北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59234号原告：陈金明，男，1983年10月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：袁博，北京嘉维泰银律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子畅，北京嘉维泰银律师事务所律师。被告：尹正义，女，1977年5月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：汤海鹏（尹正义之夫），男，1979年10月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李轶，北京市致诚律师事务所律师。原告陈金明（以下简称原告）与被告尹正义（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人袁博、王子畅，被告及其委托诉讼代理人汤海鹏、李轶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求：1、被告向原告返还2020年7月16日至2020年9月10日的房租16645元；2、被告向原告支付空调移机费用800元、货柜拆卸费用1400元、搬家费用2000元、新租房屋中介费用5000元，共计9200元；3、被告向原告支付利息（以49645元为基数，自2020年7月16日起至2020年9月10日期间的利息，按照全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3．85%的标准计算；以16645元为基数，自2020年9月11日起至实际给付之日止，按照全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3．85%的标准计算）；4、被告向原告支付违约金（以49645元为基数，自2020年7月16日起至2020年9月10日止，按照日千分之五的标准计算；以16645元为基数，自2020年9月11日起至实际给付之日止，按照日千分之五的标准计算）；5、被告向原告开具2016年5月27日至2020年7月18日期间房屋租金的发票；6、被告支付原告律师代理费5000元。事实和理由：2016年5月27日，原告与被告签订房屋租赁合同，承租被告位于北京市朝阳区XX号房屋，做居住和办公用，月租金7800元，半年支付一次，付款期前一个月支付下一期租金，租期至2019年5月31日，另付押金7800元。后经双方协商，第三年租金调整为每月8400元，其他按原合同执行。2019年5月26日，经双方协商续租一年，从2019年6月1日至2020年5月31日，月租金9000元，押金变为9000元。2020年6月2日，经双方协商，续租两年，从2020年6月1日至2022年5月31日，月租金9000元，押金9000元，其他条款按原合同执行。2020年7月4日，被告因小孩小升初要求原告搬离，构成违约。2020年7月7日双方已经就房屋租赁终止时间达成一致意见，同意2020年7月18日解除。原告搬离后要求被告退还未使用的租金及押金，被告断然拒绝。直至2020年9月13日，被告才退还原告2020年9月11日至2020年11月30日的租金24000元，押金退还8950元，水、电、燃气费退还963元。押金扣的50元，原告不再追究，水、电、燃气费原告也认同，剩余16645元租金拖欠至今。因合同中约定原告迟延向被告支付租金及相关费用，每迟延一日，需向被告支付该次应缴金额的千分之五作为违约金。故参照该部分主张被告的违约责任。且搬家给原告造成了损失，原告要求被告赔偿，多次与其协商无果。并且从2016年5月27日租用至今，被告没有给原告开具过发票。原告认为，被告已严重违反约定和诚实信用原则，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告辩称：原告诉状中所述事实与实际情况不符，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、不认可原告对于解租情况的陈述，双方是协商一致解除的，不是被告违约解除。第二、不认可原告对于迟延交房情况的表述，被告多次主动提出收房办理房屋交接手续，但原告拒绝。因此迟延交房的责任在于原告。