福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0802民初9351号原告：张裕，男，1997年11月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：翁碧美（系张裕之母），住福建省龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：谢金旺，福建正廉律师事务所执业律师。原告：翁碧美，女，1971年10月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：谢金旺，福建正廉律师事务所执业律师。被告：张亚村，男，1970年3月13日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：吴满香（系张亚村之妻），住福建省龙岩市新罗区。被告：张根瑞，男，1952年10月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：陈庭钟。原告翁碧美、张裕与被告张亚村、张根瑞物权保护纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2021年1月19日，本案因案情复杂转为普通程序审理。2021年1月7日第一次开庭，原告翁碧美及原告翁碧美、张裕的共同委托诉讼代理人谢金旺与被告张亚村及其委托诉讼代理人吴满香、被告张根瑞及其委托诉讼代理人陈庭钟到庭参加诉讼。2021年2月24日第二次开庭，原告翁碧美、张裕及其共同委托诉讼代理人谢金旺与被告张亚村、被告张根瑞及其委托诉讼代理人陈庭钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翁碧美、张裕向本院提出诉讼请求：1.判令张亚村与张根瑞签订的关于福建省龙岩市新罗区××镇××村××路××号（吾山公厝）房屋买卖合同无效；2.判令张根瑞返还翁碧美、张裕坐落于福建省龙岩市新罗区××镇××村××路××号（吾山公厝）的房屋；3.判令案件受理费等诉讼费用由张亚村、张根瑞承担。事实和理由：翁碧美与张亚村于1996年10月16日办理结婚登记手续，后因性格不合、感情破裂于2010年7月6日在福建省龙岩市新罗区民政局办理离婚登记手续。双方离婚协议约定：“老房子，即坐落于福建省龙岩市新罗区××镇××村××路××号（吾山公厝）的房屋归儿子张裕所有”。案涉房产系张亚村于2000年继承其父亲张泉旺财产所得。翁碧美与张亚村离婚后搬到福建省龙岩市新罗区××城居住，与张亚村极少联系。2020年9月，翁碧美接到张亚村通知称：“婚姻关系存续期间建造的房屋要征用拆迁，需协商补偿事宜”，翁碧美顺便问起案涉房产事宜，方知案涉房产已被张亚村私下卖给张根瑞，在翁碧美追问之下，张根瑞妻子吴宇萍向翁碧美出示了2011年4月17日签订的《房屋转让协议》。案涉房产系翁碧美与张亚村婚姻关系存续期间继承所得，根据《婚姻法》第17条规定，婚姻关系存续期间继承所得的财产，归夫妻共同所有。双方离婚协议亦明确约定该财产归张裕所有。张亚村无权私下买卖。张根瑞系事业单位干部、城市居民，签订购房协议时户籍在福建省龙岩市新罗区西城，不属于福建省龙岩市新罗区××镇××村集体经济组织成员，不具备购买该村村集体宅基地上房屋的资格，双方签订买卖协议后房屋至今未过户，应属无效。综上，请求判如所请。张亚村辩称：1.张亚村自2010年7月6日与翁碧美离婚后，翁碧美未履行离婚协议书中应该承担的债务以及未尽到做母亲的抚养和教育义务，张裕自翁碧美与张亚村离婚后一直跟随张亚村生活，翁碧美从未支付张裕的生活费和教育费。张裕偶尔到翁碧美处也是和做客一样。翁碧美离婚当年就再婚，张亚村一直单方承担抚养和教育义务。翁碧美称：“直到2020年9月份接到张亚村通知，协商新房拆迁补偿事宜，才知道老房子卖掉”，更能证明翁碧美在离婚后未尽到对张裕的抚养教育义务。2.翁碧美在离婚后对婚生子张裕未尽到抚养和教育义务，实际上就放弃对婚生子张裕的监护义务，离婚协议既然约定老房子归张裕所有，那么老房子所有的一切跟翁碧美都没有任何关系，翁碧美没有理由作为原告起诉。