大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初1590号原告：大连金地投资有限公司，住所地大连市沙河口区星云街1号，统一社会信用代码：912102007113226201。法定代表人：屈海峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘帅，北京观韬中茂（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佳文，北京观韬中茂（大连）律师事务所律师。被告：肖森，，住安徽省涡阳县。被告：肖建，住安徽省涡阳县。二被告共同委托诉讼代理人：李志敏，北京市康达（沈阳）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：杜佳翼，北京市康达（沈阳）律师事务所实习律师。原告大连金地投资有限公司与被告肖森、肖建房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连金地投资有限公司的委托诉讼代理人刘帅、胡佳文，被告肖森、肖建的委托诉讼代理人李志敏、杜佳翼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连金地投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、肖森向原告支付欠付租金320万元；2、肖森向原告支付合同约定违约金82万元；3、肖建对上述第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2016年3月3日，原告大连金地投资有限公司与二被告签订了《房屋租赁合同》，约定：由被告肖森承租原告位于大连市沙河口区房屋，房产建筑面积2203.27平方米，共5层。房屋租赁期间自2016年3月18日至2026年9月18日。约定租金如下：2016年3月18日至2016年9月18日免租，2016年9月18日至2019年9月18日年租金100万元，2019年9月18日至2022年9月18日年租金110万元，2022年9月18日至2026年9月18日年租金120万元。保证人为被告肖建，在承租人不支付或不按照约定支付任何一期租金超过7日的，应按当年租金的20%向出租方支付违约金。上述合同签订后，原告按照合同约定向被告肖森交付租赁标的房屋，但被告肖森未依约向原告履行租金支付义务，2019年3月19日向原告出具《还款承诺书》，确认截至2019年3月18日拖欠租金210万元。综上二被告欠付原告租金的行为已经严重违约，故原告诉至法院，望判如所请。被告肖森辩称，不同意原告的诉讼请求。1.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见(二)》《辽宁省人民政府关于印发辽宁省应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业生产经营若干政策措施的通知》的规定，房屋租赁合同在疫情期间的部分租金根据公平原则应酌情予以减免。大连自2019年起一直长期处于疫情期间,被告租用案涉房屋用来开设餐饮,疫情期间无法使用租赁房屋,也无法获得经营性利润,已经造成了巨大的经济损失,若再要求被告承担全部租金及违约金有违公平原则。2.疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力，因此对于疫情期间依据本合同产生的违约金不予承担。3.疫情期间之外的原告违约金主张过高，超过实际损失的30%，根据民法典及合同法司法解释，被告有权请求予以降低，原告损失金额应以被告应付未付租金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%计算为323558.98元。被告肖建辩称，不同意原告的诉讼请求。1.案涉房屋租赁合同及还款承诺书均为分期履行的形式，故违约金计算基础的本金也应分期计算。2.保证期间约定不明，房屋租赁合同第十条约定“保证期间自本合同生效之日至乙方履行完毕本合同项下所有义务或承担完毕所有违约责任之日止”属于约定不明，根据《中华人民共和国民法典》第六百九十二条第二款的规定，保证期间应为6个月。3.原告于2020年7月17日提起诉讼，要求保证人承担保证责任，依据《中华人民共和国民法典》第六百九十三条的规定，连带责任保证的债权人未在保证期间请求保证人承担保证责任的，保证人不再承担保证责任。原告诉请中的前七期均过保证期间，保证人仅需承担第八期租金55万元的保证责任。4.原告违约金主张过高，超过实际损失的30%，具体同被告肖建的第3条抗辩意见。经审理查明，案涉房屋坐落于大连市沙河口区，建筑面积2203.72平方米，所有权人大连金地大厦。2000年4月21日，大连金地大厦名称变更为大连金地投资有限公司金地大厦。2016年3月1日，大连金地投资有限公司金地大厦出具《授权委托书》，授权原告大连金地投资有限公司代为管理、出租大连市沙河口区房屋，授权事项包括但不限于签订《房屋租赁合同》及代为收取租金等。2016年3月3日，原告（出租人、甲方）、被告肖森（承租人、乙方）、被告肖建（保证人、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方房屋，在乙方不履行本合同项下义务时，丙方愿意按照约定履行支付甲方租金或者承担责任；租赁房屋座落于辽宁省大连市沙河口区；乙方承租房屋用途为餐饮酒楼；租赁期限十年，即自2016年3月18日起至2026年9月18日止；租金标准：2016年3月18日至2016年9月18日免除乙方租金，2016年9月18日至2019年9月18日年租金为100万元，2019年9月18日至2022年9月18日年租金为110万元，2022年9月18日至2026年9月18日年租金为120万元，租期内租金合计1110万元；租金支付方式为每半年支付，首期租金50万元和押金50万元于合同签署后5日内支付，第二期租金50万元于2017年3月8日前支付，第三期租金于2017年9月8日前支付，以后逐年类推，乙方每年3月8日及9月8日前分两次支付当年的租金给甲方；丙方同意为本合同下乙方履行义务承担连带责任担保，担保的范围包括房屋租金、因乙方违约应该支付的违约金和损害赔偿金，保证期间自本合同生效之日至乙方履行完毕本合同项下所有义务或承担完毕所有违约责任之日止；乙方不支付或不按照约定支付任何一期租金超过7日即构成违约，应按当年租金的20%向甲方支付违约金，违约造成的守约方经济损失超过违约金的，违约方还应向守约方支付超过违约金部分的赔偿金；合同还对各方其他权利义务进行了约定。