上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终1482号 上诉人（原审原告）：海逸投资有限公司，住所地香港特别行政区中环皇后大道中16-18号新世界大厦1期1202-03楼。 法定代表人：刘斌，董事。 委托诉讼代理人：皇甫振宇，男，海逸投资有限公司员工。 被上诉人（原审被告）：綦伟，男，1958年6月17日出生，汉族，住上海市青浦区。 被上诉人（原审被告）：顿肯物业管理（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区博兴路195号272室。 法定代表人：李薇嘉，执行董事。 委托诉讼代理人：张颖莹，女，顿肯物业管理（上海）有限公司员工。 被上诉人（原审被告）：上海金晨物业经营管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号23F05室。 法定代表人：盛正廷，董事长。 委托诉讼代理人：任伟民，上海雷曼律师事务所律师。 上诉人海逸投资有限公司（以下简称海逸公司）因与被上诉人綦伟、顿肯物业管理（上海）有限公司（以下简称顿肯物业）、上海金晨物业经营管理有限公司（以下简称金晨物业）占有排除妨害纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人海逸公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：1．一审法院认定海逸公司与綦伟进行了车位互换有误。上海市长宁区XX路XX弄XX号XX幢地下XX号车位（以下简称涉讼车位）自1997年起一直登记在海逸公司名下，依据綦伟的上海市房地产权证，其拥有地面XX号车位，双方没有互易车位。金晨物业向法院移交的资料中有两份协议书，一份协议书（以下简称《协议书1》）的双方为海逸公司与B有限公司（以下简称B公司），内容为海逸公司以涉讼车位、地下XX号、XX号车位与B公司拥有的地面XX号、XX号、XX号车位互换；另一份协议书（以下简称《协议书2》）的双方为海逸公司与C产业株式会社（以下简称C株式会社），内容为海逸公司以地下XX、XX、XX号车位与C株式会社拥有的地面XX、XX、XX号车位互换。《协议书1》双方均未签字盖章，且根据产权登记，地面XX号、XX号车位为D有限公司（以下简称D公司）所有，B公司系无权处分，故《协议书1》既未生效也无法履行。《协议书2》虽经双方盖章，但从未实际履行。《XX公寓车位产权与使用状况》、《海逸车位情况表》均根据《协议书1》、《协议书2》内容制作，内容有误，一审法院以此认定的车位情况与实际不符。涉讼车位一直登记在海逸公司名下，綦伟擅自占用海逸公司的车位，海逸公司可以请求排除妨害，上述协议书是否有效并不影响海逸公司主张权利。2．海逸公司基于对涉讼车位的所有权主张排除妨害，不因为綦伟无可用地面车位受到影响，一审法院认为綦伟返还涉讼车位的条件尚不成就，缺乏依据。3．顿肯物业与金晨物业的物业服务范围包括车辆进出及停放的管理，现海逸公司的涉讼车位被擅自占用，两物业公司未尽到管理职责，海逸公司有权依照侵权责任法要求两物业公司承担连带责任。综上所述，请求二审法院支持海逸公司的上诉请求。 被上诉人綦伟辩称，不同意上诉人的上诉请求和事实与理由。一审法院认定海逸公司将涉讼车位与地面XX号车位互换符合实际情况，交换车位的《协议书1》实际存在，交换车位的理由为海逸公司为了更好的经营长租公寓，将其所有的地下车位与地上车位互换，将地上车位改建成绿化，以换取人车分流的良好环境。现海逸公司要求綦伟腾退车位缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人顿肯物业辩称，不同意上诉人的上诉请求和事实与理由。海逸公司要求顿肯物业承担连带责任缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人金晨物业辩称，不同意上诉人的上诉请求和事实与理由。1．金晨物业入驻之时，向小区业委会了解到的情况为：海逸公司为了实现更好的出租经营，将地上车位与其拥有的地下车位互换，形成人车分流。