张亚村离婚后负债累累的情况下，没有能力单方面承担张裕的抚养和教育费用，无奈只能卖案涉房产，因此在案涉房产买卖一事上不存在违规操作。3.张裕在2020年11月26日已对案涉房产的民事诉讼进行撤诉处理，张裕已年满23周岁，应该有自己的行为准则和决策判断能力，翁碧美借张裕的名义起诉，实质上是想谋私利，因此翁碧美作为原告的身份不适格。张根瑞辩称：一、张根瑞与张亚村于2011年4月17日签订的《房屋转让协议》有效。张根瑞系案涉房产所在地村集体的经济组织成员，其有权在本村范围内购买房屋，且张根瑞已按约定全额支付购房款给张亚村，并自购房之日起就已经实际占有、使用、收益和处分改建案涉房产，为延长案涉房产使用寿命等还在案涉房产上新建和添附改造新的建筑，张根瑞是向该房屋的所有权人张泉旺的四个儿子即张亚村和案外人张亚东、张亚明、张亚练购买的房产。二、翁碧美、张裕不是案涉房产的原所有权人，其不具备原告的诉讼主体资格，也不是房屋的受赠与人，张亚村的行为足以证明其对案涉房产行使赠与撤销权，翁碧美、张裕无权依据张亚村与翁碧美之间的离婚协议书约定内容主张其是该房屋的所有权人，也就是说翁碧美、张裕无权作为原告而提起诉讼。1.虽张亚村与翁碧美在离婚时对案涉房产进行约定，但案涉房产原所有权人是张亚村和案外人张亚东、张亚明、张亚练四兄弟共同所有，案涉房产的土地使用权至今仍然是登记在张亚村和案外人张亚东、张亚明、张亚练四兄弟的父亲张泉旺名下；2.张亚村与翁碧美的离婚协议书明确约定案涉房产归男方即张亚村使用居住，故离婚协议书所约定的赠与并没有实际履行，并没有生效，翁碧美、张裕不是案涉房产的所有权人；3.假设案涉房产是属于张裕所有，张亚村出售给张根瑞时，张裕才13岁左右，属于未成年人，不具有完全民事行为能力，张亚村是张裕的监护人，其完全有权自主或者代表张裕处分案涉房产；4.张裕与张亚村、翁碧美长期居住在案涉房产旁几十米远距离的范围内，张根瑞在2011年购买案涉房产后就对该房产进行加建、改造、装修和居住使用等行为，翁碧美、张裕均没有提出任何异议，其完全知晓案涉房产已经出售给张根瑞的事实。5.张根瑞与张亚村系属于同一祖父的堂兄弟关系，翁碧美、张裕称其不知晓案涉房产的买卖行为，完全歪曲事实，违背客观事实。三、张根瑞向张亚村等四兄弟购买了案涉房产所有权，根据“土随房走”的原则，该房屋范围内的宅基地也因房屋所有权的变更而变更土地使用权人。张亚村及其翁碧美、张裕等人均在案涉房产所在村居住，房屋交易并不影响到其居住权，其行为只能表明翁碧美及其该房屋的原所有权人放弃了该房屋的相关权利。四、因福建省龙岩市城市建设的需要，案涉房产因龙岩大道二期建设需要征收拆迁，张根瑞已经完成腾房，房产的所有权已经属于政府，标的物不具有所有权的各项权利，无论法院判决《房屋转让协议》是否有效或者无效，均不宜判决返还房屋。五、张根瑞购买案涉房产系善意，且以当时市场行情的合理价格购买，房屋也已经交付张根瑞。六、翁碧美与张亚村已经离婚，翁碧美与张亚村对案涉房产不存在共有的情形，因张根瑞母亲年龄大才以张根瑞的名义购买案涉房产，出资人系张根瑞的母亲，张根瑞的母亲系案涉房产所在村集体的经济组织成员，张裕成年后经常回案涉房产所在村新房居住，翁碧美称张裕不知情案涉房产已出售，不属实。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。翁碧美、张裕提供的新罗区东肖镇溪连村第5组集体经济组织成员花名册、情况说明，张亚村无异议，张根瑞提出异议，但未提供证据反驳，且该证据能与其他证据相互佐证，予以支持。张根瑞提供的落款时间为2020年10月29日的证明及征地发放清单，翁碧美、张裕提出异议，且该证据不符合证据格式要求，无出具单位经办人签名，又无其他证据佐证，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年10月16日，张亚村与翁碧美办理结婚登记手续。2010年7月6日，张亚村与翁碧美办理离婚登记手续，双方离婚协议书主要记载：“1.