福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终954号上诉人（原审原告、反诉被告）：漳州市社会福利彩票发行中心，住所地福建省漳州市芗城区腾飞路武夷名仕园1幢B2号，统一社会信用代码12350600489725196D。法定代表人：温寿明，副主任。委托诉讼代理人：高瑶，福建德勇律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州海岸建设开发有限公司，住所地福建省漳州角美龙池开发区内，统一社会信用代码91350600749074722X。法定代表人：何冬海，执行董事。委托诉讼代理人：刘海树，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文滨，福建天衡联合律师事务所律师。上诉人漳州市社会福利彩票发行中心（以下简称漳州福彩中心）、漳州海岸建设开发有限公司（以下简称海岸公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初3013号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。漳州福彩中心上诉请求：撤销一审判决，改判海岸公司补偿其装修残值204000元，并驳回海岸公司的全部反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：（一）漳州福彩中心于2020年4月26日联系海岸公司的何晓琼，书面通知其解除合同及原因，并告知案涉房屋已腾空并办理交付电控门钥匙等事宜，而何晓琼提出公司没有授权，无权接收钥匙，需待公司确定具体授权人后，再通知交接事宜。后漳州福彩中心于2020年7月8日提起诉讼，诉讼中经现场勘察，案涉房屋的钥匙已无法打开电控门，且店面墙体上已张贴招租广告，而一审判决其需支付4个月的占用费，明显错误。（二）海岸公司应举证在合同解除后，其要求漳州福彩中心办理房屋交接而漳州福彩中心拒绝不配合的证据，但海岸公司并没有提供相关证据予以证明，故合同解除后的损失应由海岸公司自行承担。（三）漳州福彩中心承租房屋后，已投入40万元进行装修，但经营尚不足两年，就因国家政策调整，致使合同无法继续履行，根据公平合理原则并参照合同约定，海岸公司应补偿装修残值20.4万元。（四）财政部批复《关于停止销售“连环夺宝”等7款视频型彩票游戏的审批意见》属不可抗力事由，而漳州福彩中心在该批复作出前，已接到上级部门关于停止销售“连环夺宝”等7款视频型彩票的保密电话，并已告知海岸公司解除合同及解除后相关事宜，海岸公司也已同意解除，仅是提出疫情平稳后再具体商定解除后事宜，本案系合同履行中出现了不可抗力事由才提出解除合同，故其没有违约，无需承担违约责任。海岸公司辩称：财政部作出《关于停止销售“连环夺宝”等7款视频型彩票游戏的审批意见》不属不可抗力或不能预见的事件，漳州福彩中心违法解除合同并逾期支付租金，已构成违约，海岸公司有权请求漳州福彩中心立即腾空、恢复原状、返还租赁房屋并支付滞纳金、占用费、律师费、没收押金。海岸公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回漳州福彩中心的全部诉讼请求，并支持海岸公司的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由漳州福彩中心负担。事实和理由：（一）财政部作出《关于停止销售“连环夺宝”等7款视频型彩票游戏的审批意见》不属于政策性不可抗力事由，不会造成漳州福彩中心合同目的无法实现，故漳州福彩中心已构成违约解除合同。1.该审批意见是漳州福彩中心的上级机关主动向财政部申请停止销售，是漳州福彩中心上级机关主动行为，并非财政部根据客观情况自行颁布的文件，显然不符合不可抗力的要件。2.