北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初46472号原告：丁建，男，1969年12月28日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：马骋，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐周伟，北京市易行律师事务所律师。被告：周明建，男，1973年5月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告丁建（以下简称原告）与被告周明建（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人唐周伟、马骋，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租金81250元；2.判令被告支付原告房屋拆迁款25万元。事实和理由：2011年12月8日，原告从被告处承租朝阳区XXXX北侧土地，并签订《协议书》，约定：原告使用被告土地面积3亩，年租金105000元，每四年缴纳一次，租期12年半（从2011年12月1日至2024年5月31日止）。原告按期支付租金，并在此兴建了727平方米的房屋。2012年6月28日，原、被告再次签订《协议书》，约定原告补充租赁“原有传达室40平方米、传达室及西侧大门向南至院南东西向道路范围内的土地（含现有砼路面）”，租期12年（2012年6月1日起至2024年5月31日止），租金15万元。在被告的要求下，原告一次性支付了全部租金15万元。上述土地在2017年12月拆迁，原告建设的727平方米房屋在拆迁范围内，被告同意给付原告拆迁款25万元，并给原告出具了收房凭证。因原、被告间的租赁合同已无法继续履行，原告要求被告返还2018年1月至2024年5月31日剩余租赁期间的租金81250元，但被告一直推脱，至今拒不支付上述款项。现原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，第二份协议是原告与张某某商量好价格，让我到现场签的字，实际上第二份协议是原告与张某某之间成立的租赁合同关系，我只是中间人。第一份协议约定的土地是张某某从管庄乡承租的，后又租给我，我又租给原告，第一份协议不包含第二份协议约定的40平方米的房屋。原告主张的租金应该由张某某返还，张某某在拆迁之前已经去世，拆迁之后的事由其子张某1办理。原告建设的房屋共727平方米，按照第一份协议第4条第4款的约定，拆迁时对该部分房屋的补偿50%归原告，50%归我，拆迁后我跟张某1约定的补偿标准是400元/平方米，这样原告的房屋应补偿290800元，其中原告应取得145400元，但考虑到拆迁时原告拒绝搬家，找了村里的领导跟我谈，为了让原告搬家让我答应原告的条件，拿到拆迁款后一次性补偿其25万元。我现在不同意给25万元了，我只同意给145400元。目前我实际领取拆迁款270万元整，是从张某1手里领的，拆迁款还没有发完，只发了50%。我跟张某1之间关于拆迁利益的分配没有协议，口头约定拆迁款按400元/平方米给我，村里给张某1的补偿标准我不清楚，我与张某1之间没有争议，待拆迁款全部发放后张某1会再给我270万元。25万元中已经包含了应该退还的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，原告提交其（乙方）与被告（甲方）于2011年12月8日签订的《协议书》，约定：甲方租赁朝阳区XXXX北侧闲置多年的土地15亩，愿意与乙方共同出资建设；甲方把租赁到的本块土地的其中3亩地所拥有的原合同中约定的权利义务与乙方共同享用；乙方使用甲方土地面积为3亩，需建库房、生活区；乙方每年需向甲方缴纳105000元的租赁费用，每四年缴纳一次，每次缴纳42万元，一次交清，缴费时间为每个缴费周期的第一年的第一个月之内；本合同有效期12年半，从2011年12月1日至2024年5月31日。被告认可上述证据的真实性。原告提交其（乙方）与被告（甲方）于2012年6月28日签订的《协议书》，约定：甲方将朝阳区XXXX北侧15亩土地大院的部分建筑物、土地租给乙方使用，租赁范围具体包括：原有传达室40平方米、传达室及西侧大门向南至院南东西向道路范围内的土地（含现有砼路面）；租赁期限12年，自2012年6月1日起至2024年5月31日止；该租赁范围在租赁期限内的全部租金为15万元，乙方须一次性缴纳租赁期间的租赁费全款；本协议租赁范围与2011年12月8日双方签订的租赁协议，租赁范围不冲突，为补租范围。