广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初17022号原告（反诉被告）：广州市湖品房地产有限公司，住所地广东省广州市天河区大淋岗东新街3号之2号2-6层，统一社会信用代码91440101321004766C。法定代表人：毛文斌，总经理。委托代理人：麦雪群、温雪清，均系广东翰锐律师事务所律师。被告（反诉原告）：李大刚，男，1976年7月5日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托代理人：李梦雪，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市湖品房地产有限公司（以下简称“湖品公司”）与被告（反诉原告）李大刚商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。湖品公司的委托代理人麦雪群，李大刚及其委托代理人李梦雪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。湖品公司向本院提出诉讼请求：1、李大刚向湖品公司支付逾期收房违约金（违约金按总房款2793569元的每日万分之五，自2018年1月30日起计至李大刚实际收房之日止）；2、李大刚承担本案受理费。事实与理由：2016年3月25日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，约定被告向原告购买原告投资建设的位于广州市黄云路的天宸原著花园自编7号楼1302房（以下简称“案涉房屋”），成交总价为2787655元；其中第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件；第十三条“房屋交付”约定：甲方应于2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。《商品房预售合同》附件七“本合同补充协议”第九条“对房屋交付的补偿约定”第4款约定，在甲方具备了买卖合同第十二条约定的条件下，乙方就应在甲方书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接收房屋的义务，乙方未能按照甲方发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与甲方办理该商品房交接手续的，视为乙方逾期收房；第6款约定，乙方在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现质量问题或装修、装饰、设备标准等问题，甲方应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，乙方应按时办理该商品房交接手续；乙方不能以此为由拒绝接收该商品房，甲方无须向乙方支付补偿或赔偿。乙方如因上述问题拒绝办理入住手续，视为乙方逾期收房。第7款约定，乙方逾期收房的，逾期收房超过30日，则从第31日起，每逾期一天应向甲方支付总房款0.05%的违约金，逾期达到120日的，甲方有权单方解除买卖合同，由此造成的一切损失均由乙方自行承担，等等。上述合同签订后，被告向原告付清了全部房款，原告也在合同约定的交房期限届满前己依法分别取得了案涉房屋的《竣工验收备案表》（2017年9月13日取得），以及永久供水、供气、供电及通邮证明文件（取得时间依次分别为2017年8月24日、2016年11月8日、2016年11月30日和2017年1月24日）。2017年12月13日，原告与被告签订《面积实测结算协议》，约定被告就案涉房屋应向原告补面积补差款5914元，最终案涉房屋总价为2793569元。2017年12月14日，原告通过中国邮政特快专递向被告发出《入住通知书》，通知被告于2017年12月29日下午14:00-17:00办理入住（收房）手续。被告己于2017年12月15日收到该通知书。但被告收到原告的交房通知后，以案涉房屋存在质量问题为由拒绝收房。2018年3月9日，原告再次以EMS向被告发出《关于尽快办理收楼手续的敦促函》，敦促被告尽快办理收房手续。但被告收到该函件后，继续以存在质量问题为由拒绝收房。在上述原告第一次通知被告收房后至今长达近2年半的时间里，被告不仅一再拒绝接收案涉房屋，还先后多次以质量问题为借口向天河区住房建设和园林局无理投诉、举报原告，导致原告被多次约谈，原告为应对被告的无理投诉和举报付出了大量的人力物力，原告的正常经营因此受到严重影响。