北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初4547号原告：吴超，男，1989年4月22日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：黄劲松，女，1969年9月21日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告兼被告黄劲松委托诉讼代理人：马建成（黄劲松之夫），1962年3月2日出生，汉族，北京市顺义区×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告吴超诉被告马建成、黄劲松农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴超、被告兼被告黄劲松委托诉讼代理人马建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴超向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告吴超与被告马建成、黄劲松签订的《卖房协议书》有效；2、诉讼费由二被告负担。事实与理由：原告与二被告在2020年7月14日签订了《卖房协议书》，原告在7月10日、7月13日、7月14日分三笔转给了被告马建成购房款100万元整，由于宅基地登记在被告马建成父亲名下，其父亲已故，被告马建成的兄弟姐妹均签订了承诺书并表示放弃其父亲名下的涉诉房产，所以原告与被告签订的《卖房协议书》不违反法律规定，原告已经全额支付了购房款，但至今被告马建成没有将房屋交付给原告，为了避免日后发生争议，故提出上述诉讼请求。被告马建成、黄劲松辩称，同意原告的诉讼请求，对原告的主张没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告吴超提交的《卖房协议书》、承诺书、户口本、中国工商银行转账凭证、集体土地建设用地使用证，对被告马建成提交的后沙峪派出所出具的证明信、户口本，本院与马建民、马建国等的谈话笔录，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：坐落于北京市顺义区×××宅院[集体土地建设使用证编号为：×××]（以下简称涉诉宅院）登记的土地使用者为马玉骠。马玉骠与王淑凤原系夫妻关系，共育有三名子女，分别为长子马建民、次子马建国、三子马建成。马玉骠于2006年12月30日死亡注销户口，王淑凤于2013年1月25日死亡注销户口。马建成与黄劲松系夫妻关系，二人户口均登记在顺义区×××，黄劲松为农业户口，马建成为非农业户口。吴超为农业户口，户口登记在顺义区×××，位于涉诉宅院西侧。马建民、马建国于2020年7月11日签署承诺书，内容为：集体土地建设使用证编号为：×××宅院，登记在马玉骠名下，马玉骠死亡，马玉骠的妻子王淑凤死亡，马玉骠、王淑凤夫妇共有三个孩子，分别为：马建民、马建国、马建成，马建民、马建国均同意将集体土地建设使用证编号为：×××上所有宅院（北房六间、东房两间、西房两间、南房六间，共计十六间）及宅基地使用权的继承权归马建成单独所有，马建民、马建国放弃继承上述宅院房屋及宅基地使用权。对于马建成将集体土地建设使用证编号为：×××上所有宅院（北房六间、东房两间、西房两间、南房六间，共计十六间）出卖给吴超一事，马建民、马建国均知情并同意，马建民、马建国已见过马建成与吴超签订的卖房协议书，并对该协议书没有意见。2020年7月14日，马建成、黄劲松（卖房人）与吴超（买房人）签署《卖房协议书》，约定马建成（身份证号：×××）在北京市顺义区×××有宅院一所，门牌号为×××，集体土地建设使用证编号为：×××，该宅院有北房六间、东房两间、西房两间、南房六间，共计十六间。现出卖给吴超（身份证号：×××），经双方协商达成一致，宅院房屋价款为100万元整（大写壹佰万元整）。本协议经双方签订之日起即生效，吴超于本协议生效之日起七日内，将全部房款100万元整（大写壹佰万元整）转账支付给马建成。马建成在收到房款后六个月内将宅院内所有房屋交付给吴超。双方均应按照本协议履行，因马建成原因导致该协议无法履行，则马建成赔偿吴超三倍房款的违约金（3000000元整，大写叁佰万元整）。吴超于2020年7月10日向马建成转账30万元，于2020年7月13日向马建成汇款30万元，于2020年7月14日向马建成汇款40万元。协议签订后，马建成、黄劲松等一直居住在涉诉宅院，未将房屋交付给吴超。关于上述承诺书、《卖房协议书》的签订过程，马建国、马建民称，父亲马玉骠在世时一直居住在涉诉宅院，母亲王淑凤生前也在该宅院居住过，马玉骠、王淑凤去世后，涉诉宅院一直由马建成家庭居住。马建国、马建民在×××各有宅院，父母在世时没有写过分家单，但王淑凤口头说过马建国、马建民各自居住的宅院归各自所有，涉诉宅院归马建成。马建国、马建民、马建成多年来也是依此实际履行。涉诉宅院内有正房五间，正房东侧有耳房一间，南房三大间（含门道一间）、东西厢房各二间，南房和正房的长度、宽度一样。对于涉诉宅院及附属物的财产权益包括继承利益，马建国、马建民均表示不主张，认可都归马建成所有。马建成与吴超是邻居，马建成居东，吴超居西。先是吴超、马建成找到马建国、马建民，拿了一个条（即前述承诺书），让马建国、马建民签字，问要不要涉诉宅院房屋，马建国、马建民均表示不要，随即就签字了，没看条上的内容。当时马建国、马建民没问签字是要干什么用，马建成、黄劲松也没有告知过要干什么用，后来听邻居说马建成要贷款筹钱，贷款需要有抵押，就用涉诉宅院房屋抵押。