陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2021）陕民终265号 上诉人（原审被告）：张建革，男，汉族，1968年2月2日出生，住山西省永济市。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡玉滢，陕西乐友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陕西华亚天然食品有限公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区楼。诉讼代表人：陕西华亚天然食品有限公司管理人。委托诉讼代理人：吴妍娟，陕西华亚天然食品有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：王云军，陕西惠智律师事务所律师。上诉人张建革因与被上诉人陕西华亚天然食品有限公司（以下简称华亚公司）租赁合同纠纷一案，不服咸阳市中级人民法院（2020）陕04民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张建革及委托诉讼代理人董宁宁，被上诉人华亚公司委托诉讼代理人吴妍娟、王云军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建革上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由: 一、一审认定事实不清，《以房抵债协议》及《债务情况说明》所涉8278400债权债务真实、合法、有效，该协议系双方真实意思表示，其效力应当予以确认，具体由以下三笔款项组成。1、第一笔混凝土款，本金170万元，利息1836000元，本息合计3536000元。因上诉人系案涉华亚酒店综合办公楼建设施工时的混凝土供货方及施工方，上诉人从陕西西宏图商品混凝土有限公司(以下简称宏图公司)购买混凝土并供货给被上诉人，因当时被上诉人无资金支付，故陆续与上诉人进行对账，截止2013年1月6日，被上诉人确认欠付混凝土款1363350元，此后张建革继续给被上诉人供货，截止2015年6月9日，双方确认被上诉人欠付案涉办公楼混凝土款本金170万元，并签订了《债务情况说明》。另该笔款项利息根据双方约定，以170万元为基数，自2012年6月1日起计算至2015年5月30日双方以房抵债前(见《债务情况说明》第一笔)，共计1836000元，本息合计3536000元。因张建革所供的混凝土系从宏图公司处购买后卖给华亚公司，2011年9月29日张建革与宏图公司签订《补充协议》(一审证据第13页)，张建革以宏图公司应付其的外加剂款抵消其欠付宏图公司的混凝土款，2011年9月30日张建革与华亚公司签订《混凝土供需合同》(一审证据第6页)后，由宏图公司直接将张建革购买的混凝土提供给华亚公司。2011年9月28日，张建革与华亚公司陈某某签订《付款协议书》(一审证据第19页)，华亚公司承诺工程封顶后支付张建革一定数额的混凝土款，剩余款项在一年内付清，王某某(一审证人)为双方付款协议书的见证人。在2012年至2013年期间，经华亚公司陈某某签字认可的《商品混凝土结算单》共4份，陈某某向张建革出具混凝土款欠条1份(一审证据第14-21页)。分别为2012年8月1日结算单1576053元，2012年10月11日结算单35042.5元，2012年11月26日结算单22175元，2013年1月5日结算单163350元，2013年1月6日欠条1363350元，上述结算资料均为双方在供货过程中形成的部分资料，后还有部分供货双方未进行过程性结算，在2015年6月9日《债务情况说明》中，双方最终结算确认，混凝土款本金共计170万元，一审以2013年1月6日欠条1363350与《以房抵债协议》中的欠款数额不一致，而否认该笔欠款的真实性，系认定事实不清。2、第二笔借款本金206万元，利息1112400元，本息合计3172400元。