湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初1668号原告（反诉被告）：怀化中房房地产开发公司。地址：怀化市鹤城区人民东路138号。法定代表人：贺方明，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨立君，湖南茶源律师事务所律师。原告（反诉被告）：湘西新美世界商业管理有限公司。地址：湖南省吉首市乾州办事处接丰社区金土地宾馆6楼。法定代表人：付江平，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨立君，湖南茶源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔春晓，男，土家族，1988年9月22日出生，湖南省古丈县人，湘西新美世界商业管理有限公司员工，住湖南省古丈县双溪乡蔡家村2组10号，身份证号码：433126198809226011。被告（反诉原告）：刘培能，男，土家族，1974年7月3日出生，湖南省龙山县人，户籍住址：湖南省龙山县洗车河镇洗车社区2组85号，身份证号码：433130197407035511。委托诉讼代理人：彭瑞翔，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨嵩山，湖南四维律师事务所律师。原告（反诉被告）怀化中房房地产开发公司（以下简称中房公司）、湘西新美世界商业管理有限公司（以下简称新美世界公司）与被告（反诉原告）刘培能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中房公司的委托诉讼代理人杨立君、新美世界公司的委托诉讼代理人杨立君、孔春晓、被告（反诉原告）刘培能的委托诉讼代理人彭瑞翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中房公司、新美世界公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即腾空房屋，退回两原告出租商铺；2、判令被告立即支付拖欠两原告的租金50975元，并按照欠费金额每天千分之五的标准向两原告支付滞纳金；3、判令被告按原租赁合同约定的租金标准向两原告支付2020年5月1日起至退回出租商铺之日止的商铺占用使用费；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告新美世界公司作为原告中房公司资产管理的商管公司，受中房公司的委托，对美世界精品建材广场进行统一租赁经营管理。2017年6月16日原告新美世界公司与被告签订《美世界精品建材广场经营管理合同》，合同约定被告租赁原告美世界精品建材广场2层239-246号商铺用于主营“卡诺亚衣柜”品牌，租金为每平方米每月40元，租期3年，自2017年4月9日起至2020年4月8日止。合同签订后，被告仅按合同约定向原告新美世界公司交纳了部分租金后，便以各种理由拖延拒不支付余下部分租金。现原、被告双方的租赁合同期限已经届满，被告又拒不退回租赁商铺，经原告多次口头和书面通知，被告仍置之不理。被告租赁期间拖欠租金的行为及租赁期限届满后拒不退回门面的行为已严重地损害了原告的合法权益，经与被告协商无法达成一致，原告特诉至贵院，请依法维护原告的合法权益。被告刘培能辩称，1．实际的租金应当根据房产局最终测量的建筑面积确定。2．答辩人有权行使履行抗辩权，终止缴纳租金。3．根据实际情况应当减免商铺租金。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告刘培能向本院提出反诉请求：1、请求解除反诉原告与反诉被告新美世界公司于2017年6月16日所签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》；2、请求反诉被告新美世界公司承担违约责任，赔偿反诉原告损失956992元，并支付68390元的违约金，共计1025382元，由反诉被告中房公司承担连带责任；3、请求法院判决本案的诉讼费用由两反诉被告承担。增加反诉请求要求减免租金6万元。事实和理由：反诉原告与反诉被告新美世界公司于2017年6月16日所签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》，合同签订后，反诉原告依约履行了合同签订时的全部合同义务，但新美世界公司却未按照合同约定履行相关合同义务，构成违约。故反诉原告因反诉被告新美世界公司的违约行为行使依法行使履行抗辩权，并要反诉被告新美世界公司履行相应的合同义务，但新美世界公司不但拒绝履行，还将反诉原告诉至法庭，该种做法不但不遵循合同的平等原则，更是严重违背了诚实信用原则，极大损害了反诉原告的合法权益。并且，两反诉被告在招商时进行大量的虚假宣传，而反诉原告正是基于该些宣传才选择在两反诉被告经营的美世界精品建材广场进行投资经营。