上述《房屋租赁合同》签订后，被告肖森分别于2016年3月17日、2016年11月22日、2017年3月21日分三次向原告给付款项，金额分别为50万元、50万元、40万元。就欠付债务，被告肖森于2019年3月19日向原告出具《还款承诺书》，确认截止2019年3月18日拖欠原告租金210万元（含第二期租金10万元、第三期租金50万元，第四期租金50万元、第五期租金50万元、第六期租金50万元），并承诺尽快偿还全部拖欠租金，自愿按照《房屋租赁合同》的约定承担全部责任以及原告实现债权的所有费用。2019年7月26日，原告曾起诉被告肖森房屋租赁合同纠纷，后于2020年3月12日撤回起诉。另查，因突发新型冠状病毒疫情，辽宁省新型冠状病毒感染的××疫情联防联控工作领导小组于2020年1月24日决定启动辽宁省重大突发公共卫生事件Ⅱ级响应，次日又启动辽宁省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，实行最严格的防控措施。2020年3月18日大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通知，有序恢复餐饮服务经营单位现场就餐服务。2020年7月27日，大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部办公室作出通知，餐饮服务经营者应停止婚宴、生日宴等聚集性就餐，后于2020年8月21日发布《关于恢复群体性聚餐经营活动的通知》恢复经营。上述事实，有原告提交的起诉状、国有土地使用证、房屋所有权证、变更情况查询卡、授权委托书、房屋租赁合同、银行业务凭证、还款承诺书，被告提交的答辩状及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告大连金地投资有限公司与被告肖森、肖建签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自身义务。合同签订后，原告已依约将案涉大连市沙河口区房屋交付被告使用，但被告肖森未及时给付原告租金，已构成违约，原告主张其给付拖欠租金及违约金的诉请，本院予以支持。关于被告因疫情影响请求减免租金及违约金的抗辩意见，其虽未对疫情影响经营收入的具体金额举证证明，但仅2020年1月至8月期间，本市餐饮企业即有近三个月无法提供现场就餐或聚集性就餐服务，势必导致餐饮企业营业收入相对或者明显减少，进而对交纳房屋租金及违约金产生影响。疫情期间被告延迟支付租金、违约金存在客观上不能预见以及不能避免的原因，并非恶意违约。故结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，综合考虑租赁房屋用途、本地区疫情形势及防控措施影响等诸多因素，本院对被告减免租金及违约金的抗辩意见予以采纳，酌定免除被告2020年疫情期间3个月的租金及6个月的违约金，故被告肖森应给付原告至2020年9月17日的租金292.5万元（10万元+100万元+100万元+110万元÷12个月×9个月）及违约金71万元[（100万元+100万元+100万元+110万元÷12个月×6个月）×20%],合计363.5万元。关于被告肖建，其在《房屋租赁合同》中签字，同意对被告肖森拖欠原告款项承担担保责任，但因其未在《还款承诺书》中签字，故被告肖建仍应按《房屋租赁合同》的约定向原告承担担保责任。因《房屋租赁合同》保证期间的约定为“自本合同生效之日至乙方履行完毕本合同项下所有义务或承担完毕所有违约责任之日止”，视为保证期间约定不明，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。因本案系房屋租赁合同纠纷，租金系合同履行中持续定期发生的债务，属定期给付债务。案涉合同明确约定租金半年一付，并详细约定了每半年租金的金额、期数、给付日期等内容，故每半年租期届满后对应的半年租金为独立债务，应分别计算保证期间。故对被告肖森应于2018年9月8日及之后交纳的租金182.5万元（100万元+110万元÷12个月×9个月）及违约金31万元[（100万元+110万元÷12个月×6个月）×20%]，被告肖建应向原告承担担保责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条、第三十二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖森于本判决生效之日起十日内给付原告大连金地投资有限公司截至2020年9月17日的租金292.5万元及违约金71万元；二、被告肖建对被告肖森上述债务中的182.5万元租金及31万元违约金向原告大连金地投资有限公司承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半计19480元（原告已预付），由原告负担1540元，由二被告共同负担17940元，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谭隽婷二〇二一年五月二十一日书记员  赵家艺附：相关法律条款《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。第三十二条保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。