申请停止销售特定种类彩票是彩票发行机构的法定权利和常见行为，漳州福彩中心作为彩票发行、销售及管理者，应当知悉彩票发行机构有申请停止销售特定种类彩票的法定权利，也应当预见且可预见彩票随时被停止销售的风险，又之前也已有类似多款在线即开型彩票被停止销售，故该审批意见明显不属于不可预见的情形。3.案涉合同仅约定房屋用途为“福利彩票商业经营之用”，而在线即开型彩票仅为福利彩票众多种类之一，即使无法销售在线即开型彩票，也不妨碍漳州福彩中心销售其他种类彩票，故该审批意见不会导致漳州福彩中心合同目的无法实现。4.案涉合同签订九个月后，漳州福彩中心才取得《中福在线即开型彩票销售证》，而漳州福彩中心在合同签订时并没有告知仅能销售在线即开型彩票，又漳州福彩中心也没有提供相关文件证明其仅能销售即开型彩票，即使其系统内部有相关文件规定，对海岸公司也不具有约束力。5.根据《关于加强中福在线即开型彩票发行销售管理工作的通知》第八条规定，漳州福彩中心除经营在线即开型彩票外，还有权经营其他彩票品种。（二）一审判决以海岸公司没有请求解除合同为由，认定无权没收履约保证金，明显错误。1.海岸公司没收履约保证金是依据案涉合同第7条约定，而一审判决错误援引第6条约定。2.即便适用合同第6条约定，因漳州福彩中心已构成违约，海岸公司也有权没收履约保证金。3.海岸公司主张没收履约保证金是违约金性质，并非保证金性质，且法律也并没有规定没收履约保证金必须以合同解除为前提条件，只要漳州福彩中心违约，依约就应承担违约责任。（三）漳州福彩中心违约解除合同后，海岸公司从未收到漳州福彩中心要求交房的通知，至今该房屋仍由漳州福彩中心占用，故海岸公司有权要求其支付至实际返还房屋之日的占用费，而一审仅将占用费酌情确定为4个月的租金，明显错误。（四）漳州福彩中心构成违约，海岸公司有权依合同的约定请求其支付律师费，而一审无视双方的合同约定，径行驳回该项请求，明显错误。（五）漳州福彩中心接收房屋后，已进行大规模装修，根据合同约定，漳州福彩中心在返还房屋时负有恢复原状的义务，即恢复为两个独立店面的原状后予以还返，而一审仅判决漳州福彩中心恢复两间房屋的共墙，明显错误。漳州福彩中心辩称：根据中国福利彩票发行管理中心的彩发字（2003）70号和（2005）50号文件规定，漳州福彩中心直营项目仅为中福在线即开型彩票，其他彩票的经营活动应由投注站销售。本案合同提前解除，系由于不可抗力事由造成的，属法定免责事由，作为民政局下属事业单位，理应无条件服从，又案涉房屋在合同解除前已腾空并返还给海岸公司，无需承担违约责任。漳州福彩中心向一审法院起诉请求：1.判令海岸公司退还履约保证金60000元；2．判令海岸公司补偿装修残值204000元；3．本案诉讼费用由海岸公司承担。海岸公司向一审法院反诉请求：1.判令漳州福彩中心立即腾空、恢复原状并向海岸公司返还址在漳州龙池开发区云龙海××幢××号店面；2．判令漳州福彩中心支付自2020年3月21日起至2020年4月30日止的滞纳金348.8元（以月租金8625.6元为基数，自2020年3月21日起按每日千分之一的标准计算至2020年4月30日）；3．判令漳州福彩中心支付占用费（占用费以每月租金8625.6元为标准，自2020年5月1日起计算至返还房屋之日止，暂计至2020年7月31日为25876.8元）；4.判令漳州福彩中心支付律师代理费20000元；5.判令海岸公司不予返还漳州福彩中心履约保证金60000元；6.本案诉讼费用由漳州福彩中心承担。一审法院认定事实：2018年3月27日，海岸公司（甲方）与漳州福彩中心（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租址在漳州龙池开发区云龙海××幢××号店面，总建筑面积89.85＋89.85＝179.70平方米；用途为福利彩票商业经营之使用，乙方不得擅自另作别用，也不得转租、转借或以其他方式安排他人使用该房屋，否则甲方有权采取停水停电等措施，并有权解除合同、没收履约保证金、收回租赁房屋；租赁期限从2018年4月1日至2023年3月31日止（