广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3771号上诉人（原审被告）：陈圣红，男，1980年5月9日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：秦乐璋，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑逸琳，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李晶晶，男，1981年10月20日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人陈圣红因与被上诉人李晶晶租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初8723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈圣红的委托诉讼代理人郑逸琳，被上诉人李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈圣红上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判或驳回该两项判项所对应的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李晶晶承担。事实和理由：一、一审法院判决陈圣红向李晶晶支付涉案场地2020年4月份起的租金既不合法也不合理。虽然李晶晶减免了陈圣红2020年2、3月租金，但事实上，由于疫情的影响过大，已经远远超出了陈圣红继续经营能承受的范围。故4月初陈圣红再次因无力继续履行涉案合同向李晶晶要求解除合同。当时双方通过电话协商确认不再履行涉案合同，但李晶晶称没有时间办理交接手续，故一直未办理交接手续。直到2020年5月4日，李晶晶突然微信要求陈圣红支付4月份租金，由于陈圣红在双方达成一致协议后再未使用涉案房屋，故应从4月份起无需向李晶晶支付租金。退一步而言，在4月初陈圣红已经多次就其无力继续履行涉案合同向李晶晶要求解除合同，即李晶晶已明确知悉陈圣红无力继续履行涉案合同。且根据涉案合同约定，陈圣红需要每月5日前缴纳当月租金，如超过规定时间30天仍未缴纳，李晶晶可单方终止本合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，李晶晶在明知陈圣红无力继续履行合同且符合解除合同条件的情况下，应及时采取合理措施防止损失扩大。二、根据《中华人民共和国合同法》第二十九条规定，违约金的总体数额应建立在当事人的实际损失基础上，李晶晶一审中未能提供证据证实其实际损失在扣除合同履约保证金3000元之后仍不足以弥补，且李晶晶对未及时行使权利所造成的扩大损失应当自行承担。在此情况下，一审所认定的违约金金额缺乏事实依据且酌定过高。综上，请求二审法院予以改判。李晶晶答辩称：一、陈圣红认为李晶晶要求其支付租金及违约金是不合理的，但陈圣红并未举证证明李晶晶该项主张有何不合理之处。既然陈圣红使用了承租的场地，陈圣红就应当支付相应的租金。在陈圣红存在违约行为的情况下，陈圣红就应当承担违约金等违约责任。二、陈圣红提及的因受到疫情影响而无法正常经营，该主张是不能成立的。事实上陈圣红至今仍在正常经营之中，因此不存在陈圣红所述的无法继续经营的情况。陈圣红并非没有能力继续履行合同，而是有选择性的剔除了租金较高的租赁合同。三、对于违约金问题，合同约定的违约金并不过高，且一审判决将违约金从李晶晶主张的50000元调整为35000元，该35000元完全不能弥补李晶晶的损失。在陈圣红退租后，涉案房屋空置了7个月未能另行出租，因此，一审判决的35000元违约金是不足以弥补李晶晶的空置损失。2020年6月4日，李晶晶向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除李晶晶、陈圣红签订的租赁合同；2.陈圣红将位于广州市番禺区石壁街石洲中路138号709房腾空并交还予李晶晶管业；3.