北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初33238号原告：姜朝松，男，1966年8月1日出生，汉族，住北京市通州区。被告：贺天，男，1966年3月7日出生，汉族。被告：刘伟，男，1965年3月21日出生，汉族。被告：字文莉，女，1969年5月27日出生，白族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李由军，北京市盈科律师事务所律师。原告姜朝松诉被告贺天、刘伟、字文莉确认合同无效纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜朝松，被告字文莉及其委托诉讼代理人李由军到庭参加诉讼。被告贺天、刘伟经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。姜朝松向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告双方签订的房屋买卖协议无效；2、请求法院依法判令被告腾退位于北京市通州区宋庄镇xx房屋；3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：姜朝松系北京市通州区宋庄镇大兴庄村村民。1998年5月1日姜朝松与贺天签订了房屋买卖协议，协议约定：贺天购买位于北京市通州区宋庄镇xx房屋（以下简称涉案房屋），东至宋德纯，西至李殿元，南至曹广海，北至阀门厂。该房屋原始登记人系姜朝松。院内有正房5间、厢房3间，土地编号为xx，此房屋售价4万元，1999年贺天又以5万元将房屋转卖给了被告字文莉。原告认为根据农村宅基地买卖政策规定，贺天、字文莉与姜朝松不同村，并非同一集体经济组织成员，双方签订的售房协议所售房屋在宅基地上，与土地不可分离，而宅基地使用权是本经济组织成员所享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故原告认为所签订的协议无效，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望依法裁判。贺天、刘伟均未答辩。字文莉辩称，不同意原告诉讼请求，第一项诉讼请求不同意，是否合法及无效由法院决定；第二项诉讼请求，坚决不同意，原因如下，首先，字文莉早已将自己居住的房屋出售，购买了此房屋，并将家人搬进该院落一直居住至今，别无其他居住的地方；其次，字文莉对涉案院落进行了较大程度的翻建，投入了近百万元进行了装饰，也不是原来从原告处购买的破旧房屋；再次，鉴于目前宋庄地区可能面临副中心拆迁和改造的问题，以及目前北京地区关于农村宅基地评估没有法律依据等问题，导致字文莉无法向原告确定主张关于合同无效造成的损失扩大问题，但是，字文莉就法院如果判决合同无效导致的损失保留起诉的权利，因此不同意原告的诉讼请求，请求予以驳回；最后，字文莉属于宋庄地区的艺术家，购买案涉房屋除了居住之外，又是被告进行创作的工作室，是被告生活的全部来源，因此若判无效和腾退，除了有悖诚信之外，并将导致被告无处居住，生活没有来源等严重后果，因此不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：姜朝松系北京市通州区宋庄镇大兴庄村村民，系该村农业家庭户。涉案房屋的集体土地建设用地使用证上载明的土地使用者为姜朝松（编号为通集建xx），土地类别为宅基地。1998年5月1日，姜朝松（甲方）与贺天（乙方）签订《卖房协议》，该协议主要内容如下：1、甲方姜朝松将位于通州区宋庄镇xx房屋（正房五间、西厢房3间、车棚子1间、正房后背房2间）卖给了贺天，房屋价格为人民币4万元，卖房款已付，特此证明；2、以上协议双方签字之日起生效。姜朝松和贺天均在《卖房协议》落款处签字并按手印。1998年12月9日，贺天（甲方）与刘伟（乙方）签订《房屋转让合同书》，该合同主要内容如下：1、甲方将土地使用证编号为通集建xx号及《卖房协议》中所指的北京市通州区宋庄镇大兴庄村房屋院落的所有权利、义务以及贺天在原《卖房协议》中对该房屋的权利义务全部一次性转让给乙方，所有转交文件、物品包括：房屋院落一处、通州区土地管理局核发的“通集建xx号”集体土地建设用地使用证壹册、贺天与原房主姜朝松签订的生效的房屋转让协议书壹份、房屋所有附属设施（水电、电话、门窗、树木）；2、乙方将全部转让费伍万肆仟元整在本合同签订之日一次性付清。