江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初1558号原告：盱眙五洲国际商业运营有限公司，统一社会信用代码91320830596952327D，住所地盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区4001室。法定代表人：赵从友，董事长。委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。被告：沈全，男，1994年10月28日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：曹俊、黄溜溜，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。原告（反诉被告）盱眙五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲公司）与被告（反诉原告）沈全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，被告沈全在答辩期间提起反诉，依法适用简易程序于2021年4月21日、5月11日公开开庭进行了审理，原告五洲公司的委托诉讼代理人黄国西、被告沈全及其委托诉讼代理人曹俊、黄溜溜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）五洲公司向本院提出诉讼请求：一、1、判令解除原、被告于2020年6月30日签订的《多种经营管理合同》；2、被告沈全将五洲国际广场项目一期负二层停车场场地恢复原状并返还；3、判令被告沈全支付2020年7月1日至2021年3月31日间的场地占有使用费13500元（1500元/月×9月）；4、判令被告支付原告因其侵占人防工程经营所产生的行政罚款2万元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月20日，被告承租原告五洲国际广场项目一期负二层停车场场地区域经营汽车装饰美容养护，双方签订《多种经营管理合同》，期限为12个月，即2019年7月1日至2020年6月30日，年租金18000元，合同还对安全责任、合同解除、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告将上述场地交给被告管理使用。合同到期后，双方未续签上述合同，但被告占有上述场地拒不返还，经协调未果故提起本案诉讼，请求支持原告诉讼请求。针对反诉原告沈全反诉请求答辩如下：1、我方认为反诉原告提出的双方签订合同无效理由不能成立，因为双方签订合同是有效的，《民法典》第157条规定合同内容违反法律和行政法规效力性强制规定，而非管理性强制规定。影响合同效力规定必须由法律明确规定，不能笼统表述违反强制性规定就认定合同无效。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释第8条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同，人民法院应予以支持。其中第三项是租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，由于涉案场地所经营的内容必须经过人防、消防部门批准方能使用，该规定应该属于管理性强制性规定，而非效力性管理规定，它赋予承租人具有解除合同的权利，而不能认定合同无效。2、对反诉原告要求我方承担装修损失，没有法律依据。综上，请求驳回沈全反诉请求，并承担反诉的诉讼费等。被告沈全辩称，1、我与原告签订的合同无效，《民法典》第153条规定，违反法律和行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，本案涉案场所是人民防空地下室，根据《中华人民共和国人民防空法》第49条规定，不得改变规划设计用途，不得侵占人防工程，所以双方的合同无效，不存在解除情形。2、我同意将场地恢复原状返还原告，但恢复原状的费用由原告承担。3、对原告主张的占有期限有异议，双方于2018年6月11日初次签订租赁合同，合同签订后原告将合同约定的场地交付，我进场准备装修就受到了物业阻拦，后经原告协调更换租赁场地，就是本案涉案的场地（五洲国际广场项目一期负二层停车场场地），在2018年9月实际进场装修，占有涉案场地的时间为2年6个月，支付租金2年，后期占有时间为6个月。4、关于人防部门的行政处罚问题，原告明知出租场地是人防工程，不得擅自改变用途，但仍出租，主观上具有过错，所以行政处罚应当由原告自行承担。为维护自身合法权益，提起反诉请求如下：1、确认原、被告之间签订的多种经营管理合同无效；2、判令反诉被告赔偿装修损失10.30万元，退还收取履约保证金5000元、返还装修管理费400元，计10.84万元；3、反诉费用由本诉原告方承担。