北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初44982号原告（反诉被告）：北京摩秀服饰有限公司，住所地北京市朝阳区广顺北大街5号院内32号内1层1021法定代表人：郑小燕委托诉讼代理人：段长寅，北京市致衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京银都房地产发展有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号院2号楼1805、3号楼402。法定代表人：赵圣义，董事长委托诉讼代理人：邹雪蕾，女，公司法务。原告（反诉被告）北京摩秀服饰有限公司（以下简称摩秀服饰公司）与被告（反诉原告）北京银都房地产发展有限公司（以下简称银都房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员蒋凯宇独任审理，公开开庭进行了审理。原告摩秀服饰公司委托诉讼代理人段长寅、被告银都房地产公司委托诉讼代理人邹雪蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。摩秀服饰公司向本院提出诉讼请求：1、1.请求法院判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告返还押金152241.5元和数据接入保证金20000元；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年6月12日，原告和被告签订租赁合同，被告将位于北京市海淀区X号房间出租给原告经商使用，租赁期间为2019年6月1日至2021年5月31日，2019年6月1日至2020年5月31日，每月基本租金为41305.83元，2020年6月1日至2020年5月31日，每月基本租金为47206.67元，每月管理费为9441.33元，网络管理费300元，数据管理费150元。原告交纳押金152441.5元和数据接入保证金20000元，合同签订后原告一直按照合同约定交纳租金，2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情，应对疫情采取了封城和严格商场管控措施，直接造成了原告租赁的商场客流急剧下降，造成原告严重亏损，无力交纳房租和管理费等费用。2020年1月30日，原告致函被告要求减免租金，直到2020年4月3日被告才和原告就减免租金达成补充协议，虽然被告对原告减免部分租金，但因减免租金较少，原告仍然严重亏损严重，无力继续经营，新冠肺炎疫情是不可抗力事件，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，根据情势变更原则和公平原则原告可以解除租赁合同，原告于2020年5月15日通知被告要求解除租赁合同，但没有得到回应，因原告和被告就合同解除问题无法达成一致而产生纠纷，为此特向贵院起诉，请贵院准其所请。银都房地产公司辩称，同意解除房屋租赁合同及补偿协议并退还数据接入保证金，我方认为是因为原告单方解除合同，属于原告单方违约行为，押金不应退还。另提起反诉。反诉请求：1.请求法院确认反诉原告与反诉被告签订的租赁合同及补充协议于2020年6月1日解除；2、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付2020年6月1日租金1552元、商场管理费310.4元，2020年6月网费300元、数据费150元、耳招电费100元及逾期付款违约金4810.77元（违约金计算标准：每逾期一日，按应付款金额的0.5%）；3.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付欠付的2020年5月至6月的电费2191.46元及违约金24.28元（违约金计算标准：每逾期一日，按应付款金额的0.3%）；4.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付提前解除合同违约金169944元（违约金计算标准：3个月的租金和3个月的商场管理费）；5.请求法院判令反诉被告按照《租赁合同》第十二条的约定拆除诉争房屋内的装修，恢复成毛坯状态；7.请求法院判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。摩秀服饰公司对银都房地产公司之反诉请求辩称，关于第一项反诉请求，认可双方合同已经于2020年6月1日解除；关于第二项反诉请求，因租赁合同已于6月1日合同解除，故不存在6月的租金、商场管理和网费和数据费等；关于第三项反诉请求，如在租赁期内确实产生相应的电费，我们愿意承担，但不同意承担违约金；关于第四项反诉请求，违约金和押金是一个性质，不能同时主张，而且违约金不能超过造成损失的百分之三十；关于第五项反诉请求，按照合同约定，合同解除后我方负有拆除装修的义务，但现在房屋另行对外出租已不具备拆除条件，没有拆除的必要性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月12日，甲方（出租方）银都房地产公司与乙方（承租方）摩秀服饰公司签订枫蓝国际中心租赁合同，约定摩秀服饰公司承租银都房地产公司所有的位于北京市海淀区X号房间（以下简称承租单元）用于经营服装，经营品牌为jamor。租赁期限为2年，即2019年6月1日起至2021年5月31日止。