重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0101民初3690号原告：重庆市香山缘物业管理有限公司，住所地重庆市万州区华升二路499号，统一社会信用代码91500101790718972Y。法定代表人：李兴梅，女，汉族，1961年11月18日出生，住重庆市万州区，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄磊，重庆渝万律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李进，重庆渝万律师事务所律师，特别授权。被告：王琼，女，汉族，1972年10月6日生，住万州区。被告：刘国龙，男，汉族，1969年1月18日生，住万州区。委托诉讼代理人：骆建华，男，1971年7月9日出生，汉族，户籍地重庆市万州区，特别授权，系重庆市万州区周家坝街道映水坪社区居民委员会推荐。委托诉讼代理人：吴勤俭，男，1961年10月20日出生，汉族，户籍地重庆市万州区，特别授权，系重庆市万州区周家坝街道映水坪社区居民委员会推荐。原告重庆市香山缘物业管理有限公司（以下简称香山缘物业公司）与被告王琼、刘国龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告香山缘物业公司的委托诉讼代理人黄磊、李进，被告王琼、刘国龙的委托诉讼代理人骆建华、吴勤俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香山缘物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令王琼、刘国龙支付万州区房屋2015年8月26日至2020年10月31日的物业服务费5297.28元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：香山缘物业公司系滨湖花园小区的前期物业服务企业，依约为包括被告在内的全体业主提供物业服务，在香山缘物业公司提供物业服务期间，被告未支付2015年8月26日至2020年10月31日期间的物业服务费5297.28元。现香山缘物业公司向法院起诉，望判如所请。王琼、刘国龙辩称，原告所诉欠物业服务费的期间被告认可，不交物业服务费的理由：1.原告与被告签订了一年的物业服务合同，合同期限从2008年8月25日到2009年8月25日止，之后一直未与被告签订合同，被告一直认为履行的是双方签订的合同。现在原告要求按照原告与开发商签订的前期物业合同来履行，被告只认可按业主与原告签订的合同中约定的单价缴纳物业服务费。2.合同约定收费为包干制，但物业公司在实际收费中诱导业主，多收取了包干制内的费用。3.原告未处理生活垃圾，化粪池污水长期外流成河。未维护、维修共用设施设备、共用部位，电梯经常发生故障，原告拖延维修，重复收取维修费用。4.消防通道无标识，长期堵塞。5.自来水长期浑浊，无法饮用，业主多次反映，物业公司既未上报，也未处理。6.物业公司长期允许他人占用小区人流干道运送建筑泥渣填河谋取利益。7.物业公司收取了移动公司在小区内铁塔设备五年的费用，公共收益没有进入专项资金，也未向业主公示。业主在公共区域办红白喜事，物业公司强行要求交费。8.物业管理用房未按合同对标房号，部分物业用房已经被出售，但物业公司均不向业主公示。9.物业公司在业主不知情的情况下，动用了大修基金。本院经审理认定事实如下：1.2008年1月1日，重庆市万州区天仙湖物业管理有限公司（乙方，于2014年10月11日将名称变更为重庆市香山缘物业公司）与案外人重庆市祥瑞实业（集团）房地产开发有限公司（甲方，建设单位，以下简称祥瑞公司）就祥瑞·滨湖花园小区前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定：祥瑞公司选聘重庆市天仙湖物业管理有限公司对祥瑞·滨湖花园小区提供物业管理服务事宜。物业服务内容主要包括物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；维护小区车辆通行秩序（车辆停放管理除外）等。物业服务收费选择包干制方式，按建筑面积计算，具体收费标准如下：住宅：0.45元/月·㎡（普通楼）、0.7元/月·㎡（电梯楼：不含电梯费），门面1元/月·㎡。业主应于到期之日起15日之内交纳物业服务费用。合同期限：本合同自2008年1月2日起至成立业委会，由业主大会作出解聘续聘合同后，合同终止。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。《前期物业服务合同》签订后，香山缘物业公司即进驻祥瑞·滨湖花园小区提供物业管理服务。原告于2008年8月25日与被告签订了一年的物业服务合同，合同期限从2008年8月25日到2009年8月25日止。约定物业服务费按0.50元/月/㎡的标准收取。2020年11月8日原告离场停止服务。2.重庆市万州区天仙湖物业管理有限公司在提供物业服务期间，在不同的时间分别与业主签订了物业服务合同，合同约定的物业服务费收费标准与2008年1月1日签订的《前期物业服务合同》约定不一致。王琼、刘国龙于2014年9月21日向香山缘物业公司交纳了2014年8月26日起至2015年8月26日期间的物业服务费1025元（单价0.7元/月·㎡）。3.被告王琼、刘国龙系万州区室业主，该房建筑面积为122.05㎡。被告未支付2015年8月26至2020年10月31日的物业服务费5296.97（0.7元/月·㎡×122.05㎡×62个月）。4.2020年12月6日，香山缘物业公司对被告进行了物业服务费催收。本院认为，重庆市天仙湖物业管理有限公司（现名香山缘物业公司）与滨湖花园建设单位祥瑞公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。被告辩称原告未按照与业主签订的合同收费，物业服务费用标准不明确。本院认为，虽然原告与业主分别签订物业服务合同，但该合同中物业服务费收费标准与《前期物业服务合同》的收费标准不一致。原告与业主签订的物业服务合同对物业服务期限作了明确约定，且该期限并不在本案诉争物业服务费时间段。合同到期后双方未另行签订物业服务合同，而被告在实际履行过程中亦是按照原告与开发商签订的《前期物业服务合同》中约定的标准向原告交纳物业服务费，据此本院确认原、被告实际履行的是原告与开发商签订的《前期物业服务合同》。依据《前期物业服务合同》约定，原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务，被告享受物业服务企业提供的物业服务后，应及时、足额交纳物业服务费。被告辩称原告提供服务存在瑕疵，但尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，被告对其权利受损事项可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告王琼、刘国龙于本判决生效后十日内支付原告重庆市香山缘物业管理有限公司物业服务费5296.97元；二、驳回原告重庆市香山缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王琼、刘国龙承担。本判决为终审判决。审 判 员  陈 梅二〇二一年五月二十日法官助理  张 妮书 记 员  谭万霞书 记 员  向 琪