湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初1679号 原告：刘雪飞，女，1972年11月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：蒋春恒，男，1972年12月29日出生，汉族，住长沙市雨花区，系原告丈夫。 被告：长沙互恒房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区金山桥街道金山桥社区蛟龙冲重建地（龙罗生私房）。 法定代表人：张志远，执行董事。 委托诉讼代理人：陈赛标，男，汉族，1989年4月4日出生，住湖南省茶陵县，系公司法务。 委托诉讼代理人：宋钧雷，男，汉族，1987年9月15日出生，住浙江省兰溪市，系公司法务。 原告刘雪飞与被告长沙互恒房地产开发有限公司（以下简称互恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，于同年4月7日公开开庭进行了审理。原告刘雪飞及其委托诉讼代理人蒋春恒、被告互恒公司的委托诉讼代理人陈赛标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘雪飞向本院提出诉讼请求：1、判令互恒公司赔偿其装修差价257744元（暂按装修差价1780元／㎡主张，实际数额以评估鉴定结果为准）；2、判令互恒公司承担房屋整改期间的全部物业管理费用（自2020年6月30日起至整改验收合格之日止）；3、判令互恒公司承担本案的诉讼费用及鉴定费用。事实和理由：原、被告于2019年3月12日签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的坐落于长沙市望城区××街道××路××号××花园××幢××号房屋，建筑面积为144.8平方米，其中套内建筑面积为117.46平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为27.34平方米，该商品房毛坯单价为6999元／㎡，毛坯总价为1013455元；装修单价为2680元／㎡，装修总价为388064元；装修及毛坯合计单价为9679元／㎡，房屋总价款为1401519元。被告于2020年6月16日向原告寄出收楼通知书，原告于同年8月23日聘请长沙千佳工程项目管理有限公司与原告一道对房屋进行检验，长沙千佳工程项目管理有限公司对碧桂园果岭花园第27幢502号房屋出具住宅工程质量分户验收检验报告。具体阐述如下：一、不符合合同中关于精装修的约定，应当赔偿原告装修的差价。根据原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20180171502）附件九第二条价款的规定，明确约定该商品房装修单价为2680元／㎡，装修总价为388064元；同时互恒公司于2018年6月27日就全装修部分价格以2680.03元／㎡向长沙市住房和城乡建设局和长沙市发展和改革委员会（以下简称市发改委）备案；根据长沙市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）《关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》（长住房发［2018］53号）第一条和第五条之规定，明确该装修为套内装修，且公共部分装修、普通入户门、室内排水、强（弱）电的配管、配线，应计入毛坯房价格，不计入全装修价格，因此被告应当按照装修总价388064元的装饰装修标准对该商品房室内部分（套内建筑面积117.46平方米）进行精装修。在被告发出收楼通知书后，原告邀请验房公司对房屋进行了验收。原告发现被告使用的装饰装修材料很多都为低档材质，如强化复合木地板为圣象最低档品种，价格低廉，房间衣柜为一般家装不采用的颗粒板和密度板材质等等，致使房屋室内空气中甲醛含量超标；同时装饰标准不高，如客厅无吊顶、无背景墙，只有简单的石膏线，房间的普通插座偏少，房屋室内门是内为纸质材料的ＰＶＣ覆膜门。根据市住建委《关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》（长住房发［2018］53号）第四条之规定，主要材料、设备价格按实际价格计算（不得高于本市市场实际零售价格），原告进行了市场调研，经初步核算，被告提供的室内装饰装修标准与合同约定的价格标准相差甚远。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于被告采取补救措施会造成更大的财产损失，现申请法院对被告提供的室内装饰装修价值进行司法鉴定，被告应当赔偿原告室内装饰装修价值与合同约定价格388064元之间的差价，补偿原告的损失，从而体现合同的公平原则。由此可知，被告提供的精装修履行合同义务不符合约定，应当赔偿原告装修差价257744元（暂按装修差价1780元／／㎡主张，实际数额以评估鉴定结果为准）。二、因被告交付的房屋存在质量问题，被告应当承担其整改期间全部物业管理费用（自2020年6月30日起至整改验收合格之日止）。被告于2020年6月17日向原告寄出收楼通知书，原告于2020年8月23日聘请长沙千佳工程项目管理有限公司会同原告一起对房屋进行检验，被告交付的房屋存在公卫、主卫墙砖大面积空鼓、多处墙砖损坏、窗户闭合不严、阳台未做防水等问题，严重影响原告接收房屋使用。原告于验房当日将验房报告交给被告要求其进行整改。