广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初27454号原告（反诉被告）：陈银英，女，1944年2月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告（反诉被告）：刘国雄，男，1970年7月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告（反诉被告）：刘国堂，男，1963年11月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告（反诉被告）：刘国华，男，1973年11月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告（反诉被告）：刘国生，男，1968年9月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，五原告共同委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。五原告共同委托诉讼代理人：何珊红，广东诺臣律师事务所律师。被告：吴文辉，男，1951年5月5日出生，汉族，身份证住址广东省恩平市，被告(反诉原告)：谢燕清，女，1966年3月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：邵莹，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。原告陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生（反诉被告，以下简称五原告）与被告吴文辉、被告谢燕清（反诉原告，以下简称被告）物权保护纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告刘国堂及五原告的共同委托诉讼代理人黄卉楠、何珊红，被告谢燕清的委托诉讼代理人邵莹、冯钜深到庭参加诉讼。被告吴文辉因下落不明，经本院公告送达传票及副本，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。五原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告陈银英、刘炳才与谢燕清1997年7月3日签订的《赠与合同》无效；二、判令两被告将坐落于广州市白云区同和镇柯子岭村平安大街自然村7巷5号六楼[穗同字第NO0006259号《农村（墟镇）宅基地使用证》]的宅基地房屋返还给原告管业；三、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：1995年11月18日，原告陈银英的丈夫刘炳才与被告吴文辉签订《合建房屋协议书》，约定刘炳才与吴文辉在原有4层楼房上面合作加建两层房屋，报建手续费及建房的一切费用由吴文辉负责，第五、六层共四套房归吴文辉代表各户所有，房屋建好后刘炳才为各户主办理房屋产权赠送公证手续。广州市白云区柯子岭村平安大街自然村7巷5号六楼房屋登记在陈银英名下，并取得穗同字第N00006259号《农村（镇墟）宅基地使用证》，涉案房屋实际为陈银英与刘炳才的夫妻共同财产。1997年7月3日，刘炳才、陈银英与谢燕清签订《赠与合同》，约定刘炳才、陈银英将涉案房屋赠与谢燕清所有，并于7月11日在广州市白云区公证处办理赠与合同公证书。刘炳才去世后，五原告为其合法继承人。两被告不具备涉案宅基地房屋所在集体经济组织成员资格，刘炳才与吴文辉签订的《合建房屋协议书》已经法院生效判决确认为无效合同，故涉案《赠与合同》亦为无效合同，两被告应将房屋返还给原告。故原告为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。针对被告谢燕清的反诉请求，五原告辩称，不同意谢燕清的全部反诉请求，理由如下：1、根据谢燕清诉状显示，其向吴文辉支付了购房款16万元，刘炳才未收取谢燕清任何款项。刘炳才与谢燕清之间不存在真实的赠与关系，谢燕清基于与吴文辉之间的房屋买卖关系而取得涉案房屋，根据合同相对性原则，谢燕清应向吴文辉主张权利；2、谢燕清明知其并非集体经济组织成员，吴文辉也非实际产权人，其仍然购买房屋，并接受吴文辉提出的通过赠与方式作为取得房屋的手续，其明知该行为违反国家法律规定仍然坚持购买，谢燕清存在过错。且谢燕清不具备购买宅基地房屋的资格，也无法通过上市转让涉案房屋取得相应价款，故无权主张市场价格赔偿损失。被告吴文辉无答辩。被告谢燕清辩称，1997年7月，我为购买涉案房屋支付了170000元，并与原告签订了《赠与合同》，合同签订后我一直占有使用房屋。购房时其中160000元是向吴文辉支付的，但实际受益人是原告，原告应当向我返还。另，涉案房屋的交易距今已23年，房地产市场价格在此期间大幅上涨，返还的房产价值在此期间也大幅增加，原告要求返还有悖于契约精神和诚实信用原则，其不能因此而获利。现房价上涨，我重新购买房屋需要支付更多价款，必然产生经济上的损失，该损失是原告违反诚信原则所致。按照公平原则，涉案房屋的升值部分应当归我所有，故我提出如下反诉请求：1、原告向我返还购房款170000元；2、原告按照广州市白云区同和镇柯子玲村平安街自然村7巷5号六楼的市场价格赔偿损失，暂计50万元；3、本案的诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年11月18日，刘炳才（原业主、甲方）与吴文辉（合建者代表、乙方）签订的《合建房屋协议书》，约定属于甲方所有的二幢合建的四层楼房上面，加建二层，双方合议由甲方负责在原来四层房屋的基础上申报好有关加建二层的报建手续，报建手续费及建房一切费用由乙方负责，加建的两幢楼房的第五、六层建筑费用由乙方负责，其两幢楼房的第五、六层共四套房的产权同时也属乙方代表各户所有，乙方代表应付回25万元给甲方作另外一幢房屋自建，第一次在建房合同订立公证后先付12万元，第二次付款，乙方要在陆个月房屋建好后由甲方为乙方代表各户主办理房屋产权赠送公证手续。房屋建成后，甲方要为乙方代表各户主办理第五、六层产权公证及以后需办的产权手续，费用由乙方负责，同时乙方有权出卖、转赠、出租等，甲方要无条件配合。