北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初12214号原告（反诉被告）：北京凯恒房地产有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同2号1幢-1层2-112室。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：李毅，女，1979年10月7日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：戴月，北京市环球律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京萄最生活酒业有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同2号1幢1层10107。法定代表人：樊晓桃，经理。委托诉讼代理人：吕丛剑，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳宇，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。被告：熊兴和，男，1977年4月8日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司（以下简称凯恒公司）与被告（反诉原告）北京萄最生活酒业有限公司（以下简称萄最公司）、被告熊兴和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》以及北京市高级人民法院《关于在民事诉讼程序中扩大独任制适用范围的实施细则（试行）》的规定，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凯恒公司的托诉讼代理人李毅、戴月，被告（反诉原告）萄最公司的委托诉讼代理人吕丛剑、李佳宇到庭参加了诉讼，被告熊兴和经本院依法传唤，未到庭应诉，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）凯恒公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与萄最公司就北京市东城区南竹杆胡同2号银河SOHOA座X室签订的《银河SOHO店铺租赁合同》及《补充协议》于2020年6月13日解除；2、要求二被告向原告支付自2020年3月1日至2020年6月13日期间的租金97911.59元；3、要求二被告支付自2020年6月14之日至2021年2月24日期间的房屋占用费238869.84元；4、要求二被告支付违约导致的违约金77910.9元；5、要求二被告支付迟延给付租金的滞纳金，按照日千分之三的标准，以各期应付租金为基数，自2020年2月26日起按各期应付款日期起算，计算至实际给付之日；6、要求二被告向原告支付迟延办理房屋交付手续违约金，以保证金77910.9元为基数，按日千分之三的标准，自2020年6月13日计算至实际腾退之日；7、要求二被告向原告支付装修复原费90618.1元。8、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告熊兴和于2017年12月28日签订《银河SOHO店铺租赁合同》，约定熊兴和承租原告北京市东城区南竹杆胡同2号银河SOHOA座X室（以下简称涉案房屋），后原告与二被告签订补充协议，将涉案房屋承租人变更为萄最公司。萄最公司承租涉案房屋用于酒品展示和销售。涉案合同约定租赁期限自2018年1月8日至2023年1月7日。合同对租金标准、支付方式，违约责任等作出明确规定。萄最公司交纳租金至2020年2月29日，后经原告多次催缴，萄最公司至今未支付。2020年6月10日，原告向萄最公司发送终止函，通知其租赁合同于2020年6月13日解除。当时萄最公司并未营业。此后原告多次与萄最公司沟通，但萄最公司不同意支付租金亦不同意腾退房屋，诉讼中，原告为减少损失，在与被告协商后，于2021年2月25日自行将被告物品搬至库房存放。为维护原告合法权益，故成此诉。被告（反诉原告）萄最公司辩称：原告工作人员于2020年6月10日在微信群中发送了终止函，同意涉案合同及补充协议于2020年6月13日解除。被告承租涉案房屋用于销售食品，租金交纳至2020年2月29日，物业费交纳至2020年3月31日。受疫情管控措施影响，被告自2020年1月底一直未营业，财务状况处于入不敷出状态，被告并非恶意拖欠租金，故同意支付一部分租金，请求法院予以减免。被告受疫情影响拖欠租金，不存在违约行为，不同意支付违约金及滞纳金。