上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初21980号原告：李航，男，1980年11月22日出生，汉族，户籍地北京市。原告：黄伟伟，女，1981年8月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。两原告共同委托诉讼代理人：朱文磊，上海申骏律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：蔡文博，上海申骏律师事务所律师。被告：李子婴，女，1987年8月31日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：刘红，上海新沪律师事务所律师。原告李航、黄伟伟与被告李子婴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李航、黄伟伟及原告李航、黄伟伟的共同委托诉讼代理人朱文磊、蔡文博、被告李子婴的委托诉讼代理人刘红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李航、黄伟伟向本院提出诉讼请求：1、确认李航、黄伟伟与李子婴签订的房屋租赁合同于2020年9月14日解除；2、李子婴支付解约违约金125,445元；3、李子婴支付自2020年7月1日起至2020年9月14日的租金103,143.62元；4、李子婴支付因拖欠房屋租金产生的违约金，自2020年9月15日起计算至本判决生效之日止，按每日309.43元；5、李子婴支付2020年7月1日起至2020年9月14日止的物业管理费9,248.30元；6、李子婴支付自2020年9月20日起自实际迁出营业执照之日止的违约金，按每日2,787.66元计算。事实和理由：2019年5月31日，李航、黄伟伟与李子婴签订《房屋租赁合同》，约定李航、黄伟伟将自己名下的上海市杨浦区国安路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)出租给李子婴作为经营使用，租期自2020年7月1日至2024年6月7日，月租金为41,815元，每月每平方米物业管理费15元。合同签订后，自2020年7月起李子婴就开始拖欠房租，截止至2020年9月14日，共拖欠租金103,143.62元，故黄伟伟方于2020年9月14日向李子婴发出告知书，通知其解除租赁合同，故该租赁合同于2020年9月14日解除，按合同约定，解约违约金按押金的双倍计算，现按单倍主张，并主张按拖欠费用总额的日千分之三即每日309.43元主张拖欠房租的违约金。另系争房屋内注册了上海馨燃健康管理咨询有限公司(以下简称馨燃公司)，至今住所地未迁出，现按合同的约定以日租金的双倍即每日2,787.66元主张自2020年9月20日起的违约金。李子婴辩称，同意李航、黄伟伟的诉请１、３，不同意诉请２、４、６，合同约定的解约违约金为押金的双倍过高，李航、黄伟伟已于2020年11月重新出租系争房屋，故其主张的单倍押金的违约金也过高。对于诉请4中的按日千分之三加收违约金的约定也过高，要求法院调整。对于物业费，如确系李航、黄伟伟垫付，现同意支付。对于诉请6，营业执照未迁出系争房屋未对李航、黄伟伟造成损失，合同约定逾期迁出营业执照的违约金为日租金的双倍明显过高，不合理。另外，李航、黄伟伟现起诉的被告应为馨燃公司，而非李子婴个人。李航、黄伟伟与李子婴签订租赁合同时，馨燃公司正在筹备阶段，李子婴系代馨燃公司就系争房屋分别与李航、黄伟伟及上海祥复资产管理有限公司(以下简称祥复公司)签订了租赁合同，且馨燃公司成立后，李子婴就与祥复公司办理了承租方主体变更手续，故本案中如要承担责任，也应由馨燃公司承担。本院经审理认定事实如下：系争房屋建筑类型为店铺，建筑面积为249.95平方米，用途为商业、办公、住宅，权利人为李航、黄伟伟。