广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1566号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住所地遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧，统一社会信用代码91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李鑫，男，汉族，1983年05月20日出生，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县。被上诉人（原审原告）：吴詠诗，女，汉族，1984年09月11日出生，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈昌七，广东敏翔律师事务所律师。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”）因与被上诉人李鑫、吴詠诗商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人京豪公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人李鑫、吴詠诗共同的委托诉讼代理人陈昌七到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人京豪公司上诉请求：1.依法撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1568号民事判决；2.依法改判（扣减2020年2月-4月新冠疫情影响期间的违约金，比一审判决减少6462.9元)；3.上诉费用由李鑫、吴詠诗承担。事实与理由：一、一审判决计算违约金未扣除新冠疫情影响期间，应予以纠正。受新冠疫情影响，2020年2月至4月期间，各地均采取了居家隔离措施，建筑工人无法按时赶回工地开工。新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，其性质为不可抗力事件，这一不可抗力是全国性的影响，根据有关法律规定不需要另行提供证据证明。因此，不论合同约定的交房日期在疫情之前还是之后，新冠疫情影响的工期均在逾期范围内，应予以扣除。二、涉案房屋符合交付条件后，京豪公司已通知李鑫、吴詠诗收房，故交房时间应按通知书载明的收房时间确定。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人李鑫、吴詠诗答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李鑫、吴詠诗起诉请求：1.判令京豪公司支付违约金给李鑫、吴詠诗（以购房款718110元为基数，从2019年10月1日起按每日万分之一计算至实际交房之日止。暂计23482元）及退回办证综合费用多余部分1600元；2.本案诉讼费用由京豪公司承担。一审法院审理查明：京豪公司成立于2009年3月24日，是一间经营房地产开发、销售等为主要经营范围的自然人投资的有限责任公司。京豪公司以出让的方式取得坐落于遂溪县地块的国有土地使用权【证号：遂府国用（2011）第418号】，并取得京豪商住花园建设工程规划许可证【证号：建字第440823201800048号】和建筑工程施工许可证【证号：440823201809140101号】以及商品房预售许可证（证号：湛房预许第0620180055号）等相关许可证明。2018年12月18日，李鑫、吴詠诗与京豪公司在京豪商住花园销售中心处签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ2018035966）一份，第一条和第六条约定：京豪公司将其位于广东省遂溪县（以下简称“2001房”），以总价款718110元出卖给李鑫、吴詠诗。《商品房买卖合同（预售）》第七条约定：李鑫、吴詠诗采取分期付款支付“2001房”的全部价款，其中：首期支付218110元，担保贷款（按揭贷款）支付500000万元；第十一条约定：京豪公司应当在2019年10月1日前向李鑫、吴詠诗交付“2001房”；第十二条约定：除不可抗力外，京豪公司未按照约定的交房时间交付房屋的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，也可以要求继续履行合同；合同继续履行的，出卖人自付款之日起按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金；第二十九条约定：合同自双方签字或盖章之日起生效。合同签订后，李鑫、吴詠诗依照合同约定于2018年11月7日向京豪公司支付首期房款218110元；于2019年3月19日按揭借款向京豪公司支付房款500000元；于2018年12月25日向税务部门缴交房屋买卖契税10258.7元；于2018年10月23日向京豪公司交纳办证综合费2000元和维修基金5333元。2019年10月1日交房期限届满后，京豪公司没有按照约定的时间交付“2001房”给李鑫、吴詠诗使用，李鑫、吴詠诗多次与京豪公司协商交房未果，引发纠纷，遂诉至一审法院。截止本案法庭辩论终结前，“2001房”尚未验收完毕，尚未交付李鑫、吴詠诗使用。上述事实，有李鑫、吴詠诗提交的证据及李鑫、吴詠诗、京豪公司委托诉讼代理人的庭审陈述在案佐证，足以认定。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。李鑫、吴詠诗与京豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方自愿的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第四十四条、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，李鑫、吴詠诗、京豪公司都应依约履行各自的义务。合同约定京豪公司应在2019年10月1日前将符合约定条件的“2001房”交付给李鑫、吴詠诗，京豪公司截止本案法庭辩论终结前尚未交付，且逾期超过90日，显然已构成严重违约，应当承担违约责任。依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，京豪公司未按照约定的时间交付房屋超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。