原告提交被告于同日签字的收据，称收到原告交来的租赁费15万元。被告称上述证据虽系其签署，但补租部分的房屋是案外人张某某的，原告交纳的租赁费15万元也给了张某某。原告提交被告于2017年12月1日出具的《收房》，内容为：“今收丁建房屋727平方米，房屋拆迁款共计贰拾伍万元整￥250000元，拆迁款到周明建账号以后，周明建一次转给丁建。”被告认可该份证据的真实性，但表示不同意按照上述内容执行，并称其系在原告的威胁下才出具上述材料，但关于原告对其进行威胁的事实其无法举证。原告另提交建房支出明细，该明细由原、被告签字确认，其中显示建房款总额为572864元，原告称其租用涉案3亩土地后向被告支付50余万元用于建设727平方米的房屋，房屋拆迁后被告承诺支付的补偿款25万元尚不足建房款的50%。被告认可该份证据的真实性，但称建房与拆迁无关，拆迁补偿的标准是固定的。经原告申请，我院向北京市朝阳区管庄乡人民政府调取了北京市朝阳区某某某某村经济合作社（甲方）与案外人张某1（乙方，被告称张某1系张某某之子，被告出租给原告的土地系从张某某处承租，张某某在拆迁前去世，后续拆迁事宜均由张某1办理）签订的《协议书》，约定：甲、乙双方签订的场地租赁协议，由于环境综合整治和城市功能疏解的需要，甲方需收回土地，甲方就乙方建设该房屋的初始材料进行一次性补偿；双方确认场地内共有乙方砖房30133.72平方米，棚子1913.29平方米，总计建筑面积32047平方米，甲方共计给予乙方建筑物补偿款22160257元。另查，北京市朝阳区某某某某村经济合作社于2018年7月5日支付张某1拆迁补偿款1000万元。庭审中，被告称其与张某1约定，张某1按照400元/平方米的标准补偿被告承租土地范围内的建筑物，现张某1已经支付其补偿款270万元，待拆迁补偿款发放完毕后张某1将另行支付被告270万元。本院认为，原、被告签订的两份《协议书》均系双方真实意思表示，被告否认第二份协议书对其发生效力的主张没有事实及法律依据，本院对其该项意见不予采纳。上述两份《协议书》不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依照约定履行各自的义务。根据原告提交的《收房》，本院可以认定，在上述两份《协议书》的履行过程中，因城市功能疏解等原因，涉案土地及房屋需要进行拆迁腾退，原、被告就腾退补偿事宜协商一致，即被告在收到拆迁补偿款后一次性给付原告房屋拆迁补偿款25万元。根据庭审中查明的事实，被告已经实际领取拆迁款270万元，《收房》中约定的付款条件已经成就，故对原告要求被告支付拆迁补偿款25万元的请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还租金的请求，被告虽否认其收取了原告租金15万元，根据原告提交的收据等证据，本院认为被告无任何证据支持的单纯否认不能成立，本院对被告收取租金15万元的事实予以确认。根据第二份《协议书》的约定，上述15万元租金对应的租赁期限为12年，自2012年6月1日起至2024年5月31日止。根据庭审查明的事实，被告于2017年12月1日将原告在承租土地上建设的房屋收走，上述第二份《协议书》因无法继续履行并经双方协商一致而解除，被告应当退还剩余未履行期间的租金，经计算，为81250元。关于被告称《收房》中约定的房屋拆迁补偿款25万元已经包含第二份《协议书》未履行部分租金的答辩意见，从《收房》的文字表述中，本院无法得出上述结论，故对被告该项答辩意见，本院亦不予采纳。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周明建于本判决生效之日起七日内返还原告丁建租金81250元；二、被告周明建于本判决生效之日起七日内给付原告丁建房屋拆迁补偿款250000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6269元，由被告周明建负担（原告丁建已交纳，被告周明建于本判决生效之日起七日内给付原告丁建）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二一年五月二十六日书记员 胡琪汶