山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）晋07民终1253号上诉人（原审被告）:王龙生，男，1976年3月7日出生，汉族，现住介休市盛华丽园Ｄ区，曾系介休市城区醍恩红酒行经营者。被上诉人（原审原告）:介休市城乡人居环境投资发展有限公司，住所地介休市东大街城隍庙商业广场。法定代表人:梁志伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：焦俊，男，该公司员工。上诉人王龙生因与被上诉人介休市城乡人居环境投资发展有限公司租赁合同纠纷一案，不服山西省介休市人民法院（2020）晋0781民初1781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。王龙生上诉请求：1.撤销一审判决第二条中“支付违约金5000元”，并予以改判(不服金额5000元整）；2.二审诉讼费全部由介休市城乡人居环境投资发展有限公司承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2014年签订商铺租赁合同，双方约定租赁期限为5年，从2015年1月4日-2020年1月3日，租赁合同到期后，由于红酒行生意不景气，就把该商铺当作红酒行经营者王龙生独资的介休市万隆智能工程有限公司的一处办公会客场所，介休市城区醍恩红酒行（以下简称醍恩红酒行）经营者王龙生曾多次要求与被上诉人重新签订租赁合同，承租人为介休市万隆智能工程有限公司，但被上诉人迟迟没有签订合同，导致无法从介休市万隆智能工程有限公司账户支付租赁费及其他相关费用。上诉人并无恶意拖欠各种费用，之前五年都是提前交纳费用，2020年受新冠肺炎疫情影响，上诉人积极配合国家及政府防疫工作，在红酒最畅销的春节期间，两个月都是关门状态，并未开门营业。2020年12月30日，上诉人已经撤店，将房屋腾空交还给被上诉人。一审判决第二条，上诉人须支付被上诉人自2020年1月4日至2021年1月3日的房屋租赁费、取暖费、制冷费、物业费共计49531元并支付违约金5000元。自2020年1月4日至2021年1月3日的房屋租赁费、取暖费、制冷费、物业费共计49531元，上诉人认可，但违约金5000元不认可。首先，2020年受新冠肺炎疫情影响，醍恩红酒行完全是亏损状态，一审判决需要支付5000元违约金，已达到各项费用总和的10%，对上诉人来说非常困难；其次，之前五年上诉人按时缴纳被上诉人各项费用，但被上诉人仅在第一年给上诉人房租发票，其他费用发票均未给，之后都各种推脱，至今未给上诉人第二至第五年的租金等各项费用发票，现在主张让上诉人支付违约金，非常不合适。另外，醍恩红酒行经营者王龙生曾多次要求与被上诉人重新签订租赁合同，被上诉人之所以拒绝与介休市万隆智能工程有限公司签订租赁合同，根本原因是被上诉人拖欠介休市万隆智能工程有限公司工程款三十万之多，四年之久，被上诉人怕签订合同后，租金从工程款中抵扣。所以本案并非醍恩红酒行经营者王龙生恶意拖欠各项费用，故其不应支付违约金。介休市城乡人居环境投资发展有限公司辩称，答辩人认为违约金的计算合理得当，一审认定事实清楚，应予以维持。介休市城乡人居环境投资发展有限公司向一审法院起诉请求：1.要求醍酒红酒行交付租赁商铺，并给付至今占用期间的租赁费62819元(房租53150元、取暖费4732元、制冷费2840元、物业费2097元)及违约金15656.7元;2.按合同约定租金数额从上述终结日后至交付租赁商铺之日止的租赁费及违约金;3.诉讼费由醍酒红酒行承担。一审法院认定事实：2014年7月4日，介休市历史文化街区开发有限公司（出租方）与醍恩红酒行（承租方）签订《商铺租赁合同》1份，双方约定，介休市历史文化街区开发有限公司将位于介休市××街××庙广场××号××商铺以53150元／年的价格租赁给醍恩红酒行，租赁期限为5年，从2015年1月4日至2020年1月3日，租赁期满后，双方未再签订房屋租赁合同，醍恩红酒行已付清该租赁合同期内的租赁费。之后，醍恩红酒行继续占用诉争房屋，但未交纳租金。2018年12月28日，介休市城乡基础设施投资开发有限公司下发《介城投字［2018］33号》文件，决定将介休市城乡人居环境投资发展有限公司与介休市历史文化街区开发有限公司合并，合并后保留介休市城乡人居环境投资发展有限公司，解散并注销介休市历史文化街区开发有限公司。此前两个子公司的债权债务均由存续公司承担。2020年9月21日，介休市城乡人居环境投资发展有限公司向醍恩红酒行发出书面《通知》，要求该行支付欠付的费用并续签租赁合同。现介休市城乡人居环境投资发展有限公司诉至该院，要求醍恩红酒行交付租赁商铺，并给付至今占用期间的租赁费及违约金。庭审中，醍恩红酒行认可欠付介休市城乡人居环境投资发展有限公司取暖费4732元、制冷费2840元、物业费2097元，并同意支付逾期租赁费至2021年1月3日。一审法院认为，根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，醍恩红酒行在租赁期间届满后，未与介休市城乡人居环境投资发展有限公司续签租赁合同但仍继续使用租赁物，介休市城乡人居环境投资发展有限公司亦未提出异议，故双方于2014年签订的《商铺租赁合同》继续有效。该合同除租赁期限外的约定仍约束醍恩红酒行与介休市城乡人居环境投资发展有限公司。虽然介休市城乡人居环境投资发展有限公司有权要求醍恩红酒行解除合同，但因该公司主张的租赁费已计算至2021年1月3日，故醍恩红酒行有权租用至2021年1月3日，该期限截至时，应给予2日的宽限期供其腾空房屋。综合上情，醍恩红酒行应于2021年1月5日前将房屋交付介休市城乡人居环境投资发展有限公司。