北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初16291号原告：北京京威房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路甲2号。法定代表人：陶红兵，董事长。委托诉讼代理人：李绍波，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乃亮，北京天达共和律师事务所律师。被告：北京华映建和文化发展股份有限公司，住所地北京市怀柔区九渡河镇黄坎村735号。法定代表人：陈志荣，经理。委托诉讼代理人：段庆喜，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：迟伟杰，女，1995年2月24日出生，汉族，北京市中伦文德律师事务所上海分所实习律师。被告：北京三克映画影院管理有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路甲2号B栋等3幢裙房1层138、153、155、156、157、162、163单元。法定代表人：张驰，总经理。委托诉讼代理人：段庆喜，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：迟伟杰，女，1995年2月24日出生，汉族，北京市中伦文德律师事务所上海分所实习律师。原告北京京威房地产开发有限公司（以下称原告）与被告北京华映建和文化发展股份有限公司（以下称华映建和公司）、被告北京三克映画影院管理有限公司（以下称三克映画公司，与华映建和公司并称为二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李乃亮、李绍波、二被告共同委托诉讼代理人段庆喜、迟伟杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付截止2019年8月15日拖欠的租金人民币2954807.68元（其中：2018年4月1日至2018年4月30日租金为194571.55元；2018年5月1日至2018年5月31日租金为194571.55元；2018年6月1日至2018年6月30日租金为194571.55元；2018年10月1日至2018年10月31日租金为194571.55元；2018年11月1日至2018年11月30日租金为194571.55元；2018年12月1日至2018年12月31日租金为233613.87元；2019年1月1日至2019年1月31日租金为233613.87元；2019年2月1日至2019年2月28日租金为233613.87元；2019年3月1日至2019年3月31日租金为233613.87元；2019年4月1日至2019年4月30日租金为233613.87元；2019年5月1日至2019年5月31日租金为233613.87元；2019年6月1日至2019年6月30日租金为233613.87元；2019年7月1日至2019年7月31日租金为233613.87元；2019年8月1日至2019年8月15日租金为113038.97元）及相应的逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期租金金额的每日0.1%计算，上述各期租金的逾期起算日分别为2018年4月1日、2018年5月1日、2018年6月1日、2018年10月1日、2018年11月1日、2018年12月1日、2019年1月1日、2019年2月1日；2019年3月1日、2019年4月1日、2019年5月1日、2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日）；2.判令二被告向原告支付因逾期支付2017年8月1日至2017年8月31日、2018年3月1日至2018年3月31日、2018年7月1日至2018年7月31日、2018年9月1日至2018年9月30日的租金产生的逾期付款违约金人民币26065.45元（以上述相应月份的逾期支付租金金额为基数，按每日0.1%计算，逾期支付租金金额分别为97285.79元、94571.55元、97285.77元、97285.78元，逾期起算日分别为2017年9月1日、2018年3月1日、2018年7月1日、2018年9月1日，实际付款日分别为2017年10月20日、2018年7月24日、2018年8月3日、2018年10月12日）；3.