北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初4495号原告（反诉被告）：北京悦音博艺文化发展有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街18号1幢LG-C-边厅36、LG-C-边厅37号。法定代表人：王焕军，执行董事。委托诉讼代理人：杨永辉，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王真真，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京国瑞兴业地产股份有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街8号院1号楼东座9层901-2室。法定代表人：郝振河，总经理。委托诉讼代理人：刘进芳，女，该公司法务。委托诉讼代理人：赵雪萍，女，该公司法务。原告（反诉被告）北京悦音博艺文化发展有限公司（以下简称悦音博艺公司）与被告（反诉原告）北京国瑞兴业地产股份有限公司（以下简称国瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员冯晓光独任公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）悦音博艺公司的委托诉讼代理人杨永辉、王真真，被告（反诉原告）国瑞公司的委托诉讼代理人刘进芳、赵雪萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）悦音博艺公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告国瑞公司返还原告租赁北京市东城区崇文门外大街×号×幢LG-C-边厅×、LG-C-边厅×号商铺的履约保证金145854元；2、要求被告返还扣押原告的立式钢琴16台、古筝（含配件）20台、电钢琴2台、吉他（含配件）10把、尤克里里6把、办公用品、教材、书籍；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月13日，原、被告签订《国瑞购物中心租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告同意将位于北京市东城区崇文门外大街×号×幢LG-C-边厅×、LG-C-边厅×号商铺（以下简称涉案商铺）租赁给原告，用以经营乐器培训及乐器销售，商铺品牌为“钢琴梦想家”。租赁期限自2017年4月16日至2020年4月15日，履约保证金为145854元。被告委托北京国瑞兴业商业管理有限公司进行管理。2019年11月27日，双方签订《补充协议二之续租协议》，延长租期自2020年4月16日至2021年4月15日。原告已按合同约定支付全部履约保证金。后因新冠疫情的影响，根据北京市教育委员会相关通知及东城区市场监管局告知书，明确要求原告暂停线下培训，导致原告自2020年1月至今无法正常开展线下培训业务。为减少损失，原告试图进行线上培训。但因被告扣押了原告乐器、设备等拒不返还，导致原告无法开展线上培训，学员对原告进行索赔，给原告造成巨大损失。2020年5月22日，原告向被告寄送《律师函》，通知被告解除涉案租赁合同。因《租赁合同》已解除，被告应及时返还原告保证金及扣押乐器、设备等设施。经与被告协商未果，故成此诉。被告（反诉原告）国瑞公司辩称：原告于2020年5月22日以不可抗力为由向被告发出律师函要求解除合同，被告认为原告无权行使解除权，但基于原告明确表示不履行合同，我方于2020年6月28日向原告发送解除函，通知其双方之间租赁合同于2020年5月31日解除。原告所述交纳履约保证金的情况属实，因其欠付租金等费用，被告已将保证金进行抵扣，故不同意返还。被告扣押原告物品，系被告行使留置权，且扣押物品与原告主张不符，以我方提交清单为准。原告未将欠付费用支付之前，被告不同意返还扣押物品。被告（反诉原告）国瑞公司向本院提出反诉请求：1、判令悦音博艺公司向国瑞公司支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金49386元、管理费54036元、运营推广费11802．