北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16233号原告（反诉被告）：李伟，男，1985年8月16日出生，汉族，北京市央广幸福购物有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈余国，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：熊宝森，男，1966年2月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王鑫塬，北京卓浩律师事务所律师。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景北里53号楼13层1317。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，女，北京存房房地产经纪有限公司法务经理。原告（反诉被告）李伟与被告（反诉原告）熊宝森、第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称：存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李伟及其委托诉讼代理人王伟、被告（反诉原告）熊宝森的委托诉讼代理人王鑫塬、第三人存房公司的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟向本院提出诉讼请求：1．解除李伟与熊宝森于2016年9月7日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2．熊宝森向李伟返还购房款2250000元及利息（自2016年9月21日至2019年8月19日期间按照4．75%计算为310962元、2019年8月20日至实际给付之日止按照全国银行间同业中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2021年3月22日151952元，共计462914元）；3．熊宝森支付李伟损失896650元（包括房屋涨价损失841400元、律师费20000元、居间服务费35250元）；4．熊宝森承担保全费、鉴定费、诉讼费用。事实和理由：2016年9月7日，李伟与熊宝森经由存房公司经办人陈洪满协商并购买了熊宝森位于北京市大兴区南场东街*号院*区*号楼*层*单元702号房屋（以下简称：702室），房屋面积为87．03平方米，合同交易价格为2350000元。李伟当天交付100000元订金，并于2016年9月21日交付房屋款2150000元，共计已交付房屋房款金额为2250000元。自2016年9月交易完成后，李伟于2016年下半年花费200000余元装修交易房屋，装修完毕后便入住该房屋至今。因购房合同约定该房屋不动产权证下发后，熊宝森应按照合同之规定积极配合李伟办理房屋过户手续，办理完成房屋过户手续后，李伟把剩余购房尾款100000元交予熊宝森。但熊宝森于2020年9月7日将702室抵押给他人，因标的房屋存在他项权，致使无法办理房屋所有权转移登记。熊宝森明知与李伟签订购房合同并收取购房款的情况下，仍然将标的房屋抵押给他人的行为存在明显恶意，其行为给李伟及家人造成了极大的痛苦，熊宝森的行为已构成根本违约，应返还李伟已付的购房款，并承担标的房屋涨价损失、装修损失等损失，以及其故意违约的违约金。综上，为维护李伟的合法权益，根据相关法律、司法解释的规定，特诉至法院，请求法院依法判决。熊宝森辩称，同意解除合同，同意返还购房款，不同意支付利息及赔偿损失。熊宝森与李伟约定房产证下来后一个月过户，李伟未满一个月即提起诉讼，直至本案开庭前，熊宝森仍同意给李伟过户，但是李伟坚持解除，故解除的责任不在于熊宝森，熊宝森不应承担李伟损失；根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押房产可以转让，因此李伟主张解除的事由不存在，李伟因个人原因主张解除，损失应由李伟个人承担。收取居间费的主体不是熊宝森，解除合同的主张及事由亦不在于熊宝森，因此若李伟认为居间方未完成居间合同义务，应向居间方主张返还居间费，而不是向熊宝森主张。律师费和利息不同意支付，同前两点意见一致。涨价损失不同意支付，李伟购买房屋时涉案房屋未取得房产证，李伟正是因为该房屋的低价想从中获利才购买涉案房屋，因此购买房屋的相关风险应自行承担，同时李伟主张的解除事由并不存在，因此李伟主张解除合同导致的房屋价值差异不应由熊宝森承担，且房屋价值的差异源自于市场，并非李伟付出劳动产生。存房公司述称，关于居间服务费，根据居间合同第5条第3款、第4款的约定，存房公司有权收取居间服务费，守约方有权向违约方主张该笔费用。熊宝森向本院提出反诉请求:1．请求判令李伟于判决生效之日起三日内将702室腾退交付熊宝森；2．