山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终4986号上诉人（原审原告）：曲蕾娜，女，1974年3月5日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：周兆功，男，1974年2月23日生，汉族，住址同上，系曲蕾娜丈夫。被上诉人（原审被告）：陈永福，男，1950年12月24日生，汉族，现住平度市。上诉人曲蕾娜与被上诉人陈永福房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院(2021)鲁0283民初1278号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲蕾娜向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；或依法改判为支持一审原告诉讼请求。2、一审及本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：在承租人没有住满最初约定的时间，而承租方与出租方双方都约定了可以提前终止合同，但是对于是否退还剩余租金没有约定，或者约定不明确的情况下，一审法院就作出不予退还租金的判决，是缺乏法律依据的。一、在缺乏事实和明确法律依据的情况下，法院判决应该秉承公平公正原则。一审法院做出驳回上诉人诉讼请求不支持退还租金的依据，仅仅是依据书面租赁合同中，“双方未约并定退还租金”(一审判决书第4页第3行)。但是书面租赁合同中，亦未提及“不予退还租金”。在未提及退还租金亦未提及不予退还租金的情况下，一审独任法官刘建国就认定为退还租金没有依据是错误的。在没有约定是否退还租金的情况上，不予退还租金是法律依据的。请一审法官刘建国提供出在没有约定是否退还租金的情况上，就可以不予退还租金的法律依据!其实，一审法院独任法官刘建国的判决，不但违背了民法法理，违背了党中央和最高人民法院对于审理案件和判决的基本要求，也违背了常识。这就好比买卖合同中，如果一方交了货款，在没有收到货的情况下，肯定是可以要求对方退款的。难道如果没有约定是否退款的情况下，就不能要求对方退款吗?这是最基本的坚持公平原则的法律思维，然而独任审判员刘建国法官在该案中，缺乏了公平公正的基本法律思维。二、在审理案件过程中，一审法院法官刘建国表现出了明显地偏袒被上诉人的倾向，而且程序上明显违法，直接导致一审判决应该撤销，并应另行组庭审理。上诉人的代理人周兆功提交代理手续时，刘建国法官故意为难周兆功，质疑结婚证上的章不清楚，是不是假的?本来这一质疑无可厚非，可是在一审被告出庭并不能出示可以证明自己身份的合法证件(故不能证明自己的身份是否为本案适格的出庭被告)，一审独任法官刘建国却准许一审被告继续开庭。三、一审判决书第3页第二段第11行“原告3月6日开始占用房屋”的认定依据仅仅是一审被告的单方陈述。没有任何证据或者合同中约定了上诉人3月6日占用了房屋。虽然该认定与判决的结果依据的关联性不大，但是据此可见，刘建国法官在做出的判决书中的字里行间，很明显的是在偏袒被上诉人。同时，也可以看出刘建国法官在做该判决书的草率情况。提请二审法院的法官，特别注重这一倾向，特别是在政法系统严格整顿期间。此类事实认定与客观事实相偏离的情况，出现在判决书中，着实不妥，也不符合最高人民法院对于证据规则的规定。而且，一审法院判决书中，对于上诉人提交的很多录音证据未做处理和评价，判决书中认定的事实缺乏证据支持，有凭空认定的成分在内。对于上诉人按法庭要求3日内提交的补充证据(证明双方有约定退还剩余租金的事实)也没有进行质证处理，并做为判决依据。一审的这种做法，既违反了法庭审理案件的程序规定，也导致案件一审判决的实体结果错误。上诉人恳请二审时，能够重新审查这些影响案件事实真相的证据，并且依法开庭审理，对于一审中(庭后)提交了但是没有质证的证据组织质证，以还原案件事相，做出公正判决!四、一审法院对于上诉人交房的时间与事实认定均错误。上诉人2020年10月15日将钥匙交还给被上诉人，上诉人不再占用出租屋，故应视为出租房屋退还手续完毕。一审判决书中对此认定未交接完毕没有任何法律依据，而且一审法院刘建国法官做为居中裁判者，其实是在为被告说话，裁判员做了运动员的活，完全没有在居中裁判。