双方对于租金及商场管理费的约定：（一）租金（2）按基本租金（不含商场管理费）与扣率租金取其高哲方式支付。基本租金与扣率租金以其中较高者作为乙方月应付租金。（3）固定租金/基本租金标准：2019年6月1日至2020年5月31日基本租金标准：14元/套内建筑平方米，每个公历月的基本租金为41305.83元。2020年6月1日至2020年5月31日基本租金标准16元/套内建筑平方米，每个公历月的基本租金为47206.67元。2、租金支付期限：乙方支付租金按照每1个月为一个支付周期，乙方应在办单元交接手续之前5日向甲方交纳2019年6月1日起至2019年6月30日止首次租金41305.83元，以后租金应于每个支付周期开始的5日前预付…3、该承租单元每月商场管理费共9441.33元。按照每1个月为一个支付周期，于每个支付周期开始的5日之前预付。五、押金1、乙方应在签订本合同当日内向甲方交纳押金人民币l52241.5元，该押金作为乙方忠实履行本合同各项条款的担保。2、在租赁期间内，乙方不能用前述押金充抵租金、商场管理费或其他相关费用。乙方如未按时足额支付租金、商场管理费或其他相关费用，或乙方有其他违约、侵权或违反法律、行政法规的行为，给甲方造成损失的，甲方有权扣划部分或者全部押金，以抵付甲方所遭受的经济损失，或抵付其在本合同项下应向甲方支付的违约金或损害赔偿金。十二、房屋的返还1、当合同期满或合同提前解除时：…（2）在退还该承租单元之前，乙方应将其装修物全部拆除，并恢复至甲方交付时的状态（依本合同不需拆除的除外）。若因乙方拆除、搬迁不当等原因而导致该承租单元内、外受损坏时，乙方应负责修复或赔偿相应的损失。十四、违约责任、若乙方未按本合同约定期限向甲方足额支付商场管理费、租金（包括固定租金、基本租以及扣率租金高于基本租金时乙方应当补齐的租金）、押金、数据接入保证金、数据费、网络管理费或补足押金差额款，每逾期一日，乙方应按应付金额的0.5%的标向甲方支付违约金；如乙方逾期超过30日的，则甲方有权解除本合同并收回该承租单兀。2、如果乙方未按时支付水、电、燃气费等各项应缴费用，每逾期一日，乙方应按应缴费用总额的0.3%的标准支付违约金。如本合同因乙方违约解除，乙方已付押金不予退还。乙方应在合同解除当日：（1）结清应付款项，包括但不限于。租金、商场管理费、担金及其他相关费用；（2)立即搬出并交还该承租单元，并按本合同相关条款约定将承租单元恢复原交付状况；…（4）向甲方支付违约金，违约金按三个月租金（按基本租金和扣率租金取其高者方式支付的，以基本租金为准）和商场管理费计算。十七、不可抗力任何一方因以下不可抗力情形被阻碍履行其在本合同项下的义务，包括地震、台风、水或其他自然灾害、火灾、爆炸事故、骚乱、战争、政府政策的改变及受阻方无法控制的其他不可预见事件（统称“不可抗力事件”），受阻方应尽快通知另一方并在不可抗力后15日内，提供有关该事件的详尽资料以及经公证证明事件的文件，说明其不能履行本合同全部或部分条款的原因。2、如发生不可抗力事件，任何一方均无需对另一方因本合同未能履行或延迟履行而蒙受的任何损害、成本增加或损失负责，且未能履行或延迟履行本合同不应被视为对本合同的违约。声称发生不可抗力事件的一方应采取适当手段尽量减少或消除不可抗力事件的影响，并尽可能在最短的时习内力争恢复履行被不可抗力事件延误或阻碍履行的义务。摩秀服饰公司于2019年5月16日、17日分别支付押金47656.67元、104584.86元。于2019年6月17日支付数据接入保证金20000元。2020年4月3日，双方签订《补充协议一》，约定：“在“新冠肺炎疫情”爆发，摩秀服饰公司经营受到一定程度冲击的情形下，银都房地产公司就2020年1月25日至2020年2月29日期间的基本租金减半，2020年3月1日至2020年3月21日期间的基本租金按八折缴纳。如乙方按约定交费日期按时缴纳，将享受2020年4月1日至2020年6月30日基本租金按8折计算的优惠政策。后摩秀服饰公司按照上述约定交纳租金至2020年5月30日。”庭审中，双方均同意上述租赁合同及补充协议于2020年6月1日解除。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：摩秀服饰公司主张因疫情属于不可抗力，导致公司经营严重亏损，无法继续履行合同，故其以不可抗力为由提出解除合同，银都房地产公司应当返还押金152241.5元及数据接入保证金20000元。其向本院出具2019年8月至2020年5月的收支明细，显示摩秀服饰公司2021年2月至5月销售额下降，以此证明其公司严重亏损，无力继续经营，于2020年5月15日向银都房地产公司发送解约通知书。银都房地产公司则辩称考虑到疫情影响，已经为摩秀服饰公司减免了部分租金，且疫情并不构成不可抗力，摩秀房地产单方提前解除合同的行为系违约行为并应承担相应的违约责任，故押金不应返还。银都房地产公司主张因租赁合同及补充协议已经于2020年6月1日解除，故要求摩秀服饰公司支付2020年6月1日房屋租金1552元、商场管理费310.4元、6月网费300元、数据费150元、耳招电费100元及逾期付款违约金4810.77元。摩秀服饰公司不予认可，称因合同已经于6月1日解除，故2020年6月已不存在上述费用，故不同意支付。银都房地产公司并未就其主张的上述费用向本院进行举证。银都房地产公司主张摩秀服饰公司欠付的2020年5月至6月电费2191.46元及违约金24.28元，并未就此向本院提交证据。