因张建革向华亚公司支付了多笔借款，其中部分由张建革现金支付给陈某某，部分由张建革委托其亲属现金取款支付，其中还包括为华亚酒店办理办公楼产权证书支付4256424元，还有2张50万元、一张11万元以承兑汇票方式支付，经双方对账，截止2013年12月31日借款本金共计206万元，按月息三分计算，截止2015年6月9日，双方确认利息为1112400元，华亚公司庭审中对该借款已经认可。因双方最终签署了《债务情况说明》及《以房抵债协议》，为避免债务重复计算，双方销毁了此前的结算资料(欠条等)及凭证，现上诉人提供的取款凭证及最终确认债权的200万元欠条及6万元欠条，与《债务情况说明》《以房抵债协议》、产权证书及被上诉人陈述可以相互印证，应当予以确认，一审以上诉人现金取款等无法证明与本案存在关联而不予认可该笔借款，系认定事实不清。3、第三笔购车款157万元，不计利息。因华亚公司对外欠款较多，2013年10月至2014年1月期间华亚公司先后将张建革的三辆车作价157万元用于抵偿华亚公司对外债务，双方在《债务情况说明》中确认由华亚公司向张建革支付购车款157万元。三辆车分别为:1.奥迪A6，车牌号为映******，由王某某(张建革的车登记在王某某名下)过户至华亚公司指定的华亚公司债权人李某乙名下;2.保时捷卡宴，车牌号陕D08，由陕金宇石化料工贸有限公司(金宇公司抵账给张建革的车)过户至华亚公司陈某某名下;3.道奇公羊，系张建革从宏图公司抵账所得，车牌号陕DXXXXXP，由王红梅(张建革的妻子)过户至华亚公司指定的华亚公司债权人李某甲名下。该三辆车购车协议与《债务情况说明》《以房抵债协议》及王某某证言相互印证，且陈某某对于过户到其名下的保时捷卡宴车已经当庭认可，以上证据及被上诉人自认相互印证，足以证明该笔债务真实存在及《以房抵债协议》的真实合法性。一审仅以上诉人不能证明李某甲、李某乙与被上诉人存在关联而否认该笔债权实际发生，属于认定事实不清错误。以上三笔款项3536000元+3172400元+157万元，总计8278400元。《以房抵债协议》及《债务情况说明》中均明确约定华亚公司以综合办公楼三层、四层抵给张建革，用于抵消所欠款项，消灭原有债权债务，系双方真实意思表示。一审仅依据被上诉人公司陈某某陈述而无任何证据佐证的情况下即认定该债权债务关系不真实，非华亚公司真实意思表示，系认定事实严重错误，损害了被上诉人合法权益。 二、一审认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》自始并未履行，对上诉人并无约束力，上诉人占有房屋并非依据该《房屋租赁合同》，被上诉人无权依据《房屋租赁合同》要求上诉人支付租金。双方《房屋租赁合同》因双方达成新的合意而未实际履行。上诉人与被上诉人在2015年4月9日签订《房屋租赁合同》，但该合同签订后并未实际履行， 2015年6月9日双方达成新的合意，即《房抵债协议》，《房屋租赁合同》相关权利义务终止。且被上诉人从2015年起，直至本案起诉之前，从未以任何形式要求上诉人支付过租金，直至2018年11月份破产后管理人提起本案诉讼，与其所说的双方系租赁关系并不符。2015年6月9日以后双方达成了新的合意，覆盖了租赁合同内容，上诉人系基于《以房抵债协议》占有涉案房屋，被上诉人无权要求上诉人支付租金及占用费。(1)因被上诉人欠上诉人借款等各类款项自2012年持续至2015年，考虑到被上诉人当时无力偿还的实际情况，在2015年6月，上诉人不得已同意被上诉人提出以房抵债方案。双方2015年6月9日签订《以房抵债协议》初衷系被上诉人无力清偿欠款，以涉案房屋清偿所欠上诉人款项8278400元，也即上诉人以8278400元到期债权支付被上诉人涉案房屋的购房款。自此双方债权债务清结，被上诉人所欠款项不再计算利息，上诉人亦无需支付租金。(2)根据《以房抵债协议》第五条约定，涉案房屋由上诉人自行办理过户手续并承担相关费用，被上诉人予以配合，第六条约定，上诉人有权将涉案房屋进行出租，租金归上诉人所有，上诉人也有权对房屋进行处理。