海南省澄迈县人民法院民事判决书（2021）琼9023民初835号        原告：贺之宇，男，1993年8月28日出生，汉族，住内蒙古呼和浩特市赛罕区，公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人：朱椰城，海南外经律师事务所律师。                被告：海南三林旅业开发有限公司，住所地：海南省海口市龙华区滨海大道77号中环国际广场20楼。                法定代表人：彭云华，公司总经理。                委托诉讼代理人：许钦凯，系公司员工。                委托诉讼代理人：郑那西，系公司员工。                原告贺之宇与被告海南三林旅业开发有限公司（下称三林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序于同年4月21日公开开庭进行了审理。原告贺之宇的委托诉讼代理人朱椰城，被告三林公司的委托诉讼代理人许钦凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告贺之宇向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《富力红树湾商品房认购书》；2、判令被告返还原告支付购房款944，647元，权证费600元及利息82501.83元（2019年8月19日之前的利息按全国银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息从每笔款项实际支付之日起计算至实际还清之日止，暂计算至2020年12月05日止）；3、判令被告赔偿原告损失472323.50元；4、判令被告承担本案的全部案件受理费。上述各项诉讼请求金额暂合计为人民币1499892.33元。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令解除原告与被告签订的《协议书》。事实和理由：2018年4月05日，原、被告签订《富力红树湾商品房认购书》，原告认购被告开发的位于海南省澄迈县富力红树湾9栋306A号房。根据合同约定，原告于签订上述认购书当日支付了定金50000元，2018年4月13日支付房款444647元，7月13日支付权证综合费600元，7月24日支付房款166606元，次年5月29日支付房款283394元。被告直至2020年9月22日才取得《澄迈县房产预售许可证》及有其他违约行为，故涉案合同已因被告违约导致不能履行，被告应承担违约责任及向原告赔偿违约损失，特向贵院提出以上诉讼请求，恳请贵院判如所请。                被告三林公司辩称，一、原、被告于2018年4月5日签订的《富力红树湾商品房认购书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立的合同，受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。二、被告已于2020年9月21日取得《澄迈县房产预售许可证》，符合商品房销售的相关规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，以及《民法典》第五百六十三条的规定，原告主张解除认购书无任何事实和法律依据，依法应不予以支持。三、原告已于2019年7月8日实际收房使用，收房后也并未提出异议，房屋不存在影响居住使用的事实及法律问题。协议的主要目的已经实现且权利义务已履行完毕，原告主张解除认购书无任何事实及法律依据，应继续履行。同时，原告未提供任何损失证明便主张损失赔偿无任何事实及法律依据。原告因自身原因要求解除合同明显有悖客观事实，不符合适用合同解除的法定及约定情形。认购书于2018年4月5日签订，2019年7月8日原告已收房。即使原告享有合同解除权，但已验收使用涉案房屋且协议签订至今早已超出一年，行使合同解除的权利已自然消灭，故原告不享有合同解除权。综上，原告的诉讼请求与客观事实不符，于法无据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。                本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：                2018年4月5日，原告贺之宇（乙方）与被告三林公司（甲方）签订《富力红树湾商品房认购书》（下称《认购书》，约定原告认购被告开发的位于海南省澄迈县的中国富力红树湾9栋306A号商品房。《认购书》签订当天，原告向被告支付定金50000元。之后，原告又分别于2018年4月13日向被告支付房款444647元，7月13日支付权证综合费600元，7月24日支付房款166606元，2019年5月29日支付房款283394元。2018年6月25日，原、被告又签订了《协议书》。《协议书》第三条约定：“因乙方尚须向甲方提供……海南省商品住房合同备案证明、无产权登记记录说明、无房承诺书各2份；至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税及社会保险缴纳证明等资料方能满足该商品房所在地购房条件，故乙方承诺在2020年08月31日前向甲方提交真实有效的上述资料及其他必要资料，以便能够与甲方签署该商品房的买卖合同并办理网签备案手续”。2019年7月8日，被告将案涉房屋交付原告占有使用。2020年9月21日，被告三林公司取得富力红树湾项目A05区7#、8#、9#楼的《澄迈县房产预售许可证》。现原告以因被告有违约行为，导致其已不具备在海南的购房资格，案涉合同已经不能履行为由向本院提起诉讼，要求解除《认购书》。                本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告贺之宇与被告三林公司于2018年6月25日签订的《协议书》，是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示。在签订《协议书》时被告虽未取得预售许可证，但在原告起诉前，被告已取得《澄迈县房产预售许可证》，故《协议书》应认定合法有效。《协议书》只是约定了房号、价格、付款方式、购房资格资料提交以及违约责任，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，不符合本约合同的基本构成要素，其性质应为预约合同。《协议书》签订后，因被告尚未取得商品房预售许可证，导致无法及时签订正式《商品房买卖合同》。原告作为完全民事行为能力人，在从事购房等重大交易活动时，理应慎重考虑自身是否具备履约能力。在明知海南省政府以及地方政府陆续出台了一系列的限购政策，被告尚未取得预售许可证，且双方未能签订正式的《商品房买卖合同》的情况下，原告仍陆续向被告支付了全部购房款，并于2019年7月8日办理了收房手续。至庭审辩论结束之日，原告已占有使用案涉房屋将近两年时间。现原告仅以因被告存在违约行为，购房政策发生变化，自己已不具备海南的购房资格，导致《认购书》不能履行为由要求解除《协议书》，但又未能提供其是否具有购房资格的相关证据，故原告诉请解除《协议书》的理由不充分，本院不予支持。因《协议书》尚未解除，原告请求被告返还购房款、权证费、利息以及赔偿损失的主张于法无据，本院亦不予支持。                依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：                驳回原告贺之宇的全部诉讼请求。                案件受理费9149.52元，由原告贺之宇负担。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判员林海宁    二〇二一年五月二十五日            法官助理周乃垚            书记员王双            《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》            第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。