济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初3311号原告：任业伟，男，2003年1月5日出生，汉族，住山东省无棣县。委托诉讼代理人:任秀粉，北京市君致(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人:张昊天，北京市君致(济南)律师事务所律师。被告：济南华府置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：田甜，总经理。委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。原告任业伟与被告济南华府置业有限公司（以下简称华府置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理后，由审判员高峰独任审判，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告任业伟的委托代理人任秀粉、张昊天，被告华府置业公司的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任业伟向本院提出诉讼请求：1.退还房款124902元；2.支付利息，以124902元为基数，自2019年11月3日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：自2017年起，任业伟与其他亲友分别购买华府置业公司恒大翡翠华庭公寓若干套，其中任业伟购买3套。因任业伟与亲友购买的房屋比较分散，不便将来统一管理经营，且任业伟欲再加购一套。2019年11月3日，经原、被告协商，将以前房屋按华府置业公司之前全国统一公布的“无条件退房政策”退房，再统一在一层内购买。其中任业伟以个人名义另行购买恒大翡翠华庭*共计四套房屋，双方约定房款分十期支付。当天任业伟签订了房屋认购协议，并支付了首期购房款124902元，在此之后，由亲友代表负责与华府置业公司联系。后华府置业公司无法按照承诺退还前期购房款，于是任业伟表示收不到全部退款，将不再支付新的购房款。等待退款期间，2020年8月10日，任业伟反而收到华府置业公司的《认购书解除函》。任业伟同意解除，但任业伟不付剩余购房款的理由是因为华府置业公司多次推诿拒不退还前期购房款，所以相应违约责任应当由华府置业公司承担。华府置业公司辩称，任业伟请求退还124902元房款是没有事实根据的。任业伟购买的D2地块4号楼的4套房屋逾期交款，答辩人按照双方签订的认购书约定来处理该4套房屋，任业伟需要承担违约责任，任业伟购买房屋为独立法律关系，应该严格按照认购书来交款，现在任业伟作为违约方却起诉要求答辩人退还全部房款及从购买之日起计算利息损失是对答辩人守约方的不公平。任业伟的购房答辩人不但没有收到相应的购房款，反而花费了一定的人力物力来进行销售，在将近一年半的时间里答辩人仅收到任业伟交付的4套房屋的124902元的购房款不及涉案房屋总房款的十分之一，却名义上占有了该房屋，给答辩人造成了极大损失。答辩人按照认购书约定与任业伟解除认购协议，解除函上明确写明了关于该房屋房款的处理，任业伟完全可以按照解除函的内容来与答辩人完成相应退房，如有退款也可以完成。答辩人没有违约或不当之处，也没有不退款给任业伟，任业伟也没有来办理手续就起诉了。因为任业伟购房，答辩人还支付了312元的销售佣金，这是答辩人的一项经济损失。答辩人已经催促过任业伟交逾期房款及签订合同，后任业伟超过180日未交逾期房款，答辩人只能按照认购书的约定行使自己的权利，任业伟需要承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：任业伟（乙方，买受人）与华府置业公司（甲方，出卖人）于2019年11月3日分别签订编号为：*的四份《恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定任业伟向华府置业公司认购济南恒大翡翠华庭楼盘D2地块*房屋，双方就相应的权利、义务进行了约定。上述认购书签订后，任业伟依约支付了首期购房款124902元，之后未再支付购房款。华府置业公司于2020年8月10日作出四份《认购书解除函》，载明认购书约定，任业伟应于2019年11月3日签署《商品房买卖合同》，并于2020年2月3日前、2020年5月3日前支付相应房款，经发函催签合同及催款后，任业伟仍未履行认购书约定义务。自2020年8月10日起，华府置业公司与任业伟签订的《恒大翡翠华庭商品房认购书》解除，并依约从任业伟已交房款扣除相应违约金，如依据认购书约定有剩余款项需退回的，要求任业伟到项目售楼处办理退款手续。任业伟于当日收到上述解除函。任业伟提交（2020）鲁0104民初6176号民事判决一份，陈述本案与上述民事判决所涉事实基本相同，系同一人经手办理，希望判决结果相同。华府置业公司对上述生效判决的真实性无异议，但不认可任业伟的证明目的。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，任业伟与华府置业公司自愿签订《恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定相应的权利、义务，上述行为系双方当事人的真实意思表示，约定内容合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照约定内容行使权利、履行义务。