北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8941号原告：北京晟崎志远投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：曹海勇，总经理。委托诉讼代理人：方莉敏，北京市高科律师事务所律师。委托诉讼代理人：马跃，北京市高科律师事务所律师。被告：法制晚报社，住所地北京市朝阳区。法定代表人：彭亮，社长。委托诉讼代理人：付桂清，女，1972年9月13日出生，汉族，法制晚报社财务，住北京市朝阳区。原告北京晟崎志远投资管理有限公司（以下简称原告）与被告法制晚报社（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方莉敏，被告的委托诉讼代理人付桂清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2012年7月11日签订的《房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）于2020年4月13日解除；2、判令被告向原告支付2018年12月9日至2020年4月13日期间的租金11126494元，以及迟延交付租金的违约金578200．56元；3、判令被告向原告支付提前退租违约金8260008元；4、判令被告向原告支付2013年1月11日至2020年4月13日期间的物业服务费1701737．25元；5、判令被告向原告支付中央空调费885112．65元以及迟延交付中央空调费的滞纳金286186．43元；6、判令被告向原告支付水电费164408．55元。事实及理由：北京玺xx公司（以下简称玺瑞达公司）系位于北京市朝阳区xxA栋的建设方，其于2012年7月11日，与被告签署房屋租赁合同，约定将xx单元（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，面积6556．39平方米，租赁期限为10年，自2012年7月11日至2022年7月10日，租金标准为每月583334元，每5年上调租金，上调幅度为前一年租金的18%，即自2017年7月11日至2022年7月10日期间的月租金为688334元，首期租金支付方式为押三付十二，此后为按季支付。2012年8月20日，玺瑞达公司与被告签订《中央空调使用协议书》，约定制冷、制暖统一收费标准为每平方米45元。2015年5月30日，玺瑞达公司与原告签订《委托经营合同》，约定玺瑞达公司将北京市朝阳区xx号的xx项目委托给原告经营，委托期限自2015年6月1日至2035年5月31日，房屋租赁合同的原出租人权利义务均由原告行使，被告亦予以认可。被告自2018年4月开始欠付租金。2018年12月27日，被告单方出具《告知函》，称其由于遭遇不可抗力事件，导致无法继续履行合同，将于2019年1月10日前办理房屋腾退，自搬离之日合同即告终止。2019年6月19日，被告向原告出具《还款承诺函》，但被告未按照其承诺向原告支付相应款项。原告多次就房屋租赁合同解除及腾退事宜与被告协商，双方仍未能达成一致，为维护原告的合法权益，故提起本次诉讼。被告辩称，房屋租赁合同于2019年1月10日正式解除，被告无须向原告支付2019年1月10日之后的房屋占用费、水电费、中央空调费等费用。被告在2018年12月27日和2019年1月3日，两次向原告书面发函，明确表示将于2019年1月10日终止合同，不再租用或占用房屋，原告对上述事实充分知悉。2019年1月10日，被告彻底搬离房屋，被告已明确表示并且以自己的实际行动表明不再租赁房屋，具备合同法定解除的事由。被告搬离房屋后，房屋始终处于空置状态，被告不存在任何占用房屋的情形，不同意支付2019年1月10日之后的房屋占用费。原告未取得租赁房屋的建设规划许可证，双方签订的房屋租赁合同无效，被告无须支付违约金。双方未签署过任何物业服务合同，也未接受过原告提供的任何物业服务，被告自己聘请保安、保洁、电工为自己提供必要的物业服务，不同意支付物业服务费。双方已就2019年1月10日之前的水电费、中央空调费达成一致，不应在本案中获得支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月11日，玺瑞达公司（出租人）与被告（承租人）签订房屋租赁合同，约定被告承租涉案房屋，建筑面积6556．39平方米，租赁期为10年，自2012年7月11日至2022年7月10日，免租期自2012年7月11日至2013年1月10日。自2013年1月11日至2017年7月10日，月租金为583334元，自2017年7月11日至2022年7月10日，月租金为688334元，首期房租采用押三付十二的方式，从第二期开始，采用季付的方式支付，押金为1750002元。在免租期届满之前，承租人应当与出租人或出租人推荐、选聘的具备物业服务资质的物业服务公司签署物业服务协议，出租人应当确保在届时签署的物业服务协议中，费用标准不得高于2．98元/月/平方米，在上述物业服务协议签署生效之前，与租赁房屋有关的保洁、保安、绿化、垃圾清运等事宜，由出租人负责。出租人应当确保物业服务协议获得按时签署，如果无法按时签署，租赁房屋无法得到应有的物业服务，由此给承租人造成损失的，由出租人承担。承租人希望提前退租，应当至少提前十二个月向出租人发出书面通知，自出租人收到提前退租的通知之日起十二个月后，承租人有权退租，并按照以下规定履行合同终止事宜：（1）出租人应当向承租人退还未完成租期内的租金和全部房屋租赁押金；（2）承租人应当向出租人支付六个月的租金，作为对出租人的补偿；（3）按照本合同及届时双方的其他特别约定履行终止事宜。承租人违反上述约定，擅自退租的，构成违约行为，由此导致合同提前终止，应当承担以下违约责任：（1）承租人未完成租期内的租金和房屋租赁押金不予退还；（2）承租人应当向出租人支付十二个月的租金，作为对出租人的补偿；（3）上述补偿金仍不足以弥补出租人损失的，承租人还应予以补充赔偿。2012年8月20日，原告与被告签订《中央空调使用协议书》，约定中央空调制冷制暖统一收取标准为45元/每建筑平方米/每季，供暖季为每年的11月15日至次年3月15日，供冷季为每年的6月15日至9月15日。