广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5111号上诉人（原审原告）：广州市中启能源科技有限公司，住所地广州市越秀区东风中路300号之一（东侧）301。法定代表人：刘东海，职务：执行董事。委托诉讼代理人：郑福平，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何耀根，男，1959年9月7日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。委托诉讼代理人：刘志才，广东君厚律师事务所律师。上诉人广州市中启能源科技有限公司（以下简称中启公司）因与被上诉人何耀根房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初6802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中启公司的委托诉讼代理人郑福平，被上诉人何耀根的委托诉讼代理人刘志才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中启公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判何耀根返还按金12万元给中启公司，并从2020年3月5日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息给中启公司；2.何耀根承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、本案发生在疫情期间，属于不可抗力，何耀根无权单方解除合同，其解除合同理由不能成立，因此在其违法解除合同后，其理应返还相应的按金。故，中启公司的诉讼请求应当得到支持。二、“互不拖欠”指的是对商铺现状的确认，互相不追究相关违约责任，并非不返还按金。即：双方之间并不存在相关违约行为。而不是指何耀根有权没收中启公司的按金。在中启公司因疫情原因，导致支付租金迟延的情况下，并不构成违约。因此，原审判决书将不返还按金的行为理解为互不拖欠明显不妥。三、本案2020年2月1日至3月2日的租金理应适当减免。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条关于合同案件的审理第6项的规定，在中启公司没有进行正常营业的情况下，本案租金理应进行减免。四、在2020年3月2日上午9：00，何耀根强行要求撤场，更换大门门锁及钥匙，导致中启公司的店员报警。何耀根通过微信与中启公司的财务负责人沟通并达成了同意撤场的意思表示，由何耀根出具相关撤店函，并搬离空调、展柜等移动物品以及要求何耀根三天内向中启公司退还押金。何耀根答辩称：一、涉案物业在3月2日由双方达成一致合意，互不追责，何耀根不再向中启公司追索欠租，而中启公司也不再要求何耀根退还押金，因此撤场。该事实已由一审判决的认定。二、中启公司在争议时间段2020年2月1日至2020年3月2日所称营业收入大幅降低，但该事实并无任何证据予以证实，且与事实不符。中启公司在2020年1月已经向何耀根表示其需提前撤场，因此实际上中启公司在涉案房屋旁边看好新的商铺，现在中启公司也在涉案房屋旁边大概距离20-30米处开了新店。三、中启公司在未得到何耀根同意的情况下擅自分租，并且在上述争议时段已经全额收取了其分租人的租金，该事实也已得到了一审判决的查明以及认定，由此说明中启公司在疫情期间实际上并未遭受损失，还收取了次承租人全额租金，但其却没有向何耀根交租。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持原判。2020年6月8日，中启公司向一审法院起诉请求判令：1.何耀根返还按金12万元，并从2020年3月5日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息；2.何耀根承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年，何耀根（出租方、甲方）与中启公司（承租方、乙方）签订《楼铺租用合同》，约定：甲方将其位于广州市黄埔区南岗沙步商业街第一栋第五间商铺（以下简称涉案商铺）租赁给乙方作商业经营用途。本租赁标的物共计三层，商铺首层建筑面积为95平方米左右，二楼和三楼建筑面积约为320平方米，具体面积以租赁物现状为准。第二条约定：租赁期限为三年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止。第三条约定：租金为60000元整/月，乙方在每月5日前以转账形式向甲方支付租金；签订本租赁合同时，乙方需先向甲方支付120000元按金（或保证金），合同期满时，在乙方结清各项缴付费用后三个工作日内，由甲方如数无息退还给乙方。第六条约定：1.任何一方未能履行本合同规定的条款，均视为违约。