江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初15672号原告：徐沁芳，女，1976年9月9日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：周有星，江苏剑桥颐华(苏州)律师事务所律师。被告：昆山恒谷投资发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北路1188号城北湖商业中心第2幢1单元124号房，统一社会信用代码91320583662703434U。法定代表人：XXX。委托诉讼代理人：任飞，江苏六能律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔国军，江苏六能律师事务所律师。原告徐沁芳与被告昆山恒谷投资发展有限公司商品房购销合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法由审判员周方园独任审判，并于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告徐沁芳的委托诉讼代理人周有星、被告昆山恒谷投资发展有限公司的委托诉讼代理人乔国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐沁芳向本院提出诉讼请求：一、判决确认被告开发建设的XXX房屋归原告所有；协助原告办理上述房产产权过户手续，将上述房产过户至原告名下；二、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订编号为五份《昆山市商品房购销合同》，购买其开发建设的XXX五套房屋，其中1614号房屋房款为566234元，约定于2015年2月4日一次性付清全部房款。被告应于2015年12月30日前将房屋交付给原告使用，如逾期交付，应按已付房价款万分之二支付违约金。2015年2月4日，被告向原告出具购房款收据，收据金额为566234元。至2015年12月30日后，原告多次要求被告按照合同约定的条件交付房屋，但被告迟迟未将上述房屋交付给原告使用，且拒不协助原告办理房产过户手续。现向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉请。被告昆山恒谷投资发展有限公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。恒谷公司与徐沁芳并没有达成房屋买卖合意，恒谷公司也没有收到被答辩人支付的案涉房屋购房款。本案实际是XXX作为恒谷公司股东，私自以恒谷公司的名义替昆山市XXX有限公司及XXX债务提供担保，依据《公司法》第十六条第二款规定，“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议”，故本案XXX在未经股东会决议的情况下以公司名义向外提供担保，用公司财产折抵个人债务，既违反了法律强制性规定，也侵害了恒谷公司以及其他债权人的利益，属于合同法第五十二条规定的合同无效情形，故该答辩人与被答辩人之间签订的《房屋买卖合同无效》。其次，被答辩人并非该无效担保债权的债权人，实际债权人为XXX。再次，XXX以恒谷公司财产偿还个人债务，实际构成抽逃出资，违反了法律的禁止性规定，故答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》应属无效。最后，退一步来说，若认定该担保行为有效，该担保也早已过诉讼时效，恒谷公司不应承担任何担保责任。3、XXX作为公司股东，无权代表恒谷公司对外提供担保。依据《公司法》第一百四十七条规定“董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。董事、监事、高级管理人员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。”XXX作为恒谷公司股东不得利用职权，以公司财产为其个人偿还债务，是公司法规定的忠实义务的基本要求。另外，《合同法》第五十条规定，公司法定代表人对外越权签订合同的，在相对人应当知道其超越权限的情况下，该行为无效。XXX在案涉证据形成时仅为公司股东，并非公司法定代表人，无权代表公司；退一步说，若认定XXX能够作为股东代表恒谷公司，本案所涉承诺书是恒谷公司只承担债务而不能获得任何对价，不属于公司正常的经营活动，XXX作为公司股东的行为后果是将公司利益转移给个人，具有明显的超越代表权的外观，故XXX并非合同法第五十条保护的善意相对人，因此恒谷公司不应承担担保责任。4、退一步来说，若认定答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》有效，被答辩人主张的违约金过高，考虑到案涉房屋至2019年5月20日方具备房屋交付条件、过户条件，请求法院降低被答辩人主张的违约金标准。综上，请求法院在查明案件事实的基础上，依法判决。经审理查明：2013年11月8日，苏州市吴江区人民法院出具（2013）吴江民初字第0610号民事判决书对XXX诉XXX、昆山市XXX有限公司民间借贷纠纷一案作出判决，判决如下：一、XXX于本判决生效之日起十日内归还XXX借款本金1000万元及自2013年2月22日起至本判决确定给付之日止以中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算的利息、逾期利息；二、昆山市XXX有限公司对被告XXX上述还款义务承担连带还款责任；三、驳回XXX的其他诉讼请求。上述民事判决于2013年12月9日生效。2013年12月24日，XXX向苏州市吴江区人民法院申请执行（2013）吴江民初字第0610号民事判决书的申请被该院受理。2015年1月22日，XXX、XXX、XXX在苏州市吴江区人民法院审判员张金华的主持下在昆山市人民法院形成执行和解笔录，该笔录载明内容如下：执：关于XXX申请执行XXX、昆山市XXX有限公司，你如何保障？