贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终678号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘兴，男，1967年10月24日生，汉族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。上诉人（原审被告、反诉原告）：张振波，女，1966年1月30日生，汉族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：荔波县柳荔实业有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道办事处樟江中路25号三楼。统一社会信用代码915227227221986046Q。法定代表人：张鲁华，该公司执行董事。上诉人刘兴、张振波因与被上诉人荔波县柳荔实业有限公司（以下简称柳荔公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服荔波县人民法院(2020)黔2722民初2061号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘兴、张振波上诉请求：1、依法撤销（2020）黔2722民初2061号民事判决，发回重审或查明事实后依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并未诉请上诉人承担60万元违约金，一审列明超出被上诉人提出的诉讼请求。二、一审认定被上诉人在本次诉讼中的起诉事实和理由并非被上诉人在一审中所列明的事实和理由。被上诉人并未提供2008年11月2日刘兴与被上诉人签订的《土地预售协议》作为本案起诉的事实依据及证据提交，但一审法院在本次诉讼中将《土地预售协议》作为被上诉人提起诉讼的事实和理由超出被上诉人的起诉事实和理由范围。三、一审不予认定上诉人在庭审中提出和减扣被上诉人瑕疵履行合同中的土地面积相应价格不符合事实及法律规定，上诉人只能依据被上诉人交付的实际面积支付合同价款。上诉人刘兴与被上诉人签订《土地预售协议》的行为属于民事法律行为，属于合同法等民事法律规范的范围。依据《土地预售协议》关于权利义务约定，被上诉人有将土地及国有土地使用证交付上诉人的合同义务，且以实际交付面积为准。结合上诉人提交的荔波尚捷酒店的营业执照、黔南州测绘工程有限公司测绘证据资料、被上诉人于2015年9月17日将荔国（2015）第235号国有土地使用证交付上诉人的事实明确证实上诉人与被上诉人签订《土地预售协议》后被上诉人履行义务前，案外人荔波尚捷酒店已经实际占用29.63平方米的消防通道土地，而被上诉人在2015年9月17日才向上诉人履行案涉《土地预售协议》约定的义务，属于履行瑕疵，相应的土地价款应予减扣。同时，一审以面积减少不是民事诉讼处理范围，告知上诉人以侵权为由向有关机关提出请求保护，或申请重新核准是否错误。荔波尚捷酒店实际占用消防通道在前，被上诉人获得土地使用证在后，不存在侵权行为。四、一审认定双方约定的“甲方负责在三个月内为乙方办理的一切用地手续，含土地使用证”不具有约束力无事实和法律依据。一是该约定是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效；二是依据《土地管理法》第四十三条第一款、第五十三条、《城乡规划法》第十五条的规定，该约定并未违反上述法律规定的案涉土地交易及房屋建设流程，被上诉人拥有土地资源自愿为上诉人办理相应手续并违反法律规定，一审认定错误。五、一审适用《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条认定上诉人反诉请求超过诉讼时效适用法律错误，认定事实错误。第一，一审认定上诉人主张权利时间为2013年7月24日至2015年7月23日的起算期限错误，应为2015年7月17日被上诉人违约的法律事实形成时间次日即为2015年7月18日；第二，根据民诉法司法解释第二百三十三条第一款第二项规定，本诉存在为反诉前提，本诉的诉讼时效期间存在就不可能剥脱反诉诉讼时效期间的存在；三、本诉与反诉诉讼时效同时存在的法律原理，本案应适用民法总则三年诉讼时效规定，反诉并未超过诉讼时效。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，应予改判。柳荔公司二审未作书面答辩。原审本诉原告柳荔公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令二被告支付土地转让款1709880元；2、本案诉讼费由被告承担。原审反诉原告刘兴、张振波向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付违约金600000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年4月2日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）刘兴经协商一致，达成土地使用权转让的口头协议，根据原告（反诉被告）的要求，被告（反诉原告）刘兴于当日汇款60万元进入原告（反诉被告）法定代表人张鲁华的账户，原告（反诉被告）出具了注明为土地预付款的收据，并加盖原告（反诉被告）的财务专用章。