上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初5779号原告：上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：赖浩锋，执行董事。委托诉讼代理人：汤明哲，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王渊，上海瀛东律师事务所律师。被告：昇昇科技(上海)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：王涛，总经理。委托诉讼代理人：钟俞彦，女。原告上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司与被告昇昇科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司委托诉讼代理人、被告昇昇科技(上海)有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同FH-ZXXXXXXXXX》已于2021年2月1日解除，并向原告返还位于上海市XX路XXX号XXX幢XXX、XXX室房屋；2.被告履行《房屋租赁合同》约定的义务，向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日租金52,452元(3个月*17,484元/月)，向原告支付2020年6月1日至2021年2月10日拖欠的租金145,620元(8个月*17,484元/月+212.9平方米*2.7元/天/平方米*10天)；3.判令被告支付2020年6月1日至2021年2月10日的违约金，以每月拖欠的租金17,484元为基数，按照每日0.05%的标准，分段计算自当月1日至被告实际付款之日的违约金，其中2021年2月1日至2月10日以5748.3元为基数；4.被告支付原告自2021年2月11日至被告实际搬离之日的房屋使用费(212.9平方米*2.7元/天/平方米*天数*2)；5.律师费15,000元由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求2：被告履行《房屋租赁合同》约定的义务，向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日租金(3个月*17,484元/月)，向原告支付2020年8月1日至2021年2月10日拖欠的租金110,652元(6个月*17,484元/月+212.9平方米*2.7元/天/平方米*10天)；变更诉讼请求3：判令被告支付2020年6月1日至2021年2月10日的违约金，以每月拖欠的租金17,484元为基数，按照每日0.05%的标准，分段计算自当月1日至被告实际付款之日的违约金，其中2021年2月1日至2月10日以5748.3元为基数，2020年6月、7月的滞纳金，以每月拖欠的租金17,484元为基数，按照每日0.05%标准，自当月1日计算至2021年2月1日。事实和理由：原告原名“上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心”，因企业改制，后更名为“上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司”。被告原名“上海剑邑网络技术有限公司”，现更名为“昇昇科技(上海)有限公司”。2019年10月20日原告与被告签订《房屋租赁合同FH-ZXXXXXXXXX)》(以下简称《房屋租赁合同》)，合同自双方法定代表人或委托人签字并加盖公章之日起生效。《房屋租赁合同》第3条约定，原告将自有的位于上海市XX路XXX号XXX幢XXX、XXX幢XXX室(以下简称系争房屋)租赁给被告，建筑面积212.9平方米。《房屋租赁合同》第6条约定，房屋单价为2.7元/平米，租赁期限自2019年10月20日至2020年10月31日止，租金起算日为2019年12月20日，房屋租金的收取采取先付后用形式，每一个月作为一个租金结算期，被告在每月前支付每期租金17,484元。逾期支付租金的，每逾期一日，则被告须按到期未付租金的0.05%支付违约金。2020年1月8日原告与被告签订补充合同，约定在租赁合同的基础上增添条款，“要求被告赔偿因其违约行为给原告造成的损失(包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、差旅费、交通费、保管费、提存费等费用)”，双方签章后，补充合同生效。《房屋租赁合同》生效后，原告已于2019年10月20日依约将房屋交付给被告使用，双方签署了企业进户单，原告履行了《房屋租赁合同》约定的出租义务，但被告此后一直拖欠原告2020年6月1日至2020年10月31日的租金，欠租期间原告已多次向被告催要该款，于2020年12月16日委托律师发函追讨欠租，而被告收到原告律师函后，曾于2020年12月2日及2021年1月22日两次书面承诺会向原告结清欠租，但被告在《房屋租赁合同》到期后一直未结清欠租也未搬出系争房屋，且在继续使用系争房屋的情况下继续拖欠2020年10月31日后的租金。