上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终1083号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈广，男，1988年3月1日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：丁向勇，上海众律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊则兵，上海众律律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海易复餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区富民支路58号A1-1965室（上海横泰经济开发区）。 法定代表人：张自英，执行董事。 被上诉人（原审被告）：易青亮，男，1986年8月13日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：董锦锦，上海中沃律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：周梦醒，上海虑远律师事务所律师。 原审第三人：王才明，男，1959年6月6日出生，汉族，住上海市普陀区。 上诉人陈广因与被上诉人上海易复餐饮管理有限公司（以下简称易复公司）、易青亮、原审第三人王才明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈广上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈广一审第二项、第四项诉讼请求。 事实与理由：1．本案法律关系应为合作合同而非租赁合同；2．易复公司、易青亮未能保证系争房屋正常使用，导致陈广无法实现合同目的，构成根本违约；3．易复公司、易青亮因违约而无权解除合同，且按双方协议约定，陈广并未逾期付款，合同解除条件未成就；4．依一审判决，陈广重复支付房屋使用费。 易复公司、易青亮共同辩称：不同意上诉人的上诉请求。1．双方之间为租赁关系。根据协议条款内容、陈广的转账记录中，转账说明一栏均标明款项为房租、陈广的诉讼请求内容等来看，双方之间为租赁关系；2．陈广经营状况不佳跟整改通知没有因果关系，其直到2020年1月15号一直在系争房屋内正常经营；根据一审认定事实，王长明对易青亮的转租行为明知且同意陈广租赁，易青亮的转租行为合法有效；3．陈广只支付了第一期租金到2019年11月10日，根据合同约定，租金应当提前10天支付，即第二期租金应当在2019年11月1日之前支付，如果超过10天，易青亮有权终止合同。在陈广拒不支付第二期租金的情况下，易青亮于2019年11月13日发出终止通知，符合协议约定；陈广拒不支付租金，构成根本违约，应承担违约责任；4．基于合同相对性，陈广应当按照约定向易青亮支付租金；且陈广是在合同解除后向王才明转账，易青亮对此并不知晓，不存在所谓的代缴房租行为，其在合同解除后继续占有使用系争房屋，应当支付房屋占有使用费。 王才明述称：请求法院依法判决。 陈广向一审法院起诉请求：1．确认陈广与易复公司、易青亮之间的租赁关系已于2019年11月13日解除；2．判令易复公司、易青亮返还陈广商铺押金10万元、商铺进场费8万元；3．判令易复公司、易青亮赔偿房屋装修费3，000元；4．判令易复公司、易青亮支付违约金10万元。一审审理中，陈广变更第一项诉请为要求确认陈广与易复公司、易青亮签订的租赁合同无效。 易复公司提出反诉诉讼请求：1．确认陈广与易复公司、易青亮之间租赁关系已于2019年11月13日解除；2．判令陈广支付易复公司2019年11月11日至2019年11月13日的房租3，500元；3．判令陈广支付易复公司2019年11月14日至2020年1月15日房屋占有使用费72，333元。 一审法院认定事实如下：2019年7月23日，易青亮通过微信将上海XX贸易商行与易复公司签订的《合作协议书》、上海XX贸易商行的营业执照通过微信发送给陈广。审理中，易复公司、易青亮确认易复公司与上海XX贸易商行签订的协议系易青亮自行制作，但认为其有权出租系争房屋。 