广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1182号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司。住所：湛江市坡头区海湾南路二号，该司的统一社会信用代码：914408040621869046。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙嘉鸿，湛江地标投资有限公司董事长助理。被上诉人（原审原告）：袁灼，男，1989年10月28日出生，汉族，住湛江市坡头区。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称“地标公司”）因与被上诉人袁灼商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人地标公司的委托诉讼代理人陈其聪、孙嘉鸿，被上诉人袁灼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人地标公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）粤0804民初576号民事判决第一项，依法改判地标公司向袁灼支付2020年5月1日至2020年6月1日的逾期办证违约金共计2880.1元。2.判令由袁灼承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、根据案涉商品房买卖合同约定，在袁灼已经获赔逾期交房违约金的情况下，地标公司不应承担逾期办证的违约责任。案涉买卖合同附件十一《补充协议》第七条第6款之约定，“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加”。一审判决认为“因合同与附件签订的时间相同，故附件内容不能视为经过双方协商再对合同内容进行的解释”，故对该“择一条款”不予适用。地标公司对此不予认可：第一，商品房买卖合同是湛江市的模板合同，按照不动产登记的要求，是不允许对条款内容进行具体修改的，故允许开发商与小业主通过补充协议的方式对其中的条款进行修改。第二，因主合同未约定逾期办证违约责任条款，故双方已通过补充协议方式进行约定。这种约定方式及约定内容并不违反强制性法律法规，应当是合法有效并对双方具有约束力的。第三，同日签订不等于不是当事人真实意思的表示。袁灼是具有完全民事行为能力的成年人，其有阅读能力和对自己行为负责的认知，袁灼并未抗辩案涉合同是在受胁迫、威胁，或意识不清的情况下签署，故同日签订不能成为对抗该条款约束力的理由。故，在袁灼已经获得逾期交房违约金赔偿的情况下，地标公司不应再承担逾期办证的违约责任。二、即便不适用“择一条款”，也应当按照实际情况减免因政府原因导致的逾期办证期间的违约责任。如买卖合同第二十条第(二)项约定，认定地标公司存在逾期办证的违约情形需要以“因出卖人原因”为前提，同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任”的规定，一审判决对于地标公司在一审中提交的大量证据和大量抗辩理由，仅用一句“地标公司无法证明其提供的项目配建工程与案涉房屋的产权证的迟延取得之间存在因果关系”予以否认，存在事实查明不清，且对地标公司的举证责任要求过高，请求二审法院依法予以纠纷。（1）地标公司在一审过程中曾就“项目配建工程能否如期完工直接影响案涉房屋产权证的取得”以及“案涉项目因政府原因需申请置换配建道路和申请逾期竣工，从而导致逾期办证”一事申请法院依职权向政府部门调查，但一审法院并未采纳。此后，地标公司也通过申请函方式向坡头区政府相关部门申请作出说明，但因获取证据的困难程度，导致一审审结前尚未得到明确答复。故，对于一审法院要求的“直接因果关系”的证据，地标公司已经极尽全力，但碍于该类证据涉及政府内部多部门的协作，地标公司从客观上确实难以实现。如果仅以此苛求当事人，未免对地标公司的举证责任要求过高。（2）从现有证据并结合相关法律法规来看，实际上也足以证明地标公司主张的“因果关系”。第一，配建道路因用海和征地问题迟迟无法开工，在政府部门未予调整规划前无法办理产权初始登记，这是《广东省城市规划条例》明确规定的；而地标公司已经在此期间及时申请、及时报告，由此被耽误的时间不能由地标公司承担违约责任。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十五条约定，用地所在片区规划的海湾南路需同步配套建设和验收。然而，该配建道路因用海权和用地未完成征收问题，直到2018年1月尚不具备开工条件，地标公司已经立即申请置换，但在2018年3月-2019年9月期间恰逢政府机构改革期间，导致该审批事项被搁置。而根据《广东省城市规划条例》第四十六条“建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请规划条件核实。……建设工程未办理规划条件核实的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续”之规定，因是政府问题导致需要进行规划调整，又是因为特殊时期特殊行政障碍（机构改革导致审批权限不明确）导致审批不及时，最终无法正常按时办理产权登记手续。