山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终6068号上诉人（原审原告）：刘喜鹏，男，1972年11月19日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。被上诉人（原审被告）：王越，女，1992年12月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王高明，男，1966年5月9日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区，系王越父亲。上诉人刘喜鹏与被上诉人王越房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初15784号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘喜鹏向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初15784号民事判决书第一条，改判被上诉人返还上诉人房屋租金35861元(37500/183*175)。二、案件诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院确认《房屋租赁合同》的解除时间错误。一审法院确认上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年8月3日解除，该认定错误。上诉人已于2020年6月26日通过微信的形式告知被上诉人，由于房间的异味很刺鼻，橱柜抽屉和墙面漏水的事情一直没有维修，也没有搬进去住，所以房子就不租了。被上诉人在一审法院开庭质证时，也承认“2020年6月26日原告就说不租了”。2020年8月3日，一审法院组织证据交换，上诉人提交了检测报告书。综上，该房屋租赁合同解除，自2020年6月26日当天到达被上诉人时已经生效，至于何时提交检测报告，是证据举证问题，不影响合同解除权的合法性和成立时间。因此，该租赁合同解除时间应为2020年6月26日。二、被上诉人应返还上诉人房屋租金35861元(37500/183*175)。该房屋租赁合同于2020年6月18日签订至2020年6月26日共计8天。因此，被上诉人应返还上诉人剩余175天的房屋租金35861元(37500/183*175)。综上所述，上诉人认为，一审法院判决认定事实不清，恳请山东省青岛市中级人民法院，依法予以改判，维护上诉人的权益。王越答辩称：对上诉人提出的合同解除时间是不成立的，理由：1.这是属于上诉人单方意思表示，双方未就此达成一致意见，而且上诉人也没有在从日归还房屋钥匙，更没有签订书面的房屋交接清单，但在合同签订当日，也就是2020年6月18日，双方是签订了书面的房屋交割清单并交接了钥匙。理由2、房屋钥匙实际归还时间是2021年2月1日，也就是一审法院认定的解除房屋租赁合同的时间。以上说明上诉人是上述时间段即2020年6月18日-2021年2月1日这个时间段的实际控制人，所以上诉人主张的2020年6月26日为房屋租赁解除的时间是不成立的。在房屋租赁合同存续期间，也就是合同未解除前，上诉人没有履行合同应尽义务，根据合同法第八条，以合同履行义务的原则，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。具体就是上诉人一直未缴纳物业费和车位费，而且在2020年7月13日欠费超过500元，根据房屋租赁合同第七条（3）2的约定上诉人已经违约，应按照月租金50%支付违约金。在2020年11月17日上诉人应支付下半年租金，但一直没有支付，违反了租赁合同第七条（3）1的约定，不按照约定支付租金达7日，应按照月租金50%支付违约金。上诉人违反租赁合同第七条（4）约定，也就是上诉人提前退租，应提前30日通知我方，应按照月租金100%支付违约金。