北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初6371号原告：李彦敏（反诉被告），女，1975年4月26日出生，汉族，平安保险业务员，住北京市丰台区。被告：周晓波（反诉原告），男，1994年4月26日出生，汉族，美乐家物业管理有限公司经理，住北京市西城区。被告：周晓彬，男，1991年3月19日出生，汉族，美乐家物业管理有限公司经理，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：周晓波（周晓彬之弟），同被告周晓波。原告李彦敏（反诉被告）诉被告周晓波（反诉原告）、周晓彬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李彦敏、被告周晓波、被告周晓彬的委托诉讼代理人周晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彦敏向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告周晓波返还租金5600元，并支付违约金5600元；2.请求法院判令被告周晓彬返还押金2800元；3.判令本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年11月，原告通过被告开设的美乐家公寓租房，并于11月22日转账给周晓彬13500元，包括三个月房租和一个月押金及中介费。11月27日，原告与周晓彬签订《房屋租赁合同》，由原告承租位于北京市西城区XX室的主卧，租金为2800元/月，租期为2017年12月1日至2018年11月30日，支付方式为押一付三。2018年底，原告向周晓彬表示续租，并向周晓彬继续支付房费，周晓彬表示同意但没有续签纸质版租赁合同。2019年5月，周晓彬告知原告，以后由其弟弟周晓波管理房屋，租金支付给周晓波即可。2019年5月1日起，原告开始向周晓波支付房租，2019年11月7日，原告联系周晓波要求续租，并于2019年11月17日通过微信转给周晓波2019年12月1日至2020年2月28日房租8400元。2019年12月，周晓波突然告知原告房子不租了，并令原告于2020年1月1日前搬出房屋，并表示会退还房租和押金。其后原告于12月31日搬出了涉案房屋，并联系周晓波要求退还租金和押金，但周晓波一直拒绝退还。现原告无奈，依据相关法律规定向法院提起诉讼，请法院依法判决，以维护原告合法权益。被告周晓波、周晓彬辩称，原告所述基本上是正确的，让原告退租是因为她擅自把房屋修改格局并对外出租。原告承租之后，把承租的一间房隔成两间，然后对外转租了一部分。涉案房屋是我方从中介公司租过来之后转租给原告的，中介公司因为这事跟我解除了合同并扣除了押金5300元，并要求我将房屋恢复原状，我方恢复房屋原状花费4500元。我方和原告签订租赁合同每次一年，连续续租了两年，2018年底期满后没有再续签书面合同，租期默认一年。我方在2019年底提前收房是因为原告违约导致，我方不存在违约行为，不同意向原告支付违约金。因为原告违约，给我方造成损失，原告在赔偿我方损失之后，我方同意把剩下的钱退给原告，如果不够原告应该再接着补给我方。反诉原告周晓波提出如下反诉请求：1.要求反诉被告赔偿押金损失5300元；2.要求反诉被告赔偿修理房屋的损失4500元；2.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2019年11月原告续租后向我方交了三个月的房租，双方没有签续签书面合同，原告使用房屋一个月后，由于房主提出原告扰民和房屋脏乱差要求收房，所以造成我方无法再继续使用和出租涉案房屋，我方因违约赔偿了上家违约金5300元，并出资4500元将房屋粉刷干净，原告应当赔偿我方因此产生的损失，现提出反诉，望判如所请。反诉被告李彦敏辩称，我于2017年12月1日开始承租涉案房屋，我觉得我自己租这个房子有点大，周晓彬就找人把房子打了隔断，周晓彬又介绍来了一个客户，并收取了中介费，让我对外转租。2019年4月26日，派出所上门检查房屋，要求拆除隔断，2019年5月底，我就把隔断拆除了。此后我继续和周晓彬介绍的人一起合租房屋，我并没有赚取差价。2019年11月19日，我与周晓波协商确定再续租一年，我向其交了三个月的租金后，周晓波于2019年12月底提出房主要收房，让我搬家，周晓波答应在我搬走后退还我租金和押金，我把自己的东西全拉走了，我没有违约，不同意赔偿被告的损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月27日，原告李彦敏作为承租人（乙方），被告周晓彬作为出租人（甲方），签订《北京市房屋租赁合同》，约定：租赁房屋座落于西城区广外大街411号西门201主卧，租赁用途：居住，居住人数3人，最多不超过4人。租赁期限为2017年12月1日至2018年11月30日；每月租金标准为2800元，支付方式为押一付三；关于转租约定：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同法无法继续履行的，本合同自动解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达3日以上的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达3日以上的。