福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽04民终73号上诉人（原审被告）：三明富力房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区东乾三路269号富力爱丁堡3幢。统一社会信用代码91350400MA2XYJ3U2Q。法定代表人：谢威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢健、陈光泽，北京大成（福州）律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：胡礼杰，男，汉族，1987年2月17日出生，住福建省泰宁县。被上诉人（原审原告）：肖银艳，女，汉族，1992年9月5日出生，住福建省将乐县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈春红，福建光兴律师事务所执业律师。上诉人三明富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人胡礼杰、肖银艳房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人富力公司委托诉讼代理人卢健、陈光泽，被上诉人胡礼杰、肖银艳委托诉讼代理人陈春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由胡礼杰、肖银艳承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》不应被认定为格式合同，即使被认定为格式合同，其中的相关约定也并不当然无效。1.《补充协议》第六条约定由出卖人承担违约赔偿责任，违约赔偿总金额最高不超过买受人已付房价款的1%约定与《补充协议》第二条买受人逾期支付购房价款导致合同解除的买受人应支付总房价20%的约定不是同一方面的内容，1%系针对逾期交房的违约责任，20%系针对买受人未按约定支付购房款的责任，不能简单地将比例对比就得出双方权利义务失衡的判断。（二）本案关于1%、20%、5%比例内容的约定不符合《中华人民共和国合同法》第四十条约定“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，不应被认定为无效的格式条款。（三）《补充协议》第三十七条已进行黑体加粗说明，并对买受人进行了提示，不存在未提请买受人注意该合同条款并限制其承担违约赔偿责任的情形。二、买受人在房产符合交房条件后未按照出卖人通知的时间收房，应按照《补充协议》约定，认定该商品房从合同约定交付之日起视为已经交付。三、案涉合同约定的违约金标准过高，超过了买受人损失的30%，应予以调整。四、一审法院未对全部特殊天气（大暴雨、暴雨、大雨）进行审查，导致顺延期间计算错误。胡礼杰、肖银艳辩称，《补充协议》属于格式条款，对《补充协议》第六条约定的限制性条款应认定为无效。《补充协议》系富力公司事先拟好，且在订立合同时，未与买受人协商即使用，依法应被认定为格式合同。且《补充协议》对于买卖双方违约赔偿条款的约定不平等，《补充协议》约定出卖人违约，承担违约赔偿总金额不超过房价款1%，富力公司在签订合同时未采取合理的方式提请买受人注意，该条款限制富力公司应承担的赔偿责任，应认定为无效条款。每日万分之三的逾期交房违约责任是富力公司在《补充协议》中明确约定的，应按照合同约定履行，逾期交房损失不能简单以租金损失进行衡量，还应考虑资金被占用损失，每日万分之三换算成年利率为10.8%，未超过民间借贷利率上限，双方约定每日万分之三的逾期交房违约金并未过高，无需调整。一审法院对特殊天气起算时间的计算合理合法。富力公司在签订合同时，未告知降雨影响工期将要扣除，且富力公司作为专业房地产开发商应当对可预见的自然现象有充分评估，并作出合理安排。一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。胡礼杰、肖银艳向一审法院提出诉讼请求：请求判令富力公司立即支付逾期交房违约金26294元（以已付房款973879元为基数，按每日0.03%计，从2019年12月31日起计至富力公司将符合条件的房屋实际交付之日止，暂计算至2020年3月30日）。一审法院认定事实：2018年6月27日，胡礼杰、肖银艳与富力公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定胡礼杰、肖银艳向富力公司购买位于三明市梅列区××路××号××幢××室的房产；购房总价款为973879元；富力公司应于2019年12月31日前向胡礼杰、肖银艳交付该商品房。另《补充协议》第二条约定，《商品房买卖合同》第八条第2款具体内容如下：买受人在签订合同前向出卖人支付的购房定金在正式付款时冲抵应付房价款。