浙江省海宁市人民法院民事判决书（2021）浙0481民初1669号        原告：沈少杰，男，1966年11月1日出生，汉族，住桐乡市，公民身份号码XXX。                原告：潘国琴，女，1967年3月13日出生，汉族，住桐乡市，公民身份号码XXX。                委托诉讼代理人：沈少杰（系潘国琴配偶），男，1966年11月1日出生，汉族，住桐乡市，公民身份号码XXX。                被告：嘉兴招商房地产开发有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道振兴东路（东）55号桐乡市商会大厦1单元601室。统一社会信用代码91330483MA29G6UA51。                法定代表人：沈建，执行董事。                委托诉讼代理人：刘志龙，浙江高帆律师事务所律师。                委托诉讼代理人：俞陆阳，浙江高帆律师事务所实习律师。                原告沈少杰、潘国琴与被告嘉兴招商房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月30日、5月13日公开开庭进行审理。原告潘国琴委托诉讼代理人即原告沈少杰、被告委托诉讼代理人刘志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向二原告履行交房义务；2．判令被告支付二原告逾期交房违约金（以购房款3837568元为基数，按照每日万分之五，自2020年1月1日起计算至实际履行之日止，暂计算至2020年6月30日为349218.69元）；3．本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告方变更诉讼请求为：1．判令被告向二原告履行交房义务；2．判令被告支付二原告逾期交房违约金349218.69元（以购房款3837568元为基数，按照每日万分之五，自2020年1月1日起计算至2020年6月30日）；3．判令被告支付二原告逾期交付车位违约金16380元（以车位购置款300000元为基数，按照每日万分之三，自2020年1月1日起计算至2020年6月30日）；4．判令被告承担自2020年2月至6月的物业服务费2527.13元（物业费计收标准2.6元／平方米／月，车位服务费20元／个／月，按照179.01平方米、2个车位计算5个月）；5．本案诉讼费由被告负担。                事实和理由：二原告向被告购买了其开发的位于桐乡市振东新区雍华府6幢1单元住房一套，原告已经付清了全部购房款。但是，被告一直未按照合同约定履行交房义务。原告仅于2020年6月18日收到1份备注为“文件”的EMS快递，因内容不明，尚未拆封。自2020年3月1日至今，原告多次致电要求被告按照《商品房买卖合同》约定书面原告履行交房义务，被告回复会尽快妥善处理。至起诉之日，被告仍未履行交房义务。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，请求依法判决。                被告辩称：对于原告诉称的事实及诉讼请求均有异议，案涉房产在2020年1月14日办妥备案，被告在当日发出通知并于次日送达原告方，即案涉房产已具备交付条件且被告已经履行通知交付义务，是由于原告不配合接收通知以及未前去办理交房手续导致至今未交房，而非被告违约。因此，被告同意支付自2020年1月1日起至1月15日期间按照商品房买卖合同和车位有偿使用协议书约定支付相应逾期交付违约金，请求驳回原告其余诉讼请求。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对二原告提交的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、购房款收据、微信聊天记录截屏（2020.3.1）、EMS快递面单（附物流查询单，寄出日期2020.6.18）、车位有偿使用协议书、前期物业服务协议及EMS快递1份，被告均无异议，本院予以确认。对被告提交的竣工验收备案表、交房通知书、交房收费明细、EMS快递面单（寄出日期2020.1.14）、快递状态查询截屏、微信群发信息截图、微信聊天记录截屏（2020.2.25）、EMS邮寄面单（寄出日期2020.6.18）、交房入住通知函、通话录音、收房确认单，二原告对真实性无异议，本院予以确认。对被告提交的EMS邮寄面单照片（寄出日期2020.2.17），二原告对三性均不认可，表示未收到该份快件。对于该份证据，因被告不能提供书证原件及物流凭证，无法核实真实性，原告方亦不认可，故本院不予确认。                