北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初30131号原告：王景珍，女，1961年6月23日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：胡楠，北京市达奥律师事务所律师。被告：北京中合国际旅行社有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路121号院7号楼9层1023。法定代表人：戎承宝，执行董事。委托诉讼代理人：陈广海，北京安朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁中袁，北京安朗律师事务所实习律师。原告王景珍与被告北京中合国际旅行社有限公司（以下简称中合旅行社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王景珍之委托诉讼代理人胡楠，被告中合旅行社之委托诉讼代理人陈广海、梁中袁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王景珍向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付原告2020年1月1日起至2020年10月10日租金245000元；2．依法判令被告支付拖欠租金的违约金245000元；3．依法判令被告支付提前退租的违约金26250元；4．要求确认原、被告签订的《丰源联合居间租赁合同》于2020年10月10日解除；5．诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月27日，原、被告双方在第三人居间介绍下签订《丰源联合居间租赁合同》，约定原告将坐落在北京市西城区xx房屋租赁给被告使用，建筑面积221．1平方米，租赁期共5年，自2017年8月27日至2022年8月26日止，其中2017年7月27日至8月26日为免租期，不计租金。合同签订后，原告按照合同约定如期交房，被告亦将其公司注册在该租赁房屋住所地处。自2019年7月26日起，被告开始未足额支付租金，自2020年4月26日起，被告不再支付租金。经原告多次催要，被告仍表示不予支付，被告行为已严重违反双方合同约定，故诉至法院。中合旅行社辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：疫情造成被告无法经营，原、被告已经达成免交2月租金，3、4月租金减半的租金交纳方案，被告已经把减免之后连同之前欠缴的共计29000元租金支付给原告，因此2020年4月26日之前的租金已经结清。4月26日至7月25日的租金，被告按照每月18000元的标准支付了54000元。7月26日至9月30日期间的租金我们要求以押金25000元和替原告支付的物业费27738元折抵。被告于9月30日将房屋腾空，当时无法联系到原告，国庆节以后联系上了原告，按照原告要求于2020年10月9日将钥匙邮寄给了中介，我们认为合同于2020年9月30日解除。对于违约金被告不同意支付，因为不可抗力，疫情原因造成我们没有收入，原告应当减免。本院经审理认定事实如下：2017年7月27日，王景珍（出租方、甲方）、中合旅行社（承租方、乙方）与北京丰源联合投资管理有限公司（居间方、丙方）签订《丰源联合居间租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落于北京市西城区xx房屋（以下简称诉争房屋）租赁给被告，建筑面积221．1平方米，租赁用途为办公。房屋租赁期限自2017年8月27日至2022年8月26日止，各年租金分别为：第一年300000元、第二年300000元、第三年315000元、第四年315000元、第五年330750元，租金支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2017年7月27日、2017年10月26日、2018年1月26日、2018年4月26日，以此类推，支付日期直至租金结束为止。押金25000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。双方另约定乙方不按照约定支付租金达7日或欠缴各项费用达2000元的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，租赁期内乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。上述合同签订后，王景珍向中合旅行社交付了诉争房屋。中合旅行社向王景珍交纳了押金及租金。王景珍主张中合旅行社自2019年下半年起存在未足额缴纳租金情况，且自2020年1月起均未按时足额交纳租金。中合旅行社主张未足额交纳系因新冠疫情原因，且双方就费用减免事宜进行了协商。