江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终3284号上诉人（原审原告）：王峰，男，1966年10月14日生，汉族，住南京市。被上诉人（原审被告）：南京市玄武区锁金村街道湖畔居小区业主委员会，住所地在南京市龙蟠路**湖畔居****。负责人：花菊兰，该委员会主任。上诉人王峰因与被上诉人南京市玄武区锁金村街道湖畔居小区业主委员会（以下简称湖畔居业委会）业主撤销权纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初13072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王峰上诉请求：1.撤销南京市玄武区人民法院（2019)苏0102民初13072号民事判决，改判支持王峰的诉请；2.湖畔居业委会负担本案案件受理费。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.一审法院变更了王峰的诉讼请求。王峰一审提交的诉状中的诉请为：依法撤销湖畔居业委会在2018年12月违规物业选聘中涨价后的物业费价格变动决定，湖畔居业委会负担本案诉讼费用。一审判决将诉请改为撤销湖畔居业主委员会与证大公司签订《物业服务合同》的决定。虽然该二诉求有密切相关性，但王峰的核心诉求是物业费涨价程序违法，并非该违法程序的后续行为，即便审理后续行为，价格变动程序合法性依然是本案实质。2.湖畔居业委会分发的表决票票面上并未印制关键的物业费变更信息。影响了小区业主切身利益，侵犯了小区业主知情权。参与选聘的两家物业公司均涨价，隐蔽第剥夺了业主选择权。而《南京市住宅物业管理条例》第三十九条第三款明确规定，调价方案需经双过半业主表决通过，表决结果需公示并不少于7日。3.选聘组没有业主大会授权。根据《江苏省物业管理条例》第五十五条规定：物业合同期限届满前三个月，业委会应当招开业主大会会议，决定选聘或者继续续聘物业服务企业。案涉小区从未召开过业主大会讨论该议题，故该次选聘小组的成立违反相关法律法规。湖畔居业委会确认陈侃为物业选聘小组负责人和业主大会主持人，其身份非合法业主，无资格参与小区公共事务，无业主大会合法授权。4.陈侃提供的微信截图、拍摄照片对认定是否进行价格公示具有关键作用，但陈侃作为物业选聘工作的主持人，与湖畔居业委会和证大公司签订《物业管理服务合同》有直接利害关系，其提供的证言与相关证据应审慎认定。同时，其也未提供原始证据证明在小区业主群中对物业服务合同进行公示，无法证明照片张贴公示时间，故其提供的证据无法证明公示内容及公示时间。5.2018年12月9日现场召开业主大会进行了表决，但没有现场唱票，已投票业主无法确认自己投票的真实性。业主大会只数票而无监督，无法确保表决的客观性及真实性，表决结果未形成表决清单进行公示。湖畔居业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王峰的主张依据均为指导性意见和规划，没有相关法律法规支持。湖畔居业委会一审中提供了大量证据，包括证人证言、图片、文某、说明等，可以充分证明湖畔居业委会在组织召开业主大会、统计选票、张贴公示及与证大公司签订合同时遵守了相关的法律法规，结果是合理合法的。王峰向一审法院起诉请求：1.撤销湖畔居业委会作出的与证大公司签订《物业管理服务合同》的决定。一审法院认定事实：王峰系湖畔居5幢2单元1103室业主。2018年9月28日，湖畔居业委会召开会议，形成会议记录如下：1.接管以来的工作总结；2.2017年到2018年的收支情况；3.下一步工作计划，其中载明2018年9月到12月的工作重点之一是小区第三方评估，计划完成时间是9月30日；4.续签后的物业费及停车费调整：多层住宅由0.6元/月/平方米调至0.95元/月/平方米；高层住宅由1元/月/平方米调至1.45元/月/平方米；地面车；地面车位由120元/月/辆调至140元/月/辆，地下机动车由300元/月/辆调至320元/月/辆，地下专有车位由60元/月/辆调至80元/月/辆共收益成本后，70%的费用归业委会，30%的费用归物业公司。另外载明：委托陈侃作为此次物业招聘负责人及选聘大会主持人，本次会议决定成立物业选聘小组，成员包括周红粉等九人。2018年9月30日，湖畔居业委会发出关于召开业主大会的通知，因证大公司南京分公司与案涉小区的物业服务合同将于2018年12月31日期满，经湖畔居业委会讨论决定，于近日召开全体业主大会，对物业公司的选聘和续约进行充分的讨论，最终表决通过。2018年10月10日，证大公司致函湖畔居业委会，提出因企业用工成本持续加大，合同到期后其不同意按原服务合同续约，其将以新的物业服务合同参加选聘，若最终不能当选，将根据原合同约定时间撤场。2018年10月18日，湖畔居业委会发布物业选聘公告，因证大公司提出企业用工成本增加，合同到期后其不同意按原服务合同续约，根据《业主大会议事规则》，湖畔居业委会将组织成立物业选聘小组，面向社会发布选聘公告，公示符合条件的参选物业服务企业的服务条款、价格等，最终由业主大会投票表决选定新的物业服务企业。搜狐焦点论坛选聘公告，公告内容为选聘文件，包括选聘邀请、规范及要求、其他事项，其中明确选聘截止时间为2018年11月14日17点，点击量为445。