广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初4041号原告：珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部，住所地广东省珠海市斗门区。统一社会信用代码91*****4N。法定代表人:赖春明，经理。委托诉讼代理人：朱夏凌，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡子祎，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：张弛南，男，1970年6月3日出生，汉族，住所地广东省珠海市金湾区。原告珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部（以下简称赖家宁海房产部）诉被告张弛南商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭于2021年3月29日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人朱夏凌、胡子炜到庭参加诉讼。被告因下落不明无法直接送达诉讼资料，经本院公告期满后仍没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2016年11月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号1601063524）及《附件》；2.判令被告配合原告办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号1601063524）的网签备案手续；3.判令被告配合原告办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号1601063524）的预告登记手续；4.判令被告向原告支付代其偿还的全部款项合计844422.08元（其中珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初216号一案，判决由原告承担连带保证责任的金额833507.08元，以及（2020）粤0403执1621号之三的执行费10915元）；5.判令按照案商品房总价的10%向原告支付逾期付款违约金116055.40元；6.判令被告承担本案的受理费、律师代理费、保全费及其他全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月25日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）合同》（编号1601063524）及《附件》，约定被告购买原告开发的位于珠海市斗门区，总价款1160554.00元，首期房款350554元，余款810000元向银行申请贷款支付。被告与中国农业银行珠海斗门支行（以下简称斗门农行）签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），由被告向斗门农行贷款810000元，原告对被告的贷款提供担保并承担连带保证责任。其后，被告向原告支付首期房款350554元，原告协助被告办理了房屋网签备案手续及预告登记，不动产登记中心颁发了编号粤（2016）珠海市不动产证明第0156843号《不动产登记证明》的预告登记证，斗门农行向被告发放了贷款810000元。但是被告没有按照与斗门农行签订的《借款合同》履行，自2019年6月起，被告就没有按照约定足额还本付息，斗门农业其后向斗门区人民法院提起诉讼。被告因客观情况没有到庭参加诉讼。2020年6月19日，斗门区人民法院作出（2020）粤0403民初216号民事判决书，判决原告对请求判令原告对被告的全部贷款本息及律师费等承担连带清偿责任，并承担案件受理费、诉讼保全费等为实现债权产生的全部费用。判决后，原告按照合同上预留的地址向被告邮寄发出《催告函》，通知被告务必于2020年7月15日前提交办理产权登记所需的完备材料并交纳费用，逾期承担产生的一切风险、损失及后果。因派件人无法联系被告，《催告函》被退回。随后，斗门农行向法院申请执行，法院作出了（2020）粤0403执1621号执行裁定书，原告依照裁定书的内容向斗门农行偿还款项合计844422.08元（其中贷款本息782487.08元，案件受理费、保全费、律师费合计51020元，、执行费10915元），法院于2020年10月30日向原告发出结案通知书。原被告签订《商品房买卖合同（预售）合同》（编号1601063524）及《附件》十一补充协议第二条第3.款约定“若买受人违反与按揭银行、出卖人签订的抵押贷款合同（含担保合同）约定（包含且不限于未按时支付供楼款），导致按揭银行要求出卖人承担保证责任或者出卖人被银行起诉承担连带清偿保证责任的（或者按揭银行将其全部债权及抵押权转让给出卖人的），出卖人因履行连带清偿担保责任或者追索债权所造成的一切损失含支出的相关费用（包含且不限于：全额或部分贷款本金、利息、罚息、违约金、鉴定费、差旅费、评估费、诉讼费、保全费、律师代理费、拍卖费、执行费、公告费等）均应由买受人全部承担。