北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初8512号原告（反诉被告）：郭海湧，男，1984年6月15日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王玫，女，1958年4月23日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王敬芝，女，1958年10月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京铭宇行房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里103号楼1层1单元104。法定代表人：马晓平。委托诉讼代理人：闫成祥，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明，男，1989年6月23日出生，汉族，北京铭宇行房地产经纪有限公司经理，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）郭海湧（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京铭宇行房地产经纪有限公司（以下简称“铭宇行经纪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郭海湧之委托诉讼代理人王玫、王敬芝，铭宇行经纪公司委托诉讼代理人闫成祥、李明均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。郭海湧向本院提出诉讼请求：1.判令确认郭海湧与铭宇行经纪公司签订的房屋租赁合同于2020年7月28日解除；2.判令铭宇行经纪公司退还郭海湧9.5个月房租435413元；3.判令铭宇行经纪公司退还郭海湧押金91666元；4.判令铭宇行经纪公司退还郭海湧转让费6万元；5.判令铭宇行经纪公司退还郭海湧物业费6744元；6.判令铭宇行经纪公司向郭海湧支付三个月房租标准的违约金137499元；7.判令铭宇行经纪公司赔偿郭海湧装修费204200元，搬迁费11000元，招牌费9500元，经营损失223077元。事实与理由：郭海湧与铭宇行经纪公司于2019年11月15日签订了房屋租赁合同，铭宇行经纪公司将坐落于北京市朝阳区百子湾东里甲212号楼-101的房屋出租给郭海湧。合同中规定租赁期自2019年12月15日至2024年12月14日，租期5年。用于郭海湧做餐饮经营使用。铭宇行经纪公司向郭海湧出租的房屋已被法院查封，查封期限自2018年5月14日至2021年5月13日止。铭宇行经纪公司在签订房屋租赁协议时隐瞒了该情况，郭海湧并不知情。于2020年7月28日，收到了铭宇行经纪公司单方面解除房屋租赁合同的通知，要求郭海湧终止合同并腾空房屋。后郭海湧通过朝阳区人民法院了解到该房屋已被法院查封，并准备进行拍卖。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条：有下列情形之一的房屋不得出租，第二款：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。因此铭宇行经纪公司无权出租该房屋。综上所述，郭海湧恳请法庭跟据《中华人民共和国合同法》的相关规定，铭宇行经纪公司需返还郭海湧支付的18.5个月的房租以及租赁押金，向郭海湧支付合同违约金，并赔偿因租赁该房屋对郭海湧造成的经济损失。本案诉讼费用由铭宇行经纪公司承担。铭宇行经纪公司答辩并反诉称：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉案房屋业虽然有查封，但是法院没有限制租赁权，也不意味着必然的拍卖；虽然后来被拍卖，但是是所有权变更，不影响之前的租赁合同效力，因此郭海湧解除合同理由不成立。关于优先购买权，铭宇行经纪公司没有主张，但是不影响与郭海湧之间合同的效力。我司认可合同解除时间是2020年12月6日。不同意诉请二，郭海湧使用了涉案房屋没有要求返还的依据，9.5个月房租435413元已全部收到。诉请三押金应予以扣除。诉请四我方没有收到，郭海湧的主张没有依据。诉请五物业费一项，原告实际使用房屋应该承担物业费，要求退还没有依据。诉请六是郭海湧违约，不同意支付违约金。诉请七，房屋是精装，不需要装修，郭海湧的装修行为与本案无关。