鉴于被告无理拒绝收房的行为已构成违约，并给原告造成了巨大的经济损失，为维护自身合法权益，根据《商品房预售合同》补充协议第九条第4款、第6款及第7款等约定，以及《合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，原告特向法院提起本案诉讼，请求法院依法判如所请。李大刚就本诉辩称：原告要求被告承担逾期收房违约责任，缺乏事实依据及法律依据。理由如下：1、按期交房是原告开发商的合同义务，不是权利。被告已付清了全部购房款，被告的合同义务已履行完毕。原告通过事先拟定好的格式条款减轻了自己的责任，增加被告的责任，排除被告的主要权利。根据合同法第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提醒对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。原告和被告签订商品房买卖合同时，并没有对附件七中的第9条房屋交付的补充约定第6款采取合理的方式（如加粗、提量、标注）提醒被告注意，因此，根据合同法第40条规定，原告虽然发出入住通知书，但是什么时候去收房是被告的权利，被告没有成功收房收并没有损害原告的任何利益，也不影响原告合同目的的实现。原告仅仅想通过格式条款的约定，就主张自己完成了合同交房义务，要求被告承担逾期收房的违约责任，缺乏事实依据及法律依据。2、被告从来没有拒绝收房，反之，被告一直不断催促原告，尽快整改好涉案房屋并尽快交付。被告没有成功收房的原因并非原告所主张的拒绝收房，而是原告交付的房屋有质量问题，严重影响正常的居住使用。关于人民法院审理商品房买卖合同若干问题的解释第13条规定、商品房销售管理办法第30、31条规定，涉案房屋是被告向原告购买的精装修房屋，其质量和装修标准高于一般的毛坯房。其装修标准应当适合房屋装修的最低标准，也应当适合立刻入住。原告提交的房屋有大量的质量问题和装修瑕疵，从2017年12月29日至2019年12月13日，涉案房屋一直处于大面积的整改，又没有彻底的完工，主卧墙体等被挖开又被涂上新鲜的涂料，地面上空骨处被撬开，房屋均是粉尘土的气味（装修施工期间装修物遗留的有害气体，如氨气、甲醛等）造成室内空气污染，危及人体健康，整改期间，原告没有提供室内空间监测报告。从日常生活经验及法则判断，上述的质量问题及整改问题，会影响房屋日常的居住使用。在质量问题整改好之前，被告没有成功接收房屋，有合法合理的理由并没有不当。且涉案房屋是被告用来作婚房，也是被告的首套房屋，被告购买原告的精装修房是为了家人居住，并不是用来投资。因此原告提交的房屋不符合正常居住使用标准，原告房屋实际交付的时间应为完成整改维修并实际交付之日，而非通知收房之日。3、原告并没有完成交付房屋的义务，原告发出入住通知书并不能视为原告完成交房的义务，发出通知书只是原告从给付义务，而交付适合正常使用居住的房屋标准才是原告主给付义务。原告不能简单具备合同交付文件就视为交付的房屋符合正常使用居住的标准。市场上销售的物品均具备产品质量保证书，难道具备产品质量保证书就意味没有质量问题吗？原告具备合同约定的交付文件及发出入住通知书，就视为原告完成交付房屋义务不符合常理。原告没有履行完合同交付的义务，2018年3月9日，涉案房屋并没有整改好，原告为了推卸自己的责任，发出了收楼手续敦促函。2018年3月10日，当被告带着收房手续去收楼时，没有人接待被告，双方并没有签订收房验收单，原告也没有把房屋的钥匙给被告。所以涉案的房屋一直大面积整改和施工中，整改情况和收楼通知原告也没有主动给被告告知过，原告发出的敦促函不能认为是完成了交房的义务，房屋有质量问题，影响正常居住使用，被告有理由拒绝收房。4、商品房买卖合同附件七第11条约定，由于该条款的限制，针对原告长期拖延整改，被告也不能自己自行整改，所以逾期交房的责任及损失不能由被告承担，应该由具有整改义务的原告承担。5、双方在商品房买卖合同第16条约定，退一步说虽然原告向被告收房时，涉案房屋符合合同约定的交付文件，但被告前往办理交接手续时，提出涉案房屋存在不符合合同约定和法律规定的交付条件的质量问题，要求整改。原告收到整改要求之后，没有提出异议，也没有按合同的约定在30日天作出书面的答复的意见，视为该商品房没有交付，直到2019年12月3日，原告曾口头承诺给予半个月整改好，而在2017年12月29日，双方在办理收房手续，进行验房过程中，发现了房屋主体结构工程等质量问题，双方共同确认以上问题后，原告告知等案涉房屋统一整改以后再来收房，双方口头约定成立，通过口头协议的方式约定房屋整改后再来收方，是当时小区同期商品房交付过程中的交易习惯，有很多业主也是口头通知待原告整改好房屋以后再收房。