上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初13737号原告：上海烟草集团金山烟草糖酒有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：苗慰，总经理。委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。被告：文永谦，男，1974年10月5日生，汉族，住山东省。被告：方清辉,男,1981年1月12日生。第三人：上海市金山区二强小吃店，住所地上海市金山区石化街道柳城路XXX-XXX号。法定代表人：徐仁强。第三人：上海炫冉餐饮有限公司，住所地上海市金山区石化柳城路XXX-XXX号。法定代表人：徐仁强。第三人：上海市金山区陈晨水果店，住所地上海市金山区石化街道柳城路XXX号。法定代表人：陈晨。委托诉讼代理人：陈昌发，男，1966年4月24日生。第三人：上海市金山区江振宝小吃店，住所地上海市金山区石化街道柳城路XXX号。负责人：江振宝。原告上海烟草集团金山烟草糖酒有限公司诉被告文永谦(原告原起诉被告为上海市金山区永千饭店，后因该饭店注销，变更为被告文永谦)、被告方清辉及第三人上海市金山区二强小吃店、上海炫冉餐饮有限公司、上海市金山区陈晨水果店、上海市金山区江振宝小吃店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并于2021年2月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林梓琳，被告文永谦，第三人上海市金山区二强小吃店、上海炫冉餐饮有限公司法定代表人徐仁强到庭参加诉讼，被告方清辉，第三人上海市金山区陈晨水果店、上海市金山区江振宝小吃店经本院传票传唤，无故未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认原告与被告方清辉的租赁关系于2019年12月20日解除；2、判令被告方清辉向原告返还位于上海市金山区石化街道柳城路XXX号的房屋；3、判令被告方清辉支付自2019年9月1日至方清辉向原告实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费，按照月使用费9730元的标准支付；4、判令四第三人腾空搬离并向原告返还位于上海市金山区石化街道柳城路XXX号的房屋；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系位于上海市金山区石化柳城路XXX号房屋的产权人(房屋门牌号在2012年变更为金山区石化柳城路XXX号)。2012年3月，原告将房屋出租给了侯某某用于经营上海市金山区永千饭店并签订了书面租赁合同，租赁期限为2015年4月1日至2018年12月31日，租金为116,760元每年，同时双方就其他权利义务进行了约定。在合同期内，侯某某将案涉房屋及永千饭店的经营权转让给了本案被告方清辉，但当时未通知原告，自2018年8月开始，案涉房屋的租金均由被告方清辉支付给原告，2018年12月31日，原合同约定的租赁期限届满，但两被告并未向原告返还房屋并使用至今。2019年中，原告发现案涉房屋被再次转租给了多位第三人，后经与两被告协商要求返还房屋并支付使用费后不成，原告于2019年末向法院提起诉讼，要求解除租赁关系，返还房屋并支付占有使用费，后原告因故撤回起诉，现，原告为维护自身的合法权益再次向法院提起诉讼，望判如所请。被告文永谦到庭表示，对原告的诉请无意见。被告方清辉未到庭，亦未向本院提交证据，其庭后表示，认可2019年12月20日收到原告的解除通知，同意解除合同，租金已经支付到2019年8月31日，同意支付到2020年4月30日，因为四位第三人也是向其支付到这个时间，并且被告申请减免疫情期间的两个月房租。房屋押金19,460元，应当予以抵扣。第三人上海市金山区二强小吃店、上海炫冉餐饮有限公司述称，曾和原告签订过合同，租金是支付给被告方清辉的。第三人上海市金山区陈晨水果店、上海市金山区江振宝小吃店表示，房屋是从侯某某手中转过来的，后来向被告方清辉支付房屋租金，希望继续租赁案涉房屋，不同意搬离。本院经审理查明：原告系本市金山区柳城路XXX号房屋权利人。2013年3月25日，原告(作为甲方，出租方)与上海市金山区永千饭店(已注销)签订《房屋土地租赁合同》一份，约定甲方将案涉房屋出租给乙方用于经营小型饭店，租赁期限自2015年4月1日起至2018年12月31日止，年租金116,760元。乙方在本合同签订之日内向甲方交付相当于2个月租金19,460元的现金作为本合同的履约保证金。乙方在租赁期限届满后或合同终止或解除后7日内将添置的可拆动的部分自行拆除，同时搬离乙方所有物品，腾空租赁标的并与甲方办理租赁标的移交手续，签订交接书。案外人侯某某在该合同乙方代表处签字。