山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0203民初4397号 原告：青岛联城海岸置业有限公司，住所地青岛市市**四流南路****102。 法定代表人：邵明林，总经理。 委托诉讼代理人：孟尽美，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：那庭，国浩律师（青岛）事务所律师。 被告：杨艺，女，1981年11月14日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：徐迎伏，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王义娥，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 原告青岛联城海岸置业有限公司与被告杨艺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛联城海岸置业有限公司的委托诉讼代理人孟尽美、被告杨艺及其委托诉讼代理人徐迎伏、王义娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛联城海岸置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告于2017年2月27日签订的华融红锦坊一号楼丙-15号商铺的《租赁合同》于2019年9月9日解除；2.请求判令被告支付欠付租金共计43689.6元（包括2018年2月20日应付未付租金2209.8元；2018年8月20日应付未付租金2209.8元；2019年2月20日应付未付租金37400元；2019年9月1日至9月9日产生的未付租金37400/180*9=1870元；以上合计被告欠付租金43689.6元）及欠付租金违约金33598.22元（暂计至2021年3月10日，2021年3月11日起至被告杨艺实际偿付之日止的违约金以43689.6元为基数按每日千分之一计算）；3.请求判令被告支付欠付的运营管理费2320.29元（包括2019年2月25日应付未付运营管理费2209.8元；2019年9月1日至2019年9月9日产生的未付运营管理费2209.8/180*9=110.49元；以上合计被告杨艺欠付运营管理费2320.29元）及欠付运营管理费的违约金1706.3元（暂计算至2021年3月10日，2021年3月11日起至被告杨艺实际偿付之日止的违约金以2320.29元为基数按每日千分之一计算）；4.请求判令被告支付自2019年9月10日至2020年5月9日的占用费100980元（74800/360*2*243=100980）；5.请求本案案件受理费、保全费等由被告承担。事实和理由：2017年2月27日，原、被告签订《租赁合同》，由杨艺租赁青岛市市北区海岸路2号“华融红锦坊”一号楼丙-15号商铺，合同承租期自2017年3月1日至2020年2月29日，租期三年整。合同约定杨艺应于每半年开始前10日前支付半年租金（第一年租金56667元、第二年租金68000元、第三年租金74800元），逾期支付的按应付未付金额的日千分之一支付违约金。同时约定杨艺应于每半年开始前5日前支付半年期运营管理费2209.8元，逾期按照应付未付金额的日千分之一支付违约金。上述合同签订后原告依约交付房屋给杨艺使用，杨艺自2018年2月20日出现欠租，且经青岛联城海岸置业有限公司多次催告仍拒不依约履行支付义务。根据《租赁合同》14.3.1条约定，杨艺的行为已构成根本违约，原告享有解除合同的权利。2019年9月7日原告向杨艺发出解除合同的通知，并以直接送达、邮寄送达的方式将解除通知送达至杨艺。至此，原、被告之间签订的上述房屋租赁合同解除。根据《租赁合同》约定，杨艺应于租赁合同解除当日向原告返还租赁房屋，否则应按照租金标准的两倍支付逾期返还房屋的占用费。杨艺直至2020年5月9日方将标的房屋返还至原告，且至今未支付欠付的租金、运营管理费、占用费和违约金。为维护自己合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 被告杨艺辩称，1.关于欠付租金问题。被告因自身原因 已于2019年1月22日提出于2019年2月底解除租赁合同，因原告对退租细节不予认可，导致沟通不畅。被告已于2019年7月26日将商铺钥匙归还原告，原告拒收。合同未约定必须以书面方式解除合同，根据一般商业习惯，口头提出解约交接即可。原告直至2019年9月才告知不认可2月份口头提出的解约申请。