北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4033号原告：屈皎石，女，1966年9月19日出生，蒙古族，退休职工，现住北京市顺义区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**2-63。法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**法定代表人：张智军，总经理。原告屈皎石与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屈皎石到庭参加诉讼。被告城城北分公司、被告城城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屈皎石向本院提出诉讼请求：1、判令解除屈皎石与城城北分公司签订的《房屋托管合同》；2、判令城城北分公司、城城公司支付屈皎石2020年9月28日至2020年10月31日期间的租金6573元；3、判令城城北分公司、城城公司支付屈皎石服务费4350元；4、判令城城北分公司、城城公司支付屈皎石房屋维修费365元；5、判令城城北分公司、城城公司支付屈皎石空调维修费1700元；6、判令城城北分公司、城城公司赔偿屈皎石丢失的多功能柜子支架的折价费300元；7、判令城城北分公司、城城公司支付屈皎石违约金17400元；8、本案诉讼费由城城北分公司、城城公司承担。事实和理由：屈皎石与城城北分公司于2020年6月24日签订编号为1101SJ2006240381745的《房屋托管合同》（以下简称涉案合同），约定屈皎石将其名下位于北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院6号楼14层1711的房屋（以下简称涉案房屋）托管给城城北分公司，合同还约定了租金标准、违约责任等事项。合同签订后，屈皎石如约履行了合同，城城北分公司拖欠2020年9月28日至2020年10月31日期间的租金至今未支付，构成违约，应承担违约责任。此外，涉案房屋内空调压缩机损坏、多功能柜支架丢失。城城公司系城城北分公司的总公司，应承担连带责任，为维护自身合法权益，屈皎石诉至法院。城城北分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩意见。城城北分公司、城城公司辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，故城城北分公司不同意解除涉案合同。城城北分公司与屈皎石签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付屈皎石租金的具体数额。涉案合同签订后，城城北分公司一直按照合同约定向屈皎石支付租金及押金，2020年9月，受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向屈皎石支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城北分公司欠付屈皎石租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付屈皎石的押金折抵欠付的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，屈皎石单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，故自屈皎石收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向屈皎石支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核实屈皎石单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付屈皎石租金的具体数额。三、屈皎石主张的违约金数额过高，应当依法予以调整，屈皎石主张的违约金远高于城城北分公司违约给屈皎石造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付屈皎石高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付屈皎石租金的具体数额，并依法调整屈皎石主张的违约金数额。本院经审理认定的事实如下：屈皎石系涉案房屋的所有权人。2020年6月24日，屈皎石（甲方）与城城北分公司（乙方）签订涉案合同，约定屈皎石将涉案房屋委托给乙方经营，托管用途为用于长租房、短租房或配套项目；关于托管期，托管期12个月，自2020年6月28日起至2021年6月27日止，甲方实收租期11个月，管理费1个月；关于租金及支付时间，月租金标准为5800元，收款方式为月付，不押押金，自本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金，甲方租金最晚不超过7天到账；关于房屋维修费，甲方向乙方支付1元/天的房屋维修费，该费用按年收取，每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除；关于合同解除，涉案合同第十二条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……”；关于违约责任，涉案合同第十三条第四款约定：“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。”屈皎石向本院提交了北京瑞兰卓越机电工程有限公司出具的北京增值税普通发票一张，欲证明其自行修理了涉案房屋内损坏的空调。其中，开票时间为2020年11月9日，购买方名称为屈皎石，“货物或应税劳务、服务名称”处载明“*制冷空调设备*压缩机”，面额为1700元。庭审中，屈皎石称其在合同签订后依约履行了合同，城城北分公司将涉案房屋出租给了租户，2020年6月28日至2020年7月27日期间系免租期，屈皎石未收取租金，城城北分公司支付了2020年7月28日至2020年9月27日期间的租金，后再未支付。经询，屈皎石主张合同解除日期为2020年10月31日，因其已于2020年11月1日将涉案房屋另行出租，并提交了租赁合同予以佐证；本案的诉讼请求3中的服务费的计算方式为：其给予城城北分公司第一个月管理费优惠5800元除以365天再乘以剩余未履行的2020年11月1日至2021年6月27日期间的天数；诉讼请求4中的维修费指的是剩余的房屋维修费，即2020年11月1日至2021年6月27日期间，按每天1元的标准计算而得；关于多功能柜子支架的损失，无证据佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城北分公司和城城公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故城城北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城公司承担。屈皎石与城城北分公司订立的涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。屈皎石已经将涉案房屋交付城城北分公司，但城城北分公司拖欠屈皎石租金至今未付，根据合同约定，屈皎石有权解除合同并由城城北分公司支付拖欠的租金及违约金。屈皎石主张涉案合同于2020年10月31日解除，并提交了其另行签订的《房屋租赁合同》，故本院认定，涉案合同已于2020年10月31日解除。屈皎石要求城城公司退还管理费与未使用期间的房屋维修费、并支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持，经核算，城城公司应退还的管理费为3798元、房屋维修费为239元，应支付的2020年9月28日至2020年10月31日期间的租金为6573元。关于违约金，根据合同约定，乙方违约应支付3个月的租金作为违约金。城城北分公司辩称3倍的租金过高，本院予以采纳，对违约金予以酌减，城城公司应支付屈皎石违约金11600元。关于空调维修费、多功能柜子支架费用，证据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、屈皎石与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于2020年10月31日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还屈皎石管理费3798元、维修费239元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付屈皎石房屋租金6573元；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付屈皎石违约金11600元；五、驳回屈皎石的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1396元，减半收取计698元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内支付给屈皎石）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年五月十四日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