北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2694号原告：李巧枝，女，1979年3月17日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告李巧枝与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）房屋买卖合同纠纷一案，我院于2021年4月19日受理后，依法委托北京市门头沟区诉前人民调解委员会进行调解，双方无法达成一致意见，后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李巧枝，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李巧枝向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给付原告逾期办理房屋所有权证违约金至实际办理房屋所有权证之日止（违约金起算时间自2017年8月1日暂计算至2021年5月14日，共计914234元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月26日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），合同编号Y1546138，约定购买门头沟区滨河路23号院西园嘉园项目xx号楼xxxx号商品房。原告按照合同约定，支付了全部购房款6586774元。合同约定被告应当在2015年7月31日前交付房屋，因购房时我还购买了顶楼，交房时被告告知顶楼不能交付，故原告于2017年12月5日接收1502号房屋。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应该在2015年7月31日后730日内为原告办理房屋所有权证书。原告多次向被告催告，被告以各种理由推脱责任，至今仍然没有办理，已经严重违约，应当以6586774元为基数，按照日万分之一的标准向原告支付违约金，被告至今拒不承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、本案适用简易程序审理不符合法律规定。天台山公司与原告对案件事实本身存在争议，对责任承担和案件是非更是存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛、案件重大，当事人又无适用简易程序的约定，因此适用简易程序审理本案不符合法律规定。二、原告主张逾期办证违约金于法无据，根据门头沟法院此前审理本系列案件查明的事实，在签订商品房预售合同时，原告签订委托书一份，委托被告对房屋进行加建、改建，存在过错，造成未能如期办证，应自行承担责任；且根据预售合同第22条规定，如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，由买受人承担责任；根据预售合同第16条约定，原告应当在办理入住手续时向被告缴纳契税、公共维修基金等费用，原告并未交齐上述费用，根据预售合同第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第1项和第2项的约定，办理房屋权属登记时间应予顺延；原告起诉已过诉讼时效，本案中原告根据民法典的规定诉讼时效应当是3年，按照原告起算时间计算至今天，原告的诉求已超过时效，超过时效部分不应该受法律保护。三、违约金计算有误，根据预售合同附件十《补充协议》第9条约定，买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日交付房屋，预售合同约定的取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算，现被告已经按照合同的约定书面通知原告收房，根据预售合同第14条第2款约定原告未按期履行收房义务，办证期限应自实际收房之日起算。四、即便法院认为天台山公司应当承担适当责任，原告主张违约金亦过高，超过造成损失的30%，本案中，加建部分一直由原告使用，原告无偿获得利益未受有任何损失，如原告未就实际损失提交证据，应当认定无损失。五、自2020年1月23日新冠肺炎疫情暴发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，涉案小区全部房屋现场测量等工作无法落实，造成房屋权属登记无法进行，自2020年1月23日后的违约金应当属于不可抗力，予以核减。六、自2021年2月22日，被告已经在积极履行合同义务，组织原告办理分户产权登记。即使法院认为被告应当承担2020年1月23日之后的违约责任，违约期间的计算应当截至2021年2月27日。2021年2月27日之后若因办证机关的工作安排导致未能及时办证，天台山公司对此不存在过错，不应当承担责任。