广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1008号上诉人（原审原告）:曾艳兰，女，1985年10月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：恩平金亿房地产开发有限公司，住所地：广东省恩平市良西镇龙凤路2号。法定代表人：管叔阳。委托诉讼代理人：韩跃，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：广东海伦堡地产集团有限公司，住所地：广东省广州市番禺区沙头街禺山西路329号2座二层。法定代表人：聂杰华。上诉人曾艳兰因与被上诉人恩平金亿房地产开发有限公司（以下简称金亿公司）、广东海伦堡地产集团有限公司（以下简称海伦堡公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2020）粤0785民初2812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。曾艳兰上诉请求：撤销一审判决，改判金亿公司、海伦堡公司退还曾艳兰10000元。事实与理由：一、一审判决认定金亿公司与海伦堡地产公司存在关联关系，认定金亿的该楼盘以“海伦堡地产”进行销售并无不当，但又不支持海伦堡公司作为被告，互相矛盾。二、曾艳兰提交了与销售人员的微信聊天记录，证明金亿公司存在“一万元首付”“返租加分红”的虚假宣传。一审法院无视该证据，判定曾艳兰没有提供证据，直接以《商品房认购书》没有约定来认定事实。正因为《商品房认购书》没有相关约定，曾艳兰才主张该楼盘虚假宣传的，如果约定了，那就是“合同”是“契约”就不是“宣传”了。三、一审法院依据认购书第六条第（2）点，同时认为曾艳兰不能办理银行贷款可以选择一次性付款，认定事实错误。首先，一审法院混淆了此条约定的“银行贷款”，并不是除“一万首付”外的首付贷款，首付都没有解决，哪里来的银行按揭贷款呢其次，曾艳兰是基于“一万首付”才购买的房子，既然与宣传不符，不是一万首付，需要进行首付贷，曾艳兰也接受了，不能接受的是销售人员给曾艳兰办理的不是正规银行贷，而是高利息的网络平台贷款。在这种情况下，是个正常人，会选择一次性付款吗上述行为属于欺诈，即使不是欺诈，在无法办理银行贷款的情况下，也不属于归责于任何一方，金亿公司起码返还定金。四、“返租加分红”是曾艳兰的购房目的，既然该宣传是虚假的，曾艳兰目的不能实现，曾艳兰要求解除合同，退还定金。在金亿公司发出解除通知书前，曾艳兰一直都在跟销售人员沟通退款事宜，曾艳兰有提交微信聊天记录证据证明。该公司也并未多次催缴首付，一审也无提交证据证明有多次催缴。五、金亿公司的行为存在欺骗性、误导性，根据《广东省商品房预售管理条例》第四十条也明确规定：“预售人发布虚假广告和印发虚假宣传资料，欺骗和误导预购人，使预购人的合法权益受到损害的，预售人应当承担民事责任。”曾艳兰向一审法院提出意见，一审法院未经审查认为该规定非本案审理范围，应向有关职能部门反映，属于适用法律错误。金亿公司辩称，一、曾艳兰已严重违反双方签订的《商品房认购书》约定，金亿公司依约没收定金解除认购书并无不当;《商品房认购书》已于2020年3月23日通知曾艳兰时解除。2019年9月29日，曾艳兰与金亿公司签订了《商品房认购书》，约定了签订认购书时曾艳兰向金亿公司支付定金10000元，并于2019年10月7日缴纳首期款109121元及签署《商品房买卖合同》。认购书签订后，曾艳兰一直未按照认购书约定缴纳首期楼款，严重违反认购书约定。经金亿公司的工作人员多次催促，仍未缴纳。金亿公司催促无果，才于2020年3月23日向曾艳兰发出了《挞定通知书》，解除《商品房认购书》，并已送达给曾艳兰。二、按照双方签订的《商品房认购书》约定，曾艳兰并无违约，也没有虚假宣传，无须向曾艳兰双倍返还定金。金亿公司销售时依法依规进行的，再向曾艳兰销售该房屋时已就该房屋情况和认购注意事项等情况向金亿公司作了详细介绍和告知，并经曾艳兰签字确认，并没有虚假宣传和欺骗。反而是曾艳兰在签订认购书后不依约履行，严重违约。因此，金亿公司无须向曾艳兰双倍返还定金。三、本案所有诉讼费用由曾艳兰承担。海伦堡公司未作答辩。曾艳兰向一审法院起诉请求：一、请求判决金亿公司、海伦堡公司向曾艳兰退还10000元；二、请求判决金亿公司、海伦堡公司根据定金罚则，向曾艳兰支付10000元；三、诉讼费由金亿公司、海伦堡公司承担。一审法院判决：驳回曾艳兰的全部诉讼请求。