福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2925号上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。法定代表人：高佳灵，总经理。委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋晶华，女，1978年8月24日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：刘付清，北京中银（福州）律师事务所律师。上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）因与被上诉人宋晶华房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国有房产公司上诉请求：变更一审判决第三项为：宋晶华按13545元/月标准向国有房产公司支付自2019年7月2日起至判决第二项中房屋实际交还国有房产公司之日止的房屋占有使用费。事实与理由：一、国有房产公司在2017年12月15日出具终止双方之间租赁关系的通知后，还不断采取工作人员上门通知、电话通知、委托签发律师函、再电话通知等方式要求宋晶华移交房产或参与公开招租，国有房产公司不存在疏于管理的情形。一审法院认定国有房产公司“未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼”，属于认定基本事实不清。二、国有房产公司主张的房屋占用费属于损害赔偿请求权。租赁关系解除后，宋晶华继续占用租赁房产，造成国有房产公司的实际损失，该损失相当于租赁房产市场租金价值的租金收益，因此，租赁房产的市场租金价值属于本案应当查清的重要事实。一审法院对国有房产公司提供的资产评估报告不予采纳，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，未查清国有房产公司所遭受的损失，属于认定基本事实不清。三、国有房产公司不存在疏于管理的情形。租赁关系存续期间，宋晶华应当按照合同约定支付租金。租赁关系解除后，宋晶华继续占用租赁房产，造成了国有房产公司的实际损失，国有房产公司的损失等价于宋晶华继续占用租赁房产的获益，不存在一审法院认为的“扩大损失”的情形。造成国有房产公司损失增多的原因是宋晶华占用租赁房产期间的延长，与国有房产公司提起诉讼时间的先后不存在因果关系。一审法院认为“其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准2654.8元/月计算”错误。宋晶华辩称，1.一审法院判决国有房产公司已收取的租赁押金7224元无须退还宋晶华，不符合双方合同约定。2.国有房产公司诉请宋晶华按13545元/月的标准支付高昂的房屋占有使用费于法无据，其所依据的资产评估报告为自行委托评估，评估的租金单价和面积既不合理也不合法，缺乏客观性和真实性，国有房产公司的主张没有事实和法律依据。且国有房产公司所主张的房屋占有使用费明显超出宋晶华订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上，宋晶华认为合同解除后，房屋占有使用费应参照原房屋租赁合同约定的租金2654.8元/月的标准计算。国有房产公司向一审法院起诉请求：1.确认国有房产公司与宋晶华之间的《房屋租赁合同》于2017年12月15日解除；2.判令宋晶华立即腾空搬离福州市仓山区××榕城广场××号楼二层××-××单元、××-××单元房产，并返还给国有房产公司；3.判令宋晶华向国有房产公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月13545元标准，自2018年1月1日起计至宋晶华实际搬离上述租赁房屋之日止），暂计至2019年8月份的房屋占用费为270900元；4.判令确认国有房产公司有权不予退还宋晶华方交付的租赁押金；5.判令宋晶华赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费21932元；6.本案诉讼费用全部由宋晶华承担。一审法院认定事实：2009年4月22日，宋晶华与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：宋晶华向国有房产公司租赁位于福州市仓山区××镇××路××号××幢××层××单元房产（面积301㎡）；租赁期限三年，自2008年11月1日起至2011年10月30日止；第一年每月租金合计2408元，第二年起的租金在上一年基础上递增5%，即第二年每月租金合计2528.4元，第三年每月租金合计2654.8元。宋晶华应于每个月5日前向国有房产公司一次性交付本月租金。租赁期限届满，宋晶华如需要继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，宋晶华享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同。宋晶华于签署合同时向国有房产公司交付租赁押金7224元。租赁期满，宋晶华无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还宋晶华；宋晶华迟延交付租金，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求宋晶华按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。合同约定的租赁期间届满后，宋晶华继续使用涉讼租赁房产。2017年7月25日，福建龙健房地产土地资产评估与运营有限公司接受福州市国有房产管理中心委托出具房地产咨询估价报告（龙健房估[2017]46-3号），对仓山区××镇××南路××号金山碧水榕城广场商业店面、仓库、车位市场客观租金（价值时点：2017年6月1日）进行评估；估价报告自出具之日起一年内有效……超过估价报告使用期限的，需重新进行估价。2017年12月15日，国有房产公司向宋晶华出具通知，告知：自通知函发之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予宋晶华。