北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初8763号原告：徐杰，女，1982年11月9日出生，满族，昌平区妇幼保健院职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨杰（徐杰之夫），男，1979年6月21日出生，汉族，十三陵特区副主任，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陶希，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：黄德来，男，1956年2月16日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：罗鼎宏，广西银正（融水）律师事务所律师。原告徐杰与被告黄德来土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告徐杰之委托诉讼代理人陶希、被告黄德来及其委托诉讼代理人罗鼎宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2010年11月25日签订的昌平区农村集体出租土地流转合同；2.判令被告退还原告已支付的八年租金141176.48元（自2019年12月15日至2027年12月15日）；3.判令被告支付违约金以及经济补偿30万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年，原告希望通过种植果树来增加家庭收入，因此决定承租被告的果园，原被告双方于2010年11月25日签订《昌平区农村集体出租土地流转合同》，此次流转行为于2010年12月经承租土地所在地古将村第八届村民代表第四次会议决议通过并认可。依照流转合同约定：原告承租土地为15.86亩，土地性质为林地，用于苹果树种植，流转期限为17年，自2010年12月15日至2027年12月15日，租期内果园租金30万元，房屋租金68000元，房租租金分17年支付，每年支付4000元。合同签订后，原告依照合同约定一次性支付果园租金30万元，并每年支付房屋租金4000元。在2010年至2017年间，原告先后投入近几十万元建设了640*4米矮化砧钢管支柱、600平方米石化道路、60平方米果园彩钢板临时库房。直到2017年，因个人原因原告无充足时间照料果园，遂向社会转租。2017年2月14日原告与陈瑞民、黄德来三方达成流转协议：原告将果园原有用地用房以及原告承租后修建的房屋等一并转租给陈瑞民种植经营，每年租金3万元。以上内容被告在与原告及陈瑞民的三方协议中予以认可。2019年初，黄德来以拆迁为由，未经原告及陈瑞民书面认可，擅自将承租范围内房屋以及原告斥资所建库房及收果遮雨棚等临时设施全部拆除，但最终被告却告知原告拆除的房屋为违章搭建，没有拆迁补偿，对此种说法，被告没有给原告出示过任何证明文件。因被告擅自拆除果园内生产用房，造成原告所租果园内所有生产资料无处存放、无水、无电，无法进行正常打药、看护等基本果树管理，在此情况下，果树基本绝收，陈瑞民要求解除合约，并不再支付果园租金。被告擅自拆除房屋及设备的行为，严重妨碍了原告正常的生产经营活动，由于被告的根本违约导致双方签订的流转合同无法继续履行，且双方已经丧失了继续履行合同的信任基础。因此，原告要求解除与被告签订的流转合同并要求退还已经收取且无法使用土地的八年租金。依照双方签订的流转合同第七条违约责任：合同双方当事人任何一方违约，应向对方支付违约金100万元，违约金不足以弥补的，按实际损失赔偿。被告的违约行为致使合同无法继续履行，应当承担违约责任，考虑到被告的经济状况以及原告的损失情况，原告要求被告支付违约金30万元。由于原告与被告就纠纷解决多次协商未果，故原告起诉至法院。黄德来辩称，1.原告诉解除合同的原因系北京市昌平区流村镇人民政府按照兴延高速绿色通道（昌平段）建设工程要求，对该工程沿线范围内集体土地上非住宅房屋“搬迁”（腾退）的客观事实所导致，而不属于被告主观违约造成的结果。被告黄德来与北京市昌平区流村镇古将村民委员会签订的《流村镇集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议书》和流村镇人民政府出具的《情况说明》显示：第一，本次流转前房屋及部分新建的临时附属物被拆除确系政府行为所致；第二，房屋及附属物拆除是由政府聘请的第三方拆除公司负责拆除工作，被告黄德来未参与任何形式的拆除行为，因此原告所说的擅自将承租范围内的房屋，以及原告斥资所建的库房及收果遮雨棚等临时设施全部拆除是不符合事实的，故原告的诉求是不成立的。第三，被告认为应当继续履行合同。2010年12月15日原告与被告签订的农村集体土地流转合同经过昌平区流村镇古将村村集体和古将村村集体经济合作社同意，即为有效合同。合同期限为2010年12月15日至2027年12月15日，目前还在合同存续履行期间，本次“搬迁”（腾退）仅拆除了流转前房屋及部分新建的临时附属物，并未收回土地及地上果树，土地性质未改变，承租合同主体未改变，未改变流转用途为苹果树种植的性质，故被告认为可以正常继续履行合同，原告要求法院判决退还已经支付的八年租金的请求不成立。2.被告未有合同违约的情形。第一，在合同成立生效之初被告已按照合同约定交付流转的15.86亩果园土地、果树和附属设施，并且土地流转后办理了报请相应的农村集体经济组织备案和登记手续，被告的出租土地流转合同约定义务已履行完毕。第二，拆除房屋及设备行为不是被告方擅自实施拆除。第三，造成的损失被告不存在过错。原告承租期间投资建设的矮化砧钢管支柱、道路、彩钢临房等设施，系原告方自主经营期间对果树生长的必要投资，其收益与损失应由原告自行承担，与被告方无关。被告在交付土地、果树和附属设施时得到原告的确认和认可，被告也未参与任何的指导和干预原告经营的行为，原告造成损失的原因在于原告经营管理不善所导致，与被告毫无关系。