北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初29998号原告：王薇，女，1968年12月15日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：孟文静，北京蓝秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宁宁，北京蓝秦律师事务所律师。被告：北京华世博宇文化交流中心，住所地北京市朝阳区朝阳路28号一层19号商业房。经营者：龚文良，经理。委托诉讼代理人：龚晨阳，男，1971年10月2日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。被告：龚文良，男，1945年3月5日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。委托诉讼代理人：龚晨阳（龚文良之子），男，1971年10月2日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。被告：张蕾，女，1980年6月20日出生，汉族，住河北省张家口市下花园区。被告：龚晨阳，男，1971年10月2日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。张蕾、龚晨阳共同委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。张蕾、龚晨阳共同委托代理人：李冰峰，北京和广律师事务所实习律师。原告王薇与被告北京华世博宇文化交流中心（以下简称华世博宇中心）、被告龚文良、被告龚晨阳、被告张蕾确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王薇及其委托诉讼代理人冯宁宁、孟文静，被告龚晨阳及其作为被告文化中心和被告龚文良的委托诉讼代理人，被告张蕾和被告龚晨阳共同委托诉讼代理人刘金臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王薇向本院提出诉讼请求：1．请求判令确认原、被告签订的《潞城镇谢家楼村农业项目温室大棚租赁合同书》无效；2．请求判令被告退还原告租赁费390000元，并支付银行同期贷款利息165934.72元（自2012年12月11日起至实际退款日止，暂计至2020年9月23日）；3．请求判令被告赔偿原告装修损失费共计188376元；4．本案诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2012年12月11日，原告与被告华世博宇中心签订《潞城镇谢家楼村农业项目温室大棚租赁合同书》（以下简称租赁合同书），约定由原告承租被告文化中心位于北京市通州区潞城镇谢楼村运河晨光农庄X院的房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告对涉案房屋进行装修、装潢，长期使用。2018年7月3日，北京市通州区潞城镇人民政府以违建为由将涉案房屋强制拆除。原告认为，被告华世博宇中心将不具备规划许可手续的涉案房屋出租给原告，违反法律规定，双方签订的《租赁合同书》应属无效。且被告华世博宇中心应承担全部法律责任，返还原告全部租赁费，支付银行同期贷款利息，并赔偿原告的装修损失费。另被告华世博宇中心经营类型为个体工商户，被告龚晨阳、被告张蕾系被告文化中心经营者龚文良的儿子和儿媳，实际参与被告文化中心的经营，被告文化中心系家庭经营。因此，被告文化中心、被告龚文良、被告龚晨阳和被告张蕾应当共同承担责任。综上所述，为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，望判如所请。被告华世博宇中心、龚文良辩称，不同意原告所有诉讼请求。一、关于经营主体，涉案土地及地上物是2010年3月，潞城镇谢楼村村委会与北京市兴威筑业钢结构工程有限公司（以下简称兴威公司）签订租赁合同，约定租期2010年3月1日至2051年3月1日，共计41年。其中兴威公司还向原租户刘金东支付140万元地上物补偿款。村委会承诺是中小型企业建设用地，可以投资建设。后2012年1月，兴威公司将土地及建筑物一次性以390万元转租给华世博宇中心，由华世博宇中心投资开发并运营。华世博宇中心是个人经营，非家庭经营模式。二、与租户的合同履行及政府拆除情况，华世博宇中心投资建设后陆续与租户签订《温室大棚租赁合同书》，并交付使用。2018年7月，政府强制拆除。三、被告华世博宇中心及龚文良认为双方签订的租赁合同合法有效，因为是中小企业建设用地，当时投资建设时，已经向村委会申报了相关材料并经村委会同意。现政府拆除是导致客观不能继续履行。四、《温室大棚租赁合同》约定，华世博宇中心向原告交付的是看护房及温室大棚，租赁合同第八条第3款约定，被告不得违规建筑，所以不同意退还租金及原告自行建筑及装修损失等。被告龚晨阳、张蕾辩称，不同意原告所有诉讼请求。一、同意华世博宇中心的答辩意见。二、华世博宇中心是个体工商户，个体工商户分为个人经营和家庭经营两个模式，而华世博宇中心是个人经营，虽然龚晨阳是龚文良之子，张蕾是其儿媳，但两人未参与该中心的经营，张蕾与龚晨阳共同经营兴威公司，原告起诉龚晨阳及张蕾系诉讼主体错误。三、根据原告与华世博宇中心签订的租赁合同，在合同说明部分也有明确表示，出租方是华世博宇中心，产生任何经济问题及纠纷由出租方负责解决。