北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2931号原告：翟涛，男，1975年11月3日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：申伯涛，北京市一格律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁，经理。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限。法定代表人：张智军，总经理。被告：贾东忆，男，1975年10月23日出生，汉族，住北京市大兴区。原告翟涛与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）、被告贾东忆房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟涛及其委托诉讼代理人申伯涛，被告贾东忆到庭参加诉讼。被告城城北分公司、被告城城不动产公司经传票传唤无正当理由拒不庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。翟涛向本院提出诉讼请求：1.请求解除翟涛与城城北分公司于2020年5月19日签订的《代理出租合同》；2.判令城城北分公司退还翟涛剩余房屋租金18196元、押金3900元、管理费300元，赔偿翟涛违约金2900元；3.城城不动产公司和贾东忆在上述范围内承担连带责任；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2020年5月19日，翟涛与城城北分公司、贾东忆签订《代理出租合同》，约定翟涛承租位于北京市经济技术开发区南海家园x里x号楼x单元101室（以下简称101室）房屋，自2020年5月20日至2021年5月19日，租期一年，月租金3900元后口头变更为2900元，租金支付方式为年付。押金为3900元。翟涛支付一年租金34800元和押金3900元至城城北分公司名下。城城北分公司要求翟涛开通管理软件三彩家APP，缴纳使用费300元。城城北分公司为城城不动产公司的分公司，为贾东忆的代理人。2020年11月1日贾东忆找到翟涛，要求翟涛腾房，翟涛于2020年11月6日搬离房屋。但就房租、押金等事宜未达成一致。城城北分公司和城城不动产公司未出庭应诉，但庭前向本院提交书面答辩状辩称，1.请求法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司和城城不动产公司应退还翟涛租金的具体数额。翟涛与城城北分公司签订《代理出租合同》后，城城北分公司依照合同约定向翟涛交付了房屋，翟涛亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，城城北分公司在2020年9月经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求租户搬离房屋。因此，城城北分公司客观上可能存在未按合同约定履行义务的情况。针对翟涛已经支付的租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，城城北分公司同意解除合同并且返还未实际租住的期限对应的租金及押金。但是由于城城北分公司经营异常无法核查翟涛实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司应退还翟涛租金的具体数额。2.翟涛主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。翟涛主张的违约金远高于城城北分公司违约给翟涛造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付翟涛高额违约金，请求法院依法进行调整。综上，请求法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付翟涛租金的具体数额，并依法调整翟涛主张的违约金数额。贾东忆辩称，不同意翟涛的诉讼请求。贾东忆是与城城北分公司签的合同，城城北分公司没给贾东忆租金，按照约定贾东忆就收房了。本院经审理认定的事实如下：2020年5月19日，城城北分公司（甲方）与翟涛（乙方）签订《代理出租合同》，约定：甲方受产权方委托将101室出租给乙方使用。租赁期限自2020年5月20日至2021年5月19日，共计1年。月租金为3900元，含物业费。付款方式为：年付。第六条约定：为确保房屋及其附属设施的安全与完好，以及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为3900元。合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金。第七条约定：租赁期间内，因乙方居住使用而产生的其他各项费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。第十三条第一款约定：在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或者其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。2020年5月19日，翟涛向城城北分公司支付押金3900元，2020年5月20日至2021年5月19日租金35100元。翟涛称后双方口头约定月租金为2900元。翟涛于2020年11月6日搬离101室。贾东忆不认可与城城北分公司存在委托关系，称双方系房屋租赁合同关系。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城北分公司和城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和举证、质证的权利。法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。依据合同相对性原理，且贾东忆对于翟涛与城城北分公司订立的《代理出租合同》不予追认，故贾东忆不承担责任。翟涛与城城北分公司订立的《代理出租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。翟涛已经交付了一年的租金，但因城城北分公司经营不善，无法向房主支付房租，房主于2020年11月6日收房，双方合同无法继续履行，合同目的已不能实现，故翟涛与城城北分公司签订的《代理出租合同》于2020年11月6日解除。关于返还租金，翟涛支付了自2020年5月20日至2021年5月19日租金35100元，平均月租金为2925元，因合同于2020年11月6日解除，故对于翟涛要求城城不动产公司返还2020年11月6日至2021年5月19日期间的租金19196元的诉讼请求，本院予以支持。关于押金，翟涛支付了3900元押金，现合同解除，翟涛主张返还押金3900元符合合同约定，本院予以支持。关于违约金，城城北分公司未履行合同约定义务，应当承担违约责任。根据合同约定，城城北分公司应承担一个月租金的违约金，因双方实际履行过程中月租金为2925元，对原告的诉讼请求，本院予以支持。关于管理费300元，因翟涛所提交证据尚无法能证明其向城城北分公司支付管理费300元的事实，故对于该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认翟涛与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年5月19日签订的《代理出租合同》于2020年11月6日解除；二、城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内返还翟涛租金18196元；不足以承担的，由城城不动产管理有限公司承担；三、城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内返还翟涛押金3900元；不足以承担的，由城城不动产管理有限公司承担；四、城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内给付翟涛违约金2900元；不足以承担的，由城城不动产管理有限公司承担；五、驳回翟涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，由城城不动产管理有限公司北京分公司、城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吴 晶二〇二一年五月二十四日法官助理  孙学博书 记 员  郑少杰