江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏民终148号上诉人（一审原告）：南京晨旺房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市玄武区百子亭4号。法定代表人：陈春生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张林，江苏行知律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳国林，江苏行知律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处，住所地江苏省南京市六合区金牛湖街道茉莉花路99号。法定代表人：卞化，该办事处主任。委托诉讼代理人：黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。上诉人南京晨旺房地产开发有限公司（以下简称晨旺公司）因与被上诉人南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处（以下简称金牛湖办事处）合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人晨旺公司的委托诉讼代理人张林、柳国林、被上诉人金牛湖办事处的委托诉讼代理人黄建玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晨旺公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判金牛湖办事处赔偿直接损失568.2898万元，其中包括：1.设备、低值易耗品损失未支持部分的29.2129万元；2.案外人施工履约保证金利息损失18.3769万元；3.六合项目部员工工资损失520.7万元。事实与理由如下：（一）一审判决按52.22%的比例认定设备、低值易耗品损失不当，金牛湖办事处应当全额赔偿。晨旺公司为履行与金牛湖办事处的协议书，通过法院拍卖的方式以504万余元购得评估值为966万余元的设备等资产，资产价值不会因为实际竞买价格而变化。因金牛湖办事处的过错，使得晨旺公司无法实现资产使用价值，应当承担全额赔偿责任。而且前案已经生效的民事判决对晨旺公司从阿富公司购买的其他资产损失都是按照评估价值全额赔偿，本案采用按比例赔偿的方法显然没有任何依据。（二）案外人施工履约保证金的利息损失18.3769万元，金牛湖办事处应当赔偿。晨旺公司基于对金牛湖办事处订立的协议书以及对政府信赖，于2010年4月20日与案外人订立施工合同意向书，并于2010年5月4日收取履约保证金100万元，后于2013年4月23日返还给案外人，此期间的利息18.3769万元由晨旺公司向案外人实际支付。此前为履行协议书，晨旺公司投入了692.2637万元，由于迟迟不能办理土地手续，造成晨旺公司资金困难，晨旺公司不能及时退还案外人保证金也是因资金困难所导致，故金牛湖办事处应当全额赔偿该利息损失。（三）晨旺公司六合项目部员工工资支出是客观事实，因合同无效导致涉案土地不能经营、开发，金牛湖办事处应当赔偿该项目部员工工资支出的损失。晨旺公司在2006年9月订立协议书前后即设立六合项目部，履行协议书项下的有关事务，该损失是履行协议书所必须产生的，应当由金牛湖办事处全额赔偿。综上，请求二审法院依法查明事实，改判支持晨旺公司的上诉请求。被上诉人金牛湖办事处二审答辩称，（一）关于设备、低值易耗品损失29.2129万元。1.一审判决金牛湖办事处赔偿31.9275万元本无依据，但考虑到诉讼成本，金牛湖办事处未提起上诉。2.当时评估单位在接受双方委托对晨旺公司在金牛湖办事处的资产进行评估时，双方明确约定，对于不明确的内容，经双方共同认定后，并在评估机构提交报告5日内，书面提供给评估机构作为评估依据，正式报告提交后增加的内容不再认可。晨旺公司在一审中主张评估报告遗漏了61万元的设备、低值易耗品，但双方已明确约定评估公司对晨旺公司现场现存的所有物品进行评估，如有不明确即遗漏的，应当当时提出，正式报告提交后不再认可。