上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初13531号原告(反诉被告)：马志高，男，1986年6月28日出生，汉族，户籍地广东省湛江市。被告(反诉原告)：马建鸣，男，1953年10月18日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告马志高诉被告马建鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭。审理中，被告马建鸣提起反诉，本院依法合并审理,于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告马志高、被告马建鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马志高诉称：2019年9月29日，原、被告签订《上海市租赁合同》，被告将本市黄浦区南昌路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告作为工作室使用，租期1年，自2019年10月8日起至2020年10月7日止，月租金人民币5,000元，三个月为一期支付，押金人民币5,000元。合同签订后，原告按约向被告支付首期三个月租金人民币15,000元及押金人民币5,000元，被告向原告交付了房屋。但2019年10月10日，因楼下邻居反映地板隔音差噪音扰民，为缓和邻里矛盾，原告向被告提出加固地板，对此被告表示同意，并同意被告在下一期租金中抵扣地板加固费用人民币3,250元及10天免租期租金人民币1,600元。2020年1月7日，原告按约向被告支付了2020年1月8日至同年4月7日租金人民币10,150元。之后，因邻里关系仍未缓和，原告通过中介方向被告提出解除合同，被告回复中介方同意退租，故原告于2020年3月7日搬离系争房屋，并向被告交还钥匙，但之后被告不同意退还原告多付的租金及押金。双方协商未果，故原告起诉要求：1、确认原、被告双方签订的《上海市租赁合同》于2020年3月7日解除；2、被告返还原告租金人民币5,150元；3、被告返还原告押金人民币5,000元；4、案件受理费由被告负担。被告马建鸣辩称：首先，其将系争房屋出租给原告作为住宅使用，但原告擅自改变用途将房屋用于经营纹身店，影响了周边邻居正常生活，且其未办理相关营业证照，违反了工商部门的相关规定。其次，租赁合同系因原告违约导致提前解除，而非合意解除，故押金应抵充违约金，不予返还。第三，原告要求其退还租金人民币5,150元，缺乏依据，且原告尚拖欠水电煤费人民币742.60元。综上，不同意原告的全部诉讼请求。反诉原告马建鸣诉称：因反诉被告擅自改变房屋用途，且擅自提前退租，违反合同约定，故应承担违约责任。反诉被告在租赁期间擅自处理了反诉原告留在房屋内的家具，应赔偿损失，故其反诉要求：1、判令反诉被告支付的押金人民币5,000元抵作违约金，不予返还；2、判令反诉被告赔偿原告经济损失人民币1,000元；3、案件受理费均由反诉被告负担。反诉被告马志高辩称：首先，其在租赁前已告知反诉原告将房屋用作工作室使用，反诉原告并未提出异议，故其并未擅自改变房屋用途。其次，其已提前一个月通知反诉原告解除合同，且在反诉原告同意解除合同的情况下，其搬离了系争房屋并交还钥匙，故合同系双方协商一致解除，而非违约解除。第三，租赁前反诉原告已把房屋内全部家具搬走，故不存在赔偿损失。综上，不同意反诉原告的反诉请求。原告(反诉被告)马志高就本、反诉提供的证据如下：1、《上海市租赁合同》，证明2019年9月29日原、被告双方建立租赁合同关系；2、支付宝支付凭证，证明2019年9月29日原告向被告支付首期租金及押金共计人民币20,000元及2020年1月7日原告向被告支付租金人民币10,150元；3、原、被告微信记录，证明被告知晓原告将房屋用于工作室使用，因楼下邻居反映地板隔音差噪音扰民，原告向被告提出加固地板，被告表示同意；4、加固地板的费用凭证，证明原告为加固地板花费人民币3,250元。被告(反诉原告)马建鸣对原告(反诉被告)马志高提供的证据1真实性无异议；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但其未同意承担地板加固的费用；对证据4不认可。被告(反诉原告)马建鸣就本、反诉提供的证据如下：1、《上海市租赁合同》，证明合同约定系争房屋用于住宅使用，故原告用于开工作室，属于擅自改变房屋用途；2、水费、电费、燃气费账单及支付凭证，证明原告未支付2020年1-3月的公共事业费；3、大众点评网页截图，证明原告在系争房屋内开设纹身店，发出噪音，影响邻居正常生活，并且违反了工商部门的相关规定；4、网上租赁信息截图及照片，证明被告出租时房屋内家具情况。