广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初31291号原告：中国农业银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市海珠区广州大道南899号首层、2层。负责人：黎敏，行长。委托诉讼代理人：马泽婵，广东君和政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅妹，广东君和政通律师事务所律师。被告：郑颖，女，1980年10月5日出生，汉族，住所地广州市荔湾区，原告中国农业银行股份有限公司广州海珠支行与被告郑颖金融借款合同纠纷一案，本院于2020年12月9日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由独任审判员公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李雅妹到庭参加了诉讼。被告郑颖下落不明，经本院依法公告期限届满没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司广州海珠支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号44020120190154490）；2.被告立即偿还原告借款本金2496750.52元及至全部清偿之日止的利息、罚息、复利（截止至2021年4月20日，利息为109468.55元，罚息为1392.67元，复利为3878.79元，利息、罚息、复利按5年期LPR加59基点上浮50%计算）；3.原告对被告所有的位于广州市天河区燕都路52号306房的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年7月26日原告与被告签订购房借款合同，约定，借款金额252万元，用于购买广州市天河区燕都路52号306房，借款期限28年，以所购买的房屋提供抵押担保等。原告于2019年9月向被告发放了贷款252万元，被告自2020年5月开始出现逾期还款，经原告多次催收仍未还款。被告郑颖没有提出答辩意见。经审理查明，2019年7月26日原告作为贷款人与被告作为借款人和抵押人共同签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号为44020120190154490）。该合同约定，借款人所购买房屋为广州市天河区燕都路52号306房；贷款金额252万元，贷款期限28年，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或一年期LPR）调整后的次年1月1日起调整；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或一年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或一年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整；贷款人有权决定在本合同约定的借款执行利率基础上为本合同项下借款确定相比约定更低的执行利率，贷款人有权根据情况确定或调整该更低的执行利率执行期间，亦有权调整或取消该更低的执行利率；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期限内产生的应付未付利息在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人选择等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同项下的抵押物为借款人所购买的房屋，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等债权人为实现债权和抵押权的费用等；借款人未按约定按期足额偿还借款的，构成违约，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；等。合同签订后，原告于2019年9月25日向被告发放了贷款252万元，借款凭证上记载，到期日2047年9月24日，执行利率5.39%，逾期利率8.085%，每月还款日25号等。2019年8月28日广州市国土资源和规划委员会对广州市天河区燕都路52号306房出具了不动产登记证明，登记抵押权利人为本案原告，抵押权义务人为本案被告。被告收到贷款后初期尚能按约定向原告还本付息，从2020年5月开始被告一直没有按约定偿还贷款本息。经原告多次催收仍未果，原告遂提起本案诉讼。截至2021年4月20日被告尚欠原告借款本金2496750.52元（其中逾期本金37614.75元），正常利息109468.55元，罚息1392.67元，复利3878.79元（利息合计114740.01元）。本案审理过程中，原告称，从2019年8月20日起中国人民银行取消了同期贷款利率，授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，本案借款合同中将基准贷款利率转换为LPR后为年利率5.24%。原告向本院申请了财产保全，本院依法采取了保全措施，查封了被告名下位于广州市天河区燕都路52号306房的房屋产权。本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》是双方真实的意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告向被告发放贷款252万元后，被告有义务按约定分期向原告偿还借款本息。现被告自2020年5月开始拖欠借款本息没有按时偿还，构成违约，根据贷款合同约定原告有权提前收回已发放贷款，因此现原告起诉要求解除贷款合同，被告偿还尚欠的贷款本息，合法有据，本院予以支持。被告应向原告偿还尚欠借款本金2496750.52元及截至2021年4月20日的利息、罚息、复利合计114740.01元，之后的利息、罚息、复利由被告按原告主张的较低的利率即年利率5.24%计付给原告，即从自2021年4月21日起至实际还清之日止以未到期本金2459135.77元（2496750.52元-37614.75元）为基数按年利率5.24%计算利息和以逾期本息为基数按年利率7.86%（5.24%×150%）计算罚息、复利给原告。被告以其所购买的房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记，原告的抵押权依法成立。现原告要求以被告提供的抵押房屋的处置价款优先受偿，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司广州海珠支行与被告郑颖签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告郑颖在本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司广州海珠支行偿还借款本金2496750.52元及暂计至2021年4月20日利息、罚息、复利共计114740.01元，并从自2021年4月21日起至实际还清之日止以未到期本金2459135.77元为基数按年利率5.24%计算利息和以逾期本息为基数按年利率7.86%计算罚息、复利给原告；三、如被告郑颖未按时履行本判决主文第二项所确定的债务，原告中国农业银行股份有限公司广州海珠支行有权以广州市天河区燕都路52号306房拍卖、变卖的价款优先受偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州海珠支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费32224元（其中受理费27224元，保全申请费5000元），由被告郑颖负担。被告郑颖在本判决生效之日起10日内将应负担的诉讼费32224元直接缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  许丽群二〇二一年五月三十一日书记员  程琛琦周彦丞