综上，上诉人在合同履约期间存在过错，违反合同约定，没有履行应尽义务。上诉人提交的室内空气质量检测报告不可采信，原因是上诉人私自取样没有告诉我到现场共同取样，这样就没法保证取样的公正性及来源。涉案房屋自住过也出租过，均未发生过有害人体健康的情况，这比检测报告更有说服力，基于以上的事实与理由，恳求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法判决。刘喜鹏向一审法院提出诉讼请求，一、判令王越退还房屋租赁费37500元、押金6250元，支付违约金3125元，合计46875元；二、王越承担原告缴纳的中介费3000元、空气检测费840元，合计3840元；三、王越承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年6月18日，我方通过中介公司青岛中驰房产经纪有限公司介绍，与王越、薛明霞（王越之母）、王高明（王越之父），在中驰房产名嘉汇店共同签订房屋租赁合同。刘喜鹏租赁王越位于黄岛区房屋（以下简称：涉案房屋），期限自2020年6月18日至2021年6月17日。合同签订后，我方当场支付给王越母亲薛明霞半年房租37500元、押金6250元（6月17号已交的房屋订金1000元转成押金），共计43750元。同时，支付给青岛中驰房产经纪有限公司中介服务费3000元。由于是疫情期间，从看房到交房我方都是佩戴口罩。2020年6月18日下午我方来到房间没戴口罩，闻到房间里有刺鼻的味道，并出现咽喉不适的感觉。同时，我方发现厨房的抽屉拉开后关不上，北面卧室和卫生间的墙壁渗水。我方于18日当晚分别通过微信和电话的方式告诉王越父亲王高明厨房抽屉、墙壁渗水和房间异味的问题。王高明答复：气味问题是房间没通风的原因；抽屉和渗水的事情他负责修理。由于房间异味，我方就没搬进去住。虽然通过几天开窗通风的方式，但房间气味仍旧刺鼻；王越也一直没来修理橱柜和墙壁渗水。2020年6月22日晚上，我方以电话的方式通知王越父亲王高明房间气味刺鼻，抽屉、墙壁渗水需要修理。2020年6月26日，我以微信的方式通知王越父亲王高明中止租赁合同，王高明不同意，后经中介公司多次调解仍未果。2020年6月27日，我与中介公司中驰房产工作人员一同到房间现场查看橱柜抽屉和墙壁渗水问题，该问题王越至今未修理。2020年6月28日，经专业机构检测室内空气质量不符合标准要求。综上所述，王越违背了双方签订的房屋租赁合同第七条第（二）款第2条之规定：王越交付的房屋影响原告的安全、健康；第七条第（二）款第3条之规定：王越不承担约定的维修义务，致使我方无法正常使用房屋。我方可单方解除合同，并有权要求王越按月租金的50%支付违约金。为维护我方的合法权益，特诉至贵院，望依法处理。王越在一审中辩称道，2020年6月17日刘喜鹏与中介去看房，看后刘喜鹏交付定金1000元。2020年6月18日上午双方在中介处签订的房屋租赁合同，后刘喜鹏及中介、我方一起去涉案房屋内验收的房子，三方验收后，我方把所有的费用结清，我方把密码锁改成刘喜鹏的密码、车位号录入刘喜鹏的车号。如果刘喜鹏认为房屋有问题应该不与我方签订合同及办理后续的手续。刘喜鹏提交的检测报告是原告不知找的哪里的公司进行的检测，我方不认可，我方要求继续履行合同。一审法院认定事实如下：一、王越系涉案房屋所有权人。2020年6月18日，刘喜鹏（乙方）、王越（甲方）、青岛中驰房产经纪有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定租赁期限自2020年6月18日起至2021年6月17日止，甲方应于2020年6月18日前将房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方验收房间物品，并在《房屋交割清单》签字并移交房门钥匙后视为交付完成；第三条租金及押金约定（一）租金标准及支付方式：6250.00元/月，半年付。（二）押金为人民币￥6250.00（大写：陆仟贰佰伍拾元整）。