文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11636号上诉人（原审被告）：沈艳，女，1975年7月7日出生，回族，户籍地南京市浦口区，现住南京市浦口区。委托诉讼代理人：吴鸣骏，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙凯，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:沈伟，男，1970年12月16日出生，回族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。上诉人沈艳因与被上诉人沈伟所有权确认纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初4383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈艳上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院并未详细审查相关款项来源。案涉房屋的购房款并非由被上诉人个人财产出资，而是经家庭内部协商，上诉人放弃父亲遗留的临街门面房，使用变卖一套圣淘沙小区房产的钱款购买了两套江佑铂庭小区房屋，应认定为双方当事人对父亲遗产的处分。单纯的支付房款之行为，不能直接认定系借名买房。2、一审庭审过程中，证人徐某与被上诉人对案涉房屋权属文件保存的陈述互相矛盾，均系虚假陈述。相关权属证书曾由上诉人持有，后因上诉人被暴力赶出家门导致无法将相关证件带走。3、上诉人与被上诉人之间并无借名买房合意，被上诉人并未举证证明借名买房的相关事实，应承担举证不能的不利后果。4、上诉人在一审庭审后曾提交案涉房屋水电使用记录，以证明案涉房屋长期空置，并非由被上诉人长期使用，但一审法院并未组织举证质证。房屋的实际占有情况是判断借名买房是否成立的重要标准，一审法院审理程序错误。5、被上诉人陈述其借名买房的原因系限购政策，但对此未能举证证明。6、被上诉人名下另有一套海南房屋，与本案情况相同，上诉人对此并未提出异议。海南房屋与本案涉案房屋均是上诉人放弃父亲遗产继承份额，出售圣淘沙小区房屋购置所得。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。沈伟辩称：1、被上诉人提供的银行流水明细可以证明案涉房屋购买资金，包括定金、首付款、维修基金、契税以及贷款均来源于被上诉人个人，并非父亲遗产。上诉人主张购房资金来源于圣淘沙小区房屋，但该房屋产权系被上诉人所有。2、证人徐某和被上诉人并未作出虚假陈述。被上诉人陈述案涉房屋权属证书放在母亲居住的房屋内，而母亲作证陈述由被上诉人保管，二者并不矛盾。证人证言可以作为本案定案证据。3、上诉人与被上诉人之间存在借名买房的事实。双方系有血缘关系的兄妹，在处理事务中信任度较高，未订立书面协议符合社会常理。本案案涉房屋的预售合同虽借上诉人名义签订，但实际签字人为被上诉人，房产证、土地证、购房合同、契税发票等原件均由被上诉人持有。4、一审法院审理程序并不违法，上诉人的举证并不在举证期限内，且不能否认诉争房屋由被上诉人占有、控制的事实。5、被上诉人确系因限购而借上诉人之名购买案涉房屋。根据当时南京市房地产市场调控政策，被上诉人名下已有两套住房，无法以自己的名义购买案涉房屋。6、关于上诉人陈述的海南房产，系上诉人自己选购，并自己承担了前期贷款，与本案情况不同。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。沈伟向一审法院起诉请求：1、判令沈艳协助沈伟将位于南京市浦口区房产过户至沈伟名下；2、判令由沈艳承担诉讼费用。一审法院认定事实：沈伟与沈艳系兄妹关系。2011年12月31日，沈艳作为预购人（合同称“乙方”），南京昌和房地产开发有限公司作为预售人（合同称“甲方”），双方订立了《南京市商品房预售合同》，该合同主要约定：甲方将其开发的浦口区新浦路105号江佑铂庭10幢1单元1203室房产（以下简称1203室房屋）预售给乙方，房屋总价为1095420元；乙方应于2011年12月31日前付款50000元、于2012年1月6日前付款745420元，另有300000元由乙方办理商业贷款支付。