北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4178号原告：李金萌，女，2001年12月11日出生，蒙古族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：金岩，女，1972年10月28日出生，蒙古族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：段秀凤，北京市京师律师事务所律师。被告：朱鹏展，男，1985年11月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：金剑南，北京骅之韬律师事务所律师。原告李金萌与被告朱鹏展房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金萌的委托诉讼代理人金岩、段秀凤，被告朱鹏展及其委托诉讼代理人金剑南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金萌向本院提出诉讼请求:1.确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》（编号：L-06-2020750）、《变更出卖方协议书》及《变更协议书》于2020年11月11日解除；2.朱鹏展配合办理《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1883459）网签备案解除手续；3.朱鹏展向李金萌支付违约金146万元；4.朱鹏展承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2020年1月4日，朱鹏展与李金萌母亲金岩签订了《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》(编号:L-06-2020750)，约定朱鹏展以人民币730万元的价格购买李金萌母亲名下位于大兴区旧宫镇秀水花园50号楼10的房屋，并约定本次交易的定金总额为人民币100万元，朱鹏展应于签约当日支付定金5万元，2020年4月30日支付第二笔定金95万元，网签后5个工作日内支付第二笔定金中的20万元;买卖双方应于2020年4月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。朱鹏展应于权属转移登记当日，将贷款外的第一笔购房款人民币272万元自行支付给李金萌的母亲。2020年1月23日，大兴区旧宫镇秀水花园50号楼10的房屋由李金萌母亲金岩名下变更至李金萌名下，之后朱鹏展与李金萌、李金萌的母亲及居间方北京骄阳世纪房地产经纪有限公司（以下简称：骄阳世纪公司）签订了《变更出卖方协议书》及《变更协议书》，约定将《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》(编号:L-06-2020750)项下李金萌母亲金岩的全部权利义务转让给李金萌，并将剩余95万元定金支付时间更改为:朱鹏展于网签后5个工作日内向李金萌支付第二笔定金5万元，于2020年4月30日向李金萌支付第三笔定金90万元。上述合同签订后，2020年1月4日朱鹏展通过赵晓明支付定金人民币5万元，2020年3月11日《北京市存量房屋买卖合同》(合同编号:C1883459)网签备案后，朱鹏展又通过赵晓明于2020年3月17日支付了第二笔定金5万元。之后，朱鹏展不再履行《北京市存量房屋买卖合同合订本》及《变更协议书》中约定的任何其它买受方义务，李金萌曾多次催促朱鹏展按照合同约定履行，但朱鹏展不予理睬。李金萌认为，根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同合订本》中违约责任的约定，朱鹏展逾期付款的行为已构成根本违约，李金萌有权以书面通知的方式解除买卖合同，并要求朱鹏展按照房屋交易总价的20％支付违约金。李金萌于2020年11月8日向朱鹏展发出《解除合同通知书》，朱鹏展收到后仍不予理睬。综上，朱鹏展严重违背民事活动中的诚实信用原则，对李金萌的合法权益造成严重损害。为维护李金萌的合法权益，根据民事诉讼法及相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。朱鹏展辩称，不同意李金萌的全部诉讼请求。李金萌母亲与朱鹏展签订《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》（编号：L-06-2020750），签订合同后朱鹏展履行了交付5万元定金的义务，但是在此过程中李金萌母亲将房屋变更在其女儿李金萌的名下。变更之后，因疫情原因及工作需要，朱鹏展在单位住区执勤无法外出，一直从2020年1月27日到2020年3月25日。在此期间，朱鹏展无法签订《变更出卖方协议书》及《变更协议书》及《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1883459）。李金萌一直催促履行合同，朱鹏展为了积极履行房屋买卖合同，由朱鹏展妻子赵晓明代为签订上述三份协议。朱鹏展在履行合同中，并没有怠于履行的行为。朱鹏展也在积极出售自身房屋，以便继续履行与李金萌的房屋买卖合同。但是由于去年疫情影响及市场的大环境，房屋一直降价，朱鹏展的房屋未能在原合同约定的时间内出售，这些情况在合同履行中都与李金萌及中介进行过沟通。朱鹏展不存在主观上的违约恶意。关于违约金，希望法庭可以酌情处理。《变更出卖方协议书》及《变更协议书》均无丙方中介公司的盖章，没能达到合同生效的要件。