王景珍与中合旅行社徐佳的微信聊天记录显示：2020年2月徐佳表示因疫情原因无法经营要求免除2月租金，3、4月租金减半。王景珍表示，这样算来应该付29000元，有3000元是上个季度欠的。后，中合旅行社于2月24日向王景珍支付租金29000元。6月王景珍向徐佳催收租金，徐佳表示7月1日开工租金能否让两个月，王景珍表示已经晚交一个半月了，可以先付一半，另外一半再补交。后，中合旅行社于8月4日按照每月18000元的标准向王景珍支付租金54000元，王景珍表示要按合同执行。徐佳表示因经营困难，7月26日至10月26日再租一个季度。8月王景珍告知徐佳有关租赁事宜与代理人王景林联系。9月27日，徐佳告知王景珍要搬家了要求30日交接取钥匙。庭审中，中合旅行社表示其于9月30日搬离诉争房屋，于10月9日将钥匙邮寄给了中介，王景珍认可于10月10日收到诉争房屋钥匙。另查，一、中合旅行社主张疫情期间无营业收入，并就其主张向本院提交了发票开具记录。王景珍对该证据不予认可，并表示经营问题与拖欠租金不具有关联性。二、中合旅行社表示因王景珍欠缴物业费，物业拒绝其搬离诉争房屋，因王景珍曾委托其交纳过之前的物业费，故其于2020年9月29日代交了诉争房屋物业费27738元，该笔费用应在欠付租金中予以抵扣。王景珍认可中合旅行社陈述的代付事实，但不同意与租金抵扣。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，王景珍与中合旅行社签订的《丰源联合居间租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。中合旅行社承租诉争房屋系用于经营旅游业务，双方合同履行过程中发生新冠肺炎疫情，由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应管控措施，客观上对旅游行业造成了较大的冲击，其经营必然受到影响。中合旅行社于2020年9月27日明确表示不再继续履行合同并于9月30日搬离诉争房屋，王景珍亦于10月10日收回钥匙，故本院认定双方租赁合同于该日解除，对王景珍的相应诉讼请求予以支持。中合旅行社主张双方合同解除的时间为2020年9月30日，但并未提供充分证据证明该日双方已就合同解除及腾退交接事宜达成一致意见，对该主张本院不予采纳。由于中合旅行社于2020年1月之后逾期交纳租金和提前解除合同系因疫情原因导致，不宜认定为违约，而疫情发生之前中合旅行社虽有未足额交纳情况，但考虑到金额不大，王景珍并未在当时提出异议，且在微信中同意随后续租金补足，故本院对王景珍就此要求中合旅行社支付违约金的诉讼请求不予支持。关于王景珍要求中合旅行社支付2020年1月1日起至2020年10月10日租金的诉讼请求，根据双方当事人微信聊天记录中王景珍同意免除中合旅行社2月租金、减免3、4月一半租金，以及王景珍“这样算来应该付29000元，有3000元是上个季度欠的”沟通协商情况，结合租赁合同约定的租金支付方式，本院认为中合旅行社于2020年2月24日向王景珍支付租金29000元后，双方就2020年5月26日之前的租金已经结清。关于2020年5月27日至10月10日的租金，因中合旅行社提出再次减免租金要求而王景珍未予同意的情况下，中合旅行社表达了继续履行合同的意愿，且王景珍亦给予了中合旅行社租金给付宽限期，故中合旅行社应按照双方合同约定交纳该期间的租金，经核算应为117250元。由于中合旅行社于2020年8月4日已经交纳了租金54000元，故中合旅行社还应交纳该期间的房屋租金63250元，中合旅行社已交纳的押金25000元应在欠付租金中扣减。关于中合旅行社代付的物业费27738元，考虑到其陈述的垫付原因具有合理性，且垫付行为系在房屋租赁期间发生，为避免双方诉累，本院对其要求在欠付租金中扣减的抗辩意见予以采纳。综上，本院对王景珍该项诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。中合旅行社要求追加北京丰源联合投资管理有限公司为本案第三人，缺乏必要性，本院不予追加。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认王景珍与北京中合国际旅行社有限公司于二〇一七年七月二十七日签订的《丰源联合居间租赁合同》于二〇二〇年十月十日解除；二、于本判决生效之日起七日内，北京中合国际旅行社有限公司支付王景珍租金10512元；三、驳回王景珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9423元，由王景珍负担9235元（已交纳），由北京中合国际旅行社有限公司负担188元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年五月二十日法官助理 任旋旋书 记 员 胡玉亚书 记 员 苏晓明