河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1122民初72号原告：中国银行股份有限公司临颍支行，住所地河南省临颍县人民路中段。负责人：赵合营，系该支行行长。委托诉讼代理人：李梓豪，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东辉，河南天基律师事务所律师。被告：王志刚，男，1972年1月15日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区。被告：赵素阁，女，1970年8月23日出生，汉族，住河南省临颍县。被告：临颍建业城市建设有限公司，住所地河南省临颍县新城路与繁昌路交叉口西南角。法定代表人：李晓东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李小丹，系该公司员工。委托诉讼代理人：胡亚青，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司临颍支行（以下简称中国银行临颍支行）与被告王志刚、赵素阁、临颍建业城市建设有限公司（以下简称临颍建业公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，并于2020年7月9日作出（2020）豫1122民初401号民事判决，原、被告双方在法定期限内均未上诉。判决生效后原告中国银行临颍支行不服，向漯河市中级人民法院申请再审，漯河市中级人民法院作出（2020）豫11民申252号民事裁定决定再审，于2020年12月29日作出（2020）豫11民再96号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回本院重审。发回重审后，本院依法适用普通程序重新组成合议庭审理了本案。本案原告中国银行临颍支行委托诉讼代理人陈保峰、魏宏献（该二委托诉讼代理人的代理权限已于2021年3月15日被原告撤销，并委托李梓豪、刘东辉代理）、被告临颍建业公司委托诉讼代理人李小丹、胡亚青到庭参加诉讼。被告王志刚、赵素阁经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告中国银行临颍支行向本院提出诉讼请求：1．解除原告合被告签订的《个人商品用房贷款合同》；2．判令被告王志刚偿还原告贷款本金1,358,661.82元及拖欠至2019年10月30日所欠利息48,384.19元，共计1,407,046.01元，2019年10月31日至被告实际结清欠款之日按合同约定支付利息、费用；3．判令被告赵素阁对王志刚的借款本息承担共同清偿责任；4．判令被告临颍建业公司对被告王志刚的借款本息承担连带保证责任；5．本案案件受理费用由被告承担。事实与理由：2014年05月20日，被告王志刚与被告临颍建业公司签订《商品房买卖合同》，向原告申请商品房贷款。2015年06月24日，经被告王志刚申请，原告与被告王志刚、临颍建业公司于2015年10月28日签订了《个人商品用房贷款合同》，合同约定，被告王志刚向原告贷款1,880,000元用于购买商品用房，贷款期限为120个月，利息为浮动利率，分期等额本息还款，每期为一个月。被告王志刚以其所购房屋作抵押，被告赵素阁签署财产共有人承诺函，同意对原告与被告王志刚、建业公司签订的《个人商品用房贷款合同》承担连带保证责任；被告建业公司为被告王志刚的贷款提供连带责任保证担保。合同磋商期间，经赵素阁同意，原告与被告王志刚办理了商品房抵押预告登记。合同签订后，原告依据被告王志刚签署的划款委托书，将贷款1,880,000元转到建公司账户。截止至2019年10月30日，被告王志刚违反合同约定，迄今连续6期以上未能偿还贷款。王志刚仍欠贷款本金及利息共1,407,046.01元。由于被告不履行合同义务，原告根据合同约定要求解除合同；合同解除后，被告应按照合同约定的义务偿贷款。为此，原告提起诉讼，请人民法院依照事实和法律，支持原告的诉请。被告王志刚缺席未答辩。被告赵素阁缺席未答辩。被告临颍建业公司辩称：一、贷款合同约定临颍建业公司承担阶段性连带保证责任符合法律规定，历次庭审中中国银行临颍支行已确认收到案涉房屋的他项权证，临颍建业公司的保证责任应依约解除；二、合同、协议中关于临颍建业公司承担的阶段性保证责任的约定并非对保证期间的约定，而是附解除条件的合同约定，现解除条件已经成就，临颍建业公司不应承担保证责任；三、临颍建业公司的阶段保证责任已依约解除，且中国银行临颍支行已经收到涉案房屋他项权证，可依法行使抵押权从而实现对涉案房屋的优先受偿权，实现抵押担保目的，中国银行临颍支行不会遭受任何损失；四、涉案房屋早已取得工程竣工验收备案证书，且完全可以办理房屋产权证书，但因中国银行临颍支行已取得不动产登记中心合法的他项权证，即政府权力部门已确认了临颍支行的抵押权，产权证是否办理均不会影响中国银行临颍支行的抵押权的行使，对案件不具有任何影响，且无关联性，漯河市中级人民法院再审时认为原审法院没有查清相关事实而将案件发回重审存在错误。综上，贷款合同约定临颍建业公司的阶段性连带保证责任系附合同解除条件的约定，结合本案解除条件已成就，临颍建业公司的保证责任应予免除，不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月24日，被告王志刚、赵素阁以购买被告临颍建业公司开发的位于临颍县商业用房向原告中国银行临颍支行申请个人贷款，贷款金额为1880000元，贷款期限为120个月。被告王志刚、赵素阁（抵押物共有人）作为抵／质押担保人申明本人自愿上述抵／质押物为借款人不超过上述申请金额和期限的借款提供担保。被告临颍建业公司作为保证担保人同意为借款人（王志刚）不超过上述金额和期限的借款负连带责任的保证担保。被告赵素阁作为该房产的共有人，向原告出具财产共有人承诺函，承诺同意王志刚以此房产作抵押向原告商借零售贷款，贷款金额1880000元，承担连带责任。经原告中国银行临颍支行、市行的依次审批，于2015年9月14日同意了被告王志刚贷款1880000元的申请，但约定放款前提条件为办理抵押登记或备案登记、签订借款合同、借据。2015年10月27日，临颍县房地产交易市场管理所为原告中国银行临颍支行颁发了临房押字第××号位于临颍县的房地产他项权证。