福建省闽清县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0124民初267号原告：闽清筑家房地产开发有限公司，住所地闽清县梅城镇梅城大街80号四层，统一社会信用代码91350124070865448K。法定代表人：林和官，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘朋，福建航嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晓平，福建航嘉律师事务所律师。被告：池夺，男，1980年7月29日出生，汉族，住福建省闽清县。第三人：中国工商银行股份有限公司闽清支行，住所地闽清县梅城镇西门街10号，统一社会信用代码91350124854781269W。负责人：郑昊，行长。委托诉讼代理人：许小增，男，1992年2月7日出生，汉族，支行员工，住福建省闽清县。原告闽清筑家房地产开发有限公司（以下简称筑家房产公司）与被告池夺、第三人中国工商银行股份有限公司闽清支行（以下简称工行闽清支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告筑家房产公司的委托诉讼代理人魏晓平、第三人工行闽清支行的委托诉讼代理人许小增到庭参加诉讼，被告池夺经法庭传票合法传唤未到庭，本案现已审理终结。筑家房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间编号为20170100064-ＭＱ17Ｈ02757《商品房买卖合同》；2.判令被告配合原告办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记注销手续,并承担注销手续费用;3.判令被告向原告支付原告因承担担保责任所支出的款项1830.22元（该款项暂计至2020年12月31日,具体金额以工行闽清支行实际扣收金额为准）及滞纳金（以工行闽清支行实际扣收金额为基数,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自被告拖欠之日起至被告向原告补足之日止）;4.判令被告向原告支付违约金132353.70元;5.判决应由被告向原告支付的上述款项原告可从收取的购房款中予以抵扣;6.判决原告有权将收取的购房款直接支付给工行闽清支行,用以清偿被告尚欠的贷款本息,不足部分由被告另行支付（具体金额以工行闽清支行出具的结算金额为准）;7.本案的案件受理费、公告费等诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2017年4月7日,原、被告签订编号为20170100064-ＭＱ17Ｈ02757《商品房买卖合同》及补充协议,约定被告向原告购买位于闽清县××镇××路××号××小区××＃楼××层××单元房产,该商品房总价为441179元,被告支付首付款241179元,剩余购房款2Ｏ000Ｏ元由被告以按揭贷款形式进行支付。同时,附件六合同补充协议第3.6.4条约定：买受人在按揭贷款手续办理完毕后,应及时按月向银行缴纳贷款本息;若发生违约拖欠,导致银行从出卖人账户扣款,则出卖人有权向买受人收取被银行划扣的款项及从买受人拖欠之日起至买受人补足款项期间的滞纳金;⋯⋯·在出卖人为买受人担保期间,买受人若三个付款期以上（含三个付款期）未按时向银行缴纳贷款本息,出卖人有权解除双方签订的《合同》和相关附件,同时买受人还应另按总房款的30%向出卖人支付违约金,出卖人在收回房产后,有权将房产进行出售或拍卖、变卖等（对买受人所做的装修不予补偿）,所得款项用于偿还出卖人代偿款项,支付违约金及办理房产证、尚欠银行贷款本息和拍卖等相关费用。基于上述合同,原告、被告与工行闽清支行签订了《个人购房借款／担保合同》,约定被告向工行闽清支行申请按揭贷款200000元,原告为借款合同项下的被告还款义务承担阶段性连带责任保证。合同生效后,原告依约向被告交付了上述房屋,工行闽清支行也已依约向被告发放了贷款。至本案诉讼之日止,被告已累计九个付款期未按时向工行闽清支行缴纳贷款本息。原告认为,被告未按约向银行缴纳贷款本息,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任。池夺未作答辩。工行闽清支行辩称，答辩人认为筑家房产公司与被告之间的官司纠纷不应影响第三人的利益。理由：一、原、被告与工行闽清支行签订的合同依法合规，工行闽清支行依法办理抵押预登记，相关手续齐备；二、依据被告池夺与工行闽清支行签订的《个人购房借款/担保合同》第20.3条约定“借款人依照合同约定履行完毕履行各项义务后，贷款人应积极协助抵押人办理注销的你手续”。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人各方具有法律约束力。筑家房产公司与池夺签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。池夺虽然已经支付了购买梅溪镇梅埔村筑家蓝波湾10#803号房产全部款项，但因诉争房屋未办理权属登记，筑家房产公司对池夺向工行闽清支行贷款承担阶段性连带偿还责任，现因池夺未按合同还本付息而导致工行闽清支行扣划担保责任人筑家房产公司款项而产生纠纷，池夺违反了《商品房买卖合同》及补充协议的约定，应承担相应法律责任。池夺在获得贷款后未按《商品房买卖合同》补充协议约定按时归还贷款本息，致使担保人筑家房产公司账户资金被工行闽清支行扣划11830.22元（截至2020年12月31日止）归还池夺贷款本息等。根据《商品房买卖合同》补充协议，池夺行为违反上述约定构成违约应承担违约责任，但筑家房产公司在发现池夺未按期归还贷款后，未履行通知、督促池夺不按期还款可能产生的法律后果存在瑕疵，同时考虑池夺购房时已支付总房价款的54.67%（支付241179元），贷款只占总房价款的45.33%（贷款200000元），本院不支持筑家房产公司主张要求解除与池夺签订的《商品房买卖合同》及补充协议。对池夺违约行为筑家房产公司主张按合同总价款的30%支付违约金，明显过高，《中华人民共和国合同法》及其解释对违约金规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，筑家房产公司损失仅限为池夺被扣保证金11830.22元所产生的利息，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，本院酌定违约金为筑家房产公司被扣保证金11830.22元的30%，即3549.07元（11830.22元×30%）。对筑家房产公司主张池夺归还被扣保证金11830.22元并支付滞纳金（以被扣款项11830.22元为基数,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自池夺归还之日止）符合合同约定，予以支持。综上所述，筑家房产公司的部分诉讼请求符合相关规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条规定，判决如下：一、池夺于判决生效之日起十日内支付闽清筑家房地产开发有限公司被扣保证金11830.22元（截至2020年12月31日止）并支付滞纳金（以被扣款项11830.22元为基数,从2021年1月1日起至还清被扣保证金之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、池夺于判决生效之日起十日内支付闽清筑家房地产开发有限公司违约金3549.07元；三、驳回闽清筑家房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8017元，由闽清筑家房地产开发有限公司负担7832元，池夺负担185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  俞桂天二〇二一年五月十三日书记员  张 俐附本案引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。