福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽02民终1158号上诉人（原审被告）：厦门梅园物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区官任路38号二楼。法定代表人：陈朝旺，董事长。委托诉讼代理人：胡善孝，北京德恒（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芬芬，北京德恒（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨西路9号亿力大厦17A、17B1、17D1室。法定代表人：张光强，总经理。委托诉讼代理人：余晖，福建瀛坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭亦非，福建瀛坤律师事务所律师。原审被告：厦门市思明区锦前美发店，住所地福建省厦门市思明区阳台山路2号之三。经营者：陈锦中，男，1985年11月14日出生，汉族，住福建省安溪县。上诉人厦门梅园物业管理有限公司（简称梅园公司）因与被上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（简称保开公司）、原审被告厦门市思明区锦前美发店（简称锦前美发店）物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初16481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。梅园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回保开公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决根据厦门市住房保障和房屋管理局2020年4月30日出具的《公房证明》认定讼争房屋为厦门市直属公房错误。1.根据《不动产登记暂行条例》《厦门市城镇房屋管理条例》的相关规定，厦门市住房保障和房屋管理局并非房屋权属登记机构，其出具的证明不能替代登记簿的记载。2.根据厦门市住房保障和房屋管理局官网的公示，其有关公房职责为：拟订全市公有住房出售出租、住房分配货币化补贴政策；负责直管公房使用计划、拆迁补偿、安置和移交等相关工作等。故该局并无对各方权属进行认定的职权。讼争房屋是否为直管公房应由不动产登记中心根据登记簿的记载情况进行认定并出具权属证明。3.根据保开公司一审提交的《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》“市国土房产管理局负责产权管理”的规定，厦门市住房保障和房屋管理局无权认定讼争房屋的权属及性质。应由厦门市自然资源与规划局出具相关权属材料加以证明。二、一审判决未考虑梅园公司建设并实际占有讼争房屋，认定讼争房屋不归梅园公司所有错误。梅园公司1973年成立，改制前系厦门市房地产管理局下属集体所有制企业，梅园公司的子公司厦门市地产建筑工程有限公司2000年建设了讼争房屋，讼争房屋即由梅园公司占有使用。梅园公司2009年改制后，根据《厦门梅园物业管理公司企业改制总体方案》的规定，讼争房屋作为剩余集体资产已投入到改制后的公司，仍由梅园公司占有使用至今。一审判决未考虑梅园公司建设并占有使用讼争房屋的事实，在保开公司主张讼争房屋系土房局委托梅园公司建设但未出具相关证据予以证明的情况下，认定讼争房屋的权属不属于梅园公司、系直管公房，是错误的。三、一审判决未认定讼争房屋为物业管理用房错误。保开公司确认讼争房屋为物业管理用房，其一审提交的《公房证明》及附件“公房证明图纸”中标注的项目“物业管理用房”已载明讼争房屋的使用性质。故即使讼争房屋的权属不属于梅园公司，也应属于阳台山小区全体业主，保开公司无权请求返还讼争房屋。保开公司辩称，一、一审判决根据厦门市住房保障和房屋管理局出具的《公房证明》认定讼争房屋为厦门市直管公房正确。根据《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》第一条“市国土房产局负责产权管理”及《厦门市市级机构改革实施方案》规定的“将市国土资源与房产管理局有关房产管理职责……等整合，组建市住房保障和房屋管理局”，厦门市住房保障和房屋管理局就讼争房屋出具《公房证明》属于其职责范围，且符合厦门市政府相关规定。