贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1467号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：黔南州亿科房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市剑江北路**贵州省煤田地质地测大队宿舍安居********。 法定代表人：石建华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王登玉，贵州一民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵思强，贵州一民律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：余盛翔，男，1965年8月12日出生，汉族，贵州省都匀市人，住都匀市。 委托诉讼代理人：李庆祝，贵州航建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任烨，贵州航建律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：黔南州迎祥房地产开发有限责任公司，住所地，住所地贵州省都匀市三和花园******iv> 法定代表人：兰彦秋，该公司经理。 上诉人黔南州亿科房地产开发有限公司（以下简称：亿科公司）因与被上诉人余盛翔、黔南州迎祥房地产开发有限责任公司（以下简称：迎祥公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初5063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿科公司上诉请求：1、依法撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初5063号判决，改判被上诉人余盛翔向上诉人亿科公司补交都匀市匀山樾3号楼3栋4单元21层2号房屋的差价216370.72元；2、一、二审所有诉讼费用由被上诉人余盛翔、迎祥公司承担。主要事实和理由：一审法院认定事实错误。一、余盛翔要求按照“实用面积计算”即套内面积确认应补差价没有事实和法律依据。《房屋拆迁安置合同》中手写注明按“实用面积计算”及备注“搬迁户不承担任何公摊面积和其他设施面积”，前述两处均为手写，且在手写部分并没有合同另一方当事人迎祥公司的盖章或法定代表人甚至是经办人的签字，在庭审中，迎祥公司也表示时间太久，记不起了，迎祥公司也未提供其持有的《房屋拆迁安置合同》与余盛翔提供的进行比对。亿科公司不是案涉《房屋拆迁安置合同》的当事人，未参与签订《房屋拆迁安置合同》，只能通过余盛翔提供的《房屋拆迁安置合同》认定以何种方式确认安置房屋面积，余盛翔提供的证据不能证明前述手写部分是经合同双方一致确认，应由其承担举证不能的后果。该合同约定按建筑面积81.44平方米进行安置赔偿，已经属于拆一还二，如果再按“实用面积计算”显然不符合客观一般情形，迎祥公司有充分合理理由认为前述手写部分是余盛翔私自添加。一审庭审中亿科公司法定代表人同意将案涉建筑面积为152.85平方米的房屋安置给余盛翔，故余盛翔向亿科公司支付案涉房屋差价款应当按照建筑面积即152.85平方米计算。二、商品房面积计算方式也没有“实用面积”一说，迎祥公司作为房地产开发企业，应当了解商品房面积计算方式为按建筑面积或按套内面积计算，没有“实用面积”一说，更能说明《房屋拆迁安置合同》中手写部分为余盛翔私自添加。另，商品房公摊面积实际是商品房各业主享有的共有部分面积，也为业主实际使用。三、亿科公司公布的按建筑面积以2层起价为2988元/平方米，层差10元/平方米计算，案涉房屋建筑面积单价为3188元，对超出91.44（81.44+10）的61.44平方米应当按照3188元计算，即余盛翔应补差价为10×2050+61.44×3188=216370.72元。 被上诉人余盛翔二审辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决结果公正，应当判决驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 迎祥公司二审未作答辩。 余盛翔向一审法院提出诉讼请求：1、被告将位于贵州省都匀市房屋安置给原告，并向原告交付该房屋；2、被告为原告办理案涉房屋所有权转移登记至原告名下的相关手续，房屋转移登记费用由被告承担；3、原告向被告补交案涉房屋的差价91376元；4、本案诉讼费用由被告承担。 