郭海湧未如期支付房租并搬离租赁房屋、明确表示不再履行双方签订的《北京市商业用房租赁合同》构成违约，应承担违约责任。因为整体租期5年合同才约定给予免租期，但是现在合同才履行一年，郭海湧需要支付免租期的租金。疫情期间免除了2020.9.15-2020.11.30期间2.5个月的租金，郭海湧应支付。郭海湧还应支付2020.11.30-2020.12.6其搬离期间的租金9167元。依据合同6.2条，郭海湧应提前30天通知，我方认为对应的期间是2020.11.7-2020.12.6，郭海湧应承担我司寻找下一租户的期间的损失。依据合同郭海湧应支付管理服务费，虽然在合同的履行期间我司没有向郭海湧主张过，月租金45833元，2019.11.15郭海湧支付的212067元包含押金91666元、房租2个月91666元、物业费供暖费18733元、1万元管理服务费，还差35833元管理费。房屋现由竞拍人控制。基于前述理由，我方提出反诉请求：1.判令确认郭海湧与铭宇行经纪公司签订的《北京市商业用房租赁合同》于2020年12月6日解除；2.判令郭海湧向铭宇行经纪公司支付欠交房租169583元；3.判令郭海湧向铭宇行经纪公司支付应提前三十天通知义务的房租租金45833元；4.判令郭海湧向铭宇行经纪公司支付单方解除租赁合同违约金137499元；5.判令郭海湧向铭宇行经纪公司支付迟延支付房租的滞纳金51168元；6.判令郭海湧向铭宇行经纪公司支付管理服务费35833元。郭海湧针对反诉辩称：不同意铭宇行经纪公司全部反诉请求,合同解除时间是2020年7月28日,理由是2020年7月15日朝阳区人民法院执行局法官通知郭海湧涉案房屋将要被拍卖,郭海湧才得知涉案房屋自2018年5月14日起即被查封,因此郭海湧于2020年7月27日提出解除合同,次日解除函送达了铭宇行经纪公司,对解除合同双方也进行了微信沟通。反诉请求二没有法律和事实依据，行业规矩第一个月免租用做装修期间；疫情期间减免2.5个月房租是符合国家政策的，并且是达成合意，铭宇行经纪公司无权再要求郭海湧支付；第三部分6天的房租不同意支付，因为郭海湧搬离时间是2020年11月17日。解除通知在7月已送达铭宇行经纪公司，不存在30天通知的违约损失，因此不同意反诉请求三。因为是铭宇行经纪公司单方原因导致合同解除，是法院已经发送传票、张贴了公告要求郭海湧腾退，郭海湧是依法解除并搬离房屋，不存在违约，铭宇行经纪公司应该支付违约金，不同意反诉请求四。反诉请求五没有事实和法律依据，我方不拖欠租金，不存在滞纳金事宜，并且滞纳金应以各期租金为基数。反诉请求诉请六没有合同依据，不同意支付，2019.11.9支付了定金5万元，2019.11.15支付212067元（包含押金91666元、房租2个月91666.6元、物业费供暖费18733元、转让费6万元）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月15日，郭海湧作为承租方（乙方）与铭宇行经纪公司作为出租方（甲方）签订《北京市商业用房租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市朝阳区百子湾东里甲212号楼-101的房屋（以下简称“涉案房屋”）租与乙方使用，租赁期自2019年12月15日至2024年12月14日，第一年租金55万元，第二年开始每年递增3%，第一次交纳租金时间是2019年11月15日，此后房款提前半个月支付，半年付；2020年1月30日支付183334元、2020年5月30日支付275000元、2020年11月30日支付283250元，押金91666元；签约当日乙方应签署消防治安责任告知书，并向甲方支付相当于一个月房租的管理服务费；租赁期限届满前，任何一方均不得擅自解除本合同，如一方不履行合同约定的义务，或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可因此解除合同，并根据本合同追究违约责任；租赁期内，乙方不按约定交纳租金、押金及各项费用的，每日应加收相当于欠付费用总金额1%的滞纳金。逾期五日仍不交纳，视为乙方单方解除本合同；甲方提前收回房屋或乙方提前退租，须提前三十天通知对方，并支付3个月房租作为违约金，因此给对方造成经济损失的，应予以赔偿。郭海湧于2019年11月9日向任孟支付定金5万元、2019年11月15日支付212067元，包括押金91666元、房租2个月91666元、物业费供暖费18733元、管理服务费10000元。