广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1162号上诉人（原审被告）：陈土亮，男，汉族，1955年10月20日出生，住广东省湛江市赤坎区。上诉人（原审被告）：招宇玲，女，汉族，1956年7月10日出生，住广东省湛江市赤坎区。两上诉人共同委托诉讼代理人：谢曜蔚，广东万维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈日福，男，汉族，1965年6月1日出生，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：翟文辉，广东法博律师事务所律师。原审第三人：湛江市坡头区坡头镇梧村梧西经济合作社，住所地：湛江市坡头区坡头镇梧村。负责人：陈亚才，职务：社长。上诉人陈土亮、招宇玲因与被上诉人沈日福、原审第三人湛江市坡头区坡头镇梧村梧西经济合作社土地租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈土亮、招宇玲的委托诉讼代理人谢曜蔚，被上诉人沈日福的委托诉讼代理人翟文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈土亮、招宇玲上诉请求：1、判令撤销(2020)粤0804民初458号民事判决，驳回沈日福的诉讼请求；2、本案一、二审的全部诉讼费由沈日福负担。事实和理由：原审判决认定事实部分错误，适用法律不当，原审判决显然错误，依法应予撤销。具体理由如下：一、涉案租赁物包括两大部分：猪场(包括猪场及建筑物和配套设备设施、水井、水池)和沙坡尾大山地块，但原审判决仅以沙坡尾大山地块的实测面积(39.539亩)是约定面积(约80亩)的0.666倍为理由，认定所有租赁物的租金均按0.666倍计算全部租金，显然与本案事实不符，也不符合双方约定。双方约定的租赁物包括两大部分(详见《猪场租赁合同》第一条)：第一部分：占地5000平方米的猪场，地上建筑物有450平方米的一栋二层楼宿舍，一间饲料杂物房，3000平方米的猪舍7栋，水井和水池；第二部分：沙坡尾大山地块。该两大部分不交叉、不重叠。在本案中，沈日福只是对第二部分租赁物进行测绘及评估租金，该部分实际租金为29700元，无需再折算，沈日福没有申请对第一部分租赁物进行测绘及评估租金。庭审中招宇玲、陈土亮认为除了第一部分部分以外的猪场每年租金至少30000元以上，沈日福对此也予以确认。由此可见，实际测绘第一部分租赁物沙坡尾大山地块租金29700元，加上双方确认的没有测绘的第二部分租赁物猪场租金至少30000元以上，那么每年总租金为59700元(29700元+30000元)。原审判决的推算显然没有任何依据，与本案事实不符。二、双方按租赁物现状和四至界线移交，沈日福使用租赁物超过两年时间，从无提出异议，已经认可租赁物的现状和四至界线。三、沙波尾大山地块的面积由双方估算，如与实际面积不符，应以四至为准。四、沈日福租赁用途为养猪，沙波尾大山地块的面积大小不影响沈日福对租赁物的使用，不影响其实现合同的目的。五、原审判决查明沈日福向陈土亮、招宇玲送达了《取走租金通知书》证据不足，沈日福应承担举证不能的法律后果。请二审法院依法撤销原审判决，驳回沈日福的诉讼请求。沈日福辩称，1.涉案租赁合同是格式合同，里面的建筑面积及配套设施是陈土亮、招宇玲填好的，沈日福签合同时认同的是合同上的面积，并不是按照现状交付，陈土亮、招宇玲在之前租赁涉案场地的权属人已经将面积告知陈土亮、招宇玲，在本案招宇玲、陈土亮隐瞒了真实情况，提高租金，在我方知情后要求变更租金是，不予理睬。2.一审已经对面积进行了评估。一审判决正确，应予以维持。沈日福向一审法院起诉请求：1.判令招宇玲、陈土亮向沈日福退还多收的2018年4月1日至2020年3月31日沙坡尾大山地块40亩的租金30000元（租金以申请评估确定的每亩租金确定）；2.判令变更沈日福自2020年4月1日起，在合同期限内按沙坡尾山地块面积为40亩向陈土亮、招宇玲缴纳的租金（租金以申请评估确定的每亩租金确定）；3.判令陈土亮、招宇玲承担本案的司法评估费、诉讼费。