浙江省海宁市人民法院民事判决书（2021）浙0481民初2438号        原告：曾齐灵，男，1971年4月4日出生，汉族，住浙江省泰顺县，公民身份号码XXX。                委托诉讼代理人：林洪春，浙江龙剑律师事务所律师。                被告：张文玲，女，1990年10月16日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县，公民身份号码XXX。                委托诉讼代理人：祁裕，浙江潮乡律师事务所律师。                原告曾齐灵与被告张文玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月22日公开开庭进行审理。原告曾齐灵及其委托诉讼代理人林洪春、被告委托诉讼代理人祁裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告配合原告将坐落于海宁市斜桥镇红杉园12幢3单元505室的房产及地下车位使用权（P3-78）、自行车库12-16过户登记到原告名下；2．判令被告承担违约金210000元；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年6月14日，原、被告签订了1份《房地产买卖契约》，约定被告将其购买的海宁市斜桥镇红杉园12幢3单元505室房产（附地下车位使用权、自行车库）出卖给原告，房产总价为105万元，原告按照约定向被告支付了房款101万元。随后多次要求被告配合过户，被告一直拖延不履行。此外，原告认为，被告无正当理由拖延办理交房及过户，给原告造成损失，包括原告代为支付的维修基金、物业费、房产契税、律师代理费、保全保险费及逾期交房造成的预期租金损失等，应当由被告通过支付违约金形式予以赔偿。据此，原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求依法判决。                被告答辩称，对于原告的第一项诉讼请求，被告一直愿意配合办理案涉房产的产权变更登记，且被告在2021年4月19日也准备办好过户，客观上由于原、被告对违约责任承担没有达成一致，所以没能办妥。其次，原告诉讼请求中的地下车位使用权和自行车库不在产权登记的范围内，不能办理登记。第三，针对原告的第二项诉讼请求，被告不存在拒绝履行合同义务的违约情形，也没有造成原告损失，原告主张违约金缺乏依据。第四，基于以上理由，相关诉讼费用应由原告承担。                本院经审理认定案件事实如下：                2017年3月16日，被告张文玲与海宁卡森地产有限公司（以下简称卡森公司）签订编号为1703160206的《浙江省商品房买卖合同》一份，被告向卡森公司购买坐落于海宁市斜桥镇红杉园12幢3单元505室的预售商品房一套，建筑面积98.82平方米，房屋总价807825元，约定卡森公司应于2018年12月31日前将房产交付使用，于2019年6月30日前取得案涉房产的土地房屋权属证书，交付给买受人，由买受人自行办理该商品房转移登记。卡森公司选聘海宁市四海之家物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。同日，被告与卡森公司签订《地下车位使用权转让合同》、《关于【红杉园】自行车库的赠送协议》各1份。《地下车位使用权转让合同》约定被告向卡森公司购买P3-78号地下车位，价款包含在房价款中，该车位不办理所有权证书，买受人对该车位享有与所购商品房具有同等年限的使用权，买受人需要转让的应当经过出卖人或物业管理公司同意并备案。《关于【红杉园】自行车库的赠送协议》约定被告购买案涉房产，卡森公司将12-16号自行车库使用权赠送给被告，不再单独开具发票和收据，买受人对自行车库的使用权期限与自行车库占有的土地使用权期限一致，在权属登记前，本协议作为被告取得该自行车库使用权的依据和凭证。此后，被告与卡森公司签订补充协议，明确案涉房产建筑面积为98.52平方米，总价款805373元，应退给被告房款2452元。被告已向卡森公司付清全部购房款，卡森公司于2018年6月7日开具了购房款收据。                2018年6月14日，原告与被告以及中介方海宁燊耀置业有限公司签订《房地产买卖契约》1份，约定：被告将案涉房产（包括车位、自行车库）出售给原告，价款为105万元；第一期在合同签订之日付购房定金90万元，第二期在2018年6月30日前支付，待被告办好不动产证，再办理房产过户相关手续，第三期剩余房款5万元，于产证办好后由原告支付给被告；房产交易费用、契税、土地证交易费、增值税、个人所得税由原告承担（原告须提供原购房发票及契税单）；原告中途违约，不得向被告索还定金，被告中途违约，定金双倍退还给原告，违约方还需赔偿另一方成交价的20％的违约金，以及增值部分或者减值部分全额差价，中介费均由违约方承担，原告不能按约定付清房款，或被告不能按约定向原告交付所购房屋等，均视为违约；被告承诺于交房时起，15个工作日内将钥匙给到原告，被告产证办好之后于15个工作日内向原告主动提出过户，并且配合原告办理过户手续，否则按照被告违约处理。