南京海事法院民 事 判 决 书（2021）苏72民初138号原告：南通京华船舶有限公司，住所地江苏省南通市开发区中央路12-1号。法定代表人：任春华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王佩，湖北华隽律师事务所律师。被告：南通神江物流有限公司，住所地江苏省南通市开发区通富南路1号。法定代表人：黄少林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈杰伟，北京市隆安（南通）律师事务所律师。原告南通京华船舶有限公司（以下简称京华公司）与被告南通神江物流有限公司（以下简称神江公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京华公司的委托诉讼代理人王佩、被告神江公司的委托诉讼代理人沈杰伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告神江公司立即支付租金250000元及利息（自2020年5月11日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际给付之日止）；2.被告神江公司立即支付原告代为垫付的水费4699.04元；3.被告神江公司立即支付违约金650000元；4.被告神江公司立即拆除吊车基座、修复围墙以使岸线码头恢复原状；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：依南通市经济技术开发区党工委、管委办公司的会办意见，原告、被告及嘉吉粮油（南通）有限公司（以下简称嘉吉公司）于2019年8月6日签订《三方协议》，约定被告临时租赁原告码头以操作嘉吉公司的豆粕转运业务，具体租赁事宜及费用由原、被告另行签署租赁合同并结算。2019年11月26日，根据上述政府会办意见及《三方协议》，原、被告签订《港口、码头服务合同》，约定被告使用原告岸线转运嘉吉公司豆粕，期限为8个月，自2019年11月26日至2020年7月25日止。租金共计1500000元，折合每个月125000元。合同签订后被告支付3个月租金375000元；2020年2月10日前再支付3个月租金375000元；2020年5月10日前支付剩余2个月的租金250000元。水电费由被告月结支付，不在1500000元租金范围内，原告可代理转付。被告负责将所使用的岸线码头、场地与甲方其余岸线码头、场地用围墙隔离开，建围墙的费用由被告承担。合同还约定，被告延付合同金或拖延缴纳水电费用达15天，原告有权要求被告支付相应的银行利息。被告延付合同金或拖延缴纳水电费用达一个月，应视为被告自行终止合同，被告应承担违约责任，支付违约金650000元，并赔偿原告损失。上述《港口、码头服务合同》签订后，原告按照合同的约定将码头交付被告使用，被告也支付了第一期和第二期租金，但拖欠第三期租金250000元至今未付。此外，原告为被告垫付了水费4699.04元。合同到期后，被告也未将吊车基座拆除、修复围墙，将码头岸线恢复到完好状态以归还原告。被告神江公司辩称：1.请求免除原告2020年2月至4月的租金。根据最高院相关司法解释的规定，疫情或者疫情防控措施导致的合同不能履行的可以适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任，江苏省疫情防控是从2020年1月28日开始一级响应，至2020年3月27日24时调整为三级响应，到4月25日才全面解除。被告作为服务业的小微型企业在疫情期间遇到前所未有的困难，从2020年1月24日到4月30日期间基本上没有业务，但相应的人工成本和固定资产折损却没有减少。另外，被告从事的是水上货运物流，属于比较容易经常接触各类外来人员的企业，比如来自国外的船员、省外的工人等，当地政府在此期间严格要求不得经营物流业务。纵观全国，在此期间全国的货运物流都是受到严格控制。2.原告拖欠被告代付的电费以及罚款共计452992.94元，从2018年1月至2020年7月，被告为原告垫付电费为354778.56元，罚款是98214元，该罚款是由于原告提供的变压器达不到供电局规定的用电量而导致，罚款理应由原告承担。3.原告在未经被告同意下，擅自将案涉合同的变压器的电费增值税发票进行抵扣，抵扣金额总计60000元多。4.原告主张的违约金无法律依据，被告在承租原告场地到期时双方就此协商多次，被告已经告知原告案涉租金已经抵消，原告也同意不再追溯，双方并不存在违约，且原告主张的违约金显然过高。5.目前的状态就是原状，无需恢复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.京华公司提交的关于围墙破损现状的照片，神江公司质证认为其已将围墙修复好，但未能提供相应证据予以证实，故对该照片的证明力予以认定，能够认定围墙需进行修复。2.对神江公司提交的江苏省电力公司通用机打发票、预收电费收据的证明力予以认定，结合京华公司的陈述，可以确认京华公司欠神江公司电费124975.4元。3.对神江公司提交的证明，因其未能提供原件，对该证明的真实性无法确认，且载明的费用所涉时间系2017年-2018年期间，与案涉合同无关联性。该份证据不能证明神江公司辩称的原被告双方在履行案涉《港口、码头服务合同》时就电费抵扣租金事宜达成协议。4.对神江公司提供的利润表，该表系被告单方制作，且其未能提供其他证据予以佐证，故该证据不能证明神江公司在2020年2月-4月期间的经营收益情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：京华公司与神江公司于2019年11月26日签订《港口、码头服务合同》，约定神江公司使用京华公司岸线转运嘉吉公司豆粕，期限自2019年11月26日至2020年7月25日，服务费共计1500000元，折合每个月125000元，支付方式：1、合同签订后，神江公司支付2019年11月26日至2020年2月10日期间服务费375000元；2、2020年2月10日前支付2020年2月26日-2020年5月25日期间服务费375000元；3、2020年5月10日前支付2020年5月26日至2020年7月25日期间服务费250000元。水电费用由神江公司月结支付，不在合同价1500000元之内，京华公司可代理转付。同时约定神江公司延付合同金或拖延缴纳水电费达到15天，京华公司有权要求其支付相应的银行利息，若延付合同金或拖延缴纳水电费用达一个月，应视为神江公司自行终止合同，其应承担违约责任，支付违约金650000元，并赔偿京华公司损失。