新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2021)兵1202民初595号原告：阳光恒昌物业服务股份有限公司哈密分公司，住所地：新疆哈密市伊州区北郊路19号院，统一社会信用代码91652200599170005Y。负责人：聂慧娟，总经理。委托诉讼代理人：李**，男，1987年9月26日出生，住新疆哈密市。代理权限：特别授权。被告：石莹，女，1990年10月9日出生，住新疆哈密市。原告阳光恒昌物业服务股份有限公司哈密分公司（以下简称阳光物业）与被告石莹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光物业的委托诉讼代理人李**、被告石莹到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告阳光物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年1月至2019年12月的物业费、垃圾清运费共计4149元；2、判令被告向原告支付2017年至2019年逾期滞纳金700元；3、案件受理费和送达费由被告承担。事实及理由：2018年1月1日，原告与哈密朗天房地产公司、哈密安居物业有限公司签订了《波尔多小镇物业服务三方协议》，约定由原告为被告居住波尔多小镇提供物业服务，并由原告代收2016至2017年的物业费，被告石莹的房屋面积100.86㎡，物业费为1.2元/㎡/月，全年物业费1452元，全年垃圾费60元，被告一直未交纳2017年至2019年物业费和垃圾清运费合计4149元。经原告多次催要无果，现诉至法院，请求判令所请。被告石莹辩称，原告没有为被告提供合适的服务，被告的地下室被水淹了，多次向物业反映，物业没有处理。被告楼上的居民养鸽子，给整栋楼居民造成很大影响，向物业反映，物业不管。被告的汽车停在小区被划了，自行车也丢了，被告报警了，警察调监控，监控查不到。原告进入波尔多小镇没有向全体业主告知，按照1.2元/㎡/月没有依据，且他们的服务与收费是不相匹配的，服务没有跟上。对原告按照1.2元/㎡/月收费被告不认可。以前的物业是按照0.88元/㎡/月收费的，原告涨价没有通知全体业主。因此被告不同意交纳滞纳金，愿意支付物业费2000元，垃圾清运费180元，诉讼费和邮寄送达费愿意承担。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，甲方哈密市安居物业管理有限公司与乙方阳光物业、丙方哈密朗天房地产开发有限公司签订《波尔多小镇物业服务三方协议》一份，协议约定：“甲乙丙三方就波尔多小镇住宅小区（坐落位置：哈密市益寿路86号院波尔多小镇，建筑面积134551.26平方米）物业管理正式移交乙方事宜达成如下协议：一、丙方同意甲方将波尔多小镇的物业管理正式移交给乙方；二、物业服务移交后，清算所有业主2016、2017年度欠缴物业费及由甲方已缴纳且使用年限在2018年1月1日后的其他费用，详见附表；……十一、委托服务期限：自2018年1月1日至2022年12月31日止五年服务期限……”。同日，甲方哈密朗天房地产开发有限公司与乙方阳光物业签订《波尔多小镇物业服务合同》一份，合同约定：“甲乙双方就波尔多小镇住宅小区物业管理正式移交乙方事宜达成如下协议：一、关于物业管理费：物业服务移交后，所有业主欠缴物业费（2016年以前欠缴物业费除外）由前物业公司（哈密市安居物业管理有限公司）将债权转让给乙方，乙方按此部分欠缴物业费80%支付前物业公司（附业主欠缴物业费清单）；……”该合同后面附：截止到2017年12月31日未交2016年物业费明细表、截止到2017年12月31日未交2017年物业费明细表等。以上两份合同签订后，原告进入波尔多小镇，为小区业主提供物业服务。2019年1月1日，原告与哈密市伊州区环境卫生管理处签订《垃圾清运合同书》，合同约定垃圾清运费为每户4.5元/月。被告石莹居住在该小区19号楼802室，面积100.86㎡。2017年哈密市安居物业管理有限公司服务期间，物业服务费用为0.88元/㎡/月，垃圾清运费为60元/年，2018年原告进入该小区提供物业服务，物业服务费用为1.2元/㎡/月，垃圾清运费为60元/年。被告未交纳2017年1月至2019年12月的物业费和垃圾清运费合计4149元。经原告多次催收，被告至今没有交纳，现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告支付2017年1月至2019年12月物业费和垃圾清运费4149元；2、被告向原告支付逾期滞纳金700元；3、案件受理费、送达费由被告承担。另查，为向被告石莹送达起诉状副本、传票等法律文书，原告阳光物业支出邮寄送达费30元。以上事实，有原告提交的《波尔多小镇物业服务三方协议》、《波尔多小镇物业服务合同》、《垃圾清运合同书》、《哈市发改价格（2019）27号文件》、证人证言及当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，原告为被告所居住的小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原告在全面履行自己义务的同时，依法享有向业主收取物业服务费的权利。被告石莹享受原告提供的物业服务，有按时向原告交纳物业服务费用的义务。对原告要求被告支付2017年至2019年的物业费和垃圾清运费4149元的诉讼请求，2017年1月至12月，哈密市安居物业管理有限公司在波尔多小镇提供物业服务，2018年1月1日，原告与安居物业、朗天公司签订三方协议，进入波尔多小镇提供物业服务。现原告依据与朗天公司签订的《波尔多小镇物业服务合同》第一条的约定，向被告收取2017年的物业费与垃圾清运费1125元。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十六条：“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。”本案中，安居物业转让债权，并未依法通知债务人，因此该转让对本案被告石莹不发生效力。对原告要求被告支付2017年物业费和垃圾清运费的请求，本院不予支持。对原告要求被告支付2018、2019年物业费2904元的诉讼请求，庭审中原告的证人三人出庭作证，证明2018年1月至2019年12月，原告阳光物业在提供服务期间，部分服务措施不到位，原告的代理人也陈述，曾有楼道的暖气管道阀门漏水需要更换，这部分物业提供有偿服务，业主共同出钱才予以维修的事实，足以证实原告在为被告小区提供服务期间，部分服务措施不到位。原告没有全面履行自己的义务，因此本院酌情支持被告向原告交纳2018年1月至2019年12月两年的物业费2904元的80%，即2323.20元。对原告要求被告支付2018年、2019年垃圾清运费120元的诉讼请求，庭审中被告对该笔费用予以认可，且自愿交纳，本院予以支持。对原告要求被告支付2017年至2019年逾期滞纳金700元的诉讼请求，原告未提交相关证据证实其收费依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十六条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告石莹向原告阳光恒昌物业服务股份有限公司哈密分公司支付2018年1月至2019年12月物业费和垃圾清运费合计2443.20元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告阳光恒昌物业服务股份有限公司哈密分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，邮寄送达费30元，合计55元，由被告石莹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 员 闫瑞鹏二〇二一年四月二十八日法官助理 林佳容书 记 员 谭 莉1