2019年5月31日，李航、黄伟伟作为出租人(甲方)、李子婴作为租借人(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为249.95平方米，乙方用于合法经营，租赁期自2020年7月1日起至2024年6月7日止，自2020年7月1日起至2021年6月7日，月租金为41,815元；自2021年6月8日起至2023年6月7日，月租金为43,906元；自2023年6月8日起至2024年6月7日，月租金为46,101元；房屋物业管理费为每月每平方米15元，支付方式为租金每2个月支付一次，并支付相当于3个月租金标准的租赁押金，首期租金(2020年7月1日至2020年8月31日)83,630元，乙方须于2020年6月25日之前支付给甲方，以后各期租金必须在上期租金对应的租赁期限届满七日前支付下期的租金。房屋物业管理费每3个月支付一次，乙方应于办理房屋交接手续前支付首期房屋物业管理费。乙方若存在下列情形时，甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任：拖欠租金累计达15天以上的或拖欠除租金以外的其他费用(包括但不限于租赁押金、物业管理费、水电燃气费等)累计达15天以上的等，按此约定而由甲方单方解除合同的，乙方除应付清解除合同前未付的租金及其他相关费用外，还应承担违约责任。乙方未按时支付租金或其他费用的，每日按拖欠费用总额的3‰加收违约金。若乙方有上述情形之一的，甲方有权采取一切措施包括停止对乙方水、电、煤等供应，直至单方解除租赁合同，收回租赁房屋。乙方应向甲方支付违约金，违约金按租赁押金的双倍计算。若违约金不足以补偿甲方实际经济损失的，乙方仍应赔偿不足部分。因任何原因导致本合同解除/终止的，乙方应当于本合同解除/终止之日起3日内将租赁房屋内乙方营业执照(或其他证照)、宽带电话等注销或迁出，否则每逾期一日，乙方应向甲方支付原日租金双倍的违约金，并支付相应天数的租金及发生的相关费用，直至该等证照注销或迁出之日止。合同签订后，李子婴未向李航、黄伟伟支付过租金、押金。2019年8月13日，馨燃公司成立，住所地为系争房屋。2020年9月14日，黄伟伟、李航向李子婴发出《告知书》，内容为：“李子婴：根据你我双方签署的《房屋租赁合同》，你已租赁我房屋，但你自合同起始日(2020年7月1日)至今(2020年9月14日)尚未支付我租赁押金125,445元以及租金1,393.80元*76天=105,928.80元，且拖欠缴纳物业管理费、水电费等其它相关费用。根据合同规定，你的上述行为已构成严重违约，我方现与你解除合同。你须于本告知书发出后5日内(2020年9月19日截止)搬离我房屋，迁出你的营业执照(或其它证照)，移出你的物品(固定装修除外)，将房屋完好交还给我方，否则，2020年9月20日后我将自行收回房屋，并将屋内所有物品自行处置。”2020年9月16日，李航、黄伟伟向物业公司支付了系争房屋2020年7月1日至2020年9月14日的物业管理费9248.30元。2020年9月20日，李子婴搬离系争房屋，并与李航、黄伟伟办理了房屋交接手续。2020年11月，黄伟伟、李航将系争房屋另租他人。另查，李航、黄伟伟曾与祥福公司签订《委托经营协议》、《委托经营协议补充协议》，约定李航、黄伟伟委托祥福公司对系争房屋进行经营管理，期限自2016年7月1日起至2020年6月30日止。2019年5月23日，祥复公司作为出租方(甲方)、李子婴作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2019年6月8日起至2020年6月30日止，月租金41,815元，租赁押金125,445元，合同另对双方的权利义务作了约定。2019年8月30日，祥复公司作为出租人(甲方)、李子婴作为原承租人(乙方)、馨燃公司作为现承租人(丙方)签订《商铺和他租赁主体变更协议》，约定甲方、乙方于2019年5月23日就系争房屋签订的房屋租合同，自2019年9月1日起，乙方在原合同中的全部权利、义务和责任一并转让给丙方等。审理中，李航、黄伟伟称，李子婴拖欠房租造成其租金、物业费、水电费的损失，合同解除后，其要重新寻找新租客，会产生房屋空置期和寻找新租客的中介费。李航、黄伟伟并称，李子婴逾期迁出营业执照，如新租客无法办理新的营业执照，房屋空置，对房屋后续的租赁、收取房租造成经济损失。本院认为，李航、黄伟伟与李子婴于2019年5月31日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，李子婴作为承租方，理应按约支付房租，其拖欠房租的行为，显属违约，理应承担相应的违约责任。