湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初7324号原告：杨**飞，男，汉族，，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李望星，湖南岳州律师事务所律师。被告：湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司，住湖南省岳阳城陵矶临港产业新区城陵矶片区联港路。法定代表人：邓若伦。委托诉讼代理人：徐双，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。原告杨**飞与被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司（以下简称湖南临港汽车城开发有限公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告杨**飞的委托诉讼代理人李望星、被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司的委托诉讼代理人徐双到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告杨**飞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年2月8日签订的《门面定向设计选房协议》（自营）；2、判令退还履约保证金150000元，并自2018年2月8日起按年利率6%向原告支付占用期间的利息至2020年8月19日，自2020年8月20日起按同期贷款市场报价利率（LPR）向原告支付占用期间的利息至实际返还完毕之日止；3、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年2月7日，原、被告签订了《门面定向设计选房协议》（自营）。协议约定：被告将位于18栋某号门面出售给原告，出售总价919690元，原告向被告交纳履约保证金450000元，被告确保2019年5月31日前向原告交付房屋，如因政府政策调整、政府行为、各种社会、自然条件因素及其他不可抗力因素影响物业建设进度的，乙方同意甲方延迟三个月交付物业。签订协议时，被告还对门面布局设计、区间道路、停车场布局等向原告进行了承诺，并带原告查看了沙盘图。合同生效后，原告依约定向被告支付了履约保证金150000元，但被告至今没有履行其合同义务。被告直至2019年5月28日才取得涉案房屋预售许可证，2020年3月27日涉案房屋才办理竣工验收，2020年5月7日才办理竣工验收备案，原告的违约行为致使原告订立预约合同之目的已无法实现。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。被告湖南临港汽车城开发有限公司辩称：原告违约在先，履约保证金作为违约金不予退还。经查明，2018年2月8日，湖南临港汽车城开发有限公司（甲方）与杨**飞（乙方）签订《门面定向设计选房协议》（自营）。协议约定：甲方系湖南临港国际汽车城项目开发商，乙方向甲方委托定向开发并购买湖南临港国际汽车城项目物业，现甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，乙方在详细了解项目信息的情况下，向甲方要求先行选定房屋，并对其所选房屋进行定向设计，待甲方取得《商品房预售许可证》后再与乙方签订《商品房买卖合同》、《补充协议》。原告购买被告开发的位于岳阳市联港南路湖南临港汽车城项目18幢某号门面，门面的面积为128.7平方米，购房总金额为919690元。乙方向甲方交纳履约保证金150000元。甲方办理好乙方选购房屋的《商品房预售许可证》时间后的10日内通知乙方签订《商品房买卖合同》及相关协议，乙方在接到甲方的通知后7日内前来甲方湖南临港国际汽车城招商营销中心完善《商品房买卖合同》及相关协议，履约保证金可用于抵扣乙方购买上述物业的首付款。若乙方逾期10日不来与甲方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，则乙方按履约保证金的50%作为违约金支付给甲方，本协议可继续履行；若乙方逾期超过20日，则视为乙方放弃所选定的物业，本协议自动解除，甲方有权将该物业另行处置，乙方所交纳的履约保证金作为违约金处理，甲方不予返还。甲方确保2019年5月31日前向乙方交付其选定房屋。如因政府政策调整、政府行为、各种社会、自然条件因素及其它不可抗力因素影响物业建设进度，乙方同意甲方延迟三个月交付物业。本协议是双方保证今后签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的法律文书，本协议已约定的事项双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时应以本协议为准，本协议未约定的事项以《商品房买卖合同》及《补充协议》为准。原告于2018年2月8日支付了履约保证金150000元。2019年5月28日，被告湖南临港汽车城开发有限公司取得临港国际汽车城一期第18栋商品房预售许可证，被告湖南临港汽车城开发有限公司取得涉案18栋商品房预售许可证后十日内未通知原告杨**飞签订《商品房买卖合同》及相关协议。此后，原、被告就协议的履行发生争议，且经多次协商未果，原告遂向人民法院提起诉讼。另查，2020年8月15日，被告湖南临港汽车城开发有限公司的员工以短信方式通知原告杨**飞签订《商品房买卖合同》，通知载明：杨**飞先生，您于2018年2月8日与我司签订《定向设计选房协议》，初步选择确定购买我公司开发建设的湖南临港汽车城18栋某号物业。