沈日福在本案审理过程中，经一审法院释明，撤回上述第1项诉讼请求，将其第2项诉讼请求变更为：请求确认自2018年4月1日起至合同期限届满期间的租金为45000元/年。一审法院认定事实：2018年3月28日，沈日福（乙方）与陈土亮、招宇玲（甲方）签订了一份《猪场租赁合同》，就乙方租赁甲方畜牧场（以下简称“猪场”）达成一致，约定如下：一、猪场基本情况，1.猪场违约湛江东和庄园内，建筑面积约3000平方米，占地约5000平方米，四至范围：东至龟池，南至往大山大路，西至园内水泥路，北至中村林地。2.猪场建筑物和配套设施设备情况如下：（1）住人宿舍（包括厨房）一栋两层，面积约450平方米，另加一件饲料杂物房；（2）猪舍7栋，面积共3000平方米，后期改建、加建部分乙方可自行处置，租期到后如乙方不愿再续约，伴奏后归甲方所有；（4）沙坡尾大山地块，面积约80亩，在不影响原有树木的情况下，所种植的植物或养殖的牲口品种与经营方式由乙方自行定夺。三、租赁期限，1.猪场的租赁期限为七年，自2018年4月1日起至2025年4月1日止。四、租金，1.租赁期内，猪场租金为60000元/年；2.租金支付，乙方本本合同签订后支付甲方第一年租金60000元，每年支付一次租金，各年度的租金在每年4月1日前支付；3.乙方支付租金后，甲方应向乙方开具有效的收款凭证。五、租赁保证金，1.乙方在本合同签订后3日内向甲方支付租赁保证金60000元。八、违约责任，乙方延迟支付租金的，每日按延迟付款金额的0.3%向甲方支付违约金。乙方延迟付款超过3个月的，甲方有权解除本合同。陈土亮、招宇玲、沈日福分别在甲方、乙方一栏签字、捺印确认。2018年4月1日、2019年3月28日，沈日福依约向陈土亮、招宇玲分别支付了租金60000元。招宇玲向沈日福出具了相应的收据。2020年4月5日，沈日福向陈土亮、招宇玲支付租金60000元，招宇玲向沈日福出具了收据，沈日福主张招宇玲请求其代为保管该60000元。2020年2月21日，第三人梧西合作社出具了一份《证明》，证明陈土亮、招宇玲向第三人梧西合作社承租的沙坡尾大山地块的面积约40亩。此后，沈日福向陈土亮、招宇玲主张应按实际承租面积收取租金，减少相应租金。2020年6月26日，沈日福向陈土亮、招宇玲送达了一份《取走租金通知书》，该通知书载明：2020年租金，你方已出具收据。当日，因你的债权人上门追债，你要求我将已交付给你的足额租金（现金）由我暂时保管，待你日后来收取。但我多次联系你抽时间来取，均无果。现正式通知你，收到本通知书后，尽快前来取走租金。在本案审理过程中，依沈日福的申请，经摇珠选定测绘机构为湛江市天南勘测工程有限公司、价格评估机构为深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案沙坡尾大山地块的实际面积和每年租金进行司法鉴定。2020年8月23日，湛江市天南勘测工程有限公司作出了第20200823号《测绘技术报告》，该报告确定沙坡尾大山地块的实际面积为39.539亩。2020年11月16日，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司作出了鹏信房估字[2020]第YZJ478号《报告书》，该报告书确定涉案39.539亩沙坡尾大山地块每年每亩租金为750元，每年租金为29700元。沈日福因此支付了鉴定费6000元、2000元，合计8000元。另查明，在本案审理过程中，沈日福与陈土亮、招宇玲均确定除沙坡尾大山地块外的涉案承租物的市场租金为30000元。一审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。沈日福与陈土亮、招宇玲签订的《猪场租赁合同》，是双方真实意思表示，并且没有违反法律法规的有关规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”的规定，该合同依法应受法律保护，沈日福、陈土亮、招宇玲均应依合同的约定履行。