四川省天全县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1825民初190号 原告：成都科恒置业顾问有限公司，住所地:成都市武侯区聚龙路68号1幢9层56号，统一社会信用代码：91510107679671678W。 法定代表人：艾兴国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙腾科，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：车忠虎，四川同兴律师事务所律师。 被告：天全县天盛房地产开发有限责任公司，住所地：天全县城厢镇文化巷1号。 法定代表人：廖勇，该公司总经理。 被告：陈雍国，男，1974年3月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李力，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 原告成都科恒置业顾问有限公司（以下简称成都科恒公司）与被告天全县天盛房地产开发有限责任公司（以下简称天全天盛公司）、陈雍国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理，经审理于2020年11月11日作出（2020）川1825民初809号民事判决，天全天盛公司、陈雍国不服该判决，上诉于雅安市中级人民法院，雅安市中级人民法院于2021年1月15日以一审认定基本事实不清为由，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2021年2月22日立案受理重审案件，依法另行组成合议庭，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告成都科恒公司的委托诉讼代理人孙腾科、车忠虎、被告天全天盛公司的法定代表人廖勇、被告陈雍国的委托诉讼代理人李力均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成都科恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同支付原告物业服务费用677054.86元，并按照年利率6%标准支付从应付之日起的违约金（截止2020年8月31日为87495.74元，计算方式详见起诉书附表及计算方式）；2.判令本案的诉讼费、保全费等由二被告承担。事实和理由：2015年5月10日，原告与被告天全天盛公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告天全天盛公司开发的天盛国际小区提供物业管理服务，并约定商业物业管理费为2.5元/平方米·月，车位停放服务费为60元/个·月，服务期限从2015年5月31日起。签订合同后，原告按照约定进场提供物业服务至2019年11月30日。 原告服务期间，1.从2016年1月1日至2017年8月30日，洪川南路3号附2、4号(2层部分)商铺未缴物业费，面积为1804.98平方米，单价为2.5元/平方米·月，合计为90249元；2.从2017年9月1日至2019年11月30日，洪川南路3号附1-4号（2层整体）商铺未缴物业费，面积为3250.41平方米，单价为2.5元/平方米·月，合计为219402.68元；3.从2017年9月1日至2019年11月30日，洪川南路5号附1-4号（3层整体）商铺未缴物业费，面积为3322.32平方米，单价为2.5元/平方米，合计为224256.6元；4.从2017年9月1日至2019年11月30日，向阳大道347号（1层）商铺未缴物业费，面积为248.69平方米，单价为2.5元/平方米·月，合计为16786.58元；5.从2017年9月1日至2019年11月30日，地下车库车位78个，按物业合同60.00元/个·月，未缴物业费合计为126360元。以上合计拖欠物业费677054.86元。 据了解，以上物业现在的业主均为被告陈雍国。为此，原告多次通过电话等方式找两被告支付物业费，但两被告均互相推诿。2020年7月31日，原告再次向两被告送达了《物业费催缴通知》，但至今两被告均未支付。基于原告无法直接确定两被告应各自承担物业费的起点，而导致不能区分是两被告的原因所致，两被告应当共同承担支付物业费的义务及违约责任。原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，依法提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告天全天盛公司辩称，1.对和原告签订的《前期物业服务合同》无异议，原告提供物业服务的期间也无异议，但因为车位等未启动使用，若按合同约定收取物业费，标准过高；2.被告陈雍国原系答辩人股东，并与案外人李彬合伙承建本公司开发的天全县天盛国际项目。