宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初11222号原告：葸鹏，男，1989年6月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李小强，系公司执行总经理。委托诉讼代理人：罗仕燕，女，1994年11月10日出生，布依族，系该公司员工。住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告葸鹏诉被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司（以下简称颐和金凤房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告葸鹏及被告颐和金凤房地产公司的委托诉讼代理人罗仕燕到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告葸鹏当庭变更诉讼请求如下：1.判令被告向原告合计支付违约金98541.47元。(1)房屋交房违约金以房屋总价464271元为基数按照日万分之1.5从2015年9月30日计算至2017年4月15日：464271元×1.5÷10000×562天=39138元；(2)房屋产权证违约金以房屋总价464271元为基数按照日万分之1.5从2018年5月28日计算至2020年9月27日：464271元×1.5÷10000×853天=59403.47元；后续未赔付增加日期产生的违约金，原告有权追诉；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月30日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同(预售》，合同约定原告购买被告开发的位于黄河西路与良田渠交汇处金凤花园xx室房屋，房屋建筑面积为107.97平米，每平米为4300元，总价为464271元；(1)出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房，买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之1.5的违约金。但被告未能在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。2016年3月22日，被告向包括原告在内的小区业主公示了一份关于一期工程延期交付的协议，承诺于2016年5月30日交房，违约金赔付按照已付款万分之三/日计算至取得质监站核发的竣工备案为止。2017年4月15日，被告向原告交付了房屋；(2)2017年4月16日至2020年9月27日，被告未通知原告办理房屋产权登记证，根据《银川市商品房买卖合同(预售》中第二十条(2)项规定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之1.5的违约。综上，原告认为被告的行为已经构成严重违约，故依据相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告颐和金凤房地产公司辩称：1.被告分两次共向原告支付逾期违约金54389元(2016年10月29日支付32388元，2017年4月14日支付22001元)，现原告虚构诉讼标的，诉请被告承担高额违约金，没有事实依据，有违诚信原则，依法应予驳回。2.被告于2017年4月15日将涉案房屋交付给原告使用，并分两次共向原告支付逾期违约金54389元，原告在实现合同目的，享受房屋居住利益且并未遭受实际损失的前提下，再次向被告主张高额逾期违约金，没有事实依据，有违诚信原则，依法应予驳回。被告承诺按已付房款万分之三每日计算违约金系受多方施压的特定情形下作出，违背了被告真实意愿，违反了合同约定，应属无效承诺，不应作为定案依据。涉案房屋在出现逾期交房情形时，业主群体围攻被告，采取群体打条幅、围攻、打砸办公场所，攀爬楼顶等极端行为，恶意破坏被告财物，严重威胁现场人员人身安全，破坏社会治安管理秩序。为维护社会稳定，保护业主和工作人员的人身安全，维护社会治安管理秩序，降低对公私财物的损害，被告被迫作出违背真实意愿、违反合同约定的承诺，系不得已而为之，应属无效承诺。3.被告已就涉案房屋进行了备案并取得产权登记证，具备办理房屋产权证条件，履行合同约定义务，原告主张逾期办证违约金的计算期间及计算比例均与合同约定不符，依法不应得到支持。根据双方签署的《银川市商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人未能在房屋交付使用后90日内取得涉案房屋所有权证书，且买受人不解除合同的，出卖人自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金，且本违约金条款不得与逾期交房违约金条款同时适用。被告于2018年5月28日取得涉案房屋竣工验收备案表，自2018年5月29日至2018年8月27日为合同约定被告办理涉案房屋产权登记证的合理期间(免责期)，于2019年2月27日取得涉案房屋初始登记证，履行了合同义务。因此，被告承担的逾期办证违约金计算期间应为2018年8月27日至2019年2月27日共计183天。此外，被告采取多种方式通知涉案小区业主房屋具备办理产权证，相关公告已刊登至2019年3月8日新消息报第xx版版面，原告应携带相关资料自行前往产权登记中心办理涉案房屋产权登记证。4.原告至今未向被告补缴涉案房屋面积差额款，无权向被告主张逾期办证违约金。同时，被告为及时办理涉案房屋产权登记事宜代原告缴纳涉案房屋物业专项维修基金，以上费用应由原告支付给被告。为节约司法资源，请求法院一并审理。根据《银川市房产测绘成果报告书》载明，涉案房屋实测面积111.86平方米，较合同载明的预测面积107.97㎡大3.89㎡，原告应按商品房买卖合同约定前往被告处补缴涉案房屋面积差额款及16727元(4300元/㎡×3.89㎡=16727元)，原告至今未补缴涉案房屋面积差额款，亦属违约，不应向被告主张逾期办证违约金。同时，原告未能及时缴纳涉案房屋物业专项维修基金，被告为尽快完成初始登记证的办理工作，向相关部门代为缴纳了涉案房屋物业专项维修基金5593元，原告应予返还。以上费用共计22320元应由原告向被告支付，为节约司法资源，请求法院一并处理，在判决项中予以扣除。综上，请求法院依法判决，维护被告的合法权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月30日，原告葸鹏与被告颐和金凤房地产公司签订《银川市商品房买卖合同(预售)》一份，约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区金凤花园xx室房屋，房屋建筑面积为107.97平米，每平米为4300元，总价为464271元。