北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2241号原告：李朝辉，男，1971年6月17日出生，回族，XX，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告李朝辉与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李朝辉，被告天台山公司的委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李朝辉向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金（自2018年3月13日至2021年4月23日止，以7651477元为基数，按日万分之一的标准计算为869972元）；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2014年1月4日签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于北京市门头沟区401号商品房。原告已交纳全部购房款7651477元，被告按照合同约定于2015年7月31日交付了房屋。按照双方签订的《北京市商品房预售合同》第二十二条的约定，被告应当于2015年7月31日后730天内为原告办理房屋所有权证书，经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，时至今日仍然没有办理，已经严重违约，应当以7651477元为基数，按照日万分之一向原告支付违约金。天台山公司辩称：第一、本案适用简易程序审理不符合法律规定。天台山公司与原告对案件事实本身存在争议，对责任承担和案件是非更是存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛、案件重大，当事人又无适用简易程序的约定，因此适用简易程序审理本案不符合法律规定。第二、原告主张逾期办证违约金于法无据。1．业主在签订商品房预售合同的同时签订了委托书，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建，原告本身存在过错，应承担未能如期办证的责任。2．根据预售合同第十六条约定，原告应当在办理入住手续时向被告缴纳契税、公共维修基金、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费，原告并未交齐相关费用，根据预售合同约定，办证期限予以顺延，被告不承担责任。3．原告主张已过诉讼时效。第三、原告主张的违约金计算有误。1．原告未按合同履行其收房义务，根据预售合同约定，办证期限应当根据原告逾期收房时间相应顺延。2．根据《西园嘉园收房补充协议》，被告已经与原告就延期收房31天达成一致，并向原告支付了2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该笔金额应当在第1条的基础上予以扣减，或再将办证期限顺延31天。3．原告存在逾期交款的行为。根据预售合同约定，原告应当在预售合同签订之日2014年1月4日起45日内将全部房款支付完毕。原告存在逾期付款，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延，被告不承担顺延期间的责任。第四、即使法院认为天台山公司应适当承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院依法予以核减。本案中，加建部分一直由原告使用，在无偿获得使用利益的情况下，未受到任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求天台山公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若原告认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任。第五、自2020年1月23日受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认定天台山公司应适当承担责任，天台山公司也不应承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任。第六、原告对加建房屋存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。原告委托加建的行为非但导致未能如期办证，还致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则。第七，2021年2月22日天台山公司已经在积极履行合同义务，组织原告办理分户产权登记，不存在过错，即使法院认为天台山公司应当承担2020年1月23日后的违约责任，违约期限的计算亦应当截至2021年2月22日止。其后若因办证机关的工作安排导致未能即时办证，天台山公司对此无法控制，亦不存在过错。同时，根据预售合同第22条之约定，只有在因天台山公司原因导致未能及时办证的，才由天台山公司承担责任。本院经审理认定事实如下：2014年1月4日，李朝辉（买受人）与天台山公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：李朝辉购买坐落于门头沟区401号商品房（后楼号变更为4号楼，以下简称401号房屋），预测建筑面积200．31平方米、套内建筑面积166．01平方米，总价款7651477元。第六条付款方式及期限约定：具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。第十四条逾期交房责任约定：2、买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。第二十二条产权登记约定：买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同附件五约定：买受人采取按揭贷款方式付款，（1）买受人应于2013年12月12日前向出卖人支付人民币2301477元（含定金10万元）作为该商品房首付房款；（2）该商品房其余房款人民币5350000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人；（3）买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。合同附件十《补充协议》第2条约定：自预售合同签订之日起45日内(该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起7日内)，买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，出卖人有权单方解除预售合同。第9条约定：买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房．．．．．．预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。2015年10月16日，天台山公司（甲方）与李朝辉（乙方）签订《西园嘉园收房补充协议》，约定：2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通。