广东省湛江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤08民申18号再审申请人（一审被告、反诉原告）：陈求祥，男，1989年6月6日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。再审被申请人（一审原告、反诉被告）：黄彩凤，女，1990年11月28日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。再审被申请人（一审原告、反诉被告）：苏建强，男，1990年7月24日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。再审申请人陈求祥因与再审被申请人黄彩凤、苏建强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初1230号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。陈求祥向一审法院提起反诉请求：一、判决黄彩凤、苏建强继续履行《房地产（经纪）买卖合同》，过户房屋给陈求祥；二、判决黄彩凤、苏建强承担不履行合同义务的违约责任，向陈求祥支付违约金240000元（贰拾肆万元整）；三、裁定本案中止审理，待（2020）粤0803民初382号案件审理终结、调查事实清楚后再开庭审理；四、判决黄彩凤、苏建强通过登湛江日报方式向陈求祥赔礼道歉；五、判决黄彩凤、苏建强承担房屋质量鉴定相关费用；六、判决黄彩凤、苏建强承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2017年5月26日，黄彩凤与保利（湛江）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201702478），以总房款1036301元购买位于湛江市霞山区，其中首付款266301元，向银行按揭贷款770000元，并缴交了契税14804.30元。2018年7月20日，湛江市国土资源局颁发了3901房的《不动产权证书》（证号：粤（2018）湛江市不动产权第0051185号），3901房的权利人登记为黄彩凤。2018年10月25日，黄彩凤将3901房向中国工商银行股份有限公司湛江赤坎支行办理了抵押登记。同年11月6日，黄彩凤领取3901房的《不动产权证书》。2018年3月14日，黄彩凤、苏建强（甲方）与陈求祥（乙方）及中联公司（经纪方）签订《房地产（经纪）买卖合同》（合同编号：002414），合同约定：甲方将位于湛江市霞山区（以下简称3901房）以1200000元出卖给乙方，乙方于签署合同当天交付定金人民币30000元给甲方，乙方于该物业在住建局办理登记备案前支付首期房款人民币400000元（包含定金），余额800000元由乙方向贷款机构申请贷款，经纪方于合同生效当日收取甲、乙双方中介服务费20000元，并在合同第八条“甲方实际交付该物业的日期为甲方收齐房款”；第十条“甲方必须保证享有上述房地产的完整所有权和处分权。若因甲方的房产权属不清等原因造成2018年10月30日前不能在所属不动产权局办理该房屋所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款并赔偿给乙方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿经纪方的中介服务费为成交价3%作为违约金，解除本合同。若乙方资金不到位等原因造成2018年10月30日前不能在所属不动产权局办理该房屋所有权登记过户手续，即属乙方违约，即日起乙方赔偿给甲方成交价的20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿经纪方的中介服务费为成交价3%作为违约金，解除本合同。如经纪方代收定金的则有权从定金中扣除该违约金”；第十七条“约定其他事项①甲乙双方皆知悉该房处于未出证状态，同意等待出证后始启动一切手续；②出证后并乙方按揭审批通过后由经纪方安排垫支￥760000给还清该房贷款赎回房产证，垫支费112000由乙方支付，垫支还贷前该房的银行供由甲方负责；③乙方在签订本合同当天支付定金￥30000给甲方，乙方须在2018年3月19日前再将部分首期￥210000（不含定金）给甲方；④甲方收齐全部房款才交房给乙方使用，若因该房因出证日期迟延，约定的过户时间限期顺延；⑥若因乙方不能付清总房款￥1200000，该房过户后属无效过户，甲方没收乙方所交费用；⑦若乙方不能在2018年3月19前补房款￥210000给甲方，甲方没收定金￥30000”。