北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1310号原告：田丽萍，女，1982年4月6日出生，汉族，无业，住北京市。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，统一社会信用代码91110105MA01P2FW7R,住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2-63。负责人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，统一社会信用代码91610132MA6UAGH793，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告田丽萍与被告城城不动产管理有限公司（以下简称：城城管理公司）、城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称：城城北分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田丽萍到庭参加诉讼，被告城城管理公司、城城北分公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。田丽萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除田丽萍与城城北分公司2020年6月24日签订代理出租合同；2、判令被告城城管理公司、城城北分公司退还田丽萍剩余房租43470元，押金4830元、违约金4830元，会员卡费365元；3、城城管理公司、城城北分公司承担本案诉讼费。事实和理由：田丽萍与城城北分公司于2020年6月24日签订《代理出租合同》，城城北分公司将位于北京大兴房子租给田丽萍，田丽萍支付了一年租金。合同期内，房东因只收到城城北分公司截至到8月的租金，按房东与城城北分公司合同延迟30日不打款自动解除合同，房东强制更换了原来的电子门锁，要求田丽萍搬离或与其重新签订合同并支付租金。田丽萍因身体原因没有居住时，房子已经被换锁、停水电，不能居住。城城北分公司不予解决，两面欺瞒、撒谎，打110后才给到房东电话。城城北分公司不履约不按时支付租金导致要我们租客和房东协调解决问题，城城北分公司人去楼空，电话不接，导致租客在寒冬时节已花租金的房子不能居住，四处漂泊，为维护田丽萍的合法权益，故诉至法院。城城管理公司、城城北分公司未出庭应诉，但出具书面答辩状辩称：一、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城管理公司和城城北分公司应退还田丽萍租金的具体数额。田丽萍与城城北分公司签订《代理出租合同》后，城城北分公司依照合同约定向田丽萍交付了房屋，田丽萍亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，城城北分公司在2020年9月经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求租户搬离房屋。因此，城城北分公司客观上可能存在未按合同约定履行义务的情况。针对田丽萍已经支付的租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，城城北分公司同意解除合同并且返还未实际租住的期限对应的租金及押金。但是由于城城北分公司经营异常无法核查田丽萍实际租住日起及搬离涉案房屋的具体时间，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司应退还田丽萍租金的具体数额。二、田丽萍主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。田丽萍主张的违约金远高于城城北分公司违约给田丽萍造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付田丽萍高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司欠付田丽萍租金的具体数额，并依法调整田丽萍主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。本院经审理认定的事实如下：2020年6月24日，城城北分公司（甲方）与田丽萍（乙方）签订《代理出租合同》，约定：甲方受产权方委托将坐落于北京市大兴区北京经济技术开发区房屋出租给乙方使用。租赁期限自2020年6月24日至2021年6月23日，共计1年。月租金为4830元/月含物业费。收费方式为：年付。第六条约定：为确保房屋及其附属的安全与完好，以及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为4830元。合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金。第七条约定：租赁期间内，因乙方居住使用而产生的其他各项费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。第十三条第一款约定：在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或者其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。2020年6月24、25日，田丽萍公向城城北分公司支付48300元，其中包含押金4830元，又另行支付了365元会员费。2020年11月3日，涉案房屋的业主在涉案房屋门上出了与城城北分公司解除合同的通知书并将门锁更换。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，城城管理公司、城城北分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。本案中，田丽萍与城城北分公司签订的《代理出租合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。本案中，田丽萍按协议约定履行了租金及押金的支付义务，但因城城北分公司原因于2020年11月3日不能继续使用该房屋，故其有权要求解除合同返还租金、押金并要求城城北分公司承担违约责任。合同解除日以起诉材料送达之日即2021年2月23日为准。关于租金标准，本院认为，双方在合同中约定的租金支付方式为年付，田丽萍也在签订合同后向城城北分公司支付了租金，根据合同约定的标准，应支付租金为62790元（包含押金4830元），但实际支付的租金为48300元（包含押金4830元），且在田丽萍支付完毕后城城北分公司并未提出异议，因此，本院认定田丽萍所述城城北分公司免除3个月租金的事实存在。关于退费金额，田丽萍实际使用涉案房屋133日，该期间产生的租金将在退费中扣除，关于退费金额，本院认为，双方已实际协商变更了月租金金额，因此，本院按照实际缴纳金额除以12个月确认计算基数，故本院支持的退费金额为27630.25元。会员费365元一项，双方在合同中并未约定该款项性质，故田丽萍要求退还一项，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、田丽萍与城城不动产管理有限公司北京分公司之间的《代理出租合同》于2021年2月23日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还田丽萍租金27630.25元、押金4830元、会员费365元并支付田丽萍违约金4830元；三、驳回田丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1204（包括案件受理费944元、公告费260元），由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  杨 雪二〇二一年五月二十七日法官助理  李慧娅书 记 员  徐 笑