安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初2946号原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区左岸生活社区D区4号楼101、201室，统一社会信用代码91340200738919160M。法定代表人：郑福华，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡枭，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟昀，安徽瀛国伦律师事务所律师。被告：焦润林，男，1987年8月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：单明皓，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程亚坤，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业）与被告焦润林排除妨害纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟星物业的委托诉讼代理人胡枭,被告焦润林及其委托诉讼代理人单明皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟星物业向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即停止占用芜湖市镜湖区XX小区XX号公共停车位，并按150元／月支付自2021年2月7日起至停止占用之日止的车位费，暂计算至2021年3月7日为150元。事实与理由：原告系芜湖市镜湖区XX小区的物业服务企业,XX小区共有129个路面公共停车位,全体业主委托原告对小区停车位统一管理。随着经济发展,小区公共停车位数量无法满足业主的使用,经业主大会讨论,决定:房屋权属转让时车位不得转让,其车位在业委会监督下摇号决定租赁权属。小区XX号公共停车位原来由XXX室房屋的原业主承租。2018年4月,被告购买了XX室房屋,被告及房屋原业主均未告知原告房屋买卖事宜。2020年4月,XX室房屋的原业主搬离小区,被告前往原告处办理房屋装修手续,原告方知晓被告购买了该房屋。原告告知被告,按照合同约定,XX室房屋下挂靠的XX号公共停车位需要拿出来摇号,被告表示认可并且报名参加了2020年6月举办的车位摇号活动（本次摇号不包含XX号停车位）,后因被告未能在该摇号活动中摇中车位,被告表示拒绝将XX号车位拿出摇号。原告告知被告,按照业主大会决议,该车位必须摇号决定承租人。经双方协商,被告可以使用XX号停车位至下年度的车位摇号时间,待摇号确定了承租人后交由承租人使用。2021年2月6日,XX小区对包含XX号车位在内的4个公共停车位开展了摇号工作,摇号结果为114号停车位由XX室业主承租使用,该业主于当日与原告签订了《车位租赁协议》。然而被告拒不腾让XX号停车位,并通过其名下车牌号皖Ｈ×××××、皖Ｂ×××××的两部小型轿车轮流占用XX号停车位,导致XX号车位的承租人至今无法使用停车位。原告认为,被告无故占用他人承租的车位且拒不腾让已经严重破坏了小区管理制度,并且构成侵权,故特向贵院提起诉讼。被告焦润林辩称，1、原告早已经知晓案涉房屋产权在2018年9月变动至被告名下的情况,并始终认可被告有权承租车位的事实。被告于2018年4月购买了位于XX小区的房屋，同时买卖双方约定了在办理房屋产权登记之后，返租给原业主两年,这一期间案涉车位一直挂在被告的名下，由原业主进行租赁使用。原告称直至2020年4月才得知案涉房屋产权发生变动，是混淆视听。根据民法典第267条规定，建筑区域内规划用于停放汽车的车位车库应当首先满足业主的需要。因此小区内车位的租赁实际是小区业主成员权的一个延伸。承租人需要是小区业主，并提供房屋产权证明。如果是承租户承租车位的话，那么则需要提供相应的房屋租赁协议。所以原业主在2018年4月至2020年4月间承租案涉车位时已经不是房屋的产权人对业主势必是提供了被告与其签订的房屋租赁协议的。原告称对房屋产权变动不知情，要么就是原告工作严重失职，要么就是原告故意隐瞒事实。2020年4月被告进行装修，原告都会向被告提出车位有关是存在异议的。虽然装修期间被告不经常使用车位，但仍然按照原告的要求缴纳了2020年5月到12月共1200元的车位租赁费。