车位虽未办理变更登记，但该互换行为已经进行了20余年，因此綦伟也并非无权占有。如按海逸公司所称将小区车位恢复到20余年前的状态，会造成整个小区的混乱。2．金晨物业作为物业公司仅承担物业管理职责，从未收取车位占用费，也没有强制力管控车位占用情况，不应对海逸公司主张的车位占用费承担连带责任。综上，请求二审法院，驳回上诉维持原判。 海逸投资有限公司向一审法院起诉请求：1．判令綦伟腾退返还涉讼车位给海逸公司；2．判令綦伟支付车位使用费，自2015年2月17日起至实际返还之日止，按每月1，200元的租金标准计算；3．判令顿肯物业对綦伟应付的2015年2月17日至2017年12月31日的车位使用费承担连带责任；4．判令金晨物业对綦伟应付的2018年1月1日起至实际返还之日止的车位使用费承担连带责任。 一审法院认定事实： 一、相关车位权利、使用情况 XX公寓位于上海市长宁区XX路XX弄XX号，该公寓共有A、B、C、D全幢，竣工日期为1995年，初始登记权利人为上海A有限公司（以下简称A公司）。 1997年3月10日，海逸公司与A公司签订《上海市外销商品房出售合同》，约定由海逸公司向A公司购买XX公寓XX幢房屋，连同地下车位XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX。海逸公司向A公司缴纳了相应价款，并提交《上海市房地产转让、登记申请书》。 海逸公司另向A公司购入地下车位XX、XX、XX，后分别于2009年3月20日、2010年2月9日、2012年8月13日出售上述三个车位。 1997年10月9日，B公司取得XX公寓XX幢XX室房屋连同地面XX号车位权利。 1998年10月26日，D公司与A公司签订《XX公寓外销商品房出售合同》及补充条款，约定D公司向A公司购买XX公寓XX幢XX室房屋连同地面XX号车位。 1998年12月24日，D公司取得XX公寓XX幢XX室房屋连同地面XX号车位权利。 2001年12月26日，D公司与黄成签订《上海市房地产买卖合同》，将XX公寓XX幢XX室房屋连同地面XX号车位转让给黄成。 2002年4月19日，黄成与綦伟、胡某签订《上海市房地产买卖合同》，将XX公寓XX幢XX室房屋连同地面XX号车位转让给綦伟、胡某。 2002年4月27日，XX幢XX室房屋登记为綦伟、胡某共同共有，房地产其他权利摘要及附记中载明，地面XX号车位，用地面积11.8平方米，地号：长宁区XX街道XX街坊XX丘（X-X）。 2015年2月5日，海逸公司提交《上海市房地产登记申请书》，该申请书中说明事项载明，房屋出售，保留车位产权。 2015年2月17日，海逸公司新更换的产权证载明，涉讼车位及地下XX号、XX号车位登记权利人为海逸公司。 2016年12月16日，顿肯物业就关于小区地面开放3个停车位事宜张贴《通告》，告知全体住户：近日XX公寓物业公司接到XX幢业主方“海逸投资有限公司”（即海逸公司）的书函，要求将地下车库“XX”、“XX”、“XX”3个车位的使用权收回。多年前为了“XX公寓”的环境做到“人车分离”，不希望在小区地面道路行驶或停泊车辆，地下车库上述3个车位暂让小区内唯有的三个地面车位产权人使用。现“海逸投资有限公司”出于售房需要，提出要收回该3个车位的使用权，原使用者需将车辆停回地面产证车位的位置。物业公司会安排于近期将地面车位划线标明，供三位业主停放。 2017年12月26日，顿肯物业出具《情况说明》，该说明内容为：XX公寓XX业主自交房起一直使用涉讼车位，自2002年4月至今由XX业主綦伟使用涉讼车位并支付该车位管理费。 綦伟向金晨物业缴纳了2018年1月1日至2020年4月30日的涉讼车位管理费。 海逸公司向顿肯物业缴纳了其名下XX公寓多处住宅、车位以及会所部分2017年1月至2017年5月的物业管理费，其中包含了涉讼车位、地下XX号、XX号车位在上述期间的管理费。 2018年8月27日、2019年8月8日、2019年9月19日，海逸公司分别向綦伟所在XX幢XX室房屋地址寄送函件，要求其归还涉讼车位。上述函件分别于2018年8月28日、2019年8月9日、2019年9月20日为前台、物业代为签收。 