中华人民共和国山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0202民初13799号原告：王泷贤，男，1956年8月29日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：于萌，山东中诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新，山东中诚信律师事务所实习律师。被告：生光辉，男，1991年9月20日出生，汉族，户籍所在地山东省高密市，现住山东省青岛市市南区。原告王泷贤与被告生光辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月28日、2021年4月22日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告王泷贤的委托诉讼代理人于萌、王新到庭参加诉讼，被告生光辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。第二次开庭时，原告王泷贤的委托诉讼代理人于萌、被告生光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王泷贤向本院提出诉讼请求：1.依法解除王泷贤与生光辉签订的房屋租赁合同；2.判令生光辉迁出租赁房屋（位于青岛市市南区户）；3.判令生光辉支付拖欠的房屋租赁费（自拖欠之日起至迁出租赁房屋之日止，截止2020年10月19日已拖欠租赁费120000元），并支付违约金15000元；4.判令生光辉赔偿王泷贤恢复租赁房屋原状所造成的经济损失1698900元（以评估报告数额为准）；5.判令生光辉支付拖欠物业费38399.76元（拖欠物业费日期为2019年7月20日至2021年1月20日，每月2021.04元）、水费154元、电费0元等费用（自欠费之日起至迁出租赁房屋为止）；6.本案诉讼费、保全费（诉责险2775元、保全费5000元）、律师费92300元等由生光辉承担。事实和理由：2019年5月11日，王泷贤、生光辉及青岛自如友家房地产经纪有限公司签订一份房屋租赁合同。合同约定：生光辉租赁王泷贤位于青岛市市南区户一处房屋，面积为252.63平方米，期限自2019年7月20日至2024年7月19日，王泷贤应于2019年5月12日将房屋交给生光辉，租赁期满后，生光辉须将租赁房屋恢复原状，租金为每月15000元，支付方式为租金每12个月为一期交付，第一期租金于2019年9月20日前付清，以后每期租金支付日期为：每次年租金交付的时间为提前一周。签订合同当日，生光辉支付定金50000元给王泷贤，租期开始后，定金自动转为租金。双方还约定：生光辉逾期7日未交房租，需支付1个月租金的违约金。租赁合同履行中，王泷贤如约将租赁房屋交付生光辉使用。生光辉别于2019年5月11日、7月27日和11月5日分三次支付王泷贤租金50000元、45000元和10000元，共计105000元。2019年11月10日之后的房租生光辉未能支付，王泷贤多次追索，生光辉均以各种理由推脱，并且生光辉未经王泷贤同意，擅自破坏房屋原有结构，非法进行装修改造，生光辉的行为严重侵犯了王泷贤的合法权益。生光辉辩称，2019年5月11日，双方签订了房屋租赁合同；2019年7月20日，王泷贤向生光辉交付了涉案房屋；租金至庭审之日共计支付105,000元（对应租赁期限是2019年7月20日至2020年2月20日），后因疫情原因所经营酒店停业，故没有支付租金；要求继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.中铁青岛中心C塔30层精装修工程清单报价表。王泷贤据此证明涉案房屋原装修公司出具的恢复租赁房屋原貌需要的工程造价为1,698,900元。生光辉对该报价表的金额有异议，根据双方合同约定，合同解除或终止后，生光辉将房屋恢复原格局，并非恢复原貌。本院认为，该报价表未加盖公章，生光辉亦不认可，不予采信。2.微信账单详情打印件一份。王泷贤据此证明生光辉欠付水费154元。生光辉认为该票据未显示欠费的时间，认可其未交纳过水费。本院认为，王泷贤未提交原始载体或其他证据佐证，该微信账单详情未显示欠费、交费时间及房屋信息，不予采信。3.委托代理合同、增值税发票、中国农业银行银行卡交易明细清单。王泷贤据此证明其委托山东中诚信律师事务所代理本案诉讼，支付律师费92,300元。生光辉对该组证据的真实性不清楚，不同意承担律师费。本院认为，该组证据均为原件，且相互印证，予以确认真实性。4.山东华信价格评估有限公司出具的价格鉴定意见书。