山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁15民终757号上诉人（原审原告）：张会敬，女，汉族，1982年4月26日出生，个体工商户，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：禚琳，山东科润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高唐县鱼丘湖风景区开发建设有限公司，住所地：山东省高唐县柴府花园办公室。法定代表人：盛世明，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵强，山东金城法苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，山东金城法苑律师事务所律师。上诉人张会敬因与被上诉人高唐县鱼丘湖风景区开发建设有限公司（以下简称鱼丘湖建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2020）鲁1526民初2645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张会敬上诉请求：1.判令撤销(2020)鲁1526民初2645号民事判决书第一、二项；2.查明事实、依法改判，支持张会敬一审诉讼请求；3.判令一、二审诉讼费均由鱼丘湖建设公司承担。事实与理由：一审判决事实认定（推定）错误、法律适用错误，违反民诉法证据规定。一、一审判决事实认定（推定）错误。(一）“一审法院查明：2018年1月16日签订了《英伦小镇商品房购买补充协议》”与事实不符。1.《补充协议》本身缺少合同签订时间要件。张会敬调取的高唐县房地产交易所存档材料记录，2018年3月1日鱼丘湖建设公司提交的备案材料中，并没有鱼丘湖建设公司举证的《英伦小镇商品房购买补充协议》。2.鱼丘湖建设公司向信访局提交的《关于张会敬一案的情况说明》书面陈述是2018年3月9日与张会敬签订《英伦小镇商品房购买补充协议》。3.可见鱼丘湖建设公司对其举证的《补充协议》，未能证明其来源、具体签订时间，更不可能证明对其中的免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款在签订前尽到提示和说明义务。适用《民法典》第四百九十六条，应认定该格式条款不成为合同的内容，即不对当事人发生拘束力，应作出不利于格式条款提供人的认定。同时一审法院查明“张会敬、鱼丘湖建设公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》第二十八条，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《补充协议》中含有违反地方法规的不合理条款。(二）一审法院推定房屋交付时间错误。一审法院推定“法院根据鱼丘湖建设公司提交的通话记录以及涉案楼房其他人予以收房的事实，推定鱼丘湖建设公司向张会敬通话的内容即为向张会敬交房的事实存在高度可能性，因此法院认定鱼丘湖建设公司于2019年12月17日的通话内容即为交房，涉案楼房已经通过竣工验收，符合双方签订的补充协议中的交房条件。”对该推论张会敬不予认可。无需推定，合同双方明确约定通知形式是书面通知交房。2020年5月18日张会敬才收到鱼丘湖建设公司的书面通知“具备交房条件”（证据四）。双方之间的通话详单无论如何也无法推论通知交房的结论。双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》和鱼丘湖建设公司举证的《英伦小镇商品房购买补充协议》对于鱼丘湖建设公司交房书面通知义务明确约定交房书面通知义务。一审查明“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日内将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”二、一审判决法律适用错误。(一)新建商品房交房条件法定，事关公共安全、群众利益，不得任意更改。即使法院认定补充协议有效，违法条款亦不生效。一审法院查明：“涉案楼房于2019年9月18日通过了五方单体验收。鱼丘湖建设公司至今未取得涉案工程竣工综合验收备案证明文件。”涉案房屋仅单体验收，至今未综合验收，不具备《山东省商品房销售条例》第三十七条规定的交房法定条件，也不满足双方签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》约定的综合验收交付条件。