被告已以自己的行为明确表示不再履行合同，根据合同第14.3的约定原告可要求被告承担违约损失，并应采取积极措施，防止损失的扩大，但原告在被告违约后的长达半年之久再行主张权利，明显对损失的扩大持放任态度。第一、二期欠付租金原告一直未予主张，直至起诉时才告知被告欠付该两笔租金且原告可从保证金里扣除被告欠付的租金，不可再行计算违约金。2019年3月至8月共6个月，被告未正常使用租赁商铺，一直处于闲置状态，第三期租金应适当予以减少。或者，租金计算至被告2019年7月26日交出钥匙之日即30335.88元（207.78元/日×146日）。同时，根据合同第5.3条约定，未缴纳租金亦可从保证金里扣除；2.关于房屋占用费问题。根据合同第10.2约定原告有权在被告15天内未腾房之时直接收回该商铺进行止损，但原告采取无视态度，而直接追加10个月的占用费，恶意加重被告责任，不符合一般民事主体的正常做法，因此占用费理应计算15日即415.56元/日×15日=6233.4元；3.关于运营管理费问题。被告于2019年2月初即未正常使用租赁商铺，该商铺一直处于闲置状态，因此原告无权主张自2019年2月起的运营管理费。若支持2019年2月起的运营管理费，由于房屋一直闲置，也应按照上述房屋占用费依据合同第10.2条约定计算15日即2209.8/180*15=184.15元；4.关于租金及运营管理费违约金的计算问题。如上所述，租金及运营管理费违约金的计算基数有误。原告主张按照日千分之一计算租金及运营管理费租金的诉求违约金过高，应依据《民法典》第五百八十五条第二款的规定请求下调至日万分之五。后被告又称违约金不应支付，如需支持，也应按同期银行存款利率支付；5.关于原告出售租赁房屋，对双方权利义务的影响。租赁期内，被告所承租房屋出售给案外人石生谋，被告应享有优先购买权，但原告出售时未曾通知过被告，剥夺了被告该项权利，给被告造成了巨额损失。原告出售房屋后应告知被告，由被告重新与房屋购买方签订租赁合同。如原告享有房屋被出售后的转租权，也应告知被告，由被告决定是否继续与原告签订租赁合同，但原告始终未告知被告房屋已被出售事实，侵害了原告的知情权与选择权。原告已无继续履行涉案租赁合同的权利依据，也无权继续收取房屋租赁费。综上，原告的诉请无法律及约定依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对没有争议的事实，本院确认如下：2017年2月27日，原、被告签订了《租赁合同》，约定：原告将青岛市市北区海岸路2号“华融红锦坊”一号楼丙-15号商铺（以下简称涉案房屋）出租给被告，租期自2017年3月1日至2020年2月29日，2017年3月1日至4月30日为免租期，如合同实际履行期不足36个月，取消免租期的约定，第一年租金为56667元、第二年租金为68000元、第三年租金为74800元，被告应于合同签订当日支付租金28333.5元、2017年8月20日前支付租金28333.5元、2018年2月20日前支付租金34000元、2018年8月20日前支付租金34000元、2019年2月20日前支付租金37400元、2019年8月20日前支付租金37400元，逾期未支付的，每逾期一日，需按应付未付金额的千分之一支付违约金。被告每半年向原告缴纳运营管理费2209.8元，运营管理费按半年支付，应于免租期起算当日缴纳首期服务费，之后各期服务费应于每季度开始之前5日前交纳，自免租期起始日起算，每六个月为一个半年周期，逾期支付的，每日按照应付未付金额的千分之一支付违约金。被告应向原告支付12000元的保证金，以确保被告遵守合同。如被告未能交纳其承租该商铺期间应付的租金、运营管理费及其他各项费用，原告有权从保证金中扣除相应数额。被告须在租赁期结束或提前结束的当日内将涉案房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按照合同约定，与附件二原状一致或者原告认可的可租用及良好的使用状态下交还原告，若逾期交还须按逾期的时间以涉案房屋日租金的双倍向原告支付房屋租金。被告未能按合同约定支付租金、管理费、其他费用，逾期支付超过15天的，无论原告是否向被告作出任何形式的催讨，原告有权提前终止本合同并收回房屋，没收被告的保证金，追讨全部费用及给原告造成的全部损失等内容。 《租赁合同》签订后原告于2017年2月27日将涉案房屋交付被告。被告向原告支付了保证金12000元。 2017年6月10日原、被告签订了《商业运营管理服务协议》，约定：被告租赁原告青岛市市北区“联城海岸锦城（红锦坊）项目”丙15号商业用房，被告愿意接受原告商业运管管理服务，商业运营管理服务内容包括统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管，服务期限为3年，自标的房屋交房之日起第二天起计算等内容。 