福建省莆田市荔城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0304执异15号案外人：谢明钦，女，1976年9月25日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。申请执行人：戴岱，男，1977年5月1日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被执行人：林志，男，1985年11月28日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。被执行人：谢程琳，女，1986年6月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被执行人：林芬芬，女，1960年2月25日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。被执行人：林建生，男，1962年6月21日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。本院在执行申请执行人戴岱与被执行人林志、谢程琳、林芬芬、林建生民间借贷纠纷一案中，案外人谢明钦对本院作出的（2019）闽0304执285号《执行裁定书》及（2019）闽0304执285号之一《协助执行通知书》中关于查封登记在被执行人林建生名下所有的，坐落于福建省莆田市XX区镇XX镇海居委会的房地产（合同号：L201601180）不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。谢明钦异议称，请求中止对莆田市荔城区镇××期××＃××室××房产的执行。事实与理由：2017年7月1日，案外人谢明钦与林建生、林芬芬签订《房屋买卖合同》一份，约定：林建生、林芬芬将位于莆田市荔城区镇××期××＃××室××房产转让给案外人，转让价款为人民币1561000元，卖方将房屋交付给买方后上述贷款本金和产生利息由买方承担，买方承担后本金相当于买方付给卖方的购房款。买方应每月25日前按时偿还卖方按揭款人民币7310元，……。同日，案外人按《房屋买卖合同》约定向林建生支付了定金人民币30万元整。2017年7月21日，案外人与林建生签订《购房合同转让协议》，约定林建生于同日向案外人交付购房合同等全部手续，案外人向其支付转让价款444000元，并由林建生出具收条一份给案外人收执。双方签订合同后，案外人接收并实际占有了该房屋，现已装修并入住。案外人自2017年7月23日起通过朱占轶（系案外人丈夫）按照《房屋买卖合同》约定向林建生支付房屋按揭贷款。因为该房地产的产权现开发商未办理不动产权证书，故林建生未能按时将该房产过户至案外人名下。2019年1月10日，因林建生、林芬芬与戴岱等民间借贷纠纷一案，莆田市荔城区人民法院作出（2019）闽0304执285号《执行裁定书》，并于2019年1月14日对上述位于莆田市荔城区镇××期××＃××室××房产进行了查封。2019年4月30日，莆田市荔城区人民法院将查封公告张贴于该房屋上，案外人才知晓了上述查封事宜。鉴于上述事实，案外人认为当事人之间是在法院查封之前已经与林建生、林芬芬订立《房屋买卖合同》并合法占有涉案房屋，同时案外人以市场价受让本案标的房产，已经支付购房款并实际占有该房屋，对未办理该房产过户登记的手续不存在过错，案外人已经善意取得该房屋的权属。故案外人为维护自身的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，案外人特向法院提起异议，请立即停止对上述财产的执行，并解除对林建生所有的位于莆田市荔城区镇××期××＃××室房产的查封，以维护案外人的合法权益。戴岱、林志、谢程琳、林芬芬、林建生未做答辩。经审查查明，申请执行人戴岱与被执行人林志、谢程琳、林芬芬、林建生民间借贷纠纷一案，在执行过程中，因林建生购买有坐落于福建省莆田市荔城区XX办XX居委会的房地产（合同号：L201601180），本院于2020年1月9日作出（2019）闽0304执285号《执行裁定书》及（2019）闽0304执285号之一《协助执行通知书》，查封登记在被执行人林建生名下所有的，坐落于福建省莆田市荔城区镇海办镇海居委会的房地产（合同号：L201601180）。本院于2019年1月14日实施上述查封。另查明，2017年7月1日，案外人谢明钦与被执行人林建生签订《房产买卖合同》，约定：林建生、林芬芬将位于莆田市荔城区镇××期××＃××室××房产转让给谢明钦，转让总价款1561000元。买卖双方按以下方式付款：1．谢明钦在签订本合同是支付给林建生购房定金300000元；2．买卖双方确认产权正常后，谢明钦付给林建生购房款444000元；3．林建生将房屋交付给谢明钦后上述贷款本金和产生利息由谢明钦承担，买方承担后本金相当于买方付给卖方的购房款；……。谢明钦分四笔向谢程琳、林志转账共计300000元（含89.98元手续费）。2017年7月21日，谢明钦再次与林建生签订《购房合同转让协议》，当日谢明钦分两笔向林建生转账共计413000元，截至2017年7月25日，案涉房产贷款余额本金872111.14元，由谢明钦每月按期还款至今。谢明钦于2018年7月接收该房产，并装修、使用至今。再查明，被执行人林建生于2016年2月15日向莆田市建德房地产开发有限公司购买坐落于福建省莆田市荔城区镇××期××＃××室××商品房，并于2016年3月18日与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行签订《个人购房借款合同》，贷款930000元用于购买上述商品房。该房产于2016年3月1日办理预购商品房预告登记，商品房买卖合同号：Ｌ201601180，权利人为林建生。该房产于2016年3月23日办理抵押权预告登记，权利人为中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行。该房产于2020年1月3日初始登记至莆田市建德房地产开发有限公司名下，登记坐落：荔城区镇海街道文XX路XX号XX园X号楼X梯位XX室，不动产权证号：闽（2020）莆田市不动产权第Ｌ××1号。该房产至今未办理转移登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人谢明钦于2017年7月1日与被执行人林建生签订《房产买卖合同》，以1561000元的价格购买案涉房产；案外人谢明钦于2018年7月接收案涉房产，并装修入住至今；谢明钦已实际向林建生支付现金价款713000元，并对案涉房产贷款本金余额872111.14元按期还款；案涉房产初始登记发生在法院查封之后，其未办理过户登记系受法院查封措施限制，非因买受人自身原因。故案外人谢明钦的异议理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：中止对坐落于福建省莆田市XX区镇XX镇海居委会的房地产【合同号：Ｌ201601180，登记坐落：福建省莆田市XX区XX街道XX路XX号一品嘉园X号楼X梯位XX室，不动产权证号：闽（2020）莆田市不动产权第Ｌ××1号】的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 陈豪杰审 判 员 陈丽生审 判 员 刘 芳二〇二一年五月十三日法官助理 李北雁书 记 员 沈丽思附：本裁定适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。