北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0115民初1517号原告（被反诉人）：戴子军，男，1985年1月2日出生，汉族，润尚家居有限公司法定代表人，住天津市宝坻区新开口镇后六口。被告（反诉人）：范兆敏，女，1965年5月10日出生，汉族，职业不详，住安徽省阜阳市颍泉区行流镇苏郢行政村时大柿园11号。委托诉讼代理人：宋以林，安徽淮都（颖东）律师事务所律师。原告戴子军与被告范兆敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴子军，被告范兆敏的委托诉讼代理人宋以林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴子军向本院提出诉讼请求：1.双方签订的《房屋租赁合同书》于2020年8月30日解除；2.范兆敏返还因拆迁导致房屋无法使用的4个月占有使用费35333元；3.范兆敏承担本案诉讼费。事实与理由：双方于2020年1月1日签订房屋租赁合同，约定租赁位于北京市大兴区青云店镇高庄村8号房屋（高庄幼儿园南侧），租期自2020年1月1日至2023年1月1日，年租金为106000元，每半年交一次。戴子军于2019年12月21日现金给范兆敏46000元，微信转账10000元；2020年6月23日，微信转账10000元，银行转账40000元。2020年8月25日，高庄村村民任秀全通知戴子军涉案房屋由于部分属于可耕地，为违法建筑，将于2020年9月拆迁完毕。故戴子军于2020年8月28日搬离涉案房屋，涉案房屋于2020年8月底拆迁完毕。根据房屋租赁合同书第六条及合同法第一百零七条之规定，范兆敏应退还戴子军无法使用的2020年9-12月租金35333元。为维护自身合法权益，诉至法院，请依法判决。范兆敏辩称，戴子军诉讼请求与事实不符。涉案房屋仅有部分为违法建筑，但并不能导致戴子军不能实现合同目的，涉案房屋并不符合解除合同的法定及约定条件。范兆敏出租给戴子军房屋总面积为550平方米，被拆除的面积仅为50多平方。戴子军并未按照合同约定支付2020年度租金，且其个人财物仍在涉案租赁房屋内，一直占用涉案房屋，其要求退还租金无事实及法律依据。范兆敏向本院提出反诉请求：1.依法判令戴子军支付范兆敏租金63666.67元；2.反诉费用由戴子军负担。事实理由：2020年1月1日，双方签订了房屋租赁合同，约定范兆敏将位于北京市大兴区青云店镇高庄村8号房屋租赁给戴子军使用，租期为2020年1月1日至2023年1月1日止。2020年11月，戴子军将范兆敏起诉到大兴法院，谎称租赁的房屋被拆除无法使用，于2020年8月28日即从涉案租赁房屋搬离，要求解除租赁合同。事实上，戴子军一直占用涉案租赁房屋，并且在租赁期限内，戴子军尚有46000元租金未支付。综上所述，戴子军并未支付2020年度尚未支付的租金46000元及2021年1月、2月期间的租金17666.67元，请法院依法判决。戴子军对范兆敏反诉请求辩称：不同意范兆敏反诉请求，合同写的很清楚，依据合同，如果拆迁就要退剩余的租金。经审理查明：2020年1月1日，范兆敏（甲方、出租方）与戴子军（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定范兆敏将位于高庄的房屋（以下简称诉争房屋）出租给戴子军。租期至2020年1月1日至2023年1月1日。租金为每年106000元，每半年支付一次。2019年12月21日，戴子军通过微信给范兆敏转账10000元；2020年6月23日向戴子军通过微信向范兆敏转账10000元；2020年6月23日，戴子军通过银行转账方式向范兆敏转账40000元。租赁期内，如遇不可抗拒因素（如法律法规相违的、地震、拆迁变动）房屋所有人提前收回房屋，对方均不视为违约，并不承担任何其他民事责任，甲方应退还剩余房屋租金。庭审中，戴子军称签订合同当天以现金方式支付范兆敏租金46000元。范兆敏质证称并未收到租金46000元，因双方系安徽老乡，戴子军现在做生意，暂时没有闲置资金，故没有立刻要求戴子军支付租金。关于承租诉争房屋的用途，戴子军称用作厂房，生产橱柜。