吉林省辽源市龙山区人民法院   民事判决书   （2021）吉0402民初1003号   原告：吉林省弘峰物业服务有限公司。   法定代表人：纪龙，经理。   委托诉讼代理人：刁鹤娟，该公司员工。   委托诉讼代理人：战伟华，该公司员工。   被告：张健，男，1989年2月19日生，汉族，住辽源市。   委托诉讼代理人：张岩，女，1989年6月12日生，汉族，住辽源市。与被告张健系夫妻关系。   原告吉林省弘峰物业服务有限公司与被告张健物业合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告吉林省弘峰物业服务有限公司委托诉讼代理人刁鹤娟、战伟华，被告张健委托诉讼代理人张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   吉林省弘峰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即交纳2016年11月12日至2021年4月12日4个年度物业费共计7702元（附计算公式）；二、判令被告支付逾期交纳物业费的滞纳金共计19314.43元（附计算公式）；三、判令被告承担本案的诉讼费以及实现本债权的其他费用。被告为辽源市房屋业主，2015年11月12日原、被告签订的《吉林省弘峰物业辽源御峰城市广场项目物业服务协议》，协议“第四条，物业服务费用和其他费用。一、物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用）1、住宅户1.2元／月建筑平方米，（包括：物业公共区域保洁、公共秩序的维护、化粪池的清掏、房屋及公共区域内公用部位、公用设施设备的小修、商住区域内日常综合管理）；。．．．3、公用电梯使用费按楼层收取，6-10层360元／年、11-15层．420元／年、16-20层．480元／年、21-25层540元／年、26-30层600元／年；被告居住19层应缴16-20层．480元／年4、装修违约金1000元，装修完毕验收合格后返还：5、生活垃圾填埋费5元／月：6、共用灯电费5元／月。．．．．．8、物业服务费用标准将按辽源市法规、政策及物价因素调整；9、交纳费用时间：每年1月1日前交纳下一年的物业服务费。”第六条“违约责任：二、乙方违反协议致使甲方未能达到管理服务约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；。．．．．．四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日加收应交费用3‰的滞纳金。协议签订后，被告仅交纳了部分物业费，自2018年1月26日起至今一直拖欠物业费用（其中包括物业服务费、电梯费及公共电费），4个年度共计人民币7702元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。截止至起诉之日被告欠交4个年度物业费等，2016年-2021年度逾期1611天，2017年-2021年度逾期1246天，2018年-2021年度逾期881天，2019年-2021年度逾期516天，2020年-2021年度逾期151天，故被告应承担违约金人民币19314.43元。依据《婚姻法》夫妻共同债务主要是基于夫妻家庭共同生活的需要，以及对共有财产的管理、使用、收益和处分而产生的债务。物业费等是被告夫妻双方收益的债务。现向贵院提起诉讼，望人民法院依法公正判决，以维护原告之合法权益。原告向法庭提交了物业服务协议、计算明细表证据材料。   张健辩称，原告诉讼请求中，关于2016年2017年2018年的物业费按照民法典第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，那么2016年、2017年、2018年均超过诉讼时效期间，法院不应支持该诉讼请求，而2021年因辽源市御峰广场业主委员会已张贴公告（带公章）通知广大业主不再向原告物业公司缴纳物业费，故根据法律规定不能预交2021年物业费。按照原告新诉讼请求，该诉求不符合原被告签订的服务协议，双方权利义务原告均为履行，违约在先，应承担违约赔偿责任。根据原告变更诉讼请求2，判令被告承担逾期缴纳物业费滞纳共计22147.04元该请求不成立。滞纳金是在行政管理领域中的滞纳金制度，物业费不存在国家法律行政处罚的含义。故不存在滞纳金。而在我国法律中合同滞纳金也不存在。合同约定的滞纳金不能得到法律支持。因被告于2016至2015年度入户当年曾缴纳过物业费，原告多年以来均为按照原被告签订的物业服务协议为被告提供服务，根据合同法第一百一十一条，质量不符合的约定应当按照当事人约定承担违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后对方还有其他损失的，应承担赔偿损失，业主对物业公司享有同时履行抗辩权，由于原告未按合同约定给被告提供物业服务，构成根本违约，应由原告承担赔偿责任。