湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终992号上诉人（原审原告）：朱造林，男，1969年1月9日出生，汉族，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：张小华，北京圣运（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德凤，北京圣运（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州市今朝房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县××镇××村××组。法定代表人：谭应林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李良同，湖南大问律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汝城县旭兴房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇神农大道。法定代表人：江柳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李瑞琦，湖南德建律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小成，湖南德建律师事务所律师。原审第三人：湖南汝城农村商业银行股份有限公司（原汝城县农村信用合作联社），住所地湖南省汝城县卢阳镇卢阳大道169号。法定代表人：何桂峰，该公司董事长。原审第三人：朱潇峰，男，1988年8月27日出生，汉族，住湖南省汝城县。上诉人朱造林因与被上诉人郴州市今朝房地产开发有限公司（以下简称今朝公司）、汝城县旭兴房地产开发有限公司（以下简称旭兴公司）及原审第三人湖南汝城农村商业银行股份有限公司（以下简称汝城农商行）、朱潇峰商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2020）湘1026民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱造林上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱造林的一审诉讼请求，旭兴公司承担连带责任，或发回重审；一、二审诉讼费用由今朝公司、旭兴公司负担。事实和理由：一、今朝公司、旭兴公司应承担连带责任。朱造林一审简易程序时变更了诉请，要求旭兴公司对所有诉请承担连带责任，一审庭审笔录中有记载。转为普通程序后一审却认定朱造林未变更诉请，与事实不符。一审查明旭兴公司与今朝公司是合作关系，接受了今朝公司之前的汝城农商行团购户。二、一审对正式动工时间认定错误。1.今朝公司、旭兴公司无证据证明正式动工时间；2.一审未查明实际动工时间；3.建设工程规划许可证和施工许可证证明2019年6月12日取得建设施工许可证，一审以《汝城县君莲小区商品房购买协议》载明的正式动工之日2017年10月26日为准，缺乏事实依据。三、一审未认定逾期交房错误。1.一审对《商品房团购协议》的合法性没有认可；2.朱造林依据《新建农村信用社家属区的方案》（以下简称《家属区方案》）约定主张逾期交房利息，首付款亦是依《家属区方案》交纳。四、房价应当以《家属区方案》价格为准。汝城农商行、今朝公司通过《家属区方案》发出购房要约，朱造林依《家属区方案》向今朝公司支付购房首付款，视为承诺。双方已就主要条款达成一致，且朱造林履行了付款义务，今朝公司收取了购房首付款并开具收据，商品房买卖合同已成立并生效。《汝城县君莲小区商品房购买协议》无朱造林签名，对朱造林无约束力。五、今朝公司、旭兴公司应履行交房义务。根据《家属区方案》约定，交房日期为开始报名之日起不超过30个月即2017年2月1日，君莲小区接近完工，可以履行交房义务。六、今朝公司、旭兴公司应承担律师费20000元。该费用因今朝公司、旭兴公司违约而产生。七、一审对朱造林调取证据的申请未给予全部答复。朱造林一审申请调取申请人支付的购房款的资金流水明细（2014年9月1日至今），但一审只调取了2016年8月4日之后的银行流水，而之前的银行流水对本案判决有重要影响。