山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0203民初4380号 原告：蔡洪玉，女，1980年7月3日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：何奇萌（系原告丈夫），住青岛市市北区。 被告：青岛国源美寓不动产管理有限公司，住所地青岛市市北区敦化路328号2号楼3317、3318户，统一社会信用代码91370203MA3MHMEUXN。 法定代表人：李**。 原告蔡洪玉与被告青岛国源美寓不动产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡洪玉到庭参加诉讼。被告青岛国源美寓不动产管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡洪玉向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《青岛市房屋出租代理合同》；2.依法判决被告向原告支付自2020年11月5日至2021年3月14日的房屋租金26000元及2020年5月5日至8月4日未交齐房租14000元，共计40000元；3.依法判决被告按2021年总租金的20%支付原告违约金13200元；4.请求本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告将诉讼请求变更为：1.依法解除原、被告签订的《青岛市房屋出租代理合同》；2.依法判决被告向原告支付2020年12月5日至2021年4月7日房屋租金22550元(租金每月5500元，非整月按天计算)；3.依法判决被告向原告支付从2019年5月5日至2019年8月4日应付房租中扣除的2个月房屋租金11000元；4.依法判决被告向原告支付2020年5月5日至2020年8月4日期间未交齐房租14500元；5.依法判决被告按2021年总租金的20%支付原告违约金13200元；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确其要求确认原、被告签订《青岛市房屋出租代理合同》于2021年4月22日解除，后又明确其要求确认原、被告签订《青岛市房屋出租代理合同》于2021年4月11日解除。事实和理由：2018年5月5日，原、被告签订《青岛市房屋出租代理合同》，原告委托被告办理青岛市市北区兴德路96号4号楼*房屋所有出租相关事宜，期限自2018年5月5日至2023年5月4日，共计60个月，租金按季付形式支付，从第四年房屋以每年5%递增，即2018年5月至2021年5月每季度17325元，支付方式为合同签订后每3个月首月的12日前支付，且共同约定每年1个月工作期，即1个月房租作为被告的佣金，出租代理五年期间合计5个月工作期；2018年5月5日至2020年2月4日的21个月里，被告已支付16个月房租，并将2018年8月至11月、2019年5月至6月共计5个月房租作为佣金提前扣除。因被告长期拖欠房租，存在违约，只能享受合同发生近3年代理期的佣金，要求被告向原告支付其提前扣除的2019年5月至6月的2个月房租11000元；被告应在2020年5月12日前支付2020年5月5日至8月4日期间的租金16500元，被告长期称无力支付，直至原、被告于2020年8月8日到被告变更后的经营场所沟通，被告称只能在双方合同履行剩余期限内，将此房租分摊在剩余合同期的33个月中(每月500元)向原告支付，与每月正常应缴纳房租合并支付，直到原、被告双方合同期满，并立书面明细，即说明允许分摊支付的前提条件是合同剩余期限被告正常履约，如合同不能继续执行、合同解除，所欠此期间房租应遵守原合同订立的基本原则，在合同解除后与其他所欠房租一并向原告支付，被告已支付分摊房租共2000元,仍欠14500元。原、被告签订的合同第十二条约定了违约责任，因被告长期拖欠原告房租且被告未经原告同意私自改造原告房屋结构、电路，存在明显的违约责任，合同解除后，原告需对房屋进行修复后重新招租，权利受到巨大损害，因此原告要求被告按照合同约定承担违约责任，并向原告支付违约金13200元，即2021年总租金的20%。2020年12月5日至2021年4月7日的房屋租金，被告一直未按时支付原告，合同当事人双方行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，被告不及时支付房租，已严重损害原告正当权利，在原告多次联系被告无果的情况下，原告向被告以微信及短信方式发送房租催款函，限期被告10日内付清所欠房租，否则合同终止，原告至今仍未收到被告的所欠房屋租金。