湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂12民终443号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢传英，男，1986年9月14日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：谢磊，湖北正信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赤壁西湖广场商业运营管理有限公司，住所地：赤壁市西湖国际广场西湖豪庭A1-5楼。法定代表人：卢山，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邹鄂军，湖北君泽律师事务所律师。上诉人谢传英因与被上诉人赤壁西湖广场商业运营管理有限公司（以下简称西湖广场管理公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院﹙2020﹚鄂1281民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢传英上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求并支持上诉人一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人“因经营困难单方撤柜，以自己行为表示不履行合同义务”系认定事实错误。上诉人系被上诉人招商引进的商户，租赁场地面积多达434平米，自签定《商场专柜联营协议》后，经被上诉人同意对案涉店铺进行装修，并依约履行了《商场专柜联营协议》的支付租金及相关费用的务。然自2020年1月，被上诉人强制关门后导致被上诉人一直无法恢复正常经营，大量冬季货品积压。上诉人自停业关门一直到2020年5月份都无法正常经营，该期问无法经营并不属于正常商业风险，租金损失应由被上诉人一并承担。被上诉人将该风险全部转嫁给上诉人，并在上诉人即将享受下一个免租期时，提前解除租赁合同，系被上诉人不愿履行租赁协议。被上诉人系上诉人强制解除合同后，被强制搬离案涉场地，一审法院认定事实错误。2.一审法院未认定上诉人装修损失认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人对案涉场地进行装修经过被上诉人认可，也有《商场专柜联营协议》明确约定。上诉人接手案涉商铺时，该商铺是毛坯状态，根本无法使用，被上诉人投入大量资金购买材料设备进行装修，使得商铺具备经营服装销售的经营使用条件。上诉人一审提供了相应票证予以印证，一审法院无视该事实，未认定任何装修损失，与事实不符。其次，《商场专柜联营协议》解除系上诉人单方行使解除权解除，被上诉人因此获得被上诉人装修场地，并很快将租赁场地租赁给了其他商户，被上诉人因此获得了应属于上诉人的装修部分权益。被上诉人以拖欠租金将全部风险转嫁给上诉人并解除合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十一条，部分装修损失应由被上诉人承担。3.关于受疫影响减免租金的期间。咸宁市咸安区人民法院、崇阳县人民法院的判决中，因疫情免租期间为3个月，在咸宁范围内应统一标准，本案也应当免租3个月而不是1个月。西湖广场管理公司辩称，新冠疫情属于不可抗力，并不是我方强制关停整个商场；在疫情管控措施解除，商场恢复营业后，上诉人自己不开业，我方已经承诺免租1个月合情合理。在我方发函要求缴纳租金后，上诉人于2020年5月26日自行撤柜，租赁协议并未约定，上诉人撤柜由被上诉人承担装修损失。即使上诉人有装修损失，也应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》处理。西湖广场管理公司向一审法院起诉请求：1.判决谢传英向西湖广场管理公司支付第一年度所欠4个月的房屋租金60360元、物业费和空调费22568元，合计82928元，并按日千分之五标准支付逾期付款违约金；2.判决解除该公司与谢传英签订的商场专柜联营协议；3.本案的诉讼费由谢传英承担。谢传英向一审法院提出反诉请求：1.判决西湖广场管理公司承担谢传英装修价值100000元；2.判决对2020年2月至5月期间的租金、物业费、空调管理费减免；3.本案的诉讼费及反诉费由谢传英负担。一审法院认定事实：2019年3月31日，原告（反诉被告）西湖广场管理公司与被告（反诉原告）谢传英双方签订了一份《商场专柜联营协议》，该协议约定：谢传英承租西湖广场管理公司开发的赤壁市西湖国际广场（商用）二层A2057-A2066单元商业用房（实际面积434平方米），用于经营品牌系列品种的商品，租赁期为两年即2019年6月1日至2021年5月31日，同时约定，合同期内，租金按实际面积35元/平方米/月，物业费5元/平方米/月（全年12个月），空调费8元/平方米/月（全年按9个月）收取，租金以实际开业日起计算，甲方（西湖广场管理公司）第一年免租8个月给乙方（谢传英），第二年免租6个月给乙方，第一年乙方在使用完8个月免租期后，需向甲方缴纳4个月的租金。第二年乙方在使用完6个月免租期后，需向甲方缴纳6个月租金，均按实际面积35元/平方米/月收取。关于专柜的约定：乙方承担专柜设计、道具制定、灯光等装修费用（乙方设计、自行装修）。合同期满后，专柜的所有权归甲方所有。双方还对其他事宜进行了约定。2019年4月10日，谢传英依约定向西湖广场管理公司缴纳8个月物业服务费17360元、5个月空调费17360元、一次性垃圾清理费2170元，合计36890元。