福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0825民初1106号原告：漳州鹏润国美电器有限公司龙岩分公司，住所地龙岩市新罗区新洲商业城二层东侧，统一社会信用代码913508006692665561。负责人：黄玉文，职务总经理。委托诉讼代理人：杨伟，男，1995年5月16日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：吴珍，女，1986年12月9日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：罗重涛，男，1966年6月19日出生，汉族，住福建省连城县。被告：谢仁发，男，1968年7月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。被告：余昌增，男，1966年9月4日出生，汉族，住福建省连城县。上述三被告共同委托诉讼代理人：童远藩，连城县中心法律服务所法律工作者。原告漳州鹏润国美电器有限公司龙岩分公司（以下简称“国美公司”）与被告罗重涛、谢仁发、余昌增租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国美公司的委托诉讼代理人杨伟、被告罗重涛、谢仁发、余昌增的共同委托诉讼代理人童远藩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国美公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令罗重涛、谢仁发、余昌增返还国美公司保证金余额129527元；二、请求判令罗重涛、谢仁发、余昌增支付以129527元为基数自2019年9月26日起至实际履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算的利息；三、诉讼费用由罗重涛、谢仁发、余昌增负担。事实和理由：2014年4月11日国美公司与罗重涛、谢仁发、余昌增就其拥有合法出租权的位于福建省龙岩市连城县，建筑面积1188.01平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2014年4月17日至2026年4月16日。2018年12月29日双方签署《降租补充协议书》约定，2019年3月18日至2020年3月17日的租赁费用调整为57973元／月。2019年7月17日国美公司根据双方签署的《房屋租赁合同》中另行约定十“乙方（国美公司）以该租赁房屋开设门店，根据乙方经营需要，乙方可以提前解除合同，但须提前二个月书面通知甲方（罗重涛、谢仁发、余昌增），乙方向甲方赔偿一个月租赁费用的违约金”的约定提前通知罗重涛、谢仁发、余昌增解除合同。国美公司、罗重涛、谢仁发、余昌增于提前通知期满后，即2019年9月17日当日办理了房屋交接，并签署了《房屋移交确认书》。但是，罗重涛、谢仁发、余昌增未根据《房屋租赁合同》第十条“租赁押金：3个月租赁费用：187500元，本合同期满或提前终止时，甲方在本合同期满或提前终止后的五个工作日内将该押金无息退还给乙方”之约定返还国美公司保证金。经国美公司分别于2019年10月31日和2020年1月10日两次书面催告以及多次的电话催告后，罗重涛、谢仁发、余昌增仍然不予返还。故国美公司在扣除应支付罗重涛、谢仁发、余昌增的一个月租金的违约金57973元后，主张罗重涛、谢仁发、余昌增返还保证金余额129527元以及国美公司的利息损失，望贵院判如所请。罗重涛、谢仁发、余昌增辩称，2014年4月11日，原告和三个答辩人签订了（三个答辩人共有产权）位于连城县.01平方米《房屋租赁合同》。合同约定租期为12年（从2014年4月17日至2026年4月16日）。2018年12月29日因为原告吵要降低租金而拖欠租金不予支付，于是答辩人只好和原告签订了《降租补充协议书》。答辩人只好同意从2019年3月18日起至2020年3月17日止，租赁费降至每个月57973元／月、173919元／季、695676元／年。