文书内容江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初1003号原告：侍立春，男，1960年3月19日出生，汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：侍克远（侍立春的儿子），男，1985年11月21日出生，汉族，住江苏省盱眙县。被告：戴吉咸，男，1976年6月1日出生，汉族，住江苏省盐城市阜宁县。委托诉讼代理人：曹小红（戴吉咸的妻子），女，1977年3月20日出生，汉族，住江苏省盐城市阜宁县。第三人：扬州市润友建设工程有限公司，统一社会信用代码91321012665768321Q，住所地江苏省扬州市江都区仙女镇新河村。法定代表人：周和有，公司经理。第三人：江苏致诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320830670975261G，住所地江苏省盱眙县古桑乡街道。法定代表人：姜辉，公司董事长。原告（案外人）侍立春与被告戴吉咸、第三人扬州市润友建设工程有限公司（以下简称润友公司）、第三人江苏致诚房地产开发有限公司（以下简称致诚公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭于2021年3月29日公开开庭进行了审理，原告侍立春及其委托诉讼代理人侍克远、被告戴吉咸的委托诉讼代理人曹小红到庭参加诉讼，第三人润友公司、致诚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，戴吉咸与润友公司、致诚公司建设工程施工合同纠纷一案经依法审理，本院于2018年1月20日作出（2017）苏0830民初3624号民事判决：一、判令润友公司于本判决生效后十日内支付戴吉咸工程款4213607.73元及利息（自2012年8月18日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）；二、致诚公司在欠付工程款范围内对上述工程款承担连带清偿责任；三、戴吉咸在其应得的工程价款内对其所建的盱眙县林海港湾小区5、7号楼工程的拍卖款享有优先受偿权；四、致诚公司于本判决生效后十日内返还戴吉咸工程保证金80万元及利息（自2012年8月18日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）；五、驳回戴吉咸的其他诉讼请求。案件受理56816元（戴吉咸已预交25000元，其余缓缴至案件执行时），由润友公司、致诚公司负担44294元，戴吉咸负担12522元。润友公司、致诚公司未履行生效法律文书确认的义务，戴吉咸于2019年10月29日、30日分别向本院申请执行，执行案号分别为（2019）苏0830执3452号、3453号。执行过程中，戴吉咸申请对致诚公司开发的位于盱眙县林海港湾10号楼101、102、103、104、105、106、107室门面房予以查封，期限3年，查封期间不得买卖、转移、毁损及设立他项权。侍立春以案外人身份于2020年9月25日提出异议，要求解除盱眙县林海港湾10号楼105、106室门面房查封。本院审查认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，要求排除执行需同时符合下面四个条件,即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，侍立春虽提交客户排号协议和协议书，但客户排号协议仅是购房意向，协议书约定的内容是被执行人奖励异议人100万元，以涉案房屋调换给异议人，且异议人未提供房屋已交付的证据，不符合上述规定的情形，故异议人的异议请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（一）项之规定，裁定驳回侍立春的异议请求，侍立春提出执行异议之诉。原告侍立春向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告购买的位于盱眙县房屋强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认原告购买致诚公司位于盱眙县房屋合法有效；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：致诚公司是林海港湾项目开发商，润友公司是施工单位。之前林海港湾项目第2号、3号、10号楼主体结构完成，但因经济问题未进行粉刷，门窗也未安装，致诚公司法定代表人姜辉找到我，让我垫付150万元用于林海港海2号、3号、10号楼顶面的所有材料，并承诺给我100万元的奖励。我于2013年10月20日将150万元款项存入公司的账户，约定该款是专款专用，但后期得知致诚公司未将该款项用在该工程。姜辉后来又让我垫付50万元门窗款项，我给了现金50万元，这两笔款项合计200万元，致诚公司出具收据两张，林海港海的2号、3号、10号楼剩余工程也未做，款项被致诚公司挪用。后来我向致诚公司要钱，因致诚公司没有钱，故以其开发的林海港湾10号楼105、106室门面房折价1264663元给我，因当时手续不健全，不能签订买卖合同，所以双方签订了排号协议。2013年11月21日致诚公司就将涉案房屋交付，我于2014年对房屋进行装修并使用至今。综上，因涉案工程未做成，垫付款项后来改成借款，致诚公司欠我借款200万元，扣除涉案房屋折价款1264663元，后来偿还我18.30万元，目前尚欠51.70万元，由致诚公司出具欠条，法定代表人姜辉签字，因此林海港湾10号楼105、106室房屋归我所有，被告戴吉咸不能申请法院执行涉案房屋，故提起本案诉讼请求。