广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2972号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州乐漫文化娱乐有限责任公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中379号203-2房。法定代表人：邱文烁。委托诉讼代理人：林丽蓉，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州市高德花花置业有限公司，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号D305-12。法定代表人：李岩峰。委托诉讼代理人：邱奕彬，广东国智律师事务所律师。上诉人广州乐漫文化娱乐有限责任公司（以下简称乐漫公司）因与被上诉人广州市高德花花置业有限公司（以下简称高德公司）租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法进行独任审理，现已审理终结。乐漫公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判乐漫公司向高德公司支付2019年12月1日至2020年1月25日止的租金共167299.86元；2.撤销一审判决第二、三项，改判高德公司向乐漫公司退还租赁保证金213008.56元；3.案件诉讼费用由乐漫公司承担。事实和理由：一、高德公司解除合同违法违约。一审法院认为乐漫公司缴纳案涉租金至2019年11月，之后未支付租金，合同所约定的解除条件已经成就，从而认定高德公司有权在2020年4月解除合同，属认定事实不清，适用法律错误。1.乐漫公司欠付租金达三十日后，即2020年1月5日开始，高德公司并不行使合同单方解除权，而是发出催款函催促乐漫公司缴款，该行为表明其要求乐漫公司继续履行合同，而并不主张单方解除权。2.疫情爆发之后至高德公司发出解除通知之后的2020年4月26日，双方当事人一直处于协商租金物管费减免方案（包括此前拖欠的租金）中，因乐漫公司一直未等到高德公司明确答复，缴付多少、缴付方式均处于不确定状态，乐漫公司暂缓支付租金合法合理。3.疫情爆发后至高德公司发出解除通知的2020年4月23日，广州市防控指挥部仍未开放密闭性娱乐场所，乐漫公司仍因不可抗力无法使用物业，营业收入为零，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，因疫情导致乐漫公司资金周转困难或营业收入明显减少，高德公司无权以拖欠租金为由要求解除合同，即高德公司单方解除合同应构成违约。二、乐漫公司经营的是室内密闭性冰雪游乐场，因疫情爆发与行政管控措施的不可抗力原因，广州防控指挥部明确商场暂停室内娱乐场所服务，乐漫公司无法使用租赁物，租赁合同目的根本无法实现。乐漫公司有权要求减免从2020年1月25日至2020年4月30日的租金。三、因疫情原因的不可抗力事件，乐漫公司有权要求减免租金，与解除合同的原因无关。一审法院认为案涉合同的解除系因乐漫公司的违约行为所致，虽然疫情发生对乐漫公司经营会产生一定影响，但该事实并非案涉合同解除的主要原因，属于认定事实不清，适用法律错误。四、一审法院认为乐漫公司作为违约方，要求退还保证金依据不足，属于认定事实不清，适用法律错误。五、双方一直就租金减免进行协商，自2019年12月开始未付租金、如何支付或减免方式，一直处于未确定状态。而后因为不可抗力事件导致合同目的根本无法实现，乐漫公司不构成违约，不应承担违约金和律师费。综上，请求二审法院查明事实，支持乐漫公司上诉请求。高德公司辩称，一、从2019年12月份，乐漫公司已经开始拖欠租金，其行为已构成违约。双方所签订的租赁合同约定，如乙方逾期缴付租金达30日视为乙方已构成根本性的违约，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。根据该约定，高德公司有权随时解除合同，不一定是在合同违约30日当天发出解除通知。二、乐漫公司在疫情发生前长达一个多月接近两个月已实施违约行为，一直拒不缴交租金，明显跟疫情是没有任何关系。在疫情发生后，乐漫公司要求全部减免其租金，将风险转嫁给高德公司，明显曲解了政府以及最高人民法院指导意见的用途和用意。在疫情发生后，高德公司也对其承租的物业给予了相应的优惠，但乐漫公司依然觉得不满足，依然拒缴租金，在拖欠租金的行为上明显存在恶意。一审判决相对公平合理，应当维持。乐漫公司向一审法院起诉请求：1.乐漫公司向高德公司付清2019年12月1日起至2020年4月30日止的租金共439831.73元（租金92612.42元/月，其中2020年1月25日至2月8日租金减半收取，减免金额为23230.7元，故1月、2月的租金分别为82156.18元、79838.3元）。2.乐漫公司向高德公司支付2019年12月1日起至2020年4月30日期间的租金迟延支付违约金，违约金计算方法以上述每月欠付租金为基数，按年利率24%的标准，从当月5日起计算至款项付清之日止。3.乐漫公司支付高德公司因案件产生的律师费5000元。4.乐漫公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月5日，乐漫公司办理了天河区奥体南路12号广州市优托邦购物中心E222号商铺（以下简称案涉商铺）的收铺手续，高德公司将案涉商铺交付给乐漫公司。