甘肃省泾川县人民法院民事判决书（2021）甘0821民初607号原告：平凉市永盛物业服务有限责任公司。统一社会信用代码91620800076759160N。住所地：甘肃省平凉市崆峒区东三里塬聚苑路**。法定代表人：何某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某1，男，汉族，1980年8月27日出生，系该公司副总经理，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：董某，男，汉族，1962年5月9日出生，系该公司职工，代理权限为一般代理。被告：丁某，男，汉族，户籍地甘肃省泾川县，现住县，农民。被告：王某2，男，汉族，江西省抚州市金溪县人，现住甘肃省泾川县，农民。（未到庭）原告平凉市永盛物业服务有限责任公司与被告丁某、王某2物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日受理后，2021年4月19日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平凉市永盛物业服务有限责任公司的委托代理人王某1和董某、被告丁某到庭参加诉讼，被告王某2经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1.请求判令被告支付原告物业费4087.70元，垃圾清运费4087.70元，合计8175.40元；2.请求判令被告按照1‰标准支付2021年3月31日以前应付物业费滞纳金4392.04元，垃圾清运费滞纳金4392.04元，合计8784.08元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告丁某、王某2系泾川县美罗城B区1层商铺14号房主和经营户。原告通过与平凉市开盛房地产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同书》，自2014年1月1日起取得美罗城小区物业服务管理权，为该小区提供物业服务，并有权向商户收取物业费、垃圾清运费等费用。被告自2014年6月1日起至2021年3月31日止，未曾向原告缴纳过任何费用。截止2021年3月31日（共计82个月）共拖欠物业服务费和垃圾清运费共计8175.40元。同时在被告欠费期间，原告完全按照合同约定履行了义务，但被告至今一直不缴纳上述费用，后经原告工作人员多次对其书面及上门催缴，被告依然以各种理由推脱，拒绝缴纳费用。故原告为维护其合法权益，现诉至法院，希望判如所请。被告丁某提交书面答辩状辩称，我从2015年8月9日从任孝文购买美罗城3号楼下14号门面房，一直未经营，原告从2014年6月1日至2021年3月30日收取费用是违法强收，我与原告未签订任何物业服务合同。原告垄断经营，电费每度计价1.38元，水费每吨计价8.5元；2.我作为业主，从2015年8月9日取得14号门面房所有权后，原告从2019年10月起将公厕私自改动离我的房屋10米左右，使我的门面房无法正常营业，造成损失30余万元，请法院驳回原告的诉请。被告庭审中补充称，我从取得房屋所有权后，锁了两年才租给别人，原告计算费用时应参考我购买门面房的时间。被告王某2未到庭，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现对案件事实认定如下：泾川县美罗城住宅小区（含商铺）由平凉市开盛房地产开发有限责任公司承建，2010年委托泾川县美盛物业管理有限责任公司进行物业管理工作。2010年6月5日泾川县美盛物业管理有限责任公司与任孝文签订《物业管理服务》，约定房屋坐落于泾川县美罗城B1-14，建筑面积49.85平方米，商铺门店按建筑面积每月每平方米0.80元收取物业管理服务费，每年6月1日前缴纳，如逾期缴纳按逾期之日起每天按欠费金额的10%滞纳违约金……。2013年12月10日，平凉市开盛房地产开发有限责任公司（委托方）与原告平凉市永盛物业服务有限责任公司（受托方）签订了《物业管理委托合同书》，约定将占地面积40亩（建筑面积27000平方米），位于平凉市泾川县农林路（自来水公司对面）的美罗城住宅小区（含商铺）由受托方实行物业管理。委托管理合同期限为自2014年1月1日时起截止日期为泾川县美罗城小区经泾川县房管局或主管社区宣布成立业主委员会之日本合同有效期止。……商铺物业费按建筑面积1.0元按季（按年）由物业公司向业主或经营户收取。按国家法律法规代收相关单位的水费、电费、垃圾清运费。同日，平凉市开盛房地产开发有限责任公司、泾川县美盛物业管理有限责任公司和原告签订《关于泾川县美罗城小区物业管理工作交接协议》，约定2014年1月1日后费用由原告收取……。泾川县环卫处直接向原告收取垃圾清运费，原告再向各业主和商铺经营户收取。2017年9月5日，泾川县物价局发布泾价发[2017]34号文件，规定：县城垃圾处理收费标准中餐饮、娱乐、美发等按1元/月（每平方米）收取。2015年8月9日任孝文与被告丁某签订《门面房买卖协议》，约定任孝文将位于××县面房以总售价38万元出售给被告丁某。被告王某2于2018年9月租赁被告丁某的××区商铺经营至今，被告王某2向原告缴纳了2020年8月至2021年4月的物业费448.65元。以上事实有《物业委托管理合同书》复印件1份、《泾川县美罗城小区建设和后期物业管理工作情况说明》复印件1份、《关于泾川县美罗城小区物业管理工作交接协议》复印件1份、《证明》复印件1份、《物业管理服务合同书》复印件1份、《门面房买卖协议》复印件1份、《个人租房合同》复印件1份、泾川县物价局文件复印件1份、《关于规范县城垃圾清运费标注的批复》复印件1份、垃圾清运费票据复印件16份、催款公告及催费通知打印件4份、庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告丁某与平凉市美盛物业管理有限责任公司签订了《物业管理服务合同》，与变更后的物业公司即原告未签订物业服务合同，但原告与建设单位即平凉市开盛房地产开发有限责任公司签订了前期物业服务合同也和平凉市美盛物业管理有限责任公司签订交接协议，从2014年开始为包括被告在内的泾川县美罗城住宅小区的全体业主提供了物业管理服务，被告事实上接受了原告的物业管理服务的，则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第七条规定：业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。庭审中，被告丁某称2018年8月至2020年8月的物业费由其负担，被告王某2不负担的约定，系业主与经营户的内部约定，不得对抗善意第三人。物业管理费收取对象为接受物业服务的物业业主或使用人。故对原告要求二被告支付物业费的诉求，本院予以支持。原告提交的证据证实环卫处每年对该小区的垃圾清运费直接向原告收取，然后由原告再向各业主和商铺经营者收取，故原告要求被告支付垃圾清运费的诉求，于法有据，本院予以支持。原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。关于原告主张的滞纳金，原告虽按合同履行了义务，但其未完全尽到物业服务义务，且合同中逾期支付滞纳金约定不明，故对原告主张的滞纳金，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告丁某向原告平凉市永盛物业服务有限责任公司支付物业费1794.60元、垃圾清运费1794.60元（从2015年8月1日至2018年7月31日）；二、被告王某2向原告平凉市永盛物业服务有限责任公司支付物业费1196.40元、垃圾清运费1196.40元（从2018年8月1日至2020年7月31日），被告丁某对上述费用承担连带责任；三、驳回原告平凉市永盛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。以上款项限本判决生效后十日内汇入泾川县人民法院账户：×××，账户名：泾川县人民法院，开户行：中国农业银行泾川县支行营业部。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，减半收取计112元，由被告丁某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 蒋军义二〇二一年五月二十一日法官助理 王莹莹书记员 杜金桥