福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0322民初2543号原告：黄金平，男，1963年7月18日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：黄春辉，福建辉扬律师事务所执业律师。被告：林天恩，男，1973年11月5日出生，汉族，住莆田市秀屿区。被告：仙游县华隆汽车修配厂，住所地福建省仙游县XX镇XX东路XX号，统一社会信用代码91350322L157089601。负责人：林天恩，厂长。上述俩被告的委托诉讼代理人：黄剑飞，福建理顺律师事务所执业律师。原告黄金平与被告林天恩、仙游县华隆汽车修配厂（以下简称华隆汽修厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告黄金平的委托诉讼代理人黄春辉、被告林天恩及被告林天恩、华隆汽修厂的委托诉讼代理人黄剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄金平向本院提出诉讼请求：判令林天恩、华隆汽修厂立即支付其房屋租金滞纳金4.8万元、围墙维修费3000元，共计5.1万元，并支付自起诉日起至实际付款日止以5.1万元为基数按月0.5%计算的资金占用费。在庭审之中，其变更诉讼请求为：判令林天恩、华隆汽修厂立即支付其房屋占用费4.8万元、围墙维修费3000元，共计5.1万元，并支付自起诉日起至实际付款日止以5.1万元为基数按月0.5%计算的资金占用费。事实和理由：2017年5月2日，其作为甲方与林天恩作为乙方签订《房屋租赁合同》，其把厂房350平方米、住房40平方米出租给林天恩开办华隆汽修厂，租赁期限3年，自2017年5月2日起至2020年5月2日止，租金每年4.8万元，租金每年提前一个月一次性支付，并约定：租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日，应将甲方支付原日租金2倍的滞纳金。2020年5月2日房屋租赁期限届满后，林天恩既不续签房屋租赁合同，也不支付租金滞纳金，却一直占用租赁房屋至2020年10月底，林天恩才把华隆汽修厂搬迁完毕，林天恩多占用租赁房屋六个月，经其多次催讨无果，且未依约对租赁房屋北面围墙进行修复，经估算修复该围墙需费用3000元。林天恩、华隆汽修厂辩称，案涉房屋租赁属实，但该租赁合同无效，案涉租赁房屋属于黄金平临时搭建的标的物，位于仙游县城市规划区内，依据城乡规划法及最高院相关司法解释，未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证建设该租赁房屋。租赁合同约定的租赁期限届满后，因案涉租赁房屋被列入拆迁范围，双方达成口头协议，由其继续租赁，并支付续租租金1万元后，双方终止租赁关系。其搬离案涉房屋时间是2020年8月20日，不是黄金平主张的2020年10月底。黄金平主张的围墙装修费3000元缺乏依据，因包括围墙在内的案涉租赁房屋被拆迁，围墙修复不存在必要性。综上，应驳回黄金平诉求。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方争议的下列事实，本院予以分析并认定如下：1.关于华隆汽车厂实际搬离案涉房屋时间的问题。本院经审查认为，黄金平应对其所主张的华隆汽修厂于2020年10月搬离的事实负有举证责任。黄金平提供的用电量《历月抄表明细》该明细显示9月份仍存在结算电量373度，而10月份结算电量为60度，电量明显大幅减少。华隆汽车厂提供证人林某出庭作证，因林某系林天恩的胞弟，其证言证明力比较低。华隆汽车厂提供的企业信用信息公示报告中显示该厂于2020年8月20日变更至新址温泉东路，鲤南镇玉田社区居委会出具的证明材料证实该厂已于2020年6月20日搬迁到温泉东路，该两份书面证据显示该厂住所变更时间不一，故不能认定该厂于2020年8月20日前全部搬离涉案房屋。结合考虑黄金平留置华隆汽修厂的烤漆房，并从用电量分析、企业信息变更等综合考虑，运用逻辑推理和结合日常生活经验，应确认华隆汽修厂实际占用案涉房屋至9月份止有高度可能性。故应认定华隆汽修厂于2020年9月全部搬离涉案房屋。2.关于林天恩微信转账支付给黄金平1万元性质的问题。本院经审查认为，原、被告双方均认可林天恩已支付黄金平1万元，黄金平主张为1万元是支付滞纳金，华隆汽修厂主张是全部房屋占用费即支付该款后“房屋租赁”关系终止。从目前在案证据来看，华隆汽修厂该主张缺乏证据，无法认定。因双方租赁合同无效，因此关于滞纳金的约定，也是无效的，故该1万元应认定为部分房屋占用费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月2日，黄金平作为出租方甲方与林天恩作为承租方乙方签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1.甲方出租给乙方的房屋位于仙游县××镇××村××组××号；2.出租房屋面积：厂房350平方米，住房40平方米；3.该房屋租赁期自2017年5月2日起至2020年5月2日止；4.乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为汽车维修使用；3.租赁期满，甲方有权收回租赁房屋，乙方应如期交还。乙方要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；4.租金总额为每年4.8万元，租金支付方式为：自2017年5月2日起，乙方以现金方式每年一次性支付房租4.8万元，租金于每年提前一个月一次性支付。甲方收款后应提供乙方收款凭证。5.