广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初1371号 原告（反诉被告）：张健，女，1980年12月7日出生，身份证住址广州市海珠区。 委托诉讼代理人：闫嫣，广东东方星联律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吕铊，男，1981年3月23日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。 委托诉讼代理人：胡胜岳，广东正大方略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏文玲，广东正大方略律师事务所律师。 原告张健（反诉被告，以下简称原告）与被告吕铊（反诉原告、以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张健及其委托诉讼代理人闫嫣，被告吕铊的委托诉讼代理人胡胜岳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张健向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期支付租金违约金50175.6元；2.判令被告支付租赁期间税费及滞纳金37794.9元；3.判令被告赔偿由于房屋受损无法使用或出租导致的全部损失27930元；4.判令被告立即办理工商变更登记手续，迁出租赁房屋地址；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月30日，我与被告签订《房屋租赁合同》，约定我将白云区云城南二路177号317-320房出租给被告做办公室用途，期限自2018年8月1日至2020年7月31日。每月第5日前缴付租金，每逾期一日，按当月租金额的2%支付违约金。租金为实收，租赁期间所产生的其他费用由承租方自行承担。被告未通知我即自行前往出租屋管理中心，以广州市茗菲电子商务有限公司的名义办理备案手续，并要求开具发票，却未支付相关税费，我已垫付相关税费及滞纳金。合同到期后我收回房屋发现被告擅自装修改造房屋，使房屋出现隐患被相关部门要求整改。被告导致房屋产生白蚁蚁患却不处理导致房屋受损严重，我要求其恢复原状但被告不予理会。被告上述行为已违约，且严重侵犯我的权益，故我诉至法院，望判如所请。 针对被告吕铊的反诉请求，原告张健辩称，在被告存在违约、对房屋造成损害、交还房屋未恢复原状的情况下，我有权没收租赁保证金；关于第二点，返还自装空调五台，目前场地只看到有四台空调，这四台空调是否属于被告我无法核实，但我明确不是我的，这四台空调的实际归属权请法院根据相关的证据予以认定。 被告吕铊辩称，一、涉案房屋的承租人已经原告确认变更为茗菲公司，合同相对方应为茗菲公司；二、租赁合同因期满已终止，原告在合同履行期内未对被告或茗菲公司延迟支付租金提出异议，应视为其对我方延迟缴纳租金的认可；三、依据相关法律规定，出租房屋应当缴纳房产税、营业税等税费，纳税主体均为房屋所有权人，在租赁合同未明确约定税费由我方承担的情况下，相关税费应由原告承担；四、涉案房屋的白蚁隐患并非我方人为导致，合同未约定我方有修缮责任；五、原告出具《隐患告知书》的时间是2020年9月2日，我方早已退租；租期内我方未对房屋主体结构进行改动，仅作简单调整，未对房屋造成实质损坏，原告要求我方承担房屋受损的损害赔偿责任无据。另，我方延迟交租的时间段主要集中在新冠疫情期间，疫情期间未及时交租不应认定为违约，即便法院认定为违约，也应对违约金进行调整。为此，我方现提出如下反诉请求：1、判令原告立即向被告退还保证金15575.72元；2、判令原告向被告返还自装空调5台；3、判令原告承担本案的本诉与反诉的诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月30日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在白云区云城南二路177号317、318、319、320房的房地产（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用。2018年8月1日至2019年7月31日每月租金为17566.2元、2019年8月1日至2020年7月31日每月租金为18620元，免租期2018年8月1日至2018年8月15日。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳35132.4元保证金。乙方应依时交纳租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金额的2%向甲方支付违约金。出租方每月租金为实收，在承租期间内所产生的其他费用由承租方自己承担；每月管理费由承租方转给出租方等。 上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付保证金35132.4元。 租赁期内，被告向原告支付租金及管理费情况如下：2018年9月3日支付19003元、2018年10月7日支付17503元、2018年12月7日支付18503元、2019年1月9日支付18503元、2019年2月2日支付18503元、2019年3月7日支付18503元、2019年4月16日支付18503元、2019年5月10日支付18503元、2019年6月14日支付18503元、2019年7月9日支付18503元、2019年8月15日支付19557元、2019年9月10日支付19557元、2019年10月10日支付19557元、2019年11月8日支付19557元、2019年12月10日支付19557元、2020年1月11日支付19557元、2020年2月24日支付19557元、2020年3月17日支付19557元、2020年4月15日支付19557元、2020年5月26日支付19557元、2020年6月6日支付19557元。 2020年6月6日，原告向被告发送微信“那请把六月租金先安排了”，被告答复“下个月我就不交了，你在押金里扣，合同期到了你在把剩下的押金给我”，原告答复“都行今天六号了交六月租金先吧”。同日，被告向原告支付6月租金及管理费19557元，原告向其发送微信“收到今天可以放行了”。 诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、微信聊天记录。拟证实租赁期内原告多次催促被告支付租金；2、税收缴款书。拟证实原告为涉案房屋缴纳自2018年8月至2020年6月的税费及滞纳金共计37794.9元；3、房屋原状及现状照片、《白云区出租屋隐患告知书》。拟证实被告擅自装修及使用导致房屋出现蚁患。