贵州省赫章县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0527民初1631号原告：朱某某，男，汉族，19××年××月××日出生，现住贵州省贵阳市南明区委托诉讼代理人：刘璨（特别授权），贵州锦黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐义翔，贵州锦黔律师事务所实习律师。被告：赵某某，男，汉族，1999年7月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。第三人：贵州青岗房地产开发有限公司，住赫章县城关镇小河东三路，统一社会信用代码915200005692346459。法定代表人：岳廷友，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马某某，男，汉族，19××年××月××日出生，住贵州省赫章县。原告朱某某与被告赵某某、第三人贵州青岗房地产开发有限公司（以下简称青岗房开公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告朱某某的委托诉讼代理人刘璨、徐义翔、被告赵某某、第三人青岗房开公司的委托诉讼代理人马军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某向本院提出诉讼请求：请求依法判决继续执行对贵州青岗房地产开发有限公司位于赫章县房屋的保全措施。事实及理由：2019年6月28日，原告与第三人青岗房开公司、张茂云等人民间借贷纠纷一案中，作为保全申请人申请赫章县人民法院依法查封第三人青岗房开公司、张茂云、吴敏、张孟国等人价值1751000.00元的财产，赫章县人民法院作出（2019）黔0527执保35号民事裁定书，查封第三人位于赫章县房屋。后案外人赵某某不服该裁定，向赫章县人民法院申请执行异议，赫章县人民法院于2021年3月4日作出（2021）黔0527执异12号裁定书，裁定中止对第三人位于赫章县房屋的执行。原告不服赫章县人民法院（2021）黔0527执异12号执行裁定书，根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提起诉讼。原裁定认定事实错误。1．原裁定认定被告2017年10月15日、11月6日通过其父亲赵继勇账户转款给贵州青岗房地产开发有限公司的138,477.00元以及于2018年12月25日再次通过赵继勇账户向青岗房开公司转款90,000.00元为房款属认定事实错误。该认筹款严重违背常理，根据涉案项目其他购房人的情况来看，其他购房人缴纳的认筹款都是3万元，而为何被告缴纳的认筹款超出其他购房人那么多？据了解，张茂云、吴敏等人在金茂大厦建设期间（2017年左右）多次以私人名义对外举债，原告合理怀疑，该购房款系张茂云，吴敏等人向被告的借款，并非实际购房款，而所谓的收据本身就是张茂云及吴敏利用其在青岗房开公司担任高管的职务之便近期出具的。事实上，无论是《商品房买卖合同》、收据等物都是由被保全人出具，而张茂云本身属青岗房开公司执行董事，其在与被告恶意串通后，完全可能铤而走险，提起虚假诉讼，请依法查明相关事实。2．原裁定以被告在赫章县范围内名下不动产暂无权属登记来认定该异议申请符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”系认定事实错误。首先，原裁定并未查明被告名下在赫章县范围外是否有其他权属登记，按照《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项之规定，异议申请生效条件为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。原告认为，该条规定生效要件应当具备以下几个条件：a．确系用于居住。b．名下无其他用于居住的房屋。据此，本案的居住条件审查应当对被告现有工作情况进行核实，包括工作地点、长期居住地、现有居所情况等情况进行审查，同时对被告在贵州省范围内或者毕节市范围内的房屋登记情况进行审查，而不是简单的认为其在赫章县范围内没有权属登记就认定为其没有居所。其次，按照正常的居住习惯，被告本身已经在赫章县有其他居住用的房屋，仅仅是没有办理产权登记而已，被告购买金茂大廈房屋到底是用于居住还是投资性质无法认定。3、金茂大厦项目尚未达到交房条件，被告的异议请求申请不符合规定，依法应当驳回。按照《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条之规定，异议申请人应当是人民法院执行工作侵害其合法权益的情况下才符合受理条件。本案中，被查封的涉案房屋系金茂大厦项目其中一套房屋，而金茂大厦因青岗房开公司自身原因并未达到交房条件，造成被告无法取得房屋的原因不是人民法院的查封，而是青岗房开公司资金链断裂造成项目停工，无法进行竣工验收，据此，人民法院的保全措施并未给被告的合法权益造成侵害，其完全不符合异议申请条件。综上所述，原裁定认定事实错误，请求人民法院依法继续执行保全为谢。被告赵某某辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。事实及理由：一、被告与第三人青岗房开公司签订的商品房买卖合同合法真实有效，原裁定认定事实清楚、正确，原告的主张于法无据。2017年11月6日，被告的父亲赵继勇以被告的名义与第三人青岗房开公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“出售的房屋为1-27-D，该商品房建筑面积为108.68平方米，总价款414,803.00元，交房时间在2019年3月31日之前。”2017年10月15日、11月6日被告的父亲赵继勇通过银行转账向第三人青岗房开公司合计交纳购房款138,477.00元，2018年12月25日被告的父亲再次向青岗房开公司交纳购房款90,000.00元，合同约定出于双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告的父亲及母亲为涉案房屋于2017年11月12日、2019年9月8日、9月12日、9月15日分别向赫章欧派衣柜以及中国好建材订购了衣柜、晾衣架、地板、陶瓷、窗帘等装修用品，证明被告购买房屋的事实真实存在。上述事实有《商品房买卖合同》、银行转账流水、收据、证人证言、订购衣柜预约单、订单合同证实。二、被告名字确无不动产权属登记，购买房屋的目的确系用于居住。被告系在校大学生，并无工作及收入，与父母亲长期居住在赫章县出租屋内，购买房屋的目的系用于居住，改善生活环境，并不存在原告所称的用于投资性质。