上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初4779号原告：房钰毅，男，1964年8月24日生，汉族，住浙江省嵊州市。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市崇明区。负责人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：张智军，总经理。原告房钰毅与被告城城不动产管理有限公司上海分公司(以下简称“城城上海公司”)、城城不动产管理有限公司(以下简称“城城公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月18日公开进行了审理。原告房钰毅到庭参加诉讼，被告城城上海公司、城城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告房钰毅向本院提出诉讼请求：判令1.二被告支付原告未付款租金18,372.90元；2.二被告支付原告间接经济损失14,805元；3.二被告支付原告2020年12月及2021年1月租客未付电费358.69元；4.二被告支付原告开锁费及换锁费2,300元；5.二被告支付原告中介服务费3,995元；6.二被告支付原告精神损失费10,000元。事实和理由：原告与被告城城上海公司于2019年12月20日签订《房屋托管合同》，原告将其名下位于上海市松江区中山街道广富林路600弄三迪曼哈顿1号楼1927室房屋(以下简称“涉案房屋”)托管给被告城城上海公司，并约定托管期60个月，自2020年1月3日至2025年1月2日止，原告实收租期55个月，冲抵服务费五个月；月租金4,700元/月(含物业费),付款方式为季付，租金每年递增5%，等。因受疫情影响，被告城城上海公司于2020年2月28日与原告签订《补充协议》约定，2个月的租金9,400元分期支付，即自2020年3月至2021年1月，每月支付854.55元。然至今，原告仅收到租金及押金共计38,027.30元。被告城城上海公司从2020年6月份起均未按约支付租金，原告多次拨打被告的客服热线均无果。2020年11月23日，原告联系了被告方工作人员即手机号为187****6580的管家孙超伟，孙表示其已经离职，被告也无能力支付租金，原告可起诉被告主张支付租金。原告另与其他被告的工作人员微信联系，也是类似的答复，原告遂于当日报警。2020年11月30日，原告通过中国邮政快递向被告城城上海公司的合同约定地址寄送《合同解除通知书》(该快递后因无人签收退回原告)，并同时通过电子邮箱向被告城城公司在工商登记时留存的QQ邮箱寄送了同样内容的电子版合同解除通知书，但未收到回复。另原告也注意到被告将涉案房屋出租给次承租人谢选年，双方多次协商后，谢选年于2020年12月29日将涉案房屋返还给原告，但拒不支付未付水电费等。2020年12月29日，原告拟与谢选年交接房屋时发现，原告原安装于涉案房屋上的电子锁由被告更换，并在当日更换了电子密码，原告找锁匠开锁花费开锁费200元但是未能打开房门，故重新购买新锁安装，又花费2,100元。被告逾期支付租金的行为，原告按照涉案合同约定享有单方解除权，且被告的违约行为给原告造成了各项损失，应该予以赔偿，基于涉案合同的解除，原告诉至本院请求判如所请。审理中，原告表示，其第二项诉讼请求也是按照合同约定的违约金。被告城城上海公司及被告城城公司共同书面辩称，被告已将涉案房屋出租给案外人实际使用，若解除合同将损害次承租人合法权益，故不同意解除租赁合同；被告一致按照合同约定支付租金，2020年9月起受疫情影响，被告无法按照合同约定日期支付原告租金，但根据合同约定被告每年享有一个月的免租期，且在第一年租期内一次性享受合同期内所有的免租期，在计算欠付租金时应当先免除所有的免租期租金，并将已付押金折抵欠付租金；原告与实际使用人协商收回房屋的，自房屋收回日起无需支付租金；原告主张的违约金过高，请求调整。本院经审理认定事实如下：2019年12月20日，原告(甲方)与被告城城上海公司(乙方)签订《房屋托管合同》，约定1.甲方将涉案房屋托管给乙方作为长租、短租或配套项目，涉案房屋面积48.61平方米。2.运营模式，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费；合同期内，甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付，托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。3.本合同托管期合计60个月，自2020年1月3日(以本合同起租日为准)至2025年1月2日，甲方实收租期55个月，冲抵服务费5个月，本合同生效日起14日后为起租日。4.月租金4,700元，付款方式为季付，本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为4,700元，合同期最后一个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金。5.租金支付时间及方式：本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，同意在春节次月支付(春节次月一次支付两个月租金)，每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付，乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日、公休日顺延。6.甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%。7.甲方承担物业费，乙方承担水费、电费、天然气费用、网络费用、取暖费。8.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的，等。9.违约责任，乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同另对其他事项作了约定。2019年12月25日，被告向原告支付4,700元，原告称该笔钱款为押金。2020年2月28日，原告作为甲方与被告城城上海公司作为乙方签订《补充协议》约定：受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，甲方同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金：乙方未支付甲方2个月的租金合计9,400元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付854.55元，其他合同条款不变(本协议双方签字或盖章后生效)。2020年3月7日，被告向原告支付5,554.55元；2020年4月30日被告向原告支付854.55元；2020年6月1日，被告向原告支付854.55元；2020年6月6日，被告向原告支付9,400元；2020年7月11日，被告向原告支付854.55元；2020年8月12日，原告向被告支付854.55元；2020年10月1日，被告向原告支付14,100元，2020年10月10日，原告向被告支付854.55元。