山东省东阿县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1524民初3261号原告：王光磊，男，1979年8月4日出生，汉族，住东阿县。委托诉讼代理人：李孝杰，山东天宇人律师事务所律师。被告：山东天乐置业有限公司。住所地：莘县通运路北段北街村。法定代表人：赵道印，执行董事。委托诉讼代理人：殷志强，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘书利，山东万航律师事务所律师。原告王光磊与被告山东天乐置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月15日受理，2016年6月13日作出（2015）东民初字第1233号民事判决书，原告不服向聊城中院提起上诉。2016年10月18日，聊城中院作出（2016）鲁15民终1462号民事判决，驳回上诉，维持原判。王光磊仍不服，向山东高院申请再审。2018年11月15日，山东高院作出（2018）鲁民申1255号民事裁定提审本案。2019年9月30日，山东高院作出（2019）鲁民再585号民事裁定书，裁定撤销聊城中院作出的（2016）鲁15民终1462号民事判决及本院作出的（2015）东民初字第1233号民事判决,发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王光磊向本院提出诉讼请求1.判令被告向原告支付逾期交房违约金293735.2元；2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月25日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买被告位于东阿县，建筑面积为122平方米，加上储藏室和车位，总价款为633052元；同时约定该商品房经验收合格后于2014年8月1日前交付，但被告却违反约定至今未交付符合合同约定和法定交房条件的楼房，截止至2020年12月7日，被告迟延履行2320天，根据双方签订的合同第十条第二款内容，被告应每日按已交付房价款的万分之二（每日按126.61元计算）向原告支付违约金。为此，请求判如所诉。被告山东天乐置业有限公司辩称：1.双方当事人签订的涉案《商品房买卖合同》第九条明确选择约定了商品房交付条件为“该商品房经验收合格”，系双方真实意思表示，应予以支持。2.涉案房屋在交付之前已经通过了竣工验收，符合交付条件。原告应承担逾期收房的违约责任。3.双方约定的逾期付款及逾期交房的违约金过高，望法院依法予以调整。现涉案房屋已通过工程验收合格以及综合验收手续，原告在长达六年的时间内均不予配合办理交房手续，原告存在恶意不收房的主观故意。答辩人已于2018年5月24日通过公证的方式向原告送达了解除合同通知书。原告主张答辩人逾期交房的违约责任无依据。补充，原告主张的逾期交房违约金达到总房款的46.4%，明显属于恶意主张，且双方矛盾争议较大，由于原告的逾期收房行为符合合同约定的解约条件，被告已向原告送达了解约通知，不再向原告交付房屋，同意解约后退还房款或另行处理损失问题。原告为支持个人主张，向本院递交了下列证据：1.商品房买卖合同一份及收据四张（收据金额为633052元），证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告按合同约定缴纳了全部购房款633052元。该合同第九条约定被告应于2014年8月1日前向原告交付经验收合格的商品房，第十条约定如被告交房逾期90日则每日应按已付房价款的万分之二承担违约金。从2014年8月1日至2020年12月7日，被告违约天数2320天，违约金额293735.2元。2.东阿县房地产项目竣工综合验收备案证，证据来源于东阿县房地产管理处，证实涉案房屋竣工时间为2014年12月，时间晚于合同约定的交房日期及被告主张的交房日期，证明涉案房屋在合同约定的交房日期尚未竣工，不存在竣工验收合格的问题。3.建设工程竣工验收备案证书，证据来源为东阿县建设工程质量监督站。证明涉案楼房竣工日期为2014年6月1日，验收日期为2017年11月22日。被告山东天乐置业有限公司为支持其辩称，原审向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明根据该合同第九条约定，房屋的交付条件为该商品房经验收合格。2、建设工程竣工验收报告一份，证明涉案楼房的竣工验收日期为2014年6月1日，被告通知原告入住时已具备约定的交付条件。3、客户入住通知书领取确认表和入住通知书各一份，证明被告于2014年9月13日向原告通知交房，履行了交付义务。同时在入住通知书中载明“赔偿金2848.7元”，被告就延期交房主动承担了违约责任。4、聊城市商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书各一份，证明涉案楼房在通知原告收房时已具备约定和法定的交付条件，同时佐证原告拖延收房存有恶意，无权主张违约金。重审时被告又提交（2018）鲁东阿证经字第250号公证书，证明原告违反合同第十二条，迟迟不办理收房手续，不缴纳专项维修基金，明显具有不愿实现合同目的，主观违约意图。被告于2018年5月23日通过公证向其送达解除合同通知书，原告收到该通知书，未提异议也未协商。