北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初14309号原告（反诉被告）：张洁，女，1985年10月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘一帆（张洁之配偶），男，1984年12月18日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：陈闻钟，男，1969年4月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹玉梅（陈闻钟之配偶），女，1969年11月29日出生，汉族，住北京市西城区。原告（反诉被告）张洁与被告（反诉原告）陈闻钟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张洁及其委托诉讼代理人刘一帆，被告（反诉原告）陈闻钟及其委托诉讼代理人曹玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洁向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告房屋押金5600元；2．判令被告支付原告违约金11200元；3．判令被告赔偿原告中介费4000元；4．判令被告支付原告及其配偶的误工费6000元；5．判令被告赔偿原告家人的精神损失费6000元；6．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告于2020年6月15日签订房屋租赁合同，租期为一年。当天，原告支付被告房屋订金5600元，支付中介费4000元。被告承诺在房屋原有的基础上配置必要的家具家电，并对存在安全隐患的地板、墙面等做出维修，同意提前给原告钥匙，以便于原告帮助被告接收家具家电和后续搬家。2020年6月18日上午，被告妻子打电话要求原告接收空调，并让原告去找前租户拿房屋钥匙。后被告妻子称没有联系上前租户，由原告家人接收了空调。6月21日上午，被告维修纱窗，因临近中午，被告提出离开，原告和家人协助维修纱窗并垫付维修费用。在被告同意并亲自打电话给前租户的情况下，原告方去前租户处取得钥匙。6月21日下午，被告通知我，晚饭前后需原告接收冰箱。然后被告又通知改为晚上九点接收，要求原告接收并搬运四门冰箱。6月22日晚，被告妻子临时打电话告知原告，她在原告不在场且提前不知情的情况下，已经私自拉走房屋内两个柜子，并置换了签订合同时约定好的床垫，另外需要添加的床已经到货，但不再按照之前商定配床垫。并在电话中多次表示房子租便宜了，无端指责原告提前拿到了钥匙，霸占了她的房子，房子内的家具家电都是她的个人物品，她可以随意处置。被告妻子的行为完全推翻了被告当初的承诺。随即原告致电被告和中介，要求次日（6月23日）当面沟通。6月23日上午，在出租房内，被告、原告、中介三方见面商谈。经过沟通才清楚，被告所作出的承诺，并没有征得妻子的同意。所以，原本是在征得被告同意拿到的钥匙，却被被告妻子指责我们无理索取。中介提出，按照签订合同当日被告的承诺，缺少的物品都可以配置，被告妻子在没有提前告知我方的情况下拉走的物品，如果原告需要建议重新添加。但是被告妻子不同意中介的建议，并提出解约，表示房子需要自住，不再出租房屋，愿意承担中介费和违约责任。随后，被告也提出不再出租房屋。在我们多次表示原租住房屋已经退房，面临无家可归的情况下，被告仍拒绝履行合同。无奈之下，我们要求，既然是被告主动解约，应该按照合同约定进行赔偿。在原告与中介均提醒被告和被告妻子违约责任后，被告提出他和妻子都不太冷静，需要时间思考。于是双方约定6月24日重新商谈，解决房屋安全隐患、被告妻子私自搬走家具以及被告主动提出解约的问题，但是被告并没有按照约定时间见面，电话不接，微信不回、短信不回，拒绝沟通。6月24日下午，中介以微信截图的形式通知我，被告要求我交付租金。直至原告立案之时，此处租房仍未达到租住的基本要求。原告认为，从6月22日至6月24日，原告和被告一直处在房屋存在安全隐患未修复、床与衣柜未组装、未达到房屋租住条件以及被告和被告妻子主动提出解约的争议阶段。根据合同法第一百零七条、第一百一十二条的规定，原告诉至法院，望判如所请。陈闻钟辩称，不同意原告的诉讼请求。我于2020年6月中旬去昌平区名佳花园x区的“我爱我家”去登记房屋出租。第二天就由我爱我家的业务员王四海带原告来看房。