在购买涉诉宅院后一直与樊朝焕共同居住在涉诉宅院内，直至樊朝焕去世，作为家庭成员的樊朝焕系涉诉宅院所属的村集体经济组织成员，具有使用涉诉宅基地的条件，故此合同应属有效。本院经审理认定事实如下：樊振昆与单希凤（均已去世）系夫妻，婚后育有一子一女，即本案原告樊建军、樊建国，樊振昆、单希凤的父母均在樊振昆、单希凤去世之前去世。樊朝焕与王恩荣（均已去世）系夫妻，本案被告樊竹芬系二人长女。樊朝焕生前户籍所在地为顺义区××镇××村××路××号，且系农业户口。樊竹芬系顺义区××镇××村村民。樊建军、樊建国户籍所在地为顺义区××镇××村××路××号。涉诉宅院位于顺义区××镇××村××路××号，对应的集体土地建设用地使用证编号为顺-××乡××村集建（证）字第××号，土地使用者登记在凡（樊）振昆名下。1995年3月17日，樊振昆与樊朝焕签订一份《立字为证》（以下简称：协议一），内容如下：“今有房主樊振昆愿将祖遗产北房五间，东厢房三间卖与樊朝焕。东至道，南至道，西至张国顺。南北长14.70米，东西宽18.35米，总计4分。此事经樊铁宾（彬），樊竹山两人介绍，买卖双方均无意见。樊振昆之房做价人民币肆仟叁佰元（4300元）整，当面点清，证人在场过目。同时樊振昆将国家发的房产使用证交与买主樊朝焕。此约自公元一九九五年三月十七日生效，一式两份。买主、卖主各持壹份，永久保存，决不反悔。卖主：樊振昆，买主：樊朝焕，介绍人：樊竹山，樊铁彬，证人：耿朝友。公元一九九五年三月十七日”。后樊振昆与樊竹芬又签订一份《立字为证》（以下简称：协议二），内容如下：“今有房主樊振昆愿将祖遗产北房五间，东厢房三间卖与樊竹芬。东至道，南至道，西至张国顺。南北长14.70米，东西宽18.35米，总计4分。此事经樊铁宾（彬），樊竹山两人介绍，买卖双方均无意见。樊振昆之房做价人民币肆仟叁佰元（4300元）整，当面点清，证人在场过目。同时樊振昆将国家所发的房产使用证交与买房主樊竹芬。此约自公元一九九五年三月十七日生效。一式两份，买主、卖主各持壹份，永久保存，决不反悔。卖主：樊振昆，买主：樊竹芬，介绍人：樊竹山，樊铁彬，证人：耿朝友。公元一九九五年三月十七日”。关于协议二，双方确认协议二是在协议一签订之后签的，樊建军、樊建国称签订时间是1997年，樊竹芬称签订时间是2000年左右。另双方确认签订协议二时并未支付房款。关于签订协议二的原因，樊建军、樊建国称1995年樊竹芬就想买房，她借樊朝焕的名义购买樊振昆房屋，两年之后樊竹芬为了确定她的权属把第一份合同解除，确认她就是实际买受人，双方的第二份合同是真实的，第一份合同是樊竹芬借名买的。1995年樊朝焕已经70周岁，事实上不具备买房的能力，在购房五年之后樊朝焕就去世了，故实际上就是樊竹芬买的房。樊竹芬称樊朝焕本来在××村有一处宅基地，是和樊竹凤共同居住在该村祖宅内，因他与樊竹凤有矛盾，无法居住在一个院内，故樊朝焕经常在村里有空房的人家借住，而且轮换过很多家，这种状况一直持续到1995年，1995年经樊竹山妻子得知樊振昆要卖房，故通过中间人介绍才由樊振昆与樊朝焕达成1995年的买卖，樊竹凤知道后多次跟她提起房子是樊朝焕买的，樊朝焕去世后房子应有樊竹凤一份，故在樊朝焕去世之前，樊竹芬爱人郭建忠（已去世）找到樊振昆说原协议丢了，再给补一份，樊振昆就去了，樊竹山也参与了，当天是樊竹山与樊振昆一起来到樊朝焕家，双方写了第二份协议，并非解除第一份协议。另当天樊朝焕给樊竹芬写了份遗嘱，如果是解除樊朝焕就没有必要写遗嘱。关于房款给付情况，樊建军、樊建国称是樊竹芬爱人郭建忠支付给樊振昆房款4300元。樊竹芬称樊建军、樊建国并未参与交易，故陈述郭建忠给的房款是其推论，4300元分二次给付的，第一次给付的3300元，还差1000元，最后樊朝焕将老母猪卖了把1000元给清的。双方确认签订协议二时未给付房款。审理中，经樊竹芬申请，樊竹山、王桂琴、樊铁彬出庭作证。