关于诉争房屋部分拆除的时间及面积，戴子军称2020年8月，高庄村村民任秀全通知戴子军称其租赁的房屋部分系违建，需戴子军搬离后拆除违建面积。戴子军接到通知后于2020年8月28日以微信方式告知范兆敏诉争房屋违建部分要拆除的事实，并于2020年8月31日搬离了诉争房屋。戴子军提交了2020年9月2日照片，证明诉争院落部分被拆除。范兆敏称诉争房屋违建部分拆除时其不在北京，至今不知道拆除时间、拆除主体及拆除范围。双方当事人均未提供诉争房屋建筑规划许可证、建房审批手续、房屋权属证书等相关材料。范兆敏提交了诉争房屋2021年2月6日的一组照片，证明戴子军一直占用着诉争房屋，故要求戴子军承担至2021年2月的租金。戴子军称照片中有一个床、一个柜子、厨房的一个小柜子、墙上靠的废板材是戴子军的。戴子军提交了2020年10月2日同范兆敏的电话录音及文字版，录音中范兆敏向戴子军表示，范兆敏找到诉争房屋卖主，向其索赔后给戴子军退钱，在录音中承认戴子军房租交到1月份。录音中，范兆敏询问戴子军留在诉争房屋内的物品如何处理，戴子军明确表示剩下的东西都不要了。以上事实有当事人提交的房屋租赁合同、转账记录、诉争房屋照片、录音等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。双方当事人均未提交诉争房屋建筑规划许可证、产权证明及合法建房手续，故戴子军和范兆敏就诉争房屋签订的房屋租赁合同无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案第一个争议焦点是戴子军是否已经全部向范兆敏交纳了2020年1月1日至2020年12月31日的租金，双方合同约定房租每半年一付。戴子军2019年12月21日微信向范兆敏转账10000元，2020年6月3日，戴子军分别以微信和银行转账方式支付租金50000元。虽然戴子军在起诉状中及庭审中就46000元租金的支付时间不一致，但是通过戴子军向范兆敏交付诉争房屋租金的情况看，戴子军较好的履行了承租人的义务。2020年10月2日戴子军和范兆敏电话录音中亦认可戴子军房租付至2021年1月，故综合现有证据，戴子军主张通过现金方式向范兆敏交付46000元租金的主张为真。本案第二个争议焦点为戴子军搬离诉争房屋的时间。戴子军提交了2020年9月2日诉争房屋的现状照片一组，证明诉争房屋违建部分于2020年9月2日拆除。戴子军于2020年9月5日将拆除现场照片以微信方式发送给范兆敏。范兆敏作为出租人并未提交诉争房屋违建部分拆除时间的证明。范兆敏提交了诉争房屋2021年2月6日现场照片一组，证明戴子军仍有部分物品在诉争院落内。戴子军提交的2020年10月2日录音中明确向范兆敏表示剩余的物品不要了。综合现有证据来看，诉争房屋违建部分于2020年9月2日拆除。戴子军称于2020年8月29日开始搬，到8月31日搬走。2020年8月29日，戴子军微信方式告知范兆敏开始搬离诉争房屋，戴子军在诉争房屋内从事橱柜加工，依据常理，其必然在诉争房屋拆除前搬离。依据现有证据，本院认定戴子军搬离诉争房屋时间为2020年8月31日。现场虽有戴子军遗留的物品，相较于诉争房屋的面积，数量较少，多为杂物，不影响诉争房屋的整体利用，并且在2020年10月2日通话录音中，戴子军明确向范兆敏表示物品不要了。故范兆敏应当退还戴子军2020年9月至12月支付的占有使用费35333.33元，戴子军主张退还35333元，本院不持异议。范兆敏的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第七百零三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、范兆敏于本判决生效后十日内退还戴子军房屋占有使用费35333元；二、驳回戴子军其他诉讼请求；三、驳回范兆敏全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费684元，由范兆敏负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费1392元，由范兆敏负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 郭艳飞二〇二一年五月十七日法官助理 韩 冰书 记 员 高惠军