但两反诉被告在完成招商之后的运营过程中根本没有兑现当时的宣传承诺，种种虚假宣传行为致使反诉原告的合同目的不能实现的情况，构成根本违约，现反诉原告有权依据《中华人民共和国合同法》第94条及97条之规定解除合同，并要求违约承担违约责任，请求法院依法判决两反诉被告连带赔偿因其根本违约而给反诉原告造成的相应损失。反诉被告中房公司、新美世界公司辩称，一、关于原告刘培能要求答辩人赔偿因答辩人违约造成的装修经济损失956992元，并支付违约金68390元的诉请，答辩人认为反诉原告的该项主张既无事实依据亦无法律依据。反诉原告于2017年6月16日与答辩人签订《美世界精品建材广场经营管理合同》约定的租赁期限为三年，截止2020年4月8日，双方约定的租赁期限已经届满，双方签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》因租赁期限届满而终止，出租人即答辩人已按合同约定履行了交付租赁物的义务，承租人反诉原告也已按照租赁合同约定的期限完全使用了租赁房屋，完全享用了附合的装饰装修物的价值，答辩人与反诉原告所签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》第八条的8.4项约定“本合同解除或终止后，乙方租赁展位的全部装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏”，根据该约定，反诉原告起诉要求答辩人赔偿装修损失没有事实依据。同时，反诉原告的该项诉请也没有法律依据，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条对于装饰装修物残值的处理问题进行了规定，所谓的装饰装修残值是前提在房屋租赁期限尚未届满前解除合同的情形。本案中，反诉原告与答辩人所签订的租赁协议约定的租赁期限已履行完毕，并不存在租赁届满前解除合同的情形，因此，本案中，并无上述司法解释第十一条的适用余地。相反，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。根据反诉原告与答辩人之间的合同约定以及上述司法解释的规定，答辩人均无须进行赔偿。二、反诉原告诉请解除2017年6月16日与答辩人所签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》没有法律依据。反诉原告与答辩人所签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》因双方约定的租赁期限届满而终止，已不存在提前终止或解除合同的问题，反诉原告对于已经终止的合同诉请解除没有法律依据。减免租金没有法律规定，反诉被告不同意减免。综上所述，反诉原告刘培能的反诉没有事实及法律依据，恳请人民法院在查明事实后依法驳回反诉人刘培能的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人无异议的证据如下：一、中房公司、新美世界公司向本院提交的如下证据：1．《美世界精品建材广场经营管理合同》；2．《收款凭证》；3．《租金费用结算表》；4．《通知》；5．州国用（2011）第001146号《土地使用权证》、《商品房预售许可证》；6．《全权委托经营管理授权书》；7．《房屋面积对照表》；8、《建设工程竣工验收备案表》。二、刘培能向本院提交的如下证据：1．《租金费用结算表》；2．《物业租赁服务协议》；3．《美世界精品建材广场微信公众号招商宣传》；4．《美世界精品建材广场经营管理合同》。以上证据，当事人没有异议，本院均予认定。对当事人有异议的证据认定如下：一、反诉原告刘培能向本院提交的如下证据：1．照片，拟证明1、原告将卖场主入口LOGO拆除，未尽到商场形象的宣传的义务，构成违约。2、美世界现存的商场运营一片死气，至今未实现承诺。反诉二被告认为：1、该组证据证明不了两被告没有尽到宣传义务，两被告作为出租人，有权根据实际情况对LOGO悬挂位置进行调整以及增加LOGO。2、原告提交的照片帅康品牌为何永红承租门面，海尔处于租赁合同期间，但其未实际营业，中煌家居是2020年4月9日合同期满后撤场的商户；其余四处图片为合同期内协商撤场，商场的商铺出租率为85.1%，该证据证明不了反诉原告主张的商场一片死气。本院认为该组照片反映了目前美世界的经营状况。2．装修清单，拟证明反诉原告在美世界广场投资装修共42万元。反诉二被告认为：对该证据的三性均有异议，证明不了以上的开支是原告装修店铺的开支，同时该装修清单不符合证据的基本形式要件。本院认为，装修清单不符合证据的基本形式要件，且反诉原告已申请鉴定，应以鉴定结论为准。故装修清单本院不予认定。3、湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2020年11月2日作出的鄂循价鉴〔2020〕第88010号《关于刘培能商铺装修等价值评估报告》。本院认为，评估报告符合证据规则，本院予以认定。二、反诉被告中房公司、新美世界公司向本院提交的如下证据：1．