北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初35644号原告：中建对外贸易有限公司，住所地北京市西城区阜外大街甲6号。法定代表人：崔武学，执行董事。委托诉讼代理人：李红，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：北京恒欣裕服装店，经营场所北京市西城区阜外大街甲六号。经营者：任英文。原告中建对外贸易有限公司（以下简称贸易公司）与被告北京恒欣裕服装店（以下简称服装店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贸易公司的委托诉讼代理人李红、被告服装店的经营者任英文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贸易公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2019年12月5日签订的《租赁合同》（编号ZJX-2019-111）于2020年7月20日解除；2.请求判决被告向原告返还位于北京市西城区阜成门外大街甲X号X层南礼士路XX（东配楼）店面的承租房屋；3.请求判决被告向原告支付2020年3月10日至2020年7月20日期间的租金47488元；4.请求判决被告向原告支付房屋使用费暂计30392.63元（按每日361.817元，自2020年07月21日起，计算至实际返还承租房屋之日止）；5.请求判决被告向原告支付因逾期支付租金产生的滞纳金暂计4581元（以33016元为基数，按照每日0.05％，自2020年3月6日起计算至实际支付之日止；以14472.68元为基数，按照每日0.05％，自2020年3月6日起计算至实际支付之日止）：6.请求判决被告向原告支付水费、电费暂计500元。事实和理由：原、被告于2019年12月5日签订编号为XXX的《租赁合同》，双方约定，1.被告承租原告所有的、位于北京市西城区阜成门外大街甲X号X层南礼士路XX（东配楼）店面（以下简称承租房屋），使用面积为52.82平方米，租赁用途为办公、经营场所；2.租赁期限：2019年12月10日至2020年12月9日；3.租金标准每日每平方米6.85元，每季度33016元，保证金33016元；4.支付时间每3个月缴纳一次租金，第一次租金于《租赁合同》生效之日缴纳，以后租金于未交租金的第一个起租月前5日内缴纳，保证金于《租赁合同》签订时缴纳；5.违约责任，每逾期支付一天租金，按未支付金额的万分之五计算滞纳金；6.合同终止，被告逾期支付租金累计超过10天的，原告有权解除《租赁合同》。《租赁合同》签订后，原告按照约定将承租房屋交付于被告，但被告仅支付了第一次租金和保证金后，未再支付此后期间的租金。原告考虑到疫情对被告经营的影响，未直接按约定与被告解除《租赁合同》，而是多次与被告就租金的支付积极协商，并表示如其按指定时间缴纳拖欠的租金即不再计取滞纳金，但被告仍然未按约定及时支付租金。原告为维护自身合法利益，于2020年7月20日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告终止《租赁合同》，并要求被告于2020年7月25日前腾退承租房屋、结清拖欠的租金、水电费等相关费用。被告于2020年7月20日签收《解除房屋租赁合同通知书》，但至原告起诉时，被告仍在使用承租房屋，拒绝返还承租房屋。原告认为，依据《合同法》相关规定及双方约定，被告的行为已构成严重违约，为维护原告合法权益特诉至法院，请求法院依法判决被告及时返还承租房屋并向原告支付拖欠的租金、房屋使用费等费用。服装店辩称，一、2019年12月16日被告向原告交纳33016元的房租，在疫情之前已经支付了租金。二、疫情之前，有押金33016元。被告共交付66032元。被告为小微企业、弱势群体。被告已经交钱了，在原告的账上有被告交纳的钱。疫情是不可抗力因素。合同条款第九款，免责条件写明了互不担责的情况，事实清楚，被告有数据、材料、证明。被告与原告就此案中心围绕着租金、押金的返还问题经反复协商没有结果。原告在疫情期间始终依据无效合同强制要求被告予以执行，被告为小微企业、弱势群体，受疫情影响无力支付，曾多次提出解决方案，想尽方法复工复产，原告均未予理会。被告为维护自身利益被迫采取原告退还租金、押金后，再向原告交还所使用房屋的措施。