福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终3396号上诉人（原审原告）：谢昌校，男，1980年6月26日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王华容，女，1970年5月10日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：王容艮，福建宽达律师事务所执业律师。上诉人谢昌校因与被上诉人王华容房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初5756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审独任审理程序，本案现已审理终结。谢昌校上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王华容全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。一、一审法院认定的房屋租赁合同解除时间错误，加重了谢昌校支付租金的义务。因福州市政府集中整治群租房行为，谢昌校自2020年4月起即无法通过转租从案涉房屋中取得任何收益，合同目的无法实现。一审法院认定合同于2020年10月27日才解除，损害了谢昌校的合法权益。1.政府部门于2020年4月进入案涉房屋将隔墙拆除，根据《福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案》（以下简称行动方案）规定，案涉房屋内群租房设施的拆除、恢复原状也就是建筑垃圾的清理均应由房屋产权人即王华容自行处置，且根据讼争合同约定，王华容对案涉房屋用于经营群租房的事实是明知的。根据一审法院认定的事实，建筑垃圾至王华容起诉之日仍未清理。保持租赁物符合约定用途是出租人的法定义务，王华容作为出租人，未对建筑垃圾进行清理，导致谢昌校不仅无法继续经营群租房业务，也无法正常利用案涉房屋进行其他经营活动，谢昌校订立合同的目的不能实现，王华容构成根本违约，谢昌校有权解除合同。此外，行动方案第七部分第一条第一款规定，“由于群租房存在安全隐患，不符合出租标准，由属地街镇告知产权人、转租人、承租人自行解除房屋租赁合同，及时退还租金。”根据该条款，讼争合同于2020年4月就应当及时解除。2.退一步讲，王华容于2020年9月15日将案涉房屋的大门钥匙更换以收回房屋，导致谢昌校彻底无法占有、使用案涉房屋，其无权主张谢昌校按照原租金标准支付此后租金。另外，王华容一审诉讼请求中只主张谢昌校支付2020年8月1日前的租金一审法院认定讼争合同于2020年10月27日才解除并判决谢昌校额外支付8月1日至10月27日租金，违反了处分原则。二、一审法院认定谢昌校未及时清理处置房屋内的建筑垃圾和物品，要求谢昌校按照原租金标准赔偿王华容房屋空置的经济损失于法无据。清理房屋内建筑垃圾是王华容的义务，未及时清理造成的损失应由其自负。如前所述，房屋内建筑垃圾应由王华容自行清理，谢昌校已于2020年12月25日在法院组织下将房屋内的己方物品搬离完毕，没有义务再支付王华容任何费用，一审法院判决谢昌校额外赔偿王华容一个月的经济损失，加重了谢昌校的义务。王华容辩称，一、讼争《福房网房产租赁经纪合同》合法有效，应当以此作为确定王华容、谢昌校权利义务的依据。谢昌校依据行动方案这一行政性管理规范性文件主张王华容负有清理建筑垃圾义务、行使合同解除权，缺乏合同依据。王华容将案涉房屋以毛坯状态交付给谢昌校，在签订合同时也明确概括约定谢昌校应当遵守政府法令。二、按照讼争合同约定王华容有权收回案涉房屋。更换大门钥匙不等于已经实际收回案涉房屋，谢昌校未将物品搬离、未清理建筑垃圾，导致王华容无法占有、使用案涉房屋。因谢昌校原因导致王华容无法实际占有使用案涉房屋，在讼争合同解除前谢昌校应当继续按照合同约定支付租金。王华容主张租金和房屋占有使用费实际上都属于因谢昌校未移交占有案涉房屋所应支付的对价款，一审法院判决并无不当。王华容向一审法院起诉请求：1.确认王华容、谢昌校签订的《福房网房产租赁经纪合同》于2020年7月31日已经解除;2.