山东省青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0212民初2231号原告：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号。统一社会信用代码：91370200863581525Q。负责人：郝子健，职务行长。委托诉讼代理人：刘国建，山东诚功律师事务所律师。被告：刘佳明，男，汉族，1987年6月14日生，原户籍地黑龙江省佳木斯市东风区，现住青岛市城阳区。被告：青岛天一嘉木置业有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道东流亭社区居委会东北方向1000米。法定代表人：刘晓燕，职务经理。委托诉讼代理人：王圣望，男，1995年4月9日出生，汉族，住城阳区。原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称“建行青岛市分行”）与被告刘佳明、青岛天一嘉木置业有限公司（以下简称“天一嘉木公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行青岛市分行之委托诉讼代理人刘国建、被告刘佳明、被告天一嘉木公司之委托诉讼代理人王圣望均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建行青岛市分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告刘佳明签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告刘佳明偿还原告贷款本息共计人民币272520.8元（计算至2019年1月3日，其中本金266083.52元，利息6227.91元，罚息209.37元），及自2019年1月4日起至实际付清之日止的利息、罚息；3、判令被告刘佳明承担原告为实现债权支付的律师代理费21451元；4、判令原告对被告刘佳明名下位于城阳区房屋（权利证号：鲁2016青岛市城阳区不动产证明第00XXXX2号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、被告天一嘉木公司对被告刘佳明的上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年9月9日，原告与被告一签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，被告一向原告借款人民币31万元用于购房，借款期限为20年，并以城阳区户房屋提供抵押担保。根据原告与被告二签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告二对被告一的上述债务提供连带责任保证。借款合同签订后，原告依约向被告一发放了贷款。但被告一未按照合同约定履行还款义务，构成违约。依据借款合同约定，原告有权依法解除借款合同，并要求被告一偿付本息、罚息以及为实现债权而支付的相关费用。为维护原告的合法权益特向贵院起诉，请依法判如所请。为维护原告的合法权益特向贵院起诉，请依法判如所请。被告刘佳明辩称，欠款事实认可，但不是故意欠款，因为还款的账户关联建设银行的两笔分别为3万、5万的信用贷款，我每月按时还房贷但是建设银行扣划到上述两笔债务中，导致房贷逾期。被告天一嘉木公司辩称，1、天一嘉木公司不应就涉案金融借款承担任何责任，应由被告刘佳明自行承担清偿义务或由原告就涉案房屋优先受偿。2、被告刘佳明办理不动产权证后怠于办理正式抵押手续，天一嘉木公司对此无过错，保证责任已解除。综上，原告对天一嘉木的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。经审理查明，2015年9月9日，原告建设银行青岛市分行作为贷款人与被告刘佳明作为借款人、抵押人，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：371986106-2012-20150339836），约定：被告借款310000元用于购买位于城阳区《白沙湾保障性住房项目（天一金色海湾）》25号楼X单元X层X户房产，借款期限240个月，自2015年7月18日至2035年7月18日。本合同项下的贷款利率为年利率，采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止在合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%。借款人选取委托扣款方式还款，即借款人授权贷款人直接从借款人在贷款人系统开立的个人结算账户（本合同项下扣款账户为6217××××8063）中扣收应还款项。委托扣款方式下，借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应还款项足额存入指定委托扣款账户内。借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，并有权在该期约定还款日及此后的任意时间直接从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户中扣划应还款项，但该扣划并不构成贷款人义务。还款方式为等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本金金额为1291.67元，利息逐期结算还清。借款人以抵押购买的房产作为本合同项下的担保方式，抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即视为借款人违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；行使担保权利。2015年11月3日，原告与被告刘佳明就其名下位于城阳区抵押预告登记手续，不动产登记证明编号为鲁（2016）青岛市城阳区不动产证明第00XXXX2号。