北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初385号原告：高二树，男，1970年6月21日出生，汉族，住内蒙古巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人：相广美，北京市博圣律师事务所律师。被告：刘丹，女，1988年11月6日出生，汉族，住黑龙江省海林市城区。委托诉讼代理人：付作庄，北京市博天律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚丹，女，北京市博天律师事务所实习律师。被告：北京大宝饭店，住所地北京市东城区左安门内大街3号。法定代表人：熊为民，总经理。委托诉讼代理人：刘章景，北京桦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红瑜，女，北京桦天律师事务所实习律师。原告高二树与被告刘丹、北京大宝饭店合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高二树委托诉讼代理人相广美，被告刘丹委托诉讼代理人付作庄、姚丹，被告北京大宝饭店委托诉讼代理人刘章景、何红瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告刘丹退还原告转让费17万元，支付原告代被告刘丹垫付的2020年3月18日至7月18日租金3万元，并支付违约金6.6万元，被告北京大宝饭店对此项诉讼请求承担连带责任；2.被告北京大宝饭店退还2020年9月18日至2021年3月18日租金4.5万元；3.诉讼费由二被告负担。事实与理由：被告北京大宝饭店是隶属于北京市三露厂的全民所有制企业，刘丹租赁了北京大宝饭店一楼90平米咖啡厅后（以下简称涉案店铺）于2020年7月6日与原告高二树签订了租赁协议，协议约定将咖啡厅的经营转给高二树，期限为2020年7月6日至2021年3月17日，到期可续租。高二树向刘丹支付了17万元转让费，北京大宝饭店直接收取了高二树支付的2020年3月18日至2021年3月17日房租共计9万元。原告支付完全部费用后，2020年9月初北京大宝饭店通知原告咖啡厅不能继续出租经营，要求原告9月17日前搬离。二被告的违约行为给原告造成了经济损失，故诉至法院，望判如所请。被告刘丹辩称，不同意原告全部诉讼请求。1.涉案协议是双方真实意思表示，被告已经履行了交付转让店铺的合同义务，已将合同约定的桌椅、制冰机、茶具等设备均移交给了原告，不存在隐瞒和违约行为；2.被告刘丹于2020年3月18日至2020年7月7日期间经营该店铺，租金7500元/月，原告实际帮忙垫付的租金是27500元，根据原被告之间的合同，原告还未向被告全额缴纳店铺转让费，尚欠被告22500元；3.被告北京大宝饭店提前解除租赁合同，导致原告无法经营，原告应向被告北京大宝饭店主张经济损失。被告北京大宝饭店辩称，北京大宝饭店是北京市三露厂的全资子公司，北京市三露厂将北京大宝饭店的经营权、管理权转给了北京嘉世迪酒店管理有限公司，期限为2005年10月1日至2020年9月30日。2020年3月，北京嘉世迪酒店管理有限公司持有北京大宝饭店的公章，与被告刘丹签订的续租合同，被告北京大宝饭店与原告高二树之间没有任何合同关系，因此不是退还租金的适格主体。再者，被告刘丹将咖啡厅转租给原告的行为，亦违反了被告北京大宝饭店与案外人邢渝燕签订的租赁合同禁止转让的约定。故不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并发表了意见，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明以下事实：2020年7月6日，原告高二树（乙方）与被告刘丹（甲方）签订《合作协议书》，其中载明：一、合作内容甲方具有北京大宝饭店一层咖啡厅1年租赁使用权，时间为2020年3月18日至2021年3月17日。具有从事咖啡厅、茶馆的经营管理经验，具有一定的资金实力、先进的管理经验和独特的品牌客源优势，双方一致同意以合作伙伴身份进行茶馆经营管理。二、合作权利义务1.甲方权利义务（1）甲方同意将自己位于北京市东城区大宝饭店一层茶艺咖啡厅店铺（建筑面积为90平米）与乙方合作、使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利；（2）合作后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备由乙方经营管理并拥有所有权；（3）甲方应当在合同签订时出具房屋使用、经营管理委托书，委托乙方与房屋所有方的业务往来……三、合作费用1.