山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁15民终1232号上诉人(原审被告)：临清市瑞佳置业有限公司，住所地：山东省临清市烟店镇朝阳路东段路南。法定代表人：牛桂芹，总经理。委托诉讼代理人：杨甲谭，临清烟店法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：朱如广，男，1973年11月6日出生，汉族，农民，住山东省莘县。委托诉讼代理人：孙早厚，山东鲁阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐利华，山东鲁阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜军，男，1973年7月8日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。原审被告：贾国荣，男，1964年12月2日出生，汉族，农民，住山东省茌平县。上诉人临清市瑞佳置业有限公司（简称瑞佳公司）因与被上诉人朱如广、颜军、原审被告贾国荣房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2020）鲁1581民初3024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人瑞佳公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回朱如广的诉讼请求；判令一审、二审诉讼费由朱如广、颜军承担。事实与理由：原审认定事实错误。首先，2017年11月26日，瑞佳公司与颜军所在的公司山东聊城昌岳建筑工程有限公司（以下简称昌岳建筑公司）签订《联合开发建设协议书》，约定昌岳建筑公司承接瑞佳公司在临清烟店镇的“怡佳公寓”楼盘扫尾工程建设。上述协议明确约定，昌岳建筑公司销售的售楼款需进行共同监管。其次，2017年12月27日，瑞佳公司与昌岳建筑公司签订《关于烟店原怡佳公寓合作附加协议》，双方约定认可瑞佳公司的账户作为共同认可使用的账户。上述两份协议，均没有显示“颜军项目部”，本案中，朱如广与颜军之间没有任何权利以瑞佳公司的名义处分涉案楼房。颜军的行为属于个人行为。综上，恳请二审法院将本案的基本事实查清，做出客观、公正的裁决。被上诉人朱如广辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。一、瑞佳公司所称的2017年11月26日和颜军所在的昌岳建筑公司签订的《联合开发建设协议书》及2017年12月27日签订的《关于烟店原怡佳公寓合作附加协议》，朱如广一审庭审时才知情，系瑞佳公司和昌岳建筑公司之间的签约行为，对其双方是具有约束力的。《联合开发建设协议书》第八条第二款约定：甲方（昌岳建筑公司）负责安排具体售楼人员，人员工资由甲方负责发放。第三款约定：乙方（瑞佳公司）将售楼合同专用章交付甲方指定的售楼人员，所有销售必须通过甲方指定的售楼人员办理。第四款约定：售楼款双方同意存入甲方指定的账户，共同监管。该协议上述约定正说明，朱如广和瑞佳公司签订的《商品房买卖合同》上的合同专用章来源合法，该加盖公章的行为对瑞佳公司具有法律约束力。至于《关于烟店原怡佳公寓合作附加协议》对账户的变更，仅是其二者之间的约定，对朱如广没有法律影响。二、本案的事实为：颜军所在的昌岳建筑公司颜军项目部欠朱如广工程款，瑞佳公司又欠昌岳建筑公司垫资款，故产生了本案三角债务。为此，经协商，达成以房抵债协议，瑞佳公司和朱如广签订了涉案房屋的买卖合同并出具了一次性收款收据，且向被上诉人朱如广收取了装修押金、暖气开口费、天然气开口费，并交付朱如广房屋钥匙以及水电卡。在一审庭审时瑞佳公司对于商品房买卖合同和收款收据上所加盖的瑞佳公司的公章真实性无异议，且当庭认可系瑞佳公司将其公章交付给颜军持有，而向其交付的依据是瑞佳公司与颜军所在的昌岳建筑公司签订有合作协议，故该售楼合同专用章来源合法，该案瑞佳公司与朱如广签订的《商品房买卖合同》对双方产生法律约束力。