五、其实，双方对于退租金的最初约定，虽然书面合同中没有约定，但是存在口头约定的，这也是为什么后期双方存在谈判何时退还剩余房租的基础，只是对于退多少余款和退款时间存在一定的争议，但是退款问题本身并不存在争议。一审法院认定的“双方并未约定退还租金”，属于事实调查不清，并且是在偏袒被上诉人。从庭审笔录中可以看出，就连被上诉人也仅仅坚持说书面合同中没有约定，亦未敢明确说明双方在签定书面合同之外，没有口头约定!而独任审判员刘建国法官在开庭时亦未进行全面了解事实真相的法庭调查!1、口头约定的法律性质，是对书面合同的补充，是租房协议的有效组成部分。而一审法院缺乏深入调查，独任法官刘建国存在庭审中履职不到位的情况。签约时经双方协商，免交押金，考虑权力义务对等，划掉了补偿一个月租金和押金约定。上诉人在签约时出于双方的友好关系，感觉都是实在人，故在提出要求在“终止协议后”加上退还剩余租金时，上诉人要求在“终止协议后”加上退还剩余租金。被上诉人说原条款不予退还的仅是押金，肯定给你退还剩余租金，咱都明白，不用划来划去和反复修改了，大家都是老实人，上诉人也就没有坚持。但是后期退房后，从双方的商谈情况可以看出，双方的争议是退多少房租，以及何时退剩余房租，而不是出租方不退房租。一审的判决明显没有深入调查事实，存在事实不清，依据错误的事实进行裁判的情况，并且在偏袒被上诉人。2、双方口头协商未能达成一致意见的是退还租金的时间问题，而不是是否退还租金，被上诉人承诺过退还租金，一审录音证据予以证明。2020年8月22日，上诉人通知被上诉人10月22日后不再租赁时，被上诉人同意退还剩余租金。10月15日交接后，被上诉人仍同意退还剩余租金。上诉人一审庭审提交的录音证据，也确认了交房(交钥匙)后被上诉人三个月内退租金，无论是否租出去。从录音内容可以听出，被上诉人确认了向上诉人承诺过交房后三个月内退租金。2021年1月以后，被上诉人的出租房新租客入住，被上诉人仍未退还租金，同时拿两份租金，被上诉人严重违反了民法中“行为人不得因违法行为而获益”的原则。对此情况，被上诉人严重隐瞒了该法律事实，属于参与诉讼活动不诚信，应受法院训诫。而从一审法院的庭审笔录中可以看出，主持一审庭审活动的刘建国法官，对此缺乏严格的庭审调查，并导致做出了完全错误的判决。六、一审法院审判思路和适用法律错误，导致判决不公平不公正。1、剩余租金为不当得利，被上诉人负有返还义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租金的产生依附于承租人对租赁物的占有、使用及收益。即便是一审法院无法查明在租赁合同中没有约定退房后退还租金还是不退还租金时(何况实际上双方存在口头约定，故需要严格审查一审未审查的录音证据)，上诉人将钥匙交给被上诉人后，不再占有、使用该出租屋后，基于民法基本原则，剩余租金失去了占有的基础，应当退还。否则就是不当得利。被上诉人对上诉人负有不当得利之债。2、本案中被上诉人陈永福不但存在违反最初承诺不退剩余租金的违约行为，而且存在不尊重庭审活动的诉讼行为，而且被上诉人陈永福的这些行为，是严重影响本案规范审理并影响案件审理结果的行为。恳请二审法院查明并核实。本案中，上诉人严格按协议约定提前两个月短信告知被上诉人不再租赁该出租屋，而且被上诉人陈永福当庭承认了该事实。而按照最高人民法院的证据规则，被上诉人当庭承认的事实是不需要上诉人再提供证据证明的。这一点，庭审活动中，独任法官刘建国却要求上诉人3日内提供短信证明，根本就是增加上诉人诉累的情形!而被上诉人却违背了最初口头承诺的退还剩余租金的约定，且在庭审中存在不诚信的诉讼行为，出庭都不带上身份证明，严重的不尊重法庭活动!综上，特依法提出上述上诉请求，并请求二审法院开庭审理，对一审法院庭审中存在的程序性问题和实体性错误进行全面审查。陈永福答辩称：一、上诉书第一条提到“书面合同中未提及不予退还租金”，实际协议书中第9条明确提到“租赁期未满情况下如乙方提出终止协议，需提前2个月书面通知甲方，后终止本协议”，协议中一字未提需要退还房租。合同生效之日起即视为乙方同意本条款。因此，我方才坚持不退换剩余租金。