江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0981民初1907号原告：潘利花，女，1976年9月12日出生，汉族。住江西省丰城市。被告：聂燕朝，男，1984年6月8日出生，汉族。住湖北省麻城市。现住址：江西省丰城市。委托诉讼代理人：熊坤明，江西金丰律师事务所律师。执业证号码：136××××08980。原告潘利花与被告聂燕朝租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘利花、被告聂燕朝及其委托诉讼代理人熊坤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘利花向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按照定金罚则返还1万元定金价款；2、请求判令解除合同并要求被告赔偿转让费损失3万元以及返还租赁押金2,000元、水电费押金5,000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月17日，因被告（实质上为承租人）自称房东并与原告签订了租赁协议，协议明确约定在2020年12月14日原租赁协议到期后，原告对步行街10栋12号店面具有优先承租权，所以原告才放心在原租赁协议有效期仅剩半年的情况下从次承租人处承租了该商铺，并向次承租人缴纳了转让费5万元（其中租金2万元），向被告缴纳了定金1万元（现金）。现原租赁协议已经到期，房东拒绝不承认原、被告签订租赁协议的效力，根据《合同法》51条规定，该合同为无效合同，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》中第二条“更有利于保护民事主体合法权益”、第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”的规定。鉴于《民法典》已删除《合同法》51条的内容，该合同应适用《民法典》合同编属于有效合同，故原告多次请求被告按照协议约定的双倍返还定金与赔偿损失，被告仅在原告报案后返还定金本金1万元，尚有1万元定金未返还，也未赔偿损失，原告多次催要无果，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，并提出上述要求，请法庭裁判为感。被告聂燕朝辩称：1、答辩人无需向原告返还10,000元定金，理由如下：依据答辩人于2020年5月17日出具的押金条：“答辩人现收原告押金一万元……”约定，答辩人收到的押金10,000元，非定金10,000元，不适用定金罚则。2、双方于2020年9月29日就押金条解除达成合意，不存在继续解除合同。3、答辩人无需承担转让费损失3万元以及返还租赁押金2,000元、水电费押金5,000元，答辩人未收取上述费用，与本案无关，答辩人无需承担。原告潘利花为证明其主张向本院提供的证据有：一、押金条1份、微信通话记录、房东确认书1份；二、2020年5月17日原告潘利花与徐峰春签订的《房屋租赁协议》1份；三、被告聂燕朝与陈素芳后转给刘雪松的《房屋租赁协议》、刘雪松书写的情况说明、水电费押金收据以及庭后补强证据即刘雪松对押金收据书写的情况说明各1份。对原告潘利花提供的上述证据，被告聂燕朝经质证认为对证据一无异议，对证据二、三提出异议。被告聂燕朝向本院提供证据即房屋租赁协议书、微信聊天记录各1份。对被告聂燕朝提供的上述证据，原告潘利花经质证认为对其真实性无法确认，也与本案无关联。当事人围绕诉讼请求及其各自主张依法向本院提供了证据，开庭时组织当事人进行质证，对当事人质证无异议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告潘利花提供的证据二即《房屋租赁协议》一份，被告聂燕朝经质证认为对其真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据无法证明原告潘利花损失3万元的事实。本院经审查认为，原告潘利花与案外人徐峰春于2020年5月17日补签的《房屋租赁协议》是其双方的真实意思表示，且该协议中明确了租赁时间是2020年12月14日到期，确实不能证明被告聂燕朝违约，也不能证明造成原告潘利花3万元损失。故本院对该证据不予认可。2、对原告潘利花提供证据三即被告聂燕朝与陈素芳后转给刘雪松的《房屋租赁协议》、刘雪松的情况说明、水电费押金收据以及该押金收据的补强证据即2021年4月21日案外人刘雪松对押金收条书写的情况说明各一份，被告聂燕朝经质证对该证据的《房屋租赁协议书》、刘雪松的情况说明、水电费押金收据的关联性提出异议，对补强证据即2021年4月21日案外人刘雪松对押金收条书写情况说明的“三性”均提出异议。本院经审查认为该证据证实了被告聂燕朝将承租来的丰城市新城区步行街10栋12号门面第三层四间房出租给案外人陈素芳，又由陈素芳转租给案外人刘雪松。被告聂燕朝收取了陈素芳押金2,000元及租金，该2,000元押金也随房屋转租到了案外人刘雪松名下。2019年6月5日因案外人刘雪松从案外人徐峰春手上租赁该房屋一楼门面（一半）因加了个电表，由被告聂燕朝再次收取了案外人刘雪松水电费押金5,000元，并由被告聂燕朝出具收款收据给案外人刘雪松。被告聂燕朝虽对该证据提出异议，但与事实不符（经电话与案外人刘雪松核实），故本院确认上述证据具有证据效力，并作为认定本案事实的依据。3、被告聂燕朝向本院提供证据《房屋租赁协议书》、微信聊天记录各1份。