说明原告对被告享有案涉车位的承租权是认可的。但在后续使用车位的过程中，被告发现原告私自将案涉车位出租给了其他车辆使用，导致被告经常与该车主发生矛盾。为了能够正常使用车位，被告也曾多次与原告协商解决，在协商过程中，原告才称XX业主委员会决定自2019年1月起，凡是房屋转让之后，原业主租赁的车位去摇号重新决定，显然案涉车位不符合该摇号条件。2020年12月4日，被告又向原告支付了2021年度1800元的车位租赁费用。但原告拒绝受理并擅自将案涉车位进行摇号，损害了被告的权益。2、原告并非本案的适格主体，无权向被告提起诉讼。根据民法典第275条规定，规划区域内规划用于停放汽车的车位车库的归属，由当事人通过出售附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告作为物业管理服务公司对于案涉车位没有所有权，不存在权利被侵害的事实和法律基础。原告为证明其对案涉车位享有基于物业服务合同取得的管理权，没有证明案涉车位属于物业服务合同项151个车位之一。原告没有提供相关证据予以证明这个车位是属于小区内的规划车位，所以我们认为原告没有相应的物业管理权。根据民法典286条第二款的规定，业主大会和业主委员会才有权依照法律法规的相关规定，对违章搭建拒付物业费等损害他人合法权益的行为，请求行为人停止侵害排除妨害赔偿损失的，法律没有赋予物业管理服务公司有相关权利。3、原告没有证据证明被告侵权，被告有权持续使用案涉车位。首先，根据原告举证的2019年的物业服务合同中的车位管理制度，2019年1月以后房屋转让时车位不得转让，转让后应对车位进行摇号。而被告自2018年9月即办理了房屋登记，在2019年以后不存在房屋转让的事实，不适用上述的车位管理制度，因而应当持续享有案涉车位的承租权。其次，案涉车位的原业主一直就案涉车位与原告签订车位租赁合同，原告在出租车位前是应当对相关房屋的产权情况进行审查，即使是依据原告提供的其与原业主签订的车位租赁协议的时间，原告最迟在2019年年初也应当知道案涉房屋在2018年发生的权利的变动。其非但没有将车位拿出来摇号还依然与原业主签订了车位租赁协议，再结合原告收取被告2020年度车位租赁费的事实，说明原告也是认可案涉车位不符合摇号的条件的，而在被告开始承租车位后，也按照原告的要求支付2020年度剩余月份的车位租赁费用。原告故意不与被告签订书面合同，拒收被告支付到2021年度的租赁费用，过错完全在于原告。原告在已经认可被告继续租赁案涉车位的前提下，又擅自将案涉车位拿出去摇号，故意引发业主之间的矛盾，影响邻里关系。最后被告作为XX小区的业主，当然支持业委会的工作，也愿意配合物业公司提供的服务。但是物业公司应当使用统一的服务标准服务每一位业主，如果原告的诉请能得到支持，那么小区车位管理规约将不再有任何意义。物业公司可以随时随意地决定任一车位是需要摇号，甚至可以将已经租赁的车位再次摇号，物业公司的角色是服务企业而非管理企业，在明知被告租赁的车位不符合摇号的条件的情况下，又擅自将案涉车位摇号给其他业主，那么增加了业主之间的矛盾，甚至恶意发起诉讼，妄图隐瞒事实以免除自己对其他业主的违约责任。综上所述，被告认为应当驳回原告的本次起诉或者判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月14日，被告焦润林与案外人谢文签订房屋买卖合同一份，双方约定被告出资175万元购买谢文所有的位于XXX小区X幢X单元XX室的房屋，谢文在收到被告的全部购房款后，于2020年4月18日将房屋按照合同的约定交付原告。2018年9月11日，案涉房屋转移登记至被告焦润林名下。2020年4月，谢文家人根据合同约定将案涉房屋交付给被告。谢文作为XX小区的业主曾租赁该小区地面XX号汽车停车位，在谢文（乙方）与原告（甲方）于2019年元月签订的车位租赁协议中载明：甲方将案涉XX号车位出租给乙方用于私家车停放；租期一年，每月租金150元/月；乙方不得将车位转租或转让他人使用以及改作他用，乙方房屋转让时车位不得转让，其车位在业委会监督摇号决定租赁权属；租赁期满本协议自动终止，乙方如续租，在协议终止前10天并取得优先租赁权后与甲方续签协议缴纳相关费用否则甲方有权将车位另租他人，乙方不得有任何异议。2020年4月，案涉房屋实际交付原告使用后，原告才得知业主更换的情况，原告工作人员告知被告该车位需要摇号重新确认租赁的业主，先由被告继续租赁使用至2020年年末，被告支付了自2020年5月至12月的停车费。