福建省仙游县人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0322执异14号异议人（被执行人）：福建省居然之家家具有限公司，住所地福建省仙游县鲤南工业园区内，统一社会信用代码913503227890429606。法定代表人：蔡泽源，公司总经理。异议人（被执行人）：蔡加新，男，1967年5月29日出生，汉族，住福建省仙游县。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司福建省公司，住所地福建省福州市台江区振武路**钱隆广场**，统一社会信用代码91350000726452938K。负责人：何庆东。委托代理人：魏秀芬、王荣山，福建闽莆律师事务所执业律师。被执行人：蔡泽源，男，1990年3月6日出生，汉族，住福建省仙游县。被执行人：叶小琦，女，1990年3月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被执行人：陈建霞，女，1967年8月28日出生，汉族，住福建省仙游县。在本院执行申请执行人中国东方资产管理股份有限公司福建省公司（以下简称“东方资产管理公司”）与被执行人福建省居然之家家具有限公司（以下简称“居然之家公司”）、蔡泽源、叶小琦、蔡加新、陈建霞金融借款合同纠纷一案中，异议人居然之家公司、蔡加新对被执行人居然之家公司名下坐落于仙游县××镇工业园区的房地产［所有权证号：仙游房权证企字第2××**、仙游房权证企字第2××**，用地使用权证号：仙国用（2015）第Ｑ××0号，仙国用（2015）第Ｑ××1号］、被执行人蔡泽源名下坐落于仙游县××街道××路××号××号楼××梯××室的房地产［不动产权证号：闽（2017）仙游不动产权第0××6号］的评估报告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人居然之家称，请求对居然之家名下案涉被查封房地产重新选定评估机构，重新评估。事实和理由如下：福州瑞尔房地产评估有限公司（以下简称“瑞尔评估公司”）作出的FZ20500300号资产评估报告书不符合估价技术报告的要求，采用的估值法不合理，造成被评估的房地产价值严重贬损。评估机构的评估报告书没有评估过程，且仅有二名估价师，不符合估价技术报告关于出具估价报告书应有三名具备资质的估价师的要求，评估程序违法。综上，瑞尔评估公司对居然之家公司名下案涉房地产的评估报告，评估程序违法，评估依据做出的报告不合理等，该评估报告应不予采信，请求重新选定评估机构进行评估。异议人蔡加新称，请求对被执行人蔡泽源名下案涉被查封房地产重新选定评估机构，重新评估。事实和理由如下：一、光明资产评估公司出具的评估报告上没有《全国人民代表大会常务委员关于司法鉴定管理问题的决定》第五、六、九条规定的三名鉴定人，现场进行评估的仅二名，评估程序违法。二、评估报告第六条所引用的法规依据错误，该评估报告应自行撤销。三、评估报告认定事实错误，该评估房地产的净值不等同于残值，净值价格不能作为判决依据，且评估价格与市场实际价格相差甚远。综上，请求执行法院依法重新选定评估机构，重新评估。本院查明，福建海峡银行股份有限公司仙游支行与居然之家公司、蔡泽源、叶小琦、蔡加新、陈建霞金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月18日作出（2018）闽0322民初号民事判决，判决确认：居然之家公司应限期返还给福建海峡银行股份有限公司仙游支行借款900万元并支付利息、罚息、复利以及因本案诉讼支出的律师代理费30700元；蔡泽源、叶小琦、蔡加新、陈建霞对上述债务承担连带偿还责任；若居然之家公司到期未还清本判决第一、二项的借款本息，福建海峡银行股份有限公司仙游支行有权以居然之家公司提供抵押担保的座落于鲤南镇工业园区的房地产［所有权证号：仙游房权证企字第2××**、仙游房权证企字第2××**，用地使用权证号：仙国用（2015）第Ｑ××0号，仙国用（2015）第Ｑ××1号］折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿；若居然之家公司到期未还清本判决第一、二项的借款本息，福建海峡银行股份有限公司仙游支行有权以蔡泽源提供抵押担保的座落于仙游县××街道××路××号××号楼××梯××室的房地产［不动产权证号：闽（2017）仙游不动产权第0××6号］折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿。之后，福建海峡银行股份有限公司仙游支行将上述债权转让给中国东方资产管理股份有限公司福建省公司。因上述债务人未能按时偿还债务，东方资产管理公司向本院申请强制执行［案号（2020）闽0322执1513号］。