广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初126号原告：牛桂林，男，汉族，1968年1月13日出生，户籍地址：河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：廖开喜，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣香，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区。法定代表人：张智军，职务：总经理。被告：城城不动产管理有限公司广州分公司，住所地广东省广州市海珠区。负责人：陈倩，职务：总经理。原告牛桂林与被告城城不动产管理有限公司(以下简称城城公司)、城城不动产管理有限公司广州分公司（以下简称城城广州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告牛桂林的委托诉讼代理人廖开喜、黄荣香到庭参加诉讼，被告城城公司、城城广州分公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告牛桂林向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告一所签订的《房屋托管合同》已于2020年11月2日解除；2.判令两被告腾空清退广州市荔湾区锦佳一街2号（某某花湾壹号C1栋7层）719室房屋给原告；3.判令两被告向原告支付租金23000元（按每月4600元标准自2020年9月1日起计到至2021年1月31日）；4.判令两被告向原告支付首年空月租金4600元；5.判令两被告向原告支付各项费用损失18751元；6.判令两被告向原告支付违约金13800元；7.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2020年7月26日，原告与城城广州分公司签订《房屋托管合同》合同约定：原告将坐落于广州市荔湾区锦佳一街2号（某某花湾壹号C1栋7层）719室房屋托管给城城广州分公司，由城城广州分公司从房屋使用人处收取租金，并按照合同约定每月支付原告人民币4600元的租金。合同签订后，原告依约将房屋交付给城城广州分公司。城城广州分公司仅支付了一押一租。在通过各种途径均无法与被告一取得联系沟通解决此事的情况下，原告向被告一发出解除合同通知书。因被告一是被告二开设的分公司，对外的民事责任应该由被告二来承担。两被告已经构成违约，为维护原告合法权益，现起诉到法院，请求法院依法判决。被告城城公司、城城广州分公司庭前共同辩称，1.因解除涉案合同直接影响第三人的合法利益，因此我方不同意解除涉案合同。2.应依据相关证据及案件事实确认我方欠付租金的具体数额。2020年9月份受疫情影响，被告经营出现困难，无法按照合同约定日期支付租金。在计算欠付租金时应免除所有免除期内租金，同时还应当将押金抵折欠付租金。3.原告主张的违约金数额过高，应当予以调整。原告主张的违约金远高于其实际损失，加之受疫情影响，我方无力支付高额违约金。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区锦佳一街2号（某某花湾壹号C1期7层）719室是登记在原告名下的房屋。2020年7月26日，原告（甲方，托管方）与城城广州分公司（乙方，受托方）签订《房屋托管合同》，约定：甲方将涉案房屋委托乙方或乙方指定的第三方负责经营管理，乙方向甲方提供房屋管理服务。托管期内，甲方委托乙方从房屋使用人收取租金，按本合同约定按时支付给甲方。托管期限自2020年7月29日至2023年7月28日止，共36个月，甲方实收租期33个月，管理费3个月，本合同生效日起3日后为起租日。租金（含物业费）为4600元/月；乙方于合同生效起3个工作日内向甲方交付4600元作为押金。合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行冲抵，不足部分由乙方补足。本合同起租日起，每年的第一个月租金作为管理费不支付，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金。（第十二条）乙方原因导致乙方不支付或者不按约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方有权单方解除合同，收回该房屋。（第十三条）乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付甲方，甲方收取押金不予退还。合同附件二为《资料清单及要求》。附件三为《房间配置参考表》。上述合同签订后，城城广州分公司向原告支付了押金4600元，并将房屋交付给城城广州分公司使用。2020年11月1日，原告向城城广州分公司寄送《关于解除通知函》要求解除合同、支付租金、押金、违约金等，但函件因未接收退回。庭审中，原告陈述其于2021年1月31日收回房屋；其所主张之费用损失系指屋内购置家电家具，该些家电家具现仍在案涉房屋内。另查，城城广州分公司是城城公司的分支机构，不具有法人资格。2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的新冠疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠疫情防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为，原告与城城广州分公司签订的《房屋托管合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定城城广州分公司需向原告支付押金和租金，因此，本院认定双方之间的合同名为托管合同，实质为租赁合同。由于双方签订《房屋托管合同》时新冠疫情已经发生，城城广州分公司应当对疫情可能对于租赁涉案房屋产生的影响有所预见，故其以此作为迟延支付租金的抗辩理据不足，本院不予采纳，城城广州分公司迟延支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。原告据此请求解除合同依法有据，本院予以支持。对于合同解除时间，因城城广州分公司并未接收解约函件，故本院认定双方的合同以原告回收案涉房屋之日解除为宜。被告已支付一个月租金，因此被告应支付租金期间为2020年10月1日至2021年1月31日租金为18400元。对于腾空交还房屋问题，原告现已收回房屋，故本院对该请求不予支持。对于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于原告已收回房屋可以止损，因此本院酌情将违约金调整为两个月租金即9200元。对于空月租金问题，因双方约定起租的第一个月作为管理费，现无证据表明城城广州分公司未提供管理服务，故本院对该项诉讼请求不予支持。对于押金是否可予抵扣欠款问题，案涉合同已约定违约作没收处理，故本院对城城广州分公司押金抵扣抗辩不予采纳。对于其他费用损失问题，原告主张案涉家电家具损失，但该些家具家电仍在案涉房屋内可由原告自行支配，原告主张损失并无依据，故本院对该项诉讼请求不予支持。由于城城广州分公司是城城公司的分支机构，不具有法人资格，故城城公司应依法承担连带责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告牛桂林与被告城城不动产管理有限公司广州分公司在2020年7月26日签订的《房屋托管合同》于2021年1月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告城城不动产管理有限公司广州分公司向原告牛桂林支付2020年10月1日至2021年1月31日期间的租金18400元。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告城城不动产管理有限公司广州分公司向原告牛桂林支付违约金9200元。四、被告城城不动产管理有限公司对上述第二项至第三项判决内容承担连带责任。五、驳回原告牛桂林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1074元，由原告牛桂林负担100元，被告城城不动产管理有限公司广州分公司、城城不动产管理有限公司负担974元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二一年五月二十六日书记员  古秋燕庞海丹