2015年该项目完工后，本公司用该项目二楼1804.89平方米商铺房产抵偿陈雍国的工程承包款,并在房管部门备案，其余1445.52平方米抵偿李彬的工程承包款，但未到房管部门备案。2017年11月28日，答辩人撤销2015年陈雍国、李彬签订的上述二楼商品房买卖合同，并撤销了对陈雍国购买的二楼商品房在房管部门的备案。后答辩人将该项目底层347号商铺248.69平方米、二楼整层商铺3250.41平方米、三楼整层商铺3322.32平方米及地下车位78个出售给被告陈雍国，分别签订了商品房及地下车位买卖合同，并于2017年12月13日在房管部门登记备案。答辩人认为，2015年抵偿的二楼1804.89平方米商铺的物业费应当自备案之日起由陈雍国承担，其他部分的物业费应当在双方签订的买卖合同备案之日起由陈雍国承担。并且因为商铺和车位都是现房交易，双方签订买卖合同就应当视为交付。 被告陈雍国辩称，对原告起诉状中所述计算的1-5项房产及车位均由被告陈雍国个人购买，业主为被告陈雍国的事实没有异议，但是请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。主要理由如下：1.原告与被告天全天盛公司签订的物业服务合同被告陈雍国不清楚，二者签订的合同为无效合同。根据陈雍国与天全天盛公司签订的买卖合同可知，前期选聘的物业单位系成都曲氏英联华物业有限公司，并非原告，原告需举证证明其为合法选聘的物业服务企业；2.若《前期物业服务合同》为无效合同，则不应当按照合同约定的标准收取物业费。双方当事人均认可案涉商铺、车位为长期空置状态，陈雍国本人未使用、也未租赁他人使用，原告提供的物业服务相对有限，应当综合原告提供物业服务的内容、标准以及案涉物业的状态综合认定物业费的收取标准；3.2017年11月28日，答辩人与被告天全天盛公司签订的商品房买卖合同中，天全天盛公司承诺不收取物业费，若法院认定答辩人应承担部分物业费，答辩人也会向天全天盛公司主张相应权利；4.被告天全天盛公司至今仍未交付答辩人所购买的房产，且没有通电、通水等，商业于2019年6月3日才办理了不动产证,2019年11月7日才支付了最后一笔购房款，车位至今未办理产权登记，即便法院确定已交付，交付时间也应当以产权办理时间为准。 为支持自己的诉讼主张，原告成都科恒公司提供的证据为：1.原告营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，被告天全天盛公司营业执照副本、被告陈雍国身份证，拟证明原、被告诉讼主体资格；2.《前期物业服务合同》，拟证明原告与被告天全天盛公司签订前期物业服务合同的事实及内容；3.《解除协议》，拟证明原告提供物业服务至2019年11月30日；4.（2017）川1825民初1033号民事判决书，拟证明被告天全天盛公司案涉物业的物业服务费支付情况以及后续物业服务费未支付的事实；5.物业催缴通知书及邮寄回单，拟证明原告向二被告催收物业服务费的事实；6.《物业管理承接查验单》，拟证明原告进场提供物业服务的时间为2015年5月31日；7.电梯使用标志、特种设备使用标志，拟证明原告提供物业服务的事实；8.《物业服务管理协议》2份，拟证明原告与案涉小区其他业主签订物业服务协议的事实；9.被告天全天盛公司与被告陈雍国为法定代表人的成都鑫博泰房地产营销策划有限公司签订的《天盛国际项目全程代理销售合同》，拟证明陈雍国作为代理销售方知晓物业服务合同签订等事宜的事实；10.二被告于2015年12月23日签订的《商品房买卖合同》1份、于2017年11月28日签订的《商品房买卖合同》（主要部分）2份及《地下车位买卖合同》，拟证明二被告就案涉物业及车位签订买卖合同的事实。 被告天全天盛公司对原告提供的证据的质证意见为：无异议。 被告陈雍国对原告提供的证据的质证意见为：对第1组证据无异议；对第2、3组证据的真实性有异议，请法庭予以核实，根据合同相对性原则，物业服务合同系原告与被告天全天盛公司签订，且合同中未约定违约金，约定的物业费交付条件以所购物业交付为前提，也不清楚原告与天全天盛公司签订解除协议的事情；第4组证据不涉及被告陈雍国，与陈雍国无关；第5组证据不能证明物业费应该由陈雍国交纳；第6、7组证据，请法庭审查认定；第8组证据的真实性请法院核实，不认可原告的证明目的；第9组证据与本案无关联性，无法达到原告的证明目的；第10组证据，真实性无异议，因已重新签订合同，故以2017年11月28日签订的合同为准。另外，原告未提供证据证明其为案涉小区的初始物业服务企业和合法选聘的物业单位，前期物业服务合同为无效合同，并且，原告也未提交其对车位等提供物业服务的证据，商业物业部分的物业费标准也过高。 被告天全天盛公司围绕自己的抗辩意见，提供的证据为：1.营业执照副本、法定代表人身份证、法定代表人身份证明书，拟证明其诉讼主体资格；2.《商品房买卖合同》4份、《地下车位买卖合同》2份（002号、079号，其余003号-078号与上述合同内容一致），拟证明二被告买卖商业及地下车位的事实；3.