湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0611民初88号原告：吴建军，男，1971年2月6日出生，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：吴越梦思，女，1998年2月9日出生，汉族，住岳阳市君山区，系吴建军的女儿。一般代理。被告：方美辉，男，1973年7月19日出生，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：彭国勇，男，1969年3月8日出生，汉族，住岳阳市君山区，一般代理。第三人：皮述根，男，1949年12月12日出生，汉族，住岳阳市君山区。原告吴建军与被告方美辉、第三人皮述根返还原物纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，吴建军、方美辉及其委托诉讼代理人彭国勇到庭参加诉讼，皮述根经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。2021年，本案依法由简易程序转为普通程序，并于2021年5月26日公开开庭进行了审理，吴建军及其委托诉讼代理人吴越梦思，方美辉及其委托诉讼代理人彭国勇到庭参加诉讼，皮述根经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴建军向本院提出诉讼请求：一、判令方美辉与皮述根之间签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令方美辉返还房屋并恢复原状；三、本案诉讼费用由方美辉承担。事实与理由：1996年，吴建军与皮述根结为姻亲，因吴建军结婚需要房子，故吴建军的母亲向皮述根借钱买房，购买的房屋位于君山区农技站宿舍处。后吴建军与皮述根之间姻亲关系破裂，皮述根数次跑至吴建军家中要求还款。有次，皮述根带领数人来到吴建军家中要求吴建军签下协议，吴建军因不愿干扰正常生活，被迫签下约定：以房屋作为抵押并交房，抵押期一年，到期无钱收房，皮述根可以变卖。吴建军迫于无奈写下字条，之后便外出打工。皮述根多年来并没有就借款一事找吴建军商量。在2009年2月，皮述根私自与方美辉签订房屋买卖合同，将房子卖出。方美辉作为吴建军的邻居，明知道该房子并非皮述根所有而是吴建军所有，仍以26000元的价格买下。方美辉将房屋买下后，拆除了原有的小厨房。先方美辉将房屋出租给其亲戚用作仓库，吴建军多次找到方美辉要求其返还房屋，方美辉答应后总以各种借口拖延。吴建军认为，皮述根作为出卖人，并非房屋所有权人，且皮述根所依据的协议是当时情况所迫吴建军无奈欠下的，性质实为抵押，而并非以房抵债，协议的内容属于法律规定的流质条款，应为无效。故皮述根与方美辉签订房屋买卖合同属于无权处分。而方美辉作为买受人，在悉知房屋权属的真实情况下，仍购买房屋的行为实属恶意侵害吴建军的权益，并非善意的第三人。因此，方美辉与皮述根之间签订的房屋买卖合同违反了相关法律规定，应当无效。方美辉理应将其占有的房屋返还并恢复原状。综上，为维护吴建军的合法权益，特诉至法院，请求法院依法公正判决。方美辉辩称：一、皮述根有权处置抵押的案涉房屋；二、答辩人与皮述根之间签订的房屋买卖合同合法有效。皮述根未答辩，亦未向本庭提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：一、对于吴建军提交的《中华人民共和国国有土地使用证》。方美辉对该证据关联性有异议，认为该国土证系吴建军在2015年补办的。本院对该国土使用证的真实性、合法性予以确认，至于该国土使用证是否能够说明吴建军即案涉房屋的所有权人，本院将在下文释法说理过程中予以综合评价；二、对于方美辉提交的《协议书》。吴建军对该证据的真实性有异议，认为该协议书并非其本人签名，并且要求做笔迹鉴定。本院认为，吴建军在其本人提交的起诉状中明确陈述：“原告因不愿干扰正常生活，被迫签下约定：以房屋作为抵押并交房，抵押期一年，到期无钱收房，皮述根可以变卖”。该陈述属于吴建军的自认，承认其曾经签下该协议，后吴建军的反言没有正当理由，本院不予采信。故本院对吴建军笔迹鉴定的申请不予采纳，对该《协议书》的真实性予以采信。至于该《协议书》是否有效，本院将在下文释法说理过程中予以综合评价。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年，吴建军因欠皮述根钱，向皮述根出具协议书，载明：“因1996年皮述根购房款柒仟壹佰壹拾陆元玖角贰分整。先双方商定将房子抵压给皮述根以作抵压。定于2002年10月31号交房，双方无异议。抵押期（2002.10.31号-2003.10.31止）到期无钱收房，皮述根可以变卖（在此期间之内任何人不得转卖）。抵押人吴建军。皮述根。2002.10.31号”。之后吴建军将案涉房屋和该房屋的国有土地使用证交给了皮述根。交付房屋后，吴建军未按约定向皮述根清偿借款。2009年2月14日，皮述根将案涉房屋出卖给方美辉，并向方美辉出具收条，载明：“今收到方美辉购房贰万陆仟元整。附：房由吴建军抵账来，包括西边一间在内，共四间。因吴建军前房由皮所购，后因无钱归还，当时用房押，一年后付清可收回房屋。但写字是二〇〇二年十一月份，至今已有近柒年，多次找吴但不见踪影，为此予以出售。皮述根2009.2.14号”。之后，皮建军将该房屋及其国有土地使用证交付给方美辉，方美辉占有该房屋至今。2015年3月30日，吴建军以不慎遗失国有土地使用证为由，向有关部门补办了一张新的国有土地使用证。另查明：案涉房屋位于岳阳市君山区××镇自成垸居委会柳林洲镇农机站。本院认为，本案的争议焦点系吴建军于2002年10月31日出具的《协议书》中涉及的内容是否属于流质条款，是否合法有效。本案中，吴建军与皮述根签订的《协议书》的主要内容系吴建军到期不清偿债务的，皮述根有权变卖该房屋。根据该内容，该协议应当被视为一个附条件的委托合同，即当“吴建军到期无钱收房”这一条件成就时，“皮述根可以变卖”这一委托事项就成立了。故该《协议书》并不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”的情形，合法有效，依法应当予以保护。故吴建军主张方美辉与皮述根之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求没有依据，本院不予支持。皮述根根据吴建军的委托将案涉房屋出卖给方美辉的行为系有权处分，吴建军应当依约履行交付房屋、协助变更房屋所有权的义务。且方美辉占有、使用、维修案涉房屋长达10多年，吴建军未表示异议。故吴建军要求方美辉向其返还房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于皮述根变卖案涉房屋所得款项如何处理的问题，吴建军及皮述根在本案中均未有诉讼请求，本院在本案中不作处理，相关当事人可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条之规定判决如下：驳回原告吴建军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，由原告吴建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  黄天赤人民陪审员  张 君人民陪审员  付陆君二〇二一年五月二十七日法官 助理  刘颖媛书 记 员  陈思思附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。......