广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13679号原告：张金兰，女，1974年1月20日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：黄树豪、林世雄，均系广东纬联律师事务所律师。被告：广州洁雅物业管理服务有限公司，住所地广州市天河区五山路261号省农机所大院内自编25号楼4号（不可作厂房使用）（仅限办公用途），统一社会信用代码91440106695167738P。法定代表人：刘春红，后变更为罗庆新。委托诉讼代理人：林泽民，系该司股东。原告张金兰诉被告广州洁雅物业管理服务有限公司（以下简称洁雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄树豪、林世雄，被告的原法定代表人刘春红及委托诉讼代理人林泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金兰向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告向原告返还租赁保证金66000元、食品安全保证金22000元、预缴租金22000元、入场费50000元、中介费22000元、管理费4149.6元、垃圾费800元、装修押金3000元、消防费1000元、集中洗碗费1500元、电压增容费25000元、办证费用2000元；三、判令被告向原告赔偿装修费63000元、厨房设备34000元、餐具15768元、排烟设备一套19600元、焊不锈钢架3150元、招牌制作和宣传单2700元、员工住宿费已交4个月加2个月押金12600元、为2月准备开业食材及配套生产用具约32000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月25日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告将位于广州市XX路XX号（XX广场一楼）自编B22单元（以下简称案涉商铺）出租给原告用于餐饮经营，面积为54.6平方米（实际交付面积为19.8平方米），顾客就餐座位和洗碗间为14家餐饮档铺共享资源。租赁期间至2020年1月1日至2022年12月30日止，免租期为2019年12月20日至2020年1月30日。期间由被告完善公共配套设施和提供办证资料，协助原告及各商家办理相关经营证照等。被告统一规划于2020年2月1日起正式营业，原告依约向被告预交了当月租金，和期间的管理费、垃圾费、洗碗费等费用。原告及全体承租人在约定时间内，完成各自装修和设备设施，但被告到2020年3月份仍不履行约定的协助办证及完善公共配套经营设施的义务，还将公共就餐空间另租他用。鉴此，原告及各商家多次想找被告方负责人商谈而无门，万般无奈下，原告先后两次以书面形式诉求递交于“林总”，希望解决问题。同一期间原告和各商家向当地政府部门上访，政府部门因此特批工商营业执照，但卫生许可证照迄今仍未办妥。原告于2020年3月30日第四次向被告发出最后诉求。4月2日原告和各商家到店铺现场开会，被告以林总、严小姐、梁小姐和一位不知姓名的女士，向原告辩解称公共就餐空间在原告签约前已租给别人，其他诉求一概不予理睬。鉴于被告不履行合同义务及以虚假信息诱骗入场的行为，原告及各商家于2020年4月10日向被告发出“解除合同告知函”。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告特提起诉讼，判如所请。当庭补充：1.被告未举证证明涉案商铺的权属及转租权，案涉合同可能为无效合同。2.被告未举证证明涉案商铺已通过消防验收，涉案合同也可能因此而应该予以解除。3.实际使用的面积远远少于合同约定的面积。结合其他的事实和理由，原告有权解除合同。被告洁雅公司辩称：1.关于权属问题，我方和莱福（广州）物业管理有限公司（以下简称莱福公司）签订了租赁合同，至于是否是军队的物业，可以调查。2.消防和原告无关，而且涉案的场地有一次消防。3.关于面积问题，市面上所有的商铺商用的面积只有一半，原告的商铺还有公共区域，商铺和公共区域相加已远远超过合同租赁的面积。4.关于解除合同的问题，我方没有要求原告解除合同，是原告单方解除。我方从2019年12月31日开始对原告进行管理，原告于2020年1月4日开始经营，在疫情发生之后，积极响应了国家的政策，已经对2、3月对租金进行免除。在疫情发生的情况下，已在3月13日、17日把各原告的工商营业执照办理好。根据政府疫情指挥部发出的第27号文，3月开始可以堂食，但原告协商时处处为难我方，一直让我方增加座位，且没有合同依据。5.收取的5万元是基础建设费，我方希望各原告明确解除合同的依据，不要坚持要求单方解除合同，如果各原告单方解除合同，应承担单方解除合同的责任，我方保留追究原告的权利。保证金均不能退回，在合同已明确的约定押金不退还的条件，请原告依据合同来履行。合同第7章明确了违约的责任，如果承租人违约不退还押金。6.关于损失问题，我方没有造成各原告的损失，所以不应该由我方承担。