由此可见，上诉人与被上诉人之间已不存在租赁关系，上诉人也不再负有基于租赁关系而应支付租金的义务。该《以房抵债协议》签订时间在后，且约定内容彻底覆盖和变更了《房屋租赁协议》中约定的权利义务，消灭了双方债权债务关系，形成了新的权利义务关系，房屋租赁协议已不具备履行基础，其效力自然终止。(3)多年来被上诉人从未要求上诉人支付过租金，《房屋租赁合同》约定租房押金30万元也从未要求上诉人支付。可见双方均认可上诉人系基于《以房抵债协议》而占有房屋，被上诉人现要求上诉人按照《房屋租赁合同》支付租金及占用费，无任何事实与法律依据。原审认定双方基于《房屋租赁合同》而成立的租赁关系系对事实认定不清。(4)根据上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》约定，租房押金30万元。因该房屋为毛坯房，无法直接使用，一般情况下，租赁毛坯房都会给承租人预留一定免租期作为装修期间，但涉案租赁合同并未约定，各方此后也并未提及，且上诉人将房屋装修后出租价格为10元每月每平米，该价格为正常市场价格，由此亦可见双方并未将《房屋租赁合同》作为履行基础，否则，上诉人高价租赁毛坯房后自行装修且低价出租，也违背常理。由以上事实可见，双方就涉案房屋已达成新的合意，消灭了《房屋租赁合同》的合意，租赁合同权利义务已经终止，上诉人系基于双方新的合意即《以房抵债协议》占有涉案房屋。即便现因被上诉人进入破产程序，该协议已无法继续履行下去，上诉人亦同意交还房屋，但上诉人与被上诉人之间对《以房抵债协议》已履行部分，涉及对房屋已经发生的占有、使用行为，即便协议解除，双方重新回归到债权债务关系，根据协议性质，双方已经履行部分也已经无法恢复原状，也不应否认双方已经履行部分的事实。故被上诉人无权要求上诉人支付租金，同理，上诉人也不再要求被上诉人支付占有房屋期间的债务利息。三、上诉人是否就基础债权关系申报债权并不影响《以房抵债协议》的效力，以及上诉人系基于《以房抵债协议》占有案涉房屋的事实，亦不构成在履行基础债权债务关系和履行《以房抵债协议》之中做出选择。上诉人虽然依据《以房抵债协议》而合法占有、使用涉案房屋，但因涉案房屋所在土地性质为划拨用地，被上诉人此前因其他纠纷多次被列入失信被执行人，房产也被法院查封，导致无法及时办理土地变性及房屋过户手续，此后又被上诉人又进入破产程序，破产管理人不认可双方《以房抵债协议》的效力，且明确提起诉讼要求上诉人腾房。至此，《以房抵债协议》已经无法再继续履行，上诉人的权利已经不可能再通过获取《以房抵债协议》项下的房屋实现，上诉人所支付的购房款(即基础债权)将重新转换成欠款及利息。基于此，上诉人对于基础债权及利息重新进行申报债权，这并不影响《以房抵债协议》的效力，以及上诉人系基于《以房抵债协议》占有案涉房屋的事实，亦不构成在履行基础债权债务关系和履行《以房抵债协议》之中做出选择。而是在因被上诉人原因导致《以房抵债协议》无法继续履行，无法按约定交付房屋，办理过户手续时，上诉人对已支付的购房款的债权申报和救济。并且至今，被上诉人的破产管理人尚未审核通过上诉人的申报债权本息数额，且在上诉人已经申报债权后，2018年9月13日第一次召开债权人会议，被上诉人并未通知上诉人参加，被上诉人的行为，显而易见既不想偿还上诉人已付购房款本息，又想要否认《以房抵债协议》效力，要求上诉人支付其租金，其行为于理不合，于法相悖，应当驳回其诉讼请求。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，判决结果有失中立，严重损害上诉人的合法权益。现特提起上诉，望二审法院查明事实，依法改判。华亚公司辩称，一、《以房抵债协议》所依据的基础债务不真实，且系张建革与华亚公司基于双方虚假意思表示签署的，侵害了华亚公司全体债权人的合法权益，应属于无效协议。(一)《债务情况说明》所载明，即《以房抵债协议》所依据的基础债务系双方构的，侵害全体债权人的合法权益。《以房抵债协议》成立的前提在于所依据的基础债务真实、合法、有效。