重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初8480号 原告：上海高地物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道81号5栋1单元第1层5号，统一社会信用代码915000005789950590。 负责人：王崇合，总经理。 委托诉讼代理人：张启林，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：倪文静，女，该公司工作人员。 被告：黄灿国，男，1968年10月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司与被告黄灿国物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人张启林、倪文静及被告黄灿国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付2014年10月至2020年3月期间的物业服务费25594.8元；2.判令被告向原告支付2014年10月至2020年2月期间的公摊水电费2696.7元；3.判令被告向原告支付逾期付款违约金12496.3元；4.案件受理费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回要求被告支付上述公摊水电费及违约金的诉讼请求。事实和理由：被告系重庆市渝北区XX路X号XX区X幢X-X号房屋业主，原告为该小区的物业服务企业。根据前期物业服务合同的约定，被告应于每月10日前按建筑面积每平方米3元（不含电梯运行维护费及能耗费）的标准预付下一季度的物业服务费。如逾期不付，被告应从逾期之日起按每日万分之五支付逾期付款违约金。在原告按约提供物业服务后，被告却未向原告交纳物业服务费等费用。原告经多次催收未果，故诉至法院。 被告黄灿国辩称，被告未向原告交纳2014年10月至2020年3月期间的物业服务费等费用属实。未交纳物业服务费等费用的原因为：1.2014年11月，被告前去接房时发现房屋存在外墙渗水问题，遂没有接房。被告向原告反映后，原告答应进行整改，但此后一直未将整改情况通知被告。2.案涉房屋内堆放有大量装修垃圾，房屋外的通风井等公共区域被相邻业主私自侵占，原告未予及时劝阻、制止，未充分尽到物业服务职责。3.被告未与原告签订物业服务合同，不清楚合同内容。 本院经审理认定案件事实如下：被告系位于渝北区XX街道XX路X号XX区X幢X-X号房屋产权人，该房屋建筑面积为258.54平方米，于2014年登记于被告名下。 2012年9月17日，本案所涉XX小区开发商重庆复信置业有限公司与上海高地物业管理有限公司签订《XX前期物业服务合同》，由上海高地物业管理有限公司为XX小区提供物业服务。合同约定，物业服务费标准为3元/月/平方米（按建筑面积计算，不含水、电、气等公摊费）。业主应于重庆复信置业有限公司通知接房之日起按备案价格全额交纳物业服务费等费用。合同期限从2012年9月20日起至2015年12月31日止。合同期限内，在业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日，本合同终止。本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同自动延续至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时止。该合同于2013年12月19日在重庆市渝北区房屋管理局备案登记。 2012年9月17日，上海高地物业管理有限公司向原告出具《委托书》。该《委托书》载明，上海高地物业管理有限公司与重庆复信置业有限公司于2012年9月17日签订《XX前期物业服务合同》，委托原告对重庆“XX”项目实施物业管理服务。原告的权利义务遵守《XX前期物业服务合同》的相关约定。审理中，原告另向本院提交上海高地物业管理有限公司出具的《情况说明》，载明上海高地物业管理有限公司与重庆复信置业有限公司于2012年9月17日签订《XX前期物业服务合同》后，该合同从签订之日起均由原告全权履行。 另查明，被告于2013年11月23日与重庆复信置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市渝北区XX街道XX路X号XX区X幢X-X号房屋。该合同第七条约定，房屋交付应符合以下条件：商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条约定，双方进行正式验收时，重庆复信置业有限公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，重庆复信置业有限公司还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。如重庆复信置业有限公司未出示上述资料或出示上述资料不齐全，被告可拒绝接房。如被告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。2013年12月30日，经重庆市渝北区城乡建设委员会对重庆复信置业有限公司开发建设的XXA01-A16号楼、A18-A24号楼进行竣工验收，重庆复信置业有限公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及《重庆市新建商品房质量保证书》《重庆市新建商品房使用说明书》。2014年9月23日，重庆复信置业有限公司通过邮政速递向被告寄送《入住通知书》，通知被告于2014年9月29日接房。庭审中被告陈述，其确收到该《入住通知书》，但被告前去接房时，发现案涉房屋存在外墙渗水等问题，就没有接房，并要求原告进行整改。