福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终483号上诉人（原审原告）：周宗典，男，1945年11月28日出生，香港特别行政区居民，现住福建省厦门市，Ａ）。委托诉讼代理人：陈磊，福建厦宇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尤羡治，女，1965年10月30日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。原审第三人：曾艺芳，女，1978年4月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人吴伟盛，福建九鼎律师事务所律师。上诉人周宗典因与上诉人尤羡治租赁合同纠纷一案，诉至福建省漳州市芗城区人民法院（以下简称芗城区人民法院），芗城区人民法院于2019年6月28日作出（2018）闽0602民初9581号民事判决，周宗典、尤羡治不服判决，均提起上诉。本院于2019年12月24日作出（2019）闽06民终2655号民事裁定，撤销原判，发回重审。芗城区人民法院依法另行组成合议庭，进行了审理，并依法追加曾艺芳为第三人参加本案诉讼，于2020年11月11日作出（2020）闽0602民初1689号民事判决。宣判后，周宗典、尤羡治均不服判决，分别提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。现已审理终结。周宗典上诉请求：一、撤销原审判决第二项，依法改判尤羡治返还周宗典租赁物，返还的租赁物应当符合按照租赁物性质使用后的状态。需要恢复原状的部分包括：⑴5、6号店面之间的隔墙恢复原状；⑵5号、6号店面搭建的楼梯拆除；⑶5号、6号店面恢复原楼梯状；⑷5号、6号店面夹层后面的墙恢复原状；⑸5号店面大门的墙恢复原状；⑹5、6号店面改建的玻璃门拆除；⑺5、6号店面恢复原小门状；⑻6号店面的天花板恢复原状。恢复店面原状产生的费用全部由尤羡治承担；二、撤销原审判决第四项，依法改判“尤羡治应于判决生效之日起十日内按每月7000元支付讼争店面房屋占用费，自2018年11月1日起至返还店面之日止”；三、一审、二审诉讼费用由尤羡治承担。事实与理由：一审法院判决第二项、第四项明显错误，店面恢复原状费用应由尤羡治全部负担，尤羡治需要支付全额的房屋占用费，具体理由如下：一、1、周宗典一审时就尤羡治未经同意进行装修、破坏的行为提出要求恢复原状的诉请，该请求权系物权请求权，而非要求赔偿损失，一审法院认定赔偿责任问题，显然是在对损害赔偿进行审理，明显超出当事人的诉请进行裁判。且判决周宗典承担恢复原状30%费用也是错误的。2、一审法院认定周宗典与尤羡治成立不定期租赁合同关系，认可双方租赁法律关系的合法性。而又认为周宗典因过错导致租赁合同不成立，故需承担30%责任，前后逻辑矛盾。二、周宗典与尤羡治成立不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”周宗典在一审过程中已经提供公证书，用于证明周宗典不同意尤羡治进行装修，甚至提供物业的情况说明等一系列证据佐证，一审法院完全无视周宗典的举证、无视合同法的明文规定作出了错误判决。三、一审判决人为创设法律、滥用自由裁量权。本案并不适用自由裁量权的规定。第一、本案并非侵权责任纠纷，侵权责任适用的大前提根本不存在，退一万步而言，尤羡治如果认为周宗典实施了某种行为导致其进行装修进而损失的，其应当进行举证，并举证该行为系周宗典实施的，否则则需承担举证不能的法律后果。第二，本案并非缔约过失责任，周宗典与尤羡治租赁关系合法有效，根本不存在缔约过失责任，既然不存在缔约过失责任，更不存在责任分担问题。尤羡治答辩称：一、周宗典无权要求尤羡治支付占用费。1、从尤羡治提供的与曾艺芳微信聊天记录显示，2018年9月29日，曾艺芳要求物业公司对两店面及二楼201室-218室采取停水停电的措施，导致尤羡治从2018年9月29日至今未能装修店面及二楼201室-218室，也没有使用店面。2、从尤羡治与曾艺芳的聊天记录可知，讼争两间店面的钥匙一直寄放给隔壁洗衣店的康某处。2018年9月29日之后，尤羡治没有再对讼争店面进行装修，也没有实际使用，更没有把店面钥匙带走，讼争店面钥匙仍在康某处。周宗典于2018年10月19日向法院起诉解除租赁合同并返还讼争店面，也明知讼争店面钥匙在康某处，其完全可以自行收回店面进行修复，但讼争店面仍处于原状。周宗典即使认为尤羡治存在违约行为，但没有采取适当措施防止损失扩大，2018年9月29日之后的占用费属于扩大的损失，周宗典无权要求尤羡治支付。二、周宗典无权向尤羡治主张恢复讼争店面的原状。1、尤羡治向一审法院提供的《店面租赁合同》是真实有效的，应当作为定案依据，理由已在尤羡治的上诉状中阐述。