山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终3825号上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛鑫复盛餐饮有限公司，住所地青岛市城阳区白沙河路329－1号，统一社会信用代码：91370214664549565G。法定代表人：周相珍，职务总经理。委托诉讼代理人：何欣蔚，北京市君合（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘沣鲁，北京市君合（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛佳德美家居有限公司，住所地青岛市李沧区九水东路180号1号楼－1，统一社会信用代码91370213MA3CAD45XF。法定代表人：李先军，职务董事长。委托诉讼代理人：刘小川，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓君，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。上诉人青岛鑫复盛餐饮有限公司（以下简称鑫复盛公司）与上诉人青岛佳德美家居有限公司（以下简称佳德美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5478号民事判决书，分别向本院提起上诉。青岛佳德美家居有限公司未交纳上诉费用，依法按照未提起上诉处理。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫复盛公司向本院提出上诉请求：1、请求撤销原审(2019)鲁0213民初5478号民事判决书中第一、二、三、四、五、六、八项判决，改判驳回佳德美公司全部诉讼请求，并支持鑫复盛公司全部诉讼请求；或将本案发回重审；2、请求判令佳德美公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院就涉案房屋租赁合同无效的责任划分认定没有事实和法律依必据，本案佳德美公司对涉案合同无效应承担全部责任。1、一审法院在没有任何事实依据的情形下，即认定“被告明知合同存在无效事由”，认定事实严重不清。涉案房屋所在地是侯家庄社区农贸市场，房屋原为家具城，出租给鑫复盛公司之前，涉案房屋中还有其他租户正常经营，鑫复盛公司完全不知道也不可能知道，该建筑面积高达8200平方米的房屋实际是违章建筑。鑫复盛公司与佳德美公司签订的《房屋租赁合同》中第九条第2项中明确约定，“甲方(佳德美公司)有下列行为之一的，乙方(鑫复盛公司)有权解除合同：(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，或没有规划等相关手续，严重影响使用......”根据前述约定也可得知，鑫复盛公司对所租赁房屋首要要求即是房屋具备规划手续，是合法建筑物。鑫复盛公司租赁涉案房屋是用作大型酒店经营，房屋合法及安全是鑫复盛公司租赁该房屋的首要条件，鑫复盛公司怎么可能在明知涉案房屋是违章建筑的情形下，签订租期长达十五年的租赁合同，并斥巨资装修。若鑫复盛公司在违章建筑上经营发生安全事故的，鑫复盛公司不但可能承担巨额经济损失，更有可能面临刑事责任。一审法院在没有任何证据的情形下，即认定鑫复盛公司明知合同存在无效事由与事实不符、与常理不符。2、在涉案房屋没有合法规划手续致使合同无效的情形下，出租人即本案的佳德美公司应当是合同无效的全部过错责任人，鑫复盛公司对涉案房屋改建是否违法与涉案房屋本身即是违章建筑是完全不同的两个法律事实，鑫复盛公司对涉案房屋即使存在违法改建情形也不会导致涉案租赁合同无效，因此鑫复盛公司就涉案合同无效不存在任何主观过错，一审法院按照双方各占50%划分过错比例，没有事实与法律依据，且显失公正作为房屋出租人，其首要合同义务即是保证涉案房屋为合法建筑物，其在明知涉案房屋为违章建筑的情形下，隐瞒该事实将涉案房屋出租给鑫复盛公司，其对涉案房屋无效应当承担全部法律责任。《房屋租赁合同》第十七条第2项约定的是，“本租赁房屋顶平台，乙方欲将该平台建设改造宴会厅使用，乙方承诺建设审批手续由乙方办理且建设费用及一切法律后果由乙方承担。甲方承诺青岛金百合物业有限公司和侯家庄村委不能出面阻止乙方的建设行为。”通过该约定可知，佳德美公司是允许鑫复盛公司对涉案房屋进行改建的，仅是相关改建的费用和法律后果由鑫复盛公司自行承担。虽然鑫复盛公司进行的前述改建被相关部门查处，但该问题与涉案房屋本身即是违章建筑没有任何关系，鑫复盛公司对涉案房屋在佳德美公司准许的情况下进行的改建，不导致合同无效的法律后果，一审法院对涉案合同无效的法律后果，按照双方各占50%的比例进行划分，有失公平公正。二、一审法院在认定佳德美公司对合同无效承担50%的责任的情形下，却按照合同约定的租金标准的100%，判决鑫复盛公司向佳德美公司支付房屋占用费，适用法律严重错误。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，“房屋租赁合同无效，事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但该条第二款同时规定了，“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”《民法典》第一百五十七条规定，“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”一审法院片面引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，无视本案佳德美公司应当承担的过错责任，判决鑫复盛公司按照租金标准的100%向佳德美公司支付房屋占用费，适用法律严重错误。本案中，涉案合同无效的根本原因在于涉案房屋是违章建筑，与鑫复盛公司改建无关。且鑫复盛公司对涉案房屋未进行任何有价值的利用，除了对该违法建筑进行了的大量投入外，未基于该房屋取得任何实际利益。根据杨立新教授及最高院法官的前述观点，本案在因佳德美公司隐瞒涉案房屋为违章建筑导致涉案合同无效的情形下，在鑫复盛公司未就涉案房屋取得任何利益的情形下，一审法院判决鑫复盛公司按照约定租金的100%向佳德美公司支付房屋占用费违反基本法理，且有失公平公正，该项判决依法应予纠正。