四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3586号 上诉人（原审原告）：王晓林，女，1981年9月21日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 被上诉人（原审被告）：蒲英，女，1963年4月16日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：白磊，成都市武侯区正言法律服务所法律服务工作者。 上诉人王晓林因与被上诉人蒲英房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。 王晓林上诉请求：1.撤销原审判决，改判蒲英向王晓林支付自2020年2月4日至2020年3月7日违约金36135元；2.本案一审、二审诉讼费由蒲英全额承担。事实与理由：一、一审法院认定事实部分错误。王晓林对房屋带租约是清楚的，但是合同备注项第二条载明为：“甲乙双方协商一致，本物业的租房保证金大写贰仟壹佰元整（小写：￥2100元整）由乙方在租客退租日转给甲方，租房事宜由甲方负责结清”。蒲英承诺在交房前退租，为此王晓林给予蒲英提前退租的补偿。但一审法院认定事实完全变成了王晓林知晓租约且同意带租约购入并且自行负责退租事宜，不符合客观事实。同时王晓林在成都并无住房，购房是为了自住并非为了投资出租。二、一审法院适用法律错误。一审判决引用的《中华人民共和国合同法》第八条及第一百零七条规定并无减少违约方违约责任及减少违约金的规定。蒲英一直坚持自己并未违约，并未申请减少违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和第一百一十九条规定，不应减少违约金金额。合同约定的违约金系双方真实意思表示，不违反法律法规，内容合法有效，双方均应该按合同履行相关义务。三、王晓林要求蒲英承担违约责任并且根据真实有效的合同条款计算违约金金额合理合法。王晓林和蒲英都知晓买卖不破租赁，而蒲英不守约退租还自行收取了租金，在完全没有与王晓林协商的前提下直接收租收到2020年5月27日。王晓林同意收取2020年2月4日至3月8日的租金，也只是本着息事宁人的态度根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条减损规则的范围减少损失而已。接受房屋被出租的事实并非王晓林意愿，仅仅是为了遵守买卖不破租赁的规定和避免现场冲突扩大而不得已的妥协。守约方积极履行合同义务和退让避免冲突升级，同时在法律框架内的减损行为，不应该成为违约方减少违约责任降低违约成本的理由。基于公平及诚实信用原则和双方履行行为，王晓林要求蒲英承担违约责任并且根据合同条款计算违约金合理合法。 蒲英辩称，1.王晓林清楚知道案涉房屋是带租约的，合同第一条就明确了有租约的情况，故王晓林称不清楚带租约不是事实，一审中对此已查明。2.蒲英之所以延期交房，其原因不是主观上故意的，是因为疫情，交房的时间是疫情比较严重的时间，合同约定需要三方交接，基于疫情的原因，租客无法及时归来，导致无法办理交接手续，所以延期交房，蒲英不应当承担违约责任。3.双方约定的是2020年2月3日交房，当时疫情形势严峻，租客是2020年3月5日才回来，案涉房屋在2020年3月8日交接，交接当天，蒲英协助王晓林跟租客重新签订了租房合同，费用全部结清。王晓林在房屋交接清单上签了字，还退还了5000元的房屋保证金，说明其承认房屋符合交付条件，也没有直接损失，何来违约之谈。一审法院认为疫情并不影响交接房子及支付租金的问题，蒲英对这个问题持保留态度。2020年2月3日的疫情很严峻，不能以现在的疫情状况来衡量当时的状况，本案一审时疫情已经不那么严重了，疫情是不可抗力，租客也不在，没办法交接，蒲英认为自己没有违约，没有上诉是觉得这是小事情，不想浪费国家司法资源。4.关于代收租金，蒲英和原租客的租赁合同是2020年2月27日到期，和王晓林的买卖合同是2019年10月6日签订的，当时案涉房屋还在出租，蒲英就通知了租客，案涉房屋已经出售了，其需要和新房东续租，租客答应了续租。王晓林知道案涉房屋是买卖不破租赁，蒲英帮王晓林收取房租是出于好意，当时疫情期间，是为了帮王晓林避免损失。2020年3月8日，蒲英就将代收的租金全部转给了王晓林了。