上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初10874号原告：上海厚融公共租赁住房运营有限公司，住上海市金山区。法定代表人：金冠群，总经理。委托诉讼代理人：徐欣，北京市广盛律师事务所上海分所律师。被告：闻礼明，男，1951年12月21日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：闻俊杰(系被告之子)，住上海市浦东新区。原告上海厚融公共租赁住房运营有限公司与被告闻礼明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐欣、被告闻礼明及其委托诉讼代理人闻俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁服务合同；2、被告返还原告的房屋租赁保证金人民币(下同)1万元，支付逾期退还保证金的违约金(按每日万分之八计算自2021年1月1日起算至清偿之日)；3、被告向原告支付违约金2万元;4、被告赔偿原告装修损失48,000元。事实和理由：原、被告于2018年8月11日签订《上海市居住房屋租赁服务合同》(以下简称租赁合同)，约定被告将其位于上海市闵行区XX路XX弄X幢XX号XXX室XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告,期限自2018年8月12日至2023年9月20日止,月租金1万元。在合同履行中，被告于2020年12月31日未经原告同意的情况下,擅自更换涉案房屋的门锁，收回房屋后重新出租,导致原、被告之间的租赁合同无法继续履行，因此租赁合同事实上于该日解除。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益,向法院提起诉讼。被告辩称：因原告未按合同约定支付租金，多次延期付款，经被告催讨后仍未能按时付款。原告以自己的行为表明不能继续履行合同。原告至今未支付2020年12月13日至2020年12月31日期间的租金，以及2020年12月的水电费。被告联系的原告业务员曾经表示原告经营困难，可能无法支付租金，为此被告找到原告的办公地址，结果发现原告已人去楼空。在履行合同过程中，原告一直持续性的违约，缺乏诚信。被告更换门锁是根据合同法第227条的规定，符合约定。现确认租赁合同于2020年12月31日解除，不同意对原告其余诉讼请求。针对被告的辩称，原告表示：原告于2020年10月9日向被告支付了2020年11月21日至2020年12月20日期间的租金11,363元。在房屋未经交接的情况下，被告于12月底更换门锁，所以原告无法支付当月水电费。原告承租房屋后进行转租，转租合同尚在履行期内，被告擅自更换门锁的行为妨碍了原告的正常经营。原告确实存在逾期支付的情况，但原告因此已经支付了逾期付款违约金。但被告擅自收回房屋，已经构成根本违约。原告承租涉案房屋后，将涉案房屋及隔壁的202房屋进行装修，装修总价96,000元。对于2020年12月21日至12月31日期间的11天租金可以从租赁保证金中抵扣，水电费可能已由实际承租人支付。经审理查明，2018年8月11日，原告作为承租方(合同乙方)，被告作为出租方(合同甲方)签订《上海市居住房屋租赁服务合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2018年8月12日起至2023年9月20日止。甲方给予40天的装修免租期。甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金1万元。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分当日无息归还乙方。如甲方逾期退还保证金,则须支付每天相当于保证金百分之十的违约金于乙方。每月租金为1万元，每三个月为一期支付,乙方应于每期房租到期的7日前通过银行转账向甲方支付租金,先付后用。逾期支付的,逾期一日,乙方另需按日租金的10%支付违约金。租赁期间,甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应向乙方支付相当于两个月租金标准的违约金,同时甲方还需另行赔偿乙方拾万元装修损失,若乙方还有其他损失的,甲方也应该予以赔偿。本合同中所称的乙方的损失包括但不限于：房屋装修费、房屋家电设施、房屋软装设施以及乙方转租给次承租人因甲方违约而造成的乙方损失等。补充条款约定：甲乙双方约定租赁期间,第一年租金10,000元/月,第二年租金10,500元/月,第三年租金11,000元/月,第四年租金11,500元/月,第五年租金12,000元/月。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋，房屋为毛坯状态。原告按合同支付了1万元租赁保证金。在合同履行过程中，对于截止2019年12月为止，原告有四期租金存在逾期付款，分别逾期4日、6日、3日、6日。