上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初19438号原告：刘霞，女，1982年9月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：俞柳琳，上海木诚木律师事务所律师。被告：李倩倩，女，1974年11月26日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：郑祎，上海市嘉华律师事务所律师。第三人：上海六兴房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区罗神村XXX号XXX幢。法定代表人：汪海君，经理。委托诉讼代理人：翟文杰，公司员工。原告刘霞诉被告李倩倩、第三人上海六兴房地产经纪有限公司(以下简称六兴公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘霞及其委托诉讼代理人俞柳琳，被告李倩倩的委托诉讼代理人郑祎，第三人六兴公司的委托诉讼代理人翟文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘霞向本院提出诉讼请求：1、确认刘霞与李倩倩签订的《房屋买卖合同》解除；2、要求六兴公司返还定金50万元；3、要求李倩倩支付违约金270万元；4、要求李倩倩赔偿律师费损失8万元。事实和理由：2020年8月9日,由六兴公司居间介绍,刘霞与李倩倩签订《房屋买卖合同》,约定李倩倩将其所有的位于上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给刘霞，房地产转让价款为1,350万元。同日，刘霞、李倩倩及六兴公司还签订了《房地产买卖居间协议》，刘霞支付了50万元定金。根据合同约定，刘霞支付定金后，双方应进行网签并于2020年8月25日前交房，合同约定支付首付款235万元的时间点为签订网签合同当日，但双方口头约定在8月25日交房验收合格后当日支付首付款235万元，当日因系争房屋土地年限未弄清，刘霞存有疑虑未进行网签及支付首付款，当日，刘霞与李倩倩达成口头约定可以再延迟支付首付款的时间。后刘霞通过私人关系查到系争房屋土地性质系综合用地但具体产权年限需再查询，9月3日左右刘霞经考虑联系六兴公司想继续履约，但直至2020年9月8日都无法与李倩倩取得联系。2020年9月7日，刘霞向李倩倩发送律师函要求继续履行合同，李倩倩在十几号联系刘霞律师称无法继续履行但未说明原因同时提出可以协商违约金金额并至六兴公司处取回定金。在向李倩倩发送律师函的同时，刘霞诉至法院并申请调查令发现李倩倩已将系争房屋出售给案外人并已完成过户。现因李倩倩违约，故起诉要求判如诉请。李倩倩辩称，系争房屋在出售之前由李倩倩出租给六兴公司业务员刘家宏，李倩倩将系争房屋抵押给平安银行做了短期抵押贷款，贷款金额为270万元并办理了抵押登记，期限至2020年7月底，本来李倩倩欲再向建设银行贷款用于偿还上述平安银行的贷款，刘家宏得知后表示其有客户可帮李倩倩出售系争房屋，李倩倩为了可以顺利出售系争房屋遂向小贷公司借了270万元以涤除平安银行的抵押贷款，涤除时间发生在与刘霞签订居间协议及《房屋买卖合同》之后。在签约时，李倩倩将其向小贷公司借款之事如实告知刘霞及六兴公司，并表示网签时间可以晚一点，在《房屋买卖合同》第17条补充协约定写注明最晚可在2020年11月30日前网签，但所有付款节点不变。根据合同约定应在签订买卖合同的第11天网签，网签当日要支付首付款，刘霞于2020年8月9日支付50万元给六兴公司，李倩倩亦同意由六兴公司保管定金。2020年8月20日前，刘霞通过六兴公司告知李倩倩无法于2020年8月20日网签，要延迟至2020年8月25日网签并支付首付款，李倩倩考虑到合同约定的日期也是8月25日遂同意于该日网签。当日，刘霞、李倩倩至六兴公司办理手续，刘霞提出不动产登记簿信息上所有权来源注明为裁决、未写明年限、备注中还有归并二字，其对此持有异议，不同意网签并支付首付款，为此当日双方共同至交易中心咨询相关问题，交易中心答复称没有问题可以交易，刘霞对此仍有疑虑最终未进行网签并支付首付款。8月26日、27日李倩倩多次催促六兴公司推进交易，六兴公司答复称刘霞还没有决定。2020年9月3日经其他中介居间介绍，李倩倩与案外人直接网签，案外人全款付清房款，李倩倩于收款当日还清了小贷公司款项。系刘霞违约在先致使李倩倩出售房屋的目的无法实现，李倩倩才将系争房屋另行出售，李倩倩为此还向小额贷款公司支付了5万元的逾期利息及违约金。现同意解除合同，同意由六兴公司返还刘霞定金50万元，不同意支付违约金，律师费损失无合同依据，且合同约定的违约金标准过高，要求法院对违约金进行调整，另自愿补偿刘霞5万元。六兴公司述称，李倩倩的陈述属实，2020年8月9日双方签订《房屋买卖合同》时约定11天内进行网签，签约当日六兴公司向刘霞出示了手机上查询的系争房屋产调信息，8月10日又向刘霞提供了产证照片及向交易中心调取的产调信息，刘霞提出产证及产调信息上均未体现产权年限存在疑虑，未于2020年8月20日进行网签。2020年8月25日，刘霞、李倩倩至六兴公司处，三方共同至交易中心咨询产权年限问题，交易中心称备注上的归并系由于土地系划拨未支付出让金，关于产权年限交易中心未答复是否系70年，刘霞因仍有疑虑故该日亦未网签及支付首付款。2020年9月1日开始，六兴公司联系不上李倩倩。2020年9月3日，刘霞联系六兴公司称其通过其他方式了解了系争房屋的土地性质及产权年限，可以与李倩倩继续交易，但无法联系上李倩倩。2020年9月5日，六兴公司联系李倩倩，其表示不想卖了同意返还定金。