北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初9519号原告:北京绿地京创商业管理有限公司,住所地北京市房山区拱辰街道天星街1号院7号楼。法定代表人：王志华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：孙海旭，女，北京绿地京创商业管理有限公司招商营运部助理。委托诉讼代理人：范俊超，上海汉盛律师事务所律师。被告:北京粤舍餐饮管理有限公司,住所地北京市房山区拱辰街道天星街1号院6号楼2层214。法定代表人：张月社。原告北京绿地京创商业管理有限公（以下简称京创公司）与被告北京粤舍餐饮管理有限公司（以下简称粤舍公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京创公司之委托诉讼代理人孙海旭、范俊超到庭参加诉讼，粤舍公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。京创公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付拖欠的2019年6月1日至2019年7月8日租金29984.76元及违约金,逾期违约金按照每日0.5%的标准从2019年7月9日起计算至付清租金时止;2.请求法院判令被告支付2019年6月1日至2019年7月8日期间的物业管理费38627.44元及违约金,逾期违约金按照每日0.5%的标准从2019年7月9日计算至付清时止；3.请求法院判令被告支付2016年9月2日至2016年12月31日期间的租金111638.96元及利息，逾期支付的利息按照银行同期贷款利息计算,从2019年7月9日起计算至付清时止；4.请求法院判令被告支付2016年9月2日至2016年10月31日期间的物业管理费51606.83元及利息，逾期支付的利息按照银行同期贷款利息计算,从2019年7月9日起计算至付清时止；5.请求法院判令被告支付租赁保证金129164.36元;6.请求法院判令被告支付水费2232.50元及违约金,逾期支付违约金从2019年6月1日起按照每天0.5%的标准计算至付清时止；7.请求法院判令被告支付违约金92590.47元(以三个月租金计);8.请求法院判令被告支付2019年7月9日到腾退房屋期间的租金和物业管理费;9.请求法院判令被告支付场地拆除费90294元;10.请求法院判令被告支付未诚实守信依法经营而引发的违约金100000元；11.请求法院判令被告支付律师费5600元;12.案件诉讼费等由被告承担。事实和理由：原告与被告在2016年8月30日签订了《绿地缤纷城商铺租赁合同》，合同约定原告将位于北京市房山区拱辰街道天星街××号院××号楼北京绿地缤纷城四层××号商铺出租给被告，面积为447平方米，让被告用于经营粤舍菜餐厅，合同约定租赁期限为2016年11月1日起至2021年12月31日止，合同第4.1条约定第三个租金计收年度租金为30863.49元每月，合同第9.3条约定被告逾期支付租金及其他应付费用时候，每逾期一日，按照逾期款项的0.5%向原告支付违约金。第20.4.2条对物业管理费进行了约定，约定物业管理费按照2.17元/日/平方米计算。（物业管理费2017年2月27日签署的《租赁条款变更补充协议》中由原签署的《租赁合同》第20.4.2条1.93元/日/平方米更改为2.17元/日/平方米计算）。被告同原告签订租赁合同后，经过装修、入驻、经营，从2018年、2019年开始被告就没有及时支付租金、物业管理费等相关费用，经原告多次催促后，被告仍有2019年6、7月的租金、物业管理费、水费、POS机费等费用没有及时足额支付，经过多次催促无效后，现在无奈诉讼至法院。我方认为被告已经严重违反合同约定，依据《商铺租赁合同》第一条、第二条、第三条、第四条、第九条、第二十条等的约定和《合同法》、《民事诉讼法》等的规定，我方现在为维护我方的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请，维护我方合法权益。粤舍公司未出庭应诉，亦未向本院提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。京创公司提交房屋所有权证书、商铺租赁合同、租赁条款变更补充协议、商铺租赁合同补充协议、广告位租赁合同、《粤舍公司不营业不腾退、绿地发出解约通知的情况说明》、解除合同通知书、粤舍公司未腾退、绿地未出租的声明及照片、粤舍公司未腾退绿地未出租的录像光盘、《粤舍租金、物管费、水费等欠款明细清单》、《催缴粤舍付款的凭证》和合同解除通知书、缴费通知单、能源抄表记录单、付款申请单、复核审批单、水费发票、粤舍公司储值卡等消费者投诉材料、律师费发票、拆除发票、验收单、工程施工合同、签呈、合同审批表、付款审批表，对京创公司出示原件的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2016年8月30日京创公司（出租方、甲方）与粤舍公司（承租方、乙方）签订《北京市商铺租赁合同》，合同第一条第1.1项约定：甲方转租给乙方的商铺座落在北京市房山区拱辰街道天星街××号院××号楼，被称为“北京房山绿地缤纷城”四层××号商铺，该商铺的类型为商业用房。