同理，一审法院判决鑫复盛公司按照100%的标准向佳德美公司支付物业费、水电费，不仅违反前述基本法理，更没有任何法律依据。三、一审法院就房屋占用期间的认定与事实严重不符。本案佳德美公司的法定代表人李先军一直在涉案房屋处办公，即使在鑫复盛公司装修涉案房屋期间，涉案房屋李先军也有控制权，装修队去施工都是李先军开锁开门。鑫复盛公司向佳德美公司发出解除合同通知后，李先军更在涉案房屋上多加一道锁，防止鑫复盛公司出入。涉案房屋在法院的组织下进行过现场勘验，鉴定机构因鉴定事宜也到过涉案房屋处进行勘察，都是由李先军用钥匙开门，可见李先军是涉案房屋的实际控制人。鑫复盛公司已经向佳德美公司发函通知其自2019年6月15日解除《房屋租赁合同》，告知其三日内办理接收房屋手续，逾期不接受的后果由其自负，且此后鑫复盛公司非但没有再使用该房屋，更对该房屋没有任何实际控制权。但一审法院却将其于2020年9月11日组织双方抄水电表的现场勘查事项，随意认定为由其组织的房屋交接，并以该时间点认定房屋占用期间，没有事实依据，明显系恶意偏袒佳德美公司。鑫复盛公司自2019年6月15日即不再占用涉案房屋，二审法院应审查清楚前述事实，并依法作出改判。四、一审法院就鑫复盛公司就涉案房屋整体装修改建投入的光伏发电项目相关费用，认定“该部分费用如前所述并非用于餐饮相关用途，违反合同约定，应由被告自行承担”，缺少事实和法律依据，且逻辑混乱，恶意偏袒佳德美公司。首先，一审法院在认定合同无效的前提下，又认定光伏发电项目费用与餐饮无关，违反合同约定，判决逻辑混乱。在合同无效的前提下，相关损失的认定应当适用《民法典》第一百五十七条合同无效的法律后果。若依旧适用合同约定，则一审法院应当充分注意到《房屋租赁合同》第十二条第5项“甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应当赔偿乙方损失，包括但不限于租金损失及经营性收入损失”，应当判决佳德美公司向鑫复盛公司返还全部租金。但一审法院却在以合同无效为由判决驳回鑫复盛公司要求返还租金的诉讼请求的同时，又以光伏发电项目超出合同约定，判决鑫复盛公司自担损失，这明显系恶意枉法裁判。其次，电力业务需要专门的资质许可，不是任何企业随意即可经营的。鑫复盛公司作为餐饮企业既无能力更无想法从事电力业务，鑫复盛公司依法办理了光伏发电项目的建设手续，就是为了酒店经营自用，一审法院在没有任何事实和法律依据的情形下，擅自认定其与餐饮用途无关，认定事实严重不清。光伏发电并非是任何酒店经营的必备项目，但这并不能否认本案中涉及的光伏发电项目及相关装修都是为酒店经营的目的，鑫复盛公司认为一审法院的前述认定明显系枉法裁判，其判决依法应予撤销。五、鑫复盛公司的损失应当以实际发生为准，一审法院对鑫复盛公司损失的认定有失公允。鑫复盛公司一审中已经提交了基于涉案合同鑫复盛公司相关损失的具体证据，包括相关合同及具体支付凭证，但鉴于一审法官明确表示其不会按照我方主张全部支持，迫于无奈，鑫复盛公司才在关于实际损失非常清晰的情形下，申请法院对我方损失进行司法鉴定。但鑫复盛公司认为，鉴定结论与我方实际损失差距较大，目前一审法院参照鉴定结论认定鑫复盛公司的损失，严重侵害了鑫复盛公司的合法权益，鑫复盛公司损失的认定应当以实际损失为准。六、一审法院完全按照合法建筑物的标准判决鑫复盛公司向佳德美公司承担房屋修复费用，缺乏法律依据，其判决依法应予撤销。七、在合同无效的情形下，佳德美公司作为“三房东”，就房屋损害并无实际损失，实际损失人是涉案违章建筑的建造人，一审法院直接判决鑫复盛公司向佳德美公司赔偿房屋修复费，缺乏合同依据及法律依据在合同无效的情形下，佳德美公司仅能基于合同无效的法律后果向过错方主张其实际遭受的损失。但本案佳德美公司并未就该违章建筑的改建事宜，向房屋建造人承担任何的赔偿责任，在其并不是该房屋建造人的情形下，其就该房屋的损害并无实际损失，一审法院判决鑫复盛公司向佳德美公司赔偿房屋修复费，缺乏合同依据及法律依据。综上所述，一审判决认定事实严重不清，适用法律严重错误，依法应予撤销。请求贵院依法判决支持鑫复盛公司的全部上诉请求。佳德美公司答辩称：一、涉案房屋系经主管部门批准建设，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条但书规定，应为有效合同。鑫复盛公司导致合同无法继续履行，应承担违约责任。1、涉案房屋经主管部门批准建设，涉案租赁合同效力应为有效。经一审查明，涉案双方签订的《房屋租赁合同》所涉及的百合广场1#楼的建设，系2013年青岛市人民政府在城乡建设和升级改善人民生活方面重点办好的十二件实事之一，由青岛市商务局按照青岛市人民政府要求，批准并限侯家庄社区5个月20天内建设完成，涉案房屋应属于经主管部门批准建设项目。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020版）第二条的但书规定，本案所涉《房屋租赁合同》应为有效。2、涉案合同无法继续履行的根本原因是由于鑫复盛公司在涉案房屋屋顶违法建设被拆，鑫复盛公司擅自毁约终止合同，拒不交纳租金，其应承担合同无法履行的违约责任。鑫复盛公司因对涉案房屋违法扩建被行政机关制止，无法实现将涉案房屋屋顶扩建为宴会厅的目的，选择终止涉案酒店项目，擅自毁约。根据涉案房屋租赁合同第十七条的约定，鑫复盛公司负责办理扩建的建设审批手续，但其在未办理相关手续的情况下，擅自在涉案房屋屋顶进行违法的扩建行为，鑫复盛公司该行为显已构成违约。而鑫复盛公司在扩建行为受阻后，却以佳德美公司未出具具有合法转租权的材料为由，单方向佳德美公司发函要求终止合同，鑫复盛公司擅自毁约且拒不缴纳租金的行为，构成严重违约，其应承担违约责任，并赔偿损失。二、从涉案合同的签订以及履行情况来看，佳德美公司没有任何过错，鑫复盛公司违建被拆后的擅自毁约行为是导致涉案房屋租赁合同无法履行的根本原因，因此，即便涉案房屋租赁合同无效，鑫复盛公司应承担合同无效的全部过错责任。根据庭审查证事实，鑫复盛公司鑫复盛公司、佳德美公司于2018年8月10日签订房屋租赁合同。2019年4月15日，李沧区违法建设治理工作领导小组办公室要求鑫复盛公司依法拆除扩建部分。2019年6月3日，鑫复盛公司要求佳德美公司向其提交佳德美公司具有合法转租权的材料。2019年6月13日，鑫复盛公司通知佳德美公司解除合同。