被告的行为浪费了原告巨大的精力和时间且严重损害了原告的经济利益，故提起诉讼，请人民法院依法判决，维护原告的合法权益。 被告青岛国源美寓不动产管理有限公司未作答辩。 原告为证明其主张向本院提交了《青岛市房屋出租代理合同》、《打款明细》复印件、中国建设银行客户交易详细信息、支付宝账单截屏、微信账单截屏、银行账户明细截屏、《兴德路96号房租付款日期及金额》表、原告与被告法定代表人李**的短信聊天记录、原告丈夫何奇萌与被告法定代表人李**的微信聊天记录等证据材料。 本院经审理认定事实如下：2018年5月5日，原告（出租方、甲方）与被告（代理方、乙方）签订了《青岛市房屋出租代理合同》，约定：原告委托被告全权办理青岛市市北区兴德路96号4号楼*房屋所有出租相关事宜，委托期限自2018年5月5日至2023年5月4日，租金每月5500元，租金共计339350元，原告将房屋交付被告后，无论该房屋实际出租与否，被告均应按约定的租金标准向原告交付租金，被告自2018年5月12日起按季向原告支付租金，支付金额分别为第一年52250元、第二年55000元、第三年66000元、第四年69300元、第五年69300元等内容。合同第六条第二款第五项约定“出租代理期内甲方同意每年预留出＿＿日作为被告工作期，工作日后于/年/月/日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方/个月零/天房租。甲方同意工作期内产生的租金收入作为乙方佣金。”合同第十二条约定“（一）如不遵守上述约定视为违约，违约责任与合同终止一致。（二）出租代理期内，甲方或乙方需提前终止合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方年总租金的20%作为违约金。并赔偿乙方为该房添置的设施装修费及搬家等相应费用”。原、被告均称双方还约定了5年合同期有5个月的免租期。 2018年5月6日原告将涉案房屋交付给被告，2021年4月11日原告更换了涉案房屋门锁密码。 2020年8月8日原告与被告法定代表人李**签订了《兴德路96号房租付款日期及金额》表，约定：自2020年8月起至2021年4月，每个月的1日至15日付款金额均为6000元，自2021年5月起至7月，每个月的1日至15日付款金额均为6225元，自2021年8月至2023年2月，每个季度首月的1日至15日的付款金额均为18675元，还约定“共欠房主蔡洪玉（宜昌馨苑4号楼*）款2020年5月5日至2020年8月4日期间房租16500元整，大写：壹万陆仟伍佰元整。承诺33个月支付给蔡洪玉，2020年8月5日至2021年5月4日每月房租共计6000元，2021年5月5日至2023年5月4日每月共计房租6225元。”原告称《兴德路96号房租付款日期及金额》表中每一期租金均包含当期租金及均摊的欠付租金。 2018年5月9日被告支付原告2018年5月5日至8月4日三个月房租16500元及2750元中介费；2018年11月5日被告支付原告2018年11月5日至2019年2月4日三个月房租16500元；2019年2月24日被告支付原告2019年2月5日至5月4日三个月房租16500元；2019年5月10日被告支付原告2019年5月5日至2019年8月4日期间租金5500元；2019年8月24日被告支付原告2019年8月5日至11月4日三个月房租16083.6元（其中扣除了原告应负担的417元物业费）；2019年12月11日被告支付原告2019年11月5日至2020年2月4日三个月房租16500元；2020年3月31日被告支付原告2020年2月5日至2020年5月4日三个月房租9000元（因疫情原因给被告减免了剩余的租金7500元）；2020年8月8日被告向原告支付2020年8月5日至9月4日房租5500元及分摊的2020年5月5日至2020年8月4日期间的租金500元；2020年9月26日被告向原告支付2020年9月5日至10月4日房租5500元及分摊的2020年5月5日至2020年8月4日期间的租金500元；2020年11月14日、15日被告分别支付原告3300元及2700元，支付了2020年10月5日至11月4日房租5500元及分摊的2020年5月5日至2020年8月4日期间的租金500元；2021年1月1日被告向原告支付2020年11月5日至12月4日租金5500元及分摊的2020年5月5日至2020年8月4日期间的租金500元；2021年3月16日被告向原告支付2020年12月5日至2021年1月4日租金5500元及分摊的2020年5月5日至2020年8月4日期间的租金500元。 