安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初3758号原告：代前,男,汉族,1989年12月25日出生,住安徽省合肥市滨湖新区。被告:孙卫远,男,汉族,1996年1月10日出生,住安徽省合肥市滨湖新区。委托诉讼代理人：周建忠，北京京师（合肥）律师事务所律师。被告:孙凯,男,汉族,1966年6月29日出生,住安徽省合肥市滨湖新区。委托诉讼代理人：方明政，男，住安徽省合肥市包河区，孙凯所在安徽省合肥市智夺废旧物资回收有限公司推荐。被告:孙薇,女,汉族,1989年12月18日出生,住安徽省合肥市滨湖新区。被告:卫均华,女,汉族,1969年12月23日出生,住安徽省合肥市滨湖新区。原告代前与被告孙卫远、孙凯、孙薇、卫均华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告代前，被告孙卫远委托诉讼代理人周建忠，被告孙凯及其委托诉讼代理人方明政到庭参加诉讼。被告孙薇、卫均华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代前向本院提出的诉讼请求：一、判令被告孙凯、孙卫远继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，协助原告将合肥市滨湖新区房屋产权变更登记至原告名下,并承担房屋过户费用;二、判令被告孙卫远支付原告违约金10万元；三、判令被告孙凯、卫均华、孙薇对上述第2项诉讼请求承担连带清偿责任;四、本案诉讼费用由各被告承担。事实与理由:2014年12月1日,原告与被告孙卫远签订《房屋买卖合同》一份,合同约定,被告孙卫远将位于滨湖新区房屋出售给原告,总价款35万元,在签订合同后7日内,原告支付被告30万元,被告将房屋交付给原告。剩余5万元在房产证办理过户给原告后,当日或者次日支付给被告。合同第十四项,甲方（被告）法定继承人一致同意此次房屋买卖交易,并同意本协议所有条款,签字亲属对本合同承担连带责任。四被告均在合同中签字确认。合同签订后,原告依约将30万元支付给被告孙卫远,被告孙卫远将房屋交付给原告。现此房屋产权证已经下发,房屋产权却登记在被告孙凯（孙卫远的父亲）的名下,被告孙凯拒不配合履行过户手续。被告孙凯2021年1月19日口头提出加价要求,威胁原告:如不答应加价要求就将房屋拿去进行抵押贷款。2021年1月25日被告孙卫远在和原告微信沟通中明确提出加价20万的要求。在2021年1月18日孙凯告知原告房产证已经办下来后,原告与案外人沙裕华签订涉案房屋的买卖合同,将上述房屋90万元出售给沙裕华。由于本案被告违约致使原告无法如期与沙裕华履约,原告支付沙裕华10万元违约金。原告认为,房屋水、电、燃气使用的都是孙卫远的名字,社居委也明确告知房屋拆迁权利人是孙卫远,被告孙卫远、孙凯使用不正当手段将产权登记在被告孙凯名下,规避合同的义务,要求加价20万,违背诚信原则。特诉至贵院,望判如所请。被告孙卫远辩称：一、案涉房屋因家庭内部原因已被原房主收回，不在孙卫远名下，根据孙卫远与代前在双方签订的《房屋买卖合同》第6条约定，如届时该房屋存在产权纠纷，由出售方承担责任，退回收回的房产，承担违约责任。由于案涉房屋被原房主收回，孙卫远无法配合原告办理过户手续，无法办理过户手续系案涉房屋本身有纠纷，并非孙卫远有意为之，不存在过错。孙卫远不是不履行，而是无法履行。根据合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。案涉房屋不在孙卫远名下，不能配合原告过户属于事实上不能履行。二、原告代前在案涉房屋的权属不明的情况下将该房屋出售给沙裕华，并签订房屋买卖合同，很明显该买卖合同是虚构的，双方签订的房屋买卖合同的行为系恶意串通。合同上约定的违约责任纯属无稽之谈。三、孙卫远与代前就违约金条款的约定明显过高。根据原《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉房屋系拆迁安置房，价格变动不大，约定房屋总价款的200%违约金很明显过高，请求人民法院予以减少。综上所述，基于孙卫远并非案涉房屋权利人，不能配合过户并非孙卫远的过错，加上原告虚构案涉房屋另售他人，请求人民法院查明事实后驳回原告全部诉讼请求。被告孙凯辩称：一、原告的起诉条件尚未成就。案涉《房屋买卖合同》约定“甲方承诺在同一小区同一批次有其他回迁户办理到房地产证之日起，半年内办理房地产证且为乙方办理房屋、土地权证过户，甲方承诺在合同签订之日起最迟八年内可办理房产证且为乙方办理房屋产权过户。”，孙凯于2021年1月16日在能够办理房产证的第一时间办理了房产证，并于次日即18日告知代前。