广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2290号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司。住所：湛江市坡头区海湾南路**，该司的统一社会信用代码：914408040621869046。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马欣倩，广东湛信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄大，男，汉族，1971年11月27日出生，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：胡余旺，广东朝胜律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称“地标公司”）因与被上诉人黄大商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人地标公司的委托诉讼代理人陈其聪、马欣倩，被上诉人黄大的委托诉讼代理人胡余旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人地标公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回黄大对地标公司全部诉讼请求;2、维持一审判决第二项；3、一、二审案件受理费由黄大承担。事实与理由：一审法院认定地标公司不具有逾期办证免责事由错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问題的解释》第八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中因湛江市自然资源局无法解决海湾南路用地问题导致整个开发项目无法按期竣工，在该局没有同意延期竣工情况下导致地标公司无法办理涉案楼盘初始登记和涉案房屋首次转移登记。本案中黄大逾期办证并非地标公司原因造成，故地标公司不应在本案中承担逾期办证的违约责任。请求二审法院查清本案事实，纠正一审错误判决，驳回黄大对地标公司的全部诉讼请求。被上诉人黄大答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄大起诉请求：1、判决地标公司向黄大支付逾期办理房地产权属证书违约金64479元；2、本案诉讼费用由地标公司承担。一审法院审理查明：2017年4月12日，黄大与地标公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｙ2017008327），约定黄大（买受人）购买地标公司（出卖人）位于湛江市坡头区（预测建筑面积为80.92平方米），房屋价款为421320元。合同第十一条约定，地标公司应当在2017年7月12日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房交付黄大使用；第二十条第（二）项约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。《商品房买卖合同》签订后，黄大向地标公司支付了购房款421320元。2017年4月12日,地标公司收到黄大办证费600元。2017年11月10日，涉案商品房所在7号楼竣工验收。地标公司于2018年3月3日将涉案商品房交付黄大。2020年6月11日，地标公司向湛江市不动产档案信息管理中心申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，随后办理涉案商品房国有建设用地使用权及房地产（一手商品房）转移登记。湛江市自然资源局于2020年8月10日准予登记颁发粤（2020）湛江市不动产权第××号不动产权证书，权利人为黄大。随后，黄大以地标公司逾期交付房屋产权证书已构成违约为由向一审法院提起诉讼。庭审中，地标公司主张逾期办证起止时间为2019年3月4日至2020年8月9日，黄大表示同意，并明确主张逾期办证违约金为以下两部分之和：1、以购房首付款301320元为基数，从2019年3月4日起至2020年8月9日，按年利率6%计算；2、以购房余款12万元为基数，从2019年3月4日起至2020年8月9日，按年利率3.85%计算。另查明，2013年4月2日，地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定地标公司所投资的海东广场项目在2016年6月14日前竣工，逾期竣工，按每逾期一日，由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房。合同补充条款约定地标公司要在合同约定开工、竣工时间前15日内向湛江市国土资源局书面报告开工、竣工时间或延迟开工、竣工的原因。2015年9月24日，地标公司又与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定地标公司所投资的海东广场项目竣工期限延长至2017年9月23日。该竣工期限届满后，地标公司于2018年7月4日向湛江市国土资源局坡头分局提交《关于海东广场申请延期竣工的请示》（地标投资[2018]**）申请延期竣工，该请示中，，地标公司称“由于我司首次以回馈家乡形式回湛江投资建设对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到后期亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。。地标公司随后持该延期竣工协议及其他材料申请办理用地及房屋权属登记再查明，2019年3月4日至2019年8月19日（共169天），一年期贷款年利率为4.35%。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）分别为：2019年8月20日至9月19日（共31天）为4.25%；2019年9月20日至11月19日（共61天）为4.2%；2019年11月20日至2020年2月19日（共92天）为4.15%；2020年2月20日至4月19日（共60天）为4.05%；2020年4月20日至8月9日（共112天）为3.85%。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。黄大与地标公司就涉案商品房在2017年4月12日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，予以确认。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案适用当时的法律、司法解释。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，本案双方应按合同约定履行自己的义务。根据黄大的陈述及地标公司的答辩意见，本案双方当事人争议的焦点问题以下：一、关于地标公司应否承担逾期办证违约责任的问题。黄大与地标公司签订《商品房买卖合同》约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决”，按该约定，，地标公司在2018年3月3日将涉案商品房交付黄大黄大应在该日起365日内也即2019年3月2日前取得涉案商品房所有权证书。由于地标公司逾期办证，致黄大涉案商品房不动产权证书于2020年8月10日才登记颁发。故地标公司逾期办证的行为已违约，应承担逾期办证违约责任。二、关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。。