福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1054号上诉人（原审被告）：福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福州市福清市高山镇东进村青田245号1栋。法定代表人：陈莲英，董事长。委托诉讼代理人：黄琳，福建瑞取律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晶盛，福建瑞取律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任仁珠，男，1972年4月28日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：吴志成，福建吴氏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。原审被告：福建福台海峡商品交易中心管理有限公司，住所地福建省福州保税港区加工贸易区监管大楼附属2楼211室088区间（福清市新厝镇新江路9号）（自贸试验区内）。法定代表人：陈克标，董事长。委托诉讼代理人：李亮亮，男，该公司员工。上诉人福建诚旺置业有限公司（以下简称诚旺公司）因与被上诉人任仁珠、原审被告福建福台海峡商品交易中心管理有限公司（以下简称福台公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚旺公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为在返还的租金中应扣除已缴纳的5.6%的税款。事实和理由：一审判决关于“由于诚旺公司未提供相应的证据证明其缴纳营业税等税费情况，且营业税系对应税劳务、转让无形资产或销售不动产征收的税种，与本案租赁合同无关联”的认定，系事实认定错误。诚旺公司基于诉争《商铺租赁合同书》的约定就案涉租金收入缴纳了税款，征收税率共计5.6%。因诚旺公司的纳税时间在全国全面推行营业税改增值税之前，公司缴纳税款后并未立即要求开具纳税凭证，但（172）闽地证××号税收完税证明可证诚旺公司已就收取的租金缴纳了房产税、营业税、教育费附加、地方教育附加等各项税种，以上税种在2017年10月20日补开的增值税发票中项目体现为“已申报营业税未开票房屋租金”。现任仁珠诉请诉争合同因超过20年期限部分无效并返还对应的租金，就待返还的租金，诚旺公司已缴纳了相应税费，根据《福州市地方税务局关于房屋租赁纠纷中相关涉税事项的复函》，该部分税款因已超过三年无法办理退税，基于公平原则，诚旺公司已缴纳的税费应当由任仁珠承担。任仁珠辩称，诚旺公司请求要求任仁珠承担税费于法无据。1.诉争《商铺租赁合同书》因超过20年期限无效，诚旺公司存在较大过错，其对自身造成的损失应自行承担，且任仁珠已承担房屋租金一半的利息。2.诚旺公司未提供相应的证据证明其缴纳税费的相关情况，诚旺公司应自行与税务部门协商处理缴纳税费的事宜，与任仁珠无关，任仁珠并未从中获利。福台公司述称，本案由法院依法判决。任仁珠向一审法院起诉请求：1.请求确认任仁珠与诚旺公司签订关于福清海峡商品交易中心1号楼三层122号商铺的《商铺租赁合同书》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日的租期无效。2.判令诚旺公司、福台公司立即向任仁珠退还租金184100元及利息的50%（利息以184100元为基数自2013年6月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至租金还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：2013年2月17日，任仁珠与福台公司签订《商铺租赁预定协议书》，协议约定由任仁珠承租诚旺公司位于福清海峡商品交易中心1栋三层122号商铺，并向福台公司缴纳长期租赁商铺定金12万元，该款可抵商铺租赁款；2013年2月14日、17日，任仁珠两次共向福台公司缴纳租金49089元，以上均有福台公司出具的收款收据予以证实。2013年6月19日，任仁珠与诚旺公司签订《商铺租赁合同书》，再次确认由任仁珠承租福清海峡商品交易中心1栋三层122号商铺，商铺租金按建筑面积计算，该商铺建筑面积为37.16平方米，租金单价为10800元/㎡。商铺租金总额401328元在2013年12月18日前一次性付清，返租的三年租金从总租金中扣除18%。剩余未支付的16万元租金任仁珠以中国银行信用卡刷卡付款再次分期还款的方式支付。商铺租赁日期从2013年12月18日至2050年11月30日止。同日，任仁珠与福台公司签署了商铺委托经营申请单，由任仁珠出具授权委托书、个人身份证明等材料。合同签订后任仁珠依约支付全部租赁款。一审庭审中，当事人委托诉讼代理人确认：1.案涉《商铺租赁合同书》相对方为任仁珠与诚旺公司，福台公司受诚旺公司委托，代为收取租金。2.合同约定租赁期限为2013年12月18日至2050年11月30日，总租期时长以年为单位计算为36.95年，超过20年部分为16.95年。