安徽省蚌埠市禹会区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0304民初1328号原告：秦文虎，男，1981年9月9日出生，汉族，住安省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：王栓继，安徽明锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪兵，安徽明锐律师事务所律师。被告：李乃行，男，1974年6月23日出生，汉族，住安省蚌埠市禹会区。被告：胡乃楼，男，1969年3月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。二被告共同委托诉讼代理人：仲从卫，安徽冠亚律师事务所律师。原告秦文虎诉被告李乃行、胡乃楼房屋租赁纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告秦文虎及其委托诉讼代理人姜声雷、被告李乃行、胡乃楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦文虎向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《房屋租合同》；2、两被告立即腾退租赁房屋将房屋恢复原状；3、两被告立即支付2019年12月28日至2020年12月28日房屋租金180000元及自2020年12月29日起按照每月15000元的标准支付至被告清退房屋之日的房屋占有使用费；4、本案诉讼费、保全费、保全责任保险费由两被告承担。事实与理由：2016年10月20日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于蚌埠市高新区，房产证号为20××98，建筑面积为600ｍ2的商业用房出租给两被告作为足疗使用。合同还约定，房屋租期为10年，自2016年12月28日起至2026年12月28日止，场地租赁价格为每年18万元，被告按季度向原告支付租金。房屋交付后，被告自2019年12月28日至今未按约支付房屋租金，截至2020年12月28日共欠180000元租金未支付。为此，原告特诉诸贵院，以便实现诉请。原告秦文虎为证明其诉请主张，向本院提交如下证据：1.原告身份证、两被告户籍信息，证明原、被告主体资格。2.房屋租赁合同，证明原、被告双方建立租赁合同关系及双方权利与义务。3.收据，证明被告向原告支付房屋租金。4.建设工程消防验收意见书，证明2014年1月24日，商业2号楼经过消防验收合格。5.重大火灾隐患整改通知书，证明2020年4月3日，绿地世纪城商业2号楼收到消防整改的通知。6.重大火灾销案通知书，证明2020年7月8日，绿地世纪城商业2号楼的消防经整改检查合格。被告胡乃楼、李乃行辩称：1.原告要求解除合同的诉请不应予以支持。该合同已经于2019年12月经双方实际行动解除。2.原告要求腾退案涉房屋的请求不能成立，自2019年12月28日，被告将钥匙交给原告后，从未行使过对房屋的控制权。3.鉴于合同已经解除，原告要求给付租金的请求不应予以支持。被告胡乃楼、李乃行为证明其辩驳主张，向本院提交如下证据：1.立即改进通知书，证明原告出租的房屋存在消防隐患，并被消防部门要求立即改正。因为原告拒不改正，导致被告无法继续经营。2.安徽省政府挂牌督办50处重大火灾隐患，证明原告至2020年4月5日仍未整改。3.照片7张，证明原告占用了被告的通道，导致被告无法继续经营。4.被告李乃行与秦文虎父亲2021年3月12日的微信语音聊天记录（当庭播放），证明被告已经将承租钥匙交给原告，双方合同已于2019年12月28日解除。经原、被告举证质证，双方质证意见及本院认定如下：一、对原告提交的证据1，被告对证据1的真实性无异议，但是不能证明原告具有主体资格，本院认为，案涉租赁合同为秦文虎与二被告所签，对于秦文虎的诉讼主体资格，本院予以认定；对原告提交的证据2，被告对真实性无异议，但是根据合同约定，已经达到解除合同的条件，已于2019年12月解除，该合同现对双方无约束力。本院认为，该证据与本案具有关联性，对此本院予以认定；对原告提交的证据3、4，被告对真实性无异议，但从该证据可以看出火灾自动报警系统系原告房屋验收时既已存在的，并非原告所称系被告安装。该证据出具于2014年，至2019年在使用过程中出现损毁属于正常情况，比如说闭门器故障。同时该证据还证明安全出口也归原告所有。本院认为，该证据与本案具有关联性，对此本院予以认定；对原告提交的证据5、6，被告对真实性无异议，该证据能够与被告提交的证据1和2相互印证，原告提供给被告的房屋存在消防隐患。通知书可以看出原告对于火灾自动报警系统等设施进行了整改，证明该设施为原告所有。同时该证据出具于2020年7月8日，距离消防部门要求整改过了7个月之久，也没有证据证明原告将整改完毕的事宜通知被告并要求继续履行合同。证据5、6、7与原告的证据1、2相互印证，请求法庭依法认定。本院认为，该组证据与本案具有关联性，对此本院予以认定。二、对被告提交的证据1，原告对关联性与证明目的有异议，责令整改通知书不是下给原告的。东侧安全出口消防门闭门器故障，该闭门器是在被告房屋里面，原告无权干涉。消防栓无水是因为当时前几天整栋楼有水管漏水才导致的。整栋2号楼还有其他房主，不止原告一家。对第四项排烟系统停用和火灾自动报警系统停用，是被告自己安装的，与原告无关。