贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终791号上诉人（原审原告）：刘秋霞，女，汉族，1990年10月29日出生，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：中铁建房地产集团（贵安）有限公司，住所地：贵州省贵安新区贵安电商生态城内。法定代表人：王强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：芦灵伟，贵州同越律师事务所律师。上诉人刘秋霞因与被上诉人中铁建房地产集团（贵安）有限公司（以下简称：中铁建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初7801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》本案由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录，本案现已审理终结。上诉人刘秋霞上诉请求：一、撤销原判第二项；二、改判被上诉人中铁建公司向上诉人支付延迟交房违约金42551.62元；三、改判被上诉人中铁建公司对贵安山语城启动区1-14号楼及商业1-14号楼1单元11层1号房屋的窗户、护栏、地暖进行整改，窗户外开，在60天内整改完毕（全部符合国家及行业标准、安全标准）；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是，一、被上诉人在销售房屋时进行虚假宣传，承诺案涉楼盘集中供暖。上诉人基于被上诉人的宣传才购买了案涉房屋，但是，并没有集中供暖，上诉人有权拒绝收房，由此造成的逾期交房责任应当由被上诉人承担。二、原审以设计图纸不存在问题进而认定地暖的施工不存在问题是错误的，《施工图审查意见》没有涉及地暖的设计部分，不属于审查内容，被上诉人的关联公司中铁建物业管理有限公司贵安新区分公司出具的《关于中国铁建贵安山语城地暖事宜的整改方案》自认了地暖存在因浇筑地坪过程中导致地暖管间距不符合规范的问题，应当视为被上诉人对地暖存在质量问题的自认，且被上诉人没有按照地暖国家标准提供竣工合格证明，因此，原审认定地暖不存在问题系认定事实错误。三、原审认为栏杆与施工图不符不属于严重质量问题而为瑕疵问题无事实依据，就栏杆的高度问题行政机关已经作出整改决定，被上诉人都未整改，上诉人有权就案涉房屋存在飘窗栏杆高度与施工图不符的问题拒绝收房，而由被上诉人承担逾期交房责任。诉讼中，上诉人补充以下意见：没有看到《商品房买卖合同》第十一条中要求的证明文件，没有看到质量保证书、供暖证明文件、地暖合格文件等以及住房质量书和使用说明上是否有保修情况，因此有权拒绝收房。被上诉人中铁建公司答辩称，如果没有上诉人主张的证明文件，案涉房屋不可能取得竣工备案表、交付备案证，因此，房屋质量是合格的。上诉人要求答辩人提供铺设地暖的证明文件不符合法律规定和基本生活常识。集中供暖是否构成虚假宣传与房屋质量无关，不是上诉人拒收房屋的正当理由。上诉人称地暖存在问题但没有证据证明。就房屋窗户的内开还是外开问题，是政府部门考虑城市形象作出的要求，是内开还是外开需要统一。对于栏杆高度问题，系质量瑕疵，已经整改。原审原告刘秋霞的诉讼请求为：1.判令被告向原告支付延迟交房违约金42551.62元（原告已付房屋的总金额为582351元×万分之二×365天）；2.判令被告对原告的贵安山语城启动区1-14号楼及商业1-14号楼1单元11层1号房屋的窗户、护栏、地暖进行整改，窗户外开，在60天内整改完毕（全部符合国家及行业标准、安全标准）；3.诉讼费由被告承担。原审经审理查明，2016年12月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告向被告购买位于贵安新区西北侧中国铁建贵安山语城启动区1＃-14＃号楼及商业项目第1-14号楼（1）1单元11层1号的房屋一套，建筑面积为133.95平方米，总价为582351元。合同第八条约定签订本合同之日向出卖人交付首期房款122351元，余款460000元以银行按揭方式支付。合同第十一条约定出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限）。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条第（二）查验房屋约定1.买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续。2出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验房屋时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工作质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付，因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。