湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终189号上诉人（原审原告）：刘云，女，汉族，1980年4月7日出生，住鄂州市鄂城区。委托代理人朱金发，湖北长捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张绍旺，男，汉族，1971年3月2日出生，住鄂州市梁子湖区。被上诉人（原审被告）：湖北志裕房地产开发有限公司。法定代表人刘合高，该公司董事长。委托代理人洪建林，该公司员工。上诉人刘云与被上诉人张绍旺、湖北志裕房地产开发有限公司（以下简称志裕公司）案外人执行异议之诉一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初2635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人刘云的委托代理人朱金发，被上诉人张绍旺、被上诉人志裕公司的委托代理人洪建林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审判决认定如下事实：张绍旺与志裕公司房屋买卖合同纠纷一案，湖北省鄂州市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）鄂07民终402号民事判决，判决确定，志裕公司应于判决生效之日起十日内返还张绍旺购房款931292.60元及利息144350.35元，并向张绍旺承担已付购房款一倍即931292.60元的赔偿责任，共计2006935.55元。判决生效后，因志裕公司未按期履行判决书确定的义务，张绍旺申请执行，一审法院作出（2020）鄂0704执77号之一执行裁定书，于2020年4月16日查封了志裕公司名下位于湖北省鄂州市房屋。刘云对该查封房屋提出书面异议，称其对该房屋享有所有权，要求解除查封。一审法院于2020年8月12日作出（2020）鄂0704执异17号执行裁定书，驳回刘云的异议请求。另查明，2015年7月31日，刘云与志裕公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0142）一份，约定刘云购买志裕公司开发的湖北省鄂州市房屋，建筑面积137.48平方米，合同价款为265253.91元。2015年8月1日，志裕公司向刘云出具收款收据凭证两张，收据显示收到“郑同峰（刘云）”“北2-1-501”购房款265253.91元，载明“原付133000元，余款132253.91元抵扣缪六林借款”“天然气2480元、可视门铃500元抵扣缪六林借款”。两张收据上加盖有志裕公司财务专用章，出纳处显示“吕惠娟、洪建林（代）”。刘云提供的产品订购单显示其订购星月神钢木装甲门一扇，费用3300元，同样载明“抵扣缪六林借款”。志裕公司当时的经办人洪建林庭审中陈述，案涉房屋的原来购房者为郑同峰，郑同峰2012年12月、2014年1月分两次向志裕公司缴纳房款合计133000元。后郑同峰不愿意继续购买，志裕公司将案涉房屋作为还借款抵偿给志裕公司的原法定代表人缪六林。因缪六林又对本案原告刘云有欠款，缪六林又将案涉房屋抵偿给刘云，故志裕公司出具的收据上载明付款人为“郑同峰（刘云）”，付款的金额为“原付133000元，余款132253.91元抵扣缪六林借款”“天然气2480元、可视门铃500元抵扣缪六林借款”等。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的相关规定，本案刘云对（2020）鄂0704执异17号执行裁定书不服，提起诉讼，为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”案涉房屋的产权并未登记在刘云名下，因此本案的焦点问题在于刘云对法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。原告刘云和被告志裕公司庭审中均承认刘云购买案涉房屋的主要目的系投资，且刘云名下还有用于居住的房屋，故刘云系商品房消费者之外的一般买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有符合上述一般买受人物权期待权规定之保护条件，且缺一不可，刘云才可排除对案涉房屋的强制执行。刘云与志裕公司在人民法院查封之前即2015年7月31日已签订合法有效的书面买卖合同，刘云虽未提交支付房款的不动产发票，但其提交的收款收据原件以及志裕公司当时经办人洪建林庭审中的陈述，可以认定刘云已就案涉房屋支付了全部价款，刘云符合上述规定的第（一）（三）两个条件。关于第（二）（四）两个条件，刘云提交的另外两份收款收据虽显示刘云分别于2017年8月10日、2018年8月1日就案涉房屋向物业公司缴纳2017年8月8日至2020年11月8日的物业费共计5445元，但经核实，一审法院执行部门依据（2020）鄂0704执77号之一执行裁定书于2020年4月16日查封案涉房屋后，于2020年5月22日委托湖北正量行房地产估价咨询有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估。