综上，原告要求被告承担逾期收房的违约责任，缺乏事实及法律依据。李大刚向本院提出反诉请求：1、被反诉人按照双方在2017年12月29日的口头约定整改、修补好涉案房屋，并立即交付；2、被反诉人向反诉人支付逾期交房违约金（违约金按照总房款2793569元的每日0.05%，自2017年12月31日起计至被反诉人实际交房之日止）；3、被反诉人向反诉人支付因未能如期使用房屋造成的直接损失：（1）租金损失（房租按每月6000元，自2018年1月起计至被诉人实际整改好适合居住时止），（2）应诉损失80000元；4、被反诉人按照合同第二十五条的工程质量保修约定承担保修义务，时间起算点以实际交房次日计算；5、本案的诉讼费用由被诉人承担。事实与理由：2016年3月25日，反诉人与被反诉人签订《药品房买卖合同》，约定反诉人向被反诉人购买案涉房屋，成交总价为2787655元。上述合同签订以后，反诉人向被反诉人付清了全部房款。2017年12月14日，反诉人收到了被反诉人发出的《入住通知书》，通知反诉人于2017年12月29日下午14:00-17:00办理入住手续。反诉人因收到《入住通知书》之前已经发现案涉房屋有质量问题，所以反诉人在2017年12月14日已反馈给被反诉人，并提出要求2017年12月29日收楼时能够全部整改好，以便反诉人尽早入住。同时，反诉人提前准备好了一切办理交房时所需的资料，并且聘请“广州天玑房地产咨询服务有限公司”的验房业务。2017年12月29日，反诉人带着太太、母亲以及其他的亲朋好友，到被反诉人指定的龙湖首开.天宸原著7号楼首层办理入住手续，先根据被反诉人的要求填写了相关收房资料，后开始验房，发现案涉房屋既有质量问题又有装修瑕疵问题从而不符合精装修房的交付标准，导致无法收楼。验房师贴出相应的使签纸做标志：1.景观阳台玻璃门及厨房窗玻璃刮花；2.弱电箱内插座漏电保护失效；3.主卧承重墙和飘穿有裂缝；4.改造房窗台下有裂缝；5.厨房地面和窑边墙砖各一处空鼓，及窗边墙砖一处破损。景观阳台、生活阳台、主卫门后各有一处空鼓；6.客厅和餐厅汲导线石材有开裂并有多处刮花，主卫地面石材刮花；7.主卧木地板一处松动，提交处线三处未收边；8.主卫和客卫沐浴屏闭不严等。验房过程中发现的以上问题反诉人和被反诉人双方共同确认以后，被反诉人当场做出了解决方案：1.部分能整改的现场立即做了整改；2.大部分问题无法当即现场整改的（如景观阳台玻璃门、厨房窗玻璃及墙裂缝）等所有问题整改好以后再通知反诉人前来收房，以上整改需求，反诉人去千丁报修页面上申请登记。反诉人当场表示理解并同意。2018年1月9日、2018年1月17日、2018年1月18日，反诉人分别前去案涉房屋所在地查看整改情况并同时想尽快拿到房屋的织匙以便春节时入住新房。查看后发现，双方共同确认的房屋质量问题一直保持原样，被反诉人并未做任何新的保修。反诉人遂前去案涉房屋所在地的销售中心找被反诉人协调，并且再次提出自己急需尽快入住的需求。被反诉人口头告知：因龙湖一期刚交楼不久，业主提出的需要维修整改地方大多，所有问题集中在一起，加上年底很多施工人员需要放假回家，所以被反诉人一时无法全部处理，希望反诉人再宽限几日。2018年1月21日，反诉人再次前去案涉房屋所在地查看房屋整改保修情况，因找不到被反诉人的相关负责人，反诉人遂和案涉房屋楼道里遇到的被反诉人的工程维修人员直接沟通，表明因反诉人着急着入住，请工程维修人员务必尽快整改案涉房屋。工程人员答应会及时整改。2018年2月份，因春节假期的关系，被反诉人的工程维修人员放假回家，案涉房屋质量不适合居住问题的解决暂时予以搁置。春节过后的2018年3月4日，反诉人主动找被反诉人整改案涉房。同时带自己找的涂刷墙面的专业人员去案涉房屋查看案涉房屋的整改情况，以确定房屋入住前具体的刷墙时间。至此，案涉房屋质量问题处于整改、修补的状态：主卧承重墙剖开(长有2米左右，宽有20多厘米，深有1厘米左右)、飘窗墙体割开(长有1米多，宽有20多厘米，深有1厘米左右)；其他瑕疵问题，依旧未作任何处理。2018午3月9日，反诉人收到了被反诉人发寄发的《关于办理尽快收楼的敦促函》。反诉人误以为被反诉人已经整改保修好了案涉房屋，3月10遂立即前去案涉房屋所在地的收房地点办理收房手续，结果房屋依旧没有整改好。2017年12月29日在反诉人和被反诉人确定好案涉房屋整改、保修的一致意见以后，针对案涉房屋的质量问题，因反诉人的长期怠于整改和保修以及不主动告知反诉人案涉房屋整改进度的情况下，反诉人多次积极主动联系被反诉人，要求尽快整改，及时交付，但被反诉人交付的房子因大面积的新断断续续整改又不完工，致使案涉房屋一直不适合居住。