但之后原告一直没有整改好，被告至今未办理接房手续。 针对被告提出的其他业主私自侵占通风井等问题，原告向本院举示了《违章整改通知书》及《关于请求XX街道办事处严格执法纠正违反建筑法规行为的报告》。该《违章整改通知书》显示，原告曾分别于2017年10月20日、2018年11月9日向A11-8业主邓志凤送达《违章整改通知书》，要求业主停止侵占公共绿化面积、停止擅自开超大采光井等违规行为。《关于请求XX街道办事处严格执法纠正违反建筑法规行为的报告》显示，原告曾分别于2017年10月10日、2017年10月20日、2020年5月27日向重庆市渝北区XX街道办事处、重庆市渝北区XX街道XX社区提交上述报告，请求对A11-8业主擅自打开公共排风井、擅自开超大采光井以及在公区占用A11-7等业主负一层排风井等行为及时予以纠正。 庭审中原告自认，因被告未装修入住案涉房屋，原告实际按1.5元/月/平方米的标准向被告计收物业服务费。因被告拖欠物业服务费，原告分别于2015年5月7日、2017年7月5日向被告尾号为4469的手机号码发送了催收物业服务费短信，于2018年11月向被告寄送了《律师函》，催促被告完清2014年10月至2018年10月期间的物业服务费等费用。 上述事实，有房屋产权信息查询结果、《XX前期物业服务合同》及备案证明、《委托书》《情况说明》《重庆市商品房买卖合同》《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《重庆市新建商品房质量保证书》《重庆市新建商品房使用说明书》《入住通知书》《违章整改通知书》《关于请求XX街道办事处严格执法纠正违反建筑法规行为的报告》《律师函》及邮寄单、邮单物流信息及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，上海高地物业管理有限公司与案涉小区开发商重庆复信置业有限公司签订的《XX前期物业服务合同》，约定由上海高地物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务。从合同签订之日起，该合同便由原告实际负责履行，原告为该前期物业服务合同的实际履行人，故原告与XX小区业主之间形成事实上的物业服务合同关系。在原告提供物业服务后，被告负有向原告交纳物业服务费的义务。被告以其未与原告签订物业服务合同，不清楚合同内容为由而拒绝支付物业服务费的理由不能成立。关于被告提出的其他业主擅自占用公共通风井等问题，原告已向相关业主送达了《整改通知书》，并将相关业主的违规行为向街道等部门进行了报告，原告已履行物业服务职责，被告以此为拒绝支付物业服务费的理由亦不能成立。关于业主擅自占用公共区域问题，被告可依法另行向相关主体主张权利。 根据本案查明的事实，重庆复信置业有限公司于2013年12月30日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并持有《重庆市新建商品房质量保证书》《重庆市新建商品房使用说明书》。自此，案涉房屋已符合被告与重庆复信置业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的交付条件。在此情况下，根据该合同约定，被告无权拒绝接房。即便案涉房屋确存在外墙渗水等质量瑕疵，与本案亦不属同一法律关系，被告可依法另行向案涉房屋开发商主张权利。重庆复信置业有限公司通知被告于2014年9月29日接房，被告接到通知后应按时前去办理接房手续。被告逾期接房的行为，应视为重庆复信置业有限公司在2014年9月29日已完成房屋交付义务。现原告要求被告自2014年10月1日起交纳物业服务费，符合前期物业服务合同中关于业主应从小区开发商通知接房之日起按备案价格交纳物业服务费的约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，根据原告举示的《律师函》等证据显示，原告向被告催收了2014年10月至2018年10月期间的物业服务费，无证据证明原告在本案起诉前向被告催收了2018年11月至2020年3月期间的物业服务费。故根据上述法律规定，对原告诉请被告交纳2014年10月至2018年10月期间的物业服务费，本院予以支持。对原告诉请被告支付2018年11月至2020年3月期间的物业服务费，因原告未向被告进行催收，本院暂不予支持。物业服务费的收费标准，因被告房屋系空置房，原告自愿按1.5元/月/平方米收取，未超出重庆市同类物业项目物业服务费收费标准的一般水平，本院予以支持。被告房屋建筑面积为258.54平方米，2014年10月至2018年10月期间，被告共计应向原告交纳物业服务费19003元（1.5元/月/平方米×258.54平方米×49个月，四舍五入，保留至整数）。原告自愿撤回要求被告支付公摊水电费及违约金的诉讼请求，系原告处分自身民事权利的行为，本院予以准许。 综上，原告诉讼请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告黄灿国于本判决生效后三日内支付原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司2014年10月至2018年10月期间的物业服务费19003元。 二、驳回原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费819.7元，因适用简易程序审理，减半收取计409.85元，由原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司负担209.85元，由被告黄灿国负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈从富 二〇二一年五月六日 书记员  李玉洁