请求判令李伟自2016年9月21日起至实际腾退涉案房屋并将涉案房屋交付熊宝森之日止按照4625元每月计算向熊宝森支付房屋占有使用费，暂计至2021年3月21日为54个月，总计249750元；3．本案反诉费用由李伟承担。事实和理由：李伟起诉熊宝森房屋买卖合同纠纷一案已由本院受理。本案中熊宝森始终主张同意给李伟办理过户手续，但李伟主张解除双方之间于2016年9月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》（以下简称：房屋买卖合同）及补充协议。基于双方就合同继续履行无法达成一致意见，熊宝森同意解除双方于2016年9月7日签订的房屋买卖合同及补充协议。但合同解除的原因并非在于熊宝森，且涉案房屋已于2016年9月21日交付给李伟使用，故李伟应当在合同解除后，将涉案房屋返还给熊宝森，并向熊宝森支付在其使用期间的房屋占有使用费。为维护熊宝森的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判，判如所请。李伟针对熊宝森的反诉请求辩称，同意在判决生效后将涉案房屋交付给熊宝森，但是不同意支付房屋占用费。李伟在2016年9月21日之前即向熊宝森支付了2250000元购房款，剩余100000元购房款待房屋转移登记后向熊宝森支付，由此可见，李伟已经完成了自身的合同义务，不存在任何违约行为，而熊宝森在明知收取了购房款之后，在涉案房屋不动产证书下发后不配合李伟办理不动产登记手续，而是恶意将涉案房屋抵押给他人，其存在根本违约和欺诈行为，房屋买卖合同不能履行的根本原因，是熊宝森造成的，如果熊宝森不存在恶意违约行为依法履行合同，那么李伟也不会产生租房等费用支出。熊宝森多次提出可以配合李伟办理房屋不动产登记手续，但是其已经将涉案房屋抵押给他人，在李伟支付绝大部分购房款的情况下办理不动产变更手续，那么，涉案房屋仍会有巨额的债务面临被他人追偿，所以熊宝森的辩解明显是不负责任，李伟向熊宝森支付了2250000元购房款，如果熊宝森向李伟主张房屋占用费，那么李伟支付的购房款所产生的利息收益或其他收益是熊宝森的非法利益，其恶意违约行为不应得到法律保护，反之，如果涉案房屋占用费被支持，那么李伟该笔款项的利息损失也应受到法律的保护。熊宝森主张的房屋占用费无合法依据，李伟对涉案房屋进行了装修这也直接导致了涉案房屋的增值。综上，为维护李伟的合法权利，请驳回熊宝森关于房屋占用费的反诉请求。存房公司未针对熊宝森的反诉请求陈述意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月23日，熊宝森（买受人、被拆迁人）与北京兴联安置业有限公司（出卖人、拆迁人）签订了《拆迁安置购房协议》，购买了北京市大兴区旧宫镇庑殿一南场旧村改造项目安置房（暂用名）小区**号楼*单元702室（即702室）。2016年9月7日，李伟（买受人）与熊宝森（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》（以下简称：房屋买卖合同），双方约定出卖人所售房屋为702室，建筑面积87．03平方米；房屋规划设计用途为住宅；房屋抵押情况为未抵押；房屋成交价格为2350000元；买受人向出卖人于签订本合同2日内支付定金100000元；买受人采取全款付款的方式支付房屋价款；出卖人于2016年10月8日前将该房屋交付给买受人；如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行，本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除，出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金，如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。同日，李伟与熊宝森分别签订《全款付款方式补充协议》和《补充协议》。其中，《全款付款方式补充协议》约定李伟应于本协议签订之日起2日内支付定金100000元，于2016年支付购房款1000000元，于交房当日支付购房款1150000元，于过户当日支付购房款100000元。《补充协议》约定双方任何一方违约均付违约金总房款的二倍；下房本后熊宝森必须在一个月内配合李伟办理过户事宜。同时，李伟（买受人）、熊宝森（出卖人）、存房公司（居间方）签订了《居间服务合同》和《买卖定金协议书》。其中，《居间服务合同》约定买受人向居间方支付居间服务费35250元；合同第三条约定：1．买卖双方应积极配合居间方的居间活动，保证其提交的资料及签名真实、合法、有效，并及时足额支付居间服务费；2．居间方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，买卖双方授权居间费办理房源核验、购房资质申请、网签备案登记及注销、资金监管、房天下托管、物业交验等手续，并配合提供相应材料并签署相应文件；关于违约责任合同约定：买卖双方任何一方违反本合同第三条或房屋买卖合同的约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。