在出卖人代位偿还银行按揭贷款的本息、违约金等之后，即视为出卖人将买受人原已付房款（含首期款及按揭款）退还给了买受人并用于归还银行贷款买受人即产生对出卖人逾期付款的事实，出卖人有权解除合同或要求买受人继续付款。”根据上述约定，原告代被告偿还银行贷款本息及其他依法判付款项后，即有权解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）合同》（编号1601063524）及《附件》。原告已于2020年11月18日依据合同载明的通讯方式及送达地址向被告邮寄《解除合同通知书》，通知即日解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）合同》（编号1601063524）及《附件》。根据法院（2020）粤0403执1621号执行裁定书，原告向斗门农行代偿被告应支付的款项合计844422.08元，截止至起诉日，被告仍未有归还给原告，其行为已经构成违约，原告按照合同约定及法律规定有权解除合同并要求被告支付违约金。现诉至法院，请求法院依法作出判决，支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张提交如下证据：1.案涉房屋的商品房预售许可证；2.《商品房买卖合同（预售）合同》（编号1601063524）及《附件》；3.商品房销售专用收据及购房发票；4.《商品房买卖合同（预售）合同》（编号1601063524）网签备案证明；5.不动产登记证明（预告登记，粤（2016）珠海市不动产证明第0156843号）；6.《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；7.珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初216号民事判决书；8.珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403执1621号执行裁定书；9.网上银行电子回单及法院出具的收款收据（支付执行款）；10.网上银行电子回单（代支诉讼费用）；11.银行进账回单（代偿银行按揭借款本息）；12.珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403执1621号结案通知书；13.《催告函》；14.邮寄《催告函》的EMS快递单；15.解除《商品房买卖合同（预售）》通知函；16.邮寄解除《商品房买卖合同（预售）》通知函的EMS快递单；17.委托代理合同；18.广东省增值税专用发票（律师费）；19.担保函；20.《委托担保合同》；21.广东省增值税专用发票（保函保费）。被告缺席，没有向本院提交书面答辩状及证据。庭审过程中，原告出示案涉证据的原件进行核对。经审查，原告提交的案涉证据来源合法、内容真实，且与本案有关联和起到证明本案事实的作用，本院予以认定。根据审查确认的证据，结合庭审原告陈述，本案查明事实如下：2016年11月25日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（编号1601063524）及附件，合同约定被告购买原告开发的位于珠海市斗门区的房产，面积97.46平方米，总价款1160554.00元，商品房项目名称为宁海世纪城，付款方式为被告支付首期房款350554元，余款810000元向中国农业银行珠海斗门支行申请商业贷款，原告应当于2017年12月30日前向被告交付该商品房。双方签订的附件十一补充协议第二条第3.约定“采用银行按揭贷贷款方式付款并有出卖人承担保证责任的，若买受人违反与按揭银行、出卖人签订的抵押贷款合同（含担保合同）约定（包含且不限于未按时支付供楼款），导致按揭银行要求出卖人承担保证责任或者出卖人被银行起诉承担连带清偿保证责任的（或者按揭银行将其全部债权及抵押权转让给出卖人的），出卖人因履行连带清偿担保责任或者追索债权所造成的一切损失含支出的相关费用（包含且不限于：全额或部分贷款本金、利息、罚息、违约金、鉴定费、差旅费、评估费、诉讼费、保全费、律师代理费、拍卖费、执行费、公告费等）均应由买受人全部承担。在出卖人代位偿还银行按揭贷款的本息、违约金等之后，即视为出卖人将买受人原已付房款（含首期款及按揭款）退还给了买受人并用于归还银行贷款，买受人即产生对出卖人逾期付款的事实，出卖人有权解除合同或要求买受人继续付款。若出卖人解除合同的，（出卖人在接到银行通知或者法院传票之日起2年内均有权解除合同，并收回商品房另行出售），买受人应按商品房总价款百分之十向出卖人支付违约金，违约金不足以弥补出卖人实际损失的，买受人应予足额赔偿，若商品房已交付使用的，买受人须在合同解除通知送达之日起15个工作日内腾空房屋并返还出卖人，同时买受人须自合同解除通知送达之日起15个工作日内，协助出卖人办理完毕注销预告登记、抵押登记及其他相关备案手续。出卖人需退还给买受人原已支付的房款，与《买卖合同》及本补充协议约定的由买受人应支付给出卖人的违约赔偿金，于合同解除之日自动抵消。抵消后仍需退还给买受人的差额款项，在双方办理完毕上述手续30日内，由出卖人按本补充协议约定的条件和程序退还给买受人。但出卖人已代买受人或买受人自行支付给相关单位的办证费、公证费等，出卖人无退还义务......。”