山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1082民初1134号 原告：龙连成，男，1924年9月26日出生，汉族，居民，住荣成市。 委托诉讼代理人：安玉滨，北京市京师（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁秉正，北京市京师（威海）律师事务所实习律师。 被告：龙增玉，男，1956年10月18日出生，汉族，居民，住荣成市。 委托诉讼代理人：栾卫建，山东凌云志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：慕华周，山东凌云志律师事务所律师。 被告：荣成市崖头街道办事处西龙家社区居民委员会，住所地：荣成市崖头街道西龙家村。 法定代表人：徐东爽。 委托诉讼代理人：姚洪丽，荣成崖头法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：龙江，该村委工作人员。 原告龙连成与被告龙增玉、荣成市崖头街道西龙家社区居民委员会（以下简称西龙家居委会）合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙连成的委托诉讼代理人安玉滨，被告龙增玉及其委托诉讼代理人张燕、慕华周，西龙家居委会委托诉讼代理人姚洪丽、龙江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙连成向本院提出诉讼请求：1、请求依法认定二被告间以原告住宅房屋换取宅基地的口头协议无效；2、由被告西龙家居委会交付拆迁安置楼房（80平米，价值约24万元），被告龙增玉承担连带责任。事实和理由：原告在住宅房屋一处，处在被告西龙家村整体拆迁范围之内，短时间内将被拆除。原告要求按照统一拆迁政策安置楼房时，被告西龙家居委会告知，多年前被告龙增玉与西龙家村委商定，以该房屋置换取得了宅基地一处，该房屋已经属于西龙家居委会所有，不能给原告置换楼房。原告认为，原告所有的房屋，龙增玉无权处分，西龙家居委会明知是原告的房屋，却与龙增玉达成口头置换协议，二被告并非善意，且龙增玉属于无权处分，该口头协议无效。被告西龙家居委会应当按照拆迁政策给予安置楼房。为此提起诉讼，请求法院判准原告诉请。诉讼中原告变更诉讼请求第1项为：请求认定二被告间以原告住宅房屋的宅基地换取新楼房宅基地的口头协议不成立；第2项变更为：由被告西龙家居委会向原告交付拆迁安置楼，放弃要求被告龙增玉承担连带责任的诉请。 龙增玉辩称，1992年村委通过广播的形式通知村民，想建二层小楼的去村委报名，费用5000元。龙增玉为改善居住条件，遂去村委报名，时任村调解员的龙连波告诉龙增玉说，你父亲的房屋在村委计划修路范围内，如同意拆除，可抵顶部分应缴款项，同时你需要给你父亲提供住所，老房需要自行拆除，考虑自己两个兄弟都已盖好二层楼，如父亲随自己居住，有了好的居住条件，也是件好事，所以就同意报名用父亲的房产抵顶部分建房款。后邻居提醒龙增玉之妻，说龙连成不是只有一个儿子，其他人很可能为此闹意见。为避免纷争，龙增玉去村委告知自己交钱建房，不用房产顶款，对于未交的建房款村会计告知龙增玉等修路时通知你补交。因为最终没有顶款，所以父亲的房产就没有拆除，一直由父亲居住。因此我并未与村委达成抵顶协议，更没有用龙连成的房产置换宅基地，原告所说的与村委达成口头协议一事不存在，故其要求确认口头协议无效的请求不能成立。涉案房产登记在原告名下，村委理应给原告置换楼房，对是否置换一事，由村委决定与我无关，请求依法驳回原告的诉讼请求。 