为办理上述购房贷款，2012年3月14日，沈艳（抵押人、借款人）与交通银行股份有限公司江苏省分行（抵押权人、贷款人）、南京昌和房地产开发有限公司（担保人）又签订了《个人贷款抵押合同》，约定贷款还款方式为“等额本息”，每期归还借款本息为2463.77元。2013年4月28日，开发商京昌和房地产开发有限公司交付房屋。2015年12月21日，上述房产被登记至沈艳名下。另查，为购买1203室房屋，沈伟分别于2011年12月31日、2012年1月12日通过银行卡刷卡方式向南京昌和房地产开发有限公司支付30000元、745420元。自2012年7月起至2013年3月，沈伟每月向沈艳用于归还上述房产按揭贷款的交通银行卡中汇款2500元。2013年5月3日，沈伟分6笔向沈艳的交通银行卡中汇款共计297000元，该款被用于结清上述房产的剩余按揭贷款。2015年12月21日，在诉争房产办理产权证当日，沈伟通过银行刷卡方式支付了房屋维修基金14175元；2015年12月25日，沈伟再次通过银行刷卡方式支付了房屋契税16360.67元。2020年5月11日，南京市不动产档案管理中心应沈伟申请出具了《本市户籍成年单身人士购房证明》，证明沈伟具备购买一套住房的购房资格。再查，沈伟、沈艳的父亲沈光跃于2010年4月14日因病死亡。2010年6月7日，沈伟、沈艳及其母亲徐某在南京市下关公证处进行公证，表明沈光跃遗留的与其妻子徐某、儿子沈伟共有的位于南京市房产份额，由沈伟一人继承，徐某及沈艳自愿放弃继承。2019年期间，沈伟、沈艳因诉争房产等纠纷时常发生矛盾，沈艳数次报警。庭审中，沈伟为证明自己的诉讼主张，申请其与沈艳的母亲徐某出庭作证。徐某提供证言表示：1203室房屋系由沈伟出资购买，但限于购房资格问题，故登记在沈艳名下。一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼主张或反驳对方的诉讼主张所依据的事实，有义务提供证据加以证明；当事人没有证据或证据不足以证明其主张事实存在的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据沈伟提供的银行流水，一审法院可以确认1203室房屋的首付款及按揭贷款均由沈伟支付。沈艳主张该款系双方父亲遗产变卖所得，但从现有证据来看，无法证明诉争房产的购房款来源于售卖双方父亲遗产所得款项，对沈艳该辩称不予采信，一审法院确认诉争房产的购房款系沈伟出资。此外，根据沈伟提供的银行流水及相应票据，可以确认诉争房产的购房税费、房屋维修基金也系沈伟支付。同时，结合沈伟持有诉争房产购房发票、产权证明、住宅质量保证书等与房屋密切相关的重要资料的事实，一审法院可以确认案涉房屋系由沈伟购买，并登记在沈艳名下，双方形成了借名买房关系；现沈伟作为借名人实际享有房屋权益，且其自身现在也符合相关主管部门规定的购房条件，故沈伟要求沈艳将案涉房产转移登记至其名下，一审法院予以支持。至于沈艳辩称诉争房产贷款等手续系沈艳完成，因借名买房登记在名义购房人名下，故贷款原本即应当以被借名人的名义办理，沈艳所述该事实与借名买房并不矛盾，沈艳无法据此否认借名买房事实存在。至于沈艳辩称借名买房涉及金额较大，无书面合同不合常理。一审法院认为，沈伟、沈艳系血缘关系紧密的兄妹，在处理事务中信任度较高，未订立书面合同也符合社会常理，结合双方母亲对购买案涉房产经过的相关陈述，一审法院亦可以确认诉争房产系由沈伟出资并借名购买的事实。沈艳的上述辩解意见缺乏依据，一审法院不予采纳。一审法院据此判决：沈艳应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助沈伟将位于浦口区的不动产过户登记至沈伟名下。二审审理期间，上诉人沈艳围绕上诉请求向本院提交了证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。沈艳提交：1、内容为沈艳与案外人李晓梅于2020年12月17日通话录音的光盘一份，以证明李晓梅在通话中明确表示沈伟曾告知其购房及房屋归属情况，称案涉1203室房屋系沈艳所有。2、南京市金陵新八村8-3号房产、南京市金陵新六村20号三单元302室及303室房产、南京市鼓楼区虎踞北路39号06幢802室及1110室房产，以上共计5套房产自初始登记以来所有的登记变更手续（含各套房屋不动产登记资料、房屋买卖合同、税费发票、放弃继承公证书等），以证明双方当事人家庭中各套房产的流转和分配情况：沈伟及父亲沈光跃于1999年12月10日购置了南京市金陵新八村8-3号房产。