管理服务费：合同签订时甲方收取乙方管理服务费共计人民币大写：贰拾贰万元整，其中壹拾柒万元签字当日支付，剩余伍万元如大宝饭店合同无争议，乙方顺利经营后，在扣除前期甲方应付租金2万元后，9月1日前结清剩余3万元。2.合作协议履行届满后，下一年房屋租赁费（年租金）：由乙方直接支付给业主，即北京大宝饭店……五、合作时限本协议合作时间为2020年7月6日至2021年3月17日。六、违约责任在合作过程中，任何一方有违约行为，应当向非违约方支付合同金额30%，并赔偿相应的损失。为履行上述合同，原告高二树向被告刘丹支付了转让费17万元。2017年4月26日，被告北京大宝饭店（甲方）与案外人邢渝燕（乙方）签订《房屋租赁合同书》，载明：第一条房屋位置及用途甲方将位于北京市东城区龙潭路4号-大宝饭店一层咖啡厅出租给乙方，由乙方从事经营活动。第二条租赁年限乙方承租期限为叁年。时间自2017年3月18日始，至2020年3月17日止。第三条租金标准及支付方式1.租金支付：年租金9万元人民币。2.采取预付年租金的形式，即下一年度租金应在2018年2月17日前支付，以此类推……2018年4月19日，案外人邢渝燕（甲方）与被告刘丹（乙方）签订《合作协议书》，载明：一、合作项目甲方具有北京大宝饭店一层咖啡厅租赁使用权，乙方具有经营管理茶馆经验，双方一致同意以合作伙伴身份进行茶馆经营管理。二、甲乙双方特点1.甲方具有北京大宝饭店一层咖啡厅3年租赁使用权，时间为2017年3月18日至2020年3月17日。2.乙方具有一定的资金实力、先进的管理经验和独特的品牌优势。三、合作权利义务1.甲方权利义务（1）甲方同意将自己位于北京市东城区大宝饭店一层茶艺咖啡厅店铺（建筑面积90平米）与乙方合作、使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；（2）合作后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备由乙方经营管理……四、合作费用1.管理服务费：合同签订后甲方收取乙方管理服务费共计人民币捌万捌仟捌佰捌拾元整；2.房屋租赁费：乙方需要支付给甲方11个月的房屋租赁费共计人民币捌万贰仟伍佰元整。此费用已由甲方交付给业主，费用期限至2019年3月17日。3.下一年房屋租赁费（年租金）：由乙方直接支付给业主，即北京大宝饭店……六、合作时限本协议合作时间为2018年4月19日开始至2020年3月17日为止。2020年3月18日，被告北京大宝饭店（甲方）与被告刘丹签订《续租合同》，载明：根据甲乙双方分别于2017年3月18日签订《房屋租赁合同》之大宝饭店一层咖啡厅，将于2020年3月17日到期。经甲乙双方友好协商，变更部分条款：一、租赁年限：变更承租期续租壹年，时间自2020年3月18日至2021年3月17日，房屋租金和其它条款不变。被告刘丹与被告北京嘉世迪酒店管理有限公司经理赵云霞短信及微信聊天记录显示：二〇二〇年十一月十八日赵：刘丹，打你电话一直不接，如果你还有遗留在大宝饭店的物品，请于本周六11月21号前全部搬走，不搬或者有遗漏的，将视同为自动放弃。大宝饭店将把2020年11月至2021年3月未履行的房租退还，将按汇款账号原路返回，请知悉！二〇二〇年十一月十九日刘：我们要的解决方案一：按照合同履行到期。二：赔偿该损失。不能像你说的光退房租那么简单，我们的损失谁来偿还。2020年7月9日，原告高二树分两笔向被告北京大宝饭店支付了9万元。庭审中，被告北京大宝饭店认可收到了上述款项，但主张该笔款项并非租金。庭审中，原告与被告刘丹均认可2020年3月18日至2020年7月7日期间涉案店铺的经营主体系被告刘丹。原告主张其于2020年7月8日开始经营涉案店铺，因无法开具发票，2020年9月16日即停止营业，于2020年12月全部腾空。被告北京大宝饭店则主张涉案店铺实际于2020年12月19日全部腾空。上述事实，有合同、微信及短信聊天记录、对账单等证据及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告高二树与被告刘丹于2020年7月6日签订的《合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，各方均应全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。根据该合作协议，原告向被告刘丹支付管理服务费，被告刘丹将北京大宝饭店1层咖啡厅店铺及店铺装饰、设备交付给原告使用，合作期限为2020年7月6日至2021年3月17日。