福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽04民终683号上诉人（原审被告）：三明市一鹏房地产开发有限公司，住所地福建省大田县建山路60号四层。统一社会信用代码：91350425775351842J。法定代表人：黄少勇，执行董事。上诉人（原审被告）：叶树皎，男，1964年9月4日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：林芳胜，福建宏岩律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：大田县岩城文化广场业主委员会，住所地福建省大田县盐城文化广场5号楼架空层。负责人：苏元旋，主任。委托诉讼代理人：李兴调，福建岩城律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郑小伟，福建联商律师事务所执业律师。上诉人三明市一鹏房地产开发有限公司（以下简称一鹏公司）、叶树皎因与被上诉人大田县岩城文化广场业主委员会（以下简称岩城业委会）排除妨害纠纷一案，不服福建省大田县人民法院（2020）闽0427民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人一鹏公司、叶树皎共同委托的诉讼代理人林芳胜，被上诉人岩城业委会委托的诉讼代理人李兴调到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一鹏公司、叶树皎上诉请求：依法撤销福建省大田县人民法院作出（2020）闽0425民初1451号民事判决，裁定发回重审或改判驳回岩城业委会对一鹏公司、叶树皎的诉讼请求。原审判决认定事实和适用法律错误，具体如下：一、原审判决超出岩城业委会的诉讼请求，属适用法律错误。岩城业委会的诉讼请求仅要求“判令一鹏公司和叶树皎排除妨害，停止侵占大田县××广场××号楼××层××层之间架空层的5间物业用管理用房；本案诉讼费由一鹏公司和叶树皎承担”。该诉讼请求并没有要求移交房产，而原审法院作出（2020）闽0425民初1451号民事判决书中，却判决“三明市一鹏房地产开发有限公司、叶树皎应于本判决发生法律效力后三十日内排除妨害，并将其占用的大田县××广场××号楼××层××层之间架空层的5间物业用管理用房全部交给大田县岩城文化广场业主委员会管理”。根据不告不理原则，岩城业委会没有要求移交房产，原审法院却判决一鹏公司、叶树皎移交房产，显然超出诉讼请求判决，是适用法律错误。二、岩城业委会的诉讼请求不明确，应当驳回其诉讼请求。位于大田县××广场××号楼××层××层之间架空层共10间，具有构造上的独立性，总建筑面积520.772ｍ2，其中西边5间建筑面积为268.423ｍ2，东边5间建筑面积252.349ｍ2。而岩城业委会原审请求“排除妨害，停止侵占大田县××广场××号楼××层××层之间架空层的5间物业用管理用房”，到底是指哪5间，不明确。一鹏公司、叶树皎于2010年5月21日已向前期物业管理公司厦门市莲花物业管理有限公司大田分公司交付大田县××广场××号楼××层××层之间架空层的西边5间物业服务用房，完成了物业服务用房的法定交付义务，岩城业委会诉讼要求交付物业服务用房缺乏事实依据，为此，应当驳回岩城业委会的诉讼请求。三、原审法院仅凭平面图认定涉案房屋系物业管理用房是错误的。虽然平面图载明文化广场5号楼一层与二层之间架空层设计为物业服务用房，这只是设计图纸，到底是不是物业服务用房应以主管部门认定的为准，大田县规划建设局于2009年3月13日以《协议书》形式，最终确定位于大田县××广场××号楼××层××层××层××房，未把该架空层的东边5间建筑面积252.349ｍ2确定为物业服务用房，该协议书是大田县规划建设局出具的，是国家机关的行政文书，与证据平面图相比，协议书的证明力显然大于平面图，为此，原审判决“又依平面图认定涉案房屋系物业管理用房”是错误的。四、原审法院认定在小区建造的房屋发生权属争议时，由开发商承担举证责任，缺乏法律依据。根据谁主张谁举证的原则，岩城业委会认为涉案房屋系其所有，应当提供充分证据，从其提供的证据来看，没有任何一份证据可以证明涉案房屋可以归其所有，应当由岩城业委会承担举证不能的后果。同时，法律并没有规定，在小区建造房屋发生权属争议时，由开发承担举证责任，为此，原审判决的该认定明显没有法律依据。五、原审法院认定一鹏公司、叶树皎提供的证据《文化广场5＃架空层说明》，是一鹏公司、叶树皎单方出具的书面材料是错误的。