陈圣红支付拖欠的租金（2019年8月1日至2020年1月31日期间每月拖欠的租金240元，2020年2月1日至2020年7月31日每月拖欠租金3240元，从2020年8月1日起至今每月拖欠租金3500元，租金暂计到2020年5月31日为14400元）及逾期支付租金的滞纳金（以每月约定的租金为本金，自当月6日起按每日10%计至付清之日止）；4.陈圣红支付解除合同的违约金50000元；5.陈圣红支付水电费、物管费，截止至2020年5月12日为7480.58元；6.陈圣红支付换锁费2000元；7.陈圣红赔偿装修折旧费45833元；8.陈圣红赔偿解约空档期12960元（4个月租金）。一审法院经审理查明：1.位于广州市番禺区石壁街石洲中路138号709房屋（以下简称涉讼房屋）为李晶晶与黄小丽共同共有，建筑面积为46.14平方米。2.2016年4月24日，李晶晶作为出租方（甲方）与陈圣红作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将涉讼房屋出租给乙方使用，租赁期为6年，自2016年8月1日至2022年7月31日止；本合同签订当天，乙方即向甲方支付3000元作为合同履约保证金，合同期满乙方付清各项费用并将租赁地方归还甲方管理之日起3天内，甲方将保证金全额无息退回乙方；租金为每月3000元，自2018年8月1日起每年递增8%，即2016年8月1日至2019年7月31日为3000元/月，2019年8月1日至2020年7月31日为3240元/月，2020年8月1日至2021年7月31日为3500元/月…；2016年5月1日至2016年7月31日为免租期，租金从2016年8月1日开始计收；租赁期间，乙方用水、用电所产生的费用、电话安装费及电话费、上网费、以及管理费由乙方支付；乙方需在每月5日前缴纳当月租金，如未按时缴纳，甲方每天按月租金10%扣罚滞纳金，如乙方超过规定时间30天仍未缴纳租金，甲方可单方终止合同，并有权要求乙方立刻搬离，及采取停水、停电等措施，同时收回涉讼房屋，并扣除押金；如乙方未能遵守本合同约定，在租赁合同未满时单方面解除合同，甲方不予退回押金，并且乙方在甲方所投资的动产及不动产，不给予任何补偿，并赔偿甲方5万元违约金；等等。3.2020年1月27日，陈圣红成立的广州红影酒店有限公司向李晶晶出具《致业主的一封信》，载明2020年1月起，受××疫情的持续爆发影响，全国各地前后启动重大公共卫生事件一级响应，娱乐场所、景点、影院等商家全部封闭，恢复时间待定，导致公寓、酒店行业经营困难，故申请免付2月、3月租金，4月租金根据疫情情况再协商。4.2020年1月28日，李晶晶向陈圣红发送微信消息“陈生你好，现在疫情严重，我可以同意免除2、3月租金，支持你们度过难关。但19年8月至今，你们仍旧是付3000租，没按合同约定付，麻烦补足半年差额计1200”。5.2020年4月5日，李晶晶向陈圣红发送微信消息，告知陈圣红2020年4月起将不再免租。6.2020年6月4日，李晶晶提起本案诉讼，要求解除《租赁合同》，陈圣红支付拖欠的租金等。7.2020年7月20日，陈圣红将涉讼房屋的钥匙通过邮寄的方式交还予李晶晶，李晶晶于次日签收。一审庭审过程中，李晶晶与陈圣红均确认以下事实：1.签订《租赁合同》后，陈圣红向李晶晶支付合同履约保证金3000元；2.2019年8月1日至2020年1月31日期间，陈圣红每月向李晶晶转账支付租金3000元；3.李晶晶收到陈圣红寄回的涉讼房屋的钥匙。李晶晶称陈圣红于2019年7月前一直依约足额支付租金，按照《租赁合同》的约定，2019年8月起租金递增为3240元，但陈圣红仍按每月3000元的标准向其支付涉讼房屋2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金，故该期间共欠租1440元。2020年1月27日，陈圣红向其提出要求免除2020年2月、3月的租金，其表示同意，但前提是补足上述期间的欠租，但陈圣红拒不支付，并以经营困难为由要求解除《租赁合同》，但因其已同意免除2020年2月、3月的租金，故其明确表示不同意解除。2020年5月其再次向陈圣红催缴租金时，陈圣红表示《租赁合同》已于2020年1月28日解除，但其认为陈圣红构成违约，并无解除合同的权利。