上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初21716号原告(反诉被告)：李军芙，女，1964年6月6日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：秦士平，上海市大众律师事务所律师。被告(反诉原告)：夏先道，男，1987年11月26日生，汉族，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：张龙峰，上海汇隽律师事务所律师。原告李军芙与被告夏先道及反诉原告(以下统称被告)夏先道超与反诉被告(以下统称原告)李军芙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年7月26日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将位于上海市嘉定区嘉行公路XXX号房屋(以下简称案涉房屋)归还给原告；3、判令被告将案涉房屋恢复原状；4、判令被告向原告支付自2019年12月1日至归还案涉房屋时的租金【按照人民币(以下币种同)3500元/月的标准计算】；5、判令被告向原告支付电费1,979.35元、水费135元(27吨*5元/吨)；6、判令被告向原告支付违约金2,100元。事实与理由：案涉房屋为店面房，系原告家庭所有。2019年7月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租案涉房屋；租期自2019年8月1日至2024年7月31日；月租金为3,500元，半年一付，每期提前两个月支付下期租金；租赁期间的水电费由被告承担；退租时被告应保持内装无损坏，否则原告有权要求被告恢复原状或者赔偿恢复工程所需的费用；被告违约时应当支付违约金，违约金为年租金的5%。合同签订后，原告依约交付了案涉房屋，但被告未按约支付2020年2月1日至8月1日期间的租金，已经构成违约，应当承担违约责任。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告撤回了第3项诉讼请求。被告辩称：1、原、被告于2019年7月26日就案涉房屋建立了租赁关系，被告承租案涉房屋用于经营小饭店。后被告接到有关行政部门关于案涉房屋无法办理营业执照不得用于经营餐饮的通知，导致租赁目的无法实现，原告构成违约。2、2020年5月，被告将案涉房屋恢复至租赁之初的状态后搬空全部物品，但没有向原告交还房屋，也没有通知原告自行收房。3、被告与隔壁店铺共用水表及电表，故2020年5月搬离以后的水电费均系隔壁店铺产生，不应由被告承担。因此，被告同意与原告解除租赁合同，但不同意其他诉讼请求。被告承租案涉房屋后，产生了设施设备及装修费用3万余元的损失。基于以上情况，现反诉要求：1、判令原告支付违约金2,100元；2、判令原告赔偿装饰装修损失38,416.82元；3、判令原告退还押金5,000元。原告针对反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求，理由为：1、签约前，原告已向被告明确告知过案涉房屋的来源及产证办理情况。签约当日，原告即交付了案涉房屋。被告承租案涉房屋用于经营餐饮排挡。经营5个月左右，被告因在案涉房屋门口的路边进行烧烤涉及违法，导致受到处罚从而停止经营，并非因营业执照无法办理。2、虽然案涉房屋没有产权证，但原告提供了该房屋的来源凭证及相应材料，符合办证条件。原告已积极履行了协助义务，办理相关证照的主要责任在于被告。事实上，案涉房屋所在街道的房屋都没有产权证，但均能办理证照以开办餐饮店铺。3、2020年8月，原告前往案涉房屋，发现房屋内遗留有桌椅等物品。被告既未交还房屋钥匙，亦未通知原告收房，原告不清楚被告是否搬离。现被告拖欠租金、水电费，已构成根本违约。被告作为违约方，无权要求原告支付违约金并赔偿损失。4、案涉房屋交付给被告即可经营，不存在装修问题。对被告就装修所提供的证据三性均不予认可，且这些证据中大多数属于设备及材料，而被告已自认全部搬离。综上，请求驳回全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：案涉房屋未有产权登记，李军芙亦未提供该房屋的建设工程规划许可证。