贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3034号上诉人（原审被告）：彭朝顶，男，1956年10月27日出生，穿青人，住贵州省织金县。上诉人（原审被告）：林国香，女，1962年10月9日出生，穿青人，住贵州省织金县。被上诉人（原审原告）：陈永莲，女，1956年3月19日出生，彝族，住贵州省织金县。被上诉人（原审原告）：彭朝宜，男，1952年12月26日出生，穿青人，住贵州省织金县。两被上诉人委托诉讼代理人：陈胜义，织金县以那法律服务所法律工作者。原告陈永莲、彭朝宜与被告彭朝顶、林国香确认合同效力纠纷一案，贵州省织金县人民法院作出（2020）黔0524民初1929号民事判决，陈永莲、彭朝宜不服上诉于本院，本院裁定发回重审。贵州省织金县人民法院重审后作出（2020）黔0524民初5875号民事判决。上诉人彭朝顶、林国香不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理完毕。上诉人彭朝顶、林国香上诉请求：驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：2002年12月5日，因原告买房在县城，便与被告协商一致订立房屋买卖《契约》，约定原告将其乡下之住房以人民币18000元卖给被告，同时约定附属田土归属被告耕种等，《契约》并没有约定土地、宅基地买卖，没有违反法律规定，是双方的真实意思表示，应予依法保护。原审判决认定事实错误，判决显失公平正义。此房屋买卖已18年，当时与现在的物价有明显差异，若判返还房屋必须按现在的价值计算返还款。被上诉人陈永莲、彭朝宜未予答辩。原审原告起诉请求：1．确认原、被告于2002年12月5日签订的《契约》无效；2．二被告返还二原告位于织金县，由二原告返还二被告购房款18000元；3．二被告返还原告陈永莲位于织金县的承包责任田与责任地共4.24亩；4．本案诉讼费由二被告承担。原审法院查明，原告彭朝宜与陈永莲系夫妻，被告彭朝顶与林国香系夫妻，原告彭朝宜与被告彭朝顶系兄弟。原告陈永莲系独身女，无兄弟姐妹，原告陈永莲的父亲陈后先于1973年农历9月6日去世，母亲黄德应于2009年1月22日去世。原告彭朝宜、陈永莲结婚前与被告彭朝顶均居住于织金县，原告彭朝宜、陈永莲结婚后，二原告就共同居住于陈永莲家位于织金县的房屋。原告陈永莲系织金县卫生健康局退休职工，原告彭朝宜又名彭朝立，系贵州织金农村商业银行股份有限公司退休职工。二被告无工作，均系农民。1998年10月20日，织金县桂果镇小马场村村民委员会作为发包方向承包户黄德应发包土地，黄德应依法取得土地承包经营权证。1999年8月20日，彭朝立（本案原告彭朝宜）在织金县取得织国土集建（2000）字第0202125号集体土地建设用地使用证。2002年12月5日，二原告（甲方、卖房人）与二被告（乙方、买房人）签订《契约》约定，甲方将其位于织金县（现为小马场居委会）后寨组的砖混结构房屋一栋以18000元的价款卖给乙方，现金当面付清；甲方田、地属买房人耕种；甲方树木一百年（即二〇〇二年至二一〇二年）止为彭朝宜存护，乙方不得以树木在耕种田土中和树木占耕地影响叫甲方砍走为由干涉甲方；乙方在责任地上如自己修住房可以用，其余所有地不能外人作阴地处理。该《契约》有原、被告双方及在场人“王义”、“王x”的签名、捺印，但无村委的签字、盖章。《契约》签订后的当天，被告方即将18000元现金交付给原告。原、被告签订《契约》后，二原告就搬到了织金县城居住。二被告在案涉房屋居住至今，并对案涉房屋的院坝、地坪、外墙进行了装饰装修，且在院坝周围修建围墙及房屋旁边修建一间十几平米的畜圈附属设施；对案外人黄德应承包的田土及林地耕种管理至今。2004年9月10日，黄德应取得织林证字第005871号林权证。2017年4月20日，彭朝顶在小马场居委会填写《农村土地承包经营权确权登记颁证申请书》，对其耕种的黄德应土地，被告彭朝顶申请对该土地经营权的确权登记。2017年8月11日，杨林艳（签字捺印）出具证明，载明：马场村后寨村民组黄德应于1998年发放的土地承包合同书和2004年9月发放的林权证，因本人随其女陈永莲、彭朝宜夫妇居住织金，住该户房的是彭朝宜弟彭朝顶，由于他们是兄弟关系，他来领就发给他请帮代转户主。同年8月16日，彭怀真（签字捺印）在该证明上注明黄德应的土地承包合同书因为当时他们都不在此地是拿给彭朝顶保管请彭朝顶转交给陈永连保管。