上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初1376号原告(反诉被告)：上海旭亭商业投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：丰建国，董事长。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海龙翊餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：余新来，执行董事。委托诉讼代理人：储晓燕，女。委托诉讼代理人：马湖滨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：汤自长，男，1980年10月6日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。委托诉讼代理人：马湖滨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海旭亭商业投资管理有限公司(以下简称“旭亭商业公司”)诉被告(反诉原告)上海龙翊餐饮管理有限公司(以下简称“龙翊餐饮公司”)、被告汤自长房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。2021年3月1日，被告龙翊餐饮公司向本院提出反诉诉讼请求。本院于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告上海旭亭商业投资管理有限公司的委托诉讼代理人祝茗屿，被告龙翊餐饮公司的委托诉讼代理人储晓燕及被告龙翊餐饮公司、汤自长共同的委托诉讼代理人马湖滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海旭亭商业投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告龙翊餐饮公司签订的《房屋租赁合同》于2020年11月12日解除；2.请求判令被告龙翊餐饮公司向原告支付拖欠的2020年1月1日至2020年11月11日期间的租金561,456.26元；3.请求判令原告不予返还被告龙翊餐饮公司租赁保证金94,627元；4.请求判令被告龙翊餐饮公司向原告补交免租装修期80天的房屋使用费143,108元；5.请求判令被告龙翊餐饮公司支付补偿金164,298元；6.请求判令被告龙翊餐饮公司按照《房屋租赁合同》的约定将系争房屋恢复至交付时状态返还给原告；7.请求判令被告龙翊餐饮公司支付房屋占有使用费331,294.65元(暂计自2020年11月20日起至2021年1月20日，要求计算至实际返还之日)；8.请求判令被告龙翊餐饮公司承担律师费15,000元；9.请求判令被告汤自长对被告龙翊餐饮公司的上述义务承担连带担保责任。事实与理由：2016年8月25日，原告与被告汤自长就承租松江区九亭镇蒲汇路178弄九亭U天地项目1号楼2层215-221室房屋，编号为1#2-04a的商铺(以下简称“系争房屋”)签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为5年，自2017年2月11日起租。2017年1月31日，原告与被告龙翊餐饮公司、汤自长签订补充协议，约定承租方由被告汤自长变更为被告龙翊餐饮公司，被告汤自长对约定的履行义务仍承担连带担保责任。合同约定租金计算方式为月固定租金及营业额提成租金两者取高，租赁第三年的固定租金每月为52,163元，第四年的固定租金为54,766元。但是被告龙翊餐饮公司自2020年1月至今，拖欠原告租金，原告遂依据房屋租赁合同约定向其发出解除通知函，告知被告房屋租赁合同自2020年11月12日起解除。但被告一直占用该房屋至今，且未按照约定将办理在系争房屋内的各种证照迁出。原告认为，被告龙翊餐饮公司拖欠租金的行为已严重违反了房屋租赁合同的约定，原告可以依法解除合同。同时依照房屋租赁合同的相关约定，原告有权要求被告缴清所有欠费及逾期支付的违约金、不予退还被告的租赁保证金，并要求被告补交装修期的使用费，承担月租金及月物业管理费3倍金额补偿，将系争房屋恢复至交付时状态返还给原告。被告汤自长对被告龙翊餐饮公司的各项义务承担连带担保责任。综上，为维护原告的合法权益，起诉法院。被告龙翊餐饮公司、汤自长辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方就解除租赁合同进行过沟通，原告对于解除合同并未否认，之后很长时间也没有向被告索要租金；系争房屋所在商场人流锐减，继续履行合同对被告显失公平，请求减免2020年1-3月的租金；2020年3月底双方已解除合同，被告没有继续使用系争房屋，只是原告未接收房屋，但原告处有房屋钥匙，因此对于2020年3月30日以后的租金原告没有收取的依据；对于租赁保证金同意作不返还，但应在拖欠租金里予以抵扣；免租期是用于装修，该期间也是商场未开业期间，因此不同意支付，即使需要支付，也应根据合同实际期限综合考虑；原告未证明房屋交付时的状态，故恢复原状没有依据；关于房屋占有使用费及违约金的约定，是格式条款，加重了被告的责任，应认定无效；被告汤自长系职务行为，不应承担连带责任，原告请求没有依据。