河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0526民初9833号原告：魏月阳，男，1991年12月6日生，汉族，住。委托诉讼代理人：陈丽霞，河南衡中律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛君凤，河南衡中律师事务所律师。被告：安阳佳隆房地产有限公司，住所地：滑县祥泰苑小区20号楼1单元402室。法定代表人：张志强，职务：经理。委托诉讼代理人：丁军魁，河南丁当律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾松松（实习），河南丁当律师事务所律师。第三人：张铁柱，男，1957年12月21日生，汉族，住。委托诉讼代理人：彭海燕，河南丁当律师事务所律师。原告魏月阳诉被告安阳佳隆房地产有限公司、第三人张铁柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，于2019年11月8日作出（2019）豫0526民初6206号民事裁定，驳回原告魏月阳的起诉，原告魏月阳不服裁定，上诉于河南省安阳市中级人民法院，河南省安阳市中级人民法院于2020年2月10日作出（2020）豫05民终260号民事裁定，撤销本院（2019）豫0526民初6206号民事裁定，指令本院审理。本院于2020年3月23日立案受理后，于2020年7月6日作出（2020）豫0526民初1367号民事判决书，驳回原告魏月阳的诉讼请求，原告魏月阳不服判决，上诉至河南省安阳市中级人民法院，河南省安阳市中级人民法院于2020年11月17日作出（2020）豫05民终3932号民事裁定，撤销本院（2020）豫0526民初1367号民事判决，发回本院重审。本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告魏月阳及其委托诉讼代理人陈丽霞、葛君凤，被告安阳佳隆房地产有限公司的委托诉讼代理人丁军魁、贾松松，第三人张铁柱委托诉讼代理人彭海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏月阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《佳隆新天地》房源预订协议；2、判令被告与原告签订关于交汇处（现更名为滑县新鑫路与富民路交叉口）西南角《佳隆新天地》小区2号楼1单元7层02号房屋的正式商品房买卖合同并协助办理合同备案登记；3、判令被告将位于交汇处（现更名为滑县新鑫路与富民路交叉口）西南角《佳隆新天地》小区2号楼1单元7层02号房屋交付于原告；4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2015年2月3日，被告安阳佳隆房地产有限公司与原告魏月阳签订《佳隆新天地》房源预定协议，约定原告自愿预定位于交叉口（现更名为滑县新鑫路与富民路交叉口）西南角佳隆新天地小区2号楼1单元7层02号房屋，建筑面积为137.46平米，户型为三室两厅两卫，总房款约343650元，付款方式为一次性付款。协议签订后，原告按照约定支付了全部购房款，被告向原告出具了收据。2018年11月12日，被告取得商品房预售许可证，经原告多次催告被告拒不与原告签订正式的商品房买卖合同、办理合同备案以及交付涉案房屋。原被告双方签订的《佳隆新天地》房源预订协议中对当事人名称、姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等主要内容进行了约定。被告已于2015年2月3日向原告出具收款收据予以确认。符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。因此，原被告双方签订的协议应当认定为商品房买卖合同。被告应当按照协议约定与原告签署正式的商品房买卖合同、办理合同备案以及交付房屋。被告安阳佳隆房地产有限公司辩称：应依法驳回原告的诉讼请求；诉讼费用由原告承担。