广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5138号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄辉文，女，1970年8月7日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：李宪雄，男，1957年5月23日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区，系黄辉文配偶。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州天伦物业管理有限公司，住所地：广州市天河区林和中路150-160号六楼。法定代表人：张光微，职务：董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，职务：总经理。上诉人黄辉文因与被上诉人广州天伦物业管理有限公司（下简称天伦公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初14085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人黄辉文上诉请求判令：撤销原审判决，将本案发回重审。事实与理由如下：一、原审法院认定事实不清，证据不足。原审判决所引述的“被告辩称”，不是黄辉文在法庭上所陈述的辩称，而原审“经审理和查明”和“本院认为”则是完全抄袭另案(2020)粤0104民初3369号民事判决书。原审法院对本案事实未进行审理查明，严重损害了黄辉文的合法权益。天伦公司诉请按照原合同约定标准收取物业管理服务费、车位管理费、垃圾清运费，没有合同及事实根据。《上誉花园物业服务委托合同》于2018年12月31日到期，广州市中级人民法院作出的(2019)粤01民终14474号民事判决也对此确认。因此，双方在《上誉花园物业服务委托合同》到期后便不存在相应的权利义务、债权债务关系。天伦公司未完成举证义务，未提供证据证明其在合同届满后提供了与原合同约定服务标准一致的服务。事实上，在合同届满后，天伦公司一直恶意盘踞上誉花园，阻止广州市万科物业服务有限公司(下简称万科公司)入驻，侵犯了黄辉文在内的全体业主自主选择物业公司、接受选定的物业公司服务的权利；二、原审法院未对黄辉文的反诉请求进行审理和查明。黄辉文反诉要求天伦公司退还收取黄辉文2019年1月至4月期间的物业服务管理费、垃圾处理费及2019年1月至6月期间的车位管理费，并提交了证据证明天伦公司在2019年1月1日后未提供物业服务，包括对需要维保的设施不闻不问，未对停车场的多处漏水及墙体腐烂进行维修。原审法院未对黄辉文提交的证据进行质证辩论，仅在“本院认为”中用“同理，被告的反诉请求，本院亦不予支持”将黄辉文的反诉请求驳回；三、广州市越秀区房屋管理局已经认定天伦公司从2019年1月1日起不退出上誉花园属于违法行为，并向其发出了《越秀区物业管理行政执法责令改正违法行为通知书》，责令其限期退出。上誉花园业委会与天伦公司签署《调解协议书》，实质是要求其纠正违法行为，并非同意将服务期限延至2019年7月7日。事实上，天伦公司从2019年1月1日起便未再提供过物业服务。因为天伦公司属于违法盘踞上誉花园，故其无任何理由或依据收取黄辉文的物业管理费等费用，同时，应将已收取的费用退还给黄文辉。被上诉人天伦公司答辩称：一、天伦公司根据公平、权利义务一致的原则，参照原物业服务合同的约定计收物业服务费，并无不妥，黄辉文不同意支付2019年7月7日前的物业服务费及相关费用理由不成立。虽然天伦公司与涉案小区业主委员会签订的《上誉花园物业服务委托合同》于2018年12月31日届满，但因双方就续聘或解聘存在争议且未协商一致，天伦公司因此向法院提起诉讼解决。天伦公司直至2019年7月7日为止仍在为涉案小区提供合理的物业服务，黄辉文也接受了天伦公司提供的物业服务。因此，在无证据证明天伦公司存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】8号）第十条第二款规定情形的情况下，根据公平、权利义务一致的原则，黄辉文应依原合同约定按时足额向天伦公司缴交相关物业服务费用；二、因涉案小区业委会违反相关法律法规的规定及其与天伦公司的约定，在未召开业主大会表决是否续聘天伦公司的情况下，擅自决定不予续约，严重侵害了包括天伦公司及认为天伦公司管理不错、应当续聘的业主的合法权益。根据我国《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及《广州市物业管理暂行办法》及《业主大会议事规则》、《业主大会章程》的规定，涉案小区业委会擅自决定不予续约并发函给天伦公司，程序严重违法。若涉案小区业委会召开业主大会表决是否续聘，很可能与天伦公司续聘的决议就会得到通过，根本就不存在后续的招投标选聘物业公司事宜。