福建省建瓯市人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0783执异41号案外人：建瓯市江南大酒家，住所地建瓯市中山路498号，统一社会信用代码92350783MA30KU3B23。经营者：郑柏雄，男，1965年2月22日出生，汉族，住建瓯市。委托诉讼代理人：黄建勇，福建辉华律师事务所律师。申请执行人：郭克标，男，1971年3月25日出生，汉族，住福州市鼓楼区。被执行人：黄国华，男1970年3月5日出生，汉族，住建瓯市。被执行人：翁建聪，男，1981年7月10日出生，汉族，住建瓯市。被执行人：福建省特艺环保科技有限公司，住所地建瓯市笋竹城D区2#地块（1-7层）。法定代表人：周娟职务：董事长被执行人：周娟，女，1952年5月15日出生，汉族，住建瓯市瓯宁新区。被执行人：胡煜亿，男，1938年6月1日出生，汉族，住江苏省镇江市京口区。被执行人：张晓梅，女，1970年2月3日出生，汉族，住建瓯市。被执行人：刘艳，1984年1月13日出生，汉族，住建瓯市。在本院执行申请执行人郭克标与被执行人翁建聪、黄国华、特艺环保科技有限公司、周娟、胡煜亿、张晓梅、刘艳金融典当纠纷一案中，案外人建瓯市江南大酒家对本院发出的（2018）闽0783执恢42号腾房通知书，要求案外人退出坐落于建瓯市××路××号××层房产［房产证号：2××1、2××2、2××3；土地使用权证号：瓯国用（2010）第3××2、3××3、334号］提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人建瓯市江南大酒家称，2003年9月，涉案房产已由案外人经营者郑柏雄个人（当时有其他股东）从“郑排大酒家”接盘，“郑排大酒家”向原产权人建瓯市交通运输公司（以下简称交运公司）承租涉案房产一并转租给案外人，租赁场地用于案外人开办“建瓯市江南大酒家”至今，前期仅租赁第二层。2010年1月22日交运公司将涉案房产出让给被执行人黄国华、翁建聪后，案外人则转向被执行人黄国华、翁建聪承租，并于2011年10月31日另行签订了涉案房屋租赁合同，租赁物除保留原承租的第二层外，又增加了第三层（第三层由案外人负责出资建设，所使用的二层通往三层的楼梯通道，亦是由案外人向原粮食局借用并投资建造），租赁期限自2012年10月1日至2022年9月30日共10年；租金约定：合同生效后两年内，二楼480㎡场地月租金按33元／平方米计，三楼380㎡场地月租金按20元／平方米计。两年后租金按总额递增8％，再两年后递增10％，后五年每年递增10％。租金每半年交付一次，每次提前15天支付。在合同履行过程中，2012年之前案外人是向原产权人交运公司支付租金；2012年至2013年5月前案外人有向被执行人黄国华、翁建聪支付部分租金；自2013年5月起至法院于2019年3月28日作出扣留租金的（2018）闽0783执恢42号之二执行裁定书之日，案外人基于涉案房产原产权人交运公司提供其与被执行人黄国华、翁建聪及其房产抵押权人福建省汇通天下典当有限公司（以下简称汇通公司）签订的协议，仍将租金支付给交运公司，通过原债权人汇通公司与交运公司的协议可知，原债权人认可将租金支付给交运公司。2011年7月13日，案外人应工商管理的要求，又再次重新办理了“建瓯市江南大酒家”营业执照，载明：经营者郑柏雄，组成形式为个人经营，经营场所为建瓯市中山路498号（后改为500号）即涉案房产，注册时间2011年7月13日。法院查封涉案房产时间为2013年4月3日，抵押时间为2012年8月17日。以上事实，有租赁合同、营业执照及工商登记信息、建瓯市人民法院作出的（2018）闽0783执恢42号之二执行裁定书、申请执行人在与交运公司执行异议案中提供的证据等加以证实。案外人认为，案外人在涉案房产设定抵押及人民法院采取查封措施近十年前就已承租了涉案房产，案外人对涉案房产的租赁权，不因拍卖（含以物抵债）而消灭。建瓯法院在作出涉案房产以物抵债及向案外人发出腾房通知之前，应当依照上述拍卖、变卖规定，依法先行除去租赁后才能裁定以物抵债。综上，请求法院依法停止对涉案房产属案外人承租部分的强制执行，并确认案外人对涉案承租部分房产的租赁权，责令涉案房产受让人继续履行案外人与被执行人翁建聪、黄国华签订的租赁合同至租赁期满。申请执行人郭克标称，自2019年3月28日法院作出扣留租金的（2018）闽0783执恢42号之二裁定书至今，案外人建瓯市江南大酒家及经营者郑柏雄未向法院或申请人缴纳任何租金，故申请执行人有权解除租赁合同，法院有权要求其搬离涉案房产。