重庆市江北区人民法院民事判决书                        （2020）渝0105民初28525号 原告：林马，男，1960年6月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：田密，重庆皇嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维维，重庆皇嘉律师事务所律师。被告：翁国伟，男，1981年2月3日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：钟吉平，女，1985年8月9日出生，汉族，住重庆市合川区。第三人：陈凯霖，男，1981年5月12日出生，汉族，住重庆市江北区。原告林马与被告翁国伟、钟吉平，第三人陈凯霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林马的委托诉讼代理人田密、李维维，被告翁国伟、钟吉平到庭参加诉讼。第三人陈凯霖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林马向本院提出诉讼请求：二被告共同承担向原告支付购房款的责任，即支付购房款110万元。事实和理由：林马于2016年3月23日向第三人陈凯霖出具《委托书》，并办理公证，由林马委托陈凯霖办理林马名下的位于重庆渝北区龙溪街道花卉园西路X号X幢X-X号、X号X幢X-X号房屋的出售、代收房款等相关事宜。陈凯霖经林马授权后，将案涉房屋转卖给钟吉平，案涉房屋实际出售价格为110万元，陈凯霖根据翁国伟的要求将房屋过户至钟吉平名下后，二被告未将房屋价款转账至林马的账户。被告翁国伟辩称，其仅为中介人员，并不认识林马和钟吉平，或者陈凯霖，其系通过其他中介人员的介绍促成了房屋买卖，房屋买卖是通过房交所正常交易、正常过户，没有违规违法，翁国伟只收了佣金，没有收过购房款，不应承担支付责任。被告钟吉平辩称，其不认识翁国伟，陈凯霖在房屋交易所过户时签字，但其没见过本人，当时是在“悦中地产”买房，经人介绍买这套房子。其购房价格为110万元，加上中介费和过户费用一共付了120多万元，中介使其转给谁就转给谁，其根据陈凯霖和中介的指示向陈先洪付了100万，中介经办人是殷勇、龚亮。钟吉平向中介褚夫江付了15万，给郭运友付了几万元，郭运友也是中介的人，其没有欠付购房款。第三人陈凯霖未作陈述。本院经审理认定事实如下：林马原系位于重庆市渝北区龙溪街道花卉园西路X号X幢X-X号、X号X幢X-X号商业房屋（以下称案涉房屋）的所有权人。2016年3月23日，林马出具《委托书》，委托陈凯霖为其代理人，以林马的名义办理案涉房屋如下事宜：1.代为查档并提取相关资料；2.办理提前归还房屋贷款的手续及领取房屋《房地产权证》及与房屋相关的资料；3.办理解除抵押登记手续；4.代为领取解除抵押登记后的房屋的《房地产权证》及与房屋相关的资料；5.签订出售房屋的买卖合同并代为收取房款；6.办理房屋买卖产权过户登记手续；7.办理房屋的国有土地使用权过户登记手续；8.如买方为按揭购房，受托人配合买方办理按揭手续及抵押登记的一切相关手续并领取相关资料、开银行卡，并领取银行发放的按揭贷款；9.代为申请减免税费（包括申请减免个人所得税、营业税）；10.办理房屋的物管及水、电、气、有线电视的过户手续；11.办理与房屋出售相关的一切手续。受托人在委托人授权范围内所签署的有关文件，委托人均予以承认，并承担相应的法律责任。委托期限为至上述委托事宜办完为止，受托人有转委托权。该《委托书》办理了公证。2017年8月9日，陈凯霖作为林马的委托代理人，以林马的名义与钟吉平签订两份《重庆市房屋买卖合同》，约定林马所售房屋为案涉房屋，成交金额分别为20万元，钟吉平一次性付款。自本合同签订之日起5日内，由林马与钟吉平共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，过户费用由钟吉平负担。房屋买卖合同签订当天，钟吉平向案外人陈先洪支付100万元，向郭运友支付15万元。2017年8月9日、8月10日，钟吉平向褚夫江共计转账30万元，但褚夫江亦转回共计30万元。2017年8月10日、8月11日，案涉房屋办理了转移登记，权利人由林马变更为钟吉平。林马一方申请变更的代理人为陈凯霖。本案受理前，林马以陈凯霖为被告向本院起诉，以委托合同关系要求陈凯霖支付购房款167万元（包括本案案涉房屋及其他一套商业房屋），并举示两份《出庭协议》。一份《出庭协议》为严XX（除姓外，名不能辨识）与杨**签订，表明杨**承诺全面配合对方出庭作证，杨**从中介公司购买案涉房屋，门面实际成交价格为57万元（包含房款、中介费、税费），收款人为郭运友，卖房人为陈凯霖。另一份《出庭协议》为严XX与钟吉平（林马要求买受人支付购房款的另案被告）签订，表明钟吉平承诺全面配合林马出庭作证，钟吉平从中介公司购买另案案涉房屋，门面实际成交价格为110万元（包含房款、中介费、税费），收款人为陈洪伟，卖房人为陈凯霖。