2020年11月30日，原告使用自己的电子邮箱向被告城城公司通过“天眼查”系统可以查询到的登记电子邮箱XXXXXXXXX@qq.com发送了《房屋托管合同解除通知书》。同日，原告通过中国邮政向被告城城上海公司的地址“上海市崇明区中兴镇兴工路XXX号XXX号楼XXX室(上海广福经济开发区)”寄送《房屋托管合同解除通知书》，但未送达并退回原告。本案庭审时当庭打开该信件，《房屋托管合同解除通知书》的内容主要为原告根据被告工作人员告知，被告城城上海公司资金链断裂，原告已拨打110报警，被告城城上海公司已经严重违约，故原告决定解除与被告之间的合同，且将诉至法院维权。原告另提供了被告城城上海公司与案外人谢选年就涉案房屋签订的《房屋服务合同》、收款收据，约定租赁期限自2020年4月9日至2021年4月8日。原告称其经与谢选年协商，于2020年12月29日自谢选年处收回涉案房屋。原告还提供了其与谢选年的微信聊天记录显示：谢告知原告门锁密码变了，现在的密码没有收到，原告需叫开锁的开一下。原告称当日上门因未能打开门锁故花费200元请锁匠开锁，但是未能打开，原告为此提供给了上海郑袁锁具有限公司加盖发票专用章的《送货单》显示事项为涉案房屋开锁，金额为200元。原告称此后，其又购买了新的电子锁并花费2,100元，原告为此提供了上海六亦锁业有限公司的“生活服务开锁换锁”的发票，金额为2,100元。关于电费，原告提供国网上海市电力公司就涉案房屋(户号XXXXXXXXXX)上张贴的电费核查通知书，于2020年12月20日催收2020年12月电费170.20元。原告于2021年1月14日支付涉案房屋12月和1月账单电费金额合计358.69元。为证明原告支出的佣金3,995元，原告提供给了其与案外人上海地平线房产经纪事务所签订的《佣金确认书》，约定由原告作为出租方支付佣金3,995元。以上事实，主要由有《房屋托管合同》、补充协议、收款明细、电子邮件、信件、通知书、微信聊天记录、发票、送货单、付款凭证、佣金确认书及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告城城上海公司签订的《房屋托管合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据合同条款约定，本院认为该合同约定原告将涉案房屋交由被告占有使用，由被告按月以固定金额支付对价，故本院确认合同性质为房屋租赁合同。又被告城城上海公司系被告城城公司的分公司，原告主张两被告共同承担合同项下义务，并无不当，本院予以支持。现双方争议主要在于合同是否应当解除及若解除的相关后果应如何处理。关于合同的解除，本院认为当事人约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《房屋托管合同》、《补充协议》约定，被告欠付租金达30日以上的，原告可以行使单方解除权解除合同，根据原告提供的被告支付租金的证据显示，无论在原告于2020年11月30日向被告发出解约的意思表示时，还是在原告以本次诉讼的方式以解约为请求权基础提出诉请时，被告欠付到期租金包括补充协议中变更支付期限的部分租金欠付已达30日以上，故原告主张解除合同，符合双方的合同约定，亦与法有据，本院予以支持。至于合同解除之日，本院认为原告在起诉前寄送给被告的解约通知未有效送达被告，但是原告自认于2020年12月29日收回涉案房屋，实际上解除了与被告之间的租赁合同关系，故本院以2020年12月29日作为原、被告房屋租赁合同关系解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于被告欠付的租金，被告应按约支付占有使用涉案房屋的租金和使用费。原告自认于2020年12月29日收回涉案房屋，并无不当，本院予以支持。被告辩称要求将合同期内全部的免租期在首年享受缺乏依据，本院不予采信。原告主张以合同签订之日即其主张房屋交付被告之日2019年12月20日作为租金起算时点以及不再给予被告每年一个月免租期的意见，缺乏合同和法律依据，本院亦不予采信。综上，被告应按照月租金4,700元的标准支付自2020年2月3日至2020年12月29日期间的租金共计51,093.55元，扣除原告认可的已付租金和押金38,027.30元，被告还需支付欠付租金13,066.25元。对于违约金(间接经济损失)，根据合同约定，原告因被告违约导致其行使合同解除权解除合同的，可向被告主张3个月租金标准的违约金。被告抗辩认为违约金过高，但是原告主张因为当时发生于年末春节前，再次出租的难度较高，涉案房屋空置至2021年3月26日，因为被告的违约行为给原告造成了三个月的空置损失，特别是考虑到原告亦主动将押金用于抵扣被告欠付租金，故本院对原告主张按照3个月租金为标准主张违约金予以认可，但认为应以合同解约时月租金标准计算为宜，即违约金14,100元。对于欠付电费，根据原告提供的证据，原告已经实际垫付了被告承租涉案房屋期间的电费358.69元，被告理应向原告支付。对于开锁费及换锁费，因被告的违约行为导致原告在接收房屋时产生门锁更换的费用，属于原告的损失，原告也提供了相应的票据。但是原告主张以送货单形式支出的200元亦属于开锁费，原告对此的解释本院难以采信。故本院确认被告应当承担的开锁及换锁费为2,100元。对于中介服务费，原告支出中介服务费是因居间机构促成原告和被告成立租赁合同关系而必然要发生的费用，原告已经通过租赁合同的履行获得收益以及主张相应的违约责任，中介服务费不属于被告违约而给原告造成的损失范畴，对于该项主张本院不予支持。对于精神损失费，从原告目前的举证不足以证明因为被告的违约行为给原告造成的精神受损情况，故本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年通过的《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房钰毅未付租金13,066.25元；二、被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房钰毅违约金14,100元；三、被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房钰毅未付电费358.69元；四、被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告房钰毅开锁费、换锁费2,100元；五、驳回原告房钰毅的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,046元，减半收取523元，由原告房钰毅负担212元(已付)，由被告城城不动产管理有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司负担311元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二一年五月三十一日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条......当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。......三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。