关于《房屋买卖合同》第17条手写部分内容，当时确实协商真实的网签时间可以延后，但支付首付款的时间还是依据合同约定的网签时间，合同约定11天内网签，后双方确实系于2020年8月25日共同至中介处商谈支付首付款事宜。现50万元定金在六兴公司处保管，若法院就定金作出判决，六兴公司愿意配合履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月9日，刘霞(买受方、乙方)与李倩倩(出卖方、甲方)、六兴公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买系争房屋，总房价款为1,350万元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金50万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，刘霞(买受方、乙方)与李倩倩(出卖方、甲方)签订《房屋买卖合同》，约定房地产转让价款为1,350万元，建筑面积225.23平方米；系争房屋上设立抵押，抵押权人为中国建设银行，抵押余额270万元；为办理交易过户之需，甲、乙双方同意于本合同签署后11天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称示范合同)，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)235万元，乙方通过自筹资金方式支付第二期房价款825万元，乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日支付甲方；乙方应于2020年9月30日前支付房价款240万元；甲、乙双方应于2020年8月25日前对系争房屋进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方；甲、乙双方应于2020年12月31日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担；甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方面解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金;补充约定(第17条)手写载明：甲乙双方约定本房屋户口约定于2020年11月30日之前迁出户口，户口提前迁出，50万尾款过户之前支付，甲方承诺此房屋无任何纠纷无凶宅发生，若有终止交易，甲方五个工作日无息退还所有款项并承担违约责任，甲乙双方约定最晚2020年11月30日之前网签，所有付款节点不变网签延迟，如乙方护照名字问题导致限购则双方和平解约甲方退还已收到的所有房款。同日，刘霞分两笔向六兴公司账户共支付50万元，李倩倩出具收款收据载明收到刘霞购买系争房屋定金50万元。后双方因故未于2020年8月25日进行网签，刘霞亦未支付其他购房款。2020年9月2日，李倩倩与案外人蔡复明就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，载明转让价款为1,134万元，并于2020年9月10日办理过户手续。审理中，李倩倩提供落款时间为2020年7月29日的《借款合同》一份，载明借款人为李倩倩及案外人王某某、姜某某，出借人为深圳市广盛行小额贷款有限公司，借款金额270万元，借款期限为14天，自2020年7月29日至2020年8月12日，借款及还款账户均为李倩倩名下的中国建设银行账户。同日，深圳市广盛行小额贷款有限公司向李倩倩中国建设银行账户转入270万元。本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘霞与李倩倩签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据《房屋买卖合同》约定，刘霞、李倩倩应于签署该合同后11天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，且刘霞应于当日支付首付款，后双方经协商确认于2020年8月25日进行网签，《房屋买卖合同》补充约定亦载明网签时间可以延迟但付款时间节点不变，即刘霞应于2020年8月25日支付首付款，然刘霞因对房产登记所载部分信息存疑未于该日支付首付款，刘霞称李倩倩与其达成口头约定可延长支付首付款时间，对此李倩倩不予认可，刘霞亦未提供确实充分的证据可以佐证，且刘霞作为买受方应在签约时即应对房屋进行充分了解，其在签约后以对登记信息存疑为由延迟支付首付款缺乏依据，后李倩倩基于其偿还贷款公司借款的压力而将系争房屋另行出售系属事出有因，现《房屋买卖合同》已不能履行，应予解除，刘霞主张李倩倩支付违约金及赔偿律师费损失，缺乏依据，本院不予支持。现李倩倩同意合同解除后由六兴公司返还定金50万元并自愿补偿刘霞5万元，本院予以照准。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条规定，判决如下：一、刘霞与李倩倩签订的《房屋买卖合同》解除；二、上海六兴房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起10日内返还刘霞定金50万元；三、李倩倩自愿补偿刘霞5万元，于本判决生效之日起10日内履行；四、驳回刘霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33,040元，由刘霞负担30,522元，李倩倩负担2,518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕书记员 谢嫣雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。