北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初18328号原告（反诉被告）：北京博兴众业房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道中兴路21号院4号楼23层2306室。法定代表人：白冰，总经理。委托诉讼代理人：徐张彬，男，该公司员工。被告（反诉原告）：北京中洹科技有限公司，住所地北京市昌平区南邵镇何营路9号院3号楼-1至5层01内4层401室。法定代表人：刘顺霞，经理、执行董事。委托诉讼代理人：闫小雨，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑，北京市京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京博兴众业房地产开发有限公司（以下简称博兴公司）与被告（反诉原告）北京中洹科技有限公司（以下简称中洹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序（独任制）公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）博兴公司的委托诉讼代理人徐张彬、被告（反诉原告）中洹公司的委托诉讼代理人闫小雨、王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）博兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令中洹公司向博兴公司支付2018年11月1日至2019年1月31日的免租期租金89461元，向博兴公司支付2020年2月1日至2020年7月13日的租金159474元，向博兴公司支付暂计至2020年8月31日的逾期付款违约金25000元，并支付以159474元为基数按照年利率24%的标准自2020年9月1日起至实际结清之日止的逾期付款违约金；2.请求判令中洹公司给付博兴公司物业费6483.6元，供暖费10104.37元；3.请求判令中洹公司支付博兴公司提前解除合同违约金87516元；4.请求判令诉讼费由中洹公司承担。事实及理由：2018年10月，博兴公司与北京中洹物业管理有限公司（以下简称中洹物业公司）签订房屋租赁合同，并于2019年1月10日签订补充协议书，租赁合同及补充协议书约定，博兴公司将北京市昌平区中兴路21号院3号楼04号房屋租赁给中洹物业公司使用，全部房屋总建筑面积216.09平方米，租期自2018年11月1日至2024年2月29日止，房屋租金单价为4.5元/平米/天。自第四年起逐年递增5%租金。租赁合同及补充协议同时对免租期计算、租金给付时间及方式、保证金、物业费、权利和义务、合同的解除及违约责任等均作了明确约定。后博兴公司将该房屋交付给中洹物业公司使用，中洹物业公司缴纳租金至2020年1月31日，按合同约定中洹物业公司应在2020年1月1日前向博兴公司支付2020年2月1日至2020年7月31日的租金177463.91元，但中洹物业公司一直以种种理由延期支付。期间博兴公司多次向中洹物业公司要求支付租金及其他相关费用但仍未能给付，无奈之下博兴公司于2020年6月15日按照租赁合同的约定及中洹物业公司的单方面申请向中洹物业公司发出“回复告知函”，回复通知函同意解除房屋租赁合同，同时要求中洹物业公司按照租赁合同约定结清实际租赁占用期间（包括免租期）的全部租金及物业费等相关款项，同时向博兴公司支付提前解除租赁合同违约金等。但中洹物业公司接到回复告知函后并未及时结清相关应支付费用，也未向博兴公司交回房屋，为此博兴公司于2020年7月3日再次向中洹物业公司发出通知函，要求中洹物业公司支付相关费用并交还房屋。中洹物业公司一直到2020年7月13日才将房屋交回，但相关费用至今未付。另经查询，中洹物业公司于2020年5月11日将企业名称变更为北京中洹科技有限公司，按照法律规定北京中洹物业管理有限公司的相关权利和义务由本案的中洹公司承担。为维护博兴公司合法权利，故诉至法院。现将第1项诉讼请求变更为：请求判令博兴公司支付2018年11月1日至2019年1月31日的免租期租金89461元、2020年2月1日至2020年5月25日的租金111826.58元、2020年5月26日至2020年7月13日的滞留金95295.69元（合同约定滞留金计取标准为日租金的2倍）、暂计至2020年10月31日的逾期付款违约金36000元，并支付以207122.27元为基数按照年利率24%的标准自2020年11月1日起至实际结清之日止的逾期付款违约金。