沈光跃去世后，沈艳于2011年6月7日以公证形式放弃沈光跃该处遗产。沈光跃曾通过房改购房购置南京市金陵新六村20号三单元303室房产，该房产于2004年4月20日出售，后购置南京市鼓楼区虎踞北路39号06幢802室及1110室两处房产。其中802室房产登记在沈伟名下，1110室房产登记在沈伟及沈光跃名下。1110室房产于2011年7月25日被出售，沈艳在2011年6月7日以公证形式放弃沈光跃在1110室房屋中的遗产。上述房产流转情况与证人徐某在一审中陈述的房屋出售时间及沈光跃遗产状况不一致，与被上诉人沈伟在二审中陈述的1110室房屋权属登记情况亦不一致，二人存在虚假陈述。同时，该证据可以证明沈艳对于1110室房屋中沈光跃遗产继承的放弃是为了便于出售该房屋，其在金陵××村房屋及××室房屋中××遗产××价值××在××室房屋上，故1203室房屋由沈艳购买是家庭遗产分配的结果。经质证，沈伟对证据1的三性及证明目的均不予认可，认为该证据并非民事诉讼法规定的新证据，且该证据形式属于证人证言，被上诉人仅通过录音无法确认对话双方的真实身份，证人应出庭作证接受质询。上诉人在通话录音中存在大量引诱性言语。对证据2的三性予以认可，对证明目的不予认可，认为该组证据不能证明1203室房屋购房资金来源于遗产，相反可以证明系被上诉人个人财产。上诉人系自愿放弃遗产继承，不能擅自推断公证书中的内容并非真实意思表示，公证书中并未提及任何附加条件。上诉人沈艳在二审中申请证人沈某1、沈某2出庭作证。证人沈某1陈述，其系双方当事人的叔叔，其知道沈光跃家拆迁分得南京市金陵新六村302室、303室房屋，303室由沈光跃夫妻及沈艳居住，302室房屋由沈伟居住。其后来听沈光跃说在圣淘沙小区买了两套房屋，一套他们自己住，一套给沈艳住。证人沈某2陈述，其系双方当事人的姑姑，其知道沈光跃家拆迁分得南京市金陵新六村两套房屋，小套由沈光跃夫妻及沈艳居住，单室套由沈伟居住。之后再圣淘沙小区买了两套房屋，将原来金陵新六村房屋卖掉了。其听沈光跃说圣淘沙单室套房屋准备装修好了给沈艳住。经质证，上诉人对证人证言予以认可，认为可以证明房产流转、变更顺序及1203室房屋房款来源于圣淘沙小区房屋卖房款。被上诉人对证人证言不予认可，认为证人对南京市房屋的产权登记情况均不知情，无法证明上诉人所述的内容。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，沈艳、沈伟及双方母亲徐某于2011年6月7日在原南京市下关公证处进行公证，明确被继承人沈光跃遗留的与其妻子徐某、儿子沈伟共有的坐落南京市虎踞北路39号6幢1110室房产中其遗产份额（该房产四分之一产权）由沈伟一人继承，徐某、沈艳自愿放弃继承。本院认为，审查双方当事人之间是否形成借名买房合同关系，应从协议签订、购房款及贷款支付、权属证书及票据保管、房屋实际占有等因素综合分析判断。本案中，沈艳和沈伟之间虽未签订书面的借名买房协议，但沈伟在一审中已经提供银行流水明细证明案涉1203室房屋的首付款及按揭贷款均由沈伟支付，案涉房屋购房票据、产权证明、住宅质量保证书等相关证件、票据均由沈伟持有。且沈艳亦认可购买案涉1203室房屋的《南京市商品房预售合同》上预购人“沈艳”的签名系沈伟代签。沈艳虽主张案涉房屋空置，并非由沈伟实际使用，但亦未能提供证据证明案涉房屋系由沈艳占有或控制。综合上述因素，一审法院认定案涉房屋系由沈伟购买，登记在沈艳名下，双方之间实际形成借名买房合同关系，并判决沈艳协助沈伟将案涉房屋登记至沈伟名下，符合法律规定，并无不当。关于沈艳上诉主张案涉1203室房屋系以出售南京市鼓楼区虎踞北路39号06幢1110室房产（即圣淘沙小区房产）的售房款购买，系其放弃父亲沈光跃遗产的对价。本院认为，即使双方当事人均认可案涉房屋购房款来源于1110室房屋，但沈艳已通过公证的形式放弃了该房屋中沈光跃遗产部分的继承，该房屋售房款中并无沈艳份额，沈艳所提出的其放弃继承系为了便于出售房屋，并非真正放弃的意见在公证书中并无体现，本院对此不予采信。沈艳关于案涉房屋登记在其名下系其放弃父亲沈光跃遗产的对价的上诉主张，无证据证实，本院对此不予支持。综上所述，沈艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15478元，由上诉人沈艳负担。本判决为终审判决。审判长  徐聪萍审判员  黄 霞审判员  陈晓霞二○二一年五月二十四日书记员  汤 燕