山东省临沂高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1391民初658号原告：韩广芬，女，1975年4月20日出生，汉族，居民，住临沂高新区。委托诉讼代理人：徐伯超，山东超信律师事务所律师。被告：山东凤凰置业有限公司，住所地：临沂高新区湖北路与科技大道交汇处。法定代表人：徐洲，总经理。委托诉讼代理人：王洪霞，山东衡正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：金卫兵，男，公司职工。原告韩广芬与被告山东凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日作出（2018）鲁1391民初799号民事判决书，被告凤凰置业不服该判决，向临沂市中级人民法院提出上诉，临沂市中级人民法院于2020年4月10日作出民事裁定书，以认定事实不清，撤销上述判决书，发回本院重新审理。本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩广芬及委托诉讼代理人徐伯超，被告凤凰置业的委托诉讼代理人王洪霞及金卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩广芬向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告对出售给原告的临沂高新区盛世沂城3-19号楼101号房屋基础、主体结构和其他一般质量问题、室外排水等质量问题承担维修责任，负担维修费用5万元；2、判决被告承担本案的诉讼费用和律师费用。原一审案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告赔偿原告涉案房屋市场价值损失401.05万元，其中包括房地产市场价值332.34万元、其他费用损失68.71万元；3、被告赔偿原告已经交付的专项维修资金23061元；4、被告负担两次司法鉴定费用共计53000元；5、被告负担设计院晒图费用360元。以上费用共计4086921元；6、被告负担本案的诉讼费用。本次庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1.判决解除原告与被告2014年4月30日签订的合同编号为YS373673的商品房买卖合同，被告按照退房时市场评估价值3393187.2元向原告返还退房款。2.判决被告赔偿原告以下损失：（1）房屋装修费用损失488393元及自2015年1月15日至赔偿款支付之日止的银行同期贷款利息损失；（2）搬迁费损失、租房损失、误工损失76816元；（3）赔偿原告支付的专项维修资金23061元；（4）赔偿原告支付的晒图费360元；（5）被告负担司法鉴定费83000元，其中包括：山东建筑工程司法鉴定中心鉴定费40000元，山东兴诚土地房地产资产评估测绘有限公司司法鉴定费13000元；同泰土地房地产资产评估有限公司评估费30000元。以上共计671630元。3.判决被告赔偿原告诉讼保全保险费用2695元。以上三项共计4067512.2元。4、被告负担原审一审、二审，及重审诉讼费、保全费等诉讼费用。事实和理由：原告韩广芬购买被告凤凰置业开发建设的位于临沂高新区房屋，在交付使用后，房屋墙壁、屋顶、主体承重梁、基础等多处出现开裂、下沉情况，出现室外排水不畅、堵塞等质量问题且日益加重。原告多次与被告进行协商，被告没有进行客观有效的处理，基础下沉导致房屋主体结构开裂问题不断加重，严重影响了原告的居住安全，原告多次向被告交涉质量问题要求维修，未妥善维修。经了解，涉案工程施工过程没有使用加盖图审合格印章的图纸，且工程经鉴定房屋地基基础工程不合格，主体结构工程质量不合格，存在安全隐患。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，原告有权要求与被告解除商品房买卖合同，要求被告赔偿损失，遂诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。本次庭审补充事实和理由：2014年4月30日，原告与被告签订房屋买卖合同，购买被告承建的盛世沂城3-19号楼2单元101号别墅及地下室3-19号楼106号地下室，共计330.72平方米，单价4251.33元，共计总价1406000元。购买交付装修使用后发现，房屋墙壁、屋顶、主体承重梁、基础等多处出现开裂、下沉，室外排水不畅、堵塞等质量问题。后经委托鉴定，房屋主体质量不合格，存在严重安全隐患。再有，原告在购买房屋时，别墅前面规划小溪水系建设，现在被告将原规划变更为道路建设，该变更致使原告别墅居住品质严重下降，违背了合同约定。被告的严重违约行为严重侵犯了原告权益，请法院判若所请。被告凤凰置业辩称，原告所诉与事实不符，被告所交付涉案房产不存在质量不合格等问题，被告按期交付，原告也验收收房并已实际居住使用，原告诉称房屋墙壁、屋顶出现开裂、室外排水不畅等质量问题，属于正常建筑工程所存在的问题，被告依据山东建筑工程司法鉴定中心于2019年3月26日出具的司法鉴定意见书第五条给出处理意见让我单位修复，愿意在原告合理时间内维修，被告多次联系原告，但对方不予配合，故迟迟未解决。