四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终761号 上诉人（原审被告）：成都新希望实业投资有限公司。住所地：成都市二环路西一段5号。 法定代表人：涂俊涛，执行董事。 委托诉讼代理人：李彦豪，国浩律师（成都）事务所。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所。 上诉人（原审第三人）：四川长江源国际贸易有限公司。住所地：成都市高新区天府大道北段1700号1栋1单元6层611号。 法定代表人：杨滨豪，总经理。 委托诉讼代理人：于清，男，公司员工。 被上诉人（原审原告）：曹征海，男，1951年9月29日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：何丽芳，四川锦沐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨年富，四川锦沐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川汇百鑫达商业管理有限公司。住所地：成都市成华区羊子山路68号4栋1单元5层32号。 法定代表人：张志军，总经理。 委托诉讼代理人：肖攀，四川原石律师事务所律师。 上诉人成都新希望实业投资有限公司（以下简称新希望公司）、四川长江源国际贸易有限公司（以下简称长江源公司）因与被上诉人曹征海、四川汇百鑫达商业管理有限公司（以下简称汇百公司）定金合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初6015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 新希望公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初6015号民事判决第一项，改判驳回曹征海全部诉讼请求；2.诉讼费由曹征海、汇百公司、长江源公司承担。事实及理由：一、汇百公司收取曹征海的相应款项未支付给长江源公司，也未支付给新希望公司。汇百公司出示的《不动产买卖协议书》《委托转账书》中明确了蔡义君委托绵阳高新区志诚科技有限公司支付给新希望公司的房款并非用于购买案涉房屋。且长江源公司向新希望公司发出的《关于红南项目的工作联系函》中明确了相关款项用于支付xx2号、xx4号房的房款，并非案涉房屋房款。上述事实及相关证据一审中均已出示，但一审判决中并未评判和明确。新希望公司多次向长江源公司发函要求支付案涉房款，在长江源公司长期拖欠案涉房款后，新希望公司发函解除了案涉房屋的买卖合同关系，长江源公司已失去对案涉房屋的处置权。二、新希望公司与长江源公司签订的协议明确了长江源公司根据协议约定签订商品房买卖合同的最后时限，汇百公司与曹征海就案涉房屋签署《房屋订购协议书》的时间为2019年1月10日，已经超出协议约定的合同期限。新希望公司并未收到案涉房屋的购房款，也未与曹征海签订《商品房买卖合同》，新希望公司有权不予办理过户手续。三、新希望公司未与曹征海有过接触，不对曹征海和汇百公司有任何合同上的义务，且新希望公司与长江源公司就案涉房屋的买卖合同关系也已解除。新希望公司出于解决实际问题的角度，在一审庭审中作出关于可以按照原价格将案涉房屋出售给曹征海的称述，并不能认定新希望公司认可已将案涉房屋出售给曹征海，此种表述仅为新希望公司给出的调解解决办法。 曹征海答辩认为：一、曹征海于2019年1月10日在新希望公司案涉项目的售楼部与汇百公司签订房屋定购协议书，并支付定金，且在定购协议约定时间内前往售楼部签订了新希望公司持有的格式版本的《商品房现房买卖合同》，并支付了剩余房款。新希望公司称其于2019年5月16日向长江源公司发出了《解除商品房买卖关系通知书》，不论该通知书是否真实，也是在曹征海购买案涉房屋以后才制作发出，为维护交易安全，即使新希望公司与长江源公司发生纠纷，新希望应向长江源公司主张，而不应该损害曹征海的合法利益。二、新希望与长江源公司于2016年10月18日签订的《协议》中关于新希望公司要收到全款才办理房屋产权登记的约定不能对抗第三人曹征海，且该协议已在实际履行中发生变更。从新希望公司及汇百公司提交的证据可以看出，案涉项目很多房屋均是在2017年6月30日以后签订合同并办理了房屋产权登记；且新希望公司是否已收到案涉房屋的全部房款系新希望公司、长江源公司、汇百公司之间的内部合同关系，不应影响曹征海购房后要求新希望公司办理房屋产权登记的权利。新希望公司如认为没有收到案涉房屋的房款，其应当另案向长江源公司进行主张，而不得根据其与长江源公司的协议向曹征海抗辩。三、新希望称与曹征海未有过接触不符合基本事实。曹征海购买案涉房屋后，因汇百公司未按合同约定办理案涉房屋过户并支付租金，汇百公司销售人员多次带领曹征海前往新希望公司进行沟通，新希望公司表示因案涉项目涉及诉讼，待诉讼结束后予以办理，但却在2020年1月告知曹征海不能取得案涉房屋。