贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初245号原告:吴家龙，男，汉族，1977年2月25日出生，住贵州省黎平县。委托代理人：张辉、龙彩青，贵州唐德律师事务所律师。被告：张诗旋，女，汉族，1985年12月30日出生，住贵阳市云岩区。原告吴家龙诉被告张诗旋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴家龙的委托诉讼代理人张辉、被告张诗旋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴家龙向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年11月15日签订的《房屋购买合同》；2.判令被告返还原告已支付的购房款1250000元，并以1250000元为基数，赔偿原告自2018年4月12日起至被告返还全部购房款之日期间的资金占用损失（其中2018年4月12日前至2020年8月20日期间按银行同期贷款基准利率计算，2020年8月21日之后按市场报价利率ＬＰＲ计算）；3.本案保全费、诉讼费由被告承担。庭审前，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2018年11月15日签订的《房屋购买合同》；2.判令被告返还原告已支付的购房款1250000元，并赔偿相应资金占用费（其中，100000元的资金占用损失从2017年12月2日起算，2017年12月2日至2019年8月19日期间按银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日后的标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；600000元的资金占用损失从2017年12月18日起算，2017年12月18日至2019年8月19日期间按银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日后的标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；550000元的资金占用损失从2018年4月12日起算，2018年4月12日至2019年8月19日期间按银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日后的标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案保函费、保全费、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年11月15日，原被告双方签订《房屋购买合同》，约定以1250000元的价格购买预告登记在被告名下的位于保利公园××小镇××单元××（房××）房屋一套，被告应于原告支付第二笔房款600000元时将案涉房屋交付给原告，同时约定，被告应提供各种证明及证件资料，积极配合原告办理过户，并清偿银行按揭贷款，涤除银行按揭贷款预抵押。《房屋购买合同》签订后，原告依约全额向被告付清了全部购房款，但从2018年11月至今长达两年多的时间里，经原告多次电话、短信、微信、当面等形式进行催告，被告均以各种理由推脱拒绝配合办理过户，也未将案涉房屋的按揭贷款清偿给按揭银行并涤除预抵押，同时，期间也因被告个人债务问题导致案涉房屋被其他法院查封。被告的行为，已充分表明其不履行主要债务的意思表示，严重违反了合同约定，导致原告对于房屋的所有和使用权益处于随时变动的风险，合同目的不能实现。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令如前所请。被告张诗旋辩称，原告诉请解除合同的理由不成立,因为我卖房屋给原告时,原告即清楚按揭贷款未还清，存在抵押等情况，所以才低价卖给原告的。因此我不同意解除合同，并且一直在积极配合办理过户等手续。基于原告的第一项诉请不成立，其他诉讼请求也不应成立。经审理查明，2017年12月，原告吴家龙与被告张诗旋达成合意，张诗旋将坐落于贵阳市乌当区1单元3层2号房屋出卖给吴家龙。2017年12月2日，吴家龙向张诗旋支付了10万元；2017年12月18日，吴家龙向张诗旋支付了60万元；2018年4月12日，吴家龙向张诗旋支付了55万元。2018年11月15日，吴家龙（乙方）与张诗旋（甲方）补签《房屋购买合同》，载明：乙方经考察自愿购买坐落于贵阳市乌当区房屋（房号为9-1-3-2），建筑面积为127.07㎡的房屋，该房屋尚未办理产权；甲、乙双方议定上述房屋成交总价为1250000元，商品房买卖合同转让以及产权过户的所需一切费用由乙方负担；因该房屋尚未办理产权证，乙方所需要甲方提供与该房屋所需的各项证明及证件材料，乙方在办证过程中甲方应积极配合乙方，如需甲方出面处理的，甲方应予配合；房屋款乙方已分三期付于甲方，在2017年12月2日付10万元、乙方搬进入住之日付60万元、2018年4月15日前付清房屋余款55万元；该房屋系按揭房，银行的按揭由甲方负责偿还，甲方完成银行按揭后需向乙方出具银行开具的相关证明，以便乙方办理产权证。