北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0119民初2196号原告：北京东羊坊一号物业管理有限公司，住所地北京市延庆区旧县镇东羊坊村一区三巷一号，统一社会信用代码91110229MA00AL084F。法定代表人：蔡淑红，总经理。委托诉讼代理人：宋秀云，女，1962年11月15日出生，北京东羊坊一号物业管理有限公司项目经理，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：周东升，男，1965年1月14日出生，北京东羊坊一号物业管理有限公司法律顾问，住北京市延庆区。被告：刘景友，男，1957年11月12日出生，住北京市延庆区。原告北京东羊坊一号物业管理有限公司（以下简称东羊坊物业公司）与被告刘景友物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院第一次开庭时，原告东羊坊物业公司的法定代表人蔡淑红及其委托诉讼代理人宋秀云、周东升与被告刘景友到庭参加了诉讼。本院第二次开庭时，原告东羊坊物业公司的委托诉讼代理人宋秀云、周东升与被告刘景友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东羊坊物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令刘景友缴纳拖欠2019年12月至2020年12月的物业管理费共计3340.35元、违约金350.67元，合计3691.02元。事实与理由：东羊坊物业公司于2016年12月开始进驻北京市延庆区××号（别名××小区）提供物业服务至今。2017年3月27日东羊坊物业公司与北京××房地产开发有限公司（以下简称××公司）签订《北京市前期物业服务合同》，合同期限两年（2017.3.27-2019.3.26）。刘景友系该小区业主，住房面积85.65平方米，于2018年11月23日进驻该小区居住（2018.11.23-2019.11.22物业费已交开发商）。在东羊坊物业公司多次催缴物业费的情况下，刘景友以各种理由拒绝缴纳物业费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《北京市物业管理条例》的有关规定，按照《北京市前期物业合同》第七条第一款、第八条第一款、第十五条第六款的规定，刘景友应缴纳物业费3340.35元（按照3元/平方米/月的标准，自2019年12月至2020年12月共计13个月）、违约金350.67元。为维护东羊坊物业公司合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特诉请延庆区人民法院依法判决。被告刘景友辩称：东羊坊物业公司所诉事实及理由不成立。现就本小区的现状事实和拒付理由答辩如下：一、东羊坊物业公司与刘景友从未签订过任何《物业管理服务协议》，东羊坊物业公司是建设单位××公司聘用的前期物业，服务期限为2年，自2017年3月27日至2019年3月26日，其物业服务标准不低于《住宅物业服务等级规范（三级）》的相应要求。并且，东羊坊物业公司于2018年就前期物业费问题向延庆区人民法院起诉建设单位，人民法院已经于2019年12月1日作出了民事判决。东羊坊物业公司前期物业服务合同于2019年3月26日到期后，也从未与刘景友及本小区所有业主签订任何物业服务合同。根据本小区存在的诸多问题，在全体业主极力呼吁下，该小区得到了区住建委、××街道的高度重视，并于2020年6月正式成立了××小区业主委员会。业主委员会于同年10月12日向东羊坊物业公司送达了《物业解聘通知书》。前期物业费用理应由建设单位支付，不应该由小区业主承担。东羊坊物业公司不能重复收取物业费。但是在前期物业服务到期后，东羊坊物业公司并未与刘景友及小区所有业主签订任何物业服务合同，没有与小区业主形成权利义务关系，东羊坊物业公司到底出于什么目的不得而知，所以刘景友不应支付物业费，对东羊坊物业公司的物业服务不予承认是完全有道理的，依法依理都是没有任何问题的。二、东羊坊物业公司未尽到物业服务职责，与《北京市物业管理条例》中的要求极不相符。由于失职、失责不作为，导致该小区杂草丛生，小区私搭乱建、私自将绿地改为菜园等现象较为普遍；小区地面管线裸露、坑坑洼洼，楼房外墙面砖和楼道地面砖脱落无人维修、灯泡坏了无人换、屋顶漏水无人管、电梯坏了无人维保等等；小区的公共设施严重损毁，灭火器材过期，防水排水存在重大安全隐患，给该小区居民（全体业主）造成了极大的威胁，带来了重大的安全隐患，时时刻刻都在威胁着小区居民的财产和人身安全。东羊坊物业公司称不上是合格的物业公司，小区大门无任何保安人员值守、无保洁人员、无绿化维护人员、无工程维修人员，只知道高收费、乱收费，收费没有依据、无章法，小区广大业主对东羊坊物业公司意见极大，为什么广大业主都不交或拒交物业费，事实真相一目了然。既然东羊坊物业公司是物业服务公司，就应该对小区居民负责，对广大居民的财产和人身安全负责，对小区环境卫生负责，对绿化美化负责。应该对本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理负责。应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡逻和定期养护负责。