江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0803民初4307号原告：邵汉辉，男，1972年1月5日生，汉族，住河北省保定市满城区（集团）满城热电有限公司。委托诉讼代理人：周艳，江苏法轩律师事务所律师。被告：江苏共和房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区盐化工新材料产业园范集镇育才路2号。诉讼代表人：江苏共和房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：王立法，江苏淮海潮律师事务所律师。被告：朱怀武，男，1971年6月15日生，汉族，住淮安市淮安区。原告邵汉辉与被告江苏共和房地产开发有限公司（以下简称共和地产）、朱怀武普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵汉辉、被告共和地产的委托诉讼代理人王立法到庭参加诉讼，被告朱怀武经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵汉辉向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告对被告江苏共和房地产开发有限公司享有商品房消费者优先债权182000元及装修款72957.05元；2、被告朱怀武对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2012年2月17日，原告因居住需要与被告共和地产签订《金陵华府认购协议书》，协议约定：“乙方（原告）认购淮安市楚州区范集镇育才路金陵华府住宅小区项目三幢504室，该房屋建筑面积为110.88平方米。该房每平方米单价为人民币1642元，总房价为人民币182000元……”。合同签订后，原告作为买受人，按约定付清了全部房款182000元。但被告至今没有按约定交付案涉房屋产权证。原告此后多次催促被告协助办理产权登记事宜，被告法定代表人朱怀武均声称：“产权证正在办理中，必须统一办理，快了…。”。2020年7月底，原告经案外人戴宽德的催告，方得知案涉房屋已被法院裁定以物抵债给第三人的事实。原告认为，有约必守是民事活动的基本准则，被告恶意隐瞒案涉房屋已出售的事实，导致案涉房屋被错误裁定以物抵债，被告违约也是不争的事实，必须承担相应的法律责任。另因被告朱怀武作为公司法定代表人和唯一的股东，依法应当对公司的债务承担连带清偿责任。2020年9月18日，被告第一次债权人会议中债权审查报告没有认定原告的相关权益，故原告于2020年10月9日诉至法院。被告共和地产辩称：对于原告要求确认对被告享有债权254957.05元，其中182000元不持异议，对于72957.05元由法院依法判决。对于原告主张的消费者优先权，其中主张对72957.05元的损失优先权没有事实依据和法律依据。对于182000元主张的消费者优先权，我们认为应由法院审查原告是否享有消费者优先权的资格。被告朱怀武未作答辩。经本院审理认定事实如下：2012年2月17日，原告邵汉辉（乙方）与被告共和地产（甲方）签订《金陵华府认购协议书》，合同约定：……第一条乙方认购淮安市楚州区范集镇育才路金陵华府住宅小区项目叁幢504室（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积为110.88平方米；第二条乙方认购的该房屋每平方米建筑面积单价为人民币元，大写壹仟陆佰肆拾贰元；总房价为人民币182000元，大写壹拾捌万贰仟元；乙方采取一次性按揭方式付款；第三条乙方同意签订本合同时，支付定金人民币叁万贰仟元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款……。2012年2月17日，被告共和地产向原告邵汉辉出具32000元房屋定金收条，于2012年6月30日出具100000元房款收条。2014年5月13日，原告邵汉辉与被告共和地产签订《补充协议》，协议内容：甲方邵汉辉乙方江苏共和房地产开发有限公司今有甲方购买乙方位于淮安区范集镇育才路金陵华府3幢504室房屋一套，面积110.88平方米，单价每平方壹仟陆佰肆拾贰元，总价壹拾捌万贰仟元。甲方分别于2012年2月17日、2012年6月30日、2014年5月13日，分三次将房款付清，现因甲方暂时无法签订购房合同，办理房屋产权证，特订立如下补充协议：1、至甲方将房款付清之日起（即2014年5月13日）金陵华府3幢504室产权归属甲方所有，乙方不得再将此房屋卖与他人，如违反，乙方将赔偿甲方双倍房款，即叁拾陆万肆仟元整……。当日，被告共和地产向原告出具50000元房款收条。2016年8月18日，本院作出（2013）淮法执字第0828-3号执行裁定书，裁定：一、被执行人江苏共和房地产开发有限公司所有的位于淮安市淮安区建筑面积96.1平方米的房屋；三号楼504室建筑面积为110.88平方米的房屋……三号楼108室建筑面积为221.27平方米的房屋共计十套房产作价人民币2138688元，交付申请执行人戴宽德抵偿债权。上述房产的所有权自本裁定书送达时起送达时起转移给申请人戴宽德。二、申请执行人戴宽德可持本裁定书到房地产登记管理部门办理相关产权过户登记手续，所涉税费由戴宽德负责缴纳……。案外人戴宽德此后将涉案房屋过户至其名下，并于2020年7月14日发出通知，要求实际占有者搬离房屋。另查明，2019年7月7日，案外人陈中来申请对被告共和地产进行破产清算。本院于2020年4月1日作出（2020）苏0803破申1号民事裁定书，裁定：受理陈中来对江苏共和房地产开发有限公司的破产清算申请。原告此后向共和地产管理人申报了债权，管理人于2020年9月7日作出（2020）共和破管字第4号债权审查报告，对原告邵汉辉的债权做如下确认：申报商品消费者购房优先债权896000元，其中本金232000元（其中装修款50000元），违约金364000元，损失300000元……如其返还实际占用的房屋，对其申报的返还购房款及赔偿损失的债权可予以确认，其中购房款在满足消费者购房条件的情况下于破产费用后优先受偿。原告因不认可上述债权审查报告，遂于2020年10月9日诉至本院。再查明，原告邵汉辉在淮安市不动产登记中心登记范围内无其他房产。又查明，被告共和地产于2010年1月7日成立，自2010年4月起公司股东变更为朱怀武一人。经本院委托，江苏泽豪工程咨询管理有限公司于2012年2月2日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见：范集镇育才路金陵华府三幢504室工程造价为72957.05元。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款规定：“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”，本案原告邵汉辉对被告管理公司的审查结论不服，向本院提起诉讼，符合法律规定，依法对原告申报的债权作出认定。原告邵汉辉主张确认对被告共和地产享有商品房消费者优先债权182000元及装修款72957.05元，因本案原告与被告共和地产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；原告所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；原告已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，原告邵汉辉应系商品房消费者。因范集镇育才路金陵华府三幢504室房屋已过户至案外人戴宽德名下，原告邵汉辉已无法获得涉案房屋。原告邵汉辉主张确认商品房消费者优先债权182000元，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条的规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，该主张符合法律规定，依法予以确认。原告主张确认装修款72957.05元，根据《工程造价鉴定意见书》及法律规定，依法将涉案装修款作为普通债权予以确认。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。被告朱怀武系被告共和地产的唯一股东，其应当证明财产独立于被告共和地产，因被告朱怀武未到庭参加诉讼，未能证明财产独立于被告共和地产，原告邵汉辉主张被告朱怀武承担连带清偿责任，符合法律规定，依法予以支持。被告朱怀武经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邵汉辉对被告江苏共和房地产开发有限公司享有优先债权182000元、普通债权72957.05元；二、被告朱怀武对被告江苏共和房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元（原告已预交80元），由被告江苏共和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（开户银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；账号：62×××97；单位：江苏省淮安市中级人民法院）审 判 长  宋永庆人民陪审员  梁永红人民陪审员  李文芳二〇二一年五月三十一日书 记 员  孙开欢附页——法律文书所依据的法律条文《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国企业破产法》第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。