上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初10184号原告(反诉被告)：御封投资(上海)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：汤松，执行董事。委托诉讼代理人：赵斌，女。委托诉讼代理人：吕云锋，北京市炜衡(无锡)律师事务所律师。被告(反诉原告)：安徽省人民政府驻上海办事处，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘卫东，主任。委托诉讼代理人：张红星，安徽中天恒(上海)律师事务所律师。原告御封投资(上海)有限公司与被告安徽省人民政府驻上海办事处房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日组织当事人进行证据交换。原、被告曾申请庭外和解，但未能达成和解协议。审理中，被告安徽省人民政府驻上海办事处提出反诉，本院予以受理，于2020年7月29日组织当事人进行证据交换。此后，根据被告安徽省人民政府驻上海办事处的申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对上海市长宁区新华路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)恢复至2011年被告(反诉原告，以下简称被告)安徽省人民政府驻上海办事处交付给原告(反诉被告，以下简称原告)御封投资(上海)有限公司时的状态的修复方案及修复费用进行鉴定。2021年4月22日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具《鉴定意见书》及《恢复性修复费用估算书》、《修复费用估算书》。本院于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告御封投资(上海)有限公司的委托诉讼代理人赵斌、吕云锋，被告安徽省人民政府驻上海办事处的委托诉讼代理人张红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御封投资(上海)有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月4日解除。2.被告返还保证金600,000元及2020年3月4日至5月31日期间的租金630,000元。3.被告赔偿原告逾期返还租金、保证金的损失(以1,230,000元为基数，自合同解除之日起至返还租金、保证金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实和理由：2011年9月，原、被告签订合同，原告向被告承租涉讼房屋，用于会所餐饮经营，租赁期限自2011年12月1日起至2021年12月1日止，2020年的月租金为220,000元。合同签订后，原告均按约履行义务。2020年1月，疫情爆发，根据防控措施，原告经营的会所必须停止营业。2020年2月9日后，虽然政府逐步引导企业复工复产，但因管控加强，部分外地员工无法到岗，涉讼房屋小区实行封闭管理，加上会所环境本身密闭，短暂复工也没有客源，根本无法正常营业。原告无奈之下只能继续停业。在没有任何收入来源的情况下，原告仍需承担租金，支付员工工资和拖欠供货商的货款等，经营出现巨额亏损，难以为继。为避免损失进一步扩大，原告于2020年2月12日向被告提出解除合同的请求，并于2月14日向被告方韦主任正式提交解除合同的申请，要求被告退还保证金及2月至5月的租金。此后，双方多次微信、电话沟通解除合同事宜。3月3日，原告根据被告要求提交书面材料，3月4日、3月11日，双方在涉讼房屋内进行交流，被告均同意解除合同，但称其无权决定退还租金及保证金事宜。2020年4月20日，原告至被告上级单位协商退还租金、保证金事宜，但未有结果。原告认为房屋租赁合同因不可抗力而解除，被告应于合同解除日退还租金及保证金，被告至今不予退还，给原告造成损失，故提起诉讼。被告安徽省人民政府驻上海办事处本诉辩称及反诉诉称，原、被告签订房屋租赁合同后，被告一直严格按照合同约定履行义务。2020年2月12日，原告向被告发出《关于协商解除房屋租赁合同的请求》。原告租赁涉讼房屋的目的是使用该房屋，其能否经营下去与被告无关，故虽然疫情是不可抗力，但不至于导致合同目的不能实现。