北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初2400号原告：北京昌科物业服务有限公司，住所地北京市昌平区振兴路21号。法定代表人：吴**志，总经理。委托诉讼代理人：马晓静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴庆梅，北京威诺律师事务所律师。被告：潘泽，男，1971年7月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告北京昌科物业服务有限公司（以下简称昌科物业）与被告潘泽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昌科物业的委托诉讼代理人马晓静、吴庆梅，被告潘泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昌科物业向本院提出诉讼请求：1.被告交付2014年10月1日至2015年6月22日期间的物业费4836.45元，支付自2014年11月1日至2017年12月22日期间违约金16555.18元，合计21391.64元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《物业管理服务协议》，被告委托原告对其位于北京市昌平区南金路7号院七区12-3（原梦幻一区8栋C室），建筑面积200.53平方米的联排别墅进行物业管理。协议约定：物业服务费收费采用预付方式，业主在办理入住手续时应向物业管理企业一次性预付一年的物业服务费，业主在上期物业管理服务费到期前15日内向物业管理企业交纳下一年度物业服务费，联排别墅的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.8元收取，逾期按每日2‰交纳违约金，原告自本协议签订之日起为被告提供物业服务。被告自2014年起拖欠物业费。原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，诉至法院。潘泽辩称，昌科物业的证据均不能证明本人有欠缴的物业管理费用，原告诉称与事实不符。本人长期在上海生活，以投资为目的购买涉案房屋，该房屋一直处于毛坯状态且从未有人居住。2016年7、8月份期间卖予他人，并顺利完成交割，交割过程中，原告及买方均未提示本人存在拖欠物业费的情形，是否可以理解为物业公司管理混乱，却转而把责任推卸给他人。原告提交的物业管理服务协议中明确提出，物业费用交纳采取预付方式，业主在办理入住手续时应向物业管理企业一次性预付一年的物业费用，下一个交费期为下一个缴费周期的第一个月。本人一直遵循该规则。同时本人查询2014年至2015年期间银行对账单，发现本人于2014年5月15日曾经通过银行转账的方式向原告支付物业费13475.62元，按照原告所述的先交费后享受的原则以及收费标准，该费用可覆盖24个月的物业费用，即2014年10月1日至2016年9月30日的物业费用。故本人在原告所主张的时间段并未发生物业拖欠。在原告提交的证据中有提到该物业公司于2015年6月22日正式撤出小区，在这之前有三个月的缓冲期给该公司来处理小区住户的相关事宜，尤其是费用方面的事情。如果本人在原告所主张的时间段确实发生欠费，原告应在这段时间里及时发出书面催交函把问题解决，而非拖至2017年底提出相关起诉状，并提出违约金的无理诉求。截至本人收到昌平法院邮寄的传票，本人从未收到过原告任何书面催收函。此时本人也了解到该公司存在多起物业纠纷官司，结合上述事实，是否可以理解为原告故意利用法律手段为自身谋取利益。邮寄给本人的法院没有明示本案受理时间，根据相关法律规定，本案的诉讼时效为三年，如本案的受理时间在原告所主张的违约事实发生之日起三年后，即使原告主张成立，原告仍不享有胜诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘泽系北京市昌平区南金路7号院七区12-1至12-3，12-5至12-10号1至3层12-3（以下简称涉案房屋）的业主，房屋建筑面积为200.53平方米。2010年，甲方潘泽与乙方北京昌科综合物业中心签订《物业管理服务协议》，约定：甲方交予乙方管理的房屋，位于北京市昌平区南金路7号院六区，共有建筑面积200.53平方米；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理等；物业服务费收费采用预付方式，按年度收取，业主在办理入住手续时应向物业管理企业一次性预付一年的物业服务费，业主应在上期物业费到期前15日内向物业管理企业交纳下一年度物业服务费，以此类推，物业管理企业届时也将发出交费通知书或致电提醒业主交费；连排别墅按照建筑面积每月每平方米2.8元；甲方违反本合同的约定，不按本合同约定收费标准和时间交纳物业管理服务费及其他费用的，乙方有权要求甲方限期补交并从逾期之日起按每日千分之二收取违约金。另查一，2010年9月16日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，北京昌科综合物业中心名称变更为昌科物业。2015年6月22日，昌科物业停止为涉案房屋的小区提供物业管理服务。另查二，自2014年10月1日至2015年6月22日，潘泽就涉案房屋未缴纳物业服务费。另查三，关于诉讼时效，昌科物业提交证据主张其分别于2014年10月8日向潘泽发送催收物业费短信；2015年5月13日上门张贴催收物业费通知；2015年11月19日向潘泽邮寄催收物业费的律师函。潘泽对此均不认可。另，昌科物业于2017年12月25日向本院提交要求潘泽交纳物业费的起诉状等诉讼材料。上述事实，有名称变更通知、《物业管理服务协议》、《物业管理服务协议补充协议》、照片、律师函、发票、更名通知、快递单、房屋产权信息以及当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：昌科物业与潘泽签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不存在违反法律法规的情形，应属有效。现昌科物业根据该协议要求潘泽支付自2014年10月1日至2015年6月22日的物业服务费，于法有据，本院予以支持，相关金额本院按照房屋实际的建筑面积予以计算。潘泽辩称该期间的物业服务费已经缴纳，证据不足，本院不予采信。昌科物业要求潘泽支付违约金，依据不足，本院不予支持。关于昌科物业的主张是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。另根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释[2018]12号）第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，昌科物业已经提交证据证明其于2015年11月向潘泽邮寄催收物业费的律师函件，至民法总则施行之日未满二年，因此应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。现昌科物业向本院递交起诉状等诉讼材料的时间并未超出三年的诉讼时效期间，因此潘泽关于诉讼时效的辩称意见本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第二款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释[2018]12号）第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、潘泽于本判决生效后7日内向北京昌科物业服务有限公司支付自2014年10月1日至2015年6月22日的物业服务费4836.45元；二、驳回北京昌科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335元，由北京昌科物业服务有限公司负担285元，已交纳；潘泽负担50元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  傅 静二〇二一年五月二十四日法官助理  方 冲书 记 员  刘志明