山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民初310号 原告（申请执行人）：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地青岛市市北区延安路。 法定代表人：王磊，总经理。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 被告（案外人）：陈明，女，汉族，住黑龙江省鹤岗市。 委托诉讼代理人：郭俊杰，男，汉族，住青岛市市南区。 被告（被执行人）：青岛威乃达投资有限公司，住所地青岛市市北区延安二路。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 被告（被执行人）：山东赛赛集团有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路316号弄海园。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 原告青岛明霞润欣置业有限公司（以下简称明霞公司）与被告陈明、青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达公司）、山东赛赛集团有限公司（以下简称赛赛公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明霞公司的委托诉讼代理人张景画，被告陈明的委托诉讼代理人郭俊杰到庭参加诉讼。被告威乃达公司、赛赛公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 明霞公司向本院提出诉讼请求：1.判决准许对青岛市市北区××路××号××房产的执行；2.本案诉讼费等费用由陈明、威乃达公司、赛赛公司负担。事实与理由：一、陈明提出执行异议的青岛市市北区××路××号××房产登记在在威乃达公司名下，其并非案涉房产的物权人，对案涉房产享有的物权期待权仍是债权，不能阻却明霞公司享有的对案涉房产已赋予强制执行效力的执行债权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款第一项规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人。”第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”在陈明提起执行异议一案中，明霞公司提交的证据材料之青岛市不动产登记信息显示，案涉房产登记在威乃达公司一人名下，则威乃达公司应为该案涉房屋的唯一的合法所有权人。依据我国《民法典·物权编》第二百零九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。因该房屋未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，不具有对抗明霞公司申请执行的法律效力。明霞公司依据已生效法律文书对威乃达公司名下该项财产予以强制执行，符合事实，且于法有据，依法应予维持。二、陈明并未提供充分证据证明其已经合法占有涉案房屋，且对于涉案房屋不能办理产权过户登记没有过错，其异议请求没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人如果不能证明其已经就争议房屋签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已经支付全部价款且非因异议人的原因未办理过户登记，该四项条件缺少任何一项，其异议就应当予以驳回。首先，关于陈明签订《青岛市商品房预售合同》。虽然陈明与威乃达公司签订了《青岛市商品房预售合同》并已办理了网签，但是网签合同仅是一种行政管理手段，只是为了管理的方便，而非确定涉案房屋所有权。网签合同根本不能对抗司法部门的查封，其以涉案房屋已经办理网签为由要求解除查封、中止执行没有事实及法律依据。其次，关于陈明是否合法占有涉案房屋。陈明并未合法占有涉案房屋；陈明并未提供涉案房屋已经验收合格的证明材料。根据《建筑法》第六十一条等法律法规之规定以及《青岛市商品房预售合同》第十条之约定，未经验收的房屋不得交付。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。既然涉案房屋未经竣工验收，而验收合格又为房屋交付的前提条件，则涉案房屋存在根本无法交付使用的可能性，更罔论合法占有涉案房屋了。换言之，无论陈明是否确实占有了房屋，其实际上也不可能“合法”地占有涉案房屋。再次，关于房屋价款的支付。陈明所提交的房屋收付款凭证等证据材料中，并不能证明其已经确实将全部房款实际交付。陈明并未提交相应的银行转账记录证明涉案房款已经全部、实际支付，即其不能证明已将涉案房屋价款全额支付出卖人。最后，关于不能办理涉案房屋产权过户登记的原因。从陈明提供的证据材料看，依据签订的《青岛市商品房预售合同》第三十二条之约定，陈明应当向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，显然涉案房屋并未办理该预告登记，对此陈明存在明显过错。 被告陈明辩称，明霞公司主张不成立，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，据此确认与本案有关的事实如下： 1.关于本案明霞公司的执行依据取得情况。明霞公司与威乃达公司、赛赛公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除明霞公司与威乃达公司于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除明霞公司与威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.威乃达公司返还明霞公司已支付的合同款433563680.00元。4.威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向明霞公司支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至裁决作出之日为106284824.00元。5.赛赛公司对威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794元，由被申请人承担。因明霞公司已预交全部仲裁费，威乃达公司、赛赛公司应该将费用直接给付明霞公司。以上款项共计542748298元，威乃达公司、赛赛公司应自裁决书送达之日起十日内给付明霞公司。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 2.关于涉案房产查封及执行情况。明霞公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结赛赛公司、威乃达公司银行存款546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封威乃达公司包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因威乃达公司未履行生效法律文书所确定的义务，明霞公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，明霞公司名称变更为现名称。 2019年3月19日，本院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 3．关于执行异议审查情况及本案诉讼来源。本案执行过程中，陈明就案涉房产向本院执行部门提出案外人执行异议，请求依法终止对案涉房产的执行。本院于2021年1月25日作出(2021)鲁02执异41号执行裁定书，支持了陈明的异议，裁定中止对案涉房产的执行。明霞公司对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉，是为本案。 4.关于陈明与威乃达公司签订合同及履行情况。2012年9月6日，陈明与威乃达公司签订《青岛市商品房预售合同》并办理了网签备案，陈明已交纳全部购房款并于查封前占有使用涉案房屋。陈明接收涉案房屋后对外出租。 在本案审理的（2021）鲁02民初320号另案中查明，2015年4月22日，青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局等出具《关于青岛市市北区十五大街项目A1、A2区部分商铺业主咨询相关问题的回复》，回复称涉案项目：A1A2区已分别于2013年12月10日及2014年1月10日通过建设单位威乃达公司按相关规定程序组织的单体竣工验收。A1区于2014年3月3日取得了竣工验收备案证。A2区因威乃达公司尚未缴纳齐全配套费，未能办理竣工验收备案。因涉案房屋未办理过户登记手续等，张秀等多名业主曾于2017年9月到有关部门信访。 上述事实，有当事人提交的商品房预售合同、收款收据、银行转账凭证、房屋交接书、租房合同、十五大街商业大街出具的证明、违约金支付协议等证据，及本院相关执行裁定书、当事人陈述等在案为凭，足以认定。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为原告明霞公司要求继续执行涉案房产的诉求应否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”是为一般不动产物权期待权对抗普通金钱债权执行的规定。本案中案外人陈明早在涉案房屋被查封数年前即已与被执行人威乃达公司签订书面房屋买卖合同，政府相关部门也对该合同予以网签备案，足以认定该房屋买卖合同关系的有效性及真实性。从合同履行情况来看，陈明已支付全部购房款并占有使用案涉房产，案涉房产未办理过户登记也非陈明自身原因造成，故陈明构成一般不动产物权期待权的条件，再鉴于本案中明霞公司的执行依据为普通金钱债权，并无担保物权等优先受偿权，本院执行部门据此认定陈明对涉案房屋的权利优于明霞公司的债权并裁定中止对涉案房产的执行，并无不当。明霞公司的诉求无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告明霞公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第二百二十七条规定，判决如下： 驳回原告青岛明霞润欣置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费8053元，由原告青岛明霞润欣置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二一年五月十七日    法官助理赵皓 书记员韩明玉 书记员李春雨