福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽08民终743号上诉人（原审被告）：武平县国创电子商务产业开发有限公司，住所地武平县平川街道沿河西路28－10号，统一社会信用代码91350824315303129J。法定代表人：谢元贵，职务总经理。委托诉讼代理人：李东成，福建公治律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰琼秀，福建公治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泉州世茂三远物业服务有限公司（原名泉州市三远物业管理有限公司），住所地福建省泉州市丰泽区津淮街东段25号燃气大厦A座18层1808，统一社会信用代码91350503751368594K。法定代表人：邱华平，总经理。委托诉讼代理人：童超前。原审被告：武平县天安城市建设投资发展有限公司，住所地福建省武平县平川街道教育路68号2号楼五层，统一社会信用代码91350824665077715Y。法定代表人：吴桂元，总经理。委托诉讼代理人：舒文明，该公司员工。上诉人武平县国创电子商务产业开发有限公司（以下简称国创电子）因与被上诉人泉州世茂三远物业服务有限公司（以下简称三远物业）、原审被告武平县天安城市建设投资发展有限公司（以下简称天安城投）物业服务合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院(2020)闽0824民初3189号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。国创电子上诉请求：撤销原判第一项，依法改判上诉人仅需支付被上诉人物业费、公摊电费6179.378元；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.“宏祥华都”安1、安2楼商铺及二层商场于2018年3月26日才移交给天安城投，根据2017年会议纪要的规定，2018年3月26日之前的物业费由老区公司承担，上诉人不是案涉承租物2017年6月1日至2018年3月25日期间物业费的承担主体。即使按一审法院认定上诉人应承担2017年6月1日至2018年3月25日期间的物业费，则上诉人与天安城投签订的租赁合同对天安城投亦具有相同的法律约束力，天安城投理应承担连带清偿责任。2.根据（2018）闽0824民初1931号民事调解书，三远物业已放弃老区公司支付未售空置房及商铺、违约金及公摊电费的诉讼请求，为此龙岩中院才会在（2020）闽08民终426号生效判决中以三远物业起诉主体不适格驳回三远物业要求天安城投承担案涉商铺物业费的诉讼请求，因此本案也应以相同的理由驳回三远物业要求上诉人支付2017年6月1日至2018年3月25日期间的物业费的诉讼请求。3.三远物业未按《宏祥华都物业管理合同》的约定提供维修、管理等物业服务，上诉人有权根据其服务质量按照70%支付物业费。4.因三远物业未按约定提供维修等物业服务，上诉人为此垫付了维修屋面、排污下水管道的相关费用23060元，应从上诉人尚欠的物业费中予以抵扣。综上，一审法院认定事实和适用法律错误。上诉人仅需支付的物业费为6179.378元（2019年10月1日至2020年10月31日期间的物业服务费41746.54元×70%-维修费、材料费23060元+公摊电费16.8元）。三远物业辩称，1.国创电子与天安城投签订的《租赁合同》经双方质证并经法院确认合法有效，且上诉人也依据《租赁合同》实际入驻并且使用对应物业并接受答辩人提供的服务，依法应当承担物业费用。2.上诉人主张其垫付了维修费用，但无法提供相关证据证明该事实产生，即使该费用属于公共区域范围的，也应当书面向答辩人反映并提出申请，然后由答辩人进行评估进而判断是否属于公共区域，是否符合启动公维金的规范等，而不是由上诉人单方直接自行维修，这样可能影响到小区全体业主的权益及知情权，进而影响答辩人对该小区的日常管理。综上，一审法院判决事实清楚适用法律正确，请求贵院依法予以驳回上诉人的上诉请求。天安城投无答辩意见。三远物业向一审法院起诉请求：1.判令两被告支付原告物业服务费73311.86元以及按每日0.001计算的违约金（暂计算至2020年10月31日），以上合计102045.54元；2.判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告国创电子租赁的宏祥华都安1.安2商铺209、210、211及二层商场建筑面积为2676.06㎡，根据物业服务合同及租赁合同的约定，承租人应承担物业服务费。合同明确被告应按月（每月5日前）缴纳物业费，逾期缴纳按每日千分之一支付违约金。被告天安城投作为业主单位应承担连带责任。一审法院认定事实：2017年5月26日，泉州市三远物业管理有限公司（现更名泉州世茂三远物业服务有限公司、乙方）与宏祥华都业主委员会（甲方）签订《宏祥华都物业服务合同》，约定内容有：第二条，物业服务期限为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日终止；第七条“物业服务费”约定，物业服务费按照建筑面积计算，不含公共水电分摊费，高层住宅按每平方米每月1.1元、多层住宅按每平方米每月0.7元、商铺按每平方米每月1.2元；业主应于每月的30日前(每月计费时段最后一天)向乙方支付交费期限内应缴交的物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任；物业所有权转移时，原业主应当结清物业服务费，物业服务费结算至产权转移之日止。