广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0891民初704号原告：陈胜，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。被告：广东绿百多生物科技有限公司，住所地：湛江经济技术开发区。法定代表人：孙建新。委托诉讼代理人：黄夏，广东领会律师事务所律师。原告陈胜与被告广东绿百多生物科技有限公司（以下简称广东绿百多公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，与本院（2021）粤0891民初702至703、705至712号系列案于2021年4月19日公开开庭进行了合并审理。原告陈胜的委托诉讼代理人陈晓明、被告广东绿百多公司的委托诉讼代理人黄夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈胜向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金52125.57元（从2019年6月1日起计至2020年4月11日止共315天，按购房款总金额330956元为基数，每日万分之五计算）；2.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告与被告经协商于2018年3月29日签订《商品房买卖合同》，合同编号为：ＹXXX。原告向被告购买位于湛江开发区。该合同主要约定，购房款330956元，被告于2019年5月30日前交楼，逾期交楼按该合同第十二条的约定处理。该条约定的内容为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告应于2019年5月30日前交楼，但被告不能按时交楼，违反了合同的约定。至2020年1月10日，被告才取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件。原告提供的收据表明，收楼日期为2020年4月11日。原告向被告主张逾期交楼违约天数从2019年6月1日起计至2020年4月11日止，共315天，违约金为52125.57元。被告的行为，违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。原、被告协商无果，原告特此起诉，请求法院依法判处。被告广东绿百多公司辩称，一、《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金标准过高，请人民法院按照逾期交付房屋使用期间市住建部门公布的同地段同类房屋租金标准计算原告因逾期交房造成的损失，对违约金予以适当调整减少，依法认定按折合为56元/天标准计算逾期违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金”，过分高于逾期交房造成原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，在买卖双方对违约金有约定的情况下，违约方仍然有权依法请求调整减少违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，依法调整减少违约金的，以实际损失为基础，如约定违约金过高，应当调整为违约金以不超过造成损失30%为限。被告据此请求人民法院予以适当调整减少违约金。关于如何确定逾期交房造成买受人损失的赔偿额方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条作出明确规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过出租或租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故以同地段同类型房屋租金评价，在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。在购房者没有举示充分证据证明其损失的大小、也没有其他证据证明逾期交房造成除租金损失外还存在其他损失的情况下，应按该规定认定逾期交房造成的损失（或称租金损失），以该损失为基础调整违约金。这也是目前最高人民法院关于如何确定逾期交房造成买受人损失赔偿额方面的具体规定。对比本案约定日万分之五逾期交房违约金及参考《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》“4.[逾期交房违约金的调整]合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。”本案约定日万分之五逾期交房违约金确应予以调整减少。对比《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金与同地段同类房屋租金标准计算所得损失额，前者明显过高。1.按合同约定计算违约金：本案合同全部房价款330956元，按月计算，违约金为330956元×5?/天×30天＝4964元/月。2.按同地段同类房屋租金标准计算损失赔偿额：本案房屋用途为办公室，建筑面积45.42平方米，坐落于开发区乐怡路，约定交房时间为2019年5月30日，根据湛江市住房和城乡建设局2018年2月22日公布的《关于公布的通知》（湛建办〔2018〕108号）、2019年11月25日公布的《关于公布的通知》（湛建办〔2019〕163号），房屋属二等二级类别，该两通知指导性租金标准均为25-32元/平方米（建筑面积），合理取其标准幅度的平均值为（25＋32）÷2＝28.5元/平方米（建筑面积），按月计算，每月租金损失为28.5元/平方米（建筑面积）×45.42平方米（建筑面积）＝1294元/月。3.两者对比：4964元÷1294元＝3.83倍，合同约定的违约金明显远远超过损失额30%。由上，合同约定的逾期交房违约金显然过高，可按不高于违约金超过造成的损失30％为标准适当减少而确定本案逾期交房违约金，即每逾期交房一个月（按30天计）违约金计算为1294元×130%＝1682元，折合每日违约金为1682元÷30天＝56元/天。二、假设按原告主张的逾期交房违约期间，计算逾期交房违约天数应相应扣除受政府相关部门机构改革工作衔接影响及新冠肺炎疫情影响的不可抗力免责期间。2019年1月7日，案涉房屋建设工程竣工经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收符合竣工验收条件，由于政府相关部门机构改革，2019年1月起，政府有关部门先后暂停受理相关验收申请业务，而后陆续至2019年7月始恢复受理申请，建设工程竣工后未能得到及时受理验收，致被告2020年1月10日始取得湛江经济技术开发区住房和规划建设局出具建设工程竣工验收备案证明。2020年1月13日，广州天塬地理信息科技有限公司出具《不动产测量报告》。湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初1098-1133号民事判决已查明消防验收部门于2019年4月30日至2019年6月18日暂停受理消防验收工作，至少此期间50天应认定为不可抗力期间并应在计算逾期交房违约天数中扣除。同时，2020年1月出现新冠肺炎疫情，被告须按国家疾控要求安排工作。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。新冠肺炎疫情属不可抗力，且政府发布重大突发公共卫生事件一级响应，至少此一级响应期间33天（2020年1月23日-2020年2月24日）应认定为不可抗力期间，计算逾期交房违约天数应予扣除。三、原告2020年1月20日已实际收房，被告完成交付义务，逾期交房违约时间应计算截止于2020年1月20日。2020年1月20日，原告自愿接受被告交付房屋，确认签收房屋钥匙，实际占有使用房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被告已完成交付义务，2020年1月20日后不应继续计算逾期交房违约时间，原告主张2020年1月20日后的逾期交付责任缺乏依据。