江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终988号上诉人（原审原告）：南京紫竹物业管理股份有限公司，住所地在南京市六合区葛塘街道葛中路**。法定代表人：张胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：李品宁，江苏鼎原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任晶静，女，1985年10月22日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称紫竹物业公司）因与被上诉人任晶静物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2020)苏0111民初5802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员殷源源独任审理。本案现已审理终结。紫竹物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付物业费8105.49元、公摊水电费904元、合计9009.49元，支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：一审判决酌定任晶静按照约定标准80%支付物业费，系事实认定不清，以偏概全，且同案不同判，显失公平。一、被上诉人一审举证的案涉小区“车辆乱停乱放及卫生差、环境脏乱”仅为其在某一时点所拍照片，该现象的存在首先系极少数的业主、使用人违反社会公德、不遵守文明规则所为；其次，被上诉人并无证据证明某一时点的某一现象是整个小区持续存在的普遍现象；再次，物业服务的内容包含公共区域的秩序维护、停车管理、保洁服务、绿化养护、消防及环卫、机电设备等公用部位和共用设施、设备的维护保养等方方面面，不能以某一项服务某一时点存在瑕疵而否定整个小区各项物业服务。正如浦口法院在案涉小区其他物业服务纠纷案【(2018)苏0111民初1109号、1120号】民事判决书所指出的：“小区物业服务的特点决定了物业公司的服务不可能使全体业主全部达到满意，也不可能时时、事事符合所有业主的评价，任晶静抗辩中提到的问题也不可能证明具有普遍性和多发性，故不能成为其拒绝缴纳物业费的正当理由。”一审判决将某一时点存在的某一现象作为普遍的、多发的状况看待，仅凭几张照片就主观武断地认定上诉人对整个小区各项服务均不尽责系认定事实不清，以偏概全，应予纠正。二、2018年以来，因明发滨江新城小区（二期）极少数业主长期拒缴物业费（有业主拒缴长达10余年），上诉人先后将其诉至浦口法院。经法院调解后绝大多数业主缴费撤诉，调解不成后一审判决几十份判决均一致认定上诉人对明发滨江新城小区（二期）的物业管理是尽责的，且全额支持了上诉人的诉讼请求；详见(2018)苏0111民初1109号、1120号、（2019)苏0111民初2848号、7050号、8855号判决书，以及本案承办法官于2020年9月29日作出的（2020)苏0111民初4447号判决书。本案一审判决未经物业服务第三方评估机构评估，未查明全部事实，主观认定上诉人各项服务不尽责且判决被上诉人按八折缴纳物业费，与浦口法院上述数几十份生效判决明显不一致，违反了最高人民法院同案同判的规定，判决打折缴费依据不足，应予纠正。三、上诉人自2007年1月1日以来持续为明发滨江新城小区（二期）提供物业服务至今，为小区建设作出了一定的贡献；任晶静拒缴五年有余的物业费、公摊水电费，损害了小区按时、足额缴费业主的利益，给上诉人为小区进一步提升服务质量造成妨碍。如因长期不缴费被诉至法院还可以得到打折，长此以往，将打击正常缴费业主的积极性，物业公司亦将难以为继，更不可能提升服务质量，最终的受害者将会是全体业主。综上，请求二审法院依法查明事实，按照同案同判的规定，撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。任晶静辩称，被上诉人之所以拖欠物业费，是因为小区大厅瓷砖从2013年左右即已脱落，被上诉人多次和物业沟通维修事宜未果。同时上诉人工作人员态度欠佳，物业管理混乱，小区业主因瓷砖维修与停车位等问题与上诉人矛盾较大，经街道调解也未能解决。如果能把门厅瓷砖修好，上诉人愿意缴纳物业费。紫竹物业公司向一审法院起诉请求：1、判令任晶静支付物业费8105.49元、公摊水电904元（合计9009.49元）；2、判令任晶静承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年1月1日，南京紫竹物业公司与明发集团南京房地产开发有限公司签订明发滨江新城二期《前期物业服务合同》，约定由其为明发滨江新城二期小区提供物业服务。合同约定：合同期限自2007年1月1日起至本物业业主委员会成立后经委员会招标选聘新的物业管理公司并签订合同之日止；物业管理收费标准超高层（26层）为1.2元/月/平方米；电梯费另计，公共能源费另外分摊。