晨旺公司起诉时提出的61万余元设备、低值易耗品没有被评估，要么是时间长了，要么被使用了，要么被处理了，其对于不存在的物品要求赔偿显然没有事实依据。3.退一步说，即使有证据证明应当由金牛湖办事处承担赔偿责任，金牛湖办事处也仅应当按照晨旺公司竞买出资比例52.22%承担该部分损失，其要求全额赔偿没有任何依据。（二）关于履约保证金利息损失18万余元。晨旺公司在未取得国有土地使用权、未办理任何建设工程合法许可手续的情况下与案外人订立施工合同意向书，并违规收取工程保证金，后又长期不予返还，所产生的利息损失应当由其自行承担。（三）关于项目部员工工资损失520.7万元。晨旺公司仅凭自制的工资表格即要求赔偿520.7万元工资损失，依据不足；且晨旺公司并没有取得涉案项目的开发经营权，即使存在员工工资支出，也系晨旺公司自身经营所应当支出的必要成本，金牛湖办事处不应当承担赔偿责任。综上，请求依法驳回晨旺公司的上诉请求。晨旺公司诉至一审法院，请求判令金牛湖办事处：1.赔偿因土地转让合同无效致晨旺公司的直接损失627.706万元；2.赔偿因土地转让合同无效致晨旺公司间接损失9262.3711万元；3.承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2006年期间，因金牛湖办事处辖区内的南京阿富塑钢制品有限公司（以下简称阿富公司）破产，导致欠付工人工资等群体性问题发生，金牛湖办事处与晨旺公司多次协商。为帮助金牛湖办事处解决困难，晨旺公司同意购买阿富公司在法院拍卖的资产。2006年9月4日，金牛湖办事处（甲方）与晨旺公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方将位于青龙河之西、金喜公司之东（原阿富公司）的一宗土地转让给乙方用于商业性质开发，土地面积约45亩，每亩土地的转让价格为14万元（包含地面建筑物）；其中每亩10万元用于支付乙方依法取得阿富公司资产款，其余4万元用于支付各项办证费用。双方还约定，协议签订后，甲方应立即为乙方办理该宗土地的国有土地使用权证。第七条第6项约定，乙方在依法取得土地使用权并办理完善项目开发建设的全部手续后，按照甲方审核后的规划布局、建筑造型、立面效果、结构形式，立即进行施工。第七条第9项约定，乙方全力参加该土地的竞标，如因甲方或甲方以上上级行政主管部门的因素最终致使乙方未能竞拍到该土地，甲方负责并承担相应损失等。2006年12月25日，晨旺公司通过南京市六合区人民法院司法拍卖程序取得阿富公司的建筑物及全部实物资产，并支付了拍卖价款。2010年，因涉案地块被南京市国土部门收回作为储备用地，晨旺公司向金牛湖办事处支付292.3689万元用于缴纳征地的各项规费。在《协议书》签订后，晨旺公司多次要求金牛湖办事处办理土地使用权转让手续，但由于规划原因，一直未能办理。在此期间，晨旺公司注册了南京湖景休闲娱乐中心、南京五牛宾馆有限公司，金牛湖办事处亦帮助晨旺公司申请特种营业经营许可证，但均因土地性质问题导致晨旺公司无法进行经营。2011年10月18日，金牛湖办事处（甲方）与晨旺公司（乙方）签订《补充协议书》，双方约定：一、经双方协商一致对原协议第五条、第六条土地转让价格与付款内容及方式进行调整。调整后的土地出让结算方式为：甲方按28万元/亩与乙方结算，结算价以上部分扣除相关规费预提后，区、街两级政府的土地出让金收益净额全额委托给乙方专项用于项目区基础设施建设（甲乙双方须共同争取土地出让金收益区级留成部分全额返还）。甲乙双方商定，该地块结算价定为28万元/亩（含征地规费、征地补偿费、赔青费、劳动力安置费、指标调剂费），乙方分两次付款，首次为双方结算土地款时乙方按24万元/亩付款，剩余4万元/亩在乙方开发楼盘销售达2万平方米时一次性付清给甲方。二、双方共同向南京市国土局争取毛地出让，如不能毛地挂牌出让，双方同意聘请有资质的评估单位对现状资产进行评估，乙方负责在挂牌出让前将该地块建筑物全部拆除。甲方在乙方拆除所有建筑物前按评估价支付拆迁补偿款总额的10%，北侧主楼拆除完毕，甲方按评估价付至拆迁补偿款总额的40%，乙方将所有建筑物拆除完毕并经甲方验收后，甲方付清拆迁补偿款。如乙方竞得该地块，乙方放弃该地块现状所有资产的补偿，甲方支付给乙方拆迁补偿款在双方结算时扣回。三、土地挂牌出让后，双方按实结算往来款等。