文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1625号上诉人（原审被告）：卢斯，男，1984年6月29日生，壮族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：乔羽，江苏太湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市住房保障建设发展有限公司，统一社会信用代码913202005900042892，住所地无锡市健康路**702。法定代表人：杨立宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐凯，江苏漫修律师事务所律师。上诉人卢斯因与被上诉人无锡市住房保障建设发展有限公司（以下简称住房保障公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初5833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢斯上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判。事实和理由：一、住房保障公司应当为拖延解决问题和不作为的错误行为承担主要责任。2013年8月27日双方签订案涉租赁合同后，在以商业用途为前提下，其展开了招商及装修，至2015年下半年，一层作为汽车服务经营之用已经转租，二至四层拟作为宾馆经营之用与他人合作经营，但在办理相关手续证照时得知该部分房屋用途为办公，无法作为商业所用，其即与住房保障公司协商解决方案，在住房保障公司许诺降低租金、延长免租期、限期解决消防审批问题的诱导下，也在其已经投入大量资金对房屋装修改造以期继续使用的理性驱动下，其选择了交纳当期租金并继续履行案涉租赁合同。2015年12月至2017年上半年，其多次提出退租二至四层的方案，住房保障公司以难以重新招租、方案需要汇报、集体审议和领导批准等原因未给予明确答复，导致问题久拖不决，显然住房保障公司应当对由此造成的租金损失负主要责任。二、关于租金计算问题。住房保障公司交付的**房屋自始至终不符合约定用途，其签订合同时并不知晓该事实，是在2015年底发现并提出异议，故二至四层的租金应自租期开始之日2014年2月1日起即按照住房保障公司应承担的责任比例计算，而不应以2015年底为分界点分别计算租金。三、一审判决认定住房保障公司在交付房屋方面存在违约，但对应承担的违约责任却没有涉及。住房保障公司辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、案涉房屋在出租过程中如有部分空置，也是承租人卢斯自身原因导致，与其无关。1、房屋的初始登记证上登记的用途为商业，虽然消防验收意见书上记载二至四层的性质是办公用房，但也属于商业的一种形式，故其将案涉房屋作为商业用途出租，没有过错。2、部分房屋不能通过二次消防验收，是卢斯的自身原因导致。其一，卢斯将房屋一层转租用于经营汽车美容维修业务，这本身属于易燃、易爆的经营业态，危险性高，必然严格限制周边的经营业态，造成其余部分的房屋无法开设宾馆。其二，卢斯原本正常使用房屋四层开办教育机构，后因政府加大对教育产业的监管，政策变化造成使用受限。二、其对卢斯使用房屋的情况并不清楚，但卢斯既然称在2015年7月份就发现二至四层的房屋性质是办公用房，却又不将所谓空置的房屋归还给其，而是继续占有使用，则理应支付租金。住房保障公司向一审法院起诉请求：1、判令卢斯支付其租金370万元（实际租金损失自2016年1月1日起至2019年1月31日止）；2、判令卢斯支付其案涉房屋2-4楼的房屋占有使用费399403元（自2019年2月1日起至2019年7月24日止，按照合同标准支付，120万元*69.42%/365天*175天）；3、判令卢斯支付违约金30万元及逾期支付房屋租金的违约金损失（自2016年1月1日起至2016年1月31日止，以10万元为基数，按照每日千分之三计算即9300元；自2016年2月1日起至2016年7月31日止，以70万元为基数，按照每日千分之三计算即382200元；自2016年8月1日起至2017年1月31日止，以130万元为基数，按照每日千分之三计算即717600元；自2017年2月1日起至2017年7月31日止，以190万元为基数，按照每日千分之三计算即1031700元；自2017年8月1日起至2018年1月31日止，以250万元为基数，按照每日千分之三计算即1380000元；自2018年2月1日起至2018年7月31日止，以310万元为基数，按照每日千分之三计算即1683300元；自2018年8月1日起至2019年1月31日止，以370万元为基数，按照每日千分之三计算即2042400元；自2019年2月1日起至2019年7月24日止，以370万元为基数，按照每日千分之三计算即1942500元，以上违约金合计11388602元；自2019年7月25日起至卢斯支付完租金为止，以4099403元为基数，按每日千分之三计算）；4、本案诉讼费由卢斯承担。一审法院认定事实：双方于2013年8月27日签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、住、住房保障公司将位于无锡市××号××号的房屋（**）4025.18平方米，一层为637平方米，二至四层为3388.18平方米，租赁给卢斯进行商业专业经营使用。2、租赁期限为2014年2月1日至2019年1月31日，租金为120万元／年，共计600万元。3、租金支付：签订合同时，卢斯应先支付6个月租金作为首期租金，之后租金根据先付后用原则，按每半年交纳。4、违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款，违约方支付对方当年度三个月的租金作为违约金；卢斯逾期支付房屋租金的，应当向住房保障公司支付违约金，逾期超过三十天，需每天按租金的千分之三承担滞纳金。另外，合同还约定了其他条款。卢斯在合同履行过程中，共支付230万元租金、10万元保证金，合计240万元。卢斯于2015年在对外转租过程中，发现案涉房屋二至四层不能作为商业用房使用，卢斯在向消防部门了解后，消防支队出具验收意见书，证明案涉房屋二至四层属于办公，且答复案涉房屋二至四层无法作为商业使用。后卢斯与住房保障公司经过多次协商，均未达成书面协议。住。