根据上述时间轴可以看出，鑫复盛公司显然是因违法扩建行为被迫终止，无法将屋顶扩建为宴会厅，而试图通过各种手段终止涉案房屋租赁合同，因此，涉案房屋租赁合同无法继续履行的根本原因是鑫复盛公司的单方毁约行为，基于民法的契约精神以及诚实信用的基本原则，即便涉案房屋租赁合同无效，被答辩人应承担合同无效的全部过错责任。三、因鑫复盛公司诉讼程序内外的拖延行为，导致涉案房屋于2020年9月11日才交付于佳德美公司，根据相关法律规定，即便涉案合同无效，鑫复盛公司应全额向佳德美公司支付房屋占有使用费。在本案中，鑫复盛公司一直占用涉案房屋，拒绝将涉案房屋堆积的垃圾及废弃的建材清除或搬离。直至2020年9月11日，佳德美公司为修复涉案房屋，被迫接收涉案房屋，自行清理垃圾以及废弃的建筑材料。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020版）第四条规定，佳德美公司不但无需向其返还实际占有使用期间房屋使用费，并且鑫复盛公司应向佳德美公司全额支付剩余占有期间的未付房屋占有使用费。此外，需要特别说明的是，鑫复盛公司在本案诉讼程序内外的故意拖延行为，是导致涉案房屋于2020年9月11日方才交接的重要原因。其一，鑫复盛公司故意与佳德美公司“假调解”，在本案诉讼过程中，鑫复盛公司为骗取佳德美公司达成调解协议，一方面派青岛名都海鲜食府有限公司法定代表人邱青明与佳德美公司接洽，提出“青岛名都海鲜食府有限公司可在佳德美公司与鑫复盛公司达成调解协议的同时，与佳德美公司签订房屋租赁合同续租烂尾房屋”，另一方面，鑫复盛公司与佳德美公司假调解，提出“支付260万元保证金保证名都公司续租涉案房屋，除此之外双方再无任何纠纷”的调解意见，而在佳德美公司与鑫复盛公司签订调解笔录的同时，名都公司则拒绝与佳德美公司签订租赁合同。鑫复盛公司与名都公司的上述行为，完全是为了骗取佳德美公司签订上述调解协议，意图只以260万元了结涉案纠纷，鑫复盛公司的假调解行为导致案件四个月没有进入司法鉴定程序，是导致涉案房屋迟迟未交付的主要原因。其二，本案历经三个鉴定程序，其中前两个鉴定程序为佳德美公司申请鉴定涉案房屋的修复费用，而，鑫复盛公司在前两个司法鉴定期间迟迟不交鉴定费，直至佳德美公司两个鉴定结束后，才缴纳鉴定费，启动第三个鉴定程序，导致涉案房屋因第三个鉴定程序需现场勘验而迟迟无法交付。鑫复盛公司上述的故意拖延行为是导致佳德美公司迟迟无法接收房屋、修复房屋的直接原因，因此，鑫复盛公司更应全额承担剩余占有期间的未付房屋占有使用费。四、鑫复盛公司鑫复盛公司系未经佳德美公司同意进行装修，未经同意破坏房屋主体结构，根据相关法律规定，即便《房屋租赁合同》无效，鑫复盛公司未经同意擅自拆除、扩建涉案房屋，包含光伏设施在内相关费用应由其自行承担。1、鑫复盛公司鑫复盛公司系未经佳德美公司同意进行装修，未经同意破坏房屋主体结构，一审判决推定佳德美公司同意，系认定事实错误。一审程序中，鑫复盛公司未提交任何证据证明其装修行为、拆改房屋主体行为系经佳德美公司同意，一审法院推定佳德美公司同意，属于认定事实错误。退一步讲，即便佳德美公司同意鑫复盛公司对房屋进行装修，也不等同于佳德美公司同意鑫复盛公司对房屋主体结构进行破坏。《房屋租赁合同》第九条明确约定，鑫复盛公司拆改变动房屋主体结构，应经佳德美公司书面同意。双方在签订合同时特别强调拆改主体结构行为应经书面同意，更加说明双方对该条款的重视程度，鑫复盛公司应承担证明拆改主体行为系经佳德美同意的举证责任。2、包含光伏项目在内，鑫复盛公司未经同意擅自拆除、扩建涉案房屋，即便涉案合同无效，相关费用应由其自行承担。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020版）第十一条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，因鑫复盛公司系未经同意擅自拆除、扩建涉案房屋，相关费用应由其自行承担。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020版）第十二条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院依照下列情形分别处理……”。根据上述规定，鑫复盛公司主张佳德美公司承担加建和新建建筑的费用，需以双方没有约定费用分担且未办理合法建设手续为前提。但本案中，《房屋租赁合同》第十七条明确约定，屋顶扩建的建设费用及一切法律后果由鑫复盛公司自行承担，因此，包含光伏项目在内的相关费用应由鑫复盛公司自行承担。另外，需要特别说明的是，鑫复盛公司在上诉事由中提出，应按“实际发生认定其损失金额”，但，毋庸置疑的是，鑫复盛公司在一审程序中，为增大其支出费用，堂而皇之地向人民法院提交虚假证据，在银行支付凭证明确载明为“城阳天安数码城店工程款”的情况下，仍主张为涉案工程的装修支出费用，且鑫复盛公司又根据虚假的银行支付凭证伪造了相应合同。显然，鑫复盛公司为增大其支出费用无所不用其极，因此，人民法院不但应对相关证据拒绝采信，还应对鑫复盛公司虚假陈述、伪造证据等行为进行处罚。五、佳德美公司诉请9285954.26元修复费用，仅是房屋主体土建安装的修复费用。即便《房屋租赁合同》无效，鑫复盛公司鑫复盛公司亦应承担将房屋恢复原状的责任，其应全额支付修复费用9285954.26元。在本案中，佳德美公司仅就房屋主体结构修复费用申请鉴定，9285954.26元仅为涉案房屋主体土建安装的修复费用，并不包括家居商场原有装修、扶梯、货梯、中央空调等修复费用。因鑫复盛公司破坏房屋主体结构的行为并未得到佳德美公司的书面同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020版）第四条规定、第十一条规定、《民法典》第一百五十七条，即便双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，鑫复盛公司仍负有将涉案房屋恢复原状的责任，基于恢复原状，鑫复盛公司应全额支付房屋修复费用9285954.26元。另外，鑫复盛公司在上诉状中述称，“佳德美公司作为涉案房屋三房东无需修复房屋”。但，需要说明的是，佳德美公司作为自“百金合公司”承租涉案房屋的承租方，承租涉案房屋至2031年，因涉案房屋损毁，无法重新投入使用，佳德美公司为重新将涉案房屋投入使用，必然需要对涉案房屋进行修复。