第1.2项约定：甲乙双方同意，该商铺用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为447平方米……合同第二条第2.1项约定：该商铺的租赁期自交付日起至装修期届满次日起的时间，即2016年11月1日至2021年12月31日。第2.2项约定：甲方同意给予乙方自该商铺交付之日起60天的装修期，即2016年9月2日至2016年10月31日。装修期内乙方应承担本合同第五条所规定的除租金、物业管理费及宣传推广费以外的其他费用。第2.3项约定：若乙方不论任何原因实际租赁不满上述2.1款规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内租金和/或物业管理费和/或广告推广费。第三条第3.1项约定：双方暂约定该商铺交付日为2016年9月2日……第四条第4.1项约定：自装修期期满后的次日起，该商铺的租金按照下述规定计算：实行保底租金或提成租金：保底租金按租用面积计算。2016年11月1日至2016年12月31日只收取物业管理费。物业管理费每天每平方米1.93元，月物业管理费为26240.76元。第一个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米2.07元，月保底租金为28144.24元。第二个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米2.17元，月保底租金为29503.86元。第三个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米2.27元，月保底租金为30863.49元。第四个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米2.38元，月保底租金为32359.08元。第五个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米2.57元，月保底租金为34943.36元。第4.2项约定：乙方应按上述4.1款规定的保底租金的标准，于每月25日之前向甲方交纳下一个月租金（但该租金并不代表每个月的应付结算租金）……第五条第5.1项约定：乙方应于本合同签订之前或商铺交付时（以日期在先者为准）向甲方支付商铺租赁保证金183549.36元（以租约最后一年度固定租金+物业管理费三个日历月的总额）。第5.4项约定：乙方应于租赁期内（不包括装修期）向甲方支付该商铺的物业管理费每天每平方米1.93元，甲方目前对该商铺物业管理费暂时按照租用面积核算，即该商铺的每月物业管理费为26240.76元。第5.7条约定：租赁期和装修期内有关该商铺的水费、电费、煤气费、天然气、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用以及本合同附件所列的各项费用均应由乙方承担。第八条第8.2项约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并应当赔偿由此给对方造成的损失：（5）乙方逾期支付租金或租金以外的其它任何应付款项超过一个月的……第九条第9.1项约定：乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同9.2条处理。第9.2项约定：出现乙方违反本合同约定而甲方行使解除本合同权利之情形时，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，且甲方并有权向乙方索取装修期内的所有租金和/或物业管理费和/或广告推广费。解除合同之日至该商铺交付给甲方期间的房租乙方按照对应年度的租金标准正常交纳。此外，乙方还需向甲方支付3个月租金作为违约金（解除合同时对应年度的租金标准）。同时，甲方保留依照本合同其他条款和/或法律规定就本合同解除之日前甲方因乙方违约而遭受的损失向乙方追索的权利。第9.3项约定：乙方逾期支付租金或其他应付款项，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.5%向甲方支付违约金。第9.6项约定：乙方未按本合同第5.1款之规定足额支付租赁保证金的，或者乙方未按本合同第5.2款之规定补足保证金的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.5%支付违约金。逾期超过7天的，甲方有权经书面通知乙方而解除本合同，并有权扣收乙方已交纳的租赁保证金。