江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0115民初828号原告：傅发喜，男，1977年9月27日生，汉族。委托诉讼代理人：张洪亮，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔李文，江苏海越律师事务所律师。被告：魏东旭，男，1984年8月26日生，汉族。原告傅发喜与被告魏东旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅发喜的委托诉讼代理人张洪亮、孔李文，被告魏东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅发喜向本院提出诉讼请求：1、判令被告魏东旭支付自2020年2月1日至2021年1月7日期间拖欠的房租579200元（620000元／365天×341天）；2、被告支付延期支付租金的违约金（以310000元为基数的自2019年12月30日起算，以269200元为基数的自2020年6月30日起算，均按照日千分之一计算至实际付清之日止）；3、被告按照6个月的租金标准赔偿房屋空置期损失310000元。审理中，原告变更第1-2项诉讼请求为：判令被告支付自2020年2月1日至2021年1月7日期间拖欠的房租477260元；被告支付延期支付租金的违约金（以207178元为基数的违约金自2019年12月31日起算，以270082元为基数的违约金自2020年7月1日起算，均按照日千分之一计算至实际付清之日止）。事实和理由：原、被告于2019年7月25日签订《房屋租赁合同》一份，约定其将位于南京市江宁区竹山路551号二号楼B区一层局部的房屋出租给被告做中餐使用，租期5年，自2019年8月至2024年7月31日止，前两年租金为62万元／年，后两年递增6%，租金每半年支付一次，每年支付租金的时间为6月30日、12月30日。合同签订后，被告仅支付第一年上半年的房租31万元，未能按约支付后续房租。其多次催要被告支付房租未果，故向被告发送《解除合同通知书》。被告未能按约支付租金，给其造成极大损失，故诉至法院，请求判如所请。被告魏东旭辩称：1、自2020年2月1日至2020年7月15日期间，因原告傅发喜同意免除疫情期间的2个月房租，故其仅欠付租金18万元；2、自2020年7月15日至2021年1月7日期间，原告同意将租金降至50万元每年，且由其承担60%的租金，其余40%由案外人周凯洋承担；3、按照租赁合同约定，若其逾期欠付租金超过15天，则原告有权回收房屋，原告未回收房屋、亦未向其主张拖欠租金的利息和违约金，原告的行为表明同意其拖欠房租；4、其不愿意承担房屋空置期的损失，案涉租赁合同并未约定，且其做生意亏损后亦无力给付。本院经审理认定事实如下：2019年7月25日，原告傅发喜（甲方，出租方）与被告魏东旭（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租房产位于南京市江宁区竹山路551号二号楼B区一层局部，建筑面积约290平方米，标的房屋设施状况为毛坯，房屋用途为中餐（中式快餐除外）；租期5年，自2019年8月1日起至2024年7月31日止（免租期为90天，合同结束期到2024年10月29日）；甲乙双方商定租金为62万元／年，前两年不变，后每两年递增6%；出租房屋双方本着先付费后使用的原则，每半年给付一次，使用费需提前一个月支付，每年6月30日和12月30日付款，房屋租赁押金为5万元，合同期满之后在乙方没有违约情况下甲方无息退还；甲方提供给乙方该物业之装修标准及设施状况，乙方可根据自己的特色进行专业装修，但不得破坏甲方原有之建筑装修、隐蔽工程和装修布置等，乙方自行装修、维保该物业所涉及的一切装修、维保费用均由乙方承担；合同期满后乙方不再续约或提前终止合同的，乙方应当在租赁期限届满之日或本协议提前解除之日前的适当时间内自付费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至甲方交付时的状态或甲方认可的状态（因使用原因或时间间隔太长而无法恢复的除外），并于租赁期届满之日或本协议提前解除之日准时将该物业交还甲方……任何一方违反本合同条款的，视为违约，违约方应承担违约责任，违约方应承担给对方造成的一切损失，给付损失不低于10万元；乙方拖欠甲方租金的，除应足额支付外，每延迟一天按所欠房租的1‰向甲方支付违约金，拖欠租金达15天的，除应足额支付外，甲方有权解除合同。