青海省高级人民法院民事判决书（2021）青民终104号上诉人（一审原告，申请执行人）：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，住所地：青海省西宁市城西区西关大街84号3号楼3单元15层3152室。负责人：何伟，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张萍，北京大成（西宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛玉瑛，北京大成（西宁）律师事务所律师。被上诉人（一审被告，案外人）：姜朝祥，男，1958年12月1日出生，汉族，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：阿克鹏，青海凡圣律师事务所律师。被上诉人（一审被告，被执行人）：青海祥泰房地产开发有限责任公司，住所地：青海省海东市乐都区碾伯镇滨河路26号。法定代表人：曹进彦，该公司执行董事。上诉人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称七建青海分公司）因与被上诉人姜朝祥、青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服青海省海东市中级人民法院（以下简称海东中院）（2021）青02民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月25日公开开庭进行了审理，上诉人七建青海分公司的委托诉讼代理人张萍、盛玉英、被上诉人姜朝祥及其委托诉讼代理人阿克鹏到庭参加诉讼。被上诉人祥泰房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。七建青海分公司的上诉请求：1.撤销一审判决，驳回姜朝祥的执行异议申请；2.请求准予执行海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1068号房屋（以下简称案涉1068号房屋）；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定姜朝祥提交的《协议书》具有等同于商品房买卖合同的性质，但该协议书系青海安泰建筑有限公司与姜朝祥之间签订的，与祥泰房地产公司无关，一审法院认定姜朝祥与祥泰房地产公司之间签订了有效的商品房买卖合同属于认定事实错误，法律适用错误；2.祥泰房地产公司补充提交的与安泰建筑有限公司之间签订的协议书，该协议书只能证明祥泰房地产公司将案涉1068号房屋作为消防工程款顶账给安泰建筑有限公司，并无相关证据证明欠款的事实，且安泰建筑有限公司作为祥泰房地产公司的控股股东，二者存在重大利益关系，该协议中第三条“乙方可以为甲方所欠的华都大厦992200元消防工程款顶账”的约定不符合交易习惯，加之该协议书为庭后补充提交的复印件，因此不能排除该协议书是为弥补第一次提交的协议书中甲方书写名称与盖章名称不符的缺陷而伪造的证据；3.姜朝祥提供的工程协议书承包人签章为郑州建工集团有限公司西宁分公司，应当认定为该协议是祥泰房地产公司与郑州建工集团有限公司西宁分公司之间签订，姜朝祥的签名为职务行为，其他证据也均为祥泰房地产公司与其他公司之间签订的合同，而非姜朝祥作为合同的主体。因此，工程款也不能抵偿给姜朝祥，况且案涉房屋顶账后，未办理不动产登记手续，顶账协议的债权不能优先于上诉人的债权，继而排除执行。姜朝祥辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。七建青海分公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2020）青02执异35号执行裁定书并判决驳回姜朝祥的执行异议申请；2.准予执行案涉1068号房屋；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月5日，姜朝祥承包施工祥泰房地产公司华都大厦的消防工程，结算价款992200元。2017年1月10日祥泰房地产公司与青海安泰建筑有限公司签订《协议书》，将案涉1068号房屋抵顶欠付青海安泰建筑有限公司100万元工程款，同时约定青海安泰建筑有限公司可以为祥泰房地产公司所欠华都大厦992200元消防工程款顶账。2017年7月5日，青海安泰建筑有限公司与姜朝祥签订《协议书》，确认将祥泰房地产公司位于青海省海东市乐都区新乐西街乐都安泰华都大厦的1068号房屋转让给姜朝祥，抵消祥泰房地产公司欠付姜朝祥992000元的消防工程款，并于签订该《协议书》当日，将案涉1068号房屋交付给了姜朝祥。2018年12月3日，祥泰房地产公司与姜朝祥签订了《商品房买卖合同（预售）》，并向姜朝祥出具了992000元的房款《收据》。自此，姜朝祥对该房占有使用。另查明，2017年9月27日，七建青海分公司因与祥泰房地产公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至海东中院，审理期间，七建青海分公司向该院申请诉中保全，要求冻结、扣划、查封祥泰房地产公司名下财产。