北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初950号原告（申请执行人）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（案外人）：张乾，男，1995年6月20日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：李洪满，女，1972年2月16日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王永锋，北京水波纹律师事务所律师。被告（被执行人）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。原告北京银行股份有限公司新源支行（以下简称京行新源支行）与被告张乾、北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉，被告张乾的委托诉讼代理人王永锋，被告天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京行新源支行向本院提出诉讼请求：请求准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑XXX号（规划房号为XXX）房屋的执行，继续查封该房屋。事实与理由：2017年8月18日，天润诚泽公司为开发涉案房屋所在的“天润·和丽嘉苑”项目，与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行贷款11亿元人民币。为确保按期偿还贷款，天润诚泽公司用涉案项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保，并于2017年8月20日完成抵押登记。因天润诚泽公司未按期偿还贷款，2020年3月26日，京行新源支行以金融借款合同纠纷为由将天润诚泽公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）起诉至北京市第四中级人民法院，法院受理的案号为(2020)京04民初312号（以下简称312号案）。在312号案中，京行新源支行向法院申请了财产保全。2020年4月13日，法院作出了(2020)京04财保14号民事裁定书（以下简称财保14号裁定），并查封了登记在天润诚泽公司名下包括涉案房屋在内的203套在建工程房产，查封起止日期自2020年5月14日至2023年5月13日。涉案房屋被查封后，张乾向法院提出了执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。法院经审查后，于2020年8月6日作出(2020)京04执异155号执行裁定书（以下简称执异112号裁定），裁定中止对涉案房屋的执行。京行新源支行认为，张乾不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定的排除执行的条件，不能排除京行新源支行对涉案房屋的查封。张乾在签订《认购协议》时已知晓该房屋之上存在抵押权，对未来该房屋抵押解除之前不能办理过户登记是明知的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，假使张乾已经支付部分或全部房款并实际占有涉案房屋，但尚未办理产权过户登记手续的，涉案房屋仍可被查封。本案中京行新源支行享有抵押权，根据执行异议复议规定第二十七条的规定，京行新源支行的抵押权可以排除张乾的执行异议，对于张乾的执行异议请求法院不应支持。被告张乾辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。一、张乾符合执行异议复议规定第二十九条规定的情形，其就涉案房屋享有足以排除强制执行的权利。张乾已于2019年1月与天润诚泽公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买涉案房屋，张乾购买涉案房屋系用于居住且其名下没有其他用于居住的房屋，且张乾已支付全部购房款，自购买涉案房屋后居住使用至今，张乾的合法权益应得到保护，执异112号裁定认定事实清楚，证据充分。二、京行新源支行根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定的主张不能成立。三、京行新源支行根据执行异议复议规定第二十七条的主张不能成立。被告天润诚泽公司辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。在北京市第四中级人民法院对案涉房屋查封之前，张乾已与天润诚泽公司签订有书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定；张乾所购案涉房屋的规划用途为住宅；且张乾向天润诚泽公司支付的购房款已远超过合同约定总价款的百分之五十。张乾作为案涉房屋的买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，北京市第四中级人民法院依法作出相应的裁定，停止对涉案房屋的执行并无不妥。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行申请贷款1100000000元。2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《抵押合同》，为上述合同项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地。