经审理查明，2018年6月11日，沈全承租五洲公司五洲国际广场项目一期负二层停车场200平方米（长20米、宽10米）场地经营汽车装饰美容养护，双方（原告为甲方，被告为乙方）签订《多种经营管理合同》，期限为12个月，即2018年7月1日至2019年6月30日，年租金15000元；合同1-4条约定：根据乙方场地使用目的，乙方应在场地使用前，向甲方提供使用场地必要的执照、批准、许可证（如有）、涉及品牌/商号/商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件；如乙方用于餐饮类活动，则还应提供卫生许可证、健康证等，乙方不得拒绝拖延提供；第4-1条，本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金5000元。合同还对安全责任、合同解除、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，沈全按约定支付租金15000元，五洲公司将涉案场地于2018年6月11日交付沈全，沈全在租赁场地交付确认书和补充协议上签名，并交纳履约保证金5000元。2018年6月15日，沈全向五洲公司交纳装修管理费400元。2019年6月20日，沈全与五洲公司续签第二份经营汽车装饰美容养护《多种经营管理合同》，期限为12个月，即2019年7月1日至2020年6月30日，年租金18000元；合同1-4条约定：根据乙方场地使用目的，乙方应在场地使用前，向甲方提供使用场地必要的执照、批准、许可证（如有）、涉及品牌/商号/商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件；如乙方用于餐饮类活动，则还应提供卫生许可证、健康证等，乙方不得拒绝拖延提供；第4-1条，本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金5000元；合同还对安全责任、合同解除、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，沈全按约定支付租金18000元，并继续租赁上述经营汽车装饰美容养护业务。因五洲公司未将之前收取沈全履约保证金5000元退还，故没有再收取该项费用。第二份租赁合同到期后，双方没有续签。2020年11月26日，五洲公司向沈全送达告知函，要求沈全终止《多种经营管理合同》履行，恢复原状，于2020年11月30日前将租赁场地退还，但沈全没有按“函”的内容履行。2021年1月4日，盱眙县人民防空办公室以五洲公司未经批准擅自将五洲国际广场A区防空地下室改造成营业洗车经营性场地使用为由，作出2万元行政处罚决定书。2021年1月13日，五洲公司支付罚款2万元。五洲公司要求沈全恢复原状未果，提起本案诉讼。沈全目前仍占有涉案场地。以上事实，有当事人陈述，原告提交2019年6月20日签订的《多种经营管理合同》、场地交接确认书、2020年10月20日告知函、行政处罚决定书、非税收入一般缴款书、租赁补充协议，沈全提交2018年6月11日签订《多种经营管理合同》、收据2张等证据，经庭审质证无异议，或异议不能成立，予以认定。庭审过程中，沈全提交：证据1、（2021）苏眙证字第1294号《公证书》及江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司（以下简称清华公司）（2021）咨字第04001号价值咨询报告，证明沈全租用场地装修内容及目前残存价值10.30万元，该证据是沈全单方委托清华公司进行评估、盱眙县公证处对涉案场地的装修内容及残留价值进行公证。证据2、2018年6月11日的《多种经营管理合同》，证明双方于2018年6月11日就签订租赁合同，当时租赁场地是大润发超市入口旁边第一间，后因多种原因调换至现在位置。该合同场地是防空设施，五洲公司明知该场地是人防工程设施，未经批准擅自改变场地用途，违反《中华人民共和国人民防空法》第49条第一款规定，该法律具有强制性，因此所签订的合同无效。证据3、履约保证金5000元收据、装修管理费400元收据，证明五洲公司收取保证金5000元、装修管理费400元的情况，至今未退还。证据4、沈全的合伙人杨奎于2018年8月20日8：30与五洲公司负责人赵金宇的聊天记录3页、2018年7月5日杨奎与五洲公司经理王海营的聊天记录1页，证明五洲公司承诺办理使用地下人防车位需要办理的相关手续，明确告知沈全场地可以用来建洗车房。综上，五洲公司对沈全的损失负有全部过错，应当承担赔偿责任。五洲公司质证意见：1、对（2021）苏眙证字第1294号《公证书》真实性没有异议，但只能证明沈全在经营中所添置的设备、设施等内容，不能证明损失情况。清华公司（2021）咨字第04001号价值咨询报告是沈全单方委托，我公司对该评估报告真实性有异议，不予认可。即使沈全有损失，我公司也没有义务赔偿。2、2018年6月11日双方签订《多种经营管理合同》真实性没有异议，但不认可沈全的证明目的。合同第1.4条约定沈全在使用场地前必须办理相关的批准、许可证、营业执照等经营手续。3、收取履约保证金5000元、装修管理费400元没有异议，该费用沈全在经营过程中无违约情形，我方可以退还。4、对4页聊天记录真实性无法核实，因双方应严格按照合同内容履行权利义务。庭审过程中，五洲公司庭审中陈述与沈全于2019年6月20日签订12个月期限《多种经营管理合同》到期后未续签，但五洲公司未就其要求沈全承担行政罚款2万元的事实根据和法律依据进行举证。