事实与理由：1、安阳佳隆房地产有限公司（以下简称佳隆公司）对涉案房屋的基本事实：佳隆公司于2011年5月25日成立，于2013年9月15日在滑县开发佳隆新天地项目，该项目位于角，项目占地21.6亩，规划建设5.66万平方米4栋住宅楼。2015年以前因佳隆公司原法定代表人谢启英非法融资造成资金链断裂，致使该项目停工，2017年8月在滑县打击和处置非法集资工作领导小组的帮扶和支持下，为了不引起群体性上访，由滑县打击和处置非法集资办找到佳隆公司现任法定代表人张志强，由张志强全面接盘佳隆公司在滑县新区开发的佳隆新天地项目，由张志强注入大量资金后将原来的烂尾楼进行盘活。目前该项目建设进展顺利，项目原来因非法集资引发的农民工欠薪、延期交房、拖欠工程款等在县非法集资办的领导下，社会矛盾逐步实现化解，佳隆公司目前能够正常运营。2、关于涉案魏月阳房屋的基本事实：在2016年以前由于佳隆公司原法定代表人谢启英因非法融资资金链断裂，在建筑商张铁柱多次要求之下，在未达到付款结点（合同约定房屋主体封底支付工程款80%）的情况之下，因张铁柱资金出现问题，张铁柱提出申请，用未建成的商品房屋作抵押，向外借款或偿还债务，并与佳隆公司签订房屋抵押协议书。被告安阳佳隆房地产有限公司按张铁柱的要求给包括但不限于原告魏月阳等人开出19套房源预定协议及收款收据，但是佳隆公司没有收到魏月阳等19人的购房款，佳隆公司与魏月阳之间不存在真实的买卖合同关系。魏月阳起诉涉案2号楼1单元7层02房屋经手张铁柱借款10万元用房屋做担保，由张铁柱请求被告给出具收据及房屋预定协议，魏月阳依据收据及房屋预定协议向法院提起诉讼，要求被告履行房屋预定协议，首先魏月阳没有向被告支付购房款，不存在真实的房屋买卖，魏月阳应承担举证证明被告收到购房款的证据，包括但不限于交纳购房款的时间、地点、交钱的来源、在场人等等。其次，在2014年12月27日被告的原法定代表人谢启英非法融资，房屋未建成的情况下，原告作为完全民事行为能力人在明知的情况下，将购房款一次性支付给被告，严重违背客观事实，有悖常理。被告与原告签订的是房源预定协议，而非房屋买卖合同，假若是真实的房屋买卖，购房款一次性交齐后就应该签订房屋买卖合同，而不应该签订房源预定协议。被告在没有收到购房款的情况下，出具的收据及房源预定协议是无法履行的，被告也没有向原告履行交付房屋的义务。综上所述，原告起诉被告没有事实与法律依据，望法院查明事实后依法支持被告的答辩请求。第三人张铁柱述称：原告起诉被告履行房源预订协议没有事实根据，原、被告之间的协议是第三人经之手代办借款所提供的担保，后经要求第三人请求被告出具房源预订协议。2014年8月5日第三人经借款10万元，当时说该款系贷原告的钱，利息5分，收据上未注明，在的要求下第三人请求被告为其出具了房源预订协议，本案名为房屋买卖，实为借款担保，原告的诉请没有事实和法律根据。经审理查明：2013年7月20日，河南建筑工程有限公司向安阳佳隆房地产有限公司出具全权委托书，载明：“兹有河南建筑工程有限公司在贵公司承接滑县宜居园（苑）小区住宅楼工程建设，由河南建筑工程有限公司第五分公司负责施工。现全权委托第五分公司张铁柱通知负责该工程的洽谈、合同签订、施工管理及工程结算等事宜”。宜居苑小区后更名为佳隆新天地小区，第三人张铁柱系滑县佳隆新天地小区（原宜居苑小区）1#、2#楼部分工程的实际施工人。2014年，被告安阳佳隆房地产有限公司将其建造的19套房产抵押给第三人张铁柱。后被告安阳佳隆房地产有限公司作为甲方、第三人张铁柱作为乙方签订了落款日期为2014年7月30日的《房屋抵押协议书》，该协议约定：一、甲方为张铁柱提供19套商品房做担保抵押，甲方对提供的19套商品房房屋拥有合法的出售权；二、甲方依据乙方提供的人员名单出具收据及房源预订协议，乙方保证在收到甲方收据及房源预订协议后，不得将19套房对外出售转让等行为，否则乙方自愿承担一切法律责任。协议中约定的19套抵押房源包括涉案的2号楼1单元7层02房屋。原告魏月阳提供的落款日期为2015年2月3日的《佳隆?新天地》房源预定协议显示：原告魏月阳（乙方）自愿预定被告安阳佳隆房地产有限公司（甲方）位于角《佳隆?新天地》2号楼1单元7层02房源，总房款343650元，会员享受五千抵两万五房款优惠，付款方式为一次性付款。