北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初40262号原告（反诉被告）：耿宝勤，男，1958年4月8日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人:耿文彬（耿宝勤之女），住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王禄花（耿宝勤之妻），住北京市石景山区。被告（反诉原告）：张怀清，男，1971年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）耿宝勤与被告（反诉原告）张怀清房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）耿宝勤委托诉讼代理人耿文彬、王禄花、被告（反诉原告）张怀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿宝勤向本院提出诉讼请求：1．判令张怀清向我支付违约金18000元；2．判令我无须向张怀清返还押金9000元；3．判令张怀清向我支付水费285元、电费85．27元、燃气费29．93元；4．判令张怀清向我赔偿财产损失8300元，并负担本案所有诉讼费用。事实和理由：2018年7月24日，在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）中介的陪同和见证下，在张怀清夫妻反复检查房屋状况并确认完好，且试用过所有家电家具并确认运转正常后，张怀清欣然提出承租我位于北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋），并且签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）。合同中明确约定以下5条：1、租赁期限为3年（2018年8月1日至2021年7月31日），租金押一付十二，各期租金的支付日为每年8月1日；2、承租人导致房屋及设施设备损坏故障的，应由承租人负责维修或赔偿；3、若承租人需提前退租，应提前30日通知出租人，并向出租人支付200%月租金作为违约金；4、承租人逾期支付租金，每逾一日，按日租金的200%支付违约金；5、承租人退租时，应办理退租手续并在涉案合同的退租确认栏中签字，合同方可解除，否则，合同仍然生效。张怀清在租住期间，故意破坏户内门一扇且蓄意毁弃5人位沙发一组，给我造成经济损失8300元。2020年7月30日，张怀清在未履行提前告知义务，且在未结清水费、电费、燃气费共计400．252元的情况下，突然提出退租并欠费搬走，此行为严重破坏涉案合同约定。依涉案合同规定，张怀清应支付违约金18000元，扣除押金9000元，张怀清尚待支付9000元。张怀清未办理退租手续（即涉案合同仍然生效），至起诉之日距租金支付日已逾期10天，故张怀清应支付违约金6000元。2018年、2019年张怀清未按时缴纳租金，共逾期5日，应支付违约金3000元。故诉至法院，请求法院依法判决。张怀清辩称，一、涉案房屋大面积渗水、漏雨至少持续8个月。耿宝勤一直以各种方式拒绝承担维修任务，房屋大面积漏水，迟迟得不到解决，已经严重影响了居住，且厨房每次下雨渗水，导致屋顶瓷砖脱落，危及人身安全，房屋甲醛味很大，我完全有权单方面解除合同，要求耿宝勤减免租金，并给与我经济补偿。二、我已提前通知耿宝勤解除合同。在2019年8月份、9月份、10月份电话争吵中我多次告诉耿宝勤不再租赁其房屋，在11月份房屋大面积渗水漏雨及房屋瓷砖脱落后，我也微信通知耿宝勤了。三、耿宝勤诉称我在2019年8月5日支付房租款，出现违约，要求我支付违约金，属于典型的恶意诉讼，我拒绝赔偿。我在2019年8月5日支付房租，不认可耿宝勤单方面确认的8月1日为房租支付日。四、耿宝勤要求我赔偿沙发，明显涉及到撒谎和欺诈，属于典型的恶意诉讼，我拒绝赔偿。我从未否认过耿宝勤家中存在沙发，在签订涉案合同时，我要求耿宝勤搬走和处理沙发，因为沙发太大，耿宝勤（王禄花）说自己无法处理。后来，在多次电话中沟通了，耿宝勤让我想办法处理。