江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终342号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京蓝优快聘科技有限公司，住所地南京市雨花台区凤展路******，实际营业地南京市雨花台区凤展路******。法定代表人：杨晓翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈育，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐慕怡，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：海博汇南京信息咨询有限公司，住所地南京，住所地南京市雨花台区大周路****南第**>法定代表人：晁雯霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭强，江苏华旦天左律师事务所律师。上诉人南京蓝优快聘科技有限公司（以下简称蓝优快聘公司）因与被上诉人海博汇南京信息咨询有限公司（以下简称海博汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人蓝优快聘公司的委托诉讼代理人唐慕怡，被上诉人海博汇公司的委托诉讼代理人郭强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝优快聘公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回一审海博汇公司的诉请；二、请求判令由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由如下：一、一审法院错误认定上诉人应当承担违约责任。疫情影响经营导致企业资金周转困难属于不可抗力，是法定的免责事由。一审法院错误认定上诉人应当承担违约责任。恳请上级法院依法纠正。二、一审法院认定事实不清，遗漏诉讼请求。上诉人在反诉中请求免除2020年上半年3个月租金，该诉请与本诉属于同一法律关系，应当共同在本案中进行处理。同时，一审中也未查明涉案房屋的实际权属，属于认定事实不清。三、涉案房屋不符合交付条件，免租期应当顺延至2019年底。所谓的竣工验收表在2020年3月份还有整改记录，但被上诉人竣工验收后的尾款也未向施工人支付，己经能够说明房屋并没有验收合格的事实。上诉人于2019年9月入住房屋，是基于经营成本的考虑，并且实际入住后也多次向出租人提出要求转移，换地方办公，但出租人始终说可以再继续整改。期间，上诉人的所有职工均是集中在一间办公室内进行办公的，一千五百多平米的办公区域，所有的办公人员只能集中在一间办公室，其精装质量可想而知。因此，上诉人依据合同约定，要求顺延免租期。另外，上诉人认为即便不能顺延免租期，也不能按照1.89元/天/平方米的精装标准收取房租，应当适当减免租金。四、一审法院认定上诉人承担装修损失不合理。根据双方租赁合4.2条约定，在乙方（上诉人）提前解除双方合同的情况下，上诉人才需要按约定的比例支付被上诉人先行垫付的装修款。本案系协商解除，不存在合同约定的情况。如果一审法院是基于自由裁量认定上诉人应当承担一半的装修损失，上诉人认为也是不合理的。首先，被上诉人在一审中未证明其存在上述数额的装修损失；其次，即便另行出租后确实需要重新装修，也绝不是简单按照本次租赁中支付的装修费折合天数来计算损失，而是应当结合另行出租后实际装修支付的费用以及另行出租后对室内软装及家具的利用情况来综合计算。再者，双方协商解除合同时，已经明确上诉人搬走时涉案房屋现场要原封不动的保留，不能携带走任何家具设施，显然是确认该房屋内的装饰装修残值归被上诉人所有了，不存在所谓装修损失。再退一步来说，上诉人承担了一半的装修损失，涉案房屋内的一半软装家具应当归属于上诉人，上诉人有权要求被上诉人向上诉人交付。海博汇公司辩称：一、关于违约责任问题。上诉人无法支付租金与新冠肺炎疫情并无关系。上诉人未支付租金，应当承担违约责任。另外，关于违约责任的承担数额，一审法院对违约金标准进行了调整，已经减少了上诉人大部分责任。二、关于上诉人提及的遗漏诉讼请求的意见。一审法院并未遗漏诉讼请求，处理正确。三、上诉人主张免租期顺延至2019年底无事实依据。涉案装修已于2019年9月9日竣工验收，之后双方虽然就装修的小瑕疵进行了沟通，但是并不影响竣工验收的事实，也不影响上诉人正常使用。四、一审法院认定上诉人承担装修损失是正确的。双方虽然协议一致解除合同，但是就合同解除后的法律后果、责任承担以及被上诉人遭受的损失并未协商一致，故一审法院认定上诉人承担装修费是正确的。海博汇公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令蓝优快聘公司向海博汇公司支付自2019年6月3日至2020年6月15日房屋租金1113548.2元（其中2019年6月3日至2020月6月2日租金1074738元；2020年6月3日至2020年6月15日租金为89562元/月÷30天×13天=38810.2元）；2.