福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终3937号上诉人（原审被告）:福建鑫诺通讯技术有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区软件大道89号福州软件园C区40号楼5层。法定代表人：吴尚栩，董事长。委托诉讼代理人：罗均才，福建奥通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建永安物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区六一北路558号金三桥大厦2号楼5层。法定代表人：林常青，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王敏，男，该公司职员。委托诉讼代理人：许俊成，福建世好律师事务所律师。上诉人福建鑫诺通讯技术有限公司（以下简称“鑫诺公司”）因与被上诉人福建永安物业管理有限公司（以下简称“永安公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2021）闽0102民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫诺公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回永安公司全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决鑫诺公司按照《福州软件园物业服务合同》中的“办公楼物业”收费标准向永安公司缴纳物业费用，无事实和法律依据。（一）永安公司与软件园开发公司签订的《福州软件园前期物业服务合同》及《福州软件园物业服务合同》对鑫诺公司不具有约束力。1.永安公司与软件园开发公司于2014年10月签订的《福州软件园前期物业服务合同》约定的物业服务对象为“软件园基地物业”，永安公司仅为软件园开发公司开发建设的物业共用部位及共用设施设备等提供物业服务，该约定相较之前的《前期物业服务合同》有重大调整，将4种类型物业排除在招标方物业服务范围内，即“1.…4.园区各区域业主或单位若自行成立业主委员会（限整幢楼宇），则该区域的面积不计入中标方物业服务范围内，公共区域按照公共物业收费标准进行缴纳。”鑫诺公司系独立封闭式园区，属于该《福州软件园前期物业服务合同》第一条约定的第4类，不计入本次中标方物业服务范围。该调整也可以证实永安公司与软件园开发公司在2014年签订物业服务合同时，已经充分注意到“鑫诺园区房产系鑫诺公司自建所有，物业管理均由鑫诺公司自行负责”的情况，故作出上述约定，客观上已将鑫诺园区物业排除在物业服务合同之外。2.鑫诺公司是独立园区，园区内的土地及房产与软件园区域无任何相对应的公摊面积，与软件园开发公司无物业共用部位，也无物业共用设施设备，不存在物业管理法规所称的物业服务对象（即物业共用部分和共用设施）。3.软件园至今未成立业主委员会，软件园开发公司也不是业主代表，更未获得鑫诺公司授权，其无权代表鑫诺公司就鑫诺公司所有的产业与永安公司签订前期物业服务合同及物业服务合同。4.鑫诺公司派员出席2011年1月13日关于引进新物业公司有关事项的专题会议（不是法律规定的“业主大会”），在会议“签到表”签名，并不意味着鑫诺公司对软件园开发公司与永安公司签订的《福州软件园前期物业服务合同》的认可或授权。（二）永安公司在一审中自认其仅对软件园区域内的软件大道提供物业服务，而软件大道属于公共区域，鑫诺公司如要交纳物业服务费，也仅能按照公共区域公共物业收费标准进行缴纳，但《福州软件园物业服务合同》第七条约定“包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：办公楼物业：1.3元／平方米／每月。Ｇ区Ｈ楼物业：3.88元／平方米／每月。Ｆ区各高层研发楼物业:3.88元／平方米／每月。”，并没有针对公共物业收费标准的约定内容。（三）因历史原因，在福州软件园中类似鑫诺园区的自建独立园区不在少数，如福州大学软件园学区、网讯科技、凯尔光电、亚德电子、西诚电子、春华投资公司等，对公共区域的公共物业服务收费事宜，永安公司与相类似的其他自建业主，有些另行签订了物业服务合同，约定了相应的收费标准，都没有按照每平方米1.3元的标准收费，约定的物业服务收费标准不尽相同，有的约定每平方米0.8元，有的约定每平方米0.4元，可见相应公共区域的公共物业服务收费明显低于该合同中的三类收费标准。