被告戴吉咸辩称，涉案房屋是致诚公司开发，原告没有取得涉案房屋的产权，我方申请查封涉案房屋合情合法，原告异议理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。第三人润友公司、致诚公司未作述称。经审理查明，致诚公司是林海港湾项目开发商，润友公司是施工单位。林海港湾项目第2号、3号、10号楼主体结构完成，但因经济问题未进行粉刷，门窗也未安装。2013年11月20日，原告（乙方）与致诚公司（甲方）协商达成协议书，约定：1、甲方将林海港湾2号、3号楼后续工程交于乙方施工，甲方负责协调处理以前工程的一切相关事务（包括债权、债务以及施工过程的相关问题），原告自筹150万元施工垫资，于2013年春节前完工，甲方应全部归还乙方150万元。2、甲方同意奖励乙方100万元，以林海港湾10号楼5、6号（即前称105、106）商铺，按市场价格多退少补调换给乙方……。该协议书签订后，原告根据致诚公司要求于2013年10月19日将100万元款项转给闻雯账户，致诚公司收到款项后出具100万元收据，收款事由注“林海港湾2号、3号楼后期工程保证金”。2013年11月20日，原告向丁进芝账户转账50万元。2013年11月20日，原告与致诚公司签订林海港湾关系客户排号协议，一、意向标的，1、意向房屋：林海港湾10号楼5、6号两间门面，面积约为136.40平方米，单价每平方米9500元，总价款1295800元；2、地址石牛山转盘南侧。二、意向顺序说明，销售分为排号阶段和正式预售阶段，排号阶段甲方根据关系客户缴纳排号诚意金的时间顺序为乙方确认排号顺序，正式预售阶段乙方将按照顺序号依次选房；三、排号诚意金，1、乙方须交纳排号诚意金1295800元，然后签订本协议；2、一份排号诚意金只能排一个顺序号，在正式预售阶段一个顺序号只有一次选房机会。四、选房权的终止和放弃，1、乙方同意在该栋楼开盘之日，根据选房顺序号选定房源，缴清首付款并与甲方签订商品房买卖合同，排号诚意金自动抵作商品房价款。2、若乙方未在约定的期限内缴清首付款并与出卖人签订商品房买卖合同，出卖人有权单方面解除本协议，且不需另行通知乙方，乙方可在该商品房开盘七日之后自行领回排号诚意金。3、本协议经甲乙双方签字盖章后生效。该排号协议签订后，致诚公司法定代表人姜辉在该排号协议书签“同意以1264663元结算”。因致诚公司将原告所交款项移作他用，涉案工程未实际进行。2014年4月3日，致诚公司向原告出具100万元收据，收款事由“林海港湾10号楼5、6号门面房购房款（注：林海2号、3号工程款抵冲房款）”。之后，原告对林海港湾10号楼105、106室门面房进行装修、使用。2016年10月13日，原告与致诚公司对双方账目进行结算，丁进芝向原告出具51.70万元欠条，致诚公司法定代表人姜辉在该欠条下面注“按每月固定利息壹万捌仟元计算”。上述事实，有当事人陈述，原告提交2013年11月20日原告与被告签订的林海港湾关系客户排号协议、协议书、收据两张、银行流水，致诚公司出具证明、情况说明，磨涧村委会的证明，邻居姜传成、钱广忠、李政、王涌的证明，营业执照、房屋租赁协议、欠条，本院（2021）苏0830执异5号执行裁定书及执行异议卷宗中材料等证据，经庭审质证无异议或异议不能成立，应予认定。庭审过程中，原告未就其已经取得盱眙县门面房权属事实进行举证。本院认为，原告根据协议参与致诚公司林海港湾2号、3号楼后续工程建设、向致诚公司指定账目汇款、结算出具收据情况事实清楚，致诚公司后期认可原告之前汇款为借款。原告庭审中认可致诚公司当时涉案房屋手续不全，不能签订买卖合同，故2013年11月20日双方签订林海港湾关系客户排号协议，约定原告以每平方米9500元价格意向购买林海港湾10号楼105、106号两间门面房，以借款方式交纳排号诚意金1264663元，但之后双方未签订涉案房屋买卖合同，致诚公司可单方面解除“客户排号协议”，原告也可领回排号诚意金。原告与致诚公司没有签订涉案房屋购买合同，也没有在不动产管理部门进行备案，不能确定涉案房屋买卖成立。原告庭审中提交磨涧村委会、姜传成、钱广忠、李政等的证明和营业执照、房屋租赁协议仅证明涉案房屋目前使用情况，不能证明其陈述已经取得涉案房屋权属事实。第三人润友公司、致诚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，原告就执行盱眙县门面房屋不享有足以排除强制执行的民事权益的，其要求停止执行涉案房屋执行、确认涉案房屋归自己所有的诉求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。原告与致诚公司之间的债权债务，可依据双方协议进行结算，依法维权。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回原告（案外人）侍立春诉讼请求。案件受理费16182元，由原告（案外人）侍立春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  余中文人民陪审员  王清泉人民陪审员  王 静二Ｏ二一年五月二十五日书记员徐芳芳附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第五百九十五条【买卖合同定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。