广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初5719号原代：卓柯元，男，1991年11月26日出生，汉族，住广州市白云区金新三街90号402房,公民身份号码441422199111265313。委托诉讼代理人：吴洁银，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翠翠，广东古谷律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房，统一社会信用代码91440101618755886F。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。被告：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广州市越秀区东风中路362号颐德中心30楼，统一社会信用代码9144010119048157XD。委托诉讼代理人：李素敏，广东四端律师事务所律师。原告卓柯元与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告卓柯元及其委托诉讼代理人吴洁银，被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋，被告珠江实业公司的委托诉讼代理人李素敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓柯元向本院提出诉讼请求：1.请求判决东湛公司、珠江实业公司于判决生效之日起三十日内为卓柯元办理广州市花都区颐和盛世花园xx房屋的涂销抵押手续；2.请求判决东湛公司开具涉案房屋的全款发票给卓柯元；3.请求判令东湛公司在本判决确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助卓柯元办理广州市花都区颐和盛世花园xx房屋产权登记手续；4.请求判决东湛公司向卓柯元支付因延迟办证给卓柯元造成的经济损失50000元。诉讼中，卓柯元撤回第二项诉讼请求。事实和理由：卓柯元与东湛公司于2014年6月11日签订《颐和盛世协议书》，卓柯元认购位于广州市花都区颐和盛世花园xx房屋，建筑面积：107.14平方米，总房价为792559元，签订《颐和盛世协议书》后，卓柯元已将全部房款支付完毕，但东湛公司一直没有通知卓柯元签订《商品房买卖合同》，卓柯元多次催促东湛公司及时开具发票并办理产权登记，东湛公司迟迟不予回复。现经卓柯元查询得知，东湛公司因贷款需要已将涉案房屋抵押给了东湛公司的股东珠江实业公司。卓柯元签订合同及支付全部款项行为发生在东湛公司将涉案房屋抵押给珠江实业公司之前，东湛公司作为涉案物业的开发商，在明知该物业已经出售给卓柯元，已收取卓柯元的全部款项，仍将该房屋抵押给珠江实业公司，且在珠江实业公司登记成为其股东后为珠江实业公司办理抵押登记手续，东湛公司的行为严重不诚信，参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，珠江实业公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权更不能对抗卓柯元对涉案房屋的物权期待权。卓柯元认为，东湛公司的行为已严重损害了卓柯元的合法权益，给卓柯元造成了重大的经济损失。故，卓柯元为了维护自身的合法权益，现根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。东湛公司辩称，涂销抵押房屋需要珠江实业公司同意才行，必须要涂销之后才能继续办理房屋产权登记手续，以及开具涉案房屋的全款发票，我方同意待涂销抵押后协助卓柯元办理房屋产权登记手续。卓柯元要求我方向其支付因迟延办证造成的经济损失，没有事实及法律依据。并且未能办证的原因在与卓柯元未取得广州市购房资格，不能把所有责任均归责于我方，若法院认定我方需支付迟延办证的经济损失，也应从卓柯元实际取得广州市购房资格开始计算。案涉房屋的发票正在走流程，暂未开具。珠江实业公司辩称，请求驳回卓柯元的全部诉讼请求。一、卓柯元在签订《协议书》时不符合广州市住房限购政策的购房资格相关规定，不具有物权期待权，上述合同不能对抗、排除珠江实业公司抵押权。鉴于：（1）2013年3月4日发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》第二条规定，购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前。购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。2013年11月15日颁布实施的《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办〔2013〕44号）第三条的规定：“抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记；对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同”。颁布于2017年3月17日的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号）第一条规定，本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策；本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。根据上述规定，卓柯元在2014年6月11日签署的第一份《认购书》时施行的限购政策为，非本市户籍居民家庭提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，且在签订《认购书》之前便应审查购房者的购房资格，若购房者不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。