被反诉人对案涉房屋是带装修销售，其交付的案涉房屋既需要办妥竣工验收各案手续，亦需要符合具备正常使用的功能，被反诉人利用事先拟定好剖格式合同，减轻自己约交房义务，加大反诉人的责任，要知道收房是反诉人的权力，并非是反诉人的义务，而且反诉人一直积极的主张收房的，是被反诉人通过更换负责人、施工人员、过了质保期等各种理由搪塞、拖延整改进程或拒绝整改，导致反诉人买了房子却没办法入住旦有苦难言。至今为止，被反诉人就案涉房屋前交付、质量问题整改保修义务，都没有完全的履行完毕，案涉房屋依旧有多处需要继续整改。2019年12月3日，天河区位建局的相关工作人员、反诉人以及被反诉人一起到案涉房屋现场查看的时候，主卧墙面的裂缝、客厅墙面裂缝、次卧窗边裂缝依旧没有整改好。2020年4月11日，当反诉人向被反诉人提出尽快整改好房屋的时候，被反诉人已过了质保期为由拖延继续整改。被反诉人的行为，已经构成了违约，给反诉人造成了巨大的经济损失，根据《商品房买卖合同》第十三条，第十六条、《商品房预售合同》附件七第九条第六款，第十一条第一款、第三款等约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题前解释》第十三条、《建筑工程质量管理条例》第四十条之规定，反诉人特向法院提起诉讼，请法院依法判决。湖品公司就反诉辩称：一、反诉人的第一项反诉请求不明确，且该主张也缺乏事实依据。首先，反诉人并无明确要求我方履行整改的具体内容。其次，事实上，对于反诉人两年多来反复吹毛求疵要求我方对案涉房屋进行维修或整改，我方均已尽力予以配合和满足，截止今日庭审时为止，案涉房屋不存在应维修或整改而未维修或整改的质量问题。今日庭审之后，由于双方的本诉及反诉诉讼请求均已经固定，若反诉人再额外提出其他装修质量问题要求我方维修，我方可根据具体情形及合同约定进行处理，但不属于本案处理范畴。二、不同意反诉人的第二项和第三项反诉请求，因为我方不存在逾期交房的违约行为，反诉人主张我方支付逾期交房违约金及赔偿损失，缺乏事实和法律依据。首先，案涉房屋于2017年9月13日已具备法定及约定的交付条件，我方也先后于2017年12月14日和2018年3月9日两次通知反诉人收房，但反诉人以房屋存在装修质量问题为由，在长达两年多的时间内拒绝收房，违反了合同约定，且其在两年多的时间内多次反复无理向天河区质监部门信访投诉，严重干扰了我公司的正常经营，根据合同约定，反诉人应承担逾期收房的违约责任。其次，反诉人提出的所谓房屋质量问题，实际上最多属于装修瑕疵问题，而对于该等装修瑕疵问题，一是根据合同附件七-《本合同补充协议》第九条第6款的约定，不属于反诉人可以拒绝收房的事由；二是也并不影响反诉人对案涉房屋的正常居住使用。反诉人以该等装修瑕疵问题在两年多的时间内拒绝收房，根本不符合一个理性的人的行为。本案纠纷产生的根源是，反诉人以轻微的装修瑕疵问题为由，对我方提出不合理的补偿或赔偿要求，在其无理要求得不到满足后，在两年多的时间内反复恶意信访投诉，企图让我方接受其诉求，严重影响我方正常经营，损害了我方的合法权益。综上，反诉人要求我方赔偿支付逾期交房违约金及赔偿损失，缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。三、反诉人的第四项诉讼请求不符合诉的要素。如上所述，截止今日庭审时为止，案涉房屋不存在反诉人提出应维修或整改而我方未予维修或整改的问题，对于反诉人实际收房之后的我方的保修义务问题，目前反诉人并无证据证实我方拒不履行，其要求法院对尚未发生的事实或纠纷进行裁判，不符合民事诉讼诉的要素。经审理查明：2016年3月25日，湖品公司（甲方、卖方）与李大刚（乙方、买方）签订《商品房预售合同》（以下简称“案涉合同”），约定乙方向甲方购买案涉房屋，成交总价为2787655元。（第十二条）交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。（第十三条）房屋交付甲方应于2017年12月30日前将案涉房屋交付给乙方使用。（第十四条）延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.……逾期不超过120日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。