北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38019号原告（反诉被告）：赵翠莲，女，1962年1月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王立平（原告赵翠莲之配偶），男，1960年8月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：王秀，女，1971年7月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张昕，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹玉婷（被告王秀之女），女，1987年3月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）赵翠莲（以下简称姓名）与被告王秀（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李瑶瑶独任审判，公开开庭进行了审理。赵翠莲委托诉讼代理人王立平、王秀委托诉讼代理人张昕、曹玉婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵翠莲向本院提出诉讼请求：1、要求王秀退还押金15500元；2、要求王秀支付18天租金10000元；3、要求王秀返还2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金15500元。事实和理由：2015年10月18日，赵翠莲与王秀签订了房屋租赁合同，赵翠莲承租王秀的房屋做民宿使用，期限自2015年10月30日至2017年10月30日，每月租金15500元，押金15500元。合同到期后双方将租赁期限延长至2019年10月30日。合同到期后，双方仍在履行租赁合同。2020年1月31日，赵翠莲向王秀支付了两个月的租金。2020年2月27日，受新冠疫情影响，赵翠莲向王秀提出不再承租房屋，双方均同意王秀退还押金，剩余房租不退。之后，王秀反悔，押金一直不予退还。此外，王秀女儿曹玉婷2020年2月18日回京后在涉案房屋居住18天，王秀应当将对应的租金支付赵翠莲。赵翠莲在2020年2月27日便不再租赁涉案房屋，因此2020年3月份的租金王秀应当退还。王秀辩称：第一，房屋内设施存在损坏，而且王秀在退房时未按要求将房屋恢复原状，拆除隔断后导致房屋内墙体、吊顶损坏，未及时清理屋内家具，因此不同意退还押金。第二，18天是我女儿在实际使用房屋，与本案无关。2020年2月10日，派出所通知赵翠莲不允许再经营民宿，我女儿便向赵翠莲提出既然不能继续经营，能否免费借住房屋，赵翠莲同意了。第三，赵翠莲实际交房的时间是2020年3月31日，我不同意返还2020年3月份租金。王秀提出反诉请求：要求赵翠莲支付违约金31000元。事实和理由：赵翠莲在交房时未将房屋恢复原状，设备设施存在非自然损坏，因此赵翠莲应该按照合同约定按照月租金的两倍向王秀支付违约金。赵翠莲针对反诉辩称：不同意王秀的反诉请求。我已经将隔断拆除，王秀未提出异议。设备设施都是自然损坏，不存在人为损坏，我没有违约情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年10月30日，出租人（甲方）王秀与承租人（乙方）赵翠莲签订了《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区望京西园316号楼20层2001号房屋（以下简称涉案房屋）用于居住使用，租期自2015年11月10日至2017年11月9日，租金每月15500元，押金15500元。合同第四条第（二）项约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条第四款约定，乙方擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十条第（一）项约定，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。第十二条约定，甲方同意乙方在不损坏房屋结构的情况下做隔断，合同到期后恢复原状。合同到期后，双方合意将租赁期限延长至2019年10月30日。赵翠莲向王秀交纳了全额押金，并交齐了租赁期间的租金。租赁期限届满后，双方口头约定继续履行房屋租赁合同。2020年2月1日，赵翠莲向王秀支付了2020年2月1日至2020年3月31日的租金。赵翠莲承租涉案房屋用于经营民宿。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内爆发。赵翠莲因经营受疫情影响严重与王秀协商减免租金，双方未能达成一致意见。2020年2月27日，赵翠莲告知王秀不再租赁涉案房屋。2020年3月31日，曹玉婷代表王秀与赵翠莲办理了房屋交接手续，赵翠莲将涉案房屋交还王秀。赵翠莲称其在通知王秀解除合同时，王秀是同意解除合同并退还押金的，但在2020年3月初反悔，不同意退还押金，因此赵翠莲便没有交还房屋。王秀则表示赵翠莲提出退房后，其要求赵翠莲在2020年3月31日搬离并清退房屋、恢复原状，同意清算之后退还押金，但赵翠莲没有配合清算。双方提交的赵翠莲与王秀之女曹玉婷的微信聊天记录显示，2020年2月27日曹玉婷向赵翠莲表示不同意退房。2020年3月2日，曹玉婷称赵翠莲搬完东西之后双方再结算。赵翠莲称暂时搬不了，等曹玉婷将房屋租出去以后再搬。2020年3月6日，曹玉婷要求赵翠莲在2020年3月31日之前把房屋腾空，结算水电等费用。赵翠莲表示会尽快找人搬家，只是疫情期间不好找人，要求曹玉婷这两天把手续办一下。曹玉婷称需要等王秀月底回来以后再定。2020年3月29日，曹玉婷要求赵翠莲在2020年3月31日之前将房屋腾空，恢复打过隔断墙的墙面，并结清费用、交还钥匙。王秀主张赵翠莲在租赁期间对涉案房屋及设备设施造成了损坏，包括拆除隔断墙导致墙体出现裂痕，吊顶的灯上有抹灰，椅子一把、衣柜隔板、酒柜柜门玻璃毁损，壁纸有脱落，地板有划痕。