后天润诚泽公司就上述抵押担保为京行新源支行办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明XXX《不动产登记证明》载明，抵押权利人（申请人）为京行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城XXX地块，不动产单元号为XXX，不动产权证号为京XXXX号，担保债权数额为11亿元整人民币，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后京行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。本院于2020年4月13日作出财保14号裁定，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京XXXX号]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封XXX套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为XXX，建筑面积为XXX平方米，性质为住宅。另查，天润·和丽嘉苑商品住宅项目的开发主体为天润诚泽公司，该项目的商品房预售许可证编号为京房售证字（2018）112号，预售许可证的发证日期为2018年9月21日，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可证的到期日为2019年10月30日。2018年10月9日，张乾与天润诚泽公司签订认购协议，协议约定张乾购买天润诚泽公司开发的涉案房屋，房屋单价为每平方米人民币XXX元，建筑总面积为XXX平方米（以房屋实测面积为准），房屋总价款为人民币XXX元，付款方式为一次性付款，付款时间为2018年10月9日交房款4000000元（包含定金），剩余384928元用做后期结算；张乾应于本协议签署之日起7日内到天润诚泽公司项目售楼处签署买卖合同并按照本协议约定交纳首付款（一次性付款的为全款，分期付款的为首期款）；此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。天润诚泽公司委托售房、代收款的北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）于2018年10月9日为张乾出具了收款4000000元的收据。就4000000元房款的组成，张乾在本案中提交了备忘录一份，备忘录的内容为：“一、截止2016年11月4日北京明泰建筑工程有限公司欠张顺良384.8万元，其中1.悦泽苑项目64.8万元；2.格兰一期项目209万；3.格兰二期项目111万元。北京明泰建筑工程有限公司与陈红恩商定，此欠款由陈红恩偿还。二、截止2016年11月4日张顺良欠陈红恩230万元，其中1.张顺良在北京天润诚泽房地产开发有限公司借款142万元；2.张顺良谈工程向陈红恩借款88万元。三、自2016年11月7日起，北京天润诚泽房地产开发有限公司的330万元贷款转给张顺良使用，由张顺良偿还本金及利息。四、张顺良购买北京天润诚泽房地产开发的天润·和丽嘉苑小区房屋一套，预交房款400万元，剩余房款待签订房买卖合同时结算，综本备忘录第一、二条陈红恩欠张顺良154.8万元，此款用做抵顶购房款；本备忘录第三条中转给张顺良330万元贷款其中245.2万元抵顶购房款，陈红恩转入张顺良指定账户84.8万元，并办理购房手续。五、截止2016年11月9日陈红恩与张顺良往来结清，互不欠款”，落款处加盖了天润诚泽公司的公章，落款日期为2016年11月9日。张乾解释，400万元房款组成为由代偿还天润诚泽公司使用的贷款330万元中的245.2万元及前期陈红恩欠张乾之父张顺良水电工程项目欠款154.8万元组成；备忘录中第三项所涉及的款项均系天润诚泽公司通过张顺良向北京延庆村镇银行贷款，天润诚泽公司与张顺良协商一致，以黄桂所、张顺心名义所贷款中的330万元由张顺良使用，利息及本金由张顺良偿还，其中245.2万元贷款直接作为了张顺良的购房款，被天润诚泽公司直接扣除，余下的84.8万元，其中29.8万元打入了张顺良的账户，55万元打入北京顺禹水电工程有限公司账户，至此房款400万元全部交清。张乾另提交了结算单一份。结算单的内容为：“1.北京明泰建筑工程有限公司悦泽苑工程欠北京顺禹水电工程有限公司64.8万元；2.北京明泰建筑工程有限公司格兰一期工程欠北京顺禹水电工程有限公司209万元；3.北京明泰建筑工程有限公司格兰二期工程欠北京顺禹水电工程有限公司111万元。三个工程合计欠款384.8万。此款项经北京明泰建筑工程有限公司与天润诚泽公司协商，由天润诚泽公司代为偿还给张顺良。”落款处分别加盖了天润诚泽公司、北京明泰建筑工程有限公司（以下简称明泰公司）、北京顺禹水电工程有限公司（以下简称顺禹水电公司）的公章，落款时间为2016年11月9日。张乾再提交情况说明一份，内容为“北京天润诚泽房地产开发有限公司、北京明泰建筑工程有限公司、陈红恩、北京顺禹水电工程有限公司、张顺良（陈顺良）于2016年11月9日达成的备忘录内容真实有效，现抵债房产手续已经办理完毕。备忘录中第一项涉及的款项384.8万元，陈红恩同意代北京明泰建筑工程有限公司偿还。备忘录中第三项涉及的款项系北京天润诚泽房地产开发有限公司通过张顺良等人向延庆村镇银行抵押借款，由北京天润诚泽房地产开发有限公司实际使用，且由北京天润诚泽房地产开发有限公司还本付息。2016年11月7日，上述贷款中的330万元张顺良与北京天润诚泽房地产开发有限公司协商，由张顺良代替北京天润诚泽房地产开发有限公司偿还。330万元张顺良已经偿还完毕。特此说明”，落款处加盖了天润诚泽公司、明泰公司、顺禹公司的公章，并有“张顺良”“陈红恩”的签名，落款时间为2020年8月2日。