安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1802民初1908号原告：陈庆松，男，1979年11月22日出生，汉族，住安徽省郎溪县。被告：宣城爱家置业开发有限公司，住所地安徽省宣城市。法定代表人：陈宏霞，该公司董事长。被告：上海爱家置业集团有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：薛惠琴，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：卢安国，安徽锦宣律师事务所律师。原告陈庆松诉被告宣城爱家置业开发有限公司（以下简称宣城爱家公司）、上海爱家置业集团有限公司（以下简称上海爱家集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈庆松，被告宣城爱家公司、上海爱家集团的共同委托诉讼代理人程国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈庆松向本院提出诉讼请求:一、要求被告支付原告两套门面房的逾期交房违约金50353.2元（1304489元×2?×193天)；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告和被告于2017年11月14日签订《安徽新纽置业集团有限公司破产财产》的约定，双方约定协议签订后18个月内交房，即2019年5月14日交房。至约定时间后，被告未按时交房，直至2019年11月23日才交房，逾期交付天数为193日，合计应支付违约金数额为50353.2元。宣城爱家公司、上海爱家集团共同辩称，1、有关本案的基本事实。根据被告与管理人签订的《破产财产管理协议》约定，本案原告只有在归还管理人保证金并按约定处理完中国银行相关按揭贷款之后，才符合请求被告交付房屋的前提条件。否则，被告有将其房屋拍卖或变卖的权利。原告归还管理人保证金的日期不清楚。截止到2020年3月26日前，原告在中国银行贷款情况一直属于逾期状态，逾期数额是35万多元，原告至今未到被告处办理房屋接收手续。2、被告并非案涉房屋出卖人，与原告之间并不构成房屋买卖合同关系，被告在本案中仅是依据与安徽新纽公司管理人签订的《破产财产转让协议》的约定，对原告原在安徽新纽公司购买房屋继续建至单体验收后，代替安徽新纽公司管理人将房屋直接交付给原告，并协助办理产权登记和按揭贷款抵押登记，故将本案的案由确定为房屋买卖合同纠纷不当。3、《破产财产转让协议》对原告具有约束力，原告要求被告支付逾期交付违约金没有事实和法律依据，更不符合《破产财产转让协议》约定的前提条件。根据《破产财产转让协议》第四条之2项的约定和宣城市中级人民法院裁定确认的《破产财产分配方案》第七条之（一）项规定，原告属于通过按揭贷款方式全额支付了购房款的购房优先类债权人，由于原告欠付安徽新纽公司管理人保证金或宣城中行按揭贷款本息逾期等情形，必须在归还已经欠付的保证金、按揭贷款本息并与宣城中行达成还款协议后，方可要求被告交付房屋。4、本案本质上属于对原告享有的破产债权的一种抵付方式，与正常的房屋买卖合同关系有本质的区别。被告根据破产财产转让协议的约定，替代安徽新纽公司管理人交付房屋的同时，享有对未归还中国银行逾期贷款和管理人保证金的购房优先类债权人不交付房屋及支付违约金的权利。另一方面，被告根据《破产财产管理协议》约定，对欠付管理人保证金或中国银行贷款逾期的情况，被告有权对其房屋直接拍卖或变卖后偿付以上未付款项后的余额再支付给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据具备真实性、合法性与关联性，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：2012年7月19日，陈庆松与新纽置业公司签订《商品房买卖合同》二份，约定新纽置业公司将其开发的宣州区商品房出售给原告，总价款分别为650916元和653573元。合同签订后陈庆松依约向新纽置业公司支付了两套房屋的购房首付款共计664489元，余款在中国银行办理按揭贷款。后新纽置业公司进入破产程序，经宣城市中级人民法院同意，新纽置业公司与上海爱家集团于2017年11月14日签订《破产财产转让协议》，约定新纽置业公司将“中国茶府项目资产”及对外享有的全部债权转让给上海爱家集团。2019年5月21日，宣城市中级人民法院裁定认可新纽置业公司管理人制作的《安徽新纽置业集团有限公司破产财产分配方案》第五条约定，“……上海爱家投资（集团）有限公司及其在宣城市依法设立的项目公司宣城爱家置业开发有限公司（以下合并简称爱家公司）受让……”，第七条约定，“爱家公司负责在该协议签订后18个月内将新纽公司购房优先类债权人所购房屋建至单体验收并承担所有建设费用。……爱家公司逾期交付购房优先类债权人所购房屋的，每日按逾期交付房屋相对应的购房优先类债权额的万分之二向相应购房优先类债权人支付违约金。……通过按揭贷款方式全额支付了购房款的购房优先类债权人若欠付宣城中行按揭贷款的，则须归还已经欠付的按揭贷款本息等（含宣城中行已经在新纽公司保证金账户中扣划的欠付按揭贷款本息等）并与宣城中行达成还款协议后，方可要求爱家公司交付所购房屋，……”。2019年11月23日，宣城爱家公司开始交付房屋。2020年12月3日，陈庆松向破产管理人缴纳了保证金。至被告通知交房前，陈庆松欠付中国银行贷款本息尚未清偿完毕。另查明，2019年11月12日，新纽置业公司管理人在全国企业破产重整案件信息网中公布了《关于交付房屋相关事项的通知》，其中公布了缴纳保证金的银行账户信息。再查明，上海爱家投资（集团）有限公司于2021年1月28日变更为上海爱家置业集团有限公司。本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案主要的争议焦点为：陈庆松直至宣城爱家公司通知其案涉房屋具备交付条件时，仍未向宣城中行支付欠付贷款本息并向新纽置业公司管理人缴纳保证金，是否符合《安徽新纽置业集团有限公司破产财产分配方案》中约定的享有逾期交房违约金请求的情形。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《安徽新纽置业集团有限公司破产财产分配方案》第七条，协议履行有先后顺序，包含原告陈庆松在内的通过按揭贷款方式全额支付了购房款的购房优先类债权人应先付清已经欠付的宣城中行按揭贷款本息并与宣城中行达成还款协议后（含宣城中行已经在新纽公司保证金账户中扣划的欠付按揭贷款本息等），被告宣城爱家公司、上海爱家集团才履行交房义务。《安徽新纽置业集团有限公司破产财产分配方案》已经宣城市中级人民法院裁定确认，对原告陈庆松、产生约束力。被告宣城爱家公司、上海爱家集团在原告陈庆松与宣城中行达成还款协议之前，有权利不履行交房义务。2019年11月23日之前，原告陈庆松既未清偿欠付宣城中行贷款本息亦未向新纽置业公司破产管理人缴纳保证金，故对其向两被告主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告陈庆松的诉讼请求。案件受理费530元（已减半收取），由原告陈庆松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  宋文杰二〇二一年五月二十四日书记员  王 敏附：法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。