北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初192号原告：郑建敏，女，1985年4月18日出生，汉族，杭州和利时自动化有限公司员工，现住北京市北京经济技术开发区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**2-63。法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**法定代表人：张智军，总经理。原告郑建敏与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑建敏到庭参加诉讼。被告城城北分公司、被告城城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑建敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除郑建敏与城城北分公司于2020年7月3日签订的《房屋托管合同》；2、判令城城北分公司与城城公司向郑建敏支付自2020年9月6日起至实际交付之日止的租金，暂计算至2020年11月5日为10000元；3、判令城城北分公司与城城公司向郑建敏支付违约金15000元；4、本案诉讼费用由城城北分公司与城城公司承担。庭审中，郑建敏明确诉讼请求2的计算周期为自2020年9月6日起至2020年11月30日止。庭审后，郑建敏向本院提交了书面申请，请求撤回诉讼请求1。事实和理由：2020年7月3日，郑建敏与城城北分公司签订合同编号为1101SJ2007030503492的《房屋托管合同》（以下简称涉案合同），约定郑建敏将其名下的位于北京市北京经济技术开发区博兴九路2号院5号楼12层1310的房屋（以下简称涉案房屋）交给城城北分公司出租，合同期限36个月，自2020年7月6日起至2023年7月5日止，月租金为5000元。合同签订后，郑建敏依约将涉案房屋交付城城北分公司，但城城北分公司在支付了一个月租金后，拒不支付租金，根据合同约定，郑建敏依法享有合同解除权。城城公司系城城北分公司的总公司，应承担连带责任，为维护自身合法权益，郑建敏诉至法院。城城北分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩意见。城城北分公司、城城公司辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，故城城北分公司不同意解除涉案合同。城城北分公司与郑建敏签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付郑建敏租金的具体数额。涉案合同签订后，城城北分公司一直按照合同约定向郑建敏支付租金及押金，2020年9月，受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向郑建敏支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城北分公司欠付郑建敏租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付郑建敏的押金折抵欠付的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，郑建敏单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，故自郑建敏收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向郑建敏支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核实郑建敏单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付郑建敏租金的具体数额。三、郑建敏主张的违约金数额过高，应当依法予以调整，郑建敏主张的违约金远高于城城北分公司违约给郑建敏造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付郑建敏高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付郑建敏租金的具体数额，并依法调整郑建敏主张的违约金数额。本院经审理认定的事实如下：郑建敏系涉案房屋的所有权人。2020年7月3日，郑建敏（甲方）与城城北分公司（乙方）签订涉案合同，约定郑建敏将涉案房屋委托给乙方经营，托管用途是用于长租房、短租房或配套项目；关于托管期，托管期36个月，自2020年7月6日起至2023年7月5日止，甲方实收租期33个月，管理费3个月；关于租金、押金及支付方式，月租金标准为5000元，按月支付，乙方向押金为5000元，自本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金；关于合同解除，涉案合同第十二条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……”；关于违约责任，涉案合同第十三条第四款约定：“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。”庭审中，郑建敏称其在合同签订后依约履行了合同，城城北分公司将涉案房屋出租给了租户，城城北分公司支付了5000元押金及一个月租金后再未支付，郑建敏于2020年12月1日与租户就涉案房屋另行签订房屋租赁合同，约定租户续租一个月，其于12月28日收回涉案房屋。经询，郑建敏称其在本案诉讼请求2中其主张的是自2020年9月6日起至2020年11月30日止的租金，另，合同约定每年第一个月为免租期，但因城城北分公司违约导致合同解除，故城城北分公司、城城公司应支付其免租期内的租金，其同意将城城北分公司支付的5000元押金进行抵扣，诉讼请求3主张的违约金的依据为涉案合同第十三条。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城北分公司和城城公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故城城北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城公司承担。郑建敏与城城北分公司订立的涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。郑建敏已经将涉案房屋交付城城北分公司，但城城北分公司在2020年9月6日后未再支付租金，故城城公司应支付2020年9月6日至2020年11月30日期间的租金，经核算，为14167元，抵扣押金后，城城公司应支付郑建敏上述期间的租金9167元。庭审后，郑建敏将解除涉案合同的诉讼请求撤回，故本院在本案中不再对该项诉讼请求进行处理。另，郑建敏主张违约金的依据系涉案合同第十三条，依据不足，本院不予支持。另，关于郑建敏所表述的城城公司应向其支付免租期即首月管理费对应期间的租金，因不在本案诉讼请求范围内，故本院不予处理，其可另行再诉。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付郑建敏租金9167元；二、驳回郑建敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，减半收取计213元，由郑建敏负担92元，由城城不动产管理有限公司负担121元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年五月十四日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