北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0119民初40号原告:北京市延庆区沈家营镇冯庄村村民委员会，住所地北京市延庆区沈家营镇冯庄村，统一社会信用代码54110119794082895D。法定代表人：王怀礼，村主任。委托诉讼代理人：丛刘昌，女，1962年3月2日出生，汉族，农民，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：李硕，北京李自永律师事务所律师。被告：王振海，男，1960年3月6日出生，汉族，农民，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：郭爱书（王振海之妻），女，1963年10月2日出生，汉族，无业，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王志娇（王振海之女），女，1986年7月26日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告北京市延庆区沈家营镇冯庄村村民委员会（以下简称冯庄村委会）与被告王振海土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。冯庄村委会的法定代表人王怀礼及冯庄村委会的委托诉讼代理人丛刘昌、李硕，王振海及其委托诉讼代理人郭爱书、王志娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冯庄村委会向本院提出诉讼请求：要求依法认定冯庄村委会、王振海于1998年1月1日签订的《土地租赁合同》中2018年1月1日至2027年12月31日期间租赁合同无效。事实与理由：冯庄村委会、王振海于1998年1月1日签订《土地租赁合同》，王振海租赁冯庄村委会土地，租赁期限30年，自1998年1月1日至2027年12月31日止。因涉诉合同中的租赁期限，违反了《合同法》强制性规定，应认定为超出20年期限部分无效。为维护冯庄村委会合法利益，特诉至人民法院，望法院查明事实，依法支持冯庄村委会的诉讼请求。王振海辩称，王振海不同意冯庄村委会的诉讼请求。一、诉讼主体能否行使相应权利的问题。根据《中华人民共和国村民委员会自治法》（2010年修订）的规定，涉及村民利益的事项，经村民会议讨论决定方可办理。王振海对冯庄村委会何时召开村民会议或村民代表会议的法律程序产生质疑。是否在会前提前10天通知村民或村民代表，是否进行过村务公开，是否能够提供开会的详实记录，是否邀请驻村企业列席，王振海也属驻村企业之一，并未收到相关通知。基于以上原因，王振海认为对方不具备行使诉讼主体资格。二、根据冯庄村委会、王振海于1998年1月1日签订的《土地租赁合同》（租赁期限自1998年1月1日至2027年12月31日）中约定：付款方法为上打支，乙方每五年向甲方交款一次，交款时间为1998年1月1日、2003年1月1日、2008年1月1日、2013年1月1日、2018年1月1日、2023年1月1日。王振海于2017年10月26日将第五次（也就是2018年1月1日至2022年12月31日）的租金交到对方账户，对方没有提出异议。因此王振海认为，冯庄村委会默认合同继续履行，因此双方应继续履行合同约定。三、关于本案中房屋问题，根据《北京市延庆县沈家营农工商联合企业总公司房屋转卖协议》中约定，由于沈家营乡总公司多年来经营不善，遵照县委县政府延发[1997]10号文件《企业转制的暂行规定》，经乡党委转制领导小组研究决定，现将该公司财产一次性转卖给王振海经营，所有权归王振海，土地使用权随之转移。同时签订《房产卖契》，由延庆县房地产交易所订立，并缴纳了契税2400元整。可以说，王振海在当时的社会背景下，全力支持乡政府工作，为乡政府解决了困难。因此，本案中涉及房屋为王振海私有，理应受到法律保护。综上，王振海认为对方诉讼主体资格有待确认；已交五年土地租金，双方默认继续履行1998年1月1日所签订的《土地租赁合同》。由于王振海对涉案房屋的购买背景复杂，在今后一段时间内，王振海请求法院给予协调，继续租赁相应的土地。基于以上事实，为维护自己的合法权益，王振海根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，请法院依法公正判决，以维护王振海的合法权益。本院经审理认定事实如下：1998年1月1日，延庆县沈家营乡冯庄村经济合作社（甲方）与王振海（乙方）签订《土地租赁合同》，双方约定延庆县沈家营乡冯庄村经济合作社将原北京市装潢公司占用延庆县沈家营乡冯庄村经济合作社的土地租赁给王振海使用，合同期限共计30年，即从1998年1月1日起，到2027年12月31日止。