北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初8584号原告（反诉被告）：邢志胜，女，1969年1月5日出生，汉族，人大附中翠微学校校医，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：高君宇，女，该公司员工。原告（反诉被告）邢志胜与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告邢志胜，被告自如公司的委托诉讼代理人高君宇通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。邢志胜向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行BJGYWD187311579D的《资产管理服务合同》；2.判令被告向原告补齐自2020年10月19日至2021年4月13日的租金差额41024.12元，并以此金额为基数，自2020年11月19日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为北京市丰台区樊家村甲8号8-5-202室（以下简称“房屋”）的所有权人。2018年8月27日原告与自如公司签订编号为BJGYWD187311579的《资产管理服务合同》，合同约定：原告将房屋授权自如公司进行管理，合同期限为2018年8月28日起至2023年3月10日止，预计租金为7825.00元/月。合同生效后，原告依约向自如公司按时交付了标的资产，双方签署了《交割单》。2020年10月19日之前的付款账期内，自如公司一直正常按时支付租金。2020年10月9日以来，自如公司违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求原告同意降租或解约，但从未得到原告同意。自如公司应于2020年11月19日支付2020年11月的房租，但该月及以后的房租至今均未支付。事实上，自如公司并不具备合同第6.2条约定的单方解约条件，也不具备《合同法》第九十四条规定的法定解除事由；原告也从未同意解除合同，不符合合同第6.1条的协商解约的约定。在合同并未合法解除，仍然有效的前提下，原告依据《合同法》第一百零七条之规定要求自如公司继续履行合同并支付拖欠相应租金及逾期利息。双方就合同继续履行事宜未能达成一致，故原告诉至法院。自如公司辩称，请求法院驳回原告全部诉讼请求。理由如下，原被告双方签署的《资产管理服务合同》在形式上和实质上已经终止履行，被告方完成解约手续办理并充分告知了原告解约事宜的办理进度，相关款项结算清楚无拖欠，且就房屋接收事宜对原告进行了充分说明，并通过下发房屋永久密码的方式，将房屋返还给了原告，被告方自解约日即不再占有与使用房屋。一、我方与原告签署的《资产管理服务合同》合法有效，双方就合同履行的居室数量、装修配置处置、资产返还等均作出了明确约定。涉案房屋原本格局为2居室，为便于房屋出租及提高收益，我方就房屋的情况与原告进行协商，双方确定在客厅设立优化间增加可供出租的居室，以3居室对外合租出租，我方以3个卧室为标准为原告确定的房租预期收益，后优化间被拆除，双方合同约定的居室数量发生变化，我方收取房租减少，远小于我方按照约定居室数量为原告支付的房租预期收益，且原告己收房，合同履行的客观基础丧失，继续履行对我方显失公平。二、优化间拆除非我方过错所致，我方提出解除合同于法有据，不应承担违约责任。（一）我方认为优化间拆除一事符合情势变更情形，故我方有权据此提出单方解除合同。理由如下：设立的优化间不同于群租房，设立优化间是在客厅内，不同于厨房、卫生间、阳台等区域，基于客厅本身的功能性及面积大小，我方设立的优化间并未违反《商品房租赁管理办法》及《关于进一步规范出租房屋管理的规定(首综办[2013]19号)》中关于禁止出租的规定。且我方在2011年就以此经营模式进行运营，一直没有遭遇拆除，直至2018年后，房屋内优化间被大批拆除，此为我方无法预料的，在北京市住建委的约谈中，我方获得了北京市住建委的理解，其后不再进行优化间的拆除。因房间的居室数量是我方确定房租预期收益的基础条件，我方在优化间拆除后与原告进行长期协商，希望就房租预期收益进行重新调整，但原告均不同意，无奈之下我方只能单方解除合同。合同解除我方在主观上不存在违约的故意，在客观上基于房屋可出租房间减少的事实，因此我方不应承担违约责任。即使法院认定我方的解约行为构成违约，合同约定的双倍月预期收益的违约金过高，法院应当酌情降低。