江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初12547号原告：黄琴玉，女，1968年2月8日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：赵宏超，上海敏诚善律师事务所律师。被告：张会成，男，1965年11月27日出生，汉族，住江阴市。第三人：缪卫东，男，1967年12月19日出生，汉族，住江阴市。原告黄琴玉诉被告张会成、第三人缪卫东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序审理，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告黄琴玉及其委托代理人赵宏超，被告张会成，第三人缪卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄琴玉向本院提出诉讼请求，要求法院判决：1.张会成停止侵权，搬出黄琴玉所有的江阴市房屋（以下简称涉案房屋）；2.张会成支付黄琴玉违约金罚款50000元；3.本案的诉讼费由张会成承担。事实与理由：黄琴玉与张会成、缪卫东于2020年5月3日签定一份《江阴市房地产买卖合同》，该协议约定，张会成、缪卫东将涉案房屋及自行车车库出售给黄琴玉，房价为1058000元。张会成承诺于2020年8月30日交付钥匙并搬出此房，后黄琴玉按约定将相应房款支付给了张会成、缪卫东，黄琴玉于2020年5月25日依法领取了涉案房屋不动产产权证书，而到2020年8月30日，张会成无正当理由拒绝黄琴玉入住并且拒不交付钥匙，严重侵犯了黄琴玉对不动产所有权的合法权益，黄琴玉向张会成多次催告并曾二次报警，而张会成均置之不理，为维护自身合法权益，特依法起诉。被告张会成辩称：张会成系涉案房屋原所有人，涉案房屋经缪卫东介绍出售给黄琴玉的，但黄琴玉未按约定支付房款，黄琴玉称已支付给缪卫东房款138000元，张会成不认可，即使支付也不应该支付给缪卫东，要求黄琴玉将剩余房款238000元支付给张会成后，张会成同意搬离。第三人缪卫东述称：涉案房子原是张会成的，为办理贷款过户到缪卫东名下，后因张会成无法归还贷款，经他介绍将涉案房屋出售给黄琴玉，缪卫东与黄琴玉是合伙开麻将馆的，签买卖合同的时候黄琴玉知道涉案房屋是张会成的，第一笔300000元是黄琴玉给缪卫东，缪卫东将房屋抵押迭除后，剩余的钱给了张会成，此后张会成就直接向黄琴玉要房款了。因为张会成结欠缪卫东借款利息，2020年7、8月份的时候缪卫东也去向黄琴玉要钱，在麻将馆里黄琴玉分两次将138000元给了缪卫东（第一次50000元、第二次88000元），因张会成结欠缪卫东的钱要扣除，缪卫东收到房款没有给张会成。经审理查明：涉案房屋系张会成所有，因贷款事宜张会成将房屋过户至缪卫东名下，后经缪卫东介绍将涉案房屋出售给黄琴玉。2020年5月3日黄琴玉（乙方）与张会成、缪卫东（甲方）通过中介签订《江阴市房地产买卖合同》，合同约定甲方将涉案房屋以1058000元的价值出售给乙方，2020年5月3日首付购房定金30000元，于2020年5月7日前付款270000元，于2020年6月18日前付清尾款758000元。并约定房款中应扣留甲方水、电等押金给中介方或乙方保管人民币100000元。交房时间：甲方于2020年8月30日之前将房屋(钥匙)移交接给乙方使用，同时乙方付清全部房款。双方其他约定事项：……（4）押房款10万元，待甲方搬离此房，户口迁出，交付钥匙后，乙方结清押房款，（5）乙方房款全部结清后，甲方张会成一个月搬离此房（2020年8月30日前）。同日，黄琴玉与张会成、缪卫东还签订《承诺书》一份，内容为：今有双牌二村23幢402室，将此房自愿出售给黄琴玉，现产权人缪卫东全权办理过户手续及一切事宜。现居住人张会成自愿同意于2020年8月30日前搬出此房。乙方支付全部余款壹拾万元整(￥100000)，甲方交付钥匙，其他事宜由现居住人张会成与缪卫东双方协商解决，如现居住人张会成不履行承诺书超过一天罚款500元，由现居住人张会成承担，甲、乙双方签字生效，并负法律责任。合同签订后，黄琴玉支付了购房定金30000元和270000元，2020年5月25日双方办理了房产过户手续，黄琴玉又先后支付张会成550000元，由张会成出具了收条。