孙凯和代前签订合同时间是2014年12月1日，孙凯并没有违反合同“半年内”和“最迟八年内”的约定，未到履行期限，孙凯现阶段没有履行合同的义务。故代前在起诉的实质条件根本未成就时，径行提起本案诉讼，其诉讼目的值得质疑。二、代前与案外人签订的《房屋买卖合同》系恶意串通，违反了诚实守信的民事原则。代前与案外人签订的《房屋买卖合同》片言只语、简单草率，而其七年前签订的《房屋买卖合同》细致入微、严谨详实。房屋买卖是现如今普通百姓家庭重大财产事项，通常在交易过程中肯定会谨慎审查卖方是否具有房产证及其是否存在抵押、民事纠纷等常识性的因素，而代前在孙凯1月18日告知办好房产证的情形下，明知自身没有取得案涉房屋的所有权，其完全不具有房产交易的基础权利，当天即和案外人签订房屋买卖合同，且以10天作为履约期限，并在“违约”第二天即1月19日“及时”爽快支付“违约”金，以方便1月30日及时起诉并作为向孙凯主张违约金的“合法依据”，彰显其恶意串通，企图骗取孙凯违约金的图谋，是一种不正当手段，应予谴责。该案外人和原告在整个购房行为中的做法，完全不符合常理，该案外人非善意的第三人。综上，孙凯请求人民法院依法驳回原告代前的全部诉讼请求。被告孙薇、卫均华未提出答辩。经审理查明：2014年12月1日，原告代前（乙方、买方）与被告孙卫远（甲方、卖房）签订一份《房屋买卖合同》，该房屋买卖合同约定：“一、甲方承诺并自愿将坐落于合肥市滨湖新区，建筑面积60平方米的自有回迁楼房出售给乙方。为了证明该房屋是甲方的产权，乙方必须出示回迁安置协议原件、房屋原始产权证明及身份证和户口本，上述协议和证明需经过当地居委会或街道核准，乙方在支付30万元购房款后，即自动拥有该房屋的实际所有权，包括甲方回迁安置享有的一切权利和福利等。合同签字后，甲方不得以任何理由反悔，否则甲方退还乙方支付的全部房款，同时支付相当于房屋总价款200%的违约金。二、上述房屋包括附属设施，经双方约定房屋单价伍仟捌佰叁拾叁元／平方米，总价叁拾伍万元整。三、双方约定，乙方分二次付清房款。本协议签订之日起七日内，乙方付给甲方首付款叁拾万元整，甲方同时将房屋交付乙方，以及回迁安置协议原件、房屋原始产权证明等及身份证和户口本复印件交付乙方。剩余房款伍万元在房地产证办理并过户给乙方后，当日或次日支付给甲方。四、甲方保证其出卖给乙方的房屋产权归其本人，有处分的权利，房屋上没有任何第三方的抵押、担保或其他任何形式的他项权。乙方买受后，如该房产权由纠葛，影响乙方权力行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失。如甲方将同一房屋卖给非乙方的其他个人或组织，视为甲方违约并退还乙方支付的全部房款，同时支付相当于房屋总价款的200%的违约金。……六、甲方出售的房屋为拆迁安置回迁房。乙方同意甲方关于房屋产权过户的承诺：甲方在能办理产权登记时应第一时间办理产权登记，甲方办理完产权登记后，应立即协助乙方办理产权过户手续，如届时该房屋存在产权纠纷，由甲方承担全部责任，并退还乙方支付的全部房款，同时支付相当于房屋总价款的200%的违约金。七、甲方应配合争取能在产权证办理前直接将房屋所有权更改为乙方姓名，如乙方不能与开发商（拆迁办）直接办理更名手续，以甲方名义办理产权证书，则办理费用和过户费用由甲方承担，且甲方应当无条件协助乙方办理过户手续，甲方或乙方在知晓可办理房产证事宜后，应及时通知对方。如因甲方的延误，致使影响产权登记或过户到乙方名下，视甲方违约，甲方应向乙方支付相当于房屋总价款的200%违约金。八、甲方承诺在同一小区同一批次由其他回迁户办理到房地产证之日起，半年内办理房地产证且为乙方办理房屋、土地产权过户，甲方承诺在合同签订之日起八年内可办理房产证且为乙方办理房屋产权过户，届时因各种因素导致房产局不办理房屋产权证以及过户，甲方应退还乙方支付的全部房款并支付相当于房屋总价款的200%违约金。九、合同签订生效后，房屋升值与甲方无关，乙方享有该房屋占有、使用、收益、处分的权利。十、本协议签订前到房产证过户为乙方姓名为止，如有属于该房屋缴纳的一切税收、费用，概由甲方承担。事宜、本协议签订后，甲方不得反悔，不得再对该房屋主张任何权利，如果甲方违约，除了退还乙方交纳的全部房款，同时支付相当于房屋总价款的200%的违约金。十四、甲方法定继承人一致同意此次房屋买卖交易，并且同意本协议所有条款，甲方法定继承人无此房屋的继承权与使用权，并对于本合同承担连带责任，后期如甲方违约，乙方可以追究甲方签字亲属中任何一位的连带责任。”该合同由孙卫远、代前及甲方亲属孙薇、孙凯、卫均华签字捺印，该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后原告代前分批次共向被告孙卫远支付购房款30万元，被告孙卫远予以认可，并在短信中称“30万元全打齐了，随时来拿钥匙吧”。