甲方同意对于乙方延期收房期间(甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止)，甲方按照编号为Y1561323《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。天台山公司据此主张双方已协商一致将收房时间延长至2015年8月31日；李朝辉对此予以认可。李朝辉提交天台山公司盖章的《致西山御园业主的一封信》，证明天台山公司曾同意按合同约定支付逾期办证违约金；天台山公司对合法性不予认可，称没有向任何业主送达过。李朝辉于2014年1月5日支付首付款2301477元，于2014年3月11日支付380000元，于2015年3月27日贷款支付剩余房款4970000元。2015年8月22日，李朝辉与天台山公司就涉案房屋完成交接。关于逾期收房原因，李朝辉称天台山公司于2015年7月31日前通知其收房，其没有按期收房系因小区楼间距、绿化、游泳池等均与购房时所看沙盘及宣传不符，但对此未提交证据予以证实；天台山公司提交建设工程规划核验（验收）意见、工程竣工验收备案表及房屋面积实测报告，证明涉案房屋于约定交付房屋日前已符合预售合同第十二条约定的交付条件。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未为李朝辉办理完毕房屋权属转移登记，称之前未办理的原因系天台山公司所建房屋建筑面积超出规划，致使涉案房屋一直未取得初始登记，但现已能办理分户登记，故已于2021年2月22日在业主微信群中发送且在小区张贴通知，要求业主提交办理房屋转移登记材料，李朝辉已按期提交材料，现处于相关部门审核中，其公司无法控制具体办理时间，故2021年2月22日之后未办理的责任不应由天台山公司承担。天台山公司主张房屋建筑面积超出规划，系因原告委托他人对房屋进行加建所致，但未能提供证据证明。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。对于通知办理房屋转移登记情况，李朝辉对天台山公司所称已发送微信通知予以认可，但不清楚张贴通知情况。庭审中，经询问，李朝辉明确表示不要求退房。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会对天台山公司作出《行政处罚决定书》，因天台山公司所建门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，构成违法建设，决定给予天台山公司行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。同日，北京市规划委员会门头沟分局向北京市国土资源局门头沟分局出具《关于协助对违法建设部分不予产权登记的函》，对天台山公司所建门头沟新城城子地区天台山居住项目，特请协助在办理该项目A1#——A16#楼，总计16栋住宅楼的不动产登记手续时，对未按照《建设工程规划许可证》的许可内容进行建设的，超出《建设工程规划许可证》许可建筑规模的阳台部分不予以不动产登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李朝辉与天台山公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。李朝辉主张根据《致西山御园业主的一封信》，天台山公司曾同意按合同约定支付逾期办证违约金，但未提交证据证明该封信是否经过公示、是否针对其本人，故本院不予采纳，具体应根据双方实际履约情况进行判断。根据双方一致认可，房屋交付日期已延长至2015年8月31日前，本案实际于2015年8月22日完成房屋交付。天台山公司因建筑面积超过规划未取得诉争房屋初始登记，导致未能按合同约定于房屋交付之日起730日内为李朝辉办理房屋权属转移登记手续，天台山公司构成违约，应按合同约定承担违约责任。天台山公司辩称系因李朝辉委托第三方进行阳台和结构洞口的封闭导致未能办理房屋所有权证，但未提交证据予以证实，且其自认诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采纳。关于违约金的计算期间，双方均认可协商一致变更交房时间为2015年8月31日，本院对此不持异议，天台山公司应于2015年8月31日前交付房屋，并于商品房交付之日起730日内为李朝辉办理完毕房屋权属证书。同时，根据合同约定，买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延。根据合同约定，买受人应于合同签订之日起45日内即2014年2月18日前付清购房款，但李朝辉实际于2015年3月27日交清房款，存在逾期402天的情况，交付房屋时间本应相应顺延至2016年10月6日，但天台山公司与李朝辉于2015年8月22日实际交接房屋，应当视为天台山公司认可该交房日期，故天台山公司应于2015年8月22日起730日内即2017年8月21日前为李朝辉办理完毕房屋权属证书，逾期办证违约金应自2017年8月22日起算，故李朝辉有权主张自2018年3月13日至本案法庭辩论终结之日即2021年4月23日的违约金，且其主张数额亦不超过本院按该期间计算的数额，故本院不持异议。天台山公司辩称已于2021年2月22日通知业主提交办理房屋转移登记手续，后续办证时间其无法控制，故2021年2月22日之后的违约责任不应承担的意见，因未按期办理房屋所有权证系天台山公司超出规划标准建设造成的，通知提交手续并不代表办证义务的完成，故本院对该意见不予采信。天台山公司辩称已向李朝辉支付2015年8月1日至2015年8月31日的延期收房补偿金，该部分应予以扣减，因该补偿金约定与逾期办证违约金无关，故对该意见本院不予采信。对于天台山公司辩称李朝辉未交纳契税等相关费用，办证期限应予以顺延，因本案未办理房屋所有权证系天台山公司超出规划标准建设造成，故该意见本院不予采信。对于天台山公司辩称2020年1月23日之后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任，于法无据，本院不予采信。关于违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽辩称李朝辉主张的违约金过高，请求法院依法予以核减，但未提交证据予以证实，本院不予采信。关于天台山公司辩称本案已过诉讼时效，因该案约定违约金为按日计付的继续性违约金，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。本案立案时间为2021年3月12日，故自2018年3月13日起算的违约金属于原告起诉之日前三年的违约金保护范围，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向李朝辉支付2018年3月13日起至2021年4月23日止的逾期办证违约金869972元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千二百五十元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  裴   凌   晨二〇二一年五月二十八日法官助理  段夏蕾书记员王跃