安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0181民初2486号原告：杭州华联商超贸易连锁有限公司，住所地浙江省杭州市江干区九堡镇仁爱路125-2号，统一社会信用代码913301047620210782。法定代表人：刘志林，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被告：巢湖学院，住所地安徽省合肥巢湖经济开发区，统一社会信用代码123400007199708178。法定代表人：祝家贵，该学院校长。委托诉讼代理人：方成钢，安徽银鼎律师事务所律师。原告杭州华联商超贸易连锁有限公司（下简称杭州华联公司）与被告巢湖学院房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杭州华联公司的委托诉讼代理人黄伟，被告巢湖学院的委托诉讼代理人方成钢到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杭州华联公司向本院提出诉讼请求：1、判令将原、被告房屋租赁合同迟延支付违约金降低至9894.16元；2、判令被告返还多扣除的履约保证金和营业款（暂计算至2021年2月28日）共计323281.22元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年9月30日，被告巢湖学院与原告杭州华联公司签订房屋租赁合同，租期3年，自2016年10月10日至2019年10月9日止。原合同期满后，原、被告于2020年3月17日再次签订房屋租赁合同，租期3年。原告为担保新合同履行，缴纳了履约保证金200000元。2021年3月10日，被告以原告在原合同履行期间迟延支付租金为由，未经原告准许，自行扣除原告履约保证金200000元及2021年1月1日至2021年2月28日的营业款133175.38元作为原合同的违约金，且被告发函声明会从后期营业款中继续扣除，直至扣满840000元违约金止。原告认为违约金数额过高，不符合法律规定，经原告与被告协商，被告明确告知无法降低违约金数额，在协商无果的情况下，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告巢湖学院辩称：1、双方在合同中约定的2000元/天的违约金符合法律规定，请求法院依法支持；2、即使法院认为2000元/天约定过高，也应当按照一年期贷款利率的4倍计算。案经审理，可以确认以下案件事实：杭州华联公司2016年7月18日通过竞标获得巢湖学院学生生活超市（第二食堂地下室超市）房屋租赁使用权。2016年9月30日，巢湖学院（甲方）与杭州华联公司（乙方）签订《安徽省省级行政事业国有房屋租赁合同》，约定巢湖学院将巢湖学院第二学生食堂人防工程出租给杭州华联公司使用，并约定“租赁期限共3年，合同期限确定为2016年10月10日至2019年10月9日；租金和租金的支付：1、出租房屋年租金人民币40万元，租期内租金总额（三年）为人民币120万元。2、年租金每年分两次支付，第一次20万元应在正式开业前、第二次20万元应在下学期开学（开业）前支付。余下租赁年租金仍按每年两次缴纳，但均应在每学期的开学前缴纳；违约责任：…乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按2000元/天向甲方支付违约金”。2020年3月17日，巢湖学院（甲方）与杭州华联公司（乙方）签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋经营权租赁合同》，约定巢湖学院将巢湖学院第二学生食堂人防工程出租给杭州华联公司使用，并约定“乙方首次租赁时，须在中标公示期结束三日内签订合同，同时向甲方一次性交纳履约保证金人民币200000元。本合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方”。2021年3月2日，巢湖学院出具《关于限期交纳违约金的函》，载明“杭州华联公司：你公司于2016年获得我校第二学生食堂人防工程房屋租赁使用权…现经查实，你公司在经营期间存在以下违约行为：一、延期交纳租金违约行为…依据合同，你公司租金延期时间共计420天，须交纳延期违约金840000元…综上，你公司因上述违约行为须交纳延期违约金和转租违约金共计人民币840000元…如逾期未交，我校将直接从你公司的履约保证金中予以扣除，履约保证金数额不足的，不足部分将从营业款中扣除，直至扣完为止”。巢湖学院出具《关于请求扣除地下超市违约金的报告》，载明“财务处：杭州华联公司（地下超市）在上一轮合同期（2016.10.10-2019.10.9）发生违约行为。因公司违约，须向我校交纳违约金84万元。现请求你处扣除地下超市本轮合同期（2020.2.17-2023.2.16）履约保证金20万元，并扣除地下超市2021.1.1-2021.2.28营业款133175.38元，剩余违约金506824.62元从后期营业款中扣除，直至扣完为止”。2021年3月10日，巢湖学院扣除了杭州华联公司履约保证金200000元和营业款133175.38元作为违约金。