判令二被告向原告支付截止2019年8月15日拖欠的管理及空调费人民币700371.97元（其中：2018年4月1日至2018年4月30日管理及空调费为3381.38元；2018年5月1日至2018年5月31日管理及空调费为51690.69元；2018年6月1日至2018年6月30日管理及空调费为51690.69元；2018年9月1日至2018年9月30日管理及空调费为51690.69元；2018年10月1日至2018年10月31日管理及空调费为51690.69元；2018年11月1日至2018年11月30日管理及空调费为51690.69元；2018年12月1日至2018年12月31日管理及空调费为51690.69元；2019年1月1日至2019年1月31日管理及空调费为51690.69元；2019年2月1日至2019年2月28日管理及空调费为51690.69元；2019年3月1日至2019年3月31日管理及空调费为51690.69元；2019年4月1日至2019年4月30日管理及空调费为51690.69元；2019年5月1日至2019年5月31日管理及空调费为51690.69元；2019年6月1日至2019年6月30日管理及空调费为51,690.69元；2019年7月1日至2019年7月31日管理及空调费为51690.69元；2019年8月1日至2019年8月15日管理及空调费为25011.62元）及相应逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期管理及空调费金额的每日0.1%进行计算，上述各期管理及空调费的逾期起算日分别为2018年4月1日、2018年5月1日、2018年6月1日、2018年9月1日、2018年10月1日、2018年11月1日、2018年12月1日、2019年1月1日、2019年2月1日；2019年3月1日、2019年4月1日、2019年5月1日、2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日）；4.判令二被告向原告支付因逾期支付2017年8月1日至2017年8月31日、2018年3月1日至2018年3月31日、2018年4月1日至2018年4月30日的管理及空调费产生的违约金人民币43394.68元（以逾期支付的上述相应月份管理及空调费金额为基数，按每日0.1%计算，逾期支付管理及空调费金额分别为25845.32元、51690.69元、48309.31元，逾期起算日分别为2017年9月1日、2018年3月1日、2018年4月1日，实际付款日分别为2017年10月20日、2019年5月10日、2019年5月10日）；5.判令二被告向原告支付自2019年8月1日起至2019年8月31日止拖欠的电费人民币14255.42元及逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付电费金额的每日0.1%进行计算，电费逾期起算日为2019年10月1日）；6.判令二被告向原告支付自2019年8月1日起至2019年8月31日止拖欠的水费人民币313.50元及逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付水费金额的每日0.1%进行计算，水费逾期起算日为2019年10月1日）；7.判令被告二向原告支付维修费136元及相应逾期付款违约金（自逾期支付起算之日2019年10月1日起至实际支付之日止，按欠付维修费金额的每日0.1%进行计算）；8.判令二被告向原告支付自2016年12月1日起至2017年3月31日止装修期间四个月的租金人民币778286.20元；9.判令二被告向原告支付自2018年7月1日起至2018年8月31日止额外折扣期的租金、管理及空调费共计人民币297952.93元；10.判令被告二向原告支付中介费686413元；11.判令被告向原告支付原告为解决本案纠纷而支付的律师费人民币80000元；12.判令二被告向原告赔偿自2019年8月16日起至2019年12月14日的房屋空置费损失人民币926919.55元；13.判决二被告向原告赔偿因恢复房屋原状产生的损失人民币199171.8元；14.判令二被告向原告支付租金差额损失人民币546441.75元；15.确认合同解除后原告无须向二被告退还已支付的押金（房租押金、水电押金、管理费押金）；16.判令三克映画公司立即迁出地址（包括食药监局的食品卫生许可证、餐饮许可证等的地址、工商注册地址等）；（以上第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14项诉讼请求总计算金额合计人民币7254529.93元）。事实和理由：2016年12月5日，原告作为出租人，华映建和公司作为承租人，签署了《盈科中心裙房租赁合同》（以下称《租赁合同》），约定：出租人将位于北京市朝阳区XX单元（以下称涉案房屋）出租给承租人，租期72个月（自2016年12月1日起至2022年11月30日止），承租人应于每月第一天前提前支付租金（前两年每月租金194571.55元，第三年、第四年每月租金233613.87元，第五年、第六年每月租金291857.33元）及管理及空调费（管理及空调费每月51690.69元），电费、水费、通讯费应在收到缴费通知后十四天内缴纳。