福建省古田县人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0922民初964号原告：古田县同兴物业管理有限责任公司，住所地：古田县城西街道新华路29号。法定代表人：林彤，公司总经理。委托诉讼代理人：张美琴，女，1974年7月16日生，汉族，古田县人，住福建省古田县。委托诉讼代理人：邱昌登，福建正观律师事务所律师。被告：包群杰，男，1991年4月2日出生，汉族，古田县人，住福建省古田县。原告古田县同兴物业管理有限责任公司与被告包群杰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告古田县同兴物业管理服务有限公司（以下简称“同兴物业公司”）的委托诉讼代理人邱昌登及被告包群杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同兴物业公司向本院提出诉讼请求：判决包群杰向其支付物业管理费2834元、违约金344元，合计3178元。事实与理由：包群杰系古田县城西街道恒福华府小区X号楼X单元XX室（面积：107.37平方米）的买受人，2018年12月10日其作为古田县恒福华府小区的物业管理公司，与恒福华府小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同第五章第七条约定：“物业管理费住户业主每月每平方米1.1元（含水电）。合同第五章第八条约定：逾期未付清，则乙方按每日万分之五计算向业主计收违约金。”其从2013年至2020年12月31日，一直作为恒福华府小区的物业管理公司管理小区的相关物业，在此期间（2019年1月1日至2020年12月31日止）包群杰未向其缴纳物业费，至今已经拖欠物业管理费2834元、违约金344元，合计3178元。其在恒福华府小区多次向包群杰发出缴纳物业管理费的通知，向包群杰催讨该笔款项，但包群杰拒不缴纳物业管理费。包群杰答辩称：一、同兴物业公司存在违约行为。认为同兴物业公司在服务期间服务均不到位，同兴物业公司只管收钱，管理问题不作为，于2018年年底重新与古田县恒福华府小区业主委员会签订合同，合同生效后，因同兴物业公司未履行协议约定的义务、服务质量根本无法达到约定标准，业主委员会根据所有业主的意见，依据合同违约条款对同兴物业公司进行了清退，其未交部分物业管理费系出有因。同兴物业服务质量未达标，具体事项如下：1、未对房屋共用部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。2、同兴物业公司自合同签订时至退出小区服务期间为七年多，这七年多来从未公布物业管理费用收支帐目。3、同兴物业公司未对垃圾进行日产日清；未按协议规定对电梯内箱、楼道、楼道扶手进行保洁；小区内随意张贴广告。4、对小区未实施封闭式管理，未对小区实行24小时巡逻制度，给业主生活造成极大的安全隐患。5、小区内各种车辆无序停放，部分车辆停放在绿化带内和消防通道上，给业主生活带来极大困扰。6、消防设备无维护，随意挪用消防设施等。二、对于恒福华府小区1-2号楼业主2013年开发商就承诺按照0.6元收取物业费（另附上承诺书），同兴物业公司也均知晓，同兴物业公司诉请存在乱收物业费。因此，同兴物业公司的诉讼请求应予驳回。原告同兴物业公司提交了1.古田县同兴物业管理服务有限公司营业执照；2.《物业管理服务合同》；3.回复函；4.计算表。经质证，包群杰对计算表有异议，不认可这个计算方式。包群杰提交了1.承诺书、2.服务协议、3.2019年2月20日起诉状、4.古田法院（2019）闽0922民初589号民事判决书。经质证，同兴物业公司对承诺书的真实性没有异议，但认为不是其出具，包群杰应当向恒升房地产开发有限公司主张权利；对前期物业管理服务协议真实性没有意见，但认为不能够证实其存在服务质量不到位的违约行为；对于2019年起诉状，其认为当时确实是按照0.6元每平方米去主张；这个不代表其确认了恒生公司的承诺。对证据四真实性没有异议，说明当时诉求未超出合同约定范围，法院予以支持。本院认为，同兴物业公司提交的证据客观真实，合法有效，与本案具有关联性，依法予以采信；包群杰提交的证据与其抗辩事实无关联性，本院不予采信。根据原告的陈述和被告的答辩及上述相关证据的审查核实，本案事实认定如下：1.2018年12年10日，同兴物业公司与古田县恒福华府业主委员会签订了《物业管理服务合同》，双方约定由同兴物业公司为古田县恒福华府小区提供物业管理服务，管理服务期限为2019年1月1日至2021年12月31日止，物业服务费2019年1月1日至2019年12月31日住户业主每月每平方米1.1元（含公共水电费），2020年度和2021年度物业管理费另行商定（后经协商2020年度物业费继续按2019年度标准收取），业主应在每年的12月31日前将本年度的物业管理费付清，如逾期未付清的，则按每日万分之五计收违约金；2、包群杰系古田县城西街道恒福华府小区1号楼2单元503室业主，房屋建筑面积为107.37平方米，包群杰未缴纳2019年1月1日至2020年12月31日止的物业费。本院认为，古田县同兴物业管理有限责任公司与古田县恒福华府业主委员会签订的《物业管理服务合同》，系合同双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。同兴物业公司依据上述合同为包群杰所有的房屋所在小区提供物业服务，包群杰作为小区业主接受物业服务，理应及时向同兴物业公司交纳物业费。现同兴物业公司要求包群杰交纳物业费符合法律规定，本院予以支持；对于同兴物业公司要求支付违约金部分，因同兴物业公司在履行合同义务方面亦存在瑕疵，故不予支持。包群杰抗辩同兴物业公司未尽到物业管理责任，请求减免物业费，未提供充分证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条、《最高人民法院》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、包群杰应于本判决生效之日起十日内向古田县同兴物业管理有限责任公司支付自2019年1月1日至2020年12月31日止的物业费2834元。二、驳回古田县同兴物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由包群杰负担。本判决为终审判决。审 判 员 郑丽瑜二〇二一年五月二十七日法官助理 陈 婧书 记 员 肖晓芳附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第四百六十五条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。