被告（反诉原告）中洹公司辩称：认可与博兴公司的合同关系于2020年5月25日解除，但中洹公司认为解除系双方协商一致解除，并非中洹公司单方违约解除，2019年12月25日中洹公司向博兴公司提出减低租金申请，同时申请中提到如果博兴公司不同意减低租金的申请，则中洹公司申请解除协议，该申请解除协议等待博兴公司是否同意，并非中洹公司单方通知博兴公司解除协议，事实上博兴公司收到申请后双方针对租金和房屋范围进行多次协商，直到2020年6月双方未达成一致意见，博兴公司便已中洹公司发出的申请为由，认为中洹公司是单方解除，实际博兴公司在其向中洹公司发送的通知函明确表示双方合同2020年5月25日解除，因此合同系双方协商一致解除，基于上述理由中洹公司对于博兴公司诉讼请求仅同意2020年2月1日-5月25日期间的租金，110854.17元，物业费也同意2月1日-5月25日期间4142.3元，供暖费同意博兴公司诉讼请求金额。合同解除后产生的费用（滞留金和物业费）是由于博兴公司怠于通知和收取房屋钥匙、电卡所致，中洹公司不存在违约行为，博兴公司应当将保证金29172.15元返还，故提出反诉。被告（反诉原告）中洹公司向本院提出如下反诉请求：1.请求判令博兴公司向中洹公司返还保证金29172.15元；2.请求判令博兴公司承担本案诉讼费用。反诉的事实及理由同上述辩称。原告（反诉被告）博兴公司对反诉辩称：中洹公司单方面提出解除合同，构成违约，按照合同约定，该保证金不应返还，故不同意中洹公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年10月，博兴公司与北京中洹物业管理有限公司（以下简称中洹公司）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）。该合同主要约定，博兴公司为甲方，中洹公司为乙方。甲乙双方经友好协商，就乙方租用甲方拥有合法出租权的位于北京市昌平区中兴路21号院3号楼的房屋，达成协议如下：第一条承租房屋的坐落、面积及状况。一、承租房屋：昌平区中兴路21号院3号楼04号房屋（以下简称承租房屋）。二、承租建筑面积：216.09平方米。第二条乙方承租用途及相关约定。一、租赁用途：便利店。第三条租期。一、租期5年（起始日及届满日均包括在内）。二、起始日2019年2月1日。三、届满日2024年1月31日。第四条租金及保证金。一、租金。1.房屋租金单价前三年为4.5元/平米/天，自第四年逐年递增5%租金。租金总价按租金单价*承租房屋的实测建筑面积*租赁天数计算。租金不包括物业管理费、供暖费、水电费及其他任何费用。2.乙方承租房屋的租金按半年度支付。乙方应于租期起始日前30日内向甲方支付首半年租金；其余各半年度租金，乙方均应于该租赁半年度开始日之前30日内支付给甲方。（具体缴纳日期和标准：1.合同签订后5日内，交纳2019年2月1日至2019年7月31日租金177463.91元；2.2019年7月1日，交纳2019年8月1日至2020年1月31日租金177463.91元；3.2020年1月1日，交纳2020年2月1日至2020年7月31日租金177463.91元；4.2020年7月1日，交纳2020年8月1日至2021年1月31日租金177463.91元等）二、保证金。1.乙方在缴付首半年租金的同时，应向甲方交纳相当于前一年承租房屋一个月租金合计数额为29172.15元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金。乙方不得以房屋押金、物业管理保证金充抵应付的房屋租金、物业管理费等应付的各种费用。2.在合同到期时，乙方按合同完好交还承租房屋及缴清所有租金及其它各项费用后，甲方将保证金或其余额在30日内无息退还乙方。3.如乙方违反本合同任何条款或条件，甲方可以扣留全部或部分保证金抵作违约金或赔偿金，其数额视乙方所欠租金或其他应付费用或赔偿金等的数额而定。甲方在按本合同规定扣除乙方保证金后，乙方所付保证金不足时，乙方须在接到甲方通知后10日内补足保证金。否则视为违约。第五条物业管理费及其他费用。一、乙方承租房屋的物业管理费单价为5/元/平米/月。乙方须按该房屋物业管理公司（物业管理公司为北京昌振顺达物业管理有限公司）的要求，按时足额缴纳物业管理费。二、乙方承租房屋的物业管理费按年度支付。乙方应于租期起始日前10日内向管理公司支付首年物业管理费；其余各年度物业管理费，乙方均应于该租赁年度开始日之前10日支付给管理公司。三、暖气费由甲方或管理公司于供暖费规定缴费期间按乙方承租房屋建筑面积计算每年应缴费用后，向乙方发出付款通知，乙方应在接到甲方或管理公司的通知后五日内缴付上述费用。