关于沈日福请求确认自2018年4月1日起至合同期限届满期间的租金为45000元/年的问题，一审法院认为，经测绘与估价，涉案沙坡尾大山地块的实际面积为39.539亩，市场价租金为29700元/年，而《猪场租赁合同》约定的沙坡尾大山地块的面积为80亩，两者相差较大，若依80亩的面积计付实际使用面积为39.539亩的租金，有失公平，且陈土亮、招宇玲未依合同约定向沈日福交付80亩沙坡尾大山地块，属交付标的不符合约定，依《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及参照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，应依实际面积确定涉案租赁合同的租金（减少租金）。双方虽在本案审理过程中就减少的租金未能达成一致意见，但双方在本案审理过程中确认除上述39.539亩沙坡尾大山地块外的涉案租赁物（以下简称“涉案租赁物”）的市场价格为30000元，沙坡尾大山地块39.539亩的市场租赁价格经评估为29700元，因此，涉案《猪场租赁合同》约定的租赁物（即“涉案租赁物”及合同约定的80亩沙坡尾大山地块）的市场价应为90092.6元[30000元+29700元+29700元×（80亩÷39.539亩）]。沈日福与陈土亮、招宇玲在涉案《猪场租赁合同》中约定租金为60000元，该约定价格为市场价格90092.6元的0.666倍（60000元÷90092.6元），依该标准，沈日福与陈土亮、招宇玲就“涉案租赁物”约定的价格应为19979.45元（30000元×0.666），39.539亩沙坡尾大山地块约定的价格应为19780.2元（29700元×0.666），两款共计39759.65元，即《猪场租赁合同》所涉的“涉案租赁物”及39.539亩沙坡尾大山地块的价格应为39759.65元/年，而沈日福请求按45000元/年计付，系对其民事权利的自主处分，且符合法律规定，予以支持。因此，确认涉案《猪场租赁合同》所涉的自2018年4月1日起至合同期限届满期间的租金为45000元/年。关于陈土亮、招宇玲辩称沈日福已使用涉案租赁物满两年，未对承租面积提出异议，应视为认可实际承租面积且因沙坡尾大山地块实际面积并不影响沈日福经营、实现合同目的，应驳回沈日福的诉讼请求的问题。一审法院认为，沈日福在签订涉案《猪场租赁合同》时，并不清楚涉案租赁物的实际面积，且沙坡尾大山地块的面积较大，未经测绘并不能得出具体的面积。而沈日福在得知涉案租赁物实际承租面积时，即在合理期限内向陈土亮、招宇玲提出异议，请求按照实际承租面积减少相应租金。因此，并不能视为沈日福对实际承租面积的认可。陈土亮、招宇玲辩称实际承租面积并不影响合同目的的实现，缺乏理据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第一百一十一条的规定，判决：确认沈日福与陈土亮、招宇玲于2018年3月28日签订的《猪场租赁合同》自2018年4月1日起至2025年4月1日期间的租金为45000元/年。本案受理费275元、鉴定费8000元，均由陈土亮、招宇玲负担。本院二审期间，沈日福提交证据：湛江市赤坎区人民法院（2021）粤0802执28号之一执行裁定书，主张证明陈土亮收到执行通知书但未履行生效法律文书确定的义务，湛江市赤坎区人民法院作出对陈土亮在沈日福初预期应得的租金收益予以冻结的裁定。陈土亮、招宇玲对该证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。沈日福所提交的证据与本案待证事实没有关联，本院不予采纳。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对陈土亮、招宇玲上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的上诉理由以及答辩意见，二审期间，双方当事人存在争议的焦点问题是：案涉《猪场租赁合同》约定的租金应否变更。陈土亮、招宇玲于2018年3月28日与沈日福签订案涉《猪场租赁合同》，将案涉猪场及沙坡尾大山地块约80亩租赁给沈日福经营，租金为60000元/年。在合同履行两年后，沈日福以沙坡尾大山地块仅约40亩为由，请求确认案涉合同的租金为45000元/年。