北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初984号原告：贾春福，男，1969年4月8日出生，汉族，北京市新洁环卫有限公司员工，住北京市大兴区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告贾春福与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾春福到庭参加诉讼。被告城城北分公司、被告城城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾春福向本院提出诉讼请求：1、判令解除贾春福与城城北分公司签订的《房屋托管合同》,城城北分公司、城城公司支付贾春福房屋租金、占用费暂计17400元；2、判令城城公司、城城北分公司向贾春福支付违约金13050元；3、本案诉讼费由城城公司及城城北分公司承担。事实和理由：2020年8月15日,贾春福与城城北分公司签订合同编号为1101SJ2008150124571的《房屋托管合同》（以下简称涉案合同），约定贾春福委托城城北分公司代理出租其位于北京市北京经济技术开发区贵园南里丙区18幢5-502的房屋（以下简称涉案房屋），租期为5年，自2020年8月18日起至2025年8月17日止，房屋免租期为30天/年，合同签订后，城城北分公司需向贾春福支付押金4350元，并按照4350元/月向贾春福支付租金。合同签订后，贾春福于2020年8月19日收到城城北分公司支付的押金4350元，城城北分公司通知贾春福房屋已成功出租给个人租客并签订了合同，租客已支付租金。此后，贾春福迟迟未收到合同中约定的城城北分公司应支付的租金，目前已逾期4个月未支付，城城北分公司拖欠贾春福租金共计17400元。贾春福多次与城城北分公司工作人员进行联系，均未联系成功。贾春福认为城城北分公司的行为已构成严重违约，故要求城城北分公司立即支付房屋租金及违约金，并解除双方之间的涉案合同。城城公司系城城北分公司的总公司，应承担连带责任，为维护自身合法权益，贾春福诉至法院。城城北分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩意见。城城北分公司、城城公司辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，故城城北分公司不同意解除涉案合同。城城北分公司与贾春福签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付贾春福租金的具体数额。涉案合同签订后，城城北分公司一直按照合同约定向贾春福支付租金及押金，2020年9月，受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向贾春福支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城北分公司欠付贾春福租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付贾春福的押金折抵欠付的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，贾春福单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，故自贾春福收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向贾春福支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核实贾春福单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付贾春福租金的具体数额。三、贾春福主张的违约金数额过高，应当依法予以调整，贾春福主张的违约金远高于城城北分公司违约给贾春福造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付贾春福高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付贾春福租金的具体数额，并依法调整贾春福主张的违约金数额。本院经审理认定的事实如下：贾春福系涉案房屋的所有权人。2020年8月15日，贾春福（甲方）与城城北分公司（乙方）签订涉案合同，约定甲方将涉案房屋委托给乙方经营，房屋用途为长租房、短租房或配套项目；关于托管期，托管期60个月，自2020年8月18日起（以本合同起租日为准）至2025年8月17日止，甲方实收租期55个月3天，管理费150天；关于租金、押金及支付方式，月租金标准为4350元，收款方式为季付，押金为4350元，合同期最后一个月租金乙方将用此押金进行冲抵，不足部分由乙方补足，本合同起租日起，首年前30天租金及次年起每年前30天租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金；关于合同解除，涉案合同第十二条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……”；关于违约责任，涉案合同第十三条第四款约定：“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按一个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。”庭审中，贾春福称其在合同签订后依约履行了合同，城城北分公司将涉案房屋出租给了租户，城城北分公司仅向其支付了押金4350元未支付过租金，涉案房屋目前仍由租户占用。经询，贾春福称城城北分公司仅向其支付了4350元押金，未支付过租金，其认为合同解除日期为提起诉讼之日；本案诉讼请求1中其主张的租金为按照月租金4350元的标准，自2020年8月15日起计算至开庭之日即2021年4月1日止，其同意将收取的4350元押金进行抵扣；诉讼请求2中违约金按照3个月租金计算。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城北分公司和城城公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依据《中华人民共和国民法典》第七十四条之约定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”故城城北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城公司承担。贾春福与城城北分公司订立的涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。贾春福已经将涉案房屋交付城城北分公司，但城城北分公司未支付租金，根据合同约定，贾春福有权解除合同并由城城北分公司、城城公司支付拖欠的租金及违约金。关于合同解除日期，贾春福主张涉案合同解除日期为其起诉之时，结案本案的送达情况，本院认定，涉案合同解除日期为2021年2月2日。关于租金，贾春福主张租金按月租金4350元的标准计算，自2020年8月15日起至2021年4月1日止的租金。经查，涉案合同约定起租日期为2020年8月18日，解除日期为2021年2月2日，首年前30天租金作为管理费不支付，故租金的计算期间应为2020年9月18日至2021年2月2日，经核算为19720元，将4350元押金进行抵扣后，租金应为15370元；2021年2月3日至2021年4月1日期间应为房屋占有使用费，经核算为8700元。关于违约金，根据合同约定，乙方违约应支付1个月的租金作为违约金。城城北分公司辩称贾春福主张的违约金标准过高，本院予以采纳，对违约金予以酌减，城城公司应支付贾春福违约金4350元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认贾春福与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于2021年2月2日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向贾春福支付租金15370元、房屋占有使用费8700元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向贾春福支付违约金4350元；四、驳回贾春福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4536元，减半收取计2268元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年五月十日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