共五年）；租金48元／平方米／月，自合同生效之日起每三个月为一个租赁季度，租金每租赁季度支付一次，三个月租金为25876.8元，乙方应于合同生效之日起（当）日内支付第一个租赁季度的租金，以后各租赁季度的租金，乙方须于每租赁季度的前十天支付；租赁期间，如有拖欠租金，乙方每天应按欠租金部分的1%向甲方支付滞纳金，拖欠租金达七天以上的，甲方有权采取停水停电等措施，并有权提前解除合同，收回房屋，没收履约保证金、追回所欠租金及滞纳金；乙方应在合同签订当日内向甲方一次性支付履约保证金60000元作为乙方履行本合同之保证；合同履行期限届满或非乙方原因提前解除合同，且乙方已依约及时、全面、正确履行义务并结清所有应付款项后7日内，甲方将无息退还乙方履约保证金；租赁期间，乙方投入400000元进行装修，甲方不得借故解除合同，若因故解除合同，必须承担赔偿责任……第三年赔偿204000元……，若因乙方违约、政府行为或不可抗力原因导致合同解除的，甲方无须承担上述赔偿责任，租赁期间，乙方提前解约的甲方有权收回房屋，没收履约保证金、追回所欠租金及滞纳金；乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状，如乙方装修店面时将店面打通合并使用，则在租赁期满，乙方有义务将合并之店面恢复为两个独立店面后交还甲方，如乙方未能将打通的店面恢复原状，甲方有权留足够恢复店面墙体及基础装修的装修款，该款项直接从履约保证金中扣除，具体扣除费用可向有资质的装修公司询价。2018年4月4日，海岸公司收到履约保证金60000元。2018年12月12日，中国福利彩票发行管理中心审核同意漳州福彩中心在福建省漳州市××巷路中国福利彩票销售厅销售“中福在线即开型彩票”，并向其发放销售证。2020年3月20日，财政部发布《关于停止销售“连环夺宝”等7款视频型彩票游戏的审批意见》，同意中国福利彩票发行管理中心《关于申报停销“连环夺宝”等7款中福在线视频型彩票游戏的请示》，同意停止销售“连环夺宝”“趣味高尔夫”“三江风光”“好运射击”“四花选五”“幸运五彩”“开心一刻”等7款视频型彩票游戏。2020年4月18日，漳州福彩中心申请搬回在案涉房屋的设备物资请；2020年4月20日，中共漳州市社会福利彩票发行中心支部召开会议同意搬回；2020年4月23日，漳州福彩中心支付搬运费4900元。2020年4月26日，漳州福彩中心向海岸公司送达解除租赁合同告知函，海岸公司工作人员何晓琼签收。2020年4月29日，海岸公司向漳州福彩中心出具《律师函》表示：“漳州福彩中心必于收到本函之日起三日内向海岸公司支付拖欠的租金8625.6元，同时保留要求贵方支付滞纳金的权利，就贵方提前解除合同的违约行为，委托人决定没收履约保证金，请贵方务必于收到本函之日起三日内腾空租赁房屋并交还委托人，并结清水电煤等相关费用。”2020年4月30日，漳州福彩中心向海岸公司支付2020年4月的租金8625.6元。2020年12月17日，经现场勘察，漳州福彩中心已腾空并搬离案涉房屋，但将案涉两间店面的共墙（位于两间店面的中心处，长约11.5米、宽约0.12米、高约3.8米）打通合成一间店面。一审法院认为，房屋租赁合同系出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案系房屋租赁合同纠纷。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。漳州福彩中心于2020年4月26日向海岸公司出具解除合同告知函，海岸公司于2020年4月29日出具《律师函》就合同解除事宜作出答复，双方于庭审中均认可合同解除时间为2020年4月29日，故本案认定双方于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月29日解除。本案争议焦点在于合同解除后的法律后果。具体为：一、关于履约保证金。