如果耿宝勤没有同意我处理，耿宝勤应说明，在签订合同时，为什么不列在房屋交割单中，或者耿宝勤提供书面、微信、短信和电话等可信记录，证明未同意我处理沙发。五、耿宝勤诉称我未签到期交房合同，需赔偿从8月1日至8月11日租金，属于典型的恶意诉讼。六、需要耿宝勤支付洗衣机的费用。在我搬到房屋的第一天，当晚洗衣服，洗衣机就冒火星坏了，我及时通知了耿宝勤，耿宝勤认为我不会用洗衣机，态度极其不友好，并且要求我不能丢弃旧洗衣机，我感觉这个要求有点过分。后来争执的没有办法，双方在我爱我家公司见面协商，考虑到减少争执，我采取息事宁人的态度，双方口头达成如下协议：我处理旧的洗衣机，买新洗衣机；此外，其中一个陈旧的空调、旧冰箱，如果未来出现问题，也由我自己处理旧的，买新的，合同到期后我买的洗衣机、空调和冰箱可以搬走，也可以留下，由我单方决定。既然耿宝勤不讲诚信，恶意诉讼，我强烈要求按照涉案合同规定，洗衣机应该由耿宝勤购买，既然我替耿宝勤买了，耿宝勤需要支付买新洗衣机的费用。七、关于损坏的门、水费、电费等，我始终认为自己有赔偿责任，但耿宝勤狮子大开口，在2019年7月30日下午、2019年11月9日的法庭上，要求我赔偿三个新门的费用，理由是换一个门后，其他两个门的颜色不匹配了。一个很旧的门损坏，需要我赔偿3个门的费用，毫无法律意识，属于典型的恶意诉讼。此外，耿宝勤应承担违约责任，并减免房屋租金、赔偿房屋漏雨带来的损失，按每月2500元计算8个月，合计2万元。综上，向本院提出反诉请求：1．判令耿宝勤向我返还押金9000元；2．判令耿宝勤向我支付洗衣机购置费500元；3．判令耿宝勤向我赔偿漏雨损失2万元。耿宝勤对张怀清的反诉辩称，一、关于漏雨问题：1、厨房不存在漏雨，真实存在漏雨的只有发生在大卧室的2019年4月25日、9月10日、10月4日这三次，且并非张怀清所述从2019年年初一直漏雨至年底。2、漏雨并非对方所说那么严重，并未危及对方生命、财产安全。第一，对方声称电脑由于漏雨而损坏，但却无实证，对方无法证明有财产损失，这完全是对方的信口开河；第二，漏雨只是局部漏雨，细带状洇湿，并非像对方所说2/3的房顶都在漏雨，并且漏雨次数有限，所以远未到达危及生命的地步，也没有影响到对方的实际居住和使用（如果漏雨真的严重到影响居住和使用，那么对方应早已提出退租并搬走，而不会整整住满两年）。综上，对方没有任何财产损失和人身伤害，所以没有依据向我索要赔偿。3、不论每次房屋是否真实存在漏雨，我方都进行了及时报修，以及采取了积极的行动，并未置之不理。故我不存在违约行为，不需要承担违约责任。4、房屋漏雨之时，对方没有提出退租，却在防水修好十个月后以漏雨为由单方面毁约，我不能接受。我认为漏雨问题早已修好，不足以成为对方提前退租的理由，对方仍需要为其提前退租的行为承担违约责任。我做到了及时报修，原产权单位及北控物业除不可抗力外，也做到了及时维修，故我不存在违约行为，不应承担违约责任；张怀清一无经济损失，二无人身伤害，要求我向其赔偿20000元，为无理要求，我不能接受；我认为漏雨不足以成为张怀清提前退租的理由，张怀清仍需要为其提前退租的行为承担违约责任。二、关于沙发问题：从房屋的带看，到涉案合同的签订，整个过程均为王禄花一手经办。2018年，王禄花已年近六旬，作为一名老年人，其记忆力和反应力严重下降，纯属正常现象。签订合同时，张怀清自称很忙，一再催促王禄花赶紧签约，致使王禄花忙中出错，未能注意到交割单上漏写沙发，实属情有可原。涉案合同中交割清单的作用是证明房屋交接时房间里存在哪些家具家电，但交割单并不是唯一的证明方式，录像视频和证人证言有着和交割单同样的法律效力，我有视频证据和中介郑凤祥出具的证明，均可证实房屋交接给对方时确实存在五人位沙发一套。这套沙发很贵，我不可能授权对方随意处分，我从未表示过对方可扔掉沙发，这一点在郑凤祥的证明中也已证实。对方在反诉书中也亲自承认其私自处分沙发的经过，故对方未经我允许擅自处分我方财物，给我造成经济损失是无可辩驳的事实，理应对我的经济损失照价赔偿。三人位沙发的购买价为5740元，两个单人位沙发的购买价大概为3500元左右，由于单人位沙发的购买票据尚未找到，故我只要求对方对三人位沙发进行赔偿。