福建省明溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0421民初407号原告：王惠江，男，1979年10月16日出生，汉族，住福建省明溪县。原告：邓淑梅，女，1980年6月5日出生，汉族，住福建省明溪县。被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地福建省明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾108号2#栋。统一社会信用代码：91350421597898393W。法定代表人：邱连。原告王惠江、邓淑梅与被告福建省旭城房产开发有限公司（以下简称旭城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王惠江、邓淑梅到庭参加诉讼，旭城公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王惠江、邓淑梅向本院提出诉讼请求：1．判令旭城公司协助王惠江、邓淑梅办理明溪县××镇××路××号××梯××室的产权登记手续。2．判令被告立即支付给二原告逾期办理商品房权属证书的违约金40077.83元（从2018年12月1日起计至2021年4月7日），上述办证违约金以购房款301493元为基数按一年期银行借款利率4.35%的130%计算。3．判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2014年3月26日签订《商品房买卖合同》，约定：二原告向被告购买明溪县××镇××路××号××梯××室的商品房，房屋总价为301493元。合同签订后，王惠江、邓淑梅按约定向旭城公司支付了全部购房款，履行了合同约定义务。2015年1月4日，原、被告办理了房屋交接手续，原告在接收房屋后，按约缴纳了相应的物业费。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在该商品房交付给买受人使用后90日内，帮助买受人办理房屋权属首次登记。现在，被告不仅未在合同约定有效期内办理房屋权属首次登记，也未将办理权属登记所需资料交给原告，原告至今未取得房屋所有权证书。原告认为，原告与旭城公司签署的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，属合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行。采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告已经完全履行自己的义务，被告也应遵守合同约定协助原告办理明溪县××镇××路××号××梯××室的商品房产权登记手续，故原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，望贵院判如所请。旭城公司未作答辩。王惠江、邓淑梅围绕诉讼请求依法提交了证据，鉴于旭城房产开发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃对王惠江、邓淑梅诉称事实、证据的抗辩权和质证权。经本院审查，王惠江、邓淑梅提交的《商品房买卖合同》、（2018）闽0421民初421号民事判决书、通话音频、房地产开发项目首次登记（总确权）证明、公积金贷款合同，符合证据真实、合法及与本案有关联的属性，对其证明力予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月26日，王惠江、邓淑梅与旭城房产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：将位于明溪县房屋出售给王惠江、邓淑梅。实际房价款为301493元人民币。其中合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向旭城公司支付了全部购房款。旭城公司于2015年1月4日向王惠江、邓淑梅交房。2019年4月4日，旭城公司办理了讼争房屋的初始登记。因旭城公司未协助王惠江、邓淑梅办理房屋不动产权登记手续产生本案纠纷。另查明，2020年8月3日，原告要求旭城公司协助办证，旭城公司电话告知原告需放弃追究逾期办证违约金的权利才给办证。原告购买案涉房产的公积金贷款利率为年利率4.5%。王惠江、邓淑梅曾向本院提起诉讼，本院于2018年11月13日判决旭城公司支付逾期办证违约金至案涉房屋办妥初始登记完成之日。关于逾期取得房屋所有权证的责任归属问题。根据双方所订立的《商品房买卖合同》：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金”。本案中，旭城公司未能举证证明其有将办证所需的有关资料送交买受人，也没有及时向买受人提供申请讼争商品房所有权转移登记的必要证明文件。因此，在旭城公司完成房屋所有权初始登记义务后，旭城公司对王惠江、邓淑梅未能及时取得讼争商品房权属证书负有责任，而王惠江、邓淑梅在初始登记完成后至2020年8月3日前未及时要求旭城公司履行相关协助义务，也应自负一定的责任。商品房买卖合同中出卖人应履行的义务包括办理房屋所有权初始登记及将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。根据双方当事人对合同的履行程度、各自具有的过错、王惠江、邓淑梅对合同的预期利益、双方当事人的缔约地位等因素综合权衡，本院酌定旭城公司在办理房屋所有权初始登记后至2020年8月3日前承担70%的违约责任。2020年8月3日后，原告已向旭城公司要求履行相关协助义务，旭城公司未予协助，故2020年8月4日起旭城公司应承担全部的违约责任。本院认为，王惠江、邓淑梅与旭城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。旭城公司在完成房屋所有权初始登记义务后，未及时协助王惠江、邓淑梅取得讼争商品房权属证书，其行为构成违约，应承担违约责任。关于违约损失计算标准问题，虽然《商品房买卖合同》有约定逾期办证违约责任为零的条款，但该条款系提供格式条款一方旭城公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，该条款无效。该约定为零的条款无效后，当事人并未重新约定违约金，违约一方旭城公司应承担赔偿损失等违约责任，虽王惠江、邓淑梅起诉请求支付违约金并无合同依据，但该请求本质仍是主张违约责任，本院以其主张违约损失赔偿看待，以已付实际购房款总额301493元为基数，以王惠江、邓淑梅借款合同约定的住房公积金借款年利率4.5%为标准，计算逾期办证造成王惠江、邓淑梅的损失。从原告主张的2019年4月5日起算至2020年8月3日止按照70%责任计算违约损失（301493元＊4.5%＊487天/365天＊70%）=12671元。在2020年8月4日至2021年4月7日旭城公司按照100%责任计算违约损失（301493元＊4.5%＊247天/365天＊100%）=9181元，合计21852元。对于王惠江、邓淑梅要求旭城公司协助办理产权登记手续的诉讼请求，因办理权属证书需双方共同配合，故本院判决旭城公司有协助办理权属证书的义务。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、福建省旭城房产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助王惠江、邓淑梅办理案涉房产的权属证书；二、福建省旭城房产开发有限公司应于本判决生效之日向王惠江、邓淑梅支付从2019年4月5日起至2021年4月7日止的逾期办证违约金21852元；三、驳回王惠江、邓淑梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5822元，减半收取2911元，由福建省旭城房产开发有限公司负担2783元，由王惠江、邓淑梅负担128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  黄炳发二〇二一年五月二十八日书记员  郭梦婷附：民事判决书适用相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。