江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11690号上诉人（原审被告、反诉原告）：傅争，男，汉族，1989年9月11日生，住南京市江宁区。上诉人（原审被告、反诉原告）：傅立国，男，汉族，1954年12月20日生，住南京市江宁区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王双喜，南京市江宁区秣陵法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘娟，女，汉族，1985年10月29日生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：马玲，江苏同安宁律师事务所律师。上诉人傅争、傅立国因与被上诉人刘娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初1730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傅争、傅立国上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉求；二、判令解除上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议书》，上诉人按协议约定退还被上诉人购房款21万元；三、被上诉人按1000元／月赔偿上诉人租金损失，自2019年8月起至本案判决生效执行终结之日止。事实及理由：一审判决认定事实错误。1.双方签订的协议约定余款5万元应在2018年3月12日前支付。但到期后，被上诉人拒绝支付，其理由是不知何时能安置房屋。对被上诉人的违约行为，上诉人明确表示解除房屋买卖协议，上诉人退还被上诉人21万元购房款。因被上诉人要求退全款，双方未能达成一致意见。因此，在江宁区拆迁房安置时，上诉人自行抓阄领取了上秦淮新苑沐闲苑6幢502室房屋及沐福苑7幢704室房屋。2.2019年8月29日，上诉人收到了被上诉人的起诉状后才获知上秦淮新苑沐闲苑6幢502室房屋己被被上诉人撬门后非法侵占，上诉人房屋内的部分物品己不知去向。后上诉人及时报警，警方在处理过程中。一审法院没有对涉案房屋进行勘察，就凭被上诉人单方陈述，即认定被上诉人己对房屋进行装修，且己入住，是错误的。被上诉人根本没有居住涉案房屋，在房屋产权不明的情况下更没有进行装修。警方出警记录也要求双方保持房屋原状。3.上诉人在同一天领取了上秦淮新苑沐闲苑6幢502室房屋及沐福苑7幢704室房屋。即使双方签订的买卖合同有效，上诉人按约定可以将二套房屋中的任意一套交付给被上诉人。一审法院认定两套房屋为不同时间领取，与事实不符。4.在合同约定期限，上诉人多次向被上诉人主张尾款，但被上诉人以各种理由推脱。被上诉人当时的居住地与上诉人所住的地方仅相距100米，且有上诉人的银行卡号，并通过该账号向上诉人付过款项。被上诉人谎称无法履行付款义务，却在2018年5月14日向上诉人通知要求提供账号，是在上诉人明确告知其已违约后，被上诉人采取的补救措施。被上诉人2018年5月14日向上诉人发出的通知，出卖人傅争并没有收到。5.被上诉人未按合同履行付款义务，己构成根本违约。按照双方约定应解除买卖合同，被上诉人按约承担违约责任。6.合同第五条约定待房屋安置后，双方对出卖房屋的交付、后期的产权过户等，还需签订完善的协议。一审法院无视上述约定，导致判决错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。刘娟辩称：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议书》合法有效。双方签订的《房屋买卖协议书》为双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。二、被上诉人已履行了房屋买卖付款义务。案涉房屋总价款35万元，上诉人已经支付了30万元，余款5万元，被上诉人多次找上诉人傅争，联系不到后，被上诉人找上诉人傅立国，傅立国也不愿意收取，并要求加价。此后被上诉人给两上诉人发通知，要求提供收款银行卡号，但是两上诉人收到被上诉人通知后，既未提供银行卡号，也未与被上诉人联系。被上诉人未能交付余款5万元，是因上诉人的原因造成的。