2020年5月13日，因陈圣红恶意违约，其为促使陈圣红支付租金而通知物业停水停电，但陈圣红未就此与其进行任何协商，故其不清楚何时恢复水电。另，前期的物业管理费、水电费等均由陈圣红自行向物业公司支付，2017年物业公司通知陈圣红支付污水处理费，但陈圣红以《租赁合同》未约定该费用为由拒绝支付，且陈圣红自2016年10月2日开始拖欠公摊公共照明电费、公摊水泵电费、公摊电梯电费、公摊公共设施设备电费、公摊电费，自2018年1月1日开始拖欠自用的水电费，2019年5月1日开始拖欠公摊线损电费、公摊线损水费，2020年1月1日开始拖欠物业管理费，截止至2020年5月12日，陈圣红共拖欠上述费用共计7480.58元，该款项陈圣红应向其支付，为此，李晶晶向一审法院提交了两份《缴款通知单》予以证明。陈圣红则称，《租赁合同》履行期间，其因经营困难已与李晶晶达成口头协议，约定2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金不递增，仍为每月3000元，且其亦以3000元/月的租金标准向李晶晶支付了涉讼房屋2019年8月至2020年1月的租金，李晶晶对此并未提出任何异议，侧面可印证双方确已达成口头协议。受疫情的严重影响，涉讼物业所在大厦被迫暂停营业，其已陷入经营困难的局面，因此其于2020年1月28日向李晶晶提出解除合同，李晶晶为继续履行合同，同意免除2020年2月、3月的租金，因李晶晶不同意解除合同，其只能接受免租条件并继续经营。2020年2月12日，石壁街道的张警官要求其停业，至2020年3月中上旬其才开始陆续开业，其后确因经营困难，故其又于2020年4月5日于微信及电话中再次向李晶晶提出解除合同，且李晶晶亦确认收到其发出解除合同的通知，故《租赁合同》已于2020年4月5日解除。其后其一直通知李晶晶办理交接手续，但李晶晶一直拒绝，直至其将涉讼房屋的钥匙邮寄予李晶晶。至于拖欠的水电费、物管费等相关费用，《租赁合同》仅约定水电费由其承担，但无需承担公摊费用，其司曾与物业公司进行沟通，但一直无果，2020年5月31日前的相关费用其会自行解决。为证明上述陈述，陈圣红向一审法院提交了与张警官的微信聊天记录截图、暂停营业通知等予以证明。一审法院认为，李晶晶与陈圣红签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。陈圣红承租涉讼房屋用于对外经营酒店住宿，租赁期限自2016年8月1日至2022年7月31日止，双方签订合同后正常履行至2020年1月。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。而陈圣红经营的非生活必要的酒店住宿，必然受到严重影响。因陈圣红与李晶晶之间为长期性房屋租赁合同，在此情形下，陈圣红可向李晶晶提出减免租金，但不必然导致其因此可获得法定解除合同的权利。陈圣红多次向李晶晶要求解除《租赁合同》，并以拒绝支付租金等自身实际行为明确表示不再继续履行《租赁合同》，故陈圣红已构成根本违约，李晶晶有权解除《租赁合同》，并要求陈圣红承担相应的违约责任。虽陈圣红主张其于2020年4月5日向李晶晶发出解除合同的通知，故《租赁合同》已于2020年4月5日解除，但在李晶晶无违约行为的情况下，陈圣红并无单方解除合同的权利，故其发出的解除通知并未产生合同解除的效力，故就该主张，一审法院不予采信。基于解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方即为生效，现李晶晶提起本案诉讼，以诉讼的方式表达了解除合同的意思表示，合同解除的时间点应为李晶晶的起诉状等材料首次送达陈圣红之日，而陈圣红首次签收李晶晶提交的起诉状等材料之日为2020年7月7日，故《租赁合同》自2020年7月7日起解除。《租赁合同》约定，陈圣红在合同期限未满时单方解除合同，则需赔偿李晶晶5万元的违约金。但考虑到陈圣红前期履行合同的诚信度尚属良好，及确因疫情防控造成严重影响而提出解除合同，并非主观恶意违约，故应当适当减轻陈圣红的违约责任，结合本案实际情形，一审法院酌情认定陈圣红应向李晶晶支付解除合同违约金35000元。就李晶晶要求陈圣红支付拖欠租金的诉请。《租赁合同》解除后，陈圣红作为承租人，理应负有向出租人李晶晶返还涉讼房屋的义务。