江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0724民初805号原告：邱有平，男，1992年8月20日生，汉族，住赣州市上犹县。委托诉讼代理人：黄永海，江西明理（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卫琴，江西明理（海口）律师事务所律师。被告：江西海鑫投资有限公司，住所地江西省赣州市上犹县东山镇滨江村赣丰线至中稍路口处，统一社会信用代码913607245840399526。法定代表人：袁宜海，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马达远，江西腾龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坚文，江西腾龙律师事务所律师。原告邱有平与被告江西海鑫投资有限公司（以下简称海鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱有平的委托诉讼代理人黄永海及被告海鑫公司的委托诉讼代理人张坚文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱有平向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金41,805.95元（按日利率万分之二计算，商品房自2019年12月1日起暂计至2020年9月1日，储藏室自2018年10月19日起暂计至2020年9月1日），后续违约金计算至交房之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月25日，原告与被告签订两份《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于上犹县犹江大道西段北侧（旅游文化城B区）旅游文化城X号楼XX号商品房及X号楼XX储藏室，商品房建筑面积89.75平方米，总价为488,895元，储藏室建筑面积13.65平方米，总价为109,200元，原告按约定支付了首付款，余款办理了银行商业贷款。根据合同约定，被告应于2018年10月18日前交付储藏室，于2019年11月30日前交付商品房，但至今被告未交房，应承担逾期交房的违约责任，且合同约定违约金按全部房价款日万分之零点一计算明显过低，显失公平，应予调整。被告海鑫公司辩称，1、原告主张的违约金计算标准过高，应按合同约定的全部房价款日万分之零点一计算逾期交房违约金，合同系双方在平等自愿基础上签订，违约金条款系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定；2、因2019年12月起暴发新冠××疫情导致被告复工复产困难，客观上无法向原告交房，属于不可抗力，应当至少免除3个月的违约金。本院经审理查明，2018年5月25日，原告邱有平与被告海鑫公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：201805250XXXX），合同约定：原告购买被告开发的位于上犹县犹江大道西段北侧旅游文化城X号楼XX号商品房，该房屋建筑面积89.75平方米，单价为5,447.30元，总价为488,895元；买受人应当在2018年6月8日前支付首期房价款98,895元，余款390,000元向银行申请贷款支付；逾期付款在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；商品房交付时应同时符合该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房相关设施设备符合合同约定的条件，该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应在2019年11月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金等。合同签订后，原告邱有平按约支付了首付款98,895元及通过商业贷款支付余款390,000元。2018年5月25日，原告邱有平与被告海鑫公司签订编号为201805250XXXX的《赣州市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于上犹县犹江大道西段北侧旅游文化城X号楼XX储藏室，合同约定：该储藏室建筑面积13.65平方米，单价8,000元，总价109,200元；买受人应当在2018年6月8日前支付首期房价款29,200元，余款80,000元向银行申请贷款支付；逾期付款在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；商品房交付时应同时符合该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房相关设施设备符合合同约定的条件；出卖人应在2018年10月18日前向买受人交付该储藏室；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金等。合同签订后，原告邱有平按约支付了首付款29,200元及通过商业贷款支付余款80,000元。上述合同签订后，因被告海鑫公司未按合同约定期限交付案涉商品房及储藏室，原告遂诉至本院并请求判如所请。另查明，案涉商品房至本案法庭辩论终结前尚未进行建设工程竣工验收并办理备案登记，也未交付。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案因履行合同发生争议的时间在民法典法实施前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告邱有平与被告海鑫公司签订的两份《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告邱有平按约定期限履行了支付购房款的义务，被告海鑫公司未按约定期限向原告邱有平履行交房义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。对原告邱有平要求被告海鑫公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于案涉商品房及储藏室逾期交付的期间计算问题。房屋买卖合同约定被告应于2018年10月18日前交付储藏室，于2019年11月30日前交付商品房，但被告均未按期交付。原告主张储藏室自2018年10月19日起、商品房自2019年12月1日起计算逾期违约金并主张先行计算至2020年9月1日的违约金，本院予以支持。因被告尚未办理案涉房屋建设工程竣工验收备案登记手续，也未实际交付，应认定被告尚未履行交房义务，故被告逾期交房期间的截止时间应计算至被告向原告实际交付已完成建设工程竣工验收备案登记的房屋之日止。关于违约金的计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，我国法律对违约金采取以填补损失为主、惩罚为辅的原则。房屋的基本功能为居住使用，按照案涉房屋当地同类房屋租金标准计算原告的损失较为客观且合理，亦为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。双方所约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之零点一计算，该计算标准较案涉房屋本地同类房屋租金显然偏低，原告请求予以调整，依法应予以支持。依据上述规定，综合考虑原告的实际损失、本地房地产行业实际情况以及同地段同类型房屋租金标准等因素，根据公平原则，本院酌情调整违约金按已付房款的每日万分之零点五计算，原告主张按日万分之二计算逾期交房违约金，本院不予支持。关于被告海鑫公司主张疫情期间不应计算违约金的问题。本院认为，新冠××疫情虽属不可抗力因素，但不可抗力发生于双方合同约定的交房日之后，根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故被告主张疫情影响期间至少免除三个月的违约金，本院不予以支持。据此，被告海鑫公司逾期交付储藏室的期间为684天（2018年10月19日至2020年9月1日），以该储藏室价款109200元为基数、按每日万分之零点五计算，其应支付的违约金四舍五入到元为3735元，逾期交付商品房的期间为276天（2019年12月1日至2020年9月1日），以该商品房价款488895元为基数、按每日万分之零点五计算，其应支付的违约金四舍五入到元为6747元，以上合计10482元。2020年9月2日起的逾期交房违约金，被告应继续以总价款598095元为基数、按每日万分之零点五，支付至被告向原告实际交付已完成建设工程竣工验收备案登记的房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告江西海鑫投资有限公司于判决生效后十五日内支付原告邱有平逾期交房违约金10,482元；二、被告江西海鑫投资有限公司自2020年9月2日起继续以总价款598,095元为基数、按日万分之零点五的标准向原告邱有平支付逾期交房违约金，至实际交付已完成建设工程竣工验收备案登记的房屋之日止；三、驳回原告邱有平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费846元，减半收取计423元（原告已预交），由被告江西海鑫投资有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 员  涂 将二〇二一年五月六日代理书记员  朱欢欢