上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初18551号原告(反诉被告)：侯春红，女，1982年1月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：刘红文，男，1968年1月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李勋，上海明伦律师事务所律师。第三人：张小东，男，1980年11月14日出生，汉族，住安徽省六安市金安区开发区新华村四组。原告侯春红与被告刘红文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案受理，被告刘红文于2021年4月7日提出反诉，本院审查后予以受理，并追加张小东为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉进行了合并审理。侯春红、刘红文及其委托诉讼代理人李勋到庭参加诉讼，张小东经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。侯春红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2020年6月20日起至2021年9月19日期间15个月的租金共计202,500元(按每月13,500元标准计算)、逾期支付租金违约金10,125元(按月租金5%计算一个月的违约金为675元，共计15个月)；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年4月30日微信口头约定商铺使用合作合同，原告将坐落于上海市浦东新区张江高科技园区科苑路XXX号商铺(以下简称系争商铺)出租给被告，租赁期自2020年3月20日至2023年3月19日共计36个月，租金为每月13,500元，支付时间为每六个月缴纳一次，付款方式为“一年付两次，付六押三”等。被告于2020年3月20日开始就拖欠租金，2020年5月10日向原告支付10,000元、6月15日支付10,000元、6月25日支付10,000元、7月4日支付10,000元。经原告多次上门催交房租，被告均以没钱拒不交租金，也不肯搬离系争商铺。原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，要求法院支持原告诉请。庭审中，原告补充事实：原合同于2020年3月19日到期，次日原告到被告店里商量续租，被告说事后补签合同，但之后也没有签。被告陆续支付了至2020年6月20日的租金。2020年4月18日，张小东跟被告说要么跟他签合同要么搬走。2020年7月17日，被告转发原告其与张小东的聊天记录，告诉原告已与张小东签订合同，合同于2020年7月1日生效。经原告催讨，被告一直不支付租金。刘红文辩称，被告于2013年8月7日与原告配偶周安之签订合同，租赁期2013年3月20日至2016年3月20日。到期后与原告签订了系争商铺租赁合同，租期2017年3月20日至2020年3月19日，月租金13,500元。合同到期后，被告收到张小东通知，要求被告直接向其支付房租，并表明其与原告没有任何协议。其间，被告陆续支付原告房屋使用费40,000元。2020年6月30日，被告与张小东签订了租赁合同，租赁期限为2020年7月1日至2023年6月30日。被告目前直接向张小东支付租金。本案讼争租赁合同已经履行完毕、于2020年3月19日到期终止，原告主张2020年6月20日至2021年9月19日的租金没有依据，请求法院驳回。刘红文向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告退还反诉原告房屋保证金40,500元及利息(按同期银行拆借利息自受理之日计算至清偿之日止)；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2013年8月7日，反诉原告与反诉被告的配偶周安之签订《商铺使用合作合同》，由反诉原告承租系争商铺，租赁期限2013年3月20日至2016年3月20日。反诉原告向周安之支付押金24,000元。2017年5月4日，反诉原、被告签订《商铺使用合作合同》，合同期2017年3月20日至2020年3月19日，月租金13,500元，押金40,500元，原保证金转为新合同保证金。现合同已履行完毕，反诉被告应当退还反诉原告保证金。侯春红的对刘红文的反诉辩称，反诉原告确实支付过押金40,500元，但双方于2013年开始建立租赁关系，其间反诉原告有拖欠租金的行为，故押金40,500元已全部用于抵扣欠付的租金且不足以全部抵扣。合同到期后，双方口头约定续签合同，租期三年，租金及其它事项均不变，双方存在租赁关系，刘红文应向其支付租金。张小东于庭后来院述称，侯春红只向其支付了至2019年12月的租金，其因此要求刘红文要么退房要么与其直接签订租赁合同。后刘红文与其签订了租赁合同并向其支付租金。本院经审理认定事实如下：2013年8月7日，周安之(甲方)与刘红文(乙方)签订《商铺使用合作合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区张江高科技术园区科苑路XXX号(面积大约15个平方左右、基本装修)商铺出租给乙方，具体经营项目为做奶茶；租赁时间为2013年3月20日到2016年3月20日(以大房东的合同为准)。该合同关于租金和保证金的支付方法约定，月租金为8,000元，每六个月缴纳一次，合同生效时乙方向甲方一次性支付商铺保证金24,000元整，租赁关系终止时除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方，租金和保证金的支付按先付后租的押三付六的原则。2017年5月4日，侯春红(甲方)与刘红文(乙方)签订《商铺使用合作合同》，约定甲方将系争商铺(面积大约45个平方左右，基本装修)出租给乙方，具体经营项目为做水饺；租赁时间为2017年3月20日到2020年3月19日，以大房东的合同为准；租金和保证金的支付方法，月租金为13,500元，每六个月缴纳一次，乙方向甲方一次性支付商铺保证金，保证金为三个月租金即40,500元整，租赁关系终止时除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方，租金和保证金的支付按先付后租的押三付六的原则。逾期支付房租按月租金的百分之五每日向甲方支付违约金。