2016年11月29日，被告与中国农业银行珠海斗门支行（以下简称斗门农行）签订了《个人购房担保借款合同》，由被告向斗门农行贷款810000元，原告对被告的贷款提供担保并承担连带保证责任。其后，被告向原告支付首期房款350554元，原告协助被告办理了房屋网签备案手续及预告登记，不动产登记中心颁发了编号粤（2016）珠海市不动产证明第0156843号《不动产登记证明》的预告登记证，斗门农行向被告发放了贷款810000元。2019年6月1日，因被告没有按期还本付息，斗门农行遂将原被告诉至本院。2020年6月19日，本院作出（2020）粤0402民初216号民事判决书。根据该生效判决，斗门农行向本院申请执行，执行案号为（2020）粤0403执1621号。2020年10月28日，原告向斗门农行偿还贷款本息782487.08元，案件受理费、保全费、律师费合计51020元，另交纳案件执行费10915元，上述款项合计844422.08元。同年10月30日，本院向原告发出结案通知书。另查明，截止至2019年6月1日，被告已经向斗门农行偿还借款本金70819.99元，利息82874.31元，合计153694.30元。2020年11月5日，原告委托北京大成（珠海）律师事务所代理本案诉讼，向该所支付律师费36000元。2020年11月17日，原告向被告发出《解除合同通知书》，并通过邮寄方式发送被告，但被告未予签收，其后原告向本院提起诉讼，并申请对被告珠海市斗门区的房产予以查封，由珠海快易好融合担保公司提供保函担保，原告支付保费7200元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，其所涉商品房买卖法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，且当时的《中华人民共和国合同法》和相关司法解释对本案纠纷的处理有规定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案仍适用《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的规定。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方当事人均应恪守。综合本案查明的事实，本院对原告的各项诉请分述如下：关于原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》及附件的问题。原、被告签订的附件十一补充协议第二条第3.约定“在出卖人代位偿还银行按揭贷款的本息、违约金等之后，即视为出卖人将买受人原已付房款（含首期款及按揭款）退还给了买受人并用于归还银行贷款，买受人即产生对出卖人逾期付款的事实，出卖人有权解除合同或要求买受人继续付款”的条款。根据（2020）粤0402民初216号号民事判决所认定被告逾期偿还贷款以及原告对被告所负借款合同债务承担连带保证责任的事实，被告逾期付款的行为构成违约，原告已依生效判决实际承担了担保责任，合同解除的条件已成就，原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》及附件，有事实和法律依据，本院予以支持。至于合同解除的时间，原告通过邮寄向被告方式送达《解除合同通知书》，但被告未予签收。现原告通过提起诉讼的方式解除合同，被告未到庭参加诉讼，合同解除的时间以本院确认为准。关于原告请求被告退还房屋并协助办理相关注销登记手续的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原被告约定了合同解除后买受人协助出卖人办理完毕注销预告登记、抵押登记及其他相关备案手续的条款，本案所涉房屋已办理预购商品房预告登记，合同解除后预购商品房预告登记亦应注销，故原告请求被告协助办理涉案房屋预购商品房预告登记注销手续，依法有据，本院予以支持。关于原告主张被告返还代其偿还的全部款项合计844422.08元问题。本案中，原告选择解除合同，其再行主张被告返还全部的款项的依据不足，但被告逾期还贷导致原告向斗门农业承担保证责任造成的损失，被告应予以赔偿。经核算，原告在（2020）粤0403执1621号执行一案向斗门农行代偿贷款本息为782487.08元，承担受理费、保全费、律师费合计51020元，案件执行费10915元，共计844422.08元，而被告向斗门农行贷款并支付给原告的款项为810000元,导致原告损失为34422.08元，该损失被告应予以赔偿。关于原告主张被告支付违约金的问题。双方约定在出卖人代位偿还银行按揭贷款的本息、违约金等之后，即视为出卖人将买受人原已付房款（含首期款及按揭款）退还给了买受人并用于归还银行贷款，买受人即产生对出卖人逾期付款的事实，出卖人有权解除合同或要求买受人继续付款。若出卖人解除合同的，买受人应按商品房总价款百分之十向出卖人支付违约金的条款，现被告逾期还款构成违约，原告主张被告按照房屋总价1160554元的10%即116055.40元，向原告支付逾期付款违约金的请求有事实和合同依据，本院予以支持。关于原告主张被告承担本案的律师代理费、保全费费用的问题。