山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1102民初1011号原告：日照盛域物业服务有限公司，住所地日照市海曲西路北侧梦翔运动花园一楼，统一社会信用代码91371102696873183N。法定代表人：周绪波，总经理。委托诉讼代理人：张朝良，山东天祥信合律师事务所专职律师。被告：杨善民，男，1980年1月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。原告日照盛域物业服务有限公司（以下简称盛域物业）与被告杨善民物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛域物业的委托诉讼代理人张朝良、被告杨善民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛域物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付所拖欠物业费共计2019元、滞纳金559.6元（年息15.4%的计算标准支付，自2019年4月1日计算至2020年6月30日，主张支付至实际支付之日），共计2578.6元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告杨善民为日照市东港区房屋所有人。同时与原告盛域物业签订了物业服务协议，双方约定按照每月1.6元／㎡的标准收取物业管理费，于每年3月31日前一次性缴纳当年的物业管理费，业主如未按时缴纳物业费，则按照3‰每天支付滞纳金。之后双方一直按照约定履行该物业服务协议。至2019年4月1日，被告违反双方签订的物业服务协议，构成违约行为，应按照规定支付所欠物业管理费及滞纳金，原告为维护自身权益，特诉至本院，请求依法判决。被告杨善民辩称，自本人入住以来，盛域物业一直霸占小区配套设施地下停车位（如可以出售的停车位，为什么不在卖房子时，备案到房管局及相关单位，同房屋一起出售），导致小区内业主所有车辆停靠在消防通道上，物业一直不作为，令小区消防通道一直堵塞至今（有水印相机相片为证）。消防室无人值守，本人多次看见，听见消防报警，本人所住单元无人处理，假设火情爆发，物业的扯证消防员是否会第一时间采取措施，令业主及时止损呢（有水印相机照片及录像为证）？自本人入住至今，小区绿化无人管理，导致小区绿化杂草众生，烂树在小区绿化堆积，本人多次提醒，却被物业经理说了本人很难听的话。大草原的草都比小区绿化带的草整齐（有水印相片为证）。自本人入住以来，物业一直楼打扫卫生不彻底，或者好几天没有人打扫（有水印相片为证）。一楼楼梯口、电梯口、干粉式灭火器已经不能用了，物业工程部不作为或是没有工程检修人员，进行及时处理，一旦火情来临，干粉式灭火器不能用，小火变大火，完全对业主极大的不负责（有水印相片为证）。物业公司在起诉状中提到本人与其签订物业服务协议，还请法院核实其法律的有效性，本人并没有在知情的情况下签订，如有协议还请物业出示协议。自本人入住以来，物业公司只知道收取物业费并未公示过小区公共收入，公共收入的去向及抛去物业成本，应归还业主或充当物业费，减免业主一部分物业费；还请法院督促盛域物业公司每年公示小区公共收入，归还业主几年来的公共收入。事实与理由：既然物业公司起诉到法院，物业公司对业主服务进行了打折服务，望法院让其物业公司给业主免除50%物业服务费；物业公司委托山东天祥信合律师事务所的律师张朝良，在律师函中写道欠物业公司物业费2826.6元，滞纳金3620.87元，滞纳金怎么会比物业费还多，还请法院让其给出合理依据。自入住以来物业公司并未为业主提供100%服务，为全体业主享有被物业服务权，为维护全体业主自身权益，请求依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：证据一、前期物业服务合同原件及复印件各一份，证明原告与开发商签订前期物业服务合同，接受委托对盛域.青花词小区进行物业管理；证据二、青花词业主临时规约原件及复印件各一份，证明该规约为被告入住小区时与原告在前期物业服务合同的基础上就物业费缴纳时间、缴纳标准作出的约定；证据三、业主交房手续原件及复印件各一份，证明该份证据材料为被告入住小区时与原告在前期物业服务合同的基础上就房屋面积、物业费缴纳时间、缴纳标准以及双方权利义务作出的约定；证据四、被告最后一次缴纳物业费单据原件及复印件各一份，证明被告欠付物业费的时间及缴纳物业费的标准；证据五、原告工作人员上门及短信催收材料打印件一份（不提供原始载体核对了），证明原告公司工作人员通过多种途径联系被告缴纳物业费，但均未能实现。被告对原告提交的以上证据经质证，意见如下：对证据一真实性有异议，认为签合同的两个主体法定代表人是一个人，完全可以另外再签订一份提供法庭；对证据二真实性无异议，但签订合同时没有注意物业费是按照1.6元每平方计算，交房子时让其签字，其也没有注意合同内容；对证据三真实性无异议；对证据四真实性无异议，最后缴纳时间也无异议；对证据五、贴门上催收通知照片真实性无异议，但是手机号我换了，短信我没有收到，也没有见过催收人。被告向本院提交如下证据：照片一宗（共计13页，可以提供手机原始载体予以核对），证明事项就是答辩状中提到小区物业存在问题。原告对被告提交的以上证据经质证，意见如下：1.照片与本案诉求的关联性不足。被告居住的青花词小区3号楼1单元为高层电梯房，其提交的步道楼道特写部分照片、绿化特写照片中水印的真实性无法判断，无法确认是否为原告管理的小区。被告提出的服务瑕疵即便真实存在，作为业主也应当以合理的方式向物业公司反馈，无权单方停止缴纳物业管理费。照片中水印即便真实，也为2020年6月之后拍摄，被告却自2019年6月便停止缴纳物业管理费，已经严重影响了原告公司的管理运营。2.原告不认可被告提出的这些局部特写照片。被告作为业主认为物业公司就是管理小区一切事务的偏颇思维，将不属于物业服务范畴的事项，如小区规划不合理，车位设计定价不合理等问题，全部纳入进来要求物业公司予以解决处理。