《山东省商品房销售条例》第三十七条规定：房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料：房地产开发项目综合验收报告及备案证明；商品房质量保证书和使用说明书；具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件。(二）假如法院认定《英伦小镇商品房购买补充协议》格式条款有效，那么一审法院计算的延迟交房时间亦是错误的。鱼丘湖建设公司是本地经营多年的地产开发商，其举证显示，不仅明知重污染天气的存在，在双方签订合同前就存在多次停工，显然天气状况，不属于不能预见的不可抗力因素。免责合意的范围仅限于签约后发生的不确定风险。因恶意隐瞒重大风险最终导致违约情形发生，经营者主张适用免责条款排除自身违约责任的，人民法院不予支持。鱼丘湖建设公司在答辩状中声称“涉案楼房于2019年9月18日己具备交付条件”，可见鱼丘湖建设公司抗辩，并不构成被延期交付的理由。鱼丘湖建设公司提交的《施工日志》显示，在应急响应期间，鱼丘湖建设公司仍然在局部施工，并未停工。施工单位并未向监理单位出具的工程延期申请单，不符合监理日志要求。无法证明其主张。另外，在鱼丘湖建设公司自述的2018年3月9日签订《英伦小镇商品房购买补充协议》至约定的交房时间2020年8月15日之间，应急响应天数只有95天，并不是法院认定的131天。三、一审判决违反证据规则，鱼丘湖建设公司在一审庭审中没有在法院指定的延期举证时限（庭后5日内）提交证据。直到判决前5天，鱼丘湖建设公司2020年12月25才向法院提交证据，法庭不应予以采纳。应由鱼丘湖建设公司承担举证不能的法律责任。为维护当事人合法权利，现上诉至贵院，请依法裁判。鱼丘湖建设公司辩称，一、双方签订的补充协议合法有效，该协议系双方自愿签订，并且在该协议中明确载明买受人对附件内容已认真审阅，对其内容明白无误，特别是对合同附件买受人已给予特别关注并认可，从该协议内容能够证实已经对补充协议的相关条款向张会敬进行了明确的提示和说明，同时签订该协议并非是为了鱼丘湖建设公司的私利，而是为了维护社会公共利益，积极响应政府及相关部门的指令予以停工，而且停工期间对鱼丘湖建设公司也造成了巨大损失，其中包括鱼丘湖建设公司资金占压损失、人工费材料费上涨损失、设备租赁损失、人员工资及管理费用的损失，因此作为鱼丘湖建设公司是不希望停工而是希望能尽快交付工程交付买受人，这符合买卖双方的共同利益，但为了公共利益鱼丘湖建设公司承受了巨大损失，因此鱼丘湖建设公司并未因为签订补充协议而获得非法利益，因此鱼丘湖建设公司为维护社会公共利益与张会敬签订补充协议符合法律规定，不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。二、关于交付时间。张会敬认可2019年12月27日给其打电话，只是称通话内容记不清了，但通过一审查明的情况，通过向其他业主交付房屋的情况可证实通话内容为交房，在通知交房时涉案楼房涉案楼房已通过验收，符合双方签订的补充协议交房条件，张会敬在接到电话通知后不来接收房屋，应由其自行承担责任。三、关于张会敬提到的在信访局提交的书面陈述中说2018年3月9日与张会敬签订补充协议，3月9日指的是该购房合同在高唐县房地产交易所备案的时间，并不是双方合同签订的时间。购房合同和补充协议是同一天签订的，时间是一致的。四、关于违约金计算数额。一审法院严格按照双方的合同约定以及逾期天数计算了违约金数额，计算标准和依据完全正确。五、鱼丘湖建设公司按照高唐县法院的要求提交证据，未违反证据规则。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。张会敬向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令鱼丘湖建设公司支付延期交房违约金，违约金按日计算支付全部房价款588923.6元的万分之0.5，自2019年8月16日计算至2020年5月18日的违约金金额为8128.2元。2.鱼丘湖建设公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2018年1月16日，张会敬、鱼丘湖建设公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，主要内容为：“张会敬（买受人）购买鱼丘湖建设公司（出卖人）开发的4#楼1单元302室，该商品房及附属房屋总房款合计为586883.9元，一次性付清（房票结算）。