北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初35595号原告：靳庆义，男，1982年11月24日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京鑫荣有家房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区马家堡路180号6层730。法定代表人：王春良，投资人。原告靳庆义与被告北京鑫荣有家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告靳庆义到庭参加诉讼。被告经纪公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳庆义向本院提出诉讼请求：1.确认原告与北京鑫荣有家房地产经纪有限公司西城分公司于2019年5月22日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同号：000092）于2019年11月25日解除；2.判令被告将北京市西城区京铁和园X号房屋腾退交付给原告；3.判令被告向原告支付违约金11000元，并支付第三季度房租16500元，自2019年11月25日起至被告实际腾退房屋之日止以5500元每月的标准向原告支付房屋使用费。诉讼过程中，靳庆义变更第3项诉讼请求：判令被告向原告支付违约金11000元，并支付5个月租金27500元。撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2019年5月22日，原告与北京鑫荣有家房地产经纪有限公司西城分公司（以下简称西城分公司）签订了编号为000092的《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定原告委托西城分公司出租原告名下位于北京市西城区京铁和园X号房屋，西城分公司以每月房屋租金5500元的标准向原告分期支付租金，出租代理期自2019年5月21日至2020年5月21日，共计一年。合同约定西城分公司将各期租金划入原告账户的日期，第一次2019年5月21日、第二次2019年8月18日、第三次2019年11月18日、第四次2019年2月18日。西城分公司每季度交付房租款期限，按约定日期超过一日以上未付款，则视为违约，本合同立即终止，并由违约方承担责任。合同签订后，西城分公司将原告房屋转租给了第三人，但西城分公司仅于2019年5月21日按合同约定向原告支付了第一季度的房屋租金，2019年8月18日西城分公司未按合同约定支付租金，经原告不断催促，西城分公司逾期支付。截止至起诉之日，西城分公司仍未向原告支付本应于2019年11月18日给付的第三季度房屋租金。原告曾通过电话方式对西城分公司进行催促，已无法与西城分公司的经理取得联系。经纪公司既未作出答辩，亦未参加本院庭审。靳庆义围绕诉讼请求依法提交的证据有经纪公司法定代表人的身份证复印件、《北京市房屋出租委托代理合同》、购房现金缴款单，靳庆义与王志磊的微信聊天截图及转账记录，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：西城分公司成立于2016年9月20日，为经纪公司设立的分公司，负责人为王志磊。2020年3月26日，西城分公司名称变更为北京鑫荣有家物业管理有限公司西城分公司，2020年12月3日核准注销。2019年5月21日，靳庆义与西城分公司就位于北京市西城区京铁和园X号楼X室房屋交接事宜签署《房屋交割清单》。2019年5月22日，靳庆义（甲方）与西城分公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，内容为：“第一条房屋基本情况，（一）房屋坐落于北京市西城区京铁和园X号楼X单元X室，建筑面积68平方米。第二条房屋租赁用途，居住不打隔断整租。第三条出租代理权限及期限。（一）乙方出租代理权限为，1.代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；3.代甲方向承租人收取租金；5.监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。（二）出租代理期自2019年5月21日至2020年5月21日，共计一年。出租代理期限可延长二个月。（四）甲方应于2019年5月22日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二。（五）出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。第四条租金。（一）租金标准，每月房屋租金（含税价）为5500元整。（二）租金收取方式，乙方通过银行打款方式，并按约定打款到甲方账户。（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期，第一次2019年5月21日；第二次2019年8月18日；第三次2019年11月18日；第四次2019年2月18日。第五条佣金及相关服务费用。第六条其他费用。第七条房屋及附属设施的维护。第八条转委托。第九条合同的解除。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，1.未按规定划付租金达5日以上的。第十条违约责任。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金。第十一条合同争议的解决办法。第十二条其他约定事项。第十三条合同生效。”就本院关于上述合同履行问题进行的询问，靳庆义称“该合同期限是2019年5月21日至2020年5月21日，是续签的，2019年5月21日之前就把房屋交给被告了。没有向被告收过押金。租金每月5500元，收到2019年5月21日至8月20日期间的租金，8月21日至11月20日期间的租金也收到了，自2019年11月21日起，就未收到被告的租金。2019年11月18日被告应当支付下一季度的租金，但是被告与我商量，按月支付租金，支付了11月21日至12月20日期间的租金。之后被告就不再支付租金了，我也联系不上被告了。已于2020年5月21日收回了案涉房屋，我自己收回的房屋，2020年5月21日合同到期后，我与租客自行签订合同，履行到2021年5月21日，故我认为是合同到期即2020年5月21日我自行收回了房屋”。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，经纪公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。靳庆义与西城分公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。西城分公司未按照合同约定向靳庆义支付租金，构成违约，应当继续履行，并按合同约定的方式向靳庆义承担违约责任。西城分公司是经纪公司设立的分公司，其民事责任由经纪公司承担。靳庆义要求经纪公司给付租金并偿付违约金的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。西城分公司未按约定支付租金，靳庆义按照合同约定可以解除合同，但靳庆义未出示向西城分公司发出解除合同通知的证据，且本案立案时，合同约定的租赁期间已经届满，其后，靳庆义与西城分公司未再续签合同，鉴于双方租赁合同的权利义务终止，靳庆义已自行收回租赁房屋，故对靳庆义要求确认合同解除的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，北京鑫荣有家房地产经纪有限公司给付靳庆义二○一九年十二月二十一日至二○二○年五月二十一日期间的租金27500元；二、本判决生效之日起五日内，北京鑫荣有家房地产经纪有限公司偿付靳庆义违约金11000元；三、驳回靳庆义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762.50元，由北京鑫荣有家房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周斌二〇二一年五月二十五日书记员  陈欢