八、团购房委员会（以下简称团购委）无代理权限，其签订的《商品房团购协议》对朱造林不产生法律效力。今朝公司、旭兴公司无证据证实团购委有权代表朱造林签订该协议，且只有曹存良一人签字，曹存良称只代表他一个人。今朝公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：一、今朝公司与旭兴公司是合作关系，两公司具有独立法人人格，不存在关联关系。二、团购委成员系朱造林等团购户的代理人，团购委与今朝公司、旭兴公司达成的相关协议的效力及于朱造林。三、《商品房团购协议》的价格不包含附属工程及绿化工程，若要达到交房条件，附属工程及绿化工程成本均应计入。四、今朝公司未实际取得案涉土地使用权，客观上已无法履行《房屋买卖合同》，但今朝公司可以协助朱造林与旭兴公司达成新的《房屋买卖合同》。如朱造林与旭兴公司未能达成新的协议，今朝公司同意退回购房首付款。五、朱造林的诉请应以普通程序最终确认为准。六、团购委成员一直代为办理所有团购房成员与开发商的洽谈、协商等事宜，开发商有充足理由相信团购委成员有权代表团购户签订合同，团购委成员行为构成表见代理。旭兴公司辩称：一、今朝公司与旭兴公司是合作关系，收取购房款的是今朝公司而不是旭兴公司，旭兴公司与朱造林之间未产生权利义务关系，且朱造林未变更诉请，未要求旭兴公司对购房款利息承担连带责任，故旭兴公司无需承担购房款利息支付责任。二、朱造林上诉称房价应依《家属区方案》确定的上诉理由不成立。1.旭兴公司与朱造林未签订书面《商品房买卖合同》，也不知晓该方案，双方未约定房价，旭兴公司不存在约定的交房义务。2.《家属区方案》价格只是团购委与今朝公司的前期设想，系意向性磋商，不是最终价格，以《家属区方案》替代真实商品房买卖合同的行为不合法。3.《家属区方案》未经相关政府部门批准，且案涉房屋项目开发是一个复杂过程，房屋的实际建设情况与《家属区方案》存在很大差异。4.商品房价格需接受政府部门的管理，不是开发商私自决定。朱造林要求按《家属区方案》价格来执行涉嫌逃避税收。三、一审不支持律师费正确。四、一审调取证据的行为合法。五、团购委有代理权限。汝城农商行、朱潇峰未向本院陈述。朱造林向一审法院起诉请求：1.判决今朝公司依据《家属区方案》的约定向朱造林支付预付房款利息39974.79元；2.判决今朝公司依据《家属区方案》的约定向朱造林支付逾期交房利息76076.71元（暂计算至2020年5月20日）；3.判决今朝公司、旭兴公司按《家属区方案》中确定的房屋单价（朱造林所购买的房屋单价为2788元每平方米）履行交付房屋的义务；4.判决今朝公司、旭兴公司于2020年12月31日前向朱造林交付房屋（参照君莲小区以3998元均价签定的《汝城县商品房买卖合同（预售）》中约定的交房标准）并办理房屋产权证书；5.本案诉讼费、律师代理费20000元由今朝公司、旭兴公司承担。一审法院查明事实：一、《家属区方案》。原汝城县农村信用合作联社（以下简称汝城信用社）经与今朝公司多次协商拟新建信用社家属区，后组建团购房工作领导小组（团购委），组长：曹存良；副组长：范玉香、胡波；成员：胡建好、范跃斌、李腾峰，团购委组长及成员至今保持不变。在今朝公司拟开发土地没有挂牌的情况下，汝城信用社于2014年9月1日发布《家属区方案》《信用社家属区电梯房价格表》，其中载明有：一、选址。新区信用社家属区拟选址在东靠卢阳大道，南靠周塘路，西临桂枝路，北临神农大道的小山丘上...；二、规划。此地块总面积228亩，由房产商开发，其中划出44亩，做联社家属区，拟计划全部建框架结构电梯房400套，层高12层...；设计为版式结构、一个单元只有左右两户住户...；分大中小四种户型，面积分别为160平方米、140平方米和120平方米及90平方米左右，车位按1:1预留停车位（设计户型图及规划图在五楼活动室）；三、价格。由于规划设计为版式结构，半地下停车场及层高才12层，故建筑成本相对较高，与开发商多次协商，均价为每平方米2678元，分档计价（附：楼层价格表），车位按面积大小暂定价位为每个6万元到8万元等内容。四、报名。按自愿的原则，凡属农村信用社正式员工以及退休老同志均可报名。