该协议加盖被告印章，无负责人签字，原告魏月阳的签名系代签，第三人张铁柱在该协议上签名。原告提供的落款日期为2015年2月3日的房款收据上显示金额大写为叁拾肆万叁仟陆佰伍拾元整，并加盖被告印章，无经办人签字。庭审中，证人自述其系受原告口头委托买房，购房订金交给了第三人，且其与第三人之间自2014年开始存在经常性的借贷往来。2018年7月26日，安阳佳隆房地产有限公司与第三人张铁柱结算，并出具《张铁柱的结算单》，该结算单载明：“一、1#、2#楼土建加安装加二次结构：17851628.1元整，二、各项损失费用共计：100万元整，三、解除合同违约金：20万元整，四、施工合同保证金：100万元整，五、佳隆公司原法人代表谢启英个人借款：56万元整。总合计应支付河南建筑工程有限公司张铁柱20611628元。已支付张铁柱的工程款3385000元（此款不含2018年1月1日借甲方15000元和孙建芳2018年2月13日借甲方20000元），已抵顶19套房屋款：6686786元，合计：10071786元整总计：安阳佳隆房产有限公司还应支付张铁柱工程款：10539842元（壹仟零伍拾叁万玖仟捌佰肆拾贰元）2018-07-17张铁柱（签字并捺手印）2018年7月26日”。同日，被告安阳佳隆房地产有限公司作为甲方与河南建筑工程有限公司作为乙方及第三人张铁柱作为实际施工方共同签订《滑县佳隆新天地（原宜居苑小区）小高层1#、2#楼施工合同解除协议书》，该协议约定：“一、原宜居苑小区项目施工合同基本信息，1、工程名称：滑县佳隆新天地（原名：宜居苑小区）；2、工程承包范围：本工程所有施工内容，包工包料（包括管网、路面、绿化）；3、合同工期：880天；……三、解除佳隆新天地小高层1#、2#楼施工合同事项：本协议签订后佳隆新天地小高层1#、2#楼施工合同即自行解除，乙方以书面形式向甲方提出退场申请，并于3个工作日内完成退场事宜。乙方离场后甲方应立即按照本协议约定支付现金和办理房产抵顶等相关手续。四、佳隆新天地小高层1#、2#楼乙方已完成的所有施工内容的结算，停工损失、合同解除的违约补偿及其他相关费用。甲方应支付乙方款额：（解除乙方施工合同各种费用总计：20611628元），由以下5种费用组成。1、乙方已完成1#、2#楼施工工程量经甲乙双方核对确定工程费用共计1785.1628万元（详细见附件1）；……五、甲方已付款情况及剩余应支付款额时间与方式：一、甲方已支付乙方款额：1、甲方已支付乙方现金：3385000元（此款额不含2018年1月1日张铁柱借甲方15000元和2018年2月13日孙建芳借甲方20000元），2、房产抵顶：19套房屋款6686786元（详见附页2，房屋面积最终以房管局测量数据为准）解除乙方施工合同，甲方还应支付乙方各种费用总计：10539842元。二、支付方式采用现金加房产抵顶：1、本协议签订后3日内，甲方支付乙方现金50万元；甲方1#、2#楼施工许可证办理完毕后3日内支付乙方现金50万元；下余款额甲方以佳隆新天地小高层1#、2#楼房产抵顶支付；2、抵顶支付共分两个批次办理售房手续给乙方：一批次抵顶19套，照原房产抵顶价格2500元/㎡售价办理售房手续，其中有两套2950元/㎡。二批次3500元/㎡售价办理售房手续。……”原告于2019年5月29日向本院提出申请，请求对涉案房产进行查封，本院于当天作出（2019）豫0526财保257号民事裁定书，查封涉案的位于房屋。查封期限三年。原告支出保全费2238元。另查明：2017年8月10日，滑县打击和处置非法集资工作领导小组会议纪要﹝2017﹞6号中显示：安阳佳隆房地产有限公司成立于2011年5月25日，2013年9月15日在滑县开发佳隆新天地项目，2013年8月底开工建设，两栋住宅楼2.1万平方米主体已完工。因资金链断裂，致使项目停建，造成拖欠工程款、集资款和购房户等利益群体问题和矛盾突出。……再查明：在郝伟伟诉安阳佳隆房地产有限公司、张铁柱房屋买卖合同纠纷一案中，2015年2月4日，向第三人张铁柱出具购房协议一份：“郝伟伟在佳龙新天地购房一套，2号楼1单元13层2号，面积138.86（说明房管局房产证面积出来后多退少补），2014年8月5日交房款壹拾贰万元整（120000元），2015年交款叁万元（30000元），下余款交房钥匙付清壹拾贰万壹仟陆佰（121600元）。