江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0902民初599号原告：宜春市大儒世家置业有限公司。住所地：江西省宜春市袁州区学府路凤凰街凤凰巷73号。统一社会信用代码：913609005736414381。法定代表人：黎观石，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁志伟，江西鸿韵律师事务所律师。被告：周锡明，男，1981年1月22日出生，汉族，江西省宜春市万载县人，住江西省宜春市万载县。原告宜春市大儒世家置业有限公司（以下简称原告）与被告周锡明（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁志伟到庭参加诉讼。被告经公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号:ＹＣ201706071026）,并确认原告对位于袁州区享有所有权；2.被告支付违约金91290.6元；3.被告偿还购房借款23000元及利息11373元（以23000元本金，按最新贷款市场报价利率3.85%的4倍即15.4%年利率计算，自2017年9月18日暂计算至2020年11月17日，实际计算至被告全部清偿之日止）；4.被告偿还原告已垫付的银行按揭贷款70561.97元；5.本案诉讼费、律师费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第三、四项诉讼请求，并增加一项诉请：被告协助办理《商品房买卖合同》撤销备案手续。事实和理由：2017年6月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于袁州区，购房总价为456453元，其中首付114453元，银行按揭贷款34.2万元。同日，原、被告签订了《补充协议》，原告向被告支付装修款71000元，被告当日向原告出具收据收到该笔装修款。此外，被告当日还向原告借到购房首付款23000元，并向原告出具了《借款借据》，载明被告借到原告首付房款23000元，期限自2017年6月17日至2017年9月17日，到期付清，逾期按月息2分计息，并承诺未还清全部借款之前原告有权拒绝向被告交房，并无需承担因延期交房产生的违约责任。故被告在购买案涉房产时实际只向原告支付了购房首付款29369元（包含配套费用8916元）。需要特别注意的是，在案涉合同附件四：《合同补充协议》第一条第三款约定，买受人（被告）累计三期（按照按揭还款规定每个月为一期）不足额交清按揭款项，也不向出卖人（原告）归还相关款项的，出卖人（原告）有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该房产，且买受人（被告）向出卖人（原告）支付总房款20%的违约金及出卖人为收回该房产发生的（包括但不限于）诉讼费、律师费等一切相关费用。案涉合同签订后，被告仅实际支付了购房首付款、配套费用合计29369元，也按约支付了部分银行按揭贷款，但自2018年起至今便一直未再如期偿还银行按揭贷款，导致中国建设银行宜春市分行营业部扣划了原告保证金以偿付被告欠该行贷款本息，合计70561.97元，造成原告重大经济损失。由于案涉房产系原告合法开发建设，原告初始取得了该房产的所有权，且被告至今未来收房，亦未办理产权登记并登记于被告名下，故原告仍对该房产享有全部所有权。同时，根据案涉合同附件四：《合同补充协议》的相关规定，原告有权在被告累计三期未足额交清按揭款项的情况下单方解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告支付相应违约金。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告未作答辩。原告为证明其诉称事实，举证如下：1.土地使用权证、商品房预售许可证。拟证明：原告系案涉房产的开发商，已办理了相关合法手续，合法初始取得了诉争房产的房屋所有权及相应土地使用权；2.《商品房买卖合同》，拟证明：（1）原告与被告自愿签订了《商品房买卖合同》；（2）根据案涉合同《补充协议》相关约定，被告违反合同附件四第一条第三款约定的，原告有权单方解除该《商品房买卖合同》，并要求被告按约定支付相应的违约金、诉讼费、律师费；3.《补充协议》《收条》《借款借据》《大儒世家签约单》《收款收据》，拟证明：（1）被告在购买案涉房产时实际上只向原告支付了购房首付款29369元（包含配套费用8916元）；（2）被告在购买案涉房产时向原告借款23000元，并约定了还款期限，逾期利息的计算标准；4.被告周锡明拖欠银行贷款及首付欠款明细表1张、建设银行《个人贷款还款凭证》24张，拟证明：被告自2018年6月起至今连续超过一年以上未偿还银行贷款，导致建行宜春分行扣划原告保证金，造成了原告巨大损失，故原告有权依据《商品房买卖合同》附件四约定，单方解除与之签订的《商品房买卖合同》；5.《委托代理合同》及电子回单，拟证明：原告为本案主张债权发生的律师费为12000元。被告未到庭，视为其放弃举证质证的权利。对原告提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月19日，原告以出让方式取得座落于宜春市地块的土地使用权，土地用途为城镇住宅用地。2014年，原告办理了大儒世家二期10、12、17＃楼的商品房预售许可证。2017年6月17日，原告作为出卖人，被告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＹＣ201706071026），约定被告购买原告开发的位于宜春市袁州区房屋，房屋价款456453元，付款方式为签署合同当日支付首付款114453元，银行按揭342000元。该合同附件四合同补充协议第一条第三款约定，买受人在获得银行的贷款后，按合同约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及相关费用，买受人应于出卖人通知之日起7天内到出卖人处归还相关款项，买受人累计三期不足额交清按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产，且买受人向出卖人支付总房款的20%的违约金及出卖人为收回该房产发生的诉讼费、律师费等一切相关费用。