福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2938号上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。法定代表人：高佳灵，总经理。委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄南榕，男，1972年11月30日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：陈晓明，福建元景律师事务所律师。委托诉讼代理人：连浩欣，福建元景律师事务所律师。上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与被上诉人黄南榕房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。国有房产公司上诉请求：1.变更一审判决第二项为：黄南榕于判决生效之日起十日内向国有房产公司支付房屋占用费49873.2元（计算方法：11509.2元/月×4月+11509.2元/月÷30天×10天）；2.本案一、二审诉讼费由黄南榕承担。事实和理由：一、一审法院认定国有房产公司在“未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼”，属于基本事实认定不清。国有房产公司于2017年12月20日通知终止双方之间租赁关系后，不断采取工作人员上门通知、电话通知、委托签发律师函等方式要求黄南榕移交房产或参与公开招租，不存在疏于管理的情形。实际上，国有房产公司于2019年9月20日向一审法院立案庭送交材料，后经仓山区仲裁委员会进行调解后，2020年1月8日才正式立案。二、国有房产公司所遭受的实际损失属于本案应当查明的重要事实。案涉租赁房产的市场租金价值关系到黄南榕的获利价值，也是测算国有房产公司遭受实际损失的标准，该损失应当按照案涉租赁房产的市场评估租金标准计算。一审法院对国有房产公司提供的关于案涉租赁房产市场租金价值的资产评估报告不予采纳，也未组织对案涉租赁房产进行司法评估，属于认定事实不清。三、一审法院参照合同约定的租金标准4023元/月计算房屋占用费是错误的。1.国有房产公司不存在疏于管理的情形；2.租赁关系解除后，黄南榕负有及时返还房屋的义务，其继续占用租赁房产造成了国有房产公司的实际损失，国有房产公司的损失等价于黄南榕继续占用租赁房产的获益，该损失不存在“扩大损失”的情形；3.若租赁关系终止后，黄南榕及时向国有房产公司移交了租赁房产，则房屋占用费就不可能增多，故造成国有房产公司损失增多的原因系黄南榕占用租赁房产期间的延长，与国房公司提起诉讼时间的先后不存在因果关系；4.假设一审法院认定国有房产公司未积极采取司法救济途径系疏于管理系正确的，那么国有房产公司于2019年9月20日向一审法院提起诉讼，也属于采取了积极措施。黄南榕辩称，一、国有房产公司主张不断采取工作人员上门通知、电话通知等方式要求黄南榕移交房产或参与公开招租，不存在疏于管理，与事实不符。1.国有房产公司未能提供任何证据证明上述事实；2.黄南榕除了每月按照约定转账交付租金外，与国有房产公司基本没有其他联系，国有房产公司也从未以管理人身份与其主动接触。二、国有房产公司认为黄南榕应支付的房屋占用费系其经济损失，属于逻辑错误，其主张原审未查明房屋占用费也与事实不符。1.黄南榕对房屋的使用并不会导致房屋本身价值的减损，国有房产公司并不存在物理意义上的直接损失；2.国有房产公司将收益等同于损失不符合逻辑；3.考虑到榕城广场高达30%的空置率，以及相当部分承租户未按期足额交付租金的事实，国有房产公司主张最大化的机会利益，缺乏客观事实基础。三、一审法院参照租赁合同租金计付房屋占用费，具有充分的事实和法律基础，并且是否评估与判决结果无必然关联。1.参照合同计算占用费是司法实践的通行做法。2.参照合同计算占用费具有法律依据，即《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第五条规定；3.资产评估所依据的主要是市场询价数据，该数据本身参考性有限，并且不会考虑榕城广场店铺空置率等出租困难的现状。四、国有房产公司在租赁合同履行过程中具有重大过错，有违诚实信用，假设其发生损失，自身也应当承担大部分责任。1.假设国有房产公司存在所谓“损失”，也应当采取适当措施防止“损失”扩大，但是国有房产公司对如何处理合同到期后的有关事宜，一直没有明确的处置方案；2.国有房产公司作为房屋管理人并未尽到合理、勤勉的管理义务。综上，请求驳回上诉。国有房产公司向一审法院起诉请求：1.判令确认国有房产公司与黄南榕之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令黄南榕立即腾空搬离福州市仓山区××广场××号楼××层××、××单元房产，并返还给国有房产公司；3.判令黄南榕向国有房产公司支付拖欠的租金8046元；4.判令黄南榕向国有房产公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月11509.2元标准，自2018年1月1日起计至黄南榕实际搬离上述租赁房屋之日止），暂计至2019年8月份的房屋占用费为230184元；5.判令确认国有房产公司有权不予退还黄南榕方交付的租赁押金；6.判令黄南榕赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费18904元；7.本案的诉讼费用全部由黄南榕方承担。一审法院认定事实：2010年1月21日，黄南榕与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，承租福州市仓山区××广场××号楼一层××、××单元房产，建筑面积95.91平方米，租赁期限自2010年1月6日起至2012年1月5日止，租赁押金11493元。租赁合同第11条约定，黄南榕迟延支付租金一个月以上或者违法使用租赁物的，租赁押金不予退还；双方违反合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失。