上述告知书记载三元里街来穗人员和出租屋服务管理中心于2020年9月2日向原告发出告知书，告知其涉案房屋存在隐患，要求其于3天内进行整改，消除隐患；4、工商登记资料。拟证实“广州市茗菲电子商务有限公司”的注册地址在涉案房屋地址，被告是该公司监事；5、装修汇总表、预算表。拟证实原告将涉案房屋恢复原状需花费60460元；6、修复涉案房屋、更换门的支付凭证。拟证实原告修复涉案房屋花费6800元、更换白蚁啃噬的门花费5400元。 被告向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》。拟证实原告与被告签订合法有效的租赁合同。该租赁合同显示承租人一栏更改为“义乌市茗菲电子商务有限公司”。2、委托书。拟证实广州市茗菲电子商务有限公司授权被告代为签署租赁合同。该委托书记载广州市茗菲电子商务有限公司委托被告代为与原告签订租赁合同并代为支付租金等事宜。3、房地产权证复印件。拟证实涉案房屋权属人为原告。原告对该证据三性予以确认。4、购买空调设备及发票。拟证实被告购置一台空调并安装在涉案房屋内。 庭审中，原告确认涉案房屋内现存四台空调，且并非是原告所有，并出示手机照片原件显示其拍摄房屋存在蚁患的时间是2020年10月23日。被告同意2020年7月的租金及管理费在押金中予以抵扣。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。 本案为房屋租赁合同纠纷，关于合同相对方的问题，涉案租赁合同为原、被告双方签订，虽双方后于合同上将承租人一栏更改为“义乌市茗菲电子商务有限公司”，但该公司并未加盖公章，且合同履行中亦是被告履行交租等义务，故应认定涉案《房屋租赁合同》的出租方为原告，承租方为被告。该《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。 关于保证金，双方租赁合同已履行完毕，原告应将收取的保证金35132.4元在扣除2020年7月租金及管理费后的部分退还被告，即15575.4元（35132.4元-19557元）。虽租赁期限内，被告均存在迟延支付租金的情况，但考虑迟延天数并未构成根本违约，且合同亦未约定被告迟延交租原告可没收保证金，故原告主张保证金予以没收的意见本院不予采纳，被告该项反诉请求有据，本院予以支持。 关于原告主张被告支付逾期交租违约金的诉讼请求。合同约定被告应于每月5日前支付租金等费用，逾期支付租金的，每逾期一日，应按当月租金额的2%向原告支付违约金。根据双方提交的支付凭证，被告存在多个月未按期支付租金及管理费的情况，故原告主张逾期交租违约金，本院予以支持，但上述违约金标准过高，本院酌情调整违约金标准为以每月应缴费用为本金，2019年8月19日前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率自每月6日起计至实际清偿之日止，2019年8月20日后的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自每月6日起计至实际清偿之日止。原告诉请违约金的超出部分，本院不予支持。 关于原告诉请的租赁税费及滞纳金。合同已约定原告每月所收租金为实收，其余费用均由被告支付，该条款合法有效，对双方均有约束力。现原告提交的税收缴款书证实租赁合同期内涉案房屋所产生的税费及滞纳金共计37794.9元，该费用按照合同约定应由被告支付，原告该项诉请有据，本院予以支持。 关于原告诉请的房屋受损损失27930元。被告于2020年6月6日即告知原告租赁期满将退租，原告亦答复当日可放行。原告出示的房屋受损照片显示拍摄时间为2020年10月23日，该时间距离涉案租赁合同期限届满已近三月，故原告未能提交证据证实蚁患是租赁期内因被告原因导致、或被告的装修行为导致了房屋受损，故原告该项诉请理据不足，本院不予支持。 关于原告要求被告将广州市茗菲电子商务有限公司的住所地迁出的诉讼请求。因变更工商注册事项是行政管理范围，不属于人民法院审理民事案件的受理范围，故原告该项诉请本院不予调处。 关于被告反诉要求原告返还五台空调的诉讼请求。被告仅提供购买其中一台空调的发票，原告亦仅确认涉案房屋内存有四台空调，故原告应将存放于涉案房屋内的四台空调返还被告，被告该项反诉请求的超出部分，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起三日内，张健向吕铊退还保证金15575.4元； 二、自本判决生效之日起三日内，被告吕铊向张健支付租赁税费及滞纳金37794.9元； 三、自本判决生效之日起三日内，吕铊向张健支付逾期交租违约金（违约金以逾期交租月份的应缴费用为本金，2019年8月19日前的按照中国人民银行同期同类贷款利率自当月6日起计至清偿之日止；2019年8月20日后的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自当月6日起计至清偿之日止。逾期交租月份的违约金计算起止时间为：2018年10月以17503元为本金计算2天、2018年12月以18503元为本金计算2天、2019年1月以18503元为本金计算4天、2019年3月以18503元为本金计算2天、2019年4月以18503元为本金计算11天、2019年5月以18503元为本金计算5天、2019年6月以18503元为本金计算9天、2019年7月以18503元为本金计算4天、2019年8月以19557元为本金计算10天、2019年9月以19557元为本金计算5天、2019年10月以19557元为本金计算5天、2019年11月以19557元为本金计算3天、2019年12月以19557元为本金计算5天、2020年1月以19557元为本金计算6天、2020年2月以19557元为本金计算19天、2020年3月以19557元为本金计算12天、2020年4月以19557元为本金计算10天、2020年5月以19557元为本金计算21天、2020年6月以19557元为本金计算1天）； 四、自本判决生效之日起三日内，张健向吕铊退还存放于涉案房屋内的空调四台。 五、驳回张健的其他诉讼请求； 六、驳回吕铊的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1309元，由张健负担430元，由吕铊负担879元；反诉受理费94.7元，由张健负担。由吕铊负担的本诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付张健，由张健负担的反诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付吕铊。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。 负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 刘 笛 二〇二一年五月二十五日 书记员 傅奎显