案涉《猪场租赁合同》是双方真实意思表示，不存在法定无效情形，依法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据案涉《猪场租赁合同》的约定，案涉猪场及沙坡尾大山地块的出租是作为一个整体来确定租金，而非按单位面积的价格来确定租金，其中对沙坡尾大山地块的面积描述为约80亩，而实际交付的沙坡尾大山地块的面积为39.539亩，陈土亮、招宇玲实际交付的沙坡尾大山地块与约定不符，已构成违约。沈日福可请求陈土亮、招宇玲承担违约责任，赔偿因该违约行为造成的损失。一审期间，双方当事人确认除沙坡尾大山地块外的涉案租赁物的市场租金为30000元/年，沙坡尾大山地块经一审法院委托第三方评估结果为：面积为39.539亩，市场租金为29700元/年，沈日福对上述评估结果没有异议。则案涉全部租赁物的市场租赁价为59700元/年，与双方合同约定的租金60000元/年相差无几，不存在显失公平的情形。而当事人的约定，反映了当事人自身的意愿，除当事人协商一致可以变更外，没有法定情形，一般不予变更。一审判决变更案涉《猪场租赁合同》的租金为45000元/年不当，应予纠正。综上所述，陈土亮、招宇玲的上诉请求，理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律、实体处理欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初458号民事判决；二、驳回沈日福的全部诉讼请求。一审案件受理费275元、鉴定费8000元，二审案件受理费550元，均由沈日福负担（沈日福已预缴一审案件受理费275元及鉴定费8000元，陈土亮、招宇玲已预缴的二审案件受理费275元由本院退回，沈日福尚需向本院缴纳二审案件受理费550元）。本判决为终审判决。审 判 长 梁 子 轩审 判 员 刘  芳审 判 员 王  瑾二〇二一年五月二十一日法官助理 陈 虹 亨书 记 员 邓唐慧卉附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1162号上诉人（原审被告）：陈土亮，男，汉族，1955年10月20日出生，住广东省湛江市赤坎区。上诉人（原审被告）：招宇玲，女，汉族，1956年7月10日出生，住广东省湛江市赤坎区。两上诉人共同委托诉讼代理人：谢曜蔚，广东万维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈日福，男，汉族，1965年6月1日出生，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：翟文辉，广东法博律师事务所律师。原审第三人：湛江市坡头区坡头镇梧村梧西经济合作社，住所地：湛江市坡头区坡头镇梧村。负责人：陈亚才，职务：社长。上诉人陈土亮、招宇玲因与被上诉人沈日福、原审第三人湛江市坡头区坡头镇梧村梧西经济合作社土地租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈土亮、招宇玲的委托诉讼代理人谢曜蔚，被上诉人沈日福的委托诉讼代理人翟文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈土亮、招宇玲上诉请求：1、判令撤销(2020)粤0804民初458号民事判决，驳回沈日福的诉讼请求；2、本案一、二审的全部诉讼费由沈日福负担。事实和理由：原审判决认定事实部分错误，适用法律不当，原审判决显然错误，依法应予撤销。具体理由如下：一、涉案租赁物包括两大部分：猪场(包括猪场及建筑物和配套设备设施、水井、水池)和沙坡尾大山地块，但原审判决仅以沙坡尾大山地块的实测面积(39.539亩)是约定面积(约80亩)的0.666倍为理由，认定所有租赁物的租金均按0.666倍计算全部租金，显然与本案事实不符，也不符合双方约定。双方约定的租赁物包括两大部分(详见《猪场租赁合同》第一条)：第一部分：占地5000平方米的猪场，地上建筑物有450平方米的一栋二层楼宿舍，一间饲料杂物房，3000平方米的猪舍7栋，水井和水池；第二部分：沙坡尾大山地块。