合同第九条约定：“商品房交付时应当符合下列所列条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条：“出卖人应当在2019年8月15日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日内将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期在30日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之0.5的违约金，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；第二十八条，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同签订后，张会敬一次性付清购房款。2020年5月18日，张会敬又补交了购楼款2039.70元,涉案楼房双方经结算为588923.6元。2020年5月18日张会敬接收了涉案楼房。张会敬、鱼丘湖建设公司于2018年1月16日签订了《英伦小镇商品房购买补充协议》，合同的主要内容为：“第一条：关于商品房的交接及责任：该合同所称的该商品房交付条件是指依照《中华人民共和国建筑法》的规定，通过质监站验收合格并取得正式的房屋测绘报告。如遇下列特殊原因，出卖人还可据实予以交房延期而不承担逾期交房的违约责任：1、经批准的规划、设计变更而导致的合理施工工期延迟：县级以上人民政府及政府有关主管部门的行政行为而导致的(包括：环境治理、交通管制、市政工程、政府指令暂停工程、规划发生变化)工程延期。2、……。3、交房通知无法送达(如信函寄发被退回)或者买受人有违约行为；(如不按约定支付房款及相关应付款项)。商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，买受人在7日内无法交房的，由买受人承担相应责任。如买受人已付清全部房价款，除出卖人原因外，买受人未按约定期限办理交付该房屋手续的，出卖人应当发书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第15日起，风险责任转移由买受人承担。虽在商品房合同中已约定了交房期限，但交房仍有不确定性。买受人应按出卖人通知的日期和上述约定办理房屋交接手续，如买受人在通知的期限内不办理房屋交接手续或不签署房屋交接单的，出卖人有权将该商品房移交给物业公司代管，自移交之日起即视为出卖人已交付房屋，该商品房的风险及物业费用由买受人承担。……第三条：买卖双方对下列内容予以认可并声明同意：1、出卖人在合同签订前，已向买受人明示《商品房买卖合同文本》等有关文书文件，买受人承诺予以遵守。2、买受人对《商品房买卖合同》及附件内容已认真审阅，对其内容明白无误，特别是对合同附件，买受人已给予特别关注并认可。3、买受人认可在合同和附件内容之外，出卖人没有其他承诺内容，出卖人及出卖人工作人员的承诺内容，均已包含在上述文件中。4、双方的权利义务以《商品房买卖合同》及附件内容为准，出卖人的广告，宣传材料与本合同及附件内容不符的，以本合同及附件内容为准。第四条：本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，补充的条款内容与《商品房买卖合同》不同的，以补充协议为准。另查明：涉案英伦小镇4#楼于2017年2月20日开始施工，2019年9月28日竣工。在此期间，聊城市重污染天气应急指挥部办公室、高唐县重污染天气应急指挥部办公室因重污染天气发布II级或III级预警，通知要求中的强制性减排措施中包含“严格施工工地、道路扬尘和堆场扬尘监督管理，停止易产生大量扬尘的土石方作业等施工环节、停止室外喷涂、粉刷、切割、喷浆作业”等内容，在解除II级或III级预警响应后，高唐县重污染天气应急指挥部办公室应急情况总结落实情况中包含“城区所有建筑工地停工工作”的内容。鱼丘湖建设公司因此停工131天。其监理日志也载明了因重污染天气停工的内容。涉案楼房于2019年9月18日通过了五方（建设、工程监理、技术、设计、项目勘察部门）验收。鱼丘湖建设公司至今未取得涉案工程竣工综合验收备案证明文件。庭审中，鱼丘湖建设公司陈述2019年12月27日电话通知张会敬交房并提交了通话记录，但张会敬不予认可。一审法院认为，张会敬、鱼丘湖建设公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》,是双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属合法有效，双方当事人应该按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：一、关于双方签订的补充协议是否有效的问题。双方签订的补充协议上明确载明买受人对附件内容已认真审阅，对其内容明白无误，特别是对合同附件，买受人已给予特别关注并认可。补充的条款内容与《商品房买卖合同》不同的，以补充协议为准，因此该补充协议系双方自愿签订，是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方均应共同遵守。