四川省越西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3434民初253号 原告：邓少铣，男，1967年9月13日出生，汉族，住四川省越西县。 委托诉讼代理人：金琼（原告之妻），女，1971年6月30日出生，汉族，个体工商户，住四川省越西县。 被告：重庆市仁义建筑工程有限责任公司，住所地：重庆市荣昌区仁义镇丝乡路252号。 法定代表人：黄享国，公司董事长。 委托诉讼代理人：徐琴，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐光祥（重庆市仁义建筑工程有限责任公司越西县天越雅园小区项目负责人），男，1957年12月18日出生，汉族，住四川省越西县。 原告邓少铣与被告重庆市仁义建筑工程有限责任公司（以下简称重庆仁义建筑公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓少铣及其委托诉讼代理人金琼、被告重庆仁义建筑公司的委托诉讼代理人徐琴、徐光祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓少铣向本院提出诉讼请求：1、判令被告重庆仁义建筑公司履行《联合建房协议》、《越西县物资总公司住宅楼房屋分配及补偿协议》，将物资总公司住宅楼天越雅园优惠出售一套90平米左右的住房给原告，优惠价为1500元每平方米。如果没有住房应按现在的市场价补偿原告损失；2、依法判令被告支付原告《联合建房协议》中第四条、第八条、第九条租房补偿104个月的房租；3、依法判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2009年，根据公平公正互利的原则，经过原、被告多次协商，最后达成联合建房协议，原告将自有的物资公司一套面积为110平方米的老房子交给被告，由被告出资拆旧建新联合建房。双方约定新房建好后，被告返还给原告住房，如有超出面积按每平方1200元到1300元的差价补给被告，并且再优惠原告购一套90平方米左右的住房，优惠价为每平方1500元（价格为当时市场价），而且有优先选房的权利，双方同意并签订《联合建房协议》。2020年9月3日，被告就不给原告优惠购的这一套住房了。原告多次找到被告要求履行《联合建房协议》第四条、第八条、第九条，约定的工期为12个月，如不能按时交房，每户每月400元租金支付给原告租房款，以签定协议之日起扣除12个月的工期，其余时间为应付房租，共计8年零8个月，时至今日被告都以各种理由推诿、塘塞。原告于2020年10月29日诉状到越西县人民法院，法院于11月立案并开庭，由于被告和其他人的房子官司还没有结果，原告撤诉。现原告为维护自身的合法权益，诉至法院。 被告重庆仁义建筑公司辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求。具体理由：一、邓武知与张建安于2005年1月11日签订《售房协议》，约定邓武知购买张建安位于新大街北段（物资局）的房子（42.9平方米），双方并未办理产权过户手续。2011年3月5日，答辩人与越西县物资总公司签订《越西县物资总公司危旧房屋拆旧建新联合建房协议》，2012年11月19日，建设工程规划许可审批时将该拆旧建新小区命名为“越西县天越雅园小区”。2010年12月27日，因邓武知系被拆迁户，答辩人与邓武知签订《联合建房》协议，后应邓武知的要求，该协议作废，改为与其两个儿子签订《联合建房协议》、协议约定：答辩人无偿返还邓霖、陈照模两人55平方米住房，超过部分按照1300元/米承担补偿款。截止至2020年9月3日，答辩人交付天越雅园小区2号楼3-2号房屋（114.24平方米）钥匙给邓少铣时，邓少铣仍然没有缴纳任何一分钱的补偿款。因此，基于邓武知房子（原：42.9平方米）的还建房已经交付完毕。双方的联合建房协议已经履行完毕。二、关于被答辩人的第二项主张，答辩人认为于法无据：首先，原告于2012年9月30日放线开工，2012年11月10日，相邻的越西法院B幢以彩光为由阻挡施工，此事件直至2013年9月24日，越西县城乡建设和住房保障局就此事作出了情况说明后，证实采光符合要求，但仍然被继续阻挡，直至2014年5月17日复工；2015年3月20日，施工进行到第四层时，工程又被阻挡了，直至双方委托了鉴定机构作出鉴定后，工程在2016年才又复工，直至2016年10月，因物资总公司拖欠工程款，故工程无法继续进行。最后在2019年，在几方的协调下，工程才又复工。同时，2020年9月3日，答辩人将被答辩人的还建房给付。合同双方约定，由被答辩人去协调组织周边关系，但是工程一再被阻拦，被答辩人在其中根本没有去协调相关关系，造成工程逾期，某种意义是多方作用的结果，因此，不能单独以结果来论述，长达10年的工程期，导致原告的资金成本大大增加，在此期间，多方关系的协调，也导致答辩人在这事件里损失巨大。三、答辩人、被答辩人及案外人物资总公司三方签订的《联合建房协议》，其本质在于，这个项目属于集资房，原是有关单位在资金困难的情况下，利用自身闲置用地招集外单位集体或个人、本单位个人的资金，共同解决生产、生活用房而出现的。