北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初6059号原告：马海燕，女，1975年8月8日出生，回族，北京金泽盛世文化传媒有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：曹裕，北京市诚汇律师事务所律师。被告：孙月娇，女，1988年4月27日出生，汉族，阳光人寿股份有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：许东宏（孙月娇之配偶），住北京市大兴区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：董珊珊，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。原告马海燕诉被告孙月娇、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称为我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，于2021年3月15日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马海燕之委托诉讼代理人曹裕、被告孙月娇及其委托诉讼代理人许东宏、第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人董珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马海燕向本院提出诉讼请求：1.被告立即将中国光大银行房屋交易资金网上托管账户中的物业保障金2万元予以解冻并向原告支付；2.判令被告向原告支付违约金（22万元乘以30%计算）6.6万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年5月23日签订了《北京市存量商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于北京市西城区XXX的房屋，总价款470万元，按照《房款支付协议》支付房款及相关费用，并于同年6月7日签约了光大银行房屋交易资金网上托管业务。合同签订后，原告于2020年6月9日配合被告完成了房屋的纳税和产权转移手续，在同年6月底将房屋交付于被告，并于2020年11月24日按照约定完成了户口迁出。根据支付协议第四条和第五条的约定，被告应于缴税完成前2个工作日内（即2020年6月5日前）以资金存管的方式分别向原告支付物业保证金2万元、户口保证金20万元，但是，被告拒绝支付该两笔款项，已经严重违约，按照买卖合同第九条（二）关于逾期付款责任的约定，被告应自2020年6月6日起直至实际付款之日止，按照成交总价款每日万分之五的标准向原告支付违约金。被告已于2020年12月4日签收了原告的催款律师函但仍拒绝支付，故起诉至法院。另在诉讼过程中，被告已将上述保证金20万元支付给原告。被告孙月娇辩称：1.原告未提供物业费和采暖费的结清证明，未符合主合同第十五页约定的条件、未符合履约合同中第三条第四款的约定、未符合物业托管服务协议约定的支付条件。被告不同意原告的全部诉讼请求。第三人我爱我家公司述称：不涉及我方，请求法院依法判决。原告马海燕围绕诉讼请求向本院提交以下证据予以证明：证据1.《北京市存量房屋买卖合同》；证据2.《房款支付协议》；证据3.《居间服务合同》；证据4.《履约服务合同》；证据5.《补充协议》；证据6、《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请书》及相关资料；证据7.户口簿；证据8.《物业交查验交接单》；证据9.《律师函》及签收回单。被告孙月娇围绕诉讼请求向本院提交以下证据予以证明：证据1.《北京市存量房屋买卖合同》；证据2.《补充协议》；证据3.《履约服务合同》；证据4.《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》；证据5.《定金收据》；证据6.被告向监管账户转账256万的付款凭证；证据7.中国光大银行出具的监管账户资金流水；证据8.中国农业银行向我方指定账户（原告账户）支付184万购房尾款的借款凭证；证据9.供暖公司出具的欠供暖费说明；证据10.被告及我爱我家公司催促原告补缴供暖费、物业费的微信对话截图共18页。第三人我爱我家公司未向本院提交证据。