第十六条，业主违反本合同第七、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之一标准向乙方支付违约金。合同到期，双方续签了合同，合同期限自2020年6月1日至2023年5月31日，合同内容与前述合同基本一致。2014年12月31日被告国创电子与被告天安城投签订《租赁合同》约定：国创电子向天安城投租赁“宏祥华都”安置小区辉业超市二楼，即“宏祥华都”安1#安2#的209、210、211商铺及二层商场，建筑面积为2676.06㎡（共四间商铺），租期为十年，即自2014年12月31日至2025年3月30日；承租期间水电费、物业费等由承租方承担。2018年3月26日，天安城投（甲方）与老区公司（乙方）签订《武平县第九期旧改项目安置房清算结算协议书》，载明：“甲、乙双方于2008年12月25日签订了《武平县第九期旧改项目合同》，合同第二条约定乙方负责安置房及公共设施建设所需资金投入约定；第十四条约定：在安置拆迁后，如乙方建设的安置房仍有空余，空余的房屋按建筑安置房的成本由甲方收购。”该协议书约定，安1#至安5#号楼和安置店面及“丰平小区”特困房剩余安置房，自本协议生效日起归甲方所有并安置，乙方无权处置；本协议生效之日后，安置房相关联的物业费用即由甲方负责缴交；本协议生效之日，剩余安置房视为交接，交接后管理责任由甲方承担；本协议书自双方签订之日起生效。即“宏祥华都”安1#至安5#号楼和安置店面等自2018年3月26日起归还天安城投所有，物业费由天安城投承担。2018年8月20日，原告三远物业向该院起诉要求老区公司支付自2017年6月1日至2018年7月31日止的物业服务费、违约金、公摊电费，合计299861.74元。该院作出（2018）闽0824民初1931号《民事调解书》确认：1.老区公司支付原告自2017年6月1日起至2018年7月31日止的小车车位物业管理费27100元；2.原告放弃要求老区公司支付未售空置房及商铺、违约金及公摊电费的诉讼请求；3.原告要求老区公司支付未售的摩托车车位物业管理费的诉讼请求另案解决。2019年10月18日，三远物业诉天安城投物业服务合同纠纷一案，三远物业要求天安城投支付2017年7月1日至2019年9月30日的物业费。该院作出(2019)闽0824民初2972号民事判决，并经龙岩市中院人民法院（2020）闽08民终426号判决书维持原判。该生效判决认定：根据《武平县第九期旧改项目安置房清算结算协议书》的约定，自2018年3月26日起，安1#安2#楼剩余安置房和安置店面相关联的物业费用即由天安城投负责缴交，之前的由老区公司承担，并驳回了三远物业要求天安城投承担“宏祥华都”安1#安2#号楼商铺及二层商场2017年6月1日至2018年3月25日的物业服务费的诉讼请求。2020年11月7日，三远物业通过EMS快递向天安城投和国创电子分别寄送了物业费缴费通知书，要求两被告于2020年11月11日前缴清2017年6月1日至2018年3月25日、2019年10月1日至2020年10月31日的商铺物业服务费、截至2020年10月31日的违约金、截至2020年6月30日的公摊电费，合计102045.54元。本案的争议焦点:1.三远物业主张的2017年6月1日至2018年3月25日的物业服务费是否属于重复起诉，国创电子是否应支付本案物业费并承担违约责任；2.三远物业是否履行了物业合同的义务；国创电子是否代三远物业支付了电费和维修费，若有，是否可以抵减物业费；3.天安城投对三远物业主张的物业费是否承担责任。该院予以分析认定如下：1.三远物业主张的2017年6月1日至2018年3月25日的物业服务费是否属于重复起诉，国创电子是否应支付原告物业费并承担违约责任。龙岩市中院（2020）闽08民终426号生效判决以三远物业起诉主体不符为由，驳回三远物业要求天安城投承担“宏祥华都”安1#安2#商铺及二层商场2017年6月1日至2018年3月25日的物业服务费的诉讼请求。国创电子并非该生效判决的当事人，与本案被诉主体不同，不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条重复起诉的构成要件，因此，国创电子关于本案属重复起诉的抗辩意见，依法不予采纳。依照《宏祥华都物业服务合同》的约定，国创电子应当承担安1#安2#楼商铺及二层商场2017年6月1日至2018年3月25日物业费为2676.06㎡×1.2元×9.81个月＝31502.58；2019年10月1日至2020年10月31日物业服务费为2676.06㎡×1.2元×13个月＝41746.54元，2018年1月1日至2020年6月30日的公摊电费16.8元，合计73265.92元。《宏祥华都物业服务合同》第十六条约定，业主违反本合同第七、第八条约定，经原告书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之一标准向乙方支付违约金。因此，作为物业服务合同中权利、义务的享有者和承担者的天安城投、国创电子应当承担合同约定的违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，国创电子主张违约金过高，原告未证明其实际损失，该院综合各方因素，根据公平原则，将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。