本案涉及房产并没有鉴定符合法律规定的质量不合格并足以达到退房的条件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持，但通过山东建筑工程司法鉴定中心的鉴定内容及处理意见，该案涉案房屋并不符合其条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。该条法律规定我方有修复义务，山东建筑工程司法鉴定中心第五条已经给出修复意见，我方也愿意积极修复，故原告请求退房不符合法律规定。综上，涉案房屋并不存在质量不合格等现象，更不具备法律规定的退房条件，现被告同意解除合同，同意返还房屋的价值在280万-290万元之间，同意返还装修价值30万元，其他原告主张的损失及其它不合理要求，我方不同意支付。评估价格偏高，主房和储藏室的价格一致，不符合市场价格，明显不公正、不客观、不应被采用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月30日，原告韩广芬作为买受人与被告凤凰置业作为出卖人签订编号为ＹＳ373673的《商品房预售合同》，载明韩广芬购买临沂高新区，总价款为1406000元，买受人于2014年4月30日向出卖人支付首付购房款846000元，余款560000元作为银行按揭贷款。合同约定出卖人应当在2014年9月30日前，将具备“该商品房经验收合格”条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，“验收合格”是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格。合同约定买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。合同签订后，原告于2014年10月8日缴纳住宅专项维修资金23061元，其提交的专项维修资金专用票据加盖临沂市房产和住房保障局专项维修资金管理专用章。2014年6月9日，原告韩广芬以涉案房产作为抵押与中国建设银行股份有限公司临沂罗庄支行签订借款抵押合同，合同编号：370826201-2012-20140741291，截止2021年5月13日尚有贷款余额447563.21元未结清。原告于2017年10月缴纳房屋购房款900000元及499775元，以上缴费均有发票及票据为证。凤凰置业作为甲方（卖方）与韩广芬作为乙方（买方）签订《商品房结算移交协议书》一份，载明“乙方购买盛世沂城小区3-19号楼2单元101室商品房，现已竣工并验收合格，总建筑面积329.44平方米，共计壹佰叁拾玖万玖仟柒佰柒拾伍元整，双方已结清购房款。协议签订后，甲方将房屋交付乙方使用，产权归乙方所有”，协议下方加盖凤凰置业公章。凤凰置业作为建设（开发）单位出具《住宅质量保证书》一份，对其开发建设的住宅楼工程，承诺1、工程质量保修等级合格；2、正常使用条件下，地基基础工程和主体结构工程，保修期限为设计文件规定的工程合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年……3、公司承诺保修的项目和内容，在接到用户保修通知后，七天内进行保修；在国家规定的工程合理使用期限内或保修期内，应确保地基基础和主体结构的质量，因质量问题造成人身和财产损害的，公司承担损害赔偿责任；4、因保修不及时，造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方负责赔偿。2015年1月15日，原告对涉案房屋进行装修，工程期限为180天，并于装修后入住。原告韩广芬实际居住房屋后，主张因房屋出现主体承重梁等多处出现开裂、下沉情况，诉至本院要求与凤凰置业解除合同、赔偿损失等。原审诉讼过程中，原告申请对涉案房屋质量问题进行鉴定，经原、被告共同选定，本院委托山东建筑工程司法鉴定中心对以下内容进行鉴定：1、梁板柱裂缝鉴定；2、基础鉴定；3、室外露台防水施工质量鉴定；4、内墙砖开裂鉴定；5、负一层车库地面裂缝鉴定；6、室外排水施工质量鉴定；7、负一层外墙防水施工质量鉴定。2019年4月22日，该鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，该报告鉴定意见如下：1、……所检板和梁纵向受力钢筋保护层厚度存在超出规范允许偏差的点，且部分点的最大偏差大于允许偏差的1.5倍，不符合规范要求；楼板和梁出现的裂缝属于外观质量严重缺陷，安全性评级为bu级（安全性略低于本标准对au级的要求，尚不显著影响承载能力），使用性评级为cs级（使用性不符合本标准对as级的要求，显著影响使用功能）。2、室内墙面砖开裂主要的产生原因：混凝土柱和砌块墙间无抗裂网，混凝土梁和砌块墙间布置的为网格布，外墙窗洞口两侧墙和顶墙未有保温措施；温度变化的影响。3、一层室外露台防水做法不符合设计和规范要求，负一层外墙防水层厚度及做法均不符合设计和规范要求。