四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2680号 上诉人（原审原告）：包会智，男，1970年1月16日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被上诉人（原审被告）：四川众友实业有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区席草田街58号玉锦名都70号。 法定代表人：李仲友，执行董事。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑洁，泰和泰律师事务所律师。 上诉人包会智因与被上诉人四川众友实业有限责任公司（以下简称众友公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初9428号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二审程序公开开庭进行了独任审理。包会智及众友公司委托诉讼代理人郑杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 包会智上诉请求：1、解除包会智与众友公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）；2、一审、二审诉讼费由众友公司承担。事实与理由：1、一审法院适用法律不当，非法干预双方自愿约定，剥夺包会智依法享有的合同解除权，一审无权将已经依法解除的合同要求当事人继续履行。双方约定办理房屋产权的届满日期为2020年4月17日，截止本案起诉时，众友公司仍未办理房屋产权构成严重违约，包会智依据合同约定和合同法规定有权解除合同，众友公司收到《合同解除通知书》合同解除已生效，众友公司再为涉案房屋办理产权登记手续，系单方无效行为。一审法院不顾众友公司违约、合同已解除的事实，仍以涉案房屋产权已于2020年8月11日登记至包会智名下为由，驳回包会智诉请，系适用法律错误。2、一审法院认为众友公司违约程度轻微、未影响包会智合同目的的实现，系事实认定错误。众友公司冒充万科公司销售房屋，系欺诈，构成严重违约；众友公司违约致使包会智错失以房抵债的良机，造成包会智巨大经济损失；众友公司未经包会智同意擅自变更规划和设计严重违约；疫情防控对众友公司办理有关手续并无影响，众友公司将案涉房屋所在的6号楼用于抵押贷款，是造成延期办证的原因；众友公司使用格式合同，应作出不利于众友公司的解释，应当认定众友公司将不动产权证办好后交给包会智，即视为产权办理完毕，包会智至今未拿到产权证。3、一审开庭时间为2020年9月2日，一审判决时间为2020年7月20日，系程序违法。 众友公司辩称，1.包会智依据合同第28条行使解除权，但该条规定的前提是因出卖人原因导致的逾期办证，但本案中双方均确认最迟办证时间为2020年4月17日，该期间正值新冠疫情发生，双方当事人签订合同时无法预见，因此不属于出卖人原因；2、包会智购买房屋的合同目的已实现，众友公司已于2018年3月将商铺交付给包会智，也在2020年8月11日办理完毕案涉房屋产权登记；3、根据九民纪要规定，即便认定为违约，众友公司也属于显著轻微的违约，包会智无权解除；4、关于包会智所说的欺诈，在买卖合同附件重要信息提示第6条明确，案涉项目开发商为众友公司，万科公司为本项目代建方，不存在欺诈；6、包会智所述一审判决时间问题，一审法院已出具更正裁定，对落款时间错误已进行更正。 包会智向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2．判令众友公司退还购房首付款1384005元、银行按揭贷款和提前结清按揭贷款及利息1470627.98元、代收产权费87000元，并赔偿利息损失（以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，首付款的利息从2017年7月21日计算至付清之日，按揭贷款本息的利息从2019年2月25日计算至付清之日，代收产权费的利息从2018年3月31日计算至付清之日）；3．判令众友公司赔偿包会智在起诉前后已支付的物业管理费（暂计至2020年6月30日为16804.01元）；4．本案诉讼费、保全费、公告费由众友公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月21日，包会智（买受人）与众友公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：6-1-109）及补充协议，约定与本案争议有关的主要内容：1．