根据上述已认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：                2018年5月，原告沈少杰、潘国琴向被告嘉兴招商房地产开发有限公司认购桐乡市雍华苑6幢1单元802号房产及雍华苑627、628号车位使用权，并于2018年5月5日支付购房款1157568元（含定金20万元）及车位使用费30万元。根据二原告与被告签订的《雍华苑未竣工车位有偿使用协议书》，上述车位的交付手续随同原告方所购买的商品房一同交付，如因被告原因未能在上述约定期限内将验收合格的车位交付给乙方使用的，每逾期一天，被告应按原告方已付使用费总额的万分之三向乙方支付违约金。                2019年4月24日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》1份并办理备案登记。合同约定：二原告向被告购买其开发的桐乡市雍华苑6幢1单元802号房产，建筑面积179.01平方米，总价款3837568元；首付款1157568元已于2018年5月5日前支付完毕，剩余房款共计268万元由买受人通过申请按揭贷款方式支付；出卖人应当在2019年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按规定的期限交付商品房，逾期不超过60日，自合同约定的交房期限的次日起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；若出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人选聘招商局物业管理有限公司桐乡分公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理，买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。上述合同签订后，二原告于2019年6月18日付清剩余房价款。                2020年1月14日，被告办妥案涉房产的竣工验收备案手续，具备交房条件，并于当日向包括二原告在内的购房者通过EMS邮寄方式发送交房通知书，通知购房者于2020年1月15日办理交付手续。其中邮寄给二原告的快递单号为1148257381731。负责投递的邮政快递员于次日将快件放置在原告方居住的阳光丽景小区蜂巢快递柜内，但由于快递员在设置入柜通知时输错了原告沈少杰的手机号码，导致原告方无法收到取件的短信提示。2020年1月15日，被告在雍华苑业主微信群内（二原告系群内成员）群发关于交房的通知。此后原告方通过其他途径了解到雍华苑项目有关交房信息，遂于2020年2月25日联系被告方工作人员，询问交房通知事项。2020年2月28日左右，邮政快递员电话联系原告沈少杰，告知蜂巢柜内的快件取出后将当面送达给原告方签收。原告认为签收该份快件即代表认可被告在2020年1月15日已通知到位，会影响其后续权利主张，故向投递员表示了拒绝签收。后该份快件退回至被告处（未拆封状态）。此后双方多次交涉未果。2020年6月18日，被告再次向原告方邮寄交房通知书，原告方于6月21日签收，但未拆封。后双方就逾期交房责任的问题多次协商未果，遂成诉。上述未拆封的两份快递件由审判人员当庭进行了拆封。                另，招商局物业管理有限公司桐乡分公司就案涉房产所在物业管理区域的收费情况向本院作出如下说明：物业公司于该小区集中交付日2020年1月15日入驻小区开展物业服务工作，小区业主应在交付次月起缴纳物业服务费，收费标准为高层及洋房2.6元／平方米／月，地下停车库及地面车位服务费20元／个／月，当前无优惠政策。庭审中，原告方明确截至2021年5月13日尚未向物业公司缴纳费用。                本院认为，二原告与被告之间的商品房买卖合同关系合法有效，原告方已支付全部价款，案涉房产及车位亦具备交付条件，双方对于继续履行合同并无异议。本案的争议焦点在于被告因逾期交房应承担的违约责任如何认定。鉴于购房合同、车位使用协议书对于被告交付案涉房产、车位的期限、违约责任及通知义务作出了明确约定，被告应承担自约定交房期限届满次日即2020年1月1日起至书面交房通知到达原告方之日止的逾期违约责任。故本案关键在于认定交房通知书有效送达原告方的日期。现原告方主张被告履行书面通知义务存在瑕疵，至今未能有效送达，被告则辩称已于2020年1月15日通过邮寄方式及微信群发通知方式履行了通知义务。本院结合案件事实分析认定如下：                首先，被告提出于2020年1月15日送达通知的主张不能成立。2020年1月14日，被告第一次通过邮寄方式送达交房通知书，因快递员的失误导致未能实际通知到原告方，原告方无从知晓相关事实，因此不能视为通知有效送达。即便未能送达的过错不在于被告，但根据合同法第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故被告仍应对未能送达承担违约责任。