天盛国际广场商品房买卖合同范本（预售合同范本）、天全天盛公司《股东会决议》、《投资合作协议》、《投资合作终止协议》、《结算协议》、《代理销售合同终止结算协议》，拟证明陈雍国是天盛国际广场的销售负责人和天全天盛公司的大股东，陈雍国知晓天全天盛公司与原告之间的物业合同，不存在无效合同说法，其次，售予陈雍国的本来就是现房，不存在没有交房；4.领取不动产证签字簿、不动产权证书3份，拟证明被告陈雍国已取得案涉商业的不动产权证的事实。 原告成都科恒公司对被告天全天盛公司提供的证据的质证意见为：对第1、2、4组证据无异议；对第3组证据，认为通过该组证据陈雍国是清楚并亲自参与了物业公司选定，知晓原告提供物业服务的事实，从而证实陈雍国代理人陈述的关键事实与客观事实不符。 被告陈雍国对被告天全天盛公司提供的证据的质证意见为：对第1、4组证据无异议；第2组证据，对签订合同事实无异议，按照合同约定，交付房屋应当签署商品房交接单，物业费为0元；第3组证据，商品房买卖合同范本不能达到被告的证明目的，其他证据与本案无关联性。 被告陈雍国围绕自己的抗辩意见，提供的证据为：1.陈雍国身份证，拟证明其诉讼主体资格；2.2017年11月28日与被告天全天盛公司签订的《商品房买卖合同》及《地下车位买卖合同》，拟证明天全天盛公司在签订的上述合同中承诺前期物业费为0元，原告向陈雍国追诉是不合理的。 原告成都科恒公司对被告陈雍国提供的证据的质证意见为：第1组证据，无异议；第2组证据，合同中前期物业费为零的内容系二被告自行约定，损害原告的利益，不予认可，对陈雍国所购物业的交付时间请法庭酌情予以认定。 被告天全天盛公司对被告陈雍国提供的证据的质证意见为：第1组证据，无异议；第2组证据证明已将商铺、车位出售给陈雍国，因为是现房，买卖时间即为交付时间。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院综合认定如下：天全县“天盛国际广场”房地产开发项目系天全天盛公司开发建设，2013年7月25日，天全县发展和改革局向天全天盛公司出具《企业投资项目备案通知书》，该通知书载明该项目建设内容包括商住楼及配套设施，规划用地面积6430.09平方米，总建筑面积28967.61平方米，其中：商品房住宅建筑面积16394.19平方米，商业用房建筑面积8341.83平方米，半地下车库建筑面积约4231.59平方米。天全天盛公司于2013年取得天全县城乡规划建设和住房保障局颁发的（2013）房预售证第5号商品房预售许可证，并于2013年9月5日与陈雍国作为法定代表人的成都鑫博泰房地产营销策划有限公司签订了《天盛国际项目全程代理销售合同》，陆续开始商品房预售工作。2015年5月10日，天全天盛公司（甲方）与成都科恒公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定成都科恒公司为“天盛国际广场”项目提供前期物业服务。具体内容如下“第一条本合同对业主的效力甲方与物业买受人订立物业买卖合同时，将《临时管理规约》与本合同作为物业买卖合同的附件。物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人），业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务。……第五条合同的履行期限（二）自2015年5月31日起至业主委员会代表全体业主与续聘或者重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。第六条物业服务费（二）收费标准物业服务费按照房屋所有权记载的房屋建筑面积收取。……高层住宅1.5元/平方米·月，商业为2.5元/平方米·月。（三）交费人自本合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担；已交付的物业，物业服务费由业主承担。……（五）物业服务费交纳甲方的物业服务费从本合同生效之日起按季交纳。业主的物业服务费从物业交付次日起按季交纳。……第七条车辆使用及车辆停放服务费（一）有产权车位、车库的机动车辆停放服务费：车位使用人按地面车位（含架空层车位）60元/个·月，地下车位60元/个·月的标准向乙方交纳。”。另，合同中印制有违约责任条款，但需填充的内容部分均为空白。2015年5月26日，天全天盛公司与成都科恒公司进行物业管理承接查验。2015年5月29日，“天盛国际广场”房地产开发项目通过政府部门竣工验收合格。2015年6月1日，成都科恒公司正式进入天全县“天盛国际广场”小区提供物业服务。2015年12月23日，天全天盛公司与成都科恒公司签订《商品房买卖合同》，将2层202号建筑面积1804.89平方米商业出售给被告陈雍国，抵偿其承包工程款，并在房管部门备案。