湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初2353号原告：欧阳红，女，1980年2月8日出生，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：许凤，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈颖，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师实习律师，一般授权代理。被告：常德向美商业运营管理有限公司，住所地常德市武陵区南坪街道白马社区桃花路（美一天农贸市场2楼）。法定代表人：喻超，该公司总经理。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。欧阳红与常德向美商业运营管理有限公司合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告欧阳红的委托诉讼代理人许凤，被告向美公司委托诉讼代理人董志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧阳红向本院提出诉讼请求：1、判令解除欧阳红与向美公司之间签订的《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》；2、判令向美公司支付拖欠欧阳红的租金9313.2元（从2020年8月1日暂计算至2021年4月30日，实际计算至向美公司返还摊位之日）；3、判令向美公司支付违约给欧阳红造成的损失269元（从2020年8月1日起至2021年4月30日止）；4、本案诉讼费用由向美公司承担。向美公司辩称：1、合同不应解除，没有到达合同约定的解除条件，也没有符合法律规定解除合同的条件。双方签订的委托经营管理合同期限比较长，合同签订后，向美公司对整个农贸市场进行了装修，投入较大。现农贸市场已经开业，部分摊位已经租给经营户，为了盘活市场，对于市场的经营户先期没有收取租金，并且因为疫情原因，一部分摊位没有租出去。如果解除合同会给向美公司造成非常大的损失；2、向美公司欠欧阳红的租金属实，欠租金起算时间点属实，但是向美公司在履行过程中都是按代扣代缴税后支付的租金，2021年4月底向美公司给欧阳红支付了两个摊位的一个月租金。x摊位税后每季度租金是1022.61元，每月租金340.87元，尚欠8个月租金2723.96元。2-225摊位税后每季度租金是1910.01元，每月租金636.67元，尚欠8个月租金5093.36元，欧阳红两个门面目前尚欠8个月租金共计7820.32元。违约金约定过高，请依法予以核减，判决承担违约金也应按照合同约定分段给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对欧阳红提交的美伊天农贸市场摊位经营权转让协议书、湖南增值税普通发票、白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同、商品房买卖合同、账户明细清单等证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月28日，常德茗朗置业发展有限公司（甲方）与欧阳红、符琴（乙方）签订《美伊天农贸市场摊位经营权转让协议书》，约定乙方租赁甲方开发的白马湖美伊天农贸生鲜超市的摊位经营权，租赁期限20年，租赁期满后免费自动延续20年，该摊位编号为x号，建筑面积为5.85㎡，最终金额为80600元。同日，欧阳红、符琴（甲方）与向美公司（乙方）签订《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》，约定甲方将白马湖美伊天农贸生鲜超市摊位编号x号的摊位（建筑面积5.85㎡）委托乙方经营。委托经营期限为二十年，从合同签订之日起至2037年9月16日止。2016年12月23日，常德茗朗置业发展有限公司与欧阳红、符琴签订《常德市商品房买卖合同》，将位于白马湖美一天农贸超市x号商品房出卖给欧阳红、符琴，建筑面积为12.22㎡，房屋总价款为124127元。2018年10月30日，欧阳红（甲方）与向美公司（乙方）签订《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》，约定甲方将白马湖美伊天农贸生鲜超市摊位编号x号的商铺（建筑面积12.22㎡）委托乙方经营。委托经营期限为二十年，从合同签订之日起至2038年1月17日止。