2014年11月26日，因金牛湖办事处无法履行双方签订的《协议书》及《补充协议书》的内容，金牛湖办事处致函晨旺公司：根据现行规划，原约定由晨旺公司进行开发的地块现规划用途为工业用地，无法按约定进行商住开发，若晨旺公司拟进行商住开发，需待所设地块规划再次调整；根据现行政策，各级政府及部门不得以任何形式协议出让土地，且不得以任何形式返还土地出让金，协议约定的相关条款无法履行。此后，双方就赔偿问题多次进行协商无果。2015年4月24日，金牛湖办事处与晨旺公司共同委托江苏兴业土地房地产估价咨询有限公司（以下简称兴业公司）对涉案资产进行评估。2015年9月21日，兴业公司出具评估报告，确认涉案土地范围内的房屋（不含土地）、装饰装修及附属物（含水电改造）在评估时点（2015年6月24日）的市场价值为2002.5055万元。2016年6月30日，晨旺公司另案诉至南京市六合区人民法院（以下简称六合区人民法院），要求解除双方签订的《协议书》，金牛湖办事处赔偿所涉地面建筑及资产损失2755.2692万元。六合区人民法院审理认为，金牛湖办事处不具有转让集体土地的资格，其与晨旺公司签订的关于涉案土地的《协议书》及《补充协议书》应属无效合同，合同无效的过错在于金牛湖办事处，故金牛湖办事处应按兴业公司的评估价格给予晨旺公司补偿。该院于2016年12月28日作出（2016）苏0116民初4401号民事判决：一、金牛湖办事处回购晨旺公司涉案土地范围内的房屋、装饰装修及附属物，并于判决生效之日起十日内支付晨旺公司回购款2002.5055万元；二、驳回晨旺公司超出部分的诉讼请求。金牛湖办事处不服上诉，江苏省南京市中级人民法院二审认为，晨旺公司基于2006年9月10日与金牛湖办事处订立的《协议书》，参与阿富公司资产竞买，其虽有利用土地进行商业开发获利的目的，但该目的不影响协议书的效力，晨旺公司对土地转让《协议书》的无效不存在过错。该院于2017年5月22日作出（2017）苏01民终2546号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案现已执行完毕。本案一审审理中，双方针对涉案项目往来款进行对账，一致确认金牛湖办事处应付晨旺公司资金占用利息合计11.3987万元。一审法院认为，晨旺公司与金牛湖办事处就涉案土地转让事宜所签订的《协议书》及《补充协议书》，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，前案生效判决亦已对此作出认定。根据法律规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1.关于晨旺公司主张的直接损失问题，包括以下四个方面第一，晨旺公司主张从阿富公司购买的设备、低值易耗品损失61.1404万元。晨旺公司认为，六合区人民法院在组织阿富公司资产拍卖前进行了评估，南京嘉信联合会计师事务所于2005年出具的评估报告（以下简称嘉信评估报告）载明设备评估价值为72.5276万元、低值易耗品评估价值为17.0368万元，共计89.5644万元。其中，有28.4240万元在2015年已纳入兴业公司的评估范围，并在前案判决中获得赔偿，剩余61.1404万元可移动设备及物品金牛湖办事处应予赔偿。金牛湖办事处认为，2015年，兴业公司根据双方现场确认后的内容作出评估报告，对设备和低值易耗品仅认定了28.4240万元。在晨旺公司、金牛湖办事处与兴业公司签订《委托合同》第四条第（四）项约定，“对于不明确的项目内容，晨旺公司、金牛湖办事处双方进行共同认定后，并在兴业公司提交报告5日前，书面提供兴业公司作为评估依据，正式报告提交后增加的内容不再认可”。当时现场存在的设施及物品均纳入评估范围，如果兴业公司评估报告未体现，说明该部分已经不存在。即使金牛湖办事处承担赔偿责任，但晨旺公司以504.46348万元价款实际购买阿富公司966.2827万元的资产，金牛湖办事处也仅能按晨旺公司实际出资比例52.22%（504.46348万元/966.2827万元)向晨旺公司承担该部分损失。经查，兴业公司在2015年评估时，估价对象为涉案土地上的房屋、附属物（含水电改造）及装饰装修，晨旺公司本案主张的61.1404万元可移动设备及低值易耗品，并未纳入该次评估范围。