黄：我以我个人名义以及昆山恒谷投资发展有限公司名义一起担保，昆山恒谷投资发展有限公司法定代表人不是我，但是我持有99%的股权。执：XXX认为如何？另外还有执行费79394元如何处理？杨：我同意此方案，也可以作出让步，总共余款还有239961.67元，只要用酒店式公寓若干套作抵够217万元给我，余款及利息我可以放弃，执行费79394元由我来付。黄：我会在2015年2月10日前以市场价格95折的价格将酒店式公寓若干套作抵217万元给XXX，并由我个人为217万元欠款作担保，如到期未履行，我愿意承担连带清偿责任。该笔录由XXX、XXX、XXX签字确认。2015年1月22日，XXX出具担保书一份，该担保书载明：关于XXX申请执行XXX、昆山市XXX有限公司借款保证一案，目前尚有2369961.67元未履行。现由本人XXX个人担保归还上述款项中的217万元，并由2015年2月10日前以XXX为主要股东的昆山恒谷投资发展有限公司开发的酒店式公寓作价折抵（价格以发布价的9.5折计算）。逾期未办理抵债网签手续的，由XXX对217万元承担连带清偿责任。2015年2月4日，原告与被告签订五份《昆山市商品房购销合同》约定：原告购买由被告开发的XXX五套房屋，上述五套房屋房款共计2159875元。被告应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付原告使用，被告逾期交房的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同还约定了其他内容。该合同签订后，被告将涉案房屋钥匙交付原告，该房屋已由原告使用，原告收到了昆山市自来水集团有限公司及江苏电力的水费及电费催费短信通知。2015年2月4日，被告出具收据五份，该收据载明：收到徐沁芳XXX。2015年3月11日，XXX出具证明一份，该证明载明：关于本人XXX与XXX、昆山市XXX有限公司民间借款纠纷一案，已收到法院划款643910元，昆山XXX有限公司奥迪A6折价30万元，拍卖XXX夫妻名下房产得款305.2万元（减去评估费16953元、减去XXX夫妻租房费50000元）实际收到2985047元，收到第三人到期债权昆山市XXX有限公司5774575.33元，收到XXX公司法定代表人XXX担保的财产房屋5套作价217万元，余款199961.67元本人自愿放弃，执行费79394元由本人承担。法院做结案处理。2015年5月13日，苏州市吴江区人民法院向XXX出具（2014）吴江执字第61号执行结案通知书，该通知书载明：本院于2013年12月24日立案执行的XXX、昆山市XXX有限公司与你民间借贷纠纷一案，已执行完毕。特此通知。XXX和徐沁芳共同向我院出具情况说明，内容如下：2015年2月4日，徐沁芳与昆山恒谷投资发展有限公司签订五份《昆山市商品房购销合同》，购买其开发建设的XXX五套房屋，该五套房屋是吴江法院在执行(2014)吴江执字第0061号案件时，被执行人昆山市XXX有限公司法定代表人XXX抵债给申请执行人XXX，而后由XXX赠与给徐沁芳的。徐沁芳与昆山恒谷投资发展有限公司签订购房合同并收到购房款收据后，昆山市XXX有限公司结欠XXX的217万元即抵销，XXX也已向吴江法院出具债务抵销证明，执行案件已做结案处理。另查明：昆山市XXX商品房住宅已于2019年5月20日取得交付备案证书。上述事实由商品房购销合同、收据、民事判决书、法律文书生效证明、受理申请执行案件通知书、执行笔录、担保书、证明、执行结案通知书、情况说明、商品住宅交付备案证书、水电费催费短信等证据及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：被告的法定代表人XXX用被告名下的5套房产来抵偿昆山市XXX有限公司向XXX的欠款217万元，因XXX将上述债权赠予原告后，故由原告与被告签订商品房购销合同，并由被告出具收据。上述合同签订后，XXX出具了证明证明收到了该5套房屋的抵偿款217万元，同时苏州市吴江区人民法院亦出具了执行结案通知书明确XXX、昆山市XXX有限公司与XXX民间借贷纠纷一案已执行完毕。在认定以物抵债协议的性质和效力时，要根据订立协议时履行期限是否已经届满予以区别对待。本案中，原、被告之间签订商品房购销合同是在借款到期后，是双方真实意思表示，在无其他认定合同无效的情形时，应当认定为合法有效。在购房款以债相抵的情况下，应视为购房款已支付完毕，在此种情况下，原告要求被告按照合同约定协助原告办理涉案房屋不动产产权过户手续的主张并无不当，本院予以支持。关于被告抗辩的XXX在未经股东会决议的情况下以公司名义向外提供担保，用公司财产折抵个人债务，既违反了法律强制性规定，也侵害了恒谷公司以及其他债权人的利益，属于合同法第五十二条规定的合同无效情形。本院认为，XXX用被告名下的房产抵偿债务，被告与原告签订合同、出具收据的行为表明对抵债行为的认可，被告应受合同的约束。如果被告认为XXX存在侵害被告权利的行为应另行向其主张损害赔偿。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山恒谷投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告徐沁芳办理昆山市XXX房屋的不动产产权过户手续。二、驳回原告徐沁芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4731元，由被告承担。原告已预交的案件受理费4731元，本院予以退还，被告应负担的4731元缴纳至本院（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，收款账号：32250198643600000811182704）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  周方园二〇二一年五月八日书记员  苏 蕊