该合同第五条约定：“甲方及甲方代理委托乙方将两间店面进行装修，把两个店面二合一，阁楼两个后门广大整改为铝合金推拉玻璃门，5号店面后楼梯整改到乙方二楼的216号房”第六条约定：“整改费甲方承担人民币￥100000元整由乙方垫付，乙方再从应支付的租金从整改费￥100000元抵扣完为止……”据此，周宗典已明知尤羡治将装修两间店面的事实，且双方对两间店面的装修方案、周宗典承担装修费用的金额进行了约定。2、从尤羡治与曾艺芳于2017年8月21日的微信聊天记录可以看出，曾艺芳已明知尤羡治要将两间店面打通的事实。尤羡治系二楼单身公寓的所有人，又多次向曾艺芳要求提供讼争店面的权属证明及验收证明，按照常理也应明知尤羡治将会把两间店面与二楼单身公寓打通并安装楼梯的事实，但曾艺芳均没有提出异议，也没有对尤羡治的装修方案进行要求。据此，周宗典称不同意尤羡治进行装修的陈述不能成立。三、尤羡治提供的合同有双方的签字，合法有效，尤羡治并没有在2018年4月份收到原审第三人发出的催缴租金通知，尤羡治实际接收两间店面的时间是在2018年9月份，并不存在逾期支付租金的事实，曾艺芳与尤羡治签订的合同中已经对尤羡治装修的部分进行了约定，不存在周宗典不同意尤羡治装修的事实。原审第三人曾艺芳对周宗典的上诉没有意见。尤羡治上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四项，并依法改判：1、周宗典与尤羡治于2018年1月1日签订的《店面租赁合同》于2018年9月29日解除。2、驳回周宗典的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由周宗典承担。事实与理由：一、一审判决认定：“双方对租赁期限约定不明，依法应当认定双方当事人就5号、6号店面成立不定期租赁合同”是错误的。本案应当以尤羡治提供的《店面租赁合同》作为定案依据。二、一审判决认定“2018年10月31日为合同解除时间”是错误的。本案讼争租赁合同解除的原因是周宗典一方无故让物业于2018年9月29日对5号、6号店面及二楼201室-218室断电断水，导致租赁合同不能履行，尤羡治无法正常使用5号、6号店面，周宗典的行为属于根本违约。因此，租赁合同解除时间应当为2018年9月29日。三、一审法院认定自2017年10月25日起算租赁期限，并据此判令尤羡治支付租金及占用费是错误的。2018年1月1日双方签订《店面租赁合同》后，因曾艺芳直至2018年9月份仍未按合同第三条约定提供两间店面的竣工验收材料及房屋权属证书复印件，导致尤羡治无法开办宾馆，尤羡治无奈只好在2018年9月变更为开办幼儿园，才开始向曾艺芳取得讼争店面的钥匙并进行装修，故实际租赁期限从2018年9月份开始。从尤羡治提供的与曾艺芳微信聊天记录显示，2018年9月29日，曾艺芳要求物业公司对两间店面及二楼201-218室采取停水停电的措施，导致尤羡治从2018年9月29日至今未能装修店面及二楼201室-218室，也无法进入两间店面。两间店面实际于2018年9月29日不再由尤羡治占有使用，而归由周宗典执掌。故周宗典无权向尤羡治主张租金和占用费。从2018年9月10日至2019年9月29日，尤羡治实际承租讼争店面仅19天，尤羡治应支付的租金为4433元。尤羡治已支付租金42000元及押金7000元，周宗典应向尤羡治返还租金37567元及押金7000元。对此，尤羡治将保留诉权，另案提起诉讼。四、一审判决认定尤羡治承担70%责任，周宗典承担30%责任”是错误的。尤羡治所有的新元茗苑18幢201室-218室原为单身公寓，周宗典明知尤羡治因开办宾馆的需要向其承租讼争两间店面。在周宗典与尤羡治签订的《店面租赁合同》第五、六条中约定了两间店面的装修方案和装修费用的分摊，且尤羡治与周宗典租赁关系解除系因周宗典的违约行为造成的，应当由周宗典承担全部过错责任，故两间店面恢复原状产生的费用应当全部由周宗典承担。另外，根据《店面租赁合同》第八条的约定：“甲方在租赁期内违约合同的，并给乙方造成无法经营，导致乙方经济损失的，甲方要赔偿乙方的全部经济损失和法律责任诉讼费、律师费等一切费用”，因周宗典的违约行为导致合同解除，尤羡治已无法开办幼儿园，需将二楼201室-218室恢复至单身公寓的原状，故周宗典应当赔偿尤羡治装修两间店面（包含夹层）产生的费用以及二楼201室-218室恢复原状产生的费用。对此，尤羡治将在保留诉权，另案提起诉讼。周宗典答辩称，一、双方对租赁物、租金标准形成合意，租赁法律关系合法有效，鉴于双方提供的书面租赁合同存在瑕疵，故双方的权利义务应受合同法关于租赁合同的规定调整。二、一审认定房屋租赁合同解除时间正确。三、一审认定起算租赁期限正确，尤羡治也理应支付相应租金及占用费。四、双方租赁法律关系业已成立，不存在一审所认为的“未能成立租赁合同均存在过错”，双方租赁法律关系应按照《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定，周宗典不存在任何过错，无需对所谓的“损失”承担任何责任。2018年4月24日，曾艺芳向尤羡治发出房租催缴的通知书，2018年9月26日，周宗典向尤羡治发出“催缴租金、停止继续破坏房屋结构”的函，并进行了公证。