北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初1219号原告：于秀琴，女，1957年9月22日出生，汉族，国土资源局退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：于凤奎，北京市一格律师事务所律师。被告：于洪畔，男，1953年7月27日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：韩春华，女，1953年9月21日出生，汉族，欧亚照相馆退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：于佳（被告韩春华之女，即被告于佳），1985年8月29日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：韩春蓉（被告韩春华之妹），1956年2月23日出生，汉族，西城糕点厂退休职工，住北京市西城区。被告：于佳，女，1985年8月29日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告于秀琴与被告于洪畔、韩春华、于佳返还原物纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员贾岩独任审理，公开开庭进行了审理。原告于秀琴的委托诉讼代理人于凤奎、被告于洪畔、被告于佳及被告韩春华的委托诉讼代理人韩春蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于秀琴向本院提出诉讼请求：1、要求二被告立即腾退坐落于北京市西城区阜成门北大街X号楼X层X号的房屋（不动产权证书号码京2017西不动产权第XXX号，面积42㎡，价值84万元）；2、要求二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于洪畔和韩春华系夫妻关系，原告系于洪畔的之妹。2001年6月13日，原告与国土资源部机关服务局房地产管理处签订《售房合同》，购买了北京市西城区阜成门北大街X号楼X层X号房屋。2002年2月16日，原告与于洪畔签订房屋买卖协议书，将该房屋以18万元的价格卖给于洪畔。该房屋于2004年11月15日取得了房屋所有权证（京房权证西私字第XXX号）。2009年10月3日，于洪畔向原告出具承诺书，承诺如果原告在2009年11月3日前再支付140万元购房款，则将房屋所有权卖还给原告。2009年10月12日、18日，原告分别通过银行卡向于洪畔的银行卡转账15万元和125万元，重新取得了该房屋的所有权。自原告购买该房屋之日起，该房屋一直由二被告使用。2017年，原告想收回房屋自己使用，但被告以各种理由推诿，拒不腾退，且拒不归还房产证。原告无奈之下，重新办理了不动产产权证书（不动产权证书号码：京2017西不动产权第XXX号）。2018年1月5日，原告起诉被告要求腾退房屋。2018年1月17日，被告韩春华起诉原告及第三人于洪畔，要求原告为其办理过户手续。经西城法院审理，以北京市西城区人民法院（2018）京0102民初4682号民事裁定书驳回了其起诉。韩春华不服一审裁定提出上诉，北京市第二中级人民法院以（2019）京02民终789号民事裁定书驳回其上诉。在原告起诉被告返还原物纠纷案件即将作出判决之前，2018年12月18日，韩春华向西城法院起诉（2019）京0102民初4420号，请求确认于洪畔基于承诺书将涉案房屋卖与于秀琴的房屋买卖交易无效。法院据此作出了北京市西城区人民法院（2018）京0102民初1734号民事判决书，认为原、被告之间的债权债务问题尚未处理完毕，暂时难以支持原告的诉讼请求。原告可在该问题处理完毕后另行主张。2019年3月5日下午2点，原告按照法院通知的时间来到西城法院准备开庭时，被告知，韩春华已经撤诉。2019年4月，原告基于被告撤诉的事实再次起诉。经西城法院一审（2019）京0102民初17424号民事裁定书及北京市第二中级人民法院（2020）京02民终4248号民事裁定书二审，均认为在原告起诉后韩春华重新起诉，故原告的起诉不符合起诉条件，裁定驳回起诉。2020年6月16日，西城法院作出了（2019）京0102民初47078号民事判决书，驳回了韩春华的全部诉讼请求。韩春华不服一审判决提出上诉，2020年8月13日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终6811号民事判决书，驳回上诉，维持原判。原告认为，原告与被告之间因涉案房屋的权属争议已由北京市第二中级人民法院判决解决，为了维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法判如所请。