2019年8月8日，海逸公司向金晨物业忻经理发送《关于再次请贵司立即禁止綦伟、唐某、褚某使用我司车位的函》，要求金晨物业立即禁止綦伟、唐某、褚某使用地下室XX号、XX号、XX号车位。该函于2019年8月9日由同事代为签收。海逸公司还向金晨物业发送落款时间为2019年8月30日的函，该函与2019年8月8日发函内容相同。 一审审理中，海逸公司确认，其自购买涉讼车位以来，从未使用过该车位，涉讼车位所配套房屋用作经营长租公寓。 綦伟表示，其向朋友购买XX幢XX室房屋及车位，签约前，没有查阅过产证和询问过车位情况，也未到现场查看过车位，其在拿到新的产证后，才知道购买的地面车位。其在上述房屋住了大概7、8年后，将房屋对外出租，连同涉讼车位交由租客使用，故其未收到海逸公司发送的函件。 顿肯物业表示，《通告》中的地面停车位划线并未实际实施。海逸公司缴纳的2017年1月至2017年5月的物业管理费因涉及多处房屋及车位，不排除当时顿肯物业错误收取了当中涉讼车位的管理费，对多收的该部分费用，顿肯物业可以退还。 金晨物业表示，其已收到海逸公司发送的函件，但无法确认送达时间。 二、小区物业服务管理情况 一审审理中，顿肯物业自认，其于1999年起为XX公寓提供物业服务。 2007年4月24日，顿肯物业与XX公寓业主委员会签订《物业服务合同书》，约定由顿肯物业为XX公寓提供物业服务；本合同为期3年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止；服务内容中包括对小区的安全管理，包括车辆进出的管理，对小区交通秩序的维持及车辆停放的管理等；地下车库机动车车位每个每季为360元。 2013年6月4日，顿肯物业与XX公寓业主委员会签订《物业服务合同》，约定由顿肯物业为XX公寓提供物业服务；本合同为期5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止；服务内容包括车辆进出的管理，交通秩序的维持及车辆停放的管理等；停车库车位部分为140元／月／个。 2017年4月24日，XX公寓业主委员会出具《证明》，该证明载明：2010年1月1日至2012年12月31日期间，因小区正进行业主委员会换届选举，故未签署物业服务合同。2013年6月签订了2013年到2017年的《物业服务合同》，鉴于合同签订时已临近下半年，业委会与物业公司协商决定从2013年7月1日起按新的物业服务资金收费标准进行收费。即从2010年1月1日至2013年6月30日小区物业服务资金收费标准仍按照2007年至2009年《物业服务合同》第八条的约定：……车位每个每季为360元。 2017年12月22日，金晨物业与XX公寓业主委员会签订《物业服务合同》，约定由金晨物业为XX公寓提供物业服务；本合同为期2＋1年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，二年合同期满，根据业主满意度测评情况决定是否继续履行后一年的合同；服务内容包括公共区域的秩序维护服务等；小区共有地下停车位85个，收费标准为每月140元／个。 三、相关物业移交资料 一审法院于2020年5月15日至XX公寓调查，金晨物业向一审法院出具了顿肯物业向其移交的相关资料，其中，1．A公司盖章的平面图显示，小区地面共有12个车位，A幢地面车位XX-XX、B幢地面车位XX-XX、C幢地面车位XX-XX、D幢地面车位XX-XX。 2．《协议书》一份，甲方为海逸公司，乙方为B公司，见证人为顿肯物业，但该协议书未见签字、章盖。协议书载明的内容为：海逸公司与B公司就“XX公寓”部分车位产权转让事宜，经甲、乙双方协商一致，达成以下协议：一、甲方为了保持“XX公寓”的整体环境，提出不在小区的地面道路行驶或停泊车辆，而乙方在购买“XX公寓C幢”的同时购买了附属于C幢的三个地面车位，甲方提出用自己拥有的“XX公寓”地下车位与乙方交换其地面的车位，乙方表示同意；二、甲方现将其拥有的“XX公寓”编号为XX、XX、XX的地下车位与乙方拥有编号为XX、XX、XX的地面车位交换，自本协议书签订之日起，由乙方承担地下车位编号为XX、XX、XX的管理费；三、由于根据目前的政策法律，双方目前所拥有的车位暂时无法办理出独立的产权证，因此双方表示理解彼此的情形，等今后政策法律允许车位办理独立的产权证时，双方均有义务协助对方获取相应的独立产权证；……六、本协议书经甲、乙双方及见证人的法人代表或委托代理人签字，单位盖章后即生效。 