江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏01民终491号上诉人（原审原告、反诉被告）：尹荣祥，男，1970年7月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：仲崇涛，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：高勋，江苏德擎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京润鸿商业管理有限公司，住所地江苏省南京市浦口区星甸街道育才北路9号-53。法定代表人：邵瑾，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人尹荣祥因与被上诉人南京润鸿商业管理有限公司（以下简称润鸿管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京江北新区人民法院（2020）苏0192民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。尹荣祥上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审本诉诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人改造烟道设施为其应实际履行的义务，虽未在涉案租赁合同中明确约定，但通过实际情况可确认此义务亦为对被上诉人主要合同义务，而一审法院对此事实认定错误。烟道改造完成后，案涉商铺才符合经营餐饮的基本用途，进而上诉人才能够使用商铺，并申请相应的餐饮执照进行营业。依据法律规定，被上诉人应当向上诉人提供能够用于经营餐饮的商铺，并确保租赁期限内满足给水、供电、排烟、排污等多方面的基本条件，而被上诉人在签订合同后，仅交付商铺以便于上诉人提前进行装修，但此时商铺根本无法使用。同时，本案中需要改造的烟道设施，并非是每个商铺内部自行使用的烟道，而是从楼内原有的垂直烟道接入各个商户的公共烟道，并在楼顶安装风机箱。此烟道改造工程量较大、专业性较强，并非上诉人或其他商户能够自行完成改造，且烟道改造部分是公共区域，烟道又为整体商铺的基本设施，故改造烟道是被上诉人应尽的义务；2.一审法院未结合实际情况，忽视被上诉人长期违约，即认定上诉人违反“先付后用”约定的事实存在明显错误。被上诉人以新冠疫情作为其延迟改造烟道的抗辩理由，但是从合同签订至疫情发生前近两个月期间，被上诉人一直怠于履行，从2020年3月开始施工又拖延至6月完工，在上诉人如期缴纳租金及其他各项费用的情况下，被上诉人长期不履行应尽的义务，致使上诉人长期无法使用涉案的商铺，已构成根本违约，无法实现合同目的。在被上诉人交付的商铺不符合合同约定、并长期不完善基本设施，至上诉人无法使用商铺进行营业时，上诉人之所以未按期支付租金，是合法行使抗辩权；3、上诉人租赁商铺主要是为了经营盈利，但是出现被上诉人违约以及新冠疫情等非商业的风险情形，已经使得上诉人的经济利益受损，上诉人前期已投入大量的财力、物力，损失也会不断地继续加大，涉案的租赁合同已不能再继续履行下去，在此僵局下，上诉人解除合同，对双方而言都是将损失减小到最小化。综上，被上诉人未向上诉人交付符合约定用途的商铺，且延迟履行其应尽义务的行为构成违约。在被上诉人造成上诉人严重经济损失的情况下，如继续履行合同对上诉人来说显失公平，故请求二审法院依法保护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。润鸿管理公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，上诉人的上诉理由不能成立。1.双方合同在第1.3条已经明确约定，上诉人确认在签订合同当时已经对租赁房屋的现状进行了了解，并接受和认可租赁房屋符合其经营所需要；2.双方合同中并没有约定烟道改造是被上诉人的义务，因为案涉租赁房屋本身设计有排烟管道，上诉人完全可以自行将其房屋内的排烟管道和主管道进行连接。合同中约定的上诉人开业经营时间是2020年3月1日，根据被上诉人的安排，2020年春节之后进场施工完全有可能完成所有的烟道改造，可以在双方约定的开业经营时间之前交付使用。但是2020年初，因突发疫情导致政府管控，涉案的小区进行封闭管理，无法进行施工，所以被上诉人也只能根据政府的要求在2020年3月下旬开始陆续恢复施工。根据润鸿管理公司在一审提交的证据，可以证明案涉商铺的烟道改造在2020年4月23日就已经完工，并且通知了上诉人。即使按照上诉人所称的2020年6月初完成烟道改造，在上诉人向法院提起本案诉讼之前，上诉人已经就案涉商铺领取了营业执照和食品卫生许可证，具备正常开业经营的条件，在此情况下，上诉人再起诉要求解除合同没有任何事实和法律依据；3.上诉人在二审中主张解除合同的原因是由于疫情形势发生变更，继续履行合同会造成经济损失，该理由与其一审解除理由相互矛盾，且均不能成立；4.