山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1082民初1824号 原告：荣成市荣达房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91371082166870620M，住荣成市观海东路。 法定代表人：刘德玲，系该单位董事长。 委托诉讼代理人：车立勇，山东成山海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲鹏飞，山东成山海天律师事务所实习律师。 被告：马艳艳，女，汉族，1981年7月31日出生，住荣成市。 委托诉讼代理人：刘俊，山东凌云志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：慕华周，山东凌云志律师事务所律师。 第三人：荣成市汇鑫新型建材有限公司，统一社会信用代码：91371082661989645C，住荣成市斥山街道办事处高山齐家村。 法定代表人：刘岩，系该单位董事长。 委托诉讼代理人：刘俊，山东凌云志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：慕华周，山东凌云志律师事务所律师。 原告荣成市荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）与被告马艳艳、第三人荣成市汇鑫新型建材有限公司（以下简称汇鑫公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣达公司的委托诉讼代理人车立勇、曲鹏飞，被告马艳艳和第三人汇鑫公司的委托诉讼代理人刘俊、慕华周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求撤销(2021)鲁1082执异16号执行裁定，判令恢复对荣成市三环北区100号1号楼房屋及相应的项下土地使用权的执行。事实与理由：一、案涉房产实际权利人是第三人荣成市汇鑫新型建材有限公司(以下简称汇鑫公司)，马艳艳并非案涉房产的实际权利人，对案涉房产执行标的物不享有排他性的权利，其请求解除查封对上述房产执行异议不应得到支持。2011年6月14日原告人与汇鑫公司签订《商品房买卖合同》将案涉位于荣成市三环北区的三环嘉园幼儿园(房权证登记为三环北区100号)卖于汇鑫公司，总价款为880万。2013年按照汇鑫公司时任法人马先东的要求将上述房产过户到其女儿马艳艳名下，后因汇鑫公司不按照合同约定支付购房款，原告人于2016年向贵院提起诉讼，马艳艳作为汇鑫公司的委托代理人参与诉讼，诉讼中双方均认可案涉房屋系汇鑫公司出资购买，汇鑫公司才是案涉房产的实际权利人，经贵院主持调解，双方就欠付购房款及利息、分期还款等事宜达成调解协议，汇鑫公司并没有依照调解书履行还款义务，原告人向贵院申请了强制执行，汇鑫公司为了逃避执行又向法院提出了诉讼，最终被法院以重复诉讼驳回起诉，汇鑫公司不服提起上诉，二审维持。汇鑫公司在起诉状及上诉状中均再次自认案涉房产系汇鑫公司出资购买，按汇鑫公司要求登记在马艳艳名下，汇鑫公司才是案涉房产的实际权利人。汇鑫公司的上述起诉被驳回后，作为当时汇鑫公司最大股东的马艳艳又以自己的名义起诉了原告人，要求确认汇鑫公司与原告人之间的买卖合同无效，后因自知无事实依据而撤诉。通过多次诉讼法院查明的事实以及汇鑫公司、马艳艳的自认均可以证实案涉房产是由汇鑫公司出资购买，实际权利人系汇鑫公司。二、不动产登记证书记载的所有权人，只是一种法律拟制事实，可以被真实的物权关系推翻，有证据证明登记在他人名下房产为被执行人所有的，对其名下的财产可以采取执行措施，贵院的查封裁定正确。《物权法》第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”据上述规定，不动产登记证书记载的所有权人只是一种法律拟制事实，有证据证明购房款实际出资人不是登记权利人时，应根据实际出资情况确定房屋的归属，以实际出资来确认真实的物权关系。