广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终21号上诉人（原审被告、反诉原告）：恩平市鲕尚房地产开发有限公司（原恒大地产集团恩平有限公司），法定代表人：贲亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：何杨妮，女，该公司职员。委托诉讼代理人：袁长成，广东永基律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：恩平市自然资源局，负责人：吴庭富。委托诉讼代理人：郑润强，广东润晟律师事务所律师。上诉人恩平市鲕尚房地产开发有限公司（原恒大地产集团恩平有限公司）（以下简称鲕尚公司）因与被上诉人恩平市自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2020）粤0785民初19号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲕尚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四判项，解除鲕尚公司与恩平市自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440785-2018-00008），恩平市自然资源局向鲕尚公司双倍返还定金22700000元；2.本案的全部诉讼费用由恩平市自然资源局承担。二审法庭调查中，鲕尚公司变更上述诉讼请求为：撤销一审判决第一、二、四判项，解除鲕尚公司与恩平市自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》。事实和理由：（一）恩平市自然资源局未履行向鲕尚公司交付涉案土地的义务构成违约，鲕尚公司有权根据合同约定主张解除合同并要求恩平市自然资源局双倍返还定金，一审法院未认定恩平市自然资源局的违约行为，应予改判。本案中，鲕尚公司向恩平市自然资源局缴纳了定金11350000元，但恩平市自然资源局至今仍未向鲕尚公司交付涉案土地，延期交付土地已超过60天，鲕尚公司有权解除合同并要求其双倍返还定金。尽管鲕尚公司存在拖延付款的事实，但鲕尚公司的行为并不改变恩平市自然资源局没有按期交付土地的事实，恩平市自然资源局仍存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，恩平市自然资源局应承担违约责任。（二）涉案合同已不具备继续履行的条件，且继续履行所需的财力、物力远远超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，无法实现双方订立合同时的根本目的，为平衡双方当事人利益，法院不应再将继续履行合同作为判令违约方承担责任的方式，应当允许合同解除。鲕尚公司与恩平市自然资源局签订涉案合同的根本目的是通过双方的交易行为加大恩平市区域的建设力度，在双方获得收益的同时提高恩平市经济发展、提升社会效益。鲕尚公司连同涉案土地一共受让了八块土地，由于2020年新冠肺炎疫情爆发，鲕尚公司所经营的企业受到严重冲击，经济状况受到了重大影响，履行合同出现了较大困难，且根据当前的市场行情测算，如果包括涉案土地在内的八块土地全部建成，去化周期过长，必然造成资源大量闲置浪费，履行合同的费用大于合同履行之后所能获得的经济利益，不符合客观经济规律。（三）本案符合情势变更的情形，应当依法对涉案合同予以解除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，基于本案的上述具体情况，从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，应当判决解除合同为宜。恩平市自然资源局辩称，（一）鲕尚公司违约的事实证据充分。（二）本案不具有合同解除的法定情形，客观上也不适合解除合同，涉案合同约定鲕尚公司先交付清土地出让金60天后恩平市自然资源局才交付土地，但鲕尚公司至今没有付清土地出让款。鲕尚公司也没有向恩平市自然资源局主张过交付土地的请求，在2019年1月向恩平市自然资源局出具的付款计划书中仍然承诺筹措资金支付土地出让金。鲕尚公司一共受让八宗土地，虽然分别签订了八份出让合同，但实际上是作为整体出让开发，所以单单解除两份出让合同，在客观上不可能，也会造成土地价值的减损，八宗土地中有的鲕尚公司已经付清土地出让款。（三）涉案合同约定鲕尚公司需要在2018年2月付清土地出让款，而鲕尚公司提到的新冠肺炎疫情于2020年发生，时间相隔两年，新冠肺炎疫情不能成为鲕尚公司在本案的抗辩理由。恩平市自然资源局向一审法院起诉请求：1.鲕尚公司立即支付国有建设用地使用权出让价款人民币45380000元给恩平市自然资源局；2.鲕尚公司支付违约金人民币28090220元给恩平市自然资源局（暂计至2019年11月30日，应计至国有建设用地使用权出让款付清日止）；3.鲕尚公司承担全部诉讼费用。