首先业主并没有证明其有损失，其次我司已经及时向业主交付了房屋密码，其完全可以有时间对房屋进行处置。（二）我方认为本案合同明确约定了解除条款，故我方有权据此单方解除合同。本案《服务合同》中，对方承诺向我方交付3室1厅的房屋（附件一居室数量），承诺其对案涉房屋拥有合法有效的所有权，同时保证在管理期间内我方可以正常使用案涉房屋，不受任何干涉，否则对方应向我方赔偿损失；并承诺对方交付的房屋不符合合同约定或发生其他影响我方经营案涉房屋的重大事件的，或有第三方行为（包括政府拆迁、征收征用等行为）影响我方管理使用案涉房屋的，或有其他可能妨碍或影响我方管理使用案涉房屋情形的，我方有权随时单方解除合同。合同签订后，对方无法依约提供3室1厅的房屋，而只能提供2室1厅的房屋，其交付的房屋不符合合同约定，且导致案涉房屋的经营收益大大降低，加之疫情的影响，我方经营案涉房屋己受到重大影响。根据合同约定，我方享有单方解除权。（三）我方认为本案合同属于委托合同而非房屋租赁合同，故我方具有对合同的任意解除权。理由如下：房屋租赁合同与委托经营合同的核心区别在于双方合同约定及管理方是否实际使用房屋。本案中，双方签订的《服务合同》明确约定对方委托我方管理运营案涉房屋，并明确约定我方自身并不使用案涉房屋、而是经营出租供他人居住，我方取得收益后支付给对方。此外，我方在与租户签订的合同中亦明确约定：对方系案涉房屋出租人，我方系房屋管理人，仅是受对方委托对房屋进行管理。可见，各方合同均明确约定我方是房屋的管理方而非承租方，案涉房屋由第三方租户直接使用，我方并不实际使用，租金发票由对方自行开具，我方仅基于管理案涉房屋、提供增值服务取得一定收益。显然，我方仅是接受对方委托、代为运营管理案涉房屋的中间方，而非向对方承租案涉房屋的租客，故《服务合同》属于委托合同，我方可据此单方解除合同。三、我方已就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，我方无法继续承租和管理原告方房屋，合同不适宜强制履行。我方与原告协商无法达成一致后，即通知原告我方要解除合同，且我方于2020年11月17日向原告寄送了书面解约通知函，通知原告合同于2020年11月22日解除，其后我方腾空房屋，依据合同2.6条、3.3条进行了解约结算，我方于2020年11月18日向原告发送短信提示合同款项已结算完毕，原告可前往微信小程序内自行领取房屋密码。后由于原告拒绝自行获取密码、接受房屋，我方又于2020年12月29日将永久密码下发并书面通知了原告。且我方己完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，并向业主告知了房门密码锁，根据合同约定应视为完成了交房义务。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。因此对于原告主张之后的租金等损失，属于其没有及时收房或采取其他措施降低损失，该部分损失与我方解约之间没有因果关系，应由其自行承担。四、我方在合同期内最大限度维护原告利益，继续履行合同对我方显失公平。合同虽是我方单方解除，但在合同履行期内我方最大限度维护了原告方的利益，一则在优化间于2020年5月12日拆除后至2020年l0月19日期间，我方仍长期按照原租金价格进行支付长达五个月之久，在此期间我方每月亏损；二则在疫情发生时，我方作为利润微薄的民生行业，陷入经营困难，资金状况十分紧张，但仍没有停止或减少向原告支付房租，此次解约我方并非恶意，且由于涉及的业主数量众多，此案并非个案，继续履行此类合同我方无力承受；三则在合同履行期内我方从未有过延迟支付租金或损毁房屋等其他违约行为。基于以上事实，本着合理、公平承担损失的原则，请求法院酌情判决，驳回原告的诉讼请求。自如公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年11月22日解除；2.请求被反诉人向反诉人支付新配置设施损失费用21425.85元；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：一、《资产管理服务合同》履约条件因不可归责于反诉人的原因而发生根本性变化，导致合同履行陷入实质性僵局。反诉人已就案涉房屋完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，完成合同解除且房屋永久密码已交还被反诉人。因此，不论是形式上还是实质上，原合同已于2020年11月22日终止履行并解除完毕，无法恢复履行。