关于承租人《租赁合同》相关违约责任，《租赁合同》约定：承租人出现逾期付款超过30天等情形时，出租人有权终止合同，收回租赁房屋，没收押金；若承租人逾期履行付款义务，自逾期之日起承租人每天应向出租人支付应付金额0.1%的违约金，直至全部款项付清之日止；出租人因向承租人催讨租金、管理及空调费等费用而发生的费用，或因承租人违约而引致出租人造成的一切损失（包括但不限于律师费），也应由承租人承担；因承租人原因导致合同提前终止，承租人应承担因此给出租人造成的一切损失，包括但不限于房屋空置费、下一任租户支付租金时的租金差额损失、中介费等；因承租人原因导致合同提前终止，承租人应当向出租人全额缴纳出租人已给予的4个月免费装修期的租金；赁合同亦约定了承租人应支付出租人为复原租赁房屋所花费的费用以及在合同终止或租期届满后十个工作日内未办妥租赁房屋的注册、登记、备案或使用地址的相关注销/变更登记手续的，每延误一天，视为占用该单元，使用房屋占用的相关约定。2017年5月27日，原告与二被告签署《承租权转让合同》，约定自2017年6月1日起，华映建和公司将租赁房屋承租权转让给三克映画公司；三克映画公司履行华映建和公司在《租赁合同》项下的义务；三克映画公司同意对于华映建和公司于《租赁合同》及《转让合同》项下的一切义务承担连带责任，且该连带责任不因《租赁合同》或转让合同的变更而消灭；华映建和公司同意对《租赁合同》及《转让合同》项下三克映画公司的所有责任义务承担连带保证责任。2018年7月18日，原告与三克映画公司签署《折扣优惠补充协议》，约定出租人同意给予承租人两个月的额外折扣优惠，有效自2018年7月1日起至2018年8月31日止，如三克映画公司在有效期内的月租销售比大于20%，三克映画公司不需要缴纳管理及空调费用，仅须支付约定的每月基本租金的50%，若因三克映画公司原因导致《租赁合同》及《补充协议》提前终止，或月租销售比小于或者等于20%，三克映画公司不得享受折扣优惠，并应将已使用的折扣优惠向原告予以全额缴纳。上述《租赁合同》《转让合同》折扣优惠补充协议先后生效后，原告依约交付了租赁房屋，并积极履行了其他合同义务。但三克映画公司自2018年4月1日起至今，逾期交付租金、管理及空调费，并逾期交付2019年8月份水电费等各项费用已超过30天，已构成严重违约。原告依法行使约定的合同解除权，于2019年8月12日向二被告发出《解除合同通知书》（解约日为2019年8月15日），三克映画公司已签收。涉案《租赁合同》《转让合同》《折扣优惠补充协议》解除后，二被告仍拒不支付欠付的各项费用及相应的违约金，原告于2019年9月20日向三克映画公司发送《催款函》，要求三克映画公司履行合同义务并承担违约责任；原告于2019年10月22日向三克映画公司发出《二次催款提示函》，要求三克映画公司与原告联系商谈还款事宜，同日向华映建和公司发出《关于要求承担保证责任的函》，要求华映建和公司对三克映画公司承担连带保证责任，二被告均已签收。因二被告未履行租赁合同的复原义务，原告委托XX公司（以下称XX公司）、XX公司（以下称XX公司）对三克映画公司承租的单元进行拆除恢复工程，共计支出199171.8元。2019年12月2日，原告作为出租人与XX公司（以下称XX公司）签订《盈科中心裙房租赁合同》，约定租期60个月（自2019年12月15日至2024年12月14日，包括首尾两日），其中2020年12月1日至2020年12月14日的租金为331892元/月（租金单价每月每平方米440元），2020年12月15日至2022年11月30日月租金354521元；与原告与华映建和公司签订的《租赁合同》中约定的租金存在差价，原告给予XX公司两个月的装修期（2019年12月15日至2020年2月14日）、4个月的折扣期（2020年2月15日至2020年6月14日），折扣租金为租金金额的50%。因XX公司向原告介绍新租户XX公司并成功签约，原告支付中介费686413元。综上，原告认为二被告上述严重违约行为严重损害了原告的合法权益，原告依法诉至法院。华映建和公司辩称，担保是无效的，因为当时提供担保没有经过股东大会决议，违反公司法和公司章程的规定。原告没有履行审查华映建和公司股东大会的决议，华映建和公司不承担担保责任。三克映画公司辩称，对于欠付房租的金额、逾期支付的日期、管理及空调费金额、水电费金额没有异议，诉讼请求第16项也无异议。但是违约金和损失赔偿金过高，不应超过原告的实际损失。空置期过长；中介费、律师费不是必然发生费用；房屋复原费中贴膜合同与本案无关，复原费用扣除贴膜部分我们认可195000元。租金差额损失不认可，后租户总额比我们高，租期还少了一年。合同实际上已经履行了相当长部分，应该按照未履行部分的比例来扣除免租期租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对相关的证据及事实认定如下：2016年12月5日，原告作为出租方与华映建和公司作为承租方签署《盈科中心裙房租赁合同》（以下称《租赁合同》）。双方约定，承租人承租涉案房屋（609.56平方米），租期72个月，自2016年12月1日起至2022年11月30日止，基本租金为前两年租金为194571.55元/月，第三年、第四年租金为233613.87元/月，第五、六年租金为291857.33元/月。