重庆市渝北区人民法院 民事判决书                              （2021）渝0112民初6653号 原告：张露，女，1988年7月29日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张宇杰，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑磊，重庆华立万韬律师事务所律师。被告：重庆首地房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区悦融一路一号，统一社会信用代码915001120772954685。法定代表人：刘照修，执行董事。委托诉讼代理人：文召辉，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李美玲，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。原告张露与被告重庆首地房地产开发有限公司（以下简称首地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告张露的委托诉讼代理人张宇杰，被告首地公司的委托诉讼代理人文召辉、李美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张露向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因房屋严重质量问题产生的维修费，最终维修费用以鉴定结论为准； 2.判令被告支付原告迟延交房违约金233 394.41元(从2018年1月26日起暂算至2021年1月26日即起诉之日止，共计1096天)；3.判令被告支付原告因房屋质量问题产生的损失暂计10 000元；4.本案诉讼费、鉴定费、保全费由被告负担。事实和理由：2017年4月20日，原告与被告签订重庆市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋一套，建筑面积为301.74平方米，房屋成交总价为2 129 511元，合同同时对房屋交付标准、交付期限、延期交房违约金等违约责 任进行了明确的约定。原告购买该房屋的目的在于让原告孩子可以得到更好的教育，房屋买卖合同签订后原告按照合同约定按时、足额向被告支付全部购房款，而被告却一直未按合同约定向原告交付符合合同约定质量标准的房屋，房屋质量问题已经严重到无法正常居住，且数年来一直未得到妥善解决，原告孩子也因房屋一直未达到交付条件而无法入读重庆首地人和街小学校。被告延期交付符合合同约定的房屋不仅给原告造成了巨大经济损失，并且对原告孩子的受教育造成了极大地损害，被告已构成严重违约。嗣后原、被告双方多次进行协商未果，不得已为维护原告的合法权益提起诉讼，请求判如所请。被告首地公司辩称，1.被告交付的房屋质量符合双方签订的重庆市商品房买卖合同对于商品房交付条件的要求。原告在接到接房通知后的接房验收过程中提出的质量瑕疵并非房屋的主体结构问题，不能成为其拒绝接房的理由，根据双方签订的重庆市商品房买卖合同第9条的约定，虽然原告没有实际接房，但应当视为被告已按接房时间交付了房屋，原告主张的关于通知接房时间2017年12月27日后的逾期交房违约金的诉请不应得到支持；2.原告于2017年12月27日验房时单方提出多项质量瑕疵问题，经过被告工程部门核查后均不属实。2019年12月3日，原告再次对房屋进行了查验，又反映“地下渗水、后花园窗边下方沉降开裂、客厅空调机位处开裂、前花园窗户下方返碱”几项瑕疵问题，被告工程部门核查后就其反映的“后花园窗边下方沉降开裂、客厅空调机位处开裂”问题确认属实，但其也并非房屋主体结构质量问题，属于质保期内的瑕疵维修范围，被告对此同意予以整改，并多次与原告协商整改问题，但原告提出应满足其赔偿要求后方才同意整改，所以导致被告至今未能维修整改，原告即便因此产生损失也是因原告不同意被告及时整改导致的。因此，就房屋目前存在的上述开裂问题，被告再次申明同意予以维修整改，就原告提出的赔偿维修费及赔偿其他损失的请求被告不予认可；3.原告当庭陈述事实与理由的时候没有具体支出交付的商品房哪里出现质量问题，需要予以明确。经审理查明，2017年4月20日，以首地公司为甲方（卖方），张露为乙方（买方），双方签订重庆市商品房买卖合同，主要约定：1.乙方购买甲方房屋，建筑面积301.74平方米，套内面积266.37平方米；2.本商品房成交金额为2 129 511元，乙方于2017年4月20日缴纳首付款426 511元，余下房款1 703 000元向银行申请按揭贷款；3.属预售商品房的，甲方应当在2017年12月10日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案，取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，本商品房为清水房，交付标准参见附件三；4.甲方逾期交房的违约责任：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；5.关于办理产权登记的约定第2款：预售商品房，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房房地产权证的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90 日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；6.本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款，如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款；7.附件三：商品房交房标准载明：甲方对外墙、内墙、楼面、顶棚灯等交付标准；8.