北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京01执异121号异议人：北京创海资产经营管理有限责任公司，住所地北京市海淀区复兴路17号公主坟环岛东北角B座7层B08。法定代表人：陈红亮，董事长。委托代理人：刘梅，北京创海资产经营管理有限责任公司员工。申请执行人：北京城建五资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区安苑东里三区十号楼510室。法定代表人：苗林庆，董事长。委托代理人：谢婧，北京天驰君泰律师事务所律师。被执行人：中房京贸房地产开发有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路产业基地办公楼420室—61。法定代表人：温旭，董事长。委托代理人：隋超，中房京贸房地产开发有限公司员工。本院在执行北京城建五资产管理有限公司（以下简称城建五资产公司）与中房京贸房地产开发有限公司（以下简称中房京贸公司）建设工程施工合同纠纷一案[执行依据：本院（2019）京01民初306号民事判决书；执行案号：（2020）京01执778号]过程中，北京创海资产经营管理有限责任公司（以下简称创海资产公司）向本院提出书面异议。本院经审查，于2020年10月23日作出（2020）京01执异254号执行裁定书，创海资产公司不服，向北京市高级人民法院申请复议。北京市高级人民法院于2020年12月30日作出（2020）京执复203号执行裁定书，裁定撤销（2020）京01执异254号执行裁定书，指令本院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查并重新作出裁定。本院依法另行组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。创海资产公司述称，请求依法撤销（2020）京01执778号协助执行通知书。事实与理由：一、法院根据（2020）京01执778号协助执行通知书所冻结的租金的执行行为，违反了法院执行查控财产权属判断规则，依法应予撤销。1.创海资产公司与中房京贸公司签订的《资产管理协议》及与中国铁路物资股份有限公司（以下简称中铁物资公司）签订的《租赁合同》，为自己的利益独立占有标的楼宇，因对标的楼宇的投资（包括装修改造升级支出1.06亿元、物业维护支出2.02亿元），而独立享有标的楼宇的租金所有权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款之规定，创海资产公司已对冻结该财产权提出异议，法院理应撤销该冻结租金的协助执行通知书，否则就违反了上述执行查控时财产权属的判断规则，依法应予撤销。2.（2020）京01执778号协助执行通知书是要求冻结中国铁路物资股份有限公司（以下简称中铁物资公司）向中房京贸公司支付的租金。而根据创海资产公司与中铁物资公司签订的《租赁合同》以及中铁物资公司租金支付凭证，均能确证涉案房产的租金收取人是创海资产公司，而非中房京贸公司。法院冻结租金权益的主体错误，也违反执行查控时财产权属的判断规则，依法应予撤销。3.法院冻结的租金，因中房京贸公司与案外人的房产权属未决诉讼而处于产权未定状态，由权属未定状态产生的租金亦属于权利未定状态，法院冻结租金的行为应予撤销。二、创海资产公司作为案外人，依据合同约定，对所冻结的租金享有实体权利，该租金是创海资产公司依据投资所享有的合法收益，具有合法性和排他性，足以排除城建五资产公司的执行，法院的执行通知应予以撤销。创海资产公司与中房京贸公司签订的《资产管理协议》，虽然是在法院查封后所签订，但创海资产公司因资产运营而占有中房京贸公司的楼宇并享受资金收益权是合法的，本案中，标的楼宇的查封仅为登记查封，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条的规定，被执行人中房京贸公司可以继续使用和收益。查封法院也允许中房京贸公司继续使用和收益。创海资产公司从中房京贸公司受让标的楼宇受益权并以资产运营为目的占有标的楼宇属合法行为。创海资产公司依据《资产管理协议》，基于自己对标的楼宇的装修改善以及物业维护的投资计3.08亿元，为优先弥补上述投资以及项目收益，有权对合法占有的标的楼宇因资产运营而产生的租金享有合法财产权。为此，创海资产公司以自己的名义与中铁物资公司签订租赁合同、收取资金亦是合法行为。根据创海资产公司与中铁物资公司2018年8月29日签订了《北京国海广场C座写字楼租赁合同》，中铁物资公司承租C座6、7、8、9、12、13、14、15、16、17层房屋用于其及下属公司办公使用，租赁面积18024.75㎡。