买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按已付房款的万分之三向出卖人支付违约金，逾期超过60天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权不予退还已交税费。（其中税费包括但不限于契税、印花税等各项税款或附加税）。如出现买受人违反合同约定应向出卖人支付违约金的，出卖人将从买受人违约金行为发生以后所支付的款项（包括但不限于买受人支付至预收款监控账号的款项）中优先收取违约金，余款（若有）才作为房款本金或其他应收款项，买受人应按照合同约定继续向出卖人付清所有欠款；《补充协议》第六条约定，《商品房买卖合同》第十二条第二款具体内容如下：逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日起15日内解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。由出卖人承担的违约金赔偿责任总金额最高不超过已付房价款的1%；《补充协议》第二十三条约定，因暴雨、台风等恶劣天气及其他自然灾害等不可抗力因素，异常、复杂的地质状况，相关法律及政府法规政策变化，政府行为，群众集会或重大城市庆典、体育、大型国际国内会务活动等原因致使该商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人顺延交付该商品房的时间。《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》系由富力公司统一制作，交由所有买受人签署。合同签订后，胡礼杰、肖银艳如约向富力公司支付了全部购房价款。案涉商品房所涉工程于2020年3月26日取得《建设工程竣工验收备案表》。富力公司于2020年3月26日向胡礼杰、肖银艳发出《收楼通知书》。胡礼杰、肖银艳于2020年3月28日签收了《收楼通知书》，但认为房屋不符合收楼条件，担心房屋质量问题，至今未接收案涉商品房。2018年1月1日至2019年7月31日，三明市梅列区小雨110天、中雨37天、大雨14天、暴雨12天、大暴雨1天。当事人双方对上述事实及案涉合同和合同附件的文本内容均无异议，予以确认。一审法院认为，关于《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是否属于格式合同及《补充协议》第六条是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉合同及补充协议的条款，系富力公司预先拟定好，交由买受人签订，依照合同法的规定，应当认定为格式合同。《补充协议》第六条约定，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。其一，该条款与《补充协议》第二条，即对买受人逾期支付购房价款时，买受人应承担违约责任的约定，严重失衡，极为不平等。其二，该条款限制了买受人在富力公司逾期交付商品房时，主张合理赔偿的权利。其三，富力公司在签订合同时，未采取合理的方式提请买受人注意，该合同条款存在限制其承担违约赔偿责任的情形。基于前述原因，《补充协议》第六条中约定，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%，这一合同条款依法应认定为无效条款。关于案涉合同约定的违约金标准是否需要调整的问题。根据合同法及相应司法解释的规定，违约金高于损失的30%时，方可认定为违约金约定过高。富力公司为违约方，且为案涉合同条款的提供方，其提出违约金过高的抗辩，依法应就其主张作充分举证。近年来，国家提倡房住不炒，或许商品房将逐步回归其居住的基本属性，但商品房含有金融、教育、医疗等其他社会功能属性，在现阶段仍是无法回避的现实。如学区房等部分商品房的居住以外的社会功能属性的价值甚至高于居住本身的价值。由此，富力公司在未就其主张举证的情况下，仅以每日万分之三的违约金高于同地段租金数倍为由，主张约定违约金过高，显然不具有说服力。基此，富力公司提出违约金过高的诉讼意见，不予采纳。关于特殊天气（大暴雨、暴雨、大雨）、合同履行期间的高考日、新冠肺炎疫情期间富力公司是否有权据实顺延交付商品房的问题。（一）三明市梅列区属于南亚热带季风气候，富力公司所列举的期间本身属于区域内的多雨季节，时常出现降雨现象。富力公司作为专业的房地产开发商，在签订案涉合同时，理应对房地产开发过程中的天气等可能影响工期的各种因素进行充分的评估，并作出合理安排。富力公司提交的2018年1月1日至2019年7月31日期间三明梅列观测站晴雨表，并不足以证明案涉工程施工期间存在异常于往年的天气情况。年复一年的高考同样是可以预见的社会现象，富力公司可以合理安排施工进程，避免对施工产生影响。如前所述，降雨和高考是可以预见的客观自然和社会现象，不属于不可抗力，不足以成为富力公司免责或者延期履行交房义务的法定事由。