租金的数额、支付时间及履行方式。1、合同期内共交租金7.2万元，每亩地每年交租金400元，每年合计2400元。2、付款办法为上打支，乙方每五年向甲方交款一次，金额为12000元，具体交款时间为：1998年1月1日、2003年1月1日、2008年1月1日、2013年1月1日、2018年1月1日、2023年1月1日，共交六次……在《土地租赁合同》尾部盖有延庆县沈家营乡冯庄村民委员会的公章，王振海签字并盖章。1997年12月18日，延庆县沈家营农工商联合企业总公司与王振海签订《房产卖契》，该契约载明：延庆县沈家营农工商联合企业总公司将所有下列房产整卖与王振海，议定卖价6万元，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，经北京市延庆县房地产交易所订立卖契为凭。1998年1月1日，延庆县沈家营农工商联合企业总公司与王振海签订《北京市延庆县沈家营农工商联合企业总公司房屋转卖协议》，该协议载明：沈家营乡总公司于1993年成立“北京市光泽装潢公司”，几年来由于经营不善至今未能收回全部投资，遵照县委县政府延发字[1997]10号文件《企业转制的暂行规定》，经乡党会转制领导小组研究决定，现将该公司财产一次性转卖给王振海经营，所有权归王振海，土地使用权随之转移。北京市延庆区沈家营镇冯庄股份经济合作社于2020年1月8日以土地租赁合同纠纷为案由将王振海诉至本院，本院于2020年6月18日作出（2020）京0119民初578号民事裁定书，该裁定书“本院认为”部分载明：本案北京市延庆区沈家营镇冯庄股份经济合作社依据的《土地租赁合同》中落款的位置，出租方只有延庆县沈家营乡冯庄村民委员会印章，并未有合作社的印章，故该《土地租赁合同》应当约定的是延庆县沈家营乡冯庄村民委员会与王振海之间的土地租赁关系。故本案原告主体资格不符。故裁定驳回北京市延庆区沈家营镇冯庄股份经济合作社的起诉。×京郊延字第×号延庆县房屋所有证载明：延庆县沈家营乡冯庄村西居民北京市光泽装潢公司因兴建厂房，经延庆县人民政府审查核实，特发给所有证，以资证明。房屋种类为平房，间数为9件，建筑面积为138平方米。诉讼中，冯庄村委会称冯庄村委会召开过村民会议，王振海是主动打款，没有通知冯庄村委会就把钱打到银行，钱确已收到，但是是不是租金不清楚，王振海也没有向村里要过收据，之前口头告知王振海土地不租了，但没有证据。王振海称，冯庄村委会没说过不租。根据王振海提交的北京农商银行现金缴款单，王振海于2017年10月26日向北京市延庆区沈家营镇冯庄村股份经济合作社打入2018年—2022年占地费12000元。对此，冯庄村委会表示确已收到该笔钱，但是冯庄村委会与经济合作社是两个不同主体。王振海称其之前几次也是向经济合作社打款；冯庄村委会现任村主任称其对之前的事不清楚，其之前不是村主任。王振海称，租赁合同超出20年的部分应视为不定期租赁合同。另查，在诉讼中，冯庄村委会和王振海均称本案涉案土地的性质为建设用地。本院依法调取了（2020）京019民初578号案卷宗里的北京市规划和自然资源委员会延庆分局出具的《关于协助北京市延庆区人民法院查询沈家营镇冯庄村西地块土地性质（现状和规划）有关情况的复函》1份和相关照片4张，经质证，双方都认可涉案土地的性质为建设用地。本院依法到现场勘查并拍摄了11张照片，经质证，双方均表示认可。诉讼中，冯庄村委会为证明其主张，提交下列证据：1、土地租赁合同1份，经质证，王振海认可该证据；2、民事裁定书1份，经质证，王振海认可该证据；3、规划审批函，证明王振海未经规划审批，私自违法建筑1300多平方米，经质证，王振海称这是复印件，自己没有见过，不予认可。王振海为证明其主张，提交下列证据：1、房屋转卖协议1份；房产卖契1份；3、房屋所有证1份；4、现金缴款单1份；5、收据2张：其中契税2400元、手续费600元；6、法庭开庭笔录1份。经质证，冯庄村委会对房屋转卖协议、房产卖契真实性认可，但是认为与其无关，房屋并非其出售，产生纠纷应该向出售方另行解决；认为房屋所有证上面记载的所有权人是北京是光泽装潢公司，不是本案被告；对现金缴款单，冯庄村委会认为收款单位是沈家营经济合作社，双方签订合同主体是村委会，王振海并未向村委会缴纳2018年至2022年的租金;认为收据与本案无关;对开庭笔录认可。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。