亿科公司向一审法院提出反诉请求:1、余盛翔向亿科公司补交案涉房屋的差价253858元；2、反诉费用由余盛翔承担。 一审法院认定事实：2013年4月8日，原告（反诉被告）余盛翔与被告迎祥公司签订《房屋拆迁安置合同》，约定余盛翔将其位于剑江北路55号20栋3单元1层1号、建筑面积40.72平方米（按房产证面积）的旧房交由迎祥公司拆除，按拆一还二的比例由迎祥公司原地赔偿安置，安置新房总建筑面积81.44平方米，并手写注明按“实用面积计算”，同时约定安置赔偿内的新房面积余盛翔不补差价，超过拆迁安置新房面积10平方米内按2050元/平方米，另超出10平方米外按商品房市场售价补差价，同时手写备注“搬迁户不承担任何公摊面积和其他设施面积。”，还约定迎祥公司安置余盛翔新房产权证由迎祥公司办理并承担费用，迎祥公司在2013年7月30日以内，将新户型图纸交余盛翔选择户型，余盛翔有选择楼层和方向位置优先权。合同签订后，迎祥公司将开发的项目取名为“匀山水都”项目，并于2014年6月开工建设；此后“匀山水都”项目在建设施工过程中，由于迎祥公司资金链断裂，导致该项目全线停工后面临无法按期竣工交房的风险。2017年9月9日，迎祥公司作为转让方（甲方）与亿科公司作为受让方（乙方）签订《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》，该合同主要载明，转让标的物为都匀市会云桥剑江北路55号“匀山水都”商住小区在建工程，整体转让包干价为1.8亿元，含业主认筹金、拆迁费、过渡安置费等，甲方同意将该地块26200平方米的国有土地使用权转让过户到乙方，原交土地款由乙方享受其使用权，甲方同意将“匀山水都”项目1号楼的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等由迎祥公司变更至亿科公司名下，同时协助乙方办理2号楼、3号楼、4号楼及中庭的相关证书及土地出让金票据的变更登记手续，本项目除土地出让合同外，与本项目有关的其他合同除已执行完毕的，其余合同在本项目转让后，需与乙方重新签订或确认，合同双方同时对违约责任和争议解决等方面进行了书面约定。项目整体转让合同签订后，经亿科公司申请，都匀市相关行政主管部门对“匀山水都”在建项目完成了建设工程规划许可证、施工许可证、国有建设用地使用权及房屋预售许可证的相关变更登记手续，“匀山水都”项目名称变更为“匀山樾”项目，亿科公司按项目整体转让合同继续投资建设。2019年12月30日，涉案商品房已经具备交房条件，余盛翔经与亿科公司协商补差问题未能达成一致意见，遂提起诉讼，请求判如所请，案件审理过程中，依亿科公司申请追加迎祥公司为共同被告参加诉讼。庭审中，亿科公司当庭对余盛翔所选中的都匀市匀山樾3号楼4单元21层2号房号表示同意，但当庭提出反诉，要求余盛翔按所选房号建筑面积补足差价，双方对余盛翔拆迁安置房屋面积为81.44平方米，超出该面积10平方米内按2050元/平方米补差，以及对另超出的面积按2988元/平方米加层差10元/层（自三层起）计算房价没有异议，但对按建筑面积计算还是按套内面积计算价款分歧太大，调解未能达成一致意见。同时查明，案涉房屋的建筑面积为152.85平方米，套内面积为125.17平方米。另，本案立案前，匀山水都部分购房人罗明普等向都匀市人民法院提起诉讼，要求确认迎祥公司与亿科公司签订的《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》无效，都匀市人民法院一审判决驳回了罗明普等购房人的诉讼请求，当事人不服上诉，黔南州中级人民法院终审判决驳回了罗明普等购房人的上诉主张。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案原告（反诉被告）余盛翔与被告迎祥公司签订的《房屋拆迁安置合同》及《拆迁意向协议》，意思表示真实，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。前述合同效力是否及于亿科公司，应否履行交房并办理房屋所有权变更手续。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”，本案中，被告迎祥公司与原告（反诉被告）余盛翔签订《房屋拆迁安置合同》及《拆迁意向协议》后，迎祥公司将其房地产开发项目转让给被告（反诉原告）亿科公司，转让时尚未完成拆迁补偿安置，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人亿科公司，故亿科公司受前述合同条款拘束，应依约向余盛翔交付双方商定的房屋、办理房屋所有权变更手续并承担相关费用。