原告向二被告邮寄了《缴费通知单》要求二被告于2020年11月11日前缴清物业费等，违约金应自2020年11月12日起算。2.原告三远物业是否履行了物业合同的义务，国创电子是否代原告支付了电费和维修费，若有，是否可以抵减物业费。《宏祥华都物业服务合同》约定，原告应负责本物业共用部位、设施设备的日常维修、养护和管理。本案中，原告提供的回访记录，对业主提出的商场、店铺渗水等问题有多次维修记录，并非国创电子所说的“不予理睬”。国创电子主张维修商场漏水支付维修费23060元，双方对该费用是否实际支出、是否应由三远物业承担未达成一致意见，因此，国创电子以原告未履行基本的物业服务义务、未在物业费中抵扣维修费为由，要求物业费按70%支付的主张，无事实和法律依据，依法不予支持。国创电子提出自2017年6月至2019年8月编号为7545274691和7545275072两个物业公用电表用电4385.45元，属于国创电子代三远物业支付的电费，三远物业出具书面意见予以认可，并同意在物业费中予以抵扣。对国创电子要求在物业费中抵扣垫付的电费4385.45元的主张予以支持。国创电子应支付原告的物业费为73265.92元－4385.45元＝68880.47元。3.天安城投对原告三远物业主张的物业费是否承担责任。根据《物业管理条例》规定以及《宏祥华都物业服务合同》第七条第八项约定，业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。根据2018年3月26日，天安城投与老区公司签订《武平县第九期旧改项目安置房清算结算协议书》确定，“宏祥华都”安1#至安5#楼和安置店面等，自本协议签订日起归天安城投所有，安置房相关联的物业费用即由天安城投负责缴交。据此，自2018年3月26日起的物业费由天安城投承担连带清偿责任，即天安城投对国创电子欠原告2019年10月1日至2020年10月31日物业服务费（2676.06㎡×1.2元×13个月＝41746.54元）及违约金承担连带清偿责任。综上所述，对原告的诉讼请求，该院予以部分支持。《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十七条规定，判决：一、武平县国创电子商务产业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州世茂三远物业服务有限公司物业费、公摊电费合计68880.47元及该款自2020年11月12日起至款清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算的违约金。二、武平县天安城市建设投资发展有限公司对上述第一项中物业费、公摊电费合计68880.47元中的41746.54元及该款自2020年11月12日起至款清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算的违约金承担连带清偿责任。三、驳回泉州世茂三远物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2341元，减半收取计1170.5元，由泉州世茂三远物业服务有限公司负担380.5元，武平县平县国创电子商务产业开发有限公司负担311元，武平县平县国创电子商务产业开发有限公司、武平县天安城市建设投资发展有限公司负担479元。二审诉讼中，各方当事人未提交新证据。各方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认并作为二审的事实认定。本院认为，2017年三远物业与宏祥华都业委会就宏祥华都D地块小区签订了《宏祥华都物业服务合同》，约定由三远物业提供物业服务，国创电子承租的案涉商铺在三远物业提供的物业服务范围内。本案争议的焦点在于：国创电子是否应当承担2017年6月1日至2018年3月25日止的物业费。天安城投与国创电子于2015年元月26日签订《租赁合同》，约定国创电子承租“宏祥华都”安1#安2#的209、210、211商铺及二层商场，承租期间水电费、物业费等由承租方承担，按照市场价格或约定的价格每月缴交。虽然2018年3月26日天安城投与老区公司签订的《武平县第九期旧改项目安置房清算结算协议书》载明安1#至安5#号楼和安置店面等自本协议生效日起归天安城投所有并负责缴交相关联的物业费用，但国创电子作为案涉商铺的承租者，根据租赁合同的约定缴交物业费是其法定义务，因此2017年6月至2018年3月25日期间的物业费一审判决由国创电子缴交正确。关于国创电子主张三远物业提供的物业服务不合乎要求，请求按70%支付物业费的上诉主张，三远物业提供的证据可以证明其履行了基本的物业服务义务，而国创电子主张三远物业提供的物业服务不到位，其垫付了公共维修费，因此只能按70%支付物业费并将其垫付的维修费从应缴交的物业费中予以抵扣依据不足，本院不予支持。综上所述，国创电子的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1522.01元，由上诉人武平县国创电子商务产业开发有限公司负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 丁 斌审判员 许虹菁审判员 林 磊二〇二一年五月二十五日书记员 林诗菁附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；