福建省明溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0421民初330号原告：郑锦丽，女，1988年3月30日出生，汉族，户籍所在地福建省明溪县。委托诉讼代理人:郑张铭，原告郑锦丽弟弟。被告：明溪县明华房产开发有限公司，住所地明溪县雪峰镇公园路14号，统一社会信用代码91350421768591856T。法定代表人：邱居铿，执行董事。第三人：方鹏斌，男，1986年6月16日出生，汉族，户籍所在地福建省明溪县，现服刑于甘肃省白银监狱。原告郑锦丽与被告明溪县明华房产开发有限公司、第三人方鹏斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑锦丽的委托诉讼代理人郑张铭、第三人方鹏斌到庭参加诉讼，被告明溪县明华房产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑锦丽向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告郑锦丽、第三人方鹏斌与被告明溪县明华房产开发有限公司于2013年3月8日签订的《商品房买卖合同》，如判决解除购房合同，被告应退还原告郑锦丽、第三人方鹏斌所支付的购房首付款193133元给原告郑锦丽、第三人方鹏斌。2.依法判决被告应支付原告郑锦丽、第三人方鹏斌违约金共计127826.6元。事实与理由：原告郑锦丽、第三人方鹏斌与被告明溪县明华房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，但是被告在合同履行期间未按商品房买卖合同的约定，交付符合合同要求的商品房（商品房消防未通过验收，交付的商品房存在瑕疵）给原告郑锦丽、第三人方鹏斌。且因出卖人的原因，原告郑锦丽、第三人方鹏斌不能在商品房交付后的90日内取得房屋权属证书。被告的行为致使不能实现合同目的，符合合同法定解除的条件。同时，被告的行为已构成违约并应承担违约责任。违约金的数额应以商品房买卖合同的房屋总价款作为计算基础，被告应支付房屋总价款的20%的违约金给原告郑锦丽、第三人方鹏斌。请求法院支持原告的所有诉讼请求。被告明溪县明华房产开发有限公司提供书面意见辩称，一、《商品房买卖合同》的买方是原告与第三人，现在只有原告起诉，不符合合同相对方的主体资格，应驳回其起诉；二、本案合同交易标的物已为人民法院拍卖，已不存在解除合同的条件；三、《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证违约金为零，但是原告已取得房屋使用至今，这段时间的实际使用已是原告实际取得的一部分利益。根据谁主张谁举证的原则，原告无法举证证明其损失，则应认定为无损失。其要求支付房屋总价20%的违约金没有合同依据，也没有法律依据，理应驳回；四、退一万步而言，即便原告逾期办证需支付违约金，从交付房屋后90日未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人起算违约金的，该房屋早于2013年6月已交付，至今早已超3年的诉讼时效规定，其诉讼请求应当予以驳回；五、原告、第三人应向答辩人偿还因履行《个人住房借款合同》保证责任而为建设银行明溪支行所扣的款项。因原告、第三人与建设银行明溪支行房屋按揭贷款合同在履行过程中，原告、第三人违约未按期支付银行款项。据不完全统计，答辩人因为该房屋贷款履行保证责任而被建设银行明溪支行所扣款，截止2017年12月底计73719.2元，答辩人保留向原告及第三人追偿为该房屋贷款履行保证责任而被建设银行明溪支行所扣款项的权利。综上所述，原告诉求没有法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉求。第三人方鹏斌述称，同意和支持原告郑锦丽的起诉，同意将违约金都判给郑锦丽，其不单独提起本案诉讼主张。本案在诉讼过程中，原告郑锦丽向本院提交如下证据：1.原告郑锦丽的身份证及户口簿、明华公司的工商信息、方鹏斌的户口薄，证明当事人身份信息和主体资格；2.商品房买卖合同、个人住房借款合同、发票、房地产评估报告书，证明位于明溪县××镇××路××号××＃××室房屋系原告郑锦丽与方鹏斌向明华公司购买的，《商品房买卖合同》真实有效，发票和《个人住房借款合同》证明原告郑锦丽、方鹏斌已经履行合同项下的房屋总价款的付款义务。但是该房屋的消防未通过验收这一事实系出卖人明溪县明华房产开发有限公司所造成的，以至于未能达到合同目的，符合合同法定解除的条件。如合同解除后，明华公司需承担违约赔偿责任。被告明溪县明华房产开发有限公司向本院提交房屋交房交接单一份，证明案涉房屋办理交房手续的时间。第三人方鹏斌未提交与本案相关的证据。本院为查明案情，依职权调取了本院（2019）闽0421执189号之一执行裁定书以及该法律文书的送达回证。