广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1417号上诉人（原审原告）：黄碧霞，女。被上诉人（原审被告）：湛江森禾人造板有限公司，住所地：广东省遂溪县城遂海路。法定代表人：黎建荣，经理。委托诉讼代理人：黄春雨，女。上诉人黄碧霞因与被上诉人湛江森禾人造板有限公司（以下简称“森禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄碧霞、被上诉人森禾公司的委托诉讼代理人黄春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄碧霞上诉请求：一、改判森禾公司赔偿黄碧霞因房屋漏水造成的经济损失20000元；二、改判森禾公司向黄碧霞支付物业费6449.1元；三、判决本案一、二审诉讼费用由森禾公司负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，法律适用不当。一审法院确认了“因森禾公司交付的案涉房屋在保修期内产生质量问题导致黄碧霞无法正常使用并且因渗水问题导致黄碧霞家具受损，森禾公司应对黄碧霞承担赔偿责任。但一审法院认为，黄碧霞在发现房屋存在渗水质量问题时是直接向小区物业反映，而没有及时直接向森禾公司反映，导致小区物业与森禾公司之间存在信息传递的延迟，导致黄碧霞反映的问题森禾公司没有及时处理。因森禾公司没有及时处理导致黄碧霞的损失，黄碧霞亦有过错。黄碧霞主张的厨具、墙纸、床及窗帘等实物的损失，没有向一审法院提供确定损失标准的证据。经一审法院释明，黄碧霞未在限期内提交评估申请，黄碧霞主张的家庭在外就餐及住宿的费用黄碧霞也未能证明厨房漏水是否足以导致厨房完全不能正常使用，并且没有提交已经在外就餐及住宿支出费用的凭证。因此，黄碧霞主张森禾公司赔偿因房屋渗水导致损失20000元，没有事实依据，一审法院不予支持。一审法院这一认定，显然与事实、法律不符。黄碧霞是一般民众，房屋出现问题一般人的普通认知是找物业报修，物业与开发商之间是有合同法律关系的，不应认定黄碧霞信息传递迟延而有过错。因漏水造成的损失，虽然黄碧霞未申请评估，但依据法律规定，可以现场勘察，酌定裁量，而不是没有事实依据，不予支持。物业服务合同和商品房预售合同虽然不属于同一法律关系，但由于森禾公司提供的商品房不符合质量标准，黄碧霞无法正常居住，致使黄碧霞未享受应有的物业服务，森禾公司应当就此承担责任。森禾公司交付的商品房存在严重的漏水情况，黄碧霞与其沟通态度拖延、恶劣，多次维修至今仍未解决问题，每逢雨天，就会出现“外面大雨，屋里小雨”，到处接水的现状，致使黄碧霞无法正常居住使用。对黄碧霞不仅是物质上的损失，也是严重的精神伤害。举家庭之财力购买的住所，出现这么严重的问题，岂是一句“没有事实根据，不予支持”就能了结的。请二审法院依法公正裁判。森禾公司答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。黄碧霞向一审法院起诉请求（变更诉讼请求后）：一、判决森禾公司赔偿因房屋漏水给黄碧霞造成的经济损失20000元（①厨房从2020年7月初发现漏水，至今未能正常使用，因漏水造成厨具损坏折旧费用1000元；厨房不能正常使用，在家庭外就餐费用2个月共6000元；②两个洗手间渗水造成电视墙墙纸损坏脱落，重新更换墙纸产生电视柜拆装等费用共2000元；③洗手间返修5天，影响本人家庭不能入住，在外住宿等费用，按200元/天计算，共1000元；④房屋漏水导致床、窗帘等损失10000元）；二、判决森禾公司对黄碧霞的房屋承担质量保修责任，或承担全部修缮费用，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；四、判决森禾公司向黄碧霞支付物业费6449.1元；五、判决本案诉讼费由森禾公司负担。一审法院审理查明：2016年3月30日，黄碧霞与森禾公司签订《广东省商品房买卖合同》（编号：SHHY-04021301），约定黄碧霞向森禾公司购买位于遂溪县遂城镇森禾花园一期（山湖海上城）4幢2单元1301房，森禾公司向黄碧霞交付房屋之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。黄碧霞已向森禾公司支付全部购房款。