为核实被告提供证据2《建设工程竣工验收报告》的真实性，本院依法去东阿县建设工程服务中心调取登记公示的该报告，显示该楼的竣工日期2014年8月1日。审理过程中，本院为核实高院裁定列明竣工时间为2015年4月9日的证据，责令被告提交未果，原告提交复印件，但对其真实性存在争议，被告对该证据复印件真实性确认，但认为该时间并非竣工验收时间。本院无法核实该证据真伪。建设主管部门档案也仅有《建设工程竣工验收报告》、《竣工综合验收报告》在不同科室存档，但有一点可以确认，即2015年4月9日并非涉案楼盘的建设工程竣工验收日期亦非竣工综合验收日期。根据原、被告诉辩主张和举证质证情况，本院查明以下事实：2012年12月25日，原被告订立了编号为6-2-1603《商品房买卖合同》，该合同第三条约定原告购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第6幢2单元1603号房，建筑面积122平方米，储藏室18号，车位128号。第五条约定该商品房单价为4371.4元∕㎡，计款533316元，另有储藏室价款29736元和车位价款70000元，合计总房款为633052元。第九条交付期限约定，被告应当在2014年8月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用:1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……第十条逾期交房的违约责任中约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条交接中约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，由此产生的责任，由原告负责。在东阿县建设工程服务中心登记公示的《建设工程竣工验收报告》显示“东阿汇景国际小区6#楼，竣工时期为2014.8.1”。《竣工综合验收报告》显示“汇景国际（一期）1#、2#、3#、4#、5#、6#商住楼，一区、二区门市，竣工日期2014.12”。而填写该报告时间为2015年3月15日。被告未在约定交付期内交付涉案楼房。2014年9月13日被告向买受人发放客户入住通知书，该入住通知书载明：原告应于2014年9月25日在汇景国际售楼中心办理入住手续，被告自愿承担逾期交房的违约赔偿金2848.7元，并要求原告提供所需材料和交纳专项维修基金、物业费、暖气开口费、装修保证金等费用。原告于交接当日到达现场后，并未与被告办理交接房屋及入住的相关手续。2014年9月19日，东阿县房地产开发管理中心向被告出具《关于禁止违规交房的通知》，并在小区内张贴，主要内容为，“山东天乐置业有限公司：贵公司在东阿开发的汇景国际小区，在没有经过竣工验收备案的情况下，擅自交付使用，违反了《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条：开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的开发企业不得交付，购买者或者管理者有权拒绝接受使用。现责令公司停止向业主交房行为，并完善房屋验收手续，验收合格后，进行交房。否则，将按照《山东省城市房地产开发经营管理条例》第五十五条对公司进行处罚”。原告主张未办理交接系因发现房屋不符合交付条件，故未同意接受房屋，延期交房的责任在被告。被告则主张房屋交接时已达到合同约定的交付条件，原告接到入住通知后拒不办理交接手续并领取相关材料，系故意拖延收房的违约行为，责任应自负。2015年9月间，原告将被告诉至本院，请求判令被告承担自2014年8月1日至庭审开庭之日的延期交房违约金56721.28元。本院经审理认为合同约定交房日期为2014年8月1日，交房通知日期为2014年9月25日，被告实际延期交房55天，违约金为3481.8元，遂作出（2015）东民初第1233号民事判决。原告不服提起上诉，聊城中院经审理作出（2016）鲁15民终1462号民事判决，驳回上诉，维持原判。王光磊仍不服，向山东高院申请再审。2018年11月15日，山东高院作出（2018）鲁民申1255号民事裁定提审本案。2019年9月30日，山东高院作出（2019）鲁民再585号民事裁定书，“天乐公司再审提交的涉案房屋所属项目的工程组卷资料-工程竣工验收文件可以证明，涉案房屋所属项目已经于2015年4月9日前竣工，并加盖了建设单位、施工单位、勘察单位、监理单位、设计单位的公章予以确认。可以证明涉案房屋已经于2015年4月9日前达到双方合同约定的房屋交付标准。本院再审认为，原审判决对于涉案房屋竣工验收日期认定事实不清”，故裁定撤销聊城中院作出的（2016）鲁15民终1462号民事判决及本院作出的（2015）东民初字第1233号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，原告增加诉求至本诉，被告以辩称理由抗辩，因双方各持己见，致无法达成调解。2018年5月间，被告通过公证部门向原告送达了《解除合同通知书》。本院认为：本案的诉争焦点为：被告的交房是否符合合同及法律规定的交付条件，逾期交付违约金的计算？一、原被告在平等自愿、协商一致的基础上订立了《商品房买卖合同》，系双方意思表示真实，合同内容合法，应为有效合同。