广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1736号上诉人（原审原告、反诉被告）：饶美源，男，1957年5月23日出生，汉族，身份证住址：广东省惠州市惠城区。上诉人（原审原告、反诉被告）：饶高萌，男，1984年5月25日出生，汉族，身份证住址：广东省惠州市惠城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈文泉，广东汇和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：博罗县红中实业发展有限公司，住所地：广东省博罗县罗阳镇富力现代广场A2栋一楼，统一社会信用代码：91441322L06232462W。法定代表人：刘臻。委托诉讼代理人：许统达，广东伟伦律师事务所律师。上诉人饶美源、饶高萌与上诉人博罗县红中实业发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2020）粤1322民初2361号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人饶美源、饶高萌上诉请求：一、撤销（2020）粤1322民初2361号《民事判决书》第一项判决；二、改判解除上诉人与被上诉人于2013年7月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为12090840）；三、改判被上诉人向上诉人退还惠州市博罗县屋购房款1646379元及利息（分别以826379元为本金自2013年7月26日起，以820000元为本金自2018年5月30日起，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率计算至还清之日止）；四、改判被上诉人向上诉人退还房屋维修基金4981元及契税49391.37元；五、改判被上诉人向上诉人赔偿房屋差价损失376818元；六、本案全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决不支持上诉人解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，意味着合同要继续履行，但实际上被上诉人又无法继续履行该合同，一审判决将导致明显的“案结事不了”的尴尬局面。实际上，上诉人诉请解除《商品房买卖合同》有充分的理由，且符合双方当事人的真实意愿，具体理由如下：一、被上诉人已确认其无法继续履行《商品房买卖合同》约定的交付房屋及办理相应产权证的义务，上诉人的合同目的无法实现，有权根据《合同法》第九十四条第4项规定要求解除《商品房买卖合同》根据《合同法》第六十条规定，合同当事人应按照约定全面履行自己的义务，《商品房买卖合同》约定被上诉人的主要合同义务是向上诉人交付合同约定的房屋。但根据被上诉人一审答辩提供的证据1、证据2及其《民事答辩状》第一点答辩内容，均已确认其无法向答辩人交付《商品房买卖合同》约定的面积为83.02平方米，层高为4.2米，所在层数为B1层的房屋。《商品房买卖合同》约定的交房时间是2013年12月30日前，至今已逾近7年时间，被上诉人未能向上诉人交付合同约定的房屋，上诉人有权主张解除《商品房买卖合同》。二、被上诉人与上诉人双方都已向对方提出解除《商铺房卖方合同》，一审判决驳回上诉人的解除《商品方面买卖合同》的诉讼请求是违反了当事人意思自治原则的。被上诉人向上诉人发送《博罗县预购商品房预告登记申请书》及《商品房买卖合同更换信息申请表》的行为，实际是主张解除原有的《商品房买卖合同》，并重新签订新的合同。被上诉人的工作人员范腾锋于2020年3月18日通过微信向上诉人饶美源发送《博罗县预购商品房预告登记申请书》及《商品房买卖合同更换信息申请表》，《商品房买卖合同更换信息申请表》载明申请内容是“解除合同”，《博罗县预购商品房预告登记申请书》载明“注销”预告登记。以上两份被上诉人向上诉人发送的文件已充分表明其要求解除《商品房买卖合同》的主张。而且，被上诉人反诉要求上诉人配合与其签订D1栋B1-1层02号房的《商品房买卖合同》的诉请，因所涉及房屋的面积包含了案涉《商品房买卖合同》约定的房屋面积在内，同一标的物不可能签订两份买卖合同，解除本案《商品房买卖合同》是被上诉人提出此反诉请求的应有之义。既然上诉人与被上诉人双方都提出要解除《商品房买卖合同》，理应判决解除，一审判决不支持上诉人解除合同的诉请是违背双方当事人的意思自治原则的。三、一审判决以本案所涉《商品房买卖合同》与另案所涉《商品房买卖合同》约定的面积相加所得面积总和与被上诉人要求与被上诉人另行签订《商品房买卖合同》的面积一致，就认为不存在面积差异，并因此不支持上诉人解除《商品房买卖合同》的说理是错误的。首先，上诉人与被上诉人双方都提出了解除《商品房买卖合同》，法院不应违背当事人的意思找理由不支持解除《商品房买卖合同》；其次，本案审理的是案涉《商品房买卖合同》约定的房屋买卖法律关系，并不涉及其他合同约定的商品房买卖合同法律关系。关于是否存在面积差异的问题，本案仅应审查案涉合同约定的范围。一审判决将另案的合同内容纳入本案审理，并作为裁判依据，明显是超出本案的审理范围的，应予纠正。四、被上诉人应向上诉人退还购房款、契税、维修基金，并支付购房款的相应利息。上诉人签订合同后，于2013年6月20日依约支付完涉案商铺的首付款826379.00元，并于2018年5月30日依约向被上诉人支付了剩余购房款820000元。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条第3款“选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息”之约定，上诉人选择解除合同退房的，被上诉人应将已支付的所有购房款房款1646379元及对应的利息退还给上诉人，同时一并退还契税、房屋维修基金等费用。五、被上诉人应向上诉人支付案涉房屋升值损失。上诉人于2013年6月21日购买涉案商铺，涉案商铺在2013年至2020年期间已存在很大涨幅，经贵院指定的广东天人房地产资产评估有限公司评估涉案商铺的市场价格为2023197元，被上诉人对此无异议，故解除上诉人与被上诉人于2013年6月21日签订的《商品房买卖合同》后，直接造成上诉人损失376818元（2023197元-1646379元）据此，被上诉人因其自身的违约行为导致涉案《商品房买卖合同》解除，造成了上诉人损失，故根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。