广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0117民初1824号原告：段劭锋，男，1987年1月23日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：蔡泽镇，广东安国律师事务所律师。被告：广州珠光实业集团有限公司，住所地广东省广州市从化区温泉镇御苑雅街8号，统一社会信用代码91440101562270547M。法定代表人：廖腾佳。委托诉讼代理人：温晋民，该公司员工。原告段劭锋与被告广州珠光实业集团有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告段劭锋及其委托诉讼代理人蔡泽镇、被告广州珠光实业集团有限公司的委托诉讼代理人温晋民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段劭锋向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的《珠光·御景山水园楼宇认购书》；2、请求判令被告退还原告已经缴纳的购房费用233564元及利息（从2020年4月30日起算，按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3、请求判令被告向原告返还双倍定金40000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年9月27日，原告与被告签订了《臻光·御景山水花园楼宇认购书》，双方协议约定：原告认购被告珠光御景山水花园23栋2单元3003房，建筑面积131.61平方米，套内面积106.67平方米，总楼价2087297元。原告选择组合贷（抵押）付款方式，优惠后房屋总价为1574882元，定金20000元；同时，被告为让原告尽快交钱购房，允诺2020年11月前就可以办理网签、按揭手续，2020年过年前即可入住。原、被告签订上述《认购书》后，原告按被告的要求交付各项费用，共计2535642元。之后，被告却迟迟不能为原告办理网签及房贷按揭，屡次无故推迟办理相关手续的时间。2021年2月4日，在原告的多方催促下，被告向原告出具《承诺书》，自认了其迟迟未能办理相关手续的事实，并且向原告承诺将于2021年2月28日前，为原告办理好房屋涂销、网签等相关手续，如未能履行承诺，愿意无偿退还原告已缴纳费用2535642元及自2020年4月30日缴款至今所产生的利息，无条件解除认购协议。时至今日，被告又以各种理由推脱履行上述承诺，原告无奈之下，只能具状诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告广州珠光实业集团有限公司辩称，1、我方不同意原告的诉请，因为双方的认购书清楚约定涉案房屋存在抵押，认购书第十二条第二款有明确说明。因此，原告无权要求解除认购书也无权要求我方返还双倍赔偿定金以及支付利息。2、即便双方的认购书解除，原告方也无权同时要求支付利息以及定金，因为根据我国法律相关规定定金以及利息不能同时主张的。3、即便我方需要向原告退款，也不应该包括团购费用以及律师费用，该两笔费用并非我司收取的。经审理查明，2020年9月27日，原告作为认购方、乙方，被告作为发展商、甲方，双方签订《珠光·御景山水花园楼宇认购书》，约定：“认购日期：2020年4月30日。一、认购单元情况：珠光·御景山水花园23栋2单元3003房住宅（以下简称“该物业”），建筑面积131.61平方米，套内建筑面积106.67平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）。该物业按毛坯交楼。二、单元价格：该物业原价格为2087297元，乙方选择组合贷（抵押）付款方式，优惠后总房价为1574882元。…四、付款计划：1、乙方于签署本认购书时交付定金20000元整（在第一期房款中自动抵扣）；2、乙方于2020年5月9日前付清首期房款631882元及第三条所列综合费用；…按约定交付房款属于乙方重要义务，乙方同意在下列任何一种情况下，甲方有权单方面解除本认购书，没收乙方已缴纳的定金及其他已缴款项并将本物业另行出售：1、交付临定后未在约定日交齐定金的；2、签订认购书后不按约定交付首期款超过15天的；3、交付部分首期款后不再交付余款超过30天的。五、签订商品房买卖合同：乙方应按第四条履行付款义务，待发展商凃销通知5个工作日内按第十二条第2款约定到珠光御景山水花园会所二楼签约中心按甲方公示的合同条款签署《商品房买卖合同》及其附件，暨办理网上备案。…十二、其他约定：2、乙方清楚知悉该物业尚未涂销抵押，承诺按认购书约定付款，保证不以该物业存在抵押为由主张解除本认购书或追究甲方责任。3、因换房，原认购书编号ZGSSC0010012020043023902-1作废。”该合同有原告签名、被告加盖广州珠光实业集团有限公司销售专用章，其中甲方落款处载明经办人为谢煜华及审核人为刘宏畅、许宜菊。后原告缴纳了案涉房屋的定金50000元、首期款125785元、物业维修基金13819.05元、不动产登记费160元，被告向原告开具相应费用的收据。2020年9月30日，原告与广州广报同成置业有限公司签订《购房优惠确认单》，约定原告需缴纳60000元的购房优惠服务费，此费用不可抵扣房款。该确认单有原告签名及广州广报同成置业有限公司加盖公章，谢煜华在销售代表处签名。另原告还缴纳了签约律师服务费及贷款合同公证费3800元。2021年1月16日，原告向被告发出《退房申请》，告知被告：由于案涉房屋申请审批手续时间过长，屡次推迟办理按揭时间，现已过约定房屋交付日期，本人家中急需资金周转，现申请解除认购协议，贵公司自接到申请之日起两个月内办理好此退房手续并退还预付购房款189764元及媒体团购费60000元，合计249764元。同日刘宏畅在公司签收处签名。