关于环境投资发展有限公司主张自2020年1月4日至2021年1月3日逾期占用的租赁费62819元（其中，房租53150元、取暖费4732元、制冷费3840元、物业费2097元），醍恩红酒行对逾期占用涉案房屋的事实及介休市城乡人居环境投资发展有限公司主张的欠付金额不持异议，且同意支付至2021年1月3日，但其抗辩应当扣除2020年上半年3个月的租赁费，并向该院提交了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户环节房屋租金压力的指导意见》加以佐证，经审查，醍恩红酒行符合该指导意见中“实施房屋租金减免”的情形，故应当扣除三个月的房屋租金，对于醍恩红酒行的抗辩意见该院予以采纳，对于介休市城乡人居环境投资发展有限公司主张的租赁费该院认定为49531元（房租53150元-13288元+取暖费4732元、制冷费2840元、物业费2097元）。关于介休市城乡人居环境投资发展有限公司主张的违约金，因原《商铺租赁合同》继续有效，且醍恩红酒行亦未依约交付租金，故应承担相应的违约责任，但合同约定的合同总租金30％的违约金明显过高，该院综合考虑双方的实际情况，醍恩红酒行支付5000元违约金为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：（一）介休市城区醍恩红酒行于2021年1月5日前将诉争房屋腾空并交还给介休市城乡人居环境投资发展有限公司；（二）介休市城区醍恩红酒行于判决生效之日起十五日内支付介休市城乡人居环境投资发展有限公司自2020年1月4日至2021年1月3日的房屋租赁费、取暖费、制冷费、物业费共计49531元，并支付违约金5000元；（三）驳回介休市城乡人居环境投资发展有限公司的其他诉讼请求。二审中，王龙生述称，醍恩红酒行已于2020年12月30日将诉争房屋交还了介休市城乡人居环境投资发展有限公司。介休市城乡人居环境投资发展有限公司认可醍恩红酒行交还了房屋，但交还时间是2021年1月3日。根据当事人陈述，本院对醍恩红酒行已向介休市城乡人居环境投资发展有限公司履行了腾空及交还房屋的事实予以确认。另查明，介休市城区醍恩红酒行成立于2015年2月5日，企业性质为个体工商户，经营者为王龙生，该红酒行于2021年1月11日办理了工商注销登记。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题是：上诉人应否向被上诉人支付5000元违约金。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。租赁期限届满后，上诉人继续使用租赁物，被上诉人没有提出异议，依法应当认定双方形成不定期租赁关系，上述租赁合同继续有效，对双方当事人仍具有约束力。上诉人未按约定时间支付租金及其他费用，构成违约，理应依约承担违约责任。考虑到合同约定的违约金过高，一审法院按照实际违约情况，酌情确定上诉人承担5000元违约金，并无不当，本院对此予以维持。关于上诉人提出被上诉人欠付王龙生独资的介休市万隆智能工程有限公司工程款的问题，因介休市万隆智能工程有限公司与醍恩红酒行并非同一主体，且上诉人与被上诉人并未对三方相关费用抵顶达成一致意见，根据合同的相对性，上诉人仍应就其拖欠租金及其他费用的违约行为承担违约责任。关于上诉人提出2020年受新冠肺炎疫情影响，红酒行处于亏损状态的理由，本院认为，因该问题一审法院已在认定租金时采取了核减三个月房租的处理，但核减之后，上诉人仍然存在拖欠租金及相关费用的情形，故上诉人所持该项理由亦不成立。一审判决对本案事实认定清楚，处理适当，本应予以维持，但根据本案二审查明的事实，一审判决后，醍恩红酒行已经依照一审判决第一项所确定的履行义务在2021年1月5日前向被上诉人履行了腾空及交还房屋的义务。同时，醍恩红酒行于2021年1月11日办理了工商注销登记。本案发生了新的案件事实，故本院应对一审判决进行相应调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”本案中，因醍恩红酒行已经注销，故本案二审应列明醍恩红酒行经营者王龙生取代醍恩红酒行，列为本案当事人。醍恩红酒行注销后的债权债务，由该个体工商户的经营者王龙生承继。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条第一款、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省介休市人民法院（2020）晋0781民初1781号民事判决。二、王龙生于本判决生效之日起十五日内支付介休市城乡人居环境投资发展有限公司自2020年1月4日至2021年1月3日的房屋租赁费、取暖费、制冷费、物业费共计49531元，并支付违约金5000元。三、驳回介休市城乡人居环境投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案法律文书生效后，负有履行义务的当事人须按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，不得有非生活和工作必需的消费行为，不得有转移、隐匿、毁损财产等妨害或逃避执行的行为。当事人如有以上行为，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一审案件受理费1762元，减半收取881元，由介休市城乡人居环境投资发展有限公司负担269元，由王龙生负担612元；二审案件受理费50元，由王龙生负担。本判决为终审判决。审判长  元晓鹏审判员  王 雪审判员  吕 烜二〇二一年五月三十日书记员  高 磊