原告发出的上述请求只是协商解除合同，并未明确表示解除合同，故双方没有对此协商一致。此后，被告被迫同意解除合同，合同解除日应为起诉状副本送达被告之日，原告要求被告退还租金、保证金并赔偿逾期还款的损失缺乏依据，不同意原告的本诉诉讼请求。因原告擅自单方解除合同构成违约，且对涉讼房屋进行大规模改建装修，至今未能进行恢复，故被告另提出反诉诉讼请求：1.原告支付2020年6月1日至涉讼房屋修复完毕之日的占用费，按每月210,000元的标准计算。2.原告支付违约金4,000,000元，以保证金600,000元进行抵充，原告还需支付违约金3,400,000元。3.原告支付修复费用89,463.70元。原告御封投资(上海)有限公司反诉辩称，1.原、被告于2020年3月就解除合同及退还租金、保证金事宜进行沟通时，原告就明确提出向被告交付房屋，并提出房屋保护完好，交付后仅需简单装修即可使用，但被告认为他们无权就房屋交接及退还事宜作出决定，需要上级部门同意，并答应为原告联系上级部门进行沟通。此后，原告一直等待被告的消息，直至4月20日，原、被告才共同至被告上级部门进行沟通，但未有结果，被告遂要求原告以诉讼方式解决。2020年6月19日庭审中，被告要求原告立即交付涉讼房屋，但在庭审后，原告以书面方式要求被告进行交接时，被告仍以需向上级汇报、研究为由搪塞原告、拖延交付时间。此后，原告将涉讼房屋钥匙寄还被告，被告已实际控制该房屋，故其主张占用费没有事实、法律依据。2.原告租赁房屋用于会所经营，与被告的办公地仅一墙之隔，被告不可能不知道该房屋的用途。原告为小微企业，抗风险能力弱，餐饮行业对现金流也比较敏感，疫情导致会所停业，原告没有营业收入，产生巨额亏损、资金链断裂，员工因企业陷入困境后纷纷离职另行他就。因不可抗力导致合同目的已经无法实现，原告不可能再交得起租金，合同无法再继续履行。原告解除合同并未构成违约，不应支付违约金。此外，即使不考虑不可抗力因素，被告主张的违约金也显然过高，不应得到支持。3.被告主张的恢复原状并不是恢复涉讼房屋历史保护建筑的原貌，而是对该房屋的再一次破坏，该主张不应得到支持。综上，不同意被告的全部反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房屋租赁合同》、押金收据、银行回单、发票、《关于协商解除房屋租赁合同的请求》、原告企业法人营业执照、食品经营许可证、微信记录、照片、平面图、邮寄凭证及查询单、(2011)长民三(民)初字第1974号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系涉讼房屋的权利人，该房屋所有权性质为全民，建筑面积632平方米，1994年被列为上海市优秀近代建筑(第二批)，保护类别为三类。涉讼房屋位于上海市长宁区新华路185弄弄内，该弄口安装了大门，通过大门方可进入该弄。原告成立于2011年10月21日，注册资本为10,000,000元，主体业态为餐饮服务经营者(中型饭店)。2011年9月7日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定：一、被告出租给原告的涉讼房屋，实测建筑面积632平方米，房屋用途为商办，房屋类型为花园洋房，结构为砖木。2-1原告向被告承诺，租赁该房屋作为办公会所使用。3-1被告于2011年9月30日前向原告交付该房屋，房屋租赁期自2011年12月1日起至2021年12月1日止。4-1月租金200,000元，该房屋租金七年不变，自第八年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方在补充条款中约定。4-3原告支付租金的方式如下：2011年12月1日前支付2011年12月至2012年5月份的租金，2012年6月1日前支付2012年6月至2012年11月份租金，按照先付后用原则，以后每年6月、12月之前五日支付后半年租金。5-1被告交付该房屋时，原告应向被告支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金即600,000元。租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。5-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由原告承担。6-4除本合同附件(三)外，原告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由被告报请有关部门批准后，方可进行。