2017年3月28日，森禾公司交付房屋给黄碧霞，同时，交给黄碧霞《房屋建筑工程质量保修书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》约定，屋面防水的保修期限为5年，保修期内，如因设计、施工或所有防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏，开发商将无偿修复满足有关规范和标准；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期限为5年，保修期内，如因施工或所有材料的质量问题，造成墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，开发商将无偿进行维修并满足有关规范和标准。黄碧霞在案涉房屋居住后，在2020年6月开始发现房屋入门位置的天花板、厨房及洗手间出现渗水问题后，通过微信、电话方式直接向小区物业反映了上述问题。森禾公司在庭审上确认黄碧霞所述房屋的入门位置天花板、厨房及洗手间存在渗水问题。森禾公司通过小区物业的反映，已经为黄碧霞修复好了两个洗手间，但黄碧霞反映的其他问题至今仍没有处理。森禾公司辩称，黄碧霞反映的厨房及入门天花板渗水的问题是因案涉房屋楼上1401房的厨房改造导致，因1401房房主不同意维修，森禾公司没有义务为黄碧霞进行修复。黄碧霞在要求森禾公司修复两个洗手间时，森禾公司建议逐间修复，而黄碧霞坚持要求森禾公司将两个洗手间一起修复。森禾公司认可在洗手间修复期间，黄碧霞一家没有在案涉房屋居住，修复时间为5天。黄碧霞在向一审法院提起诉讼后，发现房屋的次卧室出现了渗水的问题，并造成了房间内的床、窗帘的损失，森禾公司没有对该问题进行确认。另查明，黄碧霞主张其及其丈夫均是遂溪县人，在老家有房屋。一审法院审理认为，本案属商品房销售合同纠纷。按照黄碧霞、森禾公司签订的《商品房买卖合同》的约定，森禾公司应向黄碧霞交付符合质量要求的商品房，并在承诺的五年保修期内承担相应的保修责任。森禾公司在一审庭审中已确认案涉房屋的入门天花板、厨房、洗手间存在渗水的问题，在此之前已为黄碧霞修复了两个洗手间。对于黄碧霞主张的房屋次卧存在渗水的问题。森禾公司在一审庭审后没有向一审法院反映核实的情况，没有提交证据证明黄碧霞所述情况不存在，黄碧霞已经举证证明次卧存在渗水的问题，一审法院该事实予以确认。对于案涉房屋的入门天花板、厨房存在渗水的问题。森禾公司辩称是楼上1401房厨房改造所致，而不是房屋质量问题。经一审法院释明，森禾公司不同意申请鉴定以证明其辩解。对于次卧渗水的原因，森禾公司也未进行说明。因此，森禾公司提交的证据不足以证明黄碧霞的房屋入门天花板、厨房、次卧渗水与房屋质量无关，因此，森禾公司应承担修复黄碧霞房屋入门天花板、厨房、次卧渗水质量问题的责任。因森禾公司交付的案涉房屋在保修期内产生质量问题导致黄碧霞无法正常使用，并且因渗水问题导致黄碧霞家具受损，森禾公司应对黄碧霞因此而产生的损失承担赔偿责任。但黄碧霞在发现房屋存在渗水质量问题时，是直接向小区物业反映，而没有及时直接向森禾公司反映，导致小区物业与森禾公司之间存在信息传递的延迟，导致黄碧霞反映的问题，森禾公司没有及时处理。因森禾公司没有及时处理导致黄碧霞的损失，黄碧霞亦有过错。黄碧霞主张的厨具、墙纸、床及窗帘等实物的损失，没有向一审法院提交确定损失标准的证据。经一审法院释明，黄碧霞未在限期内提交评估申请。黄碧霞主张的家庭在外就餐及住宿的费用，黄碧霞也未能证明厨房漏水是否足以导致厨房完全不能正常使用，并且没有提交已经在外就餐及住宿支出费用的凭证。因此，黄碧霞主张森禾公司赔偿因房屋渗水导致损失2万元没有事实依据，一审法院不予支持。黄碧霞主张森禾公司支付物业管理费，但支付物业管理费用的依据为黄碧霞与物业公司签订的物业管理合同，与本案属不同法律关系，不属本案的审理范围，故黄碧霞的该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：限森禾公司在判决生效后立即承担修复黄碧霞位于遂溪县遂城镇森禾花园一期（山湖海上城）4幢2单元1301房的入门天花板、厨房、次卧渗水质量问题的责任；驳回黄碧霞的其他诉讼请求。案件受理费130.62元，由黄碧霞负担30.62元，森禾公司负担100元。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。黄碧霞向本院提供了《客户收楼书》，拟证明案涉房屋自黄碧霞收楼时就存在质量问题。森禾公司质证意见：对该证据真实性无异议，但认为证据内容未体现渗水，不能证明黄碧霞所主张的事实。森禾公司向本院提供了《装修备案表》，拟证明4号楼2单元1401房装修更换厨柜、变更墙体。