江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏民申5177号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：秦秀梅，女，1958年10月25日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区南洋路******。被申请人（一审被告、二审上诉人）：徐荣祥，男，1974年9月28日出生，汉族，住江，住江苏省盐城市盐都区西环中路**新日月翠洲嘉园******div>被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘禹含，女，1973年10月4日出生，汉族，住江苏省盐城市，住江苏省盐城市盐都区西环中路**新日月翠洲嘉园******div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>再审申请人秦秀梅因与被申请人徐荣祥、刘禹含房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2019）苏09民终3433号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。秦秀梅申请再审称，（一）二审判决认定秦秀梅与房屋所有权人盐城市经济和信息化委员会（以下简称盐城经信委）之间形成不定期租赁合同，继而认定秦秀梅与徐荣祥、刘禹含之间的转租合同亦为不定期租赁合同错误。1.秦秀梅于2014年9月23日提交的请示报告，要求与盐城经信委从2015年1月1日起至2019年12月31日止续签5年合同，该请示报告内容构成要约，盐城经信委工作人员签署原则同意的内容构成承诺，双方意思表示一致，且是以书面形式达成的，不需要重新签署书面租赁合同。2.有新的证据证明，盐城经信委认可与秦秀梅之间的租赁合同延期至2019年12月31日，对秦秀梅与徐荣祥、刘禹含之间的转租合同也是认可的，认可案涉房屋转租至2019年12月31日。2015年5月25日，盐城经信委在徐荣祥、刘禹含为避税而自制的转租合同上注明“同意转租”并加盖印章，虽然该合同中秦秀梅的签名和约定的租金数额是虚假的，但其他条款和双方真实签订的转租合同一致，能够证明盐城经信委同意转租至2019年12月31日。另盐城市房屋征收服务中心、盐城市亭湖区先锋街道办事处、盐城市国有资产监督管理委员会（盐城经信委资产承继单位）等五部门及秦秀梅于2019年5月30日签署的《关于华庭宾馆拆迁补偿相关问题的会商意见》第3条明确同意秦秀梅与盐城经信委之间的租赁合同顺延至2019年12月31日止，证明双方租赁合同是有确定期限的。（二）二审判决以徐荣祥、刘禹含2018年3月21日向毓龙路实验学校周边地块房屋征收指挥部（以下简称征收指挥部）交房为由认定转租合同解除，有违合同相对性原则。双方之间的转租合同及补充协议明确约定，徐荣祥、刘禹含在合同期内不得提前毁约，如遇政府对房屋征收，具体征收时间以征收单位和被征收户签订征收合同为准，发放征收公告和市场评估调查无效。案涉房屋所在地块于2009年开始启动拆迁，2001年就向各单位和经营户发放了拆迁通知和公告，上述约定就是防止双方对政府征收时间发生争议而影响对租金截止期限的认定。秦秀梅与征收指挥部于2019年7月才签订搬迁补偿协议，徐荣祥、刘禹含无权未经秦秀梅同意擅自提前向征收指挥部交房，且即便交还房屋也应向秦秀梅而非征收指挥部交付，故不能据此认定转租合同解除。综上，秦秀梅依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，请求再审本案。本院经审查认为，秦秀梅的再审申请不能成立，理由如下：2007年6月1日，盐城市轻纺工业改革与发展办公室与秦秀梅代表的盐城市亭湖区城中皇朝大酒店签订《房屋租用协议》，约定将案涉房屋出租给盐城市亭湖区城中皇朝大酒店使用，租期自2007年6月1日起至2017年5月30日止。该租赁合同到期后，双方未重新签订书面租赁合同。2015年4月16日，秦秀梅与徐荣祥、刘禹含签订《房屋出租合同》，约定将上述部分房屋转租给徐荣祥、刘禹含开展经营，租期自2015年4月16日起至2019年12月31日止。2017年8月28日，盐城市亭湖区人民政府公布盐亭房征〔2017〕7号《关于对毓龙路实验学校周边地块建设范围内房屋实施征收的决定》，征收范围包括案涉房屋。2018年3月21日，徐荣祥向征收指挥部交付案涉房屋。