并且，因鑫复盛公司至今未向佳德美公司支付任何修复费用，佳德美公司在贷款700余万元用于支付“百金合公司”租金以及修复房屋的款项后，无法继续取得贷款支付房屋修复款，导致涉案房屋修复工程停滞，至今无法重新使用。因此，鑫复盛公司关于“佳德美公司作为涉案房屋三房东无需修复房屋，进而其无需赔偿佳德美公司房屋修复费用”的主张，没有任何事实与法律依据，鑫复盛公司应向佳德美公司支付房屋修复费用9285954.26元。综上，鑫复盛公司鑫复盛公司的上诉请求，没有任何事实、法律依据，请求人民法院依法驳回。佳德美公司向一审法院提出诉讼请求，1.确认鑫复盛公司2019年6月15日解除合同的行为不具有法律效力；2.判令鑫复盛公司支付违约金2394400元；3.判令鑫复盛公司另行赔偿佳德美公司损失暂计1060万元（上述第二项违约金不足以弥补的损失部分，具体以人民法院委托评估机构的实际评估损失金额为准）；4.判令鑫复盛公司返还我方代缴物业费196800元；5.判令本案诉讼费、鉴定费等费用由鑫复盛公司承担。诉讼过程中，佳德美公司变更诉讼请求为：1.确认涉案房屋租赁合同于2020年9月11日解除；2.判令鑫复盛公司支付涉案九水东路180-1号房屋第二租赁年度租金4389733.33元（自2019年10月12日计算至涉案房屋交付之日即2020年9月11日）；3.判令鑫复盛公司返还佳德美公司代缴物业费377200元；4.判令鑫复盛公司支付水电费共计30276元；5.判令鑫复盛公司支付涉案房屋的修复费用9285954.26元；6.判令鑫复盛公司支付涉案九水东路180-1号房屋修复期间租金损失1596267元（按第二租赁年度租金标准计算4个月）；7.判令鑫复盛公司承担佳德美公司垫付的诉讼费、鉴定费。事实与理由：2018年8月10日，双方签订《房屋租赁合同》，鑫复盛公司承租我方位于李沧区九水东路180号房屋。合同约定，租赁期限为2018年8月10日至2031年10月12日；租金自2018年10月12日起算，第一年和第二年租金按每天每平方米1.6元计算，一年租金为4788800元；物业费由承租人支付；在租赁期内，未经出租人书面同意，拆改变动房屋主体结构，或损害房屋严重的，承租人需按解除年度租金50%向出租人支付违约金。合同生效后，鑫复盛公司未经我方书面同意，对涉案房屋进行了拆除破坏，包括对屋顶防水层进行拆除；为安装电梯和方便上料，在二、三层天花板开孔6个，面积达400平米；一二层地面全部破坏，二楼横梁破坏，给我方造成经济损失。涉案房屋第二个租赁年度，自2019年10月12日始至2020年10月11日止，鑫复盛公司最迟应于2019年9月12日缴纳第二个租赁年度的房屋租金4788800元，但鑫复盛公司未向我方支付。至鑫复盛公司于2020年9月11日向我方交付涉案房屋，鑫复盛公司欠付房屋租金的金额为4389733.33元。佳德美公司自2020年9月11日接收涉案房屋后，修复涉案房屋需6个月期限，基于鑫复盛公司破坏房屋的违约行为，鑫复盛公司应赔偿我方修复房屋期间产生的租金损失2394400元。根据工程造价司法鉴定意见书，修复涉案房屋的工程造价为9285954.26元，鑫复盛公司基于其违约行为，应向我方赔偿修复房屋损失9285954.26元。最后，鑫复盛公司在涉案房屋租赁期间产生的物业费和水电费，鑫复盛公司亦应按照合同约定向佳德美公司交纳。鑫复盛公司在一审中辩称，一、双方于2018年8月10日签订的书面《房屋租赁合同》已经于2019年6月15日解除。双方于2018年8月10日签订了书面《房屋租赁合同》，合同第二条第三款约定；“甲方保证该租赁房屋交付乙方时水电、天然气、消防设施能正常使用，具有合法的消防验收手续……”；第九条第2款约定：“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，或没有规划等相关手续，严重影响使用……。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。”，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程施工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，因涉案房屋未经过建设工程规划许可、未进行竣工验收，导致该房屋无法正常使用，合同目的不能实现，鑫复盛公司已经于2019年6月13日向佳德美公司邮寄律师函，告知其双方的《房屋租赁合同》已于2019年6月15日解除，合同解除之前的房租应当依据双方的过错责任进行分担。二、鑫复盛公司并不存在违约情况，无需向佳德美公司支付违约金及佳德美公司所主张的1060万元的损失。本案合同无法继续履行的根本性原因在于涉案房产未经过建设工程规划许可、未进行竣工验收，导致该房屋无法正常使用，合同目的不能实现，佳德美公司是合同无法继续履行的绝对责任方，鑫复盛公司并不存在违约的情况，故无需向佳德美公司支付违约金。佳德美公司主张的损失数额过高且没有事实依据，佳德美公司是依据鉴定机构出具的鉴定报告主张涉案房屋的修复费用，但该修复方案及修复费用均为恢复至全新状态下的数额，而双方在签订合同之时，涉案房屋内的装修以及相关设施均已使用多年，存在折旧的问题。对于该损失的造成，佳德美公司也负有不可推卸的责任，该部分损失应由其自行承担。三、对于修复期间的租金损失，因双方合同目的最终不能实现，系佳德美公司造成，故上述损失不应由鑫复盛公司承担。四、关于佳德美公司要求鑫复盛公司承担代缴物业费、水电费的诉讼请求，涉案的房屋鑫复盛公司并未实际使用，前期仅处于装修阶段，且最终合同目的无法实现也是由于佳德美公司的责任造成，故该部分费用不应由鑫复盛公司承担。鑫复盛公司向一审法院提出反诉请求：1.要求依法确认双方的房屋租赁合同已于2019年6月15日解除；2.依法判令佳德美公司向我方返还已经支付的租赁费4788800元，并支付以4788800元为本金自2018年8月16日至2019年8月20日按照银行同期贷款利率计算的利息，以及自2019年8月21日至实际返还之日按照全国银行间同业拆借利率（ＬＰＲ）计算的违约金和利息损失；3.要求佳德美公司向我方支付装修改造工程损失6860243.17元；4.要求佳德美公司向我方支付营业损失4776928.53元；5.要求佳德美公司支付本案的诉讼费以及鉴定费用。