租赁期为36个月，自2018年6月5日起至2021年6月4日止；中铁物资公司应向创海资产公司支付租金，租金每两个月一结算，每月4605323.63元，每年55263883.5元。上述租金是创海资产公司的合法财产，法院不能因中房京贸公司的工程欠款纠纷而冻结创海资产公司可合法收取的租金。三、创海资产公司是一家独立运营的资产管理公司，其与被执行人中房京贸公司仅为合作关系，城建五资产公司与中房京贸公司针对国海广场项目工程款相关争议诉讼纠纷与创海资产公司无关。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条的规定，请求依法撤销（2020）京01执778号协助执行通知书。创海资产公司另补充意见如下：一、创海资产公司依据《资产管理协议》，针对标的楼宇在经营前期投入1.06亿元进行升级装修、在合同期内进行物业维护已支出2.02亿元，为自己的利益占有中房京贸公司的财产，依合同享有标的楼宇全部的运营收益并优先支付投资支出的权利，因此创海资产公司对标的楼宇的租金收益享有实体权利，依法应排除法院的强制执行。二、法院裁定所冻结的租金来源为创海资产公司与中铁物资公司签订的《北京国海广场C座写字楼租赁合同》，其签约主体为创海资产公司，上述合同所涉资金属于创海资产公司依法投资所取得的合法收益，不属于中房京贸公司，不能由于中房京贸公司涉诉案件而侵害创海资产公司的权益，（2020）京01执778号协助执行通知书冻结租金的执行行为严重侵害了创海资产公司的合法权益，应予撤销。三、根据中房京贸公司与北京一商集团有限公司、中房京贸公司与杭州万和实业有限公司有关涉案标的项目的权属面积及位置的诸多争议案件均在审理过程中，尚未作出终审判决。中房京贸公司针对涉案标的所出租房屋权属存在争议，属于效力待定状态，不应由此侵害创海资产公司针对本案所涉不动产整体营运管理取得合法权益的权利。四、如果法院坚持驳回创海资产公司的异议，继续冻结中铁物资公司应支付给创海资产公司的租金，则创海资产公司将因欠缺资金无法继续对涉案标的楼宇进行物业维护和运营，甚至为维护自身权益不得已拆除前期因对涉案标的楼宇装修改善而作的添附，则大楼及各项设备可能陷于瘫痪不能正常运行，更将导致项目其他不特定第三人的人身及财产损失。为支持其主张，创海资产公司向本院提交证据如下：一、（2020）京01执778号执行裁定书、（2020）京01执778号协助执行通知书、（2020）京01执异254号执行裁定书、（2020）京执复203号执行裁定书。二、中房京贸公司与创海资产公司2013年4月18日签订的《资产管理协议》。三、创海资产公司项目装修合同及支出凭证、创海资产公司装修工作联系函及支付凭证。四、创海资产公司与中铁物资公司2018年8月29日签订的《北京国海广场C座写字楼租赁合同》及创海资产公司收取中铁物资公司房租凭证（节选）。五、创海资产公司与北京市汉海物业管理有限责任公司（以下简称汉海物业公司）于2014年4月29日签订的《物业服务合同》及汉海物业公司于2014年9月22日向创海资产公司出具的《付款通知单》。六、创海资产公司章程及北京市企业信用信息公示网截图。七、（2016）京民初26号民事判决书、（2016）京民初26号之一民事判决书、（2008）高民初字第58号民事判决书。城建五资产公司辩称，不同意创海资产公司提出的异议申请，法院发出的协助执行通知书符合法律规定，请求驳回异议。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，根据（XX）出第XX号国有土地使用证的记载，坐落在北京市海淀区复兴路17号公主坟环岛东北角的土地使用权人系被执行人中房京贸公司。位于北京市海淀区复兴路X号院国海广场项目由被执行人中房京贸公司开发建设。北京一商集团有限责任公司与杭州万和实业有限公司就该项目的产权归属、分配比例虽发生争议。但现仍处于诉讼解决过程中，目前可以确定的是，被执行人中房京贸公司系国海广场项目的产权人之一。根据物权法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，对被执行人中房京贸公司享有合法所有权的不动产，法院有权冻结，扣划该不动产的租金收益。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，创海资产公司与中铁物资公司签署《北京国海广场C座写字楼租赁合同》的权利来源，系中房京贸公司授权，该权利来源不合法也不真实，更不能排除法院的强制执行。城建五资产公司认为，在法院已经查封了涉案项目的情形下，被执行人中房京贸公司无权与创海资产公司签署协议，让渡涉案项目的租金收益，该种行为涉嫌规避执行和逃避债务，甚至构成拒不执行判决裁定罪。