2020年8月20日缪卫东出具收条，收条载明收到涉案房屋黄琴玉房款138000元。审理中，对138000元支付，黄琴玉陈述：第一次给了缪卫东78000元，缪卫东说钱不够，又凑给了他，138000元都是给的现金，没有第三人在场。审理中，黄琴玉主张房款除押金100000元外其余已结清，明确不同意支付张会成房款1380000元。另查明，黄琴玉与张会成微信聊天记录显示：2020年7月30日，张会成：“月底了，你的房款15.8万明天可以给我了，剩下10万等我搬走给我”。“你怎么会借给卫东钱呢，你真行”。黄琴玉：“我借了二十多万给他，要不是这个事情，我也不会买你这个房子的”。7月31日，张会成：“房子上面的钱，你必须全部给我，因为房子是我的，不是缪卫东的，你要搞清楚”。8月6日,黄琴玉：“你们自己先把事情解决好，你也要钱，他也要钱，我怎么办？”张会成：“房子上的钱，和他没有关系，你要搞清楚，房款不付清你是拿不到房的”。黄琴玉：“你说没有关系，他说你的房子是欠他钱抵押给他的，我是从他手上过户过来的，怎么能说没有关系呢？”张会成：“欠缪的钱已还清，有收条为证”。8月12日，黄琴玉：“你们两个人的事情赶紧解决，否则我现在钱给你了，到最后还是有后遗症的”。8月19日，张会成：“今天19号，房款再不付清，你就拿不到房子，我们是订购房合同的”。9月1日，黄琴玉：“我房款已经付清了，缪卫东问我要了”。上述事实有《江阴市房地产买卖合同》、《承诺书》、房屋产权证、收条、微信聊天记录、当事人陈述等证据在卷佐证。本案双方争议的焦点为：1.黄琴玉主张张会成搬离涉案房屋是基于侵权还是合同关系；2.黄琴玉是否支付缪卫东房款138000元，如果支付张会成是否应搬离房屋，承担违约金。本院认为，黄琴玉虽取得了涉案房屋所有权证，但原所有人张会成一直未能将涉案房屋交付给黄琴玉，黄琴玉取得涉案房屋所有权也是基于其与张会成就涉案房屋签订了房屋买卖合同，本案基础法律关系是房屋买卖合同关系，故黄琴玉主张张会成迁让及支付违约罚金系要求张会成履行房屋买卖合同的交付义务及承担违约责任，本案应为房屋买卖合同纠纷。黄琴玉主张向缪卫东支付房款138000元存疑，理由如下：1.根据三方陈述，黄琴玉在签订买卖合同时对房屋实际所有人为张会成是明知的，其应向张会成支付房款；2.黄琴玉和缪卫东合伙开麻将馆，存在一定的利害关系，双方称138000元是现金交付，没有第三人在场，收条也是事后补写，只有双方的陈述，证明力较弱；3.黄琴玉、缪卫东对钱款支付的方式陈述不一致，黄琴玉称第一次给了78000元，缪卫东称钱不够，余款又凑给了他；缪卫东称138000元是分两次给他的，第一次50000元，第二次88000元；4.黄琴玉和张会成的微信往来中称借给缪卫东20余万元，现却反过来支付给缪卫东138000元，缺乏合理性；5.黄琴玉之前的房款均是支付给张会成或经张会成认可，而该138000元张会成微信中多次明确要求支付给张会成本人，不同意支付给缪卫东，黄琴玉仍主张将房款支付给了缪卫东。此外，即使缪卫东认可收到黄琴玉138000元的房款，其也不同意将房款返还给张会成。综上，本院对黄琴玉主张已支付房款138000元的主张，不予采信。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。黄琴玉与张会成签订的房屋买卖合同有效，双方均应按照合同履行。根据黄琴玉与张会成的约定，黄琴玉房款（除押金100000元）全部结清后，张会成一个月搬离此房（2020年8月30日前），现黄琴玉明确不同意支付剩余房款，因其拒绝履行合同约定的付款义务，其要求张会成搬出涉案房屋的主张，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄琴玉的诉讼请求。案件受理费5620元（黄琴玉已预交），由黄琴玉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 芳人民陪审员  蒋红月人民陪审员  孙永珍二〇二一年五月二十五日书 记 员  潘燕青附：相关法律、司法解释条文1.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百二十六条当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。