四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终660号 上诉人（原审原告）：肖媛，女，1967年11月20日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：魏剑钊，四川睿典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周珑咏，四川睿典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：熊欣，女，1982年9月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：刘雪莹，四川佛都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乐山市安厦房地产营销策划有限公司，住所地：四川省乐山市市中区嘉定中路425号附2号。 法定代表人：卢平，总经理。 原审第三人：任莉英，女，1963年3月16日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原审第三人：李枚元，女，1968年5月3日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原审第三人：郭建兵，男，1983年1月25日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 上诉人肖媛因与被上诉人熊欣、乐山市安厦房地产营销策划有限公司（以下简称安厦公司），原审第三人任莉英、李枚元、郭建兵房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初1211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人肖媛及其委托诉讼代理人魏剑钊、周珑咏，被上诉人熊欣的委托诉讼代理人刘雪莹,被上诉人安厦公司的法定代表人卢平，原审第三人任莉英、李枚元、郭建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖媛上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持肖媛的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。郭建兵到庭陈述，其作为买受人购买了熊欣出售的案涉房屋，有双方签订的《房地产买卖契约》、熊欣出具的《收据》予以佐证；同时为了体现郭建兵作为案涉房屋的买受人、准物权人身份，郭建兵特意和熊欣到乐山市三江公证处办理（2010）乐市三证字第239号《公证书》，方便郭建兵日后对案涉房屋行使产权变更或者出售房屋等权利。郭建兵有了上述权利后又将案涉房屋以同样的形式出售给任莉英，形成了（2010）乐市三证字第398号《公证书》，任莉英成了案涉房屋的买受人、准物权人，在任莉英的身份上，一审法院未对其进行认定。任莉英以熊欣代理人的名义和肖媛签订《房地产买卖合同》，任莉英手中的两份《公证书》使得肖媛相信任莉英是有权出售案涉房屋的代理人，熊欣虽然没有直接委托任莉英，但她直接委托了郭建兵，由郭建兵转委托给任莉英，形成了权利的闭环，当任莉英出售给肖媛后，应当视为熊欣和肖媛形成了买卖合同关系。对于熊欣来说，其已经将房屋出售给了郭建兵并收到了房款，郭建兵明确将房屋出售给了任莉英并收到了房款，任莉英明确将房屋出售给了肖媛并收到了房款，只有肖媛才有资格申请产权变更登记。肖媛是在中介公司购买的案涉房屋，一审法院基于税收问题认定肖媛与熊欣之间不存在买卖合同关系的观点是错误的，税收问题与本案无关。按照法律规定，受托人任莉英的任何法律行为所产生的法律后果由委托人熊欣承担，熊欣有义务配合肖媛过户。另外，安厦公司的法定代表人卢平出具的《承诺书》表明，安厦公司有协助肖媛办理房屋过户的义务。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二十一条，以此来认定熊欣没有出售房屋给肖媛的意思表示，没有全面综合考虑本案案情，系适用法律错误。 熊欣辩称，一、熊欣对肖媛不负有约定或法定的过户义务。熊欣未与肖媛之间建立房屋买卖关系，并非合同的相对人，肖媛要求熊欣过户，没有合同依据；双方亦不存在赠与或其他法定的过户事由，故熊欣不应对肖媛承担过户义务。二、案涉房屋系肖媛从任莉英手中购买，购房款亦交付给了任莉英，根据合同的相对性原则，肖媛要求过户的对象是任莉英，而不是熊欣。虽然现在房屋并未登记在任莉英的名下，但任莉英可以要求郭建兵完成过户义务，以此类推来实现过户目的。