上誉花园业主大会决议通过《招投标选聘物业服务企业工作方案》实质是由业委会代为行使了本应由业主共同决定的事项，违反了我国《物权法》第七十六条以及《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定。因此，涉案小区业委会关于不与天伦公司自动续约的决定以及《招投标选聘物业服务企业工作方案》均违法。天伦公司据此将涉案小区业委会诉至法院，直至2019年7月7日止，法院仍未就天伦公司与业委会之间的物业服务合同纠纷案作出终审判决，即天伦公司尚在涉案小区提供合理的物业服务；三、《调解协议书》证实天伦公司于2019年7月7日晚才退出涉案小区的物业管理。《调解协议书》充分证明，2019年7月7日24时之前，天伦公司仍然是涉案小区的合法管理单位，天伦公司在物业服务合同届满后，实际为涉案小区提供物业服务，按照其与上誉花园业主委员会签订的《调解协议书》，至2019年7月7日晚才撤出小区管理。根据公平及等价有偿原则，黄辉文作为小区业主在该期间享受了天伦公司提供的物业服务，应按照原合同约定标准向天伦公司支付物业管理费、垃圾处理费；四、黄辉文未提供证据证明其所主张的天伦公司在2019年1月1日至2019年7月7日期间未为小区提供物业管理服务。相反，《调解协议书》可以充分证明天伦公司是在2019年7月7日才退出涉案小区的物业管理。天伦公司于2020年3月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄辉文向天伦公司支付2019年5月1日至2019年7月7日的物业管理费715.98元、2019年7月1日至2019年7月7日的车位管理费28元以及2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费31.17元（每月5元）；2.黄辉文按照合同约定向天伦公司支付物业管理服务费的违约金【从逾期达三个月之日（即2019年7月16日）起按欠费金额每日千分之一的标准计算至实际支付之日止】。黄辉文反诉请求判令：天伦公司返还黄辉文2019年1-4月物业服务管理费1642.36元，2019年1-6月车位管理费720元，共2362.36元。原审法院经审理查明，黄辉文是广州市越秀区天河路45号之十五2703房的权属人，该房屋建筑面积100.18平方米，规划用途为住宅。2016年12月26日，上誉花园业主委员会（甲方）与天伦公司（乙方）签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方为对广州市越秀区天河路45号之9-25的上誉花园提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务收费标准为住宅3.2元/月·平方米（建筑面积，不包括住宅公共水电分摊），地下车位每月120元/位；物业服务费除管理酬金外应全部用于本合同约定的支出，所有收支年度结算后收支结余部分，属于全体业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户；业主逾期未交纳物业服务费的，除与应缴纳所欠费用本金外，应从逾期达三个月之日起按所欠费用金额每日千分之一的标准承担相应的违约金；业主应于每月15日前交纳当月的物业服务费具体数额以缴费通知单为准等。2019年1月14日，上誉花园业主委员会向广州市广州公证处申请对涉案小区招投标选聘物业服务企业的开标活动进行公证，该公证处就此作出（2019）粤广广州第006059号公证书，证明《评分汇总表》、《评标报告》为招投标的评标现场评选所得，评选结果是真实的。2019年3月16日，上誉花园业主委员会向全体业主发出《关于公示对物业选聘表决结果的通知》，写明业委会于2019年2月21日至2019年3月16日12点期间，采用书面征询意见的方式，组织召开对是否同意万科公司为上誉花园物业服务的中标人，并于中标人签订经公示的物业服务合同进行表决，现将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2019年3月17日至2019年4月16日止，附件包括《物业选聘表决结果汇总统计》、《唱票明细表》等。2019年4月17日，上誉花园业主委员会向天伦公司发出《关于上誉花园小区物业服务交接的函》，写明按上誉花园小区业主大会的决定，2019年4月17日上誉花园业主委员会与万科有限公司签订《物业服务合同》，交接日期定为2019年4月30日，请天伦公司向业主委员会移交物业管理用房、固定设施设备等相关资料和财物等。2019年4月18日，天伦公司对上誉花园业主委员会发出《关于的复函》，写明鉴于贵业委会违反相关法律法规的规定，未经业主大会进行表决就于2018年10月24日擅自向我司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，该函应属无效。