管理及空调费为51690.69元/月，每月的第一天前提前以人民币形式支付给出租人或管理公司。电费、水费、通讯费等，承租人在收到缴费通知后十四天内缴纳。租赁房屋押金为租赁房屋三个月租金和三个月管理及空调费的总和。如承租人未能按照本合同规定，支付租金、管理及空调费、水电燃气费、押金或违约金等其它费用，且逾期超过30天，仍未支付上述费用，出租人有权终止本合同，并收回该单元。本合同项下承租人预付的租金出租人不予返还，出租人并有权没收押金而不须对承租人作出任何赔偿，并有权根据本合同的约定要求承租人支付所拖欠的租金、管理及空调费等费用，且向承租人主张其他违约责任或损失赔偿。承租人应向出租人每天支付应付款金额0.1%的逾期付款违约金，直至全部款项付清之日止。出租人因向承租人催讨租金、管理及空调费或其它费用而发生的费用，或因承租人违约而引致出租人造成的一切损失（包括但不限于律师费），也应当由承租人承担。其中，对于因承租人原因而导致本合同提前终止所造成的出租人的一切损失，包括但不限于：在下一任租户支付租金之前产生的空置费、在下一任租户所支付的租金低于本合同项下租金时的租金差额损失、中介费、给予下一任租户的装修期等，均应由承租人向出租人予以全额赔偿。水、电、天然气费用承租人应在收到出租人或管理公司缴费通知或查表记录后14天内缴纳。在附表二中，双方约定出租人为承租人提供4个月的装修期：2016年12月1日至2017年3月31日，装修期内承租人不需支付租金，若本合同因承租人的原因而提前终止，则承租人不得享受本条规定的装修期，且对于已使用的装修期，承租人应于收到出租人的付款通知后七天内按照约定租金的标准将装修期（4个月）的全额租金向出租人予以全额缴纳。在附表四中，双方约定涉案房屋归还状态为“恢复至毛坯状态”。2017年5月27日，原告作为甲方（出租方）与华映建和公司作为乙方（原承租方）、三克映画公司作为丙方（新承租方）签署《承租权转让合同》，约定乙方将涉案房屋的承租权转让给丙方，丙方履行原租赁合同的项下的义务；丙方同意对于乙方于《租赁合同》及《转让合同》项下的一切义务承担连带责任，且该连带责任不因《租赁合同》或转让合同的变更而消灭；乙方同意对《租赁合同》及《转让合同》项下丙方的所有责任义务承担连带保证责任；甲方、丙方在本合同签订后对主合同和本合同作出修订或补充，或就该房屋租赁事宜另行签订续租合同或补充合同，无须通知乙方，乙方均应对丙方就该房屋所签署的合同及修订或补充后的合同或续租合同项下的责任和义务承担连带责任。2018年7月18日，原告与三克映画公司签署《折扣优惠补充协议》，约定出租人同意给予承租人两个月的额外折扣优惠，有效自2018年7月1日起至2018年8月31日止，如三克映画公司在有效期内的月租销售比大于20%，三克映画公司不需要缴纳管理及空调费用，仅须支付约定的每月基本租金的50%，若因三克映画公司原因导致《租赁合同》及《补充协议》提前终止，或月租销售比小于或者等于20%，三克映画公司不得享受折扣优惠，并应将已使用的折扣优惠向原告予以全额缴纳。2019年8月12日原告向三克映画公司发送《解除合同通知书》，三克映画公司于2019年8月13日收到该通知。载明因三克映画公司于2018年4月至今，未支付租金、管理及空调费，已经逾期远远超出30天，根据合同约定原告有权解除合同；通知三克映画公司合同于2019年8月15日解除，并要求三克映画公司收到通知后7个工作日内向原告交还租赁房屋；并要求三克映画公司交纳欠付的租金、管理及空调费，并将以涉案房屋注册、登记、备案或使用涉案房屋地址的相关证照注销、变更登记。2019年9月20日、10月22日原告两次向三克映画公司发函，要求其交纳欠付的费用，并联系原告协商还款事宜。2019年10月22日，原告向华映建和公司发函（租赁合同中的地址），要求其对三克映画所签的租金、管理及空调费、违约金等承担连带还款责任。邮件回执显示他人代收；华映建和公司称其未收到上述函。经查，华映建和公司系三克映画公司的大股东，持股55%；二被告之前的法定代表人均为韩X晖；现三克映画公司的注册地址仍为涉案房屋。原告及二被告均认可原告总计收取了押金802109.38元（包含水电费押金、租金押金、管理及空调费押金）；原告及二被告均认可双方之间的租赁关系于2019年8月15日解除，且承租方于该日搬离涉案房屋。二被告认可目前拖欠原告租金2954807.68元、管理及空调费700371.97元、电费14255.42元、水费313.5元。2019年10月23日，原告作为甲方与XX公司作为乙方签署《盈科中心空租区贴膜合同》，约定乙方为包括涉案房屋区域在内的区域进行贴膜，期限为2019年9月5日至9月6日，其中涉案房屋区域总价款4171.8元；原告提供了相应的发票。2019年12月9日，原告与XX公司签署拆除恢复工程合同，约定由XX公司对涉案房屋进行拆除恢复工程，总价款19.5万元，期限为2019年10月9日至2019年10月28日。原告提供了相应的发票及付款凭证。