后天全天盛公司与成都科恒公司将上述合同解除并撤销备案，另行签订了《商品房买卖合同》3份、《地下车位买卖合同》78份，上述合同约定天全天盛公司将天盛国际小区项目第一层向阳大道347号商业（建筑面积248.69平方米），第二楼整层商业（洪川南路3号附2、4、1、3号、建筑面积3250.41平方米），第三层整层商业（洪川南路5号附1、2、3、4号、建筑面积3322.32平方米），及地下车位78个出售给陈雍国，上述合同于2017年12月13日全部在房管部门进行了备案。2019年6月3日，天全县不动产登记中心颁发了上述一层、二层、三层商业的不动产权证书，不动产权利人为陈雍国，78个车位的权属证书尚未颁发。2019年11月27日，成都科恒公司与天全天盛公司签订《天盛国际小区解除协议》，约定解除双方签订的《前期物业服务合同》。2019年11月30日，成都科恒公司退出小区管理。因天全天盛公司、陈雍国未足额交纳成都科恒公司提供物业服务期间的物业服务费，成都科恒公司通过电话通知、邮寄书面催收单的方式向二者催收，但二者相互推诿，成都科恒公司遂于2020年10月10日向本院提起诉讼，提出前述请求。 另查明：1.天全县“天盛国际广场”小区至今尚未成立业主委员会。成都科恒公司除与天全天盛公司签订了《前期物业服务合同》外，还在业主接收房屋时分别与各业主签订了《物业管理服务协议》，约定的物业收费标准、车辆停放服务费标准、交纳方式与《前期物业服务合同》一致，合同中无业主逾期交纳物业费应承担违约责任的约定内容。成都科恒公司与陈雍国未单独签订物业服务协议。 2.“天盛国际广场”小区共有独立式住宅3幢168套，商业用房3幢3层，地下车位80个。大多采用预售方式进行销售，交付时间集中在2015年6月前后。 3.二被告于2017年11月28日签订的3份《商品房买卖合同》，为预售式统一印制合同，系示范文本，合同约定“第十条交付条件（一）出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；……第十四条交接手续（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。……第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：成都曲氏英联华物业有限公司，资质证号为：成房武证××。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为0元／月·平方米（建筑面积）。……（三）物业管理企业按照第3钟（应为“种”）方式收取物业管理费。……（三）按照季收取，买受人应当分别在每年的1月15日前、4月15日前、7月15日前和10月15日前缴费。......”。 4.二被告于2017年11月29日签订的78份《地下车位买卖合同》内容基本一致，涉及的车位编号为002号至079号，合同约定“第六条交付期限但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：……第七条出卖人逾期交付的违约责任……第八条交接车位达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人在接到交付通知七日内办理交房手续，……”。合同中无出卖人应当交付车位的具体日期以及车位达到交付使用条件后书面通知买受人办理交付手续的时限等相关内容的约定。 5.本案一审中，本院依陈雍国申请向房管部门调取了天全天盛公司与成都曲氏英联华物业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，对此合同，庭审中，天全天盛公司法定代表人廖勇陈述该公司未为案涉小区提供物业服务，诉讼前也不知晓这家物业公司的存在。原告陈述其系自天全天盛公司处承接物业，未从其他物业公司处承接，《物业管理承接查验单》的当事人系其与天全天盛公司。 6.天全天盛公司与陈雍国至今未办理所出售的商业和车位的书面交接手续。庭审中，被告天盛公司法定代表人廖勇陈述2018年4、5月前后，陈雍国请人到天盛国际小区查看商铺，原告也有人陪同。原告委托诉讼代理人孙腾科陈述2018年3月24日其曾带领陈雍国方一行到小区二层、三层查看过房屋。 7.成都科恒公司曾于2017年9月21日向本院起诉，请求天全天盛公司支付2015年6月1日至2017年8月31日期间的物业服务费（涉及物业包含本案争议物业），本院审理后认为双方签订的物业服务合同合法有效，判决由天全天盛公司支付成都科恒公司相应物业服务费。双方均未上诉，判决已生效。 8.双方当事人均认可陈雍国尚未实际使用案涉物业。 本院认为，结合原、被告双方诉辩意见及提供证据，本案的争议焦点归纳如下： 第一，原告是否系本案适格主体。被告天全天盛公司作为建设单位与原告成都科恒公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，该合同在小区业主委员会未重新签订新的物业服务合同前对小区业主具有约束力。