四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初2030号 原告：南京朗诗深绿物业管理有限公司成都分公司，住所地：成都市成华区万科北街18号7栋1单元1层1号。 负责人：黄杨，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张勇，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨东，泰和泰律师事务所律师。 被告：任嘉仪，女，1985年2月3日出生，汉族，住成都市高新区。 原告南京朗诗深绿物业管理有限公司成都分公司（以下简称朗诗公司成都分公司）与被告任嘉仪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，由本院审判员仇金玛依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告朗诗公司成都分公司的委托诉讼代理人张勇、杨东，被告任嘉仪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 朗诗公司成都分公司向本院提出诉讼请求，并最终明确为：1、请求判令任嘉仪立即支付所拖欠的物业服务费等费用共计人民币4464.32元；2．请求判令任嘉仪承担违约金人民币435.27元（暂计至起诉2020年12月31日，每日按欠交金额的千分之五计算）；3、请求判令任嘉仪承担本案全部诉讼费用。 任嘉仪辩称：第一、物业公司没有按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，答辩人享有抗辩权，有权不交物业费。物业公司负有小区的管理、房屋、公共配套设施、绿化的维护和养护义务，但物业公司在合同履行期间内，违反《北辰·朗诗南门绿郡前期物业服务协议》第二条第一、三、四、六、八项和第三条的约定，没有尽到物业服务义务，主要体现如下：1、建渣清运不及时，长期占用地下一层停车场，影响车辆进入停车场，还导致了多名业主车胎被扎。此停车场并非按建筑垃圾规划设计，在停车场长期大量存放建渣可能导致停车场坍塌，具有重大安全隐患。同时还存有消防隐患。物业堆放建筑垃圾造成大量粉尘危害业主生命健康；2、业主多次向物业公司反映部分业主长期聚众打牌，违反《精神文明建设公约》，但物业未按照合同约定采取合理措施，导致业主之间矛盾激化；3、物业没有做宠物登记，宠物管理差，威胁人身安全，与成都市宠物管理规范相关规定不符；4、物业安全防范不到位，部分保安玩忽职守，且屡教不改，安全意识不到位，没有做好访客的登记工作；伪造巡逻记录；小区发生敲门入室盗窃案件；电梯频繁出现故障，突然掉落，造成过老年人受伤，按呼叫铃无人回应（值班人员擅离岗位）；5、清洁工年龄较大（几乎都在60岁以上），清洁不到位；垃圾转运不及时，每天都有业主翻垃圾箱的情况，但物业纵容；清洁车达不到四川省物业服务等级标准中“应紧闭、外观整洁”的要求；6、物业公司没有按照成都市相关规定对小区的群租房采取措施，严重影响业主的居住，且未按成都市相关规定执行，没有出租房屋公示栏；7、小区多次出现高空抛物的情况，物业未进行强有效的管控；8、物业公司不履行制止并报告不法行为义务，小区存在违规搭建，占用了公共绿地，损害业主权益，但物业未按照合同约定和相关规定管理要求违规业主停工及拆除；也未按照合同约定阻止其进场，占用了公共绿地，导致业主的共有财产受到侵害；9、小区绿化养护不到位，死掉的植被较多与交付时绿化质量存在较大差异；10、地下停车场卫生情况极差；车位被占巡逻不到位，不主动监督、管控；11、静音期施工，物业不主动安排核实，效率低，效果甚微；12、去年小区频繁停电，达十次之多（其中四次市政突发临时停电，六次为园区电力系统启动保护导致），在业主强烈要求并打12345施压的情况下，于2019年4月28日召开了业主、物业和供电公司三方会议，供电公司明确提出“将南门绿郡电力系统西门子断路器做一个保护调整”，之前是0秒启动，调整为2.5秒，以避免闪停。但物业公司罔顾事实和建议，篡改会议纪要，为避免花钱，忽悠业主拆除保护装置，并要求半数以上业主签字同意。后被参会业主发现并强烈要求整改，最终据物业工程主管反馈花了2万元升级保护装置（未公示），截至今日，本小区未出现新的闪停情况。在此之前的六次，物业公司避重就轻，从未深究过原因，未尽到管理责任。 第二、物业服务费未遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。具体体现在：1、《北辰·朗诗南门绿郡前期物业服务协议》和《北辰朗诗南门绿郡临时管理规约》均没有体现服务等级、服务标准，也从未公示过服务等级、服务标准；2、物业公司从未向业主公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况（物业维修、更新费用的收支账目和商业用房及其他公用设施和场地的经营性收入：比如公共区域打广告、实质招揽小商贩在地下停车场及中央公共区域搭建活动摊位进行商业活动）。