安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0422民初1482号原告：方成，男，1989年9月4日出生，汉族，户籍地安徽省寿县。委托诉讼代理人：吕娟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：安徽保来地产开发有限公司，住所地寿县新桥国际产业园培训中心**，统一社会信用代码913404220723947231。法定代表人：裴世聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴墨可，安徽大湖律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司寿县支行，住所地安徽省寿县寿春镇棋盘街**，统一社会信用代码91341521153061488H（1-1）。法定代表人：于姝斌，该支行行长。委托诉讼代理人：盛辉，男，1969年2月8日出生，汉族，该公司员工，户籍地安徽省寿县。原告方成与被告安徽保来地产开发有限公司（以下简称保来地产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司寿县支行（以下简称农行寿县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告方成的委托诉讼代理人吕娟，被告保来地产公司的委托诉讼代理人吴墨可，第三人农行寿县支行的委托诉讼代理人盛辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方成向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2017年9月12日签订的《商品房买卖合同》；2、解除原、被告与第三人2019年6月28日签订的《个人购房借款合同》；3、判令被告退还原告购房首付款165049元及其利息28179.83元（利息以165049元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准，自2017年9月12日起暂计至2021年3月29日，实际计算至款清之日止）；4、判令被告偿还第三人上述第二项中的《个人购房借款合同》项下的剩余借款本金、利息、违约金等；5、判令被告支付原告已付按揭贷款本息29250.41元及占用利息702.42元（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准，从2020年1月20日起至2020年7月20日止）；6、支付原告违约金246.31元（按照全部房价款821049元的0.03%计算）；7、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告出售的保来国际城一期10幢1104号住宅房屋一套。原告按照合同约定，及时履行付款义务，并办理银行贷款按揭，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2019年7月31日前向原告交付案涉房屋，但被告至今仍未向原告交付房屋。为维护自身的合法权益，现依法起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告保来地产公司辩称，原告与保来地产公司签订的《商品房买卖合同》中约定2019年7月31日交房，合同还约定逾期交房超过60日买方有权解除买卖合同，因此至2019年9月31日原告获得合同解除权，有权解除合同，原告以书面方式正式向保来地产公司提出解除合同是2020年12月1日，根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第15条第2款的规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，至2020年9月31日原告都没有向保来地产公司书面提出解除合同，根据上述解释，2020年9月31后，原告的合同解除权消灭。原告享有的合同解除权已过法定除斥期间，原告不在享有合同解除权的情况下应当配合收房。市场经济运行中，合同系双方当事人真实意愿的表达，对双方当事人均有约束力，随便解除合同不利于市场经济的发展，也有悖于诚信原则。望法院驳回原告的诉求，原告应当继续履行合同。第三人农行寿县支行未作陈述。经审理查明：2017年9月12日，方成（买受人）与保来地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号：201709120006）。合同约定：方成购买保来地产公司开发的保来国际城一期10幢11层1104号住宅房屋一套，房屋总价款821049元，合同第七条付款方式及期限：买受人应当于2017年9月12日前支付首付款165049元，余款656000元向农行寿县支行申请贷款支付，第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房，第十二条逾期交付责任（2）：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金……。合同签订后，方成于2017年9月12日向保来地产公司支付首付款165049元，保来地产公司在2019年7月31日前未能按约定交付房屋。2020年12月1日，方成委托律师向保来地产公司邮寄送达《律师函》，主要内容“贵司在收到本函之日起15日内：退还委托人首付款165049元及其利息25610.11元（利息以165049元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准，自2017年9月12日起暂计至2020年12月1日，实际计算至款清之日止）；2．支付委托人按揭贷款本息45946.93元及资金占用利息1849.04元（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的标准，从2020年1月20日起至2020年11月20日止，均以每月20日所还贷款4178.63元为基数，逐月分别计算至款清之日）；3、支付委托人违约金246.31元（按照全部房价款821049元的0.03%计算”，12月7日，保来地产公司回函，12月16日，方成委托律师再次给保来地产公司发出《律师函》，主要内容“贵司于2020年12月31日前向委托人交付案涉保来国际城一期10幢1104号住宅房屋，逾期未予履行上述交付义务，委托人将采取相应的法律途径解决纠纷”。2021年4月6日，方成向本院提起诉讼。另查明，2019年6月28日，方成（借款人）与保来地产公司（保证人）及农行寿县支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，方成向农行寿县支行借款656000元，借款期限为25年，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月20日，借款担保采用阶段性保证＋抵押，由保证人保来地产公司提供保证担保，由原告提供抵押担保。上述事实有当事人陈述，原告方成提供的证据，方成身份证复印件、被告及第三人公司信息打印件、商品房买卖合同(预售)、收据、个人购房担保借款合同、中国农业银行账户活期交易明细清单、北京盈科（合肥）律师事务所律师函两份、保来地产公司回函一份、邮政特快专递信封及打印件四张，予以佐证。本院认为，原告与保来地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律及行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按合同约定履行各自义务，原告依约履行了支付购房款及贷款的义务，保来地产公司应按合同约定如期交房，保来地产公司逾期交房超过60日，按照合同约定，原告享有解除合同的权利，但同时该解除权的行使，应当在法定期限内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。《商品房买卖合同（预售）》中约定交房日期为2019年7月31日，逾期交房超过60日后，买受人方成有权解除合同，即解除权的发生之日为2019年9月31日，原告通过律师向保来地产公司发出律师函是2020年12月1日，已超过一年期限，原告合同解除权已消灭，故原告以保来地产公司逾期交房为由诉请解除商品房买卖合同，与法无据，本院不予支持。原告提出的其他诉讼请求是以解除商品房买卖合同为前提，在不予支持该诉请的情况下，其他诉请亦不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决如下：驳回原告方成的诉讼请求。案件受理费4652元，减半收取2326元（原告已预交），由原告方成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  刘家成二〇二一年五月十九日书记员  范诗语附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。