第九条违约责任及合同终止。一、乙方应按合同规定按期全额支付租金、保证金、物业管理费和其他应付费用。1.如乙方未能按照本合同规定支付应付的租金、保证金（补足保证金）、物业管理费和其他款项或甲方因乙方而发生的任何费用，每逾期一日，乙方应按逾期付款金额或发生金额的百分之五支付违约金。2.如果乙方未按本合同规定缴付上述费用，逾期超过十天，则甲方有权暂时停止向乙方承租房屋提供水、电、通讯等各项服务，以及拒绝乙方人员进入承租房屋，由此产生一切责任和后果均由乙方承担。二、乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方终止本合同，收回所租房屋，乙方应立即退出并按合同及甲方要求交还承租房屋：4.未按本合同的规定缴付租金、保证金、物业管理费、违约金或其他根据本合同应支付的费用，超过20天的；7.乙方违反本合同所规定的其他义务或责任，经甲方或管理公司通知后十四日内仍未全面更正。三、在本合同履行期间，如乙方提出提前解除本合同，需提前三个月书面通知甲方。若由于乙方违约导致本合同提前终止或乙方单方面提前解除合同的，乙方除必须向甲方付清其实际使用该房屋期间根据本合同应付的一切款项外（包括免租期租金），乙方已交纳的租金及保证金，甲方不予返还作为乙方的部分违约金，并且乙方需同时再向甲方支付相当于该房屋三个月租金的违约金。四、当乙方违反合同，甲方除享有单方终止合同、要求乙方支付违约金等权利外，甲方还有权根据损失程度要求乙方进行赔偿及承担法律责任。第九条不可抗力。如承租房屋由于火灾等其他法定不可抗力原因遭到严重损坏，致使承租房屋损坏到乙方无法使用时，自不可抗力事件发生之日起本合同即行终止，如甲方决定重新修复承租房屋，则自不可抗力事件发生之日起至承租房修复完成日止的期间内，免收租金；自承租房屋修复时起，恢复收取租金。如不可抗力事故致使合同无法继续履行，甲方可单方终止本合同，惟乙方仍必须缴清截止合同终止之日的一切租金及其他有关费用。租赁合同还约定其他事项。2019年1月10日，博兴公司与中洹公司签订《补充协议书》（以下简称补充协议），协议主要约定将原合同租赁日期调整为2018年11月1日起至2024年2月29日止，其中2018年11月1日至2019年1月31日，2024年2月1日至2024年2月29日为免租期，免租期内乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍须按原合同的规定交纳免租期间的物业管理费、供暖费、水电费及一切其他费用。如乙方提前退租或因乙方原因原合同提前终止的，乙方应交纳免租期租金。补充协议还约定其他事项。上述协议签订后，2018年11月30日，中洹公司向博兴公司支付保证金29172.15元。博兴公司依约将承租房屋交付给中洹公司使用。中洹公司陆续向博兴公司支付2020年1月31日前的租金、物业费。2019年12月25日，中洹公司向博兴公司发出《申请》，主要内容为“我司决定该房屋价格变更申请，故根据《房屋租赁合同》第四条房屋租金单价前三年人民币4.5元/平方米/天，更改为3元/平方米/天，自第四年逐年递增5%租金。如果甲方不同意乙方的诉求申请，根据合同第九条第3条约定乙方需提前3个月向甲方书面通知解约双方《房屋租赁合同》。即于2019年12月25日申请解除协议。”。2020年6月15日，博兴公司对中洹公司提出的上述《申请》作出《回复告知函》，该函主要回复“……我司已就变更租金问题与贵司进行多次沟通，直至2020年5月24日的最后商谈，贵我双方始终未就变更租金方案达成一致。我司同意于2020年5月25日解除与贵司签订的租赁合同。……”。该函同时要求中洹公司支付2020年2月1日至实际返还房屋之日止的租金、免租期租金、物业管理费、供暖费等。2020年6月17日，中洹公司向博兴公司发出《关于贵司同意解除合同告知函的回函》，该函主要称：1.合同解除系双方协商一致解除，非中洹公司单方解除；2.拒绝交纳免租期租金，并要求博兴公司退还保证金；3.关于租金、物业管理费及水电费等费用，因受新冠肺炎疫情影响，如博兴公司不同意退还保证金，中洹公司有权在应支付的费用中将保证金金额等额扣除，剩余金额再行支付给博兴公司。2020年6月24日，博兴公司向中洹公司发出《回复通知函》，该函主要内容是博兴公司要求中洹公司在收到该函内支付房屋租金、物业费、违约金、返还房屋等。2020年7月13日，中洹公司与博兴公司办理了房屋交接。