广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初5485号原告：中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行，住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：韩迎风，该分行行长。委托诉讼代理人：张丽蓉、陆冠杏，广东实德律师事务所律师。被告：柯高峰，男，1990年6月15日出生，汉族，住湖北省通山县，被告：广东逸涛万国房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：张**。委托诉讼代理人：崔云科，广东正粤律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行（下称农业银行）与被告柯高峰、广东逸涛万国房地产有限公司（下称逸涛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告农业银行委托诉讼代理人张丽蓉、陆冠杏，被告柯高峰、逸涛公司委托诉讼代理人崔云科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农业银行向本院提出诉讼请求：1.判令柯高峰提前偿还借款本金904792.29元，暂计至2021年1月27日的利息29279.71元、罚息252.37元、复利738.09元，此后的利息、罚息、复利按合同约定标准计至实际清偿之日止；2.判令农业银行依法对处置柯高峰名下位于广东省广州市南沙区逸涛万国园（自编OPN栋）逸涛半岛三期嘉苑小高层OPN栋自编N2栋8层804房所得价款享有优先受偿权；3.判令逸涛公司对前述确认的柯高峰所负债务承担连带清偿责任；4.判令两被告承担诉讼费。事实与理由：2017年11月1日，农业银行和柯高峰签订了编号为44020120170250836号的《个人购房担保借款合同》。合同约定：柯高峰向农业银行借款94万元用于购买位于广东省广州市南沙区××街市××路南侧、××路西侧自××房，借款期限为360个月，还款方式为等额本息，还款周期为1个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定；借款利率适用浮动利率，自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整的次年1月1日起调整。合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起按借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR）调整起罚息利率相应调整。对于应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。柯高峰同意以位于南沙区××街市××路南侧、××路西侧自××房[不动产登记证明上地址为：逸涛万国园（自编OPN栋）逸涛半岛三期嘉苑小高层OPN栋自编N2栋8层804房]的房产作抵押，抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由柯高峰承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等农业银行实现债权和抵押权的一切费用。根据借款合同、《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》约定，逸涛公司为上述贷款承担阶段性连带责任保证。逸涛公司为农业银行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，逸涛公司的保证责任自农业银行向购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以农业银行为抵押权人的登记手续为止。保证范围为购房人与农业银行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等农业银行实现债权的一切费用。2017年11月6日，农业银行向柯高峰发放了贷款94万元用于购买上述房产，借款凭证记载的到期日为2047年11月5日，执行利率为5.14500%,逾期利率为7.71750%。根据《中国人民银行公告》【2019】第30号公告规定，柯高峰于2020年4月10日在农业银行网上银行APP上进行操作办理将原合同约定的存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR。现利率信息具体如下：基础利率类别为贷款市场报价利率，基准利率为4.90000%，执行利率类别为分期特定利率，实行执行年利率为5.24500%，利率浮动方式为浮点，利率浮动周期标志为次年1月1日，利率浮动幅度为34.5bp。2017年12月19日，办理了逸涛万国园（自编OPN栋）逸涛半岛三期嘉苑小高层OPN栋自编N2栋8层804房抵押房产的预告登记[登记证明编号：粤（2017）广州市不动产证明第11041381号]，预告登记权利人（申请人）是农业银行，义务人是柯高峰。本项贷款发放后，被告未于借款到期日依约还款，截止2021年1月27日，欠供本息合计为40398.33元，农业银行多次催收均无结果，逸涛公司也未履行连带保证责任。依据借款合同约定，柯高峰未按约定按期足额偿还借款时，农业银行有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿，有权取消利率下浮/减点。农业银行认为，其与柯高峰签订的借款合同、《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》合法有效，应受法律保护，农业银行已依约发放贷款，但柯高峰逾期还款的违约行为严重侵犯了农业银行的合法权益。逸涛公司已于2020年3月9日办理了抵押房产所在项目的建筑物所有权首次登记（即大确权），但柯高峰至今未办理抵押房产的不动产权登记，致使亦未能办理以农业银行为抵押权人的正式抵押登记。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，因涉案房屋已办抵押预告登记，且因柯高峰尚未办理抵押房产的不动产权登记，故农业银行一直未能办理正式的抵押登记，抵押预告登记未失效，农业银行的抵押权自预告登记之日起设立，农业银行对依法处置涉案抵押房产所得价款享有优先受偿权。