江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1104民初2127号原告：上饶经开区恒实房地产开发有限公司，住所地江西省上饶经济技术开发区槠溪北路东侧、玉山路北侧、万年路西侧，统一社会信用代码91361100MA38R1G013。法定代表人：肖山，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟俊，该公司员工。被告：顾小芳，女，1990年11月27日出生,汉族，大学本科，教师，住江西省吉安市新干县。原告上饶经开区恒实房地产开发有限公司诉被告顾小芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理。依法由审判员史海燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上饶经开区恒实房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钟俊、被告顾小芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上饶经开区恒实房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）合同备案号2020081787798》；2、判令被告配合原告至上饶市住房和城乡建设局办理撤销备案的相关手续；3、判令被告向原告支付违约金92,255.9元；4、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为被告向原告支付违约金5,000元。事实与理由：2020年8月17日，原、被告签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》合同备案号2020081787798。合同约定被告购买原告开发的位于上饶恒大御府小区3号楼1单元13层1－1302号房，该商品房总价款为922,559元，被告应于2020年8月10日前支付首期房款422,559元，余款500,000元应向公积金（贷款机构）申请贷款支付。合同签订后，被告向原告支付了购房款422,559元，截止今日，被告因自身原因导致贷款被公积金中心拒绝放款，被告剩余房款未按合同约定向原告支付。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第一款约定，如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起10日内付清剩余房款。否则，视为逾期付款，逾期20天以上的视为买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价10%作为违约金。原告为维护合法权益，故向法院提起诉讼。原告为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件，证明原、被告主体适格；2、原、被告签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，证明原、被告商品房买卖合同关系，对付款期限及违约等条款进行约定；3、催告函及EMS回单，证明原告已发函催告被告履行义务，但被告未依约履行；4、解除商品房买卖合同函及EMS回单，证明被告违约在先，原告向被告发出解除通知书，且承担一定违约责任。被告顾小芳辩称，因所购房屋价格下降原因，没有去办理公积贷款手续，原告也进行了催告。期间双方进行了协商，原告同意被告退房，但要通过法律诉讼程序解决。对原告起诉的各项请求包括诉讼费，被告同意承担，但原告应当及时将购房首付款退还给被告。被告为证明自己的主张向本院提供以下证据：微信聊天记录及电话录音，证明被告与原告销售人员、负责人及法务进行沟通，同意被告退房，并返还购房首付款，但要走法律程序的事实。本院经审理认定事实如下：2020年8月17日，原告与被告签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号2020081787798），约定由被告购买原告开发的位于江西省上饶市广信区，房屋单价8934.33元每平方米，总价款为922559元，付款方式及期限，签订本合同前，买受人即被告已向出卖人即原告支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，被告应于2020年8月10日前支付首付款422559元，余款500000元向出卖人认可的公积金（贷款机构）申请贷款支付。该合同还约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，如逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付的全部房款。合同第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订补充协议，补充协议不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。商品房买卖合同补充协议第二条第一款第3项约定，如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，逾期20天以上的视为买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价10%作为违约金。合同签订后，被告按约向原告支付首付款422559元，后因被告原因未办理银行贷款手续，也未支付剩余的购房款。2020年10月26日，原告向被告发送催告函，函告主要内容被告未按认购书规定的时间内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，经公司多次催促，仍未提供银行按揭所需全部资料。现再次发函催促收到函之日起三个工作日内配合办理完毕银行按揭手续，并提供银行按揭所需全部资料。否则按补充协议第二条的约定处理。被告收到催告函后，仍未提供银行按揭所需的资料。2020年11月2日，原告又向被告发送解除商品房买卖合同的函告，依双方合同约定，原告即日起解除双方商品房买卖合同，收到函后三日内配合办理有关注销合同备案等手续。被告收到合同解除函后，同意解除合同，双方一直就合同的解除、违约金及购房款的返还进行协商，但因对购房款返还时间不能达成一致意见，遂原告诉至本院。庭审中，被告对原告要求解除合同、配合办理撤销备案手续并承担逾期付款违约金5,000元予以认可，同时提出要求原告即时返还购房首付款422,559元。本院认为，原告上饶经开区恒实房地产开发有限公司与被告顾小芳签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》和补充协议，均系双方真实意思表示，合同的主体和内容均未违反法律、行政法规强制性规定，该合同及补充协议合法有效，应该受到法律保护，双方均应按合同及补充协议约定履行各自的义务。补充协议约定买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，逾期20天以上的视为买受人单方解除本合同。合同还约定买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付的全部房款。本案中，被告未按约定向银行办理按揭贷款手续，至今也未支付剩余房款，被告已构成违约，按照双方合同约定，双方解除合同条件已成就，解除权人即原告可以按约解除合同。当事人行使合同解除权解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案原告发出解除通知，被告收到解除通知并至庭审对原告要求解除合同并支付违约金5,000元不持异议，同时要求原告返还其购房首付款，故对原告要求解除合同并支付违约金，被告配合办理撤销备案登记的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此原告已收取被告购房首付款422,559元应返还给被告。本案纠纷系民法典施行前的法律事实引起，仍应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告上饶经开区恒实房地产开发有限公司与被告顾小芳2020年8月17日签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号2020081787798）及《商品房买卖合同》补充协议；二、被告顾小芳在本判决生效之日起十五日内协助原告上饶经开区恒实房地产开发有限公司办理撤销备案相关手续；三、被告顾小芳在本判决生效之日起十五日内向原告上饶经开区恒实房地产开发有限公司支付违约金5,000元；四、原告上饶经开区恒实房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内返还被告顾小芳购房首付款422,559元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,106元，减半收取1,053元，由被告顾小芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  史海燕二〇二一年五月二十八日书记员  陈蔚蔚交纳执行款及上诉的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。