黑龙江省宁安市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1084民初1161号原告：房月岭，男，1972年4月21日出生，汉族，宁安市农民，住宁安市。被告：吴君，男，1968年1月8日出生，汉族，宁安市农民，住宁安市。被告：窦吉秋（系吴君之妻），女，1970年8月5日出生，汉族，宁安市农民，住宁安市。原告房月岭与被告吴君、窦吉秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房月岭、被告吴君、窦吉秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房月岭向本院提出诉讼请求：1.请求二被告继续履行合同，补交四年门市房租赁费100000元；2.由被告承担诉讼费及保全用。事实和理由：二被告系夫妻关系，2018年7月11日双方签订房屋租赁合同，原告将位于宁安市字路口道北门市二楼约600平方米的天和饭店租赁给二被告共同经营。合同约定租期5年，每年房租25000元，一年一交，上打房租，在每年的7月提前1个月将下1年房租25000元缴纳给原告。到起诉时止，原告只收到二被告缴纳1年的房屋租金25000元，二被告单方擅自关门停业不干，也不主动向外出租房屋收取费用补偿给原告，且向原告表示不租不干了，剩余房租一分钱也不交了。二被告在没有经过原告同意的情况下，单方中止合同，给原告造成经济损失。二被告已经违反了合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。双方签订的合同合法有效，原告完全尽到了合同的责任和义务，二被告的行为单方违约违法，应当承担赔偿责任，请求判如所请。吴君辩称，不同意原告的诉讼请求。签合同前当天与原告口头协商我们先租房子干1年饭店试一试，原告当时同意了，当时门市房挂着出租的横幅是我们夫妻帮摘下的，原告当时还说希望明年别让他再挂上。签完合同实际干了3个月，隔了一冬天没干，2019年4月份我们通知原告这个饭店经营不下去了，要求解除合同，原告不同意，我说当时签合同之前有口头协议说干一年试一试，你这么大老板哪能说话不算数呢，原告就不知声了，到2019年5月份，我要搬家的时候给原告打电话，问原告饭店设备你要不要，不要我就搬走了，原告说不要，然后我就搬走了。当时我花了6000元还买了门市房上一个承租人张文生的饭店设备，原告要求在我们不干的时候把水箱给他留下，我们就答应原告我们不干的时候就把水箱给他留下了。搬完家我把钥匙放到门市房门后边，打电话通知原告小舅子告诉他钥匙放在门后了让他进去看看自来水别跑水了。这期间原告一回也没给我打过电话，也没向我要过房租，2019年7月11日第一年到期了，第二天7月12日原告微信朋友圈就往外出租该门市房，而且房子上也挂上条幅了，我都有截图和拍照。我认为原告的发朋友圈出租的时间就是我们解除合同的时间。我干了3个月发现一个问题，饭店接的全是办丧事的，结婚的一个没有，包括10月1日其他饭店定不到桌我这都没有，是因为我饭店挨着楼梯口有一家刻死人石碑、卖殡葬用品的承租户。而且它的石碑正立在我上下楼的楼梯栏杆上，现在下面还有，后院的停车场全是石碑，使我没法经营下去了。原告只为收房租，不考虑我们租户之间有没有影响，我这是办喜事的地方，办丧事用的石碑就挨着我的楼梯口放着，所以我没法经营就干了3个月，搁置9个月，赔了2万多。窦吉秋辩称，与被告吴君意见一致。本案争议焦点为，原、被告之间的房屋租赁合同是否已经解除，应否继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举证：房屋租赁合同1份、照片20张。证明原、被告之间签订了5年合同，自2018年7月11日至2023年7月10日，每年租金25000元，房屋用途经营天和饭店。房租每年在租期前1个月交纳，现在已经交了2018到2019年的房租，2019年到现在的房租一直没交。照片证明为了减少损失原告2019年7月开始向外租房子，还证明2019年5月2日被告就不履行合同但是没解除合同，2019年5月份被告吴君跟我说他不想干了，让我往外租，我说你要不想干你就往外转租一下，我跟你签的是5年的合同，第二年租金你得交，被告不听在和平村继续经营酒店。2019年9月份我把后门打开之后也没上锁，房屋一直空着。里面我就简单的打扫卫生。二被告质证认为，合同已经解除了，签合同前有口头协议说干先1年试试，搬家时已经告诉原告解除合同。本院认为，以上证据客观真实，予以采信。二被告举证：原告微信朋友圈截图3张、证人张某证言1份。证明原告已经在2019年7月12日就开始向外出租，房屋出租之日就是合同解除之时，当时原告就能起诉我，为什么不起诉我，再一个当时吴君与原告说了干1年试试这句话，原告当时没吱声。饭店楼梯旁堆放石碑，我无法继续经营饭店了。原告不同意二被告所证明的问题。本院认为，该组证据客观真实，予以采信。根据当事人的当庭陈述、举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：二被告系夫妻关系，2018年7月11日双方签订房屋租赁合同，原告将位于宁安市约600平方米的天和饭店租赁给二被告共同经营。合同约定租期5年，每年房租25000元，在每年的7月提前1个月将下1年25000元缴纳给原告。签合同时被告吴君明确表示要经营1年饭店试试，原告听到后未表态是否同意。