综上所述，答辩人拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，请求法院依法驳回朗诗公司成都分公司的诉讼请求。 审理查明的事实： 一、2016年4月8日,成都辰诗置业有限公司作为甲方，南京朗诗深绿物业管理有限公司作为乙方，签订《北辰·朗诗南门绿郡前期物业服务合同》，该合同主要内容为：1、约定由南京朗诗深绿物业管理有限公司对坐落于成都市高新区天府四街的北辰·朗诗南门绿郡提供物业服务，物业类型分为住宅和商业，建筑总面积为151019.70㎡；2、物业服务费的计费方式为酬金制，即每年在应收的物业服务费用中按15%的比例提取酬金，乙方向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年3月底向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受审计监督；3、物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积预先交纳，预收标准为:（1）高层住宅：3.3元/㎡·月；（2）多层住宅：6元/㎡·月；（3）商业：6元/㎡·月；4、业主的物业服务费从物业交付次日起首次预缴纳一年物业费，此后按每半年预收一次；业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任；5、物业管理期限为自2016年4月13日起至业主委员会代表全体业主续聘或重新选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止。该物业服务合同于2016年9月18日进行了备案登记。 二、2016年5月9日，任嘉仪以商品房合同备案的方式取得位于高新区同源街x号房屋，房屋面积为96.63㎡。 三、2016年4月27日，任嘉仪签订了《北辰朗诗南门绿郡临时管理规约》，该规约载明物业服务企业为南京朗诗深绿物业管理有限公司，资质等级三级。 四、2016年4月27日，任嘉仪与朗诗公司成都分公司签订《北辰·朗诗南门绿郡前期物业服务协议》，约定朗诗公司成都分公司为任嘉仪所在的位于北辰•朗诗南门绿郡2栋1单元2502室房屋(合同约定建筑面积：96.64㎡)提供物业服务。该协议主要内容为：1、依照有关法律、法规和《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》的约定，对物业共有共用部位、共有共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据需要，物业管理企业可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；3、根据政府有关法规政策和本协议向乙方收取物业管理各项费用，物业管理企业有权根据收费标准确定相应的服务等级；4、甲方编制年度物业管理工作计划，物业共用部位、公用设施设备该维修资金的使用计划；5、每年向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；6、乙方应依据《商品房买卖合同》《北辰•朗诗南门绿郡前期物业服务合同》及本《北辰•朗诗南门绿郡前期物业服务协议》的约定，向甲方交纳物业管理服务费用及停车管理服务费等物业相关费用；7、物业服务费的标准为高层住宅3.3/㎡/月；第一次以成都辰诗置业有限公司发出的交付通知函上注明的办理交付时间为准，预交一年物业服务费；第二次起每半年预收一次（每年1月1日-1月31日交纳上半年物业服务费；7月1日-7月31日交纳下半年物业服务费）；8、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；9、乙方违反协议，不按照约定交纳物业管理服务费、公用水电费等各项物业费用的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的千分之五的滞纳金。 五、自2019年11月1日起至2020年12月31日止任嘉仪均未交纳案涉房屋的物业服务费。 判决理由： 一、法律适用：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。因本案纠纷发生在民法典施行前，故适用纠纷发生时的法律及司法解释。 