第二，在签署《国有建设用地使用权延期竣工协议》前，均属于非地标公司原因导致的逾期办证期间，因果关系明确。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十六条“逾期竣工，按每逾期一日，则由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁用房”的约定，再根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成杲是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。据此说明由于逾期竣工可能面临着被政府收回部分面积的可能性，故不动产登记中心要求不管何种原因导致工程逾期，均应在取得关部门同意竣工延期和签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》后方可办证。因此，在确定因规划调整需重新约定竣工期限是因政府原因导致的情况下，相应的责任应当予以扣减。第三，从结果来看，地标公司的置换申请和逾期申请在2020年4月17日获区政府会议批准后，已经立即申请办理初始产权登记，并于2020年4月30日取得大确权证。这一事实进一步证明地标公司已经在合理期间内尽到谨慎勤勉义务，且说明无法按时办理产权登记的原因不在地标公司。地标公司有理由要求减免该段期间的相应责任。三、袁灼并未因逾期办证产生实际损失，且疫情期间的实际困难也对办证期限有所影响，请求法院能站在平衡利益角度全面考量本案的处理。与本案袁灼类似的情况在该项目中有上千户，所以本案的处理也在一定程度上有示范效应。在2020年上半年，新冠疫情对政府机构的办事规程和效率产生了巨大影响，从而影响了行政相对人的利益。为此，地标公司作为行政相对人不可能因自身的损失要求政府赔偿。同理，在处理袁灼与地标公司的合同关系时，是否也应当考虑上述豁免因素呢？最高人民法院、广东省高级人民法院均在疫情期间发布关于疫情期间民事纠纷处理的通知，一项重要的指引意见就是要站在公平角度平衡各方利益。更何况，袁灼并未因逾期办证受到实质性损失，其作为按揭贷款业主，即便按时办理了产权证书也因他项权限制无法用作他用。综上，本案一审对于地标公司存在减免违约责任方面的事实查明不足，从而导致事实认定有失偏颇，权责区分原则对地标公司不公。地标公司已经提供了省内权威司法案例证明“政府原因”导致的逾期办证应当减免开发商的违约责任，恳请二审法院充分考虑这一观点，予以纠正。被上诉人袁灼答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。袁灼起诉请求：1、依法判令地标公司支付逾期办理房地产权属证书违约金22386元及利息（每日按房价万分之二计算，暂计至2020年6月1日），并立即为袁灼办理海东广场1号楼2702房的房产证手续；2、由地标公司承担本案诉讼费。一审法院审理查明：地标公司是房地产开发经营公司。2017年6月5日，袁灼与地标公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：湛房商Y2017015442），购买由地标公司开发出售的海东广场1号楼27层2702房，套内建筑面积138.41平方米，商品房单价7439.77元/平方米，总价款841587元。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年7月1日向买受人交付该商品房；第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商处理。同日，双方签订合同附件十一第七条第6款约定：双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加。合同签订后，袁灼已支付了全部购房款及住宅专项维修基金和契税。2019年1月19日，双方办理交楼手续，同时也达成协议，地标公司向袁灼交付逾期交楼违约金1388.62元，解决逾期交楼纠纷。2020年6月9日，地标公司向湛江市不动产登记机关递交涉案房屋产权证办理手续，同年7月8日，地标公司为袁灼办理并取得涉案房屋不动产权证，并当即通知袁灼领取。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，袁灼与地标公司就涉案商品房在2017年6月5日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当依据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，袁灼与地标公司签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商处理。而同日签订合同附件十一第七条第6款约定：双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加。