住房保障公司认为然卢斯发现二至四层属于办公，无法作为商业使用，应当及时归还房屋，现卢斯一直未归还，应当支付租金。卢斯认为，住，住房保障公司在签订合同时涉房屋就是作为商业使用而签订的，现在大部分不能作为商业使用，是住房保障公司违约，卢斯一直积极跟住房保障公司沟通，争取协商解决。诉讼中，对作为办公使用的案涉房屋二至四层，委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司进行了市场价格评估，并发生鉴定费用15000元。评估结果为：二至四层房屋租金占房屋总租金的比例为69.42%，具体单价为：2013年为0.60元/㎡/天，每年依次递增一分，至2019年为0.66元/㎡/天。卢斯在诉讼中申请法院向住房保障公司工作人员蒋潇轲调查其与住房保障公司磋商情况，蒋潇轲表示卢斯一直和住房保障公司在磋商，未达成书面协议。诉讼中，住，住房保障公司与卢斯均确认已支付的230万元系案涉房屋**2014年2月1日起至2015年12月31日的租金/div>一审法院认为：合法的租赁关系应当受到法律的保护，住房保，住房保障公司与卢斯签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示立有效。关于卢斯欠付租金及违约金的问题。由于住房保障公司在签订合同时未提供合同约定的房屋，而卢斯在发现案涉房屋二至四层不符合合同约定时，虽然与住房保障公司多次磋商，但始终占有案涉二至四层房屋。故双方在合同履行过程中均有过错，结合双方的履行情况等各因素，一审法院酌定卢斯应当支付一层的全部租金1131460元，二至四层租金2568540元及房屋占有使用费399403的50%，即1284270元和199701.50元，合计2615431.50元，扣除卢斯已经支付的10万元保证金，还应当支付2515431.50元。关于违约金，住房保，住房保障公司主张卢斯支付违约金30万元及每天按租金的千分之三承担滞纳金合合同约定，但因该违约金约定过高，一审法院结合双方合同履行情况，适当予以调整，酌定将违约金调整为15万元。关于本案二至四层办公房屋评估费15000元，因系住房保障公司提供房屋不符合合同约定所致，故该项费用由住房保障公司负担。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、卢斯应于判决发生法律效力之日起十日内支付住房保障公司坐落于无锡市××号××号房屋的租金2315730元（自2016年1月1日起至2019年1月31日止为2415730元，扣除已支付的10万元保证金）。二、卢斯应于判决发生法律效力之日起十日内支付住房保障公司坐落于无锡市××号××号房屋的房屋占有使用费199701.50元（自2019年2月1日起至2019年7月24日止，按照合同标准支付，120万元＊69.42%／365天＊175天＊50%）。三、卢斯应于判决发生法律效力之日起十日内向住房保障公司支付违约金15万元。四、驳回住房保障公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费114728元、鉴定费15000元，两项合计129728元，由住房保障公司负担101528元，由卢斯负担28200元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：案涉租金应如何结算。本院认为：住房保：住房保障公司与卢斯之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同约定住房保障公司将案涉一至四层房屋出租给卢斯进行商业经营使用，但实际履行中，住房保，住房保障公司未能按约交付符合约定用途的全部房屋，其中**为办公用房于商业经营，对此住房保障公司构成违约。其后，双方在数年间多次进行了磋商沟通，始终未能达成解决方案，卢斯在此期间仍然占有房屋，虽不能完全按计划使用，但事实上也使用了部分，故对于二至四层房屋的租金，一审法院酌定由双方各半负担，并无不当。降低租金标准，属于租赁合同瑕疵履行情形下的违约责任承担方式，卢斯上诉称一审法院认定住房保障公司违约却未科以违约责任，本院不予采纳。因二至四层房屋自交付时起即不符合合同约定用途，卢斯在本案中也提出了“应扣除空置期间租金”、“我已经多支付了租金，不需要再支付了”、“从合同开始履行之日起二至四层就不能满足商业营业使用，期间我是多交租金”等抗辩，故对于该部分房屋的租金应从租期开始之日按50%比例计算，即本案对于欠付租金的认定，应当以整个合同期内的应付租金扣除已付租金进行核算，一审法院未作统一处理不妥，本院予以纠正。据此，卢斯应当支付一层房屋的5年租金1834800元（600万元*30.58%），二至四层房屋5年租金4165200元（600万元*69.42%）的50%计2082600元，合计3917400元，此系合同期内的应付租金总额，扣除已付租金240万元（含保证金10万元），目前还欠付租金1517400元。此外，卢斯还应支付二至四层房屋在租期届满后自2019年2月1日至2019年7月24日的占有使用费399403元的50%计199701.5元。卢斯未足额支付相应租金及占有使用费，对住房保障公司而言存在资金占用损失，一审法院根据本案实际情况，对合同约定过高的违约金予以调整，酌定逾期付款违约金为15万元，在合理范围之内，本院予以维持。综上所述，卢斯的上诉请求成立的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初5833号民事判决第二、三项；二、撤销无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初5833号民事判决第一、四项；三、卢斯应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市住房保障建设发展有限公司坐落于无锡市××号××号房屋至2019年1月31日止的租金1517400元；四、驳回无锡市住房保障建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费114728元、评估费15000元，由住房保障公司负担118255元，由卢斯负担11473元。二审案件受理费28123.45元，由卢斯负担19686.45元，由住房保障公司负担8437元。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年五月三十一日书记员  蒋 懿