甲方在位于北面（与黄木曾相邻）的一面5.3米（长）×1.8米（高）×0.24米（厚）的围墙，因乙方租用场地需要，甲方同意作房屋修缮行为拆除，双方协商达成协议：在乙方租赁期满前，乙方必须无条件自行修复围墙使之恢复原貌，其一切修复费用由乙方承担。6.租赁期满合同自然终止；7.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日，应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。8.因国家政策或鲤南镇、玉田村需要拆迁或改造已租赁的房屋，乙方必须无条件搬离，搬离费用由乙方自行承担。甲乙双方造成损失的，互不承担责任。如遇拆迁，拆迁补偿的任何费用与乙方无关（包括乙方自行修缮、装潢的费用）。2017年5月2日起至2020年5月2日期间的案涉租赁房屋的租金，林天恩已经支付。2020年8月15日，林天恩通过微信转账给黄金平1万元，并发送微信消息“去年到今年5月份，清楚，感谢你”，黄金平微信回复“好的，已收”。2020年9月，华隆汽修厂于2020年9月搬离案涉租赁房屋。案涉租赁房屋电表户号：7530XXXX，户名：仙游县鲤城镇华隆汽车修配厂，《历月抄表明细》显示应收月份202001、202002、202003、202004、202005、202006、202007、202008、202009、202010，其中202008、202009、202010显示上月电量1488、1629、373，结算电量1629、373、60。另查明，华隆汽修厂系个人独资企业，投资人为林天恩，2020年8月25日住所由仙游县XX镇XX村XX号变更为仙游县XX镇XX东路XX号。截至本案庭审辩论终结之前，黄金平未能提供涉案房产已取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设。2021年1月4日，华隆汽修厂因房屋拆迁补偿问题起诉案外人肖燕清、黄金平，双方于2021年4月6日开庭，后双方调解结案。本院认为，涉案房产位于城镇集镇区内，出租的房屋应取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设。本案在一审法庭辩论终结前，黄金平仍然未向本院提供其已对涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故案涉《房屋租赁合同》因违反法律禁止性规定而无效。房屋租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。林天恩、华隆汽修厂在合同期满后继续占用涉案房产5个月，需共同支付黄金平房屋占有使用费4000元×5个月=20000元，扣除林天恩已支付1万元，尚需支付1万元。黄金平未提供证据予以证明围墙装修费用已发生，且案涉房屋已被纳入拆迁范围，因此其该项请求因缺乏证据，不予支持。林天恩占有使用案涉房屋的目的在于开设华隆汽修厂，且华隆汽修厂系个人独资企业，投资人为林天恩。关于投资人对个人独资企业债务的相应民事责任问题，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”的规定，投资人对个人独资企业的债务承担无限责任。但该法第三十一条又规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”。根据体系解释，上述规定是统一且无矛盾的，即投资人的责任应当是无限的，但同时也是独立的。故应理解为我国立法在坚持投资人承担无限责任的同时，却改变了要求其承担连带责任的做法，采取了补充主义，个人独资企业就对外债务承担问题采取了“先企业为主，后投资人为补充”的原则。根据这一原则，个人独资企业对其债务，应先以其自身财产承担无限责任，如其财产不足清偿债务的，则由投资人承担清偿责任。故黄金平诉求林天恩、华隆汽修厂共同承担上述债务，应予以调整为先由华隆汽修厂承担，若华隆汽修厂财产不足以清偿的，则由林天恩对该无法清偿的债务，应以个人其他财产予以清偿。黄金平有理的诉讼请求予以支持，无理的部分予以驳回。华隆汽修厂关于涉案租赁全同无效及其不应赔偿围墙装修费的辩解意见有理，其他辩解意见无理，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、第一百零八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条、第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、仙游县华隆汽车修配厂在本判决生效之日起十日内支付给黄金平房屋占有使用费1万元；二、若仙游县华隆汽车修配厂财产不足以清偿上述第一项债务，林天恩应当以其个人的其他财产予以清偿；三、驳回黄金平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计537.5元，由黄金平负担462.5元，由林天恩、仙游县华隆汽车修配厂共同负担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 林金东二〇二一年五月十二日法官助理 陈梅文书 记 员 许益芳附：本案适用法律条文和申请执行提示一、主要法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。第一百零八条非法人组织除适用本章规定外，参照适用本法第三章第一节的有关规定。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。二、申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院账户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：1405××××3411。