河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1203民初613号原告：三门峡永宁物业服务有限公司，统一社会信用代码证91411222MA4489YK6T，住所地：河南省三门峡市陕州区开曼小区。法定代表人：冯涛，该公司总经理。委托诉讼代理人:张焕焕，河南广林律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：田甜，女，1984年1月19日出生，汉族，户籍所在地河南省三门峡市湖滨区，现住河南省三门峡市陕州区。委托诉讼代理人：王建峡，女，1957年12月30日出生，汉族，户籍所在地河南省三门峡市湖滨区，现住河南省三门峡市陕州区,系被告之母，代理权限为特别授权。原告三门峡永宁物业服务有限公司与被告田甜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人冯涛、委托诉讼代理人张焕焕、被告田甜及其委托诉讼代理人王建峡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三门峡永宁物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费1266元，垃圾费80元，违约金323元，律师费500元，共计2169元，2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年12月31日，原告与陕州区开曼小区业主委员会（原陕县开曼小区业主委员会）签订了《开曼小区物业服务管理服务合同书》，约定委托管理期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止；物业管理费0.5元/平方米/月；垃圾处理费4元/户/月；交付方式为每月30日前缴纳下个月物业管理服务费……对物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、水费的，乙方有权要求补交，并从逾期之日起按欠费总额每日千分之三加收违约金，并承担守约方实现权利的费用（包括但不限于公证费、律师费、摄像费、拍照费等）。2017年12月31日，原告与洛宁县永宁物业管理有限公司签订《债权转让协议》，约定洛宁县永宁物业管理公司将其在开曼小区物业服务合同所享有的所有权利全部转让给原告，并授权原告收取服务合同终止之日前的物业费、水电费、垃圾费等相关费用。被告所有的位于开曼小区××楼××单元××号的房屋建筑面积126.56㎡，自2018年5月1日至2019年12月31日共计拖欠原告物业费1266元，垃圾费80元，经原告多次催要未果，现诉至法院，请求判如所请。被告田甜委托诉讼代理人王建峡辩称:1、原告所述不属实。被告已于2018年4月11日交纳了2018年4月至2019年4月共13个月的物业费及垃圾清理费，有收据为证；2、2019年12月31日原告物业公司已经不干了，开曼小区换了个新物业，原告主张的滞纳金不合理；3、原告请律师是原告的事情，律师费不应由被告承担；4、原告服务质量差，服务方式粗暴。被告不交纳物业费是有原因的。2018年11月份，原告在未通知被告的情况下擅自将被告2009年搬来小区时栽种于门前的两棵树砍了，所以被告才不交物业费；5、原告以被告不交物业费、水费为由将其家水表拆除，导致被告家断水6个月无法生活，只能出去租房子住，每个月租金800元，产生的4800元的费用应该由原告负担。本案原告围绕诉讼请求依法提交了洛宁县永宁物业管理有限公司与陕县开曼小区业主委员会《开曼小区物业管理服务合同书》、《开曼小区物业管理服务补充合同》复印件各一份，洛宁县永宁物业管理有限公司与三门峡永宁物业服务有限公司《债权转让协议》复印件一份，三门峡永宁物业服务有限公司与陕县开曼小区业主委员会《开曼小区物业管理服务合同书》复印件一份，《欠费公告》复印件一份，《开曼小区物业费收取证明》复印件一份，律师代理费增值税普通发票一张，2018年4月11日田甜交费收据存根联复印件一份。被告依法提交了2018年4月11日收据一份。本院对以上证据予以审查并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月26日，陕县开曼小区业主委员会（甲方）与洛宁县永宁物业管理有限公司签订（乙方）《开曼小区物业管理服务合同书》，约定甲方将陕县开曼小区委托乙方实行物业管理，物业管理费按建筑面积每月0.55元/平方米收取，水费代收代缴，垃圾处理费每月4元/户，委托管理期限为一年，自2015年10月1日起至2016年9月30日止，双方还对委托管理事项、权利义务、违约责任等内容进行了约定。2016年12月25日，陕县开曼小区业主委员会与洛宁县永宁物业管理有限公司签订了《开曼小区物业管理服务补充合同》，其中约定：补充合同期限2017年1月1日至2017年12月31日，物业管理费按每月0.5元/平方米收取；2016年10月1日至2016年12月31日已形成事实合同，物业费按原合同每月0.55元/平方米收取。