婚生子张裕由双方共同抚养，各自轮流抚养三个月……。2.老房子归张裕所有，新房及零碎家电由三人共有，若征用均分为三份；若未征用，老房子归张亚村居住，新房归翁碧美居住；双方离婚后，新房不允许双方带异性同居；否则，视为违约，一方自动弃权；3.建房欠款由女方偿还，男方的债权债务由男方自行承担……”。2020年11月19日，龙岩互诚房屋征收服务有限公司和龙岩市联星房屋征收服务有限公司出具情况说明，主要记载：“……案涉房产土地使用者为张泉旺（已故），因产权存在争议，现未拆迁，也未签订征用补偿协议”。2020年9月28日，龙岩市土地档案馆出具土地登记信息查询结果，主要记载：“案涉房产坐落于福建省龙岩市新罗区××镇××村，权利人为张泉旺，土地证号为1××3，地号为113050326，使用权类型为划拨，土地用途为住宅，确权面积为57.73平方米”。2018年12月20日，福建省龙岩市新罗区××镇××村民委员会出具的第五组集体经济组织成员花名册，张根瑞未列入该花名册。2000年11月28日，张亚练、张亚明、张亚东、张亚村就张泉旺所遗房产进行析产，析产协议记载案涉房产归张亚村所有，所遗房产任何人不得拍卖。2011年4月17日，张亚村与张根瑞签订《房屋转让协议》，协议主要约定：“1.张亚村自愿将坐落于福建省龙岩市新罗区××镇××村吾山公厝房产转让给张根瑞，签订协议后产权归张根瑞所有，张根瑞可以视情况出租、维修或改建；2.若该地段政府征用拆迁，张亚村需无偿协助张根瑞办理各项手续及出具相关证明，进行产权更换，拆迁征用所有补偿费用归张根瑞所有；3.张根瑞一次性支付房屋转让费140000元，张亚村向张根瑞移交土地证、钥匙；4.案涉房产登记在张泉旺（已故）名下”。张亚练、张亚东、张亚明等人在协议上签字确认同意出售案涉房产。同日，张亚村向张根瑞出具金额为140000元的房屋转让费收条，双方在宗地图复印件中用虚线明确案涉房产。2020年11月6日，福建省龙岩市新罗区××镇××村民委员会及部分第5村民小组村民出具情况说明，情况说明主要记载：“1.第5村民小组按1997年的组员人口分配土地，不增不减，承包经营权为30年，张根瑞的母亲陈仁秀属于该组成员，分得一份承包地；2.张根瑞签字领取龙岩学院扩建一期项目征地款、龙岩大道二期项目征地补偿、公测征用款为陈仁秀个人享有的相关集体土地征收补偿待遇份额；3.2018年延续办理农村土地承包经营权证时，因陈仁秀在2013年去世，因此陈仁秀名下的承包地登记为张根瑞；4.根据2018年新罗区农村集体产权制度改革的要求，张根瑞及其妻子吴宇萍均不属于该村集体经济组织成员”。2020年7月20日，龙岩市新罗区××镇××村股份经济合作社向张亚村、吴满香、张裕颁发股权证，股权证记载：“股权证编号为×××34、股权户代表姓名为张亚村的持有新罗区东肖镇溪连村股份经济合作社原始股总数为30股，其中张亚村、吴满香、张裕各为第5村民小组成员持有的股份各为10股”。2018年6月28日，龙岩市新罗区农村集体产权制度改革工作领导小组发布龙新农改〔2018〕1号关于印发《新罗区农村集体经济组织成员身份界定指导意见》的通知，通知的主要记载：“第一条……；第六条村集体经济组织成员资格的丧失有以下几种情形：1.基准日前死亡的人员……4.已经纳入国家公务员序列、事业单位编制或成为国有企业、国有控股企业、区级以上大集体企业（含区级）正式在编的人员，自纳入国家公务员序列、事业单位编制或成为国有企业、国有控股企业、区级以上大集体企业（含区级）正式在编人员之日起其原有的村集体经济组织成员资格丧失……；第九条有下列情形之一的人员，虽然基准日时户籍在本村，但不予确认为本村集体经济组织成员：1.已经纳入公务员序列、事业单位编制或成为国有企业、国有控股企业以及区级以上大集体企业（含区级）正式在编人员、离退休人员；……14.离婚或丧偶的外嫁女及子女、原乡镇企业类工作人员、自谋职业等农转非人员以及纳入公务员序列、事业单位编制或成为国有企业、国有控股企业以及区级以上大集体企业（含区级）正式在编人员的配偶及其子女等，在基准日前将户口回迁本村，但未与本村形成较为固定的生产生活关系的……”。