贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1947号上诉人（原审被告）：贵州织金农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省织金县文腾街道办事处金中路57号，统一社会信用代码：915205007952586881。法定代表人：王飞，公司董事长。联系被上诉人（原审原告）：徐国秀，女，汉族，1938年1月4日出生，住贵州省织金县。被上诉人（原审原告）：王天海，男，汉族，1967年4月10日出生，住贵州省贵阳市南明区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：张明权，贵州茂辰律师事务所律师。被上诉人徐国秀委托诉讼代理人：王林，女，系徐国秀之女。原审第三人：汪政有，男，汉族，1954年1月23日出生，住织金县。原审第三人：陈德菊，女，汉族，1955年11月12日出生，住织金县，原审第三人：汪永芬，女，汉族，1974年4月7日出生，住。原审第三人：王洪章，男，汉族，1970年5月28日出生，住。上诉人贵州织金农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）因与被上诉人徐国秀、王天海、原审第三人汪政有、陈德菊、汪永芬、王洪章案外人执行异议之诉一案，不服贵州省织金县人民法院（2020）黔0524民初4050号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人农商银行上诉请求：1、撤销贵州省织金县人民法院（2020）黔0524民初4050号民事判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实及理由：1、一审法院认定事实不当。二被上诉人在一审中称未能办理过户系原审第三人汪政有不配合等诸多原因，至今未办理涉案房屋过户手续，但二被上诉人并未提交原审第三人汪政有不配合办理过户手续的证据以及织金县不动产登记中心出具的不能办理房屋过户手续的相关回复说明，其提交的证据不能证明非因二被上诉人的原因导致涉案房屋不能办理过户手续。一审法院仅根据二被上诉人的陈述认定涉案房屋至今未办理变更登记的原因为非因二被上诉人原因导致，系认定事实不当。同时，一审法院认定“优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神”，该理由并无相关法律规定，并已损害上诉人依法享有抵押权的合法权益。2、一审法院法律适用错误。原审法院以《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，认定被上诉人请求排除执行理由成立没有法律依据。该条款仅适用于商品房买卖合同纠纷，而本案争议焦点为被上诉人请求排除执行的理由是否成立。本案房屋设置了抵押权，需根据物权法相关规定确定是否排除执行。本案中，二被上诉人未办理涉案房屋过户手续，尚未取得涉案房屋的所有权，且不能证明非因二被上诉人的原因导致涉案房屋不能办理过户手续，故二被上诉人只能基于《购房协议》享有的涉案房屋的债权请求权，不能对抗上诉人对涉案房屋的优先受偿权。一审法院判决排除对涉案房屋的执行，适用法律错误。被上诉人徐国秀、王天海未作书面答辩。原审第三人汪政有、陈德菊、汪永芬、王洪章未作书面陈述。被上诉人徐国秀、王天海向一审法院起诉请求：1．判决立即停止对原告所购买的位于织金县的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2．案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：王建军与徐国秀系夫妻，2008年5月25日，汪政有与王建军协商一致，签订书面《房屋买卖协议》，汪政有将其位于织金县城关镇星鱼路的房屋第一至第二层中靠楼梯北侧房屋以210680元的价格出卖给王建军，房屋共有权人陈德菊及汪政有子女等人在合同上签字确认。合同签订当日，王建军全额支付房屋价款，汪政有将房屋交付给王建军占有使用，同年12月28日，汪政有、王建军通过向土地使用权审批登记部门申请，将双方买卖之房屋所占用的土地使用权登记在王建军名下，并领取了织国用（2008）第0101148号国有土地使用权证，但至今未办理房屋变更登记手续，该房屋仍登记在汪政有（汪政有、陈德菊）名下。2013年8月9日，汪政有、陈德菊将产权证为0100687号房屋（即位于织金县房屋）为汪永芬、王洪章在织金农商银行的600000元借款提供担保。因汪永芬、王洪章怠于偿还借款，织金农商银行于2019年10月18日向原审法院提起诉讼，原审法院经审理后于2019年12月26日作出（2019）黔0524民初5352号民事判决书。该判决生效后，汪永芬、王洪章未履行相应义务，织金农商银行向原审法院申请强制执行，原审法院于2020年3月27日查封了涉案房屋，二原告提出异议被驳回。另查明，王建军于2018年1月25日病故，其生前与徐国秀共同立有书面遗嘱，明确位于织金县之房产归其子王天海所有，二人长女王青春、次女王耍榕、三女王琼、四女王艳、五女王林同意并在遗嘱上签字捺印。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，只有法律、司法解释另有规定的情形才可以排除申请执行人的担保物权等优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释［2002］16号第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定属于法律、司法解释另有规定的情形，但对此最高人民法院（2005）执他字第16号批复认为：关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的在消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。该批复明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。本案中，王建军全额支付房屋价款并使用房屋后于2008年12月28日领取了织国用（2008）第0101148号国有土地使用权证，并一直居住至今，被告农商行于2013年办理抵押登记。作为买受人的王建军享有的房屋期待权，应优先于织金农商行的房屋抵押权，因此，对于原告的诉讼主张，原审法院依法予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，最高人民法院（2005）执他字第16号，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得查封王建军和徐国秀所购买的、现登记在汪政友和陈德菊名下的、位于织金县北侧的房屋。案件受理费50元，由被告贵州织金农村商业银行股份有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争方焦点是：被上诉人徐国秀、王天海请求排除对涉案房屋执行的理由是否成立，是否应排除执行。依照查明的事实，涉案房屋是被上诉人王天海之父于2008年向原审第三人汪政有购买所得，已完全交付了购房款，并已占有居住多年，办理了土地使用权变更登记手续，只是未办理房屋权属变更登记。2013年汪政有将涉案房屋用于抵押时，被上诉人已付清房款并占有使用多年，且该房屋土地使用权已转移给被上诉人享有，汪政有用该土地上的房屋设定抵押权的行为，侵害了被上诉人的合法权益，属于无权处分行为，上诉人不应享有涉案房屋抵押权，无权请求执行涉案房屋。同时，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条：“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，上诉人主张对涉案房屋享有抵押权，也不能对抗被上诉人购买涉案房屋居住而享有的居住等权利，该权利不因未办理产权变更登记为条件，被上诉人请求排除对涉案房屋执行的理由成立，本院予以支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州织金农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  李厚军审判员  张 伟二〇二一年五月十九日书记员  周海洋