从以上事实完全可以看出，尤羡治拖欠租金、未经周宗典同意擅自对租赁物进行改善或增设他物，且周宗典不同意。据此，周宗典要求解除合同返还原物、恢复原状赔偿损失的诉请理应得到支持。尤羡治违约在先且已违反法律规定，要求周宗典赔偿损失不能成立。请求依法驳回尤羡治上诉请求。原审第三人曾艺芳答辩称：一、尤羡治提供的2018年1月1日签订的《店面租赁合同》是其利用曾艺芳寄给她的合同拆装变造的，不是当事人真实的意思表示。二、本案中租赁双方对租金的意思表示一致，并且已实际交付租赁物，双方租赁合同已经成立并实际履行，租赁合同成立之后，尤羡治未按照约定按时支付租金的行为已经构成违约，其就应当承担违约责任；本案是因为尤羡治未按时支付租金和擅自改变房屋结构导致租赁合同解除，所以其应就本案的损失承担100%的赔偿责任。周宗典向一审法院起诉请求：1、判决自起诉之日起解除周宗典与尤羡治之间关于漳州市芗城区××路××幢××号××号店面的租赁合同。2、判决尤羡治向周宗典支付未付租金52500元及暂计违约金8190元，合计60690元，租金及违约金计算如下：⑴5号店面的未付租金从2018年4月25日起，按每月3500元计至起诉之日为21000元。违约金以21000元为基数，从2018年4月25日起，按月利率2%计至实际付款之日止，暂计至2018年10月24日为2520元。⑵6号店面的未付租金从2018年1月20日起，按每月3500元计至起诉之日为31500元。违约金以31500元为基数，从2018年1月20日起，按月利率2%计至实际付款之日止，暂计至2018年10月19日为5670元。3.判令尤羡治向周宗典返还漳州市芗城区××路××幢××号××号店面。4.判决尤羡治将漳州市芗城区马灶路悦华园东侧新元茗苑18幢5、6号店面恢复至租赁前的状态，需恢复的内容包括但不限于：⑴将之前被尤羡治推倒的5、6号店面之间的隔墙恢复原状；⑵将之前被尤羡治拆除的5号店面的楼梯恢复原状；⑶将之前被尤羡治拆除的6号店面的楼梯恢复原状；⑷将尤羡治私自在5号店面搭建的楼梯拆除；⑸将之前被尤羡治拆除的5号店面大门夹层的墙恢复原状；⑹将之前被尤羡治拆除的5号店面夹层后面的墙恢复原状；⑺将之前被尤羡治拆除的6号店面夹层后面的墙恢复原状；⑻将之前被尤羡治拆除的5、6号店面的小门恢复原状；⑼将尤羡治私自在5、6号店面改建的玻璃门拆除；⑽将之前被尤羡治破坏6号店面的天花板恢复原状；⑾将尤羡治私自在6号店面搭建的楼梯拆除；⑿其他需恢复原状的内容参照隔壁店面的样式及装修标准。5.判令尤羡治向周宗典支付店面占用费用，占用费用自起诉之日起，以每月7000元为基数，计至尤羡治实际返还房屋之日止。一审判决认定事实：周宗典是芗城区马灶路悦华园东侧新元茗苑18幢5号、6号店面所有权人，周宗典委托曾艺芳对上述房产代为管理、使用、出租等。周宗典、尤羡治就上述房产达成租赁合意，尤羡治先向周宗典租赁6号店面，之后再向周宗典租赁5号店面；周宗典已实际交付尤羡治上述两间店面；尤羡治向周宗典按月租金3500元的标准交纳了上述房产各6个月租金及1个月押金。周宗典、尤羡治因租赁事宜产生纠纷，周宗典于2018年10月19日向一审法院提起诉讼，该案诉讼过程中，周宗典、尤羡治各提交一份租赁合同，经委托福建澄源司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见：周宗典提交的落款时间为2017年7月19日《店面租赁合同》（租赁6号店面）上“尤羡治”签名不是尤羡治本人所写。尤羡治提交的落款时间为2018年1月1日《店面租赁合同》（租赁5、6号店面）第一、第二页与第三页打印字迹不是同时同机一次性打印形成，是拆装换页变造文件。对比周宗典、尤羡治分别提交的租赁合同，两份合同的主要差异在于：⑴签订时间不同：周宗典的为2017年7月19日；尤羡治的为2018年1月1日。⑵租赁标的物不同：周宗典的仅就6号店面作出约定；尤羡治的就5号、6号店面合并作出约定。⑶租赁期限不同：周宗典的为2017年7月20日起至2022年7月19日止，共5年；尤羡治的为2018年1月1日起至2032年12月31日止，共15年。⑷双方各自提供的合同的第四条至第九条就房屋装修或扩建应否经周宗典同意；租赁期间是否允许出售房屋及其违约责任作出的约定相反。自2017年7月19日起，尤羡治与曾艺芳之间常采用微信聊天方式沟通房屋租赁事宜。双方微信聊天记录摘要以下内容：2017年7月19日，尤羡治：我顺丰叫小陆拿了。并发送照片，照片显示桌面上的文件记载出租方委托人曾艺芳，承租方尤羡治，租赁期限自2017年7月20日起至2022年7月19日止。7月24日，曾艺芳：租金收到。尤羡治：像图中这张要新元茗苑18幢的（单位工程质量验收记录表）你找物业或者开发商拿，提供给我一下。还有产权证，商品房产权登记证明书，土地证，身份证等复印件提供给一下，麻烦尽快。曾艺芳：好的。8月12日，曾艺芳：尤总，我今天给5号店打电话了，他说他还没明确要不要，过两天答复。我明天会再问一次。尤羡治：好的。8月14日，曾艺芳：尤总，5号还要付一个月租金，再找人接手。