江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初20222号原告(案外人)：徐建民，男，1979年3月17日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：李平，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩俊先，广东东方昆仑律师事务所律师。被告(申请执行人)：昆山市佳霖物资有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇钢材现货交易市场A座31号，统一社会信用代码91320583755095191M。第三人(被执行人)：昆山市华仁强商贸有限公司，住所地江苏省昆山开发区蓬朗昆嘉路。原告徐建民与被告昆山市佳霖物资有限公司（以下简称佳霖公司）、第三人昆山市华仁强商贸有限公司(以下简称华仁强公司)案外人执行异议之诉纠纷一案,本院于2020年11月25日立案后，依法适用普通程序于2021年5月13日公开开庭进行了审理。徐建民的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告及第三人经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。经审理查明，佳霖公司与华仁强公司存在借款纠纷，本院作出（2006）昆民二初字第1116号民事判决：华仁强公司返还佳霖公司544000元。案件诉讼费用合计29650元，佳霖公司负担13350元，华仁强公司负担16300元。华仁强公司不服判决提起上诉。苏州市中级人民法院作出(2007)苏中民二终字第0296号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。后华仁强公司未能履行判决义务，佳霖公司遂向本院申请执行，当时因未能执行到位，本院终结了该次执行程序。此后，佳霖公司向本院申请恢复执行即(2020)苏0583执恢314号案件。本院在执行过程中查封了位于昆山市××××路南侧土地使用权[证号昆集用（2004）22004109007]，并于2020年4月8日发布(2020)苏0583执恢314号之一公告，拟对位于昆山市××××路南侧不动产[证号昆集用（2004）22004109007]进行评估拍卖。徐建民遂提出异议。本院经审查，作出（2020）苏0583执异197号执行裁定书，驳回徐建民的异议请求。原告徐建民向本院提出诉讼请求：1、终止对徐建民所有的位于蓬朗镇建通村昆嘉路菜市场东侧四楼403室不动产的执行；2、被告承担本案诉讼费。依据的事实与理由为徐建民于2020年7月22日得知，昆山市人民法院欲拍卖其所有的位于蓬朗镇建通村昆嘉路菜市场东侧四楼403室不动产，经多方了解方才得知系佳霖公司依据(2006)昆民二初字第1116号民事判决书申请执行华仁强公司名下位于昆山市××××路南侧不动产[昆集用(2004)22004109007]。但上述不动产系徐建民通过购买合法取得并已经实际占有使用，且未办理房产登记的原因主要是华仁强公司未按照规划建设等原因导致，徐建民对此没有过错，因此徐建民认为其对该房产享有的合法权利符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，足以阻却执行行为，遂向昆山市人民法院提起执行异议，法院作出裁定书，驳回了徐建民的执行异议申请。徐建民对裁定书不服。案涉房屋为徐建民及其家人唯一住房，不应执行。被告佳霖公司辩称，请求驳回徐建民的诉讼请求。理由是：异议人主张其向华仁强公司购买了房产，但其买卖行为不受法律保护，不发生法律效力；本案中的土地、房产只能由华仁强公司持有，其不是房产开发公司，没有分割销售的资格，对外进行的房产销售没有法律效力。第三人华仁强公司未作答辩。本院查明，2008年6月19日，甲方华仁强公司(开发商)、乙方倪红军、翟玉红(夫妻)、丙方徐进林、谢腊平签订三方买卖协议一份，约定：甲乙丙三方就购买华仁强商贸公司位于昆山市××嘉路，通铭路口四楼403居住房(面积118平方)一事达成如下协议：一、原乙方购买甲方在昆山市××嘉路、通铭路口，四楼403居住房(面积118平方)价值贰拾贰万元人民币，现乙方愿以叁拾万元人民币卖给丙方。二、乙方购买甲方房产，原购房合同收据一律作废。三、甲方认同乙方和丙方买卖协议，并同意现产权归属丙方所有（昆××路南、通铭路口，403室，118平方米产权)。四、乙方必须在2008年7月30日之前移交给丙方。五、该协议一式三份，甲乙丙三方各执一份。甲乙丙均有签字。2011年8月25日，甲方华仁强公司(开发商)、乙方倪红军、瞿玉红(夫妻)、丙方徐进林、苏腊香、丙方谢腊平、梅会枝、丁方徐建民签订房屋买卖协议，约定：一、有乙方倪红军、瞿玉红夫妻二人，在丙方徐进林、谢腊平二人所借现金二百万元整，在乙方当事人无力偿还借款的前提下，自己主动愿意将甲方华仁强商贸公司(开发商)自己居住购买的昆山市昆嘉路口四楼403室(面积118平方)当时购买价贰拾贰万元的房产，现以叁拾万元人民币价格卖给丙方(有甲、乙、丙三方的买卖协议)。