本案中，除答辩人本身垫付部分工程款外，也约定了由物资公司支付部分工程款。但是，300多万的工程款，物资公司仅仅支付了87万元，巨大的资金缺口，导致工程无法按期完工，因为逾期交房，其本质应该是第三人的违约行为导致的。四、原告邓少铣不是拆迁户，邓少铣签订的协议无效；原告邓少铣要求天越雅园小区2号楼3-2号房屋（114.24㎡）不符合拆迁规则，不是说原告家有几个人就分几套房子，房子面积已经还超了。综上所述：正是因为逾期交房的原因不在于答辩人，还有侵权的第三人，请求法院依法判令驳回被告的三项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的证据：被告与原告签订的《联合建房协议》一份，拟证明重庆仁义建筑公司项目负责人徐光祥与原告签订《联合建房协议》，该协议真实有效的事实。被告认为该合同是徐光祥签的，是有这份合同，但该合同是一个无效合同，也已经解除了；该证据没有具体的签约时间，同时跟被告手上现有的联合建房协议是有出入；协议上的公章是徐光祥私刻的公章，因为公司的公章下面是有代码、有编号的，而且没有具体的日期，和项目时间也不吻合的；被告的两份联合建房协议的日期为2010年12月，不可能在2009年与对方签订一个优惠购房协议。房建局审批的时间是2012年8月，之后就开工建设了；同时该分协议与同期的其他的拆迁协议是不一致的，项目开工后物资公司也只支付了部分工程款，如果此份合同是真实的，那么原告应当就该分协议履行相关的付款义务。 2、原告提交的证据：被告与案外人邓霖签订的《联合建房协议》一份，拟证明两份《联合建房协议》的公章是一致的事实。被告认可原告举的两份协议的公章是一致，无异议，协议是真实的，合同是2009年打的，但签协议的时间是2010年，但公章均是徐光祥私刻的，被告居于拆迁安置，追认其中一份合同并实际履行，但并不代表被告认可徐光祥私刻公章损害公司利益；优惠购房协议，原告应该交钱，担心原告不交钱，就没有写时间。原告方如果要购买这套房，还得另外再签一份购房合同，并且按合同进行履行。 因被告认可确实与原告签订了两份《联合建房协议》，故本院对于原告提交的两份证据以采信。 3、被告提交的证据：中选结果通知、《越西县物资总公司危旧房屋拆旧建新联合建房协议》、《补充协议》、越西县国土资源局文件一份、选址意见书、放线记录、施工许可证、光盘一份、越西县法院住宅楼房屋现状录像记录、单位侧线记录、情况说明一份、放线记录、越西物资总局的两份施工保护申请及房屋受损鉴定报告一份、催款函及《补充协议》，拟证明经过竞争性谈判，被告与第三方物资总公司签订合同，约定由越西县物资总公司出土地并集单位员工资金，按每平方米1186元的单价支付工程款给被告，被告承建该工程项目、项目审批后命名为天越雅园；于2012年10月12日开工，2012年11月起，因法院住宅楼B幢采光等纠纷，阻挡施工，后于2013年9月24日，越西县城乡建设和住房保障局出具说明，证明采光符合要求，但是之后仍然被阻止施工；2014年5月17日，解决了法院住宅楼问题后，第二次从新开工；从2014年5月17日施工至2015年2月，因相邻权属及影响不明，施工又被阻挡；排除了相邻权纠纷后，2016年2月6日，针对第四层从新放线，继续施工，直至2016年10月；因第三方物资公司拖欠工程款，工程被迫停工，后于2019年7月从新签订补充协议，并完成了相关工程。以上证据：证实之所以逾期交房，原因并非在于被告，而是在于原告没有协调好周边关系，同时，因为还建房这一特殊性质，其实作为资方的原告因长时间的意志以外的原因，导致工期延期，因此，承担了巨额损失。作为原告方，没有找到物资公司方原因，第三方的责任，只把延期作为被告一人的责任，实属违背公平、正义，也与社会主义法治理念相违背。原告认为，这些都与原告无关，是开发商的事，这些事被告没有通知过原告，原告不清楚。因被告提交的该组证据能够证实被告取得该项目建设及项目建设过程的经过，故对于原告提交的该组证据的真实性本院予以采信； 4、被告提交的《联合建房协议》复印件一份，拟证明原告联合建房协议的真实性存有疑问；原告认为被告提交的不是原件，原告提交的是原件。因被告提交的该组证据系复印件，未提交原件予以核对，故对于被告提交的该组证据本院不予采信。 根据本院经质证采信的证据，结合原、被告的陈述，本院查明本案事实如下：原告的父亲邓武知与案外人张建安于2005年1月11日签订《售房协议》，购买了张建安位于新大街北段（物资局）的建筑面积为42.49平方米的房屋，但双方未办理产权过户手续。2010年12月27日，被告与邓武知达成了拆迁协议，拟拆迁邓武知所购买的张建安的该房屋，并与邓武知的妻子陈照模、孙女邓霖、儿子邓少铣分别签订了《联合建房协议》，其中与陈照模和邓霖签订的《联合建房协议》约定为分别无偿返还住房55平方米，与原告邓少铣签订的《联合建房协议》的还房及补偿条款变更为优惠购买一套90平方米左右住房，优惠价约定为1500元/平方米；同时约定工期以基础开挖计算工期，工期为12个月；到期不能交房，按照每户400元租金支付；三份《联合建房协议》的其他条款均一致。2011年3月5日，被告与越西县物资总公司签订《越西县物资总公司危旧房屋拆旧建新联合建房协议》，2012年11月19日，建设工程规划许可审批时将该拆旧建新小区命名为“越西县天越雅园小区”。