同时，贵业委会在2018年9月29日至2018年11月18日组织召开的业主大会，对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决，将本应由业主大会决定之事项授权给业主委员会决定，违反了法律规定，侵害了我司合法权益……贵业委会要求我司在2019年4月30日移交上誉花园物业管理权，缺乏法律依据，我司不予接受等。2019年7月7日，天伦公司（甲方）与上誉花园业主委员会（乙方）、广州市越秀区黄花岗街道人民调解委员会签订《调解协议书》，写明：1.甲方同意于2019年7月7日将上誉花园物业管理的全部物品、资料及设备完整地交接给乙方管理，甲方所有人员于2019年7月7日晚撤出上誉花园；2.双方同意在物业服务合同纠纷【（2019）粤0104民初9307号】二审判决之前，万科公司不得正式进入上誉花园；3、甲方不得以任何行使破坏小区物业设备设施，并对因甲方原因交接不到位产生的物业管理问题承担法律责任，双方关于【（2019）粤0104民初9307号】案件涉讼物业服务合同的效力问题，按二审判决书执行等。原审另查明，2019年2月20日，天伦公司向原审法院起诉上誉花园业主委员会物业服务合同纠纷一案，要求确认上誉花园业委会发出的《关于物业合同不自动续约的函》无效以及确认《上誉花园物业服务委托合同》服务期限自动延长一年。原审法院于2019年6月21日作出（2019）粤0104民初9307号民事判决，判决驳回天伦公司的诉讼请求。天伦公司不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月15日作出（2019）粤01民终14474号民事判决书，认定天伦公司要求确认物业服务委托合同服务期限自动延长一年依据不足，判决驳回上诉、维持原判。天伦公司提交其代缴纳环境卫生服务费至2019年7月止的发票，黄辉文认为天伦公司无权收取垃圾处理费。天伦公司确认已收取黄辉文所缴纳的2019年1-4月物业服务管理费1642.36元及2019年1-6月车位管理费720元。原审法院认为，天伦公司与上誉花园业主委员会签订的《上誉花园物业服务委托合同》合法有效。该合同于2018年12月31日到期，上誉花园业主委员会在合同期限届满前向天伦公司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，天伦公司则认为该函无效，上述合同应自动续期一年至2019年12月31日止，双方就此产生纠纷诉至法院。在法院作出生效处理之前，天伦公司是否有权继续管理涉案小区至2019年12月31日，处于未决状态，上誉花园业主委员会在该案诉讼期间向天伦公司发函要求天伦公司在2019年4月30日撤场，天伦公司回函予以拒绝，黄辉文以此为由不同意向天伦公司支付物业管理费用理据不足。2019年5月1日起，天伦公司实际为涉案小区提供物业服务，按照其与上誉花园业主委员会签订的《调解协议书》，至2019年7月7日晚撤场。根据公平及等价有偿原则，黄辉文作为小区业主在该期间享受了天伦公司提供的物业服务，应当按照原合同约定标准向天伦公司支付物业管理费、车位管理费及垃圾处理费，故天伦公司诉请要求黄辉文支付2019年5月1日至2019年7月7日的物业管理费715.98元、2019年7月1日至2019年7月7日的车位管理费28元以及2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费31.17元，予以支持，天伦公司是否需要向上誉花园业主委员会退还物业费结余，与本案并非同一法律关系，黄辉文辩称天伦公司已收齐2019年7月7日之前的物业服务费用没有依据。此后经生效的民事判决认定，上述物业服务合同不能自动延长一年，天伦公司在2019年5月1日起为涉案小区提供物业服务欠缺合同依据，且黄辉文是以天伦公司没有物业管理权为由拒绝支付物业管理费，并非恶意拖欠费用，故天伦公司要求黄辉文支付逾期支付物业管理费用违约金，不予支持。同理，黄辉文的反诉请求，亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条规定，于2020年6月19日判决如下：一、黄辉文在本判决发生法律效力之日起10日内，向广州天伦物业管理有限公司支付2019年5月1日至2019年7月7日的物业管理费715.98元、2019年7月1日至2019年7月7日的车位管理费28元以及2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费31.17元；二、驳回广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回黄辉文的反诉请求。本案受理费25元、反诉受理费25元，由广州天伦物业管理有限公司负担5元，黄辉文负担45元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，天伦公司（乙方）与上誉花园业主委员会（甲方）于2016年12月26日签订的《上誉花园物业服务委托合同》约定：甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满两个月前书面通知对方；根据前述满意度调查约定，全体业主赞同进行续约的投票达不到双过半的，合同终止；服务期限届满两个月前，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，按照本合同，服务期限自动延续壹年等。