首先，漳州福彩中心因政策原因无法使用承租房屋实现“福利彩票商业经营”的租赁目的。《房屋租赁合同》明确约定租赁用途为福利彩票商业经营，合同签订后，漳州福彩中心将承租房屋作为“销售中福在线即开型彩票”的销售厅，并经申请取得了《中福在线即开型彩票销售证》。可见，漳州福彩中心订立案涉《房屋租赁合同》的目的在于经营中福在线即开型彩票。2020年3月20日，财政部发布《关于停止销售“连环夺宝”等7款视频型彩票游戏的审批意见》停止销售在线视频型彩票。漳州福彩中心因该政策无法继续经营在线即开型彩票。且根据漳州福彩中心内部规定，漳州福彩中心除了直营在线即开型彩票以外，其他类型福利彩票均无权直营。漳州福彩中心因政策原因无法实现租赁用途。其次，漳州福彩中心因政策原因，继续履行合同对其明显不公平。案涉合同明确约定漳州福彩中心不得擅自另作别用，也不得进行转租、转借或以其他方式安排他人使用该房屋。根据合同约定，在漳州福彩中心无法实现租赁目的的情形下，漳州福彩中心亦不能将承租房屋另作他用。继续履行租赁合同，对于漳州福彩中心明显显失公平。综上，漳州福彩中心系因政策原因解除合同，属于《房屋租赁合同》约定的“非因乙方原因提前解除合同……甲方将无息退还乙方履约保证金”的情形，漳州福彩中心主张海岸公司退还履约保证金60000元，于法有据，予以支持。二、关于损失。（一）关于装修残值。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理，有约定从其约定。《房屋租赁合同》约定海岸公司不得借故解除合同，否则需对装修残值承担赔偿责任。本案系漳州福彩中心先行要求解除合同，不属于合同约定的赔偿情形，漳州福彩中心诉求海岸公司补偿装修残值204000元，于法无据，不予支持。（二）关于滞纳金。依照《房屋租赁合同》约定，漳州福彩中心应于2020年4月1日前支付2020年4月的租金，其于2020年4月30日才缴纳，明显违约。海岸公司要求漳州福彩中心支付滞纳金于法有据，但计算日期有误，应从2020年4月1日计算至2020年4月29日，据公平原则，结合本地审判实践，酌情将滞纳金标准调整为按每日万分之三计算（8625.6元×0.03%×29日），漳州福彩中心应支付滞纳金75.04元。另，海岸公司辩称漳州福彩中心逾期缴纳租金，根据合同约定，海岸公司可据此没收保证金。《房屋租赁合同》约定“租赁期间，如有拖欠租金，乙方每天应按欠租金部分的1%向甲方支付滞纳金，拖欠租金达七天以上的，甲方有权采取停水停电等措施，并有权提前解除合同，收回房屋，没收履约保证金、追回所欠租金及滞纳金。”根据该约定，若漳州福彩中心逾期缴纳租金达7日以上，海岸公司有权解除合同，在解除合同的前提下，海岸公司方可要求没收履约保证金。海岸公司并未因漳州福彩中心逾期缴纳租金的行为提出解除合同的要求，海岸公司主张没收履约保证金，不予支持。且经核算欠缴租金为8625.6元、滞纳金为75.04元，海岸公司据此要求没收60000元的履约保证金，明显显失公平。（三）关于占用费、律师费。漳州福彩中心虽于合同解除前已搬离承租房屋，但未与海岸公司进行交接，且其提前解约行为确实给海岸公司造成一定损失，考虑到合同解除原因及实际履行情况，根据公平及诚实信用原则，参照合同约定的租金标准，酌定漳州福彩中心应向海岸公司支付4个月的占用费34502.4元（8625.6元×4个月）。租赁合同解除不可归责于漳州福彩中心，海岸公司要求漳州福彩中心支付律师费，于法无据，不予采纳。三、关于恢复原状、腾空并返还房屋。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。《房屋租赁合同》约定“租赁期间，乙方投入40万元进行装修”“乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状。如乙方装修店面时将店面打通合并使用，则在租赁期满，乙方有义务将合并之店面恢复为两个独立店面后交还甲方”。