福建省宁化县人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0424执异6号案外人：福建省宁化财富广场贸易有限公司，住所地福建省宁化县翠江镇财富花园10号楼三层南面一间，统一社会信用代码91350424699034801W。法定代表人：吴友金，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴家俊，男，1977年12月9日出生，汉族，私营企业主，住福建省宁化县。申请执行人：福建宁化成功村镇银行股份有限公司，住所地宁化县翠江镇翠江明珠商住楼2幢119-120号，统一社会信用代码91350400075045764U。法定代表人：戴祖央，董事长。被执行人：吴月萍，女，1963年9月3日出生，汉族，退休职工，住福建省宁化县。被执行人：吴家俊，男，1977年12月9日出生，汉族，私营企业主，住福建省宁化县。被执行人：巫秀红，女，1981年1月1日出生，汉族，私营企业主,住福建省宁化县。被执行人：吴家鑫，男，1991年1月19日出生，汉族，私营企业主，住福建省宁化县。被执行人：罗俊琼，女，1992年7月26日出生，汉族，居民，住福建省宁化县。被执行人：张凤云，女，1958年12月4日，汉族，私营企业主，住福建省宁化县。在本院执行福建宁化成功村镇银行股份有限公司（以下简称宁化成功村镇银行）与吴月萍、吴家俊、巫秀红、吴家鑫、罗俊琼、张凤云借款合同纠纷一案中，案外人福建省宁化财富广场贸易有限公司（以下简称财富广场贸易公司）于2021年5月14日对本院作出的《腾房公告》责令承租人迁出宁化县××镇××路××号××花园商住楼××号楼××号店面的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。财富广场贸易公司称，案涉店面所在的商场即宁化县“闽赣家俱城”（财富花园）项目系宁化县人民政府招商引资项目，该项目用地面积35098平方米，家具市场商场可以划线分割出让，但不得用墙体分隔。2010年8月26日、27日，宁化县人民政府召开第13次常务会议，并形成纪要。该会议纪要第五项为“关于调整闽赣家具市场功能及招商扶持政策问题”，会议明确，（1）调整市场功能问题，鉴于原业主无法履行在华侨经济开发区××工业园投资建设家具生产线的约定，与之相配套的家具市场难以形成等原则，会议同意将原闽赣家具市场功能调整为综合商场，但必须有家具市场功能，娱乐业必须依法获批，否则不得开办；（2）……；（3）……；（4）财富广场管理问题，由财富广场贸易有限公司负责建设管理，广告、夜景工程由城建局督促落实到位。因此，包括案涉店面所在的财富广场综合商场由财富广场贸易公司统一管理。根据财富广场贸易公司股东会决议，财富花园××号楼的房产产权证登记至公司各股东名下，服从公司统一管理及分配收益。财富广场贸易公司有权对宁化县翠江镇××坝××南路××号××花园商住楼××号楼××、××、××三个店面进行出租。上述三个店面的买受人张日星应当接受财富广场贸易公司管理分配租金，法院作出《腾房公告》的执行行为有误，故财富广场贸易公司依法提出执行异议，停止要求案涉店面承租人腾空。财富广场贸易公司为此提供了其《营业执照》《宁化县人民政府常务会议纪要（第十三次）》《房屋租赁合同》、宁化县城乡规划建设局出具的《证明》、财富广场贸易公司《股东会决议》等书面材料。申请执行人宁化成功村镇银行称，一、案涉店面查封拍卖在先，财富广场贸易公司出租在后，财富广场贸易公司无权将案涉房产出租，更无权以已出租为由对抗法院执行。案涉房产原系吴禄龙、张凤云房产，根据财富广场贸易公司《股东会决议》，财富广场贸易公司仅对该店面有管理、收益分配权，而无权行使物权，无权代替所有权人出租该店面。二、根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。因此，在抵押权设立之后的租赁关系要受抵押权的影响，即承租人不得以抵押物上存在租赁关系为由妨碍债权人抵押权的实现。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”案涉店面抵押在先、法院查封在先，财富广场贸易公司在案涉店面前一轮租赁合同到期且司法查封、第一次拍卖后，在明知案涉店面已经被查封且进入司法拍卖程序的情况下，于2021年3月再次将案涉店面出租，其出租行为无效或应当解除，至今不能对抗法院执行。三、《宁化县人民政府常务会议纪要（第十三次）》关于案涉店面所在的商场的功能规定以及统一管理行为，均属于商场的内部职能管理性质，不能对抗当事人行使特权，也不能对抗法院执行。且根据该纪要，商场仅需要部分保留家具市场功能，财富广场贸易公司可以通过内部调剂功能区域，并非一定要求案涉店面作为家具市场，请求驳回财富广场贸易公司的异议申请。案外人张日星称，其于2021年4月通过第三人申请以变卖价格拍卖取得宁化县××镇××路××号××花园商住楼××号楼××号店面，上述店面原产权人为吴禄龙，其与财富广场贸易公司于2010年3月15日签订《房屋租赁合同》，约定案涉店面由财富广场贸易公司承租，承租月租金为95元／平方米，第二年起每年递增2%，租赁期为十年，自2010年3月15日起至2020年3月14日止。财富广场贸易公司对案涉店面以租赁取得的管理权已于2020年3月14日失效，即便财富广场贸易公司重新租赁，也不能对抗法院实现债权人抵押权的强制执行行为，其已合法取得案涉店面的所有权，请求驳回财富广场贸易公司的异议申请。本院查明，2017年4月26日，由宁化成功村镇银行作为贷款人、吴月萍作为借款人、吴禄龙和张凤云作为抵押人，三方签订了合同编号ＨＴ8031330170000324《最高额抵押借款合同》，约定：吴月萍向宁化成功村镇银行借款金额为2000000元；期限自2017年4月28日起至2018年4月27日止；吴禄龙、张凤云以其夫妻共同所有的位于宁化县××镇××路××号××花园商住楼××号楼××号三个店面为借款提供抵押担保，抵押担保范围包括合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用。