二、关于合同效力：任嘉仪提出其与朗诗公司成都分公司签订的《北辰·朗诗南门绿郡前期物业服务协议》系无效合同的抗辩，认为《北辰·朗诗南门绿郡前期物业服务协议》和《北辰朗诗南门绿郡临时管理规约》均没有体现服务等级、服务标准，也从未公示过服务等级、服务标准，同时开发商系与南京朗诗深绿物业管理有限公司签订的《北辰·朗诗南门绿郡前期物业服务合同》，合同履行主体应当是南京朗诗深绿物业管理有限公司而非朗诗公司成都分公司。对此本院认为，首先，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）明确规定，违反法律的强制性规定应当为效力性强制性规定，而行政法规中关于物业服务等级、服务标准等系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，更好地提供相应的服务，上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响合同效力；其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号），第二条明确规定两种合同无效或合同相关条款无效的情形，但本案中任嘉仪并未提交证据证明其与朗诗公司成都分公司签订的《北辰·朗诗南门绿郡前期物业服务协议》存在上述情形；再次，南京朗诗深绿物业管理有限公司作为总公司，将《前期物业服务合同》交与其分公司，即朗诗公司成都分公司履行，且朗诗公司成都分公司也与任嘉仪签订了《北辰·朗诗南门绿郡前期物业服务协议》，该《北辰·朗诗南门绿郡前期物业服务合同》最终由朗诗公司成都分公司履行系任嘉仪明知并同意的，并不违反法律规定；最后，关于物业服务费的价格问题，如前所述，行政法规仅规定了政府指导价，其不具有效力性的强制约束，具体价格应以双方当事人约定的物业服务价格为准。任嘉仪与朗诗公司成都分公司在《北辰·朗诗南门绿郡前期物业服务协议》已约定物业费标准为高层住宅3.3/㎡/月，双方物业合同约定的物业费标准经成都市高新区物业主管部门备案通过，且任嘉仪也并未提供其他证据证明朗诗公司成都分公司的物业服务收费标准存在不合理之处。 因此，综上，本院最终认定朗诗公司成都分公司与任嘉仪签订的《北辰·朗诗南门绿郡前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效，对朗诗公司成都分公司、任嘉仪均具有约束力。 三、关于任嘉仪欠付物业服务费的具体金额：朗诗公司成都分公司主张任嘉仪欠付2019年11月1日起至2020年12月31日的物业服务费。任嘉仪对此予以认可，因此任嘉仪尚欠付的物业服务费为4464.31元。（96.63㎡×3.3元/㎡·月×14个月）。 四、关于朗诗公司成都分公司要求任嘉仪支付其欠缴的物业服务费的诉讼请求：任嘉仪提出朗诗公司成都分公司的物业服务存在违约行为，但朗诗公司成都分公司能提供《小区文明养犬承诺书》《房屋装饰装修承诺书》等文件证明其进行了相应的管理，以及及时进行了整改，因此本院认为，任嘉仪提交的证据均不能充分证明朗诗公司成都分公司提供的物业服务存在长期的安全隐患及长期的管理瑕疵。同时，朗诗公司成都分公司作为物业服务企业，对小区物业进行合同约定的养护、管理和维护是其主要义务，而非苛刻要求其服务的物业完全杜绝不良现象。因此，本案中朗诗公司成都分公司的物业服务管理工作中没有明显的重大的服务瑕疵，任嘉仪也未提交证据证明朗诗公司成都分公司的物业服务质量达不到合同约定，因此，本院对任嘉仪的所有抗辩均不予支持，任嘉仪应当按照合同约定向其按期支付相应的物业服务费用。如果任嘉仪认为物业服务公司的瑕疵行为对其造成了损害，可以选择《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业服务费。故，本院对朗诗公司成都分公司的该项诉讼请求予以支持。 五、关于朗诗公司成都分公司要求任嘉仪支付滞纳金的诉讼请求：本院认为，应当充分考虑到物业服务纠纷的特点和朗诗公司成都分公司在本案中的物业服务质量。本案中，在双方就物业服务质量存在争议的情况下，任嘉仪逾期缴纳物业服务费并非恶意违约，而朗诗公司成都分公司作为物业服务企业应当与业主之间建立和谐和良性关系，不断提高物业管理水平，因此，从公平原则进行考虑，本院对于朗诗公司成都分公司的该项诉讼请求不予支持。 综上，本院对于朗诗公司成都分公司诉讼请求中的合理部分予以支持。 法律依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定。 判决结果：一、被告任嘉仪于本判决生效之日起五日内向原告南京朗诗深绿物业管理有限公司成都分公司支付物业服务费4464.31元； 二、驳回原告南京朗诗深绿物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告任嘉仪负担。 权利告知：本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  仇金玛 二〇二一年五月十三日 书记员  余 瑶