后因徐荣祥、刘禹含仅支付租金至2017年11月30日，秦秀梅提起本案诉讼，请求判令徐荣祥、刘禹含支付2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金及逾期利息。首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。秦秀梅与盐城市轻纺工业改革与发展办公室并未在2017年5月30日原《房屋租用协议》到期后重新签订书面租赁合同。对于2014年9月23日秦秀梅向盐城经信委提交的《关于经营华庭大酒店的几点请示》，盐城经信委仅表示原则同意其中部分内容，不能证明双方签订了新的固定期限房屋租赁合同。秦秀梅申请再审提交的以其名义与刘禹含签订的《房屋出租合同》，秦秀梅认可该合同系为避税所签，并非当事人真实意思表示，虽然盐城经信委在该合同上注明同意转租，但也不能证明秦秀梅与盐城经信委签订了租期至2019年12月31日的固定期限房屋租赁合同。秦秀梅申请再审提交的2019年5月30日《关于华庭宾馆拆迁补偿相关问题的会商意见》并非《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的新证据，该证据已由徐荣祥、刘禹含于二审期间提交并经质证。该“会商意见”由征收相关单位代表及秦秀梅签字确认，其中记载：“大家一致认为，为加快推进拆迁工作，彻底消除安全隐患，要求承租人在7月底前签订拆迁补偿协议，8月15日前腾空交房……根据2014年9月23日原市经信委意见：为了解决承租人因修路、拆迁、诉讼、代招租等因素造成的损失，同意租赁期限顺延两年至2019年底，即从2015年1月1日至2019年12月31日止，2015年租金5万元、以后租金每年递增1万元。实际上2015年由于华庭宾馆设施损坏较多，没有运行，处于维修之中，2016年收取租金6.1万元（其中现金3.1万元，押金3万元用于抵充租金），会商同意至2017年11月份拆迁公告止尚欠的租金7万元用于部分弥补历史遗留问题费用；2018年至今，此地块处于拆迁状态，无法收取租金……经会商同意再补偿承租人人民币300000元，装饰装潢漏项118180元，合计418180元。该意见为处理承租人提出的历史遗留问题一揽子处理的依据，承租人也予以认可。至此，承租人不得再以任何借口追索历史遗留问题。”结合上下文义，“会商意见”中“同意租赁期限顺延两年至2019年底，即从2015年1月1日至2019年12月31日止”的内容系指原盐城经信委意见，且“会商意见”明确“要求承租人在（2019年）7月底前签订拆迁补偿协议，8月15日前腾空交房”，并补偿秦秀梅418180元，说明相关单位并未同意将秦秀梅与盐城经信委之间的租赁关系延长至2019年12月31日。虽然盐城经信委同意延长租期，但双方并未签订相应书面租赁合同。因案涉房屋租赁期限超过六个月，二审判决认定秦秀梅与盐城经信委在2017年5月30日原租赁合同到期后形成不定期租赁关系，并无不当。其次，上述“会商意见”记载，“2018年至今，此地块处于拆迁状态，无法收取租金”，且明确该“会商意见”系对历史遗留问题的一揽子处理，并未要求秦秀梅补交该期间租金，说明2018年起盐城经信委与秦秀梅之间的原房屋租赁合同实际即已不再履行。2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。虽然秦秀梅与徐荣祥、刘禹含签订的转租合同约定租期至2019年12月31日止，但秦秀梅与案涉房屋出租人之间系不定期租赁合同关系，该不定期租赁合同已于2018年起实际终止履行，秦秀梅与徐荣祥、刘禹含之间约定的转租期限在此之后的部分无效，其继续履行的转租合同亦应视为不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同。2018年3月21日，徐荣祥、刘禹含将案涉房屋交付征收指挥部，涉及该房屋的征收决定在此前已经公布。据此能够认定，徐荣祥、刘禹含于当日实际搬离房屋，以行为表示解除转租合同。因此，二审判决认定秦秀梅与徐荣祥、刘禹含之间的转租关系于2018年3月21日终止，并据此判令徐荣祥、刘禹含向秦秀梅支付2017年12月1日起至2018年3月21日止的房屋租金和相应违约金，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回秦秀梅的再审申请。审 判 长  马 杰审 判 员  陈 丽审 判 员  张 霞二〇二一年五月十七日法官助理  姚盛中书 记 员  李倩雯