物业服务具有时间上的持续性和无法计量性的特点，合同约定的物业服务义务又比较笼统概括，被告不能单凭局部的几张照片就认定物业服务不达标。综上，原告认为被告提交的证据材料并不能构成其拖欠物业费的合法理由。经审查，被告对原告提交证据真实性无异议的，本院予以确认；被告对原告提交证据有异议的，以及被告提交的证据，本院将结合关联证据及查明的其他事实予以综合认定。上述证据均附卷佐证。通过当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2012年7月15日，盛域物业与日照盛域房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定盛域物业为日照盛域房地产开发有限公司所开发的青花词小区现交付房屋和即将交付的楼房及配套提供物业服务。被告杨善民系青花词小区3号楼1单元301的业主，于2015年4月10日办理接房房手续并入住，房屋面积为84.15平方米。2015年4月10日，被告与盛域物业签订《服务协议》，约定物业管理费每年3月31日前一次性缴纳当年的物业管理费，住宅暂按建筑面积每平方米1.6元/月收取。同日，被告在日照盛域房地产开发有限公司提交的青花词业主临时规约中的承诺书中签字，承诺被告已详细阅读并严格遵守由日照盛域房地产开发有限公司制定的青花词业主临时规约，该临时规约第六条第一款约定业主应按规定或约定向物业管理企业缴纳物业服务费，物业服务费住宅暂按每月1.6元/㎡收取，第十条第一款约定业主未按时交纳物业服务费，处每日3‰的滞纳金，等等。被告主张盛域物业与日照盛域房地产开发有限公司法定代表人是一个人，且其与该两公司签订合同时没有注意合同内容。被告杨善民物业费缴纳至2019年3月31日，之后未再缴纳物业费用，原告诉至本院，要求被告按照每月134.6元（房屋面积84.15㎡×1.6元/㎡/月）的标准，缴纳2019年4月1日到2020年6月30日，累计拖欠15个月的物业费共计2019元,同时要求滞纳金计算如下：自2019年4月1日起计算至2020年3月31日止，累计以12个月物业费1615.2元为基数；自2020年4月1日起至2020年6月30日止，按照15个月物业费2019元为基数计算，均按照年息15.4%计算，共计559.6元；合同约定按照每日3‰计算，但该标准高于法律规定，原告主张以LPR的4倍为标准计算，超出的部分原告自愿放弃。原告明确第二诉讼请求仅指案件受理费。被告对物业费无异议，对滞纳金有异议，不同意交纳滞纳金，认为原告服务没有跟上，原告经理也没有解决其提出的物业相关问题，并提交照片一宗，主张应当按照约定的50%的标准计算物业费。原告不同意被告按照50%的标准缴纳物业费，认为被告提交的照片与本案诉求的关联性不大，且其不认可被告提交的相关局部特写照片。本院认为，对于被告杨善民在2019年4月1日到2020年6月30日期间未缴纳物业费的事实，原、被告均无异议，对被告与盛域物业签订服务协议的事实亦无争议，被告虽抗辩其签字时没有注意合同内容，但因杨善民在承诺书中签字确认其“已详细阅读并严格遵守由日照盛域房地产开发有限公司制定的青花词业主临时规约”，且规约中已经载明物业费收取标准以及相关违约责任，故对被告该抗辩，本院不予采纳；本院对被告拖欠原告物业费2019元的事实予以确认。被告主张涉案物业存在相关问题，如以上问题属实且如原告在提供物业服务过程中确实存在相关违约情形，被告作为业主可依法向其主张违约责任或者通过业主委员会、业主大会的形式采取相应措施，而不得以此作为拒绝缴纳物业费的抗辩理由。被告主张按照50%标准缴纳物业费，原告对此不同意，故被告应当按照双方约定缴纳物业费，因双方签订的服务协议中约定物业费缴纳时间，被告应按约履行，其逾期未交，显属违约，故对原告要求被告缴纳物业费2019元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金，青花词业主临时规约中明确约定业主未按时缴纳物业服务费处每日3‰的滞纳金，该约定明显畸高，原告主张自愿按照LPR的四倍计算，仍属过高，本院依法予以调整，考虑到被告未按期缴纳物业费给原告造成的损失情况，本院酌定对该期间物业费产生的滞纳金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超出部分，本院不予支持。原告主张的滞纳金的计算基数亦不符合合同约定，因原告认可物业费缴纳至2019年3月31日，且被告与盛域物业签订《服务协议》，约定物业管理费每年3月31日前一次性缴纳当年的物业管理费，故自2019年4月1日起，仅能按照2019年未缴纳的物业费1211.4元（2019年4月1日起计算至2019年12月31日，9个月的物业费）为基数计算滞纳金，且因该物业费一直未缴纳，故滞纳金自2019年4月1日起计算至2020年3月31日止，超出部分，本院不予支持；自2020年4月1日起，以原告主张的均未缴纳的物业费2019元为基数计算至2020年6月30日止，符合合同约定，本院予以支持。被告在答辩中要求原告公示公共收入，并归还业主或抵顶物业费，因其未提出反诉，本案中不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、被告杨善民于本判决生效之日起十日内支付原告日照盛域物业服务有限公司物业费2019元；二、被告杨善民于本判决生效之日起十日内支付原告日照盛域物业服务有限公司滞纳金（以1211.4元为基数自2019年4月1日起计算至2020年3月31日止，以2019元为基数自2020年4月1日起计算至2020年6月30日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告日照盛域物业服务有限公司本案的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨善民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  张红艳人民陪审员  安可松人民陪审员  万桂英二〇二一年五月十八日法官 助理  安 静书 记 员  隋秀芹