淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0804民初1357号原告（反诉被告）：江苏长淮实业有限公司，住所地淮安市淮阴区马头镇台创园加工区。法定代表人：吴建德，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍跃华，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊成彥，江苏安淮律师事务所律师。被告（反诉原告）：张国外，男，1976年12月25日出生，汉族，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：孙国民，浙江亿光律师事务所律师。委托诉讼代理人：付旭芳，浙江亿光律师事务所律师。原告江苏长淮实业有限公司（以下至判决主文前简称长淮公司）与被告张国外租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，张国外提起反诉，本院依法进行合并审理。原告长淮公司委托诉讼代理人伍跃华，被告张国外委托诉讼代理人孙国民、付旭芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长淮公司向本院提出诉讼请求：判令张国外支付长淮公司2020年9月30日-2021年9月30日的第三年度租金80万元，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于9月28日签订《场地租赁及合作经营合同》并已经实际履行。根据租赁合同约定，以及淮安市中级人民法院（2020）苏08民终2930号民事判决书第一项判决内容、淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初6973号民事判决书第二项判决内容，张国外应继续履行《场地租赁及合作经营合同》，支付长淮公司第三年度（2020年9月30日-2021年9月30日）租金80万元。但张国外未履行付款义务，特提起诉讼。被告张国外辩称：1、原、被告之间签订的租赁合同第五条有明确约定，长淮公司应该在2018年11月15日之前要办好工商登记手续和环保测评合格的手续，确保张国外在2018年11月20日前能够正常合法合规的生产。但是从本案的事实发展经过来看，2019年4月17日淮阴区环保局发现长淮公司未经环评建设和验收而投入生产，并在5月8日对长淮公司作出行政处罚，责令其停止生产恢复原状，导致张国外被迫终止生产，停产停业至今，损失巨大。在2019年12月25日，淮安市生态环境局作出了批复，批复意见载明项目竣工后要进行环保设施三同时的验收工作，验收合格后方可正式的投入生产，这两天张国外的代理人也电话咨询了淮阴区环保局，工作人员明确答复在环保设施没有验收之前是不能够恢复生产的，工作人员联系方式也可以提供给法院。所以，现在作为张国外来说是无法在承租区域内生产的，这是由于长淮公司违反合同第五条所造成的后果。虽然，（2020）苏08民终2930号民事判决书判决合同继续履行，但是在判决以后至今实际上已经形成了新的事实，当时判决合同继续履行的基础是环保获得了批复，但是批复以后并没有根据批复的要求进行环保设施的建设，更不用说进行验收，所以，张国外是无法按照合同进行生产。因此，张国外无需支付租赁费，如果要张国外支付租赁费，作为长淮公司来说要按照批复的精神将环保设施建设好、验收好。2、在2021年4月1日开完庭后，张国外代理人发现长淮公司在张国外租赁的场地上建造了大型的储罐，所以长淮公司违约，无权收取租金。3、张国外已对淮安市中级人民法院（2020）苏08民终2930号民事案件向江苏省高级人民法院申请再审，已经登记。4、张国外办公设备价值10多万被盗窃了，由当地派出所进行立案侦查，也是由于长淮公司看管不严所造成的。综上，请求驳回长淮公司的诉讼请求。被告张国外提出反诉请求：1、长淮公司向张国外开具金额为115.5万元的正规财务发票；2、长淮公司立即拆除建立在张国外承租区域内的大型储罐；3、长淮公司向张国外支付150万元违约金；4、反诉费用由长淮公司负担。事实和理由：原、被告于9月28日签订《场地租赁及合作经营合同》，约定由张国外承租位于淮阴区码头镇长淮公司场地内，自南边彩钢瓦房向北至水泥罐边约124米，西起砼拌合站向东10米起到小路边宽67.5米的厂房及场地，租赁期限为2018年10月1日起至2023年9月31日止。2019年7月，因长淮公司未办理环评手续导致张国外被迫停产至今。2021年4月，张国外发现长淮公司擅自在张国外承租的场地内建设大型储罐，非法占用张国外承租的场地。长淮公司未经张国外同意，在租赁场地内建设大型储罐，已违反合同约定，故应拆除，并承担合同约定的违约金150万元。针对被告张国外的反诉请求，原告长淮公司辩称：1、张国外要求拆除储罐没有事实依据，长淮公司建设的储罐是在合同平面图中约定的67.5*100米之外，张国外无权主张拆除。2、长淮公司没有违约行为，之前的违约行为已经在之前的案件中已被认定，相应的租金已被扣减。