2020年5月25日一审法院执行部门会同湖北正量行房地产估价咨询有限公司的工作人员一起对案涉房屋进行了实地查勘，查勘完毕后粘贴封条，故刘云在人民法院查封之前并未合法占有案涉房屋，一审法院对刘云提交的缴纳物业费的收据不予采信。并且，一审法院执行部门在查封案涉房屋时经向房管部门查询，志裕公司开发的鄂州市学府路南东方世纪城的大部分房屋已登记备案在买受人名下，刘云及志裕公司庭审中也承认案涉房屋之所以没有备案至刘云名下是刘云自身的原因，本案刘云的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第（二）“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”和第（四）“非因买受人自身原因未办理过户登记”两个条件，刘云对法院查封的案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，不能排除执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回原告刘云的诉讼请求。上述判决送达后，刘云对该判决不服，向本院提起上诉称：1.上诉人刘云提交的《商品房买卖合同》、收款收据、物业管理费收据、天然气、防盗门、可视对讲收款收据等证据，相互印证，能够证明在法院查封案涉房屋前开放商已向上诉人刘云交付了房屋，且上诉人刘云已对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际装修入住不是房屋占有的必要条件。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必要条件。一审法院认定上诉人刘云在人民法院查封前未合法占有房屋错误。2.因该房屋涉及的楼盘未经竣工备案，系志裕公司的原因，案涉房屋未竣工验收导致无法办理房屋产权登记，上诉人刘云对此并无过错。一审法院认定上诉人刘云的异议不符合第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定明显不当。故请求撤销一审判决，改判案涉房屋所有权归上诉人所有，撤销执行裁定解除查封并停止执行案涉房屋；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。张绍旺辩称：商品房未竣工，不存在实际交付，亦不存在购房户合法占有。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。志裕公司辩称：同意上诉人刘云的诉请。二审期间，被上诉人张绍旺向本院提交证据：1.中国银行鄂州分行《关于东方世纪城的贷款情况的说明》，载明“东方世纪城共计贷款户288户，目前75户贷款已经结清等”，拟证明东方世纪城288户已经办理了预告登记；2.鄂州市国土资源局《不动产登记证明》，载明“登记机构鄂州市国土资源局、时间2017年3月9日、权利人中国银行股份有限公司鄂州鄂城支行、坐落鄂州市学府路南东方世纪城北苑1号楼3-602等”，拟证明2017年3月9日东方世纪城北苑1号楼就可以办理不动产预告登记；3.鄂州市国土资源局《不动产登记证明》，载明“登记机构鄂州市国土资源局、时间2017年4月14日、权利人中国银行股份有限公司鄂州鄂城支行、坐落鄂州市学府路南东方世纪城北苑2号楼2-1004等”，拟证明2017年4月14日东方世纪城北苑2号楼就可以办理不动产预告登记；4.最高法院典型案例，拟证明商品房未竣工交付，购房人对商品房不存在合法占有的事实。经庭审质证，上诉人刘云认为上述证据1、2、3缺乏原件佐证，因此对其真实性、合法性、关联性均不予认可。认为证据4不符合证据形式，且目前已有新的法律规定。被上诉人志裕公司的质证意见，同上诉人刘云。本院认为，被上诉人张绍旺提交的证据1、2、3系证明了争议标的所在的小区其他房产办理登记的事实，与本案争议的焦点事实并无关联；证据4，证据是指依照诉讼规则认定事实的依据，所提交的案例不属于本案的证据范围，但可用于案件处理中的参考。故本院认为，被上诉人张绍旺在二审期间所举的证据均为无效证据。经审查，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人刘云对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在民事执行阶段，对标的物异议审查主要基于“登记、占有、公示和权利外观”等形式要件来判断财产权属，以侧重提高效率推进执行，但在本案案外人执行异议之诉中，则需要根据相关事实、法律及排除执行的目的，就上诉人刘云对案涉房屋是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行作出实质性的审查判断。本院认为，上诉人刘云对案涉房屋享有足以阻却执行的权利。