广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终19737号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶带娣，女,汉族，1964年11月18日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：王子谋，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯伟，广东君言律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄忠薛，男，汉族，1968年6月27日出生，身份证住址广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：王新，广东宝城律师事务所律师。上诉人叶带娣与上诉人黄忠薛因房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初22057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人叶带娣的上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，依法改判为黄忠薛应按照每月20660元的标准支付房屋占有使用费直至上诉人黄忠薛将房屋恢复原状交付给上诉人叶带娣为止（占有使用费自2019年9月暂计至2020年6月止，合计为206600元）；2.撤销一审民事判决第三项，依法改判为由上诉人黄忠薛承担拆除房屋装饰装修物、恢复房屋原状所需的147567元费用；3.本案诉讼费、鉴定费由上诉人黄忠薛负担。上诉人黄忠薛的上诉请求：1.上诉人黄忠薛无需支付叶带娣房屋占有使用费52138元；2.上诉人黄忠薛无需拆除涉案租赁房屋内的装饰装修物及恢复涉案租赁房屋的原状；3.上诉人叶带娣退还2019年8月15日至2019年8月31日期间的房屋占有使用费10818元给上诉人黄忠薛；4.上诉人叶带娣承担本案全部诉讼费用。黄忠薛与叶带娣的答辩意见均同其上诉意见。上诉人叶带娣的原审诉讼请求：1.上诉人黄忠薛立即拆除其擅自改变的结构及添加的隔板、隔房及房屋装饰，将房屋恢复原状交还给上诉人叶带娣；2.在房屋未恢复原状之前，上诉人黄忠薛需按照20660元/月（人民币，下同）的租金标准向上诉人叶带娣支付占有使用费（暂时至2019年09月15日止），直至将房屋恢复原状交付给叶带娣为止；3.鉴于上诉人黄忠薛的违约行为，其应承担相应的违约责任，请求法院判令上诉人黄忠薛赔偿叶带娣50000元；4.本案诉讼费由上诉人黄忠薛承担。上诉人黄忠薛的原审反诉请求：1.确认双方当事人于2011年6月18日签订的《租赁合同书》无效；2.上诉人叶带娣向上诉人黄忠薛退还租赁押金18860元；3.上诉人叶带娣向上诉人黄忠薛退还2019年8月15日至2019年8月31日期间的房屋占有使用费10818元；4.由上诉人叶带娣承担本案全部诉讼费用。原审判决主文：一、确认叶带娣与黄忠薛于2011年6月18日所签订的《租赁合同书》无效;二、上诉人黄忠薛应支付上诉人叶带娣占有使用费52138元；三、上诉人黄忠薛须在判决生效之日起十五日内将深圳市龙岗区坂田街道五和社区和墈村五巷90号一楼腾空交还给叶带娣，迁出时应将装饰装修物拆除,因拆除造成房屋损毁的,应当恢复原状；四、上诉人叶带娣应退还黄忠薛押金18860元；五、驳回上诉人叶带娣的其他诉讼请求；六、驳回上诉人黄忠薛的其他反诉请求。以上第二、四项数额相互抵付，黄忠薛应支付给叶带娣33278元，限黄忠薛于判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉部分案件受理费1566元（叶带娣已预缴），由叶带娣负担410元，由黄忠薛负担1156元；反诉部分受理费271元（黄忠薛已预缴），由叶带娣负担172元，由黄忠薛负担99元。评估费28275元，由叶带娣负担。本案经二审审理，查明原审法院认定的事实清楚，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院认为，针对双方当事人的各项上诉请求，本院具体分析认定如下：本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力问题，涉案建筑物未取得房产证、建设工程规划许可证或按照建设工程规划许可证的规定建设，故合同标的物违反法律、行政法规的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效情形，原审法院据此认定涉案《租赁合同书》无效，符合法律规定，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方当事人签订的《租赁合同书》无效，承租方应腾退房屋，将租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除，造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原审法院判令叶带娣收取的押金18860元应当退还黄忠薛，符合法律规定，本院依法予以维持。根据法律相关规定，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。装饰装修物的处理要区分是否形成附合，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建的费用的处理没有约定的，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，上诉人叶带娣认为租赁房屋应恢复到签订合同之前的状态，上诉人叶带娣不同意利用上诉人黄忠薛的装饰装修物，要求上诉人黄忠薛将装修装饰物拆除，而上诉人黄忠薛则辩称其已按原始状态将涉案房屋返还给叶带娣，没有恢复原状的义务。本院认为，根据本案双方当事人签订的《租赁合同书》显示，“签订合同后免一个月作为装修期”，按常理足以推定上诉人黄忠薛有对涉案租赁房屋进行了装修及添附。原审法院据此判令黄忠薛应将涉案房屋装饰装修物拆除,因拆除造成房屋损毁的,应当恢复原状。在本案一审期间，一审法院依法委托深圳市南方华信财产评估有限公司进行评估，该司于2020年3月4日作出[2019]南方价鉴0228号《涉案厂房恢复原状评估鉴证报告》，确定恢复原状费用为147457元。上诉人叶带娣同意黄忠薛对涉案房屋进行装修及添附，但不同意利用上诉人黄忠薛的装饰装修物，则对于已形成附合的装饰装修物，出租方不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因此，应当由双方当事人根据导致合同无效的过错分担损失。对于上述评估报告认定的恢复原状费用147457元，双方当事人均没有提交证据证明其评估结果存在导致无效的情形，本院依法认可该评估结论。鉴于上诉人黄忠薛已将涉案房屋交还予叶带娣，且叶带娣已经将涉案装修物予以拆除，双方当事人对涉案合同无效均有同等过错，本院据此酌定由上诉人黄忠薛负担70000元恢复原状费用。关于占有使用费，《租赁合同书》中明确约定上诉人黄忠薛退房，必须提前三个月书（局）面通知上诉人叶带娣并征得其同意。上诉人黄忠薛于2019年8月15日提出终止，但因其并未将装饰装修物拆除，故黄忠薛应按双方约定的租金标准支付2019年9月1日至2019年11月15日期间的房屋占有使用费52138元（20660元×2+10818元）。上诉人黄忠薛反诉请求叶带娣退还2019年8月16日至31日期间的房屋占有使用费10818元，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人黄忠薛的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。上诉人叶带娣的上诉请求部分成立，本院依法予以支持，其余部分缺乏事实与法律依据，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未适当处理拆除装修物的费用负担问题，本院依法予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初22057号民事判决第一、二、四、六项；二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初22057号民事判决第三项为：黄忠薛向叶带娣支付恢复深圳市龙岗区坂田街道五和社区和墈村五巷90号一楼原状费用70000元；三、驳回叶带娣的其他诉讼请求；四、驳回黄忠薛全部上诉请求。本案一审本诉部分案件受理费1566元（叶带娣已预缴），由叶带娣负担410元，由黄忠薛负担1156元；反诉部分受理费271元（黄忠薛已预缴），由叶带娣负担172元，由黄忠薛负担99元。评估费28275元，由叶带娣与黄忠薛各自负担14137.5元。二审案件受理费由叶带娣负担6303元（该款已由叶带娣预缴），由黄忠薛负担1374元（该款已由黄忠薛预缴），以上合计应由黄忠薛向叶带娣支付一、二审诉讼费差额15121.5元，该款应由黄忠薛向叶带娣迳付。本判决为终审判决。审判长 彭    琛审判员 陈    凯审判员 赵  明  升二〇二一年五月十日书记员 苏精华（兼）