被告龙翊餐饮公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令本案《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除；2.判令减免反诉原告新冠肺炎疫情期间3个月的房屋租金164,298元。原告旭亭商业公司针对被告龙翊餐饮公司的反诉诉讼请求辩称，不同意反诉诉讼请求，双方对于解除合同未达成一致意见，反诉原告龙翊餐饮公司以疫情解除合同并减免租金缺乏依据。本院经审查后认定如下事实：本案系争房屋系案外人马燕、陈基金、蒋雪军、储晓燕、季广志、马金华、李海涛等7户业主所有，原告从该7户业主处取得系争房屋的自2017年1月1日起至2021年12月31日止的经营管理权限。2016年8月25日，原告(甲方)与被告汤自长(乙方)签订房屋租赁合同，约定原告将系争房屋(以套内建筑面积395.21平方米计算租赁面积)租赁给被告汤自长经营餐饮(经营品牌为“巴蜀小龙坎”)，租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日为统一开业日2016年12月23日或被告商铺实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算；系争房屋交付日为2016年10月1日，同时原告给予80日的装修期，装修期内承租方享有免交租金、物业管理费的权益；租金计算方式为：月固定租金及月营业额提成租金两者取高，按先付后用原则，每2个日历月为一支付周期，被告于每个支付周期最后一个月20日之前将下一期的月固定租金支付原告，同时被告汤自长需在签订合同七日内支付租赁保证金96,238元；系争房屋每月物业管理费为7,119元，支付方式同租金支付方式一致；合同第10.1条约定，除甲乙双方签订续租协议外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止后7日内返还该商铺，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金(若采用固定租金或营业额提成租金两者取其高的租金计算方式的，前述日租金按合同解除前乙方已支付的最高月的日租金标准进行计算)的2倍向甲方支付该商铺占用期间的使用费。若因乙方逾期不返还该商铺而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；第10.2条约定，无论何种原因导致本合同提前终止和本合同自然终止，凡涉及乙方对商铺进行装修、增建或改造的，乙方必须在返还时自费使该商铺恢复至交付时本合同附件2所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。返还时，应经甲方和/或商场管理公司和/或物业管理公司验收认可，并按合同约定结清所有应付款项……；第10.3条约定，乙方返还该商铺时，甲乙双方及商场管理公司、物业管理公司应同时到场，经甲方及商场管理公司物业管理公司验收认可，并按合同约定结清所有应付款项……；第10.4条约定，租赁期届满或发生本合同提前终止的情形，甲方有权收回该商铺，乙方须于租赁期届满或本合同提前解除之前的15日内，与甲方联系交回商铺事宜，且乙方应按合同约定将商铺恢复至房屋交付时本合同附件2所列明的(房屋交付标准：地面水泥砂浆地面，梁板结构，天花钢筋混凝土、没有装饰，墙如建筑平面所示，柱水泥砂浆、钢筋混凝土、没有装饰)或甲方书面认可的状态，交还甲方；第13.3条约定，甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间停止公用事业供应、不予退还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交装修期的使用费[等于(第一租赁年日租金+日物业管理费)×实际装修期天数]、提前终止本合同并合法地提前收回该商铺或其任何部分，同时乙方应另行按月租金及月物业管理费的3倍金额补偿甲方及商场管理公司、物业管理公司(前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金)：……13.3.2乙方逾期向原告支付租金或/及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过十五(15)日的……；合同第14.5.2条约定，逾期支付相应费用的违约责任：除本合同另有规定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金：逾期累计超过十(10)日，甲方有权停止公用事业供应。