逸涛公司作为阶段性保证担保人，应对柯高峰的债务承担连带清偿责任。因此农业银行提起诉讼，请求法院判决支持农业银行全部诉讼请求。柯高峰辩称，自2019年10月份检查出恶性肿瘤后入院手术治疗并在家休养，加上受到新冠××疫情的影响，目前负债累累。从2020年6月开始工作以来，收入只能维持基本生活。收到诉讼材料后，已想办法在2021年4月19日向农业银行偿还35964.61元。对剩余拖欠的款项，希望能够分期给付。逸涛公司辩称，逸涛公司承担保证责任后将向柯高峰追偿。经审理查明：农业银行（甲方）、逸涛公司（乙方）签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，主要约定：乙方开发“逸涛万国房地产有限公司”项目，由甲方对该项目提供开发贷款支持。乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等甲方实现债权的一切费用。乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任约定如下：为个人住房贷款提供保证担保的，乙方的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至购房人取得房地产权利证书并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止。2017年11月1日，农业银行（贷款人）、柯高峰（借款人）签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：借款人向贷款人借款94万元，用于购买位于广东省广州市南沙区逸涛万国园（自编OPN栋）逸涛半岛三期嘉苑小高层OPN栋自编N2栋8层804房。执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率使用浮动利率。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。2017年11月6日，农业银行向柯高峰发放贷款94万元。双方约定，借款期限为2017年11月6日至2047年11月5日，采用等额本息还款，每月6号为还款日，执行利率5.145%，预期利率7.7175%。柯高峰以其名下位于广东省广州市南沙区逸涛万国园（自编OPN栋）逸涛半岛三期嘉苑小高层OPN栋自编N2栋8层804房为案涉债务提供担保，并办理预告登记。2020年3月9日，逸涛公司对坐落在广东省广州市南沙区南沙街金沙路111号-149号（单号）、市南大道413号不动产完成首次登记。2020年4月10日，柯高峰在农业银行网上银行APP操作，将原合同约定的存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR。庭审中，农业银行称，柯高峰自2020年6月起出现逾期还款，提起本案诉讼后于2021年4月19日偿还贷款35964.61元。农业银行提交的欠款明细表记载，截至2021年5月7日，柯高峰尚拖欠借款本金895984.08元、利息18592.49元、罚息80.55元、复利226.33元；逸涛公司确认，案涉房产至今尚未办理不动产权证，故亦未能办理抵押登记。本院认为：本案系金融借款合同纠纷，《一手购房贷款业务银企合作协议》《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，各方均应恪守履行。柯高峰向农业银行借款购买房产，自2020年6月以来未能按照依约足额及时还款，尽管后续又于2021年4月19日还款35964.61元，但截至2021年5月7日，尚拖欠借款本金895984.08元、利息18592.49元、罚息80.55元、复利226.33元，其行为已构成违约。柯高峰以位于广东省广州市南沙区逸涛万国园（自编OPN栋）逸涛半岛三期嘉苑小高层OPN栋自编N2栋8层804房为案涉债务提供担保，并办理预告登记。根据合同约定，借款人若违约，贷款人有权提前收回已发放借款。现农业银行宣布借款全部提前到期，要求柯高峰立即归还借款本息，主张有权就依法处置案涉房产所得价款优先受偿，均有合同依据，本院予以支持。合同约定，在合作“逸涛万国房地产有限公司”项目期间，逸涛公司为农业银行向购房人发放的住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用，保证期间自农业银行向购房人发放借款之日起，至购房人取得房地产权利证书并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止。农业银行作为贷款人，在借款人柯高峰出现逾期还贷、构成违约的情况下，以保证人逸涛公司作为共同被告提起诉讼、要求其在保证期间内承担连带保证责任，以期实现债权，有合同及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条第一款、第三百九十五条第一款、第五百零九条第一款、第六百七十四条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告柯高峰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行偿还贷款本金895984.08元及计至2021年5月7日的利息18592.49元、罚息80.55元、复利226.33元，此后的利息、罚息、复利按照合同约定的标准计至实际清偿之日止，但逾期利息不计算复利；二、原告中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行有权就依法处置被告柯高峰名下位于广东省广州市南沙区逸涛万国园（自编OPN栋）逸涛半岛三期嘉苑小高层OPN栋自编N2栋8层804房所得价款优先受偿；三、被告广东逸涛万国房地产有限公司对上述第一项确认的债务承担连带清偿责任。被告广东逸涛万国房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告柯高峰追偿。案件受理费6575元、保全费5000元，由被告柯高峰、广东逸涛万国房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 陈文铂二〇二一年五月十日法官助理 王琼珊书 记 员 吴桂花