2020年1月30日支付10万元，2020年2月25日支付5万元，2020年3月20日支付33334元，2020年6月10日支付5万元，2020年6月16日支付5万元，2020年6月16日支付60417元。铭宇行经纪公司称除了2019年11月9日的5万元，其他款项均已收到。2020年7月15日，北京市朝阳区人民法院执行局工作人员在涉案房屋张贴执行《公告》，上载“……现责令被执行人李湘自公告之日起十五日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，本院将依法强制腾空该房屋并评估拍卖，执行中一切费用及损失均由被执行人负担。房屋实际占用人与被执行人承担同等义务”，“……于二〇一八年五月十四日查封了被执行人李湘如下财产：朝阳区百子湾东里甲212号楼1层101号房屋，期限自2018年5月14日至2021年5月13日”。庭审中，郭海湧为证明铭宇行经纪公司存在违约行为给其造成损失提供如下证据：1、《撤回办理食品经营许可申请表》《食品经营许可新办申请表》，欲证明铭宇行经纪公司未履行协助办理的义务；2、2020年7月28日，郭海湧向铭宇行经纪公司发送《解除房屋租赁合同通知》。铭宇行经纪公司对于该通知的真实性认可，主张是8月份收到的，具体时间记不清了，且解除通知中也列明腾空之日合同解除。3、2020年11月23日朝阳法院谈话笔录，证明该日涉案房屋交付至竞拍人手中；4、门店收款统计表，欲证明合同提前解除造成其经营损失；5、郭海湧委托代理人与执行法官的微信聊天记录，欲证明其在收到执行通知后于2020年11月17日搬离；6、郭海湧委托代理人与搬家公司工作的微信聊天记录，欲证明其搬运费用支出情况；7、郭海湧委托代理人与制作招牌的工作人员的微信聊天记录，欲证明其制作招牌花费9500元；8、郭海湧委托代理人与铭宇行经纪公司二名工作人员的微信聊天记录，欲证明其在2020年7月15日收到执行通知要求铭宇行经纪公司协助处理，铭宇行经纪公司故意拖延处理。郭海湧与微信名为“海洋”的工作人员聊天中显示：2020年7月29日郭海湧称“他（房主）要能明天回来我能等30号的话我只能走司法了”；海洋称“你要是信我吧，咱俩就一条线儿的，你就听我的，你就先别搬这事儿让业主来解决，我每次跟他说话都会聊天记录，懂吧，业主说他出事，他负责，他负不负责，咱不管，他毕竟比咱们有钱，这没毛病吧，他能赔起咱们对不对，他万一要是真解决了呢，你不用搬了，不也挺好的”；9、装修费用清单及收款收据若干，欲证明郭海湧支付装修费用204200元。庭审中，铭宇行经纪公司为证明郭海湧延期支付租金并提前解约提供如下证据：1、产权人李湘与铭宇行经纪公司签订的《北京商铺租赁合同》及相关证明；2、铭宇行经纪公司账户交易明细，欲证明郭海湧迟延支付房租并提前解约。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郭海湧与铭宇行经纪公司签订的《北京市商业用房租赁合同》系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按照合同履行各自的义务。现涉案房屋已由第三人控制，郭海湧和铭宇行经纪公司均认可合同已经解除，只是对合同解除时间和解除原因各执一词，本案的争议焦点在于合同解除原因，何方行为构成违约及违约责任承担范围。铭宇行经纪公司的合同义务系提供符合使用目的的房屋，郭海湧的合同义务是按时交纳房租。结合郭海湧提供的证据可知2020年7月15日朝阳区人民法院张贴了执行公告要求使用人限期搬离，铭宇行经纪公司未及时、有效的解决该问题，郭海湧有权据此要求解除合同，故本院认定合同于2020年7月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。合同解除前即2020年7月28日之前，郭海湧应正常支付租金；合同解除后至郭海湧搬离之前，其应支付占有使用费。关于郭海湧要求返还9.5个月房租的诉讼请求，结合郭海湧提交的微信聊天记录可知其于2020年11月17日搬离，其应支付此间的房租和使用费，剩余部分使用费铭宇行经纪公司应予以退还。关于铭宇行经纪公司要求支付免租期租金的反诉请求，无合同依据，本院不予支持；疫情期间减免的租金系属双方洽商一致对合同的变更，不应补交；2020年11月30日至2020年12月6日期间，涉案房屋已非由郭海湧控制，铭宇行经纪公司无权主张使用费；合同系因铭宇行经纪公司未妥善解决产权争议而导致提前解除，郭海湧无需履行提前通知义务，故对于前述反诉请求，本院不予支持。