甘肃省泾川县人民法院民事判决书（2021）甘0821民初608号原告：平凉市永盛物业服务有限责任公司。统一社会信用代码91620800076759160N。住所地：甘肃省平凉市崆峒区东三里塬聚苑路**。法定代表人：何某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某，男，汉族，1980年8月27日出生，系该公司副总经理，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：董某，男，汉族，1962年5月9日出生，系该公司职工，代理权限为一般代理。被告：李某，男，汉族，住甘肃省泾川县，农民。（未到庭）被告：马某，女，回族，户籍地甘肃省平凉市。委托诉讼代理人：赵某，男，汉族，1957年12月27日出生，系被告马某的叔父，代理权限为特别代理。原告平凉市永盛物业服务有限责任公司与被告李某、马某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日受理后，2021年4月19日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平凉市永盛物业服务有限责任公司的委托代理人王某和董某、被告马某的委托代理人赵某到庭参加诉讼，被告李某经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1.请求判令被告支付原告物业费2695.68元，垃圾清运费2695.68元，合计5391.36元；2.请求判令被告按照1‰标准支付2021年3月31日以前应付物业费滞纳金1132.19元，垃圾清运费滞纳金1132.19元，合计2264.38元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告李某、马某系泾川县美罗城A区商铺33、34号房主和经营户。原告通过与平凉市开盛房地产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同书》，自2014年1月1日起取得美罗城小区物业服务管理权，为该小区提供物业服务，并有权向商户收取物业费、垃圾清运费等费用。被告自2018年1月1日起至2021年3月31日止，未曾向原告缴纳过任何费用。截止2021年3月31日（共计39个月）共拖欠物业费和垃圾清运费共计5391.36元。同时在被告欠费期间，原告完全按照合同约定履行了义务，但被告至今一直不缴纳上述费用，后经原告工作人员多次对其书面及上门催缴，被告依然以各种理由推脱，拒绝缴纳费用。故原告为维护其合法权益，现诉至法院，希望判如所请。被告马某提交书面答辩状辩称，1.被告所经营的门店根本不在美罗城小区内，而是属于泾川县城农林北路的沿街门面房，原告从未给被告提供过任何物业服务。垃圾清运都是由中天环卫清运，被告无需缴纳任何费用，原告的诉求不成立，应当驳回；2.原告的诉求无任何依据。原告要求被告缴纳物业费2695.68元、垃圾清运费2695.68元，即每月69.12元，这一标准无依据，法庭不能支持；3.原、被告之间没有签订过物业服务合同，与被告李某也无签订物业服务合同。原告与平凉市永盛房地产开发有限责任公司签订的《物业管理委托合同》与被告无关，平凉市永盛房地产开发有限责任公司与原告本身就是一套人马两个牌子，只收费不服务人尽皆知，原告的诉求不成立，请法庭驳回。被告马某的委托诉讼代理人补充辩称，被告马某是2017年5月18日开始经营的，原告给被告马某计算费用应参考开店时间。被告李某未到庭，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现对案件事实认定如下：泾川县美罗城住宅小区（含商铺）由平凉市开盛房地产开发有限责任公司承建，2010年委托泾川县美盛物业管理有限责任公司进行物业管理工作。2010年6月5日泾川县美盛物业管理有限责任公司与被告李某签订《物业管理服务》，约定被告李某的房屋坐落于泾川县美罗城A33-34#，建筑面积69.12平方米，商铺门店按建筑面积每月每平方米0.80元收取物业管理服务费，每年6月1日前缴纳，如逾期缴纳按逾期之日起每天按欠费金额的10%滞纳违约金。2013年12月10日，平凉市开盛房地产开发有限责任公司（委托方）与原告平凉市永盛物业服务有限责任公司（受托方）签订了《物业管理委托合同书》，约定将占地面积40亩（建筑面积27000平方米），位于平凉市泾川县农林路（自来水公司对面）的美罗城住宅小区（含商铺）由受托方实行物业管理。委托管理合同期限为自2014年1月1日时起截止日期为泾川县美罗城小区经泾川县房管局或主管社区宣布成立业主委员会之日本合同有效期止。……商铺物业费按建筑面积1.0元按季（按年）由物业公司向业主或经营户收取。按国家法律法规代收相关单位的水费、电费、垃圾清运费。同日，平凉市开盛房地产开发有限责任公司、泾川县美盛物业管理有限责任公司和原告签订《关于泾川县美罗城小区物业管理工作交接协议》，约定2014年1月1日后费用由原告收取……。2017年9月5日，泾川县物价局发布泾价发[2017]34号文件，规定：县城垃圾处理收费标准中餐饮、娱乐、美发等按1元/月（每平方米）收取。被告马某于2017年5月租赁被告李某的××号杨老二羊肉泡馍馆至今。以上事实有《物业委托管理合同书》复印件1份、《泾川县美罗城小区建设和后期物业管理工作情况说明》复印件1份、《关于泾川县美罗城小区物业管理工作交接协议》复印件1份、《证明》复印件1份、《物业管理服务合同书》复印件1份、泾川县物价局文件复印件1份、《关于规范县城垃圾清运费标注的批复》复印件1份、垃圾清运费票据复印件16份、催款公告及催费通知打印件4页、庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告李某与平凉市美盛物业管理有限责任公司签订了《物业管理服务合同》，与变更后的物业公司即原告虽未签订物业服务合同，但原告与建设单位即平凉市开盛房地产开发有限责任公司签订了前期物业服务合同也和平凉市美盛物业管理有限责任公司签订交接协议，从2014年开始为包括被告在内的泾川县美罗城住宅小区的全体业主提供了物业管理服务，被告事实上接受了原告的物业管理服务的，则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第七条规定：业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。物业管理费收取对象为接受物业服务的物业业主或使用人。故对原告要求二被告支付物业费的诉求，本院予以支持。原告提交的证据证实环卫处每年对该小区的垃圾清运费直接向原告收取，然后由原告再向各业主和商铺经营者收取，故原告要求被告支付垃圾清运费的诉求，于法有据，本院予以支持。原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。关于原告主张的滞纳金，原告虽按合同履行了义务，但其未完全尽到物业服务义务，且合同中逾期支付滞纳金约定不明，故对原告主张的滞纳金，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马某向原告平凉市永盛物业服务有限责任公司支付物业费2695.68元、垃圾清运费2695.68元（从2018年1月1日至2021年3月31日），被告李某对上述费用承担连带责任；二、驳回原告平凉市永盛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。以上款项限本判决生效后十日内汇入泾川县人民法院账户：×××，账户名：泾川县人民法院，开户行：中国农业银行泾川县支行营业部。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告马某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 蒋军义二〇二一年五月二十一日法官助理 王莹莹书记员 杜金桥