2019年7月23日，易复公司、易青亮（甲方）与陈广（乙方）签订《合作协议书》，约定“双方在甲方营业执照注册地上海市徐汇区XX路XX号XX室（建筑面积约为30平方米）设立营业执照经营范围内的合作专卖。乙方经营或代替甲方营业执照经营许可范围内的食品（需附授权书）所有食品均通过有关部门和工商部门许可。乙方负责和承担经营中的盈亏、负责和承担加盟店的装修。乙方每三个月（提前十天）向甲方支付固定利润105，000元，超过十天支付将按照协议第9条款执行违约赔付与终止协议，多余盈亏全部归属乙方。签订本协议时乙方预付给甲方10万元整作为预付押金。在联销期满90日内将所有预付押金无息退还给乙方。双方合作期自2019年8月11日至2021年5月25日止。甲乙双方都应遵守本协议书的各项条款内容，如甲方违约，甲方退还乙方所预付的（质量担保）押金和多支付的门店租金，若乙方违约，甲方将扣除乙方所预付的（质量担保）押金作为赔偿，同时终止本协议。若甲方违约，则甲方赔偿乙方10万元违约金。特别约定：如乙方在协议期内确因经营不佳，可提前1个月告知甲方，并由乙方自行寻找第三方接替乙方经营，甲方协助乙方将第三方的合作品牌资料递交于物业进行申请，且第三方的合作费用由甲方进行洽谈确定，待与第三方的合作协议签订后，甲方将收取乙方的进场费和押金退还于乙方，与乙方合作协议也自动失效。”协议尾部甲方有易复公司的盖章以及易青亮的签名、乙方陈广签名。当日，陈广向易青亮转账15万元，并于次日再向易青亮转账3万元。2019年7月23日，易复公司盖章、易青亮签字出具押金收条和进场费收条，确认收到陈广承租系争房屋商铺押金10万元、商铺进场费8万元。 2019年8月10日，陈广及妹妹陈某1共向易青亮转账106，300元，其中包含了2019年8月11日至11月10日的房租105，000元以及购买冰箱及水池设备费用1，300元。 2019年8月19日，A公司市场经营部发送整改通知，内容为“上海XX贸易商行：XX路XX号-XX商铺未经我公司批准私自改变业态，且该业态影响风貌区整体形象，风貌区内所有商铺如需改变经营业态均需通过B集团经商务委上会批准后方可实施，现责令你司立即停止营业并限你司于2019年9月2日前完成整改，如不能妥善解决，我公司将对XX路XX号-XX商铺采取进一步措施。”当日，陈广将整改通知通过微信发送给易青亮。易青亮表示收到该微信，虽然有整改通知，但房屋一直在经营使用。 2019年9月23日，易青亮与陈广妹妹陈某1微信称“店里如果做不下去，你去打印个横版A4贴在吧台下面”；陈某1回复“就吧台，我们也难啊，我们是希望也可以稍微快点，一个月亏一两万也吃不消。”两人就招租事项进行讨论，陈某1称“我目前的想法是少亏一点，想找一个人过来一起做，招牌挂一个，两个人合作。”陈广主张上述陈述非其本人所做，对陈某1微信的关联性不予认可。 2019年10月26日，易青亮催陈广交租金，10月28日，陈广回复时间还没到，会想办法筹钱。10月31日，陈广微信易青亮“租金暂时不交，你合同有问题”；易青亮回复“不交不要做了，我找人来封门”。陈广坚持合同有问题，故不交钱，而易青亮则认为陈广可以正常经营，要求陈广立即付租金，要不就让陈广走人。 2019年11月13日，易青亮向陈广微信发送合作协议书终止告知，内容为，根据2019年7月23日甲乙双方签订的合作协议书，应于2019年10月号缴纳2019年第四季度固定费105，000元，至今为止未收到任何应缴费用，经多次催讨无效，根据合作协议规定违约责任，现通知你终止本协议，你属严重违约，如有异议可以向人民法院起诉。 另查明，系争房屋系上海XX贸易商行自上海A有限公司处承租而来。上海XX贸易商行系个人独资企业，投资人王才明，住所地上海市徐汇区XX路XX号XX室，经营范围：零售；预包装食品（含冷冻冷藏，不含熟食卤味），乳制品（含婴儿配方乳粉），服装鞋帽、纺织品、百货、箱包、饰品、五金交电、建材、塑料制品、纸制品销售、商务咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2019年7月30日，王才明（甲方）与周某（乙方）签订《合作协议》，内容为，“双方协商同意，在甲方经营执照注册地XX路XX号-XX商铺内（建筑面积约20平方米），设立营业执照经营范围内的合作专卖店。