北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0113民初4368号原告：北京良源聚建筑设计有限公司，住所地北京市顺义区北小营镇小胡营村1号院3号楼3层312室，统一社会信用代码91110113MA01M1PXX8。法定代表人：张良，经理。委托诉讼代理人：牛洪顺，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦广斌，北京市京师律师事务所实习律师。被告：北京伟特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇焦各庄村村委会东南300米，统一社会信用代码911101137334516506。法定代表人：王涛，董事长。委托诉讼代理人：李厚明，男，1985年11月20日出生，汉族，北京伟特房地产开发有限公司员工，住北京市顺义区。被告：北京雅居天成装饰有限公司，住所地北京市顺义区顺畅大道14号院5号楼4层402，统一社会信用代码91110113MA00GDQ646。法定代表人：徐荣青，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡律师事务所律师。原告北京良源聚建筑设计有限公司（以下简称良源聚公司）与被告北京伟特房地产开发有限公司（以下简称伟特公司）、北京雅居天成装饰有限公司（以下简称雅居天成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告良源聚公司之委托诉讼代理人牛洪顺、秦广斌、被告伟特公司之委托诉讼代理人李厚明，被告伟特公司、被告雅居天成公司之共同委托诉讼代理人宋振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告良源聚公司向本院提出诉讼请求：1．要求解除原告与伟特公司签订的编号为Y2205161的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）；2．要求伟特公司配合原告办理编号为Y2205161的预售合同的网签备案合同注销手续；3．请求法院判令伟特公司向原告退还房款824990元；4．请求法院判令伟特公司和雅居天成公司共同向原告退还装修款462436元；5．请求法院判令二被告向原告支付自判决给付之日始至实际给付之日至之间的资金占用费，占有使用费按照LPR计算；6．请求法院判令伟特公司向原告给付自2020年7月1日起至实际退还房款之日止的租金损失，按照每月4100元计算；7．请求法院判令诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年8月26日，原告与伟特公司签署商品房认购书，约定原告认购新干线楼盘6号楼203室，房屋建筑面积为59．87平方米，房款总价为1787426元，签署当日，原告支付了房产认购款10万元和房款334990元，同日原告向雅居天成公司支付装修款462436元。2019年8月30日，原告与伟特公司签署了编号为Y2205161的预售合同及附件，约定伟特公司应于2020年6月30日前向原告交付房屋，如逾期超过90天，原告有权解除合同并要求伟特公司承担违约责任。2019年8月30日，原告向伟特公司支付购房款22510元，2020年1月4日，原告向伟特公司支付购房款162490元，截止至2020年6月30日止，原告共计向伟特公司支付了824990元，向雅居天成公司支付462436元，为购买房屋共计支付了1287426元，由于伟特公司未在规定时间内交房故原告未再向伟特公司付款。被告雅居天成公司以装修为名收取原告装修款实为二被告向原告收取的房款，伟特公司对雅居天成公司收取的款项负有连带返还责任。伟特公司违约行为，原告有权解除合同并要求对其违约行为给原告造成的实际损失进行赔偿。故诉至法院，请法院判如所请。被告伟特公司辩称，不同意解除合同和办理注销网签手续，按照双方签订的合同，原告需要支付房款1324990元，但原告仅支付了824990元，按照合同约定交付房屋之前原告应支付所有房款，否则我方可以延期交房，现在房屋具备竣工交付条件，合同可以继续履行，法院判决解除合同应当根据实际情况进行。如法院判决解除合同，我方应该退还的是房款824990元，装修款应当由雅居天成公司返还，原告与雅居天成公司签订装修协议，与我方无关。第五项和第六项诉讼请求根据损失确定的，就解除合同的损失来说，租金和我公司无关，如法院判决继续履行合同，租金损失大于延期交房的损失应当由法院判决，如法院判决解除合同，则只能支持第五项诉讼请求，我方同意该计算方法，退还义务应该从判决之日起计算。被告雅居天成公司辩称，第一项至第三项、第六项诉讼请求与我公司无关，针对第四项诉讼请求，如果法院判决解除装修合同，我方同意退还该款项，但责任不应当由我公司承担，第五项诉讼请求同意从判决之日给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告良源聚公司提交的商品房认购书、预售合同、银行回单、收据、房屋租赁合同、照片、视频、微信聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：项目名称为绿智汇园的5#、6#、7#的房屋由伟特公司开发，该项目又称“新干线项目”。伟特公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目座落于北京市顺义区南法信镇焦各庄村东。2019年8月26日，良源聚公司法定代表人张良与伟特公司签订《商品房认购书》，约定购买伟特公司开发的6号楼203室，约定房款总金额为1787426元。2019年8月26日前交首付款1124936元，2019年12月30日前支付162490元，2020年3月30日前支付20万元，2020年8月30日前付清剩余款项30万元。当日，良源聚公司向伟特公司给付房款434990元，向雅居天成公司给付装修款462436元。2019年8月30日，良源聚公司与伟特公司签订了预售合同，约定良源聚公司购买顺义区×××房屋，建筑面积共计59．87平方米，其中套内面积38．