原告于2021年2月3日委托律师再次向被告发函，明确告知被告房屋租赁合同于2021年2月1日解除，并要求被告在2021年2月10日前支付拖欠的自2020年6月1日至2021年2月10日的租金及违约金，办理退租手续，否则，原告将根据《房屋租赁合同》第9条第9.4款的约定，被告逾期返还系争房屋的，每逾期一日，向被告收取日租金2倍的房屋使用费，自2021年2月11日起收取，与此同时，被告还应支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金，被告还应赔偿原告因维权产生的全部经济损失。但截止起诉之日，被告仍未按原告要求履行义务，故提出如上诉请。昇昇科技(上海)有限公司辩称，不同意解除合同也不同意返还房屋，双方的租赁合同应继续履行。2020年2月1日至4月30日的租金，被告没有支付，但被告应享受疫情期间三个月免租的优惠政策。2020年6月1日至2021年2月10日期间的租金，被告支付了6月以及7月的租金，从2020年8月1日开始被告没有支付租金。被告不愿意支付违约金，原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。被告愿意按照租金标准支付占用期间的房屋使用费，原告主张的双倍日租金的标准过高。原告主张的律师费，被告也无力承担。本院经审理认定事实如下：原告为上海市XX路XXX号XXX幢房屋权利人。原告原名为上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心(2019年12月30日变更)。被告原名上海剑邑网络技术有限公司(2020年2月20日变更)2019年10月20日，上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心(甲方、出租方)与上海剑邑网络技术有限公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋类型为办公楼，房屋建筑面积为212.9平方米。租赁期自2019年10月20日起至2020年10月31日，租金起算日为2019年12月20日。该房屋自2019年12月20日至2020年10月31日，租金单价为2.7元/平方米/天，年租金为209,808元，每一个月作为一个租金结算期，即17,484元/月。房屋租金先付后用，乙方同意在本合同生效之日起10天内向甲方支付2019年12月20日至2019年12月31日租金6898元，以后租金应于当年当月前向甲方支付，每次应付清当年应付年租金的1/12。每期最后的付款期限若为星期六、日或国家法定假日，则最后付款期限顺延至假日后第一个工作日。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按到期未付租金的0.05%支付滞纳金。租赁保证金为三个月租金52,452元。租赁期间，乙方不得将租赁保证金冲抵房屋租金。租赁期满合同终止时，乙方付清相关费用并与物业管理部门办理完本房屋返还交接手续后10个工作日内，乙方已付租赁保证金由甲方无息归还。除甲方同意乙方续租，并签订续租合同外，乙方应在本合同的租期届满或因任何原因解除、终止本合同时返还本房屋，未经甲方同意逾期返还本房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付本房屋占用期间的使用费。甲、乙双方同意，一方有下列违约情形之一的，另一方可书面通知解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金金额相当于当时2个月的租金；给对方造成损失的，如违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…….(6)乙方逾期不支付租金，逾期超过壹个月的;……合同签订后，原告按约向被告交付房屋。被告向原告支付了租赁保证金52,452元，2019年12月20日至1月31日的租金，2020年5月1日至5月30日的租金，2021年2月1日，被告向原告支付2020年6月1日至7月31日的租金。后被告未向原告支付租金。现被告仍占用系争房屋。2020年3月，原告向被告告知《有关漕河泾开发区非国有中小企业申请租金减免的相关说明》，载明，企业存在欠租欠费及其他违反租赁合同的情况的，包括但不限于在本告知函确定的租金减免受理的截止日期前未付清2020年1月31日之前的租金等费用的，在该负面清单事项消除前，不享受租金减免政策。后被告向原告提交《房屋租金减免申请书》，载明，因受新冠疫情影响，目前面临巨大经营压力，故申请减免2020年2月1日至3月31日期间房屋租赁费用，并承诺不存在欠租欠费及其他违反租赁合同的情况，如违背承诺，愿意无条件接受包括但不限于如下处置：驳回申请，不给予租金减免，补交已减免的租金。2020年12月2日，被告向原告出具《承诺书》，承诺其于2020年12月15日前支付完所欠房租。2021年1月8日，原被告签订《补充合同》，约定在原合同的基础上增添条款“要求乙方赔偿因其违约行为给甲方造成的损失(包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、差旅费、交通费、保管费、提存费等费用)”以及“由于乙方的违约行为致使甲方因维权给乙方发具律师函等函件，甲方发具律师函等函件的全部费用由乙方承担”。