以及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”之规定，被上诉人应依法向上诉人赔偿房屋差价损失376818元。六、一审对反诉判决符合事实和法律规定，应予维持特此上诉，请二审法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人博罗县红中实业发展有限公司答辩称：一、原审法院认定涉案商铺不能办理两个不动产权证非根本违约，被答辩人不具备合同约定及法律规定的解除条件，判决驳回被答辩人的全部诉讼请求，事实清楚，适用法律正确。1、涉案商品房买卖合同的主要义务是，被答辩人向答辩人支付购房款，答辩人向被答辩人交付符合合同约定的商铺并转移所有权，涉案合同的根本目的已经具备实现条件，仅是形式上不能分别登记两个所有权非根本违约。2、根据博罗县汇景房产测绘有限公司（以下简称“汇景测绘公司”）出具的《房产面积测绘成果》及原告自行委托的惠州市建昌测绘有限公司出具的《建筑物面积测绘报告》，可知，涉案商铺的实际面积与合同约定面积一致，并不存在误差比超过3%的情况。被答辩人以涉案商铺面积差超过3%为由诉请解除合同，无事实依据。3、被答辩人关于答辩人逾期未向其交付符合合同约定的商铺，要求解除涉案商品房买卖合同的主张，无事实和法律依据，被答辩人既未在一审中提出该主张，原审法院在一审中亦未审查该事实，被答辩人的主张违反程序规定，贵院依法不应审查。4、根据被答辩人在一审庭审中的表示“当初购买涉案商铺是基于投资、增值的目的”及鉴定机构出具的《市场价值评估报告书》，可知，被答辩人的合同目的已经实现（涉案商铺是升值的），被答辩人以《合同法》第94条第4项规定为由诉请解除合同，无事实依据。5、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭”。被答辩人是在涉案商铺已经竣工验收（即现房）的情况下，与答辩人签订涉案商品房买卖合同，双方签订合同至今已逾7年，被答辩人对涉案商铺为一套商铺的事实是知情的，其解除权早已消灭。二、被答辩人在知道涉案商铺是一套商铺的情况下，继续履行了付款义务，双方已就涉案商铺办理一个不动产权证达成合意，答辩人要求被答辩人办理相关网签注销、变更手续，是为了完善有关部门的形式要件，更好地继续履行合同，原审法院驳回被答辩人的全部诉讼请求，并未违反意思自治原则。相关情况见下表：日期内容2012.5.15博罗县房产交易中心控股的汇景测绘公司对富力现代广场D1、D2栋进行预测绘时，错误地将D1、D2栋商铺的上下楼分成两套商铺进行测绘，涉案商铺便是其中之一。2013.5.16被答辩人同时认购了涉案商铺的上下楼（D1栋XX号房、D1栋B1层XX号房）并签订《商品房认购书》。2013.6.21答辩人与被答辩人就D1栋XX号房商铺（涉案商铺的二楼）签订《商品房买卖合同（预售）》。2013.6.28富力现代广场D1、D2栋竣工验收备案。2013.7.26答辩人与被答辩人就D1栋B1层XX号房商铺（涉案商铺的一楼）签订《商品房买卖合同（预售）》。2017.11.27被答辩人委托律师事务所向答辩人发送律师函称：“银行无法办理按揭手续是答辩人将原系一个整体的商铺分开为两个，与被答辩人签订两个合同造成的”，即被答辩人对涉案商铺是一套商铺，只能办理一个不动产权证的事实是清楚明了的。2018.5.10博罗县房产测绘所对富力现代广场D1、D2栋进行测绘，涉案商铺被测绘为一套商铺（即D1栋B1-1层02号房）。2018.5.30被答辩人向答辩人补交涉案商铺的剩余房款。2019.10.8-2019.11.4答辩人与被答辩人再次沟通办理一个产权证事宜，被答辩人未提出异议，并要求答辩人分装两个水电表等相关设施。2020.3.18答辩人向被答辩人发送注销商品房登记申请书及变更申请表，被答辩人问“能否不签直接把证办好”。2020.4.30被答辩人一并将两个涉案商铺事宜，向博罗县人民法院提起诉讼，即被答辩人也是将两涉案商铺作为一个整体对待的。三、涉案商铺从形式上不能办理两个不动产权证，是否导致双方合同目的不能实现的问题，应当在综合违约部分对合同目的实现的影响程度、合同履行情况，损害大小等因素的情况下，基于正常人的角度作出价值判断。在此背景下，答辩人与被答辩人继续履行合同更符合诚实信用原则和公平原则。1、根据《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，可知，继续履行是首选方式。《民法典》如此设立的目的在于，继续履行比解除合同，更有利于实现合同目的。2、本案中，涉案商铺已符合质量要求，可以正常交付使用并办理所有权转移登记，继续履行合同并不会给被答辩人造成损失，相反，还可以让被答辩人获利，被答辩人在知道涉案商铺只能办理一个不动产权证且双方合同履行已长达7年之久的情况下，诉请解除合同并要求答辩人承担违约赔偿责任，违背诚实信用原则。综上，答辩人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院依法驳回被答辩人的全部上诉请求，并改判支持答辩人的全部上诉请求。上诉人博罗县红中实业发展有限公司上诉请求：1、依法改判被上诉人配合上诉人办理注销博罗富力现代广场D1栋B1层02号房《商品房买卖合同（合同编号为:XXXX）》网签及预告登记（编号为:YG00030508号）手续；2、依法改判被上诉人配合上诉人就博罗富力现代广场D1栋B1-1层02号房签订《商品房买卖合同》并办理登记备案手续。3、依法改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金710940元（违约金以820000元为基数，按0.05％/日计算，从2013年8月30日起计算至2018年5月30日止）。4、依法判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定“被上诉人请求解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》等诉求无事实和法律依据”，依法判决驳回被上诉人全部诉讼请求的判项正确，因此，被上诉人应当继续履行与上诉人签订的《商品房买卖合同》。二、为实现合同目的，被上诉人与上诉人都应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务，重新签订《商品房买卖合同》并办理登记备案手续，一审判决不应以该行为涉及多个法律关系而不判令被上诉人积极履行其配合义务，因此，一审判决不予处理并驳回上诉人该反诉请求的判项错误。涉案商铺（博罗富力现代广场D1栋102号房及D1栋B1层02号），实际上是一套不可分割的商铺（D1栋B1-1层02号房），现已具备办理不动产权证的条件，因不动产登记管理的需要，须被上诉人与上诉人重新办理《商品房买卖合同》登记备案手续，方能办理不动产权证。