注，此协议原件已丢失。二、现有丙方谢腊平、徐进林将自己所买的昆山市××嘉路通铭路口四楼403室，再买卖协议以肆拾万元的价格转卖给丁方徐建民(包括2008年6月19日的买卖三方协议，及乙方向丙方叁拾万元借款条据)。三、丙方卖给丁方的房屋自合同协议签字生效，生效以后无论以后是拆迁的赔偿和不赔偿，均与甲乙丙三方无关，一切享受权都有徐建民享受和支配，如果以后甲乙双方来找事，丙方有义务帮助来维护徐建民的权利。四、本合同一式三份，丙丁各执一份，协议签字后生效，不得反悔。该协议由丙方和丁方签署。徐建民为证明其实际居住在该房屋中，提供了交纳水费、有线电视费等单据。庭审中，徐建民称华仁强公司承诺于2005年办理案涉房屋的产权登记手续，但至今未办理，该房屋办理产权登记手续需要华仁强公司配合。徐建民称，除其本人外，尚有家属徐梅琴、徐祥付、谢苏芳、徐振坤、徐豪运居住在该房屋内。上述人员在江苏省昆山市行政区域内及其户籍所在地安徽省无为市行政区域内均无不动产登记信息。审理过程中，本院向昆山开发区规建局函询包括案涉房屋在内的房屋的规建情况，昆山开发区规建局函复本院：经核查资料，函中所述建通村昆嘉路菜市场东侧四楼403室、建通村昆嘉路菜市场东侧东起第一间店铺1-2层、建通村昆嘉路大通桥市场桥东侧四层西部套房、建通村昆嘉路菜市场东侧东起第二间店铺1-2层等房屋位于一栋五层建筑内，该建筑物所在地块土地使用权人为昆山市华仁强商贸有限公司，于2003年8月12日向昆山市自然资源和规划局(原昆山市规划局)申请办理了综合楼(A座)(4F)(西侧)、综合楼(B座)(4F)(东侧)建设工程规划许可证，编号分别为：镇(2003)1344、1345号，建筑面积均为420平方米，A座、B座间的间距为4.2米，A座、B座两栋建筑物之间无建筑物，而现状为一栋建筑物，A座与B座之间有4.2米的建筑物未取得建设工程规划许可证。针对A座、B座之间的建筑，因涉嫌违建，我局已移交开发区综合行政执法局。徐建民称案涉房屋位于A座与B座之间4.2米内。徐建民向本院申请对包括案涉房屋在内的房屋的报建审批资料和验收资料进行调查取证，本院依法准许，并向徐建民代理人开具调查令。但截至法庭辩论终结前，徐建民未向本院提供调查结果。另查明，华仁强公司经营范围为销售五金配件等，目前处于吊销未注销状态。昆山市××××路南侧土地仍登记在华仁强公司名下，产权证号为昆集用2004)22004109007号，土地性质为流转，土地用途为商业服务业。本院认为：一、2011年8月25日徐建民与徐进林等人签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，案涉房屋用地性质为集体经济组织农民集体所有的土地，在法庭辩论终结前土地性质未变更为国有土地，徐建民亦未举证证明其系该集体经济组织成员，故2011年8月25日徐建民与徐进林等人签订的房屋买卖合同违反上述法律规定，损害国家利益及公共利益，根据合同法第五十二条的规定，应属无效。二、徐建民对案涉房屋无法过户登记存在过错。徐建民在受让案涉房屋时，应了解房屋的产权登记、土地性质等情况，尽到一般购房人的注意义务。案涉房屋建设在集体土地上，非为一般性商品房，第三人亦非具有房地产开发资质的企业，徐建民亦非该集体经济组织成员，该房屋买卖本身存在诸多法律风险，徐建民应知晓该法律风险存在。但是，徐建民仍然购买案涉房屋，其应当自行承担房屋买卖合同无效及依法不能办理过户登记等法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在2011年8月25日徐建民与徐进林等人签订的房屋买卖合同无效及徐建民对无法过户登记存在过错情况下，徐建民请求排除执行不符合上述规定。三、徐建民不享有对案涉房屋的物权期待权。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，徐建民亦未举证证明该房屋系合法建造，故案涉房屋涉嫌违建，根据物权法的规定，违法建筑上无法设立所有权。徐建民因此不享有对案涉房屋的不动产物权期待权，自然也不能依据物权期待权中的权能要求排除执行。在此基础上，徐建民以该房屋系其名下唯一住房为由要求停止执行亦无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告徐建民的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告徐建民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  陆莺超人民陪审员  俞雪花人民陪审员  刘兴森二〇二一年五月二十日法官 助理  申冬亮书 记 员  刘思聪附：相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。