湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘10民终1224号 上诉人（原审被告）：郭海丽，女，1985年4月10日出生，汉族，住湖南省郴州市。 被上诉人（原审原告）：湖南桂阳农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省郴州市桂阳县龙潭街道欧阳海大道116号。 法定代表人：谢华南，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖敏，湖南天地人(郴州)律师事务所律师。 原审第三人：郴州海菱汽车销售有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区锁石路（长沙市丹弘建材贸易有限公司5号楼）。 法定代表人：王正。 原审第三人：王三平，男，1974年4月13日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 原审第三人：谭资郴，女，1977年10月31日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 原审第三人：李丽娟，女，1971年2月7日出生，汉族，住湖南省郴州市。 原审第三人：侯鸿飞，男，1968年3月2日出生，汉族，住湖南省郴州市。 原审第三人：陈勇，男，1981年12月11日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 原审第三人：郑超男，女，1982年5月14日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 原审第三人：李小红，男，1963年1月27日出生，汉族，住湖南省郴州市。 原审第三人：唐菲菲，女，1982年1月21日出生，汉族，住湖南省郴州市。 上诉人郭海丽因与被上诉人湖南桂阳农村商业银行股份有限公司（以下简称桂阳农商银行），原审第三人郴州海菱汽车销售有限公司、王三平、谭资郴、李丽娟、侯鸿飞、陈勇、郑超男、李小红、唐菲菲执行异议之诉一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郭海丽上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判立即中止对位于郴州市北湖区升平路10号北湖网贸商城3-125-1号商铺的执行；2.本案一、二审诉讼费用由桂阳农商银行承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。郭海丽在案涉商铺抵押查封之前已签订合法有效的《北湖网贸商城房屋买卖合同》并支付全部房款，同时通过签订《北湖网贸商城委托经营管理协议》实现了对该铺面的使用、占有收益权。由于李小红、李丽娟、陈勇将北湖网贸商城其中包括郭海丽铺面进行抵押贷款，导致郭海丽无法进行房产过户手续，郭海丽的购房行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，该条款是保护无过错买受人的物权期待权，即使涉案房产上设有抵押权，郭海丽亦享有足以排除强制执行的民事权益。桂阳农商银行的抵押权是基于金融借款合同，其基础法律关系是金融借款关系，从本质上属于金钱债权执行。因此符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用前提,郭海丽的购铺行为也完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封、扣押、冻结的情形。一审法院片面适用法律，导致产生了错误的判决。 桂阳农商银行辩称，1.桂阳农商银行所取得的抵押权系经生效裁判文书所确认；2.郭海丽在桂阳农商银行取得抵押权之前并没有获得本案争议房屋的所有权，未办理房屋登记，其自身存在一定过错，其不享有排除本案执行的民事权利；3.桂阳农商银行已尽到合理审慎义务，在办理抵押权登记时该房产确在抵押人名下，桂阳农商银行所主张的优先受偿权对抗郭海丽的权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 郴州海菱汽车销售有限公司、王三平、谭资郴、李丽娟、侯鸿飞、陈勇、郑超男、李小红、唐菲菲未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。 桂阳农商银行向一审法院起诉请求：1.依法确认郭海丽与李丽娟、陈勇、李小红签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》无效；2.依法判决准许执行位于北湖区升平路10号北湖商贸城3125-1号铺面，该房屋价值244,150元；3.本案诉讼费由郭海丽负担。 一审法院认定的事实：郭海丽与曹某某系夫妻关系。2014年4月27日，陈勇受李小红、李丽娟的委托，以陈勇、李小红、李丽娟为出卖人（甲方）与郭海丽、曹某某为买受人（乙方）签订了《北湖网贸商城房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将位于郴州市北湖区升平路10号（原北湖农贸市场，房屋产权证为郴房权证北湖字第713024622号、713024623号、713024627号、713024628号、713024631号、713024633号）北湖网贸商城项目中的第三层125-1号铺面出售给乙方，铺面面积为10.28平方米，单价为每平方米25,000元，总价款为257,000元；签订合同时支付房屋总价款的50%，计人民币137,000元，剩余120,000元以银行贷款方式支付；乙方同意委托郴州市╳╳市场管理公司对北湖网贸商城进行市场管理并签订《委托代理合同》，甲方应当在2014年9月30日前将该铺面交付乙方委托的市场管理公司使用。甲方应当在铺面交付使用后960个工作日内，协助乙方办理产权过户登记手续。合同签订后，郭海丽将购房款130,000元汇入出卖人指定账户。同日，郭海丽、曹某某（甲方）与郴州市╳╳市场管理公司（乙方）、郴州╳╳一投资有限公司签订了《北湖网贸商城委托经营管理协议》。协议约定：甲方购买的郴州市升平路10号（项目名北湖网贸商城）3-125-1号商铺，甲方自愿委托乙方经营管理该物业，每月收益为1927元，委托管理期至2019年7月30日。2015年1月15日，郭海丽、曹某某（买受人）再次与陈勇、李小红、李丽娟（出卖人）签订《北湖网贸商城房屋买卖合同》，约定：铺面面积为10.28平方米，单价为每平方米23,750元，总价款为244,150元，签订本合同时支付房屋总价款100%,计人民币244,150元。其他条款与2014年4月27日签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》一致。合同签订后，郭海丽付清了剩余房款。桂阳农商银行在另案中认可郭海丽对案涉房屋已付的购房款。