宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初2436号原告：李江飞，男，1992年1月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区被告：宁夏骏宁房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区法定代表人：于新，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨虔、温思梦，宁夏辅德律师事务所律师。原告李江飞与被告宁夏骏宁房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李江飞，被告宁夏骏宁房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨虔、温思梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告协助原告办理银川市金凤区xxx房屋的不动产权证书；2.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金64617元，以房屋总价款685957元为基数，自2018年6月30日起按照每日万分之一暂计算至2021年1月27日止，2021年1月27日之后的逾期交房违约金计算至房屋实际符合交付条件之日止；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。2018年5月原、被告签订《银川市商品房买卖合同》(预售)，约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区房屋一套，合同签订的建筑面积为128.92㎡，房屋合同签订的总价款为683276元。经测绘实际面积为129.43㎡，原告补交房款2703元，实际房屋总价格为685957元。合同约定出卖人应在2018年6月30日前向买受人交付房屋，逾期交付的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，但被告却违反合同约定，在涉案商品房尚不具备合同约定的交房条件时即于2018年8月8日将涉案商品房钥匙交给原告。房屋买卖合同明确约定被告应将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋在约定期限内交付原告使用，且被告同时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，涉案房屋2019年4月11日才接通天然气，且涉案房屋至今未经竣工验收备案被告亦未取得约定的证书资料，不符合合同约定的交付条件，即被告该转移占有的行为并不能认定为已经完全履行合同约定的交付义务其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。被告至今未取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》等证件，不符合办理房屋产权登记的条件，原告多次要求被告承担违约责任，被告均不予理会。综上，为维护原告的合法权利，故依据相关法律规定诉至贵院，请求人民法院依法判如所请。被告宁夏骏宁房地产开发有限公司辩称，答辩人已于2018年8月8日向原告交付房屋，故逾期交房违约金应计算至答辩人实际交房之日即2018年8月8日。2018年8月8日，答辩人已为原告办理了xxx室房屋的交房手续，原告领取了涉案房屋出库单，并在答辩人交房登记明细册上签字确认。当日，原告与物业公司签署了房屋交接签收书，因此，答辩人已经于2018年8月8日履行了交房义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，即视为房屋的交付使用。答辩人于2018年8月8日将涉案房屋交付原告，原告已实际居住，交付房屋的条件即买受人实际占有及使用，保证买受人可以正常使用，以实现居住目的。同时，双方签订合同时并无其他约定，因此，原告于2018年8月8日后实际占有房屋，其主张的自2018年6月30日起计算逾期交房违约金至房屋实际符合交付条件之日无任何依据。综上，被答辩人所述并不符合客观事实，望贵院在查明案件事实的基础上依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年5月，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的银川市金凤区满城北街西侧、新新家园南侧天嘉人和里8-1-802室房屋，预测建筑面积128.92㎡，单价5300元/㎡，总价款683276元；付款方式，商业贷款方式，原告于2018年5月18日前支付首期房价款283276元，余款40万元向银行申请贷款支付；商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《新建商品房配套设施交付使用证》；交付时间，被告应当于2018年6月30日前向原告交付该商品房；逾期交付责任，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日；房屋登记，被告应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，在商品房交付使用后270个工作日内，由于被告原因，未将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案的，原告有权单方面解除合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并且在有关政府部门正式解除合同登记备案后的60个工作日内全额退还原告已付房款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至被告收到原告解除合同的书面通知之日止）每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金；同时亦约定了其他权利义务。2018年8月8日，原被告签订《商品房实测面积补充协议》，约定xxx室房屋实测建筑面积为129.43平方米，误差面积为0.51平方米，需补交房款2703元。合同签订后，原告按约支付房屋购房款685979元。原告于2018年8月8日接收房屋。涉案房屋至今未经竣工验收备案。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法律强制性规定及社会公益，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行己方义务。合同明确约定被告应将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋在约定期限内交付原告使用，且被告同时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，被告已逾期交房。原告虽于2018年8月8日接收房屋，但涉案房屋至今未经竣工验收备案，被告亦未取得约定的证书资料，不符合合同约定的交付条件，即被告该转移占有的行为并不能认定为已经完全履行合同约定的交付义务，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。同时结合双方关于逾期交房违约金的约定：逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日。现原告未要求解除合同，同时结合原告的诉讼请求，被告应以全部房价款685957元为基数按日万分之一支付原告自2018年7月1日至2021年1月27日期间的逾期交房违约金64617元，2021年1月27日以后的逾期交房违约金亦按上述标准支付至本判决确定的给付之日。原告要求被告协助原告办理涉案房屋的不动产权证书，因涉案房屋未经竣工验收备案，办理不动产权证书的条件尚未成就，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李江飞支付逾期交房违约金64617元，2021年1月27日之后的逾期交房违约金以685957元为基数按每日万分之一计算支付至本判决确定的给付之日；二、驳回原告李江飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费708元，由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘珊二〇二一年五月八日书记员 于哲本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。