乙方经营或代替甲方营业执照经营许可范围内的食品（需附授权书）所有食品均通过有关部门和工商部门许可。乙方每三个月（提前十天）向甲方支付固定利润（税后）99，900元。甲乙双方合作期自2019年8月1日至2020年7月31日；补充协议2019.8-2019.12租金优惠至每月3万元整，2020年1月起每月租金3.18万元计算。” 2019年11月14日，陈广向王才明转账5万元。 2020年1月15日，易复公司、易青亮收回系争房屋。 一审审理中，易复公司、易青亮陈述系争房屋是上海XX贸易商行自A公司处承租而来，后转租给周某，周某与易复公司系商业合作关系，实际履行合同的是易复公司，与恩琪贸易商行对接、支付租金的都是易复公司或易青亮。王才明认为周某与易青亮是合伙人关系，实际是易青亮、易复公司向其支付租金以及其他费用，亦是易青亮与其讨论系争房屋招租、转租的事项。 一审审理中，陈广提交其父亲陈某2与王才明的聊天记录，证明因从王才明处得知王才明没有与易复公司签过合同，陈广认为合同效力存在问题，故未缴纳11月之后的租金；王才明对此表示确认；易复公司、易青亮则表示不清楚陈广与王才明沟通情况，但认为租金应支付给易复公司、易青亮而非王才明。 一审法院认为，易复公司、易青亮与陈广签订的合同虽名为合作协议书，但双方均确认实际上是房屋租赁合同，结合合同中约定的双方权利义务、合同履行情况，法院认定该合作协议实为房屋租赁合同。关于合同主体，易青亮在合同上签字，且系争合同所有租金、进场费等款项均由易青亮个人账户收取，易青亮主张其系职务行为，未提供相关材料予以证明，故对其意见法院不予采信，系争合同系陈广与易复公司、易青亮签订。关于合同效力，陈广主张易复公司、易青亮伪造其与上海XX贸易商行的租赁合同，在没有取得系争房屋合法权利的情况下，非法将系争房屋出租给陈广，故合同无效；而易复公司、易青亮主张虽没有与上海XX贸易商行签订租赁合同，但王才明与周某的合同一直由其实际代为履行，支付租金及相关费用，故其有权出租房屋。从王才明与易青亮的微信记录来看，系争房屋的租金由易青亮支付给王才明，系争房屋的事情，也是由易青亮接洽操作。审理中王才明也表示其知晓系争房屋出租给了陈广使用，且同意陈广承租系争房屋。鉴于系争房屋承租人王才明对易复公司、易青亮与陈广的租赁关系进行了确认，故易复公司、易青亮与陈广之间的合同系有效合同。合法有效的合同对合同签订方均有约束力，双方均应恪守履行。陈广未按合同约定支付租金，易复公司、易青亮有权解除合同，易复公司、易青亮于2019年11月13日通过微信向陈广发送解除合同，合同自通知到达之日解除，故法院认定易复公司、易青亮与陈广之间的租赁关系于2019年11月13日解除。陈广于2020年1月15日将系争房屋归还易复公司、易青亮，但仅向易复公司、易青亮缴纳租金至2019年11月10日，陈广将租金交给王才明缺乏依据，其与王才明之间的关系不属于本案处理范围，故其应支付至2020年1月15日的房屋租金及使用费。陈广逾期未缴纳租金，根据合同约定构成违约，守约方有权扣除预付押金作为赔偿，故陈广要求易复公司、易青亮返还押金缺乏依据，法院不予准许。陈广违约，要求易复公司、易青亮支付违约金亦缺乏依据，法院无法支持。陈广要求易复公司、易青亮赔偿装修费，但未提供装修合同、发票等材料，仅提供一份转账记录无法证明其确实发生了装修费，且系陈广违约，要求易复公司、易青亮承担装修费缺乏事实依据，法院无法支持。关于进场费，考虑到陈广事实上仅使用系争房屋5个月，基于公平原则，法院酌情予以退还部分进场费。 一审法院判决：一、易复公司、易青亮与陈广签订的关于上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋的租赁关系于2019年11月13日解除；二、陈广于判决生效之日起十日内支付易复公司2019年11月11日至2019年11月13日的租金3，500元；三、陈广于判决生效之日起十日内支付易复公司2019年11月14日至2020年1月15日的房屋占有使用费72，333元；三、易复公司、易青亮于判决生效之日起十日内返还陈广进场费65，000元；四、驳回陈广的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计2，772.50元，由陈广负担2，184.50元，由易复公司、易青亮负担588元；反诉案件受理费减半收取计848元，由陈广负担。 