按照原被告签订的物业服务协议第一条双方权利和义务，一、甲方的权利和义务，“1、对房屋共用部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等事项进行维护、修缮、服务和管理”，原告物业公司一项都没做到，如公共内墙外墙开裂五年余拒不维修至今，窗户漏风“吹口哨”、雨天漏雨导致墙体长黑毛、墙皮脱落，答应维修至今未解决，小区绿化面积为0，不知道原告物业公司义务中维护和管理的绿化项目从何而谈，环境卫生差到极点，垃圾成山不清理，被告曾于2019年除夕报火灾隐患，出警清理走将近1吨易燃垃圾，保安当众辱骂全体业主，电梯坠梯事故频发，消防通道没有安全扶手，小区业主家被盗，非法拦截业主车辆，导致疫情期间大量人员聚集，各大媒体报道，浪费大量人力警力资源等一系列问题，给被告造成身体上和精神上伤害长达数年之久并至今未得到任何解决，鉴于小区业主饱受苦海，经辽源市御峰广场业主委员会征求广大业主意见，于2021年2月一纸诉状将原告吉林省弘峰物业有限公司告上法庭。物业公司不作为被罢免是民心所向，请求人民法院依法依规判令其承担相应违约责任，并赔偿因此给被告造成经济精神损失，诉讼费和实现本债权费用，原告承担。被告向法庭提交了物业服务协议、物业费收据、辽发改收管联（2017）74号文件、光盘中包含的证据材料“停止物业服务公告、物业工作人员公示板照片、非法拦截业主车辆视频”、商品房买卖合同（有关停车场的约定）、环境卫生差垃圾成堆、楼道乱堆放杂物照片、保安人员在微信中骂人视频、电梯多发事故视频照片、发改委对原告违规收费的处罚决定照片、小区业主家被盗视频、物业办公窗口工作人员不接待业主视频、自家墙皮脱落、墙体裂缝窗户玻璃漏风、楼宇门对讲系统损坏物业没有修缮视频、绿化为零视频证据材料。   经审理查明：被告张健为辽源市房屋业主，2015年11月12日原告吉林省弘峰物业服务有限公司、被告张健签订的《吉林省弘峰物业辽源御峰城市广场项目物业服务协议》，协议“第四条，物业服务费用和其他费用。一、物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用）1、住宅户1.2元／月建筑平方米，（包括：物业公共区域保洁、公共秩序的维护、化粪池的清掏、房屋及公共区域内公用部位、公用设施设备的小修、商住区域内日常综合管理）；。．．．3、公用电梯使用费按楼层收取，6-10层360元／年、11-15层．420元／年、16-20层．480元／年、21-25层540元／年、26-30层600元／年；被告居住19层应缴16-20层．480元／年4、装修违约金1000元，装修完毕验收合格后返还：5、生活垃圾填埋费5元／月：6、共用灯电费5元／月。．．．．．8、物业服务费用标准将按辽源市法规、政策及物价因素调整；9、交纳费用时间：每年1月1日前交纳下一年的物业服务费。”第六条“违约责任：二、乙方违反协议致使甲方未能达到管理服务约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；。．．．．．四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日加收应交费用3‰的滞纳金。协议签订后，被告仅交纳了部分物业费，自2018年1月26日起至今一直拖欠物业费用（其中包括物业服务费、电梯费及公共电费），4个年度共计人民币7702元。另查明，吉林省弘峰物业服务有限公司自成立以来，对小区的管理上、服务上存在瑕疵。   以上事实有原告提交的物业服务协议、计算明细表，被告提交的小区楼道内乱堆放杂物、电梯故障没有及时维修等视频等证据及当事人陈述在案佐证。   本院认为，物业服务协议是原被告双方自愿签订的，合同合法有效，双方应全面履行。原告吉林省弘峰物业服务有限公司对小区管理上、服务上存在瑕疵，应承担未完全履行合同义务的责任。同时被告张健不应因物业管理服务上存在瑕疵而不交纳物业费。本院一审审理的吉林省弘峰物业服务有限公司与韩雪峰、高媛媛物业合同纠纷一案（2021）吉0402民初49号，二审吉林省辽源市中级人民法院（2021）吉04民终183号一案，与本案事实相同，只是物业费数额不同。一审、二审判决书中论述了吉林省弘峰物业服务有限公司自成立以来对小区的管理上、服务上存在的瑕疵，判决了吉林省弘峰物业服务有限公司所应当承担的责任。被告张健所称自家墙体裂缝、玻璃窗漏风等问题，可针对责任主体另行起诉。本院依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条规定，判决如下：   一、被告张健在本判决生效后5日内向原告吉林省弘峰物业服务有限公司交纳物业费6161.60元（7702元x80%）   二、驳回原告吉林省弘峰物业服务有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由吉林省弘峰物业服务有限公司负担5元；张健负担20元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。   审判员 张焕成   二〇二一年五月二十九日   书记员 鲁 傲