经审理查明：2019年11月25日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区XX路XX号自编B22单元出租给乙方作“XX”品牌中式快餐使用；乙方对租赁房屋已进行现场查勘，对租赁房屋的面积及设备设施情况等现状无异议，对物业所属的现状了解，并愿意继续承租；甲乙双方确认商铺建筑面积约为54.6平方米，各种费用的计算均以此面积为计算依据；乙方租用该商铺仅限于经营中式快餐，品牌为XX使用，乙方须主动办理相关经营证照、税务登记及相应的行政许可手续；租赁期限自2020年1月1日至2022年12月30日；免租期为2019年12月20日至2020年1月30日，此期间仅收乙方管理费、中央空调费和水电费；租金为22000元/月，2021年1月1日起租金为23760元/月；乙方应于每自然月5日前支付下月租金、管理费、中央空调费；租赁保证金66000元及食品保证金22000元，租赁期满且乙方没有拖欠任何费用，支付完毕全部应付款项后，可予以退还，如乙方单方面解除合同或者违反本合同约定，履约保证金不予退还；乙方销售的食品或提供的服务发生质量纠纷导致甲方先行承担赔偿责任的，乙方同意甲方在食品保证金中扣除现应赔偿数额，乙方应在三日内补足食品保证金，否则视乙方违约；管理费为38元/㎡/月，乙方每月缴物业管理费合计2074.8元；因不可抗力提前解除合同的，甲方应当提前七天通知乙方，以甲方发出书面通知之日起计算一个月为合同正式解除日期，租赁保证金、食品保证金应当无息退还；乙方逾期支付租金、管理费、水电费等有关费用超过七个日历天的，擅自停止营业的，甲方可随时单方解除合同，租赁保证金、食品保证金归甲方所有，并收回租赁房屋；如乙方在合同生效后未满40天即提出解除合同的，乙方未能按时在合同终止之日前将租赁房屋及《设备设施清单》所列物品完整移交给甲方的，每延迟一日，甲方按本合同租金标准的双倍向乙方收取房屋占用费。超过七个日历天的，甲方有权强行收回租赁房屋，一切后果由乙方自行负责，乙方不得向甲方追究任何经济损失的法律责任。由于国家政策或地震、台风、水灾或不可抗力的原因导致场地不能正常营业，造成损失或合同终止执行，乙方承担损失与风险，乙方不得要求甲方作出任何赔偿等。同日，原告向被告转账支付144949.6元，被告于当日向原告出具收据两张（一张载明收到原告租赁保证金66000元，食品保证金22000元，另一张载明收到原告2020年2月1日-2月28日租金22000元、2020年1月1日-2020年2月28日管理费4149.6元、2020年1月1日-2020年2月28日垃圾费800元）。同年12月17日，原告向洁雅公司支付电力增容费25000元。2019年12月26日，原告向洁雅公司支付装修押金3000元。另，被告确认收取基础建设费5万元、碗筷清洗费1500元、消防整改费1000元、办证费2000元，并主张上述费用均已用于商铺相关事宜；被告确认免除原告至2020年4月30日前的租金。原、被告双方确认案涉商铺于2020年1月1日左右交付。关于实际经营期间，原告主张其自2020年1月4日至2020年1月18日试业。被告则主张自2020年1月4日开始试业至2020年1月25日，其曾于2020年3月底通知原告开业，但原告拒不开业。原告主张被告在办理证照、配套硬件设施等方面严重违约，已经向被告发出解除合同的通知，双方合同已解除，并提交《诉求》2份、《全体诉求》、《最后诉求》及送达视频与公示图片、《解除合同告知函》（大意为：洁雅公司未能兑现提供280个座位的承诺，亦未能满足其原告及其他商户的诉求，没有诚信，不能履行合同及事前承诺，故要求解除合同并由要求洁雅公司赔偿损失）及送达视频，以及2020年3月12日政府部门调解视频和图片、商场漏水视频与图片、商场空间布置图片予以证明。被告对上述证据的质证意见如下：对于《诉求》2份、《全体诉求》是知道的，但是未收到；对《最后诉求》及送达视频与图片、《解除合同告知函》（时间为2020年4月10日）及送达视频，既不清楚，也未收到，这是在向莱福公司送达；对政府调解的视频，真实性确认；对商场漏水视频时图片的真实性予以认可，但认为原因是楼上盒马使用冷池导致滴水，后来盒马安装机器解决问题；对商场空间布置图片的真实性不予确认，该照片所拍摄的范围不是租赁范围，而是XX广场的入口，照片中除了桌椅属于食尚荟的公共区域，照片其他的内容不属于租赁使用范围。被告提交企业名称自主申报告知书（网上打印件）、广州市天河区石牌XX美食店营业执照（复印件，显示广州市市场监督管理局通知自主申报名称获得通过的时间为2019年12月10日）、聊天记录，证明其一直帮助原告办理工商营业执照，但因为网上约号问题导致最终于2020年3月17日办理好原告的工商营业执照。原告对告知书不予确认，对营业执照的真实性确认，但认为被告未积极帮原告办理证照，而是经过原告及其他商户信访才办好了营业执照；对聊天记录的真实性不予确认，因无法核实聊天记录中的主体。原、被告双方对被告收取的5万元是属于进场费还是基础建设费存在争议，被告为此提交与案外人钟嘉文（食尚荟商户之一）签订的租赁合同尾页及《招商证明》（复印件）予以证明。上述合同尾页有手写内容：“该合同商铺合约到期后，如果再续签2年，不收取基础建设费用，此内容不得泄露给其它商家，一经泄露造成不良影响，后果乙方自负。”