北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初21128号原告：李振利，男，1972年4月29日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏继志，北京市天耀律师事务所律师。被告：王建军，男，1969年12月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：王某1，女，2004年10月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。法定诉讼代理人：王建军（王某1之父），住北京市朝阳区。被告：王某2，女，2011年2月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。法定诉讼代理人：王建军（王某2之父），住北京市朝阳区。被告：吴建康，男，1932年7月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王建军（吴建康之女婿），住北京市朝阳区。被告：张树华，女，1936年10月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王建军（张树华之女婿），住北京市朝阳区。第三人：北京华航恒业科技有限公司，住所地北京市朝阳区望京湖光北街9号旺角广场三层3821室。法定代表人：覃兆松，董事长。委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：张澍，北京市中诚友联律师事务所实习律师。原告李振利与被告王建军、被告王某1、被告王某2、被告吴建康、被告张树华（以下共同出现时简称五被告），第三人北京华航恒业科技有限公司（以下称华航公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李振利及其委托诉讼代理人魏继志，王建军，华航公司委托诉讼代理人张玉贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李振利向本院提出诉讼请求：五被告向王建军支付华航公司向其赔偿的违约金及赔偿款386991.9元。事实和理由：王建军与其妻子吴蓓于2009年8月20日与华航公司签订商品房预售合同，向其购买坐落于朝阳区中关村电子城西区E7地块E7地块科研研发中心9层923室的房屋（以下简称涉案房屋），并支付了1289973元房款。因华航公司存在违约行为，五被告在2018年向北京市朝阳区人民法院提起诉讼并得到支持，要求华航公司赔偿五被告违约金及赔偿款386991.9元。2010年9月19日，李振利与王建军、吴蓓签订《房屋买卖合同》，李振利向二人购买涉案房屋，并向其支付了50000元定金和1850000房款，即双方约定合同总价款的95%。根据《房屋买卖合同》第11条约定：“出卖人从该房屋开发建设单位处所获违约金及赔偿款归买受人所有。”故五被告从华航公司处所获违约金及赔偿款应及时支付给李振利。五被告辩称，不认可涉案《房屋买卖合同》真实性，涉案《房屋买卖合同》上王建军的签字并非王建军本人签署。王建军自华航公司处购买涉案房屋后，一直将涉案房屋交给妻子吴蓓管理。2010年左右吴蓓曾告诉王建军想要出售房屋，也说有几个有意向的买家，其中即包含了李振利，当时王建军觉得售房价格低于心理预期，因此没有明确同意吴蓓将涉案房屋出售给李振利。此后王建军得知涉案房屋系违建，于是开始关注和处理赔偿的事情，就没有再花精力管出售房屋的事情。2015年吴蓓去世，王建军才知道涉案房屋出售了。根据《房屋买卖合同》约定买卖双方均无权对外出租涉案房屋，并且涉案房屋物业费和取暖费应当由李振利交纳，但是李振利不仅对外出租了涉案房屋，而且没有交纳物业费和取暖费，直到2018年才由王建军交纳了取暖费。第三人称，本案诉争的违约金华航公司已经和五被告达成了调解书，华航公司同意赔偿违约金386991.9元，相关违约金亦已经全额支付五被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴蓓、王建军系夫妻关系。吴蓓于2015年5月8日去世。吴建康和张树华为吴蓓的父母。王某1和王某2为王建军和吴蓓之女儿。