北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27658号原告：太能寰宇投资管理（北京）有限公司。法定代表人：马驰，执行董事。委托诉讼代理人：李晴文，北京市安通律师事务所。委托诉讼代理人：汤德智，北京市安通律师事务所实习律师。被告：北京怡和天健健康科技有限公司。法定代表人：薄英杰，总经理。委托诉讼代理人：刘艳兰，北京国旺律师事务所律师。被告：刘洪义，1966年8月2日出生。原告太能寰宇投资管理（北京）有限公司（以下简称太能寰宇公司）与被告北京怡和天健健康科技有限公司（以下简称怡和天健公司）、刘洪义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告太能寰宇公司法定代表人马驰，委托诉讼代理人李晴文、汤德智，被告怡和天健公司委托诉讼代理人刘艳兰，被告刘洪义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太能寰宇公司向本院提出诉讼请求：1.确认太能寰宇公司与怡和天健公司于2012年9月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月3日解除；2.怡和天健公司交还36号楼、37号楼中间六层中控室（以下简称中控室，具体位置见附图）；3.怡和天健公司支付截止至2020年8月3日的未付租金669693元；4.刘洪义就上述欠付租金承担连带责任；5、怡和天健公司给付占有使用费，自2020年8月4日至2020年9月15日，以合同约定的日租金3倍为标准计算；6、怡和天健公司给付截止2020年7月31日的逾期给付租金违约金1000000元；7、怡和天健公司给付律师费100000元；8、怡和天健公司给付物业费（截止至2020年6月30日止，物业管理费是264692.28元，2020年7月1日起至2020年9月15日的物业管理费以3622.18平方米为基数，按4.98元/平米/月计付）。事实和理由：2012年9月15日，太能寰宇公司与怡和天健公司签订《房屋租赁合同》，但从2018年起至2020年8月期间，怡和天健公司一直未按时支付租金，多次出现逾期支付租金情形，2020年4月份应付租金，其至今未付。2020年5月14日，怡和天健公司向太能寰宇公司出具承诺书，承诺在2020年5月29日之前偿还拖欠的2020年4月27日至7月27日租金共计851741元，如在2020年5月29日之前未能偿还拖欠租金，怡和天健公司自愿解除与我公司的租赁合同。2020年7月21日，我公司向怡和天健公司发出《告知书》，同日，刘洪义向我公司出具欠条，认可欠我公司租金811741元，并承诺2020年7月28日前偿还。2020年8月3日，怡和天健公司、刘洪义未支付租金，我公司向怡和天健公司发出解除通知书。综上，怡和天健公司拖欠租金及物业费的行为已构成严重违约，应承担违约责任，我公司有权解除合同，并要求怡和天健公司支付欠付租金、物业费及违约金，刘洪义向我公司出具欠条，应视为债务加入，其亦负有相应的支付义务。被告刘洪义辩称：不同意太能寰宇公司的全部诉讼请求。太能寰宇公司持欠条要求我个人承担租金给付义务，我不予认可，我在欠条上签字的时候是时任怡和天健公司的法定代表人，我签字是代表公司的职务行为，不代表我个人意愿。太能寰宇公司的其他诉讼请求与我无关，不予认可。怡和天健公司辩称：1、认可《房屋租赁合同》于2020年8月3日解除；2、同意返还房屋；3、受到疫情影响，要求减免租金；4、违约金过高，要求法院予以调整；5、没有合同约定，不同意给付律师费；6、不同意给付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月15日，太能寰宇公司（甲方，出租方）与怡和天健公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定太能寰宇公司将位于36号楼1-4层及6层，以及37号楼（以下分别简称36号楼、37号楼）房屋租赁给怡和天健公司，租金为2013年1月28日至2023年1月27日，免租期为2012年9月28日至2013年1月27日。《房屋租赁合同》第三条第2款约定“在租赁期内，乙方承租甲方租赁房屋用作综合门诊部经营、与医疗及健康产业相关经营及其他商业经营之用……”；第六条约定“在租赁期限内，物业费全部由乙方承担，电费、水费、车位费（分为车位租金、车位管理费）电话费、网络费等各项费用由乙方直接向总部基地物业管理公司支付，并由乙方承担逾期付款的违约责任。