另外，朱如广和瑞佳公司以及颜军达成以房抵债的协议也符合法律规定。最高人民法院《关于以物抵债的16个裁判观点及其适用依据》第10条：第三人与债权人、债务人达成三方协议，同意处分自己的财产来代替债务人原本的金钱给付，应成立第三人代物清偿合同。就本案来说，瑞佳公司和朱如广签订买卖合同即应视为瑞佳公司同意以物抵债，瑞佳公司向朱如广出具收款收据的行为视为收到了朱如广的房款343380元。瑞佳公司本不应出尔反尔，将涉案房屋再次转卖他人，致使朱如广无法实现合同目的。另因瑞佳公司涉案楼房所占用土地为非国有出让的建设用地，违反了法律、行政法规的强制性法律规定，导致朱如广和瑞佳公司签订的《商品房买卖合同》无效，故瑞佳公司应依法返还朱如广的343380元房款，瑞佳公司就该案房款问题是其与颜军所在的昌岳建筑公司之间另行结算的问题。综上，朱如广认为，瑞佳公司的上诉理由不能成立，朱如广恳请二审法院依法驳回瑞佳公司的上诉请求，维持原判。被上诉人颜军未到庭，未答辩。原审被告贾国荣的意见同瑞佳公司的意见。朱如广向一审法院起诉请求：1.判令三被告共同向原告返还临清市烟店华府小区二单元六层601室楼房房价款343380元，并承担违约金，并要求三被告共同支付原告自2018年2月13日至实际返还款项之日止的总款343380元占用期间的利息（利息要求按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令被告瑞佳公司向原告返还装修押金1000元、暖气开口费3000元、天然气开口费3000元，共计7000元及利息；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定如下事实：2014年9月20日，朱如广和颜军项目部签订协议书一份，由朱如广承包颜军项目部在莘县立信御苑8号楼的后期装修工程，双方约定了颜军项目部按照工程进度分批次向朱如广支付工程款项。上述颜军项目部系昌岳建筑公司下属的一个部门，颜军系公司的自然人股东。2018年2月13日，朱如广与瑞佳公司签订了商品房买卖合同，合同中载明：朱如广购买瑞佳公司的商品房（二单元六层601号）一处，商品房总价款343380元。同日，瑞佳公司向朱如广出具了收款收据一张，载明：客户姓名朱如广，总房款343380元，本次交款为一次性全款。收款收据上盖有瑞佳公司的合同专用章。对于上述购房行为，朱如广称：因颜军未能如约支付工程款，而颜军系昌岳建筑公司的股东，瑞佳公司在建造烟店华府小区过程中，因资金紧张，由昌岳建筑公司垫资，双方合伙开发，基于此，产生了三角债，即昌岳建筑公司颜军欠朱如广工程款，瑞佳公司欠昌岳建筑公司垫资款。为此，经协商，达成以房抵债协议，瑞佳公司和朱如广签订了涉案房屋的买卖合同。上述楼房所占用土地系集体性质的土地，非可出让的国有建设用地。2019年12月10日，瑞佳公司又将上述商品房出卖给案外人常红霞并入住，朱如广知晓后，曾与颜军和贾国荣（系瑞佳公司一名股东）协商，未果，朱如广因此提起本诉。另外，朱如广主张向瑞佳公司交纳了燃气开口费3000元、暖气开口费3000元以及装修押金1000元，没有提交有效证据证明。双方当事人争议的主要问题是：瑞佳公司、贾国荣是否应该承担向朱如广支付房价款343380元等义务。为证明自己主张的事实，朱如广提交以下证据：1.颜军项目部和朱如广签订的协议书一份。证明颜军项目部曾将莘县立信御苑8号楼后期装饰工程发包给朱如广。2.瑞佳公司的企业信息公示报告。报告载明，瑞佳公司的经营状态系在营。3.瑞佳公司与朱如广签订的商品房买卖合同一份。证明因颜军无能力支付朱如广装修款，经与瑞佳公司、贾国荣协商后，用共同投资开发的临清市烟店华府房产折抵颜军拖欠朱如广的工程款343380元。4.瑞佳公司向朱如广出具的房款收据。5.涉案房屋电能表试用卡1张、涉案房屋钥匙5把。证明瑞佳公司与朱如广签订商品房买卖合同后，瑞佳公司将涉案房屋的电能表使用卡、房屋钥匙交付给了朱如广。