张建革一审庭审中提交的证据不能证明《债务情况说明》，即《以房抵债协议》所依据的基础债务8278400元的真实性。而债务人原法定代表人陈某某的证人证言、华亚公司专项审计报告、录音文件相印证证明，华亚公司欠付张建革的款项共计206万元，《债务情况说明》载明的债务系为了隐匿转移财产而双方虚构的，系虚构债务，该行为损害华亚公司其他债权人的合法权益。根据《企业破产法》第三十三规定，为逃避债务而隐匿、转移财产的行为，虚构债务或者承认不真实的债务的行为属于无效行为，《债务情况说明》所载明的8278400元真实性合法性均不应予以确认。据此为基础签署的《以房抵债协议》基础债务的真实性、合法性、有效性亦应不予确认。(二)以房抵债协议系张建革与华亚公司在双方虚假意思表示下签署的，属于无效协议。华亚公司原法定代表人陈某某的谈话笔录、证人证言及张建革与陈某某之间的录音文件相印证，证明了张建革提交的《债务情况说明》《以房抵债协议》是为了阻碍债权人咸阳秦都区聚丰小额贷款有限公司通过诉讼及执行程序将华亚公司的土地房产进行处置和分配，双方通过虚构债务而签署的。另《以房抵债协议》第六条载明“华亚公司将房屋出租给第三人，出租时间为五年，本协议签字后，所收房租归甲方所有，每半年付一次租金。出租时间到期后，甲方有权对房屋进行处理”。事实上，华亚公司于2014年1月26日和谢某某签署了《租房合同》，约定租赁期限为2014年3月16日至2019年3月15日，租赁期间的租金均由华亚公司直接收取;在合同到期后，管理人另行与华亚公司签订《租赁合同》，将综合办公楼345平方米房屋租赁于谢某某租赁使用，租金由管理人收取。事实与合同约定相矛盾，而且张建革未曾要求过华亚公司向其交付已收取租金，尤其是在合同期满后也未主张过合同约定的任何权利，也证明了签署《以房抵债协议》系其虚假意思表示。张建革于2018年7月16日向管理人提交的债权申报书也明确表明“双方并未办理产权登记手续”。综上，《以房抵债协议》系双方基于虚假意思表示签署的，该协议属于无效协议。二、《房屋租赁合同》合法有效，华亚公司按约定将租赁房屋交付张建革使用，但张建革未依法履行租金缴纳义务，华亚公司进入破产程序后管理人有权依法解除与张建革之间的租赁关系，通知其交回租赁房屋。张建革在上诉状亦自认其应将租赁房屋交回管理人。2015年4月9日，华亚公司与被告签署了《房屋租货合同》，将综合办公楼三层全部及四层部分房屋(面积约为1804平方米)租赁于被告，签署后华亚公司按约向张建革交付了房屋，但被告未按照约定履行缴纳租金的义务，该合同属于未履行完毕的合同。在咸阳市中级人民法院于2018年5月21日依法裁定受理华亚公司破产清算一案后，管理人依据《企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人视为解除合同”之规定，解除了与张建革之间尚未履行完毕租赁合同，并书面通知其向管理人交回房产。张建革亦自认其应将租赁房屋交回管理人，一审法院判决张建革交回占用的租赁房屋及附属设施，认定事实清楚，适用法律正确。三、《以房抵债协议》无效，当然不能产生终止《房屋租赁合同》的法律效果，张建革占有房屋的基础法律关系是租赁关系；另张建革已就《以房抵债协议》所依据的基础债务关系申报债权，其应缴纳欠付租赁费及租赁合同解除之后的场地占用费。无效的《以房抵债协议》当然不能产生协议约定的法律效果而且《以房抵债协议》并未提及《房屋租赁合同》的任何相关内容，两者从性质上、相关权利义务约定也不同，不能视为对原租赁关系达成新的合意，不能产生终止《房屋租赁合同》的法律效果。此外，咸阳市中级人民法院于2018年6月23日在人民法院报发布公告，通知各债权人于2018年8月31日前向管理人申报债权。2018年7月16日，张建革向管理人提交债权申报书，主张就《债务情况说明》载明的债务，即《以房抵债协议》依据的基础债务向管理人申报债权。基于这一行为，张建革已在履行原借款还是履行《以房抵债协议》之间选择了前者，实际上其亦自认了抵债协议实际也完全未履行的事实。