广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0303民初30475号原告：夏四明，男，汉族，1957年10月5日出生，身份证住址武汉市江汉区。原告：吴美华，女，1952年1月30日出生，香港居民。两原告共同委托诉讼代理人：唐庆琳，广东厚雅律师事务所律师，执业证号14403201811028390。两案原告共同委托诉讼代理人：谢静君，广东厚雅律师事务所律师，执业证号14403201911132329。被告：深圳市颖力实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区泥岗西路1046号鸿颖大厦17楼，统一社会信用代码914403001923327037。法定代表人：冯本现。委托诉讼代理人：冯本武，男，1964年9月24日出生，汉族，身份证住址湖南省沅陵县。第三人：深圳农村商业银行罗湖支行，经营场所深圳市罗湖区红岭中路2068号中深国际大厦首层，统一社会信用代码91440300785253082D。负责人：麦永泉。委托诉讼代理人：陈子煌，广东嘉得信律师事务所律师，执业证号14403201910081008。委托诉讼代理人：付海燕，广东嘉得信律师事务所律师，执业证号14403202011265412。第三人：深圳市英隆实业股份有限公司，住所地深圳市罗湖区东晓街道金稻田路2001号草埔商业广场9楼，统一社会信用代码914403001921884572。法定代表人：梁志坚。委托诉讼代理人：林笑生，广东一言律师事务所律师，执业证号14403202010227089。委托诉讼代理人：李文有，广东一言律师事务所实习律师。第三人：深圳鸿华实业股份有限公司，住所地深圳市罗湖区春风路61号五矿大厦9层。法定代表人：张传光。第三人：彭伟明（曾用名彭峰），男，汉族，1969年12月22日出生，身份证住址湖南省常德市武陵区。原告夏四明、吴美华与被告深圳市颖力实业发展有限公司及第三人深圳农村商业银行罗湖支行、深圳市英隆实业股份有限公司、深圳鸿华实业股份有限公司、彭伟明（曾用名彭峰）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏四明、吴美华及其委托诉讼代理人唐庆琳、第三人深圳农村商业银行罗湖支行委托诉讼代理人付海燕、第三人深圳市英隆实业股份有限公司委托诉讼代理人林笑生、李文有到庭参加了诉讼；被告深圳市颖力实业发展有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，第三人深圳鸿华实业股份有限公司、第三人彭伟明（曾用名彭峰）经本院公告传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》合法有效；（标的192649元）2、判决被告、第三人深圳市农村信用合作社联合社罗湖支社(现为深圳农村商业银行罗湖支行)共同协助原告办理深圳市罗湖区颖隆大厦2901房产抵押权登记解除手续；3、判决被告协助原告将深圳市罗湖区颖隆大厦2901房产权登记至原告名下、办理不动产权证书；4、本案诉讼费用由被告承担。2020年11月4日原告变更诉讼请求为：1、判决确认原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》合法有效；2、判决确认被告与第三人彭峰签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》无效；3、判决第三人彭峰办理颖隆大厦2901房产备案解除手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告于2002年12月22日与被告签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》，以人民币192649元的价格向被告购买其开发的颖隆大厦2901号房屋，合同签订后二原告依约付清购房首付款，根据合同约定被告应在取得工程竣工验收证明之日起150日内书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，并且被告须协助二原告办理房产抵押贷款手续，但被告依约交付房屋至今未替二原告办理抵押贷款，亦未将2901房产办理房产证、登记在二原告名。后经了解得知，被告虚构买卖事实并办理了2901房产虚假抵押，由此导致二原告无法办理房产按揭贷款，更无法办理房产过户登记取得房产证。后被告告知原告称其清偿完毕该房产的抵押贷款，提出二原告付完剩余房款后即可办理涉案房产房产证，遂二原告付清了剩余购房款，但被告仍未配合办理过户手续被告的行为已严重违约且侵犯原告合法权益，为维护自身合法权利不受侵犯，特具状起诉，请法院依法判允诉请。补充事实和理由:二原告于2002年12月22日与被告签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》，以人民币192649元的价格向被告购买其开发的颖隆大厦2901号房屋，合同签订后二原告依约付清购房首付款，根据合同约定被告应在取得工程竣工验收证明之日起150日内书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，并且被告须协助二原告办理房产抵押贷款手续，但被告依约交付房屋至今未替二原告办理抵押贷款，亦未将2901房产办理房产证、登记在二原告名下。