林马主张严XX为其员工，代表林马签订协议；钟吉平主张购房后因房屋漏水问题，需要林马协助处理，而林马表示除非签订前述协议，否则不予配合，不得已而签订该协议。该案审理过程中，林马变更诉讼请求，将原诉请金额167万元减少至15万元，对此，林马在本案中的解释意见是为了在法院促进下达成调解。后该案经本院调解，林马与陈凯霖、第三人张晓刚、陈驰达成调解协议，调解协议内容为：一、陈驰于2019年4月4日前支付林马款项4.2万元，张晓刚于2019年4月4日前支付林马款项2.1万元，陈凯霖于2019年4月4日前补偿林马款项3.9万元；二、张晓刚、陈驰与林马的借款关系，陈凯霖与林马的委托售房关系，在上述款项支付后所产生的债权债务全部了结。该调解协议并表明协议经双方当事人签名或捺印后生效，林马的委托诉讼代理人在调解协议上签名，另签署“林马及代理人同意本调解方案是基于被告及第三人向法庭提交证据的真实，准确为条件，否则本调解笔录的内容林马将不予认同及同意。”的意见。本案庭审中，林马举示前案翁国伟与陈凯霖作为林马委托代理人，以林马名义于2017年7月31日签订的《房屋买卖合同》，以及一份落款时间为2017年7月25日的《告知说明》，拟证明陈凯霖与翁国伟签订的房屋买卖合同并非真实的买卖合同。《房屋买卖合同》约定翁国伟向林马购买房屋三套：重庆市渝北区龙溪街道花卉园西路73号1幢1-1号（该房屋为本案原告林马另案起诉买受人支付购房款的案涉房屋）、75号1幢1-2号、77号1幢1-3号（后两套房屋为本案案涉房屋），房屋成交总价为110万元，林马应配合翁国伟办理房屋过户手续，将房屋过户给翁国伟指定第三方名下。该合同上，出卖人与买受人的地位相反，即如果按合同记载，出卖人为翁国伟，买受人为林马。翁国伟质证称合同系其签订，但其与陈凯霖之间不存在买卖事实，称仅是陈凯霖让其签字，签字后将房屋过户给钟吉平及另案被告。《告知说明》表明说明人为翁国伟，主要内容其向林马购买的三套房屋，其是本次交易的实际购买人，购买后翁国伟指定过户给钟吉平、杨**、杨世恒，在房交所签署的买卖合同仅为过户需要所用，不作为实际交易合同；以上行为并非一房多卖行为。翁国伟质证称对该说明不知情。另查明，2017年7月31日至同年8月9日期间，翁国伟向陈凯霖转款共计110万元。庭审中，林马确认：陈凯霖通过代林马清偿债务等方式，向林马支付案涉房屋房款110万元，并确认此款为钟吉平支付的购房款。本院认为，关于翁国伟与陈凯霖作为林马委托代理人签订的《房屋买卖合同》和《告知说明》，虽然翁国伟否认《告知说明》的真实性，但根据二人签订的《房屋买卖合同》，结合翁国伟向陈凯霖转款110万元的事实，以及林马向陈凯霖出具《委托书》，由陈凯霖以林马名义与钟吉平签订《重庆市房屋买卖合同》，表明案涉房屋产权并经陈凯霖申请，由林马过户至钟吉平名下的事实，可以认定翁国伟与陈凯霖或林马之间，不具有真实的买卖合同关系，买卖合同关系系在林马与钟吉平之间设立。但是，因《重庆市房屋买卖合同》表明的价格共计40万元，与钟吉平举示的向案外人陈先洪付款100万元，向郭运友付款15万元的事实，亦可以认定20万元的价格并非真实的房屋成交价。另一方面，陈凯霖作为林马的受托人，除出面与钟吉平签订买卖合同、办理过户登记申请外，没有证据表明其参与合同洽谈，而交易的完成，涉及翁国伟、陈先洪、郭运友、褚夫江多人，可以判断陈凯霖转委托他人代售房屋的事实。以上事实，有《委托书》、房屋产权调查结果、《重庆市房屋买卖合同》、转款凭证、银行流水,(2019)渝0105民初5046号案卷民事起诉状、变更诉讼请求申请书、《出庭协议》、调解笔录，以及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证。本院认为，本案的争议焦点在于：林马是否享有对钟吉平的实体请求权。对此评析如下：林马对陈凯霖的委托，系概括委托，即除一般事项外，还包括出售房屋、收取购房款、办理过户登记等，虽然钟吉平未举证证明其付款系基于陈凯霖的指定而支付，本案因陈凯霖未到庭也无法得知陈凯霖是否追认，但是房屋的过户手续是由陈凯霖提出申请，按照常理，在未付清购房款的情况下，不会办理产权过户登记，且翁国伟亦向陈凯霖转款110万元，加之林马确认陈凯霖支付案涉房屋房款110万元，并确认钟吉平已经支付购房款，故林马的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告林马的诉讼请求。案件受理费7350元，由原告林马负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。                       审    判    员      顾  毅   二〇二一年五月十九日 法  官  助  理      张文雯书    记    员      吴小娇 - 1 –