同时，《商品房现房买卖合同》可以看出该买卖合同系新希望公司制作，该合同也与已经办理房屋产权登记的其他买受人签订的买卖合同是一致的，该合同由曹征海先签字再交由新希望公司盖章，是目前开发商的惯常操作。因此，只要曹征海签订了合同，缴纳合同约定的房款，其买卖合同即已成立生效，曹征海作为买受人的合同义务已经履行完毕，新希望公司即应履行其作为房屋初始产权人办理转移登记的义务。四、新希望公司将案涉项目的剩余房源打包出售给长江源公司，协议约定长江源公司向新希望公司支付部分保证金后即可销售房屋，在销售后再按双方约定的价款将新希望公司应得房款支付给新希望公司，并未约定长江源公司需付清全部房源的全款后才能取得案涉房屋，故长江源公司已经取得案涉房屋的处置权；而后，长江源公司又将该房源以包销出售的方式委托汇百公司、欣主流等房产中介机构对外销售，因此，汇百公司也已经取得案涉房屋的处置权。由于新希望公司是案涉房屋的初始产权人，其必然该配合曹征海办理案涉房屋的产权登记，才能完成此次交易。 汇百公司辩称，汇百公司将2000000元已经交给了新希望公司，新希望公司也是认可的。汇百公司认为新希望公司确认可以将xx2号房屋售让，让汇百公司继续处理后续事情。曹征海的房屋是xx2号房屋，可以办理过户，如果调解不成，曹征海的房屋可以更换到xx4号房屋处理。 长江源公司称没有其他意见。 长江源公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初6015号民事判决，依法发回重审；2.一、二审诉讼费由曹征海承担。事实及理由：一、一审法院追加长江源公司为第三人时送达的当事人参加诉讼通知书、传票、通知书上均载明案由是定金合同纠纷，但一审判决书上载明案由为商品房买卖合同纠纷。一审法院擅自变更案由，且判决超出曹征海的起诉请求，若曹征海一审当庭变更诉讼请求、案由，一审法院应当征求长江源公司意见，询问是否举证、答辩延期。二、一审认定事实不清。汇百公司收取了曹征海的购房款，未按照委托书的要求将收取的购房款交给新希望公司与长江源公司，故不应当由新希望公司与长江源公司为曹征海办理分户产权证并承担相应责任。三、一审漏判曹征海应当承担的责任，购房款总价619838元，曹征海已交付定金50000元、支付购房款519838元，尚欠购房款50000元，一审未裁判该欠款应当如何支付。 曹征海辩称：不同意长江源公司的理由，购房定金纠纷不正确，购房是2019年1月10日，交了定金之后又缴纳了全部房款，本案应当是房屋买卖合同纠纷。长江源公司上诉请求的内容不正确，曹征海在第一次庭审才知道长江源公司是分销商，所以才有了新希望公司、长江源公司、汇百公司三方之间存在经济纠纷，所以追加长江源公司变更了诉讼请求。长江源公司陈述谁收到钱谁给房屋，该陈述不正确。购房款项原定计划是购买xx2号、xx4号，如果因为种种原因没有购买下来房屋，长江源公司的意思也就是说该2000000元购房款也不应当退还。三方的经济纠纷案件与购买房屋没有关系，汇百公司、长江源公司、新希望公司三方的纠纷应内部处理，曹征海在购买案涉房屋后一直未能取得房屋，经多次了解并被告知案涉房屋已经另行出售给案外人，故曹征海以为房屋已经不能实际取得；但在庭审过程中了解到汇佰公司、新希望公司及长江源公司实际并未另行对外出售案涉房屋，故曹征海在2020年9月3日当庭变更了诉讼请求。其中汇百公司同意变更诉请，不要求举证期限；新希望公司同意变更诉请，要求举证期限；长江源公司同意变更诉请，未要求举证期限。法庭按新希望公司的要求另行给了15天举证期限，故长江源公司的第一项上诉理由不成立。 曹征海已将案涉房屋除50000元尾款外的全部房款在新希望公司的售楼部以刷卡方式支付给了汇百公司，汇百公司提交的证据可以看出汇百公司在案涉房屋销售前已向新希望公司、长江源公司、指定账户支付了2000000元房款，该2000000元含案涉房屋的房款，新希望公司没有证据证明汇百公司交付的该等房款不含案涉房屋的房款。从新希望公司提交的2019年1月16日《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》、2019年5月16日《解除商品房买卖关系通知书》、2019年7月19日《催款通知书》看，均明确载明已收到案涉房屋房屋30%的首期款。长江源公司也明确表示已将案涉房屋的房款交至新希望公司，造成不能交房过户的主要原因是新希望公司违反诚信原则擅自涨价想多向长江源公司收取房款所致。根据曹征海与汇百公司签订的补充协议约定，剩余房款50000元在该房取得房产证并交付给曹征海后支付，该付款义务长江源公司、新希望公司履行了过户义务后曹征海即会按约定履行。 新希望公司针对长江源公司的上诉请求和理由答辩认为：新希望公司同意长江源公司的上诉意见。对于2000000元，新希望公司的相对方只是长江源公司，长江源公司在2020年9月14日给新希望公司的函件明确了款项的去向。 