浙江省诸暨市人民法院民事判决书（2021）浙0681民初2443号        原告：何维英，女，1964年4月9日出生，汉族，住诸暨市。                委托诉讼代理人：桑哲渊，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。                被告：张颖杰，男，1989年9月9日出生，汉族，住诸暨市。                被告：张志龙，男，1963年9月11日出生，汉族，住诸暨市。                被告：何小秀，女，1965年5月22日出生，汉族，住诸暨市。                原告何维英与被告张颖杰、张志龙、何小秀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告何维英的委托诉讼代理人桑哲渊到庭参加诉讼，三被告经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告何维英与被告张颖杰、张志龙、何小秀签订的关于买卖位于诸暨市XXXX房屋的《二手房买卖合同》；二、判令被告张颖杰、张志龙、何小秀向原告何维英返还购房款115万元，并支付该款自2012年4月27日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息，自2019年8月20日起至款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实和理由：原告何维英与被告张颖杰的父亲系同学关系，张志龙与何小秀系夫妻关系。2012年初，张志龙因资金周转需要，拟通过出卖被告张颖杰名下位于诸暨市XXXX的排屋筹措资金。经张志龙与原告商洽，原告与三被告达成买卖合意，且于2012年4月签到《二手房买卖合同》一份，约定：乙方（何维英）购买甲方（张颖杰、张志龙、何小秀）坐落在诸暨市XXXX排屋一幢，建筑面积为301.85平方米；上述房产的交易价格215万元。合同还对付款时间、交付时间、税费分担及违约责任等进行了约定。合同签订后，被告将房屋交付给原告。原告了解得知，涉案房屋系开发商诸暨展诚置业有限公司的职工内部优惠房，在被告与展诚公司签订的《商品房买卖合同》中约定了买受人在10年内不得对外转让出售。原告又考虑到二手房买卖在5年内交易产生的税负过高等原因，经协商，双方同时又签订《房屋租赁合同》一份，约定涉案房屋租赁期20年，自2012年4月20日起至2032年4月20日止，每年租金5万元，共计100万元。双方约定待转让条件成熟后，双方以《二手房买卖合同》约定的价格办理转让手续。原告后向被告共支付购房款115万元，被告向原告出具了收款收据。被告后在原告不知情的情况下，于2012年5月2日将涉案房屋抵押于中国民生银行股份有限公司绍兴分行，用于担保被告向民生银行的贷款债务。被告因未按时还贷，民生银行向嵊州市人民法院起诉被告，判决生效后，民生银行申请强制执行，在执行过程中，原告何维英主张与被告就涉案房屋存在租赁关系，要求对租赁权予以保护。浙江省高级人民法院于2019年9月16日对该执行异议一案作出再审判决，认为上述《房屋租赁合同》合法有效，但因原告不能证明在抵押权登记前已占有使用房屋，未支持原告要求带租拍卖的诉讼请求。现涉案房屋已于2020年3月7日被司法拍卖，原告以承租人身份以2456888元购得房屋（含装修）。原告认为，原、被告双方之间签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被告擅自将房屋抵押给民生银行，且已被司法拍卖，造成被告未能也不可能再按《二手房买卖合同》的约定履行合同，原告有权解除合同，返还已付购房款及利息损失。原告现为维护合法权益，起诉至本院。                三被告未作答辩，亦未向本院提交抗辩证据。                原告围绕其诉讼请求向本院提供了：二手房买卖合同、收款收据、房产证、土地使用权证、浙江省高级人民法院（2018）浙民再617号民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、不动产权证等证据。三被告经本院传票传唤未到庭，视为放弃对证据质证的权利，本院经审查后对上述证据的真实性均予以确认。                经审理，本院查明事实如下：2012年4月，原告何维英与三被告签订《二手房买卖合同》，合同约定：原告向三被告购买位于诸暨市XXXX排屋，价格为215万元。2012年4月27日，原告向被告张颖杰分别支付了房款100万元、3万元，被告张颖杰同日出具收款收据两张，载明收到的款项性质为购房款。因涉案房屋权属系三被告从浙江展诚置业有限公司以职工福利房形式获取，浙江展诚置业有限公司与三被告约定了“买受人10年内不得对外转让销售，只能在公司内部进行转让”。故同时被告张颖杰就涉案房屋又与原告签订了房屋租赁合同，约定：“房屋租赁期自2012年4月20日起至2032年4月20日止；房屋租金每年50000元，在合同签订30日内一次性付清全部租金”。2012年4月27日，就原告支付的100万元，被告张颖杰又出具收据一份，载明：“今收到何维英租房款100万元”。因张颖杰债务纠纷，涉案房屋于2019年5月16日被嵊州市人民法院在该院淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖，原告于2020年3月7日以2456888元价格竞得，该院于2020年3月25日出具执行裁定书，裁定涉案房屋归买受人何维英所有。原告据此就涉案房屋办理了不动产权证。                本院认为，原告在（2018）浙民再617号案件中主张就涉案房屋与被告张颖杰存在合法有效的租赁关系，且一次性支付了20年租房款100万元的租房款，双方之间实际系由买转租。鉴于涉案房屋当时向外出卖受限，且原告之后同意被告以房屋抵押向案外人贷款的实际情况，原告与被告张颖杰又签订了房屋租赁合同。若原告与三被告的房屋买卖合同最终得以履行，原告无疑无需向被告支付租金，若房屋买卖合同未履行，原告应以房屋租赁合同约定的租金标准向被告支付租金。本案中，被告因无力偿还抵押贷款导致涉案房屋被拍卖，房屋买卖合同及租赁合同均无法实际履行。原告现诉请要求解除与三被告签订的房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应返还收取的房款103万元并赔偿相应损失，但为减少讼累，应扣除原告在租赁期间的租金。经本院核算，至2019年5月16日，原告应支付的租金为354500元，三被告实际应返还原告购房款675500元，并支付该款自2012年4月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布公布的同期同类贷款基准利率计算的利息，自2019年8月20日起至款付清之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算的利息。原告主张其已支付购房款115万元，但其向本院提供的证据只能证实已支付103万元。三被告经本院传票传唤未到庭，鉴于本案事实已查清，可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：                一、解除原告何维英与被告张颖杰、张志龙、何小秀就位于诸暨市XXXX房屋签订的《二手房买卖合同》；                二、被告张颖杰、张志龙、何小秀返还原告何维英购房款675500元，并支付该款自2012年4月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息，自2019年8月20日起至款付清之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算的利息，款限本判决生效之日起十五日内付清；                三、驳回原告何维英的其余诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费16950元，依法减半收取8475元，由原告何维英负担475元，由被告张颖杰、张志龙、何小秀负担8000元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。                    审判员李荣震    二О二一年五月二十五日            书记员孙茵楚