3.乙方在租赁期内，不得无故违约，如确实需要提前退租，应提前三个月向甲方提出，除要付清租赁期所产生的一切费用外，其按金（或保证金）不予退还乙方。5.乙方有如下情形之一的，甲方有权提前终止合同并收回商铺：（1）乙方未经甲方同意擅自将商铺转租，转让或转借给他人使用的；（3）乙方拖欠租金累计超过10天的。2019年5月8日，何耀根向中启公司开具了120000元的押金收据。中启公司承租涉案商铺后，将一楼用于经营手机店，二楼分租给案外人谢兰婷经营理发店，三楼分租给案外人张洪源经营美容店。2020年1月28日，中启公司向何耀根发出《商函》称：因受新型冠状病毒××影响，致使该司无法正常营业，按照《合同法》及相关规定，在该不可抗力期间，请求免租直至疫情完全可控、恢复正常营业之日。另提前通知何耀根，在其不同意减免租金的情况下，如果防控要求停业达到30日以上（含本数），中启公司要求提前协商解除房屋租赁合同，何耀根可提前进行招租。何耀根收到该函件后，双方未就减免租金事宜达成一致意见。2020年2月21日，何耀根向中启公司发出《催告函》，表明其同意减免2020年2月的租金3000元，但其认为中启公司在疫情期间仍然开业，故不同意全免租金，并认为中启公司逾期未交租金已构成违约，要求中启公司在收到该函件之日起三日内及时支付租金，否则视为违约并将终止合同。若期限届满后仍未履约，要求在2020年3月1日前及时清空商铺内所有物品，否则视为对物权的放弃，何耀根有自行处置权。2020年2月29日，何耀根向中启公司发出《告知函》，载明：因中启公司严重违约，其从2020年3月2日起正式收回租赁商铺。因中启公司未向何耀根支付2020年2月的租金，双方于2020年3月2日在涉案商铺发生纠纷。经派出所协调，中启公司涉案商铺的店长韩沛明与何耀根于当天签订《确认书》，载明：经双方友好协商，中启公司已将涉案商铺内所有物品清空完毕，商铺退还业主互不拖欠。经现场查看，店铺内墙体及天花装修结构完好，特此确认。双方均提交该《确认书》，中启公司提交的《确认书》下方载明：“应房东强烈要求撤店，中启公司配合，现将该铺完整交还房东，特此证明。”中启公司确认该行文字是何耀根离开后，中启公司总部人员到场后，当时叫何耀根回来想一并解决水电费、押金等问题，但何耀根未返回，中启公司总部人员自行添加的文字。双方确认已于2020年3月2日交还涉案商铺。对于“互不拖欠”的具体含义，何耀根认为双方在当天已结清双方的债权债务，何耀根不再追究中启公司拖欠的租金、水电等费用，也不退还按金。中启公司则认为当天是强制清场，双方并未协商一致，该确认书只是就涉案场地交还的确认书，不涉及其他，涉案商铺的店长也无权就其他事情做出任何表态。中启公司还提交了微信聊天记录、视频和社区停业通知拟证实其因疫情应社区要求无法正常营业，仅派人值守至清场日，何耀根单方解除合同构成违约。中启公司涉案商铺的店长韩沛明与中启公司管理人员的微信聊天记录显示：韩沛明于2020年2月1日称：街道要求涉案商铺关门营业，10号再营业，韩沛明称不打算关门，其他店铺全关了，只剩涉案店铺未关门。2月中旬韩沛明称：1号到10号没开门，中途来两次，就用了两个小时发些线上货就走了，城管来阻挠。2月21日，韩沛明称：步步高旁边的旁边有个安踏关了，要不要试探下价格。3月1日，韩沛明称：房东把门锁上了，其现在想办法开门。涉案商铺所在的广州市黄埔区南岗街沙步社区居民委员会于2020年2月1日发布《通知》称：为进一步做好新型冠状病毒防控工作，接上级部门通知要求，沙步社区范围内的商铺除民生必须用品销售店铺（士多店、粮油店、医药店及销售防控疫情相关用品等商店），其他店铺，如通讯等一律暂停营业至2020年2月10日。何耀根提交照片拟证实中启公司在2020年2月有正常营业。何耀根还提交中启公司沙步分公司的工商登记信息拟证实其从涉案商铺撤场后即搬到隔壁商铺继续经营，工商登记信息显示：中启公司沙步分公司核准日期为2020年4月20日，经营场所为广州市黄埔区黄埔东路2847号103房。中启公司确认其已全额收取谢兰婷和张洪源2020年2月的租金，其还主张已将押金退还给两人，并承诺在何耀根减免租金后，其将退还租金给谢兰婷和张洪源。另查，涉案商铺未办理产权证。广州市黄埔区南岗镇沙步村经济联合社（甲方）与区雄飞（乙方）于1991年9月18日在广州经济技术开发区律师事务所的见证下签订《土地有偿使用合同书》，约定：甲方决定将该村广深公路北侧，宝园（土名）地段开发商业网点，公开投标租赁，乙方租赁第一幢第五间120平方米，每平方米1600元，租赁期限自1991年9月18日至2041年9月18日；店铺建筑前后切齐，建筑高度不超于三层混合结构（按甲方所提供的图纸施工）。何耀根还提交《委托书》一份，载明：区雄飞为宝园（土名）地段开发的第一幢第五间之商铺，现委托何耀根办理一切租赁等事项。