《文化广场5＃架空层说明》来源于大田县规划建筑设计院，大田县规划建筑设计院是大田县建设规划局的下设机构，是全县房屋建筑面积销售计算的唯一单位，也是大田县岩城文化广场房屋建筑面积销售计算单位，大田县岩城文化广场全体业主的房屋所有权办证面积均来源于该测绘，为此，原审法院认定一鹏公司、叶树皎原审提供的证据《文化广场5＃架空层说明》，是一鹏公司、叶树皎单方出具的书面材料是错误的。六、原审法院未组织质证一鹏公司、叶树皎提供的补充证据并作出判决，属程序违法。一鹏公司、叶树皎在一审开庭后，按原审法院确定期间，补充提供证据电费结算单、2号配电室用电情况表、设备维护合同、消防设备维护保养协议、协议书、Ａ／Ｃ车位未办证清单、维护维修清单、发票、转账凭证、中国建行单位客户专用回单等，拟证明位于大田县岩城文化广场负一层2号配电房等公共设备、设施，从建造至今由三明市一鹏房地产开发有限公司管理的事实，然而一鹏公司、叶树皎提供前述证据后，原审法院未组织质证并作出判决，属程序违法。七、位于大田县××广场××号楼××层××层之间架空层东边5间房屋系三明市一鹏房地产开发有限公司出资建造的，未计入公摊面积，不是公共物业服务用房，建设成本未分摊到出售给业主的商品房中，其产权系三明市一鹏房地产开发有限公司所有。大田县岩城文化广场尚有负一层、负一层2号配电房、电梯、消防等公共设备、设施至今由三明市一鹏房地产开发有限公司管理，三明市一鹏房地产开发有限公司、叶树皎使用架空层东边5间房屋主要用于日常管理前述公共部分物业。综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院支持一鹏公司、叶树皎的上诉请求。岩城业委会辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、原审判决没有超出岩城业委会的诉讼请求，岩城业委会请求一鹏公司、叶树皎排除妨害停止侵占架空层，就是请求一鹏房地产、叶树皎移交架空层给岩城业委会，停止侵占和移交物业用房二者只是文字表达有所不同，但在本质上都是一致的，所以原审法院适用法律正确。2、岩城业委会的诉讼请求十分明确，应当得到支持。原审判决已经明确载明，岩城文化广场5号楼1层与二层之间架空层有10间房屋，其中右侧（即东侧）5间由一鹏房地产公司占用，左侧（即西侧）由岩城业委会及物业公司使用。岩城业委会请求一鹏公司、叶树皎返还其非法占用的5间物业管理用房，显然是十分明确的。3、首先，一鹏公司在庭审过程中认可“按图施工”，即认可设计图纸上的物业管理用房和监控室是架空层的设计和实际用途以及性质。其次，若需要变更设计，则需要聘请设计方重新变更设计和图审，但本案中显然是没有新的设计图和图审。4、一鹏房地产作为开发商并非建筑物架空层的所有权人，一鹏公司无权处置，只有全体区分所有权人才有权决定架空层的使用，不计入建筑面积不等于由一鹏公司所有或使用。岩城业委会提供的证据，已经尽到初步举证义务，一鹏房地产作为具有优势地位的开发商，掌握了大量的资料、信息以及技术，此时应当承担归其所有的举证责任，原审法院将举证责任流转至其名下，完全是正确的。《物权法》第73条规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归业主共有；以及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分。”上述法律规定，可以说明，建筑物的天然共有部分，即使法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等天然共有部分，应当认定为建筑物的共有部分。未计入建筑面积不等于归一鹏公司所有或使用，根据《房产测量规范》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》为多幢房屋服务的物业管理用房不计入建筑面积，以此说明业主的专有部分是不动产权证上登记的建筑面积（含公摊）。对于未计入共有（分摊）建筑面积的架空层，因其不具备建筑面积测绘条件，与不参与公摊的消防控制中心、建筑附属风井一样，归全体业主所有，故一鹏公司、叶树皎是无权占有。5、一鹏公司自始至终都没有进行物业管理，谁出资不等于谁所有。一鹏房地产在出售房产后，其出资行为已经在房地产交易环节中获利，也已经将建设成本分摊出售给各个业主中，对于专有部分以外的建筑物已经自然转化为全体业主共有；据岩城业委会及物业公司陈述，岩城文化广场的地下商场及停车场等范围包括保安、卫生保洁、水电维修、停车管理均是岩城业委会及物业公司自身管理的，一鹏公司从未进行实际管理。