综上，结合事实、合同及法律规定，双方于2020年7月18日协商解除租约，但是被告不应当承担违约责任。原告因为自己的原因迟延交房、办理交房手续，原告占有使用房屋期间的费用，应由原告承担，被告无需返还。原告的搬家费用属于必然开支并非损失，也应由原告自行承担。被告没有返还义务也就不存在支付利息的问题。被告认为被告不应承担违约责任，如果法院认定被告违约，被告认为原告主张的违约金过高，请法院予以调整。针对发票的诉请，因双方合同中明确约定不开发票所以没有依据。律师费的诉请没有事实和法律依据。经审理查明：2016年5月27日，被告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告签订房屋租赁合同，约定甲方将北京市朝阳区XX号房屋，于装修完好状态租赁给乙方。乙方承租甲方房屋做居住及办公之用途。租赁期三年，自2016年6月1日至2019年5月31日，若租金按年支付，租金每月7500元，三年内租金不变化。若租金按半年支付，租金每月7800元，两年内租金不变化，第三年租金双方另行商议。乙方可以现金或汇款的方式支付租金。甲方不提供租金发票。乙方同意在签订本合同之日内向甲方一次性支付押金7800元。合同期满，双方办理完交接手续，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及应由乙方承担的各种赔偿责任外，剩余部分甲方应退还乙方。在房屋租赁期间，自来水费、中水费、电费、卫生费、公共照明费、燃气费、供暖费、有线电视费、网络使用费、电话费等因房屋使用产生的所有费用均由乙方承担并自行支付。物业管理费由甲方承担。甲乙双方在移交房屋时对房屋进行验收，根据房屋内的设备、设施及交付状况制作《房屋附属设施、设备清单》，甲乙双方应在验收当日就附件所列内容进行核实并签字确认，此项记录将作为移交证明以及租期届满时乙方复原租赁房屋的标准。实木楼梯，交房时，如有磨损，乙方负责修好。在承租期限内，任何一方违反本合同规定，另一方有权在违约行为发生后要求违约方七日内纠正，限期内没有纠正，另一方有权单方解除合同。乙方迟延向甲方支付租金及相关费用，每迟延一日，需向甲方支付该次应缴金额的千分之五作为违约金。迟延支付超过十日，视为自动终止租赁合同，押金不予退还。本合同期满或本合同因故提前终止时，乙方应将房屋在良好使用状态下交还给甲方。甲乙双方根据本合同规定及《房屋附属设施、设备清单》记录的情况办理有关租赁房屋的退还事宜。本合同到期或提前终止后，乙方继续占用租赁房屋，每逾期一日，乙方按照双倍当期租金的标准支付给甲方违约金。2018年5月6日，双方签订补充协议，约定经双方协商，第三年租金为每月8400元整，按每半年支付，付款日期不变，其他合同条款按原合同执行。2019年5月26日，双方签订补充协议，约定经双方协商，续租到2019年6月1日至2020年5月31日，押金9000元，月租金9000元，按每半年支付，续租当日付半年租金，2019年11月1日付半年租金，其他合同条款按原合同执行。2020年6月2日，双方签订补充协议，约定经双方协商，续租到2020年6月1日至2022年5月31日，押金9000元，月租金9000元，按每半年支付，续租当日付半年租金，其他三次支付租金，日期为2020年11月1日、2021年5月1日、2021年11月1日，每次支付半年租金。其他条款按原合同执行。2020年6月2日，原告向被告转账54000元，支付了2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金。因租赁合同为续签，押金9000元已交纳。庭审中，原告称2020年7月4日，被告的丈夫汤海鹏给原告发微信，告知原告因被告的孩子小升初需要用房，所以要求原告搬走。2020年7月6日，原告通过微信向汤海鹏发送房屋终止协议，载明，由于被告要搬回来自己居住，造成违约。经双方协商一致，租赁合同于2020年7月10日终止，被告违约给予原告7日搬家时间，于2020年7月17日交房。由于原告租住房屋1月零10天，被告收取房租12000元，剩余款项退给原告租金和押金共计51000元，于2020年7月7日前支付原告。交房之日另行计算水、电、燃气费，使用多退少补方式。后，原告与被告电话沟通后，原告又向汤海鹏发送了修改后的房屋终止补充协议，租赁合同终止日期变更为2020年7月18日，被告由于违约给予原告3日免租搬家时间。原告留存7月房租和押金共计18000元，于2020年7月18日房屋交接时，按照原合同约定进行结算，剩余款项当日退给原告。