贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2021黔0525民初127号 原告：张某举，男，1938年10月3日出生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。 原告：吴某英，女，1941年2月1日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：丁扬，贵州济元（水城）律师事务所律师。 被告：卢某，男，1970年7月11日出生，穿青人，住贵州省六盘水市钟山区。 被告：柳某力，女，1977年6月15日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。 原告张某举、吴某英与被告卢某、柳某力房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序审理，因被告卢某、柳某力下落不明，依法向其公告送达应诉文书，本案裁定转为普通程序审理。于2021年4月27日公开开庭进行了审理,原告张某举、吴某英的委托诉讼代理人丁扬到庭参加诉讼，被告卢某、柳某力经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某举、吴某英向本院提出诉讼请求：1、判决二被告协助办理其名下的房产证号为“纳房权证雍熙镇字第××号”的第二层174.87平方米住宅房屋的解除抵押登记手续；2、判决二被告协助将其名下的房产证号为“纳房权证雍熙镇字第××号”的第二层174.87平方米住宅房屋产权变更登记给原告；3、判决二被告向原告支付违约金70000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2016年5月24日，原告以35万元借款购买被告卢某、柳某力所有的位于纳雍县住房，价款和房屋均已交付。2016年6月24日，双方补签了《旧房产专卖协议》，被告未按协议约定与原告办理过户手续，以种种理由拖延。二原告购房后拿到房产证，才知道所购买房屋已经设定抵押，但经该房屋设定抵押的贷款已经偿还完毕，抵押登记应当解除，二被告应当协助办理抵押登记解除手续及房产变更登记手续，并应向原告承担违约责任。 被告卢某、柳某力未答辩。 原告张某举、吴某英为证明其主张，提交了以下证据供质证： 一、《旧房产转卖协议》及收条、银行交易明细、涉案房屋的房产证及土地使用证，证明原被告双方于2016年达成房屋买卖协议，原告于2016年5月24日将购房款全额支付给被告卢雍，双方于2016年6月24日签订转卖协议，协议中约定转卖后被告方应在两年零八个月办理内向原告交付产权证。如不按时交办，被告按照购房总金额的20%赔偿损失。《旧房产转卖协议》及收条原件存于（2018）黔0525民初1330号、（2020）黔0525民初1993号案件中； 2纳雍县人民法院（2018）黔0525民初1330号以及（2020）黔0525民初1993号判决书，证明该两份判决书中均认定原被告双方签订了《旧房产转卖协议》，该协议成立且生效，原告已经按照协议履行了自己的义务。其中（2020）黔0525民初1993号案件同时载明涉案房屋的抵押权人邮政银行纳雍支行在法院申请执行的金额为77.35万元，该银行在案件中也向法院执行局出具说明，说明其只要求执行案涉房屋的一楼门面就已足够偿还其抵押债权。涉案房屋在该两个执行异议案件中，均提出有效异议，没有作为被告债务的财产被执行。在（2018）黔0525民初1330号民事判决书中也载明，涉案房屋交付后二原告就将房屋进行了装修及搬到涉案房屋居住； 3不动产登记中心回复函、纳雍县人民法院拍卖成交确认书、（2019）黔0525执恢34号之五执行裁定书及协助执行通知书，证明经纳雍县人民法院拍卖，涉案房屋一楼门面已经由买受人张某荣买下，成交价为783450元。因此法院下达执行裁定及协助执行通知书将该门面办理变更给买受人张某荣。拍卖获得的78余万元能够足额偿还邮政银行纳雍支行的抵押权债务。经不动产登记中心回复，涉案房屋已经具备过户条件，因此，需要二被告配合原告先办理解除抵押权的手续后再办理房屋过户手续； 4雍熙办事处公园社区居委会出具的证明、蒙某的说明、吴某伦的证明、水电发票三张、房屋现状图片4张，证明二被告已经将房屋交付给二原告，二原告已经进行装修并居住一段时间，后也将该房屋租赁给案外人使用。 5中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明、申请、证明、房屋（抵押类注销）登记申请书。证明邮政银行纳雍支行解除案涉房屋抵押的事实。 经审查核实，对原告提交的证据认定如下：原告所举的证据二（2018）黔0525民初1330号、（2020）黔0525民初1993号民事判决已经生效，判决书作为认定事实的依据。证据一、三、四在（2018）黔0525民初1330号、（2020）黔0525民初1993号民事判决中已经作出认定，合议庭予以采信，作为本案定案依据。中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明、申请、证明、房屋（抵押类注销）登记申请书结合本院依职权调取的证据进行审查，予以采信。 为查清本案事实，依职权调取了如下证据：执行完毕确认书、（2020）黔0525恢执192号执行结案报告、个人贷款结清证明。 二原告的质证意见为：对法庭出示的依职权调取的证据均无异议。 本院对依职权调取的证据三性予以采信，作为本案定案依据。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月24日，原告张某举、吴某英与被告卢某、柳某力协商一致，被告卢某、柳某力将产权证号为00××76号，位于纳雍县，面积为174.87平方米的住宅出卖给二原告。