四、对于本案商品房买卖，被告一直积极履行交付房屋义务，并无故意拖延或懈怠交房，且也及时为业主办理了不动产权属证书。原告未能按合同约定交房日期收楼的心情，被告完全理解，也请原告能理解被告受前述因素影响致不能如期交房的客观障碍。本院经审理认定事实如下：2018年3月29日，原告陈胜作为买受人与被告广东绿百多公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：YXXX)，合同第一、三、六、七条约定由原告陈胜购买被告出售的坐落于湛江经济技术开发区乐怡路X号京仕佰公馆X层X号办公室，建筑面积共45.42平方米，总价款为330956元。签订本合同前，原告已向被告支付定金50000元。该定金于本合同签订时抵作商品房价款。原告应当于2018年3月29日前支付该商品房全部价款。第八条逾期付款责任约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；电话通信、宽带网络：交付时线路敷设到户。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。该合同附件十一《补充协议》第五条约定：如有下列特殊情形之一的，出卖人交付商品房及办理房地产权属证书的期限可顺延，不视为出卖人违约：1、因不可抗力造成延误的；2、因政策变化及政府主管部门原因造成延误的；3、因其他非出卖人责任造成延误的。上述合同签订后，原告陈胜向被告支付了全部购房款共计330956元，被告于2018年4月1日向原告开具了购房款发票一张，金额330956元。2019年1月7日，涉案京仕佰公馆项目经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位出具同意竣工验收意见，于2019年9月30日通过规划验收，于2019年10月23日通过竣工验收，于2020年1月10日完成竣工验收备案，于2020年1月13日取得测绘报告。原告于2020年1月20日在《房屋钥匙签收确认书》上签名，办理了涉案房屋的收楼手续。另查明，2019年3月27日，住房和城乡建设部、应急管理部联合发布《住房和城乡建设部应急管理部做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，通知各级消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作，移交承接期为2019年4月1日至6月30日。，湛江市消防救援支队在微信公众号“湛江消防”发布《湛江市消防救援支队关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查等业务的公告》，公告全市各级消防救援机构即日起不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查业务。2019年1月14日，湛江市住房和城乡建设局人防工程科正式开展工作，工作交接期间正常承办人防业务，该局未发出过暂停办理业务的相关文件。2019年6月18日，湛江市住房和城乡建设局正式承接消防设计审查验收职能。2019年7月10日，涉案京仕佰公馆项目向湛江市住房和城乡建设局申请消防验收，该局于2019年8月23日出具《建设工程消防验收意见书》。2019年11月28日，涉案京仕佰公馆项目向湛江市住房和城乡建设局申请人防工程竣工验收备案，该局于2019年12月13日出具《湛江市住房和城乡建设局关于京仕佰防空地下室竣工验收备案意见》。再查明，2019年12月以来发生了新型冠状病毒感染的肺炎疫情，广东省结合新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，于2020年1月23日决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应；后于2020年2月24日决定将响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告陈胜与被告广东绿百多公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告已依约向被告支付了全部购房款，被告未按照约定时间交付商品房，已构成违约，其应当承担逾期交房的违约责任。根据原告的诉求及事实理由和被告的抗辩意见，本案当事人存在以下争议焦点问题：一、关于被告广东绿百多公司逾期交房是否受政府机构改革的影响，相应的期间应否予以扣除的问题。根据有关规定，办理建设工程竣工验收备案，必需已办妥规划、消防、环保等相关验收工作。本案中，涉案工程于2019年9月30日才通过规划验收，而涉案工程于2019年8月23日通过消防验收，早于2019年9月30日，故消防验收部门于2019年4月30日至6月18日暂停受理消防验收工作，对被告广东绿百多公司申请办理涉案工程的竣工验收备案并没有实际影响。被告以政府部门机构改革，消防验收部门于2019年4月30日至6月18日暂停受理消防验收工作为由，抗辩在计算逾期交房天数时应扣除受影响的50天，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于违约金应计算到何时止的问题。本案中，合同签订后，原告已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，被告应按合同约定于2019年5月30日前将具备合同约定条件的商品房交付给原告使用，但被告于2020年1月20日才将涉案房屋交付给原告，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告已于2020年1月20日实际接收涉案房屋，其主张此后的逾期交房违约金，本院不予支持。原告主张从2019年6月1日起计算逾期交房违约金，系其对自身权利的自由处分，本院予以采纳。据此，被告逾期交房的期限应自2019年6月1日起至2020年1月20日止，共计234天。另外，关于被告提出在计算逾期交房天数时应扣除新冠病毒肺炎疫情影响期间33天（2020年1月23日-2月24日）的抗辩理由，因在此期间前原告已办理了涉案房屋的收楼手续，故在本案中不予理会。三、关于违约金是否过高，应否调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以租金损失作为计算基准。本案中，虽然根据本案的证据未能确定原告具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房款330956元、违约时长234天、双向义务是否对等（原告逾期付款超过30日违约金亦应按每日万分之5计算）等事实，涉案逾期交房违约金每日按总房款万分之5计算为38721.85元（330956元×5?×234天），并未明显过高。综上，被告广东绿百多公司关于应调低逾期交房违约金的抗辩理由缺乏充足依据，本院不予支持。对于原告诉求被告支付逾期交房违约金52125.57元，超过本院确认的上述合理金额的过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告广东绿百多生物科技有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈胜支付逾期交房违约金38721.85元；二、驳回原告陈胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1103.14元，减半收取计551.57元，由原告陈胜负担167.54元，被告广东绿百多生物科技有限公司负担384.03元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 梁位桐二〇二一年五月十八日法官助理 方亦操书 记 员 程 前附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。