广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初15093号原告：广州市住房和城乡建设局，住所地广东省广州市越秀区府前路1号大院3号楼。负责人：王宏伟，党组书记和局长。委托诉讼代理人：张邓敏，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭蔼璇，广东君厚律师事务所律师。被告：广州亿浩贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路242号1710房（仅限办公用途）。法定代表人：谭林，执行董事。委托诉讼代理人：廖兆宏，广东源通律师事务所律师。第三人：广东省建设发展城镇公司，住所地广东省广州市越秀区百灵路45号三层自编301、302房。法定代表人：孙世远。原告广州市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）诉被告广州亿浩贸易有限公司（以下简称“亿浩公司”）、第三人广东省建设发展城镇公司（以下简称“城镇公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告市住建局的委托诉讼代理人张邓敏、彭蔼璇和被告亿浩公司的委托诉讼代理人廖兆宏到庭参加诉讼，第三人城镇公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告市住建局向本院提出诉讼请求：1.判令停止对广州市越秀区西华路合德街21号201房、202房的强制执行并解除查封；2.判令确认广州市越秀区西华路合德街21号201房、202房的所有权归陆焕所有，该房屋由市住建局进行代管；3.判令第三人城镇公司配合市住建局办理广州市越秀区西华路合德街21号201房、202房的移交接管手续。事实和理由：原位于越秀区××路××号的房屋（以下简称“小茶巷27号房屋”）是市住建局代管的直管公房。根据广州市不动产登记查册表显示，小茶巷27号房屋因产权人下落不明，无合法代理人，由广州市国土局房地产管理局于1995年4月18日接管房屋产权。1995年5月17日，广州市国土局房地产管理局（甲方）与第三人城镇公司、广东省印刷物资公司（以下简称“物资公司”）（乙方）签订了《拆迁代管华侨房屋补偿协议书》（以下简称“《补偿协议》”），约定甲方同意乙方拆除小茶巷27号房屋一幢，总建筑面积70㎡，乙方在1995年8月前将越秀××××楼层南方位，总建筑面积70.61㎡的房屋产权和使用权补偿给甲方管理。《房屋移交接管表》载明具体补偿房屋为合德街21号贰层201房、202房（以下简称“案涉房屋”）。《补偿协议》签订后，广州市国土局房地产管理局将小茶巷27号房屋交给城镇公司及物资公司拆除，但经过多次催促，城镇公司却一直未将案涉房屋移交广州市国土局房地产管理局。2000年，因城镇公司未履行（2000）黄法民督字第3号支付令确定的义务，中国建设银行广州黄埔支行（以下简称“建行黄埔支行”）向黄埔法院申请强制执行，黄埔法院立（2000）黄法其他执字第76号执行案，并于2009年9月6日查封了合德街21号房屋。其后，对城镇公司的债权经建设银行黄埔支行、中国信达资产管理公司广州办事处、中国东方资产管理公司广州办事处三次转让，最后转让给了亿浩公司。黄埔法院于2013年11月作出（2000）黄法其他执字第76-1号《执行裁定书》，裁定变更亿浩公司为（2000）黄法其他执字第76号案件申请执行人。后因亿浩公司申请恢复执行，黄埔法院于2014年7月8日又裁定查封合德街21号房屋，其后进行了多次续封。2015年广州市住房和城乡建设委员会依法设立，根据广州市人民政府办公厅穗府办【2015】52号文，将原市国土资源和房屋管理局的直管房管理等职责划入，后广州市住房和城乡建设委员会更名为广州市住房和城乡建设局。2019年8月9日，市住建局针对黄埔法院查封合德街21号房屋一事提交执行异议，黄埔法院于2020年9月18日作出（2020）粤0112执异141号《执行裁定书》，对市住建局请求停止对合德街21号201房、202房的执行并解除查封的请求不予支持。市住建局不服，提起本次诉讼。住建局认为，住建局与城建公司、物资公司签订的《补偿协议》早于亿浩公司享有对城镇公司的债权形成时间。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，市住建局基于拆迁安置补偿关系、通过产权调换取得的拆迁补偿房屋具有物权效力，应当优于亿浩公司的债权，市住建局享有足以排除强制执行的权利。为保护国有资产的安全、保障市住建局依法履行职责，现诉至法院，请求判如所请。被告亿浩公司辩称，1.本案的涉案房产产权人只有一个即城镇公司，本案执行的依据是原来的债权人中国建设银行广州黄埔支行与城镇公司之间签订的借款以及相关抵押合同，原债权人根据城镇公司提供的涉案房产的价值进行评估，然后放贷本金500万元，在放贷的时候原债权人是不知道也不可能知道有市住建局作为涉案房产201、202号房的管理人身份的存在，亿浩公司作为依法受让本案债权的受让人，也是本执行案的唯一合法申请执行人，在受让过程中不存在任何过错，依法受让本案所有债权利益。现城镇公司及相关的被执行人不能依法履行生效判决书确定的法律义务，有权要求执行法院对涉案房屋进行查封、评估、拍卖。2.市住建局与城镇公司之间签订的协议，属于合同之债，到目前为止城镇公司没有将涉案房屋交由市住建局管理，市住建局在签订补偿协议之后也没有及时接管房屋，也没有在相关的产权资料中做备案登记，存在严重过错。