一审法院认为，该类设备及物品在兴业公司评估时，并未纳入评估范围，前案判决金牛湖办事处向晨旺公司赔偿2002.5035万元中不包含晨旺公司本案主张的可移动设备及物品损失。晨旺公司依据双方协议，基于对金牛湖办事处的信赖，从阿富公司购得该可移动资产，但因合同无效无法实现该资产的使用价值，晨旺公司诉请金牛湖办事处赔偿，应予支持。但晨旺公司以504.46348万元价款实际购买了阿富公司966.2827万元的资产，故金牛湖办事处主张按比例赔偿的意见，予以采纳。金牛湖办事处此项应赔偿晨旺公司31.9275万元（61.1404万元×52.22%）。第二，晨旺公司主张新增电视、沙发等损失16.09万元。晨旺公司认为，其从阿富公司取得资产后，为经营需要新添置电视16台、沙发3套、电脑5台、KTV包厢音响系统8套，该部分价值损失为16.09万元。金牛湖办事处认为，该部分物品晨旺公司已使用多年，不应该向晨旺公司赔偿。一审审理期间，一审法院组织双方现场勘验，上述物品因长期缺乏维护、保养，基本报废。由于晨旺公司未能提供购物发票，且缺乏维护、保养，双方当事人不要求对该部分价值损失进行鉴定，均同意由法院确定。一审法院认为，由于晨旺公司在购买该资产后，无法实现其使用价值，金牛湖办事处应承担相应的损失赔偿责任。考虑晨旺公司未尽妥善保管、维护义务，且亦未提供相应购物凭据，故酌定金牛湖办事处向晨旺公司赔偿8万元。第三，晨旺公司主张的案外人保证金利息损失18.3769万元。晨旺公司认为，由于金牛湖办事处未能提供合法建设用地手续，导致晨旺公司与案外人之间的施工合同未能履行，经南京市玄武区人民法院作出（2014）玄商初字第1014号民事判决，其向案外人承担了100万元保证金的利息损失18.3769万元，该损失应由金牛湖办事处承担。金牛湖办事处认为，晨旺公司未取得任何建设手续而进行开发，违规收取案外人保证金，且不能及时返还，所造成的利息损失与金牛湖办事处无关。一审法院认为，晨旺公司在未取得国有建设用地使用权及相关建设手续的情况下，即与案外人签订施工合同意向书，且长期占有案外人工程施工保证金100万元拒不返还，所产生的利息损失赔偿责任，应由晨旺公司自行承担第四，晨旺公司主张项目部员工工资损失520.7万元。晨旺公司认为，其针对涉案土地办理权证、开发利用，处理与金牛湖办事处、国土部门之间的工作联系，建立了公司项目部，实际支付人员工资520.7万元，该费用损失金牛湖办事处应予赔偿。晨旺公司为证明其该项费用损失，提供由其自行制作的《南京晨旺房地产开发有限公司六合八佰桥项目2006年年度人员工资表》。金牛湖办事处认为，晨旺公司提供的人员工资表系其单方制作，亦无其他证据印证，晨旺公司该项主张不能成立。一审法院认为，晨旺公司并未取得涉案项目的开发经营权，且主张项目部员工工资损失无任何证据支持，对其该项主张，不予支持。据上，认定金牛湖办事处应赔偿晨旺公司直接损失51.3262万元（购阿富公司移动资产31.9275万元＋新增物品8万元＋土地款利息11.3987万元）。2.关于晨旺公司主张土地增值损失问题。一审法院认为，晨旺公司于2006年基于对金牛湖办事处的信赖而与金牛湖办事处签订涉案协议，但晨旺公司对其能否取得涉案土地国有土地使用权也有预期，双方于2011年签订补充协议书时，对于晨旺公司能否在土地挂牌出让中竞得涉案土地使用权及往来款的结算也作明确。从查明的事实来看，晨旺公司在前案判决中，因购买阿富公司地上建筑物、附属物及装饰装修等所产生的损失，已从金牛湖办事处获得全部赔偿。晨旺公司实际支出的292.3689万元土地款金牛湖办事处已全部退还，晨旺公司主张该款项的资金占用利息，亦已支持。另，晨旺公司因履行合同主张实际支出可移动设备、物品等费用的损失，已得到支持。因此，晨旺公司因合同无效的信赖利益已得到保护。晨旺公司主张金牛湖办事处向其赔偿土地增值损失，属于合同有效前提下的间接利益损失范畴，在本案中不适用，其该项主张缺乏法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：1.金牛湖办事处于本判决生效之日起三十日内向晨旺公司支付51.3262万元。2.驳回晨旺公司的其他诉讼请求。