汇百公司针对长江源公司上诉答辩认为：汇百公司接到了长江源公司的书面授权可以出售一系列房屋，汇百公司交钱在先，卖房在后。当时新希望公司和长江源公司同时授权给汇百公司可以在他们售楼部售卖房屋。至于如何结账，是长江源公司与新希望公司的事情，如果没有书面授权汇百公司不可能售卖房屋，当时新希望公司给了汇百公司房源出售。 曹征海向一审法院起诉请求：1.判令汇百公司、新希望公司为曹征海购买的位于成都市武侯区房屋履行过户义务并办理产权转移登记，协助曹征海办理过户手续；2.判令汇百公司、新希望公司根据《补充协议》约定支付曹征海自2019年1月17日起的租金（计算标准为每平方米32.64元每月，该房屋的面积为61.99平方米）。 一审法院认定事实：一、2016年10月18日，新希望公司与长江源公司签订协议1份，约定新希望公司将其开发建设的位于成都市武侯区“锦官·红南港”项目的部分物业出售给长江源公司；长江源公司按约定购买标的物业，相应的买受人可以为长江源公司或其指定的第三方，如买受人指定为第三方的，长江源公司保证第三方有购买房屋适格主体资格并对第三方付款义务承担无限连带责任； 二、长江源公司向汇百公司出具《授权书》，载明长江源公司授权汇百公司全权处理长江源公司位于成都市武侯区“锦官·红南港”资产，所收款项金额进入长江源公司指定账户。 三、2019年1月10日，曹征海与汇百公司签订《房屋定购协议书》，该协议约定由曹征海购买位于成都市武侯区房屋，房屋建筑面积为61.99平方米，房屋总价为619838元，付款方式为一次性。曹征海在协议签订同时向汇百公司支付定金50000元，在协议签订后7日内，曹征海与新希望公司签订正式的《商品房买卖合同》，并交纳房款519838元。交纳的定金和房款均由汇百公司出具收据证明。 四、2019年5月16日，新希望公司向长江源公司出具《解除商品房买卖关系通知书》，载明长江源公司购买的“锦官·红南港”的x-x-2/x-x-2/x-x-3/x-x-1/x-x-4共计五间商业、办公，因长江源公司仅向新希望公司支付30%的首期款，长江源公司逾期支付购房款的行为已经构成根本违约。 五、在一审庭审中，新希望公司陈述，如果公司收到案涉房屋的购房款，可以为曹征海办理产权分户登记。 一审法院认为，新希望公司于2016年10月18日将其开发建设的案涉红南港项目部分物业整体售卖给长江源公司的事实清楚，长江源公司据此依协议约定取得红南港项目部分物业处置权，该交易行为不为法律法规所禁止，双方之间由此所形成的合同关系应属合法有效。长江源公司在其取得红南港项目部分物业处置权之后，无论长江源公司之后将红南港项目部分物业交给汇百公司代理包销，还是之后将红南港项目部分物业转售给汇百公司，其与汇百公司之间独立形成一个新的交易合同关系，该交易合同关系同样不为法律法规所禁止，应属合法有效的合同关系，汇百公司据此依约定取得红南港项目部分物业的处置权。 关于曹征海诉请新希望公司与汇百公司履行协助办理房屋产权证的义务，新希望公司系案涉商品房物业的初始产权人，其基于系列交易合同关系将案涉商品房物业的处置权进行了转移，汇百公司行使处置权对外拆分销售商品房给曹征海，必须完成商品房初始产权由新希望公司转移至曹征海名下，才能将交易流程完整进行，以实现各自的交易目的。根据新希望公司与长江源公司、长江源公司与汇百公司之间的系列合同关系，均有共同协助配合为买受人曹征海办理产权证的义务。故曹征海诉请新希望公司与汇百公司履行协助办理房屋产权证的义务的理由成立，一审法院予以支持，同时，基于长江源公司分别与新希望公司、汇百公司之间各自独立的合同相对关系，其有义务于本案中协助配合为买受人曹征海办理产权证的义务。新希望公司在一审庭审中陈述如果公司收到案涉房屋的购房款，可以为曹征海办理产权分户登记。表明并不否认案涉房屋出售给曹征海，其是否收到房款系该公司与汇百公司、长江源公司之间的内部关系，不影响曹征海购房权利。故新希望公司的答辩理由不成立，一审法院不予采纳。 关于曹征海要求给付租金的诉请，其为租赁合同关系，并非本案审理的商品房买卖合同审理范围，曹征海可另案诉争。本案不予处理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决：一、汇百公司、新希望公司、长江源公司于判决生效之日起十日内协助曹征海办理位于成都市武侯区分户不动产权证；二、驳回曹征海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11175元，减半收取计5587.5元，保全费4220元，由曹征海负担254元，由汇百公司、新希望公司、长江源公司各自负担3184.5元。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，2019年1月10日，曹征海与汇百公司签订《房屋定购协议书》约定由曹征海购买位于成都市武侯区房屋，该房屋已办理房屋所有权初始登记，登记权利人为新希望公司，规划用途为办公，登记面积187.03平方米。 