张建革占用房屋是基于与华亚公司于2015年4月9日签订《房屋租赁合同》而形成的租赁关系，其应向华亚公司缴纳2015年4月9日至2018年7月21日的房租、合同解除后至交付之日的房屋占用费。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确请贵院依法驳回上诉，维持原判。华亚公司向一审法院起诉请求：1.判令被告停止侵害，立即向原告交付占用的陕西华亚天然食品有限公司名下位于咸阳市XX路与金旭路口综合办公楼三四层的房屋及相关附属设施；2.依法判令被告支付自2015年04月10日至实际交付之日的房租及房屋占用费，暂计算至2018年11月19日共计：1,825,648.00元（其中2015年04月10日至2018年07月21日的房租为1,658,296.93元；2018年07月22日至2018年11月19日的房屋占用费为167,351.07元）；3.依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告华亚公司与被告张建革于2015年04月09日签订《房屋租赁合同》，原告将位于咸阳市XX路与金旭路口综合办公楼三四层面积共计1804平方米的房屋租赁于被告，租期为2015年04月10日起至2030年09月10日止，租金为每月23元/平方米。2015年6月9日，张建革（甲方）与陕西华亚天然食品有限公司（乙方）签订《以房抵债协议》：第一条，关于乙方所欠甲方捌佰贰拾柒万捌仟肆佰元（8278400元）人民币的债务，乙方自愿以自有资产清偿乙方所欠甲方的该项债务。第二条，乙方提供自有综合办公楼三、四层约贰仟平方米房屋清偿乙方所欠甲方8278400元人民币的债务，上述房屋作价8278400元人民币。第三条，乙方保证对所交付房屋拥有所有权，房屋产权无争议……第五条，乙方应于本协议签署之日将房屋交付给甲方，因乙方房屋所在土地属于划拨土地，无法办理房屋过户手续，如甲方自行办理房屋过户手续，乙方保证配合甲方提供所需的相关资料，但费用由甲方承担。第六条，乙方现将房屋出租给第三人，出租时间五年，本协议签字后，所收房租归甲方所有，每半年付一次租金，出租时间到期后，甲方有权对房屋进行处理。同日，双方签订《债务情况说明》一份，内容为：陕西华亚天然食品有限公司（法人：陈某某）与张建革之间资金往来明细结算如下：第一笔：陕西华亚天然食品有限公司综合办公楼混凝土工程款壹佰柒拾万元整（170万）。2012年6月份至2015年5月30日按月息3分计算，利息共计壹佰捌拾叁万陆仟元整（1836000元）。第二笔：贰佰零陆万元借款（206万元），两张伍拾万元承兑汇票。一张壹拾壹万贰仟元（112000元）承兑汇票。2013年多次向张建革借款人民币计（948000元）玖拾肆万捌仟元整。于2013年12月31日向张建革借款共计贰佰零陆万元整(206万)。按月息3分计算，共计利息壹佰壹拾壹万贰仟肆佰元(1112400元)。第三笔:2013年10月至2014年1月陕西华亚天然食品有限公司分三次将张建革三辆车（奥迪A6、保时捷卡宴、道奇公羊商务车）作价壹佰伍拾柒万元（157万）抵账所用，此车款不计利息。关于三辆轿车欠付转让款的事实，张建革提交了三份车辆转让协议：2014年1月2日，张建革与陈某某签订的陕DXXXXX凯宴轿车的《车辆转让协议》。2014年1月2日，张建革与李某甲签订的陕DXXXXX9道奇牌商务轿车的《车辆转让协议》。2013年12月15日，张建革和李某乙签订陕DXXXXX奥迪A6轿车《车辆转让协议》。另查明，2011年，陕西宏图商品混凝土有限公司为陕西华亚天然食品有限公司修建办公楼供应混凝土。陕西宏图混凝土公司委托张建革负责华亚公司办公楼的混凝土款项的供应和结算事宜。2012年8月1日，陕西宏图混凝土公司与华亚公司结算混凝土款项为1576053              元。2012年10月11日，宏图混凝土公司与华亚公司结算混凝土款项为35042.5元。2012年11月26日，宏图混凝土公司与华亚公司结算混凝土款项为22175元。以上共计1633270.5元。