二、永安公司向鑫诺公司主张物业费无合同、事实及法律依据。1.根据《民法典》《物业管理条例》《福建省物业管理条例》等相关法律法规规定，前期物业服务合同是指新建物业出售前，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，即签订前期物业服务合同的一方是建设单位，而物业服务合同是业主和物业服务人签订的合同及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同。本案鑫诺园区系鑫诺公司自建的独立封闭式园区，作为鑫诺园区房产的建设单位及所有权人（业主），鑫诺公司从未与永安公司签订过前期物业服务合同，更未签订过物业服务合同，永安公司向鑫诺公司主张物业费无合同依据，更无法律依据。2.鑫诺园区的房产属鑫诺公司自有，鑫诺园区内的建筑物及配套设施的维护、保洁、清扫、安保等均由鑫诺公司自行负责，永安公司未向鑫诺公司提供过任何物业服务，其向鑫诺公司主张物业费无事实依据。三、永安公司未提交证据证明2014年10月的《福州软件园前期物业服务合同》是通过招投标程序签订的，且未履行过召开软件园业主大会及“物业服务收费应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”等程序，该合同是非法订立的，招标程序及合同内容也是违法的。四、鑫诺园区与软件园开发公司开发建设的物业分属不同的物业区域，是在“软件园”（地理概念）内自然形成的，是与“福州软件园”（物业概念）相对独立的封闭小区，与软件园开发公司既无共用部位，也无共用设施，一审判决认定福州软件园属于一个独立的物业管理区域与事实不符。位于福州市××大道××号××区的鑫诺园区系鑫诺公司于2004年12月12日通过与闽侯县国土资源局签订出让合同取得出让地后的自建产业，是独立的封闭式园区，位于闽侯县荆溪镇永丰村文山××村，该园区所在地块的行政管辖权归闽侯县，并非属于鼓楼区，鑫诺园区供电设施也独立于福州软件园，有独立的变电站等供电系统，鑫诺园区只有北面与软件大道（市政大道，系规划路）接壤，其他三面均无与福州软件园其他公共区域共享共有的情况。作为政府开发的软件园园区的道路、水电、管网、绿化、安防等配套设施与服务，属于政府公共配套和公共服务范畴，鑫诺公司在所缴纳的税收中，已经向政府支付了所隐含的政府公共服务对价，对这些公共配套设施、公共区域的日常维护、管养产生的相关费用，鑫诺公司无再次承担的法律义务。五、对福建省高级人民法院作出的（2017）闽民再368号民事判决，鑫诺公司已向福建省人民检察院申请抗诉（该院已立案审查），该判决不能作为永安公司向鑫诺公司主张物业费的依据。六、关于违约金。一审判决鑫诺公司支付违约金缺乏事实及法律依据。即使要交物业费，鑫诺公司也仅能按公共区域的公共物业服务费标准交纳，永安公司无权按照其与软件园开发公司约定的“软件园基地物业”“办公楼物业”服务标准向鑫诺公司主张所谓的物业费，而对公共区域的物业费标准没有约定，鑫诺公司无从交纳，永安公司也就无权主张物业费的违约金。七、（2017）闽民再368号民事判决仅涉及2011年4月1日2012年7月31日期间的物业服务费，永安公司就本案主张的物业服务费，在2020年4月2日才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效，所谓的永安公司于2016年7月8日、2018年7月4日两次委托福建世好律师事务所向鑫诺公司催讨物业服务费，永安公司也无充分证据证明鑫诺公司收到该两份函件，不能作为诉讼时效中断的依据。八、《民法典》对物业服务合同的规定比《物业管理条例》更加清晰、具体明确，本案应适用《民法典》进行裁判说理，而不应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定一概以“应适用当时的法律、司法解释的规定”简单回避，不予适用。永安公司辩称，请求维持一审判决，驳回鑫诺公司的上诉请求。一、鑫诺公司应受案涉物业服务合同的约束，对此福建省高级人民法院已经做出生效判决认定，一审判决亦已做出详细说理，不再赘述。二、永安公司主张的案涉权利并未超过诉讼时效。