广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0117民初582号原告（反诉被告）：白雅洁，女，汉族，1991年2月2日出生户籍地河南省西平县，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：邓晓蕾，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。被告（反诉原告）：廖礼超，男，汉族，1990年6月28日出生住广州市天河区。委托诉讼代理人：麦海波，广东高睿律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司广州从化支行，住所地广州市从化区街口街河滨南路23号，统一社会信用代码914401018912762371。负责人：邹锦君，职务：行长。委托诉讼代理人：程广宁，女，汉族，1986年4月28日出生户籍地广州市从化区，系该司员工。原告白雅洁与被告廖礼超共有物分割纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告白雅洁的委托诉讼代理人邓晓蕾，被告廖礼超的委托诉讼代理人麦海波以及第三人中国农业银行股份有限公司广州从化支行（以下简称农行从化支行）的委托诉讼代理人程广宁均到庭参加诉讼。案件审理过程中，被告廖礼超提出反诉，本院对本诉和反诉一并审理，本案现已审理终结。原告白雅洁向本院提出诉讼请求：1、依法对原、被告按份共有的位于广州市从化区温泉镇九里步水底村地段珠光天湖御景1栋1单元1706房屋进行评估、拍卖或变卖，拍卖或变卖款项偿还第三人贷款后，按原被告分别持有的共有物份额，即原告30%、被告70%分配剩余变现款项；2、本案诉讼费、评估费、拍卖费由被告承担。事实和理由：2016年7月，原、被告建立恋爱关系，2017年5月27日双方以结婚为目的以568580元的价格共同购买了广州市从化区温泉镇九里步水底村地段珠光天湖御景1栋1单元1706房屋，房屋产权登记为原、被告共同共有。2018年9月，原、被告结束恋爱关系，因房屋分割协商不成，故原告诉至广州市从化区法院，从化区法院作出(2019)粤0117民初2193号判决书，判决上述房屋的30%的份额归原告白雅洁所有，70%的份额归被告廖礼超所有。判决生效后，原、被告双方对于涉案房屋折价归边及双方竞价的方式都不接受，根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定，鉴于涉案房屋属于不动产不宜分割，且原、被告未能协商一致分割方式，因此，原告主张对涉案房屋采取拍卖或者变卖的方式分割价款。被告廖礼超收到原告白雅洁起诉状副本后向本院提出反诉，其请求为：1、判令被反诉人支付反诉人银行贷款还款52401.76元；2、判令被反诉人支付反诉人物业费1475.19元、铝合金安装费900元；3、判令被反诉人按照上述第1项、第2项的金额总和即54776.95元为基数支付反诉人利息（利息自起诉之日起至被反诉人还清之日止，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础加收50%）；4、本案的诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2017年5月27日，反诉人与被反诉人以568580元的价格共同购买了广州市从化区温泉镇九里步水底村地段珠光天湖御景1栋1单元1706房屋，房屋产权登记为反诉人与被反诉人共同共有，其中房屋总金额568580元，首付款178580元，房屋装修款346140元，首付款226140元，其中被反诉人支付了部分首付款及相关费用共125513.78元，反诉人支付部分首付款及相关费用318770.28元。房屋月供款及相关物业费等一直由反诉人支付。2019年5月20日，被反诉人向从化区人民法院起诉反诉人共有物分割纠纷一案，从化区人民法院于2019年11月15日作出（2019）粤0117民初2193号《民事判决书》，判决广州市从化区温泉镇九里步水底村地段珠光天湖御景1栋1单元1706房屋的30%份额归被反诉人所有，70%份额归反诉人所有。上述房屋份额确定之后，反诉人要求被反诉人按照其份额承担房屋相应月供款及物业费等相关费用，但被反诉人拒绝支付。根据《中华人民共和国民法典》第三百零二条、第三百零七条的规定，被反诉人作为房屋共有人，对于共有物的债务、管理费用等，应当按照其份额承担，鉴于该房屋相关月供款及物业管理费用等一直由反诉人支付，反诉人有权向被反诉人追偿自己应当承担的份额部分。综上所述，为了维护反诉人的合法权益，根据上述事实和相关法律规定，特向法院提起反诉，请法院依法判决。本案本诉中，廖礼超辩称：对于原告诉求1同意，但我方要求原告偿还房屋产生的债务，按双方份额承担，对于诉求2的费用由双方对半承担。