根据《合同法》第六十条第二款规定:“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，因此，被上诉人应当积极配合上诉人重新办理《商品房买卖合同》登记备案手续以履行合同义务，但经上诉人多次协商、催告，被上诉人仍不予配合。三、被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》，仅是双方对被上诉人付款时间的确认，上诉人并未免除被上诉人逾期付款的违约责任，因此，一审判决事实认定错误，上诉人有权向被上诉人追索逾期付款违约金710940元。1、《商品房买卖合同》附件四第七条约定:“买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按合同约定支付房价款的（或未按合同约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金”、附件五约定:“如因买受人原因逾期未办理（按揭），原成交价余款总额必须由买受人于2013年8月30日前直接交至出卖人指定的账户，否则按违约处理”。2、《商品房买卖合同补充协议》约定:“经双方协议，于2018年5月31日补交房款……”，该协议是上诉人对被上诉人补交尾款时间的确认，而不是协议免除被上诉人的违约责任，上诉人有权向被上诉人追索逾期付款违约金710940元。综上所述，一审判决驳回被上诉人全部诉讼请求的判项正确，判决驳回上诉人全部反诉请求的判项错误，恳请二审人民法院依法改判，达到案结事了的司法效果。被上诉人饶美源、饶高萌答辩称：1、答辩人同意注销合同的备案登记，但前提是解除商品房买卖合同。2、被答辩人所提的该项诉请违反了合同法，以及民法典有关于合同约定自由的原则。3、答辩人已依约履行完，所以不存在违约，无需支付违约金。饶美源、饶高萌向一审法院起诉请求:一、判令解除原告与被告于2013年7月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为12090840）；二、判令被告向原告退还惠州市博罗县屋购房款1646379元及利息342106.23元（分别以826379元、820000元为本金，分别自2013年6月20日、2018年5月30日起，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率计算至还清之日止，暂计至2020年4月30日）；三、判令被告向原告退还房屋维修基金4981元及契税49391.37元；四、请求判令被告向原告赔偿房屋差价损失约48万元（具体金额以法院委托有资质的评估机构，作出的评估价格与原告购买价格的差价计算）；五、本案的诉讼费用、评估费用测绘费用600元均由被告承担。博罗县红中实业发展有限公司向一审法院反诉请求:一、判令反诉被告配合反诉原告办理注销博罗富力现代广场D1栋B1层02号房《商品房买卖合同（编号：12090840）》网签及预告登记（编号为：YG00030508号）手续；二、判令反诉被告配合反诉原告就博罗富力现代广场D1栋B1-1层02号房签订《商品房买卖合同》办理登记备案手续；三、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金710940元（违约金以820000元为基数，按0.05%/日计算，从2013年8月30日起计算至2018年5月30日止）；四、判令反诉被告承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月16日，原告与被告签订了《富力现代广场商品房认购书》（编号：ＨＺ1XXXXX），原告在2013年5月17日向被告支付了购房定金50000元。2013年7月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12XXXX。合同约定，原告购买被告位于博罗县。合同约定建筑面积为83.02㎡,其中套内建筑面积79.1㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.92㎡，房屋单价为20813.89元／㎡，总金额1646379元。合同第五条规定，面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：……3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收回的全部购房款及利息。同日，原告也同时购买了博罗县富力现代广场Ｄ1栋102号房（即Ｄ1栋Ｂ1层02号房上下楼，由另案处理，案号：（2020）粤1322民初2360号）。2013年6月20日，原告向被告支付了Ｄ1栋Ｂ1层02号房商铺的首付款826379元。2013年7月26日，被告向原告出具了发票。因原告购买的商铺没有办理不动产权证，造成原告不能按揭贷款。2017年12月，原。被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，双方约定原告于2018年5月31日补交购房款820000元。付款方式由银行按揭更正为一次性分期付款，不再办理银行按揭。同时，原、被告双方约定，该补充协议是《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，以本补充协议约定为准。随后，原告于2018年5月30日向被告支付Ｄ1栋Ｂ1层02号房剩余购房款820000元。另外，2013年10月9日，原告向税务部门支付了Ｄ1栋Ｂ1层02号房契税49391.37元。2013年7月26日向被告支付了房屋维修基金4981元。后来，原告经向有关部门了解，原告购买的商铺Ｄ1栋Ｂ1层02号房与Ｄ1栋102号房时上下楼关系，不能办理两个房产证。原告认为，上、下楼楼梯改独立出入通道，造成上、下楼面积增多或减少超过总面积±3%，因此向本院提起诉讼。2020年6月5日，原告向本院提出申请，要求本院委托评估机构，对其购买的博罗县的现在市场价值进行评估。本院经摇珠委托广东天人房地产资产评估有限公司对原告商铺进行评估。2020年8月4日，广东天人房地产鉴定评估有限公司向本院出具了《博罗县罗阳镇现代广场Ｄ1栋ＢXX层XX号房产市场价值评估报告书》（粤天人价评字【2020】第115号），价格评估结果为：该房产市场价值为人民币2023197元。