广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10469号上诉人（原审被告）：尹晓磊，男，1988年1月22日出生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：梁礼祥，广东华盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜殷键，男，1988年7月8日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审原告）：曾庆颖，男，1975年4月26日出生，汉族，住广东省广州市花都区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杜殷毅，广东古谷律师事务所律师。上诉人尹晓磊因与被上诉人杜殷键、曾庆颖房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初12584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人尹晓磊上诉请求：1.撤销一审判决，改判杜殷键、曾庆颖应返还履约保证金45802元，尹晓磊只需支付杜殷键、曾庆颖130869元租金及费用；2.杜殷键、曾庆颖承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决已认定杜殷键、曾庆颖2019年10月8日解除合同的通知无效，但杜殷键、曾庆颖一审诉求中不退还尹晓磊保证金的理由正是该份通知书产生的法律效果，而一审判决仍确定杜殷键、曾庆颖不退还保证金，属认定事实错误，该判决无任何理由支持。另外，在杜殷键、曾庆颖的行为中也可以确认双方的合同未解除，直到2020年4月30日止。合同的解除因为疫情、政府调控等不可抗力因素所致，经双方友好协商后确定，条件是杜殷键、曾庆颖放弃追究尹晓磊的违约责任，尹晓磊承诺2020年6月30日前结清全部欠款。二、按杜殷键、曾庆颖提交的证据计算，包括2019年12月所欠的17456元，从2019年12月至2020年4月30日，尹晓磊所拖欠的费用是130869元，而不是一审判决所认定的144825.77元。综上，一审判决无事实和法律依据，请求二审法院支持尹晓磊的上诉请求。被上诉人杜殷键、曾庆颖二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回尹晓磊的上诉请求。因本案纠纷，杜殷键、曾庆颖于2020年11月2日诉至一审法院，请求判令：1.尹晓磊向杜殷键、曾庆颖支付2019年12月1日至2020年4月30日的场地占用费137688元（26511＋26511÷31×5＋27837÷31×26＋27837×3计算得出）；2.尹晓磊向杜殷键、曾庆颖支付2019年12月1日至2020年4月30日的管理费11265元、2019年11月1日至2020年5月1日的电费1655.62元、2019年11月1日至2020年5月1日的服务费1871.45元、2019年11月1日至2020年5月1日的空调费320.80元，VIP卡费用200元、IC卡费用480元、蓝卡费用400元；3.尹晓磊向杜殷键、曾庆颖支付涉案租赁物修复费用1943元；4.杜殷键、曾庆颖有权没收尹晓磊支付的履约保证金45802元；5.尹晓磊承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年1月5日，杜殷键、曾庆颖（甲方、出租方）与尹晓磊（乙方、承租方）签订《丰尚商务大厦租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区新华街凤凰北路10号丰尚商务大厦之三307、308室的办公室出租给乙方使用，甲乙双方确认该物业的建筑面积为375.43平方米。乙方承租该物业用于办公，租赁期限为8年，即从2016年1月5日起至2024年1月4日止，甲方已提供该物业的内部装修，甲方于2016年1月5日前将已装修好的物业现状交付给乙方使用。租金是净租金，物业管理费按上述建筑面积6元每平方米每月计算。净租金于第二年开始递增，每年环比递增5%。其中2019年1月5日至2020年1月4日的月租金为26511元，2020年1月5日至2021年1月4日的月租金为27837元。租金及管理费按月支付，乙方应于每月5日前支付当月租金及管理费，支付款项可以采用现金或者银行转账方式支付，甲方收到乙方租金后应开具收据确认。乙方应在本合同签订后的即日，向甲方交付履约保证金45802元。乙方自用的水电费根据乙方实际使用量结算，甲方每月5日前抄表并向乙方提供相关缴费通知单，乙方于每月15日前向甲方缴交水电费。乙方应按时交纳租金及自用水电费、物业管理费用，乙方逾期支付租金费用的，甲方有权加收滞纳金每日按实欠租金和费用总数的1%收取，如拖欠租金时间超过30天（含30天）的，则视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，没收乙方已缴付的保证金，并无偿收回租赁物业，乙方应在解除合同的10日内退还租赁物业给甲方，并搬清所有乙方物品。甲方对乙方的任何通知只要按照本合同第一页乙方联系地址发送，发送日即视为向乙方送达日，乙方提供的联系地址无人签收导致被退回的，则甲方发送通知之日仍视为送达乙方之日。