福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2551号上诉人（原审原告）：福州市仓山区金山街道卢滨村股份经济合作联合社，住所地福建省福州市仓山区金山街道金闽一区1#101。法定代表人：卢书春，村长。委托诉讼代理人：孙传恒，福建娲石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈睿，福建娲石律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：福州市冠丰渣土运输有限公司，住所地福建省福州市仓山区盖山镇齐安村85号。法定代表人：齐孝杰。委托诉讼代理人：林争荣，福建祥仲申律师事务所律师。上诉人福州市仓山区金山街道卢滨村股份经济合作联合社（以下简称卢滨经合社）因与被上诉人福州市冠丰渣土运输有限公司（以下简称冠丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初4866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢滨经合社上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：一、在案涉租赁合同期限届满前，卢滨经合社已明确要求不继续签订租赁合同，冠丰公司拒不腾空搬离，冠丰公司至今违法霸占案涉房屋高达7个月之久，给卢滨经合社造成巨大财产损失。二、案涉房屋属于村民集体的股份经济合作联社财产。2020年7月初，卢滨村委会对案涉店面进行公开招投标是合法有效的，案外人以150.8元/㎡（每月70539.72元）的价格中标，中标结果也是受法律保护的。上述公开招标行为不仅有金山街道的见证，且卢滨经合社在一审时已提交招标文件、中标确认书作为证据，同时证据显示冠丰公司也参加案涉房屋的招投标，并以131元/㎡承租价格出价，表明卢滨经合社主张的租金损失是有事实依据。三、卢滨经合社与冠丰公司签订《店面租赁合同》中租金为51元/㎡，而冠丰公司向案外人转租的租金为146元/㎡，冠丰公司从承租开始到拒不搬离期间，从未实际经营，都是靠套取房租差价谋取利益。一审判决冠丰公司在恶意占用期间仍按51元/㎡标准支付租金，罔顾因冠丰公司违约导致卢滨经合社无法与中标者签订租赁合同产生的巨大利差损失，有失公平。四、冠丰公司恶意违约行为给卢滨经合社造成的损失仍在持续扩大中，根据《民法典》第一百八十六条、第五百八十四条规定，卢滨经合社有权不返还冠丰公司押金4万元，并有权要求冠丰公司按每月70539.72元的标准向卢滨经合社支付自2020年8月1日起至实际腾空搬离房屋之日止的房屋占有使用费。冠丰公司辩称，一、一审判决后，冠丰公司一直督促卢滨经合社进行店面交接事宜，但卢滨经合社怠于行使，不与冠丰公司进行店面交接事宜。故对一审判决后至今的租金冠丰公司不应支付。二、卢滨经合社主张按150元/平方米标准计算租金损失，缺乏依据。本案订立合同时的租金为51元/㎡，而卢滨经合社主张150元/㎡，明显超出了违约一方可以预见的损失。且自2020年新冠疫情发生之日起，案涉店面冠丰公司免除了次承租人三个月的租金，但是卢滨经合社却未免除冠丰公司的租金损失。案涉店面从2020年8月开始已经有两间店面退租至今仍空置，冠丰公司实际只收取两间店面的租金。卢滨经合社提交的中标证据均是单方出具，无中标人员的确认，亦无新的租赁合同等予以佐证，无法认定实际是否有新的承租人员以及新的租金金额。三、冠丰公司在原合同履行中未有违约行为，双方也未约定逾期交付店面可以没收押金4万元，同时也无法律依据可以支持卢滨经合社没收押金的主张。故卢滨经合社应及时返还4万元押金给冠丰公司。卢滨经合社向一审法院起诉请求：1.判令冠丰公司立即将坐落于福州市仓山区××路××号××小区××期××＃××层××店面房屋腾空并交还给卢滨经合社；2.判令冠丰公司按每月70539.72元的标准向卢滨经合社支付自2020年8月1日起至实际腾空搬离房屋之日止的房屋占有使用费（暂计至起诉之日为70539.72元）；3.判令卢滨经合社不予退还冠丰公司押金40000元；4.判令冠丰公司负担本案诉讼费用（包括案件受理费、诉讼保全费用等）。一审法院认定事实：2019年11月21日，以福州鑫居房地产有限公司为甲方，福州市仓山区金山街道卢滨村经济合作社（现更名为福州市仓山区金山街道卢滨村股份经济合作联合社）为乙方，福州市仓山区人民政府金山街道办事处为丙方，三方签订《安置店面购买合同》，约定：乙方购买甲方包括讼争店面在内的建筑面积为2450.77平方米的房产，上述房产目前均已出租，乙方同意自2019年11月1日起由现承租户根据原承租合同条款继续承租至合同到期之日止，由乙方与现承租户重新签订租赁合同。2019年11月28日，卢滨经合社作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的冠丰公司签订《店面租赁合同》，约定：甲方将位于福州市仓山区××路××号××小区××期××＃××层××店面的房产，建筑面积467.77平方米出租给乙方使用，租期自2019年11月1日起至2020年7月31日止，每月租金23856元；合同签订之日，乙方需向甲方一次性支付押金40000元，租赁期满后，若无续租经甲方验收房屋财产完整无误后，且乙方缴清租赁期间应交的一切费用后，甲方将押金无息退还乙方；租赁期间，乙方不可损坏店面原有的建筑结构，乙方退还时应负责恢复原状。上述合同签订后，双方依约履行各自义务。合同期限届满后，双方未重新签订新的租赁合同。