陕西省宝鸡市中级人民法院民事判决书 (2021)陕03民终727号上诉人（原审被告）：宝鸡市明亮眼镜有限公司，住所地宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码 91610302681558121F。法定代表人：林申增，任公司执行董事。委托诉讼代理人：何新泰，陕西永佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林超，男，汉族，1986年11月11日，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住浙江省温岭市，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：宝鸡市双盛商贸有限责任公司，住所地宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX8537。法定代表人：徐敬东，任公司董事长。委托诉讼代理人：秦书翔，陕西渭塬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妍丽，陕西渭塬律师事务所律师。上诉人宝鸡市明亮眼镜有限公司（以下简称“明亮眼镜公司”）因与宝鸡市双盛商贸有限责任公司（以下简称“双盛商贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2020)陕0302民初3756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人明亮眼镜公司的委托诉讼代理人林超、何新泰，被上诉人双盛商贸公司委托诉讼代理人秦书翔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。明亮眼镜公司上诉请求：1、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2020)陕0302民初3756号民事判决第一、二、三、四项，并判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：自2004年起上诉人租用被上诉人房屋至今，期间由于被上诉人改制后经营困难，就要求上诉人经营状况允许时预交租金，仅2011、2012年上诉人向被上诉人预交59万元，再加上2004年押金2万元，余额高达61万元。上诉人已预交租金余额高达61万元，原审判决认定其租金支付违约错误。另，明亮眼镜公司在二审庭审中，明确表示就合同解除及原审程序问题不再主张。双盛商贸公司辩称，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。双盛商贸公司一审诉讼请求：1、解除原、被告2019年12月30日签订的《租赁经营合同书》；2、判令被告返还租赁房屋并支付各项物业、水电等费用；3、判令被告按年租金38万元向原告支付租赁费至合同解除之日止(2020年6月30日前拖欠第一季某某、第二季某某租赁费为14万元)，以及支付自合同解除之日起至实际返还租赁房屋之日止的占有使用费；4、请求依法判令被告支付原告违约金7000元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，2019年12月30日，原被告签订《租赁经营合同书》，约定由被告承租原告位于宝鸡市XX路XX号楼XX层XX号房屋，租期一年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止，年租金38万元整，按季某某交付，每季某某9.5万元。被告必须提前十天将下一季某某的租金交至原告，首次租金在双方签订租赁合同的同时交清，从时间和数额上均不得拖欠；本合同签订后，任何一方拒不履行其中任何条款即为违约，违约金为租金的5%；被告如因自身原因不按约定的时限交清租金，即视为被告单方撕毁合同，原告有权立即终止合同，收回向被告出租的营业用房，被告务必于已交租金到期之日前，结清一切经济手续，将房产完整交还原告，原告不承担任何补偿费用以及其他费用。合同签订当日，被告向原告支付租金5万元。另查，被告自2004年起租用原告房屋至今。2004年3月26日，被告法定代表人林增申与曾用名“宝鸡兴雅达商场”的原告签订《租赁经营合同书》，约定原告将位于XX路XX号XX楼XX楼东起第二间租赁给林增申使用，租期自2004年3月26日起至2006年3月25日止；林增申在签订合同时向原告交风险抵押金2万元。合同期满若未发生任何事故，风险抵押金由原告如数退还（不计利息）。原告于2004年3月19日出具“收到林增申风险押金贰万元正”的收条，该2万元风险抵押金至今未退还给被告。2010年12月30日，原告向被告出具“收到2011年第一季某某租金95000元”的收条一张；2011年3月22日，原告向被告出具收到2011年第二季某某租金95000元的收款收据一张；2011年6月24日、2011年9月21日原告向被告出具收到第三、四季某某租金、物业管理费95000元的收款收据二张。