以上事实，有《楼铺租用合同》《商函》《催告函》《告知函》《确认书》、报警回执、收据、微信聊天记录、照片、视频、工商登记信息、《通知》《见证书》《委托书》及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，双方于2020年3月2日签订的《确认书》是双方真实意思表示，视为双方对租赁事宜进行的概括清理，合法有效，双方应遵照履行。中启公司主张其涉案商铺的店长无权就保证金等事宜作出任何表态，一审法院认为，该店长代表中启公司与何耀根确认了场地交还，即便该店长未明确取得中启公司的授权，也构成表见代理，其行为的法律后果仍应由中启公司承担，故一审法院对其主张不予采信。涉案《确认书》中明确载明“经双方友好协商，中启公司已将涉案商铺内所有物品清空完毕，商铺退还业主互不拖欠”，根据文义解释可知“互不拖欠”的意思是双方互相不再追究责任，且双方在该确认书中达成的协议内容并未明显有违公平原则，故一审法院对中启公司违反《确认书》的约定要求何耀根退还按金即租赁保证金并要求其支付利息的请求依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，于2020年12月31日判决如下：驳回中启公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2700元，全部由中启公司负担。本院二审期间，中启公司向本院提交微信聊天记录截图，拟证明：1.何耀根以强行撤店、换锁方式逼迫中启公司退场；2.2020年3月2日，中启公司财务负责人郭明明确要求何耀根三日退还押金2.中启公司店长在《确认书》签名仅对店铺交付现场进行确认。何耀根质证称：1.该微信聊天记录只是部分内容的截图，因此内容上是否存在删减，尚不确定。2.中启公司提供的微信聊天记录的对象并非是何耀根本人的微信，代理人需庭后进一步核实。2020年3月2日下午，双方去派出所后已经达成了一致的调解合意，因此即使该微信聊天记录的内容是真实的，双方对于涉案租赁合同解除后的处置已经达成了一致合意。二审庭后，中启公司向本院提交以下证据：收据、支付宝缴费记录截图及付款回单，拟证明：1.2020年1月电费3425元，中启公司于2020年2月24日通过银行转账到邓新凤的中国工商银行账号下；2.2020年2月份水费68.04元，中启公司于2020年2月10日通过支付宝交纳；3.2020年2月电费2467元，中启公司于2020年3月10日通过银行转账到邓新凤的中国工商银行账号下。何耀根质证称：对证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。我方并不认识邓新凤，本案争议的标的是房屋租赁合同问题，双方已经达成一致协议，请法院按照协议约定处理。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：何耀根另案起诉中启公司，诉请判令中启公司支付2020年2月1日至3月2日的租金64000元。一审法院于2020年12月31日作出（2020）粤0112民初9092号民事判决：驳回何耀根的全部诉讼请求。二审中，何耀根称：由于中启公司违反协议对我方提起诉讼，对此何耀根也提起了诉讼要求中启公司向何耀根支付所欠的租金，但被一审法院驳回，我方对此没有提起上诉。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：何耀根应否退还涉案按金12万元给中启公司。从本案查明的事实看，双方租赁合同期限至2022年5月31日止，因新冠疫情的影响，中启公司要求减免租金，并表示在何耀根不同意减免的情况下，要求提前解除合同。但双方并未就减免租金或解除合同达成一致协议。之后，何耀根向中启公司发出《告知函》要求收回涉案商铺。从2020年3月2日何耀根与涉案商铺的店长韩沛明签订的《确认书》内容看，已明确表示中启公司清空物品，商铺退还业主互不拖欠。该意思表示明确，系双方对租赁合同关系解除后果的清理。中启公司上诉认为双方仅对商铺状态的确认，不涉及其他。但从双方当时的情况看，中启公司尚有2020年2月1至3月2日期间的租金约64000元未支付，而且，涉案合同解除系因中启公司逾期交租引发的，虽存在疫情影响的因素，但中启公司仍应承担一定的违约责任。故以按金12万元即二个月租金数额抵销上述中启公司应支付的租金以及应承担的违约责任，符合实际情况，并不违反公平原则。因此，一审法院采信何耀根的主张，不予支持中启公司要求退还按金12万元的主张，并无不当。关于中启公司二审提交的微信聊天记录，不能证明双方已就按金的退还达成一致意见；对于中启公司庭后提交的证据，即使中启公司已支付截至3月2日的水电费，但依然欠付2020年2月1至3月2日期间的租金，故该事实并不能推翻《确认书》的证明力。因此，本院对中启公司提交的证据均不予采信。综上所述，中启公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人广州市中启能源科技有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年五月二十四日书记员  张 旭彭诗敏