2013年4月24日，原告（反诉被告）作为甲方与作为乙方的被告（反诉原告）刘兴签订了《土地预售协议》，协议主要约定：1、甲方负责在三个月内为乙方办理一切用地手续，办理过程中，甲方按相关税法上缴甲方应缴税率，办理土地使用证交给乙方。2、乙方购买得土地后，按照甲乙双方的商定，在规定时间内缴纳购地款并按相关税法上缴乙方应缴税率。3、乙方向甲方购买位于荔波县左侧土地一宗（一号地块）。土地面积约1122.7平方米（以县国土局丈量的面积为准），价格为4600元／平方米。4、在本协议签订时，乙方需向甲方交纳60万元定金，同时作为违约保证金，本协议方能生效，同时产生法律效应，若甲乙双方任何一方违约，应支付60万元违约金给对方。5、本协议签订时，乙方向甲方支付60万元定金，待甲方为乙方办理土地使用证后30天内，乙方支付完毕余款，否则视为违约。当日，双方又签订了《补充协议》，主要约定，1、甲方负责协助乙方30天内在县农村信用联社以该宗土地抵押贷款；如在30天内不能贷款，导致乙方不能在30天内交清余款，不能算乙方违约，乙方所缴纳的60万元定金不能作为违约金。2、乙方银行贷款下来后，购地款如还有缺口，由甲方负责向都匀市众乾小额贷款有限责任公司为乙方担保贷款，利息为银行利息加担保公司的5率利息。2013年5月31日，原告（反诉被告）办理了用地建设单位为被告刘兴，建设项目为商住综合楼的荔波县（2013）国土批字第008号《建设用地批准书》，该《建设用地批准书》有效期从2013年5月至2015年5月止。批准用地面积为1163㎡。2015年4月20日，原告（反诉被告）办理了用地单位为被告刘兴用地项目名称为刘兴户住宅楼，用地面积为1163㎡的地字第520000201515053号《建设用地规划许可证》。2015年8月19日,原告（反诉被告）办理了荔国用（2015）第223号《国有土地使用证》，该证载明：土地使用权人为原告（反诉被告）、土地坐落位置为荔波县玉屏街道××路，地类为商业和商品住宅，使用权类型为出让，面积为4598.55㎡。2015年9月9日,原告（反诉被告）根据荔波县国土资源局、荔波县财政局下达的《国有土地使用权出让金缴款通知书》，缴纳了包含二被告受让的土地在内的国有土地使用权出让金465200元。2015年9月10日,原告（反诉被告）在税务机关缴纳了土地增值税、销售不动产等税款，获得了《税收完税证明》。2015年9月17日,二被告向荔波县国土资源局申请办理国有土地使用证，2015年9月17日,原告（反诉被告）办理了荔国用（2015）第235号《国有土地使用证》，该证载明：土地使用权人为二被告、土地坐落位置为荔波县东北侧，地类为商住，使用权类型为出让，面积为1163㎡。被告（反诉原告）刘兴在原告（反诉被告）办理《国有土地使用证》之后，于2015年9月29日及30日分两次交纳了土地转让款1539920元、2018年2月13日交纳50万元、2018年3月5日交纳50万元、2018年3月9日交纳30万元、2018年6月28日交纳20万元，被告（反诉原告）刘兴总计缴纳土地转让款6次共计3639920元，尚欠土地转让款1709880元（1163㎡×4600元/㎡=5349800元-3639920元=1709880元）。2020年10月23日，黔南州建筑设计研究院荔波分院出具的二被告宗地界址现状图载明:“国有土地使用证荔国用（2015）第235号，证载面积为1163㎡，黄色区域为室外消防楼梯所占本宗地部分用地，占地面积为29.63㎡，实际利用的面积为1133.37㎡。”一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《土地预售协议》第1条关于：“甲方负责在三个月内为乙方办理一切用地手续，含土地使用证。”的约定，与《土地管理法》的规定不相一致。土地使用证只能在施工完毕后，经土地管理部门再次核实，其建设符合规划、未改变土地用途、未超过批准用地面积之后，才核发土地使用证。但当事人之间约定在三个月内除办理建设用地及规划手续外，还应办理土地使用证是不现实也没有法律依据。因此，当事人不应受关于三个月内办理土地使用证期限的约束。原告（反诉被告）未能在约定的期限内办理《建设用地规划许可证》，应当承担相应的违约责任。二被告（反诉原告）可在约定的三个月期满期限届满次日二年内向原告（反诉被告）主张权利，即从2013年7月24日至2015年7月23日止，但二被告在此期间并未提出违约的诉请，也未向有关单位申请调处。因此，本案不存在诉讼时效中止、中断的情形，二被告（反诉原告）在超过诉讼时效保护期才提出追究原告（反诉被告）的违约责任，显然已丧失胜诉权，其反诉请求依法不能成立。原告（反诉被告）关于二被告（反诉原告）反诉请求已超过诉讼时效的抗辩于法有据，一审法院予以采信。原告（反诉被告）因用地手续尚在完善之中，直至2015年8月19日,才办理了土地使用权人为原告（反诉被告）的《国有土地使用证》，并缴纳了国有土地使用权出让金，以及相应的税款，获得了《税收完税证明》，才于2015年9月17日为二被告（反诉原告）办理《国有土地使用证》。根据约定，原告（反诉被告）已明显违约，二被告（反诉原告）也可在二年内向原告（反诉被告）提出违约主张，即从2015年9月18日起至2017年9月17日止。二被告（反诉原告）在此期间虽不间断的缴纳土地转让款，只是在履行义务，并未向原告（反诉被告）主张权利也未向有关机关申诉。因此，二被告（反诉原告）的反诉已超过诉讼时效保护期，其诉请依法不能成立。