贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021)黔0523民初1761号原告：黄志欣，男，汉族，1987年8月23日生，贵州省遵义市人，现住贵州省金沙县。原告：李维亚，女，汉族，1989年5月20日生，贵州省金沙县人，现住贵州省金沙县。委托诉讼代理人（特别授权）：赵应芳，贵州名城（金沙）律师事务所律师。被告：贵州建安房地产开发有限公司.统一社会信用代码：91520523080696799F。地址：贵州省毕节市金沙县鼓场街道建安壹号小区1栋2楼法定代表人：袁安国。委托诉讼代理人（特别授权）：张主红，该公司员工。原告黄志欣、李维亚诉被告贵州建安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称建安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告黄志欣、李维亚的委托诉讼代理人赵应芳，被告建安公司委托诉讼代理人张主红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志欣、李维亚向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告履行与原告签订的商品房买卖合同，向原告移交办理商品房转移登记有关文书并为原告办理商品房不动产权证；2、判令被告支付原告逾期办理商品房不动产证的违约金。（违约金计算标准为：以购房款总额436118.00元为基数，从2017年10月30日起按每日万分之一支付违约金至交付办理商品房转移登记有关文书之日止，暂计算至起诉之日违约金约为54689.20元）。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月13日，原告与被告贵州建安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》、，合同约定：原告以436118.00元的价格购买被告开发的第2幢6层5号商品房，房间号为2-6-5。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当于2017年10月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；第十二条第二项约定由被告代为办理不动产证。合同签订后，原告于2017年1月13日支付了首付款88118.00元，支付了契税、维修基金、办证费等代收费15749.00元，并依照约定办理了银行按揭贷款手续，银行于2017年4月28日将388000.00元按揭贷款全额支付给被告。同时，原告向被告交付了代办不动产权证资料。至此，原告已按照合同约定履行全部义务。但时至起诉之日，被告仍未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未移交相关所有权转移登记资料，更没有完成代办转移登记。被告的行为已经严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任并赔偿损失。因被告违约，原告所在小区业主委员会代表业主多次与被告协商违约金及办不动产证的事宜，但被告拒绝支付违约金，称房屋未验收达不到办不动产证的条件。为此，为维护原告的合法权益，根据相关法律之规定，原告特具文起诉，请求人民法院依法判如所请。被告建安公司辩称：一、本案已经超过诉讼时效期间。根据《民法典》第188条规定，答辩人与被答辩人之间签订商品房买卖合同的时间是2017年1月13日，合同约定该商品房出卖人应于2017年10月30日前将办理转移登记的有关文书移交给被答辩人，因此，被答辩人应于2017年10月31日知道或者应当知道其权利受到损害，截止2021年4月6日本案三年的诉讼时效期间已经届满。二、答辩人不应承担超出实际损失以外的赔偿责任。本案答辩人并无主观、恶意违约。因此，即便答辩人应该承担违约责任，也应根据法律的规定，按照实际损失承担违约责任。三、被答辩人称其所在小区业委会多次向答辩人协商违约金事宜不是事实。本院经审理认定事实如下：2016年6月25日，被告建安公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13，631.00平方米。2017年1月13日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第2幢6层5号房屋，建筑面积122.88㎡，房屋总价款436118.00元，合同签订当日交付首付款88，118.00元，余款388000.00元以公积金贷款支付，2017年7月30日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。后双方又签订了《补充协议》，12-3条约定“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。原告于2017年1月13日向被告支付了首付款88118.00元，并于合同签订当日向被告缴纳代收费15749.00元。被告于2016年3月10日为原告在金沙县房产管理局办理了预售备案登记。原告向公积金中心申请的贷款388000.00元于2017年4月28日通过中国工商银行金沙支行发放到被告账户。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。以上事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《住房公积金借款合同》、《收据》等证据予以证明，这些证明具有证明效力，可作为定案依据。因同系列案件，本院曾依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷，对被告称已向原告交付房屋，何时办理产权证不损害原告任何利益的答辩意见不予采纳。但根据金沙县不动产登记中心向本院回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，按照《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，本院不予支持。关于被告是否违约及违约期限问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。对于被告方庭审时提出的本案已过诉讼时效的问题，由于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务,相应违约金的请求权属于债权请求权,应当适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年10月30日前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务,但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。即从2017年10月30日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长,此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权,亦随着时间的推移发生变化,违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2021年4月12日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定,原告于2018年4月13日前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2018年4月13日起的违约金，因未超过三年诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告称原告提起诉讼已超过诉讼时效的抗辩，部分具有事实及法律依据，予以采纳。对于违约责任承担问题，被告主张合同约定的是在约定日期即2017年10月30起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起10日内按照中国人民银行同期活期存款利率计算利息，但原告未向被告申请退房。现若原告要被告承担违约责任，只能依照合同约定。该约定实质上只是赋予了原告对《商品房买卖合同》的解除权，但在原告不选择解除合同的情况下，被告应如何承担违约责任并未约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，结合中国人民银行关于逾期贷款利率的规定，本案被告应向原告支付违约金。且本案原告所购房屋已经装修入住，退房不仅不现实，更可能对原告权益再次造成损失，被告作为违约企业，交易中的“强势方”，理应积极妥善处理为宜，结合法律和情理，本案被告的责任承担即根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项第二点第（2）项约定：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。故本案被告应向原告支付违约金，违约金以已付购房款总额436118.00元为基数，按双方购房合同约定的万分之一支付违约金。对被告不予支付违约金的主张，无法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄志欣、李维亚违约金，违约金以购房款436118.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年4月13日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。二、驳回原告黄志欣、李维亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取人民币585元，由原告黄志欣、李维亚负担85元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在二年内向本院申请强制执行。审 判 员 周发欢二〇二一年五月十七日法官助理 张 夏书 记 员 陈 超