判令蓝优快聘公司以1113548.2元为基数，按日利率0.5%的标准，支付自2020年6月15日起至实际给付之日止的违约金；3.判令蓝优快聘公司向海博汇公司支付装修款634044.88元[800000元÷1827天×（1827天-379天）]；4.本案诉讼费用由蓝优快聘公司承担。蓝优快聘公司向一审法院提出反诉请求：1.海博汇公司返还租房保证金268685元；2.免除蓝优快聘公司2020年上半年3个月房屋租金；3.判令海博汇公司承担反诉案件受理费。一审法院认定事实如下：海博汇公司接受案外人南京软件谷奇创通讯科技有限公司的委托，对南京市雨花台区行使出租和经营管理的权利，双方订有《房产运营管理委托合同》，委托期限为2019年3月1日至2024年2月29日。后海博汇公司与蓝优快聘公司签订《房屋租赁合同》，约定海博汇公司将上述Ａ1幢18楼整层出租给蓝优快聘公司，建筑面积为1557.93平方米；交付条件为精装交付，海博汇公司按照蓝优快聘公司确认的需求对房屋进行精装修升级，装修预算800000元，此费用为海博汇公司先行垫付，蓝优快聘公司如果提前解除双方签订的房屋租赁合同，则蓝优快聘公司需要按比例支付海博汇公司先行垫付的装修款项，标准按照（装修垫资款／合同约定租赁天数×未使用房源天数）计算；租赁期限自2019年6月3日至2024年6月2日，共计5年，其中2019年6月3日起至2019年10月1日为免租期，共计120天；租金单价为1.89元／平方米﹒天；蓝优快聘公司向海博汇公司支付履约保证金268685元以保证蓝优快聘公司严格履行租赁合同的义务和职责，若蓝优快聘公司有违约行为，海博汇公司有权直接从履约保证金中扣除相应费用，若蓝优快聘公司单方提前解除合同，履约保证金不予退还；合同终止后，履约保证金在无未了结事项，且蓝优快聘公司已腾空清点所有可移动物品、办理完房屋交换手续和各项交接与迁出手续，并结清相关费用的情况下，经海博汇公司确认后15个工作日内退还蓝优快聘公司；租金采取先使用后付款原则，蓝优快聘公司逾期支付租金的，每逾期一天，按应缴纳数额的0.5%缴纳逾期付款违约金等。合同签订后，蓝优快聘公司按约支付海博汇公司履约保证金268685元，海博汇公司即对外发包A1幢18楼的装饰装修工程。双方与案外人南京名邦建筑工程装饰设计有限公司签订《装修工程施工合同协议条款》，工程期限为2019年7月25日起45天，工程预算造价800000元（海博汇公司已支付案外人760000元）。蓝优快聘公司工作人员黎新亮于2019年9月9日在《二装竣工验收记录表》上参与签字。2019年9月14日起，蓝优快聘公司入驻使用A1幢18楼，但一直未交纳租金。2020年6月15日，出租房屋所在的科创城物业服务中心的《客户退租会签单》表明A1幢18楼在经海博汇公司验收无误并结清水电费、物业费等相关费用后，蓝优快聘公司搬离A1幢18楼，退租文件注明为“解除合同通知函”。双方确认A1幢18楼《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除，同时蓝优快聘公司向海博汇公司又承租了同一幢的16楼，签有A1幢16楼《房屋租赁合同》，租赁日期为2020年6月15日至2023年6月14日，建筑面积为417.04平方米，未约定免租期，租金标准为第一年1.8元/平方米﹒天，第二年起逐年递增5%，蓝优快聘公司另行依约交纳保证金。海博汇公司将蓝优快聘公司退租的A1幢18楼分割后分别出租给三户新租户，合同均约定为精装交付，租赁面积共计1164.81平方米。第一位租户的租赁面积为417.04平方米，租赁期限自2020年8月15日起至2023年8月14日，其中2020年8月15日起至2021年8月14日的租金为251162元（租金标准为1.65元/平方米﹒天），2021年8月15日起至2022年8月14日的租金为263720元、2022年8月15日起至2023年8月14日的租金为276906元；第二位租户的租赁面积为401.41平方米，租赁期限自2020年10月6日起至2022年10月5日，其中2020年10月6日起至2021年10月5日的租金为241749元（租金标准为1.65元/平方米﹒天）、2021年10月6日起至2022年10月5日的租金为253837元；第三位租户的租赁面积为346.36平方米，租赁期限自2020年10月6日起至2022年10月5日，其中2020年10月6日起至2021年10月5日的租金为208595元（租金标准1.65元/平方米﹒天），2021年10月6日起至2022年10月5日的租金为219025元。一审法院审理中，双方的争议焦点有五项。1.合同解除系蓝优快聘公司单方违约还是协商解除。海博汇公司举证了通话录音、微信聊天记录，认为《房屋租赁合同》系因蓝优快聘公司迟延支付租金导致合同解除；蓝优快聘公司不认可通话录音的合法性，认为自己因疫情原因资金周转困难，且装修迟迟未完成，换租小面积的别处楼层租赁，双方达成一致协商解除合同。