当日原告张某举即向被告卢某支付了购房款，被告卢某随即出具收条，载明已经收到张某举交来的购房款350000元。 2016年6月24日，原告张某举、吴某英作为乙方与作为甲方的被告卢某、柳某力补签了《旧房产转卖协议》，协议明确了标的房屋所在位置以及价款金额为350000元，支付方式为一次性支付。同时协议还约定甲方将产权证在两年零八个月内办理交给乙方，一切产权属于乙方所有，办理产权过户过程中如出现国家政策停办，甲乙双方不承担任何责任，互相配合直到产权过户办理完毕为止。如不按规定时间办交，乙方则有权要求甲方按照总房款金额的20%赔偿损失。对于产权证、土地使用证过户所产生的税收费用，甲乙双方各承担一半。合同签订后，二原告遂将涉案房屋隔成两套住房进行装修后搬入居住，并将其中一套出租。 （2017黔0525民初2047号中国邮政储蓄银行股份有限公司纳雍县支行与卢某、柳某力金融借款合同纠纷一案，二被告以房产证号为00××76号位于纳雍县的房屋（一楼商铺加上二楼住宅面积合计260.01平方米）提供给中国邮政储蓄银行纳雍支行作抵押，并办理了他项权证（证号为纳房他证雍熙镇字第××号，抵押登记面积为260.01平方米）。2017年11月7日，我院作出（2017）黔0525民初2047号民事判决书，判决二被告在规定时限内偿还邮政储蓄纳雍支行借款本金643760.47元及支付相应利息、罚息。邮政储蓄纳雍支行对被告卢某、柳某力所有的产权证号为00××76号的商铺及住房享有折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内的有限受偿权。判决生效后，卢某、柳某力未履行义务。2018年1月11日，邮政储蓄纳雍支行向本院申请执行，同年7月该行申请撤销执行。2019年1月18日，邮政储蓄纳雍支行申请恢复执行。本院于2019年5月27日裁定查封包括涉案住房在内的产权证号为00××76号的房产。2019年12月31日邮政储蓄纳雍支行申请仅对产权证号为00××76号营业用途的一楼86.74平方米的门面予以执行，二楼184.87平方米的住宅不予执行。后本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对被告卢某、柳某力位于县雍熙街道办事处产权证为00007076房产证中一楼面积为86.14平方米的商铺进行拍卖，买受人张某荣以人民币783450元的最高价竞得。 经查询，卢某与邮政储蓄纳雍支行签订的借款项下本金和利息已于2020年10月28日结清。邮政储蓄纳雍支行已将案涉房屋的他项权证、房屋（抵押类注销）登记申请书、抵押权注销申请，个人贷款结清证明等证件交付给原告。 本院认为，原告请求办理“纳房权证雍熙镇字第××号”房屋权属转移登记，要看转移登记的条件是否成就。原告张某举、吴某英共同受让属于被告卢某、柳某力所有的纳房权证雍熙镇字第××号房屋的二层住房并向被告卢某、柳某力支付全部转让价款且实际占有该房屋的事实（2020）黔0525民初1993号判决已予以确认。（2017）黔0525民初2047号判决卢某、柳某力返还邮政银行纳雍支行的贷款及应支付的利息已经清偿完毕。卢某、柳某力提供给邮政银行纳雍支行用以抵押（2017）黔0525民初2047号判决所涉贷款因贷款清偿完毕抵押担保物权归于消灭。办理案涉房屋转转移登记到原告名下是被告卢某、柳某力应配合原告履行的义务，与邮政银行纳雍支行解除抵押是原告得以顺利办理转移登记的前提，亦是被告应配合原告履行的义务，被告下落不明情况下，原告可依法代位行使该权利，邮政银行纳雍支行已将案涉房屋的他项权证、房屋（抵押类注销）登记申请书、抵押权注销申请，个人贷款结清证明等证件提交给原告符合情理，视为邮政银行纳雍支行与卢某、柳某力完成了解除抵押的程序，可满足将纳房权证雍熙镇字第××号房屋二层174.87平方米住宅变更登记到原告名下的条件，原告提出对应该项的请求，本院予以支持。原告请求解除纳房权证雍熙镇字第××号的抵押，在抵押物权归于消灭的情况下，解除抵押是抵押权人邮政银行纳雍支行相对于被告应尽的义务，由其向抵押登记机关出具解除抵押申请，抵押登记机关凭抵押权人出具的解除抵押申请即可解除抵押。邮政银行纳雍支行已将解除抵押的手续文书提交给原告，完成了解除抵押义务，无须由邮政银行纳雍支行作为本案当事人参加诉讼才能满足原告请求的条件，也无需被告协助已解除抵押，该项请求的目的在判决前已得以实现，不再列入判项。 关于原告主张被告支付违约金的请求是否支持。合同约定了被告不履行合同义务按购房款总金额的20%赔偿损失的计算方法，未约定违约金的计算方法，原告已实际占有该房屋，实现了购房目的，客观上无损失。原告以购房款总金额的20%赔偿损失的计算方法请求被告支付违约金缺乏合同约定的事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第三百九十三条、第五百零九条第一款、第二款、第五百八十二条、第五百九十八条之规定，判决如下： 一、被告卢某、柳某力于本判决生效之日起15日内协助将其名下的房产证号为“纳房权证雍熙镇字第××号”的第二层174.87平方米住宅房屋产权变更登记给原告张兴举、吴兴英； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费元1550元，由原告张某举、吴某英共同负担1450元，被告共同卢某、柳某力负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  张 弦 人民陪审员  蒙济雄 人民陪审员  陈 敏 二〇二一年五月三十一日 法官 助理  丁智超 书 记 员  朱越阳