广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25748号原告（反诉被告）：广州市蓝泊湾物业管理有限公司，住所地广州市白云区永平街元下田福泰东路40号B栋101。法定代表人：肖俊威。委托诉讼代理人：徐敏仪，广东南磁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢桂冕，广东南磁律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：梁兴福，男，1971年7月1日出生，汉族，身份证住址湖北省荆州市荆州区，委托诉讼代理人：黄亮，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄矿春，北京大成（广州）律师事务所实习人员。原告广州市蓝泊湾物业管理有限公司（反诉被告，以下简称蓝泊湾公司，以下统称原告）与被告梁兴福（反诉原告，以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陶向军独任审理，公开开庭进行了审理。蓝泊湾公司的委托诉讼代理人徐敏仪，梁兴福及其委托诉讼代理人黄亮、黄矿春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广州市蓝泊湾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，1、确认原、被告之间的租赁合同无效；2、被告向原告支付场地使用费10万元（2020年1至4月，每月为25000元）；3、被告向原告支付水电费16157元（2020年1月至4月）；4、被告向原告支付违约金30000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月14日，我司委托龙海宾与被告签署楼房租赁合同，约定被告承租广州市白云区永平街元下田二路2/4/6号物业，租赁期为3年，自2019年4月1日起至2021年11月30日止，保证金50000元，每月租金25000元。约定拖欠租金的，需加收违约金，违约金按照每天所欠租金的10%计算，欠租达10天的，视为违约，保证金不予退还，原告有权单方解除合同，收回租赁物。后被告将该物业私下转租。被告自2020年1月便不再向原告交租，已经拖欠4个月租金及水电费未交，且拒绝与原告进行沟通，现原告已经无法联系上被告。广州市白云区永平街元下田二路2、4、6号物业为原告通过白云区农村集体三资监管平台从广州市白云区永平街永泰村第二经济合作社处承租，该物业未取得建设工程规划许可证。原、被告之间租赁合同因未取得建设工程规划许可证而无效，但被告应当依约向原告支付场地使用费及水电费，但被告拒绝支付，严重违约，损害原告合法权益，请求法院依法裁处。梁兴福辩称，请求法院驳回全部诉讼请求。一、被告因不可抗力关闭餐厅，2020年1月至4月未使用租赁物业，原告要求被告支付场地使用费共计10万元没有事实依据和法律依据。鉴于被告承租的位于广州市白云区永平街元下田二路2/4/6号物业（下称“租赁物业”）未取得建设工程规划许可证，原被告签订的《房屋租赁合同》无效，而被告因新冠疫情及政府疫情防控措施2020年未实际使用租赁物业，原告要求支付该期间的场地使用费没有事实依据和法律依据。二、原告要求被告支付水电费16157元没有事实和法律依据。原告提交的水电费收费单并非由水务公司、电力公司开具的官方凭证，既无法证明该水电费发生在被告承租期间，也无法证明该水电费系被告产生，证据合法性、真实性、关联性存疑，没有事实和法律依据。三、原告要求被告支付违约金3万元没有事实依据和法律依据。原告以租赁物未取得建设工程规划许可证为由主张其与被告签订的《楼房租赁合同》无效，却要求被告基于《楼房租赁合同》支付违约金，原告的诉求自相矛盾。此外，被告不存在任何违约行为，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。四、原告对于《楼房租赁合同》无效存在主观故意和过错，而被告因新冠疫情被迫停止营业系不可抗力之原因，原告应当承担本案的全部诉讼费用。梁兴福向本院提出反诉请求：1.确认原、被告之间的楼房租赁合同无效；2.原告向被告返还入场费5万元；3.原告向被告返还押金5万元；4.原告向被告赔偿承租物业已产生的装修费用229578元；5.被告免于向原告支付2020年1月至4月场地使用费10万元；6.本案诉讼费由原告承担。