合同签订后，陈求祥于2018年3月14日交付定金30000元给黄彩凤、苏建强，于2018年3月18日交付首期购房款210000元给黄彩凤、苏建强，合计240000元，黄彩凤、苏建强出具《收据》确认收到上述款项。2018年10月15日，陈求祥以黄彩凤、苏建强出卖的涉诉房产权属不清，造成不能于2018年10月办理房屋所有权登记过户手续，属黄彩凤、苏建强违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，向一审法院提起诉讼，请求解除合同，并由黄彩凤、苏建强偿还购房定金240000元和赔偿违约金240000元及定金利息28800元，共计508800元。案经审理，一审法院于2018年11月30日作出（2018）粤0803民初1952号《民事判决书》，根据《房地产（经纪）买卖合同》第十七条的约定，陈求祥对合同签订时涉案房屋尚处于未出证状态是清楚知晓的，并同意出证后启动一切手续；若因该房出证日期迟延，约定的过户时间期限顺延。认为陈求祥诉讼请求解除《房地产（经纪）买卖合同》，欠缺事实和法律依据，不予支持，判决驳回陈求祥的全部诉讼请求。陈求祥不服提起上诉，因其拒收《预交上诉费通知书》，且没有预交诉讼费，湛江市中级人民法院于2019年2月14日作出（2019）粤08民终429号民事裁定，按陈求祥自动撤回上诉处理。（2018）粤0803民初1952号《民事判决书》生效后，陈求祥在2019年5月14日前未积极要求黄彩凤、苏建强或中联公司继续履行合同，办理银行按揭贷款审批手续。陈求祥至今尚未申请银行办理按揭贷款审批，尚余购房款960000元至今未支付给黄彩凤、苏建强。2019年3月4日、2019年4月16日，黄彩凤、苏建强分别以短信及邮寄《催告函》方式催促陈求祥继续履行《房地产（经纪）买卖合同》约定的义务未果，逐于2019年5月14日向一审法院提起诉讼。庭审中，陈求祥不同意向黄彩凤、苏建强支付剩余购房款960000元。本案受理后，因陈求祥下落不明，无法直接向其送达应诉法律文书和开庭传票，一审法院向陈求祥公告（张贴）送达应诉法律文书和开庭传票。陈求祥获悉一审法院受理黄彩凤、苏建强诉与其房屋买卖合同纠纷一案后前来一审法院，提出要求给予应诉答辩的权利，故一审判决重新向陈求祥送达应诉法律文书和开庭传票。在答辩期间，陈求祥提出管辖权异议。2020年4月20日，陈求祥向一审法院提起反诉。一审法院审理认为，本案属房屋买卖合同纠纷。因黄彩凤、苏建强经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，裁定按撤诉处理，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条的规定，本案应当对陈求祥的反诉继续审理。黄彩凤、苏建强与陈求祥签订《房地产（经纪）买卖合同》，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护。一审法院（2018）粤0803民初1952号《民事判决书》生效后，黄彩凤、苏建强与陈求祥订立的《房地产（经纪）买卖合同》（合同编号：002414）权利义务尚未终止，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，陈求祥以办理房屋担保贷款作为付款方式，（2018）粤0803民初1952号《民事判决书》生效后，陈求祥已经获悉涉案房屋取得权属登记，可以办理银行按揭贷款审批，但陈求祥至今尚未依约向银行申请办理按揭贷款，未取得银行贷款承诺函，且拒绝支付剩余购房款。陈求祥在收到黄彩凤、苏建强的起诉材料后，才向黄彩凤、苏建强或中联公司主张合同的履行，却未按合同第十七条的约定履行自己的义务，导致合同目的不能实现，陈求祥反诉主张黄彩凤、苏建强违约，缺乏事实依据，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项和参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条的规定，涉案合同事实不能履行，主要原因在于陈求祥，陈求祥请求继续履行合同，理由不充分，不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，不涉及人格权侵权，与一审法院审理（2020）粤0803民初382号一案不存在法律利害关系的冲突，不符合诉讼中止的情形，双方的争议尚未涉及房屋质量问题，陈求祥请求黄彩凤、苏建强刊登湛江日报赔礼道歉、中止审理本案、进行房屋质量鉴定并由黄彩凤、苏建强承担相关费用，于法无据，不予支持。