北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初71736号原告（反诉被告）：北京夏山教育投资有限公司，住所地北京市朝阳区拂林路9号1层A单元1-S2。法定代表人：周蜜，总经理。委托诉讼代理人：陈显伟，北京市浩天信和律师事务所律师。被告（反诉原告）：文艳，女，1980年4月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：杜时明，男，1971年10月4日出生，汉族，住湖北省荆州市。委托诉讼代理人：文艳（杜时明妻妹），女，1980年4月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京夏山教育投资有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）文艳、杜时明（以下共称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈显伟，文艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年6月2日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；2、被告连带退还原告自2020年7月1日至2020年7月31日期间的租金5万元；3、被告退还原告押金93333元；4、被告连带支付原告逾期利息（以143333元为基数，自2020年7月1日起计算至实际给付之日至，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。事实和理由：原、被告于2018年6月2日签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于北京市朝阳区拂林路9号A单元X号房屋、Y号房屋（以下称租赁房屋），租期截止2021年7月31日。原告现已付租金至2020年7月31日。原告承租租赁房屋用于经营幼儿园，受疫情及防控政策影响，自2020年1月底原告仅经营了六天，因此决定提前解除合同，原告系基于不可抗力享有法定解除权，并于2020年7月1日通过微信向被告发出解除通知，应认定合同于7月1日解除。被告应退还此后至7月31日期间的租金，并退还房屋押金及利息。被告辩称：同意解除合同，但不认可原告所述合同解除时间，应认定合同于2020年8月2日解除。原告承租租赁房屋确用于经营幼儿园，亦认可疫情及防控政策构成合同履行的不可抗力，但不认可原告存在法定解除权，应认定原告系提前退租。被告确于2020年7月1日收到原告的解除合同通知，但因原告无法定解除权，应认定合同于被告实际收回房屋之日解除。原告系于2020年8月2日通知被告已经搬走，被告就此与原告沟通领取钥匙，但原告未到场交付，后被告自行开锁收回房屋，应认定原告于8月2日返还房屋，合同于8月2日解除。被告无需退还7月份租金。根据合同约定，原告提前退租，应给付违约金106666元，被告扣留押金进行折抵，因此无需退还押金。亦不同意给付利息。被告向本院提出反诉请求：1、原告给付被告提前解除合同违约金13333．67元；2、原告给付被告房屋空置损失54207．65元；3、原告赔偿被告其他经济损失166667元；4、原告给付被告2020年8月1日至8月2日的租金3947．26元及违约金6994．54元；5、原告给付被告逾期迁出注册地址使用费2240元。事实和理由：原告提前退租，应给付违约金106666元，折抵押金后，仍需支付违约金13333．67元。此外，根据合同约定，原告应提前六十天通知退租，现原告于2020年7月1日通知解除合同，应支付多一个月的房屋空置期损失。被告实际于2020年9月6日将房屋再行出租，年租金58万元，比涉案合同年租金降低了6万元，新租户要求了两个月的免租期，被告并按一个月租金标准支付了中介费，以上均属被告其他经济损失，考虑到被告已主张两个月标准的违约金，同意扣除违约金，计算公式为58/12×3+6-166667。根据合同约定，原告逾期支付8月1日、2日的租金，应支付逾期付款违约金。就注册地址使用费，租赁期内，原告可无偿使用租赁房屋注册登记公司，现原告已付租金至7月31日，同意原告无偿使用至7月31日，但原告实际于10月21日迁出，应支付自8月1日至10月21日期间的使用费，按市场价标准主张。就被告反诉，原告辩称：不同意被告的全部反诉请求。原告于2020年7月31日搬离租赁房屋，并于同日通知被告领取钥匙，但被告没有前来领取，原告亦不掌握被告的邮寄地址，因此，应认定房屋于7月31日返还。原告无需支付8月1日、2日的租金及违约金。原告系基于不可抗力提前退租，享有法定解除权，不承担违约责任，被告所述空置期损失及其他经济损失与原告无关，被告所述中介费损失、免租期损失亦属被告自行扩大损失，与原告无关。就注册地址使用费，原告系在合理期间内迁出，且不认可被告主张使用费标准。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年6月2日签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告租赁房屋，租赁用途：幼儿园或幼儿日托机构；租赁期自2018年8月1日至2021年7月31日；租金标准：三年租金分别为56万元、60万元和64万元；支付方式：按半年支付，其中，原告应于2020年7月31日支付下半年租金；押金为93333元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金，以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告；原告不按照约定支付租金达3日或欠缴各项费用达1000元的，被告有权单方解除合同，收回房屋；租赁期三年内，原告需提前退租的，应提前60日书面通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，被告还应退还相应的租金和押金；租赁期内，原告未按约定时间支付租金，被告能够谅解原告违约行为同意续租前提下，原告应按违约年度房屋日租金的2倍支付违约金，公式：累计违约金=实际违约天数×违约年度日租金×2；被告提供租赁房屋注册地址供原告无偿使用。