福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0981民初4227号原告：宁德市有德物业管理服务有限公司，住所地福建省福安市城北街道前进路8号。法定代表人：林铭杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄**，福建怀行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄杰，福建怀行律师事务所律师。被告：林光平，男，1981年10月13日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。被告：苏健美，女，1984年10月15日出生，汉族，住福建省福安市城区，现住福建省福安市。委托诉讼代理人：林光平（系苏健美丈夫），住福建省福安市。原告宁德市有德物业管理服务有限公司（以下简称有德物业）与被告林光平、苏健美物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月7日公开开庭进行审理。原告有德物业的委托诉讼代理人黄杰，原告苏健美的委托诉讼代理人兼原告林光平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。有德物业向本院提出诉讼请求：1.林光平、苏健美向有德物业支付2019年6月1日至2020年7月20日期间的物业服务费及水电公摊费共计2095.33元（其中物业费从2019年6月1日计至2020年7月20日为1831.33元；水电公摊费从2019年6月计至2020年4月底为264元）；2.林光平、苏健美向有德物业支付延迟支付物业费、水电公摊费产生的滞纳金2252.45元；3.本案诉讼费用由林光平、苏健美负担。在诉讼过程中，有德物业自愿放弃第三项诉讼请求。事实和理由：2019年6月11日，有德物业公司与福安市嘉华花苑小区业委会签订了《福建省福安市嘉华花苑小区物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》），合同约定：由有德物业公司为福安市嘉华花苑小区提供物业服务，物业试用期为三个月（2019年6月11日至2019年9月10日），试用期为三个月。服务期限从2019年9月11日至2021年9月11日止。合同第十九条约定“本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按电梯房每月1元/平方米、步梯房每月0.5元/平方米，商业面积按每月1元/平方米，地下车库按每个120元/月收取管理费；业主和实际使用人按月及时缴纳。2.电动车固定位置充电费按人民币每度0.8元收取，机动充电由甲乙双方协商确定”。林光平、苏健美为福安市嘉华花苑住宅小区（嘉都华府）X幢X号的业主，房屋面积为134平方米，物业费用按每月1元/平方米计算。林光平、苏健美截止至2020年7月20日共计应向有德物业公司支付物业费及水电公摊费共计2095.33元。但经有德物业公司多次催缴，林光平、苏健美仍不予支付。林光平、苏健美辩称，1.有德物业未履行与嘉华花苑小区签订的《物业服务合同》约定的义务，林光平、苏健美拒交物业费合理合法。《物业服务合同》系有德物业与嘉华花苑业委会签订而非与林光平、苏健美签订，而物业公司未组织小区业主举行业主大会也未向业主宣布物业服务合同的内容等，且有德物业管理人员没有相关执业资质，故该合同为无效合同，林光平、苏健美与有德物业不存在服务与被服务关系。2.即便《物业服务合同》有效或双方形成了实际上的物业管理关系，有德物业没有提供服务或提供的服务严重不符《物业服务合同》约定，林光平、苏健美可依法行使先履行抗辩权。有德物业没有履行电梯维护义务，同时物业公司与业主系平等主体，在实际履行中应当是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，有德物业事实上明显未提供符合行业标准的服务，存在严重违约，林光平、苏健美可依法行使先履行抗辩权。3.根据《福建省物业管理条例》中收费标准规定的基础条件、公共秩序维护、保洁服务等内容，有德物业有80%都没有做到，足以说明有德物业严重违约，且有德物业没有证据证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的后果。此外，判断业主拒交物业费是否有正当理由是本案审查的重点。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，在业主履行先履行抗辩权后物业公司变本加厉不履行合同甚至借助司法力量强迫业主就范，将不利于维护作为弱势群体的业主的合法权益。综上，请法院驳回有德物业的诉讼请求并退还林光平、苏健美多缴纳的停车费。本院经审理认定事实如下：2019年6月11日，福安市嘉华花苑小区业主委员会（甲方）与有德物业（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定：由有德物业为嘉华花苑小区提供物业服务，物业试用期为三个月（2019年6月11日至2019年9月10日），试用期满后，经业主委员会考核合格方可延续本合同。试用期满后，双方续签《物业服务合同》。该合同第三条约定：“物业服务期为二年，2019年9月11日起至2021年9月11日。”第十九条约定：“1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按电梯房每月1元/平方米、步梯房每月0.5元/平方米、商业面积按每月1元/平方米，地下车库按每个120元/月收取管理费；业主和实际使用人按月及时缴纳。2.