（第十五条）房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工稈竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设置配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。（第十六条）交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接收乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。（第二十三条）甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.甲方有权将装饰、设备品牌更换为同档次质量规格或更高档次的其他品牌装饰、设备，乙方不得以房屋装饰设备不符合约定为由拒绝接受房屋，甲方不承担逾期交房责任。（第二十五条）工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）层面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。（第三十一条）本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。（第三十二条）本合同附件与正文具有同等法律效力。同日，双方签订补充协议，其中补充协议附件七约定：本补充协议的约定与买卖合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。（第一条）承诺与保证1、在签署买卖合同及补充协议前，乙方已认真阅读了买卖合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已釆取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解买卖合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立买卖合同。（第九条）对房屋交付的补充约定……4、在甲方具备了买卖合同第十二条约定的条件下，乙方就应在甲方书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接收房屋的义务，乙方未能按照甲方发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与甲方办理该商品房交接手续的，视为乙方逾期收房。……6、乙方在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现质量问题或装修、装饰、设备标准问题，甲方应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，乙方应按时办理该商品房交接手续；乙方不能以此为由拒绝接收该商品房，甲方无须向乙方支付补偿或赔偿。乙方如因上述问题拒绝办理入住手续，视为乙方逾期收房。7、乙方逾期收房的，逾期收房超过30日的，则从第31日起，每逾期一天应向甲方支付总房款0.05%的违约金……乙方逾期收房或因乙方原因甲方有权拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同甲方按时交房，甲方不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用即转由乙方承担；因此造成甲方损失或给甲方增加的其它费用，也应由乙方承担。（第十一条）对商品房质量、装饰、设备标准的补充约定……2、如双方对主体结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构进行检测，如检测结果认定主体结构不合格的，甲方应承担全部检测费用，同时乙方有权退房……乙方不退房的，由甲方负责整改，因整改而给乙方造成损失的，由甲方承担直接经济损失的赔偿。3、甲方交付的该房屋存在质量问题的，甲方应按照国家和当地有关工程质量的规范和标准在保修期内负责修复、整改，因甲方修复、整改房屋给乙方造成损失的，甲方负责赔偿直接经济损失，但乙方应出示相关证据。（第十二条）对住宅保修责任的补充约定……甲方应按照《住宅质量保证书》承诺的保修范围、保修期限及国家、地方有关部门规定的维修方式承担相应的保修责任……。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于案涉房屋是否存在质量瑕疵问题。