庭审中，原、被告认可原告已付押金93333元，已付租金至2020年7月31日。后原告于2020年7月2日通过微信向被告发送《关于解除〈北京市房屋租赁合同〉的通知》，写明因疫情原因致无法运行相关经营，提前解除合同。另查，原告在租赁房屋注册登记公司，至2020年10月21日迁出。就双方争议的事实和证据。就返还房屋一节，原、被告均认可已返还房屋，但对返还时间存争议。原告主张为7月31日返还，并提交原、被告微信聊天记录截图，显示原告于7月31日“我们今天下午5:00-6:00？你们谁过来？”，被告答复“我们的观点一直都是不同意中途解约，如果你们非要解约，就得按合同约定承担两个月违约金”，“看在我们之间合作这么多年的份上，房子可以给你们免费使用一段时间，什么时候收回由我方说了算”，原告答复“我们所有的东西都已经搬走了，我约了物业孙经理明天早上做交接，你看我们是不是可以把钥匙交给他”；原告于8月1日“因为你们拒绝出现在景龙国际A座102室的房屋租赁结束双方交接现场，我们会和景龙国际物业经理孙书政一起查看该物业”，于8月2日“现在物业也拒绝帮你们收房”，“我们（夏山儿童之家）今天8月2日已经完全清空搬离位于景龙国际A座102的承租场地，因为多次联系你们均得到明确拒绝、拒到现场和我们做交接或是处于手机不接听或关机状态”，“不能交钥匙给你方完全是由你方造成的”，原告并向被告发送房屋录像视频。就此，被告表示对真实性认可，但主张房屋于8月2日返还。就被告其他经济损失，被告向本院提交了其与新租户于2020年9月6日签订的《房屋租赁合同》及银行流水明细，显示第一年租金为58万元，免租期自9月1日至10月31日。就此，原告表示对关联性不认可。就注册使用费标准，被告向本院提交了其与案外人于2019年11月1日签订的《公司注册地址出租协议》，显示就租赁房屋进行注册地址出租，租金为10000元/年。就此，原告表示对真实性、关联性不认可。本院认为，原、被告于2018年6月2日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均认可合同已解除，结合本案案情，本院予以确认。就原告第一项诉讼请求，本案合同目的系房屋的租赁使用，疫情并不必然导致合同履行不能，仅因原告经营、资金周转问题导致履行困难，原告主张构成不可抗力并据此主张享有解除权，本院难以支持。应认定系原告提前退租致合同解除，现原告未提前60天退租，宜认定合同于被告同意退租即收回房屋之日解除。原告虽于7月31日已告知搬离房屋，但亦表示将于8月1日办理交接，结合原、被告微信聊天记录内容，原告表示于8月2日已完全清空搬离租赁房屋，并发送房屋录像视频，被告主张于8月2日返还房屋，该期间属合理，本院予以支持，认定合同于8月2日解除。就原告第二项诉讼请求，原告应予支付2020年7月租金，其要求退还租金，本院难以支持。就原告第三项诉讼请求，现原告违约致合同解除，原告应就此承担违约责任。应考虑到，虽合同履行不构成不可抗力，但合同履行的客观情况确发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，综合考虑原告违约行为、被告实际损失等，酌情判定原告应负担违约金53333元，被告应退还押金4万元。就原告第四项诉讼请求，基于上述认定，本院难以支持。就被告第一、二、三项反诉请求，基于上述认定，原告应负担违约金53333元，基于合同情势变更、原告违约行为、被告实际损失等，上述违约金已一定程度上弥补被告损失，被告要求原告再行给付违约金差价、赔偿经济损失，本院均不予支持。另需说明的是，被告所述中介费损失、免租期损失均系被告为将房屋再行出租产生，与其出租收益相对，且该费用由被告协商确认，其要求原告承担，本院难以支持。就被告所述租金下降损失，考虑到合同履行发生情势变更，被告要求原告负担，本院亦难以支持。就被告第四项反诉请求，原告应支付8月1日、8月2日租金3556元，但考虑到原告已提出解除合同、交接房屋，被告要求原告支付逾期付款违约金，本院难以支持。就被告第五项反诉请求，现合同于8月2日解除，原告应支付自8月3日至10月21日期间的注册住址使用费，酌情判定原告支付2000元。但就违约金相关诉讼费，仍由原告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京夏山教育投资有限公司与被告（反诉原告）文艳、杜时明于2018年6月2日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年八月二日解除。二、被告（反诉原告）文艳、杜时明于本判决生效之日起七日内连带退还原告（反诉被告）北京夏山教育投资有限公司押金四万元。三、原告（反诉被告）北京夏山教育投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）文艳、杜时明欠付租金三千五百五十六元。四、原告（反诉被告）北京夏山教育投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）文艳、杜时明注册地址使用费二千元。五、驳回原告（反诉被告）北京夏山教育投资有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）文艳、杜时明的其他反诉请求。案件受理费1580元，由被告（反诉原告）文艳、杜时明负担400元（于本判决生效之日起七日内连带给付原告（反诉被告）北京夏山教育投资有限公司）；由原告（反诉被告）北京夏山教育投资有限公司负担1180元（已交纳）。反诉费2502元，由原告（反诉被告）北京夏山教育投资有限公司负担224元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）文艳、杜时明）；由被告（反诉原告）文艳、杜时明负担2278元（已交纳）如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二一年五月十四日书记员  张 茜