安徽省芜湖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖02执复36号复议申请人（被执行人）：芜湖市久鼎投资管理有限责任公司,住所地安徽省南陵县，统一社会信用代码xxx。复议申请人（利害关系人）：南陵县优尚玛特超市，住所地安徽省南陵县，统一社会信用代码xxx。申请执行人：安徽南陵农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省南陵县，统一社会信用代码xx。被执行人：芜湖安博建设有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区,统一社会信用代码xxx。被执行人：张道安，男，xx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市弋江区，经常居住地安徽省芜湖市弋江区。被执行人：章义森，男，xx年xx月x日出生，汉族，住安徽省芜湖市。被执行人：杨俊明，男，xx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被执行人：胡玉兰，女，xx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被执行人：黄学斌，男，xx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。复议申请人芜湖市久鼎投资管理有限责任公司（以下简称久鼎公司）、南陵县优尚玛特超市（以下简称优尚超市）不服安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223执异13号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。安徽省南陵县人民法院在执行安徽南陵农村商业银行股份有限公司与芜湖安博建设有限公司、久鼎公司、张道安、章义森、杨俊明、胡玉兰、黄学斌借款合同纠纷一案中【执行案号为：（2018）皖0223执496号】，异议人优尚超市于2019年9月11日提出书面异议，请求撤销（2018）皖0223执496号“处罚预告通知书”、“腾房公告”并要求依法组成合议庭组织听证审查。异议人久鼎公司于2019年10月15日提出书面异议，请求终结（2018）皖0223执496号案的执行、停止对皖南商城xx幢xx区房产的强制腾空措施。安徽省南陵县人民法院查明，安徽南陵农村商业银行股份有限公司与芜湖安博建设有限公司、久鼎公司、张道安、章义森、杨俊明、胡玉兰、黄学斌借款合同纠纷一案，该院于2018年3月15日立案执行。2018年9月13日，该院对久鼎公司所有的南陵县籍山镇春谷北路皖南商城x幢xx区房产（南陵县字第××号）进行查封。2018年8月15日第一次挂网拍卖，流拍。2018年9月18日第二次挂网拍卖，流拍。2018年11月28日挂网变卖，2019年2月14日拍卖成功。2019年2月18日裁定上述房产的所有权归芜湖红树林智能科技有限公司（以下简称红树林公司）所有。该院于2018年10月28日在皖南商城xx区张贴腾房公告，并告知优尚超市不要改变房屋现状并腾出房屋，但优尚超市无理由拒不执行且在房产处置期间内不顾警告对标的物进行大面积装修导致房产无法交付买受人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条、第一百一十四条、第一百一十五条的规定，该院于2019年9月8日对优尚超市下达处罚预告通知书。2019年11月7日，该院将案涉房产中优尚超市承租部分交付买受人，且对优尚超市罚款未实际执行。2019年10月28日，该院将案涉房产中涉及万豪酒店承租的二、四层交付买受人。2020年1月7日，对案涉房产中其余部分，承租户吴根宝与买受人达成租赁协议。至此，案涉房产全部交付买受人。安徽省南陵县人民法院认为，针对两异议人优尚超市、久鼎公司对该院依法腾空拍卖房产的执行行为提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。现就本案执行异议指向的执行行为已完成，案涉房产已交付买受人，该执行程序终结，故两异议人提出的异议请求不属于异议审查的范围。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款之规定，裁定：第一，驳回优尚超市的异议请求。第二，驳回久鼎公司的异议请求。久鼎公司向本院申请复议请求，第一，依法撤销南陵县法院作出的（2020）皖0223执异13号执行裁定书；第二，依法终结（2018）皖0223执496号案件的执行程序，确认南陵县法院强制腾空案涉房屋的行为违法，并由南陵县法院以及申请强制腾空的买受人对违法强制腾空造成久鼎公司的损失承担全部赔偿责任。事实和理由：第一，南陵县法院的（2020）皖0223执异13号裁定书以本案执行异议指向的执行行为已实施完毕，案涉房屋已交付买受人为由，驳回了久鼎公司的异议请求，与事实不符，缺乏依据。2019年5月南陵县法院执行局贴出强制腾空公告时，久鼎公司就积极与南陵县法院交涉，且久鼎公司法定代表人刘金玉及众多承租户在南陵县法院的2019年7月15日、7月22日的执行笔录中都明确表示有权继续承租、使用案涉房屋，并将久鼎公司与买受人红树林公司法定代表人葛树林签订的《房屋租赁合同》提交南陵县法院，用以证明案涉房屋已由久鼎公司承租，再转租给优尚超市、南陵县万豪酒店等实际承租人，此情况买受人葛树林也是知情和认可的。在与南陵县法院多次交涉无果的情况下，久鼎公司于2019年9月提出执行异议，此时优尚超市、南陵县万豪酒店等实际承租人仍在使用案涉房屋，案涉房屋尚未被腾空，执行行为尚未完成。第二，南陵县法院无权强制腾空案涉房屋，也无权接受买受人红树林公司的申请，强制腾空案涉房屋。2018年11月27日，久鼎公司已与买受人红树林公司的法定代表人葛树林签订过《房屋租赁合同》，约定，如果其成功竞买到案涉房屋，就出租给久鼎公司。红树林公司于2019年2月14日成功竞买到案涉房屋，在买受人同意出租给久鼎公司的情况下，南陵县法院无权强制腾空。