我不建议沙发的价值按折旧计算，其一，沙发质量很好很坚固，如无故意破坏，沙发至少可正常使用20年；其二，沙发为2014年所买，2018年对方扔掉沙发时，沙发保养得很好，还很新；其三，我尚未向对方主张两个单人位沙发的赔偿，这已是极大的让步，故恳请在计算沙发的价值时，不要考虑折旧。三、关于洗衣机问题：签订租赁合同时，我向对方提供的洗衣机是完好无损的，可正常使用的。对方刚入住不久，洗衣机就坏了，事后对方亲口承认，由于郭玉红使用不当，向洗衣机中塞入过量衣物，导致洗衣机过载，电机受损，洗衣机被对方破坏，故对方理应对我经济损失照价赔偿，或购置新的洗衣机，在退租时给我留下。对方退租后，我才发现对方留下的洗衣机有股浓重的腥臊味道，并且洗衣机的控制面板已失灵，是一台坏掉的洗衣机，根本无法使用，故已被我扔掉。对方破坏我洗衣机在先，非但没有对我的损失照价赔偿，还再要求我赔偿他500元，真是荒天下之大谬。四、关于空调、冰箱：空调和冰箱交付给张怀清时都是可以正常使用的，后期也没有坏，除洗衣机外，我提供的其他家电一直沿用至今。由于张怀清刚入住时，不了解电器的使用方法，使用起来不习惯，便诬指电器都是坏的，经我指导后，张怀清学会使用方法并亲口承认这些电器都是没有问题的。作为出租人，我保证所提供的家电是可以正常使用的即可。但张怀清曾试探性暗示我向其提供全套全新家电，由于此要求过于荒唐无理，所以遭到我断然拒绝。之后，我的家电、家具、设施等就莫名其妙、接二连三的“坏掉了”，随之而来的就是张怀清声称家电、家具自然损耗，要求我为其更换。五、关于空气质量：张怀清指责我提供的房屋空气质量有问题，却拿不出有力证据。张怀清既没有权威机构出具的空气质量检测报告，也没有医疗机构出具的身体健康受损的诊断证明，所谓空气质量问题，纯属一面之词、空口无凭。六、关于门：郭玉红亲口承认门是被张怀清强行踹坏，可张怀清却谎称是孩子强力推开的，张怀清接二连三在反诉书中撒谎，可见其人品之低劣。张怀清租住我房屋的两年间，总是有意无意、隔三差五破坏我家电家具设施，我一直容忍退让，可没想到张怀清丝毫不领情，恩将仇报，不但单方面毁约退租，还在法庭之上公然诬蔑我名誉，索要无理赔偿，我真是忍无可忍，恳请法官明察，还我公道。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月24日，涉案房屋所有权人耿宝勤（出租人，甲方）的委托代理人王禄花与张怀清（承租人，乙方）在我爱我家公司（居间人、丙方）居间下签订涉案合同，约定租赁用途为居住，居住人数为3人，最多不超过5人；租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日，租金每月9000元，押一付十二，各期租金支付日期：2018年8月1日、2019年8月1日、2020年8月1日。押金9000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、燃气费等由乙方承担；第七条房屋维护及维修：（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条合同解除：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的；2、欠缴各项费用达1500元的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。第十条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。双方在房屋交割清单的交房确认栏签字确认，交割清单上载有洗衣机一台，未载有耿宝勤主张的涉案沙发，耿宝勤称系因制作清单时王禄花的忙中出错，张怀清认可入住时屋内有涉案沙发。张怀清依约向王禄花支付押金8000元，并向王禄花中国工商银行账户转账支付第一期租金。2019年1月12日，张怀清配偶郭玉红通过微信向王禄花询问“王姐，花洒现在漏水比较严重，怎么办呢？”。王禄花未回复。2019年4月25日，郭玉红通过微信告知王禄花涉案房屋昨晚漏雨，王禄花于同日向涉案房屋原产权单位报修，并告知郭玉红次日有人上门维修，后原产权单位派工人于次日入户勘查并维修。