2020年6月27日，被告报名参加了XX小区三个露天车位重新摇号活动（案涉车位不在此次摇号活动内），经过摇号被告没有抽中。2020年12月，被告支付自2021年案涉停车位的费用1800元时，原告工作人员拒收。原告工作人员告知被告该车位须经过摇号，不能再直接由被告承租。2021年1月20日，原告在被告所住单元门门口张贴了XX小区部分露天车位重新摇号的通知，对包括案涉车位在内的4个车位进行重新摇号，并对报名截止时间、方式；摇号时间、地点作出规定。2021年2月6日，案涉车位在长宁社区的工作人员、业主委员会成员代表和部分业主代表的见证、监督下进行了摇号，最终案涉车位由其他业主获得承租使用权利，而被告未报名参与。同月8日，原告在停放在案涉车位中皖Ｂ×××××号汽车上放置了一份通知，要求占用车主立即腾让。被告认为其在2019年1月新的车位管理制度之前就已经是案涉房屋的业主，原房主享有的车位租赁权按照以前的规定，也由其承继，原告不应当收回重新摇号，拒绝腾让车位，原告遂提起本案诉讼。另查明，案涉的XX小区业主委员会于2019年1月22日签订物业服务合同一份，其中车位管理制度中第3项约定：园区长期使用停车泊位在业主大会未通过新方案前按原有政策执行，由乙方（原告）公示现有车位分布情况。业主（住户）可到管理处办理停车泊位租赁手续，合同一年一签，房屋转让时车位不得转让，其车位在业委会监督下摇号决定租赁权属。任何一方、任何人不得以非公开方式出租、转让停车位。上述事实，有身份证、营业执照、物业服务合同、车位租赁协议、通知、微信聊天记录、照片、票据、照片、不动产权证书、房屋买卖合同、证明等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。业主违反物业服务合同，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。本案中，原告作为XX小区的物业服务企业接受业主委员会的委托，依照物业服务合同的约定，管理对包括案涉车位在内的物业管理区域内的路面停车位和收取停车费用，对无合法资格占用停车位的业主有权主张停止侵害、排除妨害。被告于2018年9月通过房屋买卖成为XX小区的业主，但并未入住，直至2020年4月原房主将房屋腾让时才正式入住该小区。然而被告在使用案涉车位后，是否继续享有优先租赁权与原告伟星物业产生矛盾，被告认为原告与业主委员会签订的物业服务合同中有关车位的约定对于2019年之前的业主不适用，被告应继续享有案涉车位优先租赁权，而原告认为根据物业服务合同中车位管理制度的规定，被告必须要通过摇号取得小区内的停车位。就该争议焦点，本院作如下分析认定：首先，根据被告与案外人谢文签订的房屋买卖合同及补充协议中，没有涉及继续租赁使用案涉车位的内容，双方没有任何约定；其次，被告直至2020年4月才入住XX小区，并不是在2019年1月之前就长期使用案涉停车位，不属于物业服务合同中可“按原有政策执行”的情形；第三，谢文在2019年元月与原告签订的车位租赁协议中也明确约定了“租赁方房屋转让时车位不得转让，其车位在业委会监督摇号决定租赁权属，租赁方如续租，在协议终止前10天并取得优先租赁权后与原告续签协议缴纳相关费用”，而谢文在2019年末未再续租，相应的优先租赁权也应不复存在。据此，本院对于被告提出其应继续享有案涉车位的优先租赁权的辩解意见，不予支持。原告在被告入住小区后，就案涉车位的使用也给予被告大半年的过渡期，期间也告知被告若要获取小区内的停车位置需要摇号获得。原告作为物业服务企业，对于小区内住户的房屋所有权的变动始终是被动而获取信息的一方，在业主不告知物业服务企业的情况下，物业服务企业是无法及时掌握的。原告先购房、过户，案涉房屋在二十个月之后才实际交付原告使用，因此即便原告在物业服务过程中存在未能完全了解房屋业主变化而产生的工作疏漏，但也不应全部归责于原告。更不能因物业服务企业的工作疏漏，而置小区车位管理制度的公约而不顾，作出完全有利于自己利益的解读。业主应当遵守业主委员会和物业服务企业签订的物业服务合同中的管理规约，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序的维护等方面的规章制度。小区物业管理的一个重要功能就是为业主和租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活的环境。