在合同履行期间，涉案店铺被北京大宝饭店提前收回，导致协议客观上无法继续履行，被告刘丹应当承担相应的违约责任。被告刘丹辩称其不存在任何违约行为，涉案店铺无法继续经营系因被告北京大宝饭店提前解除租赁合同所致。依据合同法相关规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故即使被告刘丹违约系因被告北京大宝饭店行为所致，亦不能免除被告刘丹应向原告承担的违约责任，故对被告该项辩称，本院不予采纳。关于原告要求被告刘丹退还已支付的转让费的诉讼请求，鉴于涉案协议已经部分履行，故对于原告该项诉讼请求，本院不予全部支持。关于退还的具体金额，本院结合涉案协议标的、实际履行情况等，酌情予以确定。关于原告要求被告刘丹支付为其垫付的2020年3月18日至7月18日租金共计3万元的诉讼请求，现双方均认可2020年3月18日至2020年7月7日期间涉案店铺的经营主体系被告刘丹，被告刘丹在庭审中亦自认原告实际为其垫付的租金为27500元，故被告刘丹应向原告支付原告为其垫付的2020年3月18日至2020年7月7日租金，共计27500元。关于原告要求被告刘丹支付6.6万元违约金的诉讼请求，涉案协议第六条约定，在合作过程中，任何一方有违约行为，应当向非违约方支付合同金额30%，并赔偿相应的损失。该条款对于违约情形、违约责任约定明确，故对于原告要求被告刘丹支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的具体金额，被告刘丹在庭审中主张违约金约定过高，本院综合考虑本案合同性质、合同期限、履行情况、过错程度及预期利益，对违约金部分进行调整。本案中，原告主张其已与北京大宝饭店形成事实租赁关系，依据在案证据，原告高二树与被告刘丹签订涉案协议，获得涉案店铺的使用权，其与被告北京大宝饭店并未签订租赁合同，原告亦未举证证明北京大宝饭店知晓并认可其与被告刘丹之间的合作协议，故原告该主张缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告北京大宝饭店对被告刘丹上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，因涉案协议的相对方系被告刘丹，而非被告北京大宝饭店，且现有证据亦无法证明原告与被告北京大宝饭店已形成事实租赁关系，故原告要求被告北京大宝饭店对被告刘丹上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告北京大宝饭店退还2020年9月18日至2021年3月18日租金的诉讼请求，双方虽未形成事实租赁关系，但被告北京大宝饭店确实收取了原告高二树交付的9万元款项，本院为减少当事人诉累，节省司法资源，在本案中予以一并处理。关于9万元的各部分组成，其中涉及2020年3月18日至2020年7月7日的部分，如上所述，被告刘丹应返还给原告高二树。原告高二树自2020年7月8日开始使用涉案店铺，其实际使用涉案店铺的期间，原告主张涉案店铺实际于2020年12月腾空，具体日期无法说清，被告北京大宝饭店则主张店铺实际于2020年12月19日腾空，双方对此均未提交证据予以证明，故本院认为涉案店铺已于2020年12月19日腾退完毕，原告应向被告北京大宝饭店支付涉案店铺2020年7月8日至2020年12月18日的使用费。由于被告北京大宝饭店提前收回房屋，其已无合法依据和正当理由继续占有原告支付的2020年12月19日至2021年3月17日期间的款项，应退还至原告。综上所述，被告北京大宝饭店应向原告退还涉案店铺2020年12月19日至2021年3月17日的费用，共计22500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告刘丹向原告高二树退还管理服务费80000元，并偿还原告高二树为其垫付的租金27500元；二、自本判决生效之日起十日内，被告刘丹向原告高二树支付违约金30000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告北京大宝饭店向原告高二树返还22500元；四、驳回原告高二树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2983元，由原告高二树负担983元（已交纳），由被告刘丹负担2000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员孟卫明二〇二一年五月二十一日法官助理刘蔚雯书记员常松楠