2019年7月26日，李军芙(甲方、出租方)与夏先道(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，其中约定：乙方向甲方承租案涉房屋，用途为餐饮；租期自2019年8月1日至2024年7月31日；每月租金为3,500元，每年租金为42,000元，租金半年一付、先付后用，每次提前二个月支付；乙方一次性支付押金5,000元；租赁期间的水电及一切公用收费由乙方负担；退租时甲方有权要求乙方保持内装无损坏否则按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；任何一方违约，按年租金的5%作为违约金。合同另就其他事项作出约定。合同签订后，李军芙依约向夏先道交付案涉房屋，夏先道向李军芙支付了2019年8月1日至2020年1月31日的租金，同时支付了押金5,000元。2020年2月起的租金，夏先道未再支付。此外，夏先道支付了案涉房屋在2019年12月至2020年5月期间的电费2,395.62元，2019年12月至2020年4月期间的水费105元。又查明，2019年12月9日，上海市嘉定区市场监督管理局向夏先道发送《责令整改通知书》，载明：因你在嘉定区嘉行公路XXX号从事餐饮经营的行为违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，现责令你立即予以改正(改正内容及要求：立即停止经营或办理相关手续)。2020年8月28日，李军芙委托律师向夏先道寄送《律师函》，函称：阁下未在2019年12月1日前支付2020年2月1日至2020年8月1日期间的房租21,000元，亦未支付水电费，却使用房屋至今，已构成根本违约，李军芙保留解除合同的权利。现要求阁下收函后3日内缴纳所欠房租21,000元、由李军芙代缴的2020年6月和7月的电费927.5元、违约金2,100元。否则，将依法诉诸诉讼途径解决。因夏先道拒收该邮件，故未能派送成功。2020年11月，李军芙补缴了案涉房屋在2020年6月至11月期间的电费(含过期电费违约金)计1,980.27元。审理中，夏先道明确，案涉房屋中未有任何遗留物品，李军芙表示将于庭审当日(2021年1月6日)自行收房。双方一致要求，押金在本案中一并处理。本院认为，因案涉房屋无权属登记，亦未取得建设工程规划许可证，故李军芙与夏先道签订的《房屋租赁合同》无效。基于合同无效，本院对李军芙要求解除合同、支付违约金的诉讼请求以及夏先道要求支付违约金的反诉请求，均不予支持。李军芙明确将于庭审后自行收回案涉房屋，故对其要求返还房屋的诉讼请求，已无处理之必要。合同虽然无效，但夏先道实际占用案涉房屋，仍应参照约定的租金标准向李军芙支付使用费至实际搬离之日。夏先道主张于2020年5月搬离，李军芙予以否认，因夏先道既未向李军芙交还案涉房屋钥匙，亦未以任何形式通知李军芙自行收房，法院难以采纳该抗辩意见，夏先道应当为自身的不理性行为承担责任，故使用费应当计算至庭审当日为39,177元。同理，占用期间的水电费亦应当由夏先道承担。关于电费，李军芙自愿主张1,979.35元，本院予以照准。关于水费，夏先道否认李军芙提供的水表照片，本院结合夏先道之前的支付情况及经营情况，酌定支持100元。夏先道主张与隔壁店铺共用水表及电表，就此未能提供充足的证据，本院难以采纳。关于装修损失，夏先道提供的证据之真实性本院难以采信，且绝大部分证据系关于空调、展示柜、厨房用品及设施、桌椅等物品，这些均为可移动的物品，夏先道亦自认搬离，故本院无法将此作为损失处理。为减少当事人诉累，押金在本案中一并处理，用以抵扣使用费。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告夏先道应于本判决生效之日起十日内向原告李军芙支付占有使用费34,177元(已抵扣押金5,000元)；二、被告夏先道应于本判决生效之日起十日内向原告李军芙支付电费1,979.35元、水费100元；三、对原告李军芙的其他诉讼请求不予支持；四、对夏先道的全部反诉请求不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费671元，减半收取335.5元，由被告夏先道负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。反诉受理费813元，减半收取406.5元，由反诉原告夏先道负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……