呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2020）内0105民初6490号   原告：陈某，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：娜某，内蒙古谱兰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张某，内蒙古谱兰律师事务所律师。   原告：董某，汉族，个体，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：娜某，内蒙古谱兰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张某，内蒙古谱兰律师事务所律师。   被告：内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司。住所地，呼和浩特市。   法定代表人：李某，总经理。   委托诉讼代理人：聂某，内蒙古文义律师事务所律师。   原告董某、陈某诉被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告陈某及其二原告的委托诉讼代理人娜某、被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人聂某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   董某、陈某向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《房屋要约协议书》，与原告签订《商品房买卖合同》，协助原告办理按揭贷款并向原告交付房屋；二、判令被告协助原告办理房屋权属登记证书；三、判令被告承担违约责任并向原告支付逾期交付房屋的违约赔偿金：其中以已付购房款257920元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准分段计算自2010年12月30日至2019年8月19日期间违约赔偿数额合计130948.85元，以及自2019年8月20日至实际交付房屋之日期间的违约赔偿数额以已付购房款257920元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算由被告向原告据实支付；四、判令本案诉讼费用由被告承担。在审理期间，原告变更诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《房屋要约协议书》；二、判令被告返还购房款257920元，并赔偿原告自2010年12月30日至解除合同之日止的损失，具体数额以租赁评估报告为准；三、判令被告按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付原告所付购房款257920元自2010年11月14日至实际返还之日止的应得利息；四、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年11月14日，原告与被告签订了《房屋要约协议书》（以下简称“协议书”），约定被告将××区商业，约16.64m2的房屋出售给原告，每平方米15500元，总价为257920元。协议书约定被告应当在2010年12月30日前，将房屋交付原告使用，被告交付房屋、原告结清房款后，被告应当在12个月内将房屋产权手续办理完毕后交予原告。原告按照协议书的约定全额支付了购房款257920元，但是被告迟迟拒绝履行协议书内容，协议书签订至今已长达十年。被告于2014年9月4日取得了该项目的《商品房预售许可证》，于2015年12月17日又取得了该项目的《竣工备案表》，但被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，拒绝给原告办理房屋网签手续至今。并且至今未办理该项目17号楼和18号楼的《不动产首次登记证书》。现原告了解并被告承认，被告在没有任何资质之前将该房屋出售给了原告，被告出售给原告的该所谓房屋面积和位置与被告该项目的《测绘报告》、《商品房预售方案》的《房屋（分层）分户平面图》所分层分户均不符，被告不能按照原告所购买的位置和面积给原告办理分户产权。现原告的合同目的已无法实现，被告不能向原告交付该房屋，属于根本违约，双方所签订的《房屋要约协议书》具备法定解除的条件，应予以解除，被告应当向原告承担违约责任，赔偿原告自2010年12月30日至解除合同之日止的损失，具体数额以租赁评估报告为准；另外，被告长期占用原告的购房款，应当按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付占用资金期间的相应利息。被告的行为给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法权益。据此，原告将被告诉至贵院，望人民法院依法支持原告的诉讼请求。   内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司辩称，原告的诉请全部不成立，应当驳回原告的请求。原告称被告拒绝和其签订商品房买卖合同，但是合同第八条约定了签订合同的条件。房屋已经盖好了，五证齐全，可以签订商品房买卖合同，是原告不去签订。被告有消防和建筑验收手续，房屋也可以交付，不存在不交付房屋、不签订房屋买卖合同的情况。而且不动产首次登记证书是行政规定，不是强制性规定。原告称被告没有资质就卖房，但是根据法律规定，只要在起诉的时候取得五证，合同就是有效的。