临时工、勤杂人员在优先满足信用社员工的情况下也可报名，报名期限三个月，即从2014年9月1日起至2014年11月30日止（报名表附后）。五、交款。...报名后按面积大小四个档次分别交纳首付14万元、12万元、10万元和至8万元不等，收款单位：郴州市今朝房地产有限公司。...从交款之日起到动工之日止按9%计付利息。分期付款的，基础完成后交纳房款30%，主体封顶后再交35%，余款交房时一次交清。办理按揭贷款的，除第一次交纳首付外，余款在基础完成后三个月内贷款交清，利息自负。车位报名时预交3万元。六、期限。从报名之日起到交房日止不超过两年半时间，即不超过30个月，逾期不能交房，开发商从逾期之日起应计付购房者20%的利息。七、分房。以先报名后交款的形式，再按报名所需的户型，按交款的先后顺序优先选房和选停车位，原则上选房范围仅限于报名户型范围内。车位选购也限本栋房屋四周。首付转入开发商账户后，与基建办罗有智、胡波两位同志联系，登记序号，并选定房屋栋号和楼层房号。八、管理。由业主委员会按小区的形式实行物业管理，住户按面积大小交纳物业管理费等内容。自2014年9月18日起，陆续有178人交纳首付建房款，合计金额2315万元。汝城信用社于2014年10月20日更名为汝城农商行。二、预定团购房及指标转让情况。2014年9月19日，李纳川通过汝城信用社向今朝公司转账12万元。同日，今朝公司加盖其公章向李纳川出具《收据》，其中载明有：今收到李纳川5栋A701建房款，金额壹拾贰万元，出纳江柳等内容。2017年3月6日，李纳川与赵红舟就李纳川向赵红舟转让5栋A701的房屋（以下简称为案涉房屋）等相关事宜达成一致，并签订了《转让协议》，该协议就李纳川以12万元的价格将案涉房屋转让给赵红舟，且在今朝公司开票时改名为其子朱潇峰、开发商支付的利息归属以及由朱潇峰享有案涉房屋的一切权利进行了约定。2017年3月4日赵红舟向李纳川（按照李纳川指示支付给其父亲李增亮）支付了12万元的房屋转让款，李纳川向赵红舟出具收条用以证明已收到房屋转让款等事宜。后，李纳川配合赵红舟就今朝房地产公司开具的收据进行了更名，更名为赵红舟的儿子朱潇峰。2019年9月16日，朱潇峰与朱造林签订《房屋转让合同》，合同约定朱潇峰以19.8万元的价格将案涉房屋转让给朱造林，并就付款时间、由朱造林全权履行朱潇峰与今朝公司签订的团购方案、办理后续的购房相关手续以及朱造林享有案涉房屋的所有权益进行了约定。2019年9月30日，朱造林依照约定以现金及银行转账方式向朱潇峰支付了19.8万元的房屋转让款。朱潇峰至今未到今朝公司将《收据》更名到朱造林名下。朱造林已支付代理费20000元。三、今朝公司与旭兴公司及君莲小区项目情况。今朝公司于2012年12月7日成立，经营范围：房地产开发及商品房销售，股东李忠建（执行董事）、刘栋（监事），前任法定代表人有刘栋、刘叔华，财务负责人陈溢梅，出纳江柳。旭兴公司于2016年8月3日成立，经营范围：房地产开发、销售，股东江柳（自然人独资）。2016年8月5日，今朝公司向江柳银行转账16760000元。同日，江柳将该笔资金转入旭兴公司银行账户；旭兴公司将该笔资金用于交纳君莲小区项目地块部分土地出让金，取得该地块的土地使用权。君莲小区项目坐落汝城县卢阳大道以西与周南路以北，君莲小区（一期）建设工程于2019年6月12日取得建设工程施工许可证，合同工期：2018.06.01-2020.12.31。5栋A701号房屋所在楼栋已于2019年12月31日取得商品房预售许可证，楼栋主体工程现已完工。今朝公司至今未取得《家属区方案》原定地块的土地使用权。旭兴公司法定代表人江柳在接受法院询问时称：旭兴公司接收今朝公司之前的农商行团购房认购户，今朝公司把已与旭兴公司签订认购协议书的农商行团购房业主首期建房款大概700多万元归还给了旭兴公司，在君莲小区项目中旭兴公司与今朝公司是合作。截至2020年12月15日，今朝公司与旭兴公司有多次较大数额资金银行交易记录。本案中旭兴公司的委托诉讼代理人罗义曾于2019年以今朝公司员工身份作为今朝公司的委托诉讼代理人。四、团购房委员会与今朝公司、旭兴公司协商团购房情况。（一）2017年3月15日，今朝公司代表唐小虎在汝城农商行与团购委代表协商时其中说到有：现在拿到土地的是旭兴房地产公司，肯定会执行原来的协议，我公司肯定会承担我公司原因造成的推迟交房的利息和违约责任；房价肯定不会涨，而且肯定要保证质量，交房时间不能明确答复，但是有一点会肯定，今年年底全部会封顶，其他的问题，我们会综合起来，与购房委员会的代表协商，每一条都会有书面的答复等内容。