事实与理由：双方于2018年8月10日签订的书面《房屋租赁合同》，约定佳德美公司将承租的青岛百金合物业有限公司（以下简称百金合公司）的位于李沧××号房屋及周边相应场地租赁给鑫复盛公司，合同第一条约定了佳德美公司对所涉房屋出租具备相应处分权的保证，并在合同第九条、第十二条约定了相应责任。但是在合同签订过程中及签订后，经鑫复盛公司多次主张，佳德美公司未提供房屋产权证明，现鑫复盛公司得知涉案房屋没有经建设工程规划许可，未经竣工验收，不具备交付使用条件。在佳德美公司严重违约的情况下，导致双方房屋租赁合同无法履行，鑫复盛公司合同目的不能实现，2019年6月鑫复盛公司已经致函佳德美公司于2019年6月15日解除双方《房屋租赁合同》。佳德美公司针对鑫复盛公司的反诉请求答辩道，一、我方已经全面适当的履行了租赁合同约定的主要义务，不存在因我方的违约行为导致鑫复盛公司合同目的无法实现的问题，鑫复盛公司不享有法定的单方解除权，无权解除《房屋租赁合同》。双方于2018年8月10日签订《房屋租赁合同》后，佳德美公司已经履行了交付房屋、提供必要资料的主要合同义务，且鑫复盛公司已经实际占有使用房屋长达10个月之久，鑫复盛公司的合同目的已经实现。侯家庄社区居委会委托金百合公司对外出租的委托合同、佳德美公司与百金合公司所签订的房屋租赁合同等我方有权转租的相关证明材料，在订立合同时佳德美公司已向鑫复盛公司出示。而且，相关证明材料何时提供、如何提供并不影响房屋的正常使用，不会导致鑫复盛公司合同目的不能实现。二、因鑫复盛公司违法改建房屋，被城管部门责令拆除了改建的部分设施，鑫复盛公司提出解除合同，并将合同不能继续履行的法律责任强加给佳德美公司。鑫复盛公司对房屋进行改建，实施野蛮装修，未按照合同约定征得佳德美公司的同意，对包括房屋主体在内进行了严重的损害。并且鑫复盛公司实施的改建工程亦未事先通过相关行政主管部门的建设审批手续，最终导致房屋改建工程终止，改建至半的工程被相关执法部门责令拆除。并且根据《房屋租赁合同》第十七条约定，屋顶平台改造工程建设审批手续由承租人办理，且建设费用及一切法律后果均应有鑫复盛公司承担。三、鑫复盛公司对涉案房屋的支出，实际上仅包含两部分，一是鑫复盛公司因其违建行为所产生的扩建与拆除成本，二是鑫复盛公司违反合同约定对涉案房屋主体、原有装修与设施的拆除成本。鑫复盛公司的违建行为已经被相关行政机关认定，因违法改扩建所产生的投入与拆卸的成本，均是由其自身的违法行为所致，所造成的后果与法律责任也应由其自行承担。鑫复盛公司还应就其违约行为所造成房屋的损失向佳德美公司进行赔偿。一审法院认定事实如下：一、2013年5月8日，青岛市商务局按照市政府《关于公布2013年市政府在城乡建设和改善人民生活方面重点办好的十二件实事的通知》（青政发［2013］1号文件）要求，下发《关于做好2013年市办实事15处农贸市场标准化建设和升级改造工作的通知》（青商流通字［2013］8号）,要求对包括位于青岛市李沧区进行标准化建设和升级改造，并要求各区商务主管部门对于各建设改造的市场，确保2013年10月底前基本完工。一审法院根据佳德美公司的申请依法向青岛市公安消防支队调取涉案房屋的消防验收手续。青岛市公安消防支队提供落款日期为2016年5月18日的《建设工程消防验收意见书》（青公消验字［2016］第0097号），主要内容为：“侯家庄盛世德商业中心改造工程”位于青岛市李沧区延川路以东，建筑面积31007平方米……其中1＃楼建筑面积14074平方米，6＃楼建筑面积16933平方米，使用性质为商业……经资料审查、现场抽样检查及功能测试并经复验，综合评定该建设工程验收合格。”二、佳德美公司设立于2016年5月11日，法定代表人李先军，公司住所地位于青岛市李沧区。2018年8月，青岛市李沧区九水街道办事处侯家庄社区居委会出具证明，内容为：兹证明百金合广场属于侯家庄社区承建，产权归侯家庄社区所有，李先军属我社区居民，现承包百金合广场1号楼（九水东路180号），社区同意李先军对外出租百金合广场1号楼，特此证明。2018年8月，百金合公司出具证明，内容为：百合广场1号楼由我百金合物业有限公司承租给李先军，李先军属于我物业公司合法承租人，同时具备将1号楼对外承租的权力！李先军的承租期为2016年11月1日起至2031年10月。特此证明。三、2018年8月10日，佳德美公司（甲方、出租方）与鑫复盛公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容有：1、租赁房屋的所有人为侯家庄社区，该社区委托百金合公司对外出租，甲方与百金合公司签订房屋租赁合同，租赁期限为15年，自2016年9月1日至2031年10月31日，甲方租赁期间有权对外转租。2、甲方将所有的位于青岛市李沧区九水东路180号房屋包括房屋周边甲方拥有支配权场地租赁给乙方进行经营活动，物业性质为商业。甲方保证该租赁房屋交付乙方时……具有合法的消防验收手续，乙方用于经营的内装修消防报批及开业前检查的办理及产生的费用由乙方负责。出租方房屋建筑面积共8200平方米，双方同意按照该面积计算房屋租金。3、租赁期限共156个月，实际租赁合同期限自2018年8月10日至2031年10月12日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮及相关服务业务使用。4、该房屋前两年每平方米每天租金为1.6元，双方同意租金计算期限自2018年10月12日开始，第一年和第二年的年租金为4788800元。房屋租金第一年分两次支付，第二年开始按年度一次性支付。第一租赁年度第一次交付租金时间2018年9月1日前，支付租金数额为2394400元，第一租赁年第二次支付租金时间为三楼宴会厅建成之日，但是不论该宴会厅是否建成，乙方支付租金的时间最迟不得晚于2018年12月1日，支付租金数额为2394400元。5、乙方应当于每月15日前支付上个月经营期间的水电费，电费、水费乙方独立用表，每月由甲方读表下达数据，水费按政府收费标准交付甲方，考虑电路损耗，电费按照乙方实际用电量每度电1.2元的标准向甲方支付。乙方应当支付物业费2元/平方/月，乙方应当按照物业服务合同约定支付给物业公司。6、在租赁期限内……乙方应合理使用所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋主体结构装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事前征得甲方同意后方可施工。