卓柯元在2017年8月29日签署第二份《协议书》时施行的限购政策为，非本市户籍居民家庭须提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，在本市限购1套住房。卓柯元为非广州市户籍，根据卓柯元在（2020）粤0114民初12981号案（第一次起诉）时的庭审自认可知，卓柯元在两次签署《认购书》时均不具备购房资格。根据最高人民法院在司法判例中对物权期待权的解释可知：物权期待权是指购房者对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。显然，这与卓柯元不具有购房资格或等待取得购房资格的内涵不同。前述解释也与限购政策要求将“购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）前”、“购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同”等内容相符，在认购时不具备购房资格的购房者，因不满足善意消费者购房人的资格条件，不享有物权期待权。卓柯元明知不具备购房资格将无法办理网签，依然在自身不具备购房资格时与东湛公司签署《协议书》。因此，卓柯元不具有物权期待权，以卓柯元所拥有的合同权利不得对抗、排除珠江实业公司作为抵押权人合法享有的抵押权。二、卓柯元关于撤销珠江实业公司抵押权的请求无法律依据。2020年12月29日，最高人民法院发布《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》（法释[2020]16号）的决定，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》法释[2002]16号，于2021年1月1日起失效。因此，卓柯元在《起诉状》中载明的请求珠江实业公司将案涉房屋抵押登记涂销的主要法律依据已被最高人民法院决定废止，卓柯元对于珠江实业公司的诉讼请求缺乏请求权基础，卓柯元对于该项诉讼请求无法律依据。三、本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定，同时参考最高人民法院关于物权期待权的司法判例。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”。在本案中，珠江实业公司对案涉房屋拥有抵押权的法律事实自设立时设立并持续至今，卓柯元与东湛公司之间房屋买卖合同纠纷的法律事实基础亦自民法典施行前持续至民法典施行后，符合上述司法解释的规定，故本案应适用民法典的现行规定。综上所述，卓柯元在《起诉状》中载明的请求珠江实业公司将案涉房屋抵押登记涂销的主要法律依据已被最高人民法院决定废止，本案应适用《民法典》的规定，同时参考最高人民法院关于物权期待权的司法判例。四、珠江实业公司与东湛公司已依法办理抵押登记并取得他项权证，珠江实业公司作为抵押权人的合法权益应受法律保护，卓柯元无权要求涂销抵押登记。2018年6月21日，珠江实业公司与东湛公司签订了《借款合同》[合同编号为:珠实股合2018营字（037）号]，约定:珠江实业公司向东湛公司提供借款本金人民币3.35亿元，借款期限为2018年6月26日至2021年6月25日。2018年6月21日，珠江实业公司与东湛公司签订了《抵押合同》[合同编号为:珠实股合2018营字（035）号之（1）]，约定:东湛公司将包含案涉房屋在内的在建工程向珠江实业公司做抵押，用于担保《借款合同》[合同编号为:珠实股合2018营字（037）号]项下的全部债权债务。为保证珠江实业公司对抵押物依法拥有绝对处置权，东湛公司在《抵押合同》第8.1条做出专门承诺和保证：东湛公司是抵押物的所有人或国家授权的经营管理者，并享有对抵押物的完全处分权，抵押物不存在任何所有权、使用权或经营管理权方面的争议。签订《抵押合同》后，东湛公司与珠江实业公司在2018年6月29日，已对案涉房屋办理了在建工程的抵押，2018年11月29日，珠江实业公司取得了广州市国土资源和规划委员会颁发的《不动产登记证明》（粤[2018]广州市不动产证明第08030504号）。因此，珠江实业公司自2018年6月29日便对案涉房屋依法享有抵押权。卓柯元仅与东湛公司签订了《协议书》，未办理任何的网签及产权转移，卓柯元、东湛公司之间系因合同履行产生的债权债务关系，并非物权关系。但珠江实业公司已办理抵押登记，且办理抵押程序合法，依法已取得案涉房屋的抵押权。因此，根据物权优于债权的原则，珠江实业公司作为抵押权人对案涉房屋享有的物权优先卓柯元的债权，卓柯元无权要求涂销案涉房屋的抵押登记。五、卓柯元未提供转账流水，并不能证明卓柯元已支付全部购房款。根据《广东省商品房预售管理条例》第三十一条的规定：“预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据。”卓柯元只提供了东湛公司出具的收据，并未提供将房款支付到商品房预售款专用账户的银行转账流水，不能证明卓柯元已经支付了全部购房款。因此，卓柯元并无证据显示其已经支付了案涉房屋的购房款，且将购房款存入商品房预售款的专用账户。基于以上事实与理由，珠江实业公司请求人民法院驳回卓柯元的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区颐和盛世xx房，已完成房屋首次登记，建设单位为东湛公司，于2018年12月29日办理抵押登记，抵押权人为珠江实业公司。2014年6月11日，东湛公司（甲方、卖方）与卓柯元（乙方、买方）签订《颐和盛世协议书》，约定乙方向甲方购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园xx房，总价款为792559元。一、乙方购买的商品房作为在建商品房。四、甲方同意乙方按分期付款方式支付房款。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。协议书并对其他权利义务进行了约定。