本案中，原告因主张债权支出律师费36000元、保单保费7200元，根据双方合同约定原告所造成的一切损失含支出的相关费用（包含且不限于：全额或部分贷款本金、利息、罚息、违约金、鉴定费、差旅费、评估费、诉讼费、保全费、律师代理费、拍卖费、执行费、公告费等）均应由买受人全部承担的条款，被告应予以赔偿给原告支出的律师费36000元及保单保费7200元，合计43200元。因被告已向原告支付首期房价款350554元，依照双方合同约定，原告可从上述款项中直接抵销损失、违约金、律师费、保费共计193677.48元（34422.08元＋116055.40元＋43200元），故被告不需要另行支付。抵扣后的余款156876.52元（350554元-193677.48元），被告可以向原告另行主张。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原被告2016年11月25日签订的《商品房买卖合同（预售）合同》（编号1601063524）及《附件》于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告张弛南于本判决生效之日起十五日内协助原告珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部办理注销《商品房买卖合同（预售）合同编号1601063524》的网签备案手续；三、被告张弛南于本判决生效之日起十五日内协助原告珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部办理办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号1601063524）的预告登记手续;四、确认被告张弛南应向原告珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部赔偿损失34422.08元、支付违约金116055.40元、律师费36000元、保单保费7200元，共计193677.48元，从被告向原告已交首期房价款350554元中扣除；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13405元（原告珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部已预付），由原告负担8000元，被告负担5405元。诉讼保全费5000元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  钟毅忠人民陪审员  王发秀人民陪审员  黄惠旋二〇二一年五月二十五日书 记 员  林 旭附：裁判依据法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初4041号原告：珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部，住所地广东省珠海市斗门区。统一社会信用代码91*****4N。法定代表人:赖春明，经理。委托诉讼代理人：朱夏凌，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡子祎，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：张弛南，男，1970年6月3日出生，汉族，住所地广东省珠海市金湾区。原告珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部（以下简称赖家宁海房产部）诉被告张弛南商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭于2021年3月29日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人朱夏凌、胡子炜到庭参加诉讼。被告因下落不明无法直接送达诉讼资料，经本院公告期满后仍没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2016年11月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号1601063524）及《附件》；2.判令被告配合原告办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号1601063524）的网签备案手续；3.判令被告配合原告办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号1601063524）的预告登记手续；4.判令被告向原告支付代其偿还的全部款项合计844422.08元（其中珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初216号一案，判决由原告承担连带保证责任的金额833507.08元，以及（2020）粤0403执1621号之三的执行费10915元）；5.判令按照案商品房总价的10%向原告支付逾期付款违约金116055.40元；6.