按照协议约定，您应于2019年5月28日之前与我公司签订《商品房买卖合同》，但经我公司工作人员多次催促，您至今尚未履约，已构成违约。我公司现再次通知您，请您在接到本通知后7日内来我公司招商营销中心交纳应付款项，签订《商品房买卖合同》。根据《定向设计选房协议》第四条约定，如逾期10日不与我公司签订《商品房买卖合同》。履约保证金的50%作为违约金支付给我公司，协议继续履行。如逾期20以上的，则视为您自动放弃所选定的物业，《定向设计选房协议》自动解除，我公司有权将该物业另行处理，您所交纳的履约保证金作违约金处理，不予退还。但原告至今仍未与被告签订《商品房买卖合同》及相关协议。以上事实有原告身份证复印件、被告工商登记信息，《门面定向设计选房协议》、收据、门面位置示意图、工程竣工验收备案表、商品房预售许可证、短信记录、双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列四个方面：一、双方签订的《门面定向设计选房协议》是本约合同还是预约合同。本院审查认为，根据合同约定“协议是双方保证今后签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的法律文书，协议已约定的事项双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时应以本协议为准，协议未约定的事项以《商品房买卖合同》及《补充协议》为准”，故《门面定向设计选房协议》是预约签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的前置协议，应属预约合同。二、原告是否享有合同的解除权。被告辩称：预约合同没有约定原告的解除权，原告行使解除权没有合同依据。本院审查认为，虽然双方在《门面定向设计选房协议》未约定解除权，但如存在《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定事由，合同双方则可依法行使法定解除权。《门面定向设计选房协议》中约定“甲方（即被告）办理好乙方（即原告）选购房屋的《商品房预售许可证》时间后的10日内通知乙方签订《商品房买卖合同》”。由于在协议中并未明确约定被告应于何时取得商品房预售许可证，且在被告取得商品房预售许可证后，未及时通过原告的情况下，原告无法判断被告应于何时履行合同主要义务。此时，原告的法定解除权尚未形成。但《门面定向设计选房协议》中关于房屋交付的时间明确为2019年5月31日，超过该时间节点，被告仍未能履行交房义务的，原告可根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，依法行使法定解除权。被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。三、合同违约方应如何认定。本院审查认为，被告实际于2019年5月28日取得涉案房屋的预售许可证，但被告并未在协议约定的10日内通知原告签订《商品房买卖合同》及相关协议，而是在2020年8月15日才通知原告。此外，《门面定向设计选房协议》关于房屋交付的时间明确为2019年5月31日，而事实上，原、被告双方至今未签订《商品房买卖合同》，被告也未在约定期限内向原告交付涉案房屋，故本院认定被告系合同违约方。四、原告的各项诉讼主张是否应予支持。原告主张解除与被告之间签订的《门面定向设计选房协议》，并由被告返还履约保证金、支付资金占用利息。被告辩称：即使原告享有解除权，但原告未在解除权发生之日起一年内行使，该解除权已消灭。本院审查认为，根据对焦点问题二的分析，被告未在2019年5月31日前向原告履行交付房屋的义务，且本案中没有证据证明存在政府政策调整、政府行为、各种社会、自然条件因素及其它不可抗力因素影响，被告可延迟三个月交付物业的约定情形。因此，原告于2019年6月1日起即可行使法定解除权。同时，本案中没有证据证实原告向被告行使了催告的权利，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原告的法定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使（即2020年5月31日前行使法定解除权），但本案中并无证据证实原告在上述期间行使了解除权。现原告向本院提起诉讼，主张解除《门面定向设计选房协议》的时间为2021年2月5日。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条之规定，原告行使解除权的时间已超过法定期限，其解除权已消灭。综上，原告的各项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本院认为，根据对焦点问题的分析，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告关于解除权已消灭的抗辩理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨**飞的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，财产保全费1520元，两项合计3170元，由原告杨**飞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  朱潇峰二〇二一年五月二十五日书记员  何 云