另外，被告于2020年1月15日在业主微信群内发送了交房通知，对此原告方表示没有注意到。本院认为，微信群内通知并非双方约定的送达方式，对于微信群内的信息原告方亦无法定的注意义务，从效果上看也无法保证每位业主都能及时有效阅读到上述信息，故同样不能视为有效的送达。                其次，2020年2月25日之后被告要求快递员再次投递，原告方无正当理由不予签收，应视为交房通知已送达。2020年2月25日，原告方与被告公司进行沟通，此后邮政快递员电话联系原告沈少杰，提出将蜂巢柜内的快件取出后重新当面送达，但原告沈少杰予以了拒绝。原告沈少杰自述此时通过与被告沟通已经清楚快件内容系交房通知书，但担心签收后影响送达时间认定故不予签收，要求退回后由被告重新邮寄。对此，本院认为，当事人应当诚实守信履行合同义务、依法正当行使合同权利，本案中被告负有将交房通知有效送达原告的义务，原告方亦负有协助配合的义务。被告在知晓第一次邮寄存在问题后采取了适当的补救措施，安排快递员再次投递，此时原告方实际已知晓快件内容，收取快件及办理交房手续并不存在障碍，签收快件也并不影响其向违约方主张权利。原告在庭审中强调，由于该快递件在EMS系统中已显示妥投，而原告实际并未收到，如果在投递员再次投递时予以接收，其将难以证明实际的收到时间，故要求被告重新邮寄。但这是事实发生后的证明问题，既然原告已注意到事后证明问题，那么其在接收邮件时应当有意识、有能力且有正当理由留取证明的相应依据。而事实上，被告在庭审中如实陈述了投递员输错手机号码及安排再次投递的相关事实，并没有以EMS投递信息作为送达的依据。因此，原告主观推定被告事后会否认相关事实并阻却快件接收，缺乏合理性、正当性，原告基于主观推定以及对接收后果的错误认知而不受领快件，由此导致交房通知未实际到达原告方的责任不能归咎于被告，该不利后果应由原告自行承担，即自原告不受领交房通知之日起视为被告已完成交房通知义务。至于具体日期，被告陈述是在1月27日但未能提交证据，原告方自述接到快递员的投递电话是在2020年2月28日至3月1日之间，从公平合理角度，本院酌情认定被告完成交房通知的日期为2020年2月29日。                综上所述，被告应承担自2020年1月1日至2月29日期间（共计60日）逾期交付房产、车位的违约责任，即以已付房价款、车位款共计4137568元为基数，按照每日万分之三计算为74476.22元，对于原告方诉请的超过该金额部分的违约金，本院不予支持。被告提出2020年1月份因新冠肺炎疫情导致被告履行合同存在客观困难，应减轻或免除违约责任的抗辩意见，本院认为，浙江省人民政府因发生新冠肺炎疫情于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，而被告违约发生在2020年1月1日，根据合同法第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故本院对被告的上述意见不予采纳。关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，由于被告已尽到合同项下的交付通知义务，原告方未能实际收房系其以未接到交房通知为由而未前去办理交房手续所致，且原告方办理交房手续并不存在来自被告方的障碍，故对该项诉讼请求本院不予支持，原告方可自行前往被告处办理交房手续。                至于原告方要求被告承担2020年2月至6月份的物业服务费2527.13元的诉讼请求，本院认为，根据前期物业服务协议约定，涉案房屋由招商局物业管理有限公司桐乡分公司提供物业服务并收取费用。现原告方尚未实际办理交房手续，也未实际交纳物业服务费，并且在交房手续办理后物业公司将如何收取服务费、是否给予优惠措施、原告方实际需支付物业费的数额尚不能确定，故对原告要求被告赔偿或承担物业服务费的诉讼请求在本案中难以支持，原告可待相关事实实际发生后，与被告另行协商或另案诉讼解决。                据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：                一、被告嘉兴招商房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈少杰、潘国琴违约金74476.22元。                二、驳回原告沈少杰、潘国琴其余诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费6784元，减半收取计3392元，由原告沈少杰、潘国琴负担2701元，由被告嘉兴招商房地产开发有限公司负担691元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。                    审判员裘靖飞    二〇二一年五月十二日            书记员杨俊瑜