山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终1761号上诉人（原审原告）：香港硕大国际建筑安装集团，住所地香港新界葵涌蓝田街新18号，统一社会信用代码：38916635-005-01-20-3。法定代表人：李新安，经理。委托诉讼代理人：王效贤，鱼台恒大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘久明，男，1974年12月28日出生，汉族，住济宁市任城区。原审第三人：刘畅，男，1992年8月23日出生，汉族，住济宁市任城区。原审第三人：丁春秋，女，1971年2月3日出生，住济宁市任城区。上诉人香港硕大国际建筑安装集团因与被上诉人刘久明、原审第三人刘畅及丁春秋案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初10294号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香港硕大国际建筑安装集团上诉请求：一、撤销山东省济宁市任城区人民法院(2020)鲁0811民初10294号民事判决；二、依法改判确认上诉人与第三人签订的房屋租赁合同有效；三、判决被告申请执行第三人的济宁市太白东路鲁兴欣苑5号楼2单元10楼西户房产的所有权的执行案中止执行；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。从原告向法院提交的相关证据，可以证实原告与第三人丁春秋签订的房屋租赁合同为无效合同是错误的，原审原告提供了租赁合同以及缴纳租赁费收据和缴纳租赁费的微信截图，原告的起诉有事实依据和法律依据，原审法院驳回原告的诉请，系认定事实的严重错误。二、适用法律错误。原审法院认为双方系债权关系不享有物权是错误的，原告缴纳了租赁费用后依法占用使用了租赁的房屋，且该租赁合同关系是在被告申请查封之前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的规定：法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用该不动产的人民法院应予支持。原审法院未予支持，系适用法律的严重错误。综上所述，上诉人请求二审人民法院依法支持上诉人正当的上诉请求，以真正维护当事人合法权益不受非法侵害，真正维护法律的尊严。刘久明辩称，本案事实清楚，连最起码的租赁合同都纯属子虚乌有，丁春秋没有租房的权利，欠钱还钱是天经地义，丁春秋不把精力时间放在挣钱还钱上，却想阻止房屋的执行，希望法院给予裁决。原审第三人刘畅述称，一、一审认定事实错误。刘畅知道丁春秋将房屋租赁给上诉人，开始时候的租赁费也用于刘畅的家庭日常生活，刘畅认可，对租赁行为没有异议，现在仍然追认该行为有效。该房屋的房贷大部分也是丁春秋偿还的，虽然该房产登记在刘畅名下，但是刘畅认为该房产也应当视为家庭共有，丁春秋有权利租赁。二、一审适用法律错误。因为一审认定事实错误，导致适用法律错误，二审法院应当依法予以纠正改判，应当认定丁春秋与上诉人签订的房屋租赁合同有效，判决排除刘久明的执行，况且房屋租赁合同签订在前，刘久明查封在后，请求二审法院依法判决。原审第三人丁春秋述称，一、一审认定事实错误。刘畅知道丁春秋将房屋租赁给上诉人，开始时候的租赁费也用于刘畅的家庭日常生活，刘畅本人也认可，对租赁行为没有异议，现在他仍然追认该行为有效。该房屋的房贷大部分也是丁春秋偿还的，虽然该房产登记在刘畅名下，但是丁春秋认为该房产也应当视为家庭共有，丁春秋有权利租赁。二、一审适用法律错误。因为一审认定事实错误，导致适用法律错误，二审法院应当依法予以纠正改判，应当认定丁春秋与上诉人签订的房屋租赁合同有效，判决排除刘久明的执行，况且房屋租赁合同签订在前，刘久明查封在后，请求二审法院依法判决。香港硕大国际建筑安装集团向一审法院起诉请求：1、依法判决原告与丁春秋签订的房屋租赁合同有效；2、判决被告申请执行第三处的鲁兴欣苑5号楼2单元10楼西户房产的所有权的执行案中止执行；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：第三人丁春秋为第三人刘畅的母亲。原告香港硕大国际建筑安装集团（乙方）与第三人丁春秋（甲方）于2017年3月18日签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：一、甲方将位于济宁市任城区房屋租赁给乙方办理宝林健康**活馆使用；二、本房屋租金为人民币1500元，按月或季度结算，每季度季初5日内，乙方向甲方支付全季租金；三、乙方租赁期间、税费、电费、取暖费、燃气费、话费、物业费以及其它由乙方使用产生的费用由乙方承担。租赁结束，乙方必须交清欠费。四、乙方同意预交1000元作为保证金，合同终止时，当做房租冲抵。五、租期2017年3月18日至2027年3月18日，…。等等。上述协议签订后，原告香港硕大国际建筑安装集团（乙方）与第三人丁春秋（甲方）均按合同约定履行了其义务。一审法院2017年10月18日受理了刘久明与刘畅、刘庆刚、丁春秋民间借贷纠纷一案，并于2017年12月5日作出了（2017）鲁0811民初9973号民事判决书，该判决确认：一、刘畅于本判决书生效后十日内偿还刘久明款49.8万元；二、刘畅于本判决书生效后十日内支付原告刘久明以49.8万元为基数，按照月息1.5%利率计算的从2017年4月14日至清偿日止的逾期利息；三、刘庆刚、丁春秋在本案中不承担责任；四、驳回原告其他诉讼请求。诉讼期间，一审法院基于刘久明的保全申请于2017年10月20日查封了刘畅名下位于济宁市任城区房屋（证号为：2014015732，共有情况为单独共有）。