王泷贤对该鉴定意见无异议。生光辉对鉴定意见书的真实性无异议，但对鉴定内容有异议，认为该鉴定系在恢复原有装修的基础上进行的，而双方合同约定的是恢复原格局。本院认为，该鉴定意见系本院根据王泷贤申请依法委托具有相应评估资质的鉴定机构出具的，程序合法，依据充分，应予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月11日，王泷贤（甲方、出租方）、生光辉（乙方、承租方）和青岛自如友家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订房屋租赁合同，约定：王泷贤将位于青岛市市南区户房屋（建筑面积252.63平方米）出租给生光辉；第一条房屋的基本情况3.甲、乙双方对该房屋现有的装修及设施、设备有约定，详见附件一，且该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验收依据；该房屋租赁期限自2019年7月20日起至2024年7月19日止，甲方应于2019年5月12日前将房屋交付给乙方使用，租赁期满后，乙方返还该房屋及附属设施应符合正常使用后的状态；租金为每月15000元，年租金为180000元；支付方式为租金按12个月为一期支付，第一期租金于2019年7月20日前付清，以后每期租金支付日期为每次年租金支付的时间为提前一周，先付后用；签订本合同当日，生光辉支付定金50000元给王泷贤，租期开始后，定金自动转为租金。第六条税费1.租赁期内，使用该房屋所发生的水、电、天然气、暖气费、有线电视费、电话／宽带费、中央空调费、物业（电梯）费、卫生／垃圾费等费用由乙方承担，其中自然损耗费用由甲方承担。第八条2.未经甲方书面同意，乙方不得在该房屋内进行改装及添置固定设备。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施被损坏的，乙方应承担维修及赔偿责任，乙方拒不维修的，甲方可通知乙方后代为维修，费用由乙方承担。第九条2.甲、乙双方同意，一方有下列违约情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应按照本合同第十条承担违约责任：（2）乙方未按时支付租金，逾期超过7日仍未支付的。第十条违约责任1.租赁期内，甲方或乙方有本合同第九条第2款、第3款约定情形而解除本合同的，违约方应当向守约方支付相当于壹个月租金的违约金；5.乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状或赔偿损失。第十三条甲方有权要求乙方恢复原格局。上述合同签订后，王泷贤向生光辉交付了涉案房屋。生光辉分别于2019年5月11日、2019年7月27日、2019年11月5日向王泷贤转账支付租金50,000元、45,000元、10,000元。北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司盖章出具的物业费应缴费通知单，记载2019年7月至2021年1月涉案房屋物业费共计38,399.76元，每月物业费为2,021.04元。生光辉认可未交纳物业费。王泷贤与山东中诚信律师事务所签订委托代理合同，约定王泷贤委托山东中诚信律师事务所代理其与生光辉房屋租赁合同纠纷一案，王泷贤支付代理费92,300元。王泷贤在本案中申请保全，支付诉讼财产保全责任保险费2,775元。经王泷贤申请，本院依法委托山东华信价格评估有限公司对位于青岛市市南区户房屋恢复原状所造成的损失进行评估，该公司于2021年3月23日出具山东华信价鉴字［2021］第030016号价格鉴定意见书，评估鉴定结论为：在价格评估鉴定基准日，对位于青岛市市南区户房屋恢复原状所造成的经济损失进行评估鉴定为658004元。王泷贤支出评估费32800元。该鉴定意见书第5页价格评估鉴定过程记载“到现场勘查时，该房屋除三个卫生间外，其余装修及基础隔墙、水电等均被拆除至毛坯状态”。王泷贤提交照片一宗证明涉案房屋交付生光辉前为精装房屋、生光辉承租后将原装修破坏。生光辉对该照片无异议。生光辉于2021年1月11日收到本案民事起诉状副本。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王泷贤与生光辉签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，案涉合同明确约定“租金按12个月为一期支付，第一期租金于2019年7月20日前付清；乙方（生光辉）未按时支付租金，逾期超过7日仍未支付的，守约方可书面通知违约方解除本合同”。