七、原告对房屋加建存在过错，且无偿使用房屋面积，其过错行为导致未能如期办证，致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背公平原则和诚实信用原则。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2013年10月26日，天台山公司（出卖人）与李巧枝（买受人）签订合同编号为Y1546138的预售合同，约定李巧枝购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A13）门头沟新城城子地区天台山居住项目xx层xxxx号房屋（双方一致认可即门头沟区滨河路23号院xx号楼xxxx号，以下简称xxxx号），房屋预测建筑面积201．68平方米，其中套内建筑面积166．96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积34．72平方米，单价每平方米39451．21元，房屋总价6586774元。预售合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款……4、其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房；第二款约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。预售合同第十四条逾期交房责任第2款约定：买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1．商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。预售合同附件五付款方式及期限约定：买受人采取下列第1种方式付款……1、一次性付款，买受人应于2013年10月24日前付清该商品房房款。预售合同附件十《补充协议》第9条第2款约定：买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房……同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金，另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算……具有下列情形之一导致该商品房未交付的，视为由于买受人原因未能按期办理交接手续：（5）买受人以预售合同约定其有权拒收该商品房之外的其他事由拒绝接收该商品房的……（6）买受人未按预售合同或本协议之约定履行其他相关义务。李巧枝于2013年10月21日前向天台山公司交纳购房款共计6586774元。天台山公司于2013年11月5日向李巧枝出具购房款发票，金额为6586774元。李巧枝于2017年12月5日向天台山公司交纳代收物业费、印花税、产权证代办费、代收公共维修基金、产权证登记费及工本费。李巧枝于2017年12月5日签署业主入住物品收领单（载领取内容主要为水卡、电卡、户门钥匙等）。截至2021年5月14日法庭辩论终结前，1502号房屋的房屋所有权证书尚未办理。本案审理过程中，经询问，李巧枝明确表示不要求退房。2017年11月16日，天台山公司（甲方）与李巧枝（乙方）签订《解除协议》，载明：乙方于2013年10月26日购买甲方所开发的西园嘉园（规划序号）A13-1502号房屋，并签订合同编号：Y1546138预售合同。同日针对上述房屋上方加层建设双方签署了《房屋使用协议》，依据协议乙方向甲方支付《房屋使用协议》中约定的款项人民币1860960元。因种种原因，甲方无法在约定时间内履行《房屋使用协议》中关于加层的建设，本着“不扩大矛盾，不扩大事态发展”的原则，甲、乙双方经友好协商，签订如下协议：第一条，甲、乙双方一致同意解除于2013年10月26日签署的《房屋使用协议》。第二条，本协议签订，甲方应于2017年12月31日前将乙方支付的《房屋使用协议》中款项人民币1860960元按乙方缴款方式退回乙方。第四条，甲、乙双方一致同意按照下列第（1）（2）（3）（4）（5）（6）种作为甲方向乙方补偿方式：（1）甲方按照乙方自2014年10月26日向甲方支付《房屋使用协议》中约定的款项至2015年7月31日止，甲方向乙方支付资金占用费合计人民币250000元。（2）乙方向甲方缴纳《房屋使用协议》约定的款项自2015年8月1日至2017年9月30日止，甲方按照贷款利率5．4%计算向乙方支付资金占用费合计人民币218053．53元。（3）甲方向乙方支付楼层差价补偿款（按260元/建筑平方米）合计人民币52436．8元。（4）甲方向乙方支付延期交房补偿等其他补偿款合计人民币20000元。（5）甲方补偿乙方1年物业费的费用支出，折合人民币15755．24元，甲方一次性支付给乙方。（6）甲方补偿乙方2年供暖费的费用支出，折合人民币12100．8元，甲方一次性支付给乙方。第九条，本协议一经签订，甲乙双方于2013年10月26日签署的《房屋使用协议》予以解除，不存在任何争议。待本协议约定的款项支付完毕，甲乙双方不再针对本协议及《房屋使用协议》主张任何权利。