2．蓝优快聘公司实际欠付的租金起止点和违约金标准。海博汇公司认为蓝优快聘公司单方解除合同，120天的免租期应当取消，蓝优快聘公司欠付2019年6月3日起至2020年6月15日的租金；蓝优快聘公司认为A1幢18楼装修截至蓝优快聘公司搬离一直未完成，影响办公，免租期应顺延到2019年12月31日；海博汇公司认为装修后整改的问题均为小瑕疵，不产生免租期顺延的后果，在装修过程中蓝优快聘公司负责确认施工方案和明细、协调现场情况，竣工验收表上有蓝优快聘公司工作人员黎新亮的签字；海博汇公司主张按照合同约定即按照1.89元/平方米﹒天计算租金，按照日利率0.5%计算违约金；蓝优快聘公司认为该标准过高，租金应按照毛坯标准即1.5元/天/平方米，违约金最多不超过全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3.关于装修款的承担。海博汇公司认为合同因蓝优快聘公司违约而解除，蓝优快聘公司应按比例支付装修款，且重新出租给三户新租户，需要进行分割，为蓝优快聘公司定制的装修无法使用，在租金标准、房屋面积、免租期等方面均产生了损失；蓝优快聘公司认为合同约定的单方解除情形不成立，使用期间1.89元/平方米﹒天的精装修租金标准已包括装修，且装修残值已由新的租户使用，故自己不应承担装修款。4.关于履约保证金是否应当退还。海博汇公司认为蓝优快聘公司迟延支付租金且合同因蓝优快聘公司违约而解除，根据合同约定，履约保证金不予退还；蓝优快聘公司认为协议解除合同，应当退还。5.关于疫情期间是否存在租金减免问题。海博汇公司认为自己从案外人处承租，自己需定期足额支付租金，现案外人未减免海博汇公司租金，故海博汇公司无法减免蓝优快聘公司租金；蓝优快聘公司认为房屋所有权人南京软件奇创通讯科技有限公司有国资成分，应当按照相关文件减免蓝优快聘公司三个月租金。双方意见不一，调解未成。一审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力,未按约履行的当事人应当承担违约责任。本案中，双方之间签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效。在合同期内，双方又再次签订新的租赁合同，蓝优快聘公司通过物业办理手续退出原来的承租房屋，一系列的行为过程表明，双方系协商解除合同。因合同协商解除，蓝优快聘公司未按约及时支付承租期间的租金，仍应当承担违约责任。而根据约定，蓝优快聘公司享受2019年6月3日起至2019年10月1日的免租期不应取消，蓝优快聘公司辩称装修一直未完工，免租期应当顺延至2020年12月31日的理由亦不能成立，故租金应自2019年10月2日起算至2020年6月15日，即759677.83元（1.89元/平方米﹒天×258天×1557.93平方米）。合同协商解除后，蓝优快聘公司的履约保证金268685元应予退还，该反诉请求予以支持，抵扣后，蓝优快聘公司应支付海博汇公司租金为490992.83元（759677.83元-268685元）。海博汇公司主张自2020年6月15日起按照日利率0.5%计算违约金，违约金标准过高，且起算日应为合同解除日的次日，故一审法院依法调整为自2020年6月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。关于装修费用，海博汇公司认为蓝优快聘公司单方违约，且认为根据蓝优快聘公司需求对房屋进行精装修升级，要求蓝优快聘公司按约承担按比例计算的未使用天数的装修费634044.88元[800000元÷1827天×（1827天-379天）]，一审法院考虑合同系协商解除，装修确系为蓝优快聘公司定制、结合房屋后续利用状况等因素，酌定蓝优快聘公司承担未使用天数按比例计算的装修费634044.88元的一半，即蓝优快聘公司向海博汇公司支付装修款317022.44元。关于蓝优快聘公司提出的因疫情影响减免租金问题，一审法院认为因涉及房屋所有权人，当事人如有争议应当另行与案外人一起协商处理或诉讼，本案中不予处理。一审法院判决：一、南京蓝优快聘科技有限公司自判决生效之日起十日内支付海博汇南京信息咨询有限公司租金490992.83元（已扣除蓝优快聘公司已支付的保证金）及违约金（违约金以490992.83元为基数，自2020年6月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、南京蓝优快聘科技有限公司自判决生效之日起十日内支付海博汇南京信息咨询有限公司装修款317022.44元；三、驳回海博汇南京信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费20528元（海博汇公司已预缴），减半收取10264元，由海博汇南京信息咨询有限公司负担5701元，南京蓝优快聘科技有限公司负担4563元；一审反诉受理费2665元（已减半，蓝优快聘公司已预缴），由海博汇南京信息咨询有限公司负担。