主要理由如下：1.刘云与志裕公司所签订的《商品房买卖合同》为有效合同，合同双方应严格履行合同所确定的权利和义务，刘云对案涉房屋虽然暂未获得所有权，但其由此取得物权期待权，具有排除执行的物权效力；2.本案争议的标的物为刘云合同约定的特定物，而张绍旺的执行债权为一般金钱债权，并不指向特定的财产；3.刘云与志裕公司签订《商品房买卖合同》的时间是2015年7月31日，早于张绍旺于2020年4月16日获得查封权益的时间，张绍旺后期实施的民事或司法行为均不应对前期生效的民事行为产生干涉和影响；4.刘云与志裕公司之间的民事行为属于合法民事行为规范，不属于对抗或规避人民法院执行行为；5.基于不动产买卖合同签订后，买受人取得法律意义上的所有权登记的滞后，在此期间不动产仍属于出卖人所有，如仅将买受人作为普通债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，就会导致不动产另行变价的不测风险，不利于交易的安全和公平，故对不动产买受人在执行程序中予以优先保护。二、本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。关于异议之诉，目前没有成熟的审查标准，参照第二十八条，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时满足享有能够排除执行的权利以及如下四个要件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。刘云与志裕公司签订《商品房买卖合同》的时间是2015年7月31日，早于人民法院2020年4月16日的查封时间；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产。刘云在法院查封案涉房屋前已经签订《商品房买卖合同》，支付了合理对价，有志裕公司出具的购房款、天然气、可视门铃、钢甲门收据印证，且志裕公司于2017年8月向刘云交付了该房屋的钥匙。刘云先后于2017年8月10日、2018年8月1日就案涉房屋向物业公司交纳2017年8月8日至2020年11月8日的物业费。对此，本院认为发生在法院查封前的民事行为合法有效，足以证明刘云在查封前已合法占有了该不动产。对张绍旺关于“商品房未竣工验收，不存在购房户合法占有”的理由，因违背事实常理，本院不予支持。对一审法院因“2020年5月25日对房屋实地查勘并粘贴封条”而认定未合法占有，亦因理由不充分而不予支持；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。刘云在合同签订期间，即按照各方当事人的真实意志将购房款支付完毕；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。基于过户登记需由第三方完成，且往往会滞后相当长的期间。从通常的情形看滞后的原因很难归咎于买受人。一审法院将过错原因归咎于买受人的理由为“大部分房屋已备案登记到买受人名下、刘云及志裕公司在庭审中有未备案的责任的自认”。对此，本院认为：1.法条所规定的情形为“过户登记”非“备案登记”，二者并不等同，“备案登记”亦不是“过户登记”的必然前提，从相关证据来看其他购房户备案登记多基于银行按揭贷款的程序要求；2.案涉房屋未竣工验收导致无法办理房屋产权登记，系志裕公司的原因，非买受人刘云的过错；3.从一审庭审笔录记载看，刘云的表述为“开发商没有通知我备案也不知道要去备案”、志裕公司的表述为“可能是投资，所以先不备案”，由此可见并不能得出“自认过错”的内容；故本院对一审法院将未办理过户登记的责任归咎于上诉人不予支持。综上，本院认为本案争议的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，本院予以参照适用。三、是否应当对案涉房屋确定所有权归上诉人刘云所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以合同方式转移使用权，只有在所有权转移登记手续完成后，买卖人才取得诉争不动产所有权，案涉房屋尚未办理房屋变更登记，房屋所有权不发生物权变动的效力，上诉人不具有案涉房屋的所有权，故对上诉人要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。对上诉人的上诉理由予以支持，对被上诉人的辩称本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初2635号民事判决；二、不得执行鄂州市鄂城区学府路南东方世纪城北苑2号楼1-501号房屋；三、对上诉人刘云所提出的案涉房屋确定其为所有权人的请求予以驳回。本案一审、二审案件受理费各5279元，均由被上诉人张绍旺负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐武港审 判 员 蔡玉珍审 判 员 向红芳二〇二一年五月十七日法官助理 刘 楠书 记 员 尹力行