6元，收银系统服务费3300元；2、判令悦音博艺公司向国瑞公司赔偿因违法解除合同造成的六个月房屋空置损失，损失包括：租金损失243360元，管理费损失54036元，运营推广费损失11802．6元，收银系统服务费3300元，共计312498．6元；3、判令悦音博艺公司向国瑞公司支付逾期付款违约金12917．68元（以欠付2019年12月、2020年1月租金等各项费用为基数，按照日万分之四的标准，自每笔费用应付未付之日计算至2020年11月15日）。事实和理由：自2019年12月1日起，悦音博艺公司开始拖欠租金等各项费用，至今未交纳。根据合同约定，国瑞公司已将悦音博艺公司支付的履约保证金145854元抵销原告拖欠的2020年3月至6月期间租金。考虑到疫情影响，国瑞公司诉求中已经免除悦音博艺公司一个月的租金40560元（2020年2月）。根据合同约定，悦音博艺公司未能按时向国瑞公司交纳租金、管理费、运营推广费等费用的，每逾期一日，按所欠各项费用总金额的千分之三支付逾期付款违约金。根据租金扣减及减免情况，悦音博艺公司应支付拖欠的2019年12月、2020年1月各项租赁费用的逾期付款违约金。根据合同10．2条及相关法律规定，悦音博艺违约造成合同解除，国瑞公司有权要求悦音博艺公司赔偿相关损失（包括商铺空置期损失、合理的律师费用、诉讼费等）。基于悦音博艺的违约行为，故提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）悦音博艺公司针对国瑞公司的反诉辩称：认可国瑞公司主张的欠费期间，同意支付2019年12月1日至12月31日期间欠付费用，但受疫情影响，我公司运营困难，没有收入，无力支付。对于2020年1月1日至之后的欠费，涉案租赁合同因疫情构成不可抗力，根据《民法典》590条规定，合同因不可抗力无法履行，应免除我方全部责任。故不应支付2020年1月之后的欠付费用。因合同目的无法实现，2020年5月22日，我方向国瑞公司发出解除合同的律师函，双方之间的租赁合同于2020年5月23日国瑞公司收到律师函之日解除，之后涉案店铺由国瑞公司实际控制，我方不应承担空置期损失。我方未违法解除合同，亦不存在违约，故不同意支付逾期付款违约金，亦不认可国瑞公司主张的计算标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月13日，悦音博艺公司（乙方、承租方）与国瑞公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定被告同意将位于北京市东城区崇文门外大街×号×幢LG-C-边厅×、LG-C-边厅×号商铺租赁给原告，面积约237平方米。乙方经营类别为乐器培训及乐器销售，经营品牌为“钢琴梦想家”。租赁期限自2017年4月16日至2020年4月15日。2019年4月16日至2020年4月15日期间月租金标准为40560元（含税），管理费8058元/月（含税），运营推广费1967．1元/月（含税）。租金以1个公历月为结算周期，其余费用均按1个月为一个结算周期支付，每个结算周期的费用，乙方应至迟于该结算周期首月1日前向甲方或其委托的管理公司支付。乙方同意采用甲方提供的MIS收银系统，乙方对外营业日起，须每月向甲方或其委托的管理公司交纳MIS收银系统及相关设备的服务费（含维修费）550元。乙方应在缴付固定租金的同时按甲方的付款指示向甲方或其委托的管理公司支付MIS收银系统服务费。履约保证金145854元，即相当于租赁期限内最高的年平均月固定租金金额的3倍及3个月管理费之和。双方同意，甲方有权使用履约保证金冲抵租赁期限内任何时间乙方所欠的租金、管理费、运营推广费、损坏公共设施设备的维修费、违约金等其它应缴费用，以及因乙方违约及/或侵权行为造成甲方及/或第三方所发生的损失。合同第10．2条约定，在租赁期限内如发生下列情形之一的，甲方有权单方解除本租赁合同，乙方应按照本合同第十一条的约定返还租赁商铺，甲方有权直接将该租赁商铺出租予其他方，无须通知乙方，并不予退还乙方履约保证金，以及乙方交付的预付款等全部费用，乙方还应当补足逾期未付的租金、管理费、运营推广费、滞纳金、违约金等费用以及补交装修免租期租金及其他租金优惠，甲方同时保留要求乙方赔偿给甲方造成一切损失的权利（包括商铺空置期损失、合理的律师费用、诉讼费等）：……（15）乙方逾期支付租金、管理费及任何费用超过七日的……。