2020年10月12日，原告傅发喜向被告魏东旭发送《律师函》一份，载明：2019年7月25日，你与傅发喜先生签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，傅发喜先生将位于南京市江宁区竹山路551号二号楼B区一层局部出租给你使用，合同租期为5年，自2019年8月1日起，至2024年7月31日止。合同约定租金支付方式为：租金62万元／年，前两年不变，后每两年递增6%。租金的付款时间为：每半年给付一次租金，使用费需提前一个月支付，每年6月30日和12月30日付款。合同同时对合同解除、终止条件等作了约定。合同签订后，你向傅发喜先生支付了第一年上半年租金31万元。根据合同约定，你应当在2019年12月30日向傅发喜先生支付第一年下半年的租金31万元，在2020年6月30日向傅发喜先生支付第二年上半年租金31万元，但你一直未按约履行支付房屋租金的义务。经傅发喜先生多次催促，你一直推诿不付。截至目前为止，你已拖欠傅发喜先生房屋租金合计62万元未付。现姚希崇律师根据授权函告你，请你在收到本律师函3日内，向傅发喜先生支付完毕所欠全部房屋租金。若你仍然拒绝向傅发喜先生履行付款义务，姚希崇律师将根据授权，启动相应的司法程序，通过法律诉讼向你追索欠款及违约金。为避免诉累，请你慎重对待。2021年1月5日，原告傅发喜向被告魏东旭发送《解除合同通知书》一份，载明：2019年7月25日，你与我签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（我）将位于南京市江宁区竹山路551号二号楼B区一层局部（以产权证显示为准）的房屋出租给乙方（你）做中餐（中式快餐除外）使用；租赁期为5年，自2019年8月1日至2024年7月31日止；约定的租金前两年为62万元／年，后两年递增6%，租金每半年支付一次，每年的租金支付时间为6月30日、12月30日。合同签订后，你仅将租赁期第一年的上半年房租31万元支付给了我。根据合同约定，你应当在2019年12月30日向我支付租赁期第一年下半年的租金31万元，在2020年6月30日向我支付租赁期第二年上半年的租金31万元，但你均未按约支付。2020年10月12日，我委托律师向你致律师函，要求你在收到律师函的3日内将拖欠的62万元租金支付给我，但你至今未予支付。现我根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第三项的规定正式通知你，我与你于2019年7月25日签订的《房屋租赁合同》自本通知书送达你之日起解除。根据双方合同约定，你应当在《房屋租赁合同》解除的三日内支付拖欠的房屋租金62万元、支付违约金（以31万元为基数，自2019年12月30日至付清拖欠的全部租金之日止，按照每日千分之一的标准计算；以31万元为基数，自2020年6月30日至付清拖欠的全部租金之日止，按照每日千分之一的标准计算），并承担解除合同后的房屋空置期损失31万元。庭审中，原告傅发喜提交不动产权证书、东华汽车实业有限公司（以下简称东华公司）出具的授权委托书、南京东山发动机公司与傅发喜签订的房屋租赁合同、南京东山发动机公司出具的证明各一份，证明：案涉房屋座落于南京市江宁区竹山路等，权利人为东华公司；东华公司将竹山路551号东发厂区及房屋的租赁和运营管理授权给南京东山发动机公司；南京东山发动机公司将南京市江宁区竹山路551号2号楼Ｂ区一层局部出租给傅发喜，面积247㎡，租赁期限自2019年8月1日至2027年10月31日止，首年年租金360620元，租金每2年累计增长5%；南京东山发动机公司出具证明，同意傅发喜将前述房屋与他人合作及转租经营餐饮项目。被告魏东旭的质证意见为：对不动产权证书、授权委托书、南京东山发动机公司与傅发喜签订的房屋租赁合同均无异议；对南京东山发动机公司出具的证明有异议，其于2019年10月办理餐饮店营业执照时，需提交盖有南京东山发动机有限公司公章的同意转租证明，周凯洋交付给其的证明内容与傅发喜提交的证明内容并不一致。庭审中，原、被告一致确认：1、案涉租赁合同于2021年1月7日解除；2、原告傅发喜收取被告魏东旭押金5万元，尚未退还，同意在本案中一并处理；3、自2020年2月1日至2020年7月15日期间，因原告同意减免疫情期间的2个月租金，被告确认欠付原告房屋租金18万元；4、被告于2021年3月22日明确同意放弃对案涉房屋剩余物品的权利并交由原告处置，原告同意不再主张被告支付租赁房屋期间拖欠的水、电、燃气及物业费用。