降雨虽不属于不可抗力，但《补充协议》第二十三条约定了，因暴雨等恶劣天气等原因致使该商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人顺延交付该商品房的时间。由此，富力公司主张暴雨、大暴雨的期间，其可据实顺延履行交房的诉讼意见，符合合同约定，予以采纳。案涉合同签订之日至案涉合同约定的交房日，三明市梅列区发生暴雨、大暴雨合计11天。富力公司交付案涉商品房的最后期限，依合同约定，可顺延至2020年1月11日。（二）关于新冠疫情因素，导致案涉工程《建筑工程竣工验收备案表》延迟办理，富力公司是否可以顺延向胡礼杰、肖银艳交付商品房的问题。案涉合同约定，富力公司向胡礼杰、肖银艳交付案涉商品房的最后期限为2019年12月31日，因合同履行期间发生暴雨、大暴雨合计11日，合同约定的交房日顺延至2020年1月11日。2020年1月下旬以来，我国确实发生新冠性肺炎疫情，但福建省直至2020年1月24日才发布疫情一级响应。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。政府发布疫情一级响应虽然属于不可抗力，但其发生于案涉合同义务履行期限届满后，依法富力公司不能因此免除责任。关于富力公司承担的违约金应如何计算的问题。富力公司应于2020年1月11日前向买受人交付该商品房。《补充协议》第六条约定，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。富力公司于2020年3月26日向胡礼杰、肖银艳发出的《收楼通知书》，通知胡礼杰、肖银艳于2020年3月30日至2020年4月6日接收案涉商品房，并建议2020年3月30日办理交付手续。胡礼杰、肖银艳于2020年3月28日签收了《收楼通知书》。胡礼杰、肖银艳未提交证据证明，其未按通知接收案涉商品房的原因在于富力公司。因此，应当认定富力公司于2020年3月30日履行了相应合同义务。据此，富力公司应从2020年1月12日起2020年3月29日，依法合同约定，每日按胡礼杰、肖银艳已付房价款的万分之三向胡礼杰、肖银艳支付违约金。关于富力公司主张部分商品房买受人向政府部门恶意投诉，导致其迟延交付商品房的问题。案涉合同属于商品房预售合同，买受人作为商品房的消费者，在合同约定的交房日临近期间，发现所购房的商品房存在问题，通过合法渠道寻求救济，系其合法的权利。从富力公司提交的《值班专报》看，买受人投诉的主要诉求有：小区景观、绿化与宣传存在较大出入，绿化减配严重、人车不分流，地下停车场道路设置存在安全隐患、多栋房屋修补严重、入户大门漏水，房屋、地面、地下车库严重开裂等。富力公司主张买受人提出的前述房屋质量问题，均不构成“逾期交房的事由”，不予认同。富力公司作为商品房消费市场的商品房提供者，理应严格依照合同约定向买受人提供合格的商品房。富力公司主张买受人提出恶意投诉，导致其迟延交房商品房，但其提交的证据并不足以证明买受人向政府有关部门反映的问题失实，应承担举证不能的法律后果。基此，富力公司提出的相应诉讼主张，不予采纳。综上所述，一审法院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务。富力公司未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，胡礼杰、肖银艳要求富力公司支付违约金责任的诉讼请求，根据查明事实，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、富力公司应于判决生效之日起三日内向胡礼杰、肖银艳支付违约金22789元（每日按已付房款973879元的万分之三计算，从2020年1月12日计算至2020年3月29日，78天）；二、驳回胡礼杰、肖银艳的其他诉讼请求。案件受理费463元，因适用简易程序减半收取232元，由富力公司负担188元，由胡礼杰、肖银艳负担44元，案件受理费未预交的应于判决生效之日起七日内向法院交纳。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富力公司向本院提交下列证据：1.三明梅列观测站晴雨表、三明市气象局启动重大气象灾害（暴雨、台风）应急相应令，拟证明2017-2019年三明市气象局共发起64天重大灾害（暴雨、台风）应急响应命令，根据合同约定应当顺延64天。2.58同城三明市梅列区房屋租金价格，拟证明案涉房产所在的三明市梅列区房屋租金价格，最高为100㎡房屋3500元/月，一般平均租金标准为30元/月/㎡，从2020年1月1日起计算至富力公司通知交房之日止，总共租金损失仅为七、八千左右，胡礼杰、肖银艳主张的违约金明显过高。胡礼杰、肖银艳质证认为，对证据1真实性无法确定。2017年，双方未签订合同，暴雨天气与本案无关。