双方的租赁合同关系已经解除，故铭宇行经纪公司应退还郭海湧押金91666元。关于郭海湧主张的转让费6万元，因转让协议已实际履行，该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于郭海湧要求返还物业费的主张，已实际发生，且与其使用房屋期间相吻合，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于郭海湧主张的违约金，本院结合合同履行情况、剩余租赁期间、合同解除原因予以酌定。关于郭海湧主张的装修费204200元、招牌费9500元，因涉案房屋已由案外人控制，不具备对装修残值进行鉴定的条件，故本院对于装修残值损失和招聘费用予以酌定。关于郭海湧主张的搬迁费用11000元，即使合同到期也不排除该费用的发生，故对于该项费用不予支持。关于郭海湧主张的经营损失223077元，无合同依据，且非租赁合同解除的直接损失，加之郭海湧已通过主张违约金对其损失进行添补，故对于该项诉讼请求本院不予支持。因铭宇行经纪公司未保证房屋产权清晰，且未及时沟通协调解决权属纠纷，难以让郭海湧作为承租人产生足够信赖而行使合同解除权，郭海湧行使合同解除权有正当理由，不构成违约，故对于铭宇行经纪公司要求郭海湧支付单方解约违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于铭宇行经纪公司主张的迟延支付房租的滞纳金51168元，有合同依据，本院予以支持，但计算标准较高，本院予以酌减。关于铭宇行经纪公司主张的管理服务费35833元，有合同依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郭海湧与被告（反诉原告）北京铭宇行房地产经纪有限公司于二〇一九年十一月十五日签订的《北京市商业用房租赁合同》于二〇二〇年七月二十八日解除；二、被告（反诉原告）北京铭宇行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）郭海湧房屋使用费四万一千二百五十元；三、被告（反诉原告）北京铭宇行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）郭海湧押金九万一千六百六十六元；四、被告（反诉原告）北京铭宇行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）郭海湧违约金九万元；五、被告（反诉原告）北京铭宇行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）郭海湧装修残值损失十四万元、招牌费六千元；六、原告（反诉被告）郭海湧于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京铭宇行房地产经纪有限公司滞纳金五千一百一十七元；七、原告（反诉被告）郭海湧于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京铭宇行房地产经纪有限公司管理费三万五千八百三十三元；八、驳回原告（反诉被告）郭海湧的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）北京铭宇行房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6670元，由原告（反诉被告）郭海湧负担3260元（已预交），由被告（反诉原告）北京铭宇行房地产经纪有限公司负担3410元[原告（反诉被告）郭海湧已预交，被告（反诉原告）北京铭宇行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）郭海湧]。反诉案件受理费3928元，由原告（反诉被告）郭海湧负担25元[被告（反诉原告）北京铭宇行房地产经纪有限公司已预交，原告（反诉被告）郭海湧于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京铭宇行房地产经纪有限公司]，由被告（反诉原告）北京铭宇行房地产经纪有限公司负担3903元（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二一年五月十三日书记员  邓 青