根据被执行人中房京贸公司自己出具的授权书显示，创海资产公司系中房京贸公司的关联公司。请求法院依法对该种妨害司法执行的行为，予以严厉处罚。如允许此种行为排除执行，将严重侵犯城建五资产公司的合法权益，损害生效法律文书的权威性。另外，本案件是发回重新审查的案件，创海资产公司不能既提出案外人异议，又主张执行行为异议，其异议主张和请求不能超出之前申请的范围。为支持其主张，城建五资产公司向本院提交证据如下：一、京海国用（XX）出第XX号国有土地使用证。二、创海资产公司与中铁物资公司2013年11月29日签订的《北京国海广场C座写字楼租赁合同》、中房京贸公司2013年11月29日出具的《关于出租国海广场C座写字楼的授权书》《关于我司授权创海资产公司签署租赁合同的说明》。中房京贸公司称，一、中房京贸公司并未与中铁物资公司签订任何房屋出租合同，因此法院根据（2020）京01执778号协助执行通知书所冻结的“租金”并不是中铁物资公司应向中房京贸公司支付的租金，该部分收益应属于创海资产公司。二、中房京贸公司与创海资产公司为合作关系，城建五资产公司与中房京贸公司针对国海广场项目工程款相关争议诉讼纠纷与创海资产公司无关。本院经审查查明，城建五资产公司与中房京贸公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年12月25日作出（2019）京01民初306号民事判决书，判决：“一、中房京贸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向北京城建五资产管理有限公司支付工程款本金137328365.41元；二、中房京贸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向北京城建五资产管理有限公司支付利息（以137328365.41元为基数，自2013年10月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际偿还款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由中房京贸房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。案件受理费952898元，由中房京贸房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。”后中房京贸公司不服上述判决，上诉至北京市高级人民法院，该院于2020年6月24日作出（2020）京民终84号民事判决书，判决：驳回上述，维持原判。因中房京贸公司未履行生效判决书确定的义务，城建五资产公司向本院申请强制执行，本院于2020年7月28日立案执行，执行案号为（2020）京01执778号。2020年8月25日本院执行工作人员与中铁物资公司工作人员进行谈话，谈话笔录载明，本院执行工作人员询问：“我院受理的北京城建五资产管理有限公司执行中房京贸房地产开发有限公司一案，据我院调查，你公司正在租赁被执行人中房京贸名下房产，现向你了解具体情况。”中铁物资公司工作人员答复：“我们租了六层至九层、十二层至十八层，租期到明年六月。因大楼涉诉比较多，我们的租金涉诉部分没有支付。”本院执行工作人员又问：“租金目前还有未支付的吗？到明年六月的租期是否已付清。”中铁物资公司工作人员答复：“有，我们是月付。”同日，本院向中铁物资公司送达（2020）京01执778号协助执行通知书，主要内容为：请中铁物资公司协助冻结中铁物资公司应向中房京贸公司支付的租金，冻结期限至租赁合同期满之日止，将上述租金付到我院指定账户。2020年9月6日，创海资产公司向本院提交《案外人执行异议申请书》，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，请求本院撤销（2020）京01执778号协助执行通知书。经审查，本院于2020年10月23日作出（2020）京01执异254号执行裁定书，以创海资产公司不具有案外人异议的主体资格为由，驳回了创海资产公司所提异议申请。创海资产公司不服该裁定，向北京市高级人民法院申请复议。北京市高级人民法院于2020年12月30日作出（2020）京执复203号执行裁定书，认为创海资产公司依据《资产管理协议》《北京国海广场C座写字楼租赁合同》等证据提出异议，主张本院所冻结租金应由其收取，而不属于被执行人中房京贸公司，实质系认为本院违背了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条确定的执行查控时财产权属判断规则，涉及对冻结行为合法性的判断，应当作为利害关系人执行行为异议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，裁定撤销（2020）京01执异254号执行裁定书，指令本院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查并重新作出裁定。