二审审理中，陈广围绕其上诉请求，提交王才明为其书写的《通知书》一份，以证明因易复公司、易青亮未按约向王才明支付房租，王才明向陈广主张权利，导致其无法正常经营。易复公司、易青亮对该《通知书》的真实性及证明目的均不予认可。王才明表示该《通知书》确实是其本人向陈广提交。本院经审查，对该《通知书》的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，因此对该份证据不予采信。 经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，易复公司、易青亮与陈广签订的《合作协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。对于合同性质，双方当事人均确认为租赁合同关系，根据合同内容及履行情况，一审法院认定双方当事人之间为租赁合同关系，并无不当，应予维持。 本案二审的争议焦点（一）在于《合作协议书》如何解除。陈广主张，A公司发送整改通知表明易复公司、易青亮未能保证系争房屋的适租性，导致其无法实现合同目的，因此易复公司、易青亮构成违约，对此，本院认为，A公司发送的整改通知中所谓的“改变业态”，并未在双方协议书中有此约定，相反，协议书载明“双方在甲方营业执照注册地上海市徐汇区XX路XX号XX室设立营业执照经营范围内的合作专卖”，因此陈广以此主张易复公司、易青亮构成违约并无事实依据。陈广另主张，易青亮未向王才明支付房租，导致王才明向陈广主张权利，陈广因此未支付房租属于行使不安履行抗辩权，未构成违约。对此，本院认为，在案证据表明，陈广未按时支付房租在前，王才明向其发送通知在后，且并无证据表明王才明对陈广使用系争房屋经营造成实质影响，因此陈广未按协议约定支付房租明显违反合同主要义务，构成违约。根据协议书约定，陈广应每三个月（提前十天）支付房屋租金，超过十天未支付，易复公司、易青亮有权终止协议。现陈广支付的第一期房租于2019年11月10日到期，根据前述约定，其应于2019年11月1日支付第二期房租，但在易青亮微信催促之后，陈广仍未按期支付，因此易复公司、易青亮通知终止协议，系行使约定解除权，应予支持。一审法院按照易复公司、易青亮向陈广发送通知的时间作为协议解除时间，并无不当，应予维持。 本案二审的争议焦点（二）在于《合作协议书》解除后，如何确定双方责任。如前所述，陈广因逾期支付房租构成违约，其无权要求易复公司、易青亮支付违约金；按照《合作协议书》约定，若陈广违约，易复公司、易青亮将扣除其所预付的押金作为赔偿，因此陈广要求易复公司、易青亮返还押金的诉请，法院不予支持；对于陈广支付的进场费，一审综合考虑其使用系争房屋时间，酌定由易复公司、易青亮返还65，000元，并无不当，应予维持；对于2019年11月11日至13日合同存续期间的租金，陈广应按约支付；对于2019年11月14日至2020年1月15日期间的房屋占有使用费，陈广主张其已向王才明转账5万元，因此不应重复支付。对此，本院认为，陈广向王才明转账的行为发生在协议解除之后，并非代付房租，基于合同相对性原则，该5万元款项不宜在本案中处理，陈广对此可以另行主张。协议解除后，陈广负有返还系争房屋的义务，对于2019年11月14日至2020年1月15日期间的房屋占有使用费，陈广应向易复公司、易青亮支付。 综上所述，陈广的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5，373元，由上诉人陈广负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  施 杨 审 判 员  庞建新 审 判 员  成 阳 二〇二一年五月三十一日 法官助理  王振伟 法官助理  俞泊泓 书 记 员  俞泊泓 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……