一审法院认为，卢滨经合社、冠丰公司签订的《店面租赁合同》系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《店面租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未达成新的租赁合意，讼争《店面租赁合同》因租赁期限届满而终止，冠丰公司本应本着诚实信用原则将讼争店面及时交还出租方即本案卢滨经合社，但冠丰公司至今未予以腾空并交还，有违诚信，现卢滨经合社要求冠丰公司将讼争店面腾空交还并支付占用费的诉请，于法有据，一审法院予以支持。关于占用费的标准，卢滨经合社主张按重新招标并中标的150.8元／㎡标准计算，但卢滨经合社目前提交的中标证据均是其单方出具，无中标人员的确认，亦无新的租赁合同等予以佐证，无法认定实际是否有新的承租人员以及新的租金金额，故对卢滨经合社诉请的占用费标准一审法院不予采信。鉴于卢滨经合社、冠丰公司之间的《店面租赁合同》约定的租金标准为23856元／月，故一审法院参照上述标准确定冠丰公司在占用期间应当支付的占用费。关于押金问题，根据《店面租赁合同》的约定，押金在租赁期满后，卢滨经合社在验收房屋财产完整无误且冠丰公司缴清租赁期间应交的一切费用后，卢滨经合社应将押金无息退还冠丰公司，现讼争店面仍由冠丰公司占用，卢滨经合社要求不予退还冠丰公司押金，与合同约定不符。引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，但冠丰公司占用讼争店面的事实持续至民法典施行后,故依法应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、福州市冠丰渣土运输有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市仓山区××路××号××小区××期××＃××层××店面房屋腾空并交还给福州市仓山区金山街道卢滨村股份经济合作联合社；二、福州市冠丰渣土运输有限公司于本判决生效之日起十日内按每月23856元标准向福州市仓山区金山街道卢滨村股份经济合作联合社支付自2020年8月1日起至实际腾空并交还上述店面之日止；三、驳回福州市仓山区金山街道卢滨村股份经济合作联合社的其他诉讼请求。二审期间，卢滨经合社向本院提交了如下证据：1.便利店房屋租金微信付款凭证、2.福建康佰家医药集团有限公司房租付款回执、3.开标现场的照片。对上述证据，本院结合在案其他证据在“本院认为”部分一并分析。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，在（2020）闽0104民初4316号冠丰公司诉卢滨经合社房屋租赁合同纠纷一案中，冠丰公司提交了其与彦宝榕、陈建平、福建康佰家大药房连锁有限公司、李森林等人的店面租赁合同，其中体现冠丰公司向他人转租讼争店面的2020年租金约为146元/平方米/月。2020年8月13日，卢滨经合社将冠丰公司支付的23856元款项原路径退回，并在转账“款项用途”附言“合同7月31日到期立刻搬离”。2020年8月14日，卢滨经合社提起本案诉讼。本院认为，关于占有使用费计算标准问题。卢滨经合社主张按重新招标并中标的150.8元/㎡标准计算，但卢滨经合社目前提交的中标证据均是其单方出具，无中标人员的确认，亦无新的租赁合同等予以佐证，无法认定实际是否有新的承租人员以及新的租金金额，故一审法院对卢滨经合社的上述主张不予采纳，并无不当。但鉴于卢滨经合社已于原租赁合同到期次月即提起本案诉讼要求冠丰公司腾空、交还讼争店面并支付占有使用费，而冠丰公司迄今为止仍怠于腾空并交还讼争店面，且仍通过转租他人的方式获取租金差价，如果按原租金标准计付占有使用费，实际上将使怠于返还房屋的承租人获得了比按时返还房屋更大的经济利益，变相鼓励不诚信行为，违背了保护守约方的司法政策。另，冠丰公司在另案中提交的其与彦宝榕、陈建平、福建康佰家大药房连锁有限公司、李森林等人的店面转租合同，可以体现其将讼争店面转租他人的2020年租金标准约146元/平方米/月。综合上述情况，本院酌定讼争店面的占有使用费应按146元/平方米/月计算，即68294元/月（146元/平方米/月×467.77平方米，四舍五入至个位）。关于押金问题。案涉《店面租赁合同》约定，租赁期满后，经卢滨经合社验收房屋财产完整无误且冠丰公司缴清租赁期间应交的一切费用后，卢滨经合社将押金无息退还冠丰公司。故双方可待条件成就时就押金另行结算。卢滨经合社要求不予退还冠丰公司押金，与合同约定不符，一审法院对此未予支持，并无不当。综上，卢滨经合社的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初4866号民事判决第一项；二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初4866号民事判决第二、三项；三、福州市冠丰渣土运输有限公司于本判决生效之日起十日内按每月68294元标准向福州市仓山区金山街道卢滨村股份经济合作联合社支付自2020年8月1日起至实际腾空并交还讼争店面之日止的占有使用费；四、驳回福州市仓山区金山街道卢滨村股份经济合作联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29216元，由福州市冠丰渣土运输有限公司负担；财产保全费1578元，由福州市冠丰渣土运输有限公司负担；二审案件受理费2510.79元，由福州市仓山区金山街道卢滨村股份经济合作联合社负担908.56元，由福州市冠丰渣土运输有限公司负担1602.23元。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年五月十七日法官助理 卢里灿书 记 员 赵力锦