广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初1460号原告：佛山市凯信物业服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新桂中路君御花园君逸阁，统一社会信用代码91440606794604067P。法定代表人：李彪。委托诉讼代理人：杨绮云，女，1985年12月25日出生，汉族，住广州市花都区，系该公司职员。委托诉讼代理人：钟秀珍，女，1983年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系该公司职员。被告：林晓文，男，1967年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：黄海清，系被告林晓文的妻子。原告佛山市凯信物业服务有限公司（以下简称凯信公司）与被告林晓文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告凯信公司的委托诉讼代理人杨绮云、被告林晓文的委托诉讼代理人黄海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯信公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2020年5月起至2020年12月期间住宅物业管理服务费共计3231.52元；2.判令被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金147.65元（2020年5月起至2020年12月，违约金以每月逾期支付的物业管理服务费403.94元为基数，每日按万分之五从欠费次月首日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日2020年12月13日为147.65元）；3.判令被告支付2018年7月起至2020年10月期间XXX室内汽车位服务费，共计1800元；4.判令被告支付2018年1月1日起至2020年9月30日的住宅公摊电费，共计864.43元；5.判令被告支付2018年1月1日起至2020年9月30日的XXX车位公摊电费，共计303.54元；6.本案的受理费由被告承担。事实与理由：原告是佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业，与被告于2014年3月29日签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费为每月403.94元（不含公共水电费分摊），被告应于每月5号前交纳当月的物业管理服务费，并约定被告如违反协议不按期交纳有关费用的，原告有权要求被告每日按欠付金额的万分之五支付违约金。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。然而被告却拖欠2020年5月起至2020年12月期间住宅物业管理服务费3231.52元；2020年5月起至2020年12月逾期缴纳物业管理服务费违约金147.65元；2018年7月起至2020年10月期间XXX室内车位服务费1800元；2018年1月1日起至2020年9月30日的住宅公摊电费864.43元；2018年1月1日至2020年9月30日的XXX车位公摊电费303.54元；上述五项合计6347.14元。原告曾多次短信、电话、管理人员上门及发律师函的方式向被告催缴物业管理服务费，但其仍无理拒交。被告的行为直接影响到原告日常管理运作。综上所述，被告已严重违反《前期物业管理服务协议》，拖欠物业管理费，致使原告的利益受损，原告现依法向法院提起民事诉讼，请求依法判令如上诉请。被告林晓文辩称：原告诉请的物业服务费，被告一直都要求交，被告去了物业公司去了三遍，但是物业公司都没有收。从2020年4月份开始，被告去原告处交物业管理费，但原告就要求被告必须捆绑公摊费一起交。原告每次催收被告，被告每次去物业管理公司，都会打电话给相关的领导，住建局的领导、局长，钟XX那边也打了电话，被告都是说只交物业管理费。被告不缴费的原因是XXX号房装修把电梯的顶部卸掉，导致电梯有达11次的损坏，XXX号房的装修时间不定，中午也装修，晚上也装修，但是物业公司不作为。被告找了很多领导，对被告的投诉不处理，不把人民的利益放在首位。被告上访到现在两年多，都没有处理好问题。物业服务费被告交了两年，没有交过公摊电费，但原告要求被告必须捆绑公摊电费一起交。本来被告是要求4月28日开庭的，但是后来要去隔离酒店工作，被告是为了人民的安全，有15天没有回家，但被告的家却没有人保护。原告诉请的物业管理费，被告愿意交，但是问题未处理好，公摊电费被告不愿意交。原告有权利收被告的钱，应该有义务，为何物业公司只站在XXX号房的利益，没有尽到应尽的义务。XXX号房的权利人是谁，为何物业公司那么袒护他，为何到现在也不出现？XXX号房违建，物业公司的三个经理作为公关经理，没有解决问题就公开处理，为何相关的领导只是拆了铁皮，就报复被告，损害被告的人身安全，还用噪音干扰被告的生活，凌晨12点用震楼神器震10分钟吵被告睡觉，然后1点又继续。被告打了110和物业管理公司，持续了有10多天的时间，违建只是拆了一点点，违建的墙也没有全部拆掉被告保留要求在政府网公开道歉的权利，为何逼得被告走投无路，这一点点小钱，被告也不想要那么麻烦每个月去前台交钱。XXX号房的为何一直不出现，对被告的生活造成那么大的影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2012年5月9日，被告与佛山市高明富逸湾实业开发有限公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，被告向佛山市高明富逸湾实业开发有限公司购买佛山市高明区君御海城XXX房，建筑面积为201.97平方米。