文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终506号上诉人（原审原告，反诉被告）：谭文杰，男，1968年12月27日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：谭军，男，1960年10月15日出生，汉族，事业单位工作人员，住湖南省新化县，系谭文杰之兄。委托诉讼代理人：张斌，湖南迪坤律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：湖南君明房地产开发有限公司，住所地：新化县上梅镇五里亭村。法定代表人：阳小兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾军，新化县天骄法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：罗孝仁，湖南晨晖律师事务所律师。上诉人谭文杰因与被上诉人湖南君明房地产开发有限公司（以下简称君明房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2020）湘1322民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谭文杰的委托诉讼代理人谭军、张斌，被上诉人湖南君明房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曾军、罗孝仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭文杰上诉请求：—、撤销湖南省新化县人民法院（2020）湘1322民初3530号民事判决书；二、改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；或将案件发回重审；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《新化县尚程家苑项目房屋团购协议》（以下简称《团购协议》）具有商品房买卖合同的性质。1、《团购协议》对当事人的名称，项目用地及开发概况，团购户型，团购价格（商品房价款的确定方式）、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，房屋质量及交房标准，双方的权利义务，违约责任等进行了具体的约定，具备了《商品房买卖合同》的主要内容。2、《尚程家苑各团购单位房源分配》、《尚程家苑城建建投团购房3号栋（电梯房）选房表》明确了上诉人所购的房屋及面积，补全了《团购协议》欠缺的商品房基本状况。3、上诉人已经缴纳了全款，履行了自己的义务。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《团购协议》应认定为商品房买卖合同而非预约合同。二、一审判决对于尚程家苑封顶的时间认定不清，证据不足。1、尚程家苑直至2018年12月底才陆续封顶。上诉人提供了新化县尚程家苑城建投团购工作小组的《证明》、《城建投团购房个人选房情况统计表》、被上诉人在网上发布的尚程家苑售房信息予以证实。2、从2018年1月9日开始直至2018年7月6日，被上诉人先后四次受到政府相关部门的停工、停电的处罚，2018年6月份被停止建设，7月份还在私自拆封并恢复施工，尚程家苑不可能在2018年6月份封顶。3、一审判决认定尚程家苑在2018年6月份封顶与《团购协议》的规定相互矛盾。上诉人交纳第二笔5万元的款项的时间是2018年4月9日，根据《团购协议》的约定，项目工程达到正负零时交人民币伍万元，即2018年4月9日时，尚程家苑只建设到正负零，到6月份短短两个月时间被上诉人不可能封顶。4、一审判决认定尚程家苑在2018年6月份封顶的证据严重不足。（1）《商品房预售许可证》与商品房项目何时封顶不存在必然的关联，被上诉人取得预售许可证不能证明尚程家苑封顶的时间为2018年6月份。（2）《尚程家苑购房房款催缴函》列明的催缴单位是“上渡办事处团购房工作小组及各团购户”，上诉人的团购房是城建投的团购房，城建投团购房工作小组至今未收到第三笔的催款函。（3）2018年11月23日的主体结构分部验收记录属于分部验收记录，其时间为2018年11月23日，无法证明房屋2018年6月份已经封顶。（4）被上诉人违反《尚程家苑项目开发建设管理协议书》第七条第2款第（2）项的规定，脱离城建投团购工作小组的监管，对于工程进度没有通知过城建投团购房工作小组，对于封顶的时间应该由被上诉人举证。三、上诉人与被上诉人没有就交房时间达成新的协议，被上诉人未按照《团购协议》的约定交房，依约应承担违约责任。1、新化县上渡街道办事处与国土局的团购房工作小组作出的决定不能适用于城建投的团购房。2、城建投的团购房工作小组在《关于尚程家苑项目团购房相关事项的复函》明确了不同意延期18个月交房。3、刘自忠、陈代昌的调查笔录内容不真实，形式不合法，与本案不存在关联。4、被上诉人未增加房屋单价的原因是被上诉人增加了尚程家苑的房屋栋数和房屋面积，而不是与团购户达成了迟延交房的调解意见。5、“最终的设计方案为准”是对户型的约定，不是对交房时间的约定。6、被上诉人延期交房，构成严重违约，被上诉人应按照《新化县尚程家苑项目房屋团购协议》第八条第1款第（4）项的规定，向上诉人支付逾期交房的违约金。四、一审判决认定上诉人迟延交款构成违约缺乏事实依据。1、尚程家苑封顶的时间是2018年12月份，上诉人在2019年1月交清全款符合《团购协议》的约定。2、被上诉人通知上诉人在2019年1月份交纳70%的房款。3、尚程家苑的其他已经签订《商品房买卖合同（预售）》的业主的70%的房款都是在2019年1月这个时间段交纳。4、被上诉人没有提交提前10天通知上诉人支付70%房款的证据。五、一审法院判决解除《团购协议》既违背客观事实，又违背法律规定。1、《团购协议》属于正式的商品房买卖合同。2、被上诉人迟延交房，至今都没有取得竣工验收的合格证明，违规加层，构成严重违约，上诉人诉求继续履行合同，诉求被上诉人支付违约金并办理不动产权证，符合约定和法律规定。3、上诉人不存在迟延付款的违约行为，被上诉人反诉要求解除合同缺乏事实及法律依据。4、一审法院以双方陷入僵局为由解除合同与客观事实不符。（1）上诉人多次表示愿意按照《团购协议》的约定签署正式的商品房买卖合同。（2）上诉人在一审判决前积极与被上诉人协调，以便于解决问题。（3）上诉人的代理人谭军向独任审判员发送短信，愿意积极配合，绝对有诚意。六、尚程家苑同地段的相同房产的价格已经高达近5000-7000元/㎡，一审法院按照4280/m计算可得利益损失，维护了被上诉人的不法利益。君明房地产公司辩称，一、一审认定事实清楚。1、2018年8月21日的《尚程家苑团购房房款催缴函》明确注明：尚程家苑项目主体封顶已2个月有余，但各团购户至今未按团购协议约定缴纳房款及车库款，已严重违约。