江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10874号上诉人（原审原告）：刘文，男，1989年7月16日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：刘中锋，（系刘文父亲），男，汉族，1964年5月27日生，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：于之敏，江苏东南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润置地南京开发有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道尧佳路**上城风景北苑****。法定代表人：王波，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴昊，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨焘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。上诉人刘文因与被上诉人华润置地南京开发有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初2980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人刘文的委托诉讼代理人刘中锋、于之敏，被上诉人华润公司的委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由华润公司负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对房价差价损失事实未查明，对于其确定的房价差价损失为房款的4%未加以详细清晰的释明，该比例显著低于刘文实际损失，显失公平。1.涉案房屋层高误差比例显著高于国家允许的范畴，双方之间的商品房预售合同因华润公司的根本性违约致合同解除，其应对违约行为承担全部赔偿责任。2.现有证据可以证明损失的情况下，一审法院仅凭“酌情”不能令人信服。一审中刘文为证明房价差价损失，向法院提交了一份在网站上下载的润尧花园小区2017年至2019年的销售数据，该数据显示润尧花园小区的商品房平均价格为33836元每平方米，华润公司虽然在质证过程中不认可证明目的，但并未提出相反证据。双方对该小区商铺现在的市场价格存有争议，可以通过向中介询价解决，但因该小区商铺尚无成交记录，所以询价未果。考虑房屋位置及价格，相同区域的普通住宅型商品房二手房成交价格目前均在4万以上，而该区域的二手商铺报价也都在4万以上，可见刘文要求华润公司以单价33836元的标准赔偿差价损失，有事实依据。二、一审对刘文主张双倍返还定金的诉讼未予支持，系适用法律错误。刘文已按商品房预售合同中约定，向华润公司支付了20万元定金，现合同因华润公司的根本违约无法履行解除，其应当承担双倍返还定金的责任。三、本案由于是华润公司根本违约而导致的合同解除，其应承担全部的违约责任，刘文有权要求违约方赔偿因违约而造成的所有损害，包括刘文因前案诉讼支出的律师费、诉讼费等费用。华润公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。就双方所争议的房屋差价损失，在一审审理过程当中，双方曾一同至涉案房屋附近的中介询问二手商铺的价格，调查结果为没有售卖的二楼商铺，也没有成交的二手商铺，因此，刘文所述的房屋涨价损失并不存在，一审酌定按照总房款4%给予赔偿已经是充分照顾了刘文的诉请。关于定金损失，定金已经转化为房款的一部分，本案不存在定金法则适用的空间。刘文向一审法院起诉请求：1.解除2017年6月22日双方签订的南京市商品房预售合同及补充协议；2.华润公司按照定金罚则双倍返还定金40万元；3.华润公司返还购房款2760638元，并赔偿购房款占用损失至实际返还全部购房款之日止，暂计至2020年5月28日的购房款占用损失为406045.75元（1、以1280638元为基数，自2017年9月20日至2020年5月28日，按中国人民银行三年期贷款基准年利率4.75%计算；2、以148万元为基数，自2017年8月8日至2020年5月28日，按招商银行十年期贷款年利率5.39%计算），截止2020年5月28日两项合计暂为3166683.75元；4、华润公司赔偿房屋升值差价损失1379167元[（以交房时同类房同地区均价33836元/平方米-合同单价28083.1元/平方米）×128.26平方米）]；5、华润公司赔偿刘文已花费的诉讼费7382元；6、本案诉讼费用华润公司承担。