西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                                         (2020)陕0113民初17385号原告:中国农业银行股份有限公司陕西自贸区试验区西安高新分行，住所地:西安市高新区,统一社会信用代码9161013192063070XL。负责人:李朝亮，系该行行长。委托诉讼代理人:何炬，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人:金辉，陕西仁和万国律师事务所律师。被告:李世勇，男，汉族，1976年8月4日出生，住陕西省韩城市新城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安天地源曲江房地产开发有限公司，住所地：西安曲江新区与公田四路交汇以东200米天地源大都会11号楼, 统一社会信用代码91610133757824116E。法定代表人：张大宇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:张涵，北京国枫（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:曹娟，北京国枫（西安）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸区试验区西安高新分行（以下简称“农行高新分行”）诉被告李世勇、西安天地源曲江房地产开发有限公司（以下简称“天地源公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制,公开开庭进行了审理。原告农行高新分行的委托诉讼代理人何炬、被告天地源公司的委托诉讼代理人张涵到庭参加了诉讼。被告李世勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行高新分行诉称，2014年4月，被告李世勇与被告天地源公司签署了《商品房买卖合同》，购买其位于西安曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号的商品房一套，房屋总价款667047.00元。2014年4月28日，原告与被告李世勇、被告天地源公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为人民币45万元，借款期限为25年，即从2014年4月28日至2039年4月27日。借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整;贷款年利率为自中国人民银行基准利率调整后的次年1月1日起调整;采用等额本息还款方式;借款逾期的，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收利息和罚息,罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上浮50%;担保方式为天地源公司提供阶段性保证，被告李世勇用所购之上述房产提供抵押担保。同时约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼(仲裁)费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。合同第12.4条约定借款人若未按约定按期足额偿还借款，贷款人(原告)有权提前收回已发放借款;双方发生争议时，由贷款人即原告所在地人民法院管辖。为担保合同的履行，被告李世勇以其位于西安曲江新区雁南四路88号曲江香都第06幢2单元02层 20202号房屋及占有土地使用权对上述借款合同项下债务设定抵押担保，与原告于2014年4月28日，签订了《西安市房地产(预购商品房)抵押合同》，针对该房屋办理了《预购商品房(预购集资房)货款抵押登记备案证明》。抵押担保范围包括合同中约定的主债权及其利息(包括复利和罚息)、违约金、损害赔偿金和实现债权和抵押权而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等)。原被告签订的合同生效后，原告按照合同约定，于2014年5月6日向被告李世勇发放住房按揭贷款45万，期限25年，并直接将货款划到被告李世勇指定的被告天地源公司在原告处开立的账号，记载执行利率6.55%。先期，被告李世勇尚能按时偿还贷款本息，但自2016年起，开始多次拖欠还款，自2018年9月起，连续未按约定日期偿还贷款本息。原告认为，原被告签署的《个人购房担保借款合间》依法成立合法有效，原告依约发放了货款。根据合同，被告未按约定按期足额偿还借款，或发生其他法律规定其他影响贷款人债权、担保权实现的情形，贷款人有权提前行使担保权提前收回已发放贷款。被告李世勇不履行偿还借款本息的行为已构成实质性违约，原告依约宣布贷款提前到期合法有据，被告李世勇应当偿还原告的贷款本息，并应按照约定承担相应违约责任。根据约定被告应当为原告主张债权产生的律师费支出承担偿还责任。被告李世勇以其房产抵押给原告作为清偿原告债务的担保，原告有权请求依法处置担保物优先受偿，被告天地源公司为被告李世勇承担保证担保责任，对其清偿债务承担连带担保责任，原告为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令:1.被告李世勇偿还原告借款本金人民币388396.63元,以及自逾期支付之日起至全部债务实际清偿之日止产生的利息、复利、罚息；2.原告对被告李世勇所有的位于西安曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋及占有土地使用权在上述借款本息及实现债权费用范围内行使抵押权优先受偿；3.被告天地源公司对李世勇的上述欠款本息、罚息、复利承担连带清偿责任；4.被告承担本案诉讼费、公告费、保全费、律师费以及原告为实现债权所产生的一切费用，并互负连带责任。被告李世勇未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告天地源公司辩称，一、农业银行对第一被告李世勇的抵押物享有抵押权，被告天地源公司的保证责任已解除。本案中，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。第一百七十条规定:“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。”本案中，农业银行就李世勇位于西安市曲江新区XX区XX幢XX单元XX层XX号房已办理了预抵押登记，具有对抗和排斥他人主张物权的效力，抵押权已设立，农业银行可以通过抵押权实现债权。而被告天地源公司作为保证人，为李世勇向北京银行所借款项提供阶段性连带保证,现，农业银行的抵押权已经设立可以保障其债权的实现。故，本案被告天地源公司的保证责任应予免除，农业银行要求被告天地源公司承担保证责任缺乏法律依据。二、农业银行应以第一被告李世勇的抵押物优先实现债权。本案中，李世勇已经将其位于西安市曲江新区XX区XX幢XX单元XX层XX号房依法抵押给农业银行，且办理了相关抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款规定:“同一债务既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”本案中，诉争抵押物已经办理了预告登记，农业银行对于上述房产拥有合法抵押权，当李世勇拒绝履行还款义务时，农业银行有权主张拍卖、变卖该房产以保证其债权得到实现。故，农业银行应先以第一被告李世勇的抵押物优先实现债权，请求贵院按照“先物保后人保”的原则处理本案纠纷。三、李世勇用于抵押的房屋已具备办理不动产权属证书的条件，被告天地源公司亦已进行告知其提交相关资料，房屋正式抵押登记未能办理系李世勇单方原因导致。李世勇用于抵押的房屋已具备办理权属证书的条件，被告天地源公司亦已通过合法有效方式对李世勇进行告知，与抵押房屋同幢业主基本均已领取了不动产权登记证书。但李世勇因自身原因未能及时办理不动产权属证书，未能办理正式抵押登记，但不影响正式抵押登记能够设立的事实。因此，实际上，被告天地源公司的保证责任已经解除，农业银行应当通过拍卖、变卖抵押房屋实现债权。四、请求贵院在判决主文中明确被告天地源公司天地源作为保证人的追偿权。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条:“人民法院判决保证人承担责任或者赔偿责任的，应当在判决主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”，《担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。