北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初6013号原告：张奕，女，1970年3月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张鑫，北京曜远律师事务所律师。被告：张有权，男，1965年7月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王冠，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋坤，北京市东卫律师事务所实习律师。原告张奕与被告张有权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张奕向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告于2016年5月3日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》；2．被告向原告支付自2016年10月27日至2019年6月15日的房屋租金64万元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月3日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定原告将其名下位于北京市东城区××街××号房屋（以下简称涉案房屋）出售给被告。被告为了尽早占有房屋进行装修，原、被告于同日签订了《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定房租每月20000元，租期自2016年4月27日至房屋过户完毕交付当日。2016年5月5日，原告将房屋交付给被告，并办理了交接手续。2016年5月26日，在被告的要求下，中介公司办理了以被告之子张达为买受人的《存量房屋买卖合同》。其后，因二人逾期支付剩余房款，原告提起诉讼。法院判决解除了原告与被告之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，及原告与张达之间的《存量房屋买卖合同》。因此前被告父子始终表示要求继续履行房屋买卖合同，涉案房屋始终由被告占有。2019年5月，因原告与张达之间的房屋买卖合同纠纷经法院判决解除，租赁合同丧失继续履行的必要，原告又联系不到被告父子，原告就自行收回了涉案房屋。法院在此前判决中认定被告仅支付房租12万元，剩余租金至今未付。为维护合法权益，原告提起诉讼。张有权辩称，同意原告第一项诉讼请求，因为双方此前已经达成一致解除合同。不同意原告的第二项诉讼请求，原告所述与事实不符。双方没有办理房屋交接手续，原告只是把房屋钥匙给了被告。法院没有认定房屋租金至今未付。2016年10月11日之后，被告再到涉案房屋时房屋的门锁已经更换，故原告收回房屋的时间不可能晚于2016年11月底。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋登记在张奕名下，登记时间为2008年10月10日。2016年4月19日，张奕（甲方，出卖方）与张有权（乙方，买受人）签订《定金协议》，约定涉案房屋的交易价格为1150万元，本次交易定金为115万元，甲方签字当天并取得乙方手机短信授权同意确认由王小雨代为转交至甲方本人现金5万元，剩余定金于双方签署合同当日支付完毕……双方签署买卖合同当日且甲方收到乙方定金后，双方应签署本次交易房产租赁合同，甲方以每月2万元租给乙方供乙方使用，支付方式为季度付款，若交接当日租金有剩余或不足则应交接房屋前结清，待办理完毕过户手续当日租约自动解除。2016年5月3日，张奕（出卖人）与张有权（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，出卖人将涉案房屋出售予买受人，成交价格为1150万元，购房定金为115万元。该合同并就买受人付款方式及期限作出约定，并约定买受人未按约定支付购房款逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，张奕与张有权签订《资金划转补充协议》，该协议约定，所依据的《房屋买卖合同》编号为ZH2016××，所交易的房屋地址为北京市东城区××街××号。房屋成交总价为1150万元，双方约定房屋主体价格为535万元，张有权自愿支付给张奕615万元作为房屋装饰、装修和相关设施的补偿。定金115万元双方于2016年5月3日自行交接，全部定金的最终处理方式为购房款的一部分（双方已于双方签署定金协议时张有权已支付定金5万元）。张奕在收到定金后，应于2016年9月15日前回京且于抵押权人许可的最短时限内，须自筹资金至抵押权人处全额还清贷款余额，并办理抵押注销手续，张奕符合办理过户手续后张有权应于7日内配合张奕办理产权过户手续。双方签署买卖合同当日且张奕收到张有权全部定金后，双方应签署本次交易房产租赁协议，租金标准为每月2万元，张有权按季度付款。张奕收到张有权租金后2日将本房交付张有权提前装修房屋，房屋按合同交接当日租金若有剩余或不足则双方应于交接前结清，物业交接变更完毕后租赁协议自动解除。尾款1000万元张有权于双方办理过户手续前支付至双方开立的资金监管或托管账户，办理完毕过户手续当日张奕应收到张有权尾款。同日，张奕与张有权签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》。该合同约定，张奕将涉案房屋出租给张有权，租赁用途为居住，租赁期自2016年4月27日至过户完毕房屋交付当日。张奕应于2016年5月5日前将房屋按约定条件交付给张有权。租金每月2万元，支付方式为季度付款，各期租金支付日期为2016年7月20日前，2016年10月20日前……租赁期内，张奕需提前收回房屋的，或张有权需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；张奕还应退还相应的租金。2016年5月26日，通过北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）提供居间服务，张奕与张达（张达委托其父张有权代理）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同载明，张奕将涉案房屋出售给张达，该房屋成交价格为527．6万元，该房屋未设定抵押，出卖人未将该房屋出租，双方同意自本合同签订之日起30日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因张有权支付部分购房款后未继续付款，2017年2月20日，张奕以房屋买卖合同纠纷为由将张有权、张达诉至本院，请求1、解除张奕与张有权于2016年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《资金划转补充协议》；2、张有权支付张奕违约金345万元。该案审理中，张奕称张有权共向其付款304万元，这包含了定金、购房款、违约金及房租，其中房租支付情况为2016年5月3日支付6万元、2016年8月2日支付4万元、2016年9月14日支付2万元。