第三人中联公司经合法传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十九条、第二百四十条以及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条之规定，判决：驳回陈求祥的全部反诉请求。案件反诉费2450元，由陈求祥负担。陈求祥申请再审请求：请求依法再审本案。事实与理由：一、陈求祥经湛江中联房地产代理有限公司海景分公司与黄彩凤、苏建强于2018年3月4日签订涉案合同。陈求祥已经支付给黄彩凤、苏建强首期购房款24万元人民币，支付中联房地产代理有限公司海景分公司前期费用1万元。二、从本案一审判决可知，广东省湛江市霞山区人民法院已经认可陈求祥提交的以下证据：1.陈求祥提交的房屋催告函、房屋合同违约告知函、履行合同义务告知函、发给黄彩凤、苏建强的短信，以上证据证明黄彩凤、苏建强根本就无视陈求祥的合法权益，未提供房屋的资料，才导致陈求祥无法正常去银行申请办理按揭贷款审批等过户手续。2.陈求祥提交2019年12月17日去中联房地产海景分店讨要说法的视频文字说明和DVD光盘，拨打黄彩凤17827202427的视频文字说明和DVD光盘，拨打中联房地产海景分行经理许仕平的电话视频文字说明和DVD光盘。以上证据证明，黄彩凤、苏建强严重违约，其二人不但不提交房屋过户所需资料交给中联房地产海景分店准备启动过户手续，还提起虚假诉讼，欺骗法院说其已经交齐资料给中联房地产海景分店，陈求祥一直联系不上黄彩凤、苏建强，许仕平也一直联系不上黄彩凤、苏建强，所以是黄彩凤、苏建强的原因才导致陈求祥无法过户房屋，且无法取得银行贷款。3.陈求祥提交一审法院的公告送达回证，人民法院公告刊登办法。以上证据证明，黄彩凤、苏建强的电话一直联系不上，陈求祥和一审法院也无法联系黄彩凤、苏建强，黄彩凤、苏建强一直在逃避过户房屋，其二人明显违约。三、根据2020年12月4日陈求祥向湛江市不动产档案信息管理中心提出不动产登记资料查询申请可知（受理编号：202012041648)，涉案房屋已在2020年5月11日被湛江市赤坎区人民法院查封，申请人为：中国工商银行股份有限公司湛江赤坎支行。以上新证据足以证明黄彩凤、苏建强对房屋没有处分权，且涉案房屋已经被查封。根据涉案《房地产买卖合同》第十条“甲方必须保证享有上述房地产的完整所有权和处分权。若因甲方的房产权属不清等原因造成2018年10月30日前不能在所属不动产权局办理该房屋所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款并赔偿给乙方成交价20%违约金及承担该物业产权过户己产生的一切费用，解除本合同”的约定，黄彩凤、苏建强因涉案房屋在合同履行期间被查封导致无法享有涉案房屋的完整所有权和处分权且已经无法在所属不动产权局办理过户登记，黄彩凤、苏建强已经构成根本违约行为，按照合同约定应当承当相应的法律后果。四、请二审法院核查一审法院的公告程序。在陈求祥提起反诉之前，对本案被起诉的事一直不知情,黄彩凤、苏建强的电话一直显示过期，根本无法联系，本案第三人代理有限公司也一直以各种理由推脱，陈求祥是从湛江市中联房地产才知道被起诉的事，也才有后来申请中止审理另案的事由。五、一审法院未向陈求祥依法送达本案一审民事判决，严重剥夺陈求祥的上诉权。从本案卷宗档案可知，涉案民事判决书由中国邮政EMS派送，由陈求祥提供的补充录音证据可知，2020年7月份，雷州邮政EMS快递员何培瑜一直能联系上陈求祥，并且告知陈求祥本人有霞山法院的法律文件要签收，陈求祥也回复过几天回去雷州再签收，但回去之后雷州邮政EMS快递员何培瑜告知陈求祥该法律文件要退回去修改，便不再派送。但是湛江市霞山区人民法院却否认退回来修改判决书的事实，此后陈求祥再次联系中国邮政客服，告知陈求祥派送一审判决的是另外一个快递员，陈求祥联系了派送的快递员，却被告知该邮件在2020年7月初联系不上陈求祥本人，便退回法院了。一审法院便以陈求祥拒收为由，认定一审民事判决于2020年7月27日生效。由于一审法院和中国邮政EMS工作失误原因导致一审判决未能送达给陈求祥，过错不在陈求祥，陈求祥的上诉权不应当被如此剥夺。