在一审庭审中上诉人对其拖欠租金的事实是自认的，其主张拖欠租金是行使抗辩权不能成立。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求法庭驳回上诉，维持原判。尹荣祥向一审法院起诉请求：1.判令解除尹荣祥与润鸿管理公司2019年12月7日签订的财富里租赁合同；2.判令润鸿管理公司赔偿尹荣祥装修损失113500元；3.判令润鸿管理公司向尹荣祥支付违约金22908元，并返还尹荣祥已支付的保证金22908元、商业管理费9022元、装修押金3133元共计171471元；4.诉讼费由润鸿管理公司负担。润鸿管理公司向一审法院反诉请求：1.判令尹荣祥立即支付2020年6月1日至8月31日租金22906元；2.判令尹荣祥自2020年6月1日起至实际付清之日止按每日22.91元标准支付违约金；3.反诉诉讼费由尹荣祥负担。一审法院认定事实：2019年12月7日，尹荣祥（乙方）与润鸿管理公司（甲方）签订“财富里”租赁合同一份，约定由甲方将财富里一层6幢106室商铺62.65平方米出租给乙方，乙方对商铺状况（规划用途、结构、朝向、内部构造、水、电、通讯、空调、燃气等的各个接口、布局和容量限定等）“均已充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需”；乙方在该商铺内经营品牌“安庆鲜肉馄饨”、经营范围为“餐饮服务”，未经甲方书面同意，不得擅自改变经营品牌及经营范围，或擅自改变商铺用途；租赁期自进场日至2023年2月14日，进场日暂定为2020年2月15日；自进场日起15日为装修期间，乙方应当在装修期内完成装修，通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件，否则应当按照本合同约定承担违约责任；开业日应当为2020年3月1日前；租金为第1年4.5元/平方/日、第2年4.73元/平方/日、第3年4.97元/平方/日，第一年具体为“2020年2月15日-2020年5月31日26855元、2020年6月1日-2020年8月31日22906元、2020年9月1日-2020年11月30日22906元、2020年12月1日-2021年2月28日22906元”，先付后用，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期的租金；如乙方逾期支付租金、商业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方或商管公司支付应付未付款项的1‰作为违约金（4.5条）；乙方另行缴纳22908元作为履行合同保证金，在合同期内，租赁保证金不予抵销租金或其他应付款项，等等。该合同第十条之合同终止、解除部分，未列明乙方应享有解除权的具体情形。签约当日，尹荣祥签署进场通知书和消防安全责任书，承诺于2020年3月1日前完成消防安全检查合格证办理并开业，并于同日向润鸿管理公司交纳押金22908元、2020年2月15日-5月31日租金26855元、商业管理费9022元、垃圾清运费219元、装修押金3133元和公摊能耗费601元，合计62738元。同年12月10日，润鸿管理公司向尹荣祥交付案涉商铺，尹荣祥于当月14日选定装修队伍并签约，当月18日向管理方提交装修方案。受新冠疫情影响，2020年2月4日案涉区域张贴通告实行封闭式管理。同年3月，润鸿管理公司组织施工人员进场改造安装统一的水平烟道设施。同年5月20日，尹荣祥开始购买油烟罩包设备；同年6月2日，尹荣祥领取到“江北新区回一味馄饨店”《营业执照》，同月16日又领取相关《食品经营许可证》。2020年6月27日，润鸿管理公司向尹荣祥发出书面函，催缴第2季度租金22906元。对双方争议的事实和证据，即烟道改造工程的结束时间，润鸿管理公司称，室内于2020年4月23日完工、整体于2020年4月29日完工，尹荣祥则称是2020年6月15日施工结束，并提交一张6月2日的照片证明尚在施工，一审法院认定如下：因润鸿管理公司未提交烟道改造工程的验收资料，故推定尹荣祥所述日期为改造工程结束日。一审法院认为，双方合同中虽未列明尹荣祥应享有解除权的具体情形，不影响尹荣祥依法行使法定解除权，但尹荣祥应当列举适法的前提事实并证明其合法性。本案中，尹荣祥在与润鸿管理公司签订租赁合同时，对商铺状况应当有所了解，双方在合同中未明确约定由润鸿管理公司设置统一的水平烟道或对原有烟道进行改造，故改造烟道不是润鸿管理公司的合同义务，起码不是其主要合同义务，即无从谈及根本违约。后来，润鸿管理公司根据实际需要改造烟道设施，是改善双方的经营环境，对尹荣祥的生产经营也有利，不应斥之为违约。据此，尹荣祥请求解除合同并要求润鸿管理公司赔偿装修损失、退还已交费用等，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。如前所述，润鸿管理公司改造烟道虽属善事，但较长的施工期间已客观影响到尹荣祥预先的开业计划，理应延期开业和延展交租期，加上年初新冠疫情影响，致使尹荣祥从事经营活动举步维艰、无力开业、不能如期交纳租金，因新冠疫情属于不可抗力，故尹荣祥不履约行为不视为违约，对润鸿管理公司反诉请求尹荣祥支付延迟付款的违约金，一审法院不予支持。