原告及家人（包括鲁媛媛）前后看过三次房之后，于2020年6月15日上午签订了由中介方提供的房屋租赁合同，合同租期为2020年6月28日至2021年6月27日，起租日为2020年6月28日，年租金：67200元，年付。签完合同当晚，我方就在网上下单，订了原告要的双人床、大衣柜及保洁服务等。并且考虑到对方家里有老人和孩子，订了实木无漆的衣柜及双人床等。于签约日次日找工人修理地板和墙面，纱窗也全部更新。2020年6月17日，原告在微信中主动提出要我家钥匙并帮忙接收冰箱等物品。2020年6月20日，原告再次给我打电话，要求提前拿钥匙，电话中表明家里在收拾东西太多，放不下了，想提前搬过来一些东西，并同时再次声明可以帮忙接收冰箱等物品。2020年6月21日上午11点，应原告的多次要求，她比合同约定提前一周拿到了钥匙，之后就开始往我家里搬东西。之后又应原告要求，于2020年6月23日上午约好三方（包括中介）再次进行了沟通。让我们没想到的是，我们本以为的正常沟通，但原告要求再签各种无理的补充协议。尤其是同来的鲁媛媛女士，以各种无理挑鲜的语言，激化矛盾。当时，鲁媛媛还提到名流花园兰8刚刚放出一套一层的房子，一百多平，装修比我们的好，价格比我们便宜，言语中透露出租我们这个房子后悔了(在2020年7月5日与中介王四海的通话中也证实了这一点)。原告在与我们签房屋租赁合同前，已来我家看过好几次房子。当天上午的沟通很不愉快，双方都有过激语言。但我本着充分为原告着想，建议继续执行原合同，非常坦诚的与原告谈，并建议对方可以录音作为呈堂证供，并提出四点：1．我是积极坦诚地和你谈这件事。2．不给你造成任何麻烦和损失来和你谈。3．基于目前的情况，付款方式可商量。4．钥匙你继续拿着，可以随时换锁芯。等双方都冷静后再继续谈。当天中午和原告沟通完毕，双方约好第二天晚上接着谈。但当天晚上近八点原告打来电话想改成第二天上午谈，我在电话中强烈建议对方最好晚上谈，这样大家都不耽误工作。原告在6月21日拿到钥匙后，就陆续往我家搬东西进来，但在合同有效期内一直未按合同约定支付房租，这期间我们一直在配合原告做入住前的准备工作。这个事实，中介方及原告所建的微信群沟通可以作证。而原告始终未给予明确答复。直至合同规定的起租日2020年6月28日，我们在中介、物业及警方的见证下，仍然在配合原告履行合同。我们在2020年6月28日上午在小区物业部当着警方面刚给原告打电话，问她是否继续履约？但原告电话中回答：“东西已经自行搬走，按合同执行”。接下来我们又按合同规定继续等待原告近两周时间，但原告在此期间始终未按合同规定支付房租，并且仍未给予明确回复是否继续执行合同。按合同约定，从起租日起，原告超过7日不支付租金，原告违约，要向我们支付违约金11200元。且合同自动失效。这方面我们也询问了中介方，中介方告知我们可以继续发布租房信息。直至2020年7月5日早上，我们给中介王四海打电话，询问原告到底租不租我们的房子了？王四海回答：“您不需要跟她沟通了，她肯定是不租了。她就是想讹点钱”。据上原告诉讼的六条请求，纯属颠倒黑白的无稽之谈。望法庭明察。陈闻钟向本院提出反诉请求：1．确认双方租赁合同于2020年7月5日解除；2．判令被反诉人返还折叠静音平板车一辆；3．判令被反诉人支付反诉人违约金11200元。庭审过程中，陈闻钟撤回第2项反诉请求。事实与理由：根据中介方王四海与反诉人在2020年7月5日的电话录音，以及警方、物业及中介在起租日2020年6月28日拍摄的视频影像，以及由被反诉方建立的微信群、短信等形成的完整证据链条，及多项影音材料等等，我方认为被反诉人涉嫌严重恶意诉讼，并以此而不当得利。故提起反诉，望判如所请。张洁辩称：不同意反诉人的反诉请求。一、反诉人判定被反诉人房屋租赁违约无法律依据。双方签订的租赁合同条款里虽然有关于合同解除的约定，但据《合同法》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中，反诉人和被反诉人于2020年6月15日在中介方的主持及见证下签订了租赁合同，被反诉人也当场缴纳了租房合同订金与中介费，该租赁合同合法有效，且被反诉人已尽到应尽的法律义务。后续因反诉人夫妻双方出尔反尔，违背承诺，致使房屋末达到可以出租的标准，故被反诉人无法继续履行合同完全是由于反诉人违约在先造成。从因果关系而言，反诉人违背诚实守信原则，导致双方合同终止，应承担违约责任。二、反诉人提供的中介电话录音有明显偏袒倾向，应不予采信。《民事诉讼法》第六十三条规定，证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。