山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0403民初1537号原告：刘鹏飞，男，1984年12月7日出生，汉族，居民,住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：赵长森，山东长明阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张守艳，山东长明阳律师事务所律师。被告：山东国欣颐养集团德圣房地产有限公司，住所地枣庄市薛城区太行山路东侧240号。统一社会信用代码91370400778417165Q。法定代表人：李士强，总经理。委托诉讼代理人：赵伟，山东薛国律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：宋奎，男，1966年10月15日出生，汉族，该公司员工，住，代理权限为特别授权。原告刘鹏飞与被告山东国欣颐养集团德圣房地产有限公司（以下简称山东德圣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘鹏飞及委托诉讼代理人赵长森、张守艳，被告山东德圣公司委托诉讼代理人赵伟、宋奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘鹏飞向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还多支付购房款25,031元（合同约定的购房款为545,840元，被告以预测房屋面积收取原告570,871元购房款）及利息（按照同期银行贷款利率，从2021年3月31日起计算至款项付清之日止。）；二、判令被告支付配套设施逾期违约金33,110元（以570,871元为基数，从2014年4月1日起按照日万分之一的标准计算至2015年11月2日。）及利息（按照同期银行贷款利率计算，从2021年3月31日起至款项付清之日止。）;三、判令被告支付逾期办证违约金【以570,871元为基数，按照日万分之一（庭审中变更为日万分之零点一）的标准，从2014年7月1日起计算至被告将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案之日止】;四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区4号楼1单元402室、面积为135.42平方米的商品房一套，房屋总价款为545，840元，但被告以房屋实际面积为141.63平方米为由，要求原告交付了570，870.87元的购房款。被告对于多收取的购房款应当予以返还。同时，《商品房买卖合同》第11条、第19条分别约定了房屋设施设备和办理房产证的时间，以及逾期违约的计算方式。被告均未能按照约定履行，其应当承担违约责任。综上，原告为维护自身权益，特诉至法院，请求判如所请。被告山东德圣公司辩称，一、原告要求被告返还多支付的购房款及利息无事实及法律依据，依法应驳回该诉讼请求，原、被告双方签订的合同第14条对面积差异处理的约定是实测面积约定，实测面积第3条与预测面积误差的双方同意以枣庄高新区房地产测绘队实测面积为结算房价依据，该房屋实测面积为141.63平方米，单价4,030.72元每平方米，该房屋总价款为570,870.87元。原告按此向被告支付房款并无异议。二、原告要求支付配套设施逾期违约金请求已过诉讼时效，依法应驳回其该项诉请。双方签订的商品房买卖合同第11条约定被告应当于2014年3月31日前将涉案房屋的基础设施、公共配套设施达到设计使用标准，原告于2013年12月10日办理上房手续，涉案房屋基础设施、公共配套设施达标时间为2015年11月2日，原告于2021年4月13日才向法院主张该权利，依据民法典的规定向人民法院请求保护权利的诉讼时效为三年，因此原告的该诉请已过法定诉讼时效。三、原告要求支付逾期办证违约金标准错误，首先原告要求的逾期办证违约金起算时间有误且已过诉讼时效，其次关于该项违约金计算基数有误，根据双方签订的合同约定是应按照买受人支付全部已付房款的万分之零点一计算违约金，而原告直至2020年11月份才付清全部房款，再此之前原告仅付房款为350,871元。四、本案枉诉部分诉讼费用应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2014年1月4日，原告与枣庄德圣房地产开发有限公司（以下简称枣庄德圣公司）签订《商品房买卖合同》，原告购买枣庄德圣公司开发的新大都花园4号楼1单元402室住房一套。该合同中约定，诉争住房预测建筑面积为135.42平方米，单价为每平方米4,030.72元，总金额545,840元整；被告应于2014年3月31日前将房屋交付原告，并将城市基础设施、公共配套建筑达到设计使用标准。在约定期限内未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。合同第14条约定，该商品房交付时，被告应向原告出示其委托的商品房面积实测技术报告书，并向原告提供商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理:双方自行约定以枣庄高新区房地产测绘队实测面积为准结算房价。合同第19条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的,……,买受人不选择解除合同的，至买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。合同签订前，原告于2013年12月向枣庄德圣公司支付了购房款370,871元，2020年9月24日,另案通过本院强制执行原告向枣庄德圣公司支付购房款20万元。2013年3月31日，枣庄德圣公司出具了枣庄高新区房地产测绘队出具的测绘报告，载明原告所在楼层的实际测绘面积为141.63平方米。后原告于2013年12月10日办理了上房手续，而新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。2019年9月29日，本院作出的(2019)鲁0403民初905号民事判决书已经发生法律效力，该判决书认定案涉房屋的购房款为570,871元。2021年3月17日，枣庄德圣公司变更为被告山东德圣公司。另查明，至本案庭审结束，被告仍未提交证据证明其已将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案。对双方有争议的事实,本院认定如下:一、原告要求被告返还多支付购房款25,031元，有无事实依据。原告对被告提交的案涉房屋的实际测绘面积141.63平方米不予认可，但未提交证据证明案涉房屋的实际测绘面积，且经已经发生法律效力的本院(2019)鲁0403民初905号民事判决书认定,案涉房屋的购房款为570,871元,故原告的该项请求本院不予支持。二、原告要求被告支付配套设施逾期违约金是否超过法定的诉讼时效，其主张是否有事实依据及法律依据。双方签订的商品房买卖合同第11条约定被告应当于2014年3月31日前将涉案房屋的基础设施、公共配套设施达到设计使用标准，原告于2013年12月10日办理上房手续，涉案房屋基础设施、公共配套设施达标时间为2015年11月2日，因此被告配套设施逾期达到使用标准已构成违约，因此原告主张权利的诉讼时效起算点应为2015年11月2日起往后推至2018年11月2日，而本案原告的立案时间为2021年4月9日，因此原告的该项主张已超过法定的诉讼时效三年，其请求本院不予支持。三、关于原告要求被告以购房款570,871元为基数、按照日万分之零点一从2014年7月1日起至被告将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案之日止支付逾期办证违约金，是否有事实依据及法律依据。因原告支付全部购房款570,871元的时间为2020年9月24日，且至本案庭审结束被告仍未提交证据证明其已将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，因此，被告逾期办证已构成违约，应向原告支付逾期办证违约金。自2020年9月24日起至本案宣判之日2021年5月14日止，原告以全部购房款570,871元为基数要求逾期办证违约金计算为：570,871元×233天×日万分之零点一=1,330.13元；其后逾期办证违约金计算为：以购房款570,871元为基数，自2021年5月15日起至被告将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案之日止。综上,本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，原告的诉讼请求本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东国欣颐养集团德圣房地产有限公司于本判决生效后七日内支付原告刘鹏飞逾期办证违约金1,330.13元及2021年5月15日起之后的违约金（以购房款570,871元为基数，自2021年5月15日起至被告将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案之日止,按日万分之零点一计算。）；二、驳回原告刘鹏飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取411元，由原告刘鹏飞负担386元,由被告山东国欣颐养集团德圣房地产有限公司负担25元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  薛兆永二〇二一年五月十四日书记员  胡安敏