《房屋转让合同书》还约定了其他内容，贺天和刘伟在该合同书的落款处签字并按手印。经本院核实，贺天、刘伟、字文莉均非北京市通州区宋庄镇大兴庄村本村村民，与姜朝松并非同一集体经济组织成员。另查，刘伟与字文莉二人于1995年4月28日办理结婚登记手续，2007年11月7日，二人办理离婚登记手续。刘伟与字文莉于2007年11月7日签订了《离婚协议书》，该《离婚协议书》主要内容如下：位于通州区宋庄镇xx的平房归字文莉所有（包括生活用品）。后，刘伟（甲方）与字文莉（乙方）又于2009年4月11日签署了《房屋转让协议书》，其主要内容如下：1、甲乙双方于1998年12月一起购买北京市通州区宋庄镇xx平房院落并共同使用至2007年11月7日；2、甲方按照离婚协议书中双方商定的原则，愿将该房屋所有权、居住权、使用权和支配权全部一次性交给乙方，该《房屋转让协议》还约定了其他内容。现涉案房屋由字文莉实际占有、使用。又查，目前关于通州区集体土地区位补偿价标准，无相关适用标准，无法通过评估作价来确定双方争议院落的区位补偿价，进而无法确定出卖人应向买受人支付补偿款的数额。本案被告字文莉明确要求在腾退房屋的情况下应一并解决姜朝松赔偿字文莉损失的问题。在庭审中，本院给双方做调解工作，双方针对房屋赔偿问题无法达成一致意见，字文莉提出的赔偿数额与姜朝松同意给付的赔偿数额差距较大。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。因涉案院落登记的土地使用权人为姜朝松，姜朝松系北京市通州区宋庄镇大兴庄村村民，购买涉案院落的贺天、刘伟、字文莉并非涉案房屋院落所在村的村民，与姜朝松不是同一集体经济组织成员，不具有涉案房屋的宅基地使用权人资格。姜朝松与贺天签订的《卖房协议》因违反我国关于农村宅基地使用的相关政策法规，应属无效。故对于姜朝松要求确认其与贺天签订的《卖房协议》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于姜朝松请求字文莉将涉案房屋腾退并返还的诉讼请求，字文莉表示腾退、返还房屋要以姜朝松支付相应补偿款为前提，双方关于补偿款的金额未达成一致意见。根据查明事实，姜朝松自愿将涉案房屋卖给贺天，贺天又将涉案房屋转卖了刘伟、字文莉夫妻二人，且刘伟与字文莉向贺天支付了5万元。后刘伟与字文莉离婚，刘伟与字文莉签订《离婚协议》及《房屋转让协议书》由字文莉成为涉案房屋的使用权人。现姜朝松请求确认其与贺天签订的《卖房协议》无效，系姜朝松先行违背诚实信用原则。姜朝松要求涉案房屋的实际控制人字文莉腾退并返还涉案房屋必须同时解决补偿买房人的问题，腾退义务与补偿义务同时履行更有利于纠纷的解决，否则有失公平，亦不符合等价有偿原则。因目前通州区关于集体土地区位补偿价标准无统一适用标准，无法确定涉案房产的宅基地区位补偿价，进而无法确定姜朝松应向字文莉支付的合理合法的补偿款数额，而双方对补偿款数额亦无法通过协商达成一致，存在一定差距。故对于姜朝松要求字文莉腾退并返还房屋的诉求，本院不予支持。另，根据字文莉的陈述其自以前夫刘伟名义购买涉案房屋后，一直在涉案房屋内居住至今，已超过十余年，并对涉案院落进行了较大投入和改造，同时其本人也是在宋庄地区发展事业的艺术家，涉案房屋既是栖身的场所，也是进行艺术创作的工作室，其在北京亦无其他住所，在双方未解决涉案房屋赔偿问题之前，字文莉继续行使对涉案房屋的占有权能，能更有效保护其合法权益，避免造成无法弥补的损失。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认姜朝松与贺天于1998年5月1日签订的《卖房协议》无效；二、驳回姜朝松的其他诉讼请求。案件受理费70元，由姜朝松负担（已交纳）。公告费（以实际缴费票据为准），由姜朝松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  何杨彪人民陪审员  马铁刚人民陪审员  雷瑞芬二〇二一年五月十九日法官 助理  张津铭书 记 员  刘 仙-2--1-