福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2381号上诉人（原审被告）:福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福清市高山镇东进村青田245号1栋。法定代表人：陈莲英，董事长。委托诉讼代理人：黄琳，福建瑞取律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晶盛，福建瑞取律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:何品珍，女，1960年2月14日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：陈强,福建福兴律师事务所律师。上诉人福建诚旺置业有限公司（以下简称“诚旺公司”）因与被上诉人何品珍房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6625号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚旺公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判在返还租金中扣除已缴纳的5.6%税款及违约金，并不计算利息。事实与理由：一、一审法院认定“诚旺公司主张应在返还的租金中扣减对应的税费,而本案仅审理房屋租赁关系中的租金事宜，与诚旺公司所主张的营业税等无涉,且税收问题涉及其他法律关系,不属于本案审理范畴,故不予一并处理”属于适用法律错误。诚旺公司就收取的租金依法足额纳税是基于与何品珍之间的租赁合同关系而履行义务的体现。诚旺公司就何品珍缴纳的全部租金共向税务部门缴纳租金总额17.6%的税费,其中12%的房产税是按年缴纳,5.6%(营业税5%、城市维护建设税0.25%、教育费附加0.15%、地方教育附加0.1%、印花税0.1%,合计5.6%)的税费在纳税时一次性缴纳。现何品珍诉请确认超过20年部分的租金无效并返还相对应的租金,而根据《福州市地方税务局关于房屋租赁纠纷中相关涉税事项的复函》显示,纳税人所缴纳的税款超过三年申请退税的,税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条的规定不予退还。因此,待返还部分的租金所对应的税费已经无法申请退税。同时,福州市中级人民法院确认诚旺公司可在该损失实际发生时另行主张。而根据福建增值税普通发票显示，诚旺公司于2017年11月23日补开了增值税发票,但实际纳税时间早于2017年11月23日，即便以补开增值税发票的当天认定为纳税时间,距今也已经超过三年,无法办理退税,损失已经发生,由于超过20年部分的租期无效,何品珍也须承担责任,因此待返还部分所对应的税费应在待返还的租金中子以扣除。二、一审法院认定“诚旺公司应向何品珍支付利息”，且不支持在应返还租金中扣除因何品珍违约而产生的违约金，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第一百三十六条、第一百四十三条规定，实际承租人何品珍于2017年1月18日、2018年3月21日、2019年4月19日多次出具《〈商铺租赁合同书〉声明书及租金领取情况》的行为合法成立并生效，应当在诉讼中予以适用。何品珍明知超过二十年部分租赁无效，仍然愿意签订《商铺租赁合同书》、出具《〈商铺租赁合同书〉声明书及租金领取情况》，说明何品珍自愿长期租赁案涉房屋，履行长期租赁合同。何品珍在做出声明后又向人民法院诉请确认超过二十年部分无效、要求返还租金支付利息的行为已然违背其声明，应当承担相应的责任。即，超过20年部分的租金返还不应计算利息，同时应当向诚旺公司支付《商铺租赁合同书》总金额30%的违约金，为避免诉累，该款应在诚旺公司应向何品珍返还的租金中予以扣除。何品珍辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确。1.无效部分是由于诚旺公司的过错造成的，应由诚旺公司自己承担税费。何品珍也并未收到或者是见到相关的正式发票，诚旺公司是否交税及具体交税情况并无证据证明。另，与本案同类型的案件，福州市中级人民法院已经确认不支持诚旺公司的该项主张。2.关于《声明书及租金领取情况》中约定因主张权利一方导致合同解除或超过20年的部分无效，主张权利的一方应赔付违约金，其中包括超过20年部分的租金退还不计算利息等。合同解除应当依据法律规定，或合同约定的条件成就与否来处理。合同一方主张权利并不会必然产生合同无效或解除的后果。案涉租赁合同超过20年的部分无效系因违反了法律的强制性规定，并非因何品珍主张权利所导致，本案中双方均未出现法律规定的违约情形，因此诚旺公司要求何品珍支付违约金，没有法律依据。