判令被告承担本案的受理费、律师代理费、保全费及其他全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月25日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）合同》（编号1601063524）及《附件》，约定被告购买原告开发的位于珠海市斗门区，总价款1160554.00元，首期房款350554元，余款810000元向银行申请贷款支付。被告与中国农业银行珠海斗门支行（以下简称斗门农行）签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），由被告向斗门农行贷款810000元，原告对被告的贷款提供担保并承担连带保证责任。其后，被告向原告支付首期房款350554元，原告协助被告办理了房屋网签备案手续及预告登记，不动产登记中心颁发了编号粤（2016）珠海市不动产证明第0156843号《不动产登记证明》的预告登记证，斗门农行向被告发放了贷款810000元。但是被告没有按照与斗门农行签订的《借款合同》履行，自2019年6月起，被告就没有按照约定足额还本付息，斗门农业其后向斗门区人民法院提起诉讼。被告因客观情况没有到庭参加诉讼。2020年6月19日，斗门区人民法院作出（2020）粤0403民初216号民事判决书，判决原告对请求判令原告对被告的全部贷款本息及律师费等承担连带清偿责任，并承担案件受理费、诉讼保全费等为实现债权产生的全部费用。判决后，原告按照合同上预留的地址向被告邮寄发出《催告函》，通知被告务必于2020年7月15日前提交办理产权登记所需的完备材料并交纳费用，逾期承担产生的一切风险、损失及后果。因派件人无法联系被告，《催告函》被退回。随后，斗门农行向法院申请执行，法院作出了（2020）粤0403执1621号执行裁定书，原告依照裁定书的内容向斗门农行偿还款项合计844422.08元（其中贷款本息782487.08元，案件受理费、保全费、律师费合计51020元，、执行费10915元），法院于2020年10月30日向原告发出结案通知书。原被告签订《商品房买卖合同（预售）合同》（编号1601063524）及《附件》十一补充协议第二条第3.款约定“若买受人违反与按揭银行、出卖人签订的抵押贷款合同（含担保合同）约定（包含且不限于未按时支付供楼款），导致按揭银行要求出卖人承担保证责任或者出卖人被银行起诉承担连带清偿保证责任的（或者按揭银行将其全部债权及抵押权转让给出卖人的），出卖人因履行连带清偿担保责任或者追索债权所造成的一切损失含支出的相关费用（包含且不限于：全额或部分贷款本金、利息、罚息、违约金、鉴定费、差旅费、评估费、诉讼费、保全费、律师代理费、拍卖费、执行费、公告费等）均应由买受人全部承担。在出卖人代位偿还银行按揭贷款的本息、违约金等之后，即视为出卖人将买受人原已付房款（含首期款及按揭款）退还给了买受人并用于归还银行贷款买受人即产生对出卖人逾期付款的事实，出卖人有权解除合同或要求买受人继续付款。”根据上述约定，原告代被告偿还银行贷款本息及其他依法判付款项后，即有权解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）合同》（编号1601063524）及《附件》。原告已于2020年11月18日依据合同载明的通讯方式及送达地址向被告邮寄《解除合同通知书》，通知即日解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）合同》（编号1601063524）及《附件》。根据法院（2020）粤0403执1621号执行裁定书，原告向斗门农行代偿被告应支付的款项合计844422.08元，截止至起诉日，被告仍未有归还给原告，其行为已经构成违约，原告按照合同约定及法律规定有权解除合同并要求被告支付违约金。现诉至法院，请求法院依法作出判决，支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张提交如下证据：1.案涉房屋的商品房预售许可证；2.《商品房买卖合同（预售）合同》（编号1601063524）及《附件》；3.商品房销售专用收据及购房发票；4.《商品房买卖合同（预售）合同》（编号1601063524）网签备案证明；5.不动产登记证明（预告登记，粤（2016）珠海市不动产证明第0156843号）；6.《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；7.珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初216号民事判决书；8.珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403执1621号执行裁定书；9.网上银行电子回单及法院出具的收款收据（支付执行款）；10.网上银行电子回单（代支诉讼费用）；11.银行进账回单（代偿银行按揭借款本息）；12.珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403执1621号结案通知书；13.《催告函》；14.邮寄《催告函》的EMS快递单；15.解除《商品房买卖合同（预售）》通知函；16.邮寄解除《商品房买卖合同（预售）》通知函的EMS快递单；17.委托代理合同；18.广东省增值税专用发票（律师费）；19.担保函；20.《委托担保合同》；21.广东省增值税专用发票（保函保费）。