而且答辩人在一审时也已提交了《主体结构分部验收记录》，足以证明尚程家苑封顶时间为2018年6月。2、谭文杰逾期支付房款，既属于先行违约，又属于重大违约。尚程家苑2018年6月封顶时，被答辩人依照《团购协议》应交到总价的70%，可被答辩人没有缴付。2018年8月21日，答辩人发出《尚程家苑团购房房款催缴函》，被答辩人仍然没有缴付。二、交房的时间延长至2019年5月31日是双方真实意思表示。1、团购协议在交房时间上约定以最终的设计方案为准。而被答辩人提交的证据“新化县城乡规划设计研究院的设计图”审批时间为2017年8月28日。至原约定的交房时间2017年12月，只有4个月的时间，答辩人不可能在4个月的时间内完成建设并达到交房的条件。2、答辩人于2018年3月8日向团购房工作小组发出了《关于尚程家苑项目团购房相关事项的函》，明确提出须在原约定交房时间的基础上顺延18个月。2018年3月29日，团购房工作小组给答辩人的《关于尚程家苑项目团购房相关事项的复函》第8条也对顺延18个月的交房时间给予了协商。3、2018年6月，团购负责人与答辩人一起就团购中的问题召开会议，会议上明确同意将交房时间推迟到2019年5月31日，这有团购房工作小组负责人刘自忠、陈代昌的调查笔录足以证实。4、结合《团购协议》中关于“团购房工作小组，可全权代表与甲方协调并处理项目开发建设过程中的相关事项”的约定，答辩人与团购房工作小组之间关于交房时间延长的意思表示，对被答辩人谭文杰发生法律效力。三、一审判决解除《团购协议》，完全符合法律规定。2016年9月22日团购房工作小组与答辩人签订《尚程家苑项目开发建设管理协议书》、2016年9月27日谭文杰与答辩人签订《团购协议》时，尚程家苑尚未开始建设，尚未进行选房，认购的商品房的楼层、房号、面积、房款等均处于不确定状态，因此，《团购协议》对合同的标的、价款等合同必备条款均不明确具体。2018年5月31日答辩人取得《商品房预售许可证》，按照团购协议的约定，谭文杰应在2018年6月30日前选房，签订正式商品房买卖合同。但被答辩人至今没有与答辩人签订正式的商品房买卖合同。基此，谭文杰与答辩人签订的《团购协议》并非《商品房买卖合同》，属预约合同的范畴。答辩人取得《商品房预售许可证》后，向谭文杰发出了要约，被答辩人以种种借口为由，拒绝签订正式的《商品房买卖合同》，拒绝接受要约。而没有签订《商品房买卖合同》，就无法办理相关备案及房产登记。以致双方的合同目的无法实现。根据《合同法》第94条第（四）项的规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。四、团购房数量是168套，153户已经正常签约，正常履约率达到91%以上。因为谭文杰2018年6月30之前没有如期支付房款先行违约，答辩人不应当承担违约责任的赔偿，一审判决认定的赔偿数额偏高。请求二审法院驳回上诉，维持原判。谭文杰向一审法院起诉请求：一、被告承担逾期交识的违约金204436.5元（该违约金以己交房款及相关款项373316为基数按照每日万分之五从2017年12月31日计算至2020年12月31日，并要求该违约金计算至被告完成竣工验收并向原告交付的房屋止。二、请求判令被告向原告交付所购买的房屋（达到经相关部门竣工验收合格的标准），并为原告办理房产、地产备案登记手续及不动产权证书。三、请求判令被告拆除尚程家苑项3第11栋、12栋的第八层，恢复至主管部门审批的七层楼房，或承担相应民事责任，对小区内住户进行补偿（以开发商非法获利为计算依据）。四、请求判令被告按合同要求建设并完善顶层坡面。五、本案诉讼费及财产保全费等相关和由被告承担。君明房地产公司反诉请求：一、依法解除反诉原告与反诉被告签订的《新化县尚程家苑项目团购房协议》；二、案件受理费及反诉费全由反诉被告承担。一审法院认定事实：（一）根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，法院确认如下法律事实：1、湖南君明房地产开发有限公司成立于2003年5月6日，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本壹仟伍佰万元整，法定代表人阳小兰，经营范围为三级房地产开发。2、2016年9月22日，新化县尚程家苑城建投团购房工作小组（乙方）与被告（甲方）签订了《尚程家苑项目开发建设管理协议书》，协议主要内容有：一、项目位置、总用地面积、总建筑面积、容积率、绿化率；二、乙方团购房屋户型（以最终设计方案为准），1、第一层为车库（面积约20㎡左右）。2、楼梯房：Ａ户型（三室二厅两卫，面积130.47㎡）详见户型图；3、电梯房：Ｂ户型（三室二厅两卫，面积140.28㎡）；Ｃ户型：（四室二厅两卫，面积168.95㎡）。三、购房价格：1、住房，（1）楼梯房：均价2198元／㎡，一房一价根据楼层确定，具体楼层价格为：第1层2108元／㎡；第2层2388元／㎡；第3层2388元／㎡；第4层2268元／㎡；第5层2168元／㎡；第6层1898元／㎡；（2）电梯房：均价2298元／㎡，一房一价根据楼层确定，具体楼层价格为：第1层2068元／㎡；第2层2208元／㎡；第3层2268元／㎡；第4层2328元／㎡；第5层2388元／㎡；第6层2448元／㎡；第7层2388元／㎡；上述价格包括土地成本、建安成本、报批报建、水电（含装表落户）、消防、绿化、亮化、开发税费和应由乙方承担的契税与物业维修基金。在该项目建设过程中，无论市场价格发生任何变化，甲方均不得调整上述价格。甲方按乙方实交房款开具销售发票（不含甲方代缴的各种税费）。⑵车库，车库均价2980元／㎡，在不改变整体均价的情况下，可根据车库位置、规格、优劣等情况由甲方与乙方共同协商微调，但最高价与最低价之差不得超过500元／㎡，车库不办理产权登记。四、房屋质量及交房标准。1、工程质量标准为合格工程。2、交房标准。（1）房屋结构：砖混结构，现浇楼、地面。（2）层高：住宅净高为3米。（3）外墙：优质外墙砖。（4）屋面：半坡屋面。（5）内墙面：混合砂浆抺面。（6）地面：水泥砂浆找平。（7）门窗：入户门安装国标王力子母防盗门，内门预留门洞。窗户采用振升牌国标铝材，玻璃为普通玻璃。（8）楼梯间：墙面为仿瓷涂料，麻石踏步、国标304不锈钢扶手。（9）阳台：安装锌钢栏杆，优质隐形防盗网。（10）门禁：单元门安装电子门禁。（11）水电：水电主管线，一户一表安装到户，进户电线采用6㎡国标金杯牌铜芯线。（12）绿化：主要树种包括银杏、桂花、广玉兰等，其建设标准不低于县财政局住宅区绿化标准。（13）道路：采用沥青混凝土路面。（14）所有管线均按规范要求采取入地铺设。五、工程建设工期：1、2016年9月20日前竞得土地使用权，确定规划设计方案。2、2016年12月31日前完成三通一平，挡土墙及围墙。3、2017年8月31日前完成房屋主体工程。