2020年8月5日，北京昌振顺达物业管理有限公司向博兴公司发出《缴费通知单》，主要载明，承租房屋欠费明细：供暖费2019年度10104.37元；物业费2020年2月1日-2020年7月31日6483.6元（每天物业费36.02元）等。2020年9月15日博兴公司诉至本院，诉请如上。审理中，中洹公司对博兴公司主张的2019年度供暖费10104.37元无异议，并提出反诉，反诉请求如上。同时主张合同约定的违约金标准过高，请求予以降低。另查，北京中洹物业管理有限公司于2020年5月11日名称变更为北京中洹科技有限公司（本案中均简称为中洹公司）。中洹公司就其反诉提交如下证据：1.中洹公司职员刘红斌与博兴公司王瑶微信聊天记录。证明双方自2019年12月至2020年6月期间对租赁合同的变更进行协商，申请降低租金的理由系其公司欲扩大租赁面积，现租赁价格高于市场价格，申请降低租金。中洹公司提出降价申请后，双方就扩大承租面积及降低租金进行协商。协商无果后双方协议解除合同，博兴公司无权主张免租期租金及违约金。2.中洹公司与北京苏宁便利店有限公司签订的《合同解除协议书》。证明中洹公司与北京苏宁便利店有限公司于2020年1月22日解除双方之间的租赁合同，苏宁便利店于1月25日腾退承租房屋，之后中洹公司一直未实际使用承租房屋。博兴公司质证意见：1.对微信聊天内容的不认可真实性和证明目的。王瑶是本公司职员，但是公司未授权王瑶与中洹公司商谈租金事项；即使有这个谈话，也只是想扩大租赁的规模，和原租赁合同没有关系。2.《合同解除协议书》的真实性和关联性不认可。上述事实，有当事人的当庭陈述、博兴公司提交的《房屋租赁合同》《补充协议书》、申请、回复告知函、快递电子存根、关于贵司同意解除合同告知函的回函、回复通知函、快递电子存根、硅谷SOHOD座04商铺交接单、缴费通知单、名称变更通知、不动产权证书；中洹公司提交的微信聊天记录、《合同解除协议书》、中国建设银行单位客户专用回单等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，博兴公司与中洹公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。双方就违约责任、赔偿损失等解除合同的法律后果虽然尚未达成一致，但双方明确先行解除合同、解除合同的法律后果另行解决的，可以认定双方已经就解除合同协商一致，解除合同的法律后果可以另行主张。本案中，博兴公司2020年6月15日的《回复告知函》和中洹公司2020年6月17日的《关于贵司同意解除合同告知函的回函》及庭审中双方的称述可以证明，双方的租赁合同关系于2020年5月25日解除，但双方并未就解除合同的法律后果达成一致。关于中洹公司是否构成违约。根据中洹公司2019年12月25日的申请和庭审中双方的陈述可以证明，在租赁合同履行过程中，中洹公司单方提出降低租金的要求；之后，双方基于扩大承租面积、降低违约金等事实进行协商，但未达成一致意见。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，中洹公司以租金高于周边市场租金为由，向博兴公司申请降低承租房屋租金，但是双方并未就变更租金达成一致，双方的租赁合同并未发生变更，中洹公司应按租赁合同履行付款义务，现中洹公司未按期缴纳租金，并要求解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。1.免租期租金和合同解除前履行期间应付租金。根据租赁合同第九条第3条的规定，“在本合同履行期间，如乙方提出提前解除本合同，需提前三个月书面通知甲方。若由于乙方违约导致本合同提前终止或乙方单方面提前解除合同的，乙方除必须向甲方付清其实际使用该房屋期间根据本合同应付的一切款项外（包括免租期租金），乙方已交纳的租金及保证金，甲方不予返还作为乙方的部分违约金，并且乙方须同时再向甲方支付相当于该房屋三个月租金的违约金。”可见，中洹公司提前三个月通知解除合同并非免除其违约责任的事由；中洹公司以此为由主张其不构成违约的抗辩事由，本院不予采纳。同时，中洹公司反诉博兴公司退还保证金的请求，不符合双方租赁合同的约定，本院不予支持。因此博兴公司主张的免租期租金本院予以支持，即2018年11月1日至2019年1月31日，4.5元×216.09平方米×92天=89461元；合同解除前应付租金，双方无争议，本院予以确认，即4.5元×216.09平方米×115天=111826.58元。2.关于滞留金（逾期退还房屋的违约金）。合同中约定的滞留金其性质为逾期退还房屋的违约金性质。