2019年3月28日法院作出扣留租金的（2018）闽0783执恢42号之二裁定书，裁定：“扣留郑柏雄租赁被执行人翁建聪、黄国华所有的位于建瓯市××路××号房产的租金收入1000000元。”除了在此前的2013年5月1日向申请执行人缴纳了一期租金140000元外，被申请人建瓯市江南大酒家及经营者郑柏雄收到上述裁定书后，未向法院或申请执行人缴纳任何租金。申请执行人认为，被申请人建瓯市江南大酒家及经营者郑柏雄租赁使用涉案房产，应当依约缴纳租金，其欠付多年巨额租金的行为，已严重违约，因此，答辩人有权解除租赁合同，要求其搬离涉案房产。异议申请人擅自向交运公司支付租金的行为不能视为已经完成支付涉案房产租金的义务。涉案房产于2012年8月17日抵押，于2013年4月3日被福州市中级人民法院查封。交运公司知悉案涉房产被查封的情况，以其为房产所有权人为由向福州市中级人民法院提出异议，后被驳回。2013年5月22日，交运公司擅自与案涉房产原产权人黄国华、翁建聪签订《协议书》，约定由交运公司将案涉房产出租并收益。案外人自认：自2013年5月至2019年3月28日法院作出扣留租金的（2018）闽0783执恢42号之二裁定书之日，其将案涉房产的租金全部交付给交运公司。申请执行人认为，涉案房产被人民法院查封后，原产权人或他人均无权擅自处分、收益。交运公司与原产权人黄国华、翁建聪所签《协议书》是无效的，不具有法律效力，且损害了申请执行人的合法利益，交运公司无权收取案涉房产的租金，交运公司应向申请执行人承担损害赔偿责任。案外人建瓯市江南大酒家及经营者郑柏雄应及时足额向人民法院或执行申请人缴纳租金。因交运公司违法处分法院已查封财产及收益的行为系无效行为，案外人向交运公司缴纳租金行为或与交运公司达成的任何协议均是无效的，不能视为异议申请人已经履行缴纳涉案房产的租金义务。综上所述，案外人的异议理由不成立，应予以驳回。本案应继续依照（2018）闽0783执恢42号《腾房通知书》执行，责令被申请人建瓯市江南大酒家及经营者郑柏雄腾退涉案房产，以维护法律的尊严与申请执行人的合法权益。经查，2010年1月22日，被执行人翁建聪、黄国华作为买受人与交运公司，就坐落于建瓯市××路××号房产签订了房屋买卖合同。2011年10月31日，被执行人翁建聪、黄国华同建瓯市江南大酒家经营者郑柏雄签订租赁合同，将上述房产二层、三层出租，租期十年，自2012年10月1日至2022年9月30日，江南大酒家在此经营至今。2012年8月17日，翁建聪、黄国华将上述房屋抵押给汇通公司，并办理了抵押登记手续。2013年4月3日，福州市中级人民法院以（2013）榕民保字第168号、第169号、第170号民事裁定书，分别保全查封了登记在黄国华、翁建聪名下坐落于建瓯市××路××号××层××层××层房产。2013年7月26日，福州市中级人民法院就汇通公司与翁建聪、黄国华、特艺环保科技有限公司、周娟、胡煜亿、张晓梅、刘艳金融典当纠纷一案，作出（2013）榕民初字第431号民事判决书，判决内容如下：“一、被告翁建聪、黄国华应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建省汇通天下典当有限公司借款480万元及逾期利息（违约金以480万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2012年10月17日起计至本判决确定的还款之日止后，再扣除被告已归还的52万元。）二、被告翁建聪、黄国华应于本判决生效之日起十日内赔偿原告福建省汇通天下典当有限公司律师代理费用36830元。三、原告福建省汇通天下典当有限公司有权以被告翁建聪、黄国华提供抵押担保即福建省建瓯市××路××号（3-6层）的房屋（房屋所有权证号码：瓯房权证字第2××1号、瓯房权证字第2××2号）拍卖、变卖所得价款，对上述第一、二项判决确定的债务行使优先受偿权。该抵押物不足清偿部分由被告福建省特艺环保科技有限公司、周娟、胡煜亿、张晓梅、刘艳承担连带保证责任；四、被告福建省特艺环保科技有限公司、周娟、胡煜亿、张晓梅、刘艳在承担担保责任后，有权向被告翁建聪、黄国华追偿。五、驳回原告福建省汇通天下典当有限公司其他的诉讼请求。”；同日，作出（2013）榕民初字第432号民事判决书，判决内容如下：“一、被告翁建聪、黄国华应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建省汇通天下典当有限公司借款510万元及逾期利息（违约金以510万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2012年10月17日起计至本判决确定的还款之日止后，再扣除被告已归还的56万元。）