2017年12月14日，湖品公司向李大刚发出《入住通知书》，通知李大刚于2017年12月29日下午14:00-17:00前办理入住手续，该通知于次日妥投。李大刚提交的其与龙湖天宸原著管家钟长江、刘杨及维修人员《微信聊天记录截屏》《2017年12月29日验房现场照片》《千丁保修记录》显示，2017年12月14日李大刚反馈案涉房屋存在瓷板贴得不平、刮花，缝隙大缺角，裂纹，砂眼，划痕，开关插座装歪等问题，并提醒一定要整改，钟长江答复会转达。2017年12月29日李大刚验房当天发现案涉房屋存在门框开裂、墙有裂痕等问题，并于2018年1月8日至2018年3月25日期间主要就案涉房屋存在主卧墙面裂纹、主卧门过道处踢脚线未收边、玄关石材色差等问题向湖品公司申请保修。2018年1月28日，李大刚到案涉房屋查看整改情况，之后在2018年3月至2019年9月，李大刚主要就墙面裂纹、客厅波导线和踢脚线未收边、玄关石材色差等维修问题与维修进度与湖品公司进行沟通，湖品公司有安排维修人员进行维修，维修人员及管家对李大刚所提出的问题和维修意见、维修情况有进行反馈和答复，庭审中，湖品公司亦确认《微信聊天记录截屏》的真实性，并明确关于李大刚投诉的房屋瑕疵问题，其自行记录显示李大刚在2017年12月31日电话投诉的质量问题为景观推拉门玻璃刮花2块、生活阳台窗户玻璃刮花、主卧木地板松动、卧1窗户内百叶无法使用、公卫洗手台面修补、公卫马桶内侧不光滑、玄关右柜门色差、客厅吊顶上方灯带灰尘需清理、玄关处石材需打磨2处，并认为这些问题属于质量瑕疵问题，其没有拒绝整改和维修。本院认为，根据日常生活经验法则判断，客厅波导线和踢脚线未收边、玄关石材色差等问题属于质量瑕疵问题，湖品公司也确认存在上述问题，因此，案涉房屋存在质量瑕疵问题。关于案涉房屋墙面裂缝是否达到房屋无法正常使用的严重程度。李大刚主张案涉房屋的裂缝主要在主卧室承重墙、飘窗、改造房窗台下，属于质量缺陷，涉及工程质量安全，是严重影响居住使用的主体结构工程质量问题。案涉合同第二十五条“甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担”及补充协议七第十一条“如双方对主体结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构进行检测，如检测结果认定主体结构不合格的，甲方应承担全部检测费用”的约定，李大刚既未提交相关证据证明其上述主张，在案涉合同有约定的情况下，在发现问题至今几年时间内，亦未申请委托鉴定公司对其所主张的主体结构工程质量问题进行鉴定，应承担举证不能的法律后果，而从李大刚提出上述问题后，湖品公司按照李大刚要求及案涉合同约定的保修条款多次进行了维修。因此，本院对李大刚关于墙面缝隙属于案涉房屋严重影响居住使用的主体结构工程质量问题的主张不予采纳。关于李大刚主张湖品公司未按约定书面答复其异议的问题。如前所述，2017年12月14日、2017年12月29日验收当天李大刚通过微信、当场向湖品公司提出案涉房屋存在质量问题，李大刚虽未通过书面形式向湖品公司提出异议，但其通过微信、当场将问题反馈给湖品公司应视为其在异议期内提出了异议。同理，湖品公司虽未通过书面形式对李大刚提出的异议进行书面答复，但根据李大刚提交的其与湖品公司的工作人员的微信聊天记录，李大刚在2018年1月28日对案涉房屋整改情况进行查看以及湖品公司针对李大刚反馈的房屋质量问题，一直有和李大刚进行反复沟通并按照李大刚要求对房屋进行修缮，李大刚也多次到场监督并提出整改意见，应视为湖品公司对李大刚提出的异议进行了回复和反馈。因此，李大刚以湖品公司一直没有给其书面的答复以及处理意见的主张缺乏理据，本院依法不予采纳。本院认为，案涉合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约切实履行。关于李大刚主张案涉合同的相关条款属于格式合同的问题。本院认为，根据已查明的事实，湖品公司在案涉合同补充协议7第一条已对相关条款予以说明。签订合同属重要民事法律行为，李大刚应对相关条款予以重视。即使依李大刚所述，湖品公司利用事先拟定好的格式合同，减轻自己的交房义务，加大李大刚的责任，但签约行为截至李大刚提起反诉前的四年多时间内，李大刚既未证明其曾向湖品公司要求对免责条款予以说明，亦未证明其曾主张撤销相关免责条款进行权利救济，现其以湖品公司在案涉合同及补充协议的相关条款属于格式合同主张免责条款无效，缺乏依据，本院依法不予支持。关于案涉房屋交付问题。李大刚在本案中提出不予收楼的理由为案涉房屋存在严重质量问题。