上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0112民初7832号 原告：胡春明，男，1982年9月19日出生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市奉贤区。 委托诉讼代理人：钟火祥，上海嘉富诚律师事务所律师。 原告：卢春桃，女，1986年11月5日出生，汉族，户籍地福建省，现住上海市奉贤区。 委托诉讼代理人：钟火祥，上海嘉富诚律师事务所律师。 被告：王梅华，女，1964年12月7日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：王浩，上海清辰律师事务所律师。 原告胡春明、卢春桃诉被告王梅华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序于2021年4月15日进行公开开庭审理。原告胡春明及两原告的共同委托诉讼代理人钟火祥，被告王梅华及其委托诉讼代理人王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡春明、卢春桃共同向本院提出诉讼请求：1.原、被告之间签署的《房地产买卖居间协议》于2021年1月17日解除；2.被告向两原告双倍返还定金差额人民币(币种下同)60万元。 事实与理由：两原告系夫妻关系。2021年1月5日，被告向原告出示《声明书》，表明其已经取得全体产权人授权。遂原、被告及案外人上海晶茂房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将登记在其与女儿田一炎名下的上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出卖给原告，总价款为659万元，并约定于2021年1月20日前按《房地产买卖居间协议》约定条件签署《上海市房地产买卖合同》。后原告按约定向被告支付了60万元定金。期间恰逢上海房价飞速上涨，被告以其女儿不同意卖房为由拒绝按期签订《上海市房地产买卖合同》，并在原告坚决要求其履行合同的情况下，单方面通过银行转账的方式将60万元定金退还至原告卢春桃的银行账户。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。 被告王梅华辩称，同意第一项诉请，不同意第二项诉请。首先，双方于2021年1月5日签订的居间协议是无效协议，因为涉案房屋的产权人为被告及被告的女儿，被告未经女儿确认的情况下单方面签订的协议应当认定为无效。其次，双方在签订该份居间协议时，原告存在明显过错，因原告明知涉案房屋是两个产权人，但其仍只和原告一人签订协议。再次，原告支付的60万元系意向金，意向金在支付给被告以后，被告也已如数返还给了原告，未造成原告的任何损失，故原告无权要求适用定金罚则。最后，被告之所以返还该意向金，是因被告未经另一个产权人同意，如果出售了，被告和女儿也无地居住。 本院经审理认定事实如下：上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋于2009年8月5日登记于被告王梅华及案外人田一炎两人名下。 2021年1月5日，原告胡春明、卢春桃(购买方，乙方)、被告王梅华(出售方，甲方)与案外人上海晶茂房地产经纪有限公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，就乙方购买甲方位于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室达成如下协议，一、物业状况：有共有人田一炎、无抵押、无租赁。二、买卖条件：购买总价款659万元；付款方式为：甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款60万元作为首付款(含定金)，双方至交易中心办理过户手续且交易中心出具收件收据当日支付房款171万元，在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项423万元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请前以现金方式支付给甲方，乙方取得房地产权证时支付房款5万；甲乙双方税费均由乙方承担。三、意向金支付：乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时，支付60万元作为购买意向金，该意向金是丙方受乙方委托，前往甲方处洽谈上述购买条件的确认凭证；如甲方接受本协议第二条所述买卖条件并签署本协议的，则甲乙双方同意乙方交付的意向金在双方签署本协议后即转为定金，并由丙方将该笔定金转付给甲方。四、买卖合同的签订及违约处理：甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，因房产交易过户需要，甲乙双方同意在2021年1月20日前(含当日)到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于2021年2月10日前(含当日)办理过户手续；如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价2%的违约金；如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归甲方所有，同时，向丙方支付本次房屋成交总价2%的违约金；如甲乙双方合意解除本协议的，则各向丙方支付本次房屋成交总价1%的违约金；如因任何一方违约导致买卖合同最终未签署的，则守约方收到的违约金支付丙方房价1%的中介服务费，若违约方赔偿守约方的违约金不足房价的2%，则守约方只需支付收到违约金的50%作为中介服务费支付给丙方。六、甲方保证对所出售方房地产拥有出售之权利，若因甲方无权或超越处分等原因造成本协议未能履行的，甲方需按本合同第四条规定向乙方、丙方承担违约责任。同时，被告出具《声明书》表示田一炎因事无法亲自处理涉案房屋的前期买卖事宜，因此委托被告代为处理签署居间协议，收取定金等事项，被告确认，已将涉案房屋的所有交易情况告知全体产权人，全体产权人同意并委托被告代为签署居间协议及定金收据，被告保证拥有对该房地产完全的处分权，如产权人未按照居间协议约定的条件出售该房地产，被告愿意承担由此引发的一切后果与责任。 前述合同签订当日，两原告向被告转账支付60万元，为此被告出具《定金收据》表示收到两原告支付的用于购买涉案房屋的定金60万元。 2021年1月17日、18日，被告以共有产权人田一炎不同意本次交易为由、认为所签署的协议无效、要求两原告提供账号、退还两原告此前已支付的款项并要求中介返还产证。两原告当即表示反对并要求按居间协议内容履行。中介方也通知被告准备好相关材料、最晚于2021年1月20日至其公司签约。2021年1月19日，被告向两原告退还了60万元。两原告表示定金应双倍返还。被告不予认可。遂两原告提起本案诉讼。 以上事实，由两原告共同提供的上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、定金支付凭证及收条、微信聊天记录等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。 本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。至于被告提出的“被告未经女儿确认的情况下单方面签订的协议应当认定为无效”的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故被告的辩称意见，本院不予采纳。 现两原告要求确认该协议于2021年1月17日解除，被告亦表示同意。鉴于该协议系三方协议，故本院确认涉案《房地产买卖居间协议》中约定的有关原、被告之间的权利义务的内容于2021年1月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现根据查明事实，在被告声明其已获共同产权人的同意签署居间协议并收取定金的情况下，原告与被告签订了居间协议并向被告支付了定金。然现被告却又以共同产权人不同意出售涉案房屋为由不履行协议内容，不签订《上海市房地产买卖合同》，并导致涉案《房地产买卖居间协议》无法继续履行，被告应当对合同履行不能承担违约责任。故原告要求被告依据定金罚则承担违约责任(双倍返还定金)，符合双方约定及法律规定。鉴于被告实际已归还定金本金60万元，尚余定金罚则赔偿差额60万元未支付，原告要求被告支付差额部分60万元，本院予以支持。至于被告所辩称的收到的60万元系意向金而非定金，显然与其出具的《定金收据》所载内容不符，本院不予采纳。 据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条以及2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告胡春明、卢春桃与被告王梅华、案外人上海晶茂房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间协议》中约定的有关于原告胡春明、卢春桃与被告王梅华之间权利义务的内容于2021年1月17日解除； 二、被告王梅华于本判决生效之日起七日内支付原告胡春明、卢春桃定金赔偿差额600,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4,900元，财产保全费3,520元，均由被告王梅华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 张 莉 二〇二一年五月二十一日 书记员 王伊妮 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、1999年《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 三、2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。