签完网签合同后，李金萌将标的房屋在我爱我家二手房网上又挂牌出售，并且通过网站查询有过带看记录，朱鹏展怀疑李金萌有一房二卖的行为。本院经审理认定事实如下：李金萌与金岩系母女关系。2020年1月4日，金岩（出卖人）与朱鹏展（买受人）在骄阳世纪公司居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》（合同编号：L-06-2020750），约定：朱鹏展购买金岩坐落于大兴区旧宫镇秀水花园50号楼10房屋，房屋建筑面积158.36平方米；经出卖人和买受人协商，该房屋成交价格为5800000元，该房屋家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价1500000元；买受方中请贷款交易，买受方向银行申办购房贷款，拟贷款金额为3480000元；买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受方应取得批贷函件，并付清除贷款外的购房款，补充协议对具体付款方式及期限另有约定的，以补充协议的约定为准。买受方因自身原因未获得贷款机构批贷的(包括贷款未获得批准和/或未按照前述拟贷款金额获得足额批准的)，双方同意按照第2种方式解决：买受方另行向其他贷款机构(银行、公积金管理中心或金融机构)申请贷款，至贷款批准，期间已发生的及可能发生的各种费用由买受方承担;但若在买受方另行向其他贷款机构申请贷款且提交了全部贷款资料后30日内，相关贷款机构仍未批贷或批贷额度小于买受方拟贷款金额的，买受方应自行筹齐剩余购房款并支付给出卖方;出卖方与买受方应于本合同签署后170个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续；买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，买卖双方同意本次房屋交易按照现行法规和政策应缴纳的税费金额以税务机关最终核算的金额为准，税费的具体承担方式全部由买受方承担。除买卖双方另有约定外，如交易房屋的相关情况与出卖方在《买卖合同》及相关文件中的陈述或承诺不一致的，因此产生的税费差额由出卖方自行承担，并直接向税务机关缴纳；出卖方应当于办理完毕该房屋的所有权转移登记手续后当日，将该房屋交付给买受方；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖方未按照第九条约定的期限和条件将该房屋交付买受方的，按照逾期时间，分别处理(1和2不累加)，1.逾期在十五日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖方按日计算向买受方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起十五日内向买受方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过十五日(该日期应当与第1项中的日期相同)，买受方有权退房。买受方退房的，出卖方当自退房通知送达之日起十五日内退还全部已付款，并按照房款总额的20％向买受方支付违约金；逾期付款责任：买受方末按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)，1.逾期在十五日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受方按日计算向出卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十五日内向出卖方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过十五日(该日期应当与第1项中的日期相同)，出卖方有权解除合同。出卖方解除合同的，买受方应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照房款总额的20％向出卖方支付违约金，并由出卖方退还买受方全部已付款；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起20日内向另一方当事人提供证明；上述房屋风险责任自该房屋所有权转移之日起转移给买受方。同日，金岩（出卖人）与朱鹏展（买受人）在骄阳世纪公司居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》中包含的《补充协议》，约定：买卖双方同意，交易房屋价款为5800000元，交易房屋家具家电、装饰装修及配套设施作价1500000元，此价格不含税；本次交易的定金总金额为1000000元，买受方应于2020年1月4日向出卖方支付第一笔定金50000元，于2020年4月30日向出卖方支付第二笔定金950000元，且应于网签后5个工作日内向出卖方支付第二笔定金中的200000元；买受方需申请购房贷款以支付购房款的(即贷款购房方式)，则:(1)出卖方应按贷款机构的要求(或接到丙方的评估通知后五日内)，配合评估公司对房屋进行评估；(2)买卖双方应于2020年4月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；(3)买受方应于权属转移登记当日，将除贷款外的第一笔购房款2700000元以自行支付方式支付给出卖方；买卖双方同意自买受方贷款申请获得银行(公积金管理中心)批准后30日内，买卖双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；买卖双方同意，双方应于权属转移登记当日自行办理物业交割手续，居间方陪同；买受方从本协议约定的购房款中留存50000元作为物业交割保证金，且买卖双方一致同意将该物业交割保证金委托第三方进行托管，并另行签署托管协议；买卖双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价的万分之五的逾期违约金；出卖方若出现下列情形之一的，出卖方构成根本违约，买受方有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，并要求出卖方承担违约责任：1.