随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对生活空间及环境都有了越来越高的要求，特别是老旧住宅小区内的路面停车位置现已无法满足小区内日益增长的私家车的需求，XX小区业主委员会作出“房屋转让时车位不得转让，其车位在业委会监督下摇号决定租赁权属。任何一方、任何人不得以非公开方式出租、转让停车位。”的规约，不失为现阶段部分缓解小区内停车位紧张的一种相对公平的作法，该规约也符合绝大多数业主的利益。物业管理属于服务性行业，所提供的商品是“服务”。它的各项管理是为业主提供各项满意的服务。但如何使业主满意？需要物业管理作业人员不断思索、总结的问题。原告在本起纠纷中的一些作法也有管理不规范、不到位之处值得总结。首先，在与原房主签订车位租赁协议时，未审查房屋权属，致使对于业主信息的变动不能及时掌握；第二，在被告是否具备案涉车位的优先租赁权的问题上，原告仅通知被告参加重新摇号，而未将车位管理制度及时书面告知新入住的被告，后又将该车位给被告过渡使用，也没有书面告知原告不享有优先租赁的资格，使得被告产生了模糊的认识；第三，原告在未收回案涉车位，被告在继续占有车位的情况下，先行摇号，导致经摇号取得租赁权的业主与被告直接产生矛盾，原告的该做法有可能直接激化业主之间矛盾，实属不妥，原告应当先解决与被告关于车位是否享有优先租赁权的纠纷后，再行摇号程序。综上，原告请求被告立即停止占用案涉XX小区XX号公共停车位，并按150元/月支付自2021年2月7日起至停止占用之日止的车位费，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第二百三十八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告焦润林于本判决生效之日起十日内立即停止占用本市XX小区XX号公共停车位，并按150元/月支付自2021年2月7日起至停止占用之日止的车位费。案件受理费减半收取25元，由被告焦润林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 何 俊二〇二一年五月二十八日书记员 吉德珍附本案适用法律条款：《中华人民共和国民法典》第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初2946号原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区左岸生活社区D区4号楼101、201室，统一社会信用代码91340200738919160M。法定代表人：郑福华，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡枭，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟昀，安徽瀛国伦律师事务所律师。被告：焦润林，男，1987年8月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：单明皓，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程亚坤，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业）与被告焦润林排除妨害纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟星物业的委托诉讼代理人胡枭,被告焦润林及其委托诉讼代理人单明皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟星物业向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即停止占用芜湖市镜湖区XX小区XX号公共停车位，并按150元／月支付自2021年2月7日起至停止占用之日止的车位费，暂计算至2021年3月7日为150元。事实与理由：原告系芜湖市镜湖区XX小区的物业服务企业,XX小区共有129个路面公共停车位,全体业主委托原告对小区停车位统一管理。随着经济发展,小区公共停车位数量无法满足业主的使用,经业主大会讨论,决定:房屋权属转让时车位不得转让,其车位在业委会监督下摇号决定租赁权属。小区XX号公共停车位原来由XXX室房屋的原业主承租。2018年4月,被告购买了XX室房屋,被告及房屋原业主均未告知原告房屋买卖事宜。