对证据2真实性无法确认，证据2与本案无关。《补充协议》对逾期交房违约金计算标准已有约定，不存在过高的情形。本院认证认为，富力公司围绕上诉主张依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，将结合全案事实进行综合分析认定。二审审理查明，富力公司提出从2017年9月30日至2019年7月30日，暴雨、大暴雨及台风天共计64天，应按合同约定予以扣减，对一审认定的其他事实无异议。胡礼杰、肖银艳对一审认定的事实无异议。对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。本院认为，胡礼杰、肖银艳与富力公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（包括其附件、补充协议），系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。一审法院认定案涉合同签订之日至案涉合同约定的交房日止，三明市梅列区发生暴雨、大暴雨合计11天。富力公司交付案涉商品房的最后期限依合同约定可顺延至2020年1月11日，及富力公司于2020年3月30日履行了合同中相应的交房义务，并无不当，本院予以确认。关于案涉合同的《补充协议》第六条内容的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《补充协议》第六条载明：“逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日以后，买受人有权在逾期超过180天之日起15日内解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。”其中，“由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%”该约定内容与《补充协议》第二条，即对买受人逾期支付购房价款时，买受人应承担违约责任的约定，严重失衡；限制了买受人在富力公司逾期交付商品房时主张合理赔偿的权利，减轻了富力公司承担违约赔偿责任的情形。因此，案涉《补充协议》第六条中所约定的“由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%”该部分条款内容依法应认定为无效，一审法院对此处理并无不当，本院予以确认。关于案涉合同约定的违约金标准是否需要调整的问题。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。涉案《补充协议》约定，逾期交付房屋的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。而涉案商品房总价款为973879元，按每日万分之三计算违约金，每月约8700余元，该违约金超出同地段同类房屋平均租金的数倍，故应当认定双方当事人约定的逾期交房违约金过高，富力公司有权要求人民法院予以适当调整。基于比照同地段同类房屋平均租金及资金占用费情况，本院酌定富力公司按已付房款的每日万分之一点五计算支付买受人逾期交房违约金。故富力公司应自2020年1月12日至2020年3月29日，向胡礼杰、肖银艳支付违约金，即按胡礼杰、肖银艳已付房价款973879元的每日万分之一点五计算为11394元（973879元×0.00015×78天＝11394元）。富力公司提出违约金过高的上诉意见，本院予以部分支持。综上，富力公司的上诉请求，部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定事实清楚，处理有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初2549号民事判决第二项；二、变更福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初2549号民事判决第一项为：三明富力房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向胡礼杰、肖银艳支付逾期交房违约金11394元；三、驳回胡礼杰、肖银艳的其他诉讼请求；四、驳回三明富力房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费457元，由三明富力房地产开发有限公司负担229元，由胡礼杰、肖银艳负担228元。一审案件受理费463元，因适用简易程序减半收取231.5元，由三明富力房地产开发有限公司负担116元，由胡礼杰、肖银艳负担115.5元。本判决为终审判决。审判长  何善坚审判员  张丽伟审判员  林玮玮二〇二一年五月三十一日书记员  林 慧附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。