如前所述，2018年11月27日，红树林公司与久鼎公司签订《房屋租赁合同》，后于2018年12月14日改变了部分合同条款，双方再次签订《房屋租赁合同》。事后，红树林公司想要推翻该《房屋租赁合同》，但经诉讼程序，芜湖中院的（2020）皖02民终2420号生效民事判决确认了双方所签订《房屋租赁合同》的效力。所以，买受人红树林公司无权申请南陵县法院强制腾空。优尚超市向本院申请复议请求，依法裁定撤销南陵县法院作出的（2020）皖0223执异13号执行裁定书、撤销（2018）皖0223执496号执行裁定书、（2018）皖0223执496号“处罚预告知通知书”、“腾空公告”，并纠正南陵县法院对坐落于芜湖市南陵县籍山镇春谷北路皖南商城xx幢xx区商业用房的执行行为。事实和理由：南陵县法院对涉案房屋的强制执行（包括两次拍卖、一次变卖、强制腾空）均发生在优尚超市承租的租赁期限内，该执行程序不仅违法，且严重损害了优尚超市的合法权益。第一，优尚超市于2019年9月11日提出书面的执行异议，优尚超市法定代表人王建飞于2019年10月22日再次提出书面的执行异议，久鼎公司于2019年10月15日提出书面的执行异议。而（2018）皖0223执496号执行案件于2020年1月7日才将全部房屋移交买受人，案件至此才终结。故优尚超市与久鼎公司是在（2018）皖0223执496号执行案件执行程序尚未终结前提出的执行异议。第二，南陵县法院未依法审查“被执行人久鼎公司与买受人红树林公司法定代表人葛树林于2018年12月14日签订《房屋租赁合同》，由买受人将上述房屋出租给久鼎公司使用”的相关事实及法律效力，也未审查被执行人久鼎公司与刘金玉的租赁关系，未审查刘金玉与优尚超市之间的租赁关系。不顾优尚超市与久鼎公司就此提出的执行异议，强制优尚超市腾空涉案房屋，导致优尚超市遭受巨大经济损失。2020年11月23日，芜湖中院（2020）皖02民终2420号民事判决书认定久鼎公司与买受人红树林公司法定代表人于2018年12月14日签订的《房屋租赁合同》有效，买受人需将案涉房屋交付久鼎公司使用。若南陵县法院能够在优尚超市、久鼎公司提出执行异议时中止执行，待案涉房屋上存在的租赁问题审查清楚后，再采取进一步的执行措施，就能避免损失的发生。第三，南陵县法院在拍卖、变卖、执行前未除去租赁权和转租权，程序严重违法。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，上述房产被拍卖、变卖、执行前，已存在租赁和转租的关系，但南陵县法院未除去原有的租赁关系和转租关系就对涉案房屋进行拍卖和变卖，程序严重违法。本院查明，红树林公司于2019年2月14日竞得案涉房屋后，久鼎公司要求履行其与红树林公司法定代表人葛树林签订的《房屋租赁合同》，红树林公司要求将房租上调至260万元每年，双方协商无果。此后，红树林公司申请南陵县法院强制腾空，久鼎公司向南陵县法院提起诉讼，请求判令红树林公司将案涉房屋交付久鼎公司占有使用、经营，双方继续履行《房屋租赁合同》。其他事实与南陵县人民法院查明的一致。本院认为，第一，久鼎公司于2019年10月15日提出书面异议，优尚超市于2019年9月11日提出书面异议，而案涉房产中优尚超市承租的部分于2019年11月7日交付买受人，至2020年1月7日案涉房产全部交付买受人。故，南陵县法院以本案执行异议指向的执行行为已完成，案涉房产已交付买受人，该执行程序终结为由，直接驳回了久鼎公司、优尚超市的异议请求，与事实不符，本院依法不予支持。第二，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条规定:“有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（一）申请人表示可以延期执行的；（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；（三）作为一方当事人的公民死亡,需要等待继承人继承权利或者承担义务的；（四）作为一方当事人的法人或者其他组织终止,尚未确定权利义务承受人的；（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形”。本案执行过程中，久鼎公司、优尚超市多次以买受人红树林公司已将案涉房屋出租给久鼎公司，久鼎公司又将房屋合法转租给优尚超市为由，要求南陵县法院停止腾空案涉房屋。在此期间各方多次协商无果，红树林公司否认与久鼎公司之间存在有效的房屋租赁合同关系，拒绝将案涉房屋交付久鼎公司占有使用，强烈要求南陵县法院腾空案涉房屋并交付久鼎公司。久鼎公司与红树林公司之间的房屋租赁合同纠纷，直到2020年11月23日才经芜湖中院的（2020）皖02民终2420号确认久鼎公司与红树林公司时任法定代表人葛树林2018年12月14日签订的《房屋租赁合同》有效，红树林公司于判决生效之日起十日内将案涉房屋交付久鼎公司使用。故，在执行过程中，久鼎公司、优尚超市要求停止腾空案涉房屋，不符合前述《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条规定的情形，南陵县法院依据买受人的申请强制腾空案涉房屋并不违法。现依据人民法院的生效判决，久鼎公司有权占有使用案涉房屋，因该强制腾空行为给久鼎公司造成的损失，久鼎公司可依法向红树林公司主张，不属于执行异议复议程序审查的范围，本院依法不予审查。综上，久鼎公司、优尚超市的复议请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下：驳回芜湖市久鼎投资管理有限责任公司、南陵县优尚玛特超市的复议申请，维持安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223执异13号裁定。本裁定为终审裁定。审判长  葛义俊审判员  李广磊审判员  丁梦宁二〇二一年五月三十一日书记员  范 升附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。