由于疫情来临，不可抗力因素造成被告不能正常经营，导致所签合同无法正常履行，请求判决原告诉被告合同违约责任不成立，被告于2019年12月10日已向原告缴纳的3个月租金33016元及3个月押金33016元，共计66032元，请求判决退还被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月5日，出租方贸易公司（甲方）与承租方服装店（乙方）就位于北京市西城区阜成门外大街甲X号X层南礼士路XX（东配楼）房屋（以下简称租赁房屋）的续租事宜签订XXX号《房屋租赁合同》，内容为：“一、租赁房屋的地址、面积及用途。北京市西城区阜成门外大街甲X号X层南礼士路XX（东配楼）店面，使用面积52.82平方米。用途仅限于办公、经营场所。二、租赁期限。租赁期自2019年12月10日至2020年12月9日止。三、租金。1.乙方按每天每平方米6.85元的标准向甲方缴纳租金。（水费、电费按实际使用数收取）；2.本合同年租金总额为132064元，每季租金为33016元。四、租金及其他费用的支付。4.租金由乙方每年分4次向甲方支付，每3个月缴纳一次，采取先预付再使用方式。第一次租金应在本合同生效之日即向甲方缴纳，以后租金缴纳应在未缴纳租金的第一个起租月前5日内缴纳3个月租金（遇法定节假日顺延）。租金逾期不缴，每逾期一天按逾期未支付金额的万分之五向甲方支付滞纳金。租赁期限内，租赁房屋所发生的水、电等费用由乙方承担。上述费用由甲方垫付的，乙方应于当月25日前向甲方支付，逾期未交的，每逾期一天按逾期未支付金额的千分之五向甲方支付滞纳金。五、保证金。乙方在签订本合同时须向甲方缴纳租赁房屋租金共计33016元作为乙方用于履行本合同的保证金，在本合同期限届满后30日内，乙方未违反本合同约定且乙方已在本地工商局（所）办理注销（或外迁）手续的，甲方凭乙方保证金收据，将保证金如数无息退还。乙方缴纳的保证金在租赁期限内不得用于抵交乙方应缴纳的租金及其他费用。六、甲方的权利和义务。8.甲方有权在乙方未履行本合同规定时，解除或终止本合同。9.甲方有权对乙方未履行本合同规定，追究乙方的违约责任并要求赔偿损失。七、乙方的权利和义务。1.乙方应当按照本合同规定向甲方缴纳租金、保证金及相关费用；11.租赁期限届满、本合同解除或终止，乙方应将租赁房屋以良好状态归还甲方。八、合同的变更与终止。乙方有下列情况之一，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，并有权不退还乙方已付租金及保证金。5.逾期支付租金累计超过10天。甲方解除合同的，应书面通知乙方。合同自通知到达乙方时终止或解除。乙方应收到解除通知之日起7天内完成房屋的腾退并完好交付租赁房屋。九、免责条件。租赁房屋如遇国家或甲方上级单位规划、征用及使用或拆迁及自然灾害等不可抗力的原因导致毁坏或损失，导致本合同无法继续履行的，双方互不承担损失。十、争议的调解和仲裁。十一、本合同未尽事宜。十二、本合同正本一式叁份，甲方贰份、乙方壹份，合同自双方法定代表人或其授权代表签字并加盖公章之日起生效，同时甲乙双方于2018年12月10日所签的《房屋租赁合同》终止。”贸易公司收到服装店支付的押金33016元。上述《房屋租赁合同》签订当月，贸易公司收到服装店支付的2019年12月10日至2020年3月9日租赁期间的房屋租金33016元。自2020年3月10日起的房屋租金，服装店未给付贸易公司。2020年7月13日，服装店签收贸易公司发出的《房租缴款通知书》，该通知书的内容为贸易公司向服装店催收2020年3月10日起的房屋租金。2020年7月20日，服装店签收贸易公司发出的《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书内容为：“致服装店，我司与贵司于2019年12月10日签订了XXX号《房屋租赁合同》，贵司承租了我司位于阜成门外大街甲X号南礼士路XX（东配楼）房间（使用面积约为52.82平方米），租赁期自2019年12月10日至2020年12月9日止。自2020年3月10日始，贵公司开始拖欠我司房租，截至2020年7月20日，贵司已累计拖欠房租140天（即2020年3月10日至2020年7月20日）按合同约定应缴未缴的房屋租金共计47488.00元，对我司的正常经营活动造成了较大的影响，严重侵害了我司的利益。对此，我司与贵司的法人任文英先后进行了会谈，并于2020年7月13日贵司发出了催款通知函，其中已明确告之贵司，贵司现已构成严重违约行为，如2020年7月17日前贵司仍不支付上述拖欠的租金，按照双方签订的《房屋租赁合同》（合同号：XXX-066）中第六条款之约定，我方有权解除或终止本合同，并追究乙方的违约赔偿责任并要求赔偿损失。截至2020年7月20日，由于贵司仍未缴纳上述拖欠的租金，鉴于你司的严重违约行为，我司现特通知如下，一、我司终止与贵司签订的《房屋租赁合同》。二、2020年7月25日前，要求贵司腾退房屋，并清空承租房屋内一切属于贵司的物品，上述行为应有我司人员监督腾退。