2017年10月19日，海东中院作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结祥泰房地产公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，海东中院向海东市乐都区房产管理局发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，海东中院就建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）青02民初57号民事判决，双方均不服提起上诉。2020年7月29日，本院作出（2020）青民终146号民事判决，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因祥泰房地产公司未履行判决确定的义务，七建青海分公司向海东中院申请强制执行。该院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。2020年9月23日，海东中院分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心发出（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述查封的12套房屋再次进行了续查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，海东中院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式提出执行异议。姜朝祥得知公告内容后，向海东中院提出执行异议，请求中止对案涉1068号房屋的执行，并解除查封。海东中院于2020年12月14日作出（2020）青02执异35号执行裁定书，裁定中止执行对案涉1068号房屋的查封。关于海东中院对案涉1068号房屋查封时间的认定问题。一审法院认为，根据七建青海分公司的诉讼保全申请，该院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1068号房屋进行了查封，查封期限自2017年10月26日起至2020年10月25日止，后因七建青海分公司申请强制执行，海东中院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，再次续行查封了该房屋，时间自2020年9月23日至2023年9月25日止。虽然姜朝祥是在该院2020年11月12日发出公告后得知案涉1068号房屋被查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施…”的规定，诉讼中的保全系为判决的有效执行，且海东中院作出的第二次查封系对第一次查封的续封，因此本案中，对于案涉1068号房屋的查封时间应以第一次查封的时间，即2017年10月26日进行认定。姜朝祥提出应按照第二次续行查封时间认定的抗辩理由不成立，不予采纳。关于姜朝祥对案涉1068号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，第一，对案涉1068号房屋，祥泰房地产公司及青海安泰建筑有限公司在案涉1068号房屋查封前，先后与姜朝祥签订了《协议书》，已将案涉1068号房屋以抵顶消防工程款的形式转让给了姜朝祥，并于2018年12月3日签订了《商品房买卖合同（预售）》。虽买卖合同签订于本院查封之后，但2017年7月5日的《协议书》中明确约定了抵工程款房屋的房号、面积及房屋总价等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该《协议书》与商品房买卖合同具有同等性质，故可以认定姜朝祥是在查封前已经与祥泰房地产公司签订了合法有效的书面合同；第二，根据已查明的事实，祥泰房地产公司与姜朝祥签订《协议书》的当天，即2017年7月5日就将案涉1068号房屋钥匙交给了姜朝祥，可以印证在海东中院2017年10月26日查封案涉房屋之前，祥泰房地产公司已将案涉房屋交付了姜朝祥，姜朝祥已合法占有使用案涉房屋的事实；第三，根据已查明的事实，姜朝祥与祥泰房地产公司2017年7月5日签订的《协议书》确系祥泰房地产公司以案涉1068号房屋抵顶了姜朝祥承包施工消防工程的工程价款992000元，足以认定姜朝祥在查封前已支付了案涉1068号房屋的全部购房款；第四，案涉房屋在人民法院查封前尚未开始办理过户登记手续，之后出现人民法院查封的事实，房屋未能办理产权过户登记手续的原因不能归责于姜朝祥，且综合现有在案证据，未发现姜朝祥与祥泰房地产公司之间就案涉房屋签订的相关合同存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形。故，应确认姜朝祥对案涉1068号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，七建青海分公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，遂判决：驳回七建青海分公司的诉讼请求。案件受理费13720元，由七建青海分公司负担。本院依法确认一审法院认定的案件事实。二审中，姜朝祥又提交以下证据：1.安徽省中信消防工程有限公司西宁分公司出具的《进场主要管理人员报审表》《工程项目施工管理人员名单》《项目组织机构相关成员证件》，证明姜朝祥挂靠安徽省中信消防工程有限公司西宁分公司对案涉消防工程进行施工。