2013年1月6日，华亚公司有限公司向张建革出具欠条一份，载明：“今欠张建革混凝土款项1363350元整”。2018年5月21日，原审法院以（2018）陕04破申4-1号民事裁定受理了陕西华亚天然食品有限公司的破产申请，并于2018年6月11日指定陕西华凌破产清算有限公司担任华亚公司管理人。管理人于2018年10月18日书面通知张建革：1、华亚公司与你方签订的租赁合同已经依法解除，你方现属于无权占有；2、你方应按原租赁合同的约定于2018年10月30日之前向管理人缴清房租和占用费，暂计算至2018年10月18日共计为1781390.16元（其中2015年4月10日至2018年7月21日的房租为1658296.93元；2018年7月22日至2018年10月18日的房屋占用费为123093.23元）及其他相关费用；……5、你方应在本通知送达之日起30日内将占用的房屋及相关附属设施交回管理人。 一审法院认为，1、《以房抵债协议》的效力认定；2、《房屋租赁合同》效力认定以及相关法律责任的承担。关于焦点1，成立以物抵债需要满足的前提条件，首先必须有真实存在的债权债务关系。其次，协议内容基于双方真实意思表示。本案中双方签订的《以房抵债协议》中的债权包含张建革基于委托支付而享有的混凝土结算款、借款、车辆款等三个部分。关于混凝土结算款，《以房抵债协议》中载明的该部分债权为170万元，加上利息183.6万元，以上共计353.6万元。经审查，被告张建革提供的华亚公司办公楼结算单的总额为混凝土结算单总计混凝土款为1633270.5元。华亚公司清偿了部分款项，截止2013年1月6日，华亚公司欠付混凝土款项仅为1363350元，故《以房抵债协议》中载明的混凝土工程款与实际欠付的工程款金额并不相符，该部分债权的真实性无法核实。关于借款206万元，华亚公司分别出具2014年1月2日200万元欠条以及2015年1月16日6万元欠条，对于出借款项的履行情况，经本院核实，两张50万元承兑汇票的开票人以及背书受让人均与本案原被告无关联性，17笔现金支取凭证与借条和《债务情况说明》载明金额无法对应，被告亦无其他证据证明现金支付与本案借款有关联，被告张建革所称其与华亚公司存在206万元借款及利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于三辆车转让款157万元，陕DXXXXX9道奇牌商务轿车的《车辆转让协议》签订双方为张建革和李某甲，陕DXXXXX奥迪A6轿车的转让协议签订双方为张建革和李某乙，陕DXXXXX卡宴轿车的《车辆转让协议》签订方为张建革和陈某某，被告张建革提交的证据并不能证明李某甲、李某乙与原告华亚公司存在关联，亦无法证明上述车辆的原所有者以及车辆是否实际交付的事实，故该部分债权的真实性亦无法核实。综上，《以房抵债协议》中所确认的债权债务关系不真实、非华亚公司的真实意思表示，故本院对于该协议的真实性和效力均不予确认，被告张建革辩称《以房抵债协议》引起《房屋租赁合同》终止的法律后果不能成立，一审法院不予支持。关于焦点2，双方在平等自愿基础上签订《房屋租赁合同》，意思表示真实，未违反法律强制性规定，为有效合同。出租人华亚公司依约交付了租赁房产，租赁合同正在履行过程之中。根据《中华人民共和国破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的，视为解除合同。人民法院受理华亚公司破产案件后，管理人对双方均未履行完毕的合同享有解除权。双方租赁合同依法于2018年7月22日解除，随后管理人向张建革书面通知解除租赁合同并要求交还租赁物，故原告请求被告交还租赁物符合法律规定，一审法院应予支持。张建革关于《以房抵债协议》已经引起《房屋租赁合同》终止、前期部分租赁费已过诉讼时效、其合法占有房屋的抗辩理由不能成立。至于租赁费及占用费，张建革就《以房抵债协议》所依据的基础债务向管理人申报债权，其已在履行基础债权债务关系和履行《以房抵债协议》之中做出选择，《以房抵债协议》未履行，双方正在履行的租赁合同因华亚公司的破产而解除，张建革对涉案房屋的占有为无权占有，权利人可请求返还原物。