4、2017年12月31日前完成项目扫尾工程（绿化亮化工程、道路工程、水电安装工程等）并达到房屋交房条件。5、自交房后18个月内将房地产登记证书办理到位。六、资金监管及支付：乙方团购户所交的购房款由乙方设立专管账户，选派专人管理。（1）甲方必须首先竞买土地并办理好土地竞买确认书后，乙方在甲方进场破土施工后5日内向甲方支付购地款10万元／户。（2）因甲方原因延期一年不能正常建设，乙方有权自主进行建设该项目。（4）完成工程正负零时，乙方再按5万元／户标准将资金支付至甲方账户。（5）房屋主体工程封顶时，乙方按认购房屋合同总价的70％支付至甲方账户。（6）房屋竣工验收合格和绿化、道路、配套设施竣工时，乙方按认购房屋合同总价的90％支付至甲方账户。（7）办理房地产登记时，乙方按认购房屋合同总价的95％，支付给甲方。（10）按项目进度需要付款时，甲方必须提前10天书面通知乙方，乙方负责在10日内将购房款收集到位后的三日内支付至甲方账户。如乙方延期付款，逾期在30日内，每逾期一日按逾期应付款的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过30日，则视为乙方团购户自动放弃购买权益，甲方有权自行处置，在扣除违约金后甲方将乙方团购户已交房款无息退回。（11）甲方需按本协议约定建设工期，如甲方逾期交房30日，则每逾期一日按逾期应付款的万分之五向乙方支付违约金，如遇不可抗力因素，则甲方可延后交房工期。七、双方的权利及责任：1、甲方的权利及责任：（3）在取得该项目《商品房预售许可证》后30日内与乙方团购户签订好正式《商品房买卖合同》。2、乙方有权利及责任：（3）协调处理本项目腾地工作及工农矛盾。（4）协调联系学府路及周边道路建设工程和促成尽快投入使用。该协议上甲方有被告湖南君明房地产开发有限公司加盖印章和欧阳精华加盖印章；乙方有新化县尚程家苑城建投团购工作小组加盖印章和谭军签名。3、2016年9月22日，甲方湖南君明房地产开发有限公司尚程家苑项目部与乙方新化县尚程家苑城建投团购房工作小组签订《补充协议》，主要内容为：一、甲方承诺在12号栋按乙方要求户型（原148.91㎡，Ｄ户型）建不少于一个单元供乙方团购户优先选购。二、本补充协议与原团购协议具有同等法律效力，未尽事宜双方共同协商解决，本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章即生效。新化县尚程家苑城建投团购工作小组和湖南君明房地产开发有限公司尚程家苑项目部加盖印章，谭军、杨莉签名。4、2016年9月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋团购协议》，协议主要内容有：一、该项目位于湖南省新化县××路东侧，总用地面积为26742.2／㎡，总建筑面积约53806㎡，容积率约≤2，绿化率≥25％。二、乙方团购房屋户型：1、第一层为车库（面积约20㎡左右）。2、楼梯房：Ａ户型（三室二厅两卫，面积130.47㎡）详见户型图；3、电梯房：Ｂ户型（三室二厅两卫，面积140.28㎡）；Ｃ户型：（四室二厅两卫，面积168.95㎡），Ｄ户型（三室二厅两卫，面积148.91㎡）。三、团购价格：购房价格：1、住房，（1）楼梯房：均价2198元／㎡，一房一价根据楼层确定，具体楼层价格为：第1层2108元／㎡；第2层2388元／㎡；第3层2388元／㎡；第4层2268元／㎡；第5层2168元／㎡；第6层1898元／㎡；（2）电梯房：均价2298元／㎡，一房一价根据楼层确定，具体楼层价格为：第1层2068元／㎡；第2层2208元／㎡；第3层2268元／㎡；第4层2328元／㎡；第5层2388元／㎡；第6层2448元／㎡；第7层2388元／㎡；上述价格包括土地成本、建安成本、报批报建、水电（含装表落户）、消防、绿化、亮化、开发税费和应由乙方承担的契税与物业维修基金。在该项目建设过程中，无论市场价格发生任何变化，甲方均不得调整上述价格。甲方按乙方实交房款开具销售发票（不含甲方代缴的各种税费）。⑵车库，车库均价2980元／㎡，在不改变整体均价的情况下，可根据车库位置、规格、优劣等情况由甲方与团购工作小组共同协商微调，但最高价与最低价之差不得超过500元／㎡，车库不办理产权登记。四、交款方式及资金监管：（1）签订团购协议时交人民币壹拾万元整（¥100000元／户）。（2）项目达到正负零时交人民币伍万元整（¥50000元／户）。（3）项目主体工程封顶时交到乙方所选房屋总价的70％；（4）项目竣工并经相关部门验收合格后，交到乙方所选房屋总价的90％；（5）房地两证办理时交到乙方所选房屋总价的95％。（6）房地两证交付时交清余款（合计支付到乙方所选房屋总价100％）。2、车库交款方式：（1）在签订本协议时交人民币贰万元整（¥20000元整）；（2）在项目主体工程封顶时交人民币贰万元整（¥20000元整）；（3）在选定车库时按乙方所选车库交清余款。五、选房时间及方式：（1）选房时间，住房在项目取得《商品房预售许可证》30日内选房，签订正式商品房买卖合同；车库在住房选房后15日内选库，具体时间以甲方通知为准。（2）选房方式，由团购房工作小组根据房源与户型制定具体分房方案选房，车库按单元采取抓阄的方式选房。六、项目计划工期：（1）2016年9月20日前取得项目土地使用权，确定规划设计方案。（2）2016年12月31日前完成三通一平，挡土墙及围墙工程。（3）2017年8月31日前完成主体封顶。（4）2017年12月31日前完成房屋扫尾工程、绿化亮化工程、道路工程、水电安装工程，并达到房屋交房条件。（5）自交房后18个月内，将房地产登记证书办理到位。七、房屋质量及交房标准：（1）甲方承诺按最终确定的设计方案严格施工。（2）建设质量必须达到设计要求，并通过相关职能部门验收合格。（3）交房标准，层高、主体结构等14项。八、双方权利与责任：1、甲方权利与责任：（1）甲方按主管部门批准的，并经乙方推选的团购房工作小组认可的户型、总体规划的内容和标准进行开发建设，中途不得随意更改，因特殊情况需要更改的，须经与团购房工作小组协商并书面认定后，方可更改。禁止增加容积率和减低绿化率。……（3）甲方在该项目取得《商品房预售许可证》后30日内，应与乙方签订正式《商品房买卖合同》。（4）甲方须按本协议约定的工期开发建设该项目，逾期交房超过30日，则每逾期一日，按乙方所交房款的万分之五向乙方支付违约金。如遇不可抗力因素，则甲方可免责顺延工期。2、乙方权利与责任：（1）乙方推举产生的团购房工作小组，可全权代表与甲方协调并处理项目开发建设过程中的相关事项……（3）乙方须按本协议约定的付款方式支付房款或车库款，逾期在30日内，则每逾期一日按逾期应付款的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过30日，则视为乙方放弃购买房屋及车位权益，甲方在扣除违约金后将乙方所交款项无息退还给乙方。