在前述停止公用事业供应期间，乙方仍须按照本合同及本合同所述之与本次租赁相关的其他协议的约定支付租金、物业管理费等费用，乙方并应承担因此造成的一切后果及所有因此而引起的费用(包括重新接通公用事业供应的费用)。若乙方逾期支付相应费用累计超过十五(15)日的，且甲方依据本合同13.3条款的约定选择解除本合同的，前述违约金应当由被告支付至实际付清欠款之日止；合同第14.6条约定，本合同任何条款中所指的一方需赔偿另一方的损失和费用均包括但不限于受损方的所有直接损失和为减少损失及解决纠纷支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、咨询费、文件制作费、差旅费等。如本合同约定的违约金不足赔偿的，一方有权向另一方继续追偿。签订房屋租赁合同后，原告与被告汤自长签订了第一份补充协议(未载明签订时间)，双方就房屋租赁合同约定的部分条款进行了变更和增加；双方又签订的第二份补充协议(也未载明签订时间)，约定系争房屋建筑面积为614.73平方米，套内建筑面积为388.88平方米，租金、物业管理费以套内建筑面积计算租赁面积；租金支付标准为月营业额提成7%计算或月固定租金标准第一年为47,314元(4元/平方米/日)、第二年为49,679元(4.20元/平方米/日)、第三年为52,163元(4.41元/平方米/日)、第四年为54,766元(4.63元/平方米/日)、第五年为57,486元(4.86元/平方米/日)。租赁保证金确定为94,627元、物业管理费每月为7,000元(18元/平方米/月)；2017年1月31日，原告与被告汤自长、龙翊餐饮公司签订了第三份补充协议，约定自协议签订之日起，租赁合同的承租方由被告汤自长变更为被告龙翊餐饮公司，被告汤自长在租赁合同项下的所有权利、义务转让给被告龙翊餐饮公司，被告汤自长对被告龙翊餐饮公司作为承租方在租赁合同及相关补充协议中应履行的义务仍承担连带保证责任。2017年6月15日，原告与被告汤自长签订了第四份补充协议，双方约定了系争房屋租赁起始日为2017年2月11日，终止日为2021年12月31日。嗣后双方按合同约定履行。被告龙翊餐饮公司未按合同约定向原告支付自2020年1月1日起的租金。2020年3月30日，被告龙翊餐饮公司向原告发出解除租赁合同的磋商函，言明因商场运营惨淡，年初又突然爆发新冠疫情，导致该公司无法继续经营，故要求就解除房屋租赁合同与原告进行协商，要求原告收函后及时进行反馈。2020年4月8日，被告龙翊餐饮公司人员汤自长、储晓燕与商场运营负责人闻力就提前解除租赁合同事宜进行了沟通，但未能达成一致。2020年10月17日，因双方一直未能协商一致，被告龙翊餐饮公司再次向原告发出租赁合同解除并尽快返还租赁押金联系函，言明因前述原因导致该公司停业后至今未能重新开业，租赁合同目的不能实现，但原告一直未明确回复解除合同事宜，现该公司认为原告已经默认了其解除合同的主张，因原告不接收该公司移交的房屋钥匙，故通过快递方式将钥匙寄还原告，并要求原告及时将租赁押金94,627元返还被告龙翊餐饮公司。2020年11月12日，原告向被告龙翊餐饮公司发出解除通知函，告知因该被告多次逾期付款，至今拖欠租金等合同款项，构成根本违约，故自2020年11月12日起解除双方签订的租赁合同，被告龙翊餐饮公司已支付的租赁保证金94,627元，该公司按照租赁合同约定将不予退还，同时被告龙翊餐饮公司于2020年11月19日前支付拖欠的租金565,734.30元及相关费用(包括但不限于违约金、装修使用费、补偿金及占有使用费等)，并于2020年11月20日将系争房屋恢复至租赁合同附件二约定的交付时的状态返还原告。该解除函于2020年11月15日通过邮政速递由被告龙翊餐饮公司人员签收。2020年11月13日，原告委托上海锦天城律师事务所祝茗屿律师再次向被告龙翊餐饮公司发出律师函，重申了前述内容。另外，本案诉讼前原告与上海市锦天城律师事务所签订法律服务合同，原告委托该所律师处理本案诉讼事宜，约定法律服务费为15,000元。上海市锦天城律师事务所于2021年2月1日、3月18日开具了两份金额均为7,500元的法律服务费发票。以上事实，主要有房屋租赁合同、补充协议、关于解除租赁合同的磋商函、谈话录音、照片、解除通知函、律师函、EMS邮件寄送情况、法律服务合同、委托管理协议及当事人陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应遵守。现被告未按合同约定支付2020年1月1日后的房屋租金及相关的合同费用，其行为已构成违约。为此，原告已向被告龙翊餐饮公司送达解除通知函，已明确告知被告解除合同。故本院确认该通知函送达被告龙翊餐饮公司之日即2020年11月15日为本案合同解除日。