鲕尚公司对恩平市自然资源局向一审法院反诉请求：1、判令解除鲕尚公司与恩平市自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440785-2018-XXXXXX8）；2、恩平市自然资源局向鲕尚公司双倍返还定金22700000元；3、本案全部诉讼费用由恩平市自然资源局承担。一审法院认定事实：2018年1月3日，鲕尚公司通过公开竞价的方式取得位于恩平市良西镇恒大泉都路边地块八、编号为ＪＣＲ2017-××2（恩平32）幅地块国有建设用地使用权。2018年1月8日，鲕尚公司签订地块《成交确认书》，同年1月19日，恩平市自然资源局（出让人）与鲕尚公司（受让人）签订合同编号为440785-2018-XXXXXX8号的《国有建设用地使用权出让合同》。约定：本合同项下出让宗地编号为ＪＣＲ2017-××2（恩平32），宗地总面积68755.47平方米，宗地坐落于恩平市良西镇恒大泉都北边地块八。出让价款：56730000元，每平方米825.09元。定金为11350000元，定金抵作土地出让价款。出让价款支付时间：本合同签订之日起30日内一次性付清全部土地使用权出让价款，亦即在2018年2月18日之前。宗地的用途：旅游、商业、住宅用地，出让年限为40年。交地时间：出让人在2018年4月19日前将出让宗地交付给受让人。违约责任：受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付的款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可以请求受让人赔偿损失。鲕尚公司缴交了保证金11350000元，但在合同约定付款期限届满后，余下土地出让价款45380000元没有支付给恩平市自然资源局。恩平市自然资源局多次向鲕尚公司发出《土地出让金催缴通知书》，并委托法律顾问发出《律师函》催缴。鲕尚公司亦回函将全力筹措资金，保证尽快缴清全部地价款，但鲕尚公司至今仍没有缴交。2019年2月12日，恩平市机构改革，恩平市国土资源局并入恩平市自然资源局。另，由于受新冠肺炎疫情影响，鲕尚公司申请延长答辩期，并于2020年2月27日提出案件管辖权异议申请，一审法院于2020年3月9日作出裁定，驳回鲕尚公司对本案管辖权提出的异议。鲕尚公司不服，提起上诉。本院于2020年6月2日作出终审裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。2020年8月24日，鲕尚公司提出变更反诉请求申请书，请求判令解除恩平市自然资源局与鲕尚公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440785-2018-XXXXXX8）。恩平市自然资源局恩平市自然资源局对此以下意见：1.对鲕尚公司提交《变更反诉请求申请书》的诉讼行为，由法院依法处理；2.《变更反诉请求申请书》中，未提及鲕尚公司的违约行为。案件经过开庭审理，鲕尚公司的违约行为有充分的证据证明。涉案合同对鲕尚公司违约行为应承担的违约责任，有明确的约定，必须依法追究鲕尚公司的违约责任。一审法院认为，本案属建设用地使用权出让合同纠纷。恩平市自然资源局与鲕尚公司本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则签订的《国有建设用地使用权出让合同》，是双方当事人的真实意思表示，且无证据证明合同有违反法律规定，该合同合法、有效，依法应受保护。关于鲕尚公司提出变更反诉请求的申请，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条:“在案件受理后，法庭辩论结束前，恩平市自然资源局增加诉讼请求，鲕尚公司提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，鲕尚公司应在法庭辩论结束前提出变更反诉请求，因此，对于鲕尚公司的申请，一审法院不予准许。双方当事人争议的焦点：一、鲕尚公司能否请求解除涉案的《国有建设用地使用权出让合同》；二、恩平市自然资源局请求鲕尚公司支付土地使用权出让款能否得到支持；三、鲕尚公司能否请求恩平市自然资源局双倍返还定金；四、涉案《国有建设用地使用权出让合同》约定违约金标准是否过高，是否需要调整。一、鲕尚公司能否请求解除涉案的《国有建设用地使用权出让合同》。《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，合同解除包括约定解除和法定解除，对解除权的行使采用的是依当事人意思表示解除，且通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，虽然鲕尚公司在反诉状中提出解除涉案合同，主要理由认为恩平市自然资源局未向鲕尚公司交付涉案土地，且延期交付土地已经超过60日。但根据双方签订《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条规定来看，鲕尚公司有权解除合同前提条件是恩平市自然资源局违约交付土地超过60日，经催交后仍不能交付土地，现鲕尚公司未能提供证据证明恩平市自然资源局存在违约行为，也未提供证据证明曾经已向恩平市自然资源局催交涉案的土地。