蒲英的确应当在2020年2月3日打款给王晓林，但蒲英不是故意拖延，双方是在计算租金时存在分歧，王晓林说要按2020年1月23日开始计算租金，蒲英认为应当按合同约定从2020年2月3日计算租金，实际上2020年2月3日也是一审法院认定的交接时间，但基于双方租金支付存在分歧才没有及时打款。蒲英代王晓林收取的租金只有7900多元，按一审法院判令支付500元的资金占用利息已经非常高了。5.关于精神损失，蒲英认为其精神损失比王晓林更大，王晓林上诉状提到的很多都不是事实。诉讼费用应当由王晓林自己承担。 王晓林向一审法院起诉请求：1.蒲英支付自2020年2月4日至2020年3月7日违约金36135元；2.蒲英支付合同约定的违约方负担守约方的中介费10950元；3.诉讼费由蒲英承担。 一审法院认定事实：2019年10月6日，卖方蒲英（甲方）、买方王晓林（乙方）、中介方成都信力联行置业有限公司（简称信力联行公司，丙方）就买卖位于成都市锦江区xx号房屋事宜签订《房地产买卖合同》，约定：建筑面积86.54平方米，房屋附租约，乙方连租约一同购入，甲方有义务协助乙方与承租人签订新租约；总房价1095000元；房屋交付使用的时间为贷款审批通过且递件过户成功收齐尾款7个工作日内，双方应在收房当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥《房屋交接确认书》，甲方将房屋钥匙交付给乙方即视为房屋转移占有的标志；六、因甲方或乙方违反本合同约定，如逾期交付房产等无故不履行本合同项下义务，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房价1‰支付违约金；七、基于丙方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，甲乙双方同意在签订本合同当天分别向丙方支付房地产咨询及买卖代理费10950元。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向中介方支付代理费。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；租房保证金2100元由乙方在租客退租日转给甲方，租房事宜由乙方负责结清；乙方采用按揭付款方式，定金5万元于2019年10月6日支付，首期房款28万元于审批贷款通过且递件过户成功7个工作日内支付，余款74万元在办妥产权交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内。庭审中双方确认：王晓林已支付全部购房款，按合同约定房屋交付使用的时间为2020年2月3日前。 2019年10月6日，信力联行公司出具收据，载明收到王晓林交来居间服务费10950元。 2019年11月11日，王晓林取得上述房屋所有权。后双方就房屋交付事宜产生分歧。 2020年3月8日，蒲英与王晓林办理房屋交接手续，双方在情况说明上签字，王晓林还书写“我方保留双方的合同权利”。 同日，王晓林出具收款证明，内容为：收到蒲英交来代收至2020年5月27日上述房屋租金8182元，扣除交房保证金5000元，实际收款3182元。庭审中王晓林称，上述款项系王晓林收取2020年2月4日至5月27日期间的租金，多支付的216.5元已退回蒲英，王晓林于当日与承租人签订租赁合同。 一审法院认为，王晓林与蒲英签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规，内容合法有效，双方均应按合同约定履行相关义务。双方均认可根据合同约定应于2020年2月3日前交付房屋，据一审查明的事实，双方于2020年3月8日进行房屋交接，蒲英逾期交付房屋的行为构成违约。蒲英辩称系疫情导致其无法出门办理移交手续，但疫情并不影响蒲英处理房屋租约事宜以及向王晓林支付其应收取的房租。蒲英于2020年3月8日向王晓林支付2020年2月4日至2020年5月27日期间的房租，客观上给王晓林造成了租金的资金占用利息损失，故蒲英此项辩称理由一审法院不予采纳。 关于王晓林主张蒲英按合同约定的每日总房价1‰支付违约金。王晓林对房屋带租约是清楚的，房屋并无法实际交付给王晓林使用。因合同违约金约定过高，王晓林也未举证证明蒲英逾期交房给其造成了除资金占用利息之外的损失，一审法院基于公平原则，综合合同履行情况、违约程度、守约方损失等，酌情认定蒲英支付违约金500元。 关于王晓林主张蒲英按合同第七条约定负担守约方中介费10950元，该条款适用前提为“任何一方不履行合同”，本案中蒲英并非未履行合同，不应适用该条款，故一审法院对王晓林此项主张不予支持。 