另杭州华联公司提供《杭州华联合同期内延期支付租金的违约金计算明细表》，巢湖学院仅对违约金计算标准和违约金额有异议，可知杭州华联公司于2016年12月8日交纳租金46667元延期59天、2016年12月29日交纳租金153333元延期21天、2017年9月22日交纳租金200000元延期223天、2017年10月11日交纳租金200000元延期39天、2018年3月28日交纳租金200000元延期32天、2018年10月8日交纳租金200000元延期37天、2019年3月4日交纳租金200000元延期9天。以上事实，有当事人陈述、《安徽省省级行政事业国有房屋租赁合同》、《安徽省省级行政事业单位国有房屋经营权租赁合同》、《关于限期交纳违约金的函》、《关于请求扣除地下超市违约金的报告》、记账凭证等证据材料载卷佐证，其事实清楚，足以认定。本院认为:原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿协商达成，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中杭州华联公司未按合同约定按时交纳房屋租金，巢湖学院要求杭州华联公司承担违约责任，符合法律规定及双方约定。杭州华联公司与巢湖学院在2016年9月30日双方签订的房屋租赁合同中约定“乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按2000元/天向甲方支付违约金”，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少，本案中杭州华联公司诉请要求将违约金的标准降为按照中国人民银行同期同类一年期贷款利率标准，巢湖学院庭审中辩称最少应当按照中国人民银行同期同类一年期贷款利率四倍标准计算违约金，鉴于杭州华联公司已实际履行了给付房屋租金的义务，根据公平原则，本院酌定将本案逾期付款违约金的标准调整为中国人民银行同期同类一年期贷款利率二倍。本院具体认定如下：一、2016年10月10日杭州华联公司理应交纳资金200000元，其于2016年12月8日交纳46667元、2016年12月9日交纳153333元，故其中200000元逾期59天、153333元逾期21天，应支付逾期付款违约金3580.11元（200000×4.35%×2÷365天×59天）+（153333×4.35%×2÷365天×21天）；二、2017年2月11日杭州华联公司理应交纳资金200000元，其于2017年9月22日交纳200000元逾期223天，应支付逾期付款违约金10630.68元（200000×4.35%×2÷365天×223天）；三、2017年9月2日杭州华联公司理应交纳资金200000元，其于2017年10月11日交纳200000元逾期39天，应支付逾期付款违约金1859.18元（200000×4.35%×2÷365天×39天）；2018年2月24日杭州华联公司理应交纳资金200000元，其于2018年3月28日交纳200000元逾期32天，应支付逾期付款违约金1525.48元（200000×4.35%×2÷365天×32天）；四、2018年9月1日杭州华联公司理应交纳资金200000元，其于2018年10月8日交纳200000元逾期37天，应支付逾期付款违约金1763.84元（200000×4.35%×2÷365天×37天）；五、2019年2月23日杭州华联公司理应交纳资金200000元，其于2019年3月4日交纳200000元逾期9天，应支付逾期付款违约金429.04元（200000×4.35%×2÷365天×9天）。综上，杭州华联公司总共应支付巢湖学院逾期付款违约金19788.33元（3580.11元+10630.68元+1859.18元+1525.48元+1763.84元+429.04元）。巢湖学院已扣留杭州华联公司的200000元保证金和133175.38元营业款，扣除违约金19788.33元，剩余部分313387.05元（200000元+133175.38-19788.33元）应当予以返还。据此，本院依据《中华人民共和国民法典》第一百八十六条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条、第七百零三条之规定，判决如下：一、原告杭州华联商超贸易连锁有限公司与被告巢湖学院关于迟延支付房屋租金的违约金降低至19788.33元，被告巢湖学院于本判决生效后十日内返还原告杭州华联商超贸易连锁有限公司多扣留的履约保证金和营业款合计313387.05元；二、驳回原告杭州华联商超贸易连锁有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6150元，减半收取3075元，由原告杭州华联商超贸易连锁有限公司负担175元，被告巢湖学院负担2900元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  肖金菊二〇二一年五月七日书记员  朱雅柔附法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百八十六条因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。