北京市大兴区人民法院执 行 裁 定 书(2021)京0115执异192号案外人：常彬，女，1977年4月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张大鹏，北京市华城律师事务所律师。申请执行人：北京全联职信科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街1号15层1507-428。法定代表人：刘佳，执行董事。委托诉讼代理人：胡靖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：殷锡迷，北京海润天睿律师事务所律师。被执行人：贾齐，男，1976年12月18日出生，汉族，住北京市丰台区。被执行人：北京天拓汇信息科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海三路109号院21号楼4层401。法定代表人：史运银。北京全联职信科技有限公司（以下简称全联公司）与贾齐、北京天拓汇信息科技有限公司（以下简称天拓汇公司）委托合同纠纷一案，诉讼过程中，本院保全查封贾齐名下位于北京市丰台区XXX房屋（以下简称涉案房屋）。执行过程中，案外人常彬对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人常彬称，常彬的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议和复议规定）第二十八条规定的四个构成要件，常彬的权利应当阻却本案执行，理由如下：第一，常彬早在2016年11月21日便与涉案房屋的原所有人贾齐和吴丽琼签订了《房屋买卖合同》并购买了涉案房屋。因此符合该规定中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之情形。第二，常彬购买涉案房屋后，在使用一段时间后便通过北京链家房地产经纪有限公司进行了对外出租，租金也一直由常彬收取。因此符合上述中“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之情形。第三，因在《房屋买卖合同》签订前，贾齐曾向常彬多次借款，故贾齐和常彬又在2016年11月21日当日签订了以相应借款金额冲抵全部购房款的协议，因此常彬已支付了全部购房款，符合上述规定中“已支付全部价款”之情形。第四，涉案房屋未过户是由于贾齐一直不配合办理过户登记，常彬作为涉案房屋的所有人，虽然实际占有且手续齐全，但是无法单方办理过户登记，因此未办理过户非因常彬原因所致。因此符合上述规定中“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形。综上所述，作为涉案房屋的买受人，常彬符合异议和复议规定第二十八条之全部情形，恳请贵院支持常彬的全部请求。综上，请求法院中止对涉案房屋采取的保全、查封或执行。申请执行人全联公司称，不同意案外人常彬的异议请求。第一，常彬称“常彬与贾齐在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，但其提供的房屋买卖合同存在明显瑕疵，不能判定其真实性和签订时间。1.《案外人执行异议申请书》《房屋买卖合同》与《借款协议》载明的房屋地址不一致，《案外人执行异议申请书》《房屋买卖合同》中表述和记载涉案房屋的地址为北京市丰台区XXX室；而《借款协议》中用于抵债的房屋地址为北京市丰台区XXX室。根据前述情况，现无法证明常彬所谓的用于抵债的房屋即涉案房屋。2.常彬提供的《房屋买卖合同》的内容过于简陋，不符合一般理性人签订《房屋买卖合同》的基本规律，违背常理，存在为符合异议和复议规定第二十八条的规定而倒签的可能，全联公司不认可该《房屋买卖合同》的真实性。如常彬想证明相应主张，或由常彬到庭接受质证，或由有关机构对该《房屋买卖合同》签字时间的真实性进行鉴定。综上，“常彬与贾齐在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的说法没有足够的证据证明，不符合异议和复议规定第二十八条第一项的规定。第二，常彬在人民法院查封之前未合法占有该不动产，不符合异议和复议规定第二十八条第二项的规定。根据常彬提供的《房屋租赁合同》，及常彬代理律师在法院审查过程中的发言，涉案房屋是由贾齐提出出租的主张并签订《房屋租赁合同》，但《房屋租赁合同》中未有任何关于“常彬”的字样，且常彬常年在国外生活，因此，常彬既未直接占有也未间接占有涉案房屋。根据常彬提供的承租人杜超凡名下招商银行卡交易明细表，杜超凡向常彬转入的款项与《房屋租赁合同》第四条约定的租金金额不符，差额为500元至8960元不等。常彬亦未提供证据证明，贾齐或常彬曾要求杜超凡将租金转给常彬。现有证据只能证明杜超凡向给常彬转入了款项，而无法证明所转款项即是房屋租金。因此，前述款项不能认定为杜超凡因承租涉案房屋而向常彬支付的租金。