关于滞纳金，合同第12．2条约定，乙方未能按规定时限交纳甲方应收的费用（如租金、管理费、运营推广费等），每逾期一天，按所欠各项费用总金额的千分之三收取滞纳金。逾期超过七日的，甲方有权依据本合同第10．2条的约定单方解除本合同。关于房屋交付，合同第十一条约定，本合同租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止或解除后5日内，乙方应当将承租商铺按原交付状态返还甲方或按与甲方协商一致的交付标准返还甲方，并与甲方结清相关款项。乙方逾期返还租赁商铺超过5日的，视为乙方允许甲方进入该商铺，乙方在承租商铺内滞留的所有物品及装饰装修，视为弃置物，甲方有权以任意方式处置（包括但不限于抛弃、销毁等方式）所有物品及装饰装修，而无须给予乙方任何补偿。如果甲方认为前述弃置物有变卖价值的，可以以任何方式清理变卖，变卖所得的价款用于抵偿所欠租金等费用。关于通告与送达，合同第14．1条约定，任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。本合同所述各项文件的送达，包括邮寄、传真、电传、专人手递等方式。双方保证，本合同列明的联系地址均为实际能送达相关文件的地址，若因此导致文件无法送达的，相关责任由提供联系地址方自行承担，与送达方无关。此外，甲方除可向合同列明的乙方联系地址（包括附件乙方联系方式登记表列明的联系方式）送达外，亦可采取在乙方租赁商铺之任何部位（包括邮箱）留置该文件或张贴于国瑞购物中心告示栏内等方式送达。2019年3月11日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《管理费变更之补充协议》，约定自2019年1月1日起，租赁合同项下管理费标准进行变更，变更后为：管理费为每月人民币38元/平方米（含税），即人民币9006元/月（含税）。乙方应于2019年1月1日起按照本协议第一条约定的标准向甲方或其委托的管理公司支付管理费。2019年11月27日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《补充协议二之续租协议》，约定双方同意延长租赁合同项下的租期至2021年4月15日，即自2020年4月16日起至2021年4月15日止为续租期限，在此续租期限内，乙方可继续承租该商铺。双方同意，在此续租期间（自2020年4月16日起至2021年4月15日止），1、租金按照固定租金与扣率租金两者取其高的方式收取。固定租金为：人民币171．14元/月/平方米（含税），人民币40560元/月（含税）；甲方按乙方每公历月营业额的15%收取扣率租金（含税）；2、管理费为：每月人民币38元/平方米（含税），人民币9006元/月（含税）；3、运营推广费为：每月人民币8．3元/平方米（含税），人民币1967．1元/月（含税）；4、因管理费调整，租赁合同项下的履约保证金变更为人民币148698元，乙方应于本协议签署生效后5日内，向甲方一次性补交保证金差额。5、收费系统服务费：人民币550元/月/台，乙方使用一台POS机。双方确认，租赁合同及本续租协议项下甲方委托的管理公司为北京国瑞兴业商业管理有限公司。双方确认，除本续租协议另有明确约定的以外，租赁合同项下的全部条款仍然继续有效且不作调整，双方仍应遵照履行。合同履行期间，原告交纳了涉案商铺履约保证金145854元，双方《补充协议二之续租协议》约定的履约保证金补差部分原告未支付。双方对原告2019年12月1日至12月31日期间欠付租金、管理费及各项费用的事实及计算数额无异议，此后费用是否应当缴纳，双方存在争议。2020年1月26日，北京市教育委员会发布北京大中小学幼儿园春季学期延期开学、校外培训机构暂停线下培训的通知，要求从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间另行通知。东城区市场监管局亦发布《告知书》，要求暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动。2020年5月22日，原告向被告寄送《律师函》，主要内容为，受新冠疫情影响，并且根据北京市教育委员会发布公告，原告自2020年1月至今无法正常开展线下培训教育业务，无法正常营业。