本案反诉中，白雅洁辩称：对反诉诉求1的数额有异议，应从法律文书生效即2019年12月起算；对诉求2，物业费的数额有异议，理由同上，铝合金窗安装费是在我方起诉后安装的，并无经过我方同意，该金额不予确认；对诉求3，我方承担利息毫无依据，不同意支付利息，亦没有相关约定；对诉求4的诉讼费用应由反诉人承担。庭审中，第三人农行从化支行就本案纠纷发表意见：对是否同意原、被告双方处分涉案房屋保留意见，按双方提供的贷款合同及借款合同，有明确约定对房产作出处分，需贷款人书面同意，所得价款需先偿还债务。庭审后，农行从化支行书面补充意见，主要为：1、第三人与原被告签订的《个人购房担保借款合同》、《最高额担保个人借款合同》合法有效，现贷款尚未结清，原被告应按合同约定履行还款义务；2、第三人已办妥涉案房屋抵押登记，原被告尚未还清贷款，根据《民法典》第四百零六条及《个人购房担保借款合同》7.14条、《最高额担保个人借款合同》9.2.6条，第三人有权对涉案房产享有优先受偿权，在贷款未还清的情况下不同意处置涉案房产。本院经审理，对于当事人双方没有争议的事实确认如下：2016年7月起，原告（反诉被告）白雅洁、被告（反诉原告）廖礼超建立恋爱关系，2017年5月27日双方以结婚为目的共同购买了广州市从化区温泉镇九里步水底村地段珠光天湖御景1栋1单元1706房屋，房屋产权登记为白雅洁和廖礼超共同共有。上述房屋总金额568580元，首付款178580元，房屋装修款346140元，首付款226140元，其中白雅洁支付了部分首付款及相关费用共125513.78元，廖礼超支付部分首付款及相关费用318770.28元。2018年9月，白雅洁和廖礼超结束恋爱关系，因房屋分割协商不成，故白雅洁诉至本院，本院作出(2019)粤0117民初2193号判决书，判决上述房屋的30%的份额归原告白雅洁所有，70%的份额归被告廖礼超所有。房屋的月供款及物业管理费一直由廖礼超负责支付。对于涉案房屋的折价归边、双方竞价归边，双方均不接受。另查明：涉案广州市从化区温泉镇九里步水底村地段珠光天湖御景1栋1单元1706房屋的购房贷款自2017年7月12日起月供2069.83元，装修贷款自2018年1月31日起月供2200元，均由廖礼超账户支付。截至2021年2月22日，涉案房屋在第三人农行从化支行处的房屋贷款余额367612.43元，专项家装服务分期贷款余额为46200元。再查明：2018年9月8日，廖礼超为涉案房屋入户预定了铝窗安装，金额900元，订金付300元；10月9日，入户铝窗安装完成，支付600元结清款。本院认为，本案为共有物分割纠纷,案件处理主要涉及两个问题：一是本诉中，白雅洁和廖礼超能否通过评估、拍卖或变卖涉案房屋，拍卖或变卖款项偿还第三人贷款后，按共有物份额分配剩余变现款项；二是反诉中，白雅洁应否以及如何负担廖礼超为涉案房屋支出的银行贷款、物业管理费等。一、关于白雅洁和廖礼超能否通过评估、拍卖或变卖涉案房屋，拍卖或变卖款项偿还第三人贷款后，按共有物份额分配剩余变现款项的问题。本案原告白雅洁诉讼主张的主要法律依据为《中华人民共和国物权法》第一百条第一款，但本案的起诉和受理在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）颁布生效后，按规定应适用《民法典》。对应《中华人民共和国物权法》第一百条第一款，《民法典》第三百零四条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，本院认为，该条规定阐述的是共有人内部的分割权利，要实现共有人分割权利仍需要外部的条件成就。具体而言，本案中涉案房屋按揭贷款仍未清偿，即白雅洁和廖礼超与第三人农行从化支行之间的抵押贷款关系仍合法有效存在，《民法典》第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为”，第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益”，显然，涉案房屋的处置将直接影响第三人农行从化支行的合法权益，现第三人农行从化支行明确在尚未还清贷款情况下不同意处置涉案房产，故对白雅洁请求通过评估、拍卖或变卖涉案房屋，拍卖或变卖款项偿还第三人贷款后，按共有物份额分配剩余变现款项的主张，本院不予支持。此外，《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”，白雅洁和廖礼超若要处置涉案房屋，根据两人与第三人农行从化支行的合同约定，需要事先征得第三人农行从化支行书面同意，本案中白雅洁和廖礼超显然仍未取得第三人的书面同意，涉案房屋作为抵押财产尚不具备转让条件。二、关于白雅洁应否以及如何负担廖礼超为涉案房屋支出的银行贷款、物业管理费等的问题。