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告在2013年7月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：12090840）系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，除关于代办产权证的内容须要变更外，其他条款合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告在2013年6月20日将富力现代广场D1栋XXX号房的首付支付给了被告。原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》后，原告于2018年5月30日，向被告支付余款820000元。至此，合同已基本履行完毕。本案的争议焦点是，原、被告签订的《商品房买卖合同》是否要解除。首先，从履行情况看，原告在2018年已经将购房款全部付清给被告。其次，从合同剩余没有履行的情况看，主要是办证问题。原告以设计变更导致上、下楼商铺（即两份《商品房买卖合同》，一份是一楼商品房买卖合同，一份是二楼的商品房买卖合同）面积差异值超过±3%为由，请求解除合同。这个理由是不充分的。涉案房产实际上是一套不可分割的商铺（即商铺一、二层），根据涉案商铺规划设计图及实测报告，经相关部门的论证，只能办理一个不动产权证。该商铺上、下楼总面积与两份《商品房买卖合同》总面积是一致的。两份《商品房买卖合同》购买人都是原告。因此，实际并没有造成原告购买商铺面积的减少。从评估鉴定情况来看，也没有造成原告房产价值的损失。另外，商铺上、下楼不能办理两个不动产权证，不是合同的根本违约，不能造成合同必然解除的后果。因此，原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及返还购买款、维修基金及赔偿房屋差价等，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉请求原告配合被告办理注销原、被告撤销博罗县富力现代广场XX号房《商品房买卖合同》（合同编号为：XX）网签及预告登记（编号为：YG00030508号）手续、配合被告就博罗县富力现代广场D1栋B1-1层02号房签订《商品房买卖合同》并办理登记备案手续问题，因该请求是多个法律关系，本院不予处理。待本判决生效后，由原、被告双方另行解决。被告反诉请求原告支付逾期付款违约金问题。因被告逾期付款时，原、被告2018年5月30日补充签订了《商品房买卖合同补充协议》，双方对余款支付作了规定，原告也按补充协议履行付款义务。因此，被告反诉请求原告支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）饶美源、饶高萌全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）博罗县红中实业发展有限公司的全部反诉请求。案件受理费11571.43元，反诉费5455元，鉴定费8500元，合计25526.43元，由原告（反诉被告）饶美源、饶高萌负担20071.43元，被告（反诉原告）博罗县红中实业发展有限公司负担5455元。本案二审期间，上诉人饶美源、饶高萌提交了证据：证据一，微信聊天记录1-7。上诉人博罗县红中实业发展有限公司提交了证据：证据一，微信聊天记录（2019.10.8-2019.11.4）；证据二，微信聊天记录（2020.3.18）;证据三，博罗县预购商品房预告登记注销申请书及解除合同申请表、变更申请书及变更合同申请表；证据四，微信聊天记录（2020.4.1-2020.4.2）；证据五，商品房买卖合同（合同编号：12091001、12091004、12091002、12091005、12091003、12091006、12090999、12091007、12091000、12091008）、购房发票、预告登记；证据六，商品房买卖合同（合同编号：12091004、12091005、12091006、12091007、12091008）；证据七，博罗县自然资源局2020年10月29日出具的《复函》【2020】1364号。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查，博罗县自然资源局2020年10月29日出具的【2020】1364号《复函》载明：“……博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场Ｄ1栋XX与博罗县已分别核发《广东省房地产预告登记证明》。我局不动产登记中心依据《广东省房地产预告登记证明》分别核发《不动产权证书》……”。可见涉案房屋具备办证条件，无需重新签订《商品房买卖合同》，一审认定的其他事实基本属实，本院予以确认。本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否应当解除。二、饶美源、饶高萌是否应当支付逾期付款违约金。对此分析如下：第一，对于涉案《商品房买卖合同》是否应当解除的问题，二审期间，双方主要围绕涉案商品房能否单独办理房产证的问题展开辩论，饶美源、饶高萌二审亦主要基于涉案房产无法办理房产证为由要求解除合同，但根据博罗县自然资源局2020年10月29日出具的【2020】1364号《复函》内容可知，涉案房产可以依据《广东省房地产预告登记证明》办理《不动产权证书》，且涉案《广东省房地产预告登记证明》所载房屋面积与涉案《商品房买卖合同》约定的面积一致，亦不存在面积差的问题，故饶美源、饶高萌主张的解除合同的事由已不存在，博罗县红中实业发展有限公司亦无需主张饶美源、饶高萌配合其另行签订《商品房买卖合同》。第二，对于饶美源、饶高萌是否应当支付逾期付款违约金的问题，虽然饶美源、饶高萌未在涉案《商品房买卖合同》约定的期限内付清购房款，但双方在2017年12月签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定饶美源、饶高萌于2018年5月31日补交房款，后饶美源、饶高萌按约定支付了购房尾款，证明双方对于支付购房款问题已达成合意并按约定履行完毕，故博罗县红中实业发展有限公司主张由饶美源、饶高萌支付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人饶美源、饶高萌、博罗县红中实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用34330.4元，由饶美源、饶高萌负担23421元，由博罗县红中实业发展有限公司负担10909.4元。