在乙方退房时，押金返还乙方。第七条违约责任与合同解除约定（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方按月租金的50%支付违约金，并可单方解除合同……2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第九条其他约定事项。已收到押金陆仟贰佰伍拾元整（￥6250.00）刘喜鹏于2020年6月17日支付押金1000元，原、王越于2020年6月18日完成房屋交接，刘喜鹏于当日向王越支付剩余租金及押金42750元，押金及租金共计43750元。二、刘喜鹏提交青岛博拉沃检测技术有限公司房屋检测报告书、刘喜鹏与王越的微信聊天记录四张及中介机构照片三张，拟证明刘喜鹏于2020年6月18日下午到房间打扫卫生，晚上告知王越有气味及维修问题，房屋中的气味通过检测超标，影响健康，且需要维修的地方王越一直未修，王越未履行约定的维修义务。王越质证，与刘喜鹏签订合同后当日，钥匙密码改为刘喜鹏设定的密码，刘喜鹏的车牌号也录入了物业，王越也进不去涉案房屋了，刘喜鹏说有地方需要维修，王越已修了入户门及窗户等。刘喜鹏、王越于2020年6月18日签订合同，2020年6月26日刘喜鹏就说不租了，刘喜鹏没给王越时间进去修，且漏水及厨柜损害问题并不存在，但房屋维修方面王越一定会修。检测时，王越并未在场，所以不认可该检测报告。青岛博拉沃检测技术有限公司出具的检测报告书显示：现场检测日期：2020年6月28日，样品名称：室内空气，检测项目：甲醛（共1项），判定依据：GB/T18883-2002室内空气质量标准，检验结论：经检验，该样品所检项目不符合标准要求。报告签发日期：2020年6月30日。微信聊天记录载明：2020年6月18日刘喜鹏：下午过去看了看，厨房的抽屉有问题，拉开后关不上。北卧室和卫生间的那个地面渗水。2020年6月21日刘喜鹏：王哥好，联系楼管了，她说今天安排人调一下大门再看看墙面漏水的地方，厨柜抽屉修不了。厨柜抽屉你需要找个专业人员修。王越父亲：好的。2020年6月26日刘喜鹏：王大哥你好，这几天房子一直开着窗通风，但房间的异味仍很刺鼻。另外，厨柜抽屉和墙面漏水的事情你一直也没维修，这些日子我也没有搬进去住。想跟你商量一下，由于以上这些情况，房子我就不租了，我付给你贰仟元钱，中介公司那边也说好了，他继续出租房屋，不再收取你中介费了。你同意的话，明天我们到中介公司那边办理一下手续。希望能够理解。王越父亲：老弟你好！上次我已经说的很清楚了！……有事可以协商解决，但不影响合同的正常执行的！三、王越提交与涉案房屋上任租户的租赁合同、三方交接单、购买家具及装修的收据、上任租户在涉案房屋生活的照片，拟证明王越购买的房屋是精装修房，是开发商统一装修的，家具系2015年购买，上任租户自2018年4月18日起至2019年11月30日止一直居住在涉案房屋，涉案房屋安全无危害。刘喜鹏质证，家具及装修的收据并不能证明就是该房屋中现在的家具，仅凭一张照片并不能证明孩子就是在该房屋中出生，也不能证明该房屋就是安全的，以上证据与本案无关。四、王越申请对涉案房屋甲醛含量进行鉴定。刘喜鹏不同意重新检测，理由如下：一、刘喜鹏在对涉案房屋进行空气质量检测前，已电话通知王越2020年6月28日现场检测，王越未到场是王越的责任，刘喜鹏已尽到告知义务；二、CMA是中国计量认证的缩写，检测机构系取得计量认证合格证书的检测机构，其出具的检测报告可用于司法鉴定方面，具有法律效力，王越是否在场不影响检测的公正性和准确性；三、在本案之前的庭审中，王越对该份检测报告并无异议，也没有提出重新检测；四、涉案房屋内的甲醛含量与时间长短有关，时隔数月进行检测，不管检测结果为何，均不能反映租房时的真实情况，检测结果不能作为认定本案事实的依据。五、王越主张涉案房屋空气质量合格，应当提交租赁房屋时空气质量合格的证据予以证明。一审法院委托青岛中一检测有限公司进行鉴定，该鉴定机构以超出本公司鉴定范围为由退回鉴定。