1.反诉人与被反诉人双方于2018年8月27日签订《资产管理服务合同》，履行期限自2018年8月28日至2023年3月10日，双方就房屋委托经营管理事项中的经营条件、居室数量、收益费用的计算和金额、装修基础等均做出了明确约定，且相关条款及合同内容不违反任何强制性、禁止性法律、法规；(1)合同附件一中双方明确：就客厅环境进行必要改造独立作为居室，房间可出租的居室数量为3室1起居室，并按照友家（合租）形式对外出租（详见合同附件一“居室数量”和“产品类型”）；(2)反诉人与被反诉人根据房屋改造后可经营管理的居室数量，结合市场行情合理，共同约定第一个管理周期内房屋预期收益为7825元／月，且自第2个管理周期起预期收益递增3%。至反诉人解约时对应管理周期的预期收益为8059.75元／月。2.2020年5月12日，该房屋所在街道居委会发布拆除优化间的通知，优化间被拆除后，案涉房源可出租的居室数量减少为2间，反诉人每月收益减少2760元，在正常向被反诉人支付租金的前提下，每月运营净亏损额2169.75元。自此，合同履行目的无法实现，陷入实质性僵局。3.因房屋委托经营数量这一客观情况发生变化（减少），原合同签约时履约基础条件丧失，加之2020年疫情等原因对于住房租赁企业的严重影响，为保证全体委托人的利益安全、稳定，本着公平、合理分担损失的原则，反诉人即同被反诉人以短信、微信、电话等形式开展多次协商，以期双方就合同价款调整或者解除事宜达成一致，使双方损失最小化，但被反诉人均未同意，双方未能达成协议。后反诉人迫于无奈，于2020年11月17日向被反诉人寄送了《解约通知函》通知其反诉人不再继续履行合同，解约日为2020年11月22日，并结清了相关各项费用。后由于被反诉人拒绝自行获取密码、接收房屋，反诉人又于2020年12月29日将永久密码下发并书面通知了被反诉人（该密码有且仅有被反诉方可查看）。至此，《资产管理服务合同》已经解除完毕，反诉人失去对于案涉房源的占有，《资产管理服务合同》在形式和实质上均无法继续履行。需要特殊说明的是，尽管优化间在2020年5月即被拆除，但反诉人在2020年5月12日至2020年10月19日期间，仍按照未拆隔断的标准向被反诉人正常支付了长达一年的租金。二、依据约定，《资产管理服务合同》提前解除的，应当由委托人承担新配置设施损失费用。反诉人接收案涉房屋后，为全面、妥善履行各项合同义务，及时组织专业人员对于房屋进行了必要的装修和改造，增设了大量的电器设备和家居设施，共计投入成本38404.53元（竣工费用）。现因合同提前解除，根据《资产管理服务合同》第3.3条的相关约定，反诉人有权要求被反诉人承担装修配置费用及配置设施损失费共计21425.85元。综上所述，为维护反诉人合法权益，故诉至法院。邢志胜对自如公司的反诉辩称，解约通知函系自如公司单方发送，应为无效。合同约定如果提前终止合同，需要双方协商，违约方承担违约责任，现自如公司单方通知解约，由我方承担违约责任，我方认为不合理，坚持我方诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月27日，邢志胜（甲方）与自如公司（乙方）签订编号为BJGYWD187311579的《资产管理服务合同》，约定：鉴于甲方合法拥有标的资产，乙方具备管理相关资产的经验和能力，双方就甲方委托乙方管理资产事宜达成如下协议：甲方委托乙方管理运营的房屋位于丰台区樊家村甲8号8号楼5-202（以下简称202房屋），甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。本合同管理期限自2018年8月28日起至2023年3月10日止；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为7825元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。合同第6.2条（2）约定了因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情形；合同第7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。附件一标的资产信息及所有权证明标注房屋信息为3室1起居室。房屋交付后，自如公司对202房屋进行装修，最初以三个卧室对外出租，其中一间房屋为隔断间，月租金为2760元。2020年5月隔断间被拆除，自如公司将剩余两间继续出租，因租金整体降低，双方协商减租解约未果。