37平方米，用途为商务办公，单价为34531．93元，总价款为人民币1324990元。买受人未按照约定的时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。买受人按下列第一种方式按期付款：1、签订本合同当日支付价款264998元；于2019年11月27日之前支付价款397497元；于2020年2月27日前支付价款331248元；剩余房价款331247元由买受人于2020年8月27日前付清。出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该商品房。如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，按照逾期时间，分别处理。逾期在90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%。2019年8月30日，良源聚公司向伟特公司支付房款227510元，2020年1月4日良源聚公司支付房款162490元。雅居天成公司提交了《房屋室内设计和装修协议》，该份协议约定良源聚公司委托雅居天成公司设计并装修6-203房屋，设计费和装修工程款总价432436元，其中设计费64865元，装修工程款367571元，上述设计费和装修工程款均为固定总价包干（不含税）。若甲方或开发商就购买本合同项下的房屋而签订的商品房现房买卖合同终止，本合同亦随之终止，甲方不得以本合同终止或解除而要求对方赔偿。雅居天成公司还提交了《房屋改造施工协议》，约定良源聚公司委托雅居天成公司改造上下水、烟道，工程款3万元，为固定总价包干，除非双方书面确认，任何一方不得以任何理由调整工程款。甲方就本协议项下房屋签订的预售合同及本协议须同时履行，若其中任何一份合同或协议因任何原因被解除或终止，其他文件亦同时解除或终止，无须另行通知。关于合同解除原因，原告提交视频证实涉诉房屋于2020年7月仍未竣工，不具备交付条件，合同约定在2020年6月30日交房，被告已经逾期交付且目前仍无法交付房屋，原告有权拒付后续房款。被告构成根本违约，合同目的无法实现。原告于2020年11月17日向伟特公司发送解除合同通知书，但均未签收。伟特公司表示，因为原告没有按期付清房款，属于原告违约。就目前项目进展来看，已经提交了毛坯房竣工验收申请尚未获得审批，目前交房时间无法确定。原告提交房屋租赁合同，表示由于被告无法交房其只能租赁房屋进行办公，其产生的租赁费用系被告给其造成的损失，二被告对此不予认可。本院认为:本案第一个争议焦点为原告与伟特公司签订的预售合同是否应予解除，谁是违约方。原告主张伟特公司未按合同约定交付房屋，已构成违约。根据双方预售合同约定，伟特公司应于2020年6月30日前交付房屋，但截至本案法庭辩论终结之日止，伟特公司未提交证据证实房屋已经建造完毕且具备交付条件。对此伟特公司表示因原告未履行付款义务，应顺延交付房屋的时间。经查根据预售合同约定，原告应于2020年2月27日交纳房款993743元，尾款331247元应于2020年8月27日交纳。原告实际在2020年1月4日已经就涉诉房屋支付款项为1287426元，原告未继续付款属于先履行抗辩权，伟特公司未按合同约定时间交付房屋的行为已构成违约，原告行使解除权，于法有据，本院予以确认，双方预售合同及附件的解除时间应为伟特公司收到原告起诉状之日即2021年3月22日。因预售合同无法继续履行，雅居天成公司与原告签订的《房屋室内设计和装修协议》、《房屋改造施工协议》亦应予一并解除。伟特公司应配合良源聚公司办理注销网签备案手续。本案另一个争议焦点是谁是适格的责任主体。第一，原告提交收据证明雅居天成公司收取装修款462436元，伟特公司收取房款824990元，雅居天成公司、伟特公司对其收取的款项具有退还义务；第二，原告良源聚公司共计交纳的1287426元由被告自行进行划分成房款和装修款，该划分不能对抗原告，原告要求伟特公司承担退还全部钱款的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，被告可就内部款项分配问题自行解决。对于原告主张的资金占用费计算方法，二被告均无异议，本院照准。对于原告主张其另行租赁房屋办公的合理部分费用，属于被告伟特公司违约行为造成的损失范畴，对于租金损失本院从伟特公司应交付房屋之日起计算至双方解除合同之日止，具体金额参照周边房屋市场价格及原告提交证据酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条、第五百七十一条之规定，判决如下：一、确认被告北京伟特房地产开发有限公司与原告北京良源聚科技有限公司签订的合同编号为Y2205161的《北京市商品房预售合同》、被告北京雅居天成装饰有限公司与原告北京良源聚科技有限公司签订的《房屋室内设计和装修协议》、《房屋改造施工协议》于二〇二一年三月二十二日解除；二、被告北京伟特房地产开发有限公司、北京雅居天成装饰有限公司共同退还原告北京良源聚科技有限公司装修款四十六万二千四百三十六元资金占用费（以四十六万二千四百三十六元为基数，自二〇二一年五月十二日起至实际退清所有装修款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告北京伟特房地产开发有限公司退还原告北京良源聚科技有限公司房款八十二万四千九百九十元及资金占用费（以八十二万四千九百九十元为基数，自二〇二一年五月十二日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后七日内付清；四、被告北京伟特房地产开发有限公司支付原告北京良源聚科技有限公司租金损失三万五千元，于本判决生效后七日内付清；五、驳回原告北京良源聚科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千三百六十三元，由被告北京伟特房地产开发有限公司、北京雅居天成装饰有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇二一年五月十七日法官助理  夏 天书 记 员  孙建伟