综上，应撤销（2019）粤0803民初1230号民事判决，并依法改判黄彩凤、苏建强返还陈求祥24万元首期购房款并且按照合同约定承担相应违约金、中介服务费。申请再审期间，陈求祥向本院提供《不动产登记资料查询结果证明》（受理编号为：202012041648），拟证明黄彩凤、苏建强因涉案房屋在合同履行期间被查封导致其无法享有涉案房屋的完整所有权及处分权，且无法办理过户登记，已经构成违约，合同应当解除，且应按照合同约定向陈求祥返还首期购房款及支付违约金并承担诉讼费用、中介服务费。经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：2019年5月23日，一审法院通过中国邮政ＥＭＳ（单号1015130694593）向陈求祥邮寄开庭传票、应诉通知书、起诉状副本等法律文书，邮寄地址为湛江市赤坎区寸金五横路西九巷20号，联系电话为黄彩凤、苏建强在起诉状中预留的号码180××××2816。2019年5月30日，一审法院向陈求祥身份证住址（雷州市邮寄开庭传票等法律文书。上述两份邮件均因“原址查无此人”被退回。2019年6月17日，一审法院根据（2018）粤0803民初1952号案件的信息前往陈求祥确认的地址（湛江市赤坎区寸金五横路西九巷20号）进行公告送达。陈求祥于2020年6月8日填写地址确认书，确认其送达地址为“雷州市文化路8号樟树湾8号楼15楼”、“雷州市附城镇河北村后边村808号”，联系电话为155××××5970。一审法院于2020年7月1日通过中国邮政ＥＭＳ法院专递（单号1015130290493）向陈求祥邮寄判决书，邮寄地址为雷州市附城镇河北村后边村808号，联系电话为180××××2816、155××××5970，该邮件因“原址查无此人”、“收件人长期无接听”的原因被退回。2020年9月24日，陈求祥在一审法院再次确认送达地址为雷州市，联系电话为155××××5970。本院经审查认为：一、关于一审送达程序是否违法的问题。一审法院在开庭前按照陈求祥在（2018）粤0803民初1952号案件中预留的住址及身份证住址向其邮寄法律文书，并在其预留的住址进行公告送达，一审法院送达程序符合法律规定，并无不当。判决作出后，一审法院亦已按照陈求祥提供的送达地址向其邮寄一审判决，但该邮件因“原址查无此人”、“收件人长期无接听”的原因被退回，根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条第一款“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日”的规定，该邮件退回之日视为送达之日。一审法院认为一审判决已送达给陈求祥并无不当，陈求祥主张一审法院送达程序违法无事实与法律依据，本院不予认可。二、关于陈求祥一审诉讼请求应否支持的问题。按照涉案合同的约定，本案双方明确约定在黄彩凤、苏建强取得房产证后，陈求祥需先向银行申请按揭贷款、通过贷款审批，再由房屋中介公司协助双方办理过户手续，但在黄彩凤、苏建强取得涉案房屋的房产证后，陈求祥以涉案房屋尚未办理测绘、评估、完税等手续为由，一直未向银行申请贷款。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，由于陈求祥尚未履行其应先行申请贷款的义务，故黄彩凤、苏建强未将涉案房屋过户给陈求祥并未构成违约，陈求祥主张黄彩凤、苏建强未将相关测绘、评估、完税材料交给中介机构影响了其向银行申请贷款，但其未能提供证据予以证明，本院不予认可，一审法院驳回陈求祥的反诉请求并无不当。三、根据《关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外”的规定，陈求祥在再审阶段主张因涉案房屋被查封导致合同无法履行、涉案合同应予解除的请求已超过其在一审期间反诉请求黄彩凤、苏建强过户房屋、承担违约责任、赔礼道歉、承担房屋质量鉴定费用的范围，故本院对此不予审查，陈求祥可另行起诉主张权利。综上，陈求祥的再审事由不成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条所规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陈求祥的再审申请。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年五月十九日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。