2017年8月29日，东湛公司（甲方、卖方）与卓柯元（乙方、买方）签订《协议书》，约定乙方向甲方购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园xx房，总价款为792559元。一、乙方购买的商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》。四、甲方同意乙方按一次性付款方式支付房款。五、甲方须将经过甲方、施工方、监理方和设计方四方共同验收合格的商品房于2018年6月30日前向乙方交付该商品房。八、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。协议书并对其他权利义务进行了约定。东湛公司分别于2014年5月9日、2015年6月8日、2016年6月6日、2017年5月29日、2017年8月29日出具《收款收据》，载明收到卓柯元购颐和盛世16栋1301单元房款222559元、房款50000元、房款50000元、房款60000元、390000元。卓柯元提交POS机刷卡单拟证明其支付房款的情况，东湛公司确认卓柯元向其代理机构广州颐和房地产策划代理公司支付房款，其已经收齐了涉案房屋的房款。庭审中，卓柯元与东湛公司一致确认双方履行的是2017年8月29日签订的协议书，2018年7月13日东湛公司将涉案房屋交付给卓柯元使用。卓柯元陈述，其于2021年2月26日通过入户广州获得了广州市购房资格，其购买社保已经接近4年，现在未婚，其属于消费者购房人，购房用于居住，因其在广州生活工作，急需购房，故在未取得广州市购房资格时与东湛公司签订了协议书。其主张的损失50000元就是迟延办证的损失，双方签订的协议中并未约定迟延办证违约金。卓柯元向本院提交广州市规划和自然资源局于2021年4月14日的购房资格证明，载明截至2021年4月14日止，卓柯元具备本市住房限购区域内住房购买资格。根据2021年4月14日的广州市个人名下不动产登记结果查询证明显示，卓柯元名下在广州市查无不动产登记结果记录。另查，珠江实业公司是东湛公司的股东，2018年6月21日，东湛公司（借款人、甲方）与珠江实业公司（贷款人、乙方）签订《借款合同》，约定乙方向甲方提供借款本金3.35亿元。同日，珠江实业公司（抵押权人、甲方）与东湛公司（抵押人、乙方）签订《抵押合同》，约定乙方所担保的主债权为甲方依据其与东湛公司于2018年6月21日签订的主合同（名称：《借款合同》）而享有的对债务人的债权，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》载明包含涉案房屋在内的279套房屋。珠江实业公司于2018年6月25日成为东湛公司的股东。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行，本案民事纠纷是民法典施行前的法律事实引起的，法律、司法解释未对本案民事纠纷适用法律作出除外规定，故本案纠纷应适用法律事实发生时的法律、司法解释。卓柯元与东湛公司签订的《协议书》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，成立有效。卓柯元向本院提交的购房资格证明及广州市个人名下不动产登记结果查询证明，显示卓柯元在广州市无房产记录，其主张购买涉案房屋用于居住符合常理，故卓柯元属于消费者购房人。卓柯元和东湛公司签订《协议书》，向东湛公司支付了全部购房款，上述行为均发生在东湛公司将涉案房屋抵押给珠江实业公司之前，东湛公司作为涉案房屋的开发商，在明知该房屋已经出售给卓柯元、其已经收取卓柯元全部购房款的情况下，仍将该房屋抵押给珠江实业公司，且在珠江实业公司登记成为其股东之后为珠江实业公司办理抵押登记手续，东湛公司的行为严重不诚信。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号中第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，本案珠江实业公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权更不能对抗卓柯元对涉案房屋的物权期待权。卓柯元与东湛公司签订购房合同时虽未取得购房资格，但其为此受到的影响在于办理产权过户手续的限制。因卓柯元现已取得购房资格证明，购房合同履行的限制因素业已消除。珠江实业公司认为卓柯元签订购房合同时未取得购房资格不能享有物权期待权的抗辩，本院不予采纳。因此，卓柯元现主张登记产权人东湛公司和抵押权人珠江实业公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续，理据充分，本院予以支持。东湛公司作为房屋的出售方，在收齐购房款后，有为卓柯元卓柯元办证的义务，故卓柯元请求东湛公司为其办理权属证书，合理有据，本院予以支持。双方未约定办证期限和逾期办证的违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照上述法律规定，东湛公司存在逾期办证的违约行为，卓柯元主张的逾期办证损失50000元的金额并未超出上述法律规定的标准，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告广州东湛房地产开发有限公司与被告广州珠江实业开发股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告卓柯元办理广州市花都区颐和盛世xx房的涂销抵押手续；二、被告广州东湛房地产开发有限公司在本判决第一项确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助原告卓柯元办理广州市花都区颐和盛世xx房的产权登记手续；三、被告广州东湛房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卓柯元支付迟延办证损失50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 白一帆二〇二一年五月二十八日法官助理 李诗琪书 记 员 孙诗韵