1.永安公司于2012年7月30日起诉鑫诺公司支付2011年4月至2012年7月期间的物业费，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外”，《福建软件园前期物业服务合同》项下债权诉讼时效已于2012年7月30日中断，因双方对《福州软件园前期物业服务合同》的效力存在争议，之后永安公司一直处于上诉、再审的过程中，诉讼时效多次中断，直至该案再审判决于2018年6月11日生效。2.《福建软件园前期物业服务合同》项下服务期间是从2011年4月1日至2014年3月31日，整个服务合同应视为一个整体，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，《福建软件园前期物业服务合同》项下债务诉讼时效应从2014年3月31日起计算。3.2014年4月1日至2014年10月12日期间虽然处于事实物业服务状态，但该事实物业服务实际上是《福建软件园前期物业服务合同》项下前期物业服务的延伸，应一并视为同一整体债权债务，亦一直处于诉讼时效中断状态。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，该事实物业服务的诉讼时效应从2014年10月12日起计算，而永安公司已于2016年7月发出催缴函件，不存在诉讼时效已过的问题。同理，永安公司先后于2016年7月和2018年7月向鑫诺公司发出催缴函件，并于2020年4月起诉，《福州软件园前期物业服务合同》项下债权债务也不存在诉讼时效已过的问题。三、如上所述，鑫诺公司应受案涉物业服务合同的约束，永安公司有权要求鑫诺公司按照案涉物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。福建省高级人民法院作出的生效判决送达鑫诺公司后，其仍拒绝支付后续相应物业服务费用，构成违约，永安公司有权根据案涉协议的约定要求鑫诺公司支付违约金。永安公司向一审法院起诉请求：1.判令鑫诺公司向永安公司支付2012年8月1日起至2017年10月12日期间的物业服务费共计897446.78元；2.判令鑫诺公司向永安公司支付违约金，自2018年6月11日起每日按欠费金额的万分之五向永安公司支付违约金直至实际还清全部款项之日止（暂计至2020年3月31日为295708.72元）。一审法院认定事实：福州市软件园东起铜盘路，西至洪甘路，至今未成立业主委员会。软件园公司系福州市软件园的开发建设单位，其与福州欣安物业有限公司签订的关于福州软件园物业服务委托合同于2011年1月1日到期终止。2010年12月7日，软件园公司向福建省物业管理协会发函，委托其组织邀请招投标工作，以引进一家具有一级资质的物业公司入驻园区从事物业服务工作。2011年1月6日，软件园开发公司复函同意福建省物业管理协会2010年12月22日关于推荐永安公司、伯恩（福建）物业管理有限公司、海纳（福州）物业管理有限公司三家具有国家一级资质等级的物业服务公司参加竞标的推荐。2011年1月10日，福建省物业管理协会向永安公司发出《投标邀请函》。2011年1月13日，在软件园管委会大楼一层大会议室召开的关于引进新物业公司有关事项的专题会议中，包括鑫诺公司等业主均有派代表出席会议。会议议定：鼓楼区物价局核定软件园物业服务费是每平方米1.5元，中标价不能高于这一价格；物业收费项目须经半数以上业主同意。2011年1月28日，软件园公司向永安公司发出《中标通知书》，内容为：“2011年1月23日开标后，经评标委员会评定，确定你单位为中标单位，中标价每月每平方米物业管理费为1.3元”。2011年3月4日，软件园公司向园区内各开发单位、业主、入驻企业发出《通告》，告知其中标结果及永安公司于2011年4月1日全面进驻园区提供物业服务，并收取物业服务费。2011年3月31日，永安公司与软件园公司签订《福州软件园前期物业服务合同》，约定软件园以邀请招标方式选聘永安公司提供前期物业服务，永安公司提供服务的受益人为软件园的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同的权利义务；前期物业服务期限为三年，自2011年4月1日至2014年3月31日止；物业服务收费为包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳；业主未按时交费的，应每日按欠费金额的万分之五向永安公司支付违约金，并赔偿永安公司因催收物业服务费而支出的费用，包括但不限于邮寄费、公告费、诉讼费和律师费等。