生光辉并未按照合同约定在2019年7月20日前付清第一期租金共计180,000元，且至庭审之日仍未支付2020年2月20日后的租金，故王泷贤有权依据上述合同约定解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。王泷贤未举证证实其在诉讼前已向生光辉送达了解除合同通知书，故本案合同应于生光辉收到民事起诉状副本之日，即2021年1月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁合同解除后，生光辉应向王泷贤返还涉案房屋，故本院对王泷贤要求生光辉迁出租赁房屋的诉讼请求予以支持。生光辉承租涉案房屋，但未按照合同约定支付租金，王泷贤要求生光辉按照合同约定的租金标准每月15,000元支付自2020年2月20日起至实际迁出房屋之日止的房屋租赁费（占有使用费），不违反法律规定，本院予以支持。合同约定，乙方（生光辉）未及时支付租金、逾期超过7日仍未支付的，守约方可解除合同，违约方应当向守约方支付相当于壹个月租金的违约金。故王泷贤要求生光辉支付违约金15,000元，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。王泷贤主张根据合同第十三条“甲方有权要求乙方恢复原格局”的约定，生光辉应将涉案房屋恢复原状（含装修）；生光辉主张根据该条约定其仅负有将涉案房屋恢复原有框架结构（将拆除的墙体恢复）、无需恢复装修原貌。本院认为，双方当事人对此约定不明，且不能达成补充协议。但从案涉合同第一条“双方对该房屋现有的装修及设施、设备有约定，详见附件一，且该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验收依据”及第八条“未经甲方书面同意，乙方不得在该房屋内进行改装及添置固定设备。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施被损坏的，乙方应承担维修及赔偿责任”的约定看，该十三条约定的原格局应系装修原状。且，生光辉将涉案房屋除三个卫生间外的其他装修及基础隔墙、水电等拆除至毛坯状态，应视为未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，王泷贤亦有权要求生光辉赔偿恢复原状的损失。经评估，对涉案房屋恢复原状的经济损失为658,004元，故生光辉应支付王泷贤恢复租赁房屋原状所造成的经济损失658,004元。合同约定，租赁期内，使用该房屋所发生的水、电、物业（电梯）费等费用由生光辉承担，王泷贤提交的证据能够证实涉案房屋每月的物业费为2,021.04元、2019年7月至2021年1月期间的物业费共计38,399.76元，生光辉应支付王泷贤上述期间的物业费38,399.76元，并自2021年2月起至实际迁出房屋之日止，按照每月2,021.04元支付物业费。王泷贤提交的证据不足以证实生光辉租赁期间欠付水、电费的事实，故本院对王泷贤要求生光辉支付水、电费的诉讼请求不予支持。当事人在合同中未就律师费的承担作出约定，故本院对王泷贤要求生光辉承担律师费的诉讼请求不予支持。同理，王泷贤要求生光辉承担诉讼保全保险费，亦无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条规定，判决如下：一、王泷贤与生光辉于2019年5月11日签订的房屋租赁合同于2021年1月11日解除；二、生光辉于本判决生效之日起十日内迁出位于青岛市市南区户房屋；三、生光辉于本判决生效之日起十日内支付王泷贤房屋租赁费（自2020年2月20日起至实际迁出房屋之日止，按月租金15,000元计算）；四、生光辉于本判决生效之日起十日内支付王泷贤违约金15,000元；五、生光辉于本判决生效之日起十日内赔偿王泷贤恢复租赁房屋原状所造成的经济损失658,004元；六、生光辉于本判决生效之日起十日内支付王泷贤物业费38,399.76元（2019年7月至2021年1月）及自2021年2月起至实际迁出房屋之日止，按每月2,021.04元计算的物业费；七、驳回生光辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,305元、保全费5,000元、鉴定费32,800元，共计59,105元，由王泷贤负担32,310元，由生光辉负担26,795元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 袁洪娥人民陪审员张新敏人民陪审员于萍二〇二一年五月十七日书记员 刘        琤        琤书记员 敖        欣        蕊