该协议上甲方有被告湖南君明房地产开发有限公司加盖印章和欧阳精华加盖印章；乙方有原告签名。5、原告于2016年9月23日交纳尚程家苑首付款10万元。2018年4月8日交纳尚程家苑第二次房款5万元。2019年1月8日交纳房款223316元。6、2018年5月29日，原告在新化县尚程家苑城建投团购工作小组选房确认所购房屋为尚程家苑3栋（电梯房）1单元901房（西）（面积约153.41㎡）。7、2018年6月11日，上渡街道办事处、国土局和城建投三家单位等签订《尚程家苑各团购单位房源分配》，主要内容有：一、城建投：3栋1单元；6栋1单元。二、国土局：3栋2单元；3栋1单元（1套）；2栋2单元顶楼（2套）。三、上渡办事处：5栋；2栋；6栋2单元。四、楼梯房：1栋，西面（301、401、501、601号房）归城建投选择；东面（302、402、502、602号房）归上渡办事处选择。4栋西面（301、401、501、601号房）归上渡办事处选择。8、2018年5月31日，新化县房地产管理局颁发了新房预许字（2018）第005号《商品房预售许可证》，主要内容为：湖南君明房地产开发有限公司：根据《城市商品房预售管理办法》，经审核，你公司投资开发的下列范围内的商品具备预售条件，准予销售，特发此证。项目名称：尚程家苑，坐落：上渡办事处学府北路东侧，总建筑面积：56523.5㎡。9、另查明，尚程家苑项目的团购房数量是168套，共有上渡街道办事处、国土局和城建投三家团购单位组成。尚程家苑房屋现已建设完毕。大部分团购户已与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》后接收房屋。经现场了解，小部分买受人正在进行了装修。项目目前尚未取得最终的竣工验收，未取得合格证。原、被告至今未签订《商品房买卖合同（预售）》。（二）双方当事人有争议的事实：1、被告与新化县尚程家苑城建投、上渡办事处、国土局团购房工作小组之间是否在签订《尚程家苑项目开发建设管理协议书》后，就交房时间等达成了新的协议？被告认为，其在与新化县尚程家苑城建投、上渡办事处、国土局团购房工作小组之间签订《尚程家苑项目开发建设管理协议书》后，因政府延期交地、工农矛盾以及规划设计变更等多方面的原因，造成被告无法按《尚程家苑项目开发建设管理协议书》所约定的“2017年12月31日前完成项目扫尾工程（绿化亮化工程、道路工程、水电安装工程等）并达到房屋交房条件”时间交房，为此，双方进行了多次协商，达成了顺延18个月交房，被告不因规划设计变更增加建设成本而增加房价的一致意见。被告为证明其上述主张，提交了《关于尚程家苑项目团购房相关事项的函》、新化县××房××组××、新化县××房工作小组负责人陈代昌的调查笔录等证据。原告认为，被告虽致函新化县尚程家苑城建投团购房工作小组，要求顺延18个月交房，但团购房工作小组已复函被告，不同意顺延交房，双方并未达成顺延18个月交房的一致协议，被告因规划设计变更，增加了房屋数量，被告因此已受益，未增加房价并不是顺延交房时间的交换条件。原告为证明其主张，提交了《关于尚程家苑项目团购房相关事项的函》、《关于尚程家苑项目团购房相关事项的复函》、新化县城乡规划设计研究院设计图等证据。原、被告双方所提交的上述证据的主要内容为：《关于尚程家苑项目团购房相关事项的函》（被告2018年3月8日向新化县尚程家苑城建投团购房工作小组致函）：尚程家苑项目于2016年9月6日正式竞买土地后，在贵工作小组各位领导的关心支持下，我司立即进行项目的规划设计、建筑设计等工作，并于2016年12月底以前按团购协议完成了土石方和堡坎工程。在整个项目具体实施过程中，由于初步设计经与团购工作小组多次优化修改，有关部门审批过程偏长；加上政府部门应该交的是交的是净地，可宗地内有2座坟墓久拖未迁，我司多次与上渡办事处、国土局、征拆办等部门联系都无法动迁，动用的人力物力，直到2017年8月30日才完成迁移；另外经常有不少村民以征地补偿不到位等理由到工地强行阻工达数十次之多。鉴于以上未能预计的情况致使工期严重滞后，现已不能按协议如期交房，本着实事求是的原则，须在原约定交房时间的基础上顺延18个月。关于延期交房的问题，我项目部已于2017年年底与团购工作小组多次沟通，综合各方面因素，现我项目做出如下承诺：1、如同意对我项目部予以免责顺延的，则团购工作小组之前认可的房屋结构由砖混结构改为框剪结构增加50元／㎡房款予以免加，并按原约定的价格交清第二期团购房款五万元（车库款补交4万元）后，在2018年4月10日时进行选房签定分户认购协议，确保各团购户权益。2、如不同意对我项目部予以免责顺延的，则作为退房处理。我项目部按团购协议约定的万分之五每日计算违约金（截止至2018年3月31日），并在三个工作日内全额退还已交款项及违约金，其团购指标自动失效。敬请贵工作小组在收到此函3个工作日内予以明确答复，以便我项目部顺利开展下一步工作。《关于尚程家苑项目团购房相关事项的复函》（2018年3月29日，新化县尚程家苑城建投团购房工作小组给被告复函）：2018年3月28日，我组收到《关于尚程家苑项目团购房相关事项的函》后，高度重视，及时转告了所有团购户，团购户积极响应，开会形成了一致意见。现将所有团购房的呼声和集中意见函复你公司（部）：一、你公司（部）应该按照与团购房户签订的《房屋团购协议》真诚善意地履行义务。团购房也应该按照建房进度和约定交付房款。由于你方单方改变楼层高度（由6＋1改为8＋1），又单方改变房屋结构（由砖混改为框架（剪）），单方又改变中心花园及道路间距，导致一连串的问题出现。具体的几个问题回复如下：1、尚程家苑项目《团购房协议》系团购户与湖南君明房地产开发有限公司双方签订，根据民法总则及合同法的相关规定，协议双方主体具有合同相对性，对协议双方具有约束力，新化县城建投团购房协调工作小组作为团购户协调日常事务临时性组织，无权就协议内容的变更、履行方式、履行时间作出具有法律意义的承认、认可和处置。2、你部函述项目实施过程中，更改设计方案及土地交付的原由及相关情况不属于“不可抗力”免责情形。且此情形系《团购房协议》签订后发生，你方如在签订《团购房协议》时并未预见该情况会影响到协议履行，应与团购户就迟延履行的情形进行积极磋商，以期取得全体团购户的理解和同意，但不影响团购协议中违约条款的执行。3、根据合同法及司法解释的规定，因你方迟延履行，应根据《团购房协议》规定支付违约金，但并不因此当然免除你方继续履行《团购房协议》的义务，故你方提出承担完违约金就退房的要求是不符合法律规定的，所有团购户不予同意。4、你部函述团购小组认可的房屋结构由砖混结构改为框剪结构并增加50元／平米一事，协调工作组并未认可，团购户并不知情，且更改房屋结构系对《团购房协议》标的物交付标准作出的重大修改，应与各团购户签订补充协议进行规定。这是属于你方擅自修改，责任应由你方自担，不能将此加价与违约金支付相同并论，做为同等免责处理。