故，请求法院在本案判决主文中明确天地源作为保证人的追偿权。经审理查明，2017年12月13日，中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行升格更名为中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行。2014年4月30日，原告农行高新分行（贷款人、抵押权人）与被告李世勇（借款人、抵押人）、被告天地源公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为人民币450000元，借款用途为购买住房，借款期限为25年（自2014年5月6日至2039年5月5日），实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定。还款方式为等额本息；担保方式为天地源公司提供阶段性保证，被告李世勇以所购房产（西安曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号）提供抵押担保。合同第10.1.2条约定，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同第10.1.4.8条，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。合同第12.1条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。第12.3条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第12.4条约定，借款人若未按约定按期足额偿还借款，贷款人(原告)有权提前收回已发放借款。第12.9条约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。第28条约定，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动 [自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整]。第37条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第一种情况完成之日，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。2014年4月30日，原告农行高新分行（乙方、抵押权人）与被告李世勇（甲方、抵押人）签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告李世勇自愿以其所购西安曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋为上述贷款抵押担保，原告同意被告李世勇以该房屋抵押担保。2014年9月8日，双方办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。合同签订后，原告实际于2014年5月6日向被告李世勇发放贷款450000元，贷款发放通知单中载明该笔贷款的正常执行利率为6.55，逾期执行利率9.825。被告李世勇自2017年1月起未依约履行还款义务。截至2021年5月8日，被告李世勇尚欠借款本金为376708.66元、利息1491.14元（其中包括罚息、复利）。另查明，2020年5月9日，原告与陕西仁和万国律师事务所签订《委托代理协议》，本案的代理方式为全风险代理。在案件回款后，原告按律所实际收回贷款金额的4%支付代理费，和解、调解则按律所收回贷款金额的3%向律所支付代理费。上述事实，有关于中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行升格的批复、《个人购房担保借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、不动产登记证明、贷款发放通知单、个人借款凭证、贷款还款流水、贷款合约基本信息、《委托代理协议》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无异，足以认定。本院认为，《个人购房担保借款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告农业银行高新支行按照合同约定向被告李世勇发放了借款，双方的借款合同关系成立，被告李世勇未按时履行还款义务的行为，已经构成违约，原告有权依据合同约定要求被告李世勇偿还全部未清偿的借款本金、利息、复利及罚息，本案事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。被告李世勇以其购买的西安曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房产作为抵押担保，并签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，办理了抵押登记备案，抵押权已经设立，现原告主张就上述抵押房产实现抵押权，于法有据，本院予以支持。被告天地源公司作为保证人，应就被告李世勇的债务承担保证责任。被告天地源公司辩称，原告对被告李世勇的抵押物享有抵押权，应以李世勇的抵押物优先实现债权，其保证责任已解除。法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，《个人购房担保借款合同》明确约定，原告有权要求就被告李世勇提供的物的担保实现债权，亦可以单独或同时要求保证人被告天地源公司承担保证责任。对被告天地源公司的上述辩解，于法无据，本院不予采纳。被告天地源公司辩称，《个人购房担保借款合同》系格式合同，排除了天地源公司作为保证人主张优先以抵押物受偿的法定权利，依法应当认定无效。本院认为《个人购房担保借款合同》虽系格式合同，但合同中有关天地源公司保证责任的约定符合法律规定，不存在被告所述排除其主要权利的情形，对被告的上述辩解，本院不予采纳。因在本案中被告天地源公司并未实际履行担保责任，其要求法院明确其享有原告对李世勇的担保物权于法无据，本院不予准许。另，被告天地源公司在承担担保责任后，有权向被告李世勇追偿。另，原告要求就抵押房产占有的土地使用权行使优先受偿权，于法无据，本院不予支持。关于律师费，因委托代理协议约定的代理费支付条件尚未成就，亦未实际支付，本案中不予支持，原告可待实际发生后另案主张。综上所述，兹依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条  、第二百零五条  、第二百零六条  、第二百零七条  ，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条  、第三十四条  、第四十三条、第四十六条  、第五十三条之规定，判决如下:一、被告李世勇于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸区试验区西安高新分行偿还截至2021年5月8日的借款本金376708.66元、利息1491.14元（其中包括罚息、复利），并按合同约定支付自2021年5月9日起至实际清偿之日止的利息、罚息和复利；二、如被告李世勇未履行上述义务，原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸区试验区西安高新分行有权就被告李世勇购买的西安曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房产拍卖或变卖所得价款优先受偿；三、被告西安天地源曲江房地产开发有限公司对被告李世勇的上述债务承担连带清偿责任。其在承担保证责任后，有权向被告李世勇追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸区试验区西安高新分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7126元，公告费260元，由二被告承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  员      吕   睿   涵 二〇二一年      五月二十五日 书  记  员      冯        怡          打印：王冠锦  校对：王冠锦   2021年  月  日送达