2020年4月原、被告就涉案房屋办理过交接，原告称因涉案房屋内有垃圾未交接成，被告称办理交接时原告要求被告拆除其装修的墙体，被告又找人拆除装修的墙体，清理垃圾。2020年5月9日原、被告签署了《房屋接收验收单》，原告的代理人青岛荣华物业管理有限公司在该验收单盖章确认，被告的代理人蔡琳颖在该验收单盖章确认。该验收单中记载“所欠费用明细1、电费：2019年3月8747-8819=72*1.1248=81元2019年4月8819-8833=14*1.1248=15.7元……以上所欠费用与房屋交接无关，我方不予认可。此次业主代理人签字只针对钥匙交接有效，其他内容代理人无权确认……”等内容。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原、被告对被告支付租金及运营管理费的情况产生争议。原、被告均认可被告已付清2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金及运营管理费，但原告表示被告欠付2018年3月1日至8月31日期间租金2209.8元、欠付2018年9月1日至2019年2月28日期间租金2209.8元且被告未向原告交纳自2019年3月1日起的租金及运营管理费，被告表示其已付清2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金但未支付2019年3月1日起的租金及2018年3月1日起的运营管理费。 被告提交了三份银行流水用于证明其主张，该三份银行流水显示2018年3月6日被告向原告支付了焕美国际房租30000元、2018年3月20日被告向原告支付了焕美国际减肥会所房租4000元及2018年9月5日被告向原告支付了红锦房丙15焕美国际房租费34000元。被告称其2018年3月6日支付的30000元、2018年3月20日支付的4000元系2018年3月1日至8月31日期间的租金34000元，2018年9月5日支付的34000元系2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金34000元。原告对被告提交证据的真实性无异议，但称被告2018年3月6日支付的30000元及2018年3月20日支付的4000元包括2018年3月1日至8月31日期间的租金31790.2元及运营管理费2209.8元，被告2018年9月5日支付的34000元包括2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金31790.2元及运营管理费2209.8元，并提交了2018年3月6日中国建设银行网上电子回执、2018年3月20日中国建设银行网上电子回执、2018年3月7日交款通知单、2018年3月20日交款通知单、2018年3月12日收据、2018年3月20日收据、2018年5月22日发票、2018年9月5日中国建设银行网上电子回执、收据、交款通知单及2018年9月12日发票予以证明。被告对上述电子回执及收据无异议但表示在庭审前未见过上述两份发票，2018年3月7日交款通知单及2018年3月20日交款通知单上并无被告签字故对真实性有异议，2018年9月5日交款通知单上虽有被告签名，但被告签字时备注栏是空白的故对真实性亦不予认可。 本院认为，被告提交的银行流水显示2018年3月6日的30000元及2018年3月20日的4000元均备注款项为房租，原告提交的2018年3月20日交款通知单及收据记载上述4000元包括租金和管理费、2018年5月22日的发票记载为2018年3月1日至8月31日期间的管理费，但原告提交的交款通知单、收据、发票均未得到被告确认，也未向被告送达，对被告没有约束力，故本院认定被告2018年3月6日支付的30000元及2018年3月20日支付的4000元为2018年3月1日至8月31日期间的租金34000元。 原告提交的2018年9月5日交款单中备注栏记载34000元包括“运管费：2209.8元（2018.9.1-2019.2.28）房租：31790.2元（2018.9.1-2019.2.28）”，被告在客户确认栏签字，但称其签名时备注栏是空白的，因被告对此未提交相应证据，故本院对被告该陈述不予采信。因被告已在交款单中确认2018年9月5日交款额的构成，故本院认定被告2018年9月5日支付的34000元为2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金31790.2元及2018年9月1日至2019年2月28日期间的运管费2209.8元。 