上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终3717号 上诉人（原审被告）：缪佳桦，男，1984年1月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。 被上诉人（原审原告）：黄晓宇，男，1971年10月22日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：杭炜，上海中夏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范欢，上海中夏律师事务所律师。 上诉人缪佳桦因与被上诉人黄晓宇房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初31539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 缪佳桦上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄晓宇的一审全部诉讼请求，租赁合同继续履行，判决免除缪佳桦2020年2月至7月半年的租金，且不承担违约金。事实和理由：一、缪佳桦逾期支付租金系受疫情影响导致营业收入大幅下降，此属于不可抗力，故租赁合同不应解除。二、防疫期间，缪佳桦无法开门营业，即使2020年4月开始营业，但因疫情尚未完全控制，营业收入亦明显不足，故应根据公平原则酌情调整租金，一审判决的租金过高。三、因逾期支付租金属于不可抗力造成，故缪佳桦不应承担违约责任。 黄晓宇辩称：不同意缪佳桦的上诉请求及事实理由。一审法院已向缪佳桦释明，要求其支付2020年7月1日之后的租金，但其拒不支付，其行为表明其拒不履行合同，故一审法院判定合同解除正确。关于疫情影响问题，一审法院免除了一个月租金，已基于公平原则作出处理，实际上缪佳桦在此期间是正常营业的。要求驳回上诉，维持原判。 黄晓宇向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的商铺租赁合同于起诉之日2020年6月11日解除；2．判令缪佳桦立即归还黄晓宇租赁物上海市闵行区XX路XX号XX临商铺；3．判令缪佳桦支付自2020年2月6日起至实际搬离之日的租金及占有使用费，暂计至2020年6月5日为人民币（币种下同）60，000元（按照每月15，000元标准计算至实际搬离之日）；4．判令缪佳桦支付的保证金30，000元作为违约金扣除；5．判令缪佳桦支付租赁期间所产生的水费、电费、物业管理费（按相关部门的标准予以结算）；6．本案诉讼费用由缪佳桦承担。本案审理过程中，黄晓宇撤回了要求缪佳桦支付物业管理费的诉讼请求。 一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX号房屋的产权人为黄某1、陈某、黄晓宇、黄某2。 2019年10月27日，黄晓宇（出租方、签约甲方）与缪佳桦（承租方、签约乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落于上海市XX路XX号XX临，该房屋建筑面积约30平方米，房屋类型为商铺，房屋用途为商铺；房屋租赁期自2019年11月6日起至2022年11月5日止，共计三年，甲方于2019年10月28日前向乙方提供该房屋及附属设施；每月租金为15，000元，该房屋租金三年内不变；租金按每三个月为一期支付，首期租金45，000元，于2019年10月28日前付清，以后每期租金于期始日前十天按时支付，先付后用；甲、乙双方约定，乙方应于签订本合同时向甲方支付房屋押租保证金30，000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，该保证金不可视为乙方预付的租金；乙方在租赁期内使用的水、电、通讯等费用由乙方承担，乙方应在账单所规定的期限内支付，如乙方逾期支付造成的停电、停水等一切后果及所产生的滞纳金均由乙方承担；乙方在租赁期内的物业管理费，乙方应在规定时限内主动向物业管理公司交付，由区、街道征收的清洁、卫生、停车等费用由乙方自行承担支付；租赁期间，甲方所提供的房屋如存在缺陷或房屋及设施因自然灾害或非乙方过失而发现损坏或故障时，乙方应及时通知物业管理公司或甲方，甲方应承担及时修复责任及有关费用，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任，如由乙方代为维修的，费用仍由甲方承担；租赁期满，本合同自动终止，除甲方提前书面同意续租外，乙方应在本合同租赁期满当天返还该房屋；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，如因乙方过失或过错造成房屋或设施损坏，乙方应负修缮及赔偿责任；乙方应在返还房屋前，必须注销在该商铺房内的工商注册；甲方应在乙方迁空，并已注销该商铺内的工商注册，经甲方验收认可，在乙方返还房屋后的当天，将押租保证金无息退还给乙方，