北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20600号原告：宋友利，男，1957年6月2日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孔磊，北京市东元律师事务所律师。被告：霍建峰，男，1971年11月16日出生，汉族，公交集团亦庄运营公司司机，住北京市大兴区。被告：袁世刚，男，1971年5月4日出生，汉族，新城劳动服务有限公司职员，住北京市大兴区。第三人：杨少青，男，1955年8月4日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。第三人：杨磊，男，1987年7月29日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。第三人：马玉兰，女，1955年10月28日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。第三人：杨娜（系第三人马玉兰之女，兼第三人马玉兰的委托诉讼代理人），1982年10月27日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。原告宋友利与被告霍建峰、被告袁世刚、第三人杨少青、第三人杨娜、第三人杨磊、第三人马玉兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告宋友利及其委托诉讼代理人孔磊，被告霍建峰、第三人杨少青、第三人杨磊、第三人杨娜（兼第三人马玉兰的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告袁世刚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋友利向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人给付原告拆迁款10000元（暂定）；2.本案诉讼费由被告及第三人承担。诉讼中，宋友利变更诉讼请求为：1.确认杨少青、马玉兰、杨娜、杨磊与霍建峰于2011年3月31日签订的《房屋买卖合同》无效；2.确认宋友利与霍建峰于2012年2月4日签订的《转让协议》无效；3.霍建峰、袁世刚返还宋友利购房款40万元，并以40万元为本金向宋友利支付利息，按照同期人民银行贷款利率的标准从2012年2月4日计算至实际给予之日止；4.杨娜支付宋友利房屋占有使用费8000元；5.霍建峰、袁世刚支付宋友利房屋拆迁补偿款86.1万元（既123万元拆迁款的70%）；6.杨娜、杨少青、马玉兰、杨磊对第五项诉讼请求与霍建峰、袁世刚一起向宋友利承担连带责任；7.依法判令第三人杨娜签订的拆迁补偿协议中置换的安置房的70%的产权归原告所有，待安置房可以办理过户登记手续之日起10日内将房屋过户至原告名下；8.霍建峰、袁世刚、杨娜承担本案保全费用5000元；9.霍建峰、袁世刚、杨娜承担原告为担保财产而支付的保险费用2706元；10.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月31日，第三人一家与被告签订《房屋买卖合同》，第三人一家将位于北京市大兴区安定镇通州马坊村西斜街八条113号院（以下简称113号院）房屋出售给被告，并约定“如遇国家拆迁或小城镇开发改造，涉及到与该房屋相关的所有事项均与甲方（第三人）无关，甲方绝不反悔”。2012年2月4日，被告与原告签订《转让协议》，被告将涉案房屋转让给原告，转让费40万元，随后，原告将涉案房屋出租给第三人一家使用，租金每年1000元。2020年8月3日，涉案房屋被划入腾退范围，被告及第三人明知原告是涉案房屋所有权人的情况下，仍签订了补偿协议并领取拆迁款。现被告和第三人拒绝将拆迁款给付原告，为维护自身合法权益，故诉至法院。霍建峰辩称，不同意原告的诉讼请求，不是霍建峰将房屋转给宋友利的，商谈也不是霍建峰商谈的，给没给钱以及房子在哪霍建峰均不知情；霍建峰也不认识第三人，买房的人实际是袁世刚，只是借用霍建峰名字，跟他没关系；转让协议上也是袁世刚让霍建峰签的字，实际是袁世刚卖给了宋友利，与霍建峰没有任何关系。袁世刚辩称，同意返还购房款40万元，信赖利益损失跟其无关，应该找杨娜她们一家人支付。杨娜、杨磊、杨少青、马玉兰称，第一项诉讼请求与原告无关，宋友利和霍建峰签订的协议上的院落不是杨娜一家卖给霍建峰的，转让协议上没有杨娜一家的地址，与其无关；第三项诉讼请求与其无关；认可第四项诉讼请求，是我方签订字，但不是房租，因为租金不可能这么便宜，我方是被哄骗签字的；第五项诉讼请求与我方无关；不同意第六项诉讼请求，转让协议中我方没有签字；不同意第七项诉讼请求，农村宅基地不允许买卖，我方卖给霍建峰的院落并非杨娜签订拆迁补偿协议的院落；此外，房屋买卖合同是霍建峰与我方签订的，卖房卖了35万元，其他并不知情，不认可宋友利的全部诉讼请求，即使退钱也是退给霍建峰。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年3月31日，卖方（甲方）杨少青、马玉兰、杨娜、杨磊与买方（乙方）霍建峰签订《房屋买卖合同》，约定甲方将杨少青113号院房屋卖给乙方，乙方一次性付清甲方80万元房屋款，如遇国家拆迁或小城镇开发改造，涉及到与该房屋有关事项与甲方无关，甲方绝不反悔，如有反悔，甲方需赔乙方3-5倍的房款，并约定本合同由甲乙双方、中间人各执一份，自签订之日起生效。