二、上诉书第二条提及我方身份证问题，的确当时忘记携带身份证，但是这是在开庭前确认双方身份时发生的事情，并且没几分钟就由我女儿以微信照片形式发来了我的身份证图片，并当场由书记员和法官确认。这个如果算是违法的话，曲雷娜代理人在庭审过程中提交的短信证据截图也是在现场由代理人给曲雷娜曲蕾娜打电话后以微信形式发过来的截图，按照曲雷娜的理解，这个是不是也是违法？三、上诉书第三条提及我方没有证据证明曲雷娜3月6日入住，的确我方当时未提交这个证据，因为觉得没必要。协议双方都约定好了乙方租赁期未满提出终止协议没有退还租金一说，根本就不用管曲雷娜是哪天入住的。不过如果需要证据的话，我方也不是不能提供。曲雷娜当时租赁房租就是因为女儿喜欢养狗，这个是在签订协议前曲雷娜多次提及的，并且在3月6日签订协议当天就把狗送进来了，开始在院内喂养，因狗年龄太小又因为不熟悉环境，叫声很扰民，又因为当时签协议时去邻居李明金家借的印泥，所以邻居可以证明此事。因为当时是疫情期间，村民的车辆不让进出，曲蕾娜在3月15日晚上九点多钟去房子住想要让把村大门开开，执勤的村民不给开门，给我打过电话的，有曲蕾娜的150××××3276号码通话记录为证这个也可以证明当时她已经入住。上诉书中提到曲雷娜提交的录音证据，当时在庭审中曲雷娜代理人录音根本就没放完整，放到我女儿陈春燕说的一句话后立即就把录音关掉了，说是放完了。录音中我女儿说的是之前想着给她退一部分房租，但是曲雷娜不同意，我女儿后来说的是根据合同上我们的约定是不退房租的，所以录音证据只能说明双方对退房租一事从来就没有达成口头或者书面的约定。四、上诉书第四条关于交房时间的认定。我方不否认曲雷娜2020年10月15日交钥匙的事实，但是曲雷娜在2020年11月26日过来拿走剩余未带走的物品也是事实。2020年11月25日曲蕾娜用150××××3276发的短信和11月26日她老公来拿东西时给我打电话的号码132××××9732通话记录为证。五、上诉书中第五条中提到的一审判定“双方未约定退还租金”，我方认为是事实存在的，协议既然双方签字生效，就是认可协议当中的所有约定事项，包括不退换租金。不论曲雷娜说的书面还是口头约定问题都只能说明双方对退房租一事从来就没有达成约定。如果达成就不存在现在我被起诉一事。曲雷娜提交的录音证据不全，提取片段录音应视为提交假证。录音中陈春燕说的是前期给曲蕾娜说的话但是曲雷娜不同意，并且录音中陈春燕提到根据协议约定租金是不退的（这句话在一审庭审时当庭播放过，当时就是刚播放完这句话曲雷娜代理人意识到对他不利，马上关闭手机说录音结束了，当时书记员还问过是否播放完毕），不知道曲雷娜提交的录音证据中有没有提交完整，如果不完整视为藐视法庭、提供伪证。关于签订协议之前的口头约定问题的确是有，是在签协议前说的，我村村民李文国在场（曲雷娜到我村找房子是遇到李文国，李文国通知的我），内容是关于租金问题的约定，口头约定短期租赁一年的租金是4万元，曲雷娜说她至少要住3年，租金最后定在一年3万元，签协议时却让改成租期2年，我当时觉得先这样签订也可，再续签就是，没想到一年都没住满。六、签订协议是我和曲蕾娜，所有的关于此房的出租问题都应该是以我的决定为准，曲雷娜提到的书面告知我没有收到，的确是收到了短信，但是我并没有接受或者同意她要退租的申请，我想曲雷娜提交的短信应该也能看出来。以上，我认为:双方签订的协议是有效的，是合法的，根据合法有效的协议，乙方租赁期内退租租金我方是不退的。不论是双方交接时间是在10月15日还是11月26日，在这个时间租赁协议就视为终止，我方是否向外出租，跟乙方没有任何关系。七、租房期间使用的天然气费用没有结算，需要曲蕾娜结算费用。入住时表数是696方，交房时722方，使用26方，费用是70.2。曲蕾娜向一审法院提出诉讼请求，1、判令陈永福向我方退还房屋租金13315元；2、判令陈永福按银行同期贷款利率向我方支付2020年10月23日至2021年1月13日期间房租利息131.70元；3、判令陈永福承担本案诉讼产生的所有费用。事实与理由：2020年3月6日，双方签订了《房屋租赁协议》，租赁陈永福丰山洼村80号别墅一套，我方向陈永福付租金人民币30000元。2020年8月22日，我方根据租赁协议约定，提前2个月告知陈永福不再租赁该房屋，并于10月15日与陈永福办清交接手续。