2019年12月2日，原告作为出租方与XX公司作为承租方签署了《盈科中心裙房租赁合同》，约定原告将包括涉案房屋在内的房屋（754.3平方米）出租给XX公司，租赁期限60个月，自2019年12月15日至2024年12月14日，其中2019年12月15日至2020年12月14日每月租金331892元，2020年12月15日至2022年12月14日期间每月租金354521元，2022年12月15日至2024年12月14日期间每月租金377150元；每月管理及空调费63964.64元。其中2019年12月15日至2020年2月14日为免租期。折扣期为2020年1月15日至2020年6月14日。2019年12月4日，原告向XX公司（以下称XX公司）发送《佣金确认书》，载明因XX公司介绍XX公司与原告签署租赁合同，原告同意向XX公司支付佣金686413元。同时原告提交了XX公司出具的上述金额的发票及汇款凭证。2020年5月12日原告作为甲方与XX事务所作为乙方签署《专项法律服务委托协议》，约定乙方为本案提供诉讼服务，总价款8万元。原告提供了上述金额的发票及支付凭证。2018年5月21日原告方员工向三克映画公司原告发送邮件，称已经批准减免4-6月管理费和20%租金，需要打印6份合同并盖章。三克映画公司提供了空白的《折扣优惠补充协议》，没有双方盖章。三克映画公司向原告交纳了电费押金9322.66元、广告位押金5.4万元，上述押金包含在原告认可的押金802109.38元中。另XX公司收取水费押金50元。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。当事人应当按照约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告与二被告签署的《盈科中心裙房租赁合同》《承租权转让合同》《折扣优惠补充协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行。合同签订后，原告已经履行房屋交付义务，故而被告应当依约交纳各项费用。现因三克映画公司未按约定支付各项费用，导致合同解除，三克映画公司系违约方，应当按照合同约定支付欠付的费用及承担违约责任。关于华映建和公司是否应当承担担保责任。华映建和公司在三方签署的《承租权转让合同》中明确表示对三克映画公司因租赁合同履行中产生的债务承担连带担保责任，虽没有股东大会决议或者董事会决议，但华映建和公司系三克映画公司的大股东，占三克映画公司55%的股权，三克映画公司系华映建和公司直接控制的公司，且为三克映画公司的经营活动向原告提供担保，属于不需要公司机关决议的情形。故华映建和公司关于未经公司决议机关决议向三克映画公司提供担保无效的抗辩，本院不予采信。关于欠付的租金、管理费、水电费金额，二被告不持异议，且属于二被告应当支付的部分，故本院予以支持。关于维修费，原告未提交证据，本院不予支持。关于原告诉请要求二被告支付2016年12月1日至2017年3月31日装修期期间租金及2018年7月1日至2018年8月31日租金额外的折扣优惠，《盈科中心裙房租赁合同》《折扣优惠补充协议》均约定如承租人所致合同终止，则减免租金应全额交纳。故原告诉请符合双方约定，本院予以认可。原告诉请要求二被告支付优惠期内免交的管理及空调费，双方签订《折扣优惠补充协议》均约定主合同和协议因承租人原因而提前终止，则承租人需全额交纳优惠期内减免的管理及空调费，故原告主张符合双方约定，本院予以支持。关于租金、管理及空调费逾期违约金，双方约定于每月第一天前给付，并约定被告未按期交纳租金、管理及空调费时原告有权按照日0.1%标准主张违约金；对于已交部分，二被告认为原告主张的交纳时间，故交纳时间以原告主张为准；双方约定的计算标准过高，且二被告提出抗辩，故本院酌情予以支持。关于水电费逾期违约金，双方约定逾期违约金标准为日0.1%；对于已交部分，二被告认可原告主张的交纳时间，故交纳时间以原告主张为准；双方约定的计算标准过高，且二被告提出抗辩，故本院酌情予以支持；对于未交部分违约金计算方式时间点，双方约定“承租人应在收到出租人或管理公司的交费通知或查表记录后14天内缴纳”，现原告证据载明催费通知单时间为2019年10月1日，故原告主张逾期违约金时间有误，本院予以调整。对2018年4月份管理及空调费违约金起算点，二被告提交的证据不足以证明应当从2018年7月19日计算，以原告主张为准。关于恢复涉案房屋的费用，原告提交了相应的发票及施工合同，且根据双方签署的租赁合同，二被告应当将涉案房屋恢复至毛坯状态交付给原告；故该部分费用，二被告应当支付给原告。关于扣除押金，租金及管理费押金，双方签署的租赁合同中有明确约定，原告有权扣除；但二被告交纳的押金中有电费押金9322.66元、广告位押金5.4万元，其中电费押金在租赁合同中有约定，并未约定可以扣除；广告位押金在租赁合同中并未约定，与诉争租赁关系并非同一法律关系，本案中不予处理。综上，原告可以迳行扣除的金额为738786.72元，电费押金直接冲抵电费。水费押金50元，收款方并非为原告，故原告不应退还。