北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初44400号原告（反诉被告）：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问。被告（反诉原告）：高金生，男，1964年1月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郝振勇，北京市英政律师事务所律师。原告（反诉被告）北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告（反诉原告）高金生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告链家公司之委托诉讼代理人孙凤起，被告高金生及其委托诉讼代理人郝振勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。链家公司向本院提出诉讼请求：1.判令高金生赔偿我公司损失51765.54元；2.判令高金生向我公司支付违约金41666.67元。事实与理由：2019年7月15日，我公司与高金生就坐落于北京市海淀区定慧西里x号楼x层x的房屋签订了《店面租赁合同》，合同约定的租赁期间为2019年7月26日至2020年9月8日。合同第三条约定，甲方须于本合同签订之日起3个工作日内向乙方提供办理营业执照、户外广告登记、工商备案等经营手续所需要的证明文件，并协助乙方办理相关经营手续。合同第九条第一款约定，甲方保证及时向乙方办理营业执照、户外广告登记、工商备案等经营手续所需的证明文件；甲方不能及时提供的，应提前3个工作日告知乙方。如在双方签署本合同之日起10个工作日内仍不能提供的或因其他非乙方原因导致的无法办理营业执照（包括但不限于原承租方未注销营业执照等）、工商备案等经营所需手续的，乙方有权要求解除合同，甲方应承担乙方因不能及时办理证照而产生的全部损失。第四款约定，本合同履行期间，因甲方原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的，或甲方要求提前解除合同的，甲方应支付2个月租金的违约金给乙方。除上述外，在合同执行期限的第一年，甲方应按乙方就承租使用房屋所支出的总投入金额的100%，包括但不限于装修款、转让费等前期投入成本，赔偿乙方所受损失。我公司已按照经营需要装修了房屋，并产生装修损失51765.54元，但房屋迟迟不能办理营业执照，我公司无法在此正常营业。我公司多次联系高金生要求尽快赔偿损失，均未果。故诉至法院。高金生辩称，第一，双方租赁合同是2019年7月15日签订的，合同约定签订后十个工作日内不能及时办理、无法办理营业执照等证件的，链家公司有权解除合同。期间我多次告知并提醒链家公司的工作人员，等证照办理完毕后再装修，但链家公司执意妄为，不听劝阻即对自己的行为明知不可为而为之，由此造成的装修损失与我无关。第二，我不存在违约问题。合同签订后，我及时向链家公司交付房屋履行合同义务，但由于北京海淀置业管理有限公司（房东）的内部规定，无法办理营业执照。我多次告知链家公司，但其多次要求我继续与房东协调，并愿意等待。证照没有办理是房东为了执行北京市政府的有关规定造成的，属于不可抗力，不是我的原因造成的，故我不应承担违约责任。高金生提出反诉请求：1.判令链家公司支付我自2020年1月26日至2020年7月25日期间的房屋租金125000元；2.链家公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：我与链家公司于2019年7月15日签订房屋租赁合同，约定链家公司承租位于北京市海淀区定慧西里x号楼x层x号房屋。第九条第一款约定：甲方保证及时向乙方办理营业执照、户外广告登记、工商备案等经营手续所需的证明文件。甲方不能及时提供的，应提前3个工作日告知乙方。如在签署本合同之日起10个工作日内仍不能提供的或因其他非乙方原因导致的无法办理营业执照、工商备案等经营所需手续的，乙方有权要求解除合同。合同签订后，我按约交付了房屋。10天后，经我了解，因北京海淀置业管理有公司（房东）内部规定，无法办理营业执照，故第一时间通知链家公司，链家公司表示让我协调此事，并愿意等待。后链家公司未通知我，擅自装修并营业。至2020年1月，我再次明确告知链家公司，营业执照无法办理，要求解除合同，腾退房屋，但链家公司拒不腾退，直至2020年7月底才腾退房屋。我认为，链家公司接到我的通知后，明知该房屋无法办理营业执照，仍擅自装修，且占有房屋经营，给我造成了巨大的经济损失。链家公司针对高金生提出的反诉辩称，不同意高金生的反诉请求。根据《店面租赁合同》第三条第1款约定：非乙方原因导致乙方营业执照不能办理的，乙方有权不予支付租金和押金。我公司承租房屋的目的是为了合法经营，现因高金生的原因导致无法办理营业执照，我公司不能正常经营使用房屋，合同目的无法实现，高金生无权主张房屋租金。《店面租赁合同》签订后，我公司仅因经营需要对房屋进行了装修，仅在装修期间占用房屋。