综上，本院认定被告已向原告付清2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金及运营管理费并支付了2018年3月1日至8月31日期间的租金34000元、2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金31790.2元及2018年9月1日至2019年2月28日期间的运营管理费2209.8元。 2、原、被告对租赁合同解除时间及房屋交还时间产生争议。 原告主张租赁合同于2019年9月9日解除、房屋于2020年5月9日交还，并提交了编号为1038594453132的EMS邮件退件原件（该邮件内件品名为《解除合同暨后续清理问题通知书》）、编号为1038594455932的EMS邮件寄件人存根联原件（该邮件内件品名为《解除合同暨后续清理问题通知书》）及投递局存根联复印件、2020年5月9日原、被告签署的《房屋接收验收单》予以证明。被告对《房屋接收验收单》的真实性无异议，但称此次交接仅针对钥匙进行交接。被告对上述邮单的真实性均不予认可，但表示其父亲收到了编号为1038594455932的EMS邮件。 被告主张曾于2019年1月22日提出于2019年2月底解除租赁合同、2019年2月与原告运管处工作人员张文豪沟通退房事宜、2019年7月26日向原告交付涉案房屋钥匙但原告又退回，并提交了其与祥瑞地产王冬的微信聊天记录截屏、2019年9月23日被告与张文豪的通话录音、2019年9月24日被告与张文豪、王晓红的录音证明其主张。原告对微信聊天记录截屏真实性有异议，对上述录音的真实性无异议并认可张文豪、王晓红均系原告外聘的运管公司工作人员。 对此，本院认为，被告提交的2019年9月23日录音谈话内容体现出被告曾提出过解除合同，但原、被告未就解除合同达成一致，被告提交的2019年9月24日录音谈话内容体现出原告认可曾让祥瑞地产老板联系被告让被告本人联系原告解除合同、交钥匙，原告也认可被告曾于7月26日将钥匙交给祥瑞地产老板但原告不同意祥瑞地产老板代原告收取钥匙。上述通话录音可以认定原、被告未就被告提出的解除合同达成一致，且原告未委托祥瑞地产老板代收涉案房屋钥匙，故被告提出解除合同不发生合同解除的效力。被告未按合同约定及时足额支付租金，根据《租赁合同》第14.3条的约定，原告有权解除合同。原告通过编号为1038594455932的EMS邮件向被告发送了解除合同通知，该邮件于2019年9月9日送达，故本院确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年9月9日解除。原告未委托祥瑞地产老板接受钥匙，被告将钥匙交给祥瑞地产老板的行为不能产生向原告交付房屋的法律效力，且被告自认2020年4月原、被告交接房屋时，原告要求被告拆除其装修的墙体，被告拆除后，原、被告于2020年5月9日办理了房屋交接，可见在此之前房屋并不具备交还条件，故本院认定被告于2020年5月9日向原告交还租赁房屋。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。 原、被告签订的《租赁合同》于2019年9月9日解除，故被告应按合同约定足额支付截止至2019年9月9日的租金，现被告欠付2018年9月1日至2019年2月28日期间租金2209.8元（34000元-31790.2元）、2019年3月1日至8月31期间租金37400元、2019年9月1日至9日期间租金1849.45元（37400元/182天*9天），被告以其2019年3月至8月期间未使用涉案房屋为由要求减少租金，没有法律依据，对其该抗辩不予支持。被告以原告在租期内出售涉案房屋为由主张原告无权继续履行租赁合同也无权继续收取租金，涉案房屋系原告开发建设且截至2021年4月27日仍登记在原告名下，原告有权对外出租并主张本案诉求，因此被告应向原告支付欠付的上述租金41459.25元（2209.8元+37400元+1849.45元）。 原、被告均认可自2019年4月10日至2020年5月9日涉案房屋未产生电费，可以认定被告自2019年4月10日起未使用涉案房屋进行商业经营，故被告应向原告支付截止至2019年4月9日期间的运营管理费。原告主张被告欠付2018年3月1日至8月31日期间的租金2209.8元实为欠付的运营管理费，现被告欠付2018年3月1日至8月31日期间的运营管理费2209.8元、2019年3月1日至4月9日期间的运营管理费480.39元（2209.8元/184天*40天），故被告应向原告支付运营管理费2690.19元（2209.8元+480.39元）。 