上述判决生效后，刘畅未履行上述判决确定的义务，刘久明遂向该院申请执行。该院在对案涉房产的执行过程中，原告香港硕大国际建筑安装集团以案涉房屋为其所租赁，其对案涉房屋所享有的租赁权益，能够排除被告刘久明申请的申请。故就案涉房屋向一审法院提出了执行异议，一审法院执行机构经审查，并作出（2020）鲁0811执异第1240号执行裁定书，驳回了香港硕大国际建筑安装集团的异议请求。原告香港硕大国际建筑安装集团为维护其合法权益于2020年9月16日向一审法院提起诉讼，请求依法支持其诉求。诉讼期间，第三人丁春秋向一审法院提出参加诉讼申请，为切实维护当事人的合法权益，查明本案的事实，一审法院依法追加丁春秋为本的第三人参加诉讼。一审法院认为，本案的焦点问题：1、原告是否就案涉租赁房屋与第三人刘畅有租赁合同关系？2、即便原告与第三人刘畅就案涉房屋存在租赁合同，那么原告就案涉租赁房屋享有的租赁权益是否可以排除被告刘久明申请对案涉房屋的执行？原告香港硕大国际建筑安装集团（乙方）与第三人丁春秋（甲方）于2017年3月18日就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》。第三人丁春秋虽为第三人刘畅的母亲，但涉房屋为第三人刘畅单独所有，第三人丁春秋与原告香港硕大国际建筑安装集团签订《房屋租赁合同》时，第三人刘畅已为成年人，享有独立的民事权利能力和民事行为能力。第三人丁春秋与原告香港硕大国际建筑安装集团签订《房屋租赁合同》前未取得第三人刘畅追认，事后，甚至一审法院就本案开庭时亦未征得第三人刘畅追认；第三人丁春秋对案涉房屋不享有处分权，其与原告香港硕大国际建筑安装集团签订的《房屋租赁合同》为无效合同。退一步讲，即便第三人丁春秋与原告香港硕大国际建筑安装集团签订《房屋租赁合同》有效；那么，原告香港硕大国际建筑安装集团所享有是因丁春秋不履行房屋租赁合同或在履行中违约时，要求丁春秋承担违约责任的权利，亦即债权，原告香港硕大国际建筑安装集团对案涉房屋也不享有任何物权，不能阻却被告刘久明申请的对案涉房屋的执行。综上，原告香港硕大国际建筑安装集团诉求不能成立，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决：驳回原告香港硕大国际建筑安装集团的诉讼请求。案件受理费2640元，由原告香港硕大国际建筑安装集团负担。二审中，上诉人香港硕大国际建筑安装集团提交载明日期为“2020年12月20日”、刘畅书写的声明一份，拟证实丁春秋租赁涉案房屋收取的租金用于了刘畅的日常生活，刘畅认可该租赁行为有效。刘久明对该声明不认可。刘畅、丁春秋对该声明无异议。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一、本案中上诉人香港硕大国际建筑安装集团以涉案房屋承租人的身份提起案外人执行异议之诉，请求中止执行涉案房屋，二审时本院询问上诉人香港硕大国际建筑安装集团，其是主张涉案房屋不能被拍卖，还是主张房屋可以被拍卖但应负担其主张的租赁权拍卖，香港硕大国际建筑安装集团称涉案房屋不能被拍卖。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，房屋所有权的转移不影响之前已经存在的租赁权，承租人并无权利阻止房屋所有权的转移，如果香港硕大国际建筑安装集团是涉案房屋的合法承租人，涉案房屋的拍卖不会影响其承租权，只是其可以主张对涉案房屋继续享有承租权，阻止在租赁期内向受让人移交涉案房屋。现香港硕大国际建筑安装集团明确其请求不是主张应负担其租赁权拍卖涉案房屋，而是主张不能拍卖涉案房屋，该主张明确超出承租人的权利范围，故香港硕大国际建筑安装集团以承租人的身份不能阻止涉案房屋的拍卖，其请求没有法律依据，不应予以支持。二、对于香港硕大国际建筑安装集团对涉案房屋是否享有合法租赁权，本院认为，在租赁合同中承租人享有租赁物交付请求权和租赁权，租赁物交付请求权系要求出租人交付租赁物，属于合同债权的范畴，自租赁合同成立生效时即享有，而租赁权是对租赁物占有使用收益的权利，必须具有一定的公示形式即占有才能成立，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款亦规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，必须符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产两个条件。本案中一审时上诉人香港硕大国际建筑安装集团提交其与丁春秋签订的租赁合同、向丁春秋的微信转账截图，上诉人提交的租赁合同约定，涉案房屋月租金为1500元，按月或季度结算，每季度季初5日支付全季租金，租赁期间电费、取暖费、燃气费、话费、物业费由上诉人承担，租期自2017年3月18日至2027年3月18日。但上诉人提交微信转款记录显示，每次转款数额大小不一，与合同约定的月租金数额或季度租金数额不符，转款间隔时间长短不一，与合同约定的每月交付租金或季度交付租金不符，转款数额和时间上没有任何的规律性，不能体现出转账系用于交付租金。且上诉人没有提供任何在涉案房屋交纳电费、水费、取暖费等费用或其它可以证明其占有使用涉案房屋的相关证据，不能证实其在人民法院查封之前就已经对涉案房屋进行占有使用，故上诉人主张对涉案房屋享有租赁权，事实依据不足，不予支持。综上所述，香港硕大国际建筑安装集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2640元，由香港硕大国际建筑安装集团负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  吕玉宝二〇二一年五月十一日书记员  周平平