重庆市渝北区人民法院 民事判决书                         （2021）渝0112民初7901号 原告：陈路，女，1988年2月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：刘泽锋，重庆聚立信律师事务所律师。被告：重庆深渝电子有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道服装城大道83号，统一社会信用代码915001126221956235。法定代表人：尹德馨，董事长。委托诉讼代理人：黄雪莲，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晋宏，上海市建纬（重庆）律师事务所实习律师。原告陈路与被告重庆深渝电子有限公司（以下简称深渝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易诉讼程序于2021年5月6日公开开庭进行了审理。原告陈路及其委托诉讼代理人刘泽锋，被告深渝公司的委托诉讼代理人黄雪莲、刘晋宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈路向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2019年11月24日签订的重庆市商品房买卖合同无效；2.判令被告返还原告预付的购房款及相关税费共计人民币155 205.8元，并赔偿原告资金占用损失(以155 205.8元为基数，按LPR利率标准，自2019年11月24日起计算至前述款项付清时止)；3.判令被告赔偿原告本案第一审程序律师代理费10 000元; 4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月，原告经被告广告误导，订购了被告在建的七星企业公园商品房一套，双方于2019年11月24日签订重庆市商品房买卖合同。原告先后向被告支付购房定金、首付款及相关税费155 205.8元。事后，原告发现被告所建房屋实际为工业厂房，根本不是被告宣传的住宅公寓。同时被告一直未能取得法律规定的商品房预售许可，其将工业厂房包装为商品房销售的行为属违法销售。原告多次要求被告退还购房费用未果。原告认为：被告不具有房地产开发资质，其修建的七星企业公园实为标准厂房。且至今未能竣工验收，未能取得房屋预售许可。双方签的房屋买卖合同系被告虚假宣传所致，不是双方的真实意思表示，亦违反我国商品房开发、买卖的相关法律规定，应属无效合同。被告拒绝返还原告购房款项，给原告造成了资金占用损失，应当承担法律责任。综上，为维护自身合法权益，原告依法向法院提起民事诉讼。被告深渝公司辩称，原、被告签订重庆市商品房买卖合同属实，但该合同为有效合同，具体理由如下：1.被告具有房地产开发企业四级资质；2.案涉房屋性质为工业标准厂房，不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中商品房的范畴。被告是否取得商品房预售许可证，不影响案涉合同的效力。且渝府办发（2007）325号文允许工业标准厂房提前预售，重庆市政府也并未对工业标准厂房发放预售许可证；3.案涉合同明确载明案涉土地为工业用地，房屋规划用途为标准厂房、非住宅，无需办理商品房预售许可证。原告签订合同时已知晓并认可案涉房屋的实际情况，被告不存在虚假宣传，案涉合同是双方的真实意思表示。综上，答辩人认为，原告与被告签订的重庆市商品房买卖合同是合同相对人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。为维护交易稳定、促进经济发展，应当继续履行该合同。原告的诉请没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，深渝公司是具有四级资质的房地产开发企业。位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道83号的工业用地系深渝公司所有。2013年5月10日，深渝公司取得重庆市渝北区回兴街道服装城大道83号工业用地的重庆市企业投资项目备案证，载明：利用现土地，改扩建“北斗都市工业楼宇”标准厂房5.6万平方米及主体运营中心大楼、楼宇工业配套工程和设施。计划开工时间2013年8月2日。