2018年10月24日，上誉花园业主委员会向天伦公司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》。2019年1月15日，上誉花园业主委员会向全体业主发出《中标公告》称，经依法组成的评标小组评审并经公证处进行了公证，确定中标单位为广州万科物业服务有限公司，中标公示时间为2019年1月16日至1月22日。二审期间，黄辉文向本院提交涉案车位在2020年6月21日的现状照片，以证明：涉案车位对应的天花板渗漏问题至今仍未修复，天伦公司应承担修复责任。天伦公司发表质证意见称：对该证据的真实性予以确认，关联性不予确认。该照片拍摄日期是2020年6月21日，即天伦公司退出涉案小区物业管理差不多一年时间之后，故该证据与本案无关。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点是黄辉文是否需向天伦公司支付物业管理费、车位管理费及垃圾处理费至2019年7月7日止。依据已查明的事实，上誉花园业主委员会与天伦公司签订的《上誉花园物业服务委托合同》约定的服务期限虽于2018年12月31日届满，但天伦公司一直为涉案小区提供物业服务至2019年7月7日退场之日止，黄辉文作为涉案小区的业主实际接受了天伦公司提供的物业服务，故天伦公司诉请黄辉文支付2019年7月7日前欠付的物业管理费、车位管理费合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。对于天伦公司主张的垃圾处理费，《上誉花园物业服务委托合同》未明确天伦公司可收取的物业管理费中包含了垃圾处理费，且天伦公司已提供证据证明其已垫付了该项费用，故原审判决黄辉文向天伦公司支付亦无不当，可予维持。同理，在黄辉文已实际接受天伦公司提供的物业服务并支付相应费用的情况下，黄辉文以天伦公司未提供服务为由反诉请求天伦公司返还2019年1月至4月期间的物业管理费、2019年1月至6月期间的车位管理费，缺乏证据，故原审判决对此予以驳回亦无不当，亦应予维持。黄辉文以天伦公司在约定服务期限届满之后恶意驻场，且未提供证据证明其在《上誉花园物业服务委托合同》约定的服务期限届满之后有对涉案小区提供物业服务为由，上诉认为其无需向天伦公司支付物业管理费、车位管理费，对此，本院认为，其一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十条规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。本案中，依据已查明的事实，前述合同约定的服务期限虽已于2018年12月31日届满，上誉花园业主委员亦于2019年4月17日向天伦公司发函要求其于2019年4月30日办理移交手续，但在此之前，天伦公司已就上誉花园业主委员会向其发函通知不予续约的程序产生争议，并于2019年2月20日向原审法院提起（2019）粤0104民初9307号民事诉讼寻求解决，该项争议与双方对《上誉花园物业服务委托合同》约定的解聘及续聘条款的理解存在分歧有一定关联，双方就此最终于2019年7月7日达成《调解协议书》并办理退场移交手续。据此，天伦公司直至2019年7月7日方才退场不应属于前述司法解释规定的“拒绝退出、移交”的情形，黄辉文据此主张其无需向天伦公司支付2019年1月1日起的物业管理费等费用，依据不足，本院不予采纳。其二，如前述，天伦公司直至2019年7月7日才退出涉案小区，在此之前并无其他主体进驻涉案小区提供物业服务，黄辉文未提供充分证据证明涉案小区在2019年1月1日至2019年7月7日期间的物业共同部位及设施设备的养护管理、公共区域的环境卫生及秩序维护存在重大瑕疵，故原审认定天伦公司对涉案小区提供正常物业服务至2019年7月7日退场之日止，具有合理性。据此，黄辉文以天伦公司未提供物业服务为由，上诉认为其无需向天伦公司支付2019年7月7日之前欠付的物业管理费、车位管理费及垃圾处理费，亦缺乏充分理据，本院亦不予采纳。另，生效判决确认的事实无需当事人举证证明，且（2020）粤0104民初3369号生效民事判决查明的事实与本案密切相关，故原审判决援引该生效判决查明的相关事实作为本案事实，不违反法律规定，黄辉文就此提出异议，理由不成立，本院不予采纳。黄辉文上诉认为原审未对其反诉请求进行审查，亦与事实不符，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人黄辉文的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人黄辉文负担。本判决为终审判决。审 判 员 谭红玉二〇二一年五月二十五日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