合同约定被告应于2015年9月30日前向原告交付房屋，除不可抗力外，如未能在2015年9月30日交付房屋，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。因被告原因原告未能在该房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，且本违约金条款不得与逾期交房违约金条款同时适用。合同还对房屋交付条件及双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了房款464271元。2015年10月11日，原告葸鹏与被告颐和金凤房地产公司签订《金凤花园一期延期交房说明》一份，主要内容载明：所有购买金凤花园东、西区房屋并且按照房屋买卖合同约定履行付款义务的业主，将统一享受被告每日万分之一点五的违约金，同时被告额外赠送以上业主2年物业费；违约金计算日期为合同约定交房日之次日开始到实际交房日前一日止的实际天数，违约金在实际交房日结算；该违约金可抵物业储备金和房屋契税、现金等形式结算。2016年3月22日，被告作出关于一期工程延期交付的协议一份，承诺西区、东区一期于2016年9月30日取得质监站核发的《工程竣工验收备案表》条件下交房，西区在5月30日后、东区在6月30日后，违约金赔付按照已付款万分之三/日计算，直至取得质监站核发的工程竣工备案表。2017年4月15日，原告葸鹏接收涉案房屋，并在涉案房屋收楼手续单中签字确认。同日，原告葸鹏与案外人广州颐和酒店物业管理有限公司银川分公司颐和金凤花园物业服务中心签订颐和金凤花园临时进场装修协议。2018年4月27日，被告颐和金凤房地产公司取得包含涉案房屋所在楼宇的《银川市房产测绘成果报告书》，经测量，涉案房屋实际面积为111.86平方米。依据双方合同约定，面积误差比绝对值在3%以上双方应据实结算，原告葸鹏至今尚未补交面积差价。同年5月28日，被告颐和金凤房地产公司取得颐和金凤花园一期xx#住宅楼《工程竣工验收备案表》。另，被告颐和金凤房地产公司已向原告葸鹏支付逾期交房违约金共计54389元。现原告葸鹏认为被告颐和金凤房地产公司逾期交房和逾期办证皆存在违约，故诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，原告葸鹏与被告颐和金凤房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。一、关于葸鹏主张的逾期交房违约金。虽然被告颐和金凤房地产公司于2017年4月15日向原告葸鹏交付了涉案房屋，但由于房屋交付时仍未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，被告颐和金凤房地产公司仍应支付逾期交房违约金至实际取得《工程竣工验收备案表》即2018年5月28日。本案中，原、被告签订的银川市商品房买卖合同（预售）》中约定，被告颐和金凤房地产公司逾期交房应支付的违约金总额不超过全部房款的2%，但该违约金的约定标准过低，本院不予支持。被告颐和金凤房地产公司于2016年3月22日作出按照每日万分之三标准赔付违约金的承诺，其当庭请求予以适当降低违约金比例。本院认为，被告颐和金凤房地产公司逾期交房后，虽向原告葸鹏作出提高违约金标准的承诺，但原告葸鹏未举证其实际经济损失，综合考虑本案的实际情况，本院将该违约金调整为按照已付房款每日万分之一点五标准计算，故被告颐和金凤房地产公司应向原告葸鹏支付逾期交房违约金67621.07元（464271元×0.15‰×971天）。经审查，被告颐和金凤房地产公司已向原告葸鹏支付逾期交房违约金54389元。鉴于原告葸鹏于2016年10月29日、2017年4月14日向被告颐和金凤房地产公司出具的违约金收条中记载的计费区间有重合，且原告葸鹏主张逾期交房违约金的起始时间与收条中计算逾期交房违约金的起始时间一致，本院认为，被告颐和金凤房地产公司已支付的违约金54389元应从上述逾期交房违约金67621.07元中扣除，核减后被告颐和金凤房地产公司还应向原告葸鹏支付逾期交房违约金13232.07元。二、关于原告葸鹏主张的逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案合同系被告颐和金凤房地产公司提供，合同中逾期办理所有权证书违约金条款与逾期交房违约金条款不得同时适用的约定，不利于保护原告葸鹏的合法权益，免除了被告颐和金凤房地产公司未按约定履行合同义务应承担的违约责任，上述条款应为无效条款，故原告葸鹏有权要求被告颐和金凤房地产公司承担逾期办理房屋所有权登记的违约责任。因被告颐和金凤房地产公司未提交证据证实其向原告葸鹏告知房屋实际测量结果及通知原告葸鹏补交差额购房款的事实，故对被告颐和金凤房地产公司以原告葸鹏未补交涉案房屋面积差价，其无须承担逾期办证违约责任的辩解意见，本院不予采纳。本院依据被告颐和金凤房地产公司在《新消息报》上刊登公告告知办理产权手续事宜的时间2019年3月8日，认定为原告葸鹏知道或应当知道补交差额购房款的时间。因被告颐和金凤房地产公司原因导致原告葸鹏逾期办理房屋产权登记手续的，扣减合同约定的所有权登记期限90天，被告颐和金凤房地产公司应向原告葸鹏支付自2018年8月26日至2019年3月8日期间的逾期办证违约金13510.29元（464271元×0.15‰×194天）。另查明，涉案房屋预测建筑面积107.97平方米，实测建筑面积111.86平方米，原告葸鹏应补交差额购房款16727元（3.89平方米×4300元/平方米）；被告颐和金凤房地产公司为涉案房屋支付的物业专项维修资金5593元，原告葸鹏亦应予以支付，以上共计22320元。为减少当事人诉累，双方债务抵销后，被告颐和金凤房地产公司应向原告葸鹏支付逾期交房违约金、逾期办证违约金共计4422.36元（13232.07元+13510.29元-16727元-5593元）。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告葸鹏支付逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权登记违约金共计4422.36元；三、驳回原告葸鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1420元（减半收取），由原告葸鹏负担1121元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担299元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李雅菲二〇二一年五月十日书记员 王利平