广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终7095号上诉人（原审原告）：冯源昌，男，1992年4月13日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：王斌，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东恒宝物业管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区宝华路133号恒宝华庭负二层、四层、五层、六层。法定代表人：孙国林。委托诉讼代理人：胡思韦、杨伟南，均系公司员工。上诉人冯源昌与被上诉人广东恒宝物业管理有限公司（以下简称“恒宝公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7631号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用二审程序，由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人冯源昌的上诉请求：1、撤销原审判决，支持我方一审的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由恒宝公司承担。事实和理由：一、双方签署的《恒宝广场商场物业服务合同》中有关于物业费收取的面积依据来源于冯源昌与广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称“捷骏公司”）签署的《广州市房屋租赁合同》《补充合同》及附件中约定的租赁面积。冯源昌与捷骏公司曾签署《广州市房屋租赁合同》《补充合同》及附件，其中《补充合同》附件二约定：“甲乙双方再次同意并确认，若铺位收铺时，最终由甲方确认至面积（包括建筑面积或套内建筑面积）与合同内约定的面积不同，则以甲方最终确认为准”。二、恒宝公司庭后提交的测绘报告存在诸多问题，不应作为本案物业服务费收取的面积依据。在程序问题上，该证据的提交时间已经严重超过原审法院指定的举证时效，恒宝公司甚至在庭审期间也未提交该份证据，而是待至审理结束后近两个月后一审判决前夕才向原审法院提交，足以见其无视程序严肃性。且根据该证据出图日期为2019年5月24日，即该证据早已客观存在，不存在客观上的举证障碍或举证能力上的不足导致该证据拖延至原审判决前夕才提交。在证据形式及内容问题上，该份证据为业主捷骏公司单方委托并根据其提供的在先测绘报告及图纸进行测绘，并非主管部门出具的有效文件。该份证据第二页备注栏记载测绘报告仅供委托单位内部参考，不作任何产权依据，且恒宝公司未提供该测绘报告原件，如为实地测绘，应当会附有相应测绘描述，会提及测绘环境、条件、工具、取点等情况，但该证据未体现相关情况，也未有其他证据证明。冯源昌在经营过程中从未发现捷骏公司有进行测绘，该测绘报告出具后不论捷骏公司或恒宝公司也从未向冯源昌通知或要求对面积、租金、物业管理费进行调整，或要求协商签署新合同。三、恒宝公司以捷骏公司单方委托的测绘报告在双方合同履行完毕的情况下再向冯源昌主张面积物业费差额不仅不符合同约定，亦严重违反商业道德。另案即冯源昌诉捷骏公司房屋租赁纠纷一案，案号为（2020）粤0103民初7632号庭审中捷骏公司也承认此前一直沿用在先测绘报告作为面积依据对外招租，则包括冯源昌在内的租户也是凭前者报告作为参考并在双方确认前提下约定的租金面积，现在合同已经履行完毕情况下不应再有任何结算上的争议。四、逾期交还店铺的责任应由双方各承担50%，并按照原租赁面积计算超期物业管理费。另补充，针对一审的测绘报告，系由捷骏公司自行委托，根据房地产测绘管理办法第六条，房产管理中需要进行房产测绘的，应当由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行，才能形成有效的产权依据，而回到本案涉案的测绘报告，并不属于该范畴类别，不能作为产权依据，也不能以此在租赁合同期满退租的情况下，恒宝公司才来主张所谓的管理费差额。恒宝公司提出的补缴要求，实质上是属于合同变更，该变更未经任何的事前告知、事中沟通、事后协商一致，不存在变更的情形和可能性。