上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初4031号原告：路华刚，男，1971年4月4日生，汉族，户籍所在地上海市闵行区，现住上海市松江区。原告：张玉姣，女，1975年2月21日生，汉族，户籍所在地上海市闵行区，现住上海市松江区。上列二原告共同委托诉讼代理人：施恩锁，上海明庭律师事务所律师。被告：钱时明，男，1957年11月13日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：王子君，上海君乐律师事务所律师。被告：钱时娟，女，1962年6月26日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，现住上海市松江区。被告：钱桂娟，女，1965年10月14日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，现住上海市松江区。第三人：上海开天房地产开发经营有限公司，住所地上海市松江区广富林路XXX号XXX楼。法定代表人：金裕龙，总经理。委托诉讼代理人：孟国其，男。原告路华刚、张玉姣与被告钱时明、钱时娟、钱桂娟、第三人上海开天房地产开发经营有限公司(以下简称“开天公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，于同年4月19日公开开庭进行了审理。原告张玉姣及二原告的共同委托诉讼代理人施恩锁，被告钱时明的委托诉讼代理人王子君，被告钱时娟，第三人开天公司的委托诉讼代理人孟国其到庭参加诉讼，被告钱桂娟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告路华刚、张玉姣向本院提出诉讼请求：1.三被告与第三人共同办理上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记手续，将产权登记至三被告名下；2.三被告取得上述房屋产权后与二原告共同办理上述房屋的产权登记手续，将产权登记至二原告名下。事实和理由：2011年，钱永泉、被告钱时明因宅基地房屋动迁而取得上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房(以下简称“系争房屋”)。2012年1月29日，二原告与钱永泉、被告钱时明签订《上海动迁安置房买卖合同》，约定后者将系争房屋出售给前者，建筑面积126.78平方米，总价为850,000元，主要购房款于2012年4月30日前交付，尾款30,000元在办理完成过户后付清，交付主要购房款后两日内交付房屋。同时，钱永泉、被告钱时明共同签署《特别声明承诺书》作为上述合同的附件，承诺其二人是系争房屋的所有权人，被告钱时娟、钱桂娟作为利益相关人签字。之后，原告按约向被告钱时明支付820,000元，钱永泉、被告钱时明向二原告交付系争房屋。之后，钱永泉及其妻子钱小妹先后因死亡注销户口。因三被告拒绝办理过户，为维护合法权益，原告诉至法院要求判如所请。被告钱时明辩称，首先，签订房屋买卖合同的时候，房产处于不确定状态，也没有产权证，根据强制规定房产是不可以买卖的，违反了拆迁安置房买卖年限规定，使得安置房产流失，低价被买走，且钱小妹没有认可买卖行为，所以合同无效；其次，产证办在被告钱时明名下也有一定难度，三被告对于产证办在谁名下有争议，还涉及继承问题，故不同意原告第一项诉讼请求；最后，因第一项诉讼请求无法办理，即便合同有效，第二项诉讼请求也不能办理。综上，被告钱时明不同意原告的诉讼请求，原告可以对被告进行相应补偿，使得过户能够顺利进行。被告钱时娟辩称，被告钱时明未经被告钱时娟同意去签订了拆迁协议，卖房子也没协商过，被告钱时娟对动迁利益也有份额。当初说好系争房屋卖掉是给父母看病的，但被告钱时明拿了钱以后没有履行承诺。现被告钱时娟对于房屋过户给原告没有意见，但要求被告钱时明给付被告钱时娟应得的拆迁份额。被告钱桂娟未作答辩。第三人开天公司述称，系争房屋现登记在第三人名下，现可以办理小产证，只要被告方提供相关材料，第三人可以照章办理，愿意配合。本院经审理认定事实如下：原告路华刚与原告张玉姣系夫妻关系，二人均系本市户籍，在本市名下无房。钱永泉与钱小妹系夫妻关系，二人共生育被告钱时明、钱时娟、钱桂娟三个子女。钱永泉于2013年2月12日因死亡注销户口。钱小妹于2017年10月24日因死亡注销户口。2011年，钱永泉、被告钱时明因其松江区百鸟村XXX号宅基地房屋被征收，安置取得系争房屋，被告钱时明并于2011年11月7日与第三人开天公司签订《楼宇交接书》完成交房。