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年五月二十五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1736号上诉人（原审原告、反诉被告）：饶美源，男，1957年5月23日出生，汉族，身份证住址：广东省惠州市惠城区。上诉人（原审原告、反诉被告）：饶高萌，男，1984年5月25日出生，汉族，身份证住址：广东省惠州市惠城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈文泉，广东汇和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：博罗县红中实业发展有限公司，住所地：广东省博罗县罗阳镇富力现代广场A2栋一楼，统一社会信用代码：91441322L06232462W。法定代表人：刘臻。委托诉讼代理人：许统达，广东伟伦律师事务所律师。上诉人饶美源、饶高萌与上诉人博罗县红中实业发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2020）粤1322民初2361号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人饶美源、饶高萌上诉请求：一、撤销（2020）粤1322民初2361号《民事判决书》第一项判决；二、改判解除上诉人与被上诉人于2013年7月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为12090840）；三、改判被上诉人向上诉人退还惠州市博罗县屋购房款1646379元及利息（分别以826379元为本金自2013年7月26日起，以820000元为本金自2018年5月30日起，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率计算至还清之日止）；四、改判被上诉人向上诉人退还房屋维修基金4981元及契税49391.37元；五、改判被上诉人向上诉人赔偿房屋差价损失376818元；六、本案全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决不支持上诉人解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，意味着合同要继续履行，但实际上被上诉人又无法继续履行该合同，一审判决将导致明显的“案结事不了”的尴尬局面。实际上，上诉人诉请解除《商品房买卖合同》有充分的理由，且符合双方当事人的真实意愿，具体理由如下：一、被上诉人已确认其无法继续履行《商品房买卖合同》约定的交付房屋及办理相应产权证的义务，上诉人的合同目的无法实现，有权根据《合同法》第九十四条第4项规定要求解除《商品房买卖合同》根据《合同法》第六十条规定，合同当事人应按照约定全面履行自己的义务，《商品房买卖合同》约定被上诉人的主要合同义务是向上诉人交付合同约定的房屋。但根据被上诉人一审答辩提供的证据1、证据2及其《民事答辩状》第一点答辩内容，均已确认其无法向答辩人交付《商品房买卖合同》约定的面积为83.02平方米，层高为4.2米，所在层数为B1层的房屋。《商品房买卖合同》约定的交房时间是2013年12月30日前，至今已逾近7年时间，被上诉人未能向上诉人交付合同约定的房屋，上诉人有权主张解除《商品房买卖合同》。二、被上诉人与上诉人双方都已向对方提出解除《商铺房卖方合同》，一审判决驳回上诉人的解除《商品方面买卖合同》的诉讼请求是违反了当事人意思自治原则的。被上诉人向上诉人发送《博罗县预购商品房预告登记申请书》及《商品房买卖合同更换信息申请表》的行为，实际是主张解除原有的《商品房买卖合同》，并重新签订新的合同。被上诉人的工作人员范腾锋于2020年3月18日通过微信向上诉人饶美源发送《博罗县预购商品房预告登记申请书》及《商品房买卖合同更换信息申请表》，《商品房买卖合同更换信息申请表》载明申请内容是“解除合同”，《博罗县预购商品房预告登记申请书》载明“注销”预告登记。以上两份被上诉人向上诉人发送的文件已充分表明其要求解除《商品房买卖合同》的主张。而且，被上诉人反诉要求上诉人配合与其签订D1栋B1-1层02号房的《商品房买卖合同》的诉请，因所涉及房屋的面积包含了案涉《商品房买卖合同》约定的房屋面积在内，同一标的物不可能签订两份买卖合同，解除本案《商品房买卖合同》是被上诉人提出此反诉请求的应有之义。既然上诉人与被上诉人双方都提出要解除《商品房买卖合同》，理应判决解除，一审判决不支持上诉人解除合同的诉请是违背双方当事人的意思自治原则的。三、一审判决以本案所涉《商品房买卖合同》与另案所涉《商品房买卖合同》约定的面积相加所得面积总和与被上诉人要求与被上诉人另行签订《商品房买卖合同》的面积一致，就认为不存在面积差异，并因此不支持上诉人解除《商品房买卖合同》的说理是错误的。首先，上诉人与被上诉人双方都提出了解除《商品房买卖合同》，法院不应违背当事人的意思找理由不支持解除《商品房买卖合同》；其次，本案审理的是案涉《商品房买卖合同》约定的房屋买卖法律关系，并不涉及其他合同约定的商品房买卖合同法律关系。关于是否存在面积差异的问题，本案仅应审查案涉合同约定的范围。一审判决将另案的合同内容纳入本案审理，并作为裁判依据，明显是超出本案的审理范围的，应予纠正。四、被上诉人应向上诉人退还购房款、契税、维修基金，并支付购房款的相应利息。上诉人签订合同后，于2013年6月20日依约支付完涉案商铺的首付款826379.00元，并于2018年5月30日依约向被上诉人支付了剩余购房款820000元。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条第3款“选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息”之约定，上诉人选择解除合同退房的，被上诉人应将已支付的所有购房款房款1646379元及对应的利息退还给上诉人，同时一并退还契税、房屋维修基金等费用。五、被上诉人应向上诉人支付案涉房屋升值损失。上诉人于2013年6月21日购买涉案商铺，涉案商铺在2013年至2020年期间已存在很大涨幅，经贵院指定的广东天人房地产资产评估有限公司评估涉案商铺的市场价格为2023197元，被上诉人对此无异议，故解除上诉人与被上诉人于2013年6月21日签订的《商品房买卖合同》后，直接造成上诉人损失376818元（2023197元-1646379元）据此，被上诉人因其自身的违约行为导致涉案《商品房买卖合同》解除，造成了上诉人损失，故根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。以及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”之规定，被上诉人应依法向上诉人赔偿房屋差价损失376818元。