北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0107民初3193号原告：宋某1，女，1958年5月12日出生，汉族，住北京市石景山区。公民身份号码：×××。原告：宋某2，女，1960年11月25日出生，汉族，住北京市石景山区。公民身份号码：×××。原告：宋某3，女，1963年4月16日出生，汉族，住北京市石景山区。公民身份号码：×××。三原告共同委托诉讼代理人：党红亮，北京市东卫律师事务所律师。被告：宋某4，男，1998年3月1日出生，汉族，住北京市石景山区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：文正，北京道心律师事务所律师。委托诉讼代理人：成鲲宇，男，1997年5月25日出生，汉族，北京道心律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。公民身份号码：×××。第三人：霍某，女，1969年11月13日出生，汉族，住北京市石景山区。公民身份号码：×××。原告宋某1、宋某2、宋某3与被告宋某4、第三人霍某确认合同效力纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告宋某1、宋某2、宋某3及其共同委托诉讼代理人党红亮，被告宋某4及其委托诉讼代理人文正、成鲲宇、第三人霍某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋某1、宋某2、宋某3向本院提出诉讼请求：1.判令宋某6与被告之间于2018年6月21日签订的房屋买卖协议无效；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：宋某6与汪某系夫妻关系，两人生育的子女有：女儿宋某1、宋某2、宋某3，儿子宋文伟。汪某于2009年5月31日去世，宋文伟于2017年4月4日去世，被告宋某4系宋文伟之子，宋某6于2020年6月27日去世。坐落于北京市石景山区×××11号的房屋系宋某6与汪某的夫妻共同财产，该房屋产权登记在宋某6名下。三原告的母亲汪某去世后，遗产未进行分割，父亲宋某6在未征得其他继承人同意情况下，擅自将涉案房屋卖给被告，双方于2018年2月签订了房屋买卖协议。宋某6、汪某去世后未留有遗嘱，遗产均未进行分割，案涉房屋属于继承人共有状态。三原告作为合法继承人，依法享有继承遗产的权利，现宋某6与被告在未征得其他继承人同意的情况下签房屋买卖协议，且没有实际支付房款，属于恶意串通，侵犯了原告的合法权益，买卖合同应当认定为无效。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告宋某4辩称，不同意原告的全部诉讼请求。本案事实发生在民法典实施之前，应当适用当时的法律及司法解释，案涉房屋系宋某6个人财产，不是夫妻共同财产，即便是夫妻共同财产，宋某6与被告签订的存量买卖合同也不能确定为无效，理由如下：汪某死亡后，根据法定继承原则，宋某6已占有案涉房屋63.33%份额，被告占有3.33%份额，2017年4月4日二人共占涉案房屋份额三分之二即66.67%。宋某6于2018年6月21日将房屋出售给被告，可视为二人同意对案涉房屋进行处分，该处分行为符合物权法第九十七条规定。原告现有证据不能达到双方交易时存在恶意串通的证明标准，宋某6与被告签订合同交易是否支付购房款，属合同履行行为，该合同在订立时即生效，不能因没有实际履行就改变其性质而认定为赠与。第三人霍某陈述称，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：宋某1、宋某2、宋某3、宋文伟（于2017年4月4日死亡）系宋某6（于2020年6月27日死亡）与汪某（于2009年5月31日死亡）之子女，宋某4系宋某5、霍某之子。2000年9月1日，买方宋某6（乙方）与卖方北京首钢重型机器厂（甲方）签订《首钢出售公有住房合同》，约定甲方将石景山区×××11号单元楼房以成本价出售给乙方，房屋建筑面积52.58平方米，首付款在1996年8月付15945.44元，根据房价款及其他费用收缴明细表，房价款为15869.5元，购房使用宋某6工龄28年、汪某工龄12年。该房屋于2000年9月30日登记于宋某6名下。2018年6月21日，宋某6与宋某4签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宋某6以100万元价款出售给宋某4，该房屋于2018年6月29日房屋变更登记至宋某4名下。宋某4表示，宋某6生前主动与其沟通以买卖形式进行过户，在过户时宋某4有提出过通知其他继承人的意愿，但宋某6不让宋某4去干涉这个事，宋某6是否通知其他子女不知情，合同约定的100万元房款并未实际支付。关于该合同的效力，宋某4认为其与宋某6之间的购销合同自签订时生效，购房款是否支付属于合同履行行为，双方不存在恶意，无须通知和告知其他人，原告现有证据不能对恶意串通的事实达到排除合理怀疑的举证标准。原告表示，涉案房屋系宋某6夫妻共同财产，汪某死亡后，其遗产应属于包括原告在内的继承人共有，宋某6与宋某4存在特定身份关系，明知汪某死亡后其遗产未继承分割，在未经其他继承人事前同意或事后追认情形下，通过名为买卖实为赠与的恶意串通行为，将房屋过户给被告名下，侵犯了其他继承人的合法权益，应为无效。