湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0103民初1927号原告：湖南思居园物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区织机街47号明景公寓607房。法定代表人：胡贵民。委托诉讼代理人：田莎，女，汉族，住湖南省汩罗市白水镇越江村龙大屋组04号。委托诉讼代理人：肖学斌，男，汉族，住湖南省汉寿县。被告：符永鹰，男，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：邱春莲，女，汉族，住广东省深圳市南山区。原告湖南思居园物业管理有限公司与被告符永鹰、邱春莲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告湖南思居园物业管理有限公司的委托诉讼代理人田莎、肖学斌到庭参加诉讼，被告符永鹰、邱春莲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告湖南思居园物业管理有限公司提出诉讼请求：1.判令被告符永鹰、邱春莲共同支付原告自2012年11月1日起至2020年11月30日止的物业服务费7720.23元；2.判令被告符永鹰、邱春莲共同支付原告违约金（滞纳金）772元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：汀兰雅苑小区坐落于长沙市天心区解放西路450号，被告符永鹰原系该小区1912号房的业主，产权面积为56.85平方米。2016年1月21日，该房产权登记到被告邱春莲名下。2012年10月29日，原告与长沙市天心区汀兰雅苑业主委员会签订了《汀兰雅苑物业管理服务合同书》，该合同就合同当事人、物业管理事项、管理期限、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用、双方权利义务、违约责任、附则等方面进行了约定。其中：委托管理期限即物业服务期限暂定为三年，自2012年11月1日至2015年10月31日止；物业服务费按房屋产权面积，住宅按每月1.4元/平方米收取，根据湖南省物价局文件【湘价服（2010）76号】文件第十八条规定，改变使用性质的住宅用于办公的应按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的加收200%；业主和物业使用人应及时缴纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期无故未交纳物业服务费的，业主委员会应协调督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，从逾期之日起，每日按应缴纳费用的千分之三累计计算收取违约金；情节严重的物业公司有权向长沙市天心区人民法院提起诉讼。《物业服务合同》签订后，原告积极履行了合同约定的物业管理等义务。合同到期后，原告暂未与长沙市天心区汀兰雅苑业主委员会续签书面《物业服务合同》，但继续为小区提供物业管理服务，双方存在事实上的物业管理服务关系，双方权利义务关系等应按原《汀兰雅苑物业管理服务合同书》的约定执行。被告自2012年11月1日起未交纳物业服务费，至2020年11月31日止共计欠费97个月，被告房屋面积为56.85平方米，欠费金额为56.85平方米×每月1.4元/平方米×97个月=7720.23元。原告为维护自身的合法权益，遂向法院起诉。被告符永鹰、邱春莲未到庭参加诉讼，未提交答辩及质证意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2006年3月17日，案外人湖南鑫城房地产开发有限公司与被告符永鹰签订《商品房买卖合同》，约定将长沙市天心区下河街长房·汀兰雅苑小区第19层1912号房出卖给被告符永鹰，房屋建筑面积为56.91平方米。2007年4月25日，被告符永鹰签署《长房·汀兰雅苑业主收楼书》《长房·汀兰雅苑房屋交付验收表》《汀兰雅苑业主（住户）消防安全责任书》，并填写《长房·汀兰雅苑业主入伙手续书》《汀兰雅苑业主及使用人资料卡》，完成了交房入住手续。2012年10月29日，汀兰雅苑业主委员会（委托方，甲方）与长沙思居园物业管理有限公司（受托方，乙方）签订《汀兰雅苑物业管理服务合同书》，约定：甲方选聘乙方对汀兰雅苑小区实施物业管理服务；委托管理期限暂定三年，自2012年11月1日至2015年10月31日止，其中第一年为试用期；本物业的物业服务费按房屋产权面积，住宅按每月1.4元/平方米收取，根据湖南省物价局文件【湘价服（2010）76号】文件十八条规定，改变使用性质的住宅用于办公的应按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的应加收200%；业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，从逾期之日起，每日按应缴费用的千分之三累计计算收违约金，情节严重的乙方有权向天心区人民法院提起诉讼；合同还约定了其他事项。合同签订后，长沙思居园物业管理有限公司按约为长房·汀兰雅苑小区提供物业管理服务。2013年10月18日，长沙思居园物业管理有限公司变更为原告湖南思居园物业管理有限公司。物业管理服务合同约定的委托管理期限到期后，汀兰雅苑业主委员会未与原告续签合同，但仍由原告为长房·汀兰雅苑小区提供物业管理服务。2016年3月7日，涉案房屋因买受变更所有权人为被告邱春莲。被告符永鹰、邱春莲自2012年11月1日起未按约交纳物业费，原告为维护合法权益，遂诉至本院。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与汀兰雅苑业主委员会于2012年10月签订的《汀兰雅苑物业管理服务合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应按照约定严格履行各自义务。合同约定的委托管理期限到期后，汀兰雅苑业主委员会与原告未续签合同，但仍由原告为汀兰雅苑小区提供物业管理服务，双方形成事实上的物业管理服务合同关系，权利义务关系亦依据《汀兰雅苑物业管理服务合同书》确认。被告符永鹰于2006年3月购买长房·汀兰雅苑小区第19层1912号房，2007年4月25日办理交房入住手续，原告于2012年11月1日入驻小区提供物业管理服务，2016年3月7日案涉房屋所有权变更为被告邱春莲，被告符永鹰、邱春莲先后作为汀兰雅苑1912房的业主，应按照物业管理服务合同约定严格履行义务，现两人未按约交纳物业服务费的行为已构成违约，原告要求被告符永鹰交纳2012年11月1日至2016年3月6日期间物业费3186.96元（1.4元/平方米×56.91平方米×40个月），要求被告邱春莲交纳2016年3月7日至2020年11月30日期间物业费4461.74元（1.4元/平方米×56.91平方米×56个月）的请求，本院予以支持，超过部分本院不予支持。关于违约金，合同约定“业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，从逾期之日起，每日按应缴费用的千分之三累计计算收违约金”，现原告放弃部分金额，要求被告符永鹰、邱春莲按照欠款总额的10%支付违约金的请求，符合合同约定和法律规定，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告符永鹰于本判决生效之日起十日内向原告湖南思居园物业管理有限公司支付物业费3186.96元及违约金318.7元；二、限被告邱春莲于本判决生效之日起十日内向原告湖南思居园物业管理有限公司支付物业费4461.74元及违约金446.2元；三、驳回原告湖南思居园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告符永鹰、邱春莲共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  龙玲玲二〇二一年五月二十五日法官 助理  田 也代理书记员  朱 明附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。