综上所述，由于一鹏房地产向业主出售房屋，小区内的土地使用权、房屋所有权也随之转移至小区业主，小区共有部分土地使用权和房屋所有权自然归小区业主共有，即使在建设时一鹏房地产支付了土地和房屋建筑成本，但其也已经将建设成本分摊到各个商品房业主之中。故岩城文化广场5号楼1层与2层之间架空层的5间东侧物业管理用房归全体业主所有，依法应当移交给岩城业委会管理。岩城业委会向一审法院起诉请求：1.一鹏公司、叶树皎立即排除妨害，停止侵占大田县××广场××号楼××层××层之间架空层的5间物业管理用房；2.本案诉讼费由一鹏公司、叶树皎承担。一审法院认定的事实：一鹏公司系大田文化广场房地产开发商，叶树皎系其聘请的工作人员，且系该公司股东。2007年1月23日，大田县城乡规划建设局作出《关于大田岩城文化广场规划设计方案的批复》（田建[2007]综5号），批复同意大田岩城文化广场小区总用地面积43185.2㎡（其中广场及公共设施用地面积31614.2㎡，预留用地60㎡，出让用地面积11511.0㎡），规划总建筑面积91200㎡，同时应无偿配套和建设文化广场及仙亭山森林公园管理用房建筑面积200㎡，物业管理用房应按规定配置建筑面积不少于200㎡，高层建筑的地下室必须设置底线停车场，室外应设置不少于20个泊位的社会公共停车场。2007年10月，由福建超平建筑设计有限公司设计，三明建设局审查批准的岩城文化广场5号楼一层平面图、架空层平面图载明，架空层各隔间标准有物业管理用房、监控室、业委会等字样。2009年3月13日，大田县规划建设局（甲方）与一鹏公司（乙方）签订《协议书》，约定：1.按相关政策规定：“开发商应无偿交给政府建筑面积不少于200㎡的管理用房，作为文化广场及仙亭山森林公园管理用房”。现确定位于3#楼架空层面积200㎡的房屋作为管理房（详见附图画斜线部分），待该幢楼竣工验收后正式移交给甲方；2.确定位于五号楼架空层面积约200㎡的房屋作为物业管理用房（详见附图画斜线部分），待该幢楼竣工验收后移交给物业管理公司。2010年5月21日，一鹏公司将岩城文化广场5号楼架空层约200㎡场所装修完毕，移交给厦门市莲花物业管理公司大田分公司作为岩城文化广场小区物业管理用房使用。目前，岩城文化广场5号楼一层与二层之间架空层有10间房屋，其中右侧5间由一鹏房地产公司占用，左侧5间由岩城业委会及物业公司使用。2020年1月10日，岩城文化广场小区经依法备案成立了岩城业委会。因文化广场小区业主对涉诉房产被一鹏公司的股东叶树皎长期作为个人办公用房不满，遂要求岩城业委会维权。2020年4月7日，岩城业委会就收回5号楼被占用的5间物业用房召开业主委员会会议，会议决议：到会业委会成员一致同意收回5号楼被非法占用的属业主所有的5间物业管理用房，并采用书面征求意见方式组织召开业主大会。2020年4月10日，岩城业委会将上述决议进行公告，并就决议事项征求全体业主意见并投票表决。表决结果为全体业主同意岩城业委会通过诉讼方式收回大田县岩城文化广场5号楼物业管理用房。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该法第七十三条亦规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。据此，开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。本案中，案涉争议房屋位于岩城文化广场小区内，且与规划为物业用房的部分同属5号楼一层与二层之间的架空层，根据岩城文化广场5号楼架空层平面图等书面证据所载明的内容来看，一鹏公司在建设5号楼时，是将5号楼一层与二层之间的架空层作为物业管理用房进行设计建造。岩城业委会在本案中提供的证据，对其主张已经尽到初步举证义务。而一鹏公司辩称案涉争议房屋系其公司所有，作为岩城文化广场小区的开发商，一鹏公司应当进一步提供充分证据予以证明。而一鹏公司提供的《协议书》《物业管理用房移交证明》不足以证明案涉争议房屋系其公司所有。同时，一鹏公司并未举证证明，其未将案涉5号楼一层与二层之间架空层的房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中。因此，应认定案涉争议房屋属岩城文化广场全体业主所有。故岩城业委会主张一鹏公司、叶树皎排除妨害，停止侵占大田县××广场××号楼××层××层之间架空层的5间物业管理用房的主张，符合法律规定，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：一鹏公司、叶树皎应于判决发生法律效力后三十日内排除妨害，并将其占用的大田县××广场××号楼××层××层之间架空层的5间物业管理用房全部移交给岩城业委会管理。