2013年11月20日，重庆市经济和信息化委员会作出重庆市特色工业园区标准厂房建设项目初步确认书，载明：经研究，初步确认意见如下：一、原则同意该项目纳入标准厂房项目管理；二、项目管理单位：重庆（渝北）台商工业园管理委员会；三、申请文件及文号：《关于重庆深渝电子有限公司北斗导航生产基地标准厂房项目初步确认的请示》；四、项目开发业主：重庆深渝电子有限公司；五、项目建设所在地：台商工业园内两路组团G标准分区G24-3/01号地块；……八、建设期限：计划开工时间2013年12月，竣工时间2015年12月；九、厂房产业定位：电子信息产业……。2018年3月27日，重庆市经济和信息化委员会作出关于重庆深渝电子有限公司标准厂房改扩建工程延期申请的批复，载明：你司“标准厂房改扩建工程”于2013年5月取得我委颁发的重庆市企业投资项目备案证，2015年因联建方原因导致项目不能正常推进，2017年重启项目，由于项目报建流程严重影响了工程进度，导致该项目无法在期限内完成……。同意你司项目备案证有效时间延期至2019年12月。深渝公司于2018年6月27日，取得涉案地块建设用地规划许可证，于2019年3月1日取得涉案地块建设工程规划许可证，于2020年4月30日取得涉案地块建设工程施工许可证。2019年10月31日，以深渝公司为甲方（卖方），陈路为乙方（买方），双方签订七星企业公园认购协议书，主要约定：1.乙方自愿申请认购七星企业公园项目房屋，建筑面积54.56平方米，折扣后单价8339.44元/平方米，折扣后总房款455 000元，乙方采取按揭的方式分期付款；2.乙方在签订本协议时，应向甲方支付定金20 000元，双方签署商品房买卖合同后，定金不计息全数转为购房款的首期款；3.乙方在2019年10月31日至2019年11月30日持本协议原件、乙方身份证明原件、定金收据、按揭资料、办理营业执照相关资料及应付房款至七星企业公园销售中心签订重庆市商品房买卖合同。认购协议书签订当日，陈路支付定金20 000元。2019年11月24日，以深渝公司为甲方（卖方），陈路为乙方（买方），双方签订重庆市商品房买卖合同，主要约定：1.本商品房项目暂定名为七星企业公园，报建名称为深渝电子标准厂房改扩建工程（调整），本商品房项目占用范围内的土地使用权为出让方式取得，该地块用途为工业用地，非住宅用地使用年限至2055年7月14日止。2.乙方购买甲方房屋，建筑面积54.56平方米。3.本商品房总成交金额为455 000元，乙方采取按揭付款方式：签订本合同时缴付房屋首付款136 500元，于2020年6月30日前缴付剩余首付款91 500元，乙方在甲方指定的时间内到指定的银行办理按揭贷款227 000元。合同签订当日，陈路向深渝公司支付房款116 500元，税费18 705.8元。2021年3月2日，重庆市渝北区住房和城乡建设委员会向深渝公司发出责令整改违法行为决定书，载明：我委于2021年2月对你公司进行了调查，发现你公司实施了以下房产违法行为：在七星企业公园项目中，将工业厂房当作商品房进行销售，销售不符合销售条件的房屋。你公司的上述行为违反了《商品房销售管理办法》第四十二条第六项的规定。依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，责令你公司立即整改，停止销售。并于2021年3月5日前将改正情况书面报告我委。陈路举示的七星企业公园房屋宣传页显示：“A户型，单间配套，建筑面积48.40㎡。3.9米开间，小中博大的前卫设计思维；2米大床，让新青年舒适享受生活；以精致取悦21世纪新青年……。”该房屋宣传页中绘有房屋装修后的布局，包含了入户玄关、卫生间、厨房等，宣传页下方载明销售地点为渝北.回兴.服装城大道83号，联系电话62196……。陈路举示的法律事务委托合同、重庆增值税普通发票显示，因本案纠纷，陈路委托聚立信律师事务所为其诉讼代理律所，并支付律师费10 000元。另查明，重庆市人民政府办公厅于2007年11月16日发布《重庆市特色工业园区标准厂房建设事实意见》，第一条规定：标准厂房含义 本文所指标准厂房是指经市政府批准的特色工业园区规划范围内，由符合要求的开发业主统一规划建设，用于出租或出售，达到建筑规模要求的通用工业厂房。标准厂房具有通用性、配套性、集约性和节能省地的特征。第三条规定：认定标准 标准厂房应符合以下基本要求 （一）开发业主：原则上应为工业园区投资设立的建设开发公司和具有房地产开发四级以上资质的各类开发企业。（二）建筑规模：原则上不低于5万平方米，楼层不少于两层。（三）容积率：“一圈”内主城区不低于1.2，其他区县不低于1.0；“两翼”区县（自治县）不低于0.8；总体不超过3.0。