三、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十四条对该类案件的审理做了明确的规定“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。对于参与中间流转的其他出卖人，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人”，虽然北京市高级人民法院的规定不能在四川省范围内的司法实践中直接适用，但该规定背后的法理是相通的，即过户的对象为交易相对方，而非其他人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。 安厦公司辩称，一、案涉《房地产买卖合同》第五条明确约定“甲方（熊欣）保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方（肖媛）造成的经济损失，甲方负责赔偿。”并未约定安厦公司承担任何责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零三条的规定，只有承担连带责任的当事人败诉的，才共同负担诉讼费用，本案显然不符合此规定。二、2010年3月16日，安厦公司法定代表人卢平向肖媛书面承诺在涉案房屋“满5年以上或税收政策有所松动时为肖媛办理房产证过户手续，过户税费由肖媛自行承担”，由于安厦公司并非《房地产买卖合同》缔约方，也不是肖媛的受托人，不可能在没有肖媛参与的情况下独立完成房产过户，因此当时书面承诺的实质只是承诺在符合约定条件时协助肖媛完成房产过户手续，该承诺并未涉及任何违约责任。三、原房产证是2008年3月办理的，根据法律政策和约定，在2013年3月后即可推进过户手续，而从肖媛拿到房屋钥匙和权属证书后入住该房屋起，一直到肖媛提起本案诉讼，近十一年之久的时间内，肖媛都没有积极推动完成过户手续，其自身负有很大责任，肖媛的诉请已经超过诉讼时效。四、案涉房屋系熊欣继承取得，当时过户税费较高，安厦公司已告知肖媛案涉房屋的所有交易过程，即熊欣出卖给郭建兵，郭建兵出卖给任莉英，肖媛是在充分了解案涉房屋的所有情况后决定购买。综上，请求驳回肖媛的上诉请求。 任莉英述称，任莉英是通过中介方安厦公司购买案涉房屋，安厦公司跟任莉英说郭建兵有权签房屋买卖合同，熊欣将所有权利委托给了郭建兵，且郭建兵有转委托权。任莉英告诉了肖媛案涉房屋是任莉英从郭建兵手中买来后转卖的，当时郭建兵和任莉英之间的委托手续还没有完善，肖媛也没有异议。 李枚元述称，李枚元是肖媛的朋友，安厦公司说了房子是熊欣继承来的，前后公证委托依然受到法律保护。安厦公司把案涉房屋的所有交易过程都告诉了肖媛，即熊欣出卖给郭建兵，郭建兵转卖给任莉英。既然熊欣已经将房屋出售，那就不应该重新申请补办产权证，请求法院判定熊欣直接为肖媛办理过户手续。 郭建兵述称，郭建兵从熊欣处购买案涉房屋后，转卖给了任莉英，因为当时办理过户的税费较高，所以就去办理了委托公证，郭建兵本人对案涉房屋是有出卖权利的。郭建兵告知了安厦公司该情况，即郭建兵才是房屋实际产权人，为了避税才办理的委托。 肖媛向一审法院起诉请求：1.判令熊欣、安厦公司立即协助肖媛办理乐山市市中区××巷××号××单元××楼××号房屋的产权过户义务；2.判令熊欣向肖媛支付违约金30,400元，肖媛因守约而发生的律师费15,000元；3.本案的诉讼费用由熊欣、安厦公司负担。 一审法院认定事实：落款日期为2009年12月13日的《房地产买卖契约》载明：甲方为熊欣，乙方为郭建兵。甲方自愿将位于乐山市市中区××巷××号××单元××楼××号的房屋出售给乙方。甲方必须于2010年2月底前办理公证。甲方办理完委托公证后，乙方一次性付清余款11万元。甲方将上述房屋于2009年12月30日交付乙方。落款甲方处有“熊欣”字样的签名，甲方委托代理人处有“吴佳琼”字样的签名。乙方处有郭建兵签名。此后，郭建兵向熊欣支付购房尾款11万元，熊欣向郭建兵出具《收据》。 2010年2月21日，四川省乐山市三江公证处出具（2010）乐市三证字第239号《公证书》证明：熊欣在《未婚声明书》上签名、捺印，并注明本公证书仅用于乐山市市中区××巷××号××单元××楼××号的住宅出售、按揭和过户之用。同日，四川省乐山市三江公证处出具（2010）乐市三证字第240号《公证书》证明：熊欣在前面的《委托书》上签名、捺印。该《公证书》所附《委托书》载明：熊欣作为委托人拥有位于乐山市市中区××巷××号××单元××楼××号的住宅一套［房产证证号：106176号，土地证号:乐城国用（2××8）第9××6号］，特委托郭建兵全权办理下列事宜：一、代为出售上述房产并收取卖房款；二、代为到银行办理上述房产的二手房按揭贷款事宜；三、代为办理上述房产的房产证、土地证等证件过户的相关事宜；四、代为缴纳上述房产过户的相关税费；五、受托人有转委托权；六、委托期限自签订此委托书之日起至上述委托事宜办完为止。