（二）2018年9月10日，汝城农商行员工团购委作为团购方（甲方）、曹存良作为甲方委托代理人（代表），与作为出售方的今朝公司签订《商品房团购协议》，其中载明有：...甲方员工委托甲方为商品房团购谈判及初期签约代表，就甲方团购乙方开发建设位于汝城县××镇××村××组的“汝城县君莲小区”住宅商品房事宜，...经协商一致，自愿达成如下协议：...二、团购商品房的价款及付款方式。1、团购商品房价格。（1）经双方商议确定本次集团购房均价为2678.00元／平方米（不包含附属工程及绿化），团购协议签订后，该价格为甲方团购房者与乙方签订最终《商品房买卖协议》的价格。该价格的测算已经考虑了市场各种变化因素，双方不得以任何理由提出变更。甲方团购者不得在交房时以市场价跌而提出降价要求；乙方不得以原材料价格上涨等任何理由进行价格调整。本次未参加团购房的员工，待团购名单和团购协议确定签订后，不再享受本协议价格，均按市场价格购买。（2）各楼层每平方米建筑面积的单价为：详见新建农村信用社家属区方案等内容。...（4）电视、水电、宽带网、燃气管道安装及开通费等均不包含在房价内，由甲方承担。2、付款方式。（1）协议签订后，一周内甲方每户预付首付款按面积大小每户8、10、12、14万元，乙方开具收款收据。（2）工程开始动工后甲方需按工程进度拨付工程款60%，至主体工程完工时需拨足总房款的97%。（3）余下的购房款在乙方与购房户签订好《商品房销售协议》正式文本后甲方组织购房户将余款一次付清。三、工期及办证。1、乙方在甲方首付款到位，取得施工许可证后，三十六个月内为交房期限。交房时应办理完工程竣工、规划、环保、防雷、消防等验收合格证。2、乙方应在购房户交房后18个月内向各购房户交付房产证、土地使用权证、契税证，具体办证费用按国家有关规定各自缴纳。四、质量要求。1、...2、全部小区建设工程都要达到协议工程标准（房屋主体、装饰、小区公共设施等）。五、违约责任。1、甲方的违约责任...2、乙方有下列违约行为之一的，应向甲方支付已交房款的百分之十的违约金。Ａ、不按期交付超过一个月的。Ｂ、房屋及小区建设质量通过整改仍达不到协议要求的。Ｃ、因乙方过错致使协议不能履行而终止的，除支付违约金之外，还应全额退款及支付不低于同期银行利率利息等。（三）接群众举报，汝城县住房保障服务中心以不符合预售条件于2019年8月8日向旭兴公司出具《责令整改通知》，要求旭兴公司立即停止君莲小区项目认筹活动，并协商解决好团购房问题，并将协商解决方案及整改情况书面报送。2019年8月30日，今朝公司向团购委出具《关于湖南汝城农村商业银行股份有限公司职工团购商品房价格的通知》，其中载明有：“团购商品房建筑面积价格底价为每平方米4998元”等内容。《君莲小区汝城农商行员工团购房清册》备注“签订预售合同前，我行员工可以更名一次”，汝城农商行团购委成员曹存良等五人于2019年8月30日签名。2019年9月4日，旭兴公司在团购房清册上加盖公章，并附江柳签名。团购房清册上5栋A701号房对应的是朱潇峰的名字，不是朱造林的名字。（四）2019年11月18日，今朝公司向团购委出具《关于湖南汝城农村商业银行股份有限公司职工团购商品房价格优惠的函》，其中载明：“一次性付款购买的，购房优惠价格为每平方米4500元，按揭贷款购买的，购房优惠价格每平方米4600元。”2019年11月20日，团购委代表20人向今朝公司作出书面回复，其中有对购房价格、公司单方退款不予接受等内容。书面回复另载明有：2014年与贵公司签订的《商品房团购协议》明确了“甲方团购者不得在交房时以市场价跌而提出降价要求；乙方不得以原材料价格上涨等任何理由进行价格调整”；且2016年部分购房户要求退房，贵公司不肯退房，多次承诺不涨价，并尽快交房等内容。（五）2019年12月19日，今朝公司与旭兴公司共同作为甲方与汝城县君莲小区购房业主作为乙方，形成《汝城县君莲小区商品房购买协议》。其中载明：“在政府主导下，甲方与乙方代表就购君莲小区178套商品住房有关事宜达成以下共识：一、交房时间：甲方应在2020年12月31日前交付使用，如逾期交房，按所交房款每日万分之五的比例进行赔偿。