7、甲方承诺，在合同签订后且乙方支付第一租赁年半年租金后两个月以内，双方办理房屋交接手续。8、甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，或没有规划等相关手续，严重影响使用的，乙方有权解除合同。乙方未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。9、本租赁房屋屋顶平台，乙方欲将该平台建设改造宴会厅使用，乙方承诺建设审批手续由乙方办理且建设费用及一切法律后果由乙方承担。甲方承诺百金合公司和侯家庄社区居委会不能出面阻止乙方的建设行为。双方同时约定了其他权利义务。四、上述《房屋租赁合同》签订后，佳德美公司将约定房屋场地交付鑫复盛公司使用，关于房屋交付时间，佳德美公司主张为合同签订当日2018年8月10日，鑫复盛公司主张为2018年9月，鑫复盛公司接收房屋后开始装修，2019年4月停止装修。双方均确认未办理书面的交接手续。2018年8月16日，鑫复盛公司通过银行转账向佳德美公司法定代表人李先军支付房租2394400元；2018年12月10日，鑫复盛公司通过银行转账向佳德美公司法定代表人李先军支付房租2394400元。五、2018年8月13日，青岛鑫复盛大观酒店有限公司（以下简称鑫复盛大观酒店）与青岛宏锦祥和建筑装饰工程有限公司（以下简称宏锦祥和公司）签订《合同书》，约定由宏锦祥和公司对涉案九水东路1号楼进行拆除改造。改造项目包括：地面改造装修工程、光伏基础建设改造工程、采光、消防改造工程等。2018年10月1日，鑫复盛大观酒店与青岛宏锦涂装工程有限公司（以下简称宏锦涂装公司）签订《合同书》，约定由宏锦涂装公司负责鑫复盛李村店砌墙工程。2018年8月26日，鑫复盛公司与青岛东方工厂建筑维护有限公司（以下简称东方工厂公司）签订《钢结构厂房承包合同》，约定由东方工厂公司承建涉案180号百合广场1号楼屋顶钢结构夹层，面积约2881平方米。2018年12月20日，鑫复盛公司与东方工厂公司再次签订《钢结构厂房承包合同》，约定由东方工厂公司承建涉案180号百合广场1号楼太阳能光伏骨架及瓦面，面积约1560平方米。2018年10月，青岛鑫复盛九章酒店有限公司（以下简称鑫复盛九章公司）与山东光福华夏新能源有限公司（以下简称光福华夏公司）签订《光伏并网发电项目供货安装合同》及《企业分布式光伏电站安装协议》，约定由光福华夏公司承建涉案180号百合广场1号楼-1屋顶120KW光伏并网发电项目。2019年1月，鑫复盛九章公司与光福华夏公司再次签订《光伏并网发电项目供货安装合同》，约定由光伏华夏公司承建涉案180号百合广场1号楼-1屋顶133.1KW光伏并网发电二期项目。六、2018年11月30日，鑫复盛公司与山东思锐空间设计有限公司（以下简称思锐空间公司）签订《青岛鑫复盛大酒店（大观店）室内外装饰装修设计合同》，约定由思锐空间公司承担该店内外装饰装修的设计事宜，项目总设计面积约8660平方米，设计费总计为2078400元。第一期付款节点在本合同生效后3日内付30%，付款额623520元；第二期付款节点在交付平面功能布局及概念设计方案后10日内付20%，付款额415680元。2018年12月14日，鑫复盛九章公司通过银行转账向思锐空间公司支付设计费6235200元。2019年3月14日，鑫复盛大观酒店通过银行转账向思锐空间公司支付设计费415680元。七、2019年4月15日，青岛市李沧区违法建设治理工作领导小组下发《李沧区违法建设办理督办单》：“违建地址：百合广场1号楼；督办情况：百合广场1号楼楼顶正在进行违法建设；处置建议：根据《青岛市违法建设治理工作方案》要求，请九水街道办事处立即依法予以拆除，并于4月20日前将拆除情况报区治违办。此后，鑫复盛公司停止装修施工。八、2019年6月13日，鑫复盛公司委托山东盈康律师事务所向佳德美公司发出山盈律函字（2019）第29号律师函，称：2019年6月3日山东盈康律师事务所向佳德美公司发出律师函，要求佳德美公司向鑫复盛公司提供房屋产权证、李沧区侯家庄社区委托百金合公司对外出租的委托合同、佳德美与百金合公司所签订的房屋租赁合同。佳德美公司于2019年6月5日签收律师函，但未回复，故因佳德美公司不能提供出租权利证明材料，严重违约，通知佳德美公司于2019年6月15日解除双方《房屋租赁合同》并要求其在收到律师函三日内接收房屋，办理交接，逾期不接收造成后果由佳德美自负。根据邮件状态查询，该律师函于2019年6月14日由同事代为签收。九、2019年12月2日，佳德美公司申请委托第三方机构出具关于李沧区九水东路180号房屋的修复方案。2019年12月9日，一审法院委托青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司（以下简称建筑设计院）对涉案房屋的修复方案进行司法鉴定。2020年3月16日，建筑设计院出具编号为（QDSJYJD-20119）的鉴定意见书，处理建议为：由于现场建筑装修、原有建筑的基本建筑做法、设备均被拆除，且混凝土楼板、混凝土梁部分被拆除，所以按照现行规范对其工程的建筑学专业、建筑结构专业、建筑设备专业进行设计。其中建筑学专业建筑做法为按照现状，对混凝土梁、板进行修复，对建筑设备进行恢复，将现有屋面钢架进行拆除，将现有室内垃圾进行清理，将因施工损坏的门窗按原状进行恢复，将装修部分按原状进行恢复（因鉴定申请人提出安装的18台多联机空调、监控、货梯、扶梯、通讯设施等，只能由鉴定申请人提供的证据进行评估，由法院判决；装饰装修问题，因鉴定申请人没有具体装饰装修尺寸和做法，故只能由法院依据鉴定申请人提供的证据另行评估）。建筑设计院同时出具了修复方案的建筑设计施工图纸。佳德美公司为此支付鉴定费56万元。十、2020年4月30日，佳德美公司申请：1、委托鉴定机构依据鉴定意见书（编号：QDSJYJD-20119）对李沧区九水东路180号房屋修复工程的造价进行评估；2、委托鉴定机构对李沧区九水东路180号房屋原有的空调、扶梯、电梯等设施设备损失及房屋装饰装修损失进行评估。2020年6月4日，佳德美公司表示无力缴纳部分费用，撤回第2项对房屋原有空调、扶梯、电梯等设施设备及房屋装饰装修损失的评估申请。