原告于2020年6月15日将涉案房屋上锁，禁止被告取走房屋内物品，原告确实与被告协商过将被告物品搬出涉案房屋一事，但被告不同意搬出，并告知原告可以自行搬出，原告具体哪天搬出的被告不清楚。不同意支付房屋占有使用费及迟延办理房屋交付手续的违约金。涉案房屋系从熊兴和处转让而来，被告进行了哪些装修无法核实了，不同意支付装修复原费。另，因原告单方解除合同并将涉案房屋上锁禁止被告搬出物品，导致被告物品污染、损坏、变质、丢失，故被告提出反诉：1、要求原告赔偿萄最公司物品损失1110984元；2、要求原告退还房租保证金77910.9元、物业费保证金18296.1元、剩余电费1628.4元；3、要求原告减免被告三个月房租85701.99元及物业费18296.1元。针对被告（反诉原告）萄最公司的反诉请求，原告（反诉被告）凯恒公司辩称：根据合同约定，原告有权收回房屋，萄最公司滞留在涉案房屋内的物品应视为放弃，且萄最公司将屋内售卖的红酒全部滞留于房屋内拒不搬离属于恶意索赔，萄最公司并没有证据证明物品损失情况，即使有损失，也是萄最公司自身原因导致，不同意赔偿萄最公司物品损失。物业费保证金及电费并非向原告交纳，不应由原告退还物业费保证金及电费，亦不应由原告减免物业费。按照合同约定，被告违约房租保证金不予退还，故不同意退还房租保证金。原告亦为民营企业，减免租金并非法定或约定义务，不同意减免租金。被告熊兴和未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于北京东城区南竹杆胡同2号1幢房屋系原告所有。2017年12月12日，原告（出租方、甲方）与被告熊兴和（承租方、乙方）签订《银河SOHO店铺租赁合同》，约定甲方同意将坐落于北京市东城区南竹杆胡同2号银河SOHOA座X室出租给乙方。店铺租赁面积203.29平方米，甲方已向乙方出示该店铺的《房屋所有权证》。乙方应仅以萄最生活酒窖的商号经营萄最生活的品牌，且仅将该店铺用于下列经营活动：红酒售卖等。乙方在签署本合同之前已至现场详细视察过该店铺，乙方已充分了解本合同附件四所列之该店铺现状（包括但不限于该店铺现有装修及设施状况）并对该店铺现状表示满意和接受。租赁期限自2018年1月8日至2023年1月7日。第一、第二个租赁年度（2018年1月8日至2020年1月7日）的日租金为4元/日/平方米，增值税为0.2元/日/平方米，月租金为24733.62元，增值税为1236.68元；第三、第四个租赁年度（2020年1月8日至2022年1月7日）的日租金为4.4元/日/平方米，增值税为0.22元/日/平方米，月租金为27206.98元，增值税为1360.35元……乙方应在每个公历月第25日或之前支付下一个公历月的租金及增值税、管理费及增值税。若乙方迟延支付合同项下任何应付款项及增值税，应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。保证金指为保证乙方完成及充分履行其于合同项下义务之目的而应向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应向甲方支付租金保证金77910.9元，向管理公司支付管理费保证金18296.1元。若乙方不履行其于合同项下任何义务的，甲方及/或管理公司有权扣除乙方保证金，以弥补甲方及/或管理公司因乙方违约而蒙受的损失。合同期满或提前解除，乙方未发生合同约定的违约事件，已履行复原义务并返还该店铺并付清所有款项及增值税，完成合同项下乙方应履行的全部其他义务（包括但不限于退还保证金收据），甲方及/或管理公司应在前述条件全部满足之日起30个工作日内将保证金无息退还乙方。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应于合同期满或提前解除日17:00点前完全履行其将该店铺恢复至合同附件四所列交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务（简称复原义务），并将该店铺返还甲方。返还时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方结清全部款项，并将钥匙返还甲方。若乙方未全面、充分履行复原义务，乙方支付的保证金不予退还，甲方可选择代为履行复原义务，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失。乙方未按照上述约定履行店铺返还手续的，甲方有权立即通知管理公司停止向该店铺提供公用事业服务（包括但不限于水、电、供暖、煤气、电讯及电话）及其他物业管理服务。