该两大部分不交叉、不重叠。在本案中，沈日福只是对第二部分租赁物进行测绘及评估租金，该部分实际租金为29700元，无需再折算，沈日福没有申请对第一部分租赁物进行测绘及评估租金。庭审中招宇玲、陈土亮认为除了第一部分部分以外的猪场每年租金至少30000元以上，沈日福对此也予以确认。由此可见，实际测绘第一部分租赁物沙坡尾大山地块租金29700元，加上双方确认的没有测绘的第二部分租赁物猪场租金至少30000元以上，那么每年总租金为59700元(29700元+30000元)。原审判决的推算显然没有任何依据，与本案事实不符。二、双方按租赁物现状和四至界线移交，沈日福使用租赁物超过两年时间，从无提出异议，已经认可租赁物的现状和四至界线。三、沙波尾大山地块的面积由双方估算，如与实际面积不符，应以四至为准。四、沈日福租赁用途为养猪，沙波尾大山地块的面积大小不影响沈日福对租赁物的使用，不影响其实现合同的目的。五、原审判决查明沈日福向陈土亮、招宇玲送达了《取走租金通知书》证据不足，沈日福应承担举证不能的法律后果。请二审法院依法撤销原审判决，驳回沈日福的诉讼请求。沈日福辩称，1.涉案租赁合同是格式合同，里面的建筑面积及配套设施是陈土亮、招宇玲填好的，沈日福签合同时认同的是合同上的面积，并不是按照现状交付，陈土亮、招宇玲在之前租赁涉案场地的权属人已经将面积告知陈土亮、招宇玲，在本案招宇玲、陈土亮隐瞒了真实情况，提高租金，在我方知情后要求变更租金是，不予理睬。2.一审已经对面积进行了评估。一审判决正确，应予以维持。沈日福向一审法院起诉请求：1.判令招宇玲、陈土亮向沈日福退还多收的2018年4月1日至2020年3月31日沙坡尾大山地块40亩的租金30000元（租金以申请评估确定的每亩租金确定）；2.判令变更沈日福自2020年4月1日起，在合同期限内按沙坡尾山地块面积为40亩向陈土亮、招宇玲缴纳的租金（租金以申请评估确定的每亩租金确定）；3.判令陈土亮、招宇玲承担本案的司法评估费、诉讼费。沈日福在本案审理过程中，经一审法院释明，撤回上述第1项诉讼请求，将其第2项诉讼请求变更为：请求确认自2018年4月1日起至合同期限届满期间的租金为45000元/年。一审法院认定事实：2018年3月28日，沈日福（乙方）与陈土亮、招宇玲（甲方）签订了一份《猪场租赁合同》，就乙方租赁甲方畜牧场（以下简称“猪场”）达成一致，约定如下：一、猪场基本情况，1.猪场违约湛江东和庄园内，建筑面积约3000平方米，占地约5000平方米，四至范围：东至龟池，南至往大山大路，西至园内水泥路，北至中村林地。2.猪场建筑物和配套设施设备情况如下：（1）住人宿舍（包括厨房）一栋两层，面积约450平方米，另加一件饲料杂物房；（2）猪舍7栋，面积共3000平方米，后期改建、加建部分乙方可自行处置，租期到后如乙方不愿再续约，伴奏后归甲方所有；（4）沙坡尾大山地块，面积约80亩，在不影响原有树木的情况下，所种植的植物或养殖的牲口品种与经营方式由乙方自行定夺。三、租赁期限，1.猪场的租赁期限为七年，自2018年4月1日起至2025年4月1日止。四、租金，1.租赁期内，猪场租金为60000元/年；2.租金支付，乙方本本合同签订后支付甲方第一年租金60000元，每年支付一次租金，各年度的租金在每年4月1日前支付；3.乙方支付租金后，甲方应向乙方开具有效的收款凭证。五、租赁保证金，1.乙方在本合同签订后3日内向甲方支付租赁保证金60000元。八、违约责任，乙方延迟支付租金的，每日按延迟付款金额的0.3%向甲方支付违约金。乙方延迟付款超过3个月的，甲方有权解除本合同。陈土亮、招宇玲、沈日福分别在甲方、乙方一栏签字、捺印确认。2018年4月1日、2019年3月28日，沈日福依约向陈土亮、招宇玲分别支付了租金60000元。招宇玲向沈日福出具了相应的收据。2020年4月5日，沈日福向陈土亮、招宇玲支付租金60000元，招宇玲向沈日福出具了收据，沈日福主张招宇玲请求其代为保管该60000元。2020年2月21日，第三人梧西合作社出具了一份《证明》，证明陈土亮、招宇玲向第三人梧西合作社承租的沙坡尾大山地块的面积约40亩。