2.安徽省中信消防工程有限公司西宁分公司出具的《法定代表负责人授权委托书》，证明安徽省中信消防工程有限公司西宁分公司授权姜朝祥全权负责安泰华都大厦消防工程项目施工等一切事宜。3.《房屋买卖合同》《收条》，证明姜朝祥实际占有案涉房屋，并出售于王春冉。七建西宁分公司质证意见认为，对上述证据三性予以认可，但并非新证据，已丧失举证权，不认可证明方向，不能作为定案的依据。本院认为，姜朝祥为补强其系案涉消防工程的实际施工人及对案涉1068号房屋实际占有的事实，向本院提交新的证据，并不违反民事诉讼的证据规则，本院可从证据的三性就待证的事实逐一审查判断，并予以认定。根据二审认定的案件事实和相关法律规定，本案对姜朝祥案涉1068号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行分析评判。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，第一，在人民法院查封之前姜朝祥是否与祥泰房地产公司形成合法有效的书面买卖合同。1.2015年7月21日，祥泰房地产公司与郑州建工集团有限公司西宁分公司签订承包消防工程的《协议书》，约定由该公司承建祥泰房地产公司华都大厦消防工程。姜朝祥作为工程承包人在此协议书中签字。由于郑州建工集团有限公司西宁分公司无消防资质，安徽省中信消防工程有限公司西宁分公司出具《法定代表负责人授权委托书》，授权姜朝祥全权负责安泰华都大厦消防工程项目施工，据此，姜朝祥挂靠安徽省中信消防工程有限公司西宁分公司与祥泰房地产公司签订二份《工程概预算书》，同时对华都大厦消防工程进行了施工。此节事实可以认定姜朝祥与祥泰房地产公司之间存在消防工程施工法律关系；2.2017年1月10日，祥泰房地产公司为甲方与乙方青海安泰建筑有限公司签订《协议书》，约定“甲方欠乙方100万元工程款，甲方将自己开发的乐都区碾伯镇新乐大街33号安泰华都大厦1068室、面积143.63平方米，顶给乙方作为甲方所欠的工程款”“此房屋由乙方名义出售或转让；乙方可以为甲方所欠的华都大厦992200元消防工程款顶账”。此节事实可以认定祥泰房地产公司及其控股股东青海安泰建筑有限公司拟将案涉房屋抵偿消防工程款992200元的事实；3.2017年7月5日，祥泰房地产公司与姜朝祥签订《协议书》，将案涉1068号房屋以992200元的抵偿消防工程款。此节事实可以认定祥泰房地产公司以抵债的形式向姜朝祥抵偿消防工程款的法律关系；4.2018年12月3日，姜朝祥与祥泰房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，将案涉1068号房屋以买卖合同形式出售给姜朝祥，此合同约定与《协议书》以房抵债的房号、面积及房屋总价等的内容一致，进一步印证祥泰房地产公司以房抵债给姜朝祥的事实的真实性、合法性、关联性；5.2017年10月25日，一审法院出具（2017）青02民初57号民事裁定，依法查封了案涉1068号房屋。此节事实可以认定在一审法院在查封案涉1068号房屋之前，姜朝祥与祥泰房地产公司已形成以房抵债的法律关系。第二，依据2017年7月5日《协议书》“二、房屋经甲乙双方共同检查，乙方验收合格后交给乙方，自房屋移交之日起，双方债务全部消除，互不相欠；三、甲方有义务配合乙方后期手续办理，乙方出售或转让该房时甲方不得干扰；本协议自双方签字之日起生效”的约定，自合同签订之日姜朝祥与祥泰房地产公司之间以房抵债的法律关系即生效，一审庭审中，祥泰房地产公司确认合同签订当日即将案涉1068号房屋钥匙交予姜朝祥，在一审法院查封案涉房屋之前，姜朝祥已合法占有案涉1068号房屋；第三，依据案涉《协议书》“一、甲方将自有的位于乐都区碾伯镇新乐大街33号安泰华都大厦1068室、面积143.63平方米以总价992000元转让给乙方，乙方不在向甲方交款，用甲方所欠乙方992000元消防施工工程款抵消；本协议自双方签字之日起生效”的约定，《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款第1项“一次性付款。买受人应当于2018年12月15日之前支付该商品房全部价款”的约定，及祥泰房地产公司出具的《收据》“此付款顶华都大厦消防工程款”的约定，足以认定姜朝祥在一审法院查封前以抵账的方式向祥泰房地产公司给付房屋全部购房款；第四，案涉1068号房屋在人民法院查封前因工程未办理竣工验收而未办理过户登记手续，之后出现人民法院查封的事实，房屋未能办理产权过户登记手续的原因不能归责于姜朝祥，且综合现有在案证据，未发现姜朝祥与祥泰房地产公司之间就案涉1068号房屋签订的相关合同存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形。故，应确认姜朝祥对案涉1068号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，七建青海分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13720元，由重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘尚英审判员 索晓春审判员 马 威二〇二一年五月二十七日法官助理 汪富生书记员 董雨婷