电动车固定位置充电费按人民币每度0.8元收取，机动充电由甲乙双方协商确定。3.电动车充电及车库用电不能作为公摊用电，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用由乙方承担，公共设备、楼道照明等公摊用电、公摊用水应及时公布，公摊用电、用水按实际用量公摊收取……”有德物业据此为嘉华花苑小区提供物业服务，其提供的物业服务存在一定的瑕疵。2020年7月20日，有德物业退出嘉华花苑小区。林光平、苏健美系嘉华花苑小区8幢2层206号房的业主，该套房屋建筑面积为134.41平方米，每月应缴纳的物业管理费为134.41元（1元/平方米×134.41平方米）。自2019年6月11日至2020年7月20日期间，林光平、苏健美共计13.33个月未交纳物业服务费，结欠有德物业物业服务费为1791.69元（134.41元/月×13.33月）；林光平、苏健美自2019年6月至2020年4月期间，结欠有德物业水电公摊费为98.8元。有德物业向林光平、苏健美催讨物业服务费、水电公摊费未果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，林光平、苏健美于2020年3月9日向有德物业缴纳了2020年3月9日至2020年9月9日止的车辆管理费共计600元。上述事实，有双方当事人的陈述以及提交的证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案有德物业提供物业服务的事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。福安市嘉华花苑小区业主委员会与有德物业签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。有德物业已经对林光平、苏健美的住宅物业事实上提供了服务，并也为保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务，林光平、苏健美作为该小区业主应按合同约定交纳物业服务费、水电公摊费,有德物业要求林光平、苏健美支付未交的物业管理费,于法有据,予以支持。有德物业主张其从2019年6月1日起提供物业服务，但未提供证据加以证明，故应以《物业服务合同》约定的时间即2019年6月11日为物业服务开始时间。如前所述，林光平、苏健美自2019年6月11日起至2020年7月20日止未缴纳的物业服务费为1791.69元、自2019年6月起至2020年4月止未缴纳的水电公摊费为98.8元，以上共计1890.49元。有德物业主张林光平、苏健美支付物业服务费及水电公摊费共计2095.33元，部分予以支持,超出部分不予支持。因《物业服务合同》中并无滞纳金的约定，故有德物业主张林光平、苏健美应支付延迟支付的物业费、水电公摊费产生的滞纳金2252.45元，本院不予支持。关于林光平、苏健美主张有德物业应退还多缴纳的车辆管理费。本院认为，林光平、苏健美已缴纳了2020年3月9日至2020年9月9日期间的车辆管理费600元，而有德物业系2020年7月20日退出嘉华花苑小区，故有德物业应返还林光平、苏健美自2020年7月21日起至2020年9月9日止的车辆管理费共计163元。关于林光平、苏健美“因有德物业提供物业服务不到位，故享有先履行抗辩权”的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定,先履行抗辩权的构成要件是:双方互负债务,两个债务有先后履行顺序,先履行一方不履行或不适当履行。根据《物业服务合同》第十九条“1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按电梯房每月1元/平方米、步梯房每月0.5元/平方米、商业面积按每月1元/平方米，地下车库按每个120元/月收取管理费；业主和实际使用人按月及时缴纳。”之规定，该合同内容并未明确约定双方义务的先后履行顺序,林光平、苏健美提出先服务后付费的主张没有合同依据。另，有德物业提供的物业服务是否符合约定，小区内的物业服务关系全体业主的权益，故应由全体业主或业主代表组织提出，而林光平、苏健美拒绝交纳物业费的行为系根本违约，物业服务不符合约定系瑕疵履约，林光平、苏健美不能以根本违约对抗瑕疵履约，且林光平、苏健美自有德物业入驻后从未缴纳过物业费，该行为已经对有德物业正常开展工作造成了影响。故对林光平、苏健美的上述主张,本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条规定，判决如下：一、林光平、苏健美应于本判决生效之日起十日内向宁德市有德物业管理服务有限公司支付自2019年6月11日起至2020年7月20日止的物业服务费1791.69元以及2019年6月起至2020年4月止的水电公摊费98.8元，共计1890.49元；二、宁德市有德物业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向林光平、苏健美返还车辆管理费163元；（一、二项抵扣后，林光平、苏健美应于本判决生效之日起十日内向宁德市有德物业管理服务有限公司支付1727.49元）三、驳回宁德市有德物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费50元，减半收取计25元，由宁德市有德物业管理服务有限公司负担3元，林光平、苏健美负担22元。本判决为终审判决。审 判 员 陈明丽二〇二一年五月十八日法官助理 缪玮婷书 记 员 钟晓英附注：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。