2020年4月,XX室房屋的原业主搬离小区,被告前往原告处办理房屋装修手续,原告方知晓被告购买了该房屋。原告告知被告,按照合同约定,XX室房屋下挂靠的XX号公共停车位需要拿出来摇号,被告表示认可并且报名参加了2020年6月举办的车位摇号活动（本次摇号不包含XX号停车位）,后因被告未能在该摇号活动中摇中车位,被告表示拒绝将XX号车位拿出摇号。原告告知被告,按照业主大会决议,该车位必须摇号决定承租人。经双方协商,被告可以使用XX号停车位至下年度的车位摇号时间,待摇号确定了承租人后交由承租人使用。2021年2月6日,XX小区对包含XX号车位在内的4个公共停车位开展了摇号工作,摇号结果为114号停车位由XX室业主承租使用,该业主于当日与原告签订了《车位租赁协议》。然而被告拒不腾让XX号停车位,并通过其名下车牌号皖Ｈ×××××、皖Ｂ×××××的两部小型轿车轮流占用XX号停车位,导致XX号车位的承租人至今无法使用停车位。原告认为,被告无故占用他人承租的车位且拒不腾让已经严重破坏了小区管理制度,并且构成侵权,故特向贵院提起诉讼。被告焦润林辩称，1、原告早已经知晓案涉房屋产权在2018年9月变动至被告名下的情况,并始终认可被告有权承租车位的事实。被告于2018年4月购买了位于XX小区的房屋，同时买卖双方约定了在办理房屋产权登记之后，返租给原业主两年,这一期间案涉车位一直挂在被告的名下，由原业主进行租赁使用。原告称直至2020年4月才得知案涉房屋产权发生变动，是混淆视听。根据民法典第267条规定，建筑区域内规划用于停放汽车的车位车库应当首先满足业主的需要。因此小区内车位的租赁实际是小区业主成员权的一个延伸。承租人需要是小区业主，并提供房屋产权证明。如果是承租户承租车位的话，那么则需要提供相应的房屋租赁协议。所以原业主在2018年4月至2020年4月间承租案涉车位时已经不是房屋的产权人对业主势必是提供了被告与其签订的房屋租赁协议的。原告称对房屋产权变动不知情，要么就是原告工作严重失职，要么就是原告故意隐瞒事实。2020年4月被告进行装修，原告都会向被告提出车位有关是存在异议的。虽然装修期间被告不经常使用车位，但仍然按照原告的要求缴纳了2020年5月到12月共1200元的车位租赁费。说明原告对被告享有案涉车位的承租权是认可的。但在后续使用车位的过程中，被告发现原告私自将案涉车位出租给了其他车辆使用，导致被告经常与该车主发生矛盾。为了能够正常使用车位，被告也曾多次与原告协商解决，在协商过程中，原告才称XX业主委员会决定自2019年1月起，凡是房屋转让之后，原业主租赁的车位去摇号重新决定，显然案涉车位不符合该摇号条件。2020年12月4日，被告又向原告支付了2021年度1800元的车位租赁费用。但原告拒绝受理并擅自将案涉车位进行摇号，损害了被告的权益。2、原告并非本案的适格主体，无权向被告提起诉讼。根据民法典第275条规定，规划区域内规划用于停放汽车的车位车库的归属，由当事人通过出售附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告作为物业管理服务公司对于案涉车位没有所有权，不存在权利被侵害的事实和法律基础。原告为证明其对案涉车位享有基于物业服务合同取得的管理权，没有证明案涉车位属于物业服务合同项151个车位之一。原告没有提供相关证据予以证明这个车位是属于小区内的规划车位，所以我们认为原告没有相应的物业管理权。根据民法典286条第二款的规定，业主大会和业主委员会才有权依照法律法规的相关规定，对违章搭建拒付物业费等损害他人合法权益的行为，请求行为人停止侵害排除妨害赔偿损失的，法律没有赋予物业管理服务公司有相关权利。3、原告没有证据证明被告侵权，被告有权持续使用案涉车位。首先，根据原告举证的2019年的物业服务合同中的车位管理制度，2019年1月以后房屋转让时车位不得转让，转让后应对车位进行摇号。而被告自2018年9月即办理了房屋登记，在2019年以后不存在房屋转让的事实，不适用上述的车位管理制度，因而应当持续享有案涉车位的承租权。其次，案涉车位的原业主一直就案涉车位与原告签订车位租赁合同，原告在出租车位前是应当对相关房屋的产权情况进行审查，即使是依据原告提供的其与原业主签订的车位租赁协议的时间，原告最迟在2019年年初也应当知道案涉房屋在2018年发生的权利的变动。其非但没有将车位拿出来摇号还依然与原业主签订了车位租赁协议，再结合原告收取被告2020年度车位租赁费的事实，说明原告也是认可案涉车位不符合摇号的条件的，而在被告开始承租车位后，也按照原告的要求支付2020年度剩余月份的车位租赁费用。