本院认为，根据各方诉辩意见及查明的案件事实，本案争议焦点问题：一是涉案房屋是个人财产还是夫妻共同财产；二是宋某6与宋某4所签订存量房屋买卖合同的性质；三是宋某6与宋某4所签订存量房屋买卖合同效力问题。一、涉案房屋属于宋某6与汪某夫妻共有财产。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。本案中，涉案房屋系宋某6与汪某夫妻关系存续期间购买，并利用了二人的工龄，虽购买后登记于宋某6名下，但涉案房屋应属于宋某6与汪某夫妻共有财产。故对被告主张涉案房屋系宋某6个人财产的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、宋某6未经原告其他继承人同意，擅自处分涉案房屋，构成无权处分。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。继承开始后，遗产分割前，各继承人没有表示放弃继承的，视为均已接受继承，涉案房屋应属各被继承人共同共有。案涉房屋系宋某6与汪某夫妻婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产。汪某死亡后，原告作为汪某的继承人对案涉房屋享有权利。案涉房屋未进行分割前，宋某1、宋某2、宋某3、宋文伟与宋某6对案涉房屋应是共同共有，宋文伟死亡后，案涉房屋属于宋某1、宋某2、宋某3、宋某6与宋文伟的继承人即宋某4、霍某共同共有。其次，宋某6自行与宋某4签订合同，并没有证据显示宋某1、宋某2、宋某3知晓并同意，所以宋某6是无权处分。宋某6对涉案房屋无权擅自处分，在未征得宋某1、宋某2、宋某3其他继承人同意情况下，其通过房屋买卖合同的形式将涉案房屋转移过户给宋某4的行为，属于利用合同处分包含宋某1、宋某2、宋某3其他继承人利益财产的无权处分行为。三、宋某6将涉案房屋转移过户给宋某4是否存在恶意串通并导致涉案的房屋买卖合同无效。宋某6将涉案房屋转移过户给宋某4是否存在恶意串通并导致涉案房屋买卖合同无效，应从宋某6与宋某4所签订的涉案房屋买卖合同性质以及宋某1、宋某2、宋某3所主张的恶意串通是否已达到排除合理怀疑的证明标准两方面进行分析：1.宋某6与宋某4所签订的涉案房屋买卖合同，名为买卖，实为赠与合同。当事人对房屋买卖合同的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。本案中，宋某6与宋某4之间虽签订房屋买卖合同，但该合同系双方为过户登记备案所用，宋某4并未支付购房款，双方间名为房屋买卖，实为赠与法律行为，应根据赠与行为的性质进行处理。2.宋某1、宋某2、宋某3所主张的恶意串通是否达到排除合理怀疑的证明标准。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（二）规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。依据上述法律规定，合同因恶意串通导致无效，应当具备三个条件：第一，当事人主观存在恶意；第二，当事人之间存在串通；第三，合同客观上损害了他人的利益。其中，恶意，是指当事人明知或应知某种行为对国家、集体或者第三人利益造成损害而故意为之的主观态度；串通是指当事人在主观上具有共同的意思联络与沟通，都希望通过签订合同损害他人的利益。对恶意串通的证明标准，民诉法解释规定需要达到排除合理怀疑的程度。本案中，宋某1、宋某2、宋某3主张宋某4未支付购房款，宋某6与宋某4就房屋买卖合同存在恶意串通，损害了他们的利益，合同应属无效，因此，认定宋某6和宋某4存在恶意串通侵害其他继承人利益的举证责任在宋某1、宋某2、宋某3一方。根据查明事实，涉案房屋系宋某6夫妇于2000年9月购买，《首钢出售公有住房合同》的签订及宋某6取得涉案房屋所有权证的时间均在夫妻关系存续期间，基于宋某6与宋某4之间特殊的身份关系，在宋某4在取得对该房屋权属登记时，对房屋权属性质及状态存在理解和认识，对此，宋某4亦表示，宋某6生前主动与其沟通以买卖形式进行过户，办理过户时宋某4有提出过通知其他继承人的意愿，但宋某6不让宋某4去干涉此事。由此，宋某4关于宋某6对涉案房屋系有权处分的主张不存在合理性。现原告主张宋某6和宋某4存在恶意串通侵害其合法权益，能够达到足以排除合理性怀疑的证明标准。由此，亦可以认定，宋某6与宋某4虽签订有《北京市存量房屋买卖合同》，但双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，其签订的《北京市存量房屋买卖合同》目的是为了办理涉诉房屋的过户手续，其名为买卖实实质为无偿赠与合同性质，且该无偿处分行为侵害了其他继承人的合法权益。据此，原告现请求确认宋某6和宋某4于2018年6月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条之规定，判决如下：确认宋某6和宋某4于2018年6月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费13800元，由被告宋某4负担（其中35元于本判决生效后七日内直接给付原告宋某1、宋某2、宋某3，其余于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员 张英周二〇二一年五月十三日法官助理 车玉龙书 记 员 李 璐