2012年1月29日，钱永泉、被告钱时明作为甲方、出售人，原告路华刚、张玉姣作为乙方、买受人，在丙方、中介方上海呈地房产经纪事务所的居间下，签订《上海动迁安置房买卖合同》，第一条约定：甲方将位于上海市松江区洞泾镇洞宁路655弄(润景苑)102号601室动迁安置房出售给乙方，总价为850,000元，建筑面积126.78平方米。第二条约定：乙方于2012年1月29日向甲方交付250,000元作为首付款，主要购房款570,000元于2012年4月30日前交付给甲方，尾款30,000元在办理完成动迁房产权过户至乙方名下或乙方指定人的名下后付清，交付主要购房款后两日内甲方将房屋腾空完整的交付给乙方，并结清该房屋的有关费用。此动迁房交易限制期满后，双方共同到松江区房地产交易中心办理产权转移登记(过户)手续(乙方支付的房款由钱时明收取)。第四条约定：1.甲方承诺拥有该房屋完全产权，并保证在今后该房屋申办房地产权证时，产权证上共有2人，分别为：钱永泉、钱时明，若甲方隐瞒事实导致该房屋不能如期顺利过户，甲方承担全部违约责任。2.甲方在乙方交付首付款时应将《动拆迁补偿安置协议书》和甲方的身份证明交给乙方。3.甲方在乙方交付主要购房款时应与乙方办理交房手续。12.等该房屋交易限制期届满可以过户时，由乙方决定该房屋的过户时间，甲、乙双方共同到房地产交易中心办理过户手续，需另行签订上海市房地局的《上海市房地产买卖合同》。双方为办理过户手续所需签订的房地产管理部门之网上备案合同与本合同(包括附件和补充协议)约定不一致的，以本合同为准。甲方应积极主动提供过户所需手续，如甲方在接到乙方通知15天内不予配合，即视为有意拖延构成违约。第六条约定：2.甲方办理动迁安置房完全产权证所发生的费用由甲方承担。3.双方办理房屋产权转移登记(过户)手续的所有费用由乙方承担(包括甲方的费用)。4.合同期间如甲方因婚姻、继承、赠与或其它涉及房屋产权所有人发生变化时，所产生的税费由甲方或钱时明一人全部承担。合同还对违约责任等作了约定。同日，出卖方及其家属还签订了一份《特别声明承诺书》作为上述《上海动迁安置房买卖合同》的附件，载明：本人钱永泉、钱时明系上海市松江区居民，今明确声明并承诺保证：我们是位于上海市松江区动拆迁安置房的被安置人，是今后该房屋进行产权登记颁发房产证后的完全所有权人，该房屋没有任何其他所有权人。我们的其他家庭成员和其他任何利益人对该房屋都不拥有任何产权并同时声明承诺。如发生因婚姻、继承、赠与或其他涉及房屋产权所有人发生变化时，新的产权所有人应继续履行本合同，若导致该房屋不能如期顺利过户，被告钱时明承担甲方的全部违约责任。钱永泉、被告钱时明在声明承诺人处签名并捺印，被告钱时娟、钱桂娟在利益相关人处签名并捺印。此外，在声明承诺人钱永泉签名捺印旁，另按有一枚指印。同日，原告张玉姣向被告钱时明转账支付250,000元，后者出具收条予以确认。2012年4月27日，原告路华刚向被告钱时明转账支付570,000元，后者出具收条予以确认。同日，涉案房屋即交由原告方占有使用至今。2014年5月，系争房屋办理大产证，登记于第三人开天公司名下。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.二原告与被告钱时明、钱时娟对于钱小妹是否知情或同意出售房屋存有争议：被告钱时明主张其母钱小妹作为系争房屋权利人之一，对出售房屋不知情、未参与，未认可买卖行为，故买卖合同无效。被告钱时娟认为钱小妹不知情，对原告所述承诺书上有钱小妹的捺印表示不清楚，且钱永泉有老年痴呆症，买卖合同和承诺书上都是被告钱时明代签，手印是钱永泉本人的。而原告则主张动迁协议无钱小妹名字，故未要求其在《上海动迁安置房买卖合同》上签名，被告钱时娟无证据证明钱永泉当时无行为能力，即使其当时是痴呆，也是纯获利行为，签名仍是有效的；《特别声明承诺书》是2012年1月29日原告去钱小妹家中让她捺印的，她不会写字，钱永泉签名捺印旁的单独一个手印就是钱小妹按的，当时二原告、被告钱时明、钱永泉、钱小妹都在场，因此，钱小妹对出售房屋是知情并同意的。第三人对二原告陈述表示无异议。2.二原告与被告钱时明对于后者是否知道已经可以办产证存有争议：被告钱时明陈述其并未听说过可以办理产证了；二原告对此不认可，认为原告方曾于2019年5月11日向被告钱时明发过《通知函》，催告其办理过户手续，为此，原告提供《通知函》及EMS快递单。被告钱时明对该组证据真实性未提异议，不确认是否收到，认为即使收到，因为涉及到继承问题也不是想办就能办的。被告钱时娟及第三人对该组证据无异议。审理中，被告钱时娟陈述：钱永泉、钱小妹的父母均先于其二人去世，因为时间久远已找不到相关死亡证明；钱永泉和钱小妹生前均未立遗嘱。二原告、被告钱时明、第三人对此无异议。此外，二原告及被告钱时明一致同意，若法院认为买卖合同有效且继续履行，则要求尾款30,000元在本案中一并进行处理，被告钱时明就该项内容不提起反诉。