落款处有甲方、乙方以及中间人签字。2012年2月4日，买方宋友利与卖方霍建峰签订《转让协议》，约定“霍建峰将大兴区安定镇通洲马房一处院落转让给宋友利（肆拾万元整），有协议为证。”并写有“房子和宋友利在买卖无关系，霍建峰无权干涉”，落款处写有买方“宋友利”及卖方“霍建峰”并按有手印，袁世刚作为见证人之一签名并捺手印。关于《转让协议》中的案涉院落，宋友利、霍建峰、袁世刚均认可是113号院的东院（对应大兴区安定垃圾填埋场周边综合治理村庄异地迁建（自住楼）项目编号TZMF-Z1076档案中门牌号为大兴区安定镇通洲马坊村西斜街八条113号院内1号院，以下简称内1号院）。经核实，案涉内1号院的40万元购房款宋友利已经支付给袁世刚，《转让协议》系袁世刚借用霍建峰的名义签订的，实际的出卖人是袁世刚，袁世刚只作为见证人在《转让协议》上签字。关于案涉内1号院，杨娜、杨磊、杨少青、马玉兰称自2011年到房屋被异地迁建时没有进行过翻建，宋友利亦认可内1号院房屋在其购买时与该院被异地迁建时是一样的。另查，宋友利、霍建峰、袁世刚均不是案涉院落所在村村民。内1号院落已被拆迁，编号TZMF-Z1076大兴区安定垃圾填埋场周边综合治理村庄异地迁建（自住楼）项目档案中显示，该院宅基地面积298.18平方米，宅基地退出补偿单价4000元/平方米，置换前宅基地有偿退出补偿总价1192720元，建筑面积67.77平方米，重置成新价总价67076元。置换前宅基地有偿退出补偿总价与重置成新价共计1259796元。此外，宋友利于2021年1月8日向本院申请财产保全，请求冻结杨娜名下位于北京京南住房开发有限责任公司处的拆迁款1230000元。担保人中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司以中国人民财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险保单向本院提供了担保，宋友利因此支付保险费用2706元。2021年1月8日，本院作出（2020）京0115民初20600号民事裁定书，裁定冻结北京京南住房开发有限责任公司发还给被申请人杨娜的腾退补偿款人民币1230000元。宋友利因此支付保全费5000元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，袁世刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。案涉的《房屋买卖合同》与《转让协议》处分的标的物不仅是房屋，还包括了该房屋相应的宅基地使用权。宋友利、霍建峰、袁世刚并非北京市大兴区安定镇通州马坊村村民，故杨少青、马玉兰、杨娜、杨磊与霍建峰于2011年3月31日签订的《房屋买卖合同》以及宋友利与霍建峰于2012年2月4日签订的《转让协议》均属无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方均有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。关于宋友利与霍建峰签订的《转让协议》，霍建峰、袁世刚主张该转让行为实际是由袁世刚借用霍建峰的名义实施，宋友利对此亦予以认可，故该法律行为的后果应由袁世刚承担。因此案涉院落内1号院的转让行为无效后，相关利益问题应在行为主体宋友利与袁世刚之间进行处理，宋友利直接要求霍建峰、杨少青、马玉兰、杨娜、杨磊承担有关责任的诉求于法无据，本院不予支持。合同无效后，宋友利要求袁世刚返还购房款40万元的诉求并无不当，本院予以支持，但要求支付购房款利息于法无据，本院不予支持。本案处理的是农村房屋买卖合同纠纷，宋友利要求杨娜支付房屋占有使用费的诉求与本案不是同一法律关系，故本院不予处理，当事人可另行主张。因《转让协议》双方对合同无效均有过错，双方应当按照各自过错比例承担责任，经核算，宋友利在本案中的信赖利益损失为601857.2元。另因本案已经将《转让协议》无效后的购房款返还与利益损失问题进行处理，故宋友利主张的杨娜签订的拆迁补偿协议中置换的安置房的70%的产权归其所有，待安置房可以办理过户登记手续之日起10日内将房屋过户至其名下的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。宋友利要求霍建峰、袁世刚、杨娜支付保险费用的诉求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认杨少青、马玉兰、杨娜、杨磊与霍建峰于二〇一一年三月三十一日签订的《房屋买卖合同》以及宋友利与霍建峰于二〇一二年二月四日签订的《转让协议》无效；二、袁世刚于本判决生效后十日内返还宋友利购房款40万元；三、袁世刚于本判决生效后十日内给付宋友利补偿款601857.2元；四、驳回宋友利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23835元，由宋友利负担10018元（已交纳），由袁世刚负担13817（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由宋友利负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  宋 杨二〇二一年五月八日法官助理  朱前卫书 记 员  刘耔鸥书 记 员  王 雪