九华山风景区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1791民初126号原告（反诉被告）：汪正五，男，1968年4月10日出生，汉族，住池州市九华山风景区。委托代理人：姜云习，男，汉族，1964年12月20日出生，住九华山风景区。被告（反诉原告）：安徽省皖土房地产开发有限责任公司，住所地池州市九华山风景区柯村新区九华新街4幢17-20室，统一社会信用代码91340111752965622M。法定代表人：吕庚宝，董事长。委托代理人：王传峰，安徽青华律师事务所律师。原告（反诉被告）汪正五诉被告（反诉原告）安徽省皖土房地产开发有限责任公司（以下简称“皖土公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员吴碧云与人民陪审员万稼祥、高钱运组成合议庭公开开庭进行了审理。汪正五的委托诉讼代理人姜云习、皖土公司的委托诉讼代理人王传峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪正五向本院提出诉讼请求：判令安徽省皖土房地产开发有限责任公司返还合同保证金10万元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年6月16日，原、被告就被告开发的九华街9号楼口头约定了《房屋租赁协议》，原告交付被告合同保证金10万元。租赁合同试运行半年后，因诸多原因双方协商解除了未正式签订的《房屋租赁协议》，原告交清水电费及租金后及时搬离，被告收回该房屋后并及时将其出售，但至今未返还原告合同保障金10万元，现经多次催讨无果。为保证原告的合法权利，根据《民事诉讼法》之规定提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告安徽省皖土房地产开发有限责任公司辩称：双方于2012年6月16日签定了《九华新街9#楼房屋租赁合同》,约定由原告承租答辩人开发的九华山风景区柯村新区九华新街9号楼一层112室-130室共十八间商业门面,面积约1005.88平方米。9号楼面朝九五公路,是九华新街地段最好的门面之一。合同约定的房屋租赁期限为5年,自2012年12月31日至2017年12月30日止,答辩人给予原告2012年6月30日至当年12月31日五个月的装修期,期间免收租金,租金从2013年1月1日开始计收,前两年租赁费为36元/月/平方米,后三年的租赁费为40元/月/平方米,租金每半年支付一次,先付后租。合同约定原告在订立合同时应交付定金十万元,答辩人交付物业后,定金转为合同保证金。租赁合同到期,乙方无违约情形且结清所有费用后答辩人可予返还;如因乙方违约导致提前解除合同的,没收保证金。单方面提前终止合同,在租赁期间擅自拆改租赁物业、破坏原有的水电网络,均属于合同约定的违约事项。合同还约定:提前解除租赁合同,需提前90天以书面形式通知对方,并征得对方书面同意后方可解除合同,否则追究违约责任,违约方应支付100万元违约金并赔偿对方损失。合同订立后,答辩人如期交付给原告租赁房产,2013年1月1日原告向答辩人交付了十万元定金,并支付了2013年1月1日至2013年6月30日间租金217270.00元,原告进入后,擅自打掉房屋之间的隔墙,破坏原有水电网络,铺设地砖,设立池州市九华山得佛楼购物中心从事商贸经营。2013年6月底,原告未经被告书面同意,单方面解除合同,撤离租赁房屋,对擅自改造的部分未予恢复。2015年以后,答辩人将该部分房屋对外销售时,因原告的擅自破坏行为,导致答辩人被迫对买方予以货币补偿,并聘请专业施工队伍,对因原告破坏的水电网络、隔墙进行恢复施工,总计损失超过十万元。答辩人认为:依照合同约定,原告未经答辩人许可擅自破坏房屋结构和水电网络、单方解除合同,其行为已构成违约,应当承担违约责任,答辩人不仅有权没收其合同保证金,还有权主张100万元违约金,并要求其赔偿经济损失;原告的诉求没有事实和法律依据,应当予以驳回;另外,原告2013年6月底擅自解除租赁合同,如其认为答辩人应当返还合同保证金,最迟应当在2015年6月底前提出,但原告没有任何证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形,已超过诉讼时效,其诉求也应予以驳回,为此,请求你院依法驳回原告诉求。反诉原告安徽省皖土房地产开发有限责任公司诉称：反诉人与被反诉人签订合同后，被反诉人将承租的房屋改建为九华山风景区得佛楼购物中心，拆除了原有房屋的隔墙、电缆等设施并铺设了地板砖、天花板等设施。2013年6月底，被反诉人未经反诉人同意，单方面解除合同，撤离租赁房屋，对擅自改造的部分未予恢复。2015年以后，反诉人将该部分房屋对外销售时，因被反诉人的擅自改造行为，导致反诉人被迫对房屋予以货币补偿，并聘请施工队伍，对因被反诉人改建的水电网络、隔墙、地板砖、天花板等设施进行恢复施工，总计损失为125175元。