3.合同约定总租金为401328元，超过20年部分租金为184100元（401328元/36.95年×16.95年）。4.如需计算资金占用期间利息，利息的计算标准统一按照起诉时一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。诚旺公司与任仁珠签订的《商铺租赁合同书》约定租赁期限为2013年12月18日至2050年11月30日，超过法律规定的20年租赁期限，故自2033年12月18日起的租赁期限因违反法律关于最长租赁期限的规定而无效。因此，任仁珠请求确认双方就福清海峡商品交易中心1号楼三层122号商铺签订的《商铺租赁合同书》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日的租赁期限无效，合法有据，依法予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当事人确认超过20年部分的租金为184100元，诚旺公司已经收取该部分租金，应予返还，且诚旺公司亦表示同意返还，因此任仁珠请求诚旺公司返还租金184100元，依法予以照准。双方当事人均应当知道租赁期限超过20年部分无效,导致合同部分无效，双方当事人都有过错,应当各自承担相应的责任。任仁珠请求诚旺公司支付应返还租金184100元资金占用期间按照年利率3.85%计算利息的50%，符合公平原则，依法予以支持。诚旺公司主张任仁珠明知租赁期间超过20年仍作出长期承租的意思表示，诚旺公司无须支付利息，其理由不能成立。关于利息的起算时间，任仁珠主张从合同签订之日即2013年6月19日起计算，诚旺公司主张从合同约定的租期开始时间即2013年12月18日起计算。由于任仁珠未提供证据证明最后一期租金的支付时间，诚旺公司主张自合同约定的租期开始时间计算利息，已臻合理，依法予以支持，对任仁珠超出部分的利息请求不予支持。诚旺公司主张待返还租金所对应的营业税等税费5.6%应当由任仁珠承担，请求在待返还租金中予以扣除。由于诚旺公司未提供相应的证据证明其缴纳营业税等税费情况，且营业税系对应税劳务、转让无形资产或销售不动产征收的税种，与本案租赁合同无关联，因此诚旺公司的该项主张不能成立，一审法院不予支持。福台公司受诚旺公司委托向任仁珠代为收取租金，福台公司实施代理行为的法律后果依法由诚旺公司承担,任仁珠请求福台公司承担还款责任，缺乏依据，依法不予支持。判决：一、确认任仁珠与福建诚旺置业有限公司就福清海峡商品交易中心1号楼三层122号商铺签订的《商铺租赁合同书》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日止的租赁期限无效；二、福建诚旺置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向任仁珠返还租金184100元并支付资金占用期间利息的50%，利息按照年利率3.85%自2013年12月18日起计算至款项还清之日止；三、驳回任仁珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4755元，减半收取计2377.5元，由任仁珠负担377.5元（已交纳），福建诚旺置业有限公司负担2000元（限本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。本院二审期间，诚旺公司围绕上诉请求向本院提交证据并申请调查诚旺公司就案涉商铺向国家税务总局福清市税务局缴纳税费的缴纳时间、税费金额及各项税费税点，本院予以准许。本院经审查认为，诚旺公司提交的《已申报缴纳营业税未开具发票证明》无法体现与本案的关联性，不予采纳。另外，2021年3月3日，国家税务总局福清市税务局向本院出具《关于福建诚旺置业有限公司房屋租赁合同纠纷案涉商铺三层122号商铺情况的说明》（以下简称说明），诚旺公司、任仁珠、福台公司对以上说明所载内容均无异议，本院予以采纳。根据该说明所载，就案涉商铺诚旺公司开具发票4张，合计金额329089元，对应的预缴税额为：营业税税款（5%）16454.45元、城市维护建设税（营业税额×5%）822.72元、教育费附加（营业税额×3%）493.63元、地方教育附加（营业税额×2%）329.09元。根据本案现有证据，本院对一审认定的其他事实予以确认。另查明，诚旺公司因案涉商铺租赁收入共缴纳税费18099.89元。本院认为，诚旺公司主张返还的租金中扣除相应税款，但本案审理的是房屋租赁合同中因合同部分无效的租金返还问题，一审中诚旺公司未针对税款提出反诉且税收问题涉及其他法律关系，不属于本案审理的范畴，诚旺公司可另行主张。综上所述，福建诚旺置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费252.5元，由福建诚旺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年五月二十七日法官助理 刘玲玲书 记 员 程 婷