江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0703民初4369号原告：涂健，男，汉族，赣州市南康区人。被告：江西省金力房地产开发有限公司，住所地赣州市南康区东山街道办事处南康中学东侧。法定代表人：方崇进，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴岗，江西冠群律师事务所律师。原告涂健与被告江西省金力房地产开发有限公司（以下简称：金力公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涂健、被告的委托诉讼代理人吴岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涂健向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告多支付的购房款3998元；2、判令被告每日按总房款的万分之五向原告支付逾期交房违约金暂计22572.50元（从2021年3月1日至2021年4月16日止），并从2021年4月17日起每日按总房款的万分之五的标准继续计算违约金至被告按规定交房为止。事实与理由：2017年12月12日，原告就购买被告开发的房屋与被告签订《赣州市商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为960532元，首付款为480532元，剩余480000元采取银行贷款方式支付。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。合同第十条第（二）项约定公共绿地、小区非市政道路2020年12月31日达到交付使用条件，逾期则被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。第十二条约定，被告逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。被告应于2020年12月31日前交付诉争房屋，即使因疫情原因延误两个月，被告亦应2021年2月1日前交付房屋和符合工程设计的道路及绿地环境条件。但截至今日，被告的房屋、道路和环境等均不符合约定条件。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法裁判。被告金力公司辩称，1、案涉书香华庭第二期房地产开发项目已在2021年3月31日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，答辩人也出具了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，案涉商品房已达到法定的交付条件。2、案涉商品房已在2021年1月6日取得法定部门出具的《房屋面积测绘报告》，小区的园林绿化工程、市政设施工程已通过政府相关部门的专项验收，达到原告与被告约定的交付条件。3、根据赣州市人民政府办公室［2020］10号文件第九条之规定“疫情造成建设项目工期延长和商品房延期交付的，适用合同不可抗力等相关条款规定，延长时间为三个月，顺延时间不计违约责任”，再根据《民法典》相关规定，答辩人因新冠××疫情迟延交房三个月属于法定的免责理由，故答辩人于2021年4月1日交房不构成违约。4、原告与案外人江西巨巢建筑有限公司签订了《房屋改造协议》，约定在案涉合同约定交付时间将案涉房屋移交给巨巢公司施工，因案涉房屋的改造工程必然会改变双方约定的交房期限，且客观上增加了房屋的使用面积，有利于原告对房屋的使用，故答辩人的交房期间也应随之相应顺延，改造施工的工期应不计违约责任。5、答辩人于2021年4月1日通过邮政快递的方式向原告送达了交房通知书，但原告拒收，其拒收并不能否认答辩人已履行了交房的通知义务，拒收交房通知书的法律后果应由原告自行承担。6、案涉商品房及小区的园林绿化、市政设施并不存在明显的质量问题，符合法定和约定的交付条件，只是在品质方面有待提升，答辩人亦承诺进行整改。即便认定案涉商品房不符合约定的交付条件而逾期交房，原告主张的违约金也过高，远远高于其所造成的损失，根据相关法律规定，答辩人请求法院予以调整，结合原告的主张、逾期利益，及公平原则，违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付。7、关于原告要求退还多支付的房款，答辩人需核实案涉房屋实测面积和合同面积，如存在差异则按照合同约定处理。经审理查明，原、被告于2017年12月12日签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017112807201），原告购买被告开发的房屋，约定案涉房屋建筑面积115.31平方米，总价款为960532元。原告应在2017年11月28日前支付首期房价款480532元，剩余480000元向银行申请贷款支付。被告应当于2020年12月31日前向原告交付该商品房，被告逾期交房在90日内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告每日按原告已付总价款的万分之五向原告支付违约金。双方还约定公共绿地、小区内非市政道路于2020年12月31日达到交付使用条件，公共绿地、小区内非市政道路未达到上述约定条件的，被告每日按原告已付总价款的万分之五向原告支付违约金，且在2021年3月31日前整改达到规划要求。双方约定按照建筑面积计价，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%，原告有权解除合同。后原告按照约定向被告支付购房款960532元。因受新冠××疫情影响，案涉房屋建设项目自2020年1月底起停工。