山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁01执异226号案外人：隋承轩，男，1993年1月26日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。申请执行人：张**，女，1963年5月28日出生，济南博洁经贸有限公司法定代表人，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人:徐肖**，女,住山东省郓城县，由济南博洁经贸有限公司推荐。被执行人：山东富而通置业有限公司，住所地济南市历下区历山路142号C座南楼200室。法定代表人：赵友亮，总经理。本院在执行申请执行人张**与被执行人山东富而通置业有限公司（原名称：山东富而通投资置业有限公司，以下简称富而通公司）民间借贷纠纷一案中，案外人隋承轩向本院提出书面异议，请求解除富而通公司名下位于邹平市经济技术开发区（以下简称案涉房屋）以及项下土地使用权的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。隋承轩称，一、案涉房屋所有权归隋承轩所有。隋承轩与富而通公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，合同约定支付全款金额122958元。二、查封时，案涉房屋及土地已由隋承轩依法占有，且自交房后一直居住在此房屋，并按时缴纳各种服务费、水电费等。三、案涉房屋虽已备案，但因被执行人富而通公司的原因没有办理产权登记。请求解除对案涉房屋及项下土地的查封。为支持其异议请求，隋承轩提交了《商品房买卖合同》、收据等证据材料。申请执行人张**辩称，一、案外人提供的买卖合同签订时间在2012年12月11日之后。根据案外人提供的商品房预售合同显示，该合同2013年12月23日签订，于2013年12月23日在邹平县住房保障和房产管理局备案，但是富而通公司位于邹平县经济开发区，地号为xxx，证号为xxx号的土地使用权自2012年12月11日开始至今一直处于查封状态。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”故其房屋买卖合同签订时该案涉房屋及土地处于查封状态。二、邹平国际商贸城有限公司出具的收据不能作为申请人实际占有房屋的佐证，邹平国际商贸城有限公司的经营范围不包括水电费的收取。关于案外人提供的缴纳各种服务费及水电费的收据，收取单位为邹平国际商贸城有限公司，通过国家企业信用信息公示网查询，邹平国际商贸城有限公司的经营范围不包括水电费的收取，故水单费的收据不能作为证据使用。邹平国际商贸城和富而通公司为关联公司，有利益关系，有帮助富而通公司逃避债务的嫌疑，故其开具的收据均不予认可，故案外人对该房屋未形成实际的占有及控制。三、案外人2013年12月23日购买的房屋，确出具了2011年12月份的水电管理费收据，其违背常理，荒谬至极，不能作为证据使用；同时也佐证了邹平国际商贸城有限公司存在配合富而通公司伪造证据，转移财产的违法行为。四、案外人未办理过户是自身懈怠履行自己的权利造成的。案外人购买该房屋的时间为2013年，而我方在土地查封期间收到过其他案外人的异议，2016年均有一大批购房者办理的不动产权证，故案外人的权利无法实现是本人懈怠行使自身权利造成的。五、答辩人认为仅凭房款收据证明案外人支付房款太过单薄，另外根据案外人提供的《商品房预售合同》第八条第一款写明“买受人一次性付清总房款122958元整”，但编号为“0054318”的收据上确标注“银行按揭”的字样，其证据相互矛盾，故案外人提供的房款收据不能单独做作为付款凭证，请法院调取购房发票或转账凭证相互佐证。六、答辩人发现案外人提供的《执行异议申请书》和《商品房预售合同》中案外人“隋承轩”的签字明显不同。答辩人有理由怀疑该《商品房预售合同》系伪造。本院查明，张**与富而通公司、段超庆民间借贷纠纷一案，本院于2013年5月3日作出（2012）济民五初字第70号民事判决。2019年6月24日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民再368号民事判决，变更本院（2012）济民五初字第70号民事判决内容为：富而通公司于判决生效之日起10日内偿还张**借款本金17295423.28元及利息。因富而通公司、段超庆未主动履行生效判决确定的义务，张**向本院申请强制执行，执行案号为（2014）济中法执字第652号、（2015）济中法执恢字第35号、（2020）鲁01执恢170号、（2020）鲁01执2523号。执行中，本院于2014年10月29日查封富而通公司名下邹国用（2007）第0104147号土地使用权。根据邹平市自然资源和规划局出具的《查解封登记信息》，上述土地使用权的查封情况为：1.邹平市人民法院（2011）邹执一字第225-1号裁定，查封期限为2012年12月11日至2014年12月10日；2.本院（2008）济中法执字第373号民事裁定，查封期限分别为：2014年2月26日至2016年2月25日，2016年3月7日至2019年3月6日，2019年3月6日至2022年3月5日；3.本院（2014）济中法执字第652号裁定，查封期限2014年10月29日至2016年10月28日；4.本院（2015）济中法执恢字第35号民事裁定，查封期限分别为2016年10月19日至2019年10月18日，2019年9月29日至2022年9月28日。根据上述登记信息显示，案涉土地使用权自2012年12月11日起被人民法院查封。2019年3月13日,本院作出（2015）济中法执恢字第35号之五民事裁定,裁定查封被执行人富而通公司名下位于邹平县经济开发区的房产。2020年7月23日，本院作出（2015）济中法执恢字第35号之十八民事裁定,裁定查封被执行人富而通公司名下位于邹平县经济开发区侧国际商贸城项目的全部房产（含查封房产占用的相应土地使用权），查封期限为3年，自2020年7月23日至2023年7月22日。同日向邹平市不动产登记中心作出（2015）济中法执恢字第35号之十八协助执行通知书。2021年4月，本院作出（2020）鲁01执2523号公告，拟拍卖被执行人富而通公司名下位于邹平市经济技术开发区产及其占用的相应土地使用权（地号为ｘｘｘ号）。另查明，2013年12月23日，隋承轩与富而通公司签订《商品房买卖合同》，约定购买富而通公司开发的位于山东省邹平市经济开发区房产，总价款为122958元。富而通公司邹平分公司出具《收据》载明，隋承轩于2013年12月23日缴纳全部购房款。邹平国际商贸城有限公司出具的《收据》载明，隋承轩在2011年12月21日向其支付水费、电费、管理费。以上事实，有民事裁定书、协助执行通知书、《收据》等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。根据上述规定，应认定案涉房屋自2012年12月11日起被人民法院查封。《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因案外人隋承轩与被执行人富而通公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》在法院查封后，故案外人请求中止对案涉房屋及项下土地使用权的执行，不符合上述法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人隋承轩的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 邢景明审 判 员 周 宏审 判 员 郑凤云二〇二一年五月二十八日法官助理 李姝怡书 记 员 张升华