张诗旋已将该房屋交付吴家龙实际使用。另查明，自2018年12月起,吴家龙即多次催促张诗旋处理交易房屋所涉按揭贷款、抵押、查封事宜，张诗旋亦一直承诺会积极处理。后因案涉房屋按揭贷款/预抵押一直未处理完毕，吴家龙于2020年12月31日向张诗旋发出《律师函》再次催促张诗旋处理案涉房屋按揭贷款及预抵押，但张诗旋仍未及时处理完毕，吴家龙遂诉至法院，请求判令如前所请。还查明，2013年7月29日，张诗旋以按揭贷款方式从贵阳保利投资开发有限公司购买案涉房屋，并于2013年10月14日办理了按揭贷款预抵押登记。现该房屋产权尚未登记到张诗旋名下，按揭贷款未还清、预抵押登记未解除。本案审理中，本院曾多次组织双方进行调解，但未能达成一致意见，后吴家龙明确表示不再同意调解。另，为实现其主张的权利，原告向本院申请财产保全，预付了财产保全费5000元。以上事实，有双方当事人当庭陈述、中国建设银行个人活期账户交易明细、《房屋购买合同》、贵州省不动产登记查询结果、聊天记录等证据在卷，并经庭审质证属实，可以认定。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原、被告双方达成房屋交易合意后，原告方于2018年4月12日前付清了全部购房款125万元，被告方亦已将案涉房屋实际交付原告使用。2018年11月15日，双方补签《房屋购买合同》，该合同虽未约定办理产权变更登记时间，但自2018年12月起,原告即多次催促张诗旋处理交易房屋所涉按揭贷款及预抵押等协助过户事宜，被告亦一直承诺会积极处理，但至今仍未处理完毕，确已超过合理期限，致使双方发生纠纷。关于双方争议的案涉《房屋购买合同》应当解除还是继续履行问题。继续履行双方签订的《房屋购买合同》存在两个障碍：一是张诗旋以按揭贷款方式从案外人贵阳保利投资开发有限公司处购买案涉房屋后，该房屋至今尚未转移登记到张诗旋名下；二是案涉房屋尚有按揭贷款未还清、预抵押未解除。虽从双方签订的《房屋购买合同》可知原告明知上述障碍的存在，但二障碍不清除，案涉房屋的权属就不能完成变更登记和转移，合同目的不能实现。为此，本院曾数次组织双方进行调解，但双方终未能达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定，原告要求解除双方签订的《房屋购买合同》的诉请于法有据，本院应予以支持。关于双方签订的《房屋购买合同》解除后，双方互负的返还义务问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，被告依法应当向原告返还已收取的购房款125万元。庭审中，经本院释明后被告虽未作主张，但原告表示愿意向被告返还案涉房屋，为减少当事人诉累，本案中本院酌定判决原告向被告返还案涉房屋。关于庭审中被告提及的家具等问题，因被告未提交证据予以证明具体情况，原告亦未予认可，故本案中不予处理。对原告主张的资金占用损失。首先，在诉至本院前，原告一直向被告主张继续履行合同，而非解除合同返还购房款，不存在因逾期返还而产生资金占用的问题；其次，原告购买案涉房屋时便明知案涉房屋存在的权属瑕疵，其对合同履行不能的后果亦应承担相应责任；再者，原告向被告支付购房款后，被告亦实际将案涉房屋交付原告使用至今；此外，原告亦未举证证明该项损失的实际产生情况。因此，本院对原告关于资金占用损失的诉请不予支持。关于原告要求由被告负担保函费的诉请。因购买保全保险并不是诉讼保全担保的唯一方式，该费用并非原告实现权利所必然产生，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”规定，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告吴家龙与被告张诗旋于2018年11月15日签订的《房屋购买合同》；二、在本判决生效之日起十日内，被告张诗旋向原告吴家龙返还购房款人民币1250000元、原告吴家龙向被告张诗旋返还坐落于贵阳市乌当区1单元3层2号的房屋；三、驳回原告吴家龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8664元，由原告吴家龙负担639元、被告张诗旋负担8025元；财产保全费5000元，由被告张诗旋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审 判 员  胡 昊二〇二一年五月十七日法官助理  向孝昱书 记 员  陈发鹃