出卖方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或不真实、不完整、无效，导致买受方无法取得房屋所有权的；2.出卖方无处分权或无完全处分权的(包括但不限于出卖方出售行为未取得共有权人的同意、出卖方代理人末取得授权委托)，导致买卖合同无法继续履行或买受方无法取得房屋所有权的；3.交易房屋被查封或被限制转让，致买受方无法取得房屋所有权的；4.逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；5.拒绝将交易房屋出售给买受方或者擅自提高房屋交易总价的；6.将交易房屋出售给第三方的。出卖方出现上述根本违约情形之一的，出卖方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20％向买受方支付违约金，居间方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索；买受方若出现下列情形之一的，买受方构成根本违约，出卖方有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，并要求买受方承担违约责任：1.提供的证件资料等购房所需的资料(包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等)不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买交易房的；3.逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。买受方出现上述根本约情形之一的，买受方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向出卖方支付违约金，买受方向出卖方已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补，居间方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。2020年1月23日，大兴区旧宫镇秀水花园50号楼10房屋由金岩名下转移登记至李金萌名下。李金萌主张转移登记的目的系为了符合“满五唯一”的条件，为朱鹏展节省税费，但其为此另行支付了近80000元的税费。李金萌主张此后其与金岩、朱鹏展、骄阳世纪公司签订《变更出卖方协议书》，约定将金岩与朱鹏展于2020年1月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》（合同编号：L-06-2020750）中金岩的权利义务全部转移至李金萌，李金萌同意受让前述合同项下的全部权利义务。李金萌主张同时其与朱鹏展、骄阳世纪公司签订《变更协议书》，约定：房屋权属情况即不动产权证书/房屋所有权证证号变更为京（2020）大不动产权地0002357号，填发日期为2020年1月23日；本次交易的定金总金额为1000000元，支付时间变更为买受方应于网签后5个工作日内向出卖方支付第二笔定金50000元，于2020年4月30日向出卖方支付第三笔定金900000元；其他事宜均按照原协议约定继续履行。李金萌主张2020年3月1日与朱鹏展签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1883459）网签备案合同，上述《变更出卖方协议书》、《变更协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1883459）均由中介公司找李金萌签完后，再由中介公司去找朱鹏展签订，朱鹏展对此予以认可，但主张上述《变更出卖方协议书》、《变更协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1883459）后来系由其妻子代其签订，其对此知情并认可。朱鹏展通过其妻子赵晓明的账户分别于2020年1月4日支付购房定金50000元，于2020年3月17日支付50000元，此后再未支付其他购房款项。2020年10月9日，李金萌委托律师向朱鹏展发送《律师函》，督促朱鹏展自收到该函之日起20日内依约履行付款义务。朱鹏展签收该《律师函》后仍未履行其余购房款的付款义务，李金萌于2020年11月8日向朱鹏展发送《解除合同通知书》，载明：“尊敬的朱鹏展先生：2020年1月4日，本人的母亲金岩与您签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，后签订《变更出卖方协议书》，约定将本人所有的坐落于大兴区旧宫镇秀水花园50号楼10房屋出售给您，定金人民币100万元。合同签订后您仅支付了前两笔定金10万元，第三笔定金90万元未按照约定于2020年4月30日支付。基于诚实守信的原则，本人委托北京市京师律师事务所向您发出催付支付款项的《律师函》，但您收到该《律师函》后仍不履行付款义务，依据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》第三条(三)款的约定，本人现通知您解除我们之间的房屋买卖合同，您应向本人支付违约金人民币146万元整。