经庭审质证，本院对原告、被告提交的证据的真实性均予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月23日，原告马海燕（甲方、出售方）、被告孙月娇（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：原告所售房屋坐落于西城区XXX号；该房屋主体价款为4460000元，装修及设施折价款为24万元；价款的具体支付方式、期限及资金划转方式等详见房款支付协议或补充协议；房屋交付日以前发生的物业服务费、供暖费等费用由甲方负担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担；逾期付款超过10日的，甲方有权选择解除合同或继续履行合同，甲方选择继续履行合同的，乙方自约定付款期限届满之次日起至实际付款之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向甲方支付违约金；任何一方未履行本合同约定义务，违约方按成交总价款每日万分之五的标准向守约方支付违约金。就案涉房款，双方签署《资金存管基本流程指南》，该指南载明：被告将资金存入资金存管账户，待过户后解冻购房价款，物业交割完成后解冻物业保证金，户口迁出后解冻户口保证金。双方签署《房款支付协议》，其中关于物业保证金的约定为：原告同意被告留存2万元作为物业交割保证金，该保证金应于缴税前2个工作日（约定时间或条件）以资金存管的方式支付甲方。同日，原告、被告、第三人共同签署《履约服务合同》，约定：原告与被告双方应遵守本合同的约定、政府相关部门和贷款机构的相关规定，积极办理各项手续并向第三人提供办理各项手续的全部资料，包括但不限于物业结清证明等。原告、被告、第三人共同签署《补充协议》，其中关于物业保证金的约定为：原告同意被告留存2万元作为物业交割保证金，该保证金应于缴税前2个工作日（约定时间或条件）以资金存管的方式支付甲方。2020年6月7日，原告、被告、第三人共同签署《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》载明，托管资金支付条件：条件1已办妥以买方为权利人的不动产权证书（2340000元），条件2物业结清且交验完成，需提供物业结清清单及提供不动产权证书（20000元），条件3需要提供双方签字确认的户口解冻通知单（200000元）；支付程序：交易成功且上述选定支付条件达到本协议约定，中国光大银行按照约定将托管资金从托管账户划转至原告在中国光大银行开立的电子账户。同日，原、被告签署《资金存管基本流程简述》，其中对物业解冻的约定为：买方取得新房屋产权证且交易双方在经纪人陪同下完成物业交验，签署《物业查验交接单》。上述合同签订后，双方依约办理了房屋的所有权转移登记手续，原告已将房屋交付完毕。案涉房屋的总价款为470万元，被告的付款情况为2020年5月23日支付10万元、5月29日支付20万元，共计30万元为定金；2020年6月7日支付256万元至上述协议约定的资金存管账户（其中首付款234万元于2020年6月11日解冻、物业保证金2万元、户口保证金20万元于2021年2月25日解冻）；2020年6月22日，被告为购买案涉房屋申请的贷款184万元有中国农业银行发放至原告账户。2020年6月30日，原、被告签署《物业查验交接单》，载明：各项费用中，供暖费、物业费尚未结清。关于户口保证金解冻一事，第三人述称，户口保证金解冻通知单需要原、被告双方共同签署，第三人于2021年2月7日通过微信正式通知被告核实户口情况并陪同被告前往户籍管理部门进行核实，2021年2月8日被告完成签署，2021年2月24日原告完成签署，2021年2月25日户口保证金解冻成功。关于物业保证金，被告提交北京三合益民供暖科技有限公司出具的《欠供暖费说明》，载明案涉房屋2020年3月16日产权人为马海燕即原告，尚欠2008年11月15日至2020年3月15日12年的供暖费共计15120元，并要求尽快缴纳。庭审中，被告主张现案涉房屋供暖费尚未结清，故不能解冻物业保证金，如原告向被告出具物业结清证明，则同意解冻物业保证金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据双方签署的各项协议，关于户口保证金及物业保证金的约定为被告在缴税前2个工作日以资金存管的方式支付原告，被告于2020年6月7日支付至约定资金存管账户的256万元即已包含了物业保证金和户口保证金，故未违反合同约定。关于户口保证金的解冻，第三人述称其2021年2月7日通过微信正式通知被告核实户口情况并陪同被告前往户籍管理部门进行核实，2021年2月8日被告完成签署，2021年2月24日原告完成签署，2021年2月25日户口保证金解冻成功，原告主张被告户口保证金解冻过程中存在违约行为，但未能列举充分的合同依据或法律依据。关于物业保证金，按照上述各协议的约定及资金存管业务的相关要求，其支付条件之一为需要原告提供物业结清清单或证明，但根据双方签署的《物业查验交接单》及被告提交的供暖公司出具的欠款说明，均体现出案涉房屋尚有历史供暖费未结清，故并未达至双方协议商定的物业保证金解冻条件。综上，原告的诉讼请求合同及法律依据，本院不予支持。另，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告马海燕的诉讼请求。案件受理费975元，由原告马海燕负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 周韬二〇二一年五月二十日法官助理 姚岚书 记 员 赵雯