黄碧霞质证意见：黄碧霞未查看过现场，不认可森禾公司主张的事实。本院经审查认为：黄碧霞、森禾公司提供上述证据均属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院对黄碧霞、森禾公司提供的上述证据均不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明，本案二审庭审中，黄碧霞明确其请求森禾公司赔偿20000元的构成为：因维修改造房屋外出居住5天的住宿费用，更换墙纸的费用（遭受损坏的墙纸原购买、粘贴价格约为2000元），更换窗帘的费用（遭受损坏的窗帘购买价格大约几百元），更换、维修厨柜、厨具的费用（其中遭受损坏的厨具三件套购买价格约为5000元）；森禾公司陈述称森禾公司曾表示愿意为黄碧霞更换墙纸，但黄碧霞不予接受。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对黄碧霞上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据黄碧霞上诉请求的事实理由及森禾公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：关于森禾公司应否向黄碧霞赔偿损失及支付物业费的问题。案涉房屋出现渗漏水情况尚在质保期内，黄碧霞主张因案涉房屋质量问题导致渗漏水，一审法院对此予以认定并判决森禾公司予以修复后，森禾公司并未提出上诉，应视为森禾公司对其应承担渗漏水责任的确认。根据案涉房屋的实际情况，可见其客厅墙纸、厨柜厨具确实存在一定程度的损坏，森禾公司理应按照合同约定承担违约责任。关于黄碧霞发现渗漏水情况后向物业公司反映而不是直接向森禾公司反映，是业主处理房屋渗漏水问题的合理程序，本案也无证据证明因此延误维修导致损失扩大，故不能以此为由免除森禾公司的责任。结合黄碧霞的诉讼请求金额，以及前述墙纸、厨柜厨具受损的实际情况，黄碧霞对相关物品价格的陈述，相关物品市场价格的一般考虑，相关物品的折旧和可修复情况，本院酌定森禾公司应向黄碧霞赔偿厨柜厨具和墙纸损失共计3000元。关于黄碧霞主张的窗帘损失，根据常理可知渗漏水致使窗帘受污可通过及时洗涤的方式恢复，本院对黄碧霞该主张不予支持；关于黄碧霞主张的床的损失，该损失本可通过对家具及时移位等处理而避免，其受污也可通过及时洗涤的方式恢复，本院对黄碧霞该主张不予支持；关于黄碧霞主张的外出住宿费用，如果黄碧霞同意两个卫生间分开维修则并不当然影响案涉房屋的居住用途，且黄碧霞尚有其他住所，黄碧霞也未提供证据证明住宿费用实际发生，本院对黄碧霞该主张不予支持；关于黄碧霞主张的其因厨房不能使用而外出就餐的费用，因就餐费用本属黄碧霞的一般生活开销，非因渗漏水额外产生，本院对黄碧霞该主张不予支持。关于黄碧霞主张森禾公司应支付物业费，虽然质量问题确实影响案涉房屋的使用，但物业费所对应的服务内容并非仅涉及房屋本身，还包括房屋所在小区公共区域的服务等众多内容，而在黄碧霞的实际损失可由森禾公司的修复和由前述赔偿款项得到填补的情况下，黄碧霞另行主张森禾公司还需支付物业费无事实与法律依据，故本院对黄碧霞该主张不予支持。综上所述，黄碧霞的上诉部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1684号民事判决第一项；二、撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1684号民事判决第二项；三、限湛江森禾人造板有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向黄碧霞支付赔偿款3000元；四、驳回黄碧霞的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130.62元，由黄碧霞负担30.62元，由湛江森禾人造板有限公司负担100元；二审案件受理费461.23元，由黄碧霞负担411.23元，由湛江森禾人造板有限公司负担50元（二审案件受理费461.23元已由黄碧霞预交，本院不作退还，由湛江森禾人造板有限公司在向黄碧霞履行本判决义务时予以抵减50元）。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年五月三十一日法官助理  陈小漫书 记 员  何丽英附：相关法律及条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。