二、购房价格：178套商品房的价格均价3998元/㎡，购房者不承担房价外的任何费用，但国家规定的税费除外。各栋楼商品房楼层价格详细见附件一《君莲小区商品房楼层价格明细表》。...五、确定签订《君莲小区商品房（住房）认购协议书》时间。从2019年12月20日起至2019年12月26日止认购的，按均价3998元/㎡执行。同时甲方按月利率4.35‰计付利息给业主，时间从交款日至2017年10月26日正式开工日止。甲方计付的利息抵减购房者所在楼层建筑面积单价。2、凡在2019年12月26日以前没有签订《君莲小区商品房（住房）认购协议书》的，则一律视为自动放弃购买商品房处理。六、业主更名：甲方同意178套商品房购房者更名，需要更名的购房者，必须在开盘网签时提交被更名人员的身份证件，经各方核实无误后进行办理网签手续。...十一、声明：原汝城县农村信用联社《家属区方案》《商品房团购协议》等同时作废。”朱潇峰、朱造林至今均未在《汝城县君莲小区商品房购买协议》附件二《购房业主签字表》上签名。101户团购户（含团购委五名成员）已经签名。一审法院认为，本案主要争议焦点有：一、关于朱造林的诉讼主体是否适格。首先，今朝公司与旭兴公司的关系。2016年8月5日，今朝公司经江柳银行账户向旭兴公司转账16760000元，旭兴公司将该笔款项及自有资金12167100元共计29827100元用于交纳国有土地出让金后取得君莲小区项目地块土地使用权；2019年9月4日，旭兴公司在《君莲小区汝城农商行员工团购房清册》上加盖公章，并附江柳签名；2019年12月19日，今朝公司与旭兴公司共同作为甲方，与汝城县君莲小区购房业主作为乙方，形成《汝城县君莲小区商品房购买协议》；旭兴公司的法定代表人江柳向法院陈述旭兴公司接收农商行职工团购房的认购户，在君莲小区中与今朝公司是合作，结合今朝公司代表唐小虎在2017年3月15日作出的相关承诺，以及两家公司另有多次较大金额资金银行交易记录可知，旭兴公司与今朝公司合作开发君莲小区项目，两家公司是项目合作关系。其次，李纳川向今朝公司交纳5栋A701建房款12万元后以12万元的价格将该房转让给赵红舟，且在今朝公司开票时改名为其子朱潇峰、开发商支付的利息归属以及由朱潇峰享有案涉房屋的一切权利进行了约定。后，李纳川配合赵红舟就今朝房地产公司开票的收据进行了更名，更名为赵红舟的儿子朱潇峰。2019年9月16日，朱潇峰以19.8万元的价格将案涉房屋转让给朱造林，并就付款时间、由朱造林全权履行朱潇峰与今朝公司签订的团购方案、办理后续的购房相关手续以及朱造林享有案涉房屋的所有权益进行了约定。在旭兴公司盖章认可的《君莲小区汝城农商行员工团购房清册》中明确载明“签订预售合同前，我行员工可以更名一次”，即同意李纳川等人转让团购房的权利义务。且朱潇峰与朱造林于2019年9月16日签订《房屋指标转让合同》约定朱潇峰将5栋A701房屋权利义务转让给朱造林。综上，朱造林作为原告的诉讼主体适格。二、关于本案案由系商品房预约合同纠纷还是商品房预售合同纠纷。首先，汝城县农村信用合作联社（现汝城农商行）与今朝公司协商新建信用社家属区后成立团购房领导工作小组（团购委），团购委在汝城农商行的安排下代表团购户与今朝公司签订《商品房团购协议》，协议中载明“各楼层每平方米建筑面积的单价详见《新建农村信用社家属区方案》”，由此可见该方案系《商品房团购协议》的附件。根据《中华人民共和国合同法》第402条“受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”的规定，曹存良代表团购委所签订的《商品房团购协议》及其附件《新建农村信用社家属区方案》对团购房户具有约束力。其次，《商品房团购协议》及其附件《新建农村信用社家属区方案》具备商品房买卖合同的主要内容，可以认定是商品房预售合同且已成立，又因作为合作一方的旭兴公司取得了案涉房屋的预售许可证，故商品房预售合同有效。综上，本案案由系房屋买卖合同纠纷项下的商品房预售合同纠纷，各团购户及今朝公司、旭兴公司应当依合同约定履行各自义务。三、关于朱造林的诉讼请求，现逐一进行评判如下：关于第一项诉讼请求。