2015年5月30日，玺瑞达公司（甲方）与原告（乙方）签订《委托经营合同》，约定甲方授权乙方对北京市朝阳区xx号的xx项目进行商业经营，包括与租户订立租赁合同，向拖欠租金和费用的租户进行追缴等，委托期限20年，自2015年6月1日至2035年5月31日。2015年6月15日，原告、被告与玺瑞达公司共同签订《补充协议》，约定玺瑞达公司将房屋租赁合同中所有的权利和义务概括转让给原告，被告同意玺瑞达公司的委托管理行为，被告将按照租赁合同的约定向原告主张权利、履行义务。被告将涉案房屋租金交至2018年4月10日。2018年11月24日，xx委员会二届一一六次会议决定，《xx晚报》自2019年1月1日起停刊。2018年12月27日，被告向原告发送《告知函》，记载因被告遭遇不可抗力事件，导致无法继续履行合同，被告将于2019年1月10日前办理租赁房屋腾退，自搬离之日起，房屋租赁合同即告终止，望原告尽快与被告就合同终止的善后事宜进行磋商。2018年12月28日，原告向被告回函，告知被告欠付的各项费用。2019年1月3日，被告回函，再次告知原告将于2019年1月10日前完成解除合同及房屋腾退交接手续。2019年6月19日，被告向原告发送《还款承诺函》，其中无争议部分为2018年4月11日至2019年1月10日期间涉案房屋租金6195006元、B栋地下一层03单元物业管理费33073．03元、水电费100830．8元、供暖费136546．3元，合计6465456．13元，分两期支付，2019年6月30日前支付200万元，2019年7月31日前支付4465456．13元。有争议的部分包括截止2019年4月8日前的房屋租金、物业管理费、违约金、滞纳金等共计12315097．14元。2019年6月28日，被告向原告支付200万元，2019年7月31日，被告向原告支付3465456．13元，共计5465456．13元。经询，双方均同意将上述款项抵扣涉案房屋2018年12月9日前的租金，同意将押金1750002元从原告的诉讼请求中予以抵扣。诉讼中，双方于2020年4月13日签订交接单，被告交还原告房间钥匙189把，经双方结算，2018年12月29日至2020年4月13日期间的电费合计60965．25元，水费合计2612．5元。庭审中，被告主张于2019年1月10日搬离涉案房屋，由于双方就合同解除事宜未达成一致意见，原告一直不收房，为防止出现安全问题，聘用保安进行值守，并就此提交搬运合同单、员工微信朋友圈、聊天记录等予以证明。原告表示不清楚被告何时搬离房屋，未通知其收房。原告提交该公司物业管理部维修派工单证明提供物业服务，维修内容包括卫生间、办公室、空调等。被告对此表示原告系履行出租人的维修义务，租赁期间自聘保安、保洁、电力保障人员，未接受原告提供的物业服务，并就此提交服务合同、付款凭证予以证明。另查，涉案房屋所在的xx项目“文化创意园”A栋未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告与玺瑞达公司签订房屋租赁合同，在合同履行过程中，玺瑞达公司与原被告共同签订《补充协议》，将租赁合同中原出租人的权利和义务概括转让给原告。涉案房屋在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故原告与被告之间成立的房屋租赁合同应属无效，原告要求确认房屋租赁合同于2020年4月13日解除的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未支付2019年12月9日后的房屋占有使用费，被告虽主张其于2019年1月10日搬离涉案房屋，但其未与原告办理房屋交接手续，未将涉案房屋钥匙交还原告，导致原告无法正常使用房屋，故应当向原告支付房屋占有使用费。同时，被告曾向原告多次发函告知其将于2019年1月10日搬离涉案房屋，不再继续履行合同，后被告未再此继续经营，原告应当在合理期限内收回涉案房屋，有义务防止损失进一步扩大，原告未及时采取措施导致损失扩大，该扩大损失应自行承担，本院根据本案案情酌情支持自2018年12月9日后5个月的房屋占有使用费，并将原告已交纳的押金1750002元从本项请求中予以抵扣。关于中央空调费，2018年11月15日至2019年3月15日期间的费用本院予以支持，其余部分本院不予支持。原告主张的水电费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于物业服务费，双方未签订物业服务协议，被告提交的证据能够证明租赁房屋保洁、保安等事宜均由被告自行负责，原告提交的证据仅能证明其履行了租赁房屋的维修义务，不能证明双方存在物业服务合同关系，原告要求被告支付物业服务费缺乏依据，本院不予支持。关于提前退租违约金和迟延付款违约金、滞纳金，因房屋租赁合同无效，原告的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、原告北京晟崎志远投资管理有限公司与被告法制晚报社就北京市朝阳区xx项目xx单元签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告法制晚报社于本判决生效后七日内支付原告北京晟崎志远投资管理有限公司房屋占有使用费一百六十九万一千六百六十八元；三、被告法制晚报社于本判决生效后七日内支付原告北京晟崎志远投资管理有限公司水电费十六万四千四百零八元五角五分；四、被告法制晚报社于本判决生效后七日内支付原告北京晟崎志远投资管理有限公司中央空调费二十九万五千零三十七元五角五分；五、驳回原告北京晟崎志远投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148061元，由原告北京晟崎志远投资管理有限公司负担133074元（已交纳），由被告法制晚报社负担14987元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  马 潇二〇二一年五月十四日法官助理  梁 远书 记 员  辛丽颖