4、所检8-1/D轴基础锥形台阶处高度相对于原设计偏小，所检14-A-B轴基础无基础垫层，基础下土层潮湿，局部较易挖出，不符合设计要求，存在安全隐患。5、负一层车库地面裂缝为构造层次最上层的15厚水泥砂浆层开裂。6、6轴至7轴间的WL-3(一层至四层排水立管)与WL/3(负一层卫生间的排水立管)合用一根排出管排至污水井，与设计不符；7轴至8轴间的WL-4(一层至四层排水立管)与WL/4(负一层卫生间的排水立管)合用一根排出管排至7轴污水井，与设计不符。该鉴定意见书一并对梁、板裂缝等问题提出处理建议。韩广芬支付鉴定费用40000元。2019年2月28日，临沂市建设工程施工图审查有限公司出具加盖公章的说明，载明“盛世沂城二期3-19#楼于2013年10月31日送至我公司进行施工图审查，审查编号2013-481，审查合格日期2013年11月27日。图审合格日期距今已超过5年，审查合格后盖章蓝图不再保存，现在无法提供。同时，未查询到建设公司蓝图盖章图审合格章日期。”韩广芬至临沂市建筑设计研究院花费晒图费用360元。2019年3月26日，原审诉讼中，韩广芬申请对涉案房屋市场价值、装修费用、搬迁费、过渡期房租价格、房屋搬迁、装修等误工费损失等申请评估，经原、被告共同选定，本院委托山东兴诚土地房地产资产评估测绘有限公司对原告申请事项进行评估。2019年7月6日，该评估测绘公司出具《评估报告书》一份，载明涉案房屋在2019年7月5日的总市场价值为401.05万元，其中评估对象房地产市场价值为332.34万元，其他费用价值为68.71万元。韩广芬支付鉴定费用13000元。本次庭审过程中，因上述评估报告书超过一年有效期，原、被告申请重新评估，原告申请对：1、盛世沂城3-19-2-101号房屋评估时市场价值；2、房屋装修时原告投入的费用；3、解除合同后搬迁费损失；4、过渡期租房损失；5、房屋搬迁、装修误工损失进行重新评估。经双方共同选定，本院依法委托山东同泰土地房地产资产评估有限公司对原告申请事项进行评估，该评估机构作出鲁同泰房评报字（2020）第F012号评估报告书，评估结果为：1、高新区盛世沂城3-19-2-101号、3-19号楼-106，建筑面积330.72㎡，评估单价10260元/㎡，评估金额3393187.20元（评估对象为毛坯房，评估金额包含购房款1406000元）；2、高新区盛世沂城3-19-2-101号、3-19号楼-106装修评估原值为576311元；3、搬迁费、租房损失及误工费损失为76816元，合计4046314.2元。被告对评估报告提出异议，认为：一、评估房产价格与市场交易价格偏差大，评估价格偏高。二、2014年装修价格跟现在的价格应由差异，不能一概而论，评估原值576311元与事实不符。三、对于搬迁费、租房损失及误工费76816元异议人不予认可。2020年12月29日，山东同泰土地房地产资产评估有限公司针对被告的异议给予回复，1、因市场上同类别别墅房地产一般按整套出售，不单独分层出售，所以本次评估没有把主楼价格与储藏室（车库）价格分开评估。2、以2015年1月15日为基准日重新对估价对象装修价值进行了评估，原告房屋装修投入的装修费用为488393元。原告对上述评估报告及异议书回复质证称，对于评估费用为488393元我方无异议，但因为该房存在严重安全隐患，原告在该房屋的投资装修使用功能无法实现，被告应自2015年1月15日起向原告支付该款项的银行贷款利息，其他项目应按评估公司结论认定。被告质证称，一、评估公司所作评估依据不明确，评估房产价格与市场交易价格偏差较大，评估价格偏高。二、装修价格偏高，估测的实物有差异，评估依据应按照基础装修估测。三、对于搬迁费、租赁费及误工损失，我公司均不认可该结果，按照法律规定，合同一旦解除，双方返还财物即可。韩广芬支付鉴定费用30000元。被告申请对涉案房屋自2015年7月至评估时装修折旧费用价格评估，经双方共同选定，本院依法委托临沂市天润价格鉴定评估有限公司进行评估，2021年1月22日，该评估机构出具评估结果为：价格评估标的在评估基准日的装修折旧费用价格为179094元。原告对该评估报告书质证称，有异议，因该房屋根据质量鉴定报告第10页第6行，基础无垫层，不符合涉及要求，存在安全隐患，达不到抗震标准，遇到暴雨天气，雨水侵入无垫层的地基，该楼房会随时产生沉降，无法应对恶劣天气，达不到居住的安全标准，在该楼房上原告投入的装修费用，无使用价值，全部都是损失，不存在折旧的问题，且被告应支付装修损失的自2015年1月15日起向原告支付该款项的银行贷款利息。被告质证称，无异议。被告支付鉴定费用5000元。2020年8月4日原告向本院提出诉讼财产保全申请，要求对被告财产进行保全，并提供担保，本院经审查后依法作出裁定并采取保全措施。原告支付诉讼财产保全责任保险费用2695元。本院认为，原告韩广芬与被告凤凰置业于2014年4月30日签订的编号为YS373673的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告主张解除涉案《商品房预售合同》，被告同意解除，系双方真实意思表示，本院予以准许。