在本案起诉中，长淮公司主张的是合同约定的2020年9月-2021年9月的第三年度的租金。退一万步讲，张国外也不享有主张150万元违约金的权利，因为违约金超过了合同约定的年租金的200%，且合同约定张国外承租的既有厂房也有场地，即便完全按照张国外主张的占有成立，长淮公司占有的面积不足场地面积的5%，主张违约金也是太高的，可以在本诉中减少租金。3、双方合同没有约定开具发票，该主张也不是人民法院处理案涉范围，在合同第四条中仅约定了2018年9月28日的租金45万元由原告开具收款收据，后续租金并没有约定由原告开具发票，且至今为止张国外仅履行了第一年的租金75万元，后期的租金全部没有履行。综上，请求驳回张国外的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2021年4月1日，赵建荣在本院谈话称，由张国外一人提起诉讼解决本案争议，其本人不作为诉讼参加人参与本案任何诉讼程序。2018年，张国外、赵建荣（乙方）与长淮公司（甲方）协商订立《场地租赁及合作经营合同》，长淮公司签章落款时间为2018年9月28日，张国外、赵建荣签名落款时间为2018年11月9日。前述《场地租赁及合作经营合同》约定，甲方自愿将位于淮阴区甲方场地内，自南边彩钢瓦房向北起至水泥罐边约124米，西起甲方砼拌合站向东10米起到小路边宽约67.5米的厂房和场地（以附件平面图内标注的使用范围为准）出租给乙方使用；租赁期限为五年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止；租金标准为第一年、第二年租金每年75万元整；第三年租金80万元等。张国外已支付完毕第一年租金。《场地租赁及合作经营合同》第五条中约定，甲方在2018年11月15日前负责为乙方办理符合国家行业要求的工商登记手续及生产所需的环保测评合格的相关手续，确保乙方于2018年11月20日前能够正常合法合规生产。前案庭审中，长淮公司主张合同第五条中的2018年系笔误，应为2019年。《场地租赁及合作经营合同》第八条中约定，甲、乙双方必须信守合同约定，任何一方违约的，需向对方支付违约金150万元。《场地租赁及合作经营合同》所附平面图反映场地南北长为100米，东西长67.5米(其中车间长60米),水泥桶（罐）在场地内、东北角落。《场地租赁及合作经营合同》签订后，张国外于2019年3月开始陆续安排设备进场安装，2019年4月底完成生产设施、设备建设与调试，并开始进行试生产。2019年5月8日，淮安市淮阴区环境保护局以涉案项目未报批环评文件擅自投产为由，作出责令改正违法行为决定。之后，张国外将剩余原材料用完，继续生产至2019年7月。2019年10月25日，原告张国外向被告长淮公司发送了解除合同通知函。2019年1月，长淮公司委托宁夏智诚安环技术咨询有限公司制作完成涉案项目的建设项目环境影响报告表。建设项目环境影响报告表制作完成后，长淮公司向环保部门报批。2019年12月18日，涉案项目环境影响报告表由主管部门进行拟审批公示。2019年12月25日，淮安市淮阴生态环境局向长淮公司作出书面批复，同意报告表中对项目作出的环境保护结论和建议，同意涉案项目建设，并要求项目竣工后，长淮公司按规定组织开展项目竣工环保设施“三同时”验收工作，验收合格后，方可正式投入生产。2019年11月19日张国外向本院提起诉讼，主要诉求为：1、长淮公司返还张国外租金75万元、电力改造费10万元；2、长淮公司支付张国外违约金150万元；3、长淮公司赔偿张国外生产设备设施建设费用损失5105213.83元。长淮公司提起反诉，主要诉求为：1、判令张国外与长淮公司继续履行《场地租赁及合作经营合同》；2、张国外支付长淮公司第二年租金75万元；3、张国外支付长淮公司第一年生产期间的各项费用234672.2元。本院经审理于2020年8月5日作出（2019）苏0804民初6973号民事判决：一、长淮公司于本判决生效之日起十日内支付张国外违约金30万元；二、张国外继续履行与长淮公司签订的《场地租赁及合作经营合同》；三、张国外于本判决生效之日起十日内支付长淮公司场地租金75万元、装载机租金3万元，合计78万元；四、驳回张国外的其他诉讼请求；5、驳回长淮公司的其他反诉请求。后双方均提起上诉，2020年12月14日，淮安市中级人民法院作出（2020）苏08民终2930号民事判决：一、维持本院（2019）苏0804民初6973号民事判决书第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销本院（2019）苏0804民初6973号民事判决书第三项及案件受理费部分；三、张国外于本判决生效后十日内给付长淮公司场地租金375000元、装载机租金30000元，合计405000元。后该案经本院强制执行完毕。2021年4月1日本案第一次庭审后，张国外发现长淮公司在场地上添设了一座储罐（以下简称争议储罐），故增加了反诉请求。经本院现场勘验，《场地租赁及合作经营合同》中约定的南边彩钢瓦房的南外侧向北至合同约定的水泥罐内侧约120米-130米，而争议储罐位于场地东北侧角落、合同约定的水泥罐南侧，顶部有“诺成建材”的标牌，争议储罐直径约22米，与合同约定的水泥罐距离约3米，东边离水沟约7米。