两份委托经营合同均约定：委托经营期限分为五个阶段：第一阶段自本合同签订之日起至第三年满之日止（共三年），为市场培育期，此阶段委托经营收益已由开发商支付给甲方，乙方不再向甲方支付；第二阶段第三年满之日起至第五年满之日止（共计二年），为市场过渡期；第三阶段第五年年满之日起至第十年满之日止（共五年）；第四阶段第十年满之日起至第十五年满之日止（共计五年）；第五阶段第十五年满之日起至第二十年满之日止（共计五年）。第二阶段至第五阶段的收益方式均为基础租金收益（甲方委托乙方对外招租的底限租金）和增值租金收益（乙方有效实施市场统一招商、推广、经营管理后实现的实际租金扣除甲方运营管理费后超出甲乙双方约定的基础租金收益的增值部分），基础租金收益分别为62元（55元）/月/㎡、71元（59.25元）/月/㎡、80元（63.48元）/月/㎡、89元（67.73元）/月/㎡，当增值收益大于基础租金收益，增值租金收益的60%由甲方享有，40%由乙方享有。基础租金收益按季度支付，为每季度最后一个月的28日或之后五个工作日；增值租金收益按年度结算，为结算年度期满之日起60日内，乙方根据增值租金收益进行结算和分配。委托经营期限内，甲方有权在每满5年之前的30日内以书面形式向乙方提交《解除委托经营申请书》，乙方应当尊重甲方的选择。乙方未按本合同的约定支付甲方委托经营收益，应当按照中国人民银行规定的逾期贷款利率标准赔偿甲方经济损失。合同签订后，向美公司按照合同约定于每季度最后一个月的28日或之后五个工作日向欧阳红支付扣除税金后的租金x摊位每季度1022.81元，x房每季度租金1910.01元。2020年7月28日，向美公司向欧阳红支付了截至2020年7月31日止的租金收益，此后再未支付租金，双方以致成讼，欧阳红诉至法院，提出前列诉讼请求。在本案审理过程中，向美公司于2021年4月30日向欧阳红支付了x号的摊位和x商铺一个月的租金收益977.54元（已代扣代缴税费），欧阳红对此予以认可。目前向美公司尚欠欧阳红自2020年9月1日起至2021年4月30日止的租金收益7820.32元（977.54元×8个月，欧阳红当庭向本院确认租金计算标准以代扣代缴税款后的标准计算）。本院认为，向美公司与欧阳红签订的《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。欧阳红依约向向美公司提供了摊位，向美公司应当支付租金，故对欧阳红要求向美公司支付租金及违约损失的诉讼请求，本院予以支持。对于欧阳红要求解除合同的主张，向美公司与众多业主签订委托经营管理合同，并对整个农贸市场进行装修统一对外招商，将部分摊位出租给其他人，现解除合同不利于双方合同目的的实现；同时，双方约定的合同解除条件并未成就，且向美公司在诉讼过程中履行了部分义务，故综合衡平各方利益，对此主张，本院不予支持。对于租金金额，向美公司辩称应按原合同履行中实际支付租金即代扣代缴税费后的租金予以支付，欧阳红当庭表示认可，对向美公司的这一辩称，本院予以采纳。对于违约损失，双方在合同中约定按照中国人民银行规定的逾期贷款利率标准赔偿经济损失，欧阳红主张按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率标准即年利率3.85%计算，符合法律法律规定，本院予以支持。向美公司关于违约金应按时间分段计算的辩称，符合合同约定，本院予以采纳。违约金应按照合同中约定的基础租金收益“为每季度最后一个月的28日或之后五个工作日”分段计付，即：从2020年9月29日起至2020年12月29日止，以2932.62元为基数按年利率3.85%计付28.23元；从2020年12月30日起至2021年3月30日止，以5865.24元（2932.62元×2）为基数按年利率3.85%计付56.45元；从2021年3月31日起至2021年4月30日止，以8797.86元（2932.62元×3）为基数按年利率3.85%计付为28.23元。综上，截止2021年4月29日止的逾期给付违约金共计112.91元（28.23元+56.45元+28.23元）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、常德向美商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向欧阳红给付截至2021年4月30日止的租金7820.32元及截止违约金112.91元；二、驳回欧阳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由常德向美商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 陈朝阳二〇二一年五月三十一日法官助理 李章霞书 记 员 欧阳婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。