此外，被告还扣留原告的相关乐器、设备，导致原告无法及时将线下培训转为线上培训，造成巨大损失。基于上述原因，主张新冠疫情构成不可抗力，导致原、被告之间租赁合同目的无法实现，要求解除租赁合同。声明如下：（一）自被告收到本函之日起，原被告签署的《补充协议二之续租协议》自动解除。（二）自被告收到本函之日起三日内，被告应主动与原告沟通并退还原告已支付的《租赁合同》、《展区租赁合同》中的全部履约保证金、物业保证金，否则被告应赔偿原告的全部损失。（三）自被告收到本函之日起三日内，被告应主动与原告沟通并返还租赁房屋内扣押原告的相关乐器、设备等设施，否则被告应赔偿原告的全部损失。2020年5月23日，被告收到该《律师函》。原告主张双方合同于该日解除，被告不认可合同解除时间。2020年6月28日，被告向原告寄送《关于贵司单方解除租赁合同相关事宜的告知函》（以下简称《告知函》），回复主要内容如下：1、针对原告2020年5月23日送达被告的《律师函》所表述的内容，被告不予认可，原告自2019年12月开始就拖欠租赁费用，违约行为一直持续至本函发出之时。2、原告单方提出解除租赁合同，无合同和法律依据，被告有权要求原告继续履行租赁合同。但基于原告表示自2019年12月份起已无营业收入，且长期拖欠被告租赁费用，被告为避免损失进一步扩大，同意提前解除租赁合同，但不认可解除日为2020年5月23日，被告认为租赁合同解除日为2020年5月31日。3、虽然依据租赁合同的约定，原告自2019年12月就开始拖欠租赁费用，被告有权解除租赁合同，履约保证金不予退还，原告还应将所有拖欠费用支付被告，但被告本着公平原则，同意用履约保证金抵扣欠费。原告向被告支付了履约保证金145854元。根据租赁合同第3．4．1条约定，被告已将履约保证金全部抵扣原告拖欠的相应租赁费用，抵扣后无剩余履约保证金，因此被告无需向原告退还履约保证金。4、请原告在本函送达之次日，向被告及管理公司支付上述拖欠的租赁费用共计159084．6元。关于《告知函》送达情况，被告提供EMS送达记录，显示邮件退回未妥投。被告主张是按照租赁合同约定的原告通信地址邮寄，根据合同第十四条通告与送达的约定，《告知函》应视为已送达。原告不予认可，主张未收到《告知函》，认为合同解除日期应为2020年5月23日。诉讼中，本院于2021年4月2日组织原、被告双方前往涉案商铺进行物品清点。在涉案商铺内，仍存有原告部分办公用品、教材、书籍等物品未腾空。原告表示同意于4月6日前搬离上述店铺内物品，但被告必须配合办理出门条。被告亦表示同意原告于2021年4月6日前将涉案商铺内的物品拉走，被告将配合办理出门条，逾期视为物品丢弃。此后，原告未按期取走上述物品。经本院多次向原告释明，原告表示公司已知晓上述情况，现因没有员工能够前往搬离物品，故无法处理。在被告库房内，经本院清点，存有被告扣留的原告下列物品：钢琴12台、电钢琴1台、古筝24台、古筝支架15个、大吉他12个、小吉他（尤克里里）5个、谱架子4个、吉他支架2个、现金52元。原告要求被告返还上述物品，被告主张对库房内的乐器及设备享有留置权，在原告未付清所有欠费前，不同意返还。诉讼中，原告主张自2020年2月起，涉案店铺因电卷门断电导致无法进入。被告表示电卷门断电无法开启的原因系原告欠付电费所致，被告并未切断电源。关于房屋收回时间，被告主张根据合同约定，合同到期后五日内返还商铺，五日后视为被告收回店铺，故被告认可于2020年6月6日已收回涉案商铺。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的租赁合同及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于合同解除时间，本院综合考虑合同履行期间疫情防控等级变化、相关防疫政策等因素，认为该时期疫情防控措施尚不足以构成不可抗力、导致双方合同目的无法实现的严重情形。原告于2020年5月22日向被告发送解除函，主张涉案合同于2020年5月23日解除函到达被告时解除，依据不足，不产生解除合同的法律效力。原告自2019年12月起拖欠被告租金及各项费用构成违约，被告于2020年6月28日向原告发送告知函，通知原告于2020年5月31日解除合同，该解除行为符合合同约定，本院予以确认。