梅园公司主张《公房证明》无法证明讼争房屋权属，但未提交证据予以反驳。梅园公司就厦门市住房保障和房屋管理局出具《公房证明》起诉至一审法院，请求撤销该行政行为，但被裁定驳回起诉。二、一审判决未采信梅园公司关于讼争房屋归其所有的主张正确。梅园公司无证据证明讼争房屋属于其改制时剩余集体净资产，亦无证据证明其对讼争房屋享有物权。讼争房屋系由公园房管所向原厦门市土地房产管理局申请经费而建，属于市直管公房，与梅园公司无关。（2020）闽0203行初308号生效裁定对上述事实予以确认。三、讼争房屋并非实质意义上的物业管理用房，一审判决未采信梅园公司关于讼争房屋归全体业主所有的主张正确。物业管理用房至少应是有关建设单位开发建设并经规划部门确认作为物业管理用房使用的房屋，梅园公司未提交证据证明讼争房屋经建设单位开发建设并经规划部门确认为物业管理用房，其仅根据讼争房屋的命名主张讼争房屋归全体业主所有错误，且梅园公司长期将讼争房屋转租营利，并未作物业管理之用。锦前美发店述称，其对一审判决没有意见。保开公司向一审法院起诉请求：1.梅园公司、锦前美发店腾空并向保开公司返还厦门市思明区××路××-××公房；2.梅园公司、锦前美发店向保开公司支付自2015年2月7日起至实际腾房之日止的房屋占用费（房屋占用费以每月1773元为标准，暂计至2020年6月7日为113472元）。一审法院认定事实：根据《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》《厦门市人民政府关于思明辖区内市直管公房经营管理权移交的公告》，保开公司自2015年9月1日起承接了厦门市思明辖区内的厦门市直管公房的经营管理权。2020年4月20日，厦门市住房保障和房屋管理局出具一份《公房证明》，其内容为：“本局认为并核实由本局盖章的阳台山2号工程竣工图纸图示A、B、C、D、E、F所连成的红线范围，现场门牌即阳台山路2-101；G、H、I、J所连成的红线范围，现场门牌即阳台山路2-102；K、L、M、N所连成的红线范围，现场门牌即阳台山路2-103；O、P、Q、R所连成的红线范围，现场门牌即阳台山路2-104，属于思明辖区内市直管公房非住宅。”2020年4月28日，厦门市佳图测绘有限公司对阳台山路2-102房屋进行了面积测算，测量的建筑面积为30.567平方米。2020年5月15日，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司向保开公司出具一份《房地产估价报告》，载明的估价结果为：阳台山路2-102房屋在价值时点2015年2月1日的月租金为1773元。一审另查明，梅园公司与陈锦中先后于2013年10月17日、2016年8月21日、2019年9月7日签订三份《租赁合同书》，约定梅园公司将阳台山2号之三店面（即讼争房屋）出租给陈锦中作理发店使用，租赁期限自2013年9月8日至2021年9月7日，每月租金为1800元。上述合同签订后，陈锦中将讼争房屋用于经营锦前美发店，并已向梅园公司支付租金至2020年8月31日。一审法院认为，根据厦门市住房保障和房屋管理局出具的《公房证明》，应当认定讼争房屋为厦门市直管公房。梅园公司抗辩讼争房屋归其所有或应归阳台山小区全体业主所有，理据不足，不予采信。结合在案证据，讼争房屋应属保开公司经营管理的公房，保开公司作为权利人有权依法要求无权占有使用人返还讼争房屋并赔偿损失。梅园公司并未举证证明其有权占有使用讼争房屋，并有权将讼争房屋出租给陈锦中用于经营锦前美发店。因此，现保开公司要求梅园公司、锦前美发店腾空返还讼争房屋并支付房屋占有使用费，具有事实和法律依据，予以支持。鉴于陈锦中在承租讼争房屋期间已向梅园公司支付租金至2020年8月31日，故自2015年2月7日至2020年8月31日期间的房屋占有使用费应按保开公司主张的标准1773元/月由梅园公司支付给保开公司，自2020年9月1日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋占有使用费应按前述标准由梅园公司、锦前美发店支付给保开公司。