尤羡治：我租是比较长久，省得他找人接手，也无法确定接手的人能租到合同期满吗？后面再一直找人接手也是麻烦事。小曾你自己考虑一下啦。8月21日，曾艺芳：尤总您好，钥匙已经在小燕那里了。您什么时候要用店面，公司这里规定店面收回钥匙一星期之内要重新挂给公司合作的中介重新出租。您的日期想什么时候开始签，我先和公司汇报。尤羡治：星期六约华祥设计师过来看现场，结果等到星期天早上都拿不到锁匙才联系你。今天我在一七五做个小手术，可能要等出院了。曾艺芳：那店面您还要吗？尤羡治：要，可能要一星期才出院。本来我知道星期一要住院，所以想周末全部安排现场规划，他们就可以设计了，我也着急着，中秋节之前开业呢！现在只能等我出院马上叫华祥苑安排设计师过来，具体时间很不好说。如果前天或昨天上午能拿到最好的，真的我也急着。要肯定是要的，不然6号租着本是要做宾馆，物业提供不了验收表格，不得不要找其它行业，所以现在需要二间店铺才够大点。9月3日，尤羡治：小曾，寄合同时顺便将房东的房产证相关的复印件，身份证的复印件寄给我，我才能办营业执照和税务登记。曾艺芳：好的。9月9日，尤羡治：小曾这是5号的门，2个门都这样经常坏，怎么办，以前开发商用的材料太薄了，别人几乎都换掉了，不然一修理都得三百元以上。中等材料电控门一个1600元。9月14日，尤羡治：小曾，房东和你代理的本人，要提供身份证复印件各一张，我要办营业执照用的，先给我寄一下。曾艺芳同意寄上述材料。并发：费用发给我下。尤羡治：圈拉门3200元，后门加拆门2200元，6号又修理一次380元，隔壁做吃的小黄叫人来修小黄先代付的，共5780元。10月23日，曾艺芳：尤总，5号店我没收到您合同签完回寄，也没收到您租金，不知道您是如何决定？尤羡治：合同早就寄去了，我认为你5780元的修理费要抵掉租金，再付下半年。曾艺芳：我没收到啊，您什么时候寄，我查下快递公司。6号有，五号没有。可以，您扣除那些费用，余下转给我。之后双方就查询合同快递事宜继续进行沟通。10月24日，尤羡治：小曾，5号店半年房租加一个月的押金共24500元，扣掉代你们付换门和维修费用5780元，应付18720元，你看对不对，如果对我就微信转账给你。曾艺芳：对的，谢谢！其后，尤羡治转账给付曾艺芳18720元。曾艺芳：店租收到，谢谢！快递如果有新的情况，我再和您说。是怕丢件，您方便将您手上那份拍下给我留底吗？曾艺芳：微信拍的就发给你的这张。11月10日，尤羡治向曾艺芳要求提供整栋楼的建筑，结构，消防，水，电等竣工验收材料。2018年4月10日，尤羡治：小曾，2017年11月20日至今这么长时间你从不回复我，今天想起挂电话，请问你是不是刚刚想起来店面提供证件之事的吗？你店面应该提供的证件一直无法提供给我，你完全无视这件事，我租金付也投资装修了，一直等你的店铺这证件等不到，导致我至今还无法到有关部门去办理经营执照，你是不是也太无视这件事了……4月23日，尤羡治：小曾你好，挂你电话没接，我昨晚香港已回来，具体你要怎处理止事呢？4月24日，曾艺芳向尤羡治发送房租催缴通知书。5号店面欠缴2018年4月26日至10月25日租金21000元；6号店面欠缴2018年1月20日至7月19日租金21000元。9月26日，尤羡治向曾艺芳发送5号6号店面后二楼绿化带照片，并发送较长文字，陈述店面租赁过程发生的矛盾。10月9日，尤羡治：周宗典和曾艺芳你们作为甲方，不分青红皂白的联合物业，还叫物业给我停水停电，物业真从9月26日就停了电，没关系看你们要停多久电甲方请你们记住就好，这就你们做为甲方所作所为的缺德，一切的后果与损失全由你们甲方全部承担，请你们甲方记住无论到那我都和你们用合同说话的。10月18日，曾艺芳：尤总，请问您现在打算怎么处理，房租不付，隔墙拆了、私自搭建楼梯，更换门锁，毁坏房屋建筑结构，周总意见很大，你看这事情要怎么处理，给我们一个解决方案吧。尤羡治：你们的所作所为和不分青红皂白，请一切按照合同来说话。2018年10月19日，周宗典诉至一审法院。该案审理中，周宗典提供漳州市室内装饰装修管理监督站于2018年9月29日出具的漳室装饰改字（2018）0197号通知书复印件，该通知书系分别发送天利仁和物业服务股份有限公司及新元茗苑18幢216、217室业主，记载（摘要）：经我站工作人员于2018年9月29日10：10分现场勘查及物业核实你擅自破坏建筑主体及结构，拆除横梁及楼板，违反《住宅室内装饰装修管理办法》第五条（一）项的规定：禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。现责令你（或你单位）立即停止违法违规施工行为，于2018年10月8日之前提交整改方案至我站，接受进一步处理，逾期拒不配合整改，我站将依据《建设工程质量管理条例》第六十九条：房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。租赁物现状：5、6号店面中间隔墙拆除，6号店面天花板打通并搭建起通往二楼216号住宅的楼梯。