浙江省海盐县人民法院民事判决书（2020）浙0424民初4201号        原告（反诉被告）：唐琪，女，1993年2月22日出生，汉族，住浙江省长兴县。。                委托诉讼代理人：何小李，浙江海兴律师事务所律师。                被告（反诉原告）：嘉兴崇海置业有限公司，住所地：浙江省海盐县澉浦镇南浦路585号201室。统一社会信用代码：91330424MA2B9J4B7W。                法定代表人：刘旭磊，该公司经理。                委托诉讼代理人：洪维争、王翔，北京大成（上海）律师事务所律师。                原告（反诉被告）唐琪为与被告（反诉原告）嘉兴崇海置业有限公司（以下简称崇海公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年9月23日向本院起诉，诉请判令（已变更）：1、解除原、被告之间于2018年10月28日签订的商品房买卖合同，被告协助原告办理解除网签合同备案登记，网签合同备案登记解除后被告立即返还购房款1173651元，支付补偿金138091.94元；2、被告承担本案诉讼费用。本院同日以（2020）浙0424民诉前调2512号受理。后本案于2020年11月12日转为正式立案。被告于2021年1月19日提起反诉，诉请判令：1、反诉被告向反诉原告支付违约金19705.03元（以1173651元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年8月30日暂算至2021年2月2日，以后计算至案涉房屋网签注销之日止）；2、反诉被告负担案件诉讼费用。本院决定将本反诉合并审理，依法适用普通程序，于2021年3月5日、同年5月8日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人何小李、被告（反诉原告）委托诉讼代理人王翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                经审理，本院认定事实如下：2018年10月28日，唐琪与崇海公司签订合同编号为2018330424YS0142603号的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：唐琪购买崇海公司位于海盐县澉浦镇潮源路400号澜山雅苑8幢601室房屋，该商品房建筑面积117.85平方米，其中套内建筑面积101.45平方米，分摊面积16.4平方米，单价为每平方米9958.85元，总价款为1173651元。原、被告还就其他事项进行了约定。签订合同后，原告分别于2018年10月20日支付定金30000元，于2018年10月27日支付房款322096元，于2018年12月25日支付房款400000元，于2018年12月28日支付房款421555元，合计1173651元，唐琪将案涉房屋的房款已付清。                后唐琪作为乙方与崇海公司作为甲方签订《合同解除协议书》，协议书载明：“2018年10月28日就购买甲方开发建设的位于浙江省嘉兴市海盐县澉浦镇潮源路400号澜山雅苑项目8幢601室（以下简称“该房屋”）房地产甲乙双方签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”）。乙方已于本协议签订之日前支付甲方购房款人民币1173651元。现经甲乙双方协商一致，同意就上述房地产买卖相关事宜做如下约定：一、甲乙双方一致同意，于本协议签订之日解除双方于2020年7月29日签订的关于浙江省嘉兴市海盐县潮源路440号澜山雅苑项目8幢601室房屋的《浙江省商品房买卖合同（预售）》；二、甲乙双方同意于2020年8月29日前，乙方将该房屋返还甲方（若已交房），并前往该房屋所在地主管房地产交易的部门办理解除买卖合同的各项手续（包括但不限于注销合同、解除网签合同备案、解除预告登记等）；乙方承诺在2020年8月29日前注销其设定在该房屋上的任何抵押登记（如有）并注销／解除因乙方原因而设置在该房屋上的权利限制措施（如司法查封措施等）。双方配合于2020年8月29日前将该房屋恢复至未出售的状态；三、如因乙方的原因导致该房屋在2020年8月29日后仍然未能恢复至未出售状态的，乙方应向甲方支付违约金。违约金以乙方已支付房价款为基数，以人民银行同期贷款利率为标准按日计算，至乙方完成上述事项之日止；四、甲方同意向乙方返还乙方已支付的房款人民币1173651元并向乙方支付补偿金人民币138091.94元（补偿金计算方法为：以已付房款1173651元为本金，按照人民银行同期贷款利率从房款付清之日起计算至房款退回之日止；第二笔补偿金按全部房价款3％计算），应退房款和补偿金之和合计人民币1311742.94元（以下统称“该退款”），但是如果乙方违反本协议第三条产生违约金的，该退款应先扣除乙方违约金。双方认可该退款已经包含：甲方应退乙方的全部房款、甲方依据《买卖合同》应支付给乙方的违约金、因《买卖合同》的解除而给乙方造成的全部损失（包含直接损失、间接损失、预期利益损失、信赖利益损失等）、任何性质的赔偿金、补偿金、以及甲方应支付给乙方的其他费用等所有费用；五、双方同意由甲方在本协议第二、三条约定的解除合同手续全部办理完毕后的2020年12月31日前一次性向乙方支付该退款。