其他剩余房租36000元于2020年7月7日前支付给原告。当晚，汤海鹏向原告发送了房屋租赁终止补充协议，将“违约”二字删除，将剩余房租36000元的退款时间改为2020年7月8日之前。原告给汤海鹏发微信表示不接受汤海鹏发送的《房屋租赁终止补充协议》，主张被告违约，要求按照原告发送的《房屋终止补充协议》履行。汤海鹏未予回复。之后二人未沟通。2020年7月7日，原告妻子张某向汤海鹏发送房屋终止协议，内容与原告向汤海鹏发送的房屋终止补充协议一致。汤海鹏又向张某发送房租终止协议，内容与汤海鹏向原告发送的房屋租赁终止补充协议一致。2020年7月10日，汤海鹏向张某发送房屋租赁终止补充协议，将租赁合同终止时间改为2020年7月20日，被告给予原告五日免租搬家时间。交还房屋时间改为2020年7月20日，退还36000元的时间改为2020年7月10日前。张某表示不同意。汤海鹏告知其“你不想好好沟通那就没办法了，那你就继续住吧”。原告未接受。2020年7月11日，原告搬离涉案房屋。原告向汤海鹏发送微信告知其明天下午过来收房，要求被告退还原告房租，原告交钥匙。被告未接受，仍要求原告继续租住。原告未接受。2020年7月18日，汤海鹏向原告提出收房，原告未予明确回复。2020年8月13日，原告再次联系汤海鹏收房，或者给原告地址，原告向被告邮寄钥匙。汤海鹏称明天可以收房。但原告未予明确回复。2020年8月14日，汤海鹏前往涉案房屋收房，但原告已经出差。原告称其给汤海鹏打电话让弟弟联系汤海鹏，但汤海鹏没接原告弟弟的电话。汤海鹏称，其见到原告弟弟，但原告弟弟说原告不在，无法交房。汤海鹏没有接到原告或原告弟弟的电话。2020年8月15日，原告将涉案房屋的钥匙邮寄到涉案房屋，无人签收。2020年9月12日，汤海鹏向原告发微信要求第二天收房，原告同意。2020年9月13日，原、被告完成房屋交接。当天，被告退还原告房租24000元。2020年10月17日，被告将自来水、中水、天然气、电费、外墙修复费、押金经核算折算后退还原告9913元。庭审中，原告称，2020年7月4日，被告单方向原告发出解除合同的意思表示，是被告违约，原告被迫接受，租赁合同于2020年7月4日解除。2020年7月6日，原、被告互相发送房屋终止协议，是对解除合同的细节进行协商。2020年7月11日，被告在原告已搬离涉案房屋的情况下，以发微信的方式要求原告继续居住，属于单方面重新向原告发送租赁邀约，原告未予承诺。被告称，2020年7月4日，被告先提出解除合同，原告有异议，后被告让原告继续居住，2020年7月11日在原告提出收房、退房租后，2020年7月18日被告明确表示同意收房，租赁合同于2020年7月18日双方协商一致解除。因租赁合同中没有关于提前解除合同属于违约行为的约定，因此不存在违约解除的问题。庭审中，原告认为系被告违约，并向法院提交以下证据，证明被告给其造成的损失：1、2020年7月14日购买方为北京XX有限公司、金额为800元的劳务空调移机费发票、2020年7月12日涉案房屋内空调的照片和拆除后的照片。北京XX有限公司是原告开办的公司，证明原告搬家拆装空调花费800元。被告质证称，发票显示的购买方为北京XX有限公司，发票不能作为实际支付的证明，拆除空调的花费是必然会发生的费用，和租赁合同何时解除无关，对证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。2、2020年7月13日购买方为北京XX有限公司、金额为1400元的家具货架发票、2020年7月9日北京宏泰恒坤商贸有限公司开具金额为1400元的拆装展柜搬运费收据、展柜照片5张，证明原告搬家拆装展柜花费1400元。被告质证称，发票显示的购买方为北京XX有限公司，公司的财务是独立的。原告自述在2020年7月9日双方还在协商解除过程中，在没有协商一致的情况下原告自行拆除展柜产生的费用均与我方无关，原告提供的照片都是局部放大的图片，不能确认展柜的位置是在涉案房屋内。3、2020年7月14日购买方为北京XX有限公司、金额为2000元的劳务人工费发票，证明原告搬家花费2000元。被告质证称，发票显示的购买方为北京XX有限公司，公司的财务是独立的，与本案无关。4、2020年7月8日，出租方陈某、承租方原告、居间人北京XX房地产经纪有限责任公司签订的北京市房屋租赁合同，约定原告承租北京市朝阳区XX室，租赁用途为居住加办公，租赁期限自2020年7月20日至2022年7月19日，每月租金8000元。