三、金茂大厦项目已达到交房条件，被告是在合法权益受到侵害后提起的异议请求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。金茂大厦大部分房屋现已交付使用，应认定达到交房条件。其次，大厦内其他业主已经取得房屋并已居住，原告申请的财产保全已经导致被告无法取得房屋，合同目的无法实现，被告的合法权益已经受到侵害，故被告的异议申请符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定的受理条件。关于裁定书上的问题，合同签订时间是我父亲去签订的，以合同时间为准；至于转款，写明2018年11月25，上面写明了是我父亲代我付款9万元；我方没有权限在毕节出具不动产的登记情况。综上所述，被告认为被告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法真实有效，所交纳的购房款已超过合同约定总价款的50%；被告购买房屋的目的是用于居住，且被告名下并无不动产权属登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，对被告的异议应当予以支持，原告提出的诉讼请求并无相关证据证明，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人青岗房开公司述称：执行异议的时候作出的裁定是正确的。没有新的意见。经审理查明，被告赵某某户籍地在贵州省毕节市七星关区，其父母多年来均在赫章县城关做蔬菜生意，赵某某从小与父母一起在赫章生活，赵某某至今仍是在校学生。2017年11月6日赵某某之父赵继勇以赵某某的名义与青岗房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“出售的房屋为金茂大厦第01幢1座1单元27层，房号为1-27-D。该商品房建筑面积为108.68平方米，总价款414,803.00元，交房时间在2019年3月31日之前”。合同约定付款方式为分期付款，定于2017年11月6日前支付138,477.00元，2018年11月30日前支付90,000.00元，余款166,326.00元于交房之前一次性付清。2017年10月15日、11月6日赵某某之父赵继勇从其账户向青岗房开公司合计交纳购房款138,477.00元；2018年12月25日赵继勇再次代赵某某向青岗房开公司的出纳员万昆交纳购房款90,000.00元，青岗房开公司的工作人员向赵继勇出具了收条，收条未加盖青岗房开公司公章。2018年12月27日，银行流水显示，万昆三次共向青岗房开公司当时的法定代表人张茂云转款15万元。2019年6月26日，因朱某某与青岗房开公司之间存在债务纠纷，朱某某向本院申请诉前保全，请求对青岗房开公司、张茂云、吴敏、张孟国名下价值17510000.00元的财产予以冻结、扣押。同日，本院作出（2019）黔0527财保6号民事裁定，裁定冻结、扣押青岗房开公司、张茂云、吴敏、张孟国价值17510000.00元的财产。同年6月28日本院作出（2019）黔0527执保35号执行裁定，查封青岗房开公司所有的位于赫章县，当日履行了查封手续。2021年2月20日，赵某某以本院所查封的金茂大厦1-27-Ｄ号商品房系其在本院查封前购买并交付购房款超过百分之五十，且用于居住为由向本院提出书面异议，请求解除对该商品房的查封。经本院审查后于2021年3月4日作出（2021）黔0527执异12号裁定：“中止对被申请人贵州青岗房地产开发有限公司位于赫章县的执行”。原告朱某某不服，向本院提出申请人执行异议之诉。另查明，没有发现赵某某有不动产（房屋）权属登记的情况，且没有发现赵某某名下有其他用于居住的房屋。张茂云在2020年7月20日前系青岗房开公司法定代表人。上述事实，有原被告及第三人的陈述、辩解、原告提供的（2021）黔0527执异12号裁定书、被告提交的商品房买卖合同、银行流水账单、无房证明、收据及本院向万昆的调查笔录、万昆向原青岗房开公司法定代表人张茂云转账的银行流水清单在卷为据。本院认为，本案的争议焦点是：赵某某的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定而排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，2017年11月6日，赵继勇以赵某某名义与青岗房开公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案1-27-D号商品房，而朱某某于2019年6月26日向本院申请诉前保全，本院于同年6月28日裁定查封该商品房，《商品房买卖合同》签订于本院查封之前，没有证据证明该合同无效；其次，案外人赵某某所交纳的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十。该商品房总价款为414,803.00元，2017年10月15日、11月6日赵某某之父赵继勇从其账户直接向青岗房开公司的账户转入138,477.00元，第三次赵继勇于2018年12月25日向青岗房开公司的出纳员万昆缴纳现金90,000.00元，万昆已经认可，并且有2018年12月27日万昆向青岗房开公司当时的法定代表人张茂云转款的银行流水佐证，根据《中华人民共和国民法典》第六十一条第二款、第三款规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”故认定被告已经总计交房款228,477.00元；再次，涉案商品房的规划用途为住房，且没有发现赵某某名下有其他用于居住的房屋。对于原告怀疑青岗房开公司的原法定代表人张茂云可能存在与被告恶意串通后，铤而走险，提起虚假诉讼。这是原告的怀疑，原告未提供证据予以佐证，该意见本院不予采纳。综上，案外人赵某某的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当予以支持。因此，原告朱某某请求依法判决继续执行对青岗房开公司位于赫章县房屋的保全措施的请求，不予支持。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民法典》第六十一条第二款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱某某的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告朱某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  朱明俊人民陪审员  张原月人民陪审员  苑玉明二〇二一年五月八日法官助理向龙书记员李晓霞