据此，李鑫、吴詠诗请求京豪公司支付以总房价718110元为基数从2019年10月1日起按日0.01%计算至实际交付房屋之日止的违约金，合法有据，予以支持。基于李鑫、吴詠诗要求继续履行合同，房屋还没有交付，未办理产权登记，未实际支付办理产权登记所需费用，因此，对于办理产权登记的相关部门的具体收费金额未清楚明确，李鑫、吴詠诗请求京豪公司退回办证综合费用多余部分1600元，缺乏事实根据和法律依据，不予以支持。待该项费用明确后，李鑫、吴詠诗可以另行主张权利。京豪公司辩称《商品房买卖合同（预售）》约定的交付房屋时间是工作人员工作失误所造成的，房屋交付时间应为2020年10月1日。以称因受新冠疫情的影响未能在2020年10月1日前交房，是属于不可抗力，未提供证据佐证。根据《最高人民法院关于适用第九十条的规定,当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。京豪公司未举证证明其抗辩主张,应承担举证不能的法律后果。因此，对京豪公司的该抗辩意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向李鑫、吴詠诗支付以718110元为基数从2019年10月2日起按日0.01%计算至实际交付使用房屋之日止的逾期交付使用房屋违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。京豪公司拒绝按上述指定的期间履行义务的，李鑫、吴詠诗可以向一审法院申请执行。申请执行的期间为二年，从判决确定履行期间的最后一日起计算。二、驳回李鑫、吴詠诗的其他诉讼请求。案件受理费213元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。二审期间，京豪公司向本院提交以下证据：一、《单位（子单位）工程竣工验收备案表》,用以证明涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收备案；二、《收楼通知书》、快递单据，用以证明京豪公司已通知李鑫、吴詠诗收房，故交房时间应按通知书载明的收房时间确定。李鑫、吴詠诗未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于京豪公司提交的证据，李鑫、吴詠诗质证认为：一、该证据的真实性、合法性由法院依法审查，但根据业主反映，涉案房屋尚存在质量问题；二、证据二只能证明京豪公司通知李鑫、吴詠诗收房，不能证明李鑫、吴詠诗同意收房。本院认证认为：京豪公司在二审期间提交的证据属于新证据，且对本案的事实有重要影响，故本院予以采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同》第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。又查明：涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收备案。2021年1月6日，京豪公司向李鑫、吴詠诗发出《收楼通知书》，通知李鑫、吴詠诗于2021年1月14日或于2021年1月份的其他时间前往京豪商住花园物业服务中心办理收楼手续。涉案房屋于2021年1月30日取得测绘报告。2021年1月16日，李鑫、吴詠诗与湛江市京豪物业服务有限公司办理涉案房屋的交接手续。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对京豪公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据京豪公司上诉请求和理由，李鑫、吴詠诗的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、在计算京豪公司逾期交房天数时，应否扣除疫情影响期间。因涉案合同约定的交房期限是2019年10月1日，而新冠病毒肺炎疫情发生时间是在2019年12月之后，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠病毒肺炎疫情的发生并不能免除京豪公司应承担的逾期交房违约责任。京豪公司关于在计算逾期交房天数时应扣除疫情影响期间（2020年2月至4月）的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、逾期交房违约金应计至何日。涉案《商品房买卖合同》第九条约定，涉案商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。根据本案二审查明的事实，涉案房屋于2020年12月28日竣工验收备案，于2021年1月30日取得测绘报告，即涉案房屋已于2021年1月30日具备涉案《商品房买卖合同》约定的交付条件。2021年1月21日，李鑫、吴詠诗与湛江市京豪物业服务有限公司办理房屋交接手续，虽当时涉案房屋的测绘报告尚未取得，但李鑫、吴詠诗已同意交接房屋，故涉案房屋的逾期交房违约金只应计至2021年1月16日。因此，一审判决判令京豪公司支付“从2019年10月2日起每日按718110元的万分之一计算至实际交付商品房之日止的违约金”即为从2019年10月2日起至2021年1月16止（共473天）的违约金，违约金应为33966.6元（718110元×0.01%×473天）。综上所述，因一审法院作出判决之后，李鑫、吴詠诗已于2021年1月16日与湛江市京豪物业服务有限公司办理房屋交接手续，京豪公司应支付的违约金数额已能明确，故本案二审依法确定具体的违约金数额，但一审判决并不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1568号民事判决第二项；二、变更广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1568号民事判决第一项为：限湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付33966.6元逾期交房违约金给李鑫、吴詠诗。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费213元，二审案件受理费50元，均由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年五月六日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。