原告故意不与被告签订书面合同，拒收被告支付到2021年度的租赁费用，过错完全在于原告。原告在已经认可被告继续租赁案涉车位的前提下，又擅自将案涉车位拿出去摇号，故意引发业主之间的矛盾，影响邻里关系。最后被告作为XX小区的业主，当然支持业委会的工作，也愿意配合物业公司提供的服务。但是物业公司应当使用统一的服务标准服务每一位业主，如果原告的诉请能得到支持，那么小区车位管理规约将不再有任何意义。物业公司可以随时随意地决定任一车位是需要摇号，甚至可以将已经租赁的车位再次摇号，物业公司的角色是服务企业而非管理企业，在明知被告租赁的车位不符合摇号的条件的情况下，又擅自将案涉车位摇号给其他业主，那么增加了业主之间的矛盾，甚至恶意发起诉讼，妄图隐瞒事实以免除自己对其他业主的违约责任。综上所述，被告认为应当驳回原告的本次起诉或者判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月14日，被告焦润林与案外人谢文签订房屋买卖合同一份，双方约定被告出资175万元购买谢文所有的位于XXX小区X幢X单元XX室的房屋，谢文在收到被告的全部购房款后，于2020年4月18日将房屋按照合同的约定交付原告。2018年9月11日，案涉房屋转移登记至被告焦润林名下。2020年4月，谢文家人根据合同约定将案涉房屋交付给被告。谢文作为XX小区的业主曾租赁该小区地面XX号汽车停车位，在谢文（乙方）与原告（甲方）于2019年元月签订的车位租赁协议中载明：甲方将案涉XX号车位出租给乙方用于私家车停放；租期一年，每月租金150元/月；乙方不得将车位转租或转让他人使用以及改作他用，乙方房屋转让时车位不得转让，其车位在业委会监督摇号决定租赁权属；租赁期满本协议自动终止，乙方如续租，在协议终止前10天并取得优先租赁权后与甲方续签协议缴纳相关费用否则甲方有权将车位另租他人，乙方不得有任何异议。2020年4月，案涉房屋实际交付原告使用后，原告才得知业主更换的情况，原告工作人员告知被告该车位需要摇号重新确认租赁的业主，先由被告继续租赁使用至2020年年末，被告支付了自2020年5月至12月的停车费。2020年6月27日，被告报名参加了XX小区三个露天车位重新摇号活动（案涉车位不在此次摇号活动内），经过摇号被告没有抽中。2020年12月，被告支付自2021年案涉停车位的费用1800元时，原告工作人员拒收。原告工作人员告知被告该车位须经过摇号，不能再直接由被告承租。2021年1月20日，原告在被告所住单元门门口张贴了XX小区部分露天车位重新摇号的通知，对包括案涉车位在内的4个车位进行重新摇号，并对报名截止时间、方式；摇号时间、地点作出规定。2021年2月6日，案涉车位在长宁社区的工作人员、业主委员会成员代表和部分业主代表的见证、监督下进行了摇号，最终案涉车位由其他业主获得承租使用权利，而被告未报名参与。同月8日，原告在停放在案涉车位中皖Ｂ×××××号汽车上放置了一份通知，要求占用车主立即腾让。被告认为其在2019年1月新的车位管理制度之前就已经是案涉房屋的业主，原房主享有的车位租赁权按照以前的规定，也由其承继，原告不应当收回重新摇号，拒绝腾让车位，原告遂提起本案诉讼。另查明，案涉的XX小区业主委员会于2019年1月22日签订物业服务合同一份，其中车位管理制度中第3项约定：园区长期使用停车泊位在业主大会未通过新方案前按原有政策执行，由乙方（原告）公示现有车位分布情况。业主（住户）可到管理处办理停车泊位租赁手续，合同一年一签，房屋转让时车位不得转让，其车位在业委会监督下摇号决定租赁权属。任何一方、任何人不得以非公开方式出租、转让停车位。上述事实，有身份证、营业执照、物业服务合同、车位租赁协议、通知、微信聊天记录、照片、票据、照片、不动产权证书、房屋买卖合同、证明等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。业主违反物业服务合同，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。本案中，原告作为XX小区的物业服务企业接受业主委员会的委托，依照物业服务合同的约定，管理对包括案涉车位在内的物业管理区域内的路面停车位和收取停车费用，对无合法资格占用停车位的业主有权主张停止侵害、排除妨害。被告于2018年9月通过房屋买卖成为XX小区的业主，但并未入住，直至2020年4月原房主将房屋腾让时才正式入住该小区。