根据案涉合同附件七第九条约定“乙方在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现质量问题或装修、装饰、设备标准问题，甲方应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，乙方应按时办理该商品房交接手续；乙方不能以此为由拒绝接收该商品房，甲方无须向乙方支付补偿或赔偿。乙方如因上述问题拒绝办理入住手续，视为乙方逾期收房”。本院认为，如前所述，李大刚收楼异议中所提出案涉房屋的问题，尚未达到导致房屋无法正常使用的严重程度，而对于无严重影响正常居住使用的质量瑕疵，应按案涉合同第二十三条、第二十五条、附件七第十一条约定的保修条款进行处理，且根据本案事实，李大刚于2017年12月14日、2017年12月29日以案涉房屋存在质量问题认为涉案房屋不符合收楼条件而不同意收楼，湖品公司亦在规定的期限内回应并按照案涉合同的保修条款进行整改，故李大刚以湖品公司未依案涉合同第十六条、案涉合同附件七第九条、第十一条履行义务，而主张湖品公司存在迟延交楼的问题，与案涉合同约定不符合，本院不予采纳。关于李大刚主张其与湖品公司已达成待湖品公司整改好案涉房屋后再收楼的口头约定的，湖品公司对此予以否认，李大刚关于双方已达成口头约定的主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。关于李大刚收楼时间的问题。案涉合同第十三条约定“甲方应于2017年12月30日前将案涉房屋交付给乙方使用”及案涉合同补充协议第九条约定“乙方逾期收房或因乙方原因甲方有权拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同甲方按时交房，甲方不承担逾期交付的责任”。湖品公司于2017年12月14日向李大刚发出《入住通知书》中的交付期限届满之日或案涉合同约的交付截止日期（2017年12月30日），即为案涉房屋的交付时间，而案涉合同约定的交楼最后期限为2017年12月30日，《入住通知书》中的收楼日期为2017年12月29日。如前所述，本院对李大刚关于案涉房屋存在严重质量问题导致迟延收楼的主张不予采纳。因此，本院认为，李大刚的收楼时间为2017年12月29日。根据双方庭后提交的关于收房的说明及《收房协议》，双方均确认李大刚于2020年11月21日实际接收了案涉房屋，本院对此予以采信。关于湖品公司要求李大刚支付逾期收楼违约金的诉请。双方于2020年11月21日收楼时签订的《收楼协议》显示，案涉房屋存在以下问题：1、主卧室墙面有裂纹和改造房窗台下有裂纹；2、客厅和餐厅波导线及踢脚线由合同中规定的石材更换成瓷砖，鞋柜下面未更换。虽然案涉房屋收楼至今已时隔几年，但上述问题是李大刚在验收当天就提出的，湖品公司至今未按照案涉合同约定的保修条款全面履行保修义务，存在怠于履行保修义务的行为，自身亦存在过错，湖品公司该项诉请缺乏理据，本院依法不予支持。关于李大刚要求湖品公司按照案涉合同第二十五条约定完成对案涉房屋的保修义务的反诉请求，如前所述，案涉房屋在实际收楼当天仍存在墙面裂纹、鞋柜下石材未更换成瓷砖的质量瑕疵问题，李大刚该项反诉请求符合合同约定，本院依法予以支持，对超出部分，本院不予支持。关于李大刚要求湖品公司交付案涉房屋的反诉请求，如前所述，李大刚已于2020年11月21日实际收楼，李大刚该项诉请已实现，本院不再另行判决支持。关于李大刚要求湖品公司支付逾期交房违约金的反诉请求，本院已认定湖品公司不存在逾期交楼的违约行为，李大刚该项反诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于李大刚要求湖品公司支付未能如期使用案涉房屋的租金损失的反诉请求，李大刚未提交证据证明存在租金损失，本院依法不予支持。关于李大刚要求湖品公司支付应诉损失80000元的反诉请求，缺乏合同依据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市湖品房地产有限公司按照合同约定的保修条款对天河区天宸街2号（自编7号楼）1302房存在的墙面裂纹、鞋柜下石材未更换成瓷砖的质量瑕疵问题完成修缮。二、驳回广州市湖品房地产有限公司的全部诉讼请求。三、驳回李大刚的其他反诉请求。本诉受理费15448元，由广州市湖品房地产有限公司负担，反诉受理费9551元，由广州市湖品房地产有限公司负担51元，李大刚负担9500元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林文谦人民陪审员  杨春梅人民陪审员  杨慧芬二〇二一年五月十九日书 记 员  神晓琳庞慧明