另，被告陈述：自2020年7月15日至2021年1月7日期间的房租，原告同意降至50万元/年，且同意该部分租金由其承担60%，由周凯洋承担40%。但未能提供证据予以证明。以上事实，有傅发喜与魏东旭签订的房屋租赁合同、律师函、解除合同通知书及邮政快递查询记录、不动产权证书、授权委托书、南京东山发动机公司与傅发喜签订的房屋租赁合同、证明以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告傅发喜与被告魏东旭签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。租赁合同约定的租期自2019年8月1日起至2024年7月31日止，因魏东旭未能按约支付租金，傅发喜于2021年1月5日向魏东旭发送解除合同通知函，双方于庭审中一致认可案涉租赁合同已于2021年1月7日解除，本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于欠付的租金及逾期付款违约金。双方确认自2020年2月1日至2020年7月15日期间，魏东旭拖欠傅发喜租金180000元，本院予以确认。自2020年7月16日至合同解除之日即2021年1月7日期间，被告欠付的租金为297260元〔620000元÷365天×175天〕。魏东旭抗辩称傅发喜同意自2020年7月15日之后，租金降至500000元/年且其只需承担60%的租金，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。综上，傅发喜主张魏东旭支付自2020年2月1日至2021年1月7日期间拖欠的房租477260元，具有事实和法律依据，本院予以支持。按照合同约定，租金需提前一个月半年一付，被告应于2019年12月30日前支付自2020年2月1日至2020年7月31日期间的房租207178元〔180000元+620000元÷365天×16天（自2020年7月16日至2020年7月31日期间）〕，应于2020年6月30日前支付自2020年8月1日至2021年1月7日期间的房租270082元〔620000元÷365天×159天〕，魏东旭收到傅发喜发出的律师函、解除合同通知书后仍未能给付，双方亦未达成延期付款协议，魏东旭应承担相应的违约责任。合同约定逾期支付租金的违约金为未付租金的千分之一，鉴于傅发喜的实际损失，本院依法将违约金标准调整为傅发喜起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的四倍即年利率15.4%计算。傅发喜主张的违约金过高部分，本院不予支持。关于傅发喜主张的房屋空置期损失。因魏东旭违约导致租赁合同于2021年1月7日解除，给傅发喜造成房屋空置期的租金损失，鉴于魏东旭已于2021年3月22日将房屋内物品处理完毕，傅发喜亦应在合同解除后积极寻租，结合傅发喜的租赁成本及收益，本院酌定魏东旭按照3个月租金标准赔偿房屋空置期损失155000元。故对原告傅发喜主张被告魏东旭赔偿房屋空置期损失310000元的诉讼请求，本院部分予以支持。傅发喜同意将收取的押金50000元在本案中一并处理，本院予以确认；扣除押金50000元，魏东旭还应向傅发喜赔偿房屋空置期损失105000元。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告魏东旭于本判决发生法律效力之日起10日内向原告傅发喜支付租金477260元及逾期付款违约金（以207178元为基数的违约金自2019年12月31日起算，以270082元为基数的违约金自2020年7月1日起算，均按照年利率15.4%计算至实际付清之日止）；二、被告魏东旭于本判决发生法律效力之日起10日内向原告傅发喜支付房屋空置期损失105000元；三、驳回原告傅发喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5861元、财产保全费5000元，合计10861元，由原告傅发喜负担2828元，由被告魏东旭负担8033元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  郭 辉二〇二一年五月十日法官助理  李超燕书 记 员  李文昊