福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0205民初765号原告：浙江泰地新世纪物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道滨湖东路99号裙楼之6层601室。负责人：鞠伟，总经理。委托诉讼代理人：涂志文，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张龙娟，女。被告：黄祥恩，男，汉族，1962年10月30日出生，住福建省福清市。委托诉讼代理人：黄丽芳，女，汉族，1958年10月28日出生，住福建省福清市,系被告黄祥恩姐姐。原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司厦门分公司（以下简称“泰地物业公司”）与被告黄祥恩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告泰地物业公司的委托代理人涂志文，被告黄祥恩的委托诉讼代理人黄丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰地物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令黄祥恩立即向泰地物业公司支付2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费28434.02元并承担逾期违约金（逾期违约金按照年利率24%的标准计算）；2.判令黄祥恩立即向泰地物业公司支付2016年1月1日至2020年12月31日期间的房屋公共维修金4936.58元；3.因本案发生的案件受理费及其他诉讼费用均由黄祥恩承担。事实和理由：2013年6月15日，泰地物业公司与开发商厦门泰地置业有限公司（以下简称“泰地置业公司”）签订《前期物业服务协议》，约定泰地物业公司为泰地海西中心项目提供前期物业管理服务事宜，后双方于2016年10月1日、2018年4月20日续签了物业服务协议，服务时间为2012年5月18日至2023年4月29日。黄祥恩于2013年6月15日向泰地置业公司购买泰地海西中心一期SOHO1#楼3梯7层03单元商品房（以下简称“涉案房屋”），并于2015年6月7日实际接收了商品房，双方的买卖合同其中约定“本商品房由出卖人依法以协议方式选聘泰地物业公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四”。泰地物业公司为泰地海西中心项目提供物业服务，但黄祥恩自2016年1月1日起无故拖延缴纳物业管理费、公共维修金及水电公摊等费用构成违约。根据物业服务协议约定，商业物业房屋每平方米4.88元/月，公共维修金每平方米1元/月。自2016年1月1日至2020年12月31日止共拖欠了60个月的物业管理费及房屋公共维修金共计33370.6元。经泰地物业公司多次催收，黄祥恩仍拖延不交，故应按日千分之三的标准向泰地物业公司支付违约金。泰地物业公司考虑到合同约定的逾期违约金标准过高，本案起诉时自动将逾期违约金的计算标准调低为年利率24%。黄祥恩辩称，2015年6月7日，泰地物业公司代表开发商泰地置业公司与黄祥恩办理涉案房屋交房手续，黄祥恩看房后发现房屋存在次卧房（贮藏室旁）房门、窗户不能关、窗户拉窗手柄不能旋转90度、客厅推拉门全部不能推拉、中央空调计费表看不清、安装空调的墙壁无装修为毛坯、客厅是用废品瓷砖所贴、瓷砖有孔洞和裂痕、卫生间内的墙壁地板瓷砖也是废品且开裂、储藏间配电盘表面有裂缝，另一个未安装玻璃，房间小门不能上锁、抽油烟机电灯按钮不能使用、仅接收入户钥匙，其他所有边门钥匙未接收、大厅进门左手射灯下墙纸有污点洞痕、配电室插座脱落等问题，便在交房确认书上予以注明，并由泰地物业公司代表黄晓芳在上面签字确认，其签字应视为开发商泰地置业公司已经知晓房屋质量存在问题。因涉案房屋质量问题没有及时解决，黄祥恩一直催促泰地物业公司，但泰地物业公司却一直推诿不解决。在此情况下，黄祥恩有权行使同时履行抗辩权，不交物业费。根据前期物业服务合同第四条第二款第2、3项约定，物业提供的物业管理服务应达到“设备设施运行正常”房屋及设施，督促供应商及时做到维修、养护设备，保证质量。在泰地物业公司未履行义务情况下，黄祥恩也有权不履行交费义务。以上涉案房屋问题尚未解决，黄祥恩至今未实际入住涉案房屋也未出租，且泰地物业公司主张的第一项诉讼请求已经超过三年诉讼时效，泰地物业公司第二项诉讼请求公共维修金并未提供证据予以证明。综上，请求驳回泰地物业公司诉求。