对于王晓林的诉讼请求，一审法院部分支持。依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、蒲英应于判决发生法律效力之日起十日内向王晓林支付违约金500元；二、驳回王晓林的其他诉讼请求。 本案二审中，王晓林未提交新的证据。蒲英围绕答辩意见提交了以下证据：1.蒲英与房屋中介经办人王太红的聊天记录，用以证明其与王晓林签订的房屋买卖合同约定的租房保证金2100元不是保证金，当时协商的房价是1090000元，蒲英认为房价过低，在中介的协调下王晓林才增加了2100元的补价款，这个费用王晓林并未支付，交接时三方进行抵扣。2.蒲英与租客伍小龙的微信聊天记录，用以证明王晓林将房屋出租给了这个租客，故王晓林说购房是为了自住，不是拿来投资的陈述不属实。3.蒲英与租客伍小龙的微信聊天记录，用以证明因为疫情，租客是3月才回来的，所以蒲英在3月8日才交房的。 王晓林质证认为蒲英陈述的事实与当时签订合同时的事实相违背，如果中介要作证应当现场作证，对以上聊天记录本身的真实性予以认可，对证明目的不予认可。 本院经审查认为，王晓林对蒲英提供的证据真实性均予以认可，本院对以上证据的真实性、合法性予以确认，对其证明目的结合本案其他事实综合评判。 另，王晓林对一审判决认定事实“房屋附租约，乙方连租约一同购入，甲方有义务协助乙方与承租人签订新租约”有异议，其认为虽然合同有这样的约定，但根据双方合同的补充条款手写部分，当时对房屋有租约的事实不否认，但确定租客要退租，该条款约定的租房保证金2100元是退租的补偿，并不涉及到房屋总价的问题。 本院经审查认为，一审法院认定“房屋附租约，乙方连租约一同购入，甲方有义务协助乙方与承租人签订新租约”系对双方当事人签订的《房地产买卖合同》第一条约定内容的客观描述，王晓林也未否认合同中有此约定。对于王晓林所述合同补充条款手写部分即合同备注项第二条“甲乙双方协商一致，本物业的租房保证金大写贰仟壹佰元整（小写：￥2100元整）由乙方在租客退租日转给甲方，租房事宜由甲方负责结清”的约定，王晓林主张系蒲英承诺在交房前退租，为此给予蒲英提前退租的补偿，并不是王晓林知晓租约且同意带租约购入并且自行负责退租事宜。但该条约定仅涉及租客与蒲英之间的退租事宜，结合合同第一条“房屋附租约，乙方连租约一同购入，甲方有义务协助乙方与承租人签订新租约”的约定内容，不能得出租客不与王晓林续租或者王晓林不同意租客续租的结论，事实上，王晓林在二审中自述该租客续租至2021年2月21日。故，王晓林的异议不能成立。 本院二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据双方的诉辩意见，本院对本案二审的主要争议焦点评述如下： 本院认为，本案二审的主要争议焦点为蒲英是否应当按照双方合同的约定承担逾期交房的违约责任。根据王晓林与蒲英签订的《房地产买卖合同》第四条约定，案涉房屋交付使用的时间为贷款审批通过且递件过户成功收齐尾款7个工作日内，双方应在收房当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥《房屋交接确认书》，蒲英将房屋钥匙交付给王晓林即视为房屋转移占有的标志。双方当事人均认可合同约定的交房时间为2020年2月3日前，实际交房时间为2020年3月8日。2020年1月24日，四川省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，合同约定的交房日期确系新冠肺炎疫情最严重的时期，各地均采取了最严格的防控措施，且案涉房屋带有租约，房屋的现场交付存在客观上的履行障碍而导致了逾期交房。且蒲英已于2020年3月8日将其代收的2020年2月4日至2020年5月27日期间的房租收益转给了王晓林，王晓林当日出具了收款证明，确认了租金金额。因此，案涉房屋的逾期交付并未对王晓林造成实际损失，王晓林以逾期交房为由向蒲英主张违约金36135元，缺乏依据，本院依法不予支持。 综上，王晓林的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费703元，由王晓林负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  冯 璐 二〇二一年五月十二日 法官助理  周玲萍 书 记 员  何佳林