2014年3月29日，被告与原告签订了一份《君御海城前期物业管理服务协议》，双方约定，原告为被告提供物业共用部位的维修、养护和管理等物业服务，物业服务收费方式采用包干制，被告按其拥有房屋的建筑面积按月计收，高层住宅每月2元／平方米（不含公共水电费分摊），室内汽车位30元／个／月（不含公共水电费分摊）；物业服务费用自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日或实际交付之日（若时间不一致，则以时间靠前者开始计算）起，且不论被告是否居住或使用该物业均全额缴纳物业服务费，被告应在每月5号前交纳当月物业服务费；逾期未交纳物业服务费以及水、电、特约服务等费用的，原告将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算（其余约定详见该协议）。同日，原被告签订了一份《补充协议》，双方约定，当“君御海城”项目进行二期建造时累计建筑面积超过20万平方米，原告须取得二级物业公司管理资质；当该项目进行三期建造时如累计建筑面积超过30万平方米，原告须取得采用一级物业公司管理；若原告满足本补充协议第一条的承诺，达到相应的物业管理资质，被告同意原告继续对君御海城进行物业管理，但在一、二期业主不提出异议，且在确保整个物业管理区域和谐稳定的基础上，即使原告只取得二级资质，被告同意原告提供前期物业管理服务至业主委员会成立之日止；本补充协议自签订之日起生效，与双方签订的《前期物业管理服务协议》具有同等的法律效力。2014年3月29日，被告办理了涉案房屋的收楼手续。2015年2月11日，原告与被告签订了一份《君御海城停车场车位管理协议》，双方约定，原告为被告的XXX号车位提供车辆管理服务，车位管理费每月30元／个；被告须于每月10前缴纳当月或约定缴费周期的车位管理费和计费周期分摊的公共水电费，公摊电费＝（计费周期电表读数＋电量耗损数）／分摊车位数；被告违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳停车服务费用的，原告有权要求被告补交欠款，并按每日万分之二计收滞纳金（其余约定详见该协议）。2015年2月11日，被告确认接收涉案XXX车位。另查明：被告从2018年7月开始欠缴涉案XXX车位的物业服务费，从2020年5月开始欠缴涉案房屋的物业服务费。被告从2018年1月开始没有交纳涉案房屋和车位的公摊电费，从2018年1月1日起至2020年9月30日止XXX车位的公摊电费共计303.54元，原告按照已用电情况核算的涉案房屋从2018年1月1日起至2020年9月30日的住宅公摊电费共计864.43元。原告对上述费用进行了催收。2020年4月份，被告曾向原告方要求交纳物业服务费，但原告以需一起交公摊电费为由拒绝收取。再查明：涉案君御海城XX座的公共用电有被人偷用的情形，该座楼顶存在有违章建筑和设施，自2018年以来该座的电梯经常需要维修。原告针对涉案君御海城XX座的物业服务存在瑕疵。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《君御海城前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。在原告已依约履行相应义务的前提下，被告应按照协议约定支付相应的费用，被告逾期缴纳相应费用的行为已构成违约。据此，被告应向原告支付2020年5月1日起至2020年12月31日止的住宅物业管理服务费共计3231.52元（403.94元×8个月）及2018年7月1日起至2020年10月31日止的车位物业服务费共计1680元（60元×28个月）。关于公摊电费问题。对于从2018年1月1日起至2020年9月30日的车位的公摊电费303.54元，被告依约应支付给原告。对于涉案房屋的公摊电费，由于涉案君御海城XX座的公共用电有被人偷用的情形，且（参阅部分涉案楼盘物业服务合同纠纷案件的生效判决）经过比较该座与其他部分楼栋的公摊电费，该座公摊电费明显偏高。基于以上事实，根据公平原则，本院对涉案住房公摊电费予以调整，酌定被告向原告支付从2018年1月1日起至2020年9月30日的住宅公摊电费共计594元。关于违约金的问题。根据《君御海城前期物业管理服务协议》的约定，被告逾期支付物业服务费的，原告有权要求被告每日按欠费总额的万分之五支付违约金。但是，由于原告针对被告的物业服务存在瑕疵，即原告也存在违约，而且，原告存在拒收被告物业服务费的行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，双方均应承担相应的责任。根据过错相抵的原则，本院对原告凯信公司有关违约金的诉求不予支持。对于原告的其余过高诉求，本院不予支持。被告与涉案XXX房业主之间的纠纷与本案不属同一法律关系，被告就该纠纷可另行主张自己的权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告林晓文于本判决生效之日起十日内支付2020年5月1日起至2020年12月31日止的住宅物业管理服务费3231.52元及2018年7月1日起至2020年10月31日止的车位物业服务费1680元给原告佛山市凯信物业服务有限公司；二、被告林晓文于本判决生效之日起十日内支付从2018年1月1日起至2020年9月30日的住宅公摊电费594元和从2018年1月1日起至2020年9月30日的车位公摊电费303.54元给原告佛山市凯信物业服务有限公司；三、驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告佛山市凯信物业服务有限公司已预交），由被告林晓文负担。被告林晓文于支付判项确认的款项时一并将其负担的受理费25元支付给原告佛山市凯信物业服务有限公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 邹志刚二〇二一年五月三十一日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