被告张建革应承担2015年4月9日至2018年7月22日的租赁费，并承担从2018年7月23日至2018年11月19日的房屋占用费（1804平方米×23元/平方米×43个月+1804平方米×23元/平方米÷30天×10天=1797986.67元），原告的该项请求符合法律规定，应予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论，判决：一、被告张建革于本判决生效之日起三十日内向原告陕西华亚天然食品有限公司交付位于咸阳市XX路与金旭路口综合办公楼三、四层房屋及相关附属设施；二、被告张建革于本判决生效之日起三十日内向原告陕西华亚天然食品有限公司支付2015年4月10日至2018年11月19日的房屋租赁费及占用费共计1797986.67元。案件受理费21230元，由被告张建革承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张建革提交一组证据。张琪（张建革之子）与李某乙通话录音、中国移动通信收款收据。证明张建革与李某乙签订的车辆买卖协议，实际系张建革将车辆卖给了华亚公司，由华亚公司卖给李某乙（与李某乙抵账），华亚公司应按照《债务情况说明》中确认的数额支付张建革购车款。华亚公司质证意见：真实性、合法性均不予认可，这份证据系通话记录，真实性无法核实，合法性无法认可，且该份录音系偷录无法证明对方当事人系李某乙本人，对方提供的该份证据不符合证据的形式要件，上诉人所提出的抵车的事实发生在2014年1月2日华亚公司向张建革出具总欠条之前，在2014年1月2日之前的债权债务已经结算覆盖，对本案没有意义。华亚公司提交一组证据：1、2019年3月22日华亚公司管理人与谢某某签订的《租赁合同》，2、2019年9月11日华亚公司管理人与谢某某签订的《补充协议》，3、2020年3月19日华亚公司管理人与谢某某签订的《补充协议》，4、2020年9月华亚公司管理人与谢某某签订的《补充协议三》，5、2019年3月22日华亚公司管理人收取谢某某押金的《收款收据》，6、2019年3月22日华亚公司管理人收取谢某某租金的《收款收据》。证明目的：本案《以房抵债协议》系张建革与华亚公司之间虚假的意思表示。因为签订《以房抵债协议》时华亚公司已经将四层部分房屋出租给了第三人谢某某，按照《以房抵债协议》第六条约定所收租金应归张建革所有，租期五年到期后张建革有权对房屋进行处理。但是，签订该协议后华亚公司一直收取谢某某租金，并未交给过张建革，张建革从未提出过异议；并且与谢某某的租赁合同到期后，谢某某又与华亚公司管理人续签合同继续租赁房屋，并且将押金及租金交纳给管理人，对此张建革亦从未提出过异议。张建革与谢某某都在同一楼层，不可能不知道这些情况。因此，张建革以其行为表明，其自己也没有把《以房抵债协议》作为真实有效的合同对待。从而证明了《以房抵债协议》的虚假性。张建革质证意见：对真实性、证明目的均不认可，对方提交的协议均发生在2019年3月份本案诉讼发生以后，并不能证明其此前也将房屋出租给谢某某，与本案无关联，如果被上诉人认可谢某某在2015年至2018年期间已向其支付了全部租金，张建革保留另案向其追索该笔租金的权利，该租赁协议并不能证明以房抵债协议系虚假的。本院对证据认定，因张建革提交证据真实性无法核实，本院不予采信。华亚公司提交证据真实性予以认定，证明目的不予认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、《以房抵债协议》《债务情况说明》的效力。二、张建革以基础债权申报债权是否影响《以房抵债协议》的效力。三、房屋租赁协议的效力及该协议是否实际履行。一、关于《以房抵债协议》《债务情况说明》的效力问题。当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。