天润诚泽公司对张乾提交的备忘录、结算单及情况说明的真实性予以认可，亦认可张乾系通过其父张顺良与天润诚泽公司达成“以房抵债”协议和张顺良代还天润诚泽公司使用的他人贷款的方式抵为案涉房屋的预付款4000000元。经本院审查，该情况属实。另，陈红恩系天润诚泽公司的实际控制人，顺禹水电公司的股东为张顺良及张顺良之妻李洪满。明泰公司将结算单中所指的其对顺禹水电公司所负的水电工程款债务转由天润诚泽公司偿还给张顺良，顺禹水电公司、张顺良及李洪满对此均无异议。天润诚泽公司并未通知张乾与该公司签订认购协议中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已于2019年10月向张乾交付了涉案房屋。张乾后向本院提出书面异议，请求本院依法裁定中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。本院于2020年8月31日作出执异112号裁定，中止对北京市延庆区天润·和丽嘉苑XXX号（规划房号为XXX）房屋的执行。张乾名下（至本院查询之日2020年11月22日24时）无其他用于居住的房屋。另，在本案审理过程中，本院曾于2020年11月18日向北京市延庆区民政局发函调查张乾的婚姻状况，北京市延庆区民政局于2020年11月20日回复，未在北京市婚姻登记管理信息系统中查到张乾有婚姻情况登记记录。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关和查明的事实，本案的争议焦点为，张乾对涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，张乾需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。本院将争议焦点进一步分三项论述如下：一、张乾与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的认购协议可以认定为合法有效的买卖合同。张乾与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，张乾未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，天润诚泽公司依据该认购协议收取了相应的房款并向张乾交付了涉案房屋，该认购协议可以认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。该认购协议系张乾与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。二、张乾所购商品房系用于居住用途，张乾之父母名下有房不应认定为张乾名下有其他用于居住的房屋。张乾因天润诚泽公司与其父张顺良达成“以房抵债”协议和“向第三人履行”协议而购得该房屋，其名下无房，购得该房系满足自身居住需要，其仍属消费者购房人。张乾本人名下无房，其作为商品房消费者购买商品房，以常理言之，自然是用于居住用途，若有反证能够推翻的除外。京行新源支行对此不予认可，但又未能提供充分证据予以证明，本院对京行新源支行与此有关的意见不予采信。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下已有居住用房。张乾已成年，至本案法庭辩论终结之日尚处于未婚状态，其本人名下无房，根据上述认定标准予以审查，张乾符合名下无其他用于居住的房屋的情形。至于其父母名下是否有房并不影响上述事实的认定，本院对京行新源支行与此有关的意见亦不予采信。三、张乾已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综合张乾、天润诚泽公司的陈述、张乾提交的备忘录、结算单、情况说明、顺禹水电公司与明泰公司之间的劳务分包合同、劳务分包合同备案证明、顺禹水电公司做相应工程的工程资料、顺禹水电公司支付工人工资单据、顺禹水电公司为明泰公司开具的北京增值税专用发票、黄桂所和张顺心的活期存折、账户账务明细、收回贷款凭证、综合授信合同、借款合同、批处理利息回单、银行账户交易明细、证人证言、本院调取的中国建设银行客户交易详细信息等证据可知，张乾所交的案涉房屋的房款实际由两部分组成，一部分是天润诚泽公司与张顺良达成的“以房抵债”协议，天润诚泽公司（陈红恩）欠张顺良的154.8万元水电工程款得以抵为张顺良预付的4000000元购房款中的相应部分，一部分则是张顺良与天润诚泽公司达成了“向第三人履行”协议，由张顺良代天润诚泽公司偿还他人贷款中的245.2万元，该部分款项得以抵为张顺良预付的4000000元购房款中的其余部分。上述协议均系在本院查封案涉房屋之前达成，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，张乾在此基础上与天润诚泽公司签署了《认购协议》，并以天润诚泽公司（陈红恩）欠张顺良的154.8万元水电工程款视同履行完毕、张顺良代天润诚泽公司付清他人名下贷款245.2万元的形式，支付了案涉房屋的购房款，天润诚泽公司亦在本院查封案涉房屋前将案涉房屋交付给了张乾。至于张顺良为张乾购房，基于二者之间的父子关系，符合情理，不影响本案中张乾已支付的房款超过合同约定总价款的百分之五十的事实的认定。综上，本院认为，张乾对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。京行新源支行的请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告北京银行股份有限公司新源支行的诉讼请求。案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  于颖颖人民陪审员  丁 宏人民陪审员  苏秀英二〇二一年五月十三日法官 助理  刘 鹏书 记 员  龙思超