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订当天，杜殷键、曾庆颖将租赁物交付给尹晓磊使用，交付时为简易装修状态。合同签订后，杜殷键、曾庆颖向尹晓磊支付了履约保证金45802元。庭审中，尹晓磊确认2020年1月1日至2020年4月30日期间的租金及管理费没有支付。2020年5月1日，尹晓磊开始搬离物品，2020年5月3日尹晓磊搬离了租赁物。2020年5月1日，尹晓磊写下字条，本人所欠杜殷键、曾庆颖2020年5月1日前所有租金、管理费、水电费，本人会于2020年6月30日前付清所有欠款。诉讼中，双方对于尹晓磊有无破坏租赁物、尹晓磊是否支付了2019年12月份的租金和物业管理费、尹晓磊欠租情况、合同未能继续履行的原因各执一词。杜殷键、曾庆颖认为，履行合同的过程中，尹晓磊在通道上安装了玻璃，其需要将玻璃拆除，尹晓磊损坏了铝扣天花15片，每片修复费用65元，该笔费用杜殷键、曾庆颖已经向物业公司支付了，故收据的原件由杜殷键、曾庆颖持有，收据上写尹晓磊名字是因为物业公司有这个习惯，实际都是杜殷键、曾庆颖支付，因为杜殷键、曾庆颖是委托物业公司去收租的。尹晓磊最初陈述，其有损坏天花及通道玻璃，但已经向杜殷键、曾庆颖赔偿了损失。后尹晓磊更改陈述为，经向尹晓磊本人了解，没有损坏天花和通道玻璃，因杜殷键、曾庆颖有收据显示尹晓磊已经支付了该笔费用，所以代理人才确认存在该事实，后经代理人与尹晓磊本人核实，尹晓磊表示费用并非尹晓磊所交，也不知道有损坏这回事，故更正了陈述。关于2019年12月份租金和管理费的支付情况，杜殷键、曾庆颖认为2019年12月份尹晓磊仅支付了9055元，欠付17456元租金，管理费没有支付。关于欠租情况，杜殷键、曾庆颖认为尹晓磊从2019年5月份开始拖欠租金，尹晓磊分别于2019年11月7日、2019年12月18日、2019年12月31日通过银行转账的方式向广州市丰尚置业有限公司支付了87731元、10万元、5万元，至2019年10月份其才发送解除通知。对此，杜殷键、曾庆颖提交付款通知书及收款明细拟证明其上述陈述。尹晓磊认为其在2019年12月份支付了1.7万元租金，并另外支付了管理费，都是通过银行转账的方式支付的，庭后五日内提交银行流水。尹晓磊庭后并未向一审法院提交银行流水。对于杜殷键、曾庆颖提交的付款通知书及收款记录，尹晓磊认为其在2019年7月份已经支付完全部费用，2019年7月份欠12316元是错误的，根据杜殷键、曾庆颖2020年1月份至5月份账单和2019年12月欠17456元的记录，尹晓磊合计欠杜殷键、曾庆颖130819元，其他证据无意见。关于合同未能继续履行的原因，杜殷键、曾庆颖认为，因尹晓磊未按时支付2019年5月份至2019年10月份的租金及管理费，其于2019年10月8日向尹晓磊发出解除合同的函件，合同因此而解除。尹晓磊认为，其并未收到律师函，杜殷键、曾庆颖的解除不符合合同约定，2020年4月底双方协议解除，并非其违约解除合同。杜殷键、曾庆颖提交其向尹晓磊发送律师函的邮件拟证明其上述陈述，邮件显示收件地址为尹晓磊在租赁合同第一页载明的地址，该邮件因打不通电话，无法联系上被退回收寄局。一审法院认为，杜殷键、曾庆颖与尹晓磊签订的《丰尚商务大厦租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守履行。合同签订后，尹晓磊使用了涉案租赁物，应当依约支付其使用期间的租金及各项费用，尹晓磊认为其已经付清了2019年12月份的租金及管理费，但对此并未举证证明，故一审法院对尹晓磊的陈述不予采纳。杜殷键、曾庆颖认为其于2019年10月份行使合同解除权后合同即应解除，但据杜殷键、曾庆颖的举证，杜殷键、曾庆颖行使解除权的通知并未到达尹晓磊，不能发生解除合同的效果。因此，杜殷键、曾庆颖认为合同因其行使解除权而解除，一审法院不予采纳。根据本案查明的事实，尹晓磊存在逾期交租的行为，因此，尹晓磊认为双方在2020年4月份协商一致解除合同，与事实不符，一审法院不予采纳。经核算，尹晓磊欠付的租金为128632.90元（2019年12月份：26511元-9055元，2020年1月份：26511元÷31天×4天＋27837元÷31天×27天，2020年2月份至2020年4月份：27837元×3），杜殷键、曾庆颖请求尹晓磊支付128632.90元租金，一审法院予以支持。尹晓磊应当支付其使用期间的各项费用，如上所述，尹晓磊认为其支付了2019年12月份的管理费但并未举证证明，故尹晓磊应当支付2019年12月份的管理费，除管理费之外，尹晓磊对杜殷键、曾庆颖第二项诉讼请求中的各项费用无异议，故杜殷键、曾庆颖请求尹晓磊支付2019年12月1日至2020年4月30日的管理费11265元、2019年11月1日至2020年5月1日的电费1655.62元、2019年11月1日至2020年5月1日的服务费1871.45元、2019年11月1日至2020年5月1日的空调费320.80元，VIP卡费用200元、IC卡费用480元、蓝卡费用400元，一审法院予以支持。如上所述，尹晓磊存在逾期交租的违约行为，依照合同约定，杜殷键、曾庆颖请求没收履约保证金，理据充分，一审法院予以支持。关于租赁物修复费用，尹晓磊于庭审初始时承认其破坏了租赁物，其后尹晓磊更改了陈述，但并未对更改陈述给予令人信服的合理解释，故一审法院对尹晓磊更改陈述不予采纳，虽尹晓磊存在破坏租赁物的行为，但没收履约保证金已足以弥补杜殷键、曾庆颖因此遭受的损失，故杜殷键、曾庆颖请求尹晓磊向其支付租赁物修复费用1943元，一审法院不予支持。