北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初7667号原告：高楼，男，1951年7月27日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：陈欣，北京安生律师事务所律师。被告：中企产融国际会展（北京）有限责任公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：吴广，执行董事。委托诉讼代理人：赵颖，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝凡斐，北京德和衡律师事务所律师。原告高楼与被告中企产融国际会展（北京）有限责任公司（以下简称：中企产融公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高楼及其委托诉讼代理人陈欣、被告中企产融公司的委托诉讼代理人赵颖、郝凡斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高楼向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2020年11月30日解除。2.要求被告向原告支付2020年11月1日至2020年11月30日欠付的租金40000元及2020年12月1日至2020年12月5日的房屋使用费6666元。3.要求被告向原告支付因拖欠房租而产生的违约金4万元以及提前解除合同的违约金4万元。4.请求确认原告持有的3万元押金不予退还。5.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2019年8月1日签订了《房屋租赁合同》约定原告将位于北京西城区XX室房屋出租给被告使用。租期自2019年8月1日至2021年8月1日，租金支付方式为押一付三，租金每三个月支付一次，支付时间为上次交房租到期的前10天，每月租金4万元。押金3万元作为被告诚信履行房屋租赁合同各条款之规定，向原告交付的保证金。如被告违反合同约定，原告可扣留部分或全部押金。合同第8.6条另约定，如被告在租赁期内需提前解约，需提前30天通知原告，并同时向原告支付1个月租金作为解约金。合同签订后，原告履行了交付房屋的义务，但被告在租期内违反诚实信用原则。被告本应于2020年10月底缴纳2020年11月1日至2021年1月31日的租金，但是截止起诉之日被告仍未缴清应付租金。2020年11月5日，被告电话告知原告想提前解约，原告在电话中要求被告按合同应尽快结清所欠租金，如被告在租赁期内需提前解约，需提前30天通知原告并支付1个月租金4万元作为解约金及相关违约款项，不能以被告通知当天计算合同终止履行的期限，但被告并不同意，不仅未将房屋交还给原告，亦未支付2020年11月1日之后的房屋租金，2020年12月5日，被告将涉案房屋交还原告。原告认为合同之所以约定被告应提前30日告知原告解除合同并赔偿损失，是为防止房屋下次出租的空置损失的发生和为维护交易的稳定性，防止原告在短时间内反复支付中介费损失和其他交易成本的发生，是双方真实意思的表示，合理合法。现被告违约解除合同，故押金3万元不应退还。根据合同约定，因被告迟延支付房屋租金，应支付一个月房屋租金标准的迟延履行违约金。因被告违约解除合同，被告应支付原告一个月房屋租金标准的违约解除合同违约金。为维护高楼的合法权益，特提起本案诉讼，望判如所请。被告中企产融公司辩称，不同意高楼的诉讼请求。首先，被告同意解除合同，但是被告认为房屋租赁合同于2020年11月5日解除。第一，原告认可被告于2020年11月5日通知原告解除合同，通知原告不再租住原告的房屋，当时原告也同意解除涉案合同。第二，自原告知晓被告欲解除租赁合同后即委托中介带人看房，并且也实际安排中介于2020年11月7日、2020年11月11日、2020年11月17日带人看过三次房屋。被告认为原告以委托中介带客户看房的实际行动确认涉案房屋租赁合同于2020年11月5日解除。第三，依据原告与被告之间的微信聊天记录，原告亦同意涉案房屋租赁合同于2020年11月5日解除。第四，涉案房屋钥匙于2020年12月2日交还原告，而并非原告主张的2020年12月5日。并且被告提出解除合同后，曾三次向原告提出交接房屋钥匙，是原告以各种理由拒绝接收房屋钥匙，拒绝收房。由于涉案房屋于2020年11月5日解除，则原告主张2020年11月5日至2020年12月5日之间的租金于法无据。其次，原告要求被告支付因拖欠租金而支付4万元的违约金于法无据。被告因客观原因不再租住房屋，已经于2020年11月5日通知原告解除涉案房屋租赁合同。截止2020年11月1日被告并不欠付原告任何款项。因涉案房屋租赁合同于2020年11月5日解除，且当日被告已明确告知原告可使用押金折抵违约金，则被告无需再向原告交纳3个月的房屋租金。被告不存在迟延支付房屋租金的情况，亦使用房屋押金折抵了违约金，现原告要求被告支付迟延支付租金的违约金及违约解除合同的违约金，不符合相应的法律规定与合同约定。原告要求的违约金过高，应当予以酌减。再次，原告主张3万元为押金不予退还于法无据。双方房屋租赁合同于2020年11月5日解除，涉案房屋于2020年12月2日交付原告。其后原告也重新装修了房屋，并且安排中介看房租房。涉案房屋是否能够出租，是原告个人的问题，与被告无关。而且被告已经以押金折抵违约金，并多支付1万元承担了提前解约的责任。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月27日，原告（甲方）与被告（乙方）、北京亿贝佳房地产经纪有限公司（丙方）签订房屋租赁合同，约定被告承租原告名下的北京市西城区XX房屋，房屋租赁期1年，房屋租金每月3万元，押金3万元。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告依据合同约定向原告支付房屋租金，并交纳押金3万元。后被告多次续租涉案房屋。2019年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租涉案房屋，房屋租赁期自2019年8月1日起至2021年8月1日止。房屋租金每月4万元，每三个月支付一次，支付时间为上次交付房租到期的前十天。押金为3万元。押金是作为乙方诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。同时合同约定，如乙方违反本合同的约定，甲方可扣留乙方所交付的全部或部分押金，当押金不足以弥补甲方损失时，甲方仍有权利向乙方追偿。