一审法院委托青岛习远咨询有限公司（以下简称：习远公司）对涉案房屋修复工程造价进行评估。2020年8月28日，习远公司出具20-055-02-01-2-1号工程造价司法鉴定意见书。鉴定结论为：涉案房屋修复工程造价为9285954.26元。佳德美公司为此支付鉴定费169000元。十一、2020年5月18日，鑫复盛公司提出鉴定申请，申请对李沧区九水东路180号房屋装修改造工程花费造价进行评估鉴定。2020年6月30日，一审法院委托习远公司对李沧区九水东路180号房屋装修改造工程花费造价进行鉴定。2020年10月27日，习远公司出具20-055-03-01-2-1号工程造价司法鉴定意见书。鉴定结论为：双方对施工过程争议较大，我鉴定机构将工程造价各项造价分列如下：1、一、二层拆除造价为527724.80元。2、屋面改造造价，申请人鑫复盛公司主张有部分已施工内容存在拆除的情况，并提供了“施工节点及费用说明”，按此情况说明的施工过程，屋面层装修改造造价为4254118.37元；被申请人佳德美公司不认可申请人提供的情况说明中对部分已施工内容存在拆除的情况，我鉴定机构按现场勘验的现状进行鉴定，屋面层装修改造造价为3517765.85元。上述造价按争议项列，供法庭判断使用。鑫复盛公司为此支付鉴定费148009元。其中“单位工程投标报价汇总表”中“太阳能轻型骨架”132372.08元、“拆除轻型骨架并重新加高安装”2958.55元、“屋顶太阳能光伏发电”1287236.02元，该三项合计金额1422566.65元。十二、2020年9月9日，习远公司出具情况说明，内容为：“受贵单位委托，我司进行（2020）鲁0213鉴219号委托项目（九水东路180号改造工程）工程造价司法鉴定工作。我司已进行了现场勘验，对现场情况进行了拍照、清点等工作。后续工作无需再进行现场勘验，特此说明”。2020年9月11日，一审法院组织佳德美公司、鑫复盛公司对涉案房产进行交接，将涉案房屋返还给佳德美公司。双方确认鑫复盛公司使用涉案房屋期间实际发生用水1542吨、用电17520度。根据佳德美公司提供的税费发票，佳德美公司缴纳的水费标准为每吨5.4元，水费共8326.8元。租赁合同约定的电费标准为每度电1.2元，电费共21024元。水电费合计29350.8元。十三、2018年7月3日、9月5日、11月6日，佳德美公司分别向百金合公司交纳7-8月份、9-10月份、11-12月物业费32800元，共计98400元。十四、庭审结束后，鑫复盛公司提交书面代理词：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。佳德美公司未提交相关证据证明涉案房产具备建设工程规划许可手续，已经竣工验收，且已经具备交付使用条件，双方签订的《房屋租赁合同》无效。一审法院认为，本案双方争议的焦点问题有二：一是佳德美公司与鑫复盛公司所签订《房屋租赁合同》是否有效；二是合同无效的法律后果及责任分担。其一，佳德美公司与鑫复盛公司所签订的《房屋租赁合同》是否有效。涉案房屋所在的侯家庄“盛世德农贸市场”系根据（青）政发[2013]1号文件精神，对农贸市场进行标准化建设和升级改造而成，该行为虽经政府同意，但至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”，双方就涉案房产签订的租赁合同无效，双方要求解除合同关系的主张不能成立，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此对鑫复盛公司要求佳德美公司返还已支付的租赁费并支付利息的反诉请求，一审法院不予支持。对佳德美公司要求鑫复盛公司支付自2019年10月12日起至房屋交付之日2020年9月11日期间按照合同同期租金标准计算的占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。此期间产生的物业费377200元（8200平×2元/月/平×23个月）、水电费29350.8元鑫复盛公司亦应支付佳德美公司。佳德美公司修复房屋需要必要合理的期间，一审法院根据案件情况，酌定修复时间为三个月，即佳德美公司修复期间的占有使用费损失以1197200元为宜，鑫复盛公司应当支付佳德美公司。佳德美公司以上诉讼请求一审法院部分予以支持。其二、关于合同无效的法律后果和责任分担。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中，双方对合同无效均有责任。佳德美公司作为出租方，负有确保出租房屋合法有效的义务，其在明知涉案房屋未取得规划许可证的情况下仍将房屋出租，违反了法律的相关规定；佳德美公司虽然未能办理规划审批等相关手续，但双方在签订租赁合同时，佳德美公司在合同中已将涉案房屋的权属等情况如实告知鑫复盛公司，而鑫复盛公司在明知租赁合同存在无效事由、且对合同无效可能产生的损失应当有所预见的情形下，仍签订租赁合同并装修至被要求拆违。佳德美公司对未能提供房产审批手续存在过错，而鑫复盛公司在装修期间被下发督办单要求停止违法建设、且所建设的发电项目违反合同约定，对涉案房屋造成破坏，对合同无法继续履行亦应承担相应责任。双方所签租赁合同中有餐饮及相关服务业务用途、免两个月租金以及第二次租金在三楼宴会厅建成之日支付的约定，虽然鑫复盛公司未举证证明装修经佳德美公司书面同意，但鑫复盛公司在被通知拆违之前已有长达半年以上的装修期间，可以认定佳德美公司对鑫复盛公司进行装修系明知且同意的。结合双方合同签订及履行过程中的实际情形，综合考量双方的利益平衡，一审法院认为原、鑫复盛公司双方对租赁合同无效的损失应各自承担50%的责任。佳德美公司关于涉案房屋的修复费用已进行鉴定，修复费用应以鉴定结论为准，即9285954.26元，鑫复盛公司对此应承担50%的责任，即4642977.13元。关于鑫复盛公司在租赁使用期间投入的装修改造工程损失。一二层拆除造价应以鉴定结论为准。因鑫复盛公司的装修改造项目中有部分为光伏发电项目，该部分费用如前所述并非用于餐饮相关用途，违反合同约定，应由鑫复盛公司自行承担。屋面层装修改造造价应当以按现场勘验现状进行鉴定的3517765.85元作为认定依据，减除其中光伏发电部分后为2095199.2元。关于鑫复盛公司主张的设计费损失，根据鑫复盛公司提供的合同及付款记录，鑫复盛公司已实际支出设计费1039200元，应作为鑫复盛公司的损失。