北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初65110号原告：香河茂顺商贸有限公司,住所河北香河开发区帝都大酒店**。法定代表人:于友玲,总经理。委托诉讼代理人:冀悦文，北京市尚公律师事务所律师。被告：上海文峰美发美容有限公司,住,住所上海市普陀区绥德路******/div>法定代表人：周树兵，董事长。委托诉讼代理人：闵顺杰，上海普世万联律师事务所律师。委托诉讼代理人：江卫，上海普世万联律师事务所律师。原告香河茂顺商贸有限公司（以下简称茂顺公司）与被告上海文峰美发美容有限公司（以下简称文峰公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员付瑞洁、审判员杨静参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员刘菁菁担任法庭记录。茂顺公司委托代理人冀悦文、文峰公司委托代理人闵顺杰、江卫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。茂顺公司诉称：2019年4月13日，我方通过司法拍卖取得北京市朝阳区安慧北里安园X号楼（以下简称涉案房屋），根据法院2019年5月28日出具的裁定书，该房屋所有权完全归我公司所有。2019年6月5日我方就取得了产权证。文峰公司与案外人北京市超音波总公司（以下简称超音波公司）的租赁合同是成立在涉案房屋被查封之后，我方取得房屋产权之后不同意文峰公司继续承租，而且我方就该情况专门通知了文峰公司，文峰公司也收到了我们的通知。后来双方又重新签订了租赁合同，新的租赁合同是从2020年2月18日开始计算租期，2019年5月28日到2020年2月18日这段时间，文峰公司没有和我们形成合同关系，又没有给我们支付占有使用费。我方诉至法院，要求文峰公司支付我方2019年5月28日至2020年2月17日的房屋占用费1522968.2元。文峰公司支付我方律师费15万元。文峰公司辩称：不同意茂顺公司诉讼请求，我方没有得到法院执行拍卖的通知，我方对于房屋产权变更是不知情的。我们是2018年7月份和超音波公司签订的租赁合同，当时知道这个房屋上有抵押，但是查封的情况不清楚。茂顺公司虽然在2019年5月28日通过拍卖取得了涉案房屋的产权，但是之前的房屋产权人超音波公司并没有将涉案房屋交付给茂顺公司，茂顺公司向法院申请执行，2020年8月超音波公司才将涉案房屋交付给茂顺公司，期间房屋是由超音波公司管理，超音波公司通过断水断电的形式要求我公司支付租金。2019年5月28日至2020年2月17日的租金我们已经交给了超音波公司。我方认为侵犯茂顺公司房屋使用权的是超音波公司。茂顺公司2019年8月2日才以通知的形式告诉我方他们取得了涉案房屋所有权，但是茂顺公司主张5月28日开始的占用费，我方认为茂顺公司存在故意拖延。我方积极与对方核实身份及房屋产权，后续续约事宜，但是对方不明确回复。房屋占用费的计算标准应当参考我公司与超音波公司签订的房屋租赁合同。茂顺公司主张的使用费标准过高，不应该高于正常租赁标准。我公司不存在侵权行为，茂顺公司主张律师费没有法律依据。经审理查明：2006年3月13日，甲方超音波公司与乙方文峰公司签订房屋租赁合同，主要约定乙方承租涉案房屋部分面积，其中一层1300平米，二层1100平米，三层2300平米。房屋用途为商业用房。租期自2006年7月18日至2018年7月18日。前六年年租金520万元，后六年年租金550万元。租金按季度交纳。保证金130万元，签约时由乙方支付甲方。2018年7月21日，甲方超音波公司与乙方文峰公司签订租赁合同（续约），约定鉴于双方的租赁协议2018年7月18日到期，就续租事宜达成一致。续租期限自2018年7月19日至2028年7月18日。年租金830万元，每三年递增5%。房租押金为三个月房租，乙方应于交纳第一个月租金时一并交纳。水费电费、供暖费均由乙方自负。同日，双方又签订房屋租赁合同补充协议，约定双方同意租赁合同（续约）于2018年7月21日生效。甲方在租期内允许乙方分租、转租、招商、合作、联营。如租赁合同（续签）中未涉及的内容，双方同意按照2006年5月13日双方签订的房屋租赁合同、2006年3月13日至2018年7月17日签订的各补充协议中的约定执行。申请执行人北京鸿健科技发展有限公司与被执行人超音波公司、北京市超音波经贸集团金融不良债权追偿纠纷一案，北京市东城区人民法院作出的(2008)年东民初字第X号民事判决书及(2019)京0101执异X号执行裁定书已经发生法律效力。申请执行人北京鸿健科技发展有限公司于2019年3月4日向法院申请恢复执行，要求被执行人给付人民币12930824.21元以及利息。执行过程中，法院向被执行人发出执行通知书及传票责令其履行生效法律文书确定的义务，并以(2009)东执字第X号执行裁定书首先查封了被执行人超音波公司名下的涉案房屋。上述房产设定了唯一的抵押权，经委托摇号产生的北京大地盛业房地产土地评估有限公司对上述房产进行了评估，评估价值为人民币23215.81万元。