被告于2012年9月30日放线开工，后因相邻关系纠纷的原因，施工受阻；2016年又因为资金问题停工，直至2019年，工程才又复工。2020年9月3日，被告履行与陈照模和邓霖签订的两份《联合建房协议》，并由原告作为接收人进行了选房，并将其中一套房屋的钥匙交给了原告的妻子金琼，另外一套房屋的钥匙尚未交付。在原告要求被告履行与其签订的《联合建房协议》优惠购买的一套90平方米左右的房屋时，被告认为该《联合建房协议》已经解除，且已经没有多余的房屋出售给原告了。原告因与被告协商无果，故诉至本院。 另查明，2020年越西县全年商品房均价为3907元每平方米。 本院认为，本案为民事主体间房屋拆迁合同纠纷。本案的主要争议焦点是： 1、原告与被告签订的《联合建房协议》是否符合合同的生效要件？被告认为该《联合建房协议》不符合合同的相关要件，属于一份无效合同：第一，合同签订的时间不明确；第二，合同所依据的事实基础都没有，原告父亲所拥有的42.92个平方米的房屋，根据被告提供的相关证据，针对他的房屋拆迁，被告已经返还了一间114.42个平方米的房屋予以安置，已经算是给原告最大的优惠和最大的扶持力度，正是由于原告的行为，才会与原告达成这个相对来说比较不合理的一份《联合建房协议》；它的真实性实际上是存疑的；合同无效则自始无效，因此被告就不存在履行合同的问题了；原告认为如果当时被告不同意原告优惠购买一套房屋，原告不会同意拆迁。本院认为，原告与被告签订的《联合建房协议》是原、被告双方在自愿协商的基础上自愿达成的协议，虽然原告提交的协议上未写明落款日期，但无落款日期并非合同无效的法定条件，且该协议上加盖了被告当时在其他合同上所使用的公章，被告的委托诉讼代理人徐光祥亦认可该协议的真实性，原告作为该拆迁房的购买人邓武知的儿子，与被告签订的系原、被告及邓武知自愿协商的基础上所达成的，该《联合建房协议》并未违反强制性规定，故该协议合法有效。 2、《联合建房协议》是否已经解除？被告虽然辩称因为原告没有缴纳购房款，经被告催收后，原告未支付，已经与原告解除该《联合建房协议》；原告予以否认，称被告并未通知原告解除合同。本院认为，被告主张已经与原告解除了该《联合建房协议》，但未向本院提交相关证据予以证实，依法应当承担举证不能的责任，故对于被告的该辩由本院不予支持。 3、被告应当如何履行《联合建房协议》？在本案审理过程中，被告已经明确没有多余的房屋出售给原告，因此原告主张被告履行合同，交付房屋的条件已经不具备；原告同时主张如果被告没有房屋交付，则按照市场价赔偿原告损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告已明确表示无法履行该《联合建房协议》，故被告依法应当赔偿原告因违约造成的损失，赔偿损失的数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。现有证据可以证实被告工程完工并通知原告等人选返还房的时间为2020年9月，该时间也是被告明确告知原告已经没有房屋出售给原告的时间，故被告应当以2020年的商品房售价对原告进行赔偿；现有证据证明2020年越西县全年商品房均价为3907元每平方米，故被告应当赔偿因不能履行协议所造成的原告的损失为（3907元/平方米-1500元/平方米）×90平方米=216630元。 4、原告主张的《联合建房协议》约定的逾期交房的房屋租金是否应当计算？在本案审理过程中，被告明确提出已经没有房屋出售给原告，已不能履行本案所涉《联合建房协议》，而原告在诉讼过程中也已经明确要求被告承担不能履行《联合建房协议》的违约赔偿责任，因本案《联合建房协议》所涉房屋已不具有交付的可能，故该《联合建房协议》所涉的房屋已不存在逾期履行的事实，故对于原告要求被告支付逾期履行104个月的房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原、被告双方签订的《联合建房协议》合法有效，现被告明确表示已经不具备按照协议内容让原告优惠购房条件，原告亦明确表示如果被告不能让原告优惠购房则由被告赔偿原告损失。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除原告邓少铣与被告重庆市仁义建筑工程有限责任公司签订的《联合建房协议》； 二、由被告重庆市仁义建筑工程有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿因不能全面履行《联合建房协议》给原告邓少铣造成的经济损失216630元； 三、驳回原告邓少铣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2695元，由被告重庆市仁义建筑工程有限责任公司负担2275元，由原告邓少铣负担420元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 郭 仕 伟 二〇二一年五月十七日 书记员 曲木阿木 附本判决所适用相关法律条文： 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。