该5万元已经提存到了一审法院银行账户，被上诉人已经履行了全部付款义务。三、上诉人增加购房价款，未按约向被上诉人履行房屋买卖协议的义务，上诉人存在违约行为。上诉人要求解除房屋买卖协议，是上诉人单方违约行为。上诉人对购房价款反悔，在取得房屋后，还谎称房屋没有收到，欺骗被上诉人，并多次要求被上诉人加价，导致被上诉人无法接受。本案诉讼前，上诉人从没有说过房屋不卖，也没有讲过解除买卖协议，只是要求增加购房款。因上诉人要求增加的购房款价格过高，未与被上诉人协商一致。四、被上诉人入住涉案房屋并不是非法入侵，而是被上诉人在维护其合法权益。被上诉人取得该房屋时，是新空毛坯房，无任何物品，被上诉人取得上述房屋后已装修入住。涉案房屋是被上诉人唯一一套居住房屋。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘娟向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘娟、傅争、傅立国于2016年9月12日签订的《房屋买卖协议书》有效；2.判令傅争、傅立国继续履行《房屋买卖协议书》，交付位于江宁区房屋。傅争、傅立国向一审法院反诉请求：请求判令解除刘娟、傅争、傅立国签订的《房屋买卖协议书》；协议解除后，傅争、傅立国收取9万元违约金，退还给刘娟购房款21万元。一审法院认定事实：傅争、傅立国系父子关系。2014年10月，因坐落于江宁区房屋拆迁，南京上秦淮建设发展有限公司作为拆迁人，傅立国、傅争、案外人傅涛、案外人傅运作为被拆迁人，双方签订《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》。傅争作为安置对象于2019年6月取得南京市江宁区房屋（即案涉房屋），于2019年7月取得上秦淮新苑沐福苑7栋704室房屋。2016年9月12日，傅争、傅立国（甲方）与刘娟（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲方同意将其获得的拆迁安置房中的首套（60平方米），如有储藏室和停车位，均一并出售给乙方，乙方共计支付给甲方购房款叁拾伍万元整；乙方在签订之日支付贰拾万元整，余款壹拾伍万元整在协议签订后一年半之内分批付清；因此房尚未安置，在安置前甲方不得反悔，如甲方反悔除全额退还所收取的房款外，另按该房款总额支付利息，月利率为2%；乙方也不得反悔，如乙方反悔则甲方只需返还房款总额70%，另30%作为违约金不予退还；等等”。其中，合同的甲方落款签名处，傅立国手写“傅立国只作证人”并捺印。2016年9月13日，刘娟通过其丈夫黄亮的账户，依约支付房款20万元，同日傅争、傅立国出具收条载明：今收到黄亮（刘娟）购房首付款贰拾万元整。2017年5月5日，刘娟支付房款10万元。同日傅争出具收条，载明：今收到黄亮、刘娟房屋购房款人民币拾万元整。该房款与前期已收到的首付购房款贰拾万元整，合计已收房款共计叁拾万元整，共同作为本次房屋买卖的购房款。2018年5月14日，刘娟通过邮寄方式向傅争、傅立国发送通知，要求傅争、傅立国提供银行账号，以便其支付剩余房款5万元。傅争、傅立国接收通知后，既未提供银行账号，也未联系刘娟。现刘娟已装修、居住使用案涉房屋。一审法院认为，关于傅立国是《房屋买卖协议书》的证人还是共同出卖人。一审法院认为，合同的首部虽列明傅立国与傅争均为合同甲方（出卖人），但合同的甲方落款签名处，傅立国手写“傅立国只作证人”并捺印，不仅说明其本人认可并要求确定其“证人”身份，且刘娟亦认可其“证人”身份；因此，房屋买卖合同的主体系刘娟与傅争，傅立国仅为合同的见证人。关于合同的效力，一审法院认为，刘娟与傅争签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于合同的解除，傅争、傅立国反诉称刘娟构成根本违约，其有权解除合同；刘娟坚持其系守约方，傅争、傅立国系违约方。一审法院认为，刘娟已按合同约定给付了大部分款项，剩余5万元在催告傅争、傅立国后，傅争、傅立国未予回应，刘娟因此未支付剩余房款不构成根本违约。对于傅争、傅立国要求解除合同的反诉请求一审法院不予支持。