三、如贵司在2020年7月25日前仍拒不腾退房屋，则视为贵司放弃权利，我司有权强制收回房屋并对相关物品进行清理及处置，由此造成的一切损失由贵司承担。四、贵司须承担房屋实际退还之日前的所有费用，包括租金、水电费等一切相关费用。同时应保证房屋内水、电等设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施，若有损坏，贵司需照价赔偿。五、对于贵司严重违约行为导致拖欠我司的房租及其他所有相关费用，我司将依法追究贵司的违约赔偿责任。”诉讼中，本院对上述《房屋租赁合同》进行询问，服装店称“我方认为是无法履行了。现在我已经关门不营业了。疫情原因，现在都没法干了，只能解除了。合同已经被原告终止了。合同已经终止了，无法继续履行了。我租赁的房屋面积，合同与实际面积不相符。实际使用面积是46平方米，2016年之前不是按照面积收费，是按照总租金收费，2016年后按照面积收费，因此我提出异议，原告多收了我租金，要求原告退还”。就本院关于服装店尽快与贸易公司办理房屋交接进行的释明，服装店称“同意交接，但是原告得先退我租金和押金。我得有钱去租房，把我的货搬走。现在在房屋中还有好多货”。关于诉讼请求中的滞纳金性质，贸易公司称“是房屋租赁合同约定的，是违约金的性质”。另，2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发公共卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发公共卫生事件二级响应转至三级响应。本院认为，贸易公司与服装店签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。服装店支付了2019年12月10日至2020年3月9日租赁期间的租金，2020年1月24日，因新冠肺炎疫情北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，疫情及防控措施对服装店经营产生影响，故对贸易公司以服装店没有按照约定支付租金为由解除合同的主张，本院不予支持，诉讼中，当事人双方对解除合同未持异议，鉴于服装店已收到贸易公司发出的解除合同通知，故本院确认合同于服装店收到解除合同通知之日即2020年7月20日解除，但对贸易公司要求服装店偿付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，承租人应将租赁物返还出租人。对贸易公司要求服装店返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。就贸易公司主张的自2020年3月10日至2020年7月20日期间合同解除前的房屋租金47488元，服装店在本案诉讼中提出返还已付租金的主张，符合国家就疫情期间减免租金的相关政策，本院确认减免三个月租金即33016元，故服装店应给付贸易公司此期间的租金数额为14472元。服装店未将租赁房屋交还贸易公司，且经本院释明，服装店仍未与贸易公司办理房屋交接，造成贸易公司实际损失，故贸易公司要求服装店给付自2020年7月21日起的房屋占有使用费的诉讼请求，存在合法依据，本院予以支持。贸易公司要求服装店支付水费、电费的主张，存在合同依据，本院予以支持，但贸易公司未就主张的数额出示证据，故对贸易公司要求服装店支付水费、电费500元的诉讼请求，本院不予支持。诉讼中，服装店虽就租赁房屋面积提出异议，但经本院释明，服装店仍不提出明确的反诉请求，故对服装店因此提出的主张，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、中建对外贸易有限公司与北京恒欣裕服装店签订的《房屋租赁合同》于二○二○年七月二十日解除；二、本判决生效之日起十日内，北京恒欣裕服装店将位于北京市西城区阜成门外大街甲6号1层南礼士路1-2（东配楼）房屋交还中建对外贸易有限公司；三、本判决生效之日起五日内，北京恒欣裕服装店给付中建对外贸易有限公司租金14472元；四、本判决生效之日起五日内，北京恒欣裕服装店给付中建对外贸易有限公司房屋占有使用费（自二○二○年七月二十一日起，至北京恒欣裕服装店实际交还本判决第二项涉及的房屋之日止，按每日361.81元计算）；五、驳回中建对外贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费937元，由中建对外贸易有限公司负担295.29元（已交纳）；由北京恒欣裕服装店负担641.71元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周斌二〇二一年五月二十五日书记员  陈欢