（一）《新建农村信用社家属区方案》载明从交款之日起到动工之日止按9%计付首付款利息，旭兴公司与今朝公司是合作关系，本应与今朝公司共同承担支付首付款利息的义务，但朱造林未在诉讼请求中明确要求旭兴公司支付预付房款即首付款利息，虽然在庭审辩论中提及旭兴公司与今朝公司存在人格混同，并要求承担连带责任，但是其一直未对诉讼请求予以变更，故只支持朱造林要求今朝公司承担支付首付款利息的诉讼请求。（二）关于首付款利息的计算。交款之日以李纳川交款的2014年9月19日为准，动工之日以《汝城县君莲小区商品房购买协议》中载明的正式动工之日2017年10月26日为准，故今朝公司应当向朱造林支付首付款利息为120000元×9%÷12个月÷30天×1133天=33990元。朱造林主张利息金额39974.79元，其中超出33990元的部分，不予支持。关于第二项诉讼请求。《商品房团购协议》约定交房期限为取得建设施工许可证后三十六个月内，是对《新建农村信用社家属区方案》交房时间的变更。君莲小区（一期）取得建设施工许可证是在2019年6月12日，以此起算至今，今朝公司、旭兴公司均不存在逾期交房的事实。故对朱造林的第二项诉求，不予支持。关于第三项诉讼请求。《商品房团购协议》其中约定“本次集团购房均价为2678.00元/平方米（不包含附属工程及绿化）”。又因为附属工程及绿化与房屋主体构成住宅小区的一个整体，是不可分割的重要组成部分。如果按此约定条件交房，朱造林的购房目的将无法实现。而101户团购户（含团购委五名成员）与今朝公司、旭兴公司签订的《汝城县君莲小区商品房购买协议》所约定的均价3998元/平方米则包括了附属工程及绿化。因此，朱造林主张今朝公司、旭兴公司按《家属区方案》中确定的2788元/平方米房屋单价继续履行交付房屋的义务，不予支持。朱造林如果希望实现购房目的，可继续与今朝公司、旭兴公司协商。关于第四项诉讼请求。同理，根据权利义务相一致的原则，朱造林请求今朝公司、旭兴公司于2020年12月31日前向朱造林交付房屋（参照君莲小区以3998元均价签定的《汝城县商品房买卖合同（预售）》中约定的交房标准）并办理房屋产权证书，不予支持。关于第五项诉讼请求。律师代理费20000元，双方在协议中没有约定，朱造林主张没有依据，且今朝公司、旭兴公司也不同意支付，故不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、由被告郴州市今朝房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告朱造林支付首付建房款利息33990元；二、驳回原告朱造林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3021元，由被告郴州市今朝房地产开发有限公司负担755元，原告朱造林负担2266元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：关于朱造林提交的曹存良通话录音，虽然录音中有曹存良否认其系代表团购委签订《商品房团购协议》的表述，但该录音系在本案纠纷发生后曹存良的表态，无法确认其意思表示的真实性，故对该录音不予采信。朱造林提交的庭审笔录只有一方当事人签名，且简易程序转化普通程序后，朱造林未变更诉讼请求，未明确要求旭兴公司对所有诉讼请求承担连带责任，故不予采信。朱造林提交的调解视频及录音，根据法律规定，当事人在调解中所作出的妥协让步不能作为认定案件事实的依据，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：一、团购建房户共有178户，其中150户购房户同意《汝城县君莲小区商品房购买协议》。二、朱造林除交纳首付款外，未交纳其他购房款。三、2019年10月22日，汝城农商行党委会会议纪要确认：汝城农商行于2014年9月组建团购委与今朝公司签订《商品房团购协议》，并确认原团购房工作领导小组（团购委）成员保持不变（组长：曹存良；副组长：范玉香、胡波；成员：胡建好、范跃斌、李腾峰）。本院认为，本案二审争议焦点为：一、预付房款利息如何确定；二、今朝公司、旭兴公司是否应支付逾期交房利息；三、今朝公司、旭兴公司是否应履行交房义务并办理产权证；四、今朝公司、旭兴公司是否应支付律师费；五、今朝公司、旭兴公司是否应承担连带责任。关于焦点一。预付房款利息确定的依据是《家属区方案》中“从交款之日起到动工之日止按9%计付利息”的约定。