第十条、乙方已清楚知晓甲方所开发建设的西园嘉园项目交付时小区环境、公共设施等现状，乙方对甲方现状交房不持异议，乙方不再向甲方追究任何责任和索要任何补偿。庭审中，原告认可已经收到天台山公司退还的1860960元使用费。另查，2014年12月1日，北京市规划委员会出具2014规（门）竣字0017号建设工程规划核验（验收）意见（以下简称规划验收意见），载明：根据你单位提交的申请，规划行政主管部门于2014年11月26日对你单位在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目（A12#）、（A13#）住宅楼进行了规划核验（验收）工作。经核验，该工程符合《建设用地规划许可证》：（2011规（门）地字0004号）、《建设工程规划许可证》：（2012规（门）建字0042号）批准的内容，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2015年6月5日，北京市住房和城乡建设委员会出具0411门竣（建）0009号北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（以下简称竣工验收备案表），工程名称包括（A13）门头沟新城城子地区天台山居住项目等项目。2015年7月1日，北京泾渭冠宇测绘有限公司出具房屋面积测算技术报告书（以下简称面积测算报告书），项目坐落为门头沟区滨河路23号院15号楼，测绘目的为产权登记测绘，xx号楼xxxx号房屋建筑面积为202．13平方米，其中套内面积为166．96平方米，阳台建筑面积为12．86平方米，分摊的共有共用建筑面积为35．7平方米。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。庭审中，经询问，双方当事人均认可李巧枝就本案诉争逾期办理房屋所有权证违约金系第一次起诉，其向本院提起诉讼的时间为2021年4月19日。再查，李巧枝起诉前，滨河路23号院部分业主曾就未如期取得房屋权属证书，要求天台山公司支付违约金诉至本院，上述案件本院立案受理后已依法审理完毕并出具民事判决书，现民事判决书已生效。前述生效民事判决书认定事实如下：天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。买受人在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能于2021年2月22日前取得初始登记原因亦在于此。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人对下列事实存在争议：一、原告未于合同约定时间收房，是否因天台山公司的原因导致？李巧枝主张虽楼顶是否交付不影响xxxx号房屋的使用，但购房时天台山公司承诺楼顶可以一起出售，且双方就楼顶使用事宜另行签订合同，交房前天台山公司又告知其楼顶不能出售，故其于2017年12月5日收房。天台山公司表示双方就楼顶签订的是《房屋使用协议》，楼顶是否能使用并不影响xxxx号房屋的使用，且楼顶使用与xxxx号房屋的出售是两个独立的法律关系。现双方就楼顶的使用事宜已经协商完毕且签订解除协议，故楼顶使用与本案无关。本院认为，第一，xxxx号房屋及其上的顶层楼面在空间上仅仅是相邻，并不相通，可以分开使用，无法使用顶层楼面并不导致xxxx号房屋无法正常居住使用；第二，原被告双方就xxxx号房屋的出售和顶层楼面使用分别签订合同，顶层楼面的使用事宜并未体现在xxxx号房屋的预售合同和相关附件中；第三，截至本案法庭辩论终结前，原告并未因无法使用顶楼楼面而主张与被告解除xxxx号房屋的预售合同。综上，xxxx号房屋的预售合同与顶楼楼面的使用事宜并非同一法律关系，且顶层楼面的使用至多是原告方购买xxxx号房屋的参考因素之一，并非原告与被告订立xxxx号房屋预售合同的目的，因此，无法使用顶层楼面并不足以产生不能收xxxx号房屋的法律后果。故对李巧枝所述其延期收房系因天台山公司原因导致的主张，本院不予采纳。二、违约金的计算是否应计算至通知要求提交材料的时间？天台山公司主张其于2021年2月22日通过向业主群发微信、小区里张贴通知等形式向业主告知提交办证所需材料，15号楼的材料提交时间为2021年2月27日，故违约金应计算至2021年2月27日。为证实其主张，其向本院提交了西山御园物业服务57341119内的微信聊天记录截图、被告在小区公示栏及西园嘉园15号楼张贴《西山御园项目已网签业主转移登记办理通知》的照片。上述材料中均载明：门头沟区新城城子地区21-218居住项目已网签的业主现可以办理房屋转移登记了，请您本人携带夫妻双方身份证原件及3份复印件、户口本、结婚证、购房发票、《商品房买卖合同》网签版原件及符合不动产转移登记要求的其他证明材料。到15号楼一层物业办公室办理手续，如有相关问题，请在工作时间拨打咨询电话。