合同载明，漳州福彩中心投入400000元进行装修，可见，海岸公司对漳州福彩中心装饰装修承租房屋的行为是明知且同意的。海岸公司要求漳州福彩中心对已经形成附合的装饰装修进行恢复原状，于法无据，不予采纳。经现场勘察，案涉两间店面的共墙已被拆除，漳州福彩中心将两间店面打通合并使用。根据合同约定，漳州福彩中心应将案涉店面恢复成两个独立店面，即应将两间店面中的共墙予以恢复。因漳州福彩中心已于合同解除前腾空并搬离房屋，海岸公司诉求漳州福彩中心腾空并返还房屋，于法无据，不予采纳。综上，海岸公司应向漳州福彩中心返还履约保证金60000元，漳州福彩中心应向海岸公司支付滞纳金75.04元及占用费34502.4元，两者抵扣后，海岸公司应向漳州福彩中心返还25422.56元。漳州福彩中心应将两间店面的共墙予以恢复。对于漳州福彩中心其他诉讼请求，不予支持；对于海岸公司其他反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、漳州福彩中心应于判决生效之日起60日内将漳州龙池开发区云龙海岸24幢06及07号店面共墙予以恢复；二、海岸公司应于判决生效之日起十日内向漳州福彩中心返还25422.56元；三、驳回漳州福彩中心其他本诉诉讼请求；四、驳回海岸公司其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5260元，由漳州福彩中心负担4065元，海岸公司负担1195元；反诉案件受理费1212.3元，由漳州福彩中心负担395元，海岸公司负担817.3元。二审中，当事人均没有提交新证据。经审理查明，除海岸公司认为一审遗漏查明案涉房屋现由玻璃、木板等隔墙隔成多个房间外，双方对其他事实没有异议。本院对没有争议的事实予以确认，对有争议的事实分析认定如下：因福彩中心确认海岸公司交付的房屋是毛坯状态，其腾空后没有拆除，结合一审现场勘察的视频资料，可认定该房屋现仍有玻璃、木板等多堵隔墙，故海岸公司对该事实的异议成立。二审另查明：1.2017年至2019年期间，中国福利彩票发行管理中心已公告多款经财政部批复停止销售的即开型福利彩票游戏。案涉合同解除后，中国福利彩票发行管理中心又公告经财政部批准发行的多款即开型福利彩票游戏。2.中国福利彩票发行管理中心的中彩发字（2003）70号《关于中福在线即开型彩票试点工作有关问题的通知》第2条载明：中福在线即开票销售厅由省市福利彩票发行中心直接经营管理，不允许其它任何单位或个人参与投资和管理，更不允许对外承包经营。中彩发字（2005）50号《关于加强中福在线即开型彩票发行销售管理工作的通知》第二条载明：销售厅由地市福彩中心向省福彩中心上报设立销售厅计划，省福彩中心向中福彩中心上报全省设立销售厅计划，中福彩中心统一审批后方可建设；第八条载明：中福在线即开型彩票销售厅是福利彩票综合性销售厅。福利彩票其他票种也应在销售厅内销售。3.财政部于2020年3月20日批复的《关于停止销售“连环夺宝”等7款视频型彩票游戏的审批意见》载明：同意中国福利彩票发行管理中心提出停止销售“连环夺宝”等七款彩票游戏的申请，由该中心依法依规合理确定停销游戏的具体时间，按要求做好停销前的各项准备工作，并向社会公告等。2020年5月11日，该中心发布公告：从2020年7月31日17：00起停止上述七款彩票游戏销售，兑奖截止日期为2020年9月29日。4.一审法院于2020年12月17日组织现场勘察时，漳州福彩中心的钥匙已无法打开涉案房屋的电卷帘门，后由专业开锁师傅现场开锁进入房屋。在勘察现场时，漳州福彩中心主张恢复24幢06号与07号房屋共墙费用约3000元－4000元，而海岸公司提出需8800元；关于拆除玻璃、林板隔墙等费用，海岸公司提出需咨询及核实，但事后没有回复一审法院。5.福建天衡联合律师事务所于2020年7月30日向海岸公司开具一张金额为20000元的厦门增值税普通发票。后海岸公司于2020年8月3日通过网络转账方式支付了律师费20000元。6.