同日，原告与被告签订一份《补充协议》，约定被告同意按照《商品房买卖合同》价格向原告购房，原告同意支付被告71000元装修款，被告向原告出具装修款收款凭证，被告收到装修款后，原告不再为被告所购住房提供装修，按照毛坯房标准交房。《补充协议》签订后，被告向原告出具收条，载明“今收到宜春市大儒世家置业有限公司向本人支付的装修款人民币¥71000元”，同日被告还向原告出具《借款借据》，载明向原告借到首付房款（房号12栋1单元104室）23000元，期限2017年6月17日至2017年9月17日止。抵扣原告应支付给被告的装修款71000元，及被告向原告的借款23000元，被告实际支付给原告房屋首付款及配套费用合计29369元，其中配套费用8916元，被告向建设银行宜春市分行营业部申请了按揭贷款支付购房余款。由于被告逾期未归还房屋按揭贷款，建设银行宜春市分行营业部从2018年6月30日起至今陆续向原告保证金账户扣除被告应归还的贷款本息。原告故提起诉讼。为提起本案诉讼，原告支付律师费12000元。本案庭审中，经法庭询问，对被告已经支付的购房首付款及配套费用29369元，原告同意在被告应承担的违约金中扣除，且同意在解除案涉《商品房买卖合同》的前提下，由法院判决原告代为结清被告因案涉房屋尚欠的银行按揭贷款。本案庭审后，原告于2021年5月13日代为被告向建设银行宜春分行营业部偿还尚欠贷款本息300676.84元，结清了被告因案涉房屋尚欠的按揭贷款。经原告持本院发出的调查令，调取被告在建设银行宜春分行营业部的个人贷款对账单及个人贷款还款凭证证实，截止2021年4月28日，涉案房屋在建设银行宜春分行营业部的按揭贷款本息已归还99090.43元，其中从原告保证金账户扣划金额为85887.17元，被告个人自行偿还部分为13707.57元（本金5193.77元，利息8513.8元）。对于被告个人自行偿还部分13707.57元，原告亦同意在本案相关款项中予以抵扣。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定“买受人在获得银行的贷款后，按合同约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及相关费用，买受人应于出卖人通知之日起7天内到出卖人处归还相关款项，买受人累计三期不足额交清按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产，且买受人向出卖人支付总房款的20%的违约金及出卖人为收回该房产发生的诉讼费、律师费等一切相关费用”，该条款是双方关于原告在被告违约后享有的合同解除权，及被告违约导致合同解除后其应当承担的违约责任的约定。本案中，由于被告逾期偿还银行按揭贷款，导致贷款银行自2018年6月起至今从原告账户扣收贷款本息，被告行为已构成违约，双方合同约定的合同解除权条件成就；在原告提起本案诉讼后，法院无法通过被告在案涉《商品房买卖合同》中预留的联系方式及地址向其送达，可以预期被告仍将继续违约，其行为将构成根本违约，原告合同目的将不能实现。故原告行使合同约定的解除权具有事实、合同及法律依据，本院予以支持。当事人行使合同约定解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案中原告以提起诉讼方式请求解除合同，自本案起诉状副本送达被告时，原告解除合同的通知到达被告，故本院确定本案《商品房买卖合同》解除时间为视为被告收到本案起诉状副本之日即2021年4月4日。被告行为构成违约，原告诉请被告支付房屋总价款20%即91290.6元的违约金，并承担原告因本案支出的律师费12000元，具有合同依据，本院予以支持。对被告已经支付的购房首付款、配套费用29369元，以及被告自行偿还的房屋按揭贷款本息13707.57元，原告同意在上述违约金中扣除，本院予以支持，予以扣减后，被告应支付的违约金为48214.03元。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请被告协助办理撤销案涉《商品房买卖合同》备案手续，本院予以支持。合同签订后，原告未将案涉房产过户至被告名下，案涉房产物权尚未发生变动，是否确认案涉房产归原告所有，实质上不妨碍原告享有的权利；不动产以登记为权利的公示方法，现原告未提交证据证明案涉房产权属的登记现状，其权利现状不明，故对原告诉请确认涉案房产归其所有的诉请，本院不予支持。原告陈述，同意在解除案涉《商品房买卖合同》的前提下，由法院判决原告代为结清被告因案涉房屋尚欠的银行按揭贷款，是其对自身权利的处分，本院予以支持，现由于原告已经履行该义务，本院不再判决其履行。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告宜春市大儒世家置业有限公司与被告周锡明于2017年6月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为YC201706071026）及其附件、附录于2021年4月4日解除，被告周锡明于本判决生效后二十日内协助宜春市大儒世家置业有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号YC201706071026）的备案手续；二、被告周锡明于本判决生效后十五日内向原告宜春市大儒世家置业有限公司支付违约金48214.03元；三、被告周锡明于本判决生效后十五日内支付原告宜春市大儒世家置业有限公司因本案支出的律师费12000元；四、驳回原告宜春市大儒世家置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10327元，由原告宜春市大儒世家置业有限公司负担2153元，由被告周锡明负担8174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（自递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 曹 昆人民陪审员 甘 莎人民陪审员 王冉平二〇二一年五月十八日法官 助理 万增武书 记 员 熊慧颖