2018年11月18日，湖畔居业委会召开会议，会议记录载明：会议主题为选聘物业，决议在三家投标企业中选择证大公司、南京龙诚爱家物业管理有限公司（以下简称爱家公司）作为候选，排除江苏国豪物业管理有限公司（以下简称国豪公司），理由是国豪公司没有按要求缴纳保证金，国豪公司的标书前后表述不一致，不严谨、不慎重，不符合选聘物业要求。到会的除了湖畔居业委会成员之外，还包括王峰等业主。2018年11月22日，湖畔居业委会在案涉小区发布关于召开业主大会的公告，截至2018年11月14日，有国豪公司、证大公司、爱家公司前来应聘。2018年11月18日，湖畔居业委会在热心业主见证下，对三家公司的应邀文件进行了现场拆封、宣读、审核，最终证大公司和爱家公司进入业主大会投票名单。经湖畔居业委会讨论决定，于2018年12月6日至2018年12月9日，召开业主大会，对上述两家物业公司进行实名制投票，投票方式由下组成：1.每晚19:00至21:00前往湖畔居业委会办公室现场填写；2.志愿工作者上门送票当场填写；3.经电话联系业主本人后委托填写。2018年12月9日下午15:30，在案涉小区广场进行公开唱票公布投票结果。该公告附件系物业服务报价表：1.证大公司物业费小高层沿街商铺多层商务楼1.3元/平方米/月1.5元/平方米/月0.9元/平方米/月3元/平方米/月停车服务费地下车位地面车位80元/辆/月150元/辆/月公共收益30%的公共收益返至小区二级账户公摊电费每半年预收100元，年底实算实结多退少补2.爱家公司物业费小高层沿街商铺多层商务楼1.5元/平方米/月1.6元/平方米/月1.1元/平方米/月3元/平方米/月停车服务费地下车位地面车位80元/辆/月150元/辆/月公共收益30%的公共收益返至小区二级账户公摊电费每半年预收200元，年底实算实结多退少补2018年11月22日起，湖畔居业主微信群中的微信用户开始就提高物业费等问题展开讨论，昵称为“ola”“玄红之间”“盘龙”的微信用户多次在该群转发上述包括附件在内的公告。2018年12月2日，湖畔居业委会召开会议，会议记录载明：会议主题为业主大会筹备工作，内容如下：1.12月6日到8日晚上7时30分到9时，以及9日全天在小广场，周四7时30分开始上门签字；2.沈老师找10名学生，在12月6日至8日三个晚上7时30分到9时30分；3.业委会及热心业主共10名，携带学生一起上门。2018年12月9日15时30分，在街道、社区、派出所到场的情况下，案涉小区就物业公司的选聘进行现场计票。表决票印制了如下内容：业主大会召集人：湖畔居业委会，时间：2018年12月6日到9日，地点：，地点小区，审议决定事项：物业公司选聘，参选物业公司名称：证大公司南京分公司、爱家公司，说明栏中载明表决票由业主本人签字，不签字的视为弃权；本次选聘以得票最多的公司为小区新的物业公司，同意该物业公司进驻本小区，并同意草拟合同内容等。同日，湖畔居业委会公布表决结果：应发选票864张，实发选票643张，实收选票643张，有效选票558张，弃权票（反对票）85张；证大公司得票537张，面积78311.71平方米；爱家公司得票21张，面积3062.43平方米。2018年12月11日，湖畔居业委会与证大公司签订物业服务合同，物业服务费具体标准如下：多层住宅0.9元/月/平方米，高层住宅1.3元/月/平方米，商铺1.5元/月/平方米，办公楼3元/月/平方米；小区公共收益有物业公司先行收取，其中70%由物业公司提取补贴物业公司，剩余30%于每年3月10日和9月10日前，分两次打入小区二级账户归全体业主所有；地面车；地面车位150元月/辆，地下机动车330元/月/辆，地下专有车位80元/月/辆iv>2018年12月13日，王峰通过12345市政热线管理平台反映物业管理问题，后平台短信回复王峰如下：经物业办与湖畔居业委会沟通，湖畔居业委会于12月9日组织全体业主召开业主大会，为选聘新的物业企业服务小区，公开对竞聘的2家物业企业进行投票，非诉求人反映的提高物业收费标准投票。依法律法规规定，湖畔居业委会只能对结果进行公示，于12月9日在小区内张贴公示。业主大会当天有一名业主在现场提出要公布选票房号和明细，有部分业主明确表示，此举涉及所有业主个人隐私，不能进行公开，坚决反对。一审另查明：1.《湖畔居小区业主大会议事规则》载明，业主大会的议事内容包括决定续聘、选聘和解聘物业服务企业的方案，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同条款；业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定：集体讨论的形式、书面征求意见的形式、集体讨论与书面征求意见相结合的形式；各业主同意属于下列情形之一的，均为选票、表决票已送达：当面领取或送达，并由业主签收；按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；投入业主位于本物业区域内的信报箱或专有部分内，属于前述后两种情形的，应当由物业区域内2名以上的非业主大会会议筹备组（业主委员会）成员的业主的证明，并在物业区域内显著位置公告已发送情况；凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主大会采用以下其中一种形式进行表决：设投票箱，在物业区域内