诉讼中，漳州福彩中心明确其无需也没有必要告知海岸公司案涉房屋系用于经营上述7款被停止销售的即开型彩票。海岸公司自认案涉房屋所在楼盘系其开发，并提出漳州福彩中心未恢复原状前，其拒绝接收案涉房屋。7.漳州市民政局在其网站公告作为直属单位的漳州福彩中心主要职能为：负责中国社会福利彩票发行、销售和管理工作。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：一、漳州福彩中心是否构成违约解除合同；二、海岸公司是否应补偿漳州福彩中心的装修残值204000元；三、海岸公司是否应退还履约保证金60000元；四、漳州福彩中心是否负有恢复房屋原状义务及应如何恢复；五、漳州福彩中心是否应支付合同解除后至实际返还房屋之日止的占用费；六、漳州福彩中心是否应承担逾期支付租金的违约金；七、漳州福彩中心是否应支付律师费20000元。具体分析评判如下：一、漳州福彩中心是否构成违约解除合同首先，案涉合同仅约定房屋用途为“福利彩票商业经营”，并没有限定经营上述7款被停止销售的即开型彩票，且漳州福彩中心明确合同签订时也没有告知海岸公司案涉房屋用于经营上述7款即开型彩票，又漳州福彩中心在涉案合同签订后长达近9个月，才取得“中福在线即开型彩票”的销售证，而财政部批复停止销售的7款即开型彩票仅是福利彩票类型中的一小部分，漳州福彩中心也没有提供证据证明其不能销售其他类型的即开型彩票，显然该批文尚未造成漳州福彩中心案涉合同的目的不能实现，故漳州福彩中心以财政部的该批文提出解除合同，缺乏事实和法律依据，已构成违约。其次，案涉合同签订前及合同履行中，中国福利彩票发行管理中心已公告多款即开型福利彩票被停止销售，上述7款即开型彩票被停止销售实际仅是福利彩票销售中的业务调整,不属国家政策调整。漳州福彩中心作为负责本行政区域的彩票发行、销售和管理工作的机构，理应预见彩票经营中存在的风险，上述7款即开型彩票被财政部批复停止销售后，漳州福彩中心可采取其他积极救济措施避免损失发生,克服上述彩票被停止销售造成的不利后果,但其并没有积极实施救济行为，而是以政策调整为由提前解除合同，已构成违约。最后，财政部于2020年3月20日的批文明确由中国福利彩票发行管理中心合理确定停止销售上述7款即开型彩票的具体时间。后中国福利彩票发行管理中心于2020年5月11日才确定停止销售时间为2020年7月31日17：00时、况奖时间至2020年9月29日。而漳州福彩中心在上述7款即开型彩票尚未被停止销售，即于2020年4月26日已向海岸公司要求提前解除合同，也已构成违约。二、海岸公司是否应补偿漳州福彩中心的装修残值204000元漳州福彩中心装修案涉房屋时虽经海岸公司同意，但其提前解除合同已构成违约，又海岸公司也不同意利用案涉房屋的装修物，并反诉漳州福彩中心应予以拆除，故漳州福彩中心请求海岸公司补偿装修残值204000元，缺乏事实和法律依据，不予采纳。三、海岸公司是否应退还履约保证金60000元案涉合同已明确约定租赁期间，漳州福彩中心提前解约的，海岸公司有权收回房屋，没收履约保证金、追回所欠租金及滞纳金。如上所述，漳州福彩中心在合同履行中提前解除合同，已构成违约，故其无权请求海岸公司退还履约保证金60000元。四、漳州福彩中心是否负有恢复房屋原状义务及应如何恢复案涉合同约定漳州福彩中心在交还房屋时负责恢复原状，未将打通的店面恢复原状，海岸公司有权扣留恢复店面墙体及基础装修的款项，并从履约保证金中直接扣除，具体扣除费用可向有资质的装修公司询价。同时，合同又约定漳州福彩中心提前解约的，海岸公司有权收回房屋，没收履约保证金、追回所欠租金及滞纳金。因前述关于履约保证金的约定出现了冲突，而履约保证金主要功能又是为合同履行提供担保，故在漳州福彩中心没有履行恢复原状的情况下，该履约保证金应先抵扣恢复原状的费用，余款再作为违约金归海岸公司享有。鉴于案涉履约保证金60000元已属海岸公司享有，且海岸公司于2020年4月29日出具的《律师函》也没有要求漳州福彩中心履行恢复原状，又海岸公司也没有举证证明该履约保证金不足以支付恢复原状的费用，故海岸公司请求漳州福彩中心还应履行恢复原状的义务，不予支持。