此后，沈日福向陈土亮、招宇玲主张应按实际承租面积收取租金，减少相应租金。2020年6月26日，沈日福向陈土亮、招宇玲送达了一份《取走租金通知书》，该通知书载明：2020年租金，你方已出具收据。当日，因你的债权人上门追债，你要求我将已交付给你的足额租金（现金）由我暂时保管，待你日后来收取。但我多次联系你抽时间来取，均无果。现正式通知你，收到本通知书后，尽快前来取走租金。在本案审理过程中，依沈日福的申请，经摇珠选定测绘机构为湛江市天南勘测工程有限公司、价格评估机构为深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案沙坡尾大山地块的实际面积和每年租金进行司法鉴定。2020年8月23日，湛江市天南勘测工程有限公司作出了第20200823号《测绘技术报告》，该报告确定沙坡尾大山地块的实际面积为39.539亩。2020年11月16日，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司作出了鹏信房估字[2020]第YZJ478号《报告书》，该报告书确定涉案39.539亩沙坡尾大山地块每年每亩租金为750元，每年租金为29700元。沈日福因此支付了鉴定费6000元、2000元，合计8000元。另查明，在本案审理过程中，沈日福与陈土亮、招宇玲均确定除沙坡尾大山地块外的涉案承租物的市场租金为30000元。一审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。沈日福与陈土亮、招宇玲签订的《猪场租赁合同》，是双方真实意思表示，并且没有违反法律法规的有关规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”的规定，该合同依法应受法律保护，沈日福、陈土亮、招宇玲均应依合同的约定履行。关于沈日福请求确认自2018年4月1日起至合同期限届满期间的租金为45000元/年的问题，一审法院认为，经测绘与估价，涉案沙坡尾大山地块的实际面积为39.539亩，市场价租金为29700元/年，而《猪场租赁合同》约定的沙坡尾大山地块的面积为80亩，两者相差较大，若依80亩的面积计付实际使用面积为39.539亩的租金，有失公平，且陈土亮、招宇玲未依合同约定向沈日福交付80亩沙坡尾大山地块，属交付标的不符合约定，依《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及参照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，应依实际面积确定涉案租赁合同的租金（减少租金）。双方虽在本案审理过程中就减少的租金未能达成一致意见，但双方在本案审理过程中确认除上述39.539亩沙坡尾大山地块外的涉案租赁物（以下简称“涉案租赁物”）的市场价格为30000元，沙坡尾大山地块39.539亩的市场租赁价格经评估为29700元，因此，涉案《猪场租赁合同》约定的租赁物（即“涉案租赁物”及合同约定的80亩沙坡尾大山地块）的市场价应为90092.6元[30000元+29700元+29700元×（80亩÷39.539亩）]。沈日福与陈土亮、招宇玲在涉案《猪场租赁合同》中约定租金为60000元，该约定价格为市场价格90092.6元的0.666倍（60000元÷90092.6元），依该标准，沈日福与陈土亮、招宇玲就“涉案租赁物”约定的价格应为19979.45元（30000元×0.666），39.539亩沙坡尾大山地块约定的价格应为19780.2元（29700元×0.666），两款共计39759.65元，即《猪场租赁合同》所涉的“涉案租赁物”及39.539亩沙坡尾大山地块的价格应为39759.65元/年，而沈日福请求按45000元/年计付，系对其民事权利的自主处分，且符合法律规定，予以支持。因此，确认涉案《猪场租赁合同》所涉的自2018年4月1日起至合同期限届满期间的租金为45000元/年。关于陈土亮、招宇玲辩称沈日福已使用涉案租赁物满两年，未对承租面积提出异议，应视为认可实际承租面积且因沙坡尾大山地块实际面积并不影响沈日福经营、实现合同目的，应驳回沈日福的诉讼请求的问题。