且录音等视听资料不能单独作为认定案件事实的依据，只有在有其他证据以佐证而补强的情况下，才能作为案件的定案证据。我国民诉法和司法解释都有规定，如民诉法第69条规定：“人民法院对视听资料，应当辩别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”,而若干规定第69条则进一步明确规定：“存有疑点的视听资料”不能单独作为认定案件事实的依据。本案中反诉人提交的“中介方王四海与被反诉人在2020年7月5日的电话录音”,从具体内容可看出中介方有明显偏袒反诉人的倾向性，且关于对被反诉人“心理扭曲”“她就是想讹点钱”“估计又是她婆婆在中间倒腾”等言论，完全是出于个人臆断，无任何事实依据。对此被反诉人有权保留对其名誉权受到损害的权力主张。关于录音中提到的“您也不用搭理她，她后期要是起诉的话，现在也出不了庭，都是网上判”“她不执行的话，就属她违约。咱就可以自行处理了”，充分表明此中介没有保持其职责属性应有的客观中立态度，且中介和反诉人妻子之间涉及到后续诉讼的准备内容也充分表明其二者间的关系非同般，甚至直接称“咱就可以自行处理”。对此，被反诉人认为在此合同缔结关系中，处于无辜且弱势的一方，反诉人无故违约，其应补偿被反诉人由此造成的损失。三、反诉人提供的微信记录，恰恰充分体现被反诉人的无责性。在反诉人提供的微信记录中，清晰可见被反诉人从反诉人夫妻出尔反尔，违背承诺开始，一直积极与反诉人沟通，并多次主动邀约反诉人见面协商相关问题，但反诉人夫妻二人意见不统一，且反诉人作为房东，很多承诺都被其妻子后续推翻，导致房屋一直未达到可以出租的状态。几经折腾，无奈之下被反诉人才决定终止履行合同，过错方不在被反诉人，反诉人构成合同违约，应承担相应责任及赔偿。综上所述，反诉人的相关反诉请求毫无事实及法律依据，严重违反了《合同法》有关规定。被反诉人特具上述意见，请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回反诉人的反诉或判决驳回其诉讼请求，以维护被反诉人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月15日，陈闻钟（出租人、甲方）与张洁（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》。合同约定，甲方将坐落于北京市昌平区xxx房屋出租给乙方，建筑面积139平方米；租赁用途为居住；房屋租赁期限自2020年6月28日至2021年6月27日；甲方应于2020年6月28日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租金标准每月5600元，年租金总计67200元，押一付十二；押金5600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方维修，甲方应在收到乙方通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；经甲乙双方协商一致，可以解除合同；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1．迟延交付房屋的、2．交付的房屋严重不符合合同约定或者影响乙方安全、健康的、3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的，2．欠缴各项费用达500元的，3．擅自改变房屋用途的，4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，7．擅自将房屋转租给第三人的；甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方。该合同附件一房屋交割清单双方未签字确认。该合同还对其他内容进行了约定。当日，张洁支付陈闻钟房屋押金5600元。张洁并于当日支付中介费4000元。合同签订当日，张洁向陈闻钟发送短信，要求陈闻钟添加：一张床和床垫1．8或者2米、两个衣柜、冰箱、空调、洗衣机、纱窗、纱门、沙发、电视柜、餐桌餐椅、床头柜、窗帘；维修：主卧墙、主卧地板、所有灯、保洁。陈闻钟按照约定购置相关物品，并开始维修。后双方因为房屋内物品配置及维修事宜发生纠纷，未能协商一致。2020年6月25日，陈闻钟发送微信“目前租房合同早已签订，具有法律效力。我们希望你们继续履约。