原告应向居间人支付4500元佣金。5、2020年7月12日出租人阮某、承租人张某、居间人北京XX房地产经纪有限责任公司签订的北京市房屋租赁合同，约定张某承租北京市朝阳区XX号西面右侧小间，租赁用途居住，租赁期限自2020年7月15日至2021年7月14日，每月租金1000元，张某应向居间人支付500元作为佣金。6、2020年7月14日购买方为北京XX有限公司、金额为5000元的经纪代理服务费发票。证据4-6共同证明原告重新租房花费中介费5000元。被告质证称，真实性认可，关联性不认可，与被告无关。张某不是本案原告，与原告无关。发票显示的购买方是北京XX有限公司，公司的财务是独立的，不是算作是原告的支出，与本案无关。7、2020年7月14日，甲方原告与乙方北京嘉维泰银律师事务所签订的委托代理协议书、银行转账记录、代付说明，委托代理协议约定原告与被告因租赁纠纷事宜产生的纠纷，甲方拟委托乙方律师担任甲方在法院一审阶段的诉讼代理人，律师代理费5000元。北京XX有限公司2020年7月14日代原告向北京嘉维泰银律师事务所转账代理费5000元。证明因被告违约造成纠纷，原告委托律师花费5000元，该费用应由被告承担。被告质证称，真实性、合法性、关联性均不认可，证明目的不认可，该费用与被告无关，让被告承担没有合同或法律依据。另查，北京XX有限公司的法定代表人为原告，股东为原告（持股70%）和原告之妻张某（持股30%）。原告称其承租涉案房屋是用于该公司经营，拆装空调费用、搬家费、中介费是由于被告违约给公司造成的损失，也可视为原告个人的损失。以上事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录、房屋终止协议、发票及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。在合同履行过程中，被告提前要求解除合同，已构成违约。后原、被告就合同解除达成一致意见，但未就解除合同后的房屋交接、租金、押金退还等事项达成一致意见。庭审中，原、被告均认可租赁合同已经解除，本院对此不持异议。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告已明确告知被告其已于2019年7月11日搬离涉案房屋，并要求被告前来收房，被告未予接受。2020年7月18日，被告向原告提出收房，原告未予明确回复。后双方经两次交涉，均未成功交接房屋，直至2020年9月13日，双方完成房屋交接。考虑到双方就房屋交接一事均存在过错，故对于原告要求被告退还2020年7月16日至2020年9月10日期间的房租数额本院予以酌定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，租赁合同中并未明确约定出租方违约时应向承租方支付违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，对于原告主张的违约金，本院不予支持。但因被告提前要求解除合同已构成违约，原告有权要求被告赔偿损失。原告主张因被告违约产生的空调移机费用800元、货柜拆卸费用1400元、搬家费用2000元、新租房屋中介费用5000元，虽相关发票抬头为北京XX有限公司，但考虑到原告系该公司的法定代表人及大股东、另一名股东系原告之妻、原告承租涉案房屋系用于居住及办公，原告主张上述几项损失为其个人损失的意见，本院予以采信，对原告的上述主张，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告开具租金发票的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告尹正义于本判决生效后七日内退还原告陈金明租金8300元；二、被告尹正义于本判决生效后七日内给付原告陈金明空调移机费用800元、货柜拆卸费用1400元、搬家费用2000元、新租房屋中介费用5000元；三、驳回原告陈金明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费801元，由原告陈金明负担563元（已交纳）；由被告尹正义负担238元（原告陈金明已预交，被告尹正义于本判决生效后七日内给付原告陈金明）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈一铮二〇二一年五月二十七日书记员  程宇婷