贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终1114号上诉人（原审原告）：隆敏香，女，1970年11月10日生，汉族，住贵州省盘州市。委托代理人：吴强，系贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201200210259741。委托代理人：邓海燕，系贵州北斗星律师事务所实习律师，证号：230120421212。上诉人（原审原告）：刘建国，男，1966年4月6日生，汉族，住重庆市垫江县。委托代理人：吴强，系贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201200210259741。委托代理人：邓海燕，系贵州北斗星律师事务所实习律师，证号：230120421212。被上诉人（原审被告）：盘州市景江房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市盘州市柏果镇文化路旁（柏果商业广场）1-负1-12号，统一社会信用代码：91520222065753003N。法定代表人：刘加恩，系该公司总经理。委托代理人：邓文雯，系贵州宣竣律师事务所律师，执业证号：15202201511588085。委托代理人：刘志恒，系贵州宣竣律师事务所专职律师，执业证号：15202201711713198。上诉人隆敏香、刘建国因与被上诉人盘州市景江房地产开发有限公司（以下简称景江房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初7232号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隆敏香、刘建国上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院事实认定不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《赔偿协议》仅是针对被上诉人逾期交房违约金的赔偿，并不能因为被上诉人赔偿了逾期交房的违约金就免除其逾期办证的违约责任。《赔偿协议》中被上诉人提供的格式条款不合理的免除了被上诉人的责任，损害上诉人的合法权益，应属无效条款，不能成为被上诉人免责的理由。故原审法院认定上诉人取得逾期交房违约金后便不能向被上诉人主张任何权利（包括但不限于逾期办证违约金的权利）属于事实认定错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及合同约定，被上诉人有义务将上诉人办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案并协助上诉人办理房屋权属证书并承担违约责任，故一审判决以被上诉人还不能履行办理初始登记义务的理由驳回上诉人最基本的请求，属于适用法律错误，应当予以改判。景江房地产公司辩称，一审判决合法有据，请驳回上诉上诉，维持原判。1.本案系平等主体之间的商品房销售合同关系，应当严格按照合同约定全面履行义务，上诉人与被上诉人己达成了赔偿协议，现上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金，无事实及法律依据。2.在《商品房买卖合同》中并未约定交付办理商品房转移的期限，因此主张逾期办证无事实依据。双方在合同中未约定被上诉人有义务将有关资料交付给上诉人，被上诉人因需要将房屋办理初始登记后才能将相关资料交付给上诉人，而初始登记系登记在房开企业名下，转移登记是将房屋登记在购买者名下，二者是不同的概念，现被上诉人己将有关资料报产权机关备案，因此上诉人要求办理初始登记的资料提供具有法律上的障碍不应得到支持。隆敏香、刘建国向一审法院起诉请求：1．判决被告将办理房屋初始登记所需资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋权属证书；2．判决被告以原告已付房款261882元为基数，按年利率4.425％向原告支付自2017年3月31日起至被告将办理房屋初始登记的材料报产权登记机关备案之日止的违约金（截至2020年9月1日的违约金为45465.63元）；3．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月16日，原告隆敏香、刘建国与景江房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告景江房地产公司购买位于原××煤厂家属区（现名为：柏果镇景江**庭）5幢2单元17层1701号房屋，建筑面积为113.26方米，合同总价款为261882元，付款方式为一次性付款，原告应当在2014年6月16日前支付全部房价款。双方还约定出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同签订后，原被告到盘州市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同备案登记。2014年6月16日，原告向被告支付了261882元购房款。2019年6月24日，原告与被告就被告逾期交付房屋签订《赔偿协议》，约定被告向原告赔偿违约金66151元，《赔偿协议》还约定，该协议签订后，原告不得以其他任何形式，任何理由再向被告提出其他任何赔偿。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人就真实意思达成合意的结果，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定和法律规定履行其义务。对于原告要求被告将办理房屋初始登记资料报产权登记机关备案并协且原告办理房屋产权登记的主张。原被告签订《商品房买卖合同》后，原告向被告支付了全部购房款，原告已经履行了合同的主要义务，被告作为房屋出售方，除须将房屋交付原告使用外，还应在双方约定的期限内提供办理权属凭证所需的相关资料，协助原告能够办理房屋产权登记，但被告因其开房的房屋未通过综合验收等原因导致其今未取得涉案房屋的初始登记，而获得初始登记是办理房屋所有权登记的前提，故涉案房屋暂不具备办理房屋所有权登记的条件。在此情形下，被告应当履行但事实上暂不能履行协助原告办理房屋权属登记的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行”的规定，本案房屋暂不具备办理产权登记手续的条件，进而暂使被告无法履行协助原告办理房屋产权登记的合同义务。故原告要求被告将办理房涉案房屋初始登记资料报产权登记机关并协助原告办理房屋产权登记手续的主张不成立，不予支持。但原告可在本案房屋具备办理产权登记手续后，依法另案要求被告协助办理。对于原告主张的违约金，原被告于2019年6月24日签订《赔偿协议》，约定被告针对逾期交房问题向原告赔偿66151元，双方还约定《赔偿协议》签订后，原告不得以其他任何形式任何理由就双方的买卖合同关系再向被告提出其他任何赔偿。《赔偿协议》是双方当事人就真实意思达成合意的结果，内容不违反法律法规的强制规定，合法有效，对双方具有约束力。原告与被告签订《赔偿协议》后又向被告主张本案违约金，违反了《赔偿协议》的约定，故对原告主张的违约金不予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告隆敏香、刘建国的诉讼请求。减半收取的案件受理费468元，由原告隆敏香、刘建国负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金应否得到支持。2.上诉人要求被上诉人提供资料报产权机关备案并协助上诉人办理房屋权属证书应否得到支持。关于争议焦点一，案涉双方当事人在《商品房买卖合同》履行过程中签订《赔偿协议》，约定被上诉人景江房地产公司针对逾期交房问题向业主进行赔偿，《赔偿协议》签订后，业主不得以其他任何形式，任何理由再向被上诉人景江房地产公司提出其他任何赔偿费用或申请退房要求。《赔偿协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制规定，合法有效，对双方具有约束力。上诉人与被上诉人景江房地产公司签订《赔偿协议》后又主张本案违约金，违反《赔偿协议》约定，一审对逾期办证违约金不予支持并无不当。关于争议焦点二，根据《不动产登记暂行条例》之规定，不动产登记包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。而依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，本案中，根据双方当事人的陈述及现有证据可确认案涉商品房未完成初始登记，即尚未进行不动产首次登记。而上诉人在本案中要求被上诉人将办理房屋初始登记所需资料报产权登记机关备案并协助其办理房屋权属证书，实质属于房屋转移登记。依据上述条例及实施细则，在未办理不动产首次登记的情况下，不得办理包括转移登记在内的其他类型登记。因此，上诉人在本案中要求对未进行不动产首次登记的房屋办理权属转移登记的请求无法得到支持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。上诉人可待案涉商品房具备办理产权转移登记手续后，另案主张权利。综上所述，上诉人隆敏香、刘建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费937元，由上诉人隆敏香、刘建国负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年五月十七日法官助理 浦红梅书 记 员 李炳兰