诉讼过程中，经询问周宗典是否就恢复原状的费用申请鉴定，周宗典明确不申请鉴定。一审法院认为，根据合同法关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”及“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，双方当事人各自提供的租赁合同不应作为定案依据，因此，双方虽对05、06号店面租赁达成合意，但对租赁期限约定不明，依法应当认定双方当事人就5号、6号店面成立不定期租赁合同关系。成立不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，周宗典以提起诉讼的方式通知承租人解除合同，尤羡治收到本院送达诉讼材料的时间2018年10月31日为合同解除时间。双方不定期租赁合同关系于2018年10月31日解除，尤羡治应当返还周宗典租赁物即5号、6号店面。返还的租赁物应当符合按照租赁物的性质使用后的状态。周宗典未能证明交付尤羡治租赁物时租赁物的状态，但尤羡治系先后向周宗典租赁6号、5号店面，因此两间店面之间必然存在隔墙。结合尤羡治提供的租赁合同第五条记载：“将5号6号店面整改为二合一，阁楼两个后门扩大整改为铝合金推拉玻璃门，5号店面后楼梯整改到乙方二楼216房”，可以推定租赁物原状未打通天花板，阁楼原有两个后门未扩大整改为铝合金推拉玻璃门，也未搭建起通往二楼216房的楼梯。再根据周宗典提供的5号、6号店面房屋所有权证书及其房地产平面图记载，房屋状况为包含店面与夹层，存在通往夹层的楼梯。因此，需要恢复原状的部分包括：⑴5、6号店面之间的隔墙恢复原状；⑵5号、6号店面搭建的楼梯拆除；⑶5号、6号店面恢复原楼梯状；⑷5号、6号店面夹层后面的墙恢复原状；⑸5号店面大门夹层的墙恢复原状；⑹5、6号店面改建的玻璃门拆除；⑺5、6号店面恢复原小门状；⑻6号店面的天花板恢复原状。双方当事人对尤羡治向周宗典按每月3500元分别交纳了5号、6号店面各6个月租金及1个月押金的事实无异议，双方当事人对租赁期限起算日期存在争议，但均未能提供证据予以直接证明。根据尤羡治支付租金的时间确定租赁期限起算日期，即6号店面自2017年7月24日起算租赁期限；尤羡治于2017年10月24日支付5号店面租金，但周宗典自认自2017年10月25日起算租赁期限，系对其权利的处分，予以确认。双方对租赁押金未作约定，现租赁合同关系已解除，该押金应当充抵租金。因此，6号店面自2018年2月24日起尤羡治未付租金；5号店面自2018年5月25日起尤羡治未付租金。截止2018年10月31日，按月租金3500元计算，6号店面未付租金为28816元，5号店面未付租金为18200元，合计47016元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。租赁合同关系解除后至今，尤羡治仍占用店面，造成周宗典的租金损失。双方当事人提供的证据均未能直接证明周宗典是否同意尤羡治对租赁物进行改善或者增设他物的事实，应依据尤羡治与周宗典房产委托代管人曾艺芳之间的聊天记录内容，运用逻辑推理和日常生活经验予以查明、认定。根据该聊天记录内容，特别是2017年8月21日聊天记录中尤羡治说“要肯定是要的，不然6号租着本是要做宾馆，物业提供不了验收表格，不得不要找其它行业，所以现在需要二间店铺才够大点”，曾艺芳对此未提出异议，可见曾艺芳对尤羡治承租两间店面后需要对店面进行改造是知情的。但在聊天记录中双方对如何改造及其程度未予提及，曾艺芳也未予明确同意，因此尤羡治辩称曾艺芳对租赁物改造现状知情且同意，证据不足。周宗典提供的合同经鉴定非尤羡治本人签署，尤羡治提供的合同经鉴定为被拆装换页变造文件，双方当事人对未能成立租赁合同均存在过错，对尤羡治在未成立租赁合同对租赁事项达成一致的情况下即对租赁物进行改造并造成的损失，双方应承担各自过错责任。结合双方聊天记录内容，尤羡治应当承担主要责任，周宗典承担次要责任，酌定尤羡治承担70%责任，周宗典承担30%责任，即尤羡治对店面恢复原状所需的费用及自租赁关系解除后至返还店面止的租金损失承担70%责任，余责任由周宗典承担。周宗典对恢复原状所需费用明确不申请鉴定，对恢复原状的费用无法通过鉴定结论予以查明。尤羡治依法应于合同关系解除后返还周宗典符合按照租赁物的性质使用后的状态的租赁物，即如上所述恢复店面原状后返还给周宗典，其产生的费用按责任比例应由周宗典承担的部分由尤羡治另案主张。尤羡治还应按责任比例自2018年11月1日起至返还店面之日止按每月3500元标准支付周宗典5号、6号店面房屋占用费，即自2018年11月1日起至返还店面之日止按每月4900元支付周宗典5号、6号店面房屋占用费。双方对违约责任未作出约定，周宗典主张尤羡治以未付租金为基数按月利率2%计付违约金，缺乏合同依据，不予支持，但应依法按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计息。因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率自该日起取消。