为了保证疫情防控及办理进度，并视每位业主递交资料的情况，为所有业主集中办理转移登记，请您根据自己所在的楼栋按照相应日期递交相关材料，如因您个人原因未如期递交资料导致的未如期办理转移登记手续，由您自行承担相应后果。15号楼的资料收集日期为2021年2月27日。2021-2-22。经质证，原告认可上述证据的真实性，并表示物业工作人员单独与其联系过，现已按照通知要求交齐资料。庭审中，被告表示截至法庭辩论终结前，有部分按照通知要求提交资料的业主，也尚未房屋所有权证。本院认为，虽被告已经通知原告提交房屋所有权证办理所需要的材料，但材料的提交并不等于产权证书办理完毕，且原告已按照被告要求按期交齐所需材料，因此，被告关于违约金计算截至2021年2月27日的意见，没有事实依据，本院不予采纳。本院认为，对于被告所提本案不应适用简易程序审理的意见，本案基本事实已经由生效判决书确认，权利义务较为明确，适用简易程序审理符合法律规定，并无不当，故本院对被告的该项意见不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。截至本案法庭辩论终结前，李巧枝未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于李巧枝在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，李巧枝对无法办理房屋所有权证书存在过错，故其不应承担违约责任或应适当承担违约责任，但天台山公司未就李巧枝委托建设行为提交证据，房屋实际面积大于合同约定面积亦不足以证明李巧枝存在委托建设行为，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担或少承担违约责任的意见，本院不予采信。根据本案已认定的事实，被告通知原告提交办理房屋所有权证所需材料的行为，不构成违约金计算时间的中止。关于违约金的起止时间，天台山公司主张李巧枝存在延期收房，故应按照预售合同附件十《补充协议》第9条房屋交付部分第2款约定，李巧枝办理房屋所有权证时间和起算违约金时间均按照实际收房时间顺延。根据已查明事实，李巧枝逾期接收房屋，根据合同约定天台山公司可以按照实际收房时间计算取得房屋所有权证书的期限，故对天台山主张按照实际收房计算取得房屋所有权证书时间这一主张，本院予以采信。本案中，李巧枝于2017年12月5日实际收房，根据合同约定，天台山公司应于实际收房之日起的730日内为李巧枝办理房屋权属证书，故逾期办证违约金应从2019年12月6日起算。李巧枝向本院提起诉讼的时间为2021年4月19日，故对于天台山公司主张李巧枝起诉已超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。因被告需要承担逾期办理房屋所有权证违约责任的前提是原告未按照合同之约定取得房屋所有权证书。被告自认原告已经按期提交办理房屋所有权证所需材料，亦自认截至法庭辩论终结前原告尚未取得房屋所有权证书，故被告主张违约金应计算至2021年2月27日的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。截至本案法庭辩论终结前，李巧枝尚未取得房屋所有权证书，对李巧枝主张天台山公司支付其2019年12月6日至本案法庭辩论终结前即2021年5月14日止的逾期办证违约金，本院予以支持；李巧枝主张天台山公司承担自2021年5月15日后至房产证实际办理完毕之日止的违约金，由于房产证实际办理完毕之日前损失尚不固定，本院在本案中暂不予处理，李巧枝可待实际发生后另行起诉。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。李巧枝主张天台山公司以6586774元为基数，按照日万分之一的标准计算违约金，未超出合同约定的合理范围，本院不持异议，经本院核算，李巧枝2019年12月6日至2021年5月14日期间的逾期办证违约金为346464．31元。对于天台山公司主张李巧枝未交齐预售合同第16条约定的契税等办理房屋所有权证书所需费用，根据合同约定，办证期限予以顺延的答辩意见，根据已查明事实，李巧枝已经交齐被告所述费用，且即使李巧枝未交齐，逾期办证原因也并非李巧枝未交费导致，故对天台山公司的该项答辩意见，本院不予采信。对于天台山公司主张因新冠疫情导致无法办证的答辩意见，天台山公司主张无事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付李巧枝2019年12月6日至2021年5月14日的逾期办证违约金346464．31元；二、驳回李巧枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6471元，由李巧枝负担4019元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担2452元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二一年五月二十七日法官助理 黄聪聪书 记 员 梁佳祎