违约金该支付的你方应该按约定支付。5、你部来函中提及到2018年4月10日前交纳第二期团购房款5万元及车库款4万元，并要求签订选房分户认购协议，协议约定房屋搞好正负零基础后，要团购户交纳5万元可以考虑交付，但车库款要房屋主体工程封顶时再交付2万元，现要团购房交付4万元车库款与协议不符，团购户不予采纳。《团购房协议》规定的选房时间为取得《商品房预售许可证》30日内，你方《商品房预售许可证》是否已经取得？如已取得，我组将通知各团购户按时缴款，选购房屋。但你方应根据《团购房协议》予以办理。如无正当理由拒绝办理，团购户将依法将该款项可提存到新化县公证处。6、你方来函限定我组“三个工作日予以明确答复”的条件请附明确法律条文，以便协调工作组参考学习。7、在正负零建筑施工期间，你方中、后期没有邀请我组现场监督或不定期向协调工作组汇报工程质量、材料型号等事项。今后要改进，接受监督。8、你方提出延期18个月交房，如又未做到，又将给团购户一个怎样的交待呢？二、相互理解，积极履约，保质保量搞好尚程家苑项目百年大计房屋建设。一是要求你方对房屋及配套设施不能缩水减量，严格按照规划图纸、保证工程质量进行建设。二是你方遇到什么新情况新问题，应及时向协调工作组汇报，再转告团购户协商，形成一致意见后，方能确定，不能搞我行我素，更不能单方说了算。三是我组将及时转达你方和团购方意见，加强质量监督，以利房屋及配套设施建设顺利推进。被告委托代理人对新化县××房××组××、新化县××房工作小组负责人陈代昌的调查笔录，主要内容：2018年6月，我们（团购负责人）与君明公司就团购中的问题开了一个会议，会议上，我们团购负责人考虑到砖混结构改框架结构、政府延期交地等因素，因此同意将交房时间推迟到2019年5月31日，但砖混结构改框架结构的成本上涨，原来提出过增加每㎡100元的房价的，因同意推延交房时间，就不再增加房价，该100元每㎡的钱也不收取了，因此，在君明公司与每个团购户签订商品房买卖合同时，将交房时间定为2019年5月31日，而且，交房条件为只要达到可装修条件即可。新化县城乡规划设计研究院设计图：审批时间为2017年8月28日。法院审查认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条规定：审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。《关于尚程家苑项目团购房相关事项的函》、《关于尚程家苑项目团购房相关事项的复函》原、被告均予以提交，对该两份证据的真实性，法院予以认定；新化县城乡规划设计研究院设计图系原告提交，来源真实，法院予以认定；新化县××房××组××、新化县××房工作小组负责人陈代昌的调查笔录系被告的委托代理人进行调查取得，来源合法，对其真实性，法院亦予以认定。上述有效证据能证明：被告在与相关团购工作小组签订《尚程家苑项目开发建设管理协议书》及与原告签订《房屋团购协议》后，被告竞买了土地、政府存在延迟交地、原协议签订时的初步规划建设设计方案修改并于2017年8月28日最终完成审批、交房时间双方进行了相互的协商等基本事实。法院审查认为，原告所在的团购房工作小组与被告的函件中，双方对交房时间的顺延虽未明确达成了一致的合约，但能证明双方对原协议约定的交房时间变更进行了协商。新化县国土局团购房工作小组、新化县××房工作小组负责人的调查笔录中，能证明在原、被告的上述函件之后，被告与团购房工作小组另行又进行了协商。本案中，已与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》的购房户，在合同中对交房时间约定为2019年5月31日，房屋单价的约定上，被告也并未因砖混结构改为框剪结构造成增加建设成本而增加房价。原、被告之间原约定的交房时间为2017年12月31日，但也约定了以最终的设计方案为准，而最终的规划设计于2017年8月28日才审批完成，至原约定的交房时间只有4个月的时间，被告也不可能在4个月的时间内完成建设并达到交房的条件，故法院认为被告所提交的证据达到了其主张的交房时间顺延18个月的高度的盖然性的证明标准，法院根据情势变更原则及结合上述事实，对被告与新化县尚程家苑城建投、上渡办事处、国土局团购房工作小组之间在签订《尚程家苑项目开发建设管理协议书》后，被告将交房时间延长至2019年5月31日，且不因砖混结构改为框剪结构造成增加建设成本而增加房价的事实予以认定。原告与被告之间签订的《房屋团购协议》中约定：“乙方推举产生的团购房工作小组，可全权代表与甲方协调并处理项目开发建设过程中的相关事项……”。故被告与原告所在的团购房领导小组之间关于交房时间延长的意思表示，对原告发生法律效力。2、被告所开发建设的尚程家苑的封顶时间？被告认为，其所开发建设的尚程家苑商品房封顶时间为2018年5月，封顶之后才能取得《商品房预售许可证》，《商品房预售许可证》是2018年5月31日取得的，所以，房屋的封顶时间在2018年5月31日之前；竣工时间是2018年年底。被告为证明其主张，向法院提交了《商品房预售许可证》、尚程家苑团购房房款催缴函、主体结构分部工程质量验收记录等证据。原告认为，被告所开发建设的尚程家苑封顶时间为2018年年底或2019年年初。2018年6月，新化县城乡规划局及新化县控违拆违工作领导小组办公室还在对被告的违法加层等进行处罚，所以，被告不可能在2018年6月份之前完成封顶；具体时间应以他们的第二次交款时间为准。原告为证明其主张，向法院提交了新控函字［2018］2号《关于对违法建设施工现场采取停电的函》、新化县城乡规划局送达回证、收款收据等证据。法院审查认为，被告提供的《商品房预售许可证》及相关的主体结构分部工程质量验收记录等出自有权机关，内容客观真实，法院予以认定；原告提交的新控函字［2018］2号《关于对违法建设施工现场采取停电的函》、新化县城乡规划局送达回证、收款收据亦出自有权机关或被告，法院亦予以认定。尚程家苑团购房房款催缴函的相关内容为：尚程家苑项目主体封顶已2个月有余，但各团购户至今未按团购协议约定缴纳房款及车库款，已严重违约。……同意在选房十日内即2018年8月25日将房款及车库款缴纳至我项目部的团购户，我项目部继续保留其团购资格；后经再次协商，同意于2018年9月2日前将房款及车库款缴纳至我项目部的团购户，我项目部仍继续保留其团购资格……。落款时间为2018年8月21日。上述有效证据，证明了：被告于2018年5月31日，取得了双方诉争的尚程家苑商品房开发的《商品房预售许可证》。2016年9月23日交纳尚程家苑首付款10万元。2018年4月8日交纳尚程家苑第二次房款5万元。2019年1月8日交纳房款223316元。2018年8月21日，被告对原告所在的团购工作小组进行了催款。2018年11月23日，尚程家苑主体结构分部验收合格。