因此，杜殷键、曾庆颖诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年12月2日作出如下判决：一、尹晓磊于本判决发生法律效力之日起十日内向杜殷键、曾庆颖支付租金128632.90元；二、尹晓磊于本判决发生法律效力之日起十日内向杜殷键、曾庆颖支付2019年12月1日至2020年4月30日的管理费11265元、2019年11月1日至2020年5月1日的电费1655.62元、2019年11月1日至2020年5月1日的服务费1871.45元、2019年11月1日至2020年5月1日的空调费320.80元，VIP卡费用200元、IC卡费用480元、蓝卡费用400元；三、杜殷键、曾庆颖收取的尹晓磊的履约保证金45802元不予返还；四、驳回杜殷键、曾庆颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2162元，由杜殷键、曾庆颖负担119元，由尹晓磊负担2043元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方确认2019年12月的款项还余17456元未支付。另查，杜殷键、曾庆颖提交的2019年12月的付款通知书显示，款项构成为当月租金26511元、物业管理费2253元以及2019年11月的电费321元、服务费192.51元，共计收取29278元；2020年2月的付款通知书显示，该月租金减半收取13918.50元。尹晓磊据此认为2020年2月的租金应按照付款通知书上的金额收取；杜殷键、曾庆颖则认为该月租金减半是因为疫情原因，但减半的前提是尹晓磊支付完毕所欠的租金，现尹晓磊一直拖欠租金，故不同意该月租金减半收取。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的第一个焦点是杜殷键、曾庆颖是否应向尹晓磊退还履约保证金。从本案查明的事实来看，尹晓磊自2019年5月开始拖欠租金，其间虽支付部分款项，但在2019年12月31日之后到2020年5月3日搬离期间未再支付任何费用。现尹晓磊上诉主张双方解除租赁合同关系是由疫情、政府调控等不可抗力因素所致并最终协商一致解除，杜殷键、曾庆颖对此不予确认并否认放弃追究尹晓磊的违约责任，而尹晓磊亦未就其主张提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，且尹晓磊所述的上诉理由明显与事实不符。尹晓磊存在逾期交租的违约行为，且双方的租赁关系已经实际解除，一审法院对杜殷键、曾庆颖要求没收履约保证金的诉请予以支持，合法合理，本院予以维持。本案二审争议的第二个焦点是各个款项的具体计算。经本院核对，尹晓磊上诉主张的金额与一审判决认定的金额之间的差距集中在两个地方：一是2020年2月租金是否减免的问题；二是重复计算了2019年12月物业管理费和2019年11月电费、服务费问题。就第一个问题，尹晓磊在疫情发生前已经拖欠租金，其后又未补足租金，存在明显的违约行为，且其亦未就疫情对租赁物的使用及经营管理的影响提供证据予以证明，故尹晓磊上诉要求减半收取2020年2月的租金缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。就第二个问题，2019年12月的付款通知书显示款项构成为当月的租金、物业管理费及2019年11月的电费、服务费，共计29278元，结合双方确认2019年12月的款项还余17456元未支付，即当月实际已经支付了11822元，而一审法院仅在租金中抵扣了9055元，并另对2019年12月的物业管理费及2019年11月的电费、服务费予以支持，确实存在重复计算的问题，本院予以调整，在维持一审判决认定的物业管理费、电费、服务费、空调费、VIP卡费用、IC卡费用及蓝卡费用的基础上，将尹晓磊已交纳的2019年12月的款项全部在租金中抵扣，故尹晓磊应向杜殷键、曾庆颖支付的租金为125865.90元（26511元+26511元÷31天×4天+27837元÷31天×27天+27837元×3个月-11822元）。综上所述，上诉人尹晓磊的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在款项的计算上存在不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初12584号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初12584号民事判决第四项；三、变更广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初12584号民事判决第一项为：尹晓磊于本判决发生法律效力之日起十日内向杜殷键、曾庆颖支付租金125865.90元；四、驳回杜殷键、曾庆颖的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2162元，由杜殷键、曾庆颖负担148元，尹晓磊负担2014元。二审案件受理费1294元，由尹晓磊负担1234元，杜殷键、曾庆颖负担60元。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二一年五月三十一日书记员 莫善友区敏儿