甲方亦有权阻止乙方转移、隐匿其财产及擅自撤离等行为并依据以下方式收回该店铺：甲方有权在租期届满日或提前解除日或其后的任何时间进入并收回该店铺，乙方届时放置于该店铺内的一切物品将视为放弃物（以下简称“乙方遗弃物”），甲方有权自由处置。（包括但不限于以甲方自行录像拍照、公证或邀请第三方见证的方式将乙方遗弃物转移至其他地点存放、出售或转让）、向乙方就乙方遗弃物收取仓储费用、及将乙方遗弃物处置所得用于偿付乙方应付之款项（包括但不限于甲方为处置乙方遗弃物而产生的一切费用）。届时甲方有权选择保留该店铺内的乙方遗弃物，而甲方无须为此给予乙方任何补偿。乙方亦不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方遗弃物。自合同解除日起至乙方办妥交接手续之日止，乙方应以合同解除日前一日所适用的租金标准为基数，向甲方双倍支付延迟返还期间该店铺的占用费及其增值税。乙方单次拖欠租金及/或其增值税超过15个工作日或累计拖欠本合同项下任何一项应付款项及/或其增值税超过60个工作日，甲方可单方解除合同提前收回涉案房屋，且乙方已支付的保证金不予退还，并应向甲方支付相当于保证金金额的违约金。乙方迟延办理店铺交付手续，每迟延一日应按保证金金额0.3%的标准向甲方承担违约责任。甲方向乙方发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。依据该合同发出的通知、单据等均应采用书面形式，并用挂号或快递方式发至合同所示的联系地址，投递后的第三个工作日即视为送达。2018年6月12日，原告（出租方）与熊兴和（转让方）、萄最公司（受让方）签订补充协议，约定转让方及受让方向出租方申请将租赁合同的承租方由转让方变更为受让方。自签署日起，转让方将其在租赁合同项下的全部权利义务整体转让给受让方，转让方应当就受让方履行租赁合同向出租方承担连带保证责任。转让方应于签署日后5个工作日内将租赁合同项下的保证金收据交予受让方，受让方应凭原保证金收据至出租方及管理公司处分别换取新的保证金收据。租赁合同终止或解除时，出租方应依租赁合同约定并凭受让方交还的新保证金收据将应退还的租赁保证金及其他费用退还给受让方。转让方与受让方涉及上述款项的结算自行处理。合同履行期间，原告向被告交付了涉诉房屋，被告依约向原告交纳了租金保证金77910.9元，向北京搜厚物业管理有限公司交纳物业费保证金18296.1元。租金交纳至2020年2月29日，此后租金未再交纳。期间，原告多次催缴租金，2020年6月10日，原告向被告在补充协议中载明的地址邮寄送达《终止函》，并通过微信方式发送予被告工作人员，并将《终止函》张贴于涉案房屋门上，终止函载明因被告拖欠租金、管理费及其他费用，租赁合同于2020年6月13日终止。被告应自终止日起3个工作日内一次性付清欠付费用，并于合同终止日当日下午五时之前按照租赁合同约定返还房屋。上述快递于2020年6月12日由他人代收，被告表示他人代收证明并非被告签收。原告表示其张贴终止函时，被告并未营业。被告表示其承租房屋用于经营食品销售、红酒销售及餐饮。2020年初，受疫情影响，萄最公司无法正常营业，自2020年1月底就关门了，此后再未经营。期间有工作人员去查看过货物，但无人值班。对于物品损失一节，双方均表示2020年7月1日对涉案房屋内物品进行了盘点，双方签署物品交接单及盘点表，屋内物品就是上述物品。诉讼中，本院询问为减少损失，双方是否同意对屋内物品进行清点并交接涉案房屋，双方于2020年11月6日进行了物品清点，并在2020年7月1日的盘点表基础上进行核对制作物品盘点清单。对于该清单，原告表示盘点表格是被告填制的，物业公司只是配合原告进行盘点，屋内物品繁多，部分物品盘点数据存在不准确情况，物业工作人员签字时未进行一一核实。2020年12月9日双方再次清点物品，并自行进行了交接，萄最公司将部分物品取走，对于红酒、日常设备等物品萄最公司认为存在争议，不同意取走，双方再次制作了物品清单。对于该清单，萄最公司表示除原告清单上的物品外，酒类还包括“菲斯特七世干白小酒”12瓶、“君顶东方高级干红2008”24瓶未搬走，食品没有拿走，部分易碎物品因当时没有箱子也没有拿走。原告表示食品已经变质，原告自行处理了，其他物品因核对物品时，虽然物业公司人员全程陪同被告清点，但未实际参与清点，且被告未提交所称损坏物品遗留房间时的状态证明，其损失不应由原告承担。2021年1月15日，原告通过微信与被告代理人协商为及时减损，将被告物品先搬至原告库房存放，被告最终回复原告不同意搬走，由原告自行腾退。2021年2月25日，原告自行将被告物品搬离另行存放，将涉案房屋收回，并于2021年4月5日另行出租。原告表示被告物品应及时搬走。