一审法院认定事实：2017年6月22日，刘文（预购人、乙方）与华润公司（预售人、甲方）签订《润尧花园商品房预售合同》（以下简称预售合同）及补充协议，预售合同约定，甲方预售给乙方的商品房位于南京市栖霞区（以下简称案涉房屋），规划用途为门面房、小商店，层高4.8米（与本层高不一致的部位另见附件2中的层高标注），建筑面积为128.26平方米；乙方应于2017年6月16日前向甲方支付定金20万元，在乙方第一次付款时冲抵合同价款；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为23083.1元／平方米，总价款合计2960638元；乙方分期付款，应于2017年6月22日前支付1480638元，商业性贷款1480000元；甲方应于2018年12月31日前向乙方交付该商品房，交付时应已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；补充协议对层高补充约定商铺第一层层高约4.8米，二层层高约3.6米。2017年6月16日刘文支付定金20万元，2017年6月22日支付首付款1280638元。2017年7月17日刘文与招商银行股份有限公司南京分行、华润公司签订《个人购房借款及担保合同》，刘文贷款148万元，贷款期限10年，贷款执行利率为年利率5.39%。2017年8月8日招商银行放款148万元。2018年11月30日华润公司就案涉工程已竣工验收备案。2018年12月25日华润公司向刘文邮寄案涉房屋交付通知书，刘文表示已收到。房屋钥匙及其他材料刘文尚未接收。2018年12月31日房屋验收单显示案涉房屋一层高4.25米，二层高2.7米。审理中，双方确认案涉房屋一层层高为4.4米，二层层高为2.9米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因双方签订的预售合同及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约定履行各自的义务。本案双方当事人的争议焦点为：一、预售合同及补充协议是否应予解除；二、如予以解除，则合同解除后的法律后果如何处理。一、关于预售合同及补充协议是否应予解除的问题。首先，根据预售合同及补充协议约定，案涉房屋的用途为门面房，第一层层高约4.8米，二层层高约3.6米。但经双方测量确认案涉房屋第一层层高为4.4米，第二层层高为2.9米。与合同约定的层高相比，一层、二层层高误差分别达到8.33%、19.44%，即案涉房屋的层高远未达到合同约定的标准，华润公司对此存在违约行为；其次，因案涉房屋的性质为门面房，房屋的使用功能主要在空间，现案涉房屋层高的大幅降低，必然对房屋使用功能和效果造成明显的限制和严重影响，故刘文购买案涉房屋的合同目的不能实现，对此，刘文享有法定解除权；再次，关于本案的合同解除权是否应当在一年内行使的问题。本案中，刘文主张合同解除系因华润公司违约行为导致合同目的不能实现，适用合同法第九十四条第（四）项规定，且本案系因层高问题解除，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。因本案刘文享有的法定解除权不受除斥期间的限制，因此华润公司以超出除斥期间做抗辩，一审法院不予支持。综上，刘文主张解除2017年6月22日双方签订的南京市商品房预售合同及补充协议的请求，合法有据，一审法院予以支持。二、关于预售合同及补充协议解除后的法律后果问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，华润公司的违约行为导致预售合同及补充协议解除，故华润公司理应退还刘文缴纳的房屋首付款1480638元和利息（自2017年6月22日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）以及刘文已向银行偿还的贷款本金、利息（以银行出具的对账单为准）。剩余未偿还贷款本金及利息因涉及案外人银行，本案不予处理。三、因房屋层高致使买受人不能实现所期待的合同利益，因此华润公司应当赔偿相应经济损失。一审法院综合参考房屋性质、房屋位置、房屋价格、层高误差比例、开发商违约过错大小等因素，酌情确定华润公司赔偿刘文因层高不符合约定造成的损失为房款的4%即118426元。因合同约定定金在刘文第一次付款时冲抵合同价款，故依法不得适用定金法则，关于刘文主张华润公司按照定金罚则双倍返还刘文定金40万元的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。关于刘文主张华润公司赔偿刘文在前案已花费的诉讼费7382元的请求，该案系刘文自愿撤诉，对刘文的这一请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除刘文与华润置地南京开发有限公司于2017年6月22日签订的《润尧花园商品房预售合同》及补充协议。二、华润置地南京开发有限公司自判决生效之日起十日内向刘文退还房屋首付款1480638元，支付首付款利息（以1480638元为基数，自2017年6月22日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），并支付刘文已向招商银行股份有限公司南京分行偿还的贷款本金、利息（以银行出具的对账单为准）。三、华润置地南京开发有限公司自判决生效之日起十日内赔偿刘文损失118426元。