合同8.5条约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并向甲方支付相当于一个月租金的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（3）拖欠房租累计超过十五日的。合同第8.6条约定，租赁期内，如乙方提前退租，应提前30日通知甲方，并支付甲方相当于一个月租金的违约金。合同签订后，被告依约向原告支付了至2020年11月1日前的房屋租金。2020年11月5日，被告电话通知原告解除涉案房屋租赁合同。2020年11月11日，被告向原告支付1万元。其后原告曾委托中介带他人看房。审理中，被告明确陈述其于2020年11月11日支付的1万元系与押金3万元共同作为提前解除合同的违约金。后原告向本院提起本案诉讼，被告于2020年11月30日签收本案起诉书。审理中，原告主张被告于2020年12月5日将涉案房屋腾退交还原告，但对此未提交证据予以证明。被告主张其于2020年12月2日将涉案房屋腾退交还原告，并提交证人证言及微信通信记录予以证明。同时依据原告提交的微信通信记录，原告曾于2020年12月2日与被告工作人员沟通当日交接房屋钥匙事宜，2020年12月2日晚18:03时，原告发微信告知被告工作人员房屋内物品损坏或缺失情况。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案房屋租赁合同签订于民法典实施前，原告于民法典实施前提起本案诉讼，要求解除涉案房屋租赁合同，因此本案纠纷应当使用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，原、被告均应履行相应的权利义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据涉案房屋租赁合同约定，房屋租赁期限至2021年8月1日止。本案审理中，被告未提交证据证明其有权单方解除涉案房屋租赁合同。被告虽主张其与原告已协商一致于2020年11月5日解除房屋租赁合同，但原告对此不予认可，双方亦未就涉案房屋租赁合同解除签订书面协议。原告虽曾委托中介机构带他人看房，但该行为无法确认原告与被告就2020年11月5日解除房屋租赁合同协商一致。因此对于被告主张原、被告协商一致于2020年11月5日解除涉案房屋租赁合同的辩称意见，本院不予采信。被告于2020年11月5日向原告明确表示不再履行涉案房屋租赁合同，后原告提起本案诉讼。被告于2020年11月30日签收本案起诉书，原告要求确认涉案房屋租赁合同于2020年11月30日解除，于法有据，本院予以支持。根据租赁合同约定，被告应于2020年10月20日前向原告支付2020年11月1日起的房屋租金，但被告一直未予支付。被告虽于2020年11月14日向原告支付1万元，但被告自认该笔款项为支付原告的违约金，因此被告应向原告支付2020年11月30日前的房屋租金4万元。原告虽主张被告于2020年12月5日将涉案房屋腾退交还原告，但对此未提交证据予以证明。依据被告提交证人证言、微信通信记录及原告提交的微信通信记录，本院认定被告于2020年12月2日即将涉案房屋腾退返还原告。被告虽辩称其多次要求向原告交付房屋钥匙，原告以各种理由拒不接收，但前所述，本案中被告无权单方解除房屋租赁合同，在租赁合同解除前，原告没有义务接收涉案房屋的钥匙。因此对于被告的上述辩称意见，本院不予采信。因涉案房屋租赁合同于2020年11月30日解除，则被告应向原告支付2020年12月1日、2日的房屋使用费。房屋使用费标准，本院参照涉案房屋租赁合同租金标准计算。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，依据房屋租赁合同约定，如被告违反合同的约定，原告可扣留被告所交付的全部或部分押金，当押金不足以弥补原告损失时，原告仍有权利向被告追偿。租赁期内，如被告提前退租，应提前30日通知原告，并支付原告相当于一个月租金的违约金。现被告违约提前解除房屋租赁合同，原告为此会承受一定期间的房屋空置损失，现原告要求被告支付相当于1个月租金的违约金及扣除房屋押金及被告另行支付的1万元以弥补其损失，并不过分高于原告的实际损失，因此原告的上述主张有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告主张的被告迟延支付房屋租金的违约金，原告要求按一个月租金标准4万元计算，但原告未提交证据证明因被告迟延支付房屋租金造成其损失的证据，被告亦在庭审中申请对于该部分违约金予以酌减。因此本院对于该部分违约金进行酌减，确认被告应按银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率给付原告迟延支付房屋租金期间的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告高楼与被告中企产融国际会展（北京）有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2020年11月30日解除。二、自本判决生效之日起七日内，被告中企产融国际会展（北京）有限责任公司支付原告高楼2020年11月1日至2020年11月30日房屋租金40000元。三、自本判决生效之日起七日内，被告中企产融国际会展（北京）有限责任公司支付原告高楼2020年12月1日至2020年12月2日房屋使用费2667元。四、自本判决生效之日起七日内，被告中企产融国际会展（北京）有限责任公司支付原告高楼违约解除合同的违约金40000元。五、自本判决生效之日起七日内，被告中企产融国际会展（北京）有限责任公司支付原告高楼迟延支付房屋租金的违约金，以40000元为基数，自2020年10月20日起至实际支付之日止，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。六、确认原告高楼持有的押金30000元不予退还被告中企产融国际会展（北京）有限责任公司。七、驳回原告高楼的其他诉讼请求。案件受理费1710元，由原告高楼负担400元（已负担），由被告中企产融国际会展（北京）有限责任公司负担1310元，自本判决生效之日起七日内交纳。如果被告中企产融国际会展（北京）有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 方晓晨二〇二一年五月三十一日法官助理 王 潇书 记 员 温晓娟书 记 员 胡玉亚