3.1998年10月，海逸公司（甲方）与C株式会社（乙方）签订《协议书》一份，约定，海逸公司与C株式会社就“XX公寓”部分车位产权转让事宜，经甲、乙双方协商一致，达成以下协议：一、甲方为了保持“XX公寓”的整体环境，提出不在小区的地面道路行驶或停泊车辆，而乙方在购买“XX公寓D幢”的同时购买了附属于D幢的三个地面车位，甲方提出用自己拥有的“XX公寓”地下车位与乙方交换其地面的车位，乙方表示同意；二、甲方现将其拥有的“XX公寓”编号为XX、XX、XX的地下车位与乙方拥有编号为XX、XX、XX的地面车位交换，自本协议书签订之日起，由乙方承担地下车位编号为XX、XX、XX的管理费；三、由于根据目前的政策法律，双方目前所拥有的车位暂时无法办理出独立的产权证，因此双方表示理解彼此的情形，等今后政策法律允许车位办理独立的产权证时，双方均有义务协助对方获取相应的独立产权证；……六、本协议书经甲、乙双方及见证人的法人代表或委托代理人签字，单位盖章后即生效。该协议书系复印件，但有甲、乙双方签字及见证人三方盖章。 4．制表日期为2004年9月9日、2007年11月14日《XX公寓车位产权与使用状况》两份，前一份载明，海逸公司的涉讼车位、地下XX号、XX号车位分别由地面XX号、XX号、9号车位的业主綦伟及胡某、唐某、王某实际停放，海逸公司的地下XX号、XX号、XX号车位分别与C株式会社的地面XX号、XX号、XX号车位交换；后一份仅将地面XX号车位业主调整为华某1、华某2。另有制表日期为“Feb-05”《海逸车位情况表》载明，海逸公司的涉讼车位、地下XX号、XX号车位分别与B公司的地面XX号、XX号、XX号车位交换（协议复印件），海逸公司的地下XX号、XX号、XX号车位分别与C株式会社的地面XX号、XX号、XX号车位交换（协议复印件）。 一审审理中，顿肯物业确认其为小区提供物业服务期间，一直按上述制表所登记的车位情况，对相应车位进行管理。 一审法院认为，海逸公司以綦伟擅自占用涉讼车位对其物权构成妨害为由提起诉讼。綦伟抗辩海逸公司当初出于其自身经营公寓所需，主动将涉讼车位与地面XX号车位予以交换，綦伟在购入地面XX号车位后，根据小区物业方告知的上述交换情况及安排，长期实际使用涉讼车位，并未构成妨害。对此，一审法院结合在案证据及各方当事人的陈述分析认定如下： 首先，从实际使用情况来看，海逸公司虽系涉讼车位权利人，但其自认自1997年购买以来，从未使用过该车位，且现有证据仅能证明海逸公司缴纳过2017年1月至5月的车位管理费，无法证明其缴纳过此前的车位管理费；相反，綦伟于2002年通过买卖受让取得XX公寓XX幢XX室房屋连同地面XX号车位权利，但其并未使用过地面XX号车位，而是一直使用涉讼车位并相应缴纳了截止2020年4月30日的管理费。 其次，从XX公寓的车位管理状况来看，顿肯物业为小区提供物业服务至2017年12月31日，金晨物业自2018年1月1日起接替顿肯物业，顿肯物业、金晨物业与小区业委会所签订的物业服务合同中，均仅就地下车位管理费作出约定，并未提及地面车位；同时，根据《通告》、顿肯物业确认的情况，顿肯物业对涉讼车位、地下XX号、XX号车位与地面XX号、XX号、XX号车位交换是知晓的并长期按此进行车位管理；另外，綦伟、顿肯物业、金晨物业均陈述，小区一直处于“人车分流”状态，地面道路没有行驶或停泊车辆。 再次，从物业移交资料来看，《XX公寓车位产权与使用状况》显示，海逸公司的涉讼车位、地下XX号、XX号车位分别由地面XX号、XX号、XX号车位的业主实际停放，其中，地面XX号车位业主为綦伟及胡某；《海逸车位情况表》显示，海逸公司的涉讼车位及地下XX号、XX号车位分别与B公司的地面XX号、XX号、XX号车位交换（协议复印件）；《XX公寓车位产权与使用状况》、《海逸车位情况表》均显示，海逸公司的地下XX号、XX号、XX号车位与C株式会社的地面XX号、XX号、XX号车位交换，后一份情况表备注有协议复印件。