2015年6月1日，南京紫竹物业公司又与南京市浦口区明发滨江新城二期业主委员会签订明发滨江新城二期小区物业管理服务合同，合同期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止，合同约定物业服务费为高层住宅（30层）1.2元/月/平方米。合同到期后，紫竹物业公司又与小区业委会续签《物业管理服务合同》，约定期限自2017年7月18日起至2020年7月17日止。紫竹物业公司自签订《前期物业服务合同》后，一直持续为小区提供物业管理服务至今。任晶静系明发滨江新城小区229幢1604室业主，房屋建筑面积119.55平方米，其自2015年10月15日起即未缴纳物业费。2018年1月15日、1月18日，南京市浦口区明发滨江新城二期业主委员会分别就公摊水电费收费标准出具《说明》、《补充说明》，主要内容为：原小区以1楼20元、2楼以上30元的固定标准每月按户收取公摊水电费。自2015年6月1日起，每月按1楼9元、2至11楼14元、12至20楼16元、21至27楼18元的固定标准继续按户收取公摊水电费。任晶静自2015年10月15日起即未缴纳公摊水电费。庭审中，任晶静为证明紫竹物业公司提供的物业服务不符合合同约定标准，提供了案涉小区照片及小区业主群聊天记录截图，证明案涉小区存在车辆乱停放及卫生差、环境脏乱。上述事实，有紫竹物业公司提供的《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》、不动产登记资料、公摊水电费明细、催缴物业公告等证据，任晶静提供的照片、聊天记录截图在卷证实。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。南京紫竹物业公司先后与明发集团南京房地产开发有限公司、明发滨江新城业委会签订的《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》，对小区全体业主具有约束力。紫竹物业公司应当按照合同约定标准提供合格的物业管理服务，任晶静则应当按照约定标准向紫竹物业公司支付物业费。现紫竹物业公司诉至一审法院，要求任晶静支付欠缴的物业费，符合合同约定，一审法院予以支持；但根据任晶静在庭审中提供的证据，可以证明紫竹物业公司在小区卫生、绿化等管理维护方面存在履责不达标情形，故一审法院酌定任晶静按照约定标准80%支付物业费，即紫竹物业公司应当向任晶静支付2015年10月15日至2020年6月30日物业费应为6484.4元。此外，因紫竹物业公司已经代缴公摊水电费，其诉至一审法院，要求任晶静支付2015年10月15日至2020年6月30日期间的公摊水电费904元，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审判决：任晶静应于判决生效之日起五日内向南京紫竹物业管理股份有限公司支付物业费6484.4元、公摊水电费904元，合计7388.4元。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，紫竹物业公司陈述：小区楼栋大厅瓷砖脱落不是被上诉人一栋楼的问题，整个小区均存在，如果要维修不可能只维修被上诉人居住的楼栋，整个小区的维修大约需要1000万左右，消防管道的维修也需要1000万以上，这些都需要动用专项维修基金，上诉人作为物业公司是无权擅自使用专项维修基金的。另外，被上诉人对上诉人主张的欠付物业费、公摊费的时间及金额均予以认可。以上情况，有本院询问笔录予以佐证。本院认为，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。被上诉人任晶静作为业主，应当交纳相关的物业管理费用。任晶静一审中提交的三张小区照片及两张微信聊天记录截图，尚不足以证明紫竹物业公司未按约定的服务标准提供物业服务，且业主维护自身的权益应当采取正确的方式，拒付物业费的做法对物业公司的正常运作、物业公司对小区的正常管理、维护等都会产生不良影响，不仅损害了被上诉人自身的利益，对同小区其他按时交纳物业费的业主亦存在损害。故上诉人紫竹物业公司要求任晶静交纳物业费8105.49元、公摊费904元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定；任晶静应当及时交纳其自2015年10月至今所欠付的物业费8105.49元、公摊水电费904元。综上，紫竹物业公司的上诉请求成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更南京市浦口区人民法院(2020)苏0111民初5802号民事判决为：任晶静应于判决生效之日起五日内向南京紫竹物业管理股份有限公司支付物业费8105.49元、公摊水电费904元，合计9009.49元。一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，均由任晶静负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二○二一年五月十三日法官助理滕文欣书记员朱亚芳