事实与理由如下：被告承租的位于广州市白云区永平街元下田二路2/4/6号物业未取得建设工程规划许可证，原告与广州市白云区永平街永泰村第二经济合作社签订的《楼房租赁合同》应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告在2020年7月15日向贵院提交的《变更诉讼请求申请书》中自认租赁物业未取得建设工程规划许可证，因此，原告与广州市白云区永平街永泰村第二经济合作社签订的《楼房租赁合同》应属无效。二、根据合同无效后的相互返还原则，原告应当向被告返还入场费人民币5万元及押金人民币5万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告于2019年2月9日向原告支付入场费人民币5万元，并于2019年2月14日向原告支付租赁物业的押金人民币5万元，因此，原告应当向被告返还前述入场费人民币5万元及押金人民币5万元。三、原告对于《楼房租赁合同》无效存在主观故意和过错，原告应当赔偿被告因此所受到的损失（装修费用等）人民币229578元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告作为房屋出租方，在将租赁物业明确作为商业用途的情况下，却在《楼房租赁合同》第十三条第（五）款专门约定“在租赁期内，如该物业因未完善产权登记手续或不符合规划要求等原因被政府相关职能部门认定为违章建筑拆除，导致合同无法继续履行的，不视为甲方违约，由此造成的损失由双方各自承担，物业租金及其他费用按乙方实际使用时间结算”，由此可见，原告通过协议格式条款约定的方式回避其理应向被告提供符合法律法规用作商业用途之租赁物业的义务，存在侵害被告合法权益之主观故意和过错，因此，应当全额赔偿被告因此所受到的损失共计人民币229578元。四、新冠疫情及政府疫情防控措施要求被告关闭餐厅，直接导致被告于2020年未实际使用租赁物业，因而应免于向原告支付租赁物业的场地使用费共计人民币10万元。广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部按照广东省重大突发公共卫生事件一级响应作出《关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告(第3号)》，要求：市民少出门、不扎堆、不聚餐，村居室内的文化、娱乐等聚集性场所一律关闭，所有居住××××）实施封闭管理。因此，被告租赁物业所处的村集体也实施了封闭管理，被告被迫停止营业。被告停止营业系迫于新冠疫情之不可抗力，自身并无主观过错与恶意，基于公平合理之原则，应当由原被告共同承担各自的损失，因此，被告应当免于支付受新冠疫情影响而实行村集体封闭管理期间（2020年1月至4月）租赁物业的场地使用费人民币10万元。五、原告对于《楼房租赁合同》无效存在主观故意和过错，而被告因新冠疫情被迫停止营业系不可抗力之原因，原告应当承担本诉及反诉的全部诉讼费用。广州市蓝泊湾物业管理有限公司针对反诉答辩称：原告首先对于被告要求返还入场费5万元不予认可，本案中的租赁合同虽然是无效的，但被告在本案中签订租赁合同时存在过错，我方提交的租赁合同中第1条明确写明了，乙方甲方出租的楼房情况已做充分了解，同意承租，故被告应当是知悉该楼房的现状并同意承担合同无效后果，包括入场费、押金及存在违约金的问题，故对第2、3项诉讼请求不予认可。其次，对第4项反诉请求不予认可，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第13条以及第9条都明确规定承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用由承租人负责，出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。且根据双方之间的租赁合同第四条第三点租赁期间，乙方如需对租赁物进行装修或增加设施，必须先征得甲方书面同意后方可实施，且装修或增加设施不得对楼房结构造成影响。该条已经明确约定了被告如需装修必须经过我方的书面同意，故我方对被告的第四项诉讼请求是不予认可的。第三，对第五项的诉讼请求也不予认可，因被告实际占有原告的场地为一年，应当扣除其占用场地的年限后才给予返还。第四，根据我方提交的证据显示被告已经将案涉的物业转租给他人收取租金，故其要求说免于收取1月至4月的场地使用费10万元是无理据的。