被告陈雍国自被告天全天盛公司处购买相应物业后，取得案涉小区业主身份，其应当按照前述合同约定享有权利、履行义务。虽然天全天盛公司曾与成都曲氏英联华物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，但天全天盛公司陈述该公司未实际提供过物业服务，从《物业管理承接查验单》来看，原告确实系从天全天盛公司处直接承接物业；根据原告提供的其他证据来看，小区其他业主也系在接收房屋时与原告直接签订的《物业管理服务协议》，并未与成都曲氏英联华物业服务有限公司签订物业服务协议，由此可见，原告与成都曲氏英联华物业服务有限公司签订的合同并未实际履行，原告与天全天盛公司签订《前期物业服务合同》的时间为2015年5月10日，早于天盛国际广场项目竣工验收时间，符合房地产开发商前期选聘物业的时间条件，至于原告是否经法定程序选聘，不属于本案审理范围。故，对被告陈雍国提出的其未与原告签订物业服务合同，原告与被告天全天盛公司签订的物业服务合同为无效合同的相关答辩意见，本院不予采纳。 另，被告陈雍国还提出其与被告天全天盛公司签订的商品房买卖合同中，天全天盛公司承诺不收取物业费，故其不应当承担物业费的答辩意见。本院认为，本案系物业服务企业与房地产开发商和业主之间的物业服务合同纠纷，商品房买卖合同是作为房地产开发商的被告天全天盛公司与作为业主的被告陈雍国签订的，原告不是商品房买卖合同的当事人，二被告在此合同中为物业公司创设义务的行为突破了合同相对性，未经原告追认，对原告没有约束力，并且合同中载明的物业服务企业系成都曲氏英联华物业服务有限公司也并非原告。故，被告陈雍国的上述辩解意见无事实与法律依据，本院亦不予采纳。原告系本案适格主体。 第二，二被告各自应支付原告物业服务费期间的确定。原告自2015年6月1日至2019年11月30日期间为案涉小区提供物业管理服务，其主张相应主体承担未交付的物业服务费，符合法律规定，也符合合同约定。其主张的物业服务费的期间跨越二被告签订买卖合同前、订立买卖合同后尚未办理产权证期间以及办理产权证之后的期间，根据《前期物业服务合同》“自本合同生效之日起，甲方（指天全天盛公司）尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担；已交付的物业，物业服务费由业主承担”的约定和国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，物业费承担主体的变更时间以物业（商业及地下车位）交付为节点。本案中，二被告均认可无书面的物业交接手续，对物业是否交接、交接时间存在争议。就双方签订的《商品房买卖合同》而言，虽然该合同已经备案，被告陈雍国也已于2019年6月取得不动产权证，但是，本院认为上述合同为统一印制的预售式销售合同文本，合同中约定的房屋交付时间先于合同签订时间，该约定违背一般生活常理，相关内容与案涉商业为现房销售的客观事实不符，也与一般交易习惯相悖，未真实反映双方交易时的真实状态，应当视为双方对交付期限约定不明确。就双方签订的《地下车位买卖合同》而言，合同中仅对延期交付情形、逾期交付违约责任、交接通知义务等内容进行了约定，但对出卖人应当交付车位的具体日期以及车位达到交付使用条件后出卖人书面通知买受人办理交付手续的时限等相关内容未进行约定。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人就有关内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的，履行期间不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。日常生活中，商品房买卖的交付时间一般介于签订买卖合同后、办理产权登记前，现房交易的，一般在签订买卖合同后几个月甚至更短的时间内完成交付。本案二被告签订买卖合同时，相关物业已经过竣工验收具备交付条件，双方本应在短时间内完成交付手续，但合同签订后，天全天盛公司作为出卖人未及时采取合理的方式通知买受人接受房屋，陈雍国作为买受人在长达3年的时间内未要求出卖人交付房屋，双方均未尽到足够的审慎注意义务，亦都存在一定的过失。现双方就物业交付时间不能达成补充协议，本院结合案件实情，兼顾当事人的过错程度以及一般交易习惯等综合因素，从公平角度予以考量，认定双方完成物业交付的时间为签订买卖合同后的9个月，即商业物业为2018年8月28日，地下车位为2018年8月29日。为便于计算，酌情确定被告天全天盛公司承担2018年8月31日前的物业服务费，被告陈雍国承担2018年9月1日后的物业服务费。被告天全天盛公司关于签订买卖合同就视为交付以及被告陈雍国关于案涉物业至今尚未交付的辩解意见，均无事实及法律依据，本院都不予采纳。 第三，二被告应当承担的物业服务费的金额的确定。 首先，关于物业费收取标准的确定。根据第一焦点的论述，原告与被告天全天盛公司签订的《前期物业服务合同》为有效合同，对二被告具有约束力，二者本应严格按照合同约定的标准交纳物业费。