按合同约定时间支付租金，我们配合办理交接手续入住。如果你们不打算履约，我们也不强求，由于你们不履约造成的各种损失自行负担，并且请在起租日前把自己物品搬走，恢复房屋原样，我们退还押金，我们也不会要你们的违约金……”。张洁未予回复。2020年6月26日，陈闻钟再次发送微信“昨天发群里的消息目前没有得到您的答复。大家时间都很宝贵，微信完全可以无障碍沟通。另外目前北京疫情严重，见面沟通增加感染风险。若是你们打算履行合同，请于今日（2020．6．26）下午5点前告知，并以支付房租为依据，以便我们为你们做入住前的收尾。若是你们不打算履行合同，我们也已经做出了超乎寻常的让步。另外签订合同当日订购的衣柜、双人床及床垫、床头柜等等物品，是为你们特别订购的，全部要安排退货，这些东西我们根本就是不需要的。请今天下午5点之前务必给我一个明确的答复。如果没有得到答复，我们将视为你们将不再履约”。张洁回复“我们在23日约定次日（24日）见面谈，但是您并未如约，且电话拒接，微信不回，短信不回，我已经多次表明我的态度，而且我们之前也达成共识要在24日见面沟通解决争议问题。因为您的屡次失信，导致我现在面临一家老小重新寻找房子，而我身体极度不适，25日在医院检查身体，并未看到信息。如果您有沟通的诚意，有多种方式可以直接联系到我，我并没有像您一样电话关机”“我再次重申我的态度，在未解决之前的争议问题时，后续事宜都无法进行，房屋出租需要必备的基本租住条件，那些东西并不是特意为我购买。如果按照河南租户的要求，你需要配置的不仅仅是这些”“6月23日您和您的爱人两次提出解约，且24日未按照约定见面协商解决，钥匙我已经归还小韩，后续我们按照合同约定处理”。庭审中，张洁陈述其于2020年6月21日拿到案涉房屋钥匙，并将部分物品搬到案涉房屋。因双方产生争议，其于2020年6月25日将案涉房屋内的个人物品搬离，并于2020年6月26日将房屋钥匙交付案外人。陈闻钟知晓案涉房屋钥匙于2020年6月26日交付案外人。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈闻钟与张洁签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。张洁陈述系陈闻钟首先提出的解除合同，但根据双方的微信聊天记录及录音，可以看出双方就合同是否继续履行、如何履行等事项进行协商。直到2020年6月26日，陈闻钟明确要求张洁于当日下午5点之前给予答复，张洁于2020年6月25日将房屋内自己的物品搬离并于2020年6月26日将案涉房屋钥匙返还，张洁以自己的行为表明不再履行租赁合同，陈闻钟亦知道案涉房屋钥匙已归还，故本院认为双方之间的合同于2020年6月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。现双方之间的租赁合同于2020年6月26日解除，张洁未使用房屋，陈闻钟应将房屋押金予以退还。故张洁要求退还房屋押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金一节，张洁以自己的行为表明不再履行合同，构成违约，陈闻钟享有合同解除权，故张洁要求陈闻钟支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。而张洁的该项违约行为，双方签订的房屋租赁合同违约责任条款中并未约定，因此，陈闻钟要求张洁支付违约金的反诉请求，无合同依据，本院不予支持。关于张洁主张的中介费、误工费、精神损失费，均于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认张洁与陈闻钟于2020年6月15日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月26日解除；二、陈闻钟于本判决生效后十日内退还张洁房屋押金5600元；三、驳回张洁的其他诉讼请求；四、驳回陈闻钟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费620元，由张洁负担570元（已交纳）；由陈闻钟负担50元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费40元，由陈闻钟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽媛二〇二一年五月二十七日书记员  周心怡