王秀提交了房屋状况视频佐证，并提交了墙纸销售单、维修费用清单证明实际损失。王秀还提交曹玉婷与赵翠莲的微信聊天记录，记录中曹玉婷对交房提出异议，称房屋未打扫干净，拆除隔断后的墙面没有恢复原状。赵翠莲不认可王秀所述的损坏，称拆除隔断只是在墙上留了印痕，没有对墙体造成损坏，而且隔断拆除后王秀来涉案房屋看过房，没有提出异议；椅子是正常使用时损坏的，王秀对此知情并同意赵翠莲丢弃；衣柜本身就是坏的，酒柜柜门没有坏，其他都是正常使用的损耗，不是人为损坏。赵翠莲提交2019年7月拆除隔断的视频、2020年3月31日房屋状况视频以及赵翠莲与曹玉婷沟通隔断拆除、椅子损坏事宜的微信聊天记录予以佐证。上述证据显示：1、2019年7月12日，赵翠莲将加装的隔断拆除，向曹玉婷发送了隔断拆除后的视频。曹玉婷回复知道了，且表示将在2019年7月13日下午前往涉案房屋。2、2018年12月7日，赵翠莲告知曹玉婷：“这个椅子坐坏了，修不上了，不行就扔了吧？”曹玉婷回复：“好吧”。3、2020年3月31日，曹玉婷在收房时提到地板有损坏、隔断拆除后的墙面没恢复。赵翠莲方人员称地板的损坏是正常磨损。收房时曹玉婷还认可说过椅子不要了。另查，2020年2月15日，曹玉婷因从外地返京需要隔离，向赵翠莲提出入住涉案房屋。取得赵翠莲同意后，曹玉婷于2020年2月18日至2020年3月7日期间在涉案房屋内居住。赵翠莲称当时是在王秀同意减免一个月租金的情况下同意曹玉婷居住，但之后双方未对减免租金达成合意，故王秀应当支付此期间的租金。王秀则称曹玉婷是经赵翠莲同意免费借住涉案房屋，即便双方存在合同关系，也与王秀无关。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，赵翠莲与王秀在租赁合同到期后未续签合同，王秀未对赵翠莲继续使用租赁物提出异议，且收取了租金，双方之间成立不定期租赁的合同关系，双方可以随时解除合同。由此，赵翠莲在2020年2月27日通知王秀解除合同是行使了法定解除权，并不构成违约。《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法典》对不定期租赁解除权行使的规定略有不同。《中华人民共和国合同法》仅规定出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，而《中华人民共和国民法典》则将应当在合理期限通知对方的主体从出租人扩大到了租赁双方，这显然是更加贯彻了诚信公平原则，更有利于保护民事主体合法权益，弘扬社会主义核心价值观。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。因此，本案应当适用《中华人民共和国民法典》的规定，赵翠莲负有在合理期限之前通知王秀解除合同的义务。因赵翠莲通知王秀解除合同时处于疫情期间，房屋租赁市场受疫情影响较为低迷，且赵翠莲直至2020年3月31日才将房屋交还王秀，故本院认定合同解除的时间为2020年3月31日。合同解除后，王秀应当将押金返还赵翠莲。因此，赵翠莲要求王秀退还押金，于法有据，本院予以支持。2020年2月18日至2020年3月7日期间房屋系由曹玉婷占有使用。从双方沟通租赁事宜的记录可以看出，曹玉婷实际为王秀履行涉案合同的代理人。曹玉婷在此期间占有使用房屋实为王秀与赵翠莲对于合同履行的变更，王秀应当免除此期间的租金。因此，赵翠莲要求王秀退还18天的租金，于法有据，本院予以支持。赵翠莲未举证证明上述期间的水电费用，本院超出租金以外的请求不予支持。2020年3月8日至2020年3月31日期间的租金，因房屋仍由赵翠莲占用，未向王秀交房，赵翠莲无权要求王秀退还全部租金。但是考虑到疫情对赵翠莲经营的影响以及双方对于房屋空置的过错等因素，酌情减免此期间租金6200元，故判令王秀退还赵翠莲租金6200元。上述两项租金的退还本院统一予以处理。王秀要求赵翠莲支付违约金的理由房屋设备设施有非自然损坏以及赵翠莲未将房屋恢复原状。本院认为，王秀在交接房屋时所提出的异议仅有隔断拆除后墙面未恢复、地板有损坏，其他损失问题并未在交房时或交房后立即提出，因此，本院对除墙面未恢复、地板有损坏之外的损失不予认定。王秀的证据不足以证明墙面以及地板的损坏系赵翠莲保管不当或不合理使用所导致，故王秀基于合同第九条第四款以及第十条第一款要求赵翠莲支付违约金，缺乏事实和法律依据。但是，根据合同第十二条约定，赵翠莲在合同到期后应将隔断恢复原状。恢复原状的范围应当理解为拆除隔断并恢复所涉及的墙面，而赵翠莲确实未对墙面的轻微瑕疵进行恢复。本院综合本案的具体情况以及王秀的具体损失，酌情判决赵翠莲赔偿王秀损失500元。本院根据双方的合同约定，将损失在押金中予以扣除。综上，依照第《中华人民共和国民法典》第七百三十条、第七百三十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王秀于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）赵翠莲押金一万五千元；二、被告（反诉原告）王秀于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）赵翠莲房屋租金一万五千五百元；三、驳回原告（反诉被告）赵翠莲的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王秀的全部反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费825元，由原告（反诉被告）赵翠莲负担297元（已交纳），被告（反诉原告）王秀负担528元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费288元，由原告（反诉被告）赵翠莲负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳），被告（反诉原告）王秀负担263元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李瑶瑶二〇二一年五月三十一日书记员  耿迎新