安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1324民初3839号 原告：孟庆立，男，1968年5月11日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：张非凡，安徽睿涵律师事务所律师。 被告:宿州龙大房地产开发有限公司，住安徽省宿州市泗县财富广场A#楼110号，统一社会信用代码91341324MA2ND7P78Y。 法定代表人：王龙飞，该公司董事长兼经理。 委托诉讼代理人：古延波，安徽皖光大律师事务所律师。 原告孟庆立与被告宿州龙大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孟庆立委托诉讼代理人张非凡、宿州龙大房地产开发有限公司委托诉讼代理人古延波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孟庆立向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金115941.7元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告2018年7月24日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的泗县龙大尚品公馆二期13#506号房屋，房屋总价款553421元，约定交房时间为2020年1月30日前，逾期按照日万分之五支付违约金。合同签订后原告依约支付了价款，但被告迟至2021年3月25日通知交房。被告行为违反合同约定，应当承担违约责任。 宿州龙大房地产开发有限公司辩称：第一，根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第一条第四项，疫情或者疫情防控措施，导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案约定的房屋交付，在疫情期间，疫情对于开发商的影响极为重大，因此应当是法定的免责事由，请法庭酌情考虑。第二，在施工期间，由于环保治理原因，政府发布一系列文件禁止相应的施工措施，是导致逾期交房的重要原因。第三，合同约定的违约金，是房管局为了预防开发商逾期违约，制定的格式合同，规定了开发商逾期交房，违约金按照万分之五计算，干涉了民事自治的原则，实际上是为了实现其管理目的，因此约定的违约金过高，实际损失应当根据合同法及司法解释的规定，予以酌情减免。补充一点，根据相应的案例，逾期交房可以采用对购房户进行房租补贴的方式以填补损失，参照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干规定》的规定，房租损失应当作为本案实际损失的参考。 经审理查明：宿州龙大房地产开发有限公司成立于2017年2月24日，经营范围为房地产开发及物业管理，2018年开发泗县龙大尚品公馆项目并取得商品房预售许可。2018年7月24日原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的泗县龙大尚品公馆13#楼506号房屋，建筑面积101.28平方米，房屋总价款553421元，约定交房时间为2020年1月30日前。第十二条约定“逾期在100日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五违约金，逾期超过100日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”合同签订后原告依约支付了价款，被告迟至2021年3月25日向原告交房。 另查，争议房屋同地段同类房屋的月租金标准为1000至1500元。2018年至2019年宿州市、泗县环境保护部门多次分别发布重污染天气红色预警、橙色预警、黄色预警，并对包括建筑行业等相关产业采取较为严格的防控措施。2020年1月24日安徽省卫生健康委员会启动重大公共卫生事件一级响应，2020年2月25日调整为二级响应，2020年3月15日调整为三级响应。 上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、首付款收据、个人购房担保借款合同、贷款发放通知单、交房通知书等为证。 本院认为：本案争议焦点一是环境污染防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由；二是疫情防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由；三是约定违约金是否过高予以调整问题。 关于环境污染防控措施是否系迟延交房免责事由问题。建筑企业从事生产经营必须遵循环保法规的要求，此为建筑企业应尽的法律义务，不属于不可抗力，亦不能成为免责事由。宿州龙大房地产开发有限公司对此提出的有关环保文件并非特定指向该公司，其主张因环境污染防控措施导致延期交房的事实未有举证证明，故上述免责理由不能成立。 关于疫情防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由问题。2020年春节前后爆发的新冠疫情系涉及全国的突发性公共卫生事件，对生产经营造成重大影响，属于不能预见、不能避免且不能克服的免责情形。宿州龙大房地产开发有限公司关于疫情期间免责的抗辩理由，本院予以支持。根据本县疫情防控实际情况，本院认定免责期为52天。 关于约定违约金是否过高予以调整问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十二条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。一般来说，逾期交房给购房者造成的损失，可以用逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准计算损失。原告主张按合同约定的全部房价款日万分之五计算违约金，明显超过了被告逾期交房给原告造成的租金损失的130%，依法应予调整。考虑到本案实际损失、当事人的过错程度以及房屋已经实际交付使用情况，根据公平原则和诚信原则予以衡量，违约金酌情调整以购房款为基数按照日万分之二计算较为合理，调整后违约金为40619.56元［553421元×0.0002×（419日-52日）］。 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》（2020年12月23日修改）第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 一、宿州龙大房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付孟庆立逾期交房违约金40619.56元； 二、驳回孟庆立的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1310元，由孟庆立负担851元，宿州龙大房地产开发有限公司负担459元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 员 丁克武 二〇二一年五月十九日 法官助理 孙凤楠 书 记 员 梁巍妹  安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1324民初3839号 原告：孟庆立，男，1968年5月11日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：张非凡，安徽睿涵律师事务所律师。 