深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初2768号原告：鄢子丹，男，1975年3月16日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：汪凌，广东金阳律师事务所律师，执业证号：14403201111823385。委托诉讼代理人：李嘉虹，广东金阳律师事务所律师，执业证号：14403202011195886。被告：林进辉，男，汉族，1972年8月29日出生，居民身份证住址：广东省深圳市罗湖区。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市南山区创业路1777号海信南方大厦14楼，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：邓杰，男，汉族，1990年9月22日出生，居民身份证住址：湖北省蕲春县，系公司员工。原告鄢子丹与被告林进辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鄢子丹的委托诉讼代理人汪凌、李嘉虹，被告林进辉，第三人中原地产代理（深圳）有限公司的委托诉讼代理人邓杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2、判令被告向原告退还原告支付的定金20万元；3、判令第三人协助被告返还第二项请求之定金20万元；4、判令被告向原告支付违约金160万元；5、判令被告支付本案诉讼费21000元。事实与理由：2020年7月1日，经第三人居间，原告、被告及第三人共同签订了关于深圳市罗湖区房产（以下简称涉案房产）的《二手房买卖及居间服务合同》，约定由原告以800万元向被告购买该房产。原告按照合同约定支付了购房定金20万元，该定金由第三人托管。合同第四条约定买方须于2020年7月25日前办理首期款资金监管并向银行提交按揭贷款申请，后被告因其个人原因希望将办理首期款资金监管及原告提交按揭贷款申请的时间延后至2020年9月25日，为此被告向原告提出延期的请求并单方签署了《二手房买卖合同补充协议》。但在被告单方确认的期限届满后，其仍未办理该等手续。按照合同约定，被告未按合同约定的期限履行义务，且被告应在签署合同之日起十日内办理赎楼等相关手续，但一直未办理，被告并隐瞒上述涉案房产被查封的事实，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。综上，特提起诉讼，恳请判如所请。被告辩称，双方签订的买卖合同属于无效合同，第三人未在签订合同前对涉案房产进行查档，没有告知房产被法院查封不能买卖，直到中原公司业务员不能网签才告知被告房子被冻结无法交易。因被告之前的案件房产被查封导致本案买卖合同已经没法履行，后三方都有协商如何解决查封事情。买卖合同是他们促成的，被告未委托第三人代理，原告20万元的定金是直接付到第三人账户上，对违约金第三人未告知是如何产生的。首期资金监管延期是因原告回香港办事才要延期的，不同意原告的请求。第三人辩称，第三人作为居间方促成买卖双方就涉案房产达成交易合意并签署《二手房买卖及居间服务合同》、资金托管协议等附属文件。当双方发生交易纠纷时，被告不履行合同义务，第三人进行了协调通知和催告，及时履行了审慎审查的义务，不存在任何过错。第三人所收托管的定金款项20万元，可根据法院的生效判决作出相应的处理。涉案房产在4月份已被查封，买卖合同是在7月日才签署，第三人无法对房产进行查档，只有产权人才可以查档。被告作为房产产权人，应该知道被查封的物业不可以进行交易，但在合同签订前及签订时未向原告及第三人告知房产被查封的事实。被告有签署二手房交易卖方重要事项告知书，对违约金合同第十一条有明确规定，合同是买卖双方当事人协商一致达成的，被告应履行合同义务。本案经审理查明如下事实：一、2020年7月1日，原告（买方）与被告（卖方）及第三人签订了编号为ＭＪ-0042623的《二手房买卖及居间服务合同》及编号为ＺＪ-0062532的《资金托管协议》，约定：“原告以800万元购买被告名下位于深圳市罗湖区房屋（房产证号2016-××4）；原告在签署合同时向被告支付定金20万元，该款项交第三人托管；原告须在2020年7月25日前支付首期款（以银行贷款承诺函为准）到双方约定的银行监管账号或合同外第三方的监管账号中；原告须于2020年7月25日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告需配合原告申请按揭银行提供所需被告资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文书，抵押贷款金额以银行承诺的为准；房产产权现状为抵押状态，被告须于签署本合同之日起十日内办理赎楼相关手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由买方承担赔偿责任；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任。”双方另对其他权利义务进行了约定。同日，被告与第三人签署了《二手房交易卖方重要事项告知书》。上述合同签订后，当日原告支付20万元定金，该款项付至第三人的托管账户，被告出具收款收据。二、涉案房产的不动产证号为：粤（2016）深圳市不动产权第××号，于2019年6月10日抵押给宁波银行股份有限公司深圳分行。因本案被告与他人的纠纷，涉案房产于2020年4月28日被（2020）粤0303执保1229号之一民事裁定查封，至今未解封。三、在履行中，被告签署名字的《补充协议》内容为：将合同第四条第（2）款约定A.“买方须于2020年7月25日前支付定金…B.买方须于2020年7月25日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料…”中的时间变更为“2020年9月25日”，原告未在该协议上签名。时至该期限届满，未能完成上述办理按揭贷款及赎楼等相关手续。四、本案《二手房买卖及居间服务合同》，因涉案房产被另案查封而致使无法履行完成。五、审理中，被告同意解除与原告的《二手房买卖及居间服务合同》。上述事实有原、被告提交的相关证据，以及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人就涉案房产签订的《二手房买卖及居间服务合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已依约向被告支付了20万元的定金。因涉案房产被其他案件查封，导致合同无法继续履行，不能实现合同目的，本院认定被告构成违约。现原、被告双方均同意解除涉案买卖合同，本院予以照准。因被告违约，原告要求被告退回定金、支付违约金及第三人负有协助义务之诉求，具有事实和法律依据。双方约定，如被告违约，原告可要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金，原告据此主张被告支付160万元（800万×20%）违约金，本院根据公平原则，结合被告违约的事由、双方履约进度、合同签订至今深圳房地产市场的形势及原告的损失等，认为应对违约金予以适当减少，将被告应向原告支付的违约金调整为转让成交价的百分之三即24万元（800万×3%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告鄢子丹与被告林进辉及第三人中原地产代理（深圳）有限公司就涉案位于深圳市罗湖区房屋【房产证号粤（2016）深圳市不动产权第××号】订立的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告林进辉应于本判决生效之日起十日内向原告鄢子丹退还定金20万元[因该款项托管在第三人中原地产代理（深圳）有限公司处，由第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内径付原告鄢子丹]；三、被告林进辉应于本判决生效之日起十日内向原告鄢子丹支付违约金24万元；四、驳回原告鄢子丹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21000元，由原告鄢子丹负担13100元；被告林进辉负担7900元。原告已预交受理费21000元，由本院予以退回原告7900元。被告林进辉应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费7900元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 唐  海  彪人民陪审员 吴  光  明人民陪审员 黎    洁二〇二一年五月八日书 记 员 李思敏（兼）