包会智购买众友公司开发的“锦西润园”第xx号房屋，总价款为2754005元，包会智于2017年7月21日前支付首期房款1384005元，余款向贷款机构贷款支付；2．房屋有关的土地使用权存在抵押情况，抵押权人交通银行股份有限公司四川省分行，抵押登记日为2016年4月25日，债务履行期为2016年4月25日至2017年10月24日；3．房屋销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。未按期书面通知买受人，买受人有权解除合同；4．出卖人在2018年3月30日前向买受人交付房屋，交付之日起450个工作日内，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；5．因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起450个工作日内取得房屋所有权证书的，且出卖人在期限届满之日起60个工作日内仍未完成房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。 2018年2月12日，双方签订《预购商品房预告登记办理协议》，约定包会智向众友公司购买的位于成都市金牛区××街××号××栋××单元××楼××号房屋，合同签约备案号为2xx9号，双方同意由包会智或包会智委托他方办理预告登记。 2018年3月31日，包会智向众友公司指定第三方支付办理案涉房屋产权契税82620元、印花税1377元、维修基金2448元、产权登记费550元、印花费5元，共计87000元。 2020年6月28日，包会智向众友公司发出《解除合同通知书》，提出因众友公司未按合同约定在房屋交付之日起450个工作日内为包会智办理产权，且在前述期限届满后60个工作日内仍未取得，包会智主张解除合同，要求众友公司退还房款、承担包会智支付的银行按揭及贷款利息、违约金及利息、代办产权费用等款项。前述《解除合同》，包会智通过电子邮件、成都商报刊登等形式向众友公司发出。 2020年8月11日，案涉房屋产权登记至包会智名下。 一审庭审中，双方当事人一致认可：众友公司应为包会智办理案涉房屋产权届满日期为2020年4月17日，众友公司解除案涉房屋所在土地使用的抵押时间为2018年8月。 一审审理过程中，包会智向一审法院提交调取证据申请，要求一审法院调取众友公司向不动产登记部门提交的全部资料、核实案涉楼盘楼栋办理状态。根据包会智第二项诉求所主张的金额，一审法院向包会智送达了《交纳诉讼费用通知书》，包会智未在本院指定期限缴纳相应费用。 一审法院认为，本案争议的主要焦点为包会智主张解除合同的理由是否成立。包会智主张解除合同主要是基于合同约定的“因众友公司在交房之日起450个工作日即2020年4月17日前应办理产权登记，且届满后已超过60个工作日仍未办理”的内容，即包会智主张的是约定解除权。对此，众友公司主要抗辩意见为：1．迟延办证并非众友公司原因造成，而是同楼盘部分业主未及时缴纳维修资金导致大产权无法办理，从而延迟为包会智办理分户产权，同时迟延办证还受新冠疫情影响；2．包会智所购房屋已交付两年，且产权已办理至包会智名下，包会智的合同目的已经达到。一审法院认为，根据本案查明事实，众友公司已按约向包会智交付房屋长达两年之久，通过已为包会智办理产权的情况看，能够认定众友公司向包会智交付的房屋符合规划设计，故对于包会智主张众友公司擅自变更规划、设计、变更户型和朝向等事实，一审法院不予采信。根据查明事实，合同虽约定若因众友公司原因致交房之日起450个工作日内无法为包会智办理案涉房屋产权，且届满后60个工作日内仍不能办理，包会智享有单方解除权。但需要指出的是，前述约定的办证期间，正值新冠疫情发生，双方当事人签订合同时无法预见，且疫情发生对于众友公司的产权登记递件申请等事宜必然产生影响。前述事实虽不能直接证明众友公司的延迟办证期间全部受疫情发生的影响，但鉴于案涉房屋产权已于2020年8月11日登记至包会智名下，且众友公司按合同约定期限向包会智交付了房屋，即便众友公司对于逾期办证可能存在违约的事实，但办证系合同附随义务，众友公司迟延办证的违约程度轻微，未影响包会智合同目的实现，故对于包会智依据合同约定主张解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。包会智基于合同解除主张的其他诉讼请求，因合同解除的理由不成立，相应的其他请求不予支持。同时，因包会智未就第二项诉讼请求缴纳相应诉讼费用，也应按撤回该诉求处理。另，对于包会智提出的调取证据申请，因该申请所涉及的事实并不影响一审法院上述认定，已无调查的必要，故对其申请不予准许。