因此尤羡治应自逾期支付租金之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止。周宗典与尤羡治关于位于漳州市芗城区××路××幢××号××号店面的房屋租赁意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，双方形成事实租赁合同关系。但双方对租赁期限约定不明，依法应当认定双方当事人就5号、6号店面成立不定期租赁合同关系。成立不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，周宗典以提起诉讼的方式通知承租人解除合同，尤羡治收到送达诉讼材料的2018年10月31日为合同解除时间。合同解除后，尤羡治应返还周宗典租赁物即5号、6号店面，返还的租赁物应当符合按照租赁物的性质使用后的状态。需要恢复原状的部分包括：⑴5、6号店面之间的隔墙恢复原状；⑵5号、6号店面搭建的楼梯拆除；⑶5号、6号店面恢复原楼梯状；⑷5号、6号店面夹层后面的墙恢复原状；⑸5号店面大门夹层的墙恢复原状；⑹5、6号店面改建的玻璃门拆除；⑺5、6号店面恢复原小门状；⑻6号店面的天花板恢复原状。双方当事人对未能成立租赁合同均存在过错，对尤羡治在未成立租赁合同对租赁事项达成一致的情况下即对租赁物进行改造并造成的损失，双方应承担各自过错责任。尤羡治对店面恢复原状所需的费用及自租赁关系解除后至返还店面止的租金损失承担70%责任，由周宗典承担30%责任。尤羡治应返还周宗典符合按照租赁物的性质使用后的状态的租赁物，其产生的费用由尤羡治承担70%，周宗典承担30%。尤羡治应向周宗典支付截止2018年10月31日店面租金47016元及逾期付款违约金，其中：6号店面自2018年2月24日起至2018年10月31日未付租金为28816元，应以28816元为基数自2018年2月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止。5号店面自2018年5月25日至2018年10月31日未付租金为18200元，应以18200元为基数自2018年5月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止。尤羡治还应按责任比例自2018年11月1日起至返还店面之日止参照原租金标准准按每月3500元标准支付周宗典5号、6号店面房屋占用费，即自2018年11月1日起至返还店面之日止按每月4900元支付周宗典5号、6号店面房屋占用费。周宗典该部分诉讼请求，应予支持；余诉讼请求，证据不足，应予驳回。曾艺芳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审判。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百零五条、第一百零八条规定，判决：一、周宗典与尤羡治就位于漳州市芗城区××路××幢××号××号店面的不定期租赁合同关系于2018年10月31日解除。二、尤羡治应于判决生效之日起三十日内返还周宗典租赁物即位于漳州市芗城区××路××幢××号××号店面，返还的租赁物应当符合按照租赁物的性质使用后的状态。需要恢复原状的部分包括：⑴5、6号店面之间的隔墙恢复原状；⑵5号、6号店面搭建的楼梯拆除；⑶5号、6号店面恢复原楼梯状；⑷5号、6号店面夹层后面的墙恢复原状；⑸5号店面大门夹层的墙恢复原状；⑹5、6号店面改建的玻璃门拆除；⑺5、6号店面恢复原小门状；⑻6号店面的天花板恢复原状。因上述恢复店面原状产生的费用由尤羡治承担70%。三、尤羡治应于判决生效之日起十日内支付周宗典位于漳州市芗城区××路××幢××号××号店面截止2018年10月31日的租金47016元及逾期付款违约金，其中：以28816元为基数自2018年2月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止；以18200元为基数自2018年5月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类基准贷款利率支付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止。四、尤羡治应于判决生效之日起十日内按每月4900元支付周宗典位于漳州市芗城区××路××幢××号××号店面自2018年11月1日起至返还店面之日止的房屋占用费。五、驳回周宗典其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4762元，由尤羡治负担3333.4元，由周宗典负担1428.6元。二审中，尤羡治申请证人康某出庭作证。康某陈述：其在开在新元茗苑18栋3号店面的兰其尔洗衣店工作，曾艺芳为客户看店面方便，确有将新元茗苑18栋5号店面的钥匙寄放在其处。店面租给尤羡治后，5号店面的钥匙有交给尤羡治。