房屋的面积确认、补差标准及数额。按照合同约定，安置房以实用面积即套内面积计算，案涉房屋套内面积为125.17平方米，原告（反诉被告）余盛翔主张以此面积确认补差，予以支持；补差标准及数额，双方对拆迁安置补偿面积为81.44平方米、超出该面积10平米内按2050元／平方米补差，以及对另超出的面积按2988元／平方米加层差10元／层（自三层起）计算房价没有异议，予以确认，被告（反诉原告）亿科公司安置补偿原告（反诉被告）余盛翔的房屋超出安置补偿部分面积为：（125.17-81.44）＝43.73平方米，其中10平米内按2050元／平方米计算，价款为：10平米×2050元／平方米＝20500元，另超出33.73平方米按2988元／平方米加层差10元／层（自三层起）计算，价款为：33.73平方米×3178元／平方米＝107193.94元，总计为：20500元＋107193.94元＝127693.94元。综上所述，原告（反诉被告）余盛翔的诉请部分成立，予以支持；被告（反诉原告）亿科公司的反诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条之规定，判决:一、被告（反诉原告）黔南州亿科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）余盛翔交付坐落于都匀市建筑面积为152.85平方米的房屋一套；二、被告（反诉原告）黔南州亿科房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告（反诉被告）余盛翔办理上列判决第一项房屋的所有权转移登记手续，并承担相关费用；三、原告（反诉被告）余盛翔于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）黔南州亿科房地产开发有限公司支付房屋差价款127693.94元；四、驳回原告（反诉被告）余盛翔的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黔南州亿科房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2084元、因适用简易程序审理减半收取1042元，由原告（反诉被告）余盛翔负担142元，被告（反诉原告）黔南州亿科房地产开发有限公司负担900元；反诉案件受理费5108元、因适用简易程序审理减半收取2554元，由被告（反诉原告）黔南州亿科房地产开发有限公司负担1254元，原告（反诉被告）余盛翔负担1300元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。 一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 归纳本案二审争议的主要焦点为：涉案《房屋拆迁安置合同》中约定“实用面积计算”（手写）是否真实以及是否作为房屋套内面积补偿本案拆迁安置新房面积。 本院认为，关于《房屋拆迁安置合同》中约定“实用面积计算”（手写）是否真实以及是否作为房屋套内面积补偿本案拆迁安置新房面积的问题。亿科公司上诉主张《房屋拆迁安置合同》手写部分“实用面积计算”无迎祥公司盖章或法定代表人签字确认，是余盛翔私自添加的。亿科公司有责任提供证据加以证明，但其提供的证据不能证明该主张，应承担举证不能的法律后果。在一审庭审时，迎祥公司作为签订《房屋拆迁安置合同》的相对方，明确表示余盛翔提交的《房屋拆迁安置合同》是真实的，因此，《房屋拆迁安置合同》中约定“实用面积计算”（手写），意思表示真实，未违反法律、行政法规的禁止性规定，故一审法院认定《房屋拆迁安置合同》依法成立法有效，于法有据。由于该合同效力及于亿科公司，一审认定余盛翔拆迁安置房的面积以实用面积即套内面积计算，并无不当，本院予以维持。 一审庭审中，上诉人亿科公司认可被上诉人余盛翔拆迁安置房另超出10平方米按照2988元/平方米加层差10元/层，即3178元/平方米计算房价。二审中，上诉人亿科公司主张按3188元/平方米计算房价，违背禁止反言原则，本院不予支持。 综上，上诉人亿科公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2016.92元，由上诉人黔南州亿科房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆育义 审 判 员 莫玉魁 审 判 员 吴美岭 二〇二一年五月二十六日 法官助理 卢 超 书 记 员 罗文媛