浙江省宁波市中级人民法院民事判决书（2021）浙02民终1188号        上诉人（原审被告）：邱叶恩，女，1978年8月13日出生，汉族，住宁波市鄞州区。                委托诉讼代理人：张尧泳，北京大成（宁波）律师事务所律师。                委托诉讼代理人：饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律师。                被上诉人（原审原告）：宁波市诺家房地产经纪有限公司。住所地：宁波市鄞州区中河街道泰寓路89号。                法定代表人：陈贤斌，该公司总经理。                委托诉讼代理人：陈华英，女，该公司员工。                上诉人邱叶恩因与被上诉人宁波市诺家房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初13458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。                邱叶恩上诉请求：撤销原判，依法改判驳回宁波市诺家房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、宁波市诺家房地产经纪有限公司未促成案涉房屋的交易，居间服务实际上系由宁波鄞州堇居房产经纪有限公司提供，宁波市诺家房地产经纪有限公司无权要求居间报酬。涉案房屋在多家中介机构登记了房源信息，其并非宁波市诺家房地产经纪有限公司的独家房源。宁波市诺家房地产经纪有限公司在交易过程中也未能促成买卖双方最终达成交易合意，双方仍存在交易价格的差距。而宁波鄞州堇居房产经纪有限公司则向邱叶恩提供了购房总价更低、更为优质的居间服务，最终促成了合同的订立，邱叶恩为此向宁波鄞州堇居房产经纪有限公司支付了55000元的中介服务费。在宁波市诺家房地产经纪有限公司未能完成居间服务的情况下，邱叶恩自然也有权选择购房总价更低、服务更优质的中介机构为其提供居间服务，宁波市诺家房地产经纪有限公司无权要求邱叶恩支付居间报酬。二、宁波市诺家房地产经纪有限公司未提供其从事居间活动支出必要费用的证据，一审法院酌定邱叶恩需支付15000元的判决没有事实依据，亦不符合公平原则。虽然宁波市诺家房地产经纪有限公司提供了一次带看房服务，但宁波市诺家房地产经纪有限公司未向法院提供其在从事居间活动过程中支出必要费用的证据。根据谁主张谁举证的举证规则，在宁波市诺家房地产经纪有限公司未能提供证据的情况下，并无证据证明宁波市诺家房地产经纪有限公司在从事居间活动过程中支出的必要费用达15000元。一审法院酌定该费用为15000元，并无事实依据。退一步讲，即使宁波市诺家房地产经纪有限公司须支付相关的必要费用，但一审法院酌定的15000元的标准过高。邱叶恩在选购房屋的过程中，除宁波市诺家房地产经纪有限公司外，还找了天天红利房产、甬旺房产、宁波鄞州堇居房产经纪有限公司等多家中介机构。若如一审法院所判，邱叶恩向宁波鄞州堇居房产经纪有限公司支付了55000元中介费的情况下，还须向宁波市诺家房地产经纪有限公司、天天红利房产、甬旺房产各支付15000元，此亦不符合公平原则。请求依法改判。                宁波市诺家房地产经纪有限公司辩称：中介公司最大的价值是为客户匹配合适的房源，本案客户买的涉案房源其是唯一一个推荐这套房源，唯一一个实现线下实地代看，并且帮客户把房子的价格从7700000元还到6800000元。6800000元也是客户提出来的价格，只要谈到这个价格就把房源定下来，并且其把客户跟房东约到中介公司约谈过。客户之所以不在中介公司签订合同，是因为别的中介公司帮其价格谈到6708000元，中间相差90000元。当初三方谈判时，房东愿意以6800000元的价格签订合同，并且支付中介费68000元，到手6730000元，跟别的中介公司签订合同价格是比较接近的，最后6708000元房东是不付中介费的，不在我们地方签订合同的目的是把房东的中介费68000元给省下来了。尊重一审法院的判决。                宁波市诺家房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：邱叶恩支付宁波市诺家房地产经纪有限公司中介服务费108800元（按房屋总价6800000元的1.6％计算）。                一审法院经审理认定以下事实：                2019年12月17日，邱叶恩为购买房屋在宁波市诺家房地产经纪有限公司工作人员的陪同下察看了位于宁波市鄞州区鄞县大道东钱湖段188号中海·东湖观邸105号的房屋，并签署了《房屋租购委托与陪看确认书》。