北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初2629号原告（执行案外人）：瞿龙，男，1979年10月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李东伟，北京市君致律师事务所律师。委托诉讼代理人：石岩，北京市君致律师事务所律师。被告（执行申请人）：陈军军，男，1987年12月18日出生，汉族，住北京市房山区。被告（被执行人）：刚军，男，1984年7月21日出生，汉族，住北京市丰台区。原告瞿龙与被告陈军军、刚军案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告瞿龙及其委托诉讼代理人李东伟，被告陈军军、刚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瞿龙向本院提出诉讼请求：1．停止对位于北京市丰台区某房屋的强制执行，并解除预查封措施；2．诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告陈军军与刚军因民间借贷于2019年12月16日经北京市房山区聚和人民调解委员会主持达成了调解协议，北京市房山区人民法院（以下简称房山法院）依申请于2019年12月17日作出了（2019）京0111民特1299号裁定书。后因刚军未履行该裁定书上的借款偿还义务，房山法院在执行陈军军请求确认人民调解协议效力一案中，对被执行人刚军名下的北京市丰台区某房屋（以下简称1703室房屋）采取了强制执行措施。瞿龙作为案外人获悉后，依法及时提出了执行异议，但房山法院作出了（2020）京0111执异595号执行裁定书，驳回了瞿龙的异议，瞿龙于2021年1月21日收到了该裁定书。关于1703室房屋，事实上，瞿龙于2018年6月14日就与刚军（及其配偶葛沙沙）签订了《房屋买卖合同》，约定刚军将该房售与瞿龙，此后瞿龙如约于6月14日至18日期间付清了全部房款350万元，刚军则于6月14日就将1703室房屋交付瞿龙使用。故1703室房屋虽然属于拆迁安置回迁房，但双方签订的《房屋买卖合同》未违反国家强制性规定，合同已生效并正在执行，目前房产证书亦正在正常办理程序当中。综上，原告认为，房山法院正在执行的陈军军请求确认人民调解协议效力一案性质系金钱债权执行，但根据瞿龙与刚军签订的生效并正在履行的《房屋买卖合同》，瞿龙对1703室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，房山法院对1703室房屋采取的强制执行措施错误，应予停止。为维护自身合法权益，原告依法特提出上述诉讼请求，恳请予以支持。陈军军辩称，不同意原告的诉讼请求。1703室房屋没有过户，也没有房本，现在还在刚军名下，属于刚军所有，所以我认为对该房屋的执行没有问题，我要求继续执行。刚军辩称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2017年2月5日，售房人北京中阳奥华国际房地产有限公司与购房人刚军签订《万泉寺村安置房买卖合同》，约定购房人自愿购买1703室房屋，购房人认购的上述房屋中，优惠购房指标内面积59．23㎡，优惠购房单价11220元/平方米，优惠价购房总款664560．6元；购房人宅基地地址：丰台区万泉寺176号，最终宅基地认定面积176平方米，最终认定被安置人口4人，腾退补偿总款：4281688元。2018年6月14日，刚军、葛沙沙（出卖人）与瞿龙（买受人）签订《房屋买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人1703室房屋，建筑面积59．23平方米。（一）产权登记状况：该房屋为拆迁安置回迁房，本合同签订时出卖人尚并未办理产权登记手续，关于回迁安置的具体信息见出卖人提供的《万泉寺村宅基地腾退补偿安置协议（房屋安置）》、《安置补充协议》、《万泉寺村安置房买卖合同》原件。该房屋性质为按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币3500000元。出卖人应当在2018年6月14日前将该房屋交付给买受人。买受人于出卖人完成房屋交付义务之日十日内向出卖人一次性付清房款。关于权属转移登记，双方约定：（一）该房屋为拆迁安置回迁房，本合同签订时出卖人尚并未办理产权登记手续。（二）为保障本合同顺利履行，出卖人应随时关注该房屋的产权登记办理条件是否满足，并在办理条件满足时及时告知买受人。（三）如按照国家及当地相关规定，该房屋产权能够直接办理至买受人名下的，出卖人应在该房屋满足办理产权登记条件时立即告知买受人，并在3日内协助买受人向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续直接将该房屋产权办理至买受人名下，并配合买受人在向房屋权属登记部门提出申请之日起60日内取得房屋所有权证书。（四）如按照国家及当地相关规定，该房屋产权无法直接办理至买受人名下的，出卖人应在该房屋满足办理产权登记条件时立即告知买受人，并在3日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续，先行将该房屋产权办理至出卖人名下；出卖人应当在向房屋权属登记部门提出申请之日起60日内取得房屋所有权证书。待出卖人取得房屋所有权证书后，应立即告知买受人并在3日内配合买受人向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续将该房屋办理至买受人名下，并配合买受人在向房屋权属登记部门提出申请之日起60日内取得房屋所有权证书。双方在合同中亦约定了其他事项。签订合同后，瞿龙转账给付刚军购房款共350万元，刚军将1703室房屋交付给瞿龙，瞿龙将1703室房屋主要用于出租。另，1703室房屋至今尚未办理房屋产权登记手续。另查，陈军军与刚军因民间借贷纠纷，于2019年12月16日经北京市房山聚和人民调解委员会主持调解，达成了如下调解协议：“一、刚军于2020年5月1日前偿还陈军军借款28万元并支付按月利率百分之二的标准自2019年3月4日起至实际付清之日止的利息；二、其他无争议”。双方向本院请求确认人民调解协议效力，本院于2019年12月17日作出（2019）京0111民特1299号民事裁定书，确认陈军军、刚军于二○一九年十二月十六日经北京市房山聚和人民调解委员会主持调解签订的人民调解协议有效。该民事裁定书生效后，刚军未按调解协议履行义务，陈军军于2020年8月11日向本院申请执行。本院在执行过程中，于2020年10月16日作出（2020）京0111执4245号执行裁定书，裁定预查封刚军名下的1703室房屋，查封期限自2020年10月16日至2023年10月15日。瞿龙提出执行异议，本院于2021年1月14日做出（2020）京0111执异595号执行裁定书，驳回瞿龙的异议请求。瞿龙于2021年1月21日收到该裁定书。因对执行裁定不服，瞿龙于2021年2月4日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据查明的事实，瞿龙与刚军在1703室房屋被查封之前签订了有效的房屋买卖合同，瞿龙已经支付全部房款，且涉案房屋亦已交付，由瞿龙实际占有、使用，未能办理过户手续亦非瞿龙之过。因此，瞿龙要求停止执行1703室房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于瞿龙要求解除预查封一节，属于执行措施范畴，待中止执行判决生效后，可进行相应执行措施调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决如下：一、停止对瞿龙购买的位于北京市丰台区某房屋的强制执行；二、驳回瞿龙的其他诉讼请求。案件受理费70元，由刚军负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。本院（2020）京0111执异595号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判员  万青二〇二一年五月二十八日书记员  李淼