贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0302民初14024号原告：遵义市新广房地产开发有限公司，住所地遵义市汇川区成都路东方星园星槐园5号房，统一社会信用代码91520301666988094M。法定代表人：刘长波，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄祖兴，男，员工。委托诉讼代理人：谢福成，男，员工。被告：杨昆，男，1987年12月9日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。被告：贵州柏瑞商贸有限公司，住所地遵义市红花岗区北京路中建大厦14-2号，统一社会信用代码91520300322091865F。法定代表人：陈隆英，总经理。被告：陈隆英，女，1961年3月8日出生，汉族，贵州省余庆县人，住余庆县。被告：张森，男，1987年12月11日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。原告遵义市新广房地产开发有限公司（以下简称新广公司）与被告杨昆、贵州柏瑞商贸有限公司、陈隆英、张森案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新广公司委托诉讼代理人黄祖兴、被告杨昆到庭参加诉讼，被告贵州柏瑞商贸有限公司、陈隆英、张森经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新广公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除对贵州省遵义市汇川区的查封，中止对上述房屋的执行。2、请求法院依法判令上述房屋归原告所有。3、本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告陈隆英于2014年9月13日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及补充协议，约定被告陈隆英向原告购买位于遵义市汇川区，房屋总价为373286元，首付款为113286元，尾款260000元以银行按揭支付。合同签订后，原告为被告陈隆英向中国工商银行遵义京华支行的按揭贷款260000元进行担保。因被告陈隆英未按期偿还银行按揭款，导致原告向贷款银行承担了保证责任。原告承担了连带责任后向汇川区法院提起诉讼，法院已调解解除原告与被告陈隆英就上述恒大城第30栋2层2-1号房屋买卖事宜签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告陈隆英应配合原告办理上述房屋的预告登记注销手续及合同备案登记撤销手续。因汇川区法院作为案涉房屋的首封法院，原告按照法院将剩余款项退至汇川区法院后解除查封，并向贵院提出书面异议，贵院于2020年10月21日作出（2020）黔0302执异97号执行异议裁定，驳回原告的执行异议。从实体上而言，预告登记仅是为了保障将来物权实现而将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，并不导致不动产物权的设立或变动。根据《物权法》第二十条第二款及其司法解释（一）第五条的规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。也就是说，在预告登记后，商品房预售合同当事人依然可以通过协商或诉讼的方式解除合同，消灭商品房预售合同之债，此时预告登记权利人确定的丧失对不动产物权取得的期待权。而预查封则是指人民法院对尚未进行权属登记但又履行了一定批准或备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的一种预先的限制性措施，只有在登记机关核准登记产权后，才转为正式的查封。原告与被告陈隆英签订《商品房买卖合同》后仅办理预告登记和合同备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，陈隆英仅享有合同债权，尚未取得讼争房产的所有权，故贵院的查封措施只是预查封陈隆英的到期债权，讼争房产被预查封不影响原告依法行使合同解除权。现原告基于合法正当理由诉请解除与陈隆英签订的《商品房买卖合同》，并得到汇川区法院的支持，贵院的预查封措施不能否定生效法律文书的效力，故在解除《商品房买卖合同》的法律文书生效后，贵院的预查封即失去对象，应停止对讼争房产的执行。被告陈隆英在原告处购买的上述房屋属于期房，其并未取得上述房屋的所有权，其仅享有基于《商品房买卖合同》约定所产生的相关债权，如依合同约定产生的请求交付房屋和请求转移登记的债权请求权，而非物权。汇川区法院作为首封法院，系原告将法律文书确定的房款退至汇川法院后才解除查封，也即被告陈隆英基于《商品房买卖合同》约定所产生的对于原告的债权（退还房款），原告已经履行完毕，贵院作为轮候查封法院，已无事实及法律依据。