福建省建宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0430民初420号原告：建宁县房屋土地收储服务中心，统一社会信用代码12350430MB1E36948N,住所地建宁县青山南苑9号B幢三楼。法定代表人：兰小明，职务主任。委托诉讼代理人：戴继平，福建建联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑淑媛，福建建联律师事务所律师。被告：福建省建宁福城房产开发有限公司，统一社会信用代码913504306668818287，住所地福建省建宁县福城小区6号楼二楼。法定代表人：江善兴，总经理。委托诉讼代理人：谢贤禄，福建科海律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢慧敏，福建科海律师事务所律师。原告建宁县房屋土地收储服务中心（以下简称房土收储中心）与被告福建省建宁福城房产开发有限公司（以下简称福城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房土收储中心的委托诉讼代理人郑淑媛及被告福城公司的委托诉讼代理人谢贤禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房土收储中心向本院提出诉讼请求：1.判决福城公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金43935元；2.诉讼费用由福城公司负担。事实与理由：房土收储中心与福城公司于2015年12月25日签订《商品房买卖合同》，约定：福城公司向房土收储中心出卖坐落于建宁县××镇××路××市场××层××号楼××层××两间店面，其中213房面积23.57平方米，214房建筑面积26.21平方米，总建筑面积50.01平方米，房价为259951元。2015年12月25日，房土收储中心向福城公司支付了全部的购房款。合同第11条约定被告应当于2016年1月15日交房。合同第20条约定：因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得所有权证书，按第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。即本案合同第11条约定的交房期限有2016年1月15日，按合同第20条约定交房后500日内应当取得房屋产权证（2016-1-15至2017-5-29日期间计500天），即从2017年5月30日起为逾期办证违约金起算日。因上述房产未能竣工验收，且一直被案外人三明一建公司保全，导致无法办理过户登记。房土收储中心曾起诉被告要求承担逾期交房违约金，福建省建宁县人民法院民事判决书（2018）闽0430民初993号判决认定不存在逾期交房的事实。因福城公司处理完与三明一建公司工程款纠纷，涉案房产于2020年完成竣工验收并解除保全，2021年1月17日涉案房产213、214号办理了不动产权登记。该2间店面的逾期办证时间：2017年5月30日至2021年1月17日共计1693天。根据合同计算该部分的逾期办证违约金：259951＊1693＊0.0001＝43935元。福城公司辩称，一、按照合同规定福城公司应当在2017年5月29日办理涉案房屋的产权证书，因此，诉讼时效应当从2017年5月30日开始计算，诉讼时效届满时间为2020年5月29日，房土收储中心起诉时已经超过诉讼时效。二、合同约定的办证条件尚未成就，福城公司不存在逾期办证的事实。首先，房屋不符合交付条件，但房土收储中心实际已经接收，其用实际行动放弃了验收的权利和主张逾期交房的违约责任；其次，买卖合同第九条规定的商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告。本案虽然约定在2016年1月15日交房，但这里的交房应当符合交房条件，也就是本案交房时间应当通过合同的体系解释来确定。福城公司在2020年12月8日才取得验收备案证明文件（建宁县自然资源局〔2020〕131号），因此，交房的时间应为2020年12月8日，相应的办证时间也延后500天，故福城公司没有违约；三、案涉房屋不能办证，是房土收储中心查封行为造成，不能归责于福城公司的行为。2018年8月6日，房土收储中心向建宁县人民法院起诉，要求福城公司为涉案的213、214两间店面办理不动产预告登记和不动产权证书时申请了诉讼保全，人民法院据此查封了涉案房产直至2020年12月份，导致福城公司无法办证，其责任在于房土收储中心。房土收储中心围绕诉讼请求向本院提供下列证据材料：1.《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，证明原告与被告签订出卖坐落于建宁县××镇××路××市场××层××号楼××层××两间店面的买卖合同，约定价格为259951元，交房时间为2016年1月15日，办理过户登记时间为2017年5月29日，逾期违约金为房价款的日万分之一；2.收款收据一份，证明原告于2015年12月25日已经付清全部购房款；3.