次日，高德公司（甲方）与乐漫公司（乙方）就案涉商铺租赁签订《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》，其中《广州市房屋租赁合同》内容为：租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式交付租金给甲方。乙方向甲方缴纳213008.56元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。本合同未规定事宜，及与《租赁合同补充协议》约定不同之条款，以《租赁合同补充协议》约定为准。《房屋租赁合同补充协议》内容为：乙方租赁的物业仅用于乐漫品牌项目，租赁物业计租面积3660.57平方米，租赁期限为2016年5月10日起至2021年5月9日。2019年5月10日至2020年5月9日，租金按92612.42元/月收取，或按月税前营业收入的20%扣点，采取二者取其高；2020年5月10日至2021年5月9日，租金按106504.28元/月收取，或按月税前营业收入的25%扣点，采取二者取其高。乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金，甲方在收款后向乙方开具同等金额的税务发票。乙方在签订本协议之日，乙方向甲方支付履行本协议的租赁保证金213008.56元，若乙方未支付或未足额支付则甲方有权终止原合同及本协议、没收乙方已缴纳的部分租赁保证金、意向诚意金等所有名目的预付款。租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方。如果乙方违反本协议项下义务或因乙方责任而造成任何损失，经双方协调而未能解决的，甲方可自行决定并提供有关损失的证据，在通知乙方后直接在租赁保证金中抵扣相应金额以纠正乙方违约或补偿该等损失。保证金不足抵偿的部分，乙方仍须对任何不足部分负责。抵偿后，如本协议继续履行的，乙方应在甲方首次发出通知后10天内及时补足上述保证金。未能及时补足，甲方按本协议11.1.1条款追究乙方的违约责任并有权终止原合同及本协议。乙方装修期从2016年5月10日至2016年10月9日，装修期内免收租金。双方在《房屋租赁合同补充协议》第十一条协议违约和协议终止约定“11.1.1如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。11.1.2乙方须按时向甲方交付租金及其他应缴之费用等费用，否则除了按上述11.1.1条执行外，乙方如逾期五日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付，乙方逾期交付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其他设施，如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。经甲方采取前述任意催收措施后，乙方仍不按合同约定支付相关费用的，授权甲方对其在本物业内的物品及设备设施予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、物业管理费、违约金及赔偿损失等，不足部分由乙方补足。……11.2.1除了双方可书面一致同意终止原合同及本协议外，倘若发生以下情况中的任何一项，任何一方可终止原合同及本协议：（a）另一方由于发生的不可抗力事件无法履行其义务长达六（6）个月或更长时间；（b）政府部门要求停止建造／拆除租赁物业，或限制租赁物业上的权利和权益；（c）由于政府机构的任何法律、法令、干涉或干预致使本协议的执行已在任何重要方面失去实际的商业可行性。如果发生上述任何一项，任何一方应有权向对方发出终止原合同及本协议的通知后终止原合同及本协议。本协议应在对方收到相关的终止通知之日终止。”十三条附则约定“13.1不可抗力（a）‘不可抗力事件’系指协议生效日后出现的协议双方不能预见、不能避免并不能克服，妨碍任何一方履行其在本协议项下的全部或大部分义务的一切事件，包括但不限于爆炸、天灾或火灾、洪水、破坏、意外事故以及双方不能预见的其他事件。（b）一方如因不可抗力事件而不能履行其在本协议项下的义务，该方应在不可抗力事件发生后14日内书面通知另一方，并提供此种不可抗力发生及其持续时间的足够证据。双方应尽可能利用合理方法在可能的范围内减轻各自的损失。如有不可抗力事件发生，任何一方无需对因不可抗力事件而停止或延迟履行义务致使另一方招致的任何损害、费用增加或损失承担责任。”合同签订后，乐漫公司向高德公司缴纳租赁保证金213008.56元，高德公司开具了相应的《广东增值税普通发票》。乐漫公司使用案涉商铺经营封闭性室内冰雪游乐场，经营至2020年1月25日，其中乐漫公司缴纳租金至2019年11月。就欠付的租金事宜，双方进行了沟通，具体如下：1.2019年12月9日、2020年1月7日，高德公司向乐漫公司分别发出《催租函》催缴案涉商铺的当月租金，函件分别在2019年12月16日、2020年1月13日签收。为证明乐漫公司拖欠费用情况，高德公司提交了《乐漫公司E222租金欠费表（欠费截止至2020年4月3日）》，该表记载案涉商铺拖欠2019年12月至2020年4月期间租金合计463062.1元、违约金24403.02元。2.2020年2月1日，高德公司向乐漫公司发出《乐漫租金减半函》，内容为：“……经公司决定，我司将对贵公司于2020年1月25日至2020年2月8日（年初一至年初十五）期间的租金给予减半支持，对于上述优惠措施的落实，我司将委托本项目的服务大使为贵司提供一对一的专项服务……”3.2020年2月18日，乐漫公司向高德公司发出《关于[天河奥体优托邦/乐漫冰雪王国]受新型冠状病毒疫情影响免除租金的沟通函》，内容为“……自2019年12月份武汉新型冠状病毒疫情产生并爆发以来……鉴于疫情的爆发和上述行政管控政策，我方为了响应政府号召和维护社会公共利益，我方于2020年1月25日起暂停经营，重新恢复经营的时间将以政府部门的相关规定为准。