一审案件受理费551921元，由晨旺公司负担549144元，由金牛湖办事处负担2777元。本院二审中，双方当事人对一审法院已查明的事实不持异议，本院予以确认。本院二审另查明，2006年12月25日，晨旺公司通过六合区人民法院司法拍卖程序，以504.46348万元价款成功竞买阿富公司评估价值为966.2827万元的资产，取得阿富公司的建筑物及全部实物资产，并支付了实际拍卖价款。该事实有民事判决书、当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点是：1.晨旺公司主张的设备、低值易耗品损失61.1404万元是否应当全额赔偿；2.案外人履行保证金利息损失18.3769万元是否应当赔偿；3.六合项目部员工工资损失520.7万元是否应当赔偿。本院认为，另案生效的民事判决已经认定,晨旺公司与金牛湖办事处订立的《协议书》、《补充协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效系因金牛湖办事处的过错所导致，金牛湖办事处应当赔偿因协议无效而给晨旺公司造成的损失。（一）关于晨旺公司从阿富公司购买的设备、低值易耗品损失61.1404万元是否应当全额赔偿的问题。本院认为，晨旺公司在参与阿富公司资产竞买之前，南京嘉信联合会计师事务所对阿富公司的拍卖资产进行了评估。根据嘉信评估报告载明的内容，设备评估价值为72.5276万元、低值易耗品评估价值为17.0368万元，共计89.5644万元。其中有28.4240万元已纳入兴业公司的评估范围，并在前案判决中判令金牛湖办事处按评估价值予以回购。对于剩余的设备及低值易耗品，亦系晨旺公司基于对《协议书》的信赖通过拍卖方式购得，现因金牛湖办事处的过错导致《协议书》无效，致使晨旺公司的利益受损，金牛湖办事处应当承担相应的赔偿责任。虽然设备及低值易耗品拍卖时的评估价值为61.1404万元，但晨旺公司竞买时并非按原值购买，而是按照52.22%的比例支付竞买款，即因金牛湖办事处的过错，导致了晨旺公司因购买61.1404万元设备、低值易耗品而产生了31.9275万元损失。前案生效判决是判令金牛湖办事处按照兴业公司的评估价值回购评估范围内的资产，与本案情形不同。因此，一审法院判令金牛湖办事处按照付款比例赔偿31.9275万元的设备、低值易耗品损失，符合法律规定，并无不当。晨旺公司上诉要求全额赔偿，依据不足，本院不予支持。（二）关于案外人履约保证金利息损失18.3769万元。本院认为，晨旺公司与金牛湖办事处订立的《协议书》中明确约定，晨旺公司在依法取得土地使用权并办理完善项目开发建设全部手续后，按照金牛湖办事处审核后的规划布局、建筑造型、立面效果、结构形式立即进行施工。虽然该协议书因违反法律规定而无效，但无论从法律规定还是从双方约定看，晨旺公司均应当在取得土地使用权并依法办理项目开发建设的许可手续后方可进行工程的施工建设。但是，晨旺公司在未取得土地使用权、未依法办理项目开发建设的任何许可手续的情况下，即与案外人订立施工意向书并收取案外人履约保证金，其自身存在过错，由此而产生的利息损失应当由晨旺公司自行承担。因此，一审法院未支持晨旺公司主张的该部分利息损失，符合法律规定，亦无不当。（三）关于六合项目部员工工资损失520.7万元。一审审理过程中，晨旺公司提交了其自制的2006、2007、2008、2009、2010、2011、2012、2013、2014、2015年度六合项目部人员工资表，主张自2006年至2015年，晨旺公司为涉案项目设立项目部，共计发生520.7万元的项目部人员工资损失。对此本院认为，晨旺公司所提供的员工工资表，系由晨旺公司单方制作打印，并无任何人签名确认，也无其他任何证据予以佐证，金牛湖办事处亦不予认可，故不能据此认定其员工工资损失。因此，一审法院以证据不足为由未支持晨旺公司主张的该部分损失，亦无不当。综上，晨旺公司的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51580元，由上诉人晨旺公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘悦梅审 判 员 王 强审 判 员 吴 艳二〇二一年五月二十四日法官助理 王政霞书 记 员 杨贝贝