3.何品珍在签署协议时并不知道租赁合同超过二十年部分无效的规定，诚旺公司违反法律规定并侵犯何品珍的合法权利，应由诚旺公司自行承担责任。何品珍向一审法院起诉请求：1.确认何品珍和诚旺公司签订的中国·福清海峡商品交易中心1#楼三层113号商铺《商铺租赁合同》中自签订之日超过20年的租赁部分无效；2.诚旺公司返还何品珍所支付的中国·福清海峡商品交易中心1#楼三层113号商铺租赁款共计195992元，并赔偿何品珍相应的利息损失[损失按照全国银行同业拆借中心公布的借款市场报价利率（年利率3.85%）自2013年12月18日起计算至诚旺公司返还商铺租赁款之日止]。一审法院认定事实：何品珍与诚旺公司对案涉《商铺租赁合同书》及附件的条款内容、收取案涉商铺租金的总金额、一次性优惠金额、案涉商铺委托经营期间等案件事实均无异议，一审法院依法予以确认并在卷记录佐证。一审另查明，2010年12月31日，福清市贸旺水产发展有限公司通过公开拍卖成交并与原福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充规定的方式取得位于福清市高山镇东进村的本案讼争标的所在项目的国有土地使用权，土地使用期限自2010年12月31日起至2050年12月30日止。诚旺公司由福清市贸旺水产发展有限公司全额出资（占股份100%），于2011年4月11日经批准成立，经营范围包括房地产开发、销售及物业服务等。2011年6月13日，福清市贸旺水产发展有限公司又与原福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，双方约定将上述国有土地使用权的受让人变更为诚旺公司，合同其他条款不变。《国有建设用地使用权出让合同》补充条款特别约定“项目产权的50%不得进行产权分割，另外50%可以进行产权分割，但只能销售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，出售对象具体条件由市外经贸局、台办、经贸局把关”。之后，诚旺公司在上述地块上开发了中国•福清海峡商品交易中心项目。福州市中级人民法院曾向税务部门函询，并认为根据税务部门复函显示，纳税人所缴纳的税款超过三年申请退税的，税务机关根据规定不予退还。一审法院认为，诚旺公司与何品珍签订的是《商铺租赁合同书》，何品珍亦是按照该合同约定的长期租赁的方式缴纳了租金，而我国相关法律法规并未对租金支付方式进行限定，故双方当事人之间形成房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。诚旺公司与何品珍订立的《商铺租赁合同》约定租赁期限为2013年12月18日至2050年11月30日，其中部分超过法定的20年最长租赁期限，故自2033年12月18日起的租期因违反法律规定的最长租赁期限而无效。因此，何品珍请求确认案涉《商铺租赁合同》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日止的租期部分无效的主张，于法有据，予以支持。房屋租赁合同租期部分无效并不必然导致合同全部无效，现无证据证明当事人在签订该合同时存在欺诈或胁迫，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，故除超过20年租期部分外，租赁合同的其余部分未违反法律规定，应为有效。合同无效自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还，并根据过错各自承担相应的责任，诚旺公司应退还多收取的16年11.4个月的租金。何品珍支付给诚旺公司36年11.4个月的租金为413199元（租金总金额：427251元-优惠金额：14052元）。参考已生效的类案裁判，诚旺公司应退还的租金金额可按时间比例折算返还，即诚旺公司应返还何品珍16年11.4个月租金金额为189546元（取整）。此外，何品珍返租给诚旺公司的三年租期属于合同有效期，该返租行为有效且已履行完毕，故该三年期的租金应作为何品珍的收入不予扣除。为此，诚旺公司应向何品珍支付资金占用期间的利息损失。鉴于案涉《商铺租赁合同》约定的租赁期间自2013年12月18日起，故利息可从2013年12月18日起计算至款项实际付清之日止。租赁合同租期超过20年部分无效，双方均为明知，故导致合同部分无效双方均有过错，应当各自承担相应的责任。据此，一审法院确定诚旺公司按照中国人民银行发布的同期同类基准贷款利率（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价五年期以上利率）标准向何品珍计付利息的50%。《声明书及租金领取情况》中约定因主张权利一方导致合同解除或超过20年的部分无效，主张的一方应赔付另一方违约金，其中包括赔付租金总额30%的违约金及超过20年部分的租金退还不计算利息等，诚旺公司据此抗辩不支付利息并由何品珍赔付上述违约金。