我方损失惨重……现我方向贵方沟通如下事项：1、我方认为此不可抗力已经严重影响到《广州市房屋租赁合同》在此期间的正常履行，无法实现合同目的，依据相关法律法规，贵方应当免除因此疫情和行政管控而导致我方无法正常使用租赁房屋期间而产生的租金。2、我方将暂缓向贵方支付因疫情和行政管控而导致我方无法正常使用租赁房屋期间所产生的租金，该行为不应视为我方违约……”4、同年3月3日，乐漫公司再次向高德公司发出《函告》申请免除2月至5月31日之前的所有费用等，该函下方手写“已收原件4/3敬”。5.乐漫公司提供其员工与高德公司员工的《微信聊天记录》证明双方自2020年1月至4月就租赁费用减免经营扶持方案进行协商。2020年4月23日，高德公司及高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司共同向乐漫公司发出《解除合同通知书》，内容为“……贵方至今仍未缴交2019年12月1日至2020年4月30日的租金、管理费、水电费、违约金等相关费用。我司已多次口头与贵方沟通并发函要求贵方尽快缴交，但贵方仍未有任何实际行动……贵方的行为已构成根本性违约，现我司依据双方合同的相关约定于2020年4月30日24时解除与贵方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议、《物业管理服务合同》，我司将按合同的相关约定收回该铺位，同时取消贵我双方合同中关于费用及条件优惠……”乐漫公司确认在当月底收到该函件。高德公司（甲方，聘请方）与广东国智律师事务所（乙方，受聘方）签订《民事委托代理合同书》，约定甲方与乐漫公司因优托邦购物中心E222号商铺租赁合同纠纷一案，聘请乙方的律师作为委托代理人。本案一审律师费5000元。2020年6月23日，广东国智律师事务所向高德公司开具了法律咨询律师费发票，金额为5000元。乐漫公司另提供优托邦购物中心照片（摄于2020年4月19日）证明商场几乎没有人流量，商场商家开业率低。高德公司对该证据的关联性不予确认。一审法院认为：高德公司与乐漫公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应切实履行。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为诉争的租金应如何确定及保证金应否退还，对此一审法院分析如下：首先，根据案涉合同约定，乐漫公司应在每月5日前缴纳当月租金，逾期缴纳达30日，高德公司有权解除合同并没收租赁保证金。乐漫公司缴纳案涉租金至2019年11月，之后未有支付租金，其行为已构成违约，合同所约定的解约条件已经成就，结合高德公司在2020年4月已向乐漫公司发出《解除合同通知书》并送达，故双方的合同在该月已经解除。乐漫公司作为违约方，其要求退还保证金依据不足，一审法院不予支持。其次，如上所述，案涉合同的解除系因乐漫公司的违约行为所致，虽然疫情的发生对乐漫公司的经营会产生一定的影响，但该事由并非案涉合同解除的主要原因，故对乐漫公司要求减免从2020年1月25日至4月30日的租金的抗辩意见，一审法院不予采纳。乐漫公司应按合同约定的标准给付2020年12月1日至2020年4月30日期间的租金。高德公司同意减免疫情期间的部分租金23230.7元，一审法院予以照准。第三，根据合同约定，乐漫公司迟延缴交租金及其他应缴之费用应从迟交之日起按所欠缴金额每日千分之五标准支付迟延违约金。2019年12月份不属于案涉商铺所在地的疫情防控期间，乐漫公司应按合同约定的标准92612.42元向高德公司缴纳该月租金。乐漫公司拖欠该期间的租金，构成违约，理应支付违约金，高德公司主张违约金计付标准为按照年利率24%的标准，并无不妥，一审法院予以照准，故违约金应以该月欠付的租金为本金，自当月6日起计至实际付清之日止，对高德公司主张的6日前的违约金，一审法院不予支持；且基于公平原则，该违约金应以不超过本金为限。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，爆发突然、影响范围广、严重程度高，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力事件。同时根据双方合同约定“如有不可抗力事件发生，任何一方无需对因不可抗力事件而停止或延迟履行义务致使另一方招致的任何损害、费用增加或损失承担责任。上述停止或延迟履行义务不应被视为违约。”结合疫情发生后乐漫公司与高德公司就租金减免进行了协商，并非恶意拖欠租金，故对高德公司主张的疫情期间租金的违约金，一审法院不予支持。据此，乐漫公司应向高德公司支付2019年12月1日至2020年4月30日期间的租金总额为463062.1元（92612.42元×5个月），扣除高德公司同意减免的租金23230.7元，乐漫公司应缴租金为439831.4元。关于律师费问题。