一审法院又委托山东元通检测有限公司进行鉴定，该鉴定机构以房屋甲醛含量司法鉴定在我公司执业范围之外无法受理此案件为由，退回鉴定。后本院委托福建历思司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构因王越超期未交费，自动申请退案。王越提交山东万众检测技术有限公司所做的检测报告，拟证明房屋甲醛含量在合理范围内。刘喜鹏质证，对王越提交的检测报告不予认可，理由如下：一、对检测机构资质有异议；二、诉讼期间涉案房屋的两张门卡在刘喜鹏处，王越未与刘喜鹏联系，对王越如何进屋做检测持异议；三、开庭时确定由法院指定鉴定机构，王越无异议，王越未向法院指定的鉴定机构交费，应由王越承担举证不能的法律后果；四、王越提交的检测报告，未通知任何人，私自进行检测，对报告的真伪有异议；五、本案在2020年7月10日已开庭审理，王越未提出做检测，一直到2020年10月28日开庭时王越才第一次提出做检测报告，因王越自身原因，造成法院指定鉴定机构无法检测，一直到2021年1月26日王越才提供有异议的检测报告，该检测报告距离刘喜鹏第一次提交的检测报告相差7个月时间，因室内空气甲醛含量与时间长短有关，不管该检测报告是否真假，其检测结果都不能作为认定7个月前的空气质量的依据。王越陈述，一、涉案房屋王越有备用钥匙；二、刘喜鹏租赁涉案房屋后一直未交物业费、电费、水费等费用，在此期间供电局多次与王越联系，并且要拆除王越房屋的电表，王越需要留有备用钥匙；三、王越进入房屋后，未发现刘喜鹏在租赁房屋后向涉案房屋内搬入任何刘喜鹏物品，不存在刘喜鹏所述的情况；四、关于委托检测机构，前两次是因为退案，最后一次检验费用为50000元，王越的案子标的额较小，检测费用较高，王越与负责检验的法官沟通后，王越自己找到山东万众检测机构进行检测；五、检测机构有检测资质，报告真实有效。刘喜鹏陈述，本案已在诉讼期间，王越不应该因检测费用高而不选择法院指定的检测机构，造成检测时间进一步拉长，王越自己找的检测机构，没有经过法院允许，且利用自己私自留用的钥匙到涉案的租赁房屋，上述行为已经触犯法律。王越认可刘喜鹏未搬入该房屋，故王越所述欠付电费、水费与事实不符。王越陈述，涉案房屋的控制系统是需要用电的，电费及水费是自然产生的，属于自然损耗。刘喜鹏在签合同后未交任何物业费。2020年12月17日刘喜鹏应该付清王越下半年租赁费，刘喜鹏一直未交物业费及租赁年度下半年租赁费，已经对合同产生违约，合同第七条第（三）款第1条约定王越有权单方中止合同。五、刘喜鹏主张王越应承担中介费3000元及检测费840元，并提交中介服务费专用收款收据及增值税发票。王越对此不予认可。六、关于合同的解除和涉案房屋的交付。刘喜鹏主张，涉案房屋自起诉之日起移交王越实际控制，合同已解除，因刘喜鹏对涉案房屋只有房卡，该小区要求刷脸才可以进入，刘喜鹏没有去进行面部识别，无法进入涉案房屋，从刘喜鹏起诉之日后刘喜鹏就再也没有去过该房屋。刘喜鹏起诉后物业管理部门，包括楼管无任何人与刘喜鹏沟通，都是与王越直接联系，租房时王越已经与楼管对该房屋的租赁人进行移交，刘喜鹏的电话信息物业都有，但刘喜鹏起诉后，物业从未因费用问题找过刘喜鹏。王越陈述，涉案房屋仍在刘喜鹏控制之下，刘喜鹏所述的面部识别并非王越控制，刘喜鹏可去物业完成人脸识别。2021年1月24日王越通过备用钥匙进入涉案房屋，涉案房屋是王越的房子，王越去物业实行面部识别是实行王越的房屋管理权，房主去做面部识别与租户使用并不冲突。刘喜鹏租赁房屋如何使用、是否使用是刘喜鹏的权利与王越无关。使用房屋缴纳物业费等相关费用不需要相关人员提醒，应自觉缴纳。王越同意自2021年2月1日起明确收回涉案房屋所有权，与刘喜鹏解除《房屋租赁合同》。2021年2月1日，刘喜鹏向王越退还两张门禁卡。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护。