上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初23315号原告(反诉被告)：刘帅军，男，1992年12月3日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘顺褀，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海灏银资产管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：汪志凯，公司执行董事。委托诉讼代理人：彭轶颖。委托诉讼代理人：黄奇，上海市公义律师事务所律师。原告刘帅军诉被告上海灏银资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，审理中，被告提起反诉，本院依法合并审理，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告刘帅军及其委托诉讼代理人刘顺褀，被告上海灏银资产管理有限公司的委托诉讼代理人彭轶颖、黄奇到庭参加诉讼。在转为普通程序后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员王巍琦独任审理，于2021年4月23日再次公开开庭进行审理。原告(反诉被告)刘帅军的委托诉讼代理人刘顺褀，被告(反诉原告)上海灏银资产管理有限公司的委托诉讼代理人彭轶颖、黄奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘帅军诉称：原、被告双方于2020年3月签订《房屋租赁合同》，其中约定被告将本市白渡路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告，租赁期自2020年4月1日起至2021年3月31日止，租金每月一付，金额人民币19,800元，押金人民币39,600元。合同生效后，原告按约支付当月租金人民币19,800元和押金人民币39,600元，被告也按约交付房屋。承租期间，因同幢大楼的楼上住户持续进行装修，且装修的时间违反相关规定，装修的噪音给原告在家办公和生活带来严重影响，在向被告反映后，也未得到改善。为此，其在6月中旬告知被告将于月底搬离。之后，经双方协商一致同意租赁合同于6月30日提前解除，其在结清各项应付费用后，于6月30日搬离承租房屋。但在合同解除并结清各项应付费用后，被告未按约退还押金，经交涉未果，故起诉要求：1、判令双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；2、判令被告退还押金人民币39,600元；3、案件受理费由被告负担。被告上海灏银资产管理有限公司辩称：其系出租房屋的管理方，在原告看房时，其已告知有装修的情况，且在公告栏张贴相关装修情况的告示，故原告对大楼住户有装修的情况是明知的。在原告向其反映装修影响后，其向装修施工人员做过说明也向市民热线反映，但因装修时段并未违反相关规定，其无权阻止住户进行装修。原告于6月30日搬离承租房屋属实，但合同非双方合意解除而是原告单方面提前解约，根据合同约定应属违约行为，故其支付的押金应没收抵作违约金，故不同意原告要求返还押金的诉讼请求。反诉原告上海灏银资产管理有限公司诉称：反诉被告于2020年6月30日搬离承租房屋，并非双方协商一致解除合同，而是其擅自提前解约的违约行为，虽合同已实际解除，但根据合同约定，反诉被告应按租赁押金金额支付违约金，因违约行为造成损失的，违约方应当赔偿。现因反诉被告提前解约造成的房屋空置3个月、再次出租支付的中介费、因诉讼而支出的律师费等损失，故提起反诉要求反诉被告赔偿房屋空置损失人民币59,400元、再次出租支付的中介费人民币9,400元、因诉讼支出的律师费人民币8,000元，总计人民币76,800元。反诉被告刘帅军辩称：合同提前解除的原因不在反诉被告，提前解除合同及搬离房屋时间系双方协商一致，故不存在反诉被告违约的情形，故对房屋空置损失和再次出租支付的中介费无须承担责任；主张赔偿支出的律师费，缺乏合同和法律依据，故不同意反诉原告全部反诉诉讼请求。原告刘帅军提供的本诉证据如下：1、《房屋租赁合同》，证明双方建立租赁关系以及对相关权利义务的约定；2、转账凭证，证明原告已支付押金人民币39,600元；3、微信记录，证明原告多次向被告反映装修噪音情况，但问题始终未能解决，经协商同意提前解除合同搬离房屋。被告上海灏银资产管理有限公司对原告刘帅军提供的本诉证据1－2均无异议；对证据3真实性无异议，但认为原告反映的装修时间问题不违反地方性相关法规的规定，且被告在微信中已明确指出原告的提前解约行为构成违约，故不存在双方合意解约的情形。被告上海灏银资产管理有限公司提供的本诉证据如下：1、装修施工许可证及照片，证明大楼住户装修是经物业公司许可，并且物业公司把相关装修告示张贴于电梯厅，原告对有住户进行装修应是明知的；2、微信记录，证明对原告所反映的装修问题，被告已向相关部门进行了反映，其已尽义务。原告刘帅军对被告上海灏银资产管理有限公司提供的本诉证据1中25楼装修的告示称见过，但对23楼装修的告示称未见张贴；对证据2真实性无异议，但认为对装修的行为，被告未予以现场制止，系其未尽责。反诉原告上海灏银资产管理有限公司提供的反诉证据如下：1、《房屋租赁合同》、押金、租金支付凭证，证明系争房屋在2020年10月才另行出租，反诉被告的擅自解约造成房屋三个月空置损失；2、佣金确认书、佣金支付凭证，证明反诉原告两次支出佣金；3、委托代理合同、支付律师费凭证、发票，证明为诉讼支出的律师费。