原告潘利花经质证不予认可，认为与原告潘利花无关联。本院经审查认为，该证据反映了被告聂燕朝与案外人徐峰春就该店铺第一层门面于2017年12月14日签订房屋租赁协议书以及双方聊天部分记录。该协议书约定案外人徐峰春在租赁期间不可以转让给他人，但在案外人徐峰春转租他人时，被告聂燕朝予以默认，并收取了转租人刘雪松水电的押金。故本院对该证据不予认可。4、庭审后，被告聂燕朝向本院提供了一组新证据（被告聂燕朝认为是补强证据）即录音材料。本院经审查认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对当事人同意质证的除外。故本院对该证据不予认定。但从该证据恰恰反映了原告潘利花在租赁合同到期后，与该房东（即案外人周光泽）协商了门面租赁事宜，与被告聂燕朝无关。根据法庭调查和有效证据，本院认定本案事实如下：被告聂燕朝于2017年11月30日从案外人李学云手中承租位于丰城市新城区（实际上案外人李学云也是承租人，直接从该房屋房东签订了租赁合同），双方签订租赁合同，租赁期限为三年。2017年12月2日被告聂燕朝将承租房屋的第三层四个房间转租给案外人陈素芳，并收取其押金2000元及租金。该房屋二层留给自用，开设丰城壹碗粉早餐店。该房屋一楼门面于2017年12月15日转租给案外人徐峰春并签订《房屋租赁协议书》，租赁时间为2017年12月15日至2020年12月14日止。2019年5月案外人徐峰春又将租赁的门面1半（一楼门面从中隔开）转租给案外人刘雪松，被告聂燕朝又收取案外人刘雪松水电押金5000元，并出具收款收据1张。同时该房屋第三层承租人陈素芳又将其承租的房屋转租给刘雪松，在原房屋租赁协议书上添加转租刘雪松（案外人），包括陈素芳向被告聂燕朝交纳的押金2000元也转到案外人刘雪松名下。2020年5月17日，案外人刘雪松又将其租赁的门面、房间转租给原告潘利花，且将名下的押金7000元（押金约定，合同到期后，付清水电费均予退回），也转给原告潘利花名下。被告聂燕朝在原告潘利花转租案外人刘雪松店铺后，又收取原告潘利花续租押金10000元。2020年9月27日原告潘利花到丰城市河州派出所报警，经派出所干警打电话给被告聂燕朝，被告聂燕朝才将原告潘利花所交纳的10000元押金全退回。2020年12月14日，原告潘利花租赁合同到期，该房屋的房东要将房屋全部收回，原告潘利花与该房东协商续租并未搬走，而被告聂燕朝认为原告潘利花迟延返还涉案店铺，而导致案外人李学云没收了被告聂燕朝的押金10000元。因此，被告聂燕朝就不返还潘利花因转租而由案外人陈素芳、刘雪松交纳的押金7000元，并以各种理由拒付而酿成纠纷。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。押金是一方当事人将一定费用（金钱）存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或者另行赔偿。原告潘利花确实租赁涉案店铺，原、被告双方存在租赁关系。对于原告潘利花要求被告聂燕朝按照定金罚则再返还1万元定金价款的诉求，因原告潘利花与被告聂燕朝签订的租赁协议约定的是押金条，不适用定金罚则返还定金价款，在本案中，原告潘利花交给被告聂燕朝10,000元的押金已返还，现原告潘利花要求被告聂燕朝再返还10,000元押金，于法无据。故本院不予支持。而对于原告潘利花要求被告聂燕朝返还租赁押金2,000元，水电费押金5,000元，因上述押金随着租赁关系的转让，其权利已转至原告潘利花名下，有案外人刘雪松出具的书面说明予以证实。且从租赁协议书和被告聂燕朝出具的押金收据上约定，只要交纳押金方付清水电费押金予以退回，被告聂燕朝认为因原告潘利花迟延交回店铺被案外人李学云没收押金1万元而拒付原告潘利花押金7,000元是不对的，因两者之间是两个不同的法律关系。且租赁到期后，原告潘利花与房东达成了续租协议，与被告聂燕朝无关联。现原告潘利花要求被告聂燕朝返还租赁押金2,000元，水电费押金5,000元，共计7,000元，于法有据。本院予以支持。原告潘利花从案外人刘雪松手上转租涉案店铺时，已明知店铺租赁期限而支付转让费，是原告潘利花与案外人刘雪松之间的法律关系，现原告潘利花要求被告聂燕朝赔偿转让费损失3万元的诉求，缺乏事实和法律依据。本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十八条、第五百七十九条、第七百零三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告聂燕朝在本判决生效后五日内支付给原告潘利花房屋租赁押金2,000元、水电费押金5,000元，共计人民币7,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告潘利花的其他诉讼请求。案件受理费1,975元，原告潘利花负担1,575元，被告聂燕朝负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  许舫逊人民陪审员  徐 岚人民陪审员  毛新红二〇二一年五月六日法官 助理  陈 敏书 记 员  周 苗附：一、《中华人民共和国民法典》第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第七百零三条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。