山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁15民终1209号 上诉人（原审原告）：李太强，男，1981年3月27日出生，汉族，居民，住山东省东阿县。 委托诉讼代理人：李苗苗，山东尚耕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：聊城中通房地产开发有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区国祥路1号。 法定代表人：李新志，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨海宽，山东鲁衡律师事务所律师。 上诉人李太强因与被上诉人聊城中通房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初9638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李太强上诉请求：撤销原审判决，依法改判被上诉人双倍返还上诉人定金8万元；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。本案《商品房认购协议》已经生效，一审法院以上诉人未能提供被告前期工程款的证据为由认定涉案商品房协议未能成立，属于事实认定错误。第一，依据《合同法》以及相关司法解释关于定金的规定，定金属于实践合同，以实际交付为生效要件。本案上诉人已经将《商品房认购协议》中约定的定金(共计4万元)交付给被上诉人，被上诉人同时出具了收据，因此，本案定金已经实际生效。而被上诉人在双方签订《商品房认购协议》且收到上诉人交付的定金后，在没有告知上诉人的情况下又私自将涉案房屋另售他人，属于合同违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，本案应当适用定金罚则处理，双倍返还上诉人定金。第二，本案双方签订《商品房认购协议》系双方真实的意思表示，且该协议明确约定了认购的房屋面积、位置、价款等，完全符合法律关于《商品房认购协议》内容的约定，并没有无效事由，且上诉人也已经实际交付了定金。至于双方约定“剩余房款抵工程款”的交付方式，也属于后期双方履行该房屋买卖的内容，与本案认购协议中定金的约定及效力并无冲突，并不影响本案《商品房认购协议》以及定金的生效。一审法院因此认定案涉认购协议无效属于事实认定错误。综上，一审法院认定事实错误，上诉人请求二审法院依法改判。 被上诉人聊城中通房地产开发有限公司辩称，上诉人无权主张定金罚则，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 李太强向一审法院起诉请求：1.判令解除原告李玉强以及罗靖洲、李维刚、李曙光分别与被告签订的《中通.领尚城商品房认购协议》，被告双倍返还原告定金共计8万元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月9日，李太强及罗靖洲、李维刚、李曙光分别与聊城中通房地产开发有限公司签订《中通.领尚城商品房认购协议》，协议约定原告及罗靖洲、李维刚、李曙光各向被告认购商品房一处，同日，分别向被告缴纳定金10000元，被告分别出具了加盖被告财务专用章的收据。案涉商品房认购协议中约定剩余房款抵顶工程款。后原告与罗靖洲、李曙光、李维刚签订债权转让协议，约定罗靖洲、李曙光、李维刚将就向被告索要商品房认购协议书约定的定金的权利转让给李太强。原告称签订债权转让协议后口头通知了被告，被告不予认可。原告及罗靖洲、李维刚、李曙光均未提供工程款抵顶房款的证据。原、被告之间的商品房认购协议未能履行。被告已将案涉房产出售。原告主张案涉商品房认购协议签订后，多次要求被告交付房屋或双倍返还定金。原告2019年年初到被告销售处询问得知，案涉房产已被被告出售他人。被告对原告的主张不予认可。签订案涉商品房认购协议后，因原告及案外人均无证据证明被告欠其工程款。被告没有提交证据证明在向他人出售案涉房产前向原告催收拖欠房款的证据，也没有告知原告已将案涉房产出售他人。原告提交聊城中通房地产开发有限公司（甲方）与浙江八达建设集团有限公司（乙方）、冠县力信商砼有限公司（丙方）签订的债权转让协议（复印件）一份，该协议上没有聊城中通房地产开发有限公司的签字，同时提交冠县力信商砼有限公司给李太强、罗秋华（李太强称系其表妹）分别于2018年4月开具的收据，证明冠县力信商砼有限公司欠李太强款项，浙江八达建设集团有限公司给被告施工案涉工程，浙江八达建设集团有限公司欠冠县力信商砼有限公司商品砼款，通过债权转让协议的方式抵顶冠县力信商砼有限公司欠李太强的款项。被告对原告的主张不予认可，认为被告的证据不能证明其主张。 一审法院认为，原告李太强、罗靖洲、李维刚、李曙光分别与被告签订《中通.领尚城商品房认购协议》，约定李太强、罗靖洲、李维刚、李曙光分别向被告交纳10000元作为购房定金。协议签订后，李太强、罗靖洲、李维刚、李曙光分别交纳10000元，被告于2016年3月9日分别给李太强、罗靖洲、李维刚、李曙光出具收据。协议约定剩余房款抵顶工程款。因李太强、罗靖洲、李维刚、李曙光未能提供被告欠其工程款的证据，致使案涉商品房认购协议未能成立。原告收取原告及案外人罗靖洲、李维刚、李曙光的定金没有依据，被告应将收取的款项予以退回。罗靖洲、李维刚、李曙光与原告李太强签订债权转让协议，约定罗靖洲、李维刚、李曙光将被告分别向其收取的10000元转让给原告。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权力的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。……。被告认为案外人李曙光、李维刚及罗靖洲将索要定金的权利转让给李太强，没有通知被告，该转让协议不发生效力。本院认为，法律并未对债权转让的通知方式进行明确，诉讼也可以作为债权转让的通知方式。应认定李太强与罗靖洲、李曙光、李维刚签订的债权转让协议通知了被告。对被告主张的诉讼时效问题，原告主张其于2019年初得知案涉房产已由被告出售他人，原告起诉没有超过诉讼时效。被告将案涉房产转让他人时没有通知原告，原告于2020年8月7日起诉没有超过法定的诉讼时效。对原告提交的被告、浙江八达建设集团有限公司及冠县力信商砼有限公司签订的债权转让协议复印件，被告不予认可。原告的该份证据没有被告的签字，不能证明原告转让债权的主张，且系复印件，原告可待证据完备后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条判决：一、被告聊城中通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李太强款项40000元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费900元，由被告聊城中通房地产开发有限公司。 本院二审期间，上诉人提交了证据：债权转让协议书原件（庭后取回原件），证明目的与一审中提交债权转让协议复印件的证明目的相同。经质证，被上诉人认为，同一审质证意见，该证据与本案没有任何关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因该债权转让协议书中没有被上诉人聊城中通房地产开发有限公司盖章及签字，所以不能认定上诉人拟证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为，上诉人李太强主张被上诉人聊城中通房地产开发有限公司应当向其返回定金8万元，对该项主张是否应予以支持。上诉人李太强与案外人李曙光、李维刚及罗靖洲分别与被上诉人聊城中通房地产开发有限公司签订商品房认购协议，该协议中约定剩余房款抵工程款，并未进一步明确剩余房款折抵工程款的具体数额，且上诉人并未提交关于剩余房款抵工程款并由被上诉人所出具的收款单据，双方对此约定产生争议，商品房认购协议亦未继续履行。上诉人在一审中提交了债权转让协议书复印件及冠县力信商砼有限公司出具收到李太强、罗秋华二人款项的三张收据，在二审中提交了债权转让协议书原件，因被上诉人并未在债权转让协议中盖章或者签字，且上诉人主张的债权转让涉及多个案外人，上诉人提交的现有证据无法认定商品房认购协议未能继续履行仅应归责于被上诉人一方。一审判决上诉人待证据完备后再另行主张并无不当。 综上所述，上诉人李太强的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人李太强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  丰 雷 审 判 员  范晓静 审 判 员  贾 琼 二〇二一年五月三十一日 法官助理  陈普光 书 记 员  肖庆磊