2、欠缴各项费用达200元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动，损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款规定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款规定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前30日内通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。合同第十一条约定：合同到期前一个月，如乙方不续组，需配合甲方看房，配合搬家（接到甲方通知3天内），甲方则退还乙方押金及剩余房租，如不配合，则视为违约。李彦敏于上述合同签订后，向周晓彬交纳了押金2800元、房租8400元、中介费2000元、卫生费360元。双方合同履行期间，因李彦敏独自支付租金存在困难，周晓彬便为李彦敏介绍了案外人共同租用涉案房屋，并在涉案房屋内安装了隔断，周晓彬另收取了案外人的中介费用。上述合同到期后，双方当事人又按照原合同条款续租了一年，合同至2019年11月30日止。续租合同履行期间，应政府有关部门的要求，李彦敏于2019年4月底将涉案房屋内的隔断拆除，但与李彦敏共同租住的人员并未搬出涉案房屋。2019年5月，周晓波开始接手涉案房屋的出租并收取租金，但未要求李彦敏清理其他租住人员。2019年11月17日，周晓波与李彦敏口头协商不涨租金按原合同条款续租一年，周晓波收取了李彦敏2019年12月1日至2020年2月29日的租金8400元。2019年12月底，周晓波告知李彦敏房主要收回房屋，要求李彦敏于2019年12月31日前腾房。李彦敏按照周晓波的要求将涉案房屋交还给了周晓波，但周晓波未将剩余租金和押金退还给李彦敏。现李彦敏以周晓波提前收房构成违约为由诉至本院，1.要求周晓波返还租金5600元，并支付违约金5600元；2.要求被告周晓彬返还押金2800元。庭审中，周晓波主张其提前收房是因为李彦敏转租扰民且房屋卫生脏乱差，导致其与上一家出租人不能继续履行合同，其向上一家出租人支付的押金5300元被扣除，其为粉刷房屋支出费用4500元，上述损失均系李彦敏的违约行为所导致，周晓波因此提出反诉，要求李彦敏赔偿其经济损失共计9800元。周晓波针对其主张提交了《合同终止协议》，内容为：“双方自2020年1月1日终止合同，扣除乙方押金5300元。限5日内将房屋恢复原样，包括刷墙、清理屋内物品、保洁、水电费结清。修缮完毕经我方验收合格后退还剩余房租12600元。如果逾期未修复，我方有权自行修缮房屋，一切费用从剩余房租中扣除。北京华峰伟业信息咨询有限公司（盖章）周晓波”。李彦敏认为其一直与他人合租涉案房屋，周晓彬、周晓波均认可，其不存在违约行为，其在交付房屋时已经进行了清理，双方合同未约定交房时需要对房屋进行粉刷，故不应由其承担上述费用。本案审理中，经本院询问，周晓彬、周晓波均认可李彦敏交纳的押金2800元已由周晓彬转给周晓波，李彦敏因此将要求周晓彬返还押金2800元变更为要求周晓波返还押金2800元。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，周晓波与李彦敏在租赁合同到期之后，口头协商按原合同条款续租一年，双方续租一个月后，周晓波提出房主要收回房屋便与李彦敏解除了合同。庭审中，周晓波主张涉案合同解除的原因是李彦敏转租房屋造成扰民所致。李彦敏则主张涉案合同解除的原因是周晓波提前收房所致。对于双方争议，本院认为，根据双方当事人陈述可知，李彦敏承租涉案房屋以后，周晓彬为李彦敏介绍了合租客户并分别收取了李彦敏和合租户的中介费用，李彦敏承租涉案房屋期间一直与其他人共同租住。周晓波最近一次与李彦敏续租合同时，亦有人与李彦敏共同租住涉案房屋，周晓波对此并未提出异议。周晓波向李彦敏收房时提出的理由也未非李彦敏转租违约，故应认定周晓波对李彦敏转租的行为认可；李彦敏在周晓波提前收房时也未提出周晓波提前收房违约，积极配合周晓波办理了房屋交接手续，并认可周晓波退还其押金和剩余租金即可，上述事实说明涉案租赁合同系经双方当事人协商一致解除，故对李彦敏要求周晓波支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于李彦敏要求周晓波返还押金和剩余租金的请求，我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周晓波与李彦敏之间的租赁合同解除后，根据上述规定，周晓波应将押金2800元和剩余租金5600元退还李彦敏，本院对李彦敏要求周晓波退还剩余租金和押金的请求予以支持。关于周晓波反诉要求李彦敏赔偿损失的请求，双方协议解除合同时，周晓波已将房屋收回，周晓波收房时并未对房屋现状提出异议，现周晓波要求李彦敏赔偿粉刷房屋损失的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。周晓波提交的证据不能证明其交与上一家出租人的押金未被退回的具体原因，周晓波要求李彦敏赔偿其押金损失的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告周晓波退还原告李彦敏押金2800元及剩余租金5600元。二、驳回原告李彦敏其他诉讼请求。三、驳回被告周晓波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元、反诉费25元，由原告李彦敏负担60元（已交纳），由被告周晓波负担115元（已交纳25元），余款于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年五月二十五日法官助理 姜 洁书 记 员 温晓娟