甘肃省宕昌县人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)甘1223民初145号 原告：高某，女，汉族，高中文化程度，群众，现住河南省。 委托诉讼代理人：郭某，甘肃王力律师事务所律师。 被告：甘肃某房地产开发有限公司，住所地:甘肃省陇南市宕昌县城关镇。 法定代表人：杨某，任该公司总经理。 被告：杨某，男，汉族，中专文化程度，群众，现住甘肃省渭源县。 被告：大某购物广场有限公司宕昌分公司，住所地:甘肃省陇南市宕昌县。 负责人：杨某，任该公司总经理。 三被告共同委托诉讼代理人：田某，男，汉族，现住甘肃省渭源县。甘肃某房地产开发有限公司公司工作人员。 原告高某与被告甘肃某房地产开发有限公司（以下简称某公司）、杨某、大某购物广场有限公司宕昌分公司（以下简称大某宕昌分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高某委托诉讼代理人郭某、被告甘肃某房地产开发有限公司、杨某、大某购物广场有限公司宕昌分公司共同委托诉讼代理人田某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高某向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告甘肃某房地产开发有限公司签订的《商铺认购合同》无效；2、判令被告甘肃某房地产开发有限公司与被告杨某连带退还认购款893282元、计算至2020年10月16日的逾期违约金232342元；3.被告甘肃某房地产开发有限公司与被告杨某继续支付违约金直至全部款项还清；4.判令原告与被告签订的《商铺委托经营管理合同》无效；5.判令被告大某购物广场有限公司宕昌分公司与被告杨某连带支付2018年至2019年房租收益54796元、违约金16438.8元;6.要求被告双倍赔偿购房款；7.诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年3月19日,原告与被告甘肃某房地产开发有限公司签订《商铺认购合同》,约定由原告认购被告甘肃某公司位于宕昌县城关镇大某购物广场5层2、3、4、8、9、86、87、146号商铺,价款总计893282元。同日原告依约支付全部款项。《合同》约定2018年6月1日前交付商铺,但至今未交付。另被告杨某关联公司被告大润宕昌分公司同时与原告另行签订《商铺委托经营管理合同》,由被告大某宕昌分公司为原告经营管理商铺并按年度房款6%-7%支付收益,合同为期10年,2018年3月30日开始计算收益。至今尚未收益。原告于2019年4月16日交涉无望后向被告杨某告知解除合同,但被告方未给予解决。同时被告法定代表人杨某违反国家财务制度,个人与公司财务混同,依法承担连带责任。故原告起诉。 被告某公司、杨某、大某宕昌分公司答辩：购房时给原告解释过没有商品房预售许可证，当时签订的是预售合同，不是正式的商品房买卖合同，预售许可证办理下来之后会告诉原告。不同意原告主张的合同无效，民法典规定解除合同的时间为一年，现在已经过了一年，8份商铺订购合同和8份委托经营合同是有效的。预购合同是预售行为，不是正式销售合同，不适用双倍赔偿购房款；关于双倍赔偿购房款的规定，司法解释已经取消了，应适用民法典。杨某是职务行为，不存在连带责任，两个公司承担责任是合适的。 原告高某围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.原告的身份证复印件一张，证明原告的身份符合合同相对方； 2.《商铺订购合同》8份，证明原告与被告甘肃某房地产开发有限公司签订认购合同的事实； 3.《大某购物广场商铺委托经营管理合同》8份，证明原告与被告大某购物广场签订商铺委托合同的事实，约定向原告给付商铺经营收益，约定事项均没有完成； 4.汇款清单3张，收据3张，证明原告依约支付全部款项893282元； 5.国家企业信用信息公示报告2份，证明二被告法定代表人系同一人，且具有关联关系； 6.从网站上下载的判决书2份，证明依照法律相关规定，被告在从事商事行为时，应保证自己的资金充盈，被告公司在资金不充盈的情况下与原告签订合同，股东认缴资本和实缴不相符，所以被告公司资金不充盈。 7.原告和被告杨某的短信聊天记录七页，证明原告和杨某多次协商，均未得到解决，商铺至今未交付。 经质证，三被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、7没有意见，予以采信；对证据6，三被告质证称不清楚，没法答辩，本院认为，该证据不能实现原告的证明目的，不予采信。 