湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终548号上诉人（原审原告）：舒伟，男，1985年9月28日出生，汉族，住湖北省兴山县。上诉人（原审原告）：陈丽娟，女，1984年11月6日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：龚文飞，湖北民基律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：谭涛，湖北民基律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：宜昌市润康置业有限责任公司，住所地湖北省宜昌市夷陵区夷兴大道虾子沟转盘。法定代表人：余宝容，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡光元，湖北瀛沧律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃梦华，湖北瀛沧律师事务所律师。上诉人舒伟、陈丽娟因与被上诉人宜昌市润康置业有限责任公司（以下简称润康置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初2618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。舒伟、陈丽娟上诉请求：撤销宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初2618号民事判决，改判被上诉人向上诉人承担违约金47332.13元或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。合同约定，被上诉人应当在2015年8月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给上诉人，并在商品房交付使用之日起60日内办理房屋产权证书。但诉争房屋由于被上诉人单方面原因，直到2019年4月9日才完成竣工验收备案，才具备交付条件。一审法院据此将应当交房的时间推定为2019年5月6日至7日，从而认定被上诉人不存在逾期办证的违约行为，属于事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。被上诉人未按合同约定安装富士达电梯，擅自更换为梅轮电梯的行为明显违约。一审法院援引的《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，仅应被视作针对日常情况下对建筑物及其附属设施的改建和重建情形，而本案中，被上诉人违约在先，法院在审理时应对此项法律义务的履行和权利的保障作优先考虑，而不应直接适用该条规定来免除擅自违约方的违约责任。润康置业公司辩称：一、虽然被上诉人应上诉人提前装修入住的申请，双方在2015年3月18日就办理了房屋交接手续，但当时房屋未经验收，不具备交付条件。2019年4月9日，案涉房屋工程竣工验收备案，才具备了法定和约定的交付条件。被上诉人及时告知业主，并登报通知，确定2019年5月6日-7日交房，并依照合同的约定办理登记手续，所以原审判决确定房屋的合法交付之日为2019年5月6-7日，符合实际发生的情况，符合合同约定条件，符合法律的有关规定。被上诉人在房屋合法交付及收到上诉人交付的办证费用等资料后，及时办理了房产证，并无逾期办证的违约行为。二、商品房买卖合同并没有约定更换电梯的违约责任，且更换电梯涉及全体业主的共同利益，上诉人更换电梯的诉请没有合同依据和法律依据。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。舒伟、陈丽娟向一审法院起诉请求：1．判决润康置业公司承担延迟办证的违约金47332.13元（按每天人民币32.7558元计算，时间从2015年11月30日到2019年11月14日）；2．判决润康置业公司自行拆除现有的浙江梅轮电梯，按照合同约定要求安装富士达电梯；3．本案诉讼费由润康置业公司承担。一审法院认定事实：2015年1月5日，舒伟、陈丽娟与润康置业公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：舒伟、陈丽娟购买润康置业公司开发建设的案涉房屋一套，房屋面积58.43平方米，房屋总价327558元。付款方式为贷款方式付款。同时，该合同第九条对交付期限及条件约定为：1．出卖人应当在2015年8月30日前，将商品房交付买受人使用。2．出卖人交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，润康置业公司应当在发生之日起15日内书面告知买受人。第十一条规定：“交接买受人为两人或以上联名购房的，收楼时其中任何一人之收楼行为视为其他联名购房人亦同意收楼，任何一人收楼行为的效力及于其他联名购房人。”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条对“出卖人关于建设节能、装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：对约定的标准所涉及的建筑材料及相关设备，如在设备采购或市场供应有变化或者其他原因导致出卖人未能使用相关材料、设备时，为保证能按时按质交付该商品房，出卖人有权采用质量相当且款式、颜色相近的材料、设备代替。装饰设备的标准，即依附件四电梯为富士达电梯。另外，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对“关于产权登记的约定”规定：出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，双方继续履行本合同、附件及补充协议，出卖人在补充协议约定宽限期后按已付房价款的每日万分之一标准向买受人支付违约金。买受人是一次性付购房款的，可选择自行办理房地产权属证书，出卖人予以配合，但不承担相应的办证违约责任；买受人也可以委托出卖人免费代办，若因买受人提交办证资料、交纳办证费用不及时等买受人原因造成办理房地产权属证书延期的，出卖人不承担相应的法律责任。关于房屋的交付，双方还补充约定：若买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或者其他费用如物业维修基金、契税等尚未付清的，出卖人无需承担违约责任并据实顺延交房日期。出卖人因自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，买受人同意给予出卖人30日的宽限期。