被告未按合同约定足额支付租金及运营管理费，应承担违约责任，原告要求被告按照合同约定的日千分之一的标准支付逾期付款违约金，因被告逾期付款给原告造成的主要损失为利息损失，合同约定日千分之一的标准明显过高，本院酌情将违约金标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）。被告欠付的2018年9月1日至2019年2月28日期间租金2209.8元应于2018年8月20日前支付、2019年3月1日至8月31期间租金37400元应于2019年2月20日前支付、2019年9月1日至9日期间租金1849.45元应于2019年8月20日前支付，故被告应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准向原告支付逾期支付租金的违约金（分别以2209.8元为基数自2018年8月21日起算、以37400元为基数自2019年2月21日起算、以1849.45元为基数自2019年8月21日起算，均计算至实际给付之日）。 被告欠付2018年3月1日至8月31日期间的运营管理费2209.8元应于2018年2月24日前支付、2019年3月1日至4月9日期间的运营管理费480.39元应于2019年2月24日前支付，故被告应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准向原告支付逾期支付运营管理费的违约金（分别以2209.8元为基数自2018年2月25日起算、以480.39元为基数自2019年2月25日起算，均计算至实际给付之日）。 被告逾期支付租金及运营管理费给原告造成损失已经通过逾期付款违约金得到补偿，被告所交纳的12000元保证金应予以返还或者折抵，被告在本案中主张折抵，本院予以支持。被告欠付租金41459.25元，折抵12000元保证金后，被告应向原告支付租金29459.25元（41459.25元-12000元）。 原告要求被告支付合同解除后至房屋返还之日期间的房屋使用费，被告辩称原告有权在被告15天内未腾房之时收回房屋止损，原告未收回房屋扩大了损失，占用费仅应计算15天。直至2020年4月双方交接房屋时，被告仍未拆除其装修的墙体将房屋恢复原状，故在此之前涉案房屋并不具备收回条件，被告该抗辩理由不成立，本院不予采纳，被告应向原告支付合同解除后至房屋返还之日期间的房屋占用费，原告按照租金的双倍主张占用费其标准明显高于实际损失，本院以当年租金标准的标准予以支持，即自2019年9月10日至2020年5月9日被告应向原告支付占用费49798.36元（74800元/365天*243天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告青岛联城海岸置业有限公司与被告杨艺就青岛市市北区海岸路2号“华融红锦坊”一号楼丙-15号商铺签订的租赁合同于2019年9月9日解除； 二、被告杨艺于本判决生效之日起十日内向原告青岛联城海岸置业有限公司支付租金29459.25元； 三、被告杨艺于本判决生效之日起十日内按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准向原告青岛联城海岸置业有限公司支付逾期支付租金的违约金（分别以2209.8元为基数自2018年8月21日起算、以37400元为基数自2019年2月21日起算、以1849.45元为基数自2019年8月21日起算，均计算至实际给付之日）； 四、被告杨艺于本判决生效之日起十日内向原告青岛联城海岸置业有限公司支付运营管理费2690.19元； 五、被告杨艺于本判决生效之日起十日内按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准向原告青岛联城海岸置业有限公司支付逾期支付运营管理费的违约金（分别以2209.8元为基数自2018年2月25日起算、以480.39元基数自2019年2月25日起算，均计算至实际给付之日）； 六、被告杨艺于本判决生效之日起十日内向原告青岛联城海岸置业有限公司支付房屋占用费49798.36元； 七、驳回原告青岛联城海岸置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3946元，减半收取计1973元，由原告青岛联城海岸置业有限公司负担673元，被告杨艺负担1300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  王会 二〇二一年五月十八日 书记员  陈倩