2021年1月22日，被告再次向原告出具《承诺书》，承诺其于2021年1月31日前支付2020年6-10月房租。2021年2月3日，原告委托律师向被告发函，通知被告租赁合同于2021年2月1日正式解除，要求被告于2021年2月10日前按照租赁合同约定的标准办理房屋交接手续并搬离系争房屋，按照租赁合同第9条第9.4款约定支付占用费，按照合同约定支付逾期支付租金的滞纳金并要求被告返还已减免的2020年2月-4月的租金52,452元。该函于2020年2月5日送达系争房屋处，由前台代收。另查明，原告为本案诉讼委托律师支出律师费15,000元。审理中，原告称若合同解除，原告同意返还保证金，并在执行阶段抵扣被告应支付的费用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对双方均有约束力。合同到期后，被告仍占用系争房屋，原告对此并无异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，现被告拖欠租金超过壹个月，原告主张解除合同，有合同和法律依据，本院予以支持。对于合同解除的时间，原告主张合同于2月1日解除，但原告主张解除合同的函于2021年2月5日才送达被告，原告主张2月1日解除，缺乏依据，故本院认定原被告的租赁合同于2021年2月5日解除。合同解除后，被告应向原告返还房屋，现被告仍占用系争房屋，故对原告要求返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。至于被告拖欠的租金，现被告未向原告支付2020年8月1日至2021年2月5日的租金，故对该段时间的租金，本院予以支持，但原告主张租金期间有误，本院予以调整；2020年2月1日至4月30日的租金，因该段时间处于疫情期间，根据原告的减免政策说明以及被告的承诺，双方均同意享受租金减免的前提为不存在欠租欠费等违约情形，现被告违约，故被告丧失2020年2月至4月租金全部减免的资格，考虑到疫情期间确系对被告经营产生一定影响，故该段时间的租金，由本院酌情予以判处。原告主张逾期支付租金违约金，有事实和合同依据，本院予以支持，被告抗辩违约金标准过高，本院酌情予以调整。原告主张房屋使用费，有事实和法律依据，房屋使用费的标准和期间，由法院酌情予以判处。原告主张的律师费损失，亦有合同依据，本院予以支持。至于押金，现原告同意返还，为避免讼累，本案一并予以处理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、九十八条、第一百一十四条、2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司与昇昇科技(上海)有限公司签订的《房屋租赁合同FH-ZXXXXXXXXX》于2021年2月5日解除；二、昇昇科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司返还上海市XX路XXX号XXX幢XXX、XXX室房屋；三、昇昇科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司2020年2月至4月的租金34,968元、2020年8月至2021年2月5日的租金107,778.15元；四、昇昇科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司逾期支付租金(2020年6月1日至7月31日期间)违约金4038.80元，2020年8月至2021年2月5日期间逾期支付租金违约金(以当月拖欠租金为本金，按照日万分之五标准，自当月1日计算至实际付款之日，其中2020年8月至2021年1月每月本金为17,484元，2021年2月1日至5日本金为2874.15元)；五、昇昇科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司房屋使用费(自2021年2月6日计算至房屋返还之日，按日租金574.83元/天为标准)；六、昇昇科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司律师费15,000元；七、上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司于本判决生效之日起十日内返还昇昇科技(上海)有限公司押金52,452元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2530元，由上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司负担253元，由昇昇科技(上海)有限公司负担2277元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕书记员  许 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。