河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民初25号原告（申请执行人）：河南固始农村商业银行股份有限公司。住所地：固始县蓼北路480号。统一社会信用代码：914115250600269070。法定代表人：杨世宽，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈德宇，信阳市浉河区普惠法律服务所法律工作者。被告（执行案外人）：董玉亭，女，汉族，1989年4月11日出生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：陈永强、王元洁，河南同信律师事务所律师。被告（被执行人）：河南省佳旺房地产开发有限公司。住所地：固始县利民路69号。统一社会信用代码：91411525671663331K。法定代表人：唐畢桉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张家旺、吴伟，该公司项目经理。原告河南固始农村商业银行股份有限公司（以下简称“固始农商行”）与被告董玉亭、被告河南省佳旺房地产开发有限公司（以下简称“佳旺公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告河南固始农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人陈德宇，被告董玉亭及其委托诉讼代理人陈永强、王元洁、被告河南省佳旺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张家旺、吴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南固始农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、继续强制执行被执行人河南省佳旺房地产开发有限公司在（2016）豫15民初72号民事判决书确定的给付义务；2、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：2015年10月15日，原告与被告佳旺公司签订了《最高额流动资金借款合同》，合同约定流动借款总额为3500万元，期限自2015年1月15日至2017年1月15日。另约定被告佳旺公司以位于固始县角“蓼城壹号”（蓼城贵府）土地及房产提供担保，并办理了抵押登记。原告于2016年起诉被告佳旺公司、赵全明、吴伟、张家旺，请求偿还3390万元借款本息，经贵院审理作出（2016）豫15民初72号民事判决。判决生效后，原告向贵院申请强制执行，贵院作出（2017）豫15执11号之一执行裁定书，并查封了案涉抵押土地使用权及所有房产，依法进行评估拍卖。在案件执行过程中，被告董玉亭向贵院提出执行异议，贵院作出（2021）豫15民初执异11号执行裁定书，裁定中止对（2017）豫15执11号之一执行裁定书中4号楼2单元1306号房屋的执行。原告认为，案涉的抵押合同依法成立且有效，原告对抵押房产享有优先受偿权，且原告对案涉房屋的优先受偿权已经过法院判决确认，其抵押物权应当受到法律保护。被告董玉亭的房屋购买发生在抵押权成立之后。另本案被告董玉亭在执行异议程序中，并未提供证据证明其购买的本案案涉房屋系其名下唯一一套居住房屋，且本案案涉房屋性质系经营性商品房并非用于居住用途。综上，被告董玉亭执行异议请求于法无据，证据不足，不能证明其享有足以排除强制执行的权利。请求贵院依法查明事实，恢复（2017）豫15执11号之一执行裁定书对4号楼2单元1306号房屋的查封执行。被告董玉亭辩称：1、答辩人在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同，且答辩人支付了全部购房款，同时案涉房屋商品房也是答辩人名下唯一住房，故根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，可以排除法院的执行。原告主张案涉房屋不是住房也明显与事实不符，案涉房屋所在的小区只有一、二楼属于商业性质的门面房，信阳中院生效的法律文书已经确认了这个事实。2、根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。佳旺公司将案涉房屋出售给答辩人时，原告未对佳旺公司的售房行为予以制止，原告诉称本案答辩人购买房屋在抵押之后不是事实也不影响商品房买卖合同的效力，更不影响案涉房屋可以排除强制执行的结果。案涉房屋买卖合同签订在2017年房屋查封之前，且房屋抵押也不影响买卖合同的效力。3、根据《最高人民法院关于建设工程优先受偿问题的批复》第一、二条的规定，商品房消费者的物权期待权优先于抵押权，故，执行异议裁定中止对案涉房屋的执行有事实和法律依据。被告河南省佳旺房地产开发有限公司辩称：这个房子公司没有授权给赵经理出卖，其买房行为应属无效的。我支持固始农商行的意见，要求继续执行案涉房屋清偿银行债务。经审理查明，2015年10月15日，原告与被告佳旺公司签订了《最高额流动资金借款合同》，合同约定流动借款总额为3500万元，期限自2015年1月15日至2017年1月15日。另约定被告佳旺公司以位于固始县角“蓼城壹号”（蓼城贵府）土地及房产提供担保，并办理了抵押登记，张家旺、吴伟、赵全明为佳旺公司提供担保。原告于2016年起诉被告佳旺公司、赵全明、吴伟、张家旺，请求偿还3390万元借款本息。根据固始农商行的保全申请，2016年8月8日，本院作出（2016）豫15民初72-2号民事裁定：对佳旺公司所有的坐落于固始县转角“蓼城壹号”（蓼城贵府）小区1号楼（面积1179.96平方米）、2号楼一、二层门面房（面积1548.59平方米）、4号楼（面积11936.08平方米）、6号楼（面积1489.38平方米）的房产进行查封，查封期间不得转让、抵押、赠与。查封期间2016年8月8日至2018年8月8日。