地标公司主张其因政府捆绑用地问题未解决导致项目无法按期竣工影响涉案楼盘的登记，导致逾期办证，逾期办证并非地标公司原因造成，不应承担逾期办证责任，但根据本案的证据和事实，首先，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况，，地标公司早已知道，地标公司应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施其次，涉案楼盘在申请办证时，受阻原因是因为实际竣工时间超过《国有建设用地使用权出让合同》补充条款约定的竣工时间，即延迟竣工。延迟竣工并不必然导致办证受阻，如及时预见并提前申请延长竣工期限，将可以有效避免办证受阻。。地标公司因其自身疏忽未按《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的约定提前十五日报告延迟竣工原因和及时在原竣工期限届满前申请延期竣工而是超过约定竣工时间（2017年9月23日）九个月后，在2018年7月4日才首次向湛江市国土资源局申请延期竣工，导致办证受阻。。地标公司如果及时或提前申请延长竣工期限则可避免办证障碍故该障碍并非不能预见、不可避免；再次，，地标公司提供证据主张因项目延期竣工事项相关审批权限未明确导致有关部门无法正常办理地标公司延期竣工事项但未能提供证据证实其交件被拒收或因审批权限不明导致办证受阻，故地标公司主张因政府捆绑用地问题未解决导致项目无法按期竣工，影响涉案楼盘的登记，，地标公司不应承担逾期责任的抗辩意见依据不足不予采纳。。地标公司提供证据主张因新冠疫情导致办证缓慢应予免责但新冠疫情发生在地标公司迟延履行之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，不能免除责任，故地标公司主张因新冠疫情免责的抗辩意见同样依据不足，不予支持。三、关于黄大诉求地标公司支付逾期办证违约金应否支持及支持的数额问题。涉案《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金的计算方式进行约定，故黄大请求地标公司承担违约责任，应根据地标公司违约行为造成黄大实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案商品房的总房价、、地标公司违约时长合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，一审法院酌情认定地标公司逾期办证违约金以购房款421320元为基数，自2019年3月4日起计至2020年8月9日，在2019年8月19日前，按一年期贷款年利率计算，自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。故地标公司应承担的逾期办证违约金具体金额为：25153.38元[421320元×（169天×4.35%+31天×4.25%+61天×4.2%+92天×4.15%+60天×4.05%+112天×3.85%）÷365天]。对于黄大主张逾期办证违约金超出上述数额部分，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向黄大支付逾期办证违约金25153.38元；二、驳回黄大的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费705.99元，由湛江地标投资有限公司负担214元，黄大负担491.99元。二审中，，地标公司向本院提交以下证据一、《关于海东广场项目延期竣工的申请（（地标投资【2017】**》，用以证明地标公司向湛江市国土资源局申请延期竣工；二、《湛江海东新区管理委员会关于与湛江地标投资有限公司要求置换出让土地捆绑道路有关问题的复函（湛海东函【2018】14号）》，用以证明湛江海东新区管理委员会同意置换土地；三、《湛江市土地资源局坡头分局关于湛江地标投资有限公司申请海东广场项目延期竣工有关问题的请示（湛国土资坡（国土）【2018】311号）》，用以证明湛江市土地资源局坡头分局向市国土资源局请示湛江地标投资有限公司申请延期及减免违约责任的问题；四、《湛江市自然资源局关于征求置换捆绑道路建设意见的复函（湛自然资（国土）函【2019】478号）》，用以证明市自然资源局同意置换捆绑道路，但需委托第三方进行成本核算等，如符合条件再由区自然资源局与湛江地标投资有限公司签订变更协议。黄大未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于地标公司提交的证据，黄大质证认为：一、证据一没有任何盖章，对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。二、证据二、三、四没有原件，所以对真实性有异议，该三份证据是地标公司与政府之间的关系，与黄大没有关系，不属于合同约定或者法律规定的免责事由。本院经审查认为：地：地标公司提供的上述证据均不属于新证据证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院对地标公司提供的上述证据不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：地：地标公司在二审庭审中主张其于2017年7月26日向湛江市国土资源局提交了延期竣工申请未提交任何接收证明。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对地标公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据地标公司上诉请求和理由，黄大的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：关于本案是否具有逾期办证免责事由的问题。关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。地。地标公司上诉主张因政府无法解决配建道路用地问题导致其无法按期竣工而导致逾期办证，但从本案查明的事实来看，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该配建道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况地标公司亦早已知悉，因此地标公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。因地标公司在原竣工期限届满后近一年才申请延期，故地标公司自身的迟延原因是导致办证障碍的客观原因，如果其能及时按期申请延长涉案项目竣工期限则可避免办证障碍。一审法院认为地标公司基于政府原因的免责事由不能成立，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。因地标公司并不具有逾期办证的免责事由，故地标公司应承担逾期办证的违约责任，一审判决判令地标公司应向黄大支付自2019年3月4日起计至2020年8月9日的逾期办证违约金25153.38元并无不当，本院予以维持。综上所述，地，地标公司的上诉请求不能成立予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214元，由湛江地标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 陈小媚审 判 员 林 竹二〇二一年五月二十六日法官助理 杨 旸书 记 员 林菲菲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。