沈全庭审中要求确认与五洲公司之间《多种经营管理合同》无效，五洲公司有异议，沈全未就涉案防空场地变更经营汽车装饰美容养护场地违反国家强制性法律规定造成合同无效事实进行举证，也未就其陈述合同签订后出租方给付一定期限装修时间事实进行举证，也未就其陈述撤离涉案租赁场地造成相应经济损失由出租方赔偿的事实根据和法律依据进行举证。本院认为，建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案本诉的争议焦点是五洲公司与沈全签订《多种经营管理合同》是否有效，五洲公司要求沈全承担行政罚款2万元是否有事实根据和法律依据；反诉争议焦点是沈全要求五洲公司退还履约保证金5000元、装修管理费400元是否有事实根据，撤离涉案租赁场地的经济损失由出租方赔偿有无事实根据和法律依据。关于本诉焦点问题，五洲公司管理五洲国际广场项目一期负二层停车场是人防设施，五洲公司没有向相关部门报批，擅自将停车场涉案场地租赁经营，违反了《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉的办法》第十八条第一款、第三十四条第一款第一项的规定被行政罚款，但该规定是管理性规定，履行相应审批手续后可以改变场地用途，不是法律、行政法规的强制性规定，因此双方签订的合同并不当然无效。其次，本案五洲公司与沈全于2018年6月11日、2019年6月20日签订两份《多种经营管理合同》，期限均是12个月，之后双方没有续签合同，合同履行结束时间为2020年6月31日，因此之后双方不存在场地租赁合同关系，五洲公司可以要求沈全退还涉案场地，无须解除没有权利义务关系的合同。因目前沈全占有涉案场地，五洲公司要求归还并撤离上述租赁的场地，恢复原状，并按合同约定的租金计算后期至2021年3月31日计9个月租金13500元，是五洲公司自主处分民事权益，不违反法律规定，本院予以确认。五洲公司庭审中要求沈全承担行政罚款2万元，沈全有异议，五洲公司未就其要求沈全承担行政罚款的事实根据和法律依据进行举证，应承担不利法律后果。关于反诉焦点问题，沈全要求五洲公司退还履约保证金5000元、装修管理费400元，五洲公司对此有异议，但五洲公司未就上述费用不予退还事实根据进行举证，应承担不利法律后果。沈全庭审中提交其单方委托清华公司进行评估制作（2021）咨字第04001号价值咨询报告及盱眙县公证处（2021）苏眙证字第1294号《公证书》，要求五洲公司承担赔偿装修损失10.30万元，五洲公司对此有异议，本院认为，沈全提交上述证据仅证明沈全租用涉案场地目前装修内容及残存价值情况，但未就其陈述撤离涉案租赁场地造成相应经济损失由五洲公司赔偿的事实根据和法律依据进行举证，也未就其陈述合同签订后五洲公司给付一定期限装修时间事实进行举证，应承担举证不能法律后果。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。权利人超过法律保护范围主张权利，其超出部分民事责任由自己承担。经本院调解，双方当事人未达成一致协议。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国人民防空法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈全于本判决生效后10日内从租赁原告（反诉被告）盱眙五洲国际商业运营有限公司管理的盱眙县五洲国际广场项目一期负二层停车场搬离、恢复原状，并给付上述场地2020年7月1日至2021年3月31日期间占有使用费13500元；二、原告（反诉被告）盱眙五洲国际商业运营有限公司于本判决生效后10日内退还被告（反诉原告）沈全履约保证金5000元、装修管理费400元，计5400元；三、驳回原告（反诉被告）盱眙五洲国际商业运营有限公司其他本诉请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）沈全其他反诉请求。本诉案件受理费638元，减半收取319元，由原告（反诉被告）盱眙五洲国际商业运营有限公司负担200元，由被告（反诉原告）沈全负担119元；反诉案件受理费1334元，减半收取667元，由反诉原告（本诉被告）沈全负担567元，原告（反诉被告）盱眙五洲国际商业运营有限公司负担100元；财产保全费355元，因没有具体实施，退还原告（反诉被告）盱眙五洲国际商业运营有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  余中文二〇二一年五月三十一日书记员  徐芳芳开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000360618附法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条【违约损害赔偿责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第七百二十一条【租金支付期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国人民防空法》第二十条建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。