湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0408民初996号原告：衡阳市高新技术产业开发区全意足浴中心，住所地衡阳市蒸湘区蒸水大道60号银泰红城C3、C4栋二层204、三层304、四层404。经营者：杨光，男，汉族，1973年6月16日出生。委托诉讼代理人：蔡丹，湖南天戈律师事务所律师。被告：赖某，男，汉族，1985年1月6日出生。原告衡阳市高新技术产业开发区全意足浴中心（以下简称“衡阳全意足浴中心”）与被告赖某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡阳全意足浴中心的委托诉讼代理人蔡丹到庭参加诉讼，被告赖某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡阳全意足浴中心向本院提出诉讼请求判令：1、解除原、被告签订的《四期商业租赁合同》；2、被告将房屋腾退给原告；3、判令原告不予退还被告的租赁保证金50000元；4、被告支付原告房屋租金85632元（租金按2020年16890元/月、2021年18072元/月……以此类推以每年增幅7%计算至被告实际腾退之日止）；5、被告支付原告租金滞纳金7650元（滞纳金按50元/天暂由2020年9月1日计算至2021年1月31日，余下滞纳金计算至被告实际支付完毕之日止）；6、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年7月31日，原、被告签订《四期商业租赁合同》，约定原告将位于衡阳市蒸湘区蒸水大道60号银泰红城C7栋402商铺作为商业用途使用出租给被告，租赁面积为563平方米，租期自2018年8月1日至2023年12月23日止，租赁保证金50000元，2018年8月1日至2018年12月30日为装修免租期，2019年1月1日至2019年12月30日租金为15764元/月，此后租金每年按增幅7%计算，并约定租金支付方式、滞纳金、违约责任等事项。2019年，被告依约按时支付了租金，但自2020年1月1日起，被告开始停止支付租金，原告多次催收未果，便诉至法院。被告赖某未予答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年7月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《四期商业租赁合同》，该合同约定：甲方将衡阳市蒸水大道60号银泰红城C7栋402商铺作为商业用途使用出租给乙方；该商铺建筑面积合计为563平方米，该面积为计算租金面积；该商铺租赁期限共5年，自2018年8月1日起至2023年12月31日止；甲方给予乙方的装修免租期为2018年8月1日至2018年12月30日止，免租期满次日开始计付租金；第一年2019年1月1日至2019年12月30日租金为15764元/月，第二年租金在第一年基准月租上上浮7%，即2020年1月1日至2020年12月30日租金为16890元/月；此后每年租金在上一年基准月租上上浮7%；乙方于进场装修时预付首次租金，首次租金为约定计租日起至第二月月末的租金，即2019年1月1日至2019年2月28日租金，2019年6月1日起，一次性交纳3个月租金；双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式总额合计50000元给甲方作为租赁保证金；合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在十日内无息返还乙方，在乙方违约情况下，甲方有权没收保证金；乙方逾期交纳租金及本合同约定的其他费用，每天按保证金的1‰计收，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修及剩余租金等无偿归甲方所有；乙方违约，经甲方要求改正后，未能在双方协商的要求期限内改正的，甲方有权解除本合同，并约定免责条件、通知和送达、争议解决、其他等事项。原、被告于2018年7月31日就租金发票的税费承担问题另行签订《四期商业租赁合同补充协议》。合同签订后，原告依约将该商铺交付给被告租赁使用，被告承租该商铺后，依约向原告支付了2019年的租金，但未依约支付2020年1月1日后的租金。原告于2020年8月10日就被告欠付租金起诉被告，本院于同年9月10日作出（2020）湘0408民初2073号《民事调解书》，调解确认本案原、被告于2018年7月31日签订的《四期商业租赁合同》继续履行，被告于2020年10月25日前向原告衡阳市高新技术产业开发区全意足浴中心支付2020年1月1日至2020年8月30日期间租金112,010元等事项。因被告未履行该调解协议约定的支付义务，原告于2021年3月2日向本院申请强制执行。现因被告未依约支付2020年9月1日后的租金，原告又诉至法院。本院认为，原、被告签订的《四期商业租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告已依约将租赁物交付被告使用，但被告至今未向原告依约支付拖欠的租金，其行为构成根本违约，应承担违约责任。原告要求解除其与被告签订的《四期商业租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应按照合同约定向原告腾退或归还租赁房屋。被告要求原告支付房屋租金85632元（租金按2020年16890元/月、2021年18072元/月……以此类推以每年增幅7%计算至被告实际腾退之日止），符合合同约定及被告欠付2020年9月1日至2021年1月31日租金的事实，故对原告该项诉请，本院依法予以支持。原告诉请不予退还被告的租赁保证金50000元，并要求被告支付租金滞纳金7650元（滞纳金按50元/天暂由2020年9月1日计算至2021年1月31日，余下滞纳金计算至被告实际支付完毕之日止），虽符合双方合同约定，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，该违约责任约定条款明显约定过高，综合考量涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌情认定被告应承担的违约金额不得超过被告实际未付租金的30%，即原告不予退还被告的租赁保证金为25000元（剩余的保证金25000元可抵扣租金），被告向原告支付租金滞纳金690元，对于原告诉请超过部分以及诉请的后期滞纳金，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告衡阳市高新技术产业开发区全意足浴中心与被告赖某签订的《四期商业租赁合同》；二、被告赖某于本判决生效之日起十日内向原告衡阳市高新技术产业开发区全意足浴中心腾退租赁的房屋（位于衡阳市蒸水大道60号银泰红城C7栋402商铺），并支付房屋租金85632元（暂计算自2020年9月1日至2021年1月31日止），自2021年2月1日起至实际腾退房屋之日止按合同约定的租金标准支付后期租金；三、原告衡阳市高新技术产业开发区全意足浴中心不予退还被告赖某交付的租赁保证金25000元；四、被告赖某于本判决生效之日起十日内向原告衡阳市高新技术产业开发区全意足浴中心支付滞纳金690元；五、驳回原告衡阳市高新技术产业开发区全意足浴中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1583元，由被告赖某负担1230元，原告衡阳市高新技术产业开发区全意足浴中心负担353元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  石 丹二〇二一年五月八日法官助理  蒋华玉书 记 员  谢唯涛附：本案适用的相关法条《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。