双方的争议在于动工时间的确定：朱造林主张，君莲小区（一期）建设工程于2019年6月12日取得建设工程施工许可证，应以该日期为实际动工日；今朝公司、旭兴公司则认为，《汝城县君莲小区商品房购买协议》载明2017年10月26日为正式开工日。本院认为：1.建设工程施工许可证只是施工单位取得施工许可的凭证，并不能成为确定开工日期的排他性证据。在有其他证据可以证实实际开工日期的情况下，施工许可证日期并不必然等同于实际开工日期；2.《汝城县君莲小区商品房购买协议》载明2017年10月26日为正式开工日，该日期系业主向开发商请求利息的依据，直接关系业主利益，已有150户业主对上述事实予以确认；3.《汝城县君莲小区商品房购买协议》于2019年12月19日签订，约定开发商在2020年12月31日前交付使用。结合该交房日期的约定，今朝公司、旭兴公司主张的开工日2017年10月26日比朱造林主张的2019年6月12日更符合施工周期和客观规律。综合上述分析，一审认定2017年10月26日为开工日符合逻辑推理和日常生活经验，一审以此为截止日计算预付房款利息，并无不当，本院予以维持。关于焦点二。朱造林主张逾期交房利息，依据是《家属区方案》中“从报名之日起到交房日止不超过两年半时间，即不超过30个月，逾期不能交房，开发商从逾期之日起应计付购房者20%的利息”的约定。朱造林对曹存良签订的《商品房团购协议》不予认可。今朝公司、旭兴公司则认为，《商品房团购协议》效力及于朱造林。该协议约定：“取得施工许可证后，三十六个月内为交房期限。”双方的争议在于对《家属区方案》和《商品房团购协议》效力的认定。朱造林上诉称没有证据证实团购委有权代表其签订《商品房团购协议》，经查，本案中汝城农商行党委会会议纪要确认：汝城农商行于2014年9月组建团购委与今朝公司签订《商品房团购协议》。因此，团购委有权代表业主签订相关协议。朱造林上诉称《商品房团购协议》只有曹存良一人签字，曹存良也承认其没有代理权只能代表他自己。经查，汝城农商行党委会会议纪要确认团购委组长（曹存良）不变，《商品房团购协议》签订之后，其他团购委成员并未提出异议，包括团购委成员在内的150户业主亦在新的《汝城县君莲小区商品房购买协议》上签字，对《家属区方案》进行了实质性变更，亦即团购委成员和绝大部分业主均认可了曹存良签名的《商品房团购协议》。现曹存良称其只代表个人签名无充分理由和证据，亦与前述事实不符，本院对朱造林该主张不予支持。综合上述分析，曹存良有权代表团购委签订该协议，而团购协议的核心在于协议内容（权利义务）的同一性，朱造林作为案涉房屋的团购户，应受到该协议的约束。《商品房团购协议》约定，交房期限为取得建设施工许可证后三十六个月内。君莲小区（一期）2019年6月12日取得建设施工许可证，一审法院据此认定不存在逾期交房并无不当。关于焦点三。商品房买卖合同系双务合同。在朱造林只缴纳首付款未继续缴纳剩余房款的情况下，朱造林请求今朝公司、旭兴公司交付房产并办理房产证，无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点四。当事人之间并没有就律师费进行约定，朱造林主张律师费应当由今朝公司、旭兴公司负担，亦没有法律依据。故对朱造林的该项诉讼请求本院不予支持。关于焦点五。朱造林上诉主张其已经变更诉讼请求，要求旭兴公司对所有诉讼请求承担连带责任。经查，朱造林的起诉状第一、二项诉讼请求均未要求旭兴公司承担责任，在一审简易程序转为普通程序后，一审庭审笔录显示朱造林的第一、二项诉讼请求并未变更，朱造林也未向一审法院提交变更诉讼请求申请书。故朱造林的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人朱造林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2341元，由上诉人朱造林负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 廖 军审 判 员 雷金梅二〇二一年五月二十八日法官助理 李言琦书 记 员 聂莎莉书 记 员 瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。