2019年7月31日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向宋晶华出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月15日书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自宋晶华收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但宋晶华至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，宋晶华应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求宋晶华腾空租赁房产并追究宋晶华应承担的其他法律责任等。2019年8月2日，国有房产公司通过EMS专递形式向宋晶华所承租涉讼租赁房产所在地邮寄了前述律师函。2019年8月3日，邮件由涉讼租赁房产前台代收。另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。国有房产公司就宋晶华租赁房产事宜聘请律师代为提起诉讼支出律师费21932元。宋晶华交付租金至2019年6月，但存在逾期一个月以上支付租金的情形。国有房产公司已将涉讼租赁房产交付宋晶华使用，宋晶华至今未与国有房产公司办理涉讼租赁房产移交手续。一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，与宋晶华平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同所约定租赁期间届满后，宋晶华继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，合同自通知到达对方时解除。国有房产公司虽于2017年12月15日出具通知，告知双方租赁关系自通知发出之日起终止，但在通知上签名的并非宋晶华本人或其委托签收之人，同时，其所提供挂号信函收据无相应签收凭证佐证，无法证实该通知已送达宋晶华，其所提供现场送达照片无原始载体供核对亦未体现拍摄日期，无法证实系于通知作出之日将该通知现场送达予宋晶华，其据此主张双方之间的后续不定期租赁合同已于2017年12月15日解除，依据不足，一审法院不予支持。宋晶华称其于2019年7月起向国有房产公司交纳租金被拒，国有房产公司解除不定期租赁合同关系的意思表示至此到达宋晶华，一审法院认定涉讼租赁合同于2019年7月1日解除。宋晶华抗辩应给承租人留出至少3个月的时间进行相关准备工作，双方才能解除租赁合同关系于法无据，一审法院不予采纳。本案双方租赁关系于2019年7月1日解除后，宋晶华应将租赁房产返还国有房产公司，但其至今未向国有房产公司移交涉讼租赁房产，国有房产公司诉请宋晶华立即腾空搬离、向其返还案涉房产并支付合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费，合理有据，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费的标准，国有房产公司所提供的房地产咨询估价报告系2017年7月25日出具，至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2017年12月15日出具终止双方之间租赁关系并要求宋晶华于指定日期内移交房产或参与公开招租，否则，其将强制收回房产的通知之后，未积极确保通知的有效送达，亦未在宋晶华后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张按所提交资产评估报告中评估的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准2654.8元／月计算。合同约定宋晶华应于每月5日前一次性支付当月租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权不予退还租赁押金等，根据宋晶华提交的交纳房租凭证可以看出其存在逾期一个月以上支付租金的情形，国有房产公司诉请不予退还租赁押金7224元，符合合同约定，一审法院予以支持。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请宋晶华予以承担，一审法院不予支持。综上，判决：一、福州市国有房产经营有限公司与宋晶华之间的房屋租赁合同于2019年7月1日解除；二、宋晶华于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××镇××路××号××幢××层××单元的房产（面积301㎡），并返还予福州市国有房产经营有限公司；三、宋晶华按2654.8元／月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2019年7月2日起至判决第二项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的房屋占有使用费；四、福州市国有房产经营有限公司已收取的租赁押金7224元无须退还宋晶华；五、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由福州市国有房产经营有限公司负担2000元，宋晶华负担3800元。二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于一审判决参照原租赁合同约定的租金标准计算占有使用费是否正确。根据查明的事实，双方当事人签订的租赁合同于2011年10月30日到期，合同期限届满后，双方未再续签合同，继续按原合同履行。国有房产公司主张其已于2017年12月15日解除了租赁合同，但其提供的证据并不足以证实其主张；且直至2019年6月，宋晶华均继续使用租赁房产并按原合同标准支付租金，国有房产公司对此并未提出异议。合同解除后至本案纠纷开始前，国有房产公司均未向宋晶华主张过占有使用费要按照其自行委托评估的租金价格计算，现国有房产公司在诉讼过程中提出应当按照其自行委托评估的租金价格13545元/月计算2019年7月2日之后的房屋占用费，既超出双方订立合同时宋晶华可预见的范围，亦超过了该评估报告的一年有效期，没有依据，不予支持。一审法院判令宋晶华参照原合同的租金标准向国有房产公司支付涉讼租赁房产至返还时的占有使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5154元，由福州市国有房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年五月二十日法官助理 陈 玥书 记 员 林 婷