另查，2013年4月18日，中房京贸公司与创海资产公司签订《资产管理协议》，合同约定，中房京贸公司委托创海资产公司对国海广场C座6-18层、商业裙房（1-5层）、地下室含人防（1-4层）等相关资产进行经营管理。合作期限为10年，自2013年4月18日起至2022年4月17日止。双方同意由创海资产公司以自己名义自行与第三方签订与标的楼宇有关的经营合作、房屋租赁、资产管理等合同，并有权依据合同收取相应合作收益、房屋资金、运营管理费等各项费用。合同期内运营收益全部归创海资产公司所有。创海资产公司自负盈亏，并在满足自身运营管理需要的前提下，收益用于标的楼宇安全维护、设施设备维修、绿化清洁、物业管理等各项支出。中房京贸公司同意运营收益优先支付创海资产公司针对标的楼宇所进行规划设计、装修装饰等投资支出。在协议的合作背景部分，明确标的楼宇存在权属纠纷，法院查封了中房京贸公司位于C座6-19层房屋及相应土地使用权、国海中心全部裙楼房产及国海中心地下一层至地下四层的房产对应的土地使用权。2013年11月29日，中房京贸公司向创海资产公司出具《关于出租国海广场C座写字楼的授权书》，授权书载明：中房京贸公司为国海广场C座写字楼的开发建设单位，国海广场目前已竣工并投入使用，中房京贸公司的开发建设工作现已基本完成。鉴于创海资产公司为中房京贸公司的关联单位，且创海资产公司是负责国海广场资产的日常经营管理单位，承担国海广场经营管理责任。为此，中房京贸公司特授权创海资产公司负责国海广场C座写字楼租赁事宜，创海资产公司有权与承租单位签订租赁合同并实际履行租赁合同约定的全部权利义务，中房京贸公司对此均予以承认并承担相应的法律后果。授权自盖章之日起生效至书面撤销文件到达止有效。同日，中房京贸公司向中铁物资公司出具《关于我司授权创海资产公司签署租赁合同的说明》，说明载明：中房京贸公司为国海广场C座写字楼的开发建设单位，国海广场目前已竣工并投入使用，具备对外出租条件。鉴于创海资产公司为中房京贸公司的关联公司，且为未来国海广场C座的所有权人，现中房京贸公司授权创海资产公司与中铁物资公司签署租赁合同，对于合同中创海资产公司的责任和义务，中房京贸公司自愿与创海资产公司共同承担。同日，创海资产公司与中铁物资公司签订了《北京国海广场C座写字楼租赁合同》，约定创海资产公司将国海广场C座写字楼第6、7、8、9、12、13、14、15、16、17层出租给中铁物资公司，租赁面积18024.75㎡，租赁期限为48个月，租赁期从2014年6月5日起计至2018年6月4日届满，租金为每月XXX元。2018年8月29日，创海资产公司与中铁物资公司签订了《北京国海广场C座写字楼租赁合同》，合同载明：鉴于中房京贸公司是国海广场C座的合法开发商，创海资产公司受中房京贸公司委托负责国海广场C座6-9层及12-17层共10层房屋出租及相关事宜，与中铁物资公司签订《北京国海广场C座写字楼租赁合同》，中房京贸公司已经出具了授权书，并承诺对创海资产公司在租赁合同项下的义务承担连带责任。合同约定，中铁物资公司向创海资产公司租赁北京市海淀区复兴路17号国海广场C座写字楼第6、7、8、9、12、13、14、15、16、17层共18024.75㎡用于自己及其下属公司办公使用，租赁期限为36个月，从2018年6月5日起至2021年6月4日止。再查，京海国用（2007）出第4248号国有土地使用证载明，土地使用权人：中房京贸公司，坐落：海淀区复兴路17号公主坟环岛东北角，使用权面积：22468.22㎡。又查，因涉及权属纠纷，北京市海淀区复兴路17号国海广场C座写字楼第6-18层尚未办理产权登记。本院认为，本案的争议焦点有二，一是如何认定创海资产公司所提异议的类型；二是国海广场C座写字楼出租收益归属何方。一、关于创海资产公司所提异议类型认定的问题。本案中，创海资产公司于2020年9月6日依据民事诉讼法第二百二十七条向本院提交案外人执行异议申请书，本院作出（2020）京01执异254号执行裁定书，以其不具备案外人异议主体资格为由驳回其异议申请。创海资产公司不服该裁定，向北京市高级人民法院申请复议，经审查，北京市高级人民法院作出（2020）京执复203号执行裁定书，认定该案应作为利害关系人执行行为异议，适用民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查，并撤销本院（2020）京01执异254号执行裁定书，指令本院按照民事诉讼法第二百二十五条的规定重新审查并作出裁定。