另李晶晶早于2020年6月4日即已提起本案诉讼要求解除《租赁合同》，而陈圣红在收到一审法院送达的诉讼材料后于2020年7月20日向李晶晶邮寄涉讼房屋的钥匙，李晶晶亦于2020年7月21日签收了钥匙，故李晶晶收到钥匙后已可自行收回涉讼房屋，但其怠于收回房屋，该扩大的损失应由其自行承担，故陈圣红应向李晶晶支付涉讼房屋的租金至2020年7月21日。因此，陈圣红拖欠的租金应分为以下四个时段：一、2019年8月1日至2020年1月31日期间。依据《租赁合同》的约定，涉讼房屋2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金标准为3240元/月，陈圣红主张其已就该期间的租金标准仍为3000元/月与李晶晶达成口头协议，但对此陈圣红并无提供证据予以证明，且李晶晶对此亦不确认，故就陈圣红该主张，一审法院不予采信，因此涉讼房屋2019年8月1日至2020年1月31日的租金共19440元（3240元/月×6个月），现陈圣红仅支付了18000元（3000元/月×6个月），故仍应向李晶晶支付该期间拖欠的租金1440元。二、2020年2月1日至2020年3月31日期间。2020年1月27日，陈圣红向李晶晶提出要求免付2020年2月、3月的租金，如上所述，因新型冠状病毒感染××疫情爆发，陈圣红所经营的酒店自是受到严重影响。在此情形下，陈圣红向李晶晶提出免除租金具有合理性，且李晶晶亦于2020年1月28日通过微信向陈圣红表示同意免除该期间的租金，因此李晶晶与陈圣红已就变更《租赁合同》的约定，即免除2020年2月、3月的租金达成合意，因此，陈圣红无需向李晶晶支付涉讼房屋2020年2月、3月的租金。三、2020年4月1日至2020年5月12日期间。因李晶晶已免除涉讼房屋2020年2月、3月的租金，并明确2020年4月起不再免除租金，而陈圣红亦于庭审中表示其自2020年3月中上旬开始陆续开业经营，故该期间陈圣红应按照《租赁合同》约定的租金标准向李晶晶支付租金，因此，陈圣红应向李晶晶支付该期间的租金共计4494.19元（3240元+3240元÷31天×12天）；四、2020年5月13日至2020年7月21日期间。李晶晶于庭审中称为促使陈圣红支付拖欠的租金，其于2020年5月13日通知物业对涉讼房屋进行停水停电，后因陈圣红未就此与其进行任何协商，故其不清楚涉讼房屋何时恢复水电。因此，在此期间涉讼房屋处于停水停电状态，虽然《租赁合同》约定在陈圣红逾期支付租金超过30天的情况下李晶晶可采取停水、停电等措施，但该期间涉讼房屋无法正常使用，故一审法院酌情认定陈圣红应向李晶晶支付涉讼房屋于该期间50%的租金，因此陈圣红向李晶晶支付的该期间的租金应为3710.32元[（3240元÷31天×40天+3240元）×50%]。综上，陈圣红应向李晶晶支付拖欠的租金共计9644.51元（1440元+4494.19元+3710.32元）。至于逾期支付租金的滞纳金，鉴于一审法院已支持陈圣红向李晶晶支付合同解除违约金，该违约金足以弥补李晶晶的损失，故就李晶晶要求陈圣红支付逾期支付租金的滞纳金的诉请，一审法院不予支持。另就陈圣红已向李晶晶支付的合同履约保证金3000元，同理，该款项应向陈圣红返还，故陈圣红支付的合同履约保证金3000元可予以抵扣陈圣红拖欠的租金，经抵扣后，陈圣红仍应向李晶晶支付拖欠的租金6644.51元（9644.51元-3000元）。就李晶晶要求陈圣红支付截止至2020年5月12日的水电费、物管费7480.58元的诉请，本案中，李晶晶仅向一审法院提交了截止至2020年5月12日的《缴款通知单》两份予以证明，陈圣红欠缴的上述费用，但并未举证证明其确已代陈圣红垫付上述费用，故就该诉请，一审法院不予支持。就李晶晶要求陈圣红支付换锁费2000元的诉请。李晶晶称，因陈圣红已对涉讼房屋换锁，其并无钥匙，故其要求陈圣红以市面上低价指纹密码锁的费用水平向其支付换锁费2000元。然李晶晶于庭审中已确认收到陈圣红寄回的涉讼房屋的钥匙，故就该诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。