根据《土地预售协议》关于：“转让的土地面积约1122.7㎡（以国土局丈量的面积为准），价格为4600元/平方米。”的约定，当事人之间就土地价款为4600元/㎡，已形成一致意见，但就土地面积只是预测约为1122.7㎡，难免有一定的面积误差，系双方约定的待定面积。所以，以国土部门丈量的面积为准，该约定符合相关规定，一审法院予以确认。根据国土以及建设规划部门测量核准的实际用地面积为1163㎡，二被告（反诉原告）在向国土部门申报国有土地使用证时，面积仍为1163㎡，应视为二被告（反诉原告）认可该宗地面积为1163㎡。黔南州建筑设计研究院荔波分院出具的二被告（反诉原告）宗地界址现状图虽载明该宗地29.63㎡被荔波尚捷酒店的消防楼梯所占用的现状，但并非原告（反诉被告）的原因所致，也不属本案民事诉讼处理范畴，二被告（反诉原告）可以侵权为由向有关机关提出请求保护，也可以国土部门核发的土地使用证部分面积与其他用地单位重叠，申请重新核发。因此，二被告（反诉原告）关于以1133.37㎡计算土地价款的辩解无事实依据，不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告（反诉原告）刘兴、张振波于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）荔波县柳荔实业有限公司支付土地转让款人民币1709880元；二、驳回被告（反诉原告）刘兴、张振波的反诉请求。本诉案件受理费20,188元，反诉案件受理费4900元，合计25,088元，由被告（反诉原告）刘兴、张振波共同负担。二审期间，双方当事人均未提供证据。经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合各方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的焦点：1、刘兴、张振波提出的反诉请求是否超过诉讼时效；2、刘兴、张振波主张按1133.37平方米计算土地价款应否支持。本院认为，2015年9月17日,刘兴、张振波向荔波县国土资源局申请办理国有土地使用证，同日，柳荔公司办理了荔国用（2015）第235号《国有土地使用证》，该证载明：土地使用权人为刘兴、张振波，土地坐落位置为荔波县东北侧，地类为商住，使用权类型为出让，面积为1163㎡。刘兴于2015年9月29日及30日分两次交纳了土地转让款1539920元、2018年2月13日交纳50万元、2018年3月5日交纳50万元、2018年3月9日交纳30万元、2018年6月28日交纳20万元，加上2013年4月1日达成协议时支付的60万元，刘兴总计缴纳土地转让款3639920元。各方当事人对上述事实无异议，本院予以确认。第一个争议焦点：刘兴、张振波提出的反诉请求是否超过诉讼时效。刘兴、张振波主张依据双方2013年4月24日签订的《土地预售协议》、《补充协议》的约定，柳荔公司应在三个月内为刘兴、张振波办理一切用地手续，含土地使用证，但柳荔公司直到2015年9月17日才为其办理国有土地使用证，严重违反双方约定，柳荔公司应承担违约责任向刘兴、张振波支付60万元违约金。但刘兴、张振波并在未双方约定履行期限届满后向柳荔公司主张权利，柳荔公司于2015年9月17日为刘兴、张振波办理国有土地使用证后，刘兴、张振波亦未在法律规定的二年内向柳荔公司主张权利，在诉讼过程中，刘兴、张振波并未提供证据证明发生诉讼时效中止、中断情形，故其主张已经超过两年的诉讼时效，故刘兴、张振波上诉称并未超过诉讼时效无事实依据，本院不予支持，故刘兴、张振波提出的反诉请求不成立，本院不予支持，一审认定正确，本院予以确认。第二个争议焦点：刘兴、张振波主张按1133.37平方米计算土地价款应否支持。双方签订《土地预售协议》约定“土地面积约为1122.7平方米（以县国土局丈量的面积为准）”，柳荔公司在办理案涉土地《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》时，相关建设规划部门及国土资源局测量核实的实际用地面积为1163平方米，国土资源局颁发的《国有土地使用证》亦载明面积为1163平方米，故案涉土地面积应以1163平方米为准计算土地转让价款，此符合双方合同约定，亦符合法律规定，故刘兴、张振波上诉主张应以1133.37平方米计算土地价款的理由不成立，本院不予支持。如若确实存在案涉土地部分面积被荔波尚捷酒店的消防楼梯所占用情况，其可向相关部门主张权利。根据双方合同约定4600元/平方米，案涉土地转让价款为5349800元，刘兴、张振波于2019年9月29日后支付合计3039920元，加上双方合同签订时支付的60万元，刘兴、张振波支付土地价款共计3639920元，尚欠1709880元，一审认定刘兴、张振波支付尚欠土地转让款1709880元正确，本院予以确认。经二审审查，柳荔公司并未提出60万元违约金诉请，一审将此列为柳荔公司诉请错误，本院予以纠正，但一审对该诉请并未进行评判，并未支持，处理结果正确，予以维持。综上所述，上诉人刘兴、张振波的上诉理由不成立，对其诉讼请求，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25088元，由上诉人刘兴、张振波负担。本判决为终审判决。审 判 长  陆   育   义审 判 员  莫   玉   魁审 判 员  吴   美   岭二〇二一年五月十三日法官助理  韦华军书记员周玥桐