然而被告在使用案涉车位后，是否继续享有优先租赁权与原告伟星物业产生矛盾，被告认为原告与业主委员会签订的物业服务合同中有关车位的约定对于2019年之前的业主不适用，被告应继续享有案涉车位优先租赁权，而原告认为根据物业服务合同中车位管理制度的规定，被告必须要通过摇号取得小区内的停车位。就该争议焦点，本院作如下分析认定：首先，根据被告与案外人谢文签订的房屋买卖合同及补充协议中，没有涉及继续租赁使用案涉车位的内容，双方没有任何约定；其次，被告直至2020年4月才入住XX小区，并不是在2019年1月之前就长期使用案涉停车位，不属于物业服务合同中可“按原有政策执行”的情形；第三，谢文在2019年元月与原告签订的车位租赁协议中也明确约定了“租赁方房屋转让时车位不得转让，其车位在业委会监督摇号决定租赁权属，租赁方如续租，在协议终止前10天并取得优先租赁权后与原告续签协议缴纳相关费用”，而谢文在2019年末未再续租，相应的优先租赁权也应不复存在。据此，本院对于被告提出其应继续享有案涉车位的优先租赁权的辩解意见，不予支持。原告在被告入住小区后，就案涉车位的使用也给予被告大半年的过渡期，期间也告知被告若要获取小区内的停车位置需要摇号获得。原告作为物业服务企业，对于小区内住户的房屋所有权的变动始终是被动而获取信息的一方，在业主不告知物业服务企业的情况下，物业服务企业是无法及时掌握的。原告先购房、过户，案涉房屋在二十个月之后才实际交付原告使用，因此即便原告在物业服务过程中存在未能完全了解房屋业主变化而产生的工作疏漏，但也不应全部归责于原告。更不能因物业服务企业的工作疏漏，而置小区车位管理制度的公约而不顾，作出完全有利于自己利益的解读。业主应当遵守业主委员会和物业服务企业签订的物业服务合同中的管理规约，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序的维护等方面的规章制度。小区物业管理的一个重要功能就是为业主和租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活的环境。随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对生活空间及环境都有了越来越高的要求，特别是老旧住宅小区内的路面停车位置现已无法满足小区内日益增长的私家车的需求，XX小区业主委员会作出“房屋转让时车位不得转让，其车位在业委会监督下摇号决定租赁权属。任何一方、任何人不得以非公开方式出租、转让停车位。”的规约，不失为现阶段部分缓解小区内停车位紧张的一种相对公平的作法，该规约也符合绝大多数业主的利益。物业管理属于服务性行业，所提供的商品是“服务”。它的各项管理是为业主提供各项满意的服务。但如何使业主满意？需要物业管理作业人员不断思索、总结的问题。原告在本起纠纷中的一些作法也有管理不规范、不到位之处值得总结。首先，在与原房主签订车位租赁协议时，未审查房屋权属，致使对于业主信息的变动不能及时掌握；第二，在被告是否具备案涉车位的优先租赁权的问题上，原告仅通知被告参加重新摇号，而未将车位管理制度及时书面告知新入住的被告，后又将该车位给被告过渡使用，也没有书面告知原告不享有优先租赁的资格，使得被告产生了模糊的认识；第三，原告在未收回案涉车位，被告在继续占有车位的情况下，先行摇号，导致经摇号取得租赁权的业主与被告直接产生矛盾，原告的该做法有可能直接激化业主之间矛盾，实属不妥，原告应当先解决与被告关于车位是否享有优先租赁权的纠纷后，再行摇号程序。综上，原告请求被告立即停止占用案涉XX小区XX号公共停车位，并按150元/月支付自2021年2月7日起至停止占用之日止的车位费，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第二百三十八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告焦润林于本判决生效之日起十日内立即停止占用本市XX小区XX号公共停车位，并按150元/月支付自2021年2月7日起至停止占用之日止的车位费。案件受理费减半收取25元，由被告焦润林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 何 俊二〇二一年五月二十八日书记员 吉德珍附本案适用法律条款：《中华人民共和国民法典》第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。