我方退房后，多次要求陈永福退还2020年10月23日至2021年4月1日期间租金人民币13315元，陈永福至今未退还租金。2020年10月15日全部搬走的，我方说11月26日全部搬走是因为当时我方买了一个垫子，当时觉得用不到就给陈永福了，但后续陈永福一直不退租金，我们就有些生气，所以就在11月26日将床垫子拉出来扔在了车库门外。陈永福是提前给的钥匙，但签订协议的租赁期间是从4月2日开始的。陈永福在一审中辩称，曲蕾娜2020年3月6日就入住了，先把一条狗放进入了，早晚的过来喂喂狗。2020年10月15日曲蕾娜给我的钥匙，交接时我们之间什么手续都没有办，曲蕾娜给我钥匙就走了，2020年11月26日曲蕾娜全部搬完的东西。并且协议中也没有说明提起退租需要返还租金。一审法院认定事实如下：2020年3月6日，曲雷娜与陈永福签订了《房屋租赁协议》，租赁陈永福丰山洼村80号别墅一套，《房屋租赁协议》第二条约定：“本房屋年租金为人民币三万元，租赁期限自2020年4月2日至2022年4月1日，首年房租于2020年3月5日付清；次年房租需要于2021年3月1日前支付。”第九条约定：“如果租赁期未满情况下，甲方（陈永福）提出终止协议，需提前2个月书面通知乙方，退还剩余租金，后终止本协议；如乙方（曲雷娜）提出终止协议，需提前2个月书面通知甲方，后终止协议。”第十一条：“发生争议，甲乙双方友好协商解决。协商不成时，提请平度市人民法院仲裁。”协议签订后，曲雷娜向陈永福支付租金人民币30000元。并于3月6日开始占用房屋。2020年8月22日曲雷娜通过微信告知陈永福不租房屋了，10月7日微信表示“我们这几天就搬出来”，直到2020年10月15日曲雷娜将租赁房屋钥匙交还给陈永福，11月26日将剩余的物品全部搬出。后曲雷娜向陈永福要求退还剩余的租金，双方未能达成一致意见。一审法院认为，曲蕾娜、陈永福双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，应当受到法律保护。在审理过程中，双方均同意终止继续履行租赁协议，是双方真实意思表示，且不违背法律，一审法院予以采纳。曲蕾娜、陈永福双方签订的《房屋租赁协议》是其双方自愿签署，是双方真实意思表示，均不得反悔。协议第九条约定明确，乙方即曲雷娜提出退租房屋，需提前2个月书面告知甲方即陈永福，后终止租赁协议。双方并未约定退还租金，现曲雷娜要求陈永福退还剩余的租金没有依据，且双方也未能自愿达成一致意见，陈永福辩称协议第九条没有约定退还租金，故不予退还的意见有理，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回曲蕾娜的诉讼请求。案件受理费136元，由曲雷娜负担。二审中上诉人提交以下证据：证据1、上诉人与陈永福之间的录音，证明1、录音确认了交钥匙之前，陈永福同意退还租金。2、从录音中可以听出，陈永福要求补偿1个月租金退还万了八千的，说明陈永福是同意退还租金的。3、录音中陈永福对10月15日交钥匙交房没有提出任何异议。被上诉人质证后认为：认可录音中是我，认可10月15日交了钥匙，但是没有办理交接手续。退还租金是因为没有看合同具体条款，当时也没有明确说明具体退多少钱。本院对该证据的真实性予以认可。证据2、上诉人与邻居的录音录像，证明2020年底出租，新租户于2020年1月份正式入住该出租屋。被上诉人质证后认为认可涉案房屋在2020年1月份已出租，签订了3年的租赁合同，租金为3万/年。本院对该证据的待证事实予以认可。证据3、上诉人与陈春燕的聊天记录，证明11月26日拿出的垫子是交房之后上诉人原本送给被上诉人的垫子，后来因为发生纠纷被上诉人不要了所以我方重新把垫子取出。证据4、我方发给陈永福短信一综，证明8月22日短信中明确告知了送给被上诉人鞋架、置物架等位置，被上诉人同意接收，故上诉人交房之前未搬出。后来因为发生纠纷被上诉人不要了所以我方重新把物品取出。上诉人交房40日后又发信息告诉被上诉人予以退还租金以及赠送的物品。被上诉人对上述证据质证后认为：是我方的电话，也收到过以上短信，但我方未回复。短信内容系对方单方陈述。本院对上述两份证据真实性予以认可。被上诉人为证明自己主张，提交以下证据：证据1、曲蕾娜11月25日短信及其11月26日通话记录，证明上诉人在11月26日腾空涉案房屋内物品。