受托人在上述授权范围内签署的一切文件及其行为的法律后果熊欣均予以认可。 落款日期为2010年3月12日的《房地产买卖合同》载明：甲方为熊欣，乙方为肖媛。甲方自愿将位于乐山市市中区××巷××号××单元××楼××号的房屋出售给乙方［房产证证号：106176号，土地证号:乐城国用（2××8）第9××6号］。甲乙双方定于2010年3月15日到公证处办理委托公证，公证完成当日，乙方一次性付给甲方余款，同时，甲方将公证书及房屋钥匙给乙方，中介方将房产证、土地证交给乙方。若任何一方违约，违约方除承担所发生的一切费用外并向对方支付房屋成交价20%的违约金。该房系原房主熊欣的父母继承给熊欣本人的产权，过户税费较高，乙方对该房已作充分了解，自愿购买该房。落款甲方处有“熊欣”字样的签名，甲方委托代理人处有“任莉英”字样的签名。乙方处有肖媛签名。此后，肖媛陆续将购房款支付给任莉英，任莉英向肖媛出具《收条》并将案涉房屋的房产证（乐山市房权证私房字第1××6号）交付给肖媛。 2010年3月15日，四川省乐山市三江公证处出具（2010）乐市三证字第398号《公证书》证明：郭建兵在前面的《委托书》上签名、捺印。该《公证书》所附《委托书》载明：熊欣将位于乐山市市中区××巷××号××单元××楼××号的住宅一套［房产证证号：106176号，土地证号:乐城国用（2××8）第9××6号］，委托郭建兵代为办理下列事宜“一、代为出售上述房产并收取卖房款；二、代为到银行办理上述房产的二手房按揭贷款事宜；三、代为办理上述房产的房产证、土地证等证件过户的相关事宜；四、代为缴纳上述房产过户的相关税费；五、受托人有转委托权；六、委托期限自签订此委托书之日起至上述委托事宜办完为止。”并办理了公证［公证书字号：（2010）乐市三证字第240号］。现郭建兵将上述委托事宜转委托给任莉英代为办理。受托人在上述授权范围内签署的一切文件及其行为的法律后果郭建兵均予以认可。 2010年3月16日，肖媛向中介陈志远支付办理土地证出让金3,000元，由中介以熊欣的名义交纳了土地使用权出让金、税费等费用。同日，卢平向肖媛出具《承诺书》，载明：卢平承诺在案涉房屋满五年以上或税收政策有所松动时为肖媛办理房产证过户手续，过户税费由肖媛自行承担。此后，肖媛陆续向任莉英支付购房款并入住案涉房屋至今。 2010年11月18日，肖媛取得土地使用权人为熊欣，使用权类型为出让的案涉房屋的《国有土地使用证》[乐城国用（2010）第130596号]。 同日，任莉英向李枚元出具《委托书》，将郭建兵委托任莉英的事项转委托李枚元代为办理。 2020年11月12日乐山市不动产登记中心出具的《乐山市市中区不动产登记和房屋产权交易信息查询结果》显示：不动产权属证书号为川（2020）乐山市不动产权第0××9号，产权人为熊欣，房屋地址为乐山市市中区××巷××号××幢××单元××楼××号，登记原因为所有权补证，登记时间为2020年5月27日。 另查明，肖媛委托律师代理本案产生律师代理费15,000元。 诉讼中，熊欣认可是其找中介公司在案涉房屋门口张贴要求肖媛及家人在三日内搬离案涉房屋的通知。 一审法院认为，从本案查明的事实来看，熊欣将案涉房屋出售给郭建兵，郭建兵又卖给任莉英，任莉英再卖给肖媛。各方通过由出卖人向买受人出具委托书的方式来减少税金的缴纳。熊欣从未有过将案涉房屋出售给肖媛的意思表示，也没有委托任莉英将案涉房屋出售给肖媛的意思表示，肖媛与熊欣之间并未建立房屋买卖合同关系。另，安厦公司并非案涉房屋的权利人，也非与肖媛产生房屋买卖关系的相对方。故，肖媛的诉讼请求，该院均不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回肖媛的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计468元，保全费1,520元，合计1,988元，由肖媛负担。 二审中，安厦公司向本院提交郭建兵与任莉英签订的《房地产买卖合同》原件一份，拟证明：案涉房屋是由郭建兵出卖给任莉英的，是真实的买卖。肖媛质证认为，对该合同的真实性、关联性、合法性均无异议，但肖媛在购买案涉房屋时只看到了熊新对郭建兵的授权委托书，郭建兵给任莉英的委托手续还没有办理，肖媛与任莉英约定的是办理了委托手续后再支付房款，肖媛不清楚他们之间的内部关系。熊欣质证认为，合同是否真实请法院核实，该合同的出卖方是郭建兵，肖媛是否看到过该合同并不重要，至于任莉英在交易过程中是否隐瞒了其真实权利人的身份，应该由肖媛和任莉英之间通过相应的法律途径解决。