第十八条第（二）款第4项约定出卖人承诺交付的该商品房的装饰、设备标准应当符合双方的约定。如交付的该商品房不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列（1）（4）方式处理：（1）及时更换、重作、修理；（4）能修理或者更换的，出卖人以同等材质的设施、设备代替，否则出卖人按照装饰、设备差价予以赔偿，因不可抗力或非出卖人原因造成的人为损坏，出卖人不承担责任。具体装饰和设备标准的约定见附件六。附件六第七条其他项约定窗户为铝合金玻璃窗。附件十二补充协议第3.2条约定买受人购买出卖人商品房为预售房的，在本商品房达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件后，《商品房买卖合同》第十四条的“书面通知”，双方同意理解，并补充变更为：出卖人可以采用登报方式或者通过特快专递按照合同载明的地址通知买受人，双方同意登报当日或者特快专递邮寄3日后视为该商品房交付信息已送达买受人。2018年10月23日案涉工程项目取得《贵安新区直管区建筑工程竣工验收备案表》和《贵安新区商品住房交付备案证书》。2018年10月30日，被告在贵阳市晚报登载交房公告称案涉房屋符合交房条件，请业主到A组团左岸天街1层办理交付手续。被告提交邮寄查询单称于2018年10月27日向原告邮寄收房文件。原告否认收到该邮件，但认可于2018年11月1日收到被告通过短信发送的收房通知。2019年1月16日，有部分业主到贵安新区管理委员会规划建设管理局反映案涉房地产项目交付的房屋存在问题。2019年3月28日，贵安新区管理委员会规划建设局做出回复（2019-248）载明：“一、关于窗户设计不合理、栏杆高度与相关规定不相符、窗户材料质量问题（一）关于反映窗户设计不合理的问题，经核实该项目设计施工图并参照《2009全国民用建筑工程设计技术措施》中规划建筑景观篇，中铁建集团（贵安）有限公司对该项目窗户在施工中采用内开方式，满足设计和规范要求。（二）关于栏杆高度与相关规定不相符的问题，经核查，具体情况如下：一是经我局核查《中国铁建贵安山语城A地块施工图设计》文件存档资料，房屋飘窗内栏杆高度为900mm，现场飘窗窗户内的栏杆高度与施工图不符，业主反映问题属实；二是我局已责成中铁建房地产集团（贵安）有限公司将栏杆整改方案在小区门口及物业服务中心公示；三是督促中铁建房地产集团（贵安）有限公司逐一对全部业主进行回访，对需要整改的业主从3月20日起开始逐一整改。（三）窗户材料质量问题，中铁建房地产集团（贵安）有限公司回复该窗户资料已取得相关合格证书，若对窗户质量有疑问建议到新区市场监督部门进行反映。二、集中供暖问题。（一）关于集中供暖施工图纸问题，中铁建房地产集团（贵安）有限公司已将地暖施工图纸在小区门口及物业服务中心进行公示，若存在施工质量问题，中铁建房地产集团（贵安）有限公司将积极整改；（二）针对集中供暖宣传与实际交房不符问题，新区市场监督部门已介入调查，调查仍在进行中”。2019年5月23日，贵安山语城物业服务中心做出《关于中国铁建贵安山语城地暖事宜的整改方案》，载明：一、关于地暖施工质量的问题，在前期业主装修前经过物业公司按照规范要求进行试压稳定，确保不渗不漏后书面移交给业主，若存在问题将按照《质量保修书》要求积极配合业主整改；对未装修业主地暖质量存在的疑问：在未打开地暖管前盲目认为存在间距、保温厚度等问题，业主可在物业人员、维修中心管理人员多方见证抽检，若抽检不合格，将配合业主进行整改合格。2019年6月27日，贵安新区市场监督管理局认定被告为了提高贵安山语城房地产楼盘的销售量在广告中宣传楼盘有集中供暖，误导了消费者，构成发布虚假广告的行为，并对其处以广告费用四倍的罚款106000元。现原告也以案涉房屋存在相关问题为由拒绝收房。审理中，原告提交《辐射供暖供冷技术规程（JGJ142-2012）》、照片、地热采暖工程施工验收标准、地暖设计及施工说明、微信聊天记录、业主维权诉求书主张案涉项目的地暖设计和实际施工均不符合《辐射供暖供冷技术规程（JGJ142-2012）》的要求，主要体现为保暖砂浆厚度达不到行业标准、间距不满足施工要求、地暖固定卡不符合工艺要求。被告提交施工图设计文件审查咨询报告、安顺市建设工程资料预验收认可书、住宅工程节能质量分户验收记录表辩称案涉工程采暖设计文件经四川宏德慧成建筑工程设计咨询有限公司审查符合设计规范，符合建筑工程设计文件编制深度规定的要求且符合归档要求，可以组织竣工验收工作，且工程也经竣工验收合格。