原告(反诉被告)马志高对被告(反诉原告)马建鸣提供的证据1真实性无异议，但其已告知被告将房屋用作工作室使用；对证据2无异议；对证据3真实性无异议；对证据4不认可，被告向其交付房屋时，房屋内家具均已由被告搬走。经审理查明：2019年9月29日，原、被告签订《上海市租赁合同》，约定被告将本市黄浦区南昌路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告作为住宅使用，建筑面积26平方米；租赁期1年，自2019年10月8日至2020年10月7日止；月租金人民币5,000元，租金三个月为一期支付，原告需提前七天支付下期租金；押金人民币5,000元，租赁期满后，原告迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，被告确认后应立即将押金无息退还给原告；租赁期内，实际使用的水、电、煤气等费用应由原告负担；双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，若征得对方同意，方可办理退房手续，若双方意见未达成一致，则按照违约处理；若被告违约，除退还原告押金外，还需支付原告违约金人民币5,000元，若原告违约则被告有权不退还押金；合同中出租方提供设备一栏为空白。合同签订当日，原告支付了首期三个月租金人民币15,000元及押金人民币5,000元。之后被告亦按约向原告交付了房屋。租赁房屋后，原告将系争房屋用于开设纹身工作室使用。2019年10月10日，因邻居投诉地板隔音差，楼上走路声响，影响楼下邻居生活，故原、被告通过微信就该情况进行沟通，被告同意原告提出的安装隔音垫及加固地板的方案，对原告的报价人民币3,250元亦表示认可，并同意免除原告10天租金人民币1,600元。之后原告安装了隔音垫及加固了地板。2020年1月7日，原告向被告支付了2020年1月8日至4月7日的租金人民币10,150元(已扣除加固地板费用人民币3,250元及租金人民币1,600元)，被告并未提出异议。2020年2月初，因周围邻居向相关工商部门投诉，原告无法继续经营，故通过中介方向被告提出解除合同。2020年2月16日，被告向中介方表示同意租客退房，中介方随即转告了原告。2020年3月7日，原告搬离了系争房屋并将房屋钥匙返还给被告家人。因被告未退还押金及剩余租金，双方协商未果，故原告起诉来院，请求判如所请。审理中，原告确认尚拖欠的水费人民币19.20元、燃气费人民币48.40元、电费人民币675元，总计人民币742.60元，并同意在本案中一并结算。本院认为：原、被告双方签订的《上海市租赁合同》系双方真实意思表示，对当事人均具有法律约束力。根据相关微信往来记录，原告向被告提出解除合同，双方在中介协调下就解除合同及返还房屋达成合意，并于2020年3月7日对房屋进行了交接，原告将钥匙返还给被告家人，故原告要求确认双方合同于2020年3月7日解除，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将原告已支付的2020年3月8日至4月7日的租金人民币5,000元返还原告。鉴于双方系合意解除合同，故被告反诉要求将押金抵作违约金的诉请主张，不符合合同约定，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿家具损失人民币1,000元的反诉请求，因合同中并无相关设备设施清单，且原告对此予以否认，故被告的该项反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。现双方合同已解除，对原告支付的押金应在结清相关水、电、燃气费后无息退还。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告马志高与被告马建鸣于2019年9月29日签订的《上海市租赁合同》自2020年3月7日起解除；二、被告马建鸣应于本判决生效之日起十日内退还原告马志高自2020年3月8日至2020年4月7日止的租金人民币5,000元；三、被告马建鸣应于本判决生效之日起十日内返还原告马志高押金人民币5,000元；四、原告马志高应于本判决生效之日起十日内支付拖欠被告马建鸣的水费人民币19.20元、燃气费人民币48.40元、电费人民币675元；五、反诉原告马建鸣要求反诉被告马志高赔偿损失及没收押金的反诉诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币54元，反诉案件受理费人民币25元，总计人民币79元，由原告(反诉被告)马志高负担人民币20元，被告(反诉原告)马建鸣负担人民币59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  杨韵华法官 助理  周 琪书 记 员  周 琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。