广东省江门市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤07执复57号复议申请人（异议人、被执行人）：鹤山市兆基物业发展有限公司。住所地：广东省鹤山市共和镇南坑村委会南兴村后山。法定代表人：李巧惠。委托诉讼代理人：李振江，该公司员工。申请执行人：佛山置强置业有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区城门头路****。法定代表人：张志华。被执行人：李巧惠，女，汉族，1973年10月18日出生，住广东省鹤山市。复议申请人鹤山市兆基物业发展有限公司（以下简称兆基公司）不服广东省鹤山市人民法院（以下简称鹤山法院）作出的（2021）粤0784执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。鹤山法院查明，关于申请执行人佛山置强置业有限公司（以下简称置强公司）与被执行人兆基公司、李巧惠商品房委托代理销售合同纠纷一案，鹤山法院依法冻结了兆基公司在广东鹤山农村商业银行股份有限公司的80×××55与80×××78账户、在中国工商银行的账户20×××35以及在中国建设银行的账户44×××29。兆基公司向鹤山法院提出异议，请求解除上述四个银行账户的冻结。又查明，2017年8月21日，置强公司与兆基公司签订《××花园项目独家销售合作协议》，约定置强公司受兆基公司委托销售鹤山共和镇××路××花园住宅用途的商品房（带装修）约950套。其中，协议第五条置强公司的营销服务费及支付约定：1、双方约定，兆基公司实收的房款底价为4300元/平方米，按客户与兆基公司签署的《商品房买卖合同》为准，兆基公司按4300元/平方米实收房款，超出兆基公司实收房款底价的部分为置强公司营销服务费（该营销服务费不需要置强公司开具发票，故在结算时将会按照18%扣除税金，即置强公司收取的营销服务费由兆基公司按82%结算给置强公司）。另查明，经向鹤山市住房和城乡建设局调查，该局复函：兆基公司在广东鹤山农村商业银行股份有限公司的账户80×××78、在中国工商银行的账户20×××35以及在中国建设银行的账户44×××29是预售款监管账户，在广东鹤山农村商业银行股份有限公司的账户80×××55不是预售款监管账户。鹤山法院认为，鹤山法院能否对兆基公司在广东鹤山农村商业银行股份有限公司的80×××55与80×××78账户、在中国工商银行的账户20×××35以及在中国建设银行的账户44×××29采取冻结措施。上述账户80×××78、20×××35及44×××29是预售款监管账户。首先，本案在执行过程中，鹤山法院已向兆基公司发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，但兆基公司没有履行，故鹤山法院依法对兆基公司涉案账户采取冻结措施，依法有据；其次，商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。从现有法律法规和执行程序司法解释或规定来看，并未将商品房预售监管账户和资金规定为限制或禁止冻结扣划的账户和资金类型，而《广东省商品房预售管理条例》第三十条的规定，商品房预售所得款项必须专款专用，目的是为了约束预售人对监管账户资金的使用、防止预售人私自挪用，但并不能排除法院采取强制执行措施，故鹤山法院冻结上述账户并无违反法律规定；再次，本案中，置强公司与兆基公司签订销售合作协议，约定置强公司受兆基公司委托销售商品房，兆基公司向置强公司支付营销服务费。从营销服务费及支付约定中可知，兆基公司支付置强公司的营销服务费实际上是购房者支付兆基公司的部分购房款。在兆基公司尚未支付置强公司营销服务费的情况下，鹤山法院依法冻结兆基公司的商品房预售款账户资金，并无不当。终上所述，兆基公司请求解除在广东鹤山农村商业银行股份有限公司的80×××55与80×××78账户、中国工商银行的账户20×××35以及中国建设银行的账户44×××29的冻结，理据不充分，鹤山法院不予支持。鹤山法院遂于2021年3月11日作出（2021）粤0784执异13号执行裁定，裁定驳回兆基公司的异议请求。复议申请人兆基公司向本院申请复议称，请求撤销鹤山法院（2021）粤0784执异13号执行裁定，并支持兆基公司的异议请求。主要事实和理由：一、本案申请执行人的债权为普通债权，对冻结的预售款监管户内的资金并无优先受偿权，冻结执行预售款监管户内的资金将损害承包方的优先受偿权。二、根据法律规定，人民法院在对预售款监管账户的执行，相对于普通账户，应采取更为谨慎的态度，在对预售款监管账户冻结时应确保工程建设资金充足的前提或待工程竣工后再冻结执行。兆基公司在异议过程中已向鹤山法院提供了足以认定“××花园”工程在建、尚未竣工、工程款未完全支付等证据材料，但鹤山法院并未就此作出审慎的审查，这将使兆基公司无法正常支付工程款、税金等费用，致使兆基公司的经营陷于停顿，并严重影响“××花园”工程的进度，甚至会导致工程烂尾，购房人集体诉讼、乃至于出现大量信访等恶劣的社会后果。三、兆基公司的资产远大于现负有的债务，经营状况尚好。鹤山法院冻结了兆基公司的预售款监管户后导致银行停止对兆基公司“××花园”的商品房预售的按揭业务，从而导致兆基公司的房产出售及资金回笼的停滞，各债权人的债权不能足额受偿。综上请求人民法院支持兆基公司的复议请求。