相反，由于鲕尚公司未能按照合同约定于2018年2月18日之前支付土地出让价款给恩平市自然资源局，恩平市自然资源局依法有权行使后履行抗辩权，恩平市自然资源局超过60天未向鲕尚公司交付土地不构成违约。至于鲕尚公司认为涉案土地如果按照合同约定进行开发，存在去化周期长，公司将面临经济亏损，并造成资源闲置和浪费，其上述理由属于企业经营中应当承担的商业风险，不构成鲕尚公司有权解除涉案合同的法定理由。故鲕尚公司的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。二、恩平市自然资源局请求鲕尚公司支付土地使用权出让款能否得到支持。2018年1月19日，恩平市自然资源局、鲕尚公司签订《国有建设用地使用权出让合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效。该合同第十条约定：鲕尚公司应于2018年2月18日之前缴纳国有建设用地使用权出让价款56730000元。实际上鲕尚公司只于2017年12月26日交纳定金11350000元。此后，恩平市自然资源局分别于2018年2月23日、4月16日、7月4日、7月10日、2019年4月3日向鲕尚公司发出《土地出让金催缴通知书》，并于2019年3月12日及同年9月23日委托法律顾问向鲕尚公司发出《律师函》，催缴土地出让金及违约金，但鲕尚公司一直都没有支付涉案土地出让价款。鲕尚公司拖欠恩平市自然资源局土地出让价款45380000元，事实清楚，证据确凿，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，恩平市自然资源局请求鲕尚公司支付国有建设用地使用权出让价款45380000元，依法有据，一审法院予以支持。三、鲕尚公司能否请求恩平市自然资源局双倍返还定金。如前所述，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，合同约定的条款没有违反法律之规定，故恩平市自然资源局、鲕尚公司双方均应遵循合同约定履行各自义务。《成交确认书》确定了鲕尚公司必须在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起30日内一次性付清全部成交价款，即鲕尚公司应在2018年2月18日之前付清涉案土地的全部转让款，而涉案土地的交付约定于2018年4月19日之前，在鲕尚公司未能足额支付涉案土地转让价款之前，恩平市自然资源局享有后履行交付土地义务的抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，鲕尚公司按照《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条规定请求恩平市自然资源局双倍返回定金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。四、涉案《国有建设用地使用权出让合同》约定违约金标准是否过高，是否需要调整。2018年1月19日，恩平市自然资源局、鲕尚公司签订的国有建设用地使用权出让合同第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可要求受让人赔偿损失。根据上述约定，鲕尚公司未按国有建设用地使用权出让合同约定交纳土地出让金，构成违约，鲕尚公司应给付恩平市自然资源局违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。恩平市自然资源局、鲕尚公司在国有建设用地使用权出让合同中约定“自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金”，按该标准计算，违约金每年约为36%，远远超过给恩平市自然资源局造成的损失，故恩平市自然资源局主张的违约金应适当予以减少。考虑到违约金具有的补偿性和惩罚性双重功能，恩平市自然资源局在涉案中的损失为鲕尚公司拖欠其土地使用权出让金的利息损失，在恩平市自然资源局未举证证明其还存在其他损失的情况下，综合涉案合同履行情况、鲕尚公司的过错程度、预期利益及恩平市自然资源局的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算涉案违约金（其中2019年8月20日之前按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的二倍计算）。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条的规定，判决：一、鲕尚公司应于判决生效之日起十五日内向恩平市自然资源局支付国有建设用地使用权出让价款45380000元；二、鲕尚公司应于判决生效之日起十五日内向恩平市自然资源局支付违约金（从2018年2月19日起计算至2019年8月19日止以45380000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算；从2019年8月20日起至付清款日止以45380000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算）；三、驳回恩平市自然资源局的其他诉讼请求；四、驳回鲕尚公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费409151.10元（恩平市自然资源局已预交），反诉案件受理费76200元（鲕尚公司已预交），共计485351.10元。