2020年3月应付的第七期三个月租金，因受疫情影响，经原、被告协商后由原告分三个月每月支付。2020年6月、9月应付的第8、9两期租金，原告均按月付款，每月付款均存在逾期，逾期天数自数日至四十余日不等。原告在2020年10月9日支付2020年11月21日至12月20日租金11,000元的同时，向被告支付了一笔逾期付款违约金363元。2020年12月27日，被告在涉案房屋房门上张贴一张告示，内容为：各位租客，由于公司(注：指原告)由于房租未交，所以房东要停电停水处理，希房客另找房原居住。2020年12月31日被告更换该处房屋的门锁密码，收回房屋后重新出租。现原告以诉称理由诉至本院。诉讼中，原告向本院提供一份装修合同，内容是原告委托案外人上海元方建筑装饰工程设计有限公司对涉案房屋及相邻的202室房屋进行装修，工程价款为96,000元，承包人包工包料，开工日期为2018年8月21日，工期30日。该合同后附涉案房屋的装修预算书。2018年10月11日，原告向该公司开具一张金额为96,000元的装修款的增值税普通发票。另，原告表示同意在租赁保证金中扣除水电费396.10元。被告表示，租赁合同对双方权利义务的约定不对等，没有赋予被告的合同解除权，原告所述的装修金额不认可。对于原告主张违约金有异议，不公平。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、拍摄于2020年12月31日晚上10点的照片、工程施工合同(附装修预算书)及增值税普通发票等，被告提供的银行流水账单、电费微信缴费凭证等以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告在租赁合同履行期间确实存在多次逾期付款的违约情形，但本院注意到在租赁合同未赋予被告因原告逾期付款的合同解除权，因此被告因原告逾期付款而未通知原告或与原告协商的情况下，擅自更换房屋门锁密码并收回房屋的行为，缺乏合同依据，已构成违约。原告据此享有合同解除权。现原告要求确认租赁合同于2020年12月31日解除，被告同意于该日解除合同，本院确认合同解除。合同解除后，被告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外,剩余部分当日无息归还原告。合同起租日为2018年8月12日，原告享有40天免租期，因此起算租金的日期为2018年9月21日。原告已支付了截止至2020年12月20日的租金，原告现同意在保证金中扣除2020年12月21日至12月31日共计11天的租金3,903.24元、水电费396.10元，本院予以支持，被告应退保证金为5,700.66元。另，租赁合同约定如被告逾期退还保证金,则须支付每天相当于保证金百分之十的违约金。被告逾期退还保证金费用，原告要求被告承担逾期退还保证金的违约金，符合合同约定。但是，导致被告单方提前收回房屋的起因是原告在合同履行过程存在屡次逾期付款的违约行为，而合同中却就原告逾期付款的责任未作任何约定，显然合同内容明显有利于原告而不利于被告，并且对于保证金的实际退款金额需要双方进行结算才能确定。鉴于此，原告要求被告承担逾期退还保证金的违约金的请求，本院不予支持。被告单方提前收回房屋，确构成根本性违约，应当承担违约责任。但原告在合同履行过程经常发生逾期付款的违约行为，也存在过错。因此，本院酌情确定由被告承担解除合同违约金15,000元。关于原告主张的48,000元装修损失，原告向本院提供了装修合同及装修款的增值税发票，并且被告向原告提供的涉案房屋为毛坯房，因此可以认定原告确实对房屋进行了装修。被告提前收回房屋，造成原告投入的装修不能再产生收益，因此被告应当赔偿原告的装修损失。但是，原告投入的装修，应当根据租赁期限进行折旧。租赁合同已实际已履行了超过28个月，履行期限将近一半，另考虑到被告已承担了15,000元的解除合同违约金，且原告在合同履行过程的违约行为，因此本院酌情确定由被告赔偿原告的装修损失为15,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告上海厚融公共租赁住房运营有限公司与被告闻礼明于2018年8月11日签订的《上海市居住房屋租赁服务合同》(合同编号：00RI21MHXXXXXXX)于2020年12月31日解除；二、被告闻礼明于本判决生效起十日内退还原告上海厚融公共租赁住房运营有限公司房屋租赁保证金5,700.66元；三、被告闻礼明于本判决生效起十日内支付原告上海厚融公共租赁住房运营有限公司解除合同违约金15,000元；四、被告闻礼明于本判决生效之日起十日内赔付原告上海厚融公共租赁住房运营有限公司装修损失15,000元；五、驳回原告上海厚融公共租赁住房运营有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元，减半收取计900元，由原告上海厚融公共租赁住房运营有限公司负担495元，由被告闻礼明负担405元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……