银都房地产公司另主张依据合同约定，摩秀服饰公司应当在解除合同时履行返还房屋义务，故要求摩秀服饰公司拆除房屋内的装修，恢复成毛坯状态，向本院提交房屋内装修照片，摩秀服饰公司则主张按照合同约定其虽具有拆除义务，但因房屋现已对外出租，故不具备拆除条件，没有拆除的必要性。银都房地产公司认可房屋现对外出租，但表示仍具备拆除条件。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，摩秀服饰公司与银都房地产公司签订《枫蓝国际中心商场租赁合同》及补充协议，内容不违反法律规定，具有法律效力，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现摩秀服饰公司认为诉争租赁房屋位于枫蓝国际商场，在新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响下，其公司无力经营，严重亏损，无法继续履行合同，该情形属于不可抗力因素导致合同目的无法实现，据此主张解除租赁合同及补充协议并要求银都房地产公司返还押金及数据接入保证金，银都房地产则认为摩秀服饰公司单方提前解除租赁合同的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。故本案的争议焦点为：一、新冠肺炎疫情及疫情防控措施是否构成不可抗力，是否足以导致双方合同目的无法实现，是否属于合同解除事由；二、合同解除后双方的责任承担。关于争议焦点一，根据《民法总则》第一百八十条规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。新冠肺炎疫情发生后，对于商场等人流较多的地区采取相应的防控措施，因此导致部分商业经营主体不能正常经营、无法正常履行合同。诉争房屋位于枫蓝国际商场，摩秀服饰公司作为商场内的服装经营主体，受疫情影响，商场封闭、限流，经营状况下降，故本次新冠肺炎疫情及防控措施应当属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力事件。但该不可抗力能否足以构成合同解除事由及相应法律责任的承担，应当综合考虑当事人的约定、疫情的发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度以及租赁合同剩余租期等因素。依据合同约定，双方租赁期限至2021年5月31日止，疫情防控措施仅为阶段性影响，并不必然导致租赁目的无法实现，双方可通过变更条款方式作出相应调整，以尽可能维系交易稳定及缔约初衷，故摩秀服饰公司并不当然享有法定解除权。根据本案查明的事实，双方于2020年4月3日签订补充协议，就房租减免事宜进行了补充约定，减免了2020年1月25日至2020年6月30日期间的部分租金。在此前提下，摩秀服饰公司仍于2020年5月15日向银都房地产公司发函以合同目的无法实现为由要求解除合同并于5月31日单方撤场。在双方可就租金减免进行进一步协商的情形，摩秀服饰公司提前提出解除合同并撤场的行为已经构成违约，其向银都房地产公司送达解约通知书不具有解除合同的效力，故其主张的因不可抗力导致合同目的无法实现的理由不能成立。但双方于庭审中均同意双方签订租赁合同及补充协议已于2020年6月1日解除，故本院依法确认租赁合同及补充协议于2020年6月1日解除。关于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于退还押金及数据接入保证金的问题，银都房地产公司同意退还数据接入保证金，本院对此不持异议，故银都房地产公司应当退还摩秀服饰公司数据接入保证金20000元。关于押金及违约金，虽然摩秀服饰公司存在一定程度的违约，但考虑疫情影响的因素，法院依法酌情减少违约金数额，以押金折抵违约金，折抵后押金不予退还。关于银都房地产公司主张的2020年6月1日的房屋租金、商场管理费、6月网费、数据费、耳招电费等，因双方均已经确认合同已经于6月1日解除，且摩秀服饰公司已经于2020年5月31日搬离完毕，后未再实际占有房屋，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于2020年5月至6月电费，银都房地产公司并未就此向本院举证，本院不予支持。关于房屋内装修设施的拆除，依据双方合同约定，摩秀服饰公司在合同解除后有拆除装修设施的义务，故本院对银都房地产公司该项诉请予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认北京摩秀服饰有限公司与北京银都房地产发展有限公司签订的《枫蓝国际中心租赁合同》及《补充协议一》于2020年6月1日解除；二、北京银都房地产发展有限公司于本判决生效后七日内退还北京摩秀服饰有限公司数据接入保证金20000元；三、北京摩秀服饰有限公司于本判决后生效三十日内将北京市海淀区X号房间内装修设施拆除，恢复至毛坯状态。四、驳回北京摩秀服饰有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京银都房地产发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7490元（原告已预交），由北京摩秀服饰有限公司负担6620元，已交纳；由北京银都房地产发展有限公司负担6620元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1943元，由北京银都房地产发展有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  蒋凯宇二〇二一年五月二十四日书记员  于 洁