法院审查认为，根据《城市商品房预售管理办法》的相关规定，商品房是否封顶并非取得《商品房预售许可证》的前提，故对被告认为其封顶时间在取得《商品房预售许可证》之前的抗辩主张，法院不予采纳。被告是否违规或加层建设行为的认定系行政机关的职权范围，2018年6月，相关行政管理机关对被告的建设行为进行管理，应系在被告的建设行为发生之后，故原告所提交的证据并不能达到否定被告所开发建设的商品房已于2018年6月封顶，依法应承担举证不能的法律后果，故法院对原告的该诉讼主张，亦不予采纳。法院结合被告2018年8月21日的催款函及2018年11月23日的主体结构分部验收记录，综合认定：被告所开发建设的诉争尚程家苑商品房封顶时间为2018年6月。一审法院认为，本案系合同纠纷，原、被告所签订的《房屋团购协议》的合同性质、原、被告之间是否存在违约行为、原、被告之间的《房屋团购协议》能否继续履行或解除是本案的主要争议焦点。关于原、被告所签订的《房屋团购协议》的合同性质问题。法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，原、被告所签订的《房屋团购协议》中，对房屋的坐落、质量及交房标准、各楼层的价格、选房时间及方式、付款方式、双方的权利义务及违约责任等进行了相关的约定，但在该协议签订时，尚程家苑尚未开始建设，原告尚未进行选房，认购的商品房的楼层、房号面积房款等均处于不确定状态，且该协议中同时约定“住房在项目取得《商品房预售许可证》30日内选房，签订正式商品房买卖合同”。原、被告签订的《房屋团购协议》中，对合同的标的、价款等合同必备条款均不明确具体。故原、被告之间所签订的《房屋团购协议》并非《商品房买卖合同》，属预约合同的范畴。关于原、被告之间是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告所签订的《房屋团购协议》约定：四、交款方式及资金监管：（1）签订团购协议时交人民币壹拾万元整（¥100000元／户）。（2）项目达到正负零时交人民币伍万元整（¥50000元／户）。（3）项目主体工程封顶时交到乙方所选房屋总价的70％；（4）项目竣工并经相关部门验收合格后，交到乙方所选房屋总价的90％；（5）房地两证办理时交到乙方所选房屋总价的95％。（6）房地两证交付时交清余款（合计支付到乙方所选房屋总价100％）。五、选房时间及方式：（1）选房时间，住房在项目取得《商品房预售许可证》30日内选房，签订正式商品房买卖合同；车库在住房选房后15日内选库，具体时间以甲方通知为准。（2）选房方式，由团购房工作小组根据房源与户型制定具体分房方案选房，车库按单元采取抓阄的方式选房。本案中，原告的交款时间为：2016年9月23日交纳尚程家苑首付款10万元。2018年4月8日交纳尚程家苑第二次房款5万元。2019年1月8日交纳房款223316元。原告虽在合同签订及被告完成正负零时按协议约定支付了相应的约定款项，但在被告所开发的尚程家苑2018年6月封顶时，原告理应按约应支付相应的房款，而原告支付该款的时间为2019年1月15日，故原告存在拖延支付款项的违约行为。被告按《房屋团购协议》约定应在2017年12月31日前交房，虽后通过协商，交房时间顺延至2019年5月31日，但被告所开发的尚程家苑至今均未通过相关部门的竣工验收并取得合格证，被告亦已构成违约，且被告的违约责任大于原告。故双方的违约责任互抵后，法院酌情认定由被告赔偿原告违约损失37300元。关于原、被告之间的合同能否继续履行的问题。法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告所开发的尚程家苑至今未经相关部门竣工验收合格并取得合格证，房屋的竣工验收虽涉及相关职能部门的行为，并非被告的主观违约，但造成竣工验收未完成的主要责任仍应由被告承担。原、被告之间所签订的《房屋团购协议》中约定“甲方在该项目取得《商品房预售许可证》后30日内，应与乙方签订正式《商品房买卖合同》”。被告在取得《商品房预售许可证》后，向原告发出了要约，原告以交房时间、违约责任、付款方式等与《房屋团购协议》的约定不一致为由，拒绝接受要约，双方不能就《商品房买卖合同（预售）》的相关条款达成一致协议，且在法院的调解中，双方仍不能达成合约，造成了《商品房买卖合同（预售）》至今未签订的事实。而签订《商品房买卖合同（预售）》是办理相关备案及房屋产权证的基础，双方的合同目的均无法实现，原、被告之间已形成了合同僵局。故对原告要求继续履行的诉讼请求，法院不予采纳；对被告反诉请求解除合同的反诉请求，法院予以支持。合同解除后，被告已收取原告的天燃气初装费、办理产权证费、水电费、物业维修基金、契税及已交购房款依法应予以返还，原告已交款项所对应房屋面积的增值部分系原告的可得利益损失，被告依法应予以赔偿。法院结合诉争房屋的地段、被告出让该小区商品房的备案价格（3980元／平方米）及市场价格（出让该小区内房屋的报价4280元／平方米）等因素，综合认定原告所认购的房屋现价为4280元／㎡。结合原、被告签订《房屋团购协议》时商定的第七层价格为2388元／㎡，原告自认的单价2368元／㎡，按原告自认的价格计算，对原告的可得利益损失具体计算为：373316元÷2368元／㎡×4280元／㎡-373316元＝301427.4元。关于原告所诉称的被告存在违法建设行为，依法应拆除的问题。法院认为，被告在建设过程中，其建设行为虽受到了相关行政管理部门的查处，但其所开发建设的尚程家苑是否系违章建筑，应否拆除等，依法属于行政管理的范畴，根据司法权不干预行政权的原则，被告的该项诉讼请求，不属于人民法院审理的范畴，法院依法另行裁定驳回原告该项诉讼请求的起诉。关于原告诉称的对小区内住户进行补偿及完善项层坡面的问题，因被告的建设行为尚未经相关行政职能部门认定为违章建筑，是否影响了容积率，亦未经相关职能部门进行认定，故法院在本案中不予处理，原告可另循法律途径解决，且合同解除后，该请求与原告已无诉的利益。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）谭文杰与被告（反诉原告）湖南君明房地产开发有限公司签订的《房屋团购协议》；二、由被告（反诉原告）湖南君明房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）谭文杰购房款373316元；三、由被告（反诉原告）湖南君明房地产开发有限公司赔偿原告（反诉被告）谭文杰违约损失37300元，赔偿原告（反诉被告）谭文杰可得利益损失301427.4元；四、驳回原告（反诉被告）谭文杰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湖南君明房地产开发有限公司的其他反诉请求。上述款项限判决书生效之日起10日内付清。款项汇至：新化县人民法院执行款专户，开户银行：长沙银行新化支行，账号8001××××0017。