在移交资料中确有《协议书》两份，其中一份载明，甲方为海逸公司、乙方为B公司、见证人为顿肯物业，但该协议书并无任何一方签字或盖章；另一份系复印件，落款时间为1998年10月，但由海逸公司（甲方）、C株式会社（乙方）共同签字以及A公司（见证人）三方加盖公章，协议的主要内容为海逸公司为了保持“XX公寓”的整体环境，提出不在小区的地面道路行驶或停泊车辆，故将其拥有的地下XX号、XX号、XX号车位与C株式会社拥有的地面XX号、XX号、XX号车位予以交换，并待符合独立办证条件时，双方均有义务协助对方获得交换车位的独立产权证。根据法院查明的事实，协议签订时，海逸公司确系上述三个地下车位的权利人。 最后，从海逸公司行使权利的过程来看，顿肯物业虽于2016年12月16日依据海逸公司要求张贴《通告》，海逸公司后分别于2018年、2019年致函綦伟、金晨物业，就涉讼车位等要求排除妨害；然，现无证据证明海逸公司在此前长达数十年时间内，曾就车位使用状况提出过异议或主张过己方权利，且根据《通告》内容来看，海逸公司之所以要求收回涉讼车位等，系出于其售房需要，另法院注意到，海逸公司自认涉讼车位所配套房屋用作经营长租公寓。 综上，綦伟的抗辩意见，较海逸公司的主张依据更为充分，更具合理性，故法院予以采纳。因涉讼车位与地面XX号车位确实互换，且目前小区无法提供地面车位供綦伟使用，故海逸公司现要求綦伟返还涉讼车位的条件尚不成就，该项诉讼请求，法院难以支持。海逸公司要求綦伟支付车位使用费的诉讼请求，法院相应难以支持。海逸公司另要求顿肯物业、金晨物业就各自物业服务期间对车位使用费承担连带责任，于法无据，法院不予支持。 一审法院审理后作出判决：驳回海逸投资有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，由海逸投资有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，根据已查明事实，XX公寓XX幢整幢房屋由上诉人海逸公司购买用于长租公寓，为了整体环境的提升而提出地面道路不再行驶车辆或者停泊车辆，实行“人车分流”，该提议得到履行，即地面车位已被取消并改造为“人车分流”状态。海逸公司提议的“人车分流”目的已达到，地面停车位不复存在，且海逸公司因此得益。被上诉人綦伟于2002年通过买卖受让取得XX公寓XX幢XX室房屋及地面XX号车位，但被上诉人綦伟从未使用地面XX号车位，而是听从物业公司的安排使用涉讼车位并长期缴纳车位管理费。上诉人海逸公司自1997年购买涉讼车位以来从未使用，也从未对綦伟使用涉讼车位提出异议，表明上诉人海逸公司对涉讼车位与地面7号车位互换明知且确认。此外，从顿肯物业移交给金晨物业的相关资料来看，《协议书1》、《协议书2》、《XX公寓车位产权与使用状况》、《海逸车位情况表》等虽存在未签字及为复印件等问题，但所涉内容与实际履行情况相符，可进一步佐证被上诉人綦伟并非擅自使用涉讼车位。一审法院基于查明的事实认定涉讼车位与地面XX号车位进行了互换，并无不当。另外，XX公寓目前地面仍处于“人车分流”状态，将地面车位恢复原状遭小区居民抵制故而无法实现。鉴于地面车位目前无法恢复，该小区也无可供被上诉人綦伟使用的其他车位，故上诉人海逸公司要求被上诉人綦伟返还涉讼车位的条件未成就。基于此，上诉人海逸公司主张被上诉人綦伟擅自占用涉讼车位的上诉意见，因缺乏依据，故本院不予采纳。由此，上诉人海逸公司要求被上诉人綦伟返还涉讼车位并支付车位占有使用费及要求顿肯物业、金晨物业承担连带责任的上诉意见，本院亦不予采纳。一审法院所作判决并无不当，本院予以认同。 综上所述，海逸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币80元，由上诉人海逸投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨斯空 审 判 员 郑卫青 审 判 员 毛慧芬 二〇二一年五月二十八日 法官助理 张冰玢 书 记 员 张冰玢 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……