2017年12月31日，陕县开曼小区业主委员会（甲方）与原告三门峡永宁物业服务有限公司（乙方）签订《开曼小区物业管理服务合同书》，甲方将陕县开曼小区委托乙方实行物业管理。合同约定：委托管理期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止；物业管理服务费按建筑面积0.5元/平方米/月；水费代收代缴，垃圾处理费4元/户/月；小区公摊电费实行包干制4元/户/月；物业管理服务费交付方式为每月30日前缴纳下月物业管理服务费，水费收费为每月20日前缴纳本月水费，以此类推。对物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水费的，乙方有权要求补交，并从逾期之日起按欠费总额每日千分之三加收违约金，并承担守约方实现权利的费用（包括不限于公证费、律师费、摄像费、拍照费等）。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告与洛宁县永宁物业管理有限公司在陕县开曼小区业主委员会的见证下签订了《债权转让协议》，该协议约定，洛宁县永宁物业管理有限公司将其在开曼小区物业服务合同所享有的所有权利全部转让给三门峡永宁物业服务有限公司，包含物业费、水费、垃圾费、公摊电费等相关未收到位的全部费用及违约金。因部分业主未交纳物业管理服务费、水电费、垃圾处理费等各项费用，2018年1月1日，原告在开曼小区内张贴欠费公告并附欠费名单，告知欠费业主于2018年1月15日前交纳所欠费用，逾期将向法院起诉。被告田甜系开曼小区××楼××单元××号业主，其房屋建筑面积为126.56㎡。2018年4月11日，被告交纳各种费用988元，其中包含物业费822元、垃圾费52元、水费5.7元、公摊费4元、标注为“上月：104.2元”，共计987.9元，收据开具为988元，收据右上方标注“存0.1”。现原告以被告拖欠2018年5月1日至2019年12月31日物业管理费1266元、垃圾费80元为由，起诉来院，要求被告支付原告物业费1266元，垃圾费80元，违约金323元，律师费500元，共计2169元。本院认为：本案中，陕县开曼小区业主委员会与原告三门峡永宁物业服务有限公司签订的物业管理服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告理应按照合同约定交纳物业服务费。被告以原告服务方式粗暴、服务质量差、未经通知即擅自将其自栽的两棵树砍倒为由，拒付物业管理服务费的理由缺乏法律依据，本院难以采纳。故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的欠费金额问题。原告要求被告交纳2018年5月1日至2019年12月31日共20个月的物业管理费和垃圾处理费。按照合同约定，物业管理费按建筑面积每月0.5元/平方米，被告房屋建筑面积126.56平方米，每月物业管理费63.28元，20个月计1265.6元；垃圾处理费每月4元/户，20个月计80元。被告辩称其已于2018年4月11日交纳了2018年4月—2019年4月的物业费，并提供收据拟予证明，但该收据上标注的物业费起止时间“2018年4月—2019年4月”中的“8”和“9”有明显改动，从收据上看，“8”系在“7”上改动而来，“9”系在“8”上改动而来。同时，该收据系圆珠笔书写，但改动的数字系黑色中性笔书写。经再三询问，被告委托诉讼代理人承认，该收据上的数字系其本人改动。因该证据关键内容被改动，不符合证据真实性原则，不能证明被告已向原告交纳了2018年4月—2019年4月物业管理费及垃圾处理费用的事实，故被告该辩解意见，本院依法不予采纳。综合分析，本院认定被告欠交原告物业服务费1265.6元、垃圾处理费80元。关于原告主张的违约金和律师费问题。经查，虽然原告提供的物业管理服务合同约定了逾期交纳物业费，加收滞纳金、承担律师费等相关内容，但该条款为格式条款，条款的内容加重了业主的责任。同时，原告作为物业管理服务企业，应严格按照服务合同约定，积极履行服务义务，在日常的物业管理服务中，应认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力优化物业服务方式、提高物业服务质量。综合本案实际情况，考虑到被告未按约支付物业服务费系不满原告的服务方式及质量，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条（法释[2009]8号）的规定，判决如下：一、被告田甜于本判决生效后十日内支付原告三门峡永宁物业服务有限公司物业管理费1265.6元、垃圾处理费80元，合计1345.6元；二、驳回原告三门峡永宁物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告田甜负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  常洁二〇二一年五月十二日书记员  吕姣