六、一审对反诉判决符合事实和法律规定，应予维持特此上诉，请二审法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人博罗县红中实业发展有限公司答辩称：一、原审法院认定涉案商铺不能办理两个不动产权证非根本违约，被答辩人不具备合同约定及法律规定的解除条件，判决驳回被答辩人的全部诉讼请求，事实清楚，适用法律正确。1、涉案商品房买卖合同的主要义务是，被答辩人向答辩人支付购房款，答辩人向被答辩人交付符合合同约定的商铺并转移所有权，涉案合同的根本目的已经具备实现条件，仅是形式上不能分别登记两个所有权非根本违约。2、根据博罗县汇景房产测绘有限公司（以下简称“汇景测绘公司”）出具的《房产面积测绘成果》及原告自行委托的惠州市建昌测绘有限公司出具的《建筑物面积测绘报告》，可知，涉案商铺的实际面积与合同约定面积一致，并不存在误差比超过3%的情况。被答辩人以涉案商铺面积差超过3%为由诉请解除合同，无事实依据。3、被答辩人关于答辩人逾期未向其交付符合合同约定的商铺，要求解除涉案商品房买卖合同的主张，无事实和法律依据，被答辩人既未在一审中提出该主张，原审法院在一审中亦未审查该事实，被答辩人的主张违反程序规定，贵院依法不应审查。4、根据被答辩人在一审庭审中的表示“当初购买涉案商铺是基于投资、增值的目的”及鉴定机构出具的《市场价值评估报告书》，可知，被答辩人的合同目的已经实现（涉案商铺是升值的），被答辩人以《合同法》第94条第4项规定为由诉请解除合同，无事实依据。5、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭”。被答辩人是在涉案商铺已经竣工验收（即现房）的情况下，与答辩人签订涉案商品房买卖合同，双方签订合同至今已逾7年，被答辩人对涉案商铺为一套商铺的事实是知情的，其解除权早已消灭。二、被答辩人在知道涉案商铺是一套商铺的情况下，继续履行了付款义务，双方已就涉案商铺办理一个不动产权证达成合意，答辩人要求被答辩人办理相关网签注销、变更手续，是为了完善有关部门的形式要件，更好地继续履行合同，原审法院驳回被答辩人的全部诉讼请求，并未违反意思自治原则。相关情况见下表：日期内容2012.5.15博罗县房产交易中心控股的汇景测绘公司对富力现代广场D1、D2栋进行预测绘时，错误地将D1、D2栋商铺的上下楼分成两套商铺进行测绘，涉案商铺便是其中之一。2013.5.16被答辩人同时认购了涉案商铺的上下楼（D1栋XX号房、D1栋B1层XX号房）并签订《商品房认购书》。2013.6.21答辩人与被答辩人就D1栋XX号房商铺（涉案商铺的二楼）签订《商品房买卖合同（预售）》。2013.6.28富力现代广场D1、D2栋竣工验收备案。2013.7.26答辩人与被答辩人就D1栋B1层XX号房商铺（涉案商铺的一楼）签订《商品房买卖合同（预售）》。2017.11.27被答辩人委托律师事务所向答辩人发送律师函称：“银行无法办理按揭手续是答辩人将原系一个整体的商铺分开为两个，与被答辩人签订两个合同造成的”，即被答辩人对涉案商铺是一套商铺，只能办理一个不动产权证的事实是清楚明了的。2018.5.10博罗县房产测绘所对富力现代广场D1、D2栋进行测绘，涉案商铺被测绘为一套商铺（即D1栋B1-1层02号房）。2018.5.30被答辩人向答辩人补交涉案商铺的剩余房款。2019.10.8-2019.11.4答辩人与被答辩人再次沟通办理一个产权证事宜，被答辩人未提出异议，并要求答辩人分装两个水电表等相关设施。2020.3.18答辩人向被答辩人发送注销商品房登记申请书及变更申请表，被答辩人问“能否不签直接把证办好”。2020.4.30被答辩人一并将两个涉案商铺事宜，向博罗县人民法院提起诉讼，即被答辩人也是将两涉案商铺作为一个整体对待的。三、涉案商铺从形式上不能办理两个不动产权证，是否导致双方合同目的不能实现的问题，应当在综合违约部分对合同目的实现的影响程度、合同履行情况，损害大小等因素的情况下，基于正常人的角度作出价值判断。在此背景下，答辩人与被答辩人继续履行合同更符合诚实信用原则和公平原则。1、根据《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，可知，继续履行是首选方式。《民法典》如此设立的目的在于，继续履行比解除合同，更有利于实现合同目的。2、本案中，涉案商铺已符合质量要求，可以正常交付使用并办理所有权转移登记，继续履行合同并不会给被答辩人造成损失，相反，还可以让被答辩人获利，被答辩人在知道涉案商铺只能办理一个不动产权证且双方合同履行已长达7年之久的情况下，诉请解除合同并要求答辩人承担违约赔偿责任，违背诚实信用原则。综上，答辩人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院依法驳回被答辩人的全部上诉请求，并改判支持答辩人的全部上诉请求。上诉人博罗县红中实业发展有限公司上诉请求：1、依法改判被上诉人配合上诉人办理注销博罗富力现代广场D1栋B1层02号房《商品房买卖合同（合同编号为:XXXX）》网签及预告登记（编号为:YG00030508号）手续；2、依法改判被上诉人配合上诉人就博罗富力现代广场D1栋B1-1层02号房签订《商品房买卖合同》并办理登记备案手续。3、依法改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金710940元（违约金以820000元为基数，按0.05％/日计算，从2013年8月30日起计算至2018年5月30日止）。4、依法判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定“被上诉人请求解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》等诉求无事实和法律依据”，依法判决驳回被上诉人全部诉讼请求的判项正确，因此，被上诉人应当继续履行与上诉人签订的《商品房买卖合同》。二、为实现合同目的，被上诉人与上诉人都应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务，重新签订《商品房买卖合同》并办理登记备案手续，一审判决不应以该行为涉及多个法律关系而不判令被上诉人积极履行其配合义务，因此，一审判决不予处理并驳回上诉人该反诉请求的判项错误。涉案商铺（博罗富力现代广场D1栋102号房及D1栋B1层02号），实际上是一套不可分割的商铺（D1栋B1-1层02号房），现已具备办理不动产权证的条件，因不动产登记管理的需要，须被上诉人与上诉人重新办理《商品房买卖合同》登记备案手续，方能办理不动产权证。