如果乙方存在逾期返还房屋或者逾期办理解除合同手续的情形并需按照本协议的约定支付违约金的，则甲方有权在支付该退款时直接从该退款中扣除应由乙方支付的违约金，并将余款支付给乙方。甲方返还乙方该退款的时间亦予以相应顺延；六、乙方在收到甲方根据本协议第四条约定的该退款后，甲方应支付给乙方的所有款项［甲方应退乙方的全部房款、甲方依据《买卖合同》应支付给乙方的违约金、因《买卖合同》的解除而给乙方造成的全部损失（包含直接损失、间接损失、预期利益损失、信赖利益损失等）、任何性质的赔偿金、补偿金、物业费、各类公共事业费以及甲方应支付给乙方的其他费用等所有费用］即全部结清。本协议的签署即表示双方对《买卖合同》的解除、费用承担、补偿（赔偿）结果的认可，乙方不得再以任何形式要求甲方承担基于《买卖合同》以及该房屋而产生的任何义务和责任，放弃对甲方的一切仲裁、诉讼、申诉、信访等主张；七、如甲方未能按照本协议第四条约定的期限或金额返还并支付乙方款项，则甲方需向乙方承担违约责任并支付违约金。违约金以应付未付金额为基数，人民银行同期贷款利率为标准按日计算；八、合同协议签订后，即表示甲乙双方就上述房地产争议达成一致解决方案；九、在履行本协议过程中产生争议的应协商解决，协商不成可向上述房屋所在地人民法院提起诉讼；十、本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效；十一、本协议一式三份，均具有同等效力。”                上述协议书签订后，唐琪与崇海公司均未主动办理解除案涉房屋买卖合同的各项手续（包括但不限于注销合同、解除网签合同备案、解除预告登记等），故案涉房屋至今未办理上述手续，崇海公司亦未将房款和补偿金支付给唐琪。                以上事实有双方当事人提供的《浙江省商品房买卖合同（预售）》、招商银行历史交易明细表、收据、《合同解除协议书》及当事人庭审陈述等证据在案佐证。                本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》、《合同解除协议书》是当事人真实意思表示，不违反法律的规定，对双方均有拘束力。本案中双方争议的焦点为原告（反诉被告）的诉请及被告（反诉原告）的反诉是否具有事实和法律依据。                一、关于本诉部分。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方在签订购房合同后又签订了《合同解除协议书》，故双方均应按照《合同解除协议书》履行约定的义务。根据该协议书，双方已达成解除合同的意思表示，故案涉购房合同已解除，本院予以确认。在案涉购房合同解除后，双方应按照协议约定解除案涉房屋的登记备案手续，以及被告将案涉购房款和补偿金退还给原告。故原告诉请被告协助原告办理解除网签合同备案登记，网签合同备案登记解除后被告立即返还购房款1173651元，支付补偿金138091.94元，符合双方约定，故本院予以支持。                二、关于反诉部分。反诉原告诉称，反诉被告未履行《合同解除协议书》，未办理解除案涉房屋买卖合同的各项备案登记手续，因此反诉被告需承担违约责任。对此，本院认为，双方自签订《合同解除协议书》后，均有义务办理解除案涉房屋买卖合同的各项备案登记手续，且上述手续的办理需双方互相配合，而非一方当事人的单方义务。反诉原告未向本院提供证据证明案涉房屋的备案登记手续至今未解除系反诉被告的原因所导致的，故反诉原告应当承担举证不能的不利后果。故反诉原告诉请反诉被告承担违约责任，本院不予支持。但反诉被告应积极配合反诉原告办理解除案涉房屋备案登记手续，反诉原告亦应积极向房产主管部门提交上述手续所需的材料。                据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：                一、确认原告唐琪与被告嘉兴崇海置业有限公司于2018年10月28日签订的合同编号为2018330424YS0142603号的《浙江省商品房买卖合同（预售）》解除；                二、被告嘉兴崇海置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告唐琪办理解除浙江省嘉兴市海盐县潮源路440号澜山雅苑项目8幢601室房屋网签备案的相关手续，并于上述手续完成后的十日内返还原告唐琪购房款1173651元及支付补偿金138091.94元；                三、驳回反诉原告的反诉诉讼请求。                如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案本诉案件受理费16606元，财产保全费5000元，合计21606元，由被告嘉兴崇海置业有限公司负担；反诉案件受理费146元，由反诉原告嘉兴崇海置业有限公司负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。                    审判长谈其竞            人民陪审员杨国忠            人民陪审员郭峰    二○二一年五月八日            法官助理李锁华            书记员张伟华