从南边彩钢瓦房的南外侧向北至争议储罐内侧约100米多点，合同中约定的彩钢瓦房东西长约90米。2021年5月25日上午法院第二次勘验时，《场地租赁及合作经营合同》约定的彩钢瓦车间有人使用生产，据了解是张国外合伙人赵建荣安排人员在生产。对于争议储罐，长淮公司提供了：1、案外人淮安诺诚建材有限公司（以下简称诺诚建材）于2021年1月15日签订的《场地租赁合同》一份，约定将小泥罐以南东西长50米、南北宽30米场地租赁给诺诚建材，由诺诚建材出资建设落地式煤灰库一座（即争议储罐），期限自2021年5月1日至2031年4月30日；每年租金20万元；2、2021年3月7日诺材建材与金永强签订的《焊接钢板库工程施工合同》，约定由金永强在长淮公司院内承包粉煤灰钢板焊接储存库。本案的争议焦点为：1、争议储罐是否在张国外租赁的场地内；2、如果争议储罐在张国外租赁的场地内，应如何处理；3、租金发票应否开具及数额。本院认为：虽然涉案《场地租赁及合作经营合同》由张国外、赵建荣共同与被告长淮公司签订，但赵建荣已作出放弃参与诉讼声明，并同意由张国外一人提起诉讼，解决本案争议，故本案主体适格。一、争议储罐包含在张国外租赁的场地内。《场地租赁及合作经营合同》中约定的租赁范围北边至水泥罐边约124米，同时约定以附件平面图内标注的使用范围为准，附件平面图中虽然反映的租赁范围的南北长为100米、东西长67.5米，且平面图上明确标明了水泥罐（桶）及商混站在租赁场地内，但实际彩钢瓦车间东西长89米、水泥罐及商混站都在租赁场地之外，故附件平面图的长度并不属实，水泥罐及商混站在附件平面图上反映是因为合同主文中约定的四至起算标志物，对于一般租赁人来看，长短只是约数，而四至是能明确界定范围的内容，结合现场勘验从彩钢瓦房外侧至水泥罐内侧为120米-130米，这与合同上约定的南北124米距离一致，故能认定合同约定的租赁范围北至水泥罐南侧边。现争议储罐增设在水泥罐的南侧，属于张国外租赁的场地内。二、对于添设争议储罐的处理。长淮公司将租赁给张国外的场地的部分另行租赁给他人、并在上面添设储罐，长淮公司构成违约。本案中，张国外向长淮公司租赁的范围包括彩钢瓦车间及前面的场地，场地的作用是堆放钢渣、砂石等，而争议储罐位于租赁场地的东北角落，仅影响张国外堆放钢渣等的使用面积。考虑到争议储罐拆除成本较大及占用地的位置并未对张国外造成不能实现合同目的的影响，故本院认为无需拆除储罐，应相应减少租金。从长淮公司提供的证据能证明储罐实际建立时间为2021年3月7日，结合前面材料进场时间，本院综合认定从2021年3月1日起减少租金。对于减少租金的数额，从长淮公司另行租赁给诺诚建材的面积及张国外租赁区域中包括车间、场地等因素，本院综合认定减少租金约10%，第三年度应减少租金5万元（2021年3月1日-2021年9月30日）。另外，对于张国外辩称的因长淮公司未履行在项目竣工后进行环保设施三同时的验收义务、致使其无法生产，因此不应支付租金的辩称，本院认为，案涉项目于2019年12月25日已通过环评手续，在本院2021年5月25日勘验时，张国外合伙人赵建荣（与张国外同时在租赁合同上签字）已实际在生产，故对张国外此辩称本院不予采纳。张国外应向长淮公司支付第三年度（2020年10月1日至2021年9月30日）租金75万元。对于张国外主张的违约金，结合长淮公司违约程度，及张国外的损失已通过减少租金进行了弥补，本院酌情认定15万元。三、对于长淮公司是否应开具租金发票及数额。虽然原、被告双方未约定开具租金发票，但根据相关法律法规，出租人开具租金发票是其义务。现张国外已交纳了第一、第二年度租金及装载机租金3万元共计115.5万元（75万元+37.5万元+3万元），长淮公司应开具相应增值税普通发票。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条之规定，判决如下：一、被告张国外于判决生效后十日内给付原告江苏长淮实业有限公司租金75万元；二、原告江苏长淮实业有限公司于判决生效后十日内给付被告张国外违约金15万元；三、上述一、二项相抵冲，被告张国外于判决生效后十日内给付原告江苏长淮实业有限公司60万元；三、原告江苏长淮实业有限公司于判决生效后十日内向被告张国外开具租金金额为115.5万元的增值税普通发票；四、驳回原告江苏长淮实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告张国外的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费11800元减半收取5900元，原告江苏长淮实业有限公司负担250元，被告张国外负担5650元；反诉案件受理费9230元，原告江苏长淮实业有限公司负担1690元，被告张国外负担7540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，江苏长淮实业有限公司缴费账号：62×××11，张国外缴费账号：62×××45，）。审判员  钱晓晖二〇二一年五月二十七日书记员  房静雯