美世界精品建材广场营销策划17场活动的宣传单页，2．团结报广告部发布业务合同，3．户外广告发布合同，4．湘西数字电视广告宣传发布合同，5．四喜文化、怀化中房房地产开发有限公司、出租车座套广告合同、6．凤飞传媒出租车LED显示屏使用服务合同，7．三面翻广告位租赁合同，8．好房好家栏目广告发布合同，9．广告牌租赁合同，10．汽车买卖合同。拟证明两反诉被告营销策划了17场营销活动宣传、推广，履行了合同约定的义务。反诉原告刘培能认为：仅仅只有试营业期间的宣传策划是由美世界管理公司提供策划，后面的活动都是商家自行举行、自费举行的活动，反而是证明了通过商家对美世界进行了宣传，而不是美世界管理公司对商家提供了宣传。本院认为该组证据能够证实两反诉被告进行了营销活动宣传、推广，履行了合同约定的一定的义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中房公司作为已取得美世界精品建材广场的《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》开发商，为了招商引资，吸引商户，发布了《招商手册》，其主要内容为：万家丽神话，11年持续保持全国第一。2003年，万家丽模式引领国内建材行业市场升级换代，2015年美世界精品建材广场携“万家丽模式”革命吉首建材行业，打造吉首高端建材第1城！第一：立足于万家丽模式先进的经营理念、一流的经营团队、富有创新的经营模式等；第二：在六大升级撼动吉首：第二项环境升级，首创中央空调室内卖场；第五项营销升级，万家丽营销精英加盟，由万家丽市场销售精英负责市场运营推广等。第三：在楼层方面，负一楼进行瓷砖、卫浴、五金等销售，以便于一、二、三楼的整体模式符合万家丽模式；第四：营销活动全年不打烊，承诺列举了多种促销活动及节日等。美世界精品建材广场于2016年1月1日起试营业。基于以上各种招商承诺，刘培能与中房公司签订了《物业租赁协议》后，于2015年的12月份进场装修，2016年的7月底8月份装修完成之后进行的试营业。美世界精品建材广场于2017年4月9日起正式开业。2015年5月1日，中房公司向新美世界公司发出《全权委托经营管理授权书》：“中房公司将本公司开发拥有完全产权的吉首市《地质春天》项目裙楼用于商业的负一至地面三层物业（推广名：美世界精品建材广场），授权新美世界公司对该物业全权统一租赁经营管理”，此后，中房公司、新美世界公司按《招商手册》做了一定的工作。2017年6月16日，新美世界公司（甲方）与刘培能（乙方）签订了《美世界精品建材广场经营管理合同》，合同约定：第一条甲方将位于吉首市人民中路美世界精品建材广场2层239-246号展位租赁给乙方用于主营“卡诺亚衣柜”品牌。第二条2.1合同期限：自2017年4月9日起至2020年4月8日止（有效期为3年，租金从2017年4月9日开始计算）。2.2合同延期：本合同期满，乙方如有意延长展位租赁期，则至少在本合同期满前提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，可签订新的租赁合同，否则视为乙方主动放弃续租的权利。第三条展位面积、租金的收取3.1展位建筑面积共约474.93㎡，双方约定按建筑面积计算租赁价格为人民币40元/㎡/月，租金单价3年不变，每年交纳一次，每年的房租价款为227967元整。（说明：房产局最终测量的建筑面积与本协议约定的建筑面积有差异时，建筑面积单价不变，总价按房产局最终测量的建筑面积进行结算，多退少补。如展位编号有变动，所选展位的位置及分界线不变，展位号最终以产权编号为准。以上最终结果以补充合同的方式加以说明。）租金采用“先付租金后使用”的原则，由甲方向乙方收取，乙方应按年支付租金。若当实际租赁天数不足一年的，则按实际租赁天数计算租金。乙方于租金到期前一个月的15号以前以现金或转账方式缴纳。乙方每年应缴纳的租金为：第一年租金：227967元；第二年租金：227967元；第三年租金：甲方给予乙方租金全免的优惠。3.2延迟缴纳租金及滞纳金的收取：乙方须准时缴纳展位租金，如延期缴纳，乙方同意甲方按欠费金额每天千分之五向乙方收取滞纳金。第六条甲方的权利与义务6.1甲方负责商场的经营秩序的管理，按本合同之规定向乙方收取相关费用。6.2甲方负责按物业服务合同的相关规定向乙方提供物业管理服务。6.3甲方负责组织统一的促销宣传活动和商场的形象宣传。第八条8.4本合同解除或终止后，乙方租赁展位的全部装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏。补充①合同期内每年租金应交实际金额见附件。②乙方于2015年10月21日与中房房地产开发公司所签《物业租赁协议》，在甲、乙双方签订《美世界精品建材广场经营管理合同》时同步作废，原协议所指义务与权利继续有效。合同签订后，新美世界公司承租方的商户共同确定：计租时间统一从2017年4月9日起开始计算至2020年4月8日止（共三年），交一年租金、免收两年租金的优惠。经吉首市房产局最终测量本案出租的商铺建筑面积为474.93平方米（其中套内面积293.14平方米、公摊面积181.79平方米）。