根据案涉合同约定“由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师所产生的合理费用”高德公司因本案诉讼支付了律师费5000元，高德公司的该诉请符合合同约定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、乐漫公司应于判决发生法律效力之日起十日内向高德公司支付租金439831.4元及2019年12月份租金的违约金（以92612.42元本金，按照年利率24%的标准，从2019年12月6日起计至实际付清之日止，违约金以不超过本金为限）；二、乐漫公司应于判决发生法律效力之日起十日内向高德公司支付律师费5000元；三、驳回高德公司的其他诉讼请求；四、驳回乐漫公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4169元，由高德公司负担217元，乐漫公司负担3952元；反诉受理费2247.6元，由乐漫公司负担。经审理，本院对原审已查明的事实依法予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。另查明，2020年2月7日，《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第3号）》要求，村居室内的文化、娱乐等聚集性场所一律关闭。全市所有居住××××）实施封闭管理。2020年3月2日，《广州市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部关于进一步加强疫情防控工作的通告（第4号）》第六条关于严格商业服务区防控，要求“……商场暂停母婴室、儿童游乐场、室内娱乐场所服务”。2020年5月16日，《广州市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部关于做好新冠××疫情常态化防控工作的通知（第9号）》第六条关于稳步回复生产生活秩序，要求“按照市有关部门的通知和相关技术指南，在确保防控措施落实到位的前提下，逐步稳妥开放密闭式娱乐休闲场所”。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合双方当事人诉、辩意见，本案争议焦点主要在于：一是导致案涉租赁合同解除的归责于何方；二是乐漫公司减免租金的主张是否成立；三是高德公司关于没收保证金和要求乐漫公司支付违约金和律师费的主张是否成立。关于导致案涉租赁合同解除的归责于何方的问题。乐漫公司与高德公司就案涉商铺签署租赁合同，明确约定租赁双方的权利义务，理应依约恪守履行。本案中，乐漫公司缴付租金至2019年11月，后出现未按时缴付租金的违约行为，至高德公司发出《解除合同通知书》时，乐漫公司仍未清缴欠付租金，已构成违约，按案涉租赁合同约定，高德公司有权单方解除合同并没收租赁保证金、要求乐漫公司支付违约金及赔偿损失。高德公司催缴租金的行为不能视为其放弃单方解除权，乐漫公司以双方一直就租金减免进行协商作为欠缴租金的理由于法无据，一审法院认定乐漫公司违约导致案涉租赁合同解除，应承担违约责任，合法合理，本院予以认可。关于乐漫公司减免租金的主张是否成立的问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，乐漫公司向高德公司承租案涉商铺用于经营室内冰雪游乐场，按照广州市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部通告要求实施的防疫措施，导致其自2020年2月7日至2020年5月16日期间没有营业收入，乐漫公司请求减免租金符合上述法律规定的情形，法庭对此引导调解，双方当事人因分歧较大无法达成调解，故法庭结合案件实际情况，根据公平原则认定乐漫公司2020年2月至4月期间租金减半交纳，高德公司同意减免的租金23230.7元已包含在上述减免租金范围，不再重复减免。据此，乐漫公司应向高德公司支付2019年12月1日至2020年4月30日期间的租金总额为324143.47元（92612.42×2个月+92612.42÷2×3个月）。高德公司关于没收保证金和要求乐漫公司支付违约金和律师费的主张是否成立的问题。如前所述，乐漫公司作为违约方应承担相应违约责任，一审法院对于保证金、违约金和律师费的认定和处理，合法有据，本院予以认可。乐漫公司关于违约金和律师费的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，乐漫公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的意见（二）》第6条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10822号民事判决第二、四项；二、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10822号民事判决第三项；三、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初10822号民事判决第一项为：广州乐漫文化娱乐有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市高德花花置业有限公司支付租金324143.47元及2019年12月份租金的违约金（以92612.42元本金，按照年利率24%的标准，从2019年12月6日起计至实际付清之日止，违约金以不超过本金为限）；四、驳回广州市高德花花置业有限公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费4169元，由广州市高德花花置业有限公司负担867.4元，广州乐漫文化娱乐有限责任公司负担3301.6元；反诉受理费2247.6元，由乐漫公司负担。二审案件受理费11899元，由广州乐漫文化娱乐有限责任公司负担9285元，由广州市高德花花置业有限公司负担2614元。本判决为终审判决。审判员  李志明二〇二一年五月十八日书记员  易臻萱陈蕴琦