李航、黄伟伟现要求确认其与李子婴签订的房屋租赁合同于2020年9月14日解除及要求李子婴支付自2020年7月1日起至2020年9月14日的租金103,143.62元的请求，李子婴表示同意，并无不当，本院予以准许。租赁合同约定李子婴未按时支付租金或其他费用的，每日按拖欠费用总额的3‰加收违约金，并约定李子婴拖欠租金累计达15天以上的等，应支付违约金，违约金按租赁押金单双倍计算。李航、黄伟伟依据该合同约定要求李子婴支付解约违约金125,445元并按每日309.43元支付自2020年9月15日起计算至本判决生效之日止的拖欠房屋租金产生的违约金的请求，审理中，李子婴认为，合同约定解约违约金为押金的双倍过高，李航、黄伟伟已于2020年11月重新出租系争房屋，故其主张的单倍押金的违约金也过高。对于合同约定的按日千分之三加收违约金的约定也过高，要求法院调整，本院现以李航、黄伟伟实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定李子婴应支付解约违约金30,000元，并按每日80元支付自2020年9月15日起计算至本判决生效之日止的拖欠房租的违约金。馨燃公司的住所地至今未迁出系争房屋，显属违约，租赁合同约定每逾期一日，李子婴应支付原日租金双倍的违约金，李航、黄伟伟现以此为据要求李子婴按每日2,787.66元支付自2020年9月20日起自实际迁出营业执照之日止的违约金，审理中，李子婴认为逾期迁出营业执照的违约金为日租金的双倍明显过高，本院依据上述所述，酌情确定李子婴按每日100元支付自2020年9月20日起至营业执照迁出或注销之日止的违约金。对于李航、黄伟伟现要求李子婴支付2020年7月1日起至2020年9月14日止的物业管理费9,248.30元的请求，依据租赁合同的相关约定，物业费应由承租方支付，现李航、黄伟伟已向物业公司支付了该笔物业管理费，故李航、黄伟伟的该项请求，符合合同约定，本院予以支持。至于李子婴抗辩李航、黄伟伟现起诉的被告应为馨燃公司，而非李子婴个人。对此，本院认为，系争租赁合同的承租方系李子婴，而非馨燃公司，且合同也未约定将由馨燃公司承接承租方的权利、义务，馨燃公司成立后，三方亦未签订过相关协议，现李航、黄伟伟认为承租方即为李子婴，故本院对于李子婴的上述抗辩意见，不予采信。至于李子婴与祥复公司亦就系争房屋签订过房屋租赁合同，该份租赁合同约定的租期与系争租赁合同的租期并不重叠，故李子婴与祥复公司之间就租赁合同产生的债权债务关系非本案处理范围，其可另行主张。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、李航、黄伟伟与李子婴于2019年5月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月14日解除；二、李子婴应于本判决生效之日起十日内支付李航、黄伟伟解约违约金30,000元；三、李子婴应于本判决生效之日起十日内支付李航、黄伟伟自2020年7月1日起至2020年9月14日的租金103,143.62元；四、李子婴应于本判决生效之日起十日内支付李航、黄伟伟拖欠房租违约金，自2020年9月15日起计算至本判决生效之日止，按每日80元计算；五、李子婴应于本判决生效之日起十日内支付李航、黄伟伟自2020年7月1日起至2020年9月14日止的物业管理费9,248.30元；六、李子婴应于本判决生效之日起十日内支付李航、黄伟伟自2020年9月20日起至上海馨燃健康管理咨询有限公司的营业执照迁出或注销之日止的违约金，按每日100元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,359元，由李子婴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金   玮书记员 施政达廖茜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条......民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。......二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。