前已所述，案涉房产是由汇鑫公司出资购买，原告人申请执行的欠付款项也是因购买案涉房产而产生，汇鑫公司才是案涉房产的产权所有人，现马艳艳主张其享有案涉房产的物权，需举证证明系其出资购买或其他合法来源取得，贵院根据法院已查明以及汇鑫公司、马艳艳自认案涉房产系汇鑫公司出资购买的事实，在马艳艳未能举证推翻该事实的情况下，裁定查封真实所有权人为汇鑫公司的案涉房产并无不当。三、汇鑫公司及马艳艳一系列恶意诉讼的行为，目的就是为了减少调解书中己确认的购房款，逃避强制执行，这种漠视生效调解书效力，视诚信为儿戏，随意浪费司法资源的行为如被支持，是对遵守诚信、信仰法律的原告极为不公，请求贵院依法查明，对其严惩。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人：(二)该权利的合法性与真实性：(三)该权利能否排除执行。”可知，马艳艳并非案涉房产的实际权利人，根据汇鑫公司的要求将房产登记在其名下，马艳艳与原告之间不存在真实的买卖关系，其对案涉房产执行标的物不享有排他性的权利，执行裁定仅仅依据案涉房产登记在马艳艳名下就中止执行，因执行程序无法作实体审查，故特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。 被告马艳艳、第三人汇鑫公司辩称，原告主张撤销执行裁定书，恢复对涉案房产及项下土地使用权的执行没有事实和法律依据。第一、原告依据（2016）鲁1082民初657号民事调解书申请执行第三人，被告不是被执行人，原告申请执行被告的房产没有执行依据。已经登记的不动产，应按照不动产登记薄判断涉案房产的权利人，涉案房产已经登记在被告名下，被告是涉案房产的权利人，原告申请执行涉案房产没有法律依据。第二、涉案房产系被告合法取得，登记在被告名下，并由被告占有使用至今，足以排除原告的执行。在（2021）鲁1082执异16号，原告、第三人均认可原告与被告签订的商品房买卖合同真实有效，被告按照合同约定履行了付款义务，原告按照合同约定向被告交付了房产，并协助被告办理了房屋过户手续，被告取得涉案房产的所有权真实、合法。其次，被告取得涉案房产后，按照买卖合同的约定用途从事教育事业，开办幼儿园，取得经营收益，并出资对涉案房产进行了管理、装饰和修缮，被告系涉案房产的实际使用者和管理者。原告违反诚信原则，主张被告不是涉案房产的实际权利人不符合客观事实，没有法律依据。综上，被告依法取得涉案房产所有权，并实际占有使用涉案房产，涉案房产的权利人足以排除原告的执行，应依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2011年6月14日，原告与第三人签订商品房买卖合同，约定原告将位于荣成市三环嘉苑的涉案房产卖予第三人。2013年1月12日，原告根据第三人的指示又与被告就涉案房产签订商品房买卖合同，并于2013年1月21日将涉案房产过户至被告名下。2016年1月20日，因第三人未付清房屋价款，原告向本院提起诉讼，被告作为第三人的委托诉讼代理人参加了该次诉讼，经本院主持调解，原告与第三人就欠付房款及利息数额、付款计划等事宜达成调解协议，本院于2017年3月29日作出（2016）鲁1082民初657号民事调解书。2019年4月1日，第三人向本院提起诉讼，请求判令原告协助将涉案房产性质变更为商品房，并由原告赔偿第三人教育用房与商品房之间的价差，在起诉状中，第三人陈述“2013年1月21日，被告（本案原告）将商品房过户至原告（本案第三人）指定的马艳艳名下”，经审查，本院认为第三人的第一项诉讼请求不属于民事案件受案范围，第二项诉讼请求属于重复起诉，故于2019年8月16日作出（2019）鲁1082民初2150号民事裁定书，驳回了第三人的起诉，威海市中级人民法院后维持一审裁定。