郭玉红通过微信向王禄花表示感谢。2019年7月11日，张怀清配偶郭玉红通过微信向王禄花询问“王姐您好！卫生间的插座电源断电了，请您帮忙解决一下吧”。王禄花未回复。2019年8月20日，郭玉红通过微信向王禄花反映涉案房屋厨房屋顶漏雨，王禄花回复称通过对方发来的照片和视频无法看真切，想明天去看现场再谈如何处理，但遭对方无礼对待，对方一年多来百般无理取闹，要求次日约时间带合同找中介彻底解决问题，如果对方想中途退租，需承担违约责任，如次日对方不到场，视同房屋无任何问题，不需要维修，并默认愿意继续租住至合同期满。郭玉红于8月21日回复称“你自己去就可以。我们仅相信法律和警察”。双方微信沟通未果。2019年8月5日，张怀清向王禄花中国工商银行账户转账支付第二期租金。2019年9月10日，郭玉红通过微信告知王禄花涉案房屋主卧漏雨，王禄花于同日报修，并多次催促维修。2019年10月4日，郭玉红微信告知王禄花涉案房屋主卧再次漏雨，王禄花于同日和10月9日催促维修。因维修方原因，涉案房屋直至2019年10月9日完成楼顶防水维修。2019年11月17日，郭玉红通过微信告知王禄花涉案房屋厨房房顶瓷砖脱落。王禄花于次日报修，并于11月20日在我爱我家公司中介人员郑凤祥陪同下与维修人员上门检修，对小厨房的瓷砖进行加固，维修时未发现漏雨点。2020年7月30日，张怀清退租搬走。双方于同日完成退房交接。张怀清尚欠涉案房屋水费285元、电费85．27元、燃气费29．93元（四舍五入到分）未支付。耿文彬、王禄花在检查房屋设施时发现涉案房屋主卧门损坏，郭玉红承认系其一方弄坏，并表示愿意承担责任。双方本案庭审中认可按照1500元确定损坏房门的赔偿价格。2021年2月2日本案庭审中，经询问，耿宝勤称其主张的违约金18000元由三部分违约金构成，第一是对方单方提出退租，依约应向其支付18000元违约金，但其手中有对方押金9000元，故主张不返还押金9000元，对方支付违约金9000元；第二是对方2019年8月5日逾期支付租金，故产生逾期付款违约金2400元；第三是对方单方退租，未办理退租手续，租赁合同仍生效，对方应按照约定支付2020年8月1日至8月11日的租金，该11天的逾期付款违约金为6600元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．耿宝勤提交沙发购买合同及凭证、录音光盘及文字稿、视频光盘，证明其财产损失情况，5740元购置的三人位沙发。经质证，张怀清对上述证据真实性无异议。经询问，张怀清称其大概在2018年11月处置了上述涉案沙发，其不知道此沙发价值。本院认为，上述证据真实性可以认定，至于能否支持其证明目的在本院认为部分结合其他事实统一论述。2．耿宝勤提交录音光盘、文字稿、洗衣机照片，证明交付房屋时有好的洗衣机，后被郭玉红使用不当导致损坏，对方后购买新洗衣机替换，搬走后其发现是坏的；对方将其洗衣机使用坏了，应赔偿。经质证，张怀清对上述证据真实性认可，认可交接时屋内有洗衣机，但是时间很长了，其方洗衣服时坏了，然后其购买了新洗衣机替换，其搬走时没有弄坏洗衣机。本院认为，上述证据真实性可以认定，至于能否支持其证明目的在本院认为部分结合其他事实统一论述。3．张怀清提交短信聊天记录，证明因为漏雨无法修好，其提出退租。该聊天记录为2019年8月20日王禄花与其就厨房漏雨问题的沟通记录，其上未见张怀清提出解约退租的内容。经质证，耿宝勤对真实性认可，不认可证明目的，称对方是2020年7月30日才搬走。庭审中，经询问，张怀清称2019年8月其提出解约不租了，但是签的是三年，后续的一年租金已经给对方了，就一直住满才走。耿宝勤称短信是其一方发给对方的，不是对方发的。张怀清称其是电话提出不租，对方当天就去中介了。本院认为，上述证据真实性可以认定，至于能否支持其证明目的在本院认为部分结合其他事实统一论述。本院认为，耿宝勤与张怀清签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应遵守履行。本案中，张怀清于2020年7月30日提前退租搬走。张怀清主张涉案房屋大面积漏雨、迟迟得不到解决，导致房顶瓷砖脱落，危及人身安全，且涉案房屋甲醛超标，其依据涉案合同第九条第三款第2、3项有权单方解约，耿宝勤对此不予认可。