被告某未向法庭提交证据。 被告杨某向法庭提交了其身份证复印件，证明其身份。 经质证，原告对被告杨某提交的身份证复印件无意见，予以采信。 被告大某宕昌分公司未向法庭提交证据。 本院认定事实如下：2018年3月19日、30日原告高某与被告甘肃某房地产开发有限公司签订了8份《商铺定购合同》，同时，原告高某与被告大某购物广场有限公司宕昌分公司签订了8份《大某购物广场商铺委托经营管理合同》。2018年3月19日原告高某转账支付购房款550892元、3月30日转账支付120000元、4月2日转账支付162390元、支付两次现金60000元，共支付购房款892282元。被告某公司未取得商品房预售许可证。现因涉案商品房至今未交付，未收取收益，引起诉讼。 本院认为，本案纠纷发生在民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原告与被告某公司签订的8份《商铺定购合同》，该8份合同的内容为：被告某公司将其位于宕昌县城关镇大某购物广场方位的商铺按建筑面积以双方约定的具体价格、具体付款方式出售给原告；8份合同的目的为：原告签订合同的目的是将涉案房屋购买到自己名下，被告签订合同的目的是将涉案房屋出售给原告，故双方签订的合同系商品房预售合同。被告某公司在作出判决前，未能提供证据证明其已取得商品房预售许可证明，而与原告签订商品房预售合同，其行为违反了法律的强制性规定，原告请求确认其与被告某公司签订的8份《商铺订购合同》为无效合同的诉讼请求，予以支持。根据法律规定，因无效合同取得的财产，应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，导致涉案合同无效是由于被告某公司在未取得商品房预售许可证明的情况下将其在建商品房预售给原告，原告请求被告某公司退还购房款893282元及支付违约金即赔偿损失的请求，予以支持，但双方未约定违约金的计算方式，原告的损失应自付款之次日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 庭审中，原告未提交证据证明被告某公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，故原告请求赔偿双倍购房款的诉讼请求不予支持。原告与被告大某宕昌分公司签订的8份《大某购物广场商铺委托经营管理合同》依附于8份《商铺订购合同》，因8份《商铺订购合同》无效，故原告请求确认其与被告大某宕昌公司签订的8份《大某购物广场商铺委托经营管理合同》为无效合同的诉讼请求，予以支持。因8份《大某购物广场商铺委托经营管理合同》无效，原告请求被告大某宕昌分公司按照合同约定支付房租收益54796元、违约金16438.8元的诉讼请求，不予支持。原告提供的证据不足以证明被告杨某对公司有不正当支配和控制、非法隐匿公司财产的行为，故原告请求被告杨某承担连带责任的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准问题的批复〉的批复》之规定，判决如下： 一、原告高某与被告甘肃某房地产开发有限公司签订的8份《商铺定购合同》无效； 二、原告高某与被告大某购物广场有限公司宕昌分公司签订的8份《大某购物广场商铺委托经营管理合同》无效； 三、被告甘肃某房地产开发有限公司向原告高某返还购房款购房款是893282元及损失（损失按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2019年8月19日：购房款550892元的损失自2018年3月20日起计算、购房款120000元的损失自2018年3月31日起计算、购房款222390元的损失自2018年4月3日起计算；2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至生效判决确定的履行期限届满之日止），限本判决生效后30日内履行完毕； 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告高某的其他诉讼请求。 案件受理费23434元由原告高某负担9630元，由被告甘肃某房地产开发有限公司负担13804元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。 审 判 长  董 梅 人民陪审员  张晓艳 人民陪审员  刘 琼 二〇二一年五月十七日 书 记 员  韩丽慧