北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33096号原告（反诉被告）：贾某，女，1987年1月5日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：代航，北京市万商天勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡某，男，1968年8月24日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区元朗区。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。原告（反诉被告）贾某诉被告（反诉原告）蔡某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长、审判员付瑞洁、杨静参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。贾某及其委托诉讼代理人代航，蔡某的委托诉讼代理人杜洵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾某向本院提出诉讼请求：1、判令贾某与蔡某于2018年8月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月16日解除；2、蔡某返还我保证金74158.89元、装修押金1万元、电费押金500元；3、蔡某返还我剩余租金，计算方法为按照每天824元的标准，自2019年4月16日算至2019年6月8日；4、蔡某赔偿我装修损失10万元、经营损失2万元。事实和理由：2018年8月，我和蔡某签订《房屋租赁合同》，约定蔡某将其承租的“云影小镇”X层X房屋（以下简称争议房屋）转租给贾某经营使用，租赁期限自2018年10月1日至2020年9月30日，第一年季租金74158.89元，逐年递增，押三付三。贾某为经营使用支出装修款12万元。但是直到2018年底该楼层都在装修中，无法营业，贾某与蔡某协商从2019年1月1日起算租金。刚刚经营两个多月，2019年3月12日，房屋出租方中广国际文化发展（北京）有限公司（以下简称中广公司）告知贾某等商户，因蔡某违约，已勒令其于2019年3月15日撤离，我认为蔡某与中广公司的租赁合同2019年3月12日就解除了。我联系蔡某，他不回复我。2019年4月8日，中广公司再次告知贾某等商户2019年4月15日前完成撤离并在2019年4月16日对贾某等商户进行断水断电清场处理。蔡某从中广公司处租的争议房屋，因为他交不上房租，所以中广公司在2019年4月16日就给我们断电了，我无法营业，装修及商品经营损失巨大。当天我们一起的商户就报了警，警察来录了视频。我在这一天就搬走了，我当日给蔡某发了微信，但他不回复我，所以双方没有做正式的交接。蔡某答辩称：同意退还装修押金，其他请求不同意。贾某没有单方解除合同的权利，2020年7月16日之前场地由贾某占用，我方将争议房屋出租给贾某，她一直在使用房屋。贾某没有和我们解除合同。虽然我方提出了解除合同的反诉要求，但是在这个租期内贾某还欠我们租金，保证金要冲抵租金。因为租金数额较大，所以不同意退保证金。电费押金不同意退，因为500元不应该叫押金，其实就是电费预付费，我拿着这500元去物业那儿给贾某充了500元电费，让贾某能用电。租金不同意退，因为那个期间贾某在使用房屋，合同没有解除。装修损失不同意支付，因为2020年7月份去现场的时候发现室内没有装修痕迹。所以不存在装修损失。经营损失不同意支付，没有证据，也不属于我方应该承担的。贾某一直使用到2020年7月16日，贾某不经营是其自身的问题。蔡某提出反诉，反诉请求为：1、解除贾某与蔡某的租赁合同；2、贾某支付欠付租金，自2019年5月6日至2020年7月16日，共计355149.9元。事实与理由：我与贾某2018年8月13日签订《房屋租赁合同》，合同签订后反诉人将出租房屋交付给被反诉人，被反诉人开展商业活动。被反诉人于2019年5月6日开始拒不交纳房屋租金，一直拖欠至今。现贾某于2020年7月16日将争议房屋交与我。依据双方签订的《房屋租赁合同》的相关约定，我可以行使单方解除合同的权利，并要求贾某支付拖欠的房屋租金。贾某对蔡某反诉辩称，不同意蔡某的反诉请求。我和蔡某之间的《房屋租赁合同》已于2019年4月16日解除，2019年3月12日中广公司已经要求各商铺于3月15日前撤离，后又于4月8日通知在4月15日前清场，蔡某也不出面解决问题，所以自4月16日起，争议房屋已经无法处于我控制之下，租赁合同在4月16日已经无法实际履行，我根本没法经营，因此我在2019年4月16日自房屋撤离，并且通知了蔡某，钥匙也不在我手里，我已经寄给他们了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：争议房屋系蔡某自中广公司承租而来。2018年8月15日，蔡某（甲方）与贾某（乙方）签订《房屋租赁合同》，将争议房屋出租给贾某，租赁期限自2018年10月1日至2020年9月30日，免租及免租装修期30天，即2018年9月1日至2018年9月30日，乙方无需承担该免租装修期内的租金。第一年年租金为296635.5元（月租金24719.63元），第二年年租金310761元，押三付三，交款日期及交款金额如下：2018年9月16日74158.89元，2018年12月16日74158.89元，2019年3月16日74158.89元，2019年6月16日74158.89元，2019年9月16日77690.25元，2019年12月16日77690.25元。乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方一次性支付相当于3个月房屋租赁保证金74158.89元，如乙方违反本合同之约定，甲方提出合理证明并书面通知，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还。甲方应按照本合同规定的条件向乙方提供可以正常使用的房屋，甲方不得对乙方正常合理使用房屋进行干扰或妨碍。乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回该房屋，如给甲方造成损失的由乙方承担。乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，将不可移动的物品拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。经甲方同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。乙方未依上述约定交还房屋、逾期满7日的，甲方有权选择由公证人员、律师、无利害关系的第三方在场的前提下开启该房屋门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将房屋腾空收回。