本院认为，该证据与本案具有关联性，对此本院予以认定；对被告提交的证据2，原告对真实性无异议，但是原告3月份接到整改通知后已整改并于2020年7月8日验收合格。本院认为，该证据与本案具有关联性，对此本院予以认定；对被告提交的证据3，原告认为真实性请法院核实，对关联性和证明目的有异议，照片中反映了有门正常进入电梯，不影响被告使用。本院认为，该组照片可以反映出案涉店铺停止营业，对该店铺停止营业的事实，本院予以认定；对被告提交的证据4，被告认可案涉房屋的钥匙已在2020年1月由被告交给原告父亲，交还钥匙并不能代表双方同意解除合同。交钥匙前也没有把房屋恢复原状，钥匙也不可能只有一把。但这是被告与原告父亲之间的聊天记录，不是与原告本人，原告从未授权自己的父亲与对方洽谈此事，达不到被告的证明目的。本院认为，该项证据能够证明自2020年1月起，案涉房屋的钥匙已由原告收回，对于原告收回钥匙的事实，本院予以认定。本院经审理查明：案涉房屋位于蚌埠市绿地世纪城海顿商业2号楼××，建筑面积为1105.83平方米，规划用途为商业，产权人为秦文军。秦文军授权原告秦文虎对外出租。2014年1月24日，蚌埠市公安消防支队出具一份《建设工程消防意见书》，意见书载明案涉房屋所在的绿地世纪城商业2号楼消防验收合格。2016年10月20日，原告与二被告签订一份《房屋租赁合同》，双方约定由二被告承租位于蚌埠市高新区商业用房一间，门牌号为××，房产证号为20××98，建筑面积为600平方米，房屋租赁用途为开设足疗店。租赁期间为2016年12月28日至2026年12月28日，租金为180000元／年。双方在合同第九大项第6条中约定，被告在租赁期间将遵守案涉房屋大楼及院内安全保卫规定，并全权负责该场地范围内的安全生产、环保、消防及卫生。2019年12月20日，蚌埠高新区公安消防大队对被告承租案涉房屋后经营的店铺出具一份《责令立即改正通知书》，通知书载明“蚌埠市高新区鼎盛足道馆，我大队于2019年12月20日对你单位进行消防监督检查，发现存在下列消防安全违法行为……消防设施、器材未保持完好有效、擅自停用消防设施、无安全消防培训，无防火巡查检查记录，东侧安全出口防火门闭门器故障，消防栓无水，火灾自动报警系统停用，排烟系统停用”。2020年1月，被告以案涉房屋消防不合格无法继续经营为由，将案涉房屋钥匙交还给原告父亲，但并未腾退案涉房屋内的设备。2020年4月5日，安徽省政府挂牌督办50处存在重大火灾隐患建筑，其中包括绿地世纪城商业2号楼。2020年7月8日，蚌埠市高新技术产业开发区消防救援大队出具一份《重大火灾隐患销案通知书》，通知书载明“绿地世纪城商业2号楼存在的重大火灾隐患进行了检查，整改情况如下……重大火灾隐患已经消除，予以销案”。火灾隐患消除后，案涉店铺依旧处于停业状态。本院认为，关于原、被告之间《房屋租赁合同》的解除时间。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照租赁合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，被告以经营过程中店铺被消防部门查封无法继续经营为由，要求解除租赁合同，并向原告交还案涉房屋的钥匙。但使用通知方式解除合同的权利，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能行使，而被告属于违约方，并不享有单方解除租赁合同的权利，故被告向原告交付钥匙并要求解除合同的行为，仅具有终止合同履行的意思表示，并不具备解除合同的法律效力。结合庭审中查明的事实，被告在向原告表示终止合同履行之后，原告收回房屋钥匙且至起诉之时，被告已经失去对案涉房屋的使用权，故原告虽未明确表示同意解除合同，但原告收回钥匙及实际掌控案涉房屋的行为可以视为以默示的方式同意解除租赁合同，故原、被告之间的合同在2020年1月原告收回钥匙时已经解除。对原告要求与被告解除《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。关于被告是否要支付原告租金的问题。本案中，被告因消防不合格为由于2019年底向原告提出解除合同，但原告未同意，之后被告拒绝支付后续租金，原告于2020年1月收回房屋钥匙，被告实际占用房屋的时间至2020年1月止，被告已支付租金至2019年12月28日，但因具体交还钥匙的日期无法确定，故本院酌定被告向原告支付2019年12月28日至2020年1月28日的房租15000元，对于原告要求剩余租金及房屋占用使用费的的诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，判决如下：一、解除原告秦文虎与被告胡乃楼、李乃行的《房屋租赁合同》；二、被告胡乃楼、李乃行于本判决生效之日起十日内向原告秦文虎支付房屋租赁费15000元；三、原告秦文虎协助被告胡乃楼、李乃行于本判决生效之日起三十日内腾退租赁房屋；四、驳回原告秦文虎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告秦文虎负担950元，被告胡乃楼、李乃行负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按照对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 员 陈海燕二〇二一年五月二十六日法官助理 涂珑珺书 记 员 刘少威附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。