北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2693号原告（反诉被告）：北京中信新城逸海房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇北环西路8号609室。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：房恩达，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈陈，北京市中闻律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：盛世瑞泰咨询（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：汪新艳，总经理。原告（反诉被告）北京中信新城逸海房地产开发有限公司（以下简称北京中信公司）与被告（反诉原告）盛世瑞泰咨询（北京）有限公司（以下简称盛世瑞泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京中信公司的委托诉讼代理人房恩达、陈陈，被告盛世瑞泰公司的法定代表人汪新艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京中信公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号为x）于2020年11月10日解除；2.判令盛世瑞泰公司协助北京中信公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号为x）备案登记注销；3.判令盛世瑞泰公司支付解约违约金1752300元、律师代理费48000元；4.判令盛世瑞泰公司承担本案的诉讼费。事实和理由：北京中信公司与盛世瑞泰公司于2019年9月25日签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为x），盛世瑞泰公司认购位于北京市大兴区x镇x项目x住宅x层x号房屋，房屋总价款17523000元。盛世瑞泰公司应于2019年10月10日前办理完成贷款并向北京中信公司支付购房尾款10510000元。盛世瑞泰公司逾期30日仍未能依约支付购房尾款，北京中信公司于2020年11月6日向盛世瑞泰公司发出解约通知，要求支付违约金、办理预售登记备案注销手续，但盛世瑞泰公司经催告后仍未支付违约金，也未配合北京中信公司办理预售登记备案注销手续。为维护北京中信公司的合法权益，故诉至法院，望判如所请。盛世瑞泰公司辩称，同意商品房预售合同于2020年11月10日解除，同意配合北京中信公司办理注销网签手续，但不同意支付违约金，盛世瑞泰公司没有违约行为。在销售房屋过程中，北京中信公司承诺涉案房屋存在院墙和花园，但实际交付的房屋与承诺的房屋不一致。据此，盛世瑞泰公司提出以下反诉请求：1.判令双方签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号为x）于2021年3月10日解除；2.判令北京中信公司返还购房款7013000元；3.判令北京中信公司双倍返还定金200000元、支付解约违约金、购房款利息共计500000元；4.判令北京中信公司承担本案的诉讼费。针对盛世瑞泰公司的反诉请求，北京中信公司辩称，同意解除合同，同意协助办理网签注销，认可收到盛世瑞泰公司给付的购房款7013000元，同意在扣除盛世瑞泰公司应支付的违约金和造成的经济损失后，将剩余购房款返还。不同意承担违约金和诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京中信公司（出卖人）与盛世瑞泰公司（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定盛世瑞泰公司购买北京中信公司开发建设的x大兴区x镇x住宅楼第x层x号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款17523000元。关于付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金200000元，买受人应于2019年9月25日前支付首期房价款7013000元，余款10510000元申请贷款支付。关于逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于支付逾期应付款同时支付违约金。逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照总房价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款，如买受人逾期不支付违约金的，出卖人有权在应退回的已付房价款中直接扣回，并将剩余房款无息退还予买受人。关于交付时间和手续，出卖人应当于2019年10月31日前向买受人交付该商品房。另查，在签订商品房预售合同前，盛世瑞泰公司分别于2017年8月7日、2017年8月15日、2018年1月25日、2018年7月31日、2018年5月9日、2018年5月10日、2019年9月18日向中信新城公司支付购房押金100000元、购房押金100000元、113000元、购房款2500000元、购房款500000元、购房款500000元、3200000元，以上共计7013000元。涉案房屋已于2018年12月17日完成该楼栋主体结构封顶，验收合格。关于合同签订的时间，北京中信公司主张签订时间为2019年9月25日，即合同载明的打印日期。盛世瑞泰公司对此不予认可，其提供其公司法人汪x与晋x的微信聊天记录证明签订合同的日期为2019年10月8日之后，且主张北京中信公司至今未将合同原件交给盛世瑞泰公司。在本案审理过程中，盛世瑞泰公司提交其公司法人汪x与北京中信公司销售人员谢x的微信聊天记录，证明北京中信公司的员工在2017年8月向其销售房屋时做出了院墙和花园的承诺。盛世瑞泰公司提交其公司法人汪x与北京中信公司员工晋x的微信聊天记录，证明在谢x离职后一直由晋x代表北京中信公司与盛世瑞泰公司联系，汪x曾多次询问花园外墙处理结果，晋x于2019年11月3日、2019年12月4日的回复均是尚未收到公司回复。汪x于2020年4月6日再次询问晋x回复进展，北京中信公司一直未给出明确解决方式。盛世瑞泰公司提交汪x与北京中信公司销售人员晋x的微信聊天记录，证明盛世瑞泰公司在2019年9月25日签署合同前曾与北京中信公司反复核实并确认了商业贷款可以在签合同后办理，且并未约定具体日期，盛世瑞泰公司不存在违约责任。北京中信公司对此不予认可，其主张根据合同附件四相关约定，盛世瑞泰公司应于合同签订前办理贷款手续。在本案审理过程中，北京中信公司于2021年2月25日庭审过程中认可谢x、晋x系该公司员工，其在2021年5月24日庭审中又称需要核实晋x是否为其公司员工，但未提供核实结果。