《招商证明》加盖有“广州市同联商业房地产有限公司”字样印章，内容大意为洁雅公司收取的五万元为装修基础建设费，用于食尚荟商铺中的烟管、空调、隔油池等。原告对合同尾页的真实性、合法性、关联性不予确认，认为钟嘉文与被告签订的合同不能约束原告；对《招商证明》的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据没有出具的时间也没有相关经办人员的签名，且内容不真实，5万元实为进场费。被告于2020年5月25日签收起诉状副本等诉讼材料。经2020年6月30日庭审释明，原告于2020年7月1日将案涉商铺腾退被告。另查明：本院向广州市规划和自然资源局发函查询案涉商铺所在楼栋的规划报建情况，该局于2020年9月30日函复本院：天河区XX路XX号的建设工程为省武警总队经建字〔1985〕42号《建设工程规划许可证》批准建设，未查询到该地址的产权登记信息。再查明：林泽民是洁雅公司的大股东。本院认为：原告与洁雅公司签订的《商铺租赁合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除及违约问题。首先，合同虽约定被告有协助原告办理证照的义务，但合同亦约定原告作为经营者须办理经营证照，且办理证照本是经营者的法定义务。后被告收取原告费用统一办理经营证照，双方形成另一合同关系，与本案租赁合同属不同法律关系。而且，在原告发出解除合同通知前，并无证据证明其因证照迟延而到经营受到实际影响。鉴上，原告以此主张被告在租赁合同中违约，理据不足。其次，合同约定：“乙方对租赁房屋已进行现场查勘，对租赁房屋的面积及设备设施情况等现状无异议，对物业所属的现状了解，并愿意继续承租”，且商铺确有公用区域，因此原告以实际使用面积与约定面积不符为由主张被告违约，缺乏理据，本院不予支持。再次，被告确认曾有漏水存在，但是因楼上商户使用冷水池不当引起，且很快改正，此情况并不构成根本违约，而原告确认其有试营业一段时间，因此，原告以此为由主张被告根本违约，本院不予支持。最后，新冠疫情的暴发及持续，对原、被告履行合同均产生了客观影响，但2020年2月24日9时起，广东省已将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，各行各业逐步复工复产陆续恢复经营秩序。且租赁合同属继续性合同，案涉租赁合同租期至2022年12月30日届满，短时期内的疫情防控并不导致案涉租赁合同目的完全不能实现，而被告亦免除了原告2020年4月30日前的租金。因此，原告完全可以通过共担风险的方式渡过疫情难关，继续履行合同。综上，被告履行合同存在瑕疵，但并未构成根本违约，原告不享有约定或者法定的合同解除权。原告于2020年7月1日腾退案涉商铺，双方合同实际于此时解除，被告免除租金至2020年4月30日，原告支付的租金22000元应该冲抵此后的租金，故原告请求退还租金、管理费、垃圾费理据不足，本院不予支持。同时，鉴于合同已经实际解除，本院对第一项诉讼请求不再审处。关于责任承担问题。首先，原告在未取得解除权的情况下，要求提前解除合同，并且腾退场地，应对合同的解除承担主要责任。因此，原告的第三项诉讼请求以及理据不足，本院不予支持。其次，被告履行合同存在瑕疵，综合考虑新冠疫情对原、被告双方履约造成的严重影响，根据公平原则以及疫情防控期间共担风险、共克时艰的原则，本院酌定被告应退还原告租赁保证金33000元。关于部分费用的退还。一、食品保证金22000元，根据合同约定，其根本目的在于保证食品安全，原告经营期内并未出现这方面的问题，故应予全部退还。二、被告收取的50000元，双方未对其退还具体条件进行约定，考虑到基础装修已经固定于案涉商铺中，原告退租后乃由出租方即洁雅公司享有，故本院根据原告实际租赁期间与合同全部租期的比例，酌定被告退还原告基础建设费37500元（50000元×18个月÷24个月）。三、同理，电压增容费及消防整改费，同上述50000元，亦应按照该比例退还18750元（25000元×18个月÷24个月）及750元（1000元×18个月÷24个月）。四、装修押金3000元，因装修已经完成，故应予以退还。五、碗筷清洗费1500元，营业期间已经花费，不应退还。六、办证费2000元，属另一法律关系，不予审处。七、中介费22000元，并非由被告收取，且原告承担主要责任，故请求被告退还缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州洁雅物业管理服务有限公司自本判决发生法律效力之日起5日内，向原告张金兰退还租赁保证金33000元、食品保证金22000元、基础建设费37500元、装修押金3000元、消防费750元、电压增容费18750元；二、驳回原告张金兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12150元，由原告张金兰负担10475元，被告广州洁雅物业管理服务有限公司负担1675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  马 颖人民陪审员  杨春梅二〇二一年五月二十五日法官 助理  滕 悦书 记 员  庞慧明王嘉蔚