反诉被告刘帅军未提供反诉证据，其对反诉原告上海灏银资产管理有限公司提供的反诉证据1认为其并无违约行为，故房屋空置期损失不应由其承担；对证据2真实性无异议，但认为根据第一次佣金确认书的约定，租客未住满一年的可按未住满的月数退还相应佣金，对于之后再次出租本身就应支付佣金，故不存在反诉原告主张的中介费损失；对证据3真实性无异议，但该主张缺乏合同和法律依据，支出的律师费应由其自行承担。经审理查明：经居间方介绍，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：原告向被告承租本市白渡路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期自2020年4月1日起至2021年3月31日止；租金每月人民币19,800元(含物业管理费)，租金每月一付；租赁押金人民币39,600元，押金在租约期满结清各项应付费用并以良好状态归还房屋后十个工作日内无息退还；出租方违约的，按租赁押金数额向承租方支付违约金，承租方违约的，出租方没收押金，因违约行为对守约方造成损失的，违约方应当赔偿；租赁期内，任何一方提前解约的，应提前2个月通知对方，并承担违约责任，通知期少于两个月的，承租方不得提前解约。合同签署后，原告按约支付了首期租金和租赁押金，被告也按约交付了房屋。承租期间，因同幢大楼23层、25层住户先后进行装修，原告以装修时段违反相关规定且装修噪音超标，严重影响其在家工作和生活为由，向被告及物业方提出交涉，被告及物业方收到原告投诉后，向施工方作了反映也向市民热线反映了相关情况，但原告认为问题并未得到解决。6月中旬，原告以装修状态未获改善，严重影响其工作和生活为由，以微信方式通知原告将在6月30日前搬离承租房屋。原告在完成房屋保洁并结清水电煤费用后，于2020年6月30日搬离承租房屋。嗣后，原告要求被告退还租赁押金未果，遂起诉来院，要求判如所请。另查明：对大楼内住户需进行装修的信息，被告会在电梯厅公告栏张贴告示，向业主或租户予以公告。再查明：在为原、被告租赁房屋提供中介服务签署的《佣金确认书》中，中介方表示若租客未住满一年，同意按照未住满的月数相应比例返还中介费。此外，被告在原告搬离收回房屋后，通过中介方于2020年10月再次将房屋出租，为此支出中介费人民币9,400元。因原告提起诉讼，聘请律师支出律师费人民币8,000元。审理中，被告表示可将原告提前退租构成违约而没收的押金扣减反诉主张的损失金额。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。原告以其他住户装修影响其工作和生活为由提前解除合同，但原告确认在入住前曾见过被告张贴的有关住户装修事项的告示，其对住户装修之事，应当知晓，在其向被告投诉反映后，被告也向相关部门作了反映，故被告作为房屋出租方已尽其责任。此外，住户装修时段并未违反相关部门关于装修时间的规定，只是原告自身工作时间与住户装修时间产生冲突，故原告以装修影响其工作和生活为由提出解除合同，不符合合同约定的解除条件，但鉴于原告已在2020年6月30日实际搬离，故原告搬离之日可确定为合同实际解除之日，但原告自行提前退租，构成违约，应承担违约责任，根据合同约定所付押金予以没收，对因违约造成守约方损失的，还应赔偿。至于原告称合同系双方合意解除，但提供的证据，不足于证明其主张，故本院对其所称，不予采信。对于被告提出的赔偿中介费、律师费损失的反诉诉请，因为原、被告房屋租赁支出的佣金，根据《佣金确认书》中介方可按租客未住满的月数相应比例返还，不会因合同提前解约而遭受佣金损失，故被告收回房屋后再次出租所支付的中介费不属于损失，主张的律师费，亦缺乏合同和法律依据，故被告反诉要求原告赔偿中介费和律师费损失的反诉诉请，本院不予支持。因原告违约提前解除合同，造成房屋三个月空置期租金损失，属于合理受损范畴，基于租赁押金已作为违约金折抵部分损失，对不足部分，原告应予赔偿。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告刘帅军与被告上海灏银资产管理有限公司签订的关于本市白渡路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》，于2020年6月30日解除；二、原告刘帅军要求被告上海灏银资产管理有限公司返还租赁押金人民币39,600元的诉讼请求，不予支持；三、原告(反诉被告)刘帅军应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海灏银资产管理有限公司房屋空置损失人民币19,800元；四、被告(反诉原告)上海灏银资产管理有限公司其余反诉诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币790元，反诉案件受理费人民币395元，总计人民币1,185元，由原告(反诉被告)刘帅军负担人民币1,000元，被告(反诉原告)上海灏银资产管理有限公司负担人民币185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王巍琦二〇二一年五月十日书记员  周 琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。