原告诉请要求被告支付律师费8万元，双方约定“出租人因向承租人催讨租金、管理及空调费等费用而发生的费用，或因承租人违约造成的一切费用（包括但不限于律师费），也应由承租人承担”，故原告主张符合双方约定，本院予以认可。原告诉请要求被告支付四个月的房屋空置费。在合同解除原告收回房屋后，二被告对于房屋空置期间无法预见具体时间；且本院已经支持被告逾期交纳租金产生的违约金、免租期租金、优惠期租金、优惠期管理及空调费、以及扣除了二被告交纳的押金；故原告主张的因与被告解除租赁合同产生的房屋空置期损失依据不足，本院不予支持。原告诉请要求被告支付租金差额损失。原告另行将房屋出租的租金标准、免租期等，应为原告与其他承租人间的约定，受人为、市场因素影响具有一定不确定性，亦为被告所无法预见，原告与新租户签订的租赁合同单价部分高于诉争的租赁合同，且本院已经全额支持了原告诉争租赁合同免租期租金、优惠期租金、优惠期管理及空调费，且本院已经支持被告逾期交纳租金产生的违约金，故本院对于租金差额损失不予支持。关于中介费，虽租赁合同中约定由违约的承租方承担，但该费用并非必然发生的费用，且原告没有提交居间合同，亦未举证证明该费用金额的合理性；另考虑本院支持原告赔偿恢复原状的费用，扣除押金、支付免租期租金、支付优惠期租金及管理空调费、律师费、逾期付款违约金等情形；综上，对于中介费，本院不予支持。关于原告请求三克映画公司立即迁出地址（包括食药监局的食品卫生许可证、餐饮许可证等的地址、工商注册地址等），不属于法院受理范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京华映建和文化发展股份有限公司、被告北京三克映画影院管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司支付截止2019年8月15日拖欠的租金2954807.68元（其中：2018年4月1日至2018年4月30日租金为194571.55元；2018年5月1日至2018年5月31日租金为194571.55元；2018年6月1日至2018年6月30日租金为194571.55元；2018年10月1日至2018年10月31日租金为194571.55元；2018年11月1日至2018年11月30日租金为194571.55元；2018年12月1日至2018年12月31日租金为233613.87元；2019年1月1日至2019年1月31日租金为233613.87元；2019年2月1日至2019年2月28日租金为233613.87元；2019年3月1日至2019年3月31日租金为233613.87元；2019年4月1日至2019年4月30日租金为233613.87元；2019年5月1日至2019年5月31日租金为233613.87元；2019年6月1日至2019年6月30日租金为233613.87元；2019年7月1日至2019年7月31日租金为233613.87元；2019年8月1日至2019年8月15日租金为113038.97元）及相应的逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，以各期欠付租金金额为基数，按照年息15.4%计算，上述各期租金的逾期起算日分别为2018年4月1日、2018年5月1日、2018年6月1日、2018年10月1日、2018年11月1日、2018年12月1日、2019年1月1日、2019年2月1日；2019年3月1日、2019年4月1日、2019年5月1日、2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日）；二、被告北京华映建和文化发展股份有限公司、被告北京三克映画影院管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司支付向原告支付因逾期支付2017年8月1日至2017年8月31日、2018年3月1日至2018年3月31日、2018年7月1日至2018年7月31日、2018年9月1日至2018年9月30日的租金产生的逾期付款违约金人民币13380元（以上述相应月份的逾期支付租金金额为基数，按年息15.4%计算，逾期支付租金金额分别为97285.79元、94571.55元、97285.77元、97285.78元，逾期起算日分别为2017年9月1日、2018年3月1日、2018年7月1日、2018年9月1日，实际付款日分别为2017年10月20日、2018年7月24日、2018年8月3日、2018年10月12日）；三、被告北京华映建和文化发展股份有限公司、被告北京三克映画影院管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司支付截止2019年8月15日拖欠的管理及空调费人民币700371.97元（其中：2018年4月1日至2018年4月30日管理及空调费为3381.38元；2018年5月1日至2018年5月31日管理及空调费为51690