看房后几日，宁波市诺家房地产经纪有限公司工作人员多次通过微信与双方沟通，但由于价格问题，并未能促成双方签订买卖合同。后邱叶恩又根据网上房源信息在其他中介处联系看房，2019年12月25日，邱叶恩与案外人姚莉、宁波鄞州堇居房产经纪有限公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定在宁波鄞州堇居房产经纪有限公司的居间服务下，邱叶恩向案外人姚莉购买了位于宁波市鄞州区鄞县大道东钱湖段188号中海·东湖观邸105号的房屋，总价款6700088元，中介费55000元。后邱叶恩办理了上述房屋的过户手续，并向宁波鄞州堇居房产经纪有限公司支付中介费55000元，宁波鄞州堇居房产经纪有限公司开具收款收具予以确认。                一审法院认为，本案的争议焦点为邱叶恩在购买涉案房屋时是否存在“跳单”行为，是否应向宁波市诺家房地产经纪有限公司支付中介费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间合同中衡量买方是否存在“跳单”行为的关键，是看买方是否利用了该中介公司独家提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的房源信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”行为。本案中，邱叶恩通过案外人宁波鄞州堇居房产经纪有限公司的居间服务购买涉案房屋，并不构成“跳单”行为，理由如下：一、涉案房屋在多家中介公司处均有房源信息，并非宁波市诺家房地产经纪有限公司的独家房源，邱叶恩并未利用宁波市诺家房地产经纪有限公司独家提供的信息和机会完成买卖交易；二、根据双方的微信聊天记录，宁波市诺家房地产经纪有限公司作为居间人时因为买卖双方的价格差距一直未能促成合同成立，并在微信中告知邱叶恩“房东已经让很多了，昨天说最低7300000元，一点点砍下来的，房东也到顶了”，而在邱叶恩选择由宁波鄞州堇居房产经纪有限公司作为居间人时，该房产公司将购房总价谈低至6700088元，相比之前已有所下降，宁波鄞州堇居房产经纪有限公司作为居间人完成了宁波市诺家房地产经纪有限公司并未能完成的居间服务，最终促成了合同的订立。邱叶恩作为购买方，为自身利益的需求，当然有权选择购房总价及中介费更低的居间人完成交易。故此，宁波市诺家房地产经纪有限公司作为居间人未能促成合同成立，无权要求邱叶恩支付居间报酬。考虑到宁波市诺家房地产经纪有限公司曾向邱叶恩提供看房服务，且多次在买卖双方之间斡旋购房价格，宁波市诺家房地产经纪有限公司为此付出了实际劳动，故其可以要求邱叶恩支付从事居间活动支出的必要费用。结合本案的实际情况，该院酌情将该费用确定为15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、邱叶恩支付宁波市诺家房地产经纪有限公司15000元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回宁波市诺家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2476元，减半收取1238元，由宁波市诺家房地产经纪有限公司负担1118元，邱叶恩负担120元。                二审中，双方当事人均未提供新的证据。                本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。                本院认为，虽然宁波市诺家房地产经纪有限公司未促成涉案房屋买卖合同成立，但其作为居间人，曾向邱叶恩提供看房服务，多次在买卖双方之间沟通、斡旋房屋价格，付出了一定的劳动，故邱叶恩理应支付宁波市诺家房地产经纪有限公司支出必要费用。一审法院根据涉案房屋最后成交的价款、中介费等实际情况，酌定该费用为15000元，合情合理，并无不当。邱叶恩的上诉理由，依据不足，本院不予支持。                综上，邱叶恩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：                驳回上诉，维持原判。                二审案件受理费2476元，由上诉人邱叶恩负担。                本判决为终审判决。                    审判员张宏亮    二○二一年五月三十一日            书记员鲁超