原告增设的附属设施和设备归属及其维修责任由原、被告双方另行书面约定。7-1除被告同意原告续租外，原告应在本合同的租期届满后的十日内返还该房屋，未经被告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，原告应按月租金双倍向被告支付该房屋占用期间的使用费。7-2原告返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经被告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。9-1双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；(二)该房屋因社会公共利益被依法征用的；(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；(四)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；(五)被告已告知原告该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。10-6租赁期间，非本合同规定的情况，原告中途擅自退租的，原告应向被告支付违约金肆佰万元。若违约金不足抵付被告损失的，原告还应负责赔偿。被告可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由原告另行支付。合同补充条款约定：2.免租装修期为二个月，即自2011年10月1日至2011年11月30日为免租装修期。第八个租金年度，租金递增为每月贰拾壹万元整，第九个租金年度起至租赁期满，租金递增为每月贰拾贰万元整。3.本租赁房屋是市级建筑保护单位，需按修旧如旧的原则进行装修。4.不能改动原房屋的建筑承重结构。5.不能变动原房屋的建筑风貌及外观……。2011年9月27日，被告出具收据，确认收到原告支付的押金600,000元。此后，原告对涉讼房屋进行装修，用于餐饮经营。2012年4月1日，原告向被告开具金额为1,085元的会务费发票。2019年5月至10月期间，原、被告工作人员就涉讼房屋因漏水需进行维修的事宜进行沟通，原告工作人员曾通过微信向被告工作人员发送涉讼房屋内部照片，被告也安排人员进行查看。2019年12月15日，原告向被告支付2019年12月至2020年5月的租金1,320,000元。疫情发生后，弄口大门处于关闭状态，并有专人管理，通过测量体温等程序方可进入该弄。2020年2月12日，原告向被告发出《关于协商解除房屋租赁合同的请求》，内容为：……一直以来我司与贵办合作顺畅，租金均按照合同规定准时支付，从未逾期。现因突发新型冠状病毒疫情(全国人大常委已定性为不可抗力事件)，导致我司没有收入，出现巨额亏损，经营难以为继。鉴于此，我司经慎重考虑后准备结束营业，特向贵办请求协助提前解除双方的房屋租赁合同。基于针对本次疫情上海国资委出台了相关帮扶政策，国有企业物业面向中小企业免除2-3个月租金。考虑到我司已提前支付2019年11月至2020年5月租金房屋租赁费用合计132万元，我司恳请贵办能够返还2020年2月至5月的租赁费用。另外，我司开业即向贵办支付了60万押金，恳请贵办一并返还。2020年2月14日，原告工作人员通过微信方式将加盖公章的《关于协商解除房屋租赁合同的请求》发送给被告工作人员，同时称：我们现在已经全部停业了，就等着这个事情的进展。被告工作人员称：我先跟领导汇报一下，正式的肯定还要以纸质的通知为准，只是现在没上班。原告工作人员询问：快递可以吗？被告工作人员称：现在办事处都没人上班，因为新华路街道要求封闭了。2020年3月3日，原告将《关于协商解除房屋租赁合同的请求》交给被告工作人员。2020年3月4日，原、被告就解除《房屋租赁合同》事宜进行协商。原告称，被告当时答复可以解除《房屋租赁合同》，但要求原告承担提前解除合同的违约责任。被告称，当时答复如原告要解除《房屋租赁合同》，原告已支付的租金、保证金不予退还，原告还应另行支付违约金。因双方分歧较大，未能达成一致意见。2020年6月19日，本院组织原、被告进行证据交换。原告当庭确认，可于当日搬离物品并将涉讼房屋返还被告，遗留的装饰装修、设施设备予以放弃。当日13时55分，原告工作人员通知被告工作人员：我们今天可以交房给你们。在开厅。