因合同效力应当依照法律规定来评判，案涉租赁合同超过20年的部分无效系因违反了法律的强制性规定，并非因何品珍主张权利所导致，故诚旺公司的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。诚旺公司主张待返还租金所对应的营业税等税费应当由何品珍承担，请求在待返还租金中予以扣除。由于诚旺公司未提供相应的证据证明其缴纳营业税等税费情况，且营业税系对纳税人的应税劳务、转让无形资产或销售不动产征收的税种，与本案租赁合同无关联，故该项主张不予采纳。综上，判决：一、确认何品珍与福建诚旺置业有限公司订立的《商铺租赁合同》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日止的租期部分无效；二、福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向何品珍返还租金189546元，并支付利息的50%（以189546元为基数，其中从2013年12月18日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至款项还清之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价五年期以上利率计算）；三、驳回何品珍的其他诉讼请求。案件受理费5012元，由何品珍负担315元，福建诚旺置业有限公司负担4697元。二审期间，双方当事人未提交新证据，根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2019年4月19日，何品珍向诚旺公司出具了《声明书及租金领取情况》，该文件中载明：“……双方在签订《商铺租赁合同书》时，明确知悉《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同不得超过20年的规定。但双方秉着公平自愿平等的原则，签订了《商铺租赁合同书》。现本人同意委托福台公司对该商铺进行对外转租，且对《商铺租赁合同书》中约定的租赁期限所产生的法律后果有充分的认识并且愿意承担该约定所带来的相应法律责任。若双方因租赁期限问题产生纠纷涉诉，双方均同意依照过错比例承担相应违约责任：因主张权利一方导致合同解除或超过20年的部分无效，主张的一方应赔付另一方违约金。违约金如下：1：……2.超过20年部分的租金退还不计算利息……”本院认为，关于超过20年部分返还租金的税款抵扣问题。诚旺公司主张应在返还的租金中扣除相应税款，但本案审理的是房屋租赁合同中因合同部分无效的租金返还问题，一审中诚旺公司未针对税款提出反诉且税收问题涉及其他法律关系，不属于本案审理的范畴，诚旺公司可另行主张。关于违约金问题。违约金问题属于独立的诉讼请求，诚旺公司在一审中并未就此提起反诉，二审中对此不予处理。关于超过20年部分返还租金的利息问题。虽然案涉《商铺租赁合同书》超过20年部分无效的认定是基于法律的强制性规定，但超过20年部分返还租金的利息属于合同无效后何品珍的损失，何品珍在其向诚旺公司出具的《声明书及租金领取情况》中已经明确在本案情形下，其主张超过20年部分的租金退还时不计算利息，该意思表示系何品珍自愿作出的放弃相应权利的意思表示，且不存在双方利益失衡的问题，何品珍在本案中主张诚旺公司在向其返还超过20年部分租金时需赔偿利息损失的诉请，应当受到其上述意思表示的制约。一审法院认定诚旺公司在向何品珍返还超过20年部分租金时需向何品珍支付利息不当，本院予以纠正。综上，诚旺公司的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6625号民事判决第一项；二、撤销福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6625号民事判决第三项；三、变更福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6625号民事判决第二项为“福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向何品珍返还租金189546元”；四、驳回何品珍一审其他诉讼请求；五、驳回福建诚旺置业有限公司其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5012元，由何品珍负担315元，福建诚旺置业有限公司负担4697元；二审案件受理费4697元，由福建诚旺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年五月二十七日法官助理 刘玲玲书 记 员 卞振锋