该合同第二部分“物业服务内容”第三条约定，永安公司入驻后物业服务的范围主要包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理，保障供水供电正常；物业共用设施的日常维护养护、运行和管理；绿化服务、清洁服务、秩序维护、安全防范和突发事故的救助工作、消防服务等。2011年11月8日，福州市鼓楼区房地产管理局出具上述物业服务合同的备案证明。2011年12月15日，软件园公司出具《证明》，证明永安公司自2011年4月1日接管福州软件园物业以来，在客服、安防、工程、保洁、绿化等方面投入大量的人力、物力、财力，能够按照物业服务合同的约定和收费标准提供物业服务。2014年8月29日，软件园公司向永安公司发送《关于同意福建永安物业延续福州软件园前期物业服务合同期限的复函》。函件载明，永安公司2014年8月4日提交的“关于申请延续软件园公司前期物业服务合同期限的公告”收悉，同意永安公司《福州软件园前期物业服务合同》的有效期暂延续至新一轮物业招标工作完成为止，在此期间永安公司福州软件园物业服务中心需按照原合同条款履约，做好园区物业服务工作。2014年10月12日，永安公司与软件园公司签订《福州软件园物业服务合同》。合同约定，本物业项目名称为福州市软件园；类型为办公、后勤配套；坐落位置为鼓楼区××街道××路××道××号；建筑面积约90万平方米；物业服务内容包括物业共用部位的日常维修、养护和管理，保障供水、供电正常；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；绿化服务、清洁服务、秩序维护、安全防范和突发事故的救助工作、消防服务等；永安公司按照软件园公司本轮招标文书制定的物业管理服务内容及要求提供服务；物业服务期限自2014年10月13日至2017年10月12日止；本物业区域物业收费选择包干制方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：办公楼物业1.3元／平方米／月；Ｇ区Ｈ楼物业3.88元／平方米／月；Ｆ区各高层研发楼物业3.88元／平方米／月；物业服务费应当从永安公司按合同约定进驻项目提供物业服务之日起计收；业主应于每月15日之前按月缴纳本月物业服务费；业主未按时交费的，应每日按欠费金额的万分之五向永安公司支付违约金，并赔偿永安公司因催收物业服务费而支出的费用，包括但不限于邮寄费、公告费、诉讼费和律师费等。2016年7月8日，永安公司委托福建世好律师事务所向鑫诺公司寄送律师函，要求鑫诺公司支付2012年7月1日至2016年7月6日的物业管理费。2018年7月4日，永安公司委托福建世好律师事务所向鑫诺公司寄送律师函，要求鑫诺公司支付2011年4月1日至2017年10月12日的物业管理费。另查，鑫诺公司所使用的物业位于软件园B区39#楼-41#楼，建筑面积为11063.2平方米，系鑫诺公司自建所有，是处于福州市软件园内部的独立封闭式园区，该园区内的保洁、清扫、安保等由鑫诺公司负担。又查，永安公司曾于2012年7月30日向一审法院起诉，其诉讼请求为：1.请求判令鑫诺公司向永安公司支付自2011年4月1日至2012年7月31日的物业服务费共230115.2元及违约金（暂计至2012年7月31日）29339.28元；2.请求判令鑫诺公司向永安公司支付因追讨物业服务费而支出的律师费5753元、查询工商登记信息而支出的查询费50元、发送通知而支出的快递费及邮寄费20元；3.请求判令鑫诺公司承担本案的诉讼费用。2013年9月4日，一审法院作出（2012）鼓民初字第4253号民事判决。2014年8月，福州市中级人民法院裁定撤销（2012）鼓民初字第4253号民事判决，发回一审法院重审。一审法院于2014年9月10日立案受理，案号为（2014）鼓民初字第3979号。永安公司变更诉讼请求为：1.鑫诺公司向永安公司支付自2011年4月至2012年7月的物业管理费共230115.2元及并按日万分之五支付违约金直至付清款项止（暂计至2012年7月31日为29339.28元）、律师费16364元；2.判令鑫诺公司承担本案诉讼费。