上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23715号原告：上海溪庆贸易经营部，住所地上海市青浦区。法定代表人：斯玉珍，总经理。委托诉讼代理人：于小峰，上海中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶宏，上海中联律师事务所律师。被告：赵辉，男，1988年11月13日出生，汉族，户籍地安徽省明光市。原告上海溪庆贸易经营部诉被告赵辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。因无法用其他方式直接向被告送达有关诉讼文书，本院向被告公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2021年5月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人于小峰到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海溪庆贸易经营部向本院提出诉讼请求如下：1.被告向原告支付拖欠的租金人民币65,810.50元(2018年7月1日至2018年10月15日，每月18，803元)、物业管理费17,318元(2018年7月1日至2018年10月15日，每月4,948元)，以及逾期支付上述费用的违约金(按照日万分之五计算，自2018年10月21日起至实际付清之日止)；2.被告向原告支付房屋占有费300,848元(以月租金18,803元的两倍为基数，自2018年10月16日起支付至2019年6月15日)；3.被告向原告支付物业管理费79,168(以月物业管理费4,948元的两倍为基数，自2018年10月16日起支付至2019年6月15日)；4.被告向原告支付免租期的租金28,204.50元；5.被告向原告支付合同解除违约金76,254元；6.被告向原告支付房屋恢复原样费20,707元；7.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年12月18日就上海市青浦区富绅时代广场B1-120的商铺签订《店铺租赁合同》，被告向原告承租上述房屋，租期自2018年2月1日至2020年1月31日，月租金18,790元，月物业管理费5,078元，装修免租期自2017年12月15日至2018年1月31日。2018年10月5日，因被告欠付租金、物业管理费等，原告提出解除合同，双方就合同解除事宜签订《协议书》，约定《店铺租赁合同》自2018年10月31日解除，被告应在2018年10月31日前向原告补足支付18,630元，否则原告仍有权要求被告承担一切法律责任。截止起诉日，被告仍未按照协议书等约定支付相应补足款项，原告认为被告的行为构成根本违约，原告有权继续按照《店铺租赁合同》的约定要求被告支付合同解除前拖欠的租金及物业管理费，并按照该合同第11.4.1条的约定主张逾期支付违约金，按照第11.5.1条约定主张房屋占用费和物业费，按照13.6.7条的约定主张免租期租金，按照第15.2.a条的约定主张合同解约违约金，按照11.2.2条的约定主张房屋恢复原样费。2019年6月15日，原告自行收回商铺，并恢复原状且支付费用。遂原告诉至法院，作如上诉请。被告赵辉未到庭答辩。经开庭审理查明：位于上海市青浦区盈港街道盈港路1666弄33、36号房屋登记在案外人上海莫颖置业有限公司名下。2017年12月8日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就上海市青浦区盈港路富绅时代广场B1-120室店铺签订《富绅时代广场店铺租赁合同》(下简称租赁合同)。第4.4.1条约定，乙方向甲方支付租金，采用先付后用的原则，乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期租金，之后于上期租期届满前10日内预支付下期租金，支付日期不得晚于支付月的20日；租金从甲方广场开业日开始计付，租期未满1个月的情况下，根据该月的实际租赁天数计算。4.5.2条约定，管理费从进场日开始计付，采用先付后用的原则，乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期管理费，之后于上期租期届满前10日内预支付下期管理费，支付日期不得晚于支付月的20日。4.6.1条约定，乙方应向甲方支付的履约保证金及支付方式详见附件一开店条件书。履约保证金不是乙方预付的租金、物管费、水电费及其他费用，仅是乙方履行本合同的保证金。11.1.2条约定，除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同约定或法律、法规的规定单方面解除而终止合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日交还该店铺，甲乙双方另有约定的除外。11.2.1条，因为解约、期限届满等任何因素使得本合同终结时起，乙方应当在合同解除或期间届满之日将自己所有之物全部搬出，费用自己负担；开店铺位内经过加工、改建的部位，按照附件《交房确认单》中所表明店铺状况予以原状恢复，并在甲方的检查后进行交还；如果为了返还所进行的施工活动，需要由甲方来指定施工者的话，所需费用由甲方算定，乙方承担。11.2.2条，如果该店铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或甲方自行恢复原状的，使得该店铺之状况符合前项指定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。11.4.1条，本合同终止，乙方应于本合同终止之日起5天内向甲方付清尚未支付的全部款项包括但不限于租金、管理费、违约金、损害赔偿、拆除费、垃圾清运费、水电煤气公共事业费等，若乙方未在上述期限内付清欠款，则甲方有权根据本合同追究乙方的违约责任即按每逾期1天加收乙方拖欠款项0.5%的违约金至付清欠款之日。