四、驳回刘文的其他诉讼请求。一审案件受理费46426元，减半收取23213元，由华润置地南京开发有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。刘文提交如下证据：1.南京网上房地产所公示的润尧花园销售情况，拟证明截止2018年该楼盘商业总均价为33670元。2.2018年备案的润尧花园商品房预售合同46份；3.根据证据2数据统计的销售统计表。拟证明根据润尧花园已办理产权的2018年备案合同价格统计，平均每套商铺单价为36483.5元，商铺平均每平方米单价为30841.7元。综合上述三份证据，可以得出截至2018年润尧花园商铺不论是每套的销售均价还是每平米的销售均价均已经在3万元以上。再考虑到每年房价上涨因素，刘文主张的33670元每平方米价格是完全合理的。证据4.位于南京市栖霞区交汇处峯汇中心销售宣传单，拟证明该在售商铺的市场价格达到6万余元，该房屋和案涉房屋面积、层高、地址、地址都是类似的可以参考该价格标准。华润公司质证意见：1、证据1在一审已质证，对真实性予以认可，关联性和证明目的不予认可，不属于新证据。2、对于证据2、3的真实性予以认可，但关联性不予认可。上述合同商铺交易时间发生在案涉纠纷之前，无法反映现有价值。从调取的数据来看，商铺的价格受到地段、面积、所处位置等因素的共同影响，价格差异巨大，其中单价最高的商铺可以达到58900元，而单价最低的商铺只有15615.79元，因此刘文据此得出的单价平均价不足以反映案涉商铺的价格。3、证据4真实性、关联性不予认可，不认可证明目的。华润公司提交商品房预售合同复印件五份，买受人分别为王**、钱梅娟、姚远、刘军、朱广林，所售房屋销售编号分别为16—16、16—19、16—23、17—3、19—2，房屋面积大致为120平方米，刘军、朱广林购买房屋面积分别是191平方米、178平方米，上述五套商铺载明的销售均价19000元左右，拟证明案涉商铺类似的地段、面积的商铺实际成交价与刘文所购房屋成交价近似，案涉商铺并不存在所谓的涨价损失。刘文质证意见：1.对合同的真实性有异议，不需要核对原件，刘文非合同的相对方，无法确认真伪。2.对关联性有异议，达不到其证明目的。该五份合同无法证明是该五套房屋的实际成交价格，还应当提供增值税发票，第五份合同封面上有“未进账”的字样，所以该合同可能根本并未实际履行。华润公司出售的商铺远不止其所提供的该五套房屋，刘文有理由怀疑其是故意抽取了单价最低的五套商铺。刘文所主张的价差损失是购买时的价格与目前房屋的价格差额部分，而该五份合同签约的时间均为2018年10月25日之前，其中还有一份是2017年签订合同，无法证明目前的商铺价格。本院认证意见：对上述证据的真实性予以确认，对其证明效力，本院将在裁判理由部分详述。对一审法院查明的事实，双方均不持异议，本院予以确认。本院认为，本案中，因华润公司所交付的涉案商铺层高远未达到合同约定的标准，致使刘文订立合同目的无法实现，符合法定解除合同的条件，故一审判令合同解除，有事实与法律依据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同因华润公司违约而解除，刘文有权请求华润公司返还已付购房款、支付利息及赔偿相应的损失。关于损失数额的确定。从双方举证质证情况来看，钱成提交的南京网上房地产公示的截止2018年润尧花园销售均价、备案的2018年润尧花园46份商品房预售合同，可以证明在2018年润尧花园商铺的销售均价达到三万以上。而华润公司基于抗辩商铺不存在涨价所提交的五份商品房预售合同，并不具有代表性。因到目前为止，尚无涉案类似商铺二手交易情况，而刘文所提交的证据相对客观全面，能够较真实的反映涉案房屋所在楼盘房屋现在价值。但房屋价值还需考虑房屋位置、面积及楼层等因素，故综合参考涉案商铺销售均价、层高误差比例、开发商违约过错大小以及预期利益等综合因素，本院酌定华润公司赔偿刘文房屋差价损失为50万元较为公平合理。一审酌定赔偿118426元明显过低，不足以弥补刘文的损失，本院依法予以改判。因华润公司已承担违约责任，对刘文主张双倍返还定金的诉请不予支持。综上所述，因二审出现新的证据，刘文的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初2980号民事判决第一、二项；二、撤销南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初2980号民事判决第三、四项；三、华润置地南京开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿刘文损失50万元。四、驳回刘文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46426元，减半收取23213元，由刘文负担15719元，华润置地南京开发有限公司负担7494元；二审案件受理费19012元，由刘文负担12992元，华润置地南京开发有限公司负担6020元。本判决为终审判决。审 判 员  涂 甫二〇二一年五月十一日法官助理  孙成艺书 记 员  朱亚芳