2019年12月，刘培能与中房公司、新美世界公司是否完成招商的承诺发生争执。同时，新美世界公司向刘培能发出《租金费用结算表》：“474.93平方米，月租金每平方米40元，年租金227966元。抵减已交租金120000元和火灾优惠3个月租金56991元，应补交租金50975元”。因公摊面积的租金未协商一致，导致刘培能拒交租金。受“新冠肺炎疫情”影响，原告为被告延长租期至2020年4月30日。中房公司、新美世界公司遂于合同期满后诉至本院。本案在审理过程中，刘培能提出鉴定申请，经本院依法委托鉴定后，湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2020年11月2日作出的鄂循价鉴〔2020〕第88010号《关于刘培能商铺装修等价值评估报告》：商铺装修现值305800元。本院认为，本案系租赁合同纠纷，中房公司与刘培能签订的《物业租赁协议》及新美世界公司与刘培能签订了《美世界精品建材广场经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。中房公司作为美世界精品建材广场的开发商，为了招商引资，吸引商户，发布的《招商手册》，属于要约邀请，且中房公司、新美世界公司按《招商手册》做了一定的工作。按合同第五条关于“租金采用先付租金后使用的原则，由甲方向乙方收取，乙方应按年支付租金”的约定，刘培能应在2017年4月9日交清第一年的租金227966元，但至合同到期之日即2020年4月8日后，刘培能实际交纳租金120000元，扣除火灾优惠3个月租金56991元，尚欠租金50975元。故在履行租赁合同过程中，中房公司、新美世界公司已履行了交付租赁物的义务。刘培能未交纳完租金则构成违约。违约金（滞纳金）虽然合同中有约定，但是在合同实际履行中考虑到经营状况，特别是受“新冠肺炎疫情”影响市场不景气等客观因素的存在，本院不予支持。合同于2020年4月30日到期后，双方未续签书面租赁合同。承租人刘培能应腾空并退还其承租的门面，但应给予一定的准备时间，本院酌定为30天。刘培能在合同届满后，其占用使用期间的费用按原合同约定的年租金227966元的标准计算。对于商铺装修现值305800元，按照双方签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》“第八条8.4本合同解除或终止后，乙方租赁展位的全部装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏”的约定，和根据2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》“第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，中房公司、新美世界公司无须对刘培能进行赔偿补偿。故刘培能关于“解除原合同”的反诉请求，本院不予支持。同时其“请求反诉被告新美世界公司承担违约责任，赔偿反诉原告损失956992元，并支付68390元的违约金，共计1025382元”和“请求要求减免租金6万元”的反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第四百七十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百五十七条第一款第（六）项、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条》、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘培能在本判决生效之日起30日内腾空并退还原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司出租的美世界精品建材广场2层239号至246号门面；二、被告刘培能在本判决生效之日起五日内支付原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司合同期内欠付的租金50975元；三、被告刘培能从2020年5月1日起至腾空退还门面之日止实际占用商铺期间，按年租金227966元的标准计算支付原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司；四、驳回原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告刘培能的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1074元、反诉费7284.22元，合计8358.22元，由刘培能负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  蒋卫清人民陪审员  高建平人民陪审员  胡远霞二〇二一年五月二十七日代理书记员  王 维