2016年11月30日，本院作出（2016）豫15民初72号民事判决书：一、被告河南省佳旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向河南固始农村商业银行股份有限公司偿还借款本金3330万元及利息（从2016年2月28日起按照月利率9‰）的标准计算至债务实际清偿之日止；二、原告河南固始农村商业银行股份有限公司对河南省佳旺房地产开发有限公司提供的抵押物依法拍卖、变卖、折价后所得价款，享有优先受偿权；不足部分，由被告张家旺、吴伟、赵全明承担连带清偿责任；三、驳回原告其他诉讼请求。判决生效后，佳旺公司未能自动履行，固始农商行向本院申请强制执行。2018年3月1日，本院作出（2017）豫15执11号之一执行裁定，查封被执行人佳旺公司位于固始县角“蓼城壹号”（蓼城贵府）4号楼2单元1306号房屋。案外人董玉亭提出执行异议，请求中止对“蓼城壹号”（蓼城贵府）4号楼2单元1306号房屋的执行。经审查，本院于2021年3月18日作出（2021）豫15执异11号执行裁定，裁定如下：中止本院作出的（2017）豫15执11号之一执行裁定书对4号楼2单元1306号房查封行为的执行。原告不服该裁定，现起诉来院，要求判如所请。另查明，佳旺公司持有固始县住房和城乡建设局核发的预售房屋许可证，许可证号：2015-006号。2015年3月2日，董玉亭与佳旺公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的一套房屋，房屋性质为住宅，房号：4号楼2单元1306号，并于2015年3月4日交纳了全额购房款403993元，之后还交纳了水电开户、天然气、维修基金等费用。2015年10月25日开出销售不动产统一发票（金额403993元）。2015年10月26日开出契税缴款书（金额8079.86元）。买卖行为在诉讼前已经完成。再查明，2016年6月30日，佳旺公司发出一份声明，免除赵全明的佳旺公司总经理职务，赵全明不再负责案涉小区开发的一切事宜，解除对赵全明全权代理行使一切权利的委托。2016年7月3日和7月11日，佳旺公司出具两份授权委托书，分别授权张家旺对其所建5#-6#楼及辅助工程（中标通知书）房屋可另立售房部并销售自己所建楼房（甲方折抵给乙方的工程款房屋）及辅助工程（中标通知书内）房屋，授权吴伟对其所建1#、2#、3#、4#楼及辅助工程（中标通知书内）房屋可另立售房部并销售自己所建楼房（甲方折抵给乙方的工程款房屋）及辅助工程（中标通知书内）房屋。以上事实有《最高额流动资金借款合同》、（2016）豫15民初72-2号民事裁定书、（2016）豫15民初72号民事判决书、（2017）豫15执11号之一执行裁定书、（2021）豫15执异11号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收据、销售不动产统一发票、契税缴款书、《声明》、《授权委托书》在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是董玉亭对案涉房屋所享有的权利能否排除固始农商行依据抵押权对该房屋申请的执行。首先，依据在案证据足以证明董玉亭对案涉房屋享有商品房消费者的物权期待权。庭审中董玉亭提交了一份《商品房买卖合同》、收据、销售不动产统一发票、契税缴款书等证据，足以证明董玉亭已全款合法购买并占有使用案涉房屋的事实。虽然庭审中佳旺公司的代理人不认可该房屋买卖合同，但是该房屋买卖合同盖有佳旺公司的合同专用章。对于佳旺公司代理人所说的赵全明没有代理权限的问题，这仅是佳旺公司的内部事宜，不能对抗第三人，且佳旺公司提交的授权委托书的时间为2016年7月3日和7月11日，均在本案的房屋买卖合同签订之后，佳旺公司认为房屋买卖合同无效的理由本院不予支持。其次，原告对案涉房屋享有的抵押权受到法律的优先保护，但依法存在例外情形。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。也即申请执行人对执行标的享有抵押权等担保物权的，一般原则是保护申请执行人，只有在法律和司法解释有特殊规定的情况下才支持案外人的主张。再次，法律、司法解释对商品房消费者的物权期待权的特殊保护属于抵押权优先保护原则的例外情形。根据《最高人民法院关于建设工程优先受偿问题的批复》第一、二条的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《全国法院民商事审判工作会议纪要（第九次）》第126规定，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。故，司法实践中，对消费者买房人物权期待权的保护优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，此原则体现了司法优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。故《最高人民法院关于建设工程优先受偿问题的批复》第一、二条的规定即属于《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条所规定的例外情形。综上，董玉亭对案涉房屋所享有的商品房消费者的物权期待权依法能够排除原告依据抵押权申请的强制执行。综上所述，对于原告的诉请本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程优先受偿问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告河南固始农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费7359.89元，由原告河南固始农村商业银行股份有限公司承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审 判 长 余继田审 判 员 汪 涛审 判 员 吴 斌二〇二一年五月二十日法官助理 张 徐书 记 员 李 青