协议书于1996年1月26日在广州市白云区公证处办理（96）穗白内经证字第1003号公证。1997年7月3日，刘炳才、陈银英（赠与人）与谢燕清（受赠人）签订《赠与合同》，合同约定双方为朋友关系，赠与人自愿无偿将坐落在广州市白云区同和镇柯子岭属赠与人所有（柯子岭乡建房用地申请表NO:31）房屋的第六层全部业权（以下简称涉案房屋）赠与受赠人所有，受赠人接受上述赠与，赠与人决不反悔。此赠与合同经赠与人、受赠人双方签订后，由广州市白云区公证处公证后生效。赠与人与受赠人共同办理上述房产权属的过户手续后，上述房产的权利和义务与赠与人无涉。7月11日，广州市白云区公证处出具（97）穗白内民证字第1206号赠与合同公证书，证明赠与人刘炳才、陈银英与受赠人谢燕清于1997年7月3日自愿签订《赠与合同》。签订合同后，潘丽明使用涉案房屋至今。吴文辉、潘丽明均为城市居民。1994年6月18日，广州市白云区同和镇人民政府向陈银英核发《农村（镇墟）宅基地使用证》，使用人姓名为：陈银英，证号为：穗同字第0006259号，建筑面积74.9平方米。层数：六层。另，已发生法律效力的（2019）粤01民终20410号《民事判决书》中判决：刘炳才与吴文辉于1995年11月18日签订的《合建房屋协议书》无效。该判决书中还查明：广州市白云区景泰街柯子岭经济联合社2018年9月9日出具《继承人证明》，证明辖区居民刘炳才已过世，与其继承人情况如下：配偶陈银英；儿子刘国堂；儿子刘国生；儿子刘国雄；儿子刘国华。除此之外，没有其他继承人。审理中，谢燕清申请对广州市白云区柯子岭平安大街7巷5号第六楼建筑物的市场价值进行评估。本院依法委托广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）对谢燕清的申请内容进行评估。评估结论为：涉案房屋的土地使用权价值为29641元；涉案房屋的市场价值=房地产价值（288140元）-分摊到第六楼的土地使用权价值（29641元），即258499元。五原告认为该评估报告仅使用了收益法一种评估方法，无法反映涉案房屋的实际市场价，应采用重置成本法进行评估，且与法院同类型案件中的评估结论相差甚远；谢燕清认为该报告对涉案房屋价值的评估明显过低，并要求重新评估。德高公司分别函复了原、被告提出的异议。谢燕清为本次评估预付7955元。诉讼中，谢燕清向本院提交四份证人证言，拟证实谢燕清于1997年7月向吴文辉支付了17万元用于购买涉案房屋。庭审中，谢燕清确认涉案房屋现由其居住使用，其并非涉案房屋所在集体经济组织成员。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。涉案房屋为宅基地房屋，刘炳才、陈银英与被告谢燕清签订《赠与合同》，由于谢燕清非宅基地房屋所在集体经济组织的成员，故刘炳才、陈银英的赠与行为违反了我国相关法律法规的强制性规定，上述《赠与合同》依法为无效合同。五原告作为刘炳才的继承人请求确认刘炳才、陈银英与被告谢燕清签订的《赠与合同》无效，本院予以支持。关于房屋返还。因吴文辉并非涉案宅基地所在村村民，吴文辉与刘炳才签订的《合建房屋协议书》已经生效法律文书判决确认为无效。根据合同无效后的相互返还原则，原告主张吴文辉返还涉案房屋的诉请于法有据，本院予以支持。谢燕清基于与吴文辉之间的购房关系而取得涉案房屋，其是涉案房屋的实际使用人，故谢燕清应协助吴文辉将涉案房屋返还给五原告。关于谢燕清要求五原告退还房款及赔偿损失的反诉请求。谢燕清出资购买涉案房屋时已支付相应对价，现因合同无效需向陈银英等人返还涉案房屋，其因购买而取得涉案房屋及房屋升值部分的信赖利益受损，故谢燕清有权主张五原告赔偿损失。五原告抗辩其并非合同相对方，相关责任应由吴文辉承担，本院认为，因吴文辉怠于向五原告主张权利，为避免三方当事人诉累、且兼顾谢燕清的权益，由五原告向谢燕清承担赔偿责任更为公平合理。关于赔偿数额，谢燕清未能举证证实其购买涉案房屋时支付的购房款，且其支付的购房款在实际使用涉案房屋多年后已反映在涉案房屋的现房地产价值中。又因涉案房屋现今的市场价值亦包含房屋土地使用权价值的分摊部分。故本院认定应按照涉案房屋的房地产价值确认五原告的赔偿数额，即288140元，被告反诉要求的超出部分无据，本院不予支持。关于原、被告双方对评估结论提出的异议，评估公司均已作出合理答复，且评估公司是经本院以公开摇珠方式委托的有资质的评估机构，其采用的评估方法科学合理，所作出的评估结论依据充分，故本院对原、被告提出的异议均不予采纳，被告申请重新鉴定无法律依据，本院不予准许。被告吴文辉经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认刘炳才、陈银英与谢燕清于1997年7月3日签订的《赠与合同》无效；二、自本判决生效之日起三十日内，谢燕清协助吴文辉将坐落于广州市白云区同和镇柯子岭村平安大街自然村7巷5号六楼[穗同字第NO0006259号《农村（墟镇）宅基地使用证》]的宅基地房屋交还给陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生管业。三、自本判决生效之日起三日内，陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生向谢燕清赔偿损失288140元；四、驳回谢燕清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5622元，由吴文辉负担并于本判决生效之日起三日内迳付陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生，本案反诉受理费5250元，由谢燕清负担2992元，由陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生负担2258元；评估费7955元，由陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生负担。由陈银英、刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生负担的反诉受理费及评估费于本判决生效之日起三日内迳付谢燕清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二一年五月三十一日书记员 傅奎显