申请执行人置强公司答辩称，（2021）粤0784执异13号执行裁定认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。从2019年置强公司申请执行以来，兆基公司以各种理由恶意提出执行异议、复议，处处设置障碍阻碍执行，不履行法院判决，不仅严重侵害了置强公司的合法权益，也严重侵犯了法律权威。被执行人李巧惠未向本院提交答辩意见。本院对鹤山法院查明的事实予以确认。本院另查明，关于置强公司与兆基公司、李巧惠商品房委托代理销售合同纠纷一案，鹤山法院于2018年12月17日作出（2018）粤0784民初3030号民事判决，判决：兆基公司应于判决生效之日起十日内向置强公司支付服务费4525124元及利息（利息计算方式：以4525124元为本金，从2018年10月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）；李巧惠承担连带清偿责任。兆基公司、李巧惠因不服前述判决，向本院提起上诉。本院经审查后作出（2019）粤07民终1038号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案争议焦点为：兆基公司请求解除对其在鹤山市农村信用合作联社和中国工商银行股份有限公司鹤山支行分别开设的商品房预售款专用账户（账号分别为80×××78、20×××35及44×××29）之冻结措施是否合法有据，应否予以支持的问题。首先，鹤山法院立案执行后，向被执行人兆基公司发出了执行通知书，但被执行人兆基公司并未履行。鹤山法院冻结被执行人兆基公司账户，于法有据。其次，兆基公司在异议审查期间提交的证据工程结算单、工资表为单方提供，并未加盖公司公章，无法证明兆基公司确需用商品房预售款专用账户予以支付工程款及工资事项，亦不足以证明鹤山法院采取的冻结措施对涉案建设工程正常施工、竣工产生实质性影响。最后，法律法规并无关于人民法院不得对商品房预售款专用账户采取冻结措施的强制性规定，则兆基公司以监管账户冻结后果严重为由径直请求解除对涉案账户的冻结措施，理由不能成立，应不予支持。综上，兆基公司的复议请求及理由不能成立，本院不予支持。鹤山法院以（2021）粤0784执异13号执行裁定驳回其异议请求，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人鹤山市兆基物业发展有限公司的复议申请，维持广东省鹤山市人民法院（2021）粤0784执异13号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 温友华审 判 员 李雁羽审 判 员 陈侃伦二〇二一年五月二十一日法官助理 蒋敏娟书 记 员 区翠娟广东省江门市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤07执复57号复议申请人（异议人、被执行人）：鹤山市兆基物业发展有限公司。住所地。住所地：广东省鹤山市共和镇南坑村委会南兴村后山IV>法定代表人：李巧惠。委托诉讼代理人：李振江，该公司员工。申请执行人：佛山置强置业有限公司。住所地。住所地：广东省佛山市禅城区城门头路****IV>法定代表人：张志华。被执行人：李巧惠，女，汉族，1973年10月18日出生，住广东省鹤山市。复议申请人鹤山市兆基物业发展有限公司（以下简称兆基公司）不服广东省鹤山市人民法院（以下简称鹤山法院）作出的（2021）粤0784执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。鹤山法院查明，关于申请执行人佛山置强置业有限公司（以下简称置强公司）与被执行人兆基公司、李巧惠商品房委托代理销售合同纠纷一案，鹤山法院依法冻结了兆基公司在广东鹤山农村商业银行股份有限公司的80×××55与80×××78账户、在中国工商银行的账户20×××35以及在中国建设银行的账户44×××29。兆基公司向鹤山法院提出异议，请求解除上述四个银行账户的冻结。又查明，2017年8月21日，置强公司与兆基公司签订《××花园项目独家销售合作协议》，约定置强公司受兆基公司委托销售鹤山共和镇××路××花园住宅用途的商品房（带装修）约950套。其中，协议第五条置强公司的营销服务费及支付约定：1、双方约定，兆基公司实收的房款底价为4300元/平方米，按客户与兆基公司签署的《商品房买卖合同》为准，兆基公司按4300元/平方米实收房款，超出兆基公司实收房款底价的部分为置强公司营销服务费（该营销服务费不需要置强公司开具发票，故在结算时将会按照18%扣除税金，即置强公司收取的营销服务费由兆基公司按82%结算给置强公司）。另查明，经向鹤山市住房和城乡建设局调查，该局复函：兆基公司在广东鹤山农村商业银行股份有限公司的账户80×××78、在中国工商银行的账户20×××35以及在中国建设银行的账户44×××29是预售款监管账户，在广东鹤山农村商业银行股份有限公司的账户80×××55不是预售款监管账户。鹤山法院认为，鹤山法院能否对兆基公司在广东鹤山农村商业银行股份有限公司的80×××55与80×××78账户、在中国工商银行的账户20×××35以及在中国建设银行的账户44×××29采取冻结措施。上述账户80×××78、20×××35及44×××29是预售款监管账户。