附件五：重庆市商品房买卖合同补充协议 第七条 乙方在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，甲方应按新建商品房屋质量保证书中的规定承担保修义务；乙方应按时办理该商品房交接手续，乙方不能以此为由拒绝接收该商品房。乙方如因上述问题拒绝办理入住手续，视为乙方逾期收房，并视为甲方已经交付了该商品房。上述合同签订后，张露支付了案涉房屋购房款。2017年12月14日案涉房屋取得竣工备案登记证，张露于2019年12月10日办理了房地产权证书。2017年12月20日，首地公司向张露发出接房通知书，通知张露于2017年12月27日9:00办理接房手续，并载明“若逾期未办理接房手续则视为我方已按本通知书所载日期交付房屋。若本通知书载明的交房时间迟于合同约定交房时间的，交房时间延误所产生的违约金，我司将按照与您签订的重庆市商品房买卖合同相关约定进行赔付。”2017年12月27日，张露对案涉房屋进行验收，并填写收楼意见书（编号0001208），载明：强弱电未入户、厨房功能厅未做防水、地面及房顶不平整、门槛断裂、下水道节头断裂、个别窗户脱皮脱落、室内墙面未刷白，不符合交房标准、院馆漏水无法验收、花园面积与营销时相差加大等问题存在，不符合交房条件。因此，对此三室两厅要求整改后，再按通知接房。2019年12月3日张露再次验房，填写收楼意见书（编号0000411），载明：地下室有污水、后花园窗边下方沉降开裂、客厅空调机位处开裂、前花园窗户下方返碱。上述收楼意见书均没有首地公司签章或其工作人员签字，首地公司对上述两份收楼意见书的真实性不予认可，就编号0001208的收楼意见书载明的后花园窗边下方沉降开裂，客厅空调机位开裂首地公司确认属实。首地公司举示的张露与其物业管家之间的微信聊天记录显示：7月15日 首地公司物业管家：老师，您好，这是后花园沉降的整改方案，麻烦您看后，尽快回复一下，如果没有什么问题，施工方就准备进场整改了。张露回复：没经过我们的同意，请不要整改，谢谢！以防后面扯皮。张露在庭审中举示了视频，拟证明案涉房屋墙体因后花园沉降导致的开裂，并申请对案涉房屋墙体开裂原因且该开裂原因是否会对房屋主体结构或地基基础等原因进行鉴定。后张露在庭审中陈述，如果被告愿意整改，第一项诉讼请求中关于维修费用不再主张鉴定。不再坚持要求被告赔偿维修费用。首地公司在庭审中同意对案涉房屋的开裂及沉降问题进行维修整改。张露在庭审中陈述：2019年12月3日形成的收楼意见书中反映的质量问题均系房屋外围因被告原因导致的质量瑕疵，我方举示的视频与上述几处开裂无关。主张的第三项损失10 000元的依据是原告因案涉房屋存在质量问题数次与被告进行协商，以及因原告在重庆主城内没有房屋居住，其子女无奈在万州老家学习生活，因此第三项诉讼请求中的10 000元主要是根据原告的子女生活以及住房的费用、来往主城与被告协商产生的损失。上述事实，有重庆市商品房买卖合同及其补充协议、发票、收据、竣工备案登记证、房地产权证书、接房通知书、收楼意见书、微信聊天记录以及当事人双方的陈述等证据在案为证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定的“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。原告张露与被告首地公司签订的重庆市商品房买卖合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。关于维修费的问题。按照商品房买卖合同补充协议的约定，“乙方在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，甲方应按新建商品房屋质量保证书中的规定承担保修义务……。”根据原告举示的视频可以看出，案涉房屋墙体确实存在开裂等问题，原告有权依据重庆市商品房买卖合同的约定对上述问题要求被告进行整改。现根据庭审中查明的情况，被告尚未对案涉房屋的上述问题进行整改，原告在庭审中陈述，“如果被告愿意整改，第一项诉讼请求中关于维修费用不再主张鉴定。不再坚持要求被告赔偿维修费用。”现被告当庭表示同意进行整改。故对原告提出的鉴定申请本院不予准许，对原告请求被告支付维修费用的诉讼请求本院不予支持。关于逾期交房违约金的问题。重庆市商品房买卖合同约定：被告首地公司应当在2017年12月10日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。案涉房屋于2017年12月14日取得竣工备案登记证，已达到交房条件。被告首地公司于2017年12月27日通知原告接房，原告张露应按照约定于2017年12月27日接房，即使存在收楼意见书（编号0001208）所载明的“强弱电未入户、厨房功能厅未做防水、地面及房顶不平整、门槛断裂、下水道节头断裂、个别窗户脱皮脱落、室内墙面未刷白，不符合交房标准、院馆漏水无法验收、花园面积与营销时相差加大等问题”，也属于被告首地公司的保修责任范畴，原告张露不能以此作为拒绝接房的理由。因双方约定的交房时间为2017年12月10日前，被告首地公司已经违约，应当按照重庆市商品房买卖合同的约定支付违约金，逾期交房的期限为2017年12月11日至2017年12月26日，但原告请求的逾期交房期间为2018年1月26日起至2021年1月26日，没有事实及法律依据，本院不予支持。对于原告诉请的原告子女生活以及住房的费用、来往主城与被告协商产生的损失10 000元，没有合同依据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张露的全部诉讼请求。案件受理费减半收取2475.46元（已减半收取），由原告张露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  员  姚利平   二〇二一年四月三十日                            书  记  员   曾  莉  - 1 -