原告作为债权人（乙方）与被告天一嘉木公司作为保证人（甲方），双方签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号3719861092012000008），约定为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与因购置坐落于青岛市城阳区项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。最高额保证所担保的债权指自2012年9月24日至2018年9月24日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款形成的全部债权，包括本金以及由此产生的利息（含复利、罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；保证方式为连带责任保证；保证期间为该笔借款合同项下的抵押物为普通商品房的，抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；该笔借款合同项下的抵押物为经济适用房或限价商品房的，取得房地产权证满5年。2015年9月9日，原告依约向被告发放贷款本金310000元。上述贷款发放后，被告如约履行还款义务，后被告自2018年9月出现逾期还款的情形。截至2021年2月22日，被告尚欠借款本金266083.52元、利息31580.89元、罚息7358.07元。另查明，涉案房屋所在小区于2016年具备办理建筑物所有权首次登记的条件。被告刘佳明于2019年8月12日办理涉案房屋产权登记手续，不动产登记证书编号为鲁（2019）青岛市城阳区不动产权第00XXXX6号。又查明，原告为进行本案诉讼，向山东诚功律师事务所支付律师代理费21451元。上述事实，有当事人提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、预告抵押登记证明、《个人贷款支付凭证》、贷款账户基本信息、《个人类不良贷款外聘律师服务合同》、律师费收款收据、转账凭证、不动产登记证明、《青岛市建设工程竣工验收备案证》等证据在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案原告与被告刘佳明签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人均应全面履行。上述合同签订后，原告依约向被告发放贷款，被告未能按照合同约定按时还款，已构成违约，故原告依据约定宣布合同提前到期、解除合同并要求被告偿还所欠全部借款本息及相关费用的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，因原告并未举证证明本案诉讼之前已书面通知被告解除涉案合同，本院确认以被告收到本案诉状的时间为合同解除时间，故涉案合同于2021年1月22日予以解除。截至2021年2月22日，被告尚欠借款本金266083.52元、利息31580.89元、罚息7358.07元。此后至实际清偿之日止的利息、罚息等按照合同约定的利率继续计算。关于原告主张的律师费21451元，应属因被告违约原告为实现债权所花费用，依约应由被告承担，该费用数额并未超过法律规定的范围，且原告提供的证据显示其已实际支付该笔费用，其代理律师也实施了出庭参加诉讼等代理行为，故对原告的该项主张，本院予以支持。关于原告主张对涉案房屋行使优先受偿权的问题，因原、被告已就涉案房屋办理预告抵押登记，且涉案房屋小区已经具备办理建筑物所有权首次登记的条件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，本院认定涉案房屋抵押权自预告登记之日即2015年11月3日起设立，故对于原告对涉案不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉请，本院予以支持。被告天一嘉木公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人均应全面履行。该合同约定被告天一嘉木公司为涉案贷款提供连带责任保证责任，保证期间为该笔借款合同项下的抵押物为经济适用房或限价商品房的，取得房地产权证满5年。因天一嘉木公司对涉案房屋为限价商品房的性质不持异议，且被告刘佳明办理涉案房屋不动产权证明的时间为2019年8月，因此被告天一嘉木公司承担连带保证责任期间并未届满，故原告对于天一嘉木公司应就被告刘佳明所负债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十四条、第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行与被告刘佳明签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：371986106-2012-20150339836）于2021年1月22日解除；二、被告刘佳明于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行借款本金266083.52元、利息31580.89元、罚息7358.07元（该利息、罚息等均计算至2021年2月22日，此后至实际清偿之日止的利息、罚息等按照合同约定的利率继续计算）；三、被告刘佳明于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行律师代理费21451元；四、原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行对位于城阳区户房产拍卖、变卖所得价款，在本判决第二、三项确定的债权范围内享有优先受偿权；五、被告青岛天一嘉木置业有限公司对被告刘佳明上述第二、三项的债务承担连带清偿责任。被告青岛天一嘉木置业有限公司承担保证责任后，有权向被告刘佳明追偿。如未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5710元，减半收取2855元，由被告刘佳明、青岛天一嘉木置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 佟 博二〇二一年五月三十一日书记员 马苗苗