（四）控制指标：绿化率不超过30%；建筑密度不低于45%；生活配套设施不超过7%。（五）用途：用于出租或出售给工业企业，自用面积少于30%。（六）销售限价：项目单独核算，确定最高限价，税前利润不超过销售收入的10%（政策性减免、返还和奖励除外）。第六条规定：管理监控（一）严禁标准厂房建设中出现以下行为：……4.改变标准厂房的用途，用于居住、办公、商务、仓储等……。再查明，深渝公司作为被告在本院存在类似案件共八件，原告均为自然人。上述事实，有资质证书、房地产权证书、重庆市企业投资项目备案证、重庆市特色工业园区标准厂房建设项目初步确认书、关于重庆深渝电子有限公司标准厂房改扩建工程延期申请的批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、认购协议书、重庆市商品房买卖合同、收据、责令整改违法行为决定书、房屋宣传页、法律事务委托合同、重庆增值税普通发票以及各方当事人的陈述等在案为证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案涉及法律事实持续至民法典施行后，应当适用民法典的规定。被告深渝公司系具有四级资质的房地产开发企业，其开发的“标准厂房改扩建工程”取得了相应的备案证书，故被告对案涉地块进行扩建符合法律法规的规定，其在案涉地块扩建的房屋性质应当为“标准厂房”。依据《重庆市特色工业园区标准厂房建设事实意见》的规定，标准厂房可以出租或出售给工业企业，并不得改变标准厂房的用途，用于居住、办公、商务、仓储等。但根据本案查明的事实，被告销售案涉房屋的行为并不符合上述意见的规定，其本质上是在进行“商品房”销售，理由如下：一、销售对象为不特定的自然人。从原告陈路提供的七星企业公园房屋宣传页可以看出，被告销售案涉房屋时广而告之，并未局限于工业企业，深渝公司作为被告被起诉至本院的类似案件共有八件，均系自然人；二、宣传用途主要为居住。七星企业公园房屋宣传页上绘有房屋装修后的布局，宣传文字也注重对房屋舒适度的强调，明显是将案涉房屋作为居住型的房屋进行销售；三、重庆市渝北区住房和城乡建设委员会向被告发出的责令整改违法行为决定书中载明“在七星企业公园项目中，将工业厂房当作商品房进行销售，销售不符合销售条件的房屋。”综上，被告深渝公司开发的系“标准厂房”，但实际上进行的是“商品房”销售。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告未取得商品房预售许可证，其于2019年11月24日与原告陈路签订的重庆市商品房买卖合同无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。故被告深渝公司收取原告陈路购房款136 500元应当予以退还。关于税费等，案涉房屋税费均由被告代收代缴，被告在庭审中没有提供完税证明等证据证明税费已经交给有关部门，故被告还应退还原告税费18 705.8元，上述应退还金额合计155 205.8元。因导致重庆市商品房买卖合同无效的过错在于被告深渝公司，被告深渝公司还应支付155 205.8元购房款及税费的资金占用损失（资金占用损失以155 205.8元为基数，自2019年11月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至购房款及税费退还之日止）。原告陈路诉请的律师费，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告陈路与被告重庆深渝电子有限公司于2019年11月24日签订的重庆市商品房买卖合同无效；二、被告重庆深渝电子有限公司于本判决生效后五日内向原告陈路退还购房款及税费155 205.8元并支付资金占用损失（资金占用损失以155 205.8元为基数，自2019年11月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至购房款及税费退还之日止）；三、驳回原告陈路的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4062.5元（已减半收取），由被告重庆深渝电子有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  员  姚利平   二〇二一年五月十一日   法官助理   曾  莉                          书  记  员   王  欢 - 1 -