上述费用依据物业管理公司或相关管理部门制定的标准执行。”；第十三条第1款约定“乙方未按照合同约定的最迟支付日交纳足额租金，则每延误一天，乙方应按日租金3倍向甲方支付违约金。”第2款约定“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，应承担相应的违约责任，甲方有权单方解除合同、没收履约保证金并要求乙方赔偿损失……（3）拖欠租金等费用累计达1个月以上的”。第5款约定“租赁期满，乙方应如期按照合同约定无条件向甲方交还该租赁房屋，甲方不支付乙方装修的一切费用，如乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付日租金3倍的租金”。2020年5月14日，怡和天健公司向太能寰宇公司出具《承诺书》，其上载明“我公司承诺在2020年5月29日之前偿还拖欠太能寰宇公司2020年4月27日-2020年7月27日房租共计851741元，如在2020年5月29日之前未能偿还拖欠租金，我公司自愿解除与贵公司的房屋租赁合同，并按照合同约定承担相关违约责任。”2020年7月21日，太能寰宇公司向怡和天健公司出具《告知书》，载明“由于怡和天健公司多次违约并拖欠租金，根据双方签订的租赁合同，我公司决定收回36、37号楼四层、36号楼一层的转租权。如你公司于2020年7月28日补交拖欠房租851741元，我司可以考虑继续执行租赁合同暂不收回剩余房产的转租权。如在2020年7月28日未按时间补交房租，我司将收回所有房产转租权……”同日，刘洪义向太能寰宇公司出具《欠条》，其上载明欠款人系刘洪义，债权人系太能寰宇公司，欠款原因：36号楼、37号楼的租金，欠款时间：2020年4月28日，欠款金额：811741元。《欠条》同时约定还款日期为2020年7月28日，如到期未还款，按约定解除租赁合同，债权人为实现债权而产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、误工费、交通费等）由欠款人承担。后附欠款人身份证复印件。2020年8月3日，太能寰宇公司向怡和天健公司出具《解除通知书》，以怡和天健公司欠付租金构成严重违约为由，通知其解除双方签订的《房屋租赁合同》。刘洪义认可于同日通过微信收到该解除通知。2020年9月15日，怡和天健公司将租赁标的物中除中控室的部分腾退给太能寰宇公司。2020年9月25日，怡和天健公司法定代表人由刘洪义变更为薄英杰，股东亦变更为薄英杰一人股东。太能寰宇公司要求确认《房屋租赁合同》于2020年8月3日解除，怡和天健公司对此予以认可。太能寰宇公司要求将中控室予以腾退，怡和天健公司亦表示同意。太能寰宇公司主张怡和天健公司已付清2020年4月27日前的租金，但仍然欠付2020年4月28日至8月3日的租金669693元。怡和天健公司、刘洪义认可欠付金额，但认为受疫情影响，应当减免租金。太能寰宇公司称其没有减免租金的义务，不同意减免租金。经询问，怡和天健公司认可其将承租房屋均用于转租，次承租人均依约给付租金。太能寰宇公司主张参照《房屋租赁合同》第十三条第五款要求怡和天健公司按合同约定的日租金3倍标准支付自2020年8月4日起至9月15日的房屋占用费。太能寰宇公司称怡和天健公司存在逾期给付租金的情形并对欠付情况进行统计，故要求按照《房屋租赁合同》第十三条第一款支付违约金，考虑到约定的违约金标准过高，故酌情要求截止至2020年7月31日的违约金1000000元。怡和天健公司对太能寰宇公司统计的租金交纳情况予以认可，但认为违约金计算标准仍然过高，要求法院予以调整。经询问，太能寰宇公司称逾期给付租金给公司带来的损失是利息损失。太能寰宇公司主张依据刘洪义出具的《欠条》要求怡和天健公司支付律师费100000元。怡和天健公司称《房屋租赁合同》对律师费没有进行约定，不同意给付。太能寰宇公司主张怡和天健公司支付截止2020年9月15日的物业管理费。太能寰宇公司对上述主张提交物业公司向其开具的《缴款通知书》予以佐证。经询问，太能寰宇公司称依照《房屋租赁合同》第六条，物业费应当由怡和天健公司直接向物业公司缴纳，现太能寰宇公司并未缴纳上述欠费。太能寰宇公司主张刘洪义出具《欠条》的行为是其个人愿意偿还债务的意思表示，构成债务加入，故要求刘洪义对欠付租金承担连带责任。