被告缺席，没有向本院提交书面答辩状及证据。庭审过程中，原告出示案涉证据的原件进行核对。经审查，原告提交的案涉证据来源合法、内容真实，且与本案有关联和起到证明本案事实的作用，本院予以认定。根据审查确认的证据，结合庭审原告陈述，本案查明事实如下：2016年11月25日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（编号1601063524）及附件，合同约定被告购买原告开发的位于珠海市斗门区的房产，面积97.46平方米，总价款1160554.00元，商品房项目名称为宁海世纪城，付款方式为被告支付首期房款350554元，余款810000元向中国农业银行珠海斗门支行申请商业贷款，原告应当于2017年12月30日前向被告交付该商品房。双方签订的附件十一补充协议第二条第3.约定“采用银行按揭贷贷款方式付款并有出卖人承担保证责任的，若买受人违反与按揭银行、出卖人签订的抵押贷款合同（含担保合同）约定（包含且不限于未按时支付供楼款），导致按揭银行要求出卖人承担保证责任或者出卖人被银行起诉承担连带清偿保证责任的（或者按揭银行将其全部债权及抵押权转让给出卖人的），出卖人因履行连带清偿担保责任或者追索债权所造成的一切损失含支出的相关费用（包含且不限于：全额或部分贷款本金、利息、罚息、违约金、鉴定费、差旅费、评估费、诉讼费、保全费、律师代理费、拍卖费、执行费、公告费等）均应由买受人全部承担。在出卖人代位偿还银行按揭贷款的本息、违约金等之后，即视为出卖人将买受人原已付房款（含首期款及按揭款）退还给了买受人并用于归还银行贷款，买受人即产生对出卖人逾期付款的事实，出卖人有权解除合同或要求买受人继续付款。若出卖人解除合同的，（出卖人在接到银行通知或者法院传票之日起2年内均有权解除合同，并收回商品房另行出售），买受人应按商品房总价款百分之十向出卖人支付违约金，违约金不足以弥补出卖人实际损失的，买受人应予足额赔偿，若商品房已交付使用的，买受人须在合同解除通知送达之日起15个工作日内腾空房屋并返还出卖人，同时买受人须自合同解除通知送达之日起15个工作日内，协助出卖人办理完毕注销预告登记、抵押登记及其他相关备案手续。出卖人需退还给买受人原已支付的房款，与《买卖合同》及本补充协议约定的由买受人应支付给出卖人的违约赔偿金，于合同解除之日自动抵消。抵消后仍需退还给买受人的差额款项，在双方办理完毕上述手续30日内，由出卖人按本补充协议约定的条件和程序退还给买受人。但出卖人已代买受人或买受人自行支付给相关单位的办证费、公证费等，出卖人无退还义务......。”2016年11月29日，被告与中国农业银行珠海斗门支行（以下简称斗门农行）签订了《个人购房担保借款合同》，由被告向斗门农行贷款810000元，原告对被告的贷款提供担保并承担连带保证责任。其后，被告向原告支付首期房款350554元，原告协助被告办理了房屋网签备案手续及预告登记，不动产登记中心颁发了编号粤（2016）珠海市不动产证明第0156843号《不动产登记证明》的预告登记证，斗门农行向被告发放了贷款810000元。2019年6月1日，因被告没有按期还本付息，斗门农行遂将原被告诉至本院。2020年6月19日，本院作出（2020）粤0402民初216号民事判决书。根据该生效判决，斗门农行向本院申请执行，执行案号为（2020）粤0403执1621号。2020年10月28日，原告向斗门农行偿还贷款本息782487.08元，案件受理费、保全费、律师费合计51020元，另交纳案件执行费10915元，上述款项合计844422.08元。同年10月30日，本院向原告发出结案通知书。另查明，截止至2019年6月1日，被告已经向斗门农行偿还借款本金70819.99元，利息82874.31元，合计153694.30元。2020年11月5日，原告委托北京大成（珠海）律师事务所代理本案诉讼，向该所支付律师费36000元。2020年11月17日，原告向被告发出《解除合同通知书》，并通过邮寄方式发送被告，但被告未予签收，其后原告向本院提起诉讼，并申请对被告珠海市斗门区的房产予以查封，由珠海快易好融合担保公司提供保函担保，原告支付保费7200元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，其所涉商品房买卖法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，且当时的《中华人民共和国合同法》和相关司法解释对本案纠纷的处理有规定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案仍适用《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的规定。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方当事人均应恪守。综合本案查明的事实，本院对原告的各项诉请分述如下：关于原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》及附件的问题。原、被告签订的附件十一补充协议第二条第3.约定“在出卖人代位偿还银行按揭贷款的本息、违约金等之后，即视为出卖人将买受人原已付房款（含首期款及按揭款）退还给了买受人并用于归还银行贷款，买受人即产生对出卖人逾期付款的事实，出卖人有权解除合同或要求买受人继续付款”的条款。