根据《合同法》第六十条第二款规定:“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，因此，被上诉人应当积极配合上诉人重新办理《商品房买卖合同》登记备案手续以履行合同义务，但经上诉人多次协商、催告，被上诉人仍不予配合。三、被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》，仅是双方对被上诉人付款时间的确认，上诉人并未免除被上诉人逾期付款的违约责任，因此，一审判决事实认定错误，上诉人有权向被上诉人追索逾期付款违约金710940元。1、《商品房买卖合同》附件四第七条约定:“买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按合同约定支付房价款的（或未按合同约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金”、附件五约定:“如因买受人原因逾期未办理（按揭），原成交价余款总额必须由买受人于2013年8月30日前直接交至出卖人指定的账户，否则按违约处理”。2、《商品房买卖合同补充协议》约定:“经双方协议，于2018年5月31日补交房款……”，该协议是上诉人对被上诉人补交尾款时间的确认，而不是协议免除被上诉人的违约责任，上诉人有权向被上诉人追索逾期付款违约金710940元。综上所述，一审判决驳回被上诉人全部诉讼请求的判项正确，判决驳回上诉人全部反诉请求的判项错误，恳请二审人民法院依法改判，达到案结事了的司法效果。被上诉人饶美源、饶高萌答辩称：1、答辩人同意注销合同的备案登记，但前提是解除商品房买卖合同。2、被答辩人所提的该项诉请违反了合同法，以及民法典有关于合同约定自由的原则。3、答辩人已依约履行完，所以不存在违约，无需支付违约金。饶美源、饶高萌向一审法院起诉请求:一、判令解除原告与被告于2013年7月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为12090840）；二、判令被告向原告退还惠州市博罗县屋购房款1646379元及利息342106.23元（分别以826379元、820000元为本金，分别自2013年6月20日、2018年5月30日起，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率计算至还清之日止，暂计至2020年4月30日）；三、判令被告向原告退还房屋维修基金4981元及契税49391.37元；四、请求判令被告向原告赔偿房屋差价损失约48万元（具体金额以法院委托有资质的评估机构，作出的评估价格与原告购买价格的差价计算）；五、本案的诉讼费用、评估费用测绘费用600元均由被告承担。博罗县红中实业发展有限公司向一审法院反诉请求:一、判令反诉被告配合反诉原告办理注销博罗富力现代广场D1栋B1层02号房《商品房买卖合同（编号：12090840）》网签及预告登记（编号为：YG00030508号）手续；二、判令反诉被告配合反诉原告就博罗富力现代广场D1栋B1-1层02号房签订《商品房买卖合同》办理登记备案手续；三、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金710940元（违约金以820000元为基数，按0.05%/日计算，从2013年8月30日起计算至2018年5月30日止）；四、判令反诉被告承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月16日，原告与被告签订了《富力现代广场商品房认购书》（编号：ＨＺ1XXXXX），原告在2013年5月17日向被告支付了购房定金50000元。2013年7月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12XXXX。合同约定，原告购买被告位于博罗县。合同约定建筑面积为83.02㎡,其中套内建筑面积79.1㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.92㎡，房屋单价为20813.89元／㎡，总金额1646379元。合同第五条规定，面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：……3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收回的全部购房款及利息。同日，原告也同时购买了博罗县富力现代广场Ｄ1栋102号房（即Ｄ1栋Ｂ1层02号房上下楼，由另案处理，案号：（2020）粤1322民初2360号）。2013年6月20日，原告向被告支付了Ｄ1栋Ｂ1层02号房商铺的首付款826379元。2013年7月26日，被告向原告出具了发票。因原告购买的商铺没有办理不动产权证，造成原告不能按揭贷款。2017年12月，原。被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，双方约定原告于2018年5月31日补交购房款820000元。付款方式由银行按揭更正为一次性分期付款，不再办理银行按揭。同时，原、被告双方约定，该补充协议是《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，以本补充协议约定为准。随后，原告于2018年5月30日向被告支付Ｄ1栋Ｂ1层02号房剩余购房款820000元。另外，2013年10月9日，原告向税务部门支付了Ｄ1栋Ｂ1层02号房契税49391.37元。2013年7月26日向被告支付了房屋维修基金4981元。后来，原告经向有关部门了解，原告购买的商铺Ｄ1栋Ｂ1层02号房与Ｄ1栋102号房时上下楼关系，不能办理两个房产证。原告认为，上、下楼楼梯改独立出入通道，造成上、下楼面积增多或减少超过总面积±3%，因此向本院提起诉讼。2020年6月5日，原告向本院提出申请，要求本院委托评估机构，对其购买的博罗县的现在市场价值进行评估。本院经摇珠委托广东天人房地产资产评估有限公司对原告商铺进行评估。2020年8月4日，广东天人房地产鉴定评估有限公司向本院出具了《博罗县罗阳镇现代广场Ｄ1栋ＢXX层XX号房产市场价值评估报告书》（粤天人价评字【2020】第115号），价格评估结果为：该房产市场价值为人民币2023197元。