就李晶晶要求陈圣红赔偿装修折旧费的诉请，该诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。就李晶晶要求陈圣红赔偿解约空档期租金损失12960元的诉请。《租赁合同》中并未就该损失进行约定，且如上所述，一审法院已支持陈圣红向李晶晶支付合同解除违约金，该违约金足以弥补李晶晶的损失，故就该诉请，一审法院亦不予支持。另就李晶晶要求陈圣红交还涉讼房屋予其管业的诉请，因陈圣红已将涉讼房屋的钥匙交还予李晶晶，故李晶晶可自行收回涉讼房屋，故就该诉请，无需一审法院进行处理。综上，一审法院对李晶晶的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、李晶晶与陈圣红于2016年4月24日签订的《租赁合同》已于2020年7月7日解除；二、陈圣红应于本判决发生法律效力之日起十日内向李晶晶支付拖欠的租金6644.51元（已抵扣合同履约保证金3000元）；三、陈圣红应于本判决发生法律效力之日起十日内向李晶晶支付合同解除违约金35000元；四、驳回李晶晶的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4617元，由李晶晶负担3701元，陈圣红负担916元。本院二审期间,李晶晶向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同。2.就涉案房屋所在区域同地段租金市场价调查的微信群聊天记录。证据1-2拟共同证明：我方直至2021年1月份才重新将涉案物业出租给他人，由此产生了7个月的空置损失。陈圣红不是因为受到疫情影响而无法在涉案物业继续经营，其目的只是想提前解除涉案租赁合同。陈圣红质证称，对于该两份证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，证据2为李晶晶与他人之间的沟通往来，我方无法核实其真实性。该两份证据不能证明涉案房屋的租金标准，不足以证明李晶晶的损失。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，根据双方的诉、辩意见，本案二审争议的焦点为：一、陈圣红主张双方对解除合同达成一致协议，其不应当支付2020年4月之后的租金应否得到支持；二、违约金应否调整。关于焦点一，根据本案证据显示，因受疫情的影响，陈圣红向李晶晶提出免付2020年2月、3月租金，4月租金根据疫情情况再商定。李晶晶也回复同意免除2、3月份租金，但表示2020年4月起不再免租。众所周知，政府已于2020年2月底调整了防控措施，各行各业逐步复工复产，在此情况下，陈圣红仍拒绝交租并表示不再履行租赁合同，其行为构成违约。故一审认为陈圣红并无单方解除合同的权利，而李晶晶有权解除合同，并无不当。陈圣红主张双方已协商一致于2020年4月不再履行合同，对此，陈圣红并无提交证据证实其主张，该主张不足以采信。至于陈圣红应否支付2020年4月之后的租金问题。本院认为，交还租赁物系承租人的义务，本案证据显示陈圣红于2020年7月21日才通过邮寄的方式向李晶晶交还涉案房屋的钥匙，在此之前，房屋一直在陈圣红的控制下，故一审认为陈圣红应当支付租金至该日止，并无不当。陈圣红上诉认为其无须支付2020年4月份之后的租金，缺乏依据，本院不予采纳。关于焦点二，如上所述，陈圣红违约，应当承担合同解除的违约责任。根据双方合同约定，陈圣红应赔偿李晶晶5万元违约金。陈圣红认为该合同约定的违约金过分高于李晶晶的损失，应承担举证责任，本案陈圣红并未履行举证义务，而根据李晶晶二审提交的租赁合同等证据，能够证明李晶晶在收回涉案房屋后并未能及时另行出租，存在一定的房屋空置损失。而且，一审法院综合考量了疫情的因素、双方的过错程度，已对上述合同约定的违约金酌情调整为35000元。陈圣红再次要求调整，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，陈圣红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费916元,由上诉人陈圣红负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年五月十一日书记员  张 旭彭诗敏