因上述被执行人未能履行生效判决确定的义务，本院依法于2020年4月28日查封被执行人居然之家公司所有的坐落在仙游县××镇工业园区的房地产［所有权证号：仙游房权证企字第2××**、仙游房权证企字第2××**、国有土地使用权证号：仙国用（2015）第Ｑ××0号、仙国用（2015）第Ｑ××1号］以及被执行人蔡泽源所有的坐落在仙游县××街道××路××号××号楼××梯××室的房地产［不动产权证号：闽（2017）仙游不动产权第0××6号］。因申请执行人东方资产管理公司对上述被查封房地产享有顺位在先的抵押权，上述被查封房地产的首封法院莆田市城厢区人民法院于2020年6月15日将上述房地产的处置权移送本院执行。2020年6月30日，本院依法启动对上述被查封房地产的评估程序。同年7月8日，本院经组织以电子摇号方式确定瑞尔评估公司对被执行人居然之家公司所有的被查封案涉房地产进行价格评估。7月20日，本院司法技术工作室通过当事人抓阄方式确定光明房地产评估有限责任公司莆田分公司（以下简称“光明评估公司”）对被执行人蔡泽源名下被查封的案涉房地产进行评估。2020年10月31日，光明评估公司作出（闽）光明[2020]（房）字第PTY0218号《房地产司法处置估价报告》，估价师卢元平、吴建建。2020年11月20日，瑞尔评估公司作出榕瑞估字第FZ205000300号《评估报告书》，估价师陈强、郑鸣伦。上述评估报告作出后，本院依法送达双方当事人。被执行人蔡加新对上述评估报告分别提出异议，认为瑞尔评估公司作出的评估报告所采用的估值法不合理、估值依据的资料基础不充分、评估程序违法，光明评估公司作出的评估报告程序错误、适用法律错误、认定事实错误（净值不等同于残值、评估价格低于市场交易价格）。瑞尔评估公司就被执行人蔡加新对评估报告提出的异议作出《回复函》，对异议事项作出回复，认为榕瑞估字第FZ205000300号《评估报告书》在评估程序、评估依据、评估方法、评估结果等方面均符合国家有关规范要求，维持原估价结论。光明评估公司亦就被执行人蔡加新对评估报告提出的异议作出《关于对蔡泽源所有的坐落于仙游县鲤城街道南桥社区师范路272号1号楼1梯位301室住宅房地产司法处置估价报告异议书的答复》，认为评估程序合法、评估报告采用的价值类型为市场价值，而不是净值或残值，估价报告符合估价规范要求、估价结论符合市场行情，不存在评估价格过低问题。以上事实，有（2018）闽0322民初547号民事判决、（2021）闽0322执1513号之一执行裁定、莆田市城厢区人民法院《移送执行函》、榕瑞估字第FZ205000300号《评估报告书》、《回复行》、（闽）光明[2020]（房）字第PTY0218号《房地产司法处置估价报告》、《关于对蔡泽源所有的坐落于仙游县鲤城街道南桥社区师范路272号1号楼1梯位301室住宅房地产司法处置估价报告异议书的答复》等证据证实，予以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。因被执行人至今未能履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封被执行人居然之家公司及蔡泽源名下的房地产，并进行评估拍卖。评估机构依本院委托对案涉拟拍卖房地产进行评估，应遵循评估拍卖及《房地产估价规范》相关规定，而非司法鉴定相关规定。本院依法通过随机方式确定瑞尔评估公司与光明评估公司为涉案拟拍卖房地产的评估机构，程序合法。瑞尔评估公司与光明评估公司作出的评估报告，有二名估价师签名，报告内容亦符合《房地产估价规范》的报告要求。故异议人关于评估程序违法的异议主张不成立。异议人提出的评估估值法不合理、估值依据的资料基础不充分、认定事实错误（净值不等同于残值、评估价格低于市场交易价格）等问题，瑞尔评估公司与光明评估公司也已分别对上述异议内容进行函复说明，且该部分内容亦不属于执行异议审查的范围，本院不予审查。综上，异议人的异议请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条、第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第七条、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回福建省居然之家家具有限公司、蔡加新的执行异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向福建省莆田市中级人民法院申请复议，也可以直接向福建省莆田市中级人民法院申请复议。审判长  张德海审判员  鲍巧新审判员  阮 斌二〇二一年五月二十四日书记员  庄美岭附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的，人民法院应当准许。第二十二条当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。