2020年4月8日，被告向本院提起诉讼，请求判令原告与第三人签订的商品房买卖合同无效，并判令原告退还给被告或第三人多付的房屋价款30461元，在起诉状中，被告陈述“商品房交付使用后办理商品房所有权登记前，第三人（本案第三人）、被告（本案原告）、原告（本案被告）商定该商品房买受人由第三人（本案第三人）变更为原告（本案被告），第三人（本案第三人）将已付房款赠予原告（本案被告），视为原告（本案被告）已经向被告（本案原告）支付房款”，2020年6月10日，被告撤回起诉。 庭审中，原告主张涉案房屋登记在被告名下，系被告借名代持第三人房产，被告与第三人则主张第三人已将涉案房产赠与给被告，故本案的争议焦点是被告与第三人之间系借名登记还是赠与关系，涉案房产是否属于第三人的财产。原告提交了2013年1月12日，时任第三人法定代表人马先东出具的声明一份，声明载明“本人同意将该楼房产权由荣成市汇鑫新型建材有限公司更名为马艳艳；该楼房实际合同成交价款为人民币捌百捌拾万元整，￥8,800,000.00元，本人同意将盖楼房开具发票金额为人民币陆佰万元整，￥6,000,000.00元，实际欠款金额及执行以欠条为准，由此产生的纠纷及责任由本人负责。”原告在与被告、第三人及马先东的其他案件中已提交该份声明，马先东在另案中经质证称因时间已久，无法确定是否是其本人出具，故对声明的真实性有异议。本案中第三人表示仍坚持该质证意见，并述称实情是第三人购买涉案房产并与原告签订第一份房屋买卖合同属实，之后第三人将房产赠与被告用于开办幼儿园，所以在2011年第三人与原告签订买卖合同之后就将涉案房产交付给被告使用，后期原告按照第三人的指示将涉案房产过户给了被告，完成了指示交付的行为，实现了第三人的赠与目的，为了确保涉案房产赠与完成之后第三人能继续履行付款义务，也为了节约双方的税费成本，才会有马先东代表第三人出具欠条的履职行为。原告提交的声明时间太长，马先东记不清楚，但声明中马先东代表第三人同意将涉案房产更名为被告的内容符合赠与房产的客观事实，如果该声明为真实的，能进一步印证原告的陈述即欠条与声明是同时形成的，而且能够确认马先东出具的欠条及声明产生的法律后果均为职务行为，而且印证第三人将房产赠与给被告属实，同时被告与原告签订的第二份合同实际上是为办理房屋过户登记的备案合同，双方自始没有履行，合同约定的价格是为了减少税费，同时原告于2016年1月20日仅起诉第三人，并与第三人达成调解，也能够印证第三人购买涉案房产赠与给被告后，继续承担第一份购房合同的880万元的付款义务，双方自始至终都未按照第二份合同履行。原告提交657号民事调解书、第三人起诉状、2150号民事裁定书、第三人上诉状、272号民事裁定书等证据主张第三人认可涉案房屋系其出资购买，被告也并没有否认第一份合同效力情况属实，实际上第三人继续承担第一份合同付款义务，但第三人将房产赠与给被告，被告依法于2013年1月取得涉案房产所有权并自2011年起实际占有使用该房产至今，被告取得涉案房产所有权并非原告主张的代持行为。 经法庭询问，被告、第三人没有提交证据证明二者告知原告赠与的事实。 本院认为，不动产权归属应当以不动产权利证书为准进行判断，如不动产权利证书所载与真实权利状态不符的，应当根据客观事实判断真实权利人。根据第三人在2019年3月26日起诉状中的陈述，原告系根据第三人的指示将涉案房产过户至被告名下，根据工商登记信息，被告此时为第三人股东，其父亲马先东此时为第三人法定代表人，被告对第三人在诉状中的陈述应为知情并且认可，据此可认定被告系第三人指定的涉案房产代持人，涉案房产真实权利人应为第三人，故原告要求继续对涉案房产及项下土地使用权采取执行措施，符合法律规定，本院予以支持。被告、第三人辩称二者之间系赠与关系，与事实相悖，本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三之规定，判决如下： 准许执行荣成市三环北区100号1号楼房屋及项下土地使用权。 案件受理费37200元，由被告马艳艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  宋春霖 人民陪审员  宋永明 人民陪审员  郑夕同 二〇二一年五月三十一日 书 记 员  王琬钧