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内，经业主大会会议筹备组（业主委员会）组织统计汇总，并公布表决结果；专人送达、回收意见，由业主大会会议筹备组（业主委员会）组织业主代表或有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主大会会议筹备组（业主委员会）组织统计汇总，公布表决结果；业主大会会议筹备组（业主委员会）应在业主大会召开会议15日前将会议的时间、地点、、地点会议程序、会议需要表决事项及有关材料以书面形式在物业区域内显著位置公告，公告时间不少于7日；业主大会会议筹备组（业主委员会）组织回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计；业主大会会议筹备组（业主委员会）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。2.湖畔居业委会与证大公司原物业服务合同约定：物业服务费具体标准如下：多层住宅0.6元/月/平方米，高层住宅1元/月/平方米，办公楼3元/月/平方米；地面车；地面车位120元/月/辆，地下机动车300元/月/辆，地下专有车位60元/月/辆iv>一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。改变共有部分的用途，利用共有部分从事经营性活动处分，共有部分以及业主大会依法决定或者管理规约，依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第七项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。湖畔居业委会与证大公司签订协议，实际上是业委会决定的一种表现形式，协议的内容就是业委会决定的内容。湖畔居业委会的决定与证大公司签订的协议内容涉及不动产的权利和利益归属，属于业主大会讨论决定的事项，应当经业主大会共同决定。依现有证据，湖畔居业委会与证大公司于2018年12月11日签订的物业服务协议与原物业服务协议相比，收费标准有所提高，但关于提高物业费收费标准的部分已经由湖畔居业委会依法在小区内予以公示，该协议的签订也已依物权法和小区《业主大会议事规则》的规定，由业主大会三分之二以上业主以及专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意，符合法律程序，合法有效，对全体业主均有约束力。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回王峰的诉讼请求。一审案件受理费80元，由王峰负担。双方对一审法院查明的事实均不持异议，本院予以确认。二审中，王峰表示，其认为业主大会在选聘物业公司时，必须就物业服务费价格变化单独进行一次表决。小区物业服务费价格调整必须在选票上注明原有价格、变动后的价格、变动幅度。但业主大会召开时，其并没有收到有价格表动内容的选票。业主大会召开时其现场填写选票并投了弃权票。王峰家住顶楼，顶楼有一露台，王峰房产证上不含该露台，但其认为规划图中该规划区域为用户使用，故其在该露台种植了花草。因浇水时忘记关闭龙头导致水漏至电梯造成电梯停运。其愿意承担责任，但因发现维修公司存在掉包配件的行为，故要求维修公司通过诉讼主张权利。其在电梯漏水事件后加入小区业主微信群，在微信群中看到业主大会公告，但其询问时，有人对其进行威胁。之后顶楼露台被破坏，其被踢出微信群。湖畔居业委会陈述称，王峰参加了业主大会，但是投票弃权。业主大会组织选聘物业和物业服务费价格变化表决一体进行，无法就价格变化单独组织业主大会。陈侃是案涉小区9栋101室业主子女，也是产权车位业主。以上事实，有当事人陈述在卷为凭。本院认为，本案二审争议焦点为，是否应撤销湖畔居业委会做出的与证大公司签订的物业服务合同的决定中的价格条款。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。湖畔居业委会在业主大会召开前，针对业主大会决议事项中物业服务公司的选聘情况进行了公告。该公告已采取多种形式在小区和业主微信群进行了多次发布，发布形式符合案涉小区规模和户数要求。湖畔居业委会在公告附件中，公示了应聘的物业服务公司物业服务费报价及相关服务承诺。业主在投票选择物业服务公司时，既涉及对物业服务公司品牌形象、服务承诺等内容的选择和确认，也包括对其应聘价格的选择和确认。经业主投票，业主大会已依法作出决议。湖畔居业委会作为业主大会的执行机构，与业主大会投票选出的物业服务公司签订物业服务合同，并确定物业服务费价格，属依法履行职责行为，符合法律规定，并无不当。王峰知晓业主大会的召开，也在业主微信群看到了业主大会公告，参与了业主大会投票。其主张未看到价格变动公示，投票票面也无价格变动标注，故不认可应聘物业服务公司的应聘价格已经业主大会讨论，并认为侵犯其知情权和选择权，本院不予支持。综上所述，王峰的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王峰负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二一年五月二十四日法官助理王笑得书记员朱亚芳