最后，原告提出被告擅自拆除果园内生产用房，造成原告所有的生产资料无处存放，无水、无电无法进行打药、看护等基本果树管理，导致果树基本绝收更无事实和法律依据。拆除流转前房屋及部分新建的临时附属物的原因是政府客观行为而不是被告个人主观行为导致。并且在拆除之前被告已通知原告搬家，且在被拆除前原告已将房屋内（库房）的生产资料搬离，被告的告知义务是切实履行出租土地流转合同的体现，并未造成合同履行当中的违约。此处需说明的是，包括该果园在内的古将村所有农业灌溉用水均为王家园水库提供，用水人向村委会用水管理员提出用水申请后，由水库统一提供灌溉用水。此次腾退过程中被拆除的水管仅为生活用水的地上管道（拆除需要），主管线及接口尚在，可正常供水；提供生活用电的电表尚在，只拆除了入户电线（拆除需要），且电表内尚有余额可以使用，原告方未采取任何措施整修，就认为无水无电实属主观判断，与事实不符，故不存在无水无电问题，更不是造成果园基本绝收的根本原因。再有，附近有发生同样事实的承包人，经承包人自行整理和对水、电等必要设施恢复后，现正常经营中，并没有像原告所陈述的那样因水、电或生产资料无法存放的原因导致果园无法经营、基本绝收的状况，因此从侧面证明原告的果园无法经营基本绝收是由于原告的经营管理不善所导致，而不是像原告起诉状所说的由于被告原因导致无法经营。结合证据材料及庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：2010年11月25日，原告徐杰（乙方）与被告黄德来（甲方）签订《农村集体出租土地流转合同》，约定甲方自愿将其承租的土地15.86亩流转给乙方，地块名称南大地五号果园、土地类型林地、用途苹果树种植；流转期限共17年，自2010年12月15日至2027年12月15日；租期内果园租金30万元、房屋租金68000元；乙方在本合同签订之日交5万元现金作为定金，自合同所有手续办齐经公证生效之日起七个工作日内将另外共计25万元租金一次性交给甲方。余下68000元房屋租金分年度于每年12月30日前将4000元交至甲方；流转前地上物有苹果树640株、房屋65平方米，归甲方所有，归乙方使用。流转期间形成的地上物归乙方处置；出租土地被征收、征用依法应获得补偿费60%归甲方所有，余下40%归乙方所有。因依法占地造成流转前地上物损失的，乙方不承担任何责任。因依法占地造成地上房屋拆迁后，乙方中止房屋租金支付；合同双方当事人任何一方违反本合同规定条款，均视为违约。违约方应向对方支付违约金100万元，如违约金不足以弥补经济损失的，按实际损失赔偿。黄德来对外转租上述土地取得了北京市昌平区流村镇古将村民代表大会同意，并报北京市昌平区流村镇人民政府备案。合同签订后，徐杰向黄德来支付了果园租金，并按年交纳果园内房屋租金。黄德来将土地交付徐杰使用。2019年1月22日，北京市昌平区流村镇人民政府出具《情况说明》，内容为：经与国土部门提供的2010年年度卫片核实，古将村黄德来房屋，其现场调查记录中1号房屋（建筑面积75.24平方米）、2号房屋（建筑面积56.7平方米）为2010年12月6日前建设。2019年，北京市昌平区流村镇古将村民委员会（甲方）与黄德来（乙方）签订《流村镇集体土地非住宅房屋搬迁补偿补助协议书》，约定：乙方在腾退范围内房屋坐落昌平区流村镇古将村，房屋建筑面积131.94平方米，甲方支付乙方腾退补偿款、补助费共计151323元。乙方应在2019年前完成搬迁，并将被腾退房屋及附属物交与拆除公司拆除。乙方未按约定期限完成搬迁的，视为乙方自愿放弃对被腾退房屋及附属物等的所有权并交由甲方自行处理。上述协议签订后，黄德来将果园内的房屋及附属物交由北京市昌平区流村镇古将村民委员会拆除。2021年5月10日，北京市昌平区流村镇古将村民委员会出具情况说明，载明黄德来与北京市昌平区流村镇古将经济合作社签订的桃园承租协议书未解除。案件审理过程中，本院对果园现状进行查勘。经现场查勘显示：果园外西北方向有电线杆，装设有电表箱，显示余额为42元；果园内西北侧有盘水井，有主管道、出水管及阀门，可供应饮用水；从北侧进入果园约100米处西侧有浇灌水主管道；果园北侧有铁丝网，加有锁一把，有部分铁丝网已倒伏在地。上述事实，有出租土地流转合同、收条、拆迁补偿补助协议、情况说明及双方当事人庭审陈述等证据材料在案佐证。本院认为，徐杰与黄德来签订的《农村集体出租土地流转合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，并履行了相应的审批备案手续，该合同合法有效。合法有效的合同在符合法定或约定的条件下可以解除。本案中双方签订的合同中未就合同的解除约定条件，故应当参照法律规定来确认徐杰是否有权要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。徐杰主张涉案果园内的房屋及附属物拆除后，果园无法继续经营，故要求解除合同。对此本院认为，徐杰承租的系果园，承租的目的为对果园进行经营管理。现黄德来与北京市昌平区流村镇古将村民委员会达成腾退补偿协议，将果园内的房屋及附属物交由北京市昌平区流村镇古将村民委员会拆除，但并未将果园收回，也未阻止徐杰继续进行经营；果园内的房屋及附属设施的拆除对果园经营造成一定影响，但该影响并不足以导致果园无法继续经营；果园内现仍有供水供电设施，并非如徐杰所述无水无电无法经营。双方合同并未满足法定解除之条件，故本院对徐杰的诉讼请求无法支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》及最高人民法院印发的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款、第二十条之规定，判决如下：驳回徐杰的诉讼请求。案件受理费7918元，由徐杰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 李红霞二〇二一年五月十一日法官助理 朱志磊书 记 员 王 欣