并且鱼丘湖建设公司为维护社会公共利益，积极响应政府及相关部门的指令，多次在重污染预警期间停工，该停工在政府相关部门的总结报告中也明确载有停止所有建筑工地的施工的内容，结合鱼丘湖建设公司提交的监理日志，鱼丘湖建设公司的停工时间应予扣除。张会敬称鱼丘湖建设公司应只停止土石方作业的主张，无事实依据，法院不予采纳。双方签订的补充协议中具有因政府部门的行政行为导致停工工期顺延的约定，因此，鱼丘湖建设公司的交房时间应自2019年8月15日顺延至2019年12月22日（扣除131天）。二、关于鱼丘湖建设公司的电话通知是否应予认定的问题。鱼丘湖建设公司提交的部分通话记录显示，鱼丘湖建设公司于2019年12月27日向171人通电话，并且提交了2019年12月24日至2020年1月楼房交接手续76份,以此证明通话内容是交房。其中涉案4#楼总共住户为56户，在2019年12月25日至2020年1月17日，办理交房手续的为14户，张会敬自认接通了鱼丘湖建设公司的电话，但对于通话内容为交房不予认可，称记不清了。法院根据鱼丘湖建设公司提交的通话记录以及涉案楼房其他人予以收房的事实，推定鱼丘湖建设公司向张会敬通话的内容即为向张会敬交房的事实存在高度可能性，因此法院认定鱼丘湖建设公司于2019年12月17日的通话内容即为交房，涉案楼房已经通过竣工验收，符合双方签订的补充协议中的交房条件。三、关于逾期交房违约金的计算数额问题。根据合同约定，鱼丘湖建设公司应当在2019年8月15日前交付张会敬房屋。根据合同约定，逾期在30日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之0.5的违约金，其主张逾期交房违约金按照房屋总价款的日万分之0.5计算符合合同约定，法院予以支持。对于鱼丘湖建设公司违约的逾期天数，扣除鱼丘湖建设公司停工天数131天，其交房日期应顺延至2019年12月24日，至2020年12月27日，鱼丘湖建设公司逾期交房4天。逾期交房违约金应以房屋价款588923.6元为基数，按照每日万分之0.5计算4天，逾期交房违约金为117.78元（588923.6元×0.05‰×4天）。张会敬超出该部分的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、鱼丘湖建设公司于判决生效之日起十日内支付张会敬逾期交房违约金117.78元。二、驳回张会敬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由鱼丘湖建设公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为,关于《英伦小镇商品房购买补充协议》是否有效的问题。《中华人民共和国民法典》第四百七十九条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利的。”经审查，《英伦小镇商品房购买补充协议》未违反以上规定，不应认定为无效。张会敬虽然对补充协议的签订时间存在异议，但对其真实性并无异议，补充协议的签订时间并不影响其效力，对张会敬的该项上诉理由，本院不予采纳。双方应当按照《山东省新建商品房买卖合同（预售》和《英伦小镇商品房购买补充协议》的约定行使权利、履行义务，在两份合同存在不同时，以后签订的补充协议为准。关于应否扣除停工天数的问题。《英伦小镇商品房购买补充协议》第一条规定：“如遇下列特殊原因，出卖人还可据实予以交房延期而不承担逾期交房的违约责任：1.经批准的规划、设计变更而导致的合理施工工期延迟：县级以上人民政府及政府有关主管部门的行政行为导致的（包括环境治理、交通管制……）工程延期。”根据当事人的约定，因环境治理而导致停工的时间应当予以扣除，一审法院扣除了因环境治理停工的131天，认定应交房时间从2019年8月15日顺延至2019年12月24日，并无不当。关于鱼丘湖建设公司通知张会敬收房的时间问题。鱼丘湖建设公司于2019年12月27日向张会敬拨打了电话，双方对此均无异议，本院予以确认。一审法院根据鱼丘湖建设公司于2019年12月27日与171人通电话及2019年12月24日至2020年1月办理了76份交房手续的事实，推定鱼丘湖建设公司于2019年12月27日与张会敬的通话内容为通知张会敬收房，该推定于法有据，并无不当，2019年12月27日应为鱼丘湖建设公司通知张会敬收房的日期。一审法院据此以总房款为基数，按照每日万分之0.5支持了张会敬4天的违约金，合法正确。综上所述，张会敬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张会敬负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔繁奎审 判 员 孙久强审 判 员 郭召勇二〇二一年五月八日法官助理 陈守菊书 记 员 郭 静