.69元；2018年6月1日至2018年6月30日管理及空调费为51690.69元；2018年9月1日至2018年9月30日管理及空调费为51690.69元；2018年10月1日至2018年10月31日管理及空调费为51690.69元；2018年11月1日至2018年11月30日管理及空调费为51690.69元；2018年12月1日至2018年12月31日管理及空调费为51690.69元；2019年1月1日至2019年1月31日管理及空调费为51690.69元；2019年2月1日至2019年2月28日管理及空调费为51690.69元；2019年3月1日至2019年3月31日管理及空调费为51690.69元；2019年4月1日至2019年4月30日管理及空调费为51690.69元；2019年5月1日至2019年5月31日管理及空调费为51690.69元；2019年6月1日至2019年6月30日管理及空调费为51,690.69元；2019年7月1日至2019年7月31日管理及空调费为51690.69元；2019年8月1日至2019年8月15日管理及空调费为25011.62元）及相应逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，以各期欠付管理及空调费为基数，按照年息15.4%计算，上述各期管理及空调费的逾期起算日分别为2018年4月1日、2018年5月1日、2018年6月1日、2018年9月1日、2018年10月1日、2018年11月1日、2018年12月1日、2019年1月1日、2019年2月1日；2019年3月1日、2019年4月1日、2019年5月1日、2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日）；四、被告北京华映建和文化发展股份有限公司、被告北京三克映画影院管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司支付因逾期支付2017年8月1日至2017年8月31日、2018年3月1日至2018年3月31日、2018年4月1日至2018年4月30日的管理及空调费产生的违约金22276元（以逾期支付的上述相应月份管理及空调费金额为基数，按年息15.4%计算，逾期支付管理及空调费金额分别为25845.32元、51690.69元、48309.31元，逾期起算日分别为2017年9月1日、2018年3月1日、2018年4月1日，实际付款日分别为2017年10月20日、2019年5月10日、2019年5月10日）；五、被告北京华映建和文化发展股份有限公司、被告北京三克映画影院管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司支付自2019年8月1日起至2019年8月31日止拖欠的水费、电费5246.26元及逾期付款违约金（以5246.26元为基数，自2019年10月15日起至实际给付之日止，按照年息15.4%计算）（已扣除电费押金）；六、被告北京华映建和文化发展股份有限公司、被告北京三克映画影院管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司支付自2016年12月1日起至2017年3月31日止装修期间四个月的租金778286.2元；七、被告北京华映建和文化发展股份有限公司、被告北京三克映画影院管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司支付自2018年7月1日起至2018年8月31日止额外折扣期的租金、管理及空调费共计297952.93元；八.被告北京华映建和文化发展股份有限公司、被告北京三克映画影院管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司支付为解决本案纠纷而支付的律师费人民币80000元；九、被告北京华映建和文化发展股份有限公司、被告北京三克映画影院管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司赔偿因恢复房屋原状产生的损失199171.8元；十、原告北京京威房地产开发有限公司无须向被告北京华映建和文化发展股份有限公司、被告北京三克映画影院管理有限公司退还已支付的押金738786.72元（房租押金、管理费押金）；十一、驳回原告北京京威房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62582元，由原告北京京威房地产开发有限公司负担19005元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京华映建和文化发展股份有限公司、被告北京三克映画影院管理有限公司负担43577元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈峰二〇二一年五月三十一日书记员  马赫