第十二条第12.1项约定：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该商铺。乙方逾期不交还该商铺，乙方应按每日每平方米20元的标准支付占用使用费，同时，乙方还应承担该商铺在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。第十三条第13.1项约定：下列费用由乙方承担：（1）甲方委托律师起草本合同及其他事宜而产生的律师费人民币/元。合同附件约定代收代缴税费收费标准为9.5元/m??。第十四条第14.2项下第（15）项约定：在乙方因终止、解除或违反本租赁合同实际撤场后12个月内，如有任何购买过乙方销售的产品或享受过乙方提供的服务的消费者、客户因为产品质量或服务质量问题，以及与乙方有关的债权债务问题与甲方产生争议或纠纷，均应由乙方负责解决，或向消费者、客户承担赔偿责任，与甲方无关。如果乙方不能按照本条前述的约定，向消费者或客户承担解决或赔偿的责任和义务，乙方应向甲方支付违约金100000元，如果乙方向甲方支付的违约金不足以弥补甲方因此所产生的损失的，乙方还应承担赔偿甲方的所有损失的责任。合同签订后，京创公司将商铺交予粤舍公司使用，粤舍公司支付了部分租金及保证金。2017年2月27日双方签订《租赁条款变更补充协议》，甲方为京创公司，乙方为粤舍公司，协议约定：一、对《租赁合同》中物业费做出以下修订：乙方应于租赁期内2017年3月1日起向甲方支付该场地的物业服务费每天每平方米2.17元。2017年11月23日，双方再次签署补充协议，同样京创公司为甲方，粤舍公司为乙方，内容为一、租金及其他费用：1.甲方同意自2017年11月1日至2018年10月31日租金按照固定租金每月18000元收取，自2018年11月至2019年10月按照原合同约定正常缴纳租金。调整前（即：2017年11月至2018年10月共计调整135327.08元）租金记到2019年10月-2020年9月，按照协议更改后租金应为：2019年10月至2019年12月，月租金应为42140.75元，2020年1月至2020年8月月租金应为43636.34元，2020年9月月租金应为43636.3元。2020年10月后乙方的租金计算方式仍按原合同执行。2.乙方应按原合同第5.4条约定的物业管理费的标准正常缴纳；3.乙方同意甲方给予此次优惠后应积极履行原合同，如因乙方原因导致原合同提前终止或解除的，乙方同意将上述优惠期内的租金全部补缴，并按解除合同时对应年度的租金和物业管理费标准向甲方支付3个月的租金和物业管理费作为违约金，且乙方的租赁保证金不予退还。合同履行过程中，粤舍公司未按合同约定交纳租金，并于2019年7月8日擅自撤离店铺，不再营业，但店铺内物品并未搬离。2019年7月11日，京创公司向粤舍公司发送解除合同通知书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。京创公司与粤舍公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，合同双方均应依约遵守。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定粤舍公司中途退租的，京创公司有权解除合同，现粤舍公司以擅自搬离方式表明不再继续履行合同，京创公司亦有张贴解除合同通知的行为，该通知虽未送达对方，但视为双方已就解除合同达成一致，双方合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。京创公司主张粤舍公司欠付2019年6月1日至2019年7月8日的租金及物业管理费，因粤舍公司未出庭应诉，本院对京创公司的诉讼请求予以支持，经核算京创公司主张数额合理，本院予以支持，关于逾期违约金，因京创公司主张了逾期支付租金、物业管理费、水费违约金及擅自退租、不诚信经营等多项违约金，若分别计算并予以支持与京创公司的损失相比，违约责任明显过重，且涉案合同属于格式条款，对于加重对方责任的条款应为无效，故合同中虽然约定了多处违约金条款，但若同时适用将明显加重粤舍公司责任，有失公平，本案中考虑另行支持逾期付款利息的情形，对于违约金仅支持京创公司主张的三个月租金的违约金92590.47元，对其他违约金的诉讼请求不再支持。关于2016年9月2日至2016年12月31日期间的租金，因2016年9月2日至2016年10月31日为装修期，根据合同约定粤舍公司未履行合同至租赁期满的，京创公司有权要求其支付装修期内的租金，但对于2016年11月1日至2016年12月31日期间的租金，合同并未约定补交情形，故本院仅支持京创公司要求支付2016年9月2日至2016年10月31日期间的租金，经核算数额为54977.65元，同理本院对于京创公司主张2016年9月2日至2016年10月31日期间的物业管理费51606.83元的诉讼请求亦予以支持。