综上所述，原告享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益，贵院应停止对案涉房屋的执行。据此，原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》及其他有关法律、司法解释的规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉请。被告杨昆辩称，我是因为和陈隆英的民间借贷纠纷申请查封了她的房屋，至于陈隆英和原告之间的问题，我不是很清楚。我在查封陈隆英房屋的时候，并未知晓有这个事情，也是属于她名下财产的时候才进行查封的，是走的合法合规的程序。我申请查封的时间节点，陈隆英并未和原告解除涉案房屋的权利。我不认可原告的诉讼请求。第一，原告退还陈隆英的款项和陈隆英支付的首付款金额不相符；第二，我需要知道陈隆英还款多少期，停供的具体时间；第三，2019年4月19日汇川法院预查封了房屋，当时房屋仍然预告登记在陈隆英名下，属于陈隆英，而原告与陈隆英调解是2019年7月18日，我申请查封时间是2019年5月20日，执行轮候查封时，房屋仍然属于陈隆英；第四，2019年9月25日，解除汇川法院的预查封，但陈隆英并未同原告交接完所有房款及手续，房屋仍属于陈隆英所有，我申请的轮候查封合法合规。被告贵州柏瑞商贸有限公司、陈隆英、张森未到庭，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院结合各方当事人的陈述，综合认定事实如下：1、2014年9月13日，被告陈隆英与原告新广公司签订合同编号为2014410880的《商品房买卖合同》及补充协议，按揭贷款购买新广公司开发建设的位于贵州省遵义市汇川区房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积88.52㎡，房屋总价373286元，其中首付款113286元，向中国工商银行股份有限公司遵义分行贷款260000元。原告新广公司已收取首付款及银行发放的按揭贷款。2014年，涉案房屋在遵义市不动产事务中心办理了所有权预告登记，预告登记证号：2014517997。2018年，涉案房屋办理了不动产产权首次登记，产权人为新广公司，产权证号：黔（2018）遵义市不动产权第0026055号；2、2019年4月19日，因申请执行人垫富宝投资有限公司与被执行人贵州泰华宏升商贸有限公司、陈隆英、曾琪借款合同纠纷一案，遵义市汇川区人民法院以（2019）黔0303执980号执行裁定及协助执行通知书预查封了预告登记在陈隆英名下的涉案房屋。在本院审理杨昆与贵州柏瑞吉商贸有限公司、陈隆英、张森民间借贷纠纷一案中，本院于2019年5月20日依据（2019）黔0302民初1523号民事裁定，以（2019）黔0302执保408号协助执行通知书轮候预查封了预告登记在陈隆英名下的涉案房屋。（2019）黔0302民初1523号民事判决生效后，杨昆向本院申请强制执行，本院以（2020）黔0302执1379号立案受理；3、因被告陈隆英未按约偿还涉案房屋的按揭贷款，中国工商银行股份有限公司遵义京华支行向原告新广公司发出《回购通知书》称，因陈隆英多次逾期还款，作为保证人的新广公司应按照借款合同约定承担连带保证责任，偿还所有贷款本息，并回购陈隆英所购住房。原告新广公司向中国工商银行股份有限公司遵义京华支行支付涉案房屋按揭贷款227175.01元及违约金36384.99元后，中国工商银行股份有限公司遵义京华支行向新广公司出具了《贷款结清证明》；4、2019年5月29日，新广公司向遵义市汇川区人民法院提起诉讼，请求解除其于2014年9月13日与陈隆英签订的合同编号为2014410880的《商品房买卖合同》，由陈隆英协助办理案涉房屋的预告登记注销等手续。2019年7月18日，遵义市汇川区人民法院作出（2019）黔0303民初4112号民事调解书，当事人自愿达成协议：一、原告遵义市新广房地产开发有限公司与被告陈隆英解除于2014年9月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014410880）；二、被告陈隆英在2019年7月24日前配合原告遵义市新广房地产开发有限公司办理位于贵州省遵义市汇川区的合同备案、所有权预告登记的注销手续；三、原告遵义市新广房地产开发有限公司于2019年8月20日前退还被告陈隆英房屋维修基金7452元、首付款50000元；5、2019年9月24日，遵义市汇川区人民法院拟拍卖因（2019）黔0303执980号案件预查封的涉案房屋，原告新广公司为了保障自身的权益，配合（2019）黔0303执980号案件的执行，避免涉案房屋被拍卖，向遵义市汇川区人民法院转款90000元，该90000元执行款中一部分视为履行（2019）黔0303民初4112号民事调解书明确的向陈隆英退还的维修基金7452元、首付款50000元，其余的3万余元为新广公司为避免涉案房屋被拍卖自愿为陈隆英垫付的（2019）黔0303执980号案件的执行款。