被告钱时娟、第三人对此无异议。本院认为，本案争议焦点为：一、《上海动迁安置房买卖合同》效力？二、若买卖合同有效，则是否能够继续履行？围绕争议焦点，本院阐述如下：一、针对第一项争议焦点，被告钱时明主张合同无效的理由为：1.钱小妹对出卖房屋不知情、未参与；2.违反动迁安置房限制交易规定。对此本院认为，首先，《特别声明承诺书》中确有一个单独的指纹，现钱小妹已过世，无法进行指纹比对，但被告钱时娟、钱桂娟作为利益相关人都签名捺印，显见当时钱永泉父子处分系争房屋是得到其他家庭成员的认同，二原告的陈述也符合常理，可予采信；其次，二原告自2012年即开始占用系争房屋，钱永泉与钱小妹生前均未向相对方即二原告提出相关主张，现被告钱时明以此提出抗辩或代为提出抗辩，均缺乏依据；再次，动迁安置房限制交易政策并非国家法律强制性规定，被告钱时明此项合同无效的理由亦不能成立。至于被告钱时娟所述钱永泉签名系代签，但并未举证证明钱永泉当时无行为能力或处于限制行为能力期且并非其本人签名，且被告钱时娟也自述钱永泉是本人捺印，即使钱永泉无签名只有捺印也不影响买卖合同的成立。综上，本院认为上述《上海动迁安置房买卖合同》系买卖双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，当属有效。二、关于争议焦点二，我国法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告钱时明作为签订合同的一方，在二原告催告后理应积极办理过户手续，然现其以不知可以办理、涉及继承不能办理，甚至提出要求二原告对其进行补偿等理由拖延或者拒绝办理过户，有违诚信原则，明显构成违约，应当承担继续履行合同等违约责任。现有证据表明，原告具有在沪购房资格。现系争房屋实际已交付二原告使用，权利并未受限，限制交易期限已经届满，第三人也明确表示可以办理小产证，故从维护交易稳定及诚实信用原则出发，原告要求继续履行合同办理过户手续，于法有据，本院予以支持。根据《上海动迁安置房买卖合同》约定，第三人应先将系争房屋过户至钱永泉、钱时明名下，但由于钱永泉已去世，无法再登记为房屋权利人，故应当登记在其第一顺序法定继承人即三被告名下，此次过户产生的税费应由被告钱时明负担。为防止三被告及第三人怠于履行义务且便于执行，本院确认二原告就第一次过户有权申请强制执行，三被告登记为系争房屋产权人后，应配合过户至二原告名下，此次过户产生的税费应由二原告负担。被告钱时明的辩解于法无据，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求依据充分，本院予以支持。双方均同意尾款30,000元在本案中一并处理，本院予以准许，根据合同约定，该款宜于办理第二次过户手续后当日付清，由被告钱时明收取。至于三被告之间的权利义务，则不属于本案审理范围，应由三被告自行处理。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告钱桂娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人上海开天房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告钱时明、钱时娟、钱桂娟将位于上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至被告钱时明、钱时娟、钱桂娟名下(过户过程中产生的税费由被告钱时明负担，原告路华刚、张玉姣就此项判决有权申请强制执行)；二、被告钱时明、钱时娟、钱桂娟于上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至其名下之日起十日内，共同协助原告路华刚、张玉姣将上述房屋产权过户登记至原告路华刚、张玉姣名下(过户过程中产生的税费由原告路华刚、张玉姣共同负担)；三、原告路华刚、张玉姣于被告钱时明、钱时娟、钱桂娟协助办理上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告路华刚、张玉姣名下的手续后当日，共同向被告钱时明支付剩余房款30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,300元，减半收取计6,150元，由被告钱时明负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陆 贤二〇二一年五月十四日法官助理  王艳萍书 记 员  滕小乔附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。