葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1403民初775号原告（反诉被告）：宏运地产集团有限公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路41号楼，统一社会信用代码912114007342260849。法定代表人：张新建，系该公司总经理。委托代理人：佟某，现住葫芦岛市龙港区。委托代理人：陈鹏，辽宁持盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：广发银行股份有限公司沈阳分行，住所地辽宁省沈阳市沈河区青年大街197号，统一社会信用代码91210103711104244Q。法定代表人：杨桦，该行行长。委托代理人：于力，辽宁大潮律师事务所律师。委托代理人：陈思奇，辽宁大潮律师事务所律师。原告（反诉被告）宏运地产集团有限公司诉被告（反诉原告）广发银行股份有限公司沈阳分行房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员岳英凯担任审判长，与人民陪审员陈翠、王湛组成合议庭，书记员于雅菲担任法庭记录，并于2021年1月28日、2021年4月2日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏运地产集团有限公司的委托代理人陈鹏、佟某，被告（反诉原告）广发银行股份有限公司沈阳分行的委托代理人于力、陈思奇到庭参加了诉讼。原告（反诉被告）宏运地产集团有限公司的法定代表人张新建、被告（反诉原告）广发银行股份有限公司沈阳分行的法定代表人杨桦经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宏运地产集团有限公司诉称，原、被告于2013年6月15日签订了《房屋租赁合同》。被告租赁原告位于葫芦岛市龙港区龙湾大街182号宏运新世界金融街商业网点A-2-3号、A-2-4号房地产，租赁期限共10年，自2013年6月15日起至2023年6月14日止，该房屋第一年租金为3,691，320.00元，从第三年起每年租金递增5%。《房屋租赁合同》第十七条第二项规定“如确需变更或解除本合同，应经双方协商一致，并达成书面协议”。被告向原告发送《告知函》欲解除“房屋租赁合同”，但被告既未与原告协商，也未与原告达成书面协议，被告单方函告原告的理由为“总行降低网点面积，节约运营成本”，亦非法律规定或合同约定的单方解除合同的理由，故原、被告于2013年签订的“房屋租赁合同”仍合法有效，双方应共同遵守，应严格履行合同约定的相关义务。根据《房屋租赁合同》第十六条违约责任之（二）乙方违约责任“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，每逾期一日，应按照违约当月租金的10%支付滞纳金”，2020年，被告须支付原告的租金为495万元，平均分配到12个月内，每月租金为41万元；被告自2020年7月1日起既已逾期交付租金，截至2020年12月15日，被告已逾期交付房屋租金168日，每日逾期滞纳金为4.95万元，总计2020年度被告须向原告支付逾期滞纳金807万元。之前2013年至2019年被告迟延缴纳房租，需向原告支付逾期滞纳金共计556万元，以上逾期滞纳金合计1363万元。被告作为房屋承租人，应按照双方签订的《房屋租赁合同》按时缴付房屋租金，但被告在原告发函催促缴付租金的情况下，仍不缴付租金，严重违反合同的相关约定，已属严重逾期支付房屋租金。在原告不履行缴付租金义务情况下，原告诉诸贵院，请求贵院依法审理，判令被告支付原告房屋租金逾期产生的滞纳金，综上，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：一、请求法院判令被告向原告支付房屋租金逾期滞纳金17,022,293.00元（以实际支付之日计算，截止到2020年12月15日）；二、被告继续履行《房屋租赁合同》并按照合同约定缴纳房租。三、请求贵院判令被告支付租赁房屋实际面积与合同面积差额260.72平的房屋租金2264329元；四、请求贵院判决被告将其擅自拆改的承租房屋主体结构复原或赔偿原告将其复原所支付的金额。被告（反诉原告）广发银行股份有限公司沈阳分行辩称，一、被告不应承担支付滞纳金的违约责任；理由：1、原告诉请超过诉讼时效。2、原告主张滞纳金过高且无事实理由；3、被告不存在延迟支付租金事实；二、被告解除合同具有法律依据，且不承担违约责任。存在法定解除权和约定解除权，消防存在隐患、取暖期不能正常供热、物业服务费收费过高、停车位不能满足需要。三、原告以漏算面积请求租金无法律依据，合同约定甲方不得任意调整租金，租金数额与租赁面积没有直接关系，合同中约定的面积错误主要责任在原告，拆除房屋主体墙壁及楼梯不应予以支持。反诉原告（本诉被告）广发银行股份有限公司沈阳分行反诉称，反诉人与被反诉人于2013年签订《房屋租赁合同》，租赁位于葫芦岛市龙港区龙湾大街182号宏运新世界金融街商业网点A-2-3号、A-2-4号房地产，租赁期限共10年，自2013年6月15日起至2023年6月14日止，租金包括楼顶广告使用费，同时合同中第十六条第五项约定：“租赁期内，若乙方提前解除合同，需提前6个月书面通知甲方，双方按照乙方实际承租期限结算租金，乙方不承担违约责任。”因消防存在隐患、取暖期不能正常供热、物业服务费收费过高、停车位不能满足需要，综上，因被反诉人未能按照合同约定，及时解决问题，导致反诉人合同目的无法正常实现，反诉人已依约定要求被反诉人解除合同。