福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽09民终374号上诉人（原审被告）：福建省澳泰房地产有限公司，住所地福建省东侨经济技术开发区金港名都C区会所。法定代表人：姚必科，执行董事。委托诉讼代理人：林明霞，浙江瓯鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳倩倩，浙江瓯鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈志威，男，1968年11月28日出生，汉族，住福建省宁德市。上诉人福建省澳泰房地产有限公司（以下简称澳泰公司）与被上诉人陈志威商品房预售合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初2736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。澳泰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清、证据不足。被上诉人购买的房屋本身价值没有损失，反而随着市场价上涨大大增值，被上诉人即便有损失，也只是其多支付房价款的银行利息损失。《商品房买卖合同》中关于面积差异的处理，有明确约定。根据合同约定，在上诉人违约的情况下，上诉人应返还的金额为37169.75元，该款项也远超过银行利息损失。本案出现建筑面积差异是政府政策调整的原因，减少的仅是分摊部分，套内面积并无变化。二、一审适用法律错误。一审法院在明知双方对于面积差异处理有约定，且最高院有相关司法解释的情况下，错误地适用法律对本案进行了判决。陈志威辩称，澳泰公司严重违约，签订《商品房买卖合同》超过十一年才办理房产证，多收了10.38平方米的房价款，根据《合同法》第一百一十三条和第一百一十四条的规定，其要求澳泰公司按办理不动产权证时的市场价赔偿损失有事实和法律依据。上诉人主张造成建筑面积差异的是政府政策的调整没有任何依据，明显存在隐瞒事实和欺骗公众的行为。陈志威向一审法院提出起诉请求：澳泰公司返还陈志威多支付的购房款21102元（167844/82.56×10.38），并赔偿损失82697元[(10000元-2033元)］×10.38，暂以市场价每平方米10000元为标准计算，具体以评估价格为准。一审法院认定事实如下：2009年11月24日，陈志威、杨智丽与澳泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20091100506）。约定：陈志威向澳泰公司购买属澳泰公司开发的位于金港名都A区28栋104室房屋(以下简称“案涉房屋”)，建筑面积82.56平方米，单价2033元/平方米，房屋价款167844元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意以下原则处理：2.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在面积误差比3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同签订后陈志威已付清购房款。2020年4月8日，陈志威取得案涉产权证，证号：闽（2020）宁德市不动产权证第XXXX9号，载明房屋建筑面积72.18平方米。另查明，陈志威、杨智丽原系夫妻关系，双方于2016年11月23日达成离婚协议并离婚，离婚协议中约定案涉房产归陈志威所有。本案在审理过程中，陈志威申请对案涉房产市场价值进行评估，福建省恒宇房地产评估有限公司经一审法院委托，于2020年12月7日出具闽恒宇宁房估字（2020）第F045号《房地产估价报告》，载明：案涉房产（毛坯状态）总价为61.73万元，单价为8552元/平方米。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,应受法律保护,双方应按合同的约定履行各自的义务,澳泰公司有义务将符合合同约定的房屋交付给陈志威。陈志威在办理房产证后发现面积与合同约定不符,相差10.38平方米,澳泰公司已经构成违约,应当承担相应的违约责任。虽然最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条中对房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理进行了规定,但结合本案实际情况，陈志威取得案涉产权证（2020年）距《商品房买卖合同》签订时（2009年），已有十一年之久，加之近几年来商品房的市场价格大幅上涨,案涉房产的价格悬殊极大。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。澳泰公司未按合同约定的房屋面积将房屋交付陈志威,应当赔偿因此造成的面积损失,陈志威可以请求澳泰公司承担相应的赔偿损失，陈志威主张返还多付的购房款并按照房屋差价赔偿其损失，符合公平合理原则、市场交易常理及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,应予支持。涉案房屋与合同约定有10.38平方米的差额，澳泰公司应返还陈志威多支付的购房款21102元（167844元/82.56平方米×10.38平方米），并按照房屋差价赔偿陈志威损失67667.2元（8552元-167844元/82.56平方米）×10.38平方米。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款规定，判决：一、澳泰公司于判决生效之日返还陈志威购房款21102元；二、澳泰公司于判决生效之日赔偿陈志威损失67667.2元；三、驳回陈志威的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2376元，减半收取计1188元，由陈志威负担179元，澳泰公司负担1009元；鉴定费2643元，由澳泰公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，澳泰公司对于案涉房产的产权登记面积和销售合同约定面积存在误差的事实没有异议，本案二审争议焦点为澳泰公司的违约责任如何认定的问题。双方于2009年签订《商品房买卖合同》中虽有对本案涉及的违约情形进行约定，但澳泰公司严重逾期交房，陈志威直至2020年才取得产权权属证书，一审考虑近几年来商品房的市场价格变动情况，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，对违约责任予以适当调整并无不当。但考虑商品房存在合理的面积误差，本院认为澳泰公司除返还陈志威多付的购房款外[包含面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分]，对面积误差比绝对值超出3%的部分按照房屋差价计算赔偿数额较为适宜。案涉房屋的面积误差为10.38平方米，澳泰公司应返还陈志威多支付的购房款为21102元（167844元/82.56平方米×10.38平方米），并赔偿陈志威损失51521元（8552元/平方米-167844元/82.56平方米）×（10.38平方米-82.56平方米×3%）。综上所述，澳泰公司的上诉请求部分成立，对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初2736号民事判决第一项，即“福建省澳泰房地产有限公司于本判决生效之日返还陈志威购房款21102元”；二、撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初2736号民事判决第三项，即“驳回陈志威的其他诉讼请求”；三、变更福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初2736号民事判决第二项“福建省澳泰房地产有限公司于本判决生效之日赔偿陈志威损失67667.2元”为“福建省澳泰房地产有限公司于本判决生效之日赔偿陈志威损失51521元”；四、驳回陈志威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1492元，由陈志威负担356元，福建省澳泰房地产有限公司负担1136元。一案案件受理费2376元，减半收取计1188元，由陈志威负担357元，福建省澳泰房地产有限公司负担831元；鉴定费2643元，由福建省澳泰房地产有限公司负担。审 判 长 方向新审 判 员 陈光华审 判 员 韦晓菁二〇二一年五月十九日法官助理 王武亮书 记 员 王丽娟附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。