2009年8月20日，王建军、吴蓓与华航公司签订《商品房预售合同》，约定：王建军、吴蓓向华航公司购买涉案房屋；房屋预售许可证号为京房售证字（2009）69号；华航公司应于2009年11月15日前向吴蓓、王建军交付涉案房屋；华航公司应当在2010年11月15日前，取得涉案房屋所在楼栋的权属证，如因华航公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人退房的，华航公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之五向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自华航公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，华航公司应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托北京龙泰鸿源房地产经纪有限责任公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因华航公司的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2010年9月19日，吴蓓与李振利签署。吴蓓、王建军为出卖人、李振利为买受人的《北京市房屋买卖合同》，约定：1．买受人向出卖人购买涉案房屋。2．房屋成交总价2020000元，自本合同签订之日起，当事人双方不得单方变更合同条款，当事双方不为该房屋设定出租、抵押。买受人向出卖人支付定金50000元。出卖人为表履约诚意，于下列第项约定时间，将涉案房屋交付买受人使用。出卖人不得因买受人对该房屋的使用而收取任何费用。1）签订本合同之日起30日内，买受人交付定金及购房预付款1900000元起7日内。出卖人于收齐1900000元时将涉案房屋的有关资料包括但不限于买卖（预售）合同原件、购房发票原件、契税票原件、公共维修基金与案件交由买受人保管。3．涉案房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2011年6月，具体取得时间视开发建设单位实际办理而定。待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人方可就该房屋办理房屋权属转移登记。出卖人与买受人可就该房屋办理房屋权属转移登记。4．如非因当事人双方原因致使涉案房屋合同签订之日起1年内未取得房屋权属证书的，本合同继续履行，出卖人从涉案房屋开发建设单位处所获违约金及赔偿款归买受人所有。2010年9月19日，吴蓓与李振利、北京广发地产经纪有限公司签署吴蓓、王建军为出卖人，李振利为买受人、北京广发地产经纪有限公司作为居间人的《居间服务合同》，约定北京广发地产经纪有限公司作为李振利与吴蓓、王建军房屋买卖交易居间方向各方提供居间服务。经询，李振利及五被告均认可《北京市房屋买卖合同》《居间服务合同》中签字并非王建军所签。李振利称该签字系吴蓓代签。庭审中，本院询问李振利签署前述合同时是否查看了王建军给吴蓓的授权委托材料，李振利称未查看，就是看到了吴蓓拿着王建军的身份证原件和复印件，且结合王建军和吴蓓的关系，涉案交易系通过中介公司居间完成故认为吴蓓是有授权的，王建军对房屋出售情况是知情及认可的。就此王建军不予认可，称吴蓓系其妻子，掌握其身份证件很正常，不代表同意出售房屋。2010年9月26日，李振利向吴蓓付清了1900000元定金及预付款。庭审中，李振利提交王建军、吴蓓与华航公司签订的《商品房预售合同》、2010年的有线电视费、公共维修基金、契税、电费、房款收据、房款发票、2010年度的物业费发票一组，证明其付清1900000元定金及预付款当日，吴蓓即将涉案房屋及上述购房原始凭证均交付李振利。王建军称前述材料一直由吴蓓保管故其不知道为何相关材料在李振利处。庭审中，本院询问王建军对涉案房屋出售事宜是否知情，王建军称，其与吴蓓自华航公司处购买涉案房屋后，一直将涉案房屋交给吴蓓管理，2010年左右吴蓓曾告诉王建军称想要出售房屋，也说有几个有意向的买家，其中即包含了李振利，当时王建军觉得李振利所给出的购房价格低于心理预期，因此没有明确同意吴蓓将涉案房屋出售给李振利，此后王建军得知涉案房屋系违建，于是开始关注和处理赔偿的事情，就没有再花精力管出售房屋的事情。直至2015年吴蓓去世，王建军才知道涉案房屋出售了。