西龙家居委会辩称，一、龙增玉1992年以其父亲龙连成的宅基地80平方米置换东耩小楼新宅基地133平方米，超出的53平方米由龙增玉支付2014元的差价款，龙连成的宅基地归还村委，代村委修建道路时拆除该房屋。由于规划的道路至今未建，龙连成的房屋至今未拆除。龙增玉已经用原告的宅基地置换的新宅基地建楼房28年之久，即使原告权利受到损害，原告请求确认协议无效时效已过。二、原告陈述和龙增玉的陈述，西龙家居委会均不认可，1992年前后，原西龙家村委出台相关政策，即在规划拆迁的范围内居民可以拆除老房，申请在新规划区置换新的宅基地，但必须符合老宅基地的占地面积达到或超过新的宅基地面积133平米的条件，如果拆除的老宅基地面积不足133平米，每差一平米付38元现金补齐。龙增玉有一处宅基地，根据一户一宅的规定，不能再批宅基地。龙增玉的旧房不在规划区范围内，只有以原告的旧房宅基地与村委置换才能批建新宅基地。龙增玉1992年11月份以登记在原告名下，土地证号为14××64号的宅基地向西龙家村委申请以拆建的形式置换位于耩宅基地一处133平米建二层小楼，同时向村委缴纳了置换面积所差53平米的差价2014元。因原告与龙增玉为父子，龙增玉也有一处旧房，其自称与原告交换，村委会完全相信该事实，并认为龙增玉有权代理原告，所以办理了置换手续，否则龙增玉不可能建起楼房。自旧村改造以来，村里先后有多名村民以种种理由不认可置换事实，现在龙增玉与原告均认可对置换不知情，不符合常理。龙增玉置换了一处宅基地，并在亲属的帮助下建起楼房，作为父母不可能不知道。原告自2012年签订旧村改造协议时就已经知道龙增玉用其宅基地置换了一处新宅基地，村委明确告知原告其宅基地的房屋不能置换安置楼，旧房应无条件拆除。2012年原告知情后，也未提出异议，应视为认同。退一步讲龙增玉自认无权代理原告处分房屋而代理，无权处分并不导致合同无效。因无权代理造成原告损失，原告应向龙增玉主张损失。 本院经审理认定事实如下：原告龙连成在荣成市原有宅基地一处，宅基地登记证号为荣集建（91）字第14××64号，用地面积80平方米。被告龙增玉系龙连成的儿子，在该村也有宅基地一处，土地证号为14××07号，占地面积88平方米。1992年，荣成市村民委员会（现名称为荣成市崖头街道办事处西龙家社区居民委员会）规划二层住宅楼建设及修路，规定购置一块宅基地133平方米需5000元，村民将修路范围内的房屋拆除即可抵顶购置宅基地所需款项，置换另外一处宅基地。同年包括龙增玉在内的40多户村民与西龙家村委会达成置换宅基地协议，龙增玉同意将其父龙连成居住的老房拆除以置换新的宅基地，差价款予以补交。1992年11月11日龙增玉用于申请楼房宅基地的农村居民住宅建设用地申请书中记载，申请用地理由：规划搬迁。1992年11月29日，龙增玉向西龙家村委会缴纳宅基地差价款2014元（按每平方米38元计算）。2012年西龙家居委会拆迁改造，龙增玉名下14××07号宅基地（占地面积88平方米），西龙家居委会与其签订了拆迁安置协议。但原告名下宅基地因已被龙增玉用于置换二层楼房宅基地，西龙家居委会告知龙连成理由，并未与其签订拆迁安置协议。 2019年9月16日龙连成由代书人姚洪丽打印，姚洪丽及董立盼律师作为见证人，订立遗嘱，遗嘱内容为：我与黄友卿是夫妻，妻子2000年去世。夫妻共生育六个子女：龙淑莲、龙增法、龙爱香、龙淑霞、龙增玉、龙增云。我名下的房产为夫妻共同财产。我个人房产份额六个子女都有份。（代书人提示：据我所知你的房屋宅基地1992年左右被龙增玉与村委换了一处宅基地用于建小楼使用）这事我不记得。