2021年2月4日，被告向原告出具《承诺书》，内容为：“广州市从化区珠光御景山水城23栋2单元3003房因本公司资金周转问题导致购房客户段劭锋迟迟不能办理网签及房贷按揭，屡次推迟办理相关手续的时间。经多方协调，我司承诺于2021年2月28日前办理好房屋涂销、网签等相关手续，并开始为客户办理房屋按揭手续。如未能履行承诺，我司愿无偿退还购房者所有已缴纳费用253564元，以及自2020年4月30日缴款至今所产生的利息，并无条件解除认购协议。”该承诺书有原告签名，承诺人处有加盖珠光·御景山水花园销售部印章及刘宏畅、罗爱华签名。2021年3月7日，原告向被告邮寄《解除合同告知函》，告知因被告未按照认购书、承诺书等承诺履行合同义务，特此致函告知被告，其与被告于2020年9月27日签订的《珠光·御景山水花园楼宇认购书》正式解除。该快件并未妥投至被告处。另2021年3月5日被告作出《签约通知函》，通过邮寄的方式通知原告案涉房屋已办妥涂销手续，请原告于2021年3月10日前来办理签约手续。物流显示该函件于3月7日由值班室代收。经询问，原被告均确认双方在4月份签订一份旧认购书，当时已经缴纳定金50000元、首期款125785元、物业维修基金13819.05元、不动产登记费160元、团购费30000元、律师服务费3800元，后双方在9月份协商更换为认购案涉房屋，重新签订本案《珠光·御景山水花园楼宇认购书》，但双方未对交付房款的约定进行调整，并将在前缴纳的费用抵作案涉房屋的费用，其中定金拆分为定金20000元和房款30000元。此外被告确认刘宏畅为其公司销售经理、罗爱华是行政部员工。本院认为，本案案由为商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案所涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故本案不适用《中华人民共和国民法典》,而应适用当时的法律、司法解释。关于《承诺书》的效力及性质问题。虽然承诺书签订于2021年2月4日，但该承诺书是基于原被告在2020年9月27日签订的《楼宇认购书》而签订的，因此对承诺书应适用签订认购书时的法律、司法解释。原被告签订的《珠光·御景山水花园楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。后被告向原告出具《承诺书》，虽然承诺书与楼宇认购书加盖的印章不一致，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”《承诺书》上加盖的印章名称为“珠光·御景山水花园销售部”，签名人员刘宏畅、罗爱华均是被告公司员工，且认购书上被告落款处审核人载明为刘宏畅，足以证明原告有理由相信刘宏畅、罗爱华具有代被告与原告协商案涉房屋交易事宜的权利外观及该“珠光·御景山水花园销售部”印章为被告公司印章，因此本院认定刘宏畅、罗爱华与原告签订《承诺书》的行为构成表见代理，对被告广州珠光实业集团有限公司发生法律效力。关于被告是否构成违约及认购书是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”认购书中约定原告应按约履行付款义务，待被告涂销案涉房屋抵押后再办理网签手续，而承诺书中就案涉房屋涂销抵押、网签时间及逾期办理上述手续的违约责任进行了明确约定，实际是双方对《楼宇认购书》的补充，故应当按照《承诺书》的约定来履行相应义务。《承诺书》约定被告应在2021年2月28日前办理好涂销、网签等手续，否则全额退还原告253564元及自2020年4月30日起计付利息，并解除认购协议。被告在2021年3月初才函告原告已办理好案涉房屋的涂销，明显已经违反《承诺书》中的约定，原告依法享有解除权。因原告邮寄《解除合同告知函》并未成功妥投，其庭前书面申请增加解除认购书的诉讼请求，本院已于2021年3月19日将该增加诉讼请求申请书送达给被告，因此本院确认案涉《珠光·御景山水花园楼宇认购书》于2021年3月19日解除。关于违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按约定时间办理好涂销手续，应按《承诺书》承担相应违约责任。原告主张被告双倍返还定金，虽然双方在认购书中约定了给付定金20000元，但《承诺书》针对被告逾期办理涂销手续约定了明确具体的违约责任，即退还253564元及支付利息，故本院对原告主张双倍返还定金的诉请不予支持，本院确认被告应退还原告253564元及自2020年4月30日起计付利息。《承诺书》中并未约定利息的具体计算标准，因原告实际损失应为资金占用损失，故本院酌情认定利息以253564元为本金，自2020年4月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还清款项之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告段劭锋与被告广州珠光实业集团有限公司签订的《珠光·御景山水花园楼宇认购书》于2021年3月19日解除；二、被告广州珠光实业集团有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告段劭锋退还253564元及支付利息（以253564元为基数，支付自2020年4月30日起至实际还清款项之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；三、驳回原告段劭锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2702元（原告已预交），由被告广州珠光实业集团有限公司负担2629元，原告段劭锋负担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 硕二〇二一年五月二十七日法官助理  龙 艳书 记 员  何靖文