被告工作人员称：好的。因被告未派员与原告办理房屋交接手续，故原告工作人员于当日通过微信方式向被告工作人员发送函告，内容为：我司与贵处签订的房屋租赁合同已解除，请贵处与我司今日及时办理交接手续。如贵处拖延交接，所产生的法律责任由贵处承担。被告工作人员称：不是拖。我方律师要写个文字的东西给我们，领导们下星期来上班肯定要研究一下后面再安排交接。单位周末人都走了也没人跟你们交接啊。都是有安排的不存在什么拖。2020年6月23日，原、被告派员至涉讼房屋进行查看，双方对原告装修是否损坏涉讼房屋主体结构等产生分歧，故未能办理房屋交接手续。同日，原告将涉讼房屋钥匙快递给被告，被告于2020年6月24日收到钥匙。另查明，2011年1月5日，被告与案外人北京泛华投资基金管理有限公司(以下简称泛华公司)签订《上海市房屋租赁合同》，将涉讼房屋出租给泛华公司作办公、内部接待使用，租赁期限为2011年1月1日起至2020年12月30日止，月租金200,000元。被告交付房屋时，泛华公司应向被告支付保证金600,000元。2011年1月6日，被告将涉讼房屋交付给泛华公司，双方签署了移交清单，泛华公司曾对涉讼房屋进行装修。2011年7月25日，被告因未收到泛华公司支付的保证金和租金而向该公司发出解除合同通知。2011年8月3日，被告向泛华公司发出履行返还房屋义务通知书，要求泛华公司搬离涉讼房屋，并承担违约赔偿责任。泛华公司未有回应。2011年8月15日，被告向本院提起诉讼，要求：1.解除被告与泛华公司签订的房屋租赁合同；2.泛华公司向被告支付自2011年5月1日起至实际搬离日止的租金，按每月200,000元计算；3.泛华公司支付违约金600,000元；4.泛华公司支付损害赔偿费400,000元；5.泛华公司搬离涉讼房屋。案号为(2011)长民三(民)初字第1974号。该案审理中，被告放弃要泛华公司将涉讼房屋恢复原状的请求。2011年9月19日，本院作出判决：一、解除被告与泛华公司于2011年1月5日签订的《上海市房屋租赁合同》；二、泛华公司应支付被告自2011年5月1日起至实际搬离日止的租金，按每月200,000元计算；三、泛华公司应支付被告违约金600,000元；四、泛华公司应支付被告损失赔偿费400,000元；五、泛华公司应于该判决生效之日起五日内搬离涉讼房屋。本案审理中，被告曾主张原告对涉讼房屋进行装修、改造，存在对房屋主体结构造成实质性损害的可能，并申请对此进行鉴定。2020年8月28日，本院根据被告的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对涉讼房屋的装修是否损坏房屋主体结构；如有损害，损害的部位及损失金额；对损害部位的修复方案及修复费用等进行鉴定。2020年11月25日，上海市房屋建筑设计院有限公司向本院出具工作联系单，称：被告未能提供原房屋结构图，原告仅提供房屋装修的平面布置图。与长宁区历史保护中心及涉讼房屋历史保护测绘单位联系，均未能找到原房屋结构图。故依据现有资料进行鉴定，无法对委托鉴定要求给予明确的鉴定意见。2020年12月28日，被告向本院提交申请书，申请对涉讼房屋按照历史保护建筑的标准进行损坏鉴定、修复原状(房屋交付时的原状)的修复方案、修复费用进行鉴定。此后，本院就鉴定事项向原、被告进行调查。2021年1月13日，本院根据被告的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对涉讼房屋恢复至2011年被告交付给原告时的状态的修复方案及修复费用进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司于2021年4月22日向本院出具《鉴定意见书》。《鉴定意见书》载明房屋装修改动情况如下：一层门厅及外墙部位，拆除原门厅雨棚，新搭建门厅，门厅顶面新做花式栏杆，原涂料墙面现粘贴饰面砖，紧邻外墙搭设花台；二层、三层外立面门窗护角隅石新涂刷涂料(破坏重点保护部位)。门厅西侧小房部位，门护角隅石颜色改变，新涂刷白色涂料(破坏重点保护部位)。门厅东侧部位，搭建玻璃阳光房，顶面有遮光篷；柱子原为涂料面层，现包大理石、饰面砖；紧邻外墙搭设花台。东侧厢房南立面部位，原墙面白色涂料面层，在外墙面上粘贴饰面砖；窗户增加护角隅石。主体西立面门厅部位，改变门厅罗马柱颜色及大门背景墙颜色，新涂刷白色涂料(破坏重点保护部位)。主体西立面2层、3层部位，改变外立面窗户的护角隅石颜色、凸窗外墙颜色，新涂刷白色涂料(破坏重点保护部位)。