后经了解得知，被告虚构买卖事实并办理了2901房产虚假抵押，由此导致二原告无法办理房产按揭贷款，更无法办理房产过户登记、取得房产证。后被告告知原告称其清偿完毕该房产的抵押贷款，提出二原告付完剩余房款后即可办理涉案房产房产证，遂二原告付清了剩余购房款，但被告仍未配合办理过户手续。2020年10月26日，二原告通过不动产登记中心向贵院出具的《深圳市不动产登记中心关于颖隆大厦2901房产相关情况的复函》得知，涉案房产初始登记档案存档的《预售合同备案登记汇总表》中涉案房产权利人一栏记载为第三人彭峰，而第三人彭峰并非真实购房人，其与被告亦不存在真实的房产交易行为，双方无真实的房产买卖合同关系，被告与第三人彭峰假订买卖合同、虚构房产备案登记系为达到其虚假按揭骗取贷款之目的，该合同损害了二原告合法权益，属无效合同，因此涉案房产的权利人备案登记属于无效登记。综上，原告依据民事诉讼法第五十条及相关法律规定向贵院申请变更、增加诉讼请求，望贵院依法予以准许。被告深圳市颖力实业发展有限公司未到庭应诉答辩。第三人深圳农村商业银行罗湖支行答辩称，本案涉案房产抵押登记已经解除，本案诉讼请求没有事实与法律依据，请求驳回原告诉讼请求中关于第三人深圳农村商业银行罗湖支行的诉讼请求。第三人深圳市英隆实业股份有限公司答辩称，一、虽然第三人深圳市英隆实业股份有限公司是涉案房地产项目的共同权利人，但是涉案房产归被告深圳市颖力实发展有限公司（以下简称颖力公司）所有，与第三人深圳市英隆实业股份有限公司无关，原告要求第三人深圳市英隆实业股份有限公司协助办理涉案房产的过户无事实及法律依据，理由如下：1、涉案房产由颖力公司、鸿华公司、英隆公司共同开发，三方最终达成协议，约定涉案项目房产产权分配比例为：颖力公司71.832%，英隆公司26.875%，鸿华公司为1.293%。项目建成后，按照约定，涉案房产由颖力公司所有，且原告也是与颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。因此，根据合同相对性原则及上述事实，原告的追诉主体应为颖力公司，第三人深圳市英隆实业股份有限公司与本案无关不应当承担任何责任。2、与本案同类型案件贵院早作出过生效判决[即（2014）深罗法民三初字第1524号民事判决书、（2017）粤0303民初10424号民事判决书],近期贵院又分别作出（2018）粤0303民初11303号、（2018）粤0303民初21703号民事判决书、（2018）粤0303民初21970号等六份民事判决书。在上述判决书中，贵院仅判令颖力公司协助原告履行办证义务，并未要求第三人深圳市英隆实业股份有限公司承担任何责任，更为重要的是（2014）深罗法民三初字第1524号、（2017）粤0303民初10424号两案涉案房产现已登记至原告名下。因此，就本案而言，第三人深圳市英隆实业股份有限公司是否应当协助原告办理过户手续，贵院可参考该判决。综上，恳请贵院在知悉第三人深圳市英隆实业股份有限公司上述观点后，依法驳回原告要求第三人深圳市英隆实业股份有限公司协助办证的诉讼请求。第三人深圳鸿华实业股份有限公司未到庭应诉答辩。第三人彭伟明（曾用名彭峰）未到庭应诉答辩。本院经审理认定事实如下：涉案的颖隆大厦2901号房产位于深圳市罗湖区，房屋性质为商住，房屋用途为单身公寓。为查明案件事实，本院依法向深圳市不动产登记中心发函，深圳市不动产登记中心于2020年9月10日向本院发出深不动产登函（2020）612号《深圳市不动产登记中心关于颖隆大厦2901房产相关情况的复函》称，颖隆大厦位于H407-0050宗地内，已于2011年办理了历史遗留问题房地产初始登记，登记权利人为深圳市颖力实业发展有限公司、深圳市英隆实业股份有限公司、深圳鸿华实业股份有限公司。初始登记档案存档的《预售合同备案登记汇总表》中，颖隆大厦2901房产权利人一栏记载为彭峰。截至2020年9月8日，颖隆大厦2901房尚未办理分户不动产权证，无有效抵押登记记录；该房已被深圳市中级人民法院以（2018）粤03执恢491号文书查封，查封期限为三年，自2018年11月6日至2021年11月5日，被限制权利人为深圳市颖力实业发展有限公司。至今涉案的颖隆大厦2901房产仍处于查封状态。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告要求确认与被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》有效并由第三人彭峰办理涉案的颖隆大厦2901备案解除手续的诉讼请求，由于涉案房产现被司法机关依法查封，无法办理产权的相关手续，对于原告的起诉应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三），《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告夏四明、吴美华的起诉。本案受理费人民币4153元，原告已向本院预交，待本裁定生效后，由本院退还原告。公告费人民币500元，由原告负担。如不服本裁定，原告吴美华可在本裁定书送达之日起三十日内，原告夏四明、被告深圳市颖力实业发展有限公司可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  葛淑汧审判员  张曼丽审判员  李 乾二〇二一年五月六日书记员  孙 莹