樊竹山到庭陈述主要内容如下：樊振昆将房屋卖给了樊朝焕，二份协议都是樊朝焕找我写的。写第二份协议目的我不清楚，当时耿朝友已去世，写协议时，樊振昆子女没在场。关于房款来源，听我爱人王桂琴说樊朝焕卖的老母猪和小猪，加之手里本身就有点钱，当时樊朝焕与樊竹芬一起养猪。当初听王桂琴说樊振昆要卖房（系樊振昆老伴跟她说樊振昆要卖房），她怎么找到樊朝焕我不清楚。写这两份协议时，樊朝焕都在场。樊振昆卖房目的是因当时他在村里买了一处宅院，就想把老宅卖掉。我与樊朝焕从小就认识，他老串房檐，因他本身没房，到别人家白住。当初分房时，他分了两间半破房，他爱人长期有病，他把老闺女给了人家，大闺女、二闺女留在家，樊朝焕到50、60岁时还跟他二闺女住，住的开不开心我不清楚，由于时间关系，家庭也常闹矛盾，他就跟大闺女（嫁到了××村）一起住。遗嘱是我写的，内容就是大闺女给养老送终，去世之后把东西给大闺女。樊建军、樊建国认可樊竹山陈述的“签两份协议时樊朝焕均在场”，不认可是樊朝焕买房的陈述，且证人已年老，有些陈述前后矛盾，另通过名字可以得知，证人与樊竹芬有亲属关系。樊竹芬认可上述证言，涉诉宅院真实交易是在1995年，认可买卖双方是樊朝焕和樊振昆。王桂琴到庭陈述主要内容如下：樊朝焕买的樊振昆家房子，当初单希凤找我说让我家买他家房子，我说我儿子已经考出去了不需要，她说你家不要，问樊朝焕要不要，后樊朝焕找我先打听一下钱，她跟我说樊朝焕要的话4500元，后樊朝焕说没有那么多钱，我跟单希凤说你也别4500元了，给你取个中4300元行不行，她说行。钱是樊朝焕给的，但给钱的过程我没有看到，我看到了樊振昆给樊朝焕红本了。樊朝焕养老母猪，樊朝焕当初串房檐，他的大闺女回村跟他一起住，也跟着一起串房檐。他们之间签过两份协议，樊竹芬跟我说第一份协议丢了，其实没有丢，因为樊竹芬怕她二妹子分家产，所以签了第二份协议。签协议时，我不在场。樊建军、樊建国不认可王桂琴的证言，表示她与樊竹芬有亲属关系，且王桂琴与樊竹山就给房款的证言有冲突。樊竹芬认可上述证言。樊铁彬到庭陈述主要内容如下：头一份是樊朝焕买，第二份是樊竹芬买。樊竹芬找我说第一份丢了，然后就找到卖主又重新写了一份，实际上我不清楚第一份丢没丢。写头一份协议有我、耿朝友、樊振昆、樊朝焕、樊竹山、郭建忠，写第二份协议少了耿朝友。写头一份协议时，樊竹芬在外面做饭。第一次是樊朝焕买的房，钱是郭建忠到我家找我，让我给他点钱，给樊振昆钱时，郭建忠、樊朝焕、樊振昆和我都在现场，当时点钱时还差1000元，说以后再给，后来我问樊振昆，樊振昆跟我说给了。签第一份协议时写的是樊朝焕，但谁买的房我不清楚。钱是郭建忠递给我的，但钱是谁的我不清楚。樊竹芬跟我说第一份协议丢了，写完第二协议，樊竹芬把第一份撕了。写完第二份后还写了一份遗嘱，当时给钱时没有签协议。樊建军、樊建国认可樊铁彬陈述的“有两份房屋买卖协议，第二份是樊竹芬买房，钱是郭建忠给我点的”，亦认可“两次协议中樊竹芬、樊朝焕均在场”。樊竹芬称樊铁彬将这件事的经过陈述了下，只是说郭建忠递给他的，钱到底是樊朝焕、郭建忠的，他不清楚。双方交易过程是先给的钱，后签的协议，签协议时樊朝焕一家已经搬到涉诉宅院内居住，涉诉宅院就是樊朝焕购买，签第二份协议时同时写了一份遗嘱。签第二份协议确如樊竹芬所说为了防止樊竹凤过来争财产，樊朝焕设立遗嘱的行为，进一步印证了其并没有要解除第一份协议的意思表示。审理中，樊竹芬向本院提交遗嘱一份，内容如下：“今有樊朝焕本人托付众乡邻对我老有所养用文字形式立下遗嘱，我已70来岁，今后一切生活不能自理，就只（指）望女儿樊竹芬和女婿郭建中（忠）二人扶养并养老送终。一切财产都由女儿樊竹芬，女婿郭建中（忠）继承，我百年之后，旁人不得干涉。特立遗嘱。立遗嘱人：樊朝焕，见证人：樊铁彬、樊竹山，公元2000年1月10日”。欲证明樊朝焕去世后将自己的财产交由樊竹芬继承。