评估报告已依法送达北京鸿健科技发展有限公司、超音波公司、北京市超音波经贸集团，当事人在法定期限内均未对评估结果提出异议。北京市东城区人民法院裁定对上述房产进行拍卖，2019年3月11日，该院发布了拍卖公告，公布了竞买须知。经京东网平台第一次拍卖，竞买人茂顺公司于2019年4月13日以人民币2.4232万元的价格竞得上述房产，并将全部成交价款交至法院。2019年5月28日，北京市东城区人民法院依法作出（2019）京0101执恢X号之二执行裁定书，裁定书主要内容为：一、解除北京市东城区人民法院以(2009)东执字第X号执行裁定书对超音波公司名下涉案房屋的查封。二、解除中国农业银行北京市海淀区支行在超音波总公司名下涉案房屋设定的抵押。三、登记于被执行人超音波公司名下的涉案房屋所有权归茂顺公司所有。2019年6月5日，涉案房屋被登记在茂顺公司名下。同日，北京市东城区人民法院出具拍卖成交确认书，确认茂顺公司2019年5月28日到北京市东城区定安里十号签署该确认书，领取执行裁定书及拍卖款收款收据。茂顺公司在该确认书上盖章确认。2019年7月11日，茂顺公司向涉案房屋全体租户发布通知，主要内容为：涉案房屋于2019年6月5日过户至我司，我司为该处房产唯一合法的所有权人，各位租户停止向原有账户支付租金，近期我司将与各位重新签订房屋租赁合同。2019年9月26日，茂顺公司再次向涉案房屋全体租户发布通知，告知负责与各租户联系人员调整，并重新公布了新的联系人、联系电话。2020年2月18日，茂顺公司与文峰公司重新签订了房屋租赁合同，新合同的租期自当日开始。2020年4月30日，茂顺公司在涉案房屋张贴限期清退通知书，通知涉案房屋内各租户，主要内容为：因超音波公司未能履行生效判决的义务，涉案房屋依法被公开拍卖，我公司2019年4月13日竞得涉案房屋。根据法院裁定书，2019年6月5日我司已取得不动产权证书。鉴于我司自拍得安园X号楼至今，你方一直未与我司签订租赁合同并向我司缴纳房租，我司作为安园X号楼产权人，现要求你方在本通知书张贴之日起十五日内搬离占用的房屋，逾期未搬离的，我司将采取合理措施清退你方占用的房屋，由此产生的相关损失及法律后果由你方自行承担。我司保留向你方要求支付自2019年5月28日起至实际搬离期间房屋占用费的权利，按期搬离者，可与我司协商，共同确定房屋占用费的支付问题。我司向逾期未搬离者收取房屋占用费不视为我司允许或同意其继续使用房屋。逾期不搬者除应按照实际占用天数向我司支付不低于20元每平米每天房屋占用费外，还将承担对我司造成的所有损失。该通知最后附有茂顺公司联系人电话。另查，涉案房屋2018年即被北京市第一中级人民法院查封，查封期限自2018年6月21日至2021年6月20日。后又被北京市东城区人民法院查封，查封期限自2018年6月25日至2021年6月24日。上述事实，有（2019）京0101执恢X号之二执行裁定书、拍卖成交确认书、通知、限期清退通知书、当事人陈述等在案佐证。本院认为：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案显然不属于上述情况。文峰公司与涉案房屋的原产权单位超音波公司的租赁合同在2018年7月18日就已经到期。同年7月21日双方又签订了租赁合同（续约），但涉案房屋早在2018年6月就已经被法院司法查封。因此，文峰公司不能援引买卖不破租赁对抗拍卖后新的房屋所有权人。现茂顺公司明确表示，自2018年5月28日取得涉案房屋之日起，至2020年2月18日同文峰公司签订租赁合同时止，该期间从未同意文峰公司租赁涉案房屋。文峰公司明知涉案房屋已被查封，且进入拍卖程序，即将变更产权人，不主张解除合同，而仍然向原所有权人超音波公司支付房租，并以此抗辩，本院对其意见不予采信。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。现各方就租赁场地2018年至2020年的租金水平均未申请评估鉴定，本院结合在案证据、案件具体情节，对茂顺公司主张的占用费依法予以调整，最终确定为90万元。关于律师费部分，不是因文峰公司占用场地产生的直接损失，茂顺公司主张该笔费用缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决如下：一、被告上海文峰美发美容有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告香河茂顺商贸有限公司房屋占用费九十万元。二、驳回原告香河茂顺商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万九千八百五十六元，原告香河茂顺商贸有限公司公司负担九千一百五十六元（已交纳），被告上海文峰美发美容有限公司负担一万零七百元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  付瑞洁审判员  杨 静二〇二一年五月十九日书记员  刘菁菁