但东羊坊物业公司未能履行好作为物业公司应履行的上述责任。综上，东羊坊物业公司收取的物业费无合法的依据，未提供物业服务，而且还高额收取物业费，同时至今拒不撤离物业管理区域，不履行物业应有的义务，致小区广大业主处于混乱、无序，每日生活在重大安全隐患之中，人身安全、财产损失随时有可能降临和发生。因此，特请求法院依照本小区存在的问题、目前的现状以及东羊坊物业公司不履职、不尽责等具体事实，依法驳回东羊坊物业公司的诉讼请求，还××小区广大业主一个公正、公平和一个美好的生活环境。本院经审理认定事实如下：××公司系北京市延庆区××号（现名称：××小区）的开发建设单位，小区内共有199户。2017年3月27日，××公司（甲方）与东羊坊物业公司（乙方）签订了《北京市前期物业服务合同》，双方约定，由东羊坊物业公司为北京市延庆区××小区提供物业服务；乙方提供的物业服务包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等，协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理，协助做好安全防范工作，消防服务，包括公共区域消防设施的维护，依法对物业装饰装修提供服务；前期物业服务期限为2年，自2017年3月27日至2019年3月26日；物业服务费应当从甲方通知乙方进场办理承接查验、收房之日起计收，甲方在通知乙方办理承接查验、收房前30日支付半年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为上一半年截止前5个工作日支付；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：其中多层住宅3元/平方米/月，停车服务费按露天停车场车位150元/个/月、地下停车库、停车楼车位100元/个/月；甲方应按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用；甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；乙方的服务标准为不低于《住宅物业服务等级规范（三级）》；乙方按照服务标准提供物业服务，收取物业服务费；本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费仍由甲方按合同的约定标准交纳；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照延迟撤出期间物业服务总费用的二倍向甲方支付违约金。另外，双方还在合同中约定了其他事项。合同签订前，东羊坊物业公司已提前进驻××小区提供物业服务，合同签订后，东羊坊物业公司继续为××小区提供物业服务。刘景友购买了××小区××号楼××单元××室房屋，成为该房屋的业主，该房屋建筑面积为85.65平方米。东羊坊物业公司为刘景友提供了物业服务。2018年11月23日-2019年11月22日期间的物业费，刘景友已交给××公司。之后，东羊坊物业公司向刘景友催要物业费未果。2020年10月12日，××小区业主委员会给东羊坊物业公司发了解聘通知书，要求东羊坊物业公司于2020年11月30日撤场交接，但东羊坊物业公司拒绝撤出小区。2021年3月5日，东羊坊物业公司诉至本院，请求法院判令刘景友缴纳拖欠2019年12月至2020年12月的物业管理费共计3340.35元、违约金350.67元。庭审中，东羊坊物业公司以诉称理由，坚持诉讼请求；刘景友称其于2018年11月23日入住，同时称其未办理房产证，以辩称理由，不同意东羊坊物业公司的诉讼请求。另查明，因××公司欠付东羊坊物业公司2017年3月27日-2018年9月26日期间的物业服务费，东羊坊物业公司于2018年9月将××公司起诉至北京市延庆区人民法院（以下简称本院），请求判令：1、××公司给付拖欠的自2017年3月27日-2018年9月26日共18个月的前期物业服务费1783311.60元；2、××公司给付逾期支付2017年3月27日-2018年9月26日期间物业费的违约金297000元（根据合同约定，违约金按照日万分之五计算，约为330000余元，按照9折主张）。该案案号为（2018）京0119民初××号，本院认定涉诉小区地下建筑（储藏室）面积为4435.40平方米、地上建筑面积为26550平方米，总面积（未包含车库）为30985.40平方米，系东羊坊物业公司提供的物业服务。2019年12月1日，本院作出（2018）京0119民初××号民事判决书（以下简称××号判决书）判决：一、北京××房地产开发有限公司给付北京东羊坊一号物业管理有限公司2017年3月27日至2018年9月26日期间的物业服务费共计1783311.60元（于判决生效后十日内给付）；二、北京××房地产开发有限公司给付北京东羊坊一号物业管理有限公司因拖欠2017年3月27日至2018年9月26日期间物业服务费而产生的违约金297000元（于判决生效后十日内给付）。该案件的判决现已生效。