北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初17354号原告：刘合翔，男，1980年3月28日出生，汉族，住杭州市江干区，现住浙江省杭州市。被告：北京安居兴城房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区兴华大街（二段）13号院4号楼5层503。法定代表人：冯雷。原告刘合翔与被告北京安居兴城房地产经纪有限公司（以下简称安居兴城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘合翔到庭参加诉讼，被告安居兴城公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘合翔向本院提出诉讼请求：1.确认2021年1月20日解除原被告双方于2018年10月12日签订的委托代理出租合同；2.判令被告向原告支付2020年10月13日至2021年1月20日的租金10021元及逾期支付房租所产生的滞纳金30690元；3.判令被告向原告支付违约金即两个月租金6200元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年10月12日，原告、被告双方协商签订了房屋租赁合同，约定由被告承租原告位于北京市房山区拱辰街道翠堤清苑××号楼××单元××号房屋一处，租赁期限为42个月（自2018年10月13日起至2022年4月12日止），约定租金缴纳方式为一季度一付，金额为一季度租金，已明确约定每次的交租日，其中含180日免租期；同时双方约定在签订租赁合同后，如乙方（被告方）逾期支付甲方房租超过5个工作日，每日按照房租10%收取滞纳金，如超过15日视为乙方（被告方）自动违约，且合同约定一方违约需要赔偿本合同约定的两个月房租作为违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告多次未依约按时支付租金，期间不仅未与甲方主动沟通逾期事宜，且在原告联络被告时迟迟不予接听或回复。考虑到疫情影响，原告已决定给予被告一定租金减免和不追究此前数次逾期的责任，但被告后续仍不按时缴纳房租且动辄失联。此前我方已经向原告提起过一次诉讼，经与被告协商本已决定后续正常执行原合同，但被告在我方撤诉后仍然躲避履约，截至本次重新提起诉讼之日，被告最近一次房租交付的逾期时间已达48日，已超过合同约定的乙方（被告）违约条件，原告已向被告发送解约通知，至今仍未得到被告任何回应。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。安居兴城公司未出庭应诉，亦未向本院提交答辩状和证据。本院经审理认定事实如下：2018年10月12日，刘合翔（甲方、委托人）与安居兴城公司（乙方、代理人）签订《委托代理出租合同》（以下简称涉诉合同），合同有约定：第一条委托代理事项：甲方将位于北京市房山区拱辰街道××等地块××住宅楼（自住型商品房）××层××（××号楼××单元××）室的房屋，建筑面积89.09平方米，委托乙方代理对外出租。第二条委托代理期限：1.委托期限自2018年10月13日至2022年4月12日止，共计42个月。2.甲方同意预留出180天作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期，期满后从2018年10月13日起开始计算租金，工作期内若产生租金收入归属乙方。……第三条委托代理价格与支付方式：1.甲方委托乙方代理的房屋租金为3000、3100、3200元/月。2.租金的支付方式为每季度支付一次。第六条违约责任：2.违反上述合同条款的行为视为违约，双方均不得以任何理由单方修改或解除合同。如确有特殊原因，需提前30日书面通知对方，并赔偿对方本合同约定的两个月房租作为违约金。补充协议：合同期内1.如甲方违约，需支付乙方装修及配货费用，第一年（35000）第二年（25000）第三年（10000）；2.如乙方违约则甲方不需要承担装修及配货费用；3.合同第二条第三款关于延时间改为3个月；4.如乙方逾期支付甲方房款超过5个工作日，每日按照10%的做为违约金支付于甲方，如超过15日，视为乙方自动违约；5.此房仅作为居住用途使用；6.本合同第四条第三款针对此合同无效。该合同后附“房租交付清单”，清单中写明交纳房租的日期、金额及付款人安居兴城地产，详细内容如下：2018年10月13日交纳房租9000元；2019年7月13日交纳房租9000元；2019年10月13日交纳房租9000元；2020年1月13日交纳房租9000元；2020年4月13日交纳房租9300元；2020年7月13日交纳房租9300元；2020年10月13日交纳房租9300元；2021年1月13日交纳房租9300元；2021年4月13日交纳房租9600元；2021年7月13日交纳房租9600元；2021年10月13日交纳房租9600元；2022年1月13日交纳房租9600元。合同签订后，刘合翔向安居兴城公司交付了涉租房屋，安居兴城公司如约支付了第一个季度的租金。自2019年7月13日起，安居兴城公司总是迟延履行给付租金的义务，2020年10月20日，刘合翔以微信的形式向安居兴城公司法定代表人冯雷发送房屋租赁合同解除函，以安居兴城公司未依约于2020年10月13日支付下一季度租金及上一季度租金共计18600元，经多次催讨亦无有效回应及支付为由主张解除合同，并要求安居兴城公司支付违约金、欠付的房屋租金、滞纳金等相关费用。2020年10月21日，安居兴城公司的法定代表人以微信的形式向刘合翔转账5300元，此后再未向刘合翔支付租金。庭审中，刘合翔确认涉租房屋系北京市房山区拱辰街道××等地块××#住宅楼××号楼××单元××室。同时，刘合翔称，涉租房屋的实际承租人从2021年1月20日起直接向其给付租金，并预约定自2021年6月双方重新签订租赁合同。上述事实，有双方当事人陈述、委托代理出租合同、支付记录、微信聊天记录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案涉诉合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据本案合法有效的证据，及刘合翔庭审中的陈述可以认定，涉诉合同签订后，安居兴城公司经常存在迟延给付租金的行为，且2020年10月13日之后的租金，经刘合翔及其爱人多次催促仍未交纳，按照合同约定，安居兴城公司已构成违约，故刘合翔主张解除合同理由正当，本院予以支持。关于涉诉合同解除时间，庭审中，刘合翔主张涉诉合同于2021年1月20日解除，然2020年10月20日刘合翔向安居兴城公司发出房屋租赁合同解除函，该函于当日到达安居兴城公司，故本院认定涉诉合同应于2020年10月20日解除。关于刘合翔要求安居兴城公司给付2020年10月13日至2021年1月20日期间租金的主张，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉诉合同解除后，刘合翔有权收回涉案房屋，但因安居兴城公司将房屋出租给他人，致使刘合翔无法收回涉案房屋，故刘合翔有权主张涉案房屋占有使用费的损失。庭审中，刘合翔认可2021年1月20日之后，其从实际承租人处收取房屋租金，则安居兴城公司应向刘合翔支付2020年10月13日至2020年10月20日期间的租金，及2020年10月21日至2021年1月20日期间的房屋占有使用费，本院依据涉诉合同中关于租金的约定，依法核算上述租金及占有使用费总计为10100元。关于刘合翔要求安居兴城公司支付违约金6200元的主张，根据涉诉合同的约定，安居兴城公司已构成违约，刘合翔要求安居兴城公司支付2个月租金标准的违约金，即6200元，理由正当，符合合同约定，本院予以支持。关于刘合翔要求安居兴城公司支付滞纳金的主张，本院认为，涉诉合同中虽然约定了多处违约责任条款，但若分别计算并予以支持与刘合翔的损失相比，明显加重安居兴城公司的责任，有失公平，故本院支持刘合翔违约金主张的同时对逾期支付房租产生的滞纳金不再予以支持。安居兴城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩及质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用一、北京安居兴城房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付刘合翔2020年10月13日至2021年1月20日期间的租金及占有使用费共计10100元；二、北京安居兴城房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付刘合翔违约金6200元；三、驳回刘合翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费487元，由北京安居兴城房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吕 婷二〇二一年五月三十一日法官助理  周 蕊书 记 员  刘欣然