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门梅园物业管理有限公司、厦门市思明区锦前美发店于判决生效之日起三十日内将厦门市思明区××山路××-××房屋腾空返还给厦门市旧城保护开发有限公司；二、厦门梅园物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付厦门市旧城保护开发有限公司房屋占有使用费118411元（按1773元/月的标准，自2015年2月7日起计至2020年8月31日止）；三、厦门梅园物业管理有限公司、厦门市思明区锦前美发店于判决生效之日起三十日内支付厦门市旧城保护开发有限公司房屋占有使用费（按1773元/月的标准，自2020年9月1日起计至实际腾空返还房屋之日止）；四、驳回厦门市旧城保护开发有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。对一审判决查明的事实，梅园公司认为一审遗漏查明梅园公司是厦门市房地产管理局下属的集体所有制企业，案涉房屋也是由梅园公司的子公司厦门市地房建筑工程有限公司建设，自建设之日起一直是由梅园公司占有使用至今。梅园公司改制后案涉房屋未被收归国有，并非直管公房。保开公司认为一审判决所载《公房证明》的出具时间存在笔误，应该是2020年4月30日而非2020年4月20日。各方当事人对一审认定的其他事实均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。另查明，梅园公司起诉厦门市住房保障和房屋管理局，请求判令撤销厦门市住房保障和房屋管理局2020年4月30日作出的《公房证明》。一审法院于2020年11月27日作出（2020）闽0203行初308号行政裁定，查明2001年，公园房管所为阳台山路2号向原厦门市土地房产管理局申请经费并建设物业管理用房，即阳台山路2号101、102、103、104室。梅园公司的子公司厦门市地房建筑工程有限公司作为施工单位。该案审理过程中，梅园公司表示其作为案涉小区的物业管理公司从该小区建成开始提供物业管理服务直至2015年退出该小区，案涉物业管理用房尚未与业主移交。上述行政裁定认为，厦门市住房保障和房屋管理局作为房产行政主管部门对于其管理的国有房产的性质进行确认，系其履行行政管理职责过程中作出的行政行为，依法具有可诉性，对于案涉《公房证明》的可诉性予以确认。梅园公司主张案涉房产为业主共有的物业管理用房，但其并非案涉小区业主，且已退出案涉小区的物业管理区域。梅园公司主张案涉房产为梅园公司资产由其占有使用，但并未举示任何证据证明案涉房产包含在此前改制时其剩余集体净资产中，或是其他证明其对案涉房产享有物权的证据材料，对于梅园公司的主张不予采信。梅园公司既非案涉房产的权利人，亦非案涉小区业主，其与案涉《公房证明》没有利害关系，梅园公司也非该证明的相对人，故梅园公司无权提起该案诉讼，故裁定驳回梅园公司的起诉。双方当事人均未提起上诉，该行政裁定已生效。本院认为，梅园公司主张厦门市住房保障和房屋管理局无权就讼争房屋的权属进行认定，但根据已生效的（2020）闽0203行初308号行政裁定的认定，厦门市住房保障和房屋管理局作为房产行政主管部门，2020年4月30日出具《公房证明》对其管理的国有房产的性质进行确认系其履行行政管理职责过程中作出的行政行为，故梅园公司该主张本院不予采纳。保开公司、梅园公司一审确认讼争房屋并未进行权属登记，（2020）闽0203行初308号行政裁定已查明阳台山路2号包括讼争房屋在内的四间物业管理用房系公园房管所向原厦门市土地房产管理局申请经费并进行建设，厦门市住房保障和房屋管理局出具的《公房证明》载明讼争房屋属于市直管公房非住宅。综合本案证据，一审认定讼争房屋为厦门市直管公房并无不当。梅园公司主张讼争房屋作为剩余集体资产已投入到改制后的公司，但对此并未提交证据予以证明。而且（2020）闽0203行初308号行政裁定认定梅园公司未提交证据证明讼争房屋包含在此前改制时其剩余集体净资产中，亦无其他证据证明其对讼争房屋享有物权。梅园公司的子公司系讼争房屋的施工单位，梅园公司对讼争房屋进行占有使用不足以证明梅园公司享有讼争房屋的所有权。讼争房屋的用途与其权属并无必然关系，梅园公司以讼争房屋系物业管理用房为由主张讼争房屋属于阳台山小区全体业主所有缺乏充分依据，本院不予采纳。综上所述，梅园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2668元，由厦门梅园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 （颜映红）二〇二一年五月十四日书记员（ 罗仁 冰）附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。