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4336元，因适用简易程序减半收取2168元，反诉费40元，共计2208元，由被告（反诉原告）湖南君明房地产开发有限公司负担2168元，由原告（反诉被告）谭文杰负担40元。二审期间，谭文杰向本院提交了以下证据：证据一、《关于（2021）湘13民终560号调查令的回复》，拟证明：1.尚程家苑项目截止至2021年3月18日止尚未开展五方责任主体竣工验收；2.尚程家苑项目施工许可办结时间为2018年5月17日，不可能在2018年6月封顶，一审判决认定尚程家苑商品房封顶时间为2018年6月属于事实错误。证据二、陈代昌的调查笔录，拟证明：1.上渡办事处、城建投、自然资源局在尚程家苑的团购协议系分别签署，并分别成立了团购房工作小组，三个工作小组各自独立；2.城建投团购房工作小组与君明公司就延期18个月交房没有达成一致意见；3.陈代昌对陈晓东律师做的调查笔录的内容不认可，以本次调查笔录的内容为准；4.尚程家苑项目封顶的时间是2018年12月。证据三、袁绍东的调查笔录，拟证明：1.城建投团购房工作小组不同意延期交房，要求君明公司按期交房；2.三个团购房小组是各自独立的，上渡办事处与自然资源局团购房工作小组的决定对城建投不产生法律效力；3.尚程家苑项目封顶的时间是2018年12月；4.君明公司通知上渡办事处团购房工作小组交第三笔款的时间为2019年5月；5.上渡办事处团购房工作小组成员亦认为一审判决解除合同是不合理的。证据四、尚程家苑收款收据，拟证明尚程家苑团购房其他业主交第三笔款的时间均在2019年1月或以后，印证君明公司直到2019年1月才通知所有团购房业主交第三笔款的事实。证据五、对姜友利的询问笔录及施工监理日记三份，拟证明：1.尚程家苑项目的监理单位为新化佳康建设监理有限公司，施工单位为娄底巨盛工程公司；2.尚程家苑至今都未办理竣工验收；3.2018年9月尚程家苑在施工中，一审判决认定其封顶时间为2018年6月的是错误的。证据六、尚程家苑团购房业主与项目开发商营销部经理的微信聊天记录，拟证明因君明房地产公司单方面变更了《新化县尚程家苑项目房屋团购协议》约定的付款时间、交房时间和交房条件等实质性内容，导致双方无法签订正式的商品房买卖合同。证据七、《深度调查：购房者交清全部房款遭遇合同解除湖南新化一房地产项目陷团购法律纠纷》，拟证明一审法院判决解除合同已引起了媒体与公众的高度关注。证据八、请求给予“尚程家苑”城建投团购户选定房屋保护的报告，拟证明房屋不可能备案并变卖，如果被上诉人在判决没有生效前将房屋变卖，那被上诉人妨碍了民事诉讼，严重侵害了上诉人的合法权益，请求人民法院依法制裁。君明房地产公司经质证后认为：对证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅仅只能证明办理相关手续的时间，边施工边办手续属于建工行业的惯例，不能达到其证明目的2，上诉人系猜测不可能在6月封顶，证据本身没有表现尚程家苑没有封顶。对证据二、三的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不属于二审中新的证据，上诉人如在一审提出异议，就可以在一审阶段进行调查，陈代昌是遭到了其他受胁迫的情形，庭后可以提交证据，证明内容只能以一审时未受到外界干预的情况下的证言为准。证人一、二审中出现了截然不同的证词，证人若作伪证，请法院予以制裁。证据四是复印件，对其合法性、关联性有异议，不能达到其证明目的，且不属于二审的新证据，2018年6月30日之后才交房款就视为认可了违约，君明公司很多的催讨函告都表明上诉人在30天没有如期缴纳房款，上诉人逾期价款的事实客观存在。对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，且不属于二审中的新证据。姜友利未出庭作证，且无身份证明，其证词不具有证明力；对施工监理日记是否属于当时有第三方在场双方封存的原始笔记无法保障，对其真实性、合法性有异议。施工监理日志反映的是还在施工还未竣工验收，与本案争议的封顶时间和交款时间没有关联性，不能达到其证明目的。该证据与一审所查明的事实2018年6月新化拆违对被告加层予以处罚是相违背的。对证据六的真实性、合法性有异议，不能达到其证明目的，无法查明聊天双方是谁，经销部经理的名字都没有，无法查明是否为君明公司的工作人员，且该证据为电子证据，不符合电子证据的形式要件。如果该聊天记录是在一审就存在的话，不能作为新证据。对证据七关联性有异议，且上诉人在依法主张权利的同时又进行上访，该行为不应得到法律的支持。对证据八的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到财产保全的目的。二审期间，君明房地产公司向本院提交了以下证据：证据一、《和解协议》三份，证据二、兑现款专用凭证两份，两证据拟证明11个系列案中，1个撤诉、3个案件判决后达成和解，1个在判决后已履行到位。168户团购户只有包括潘春艳在内的6户尚在诉讼中，正常签约率高达91%以上。证据三、尚程家苑团购房房款催缴函，拟证明君明房地产公司向城建投团购小组送达了书面催款函。谭文杰经质证认为：证据一、二均与本案没有关联性，其他购房者放弃自己的权利，不能作为本案证据使用。证据三催款函所列单位是上渡办事处团购小组，不是城建投的团购小组，城建投团购小组从来没有收到过君明房地产公司的催款函，实际上被上诉人向城建投团购小组要求延迟18个月交房的函件及回复，并不是催款函的回复，城建投团购小组也从未收到过催款函。。经审查，谭文杰提交的证据一、证据五系另案的当事人刘桂芬持本院调查令所调取的证据，本院对其真实性予以确认，对其证明目的结合其他证据综合认定。证据二、三系证人证言，其后未附证人的身份证明，不符合证据的形式要求，且证人未出庭作证，本院不予采信。证据四系复印件，证据六、七系电子数据，真实性存疑，本院不予采信。证据八系城建投团购小组单方出具，不能达到其证明目的，本院不予采信。君明房地产公司提交的证据一、二与本案无关，本院不予采信，证据三催款函的受文单位记载为“上渡办事处团购房工作小组及各团购户”，且无收件人签章，不能达到其证明目的，本院亦不予采信。本院二审经审查，确认一审判决所查明的双方当事人无争议的事实。本院认为，本案双方当事人争议的焦点如下：一、《团购协议》的性质和效力认定谭文杰上诉主张，《团购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且双方已经按照协议履行，应认定为商品房买卖合同。