本院在重新审查此案的过程中，创海资产公司主张其既以利害关系人身份提出执行行为异议，同时主张以案外人身份提出案外人异议，但依据北京市高级人民法院（2020）京执复203号执行裁定书主文的内容，在创海资产公司提出的案外人异议已被明确认定为实质系利害关系人执行行为异议的情况下，创海资产公司同时提出两种异议实质上仍是针对执行行为提出异议，因此，本院应依据民事诉讼法第二百二十五条的规定将本案作为执行行为异议予以重新审查。二、关于国海广场C座写字楼出租收益归属何方的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，北京市海淀区复兴路X号国海广场C座写字楼第6-18层尚未办理产权登记且存在权属纠纷，但京海国用（XX）出第XX号国有土地使用证载明，中房京贸公司对海淀区复兴路17号公主坟环岛东北角22468.22㎡面积的土地享有土地使用权。而且中房京贸公司与创海资产公司在2013年4月18日签订的《资产管理协议》里面明确约定，中房京贸公司委托创海资产公司对国海广场C座6-18层等相关资产进行经营管理。在中房京贸公司2013年11月29日向创海资产公司出具的《关于出租国海广场C座写字楼的授权书》和向中铁物资公司出具的《关于我司授权创海资产公司签署租赁合同的说明》中，均提到中房京贸公司为国海广场C座写字楼的开发建设单位，创海资产公司为中房京贸公司的关联单位，中房京贸公司授权创海资产公司负责国海广场C座写字楼租赁事宜。在创海资产公司与中铁物资公司2018年8月29日签订的《北京国海广场C座写字楼租赁合同》中，亦载明创海资产公司是受中房京贸公司委托负责国海广场C座6-9层及12-17层房屋的出租及相关事宜。在本院执行工作人员2020年8月25日与中铁物资公司工作人员进行的谈话中，在向中铁物资公司工作人员了解中铁物资公司是否租赁了中房京贸公司名下房产时，中铁物资公司工作人员答复承租了6-9层、12-18层。由上述事实可知，中房京贸公司与创海资产公司、中铁物资公司均认可中房京贸公司有权对国海广场C座写字楼进行管理、施加影响，创海资产公司系受中房京贸公司委托代为管理、出租国海广场C座写字楼，中铁物资公司系基于租赁关系而实际占有、使用国海广场C座6-9层及12-17层房屋，而且在创海资产公司与中铁物资公司2018年8月29日签订的《北京国海广场C座写字楼租赁合同》中，载明有创海资产公司是受中房京贸公司委托负责国海广场C座6-9层及12-17层房屋的出租及相关事宜的内容，该合同可以视为创海资产公司书面认可中铁物资公司承租的国海广场C座写字楼相应楼层的权益人应为中房京贸公司。此外，中房京贸公司与创海资产公司之间签订的《资产管理协议》，系二者之间签订的内部协议，依据合同效力的相对性，仅在中房京贸公司与创海资产公司之间发生法律效力，在城建五资产公司与中房京贸公司建设工程施工合同纠纷一案已进入执行程序的情况下，创海资产公司依据《资产管理协议》而享有的收取国海广场C座写字楼租金收益的权利不能对抗法院的强制执行行为，创海资产公司提出的其在管理过程中支付了相应的运营费用并有权依据《资产管理协议》取得合同期内的全部运营收益的主张不能对抗法院冻结权益人中房京贸公司收取因委托创海资产公司代为出租国海广场C座写字楼而产生的相应出租收益的行为。因此，本院向中铁物资公司发出（2020）京01执778号协助执行通知书请求协助冻结中铁物资公司应向中房京贸公司支付的租金符合法律规定，并无不当。综上，创海资产公司在本案中提出的异议实质为执行行为异议，本院应依据民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。在中房京贸公司与创海资产公司、中铁物资公司均认可中房京贸公司有权对国海广场C座写字楼进行管理、施加影响，且创海资产公司在其与中铁物资公司2018年8月29日签订的《北京国海广场C座写字楼租赁合同》中认可中房京贸公司为中铁物资公司承租的国海广场C座写字楼相应楼层权益人的情形下，本院向中铁物资公司发出（2020）京01执778号协助执行通知请求协助冻结中铁物资公司应向中房京贸公司支付的租金并无不当。因此，对创海资产公司提出的撤销（2020）京01执778号协助执行通知书的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，裁定如下：驳回北京创海资产经营管理有限责任公司所提异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提交副本，向北京市高级人民法院申请复议。审 判 长 王晓巍审 判 员 白晓飞审 判 员 闫 帮二〇二一年五月二十日法官助理 徐梓程书 记 员 崔利峰