北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初2293号原告：肖颖，女，1981年10月29日出生，汉族，住北京市密云区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：马小霞，女，1982年8月14日出生，回族，住甘肃省临夏市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郭硕，北京市檀州律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告肖颖与被告马小霞、绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖颖之委托诉讼代理人林琳、被告马小霞及委托诉讼代理人郭硕、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖颖向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与绿地京纬公司签订的商品房预约合同；2.判令被告退还原告购房款1356000元及利息（以37万元为基数，自2015年5月29日开始计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以986000元为基数，自2015年9月26日开始计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2015年5月，绿地京纬公司在没有预售许可证的情况下，向原告出售绿地X房屋一套，原告为此在绿地京纬公司售楼中心刷卡支付1356000元房款。事后原告得知绿地京纬公司收取房款刷卡的POS机结算人是马小霞。2017年3月因北京市限购政策，原告丧失购房资格。现要求被告退款，故诉至法院。马小霞辩称：我在绿地京纬公司售楼处工作，绿地京纬公司其他销售人员用我的pos机刷卡收取购房款，收款后要求我把款转给谁我就转给谁。故我仅是替他人刷卡，钱并非个人实际收取，不应由我退还。肖颖并不是我的客户，本案中我与绿地京纬公司并不构成代理关系，不同意由个人承担还款义务。绿地京纬公司辩称：1、在解除双方合同关系的前提下同意退还原告已付款863000元，不同意支付利息。原告所诉的其他款项未收到。2、原告提交的30万元房款交款确认单并非收据，盖章处为公司合同专用章并非财务章，此确认单起到通知原告缴纳房款的作用。此外，30万元对应的收据付款人为案外人刘泽阳20万元、赵杰10万元，原告无权主张。如果法院认定30万元由绿地京纬公司退还原告，则绿地京纬公司再无义务向刘泽阳、赵杰支付相应款项。3、原告另外主张的193000元系向案外人北京西雅圣龙商贸有限公司（以下简称西雅圣龙公司）支付，是否实际支付、是否已由收款方退还，绿地京纬公司均不知情，与绿地京纬公司也无任何关系。上述193000元也与双方之间的商品房预约合同关系不属于同一法律关系，应另案解决，绿地京纬公司没有返还或赔偿上述款项的义务；同时，该193000元如果属于其他被告及案外人收取的居间费用，该费用也明显过高，不是原告的合理损失，绿地京纬公司没有退还或赔偿义务。4、本案应追加西雅圣龙公司参与诉讼，以查清原告是否支付过款项、款项是否已经退回等问题。5、马小霞不是绿地公司员工，绿地京纬公司从未委托过马小霞出售房屋，因此马小霞与绿地公司不构成表见代理。如构成表见代理，需马小霞以自身名义收取房款，事实上是西雅圣龙限公司收取房款，因此绿地京纬公司不应承担。如构成表见代理，请法院确认绿地京纬公司对马小霞有追偿的权利。6.密云法院2019年度1233号、1239号、9186号民事判决书已发生法律效力，上述判决书已明确认定除产生5万抵8万效果的5万元被认定为购房款外，超出5万元部分的服务费即非购房款亦非原告为成功购房而产生的合理损失，对于原告要求绿地京纬公司退赔该部分费用的诉讼请求，法院不予支持。9186号民事判决书显示，该费用最终由实际收取方向原告退还，绿地京纬公司没有退还或赔偿义务。本案应遵循生效判决确定的裁判理由和结果。7、其他被告如虚构事实骗取原告巨额费用，或涉嫌刑事犯罪，建议移交公安部门进行处理。本院经审理认定事实如下：2019年5月，肖颖与绿地京纬公司约定：肖颖购买绿地京纬公司开发的绿地X房屋X，房屋面积127.76平米，总价款2874600元。肖颖通过郭政、张秀珍及自己的账户向绿地京纬公司支付了房款1356000元，其中863000元刷卡支付至绿地京纬公司账户，绿地京纬公司确认收到上述款项，同意退还给肖颖。剩余493000元，肖颖亦在绿地京纬公司售楼处通过POS机刷卡支付。肖颖为证明493000元为向绿地京纬公司支付的购房款，向本院提交了如下证据：1、银行转账记录及拉卡拉支付股份有限公司出具的交易明细。用以证明，肖颖购493000元房款全部支付至西雅圣龙公司，西雅圣龙公司pos机的结算户名为马小霞。2、绿地京纬公司出具的累计收款1163000元房款交款确认单，其中含绿地京纬公司为肖颖出具的863000元的购房款收据、绿地京纬公司为刘泽阳出具的20万元购房款的收据、为赵杰出具的10万购房款收据丢失的公告报纸一份。用以证明，绿地京纬公司收到30万元后未向肖颖出具收据，而是用其他购房者收据作为其付款凭证。同时，马小霞提供其银行卡账单明细证明其收到493000元，且其中200000元转给刘泽阳母亲杨桂兰，100000元转给赵杰，作为二人在绿地京纬公司购房的退房款。马小霞称自己为绿地京纬公司售楼处工作人员，其POS机常被其他销售人员用于收取购房款，收款后按其他销售人员要求再将钱转出至指定账户。绿地京纬公司确认刘泽阳和赵杰为其购房者，但公司账面显示二人仍未退款。另查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。肖颖不具备购房资格，双方协议无法继续履行，故起诉至法院。上述事实，有双方当事人陈述、收据、房款交款确认单、银行转账记录、拉卡拉支付股份有限公司提供的交易明细等证据材料在案佐证。本院认为：本案中，绿地京纬公司为肖颖出具房款交款确认单，肖颖与绿地京纬公司认可双方就涉案房屋达成商品房预约合同关系，该合同系双方真实意思表示，亦不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3.26购房政策，肖颖丧失购买涉案房屋的资格，肖颖及绿地京纬公司均同意解除双方之间的合同，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现绿地京纬公司辩称仅收到863000元，剩余款项并未收。但肖颖在绿地京纬公司售楼处刷卡支付剩余493000元时，有理由相信其付款的对象为绿地京纬公司，且其中30万元用于绿地京纬公司向其他购房者支付退房款，故本案中通过马小霞POS机收款493000元的行为，应对绿地京纬公司发生法律效力。故对于肖颖要求绿地京纬公司返还购房款1356000元并支付利息的诉求，本院予以支持，要求马小霞承担还款义务的诉讼请求，本院不予支持。肖颖主张利息计算方式正当合理，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告肖颖与绿地集团北京京纬置业有限公司关于的绿地朗山2-109商品房商品房预约合同。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告肖颖购房款一百三十五万六千元及利息（以三十七万元为基数，自二〇一五年五月二十九日开始计算至二〇一九年八月十九日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以九十八万六千元为基数，自二〇一五年九月二十六日开始计算至二〇一九年八月十九日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告肖颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千五百零二元（系原告肖颖预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 席引路二〇二一年五月十三日法官助理 史金杰书 记 员 吴立娟