北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初4918号原告：周祥瑞，男，1989年10月5日出生，汉族，住北京市大兴区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张瑞文，北京泽观律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐春林，北京泽观律师事务所律师。被告：申永国，男，1971年1月13日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赵明宇，北京市青天律师事务所律师。第三人：潘其贵，男，1963年2月22日出生，汉族，住河南省罗山县，公民身份号码×××。原告周祥瑞与被告申永国租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周祥瑞及其委托诉讼代理人张瑞文、唐春林、被告申永国及其委托诉讼代理人赵明宇、第三人潘其贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周祥瑞向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认被告与第三人潘其贵及被告与原告分别签订的两份《房屋出租合同》无效；2.判令被告赔偿原告装饰装修等附属物补偿款、搬迁补助费、移机费等暂定10万元（待后期调取相关腾退协议后再行变更）；3.请求法院判令被告返还原告购买的电器、家具（包括：格力空调226台、美的热水器220台、夏新电视220台、厨具210个、樱花抽烟机210台、马桶220个、浴盆220个、花洒220个、床220张、桌子220张、窗帘220个、办公桌四张、办公电脑四台、酒店布草54套）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中将诉讼请求明确为：1.请求法院确认被告与第三人潘其贵及被告与原告分别签订的两份《房屋出租合同》无效；2.判令被告支付原告装修款1466729元，设备及附属物补偿804792元、移机补助费126400元；3.判令被告支付原告空调赔偿款94800元、热水器款15800元、电视机款47400元（计算标准为空调600元∕台、热水器100元∕台、电视300元∕台，计算158台）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月份原告与第三人潘其贵签订《顺鑫商务公寓股东合作及分红协议书》，两人合伙经营顺鑫商务公寓，各自出资200万元各占50%的合伙份额。2014年10月1日，原告与第三人商议后自被告处租赁宿舍楼，并由第三人潘其贵与被告签订《房屋出租合同》。租赁的房屋位于北京市顺义区×镇×村委会北侧宿舍楼，第三人与被告于2014年双方签订的《房屋出租合同》中租赁期限为6年，自2014年10月1日至2020年10月1日，前三年的房屋租金为1380000元，后三年租金为1520000元。合同签订后原告与第三人将该公寓部分房间按照宾馆的制式进行装修、部分按照长租房装修，均加装了必要的家具、电器等，装修完毕后部分房屋做日租房出租；部分房屋进行长期出租，原告与第三人进行装修、购置家具电器等花费将近400万元。后2017年5月1日因第三人潘其贵要求退出合伙、不再继续经营该公寓，原告遂与潘其贵签订《解除合伙协议》，并进行结算，由原告代第三人潘其贵支付其拖欠被告的租金68万元，第三人潘其贵放弃全部合伙权利，包括投入的装修费、添置的家具电器等物品，之后该公寓的权利义务均由原告承继。第三人退出之后，原告与被告另外签订了新的《房屋出租合同》，约定了2017年10月1日-2020年9月30日的租赁期限，租金做了部分调整，调整为第一年158万元，上半年支付80万，下半年支付78万，第2、3年年租金为165万元，支付方式为上半年支付85万，下半年支付80万。每次提前一个月支付。两份合同均约定该公寓楼的水电费均由原告承担。2017年8月份天竺镇人民政府应北京市人民政府“疏解整治促提升”工作要求，查封无正规审批手续的房屋，将被告租赁给原告的公寓予以查封，导致原告无法继续使用承租的公寓，无法达到租赁目的，原告遂要求将该公寓内加装的家具、电器等拆出拿走，但被告因政府腾退补助等原因坚持不允，致使原告损失惨重。为维护原告的合法权利，特提起诉讼，望判如所请。申永国辩称：不同意原告诉求。关于第一项诉求，两份租赁合同无效我方认可；第二、三项诉求我方不认可，我方与原告之间没有合同关系，且关于原告主张的事实，第一段内容的事情我方不清楚，关于第二段内容，是被告与第三人之间的合同，租金的事实是真实的，被告和第三人签订合同中第五条、第七条约定，房屋在未征得甲方同意不得转租、分组或以其他方式转让全部或部分使用权，第三人逾期支付租金等费用，所有装修、增设部分全部归甲方所有，第三人无权提出任何经济补偿。