租期届满后，刘红文继续使用系争商铺，但双方未签订书面租赁合同。经侯春红催讨，刘红文表示店里“没有生意只能一个月转一月的、联系一下大房东问下物业房租给免一部分吗”、没钱“有绝对给你转过去”，后陆续于5、6、7月份向侯春红支付了共计三个月的房租。2020年7月初，侯春红又催付房租，刘红文无回应。2020年7月17日，刘红文将张小东以微信方式发出《通知》转发给侯春红，《通知》载明：“你方(即刘红文)与侯春红签署的租房合同协议，因侯春红已经欠缴我方(即张小东)2020年1月20日至今的房租，且与我无有效合同协议，现要求你和侯春红尽快协商处理未尽事宜，搬离腾房或者重新与我方签订合同协议，特此通知！”该通知落款“张小东2020年4月18日”。刘红文同时提出“麻烦你有时间来处理一下”，侯春红回复“我身正不怕影子歪”。2020年8月7日，刘红文再次向侯春红转发了《通知》，并提出“你把押金退我吧这么久了”。2017年8月5日，侯春红曾与刘红文结算：从2016年9月20日至2017年9月20日一年为162,000元，之前押金8,000×3＝24,000元，押金13,500×3＝40,500-24,000＝16,500差押金；2016年6月20日到9月3日共76天、9月4日到20日共17天，共304,450元；之前物业费2,500元；16,500+30,450+2,500＝49,450；162,000+49,450=211,450元-115,400(2017.5.4之前)-40,000(2017.5.5)-40,000(2017.7.1)=16,050元总欠。侯春红通知刘红文“一共欠16,050元，到2017年9月20日止”。经侯春红催讨，刘红文于2018年2月转账支付了16,000元。庭审中，侯春红确认此款收悉，但“是租金还是押金不清楚，因刘红文2013年至2016年有拖欠租金的行为，故不确定”。审理中，刘红文提供了：1.上海东土实业有限公司(出租方)与上海市浦东新区张江镇独比馒头店(承租方，经营者张小东)于2019年1月1日签订的《商铺(位)租赁合同》，租赁地址为上海市浦东新区张江镇科苑路XXX号1层-1室，建筑面积103㎡，租赁期自2019年1月1日起至2020年12月31日止。2.2020年6月30日，张小东(出租方、甲方)与刘红文(承租方、乙方)签订《协议书》，约定甲方将科苑路XXX号一楼出租给乙方作商业用途使用，经营山东水饺，建筑面积约30平方米，租用期限为3年(以甲方从大房东续约合同为准)，从2020年7月4日起至2023年6月30日止。双方议定每月房租11,000元整(注：大房东递增房租的话需根据大房东递增上涨)，付款方式为3个月一次(乙方应提前15天支付下期租金，双方没有押金存在)。刘红文自2020年8月15日起，向张小东支付房租。另查明，系争商铺原系侯春红向张小东租赁，双方合同约定的租期至2013年11月30日届满，之后未签订书面租赁合同。本院认为，侯春红与刘红文签订的系争商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同租期于2020年3月19日届满，双方未续签合同，但刘红文继续使用租赁商铺，侯春红也持续地向刘红文催讨租金，并收取了3个月的房租，故依法应认定为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，任何一方当事人均可以随时解除合同，但解除合同时应当通知对方。刘红文虽然于2020年6月30日即与张小东签订了系争商铺的租赁协议，但直至2020年7月17日刘红文才通知侯春红由于张小东不承认与她的租赁关系，故其与侯春红之间的下位租赁关系也丧失了存续的基础。该意思表示可视为刘红文通知侯春红解除了双方的不定期租赁关系，刘红文尚需支付2020年6月20日至7月17日租金12,600元。因系争商铺系侯春红向张小东承租后转租于刘红文，而刘红文又已与张小东签订了系争商铺租期自2020年7月1日始的租赁合同，刘红文据此继续占用系争房屋，故其通知侯春红解除租赁关系后无需向侯春红返还系争房屋，也不必支付侯春红7月17日之后的占有使用费。至于张小东就系争商铺分别与侯春红、刘红文建立的租赁关系，不属本案争议处理范围，如发生争议可另行协商或诉讼解决。根据侯春红自认收到过刘红文保证金40,500元以及2017年8月5日的结算记录，可以确认刘红文在支付了保证金24,000元后又补足至40,500元。同时根据侯春红2017年8月5日的结算，计算至2017年9月20日，刘红文共欠付租金、物业费、保证金等共计16,050元，后刘红文于2018年2月支付了16,000元，已付清了欠付费用，侯春红亦没有提供任何证据证明之后刘红文又欠付租金，故对侯春红辩称40,500元已全部用于抵扣欠付的租金且不足以全部抵扣，本院难以采信。现双方租赁关系已解除，该保证金应及时返还刘红文。现刘红文主张逾期返还利息损失，依法可予准许。因双方合同约定保证金于租赁关系终止时用以抵充由承租方承担的费用后，剩余部分归还，故刘红文主张的利息损失赔偿，本金应按扣除12,600元后剩余部分计算，其余刘红文主张的计付利率及计付时间，并无不当，可予照准。至于侯春红要求的逾期付款违约金，考虑到新冠肺炎疫情对餐饮业的冲击影响及刘红文分期支付了租金、保证金可抵充剩余租金的事实，对该违约金本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、侯春红与刘红文于2017年5月4日就上海市浦东新区张江高科技园区1159号商铺签订的《商铺使用合作合同》于2020年7月17日解除；二、刘红文支付侯春红租金12,600元；三、侯春红返还刘红文租赁保证金40,500元；四、侯春红与刘红文就上述第二项、第三项判决互负债务相互抵销后，侯春红应于本判决生效之日起十日内支付刘红文27,900元并赔偿刘红文逾期返还保证金的利息损失(以27,900元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年2月9日起计算至实际支付之日止)；五、驳回侯春红的其余请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,489元，减半收取计2,244.50元，由侯春红负担2,111.50元、刘红文负担133元；反诉案件受理费406元，由侯春红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦书记员  卢念腾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。