关于逾期支付装修期内租金及物业管理费利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持，各自以欠付租金及物业管理费的数额为基数，均自2019年7月9日起计算至粤舍公司支付完上述费用之日止，利息标准为2019年8月19日之前为中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于支付保证金的诉讼请求，因保证金的功能为保证租赁合同继续履行，现合同已因粤舍公司擅自离铺而解除，本院对于粤舍公司欠付的费用已经予以支持，故无再另行支付保证金的必要，关于粤舍公司发生违约后保证金不退的约定，若与违约金条款同时适用亦显失公平，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于水费2232.5元，京创公司诉求于法有据，本院予以支持，数额以京创公司主张的2232.5元为准；关于2019年7月9日到腾退房屋期间的租金和物业管理费，粤舍公司虽已离铺，但并未向京创公司履行交付房屋的义务，亦未将店铺内物品搬离，故仍应按照合同约定标准向京创公司支付占有使用费及物业管理费，占有使用费标准为：2019年7月9日至2019年10月31日为每月30863.49元，2019年11月1日至2020年10月31日为每月32359.08元，经计算截止2020年10月31日使用费数额为504237.3元，2020年11月1日至腾退之日按照每月34942.36元标准支付，物业管理费标准为每月29503.86元。关于拆除费，该项费用虽未实际发生，但确属京创公司收回房屋时必然发生的费用，为避免产生过多诉累，本院对该费用予以支持，具体数额根据京创公司提交的照片并参考其拆除周边商铺发生的拆除费用酌情确定为90000元。关于律师费，合同中约定该项费用由粤舍公司承担，故对该项诉讼请求本院予以支持，具体数额根据京创公司提交的发票确定为5600元。粤舍公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、北京粤舍餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付北京绿地京创商业管理有限公司2016年9月2日至2016年10月31日期间的租金54977.65元，并支付利息（自2019年7月9日起计算至北京粤舍餐饮管理有限公司将上述款项付清之日止，标准为2019年8月19日前为中国人民银行同期贷款利率、2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）、2019年6月1日至2019年7月8日租金29984.76元、2019年7月9日至2020年10月31日占有使用费504237.3元，以上租金及占有使用费共计589199.71元，并支付2020年11月1日至房屋腾退之日的占有使用费，标准为每月34942.36元；二、北京粤舍餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付北京绿地京创商业管理有限公司2016年9月2日至2016年10月31日期间的物业管理费51606.83元，并支付利息（自2019年7月9日起计算至北京粤舍餐饮管理有限公司将上述款项付清之日止，标准为2019年8月19日前为中国人民银行同期贷款利率、2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）、2019年6月1日至2019年7月8日期间的物业管理费38627.44元，以上共计90234.27元，并按照每月29503.86元标准支付2019年7月9日至房屋腾退之日止的物业管理费；三、北京粤舍餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付北京绿地京创商业管理有限公司违约金92590.47元；四、北京粤舍餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付北京绿地京创商业管理有限公司水费2232.5元；五、北京粤舍餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付北京绿地京创商业管理有限公司场地拆除费90000元；六、北京粤舍餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付北京绿地京创商业管理有限公司律师费5600元；七、驳回北京绿地京创商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19164元，由北京粤舍餐饮管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 肖 婧二〇二一年五月二十一日书记员 张晓曦