首先，本案在执行过程中，鹤山法院已向兆基公司发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，但兆基公司没有履行，故鹤山法院依法对兆基公司涉案账户采取冻结措施，依法有据；其次，商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。从现有法律法规和执行程序司法解释或规定来看，并未将商品房预售监管账户和资金规定为限制或禁止冻结扣划的账户和资金类型，而《广东省商品房预售管理条例》第三十条的规定，商品房预售所得款项必须专款专用，目的是为了约束预售人对监管账户资金的使用、防止预售人私自挪用，但并不能排除法院采取强制执行措施，故鹤山法院冻结上述账户并无违反法律规定；再次，本案中，置强公司与兆基公司签订销售合作协议，约定置强公司受兆基公司委托销售商品房，兆基公司向置强公司支付营销服务费。从营销服务费及支付约定中可知，兆基公司支付置强公司的营销服务费实际上是购房者支付兆基公司的部分购房款。在兆基公司尚未支付置强公司营销服务费的情况下，鹤山法院依法冻结兆基公司的商品房预售款账户资金，并无不当。终上所述，兆基公司请求解除在广东鹤山农村商业银行股份有限公司的80×××55与80×××78账户、中国工商银行的账户20×××35以及中国建设银行的账户44×××29的冻结，理据不充分，鹤山法院不予支持。鹤山法院遂于2021年3月11日作出（2021）粤0784执异13号执行裁定，裁定驳回兆基公司的异议请求。复议申请人兆基公司向本院申请复议称，请求撤销鹤山法院（2021）粤0784执异13号执行裁定，并支持兆基公司的异议请求。主要事实和理由：一、本案申请执行人的债权为普通债权，对冻结的预售款监管户内的资金并无优先受偿权，冻结执行预售款监管户内的资金将损害承包方的优先受偿权。二、根据法律规定，人民法院在对预售款监管账户的执行，相对于普通账户，应采取更为谨慎的态度，在对预售款监管账户冻结时应确保工程建设资金充足的前提或待工程竣工后再冻结执行。兆基公司在异议过程中已向鹤山法院提供了足以认定“××花园”工程在建、尚未竣工、工程款未完全支付等证据材料，但鹤山法院并未就此作出审慎的审查，这将使兆基公司无法正常支付工程款、税金等费用，致使兆基公司的经营陷于停顿，并严重影响“××花园”工程的进度，甚至会导致工程烂尾，购房人集体诉讼、乃至于出现大量信访等恶劣的社会后果。三、兆基公司的资产远大于现负有的债务，经营状况尚好。鹤山法院冻结了兆基公司的预售款监管户后导致银行停止对兆基公司“××花园”的商品房预售的按揭业务，从而导致兆基公司的房产出售及资金回笼的停滞，各债权人的债权不能足额受偿。综上请求人民法院支持兆基公司的复议请求。申请执行人置强公司答辩称，（2021）粤0784执异13号执行裁定认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。从2019年置强公司申请执行以来，兆基公司以各种理由恶意提出执行异议、复议，处处设置障碍阻碍执行，不履行法院判决，不仅严重侵害了置强公司的合法权益，也严重侵犯了法律权威。被执行人李巧惠未向本院提交答辩意见。本院对鹤山法院查明的事实予以确认。本院另查明，关于置强公司与兆基公司、李巧惠商品房委托代理销售合同纠纷一案，鹤山法院于2018年12月17日作出（2018）粤0784民初3030号民事判决，判决：兆基公司应于判决生效之日起十日内向置强公司支付服务费4525124元及利息（利息计算方式：以4525124元为本金，从2018年10月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）；李巧惠承担连带清偿责任。兆基公司、李巧惠因不服前述判决，向本院提起上诉。本院经审查后作出（2019）粤07民终1038号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案争议焦点为：兆基公司请求解除对其在鹤山市农村信用合作联社和中国工商银行股份有限公司鹤山支行分别开设的商品房预售款专用账户（账号分别为80×××78、20×××35及44×××29）之冻结措施是否合法有据，应否予以支持的问题。首先，鹤山法院立案执行后，向被执行人兆基公司发出了执行通知书，但被执行人兆基公司并未履行。鹤山法院冻结被执行人兆基公司账户，于法有据。其次，兆基公司在异议审查期间提交的证据工程结算单、工资表为单方提供，并未加盖公司公章，无法证明兆基公司确需用商品房预售款专用账户予以支付工程款及工资事项，亦不足以证明鹤山法院采取的冻结措施对涉案建设工程正常施工、竣工产生实质性影响。最后，法律法规并无关于人民法院不得对商品房预售款专用账户采取冻结措施的强制性规定，则兆基公司以监管账户冻结后果严重为由径直请求解除对涉案账户的冻结措施，理由不能成立，应不予支持。综上，兆基公司的复议请求及理由不能成立，本院不予支持。鹤山法院以（2021）粤0784执异13号执行裁定驳回其异议请求，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人鹤山市兆基物业发展有限公司的复议申请，维持广东省鹤山市人民法院（2021）粤0784执异13号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 温友华审 判 员 李雁羽审 判 员 陈侃伦二〇二一年五月二十一日法官助理 蒋敏娟书 记 员 区翠娟