另被告提交建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收表（户内部分）、贵安供电局的投运情况说明一份，贵州燃气公司燃气工程竣工启用证明、有线电视网络系统配套工程说明、给水工程完工启用证明、通信联合建设基础设施建设达标证书、专项验收承诺书、建设工程消防验收意见书主张案涉房屋已符合交房条件。原告反驳称当时被告并未提供这些材料，而且不能证明实际交付的房屋没有问题不需要整改。原审认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方争议的焦点为被告通知收房时案涉房屋是否符合交付条件。被告提交的竣工验收备案表及电话通信、有线电视、宽带网络能证实案涉房屋已达到合同约定的交付条件。但原告认为案涉房屋实际存在现场飘窗窗户内的栏杆高度与施工图不符、窗户外开、地暖不符合国家标准的问题，所以不符合交付条件。根据《贵州贵安新区规划建设管理局关于唐贵宁等人诉求的回复》中载明的内容可知经贵安新区规划建设管理局核实案涉房屋所属的贵安山语城项目现场飘窗窗户内的栏杆高度确实与施工图不符，存在低于设计图载明的高度的情况，但该问题不属于严重的房屋质量问题，属于质量瑕疵。关于原告主张的窗户内开不符合要求的问题，鉴于《商品房买卖合同》中关于窗户的开向没有明确约定，且《贵州贵安新区规划建设管理局关于唐贵宁等人诉求的回复》中已经载明窗户设计成内开满足设计和规范要求，故原告要求改成外开的诉请，本院不予支持。关于原告主张地暖不符合《辐射供暖供冷技术规程（JGJ142-2012）》的问题，被告设计地暖使用的标准虽不是前述标准，但案涉项目的施工图纸经有资质的审查机构确认采暖设计符合相关设计规范和要求，原告主张的保暖砂浆厚度、间距和固定卡等存在的问题在《施工图审查意见表》上也没有体现，而且案涉房屋的地暖并未实际打开查看，原告仅依据其余业主打开后发现的问题就推定案涉房屋也存在前述问题缺乏事实和法律依据，故原告的该项主张不予采信。综上，原告主张案涉房屋存在窗户外开、地暖不符合国家标准的问题，缺乏事实和法律依据，其主张案涉房屋存在现场飘窗窗户内的栏杆高度与施工图不符虽属实，但并不影响房屋正常居住使用，属于质量瑕疵，所以原告拒绝接收案涉房屋导致延迟交房，被告不应该承担逾期交房的违约责任。针对现场飘窗窗户内的栏杆高度与施工图不符的问题，原告可以要求被告承担维修等保修责任，属于保修的范围，所以原告要求被告将护栏高度整改到900mm的诉请，予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，整改期限应为90日。原告要求被告将窗户整改为外开和整改地暖的诉请，如前所述，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告中铁建房地产集团（贵安）有限公司于本判决生效之日起九十日内将位于贵安新区山语城第1-14号楼（1）1单元11层1号房屋的飘窗窗户内的栏杆高度整改成900mm；二、驳回原告刘秋霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费432元，由原告刘秋霞负担216元，被告中铁建房地产集团（贵安）有限公司负担216元。二审中，上诉人刘秋霞提交了（1）外墙漏水照片，拟证明房屋存在质量问题；（2）地暖照片，拟证明地暖施工过程中，地暖管间距超过300毫米，没有保温板。（3）视频资料，拟证明地暖管间距不合格。被上诉人对以上证据均不予认可，认为没有拍摄的时间、地点，不能证明与案涉房屋存在关系。另经刘秋霞申请，本院进行了现场勘验，对案涉房屋内地暖管的排布进行了实地测量，除了对刘秋霞自行打开的部分外，在双方当事人及物管公司的见证下，又现场打开了双方另外选定的一部分地面水泥覆盖，勘验结果为：除了靠墙壁的最外一根暖管与相邻的两根暖管（此两根暖管无间距）间距为420毫米外，其余暖管的排布均在300毫米范围内，符合行业标准300毫米的要求。其余事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本案事实，有当事人陈述，《关于山语城地暖事宜的整改方案》、《贵州贵安新区规划建设管理局关于唐贵宁等人诉求的回复》、《商品房买卖合同》、贵阳晚报、《贵安新区直管区建筑工程竣工验收备案表》、《贵安新区商品住房交付备案证书》、《施工图设计文件审查咨询报告》等证据在卷佐证。本院认为，中铁建公司与刘秋霞之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议的焦点问题为，刘秋霞提出的几条拒绝收房的理由是否成立。根据法律规定，在出现房屋主体质量不合格和因房屋质量问题严重影响买受人正常居住使用的情形下，买受人可以拒绝收房。另外，双方《商品房买卖合同》第十四条第二款第三项的约定，除了房屋主体结构和地基基础之外，对于（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵等九种情形，出卖人应当负责修复并承担修复费用。