1层房间部位，原墙面下部为涂料，现改为瓷砖。2层北露台及外墙部位，露台边缘新设花台。2层南侧露台部位，地面原面层为地砖，现在原地面瓷砖上铺设防水卷材+防腐木；新增花台，两侧为防腐木；改变门的护角隅石颜色，新涂刷白色涂料(破坏重点保护部位)。2层西侧过道部位，原墙面为涂料面层，现墙面为木饰板面层。2层“延晖”房间，增加室内隔墙及吊顶装饰面层。1-3层楼梯部位，原为铁栏杆+木扶手，现为木栏杆+木扶手。3层洗手间部位，顶面、西墙原为涂料面层，现为金属装饰板。3层“御景”房间部位，原为门洞，现安装双开木门；吊顶新增吊板、铜灯。3层“御封”房间部位，墙面原为涂料面层，现为木饰板；增加木柜及大理石台面；增加墙面木饰板；梁面层原为涂料，现包铝饰板；柱子原为涂料面层，现包玻璃饰面。《鉴定意见书》载明分析说明如下：根据历史资料查询，涉讼房屋位于历史风貌保护区范围，且涉讼房屋为优秀历史建筑，保护类别为三类，重点保护部位为南立面、西立面及南花园。《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》第二十八条“优秀历史建筑的保护要求，根据建筑的历史、科学和艺术价值以及完好程度，分为以下四类：……(三)建筑的主要里面、主要结构体系和有特色的内部装饰不得改变。”涉讼房屋装修时，不应改变南立面、西立面及南花园重点保护部位。《鉴定意见书》载明，按照历史建筑保护要求恢复方案(6.1)如下：一、涉讼房屋重点保护部位恢复方案：南立面二层、三层门窗护角隅石部位，按照历史保护建筑修缮要求，清洗护角隅石表面涂刷层，按照历史状态修整。门厅西侧小房部位，按照历史保护建筑修缮，清洗护角隅石表面涂刷层，按照历史状态修整。主体西立面门厅部位，按照历史保护建筑修缮要求，清洗罗马柱及门厅背景墙表面涂刷层，按照历史状态修整。主体西立面2层、3层部位，按照历史保护建筑修缮要求，清洗窗户护角隅石及凸窗外表面涂刷层，按照历史状态修整。南立面二层、三层门窗护角隅石部位，按照历史保护建筑修缮要求，清洗护角隅石表面涂刷层，按照历史状态修整。主体二层南立面门护角隅石部位，按照历史保护建筑修缮要求，清洗护角隅石表面涂刷层，按照历史状态修整。二、非保护部位恢复方案：一层门厅及外墙部位，拆除紧邻外墙花坛；拆除一层门厅、玻璃雨棚及顶面花式栏杆；铲除一层墙面墙面饰面砖及砂浆层，墙面重新粉刷，批腻子，涂刷外墙涂料3度；重新按照原规格制作玻璃雨棚。门厅东侧部位，拆除紧邻外墙花台；拆除搭建玻璃阳光房及顶面遮光篷；铲除外墙柱子外包大理石及饰面砖；铲除柱子表面砂浆及装饰层，重新粉刷，批腻子，涂刷外墙涂料3度。东侧厢房西立面部位，拆除紧邻外墙花台，铲除外墙饰面砖及后砌筑墙体；铲除外窗4樘；铲除外墙表面砂浆及装饰层，重新粉刷，批腻子，涂刷外墙涂料3度。东侧厢房南立面部位，铲除外墙饰面砖；拆除窗户护角隅石；铲除外墙面粉刷砂浆及装饰层，重新粉刷，批腻子，涂刷外墙涂料3度。1层房间部位，铲除墙体饰面砖及粘结砂浆；铲除原墙面腻子及涂料层至砂浆层表面，涂刷界面剂，批腻子，涂刷内墙涂料3度。2层北露台及外墙部位，拆除露台搭设花台。2层南侧露台部位：拆除露台地面防腐木及防水卷材；拆除天井处花台。2层西侧过道部位，拆除墙面木饰板，墙面修整。2层“延晖”房间部位，拆除室内隔墙及吊顶装饰面层。1-3层楼梯部位，拆除木质栏杆，按照原风格制作铁栏杆+木扶手。3层洗手间部位，拆除顶面及西墙面金属装饰层。3层“御景房间”部位，拆除双开木门1樘；拆除顶面金属吊顶及灯具。3层“御封”房间，拆除墙面木饰板，墙面修葺；拆除北侧木柜及大理石台面；拆除梁表面铝饰板；拆除柱子表面玻璃饰面层，柱面修整。《鉴定意见书》载明，按照法院委托要求恢复方案(6.2)如下：一层门厅及外墙部位，拆除紧邻外墙花坛；拆除一层门厅、玻璃雨棚及顶面花式栏杆；铲除一层墙面墙面饰面砖及砂浆层，墙面重新粉刷，批腻子，涂刷外墙涂料3度；重新按照原规格制作玻璃雨棚。门厅西侧小房部位，铲除门护角隅石表面腻子及涂料，重新批腻子，涂刷外墙涂料3度。门厅东侧部位，拆除紧邻外墙花台；拆除搭建玻璃阳光房及顶面遮光篷；铲除外墙柱子外包大理石及饰面砖；铲除柱子表面砂浆及装饰层，重新粉刷，批腻子，涂刷外墙涂料3度。东侧厢房西立面部位，拆除紧邻外墙花台，铲除外墙饰面砖及后砌筑墙体；铲除外窗4樘；铲除外墙表面砂浆及装饰层，重新粉刷，批腻子，涂刷外墙涂料3度。东侧厢房南立面部位，铲除外墙饰面砖；拆除窗户护角隅石；铲除外墙面粉刷砂浆及装饰层，重新粉刷，批腻子，涂刷外墙涂料3度。