案件受理费100元，由一鹏公司、叶树皎负担。二审中，当事人未提交新证据。二审中，一鹏公司、叶树皎对一审认定的部分事实有异议。对“因文化广场小区业主对涉诉房产被一鹏公司的股东叶树皎长期作为个人办公用房不满”有异议，认为这是公司在使用，并不是叶树皎个人使用；对“岩城业委会就收回5号楼被占用的5间物业用房召开业主委员会会议”有异议，认为对五间房产没有明确；对“岩城业委会将上述决议进行公告”有异议，认为并未进行公告；对“表决结果为全体业主同意岩城业委会通过诉讼方式收回大田县岩城文化广场5号楼物业管理用房”有异议，认为并没有通知全体业主。岩城业委会对一审判决认定的事实没有异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，本案案由为排除妨害纠纷，岩城业委会与一鹏公司就大田县××广场××号楼××层××层之间架空层的5间物业管理用房的物权归属产生争议，且该5间物业用管理用房被一鹏公司占用。岩城业委会的诉讼请求为：一鹏公司、叶树皎立即排除妨害，停止侵占大田县××广场××号楼××层××层之间架空层的5间物业管理用房。虽然在一审庭审中，双方当事人就“5号楼一层与二层之间架空层的一鹏公司使用的5间物业管理用房”的归属问题进行了证据交换与法庭辩论。但是返还请求权与排除妨害请求权属于物权保护的二项完全不同的请求权，其中返还请求权指合法占有物的权利人，向占有物的任何人提出要求其返还占有的权利。物权人行使返还请求权的对象是无权占有其物的任何人。所谓无权占有，是指没有法律依据、没有合法的原因的占有；排除妨害请求权，是物权人针对占有妨害而享有的权利。占有妨害是剥夺占有之外的另一种物权侵害和占有侵害。物权人和合法占有人虽然没有失去占有，但是其权利却受到占有妨害的干扰而不能正常行使。排除妨害请求权的构成要件如下：1.被妨害的标的物仍然存在，且由物权人占有；2.妨害人以占有以外的方法妨害物权人行使物权；3.妨害必须能够追溯到人的行为或者人所建造的设施，而不是自然原因；4.妨害具有非法性。若岩城业委会认为本案讼争5间物业用管理用房的物权归其所有，且被一鹏公司非法占用（占有），岩城业委会可就该5间物业用管理用房向人民法院提起物权确认之诉，同时可以要求返还原物。现本案讼争的5间物业用管理用房的物权归属未经有关部门确认，且该5间物业用管理用房被一鹏公司占有（占用），而不由岩城业委会占有，岩城业委会无权提起排除妨害诉讼。故岩城业委会要求一鹏公司、叶树皎排除妨害的诉讼请求，于法无据，应予以驳回。岩城业委会在本案中未提出返还原物的诉讼请求，一审法院径行判决一鹏公司、叶树皎将本案讼争5间物业用管理用房移交给岩城业委会管理，判决结果超出岩城业委会的诉讼请求范围，应当予以撤销。一鹏公司、叶树皎要求驳回岩城业委会的诉讼请求的上诉请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，三明市一鹏房地产开发有限公司、叶树皎的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十三条、第二百三十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、第二百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省大田县人民法院（2020）闽0427民初1451号民事判决；二、驳回大田县岩城文化广场业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费100元，由大田县岩城文化广场业主委员会负担；二审案件受理费100元，由大田县岩城文化广场业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  张丽伟审判员  吴树辉审判员  林炬火二〇二一年五月二十八日书记员  陈玉麒附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第二百三十三条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第二百三十四条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百三十九条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。