审理中，本院依职权调取了由××业主委员会成员（其中刘景友为业主委员会委员）制作并上门征求意见的《××小区物业征求意见表》，上述征求意见表上共列有171户业主，其中签名字同意解聘东羊坊物业公司的有78户，划对勾的有21户，签“同意”的有7户，表示需先聘请新物业公司再解聘前期物业的有1户，弃权的有1户，未发表意见的有63户，在签“同意”和“划对勾”的业主中，普遍存在在其他事项上签名字，而在“解聘前期物业、聘请正规新物业”项下未签名字而仅签“同意”或者“划对勾”的情形，签名字同意解聘东羊坊物业公司的业主未过半数，且××小区业主委员会委员赵某承认在签名字的业主中存在别人代签的情况。上述事实，有《北京市前期物业服务合同》、催缴物业费通知单、催缴短信及照片、报告、电梯问题情况说明、日常工作记录、××号判决书及执行裁定书、交纳物业费清单、××小区物业征求意见表、薪资表、照片及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点主要有以下三点：一、刘景友向东羊坊物业公司交纳物业费的期间；二、是否应对刘景友应交纳的物业费予以酌减；三、东羊坊物业公司诉请的违约金应否支持。关于刘景友向东羊坊物业公司交纳物业费的期间问题。1、关于东羊坊物业公司诉请刘景友支付2019年12月至2020年11月30日期间的物业费问题。2019年3月26日，××公司与东羊坊物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》到期后，世爵华府小区没有其他物业服务企业进驻，东羊坊物业公司也未与刘景友签订《物业服务合同》，但东羊坊物业公司在此期间提供了事实上的物业服务，刘景友认可，故刘景友应交纳上述期间的物业费。2、关于东羊坊物业公司诉请刘景友支付2020年12月1日至2020年12月31日期间的物业费问题。根据《物权法》第七十六条的规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利。选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述《××小区物业征求意见表》上显示的情况，仅签“同意”和“划对勾”无法客观地反映业主的真实意思表示，而签名字同意解聘东羊坊物业公司的业主未超过全部业主总人数的半数，故本院认定《××小区物业征求意见表》关于解聘东羊坊物业公司未形成有效决议，××小区业主委员会于2020年10月12日向东羊坊物业公司发出的解聘通知书不符合解聘物业公司的法定程序。解聘通知书上确定的交接日期到期后，东羊坊物业公司继续在××小区内提供物业服务，故刘景友应当支付2020年12月1日至2020年12月31日期间的物业费。关于刘景友应交纳的物业费应否予以酌减的问题。刘景友在诉讼中提出东羊坊物业公司无相关工作人员，服务质量差。东羊坊物业公司向本院提交了2016年12月至2021年3月的员工薪资表，薪资表显示东羊坊物业公司的工作人员大部分月份均在10人以上。刘景友未发表质证意见，也未提交证据予以反驳，故本院对东羊坊物业公司提交的员工薪资表予以采信。刘景友在诉讼中提出的东羊坊物业公司在提供物业服务过程中存在诸多问题，达不到《住宅物业服务等级规范（三级）》的标准，本院结合刘景友以及××小区其他业主的陈述、刘景友提交的照片，认定东羊坊物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故本院在刘景友应交纳的物业费的数额基础上酌情减少15%。刘景友应交纳2019年12月1日至2020年12月31日期间物业费的金额为2839.30元（3340.35元×85%）。关于东羊坊物业公司诉请的违约金应否支持的问题。根据本案查明的事实，东羊坊物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，刘景友并非恶意不交纳物业服务费，故东羊坊物业公司要求刘景友给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。最后,本院需要指出的是,物业服务具有综合性、长期性等特点,往往涉及小区和业主生活的方方面面,物业服务水平的完善和提高,需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解。在本案的审理中,本院注意到业主一方提出了对物业服务不满意的问题,本院希望东羊坊物业公司重视业主的意见和建议,认真研究完善小区服务的对策,切实提高物业服务质量。小区业主在发现物业公司的服务存在瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但若以此为由拒绝交纳物业费，将导致物业服务质量进一步降低的恶性循环，不利于小区的整体发展。唯有通过双方的共同努力，才能营造更加和谐的小区环境。此外，若小区业主决定解聘现有物业服务企业，需严格遵守《物权法》的相关规定，形成有效的业主大会决议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、刘景友于本判决生效后七日内给付北京东羊坊一号物业管理有限公司2019年12月至2020年12月的物业管理费共计2839.30元；二、驳回北京东羊坊一号物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京东羊坊一号物业管理有限公司负担6元（已交纳），由刘景友负担19元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 朱和平二〇二一年五月二十一日法官助理 王竟百书 记 员 张 欣