樊建军、樊建国表示对该遗嘱的真实性、签订时间不好确认，假设遗嘱是真实意思表示，也不能推断出樊竹芬的证明目的，反而可以证明房子归属樊竹芬，印证了我方的说法，从一开始就是樊竹芬借名买卖，后她出于其他考虑解除了借名买卖协议，重新签订了以樊竹芬为买受人的协议，不能反推樊朝焕没有解除的意思表示，事实上协议已经解除了，樊竹芬又重新签订了协议，只能证明一开始房子应当归樊竹芬，可以印证樊竹芬就是借名买卖。审理中，樊竹芬向本院提交××村村民委员会证明一份，主要内容如下：“…樊竹芬、郭建忠在樊朝焕在世期间（从1995年至2000年）一直共同居住在××村××路××号院内，直至樊朝焕去世”。后本院前往××村进行调查，村工作人员表示：樊竹芬户口在××村，樊竹芬父亲去世前她跟父亲在本村住过几年。樊振昆的房子具体是卖给谁村委会不清楚，樊朝焕去世后樊竹芬有时在我村里住，有时在××村住。另确认村委会出具证明的情况属实。樊建军、樊建国认可该证明的真实性，称该证明恰恰可以证明实际买受人为樊竹芬，如果是樊朝焕为了自己安居乐业考虑且有能力购买房屋，樊竹芬一家三口在××村有住宅，他们就应当各自分开居住，如果他们在一起居住，完全可以居住在××村，没有必要在××村购买院落。上述事实，有双方当事人陈述、证明、遗嘱、证人证言、询问笔录、《集体土地建设用地使用证》《立字为证》等证据在案佐证。本院认为：公民的合法权益受到法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。农村房屋买卖合同是否有效，应考虑主体的身份、相关法律法规的强制性规定等因素进行综合判定。具体到本案，双方争议焦点为樊振昆与樊竹芬签订的《立字为证》是否有效。对此本院分析如下：第一，农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不允许向本集体经济组织外的成员转让。本案中，樊朝焕生前户籍所在地为顺义区××镇××村××路××号，即涉诉宅院地址，且系农业户口。樊竹芬虽非××村集体经济组织成员，但其曾与樊朝焕等人共同居住使用涉诉宅院，故涉诉宅院保障了樊朝焕及其家庭成员居住生活。第二，结合双方当事人陈述、证人证言能够证实樊竹芬与樊振昆签订《立字为证》后并未支付房款，而是在樊朝焕与樊振昆于1995年签订《立字为证》期间支付的房款，故涉诉的两份协议不能割裂开来看，考虑到樊竹芬与樊振昆签订《立字为证》时，涉诉宅院已由樊朝焕及其家庭成员居住使用，因樊朝焕为顺义区××镇××村村民，因此上述买卖行为并未导致涉诉宅院所依附的宅基地流转至××村集体经济组织以外，故樊朝焕去世后，由其子女居住使用涉诉宅院不违反国家法律、法规的强制性规定。第三，从本案身份特殊性考虑，需要指出的是，这是考虑本案买卖关系是否有效的最重要因素。本案中，樊竹芬的身份具有特殊性，其虽并非顺义区××镇××村村民，但樊竹芬之父樊朝焕已将户口迁入涉诉宅院，因此即便认定本案诉争合同有效也不违背法律、司法解释对农村房屋买卖的基本精神。综上，根据本案实际情况，综合考虑主体的身份、法律的基本精神等因素，结合诚实信用、尊重历史等原则，本院认为樊朝焕已将户口迁入涉诉宅院所在地址，且系××村农业户口，涉诉宅院亦为樊朝焕生前居住使用，而双方签订协议已有二十余年，樊振昆及其家庭成员均未对该买卖行为提出异议。因此，本院从有利于规范当事人交易行为，从维护交易秩序、社会公平的角度出发，同时考虑涉诉宅基地及宅基地内房屋交易的自愿性、真实性，本院综合认定樊建军、樊建国主张确认樊振昆与樊竹芬之间签订的《立字为证》契约无效之诉讼请求，于法无据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告樊建军、樊建国的全部诉讼请求。案件受理费七十元，由原告樊建军、樊建国负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 孙树华二〇二一年五月十日法官助理 张志鹏书 记 员 张亚男书 记 员 杨 欢