北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0107民初6045号原告:白云，男，1989年8月29日出生，住北京市石景山区。原告：张淑萍，女，1941年12月3日出生，住北京市石景山区。共同委托诉讼代理人：温延新，北京市大嘉律师事务所律师。被告：北京启迪和谐投资发展有限公司，住所地北京市石景山区香山南路105号院4号楼五层502-3。法定代表人；陈文斌，董事长。委托诉讼代理人：刘新兵，北京市时代九和律师事务所律师。原告白云、张淑萍与被告北京启迪和谐投资发展有限公司(以下简称启迪和谐公司)所房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告白云及张淑萍的共同委托诉讼代理人温延新与被告启迪和谐公司的委托诉讼代理人刘新兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白云向本院提出诉讼请求:1.判决解除原告与被告签订的编号为Y1960188的《北京市商品房预售合同》;2.判令被告向原告返还购房款人民币1264663元及利息(自2016年10月15日起至实际给付之日,2019年8月19日前按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价支付利息);3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月14日原告与被告北京启迪和谐投资发展有限公司签订《北京市商品房预售合同》(合同编号为Y1960188),约定原告购买被告开发的石景山区某号,建筑面积47.8平方米,总价款2514663元整,其中首付款1264663元,剩余1,250,000元以按揭贷款方式支付。约定交房时间为2017年10月31日。原告于2016年8月27日支付定金10000元,于2016年10月14日支付了1164663元,支付了全部首付款。合同签订时，被告销售人员为销售房屋，明知张淑萍无法支付全款且已经超过年龄无法办理贷款的情况下,告知可以由白云作为共同购买人，即可以办理贷款购房。合同签订后，原告依照合同约定支付了首付款，但去银行办理贷款时被告知共同贷款人只要有一位超过年龄即不可以办理贷款。被告为销售房屋，在明知原告不能办贷款的情况下哄骗原告签订购房合同，导致合同无法继续履行，被告对此负有不可推卸的责任。在得知无法办理贷款后，原告第一时间通知被告解除合同，但被告拖延至今不予退款。原告为维护自身的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。被告启迪和谐公司辩称，原告要求解除商品房预售合同理由不成立，被告不同意解除合同，也不同意第二、三项诉讼请求。一、原告说被告销售人员哄骗他没有事实依据，原告是完全民事行为能力人，应该对自己的行为负完全责任。根据涉案房屋买卖合同附件五第二条、附件八第二条第1款第3项，依据上述约定即使原告贷款没有被批准他也应该支付全款，否则应当承担逾期付款违约责任，对贷款申请不能获得批准的风险原告是事先知道并同意承担的，因此原告不能以贷款未批准为由要求解除。原告要求解除买卖合同的原因不是无力支付剩余房款，而是因为市场房价有所下跌。原告总共在被告处购买了4套房屋，有两套要求解除，被告出于好意给原告退了一套房屋。根据商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第十九条不适用本案，本案原告不能获得贷款并不是被告原因，是原告单方面的原因，也不是归责于双方当事人的事由。二、原告的贷款没有及时批准也不足以导致房屋买卖合同不能继续履行。被告给原告退了一套房，原告是有能力支付的。即使原告的贷款没有批准或者贷款额度不够原告也应保证按期支付剩余房款，如果没有按时支付剩余房款也要承担违约责任。因此商品房买卖合同纠纷法律若干问题司法解释第十九条不适用本案，因为双方有约定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2016年10月14日,原告白云、张淑萍(买受人)与被告启迪和谐公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》(编号Y1960188)及附件一至附件八。《北京市商品房预售合同》载明：原告白云购买位于石景山区某号(暂定编号以下简称涉案房屋)房屋,建筑面积47.8平方米，总价款2514663元整。第六条付款方式及期限4、具体付款方式及期限的约定见附件五。第十条设计变更的内容(三)买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息…。第十一条逾期付款责任买受人未按约定的时间付款的,(1)逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日(该日期应当与(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。…第十五条面积差异处理2(2)建筑面积…买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日60日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息…。第十七条商品房、质量、装饰设备标准的约定(二)2.该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内(该时限应当不低于60日),买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且双方办理完毕，合同注销手续后60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款基准利率付给利息…。第二十一条不动产登记(一)初始登记出卖人应当在2018年12月31日前,取得该商品房所在楼座的权属证明。