二、被告翁建聪、黄国华应于本判决生效之日起十日内赔偿原告福建省汇通天下典当有限公司律师代理费用38630元。三、原告福建省汇通天下典当有限公司有权以被告翁建聪、黄国华提供的抵押物即福建省建瓯市××路××号（1层）的房屋（房屋所有权证号码：瓯房权证字第2××1号、瓯房权证字第2××2号）拍卖、变卖所得价款，对上述第一、二项确定的债务行使优先受偿权。该抵押物不足清偿部分由被告福建省特艺环保科技有限公司、周娟、胡煜亿、张晓梅、刘艳承担连带保证责任；四、被告福建省特艺环保科技有限公司、周娟、胡煜亿、张晓梅、刘艳在承担保证责任后，有权向被告翁建聪、黄国华追偿。五、驳回原告福建省汇通天下典当有限公司其他的诉讼请求。”；同日，作出（2013）榕民初字第433号民事判决书，判决内容如下：“一、被告翁建聪、黄国华应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建省汇通天下典当有限公司借款510万元及逾期利息（违约金以510万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2012年10月17日起计至本判决确定的还款之日止后，再扣除被告已归还的56万元。）二、被告翁建聪、黄国华应于本判决生效之日起十日内赔偿原告福建省汇通天下典当有限公司律师代理费用38630元。三、原告福建省汇通天下典当有限公司有权以被告翁建聪、黄国华提供的抵押物即福建省建瓯市××路××号（2层）的房屋（房屋所有权证号码：瓯房权证字第2××1号、瓯房权证字第2××2号）拍卖、变卖所得价款，对本案第一、二项判决确定的债务行使优先受偿权。该抵押物不足清偿部分由被告福建省特艺环保科技有限公司、周娟、胡煜亿、张晓梅、刘艳承担连带保证责任；四、被告福建省特艺环保科技有限公司、周娟、胡煜亿、张晓梅、刘艳在承担保证责任后，有权向被告翁建聪、黄国华追偿。五、驳回原告福建省汇通天下典当有限公司其他的诉讼请求。”上述判决生效后，翁建聪、黄国华、特艺环保科技有限公司、周娟、胡煜亿、张晓梅、刘艳未履行判决书所确定的义务，福建省汇通天下典当有限公司向本院申请执行，本院分别于2015年3月3日、4日立案执行。2018年4月至7月，本院依法拍卖上述房产，《拍卖标的调查情况表》中租赁情况为“有”，后因无人竞买而流拍。2018年7月17日，原申请执行人汇通公司将上述三个判决所确定的债权转让给郭克标。2018年11月19日，本院依法作出（2018）闽0783执恢42号执行裁定书，裁定变更郭克标为案件申请执行人。2020年7月27日，本院依法作出（2018）闽0783执恢42号之三执行裁定书，裁定“一、将被执行人翁建聪、黄国华共有的坐落在建瓯市××路××号××层［房屋所有权证号：2××1、2××2、2××3；土地使用权证号：瓯国用（2010）第3××2、3××3、3XXX号］房产作价14710491元，交付申请执行人郭克标抵偿涉案评估费33426元、执行费167220元及债权本息14509845元。该财产所有权自本次裁定送达申请执行人郭克标时起转移。二、申请执行人郭克标可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”2021年2月1日，本院向案外人建瓯市江南大酒家经营者郑柏雄发出（2018）闽0783执恢42号腾房通知书，责令郑柏雄及实际占有使用人于2021年3月15日退出上述房产。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，建瓯市江南大酒家在案涉房产查封、抵押之前签订了房屋租赁合同，并占有使用至今，现租赁期限尚未届满，案外人请求停止对其承租部分的强制腾退行为，符合法律规定，应予支持。申请执行人郭克标认为，承租人建瓯市江南大酒家未按照租赁合同向其支付租金，其有权依法解除租赁合同，并要求法院强制腾退房产，本院认为一方当事人是否依约履行合同，另一方当事人选择解除合同或要求继续履行合同，非执行异议审查范畴，其可另行主张权利，故对于申请执行人的上述意见不予采纳。同理，对于案外人请求责令涉案房产受让人继续履行租赁合同至租赁期满的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：撤销建瓯市人民法院作出的（2018）闽0783执恢42号腾房通知书。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 谢知真审 判 员 李立新审 判 员 刘 余二〇二一年五月十日法官助理 叶永发书 记 员 范芳芳附：本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。