北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初3606号原告：曹爽，女，1982年11月13日出生。委托诉讼代理人：司思，北京君宪律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告曹爽与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹爽及其委托诉讼代理人司思、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹爽向本院提出诉讼请求：1．请求判令绿地京纬公司返还原告购房款1206575元及利息（利息以1206575元为基数，自2015年3月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；2．案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年，原告购买位于北京市密云区X公寓（以下简称涉案房屋）。在该楼盘的售楼处，原告向被告支付了购房款1206575元，因开发商迟迟未申请到预售资格，不符合预售条件。在此期间，北京市出台3．26购房政策，因此原告失去了购买涉案房屋的主体资格。原告与开发商的购房合同因不可归责于原告的原因无法继续履行。故为了维护原告的合法权益，故提起诉讼，判如所请。绿地京纬公司辩称，在解除双方合同关系的前提下同意退还原告1106575元，不同意支付利息；双方签订的订购协议系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地京纬公司并没有隐瞒相关事实，订购协议约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的第二日起算，不应从款项交纳之日起算。另，原告支付的10万元显示为意向金，不是本案涉诉房屋的房款，双方也没有就这10万元进行协商、履行等，故以上10万元与本案不属于同一合同关系，但我公司同意在本案中一并返还，如果法院认为以上10万元需要支付利息，应该从原告主张之日起计算。本院经审理认定事实如下：2015年3月31日，原告曹爽与被告绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》，约定曹爽购买X号房屋，建筑面积161．54平方米，房屋总价3677619元，首付款1847619元，贷款金额183万元，具体按照时间节点支付如下：1．签署《定制开发协议书》于2015年3月31日，乙方（曹爽）向甲方（绿地京纬公司）支付房款1156575元，付款比例30%；2．于2015年6月30日，乙方向甲方支付房款50000元，付款比例1%；3．于2015年9月30日，乙方向甲方支付房款641044元，付款比例20%。2015年3月10日，曹爽向绿地京纬公司支付意向金10万元，2015年3月15日、3月31日、6月20日，曹爽分别向绿地京纬公司支付20万、856575元、5万元，收据中标注有“X”。庭审中，绿地京纬公司表示以上10万元标注为意向金，按照正常流程，意向金的用途系锁定房源使用、只有交纳了意向金才能选择房源，故交纳意向金时房源并未固定。如果后续确定房源后买受人需要与公司协商，将意向金充做房款使用，并更换收据，本案中缺失了该道流程；对此，曹爽不予认可，并表示交纳意向金时间在前、签订以上确认单时间在后，确认单上的房款应当覆盖意向金，是否更换收据是被告公司内部规定，且被告公司从未通知其进行收据更换，故意向金记载数额应为房款一部分。经核查，包含10万元意向金在内的四张收据累计数额恰与《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》所记载的截至2015年6月30日之前交付房款的总额一致。另查一，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。另查二，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。另查三，在庭审中，双方均同意解除2015年3月31日原告曹爽与被告绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》。上述事实，有双方当事人陈述、《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》、收据、银行存根、（2020）京0118民初3917号民事判决书、结婚证复印件等证据材料在案佐证。本院认为，本案中，根据现已查明事实，可以认定曹爽与绿地京纬公司之间应系商品房预约合同关系。曹爽与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3．26”购房政策，曹爽丧失购买涉案房屋的资格，曹爽与绿地京纬公司之间的《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》不能履行，应当解除，现双方亦同意解除，对此本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于曹爽要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款并支付利息的诉求，本院予以支持。关于双方争议的意向金10万元应否作为房款争议一节，本院认为，购房意向金本意同附条件的购房定金相类似，在买受人有购房意图后，交纳给买受人一定金额的意向金。如果买受人同意购买房屋，按照一般交易习惯，该意向金应当转化为房款的一部分。从本案意向金的交纳时间、《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》签订的时间、曹爽所持四张票据所载数额的总和与《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》所记载的时间节点应交付房款的高度一致性考虑，可以认定该意向金实际已转化为房款的一部分。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告曹爽购房款一百二十万六千五百七十五元并支付利息（利息按照如下方式计算：1．以十万元为基数，自二〇一五年三月十日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；2．以二十万元为基数，自二〇一五年三月十五日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；3．以八十五万六千五百七十五元为基数，自二〇一五年三月三十一日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；4．以五万元为基数，自二〇一五年六月二十日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告曹爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千八百三十元（系原告曹爽预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  栗 茜二〇二一年五月二十六日法官助理  张东冉书 记 员  郑晓莉