《民法典》第三百零二条规定：“共有人对共有物的管理以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担”，故白雅洁作为涉案房屋的按份共有人应按照其份额负担。就负担的范围，双方意见不一，廖礼超主张房屋供款以其实际清还贷款的全部数额进行分担，物业管理费以其缴纳的全部数额进行分担，铝合金窗以实际安装费用分担；白雅洁则认为，房屋供款以及物业管理费的数额均应从确权法律文书生效即2019年12月起算，铝合金窗为起诉后未经同意安装的，不同意分担。本院认为：首先，就涉案房屋的物上负担份额而言，双方均认可(2019)粤0117民初2193号判决所确定的份额，故本院确认涉案房屋相关款项费用总体上应按白雅洁30%份额、廖礼超70%份额进行负担。其次，就负担起算时间问题，经查阅(2019)粤0117民初2193号案，双方在庭审过程中就首付、还贷、日常开销等涉及金钱款项的诸多问题均有向法院陈述举证，判决书中查明部分载明“月供款一直由被告支付”，说理部分载明“原、被告在购买房屋的事后处于恋爱中，以结婚为目的，故双方对于出资并未作太多的计较而将房屋登记为共同共有”、“本院以双方的出资额为参考，综合考虑双方在购房时的特殊关系及共同意愿，酌定该房屋的30%份额归原告所有，70%的份额归被告所有”，可见，(2019)粤0117民初2193号案判决已综合考虑了廖礼超支付房屋供款及物业管理费用的情况，故本案涉案房屋的贷款还款及物业管理费用均应从判决之后计算，即从判决落款日2019年11月15日后起算。经计算，截至2021年3月1日本案开庭，廖礼超共支付房屋贷款及装修贷款15期合64047.45元［（房屋贷款2069.83元/月+装修贷款2200元/月）×15期］，支付物业管理费8次共2740.91元（2019年11月19日362.31元，2020年1月10日340.50元，3月10日323.60元，5月12日336.30元，7月13日339.20元，9月14日342.10元，11月12日341.70元，2021年1月19日355.20元），以上合共66788.36元，按照份额白雅洁应负担20036.51元，廖礼超负担46751.85元。再次，关于铝合金窗费用问题，该费用发生在2018年9月至10月即两人刚刚结束恋爱关系期间，考虑到该款项对于整个房屋价值而言数额很小，且如前所述(2019)粤0117民初2193号案判决已综合考虑了两人各方面的出资、供款以及物业管理等情况，故本院对廖礼超该铝合金窗费用的请求不予支持。最后，关于垫付费用利息问题。廖礼超主张从起诉之日起以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础加收50%计算，白雅洁则认为承担利息毫无依据、不同意支付。本院认为，《民法典》第三百零二条规定中“共有物的管理费用以及其他负担”应理解为涉案房屋上发生的所有管理费用及负担，以必要性为范围标准，本案中廖礼超先行垫付了相关款项及费用，其有权向共有人白雅洁要求返还，白雅洁没有及时返还将造成廖礼超垫付款项的利息损失，该利息损失应以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为宜，廖礼超在此基础上上加收50%的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。利息起算时间问题，本院于2021年1月29日收到廖礼超反诉状邮件，白雅洁于2021年2月3日签收了反诉状副本的法院邮政转递，故本案廖礼超垫付款项的利息起算时间为2021年2月3日。综上所述，原告白雅洁的诉讼请求不成立，本院不予支持，被告廖礼超的反诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十二条、第一百三十六条第二款、第三百零二条、第三百零四条第一款、第四百零六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：1、驳回原告白雅洁的诉讼请求；2、反诉被告白雅洁在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告廖礼超支付20036.51元及利息（从2021年2月3日起，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3、驳回反诉原告廖礼超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4743元，由原告白雅洁负担（白雅洁已预交）；本案反诉费584.71元（廖礼超已预交），由反诉原告廖礼超负担370.83元，反诉被告白雅洁负担213.88元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 健二〇二一年五月十日书记员 郑梓康