本案的争议焦点为任业伟未按照双方于2019年11月3日签订的《恒大翡翠华庭商品房认购书》约定时间支付第二期购房款是否构成违约。任业伟对此陈述华府置业公司未按照承诺内容在其第二期应交款项到期前退还购房款，其有权拒绝交纳第二期购房款，不构成违约，提交其代理人任秀粉与华府置业公司置业顾问王瑶的微信聊天记录佐证。华府置业公司对此不予认可，辩称华府置业公司未作出任何关于退款的承诺，王瑶不能代表其公司，任业伟未按期付款已构成违约。经审查，任业伟提交的上述证据尚不足以证实华府置业公司未予退款构成违约。另外，任业伟与华府置业公司签订的商品房认购书明确约定了第二期交纳购房款的交纳时间，任业伟未按期履行付款义务显然构成了违约。对任业伟未依约按期交纳购房款，华府置业公司向任业伟送达《认购书解除函》，任业伟于2020年8月10日收到。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，依照上述法律规定，任业伟迟延履行交纳购房款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，华府置业公司行使认购书解除权合法有据，本院确认认购书解除日为2020年8月10日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的认购书均已解除，依照上述法律规定，华府置业公司应退还任业伟已交纳的购房款12490元。关于任业伟主张的退还款项相应利息的问题。依照相关法律规定，合同解除后，当事人均有权要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案中，任业伟与华府置业公司之间的认购书解除后，华府置业公司即负有返还购房款的义务，因现有证据无法查明双方之间就协议解除认购书的具体内容，但从任业伟提交的微信聊天记录上可以印证华府置业公司承诺退款按照其公司流程为6个月左右，任业伟对此未提出异议，从2020年8月10日开始计算6个月，则华府置业公司应实施退款的最后日期为2021年2月9日，因华府置业公司尚未退款，故本院支持以未退款项124902元为基数，自2021年2月10日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计算至实际给付之日的利息。关于华府置业公司主张任业伟承担违约责任的问题。就认购书的解除，任业伟系违约方，其提起本案诉讼，为维护双方当事人的合法权益，减少当事人的诉累，做到定纷止争，在华府置业公司已就任业伟违约责任主张权利的情况下，本院对任业伟应负的违约责任一并予以处理。本案中，华府置业公司在《认购书解除函》中，提到任业伟未于2019年11月3日签订《商品房买卖合同》及未按期交纳购房款两项内容。关于《商品房买卖合同》的签订事宜，双方签订的《恒大翡翠华庭商品房认购书》约定的是2019年11月7日前支付首期房款并签署《商品房买卖合同》，但华府置业公司的置业顾问王瑶在2019年11月14日（该时间在2019年11月7日之后）的微信聊天记录上明确陈述“签合同不是很重要”、“草签合同不是特别着急”，可以印证《认购书解除函》中关于任业伟未于2019年11月7日之前签署《商品房买卖合同》因而违约的内容不成立。从微信聊天记录内容结合当事人的当庭陈述看，双方无法继续履行合同的原因在于任业伟主张华府置业公司违约不退款，因而任业伟拒绝继续交纳购房款产生的争议。就违约责任，双方签订的《恒大翡翠华庭商品房认购书》中约定“如乙方（即任业伟）未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方（即华府置业公司）支付违约金”，该认购书于2020年8月10日解除，解除前任业伟存在三期逾期支付购房款，其中第一期逾期支付款项为46735元，逾期期间为2020年2月3日至2020年8月9日；第二期逾期支付款项为46735元，逾期期间为2020年5月3日至2020年8月9日；第三期逾期支付款项为31156元，逾期期间为2020年8月3日至2020年8月9日，按照日万分之一计算得出违约金共计1368元，任业伟对此应予支付。关于销售佣金，华府置业公司未提交相应的证据加以证实，依照相关法律规定，其应承担举证不能的不利后果，故本院对华府置业公司的辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、被告济南华府置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任业伟退还购房款124902元；二、被告济南华府置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任业伟支付逾期付款利息（以124902元为基数，自2020年8月11日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计算至实际给付之日止）；三、原告任业伟于本判决生效之日起十日内向被告济南华府置业有限公司支付违约金1368元；四、驳回原告任业伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2898元，减半收取1449元，由被告济南华府置业有限公司负担。审判员 高 峰二〇二一年五月七日书记员 周晓倩