五、漳州福彩中心是否应支付合同解除后至实际返还房屋之日止的占用费漳州福彩中心在案涉合同解除前已腾空，已没有实际占用案涉房屋，本案虽系漳州福彩中心违约，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”海岸公司依法负有减少损失扩大的义务，而海岸公司作为案涉房屋楼盘的开发商，于2020年4月27日收到漳州福彩中心关于办理合同解除事宜的函件后，仅以《律师函》形式就房屋交接事宜函告漳州福彩中心“收到本函之日起三日内腾空租赁房屋并交还委托人”，而该函并没有载明具体委托人，且事后也没有举证证明漳州福彩中心有拖延或拒绝办理房屋交接的情形，又海岸公司明确表示房屋没有恢复原状前拒绝接收。显然，海岸公司在合同解除后并没有积极采取适当措施减少损失扩大，由此造成的损失应由其自行承担。故海岸公司请求漳州福彩中心支付合同解除后至实际返还房屋之日的占用费，与事实和法律均不符，不予采纳。六、漳州福彩中心是否应承担逾期支付租金的违约金案涉合同约定漳州福彩中心应于每季度到期前十天支付下一季度租金，如有拖欠租金，在租赁期间每天应按欠租金部分的1%向支付滞纳金。案涉合同履行中，漳州福彩中心按约应于2020年3月21日前支付下一季度的租金，但其并没有履行，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。鉴于案涉合同实际履行至2020年4月底，一审以漳州福彩中心迟延支付该月租金为基数，确定迟延支付租金的违约金为75.04元，并无不当。故漳州福彩中心主张其无需承担逾期支付租金的违约金，与事实和法律均不符，不予采纳。七、漳州福彩中心是否应支付律师费20000元案涉合同明确约定双方协商不成的，向海岸公司所在地人民法院起诉，相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费）由责任方承担。因本案系漳州福彩中心违约提前解除合同引发诉讼，海岸公司为此支付律师费20000元，按约应由漳州福彩中心承担。故海岸公司请求漳州福彩中心支付律师费20000元，有事实依据，予以采纳。综上所述，漳州福彩中心、海岸公司的上诉请求部分成立，应予支持，部分不成立，应予驳回。一审判决事实清楚，但对漳州福彩中心解除合同的事由认定为政策性原因有误，导致合同解除后的相应法律后果处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:一、撤销福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初3013号民事判决；二、漳州市社会福利彩票发行中心应于本判决生效之日起十日内向漳州海岸建设开发有限公司支付律师费20000元；三、漳州市社会福利彩票发行中心应于本判决生效之日起十日向漳州海岸建设开发有限公司支付违约金75.04元；四、漳州海岸建设开发有限公司不予退还漳州市社会福利彩票发行中心支付的履约保证金60000元；五、驳回漳州市社会福利彩票发行中心的全部诉讼请求；六、驳回漳州海岸建设开发有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5260元，由漳州市社会福利彩票发行中心负担负担；反诉案件受理费1212.3元，由漳州市社会福利彩票发行中心负担900元，漳州海岸建设开发有限公司负担312.3元。二审案件受理费8430元，由漳州市社会福利彩票发行中心负担6010元，由漳州海岸建设开发有限公司负担2420元。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二一年五月十八日法官助理 陈 燕书 记 员 严怡芳附本判决适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。