房屋买卖合同签订当日，李伟通过支付宝向熊宝森转账支付定金100000元；2016年9月9日，李伟通过李建星向熊宝森转账支付1000000元，同时给付存房公司居间服务费35250元；2016年9月21日，李伟向熊宝森转账支付1150000元，同日，熊宝森出具收条确认收到购房款共计2250000元，并将702室交付给李伟。李伟收房后对房屋进行了装修并居住至今。2020年4月29日，702室下发了不动产登记证书，登记在熊宝森名下。2020年9月7日，熊宝森（抵押人）与周*（抵押权人）签订《主债权及房屋抵押合同》，约定主债权金额为1400000元；债务履行期限为2020年9月7日至2020年12月6日；抵押房屋为702室；抵押房屋建筑面积87．03平方米；被担保主债权金额为1400000元；担保范围为本金、利息；债务人为熊宝森。同日，702室办理了抵押权登记。在本案审理过程中，李伟申请对702室的房屋及装修价值进行评估，经本院委托，北京百成首信房地产评估有限公司于2021年2月3日出具《房地产评估报告》，认定702室的估价结果为3191400元，单价为36670元/平方米。此次评估，李伟支付评估服务费10400元。在本案受理前，李伟向本院申请对熊宝森名下位于北京市大兴区旧宫镇庑殿西路**号院*号楼*层*单元801号房屋进行财产保全，本院出具保全民事裁定书之后，于2020年9月18日进行了司法查封登记，但后经查该房屋已分别于2020年8月17日和2020年9月17日因其他案件被本院进行了司法查封登记。本案诉讼过程中，李伟向本院申请对702室进行财产保全，因702室已由熊宝森设立了抵押，为保证债权实现，李伟又向本院申请保全了熊宝森名下位于北京市大兴区南场东街*号院*号楼*层*单元902号房屋。为此，李伟共交纳保全费15000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。李伟与熊宝森签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。2003年3月24日由最高人民法院审判委员会通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”熊宝森将房屋出售给李伟后，私自将房屋抵押给第三人，导致李伟无法实现获得房屋完整物权的合同目的，李伟提出要求解除房屋买卖合同及相关补充协议，应当予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李伟要求熊宝森返还购房款并给付利息，于法有据，且其主张的利息计算标准及数额合理，本院予以支持；同理，李伟应当向熊宝森返还房屋。关于李伟主张的损失，因本案系因熊宝森的违约行为导致合同解除，熊宝森应当承担违约责任，故对于李伟诉求的合理部分，本院予以支持。其中，房屋涨价损失，结合评估报告及房屋买卖合同约定的购房价款，李伟主张的数额合理，本院予以确定；居间服务费，有合同依据，本院予以支持；律师费，于法无据，本院不予支持。关于熊宝森主张的房屋占有使用费，李伟系依据双方的房屋买卖合同，在熊宝森主动交付的情况下占有房屋，因此，李伟系合法占有使用涉案房屋，现该合同因熊宝森违约导致解除，熊宝森主张李伟支付占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条（2003年３月２４日由最高人民法院审判委员会通过）规定，判决如下：一、解除李伟与熊宝森于2016年9月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及补充协议；二、熊宝森于本判决生效后十日内退还李伟购房款2250000元并给付利息（2016年9月21日至2019年8月19日期间利息为310962元；2019年8月20日至实际退还之日，利息以2250000元为基数，按照全国银行间同业中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、熊宝森于本判决生效后十日内赔偿李伟房屋涨价损失841400元、居间服务费35250元，以上共计876650元；四、李伟于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区南场东街2号院1号楼7层7单元702室房屋返还给熊宝森；五、驳回李伟的其他诉讼请求；六、驳回熊宝森的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35677元、鉴定费10400元、保全费15000元，均由熊宝森负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2523元，由熊宝森负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二一年五月二十日书记员 张思竹