2015年9月9日，一审法院作出（2014）鼓民初字第3979号民事判决，判决：一、鑫诺公司于本民事判决生效之日起十日内向永安公司支付从2011年4月至2012年7月期间的物业管理费69034.37元；二、驳回永安公司其他诉讼请求。永安公司不服提起上诉。福州市中级人民法院经审理于2016年5月24日作出（2015）榕民终字第5586号民事判决，判决驳回永安公司的上诉，维持原判。永安公司向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2018年5月29日作出（2017）闽民再368号民事判决，判决：一、撤销福州市中级人民法院（2015）榕民终字第5586号民事判决；二、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3979号民事判决第二项；三、变更福建省福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3979号民事判决第一项为：鑫诺公司于本判决生效之日起十日内向永安公司支付2011年4月至2012年7月的物业服务费230114.6元。该判决已于2018年6月11日送达鑫诺公司、永安公司，已发生法律效力。一审法院于2012年10月17日向福州市软件园管委会作调查笔录，其负责人称“永安公司是软件园委托福建省物业管理协会进行招投标，中标后进驻。软件园公司与福州市软件园管理委员会是市区两级开办单位，即一个企业管理，一个为行政管理。永安公司每平方米的物业费1.3元，是过半业主同意，这些过半业主到会都有签到档案依据。永安公司物业服务范围为整个软件园”。关于软件园区内道路是否列入市政管理，其道路维护、路面清扫、路灯维修保养等由谁负责等问题，一审法院另向多部门发函询问。福州市政工程管理处回函称软件园大门至洪甘路的道路、路灯等设施为软件园管委会自行管养。福州市鼓楼区环境卫生管理处回复称东起软件园大门西至洪甘路的软件大道的道路路面清扫、垃圾清运等不属于其管辖范围。福州市软件园管理委员会复函称福州软件园园区内的道路、水电、管网、绿化等均由软件园公司自筹资金建设，并委托聘用物业服务公司负责其日常维护管养及园区保洁、垃圾清运等工作。另，一审法院在审理（2020）闽0102民初3552号永安公司与鑫诺公司物业服务合同纠纷一案中，鑫诺公司提起反诉。在本案审理过程中，鑫诺公司当庭撤回对永安公司的反诉。一审法院已于2021年3月17日的庭审中当庭口头裁定准许鑫诺公司撤回对永安公司的反诉。根据双方当事人的诉辩主张，一审法院归纳本案争议的焦点问题为：1.鑫诺公司是否应受《福州软件园前期物业服务合同》《福州软件园物业服务合同》约束？2.鑫诺公司是否应向永安公司支付2012年8月1日起至2017年10月12日期间的物业服务费？3.鑫诺公司是否应向永安公司支付违约金？4.永安公司的起诉是否超过诉讼时效？围绕双方争议的焦点问题，一审法院分析认定如下：1.鑫诺公司是否应受《福州软件园前期物业服务合同》《福州软件园物业服务合同》约束？一审法院认为，首先，根据福州市软件园管委会向一审法院出具的复函内容可见，福州软件园园区内的道路、水电、管网、绿化等均由软件园公司自筹资金建设，并由其委托聘用物业服务公司负责日常维护管养及园区保洁、垃圾清运等工作。同时，根据一审法院向福州市政工程管理处等部门发函询问的回复内容，软件园大门至洪甘路的道路、路灯等设施由软件园管委会自行管养，东起软件园大门西至洪甘路的软件大道的道路路面清扫、垃圾清运等不属于环卫部门管辖范围。因此，福州软件园属于一个独立的物业管理区域。其次，软件园公司委托福建省物业管理协会邀请招投标过程中，鑫诺公司亦派员参加，并对选聘永安公司及签订《福州软件园前期物业服务合同》未提异议。再次，福建省高级人民法院已于2018年5月29日就案涉双方自2011年4月至2012年7月期间的物业服务费作出（2017）闽民再368号民事判决，认定鑫诺公司应受《福州软件园前期物业服务合同》《福州软件园物业服务合同》约束。目前上述判决已发生法律效力，鑫诺公司提起的抗辩与生效判决的认定相矛盾，一审法院不予采信。因此，虽然鑫诺公司所使用的物业系其自建，但软件园公司是园区公共区域的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，对鑫诺公司具有相应约束力。2.