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告在2013年7月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：12090840）系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，除关于代办产权证的内容须要变更外，其他条款合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告在2013年6月20日将富力现代广场D1栋XXX号房的首付支付给了被告。原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》后，原告于2018年5月30日，向被告支付余款820000元。至此，合同已基本履行完毕。本案的争议焦点是，原、被告签订的《商品房买卖合同》是否要解除。首先，从履行情况看，原告在2018年已经将购房款全部付清给被告。其次，从合同剩余没有履行的情况看，主要是办证问题。原告以设计变更导致上、下楼商铺（即两份《商品房买卖合同》，一份是一楼商品房买卖合同，一份是二楼的商品房买卖合同）面积差异值超过±3%为由，请求解除合同。这个理由是不充分的。涉案房产实际上是一套不可分割的商铺（即商铺一、二层），根据涉案商铺规划设计图及实测报告，经相关部门的论证，只能办理一个不动产权证。该商铺上、下楼总面积与两份《商品房买卖合同》总面积是一致的。两份《商品房买卖合同》购买人都是原告。因此，实际并没有造成原告购买商铺面积的减少。从评估鉴定情况来看，也没有造成原告房产价值的损失。另外，商铺上、下楼不能办理两个不动产权证，不是合同的根本违约，不能造成合同必然解除的后果。因此，原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及返还购买款、维修基金及赔偿房屋差价等，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉请求原告配合被告办理注销原、被告撤销博罗县富力现代广场XX号房《商品房买卖合同》（合同编号为：XX）网签及预告登记（编号为：YG00030508号）手续、配合被告就博罗县富力现代广场D1栋B1-1层02号房签订《商品房买卖合同》并办理登记备案手续问题，因该请求是多个法律关系，本院不予处理。待本判决生效后，由原、被告双方另行解决。被告反诉请求原告支付逾期付款违约金问题。因被告逾期付款时，原、被告2018年5月30日补充签订了《商品房买卖合同补充协议》，双方对余款支付作了规定，原告也按补充协议履行付款义务。因此，被告反诉请求原告支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）饶美源、饶高萌全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）博罗县红中实业发展有限公司的全部反诉请求。案件受理费11571.43元，反诉费5455元，鉴定费8500元，合计25526.43元，由原告（反诉被告）饶美源、饶高萌负担20071.43元，被告（反诉原告）博罗县红中实业发展有限公司负担5455元。本案二审期间，上诉人饶美源、饶高萌提交了证据：证据一，微信聊天记录1-7。上诉人博罗县红中实业发展有限公司提交了证据：证据一，微信聊天记录（2019.10.8-2019.11.4）；证据二，微信聊天记录（2020.3.18）;证据三，博罗县预购商品房预告登记注销申请书及解除合同申请表、变更申请书及变更合同申请表；证据四，微信聊天记录（2020.4.1-2020.4.2）；证据五，商品房买卖合同（合同编号：12091001、12091004、12091002、12091005、12091003、12091006、12090999、12091007、12091000、12091008）、购房发票、预告登记；证据六，商品房买卖合同（合同编号：12091004、12091005、12091006、12091007、12091008）；证据七，博罗县自然资源局2020年10月29日出具的《复函》【2020】1364号。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查，博罗县自然资源局2020年10月29日出具的【2020】1364号《复函》载明：“……博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场Ｄ1栋XX与博罗县已分别核发《广东省房地产预告登记证明》。我局不动产登记中心依据《广东省房地产预告登记证明》分别核发《不动产权证书》……”。可见涉案房屋具备办证条件，无需重新签订《商品房买卖合同》，一审认定的其他事实基本属实，本院予以确认。本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否应当解除。二、饶美源、饶高萌是否应当支付逾期付款违约金。对此分析如下：第一，对于涉案《商品房买卖合同》是否应当解除的问题，二审期间，双方主要围绕涉案商品房能否单独办理房产证的问题展开辩论，饶美源、饶高萌二审亦主要基于涉案房产无法办理房产证为由要求解除合同，但根据博罗县自然资源局2020年10月29日出具的【2020】1364号《复函》内容可知，涉案房产可以依据《广东省房地产预告登记证明》办理《不动产权证书》，且涉案《广东省房地产预告登记证明》所载房屋面积与涉案《商品房买卖合同》约定的面积一致，亦不存在面积差的问题，故饶美源、饶高萌主张的解除合同的事由已不存在，博罗县红中实业发展有限公司亦无需主张饶美源、饶高萌配合其另行签订《商品房买卖合同》。第二，对于饶美源、饶高萌是否应当支付逾期付款违约金的问题，虽然饶美源、饶高萌未在涉案《商品房买卖合同》约定的期限内付清购房款，但双方在2017年12月签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定饶美源、饶高萌于2018年5月31日补交房款，后饶美源、饶高萌按约定支付了购房尾款，证明双方对于支付购房款问题已达成合意并按约定履行完毕，故博罗县红中实业发展有限公司主张由饶美源、饶高萌支付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人饶美源、饶高萌、博罗县红中实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用34330.4元，由饶美源、饶高萌负担23421元，由博罗县红中实业发展有限公司负担10909.4元。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年五月二十五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