关于欠付租金等费用，在双方合同解除前，原告实际占有使用涉案房屋，应当支付相应租金、管理费、运营推广费、收银系统服务费，但原告承租非国有房屋用于经营，确实自2020年1月末起未营业，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同约定支付租金等费用对其明显不公平，本院结合案件合同履行因素，双方损失及疫情因素，根据公平原则依法酌定原告应支付的租金等各项费用数额。关于原告要求返还履约保证金的诉讼请求，因双方合同约定被告有权使用履约保证金冲抵租赁期限内任何时间原告所欠的租金、管理费、运营推广费、损坏公共设施设备的维修费、违约金等其他应缴费用，以及因原告违约造成被告的损失，被告亦提出抵扣之主张，故本院对履约保证金在原告欠付金额内做抵扣处理。关于原告要求被告返还物品一节，双方争议焦点在于乐器的返还。经本院现场清点，物品种类数量与原告提供清单并不完全一致，原告对本院勘查未发现的物品负有举证责任，因原告并未提供其他证据证明物品存在于涉案房屋，超出本院清点查实部分的诉讼请求，本院不予支持。双方合同解除后，被告应当返还上述物品，但鉴于双方合同约定合同解除后5日内原告应将涉案商铺返还被告，逾期视为允许被告进入该商铺，并处置屋内物品，且原告尚欠被告租金、管理费等费用未支付，被告亦明确表示不同意返还，故上述物品应自原告履行相应支付义务后予以返还。对于涉案店铺内除乐器外的教材、书籍等其他物品，本院曾组织双方交接，并于原告逾期未派人取走后多次联系原告，但原告以各种理由未取走，应视为放弃相应权利。关于被告扣留原告的52元现金，本院在本案各项费用计算时一并做抵扣处理。关于被告反诉要求原告支付逾期付款违约金并赔偿空置期损失，根据已查明事实，合同解除系由于原告方延迟支付租金等违约行为所致，双方合同中对相应违约责任亦有明确约定，故原告应当赔偿被告上述损失。本院综合考虑疫情因素、合同履行情况、被告违约行为、双方损失等因素，按照公平原则对上述数额予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京悦音博艺文化发展有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京国瑞兴业地产股份有限公司支付欠付租金134400元、管理费31521元、运营推广费6884．85元、收银系统服务费1925元，合计174730．85元（原告已交纳的履约保证金145854元和被告扣留原告的52元，应从174730．85元中折抵扣除）；二、原告（反诉被告）北京悦音博艺文化发展有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京国瑞兴业地产股份有限公司赔偿空置期损失104166．2元；三、原告（反诉被告）北京悦音博艺文化发展有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京国瑞兴业地产股份有限公司支付逾期付款违约金9584．36元；四、在原告（反诉被告）北京悦音博艺文化发展有限公司履行完毕本判决主文第一、二、三项规定的支付义务后三日内，被告（反诉原告）北京国瑞兴业地产股份有限公司向原告（反诉被告）北京悦音博艺文化发展有限公司返还钢琴12台、电钢琴1台、古筝24台、古筝支架15个、大吉他12个、小吉他（尤克里里）5个、谱架子4个、吉他支架2个；五、驳回原告（反诉被告）北京悦音博艺文化发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京国瑞兴业地产股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3216元，由原告（反诉被告）北京悦音博艺文化发展有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费3979元，由被告（反诉原告）北京国瑞兴业地产股份有限公司负担1393元（已交纳），由原告（反诉被告）北京悦音博艺文化发展有限公司负担2586元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯晓光二〇二一年五月二十六日法官助理 景 琪书 记 员 甄富超