尤羡治当时拿去换门，换完之后，又把钥匙还给其。曾艺芳知道5号店面的钥匙还在其处。到2020年10月份其将店转给别人，就把5号店的钥匙寄放到2号店去。尤羡治、曾艺芳她们合同具体如何约定其并不清楚。周宗典对康某证言真实性没有异议，认为根据证人的陈述，实际曾艺芳将钥匙交由证人保管只是为了方便其他人看房，尤羡治拿走了钥匙，且尤羡治当庭陈述是为了换门，可见尤羡治已经取得房屋的使用权。周宗典已经交付了房屋钥匙，尤羡治后来为何不取该钥匙完全是尤羡治的个人的处分。尤羡治对康某证言质证认为：真实性没有异议，但修理门的时候在2017年9月份，交付租金时间是2017年10月份，9月份还没有成立租赁关系，只是受曾艺芳委托修门，根据证人证言可以知道，实际曾艺芳早就占有讼争店面的钥匙，尤羡治已经没有实际掌管店面了。曾艺芳对康某证言质证认为：证言的真实性没有异议，对关联性有异议，根据曾艺芳与尤羡治的通话记录可以证明换门系尤羡治自己的意思，并不存在曾艺芳委托尤羡治换门的事实，尤羡治换门的行为也证明其取得了租赁物实际的控制权，本案租赁物已经于2017年9月份交付尤羡治。本院认为，三方当事人对康某证言真实性均没有异议，康某陈述的事实可予以确认。对于一审判决查明的事实，上诉人周宗典没有异议，但认为遗漏查明：周宗典2018年9月26日在公证处向尤羡治发出停止装修支付租金的函的事实。经查，周宗典在原二审庭审中举证《公证书》、EMS邮递单，尤羡治经质证，对证据表面真实性没有异议，上述证据可以证实2018年9月26日，周宗典在漳州市公证处公证员的公证下，向尤羡治发出支付租金、停止装修的函。尤羡治对一审判决认定事实提出：物业实际是9月29日起停电而非从9月26日就停电，另外认为原审遗漏查明尤羡治没有收到缴款通知书的事实。经查，一审判决认定尤羡治表述的物业停水停电时间确实有误，应为9月29日。另外，2018年4月24日，曾艺芳在微信中向尤羡治发出房租催缴通知书，且发通知前后，双方均用该微信号联系，尤羡治主张没有收到缴款通知书不属实，不予采纳。对原审判决认定的其他事实，三方当事人均不存在争议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、关于本案租赁关系双方的权利义务约定如何认定？二、租赁关系存续期间是否存在欠付租金，是否应支付占用费？数额如何认定？三、关于双方是否存违约以及过错的认定及责任认定、承担问题。本院分别分析认定如下：一、关于本案租赁关系双方的权利义务约定的认定问题。本院认为，周宗典、尤羡治对于双方就漳州市芗城区××路××幢××号××号店面的房屋形成租赁关系均无异议，因此，一审认定双方形成事实租赁合同关系正确。周宗典、尤羡治各自提供的《店面租赁合同》，在签订时间、租赁标的物、租赁期限、房屋装修或扩建应否经出租方同意及租赁期间是否允许出售房屋及其违约责任等内容均存在不相符合的问题，经一审法院委托司法鉴定，周宗典提交的《店面租赁合同》中“尤羡治”签名不是尤羡治本人所写。尤羡治提交《店面租赁合同》存在拆装换页变造文件的问题。周宗典、尤羡治双方对各自提供的《店面租赁合同》的重大瑕疵均不能提供其他证据予以合理说明，双方对各自提供的《店面租赁合同》真实性均举证不足，尤羡治上诉认为本案应当以其自己提供的《店面租赁合同》作为定案依据，证据不足，不能成立。自2017年7月19日起，尤羡治与周宗典房产委托代管人曾艺芳之间采用微信聊天方式沟通房屋租赁事宜。尤羡治对于周宗典一方提供的微信聊天记录内容完整性提出异议，但在双方共同形成微信聊天记录的情况下未能提出相同时间的记录予以反驳，且其在本案审理中提供的部分微信聊天记录虽不完整，与上述周宗典提供相同时间的微信聊天记录内容相符，因此双方提供的微信聊天记录真实性可予以确认。一审判决根据微信聊天记录内容，结合实际履行情况，运用逻辑推理和日常生活经验对于双方存在争议的事实进行认定正确妥当，应予支持。二、关于本案租赁合同存续时间及欠付租金、占用费认定问题。由于双方均未能证实以书面方式明确约定合同期限，一审法院认定本案所涉租赁合同为不定期租赁合同符合法律规定，并无不当。关于合同起算日期，双方均未能提供充分证据。结合2017年7月19日、2017年7月24日、8月21日双方聊天记录及所发照片，以及尤羡治于2017年7月24日支付讼争6号店面租金的事实，应认定6号店面租赁关系的起算时间为2017年7月24日；根据双方2017年10月23日、10月24日聊天记录及及尤羡治2017年10月24日支付5号店面租金的事实，应认定5号店面租赁关系的起算时间为2017年10月24日，但周宗典自认自2017年10月25日起算租赁期限，系对自身权利的处分，一审予以确认并无不当。上诉人尤羡治主张2018年1月1日双方才签订《店面租赁合同》，且直至2018年9月份仍未按合同第三条约定提供两间店面的竣工验收材料及房屋权属证书复印件，因此尤羡治实际承租讼争店面从2018年9月10日起算，上述主张证据不足且于法无据，不予支持。周宗典以提起诉讼的方式通知承租人解除合同，一审认定尤羡治收到本院送达诉讼材料的时间2018年10月31日为合同解除时间正确。