如果是真的，由二儿子龙增玉给其他五人补偿，不能独自占有。我现在头脑清醒，特立下以上遗嘱。 因原告名下房产宅基地被龙增玉置换为楼房宅基地，龙增玉兄弟姊妹六人产生争议。2020年7月10日，西龙家居委会主持双方调解，村委会根据双方意见拟定《调解协议》，内容为：龙连成与黄友卿系夫妻，黄友卿已去世，夫妻共有6个子女，龙淑莲、龙增法、龙爱香、龙淑霞、龙增玉、龙增云。龙连成与黄友卿有房产一处，共80平方，1991年左右由龙增玉将该房产的宅基地与村委换了一处新宅基地建楼房使用。经村委主持调解达成如下调解协议：1、由龙增玉负责安排龙连成的住处，直到去世为止；2、由龙增玉补偿其他兄弟姐妹龙淑莲、龙增法、龙爱香、龙淑霞每人34580元，补偿龙增云39900元。3、补偿款待龙连成去世后两个月内支付。龙淑莲、龙增法、龙爱香、龙淑霞、龙增云均在该协议上签字或委托他人签字，龙增玉未签字。 因龙增玉兄弟姊妹为此事信访至崖头街道办事处，2020年7月28日，崖头街道工作人员对龙连成进行询问，询问笔录记载，问：1992年村里规划准备修路，你的房子在拆除范围内，你和你老伴是否知道？答：知道。问：当年你和你老伴是否有个想法把你的房子留给你唯一的孙子（龙增玉的儿子）？答：没有。问：龙增玉当年用你的房子顶东耩小楼的楼基，你和你的老伴是否知道？答：时间太长了，忘了，不知道。问龙增云的妻子王秀芬（在现场）：是否知道当年龙增玉用父母的老房顶东耩小楼宅基地的事？答：之前也不知道，2012年村签订拆迁协议时才知道。 另查，涉案房屋至今并未拆除，原告龙连成仍在该房屋内居住。 本院认为，根据龙增玉楼房宅基地档案的建设用地申请书中载明申请用地理由为“规划搬迁”，及收款收据载明龙增玉补交的宅基地差价款2014元，该款系根据楼房宅基地面积133平方与龙连成名下宅基地面积80平方的差额面积，按每平方38元计算而来，上述事实结合龙增玉本人陈述可以证实1992年龙增玉与西龙家村委会经口头协商达成以龙连成名下老房宅基地置换楼房宅基地的事实。根据龙连成的代书遗嘱及崖头街道工作人员对龙连成的询问笔录，龙连成对宅基地置换的事实表述“不记得”或“忘了”，并未明确表示否认，且龙增玉已用诉争宅基地置换新的宅基地建设二层楼房，并居住使用将近30年至今。综合上述事实可以证实宅基地置换在1992年已经履行完毕，龙增玉现在居住的二层楼房的宅基地系用诉争宅基地置换而来。龙增玉辩称，其后来告知村委不用其父宅基地抵顶置换，对于未交的建房款村会计告知其等修路时予以补交。龙增玉未提交证据证明上述事实，且根据农村宅基地一户一宅的原则，若其未用其父宅基地置换楼房宅基地，村委会亦不会审批其楼房宅基地。故龙增玉辩称，理由不当，本院不予采信。因此龙连成名下荣集建（91）字第14××64号房屋的宅基地使用权应归西龙家居委会所有，但宅基地所附着地上建筑物及相应财产权利系龙连成与妻子黄友卿夫妻共同财产，如诉争房屋被拆除，则龙连成或其妻的继承人无权继续使用诉争宅基地。故原告诉请确认二被告间以原告房屋的宅基地换取新楼房宅基地的口头协议不成立并要求被告西龙家居委会向原告交付拆迁安置楼的诉请，没有合法理由，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下： 驳回原告龙连成的所有诉讼请求。 案件受理费50元（系减半收取），由原告龙连成负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  杨君霞 二〇二一年五月十四日 书记员  马雯雯