经询，王建军称其在吴蓓去世前一直与吴蓓共同居住在二人位于来广营的房屋中。就吴蓓与王建军拥有房屋情况，王建军称其和吴蓓在北京共有四套房屋，分别位于西城区、潘家园、朝阳区长岛澜桥小区以及涉案房屋。2010年其与吴蓓共同在朝阳区长岛澜桥小区居住。就王建军与吴蓓向华航公司购买涉案房屋情况，王建军称其和吴蓓购买涉案房屋后，华航公司在2009年前后向其交付了涉案房屋，吴蓓与王建军一起至涉案房屋查看，但是此后因为一直无法办理产权证，故其和吴蓓还共同进行了维权。王建军表示其仅在开发商交房时去涉案房屋查看过两三次，此后再未去过涉案房屋。2015年11月11日，王建军起诉零点空间科技（北京）有限公司要求该公司向其返还涉案房屋，零点空间科技（北京）有限公司以其系向李振利承租涉案房屋，故不同意返还。后北京市朝阳区人民法院作出2015年朝民初字第59542号民事判决书，驳回了王建军的全部诉求。后王建军提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终9062号民事判决书，维持了一审判决。2018年11月5日，本案五被告起诉华航公司房屋买卖合同纠纷一案，要求华航公司支付逾期办证违约金。后本案五被告与华航公司达成一致调解意见：一、华航公司按总房价款1289973元的30%（386991.9元）向王建军、王某1、王某2、吴建康、张树华支付涉案房屋逾期办证违约金（于2018年11月30日支付本案五被告违约金200000元；余款于2019年12月31日前支付）。二、双方就涉案房屋逾期办证违约金别无其他争议。经询，王建军、王某1、王某2、吴建康、张树华、华航公司均表示前述违约金华航公司已经支付。另查，涉案房屋至今尚未办理所在楼栋权属登记以及涉案房屋权属登记。本院认为，本案认定之焦点在于王建军对于吴蓓向李振利出售涉案房屋事宜是否知情。李振利自2010年占有使用涉案房屋，且持有涉案房屋购房原始凭证。根据案件审理中王建军陈述，其在2010年9月19日之后未曾至涉案房屋进行过查看、亦未询问过吴蓓出售涉案房屋情况，且不知晓吴蓓将涉案房屋购房原始凭证已交付李振利的情况，因此截至2015年吴蓓去世，其不知道涉案房屋已为吴蓓出售给李振利。就此本院认为综合以下情节，王建军该陈述实与常理不合：1．王建军自述2010年后其知晓涉案房屋无法办理产权证，故开始处理赔偿及维权事宜。即王建军对于涉案房屋权属状态一直是知情并关注的，同时维权事宜的处理亦难免须使用购房原始凭证或须至涉案房屋所在小区进行查看，但王建军表示2010年后至吴蓓去世近五年的时间，其从未至涉案房屋查看，亦未发现吴蓓已不掌握涉案房屋原始购房凭证，实与常理不符。2．王建军称在华航公司向其交付涉案房屋后不到1年时间内，其曾至涉案房屋查看过两三次，但同时此后的近五年时间其再未至涉案房屋查看，亦与常理不符。3．夫妻在婚姻关系存续期间对夫妻共同财产有平等的处理权，王建军与吴蓓间并无特殊的夫妻财产制约定，即王建军完全有权亦有能力查看夫妻财产变动情况，其在2010年即已经从吴蓓处得知李振利有购房意向，并也知晓李振利的购房价格，其完全有能力进一步核实房屋是否出售，以及家庭财产变动情况。王建军自称从未核实与关注与理不合，亦属怠于行使自身权利的行为。综上本院对王建军自称对吴蓓2010年已出售涉案房屋事宜完全不知情一节无法采信。王建军以此拒绝继续履行《北京市房屋买卖合同》缺乏依据，本院无法支持。根据《北京市房屋买卖合同》约定“如非因当事人双方原因致使涉案房屋合同签订之日起1年内未取得房屋权属证书的，本合同继续履行，出卖人从涉案房屋开发建设单位出所获违约金及赔偿款归买受人所有。”现涉案房屋因华航公司原因无法取得权属证书，李振利要求五被告支付华航公司赔偿的386991.9元违约金符合合同约定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：被告王建军、被告王某1、被告王某2、被告吴建康、被告张树华于本判决生效后七日内支付原告李振利赔偿款386991.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7104.88元，由被告王建军、被告王某1、被告王某2、被告吴建康、被告张树华负担（于本判决书生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李晓华二〇二一年五月二十六日法官助理 吴青沛书 记 员 刘嘉玮