主体西立面门厅部位，铲除门厅罗马柱及大门护角隅石腻子及涂料层；涂刷界面剂，批腻子，涂刷外墙涂料3度。主体西立面2层、3层部位：铲除2层、3层外立面窗户护角隅石腻子及涂料层，涂刷界面剂，批腻子，涂刷涂料3度；铲除2层阳台外立面腻子及涂料层，涂刷界面剂，批腻子，涂刷外墙涂料3度。1层房间部位，铲除墙体饰面砖及粘结砂浆；铲除原墙面腻子及涂料层至砂浆层表面，涂刷界面剂，批腻子，涂刷内墙涂料3度。2层北露台及外墙部位，拆除露台搭设花台。2层南侧露台部位：拆除露台地面防腐木及防水卷材；拆除天井处花台。2层西侧过道部位，拆除墙面木饰板，墙面修整。2层“延晖”房间部位，拆除室内隔墙及吊顶装饰面层。1-3层楼梯部位，拆除木质栏杆，按照原风格制作铁栏杆+木扶手。3层洗手间部位，拆除顶面及西墙面金属装饰层。3层“御景房间”部位，拆除双开木门1樘；拆除顶面金属吊顶及灯具。3层“御封”房间，拆除墙面木饰板，墙面修葺；拆除北侧木柜及大理石台面；拆除梁表面铝饰板；拆除柱子表面玻璃饰面层，柱面修整。《鉴定意见书》中载明鉴定意见如下：依据经法庭质证后的原告装修施工前的照片，经现场对照检测，原告承租后，对涉讼房屋进行装修施工时，更改房屋南立面、西立面、增设门厅、搭设阳光房等，改变了该建筑的重点保护部位及室内装修，对更改的重点保护部位应按照历史建筑的保护要求进行修缮处理。考虑部分拆改部位原告接收前已经被更改过，按照一般性恢复至原告接收前状态，恢复费用低于按照历史建筑保护要求修缮费用，但会加重历史建筑的破坏程度。依据相关规范标准要求，对更改部位进行恢复处理，恢复方案中6.1为按照历史保护建筑修缮要求对重点保护部位及非保护部位分别恢复的恢复方案，恢复方案中6.2为对破坏部位按照法院委托要求恢复至原告接收前状态，但该方法会加重对历史保护建筑的破坏，仅作为解决诉争计算费用使用，不作为实际实施方案。上海市房屋建筑设计院有限公司另出具《修复费用估算书》，其中，按照修复方案6.1估算的修复费用为108,757.13元，按照修复方案6.2估算的修复费用为89,463.70元。经原告申请，鉴定人员于2021年5月17日到庭接受询问。本院就按照修复方案6.1、6.2对涉讼房屋进行修复所需的修复时间询问鉴定人员。鉴定人员答复，修复时间约一个月。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告主张，疫情构成不可抗力，导致房屋租赁合同目的无法实现，故原告有权提前解除合同，合同解除日为2020年3月4日。被告抗辩，原、被告签订房屋租赁合同的目的是原告能够使用涉讼房屋，疫情并未造成合同目的无法实现，原告提前解除合同构成违约，合同解除日为起诉状副本送达之日。就该项争议，本院认为，原告作为餐饮从业者，其经营确实因疫情受到一定影响，但并不必然导致房屋租赁合同目的无法实现，也并不必然导致该合同不能履行。上海市人民政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，原告于2020年2月12日就已向被告发出《关于协商解除房屋租赁合同的请求》，当时原告仍在占有、使用涉讼房屋，其在请求书中提出解除合同的理由也为“巨额亏损、经营难以为继”，而非无法使用涉讼房屋，故原告以疫情构成不可抗力、导致合同目的无法实现为由解除合同的主张依据不足，本院难以采纳。2020年3月4日，原、被告进行协商，被告提出如原告提前解除合同，应承担相应违约责任。因双方对于原告是否需承担违约责任意见不一，故未能就提前解除合同及相应后果的处理达成协议。鉴于原告并不享有提前解除合同的权利，故其关于房屋租赁合同于2020年3月4日解除的主张本院不予采纳。被告于2020年6月1日收到起诉状副本，并同意房屋租赁合同于该日解除，故本院认定双方于该日就提前解除合同达成合意，被告关于合同解除日为2020年6月1日的抗辩意见本院予以采纳。原告以疫情影响为由，要求被告返还2020年3月4日至5月31日期间的租金，被告则不予认可。就该项争议，本院认为，虽然疫情期间采取了一定的管控措施，但上海市长宁区新华路185弄封闭管理并不代表人员不能进入。该弄大门有专人进行管理，往来人员通过测量体温等一系列核查程序，即可进入该弄，故管控措施并未导致原告无法进入涉讼房屋。原告已经支付了截至2020年5月31日的租金，在向被告发出解除合同的通知后仍占有涉讼房屋，直至2020年6月24日才将涉讼房屋钥匙送达被告，故原告作为承租人应履行支付租金的义务，原告要求被告全额退还上述期间租金的主张缺乏依据，本院不予采纳。