可是，交纳租金是尹荣祥应负的主要合同义务，截止本案诉讼时其已严重逾越了双方约定的交租期，违反“先付后用”约定，故对润鸿管理公司反诉要求尹荣祥交纳第2季租金22906元的请求予以支持。但这并不表明一审法院认同是2020年6月1日至同年8月31日的租金。对于理应延展交租期以及新冠疫情期间是否减免租金等问题，一审法院建议润鸿管理公司给予不少于3个月的租金优惠。因双方均未在本案中诉诸此事，故一审法院不宜直接处置，双方可待诉后另行磋商解决。尹荣祥与润鸿管理公司因本案租赁事项都有投入，应当学会相互理解、共融共通。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、本诉部分驳回尹荣祥的各项诉讼请求。二、反诉部分1.尹荣祥于判决生效后五日内向润鸿管理公司支付第二次3个月租金22906元。2.驳回润鸿管理公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费1865元，减半收取计932元，由尹荣祥和润鸿管理公司各半负担；一审反诉案件受理费421元，由尹荣祥负担。本院审理期间，上诉人尹荣祥对一审法院查明的以下事实有异议：1.一审认定尹荣祥签订合同确认对商铺状况（规划用途、结构、朝向、内部构造、水、电、通讯、空调、燃气等的各个接口、布局和容量限定等）“均已充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需”有误，上诉人只是签字，但是并不了解这一条款的内容；2.一审认定2020年6月27日，润鸿管理公司向尹荣祥发出书面函，催缴第2季租金22906元有误，发函日期应该是2020年7月10日，在上诉人起诉之后。上诉人尹荣祥对一审查明的其他事实没有异议。被上诉人润鸿管理公司对一审法院认定烟道改造工程结束日为2020年6月15日有异议，认为与润鸿管理公司一审提交的证据不符，对一审查明的其他事实没有异议。对于双方当事人均无异议的一审查明事实，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。二审中，润鸿管理公司陈述，其已于2021年2月21日收到尹荣祥通过案外人何兴春邮寄的案涉商铺钥匙，案涉商铺目前处于润鸿管理公司的控制之下。本案二审中的争议焦点为：上诉人是否有权解除涉案的租赁合同。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有拘束力。尹荣祥在双方间租赁合同中已明确其对商铺状况充分了解，案涉商铺适用于其经营所需并签字确认。现尹荣祥又起诉主张烟道改造完成后，案涉商铺才符合其经营餐饮的基本用途，润鸿管理公司交付的商铺不符合合同约定，构成根本违约，该主张与双方约定的合同内容不符，本院不予支持。尹荣祥称其虽在合同中签字，但并不了解该条款内容，没有法律依据，本院不予采信。因此，尹荣祥以润鸿管理公司构成根本违约主张解除合同并要求润鸿管理公司赔偿装修损失及支付违约金依据不足，本院不予支持。二审中，因尹荣祥已明确拒绝履行租赁合同，且润鸿管理公司也已实际控制案涉商铺，故本院确认案涉租赁合同的权利义务关系于2021年2月21日润鸿管理公司收到案涉商铺钥匙时终止，不再继续履行。案涉租赁合同权利义务关系终止后，尹荣祥作为违约方，应承担相应的违约责任并支付其欠缴的租金。因润鸿管理公司在本案中未曾提出相应诉请，本院依法不予处理，润鸿管理公司可另行主张。关于尹荣祥要求润鸿管理公司返还保证金、商业管理费、装修押金的主张，因该部分费用与尹荣祥应承担的违约责任及租金等可能存在需要抵扣的情形，本院暂不予处理，由尹荣祥与润鸿管理公司另行结算。在润鸿管理公司不构成根本违约的前提下，交纳第二季度租金是尹荣祥应负的主要合同义务，考虑到尹荣祥已缴纳2020年2月15日-5月31日租金26855元，但因疫情影响及润鸿管理公司改造烟道导致店铺在2020年6月之前客观无法营业的事实，本院酌情认定尹荣祥以该部分租金冲抵第二季度租金，即2020年6月1日至同年8月31日的租金，故润鸿管理公司就该季度租金主张的迟延付款违约金，本院不予支持。对于后续租金，尹荣祥应当按约补齐。综上所述，上诉人尹荣祥的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京江北新区人民法院（2020）苏0192民初91号民事判决；二、尹荣祥与南京润鸿商业管理有限公司于2019年12月7日签订的“财富里”租赁合同的权利义务关系于2021年2月21日终止；三、驳回尹荣祥的其他上诉请求和诉讼请求；四、驳回南京润鸿商业管理有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费3730元，反诉案件受理费421元，二审案件受理费4150元，均由尹荣祥负担。本判决为终审判决。审判员  王劲松二〇二一年五月六日法官助理李映碧书记员朱亚芳