如有乙方欠费，甲方可从押租保证金中扣抵，不足部分乙方必须补足付清，乙方如再有留置物品，均视作乙方放弃，任凭甲方处置，乙方决无异议；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，导致中途终止本合同的均视为违约，双方同意违约金为30，000元，由违约方赔偿给对方；租赁期满，本合同自行终止，乙方应如期交还该房屋及设施，未经甲方书面同意乙方执意逾期归还的，则每逾期一天，乙方应按当月每天租金价的双倍金额向甲方支付房屋占有使用费，并视违约论处，赔偿违约金给甲方，且甲方可以强制收回该房屋，乙方应在收到甲方收房通知后三天内必须清场撤离还房，三天后房屋内所有留置物品均视作乙方放弃，任凭甲方处置，乙方决无异议，乙方愿意承担一切后果；乙方如要续租，乙方必须在租赁期满前两个月向甲方提出书面意向，在与甲方对外招租的同等条件下，经与甲方协商同意后，须在期满前一个月重新签订下期的租赁合同，否则过后甲方可以不予理会，乙方决无异议；租赁期间，乙方应准时交付房租，如乙方逾期支付租金一次超过十五天，或连续二次每次逾期支付超过十天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权没收押租保证金，并可立即收回该房屋，乙方应在甲方收回房屋通知后的三天之内自动搬迁清场，三天之后房屋内的乙方所有留置物品均视作乙方放弃，任凭甲方处置，乙方决无异议，甲乙双方同意本合同自行终止，不再另行签订终止协议；如乙方确有无法解决的意外原因，不能如期支付租金，则乙方应预先征得甲方同意，才能逾期支付，并乙方应按每天支付拖欠款的千分之五给甲方滞纳金，但逾期一次不能超过二十天，否则按8-6条追究乙方的违约责任；租赁期满乙方返还房屋时，乙方还未注销在该商铺房内工商注册的，视为乙方违约，甲方可没收押租保证金，乙方决无异议等。 合同签订后，黄晓宇将系争商铺交付缪佳桦使用，缪佳桦于2019年10月28日向黄晓宇支付了首期三个月租金45，000元及押金30，000元。缪佳桦此后于系争商铺内安置了货架、店招及灯具等设施，并对外经营。租赁合同履行过程中，缪佳桦曾因系争房屋漏水要求黄晓宇予以修缮，黄晓宇组织人员上门予以维修。 2020年5月25日，因缪佳桦未能支付租金，黄晓宇委托律师发送催款函，要求收函后五日内支付自2020年2月6日至8月5日期间的租金9万元。缪佳桦收函后并未支付。 另查明，缪佳桦于2020年3月、6月、9月、10月均对外经营。 租赁合同履行过程中，黄晓宇向供电、供水部门支付了系争房屋内的水、电费后，根据系争商铺内的分装水、电表读数，并依据双方约定的单价向缪佳桦收取相应的水、电费。 本案审理过程中，针对缪佳桦的未付租金，原审法院要求缪佳桦在扣除疫情影响期间至2020年6月30日止的租金外，按照双方租赁合同约定的租金支付方式将2020年7月1日起至2021年2月5日止的剩余租金10万余元支付至法院代管款账户内，但缪佳桦拒绝支付，也未再行向黄晓宇支付租金。 一审法院认为，黄晓宇、缪佳桦双方签订的《商铺租赁合同》及二份补充协议，均为双方当事人的真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。租赁合同履行期内，黄晓宇按约向缪佳桦交付了系争房屋，缪佳桦作为承租人应按约履行租金支付之义务。现双方争议焦点为缪佳桦未能按期支付租金是否已属根本性违约，黄晓宇可否解除双方间的租赁合同。依据双方合同之约定，租金每三个月支付一次，缪佳桦应于每期租金起始日前十天按时支付，然在租赁过程中，缪佳桦仅支付了自2019年11月6日起至2020年2月5日止的租金，自2020年2月6日起至今的租金始终未能予以支付，就此，缪佳桦抗辩称房屋漏水、因新冠肺炎疫情导致店铺封闭及经营困难，故未能予以支付。首先，关于缪佳桦主张的漏水问题，其并未能提交证据予以证明，也未就此提起反诉，且从查明的事实来看，就缪佳桦提出的漏水问题，黄晓宇曾组织人员予以维修，在未有证据证明房屋确实存在漏水且影响缪佳桦实际使用的情况下，该抗辩意见难以支持。其次，缪佳桦称系争房屋因新冠肺炎疫情影响，自2020年2月至2020年6月期间无法经营，但从黄晓宇提交的证据来看，系争商铺并未因涉疫情导致强制性关闭，缪佳桦在此期间仍开业对外经营，缪佳桦的该抗辩理由亦难以支持。再次，缪佳桦自述自2020年7月起已正常对外经营，此时本市的生产、经营已恢复如常，缪佳桦的经营已不再受新冠疫情影响，其仍以疫情影响为由予以抗辩，不予支持。现缪佳桦未能按约支付租金，已属根本性违约，黄晓宇要求解除租赁合同的诉讼请求，应予支持。 关于双方租赁合同的解除时间，虽缪佳桦未能按期支付2020年2月6日起的租金，但考虑到2020年2、3月新冠疫情期间确实对生产经营产生了影响，双方并未能就此达成一致意见，此时缪佳桦系较为轻微的履行瑕疵，并未构成根本性违约，故黄晓宇起诉时其单方解除权并未成就。但在本案诉讼过程中，经法院组织调解，缪佳桦既未能支付租金也未能向黄晓宇返还房屋，持续拖欠租金。