考虑到疫情期间原告的经营确实受到影响，故本院根据公平原则，酌情确定原告按照房屋租赁合同约定租金标准的50%向被告支付2020年3月4日至3月31日期间的租金，另按照《房屋租赁合同》约定租金标准向被告支付2020年4月1日至5月31日的租金。据此，被告还需向原告返还租金100,983.61元。被告主张原告提前解除房屋租赁合同构成为违约，要求原告支付违约金4,000,000元，原告对此不予认可。就该项争议，本院认为，原、被告在房屋租赁合同中明确约定了提前解除合同且双方互不承担责任的情形，原告提前解除合同的理由显然不在上述约定范围内，故原告构成违约。房屋租赁合同另约定，原告中途擅自退租的，应向被告支付违约金4,000,000元，被告可从租赁保证金中抵扣。审理中，原告抗辩合同约定违约金过高，本院经审理，依照公平原则，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度以及违约造成的损失等因素，酌情确定原告应向被告支付违约金600,000元，以原告支付的保证金600,000元进行抵充。原告要求被告返还保证金、并赔偿逾期还款损失的本诉诉讼请求本院不予支持。被告主张原告对涉讼房屋进行装修，破坏了房屋原状，应支付修复费用89,463.70元，原告对此不予认可。就该项争议，本院认为，原、被告在房屋租赁合同中约定，原告租赁涉讼房屋作办公会所使用，另需装修或增设附属设施和设备的，应先行征得被告书面同意。虽然原告未能提供被告同意其进行装修的书面证据，但被告的办公场所与涉讼房屋均在上海市长宁区新华路185弄内，须经过涉讼房屋方可到达被告的办公场所，故原告对涉讼房屋外部进行装修，被告应属明知。此外，原告提供的发票、微信记录足以证明被告在合同履行期间曾进入涉讼房屋，故原告对涉讼房屋内部进行装修，被告亦属明知。被告从未就此提出异议，即认可了原告所进行的装修及原告租赁涉讼房屋经营餐饮的用途。《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》第五条规定：优秀历史建筑的所有人和使用人，应当按照本条例的规定使用、维护和修缮优秀历史建筑，并配合政府相关管理部门对优秀历史建筑实施的网格化管理。第二十九条规定：优秀历史建筑转让、出租的，转让人、出租人应当将有关的保护要求书面告知受让人、承租人。受让人、承租人应当承担相应的保护义务。据此，被告作为涉讼房屋的所有人，原告作为涉讼房屋的使用人，均应按照该条例的规定对涉讼房屋进行使用、维护、修缮，承担相应的保护义务。房屋租赁合同约定，原告返还涉讼房屋应当符合正常使用后的状态，但同时在补充条款约定，涉讼房屋为市级建筑保护单位，需按修旧如旧的原则进行装修，不能变动原房屋的建筑风貌及外观。该补充条款系原、被告对涉讼房屋装修标准所作出的特殊约定，符合《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》的规定，原、被告均应恪守。综上，被告在房屋租赁合同履行过程中未对原告所作装修提出异议，不代表原告可以违反《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》的规定及补充条款的约定而改变涉讼房屋的外观及原有建筑风貌。根据鉴定单位出具的《鉴定意见书》可以认定，原告在装修过程中确对涉讼房屋进行过改动，在原装修基础上，更改了部分外立面、室内隔墙、楼梯栏杆等，其中部分改变还破坏了重点保护部位，故对上述改变应予修复。鉴定单位出具了两种修复方案并确定了相应修复费用，被告参照方案6.2所需费用主张原告支付修复费89,463.70元，虽然该方案是以原告接收前状态为标准而作出，会加重对历史保护建筑的破坏，但被告主张该等费用不代表被告按照该方案实际对涉讼房屋进行恢复。而方案6.1是按照历史保护建筑修缮要求对重点保护部位及非保护部位分别恢复的方案，依据该方案对涉讼房屋进行恢复所需的费用要高于方案6.2，考虑到被告在(2011)长民三(民)初字第1974号案件审理中，曾放弃要求泛华公司对涉讼房屋恢复原状的请求，而被告现要求原告支付的修复费用89,463.70元，也低于按照优秀保护历史建筑保护要求进行修复所需的费用，故被告的该项反诉请求，本院予以准许。需要说明的是，被告在修复过程中，应根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》的规定妥善确定修复方案并对涉讼房屋进行修复，不得再对涉讼房屋造成破坏。