上述相关证据经庭审质证，本院审查后，具备真实性、合法性和关联性，予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年3月24日，原告郑锦丽、第三人方鹏斌共同与被告明溪县明华房产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定郑锦丽、方鹏斌向被告购买位于明溪县××镇××路××号××幢××层××号房屋，建筑面积共计91.37平方米，套内面积82.17平方米，合同总价款639133元。郑锦丽、方鹏斌支付首付款193133元后，余款446000元以贷款方式向被告付款。被告于2014年1月21日前出具了所有购房款发票。合同条款同时约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。郑锦丽、方鹏斌于2013年6月3日收取了被告交付的房屋。案涉房屋至今未办理房屋所有权首次登记手续，郑锦丽、方鹏斌未取得该房屋产权证。2020年3月20日，因方鹏斌有被执行债务，本院作出（2019）闽0421执189号之一执行裁定，裁定解除本案所涉上述房屋的查封并注销房产抵押权，房屋归买受人赖德明所有，房屋所有权自该裁定送达赖德明时转移，赖德明于2020年3月23日收到该裁定书。另查明，2017年3月23日至2020年3月22日中国人民银行公布的短期贷款基准利率为年利率4.35%。本院认为：原告郑锦丽、第三人方鹏斌与被告明溪县明华房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行相应义务，并享有相应权利。郑锦丽、方鹏斌依照约定支付购房款639133元后，明溪县明华房产开发有限公司于2013年6月3日将讼争房屋交付给郑锦丽、方鹏斌，因该房屋至今未办理房屋所有权首次登记，致使郑锦丽、方鹏斌在商品房交付之日起90日内无法取得房屋所有权证书，被告方存在过错，并已构成违约。合同双方在合同中约定发生该违约情况后，买受人不退房，违约金为零，但《商品房买卖合同》系被告提供，合同条款系格式条款，被告未采取合理的方式提请买受人在签订合同时注意发生该违约行为后不得退房，违约金为零，免除了被告的违约责任，因此该条款无效；但发生逾期办证的违约事实后，买受人最迟应当在一年以内行使合同解除权，即应当在2014年9月3日之前提出合同解除权，而原告在2020年3月23日提起本案诉讼时才提出解除合同请求，明显超过了解除权期限；同时案涉房屋产权已于2020年3月23日被本院裁定转移给赖德明所有，故郑锦丽、方鹏斌已无权提出解除合同，因此对郑锦丽提出的第一项诉讼请求不予支持。因被告逾期办证，双方对违约损失无约定，损失数额也难以确定，购房人可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，向被告主张按已付购房款总额639133元，参照中国人民银行公布的贷款基准利率以及金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金，中国人民银行公布的最低贷款基准利率为年利率4.35%，酌情确定可涨幅30%来计算违约金；因该违约行为发生于2013年9月3日，原告在2020年3月23日才提起诉讼，又无证据证明发生违约行为后其已向被告主张了违约金，因此在2017年3月22日以前的违约行为产生的违约金，原告的诉讼主张已超过诉讼时效，被告提出的该部分抗辩意见予以采纳；同时，案涉房屋产权于2020年3月23日已转移至赖德明，故购房人可主张的违约金计算期间为2017年3月23日至2020年3月22日。方鹏斌与郑锦丽系共同购房人，方鹏斌依法可共同主张逾期办证的违约金，但其当庭表示不单独提起诉讼主张，法院支持的违约金可全部由郑锦丽承受，其行为系对民事权利和诉讼权利的处分，系其真实意识表示，本院予以确认。原告郑锦丽主张违约金按已付购房款总额的20%计算，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告明溪县明华房产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告明溪县明华房产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑锦丽支付逾期办证违约金108428.91元；二、驳回原告郑锦丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10191元，由被告明溪县明华房产开发有限公司负担2469元，原告郑锦丽负担7722元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判长  黄太有审判员  游鸿程审判员  黄炳发二〇二一年五月十一日书记员  肖燕梅附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。