根据本案查明事实，涉案房屋虽多次发生过漏雨，且发生过一次瓷砖脱落，但张怀清并未充分举证证明上述情况已经严重到影响其居住使用房屋或危及其人身安全，这从张怀清在涉案房屋一直居住到2020年7月30日的事实可以得到印证，且耿宝勤亦举证证明其在上述情况发生后及时报修并联系维修人员上门维修，并非不承担约定的维修义务，致使张怀清无法正常使用涉案房屋，此外，张怀清并未充分举证证明涉案房屋甲醛超标，综上，张怀清的上述主张缺乏依据，本院不予采纳，张怀清无权单方解除合同，故张怀清提前退租的行为构成根本违约，应承担相应违约责任，考虑到张怀清已于2020年7月30日退租搬走，双方已于当日完成退房交接，涉案合同无法继续履行，故本院确认涉案合同于2020年7月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本诉一节，耿宝勤主张违约金18000元，张怀清提前退租，依约应承担向耿宝勤支付违约金18000元，抵扣在耿宝勤处的押金9000元后，仍需支付违约金9000元。张怀清于2019年8月5日才向耿宝勤支付第二期租金，未按涉案合同约定的2019年8月1日支付，依约应向耿宝勤支付违约金2400元。张怀清关于其未违约的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。耿宝勤主张张怀清逾期支付2020年8月1日至8月11日的11天租金，应支付逾期付款违约金为6600元，但涉案合同已于2020年7月30日解除，张怀清亦于同日搬走，耿宝勤的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，张怀清应向耿宝勤支付违约金11400元；耿宝勤请求判令其无须向张怀清返还押金9000元，于法有据，本院予以支持。耿宝勤请求判令张怀清向其支付水费、电费、燃气费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。耿宝勤要求判令张怀清向其赔偿财产损失8300元，关于涉案房门，根据本案查明事实可以认定系张怀清损坏，双方均认可涉案房门的赔偿价格为1500元，本院不持异议，故张怀清应赔偿该房门损失1500元。关于涉案沙发，根据本案查明事实可以认定张怀清未经耿宝勤同意自行处理，故应赔偿耿宝勤相应损失，本院参考张怀清的过错程度、沙发的原始购买价格、折旧等因素对该项损失酌定为3000元。关于反诉一节，张怀清请求判令耿宝勤向其返还押金9000元，根据合同约定，上述押金已抵扣其应支付的违约金，故其主张缺乏依据，本院不予支持。张怀清请求判令耿宝勤向其支付洗衣机购置费500元，但其并未提交相应票据证明其支出购置费500元，且亦未举证证明原洗衣机系因自然损耗或合理使用而损坏，故本院对其该项诉讼请求不予支持。张怀清请求判令耿宝勤向其赔偿漏雨损失2万元，考虑到涉案房屋多次发生漏雨，且其中一次维修时间较长，对张怀清正常使用房屋造成一定影响，本院参考本案案情酌定耿宝勤应减免张怀清租金3000元，对于张怀清主张的其他损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、张怀清于本判决生效之日起十日内向耿宝勤支付违约金11400元；二、耿宝勤无需向张怀清返还押金9000元；三、张怀清于本判决生效之日起十日内向耿宝勤支付水费285元、电费85．27元、燃气费29．93元；四、张怀清于本判决生效之日起十日内向耿宝勤赔偿财产损失4500元；五、耿宝勤于本判决生效之日起十日内向张怀清退还租金3000元；六、驳回耿宝勤的其他诉讼请求；七、驳回张怀清的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费693元（耿宝勤已预交），由耿宝勤负担202元，由张怀清负担491元。反诉案件受理费269元（张怀清已预交），由张怀清负担242元，由耿宝勤负担27元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  胡光二〇二一年五月十日书记员  崔丽