因此市住建局应当按照协议第五条的违约责任之约定追究城镇公司的相关责任，而不是提起异议之诉，要求确认房屋的所有权、管理权等问题。3.市住建局1995年4月18日接管涉案房屋，随后作为涉案房屋的行政登记管理部门，在1997年11月份为涉案房屋做设定抵押的他项权登记，在登记过程中也没有提出管理权和所有权的异议，存在严重过错，不能排除执行。经审理查明，《广州市房地产管理局接管房地产通知书》载明，百灵路小茶巷第27号产业来源为产权人下落不明无合法代理人，产别为代管，接管日期为1995年4月18日，面积为68.3427㎡。1995年5月17日，广州市国土局房地产管理局（甲方）与城镇公司、物资公司（乙方）签订《拆迁代管华侨房屋补偿协议书》，约定甲方同意乙方拆除坐落在越秀区××路××号代管华侨房屋共壹幢，总建筑面积70㎡，乙方同意在1995年8月前将属乙方依法征建或所有的房屋，坐落在越秀××××楼层南方位，总建筑面积70.61㎡房屋的产权和使用权补偿给甲方管理。《房屋移交接管表》载明房产地址为越秀区西华路合德街21号，接管部位为贰层201、202，房产来源广东省建设发展城镇公司自买补偿百灵路小茶巷27号。越秀区××路××号房屋产权人为陆焕。越秀区西华路合德街21号房屋登记在城镇公司名下，于1997年6月由建设银行黄埔支行申请抵押，1997年11月由城镇公司申请涂销抵押，1997年12月由建设银行黄埔支行申请抵押，他项案号为统602887号，权利人为建设银行黄埔支行，建筑面积为1201.2平方米，使用土地面积为308.18平方米，结构层数为4层。1998年5月25日建设银行黄埔支行与城镇公司签订借款合同，约定建设银行黄埔支行贷款500万元给城镇公司。建设银行黄埔支行依约发放贷款后，城镇公司未依约还款。本院于1999年12月14日作出（2000）黄法民督字第3号《支付令》，要求城镇公司还款500万元及利息。因城镇公司未自动履行支付令的义务，建设银行黄埔支行向本院申请强制执行。2000年9月6日，本院依据（2000）黄法其他执字第76号协助执行通知书及民事裁定书首次查封涉案房屋。该债权后来经过多次转让至亿浩公司。2013年11月本院作出（2000）黄法其他执字第76-1号《执行裁定书》裁定变更亿浩公司为（2000）黄法其他执字第76号案件申请执行人。2014年7月8日，本院作出（2000）黄法其他执字第76号恢3-1号执行裁定书，裁定查封城镇公司名下的位于广州市越秀区西华路合德街21号房屋（除103之一、204、301、404、405、304外），多次续封。2019年12月9日，本院以（2000）黄法其他执字第76号恢3-1号执行裁定书再次续查封该房产（除103之一、204、301、404、405、304外，已解封的除外）。另查，原广州市国土资源和房屋管理局的直管房管理等职责已于2015年划入广州市住房和城乡建设委员会。广州市住房和城乡建设委员会于2019年更名为广州市住房和城乡建设局。以上事实有（2020）粤0112执异141号《执行裁定书》《广州市房地产管理局接管房地产通知书》（房字第××号）《拆迁代管华侨房屋补偿协议书》《房屋移交接管表》《广州市人民政府办公厅关于印发广州市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知》《中共广州市委广州市人民政府关于印发〈广州市机构改革方案〉的通知》《广州市不动产登记查册表》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点在于市住建局对涉案房屋的权利是否足以排除强制执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。虽然涉案房产登记的权利人是城镇公司，但本案中，根据《拆迁代管华侨房屋补偿协议书》及附件内容可知，涉案房屋是城镇公司拆除市住建局代管的房屋后进行产权调换补偿的房屋。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。市住建局对涉案房屋享有的权利，是基于城镇公司对被拆迁的房屋进行安置补偿产生的权利，是基于所有权的调换而产生的一种权利，且在协议中明确约定了房屋的位置、用途、面积，具有特定性，应优先于普通债权。故本院认为市住建局对涉案房屋的权利是足以排除本院的强制执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。不动产物权的变动以公示登记为原则，涉案房屋的登记所有权人为城镇公司，没有证据证明该登记存在错误，应以登记为准，《拆迁代管华侨房屋补偿协议书》实际上是一种所有权交换的互易合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条规定，互易合同是一种特殊的买卖合同，产生的是合同之债，并不直接导致物权变动法律效果的发生。因此对市住建局要求确认涉案房屋所有权并办理移交手续的请求，本院不予支持。故综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对广州市越秀区西华路合德街21号201房、202房的强制执行；二、驳回原告广州市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。案件受理费10800元，由原告广州市住房和城乡建设局和被告广州亿浩贸易有限公司各自负担一半即5400元。负担缴费义务的当事人在本判决书发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周荧辉人民陪审员  杨金九人民陪审员  卢绮华二〇二一年五月二十日书 记 员  张 园