由恩平市自然资源局负担117123.56元，鲕尚公司负担368227.54元。恩平市自然资源局多预交的368227.54元，一审法院不予退回，由鲕尚公司迳付给恩平市自然资源局。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，原恒大地产集团恩平有限公司于2019年1月29日向恩平市自然资源局发出《关于恩平恒大泉都北边八宗地块的土地出让金缴款计划》，计划于4月份缴纳1亿元地价款，保证尽快缴清全部地价款。再查明，经恩平市市场监督管理局于2020年12月1日核准变更登记，恒大地产集团恩平有限公司的企业名称变更为恩平市鲕尚房地产开发有限公司。本院认为，本案系建设用地使用权出让合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对鲕尚公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：鲕尚公司主张解除与恩平市自然资源局所签订的涉案合同，应否予以支持？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”以及的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”规定，鲕尚公司主张解除涉案合同，关键在于双方是否协商一致解除或鲕尚公司是否享有合同解除权。首先，恩平市自然资源局诉求鲕尚公司继续履行涉案合同，鲕尚公司反诉解除涉案合同，故双方未能协商一致解除合同。其次，鲕尚公司主张恩平市自然资源局逾期交地构成违约，其有权解除合同。涉案合同约定，鲕尚公司应在合同签订之日（2018年1月19日）起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款，恩平市自然资源局在2018年4月19日前将出让土地交付给鲕尚公司，恩平市自然资源局延期交付土地超过60日，经鲕尚公司催交后仍不能交付土地的，鲕尚公司有权解除合同。从上述合同约定可知，双方履行合同有先后顺序，鲕尚公司一次性全额付款在前，恩平市自然资源局交地在后，且若恩平市自然资源局逾期交地，鲕尚公司需催交后方有权解除合同。本案中，鲕尚公司除缴纳定金外，剩余土地出让价款至今未交付，且未向恩平市自然资源局催交过涉案土地，故鲕尚公司逾期付款构成违约，恩平市自然资源局不存在上述合同条款约定的违约情形，鲕尚公司不享有约定解除权。再次，鲕尚公司主张涉案合同不具备继续履行条件，无法实现合同目的应予解除。经审查，鲕尚公司通过竞拍所得的涉案地块位于恩平市恒大泉都地产项目周边，鲕尚公司除涉案地块外一并竞得周边七处地块用于整体开发，并与恩平市自然资源局分别签订《国有建设用地使用权出让合同》。鲕尚公司对其中二处地块已全额付款，两处地块部分付款，包括涉案地块在内的其余四处地块仅支付定金。2018年和2019年期间，恩平市自然资源局多次向鲕尚公司发函催款，鲕尚公司向恩平市自然资源局作出《关于恩平恒大泉都北边八宗地块的土地出让金缴款计划》，保证尽快缴清全部地价款。鲕尚公司上诉主张其经营困难，项目开发周期长，履行合同费用大于履行后获利，无法达到合同目的。鲕尚公司的上述理由属于其经营过程中应承担的商业风险，且鲕尚公司未能举证证明其经营困难、履约成本过高对其显著不公以致合同目的无法实现，故鲕尚公司不享有法定解除权。况且，鲕尚公司对一并竞得的地块，部分地块全额付款准备开发，部分地块部分付款，部分地块逾期付款主张解除，鲕尚公司对所竞得地块进行选择性违约开发经营，有违诚实信用原则，对鲕尚公司此举亦不应予以支持。最后，鲕尚公司主张受2020年新冠肺炎疫情影响，涉案合同存在情势变更应予解除。根据前述《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，因不可抗力终止合同或解除合同的必备条件为“致合同无法履行”或“致使不能实现合同目的”。涉案合同为国有建设用地出让合同，鲕尚公司竞得涉案地块用于开发建设，2020年新冠肺炎疫情的影响不足以致使恩平市自然资源局不能继续向鲕尚公司交付涉案地块，亦不足以致使鲕尚公司不能使用涉案地块继续进行开发建设，即新冠肺炎疫情并未导致涉案出让合同无法继续履行或合同目的不能实现。因此，鲕尚公司上诉主张解除涉案合同的理由均理据不足，本院不予支持。综上所述，鲕尚公司的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费268700元（恩平市鲕尚房地产开发有限公司已预交），由恩平市鲕尚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年五月三十一日法官助理 李苏琴书 记 员 李慕华