本院经审理认定事实如下：2012年5月8日，泰地物业公司与开发商泰地置业公司签订一份《前期物业服务合同》，约定泰地物业公司为泰地海西中心项目提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（购房合同约定的建筑面积）交纳，高层SOHO每月每平方米2.88元，高层房屋公共维修金为每月每平方米0.5元，合同期限自2012年5月18日起至2016年10月17日，业主应于每季度第一个月5日之前交纳本季度的物业服务费用，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日千分之三的标准向泰地物业公司支付违约金。此后，双方还续签了二份前期物业服务合同，最后一份前期物业服务合同约定的合同期限自2018年4月30日起至2023年4月29日止，物业服务费用收费标准仍为上述收费标准。《前期物业服务合同》签订后，泰地物业公司为海沧泰地海西中心项目小区提供物业管理服务至今。黄祥恩系厦门市海沧区××一期××#楼××梯××层××单元业主。黄祥恩与开发商泰地置业公司之间于2013年6月15日签订的《商品房买卖合同》合同中约定选聘泰地物业公司提供前期物业服务，合同附件四即为上述《前期物业服务合同》。2015年6月7日，泰地物业公司代表开发商泰地置业公司与黄祥恩办理业主交房手续，黄祥恩在业主收房确认书上列载次卧（储藏室旁）房门不好关（有声音）、窗户不能关、卫生间瓷砖裂痕、储藏间配电盘有裂缝等十余项问题，要求泰地物业公司予以整改。当日，黄祥恩向泰地物业公司缴纳2015年6月16日至2015年12月31日的管理费3058.66元和房屋公共维修金531.02元。后黄祥恩认为泰地物业公司没有对业主收房确认书上列载的问题进行整改，拒绝交纳自2016年1月起的物业管理费和房屋公共维修金。2020年10月16日，泰地物业公司向黄祥恩邮寄违约告知函，要求黄祥恩缴纳自2016年1月起至2020年9月的物业管理费和房屋公共维修金以及水电费、违约金。因黄祥恩未缴纳上述物业管理费、房屋公共维修金等费用，泰地物业公司诉至本院。泰地物业公司与黄祥恩于庭审确认涉案房屋的物业管理费用计费面积为164.55平方米，按高层SOHO每月每平方米2.88元、高层房屋公共维修金每月每平方米0.5元计费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。泰地物业公司履行了管理服务职责，为黄祥恩在内的案涉小区业主提供了物业管理服务，其按约定的收费标准向小区业主收取管理服务费用具有合同和法律依据。黄祥恩作为案涉小区的业主，是泰地物业公司物业管理服务的直接受益者，实际享受了泰地物业公司提供的物业服务，理应支付相关费用。根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。泰地物业公司于2020年10月向黄祥恩发送信函要求黄祥恩交纳自2016年1月1日起的物业管理服务费，故其诉请黄祥恩支付自2016年1月1日至2017年9月30日期间物业管理费已经超过了三年的诉讼时效期间。因此，对于泰地物业公司主张的物业管理费，本院仅支持黄祥恩支付自2017年10月1日起至2020年12月31日期间的物业管理费18482.26元。泰地物业公司主张的物业管理费超出部分，本院不予支持。房屋公共维修金系由泰地物业公司代收代管，专款专用。泰地物业公司主张黄祥恩缴交自2016年1月1日起至2020年12月31日的房屋公共维修金4936.5元，于法有据，本院予以支持。泰地物业公司代表开发商泰地置业公司与黄祥恩办理业主交房手续，实际知晓黄祥恩在收房确认书上列载次卧（储藏室旁）房门不好关（有声音）、窗户不能关、卫生间瓷砖裂痕、储藏间配电盘有裂缝等十余项问题，但未能予以妥善处理，应视为泰地物业公司在提供服务过程中存在管理服务上的瑕疵，其诉请黄祥恩支付逾期违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第四项、第七条第五项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、黄祥恩于本判决生效之日起十日内向浙江泰地新世纪物业管理有限公司厦门分公司支付自2017年10月1日起至2020年12月31日期间的物业管理费18482.26元和自2016年1月1日起至2020年12月31日的房屋公共维修金4936.5元，共计23418.76元；二、驳回浙江泰地新世纪物业管理有限公司厦门分公司的其余诉讼请求。若黄祥恩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1058元减半收取529元，由浙江泰地新世纪物业管理有限公司厦门分公司负担元283元，黄祥恩负担246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  李庆东二〇二一年五月八日书记员  杨雅鑫附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》（2018年修订）第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。