谢昌校偿还拖欠的2020年5月2日至2020年8月1日期间的租金合计20156元(5039元/月×3个月)及以当期应付的每月租金5039元为基数按日千分之五计付从2020年5月10日起至实际付清款项之日止的滞纳金;3.谢昌校腾空案涉房屋恢复原状并赔偿违约金100000元;4.谢昌校赔偿因房屋空置而产生经济损失以月租金5039元为基数从2020年8月2日起算直至案涉房屋实际出租之日止。诉讼中，王华容变更第三项诉讼请求为谢昌校清理案涉房屋内的建筑垃圾并恢复毛坯状态，撤回谢昌校赔偿违约金100000元的请求。一审法院认定事实：2015年3月1日，王华容（甲方）与谢昌校在福州福房网房产代理有限公司（丙方）的居间下签订《福房网房产租赁经纪合同》，约定甲方将坐落福州市晋安区保利香槟花园20栋2001单元房屋（建筑面积143平方米）出租给乙方作投资使用，自签订合同日2015年3月2日至2015年4月1日止为装修免租期；租期自2015年4月2日至2021年4月1日，其中，……，2019年4月2日至2020年4月1日月租金4666元(不含税)，2020年4月2日至2021年4月1日月租金5039元(不含税)，每一个月2日前支付租金。合同第七条约定，甲方收取乙方4000元作为有关费用的押金，待本合同期满或终止时，付清一切费用后无息退还。第九条约定，乙方应按时缴纳租金，否则每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论处，逾期超过20天甲方有权收回房屋，不承担任何经济责任，乙方应当按时缴纳水电、气、电信、有线电视、物业管理等有关一切费用，严格遵守政府法令，及时办理暂住证，自觉遵守……，从事违法活动的人。合同附加条例约定，甲方同意乙方将该房屋进行装修成多套单身公寓后转租使用（装修费用由乙方负责），乙方装修期间不得破坏该房屋的主体墙和主体柱。租赁期满后，如甲方有要求对该套房装修恢复原始结构，乙方则及时拆卸该套房内部装修结构，如乙方未在一定时间内拆卸装修结构，按违约处理，赔偿上述约定的违约金100000元等。上述合同签订后，王华容收取谢昌校押金4000元。谢昌校接收租赁房屋后将该房屋隔断成多套用于群租。合同履行过程中，因政府群租房整治要求对租赁房屋进行整改，谢昌校自2020年5月2日起未再向王华容支付租金。2020年7月25日，王华容委托福建宽达律师事务所的律师王容艮向谢昌校的户籍地址邮寄了《解除合同通知函》，正式通知谢昌校解除双方的租赁合同关系；后该邮件无人签收，于2020年7月30日退回寄件人处。2020年9月15日，王华容将租赁房屋的大门钥匙进行了更换，但租赁房屋内仍留存在建筑垃圾及电器、床铺等设施。为避免损失的扩大，一审法院要求谢昌校庭审后（2020年12月22日）的三日内自行搬离相应的物品。2020年12月29日，王华容复函一审法院称谢昌校于2020年12月24日至25日期间组织相关人员将租赁房屋内的物品全部搬离，但未清理房内建筑垃圾，也未拆除房间隔墙。一审法院认为，本案《福房网房产租赁经纪合同》系王华容、谢昌校双方的真实意思表示，与法无悖，合法有效，对当事人双方具有法律约束力。谢昌校租赁讼争房屋后应当依约向王华容支付租金，谢昌校拖欠租金的行为构成违约，且符合合同约定的解除条件，王华容虽向谢昌校发出了《解除合同通知函》，该函件无人签收退回，故王华容解除双方租赁合同关系的意思表示并未到达谢昌校，不产生解除合同的效力。后王华容提起本案诉讼，一审法院于2020年10月27日依法向谢昌校送达了诉讼材料，至此王华容解除租赁关系的意思表示到达谢昌校方即产生合同解除的效力，也即本案《福房网房产租赁经纪合同》于2020年10月27日解除。鉴于本案租赁合同的解除时间为2020年10月27日，谢昌校应向王华容支付自2020年5月2日起至2020年10月27日止的租金共计29394元（5039元/月×5个月+5039元÷30天×25天）。租赁合同解除后，谢昌校未及时将租赁房屋的物品搬离导致王华容不能正常利用房屋，现王华容按照租赁合同的月租金5039元的标准计算房屋占用的经济损失，一审法院予以采纳。