上述合同签订后，原告已按期支付购房款101万元。                2019年6月10日，卡森公司向被告发送交付通知书，通知被告可于2019年6月21日现场办理交付手续。原告通过微信催促被告办理收房手续，被告以在国外工作忙为由未赶回办理。经双方沟通，被告于2019年12月26日通过微信发送1份代为收房的委托书给原告。原告于2019年12月27日持委托书打印件到卡森公司办理交房手续，因委托手续不齐，卡森公司拒绝办理。原告遂告知被告根据房产公司要求，委托他人办理交房手续须持有委托书原件及委托人身份证原件，被告表示可以将委托书和身份证原件寄回，但直至2020年7月仍未邮寄给原告。2020年7月10日，原告再次到卡森公司办理交房手续，经过与房产公司交涉，当日办妥交房手续。另，原告于2019年2月26日向卡森公司缴纳了案涉房产的维修基金6896元，后续向海宁市四海之家物业管理有限公司缴纳了2018年11月23日起至2021年12月31日的物业费5380.70元。                2021年3月24日，原告向本院提起诉讼，为此支出律师费15000元、保全保险费1000元。2021年4月6日，被告前往登记机关办理案涉房产的不动产权登记。相应产权证书于2021年4月12日办理完成，产权证号为浙（2021）海宁市不动产权第XXXX号，权利人为被告张文玲。另，原告于2021年4月6日出资交纳了被告办理产权证所需的税费契税10982.36元。                截至本案一审宣判前，案涉房屋无抵押以及除本案以外的查封情况。                以上事实有原告提供的房地产买卖契约、分户明细对账单、收条、购房款发票、维修基金收据、物业费发票、支付凭证、微信聊天记录、商品房买卖合同、车位使用权转让合同、自行车库赠送协议、合同补充协议书、单身承诺书、前期物业服务协议、交付验收清单、入住手续、交付通知书、契税发票，被告提供的不动产权证，以及原、被告所作陈述等在卷予以佐证。                本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。原、被告对于继续履行合同即原告支付剩余价款、被告协助办理房产过户手续均无异议，双方的争议焦点在于被告是否存在违约行为，以及违约责任应如何承担。                首先，应当认定被告存在逾期交房和逾期协助办证的违约事实。根据房地产买卖契约第八条约定，被告应于交房时起15个工作日内将钥匙给到原告，但被告在卡森公司通知交房后，并未及时办理交付手续并在约定期限内交付钥匙给原告，显属违约。关于房产转移登记，合同中虽未对被告应当于何时办理产权证作出约定，但根据《合同法》第六十条、第六十一条之规定，当事人就有关合同内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的，对于履行期限不明确的合同，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。本案中，原告数次催促，但被告直至2021年4月6日才去办理案涉房产的产权登记，显然已超出了合理期限，构成违约。被告辩称双方对办证期限没有约定，此后协商过程中也未达成一致，故其不存在违约。该抗辩意见与诚实信用相背，本院不予采纳。                其次，被告应依法承担违约责任。对于被告的上述违约行为，原告主张按照房地产买卖契约第六条的约定，应当由被告支付成交价的20％的违约金21万元。被告则提出合同第六条约定的中途违约是指当事人明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的根本性违约行为，在本案中不适用；即使法院认定可以适用，那么约定违约金过高，应予调整。双方的争议焦点在于合同第六条的违约责任条款是否适用于本案迟延履行违约情形。本院认为，根据合同法的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从合同所使用的文字来看，合同第六条将定金罚则、违约金、赔偿房屋差价损失等违约责任承担方式叠加并用且糅杂在一起，未对具体的违约事实及违约性质进行区分适用。同时，整个合同双方就约定了这一违约责任条款。可见，该条约定是合同双方对违约责任的概括性安排，若将其理解为仅适用于根本性违约，则必然得出合同对非根本性违约的违约责任没有作出约定，这显然也不符合双方对违约责任作出事先安排的本意。故由于合同约定不明确，对被告关于该条款仅适用于根本性违约的抗辩意见，本院难以采纳。