签约后贾某向蔡某支付了1万元装修押金及另外500元款项。经双方确认，租金实际自2018年12月8日起算，贾某先后交纳了保证金74158.89元及六个月租金，租金交至2019年6月7日。2019年3月12日，中广公司向蔡某租赁区域租户发出《商户告知函》，称其于2018年2月1日与蔡某签订“云影小镇”商铺《房屋租赁合同》，蔡某自签约起未履行合同约定，没有按时缴纳相应租金及其他相关费用并在经营期间涉及违反合同约定超范围经营现象，已造成蔡某单方面的严重违约，且在日常管理中一直处于无序状态，根据其与蔡某双方合同约定，其已于2019年3月12日终止与蔡某的合作，并已发函告知蔡某本人，同时要求蔡某在3月15日完成相关撤场交接事宜。2019年3月29日，蔡某向贾某发送《告知书》，就中广公司前述《商户告知函》进行解释，称因中广公司原因给各商户造成损失，中广公司为推卸责任，无理由单方面解除合约，其已提起诉讼。2019年4月8日，中广公司向蔡某租赁区域租户发出《关于商铺自行清退的通知》，称蔡某欠缴租金超过30日，且明确表示不会再支付任何房屋租金，故其将从2019年4月16日起将蔡某承租的租赁商铺的全部物品搬离，将该场地腾空收回，为避免不必要的损失，望广大商户在2019年4月15日前做好租赁商铺的自行清退工作。2019年4月17日，蔡某向贾某发出《告知书》，称收到租户反映2019年4月16日上午云影小镇物业公司对租户采取了强制停电措施，请各位租户留好证据，统计好相关损失，以便追讨，有鉴于此，其决定免除自2019年4月16日起至物业公司重新供电期间的租金。就争议房屋装修情况，原审中贾某表示该房屋原系毛坯的大场地，其根据承租的号码加装隔断和门，进行装修；蔡某认可其向贾某交付的房屋系毛坯大场地，无装修，需自行安装隔断及门，进行装修。本案审理过程中，贾某提交了装修合同书一份、收据一张、转账凭证一份，微信聊天记录截图四页，以证明其装修花费。蔡某对贾某证据真实性认可，证明目的不认可。另查，蔡某2020年就租赁合同纠纷将中广公司诉至本院，请求：1、判令中广公司赔偿租金损失640796元。2、判令中广公司返还尚未交付的房屋面积部分的租金441230.25元。3、判令赔偿招商损失556000元。4、判令退还装修押金20万元。中广公司不同意蔡某全部的诉讼请求。并提出反诉，要求确认双方租赁合同关系于2019年3月12日解除并支付拖欠的租金等反诉请求。庭审过程中，中广公司又撤回反诉。本院经审理依法作出（2020）京0105民初X号民事判决，判决驳回蔡某全部诉讼请求。蔡某不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉。该院经审理依法作出（2020）京03民终X号民事判决，判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初X号民事判决；二、中广国际文化发展（北京）有限公司于本判决生效之日起7日内返还蔡某装修押金15万元；三、驳回蔡某的其他诉讼请求。本院认为：因蔡某系香港特别行政区居民，故本案为具有涉外民事关系的案件。涉外民事关系的定性，适用法院地法律，故依照《中华人民共和国合同法》的有关规定，本案属于合同纠纷案件。当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《房屋租赁合同》中明确约定适用中华人民共和国法律。且本院庭审中，到庭当事人均明确同意本案争议解决适用法律为中华人民共和国内地法律，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为审理本案的准据法。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、蔡某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。根据庭审中双方证据，可以看出因蔡某与其前手出租人中广公司发生争议，影响次承租人贾某正常使用争议房屋，自3月起经过多次沟通蔡某均未能解决相关问题。在中广公司明确通知各方将于2019年4月16日采取断电措施、强制清场的前提下，贾某、蔡某之间的租赁合同目的无法实现，故贾某要求确认2019年4月16日合同解除，符合法律规定，本院对此予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，蔡某收取的房屋保证金及剩余租金应予返还，房屋租金每日812.7元，经核算，剩余租金为43073.1元，贾某计算有误，本院予以纠正。就装修押金，蔡某虽称系代收，但款项系蔡某实际收取，故贾某现向蔡某主张返还本院予以支持。就所谓电费押金，合同中并未约定该笔款项，贾某称系应蔡某要求支付，蔡某称该笔款项系电费预付费，自己拿着这笔钱至物业处代贾某支付了电费，但蔡某未提供相关证据，在该笔款项没有约定的情况下，蔡某没有合法理由收取这500元，且不能证明这笔钱与租赁合同相关，应当予以退还。就装修损失，合同提前解除系因蔡某原因所致，蔡某应对贾某装修损失进行赔偿，考虑到现已不具备现场勘验，进行评估鉴定的条件，本院根据在案证据、贾某实际租用争议房屋时间等因素，酌情判决蔡某支付装修损失4万元。就经营损失贾某未提交任何证据，本院不予支持。就蔡某反诉请求，基于前文的分析，对蔡某解除合同的请求本院无法支持。就租金问题，双方的合同在2019年4月16日已经解除，该日期后不存在租金的问题，因此本院对蔡某请求的租金亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条、第四十一条，《最高人民法院关于适用一、确认原告（反诉被告）贾某与被告（反诉原告）蔡某于二〇一八年八月十五日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年四月十六日解除。二、被告（反诉原告）蔡某于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）贾某剩余房租四万三千零七十三元一角、保证金七万四千一百五十八元八角九分、装修押金一万元、电费押金五百元。三、被告（反诉原告）蔡某于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）贾某装修损失四万元。四、驳回原告（反诉被告）贾某其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）蔡某的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千零二十五元，由原告（反诉被告）贾某负担二千五百二十五元（已交纳），由被告（反诉原告）蔡某负担二千五百元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费六千六百二十七元，由被告（反诉原告）蔡某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  付瑞洁审判员  杨 静二〇二一年五月十八日书记员  刘菁菁