因合同与附件签订的时间相同，故附件内容不能视为经过双方协商再对合同内容进行的解释，故一审法院对地标公司抗辩认为逾期交房与逾期办证两项不能叠加适用的意见不予采纳。由于双方约定在交付使用后365日内，取得该商品房的房屋所有权证书，故从袁灼收楼时间（2019年1月19日）起计365日，袁灼请求从2020年1月20日起计至2020年6月1日违约133日（该期间应为134日，视为袁灼放弃其余部分请求），一审法院予以认可，而地标公司于2020年7月8日取得产权证的这段时间袁灼并无提出明确请求，故一审法院不予审查。地标公司无法证明其提供的项目配建工程与案涉房屋的产权证的迟延取得之间存在因果关系，且双方约定的取得产权证的时间在地标公司主张的疫情免责情形发生之前，故一审法院对地标公司的免责事由不予采纳。而袁灼主张违约金计算利息既无事实依据，也无法律依据，一审法院对其利息请求予以驳回。在庭审中，双方均确认未能对逾期办证违约责任进行协商处理。故对于袁灼起诉主张逾期办理权属证违约金从按每日按总房款万分之二计算的请求不予支持，应以房款为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另查明，2020年1月20日至2月20日的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为4.15%，2月21日至4月20日为4.05%，4月21日至6月1日为3.85%。故地标公司应支付的逾期取得房地产权属证违约金为3007.5元（841587元×4.15%÷360日×31日）+5680.7元（841587元×4.05%÷360日×60日）+3780.1元（841587元×3.85%÷360日×42日）=12468.3元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、限湛江市地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向袁灼支付逾期办理权属证违约金12468.3元；二、驳回袁灼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费719.32元，由湛江市地标投资有限公司负担111.7元，袁灼负担607.62元。二审中，地标公司向本院提交以下证据：一、《湛江市国土资源局关于核定实际交地时间及支付延期交地违约金有关问题的复函》《湛江市国土资源局关于与湛江地标投资有限公司签订补充协议的通知》《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，用以证明湛江市国土资源局确认延期交地给地标公司，同意与地标公司签订补充协议，海东广场项目竣工期限延长两年即延长至2017年9月23日；二、《关于海东广场项目延期竣工的申请（地标投资【2017】27号）》，用以证明地标公司向湛江市国土资源局申请延期竣工；三、《关于置换出让土地捆绑道路的请示（地标投资【2017】50号）》，用以证明因海湾南路西段用地尚未征收，地标公司请求湛江市国土资源局将捆绑的海湾南路西段置换为旦黎南路；四、《关于湛江地标投资有限公司要求置换出让土地捆绑道路有关问题的复函（湛国土资【利用】（2018）38号）》，用以证明湛江市国土资源局请求地标公司征求海东新区管理委员会、市城市规划局、市土地储备管理中心意见后再向该局申请置换；五、《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的函（地标投资【2018】3号）》，用以证明因海湾南路西段用地尚未征收，地标公司请求湛江市土地储备管理中心将捆绑的海湾南路西段置换为旦黎南路；六、《关于海东广场延期竣工的请示（地标投资【2018】18号）》，用以证明地标公司是向湛江市国土资源局坡头分局申请延期竣工；七、《国有建设用地所有权延期竣工协议》，用以证明湛江市自然资源局同意海东广场项目竣工期限延长至2021年4月16日；八、《关于湛江地标投资有限公司申请海东广场项目延期竣工有关问题的请示》，用以证明湛江市国土资源局坡头分局根据地标公司申请，拟同意海东广场项目延期一年竣工；九、《关于变更出让合同相关条款的请示（地标投资【2019】16号）》《关于变更出让合同相关条款的复函》，用以证明地标公司请求湛江市自然资源局将约定建设的海湾南路置换为旦黎南路，该局复函参照相关文件实施；十、《关于海东广场项目延期竣工的请示（地标投资【2019】15号）》《关于海东广场项目延期竣工的请示（地标投资【2020】2号）》，用以证明地标公司请求区自然资源局同意海东广场项目延期竣工；十一、《关于海东广场项目补充申请延期竣工的情况说明》，用以证明地标公司就海东广场项目延期竣工向区自然资源局说明情况。袁灼未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于地标公司提交的证据，袁灼质证认为：1.地标公司提交的这些证据其在一审时就可以提供，但是地标公司没有出庭，也没有举证，因此过了举证期限。2.这些证据都是地标公司跟国土部门之间的文件来往，与袁灼没有关系。