并签订了补充约定：第五十条改为“乙方以该租赁房屋开设门店，根据乙方经营需要，乙方可以提前解除合同，但需提前二个月书面通知甲方，乙方向甲方缴纳的一个月租赁费作为乙方的违约赔偿……。”根据本条修改增加的合同约定“原告需提前解除合同，必须提前二个月先行书面通知甲方”，然而，本案原告并未履行提前二个月书面通知甲方的义务。在第一次降租协议刚签完不久（约半年）就又提出要降租。在答辩人不同意后的第三天就通知答辩人签收退还租赁的房子，根本未提前二个月向答辩人提出书面解约的申请。明显属于违约行为，其违约行为使答辩人蒙受二个月的租金损失。根据合同的约定，原告提前解约就须承担支付一个月租金的违约金。其未履行提前二个月书面通知答辩人解除合同构成合同违约，其违约行为还造成答辩人的损失，依法应赔偿答辩人二个月的租金损失。据此，原告请求答辩人返还已付二个月押金，及其利息损失不具有事实和法律依据，请求法院查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2014年4月11日，罗重涛、谢仁发、余昌增作为甲方与国美公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，罗重涛、谢仁发、余昌增将其共同所有的坐落于连城县莲峰镇北大中路（原第一百货二楼商场）面积为1188.01平方米房屋出租给国美公司经营，《房屋租赁合同》对租赁房屋基本状况、租赁期限及费用、租赁房屋配套设施设备、能源费用及其相关费用的承担、房屋质量保证、双方为履行合同作出保证承诺、违约责任、通知优先权、不可抗力、合同解除、其他、合同附件等进行约定。其中《房屋租赁合同》约定租赁期限自2014年4月17日至2026年4月16日。租赁费为1.73元／天／平米、62500元／月、750000元／年，且每二年递增一次。其中第十条约定“租赁押金：3个月租赁费用：187500元（十八万七千五百元整），本合同期满或提前终止时，甲方在本合同期满或提前终止后的五个工作日内将该押金无息退还给乙方。租赁押金及首期租赁费用支付时间及方式为：双方签约后且甲方按本合同约定向乙方提供票据后的5个工作日内，乙方通过转账方式向甲方付款。”第四十五条约定：“本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应承担一个月租赁费用金额为标准的违约金。”第五十条“（修改见另行约定十）……。”另行约定十：“第五十条修改：乙方以该租赁房屋开设门店，根据乙方经营需要，乙方可以提前解除合同，但须提前二个月书面通知甲方，乙方向甲方缴纳的一个月租赁费用作为乙方的违约赔偿，该违约赔偿为乙方一次性全部赔偿，甲方不得再以任何名义主张任何赔偿权利。（备注：甲方在收取乙方该一个月租赁费用的违约金前须向乙方提供等额的租赁发票，否则乙方有权从应付款中按应付金额的25%扣除乙方税金损失）。”合同签订后，罗重涛、谢仁发、余昌增依约将房屋交付国美公司经营，国美公司依约支付罗重涛、谢仁发、余昌增187500元押金并支付租金。2018年12月29日，罗重涛、谢仁发、余昌增作为甲方与作为乙方的国美公司签订《降租补充协议书》，《降租补充协议书》约定从2019年3月18日至2020年3月17日期间租赁费用调整为57973元/月、173919元/季、695676元/年。国美公司分别于2019年7月17日、8月16日、9月12日向罗重涛、谢仁发、余昌增发《关于提前终止的通知函》、《关于签署解约协议书的通知函》、《关于再次催促解约协议书的通知函》，罗重涛、谢仁发、余昌增否认曾收到前述通知函，且通知函的回执均无罗重涛、谢仁发、余昌增签字。2019年9月17日，罗重涛、谢仁发、余昌增作为甲方与作为乙方的国美公司签订《房屋移交确认书》，《房屋移交确认书》约定“甲、乙双方于2014年11月就龙岩市连城县莲峰镇北大中路（原第一百货二楼商场）一层部分、二层面积1188.01平方米的物业签订《房屋租赁合同》，现双方解约按合同约定腾空场地，已符合双方交房条件。现甲、乙双方相关人员于2019年9月17日现场办理交接手续，乙方将以上房屋场地移交给甲方，甲方经现场勘查，无异议。双方签订本《房屋移交确认书》特此确认！《房屋移交确认书》一式四份，甲、乙双方各持两份。”