经审理查明：涉案房屋广州市白云区永平街元下田二路2/4/6号房屋为广州市白云区永平街永泰村第二经济合作社建设，原告通过投标方式从广州市白云区永平街永泰村第二经济合作社承租涉案房屋，租赁期限自2018年12月1日至2021年11月30日止。2019年2月1日，原告作为委托人向受托人龙海宾出具委托书，记载：本公司全权委托受托人为代表，代表委托人办理广州市白云区永平街元下田二路2/4/6号出租事宜，具体委托办理出租的事项如下：一、代为办理上述房产的租赁手续，包括直接以受托人名义与承租方签署租赁协议或与本物业有关的相关出租协议。二、代收上述物业出租的租金价款。受托人与承租方签署的上述物业租赁合同及附件，委托人广州市蓝泊湾物业管理有限公司均予以承认，由此在法律上产生的责任一概由委托人承担。2019年2月14日，龙海宾（出租方、甲方）与被告梁兴福（承租方、乙方）签订了《楼房租赁合同》，约定：第一条，乙方通过公平、公正、公开友好协商，租赁甲方位于广州市白云区永平街元下田二路2、4、6号的楼房。楼房租赁面积约为350平方米，乙方对甲方出租的楼房情况已作充分了解，同意承租，仅用于商业用途，并按国家有关法律、法规和村规民约等有关规定使用。如乙方需要改变生产行业或改变楼房用途的，必须向甲方提出书面申请，征得甲方书面同意后方可变更。第二条，本合同下的楼房租用年限为3年，自2019年4月1日起至2021年11月30日止，装修期视情况而定。第三条租金及支付，合同履约保证金：在合同签订3天内，乙方须一次性向甲方交纳50000元作为履行本合同的保证金；所租赁面积楼房租金25000元/月，乙方每月应交纳租金总额25000元；在租赁期内，必须每月5日前缴交当月租金，凡拖欠租金的，需加收违约金，违约金每天按照所前租金10%计算，如乙方拖欠甲方租金达到10天，则视为乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方面解除合同，收回租赁物。（四）乙方必须在每月5日前向甲方缴交上月的水、电费和当月环卫费用。水费按6元/吨收取、电费按1.5元/度收取、环卫费按所在村收费标准收取。梁兴福提交微信转账凭证证实于2019年2月9日支付了50000元入场费，2019年2月14日支付了押金50000元，蓝泊湾公司无异议。承租后，被告将涉案商铺转租给案外人刘飞、吴震浩、戴家如。双方确认被告交纳租金至2019年12月，自2021年1月开始，被告未向原告交纳租金。2020年5月原告将场地出租给他人使用。蓝泊湾公司表示因疫情影响，2月份租金免收，但其他月份正常交租，被告表示其仅向租户收取2020年1、3、4月的租金，2月份未收取租金。关于水电费，蓝泊湾公司提供了水电费计算依据详细明细、水费收据、电表照片、总表发票，梁兴福不予确认，认为不是电力公司和供水公司出具的支付账单，但具体使用多少水电费不清楚。庭审中，蓝泊湾公司经核实，涉案场地无规划报建手续，双方对于合同无效无异议。依梁兴福申请，本院经摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司对涉案场地装修损失进行评估，广州市华盟价格事务所有限公司于2021年1月28日作出穗华价估【2021】041号评估结论书，结论为广州市白云区永平街元下田二路2、4、6号物业装修损失价格在评估时点的总价为31692元。梁兴福支付评估费5000元。蓝泊湾公司称其在初稿的时候已经提交了书面质证意见，本代理人也去了现场，现场是不存在任何装修的残值。被告提交的鉴定材料本来就是有问题，从其自己提交的鉴定材料聊天记录已经跟装修人员说其花都的房子装修情况，不排除其是用花都房子的支出作为本案的装修支出，故对被告提交的鉴定材料不予确认的。因此在10月份提交了鉴定材料的质证意见及12月份也提交了书面质证意见。梁兴福认为评估报告并没有完整体现其装修装饰物的实际投入价值，通过评估报告可知租赁物业的装修装饰物基本已经悉数清除，要求调查并追究损毁装修装饰物导致评估机构无法据实评估装修装饰物的相关法律责任。以上事实，有委托书、《楼房租赁合同》、收款收据、转账凭证、转租合同以及当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案广州市白云区永平街元下田二路2、4、6号场地无规划报建手续，基于该场地所作签订的《楼房租赁合同》违反国家法律、法规的强制性规定，为无效合同，现蓝泊湾物业公司、梁兴福主张《楼房租赁合同》无效，本院予以支持。