代签，2015年2月4日。”但郝伟伟提供的落款日期为2015年2月3日的《佳隆?新天地》房源预定协议显示付款方式为一次性付款，落款日期为2015年2月3日的房款收据上显示金额为叁拾肆万柒仟壹佰伍拾元整。以上事实由原告提供的房源预定协议、收据、证人的当庭证言等、被告提供的会议纪要、房屋抵押协议书等、第三人提供的购房协议等和本院调取的《滑县佳隆新天地（原宜居苑小区）小高层1＃、2＃楼施工合同解除协议书》以及原被告、第三人的部分庭审陈述可以证实，以上证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原告魏月阳虽提供了加盖有被告安阳佳隆房地产有限公司印章的房源预定协议和房款收据，但不足以证明原被告之间存在房屋买卖的真实意思表示，理由如下：1.买房系家庭生活中的大事，原告本人没有实地了解、查看房源的状况，却口头委托处理买房的全部事宜，这和正常的生活和交易习惯不符；2.原告委托买房，却不是和开发商洽谈房屋买卖事宜，而是和第三人联系房屋买卖事项，购房订金也是交给了第三人，且和第三人张铁柱之间有经常性地借贷往来，是否真实为了买房意图存疑；3.关于房款的缴款方式和数额，房源预订协议显示为一次性付款，原告在案件审理过程中述称系先交付定金，后在签订房源预订协议时将尾款付清，且原告提供的房款收据和房源预定协议上均没有被告的经办人员签名，原告也未提供相应的证据证明其来源的合法性和正当性，不能证实其向被告交付了购房款343650元；4.原告魏月阳持有的《房源预定协议》和收据上显示其交款时间是2015年2月3日，当时被告安阳佳隆房地产有限公司开发的佳隆新天地小区项目处于停建状态，原告魏月阳支付全款购房不符合常理；5.从被告给第三人张铁柱出具的《张铁柱的结算单》及《滑县佳隆新天地（原宜居苑小区）小高层1＃、2＃楼施工合同解除协议书》中显示，被告已将滑县佳隆新天地（原宜居苑小区）小高层1＃、2＃楼19套房屋（包含本案涉案房屋在内）价值约6686786元抵扣欠付第三人张铁柱的工程款，现被告对涉案房屋不享有实际处分权；6.在郝伟伟诉安阳佳隆房地产有限公司、张铁柱房屋买卖合同纠纷一案中，郝伟伟提供的收据显示是2015年2月3日付清全部房款，而于2015年2月4日向第三人出具的购房协议上却显示2014年8月5日交房款12万元，2015年交款3万元，下余款交房钥匙付清121600元。可证实郝伟伟持有的房款收据和房源预订协议记载的缴纳购房款347150元不属实，而郝伟伟和本案原告魏月阳均称是通过、张铁柱购买房屋，购买过程相同，亦可印证本案魏月阳持有的房款收据和房源预订协议记载的缴纳购房款情况存疑；7.原告魏月阳持有的《房源预订协议》是2015年2月3日出具，2018年7月26日，被告安阳佳隆房地产有限公司作为甲方与河南建筑工程有限公司作为乙方及第三人张铁柱作为实际施工方共同签订《滑县佳隆新天地（原宜居苑小区）小高层1＃、2＃楼施工合同解除协议书》，第三人张铁柱同意被告安阳佳隆房地产有限公司以包括涉案房屋在内的19套房屋抵顶工程款6686786元，如被告安阳佳隆房地产有限公司在2015年已通过张铁柱将涉案房屋出售给原告魏月阳，则张铁柱在2018年同意用已出售的房屋抵顶被告安阳佳隆房地产有限公司拖欠的工程款亦违背常理。综上，无充分证据证明原告向被告安阳佳隆房地产有限公司缴纳了购房款，故对原告要求被告继续履行《佳隆新天地》房源预订协议、签订正式商品房买卖合同并协助办理合同备案登记及交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。因原告魏月阳将款项给付案外人、第三人张铁柱，其可向、张铁柱另案主张权利。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告魏月阳的诉讼请求。诉讼费3227元，保全费2238元，由原告魏月阳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  褚玉峰审判员  张艳丽审判员  冯建领二〇二一年五月十七日书记员  魏志云