另外从变更的本身而言，无端增加了冯源昌将近5万多的不合理费用，不符合承租人对租赁房屋的合理期待。即在合同期内，租金和管理费在合同约定的范围内保持稳定，否则这将严重损害承租人的利益，也不符合商业道德。第三，我方认为恒宝公司所要求补缴管理费，需要至少符合以下几点条件，一、合同签署前或合同内容本身有对租赁面积的变化进行补充的约定，但是该补充约定中的附件二已经明确最终确认面积的时间节点为向我方也就冯源昌交付店铺时的时间节点面积为最终确认。另外测绘行为测绘报告本身应该具有合法性和有效性，但根据我方此前的主张和提交的证据，该测绘报告不能作为有效的产权主张。另外测绘前和测绘结果，应当提前通知承租人，并经双方协商一致，变更合同和事实上双方并没有事前通知和事后协商，也没有就合同变更达成过一致。综上，我方认为，无论是出租方还是本案的物业管理方，均没有任何事实和法律依据，要求在期满退出时临时提出所谓的补缴管理费要求。被上诉人广东恒宝物业管理有限公司于二审答辩称，测绘是不是物业公司所为，是开发公司所为。物业公司是开发公司的从公司。我方在2019年9月30日就曾经发补交通知冯源昌，冯源昌是有签收的。并不是合同期快到期时才通知他要补交费用。冯源昌向原审法院起诉请求：1、判令恒宝公司向冯源昌返还保证金44663元（水电周转金4061元和物业服务保证金40602元），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金，自2020年6月10日起计至款项付清之日止；2、本案诉讼费由恒宝公司承担。原审法院经审理查明：2018年4月2日，广州捷骏房地产开发有限公司（甲方，出租人）与冯源昌（乙方，承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》《补充合同》及附件，其中《补充合同》附件二约定：该房产的建筑面积为270.68平方米，公摊建筑面积为122.78平方米，参考套内建筑面积约147.90平方米。(甲乙双方在此同意并确认，若铺位收铺时，最终由甲方确认之面积(包括建筑面积或套内建筑面积)与合同内的面积约定不同，则以甲方最终确认为准，租金(以套内建筑面积单价计算)、物业服务费(以建筑面积单价计算)、所有押金、水电费周转金等以本合同约定之单价(以建筑面积单价计算)，多退少补形式作调整；若前述发生，甲乙双方将另行签订补充条款/协议，实际之差额将由租约起始日开始计算。)2018年4月2日，恒宝公司（甲方）与冯源昌（乙方）签订《恒宝广场商场物业服务合同》约定：恒宝公司依法接受恒宝广场所有权人捷骏公司委托，对恒宝广场提供物业服务管理；甲方对乙方所承租的商业物业之商铺提供物业管理服务；第二条承租铺位位置及面积：恒宝广场商场第1座地库第二层0014、0017、0020、0026（相连相通）铺，建筑面积270.68平方米，套内面积147.90平方米；第三条合同有效期：本合同为乙方与业主签订的《租赁合同》的从合同，其有效期限与《租赁合同》约定的租赁期限一致。自2018年4月3日起至2020年4月2日止；第六条物业服务费及其他费用：物业服务费暂定标准为50元/月/平方米（按建筑面积计，敞开式铺位按套内面积计），每月物业服务费不论大小月均按30天计为一期，即：每月服务费=50元×承租商铺建筑面积。租用期内不足一月按实际租用天数计算收取，乙方应于本合同签订时以现金支付方式一次性向甲方支付首期物业服务费13534元，乙方独立使用的公共事业供应使用费（包括但不限于水费、电费、煤气费、电话费、通讯费、有限电视费、网络费等），以及乙方商铺在营业时间外的空调费用未包含于物业服务费用之内，乙方应另行支付。第七条保证金：1、乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共人民币40602元作为物业服务保证金。2、乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付水电费周转金4061元人民币（作为乙方依约、按时支付水电费用的保证金）。3、乙方应于本合同签订时一次性向甲方缴纳装修保证金共计人民币13534元。乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及公用设备设施的，甲方于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还乙方。第八条物业服务费及其他费用的收取：乙方须于每月5日或之前向甲方缴纳下列费用：1、当月物业服务费，共计人民币13534元。2、乙方上月单独使用的水费、城市污水处理费、油污处理费、电费（包括但不限于水电及其他应由甲方收取的费用），每项费用总额=单价×（乙方独立计量数量×商场水电损耗分摊系数）。6、若《租赁合同》解除/终止（无论任何原因），在完全向业主腾退商铺之前，乙方仍继续使用商铺，乙方应支付的物业服务费的标准为本条约定标准的1.5倍。第十条乙方的权利和义务：11、装修：（4）乙方及其装修单位应遵守《商场装修指南》相关规定，并接受甲方的工程监督，装修完工需经有关政府部门验收（包括但不限于消防验收等）后，方可开业，否则，发生一切事故由乙方自行承担法律责任；17、乙方把商铺内家具设备及装置等大件物品办理前，须事先书面通知甲方，经甲方批准后方可按甲方指定的时间、线路进行操作。第十一条违约责任：2、合同期内，乙方未能依约按时支付物业服务费、水费、电费、油污处理费、赔偿金、滞纳金或其他费用中的任何一项的，逾期一日按拖欠金额千分之一计付违约金。如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并提请业主解除《租赁合同》，不予退还乙方的物业服务保证金、水电费周转金，并追究乙方的违约责任；逾期支付时间达十五日或以上的，为避免甲方的经济损失进一步扩大，甲方通知乙方后有权采取停水、停电或者暂停提供物业服务等措施减少损失。4、乙方有下列情况之一的，甲方有权停止物业管理服务，不予退还物业服务保证金和水电周转金，并有权解除本合同且提请业主解除租赁合同：（2）违反本合同第十条第9款约定，经甲方书面警告两次或书面通知后十五天仍未恢复原状或赔偿损失的；（6）违反合同的其他约定，甲方书面通知乙方限期改正，乙方在限期内未改正的；（7）乙方擅自提前终止本合同的。第十三条合同的变更、终止和期满：1、合同期内，除本合同有明确约定外，未经双方书面协议，任何一方不得单方变更或解除合同；4、合同期满，如乙方清缴全部费用及其他一切应缴费用且无其他违约行为，甲方验收商铺完好无损后，乙方迁出商铺之日起45个工作日内，甲方将物业服务保证金、是电费周转金无息退还乙方。第十四条其他事项：乙方正式进场后，物业管理相关的通知、函件等文函，张贴于公告栏或者投送到乙方商铺中即视为对乙方的有效送达；等等。上述合同签订后，恒宝公司向冯源昌提供物业管理服务；冯源昌于2018年4月2日缴纳水电周转金4061元、物业服务费保证金40602元。冯源昌按每月13534元向恒宝公司缴纳物业管理费至2020年4月2日。2020年4月8日，冯源昌将案涉商铺交还给捷骏公司。恒宝公司称因冯源昌未补交差额部分的物业服务费，故无法退还保证金，提交了广东恒宝物业管理有限公司恒宝华庭管理处付款通知书，显示2018年4月2日-2020年4月8日应缴金额为46330.1元，其中2020年4月3日至2020年4月8日为3067.30元。恒宝公司称应缴金额是恒宝公司根据案涉商铺面积差计算得出的冯源昌应补缴的金额，其中4月3日至4月8日是按照月物业服务费1.5倍计算。冯源昌对付款通知书不认可，称该证据无法证明相应费用的存在及其计算依据和方法，且在本案前没有看到付款通知书。另恒宝公司称案涉商铺产权人捷骏公司曾发出关于案涉商铺所在场地进行重新测绘后的面积报告，该报告显示冯源昌承租的案涉商铺面积有所增加，庭后提交广州国测规划信息技术有限公司于2019年5月24日出具的《房屋建筑面积测算成果报告书》（以下简称《测算报告书》），该报告书显示：项目座落在广州市荔湾区宝华路#133-#147负二至三层，0014号铺套内面积39.0688平方米、分摊面积41.0630平方米，0017号铺套内面积44.3118平方米、分摊面积46.5736平方米，0020号铺套内面积37.3243平方米、分摊面积39.2294平方米；0026号铺套内面积为28.8417平方米、分摊面积39.2294平方米。恒宝公司称该测绘报告表明冯源昌承租的案涉商铺面积有所变更，冯源昌应补交相应费用。