2020年12月25日谢昌校撤离物品之后未清理垃圾，王华容应当自行清理以避免损失的进一步扩大，考虑到双方沟通及清理垃圾的合理期间，一审法院酌情确定房屋占用的经济损失的计算期间为自合同解除之次日即2020年10月28日至谢昌校搬离全部物品之后一个月内即2021年1月25日止（计2个月28天），因此谢昌校应支付王华容该期间的经济损失14781元（5039元/月×2个月+5039元÷30天×28天）。王华容主张谢昌校应支付其经济损失至租赁房屋实际出租之日，没有法律依据，一审法院不予采纳。综上，谢昌校应当支付王华容租金及房屋占用的经济损失共计44175元（29394元+14781元）。本案合同约定的滞纳金按欠付的月租金日千分之五计付，该滞纳金的计算标准明显过高，且王华容已主张扣留谢昌校已付的4000元押金以弥补损失，故王华容关于谢昌校支付相应滞纳金的诉讼请求，一审法院不再予以支持。关于王华容主张谢昌校清理案涉房屋内的建筑垃圾并恢复至毛坯状态的诉请。首先，租赁合同解除后将房屋以整洁的状态交还王华容是谢昌校合同的附随义务，现谢昌校未予清理，但为避免损失的进一步扩大，王华容可自行清理后另行主张相应的权利。其次，双方的租赁合同明确载明王华容同意谢昌校将房屋装修成多套单身公寓后转租使用，据此王华容对租赁房屋使用后的状态应当要有合理的认识和预期，现王华容主张谢昌校将租赁房屋恢复至毛坯状态，一审法院不予支持。谢昌校将租赁房屋用于群租房被政府要求拆除，不属于不可抗力，谢昌校以此为由抗辩免责，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决：一、谢昌校应于本判决生效之日起十日内向王华容支付款项44175元。二、驳回王华容的其他诉讼请求。案件受理费612元，减半收取计306元，由谢昌校负担。二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。本院认为，关于讼争合同解除时间。谢昌校承租王华容房屋，装修为群租房出租，后因政府整治群租房，相关的隔墙等设施被拆除。谢昌校作为案涉房屋的使用人，其主张王华容未清理建筑垃圾构成根本违约，有权解除合同，没有事实和法律依据，且谢昌校在本案诉讼前从未与王华容协商过合同解除事宜亦未与王华容办理交接手续，此节主张不予采纳。相反，谢昌校长期拖欠租金，王华容有权依据讼争合同的约定解除合同。王华容解除合同的意思表示于2020年10月27日方送达至谢昌校处，一审法院据此认定讼争合同于该日解除正确。关于租金及占有使用费。王华容于2020年9月15日更换了案涉房屋的大门钥匙，彼时讼争合同尚未解除，王华容存在一定过错，但鉴于其换锁是因为谢昌校长期拖欠租金，且其之前解除讼争合同的函件无法送达谢昌校，该行为具有一定的合理性。而谢昌校直到2020年12月25日才将自己的物品从案涉房屋中搬离，王华容因谢昌校的原因无法正常使用案涉房屋，谢昌校应向王华容支付2020年5月2日至10月27日间的租金及2020年10月28日至12月25日间的占有使用费。其中2020年5月2日至9月14日的租金应按讼争合同约定的标准即5039元/月支付共计22171.6元（5039×4+5039÷30×12）。另外，本院综合全案情况，酌定2020年9月15日至12月25日间的租金及占有使用费按3000元/月的标准支付，共计10000元（3000×3+3000÷30×10）。以上款项共计32171.6元。另外，讼争合同中并未约定在合同提前解除的情况下，谢昌校负有恢复至房屋原始结构的义务。为避免损失扩大，王华容此前应先自行清理屋内建筑垃圾，在自行清理过程中产生的合理费用可另行主张。因此，在谢昌校搬离遗留物品后，王华容已取得房屋的完全控制权，谢昌校无需再向王华容支付后续的占有使用费。综上所述，谢昌校的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初5756号民事判决；二、谢昌校应于本判决生效之日起十日内向王华容支付款项32171.6元；三、驳回王华容其他一审诉讼请求；四、驳回谢昌校其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费306元，由谢昌校负担；二审案件受理费612元，由谢昌校负担446元，王华容负担166元。本判决为终审判决。审 判 员 张力群二〇二一年五月六日法官助理 林 颖书 记 员 林雨婷