另，诉讼中，萄最公司申请对涉案房屋内萄最公司物品的状态、质量、数量进行鉴定，因萄最公司的申请不符合鉴定要求，无法进行鉴定，且经萄最公司自行查找，亦未找到可以就其申请进行鉴定的鉴定机构，故对于萄最公司的鉴定申请，本院未予准许。萄最公司为证明其主张，提交1、2018年10月19日熊兴和与案外人李欣新签订的《资产转让协议》及资产明细，购物收据、网购订单截图，2018年11月1日签署的购买酒品的《销售合同》，以证明萄最公司对屋内物品享有合法所有权及被污损、丢失物品价值。原告对上述证据的真实性及关联性不予认可。2、萄最公司法定代表人樊晓桃与周伟来、李欣新的转账记录截图，未显示交易内容，萄最公司表示系其购买海鲜及虫草的付款记录。原告不予认可。3、北京哈尼人商贸有限公司出具的绿印散茶说明，显示李欣新于2004年购买绿印散茶5斤，金额25万元，现估价为10万元1斤。原告对其真实性及证明目的均不予认可。4、葡萄酒国家标准文件、中国气象局网页截图、《食品安全国家标准预包装食品标签通则》，证明葡萄酒的贮存环境要求，葡萄酒无保质期，品质仅与贮存条件有关，涉案房屋内的葡萄酒在夏季高温贮存环境中已变质、不具备销售条件，被告应予赔偿。原告对其证明目的不予认可，表示被告所有物品原告均未动过，且涉案房屋有地下室空间，地下空间的温度与室外温度不同。5、涉案房屋照片，证明原告锁门期间，涉案房屋内卫生环境被破坏，物品餐具等被污染。原告对其真实性认可，证明目的不予认可。6、工程人员送电视频，证明原告锁门期间断电，破坏了物品存储条件。原告对其真实性认可，但表示不是一直断电，偶有断电情况发生。关于原告锁门情况，萄最公司表示原告于2020年6月15日已经将涉案房屋上锁，禁止萄最公司取走任何物品。萄最公司提交原告与萄最公司工作人员微信聊天记录，显示2020年6月15日，原告表示因萄最公司欠费，现已锁门，希望被告与原告协商。2020年6月23日，原告再次表示因萄最公司拖欠租金等费用，决定于2020年6月23日16时正式收回涉案房屋，并从原告系统中操作正式解约。请萄最公司搬走宠物及“卤水”（仅限于此）。2020年7月13日微信记录显示，原告称原告于当日正式收回房屋，清理户内物品。原告对其真实性认可，但对证明目的不予认可，表示2020年7月1日盘点后原告将涉案房屋上锁，屋内物品未动过。且被告从未向原告主动提出过腾退事宜，原告催告萄最公司，萄最公司也拒不腾退。诉讼中原告要求萄最公司将物品搬离，萄最公司亦不同意搬离。萄最公司另提交食品经营许可证，证明被告具有食品经营资质，受疫情影响，未营业。原告对其真实性认可，证明目的不认可，表示根据该证显示经营项目仅为预包装食品销售。关于装修一节，原告提交1、2018年3月14日涉案房屋的《装修申请表》，显示申请装修项目为墙面装修批腻子，地面装饰地砖木地板，房间隔断为石膏板、轻体砖，天花装饰为石膏板，同时对空调、弱电强电设施、天然气、厨具、消防设施、排烟设施、给排水设施等进行改造。2、2018年2月20日签订的《萄最酒窖会所装修施工合同》，发包人为熊兴和。3、施工许可证。经质证，萄最公司对其真实性认可，证明目的不予认可。并称熊兴和承租时及萄最公司承租后均进行了装修，无法区分。原告提交北京丽港建筑装饰工程有限公司开具的《还原改造工程工程量清单》，显示涉案房屋还原改造工程费为90618.1元，上述费用原告尚未支付。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告熊兴和经本院依法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与萄最公司之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。根据已查明事实，原告于2020年6月10日通过微信向萄最公司工作人员送达解除通知，并向萄最公司在补充合同中所载地址送达书面解除通知书，载明涉案合同于2020年6月13日解除。现原告要求确认涉案合同于2020年6月13日解除，萄最公司亦同意确认合同于该日解除，本院不持异议。合同解除前，被告拖欠的租金应予支付。被告租金交纳至2020年2月29日，此后租金未交纳。故原告要求萄最公司支付自2020年3月1日至2020年6月13日期间租金的诉讼请求，本院予以支持。涉案合同约定熊兴和应当就萄最公司履行租赁合同向原告承担连带保证责任。故原告要求熊兴和共同支付上述租金的诉讼请求，本院予以支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。鉴于萄最公司承租涉案房屋用于经营，其营业收入确受疫情影响有所减少，被告自称其于2020年1月末之后一直未营业，原告亦表示其张贴终止函时被告未营业，故对于被告主张减免租金的反诉请求，本院予以支持。