本案中，虽然不涉及债权人请求交付抵债物品，但审查《以物抵债协议》的效力应据此作出判定，主要审查案涉协议是否存在损害第三人合法权益的问题，具体本案就是审查基础债权是否真实，是否损害其他债权人权益的问题。具体如下：首先，《以房抵债协议》《债务情况说明》中的债权包含混凝土结算款、借款、车辆款等三个部分。关于混凝土结算款。针对该部分款项，张建革提供了宏图公司）出具的《授权委托书》，张建革代表宏图公司与华亚公司签订的《混凝土供需合同》、张建革与宏图公司签订的《补充协议》、2012年8月1日、2012年10月11日、2012年11月26日《商品混凝土结算单》以及2013年1月5日《商品混凝土结算单》、2013年1月6日华亚公司及法定代表人签字确认的关于混凝土《欠条》。2012年三张混凝土结算单总计金额为1633270.5元。2013年1月5日混凝土结算单金额为1633350.5元，上述款项相差80元。与此同时，2012年三张结算单载明的砼标号、方量、单价、金额与2013年1月5日结算单均一致，据此可以得出2013年1月5日的结算单是对2012年三张结算单的汇总。次日，华亚公司出具混凝土《欠条》载明今欠张建革混凝土款1363350元，说明双方经过对账，混凝土实际欠款为1363350元。原审法院认为《以房抵债协议》中载明的混凝土工程款1700000元与实际欠付的工程款金额1363350元并不相符，对该部分债权的真实性不予确认并无不妥。关于借款206万元。张建革提供2014年1月2日、2015年1月16日华亚公司及其法定代表人陈某某出具的200万元《欠条》及6万元《借条》，虽然206万元的金额与《债务情况说明》载明的206万元金额一致。但是张建革就上述款项是否实际支付提供的证据并不能达到其所要证明的目的。其中两张承兑汇票收款人并非华亚公司，其余现金支付的票据亦与借款金额无法对应。据此，原审认定该部分债权的真实性无法核实并无不当。  关于三辆车转让款157万元。张建革就该部分内容提供了三份《车辆转让协议》。其中，陕DXXXXX凯宴轿车的《车辆转让协议》签订方为张建革和陈某某。其余两辆车辆转让的签订方均涉及案外人，张建革并未提供其他有效证据佐证，原审认定该部分债权真实性无法核实亦无不当。其次，2020年4月2日一审庭审中，华亚公司法定代表人陈某某当庭证明《以房抵债协议》的签订是基于案外人起诉华亚公司后，为了逃避债务签订，真实的债权只欠206万，206万元中还包括混凝土款。综上，《以房抵债协议》《债务情况说明》涉及基础债权债务关系的真实性并不能确认，无法作出上述协议是双方当事人真实意思表示的结论，同时，因为华亚公司已经进入破产程序，上述协议的真实性亦影响到其他破产债权人平等受偿的权利，故原审法院基于上述事实对其效力不予认定并无不妥。二、关于张建革以基础债权申报债权是否影响《以房抵债协议》的效力。原审法院对《以房抵债协议》的效力未予认定并非基于张建革已经基于基础债权向破产管理人申报债权为依据。《以房抵债协议》载明的基础债权真实性无法确认的事实系客观存在。三、关于《房屋租赁协议》的效力及其是否实际履行的问题。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，亦无《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，该合同有效，双方应按照合同约定履行各自权利义务。华亚公司已经按合同约定给张建革交付了房屋，张建革应当按照合同约定交纳租金。张建革认为根据双方签订的《以房抵债协议》，案涉《房屋租赁合同》并未实际履行的主张不能成立。原审判令张建革应承担租赁费及占用费并无不当，张建革上诉理由不能成立。综上所述，张建革的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20982元，由张建革负担。本判决为终审判决。 审 判 长   朱玉红                           审 判 员   张润民                           审 判 员   赵艳华  二〇二一年五月十日  书 记 员    关晓佳1