刘喜鹏、王越签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，且不违反法律及行政法规的强制性规定，双方应当按照合同遵照履行。本案刘喜鹏主张合同解除的依据为《房屋租赁合同》第七条第（二）款第2、3条，故本案的争议焦点为原、王越分别提交的两份检测报告的采信问题，对该焦点问题，综合本案的案情及相关的法律规定，一审法院作出如下分析判定：采信刘喜鹏提交的检测报告，理由如下：一、从时间点来看，刘喜鹏提交的检测报告检测日期为2020年6月28日，距离《房屋租赁合同》签订的时间较近，王越提交的检测报告采样时间为2021年1月24日，距离《房屋租赁合同》签订的时间已经过了7个月的时间，因甲醛一直处于不断释放状态，故刘喜鹏提交的检测报告更能体现房屋租赁合同签订时的空气质量情况；二、刘喜鹏提交的检测报告，虽系刘喜鹏单方委托，但因诉讼中王越提交的证据不足以反驳该检测报告，且在进入诉讼程序后，王越应通过法定的鉴定程序进行空气质量鉴定，王越此时单方委托鉴定作出的检测报告，不符合法定程序。因涉案房屋租赁时甲醛含量超出相关标准，对人体健康有害，刘喜鹏主张依据《房屋租赁合同》第七条第（二）款第2种情形解除房屋租赁关系，有事实和法律依据，一审予以确认。关于解除时间。刘喜鹏于2020年7月13日到本院提交诉讼材料，2020年8月3日，一审法院组织证据交换，在该次证据交换笔录中，刘喜鹏提交了检测报告书，因刘喜鹏未能举证证明其早于2020年8月3日向王越出示该检测报告书，且刘喜鹏向王越交还门禁卡的时间亦在该时间之后，故一审法院确认刘喜鹏、王越就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年8月3日解除，王越应当返还刘喜鹏房租28074（37500÷183×137）元和押金6250元。刘喜鹏依据《房屋租赁合同》第七条第（二）款约定，主张王越支付其违约金3125元，于法有据，一审法院予以支持。空气检测费840元系刘喜鹏支出的合理费用，且最终检测结果对王越不利，故该费用应当由王越承担。关于刘喜鹏主张的中介费3000元，因系与中介公司签订中介合同而产生，与本案并非同一法律关系，刘喜鹏此项主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第七百零三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王越于判决生效之日起十日内返还刘喜鹏房屋租金28074元；二、王越于判决生效之日起十日内返还刘喜鹏房屋押金6250元；三、王越于判决生效之日起十日内支付刘喜鹏违约金3125元；四、王越于判决生效之日起十日内支付刘喜鹏检测费840元；五、驳回刘喜鹏的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费534元（已减半收取，刘喜鹏已预交），由刘喜鹏负担131元，王越负担403元。二审中王越提交汇款单一份，证明一审所判决的数额被上诉人已支付给上诉人。上诉人对此予以确认。二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案件的争议焦点在于合同的解除时间和应退还的租金。通常情况下，有解除权的一方，自解除通知到达对方时，合同解除。但本案上诉人刘喜鹏是否具有合同解除权，在于房屋空气质量是否符合居住条件，而该事项由于特殊性，仅凭个人感受是无法确定的。在其提交鉴定报告前，各方均无法确认其具有合同解除权，对该期间的费用不予退还具有合理性。2020年8月3日刘喜鹏向法院及对方提交鉴定报告，此时可以初步证明其具有合同解除权，其提出的合同解除符合法律规定，结合退还房卡的时间在此之后，一审法院以该日作为合同解除日，较为符合双方合同实际履行情况。因此，本院对一审认定的合同解除日期及退还费用予以认可。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年五月二十五日法官助理 徐 鹏书 记 员 王若怡