河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0329民初420号原告：康晓飞，男，汉族，1991年9月22日生，住河南省伊川县。被告：伊川县立奇置业有限公司，住所地：洛阳市伊川县河滨街道办事处滨河大道与志远路交叉口西50米，统一社会信用代码：91410329579218956K。法定代表人：董文杰，系公司监事。委托诉讼代理人：刘跃辉，河南绿洲律师事务所律师，特别授权。原告康晓飞与被告伊川县立奇置业有限公司（以下简称“伊川立奇公司”）商品房预售合同纠纷一案，2020年7月13日原告诉至本院，本院于2020年10月10日作出（2020）豫0329民初2137号民事判决，判决如下：一、被告伊川县立奇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告康晓飞支付违约金，违约金按照每日55.9元的标准，自2020年1月1日起计算至本判决生效之日止；二、驳回原告康晓飞的其他诉讼请求。被告伊川立奇公司不服该判决提出上诉，洛阳市中级人民法院于2020年12月22日做出（2020）豫03民终8845号民事裁定书，以一审判决认定基本事实不清，程序不当为由，裁定：一、撤销伊川县人民法院（2020）豫0329民初2137号民事判决；二、本案发回河南省伊川县人民法院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，于2021年3月23日公开开庭进行了审理，原告康晓飞到庭参加了诉讼，被告伊川立奇公司的委托诉讼代理人刘跃辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康晓飞向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告向原告出示伊水华庭住宅小区第二十五号楼二单元2101号房屋的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；2.判令被告因逾期交房按照每日55.9元支付从2020年1月1日至2021年3月23日的违约金，之后按照每日55.9元计算至判决生效之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月21日，原告康晓飞与被告伊川县立奇置业有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定原告以每平方米3859.43元的价格购买被告开发的伊水××住宅小区××单元××号房屋，被告应按照合同第八条规定于2019年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，同时合同第九条规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于2017年12月22日首付款支付309000元，并于2019年7月4日办理按揭贷款。原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将综合验收合格的房屋交付原告验收使用且未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件。原告认为被告逾期交房，明显违约，给原告带来金钱与时间多重损失，严重损害了原告的利益，依法应承担违约责任，为维护自身权益，故诉至本院。被告伊川立奇公司辩称：一、原告购买的商品房已达到交付条件。答辩人与原告签订的《商品房预售合同》第八条约定的房屋交付条件为：1.经验收合格；2.综合验收合格；3.分期综合验收合格。该商品房经验收合格是指开发商在交付房屋时应具备由勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位联合验收并盖有五家单位公章的竣工验收合格表；商品房综合验收是指由城建、规划、工程质量、消防等有关部门对住宅小区进行验收。答辩人与原告选择的是第1项即商品房经验收合格，答辩人按照设计图纸进行了施工，于2019年12月10日组织监理、施工、设计、勘察单位对伊川县伊水华庭小区25号楼进行了工程质量竣工验收，经五方检验后出具了《单位工程质量竣工验收记录》，能够证明伊川县伊水华庭小区25号楼已验收合格，达到交付使用条件。二、答辩人依法不承担通知原告交房后的逾期交房违约责任。答辩人的工作人员于2019年12月30日通过微信方式通知原告于2020年1月1日办理涉案房屋的交房手续，由于原告个人原因导致其延期交房且答辩人也及时有效通知到了交房时间。但原告自身原因未前来办理交房手续。因此答辩人不应承担通知原告交房后的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年5月21日，原告康晓飞作为买受人，被告伊川立奇公司作为出卖人，双方签订编号为YS0118263的《商品房预售合同》，合同约定原告以55.9万元的价格购买被告开发的伊水华庭住宅小区第25-2-2101房屋，付款方式为买受人首付款30.9万元，余款25万元办理银行按揭。房屋交付期限：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了明确约定，（1）逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条对房屋交接进行约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”。第十四条对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺做了约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房之日达到水通、电通，道路达到使用条件……”。原告首付30.9万元，2019年7月办理按揭贷款25万元，共计交付被告购房款55.9万元。2019年12月10日，建设、监理、施工、设计、勘察5家单位对伊川县伊水华庭小区25号楼工程质量进行验收，出具单位工程质量竣工验收记录，该记录显示综合验收结论为单位工程竣工验收合格，截至庭审之日涉案房屋尚未进行竣工验收备案。2019年12月30日被告通知原告办理交房手续，2020年1月3日原告前往办理，原告因被告未按约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文件，当场拒绝收房。后原告诉至本院。本院认为：原、被告双方签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，应当认定合法有效。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张被告出示涉案房屋《竣工验收备案表》，但该证件并非被告单方能够完成，系行政机关的职权范围，需由行政机关审核办理，故对原告的该项请求，本院不予支持。原告主张被告出示验收备案证书复印件粘贴栏非空白的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，由于验收备案证书复印件粘贴栏部分并非被告单方能够完成，系行政机关的职权范围，需由行政机关审核办理后粘贴，故该项诉求本院予以驳回。关于原告主张逾期交房违约金，本院认为，交房条件以商品房买卖合同约定为准。本案商品房预售合同约定交房条件为该商品房经验收合格，同时还约定交接时应出示验收合格的证明文件以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》后交房，不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。本案中，双方合同约定交房期限为2019年12月31日前，被告2019年12月30日通知原告办理交房手续，2020年1月3日原告前往办理涉案房屋交接，但交接时被告并未向原告出示证明文件，原告可以按照合同约定有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。故原告主张逾期交房违约金，本院予以支持。违约金以弥补损失为主，以惩罚为辅，违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素，并根据公平和诚实信用原则来确定，故本院酌定逾期交房违约金为1.5万元。被告伊川立奇公司辩称系“新冠肺炎”疫情造成逾期，本院认为疫情发生在被告逾期之后，并非在合同履行期间，故对被告的辩解，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经审委会研究决定，判决如下：一、被告伊川县立奇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告康晓飞支付逾期交房违约金1.5万元。二、驳回原告康晓飞的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427元，由被告伊川县立奇置业有限公司负担227元，原告康晓飞负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  黄 园人民陪审员  刘普利人民陪审员  贾秀团二〇二一年五月七日书 记 员  杨志娟