2017年7月1日，侯某某(作为甲方)与方清辉作为乙方签订转让协议一份，约定，甲方将案涉房屋永千饭店转让给乙方经营,转让费共计36万元，房租从2017年7月前由甲方支付，2017年7月1日后由乙方付烟草糖酒有限公司房租、押金乙方用现金补给甲方。此后，前述《房屋土地租赁合同》由方清辉与原告实际履行，方清辉向原告支付房屋租金。租赁期限届满后，方清辉仍向原告支付租金，直至2019年8月31日。另查明，案涉房屋被转租给本案四位第三人，均向方清辉支付租金。现案涉房屋由四第三人实际使用。原告知晓转租情况后，于2019年向本院提出诉讼要求解除《房屋土地租赁合同》等，后原告撤诉。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、《房屋土地租赁合同》、转让协议、现金缴款单、地址证明、营业执照、照片，第三人上海市金山区二强小吃店、上海炫冉餐饮有限公司提交的《房屋土地租赁合同》，本院制作的本案谈话笔录、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与永千饭店之间的《房屋土地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。2017年起，永千饭店被案外人侯某某转让给被告方清辉使用，后由方清辉向原告支付房屋租金，故该合同实际由方清辉与原告履行。合同到期后，方清辉继续租赁房屋并向原告支付房屋租金，双方系不定期租赁关系。根据法律规定，原告有权在合理期限内解除双方的不定期租赁关系。2019年，原告曾向本院起诉要求解除合同，被告方清辉也表示同意解除合同，故原告要求确认合同于2019年12月20日解除的诉讼请求，予以准许。合同解除后，方清辉应向原告支付2019年9月1日至同年12月20日(合同解除之日)期间的未付租金，其中租赁保证金19,460元，原告同意从方清辉的应付租金中扣除，本院予以准许，故抵扣后方清辉应向原告支付租金19,060元。被告方清辉还应向原告返还案涉房屋，逾期返还的，应当向原告支付占有使用费，原告主张参照原合同约定租金标准计算，本院予以准许。被告方清辉表示，因新冠肺炎疫情影响，现申请减免两个月租金(占有使用费)。对此，本院认为，本市自2020年1月24日宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，因受疫情影响，客观上确实存在无法正常使用房屋的情形，故本院酌情免除2020年1月24日起至2020年3月24日期间的房屋占有使用费。方清辉抗辩四第三人向其支付的租金截止至2020年4月30日，之后的费用，其不应当承担，并希望第三人将租金交给原告或者法院。对此，本院认为，原告主张的租金及占有使用费系基于其与方清辉之间的租赁关系，本案中，涉及到方清辉与第三人之间转租合同中的未付租金(或占有使用费)，方清辉应与第三人另行结算，且本案中原告未向第三人主张占有使用费，四第三人亦明确表示不愿将租金直接支付给原告或支付至法院，故2020年4月30日后的未付租金(占有使用费)，方清辉可另行向四第三人主张，本案中不予处理。四位第三人作为案涉房屋次承租人，在原告与方清辉间合同解除后，负有腾空搬离案涉房屋之义务。因第三人与原告间不存在合同关系，故案涉房屋应由承租人方清辉向原告返还，原告要求第三人直接向其返还房屋的诉讼请求，不予准许。第三人上海市金山区二强小吃店、上海炫冉餐饮有限公司述称其与原告之间存在租赁合同，但其未能提供原件，原告又不予认可该合同，故本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海烟草集团金山烟草糖酒有限公司与被告方清辉之间的《房屋土地租赁合同》于2019年12月20日解除；二、被告方清辉应于本判决生效之日起十日内向原告上海烟草集团金山烟草糖酒有限公司返还位于上海市金山区石化街道柳城路XXX号房屋；三、被告方清辉应于本判决生效之日起十日内向原告上海烟草集团金山烟草糖酒有限公司支付2019年9月1日至2019年12月20日的房屋租金19,060元(已扣除被告方清辉支付的租赁保证金19,460元)；四、第三人上海市金山区二强小吃店、上海炫冉餐饮有限公司、上海市金山区陈晨水果店、上海市金山区江振宝小吃店应于本判决生效之日起十日内腾空搬离位于上海市金山区石化街道柳城路XXX号房屋；五、被告方清辉应于本判决生效之日起十日内向原告上海烟草集团金山烟草糖酒有限公司支付房屋占有使用费，自2019年12月21日起计算至被告方清辉实际向原告返还上述第二项判决中所涉房屋之日止(2020年1月24日起至2020年3月24日止期间的占有使用费予以扣除)，按照年租金116,760元的标准计算；六、驳回原告上海烟草集团金山烟草糖酒有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取995元(原告已预缴)，由被告方清辉负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……