根据（2020）粤0402民初216号号民事判决所认定被告逾期偿还贷款以及原告对被告所负借款合同债务承担连带保证责任的事实，被告逾期付款的行为构成违约，原告已依生效判决实际承担了担保责任，合同解除的条件已成就，原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》及附件，有事实和法律依据，本院予以支持。至于合同解除的时间，原告通过邮寄向被告方式送达《解除合同通知书》，但被告未予签收。现原告通过提起诉讼的方式解除合同，被告未到庭参加诉讼，合同解除的时间以本院确认为准。关于原告请求被告退还房屋并协助办理相关注销登记手续的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原被告约定了合同解除后买受人协助出卖人办理完毕注销预告登记、抵押登记及其他相关备案手续的条款，本案所涉房屋已办理预购商品房预告登记，合同解除后预购商品房预告登记亦应注销，故原告请求被告协助办理涉案房屋预购商品房预告登记注销手续，依法有据，本院予以支持。关于原告主张被告返还代其偿还的全部款项合计844422.08元问题。本案中，原告选择解除合同，其再行主张被告返还全部的款项的依据不足，但被告逾期还贷导致原告向斗门农业承担保证责任造成的损失，被告应予以赔偿。经核算，原告在（2020）粤0403执1621号执行一案向斗门农行代偿贷款本息为782487.08元，承担受理费、保全费、律师费合计51020元，案件执行费10915元，共计844422.08元，而被告向斗门农行贷款并支付给原告的款项为810000元,导致原告损失为34422.08元，该损失被告应予以赔偿。关于原告主张被告支付违约金的问题。双方约定在出卖人代位偿还银行按揭贷款的本息、违约金等之后，即视为出卖人将买受人原已付房款（含首期款及按揭款）退还给了买受人并用于归还银行贷款，买受人即产生对出卖人逾期付款的事实，出卖人有权解除合同或要求买受人继续付款。若出卖人解除合同的，买受人应按商品房总价款百分之十向出卖人支付违约金的条款，现被告逾期还款构成违约，原告主张被告按照房屋总价1160554元的10%即116055.40元，向原告支付逾期付款违约金的请求有事实和合同依据，本院予以支持。关于原告主张被告承担本案的律师代理费、保全费费用的问题。本案中，原告因主张债权支出律师费36000元、保单保费7200元，根据双方合同约定原告所造成的一切损失含支出的相关费用（包含且不限于：全额或部分贷款本金、利息、罚息、违约金、鉴定费、差旅费、评估费、诉讼费、保全费、律师代理费、拍卖费、执行费、公告费等）均应由买受人全部承担的条款，被告应予以赔偿给原告支出的律师费36000元及保单保费7200元，合计43200元。因被告已向原告支付首期房价款350554元，依照双方合同约定，原告可从上述款项中直接抵销损失、违约金、律师费、保费共计193677.48元（34422.08元＋116055.40元＋43200元），故被告不需要另行支付。抵扣后的余款156876.52元（350554元-193677.48元），被告可以向原告另行主张。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原被告2016年11月25日签订的《商品房买卖合同（预售）合同》（编号1601063524）及《附件》于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告张弛南于本判决生效之日起十五日内协助原告珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部办理注销《商品房买卖合同（预售）合同编号1601063524》的网签备案手续；三、被告张弛南于本判决生效之日起十五日内协助原告珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部办理办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号1601063524）的预告登记手续;四、确认被告张弛南应向原告珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部赔偿损失34422.08元、支付违约金116055.40元、律师费36000元、保单保费7200元，共计193677.48元，从被告向原告已交首期房价款350554元中扣除；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13405元（原告珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部已预付），由原告负担8000元，被告负担5405元。诉讼保全费5000元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  钟毅忠人民陪审员  王发秀人民陪审员  黄惠旋二〇二一年五月二十五日书 记 员  林 旭附：裁判依据法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。