被告龙翊餐饮公司认为合同于2020年3月30日即已解除，但其主张的解除理由没有合同依据，也无法律依据，且未得到原告方的认可，故本院不予采纳；关于被告龙翊餐饮公司认为系争房屋于2020年10月17日已返还原告的抗辩意见，本院认为，其通过快递将系争房屋钥匙寄送原告的行为不能认定为交付房屋的行为，也不符合双方合同中关于交付房屋的具体约定，故本院亦不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告要求被告龙翊餐饮公司将房屋恢复至租赁合同附件二约定的房屋交付时的状态返还的请求，本院予以支持；原告要求被告龙翊餐饮公司支付合同解除日之前的欠付租金561,456.26元，并无不当，本院予以确认；原告要求被告承担月租金3倍标准计164,298元的补偿金，并按合同约定以租金2倍标准支付自合同解除之日起的实际占用房屋的使用费的诉讼请求，均有合同依据，本院予以支持；关于原告要求不予返还被告租赁保证金94,627元的诉讼请求，本院已支持原告主张的违约赔偿金，考虑到租赁保证金的性质，不应再予以没收。现被告龙翊餐饮公司同意该款抵扣拖欠的租金，本院予以确认。对于原告要求被告补交80天装修期的租金及物业管理费143,108元的请求，本院认为，本案租赁合同中关于装修期的约定加重了被告龙翊餐饮公司的责任，且该装修期实际发生在双方最终约定的租赁起始日之前，同时考虑本案的实际情况，本院对原告的该项请求，不予支持；关于原告主张的律师费15,000元，原告提供了法律服务合同及法律服务费发票，本院予以支持；关于原告要求被告汤自长对被告龙翊餐饮公司的应负义务承担连带担保责任的请求，因本案三方签订的第三份补充协议中对此进行了约定，故被告汤自长应当对被告龙翊餐饮公司的付款义务承担连带保证责任。关于反诉原告龙翊餐饮公司提出的要求确认房屋租赁合同于2020年3月30日解除的请求，本院前文已说明理由，故不予支持；其要求减免因新冠疫情期间3个月的房屋租金164,298元的请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海旭亭商业投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海龙翊餐饮管理有限公司签订的关于上海市松江区九亭镇蒲汇路XXX弄XXX号楼215-221室房屋的房屋租赁合同于2020年11月15日解除；二、被告(反诉原告)上海龙翊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市松江区九亭镇蒲汇路XXX弄XXX号楼215-221室房屋恢复至房屋租赁合同附件二列明的交付标准(地面水泥砂浆地面，梁板结构，天花钢筋混凝土、没有装饰，墙如建筑平面所示，柱水泥砂浆、钢筋混凝土、没有装饰)后返还原告(反诉被告)上海旭亭商业投资管理有限公司；三、被告(反诉原告)上海龙翊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海旭亭商业投资管理有限公司拖欠的房屋租金561,456.26元(抵扣房屋租赁保证金94,627元后，尚需支付466,829.26元)；四、被告(反诉原告)上海龙翊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海旭亭商业投资管理有限公司违约金164,298元；五、被告(反诉原告)上海龙翊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海旭亭商业投资管理有限公司房屋占有使用费(以租赁面积388.88平方米，每平方米日租金4.63元的2倍为标准，自2020年11月20日起计算至房屋实际返还之日止，暂计至2021年1月20日为331,294.65元)；六、被告(反诉原告)上海龙翊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海旭亭商业投资管理有限公司律师费15,000元；七、被告汤自长对被告(反诉原告)上海龙翊餐饮管理有限公司上述第三、四、五、六项判决主文确定的付款义务承担连带保证责任；八、驳回原告(反诉被告)上海旭亭商业投资管理有限公司其余的诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海龙翊餐饮管理有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,588元，减半收取8,294元，反诉诉讼费1,793元，合计诉讼费10,087元，由原告(反诉被告)上海旭亭商业投资管理有限公司负担1,507元(已付)，由被告(反诉原告)上海龙翊餐饮管理有限公司负担8,580元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 俞宙锋法官助理 政 勇书 记 员 政 勇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。