北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2250号原告：郑凤霞，女，1964年8月30日出生，汉族，北京市西城区社保所退休职工，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，执行董事。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告郑凤霞与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，由郑凤霞提起诉讼，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑凤霞、被告天台山公司之委托诉讼代理人韩浪、孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑凤霞向本院提出诉讼请求：一判令被告给付原告逾期办理不动产权证书违约金98151元；二、被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年3月21日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），合同编号为Y1704478，合同约定原告购买位于门头沟区滨河路23号院西山嘉园项目,原告依约完履行了付款义务，已支付购房款7480880元。被告按照合同约定于2015年7月31日交付房屋，被告应于该日后730日内为原告办理房屋不动产权属证书，但是直至2021年3月14日，被告才给原告办理不动产登记证书完毕，逾期天数1312天，应当以7480880元为基数，按照日万分之零点一支付违约金，经计算金额为98151元，请求依法判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，本案适用简易程序审理不符合法律规定。被告与原告对案件事实本身存在争议，对责任承担和案件是非更是存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛、案件重大，当事人又无适用简易程序的约定，因此适用简易程序审理本案不符合法律规定。第二、原告主张逾期办证违约金于法无据。业主在签订预售合同的同时签订了委托书，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建，原告本身存在过错，应承担未能如期办证的责任。原告主张已经过诉讼时效。第三、原告被签订了《西山嘉园收房补充协议》（以下坚持收房补充协议），被告已经与原告延期收房31天达成一致，并向原告支付了补偿金，该笔金额应当予以减扣或将办证期限顺延31天，即使原告实际没有延期收房，被告也已经支付了相应补偿，故应当认定双方约定交付房屋时间延长至2015年8月31日，应当从该日以后再计算应当办理产权证的时间。第四、即使法院认为被告应适当承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院依法予以核减。本案中，加建部分一直由原告使用，在无偿获得使用利益的情况下，未受到任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求天台山公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若原告认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任，证明实际损失发生，并明确数额，否则应当认定为无损失。第五、自2020年1月23日受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认定天台山公司应适当承担责任，天台山公司也不应承担自2020年1月23日起至2021年4月20日期间的逾期办证责任，因其属于不可抗力，原告主张的自2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。第六、2021年2月23日被告已经在积极履行合同义务，组织原告办理分户产权登记，不存在过错，即使法院认为被告应当承担2020年1月23日以后的违约责任，违约期限的计算应当截至2021年2月22日，该日期之后属于办证机关工作安排导致延期办理房产证，天台山公司无法控制该期间，亦不存在过错。七、原告对加建房屋存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。原告委托加建的行为非但导致未能如期办证，还致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则，其诉请不应当得到支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2015年3月21日，天台山公司（出卖人）与郑凤霞（买受人）签订预售合同（合同编号：Y1704478），约定郑凤霞购买901号房屋（双方一致认可即现901号），房屋预测建筑面积201．71平方米，其中套内建筑面积166．01平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．7平方米，单价每平方米45062．83元，房屋总价7480880元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金。预售合同附件五约定，买受人应于2015年3月21日前付清房款。预售合同附件十补充协议（以下简称补充协议）第9条约定，1．买受人应按出卖人书面交付通知书载明的时间、地、地点并携带相关证件括预售合同、房款发票及身份证件等），办理该商品房交接手续。若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，买受人应当在预售合同约定交付期限届满之日携带相关证件前往该商品房所在地办理该商品房交接手续；2．买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房。另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际交接该商品房之日起算。2015年3月21日前，郑凤霞分向天台山公司交纳购房款7480880元，2015年4月3日，天台山公司向郑凤霞出具发票。2015年7月31日天台山公司将901号房屋交付予郑凤霞，双方对此表示认可。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记，导致办理产权证迟延。2015年10月9日，天台山公司（甲方）与郑凤霞（乙方）签订收房补充协议，主要约定对于乙方延期收房期间（2015年8月1日至2015年8月30日），甲方按照日万分之一的标准向乙方支付补偿金。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。庭审中，天台山公司主张，2021年2月26日天台山已经组织郑凤霞办理产权登记申请，该日期之后延期是因为产权登记部门分期办理房产证导致的延期，天台山公司无法控制期限，已不存在过错，不应承担该期间的逾期办证违约金。郑凤霞实际于2021年3月5日取得不动产权登记证书。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。郑凤霞实际办理入住手续系2015年7月31日，郑凤霞于2021年3月5日取得不动产权登记证书，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。郑凤霞要求天台山公司支付2017年8月1日起至2021年3月4日止逾期办证违约金的诉讼请求，经本院核算，天台山公司应以7480880元为基数，按照日万分之零点一的标准支付逾期办证违约金，经计算为98149元，郑凤霞主张过高部分，本院予以支持。关于天台山公司的各项答辩意见，本院审查认定如下：对于本案不应适用简易程序审理的意见，本院认为本案权利义务较为明确，适用简易程序审理符合法律规定，并无不当，故本院对上述意见不予采纳。对于天台山公司认为郑凤霞签订委托书委托加建，郑凤霞因加建对逾期办理房屋所有权证书存在过错，因郑凤霞委托案外人对案涉房屋进行扩建、责任不应由天台山公司承担等答辩意见，因本案未取得不动产权证书原因系实测面积超出规划导致，本院不予采纳上述答辩意见。天台山公司未就违约金计算标准过高提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采纳。对于天台山公司主张从违约金中扣减收房补充协议确认补偿款项的答辩意见，上述款项系对延期收房赔偿金的约定，与郑凤霞本案主张逾期办证违约金不属于同一事实，故对天台山公司的该项答辩意见，本院不予采纳。对于天台山公司辩称受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。对于天台山公司要求违约责任计算至2021年2月26日，理由是天台山公司已经于该日组织原告办理分户产权登记，与合同约定的违约金计算至实际取得房屋所有权证书之日止不符，故该主张无事实和法律依据，本院不予支持。对于天台山公司要求本案超过诉讼时效的答辩意见，因本案违约行为持续至2021年，故不存在超过诉讼时效的问题，对于该答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付郑凤霞2017年8月1日起至2021年3月4日止的逾期办证违约金98149元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千一百二十六元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 源二〇二一年五月三十一日法官助理  陈新明书 记 员  沈 彤