双方均应严格按照合同约定履行义务。双方在订立合同时，明确在第九条第一款第1项约定的交付标准为“该商品房经验收合格”。被告提供的《建设工程竣工验收报告》，注明竣工验收日期为2014年6月1日，与在东阿县建设工程服务中心登记公示的该报告显示时间不一致，故应以登记公示的竣工时间2014年8月1日为准。因此，被告虽逾期交付，但交付时符合合同约定交付条件。二、双方对于房屋交付是否符合法定条件争议颇大。首先、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条的规定，验收合格是商品房交付使用的法定条件。综合《建设工程质量管理条例》第十六条，《城市房地产经营开发管理条例》第十八条对综合验收的规定，《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条对综合验收进行的细化规定。可以看出，一般来说开发商交付业主使用的房屋不仅要竣工验收合格，还要满足业主的正常居住、生活需求。住宅小区等群体性房地产开发项目验收合格可以交付的房屋应该是完成了竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收合格的房屋。而分期开发的房屋完成竣工验收、规划消防等验收，市政公用设施和公共配套设施满足使用功能即可视为验收合格；其他房屋竣工验收合格即可视为验收合格。因此，工程经竣工验收合格方能交付使用是法律规定的保证房屋使用安全的最基本条件。而“综合验收合格”的房屋不仅达到交付标准，且已达到正常入住生活的标准，其要求明显高于“建设工程竣工验收合格”的标准。2004年5月19日国务院发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批予以取消，意味着“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件。因此，工程经竣工验收合格作为最基本条件，属于强制性规定，而综合验收并非强制性规定。而由于楼盘开发综合验收备案周期较长，若以最后备案时间确定竣工时间，显然不利于买卖合同双方利益的均衡保护。当事人明确约定了房屋交付条件，应从其约定。其次、对“该商品房经验收合格”这一条款的理解，必须结合上下文之间的联系、条文本义、合同目的进行综合分析。《商品房买卖合同》第九条第一款的内容分别为：1、“该商品房经验收合格”；2、“该商品房经综合验收合格”；3、“该商品房经分期综合验收合格”；4、“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。在合同中列明四项选择的情况下，原、被告明确约定交付条件为第1项即“该商品房经验收合格”，从而排除了以综合验收为交付条件。双方所订立的“商品房买卖合同”虽属格式合同，但只有在当事人约定不明或对格式条款出现两种以上理解时，才可作出对开发商做不利的解释。本案中双方对商品房的交付条件约定明确，并针对明显不同的交付条件由原告自行选择，该情形应当认定被告尽到了释明义务。在各种交付条件含义清晰明确的情况下，原告再以高标准的交付条件要求被告显然不当，有违契约精神。“建设工程竣工验收报告”证实原告所购楼房竣工验收日期为2014年8月1日，早于商品房交付时间。被告的交付符合合同及法律规定的交付条件。再次、从综合验收的表述看，被告开发的小区为分期开发的综合商住小区，即有住宅也有商铺，综合验收注明的验收时间仅仅精确到月，而没有精确到日，且其日期注明显系最后竣工楼盘的竣工验收日期。作为分期开发的楼盘，由于不同楼房单体竣工验收日期不同，购买方接收楼房的日期也不尽相同。故原被告的约定不违法亦符合生活常理。三、东阿县房地产开发管理办公室出具的“禁止违规交房通知”主张涉案楼房不符合法定和约定的交付条件，该通知是行政部门针对被告没有经过竣工验收备案作出的行政告知，对当事人之间的买卖合同行为并无约束力，更不是否定当事人约定的法定依据。原告以此为由拒绝接收房屋违反法律规定和双方约定。综上，原告主张被告应按综合验收合格的标准作为交房条件，不符合双方约定。被告按照约定的交房条件向原告提出交接，符合双方约定，亦不违反法律规定，应遵从双方约定。原告收到收房通知之后拒绝接收，责任并不在被告，由此产生的损失由原告自行承担。被告所称已与原告解除合同等事宜，其未提起反诉，本院不予审理。合同约定的交房日期为2014年8月1日，交房通知书中的交房日期为2014年9月25日，被告实际延期交房55天，违约金应为3481.8元。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第四百六十五条、第四百六十六条，第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东天乐置业有限公司于本判决十五日内赔偿原告王光磊逾期交房违约金3481.8元。二、驳回原告王光磊的其他诉求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4488元，由原告王光磊负担4400元，由被告山东天乐置业有限公司负担88元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判长  周传指审判员  赵 鹏审判员  周 杨二〇二一年五月十二日书记员  赵 建