经审查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”案涉《团购协议》对当事人的名称、项目用地及开发概况、团购户型、团购价格（商品房价款的确定方式）、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、房屋质量及交房标准、双方的权利义务、违约责任等进行了明确、具体的约定，虽然签订协议时，谭文杰所购房屋及总价款尚不明确，但2018年5月29日，谭文杰通过选房确认所购房屋为尚程家苑3栋1单元901房，补全了《团购协议》所欠缺的房屋基本状况，合同总价款亦可按约确定，至此，《团购协议》已具备商品房买卖合同的主要内容，同时君明房地产公司也已经按照协议约定收受了谭文杰全部购房款，故案涉《团购协议》应认定为商品房买卖合同。该协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、案涉《团购协议》是否应予解除君明房地产公司反诉请求解除《团购协议》的主要理由是，按照《团购协议》的约定，项目主体工程封顶时谭文杰应交到所选房屋总价的70%。案涉房屋于2018年6月封顶，而谭文杰到2019年1月8日才交纳70%的房款，已构成违约，按照《团购协议》第十条“如乙方延期付款，逾期在30日内，每逾期一日按逾期应付款的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过30日，则视为乙方团购户自动放弃购买权益，甲方有权自行处置，在扣除违约金后甲方将乙方团购户已交房款无息退回。”的约定，谭文杰逾期付款超过30天，视为其放弃购买房屋。对此，谭文杰主张，案涉房屋于2018年12月才封顶，其于2019年1月8日交纳到70%的房款并未违反协议。经审查，尚程家苑建有多栋房屋，2018年5月29日，谭文杰选定3栋（电梯房）1单元901房。按照团购协议的约定，第三笔购房款的交款时间应为3栋封顶后。一审中，君明房地产公司并未提交证据证明3栋的封顶时间，因君明房地产公司系尚程家苑的建设方，其主张案涉房屋6月封顶，根据“谁主张，谁举证”的原则，二审中，承办人责令君明房地产公司提交3栋封顶时间的相关证据，但其未在规定的时间内提交。故君明房地产公司应承担举证不能的不利后果，故本院对君明房地产公司提出案涉房屋于2018年6月封顶的主张不予采纳。新化县尚程家苑城建投团购房工作小组与君明房地产公司签订的《尚程家苑项目开发建设管理协议书》第六条第十款约定，按项目进度需要付款时，君明房地产公司必须提前10天书面通知城建投团购房工作小组。君明房地产公司提交了房款催缴函证明其已书面通知城建投团购小组交款，但该催缴函的落款时间为2018年8月21日，受文单位为“上渡办事处团购委员会”，且该函上无城建投团购小组确认签收的签章，不能证明该催缴函已送达城建投团购小组。综上，君明房地产公司既未举证证明尚程家苑3栋已于2018年6月封顶，又不能证明其已书面通知谭文杰交款，其主张谭文杰逾期付款不能成立，据此请求解除《团购协议》亦于法无据。在君明房地产公司于2017年年底不能如期交房的情况下，谭文杰仍按该公司的要求于2019年1月交付案涉房屋的第三笔款项及其他相关费用，其购买案涉房屋的意思表示明确，君明房地产公司直接收取了前述款项，其在当时亦具有出售房屋的意思表示；双方之所以未能签订正式的商品房买卖合同，主要原因系双方对逾期交房的责任承担问题未能协商处理好，并非谭文杰不愿意签订正式的商品房买卖合同，因此，谭文杰请求君明房地产公司继续履行合同、向其交付房屋，有事实和法律依据，君明房地产公司应依据《团购协议》约定，对相关房产工程办理竣工验收手续，交付案涉房屋，并于交房后18个月内为谭文杰办理好不动产权证。三、君明房地产公司是否应承担逾期交房的违约责任按照《团购协议》的约定，君明房地产公司应于2017年12月31日前完成项目扫尾工程、绿化亮化工程、道路工程、水电安装工程等，达到交房条件，并自交房后18个月内，将房地产登记证书办理到位；如君明房地产公司逾期交房超过30日，则每逾期一日，按谭文杰所交房款的万分之五向谭文杰支付违约金，如遇不可抗力因素，则君明房地产公司可免责顺延工期。君明房地产公司主张，协议签订后，因拆迁受阻等原因，政府部门延迟交地，且尚程家苑的设计图迟至2017年8月28日才通过审批，2017年年底交房客观上无法实现，为此，君明房地产公司与城建投等三个团购房工作小组达成协议，将交房时间顺延至2019年5月31日，免加房屋由原定砖混结构改变为框架结构的价款。经审查，君明房地产公司提供的证据不足以证明城建投团购房工作小组同意将交房时间顺延至2019年5月31日的事实，其请求延期房时间的理由虽属于客观原因，但不属于合同约定的不可抗力，故君明房地产公司仍应承担逾期交房的违约责任。鉴于君明房地产公司对于政府迟延交地及设计变更等事项并不存在主观过错，且君明房地产公司客观上未对城建投的团购户加收房屋结构变更的费用，可酌情扣减相应的损失赔偿额，一审判决按谭文杰已交购房价款的10%计算其违约损失，虽理由错误，但处理结果并无明显不当。四、谭文杰的其他诉讼请求是否应予支持（一）关于请求君明房地产公司拆除尚程家苑项目第11栋、12栋的第八层恢复至主管部门审批的七层楼房或承担相应民事责任，对小区内住户进行补偿的问题。经审查，尚程家苑第11栋、12栋的第八层是否系违章建筑，是否应予拆除，依法属于行政管理的范畴，不属于民事诉讼的受案范围，一审法院已另行裁定驳回谭文杰该项诉讼请求的起诉，谭文杰对该裁定未提出上诉，应视为服从裁定，故本院对其此一诉讼请求亦不予审查。（二）关于请求判令君明房地产公司按合同要求建设并完善顶层坡面的问题。经审查，被上诉人的建设行为尚未经相关行证部门认定，故一审法院在本案中不做处理并无不妥，当事人可另循合法途径主张权利。综上，谭文杰的部分上诉理由成立，原判决适用法律错误，对本案处理不当，本院对原审判决应予适当改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销湖南省新化县人民法院（2020）湘1322民初3530号民事判决；二、被上诉人湖南君明房地产开发有限公司于尚程家苑3栋竣工验收合格后3日内将尚程家苑3栋1单元901号房交付给上诉人谭文杰，并自交房后18个月内为上诉人谭文杰办理不动产权证书并交付给上诉人谭文杰；三、被上诉人湖南君明房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人谭文杰逾期交房违约金37300元;四、驳回上诉人谭文杰的其余诉讼请求；五、驳回被上诉人湖南君明房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费2208元，二审诉讼费3642元，合计5850元，由上诉人谭文杰负担4000元，由被上诉人湖南君明房地产开发有限公司负担1850元。本判决为终审判决。审 判 长 童赞辉审 判 员 袁米娜审 判 员 王晶晶二〇二一年五月十七日法官助理 岳 潜书 记 员 刘珊珊附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。