经询问，盛世瑞泰公司称其主张的经济赔偿，包括因合同设计变更北京中信公司应承担的违约金、因合同解除北京中信公司应支付的资金占用利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）、因北京中信公司违约应返还的双倍定金。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。中信新城公司与盛世瑞泰公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。关于北京中信公司要求判令双方签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号为x）于2020年11月10日解除的诉讼请求，鉴于盛世瑞泰公司认可双方的《北京市商品房预售合同》于2020年11月10日解除，双方对合同解除的日期已经达成合意，故本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于北京中信公司要求盛世瑞泰公司协助北京中信公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号为x）备案登记注销，盛世瑞泰公司同意协助办理，故本院对此不持异议。关于北京中信公司要求盛世瑞泰公司支付解约违约金1752300元及律师费48000元的诉讼请求，需要指出的是，北京中信公司虽在2021年5月24日的庭审中表示不确定谢x、晋x是否为其公司员工，但未对其前后矛盾的陈述给予合理解释，未提供证据证明谢x、晋x不是其公司员工，亦未提供证据证明存在其他员工负责涉案《北京市商品房预售合同》与盛世瑞泰公司沟通。基于上述情况，本院认定谢x、晋x作为北京中信公司员工与盛世瑞泰公司处理涉案房屋买卖事宜，其作出的承诺对北京中信公司具有约束力。第一，北京中信公司主张《北京市商品房预售合同》的签订日期为2019年9月25日，未提供充足的证据材料，亦未对晋x在2019年10月8日仍催促盛世瑞泰公司签订《北京市商品房预售合同》作出合理解释。第二，双方在签订《北京市商品房预售合同》前，晋x明确告知盛世瑞泰公司可先签署合同办理贷款，资料后补。盛世瑞泰公司于2019年10月8日再次向晋x确认是否可在贷款手续未备齐的情况下签订买卖合同，晋x明确告知能，并告知只能等晚办贷款了。第三，买受人应在签订《北京市商品房预售合同》前与按揭贷款银行签订正式《借款合同》等及提交办理贷款全部材料，在盛世瑞泰公司明确告知北京中信公司其尚未办理贷款手续，办理贷款资料尚未齐备的情况下，北京中信公司仍与其签订《北京市商品房预售合同》。据此，本院认为双方已经对以贷款形式给付尾款的时间进行变更，且对办理抵押贷款的时间未进行明确约定。北京中信公司未提供充足的证据证明其向盛世瑞泰公司进行过催款，亦未将《北京市商品房预售合同》、购房发票等与办理抵押贷款相关材料向盛世瑞泰公司提供。现北京中信公司主张盛世瑞泰公司未于2019年10月10日前办理完成相应贷款手续，构成逾期付款应承担违约责任，北京中信公司要求盛世瑞泰公司给付违约金并支付律师费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于盛世瑞泰公司要求中信新城公司返还购房款7013000元的反诉请求，证据充足，本院予以支持。关于盛世瑞泰公司要求中信新城公司支付购房款利息的反诉请求，第一，盛世瑞泰公司在购房过程中多次询问花园和院墙的面积，北京中信公司的销售人员对花园和院墙有明确的描述，且盛世瑞泰公司反复询问花园和院墙处理结果，故本院认为涉案房屋是否具备花园和院墙构成对商品房买卖合同订立有重大影响。第二，盛世瑞泰公司自2017年8月7日至2019年9月18日陆续给付北京中信公司购房款共计7013000元，其在签订《北京市商品房预售合同》前已经支付完毕全部首付款。虽在双方签订的《北京市商品房预售合同》中未有关于花园及院墙的约定，但根据众所周知的生活常识和商品房交易惯例，在商品房预售合同关系中，购房人在实际购房中，就有关所售房屋各方面具体信息的了解，直接主要来源于销售等人员的口头介绍及允诺，且本案中给付购房款的时间远远早于《北京市商品房预售合同》签订时间。在合同履行过程中，谢x、晋x作为北京中信公司的员工与盛世瑞泰公司联系、处理购房事宜，盛世瑞泰公司有理由相信谢x、晋x的行为为职务行为，其承诺对北京中信公司具有约束力。在北京中信公司知道或应当知道销售人员承诺与《北京市商品房预售合同》存在不一致的情况下，应该明确告知买房人，避免产生经济纠纷或经济损失扩大。第三，盛世瑞泰公司作为买房人，在给付购房款前或签订《北京市商品房预售合同》时应尽到审慎的注意义务，在《北京市商品房预售合同》并未对花园或院墙作出一致意思表示的情况下，可以拒绝签署《北京市商品房预售合同》，双方通过协商或另行签订补充协议的方式处理纠纷。据此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定北京中信公司给付盛世瑞泰公司购房款利息损失270000元。关于盛世瑞泰公司要求北京中信公司双倍返还定金及给付违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京中信新城逸海房地产开发有限公司与盛世瑞泰咨询（北京）有限公司签署的《北京市商品房预售合同》（合同编号x）于2020年11月10日解除；二、盛世瑞泰咨询（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内配合北京中信新城逸海房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号为x）备案登记注销手续；三、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还盛世瑞泰咨询（北京）有限公司购房款7013000元；四、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付盛世瑞泰咨询（北京）有限公司购房款利息270000元；五、驳回北京中信新城逸海房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回盛世瑞泰咨询（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费126938元，由北京中信新城逸海房地产开发有限公司负担63469元（已交纳），由盛世瑞泰咨询（北京）有限公司负担63469元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费63469元，由北京中信新城逸海房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  郑 红二〇二一年五月三十一日书 记 员  高 奡