关于合同的履行，一审法院认为，傅争于2019年6月取得的案涉房屋即合同约定的“其获得的拆迁安置房中的首套（60平方米）”；剩余房款5万元，刘娟已提存至法院，房屋交付的条件已成就，刘娟要求傅争继续履行合同，交付案涉房屋的诉请，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、刘娟、傅争于2016年9月12日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、判决生效后五日内，傅争将坐落于南京市江宁区房屋交付给刘娟；三、驳回傅争、傅立国的全部诉讼请求。本诉部分案件受理费6550元，由傅争负担；反诉部分案件受理费6550元，由傅争、傅立国负担。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.2019年8月29日接处警登记表，证明双方并未履行房屋交付手续，是被上诉人单方撬锁入住，且将涉案房屋内上诉人的物品作出了不当处理，导致物品去向不明。2.拿钥匙通知单两份，证明上诉人在同一天领取了两套安置房，分别为上秦淮新苑沐闲苑6幢502室和沐福苑7栋704室。一审法院认定两套房屋是不同时间领取是错误的。被上诉人质证认为：对证据1的真实性无异议，但该证据可以证明被上诉人已经入住并装修了涉案房屋。对证据2的真实性不予认可，该通知单为上秦淮新苑分房领导小组与物业公司办理交接手续，即使两套房屋是同一天领取，根据被上诉人从拆迁部门调取的证据显示的领房顺序，案涉房屋领取在先。被上诉人向本院提交视频及照片一组，证明其进入涉案房屋时，涉案房屋是空置的，室内没有物品，符合向被上诉人方交付的条件。后被上诉人对涉案房屋进行了装修。上诉人质证认为，视频和照片的形成时间无法确定，且未完整显示现场情况。被上诉人是在诉讼过程中对涉案房屋进行了装修，上诉人对此多次报警，民警要求被上诉人保持现状，被上诉人对于扩大的损失应当承担相应的后果。二审中，本院向南京市秣陵新市镇建设发展有限公司联系人柯徐立核实上秦淮新苑沐闲苑6幢502室和沐福苑7栋704室领取时间，其向本院提供物业交付物品/钥匙清单，根据该清单，傅立国代傅争于2019年7月19日领取上秦淮新苑沐闲苑6幢502室和沐福苑7栋704室房屋钥匙。根据上诉人二审提交的拿钥匙通知单和本院调查核实的情况，本院认定傅立国代傅争于2019年7月19日领取上秦淮新苑沐闲苑6幢502室和沐福苑7栋704室房屋钥匙。一审判决查明的该部分事实存在错误，本院予以纠正。一审查明的其他事实正确，本院依法予以确认。本院认为，上诉人傅争与被上诉人刘娟签订的《房屋买卖协议书》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该《房屋买卖协议书》被上诉人刘娟须于2018年3月12日前向上诉人傅争支付购房款35万元，现被上诉人刘娟已向上诉人傅争支付购房款30万元，尚欠付5万元。关于5万元购房款未予支付的原因，上诉人称其多次要求被上诉人刘娟给付尾款5万元，但刘娟均予以拒绝，故其已经向被上诉人刘娟提出解除合同，但对其陈述，上诉人未提交证据予以证明。被上诉人刘娟称其要求将余款5万元给付上诉人，但上诉人拒绝接受，对此，被上诉人提交了其2018年5月14日通过邮寄方式向傅争、傅立国发送通知，要求傅争、傅立国提供银行账号，以便其支付剩余房款5万元。而傅争、傅立国接收通知后，既未提供银行账号，也未联系刘娟。根据双方的举证情况，本院认定，上诉人傅争拒绝领取5万元余款，被上诉人刘娟未予支付上诉人傅争5万元不构成违约，上诉人傅争据此要求解除《房屋买卖协议》、退还被上诉人房款21万元，无事实和法律依据，本院不予支持。一审审理过程中，被上诉人刘娟已经将余款5万元付至一审法院账户，被上诉人刘娟要求上诉人傅争继续履行《房屋买卖协议书》，本院予以支持。《房屋买卖协议书》约定傅争将其获得的拆迁安置房中的首套出售给被上诉人刘娟。因傅立国代傅争于2019年7月19日同日领取了涉案房屋钥匙及沐福苑7栋704室房屋钥匙，考虑到被上诉人刘娟实际占有涉案房屋，故一审法院判令上诉人傅争向被上诉人交付涉案房屋，并无不当。上诉人傅争、傅立国要求被上诉人刘娟按1000元/月赔偿其租金损失，超过其一审诉请范围，本院不予理涉。综上，上诉人傅争、傅立国的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由傅争、傅立国负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  李斐审判员  郑慧二〇二一年五月八日法官助理崔鸣书记员郭旭冬