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人蓝优快聘公司提交蓝优快聘公司与海博汇公司2020年年底签订的补充协议一份，证明双方对于判决书中确认的租金承担期间已经在庭后做了变更，一审判决的租金应当计算为2019年10月2日-2020年1月31日121天、2020年5月1日至6月15日46天，2020年3月1日至4月30日61天减半，合计应当支付天数为198.5天。被上诉人海博汇公司质证称：对该补充协议真实性予以认可，但该份补充协议签署背景是南京企创公司同意减免上诉人部分租金的前提下，达成的该份补充协议，补充协议免除了上诉人2020年2月1日-2月29日的全部租金以及2020年3月1日-2020年4月30日期间一半租金。对于该事实认可，应当支付租金的具体天数是198.5天。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、上诉人蓝优快聘公司应当向被上诉人海博汇公司支付租金的标准应当是每天1.89元/平方米还是每天1.5元/平方米；二、本案上诉人蓝优快聘公司是否应当向被上诉人海博汇公司支付装修款317022.44元；三、上诉人蓝优快聘公司是否应当向被上诉人海博汇公司支付违约金。一、上诉人蓝优快聘公司应当向被上诉人海博汇公司支付租金的标准应当是每天1.89元/平方米还是每天1.5元/平方米本案被上诉人要求上诉人支付2019年6月3日至2020年6月15日的租金。双方约定租金单价为每天1.89元/平方米，但上诉人主张该单价为精装修交付的单价，涉案房屋交付时不符合双方约定的精装修状态，故其仅应当按照每天1.5元/平方米的标准支付租金。从本案查明的事实看，上诉人在涉案房屋装修完成后在竣工验收记录表上参与签字，上诉人一审中提交的微信聊天记录亦不足以证明本案存在变更租金单价的事由，故本案上诉人主张涉案房屋租金标准按每天1.5元/平方米计算依据不足，本院对此不予支持。本案二审中，因发生新事实，双方一致确认本案租金的计算天数应为198.5天，故本案上诉人向被上诉人支付的2019年10月2日起算至2020年6月15日的租金应为584480.81元（1.89元/平方米﹒天×198.5天×1557.93平方），抵扣保证金268685元后，上诉人尚欠租金315795.81元。二、本案上诉人蓝优快聘公司是否应当向被上诉人海博汇公司支付装修款317022.44元本案双方约定涉案房屋为被上诉人先行垫付，上诉人如果提前解除双方签订的房屋租赁合同，则需要按照比例支付被上诉人先行垫付的装修款，标准按照“装修垫资款/合同约定租赁天数×未使用房源天数”计算。本案上诉人主张其不应当支付装修款，即使支付装修款则涉案房屋内的软装应归上诉人所有。因本案合同系上诉人未按约支付租金后双方协商一致解除，故一审法院综合考虑涉案房屋装修为上诉人定制和涉案房屋后续利用的情况等因素，依法酌定上诉人承担未使用天数按比例计算的装修费的50%并无不当，被上诉人对此亦并无异议，故本院对上诉人的该项主张不予支持。三、上诉人蓝优快聘公司是否应当向被上诉人海博汇公司支付违约金本案双方约定租金采取先使用后付款原则，上诉人逾期支付租金的，每逾期一天，按应缴纳数额的0.5%缴纳逾期付款违约金。本案被上诉人向上诉人主张合同约定的违约金，一审法院认为计算标准过高，依法调整为自2020年6月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日，被上诉人对此并无异议，一审法院判决认定并无不当。上诉人主张其行为并不违约、因疫情影响存在免责情形等主张均没有依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人蓝优快聘公司的上诉请求不能成立，应予驳回。但因二审中新出新证据，本案对一审法院判决结果予以调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初3293号民事判决第二项、第三项；二、变更南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初3293号民事判决第一项为：南京蓝优快聘科技有限公司自本判决生效之日起十日内支付海博汇南京信息咨询有限公司租金315795.81元（已扣除南京蓝优快聘科技有限公司已支付的保证金）及违约金（违约金以315795.81元为基数，自2020年6月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费20528元，减半收取10264元，由海博汇南京信息咨询有限公司负担4927元，南京蓝优快聘科技有限公司负担5337元；一审反诉受理费2665元，由海博汇南京信息咨询有限公司负担。二审案件受理费7864元，由上诉人南京蓝优快聘科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二一年五月十七日书记员 郭旭冬