冯源昌对该测绘报告不予认可，认为该报告为恒宝公司单方委托测绘机构进行，冯源昌从来没有发现或知悉现场任何实测绘制活动，并且恒宝公司亦未将该报告出示或告知冯源昌，另外恒宝公司举证时已超过举证期，故不予认可。诉讼中，冯源昌确认案涉商铺2020年2月15日至4月20日的电费及转供电服务费489.5元未交。原审法院认为，冯源昌、恒宝公司签订的物业服务合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定、合法有效，双方均应依约履行。案涉物业服务合同为租赁合同的从合同，租赁合同之补充合同约定“铺位收铺时，最终由甲方确认之面积与合同内的面积约定不同，则以甲方最终确认为准，租金（以套内建筑面积单价计算）、物业服务费（以建筑面积单价计算）……以本合同约定之单价，多退少补形式作调整。”恒宝公司称因捷骏公司提出案涉商铺合同约定的面积与实测面积有出入，并提交了《测算报告书》，冯源昌虽对该《测算报告书》有异议，但未提出证据反驳，故原审法院对该《测算报告书》予以采信。现案涉商铺的实测建筑面积为306.73平方米，与合同约定建筑面积为270.68平方米相差36.05平方米，按月应以15336.5元计算，经核算冯源昌尚欠2018年4月3日至2020年4月2日物业服务费43260元，恒宝公司以此抗辩理据充分，予以采纳。对于恒宝公司抗辩冯源昌未按合同约定双倍缴纳2020年4月3日至4月8日的物业服务费问题，2020年3月至4月为广东省重大突发公共卫生事件二级响应期间，在此期间，确实会对冯源昌装修复原商铺时所需要的装修人工有一定限制，且2020年4月3日至4月8日又值清明假期，冯源昌迟延交还案涉商铺并非恶意，故原审法院依据公平原则，酌定该期间物业服务费参照合同约定以15336.5元计算，为3067.3元。综上，依据双方合同约定，冯源昌未缴清欠缴费用的情况下要求恒宝公司退还物业服务保证金及水电费周转金，理据不充分，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告冯源昌的全部诉讼请求。案件受理费458元，由原告冯源昌负担。2021年4月23日本案二审庭询期间，恒宝公司提交如下证据：《调整面积通知书》及签收表，拟证明已通知冯源昌调整计租面积。对此，冯源昌对该证据有异议。根据双方签订的物业服务合同第十四条的约定，物业管理函件张贴于公告栏或投送至承租人商铺中即视为对承租人的有效送达。《调整面积通知书》已签收，本院对上述证据予以采信。冯源昌提交如下证据：原审法院（2020）粤0103民初7632号案2020年9月27日开庭笔录（部分）及该案房屋租赁合同附件二，拟证明案外人捷骏公司在该案中明确承认面积以其向冯源昌交付店铺使用时为准，此作为租金及管理费计算的依据。租赁合同约定出租方向我方交付店铺时最终确认的面积为计租/管理费面积。该附件作为合同组成部分不应随意变更。对于上述证据，恒宝公司有异议。上述证据具有真实性，本院予以采信，但上述证据仅为部分笔录和部分合同附件，并不能证明冯源昌主张的内容。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。另查明，2019年10月9日，恒宝公司已向冯源昌送达《调整面积通知书》。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合各方诉辩意见，本案的争议焦点为：冯源昌是否有权请求恒宝公司返还保证金。对于上述争议焦点。冯源昌未提供证据推翻《房屋建筑面积测算成果报告书》的证据效力，该报告书应予采信。冯源昌主张逾期交还店铺责任各自承担50%理据不足，本院依法不予支持。现案涉商铺的实测总建筑面积为306.73平方米。根据案涉《广州市房屋租赁合同》之《补充合同》附件二的记载，物业服务费以建筑面积单价计算。原审法院据此计算物业服务费具有合同依据。冯源昌尚欠付物业服务费用及供电服务费等费用，其无权请求恒宝公司退还保证金及周转金。综上所述，冯源昌的上诉请求无理，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费916元，由上诉人冯源昌负担。本判决为终审判决。审判员 罗 毅二〇二一年五月十七日书记员 黄晓君罗文敏