第一年租赁期内尚有4个月的租金60760元（434平方米×35元×4个月）、物业服务费8680元（434平方米×5元×4个月）、空调费13888元（434平方米×8元×4个月）未缴纳。因受新冠疫情影响，西湖国际广场自2020年1月22日至2020年3月20日关门停业。2020年3月21日开门营业，但整个商场人流不旺，大多商户处于亏本经营状态。自四月份开始，西湖广场管理公司与谢传英双方多次沟通，就租金减免、续租等问题进行协商，但均未达成一致。2020年5月19日，西湖广场管理公司向谢传英发出律师函，要求谢传英缴纳租金及相关费用，否则将承担相关法律后果。2020年5月26日，谢传英由于经营亏本，生意难以为继，未经西湖广场管理公司同意单方面撤柜。2020年5月28日，西湖广场管理公司向谢传英发出解除协议函，要求谢传英继续支付相关费用，并在受函后七日内将所有物品搬离商场，按原样恢复场地交西湖广场管理公司。一审法院认为，西湖广场管理公司与谢传英双方之间的《商场专柜联营协议》，实属为租赁合同，该合同内容系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合同合法有效，依法应予以保护。现谢传英因经营困难等原因撤柜，以自己的行为表示不再履行合同义务，解除双方的租赁合同，西湖广场管理公司因合同目的不能实现亦同意解除合同，该院依法予以准许。鉴于新冠疫情这一不可抗力的原因，造成合同目的不能实现，可依法不予认定双方的违约责任行为，双方应据实结算租金。谢传英反诉其装修费用，但其提供的证据不符合证据的三性，该院依法不予采信，对其该项请求不予支持。关于疫情期间房屋租金减免问题，湖北省政府2020年3月12日《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施》第十一条规定：对非国有经营型出租用房，受疫情影响无法正常使用，承租人要求出租人减免房租的，按公平原则处理，对承租人减少50%租金。现西湖管理公司自愿减租一个月，该院依法准许，所减租金应包含物业费及空调费。判决：一、解除原告（反诉被告）赤壁西湖广场商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）谢传英之间的《商场专柜联营协议》；二、被告（反诉原告）谢传英于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）赤壁西湖广场商业运营管理有限公司支付租金45570元（434平方米×35元×3个月）、物业费6510元（434平方米×5元×3个月）、空调费10416元（434平方米×8元×3个月），合计62496元；三、驳回原告（反诉被告）赤壁西湖广场商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）谢传英第1项反诉请求。二审中，上诉人谢传英向本院提交了一组新的证据即谢传英微信支付凭证，证明其为租赁专柜装修支出款项19.9万元。被上诉人西湖广场管理公司认为该证据无法证明是案涉租赁场地装修，与本案无关联性，且租赁协议也未约定，上诉人撤柜后其装修损失由被上诉人承担。一审查明的事实属实，本院继续予以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉租赁纠纷因新冠××疫情影响应当减免租金的期间是多久？二、被上诉人是否应当承担上诉人装修损失？关于争议焦点一，因突发新冠××疫情，湖北省于2020年1月22日启动突发公共卫生事件Ⅱ级响应（后升级为Ⅰ级响应），于2020年5月2日零时起将响应级别由Ⅰ级降为Ⅱ级，故案涉租赁纠纷受新冠××疫情影响期间为2020年1月22日至2020年5月2日。因新冠××疫情属于不可抗力，对谢传英提出的减免部分租金的请求，本院按公平原则处理，对其实际受到新冠××疫情影响期间的租金减少50%。根据《商场专柜联营协议》约定，租赁期为两年即2019年6月1日至2021年5月31日，西湖广场管理公司第一年免租8个月，谢传英在使用完8个月免租期后，需向西湖广场管理公司缴纳4个月的租金。第一年的租期为2019年6月1日至2020年5月31日，故协议约定的免租期为前8个月即2019年6月1日至2020年1月31日，自2020年2月1日起需缴纳租金。故本案纠纷中，谢传英实际受到新冠××疫情影响的期间为2020年2月1日至5月2日，共计3个月，对该期间的租金应减少50%，即免收1个半月房租，谢传英仍需支付2个半月房租。该期间租金含房租、物业费和空调费共计52080元[434平方米×（35+5+8）元×2.5月]。关于争议焦点二，双方签订的《商场专柜联营协议》即租赁协议第二条第2款约定，乙方即谢传英承担专柜设计、道具制定、灯光等装修费用，第3条约定，合同期满后，专柜的所有权归甲方即西湖广场管理公司所有。上述协议明确约定专柜装修费用由上诉人谢传英承担，其要求被上诉人西湖广场管理公司承担装修费用无事实和法律依据。综上所述，谢传英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省赤壁市人民法院﹙2020﹚鄂1281民初1459号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更湖北省赤壁市人民法院﹙2020﹚鄂1281民初1459号民事判决第二项为：“谢传英于本判决生效后十日内向赤壁西湖广场商业运营管理有限公司支付租金含房租、物业费和空调费共计52080元”。二审案件受理费4173元，由上诉人谢传英负担。本判决为终审判决。审判长  陈仲军审判员  田志刚审判员  李 伟二〇二一年五月二十一日书记员  李常俊附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；