自如公司于2018年9月10日支付邢志胜服务保证金7825元，于2019年12月25日支付服务保证金8059.75元，按照合同约定标准按月向邢志胜支付租金至2020年10月19日。2020年11月17日，自如公司向邢志胜邮寄《解约通知函》，以“房屋经营情况客观发生变化，经与您多次联系沟通，双方无法就服务合同变更或解除事宜达成一致”决定于2020年11月22日解除《资产管理服务合同》。邢志胜认可其于2020年11月20日收到了以短信形式发送的《解约通知函》。庭审中，自如公司表示邢志胜可登录自如微信小程序自行领取房屋门锁密码，因其未登录获取，故自如公司于2020年12月29日向邢志胜预留手机号码发送涉案房屋的电子永久密码，邢志胜认可收到电子密码，但表示其收到密码后并未进入涉案房屋，其对房屋现状亦不清楚。自如公司称其应支付邢志胜2020年10月20日至2020年11月22日房租9134.38元、违约金16119.5元、生活费用797.39元，邢志胜应支付自如公司装修损失费11611.81元、配置设施损失费9814.04元、退还服务保证金8059.75元，折抵后邢志胜应支付自如公司3434.33元。邢志胜不认可合同已解除，坚持要求自如公司继续履行《资产管理服务合同》。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邢志胜与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。自如公司单方向邢志胜发送《解约通知函》并要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，自如公司单方解除合同的行为已经构成违约，该行为亦不发生解除合同的法律效力。故对自如公司要求确认其与邢志胜签署的《资产管理服务合同》于2020年11月22日解除的反诉请求，本院不予支持。自如公司主张邢志胜赔偿其相关损失请求建立在双方签署的《资产管理服务合同》解除基础之上，故对自如公司该项请求，本院亦不予支持。自如公司在合同期限内清空租户并通知邢志胜解除合同，要求邢志胜收回房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行合同，邢志胜有权据此解除合同。但经法院释明，邢志胜坚持要求自如公司继续履行合同。考虑到双方所签合同为长期性合同，履行过程中需要双方相互配合，自如公司现表示不愿继续履行合同，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故本院对于邢志胜要求继续履行合同的诉讼请求亦不予支持。就邢志胜主张的租金，因自如公司擅自搬离涉案房屋，未给予邢志胜合理的准备时间，鉴于最晚2020年11月20日邢志胜已知晓自如公司欲解除合同，故本院确定自如公司应支付邢志胜2020年10月20日至2020年12月19日的房租共计16119.5元。之后双方就合同履行发生争议，邢志胜要求自如公司支付欠付的房屋收益系建立在该合同仍继续履行的基础上，现本院不予支持邢志胜要求继续履行合同的诉讼请求，故其要求自如公司支付后续房屋收益的诉讼请求，本院暂不予支持。双方可在合同依法解除后，就房屋收益等费用一并进行结算。自如公司拒绝继续履行合同给邢志胜造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，邢志胜作为守约方亦负有减少损失扩大的义务，故双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。对于邢志胜主张的利息，不符合合同约定，其亦未提交相应证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付邢志胜2020年10月20日至2020年12月19日期间房屋租金16119.5元；二、驳回邢志胜的其他诉讼请求；三、驳回北京自如生活企业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费413元，由邢志胜负担251元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担162元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费167元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王姣姣二〇二一年五月十三日法官助理 郑磊茜书 记 员 袁婷婷