辽宁省鞍山市立山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0304民初2186号 原告：辽宁军仁物业管理有限公司，住所地：鞍山市铁西区兴盛路18号。 法定代表人：王德刚，系该公司总经理。 委托代理人：王金宝，系该公司员工。 委托代理人：王宝峰，系该公司员工。 被告：姜忠斌，男，汉族，1962年8月30日出生，住址：鞍山市高新区。 委托代理人：徐亮，辽宁鞍山千山区千盈法律服务所法律工作者。 原告辽宁军仁物业管理有限公司（以下简称“军仁物业公司”）与被告姜忠斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告军仁物业委托诉讼代理人王金宝、王宝峰，被告姜忠斌委托诉讼代理人徐亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告军仁物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2012年12月31日到2020年10月5日物业管理费9864元；2、请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止2020年10月应付滞纳金2959元。共计：12823元；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理山水家园小区的业主，被告在接受物业时（山水家园小区）按《物业管理条例》的相关规定与鞍山远大房屋开发公司签定了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积（2014年10月以前0.5元/㎡、2014年10月以后0.7元/㎡)收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对安全、清洁、及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2012年12月至2020年10月5日未交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，请法院给予判决。 被告姜忠斌辩称：原告主体不适格，法院应当驳回起诉。鞍山市远大房屋开发有限公司（以下简称“远大公司”）与辽宁军仁物业管理有限公司签订的《前期物业管理委托合同》无效，本案中山水家园小区的建设单位是鞍山市东大房屋开发有限公司，其所有权人是东大公司，鞍山远大房屋开发有限公司不是山水家园小区的建设单位和所有权人，远大公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》无效。2014年9月27日，山水家园小区业主委员会与辽宁军仁物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》无效。业主委员会对外签订合同，应当由业主委员会主任代表业主委员会行使签订合同的职责，或者经业主委员会主任授权其他委员代表业主委员会签订合同，而该合同并非业主委员主任签订，且业主委员会委员丛科、仇宝刚等人的签字行为不构成表见代理，构成表见代理的前提是合同相对人在主观上必须是善意的，无过失的，原告作为山水家园小区的物业服务企业，其在明知丛科、仇宝刚等人不具有代表权限且无授权代理的情况下仍然与其签订合同，并非善意，该合同对业主委员会及全体业主不产生约束力。 本院经审理查明：被告姜忠斌系山水家园小区146栋1单元502室业主，该房屋建筑面积为161平。2006年6月13日，军仁物业公司与远大公司签订《前期物业管理委托合同》，第二条约定“物业管理服务期限为自2006年7月1日至业主大会成立后业主委员会与选聘新的物业管理公司时，本合同终止。”第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收费按业主拥有的物业建筑面积缴纳物业费，物业费收费标准为：普通住宅每平方米0.5元/月”，合同签订后，军仁物业对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务。2020年10月5日军仁物业公司撤离该小区，不再提供物业管理服务，被告自2012年12月31日起至2020年10月5日未向军仁物业公司交纳物业服务费。 2014年9月27日，鞍山市铁东高新区山水家园小区业主委员会与军仁物业公司签订物业管理服务合同，服务期限2014年9月25日至2017年9月24日，约定物业服务费每平0.7元，合同由业主委员会委员丛科、仇宝刚、徐锋、王开铭四个人签字，加盖鞍山市山水家园小区业主委员会公章。 鞍山市远大房屋开发有限公司挂靠在鞍山市东大房屋开发有限公司名下进行开发，与鞍山军仁物业管理有限公司签订正式前期物业管理委托合同。经本院向社区了解，每年创建文明城市期间，小区卫生都不合格，垃圾比较多，保洁找不到人，卫生是由社区负责清理。 上述事实有原告起诉状、被告答辩状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业服务合同一份、物业服务合同一份、情况说明一份、对原告催款材料一份。被告提供的证据有：国有土地使用证一份、建筑工程施工许可证一份、竣工验收备案书一份、建设工程规划许可证一份、工程档案信息一份。以上证据经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中山水家园小区业主委员会委员与军仁物业公司签订的物业管理服务合同，因签字的业委会委员未经相应授权，签字行为亦不构成表见代理，本院认为该合同不成立，对业主委员会及全体业主不产生约束力。鞍山市远大房屋开发有限公司作为山水家园小区的实际建设单位与军仁物业公司签订的《前期物业管理委托合同》内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对全体业主具有约束力。军仁物业公司为山水家园小区提供了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按前期物业合同约定履行交纳物业费的义务。基于军仁物业公司提供的服务确实存在瑕疵或不足，故本院综合考虑对军仁物业公司主张的物业费酌情扣减40%为宜。前期物业管理委托合同约定物业费收费标准为每平方米0.5元/月，姜忠斌欠缴时间为2012年12月31日至2020年10月5日，被告应缴纳物业费为4500元（0.5元/月/平×161平×93.17个月×60%），故本院对军仁物业要求姜忠斌缴纳4492元物业费的主张予以支持，对过高请求部分本院不予支持。 关于军仁物业公司主张姜忠斌按照每日千分之三支付逾期付款滞纳金直至结清全部物业费一节，本院认为，军仁物业公司提供的服务确实存在瑕疵或不足，亦应对业主提出的合理建议进行整改，双方约定的滞纳金标准过高，本院不予支持。 关于姜忠斌辩称鞍山市远大房屋开发有限公司与军仁物业公司签订的《前期物业管理委托合同》无效，原告主体不适格一节，本案中东大公司与远大公司出具的情况说明显示，东大公司认可远大公司系山水家园小区实际开发建设单位，远大公司与军仁公司签订的《前期物业管理委托合同》约定的内容，并未损害山水家园小区全体业主的利益，对小区全体业主具有约束力，当然对姜忠斌也有约束力，故本院对被告该项辩称不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下： 一、被告姜忠斌于本判决发生法律效力后十日内给付原告辽宁军仁物业管理有限公司自2012年12月31日至2020年10月5日的物业费4500元； 二、驳回原告辽宁军仁物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费121元（原告已预缴），减半收取60.5元，由被告姜忠斌承担21元，由原告辽宁军仁物业管理有限公司自行承担39.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。 审判员  杨璐嘉 二〇二一年五月二十八日 书记员  吴欣如