一审法院认为，沈日福在签订涉案《猪场租赁合同》时，并不清楚涉案租赁物的实际面积，且沙坡尾大山地块的面积较大，未经测绘并不能得出具体的面积。而沈日福在得知涉案租赁物实际承租面积时，即在合理期限内向陈土亮、招宇玲提出异议，请求按照实际承租面积减少相应租金。因此，并不能视为沈日福对实际承租面积的认可。陈土亮、招宇玲辩称实际承租面积并不影响合同目的的实现，缺乏理据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第一百一十一条的规定，判决：确认沈日福与陈土亮、招宇玲于2018年3月28日签订的《猪场租赁合同》自2018年4月1日起至2025年4月1日期间的租金为45000元/年。本案受理费275元、鉴定费8000元，均由陈土亮、招宇玲负担。本院二审期间，沈日福提交证据：湛江市赤坎区人民法院（2021）粤0802执28号之一执行裁定书，主张证明陈土亮收到执行通知书但未履行生效法律文书确定的义务，湛江市赤坎区人民法院作出对陈土亮在沈日福初预期应得的租金收益予以冻结的裁定。陈土亮、招宇玲对该证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。沈日福所提交的证据与本案待证事实没有关联，本院不予采纳。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对陈土亮、招宇玲上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的上诉理由以及答辩意见，二审期间，双方当事人存在争议的焦点问题是：案涉《猪场租赁合同》约定的租金应否变更。陈土亮、招宇玲于2018年3月28日与沈日福签订案涉《猪场租赁合同》，将案涉猪场及沙坡尾大山地块约80亩租赁给沈日福经营，租金为60000元/年。在合同履行两年后，沈日福以沙坡尾大山地块仅约40亩为由，请求确认案涉合同的租金为45000元/年。案涉《猪场租赁合同》是双方真实意思表示，不存在法定无效情形，依法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据案涉《猪场租赁合同》的约定，案涉猪场及沙坡尾大山地块的出租是作为一个整体来确定租金，而非按单位面积的价格来确定租金，其中对沙坡尾大山地块的面积描述为约80亩，而实际交付的沙坡尾大山地块的面积为39.539亩，陈土亮、招宇玲实际交付的沙坡尾大山地块与约定不符，已构成违约。沈日福可请求陈土亮、招宇玲承担违约责任，赔偿因该违约行为造成的损失。一审期间，双方当事人确认除沙坡尾大山地块外的涉案租赁物的市场租金为30000元/年，沙坡尾大山地块经一审法院委托第三方评估结果为：面积为39.539亩，市场租金为29700元/年，沈日福对上述评估结果没有异议。则案涉全部租赁物的市场租赁价为59700元/年，与双方合同约定的租金60000元/年相差无几，不存在显失公平的情形。而当事人的约定，反映了当事人自身的意愿，除当事人协商一致可以变更外，没有法定情形，一般不予变更。一审判决变更案涉《猪场租赁合同》的租金为45000元/年不当，应予纠正。综上所述，陈土亮、招宇玲的上诉请求，理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律、实体处理欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初458号民事判决；二、驳回沈日福的全部诉讼请求。一审案件受理费275元、鉴定费8000元，二审案件受理费550元，均由沈日福负担（沈日福已预缴一审案件受理费275元及鉴定费8000元，陈土亮、招宇玲已预缴的二审案件受理费275元由本院退回，沈日福尚需向本院缴纳二审案件受理费550元）。本判决为终审判决。审 判 长 梁 子 轩审 判 员 刘  芳审 判 员 王  瑾二〇二一年五月二十一日法官助理 陈 虹 亨书 记 员 邓唐慧卉附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。