2014年11月27日，李小红、李丽娟、陈勇（抵押人）与桂阳农商银行（抵押权人）签订《最高额抵押合同》，合同约定：为保证债务人郴州海菱汽车销售有限公司、郴州腾龙经贸有限公司、郴州海龙旅游汽车运输有限公司与桂阳农商银行签订的（1890063800）高借字2014第11-20-02、11-20-03、11-20-04、11-20-05号合同的切实履行，抵押人愿意为债务人与抵押权人形成的债务提供抵押担保；抵押人自愿为债务人自2014年11月20日起至2017年12月20日止，在抵押权人处办理约定的各类业务所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币54,800,000元提供担保；抵押物为郴州市北湖区升平路10号北湖网贸商城二、三楼商业用房。双方签订该合同后，就抵押物办理了抵押登记手续，其中抵押物包含郭海丽购买的铺面。由于债务人未依约偿还贷款，桂阳农商银行于2016年6月向一审法院起诉郴州海菱汽车销售有限公司、王三平、谭资郴、李丽娟等人，湖南省郴州市北湖区人民法院于2017年5月4日作出（2016）湘1002民初1606号民事判决书，判决：郴州海菱汽车销售有限公司偿还桂阳农商银行借款本息11,330,000元、负担律师费32,000元；李小红、李丽娟、陈勇在提供抵押物价款范围内承担连带清偿责任；桂阳农商银行对李小红、李丽娟、陈勇所有的郴州市北湖区升平路10号北湖网贸商城二、三楼商业用房拍卖、变卖的价款优先受偿…。李小红、李丽娟、陈勇不服，上诉至湖南省郴州市中级人民法院，湖南省郴州市中级人民法院于2018年1月19日作出（2017）湘10民终2539号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后桂阳农商银行向湖南省郴州市北湖区人民法院申请强制执行，湖南省郴州市北湖区人民法院于2019年10月22日作出（2019）湘1002执632号执行裁定书，裁定：冻结、划拨李小红、李丽娟、陈勇的银行存款13,024,425元，或查封、扣押其相应价值的财产…。同年12月18日，湖南省郴州市北湖区人民法院向郴州市不动产中心下达了协助执行通知书，查封李小红、李丽娟、陈勇所有的位于郴州市北湖区升平路10号北湖网贸商城二、三楼商业用房326套（含郭海丽向李小红、李丽娟、陈勇购买的3125-1号铺面）。郭海丽得知其购买铺面被查封后，提出执行异议，请求中止对其购买商铺的执行。湖南省郴州市北湖区人民法院于2020年4月10日作出（2020）湘1002执异45号执行裁定书，裁定：中止对位于郴州市北湖区升平路10号北湖网贸商城3-125-1号商铺的执行。湖南桂阳农村商业银行股份有限公司对该裁定不服，向湖南省郴州市北湖区人民法院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。就双方争议焦点问题评议如下：一、曹某某、郭海丽与第三人签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》的效力。曹某某、郭海丽与第三人陈勇签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。曹某某、郭海丽与第三人虽签订两份《北湖网贸商城房屋买卖合同》，但2015年1月15日签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》仅仅是对2014年4月27日双方签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》的补充，双方仅就价款及付款方式进行了变更，其他事项并未另行约定，桂阳农商银行由此认定抵押在先签订房屋买卖合同在后的理由不能成立。即使抵押人在抵押期间内未经抵押权人同意处分抵押物，也不能认定抵押人的行为无效。故确认曹某某、郭海丽与第三人签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》合法有效。另外，桂阳农商银行在庭审中主张郭海丽已交付的房款费用与合同约定不一致，经查明，桂阳农商银行在其他庭审中对郭海丽已付清全部房款的事实予以认定确认，故认定郭海丽已付清房款。二、桂阳农商银行要求准许执行位于北湖区升平路10号北湖商贸城3125-1号铺面的诉讼请求是否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。桂阳农商银行对郭海丽购买的位于郴州市北湖区升平路10号北湖网贸商城3-125-1号商铺享有优先受偿权已经生效判决书确认。同时，桂阳农商银行购买的涉案房屋并非用于居住，为了避免动摇抵押权具有优先性的基本原则，故桂阳农商银行的该项诉讼请求予以支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决：“一、准许执行湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002执632号执行裁定书及执行位于郴州市北湖区升平路10号北湖网贸商城3-125-1号商铺；二、驳回原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5042元，由被告郭海丽负担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系执行异议之诉，二审争议焦点为郭海丽对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权,可以对抗案外人的执行异议，但同时规定了例外情形，即申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议并非绝对，如果法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条即属第二十七条规定的除外情形，旨在保护无过错买受人的物权期待权，在符合第二十八条规定的情形下，即使不动产上设定有抵押权，案外人亦享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，郭海丽在法院查封案涉商铺之前，已经与开发商李丽娟、李小红、陈勇签订了合法有效的房屋买卖合同，交清了全部购房款，并通过签订《北湖网贸商城委托经营管理协议》的方式行使了对涉案商铺的占有、使用、收益等权利，且对商铺未办理过户登记不存在过错，上述情形符合前述司法解释第二十八条之规定，故其对涉案商铺享有排除强制执行的民事权益。桂阳农商银行基于抵押权而主张的优先受偿权不能对抗无过错买受人郭海丽排除强制执行的民事权益。 综上所述，郭海丽的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2144号民事判决； 二、驳回湖南桂阳农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费5042元，二审案件受理费5042元，均由被上诉人湖南桂阳农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 孟晋忠 二〇二一年五月二十七日 法官助理 黄小峰 书 记 员 高幸丽 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。