不清楚吴超与马建成、黄劲松就涉诉宅院签订买卖协议事宜，不清楚买卖价格，也不清楚买卖的市场价。马建成、黄劲松称，2020年夏天，马建成做生意欠下工程款、投资款，急需还款，因吴超住在马建成、黄劲松隔壁，且吴超经营农产品、婚庆等业务，有经济能力，马建成直接找到吴超借款100万元，吴超提出用涉诉宅院房屋做担保，房屋包括北房五间、东西厢房各二间、南房五间（含门道），北房旁边耳房一间，房屋建筑面积大约200多平方米，宅院是360多平方米。后来双方在马建成、黄劲松家里签订《卖房协议书》，共签订了两份，两份协议书原件均在吴超手里，协议书的内容是吴超起草的，吴超对双方实际是借款关系，不是买卖房屋也是全部知晓的，签协议前吴超给了马建成30万元，总共分三笔给的。关于《卖房协议书》上约定的“收到房款6个月内将房屋交给吴超”，因别人欠马建成钱，本来预计钱收回来后3个月就能还给吴超，所以做此书面约定，双方口头约定的是马建成一家可一直住在涉诉宅院。双方没有签订借款协议，口头约定6个月还清吴超，6个月后马建成没偿还借款，吴超告知马建成、黄劲松先到法院起诉，确认涉诉宅院房屋归吴超，等马建成还清100万元，吴超再把房屋给马建成。目前马建成未偿还吴超借款，马建成、黄劲松及其儿子、儿媳、孙女依旧照常住在涉诉宅院。马玉骠、王淑凤在世时，口头说过涉诉宅院归马建成，马建国、马建民对此也认可，马建国、马建民各自有宅院，马建成及马建成的儿子在×××没有宅基地，除了涉诉宅院，没有其他住所。涉诉宅院不拆迁的话，可以卖到二三百万元。吴超称，其在2020年10月之前一直居住在顺义区××××××，与马建成是邻居。2020年7月，马建成找到吴超提出卖房，出卖的房屋位于顺义区××××××，宅院内房屋包括正房五间、西房三间、东房三间，南房五间（含门道），马建成夫妻及其儿子马超、儿媳、孙女共同居住在上述房屋内，不清楚房屋是谁建造。马建成没有说为何要卖房，吴超也没问，马建成没有报价，吴超说能出100万元，马建成同意，吴超同时问了马建成是否有权利出卖涉诉房屋，马建成说涉诉宅院登记的是马玉骠，吴超说不行，马建成说可以让两个哥哥马建国、马建民签订同意的书面材料。吴超先与马建成找马建国、马建民签订了同意材料，马建成向马建国、马建民说了涉诉宅院要卖给吴超，马建国、马建民表示涉诉宅院是给马建成的，马建国、马建民不参与，马建国、马建民签订的书面材料原件在吴超处。之后吴超、马建成、黄劲松在马建成家里签订《卖房协议书》，共签了两份，当时签订协议后约定一星期内分三笔支付给马建成100万元，记不清为何有两笔是在签订协议之前转账，总共相差没几天。马建成、黄劲松至今未将涉诉房屋交付吴超，吴超向马建成支付100万元后，马建成提出半年后交房，吴超考虑到双方是邻居就同意了。房屋至今未交付，吴超怕马建成不同意反悔，就起诉至法院，想等法院出具裁判文书后再交接房屋。马建成在×××没有其他宅院，吴超认为没有必要问马建成卖房后住在哪里。庭审中，吴超坚持认为双方系农村房屋买卖合同关系，马建成、黄劲松将涉诉房屋卖给吴超，等马建成有钱了，吴超再以之前成交价100万元卖给马建成、黄劲松。双方确认除了本案中涉及的100万元外，吴超与马建成、黄劲松没有其他经济往来。经本院释明，吴超不同意按照民间借贷关系主张相关权益，坚持以农村房屋买卖合同起诉。本院认为：本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系在民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用《中华人民共和国民法总则》等规定。本案主要争议焦点为吴超与马建成、黄劲松签订的《卖房协议书》是否合法有效。首先，从各方陈述的签订协议过程看，双方均认可马建成可在资金充裕后以100万元赎回涉诉宅院房屋，这与一般的房屋买卖交易习惯明显不符。其次，从协议的履行过程看，吴超在签订《卖房协议书》之前直接向马建成转账60万元，吴超此种转款做法明显不符合常理且不符合房屋交易习惯，吴超对此亦未作出合理解释，且涉诉宅院房屋一直由马建成夫妻等实际居住，吴超未要求马建成、黄劲松交付涉诉房屋。再次，按双方《卖房协议书》约定，吴超购得房屋支付的对价远低于房屋实际价值，房屋买卖应当是双方磋商的结果，吴超主张马建成没有报价，只是说卖房，吴超提出100万元购买，马建成表示同意，但若真如此，从马建成角度考虑，其出卖房屋是为偿还其他外债，按照市场行情，马建成完全可以卖得更高价格。马建成作为借款人，按照出借人吴超要求签订《卖房协议书》属基于借贷关系而为，而吴超此举既能保证马建成顺利还款，在马建成不能还款情形下获得房屋所有权亦属于纯获益行为。综上，通观全案证据情况及各方陈述，可以认定吴超与马建成存在借款关系，吴超与马建成、黄劲松签订《卖房协议书》，只是为了担保吴超与马建成之间借款的履行，双方真实的意思表示并非房屋买卖，而是担保关系。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的法律行为无效。吴超与马建成、黄劲松以虚假意思表示实施的民事法律行为，属于通谋虚伪的行为，双方的房屋买卖合同法律关系应属无效。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下：驳回原告吴超的全部诉讼请求。案件受理费六千九百元，由原告吴超负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 棋其格二〇二一年五月十二日法官助理 王雅菲书 记 员 常思宇