请接到本通知之日起五日内配合本人办理房屋网签解除手续，并将违约金146万元汇入本人账户，逾期本人依法提起诉讼。本通知一式两份，发给您方一份，本人保留一份，两份具有同等法律效力。”该通知下方附有李金萌母亲金岩的银行账户信息。李金萌主张上述《律师函》及《解除合同通知书》邮寄的为同一地址，邮寄地址系中介公司提供。李金萌提交的投递记录显示上述《律师函》及《解除合同通知书》均已签收，《解除合同通知书》的签收时间为2020年11月11日。朱鹏展认可收到上述《律师函》，但否认收到《解除合同通知书》。朱鹏展认可确实未按照合同约定支付第三笔定金900000元，也未办理按揭贷款手续，并表示其当时打算卖掉母亲名下的房屋全款支付，但是因疫情原因，小区无法进入，无法看房，导致母亲的房子一直未卖出，该情况李金萌与其母亲金岩是知情的。李金萌表示对此不知情，当时只听说朱鹏展说要卖自己的房子，而没听说朱鹏展要卖他母亲的房子，李金萌是庭审前半个月才听中介说朱鹏展要卖他母亲的房子。朱鹏展庭审中表示其母亲名下房屋已于2020年12月29日签订房屋买卖合同并拿到定金，还未办理过户及尾款支付手续。经法庭询问，李金萌表示可以继续履行合同，但朱鹏展表示不同意继续履行合同，同意解除合同。另李金萌提交了其母亲金岩与中介公司、朱鹏展等的微信聊天记录，双方在其中谈到了催促付款、换房、解除合同、疫情影响等事宜。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李金萌母亲金岩与朱鹏展签订《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》（合同编号：L-06-2020750），后又签订《变更出卖方协议书》、《变更协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1883459），约定将金岩与朱鹏展于2020年1月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》（合同编号：L-06-2020750）中金岩的权利义务全部转移至李金萌，李金萌同意受让前述合同项下的全部权利义务，朱鹏展表示《变更出卖方协议书》、《变更协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1883459）由其妻子代其签订，其对此知情并认可。上述合同协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。除支付100000元外，朱鹏展未能按照合同约定的时间履行其余付款及办理贷款义务，且在李金萌发送《律师函》催促后仍未能履行，按照合同约定已构成违约，李金萌据此向其发送《解除合同通知书》，符合合同约定，亦有法律依据，朱鹏展庭审亦表示不同意继续履行合同，同意解除合同，且李金萌提交的投递记录显示《解除合同通知书》已于2020年11月11日签收，据此对李金萌要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》（编号：L-06-2020750）、《变更出卖方协议书》及《变更协议书》于2020年11月11日解除的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的合同解除，对李金萌要求朱鹏展配合办理《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1883459）网签备案解除手续的诉讼请求，本院亦予以支持。朱鹏展未能按照合同约定履行付款及办理贷款义务，构成违约，对李金萌要求朱鹏展支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。考虑朱鹏展陈述购买本案涉案房屋存在“先卖后买”且受到疫情影响的情形，该情况双方未在合同中予以约定，但李金萌母亲金岩庭审时亦表示当时听说过朱鹏展要卖其房子，李金萌要求朱鹏展依据合同约定按照总房款的20%支付违约金1460000元，标准过高，本院予以调整，酌定朱鹏展应支付李金萌违约金400000元。朱鹏展已支付李金萌100000元，根据双方签订的《补充协议》约定，买受方向出卖方已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补，据此，冲抵上述款项后，朱鹏展尚应支付李金萌违约金300000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，判决如下：一、确认双方就位于大兴区旧宫镇秀水花园50号楼10房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》（编号：L-06-2020750）、《变更出卖方协议书》及《变更协议书》于2020年11月11日解除；二、朱鹏展于本判决生效之日起十日内配合李金萌办理大兴区旧宫镇秀水花园50号楼10房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1883459）网签备案解除手续；三、朱鹏展于本判决生效之日起十日内给付李金萌违约金300000元；四、驳回李金萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8970元，由李金萌负担2000元（已交纳），由朱鹏展负担6970元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二一年五月二十六日书记员  寇晓蒙