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十五条、第二百一十三条规定，判决：驳回包会智的诉讼请求。案件受理费（减半收取）50元，由包会智负担。 二审中，包会智与众友公司均未提供新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 二审另查明，众友公司按合同约定于2018年3月30日前向包会智交付了案涉房屋房屋，包会智收房后将案涉房屋出租。2018年11月1日，众友公司就包会智所购买的案涉房屋以名会智的名义向税务机关代缴了产权转移登记印花税、契税合计80062.86元，向住房专项维修资金管理服务中心代交了维修金2448.05元。2020年1月24日因应对新冠疫情，四川省启动突发公共卫生事件一级应急响应，2020年2月26日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。包会智于2019年2月25日结清了对案涉房屋的按揭贷款。 本院认为，人民法院在审理案件时，应当根据充分考量诚实信用原则以及鼓励交易原则，既要加大对违法违约行为的制裁与惩罚，也要认真考察违约方的过错程度、违约行为形态、违约行为后果，严格认定约定解除条件是否成就，避免完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，以实现既严格维护诚实信用原则，也达到鼓励交易的目的。 就本案看，包会智主张众友公司冒充万科公司销售房屋构成欺诈、擅自变更规划和设计、将案涉房屋所在的6号楼用于抵押贷款，但从其提供的证据看，不足以证明其主张的上述事实，理由不成立。包会智主张众友公司未在合同约定的期间办理案涉房屋的转移登记，从一、二审查明的事实看，虽然合同约定“双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记”，但在合同实际履行过程中，包会智向众友公司指定第三方支付办理案涉房屋产权契税、印花税、维修基金、产权登记费等的事实表明，双方重新确定了由众友公司代为办理不动产转移登记的关系。根据双方合同约定，众友公司代包会智办理案涉房屋产权转移登记届满日期为2020年4月17日，但众友公司未在该约定的时间办理房屋产权转移登记，众友公司违约的事实存在。本案二审争议的焦点是众友公司逾期办证的行为是否导致案涉房屋买卖合同解除。对此本院认为，包会智与众友公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议后，众友公司在约定的时间将案涉房屋向包会智进行了交付，包会智收房后对案涉房屋进行了占有、使用和收益，从该事实可以认定，众友公司已经按约完成《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定的基本义务；其次，众友公司在合同约定的办理房屋产权转移登记前期限届满前，代包会智向税务机关代缴了产权转移登记契税、向住房专项维修资金管理服务中心代交了维修金、办理了案涉房屋的初始登记等，在这些行为均是在积极为包会智办理房屋产权转移登记作准备，这些事实表明，众友公司无恶意占有代包会智缴纳的契税、维修金等费用的行为，对逾期办理房屋产权转移登记并无主观恶意或故意；三是众友公司在包会智发出解除通知后于2020年8月11日将案涉房屋产权转移登记到包会智名下，逾期办证行为并未造成包会智对《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定的合同目的的实现。同时，众友公司在本案起诉前已经代包会智缴纳产权转移登记契税、房屋维修金等行为也佐证其在诉讼中办理产权转移登记并非系恶意阻碍人民法院可能作出对其不利的裁判。因此，虽然众友公司逾期办证的违约事实存在，但该违约过错程度轻微，且合同的主要内容双方均已履行，该轻微违约行为并不影响合同目的实现，根据诚实信用及鼓励交易原则，一审法院对包会智依据合同约定主张解除合同的诉讼请求不予支持并无不当。 由于在本案审理中，包会智坚持要求解除案涉合同，且双方不能就合同解除或继续履行进行调解，故本院对众友公司是否应向包会智承担逾期办证的法律后果不予审查，双方可另行处理。 综上，包会智的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。但考虑本案的纠纷系众友公司的违约行为引发的，本院确定本案一、二审诉讼费用均由众友公司承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费减半收取50元，二审案件受理费50元，由四川众友实业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二一年五月十八日 书记员 杨珍梅