国美公司分别于2019年10月29日、2020年1月10日向罗重涛、谢仁发、余昌增邮寄《关于催促返还押金的通知函》、《关于再次敦促退还租赁押金的通知函》，要求罗重涛、谢仁发、余昌增退回押金129527元，并开具57973元租赁费的发票，余昌增在收到前述通知函后，罗重涛、谢仁发、余昌增未提出异议，至今也未返还国美公司押金129527元。本院认为，国美公司与罗重涛、谢仁发、余昌增签订的《房屋租赁合同》及《降租补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。对于国美公司根据《房屋租赁合同》另行约定十的约定，提前解除国美公司与罗重涛、谢仁发、余昌增签订的《房屋租赁合同》双方均无异议，本院予以确定。双方对国美公司根据《房屋租赁合同》另行约定十的约定解除《房屋租赁合同》时是否提前二个月书面通知罗重涛、谢仁发、余昌增，国美公司是否构成违约存有争议。国美公司认为其已提前两个月告知罗重涛、谢仁发、余昌增解除合同，案涉房屋已移交罗重涛、谢仁发、余昌增，对此并不持异议，亦表明罗重涛、谢仁发、余昌增同意房屋租赁合同的解除，国美公司不构成违约，罗重涛、谢仁发、余昌增以此向国美公司再行主张两个月的租金损失，不符合法律规定。罗重涛、谢仁发、余昌增认为根据合同约定，国美公司提前解除合同必须赔偿一个月租金，但是必须提前两个月书面通知罗重涛、谢仁发、余昌增，国美公司提供的证据，罗重涛、谢仁发、余昌增未签字，不足以证明其履行了通知义务，国美公司不履行通知的行为构成违约，依法应当赔偿罗重涛、谢仁发、余昌增两个月的租金损失。本院认为根据《房屋租赁合同》另行约定十的约定，国美公司解除《房屋租赁合同》时应提前二个月书面通知罗重涛、谢仁发、余昌增，虽国美公司提供通知函证实有提前二个月书面通知罗重涛、谢仁发、余昌增，但该三份通知函均无罗重涛、谢仁发、余昌增签字，且罗重涛、谢仁发、余昌增也否认有收到通知函，因此国美公司提供的通知函不足以证实其有按约定提前二个月书面通知罗重涛、谢仁发、余昌增解除《房屋租赁合同》。但根据国美公司提供的《房屋移交确认书》以及《关于催促返还押金的通知函》、《关于再次敦促退还租赁押金的通知函》，可以确认双方已经于2019年9月17日将涉案房屋交还罗重涛、谢仁发、余昌增，在涉案房屋交还时以及国美公司催讨押金时罗重涛、谢仁发、余昌增均未提出异议，罗重涛、谢仁发、余昌增收回租赁房屋的行为应视为罗重涛、谢仁发、余昌增以事实行为变更了按合同约定须提前二个月书面通知的事实，故罗重涛、谢仁发、余昌增再向国美公司主张二个月租金无事实依据，罗重涛、谢仁发、余昌增的辩解意见，本院不予采信，国美公司要求罗重涛、谢仁发、余昌增返还国美公司押金129527元的诉请，本院予以支持。对于国美公司诉请资金占用期间利息问题。根据《房屋租赁合同》第十条的约定，罗重涛、谢仁发、余昌增应在合同提前终止后的五个工作日内将该押金无息退还给国美公司，因双方已经于2019年9月17日将涉案房屋交还罗重涛、谢仁发、余昌增，《房屋租赁合同》也于2019年9月17日提前解除，罗重涛、谢仁发、余昌增应在解除后的五个工作日内将该押金无息退还给国美公司，故国美公司诉请罗重涛、谢仁发、余昌增支付从2019年9月26日起至实际履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)计算的利息，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：罗重涛、谢仁发、余昌增应于本判决生效之日起十日内返还漳州鹏润国美电器有限公司龙岩分公司押金129527元，并支付从2019年9月26日起至实际履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)计算的资金占用期间的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3049.6元，减半收取1524.8元，由罗重涛、谢仁发、余昌增共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 马  勋  彪二〇二一年五月二十五日书记员 黄晓晖（代）附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”