11.4.2条，本合同终止时，乙方仍拖欠甲方款项的，甲方可留置与乙方拖欠款项金额价值相当的乙方物品；如乙方在甲方留置乙方物品之日起5日内未支付相应款项，甲方可将留置物品变卖，所得款项扣除留置物品保管费、变卖手续费等实现债权所需费用后，用于抵偿乙方拖欠甲方的款项，多余款项退还乙方，不足抵偿的，甲方有权继续向乙方追索。11.5.1条，交还期满后乙方仍未能按约定的要求将该店铺交还甲方的，则自交还期届满之日次日起，乙方应当按照该店铺租金标准的2倍向甲方支付占用费，并按照合同终止时该店铺管理费标准的2倍向甲方支付管理费及承担相关公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该店铺为止。11.5.2条，在前述情况下，甲方有权自交还期届满次日起，对该店铺采取停水、电等供应，控制人员进出，阻止乙方继续经营等强制措施将乙方清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失由乙方承担。13.3条约定，租赁期限内，除本合同另有约定外，如出现下述情况，甲方可单方解除本合同并追究乙方违约责任：……2)租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，提前解除合同或中途擅自退租的；……。13.5条约定，按本合同的规定，凡甲方有权终止、解除本合同的，一旦甲方将终止、解除本合同的书面通知根据本合同约定的方式送至该店铺，本合同即自行终止，乙方在前述情形下应立即将该店铺交还给甲方，如有必要，甲方有权不经乙方许可而进入该店铺，单方恢复对该店铺的占有和使用，并拒绝乙方进入该店铺。13.6条约定，乙方违反本合同的有关约定导致甲方行使合同解除权的，甲方除有权要求支付相关违约金外，还有权：……2)乙方应向甲方支付的租金、管理费、违约金等费用，甲方有权从乙方支付的保证金中先予扣除，不足部分可以继续向乙方主张……。13.7条约定，所有免租金期系甲方考虑乙方能够完整履行合同而给予的优惠。如系乙方的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响甲方其他权利的前提下，视为乙方不再享有装修免租金期，乙方应支付免租期的租金。第15.1条约定，乙方应付的租金、管理费、其他费用以及保证金等所欠甲方的债务，未及时交付的情况，对未交纳部分，每天加收0.5%的迟延支付违约金直至交付。第15.2条约定，营业开始日后，a.乙方要求解约的、b.因为乙方违反本合同规定使得甲方解除合同的、c.乙方根据破产法等法律法规解除本合同的、d.因为乙方的责任使得本合同提前终止的情况下，乙方应当向甲方支付相当于该店铺三个月的租金和管理费以及相当于保证金数额的违约金,乙方还需赔偿甲方全部损失。合同附件一《开店条件书》约定，租期2年，2018年2月1日至2020年1月31日，计租面积为83.48平方米。乙方于2017年12月15日进场装修。装修免租期自2017年12月15日至2018年1月31日。计租日为2018年2月1日。履约保证金71,605元，按9.4元/天/㎡，计算3个月，乙方应于2017年12月5日前缴纳；公共事业保证金5,000元，乙方应于2017年12月5日前缴纳；租金按照18,790元/月，2年内不变，租金以3个月为一个交租期；管理服务费5，078元/月，以3个月为一个交租期。2017年12月25日，双方签订《富绅时代广场店铺租赁合同之补充协议》(下简称补充协议)，约定：承租地址描述为上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号地下一层06-1铺位，租赁面积调整为81.34平方米，履约保证金调整为71,254元，多退少补。如承租方缴纳的履约保证金大于本补充协议确认的金额，其差额出租方不予退还，自动转为未来应付租金的一部分。月租金调整为18,803元。月物业管理费调整为4,948元。另查明，原告交付案涉店铺给被告时为毛坯，被告接收后进行装修。被告已付清截至2018年6月30日的租金及物业管理费，另被告支付了履约保证金71,254元及公共事业保证金5,000元。2018年10月5日，原告(甲方)与被告(乙方，乙方在上海市邮政收件地址为上海市松江区中山二路182弄北龙潭苑XXX号301)签订《协议书》，约定由于乙方自身原因提出解除合同并向甲方申请减免违约责任,双方协商如下：一、租赁合同自2018年10月15日系由于乙方违约提前解除。二、乙方于2018年10月15日腾退干净完好店铺经甲方检查认可后向甲方交付房屋,双方签订的房屋交还书(模板如附件2)为唯一有效的还房证明。三、乙方已支付的租金、管理费可以用到2018年6月30日,之后乙方租金、管理费应支付到2018年10月15日，即还需向甲方支付租金、管理费83,129元。四、乙方同意支付房屋清理、修理补偿金11,755元。鉴于乙方曾经支付过履约保证金71,254元、公共事业保证金5,000元(合计76,254元)，直接抵扣支付上述第三、第四项费用尚有不足,乙方还需在2018年10月31日前补足支付18，630元。七、甲方附条件的做如下同意,如乙方能够：(1)在2018年10月15日腾退干净完好店铺并经甲方检查认可后及时向甲方交付房屋的……；(5)乙方能够在2018年10月31日前补足支付18,630元的,甲方可以同意不再追究乙方违约责任。另乙方曾经为租赁使用店铺支付给管理公司的任何费用,归甲方所有补偿甲方损失,乙方不得再行就此费用向甲方或管理公司主张任何权利。八、如乙方未能：(1)在2018年10月31日腾退干净完好店铺并经甲方检查认可后及时向甲方交付房屋的,或者,(5)乙方未能在2018年10月15日前补足支付18,630元的,甲方仍有权要求乙方承担一切法律责任(包括有权要求乙方支付租金管理费合计计算的房屋占用使用费)。