同日，邓德刚（签字捺印）注明情况属实。2020年6月18日，小马场居委会在该证明上签字情况属实并加盖公章。2020年4月21日，桂果镇小马场居委会出具证明，说明陈永莲、彭朝宜位于桂果镇××后××平房××共八格，于1986年2月拆除陈永莲与其母黄德应居住的老房子三格的其中两格修建，地基一部分是老房屋两格地基，一部分是陈永莲自留地，房屋及房屋地基、院坝均属陈永莲所有。另查明，桂果镇小马场村后更名为桂果镇小马场居委会。诉讼中，经本院依职权向被告彭朝顶、林国香释明，在《契约》无效后是否提起反诉向原告彭朝宜、陈永莲主张损失赔偿，被告彭朝顶、林国香坚持认为《契约》合法有效，并明确表示在《契约》被认定无效的情况下，也不提起反诉要求原告彭朝宜、陈永莲赔偿损失。原审法院认为，综合原、被告诉辩主张及举证质证意见，本案争议焦点为：1、原告与被告签订的《契约》是否有效；2、原告要求被告返还房屋及责任田地的诉讼请求能否得到支持。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。依照法律规定宅基地使用权的转让受到严格的限制，农村宅基地使用权的转让必须是具备以下条件：1．同一集体经济组织内部成员转让；2．受让人没有住房和宅基地，符合宅基使用权分配条件；3．转让行为征得集体组织同意；4．宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。否则，应认定宅基地转让行为的无效。宅基地所有权属于农村集体经济组织，农户对宅基地只享有使用权。原告陈永莲、彭朝宜因不在桂果镇小马场村后寨组居住，未获得村集体经济组织同意的情况下，将其在该村的宅基地房屋转让给集体经济组织之外的彭朝顶、林国香的行为，根据地随房走的原则，该转让行为违反了宅基地使用权主体严格的身份性、无偿使用性和限制流通性的原则，损害集体经济组织及其他成员的利益，已违反国家法律规定，故双方签订的《契约》应认定无效。同时，合同无效自始无效，原告主张《契约》无效，不受诉讼时效期间的限制。对于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，故应由二原告返还被告宅基地房屋转让款人民币18000元，由二被告返还二原告涉诉宅基地房屋，二被告基于《契约》获得的土地使用权也应予以返还；因二被告耕种管理的土地及林地的所有权人系案外人黄德应，并非二原告的土地及林地，且二原告并未举证证实二被告有耕种管理其土地及林地的事实，故二原告要求二被告返还土地及林地的诉讼请求于法无据，依法不予支持。二被告对涉诉宅基地上房屋装修并修建部分附属实施，且涉诉宅基地使用权价值已有提升，经法院依法向二被告释明可提起反诉要求二原告承担赔偿相应损失的责任，但二被告坚持认为该《契约》有效，不提起反诉，系二人对自身诉讼权利的处分，二被告可在以后另行主张该项权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告陈永莲、彭朝宜与被告彭朝顶、林国香于2002年12月5日签订的《契约》无效；二、被告彭朝顶、林国香于判决生效之日起十日内日返还原告陈永莲、彭朝宜位于织金县；由原告陈永莲、彭朝宜返还被告彭朝顶、林国香购房款18000元；三、驳回原告陈永莲、彭朝宜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由原告陈永莲、彭朝宜负担125元，被告彭朝顶、林国香负担125元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：涉案合同的效力如何认定。本院认为，本案中，陈永莲、彭朝宜在未获得村集体经济组织同意的情况下，将桂果镇小马场村的宅基地上的房屋转让给该集体经济组织成员之外的彭朝顶、林国香。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，涉案合同损害集体经济组织及其他成员的利益，一审认定合同无效依法有据，本院予以维持。关于合同无效后果，本院赞同一审判决意见，不再赘述。上诉人称合同有效并应驳回被上诉人全部诉讼请求的上诉主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人彭朝顶、林国香负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇二一年五月二十一日书记员 邱诗韵