一审案件受理费150元，由曾艳兰负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对曾艳兰的上诉请求进行审查，对当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点为：金亿公司应否向曾艳兰返还10000元定金。曾艳兰上诉主张金亿公司以“海伦堡公司”名义对外销售楼盘，并发布“一万元首付”、“返租加分红”等虚假宣传信息，欺骗和误导预购者曾艳兰，金亿公司应当向其返还定金10000元。经审查，首先，金亿公司是由中山市诚浩投资有限公司投资设立的全资子公司，中山市诚浩投资有限公司是由中山市海伦堡房地产开发有限公司投资设立全资子公司，中山市海伦堡房地产开发有限公司是由广东海伦堡地产集团有限公司投资设立全资子公司。海伦堡公司与金亿公司存在关联关系，金亿公司在《认购须知》也明确告知了涉案楼盘由广东海伦堡地产集团属下企业金亿公司投资开发，故曾艳兰主张金亿公司以“海伦堡公司”名义对外销售楼盘系虚假广告的上诉主张，理据不足，本院不予采信。其次，曾艳兰主张金亿公司销售人员通过微信向其发送“一万元首付”、“返租加分红”等虚假宣传，但金亿公司对曾艳兰提交的微信聊天记录真实性予以否认，曾艳兰未能提供证据证明其所提交的微信记录的聊天对象系金亿公司销售人员，其也未提供其他任何证据佐证金亿公司曾发布上述宣传资料，而双方签订的《商品房认购书》明确约定定金10000元，首期楼款109121元，《商品房认购书》中没有任何关于“返租加分红”的约定，曾艳兰在签订《商品房认购书》时已经知悉上述合同内容，其作为具有完全行为能力的成年人应当清楚知道签订上述合同的法律后果，曾艳兰未按合同约定支付购房款，构成违约，应当承担相应的违约责任，故曾艳兰主张金亿公司发布“一万元首付”、“返租加分红”等虚假广告宣传，金亿公司应向其返还10000元定金的上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，曾艳兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曾艳兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 翔审 判 员  冒庭媛审 判 员  陈雪娟二〇二一年五月十四日法官助理  刘亚龙书 记 员  张冬梅简金凤广东省江门市中级人民法院民事判决书（2021）粤07民终1008号上诉人（原审原告）:曾艳兰，女，1985年10月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：恩平金亿房地产开发有限公司，住所地：广东省恩平市良西镇龙凤路2号。法定代表人：管叔阳。委托诉讼代理人：韩跃，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：广东海伦堡地产集团有限公司，住所地：广东省广州市番禺区沙头街禺山西路329号2座二层。法定代表人：聂杰华。上诉人曾艳兰因与被上诉人恩平金亿房地产开发有限公司（以下简称金亿公司）、广东海伦堡地产集团有限公司（以下简称海伦堡公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2020）粤0785民初2812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。曾艳兰上诉请求：撤销一审判决，改判金亿公司、海伦堡公司退还曾艳兰10000元。事实与理由：一、一审判决认定金亿公司与海伦堡地产公司存在关联关系，认定金亿的该楼盘以“海伦堡地产”进行销售并无不当，但又不支持海伦堡公司作为被告，互相矛盾。二、曾艳兰提交了与销售人员的微信聊天记录，证明金亿公司存在“一万元首付”“返租加分红”的虚假宣传。一审法院无视该证据，判定曾艳兰没有提供证据，直接以《商品房认购书》没有约定来认定事实。正因为《商品房认购书》没有相关约定，曾艳兰才主张该楼盘虚假宣传的，如果约定了，那就是“合同”是“契约”就不是“宣传”了。三、一审法院依据认购书第六条第（2）点，同时认为曾艳兰不能办理银行贷款可以选择一次性付款，认定事实错误。首先，一审法院混淆了此条约定的“银行贷款”，并不是除“一万首付”外的首付贷款，首付都没有解决，哪里来的银行按揭贷款呢其次，曾艳兰是基于“一万首付”才购买的房子，既然与宣传不符，不是一万首付，需要进行首付贷，曾艳兰也接受了，不能接受的是销售人员给曾艳兰办理的不是正规银行贷，而是高利息的网络平台贷款。