关于押金及入场费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同无效，梁兴福主张蓝泊湾公司退回押金5万元，本院予以支持。关于入场费，蓝泊湾公司称为未入场之前的部分装修款以及预交3年的部分租金，结合梁兴福已使用涉案场地13个月，合同期限为2年8个月，故梁兴福主张蓝泊湾公司退回入场费为20312.5元，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。关于2020年1月至4月的占用使用费。梁兴福2020年4月底5月初退出经营，未缴纳2020年1月至4月的占有使用费，梁兴福提供永泰联社疫情防控措施证实涉案场地无法进行经营，要求免除上述期间的占有使用费，但从上述政策文件上看出，永泰联社对集体物业仅减免2月份的租金，梁兴福也确实收取转租店铺1月、3月、4月的租金，本院酌定减免梁兴福2020年2月的占用使用费，蓝泊湾物业公司主张涉案房屋2020年1月、3月、4月的占用使用费，本院予以支持，合同约定月租金为25000元，参照该标准，梁兴福应向蓝泊湾物业公司支付2020年1月、3月、4月的占用使用费75000元，梁兴福主张免除2020年1月、3月、4月的占用使用费，本院不予支持。关于2020年1月至4月的水、电费。蓝泊湾公司提交了水电费计算明细、水费收据、电表照片以及电费发票证实水费2640元、电费13522.5元，梁兴福抗辩称上述水电费的单据为原告自行制定，不予确认，梁兴福向转租收取了租金，使用了场地并产生了水电费，水电费一直由蓝泊湾公司通过该方式收取，梁兴福不认可该单据但又不能举证证实水电费的实际数额，故本院对原告主张的水电费读数予以采信，合同约定水费按6元/吨收取、电费按1.5元/度收取，参照该标准，蓝泊湾公司主张梁兴福支付水费2640元、电费13522.5元，本院予以支持。蓝泊湾公司主张违约金30000元，因合同无效，梁兴福有过错，对于违约金本院不予支持。关于装修损失的赔偿。广州市华盟价格事务所有限公司于2021年1月28日作出穗华价估【2021】041号报告书，评估广州市白云区永平街元下田二路2、4、6号物业装修重置价值为37865元，物业已使用年限13个月，合同期限为2年8个月，折旧率为0.40625，故涉案物业装修残值为22482元。蓝泊湾公司认为没有残值，但是现场的装修残留是客观存在的，梁兴福认为涉案物业装修被拆除，但梁兴福退场时未办理交接手续，未及时提出装修损失赔偿，直至2020年9月18日才提出装修损失评估申请，再以蓝泊湾公司拆除部分装修予以抗辩，本院不予采纳。《楼房租赁合同》无效，双方均存在过错，本院酌定双方各承担50%的责任，故蓝泊湾公司应向梁兴福赔偿涉案房屋装修损失11241元，主张超出部分，本院不予支持，梁兴福主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2009）11号】第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下:一、确认广州市蓝泊湾物业管理有限公司与梁兴福签订的《楼房租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起十日内，广州市蓝泊湾物业管理有限公司向梁兴福返还押金5万元、入场费20312.5元；三、于本判决生效之日起十日内，梁兴福向广州市蓝泊湾物业管理有限公司支付占用使用费75000元；四、于本判决生效之日起十日内，梁兴福向广州市蓝泊湾物业管理有限公司支付水费2640元、电费13522.5元；五、于本判决生效之日起十日内，广州市蓝泊湾物业管理有限公司向梁兴福赔偿装修损失11241元；六、驳回广州市蓝泊湾物业有限管理公司的其他诉讼请求；七、驳回梁兴福的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3224元，由广州市蓝泊湾物业管理有限公司承担1213元，梁兴福承担2011元并于本判决生效之日起十日内直接向广州市蓝泊湾物业管理有限公司迳付。反诉受理费3872元，由梁兴福承担3137元，广州市蓝泊湾物业管理有限公司承担735元并于本判决生效之日起十日内直接向梁兴福迳付。评估费5000元，由梁兴福承担3516元，广州市蓝泊湾物业管理有限公司承担1484元并于本判决生效之日起十日内向梁兴福迳付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二一年五月三十一日书记员  郑萍军