上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初14623号原告：上海壹佰米网络科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区盛夏路XXX弄XXX号楼一层。法定代表人：梁昌霖，执行董事。委托诉讼代理人：袁清清，女。被告：周希金，男，1965年4月13日生，汉族，住上海市青浦区。被告：姜曲，女，1978年12月8日生，汉族，住安徽省阜阳市。原告上海壹佰米网络科技有限公司诉被告周希金、姜曲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁清清到庭参加诉讼，被告周希金、被告姜曲经本院公告传唤，无故未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与两被告间的租赁合同已于2020年6月30日解除；2、依法判令两被告退还原告已付的剩余租金37,450元、剩余物业费936元、租赁保证金45,567元；3、依法判令两被告赔偿原告装修损失60,561.5元，并赔偿原告违约金45,567元；4、依法判令两被告退还多支付的物业费共计25,281元；5、依法判令两被告支付自2020年7月16日起至实际支付之日止，以215,362.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与两被告于2018年11月9日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于上海市金山区北泰路381/383、389号门面的房屋(以下简称案涉房屋)，房屋年租金为273,407元，保证金为45,567元，物业费为1685.4元/季，租期自2018年11月5日至2021年11月20日。2020年5月16日，原告收到上海市长宁区人民法院执行谈话的传票，告知原告因被告未履行其支付义务，法院拟拍卖或变卖前述房屋，要求原告最晚于2020年7月初前搬离，原告收到通知后，多次与被告周希金联系，但该不利因素仍未消除，因被告原因导致租赁合同无法继续履行，原告于2020年6月4日发函告知原告与两被告间的房屋租赁合同将于2020年6月30日解除，原告也将于解除当日搬离。函件发送后，原告多次与被告联系未果。原告于2020年6月30日搬离，原告搬离后，两被告一直未退还并赔偿原告相应费用，经原告多次联系未果，原告于2020年再次发函要求两被告退还并赔偿原告费用，但截至今日，两被告均未恢复，原告也仍未收到相应款项。原告认为，依法订立的合同，缔约双方均应诚信全面履行相关权利义务，两被告之行为已严重违反了合同约定，侵害原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。两被告未到庭应诉，也未向本院提交证据。本院经审理查明：被告周希金系金山区金山卫镇北泰路XXX号房屋权利人，被告姜曲系金山区金山卫镇北泰路XXX-XXX号房屋权利人(以上系原告提交的上海市不动产权登记簿所记载)。2018年11月9日，两被告(作为出租方，甲方)与原告(作为承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋(建筑面积约374.53平方米)出租给乙方作为生鲜超市及办公仓储使用。租赁期限3年。自2018年11月5日起计算至2021年11月20日止(免租装修期15天)。每日租金为人民币2元每平方米，租金每季度一付，先付后用，签订合同时支付保证金45567元，待此合同到期后乙方结清所有费用，在两个月内免息退还。物业管理费每月每平方米1.5元，一季度缴纳一次(每季度计1685.4元物业费)。在租赁期内，未经甲方书面同意单方面擅自解除本合同的，乙方应赔偿给甲方两个月租金作为违约金。甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金，及乙方装修费用和搬离期间经营等费用。甲方其中一方违约视为两方同等违约。合同签订后，原告向被告支付保证金及2020年5月至8月租金及物业费115,605.4元。2019年2月至2020年9月期间的物业费，原告工作人员失误，多支付了15个季度，共多支付25,281元。原告还对案涉房屋进行了装修，其中弱电装修21,000元，安装空调等23,213.32元，招牌(门头)花费17,920元，房屋硬装70，205元，鱼缸安装38,000元等。2020年，案涉房屋因涉及被法院拍卖，上海市长宁区人民法院向原告送达传票(执行谈话)一份，上载当事人姓名为：北泰路XXX号一楼房屋实际使用人(负责人)。2020年6月4日，原告向两被告邮寄解除《房屋租赁合同》之通知函，上载：……现因您未履行(2016)沪0105民初24755号民事调解书，上海市长宁区人民法院拟拍卖或变卖前述房屋，该法院要求我司限期搬离，您已严重违反合同约定，合同目的无法实现，我司特向您发出解除合同的通知，自2020年6月30日，我司将不再承租前述房屋……请您接到此函后5日内与我司联系，以便我司返还钥匙……。2020年6月6日，被告收到前述邮件。因前述解除通知函未得被告回应，原告又于2020年8月21日向两被告邮寄法律通知函一份，上载：……我司于2020年6月5日向贵方发出关于解除前述房屋租赁合同的通知，我司已实际于2020年6月30日搬离该房屋，该合同已于2020年6月30日解除。依据该合同第七条第1款约定，贵方应退还我司已支付未使用租金、物业费、保证金等费用，并赔偿我司违约金及装修等相关费用。2020年8月25日，被告收到前述函件。诉讼中，原告表示，原告租金支付至2020年8月19日，原告主张的装修损失计算是无法拆除的部分，即总花费170,338元，扣除了弱电14,590元，鱼缸19，400元、空调等12,940元，剩余不可拆除的123,408元，折算剩余租期后，被告应赔偿60,561.5元。关于多付的物业费，当时是工作人员将季度的标准错看为每月标准，因此多支付了15个月，为此也跟两被告沟通过；关于房屋拍卖的事情，被告称回去处理，但是后来原告收到法院传票，法院要求原告限期搬离。以上事实，由原告提交的租赁合同、保证金、租金付款回单及通知函、物业费付款回单、上海市长宁区人民法院传票、解除《房屋租赁合同》之通知函、法律通知函、顺丰速递签收记录、项目建设合同及付款回单、装修施工发包合同及付款回单、广告合作合同、费用明细及付款回单、空调采购项目年度合同及付款回单、鱼缸定制合同及付款回单、房地产登记簿，本院制作的本案庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同履行期间，因被告原因，致使原告无法正常使用案涉房屋，故原告有权单方解除合同。关于合同解除时间，应以原告向被告送达的解除通知函为准(原告在该函中表示合同于2020年6月30日解除)。合同解除后，被告应向原告退还合同解除日之后的已付租金、物业费以及租赁保证金。原告曾多支付物业费25,281元，两被告应予以退还,即被告应共计退还原告租金37,450元，物业费26,217(936+25281)元，租赁保证金45,567元。本案系两被告原因导致合同提前解除，故两被告还承担相应的违约责任。本案中，原告既主张了违约金又主张被告赔偿损失，经本院释明，原告表示如仅能主张一项，其选择赔偿损失。根据原告提交的证据，其主张的损失系不可拆除部分，且根据剩余租期折算，为60,561.5元，本院予以准许。在被告已负赔偿原告损失责任的情况下，原告主张的违约金，本院难以支持。被告逾期支付上述费用，应当向原告支付相应利息损失，原告主张自2020年7月16日起计算，予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海壹佰米网络科技有限公司与被告周希金、姜曲签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日起解除；二、被告周希金、姜曲应于本判决生效之日起十日内向原告上海壹佰米网络科技有限公司退还房屋租金37,450元，物业费26,217元，租赁保证金45,567元；三、被告周希金、姜曲应于本判决生效之日起十日内向原告上海壹佰米网络科技有限公司赔偿损失60,561.5元；四、被告周希金、姜曲应于本判决生效之日起十日内向原告上海壹佰米网络科技有限公司支付利息损失，以169,795.5元为基数，自2020年7月16日起至实际付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；五、驳回原告上海壹佰米网络科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2265元，公告费690元，合计2955元(原告已预缴)，由原告负担591元，被告周希金、姜曲负担2364元，被告所负担部分于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……