6.朱如广与贾国荣、颜军的通话录音记录。证明当涉案房屋被再次出售给他人后，朱如广曾向贾国荣和颜军询问。对上述证据，瑞佳公司、贾国荣提出如下异议：1.对朱如广与颜军项目部签订的协议书不知情，从协议书记载的内容，可以看出颜军项目部与朱如广之间工程款结算的相关进度的约定，但通过该协议不能真实反映出朱如广与颜军项目部之间具体的拖欠施工款项的数额，故对协议真实性、合法性不予认可。2.对瑞佳公司与朱如广之间签订的商品房买卖合同的真实性、合法性均不予认可。该合同并未经过瑞佳公司的同意，并且合同记载的双方当事人有关法人代表一栏填写的是“牛贵芹”，而非“牛桂芹”，显然合同内容并非瑞佳公司的真实意思。3.对收款收据不予认可，瑞佳公司从未收到过朱如广交纳的任何购房房款，且收款收据上应加盖财务专用章，而不是合同专用章，合同专用章系颜军私自加盖。按照瑞佳公司与昌岳建筑公司在2017年12月26日签订的联合开发建设协议的约定，涉案小区售楼款应存入指定的账户，由双方共同监管，而朱如广以颜军拖欠其工程款为由进行房屋买卖合同签订，本身不符合法律规定，该购房合同系无效合同。瑞佳公司与朱如广之间不存在任何的业务往来，朱如广应该向颜军主张权利。4.对于房间钥匙、电表使用卡证据的合法性不予认可，该证据应向颜军进行核实。5.朱如广与贾国荣之间的通话录音不完整，但可以证明颜军对涉案房屋没有处分的权利；通过朱如广和颜军的通话，可以认定朱如广与颜军之间存在利益上的利害关系，二人将自己的要求强加给瑞佳公司，本身不合理。6.对于朱如广陈述的三角债，瑞佳公司、贾国荣不予认可，辩称所谓的房屋买卖合同，是颜军私自签订，应系无效合同。瑞佳公司提交了其与昌岳建筑公司签订的联合开发建设协议书，以证明瑞佳公司的合同专用章平时由颜军持有。协议书中的第二项载明：昌岳建筑公司负责安排具体售楼人员，人员工资由昌岳建筑公司负责发放。第三项载明：瑞佳公司将售楼合同专用章交付昌岳建筑公司指定的售楼人员，所有销售必须通过昌岳建筑公司指定的售楼人员办理。瑞佳公司单方擅自对外销售无效。第四项载明：售楼款双方同意存入甲方指定的账户，共同监管，任何一方不得私自动用。一审法院认为，瑞佳公司与朱如广签订的商品房买卖合同，因涉案楼房的占用土地非国有出让的建设用地，根据相关法律规定，此合同违反法律、行政法规的强制性规定，故属无效合同。合同虽属无效，但合同已由朱如广签名、摁印，瑞佳公司加盖合同专用章，故应视为朱如广、瑞佳公司双方对合同内容的认可，合同内容系合同双方的真实意思表示。至于合同中法人代表一栏填写的是“牛贵芹”，而非“牛桂芹”，首先此笔误系瑞佳公司一方造成，自己再因此主张合同内容不是自己的真实意思表示，有违诚信原则。瑞佳公司作为企业法人，向朱如广出具了房款为343380元的收款收据，应认定瑞佳公司收到了朱如广的343380元房款。至于瑞佳公司辩称自己并没有实际收到房款的事由，以及昌岳建筑公司、瑞佳公司、朱如广之间是否存在“三角债”，是否达成以房抵债协议，均不能因此否认瑞佳公司向朱如广出具的房款收款收据的书面证据的法律效力，瑞佳公司与昌岳建筑公司之间的法律关系，与本案不是同一法律关系，本案不予涉及。瑞佳公司因该无效合同取得的财产，应当予以返还，故瑞佳公司应该返还朱如广343380元房款。朱如广要求自2018年2月13日起，至实际返还款项之日止的总款343380元占用期间的利息（利息要求按照中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，未超出法律允许范围，依法予以支持。但因合同无效，故不能适用合同的违约金条款，故朱如广要求瑞佳公司承担违约金的诉讼请求，依法不予支持。朱如广要求瑞佳公司返还装修押金1000元、暖气开口费3000元、天然气开口费3000元的诉讼请求，因证据不足，故依法不予支持。