鑫诺公司是否应向永安公司支付2012年8月1日起至2017年10月12日期间的物业服务费？一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。结合福建省高级人民法院（2017）闽民再368号民事判决认定，根据2011年12月15日软件园公司出具的《证明》可见，永安公司自2011年4月1日接管福州软件园物业以来，在客服、安防、工程、保洁和绿化等方面投入大量的人力、物力和财力，能够按照物业服务合同的约定和收费标准的规定提供物业服务。故，鑫诺公司应根据《福州软件园前期物业服务合同》《福州软件园物业服务合同》约定的标准向永安公司支付物业服务费，即永安公司应支付2012年8月1日至2017年10月12日的物业服务费897302.96元（11063.2平方米×1.3元/平方米×62.39个月）。3.鑫诺公司是否应向永安公司支付违约金？一审法院认为，根据福建省高级人民法院（2017）闽民再368号民事判决认定，鑫诺公司未支付2011年4月至2012年7月期间物业服务费的原因系双方对《福州软件园前期物业服务合同》的效力存在争议。但在福建省高级人民法院于2018年6月11日向鑫诺公司送达（2017）闽民再368号民事判决后，鑫诺公司对《福州软件园前期物业服务合同》《福州软件园物业服务合同》的效力已然知悉。此后，鑫诺公司仍未按约支付物业管理费，显已构成违约。现永安公司向鑫诺公司主张2018年6月11日起的违约金，一审法院予以准许。《福州软件园前期物业服务合同》《福州软件园物业服务合同》均约定“业主未按时交费的，应每日按欠费金额的万分之五向永安公司支付违约金”。一审法院认为，《福州软件园前期物业服务合同》《福州软件园物业服务合同》约定的违约金过高，永安公司在本案诉讼中未向一审法院举证证明因鑫诺公司违约而给其带来的损失，故兼顾《福州软件园前期物业服务合同》《福州软件园物业服务合同》的履行情况、鑫诺公司的过错程度及永安公司的预期利益等因素，一审法院酌定鑫诺公司计付违约金的标准为：2019年8月19日之前按中国人民银行公布的贷款基准利率的标准计付；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准计付。4.永安公司的起诉是否超过诉讼时效？一审法院认为，根据《福州软件园前期物业服务合同》及《关于同意福建永安物业延续福州软件园前期物业服务合同期限的复函》的约定，《福州软件园前期物业服务合同》项下合同履行期限为2011年4月1日至2014年10月12日。因永安公司对《福州软件园前期物业服务合同》的效力存在异议，永安公司与鑫诺公司之间的纠纷在2012年7月至2018年6月期间，分别在一审法院、福州市中级人民法院、福建省高级人民法院历经一审、二审、再审多个程序诉讼，诉讼时效多次中断。故永安公司于2020年4月2日提起本案诉讼，要求鑫诺公司支付2012年8月1日至2014年10月12日期间物业费，并未超过诉讼时效。《福州软件园物业服务合同》项下合同履行期限为2014年10月13日至2017年10月12日。永安公司于2016年7月8日、2018年7月4日两次委托福建世好律师事务所向鑫诺公司催讨物业服务费，诉讼时效均中断。故永安公司于2020年4月2日提起本案诉讼，要求鑫诺公司支付2014年10月13日至2017年10月12日期间的物业费，并未超过诉讼时效。综上，鑫诺公司应向永安公司支付2012年8月1日至2017年10月12日的物业服务费897302.96元，并支付逾期付款违约金（违约金以897302.96元为基数计算，从2018年6月11日起计算至款项还清之日止；其中2018年6月11日至2019年8月19日的违约金按中国人民银行公布的贷款基准利率的标准计付；其中2019年8月20日之后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付）。