本院同时注意到，合同第八条约定了被告应在期限内交付房屋钥匙及协助过户，并在条款末尾括号内加注了“否则按甲方违约处理”的内容，应认定当事人的真实意思是将违反第八条约定的情形纳入第六条违约责任条款的适用范围。现原告依据合同第六条并选择违约金的约定要求原告承担违约责任，本院应予支持。但该条款约定的违约金数额，相较于被告逾期交付房屋和逾期协助办证所可能造成的损失，存在过高情形。故本院综合考虑以下因素予以酌情调整：                其一，对于逾期交房的违约情形，损失可参照同地段同类房屋租金标准确定，自合同约定应交付房屋之日计算至被告实际收房之日止。原告主张租金损失按照每月1000元左右的标准计算，未显失合理，被告对租金标准亦不持异议，可作为计算的参考依据。起算时间自房产公司通知的交付日期2019年6月21日加上15个工作日确定，即2019年7月13日起计算至2020年7月10日，约计12个月。被告辩称其向原告出具委托书即视为已履行交房义务，但根据已查明的事实，被告既未能办理并向原告提供有效的委托收房手续，又未自行前往房产公司办理收房，显然不能视为其履行了相应义务，本院对其意见不予采纳。                其二，对于逾期协助办理产权证的违约情形，损失可参照以已付购房款为基数，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自逾期办证之日起计算。由于原、被告未约定被告办理产权证的期限，根据合同法第六十一条之规定，被告应在原告催告后的合理期限内履行。从双方的微信聊天记录来看，原告在2019年12月底向被告发送“还有一个就是你看什么时候回来一起去把房产证转一下”，被告回复会尽快回来但目前很忙，原告提出被告过年的时候回来的话最好抓紧时间办好，后原告在2020年3月、6月、7月多次催促被告回来办理手续，被告均回复因新冠疫情原因没办法回来。考虑到疫情影响，可给予被告一定的办证宽限期，但被告以疫情为由长时间拖延办理有失诚信，故本院酌情认定被告履行办证义务的合理期限为2020年6月30日，即逾期协助办证的违约损失自2020年7月1日起计算。                其三，原告作为实际损失列明的维修基金6896元、物业费5380.70元、契税10982.36元（办理被告不动产权证时所产生）、律师费15000元及保全保险费1000元的处理。本院认为，上述原告已支付的房屋维修基金、物业费以及契税属于新建商品房买卖、使用过程中必然产生的费用，被告与原告交易与否、被告对原告违约与否，均不影响上述费用的产生，与被告的违约行为不存在因果关系。上述费用实际是原告支出后根据合同约定或法律规定最终是否应由被告承担的问题，原告将其作为因被告违约所造成的损失，显然与事实不符，本院不予采信。但在法院释明后，原告仍坚持不将上述费用的承担及偿还作为独立诉讼请求提出，故本院对上述费用不作处理，双方可另行协商或另案解决。至于原告支出的律师费及保全保险费，双方在合同中未作明确约定，也非必然发生的损失，但原告支出该费用与被告违约引起诉讼存在一定的关联性，可作为确定违约金数额的适当考量因素。                综合以上情况，本院对原告主张的违约金酌情认定为52000元，超出部分不予支持。                此外，关于原告主张的地下车位和自行车库的过户登记问题，因地下车位和车库尚未纳入海宁市不动产登记范围，故对原告办理地下车位和车库不动产转移登记的诉讼请求，本院不予支持。但为明确标的物使用权，被告负有至所在小区物业管理单位协助原告完成使用权更名手续的义务。                据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：                一、由被告张文玲于本判决生效之日起十五日内协助原告曾齐灵办理完成海宁市斜桥镇红杉园12幢3单元505室房产的不动产转移登记手续。因办理产权转移登记产生的税费由原告曾齐灵负担。剩余购房款40000元，由原告曾齐灵在转移登记手续完成当天支付给被告张文玲。                二、由被告张文玲于本判决生效之日起十五日内协助原告曾齐灵至所在小区物业管理单位办理完成案涉地下车位（P3-78）、自行车库（12-16）的使用权变更手续。                三、由被告张文玲于本判决生效之日起十日内支付原告曾齐灵违约金52000元。                四、驳回原告曾齐灵的其余诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费16140元，减半收取计8070元，财产保全申请费5000元，合计13070元，由原告曾齐灵负担1730元，由被告张文玲负担11340元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。                    审判员裘靖飞    二〇二一年五月十二日            书记员杨俊瑜