在这种情况下，是个正常人，会选择一次性付款吗上述行为属于欺诈，即使不是欺诈，在无法办理银行贷款的情况下，也不属于归责于任何一方，金亿公司起码返还定金。四、“返租加分红”是曾艳兰的购房目的，既然该宣传是虚假的，曾艳兰目的不能实现，曾艳兰要求解除合同，退还定金。在金亿公司发出解除通知书前，曾艳兰一直都在跟销售人员沟通退款事宜，曾艳兰有提交微信聊天记录证据证明。该公司也并未多次催缴首付，一审也无提交证据证明有多次催缴。五、金亿公司的行为存在欺骗性、误导性，根据《广东省商品房预售管理条例》第四十条也明确规定：“预售人发布虚假广告和印发虚假宣传资料，欺骗和误导预购人，使预购人的合法权益受到损害的，预售人应当承担民事责任。”曾艳兰向一审法院提出意见，一审法院未经审查认为该规定非本案审理范围，应向有关职能部门反映，属于适用法律错误。金亿公司辩称，一、曾艳兰已严重违反双方签订的《商品房认购书》约定，金亿公司依约没收定金解除认购书并无不当;《商品房认购书》已于2020年3月23日通知曾艳兰时解除。2019年9月29日，曾艳兰与金亿公司签订了《商品房认购书》，约定了签订认购书时曾艳兰向金亿公司支付定金10000元，并于2019年10月7日缴纳首期款109121元及签署《商品房买卖合同》。认购书签订后，曾艳兰一直未按照认购书约定缴纳首期楼款，严重违反认购书约定。经金亿公司的工作人员多次催促，仍未缴纳。金亿公司催促无果，才于2020年3月23日向曾艳兰发出了《挞定通知书》，解除《商品房认购书》，并已送达给曾艳兰。二、按照双方签订的《商品房认购书》约定，曾艳兰并无违约，也没有虚假宣传，无须向曾艳兰双倍返还定金。金亿公司销售时依法依规进行的，再向曾艳兰销售该房屋时已就该房屋情况和认购注意事项等情况向金亿公司作了详细介绍和告知，并经曾艳兰签字确认，并没有虚假宣传和欺骗。反而是曾艳兰在签订认购书后不依约履行，严重违约。因此，金亿公司无须向曾艳兰双倍返还定金。三、本案所有诉讼费用由曾艳兰承担。海伦堡公司未作答辩。曾艳兰向一审法院起诉请求：一、请求判决金亿公司、海伦堡公司向曾艳兰退还10000元；二、请求判决金亿公司、海伦堡公司根据定金罚则，向曾艳兰支付10000元；三、诉讼费由金亿公司、海伦堡公司承担。一审法院判决：驳回曾艳兰的全部诉讼请求。一审案件受理费150元，由曾艳兰负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对曾艳兰的上诉请求进行审查，对当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点为：金亿公司应否向曾艳兰返还10000元定金。曾艳兰上诉主张金亿公司以“海伦堡公司”名义对外销售楼盘，并发布“一万元首付”、“返租加分红”等虚假宣传信息，欺骗和误导预购者曾艳兰，金亿公司应当向其返还定金10000元。经审查，首先，金亿公司是由中山市诚浩投资有限公司投资设立的全资子公司，中山市诚浩投资有限公司是由中山市海伦堡房地产开发有限公司投资设立全资子公司，中山市海伦堡房地产开发有限公司是由广东海伦堡地产集团有限公司投资设立全资子公司。海伦堡公司与金亿公司存在关联关系，金亿公司在《认购须知》也明确告知了涉案楼盘由广东海伦堡地产集团属下企业金亿公司投资开发，故曾艳兰主张金亿公司以“海伦堡公司”名义对外销售楼盘系虚假广告的上诉主张，理据不足，本院不予采信。其次，曾艳兰主张金亿公司销售人员通过微信向其发送“一万元首付”、“返租加分红”等虚假宣传，但金亿公司对曾艳兰提交的微信聊天记录真实性予以否认，曾艳兰未能提供证据证明其所提交的微信记录的聊天对象系金亿公司销售人员，其也未提供其他任何证据佐证金亿公司曾发布上述宣传资料，而双方签订的《商品房认购书》明确约定定金10000元，首期楼款109121元，《商品房认购书》中没有任何关于“返租加分红”的约定，曾艳兰在签订《商品房认购书》时已经知悉上述合同内容，其作为具有完全行为能力的成年人应当清楚知道签订上述合同的法律后果，曾艳兰未按合同约定支付购房款，构成违约，应当承担相应的违约责任，故曾艳兰主张金亿公司发布“一万元首付”、“返租加分红”等虚假广告宣传，金亿公司应向其返还10000元定金的上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，曾艳兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曾艳兰负担。本判决为终审判决。审判长李翔审判员冒庭媛审判员陈雪娟二〇二一年五月十四日法官助理刘亚龙书记员张冬梅简金凤