关于第三段，所有权利义务由原告承继我方不认可；第四段内容合同签订的时间、租金认可，但是租金比原告与第三人签订租金要高；5月10日签订租赁合同，生效期是在2017年10月1日，关于家具等内容，在2017年8月份在原告履行合同未开始的时候，政府将公寓查封。我方与原告还没有履行签订的合同，原告没有交纳租金，原告无权要求我方返还物品。原告无权起诉被告，原告主张与第三人之间的关系和我方无关。潘其贵述称：我与原告合伙租赁公寓，2017年的时候我借的高利贷追债，导致我没有钱交纳租金，然后原告与被告签订了合同，签订合同的过程和内容我不清楚。我是在2014年的时候和原告开始合伙的，2017年我开始退出了。对于原告主张合同无效我方没有意见，其他的诉讼请求和我无关。本院经审理认定事实如下：2014年9月2日，申永国（出租方，合同甲方）与潘其贵（承租方，合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条：房屋地址，甲方将位于顺义区×镇×村宿舍楼及底商出租给乙方。第二条：租赁期限。房屋租赁期为6年，自2014年10月1日起至2020年10月1日止。该房屋用途为公寓。第三条：租金。1.前三年，房屋每年租金为1380000元元，期限：2014年10月1日起至2017年10月1日止。上半年支付70万，下半年支付68万。2.后三年，房屋每年租金为1520000元，期限：2017年10月1日起至2020年10月1日止。上半年支付80万，下半年支付72万。3.支付方式，每半年支付一次，以汇款的形式支付……。4.房租应提前一个月支付（每年9月1日、3月1日）每次支付以此类推。第四条：房屋的使用及安全。1.乙方租赁期闻自行承担本房屋用水、用电，附属设施养护、维修费用，并按时支付。如有欠费，乙方需及时缴纳，不得对房主有直接影响，否则房主有向乙方追缴并索要损失。（水电费以水表、电表为准）。2.在租赁期内，乙方应保证房屋的使用安全。房屋所有的消防安全（包括经营过程的人身安全）全部归乙方自行管理并承担责任。甲方不承担任何责任。3.租赁期间，乙方不得在房屋内存放易燃、易爆、剧毒和放射性危险品，不得从事法律明令禁止的一切违法活动。第五条：房屋的转让与转租。乙方应保证，未征得甲方同意（书面同意）不得转让、分租或以其他方式转让该房屋的全部或部分使用权。第六条：拆迁及免责。1.因不可抗力原因致使本合同不能履行，甲乙双方互不承担责任。2.如遇政府占地、拆迁、规划调整或不可抗力等原因，导致该房屋无法租赁，乙方无条件退租，甲方退还剩余租金，乙方所有装修、增设部分全部归甲方所有，乙方无权向甲方提出任何经济补偿。第七条：乙方逾期一个月未缴纳租金及合同规定的其他费用，视为退租。甲方有权解除本合同，合同未到期，乙方退租按合同当年租金的50%收取违约金，乙方所有装修、增设部分全部归甲方所有，乙方无权向甲方提出任何经济补偿。上述合同签订后，潘其贵开始租用该房屋。后因潘其贵欠债，未按时向申永国支付租金，周祥瑞与申永国签订《房屋出租合同》，该合同约定：出租方（以下简称甲方）申永国，承租方（以下简称乙方）周祥瑞，双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条：房屋地址。甲方将位于顺义区×镇×村委会北侧宿舍楼出租给乙方。第二条：租赁期限。该房屋租赁期为3年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止，该房屋用途为公寓。第三条：租金1.2017年10月1日至2018年9月30日，房屋租金为1580000元，上半年支付80万，下半年支付78万。2018年10月1日至2019年9月30日，房屋租金为1650000元，上半年支付85万、下半年支付80万。2019年10月1日至2020年9月30日，房屋租金为1650000元，上半年支付85万，下半年支付80万。2.支付方式：每半年支付一次，以汇款的形式支付……。3.房租应提前一个月支付（每年9月1日3月1日）每次支付以此类推。逾期不交，视为退租。第四条：房屋的使用及安全。1.乙方租赁期间自行承担本房屋用水、用电，附属设施养护、维修费用，并按时支付，如有欠费，乙方需及时缴纳，不得对房主有直接影响。否则房主有向乙方追缴并索要损失（水电费以水表、电表为准）。2.在租赁期内，乙方应保证房屋的使用安全：房屋所有的消防安全（包括经营过程的人身安全）全部归乙方自行管理并承担责任。甲方不承担任何责任。3.租赁期间，乙方不得在房屋内存放易燃、易爆、剧毒和放射性危险品，不得从事法律明令禁止的一切违法活动。第五条：房屋的转让与转租。乙方应保证，未征得甲方同意（书面同意）不得转让、分租或以其他方式转让该房屋的全部或部分使用权。甲方有权终止合同。第六条：拆迁及免费。1.因不可抗力原因致使本合同不能履行，甲乙双方互不承担责任。2.如遇政府占地、拆迁、规划调整或不可抗力等原因，导致该房屋无法租赁，乙方无条件退租，甲方退还刺余租金，乙方无条件搬出，乙方无权向甲方提出任何经济补偿，一切设备没施全部由甲方所有。第七条：乙方逾期未缴纳租金及合同规定的其他费用，视为退租，甲方有权解除本合同，合同未到期，乙方退租按合同当年租金的50%收取违约金。乙方无权向甲方提出任何经济补偿。