故请求依法驳回对龚晨阳、张蕾的共同承担责任的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月12日，通州区潞城镇谢楼村委会（甲方）与兴威公司签订《土地租赁承包合同》约定，租出土地使用范围：本村西大街东侧养殖场，土地面积27亩，租出土地使用性质：中小型企业建设用地。租出土地使用期限及承包费用：租出土地使用期限为41年，2010年3月1日——2051年3月1日，租出土地承包费用共164万元，每年三月一日交一次4万元年租金，承包费用分41年交清。甲方负责协调办理土地租用及后续建厂的相关各种手续。该合同还约定了其他内容。2012年1月30日，兴威公司（甲方）与华世博宇中心（乙方）签订《土地租赁承包合同》约定，租赁土地使用范围：北京通州潞河镇谢楼村西大街东侧养殖场，土地27亩，租赁土地使用性质：中小型企业建设用地。租赁土地使用期限：2012年1月30日至2051年3月1日，使用期限39年，租出土地费用一次性交清，390万元。该合同还约定了其他内容。2012年12月11日，华世博宇中心（出租人）与王薇（承租人）签订《温室大棚租赁合同》，约定温室大棚位于项目的X，占地面积458.51平米，租赁期限为2013年1月1日至2043年1月1日。承租总金额为390000元。合同同时约定，本大棚禁止养殖大型家畜，不得私自违建规划外的任何建筑，如有违反，出租人有权要求其停止行为，恢复原状，并赔偿损失。该合同还约定了其他内容。2012年11月，原告向华世博宇中心交纳大棚订金5000元，2012年12月11日，原告向华世博宇中心交纳剩余租金385000元，以上共计390000元。经询问，王薇称合同载明的温室大棚及场地于2012年12月11日完成交付。2017年8月16日，北京市通州区潞城镇人民政府发出公告，载明，位于北京市通州区潞城镇谢楼村运河晨光农庄所建房屋，未能出示乡村建设规划许可证，要求自行拆除上述建筑。2018年7月3日，北京市通州区潞城镇人民政府对上述建筑进行了拆除。另查，华世博宇中心经营类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为龚文良。庭审过程中，王薇提交买卖合同、购货单、收据、订货单、照片等，用以证据其装修的事实及装修损失。被告对上述证据均不予认可，且认为原告基于家庭生活进行的装修与其无关，已经使用多年的装修存在严重贬值，部分装修设备及物品原告可以在强拆前自行处理。上述事实，有《土地租赁承包合同》《温室大棚租赁合同》、收据、公告等及双方当事人法庭陈述等证据在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原、被告签订《温室大棚租赁合同》，根据协议内容及履行情况，可以认定双方存在租赁合同关系。根据查明的事实，涉案大棚建设并未取得行政机关乡村建设规划许可，且《温室大棚租赁合同》中虽未明确约定改变土地用途，但根据双方的履行情况可以认定，被告默许出租的大棚用于居住等非农业用途。因此，涉案《温室大棚租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。原告要求确认《温室大棚租赁合同》无效的诉求合理，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。鉴于原告已经实际使用了涉案大棚及场地，故其应当支付相应的租赁费（占有使用费），综合涉案大棚的交付时间及被拆时间，结合合同约定的租赁期间及租金标准，经核算，原告实际使用大棚期间的占有使用费为72561元，故对原告要求返还租金390000元的诉求，本院支持其中的317439元，其余数额，依据不足，本院不予支持。原告关于利息的诉求，于法无据，本院不予支持。关于原告诉求的装修损失，被告对此不予认可。考虑到涉案标的物已经灭失，无法进行评估鉴定，而原告进行装修的事实存在，本院结合本案具体案情，综合双方的过错程度，对原告的装修损失予以酌定，具体数额酌定为30000元，其余数额，本院不予支持。根据查明的事实，华世博宇中心的个体工商户营业执照上载明，经营者姓名为龚文良，组成形式为个人经营，而涉案合同系华世博宇中心与原告签署，故华世博宇中心、被告龚文良应承担上述款项返还及损失赔偿的责任。原告要求张蕾、龚晨阳承担连带责任的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王薇与被告北京华世博宇文化交流中心于二〇一二年十二月十一日签订的《潞城镇谢家楼村农业项目温室大棚租赁合同书》无效；二、被告北京华世博宇文化交流中心、被告龚文良返还原告王薇租金317439元，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告北京华世博宇文化交流中心、被告龚文良赔偿原告王薇损失30000元，于本判决生效之日起七日内付清；四、驳回原告王薇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11240元，由原告王薇负担4728元（已交纳），由被告北京华世博宇文化交流中心、被告龚文良负担6512元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 许多清二〇二一年五月八日法官助理 郭铭明书 记 员 张媛媛