本案审理过程中，曹征海提交了出卖人为新希望公司、买受人为曹征海的《商品房现房买卖合同》，称该合同是与汇百公司签订《房屋定购协议书》及补充协议后与新希望公司签订的，销售人员称拿回去盖章，但一直没有盖章。新希望公司否认与曹征海签订了《商品房现房买卖合同》。 因成都市武侯区房屋所有权初始登记面积187.03平方米，而曹征海与汇百公司签订的《房屋定购协议书》约定，由曹征海购买的房屋建筑面积仅为61.99平方米，现曹征海主张办理其所购买的部分房屋过户登记，必然涉及到案涉房屋是否可以以分割登记的问题。因不动产权登记是否具有可执行性，属不动产权登记机关依法依规进行审查的问题，故本院就成都市武侯区房屋是否可以分割登记向成都市不动产登记中心发函进行了咨询。成都市不动产登记中心于2021年5月6日回复：1.成都市武侯区房屋已办理房屋所有权初始登记，登记权利人为新希望公司，规划用途为办公，登记面积187.03平方米……。2.已初始登记的房屋如需申请同一权利人分割或者合并……变更登记，根据《不动产登记操作规范（试行）》第9.2.3条规定，应提交不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件，法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 本院认为，新希望公司于2016年10月18日将其开发建设的案涉红南港项目部分物业整体售卖给长江源公司，长江源公司依约取得红南港项目部分物业处置权后，又将红南港项目部分物业授权汇百公司出售，前述行为不违反法律法规禁止性规定，应属有效；曹征海与汇百公司签订的《房屋定购协议书》亦不违反法律法规的规定，亦应有效。因此，在新希望公司与长江源公司买卖协议解除前和长江源公司授权汇百公司出售的授权未终止前，汇百公司向曹征海出售案涉房屋、曹征海履行了付款义务的情况下，曹征海有权主张、新希望公司、汇百公司承担《商品房现房买卖合同》的履行义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二项规定，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。从二审查明的新事实看，案涉成都市武侯区房屋已办理房屋所有权初始登记，所有权初始登记面积为187.03平方米，但曹征海购买的面积却为61.99平方米，该房屋实际是汇百公司自行分割出售。根据《不动产登记操作规范（试行）》第9.2.3条的规定，不动产权分割需提交不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书，同时还应按有关规定提交相关部门同意分割的批准文件及法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。但从本案看，曹征海主张办理其购买的面积61.99平方米的产权转移登记，但各方当事人均未提交相关部门同意分割的批准文件，不符合《不动产登记操作规范（试行）》第9.2.3条的规定的情形，因此，曹征海主张办理其购买的面积61.99平方米的产权转移登记的条件不成就。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“法律上或者事实上不能履行”的规定，曹征海主张汇百公司、新希望公司办理成都市武侯区房屋面积61.99平方米过户手续的条件不成就，本院不予支持。 综上，虽然新希望公司、长江源公司的上诉理由均不能成立，但因曹征海主张过户事实上不能履行，一审判决支持其诉讼请求不符合《不动产登记操作规范（试行）》第9.2.3条的规定的情形，本院依法予以纠正。鉴于本案的纠纷系长江源公司、汇百公司对未经批准分割房屋擅自分割销售引发的，本院确定诉讼费、保全费由长江源公司、汇百公司承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二项的规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初6015号民事判决； 二、驳回曹征海的全部诉讼请求。 一审案件受理费11175元，减半收取计5587.5元，保全费4220元，合计9807.5元，由四川长江源国际贸易有限公司负担4903.75元，由四川汇百鑫达商业管理有限公司负担4903.75元。四川长江源国际贸易有限公司上诉案件受理费11175元，由四川长江源国际贸易有限公司负担；成都新希望实业投资有限公司上诉案件受理费11175元，由四川长江源国际贸易有限公司负担5587.5元，四川汇百鑫达商业管理有限公司负担5587.5元。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二一年五月十九日 书记员 杨珍梅