2015年10月28日，被告王志刚、赵素阁、临颍建业公司与原告签订个人商业用房贷款合同，贷款合同约定：由原告中国银行临颍支行向被告王志刚提供贷款1880000元，贷款期限为120个月，贷款利率为浮动利率，以中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮30%，每12个月为一个浮动周期，付息方式为按月付息，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%，首期还款日为放款日第一个还款周期对应之前的最后一个10日，还款方式为等额本息还款法。被告赵素阁作为抵押物共有人同意提供抵押并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。被告临颍建业公司作为该笔贷款的保证人为被告王志刚在原告中国银行临颍支行的上述贷款提供了阶段性担保。该贷款合同附件二第三条约定：1．下列事件之一即构成或视为借款人在合同项下违约……（2）未按期归还贷款本息；……（5）以合同项下贷款所购房屋提供抵押的，抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝或拖延办理抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的；抵押人自可以办理房屋所有权证书之日起3个月内未办理的，视为抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书；……2．出现前款规定的违约事件时，贷款人有权视具体情形分别或同时采取下列措施……（4）宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期；（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；……（10）要求保证人承担保证责任……。该贷款合同附件二第四条约定：保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。双方签订上述合同后，原告中国银行临颍支行根据被告王志刚出具的划款委托书，于2015年11月3日将贷款1880000元划转至被告临颍建业公司的账户，借款期限自2015年11月3日至2025年11月3日止，借款利率为月利率5.30833‰（上浮30%后利率）。后被告王志刚偿还贷款本金521338.18元，并支付利息至2019年4月10日。另查明，案涉房产至今尚未办理房屋所有权证书，临颍县自然资源局于2021年3月16日出具证明，该房产处于预抵押状态，未转现房。以上事实有相关证据及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，被告王志刚欠原告中国银行临颍支行贷款本金1,358,661.82元及利息、罚息属实，有个人贷款申请审批表、个人商业用房贷款合同、借款借据、贷款放款回单、划款委托书等证据在卷佐证，本院予以确认，王志刚应当偿还。被告王志刚未按照双方约定即时履行还款义务的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任，原告中国银行临颍支行有权按照合同约定宣布尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部立即到期、有权解除合同、有权要求保证人承担保证责任。被告赵素阁与被告王志刚系夫妻关系，其向原告中国银行临颍支行出具的财产共有人承诺函中承诺愿意为王志刚在原告中国银行临颍支行的贷款承担连带责任，故赵素阁应当对王志刚下欠本息承担连带清偿责任。关于被告临颍建业公司的保证责任是否已解除的问题：实践中，房地产开发企业提供阶段性保证责任的目的在于促成房屋买卖交易，尽快回笼资金、减轻压力，解决银行贷款风险敞口期，进而在买受人未取得房屋产权证、无法办理抵押权证的情况下，为银行提供连带责任保证，待抵押登记办妥，房地产开发企业保证责任随即免除，故阶段性连带保证系附解除条件的保证；结合本案实际，虽然原告中国银行临颍支行已于2015年10月27日取得了案涉房产的他项权证，但该他项权证的办理系为迎合放款条件，因该他项权证系在未取得房屋产权证的情形下办理，且案涉房产目前仍处于预抵押状态，故个人商业用房贷款合同项下约定的保证责任解除即办妥房屋抵押登记手续的条件并未满足，而案涉房产未能办妥抵押登记手续的原因在于被告王志刚怠于获取房屋所有权证书，即并非原告中国银行临颍支行原因所致，故被告临颍建业公司的保证责任并未免除，原告中国银行临颍支行在保证期间内要求被告临颍建业公司承担连带保证责任的诉请，符合合同约定及相关法律规定，本院依法予以支持。被告王志刚、赵素阁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自愿放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司临颍支行与被告王志刚签订的个人商业用房贷款合同；二、被告王志刚自本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司临颍支行贷款本金1,358,661.82元及至2019年10月30日的利息48,384.19元；2019年10月31日后逾期罚息按原贷款利率月利率5.30833‰的水平上加收50%计算至实际履行之日止；三、被告赵素阁对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、被告临颍建业城市建设有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带保证责任；待承担保证责任后，可就清偿部分向被告王志刚追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,464元，由被告王志刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  李耀军审 判 员  李颍华人民陪审员  李法科二〇二一年五月二十七日书 记 员  王旭楠