反诉请求：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》，反诉人按照实际承租期限结算租金，且不承担违约责任；二、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告（本诉原告）宏运地产集团有限公司辩称，一、反诉人解除《房屋租赁合同》的请求，不符合双方的合同约定，应予以驳回。合同中第十六条第五项约定：“租赁期内，若乙方提前解除合同，需提前6个月书面通知甲方，双方按照乙方实际承租期限结算租金，乙方不承担违约责任。”属于双方签订的《房屋租赁合同》的违约责任下的细节约定，而合同是否解除，双方独立约定在本合同的第十七条第（二）项：“本合同生效后，除合同已有约定外，任何一方不得擅自变更或者提前解除本合同，如需变更或者解除本合同的，应经双方协商一致，并达成书面协议。书面协议达成之前，本协议继续有效。”二、答辩人不是反诉适格主体，反诉人解除《房屋租赁合同》的事实及理由，是反诉人与宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司的物业服务合同法律关系下产生的问题，与答辩人无关，也并非法定的合同解除事由。三、答辩人一直严格遵守《房屋租赁合同》中的约定，积极履行合同义务，而反诉人在合同履行中多次违约。本院经审理查明，按时间先后为顺序，原告（反诉被告）宏运地产集团有限公司与被告（反诉原告）广发银行股份有限公司沈阳分行于2013年6月15日签订《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）位于葫芦岛市龙港区龙湾大街182号宏运新世界金融街商业网点A-2-3号、A-2-4号房地产，租赁期限共10年，自2013年6月15日起至2023年6月14日止，该房屋第一年租金为3,691，320.00元整，从第三年起毎年租金递增5%。约定乙方于每年7月1日前缴纳租金。关于合同的违约，合同第十六条第（二）项：“乙方逾期一日缴纳租金，应按照违约当月租金10%支付滞纳金；第（三）项租赁期间内若乙方提前解除合同需提前6个月书面通知甲方，乙方不承担任何违约责任。”关于合同的解除，合同的第十七条第（二）项：“本合同生效后，除合同已有约定外，任何一方不得擅自变更或者提前解除本合同，如需变更或者解除本合同的，应经双方协商一致，并达成书面协议。书面协议达成之前，本协议继续有效。”在合同的履行过程中，被告广发银行于2013年7月12日向原告宏运地产支付2013-2014年度租金3,691,320.00元，迟延支付12天、2014年11月14日支付2014-2015年度租金3,691,320.00元，迟延支付137天，2015年12月3日支付2015-2016年度租金3,875,886.00元，迟延支付156天，2016年7月14日支付2016-2017年度租金4,069,680.00元，迟延支付14天、2020年12月10日支付2020-2021年度租金4,946,721.84元，迟延支付168天，2021年度未支付租金。此间，2014年9月22日原告（反诉被告）曾向被告（反诉原告）发出催收函要求支付租金并要求被告（反诉原告）支付2013年-2015年面积差的租金。2014年11月12日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出的函件中载明，产权处测量中心对金融街商业网面积进行最终实地测量，并出具产权登记面积测量报告：182c号商网增加了279.17平方米、182D商网减少18.45平方米。原告（反诉被告）又于2015年12月3日向被告（反诉原告）催收2013年-2015年面积差的租金。2020年4月30日被告广发银行以降低网点面积，节约运营成本，优化网点布局为由通知原告宏运地产拟于2020年第四季度迁址。原告宏运地产不予认可，并于2021年4月8日起诉至本院。上述事实，有原、被告陈述、《房屋租赁合同》、《催收函》、工作联系单、发票、交易记录、产权登记面积测量报告、《告知函》等证据材料在卷佐证，经开庭质证本院审查予以认定。本院认为，原告（反诉被告）宏运地产集团有限公司与被告（反诉原告）广发银行股份有限公司沈阳分行本着诚实信用原则于2013年6月15日签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，本院予以确认。按照合同约定双方应当各自履行相应的义务。本案争议的焦点主要为：第一、关于被告是否承担违约责任，给付违约金的问题，本案中的滞纳金实际上就是被告方未按合同约定日期给付租金的违约金，从本案的庭审情况看，被告在庭审中认可了未按约定日期给付租金，同时，银行交易记录亦证明被告给付租金的具体时间。其中2013年7月12日支付2013-2014年度租金，迟延支付12天、该年租金为3，691，320.00元，违约金数额为369，132.00元，2014年11月14日支付2014-2015年度租金，迟延支付137天，该年租金为3，691，320.00元，违约金数额为4,214,257.00元，2015年12月3日支付2015-2016年度租金，迟延支付156天，该年租金为3，875，886.00元，违约金数额为5,038,644.00元，2016年7月14日支付2016-2017年度租金，迟延支付14天，该年租金为4，069，680.00元，违约金数额为474,796.00元，2020年12月10日支付2020-2021年度租金，迟延支付168天，该年租金为4，946，721.84元，违约金数额为6,925,464.00元，违约金合计为17,022,293.00元。