2020年3月3日，赣州市人民政府办公室下发的《赣州市人民政府办公室关于有效应对疫情促进我市房地产业健康发展的通知》第九条载明：疫情造成建设项目工期延长和商品房延期交房的，适用合同不可抗力等相关条款规定，延长时间为三个月，顺延时间不计违约责任。2020年12月10日，案涉书香华庭二期建设项目的绿化工程、市政设施工程通过政府相关部门验收。2021年1月5日，赣州市南康区赣明测绘有限公司经被告委托，对案涉房屋所在的19栋房屋面积进行测绘。该公司出具的测绘报告载明案涉房屋建筑面积为114.83平方米。2021年3月7日，被告开具案涉房屋增值税发票，载明房屋面积为114.83平方米，价税合计956534元。后被告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等资料，书香华庭小区二期15栋至21栋建设工程于2021年3月31日通过竣工验收，并取得竣工验收备案表。2021年4月1日，被告向原告邮寄送达交房通知书，原告拒收。另查明，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》的当日，原告与江西巨巢建筑有限公司（以下简称：巨巢公司）签订《房屋改造协议》，约定原告将案涉房屋的改造工程发包给巨巢公司，原告自愿接受并确认按照与被告江西省金力房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同上所标注的交付时间将上述房屋移交给巨巢公司施工，巨巢公司保证在施工过程中不损坏原告非改造部分的房屋。双方约定本改造工程价款双方无须结算，本合同项下改造工程竣工时间以验收时间为准，验收合格后交付于原告使用。原告应在巨巢公司送达通知之日起三个工作日内到现场办理本工程验收移交手续，原告未在前述约定期限内办理验收手续的，则视为本改造工程已通过原告验收并完成移交。2021年4月2日，被告与书香华庭二期部分业主签订《补充协议书》，双方约定：1、因受新冠××疫情影响，根据上级主管部门文件精神，被告延期交房三个月内不算违约，业主不得向被告主张2021年3月31日前延迟交房的违约责任；2、对主业提出的小区及房屋建设方面的提升建议，被告自愿予以组织实施，提升整改经相关主管部门按照国家现行建筑工程质量验收标准进行验收，验收通过之日为房屋达到法定和双方约定的交付条件之日；3、被告自愿从2021年4月1日起至本协议第二项所述小区及房屋提升在经相关主管部门质量验收通过之日止，每日按主业所支付全部房价款的万分之一点五向业主支付违约金。双方还约定，本补充协议签署并履行完毕后，被告保质保量完成后续工程建设并交付给业主，业主不得再向被告主张《商品房买卖合同》中第12条第1·（1）项约定的逾期交房违约责任。同月8日，被告向书香华庭二期业主发送告知书，载明：近期由于商品房交付及小区提升改造问题，给各位业主及家人带来了诸多影响和不便，我司谨向各位业主表示深深的歉意。我司保证：针对各位业主代表提出的关于小区提升改造诉求，根据我司与业主代表达成的协商方案，我司会尽快落实整改措施争取早日完工。对于迟延交房的违约金，在提升改造未经政府相关部门验收通过之前，我司会按调解方案的约定向各业主如期支付违约金。庭审中，被告认可小区及房屋提升改造未完成，尚在施工中。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。原告按照合同载明的建筑面积115.31平方米，向被告支付960532元房款，而案涉房屋实测建筑面积为114.83平方米，被告出具给原告的增值税发票载明的金额为956534元，原告要求被告退还多支付的购房款3998元（960532-956534）符合双方的约定，本院予以支持。原、被告约定在2020年12月31日前交房，因新冠××疫情导致案涉建筑项目停工，根据赣州市人民政府办公室相关文件，被告关于交房时间应顺延三个月的抗辩意见合理，本院予以采纳，故被告应在2021年3月31日前交房。被告虽于2021年3月31日取得案涉房屋《竣工验收备案表》并于2021年4月1日向原告邮寄《交付通知书》，但结合原告与巨巢公司签订的《房屋改造协议书》、被告给书香华庭二期全体业主的告知书以及被告与部分业主签订的《补充协议书》可知，被告负有对案涉小区及房屋进行提升改造的义务，且小区及房屋提升改造通过政府相关主管部门验收才视为符合交房条件。而案涉小区及房屋提升改造尚未竣工验收，应视为不符合交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。本案中，原告未能提供相关证据证明逾期交房对其造成的实际损失，也未能就合同约定的违约金相当于实际损失提供相关证据予以证实，故双方约定每日按总房款的万分之五（年利率18.25%）计算违约金过高，应予以调整。因被告与案涉小区部分业主签订的《补充协议书》约定每日按已付全部房款的万分之一点五计算违约金，基于公平原则，本院酌定由被告自2021年4月1日起至按规定条件交房之日止每日按总房款的万分之一点五计付违约金给原告。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告江西省金力房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还原告涂健购房款3998元；二、由被告江西省金力房地产开发有限公司自2021年4月1日起至按规定条件交房之日止每日按总房款的万分之一点五向原告涂健支付违约金，违约金于每月月底支付。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1493元，由被告江西省金力房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期限届满后二年内申请执行。审 判 长  谈学海人民陪审员  邓永山人民陪审员  朱伟青二〇二一年五月七日法官 助理  袁 丽代理书记员  王 金