2014年12月，原告代前支付30万元购房款后，孙卫远将房屋钥匙交付给原告代前，原告代前将房屋装修后入住。2017年3月7日，合肥市包河区义城街道塘西社区居民委员会出具《入住证明》，《入住证明》载明：“兹有塘西社居委七组居民孙卫远在滨湖瑞园49幢1803室有一套60平方的回迁安置房，现有代前入住在滨湖瑞园49幢1803室。”。本案案涉房屋合肥市滨湖区万泉河路1858号滨湖瑞园49幢1803室于2021年1月2日办理的不动产权登记，该房屋产权登记在孙凯名下，为单独所有，产权号为皖（2021）合肥市不动产权第11000223号。2021年1月18日，被告孙凯从塘西社居委取得案涉房屋产权证书。2021年1月25日，原告代前与被告孙卫远微信聊天要求处理房屋买卖事宜，被告孙卫远提出现在房子都在升值，房屋能否加价20万元，双方为此未达成一致意见。原告代前提供其与案外人沙裕华于2021年1月18日签订的《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋以90万元出售给沙裕华，双方之间并约定了违约金。代前同时提供沙裕华的《收条》，《收条》载明：“收到代前的关于滨湖瑞园49栋1803的房屋买卖合同违约金10万元整。以现金支付由其亲戚陆凤琴代为转交，剩余违约金等到合同履行完毕再行计算。被告孙卫远、孙凯对代前与沙裕华的《房屋买卖合同》及收条的真实性不予认可，认为系虚构的。另查，被告孙凯与被告卫均华系夫妻关系，被告孙卫远、孙薇系被告孙凯、卫均华子女。上述事实，有原告提供的身份证明、《房屋买卖合同》、手机短信、微信聊天记录、入住证明、不动产权证、与沙裕华《房屋买卖合同》及收条及原被告的陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉房屋已经于2021年1月取得不动产权证书，现登记在被告孙凯名下。本院认为，原告代前与被告孙卫远及被告孙凯、孙薇、卫均华作为合同的连带责任人签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人真实的意思表示，除违约金约定外，其他不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效。违约金约定超出法律规定的部分无效。各方当事人均应当按照约定履行自己的义务，逾期履行或履行不符合约定的，应当承担违约责任。本案案涉房屋系拆迁回迁房，原告与被告孙卫远签订合同时，被告孙凯、孙薇、卫均华均在合同上签字捺印，应当知晓或允诺被告孙卫远将案涉房屋出售给原告，且孙凯、孙薇、卫均华均承诺承担连带责任，并一致同意此次房屋买卖交易，并且同意协议所有条款和无此房屋的继承权与使用权，并对于本合同承担连带责任。嗣后案涉回迁房登记产权时登记在被告孙凯名下。本院认为民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，被告孙凯将孙卫远出售给原告代前的案涉房屋，登记在自己的名下，有违诚实，且根据房屋买卖合同中约定孙凯对协议承担连带责任的约定，故被告孙卫远、孙凯应当对出售的案涉房屋办理过户，登记至原告名下，被告孙薇、卫均华应承担连带责任，予以协助。原告要求被告承担过户费用，因该费用未实际发生，本案不予处理。原告要求被告承担违约金10万元，本院认为被告在2021年1月18日取得不动产权证书，原告于2021年1月18日与沙裕华签订房屋买卖合同，原告明知与被告案涉房屋产权存在纠纷，仍与沙俊华签订协议，并承担逾期违约金10万元，责任在于原告，且与沙俊华的协议和承担违约金被告不予认可，故对此请求不予支持，故对被告的该辩称意见予以采纳。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告孙卫远、孙凯继续履行与原告代前签订的《房屋买卖合同》，并于本判决生效后十日内将孙凯名下的合肥市滨湖区万泉河路1858号滨湖瑞园49幢1803室房屋过户至代前名下，代前予以协助；二、被告孙薇、卫均华对上述承担连带责任；三、驳回代前的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告孙卫远、孙凯、孙薇、卫均华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李孝荣二〇二一年五月十四日书记员  贾倩倩附：本案适用的法律条文一《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。