在案件审理过程中，原告于秀琴向本院提交以下证据材料：1、承诺书；2、工商银行转账凭证；3、不动产权登记证书；4、北京市第二中级人民法院（2020）京02民终4248号民事裁定书；5、北京市第二中级人民法院（2020）京02民终6811号民事判决书。被告于洪畔辩称：对原告起诉书中所述的事实认可，对于原告诉讼请求的意见全部都同意。在案件审理过程中，被告于洪畔未向本院提交证据材料。被告韩春华、于佳辩称：不同意原告全部诉讼请求。我方认为原告起诉被告要求返还原物的诉讼不合理。于秀琴与其兄于洪畔于2009年10月3日所签署的将X号房屋卖还给于秀琴的《承诺书》非善意的交易。首先原告于秀琴明明知道韩春华与于洪畔是夫妻关系，2002年2月16日，于秀琴与于洪畔签订位于西城区阜成门北大街X号楼X室的房屋买卖协议，并于当日从韩春华个人账户XXX存折中支付了19万元的购房款，于秀琴写明收到购房款19万元的收据给与韩春华，并将房产各种相关证明等文件交与到韩春华手中，约定待房产证发下来以后于秀琴配合办理过户。于秀琴2004年拿到房产证以后，主动将房产证交到韩春华手中。之后韩春华多次要求于秀琴去办理X的过户手续，于秀琴屡屡找借口拖延，碍于亲属关系，不想闹得太僵去伤感情，所以韩春华一直没有采取法律手段来维护自己作为2002年2月16日买房出资人的权益。2002年双方交易后韩春华一直在X房屋内居住至今。2017年11月28日原告于秀琴起诉至西城法院要求韩春华与于洪畔腾退房屋。案由是其本人是X号房屋所有权人，韩春华应诉后提交了2002年2月16日签订的《房屋买卖协议书》等相关证据，用于证明其在此居住的合法依据，故拒绝腾退此房屋。再次开庭的时候，于秀琴突然提交了一份其兄于洪畔写的《承诺书》，称于洪畔已经在2009年10月3日将X号房屋卖还给于秀琴，《承诺书》称于洪畔因生意需要从于秀琴处借贷60万元，因无力偿还故以200万元价格将X号房屋卖还给于秀琴，60万元借款抵扣房款，之后两次给于洪畔分别转账15万元和125万元。对方提供的证据只能体现出是于秀琴的银行流水，转账的对方账号是谁完全没有体现出来，当年的大额转款，银行的单据上都会要求备注转账用途，于秀琴也没有提供相应单据。并且60万元借款，也没有提供任何单据证明。对于此证据，我方不认可。经门店查询，链家和我爱我家在2009年第三、四季度，北京市西城区阜成门北大街X号楼一居室的成交价在70-90万之间，对方提出的200万元购房款，超出当年房屋实际成交价格的2-3倍。于秀琴与其兄于洪畔之间的大额转账行为，我方认为并不属于善意的房屋买卖，双方交易不真实。对于《承诺书》所述，借款以及以房抵债一事，韩春华自2002年2月16日购买X房屋至今完全不知晓。于秀琴与于洪畔从未提起过《承诺书》一事，于秀琴与于洪畔兄妹俩无权在韩春华与于洪畔婚姻存续期间，并且韩春华作为2002年2月16日购买X房屋的出资人，在出资人完全不知情的情况下，于秀琴与于洪畔兄妹擅自处理买卖X房屋。于洪畔从2007年离家至今，十多年来从未回过家，丢下妻女不顾。于秀琴在明知韩春华作为2002年2月16日购买X房屋出资人的前提下，并且明知韩春华和于洪畔在婚姻存续期间，韩春华是X房屋的最主要利害关系人。于秀琴仍然私下与于洪畔进行《承诺书》房屋返还这种行为本身就不是善意的购房行为，而是非善意的交易。退一步讲，如果2009年时真实的交易，于秀琴怎么可能近十年没要过房，这不符合常理。综上所述，我方认为于秀琴要求返还原物诉讼不合理。请求法官驳回于秀琴返还原物的诉讼请求。在案件审理过程中，被告韩春华、于佳未向本院提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：于洪畔与韩春华系夫妻关系。北京市西城区阜成门北大街X号楼X层X（以下简称涉案房屋）的产权现登记在于秀琴名下。2001年6月13日，于秀琴（乙方）与国土资源部机关服务局房地产管理处（甲方）签订《售房合同》，约定：甲方将坐落在北京市西城区阜成门北大街X号楼X，1居室1套，建筑面积42.20平方米，按北京市房改成本价售给乙方，售价为34006元。2002年2月16日，于洪畔与于秀琴签订房屋买卖协议书，载明：就北京市西城区阜成门北大街X号楼X房屋买卖的屋主于秀琴（以下简称甲方）同意转卖给其兄于洪畔（以下简称乙方）并达成协议如下：一、甲乙双方协商议定房屋价款为人民币壹拾捌万元；二、甲方收到乙方房屋价款后，给乙方出具收据存证并将房屋产权的各种证明交付乙方并由乙方出具存证；三、由于国家住房政策改革尚未完毕，故该房屋暂无正式房产证，甲方负责办理产权证的过户等全部手续；四、由于甲乙双方买卖成立，故该房屋的处置权和收益权自本协议生效后随即转移给乙方；五、本协议双方签字生效，一式两份，双方各执一份，并具同等效力。