九、乙方进一步确认除上述外,与甲方无其他争议和纠纷,乙方承诺不以任何方式(包括但不限于投诉、仲裁、诉讼等)再向甲方提出其他要求和权利主张,如有亦予以自愿放弃。审理中，原告表示被告已付的履约保证金和公共事业保证金同意在本案中一并处理，抵扣被告欠付的费用。以上查明的事实，由原告的陈述，房地产权证、租赁合同、补充协议、协议书等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，原告主张：合同解除后至2019年6月15日，涉案商铺空关，被告未搬离全部物品，未交付钥匙，原告在2019年6月15日收回，中间原告催过被告付款，但被告未支付。收回商铺后，原告自行委托施工单位恢复原状，并支付了恢复原状费用20,707元。解约协议书中约定的房屋修理金并非恢复原状的费用。原告恢复的原状即为交付给被告时的毛坯状态，恢复原状的费用应由被告负担。涉案商铺已另行出租，新租户重新装修。为此，原告提供了：催告函、邮寄面单、恢复原状工程承包合同、恢复原样工程量清单报价单、付款凭证。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉租赁合同及补充协议系原、被告的真实意思表示，于法无悖，各方均应恪守。协议书约定合同系因被告违约提前解除，约定被告交还房屋的时间及标准，且就租金、管理费、房屋清理修理补偿金、保证金等进行结算抵扣，原、被告均已签字确认，故协议书的内容系双方意思自治范畴且于法无悖，双方理应遵照履行。故双方实际于2018年10月15日解除了租赁合同关系。解约协议书系被告申请减免违约责任而签订，并附条件约定了原告免除被告违约责任的情形，签订解约协议书后，被告未按约付款，原告有权按照原租赁合同之约定向被告追究相应违约责任。关于租金和物业费，被告上述费用支付至2018年6月30日，原告主张2018年7月1日至2018年10月15日的租金和物业费，本院予以照准。被告迟延支付该期间的租金及物业费，理应按约向原告支付逾期付款违约金。原告自愿将违约金标准调整为未付款项的日万分之五，该标准于法无悖，本院予以照准。合同系被告违约导致解除，合同解除后，被告应将系争商铺恢复至毛坯状态并向原告交还系争商铺，现被告未将系争商铺恢复至毛坯状态，亦未按协议书的约定将商铺内物品搬离，构成违约。原告同时根据租赁合同的约定向被告主张未按期腾退的占用费及物业费，并主张解约违约金、免租期租金等违约责任，且原告自愿调低解约违约金的金额，故本院综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，基于公平合理原则，对于2018年10月16日至2019年6月15日的占有使用费，本院认定被告应支付原告150,000元；关于2018年10月16日至2019年6月15的物业费，本院认定为被告应支付原告40,000元；被告应支付原告免租期租金28,204.50元及解约违约金76,254元。关于恢复原状费用，合同解除后，被告应按合同约定将系争商铺恢复至毛坯后返还给原告，现被告未按约履行。原告有权主张相关拆除装修恢复为毛坯房状态所产生的所有费用。原告表示交付给被告时为毛坯，原告自认于2019年6月15日自行收回商铺并委托其他单位恢复原状，且案涉商铺已经另行出租，原告未举证其委托其他单位恢复的原状即为原告交付被告时的原状，故本院结合双方过错程度、实际履行情况、案涉商铺另行装修等因素，基于公平合理原则，酌情认定被告支付原告恢复原状费用11,000元。原告均同意履约保证金和公共事业保证金在本案中一并处理，并冲抵被告欠付费用，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵辉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部租金65,810.50元及逾期付款违约金(以65,810.50元为本金，按照日万分之五的标准，自2018年10月21日起计算至实际支付之日止)；二、被告赵辉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部物业管理费17,318元及逾期付款违约金(以17,318元为本金，按照日万分之五的标准，自2018年10月21日起计算至实际支付之日止)；三、被告赵辉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部占有使用费150,000元(2018年10月16日至2019年6月15日)；四、被告赵辉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部物业管理费40,000元(2018年10月16日至2019年6月15日)；五、被告赵辉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部免租期租金28,204.50元；六、被告赵辉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部解约违约金76,254元；七、被告赵辉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部恢复原状费用11,000元；八、原告上海溪庆贸易经营部应于本判决生效之日起十日内返还被告赵辉履约保证金71,254元及公共事业保证金5,000元(两笔保证金可予以冲抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,970元，减半收取计2,985元，由被告负担；公告费560元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二一年五月二十五日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。