根据双方聊天记录显示，高金生一直谎称可以办理营业执照所需的经营场所证明，且租赁房屋一直由高金生实际控制，进入需由高金生开门。我公司未实际控制占用房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月15日，高金生（出租方、甲方）与链家公司（承租方、乙方）签订《店面租赁合同》，约定租赁房屋坐落北京市海淀区定慧西里x号楼x层x号，房屋面积共60平方米。甲方为对该租赁房屋拥有合法转租权的承租人。房屋交付时间为2019年7月11日，租赁期限自2019年7月26日起至2020年9月8日止。免租期为2019年7月11日至2019年7月25日，为乙方装修房屋时间。租金付款形式为季付，每季度62500元，乙方应当在乙方营业执照下发后支付首期租金和2万元押金。甲方须于本租赁合同签订之日起3个工作日内向乙方提供办理营业执照、户外广告登记、工商备案等经营手续所需的证明文件；甲方不能及时提供的，应提前3个工作日告知乙方。非乙方原因导致乙方营业执照不能办理的，乙方有权不予支付租金和押金。如双方签署本合同之日起10个工作日内仍不能提供的或因其他非乙方原因导致的无法办理营业执照（包括但不限于原承租方未注销营业执照等）、工商备案等经营所需手续的，乙方有权要求解除合同，甲方应承担乙方因不能及时办理证照而产生的全部损失。在本合同履行期间，因甲方的原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的，或甲方要求提前解除合同的，甲方应退还乙方未实际发生的租金、押金及各项费用，并支付2个月租金的违约金给乙方。链家公司提交北京链家门店装修工程核量单及发票，证明其支出装修费51765.54元，核量单显示开工日期为2019年7月22日，完工日期为2019年8月13日，核量时间为2019年9月26日，发票金额为27万元。高金生对链家公司提交的上述材料均不认可，认为装修是链家公司的单方行为，没有其签字确认，且发票金额与工程核量单金额不符，开具发票时间也早于核量时间。2020年5月19日链家公司经办人员徐宁与高金生微信联系，询问办理营业执照一事，高金生表示一周内答复。2020年6月8日链家公司向高金生发催告函，内容为：我公司于2019年7月15日与您就租赁房屋一事签订了《房屋租赁合同》，合同约定签订后3个工作日内您应向我公司提供办理营业执照所需材料。截至发函日，您仍未向我公司提供《经营场所证明》和地址上传手续，我公司多次向您追要未果，特此发函。敬请您于2020年6月12日前，向我公司提供办理营业执照所需材料：①产权单位加盖公章的《经营场所证明》原件，②地址上传成功的截图。如到期您仍未能提供以上材料，我公司将依照法律与您解除合同、并追讨因此对我公司造成的损失。高金生对催告函无异议，认为链家公司于2020年7月25日搬出，双方合同已经解除。链家公司认可截至其发出催告函之日尚未搬离，但具体搬离时间不确定。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。链家公司与高金生签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。关于链家公司要求高金生赔偿装修损失的诉讼请求，根据链家公司提交的装修工程核量单，装修开工时间为2019年7月22日，根据双方合同约定，高金生须于本租赁合同签订之日起3个工作日内提供办理营业执照等材料的证明文件，在高金生尚未提供上述材料，无法确定租赁房屋能否正常经营的情况下，链家公司自行对房屋进行装修，由此造成的相关损失应由其自行承担，故本院对链家公司的此项诉讼请求不予支持。对于链家公司要求高金生支付违约金的诉讼请求，因高金生未提供办理营业执照等材料所需的证明文件，导致链家公司无法正常使用租赁房屋，高金生已构成违约，故对链家公司主张的违约金本院予以支持。对于高金生的反诉请求，因其未向链家公司提供办理营业执照的相关手续，根据合同约定链家公司有权不予支付租金和押金。故对高金生此项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、高金生于本判决生效后七日内给付北京链家置地房地产经纪有限公司违约金41666.67元；二、驳回北京链家置地房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。三、驳回高金生的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2196元（北京链家置地房地产经纪有限公司已预交），由北京链家置地房地产经纪有限公司负担1217元，已交纳；由高金生负担979元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1400元，由高金生负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  夏文慧二〇二一年五月十一日书记员  崔 维