被告另主张原告支付2020年6月1日起至涉讼房屋修复完毕之日止的占用费，按每月21万元的标准计算，原告对此不予认可。就该项争议，本院认为，原告在2020年6月19日当庭确认同意将涉讼房屋返还被告，并表示除其已经搬离的物品外，其余遗留在房屋内的装饰装修、设施设备予以放弃。因双方对返还房屋的状态存在争议，故原告通过邮寄方式将涉讼房屋钥匙返还给被告，被告于2020年6月24日收到房屋钥匙，可视为原告于当日将涉讼房屋返还被告，故原告应向被告支付2020年6月1日至6月24日的租金及占用费。被告主张按照每月210,000元的标准计算上述期间的房屋租金、占用费，系其对自身权利的处分，该标准尚属合理，本院予以准许。据此，原告应向被告支付2020年6月1日至6月24日的租金及占有费165,246元。此外，被告向原告主张了房屋修复费，说明其同意自行修复涉讼房屋，但涉讼房屋在鉴定及修复期间处于空置状态、无法正常使用，故被告所主张的至修复完成之日的占用费其中一部分实为房屋空置的损失。被告主张按照每月210,000元的标准计算损失，该标准尚属合理，本院予以准许。原告作为涉讼房屋的使用人，明知该房屋属于优秀历史建筑，仍在装修时对被告交付时房屋的原状包括部分重点保护部位作出改变；被告作为涉讼房屋的所有人，明知原告所作装修改变了交付时的房屋原状，且涉及部分重点保护部位的情况下，未能及时指出并加以制止。综上，原、被告均存在一定过错，对因此造成的损失均应承担相应责任。本院结合原、被告各自应承担的责任、被告确定鉴定事项的时间、鉴定期间及房屋修复所需时间等因素，酌情确定原告应向被告赔偿房屋空置损失455,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)御封投资(上海)有限公司与被告(反诉原告)安徽省人民政府驻上海办事处签订的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除；二、被告(反诉原告)安徽省人民政府驻上海办事处应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)御封投资(上海)有限公司2020年3月4日至2020年3月31日期间的租金100,983.61元；三、原告(反诉被告)御封投资(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)安徽省人民政府驻上海办事处支付违约金600,000元，以原告(反诉被告)御封投资(上海)有限公司支付的保证金600,000元进行抵充；四、原告(反诉被告)御封投资(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)安徽省人民政府驻上海办事处支付房屋修复费89,463.70元；五、原告(反诉被告)御封投资(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)安徽省人民政府驻上海办事处支付2020年6月1日至2020年6月24日期间的租金及占用费共计165,246元；六、原告(反诉被告)御封投资(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)安徽省人民政府驻上海办事处赔偿房屋空置损失455,000元；七、驳回原告(反诉被告)御封投资(上海)有限公司的其余本诉诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)安徽省人民政府驻上海办事处的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费48,000元，由原告(反诉被告)御封投资(上海)有限公司负担。本诉案件受理费7,935元，由原告(反诉被告)御封投资(上海)有限公司负担3,412.80元，被告(反诉原告)安徽省人民政府驻上海办事处负担4,522.20元。反诉案件受理费26,565.62元，由原告(反诉被告)御封投资(上海)有限公司负担5,892.70元，被告(反诉原告)安徽省人民政府驻上海办事处负担20,672.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董隽书记员  饶婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。