原告称分户图与事实不符，但是被告盖的房每一层都是商铺，17号楼就是网格状的，购房人自己也清楚，房子一层里有几块砖，当时就是这么卖的。要约协议中约定办理产权，但是没有约定办理独立的产权。现在房产局没有说不给办理产权手续，也没有说不给办理共有产权手续，原告的说法都是假设，应该提供证据予以证明。原告称被告不能办理产权手续不是事实，原告购买的面积位置都是存在的，房子不是烂尾楼，办理产权手续是原告自己不办理。合同约定，乙方付清款项，甲方交房，在12个月内给乙方办理产权手续。原告主张说合同目的不能实现不是事实，仅仅只是原告的商业目的不能实现，原告找开发商退房，解除合同是不允许的。根据法律规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后，三个月内可以解除合同。合同约定的除外。本案中原告要求解除合同，原告从来没有跟我们催告过，被告在2010年没有交付房屋，原告应该催告，但是原告没有催告，其解除合同权利灭失。房屋买卖合同有效，且经过消防、建筑验收，我们已经履行完毕合同。至于原告的商业目的无法实现，不是被告的合同义务。原告购买房屋合同的目的是可以实现的。我们的义务就是交付房屋，给其办理产权。通过事实及法律依据，原告的诉请不成立。原告应当正确维护其正当权利，我们违约，原告可以主张违约责任，而不是主张解除合同。   董某、陈某围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：《房屋要约协议书》、购房款收据、房屋状况附表、《房屋面积暂测成果报告书》、《商品房预售方案》、分层分户平面图、楼盘表、现场照片。被告向本院提交证据：《建筑工程竣工验收备案表》、《消防验收报告》。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的事实，本院予以确认并在案佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2010年11月14日原告与被告签订《房屋要约协议书》，该协议约定：原告向被告发出购买“××区”（暂定名“大商汇”）XXX商业，约16.64m2的房屋要约，该房屋单价为15500元/m2，总价257920元；付款方式为签订协议时交付要约承诺金257920元，为一次性付款；被告应当在2010年12月30日前将房屋交付原告使用；产权归属：待被告交付房屋，原告结清房款后，被告应在12个月内将房屋产权手续办理完毕后交予原告；鉴于原告所选定房屋，被告在规划时已纳入“大商汇”的整体商业业态规划范围内，以后“大商汇”的经营管理由被告或被告委托的经营管理公司统一负责，因此原告选定上述房屋后，无论自用或出租，均须遵守商业经营管理公司对项目整体的商业业态规划，并严格遵循统一的商业管理。   同日，原告按约交付了上述房屋的全部购房款257920元。   另查明，被告曾于2016年1月6日在北方新报、2018年5月7日和2018年5月10日在内蒙古晨报公告通知业主前来接收所购房屋。   2020年8月18日，被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司向我院申请对位于呼和浩特市××区约16.64m2商铺同地段（从2011年1月1日到2019年8月19日）的年、月租金收益进行科学评估、鉴定，经我院委托，内蒙古中信和房地产评估咨询有限公司于2020年11月4日做出《房地产租金估价报告》，2011年1月1日-2011年12月31日，建筑面积年平均净租金227元/m2·年，建筑面积16.64m2，净租金3777元；至2018年12月31日净租金均相同，2019年1月1日至2019年8月19日（合计7个月零19天），建筑面积年平均净租金227元/m2·年，建筑面积16.64m2，净租金为2400元。   本院认为，原、被告双方签订的《房屋要约协议书》系双方当事人真实意思表示，该协议对房屋坐落、面积、单价、付款方式、交房日期均作了明确约定，原告已交付了部分房款，被告已收受了原告交纳的购房款，合同已实际履行，且被告在签订要约协议后，取得了《商品房预销售许可证》，原、被告所订立的《房屋要约协议书》应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方当事人已约定了交房日期为2010年12月31日前，之后被告一直未交付房屋，原告即有权行使解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，解除权为除斥期间，被告分别于2016年1月6日、2018年5月1日和2018年5月10日通过登报方式催告原告收房，因此原告行使解除权的合理期限为催告后三个月，原告于2020年8月5日起诉要求解除《房屋要约协议书》，原告的解除权已消灭，因此对于原告要求解除原、被告双方的《房屋邀约协议书》，判令被告返还购房款、赔偿损失，并按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付原告所付购房款的应得利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   驳回董某、陈某的诉讼请求。   案件受理费8087元（原告已预交），由董某、陈某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判长 李晓燕   人民陪审员 陈丽霞   人民陪审员 王 丹      二〇二一年五月二十日   法官助理 李祝英   书记员 王 静