综上，鑫复盛公司的装修损失为：一二层拆除造价527724.80元，屋面层装修改造造价扣除光伏发电部分为2095199.2元，设计费支出为1039200元，合计为3662124元。佳德美公司对此应承担50%的责任，即1831062元。另,鑫复盛公司主张的营业损失证据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、青岛鑫复盛餐饮有限公司支付青岛佳德美家居有限公司自2019年10月12日至2020年9月11日的房屋占有使用费4389733.33元；二、青岛鑫复盛餐饮有限公司支付青岛佳德美家居有限公司物业费、水电费406550.8元；三、青岛鑫复盛餐饮有限公司赔偿青岛佳德美家居有限公司房屋修复费用4642977.13元；四、青岛鑫复盛餐饮有限公司支付青岛佳德美家居有限公司房屋修复期间占有使用费1197200元；五、青岛佳德美家居有限公司赔偿青岛鑫复盛餐饮有限公司装修损失1831062元；六、本案本诉司法鉴定费人民币729000元，由青岛鑫复盛餐饮有限公司负担364500元。本案反诉司法鉴定费人民币148009元，由青岛佳德美家居有限公司负担74004.5元；七、驳回青岛佳德美家居有限公司的其他诉讼请求；八、驳回青岛鑫复盛餐饮有限公司的其他反诉请求。上述一至六项所列款项相互折抵，限青岛鑫复盛餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛佳德美家居有限公司9095894.76元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费115877元（佳德美公司已预交），由青岛佳德美家居有限公司负担47094元，由青岛鑫复盛餐饮有限公司负担68783元。本案反诉案件受理费60178元（鑫复盛公司已预交），由青岛佳德美家居有限公司负担21280元，由青岛鑫复盛餐饮有限公司负担38898元。二审中佳德美公司提交以下证据：证据一：证明一份，证明涉案房屋由青岛佳德美家居有限公司负责修复。青岛鑫复盛餐饮有限公司：对证据真实性有异议，该证明不符合法律规定的形式要件，没有相关负责人签字。出具证明的白金和市场管理有限公司，也并不是涉案房屋的建造人。其是从侯家庄社区委员会承租的涉案房屋。本院经审查对该证据的真实性予以采信。证据二、微信公众号链接一宗，证明：第一，上述三微信公众号均于2019年1月发专文报道，鑫复盛公司于2018年签订房屋租赁合同接收涉案房屋后即开始经营，实际占用使用涉案房屋。第二，涉案房屋由鑫复盛公司占有使用应作宽泛理解，无论鑫复盛公司将涉案房屋作何用途，也均属于鑫复盛公司自身的权利处置行为。即便鑫复盛公司发出通知要求解除合同后，其仍持有涉案房屋钥匙，拒不交接，一直占有使用涉案房屋。青岛鑫复盛餐饮有限公司质证认为：对证据真实性无异议，证明事项有异议。该组证据仅是相关网络的宣传文件，且发布时间都在2019年1月份，我方主张的房屋返还时间是2019年6月份。证据3中第9页涉案房屋照片右上角明确载明了内部装修中年货正常销售，我方对曾经使用涉案房屋短暂用于年货销售的事实予以认可。但该房屋确实未装修完毕，从未用于正常经营，且大观酒店也从未开业。本院对该证据的真实性予以认可。证据三、调查笔录两份，证明：1、鑫复盛公司于李沧区九水东路180号开设“大观酒店”并开始实际经营，鑫复盛公司实际占有使用涉案房屋。2、鑫复盛公司承租涉案房屋后，自行拆除、更换涉案房屋各大门，涉案房屋的各门锁均由鑫复盛公司掌控，涉案房屋由鑫复盛公司实际占有使用。青岛鑫复盛餐饮有限公司质证认为：对证据的真实性及证明事项均有异议，是被上诉人代理人进行的单方调查，不能证明被调查人是其笔录中主张的物业广场的工作人员或者小区居民。另外调查笔录所述的换门的情况，与事实不符。根据一审时法院组织的现场勘验和鉴定机构对涉案房屋的现场勘验，均是由李先军方掌握涉案房屋的钥匙，打开涉案房屋的大门。本院认为，该证据形式属于证人证言，但未到庭接受质询，因此对该证据的真实性不予认可。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方均确认涉案房屋未办理建设工程规划许可证，因此一审认定涉案租赁合同无效认定正确，本院依法予以确认。本案的争议焦点在于涉案合同无效后相关损失的分担。关于鑫复盛公司对于合同无效是否具有过错，本院认为，涉案合同面积数千平方米，鑫复盛公司租赁的用途亦为进行饭店经营，需要大规模装修。对于该种商业投资，作为正常经营者应具有正常的风险防范意识，对涉案房屋的产权、合法性、是否可以办理相关证照进行严格审查。其在签订合同时未对合同进行审慎审核，具有过错，其上诉主张其不应承担合同无效过错的主张，本院不予认可。关于上诉人的损失，一审已经鉴定评估认定，鑫复盛公司主张按照其提交的合同进行认定，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。关于光伏发电项目费用，鑫复盛公司不能证明与酒店经营有必然联系，且合同中并未对大规模电力改造进行约定，故一审认定由鑫复盛公司负担，认定正确，本院予以维持。关于鑫复盛公司是否应向佳德美公司支付修复费用的问题，本院认为，佳德美公司系因签订合同将涉案合同交付鑫复盛公司，合同无效后，双方均应返还。鑫复盛公司因对房屋进行施工造成房屋返还时无法以原状返还，影响佳德美公司对涉案房屋后续的使用，应对该损失进行赔偿。现佳德美公司与百合金广场的租赁合同仍在租赁期间，其作为实际使用人，有权要求鑫复盛公司向其支付修复费用。鑫复盛公司对修复费用及给付对象提出异议的上诉理由，本院不予支持。关于房屋占用使用费，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因此一审计算至双方交接之日止认定正确。本院予以维持。鑫复盛公司提出解除合同的理由不成立，不产生合同解除的后果，因此不能以其主张的时间作为双方交付时间。鑫复盛公司的其他上诉理由亦缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费青岛鑫复盛餐饮有限公司预交120356元，由青岛鑫复盛餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年五月二十八日法官助理 徐 鹏书 记 员 王珩霖书 记 员 王若怡