根据生效法律文书及相关事实，冯庄村委会是《土地租赁合同》的签订者，是相关权利义务的享有者和履行者，是本案适格当事人。本案的争议的焦点在于：一是冯庄村委会与王振海签订的《土地租赁合同》是否适用《中华人民共和国合同法》的相关规定；二是冯庄村委会与王振海签订的《土地租赁合同》超过20年期限部分是否属于不定期合同。一是冯庄村委会与王振海签订的《土地租赁合同》是否适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。冯庄村委会与王振海签订的《土地租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，租赁土地和租赁费的约定不违反法律规定。在租赁期限上，双方约定30年的租赁期限（即从1998年1月1日起，到2027年12月31日止），签定合同时间为1998年1月1日，当时的法律政策虽没有明确规定租赁合同的租赁期限，但双方约定的30年的租赁期限，不符合关于租赁法律关系的立法精神，30年的租赁期限，前后跨越《中华人民共和国合同法》的施行日即1999年10月1日。现冯庄村委会请求确认双方订立的租赁协议超过20年期限部分无效。根据《最高人民法院关于关于适用若干问题的解释（一）》（法释〔一九九九〕十九号）中关于合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，使用当时的法律，当时没有法律规定的可以使用合同法的有关规定；以及关于合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日，因履行合同发生的纠纷，适用合同法的有关规定。本案中，冯庄村委会与王振海签订的《土地租赁合同》适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。冯庄村委会与王振海签订的《土地租赁合同》关于租赁期限的约定受该法律规定适调整。二是冯庄村委会与王振海签订的《土地租赁合同》超过20年期限部分是否属于不定期合同。诉讼中，冯庄村委会称曾口头通知王振海不出租涉案土地，但没有相关证据，对此王振海不予认可，表示冯庄村委会没有通知过不租。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现冯庄村委会称其口头通知王振海不出租涉案土地，但没有提供相关证据，且王振海不予认可，故本院不予采信。本案中，租赁合同在20年期满时，王振海仍然使用租赁物。根据冯庄村委会与王振海签订的《土地租赁合同》有关规定，涉案土地租赁费付款方式为上打支，王振海每五年支付一次租金，金额为12000元。根据王振海提交的北京农商银行现金缴款单，王振海于2017年10月26日向北京市延庆区沈家营镇冯庄村股份经济合作社打入2018年—2022年占地费12000元。对此，冯庄村委会表示确已收到该笔钱，但是认为冯庄村委会与经济合作社是两个不同主体。王振海称其之前几次也是向经济合作社打款，冯庄村委会现任村主任称其对之前的事不清楚，其之前不是村主任。冯庄村委会表示其确已收到该笔款项，其辩称意见缺乏事实依据和法律依据，故本院不予采信。根据法律相关规定，王振海与冯庄村委会之间的《土地租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系。换而言之，超过20年租赁期限的合同，当事人继续保持租赁关系的，为不定期租赁，而不是定期租赁合同，在履行过程中，如果一方当事人想解除合同随时都可以为之。故本院认为，王振海与冯庄村委会之间的《土地租赁合同》租赁期限超过20年的合同为不定期合同，现冯庄村委会要求认定冯庄村委会、王振海于1998年1月1日签订的《土地租赁合同》中2018年1月1日至2027年12月31日期间租赁合同无效，本院不予支持，但其可以另行诉讼要求解除《土地租赁合同》。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于关于适用若干问题的解释（一）》（法释〔一九九九〕十九号）第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》（2020年修正）第九十条之规定，判决如下：驳回北京市延庆区沈家营镇冯庄村村民委员会的诉讼请求。案件受理费70元，由北京市延庆区沈家营镇冯庄村村民委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  徐小飞人民陪审员  鲁淑祥人民陪审员  谢嘉琪二〇二一年五月二十日法官 助理  倪青云书 记 员  武鹤鸣