天和饭店楼下东侧原告出租房屋内1家业户经营雕刻墓碑生意，去往涉案房屋的东侧楼梯旁边经常摆放一些雕刻墓碑成品或者半成品。二被告已交纳2018年7月12日至2019年7月11日房屋租金25000元。2019年5月2日被告吴君通知原告说不想干了，让原告往外租房屋，原告答复说“你要不想干你就往外转租一下，我跟你签的是5年的合同，第二年租金你得交。”2019年5月13日二被告搬家离开承租房屋，钥匙放在门边并告知原告的亲属吴柏晨。2019年7月12日原告在微信朋友圈发广告出租涉案房屋，有7-8个人联系过，但没谈成承租事宜。疫情期间也有人联系，就少了。在2019年9月15日原告把后门里挂的绳拽开进入涉案房屋，看看屋子并打扫卫生。至今涉案房屋无人承租，一直闲置。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实持续在《中华人民共和国民法典》施行后，适用当时的《中华人民共和国民法典》及司法解释的相关规定。原告与二被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法生效，对双方都有约束力。双方因履行合同发生纠纷，双方对是否约定使用1年试试说法不一，证人证实吴君签合同时提出使用1年试试，原告对此未表态，应按照书面合同约定履行。书面合同中没有二被告承租该房屋1年试试的约定，因此二被告关于承租房屋1年试试的抗辩不能成立。依据房屋租赁合同约定，至今涉案房屋已到期3年，尚有2年租赁期限未结束，原告却要求二被告支付全部租赁费，该请求显然依据不足。原告于2019年5月接到被告吴君要求解除房屋租赁合同通知，原告表明“你要不想干你就往外转租一下，我跟你签的是5年的合同，第二年租金你得交”，可见原告已经知道二被告提出解除合同拒不缴纳下房屋租金事宜。原告不同意解除合同，帮助二被告转租房屋，正常应由二被告与他人洽谈承租事宜，而不是自己直接洽谈承租事宜，完全可以拒绝收回并管理该房屋。相反原告接到被告吴君解除房屋租赁合同通知，超过三个月未就该解除事项依法提出异议，2019年7月12日以后也未起诉要求二被告承担预期违约责任，原告为减少损失于2019年7月12日在其微信朋友圈发布涉案房屋出租广告是可以的，但在2019年9月15日原告从后门进入涉案房屋查看并打扫房屋，自此时原告实际上已经收回涉案房屋。其与他人洽谈承租事宜并收回房屋视为同意二被告解除房屋租赁合同，符合有关解除合同的法律规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。2019年9月15日原告进入涉案房屋并打扫房屋，并与他人洽谈承租事宜构成了双方达成解除房屋租赁合同的合意，该房屋租赁合同解除。《中华人民共和国民法典》第五百五十七条规定，有下列情形之一的，债权债务终止：(一)债务已经履行；(二)债务相互抵销；(三)债务人依法将标的物提存；(四)债权人免除债务；(五)债权债务同归于一人；(六)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。涉案房屋租赁合同已经解除，符合第二款情形，房屋租赁合同权利义务终止。原告再依据该合同收取房屋租赁费没有合同及法律的依据。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。本案被告应当承担违约责任并赔偿原告合理的损失，二被告应当支付2019年7月12日至2019年9月15日期间空屋期间租金，参照房屋租赁合同约定每日租金约为68.50元，二被告欠缴合同解除前66天房屋租金4521元，因此，原告请求二被告支付房屋租金4521元的事实清楚、证据充分，原告对超出部分的诉讼请求，应当承担举证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告要求二被告支付100000元房屋租金的没有事实依据、证据不充足，其应当承担对其不利的后果。关于楼下承租户经营雕刻墓碑生意是否影响二被告经营饭店生意问题。在民间举办婚礼、操办婚宴确实有很多习俗讲究，一般情况下，办喜事的过程中都避讳一些不吉利或者与丧失相关的事物，二被告经营的天和饭店楼下经营雕刻墓碑，对二被告承接婚宴必然带来阻碍，部分影响二被告实现合同目的，原告对此不予否认。综上所述，原告明知二被告提出解除合同事宜，通过微信朋友圈发布广告也洽谈7-8人承租生意，并收回管理房屋，足以说明存在涉案房屋租赁合同解除的事实。原告请求二被告补交租赁费4521元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。其他的诉讼请求证据不足，没有合同依据和法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十二条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴君、窦吉秋于本判决发生法律效力之日立即给付原告房月岭房屋租金4521元；二、驳回原告房月岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告吴君、窦吉秋负担50元，由原告房月岭负担1100元。保全费1020元，由被告吴君、窦吉秋负担50元，由原告房月岭负担970元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  乔巨国二〇二一年五月三十一日书记员  李勃樾