北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初13381号原告：北京泰乐房地产开发有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街305号。法定代表人：杨绍晖，董事长。委托诉讼代理人：朱富忠，北京市钧盛律师事务所律师。被告：北京星和万家科技有限公司，住所地北京市西城区莲花河北街11号院3号楼1层一单元102-2。法定代表人：王鑫，总经理。被告：王鑫，女，1982年9月11日出生，汉族，住北京市西城区。二被告共同的委托诉讼代理人：曹露，北京市光明律师事务所律师。原告北京泰乐房地产开发有限公司(以下简称泰乐房地产)与被告北京星和万家科技有限公司（以下简称星和万家公司）、被告王鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告泰乐房地产的委托诉讼代理人朱富忠，被告星和万家公司及被告王鑫共同的委托诉讼代理人曹露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰乐房地产的诉讼请求为：1、请求依法判令被告星和万家公司支付原告2020年4月25日起至2021年6月24日期间的租金576747元；2、请求依法判令被告星和万家公司支付原告违约金119493元；3、请求依法判令被告北京星和万家科技有限公司支付滞纳金（以79661元为基数，自2020年4月16日起至实际付清之日止，按照日万分之五为标准计算。以119492元为基数，从2020年6月16日起至实际付清之日，按照日万分之五为标准计算。以119492元为基数，从2020年9月16日起至实际付清之日止，按照日万分之五为标准计算。以129051元为基数，从2020年12月16日起至实际付清之日止，按照日万分之五为标准计算。以129051元为基数，从2021年3月16日起至实际付清之日止，按照日万分之五为标准计算）；4、请求依法判令被告王鑫对上述债务承担连带责任；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与北京泫音文化有限公司于2017年12月26日签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），约定原告将位于北京市西城区莲花河北街xx号院x号楼x层一单元xxxx房屋（130.95平米）出租给北京泫音文化有限公司使用，租期为10年，2017年12月25日起至2027年12月24日至，前三年租金为10元/天/平米，租金每3年递增8%等内容。后因北京泫音文化有限公司在经营过程中发展方向改变，与被告星和万家公司一并向原告申请变更涉案租赁合同的承租方，将承租人由北京泫音文化有限公司变更为星和万家公司，涉案租赁合同中所有内容及权益变更为星和万家公司，变更后星和万家公司继续按照涉案租赁合同履行。现星和万家公司拖欠原告2020年4月25日起至2021年6月24日的租金共计576747元，经原告多次催缴，均不予理睬，且星和万家公司一直在涉案租赁房屋中开展经营活动。被告王鑫系星和万家公司的一人股东，其亦应当对星和万家公司所拖欠的房屋以及相应的违约责任承担连带责任。故原告起诉至法院。被告星和万家公司、被告王鑫的答辩意见为：根据星和万家公司的转账情况，2020年6月25日之前的租金已经交纳完毕，尚欠付的租金为2020年6月25日之后的租金即476658元。同时欠缴租金亦和疫情有关，属于不可抗力，故原告无权要求被告支付滞纳金。同时，原告主张的违约金和滞纳金的标准过高，远高于原告的损失。不同意原告要求王鑫承担连带责任的主张。根据当事人庭审举证、质证，本院认定以下与本案相关的事实：2017年12月25日，泰乐房地产作为出租人（甲方）与北京泫音文化有限公司作为承租人（乙方）签订《北京市商铺租赁合同》，合同中约定的内容包括：1、甲方同意将其合法拥有的北京市西城区莲花河北街xx号院x号楼x层x单元xxxx商铺出租给乙方，商铺建筑面积为130.95平方米。2、租赁期为10年，自2017年12月25日起至2027年12月24日止。3、自2017年12月25日起至2020年12月24日至，租金为10元/天/平米，租金每年递增8%。自2020年12月25日起至2023年12月24日止，租金为10.8元/天/平米。4、租金按季度支付，乙方应于2017年12月30日前支付首期租金119493元，乙方应提前10日即应付款月的15号之前向甲方支付下期租金。5、在本租约有效期内，如租约双方任何一方违反本租约中任何规定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后以书面形式通知违约方予以纠正，在通知后三个工作日内违约行为仍不能得到纠正的情况下，守约方有权解除并终止本租约。违约方应向守约方支付数额相当于3个月租金共计119493元。6、乙方有下列情况发生时，视同乙方违约，甲方有权单方解除《租约》……乙方未按合同约定支付租金，每延期一日，应向甲方支付应付而未付总金额的万分之五作为滞纳金。