根据《物业管理条例》第四十一条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被告因房屋质量问题，房屋在整改期间不能实际交付且原告未接收该房屋，在原告正式接收该房屋之前的物业服务费用应当由建设单位即互恒公司交纳。三、被告违反合同相关约定，应当承担本案全部诉讼费用及鉴定费用。被告交付的房屋装饰装修标准不符合合同约定，同时房屋存在质量问题，违反《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定，应当承担违约责任，赔偿原告的相应损失，包括承担本案的全部诉讼费用及鉴定费用等相应损失。原告为维护合法权益,依据相关法律规定,特具状法院,望法院判如所请。 被告互恒公司辩称：1、案涉合同合法有效，双方约定的装修价格已经由第三方造价咨询机构审定，并经市住建委审核、市发改委备案，双方均应遵守合同的约定，原告申请对装修价值进行鉴定既没有必要，同时也违反了合同约定。2、案涉房屋已经通过竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，被告已经按照合同约定履行保修义务，不存在违约。3、至于原告所说房屋甲醛含量超标的问题，经被告聘请有资质的检测公司进行检测，涉案房屋甲醛含量并未超标。综上，被告认为原告的诉讼请求没有法律及合同依据，应当依法驳回其全部诉讼请求。 经审理查明：2019年3月12日，原告刘雪飞（买受人）与被告互恒公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告所有的位于长沙市望城区××街道××路××号××花园××＃幢××号房屋；该房屋建筑面积为144.80平方米，其中套内建筑面积为117.46平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为27.34平方米，该商品房单价为9679／㎡，总房价款为1401519元（其中毛坯单价为6999元／㎡，毛坯总价为1013455元；装修单价为2680元／㎡，装修总价为388064元）；2、合同补充协议第六条约定该商品房的交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。合同第十条交接手续中约定查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人自按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵。房屋质量严重影响原告对房屋的正常使用的，被告有权按照国家和本市有关工程量的规范和标准自查验该商品房之次日起180日负责修复，并承担修复费用。若由此产生的逾期交房责任由被告承担。合同附件六具体装饰、设备标准的约定对长沙碧桂园果岭花园ＹＪ140Ｔ-6型号装修交付标准及配套设备进行了分项约定，该附件下方有刘雪飞签名捺印。出卖人设置的示范单位、示范区（包括但不限于对小区公共区域设施设备材质、色彩、型号、园林景观的展示），仅作为买受人感受房屋装修风格、家具摆设，以及小区景观设计、绿化环境等整体效果之用，非出卖人对该商品房及小区公共区域交付标准的具体承诺。该商品房的装饰设备以双方在《商品房买卖合同》中约定为准，小区公共区域装饰设备以实际交付为准。该商品房的基础设备的交付标准为与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通讯、燃气、有线电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼；逾期交楼责任的界定：（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日30元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任；（3）该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任；3、合同第十条约定该商品房达到合同补充协议第六条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足合同补充协议第六条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，不能满足合同补充协议第六条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。并按照合同补充协议第七条处理。合同还对其他事项进行了约定。原告在合同约定期限内向被告支付了房屋首付款后，办理了公积金按揭贷款手续。并向被告支付完毕所有案涉房屋价款。 2020年4月23日，案涉房屋所在的长沙市望城区金山桥街道黄金西路388号碧桂园果岭花园第27#栋房屋全装修工程通过了房屋建设工程竣工验收，且房屋建设工程竣工验收备案文件于2020年6月18日经长沙市住房和城乡建设局同意备案。2020年6月20日，被告通过邮寄方式向原告送达《入伙通知书》，通知原告案涉房屋已具备交付入住条件，请原告于2020年6月30日来办理入伙手续。