任莉英质证认为，合同是任莉英签的，案涉房屋是任莉英从郭建兵处购买，是真实的。李枚元、郭建兵质证认为，对该证据无异议。 本院认证，前述证据真实、合法，且与本案处理具有关联性，本院依法予以采信。 本院二审查明：落款日期为2010年3月12日的《房地产买卖合同》载明：甲方为熊欣，委托代理人为郭建兵，乙方为任莉英。甲方自愿将位于乐山市中心城区××巷××号××单元××楼××号房地产出售给乙方［房产证证号：106176号，土地证号:乐城国用（2××8）第9××6号］。上述房地产成交总价格为132,000元，乙方于2010年3月12日支付30,000元给甲方作为购买该房的定金；合同签订后，乙方付给甲方95,000元，同时，甲方将房产证、土地证等所有手续交给乙方；余款7,000元，待甲乙双方办理公证后，由乙方一次性付给甲方（公证完成当日付清）。2010年3月12日交房给乙方。该房过户费由乙方承担。该房售价包括水、电、气、光纤设施及户头归乙方所有。若该房不能过户，则由郭建兵负责退还全部房款。落款甲方处有“熊欣”字样的签名，甲方委托代理人处有“郭建兵”字样的签名；乙方处有任莉英签名。该合同签订后，任莉英按约向郭建兵支付了购房款132,000元，郭建兵则将案涉房屋的《房屋所有权证》《国有土地使用证》及房屋钥匙交给了任莉英。 2010年11月18日，国土部门针对案涉房屋重新办理《国有土地使用证》（[乐城国用（2010）第130596号]），载明的土地使用权人仍然为熊欣，使用权类型为出让，该证由肖媛持有。 以上事实，有一审庭审笔录、《房地产买卖合同》及当事人陈述予以证实。 对一审法院查明的其他事实，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、肖媛所签《房地产买卖合同》中的出卖人的认定；二、熊欣、安厦公司应否协助肖媛办理过户手续；三、肖媛主张的违约金、律师费应否支持。 关于争议焦点一，肖媛所签《房地产买卖合同》中出卖人的认定。根据本案查明的事实看，案涉房屋由熊欣出卖给郭建兵，郭建兵转卖给任莉英，任莉英再与肖媛签订买卖合同。肖媛主张其在签订合同时，并不知晓熊欣、郭建兵、任莉英之间的内部关系，因此合同相对方为熊欣。关于肖媛是否知晓案涉房屋的真实交易过程，各方当事人陈述不一，且均未提交书面证据予以证明，但根据二审庭审中各方所陈述的内容，中介方安厦公司和出卖人任莉英均称自己将案涉房屋的所有真实交易过程告知了肖媛，买房人肖媛的朋友李枚元亦称安厦公司向肖媛告知了案涉房屋的所有交易情况，即熊欣出卖给郭建兵、郭建兵转卖给任莉英，而在本庭询问肖媛时，肖媛的回答为“那么多年了，记不清了”。从在案当事人之间关系的亲疏远近来看，李枚元为肖媛朋友，李枚元的陈述明显不利于肖媛，李枚元的陈述与安厦公司、任莉英的陈述可以互相印证，李枚元陈述的事实具有高度盖然性；同时，肖媛对该于己不利的事实既不承认也不否认，肖媛本人为该事实的亲历者，其关于时间久远记不清的陈述不具有客观真实性和合理性，本院对肖媛的该上诉理由不予采纳，肖媛所签《房地产买卖合同》的出卖人为任莉英。 关于争议焦点二，熊欣、安厦公司应否协助肖媛办理过户手续，本案中，熊欣、郭建兵、任莉英之间依次办理委托公证的真实目的是为了减少税金的缴纳，该行为因违反了我国相关税收规定而无效，但各方当事人关于买卖房屋的意思表示真实，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为有效。鉴于本案存在房屋数次转手买卖的情况，肖媛所签《房地产买卖合同》中的出卖人为任莉英，根据合同相对性原则，肖媛应该首先向合同相对方任莉英主张权利，其突破合同相对性直接要求熊欣协助过户，与查明的事实和法律规定不符，本院不予支持。安厦公司非案涉房屋的权利人，亦非与肖媛产生房屋买卖关系的相对方，肖媛要求其承担协助办理过户手续责任的理由不能成立。 关于争议焦点三，肖媛主张的违约金、律师费应否支持。根据前述焦点一的分析，肖媛所签《房地产买卖合同》的相对人为任莉英，并非熊欣，故基于履行该份合同产生的违约责任即违约金、律师费，均不应由熊欣承担。肖媛可另案向任莉英主张权利。综上所述，肖媛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费936元，由肖媛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌建英 审 判 员 聂佳丽 审 判 员 余 遥 二〇二一年五月三十一日 法官助理 童渝婷 书 记 员 周 黎 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适 用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。