合同签订后，吴禄龙、张凤云依约将案涉店面办理了抵押登记，宁化成功村镇银行取得房屋他项权证。同日，吴禄龙、张凤云、吴家俊、巫秀红、吴家鑫、罗俊琼向宁化成功村镇银行出具《个人担保声明书》，承诺对吴月萍前述合同项下的债务承担连带保证责任，保证期间为二年。2017年4月28日，宁化县成功村镇银行向吴月萍在宁化成功村镇银行的账户发放借款2000000元。吴禄龙于2017年7月15日因病去世。借款后，吴月萍仅支付利息至2018年2月20日。因吴月萍未按约归还借款本息，宁化成功村镇银行于2018年6月5日向本院提起诉讼，本院于2018年6月26日作出（2018）闽0424民初927号民事判决，判令吴月萍应向宁化成功村镇银行偿还借款本金2000000元及相应利息、律师代理费33210元；若未按指定的期限履行，宁化成功村镇银行有权从拍卖、变卖或协议折价吴禄龙、张凤云位于宁化县××镇××路××号××花园商住楼××号楼××号共三个店面（宁房权证字第1××0、1××1、1××2号房屋所有权证和宁国用2011第1××、1××、1××号国有土地使用权证）所得价款在抵押担保债务范围内优先受偿；吴家俊、巫秀红、吴家鑫、罗俊琼、张凤云对吴月萍上述债务承担连带清偿责任。案件生效后，宁化成功村镇银行于2018年8月29日申请执行，于2020年7月15日恢复本案执行，于2020年11月19日对案涉店面进行司法拍卖，但一拍、二拍、变卖均流拍。2021年3月31日，第三人张日星申请以变卖流拍价2607360元购买上述房产。本院于2021年4月15日作出（2020）闽0424执恢427号之三执行裁定书以及拍卖成交确认书，确认案涉房产产权转移至张日星，于2021年4月29日作出《腾房公告》，要求案涉店面现有承租人与买受人协商签订租赁协议，如未能达成协议则应自行迁出腾空案涉店面。现财富广场贸易公司以其对案涉店面有租赁管理权为由向本院提出执行异议，要求撤销对案涉店面的公告迁出执行措施。另查明，2010年3月15日，吴禄龙与财富广场贸易公司分别作为甲方、乙方，共同签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将其所有的坐落于宁化县××镇××路××号××花园商住楼××号楼××号三个店面出租给乙方使用，租赁期限为十年，自2010年3月15日起至2020年3月14日止。租金为每月22145元，第二年起每年递增2%。2010年9月14日，宁化县人民政府办公室作出《常务会议纪要（第十三次）》，会议明确，财富广场管理问题由财富广场贸易公司负责建设管理。2011年7月29日，财富广场贸易公司作出《股东会决议》，约定财富花园10号楼的房产产权证登记至公司各股东名下，产权及收益归全体股东所有，未经公司股东集体研究同意，不得私自对外抵押（质押）、出让、担保、出租、占用等行为。2021年3月1日，财富广场贸易公司与福州田边厝餐饮有限公司分别作为甲方、乙方，共同签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将其案涉店面出租给乙方使用，租赁期限为八年，自2021年6月1日起至2029年5月31日止。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；第三十一条第一款关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，以及《中华人民共和国民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，不动产租赁权要排除抵押权的执行，需要具备在抵押登记及法院查封前签订合法有效的书面租赁合同、在法院查封前占有使用该不动产这两个条件，不动产租赁权不能对抗设立在先的抵押权。本案中，吴禄龙、张凤云于2017年4月依约将案涉店面办理了抵押登记，抵押权人为宁化成功村镇银行。政府会议纪要作为政府记载、传达会议情况的公文，是政府参与相关当事人之间经济利益的协调，对当事人之间的民事行为提出的一种协调意见，并非政府命令或决定，亦非当事人之间的民事协议，对当事人不具有强制力，是否履行以当事人自愿为原则。宁化县人民政府《常务会议纪要（第十三次）》，明确财富广场管理问题由财富广场贸易公司负责建设管理，该内容是指导性的，事后，案涉店面的产权人吴禄龙将店面租赁给财富广场贸易公司进行统一管理租赁则是履行指导意见的具体民事行为。财富广场贸易公司并不能因政府会议纪要而取得对案涉店面的租赁管理权。在吴禄龙与财富广场贸易公司的租赁合同到期后，案涉店面的所有权人没有与财富广场贸易公司签订新的租赁合同，即便有签订新的租赁合同，因设立抵押权在先，出租在后，因此财富广场贸易公司无权要求案涉店面的买受人张日星继续履行原租赁合同，此种情形下财富广场贸易公司也无权要求停止对案涉店面执行过程中的限期迁出腾空措施。财富广场贸易公司关于管理租赁的主张不能对抗宁化成功村镇银行抵押权的实现，其2021年3月与福州田边厝餐饮有限公司签订的租赁合同更不能对抗买受人。因此，财富广场贸易公司的异议理由不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条的规定，裁定如下：驳回福建省宁化财富广场贸易有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  廖国辉审判员  黄**宁审判员  许志和二〇二一年五月二十七日书记员  王雅琪本裁定所依据的法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。执行法院审查处理执行异议，应当自收到书面异议之日起十五日内作出裁定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。