综上，常彬并非涉案房屋的所有权人，也未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，不符合异议和复议规定第二十八条第二项的规定。第三，常彬未支付全部价款，不符合异议和复议规定第二十八条第三项的规定。根据常彬提供的《借款协议》和贾齐名下银行卡交易明细表，《借款协议》系贾齐与常彬于2016年11月21日签订，并非借款前签订，且借款时间远早于所谓的合同签订时间，不符合大额资金借款的常理。其中2014年5月8日，常彬曾向贾齐转入100万元，备注为“还款”；2015年12月18日，常彬向贾齐分两次转入78万元、72万元，对手信息为“零售常彬”。从银行卡交易明细来看，贾齐与常彬因各种不同的名目，存在大量的资金往来，常彬极有可能是贾齐公司的财务或业务人员。其二人存在抽取部分资金往来，捏造800万借款事实的可能。因此，《借款协议》中约定，贾齐以涉案房屋550万的房款抵偿上述债务的真实性无法证明。全联公司不认可常彬主张其已支付全部价款的事实。综上，贾齐与常彬存在大量的不同名目的资金往来，无法证明该资金往来为常彬向贾齐出借的800万元借款，进而以涉案房屋抵债的真实性无法确定，不符合异议和复议规定第二十八条第三项的规定。第四，常彬未证明系因贾齐、吴丽琼原因（非常彬原因）而导致未办理过户登记，前述情况不符合异议和复议规定第二十八条第四项的规定。常彬在《案外人执行异议申请书》中主张，因贾齐、吴丽琼不配合办理涉案房屋的过户登记，致使常彬无法办理过户登记。但对于前述主张，常彬并未提出相应的证据证明其真实性。综上，全联公司不认可常彬提出的“非因常彬原因未办理过户登记”的主张，常彬提出的异议申请不符合异议和复议规定第二十八条第四项的规定。综上所述，常彬的异议请求没有事实和法律根据，依法应予驳回。被执行人天拓汇公司、贾齐未到庭，亦未提交书面意见。本院查明：全联公司与天拓汇公司、贾齐委托合同纠纷一案，本院作出（2019）京0115民初27421号民事判决，主要内容为：天拓汇公司向全联公司支付5000000元，贾齐对天拓汇公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任。天拓汇不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）。二中院作出（2020）京02民终5899号民事判决，驳回上诉，维持原判。诉讼过程中，本院依据全联公司的申请，于2020年7月3日保全查封贾齐名下涉案房屋。判决生效后，全联公司向本院申请强制执行，本院予以立案执行。审查过程中，常彬提交了以下证据：1.卖方（甲方）贾齐、吴丽琼与买方（乙方）常彬就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，合同载明的签订日期为2016年11月21日，约定涉案房屋的交易价格为550万元。2.甲方贾齐与乙方常彬签订的《借款协议》，协议载明的签订日期为2016年11月21日，约定：甲乙双方就甲方欠乙方800万元借款还款事宜达成以下协议：（一）甲方同意将欠乙方550万元借款作为（乙方）购买涉案房屋的购房款；……。3.贾齐银行账户流水，用以证明贾齐关于其曾向常彬借款800万元的主张。4.房屋出租方（甲方）贾齐、房屋承租方（乙方）杜超凡及居间人（丙方）北京链家房地产经纪有限公司就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》，合同载明的签订日期为2018年12月27日，约定租金标准为每月7500元，每半年支付一次。5.杜超凡银行账户交易明细，显示杜超凡曾多次向常彬转款，用以证明常彬关于其作为合法占有人收取承租人租金的主张。本院认为，本案争议的焦点为常彬是否对涉案房屋享有物权期待权并足以排除强制执行。本案中，依据常彬与贾齐签订的《房屋买卖合同》及《借款协议》内容可确认，涉案房屋为贾齐抵顶其对常彬的债务，而非常彬买卖之标的物。故常彬与贾齐签订的《房屋买卖合同》应认定名为房屋买卖合同实为以物抵债协议。以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此与异议和复议规定第二十八条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的买受人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故常彬依据签订的《房屋买卖合同》《借款协议》而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化的属性。综上所述，常彬对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人常彬的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  程 立人民陪审员  刘香连人民陪审员  焦东霞二〇二一年五月十九日书 记 员  熊诗岚