…附件五付款方式及期限的约定二、买受人以商业贷款方式交付剩余房款，申请的贷款无法足额发放的，买受人可选择一次性付款方式，并与出卖人就变更付款方式签订补充协议，但买受人仍保证全部房款最迟于2017年9月30日前到达出卖人指定账户；三、买受人未在上述约定期限内完成各项付款事宜的，视为买受人逾期向出卖人支付各笔房款，出卖人有权按照预售合同第十一条有关逾期付款的约定追究买受人的违约责任；五、因买受人逾期付款导致合同解除的，买受人除按预售合同第十一条的约定向出卖人支付违约金外，还应向出卖人赔偿印花税损失(总房款的0.05%)…。…附件八补充协议二(一)关于银行按揭付款方式的约定…3、如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第十一条之规定承担逾期付款的违约责任;如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金…。2016年8月27日，原告支付了定金10万元；2016年10月14日，原告支付购房款1164663元；原告按约定在2016年10月14日前支付了购房款1264663元后，未再支付剩余房款。被告启迪和谐公司认可收到了原告2020年12月10日的退房申请，原告申请解除涉案房屋的购房合同。庭审中，原告对被告启迪和谐公司所提交的3张催款函快递回单的证明目的不认可。原告认为，原告的年龄是客观事实，当时签订合同时就是不具备贷款条件，开发商应该比我们更了解政策，房屋签订时原告就已经不具备贷款条件，被告对此是知晓的，造成贷款合同无法继续履行是因为商业银行关于贷款人资格要求导致没有办理贷款，不应该归责原告或双方的事由，根据商品房买卖合同司法解释第十九条规定，出卖人应当返还购房人的本金及利息。关于被告主张的原告应承担印花税损失和违约金等，原告认为本身合同是格式条款，另外原告在合同解除过程中不存在过错，不应承担违约金和其他损失的责任。被告启迪和谐公司否认收到原告2017年11月15日和2017年12月29日的退房申请，表示即便原告发了申请双方也没有达成一致意见，原告要求退房，被告不同意，并多次向原告发出催款通知，后来原告一家人与被告协商后，被告给原告退了一套房屋，且未收取违约金，并与原告签署了保密协议，所以原告是有履行能力的。被告启迪和谐公司认为，原告没有支付剩余房款被告有权利拒绝交付房屋，并要求原告支付违约金。附件八第二条第一款第3项约定，如果因为贷款没有批下来，原告也应该在银行最终审批之日起15日内支付剩余房款，并且不能享受优惠折扣，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第十一条的约定承担逾期付款的违约责任。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。原告说被告哄骗原告签订合同没有事实依据，合同是双方充分协商后签订的，不是格式合同。双方在合同附件五、附件八中约定无论原告贷款申请能否获得批准、批准的额度是否足额，原告都承诺按照约定时间2017年9月30日或者银行审核后支付全款，如果不支付全款要承担逾期付款违约责任。原告要求解除合同的理由不成立，他说无责解除更不成立，如果他非要解除就要承担违约金。因为原告自己付不清剩余房款解除合同，原告必须按照约定支付房价总款的10%违约金，并赔偿房屋总价款0.05%的印花税损失。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，2016年10月14日,原告白云和张淑萍与被告启迪和谐公司签订的《北京市商品房预售合同》及附件一至附件八，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，原告白云、张淑萍至2016年10月14日支付了购房款1264663元后未再支付剩余房款，并以无法办理银行贷款为由向被告启迪和谐公司申请解除《北京市商品房预售合同》,双方未能就解除本案合同达成一致意见。原告未按照合同约定支付剩余房款，已构成违约。原告关于合同是格式条款、原告在合同解除过程中不存在过错、造成贷款合同无法继续履行、不应该归责原告或双方的事由，原告不应承担违约金和其他损失的责任的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。现原告白云和张淑萍主张判令解除合同、被告退还已付房款并支付利息，应依据合同约定解决处理。合同附件八约定“如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金”、附件五约定“因买受人逾期付款导致合同解除的，买受人除按预售合同第十一条的约定向出卖人支付违约金外，还应向出卖人赔偿印花税损失(总房款的0.05%)”。被告启迪和谐公司关于原告因为自己付不清剩余房款解除合同，应按照约定支付房价总款的10%违约金并赔偿房屋总价款0.05%的印花税损失的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。涉案房屋总价款为2514663元，10%的违约金为251466.3元，0.05%的印花税损失为1257.3元，原告已付房款1264663元。被告启迪和谐公司应退还原告1011939.4元并依合同约定按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告白云、张淑萍与被告北京启迪和谐投资发展有限公司于2016年10月14日签订的编号为Y1960188的《北京市商品房预售合同》；二、被告北京启迪和谐投资发展有限公司于本判决生效后六十日内返还原告白云、张淑萍购房款本金1011939.4元及其利息(自2016年10月15日起至实际给付之日按照中国人民银行同期活期存款利率计算)；三、驳回原告白云、张淑萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26917元,由原告白云与张淑萍负担(已交纳)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时按照不服本判决部分的上诉请求数额,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的,按未提出上诉处理。审 判 员 田江海二〇二一年五月十九日法官助理 向 煦书 记 员 韩 佳