北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初5758号原告：程会平，男，1970年5月5日出生，汉族，无业，住河北省邯郸市复兴区。委托诉讼代理人：孙洪涛，北京市国汉律师事务所律师。被告：北京澳韵杰摄影技术开发有限公司，住所地北京市海淀区五孔桥北桥遂队平房3幢。法定代表人：严江涛，总经理。委托诉讼代理人：邹子乾，北京市鉴杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昌学，男，1977年4月16日出生，汉族，北京澳韵杰摄影技术开发有限公司副总经理，住北京市海淀区。原告程会平（以下简称原告）与被告北京澳韵杰摄影技术开发有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙洪涛，被告委托诉讼代理人邹子乾、陈昌学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方于2020年9月13日解除《北京市房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠租金190067.2元；3、判令被告支付违约金71275.2元；4、判令被告支付罚款及逾期利益损失597835.12元。事实和理由：2017年5月8日，我与被告签订《北京市房屋租赁合同》，被告承租我位于北京市朝阳区林萃路9号院5号楼1层011号房屋（以下简称涉租房屋），双方对于租期、租金、押金及违约行为等予以明确，并约定如被告未按约定日期及时缴纳租金，按照应缴租金总额的日3%进行罚款直至全额交足租金。依据合同约定，被告应于2020年5月20日前支付下半年租金356376元，但其未依约支付租金，经多次催要后，被告于2020年6月29日支付148490元，拖欠租金207886元至今未予支付。我多次催要并提出解约时，被告表示希望继续承租房屋，随后又反悔，毫无诚信可言。2020年9月初，我向被告送达《解除合同最后告知函》明确解除合同，要求被告支付违约金并于2020年9月15日前腾退涉租房屋，恢复原状。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告辩称：同意《北京市房屋租赁合同》于2020年9月13日解除，我方于2020年9月15日腾退涉租房屋。履约期间，我方于2020年5月19日前的租金全部付清，因1月至5月期间未能经营，不仅没有收益而且负担各类费用，我方与被告协商租金减免事宜，被告同意先免租3个月，我方于2020年6月29日支付148490元，正好够半年租金。后来实在无法经营，双方协商解除，已付押金就不要了。我方并不拖欠租金，双方协商和平解约。我方不存在违约行为，不同意支付违约金和罚款。违约金标准过高，罚款约定不具有法律效力，不应适用民事合同。我方搬走后，原告已将涉租房屋出租给案外人，不影响后续出租的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。2017年5月8日，出租人原告（甲方）与承租人被告（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，乙方承租涉租房屋用于商用，建筑面积309.96平方米。租赁期限自2017年5月21日至2027年5月20日，甲方应于2017年4月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。免租期为2017年4月1日至2017年5月20日，合同签订之日起十个工作日内，乙方向甲方一次性支付6个月租金339406元……2020年5月20日前一次性缴纳下半年租金356376元……。押金113135元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。如乙方未按约定日期及时缴纳租金，按照应缴租金总额的每日3%标准进行罚款，直至乙方全额缴纳租金之日止。乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方按年租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。签约后，原告向被告交付涉租房屋用于经营儿童摄影，被告向原告支付押金113235元，并支付租金至2020年5月19日。2020年5月20日，被告未能依约向原告支付租金356376元，后于2020年6月29日向原告支付租金148490元。2020年9月13日，原告向被告送达《解除合同最后告知函》明确解除合同，并要求被告于2020年9月15日前腾退房屋并支付租金及违约金。关于房屋腾退，被告表示于2020年9月15日前腾退涉租房屋，原告委托人员于现场查看并告知不用锁门，后被告人员撤离。对此，原告表示双方未于2020年9月15日办理交接手续，于2020年9月17日现场查看发现门被上锁，涉租房屋基本腾空，后原告自行换锁收回房屋。关于租金减免，被告表示因疫情影响自2020年1月至5月期间未能开业经营，一直就减免租金事宜与原告协商交涉，原告曾在微信沟通中同意减免3个月租金，后来双方协商解除合同，押金扣抵租金后并不欠付费用，但经办人高楠目前因个人原因再看守所羁押，无法提交证据材料。对此，原告表示履约期间双方确实存在协商沟通，曾于2020年8月21日就补充协议达成初步合意，但被告以各种理由拒绝签章确认，未能签署协议，减免三个月租金是被告单方提出的，原告始终未予同意，并就此提交原告与高楠微信记录、原告代理人与高楠的微信记录为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，原告与被告签订之《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、应当遵守。现双方均确认《北京市房屋租赁合同》于2020年9月13日解除，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，被告辩称双方协商合意减免3个月租金，但未能提交充分有效证据予以证明，且该表述与原告提交微信记录及《解除合同最后告知函》相悖，本院对其所述难以采信。被告自述于2020年9月15日腾退涉租房屋，此与原告表述查看现场情形相符，本院予以采信。被告应向原告支付2020年5月21日至2020年9月13日期间的租金及2020年9月14日至2020年9月15日期间的房屋使用费，原告租金诉求中包括房屋使用费主张，本院一并处理。考虑到被告承租房屋用于经营儿童摄影，北京市自2020年1月底启动重大突发公共卫生事件一级响应，涉租房屋作为经营场所关门停业，确因疫情及相关防控措施受到影响，继续按照原约定标准支付租金对被告明显不公，被告主张疫情减免租金理由正当，本院酌情减免一个月租金并扣抵已付款项148490元后判处被告支付原告租金及房屋使用费21779元。双方均同意以原告已付押金113135元扣抵上述费用，本院不持异议，抵扣核算后不再判处被告支付租金及房屋使用费。关于违约金，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。原告以被告未能依约支付租金导致合同解除并据此主张违约金依据不足，本院不予支持。关于罚款及逾期利益损失，双方于《北京市房屋租赁合同》约定该项条款实为逾期付款违约责任。被告未能依约支付租金系因疫情影响导致经营困难、收入减少，双方就租金事宜一直协商交涉，且被告存在变更租金合同的请求权基础，现原告要求被告依约承担逾期付款相应责任依据不足，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告程会平与被告北京澳韵杰摄影技术开发有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年九月十三日解除。二、驳回原告程会平的其他诉讼请求。案件受理费12390元，由原告程会平负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二一年五月十七日书记员 李剑奇