2002年2月16日，被告韩春华名下账号为XXX的账户中支取了190000元。2002年2月16日，于秀琴签写《收据》一张，载明：今收到兄于洪畔购房款壹拾玖万元。2009年10月3日，于洪畔出具《承诺书》：鉴于本人近几年来因生意需要而从胞妹于秀琴处借贷陆拾余万元且目前无力偿还，故而以人民币贰佰万元正的价格将北京市西城区阜成门北大街X号楼X室房产卖还给于秀琴，先前所借钱折成房款首付，余款壹佰肆拾万元正如在30日内付清，本人愿意将该房屋的使用权、处置权、所有权全部交还给于秀琴绝不反悔。无论于秀琴何时要求腾房本人无条件交还。空口无凭，立此为据。2009年10月12日，于秀琴通过XXX的银行卡向于洪畔XXX的账户转账150000元。2009年10月18日，于秀琴通过XXX的银行卡向于洪畔XXX的账户转账1250000元。2018年1月，于秀琴起诉于洪畔、韩春华返还原物纠纷一案，要求于洪畔和韩春华腾退涉案房屋。经本院审理后，因2018年12月18日，韩春华起诉于洪畔和于秀琴，要求确认于洪畔基于《承诺书》将涉案房屋卖与于秀琴的房屋买卖交易无效，法院考虑到上述韩春华主张房屋买卖交易无效的情形，认为待双方债权债务问题解决完毕后，于秀琴再另行主张，作出（2018）京0102民初1734号民事判决：驳回于秀琴的全部诉讼请求。2019年2月，韩春华申请撤回对确认于洪畔基于《承诺书》将涉案房屋卖与于秀琴的房屋买卖交易无效的起诉。2019年4月，于秀琴再次起诉于洪畔、韩春华将涉案房屋腾空交还，本院经审理认为于秀琴构成重复起诉，并于2020年1月10日作出（2019）京0102民初17424号裁定，驳回于秀琴起诉。于秀琴不服一审裁定，上诉至北京市第二中级人民法院。经审理北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终4248号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。2019年12月，韩春华起诉于洪畔、于秀琴确认合同无效纠纷一案，要求确认于洪畔、于秀琴就北京市西城区阜成门北大街X号楼X层X号房屋的买卖无效。2020年6月，本院作出（2019）京0102民初47078号民事判决：驳回韩春华的全部诉讼请求。在该案审理中，各方均认可北京市西城区阜成门北大街X号楼X层X、X号房屋由韩春华居住用。韩春华不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院。经审理北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终6811号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案审理中，被告于洪畔、韩春华、于佳均认可现北京市西城区阜成门北大街X号楼X层X房房屋由于佳居住使用，北京市西城区阜成门北大街X号楼X层X房屋由韩春华居住使用，该房屋系于洪畔之父遗留。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告于秀琴作为本案涉案的北京市西城区阜成门北大街X号楼X层X房房屋现登记的所有权人，依法对该房屋享有合法的占有、使用、收益和处分的权利，该权利受法律保护。虽然2001年于秀琴将上述涉案房屋出售给于洪畔，但在2009年前涉案房屋未登记过户至于洪畔名下，所产生的是于洪畔就涉案房屋要求于秀琴办理过户等相关合同的权利。而后于洪畔又将该房屋返售给于秀琴，应视为于洪畔放弃对原合同权利的主张，且经人民法院生效裁判认定于洪畔将房屋返售给于秀琴的房屋买卖合同为有效合同，故韩春华并不能基于其与于洪畔的夫妻关系当然取得原合同的权利。因此，在此情况下，于洪畔亦认可收到于秀琴的购房款项，且出具了内容明确的《承诺书》，应视为于洪畔和于秀琴之间已就涉案房屋的买卖、交接等问题作出了约定，该约定合法、有效，双方均应予履行。现于秀琴已将房屋价款支付给了于洪畔，于洪畔有义务协助将房屋腾空交还于秀琴，且其妻韩春华、其女于佳亦再无合法依据居住使用该房屋。故对于原告于秀琴的诉讼请求，本院予以支持，腾退房屋时间由本院依法酌定。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百四十条之规定，判决如下：自本判决生效之日起十五日内，被告于洪畔、韩春华、于佳将原告于秀琴名下的北京市西城区阜成门北大街X号楼X层X房房屋腾空，交还原告于秀琴。案件受理费一万二千二百四十元，由被告于洪畔、韩春华、于佳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  贾 岩二〇二一年五月三十一日法官助理  邸碧莹书 记 员  温晓娟