被告:宿州龙大房地产开发有限公司，住安徽省宿州市泗县财富广场A#楼110号，统一社会信用代码91341324MA2ND7P78Y。 法定代表人：王龙飞，该公司董事长兼经理。 委托诉讼代理人：古延波，安徽皖光大律师事务所律师。 原告孟庆立与被告宿州龙大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孟庆立委托诉讼代理人张非凡、宿州龙大房地产开发有限公司委托诉讼代理人古延波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孟庆立向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金115941.7元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告2018年7月24日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的泗县龙大尚品公馆二期13#506号房屋，房屋总价款553421元，约定交房时间为2020年1月30日前，逾期按照日万分之五支付违约金。合同签订后原告依约支付了价款，但被告迟至2021年3月25日通知交房。被告行为违反合同约定，应当承担违约责任。 宿州龙大房地产开发有限公司辩称：第一，根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第一条第四项，疫情或者疫情防控措施，导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案约定的房屋交付，在疫情期间，疫情对于开发商的影响极为重大，因此应当是法定的免责事由，请法庭酌情考虑。第二，在施工期间，由于环保治理原因，政府发布一系列文件禁止相应的施工措施，是导致逾期交房的重要原因。第三，合同约定的违约金，是房管局为了预防开发商逾期违约，制定的格式合同，规定了开发商逾期交房，违约金按照万分之五计算，干涉了民事自治的原则，实际上是为了实现其管理目的，因此约定的违约金过高，实际损失应当根据合同法及司法解释的规定，予以酌情减免。补充一点，根据相应的案例，逾期交房可以采用对购房户进行房租补贴的方式以填补损失，参照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干规定》的规定，房租损失应当作为本案实际损失的参考。 经审理查明：宿州龙大房地产开发有限公司成立于2017年2月24日，经营范围为房地产开发及物业管理，2018年开发泗县龙大尚品公馆项目并取得商品房预售许可。2018年7月24日原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的泗县龙大尚品公馆13#楼506号房屋，建筑面积101.28平方米，房屋总价款553421元，约定交房时间为2020年1月30日前。第十二条约定“逾期在100日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五违约金，逾期超过100日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”合同签订后原告依约支付了价款，被告迟至2021年3月25日向原告交房。 另查，争议房屋同地段同类房屋的月租金标准为1000至1500元。2018年至2019年宿州市、泗县环境保护部门多次分别发布重污染天气红色预警、橙色预警、黄色预警，并对包括建筑行业等相关产业采取较为严格的防控措施。2020年1月24日安徽省卫生健康委员会启动重大公共卫生事件一级响应，2020年2月25日调整为二级响应，2020年3月15日调整为三级响应。 上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、首付款收据、个人购房担保借款合同、贷款发放通知单、交房通知书等为证。 本院认为：本案争议焦点一是环境污染防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由；二是疫情防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由；三是约定违约金是否过高予以调整问题。 关于环境污染防控措施是否系迟延交房免责事由问题。建筑企业从事生产经营必须遵循环保法规的要求，此为建筑企业应尽的法律义务，不属于不可抗力，亦不能成为免责事由。宿州龙大房地产开发有限公司对此提出的有关环保文件并非特定指向该公司，其主张因环境污染防控措施导致延期交房的事实未有举证证明，故上述免责理由不能成立。 关于疫情防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由问题。2020年春节前后爆发的新冠疫情系涉及全国的突发性公共卫生事件，对生产经营造成重大影响，属于不能预见、不能避免且不能克服的免责情形。宿州龙大房地产开发有限公司关于疫情期间免责的抗辩理由，本院予以支持。根据本县疫情防控实际情况，本院认定免责期为52天。 关于约定违约金是否过高予以调整问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十二条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。一般来说，逾期交房给购房者造成的损失，可以用逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准计算损失。原告主张按合同约定的全部房价款日万分之五计算违约金，明显超过了被告逾期交房给原告造成的租金损失的130%，依法应予调整。考虑到本案实际损失、当事人的过错程度以及房屋已经实际交付使用情况，根据公平原则和诚信原则予以衡量，违约金酌情调整以购房款为基数按照日万分之二计算较为合理，调整后违约金为40619.56元［553421元×0.0002×（419日-52日）］。 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》（2020年12月23日修改）第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 一、宿州龙大房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付孟庆立逾期交房违约金40619.56元； 二、驳回孟庆立的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1310元，由孟庆立负担851元，宿州龙大房地产开发有限公司负担459元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 员 丁克武 二〇二一年五月十九日 法官助理 孙凤楠 书 记 员 梁巍妹