北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初7149号原告：周从礼，男，1972年2月8日出生。被告：北京聚源置业有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村。法定代表人：高国庆，总经理。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律服务工作者。原告周从礼与被告北京聚源置业有限公司（以下简称聚源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周从礼、被告聚源公司的委托诉讼代理人李国路到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周从礼向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原被告于2011年4月18日签订的购房合同无效；2.请求判令被告返还购房款68160元及利息（自2011年4月18日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并承担双倍购房款违约责任；3.请求判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2002年原告在被告北京聚源置业有限公司签订了《购房合同》。该合同约定：原告购买被告位于北京市房山区×镇×小区北排×号商业房，建筑面积26.6平方米，一次性付清了房68160元。因购房合同丢失，原被告又于2011年4月18日补签了《购房合同》。该房至今未取得所有权证，被告在卖房过程中一直宣传建房手续合法，存在卖房欺诈。2020年10月22日，北京市窦店镇人民政府下达了强制拆除决定书，原告找到被告公司，要求被告赔偿，被告不同意。故原告诉至法院。被告聚源公司辩称，不同意原告的诉讼请求，合同是有效的，该房屋建设在集体土地上，是缺少合法建设审批手续的房屋，属于小产权房屋，双方合同第五条已经写明，在被告出售该房屋时已经明确告知原告。合同中第六条明确写明，如遇国家拆迁由原告自行交涉，与被告无关。双方于2002年签订了《购房合同》，因周从礼称合同丢失，又于2011年4月18日补签了《购房合同》，我方也确认涉案房屋系周从礼的个人财产。另外针对小产权房屋北京市高院有裁判精神，认定小产权房屋如何处理不属于民事案件受案范围。我们认为在原告明知购买的房屋不能办理产权时所付的款项仅为房屋使用费。经审理查明，2002年10月8日，销售方（以下简称甲方）北京聚源置业有限公司与购买方（以下简称乙方）周从礼签订《购房合同》一份，约定乙方自愿购买甲方的平房，双方本着自愿平等、诚实信用、合法的原则，就该房的销售订立契约如下：1.该房的编号为北排×号用于商业房，建筑面积26.60平方米。2.双方同意售价为每平方米2600元，总房价款计人民币68160元。3.乙方同意按双方签订的付款方式将房款一次付清。4.盖房的结构为砖混结构，结构主体保修期一年。水、电设备乙方当面验收合格，以后如有损坏乙方自负，甲方不负责维修。5.乙方所购该房无产权，有自用、出租、转让权。使用权为50年。6.如遇国家征用或拆迁及不可抗拒自然灾害按国家政策自行交涉。7.乙方无论是否是本镇居民，都应服从当地有关部门和物业管理。8.本合同一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。最后双方签字盖章确认。合同签订后，周从礼交付房款68160元。之后因周从礼称合同丢失，聚源公司与周从礼于2011年4月18日重新签订内容相同的一份合同，并添加王彩勤为共同购买方。2011年6月27日，北京市房山区人民法院出具（2011）房民初字第6317号民事调解书一份，经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、周从礼与王彩勤离婚；三、位于房山区×镇×村×市场北排×号平房两间归周从礼所有。2020年10月22日，北京市房山区窦店镇人民政府出具《限期拆除通知书》一份，通知聚源置业有限公司因其在北京市房山区×镇×村村北建设的（砖混、彩钢结构）建设，未取得乡村建设规划许可证，依据《北京市城乡规划条例》第二十九条第三款、《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条、《北京市城乡规划条例》第六十二条、《北京市禁止违法建设若干规定》第四条、第十五条之规定，本机关责令你于2020年10月25日前将上述违法建设自行拆除。2020年11月3日，北京市房山区窦店镇人民政府出具《强制拆除决定书》一份，通知聚源置业有限公司因其在北京市房山区×镇×村村北建设的（砖混、彩钢结构）建设，未取得乡村建设规划许可证，依据《北京市城乡规划条例》第二十九条第三款、《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定属违法建设。根据《中华人民共和国行政强制法》第三十七条之规定，本机关决定：本机关将于2020年11月5日对你建设的违法建筑予以强制拆除。2021年3月26日，北京市房山区窦店镇人民政府出具《强制拆除决定书》一份，通知北京聚源置业有限公司其在北京市房山区×镇×村北建设的（砖混结构）建设，未取得乡村建设规划许可证，依据《北京市城乡规划条例》第二十九条、《北京市禁止违法建设若干规定》第二条之规定属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条、《中华人民共和国行政强制法》第三十五条规定、《北京市城乡规划条例》第六十二条、《北京市禁止违法建设若干规定》第五条，本机关于2020年10月22日对北京聚源置业有限公司做出了《限期拆除通知书》，责令北京聚源置业有限公司于2020年10月25日前自行拆除违法建设，但北京聚源置业有限公司未履行拆除义务。根据《中华人民共和国行政强制法》第三十七条、《北京市禁止违法建设若干规定》第十七条之规定，本机关决定：本机关将于2021年4月1日对北京聚源置业有限公司建设的违法建筑予以强制拆除。另查明，周从礼2002年至2007年期间在涉案房屋中自行经营建材。北京市房山区窦店镇人民政府于2021年4月1日对涉案的违法建筑已经强制拆除。上述事实，有双方当事人陈述、《购房合同》、《限期拆除通知书》、《强制拆除决定书》、发票、（2011）房民初字第6317号民事调解书等证据在案佐证。本院认为，聚源公司与周从礼签订《购房合同》，但双方在协议中约定，周从礼购买的该房屋使用权50年，聚源公司认可其所建的涉案平房均未取得建设规划许可证，北京市房山区窦店镇人民政府出具《强制拆除决定书》一份，已于2021年4月1日将涉案违法建筑进行强制拆除。因违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，故本案涉及的双方于2011年4月18日最后一次签订的《购房合同》应属无效合同。因双方均确认2011年4月18日签订的《购房合同》系对2002年10月8日所签订《购房合同》的补签，故合同中约定的使用权的起算日期应当为2002年，周从礼对涉案房屋至今已经使用19年时间，应当支付一定占有使用费用，比照50年使用费为68160元（每年1363元），周从礼应当支付的19年的占有使用费用为25091元，剩余31年使用费42259元应当由聚源公司退还周从礼。因签订涉案房屋的《购房合同》双方均存在一定过错，周从礼主张聚源公司给付利息，本院酌定以42259元为本金，自涉案房屋拆除之日（即2021年4月1日）起至判决生效之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，未超过部分本院予以支持，超过部分本院不予支持。因合同无效系自始无效，周从礼要求聚源公司给付违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告周从礼与被告北京聚源置业有限公司于2011年4月18日签订的《购房合同》无效；二、被告北京聚源置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告周从礼房屋使用费42259元及利息（以42259元为本金，自2021年4月1日至判决生效之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准）；三、驳回原告周从礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，由原告周从礼负担323元（已交纳），由被告北京聚源置业有限公司负担429元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 郭 倬二〇二一年五月二十六日书记员 董彤妍