建宁县人民法院（2018）闽0430民初993号民事判决书一份，证明原告于2018年8月6日向被告主张办理过户登记及支付逾期交房的违约责任；4.不动产权证书二份，证明涉案房屋于2021年1月17日办理了过户登记。福城公司向本院提供的证据材料为：建宁县自然资源局建自然资〔2020〕131号文件，证明2020年12月8日才取得房屋验收的证明文件。根据本院确认的证据及当事人在法庭上的陈述，本院经审理认定事实如下：2015年12月25日，房土收储中心与福城公司签订《商品房买卖合同》，合同号为201500609，约定：福城公司向房土收储中心出卖坐落于建宁县××镇××路××市场××层××号楼××层××两间店面，二间店面总建筑面积50.01平方米，房价款合计为259951元；合同第九条规定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；合同第十条约定了商品房相关设施设备交付条件；第11条规定交付的时间和手续：1.出卖人应当在2016年1月15日向买受人交付该商品房；2.商品房达到第九条、第十条的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日通知买受人查验，办理交付手续等；合同第20条约定：因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得所有权证书，按第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订当日，房土收储中心向福城公司支付了全部的购房款。2018年8月6日，房土收储中心向建宁县人民法院起诉，要求福城公司为涉案的213、214两间店面办理不动产预告登记和不动产权证书，并支付逾期交房的违约责任，同时申请法院对涉案房屋进行财产保全。建宁县人民法院裁定查封了涉案房产。2019年1月12日，建宁县人民法院作出（2018）闽0430民初993号判决，判决书事实（第6页正数第5行）确认：编号201500609项下的213号、214号2间店面截止本院判决前其所在幢楼未竣工验收、未完成首次登记（总证），且现已属于限制登记状态。另查明，2020年12月8日，建宁县自然资源局作出建自然资〔2020〕131号文件，认为建宁县省际边贸综合市场9#楼（含配电房及物业用房）项目各项规划指标基本符合建设工程规划许可的要求，同意主体规划验收合格。2021年1月17日涉案房产213.214号办理了不动产权登记。本院认为，房土收储中心与福城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，为有效合同。因此，当事人应当遵守有关房屋交付时间、房屋办证时间、违约责任等合同约定的义务。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年1月15日向买受人交付该商品房，而福城公司认为房屋交付时间应当受交付条件的限制，对此，本院认为，合同对涉案房屋交付的条件与交付的时间的约定属于平行关系，两者不是条件关系，两者都属于福城公司应当遵守的义务，房土收储中心接受房屋，放弃交房条件，不代表其放弃交付时间权利。因此，房土收储中心主张的涉案房屋的交付时间为2016年1月15日，本院予以支持。由此，根据合同第二十条规定，确定涉案房屋办理产权证的时间截止日期为2017年5月29日，福城公司未在2017年5月29日前履行办证义务，构成违约。福城公司直至2021年1月17日才为涉案房产办理了不动产权登记，违约时间达1693天。福城公司主张房土收储中心起诉已过诉讼时效，本院认为，福城公司尚未办理产权证，房土收储中心就不能确定福城公司的违约时间，因此，房土收储中心的起诉并没有超过诉讼时效期间。福城公司主张由于房土收储中心在2018年8月6日起诉时申请对涉案房屋进行财产保全，法院因此查封了涉案房产，导致福城公司无法办理过户登记手续，责任在于房土收储中心，对此，本院认为，按照合同约定，福城公司应当在2017年5月29日前办理涉案房屋产权证，而房土收储中心起诉财产保全的时间为2018年8月6日，可见，福城公司逾期未办理过户登记违约在先，房土收储中心申请查封在后，况且房土收储中心在2018年8月6日申请保全时涉案房屋已经处于限制登记状态，因此，福城公司将未按时办理过户登记责任归于房土收储中心理由不能成立，本院不予支持。综上所述，福城公司逾期办证构成违约，房土收储中心要求福城公司按照合同约定支付违约金诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：福建省建宁福城房产开发有限公司应当于本判决生效后十日内向建宁县房屋土地收储服务中心支付违约金43935元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898元，减半收取449元，由福建省建宁福城房产开发有限公司负担300元，建宁县房屋土地收储服务中心负担149元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  罗国栋二〇二一年五月十二日书记员  谢丽萍附：法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。