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、福建鑫诺通讯技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建永安物业管理有限公司支付2012年8月1日至2017年10月12日的物业服务费897302.96元及逾期付款违约金（违约金以897302.96元为基数计算，从2018年6月11日起计算至款项付清之日止；其中2018年6月11日至2019年8月19日的违约金按中国人民银行公布的贷款基准利率的标准计付；2019年8月20日之后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付）；二、驳回福建永安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15538元，由福建永安物业管理有限公司负担2587元，福建鑫诺通讯技术有限公司负担12951元。二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：一是鑫诺公司是否应受案涉物业服务合同的约束；二是鑫诺公司是否应向永安公司交纳物业服务费及违约金；三是永安公司的起诉是否超过诉讼时效。焦点一，根据福州市软件园管委会及福州市政工程管理处等部门的复函内容，软件园大门至洪甘路的道路、路灯等设施由软件园管委会自行管养，东起软件园大门西至洪甘路的软件大道的道路路面清扫、垃圾清运等不属于环卫部门管辖范围。福州软件园园区内的道路、水电、管网、绿化等均由软件园公司自筹资金建设，并由其委托聘用物业服务公司负责日常维护管养及园区保洁、垃圾清运等工作。可见，福州软件园属于一个独立的物业管理区域。虽然鑫诺公司使用的物业系其自建，但软件园公司是园区公共区域的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对鑫诺公司具有约束力。焦点二，如前所述，案涉合同对鑫诺公司具有约束力，鑫诺公司应依照该物业服务合同的约定履行缴纳物业服务费的义务。软件园公司出具证明载明，永安公司接管福州软件园物业以来，在客服、安防、工程、保洁和绿化等方面投入大量精力，鑫诺公司应按合同约定的标准向永安公司支付物业服务费，一审法院判决鑫诺公司按每平方米1.3元的标准支付2012年8月1日至2017年10月12日期间的物业服务费，具有合同依据，本院予以维持。鑫诺公司以《福州软件园前期物业服务合同》对其不具有效力为由未支付2011年4月至2012年7月的物业服务费，福建省高级人民法院对此作出（2017）闽民再368号民事判决，并于2018年6月11日向鑫诺公司送达。鉴于此，鑫诺公司在收到上述判决后，理应知悉《福州软件园前期物业服务合同》、《福州软件园物业服务合同》的效力。现鑫诺公司未按约支付物业管理费，已构成违约，一审法院判决鑫诺公司支付自2018年6月11日起的违约金，已臻合理。根据《福州软件园前期物业服务合同》、《福州软件园物业服务合同》的约定，业主未按时交费的，应每日按欠费金额的万分之五向永安公司支付违约金，一审法院综合考虑合同的履行情况、鑫诺公司的过错程度及永安公司的预期利益等因素，酌定鑫诺公司2019年8月19日之前按中国人民银行公布的贷款基准利率的标准计付违约金、2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付违约金，处理得当，本院予以维持。焦点三，永安公司诉请鑫诺公司支付2012年8月1日至2017年10月12日期间的物业服务费及违约金。关于2012年8月1日至2014年10月12日期间的物业费。本院认为，《福州软件园前期物业服务合同》项下合同履行期限为2011年4月1日至2014年10月12日。永安公司与鑫诺公司对该合同的效力存在争议，历经一审法院、本院、福建省高级人民法院多次诉讼，诉讼时效多次中断。故永安公司主张该期间的物业费，并未超过诉讼时效。关于2014年10月13日至2017年10月12日期间的物业费。永安公司于2016年7月8日、2018年7月4日两次委托福建世好律师事务所向鑫诺公司催讨物业服务费，亦构成诉讼时效中断，永安公司的请求，亦未超过诉讼时效。此外，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，一审法院适用当时的法律、司法解释的规定予以处理，适用法律正确。综上，鑫诺公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12951元，由上诉人福建鑫诺通讯技术有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年五月二十八日法官助理 龚 蓉书 记 员 林冠君