结合法律规定和当事人的约定，在本案商品房买卖合同关系中，如果属于质量瑕疵，不会导致商品房的功能丧失，也不会导致合同目的不能实现的，买受人不应当拒绝收房。就上诉人提出的集中供暖问题，在商品房销售过程中，中铁建公司确实存在集中供暖的虚假宣传，导致供暖宣传与实际交房不符，贵安新区市场监督部门已经介入调查并对中铁建公司进行了行政处罚，其已经承担了相应的行政责任。对于中铁建公司应当如何承担民事责任，双方在《商品房买卖合同》第二十六条中约定：“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任”，也就是说，就中铁建公司所宣传的集中供暖与买受人订立《商品房买卖合同》确有重大影响，在中铁建公司不能集中供暖的情况下，买受人可以要求出卖人承担违约责任，但不能以此拒绝收房。对于刘秋霞提出的地暖施工存在质量问题的意见，2019年1月16日，部分业主到贵安新区管理委员会规划建设管理局反映的问题中，包括了地暖的施工质量问题，该局经过调查，作出了“若存在施工质量问题，中铁建房地产集团（贵安）有限公司将积极整改”的意见。在《商品房买卖合同》附件十二补充协议7.1条中，双方约定由中铁建物业管理有限公司贵安新区分公司负责小区的物业管理。2019年5月23日《关于中国铁建贵安山语城地暖事宜的整改方案》载明的内容中，该公司承诺，对存在的质量问题按照《质量保修书》履行保修义务，其中，对于未装修业主提出的地暖管间距问题，需要在业主、物业人员、维修中心管理人员三方见证下进行抽检，确不合格保证整改合格；对于保温层厚度也需由三方见证抽检。同时，该物业公司还建议业主寻找无损检测单位以及提供可行有效的检测方法，物业公司承担检测费用。以上内容是对业主提出存在质量问题的回应，并非认可地暖存在质量问题，故刘秋霞据此认为被上诉人构成对地暖存在质量问题的自认的主张不能成立。而且，虽然案涉楼盘的其他业主反映地暖存在质量问题，但刘秋霞起诉时，尚无确切证据证明其自己购买的房屋地暖确实存在质量问题，刘秋霞也是通过其他业主的反映，认为自己的地暖也存在质量问题，因其他业主反映的问题是否属实尚无法确定，且与刘秋霞户没有直接关联，故刘秋霞据此拒绝收房的理由不充分。虽然刘秋霞还提供了《辐射供暖供冷技术规程（JGJ142-2012）》，但该行业标准达不到证明对方产品不合格的目的，刘秋霞应当向法院举证证明中铁建公司施工的地暖在哪些地方不符合行业标准，且会严重影响其对房屋的正常使用，而不是仅凭口头主张对方的地暖质量不合格。二审中，本院经刘秋霞申请，对刘秋霞提出的地暖管线排布进行了现场勘验，经实地测量，除了其中两根暖管直接的距离超过300毫米外，其他暖管排布均符合刘秋霞提交的《辐射供暖供冷技术规程（JGJ142-2012）》标准，故刘秋霞提出的地暖排布不符合规范且严重影响其对房屋行使使用权并以此作为拒绝收房的理由不能成立。而且，在现场勘验过程中，中铁建物业管理有限公司提出刘秋霞已经实际收房，并出具照片，刘秋霞母亲称在2020年8、9月份自己配制了钥匙并在室内搭地铺居住，因此，应当视为刘秋霞已经实际收房。对于飘窗的栏杆问题，中铁建公司在施工中没有达到设计的900㎜，应当进行整改，但该问题同样不属于房屋主体质量问题，也不会严重影响刘秋霞对房屋的使用，可以通过整改解决，不应当作为拒绝收房的理由。对于窗户内开还是外开的问题，中铁建公司交付的房屋窗户内开符合设计要求，并非中铁建公司变更设计造成，买受人提出窗户内开使用不便，中铁建公司在诉讼中也表示向政府主管部门反映，如果符合规划要求，双方可就窗户外开问题再行协商，同样，窗户内开也不能成为刘秋霞拒绝收房的理由。对于刘秋霞所述的房屋漏水问题，其在一审起诉时并没有提出，而是在二审中提出的该主张。本案所审理的是刘秋霞是否有权拒绝收房，而拒绝收房所指向的时点为中铁建公司通知收房时，案涉房屋是否存在买受人依法可以拒收的合理抗辩，显然，漏水问题并非刘秋霞收房时的抗辩理由。如房屋在保修期内存在质量问题，刘秋霞可向出卖人要求履行保修义务。综上所述，中铁建公司在达到《商品房买卖合同》第十一条、第十二条约定的交付条件后，于2018年10月27日向刘秋霞邮寄收房文件，于2018年10月30日报纸公告收房且刘秋霞也于2018年11月1日收到中铁建公司的短信通知。刘秋霞在验房过程中提出的集中供暖、地暖质量、窗户内开、栏杆高度等问题，不能成为拒绝收房的合理抗辩。中铁建公司在房屋具备交付条件后，向刘秋霞履行了通知义务，虽然双方没有正式办理房屋交接手续，但刘秋霞母亲已经实际使用案涉房屋，视为已经交房，故刘秋霞提出由中铁建公司支付逾期交房违约金的主张不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费864元，由上诉人刘秋霞负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年五月十三日书记员  张鑫