关于减免租金的数额，本院将按照公平原则依法予以酌定，并在原告主张的应支付租金中直接予以扣减。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持，故对于原告主张的违约金及滞纳金本院不予支持。合同解除后，萄最公司交纳的租金保证金应予退还，故萄最公司要求原告退还租金保证金的反诉请求，本院予以支持。另鉴于萄最公司主张的物业费保证金和剩余电费并非向原告交纳，故萄最公司要求原告退还物业费保证金和剩余电费，并要求原告免除部分物业费的的反诉请求，本院不予支持。关于原告主张的房屋占有使用费一节，根据原告工作人员向萄最公司发送的微信聊天记录显示，2020年6月15日，原告工作人员表示因萄最公司欠费，现已锁门。原告虽不认可，表示系于2020年7月1日锁门，但未提交证据予以佐证，应当承担不利后果。本院认定，原告于2020年6月15日将涉案房屋上锁。原告于2021年2月25日自行将萄最公司物品搬至他处存放。上述期间萄最公司未能实际使用涉案房屋，原告虽其于诉讼中表示要求萄最公司腾退涉案房屋，双方可先行进行交接，但被告对涉案房屋内被告物品损失提出反诉，并表示基于证据保全需要，不同意搬离物品，被告的上述抗辩亦属合理，故上述期间，被告未能腾退涉案房屋，并不存在过错，原告要求其支付上述期间房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。2020年6月14日的房屋占用费，萄最公司应予支付。熊兴和应对上述支付房屋占用费义务承担连带责任。鉴于涉案合同解除并非因被告欠付租金违约所致，故合同解除后被告占用房屋期间的使用费标准应参照租金标准为宜。关于原告要求被告支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金一节，鉴于原告于2021年2月25日收回房屋之前，已自行锁闭涉案房屋房门，原告以被告迟延办理房屋交付手续为由要求被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。关于装修复原费一项，鉴于涉案房屋尚未恢复原状，上述费用是否实际发生亦不确定，故原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，本院不予支持。关于萄最公司要求原告赔偿物品损失的反诉请求，根据现有证据无法证明萄最公司主张物品的价值及是否损坏、物品损坏与原告之间的因果关系，萄最公司应承担不利后果。故萄最公司此项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司与被告（反诉原告）北京萄最生活酒业有限公司就北京市东城区南竹杆胡同2号银河SOHOA座X室签订的《银河SOHO店铺租赁合同》及《补充协议》于2020年6月13日解除；二、被告（反诉原告）北京萄最生活酒业有限公司、被告熊兴和于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司支付2020年3月1日至2020年6月13日期间的租金55060.6元；三、被告（反诉原告）北京萄最生活酒业有限公司、被告熊兴和于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司支付2020年6月14日的房屋占有使用费939.2元；四、原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）北京萄最生活酒业有限公司房租保证金77910.9元；五、驳回原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京萄最生活酒业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5296元，由原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司负担4183元（已交纳），由被告（反诉原告）北京萄最生活酒业有限公司负担1113元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费8308元，被告（反诉原告）北京萄最生活酒业有限公司负担7815元（已交纳），由原告（反诉被告）北京凯恒房地产有限公司负担493元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二一年五月二十七日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