原告收到该通知书后，聘请第三方长沙千佳工程项目管理有限公司出具验房报告认为房屋存在质量缺陷要求原告进行整改，具体如下：1、入户门门槛灌浆不到位；2、北次卧门扇右下角处与木地板刮擦；3、南阳台东侧栏杆未装直；4、北阳台防火窗框未灌浆，窗玻璃外侧打胶不到位，内侧未打胶，有一扇窗锁扣松动，主卫右侧窗扇闭合不严；5、主卧有一开关控制无效；6、弱电箱右下角松动；7、墙面空鼓、裂缝、平整度不达标、砂眼、色差等；8、餐厅灯附近天花污染，公卫、主卫飘窗上方天花要求吊顶；9、北阳台未做防水，南阳台地漏垃圾未清理，水路未查，未做闭水试验；10、电井门上油漆面有损伤，下方橱柜门上面铝条边角锐利未收口，上方吊柜门有两处划痕，一处掉漆，吊柜与上方天花未相接；11、油烟机排烟管未接严密，侧边漏风，公卫浴霸换气管未接好，公卫、主卫浴霸试机线未拆除。被告经过整改后再次要求原告收楼，原告认为房屋的整改仍未到位，拒绝对案涉房屋进行收房。 在庭审过程中，原告认为其所购房屋装修价值与合同约定的装修价款不符，申请对涉案房屋实际交付的装修进行司法鉴定。 另查明，根据长住建发[2018]53号文的规定，互恒公司经随机抽选，由湖南正源项目管理咨询有限公司为碧桂园果岭花园项目9#、27-36#栋的全装修部分提供建设工程造价核算，经核算，碧桂园果岭花园项目9#、27-36#栋全装修价格为2680.03元/㎡，并于2018年6月27日在市住建委和市发改委办理了价格备案。其中全装修价格核算包含《商品房全装修销售价格计算程序及公式表》、《全装修工程公示清单》。《商品房全装修销售价格计算程序及公式表》显示价格由工程费、其他费用、管理费用、销售费用、财务费用、利润、增值税累加而成，合计载明按预售面积折合2680.03元/㎡，《全装修工程公示清单》分为装饰部分、水电部分、家具电器部分，每部分均对分项工程、工作内容、部位、用材类别、品牌、规格材质型号颜色系列号进行了列明。互恒公司在取得新建商品住宅全装修部分价格备案后，将价格备案表、全装修工程公示清单在商品房销售现场进行了公示。 再查明，市住建委于2018年6月11日颁发的长住建发［2018］53号《长沙市住房和城乡建设委员会关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》:一、新建商品住宅全装修部分价格（套内装修部分）,须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算。第三方造价咨询机构在长沙建设工程造价网（×××.ｃｏｍ）“咨询单位抽选系统”中随机抽选（具体登录抽选流程附后）;五、公共部分装修、普通入户门、室内排水、强（弱）电的配管、配线,应计入毛坯房价格,不计入全装修价格。该文件附件1即《商品房全装修销售价格计算程序及公式表》列明了全装修销售单价折算公式为：房屋全装修价格合计（按套）：元；按预售许可面积折合：元／平方米。长沙市住房城乡建设局于2019年5月27日对精装房计价计量的问题的回复：全装修总价格是指套内部分全装修费用。预售许可面积（参照建筑面积）作为毛坯销售的基准，为与毛坯同步，全装修价格按预售许可面积进行折算。 上述事实有《长沙市商品房买卖合同》及其附件、附录、《关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》、《新建商品住宅全装修部分价格备案表》、现场照片、期楼收楼通知书、验房报告、第三方验房报告、验房照片、第三方验房报告（复验）、催促收楼通知书、整改清单、电话录音、市长信箱政策解读回信、新建商品住宅全装修部分价格备案表、计算程序及公式表、全装修工程公示清单（装修部分）、全装修工程公示清单（水电部分）及当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点为： 一、案涉合同装修价款对刘雪飞是否具有约束力。刘雪飞所购房屋为全装修房屋,案涉房屋装修价款系互恒公司经过随机抽选的第三方核算并在政府部门办理备案，写入合同，是商品房买卖合同的一个条款。该核算备案的装修价款及装修清单在商品房销售现场进行了公示，刘雪飞在签订合同前已经明知仍然与互恒公司签订商品房买卖合同，而案涉商品房买卖合同系刘雪飞与互恒公司平等自愿签订，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，作为买受人的刘雪飞应受案涉合同装修价款的约束。刘雪飞在办理收房手续时认为装修价值未达到合同约定的装修价款标准，但这并不能改变案涉商品房买卖合同已经签订生效，其应受其中装修价款约束的事实，故对刘雪飞要求对房屋装修造价进行评估鉴定申请，本院不予准许，案涉房屋装修价款以合同约定为准。对于刘雪飞要求互恒公司赔偿装修差价的诉求，本院不予支持。 二、房屋整改期间的物业费应否由互恒公司承担。互恒公司取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》并向刘雪飞邮寄了收楼通知书，通知其办理收房手续，刘雪飞办理收房过程中对其商品房进行验房,并向互恒公司反馈了质量问题清单要求予以整改。根据刘雪飞提供的房屋质量问题清单,都是可以通过保修修复的,不属于房屋主体质量不合格，也没有达到严重影响正常居住使用的程度，因此刘雪飞不能以此拒绝接收房屋。故刘雪飞要求互恒公司承担整改期间物业费，于法无据，也不符合合同约定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第一条、第九条、第十条之规定，判决如下： 驳回原告刘雪飞的全部诉讼请求。 案件受理费5206元，因适用简易程序减半收取2603元，由原告刘雪飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  蒋晖 二〇二一年五月十四日 书记员  刘婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。