合同签订后，黄南榕向国有房产公司支付了租赁押金。2018年5月15日，福建龙健房地产土地资产评估与运营有限公司接受福州市国有房产管理中心委托出具资产评估报告，对福州市仓山区榕城广场1#、7#、9#一层店面租金进行评估，评估基准日2018年5月1日；评估报告使用有效期为一年，超过一年，需重新进行评估。2019年7月31日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向黄南榕出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自黄南榕收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但黄南榕至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，黄南榕应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求黄南榕腾空租赁房产并追究黄南榕应承担的其他法律责任等。2019年8月2日，国有房产公司通过EMS专递向涉讼租赁房产所在地邮寄了前述律师函（收件人填写为黄南榕，联系电话为黄南榕签订合同时所留存的电话）。2019年8月3日，店里前台人员签收。另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。黄南榕以每月4023元向国有房产公司缴纳租金或房屋占有使用费，缴纳至2019年10月。2020年1月15日，黄南榕将租赁房屋退还国有房产公司。国有房产公司就本案诉讼聘请律师支出律师费18904元。一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，后与黄南榕平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。黄南榕抗辩国有房产公司确认租赁合同已解除的诉求没有依据。房屋租赁合同于2012年1月5日届满后，黄南榕继续使用租赁店面，国有房产公司未提出异议，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2019年8月，国有房产公司委托律师出具律师函，函告双方租赁关系自黄南榕收到前述2017年12月20日作出的通知之日已解除，并要求黄南榕返还租赁房产、支付租金、房屋占有使用费等，对解除双方之间的不定期租赁合同予以明确，后国有房产公司通过EMS专递形式将该函件邮寄至涉讼租赁房产处，邮件联系方式亦填写为黄南榕签订合同时所留存电话，邮件由店里前台人员于2019年8月3日签收，故一审法院认定邮件已送达，租赁合同于2019年8月3日解除。合同解除后，黄南榕未向国有房产公司移交涉讼房产，使用至2020年1月15日将涉讼房产返还国有房产公司，国有房产公司诉请黄南榕支付自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费合理，一审法院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告系2018年5月15日出具，至今已过一年的使用有效期，国有房产公司未在承租人黄南榕后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准4023元/月计算。黄南榕提供其缴交租金及房屋占有使用费的凭证证实其租金及房屋占有使用费已支付至2019年10月，故黄南榕还应支付2019年11月6日至2020年1月15日期间的房屋占有使用费9387元（4023元/月×2月+4023元/月×10天＊30天）。合同约定黄南榕应于每月10日前一次性支付当月租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权不予退还租赁押金等，现黄南榕累计拖欠2个多月租金，国有房产公司诉请不予退还租赁押金，符合合同约定，一审法院予以支持。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请黄南榕予以承担，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福州市国有房产经营有限公司与黄南榕之间的房屋租赁合同于2019年8月3日解除；二、黄南榕于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付房屋占有使用费9387元；三、福州市国有房产经营有限公司已收取的租赁押金无须退还黄南榕；四、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1850元，由福州市国有房产经营有限公司负担850元，黄南榕负担1000元。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于一审判决参照原租赁合同约定的租金标准计算占有使用费是否正确。根据查明的事实，国有房产公司与黄南榕签订的租赁合同于2012年1月5日到期，合同期限届满后，双方未再续签合同，继续按原合同履行。国有房产公司主张其已于2017年12月20日通知黄南榕解除了租赁合同，但其提供的证据并不足以证实其主张；且在此之后的长时间内，国有房产公司对黄南榕继续使用租赁房屋、按原合同标准支付租金的行为并未提出异议，至2020年1月提起本案诉讼前，国有房产公司亦未采取积极措施催收房屋，故一审判决认定国有房产公司应对疏于管理所扩大的损失部分承担责任并无不当。黄南榕已按原合同约定的租金标准支付了至2019年10月的费用，并于2020年1月15日将租赁房屋腾退返还给国有房产公司。结合案件实际情况，以及经营性用房需要合理腾退周期等因素，一审法院判令黄南榕参照原租赁合同的租金标准向国有房产公司支付至租赁房屋返还时的占有使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1047元，由福州市国有房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年五月二十四日法官助理 游 佳书 记 员 卞燕冰