新广公司转款90000元后，该案件执行完毕，遵义市汇川区人民法院于2019年9月25日以案件执行完毕为由，解除了对涉案房屋的预查封；6、在本院执行申请执行人杨昆与被执行人贵州柏瑞吉商贸有限公司、陈隆英、张森民间借贷纠纷一案过程中，新广公司于2020年10月12日对本院执行涉案房屋提出书面异议，本院经审查，于2020年10月21日作出（2020）黔0302执异97号执行裁定，裁定驳回了新广公司的异议请求。新广公司不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，酿成诉争。本院认为，本案的争议焦点是原告新广公司就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”、《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”之规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，是具有一定物权效力、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记在权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来所有权转移登记的实现。但预告登记权利人并不因为办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，本院对涉案房屋进行了查封，查封的是被告陈隆英享有的在所有权转移登记完成之前要求原告新广公司履行《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而杨昆对于查封的预告登记的房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合所有权转移登记的条件。只有当涉案房屋完成所有权转移登记（首次登记在新广公司名下的涉案房屋转移登记至陈隆英名下）时，杨昆才能主张对涉案房屋进行拍卖、变卖、折价以满足其债权。涉案《商品房买卖合同》及补充协议约定了原告新广公司在合同解除条件成就时享有合同解除的权利，这是合同当事人的真实意思表示，应当依法予以保护。事实上，原告新广公司按照约定行使了合同解除权，并与陈隆英通过（2019）黔0303民初4112号民事调解书依法解除了《商品房买卖合同》。被告陈隆英对涉案房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，债权的消灭是预告登记失效的法定情形之一，涉案房屋的预告登记因该债权消灭已归于失效。此外，原告新广公司替陈隆英代偿了本应由陈隆英偿还的银行按揭贷款22万余元，陈隆英只支付了一小部分房屋价款，且其支付的首付款以及维修基金等款项已经调解书确定由新广公司退还，其因合同解除而获得的相应财产返还请求权已得以保障。因此，陈隆英对涉案房屋已不再享有权利，涉案房屋的所有权人应以不动产登记簿上载明的所有权人新广公司来确定。故本院认定新广公司就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。对于被告杨昆关于“我申请查封时间是2019年5月20日，执行轮候查封时，房屋仍属于陈隆英所有，我申请的轮候查封合法合规”等辩解意见，本院认为，涉案房屋只是预告登记在陈隆英名下，并未办理正式的所有权转移登记，陈隆英对涉案房屋享有的物权请求权也因《商品房买卖合同》的解除、预告登记的失效而丧失。因此，杨昆的上述辩解意见不能成立，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”、第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，原告新广公司要求解除对涉案房屋的查封，中止对涉案房屋的执行，并判令涉案房屋归其所有的诉讼请求，具有充分的事实和法律依据，本院予以支持。被告贵州柏瑞商贸有限公司、陈隆英、张森经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款、《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，判决如下：一、停止对位于贵州省遵义市汇川区房屋的执行；二、位于贵州省遵义市汇川区房屋归原告遵义市新广房地产开发有限公司所有。案件受理费6900元，由原告遵义市新广房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  彭乾骥人民陪审员  钱春香人民陪审员  刘 静二〇二一年五月六日法官助理刘伟科书记员李珂