2001年4月16日，福建省龙岩市土地管理局出具的龙集建（96）字第1××3号集体土地建设用地使用证主要记载如下：“土地使用者为张泉旺、地址为东肖镇溪连村、地号为113050326、用途为住宅的房屋用地面积为57.73平方米、共有使用权面积为262.03平方米，宗地图的代号为Ａ1”。2013年8月27日，张根瑞将户籍从福建省龙岩市新罗区西城九一南路226号Ａ幢403室迁至原籍福建省龙岩市新罗区××镇××村××路××号。同日，吴宇萍户籍亦从福建省龙岩市新罗区西城九一南路226号Ａ幢403室迁至原籍福建省龙岩市新罗区××镇××村××路××号。案涉房产在龙岩××道××段××期（兴业路—红肖路）项目房屋征收范围。1995年8月9日，龙岩市土地管理局同意张根瑞之父张才贵补办村民建房用地审批手续，同意补办面积为247.43平方米。龙岩市新罗区人民政府于2018年9月25日出具的闽（2018）新罗区农村土地承包经营权第047468号农村土地承包经营权证记载，张根瑞承包发包方为福建省龙岩市新罗区××镇××村第五村组的土地0.21亩，承包期限为1999年1月1日至2028年12月31日。张根瑞庭审陈述：“其系中国银行业监督管理局龙岩分局的退休干部（事业参公），其妻子吴宇萍系中国人寿保险公司新罗区分公司退休员工（国企退休）”。本院认为，案涉房产位于龙岩市新罗区××镇××村，属于农村房屋，其土地性质为农村宅基地，由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障功能。因此，张亚村向退休公职人员、非本集体经济组织成员张根瑞出售农村房屋，违反了农村宅基地使用权基本属性，张亚村与张根瑞签订的《房屋转让协议》应认定为无效。翁碧美、张裕主张张亚村与张根瑞签订的买卖案涉房产的《房屋转让协议》无效，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因此，合同无效后，张根瑞应当返还张亚村案涉房产，张亚村亦应当返还购房款。同时，张亚村将禁止流转给本集体经济组织成员外的案涉房产出卖并收取房款，现其前妻翁碧美及其与前妻之子张裕在已卖出的案涉房产将被政府拆迁征用后，又以其违法出售案涉房产为由主张《买卖住房合同书》无效，存在过错，基于存在的过错，还应对张根瑞的信赖利益损失予以赔偿。该信赖利益损失的赔偿，除应当全面考虑出卖人房屋拆迁、补偿所获利益及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素予以确定，还应考虑买卖行为违背民法倡导的公平原则和诚信原则，对破坏正常社会秩序的程度等综合考虑。本案案由虽为物权保护纠纷，但实为房屋拆迁补偿（安置）权益归属的纠纷。案涉房产已于2021年4月8日被先行征收拆迁，但具体的房屋拆迁补偿（安置）权益尚未明确，张根瑞可待案涉房产的拆迁补偿（安置）权益明确后，再另案进行主张。案涉房产已被拆除，翁碧美、张裕主张张根瑞返还案涉房产，不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、张亚村与张根瑞于2011年4月17日签订的《房屋转让协议》无效；二、驳回翁碧美、张裕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由张亚村、张根瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 魏  国  才人民陪审员 陈    川人民陪审员 陈  国  花二〇二一年五月七日书 记 员 肖付萍（代）附：一、引用的主要法律条文1.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示：（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：1710××××4401支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。新罗区人民法院财务咨询电话：0597-289××××、289××××。