刘洪义认可《欠条》真实性，但对太能寰宇公司上述主张不予认可，称：1.《欠条》和《告知书》是一体的，《告知书》是太能寰宇公司发给怡和天健公司的，其作为法定代表人是代表公司签字；2.《欠条》是太能寰宇公司打印的，自己直接签字未留意欠款人是个人；3.签字时自己曾表示要在《欠条》上加盖公章，太能寰宇公司表示不用盖章。庭审中，双方对中控室位置予以确认并签署附图。本院认为：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应遵约履行。太能寰宇公司要求确认《房屋租赁合同》于2020年8月3日解除，怡和天健公司不持异议，本院予以认定。合同解除后，太能寰宇公司要求怡和天健公司腾退中控室，怡和天健公司表示同意，本院予以认定。双方对中控室位置予以确认，本院予以认定。双方对怡和天健公司按照合同标准欠付2020年4月28日至8月3日的租金669693元达成一致，本院予以认定。怡和天健公司称受疫情影响应予以减免租金，但本院依据怡和天健公司所述可以认定其将租赁标的全部予以转租，而次承租人已依约给付租金，故疫情对怡和天健公司使用租赁标的并无影响。因此，本院对怡和天健公司要求减免租金，不予支持，怡和天健公司应当给付截止至2020年8月3日的租金669693元。刘洪义作为时任怡和天健公司法定代表人，在《欠条》上签字的行为既有可能是代表行为，也有可能是个人行为。分辨上述情形最直接的标准是刘洪义是以公司名义还是个人名义签署《欠条》。因《欠条》上明确载明欠款人系刘洪义而非怡和天健公司，且附个人身份证而非公司法定代表人身份证明，故本院有理由相信刘洪义在签订《欠条》时认可其作为个人身份确实应承担债务。因此，本院对太能寰宇公司基于《欠条》要求刘洪义对欠付租金承担连带责任，予以支持。合同解除后，怡和天健公司继续占有租赁标的，故应当给付占有使用费。本案情形与太能寰宇公司所依据《房屋租赁合同》第十三条第五款并不一致，故本院参照合同约定的租金标准计算占有使用费至2020年9月15日。双方对怡和天健公司欠付租金的情况意见一致，本院予以认定。因此，怡和天健公司应当给付违约金，但违约金标准明显过高，故本院结合太能寰宇公司损失情况及违约情节等情形酌情确定违约金数额。因《房屋租赁合同》约定物业费应由怡和天健公司直接向总部基地物业管理公司支付，且太能寰宇公司亦未代怡和天健公司缴费，故本院对太能寰宇公司要求怡和天健公司向其支付物业费，不予支持。因本院已认定《欠条》系刘洪义以个人身份出具，且承诺的亦为费用由“欠款人负担”，故对太能寰宇公司以《欠条》为依据向怡和天健公司主张代理费，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认太能寰宇投资管理（北京）有限公司与北京怡和天健健康科技有限公司于二〇一二年九月十五日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年八月三日解除；二、北京怡和天健健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内将36号楼与37号楼中间六层中控室（具体位置见附图）腾退给太能寰宇投资管理（北京）有限公司；三、北京怡和天健健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付太能寰宇投资管理（北京）有限公司租金669693元；四、北京怡和天健健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付太能寰宇投资管理（北京）有限公司二〇二〇年八月四日起至二〇二〇年九月十五日止占有使用费397480元；五、北京怡和天健健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付太能寰宇投资管理（北京）有限公司违约金50000元；六、刘洪义对本判决确认的第三项债务承担连带责任；七、驳回太能寰宇投资管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费71404元，由太能寰宇投资管理（北京）有限公司负担12801元（已交纳），由北京怡和天健健康科技有限公司负担58603元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二一年五月三十一日书记员  郭融