上诉人尤羡治认为2018年9月29日出租方通知物业断水断电，但对断水断电系出租方要求的举证不足，且其并未提供因此向承租方提出解除合同主张的证据，因此尤羡治主张租赁合同解除时间为2018年9月29日不能成立。双方对于两个店面各约定租金为3500元/月以及尤羡治针对两个店面各支付了六个月租金及一个月租金作为押金的事实均无异议，一审判决据此，在押金充抵未付租金基础上，计算截止2018年10月31日合同解除时，6号店面未付租金为28816元，5号店面未付租金为18200元，合计47016元正确。合同解除后自2018年11月1日起至返还店面之日止，店面未恢复原状交还出租方，应参照每月3500元的租金标计算房屋占用费。该部分占用系因双方就装修行为存在争议导致店面无法正常交付造成，应作为解除合同的损失，由双方根据造成合同解除的过错承担相应的责任。三、关于双方违约、过错的认定及责任认定、承担问题。双方当事人提供的《店面租赁合同》关于承租人的装修的约定内容完全不相符，且两份证据在形式上均存重大瑕疵，真实性无法确认，因此无法通过书面合同认定双方在确立房屋租赁关系时对于承租期间装修及增建方面的权利及义务约定。依据尤羡治与周宗典房产委托代管人曾艺芳之间的微信聊天记录内容，周宗典的委托人曾艺芳对尤羡治承租两间店面后需要对店面进行装修改造知情。但聊天记录中未体现对具体的装修方案进行细化沟通。尤羡治在涉案5、6号店面装修中将中间隔墙拆除，6号店面天花板打通并搭建起通往二楼216号住宅的楼梯。上述装修行为未能提供经过出租人或委托人认可的依据，且属擅自破坏建筑主体及结构，违反《住宅室内装饰装修管理办法》规定的行为，被漳州市室内装饰装修管理监督站责令停止施工进行整改。综上，尤羡治在装修方案未取得出租方明确同意的情况下就对租赁物进行装修或增建，且装修行为违法违规，给房屋安全造成危害，存在明显过错。尤羡治上诉主张周宗典及其委托人曾艺芳对租赁物改造现状知情且同意，证据不足，亦与常理不符，不予支持。但是，双方前期微信联系内容亦表明，周宗典一方对于尤羡治承租两间店面后需要对店面进行装修改造知情且无异议，但周宗典亦无法举证其对实际装修改造方案在租赁关系成立时作出明确要求，周宗典在双方纠纷后否认许可尤羡治进行任何装修，亦违反诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。由于周宗典、尤羡治双方提交的书面租赁合同均有瑕疵，导致未能成立书面租赁合同，相关事项约定不明，双方均存在过失。一审法院认定双方当事人对未能成立租赁合同均存在过错，系指未能成立书面租赁合同，与认定双方租赁关系成立不存在矛盾，周宗典对此提出的上诉理由不能成立。尤羡治作为承租方，未及时履行恢复原状的义务，对房屋未能及时交付出租方使用造成占用费损失存在主要过错。周宗典在租赁合同解除后未同意及时收回先行恢复或通过鉴定确定恢复原状费用以止损，对解除合同后的占用费损失亦存在过错。一审判决综合上述认定，酌定对造成的损失（包括恢复原状的损失及租赁关系解除后至返还店面止产生的占用费损失）由尤羡治承担70%责任，周宗典承担30%责任，符合本案事实及《中华人民共和国合同法》关于解除合同的法律规定，并无不当。周宗典上诉认为其诉求为恢复原状，本案不应涉及赔偿损失的处理认定与上述法律规定不符，不予支持。由于周宗典一方明确不同意通过鉴定确定恢复原状费用，尤羡治依法应恢复店面原状后将店面返还给周宗典，产生的费用按责任比例应由周宗典承担的部分由尤羡治另案主张。一审判决以周宗典提供的5号、6号店面房屋所有权证书及其房地产平面图记载为依据，结合尤羡治提供的《房屋租赁合同》中尤羡治主张的装修项目、漳州市室内装饰装修管理监督站通知、双方微信聊天记录确认恢复原状的具体项目，双方亦未对此提出异议，应予维持。双方对违约责任未作出约定，周宗典主张违约金应按尤羡治以未付租金为基数按月利率2%计付违约金，缺乏合同依据，不予支持。一审判决酌情确定按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计息（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）至款项付清之日止，并无不当，予以支持。尤羡治上诉认为其未存在违约，不应当承担违约责任与查明事实不符，不予支持。综上所述，上诉人周宗典、上诉人尤羡治提出的上诉请求经审查均不能成立，应予以驳回。一审判决事实清楚、证据充分，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4762元，由上诉人尤羡治负担3333.4元，由上诉人周宗典负担1428.6元。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二一年五月十八日法官助理 陈 燕书 记 员 严怡芳主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。