原告要求贾国荣、颜军承担法律责任，因无事实和法律依据，故依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告临清市瑞佳置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告朱如广房款343380元以及利息（自2018年2月13日，至实际返还款项之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告朱如广其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6556元，减半收取3278元，由被告临清市瑞佳置业有限公司承担。本院二审中，瑞佳公司提交2017年12月27日附加协议一份，证明：瑞佳公司与昌岳建筑公司之间签订的关于怡佳公寓有关房款提取资金共管等事宜，该协议中并未体现有“颜军项目部”字样，该共管账户并未收取朱如广的房款，进而反应朱如广与“颜军项目部”之间工程款与瑞佳公司无任何关联。朱如广质证称，瑞佳公司与朱如广之间是基于“颜军项目部”欠朱如广的工程款，颜军是该项目部的负责人，同时是昌岳建筑公司的股东，而贾国荣与颜军二人共同开发怡佳公寓，开发企业为瑞佳公司，瑞佳公司的法定代表人牛桂芹与贾国荣是夫妻关系，瑞佳公司拖欠昌岳建筑公司的合作工程款，故而形成了三角贷，本案一审原告与三被告达成以房抵债意向后，而由瑞佳公司与朱如广签订商品房买卖合同，且向朱如广出具一次性收款收据，金额为343380元，此后，瑞佳公司向朱如广交付本案房屋，在一审卷宗86页，瑞佳公司认可向朱如广交的电能表使用卡是瑞佳公司的，但不认可是其工作人员交付的，另，朱如广交纳了天然气开口费3000元、暖气开口费3000元、装修押金1000元，该事实能够证实，瑞佳公司与朱如广已履行了商品房买卖合同，只因为该合同违背了房地产法律规定，而被认定为无效，根据合同相对性原则，瑞佳公司依法向朱如广返还合同价款是法定义务，而该案房款价值是瑞佳公司、贾国荣与颜军及昌岳建筑公司另行结算的问题。对该证据，一审瑞佳公司已提交法庭，在卷宗70页，不属于新证据，该附加协议是在2017年11月26日昌岳建筑公司与瑞佳公司签订联合开发建设协议书之后，而于2017年10月27日签订的，该两份协议书我方在一审开庭时才见到，根据协议书第八条、第二、三、四款之规定，其双方约定仅以瑞佳名义对外售楼，而售楼人员由昌岳建筑公司负责，且售楼合同专用章由昌岳建筑公司管理，售楼款存入昌岳建筑公司账户内，而后双方监管，根据这一协议能够证实签订该商品房买卖合同的公章来源合法，加盖人有合同依据，因此本案形成的商品房销售合同也是瑞佳公司与朱如广签订的，故而对双方具有法律约束力。附加协议是虽对原协议关于使用账户做了变更，但这一协议是瑞佳公司与昌岳建筑公司之间的协议书，对二者之间具有约束力，对外不具备效力。颜军是昌岳建筑公司的唯一股东，该公司为自然人独资有限责任公司，颜丙涛仅为法定代表人。原审被告贾国荣对该证据认可。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：因昌岳建筑公司与瑞佳公司合作开发案涉房地产项目，约定由昌岳建筑公司以瑞佳公司名义对外销售项目房屋、瑞佳公司将其售房合同专用章交由昌岳建筑公司方销售人员掌管，致使昌岳建筑公司股东颜军用上述合作开发的案涉房屋（购房款）抵顶了自己欠朱如广的债务。盖有瑞佳公司公章的合同、收据、案涉房屋的电能表使用卡等使朱如广有理由相信，颜军有权代表瑞佳公司销售案涉房屋，瑞佳公司应对颜军的上述行为负责，其将已抵顶给朱如广的房屋另行出售，一审判决其返还相应的购房款，并无不当。昌岳建筑公司与瑞佳公司之间有关购房款管理等问题系双方内部合作经营问题，与朱如广无关，瑞佳公司可就被判决返还的上述购房款另行向昌岳建筑公司或颜军追偿。综上所述，瑞佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6556元，由上诉人临清市瑞佳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭召勇审 判 员 石 鑫审 判 员 孙久强二〇二一年五月二十七日法官助理 王 蕾书 记 员 姚 迪