2011年12月22日，原被告签订《租赁经营合同书》、《协议》，约定被告承租原告案涉房屋，租期自2012年1月1日起至2012年12月31日止，年租金12万元整、另收管理费33万元，原告向被告出具收到2012年租金、物业管理费112500元的收款收据四张。一审法院认为，本案原被告签订的《租赁经营合同书》合法有效，双方均应按约履行。原告按约向被告交付了租赁房屋，但被告未按照合同约定的时限交清租金，原告有权解除合同。原告要求解除合同的起诉状已于2020年8月7日向被告送达，应视为已于此时通知被告，双方的房屋租赁合同于此时解除，被告应及时腾出并搬离案涉房屋，同时支付截止解除之日即2020年8月7日的租金，逾期未搬离还应自2020年8月8日起至搬离之日止参照每年38万元的租金标准支付占用费。被告已向原告支付租金5万元，本院考虑到疫情因素酌情扣减一个月房租31666.67元（380000元÷12月）及扣除被告交纳的风险押金2万元，故被告应支付自2020年1月1起至2020年8月7日止的房屋租金127267.76元（380000元÷12月×6月+380000元÷366天×7天-50000元-20000元）。双方在合同中约定任何一方拒不履行合同任何条款即为违约，违约金为租金的5%，故原告起诉要求被告支付违约金7000元的诉请，不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。被告仅提供了2011年交纳租金的收款收据，并未提供其他证据印证；同时原被告签订的2012年的《租赁经营合同书》、《协议》合法有效，且有收款收据相印证。故被告关于预交61万元租金的辩称，本院不予采信。原告要求被告支付物业、水电等费用，但未提供证据，故对原告的该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告宝鸡市双盛商贸有限责任公司与被告宝鸡市明亮眼镜有限公司于2019年12月30日签订的《租赁经营合同书》于2020年8月7日解除。二、被告宝鸡市明亮眼镜有限公司于本判决生效之日起30日内腾出并搬离宝鸡市XX路XX号楼XX层XX号房屋。三、被告宝鸡市明亮眼镜有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告宝鸡市双盛商贸有限责任公司截止2020年8月7日的租金127267.76元及违约金7000元。四、被告宝鸡市明亮眼镜有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告宝鸡市双盛商贸有限责任公司自2020年8月8日起至搬离之日止按照每年380000元标准计算的占用费。五、驳回原告宝鸡市双盛商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3240元，减半收取1620元，由被告宝鸡市明亮眼镜有限公司承担。经二审审理查明，明亮眼镜公司已于2020年12月31日将案涉租赁房屋归还双盛商贸公司。二审查明的其他法律事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方于2019年12月30日签订的《租赁经营合同书》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效合同，当事人应当遵循诚信原则，依约履行。本案被上诉人作为出租方已履行了交付房屋的合同义务，但上诉人未按约定支付租金，构成违约，应当承担支付拖欠租金、违约金等民事责任。关于上诉人所称2011年、2012年已预交59万租金的问题。首先，被上诉人于2010年12月30日、2011年3月22日、2011年6月24日、2011年9月21日分别向上诉人出具的《收据》，均明确载明“收到2011年第一（二、三、四）季某某租金（物业管理费）95000元”。其次， 2011年12月22日，双方签订的《租赁经营合同书》、《协议》，约定年租金12万元整、另收管理费33万元，被上诉人向上诉人出具收到2012年租金、物业管理费112500元的收款收据四张，亦能印证《租赁经营合同书》、《协议》约定的租金、管理费数额，且双方已履行完毕。第三，本案双方租赁合同系一年一签，上诉人在2012年以后对前期租金交付情况并未提出异议，至本案纠纷前，上诉人既未主张过退还所谓多交的租金，亦未主张过以预交费用抵顶租金。据此，上诉人提交的现有证据，不足以证明其关于2011年、2012年已预交59万元租金的事实。至于本案所涉押金2万元，系双方履行2004年3月26日所签订《租赁经营合同书》时，由上诉人向被上诉人支付，该合同已经履行完毕，原审法院为减少当事人诉累，在本案中一并处理，用于抵顶上诉人拖欠租金，并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由缺乏依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3240元，由上诉人宝鸡市明亮眼镜有限公司承担。本判决为终审判决。                       审  判  长     邱有前    审  判  员     李宝萍审  判  员     彭  澍   二0二一年五月二十四日 法官助理      王家英书  记  员    刘宜卓