缪佳桦于2020年12月3日的庭审过程中对法院要求其支付自2020年7月1日以后的租金仍予以拒绝，以其行为明确表明不再继续履行双方的租赁合同，已属根本性违约，故确认双方的租赁合同于2020年12月3日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。缪佳桦应于合同解除后向黄晓宇返还系争商铺。关于黄晓宇主张的租金及房屋占有使用费，2020年初的新冠肺炎疫情确属民事主体不可预见且不能避免的事件，本市亦于2020年1月24日发布一级公共卫生事件响应，但是否属于不可克服之客观情况，应当考量疫情对不同地区、不同行业及不同案件的影响，并要从新冠肺炎疫情对当事人之间合同履行或权利行使的影响时间、程度及疫情的发展阶段等因素综合予以考量。考虑到系争商铺系用于经营，受新冠疫情期间管控措施影响，其经营时间和人流均有所减少，在系争房屋使用状态发生变化的情况下，黄晓宇交付的租赁物未能符合原约定的使用状态，因此根据公平原则，缪佳桦在管控期间无法正常使用涉案房屋的时间段内的占有使用费应予以酌减，针对缪佳桦的抗辩意见，酌定其支付2020年2月、3月的租金15，000元。故缪佳桦共计应向黄晓宇支付自2020年2月6日起至2020年12月3日止的租金134，000元，并按照每月15，000元的标准向黄晓宇支付自2020年12月4日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。 关于黄晓宇主张保证金30，000元作为违约金予以扣除，双方合同约定因缪佳桦违约导致合同解除，应向黄晓宇支付违约金30，000元，同时亦约定缪佳桦逾期支付租金导致合同解除，可没收保证金30，000元，基于双方约定了合同解除违约金金额及履行方式，现系争租赁合同确因缪佳桦违约导致解除，已给黄晓宇造成损失，黄晓宇依据合同约定不予退还保证金，于法不悖，予以支持。关于黄晓宇主张的水、电费，双方于租赁合同中已经明确了计价方式，并于房屋交付时对于水表分表、电表分表的读数予以确认，现于实际租赁过程中缪佳桦曾向黄晓宇支付了部分水、电费，在双方未能予以核算且未能确认水、电分表读数的情况下，相应的费用尚未能予以结算，黄晓宇的该诉讼请求无法予以确认，难以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条规定，判决如下：一、确认黄晓宇与缪佳桦签订的《商铺租赁合同》于2020年12月3日解除；二、缪佳桦于判决生效之日起十五日内搬离并向黄晓宇返还《商铺租赁合同》约定之上海市闵行区XX路XX号XX临商铺；三、缪佳桦于判决生效之日起十五日内向黄晓宇支付自2020年2月6日起至2020年12月3日止的租金134，000元；四、缪佳桦于判决生效之日起十五日内，按照每月15，000元的标准，向黄晓宇支付自2020年12月4日起至实际搬离上海市闵行区XX路XX号XX临商铺之日止的房屋占有使用费；五、缪佳桦支付的押租保证金30，000元作为违约金，黄晓宇不予返还；六、驳回黄晓宇的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，050元，由缪佳桦负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。缪佳桦与黄晓宇签订的《商铺租赁合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，缪佳桦未能按约支付租金，虽然2020年上半年有因新冠肺炎疫情影响导致很多商家无法正常经营以及营业收入下降的情况存在，但根据本案证据显示，从2020年2月至6月缪佳桦承租的系争商铺并未被强制性关闭，在此期间仍开业经营，当然营业收入受到影响属不可避免，但一审法院已根据实际情况对缪佳桦的租金予以酌情减免。缪佳桦自述2020年7月起已正常对外经营，但其仍未支付该期间的租金，一审法院在诉讼过程中曾要求缪佳桦将2020年7月1日起至2021年2月5日的拖欠租金予以支付，给与其继续履行合同的机会，但其仍拒绝支付，其以行为明确表明了不再继续履行租赁合同，已构成根本违约，一审判决确认双方的租赁合同于2020年12月3日缪佳桦明确拒绝履行合同时解除，该认定并无不当，本院予以认可。缪佳桦上诉提出租赁合同不应解除的理由不能成立，且因其行为已构成根本性违约，一审法院根据合同约定判定其承担违约责任，对押租保证金予以扣除，所作处理亦无不当。关于疫情影响商铺经营的问题，一审判决已根据公平原则酌情减少该期间的租金，调整金额当属合理。 综上所述，上诉人缪佳桦的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币4，100元，由上诉人缪佳桦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯卫清 审 判 员 潘春霞 审 判 员 寻增荣 二〇二一年五月二十五日 法官助理 吴 晔 书 记 员 吴 晔 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……