2019年4月17日，泰乐房地产作为出租方与星和万家公司作为承租方签订《北京市房屋租赁合同补充协议》，约定：2017年12月25日签订的《北京市商铺租赁合同》的原租赁方为北京泫音文化有限公司，租赁方在经营过程中因公司发展方向改变现申请变更为星和万家公司，租赁合同中乙方的所有内容及权益变更为星和万家公司。经营范围原合同约定为音乐培训，现申请变更为STEM创客教育。本补充协议未做规定的，仍适用原租赁合同及相关法律文件的规定。2020年8月17日，王鑫通过其账户向泰乐房地产转账119493元，2020年11月6日再次转账39831元，上述共计支付了4个月的租金。星和万家公司主张，基于泰乐房地产对其承租方作出过减免2020年2月份租金以及2020年3、4月份租金减半的承诺，故上述4个月的租金实际是涵盖了2020年6月25日之前的全部租金。从2020年11月7日至本案庭审结束，星和万家公司、王鑫未再向泰乐房地产支付过租金。泰乐房地产于2021年1月6日就星和万家公司欠付租金事宜向其发送律师函，要求星和万家公司给付欠付的房租。星和万家公司于2021年1月7日对上述律师函予以签收。王鑫系星和万家公司的一人股东。本院认为：本案中，星和万家公司主张，根据泰乐房地产的减租承诺，星和万家公司尚欠付的租金为2020年6月25日之后的租金。泰乐房地产则主张，其在疫情期间确实有过相关减租政策（即减免2020年2月份租金，3、4月份租金减半收取），但该政策仅适用于不存在拖欠房租的承租方。现星和万家公司从2019年12月起（疫情发生前）就开始拖欠租金，故星和万家公司不享有上述减租的优惠政策。根据当事人上述主张，本院的意见为，本案的争议焦点系星和万家公司要求泰乐房地产减免2月份租金、3、4月份租金减半的主张是否能够成立以及违约责任的承担问题。本案中，承租房屋用于教育培训经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本院认为，根据现有查明的事实，虽然星和万家公司在疫情前即存在拖欠房租的情形，但疫情亦对于其线下培训产生实质影响，在泰乐房地产确实存在减租政策的情况下，星和万家公司以上述减免政策要求减免租金亦无不妥，但需要指出的是，上述租金的减免并不影响泰乐房地产要求其承担因未按时交付租金而产生的相应违约责任。故在适用上述减免原则的情况下，结合星和万家公司已经缴纳租金的情况，根据合同约定，截止至本案庭审结束，星和万家公司仍需向泰乐房地产缴纳从2020年6月25日至2021年6月24日的租金，其中2020年6月25日至2020年12月24日期间的租金标准为每月39831元（按6个月计，为238986元），2020年12月25日至2021年6月24日期间的租金标准为每季度129051元（按两个季度计，为258102元）。上述欠付的租金合计为497088元。虽然如前所述，泰乐房地产有权向星和万家公司主张相应的违约责任，但其在本案中所主张的违约责任包括合同约定的违约金以及滞纳金。本院注意到，滞纳金的约定系在泰乐房地产因承租方存在违约而解除合同的情况下予以适用，而在本案中，泰乐房地产主张租金的前提系继续与星和万家公司履行房屋租赁合同，故合同约定的滞纳金并不适用于本案。在庭审过程中，星和万家公司主张泰乐房地产所要求的违约金和滞纳金标准过高，要求法院予以调整。综上，本院认为，根据查明的事实，在泰乐房地产未举证证明其因星和万家公司的违约情形所产生的损失的情况下，其损失相当于资金占用的利息损失，结合星和万家公司从2019年12月25日起即开始出现违约事实且该违约事实一直存续以及从2020年1月起因疫情对星和万家公司经营造成的影响，本院将泰乐房地产所主张的违约金调整为50000元。基于星和万家公司系一人公司，在一人股东王鑫未能提供证据证明其个人财产独立于公司财产的情况下，王鑫作为公司的一人股东应当对星和万家公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告北京星和万家科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京泰乐房地产开发有限公司支付房租497088元以及违约金50000元；二、被告王鑫对被告北京星和万家科技有限公司的上述债务向原告北京泰乐房地产开发有限公司承担连带清偿责任；三、驳回原告北京泰乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。若被告北京星和万家科技有限公司、被告王鑫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5381元，由原告北京泰乐房地产开发有限公司负担1153元（已交纳）、被告北京星和万家科技有限公司、被告王鑫负担4228元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  文 潇二〇二一年五月十八日法官助理  韩 萍书 记 员  陈妮娅