合同解除后至2020年7月13日房屋交接，该期间涉案房屋虽由中洹公司使用，但结合双方协商解除合同的过程和中洹公司违约行为给博兴公司造成的实际损失情况，中洹公司请求降低违约金计算标准，本院予以采纳，因此，该项违约金按照合同约定的租金标准一倍计算，即4.5元×216.09平方米×48天（2020年5月26日至2020年7月13日）=46675元。博兴公司主张按租金的2倍计算过高，过高的部分，本院不予支持。中洹公司提交的双方工作人员的微信截屏，其内容是2020年7月10日双方协商交付问题，7月13日即办理了交接手续，该证据不足以证明博兴公司怠于接收房屋，故中洹公司就合同解除后房屋使用费（滞留金）的辩解，依据不足，本院不予采纳。3.逾期付款违约金和提前解除合同违约金。首先，逾期付款的款项范围，博兴公司主张的逾期付款的款项范围包括免租期租金、合同履行期间的租金和滞留金。免租期租金和滞留金均为违约责任的法律后果，不属合同中约定的逾期给付租金的范围，故博兴公司主张的该款项的逾期付款违约金，本院不予支持。合同履行期间租金的逾期付款违约金，因双方协商解除合同，该租金的给付时间应根据博兴公司的《回复告知函》，以中洹公司收到该函即2020年6月17日后的5日内给付，即2020年6月22日给付，因此，该逾期付款违约金应从2020年6月23日起计算，计算标准，中洹公司要求降低计算标准，考虑到博兴公司同时主张了提前解约违约金，各项违约金之和不宜超过损失的30%，因博兴公司也未就损失提交证据，故本院综合履约的实际情况，平衡双方利益，中洹公司主张降低计算标准，本院予以采纳，该项违约金计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；提前解约违约金。根据租赁合同第九条第三项的约定，违约金为免租期租金（3个月）、保证金和3个月租金，中洹公司主张违约金过高请求予以降低。根据本院查明的事实，中洹公司于合同解除前五个月即向博兴公司提出变更或解除合同的请求，不存在重大恶意，同时，博兴公司也未就提前解约给其造成的损失提交相关证据，故本院结合双方实际履约的客观情况和违约的行为后果等因素，中洹公司请求予以降低，本院予以采纳，故博兴公司主张提前解约的违约金中的3个月租金不再予以支持。关于物业费和供暖费。根据租赁合同的约定，租期内物业费和供暖费应由中洹公司负担。审理中，中洹公司同意支付2019年度的供暖费，本院对此不持异议。关于物业费。根据合同约定，中洹公司应支付合同期内物业费（2020年2月1日至2020年5月25日），合同解除后，中洹公司占用涉案房屋期间（2020年5月26日至2020年7月13日）的物业费，与其是否经营无关，故中洹公司就该期间物业费的辩解不能成立。博兴公司主张房屋交付后的物业费，本院不予支持，中洹公司应交付的物业费为：36.02元×164日=5907元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、北京中洹科技有限公司给付北京博兴众业房地产开发有限公司2020年2月1日至2020年5月25日的租金111826.58元，于本判决生效后十日内执行；二、北京中洹科技有限公司给付北京博兴众业房地产开发有限公司2020年5月26日至2020年7月13日滞留金（房屋使用费）46675元，于本判决生效后十日内执行；三、北京中洹科技有限公司给付北京博兴众业房地产开发有限公司2018年11月1日至2019年1月31日的免租期租金89461元，于本判决生效后十日内执行；四、北京中洹科技有限公司给付北京博兴众业房地产开发有限公司逾期给付租金的违约金，以租金111826.58元为基数，自2020年6月23日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止，于本判决生效后十日内执行；五、北京中洹科技有限公司给付北京博兴众业房地产开发有限公司物业费5907元、供暖费10104.37元，于本判决生效后十日内执行；六、驳回北京博兴众业房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京中洹科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7850元，原告（反诉被告）北京博兴众业房地产开发有限公司负担2590元，已交纳；被告（反诉原告）北京中洹科技有限公司负担5260元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费529元，由被告（反诉原告）北京中洹科技有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李保清二〇二一年五月二十五日书记员  刘婷婷