3.地标公司与袁灼所签订的《商品房买卖合同》也没有约定因为政府的原因造成延期的，地标公司可以免责，所以这些证据对本案事实的认定没有影响。本院经审查认为：地标公司提供上述证据虽属逾期举证，但证据内容与本案基本事实存在关联，故本院对上述证据均予以采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定合同项下建设项目应在2016年6月14日前竣工，地标公司应在竣工时间前十五日内向湛江市国土资源局书面报告延迟竣工的原因；地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》约定地标公司合同项下建设项目竣工期限延长至2017年9月23日。地标公司在二审庭审中主张基于2017年7月26日向湛江市国土资源局提交了延期竣工申请，但未提交任何接收证明。上述竣工期限届满后，地标公司于2018年7月向湛江市国土资源局坡头分局请示延长竣工期限以及减免因逾期竣工须被收回的出让土地面积，在地标投资[2018]18号《关于海东广场项目用地延期竣工的请示》中，地标公司称“由于我司首次已回馈家乡形式回湛投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到后期亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。再查明：本案二审庭审中，地标公司陈述称，因地标公司与政府约定逾期竣工须由政府收回部分出让土地，故如果申请办证时项目竣工已经逾期，则办证机关会以土地权属不清为由不予办证，如果申请办证时项目竣工尚未逾期，则不存在土地权属不清影响办证的问题。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对地标公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据地标公司上诉请求和理由，袁灼的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、关于地标公司应否承担逾期办证违约责任的问题。地标该公司主张依据附件十一补充协议第七条第6项的约定，袁灼已选择向地标公司主张逾期交房违约责任，则不能再主张逾期办证违约责任。但根据上述约定内容中“适用”“累加”等表述，应理解该约定意为买受人只能选择主张同一时期内的逾期交房违约金或逾期办证违约金，本案袁灼所主张的逾期交付违约金和办证违约金计算期间并无重叠，故本案并不用上述约定。而支付违约金只是承担违约责任的一种情形，约定固定数额的违约金或者约定违约金的计算方法，通常是为了确定违约责任的范围，违约金并不等同于《中华人民共和国合同法》第七章所规定的违约责任，即便未约定违约金也不影响违约一方依法承担其他违约责任。故地标公司关于附件十一补充协议第七条第6项已约定排除了袁灼向地标公司主张逾期办证违约责任权利的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于本案是否具有逾期办证免责事由的问题。关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司上诉主张其因政府机构改革、审批权限不清等原因导致其逾期办证，但从本案查明的事实来看，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该配建道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况地标公司亦早已知悉，因此地标公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。因地标公司在原竣工期限届满后近一年才申请延期，故即使本案存在政府机构改革以及审批权限不明确的情况，地标公司自身的迟延原因亦是导致办证障碍的客观原因，如果其能及时按期申请延长涉案项目竣工期限则可避免办证障碍。一审法院认为地标公司基于政府原因的免责事由不能成立，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。至于新冠疫情期间地标公司能否免责的问题，因新冠疫情发生在地标公司迟延履行之后，故一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，认定新冠疫情的发生并不能免除地标公司的逾期办证违约责任并无不当，本院予以确认。因地标公司并不具有逾期办证的免责事由，故地标公司应承担逾期办证的违约责任，一审判决判令地标公司应向袁灼支付自2020年1月20日起计至2020年6月1日的逾期办证违约金12468.3元并无不当，本院予以维持。综上所述，地标公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由湛江地标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年五月六日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。