被告未支付2018年8月5日至11月4日期间3个月租金16500元及2019年5月5日至8月4日期间2个月租金11000元。经询问，被告称该5个月为免租期，故未支付该期间租金。 2021年3月11日原告给被告法定代表人李**发送短信，短信内容为“您好，李总，我是宜昌馨苑4号楼*房东蔡洪玉，如果本周五3月12日13:00前没有收到你们的房租款，我将正式向市北法院民事房屋租赁诉讼立案，有时间尽快和我联系，您电话一直无法接通不是处理事情的方式”。2021年3月15日原告给被告法定代表人李**发送短信，短信内容为“什么时候打房租？什么意思联系不上？”。2021年4月11日原告给被告法定代表人李**发送短信，短信内容为“您好，李总，我是宜昌馨苑4号楼*房东蔡洪玉，因4月7日市北法院就你我房租合同纠纷立案开庭，你无正当理由不到场，已经表明不积极主动处理的态度，至今未收到房租，拖欠时间已久，已严重违约，现将房租催款函通过微信发送给您，请尽快解决”。 2021年4月11日原告丈夫何奇萌通过微信向被告的法定代表人发送了《房租催款函》，《房租催款函》的主要内容为告知被告在收到函后10天内将房租汇入原告账户，逾期将解除合同收回房屋。 本院认为，原、被告签订的《青岛市房屋出租代理合同》虽然名为“出租代理合同”，但从权利义务看系房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告未按约定支付租金，原告多次催缴，被告均未支付，原告有权要求解除合同。原告于2021年4月11日更换了涉案房屋门锁密码，应视为原告此时收回了涉案房屋，原、被告签订的《青岛市房屋出租代理合同》已于该日实际解除，原告要求确认合同于2021年4月11日解除，本院予以支持。 原告要求被告按月租金5500元的标准支付2020年12月5日至2021年4月7日期间的租金，因被告已向原告支付2020年12月5日至2021年1月4日期间的租金5500元，故被告还需向原告支付2021年1月5日至2021年4月7日期间的租金17050元（5500元+5500元+5500元+550元）。 原、被告约定5个月的免租期是基于5年期合同全部履行完毕才给予的优惠，现合同仅履行了3年因被告违约导致解除，依照公平原则，将5个月的免租期按照5年分摊较为合理。涉案合同已履行3年，应扣除3个月租金作为免租期，被告已扣除5个月租金作为免租期（2018年8月5日至11月4日3个月期间租金16500元及2019年5月5日至8月4日期间2个月租金11000元）,应将多扣除的两个月租金11000元支付给原告。 2020年8月8日原告与被告法定代表人李**签订的《兴德路96号房租付款日期及金额》表系对被告欠付的2020年5月5日至8月4日期间房租以及后续房租的支付作出的新约定，现《青岛市房屋出租代理合同》已解除，双方已不能按照《兴德路96号房租付款日期及金额》表的约定支付租金，被告应将欠付的2020年5月5日至2020年8月4日期间房租一次性支付给原告，扣除被告已支付的2500元，被告应向原告支付剩余的租金14000元（16500元-2500元）。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。根据涉案合同第12条约定，被告违约导致合同解除的需支付年总租金的20%作为违约金。原告主张违约金13200元（66000元*20%），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告蔡洪玉与被告青岛国源美寓不动产管理有限公司2018年5月5日签订的《青岛市房屋出租代理合同》于2021年4月11日解除； 二、被告青岛国源美寓不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡洪玉支付租金42050元（17050元+11000元+14000元）； 三、被告青岛国源美寓不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡洪玉支付违约金13200元； 四、驳回原告蔡洪玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1331元，减半收取计666元（已据实收取），原告蔡洪玉负担75元，被告青岛国源美寓不动产管理有限公司负担591元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  王会 二〇二一年五月二十八日 书记员  吴洁