合同签订后，神江公司按约使用京华公司提供的岸线码头转运货物，并支付了第一期及第二期服务费合计750000，第三期即2020年5月26日至2020年7月25日期间的服务费至今未能给付。另查，案涉合同履行过程中，京华公司结欠神江公司电费124975.4元，京华公司同意将该款在本案中予以抵扣。本院认为：京华公司与神江公司签订的《港口、码头服务合同》，实际系京华公司将岸线码头出租给神江公司使用，由神江公司支付租金的合同，故本案系租赁合同纠纷，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，本院依法确认有效，双方均应按照合同约定全面履行己方的义务。根据双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、神江公司是否存在迟延给付租金的违约行为；二、神江公司违约责任的认定；三、租赁码头是否需要恢复原状的认定。争议焦点一:神江公司是否存在迟延给付租金的违约行为。第一，2020年2月-4月期间应给付的租金能否免除。神江公司主张该期间的经营受到新冠××疫情的影响处于亏损状态，属于不可抗力，应当对租金进行减免。首先，案涉合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，神江公司已按照合同约定于2020年2月10日前给付了上述期间的租金375000元；其次，双方协商一致，可以变更合同。神江公司认为疫情及疫情防控措施导致其经营亏损，但在给付前述租金后，并未在合同履行期间内向京华公司提出减免租金等相关请求，双方亦未就租金给付事宜达成减免或变更的一致意见；再次，神江公司并未能提供充分有效的证据证明疫情或疫情防控措施直接导致其存在资金周转困难、营业收入明显减少甚至不能履行合同等情形。故神江公司主张的免除2020年2月-4月的租金，本院不予支持，神江公司尚须给付租金250000元。第二，关于债务抵消的时间。经庭审查明，神江公司欠京华公司租金250000元，京华公司欠神江公司电费124975.4元，上述两笔金钱给付债务均已届清偿期，可以相互抵消，神江公司辩称根据双方交易习惯，京华公司所欠电费在实际产生时即抵扣租金，京华公司对此不予认可，神江公司未能提供充分有效的证据证明双方对于电费抵扣租金存在相关约定，故对其辩解，本院不予采信。庭审时，京华公司同意将该电费在本案中予以抵扣，故本院确认该项债务抵消的时间为2021年3月23日，至此，神江公司尚须给付租金125024.6元。争议焦点二:神江公司违约责任的认定。如上所述，神江公司应当于2020年5月10日前给付5月至7月的租金250000元，逾期未能给付，应当承担相应的违约责任。第一，原告在主张违约金之外，还就该250000元主张了利息，因双方在合同中约定“乙方（神江公司）延付合同金或拖延缴纳水电费用达到15天，甲方（京华公司）有权要求乙方支付相应的银行利息。乙方延付合同金或拖延缴纳水电费用达一个月，应视为乙方自行终止合同，乙方应承担违约责任，支付违约金人民币陆拾伍万元整（¥650000.00），并赔偿甲方损失”。从合同条文分析，神江公司若延付合同金达到一个月，须支付违约金650000元，该违约金应当涵盖前款约定的延付15天须承担的利息，也即在此情况下，神江公司只须支付违约金，而无须另行支付利息。故京华公司在主张违约金的同时又主张250000元的利息，本院不予支持。第二，根据双方合同约定，神江公司须承担违约金650000元，神江公司认为该违约金约定偏高，要求予以减少。综合考虑京华公司的实际损失、合同的履行情况、神江公司的过错程度以及京华公司的预期利益等各个因素，可以认定该违约金650000元偏高，本院将违约金调整为自逾期之日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算的逾期利息。故神江公司须支付的违约金为：以250000元为本金，自2020年5月11日起至2021年3月23日止；以125024.6元为本金，自2021年3月24日起至实际给付之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算的逾期利息。争议焦点三：租赁码头是否需要恢复原状。承租人有妥善保管、使用租赁物的义务，因使用不善造成租赁物毁损的，应当承担相应赔偿责任，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据双方合同约定，神江公司保证在合同终止时码头及相关设施以可靠运行状态完好归还甲方。现合同已终止，神江公司在码头搭建的吊车基座尚未拆除，码头的围墙在神江公司租赁期间出现了部分毁损，京华公司要求神江公司拆除基座，对围墙进行修补，于法有据，本院予以支持。另外，关于京华公司主张的要求神江公司给付水费4699.04元，虽然合同中约定水费由神江公司负担，但京华公司对该费用的支出未能提供证据予以证实，本案中暂不支持。据此，依照《中华人民共和国关于适用时间效力的若干规定》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南通神江物流有限公司于本判决生效后立即向原告南通京华船舶有限公司支付租金125024.6元并给付违约金（以250000元为本金，自2020年5月11日起至2021年3月23日止；以125024.6元为本金，自2021年3月24日起至实际给付之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）；二、被告南通神江物流有限公司于本判决生效后十五日内拆除吊车基座、修复受损围墙（将受损围墙砌至与完好围墙等高并进行同样粉刷）；三、驳回原告南通京华船舶有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6424元，由被告南通神江物流有限公司负担4424元，由原告南通京华船舶有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判员 裴 培二〇二一年五月十一日书记员 陈思聪附:相关法律条文《中华人民共和国关于适用时间效力的若干规定》第四条民法典法规标题中华人民共和国民法典制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期2020.05.28时效性现行有效施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。