安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0303民初2085号原告：安徽省国民物业管理有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市解放路与雪华路交叉口雪华信用社楼上318室，统一社会信用代码91340300677591332R。法定代表人：朱长青，总经理。委托诉讼代理人：邹涛，安徽全路律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冠礼，安徽全路律师事务所实习律师。被告：顾有兵，男，1957年11月2日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。原告安徽省国民物业管理有限责任公司（以下简称国民物业）与被告顾有兵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国民物业的委托诉讼代理人邹涛、王冠礼，被告顾有兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。国民物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2014年至2020年物业费8603元、电梯电费1680元，并按日万分之五支付截至2020年12月31日的违约金7504元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月21日，原告与蚌埠永源房地产开发有限责任公司签订《百合公馆一期》，委托原告对百合公馆一期小区提供前期物业管理服务。2016年7月14日,经蚌埠市经济开发区胜利街道建筑一村居委会研究决定，该小区仍由原告托管。2019年1月1日，原告与百合公馆一期业主委员会签订《物业服务合同》，物业费按每月每平方米0.75元计算。被告自2014年起在百合公馆一期1幢2单元204号居住，截至2020年12月31日，被告共拖欠物业费8603元，电梯电费1680元。原告多次催交未果，故诉至法院。顾有兵辩称，一、民事诉状中的内容不属实，（一）诉讼请求内容不属实。1.原告诉请要求被告支付电梯电费1680元，但其未提供供电局的交费单和电梯电费分摊计算方法，不符合《物业服务合同》约定及《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》的规定。2.原告诉请要求被告支付违约金7504元无任何根据，被告不存在违约，原告未履行《物业服务合同》的约定，对属于公共部分的天井未进行打扫。2013年下半年，因天井防水墙被雨水泡坏，致使雨水渗透墙把被告家客厅墙浸泡坏，被告多次找物业公司协调维修未果。3.原告未按照《物业服务合同》约定的标准及相关规定履行物业服务，本案诉讼费应由原告承担。（二）事实及理由不符合实际。1.《（百合公馆一期）物业委托管理服务合同》是2018年7月14日签的，而非2016年7月14日。2.原告未提供证据证明其多次向被告催交物业费。二、原告存在不作为、服务不到位、未履行物业服务合同等问题，应当依法承担相应的法律责任。小区长期存在监控损坏、电梯内的监控及五方对讲全部损坏报废、电梯长期不能安全运行、消防管道常年处于无水状态、小区消防地下管道地下漏水、篮球场塑胶地坪大面积损坏、户外健身器材和儿童娱乐设施损坏、喷水池不喷水、水渠变成臭水沟等问题，原告均拒绝维保、维修，致使2020年业委会动用小区公维基金6万余元用于重新安装监控设施设备，且2020年7月16日，监管部门还对原告下达特种设备安全监察指令书。原告从未曾公布过物业服务费用收支账目。近几年来的公共收益原告至今没有返还业主，也未予以公示。由于原告服务质量太差，在案涉小区业主对原告评议的满意率仅为48.1%。在继聘、选聘物业公司投票中，同意人数仅占5.4%。本案符合国务院关于物业管理条例关于小区业主可拒缴物业费的情形的最新规定。三、原告与蚌埠永源房地产开发有限责任公司签订的【百合公馆一期】前期物业委托管理服务合同、胜利街道建筑一村居委会签订的物业委托管理服务合同，被告均不予认可，后两方均不能代表小区业主。前者法人没有签字，后者在签订时并未召开业主大会，也没有征求任何业主意见。且上述物业委托管理服务合同并未对原告约定任何约束条件，不符合有关法律法规。蚌埠永源房地产开发有限责任公司应负有监督和管理责任。2016年5月21日至2018年7月13日期间无任何物业服务合同，原告在这期间所收的费用违法。四、原告的诉讼请求已经超过三年的诉讼时效，已经丧失胜诉权，应当依法驳回其诉讼请求。最后请求法院从中协商解决原告补偿被告几年来打扫卫生费用并将天井防水墙和客厅墙维修好。本院经审理认定事实如下：被告顾有兵系蚌埠市百合公馆（一期）小区1号楼2单元2层4号房屋的业主，该房屋建筑面积为136.53平方米。2013年5月21日，蚌埠市长青物业管理有限责任公司（以下简称长青物业）与蚌埠永源房地产开发有限公司签订《【百合公馆一期】前期物业委托管理服务合同》，约定由长青物业向百合公馆（一期）全体业主和物业使用人提供物业服务，委托管理期限为三年，物业综合服务收费标准为建筑面积高层每月每平方0.75元。合同同时约定，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方（长青物业）可以按照与业主签订的《物业服务管理协议》执行，从逾期之日起按应缴费用加收万分之五违约金。合同到期后，长青物业继续为百合公馆（一期）提供物业服务。后，蚌埠经济开发区胜利街道百合公馆一期业主委员会成立（以下简称业委会）。2019年1月1日，原告国民物业与业委会签订《【百合公馆一期】物业服务合同》约定原告继续向小区提供物业服务，合同服务期限为两年，即自2019年1月1日至2020年12月31日，物业综合服务收费标准为建筑面积高层每月每平方0.75元。被告自认其物业服务费交至2013年5月后再未交纳。另查明，2016年9月29日，长青物业企业名称变更为安徽省国民物业管理有限责任公司。本院认为，原告与蚌埠永源房地产开发有限责任公司及业委会签订的《【百合公馆一期】前期物业委托管理服务合同》和《【百合公馆一期】物业服务合同》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，故对被告辩称蚌埠永源房地产开发有限责任公司不能代表小区业主的辩解意见，本院不予采信。在原告依约为小区业主提供物业管理服务后，被告作为该小区业主，理应按照合同约定及时交纳物业服务费。被告抗辩原告服务没有达到合同要求，对其反应问题没有及时解决，故其不交纳物业服务费，结合被告提供的证据及庭审调查情况，原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，但被告提供的证据不足以证明原告履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形。因物业服务系针对全部业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。但在本案中考虑到原告提供的物业服务存在瑕疵，本院对被告应交纳的物业费8601.39元酌情予以减免，酌定为该数额的70%即6020.97元，并对原告提出的违约金不予支持。被告辩称2016年5月21日至2018年7月13日期间无物业服务合同及业委会签订物业服务合同时并未召开业主大会且未经业主允许，但其在庭审中自认案涉小区自2013年5月至2020年12月31日均系由原告提供物业服务，故对该辩解意见，本院不予采信。关于原告诉请的电梯电费，因其未出示相关证据加以证实，故本院不予支持。关于原告的诉讼请求超过诉讼时效的被告辩解意见，因双方合同未约定物业服务费用的具体支付方式及支付时间，故原告有权要求被告在合理期限内返还，故对被告的该辩解意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第三十四条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告顾有兵于本判决生效之日起十日内给付原告安徽省国民物业管理有限责任公司2014年1月1日至2020年12月31日的物业费6020.97元；二、驳回原告安徽省国民物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，减半收取122.5元，由原告安徽省国民物业管理有限责任公司负担81.5元，被告顾有兵负担41元，被告负担额于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 员 章一鸣二〇二一年五月二十四日法官助理 朱瑨晗书 记 员 冯珍艳