在宽限期内合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。2015年1月9日，舒伟、陈丽娟向润康置业公司交纳房屋首付款107558元、预告登记费80元。2015年3月18日，陈丽娟与润康置业公司办理了交房手续，陈丽娟签署了《楼宇交接书》。2016年4月15日，舒伟、陈丽娟向润康置业公司交纳售房款220000元。2018年6月29日，润康置业公司针对平湖港湾部分业主提出的办证、网签、逾期交房等疑问，作出答复：承诺在一年内办理房屋不动产权证；部分业主购房时交纳的契税、维修基金、办证费用，可随时根据业主要求退还等。同时查明，2019年8月27日，舒伟、陈丽娟向润康置业公司交纳契税、办证费用、维修基金。2019年10月9日，润康置业公司向国家税务总局宜昌市夷陵区税务局交纳税费。2019年11月14日，舒伟、陈丽娟办理不动产权登记。另查明，2017年2月28日，平湖港湾工程房屋竣工。2019年4月9日，SOHO平湖港湾工程备案。2019年5月4日，润康置业公司在三峡商报上刊登《交房通知》，通知平湖港湾项目将于2019年5月6-7日交付使用，业主按照通知时间带齐相关证件，办理交房手续。还查明，2015年4月21日，案涉房屋诉争电梯注册代码分别为31104205022014120036、31104205062014050002、31104205022014120038，经湖北特种设备检验检测研究院检验为合格，并于2016年3月18日登记，2020年度检验合格。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方争议的焦点如下：1．润康置业公司是否存在延迟办证、构成违约；2．舒伟、陈丽娟的诉讼请求是否成立。现分别评述如下：一、关于润康置业公司是否存在延迟办证、构成违约的问题根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，舒伟、陈丽娟与润康置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应遵守。从本案来看，双方签订合同后，舒伟、陈丽娟向润康置业公司交纳全部购房款，润康置业公司应当在2015年8月30日前将符合合同约定条件的商品房交付舒伟、陈丽娟。虽然双方在2015年3月18日办理了房屋交接手续，但当时诉争房屋未经验收，不具备交付条件。2015年8月30日为双方约定的房屋交付日期，但当时房屋尚未通过建设工程竣工验收合格，未能取得建设工程竣工验收备案登记证，亦不具备交付条件。时至2019年4月9日，SOHO平湖港湾工程竣工验收备案，才具备了交付条件。在房屋具备交付条件之后，润康置业公司发出了交房通知，确定交房时间为2019年5月6-7日。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。”舒伟、陈丽娟应当在房屋实际合法交付后及时交纳相关办证费用，协助润康置业公司办理不动产权证。润康置业公司在收到舒伟、陈丽娟交纳办证所需费用后60日内提交了相应部门，润康置业公司不存在逾期办证的情形。因舒伟、陈丽娟交纳办证费用不及时导致在房屋交付后90日内未能办理不动产权证，不能归责于润康置业公司。舒伟、陈丽娟主张《关于平湖港湾业主提出问题的答复》中，润康置业公司自认在购房阶段就代收了相关办证费用，因不能及时办证进行了退费。经审查，润康置业公司在上述答复中，润康置业公司认可收取了部分业主的办证费用，但舒伟、陈丽娟未就其是否属于该部分业主或曾交纳办证费用进一步举证，故法院对舒伟、陈丽娟的主张意见，依法不予采纳，润康置业公司没有违约行为，不应承担违约责任。二、关于舒伟、陈丽娟主张更换电梯问题依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有。”第七十六条第一款第（六）项规定，“下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施”。本案中，虽然润康置业公司未按照合同约定安装富士达电梯，但润康置业公司实际安装的梅轮电梯经过专业机构检测合格，该套电梯设备已具备了其应当具备的使用性能。商品房使用的客用电梯系公用配套设施，属于业主共有，房屋所在住宅楼已交付使用，更换电梯涉及全体业主的共同利益，改建、重建建筑物及其附属设施应由业主共同决定。同时，舒伟、陈丽娟在收房时并未就电梯品牌问题提出异议，现已实际收房装修入住达五年，更换电梯缺乏必要性。故舒伟、陈丽娟请求润康置业公司更换电梯的请求，于法无据，法院不予支持。至于润康置业公司抗辩“舒伟、陈丽娟的诉讼请求已过诉讼时效”，法院认为，由于诉讼时效只适用于债权请求权，不适用于物权请求权，故润康置业公司的上述抗辩主张，法院不予采纳。据此，本案经一审法院主持调解，双方当事人无法达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回舒伟、陈丽娟的诉讼请求。案件受理费984元，减半收取492元，由舒伟、陈丽娟负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，一、2019年8月27日，舒伟、陈丽娟向润康置业公司交纳契税、办证费用、维修基金。2019年11月14日，涉案房屋完成不动产权登记。从时间上看，从舒伟、陈丽娟交纳契税、办证费用、维修基金到完成不动产权登记，并未超过合同约定的期限。根据《商品房买卖合同》第十五条约定“若因买受人提交办证资料、交纳办证费用不及时等买受人原因造成办理房地产权属证书延期的，出卖人不承担相应的法律责任。”故舒伟、陈丽娟要求润康置业公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求无事实和法律依据。二、《商品房买卖合同》第十四条约定“对约定的标准所涉及的建筑材料及相关设备，如在设备采购或市场供应有变化或者其他原因导致出卖人未能使用相关材料、设备时，为保证能按时按质交付该商品房，出卖人有权采用质量相当且款式、颜色相近的材料、设备代替。”根据该条约定，虽然润康置业公司将合同约定的电梯更换了品牌，但并不必然构成违约。且更换后的电梯经专业机构检测合格，该套电梯设备已具备了其应当具备的使用性能。舒伟、陈丽娟请求润康置业公司更换电梯的诉讼请求，无法律依据。综上所述，舒伟、陈丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费983元，由舒伟、陈丽娟负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  吴如玉审判员  王明兵二〇二一年五月二十四日书记员  张 翌