乙方应保证屋内所有设备设施完好无损，若有损害或丢失现象，由乙方全额赔偿。周祥瑞代潘其贵向申永国支付了拖欠的租金。周祥瑞提供了顺鑫商务公寓股份合作及分红协议书（以下简称协议书），证明其与潘其贵双方约定各自出资，分配利润，该协议书内容为：“股东一周祥瑞（出资人）、股东二潘其贵，根据以上二人共同出资装修的顺鑫商务公寓项目，经双方协商一致，现将顺鑫商务公寓项目股份合作及分红做以下协议，双方股东以兹遵守：一、出资份额：股东一：出资贰佰万元占总投资股份的百分之五十，出资形式现金出资时间2014年十月一号。股东二：出资贰佰万元占总投资股份的百分之五十，出资形式现金出资时间2014年十月一号；二、合伙期限6年，自2014年10月1日起，止于2020年9月30日，合同到期公寓正常经营，则合同期限自动延续。三、分红本金：顺鑫商务公寓的投资利润及所有资本（除房屋主体以外的所有配套和房间内设施）。项目名称：顺鑫商务公寓，项目类别：改造项目（危房改造），项目地点：北京市顺义区天竺镇杨二营村北口，项目总投资：肆佰万元整。经双方股东一致同意，红利分配方案为：周祥瑞占顺鑫商务公寓项目总投资的百分之五十，占分红本金的百分之五十。潘其贵占顺鑫商务公寓项目总投资的百分之五十，占分红本金的百分之五十。四、股份转让和出售：允许合伙人将股份出售或转让，前提必须和合伙人事先沟通协商，任何方不得拖欠公寓房东房租，如因任何一方拖欠房东房租，导致公寓无法经营的，由拖欠一方承担全部责任及项目装修费用赔偿。落款日期为2014年10月1日”。周祥瑞提供了解除合同协议（以下简称解除协议），证明其与潘其贵双方解除协议，由其代潘其贵支付剩余租金，该解除协议内容为：“甲方：周祥瑞，乙方：潘其贵。甲乙双方经平等自愿协商，达成如下协议：鉴于：双方于2014年10月1日签订了协议书，截至本协议签署之日，原合同的履行情况如下：甲乙方完成各二百万元的出资。现乙方无力继续经营顺鑫商务公寓，特就解除事项达成如下协议。1.双方于合同签订之日解除原合同；2.欠付的申永国租金68万元，由周祥瑞支付。乙方在合作期间对于公寓的投资，乙方放弃相关的权利，装修及之后购买的家具家电等均归甲方所有，本协议签订之后，关于顺鑫商务公寓之后出现的债务问题也由甲方负担。3.解除协议签订之后，甲方独资经营顺鑫商务公寓，并应自行与房东签订房屋出租合同。落款签署时间为2017年5月1日”。潘其贵对上述协议书与解除协议的真实性认可。申永国对上述材料的真实性表示不知道，不知道有此情况，认为合同的相对方是潘其贵。2017年7、8月间，因涉诉房屋没有规划审批手续，被有关部门查封，导致申永国与周祥瑞之间签订的《房屋出租合同》没有履行。2020年12月，涉诉房屋因棚户区改造被拆迁，按照申永国提交及本院调取的相关材料，申永国在该处2010年12月6日（不含）前房屋建筑面积2478.38㎡、2013年3月28日至2020年8月29日（不含）房屋建筑面积3991.04㎡，申永国共取得下列补偿：非住宅房屋重置成新价及附属物补偿、拆除补助共计8122325元（2010年12月6日前建成的历史原因形成的非住宅房屋拆除补助5322013元、2013年3月28日至2020年8月29日前建成的非住宅房屋拆除补助1995520元、附属物补偿费804792元）、停产停业综合补助费1982704元、拆迁补助费123919元、移机补助费126400元以及工程配合奖及守法奖等费用。另周祥瑞与闫刚于2017年5月19日签订租金预付协议，约定：周祥瑞将B栋、D栋公寓出租给闫刚。因查封事宜合同不能履行，闫刚将周祥瑞起诉至本院，本院作出（2018）京0113民初2689号民事判决书。该案中，周祥瑞表示自己为潘其贵雇佣人员。上述事实，有双方当事人及第三人陈述、周祥瑞房屋出租合同等，申永国提交的租赁合同等、本院调取的拆迁材料及（2018）京0113民初2689号民事判决书在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，因出租的房屋没有合法审批手续，周祥瑞、潘其贵、申永国就三方之间分别签订的两份出租协议无效的意见，本院不持异议。周祥瑞与申永国签订的《房屋出租合同》因没有履行，周祥瑞不能基于该份合同主张装修及相应的空调等损失。潘其贵与申永国签订《房屋租赁合同》，周祥瑞虽在后期向申永国交纳了租金，但该行为并未表明《房屋租赁合同》的主体发生的变更，申永国与潘其贵之间存在房屋租赁合同关系，基于合同相对性原则，潘其贵与申永国之间可以就租赁合同履行中的问题进行解决，周祥瑞无权就潘其贵与申永国之间房屋租赁合同直接向申永国主张权利，其与潘其贵之间的纠纷，应另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》之规定，判决如下：一、原告周祥瑞与被告申永国签订《房屋出租合同》以及被告申永国与第三人潘其贵之间签订《房屋租赁合同》均无效；二、驳回原告周祥瑞其他诉讼请求。案件受理费13623元由原告周祥瑞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  商兴加二〇二一年五月六日书记员  郭文攀