贵州省黔西市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0522民初2230号原告：皮焕艳，女，1982年1月28日出生，汉族，贵州省黔西市人，现住贵州省黔西市。原告：赵江，男，1975年11月18日出生，汉族，贵州省黔西市人，住址同上。被告：贵州嘉誉金源房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西市（原黔西县）花都大道滨河湾小区。统一社会信用代码：91522423590756405T。法定代表人：刘永芳，系该公司负责人。委托代理人：徐公云，男，1965年9月18日出生，汉族，贵州省黔西市人，住贵州省黔西市，系该公司员工，委托权限为特别授权。原告皮焕艳、赵江与被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，于2021年5月19日由审判员李艳霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告皮焕艳、赵江到庭参加诉讼，被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皮焕艳、赵江诉称：2014年9月5日，原被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的“嘉誉·滨河湾”小区B3幢3单元12层3号商品房，房屋总价款338678元。合同约定被告应当于2015年3月31日前交房。合同第二十二条第二款约定被告于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款第（一）项约定：出卖人承诺于2016年11月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）项约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房屋价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的0.02%的违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款。2015年4月23日，被告向原告交付了房屋，但被告没有按约向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，致使原告至今还不能取得房屋所有权证书。现原告诉至法院，请求判决：1、判令被告按原告已付房款338678元为基数的0.02%计算，赔偿从2016年11月1日至原告起诉之日的逾期办证违约金90630元（截止起诉之日止，以后所产生的相关违约金另行计算）；2、判令被告提供该房代收款项（即大修基金、契税等）发票，如不能提供代收款项发票，被告退回原告交付的全部代收金额；3、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告将第一项诉讼请求明确为赔偿从2016年11月1日至2020年7月1日止的违约金；第二项诉讼请求明确为请求被告退还原告综合代收税费10398元。为支持其诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据：1、原告身份证复印件，结婚证复印件，户口本复印件，证明原告主体适格；2、商品房买卖合同、销售不动产统一发票，证明原告与被告签订商品房买卖合同的事实及支付房款的事实。3、综合代收费，证明原告向被告支付案涉房屋相关费用的事实。被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司未进行答辩。在举证期内，被告未向本院提交证据。本院经审查认为，原告提交的证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，依法可作为本案定案的依据。经审理查明：原、被告双方于2014年9月5日签订《商品房买卖合同》，约定原告以338678元的总价款向被告购买位于黔西县，合同约定原告以支付首付款101678元，余款237000元以银行按揭贷款的方式支付购房款。合同第二十二条第二款约定被告于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。该条第三款第（一）项约定“出卖人承诺于年月日”前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房屋价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的0.02%的违约金”。合同签订后，原告按照约定向被告支付购房款共计338678元。2015年4月23日被告向原告交付房屋。2015年4月24日，原告向被告交纳代收综合税费15472元，后被告退还原告5074元。因被告未按合同约定履行办证义务，故原告以被告违约提起本案诉讼。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定，履行合同义务。本案系商品房销售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》“第二十二条第二项初始登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三项转移登记约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”系双方当事人就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定，即：为协助原告办理案涉房屋权属登记，被告应当提交用于办理商品房转移登记的有关文书。案涉商品房于2015年4月23日实际交付，依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内即2015年7月22日前取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的协助办证义务。被告未履行该义务，违反约定，应承担违约责任，故本案违约金的起算时间应从2015年7月23日起计算，对于原告要求被告支付从2016年11月1日起至2020年7月1日期间的违约金，位于被告逾期办证期间，本院予以支持，即被告应按照合同约定以338678元为基数，按日0.02%计算，支付从2016年11月1日起至2020年7月1日止，共计天数1338天的逾期办证违约金为90630元，对于原告提出以后所产生的相关违约金另行计算的主张可另行提起诉讼。关于原告请求被告退还代收综合税费10398元，属被告代收费用。被告收到上述费用后，未向相关部门申请办理房屋初始登记，现被告也无法办理相关的房屋登记手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不正当利益，受损失的人有权请求返还不当利益。”的规定，被告代收综合款10398元应当返还给原告。被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视其放弃相应的诉讼权利。案涉商品房销售合同签订于在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告皮焕艳、赵江支付从2016年11月1日起至2020年7月1日期间的逾期办证违约金90630元；二、被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告皮焕艳、赵江代收综合税费10398元；三、驳回原告皮焕艳、赵江其他诉讼请求。案件受理费1033元（已减半收取），由被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。审 判 员 李艳霞二〇二一年五月二十四日法官助理 陈清芸书 记 员 董美雯