原、被告双方均同意解除案涉合同，故本案的争议焦点为：合同解除后相互返还及损失赔偿的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据合同相对性原则和合同解除的法律后果，涉案《商品房预售合同》解除后，发生相互返还的法律后果，原告应将涉案房屋返还被告，被告应向原告返还已经支付的购房款、房屋增值部分及相应损失。结合山东同泰土地房地产资产评估有限公司出具的评估报告，涉案房屋评估金额为3393187.20元。被告虽对该评估报告持有异议，认为涉案主房与储藏室评估价格一致不合理，且被告只愿意支付原告房屋价款280万元至290万元。本院认为涉案房屋作为整套房屋出售，且合同签订亦约定为统一价格，评估机构评估程序合法，数据真实可信，本院予以采信。被告同意返还的280万元至290万元数额，于法无据，本院不予支持。故合同解除后，被告应返还原告涉案房屋购房款1406000元及增值部分，共计3393187.20元。鉴于涉案房屋已由原告向银行抵押借款，双方合同解除后，原告应及时解除抵押并向被告返还房屋。关于损失赔偿的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十七条规定，合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。即合同经当事人双方协商同意解除的情况下，违约方并不因此而被免除违约责任，作为合同另一方仍然有权依法请求违约方赔偿损失，合同另一方请求赔偿损失的权利并不因双方合同的解除而丧失。具体到本案中，原、被告双方均认可房屋出现漏水、裂缝等质量问题，山东建筑工程司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》亦列明了涉案房屋不符合设计和规范要求的部分情况，故被告在合同履行过程中存在违约情形，原告要求赔偿损失于法有据，本院予以支持。关于原告主张的房屋装修损失488393元及自2015年1月15日至赔偿支付之日的银行同期贷款利息损失。被告认为该部分损失应扣除装修折旧费用，同意支付30万元的装修损失费用。本院认为根据损益相抵原则，原告于2015年对该房屋装修后即已开始使用，其在居住期间同时享有装修带来的利益，现房屋合同解除，应在原告投入的装修费用基础上扣除原告使用期间的折旧费用，本院对被告的辩解予以支持。根据临沂市天润价格鉴定评估有限公司作出的评估报告，自2015年7月至评估时的装修折旧费用为179094元。故被告应赔偿原告房屋装修损失为309299元（488393元-179094元）。对原告主张的装修投入费用的利息，于法无据，本院不予支持。原告应保持房屋装修现状并与房屋向被告一并返还。关于原告主张的搬迁费、租房损失以误工损失共计76816元。该部分费用为合同解除后原告的必要支出，结合山东同泰土地房地产资产评估有限公司出具的评估报告，本院对原告要求被告负担该部分费用的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告赔偿由其支付的专项维修资金23061元的主张，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。该款项已由原告缴纳至住宅专项维修资金专户，并非交由被告，故对原告的该项主张本院不予支持，原告可另寻其他途径解决。关于原告交纳的鉴定费（40000元+13000元+30000元）、晒图费360元及保函费用2695元，共计86055元，均系原告为诉讼的实际支出，鉴于被告在合同履行过程中存在违约行为，故上述费用应由被告负担。综上，被告应支付原告房屋价值3393187.2元，房屋装修损失为309299元，搬迁费、租房损失以误工损失76816元，鉴定费、晒图费及保函费用86055元，各项费用共计3865357.2元。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告韩广芬与被告山东凤凰置业有限公司于2015年7月24日签订的编号为YS373673的《商品房预售合同》；二、被告山东凤凰置业有限公司于判决生效后七日内向原告韩广芬支付各项费用共计3865357.2元；原告在判决生效后十日内解除抵押并将位于临沂高新区退还被告山东凤凰置业有限公司；三、驳回原告韩广芬的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39341元，保全费5000元，由原告韩广芬负担1618元，由被告山东凤凰置业有限公司负担42723元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院，并应预交上诉案件受理费，若在上诉期满后七日内未向本院缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  咸 静人民陪审员  陈国军人民陪审员  邱俊刚二〇二一年五月十四日法官 助理  夏蒙蒙书 记 员  赵远康