按照法律规定，违约金约定过高的，一方当事人申请人民法院对违约金进行调整的，人民法院应予调整。本案中的双方当事人约定的违约金明显过高，本院依法应予调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十九条的规定，给付违约金5，106,687.90元（17,022,293.00元×30%）。第二、关于是否解除合同的问题，根据《房屋租赁合同》第十六条第五项的约定，提前六个月通知对方即可，解除合同不承担任何损失，被告据此认为随时可以不承担任何损失解除合同属于理解错误，第十六条明确的是违约责任，在提前六个月通知的情况下不承担违约责任，如果随时可以解除合同势必违背双方开始时订立合同时的初衷，有失公允，亦不利于合同的履行和社会经济秩序的稳定。而本合同的第十七条才是合同解除的内容，并且明确约定了合同的解除条件。按照合同意思自治原则，有约定从约定，没有约定按照法律规定。本案中，原、被告双方合同的解除条件必须协商一致并达成书面意见，因此原、被告双方就合同解除没有达成一致的情况下，单方要求解除合同，本院不予认可。且被告通知原告要求解除合同的理由与庭审中要求解除合同的理由不相一致，解除合同明显具有随意性，现被告因取暖、消防、物业服务不能满足办公需求而行使合同解除权无论从事实上和法律依据上均不能得到本院的支持。第三、关于被告（反诉原告）是否支付租赁房屋实际面积和合同面积差额260.72平的房屋租金的问题，本案中，租赁房屋需要依据合同中约定的面积来确定具体的使用范围，租金金额与租赁面积具有直接关系，2014年11月12日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出的函件中载明，产权处测量中心对金融街商业网面积进行最终实地测量，并出具产权登记面积测量报告：182c号商网增加了279.17平方米、182D商网减少18.45平方米。原告（反诉被告）于2014年9月22日向被告（反诉原告）发出催收函要求被告（反诉原告）支付2013年-2015年面积差的租金。原告（反诉被告）又于2015年12月3日向被告（反诉原告）催收2013年-2015年面积差的租金。由此可以看出双方并未就房屋的使用面积达成合意，属于被告（反诉原告）在合同履行过程的的履行瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。因此被告（反诉原告）应当按照实际面积给付租金，2013-2014年度租金为3，691，320.00元，合同中约定的建筑面积为3885.6平方米，每平方米租金为950元，即2013-2014年度面积差租金为247,684.00元（260.72平×950元）；2014-2015年度面积差租金为247,684.00元（260.72平×950元）；2015-2016年度面积差租金为260,068.00元（260.72平×997.5元）；2016-2017年度面积差租金为273,071.00元（260.72平×1047.00元）；2017-2018年度面积差租金为286,531.00元（260.72平×1099.00元）；2018-2019年度面积差租金为300,870.00元（260.72平×1，154.00元）；2019-2020年度面积差租金为315,992.00元（260.72平×1，212.00元）；合计1，931，900.00元。因此，对于本案中原告（反诉被告）的该项诉请，本院依法调整为1，931，900.00元。第四、关于被告（反诉原告）拆改的承租房屋主体结构是否需要复原及赔偿原告（反诉被告）损失的问题。宏运地产集团有限公司于2013年9月24日向广发银行葫芦岛分行发出的《关于宏运新世界D座二次装修的报告》中写明请贵公司将更改部分按原图纸恢复或尽快与消防局沟通。宏运地产集团有限公司于2014年3月5日向广发银行葫芦岛分行发出的《工作联系函》载明被告申报的装修改造消防施工图与现状实际施工方案不符，验收科给出几台方案，宏运地产集团有限公司要求广发银行葫芦岛分行尽快提供消防验收整改方案，宏运地产集团有限公司表示全力协助此事，并最终通过消防验收。由此可以看出，原告（反诉被告）对于被告（反诉原告）的施工方案知情，并且同意被告（反诉原告）进行整改，原、被告就改变房屋主体结构已达成合意，因此对于原告（反诉被告）的该项诉请，本院不予支持。同时对于反诉原告的诉请因在法律规定的时间内未交反诉费，本院不予审理，对其他抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告广发银行股份有限公司沈阳分行继续履行《房屋租赁合同》并按照合同约定缴纳租金；二、被告广发银行股份有限公司沈阳分行向原告宏运地产集团有限公司支付违约金5，106,687.90元；三、被告广发银行股份有限公司沈阳分行支付租赁房屋实际面积与合同面积差额260.72平的房屋租金1，931，900.00元；四、驳回原告宏运地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117，166.00元，由被告广发银行股份有限公司沈阳分行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  岳英凯人民陪审员  陈 翠人民陪审员  王 湛二〇二一年五月二十一日法官 助理  王跃龙书 记 员  于雅菲