针对被告陈雍国提出应根据实际情况综合认定物业费收取标准的辩解意见，本院认为，根据相关法律规定及《前期物业服务合同》的约定内容，物业服务企业主要是对物业服务范围的公共、共用部分的设施、设备维护、养护，清洁卫生保洁、公共秩序维护等方面提供服务，被告陈雍国所有物业部分是与该项目的其他公共部分是相互关联的，不是孤立存在的，不能当然的否定原告对案涉物业公共部分提供的物业服务，也不能否定被告陈雍国享受了原告对公共部分提供的物业服务。但物业服务收费同时也应当遵循合理以及费用与服务水平相适应的原则，因陈雍国所有的物业未实际使用，原告为被告陈雍国提供的物业服务与其他已入住使用的物业享受的物业服务相比具有一定差距，公平起见，被告陈雍国交纳物业费的标准也应和一般业主有所差别。同样，案涉物业在被告天盛公司尚未买卖及交付被告陈雍国前，亦未实际使用。在原告仅举证证明对物业公共部分提供了物业服务但没有举证证明对案涉物业提供具体服务内容的情况下，结合原告提供物业服务的内容、标准以及案涉物业是否实际使用的状态，本院对被告陈雍国提出的答辩意见，予以采纳，依法确认案涉商业、地下车位的物业服务费分别按照合同约定的物业服务费标准的70%、50%支付，即商业为1.75元/平方米·月，地下车位为30.00元/个·月。 其次，关于二被告应承担物业费具体金额的确定。结合上述焦点的论述，经计算： 1.2016年1月1日至2017年8月31日期间，拖欠物业费的面积为二层部分商业1804.89平方米，拖欠时间为20个月，单价1.75元/平方米·月，拖欠物业费计63171.15元； 2.2017年9月1日至2018年8月31日期间，拖欠物业费的商业面积为6821.42平方米（第一层商业城厢镇向阳大道347号248.69平方米+第二层商业城厢镇洪川南路3号附1、2、3、4号3250.41平方米+第三层商业城厢镇洪川南路5号附1、2、3、4号3322.32平方米），拖欠时间为12个月，单价1.75元/平方米·月，拖欠商业物业费计143249.82元；地下车位78个，拖欠时间为12个月，单价30元/个·月，拖欠车位物业费计28080元。 上述1、2项物业费共计234500.97元，由被告天全天盛公司承担。 3.2018年9月1日至2019年11月30日期间，拖欠物业费的第一、二、三层商业面积为6821.42平方米，拖欠时间为15个月，单价1.75元/平方米·月，拖欠商业物业费计179062.28元；地下车位78个，拖欠时间为15个月，单价30元/个·月，拖欠车位物业费计35100元。 上述物业费共计214162.28元，由被告陈雍国承担。 再次，二被告是否应当支付违约金。无论是原告与被告天全天盛公司签订的《前期物业服务合同》抑或是原告与其他业主签订的《物业管理服务协议》，均未对业主迟延支付物业费需要承担的违约责任及违约金的计算方式作出明确约定，且我国合同法对违约金的适用采取“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，本案中原告未提供其因二被告违约造成其实际损失的证据，综合本案实情，对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，被告天全天盛公司应支付原告物业服务费234500.97元，被告陈雍国应支付原告物业服务费214162.28元，对原告的其他诉讼请求，本院依法予以驳回。庭审中，因双方当事人分歧较大致本案调解不能达成一致。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、国务院《物业管理条例》第六条、第二十一条、第四十一条之规定，判决如下： 一、由被告天全县天盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都科恒置业顾问有限公司物业服务费234500.97元； 二、由被告陈雍国于本判决生效之日起十日内支付原告成都科恒置业顾问有限公司物业服务费214162.28元； 三、驳回原告成都科恒置业顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11446元，由原告成都科恒置业顾问有限公司负担4726元，被告天全县天盛房地产开发有限责任公司负担3500元，被告陈雍国负担3220元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  石丽敏 审 判 员  韩 鹏 人民陪审员  沈世江 二〇二一年五月十二日 书 记 员  杨妤婕 附适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 国务院《物业管理条例》 第六房屋的所有权人为业主。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。