以上是因被反诉人违约，单方面解除合同给反诉人造成的直接经济损失，被反诉人应当赔偿反诉人损失125175元。被告（反诉原告）针对其抗辩，提供证据如下：1、营业执照复印件，证明诉讼主体资格；2、房屋租赁合同；3、2013年1月至6月租金收据、转账单；4、合同保证金收据；证据2-4证明租赁标的物为9号楼112号至120号共18间房屋，面积为1005.88平方米；租金每平方米36元/月，原告所交租金和保证金系为履行该合同；合同约定的违约事项包括擅自改建、单方面终止合同，依据合同约定原告违约我方可没收保证金并要求支付100万元违约金赔偿损失。5、清单及附件，证明自2017年至2019年12月，被告因弥补原告对租赁房屋的破坏所造成的损失，花费了125175元；6、9号楼建筑施工图及原告搬离后房屋照片，证明原告搬离后对擅自改建的部分未予恢复。7、通知一份，证明原告要求提前解除合同的事实。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的证据质证如下：证据1无异议；证据2真实性、合法性、关联性有异议，原、被告均未在合同上签字，与当时的约定不符，这份租赁合同不能作为被告提起反诉的依据，也不能证明原告违约；证据3、4没有异议；证据5真实性、关联性均有异议；证据6的真实性、关联性均有异议；证据7无异议。反诉被告汪正五辩称：反诉原告陈述的理由系其单方面主观臆断，没有事实依据和合同依据，更没有法律依据。无证据证明反诉被告系单方面解除合同，反诉原告已于2015年将该出租房屋出售，反映原、被告经达成解除合同的口头协议；反诉原告陈述的事实，其自2013年就已经知道权利被侵害，显然已经超过法定的诉讼时效。综上，请驳回反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）为支持其请求，提供证据如下：1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、保证金收据一张，证明原告向被告缴纳保证金10万元。被告（反诉原告）对上述证据质证如下：证据1无异议；证据2真实性无异议，原告单方解除合同已构成违约，无权要求返还，返还请求已经超过诉讼时效。经举证、质证，对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的证据认证如下：原告（反诉被告）的两份予以认定；被告（反诉原告）的证据1、3、4、6、7予以认定，证据2、5的真实性不能确定，不予认定。经审理查明：2012年6月，汪正五与皖土公司约定，由汪正五租赁皖土公司面积为1005.88平方米的房屋进行商业经营，汪正五交付给皖土公司六个月的房租和100000元的合同保证金。租赁期间，汪正五打掉了房屋原有的隔墙等设施。2013年6月16日，汪正五申请解除合同。后汪正五搬离租赁房，但未对租赁房改造的部分进行修复。皖土公司也未退还汪正五保证金100000元。汪正五称经多次催讨无果后诉讼至本院，要求皖土公司退还保证金100000元。皖土公司反诉要求汪正五赔偿损失125175元。汪正五未提交书面租赁合同，皖土公司提交的书面租赁合同没有双方当事人的签字。本院认为：原告（反诉被告）汪正五搬离皖土公司租赁房后，皖土公司未返还汪正五合同保证金，汪正五自认曾多次向皖土公司催讨而未果，根据法律规定，权利人向义务人提出履行请求时，诉讼时效中断，中断后的诉讼时效期间重新计算。汪正五虽主张催讨过，但其并未提供证据证明其在诉讼前三年内向皖土公司主张过保证金，皖土公司辩称已过诉讼时效的抗辩成立，所以原告（反诉被告）已经丧失胜诉权。汪正五于2020年11月向本院起诉，向前推算三年即是2017年11月，此时《中华人民共和国民法总则》已经施行，所以应当适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定。反诉原告皖土公司于2013年收回租赁房后，已经知道其权利受到侵害，但其一直未向反诉被告汪正五主张权利，因此，汪正五辩称皖土公司已经超过诉讼时效的抗辩成立，皖土公司也丧失了胜诉权。皖土公司从2013至《中华人民共和国民法总则》施行前已经超过诉讼时效，所以，皖土公司的诉讼时效应以《中华人民共和国民法通则》为法律依据。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条一款、第一百九十五条（一）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定,经本院审判委员会讨论决定，判决如下:一、驳回原告汪正五的诉讼请求。二、驳回反诉原告安徽省皖土房地产开发有限责任公司的诉讼请求。本诉案件受理费2300元，由汪正五负担；反诉案件受理费1402元，由安徽省皖土房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。审 判 长  吴碧云人民陪审员  万稼祥人民陪审员  高钱运二〇二一年五月十日书 记 员  朱莹莹