上诉人质证认为：认可短信真实性，也认可11月26日将垫子拉出，但是具体理由之后提交证据补充。本院对该证据的真实性予以认可。证据2、证明一份及2020.3.6日曲蕾娜打的给陈永福的通话记录截图。证明上诉人3月份已将狗放置在涉案房屋内，实际控制涉案房屋。上诉人质证后认认为：认可电话号码是曲蕾娜的电话，有无打过电话庭后落实。对于3月份已将狗放在涉案房屋不认可，被上诉人说的是3月6日已给钥匙把狗放在出租方是被上诉人单方陈述缺乏事实依据，3月6日签的协议，但没有给我方钥匙。狗是清明节期间入内的，起租之前十天左右给我方钥匙。证据3、证明一份及通话记录截图一份，证明提前解除合同造成租金损失。上诉人质证后认认为：对证据3不予认可，2020年春节正月初一晚上我方到小区询问有无出租房屋，经村民介绍认识被上诉人，当时只是说想租赁房屋，具体租期多少金钱多少由协议明确确定，前期的初步接触并不是真实的合同，真实的事实以合同为准。而且该证据是村民出具的，与被上诉人有利害关系，上诉人不予认可。本院认为该证据为证人证言，证人未出庭接受双方质询，本院对该证据真实性予以认可。证据4、2020年3月6日陈永福小女儿和自己老公的聊天记录，证明3月6日上诉人已入住涉案房屋。上诉人质证认为该证据不属于二审新证据，不予质证。本院认为，该证据为案外人之间形成，且被上诉人未提交原始载体，本院对其真实性不予采信。证据5、与新租户的合同，证明年租金三万元是针对长期租赁。被上诉人质证后认为，被上诉人质证后认为该不能证明被上诉人主张的短租和长租是两个价格。被上诉人无论房屋是否出租出租，都应退还房租。二审确认以下事实：2020年8月22日上诉人通过微信告知被上诉人其不再租赁房屋，2020年10月15日双方对钥匙进行交接，上诉人不再保留涉案钥匙。另有一些零碎物品保留在屋内，上诉人主张赠与被上诉人。因双方对退还租金未达成一致，上诉人通过被上诉人打开涉案房屋的门将屋内垫子取出。二审中被上诉人自认其于2021年1月已将涉案房屋另行出租，同时主张替上诉人交纳天然气费用70元。上诉人认可搬离前天然费款项未结清。后查明被上诉人自2020年12月19日另行出租涉案房屋，年租金为3万元/年。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方对合同内容均无异议，应依据合同内容进行履行。合同没有约定的，应按照法律规定进行处理。曲蕾娜提前退租，必然给陈永福造成损失，因双方合同未约定承租人提前解除合同后剩余租赁费如何处理，因此，应参照陈永福的实际损失进行处理。依据二审查明的事实，涉案房屋自2020年12月19日已另行出租，因此2020年12月19日后，陈永福已无实际损失，故2020年12月19日至2021年4月1日期间的租金应予退还。关于天然气费用70.2元，因陈永福庭审中认可搬离前未结清相关天然气费用，故该费用应予抵扣。陈永福主张签订合同后即将钥匙交付曲蕾娜，同时租金系按照长租的优惠约定，上述处分行为均系对自身权利的处分，不应作为不予退还租金的理由。曲蕾娜主张应自2020年10月23日退还租赁费，无视提前解除合同给陈永福造成的损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张支付利息的主张，本院认为，曲蕾娜提前解除合同系违约，无权另行要求退还租金的利息。综上，陈永福应退还租金30000÷365×103-70.2=8395.6元。关于诉讼费，因曲蕾娜提前解除合同系违约行为，因此一、二审诉讼费用由其负担较为适宜。综上，一审法院认定事实、适用法律有误，上诉人的上诉请求部分成立。一审判决应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销山东省平度市人民法院(2021)鲁0283民初1278号民事判决。二、陈永福于本判决生效之日起十日内退还曲蕾娜租金8395.6元。三、驳回曲蕾娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费136元，二审案件受理费136元，均由曲蕾娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年五月二十七日法官助理 徐 鹏书 记 员 王若怡书 记 员 王珩霖