本院于2018年5月30日判决：一、解除张奕与张有权于2016年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《资金划转补充协议》；二、张有权于本判决生效后七日内给付张奕违约金230万元；三、驳回张奕的其他诉讼请求。该判决已生效。2018年7月19日，张奕以房屋买卖合同纠纷为由，将中原公司、张达诉至本院，要求1、解除张奕与张达就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、中原公司、张达协助张奕办理上述网签合同撤销登记手续。本院经审理认为，张奕虽称系中原公司隐瞒张奕，与张有权签订了以张达为买受人的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，但张奕也表示其事后进行了追认，认可该合同的效力。故本院依法认定该合同系张奕与张达的真实意思表示，合法有效。根据业已生效判决，张奕与张有权于2016年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已被解除。订立《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》之后，张达并未按照合同约定如期足额交纳购房款，故张奕要求解除合同的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。2019年5月28日，本院判决：一、解除张奕与张达签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，二、驳回张奕的其他诉讼请求。该判决已生效。2020年8月14日，本院立案受理张有权诉张奕、张达房屋买卖合同纠纷一案，张有权请求：1、判令张奕向张有权返还购房款74万元；2、判令张奕退还张有权支付的购房税款354361．56元。该案审理中，张有权表示在2016年5月3日、2016年8月2日、2016年9月14日其分别向张奕支付房租6万元、4万元、2万元。张奕认可张有权支付的304万元中包含租金12万元。关于房屋租赁合同履行情况，张有权表示，张奕于2016年5月5日将涉案房屋交付张有权，大约在2016年11月、12月，张有权欲进入涉案房屋发现门锁被更换，系张奕自行更换了房屋门锁，双方未办理交接手续，且张奕于2017年2月起诉张有权，张奕的诉讼请求中并未主张租金，亦说明张奕已经收回房屋。张奕不认可其于2016年底收回涉案房屋，表示张有权多次向其表示欲继续履行原房屋买卖合同，张有权一直占有使用房屋，直到2020年3月左右，张奕才自行收回房屋，双方未进行交接，张有权尚欠张奕租金。本院认为，张有权同意从已支付的304万元中扣除其应向张奕支付的违约金230万元，本院不持异议。另鉴于张有权、张奕均认可张有权支付的304万元中包括双方就涉案房屋签订的租赁合同中约定的租金12万元，故上述款项，亦应扣除，剩余款项张奕应予返还张有权。故本院于2021年1月28日判决：一、张奕于本判决生效后十日内退还张有权购房款62万元；二、张奕于本判决生效后十日内退还张有权购房税款354361．56元；三、驳回张有权的其他诉讼请求。该判决已生效。本案审理中，张奕与张有权均认可，双方是为了履行所签订的房屋买卖合同，才签订了房屋租赁合同，这样张有权就能够在涉案房屋过户之前对房屋进行装修，但是因张有权未按约定付款导致双方签订的房屋买卖合同未能履行，张有权也没有对房屋进行装修；张奕自行收回涉案房屋时，屋内没有张有权的物品，张奕的物品没有缺失。关于张奕与张有权就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》后，张奕与张达又就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》将买受人变更为张达的原因，张奕表示不清楚，张有权表示是为了将房屋给张达作为婚房。另，张奕称，签订房屋租赁合同是以房屋买卖合同为基础，房屋租赁合同的结点是房屋买卖合同的交付，房屋买卖合同已经判决解除，房屋租赁合同就不应该继续履行，故其在2019年6月15日自行收回了涉案房屋。张有权则称，因资金问题其没有对房屋进行装修，2016年10月张奕在微信中表示因张有权欠租要收回房屋，2016年11月张有权发现涉案房屋的门锁已被张奕更换，故张奕是在2016年11月自行收回的涉案房屋。张奕对此不予认可，称2016年10月9日张有权还在支付租金。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案，张奕与张有权签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》约定张奕将涉案房屋出租给张有权居住，租期自2016年4月27日至过户完毕房屋交付当日，租金每月2万元。但事实是张奕与张有权就涉案房屋订立了房屋买卖合同，因张有权想在双方办理产权过户前对涉案房屋进行装修，故二人签订房屋租赁合同，张奕在收到租金后将涉案房屋交付给张有权，张有权则可以在取得涉案房屋所有权之前对房屋进行装修。张有权接收涉案房屋后由于缺少资金未对房屋进行装修，亦未依约支付购房款，导致双方签订的房屋买卖合同解除。可见，双方签订房屋租赁合同的目的及订立租赁合同后的行为并不是对涉案房屋进行租住，而是为双方订立的房屋买卖合同设定附加条件并去加以完成，即张奕在房屋买卖合同约定的交付日之前将涉案房屋交付给张有权，张奕允许张有权在尚未取得涉案房屋所有权的情况下提前对房屋进行装修，但张有权要按每月2万元的租金标准向张奕支付费用。因此，张奕与张有权签订房屋租赁合同的目的及具体行为均是在履行双方签订的房屋买卖合同，并非去完成房屋租赁合同所约定的租赁用途。张奕与张有权虽然签订了名为《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》的协议，但双方订立合同的目的及具体行为并不符合租赁合同的特性，不能认定双方之间存在房屋租赁的法律事实。涉案房屋张奕已自行收回。张奕与张有权签订的房屋买卖合同已被判决解除，并判决张有权给付张奕违约金230万元，且在判决退还购房款数额时，已将房屋租赁合同中约定的租金12万元予以扣除。本案再判决张有权向张奕支付房屋租金，无事实依据、有失公允，故张奕要求张有权支付房屋租金64万元的诉讼请求，本院不予支持。关于张奕要求解除其与张有权于2016年5月3日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》的诉讼请求，张有权表示同意，本院不持异议。综上所述，判决如下：一、解除张奕与张有权于2016年5月3日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》；二、驳回张奕的其他诉讼请求。案件受理费10200元，由张奕负担7500元（已交纳），张有权负担2700元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二一年五月二十五日法官助理 高子惠书 记 员 李 杨