安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0705民初1755号原告：陈锋，男，1981年2月10日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告：包小利，女，1984年9月20日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被告：铜陵井湖房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇井湖建材大市场内，统一社会信用代码9134072115127106X8。法定代表人：黄国平,总经理。委托诉讼代理人：倪文英，安徽景旺律师事务所执业律师。原告陈锋、包小利诉被告铜陵井湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈锋、包小利与被告铜陵井湖房地产开发有限公司委托代理人倪文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锋、包小利向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金81463.21元（1013224元*0.0003*268天）。2、判决被告支付原告延期申请商品房登记违约金8100元（810天*10元）。3、判决被告承担诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻。2014年被告开发并预售铜陵北斗星城二期住宅项目。2014年8月12日，原告与被告订立了《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人预售的北斗星城二期4-H-9栋304号住宅房，预售建筑面积为158.61平方米，预售价格每平方米6388.15元，预售价格为1013224元，买受人应于签约当日付房款413224元，余款60万元办理商业贷款；出卖人应当在2015年7月30日前将符合交付条件的商品房交付给买受人；逾期交房超过60日的，如果买受人要求继续履行合同的，出卖人应自约定的最后交付期限的第二天即2015年8月1日起向买受人支付己交房款日万分之三的违约金；买受人至房屋交付之日起届满180日无法申请商品房登记的，如买受人不退房，出卖人应向买受人按每天10元标准支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款1013224元，原告后于交房后又补充支付少量房屋面积差价款。但被告未能按期履行交房义务，被告于2016年4月25日向原告交房，因此逾期交房268天（2015年8月1日至2016年4月25日）；此后，被告未能及时向原告提供办理房产证的条件，在广大购房户的强烈要求下，包括案涉房屋在内的二期4-H地块房屋直到2018年11月5日才办理工程质量竣工验收手续，但直到2019年元月中旬才提供办理房产登记所需要的税票，原告才得以于2019年1月17日申请商品房登记，此项因被告原因造成原告延期办证810天(2016年10月22日至2019年1月10日)。之后，原告多次向被告催要逾期交房及延期办证违约金，被告一直拖延未付。原告认为原，被告在平等自愿的基础上订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当充分履行。被告因未能履行合同约定的付款义务和协助办证义务，影响了原告的合理预期，被告应当承担约定的违约责任。因此，原告的诉讼请求于法有据，故诉请人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告铜陵井湖房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，应予驳回。根据双方签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间是2015年7月30日交房，实际交房时间为2016年4月25日。根据《民法典》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”因此，自答辩人逾期交房之日，也就是2015年8月1日起被答辩人就知道或应当知道其权利受到侵害。即使按照最大限度保护购买人利益原则，自实际交房之日(2016年4月25日)起算，被答辩人最迟应于2019年4月25日前主张权利。现不论是采用约定交房时间、还是采用实际交房时间作为逾期交房时间的起算点，被答辩人于2021年4月1日提起诉讼，均已明显超过诉讼时效，其诉求不应得到支持。二、关于逾期办证违约金。该商品房于2018年11月5日竣工验收，已经具备了办证条件。根据《商品房买卖合同》第十六条之规定，逾期交房违约金的计算期间为:2016年10月22日至2018年11月5日，共计744天，应支付的逾期办证违约金为7440元。以上答辩意见，请法院依法纳。本院经审理认定的事实如下：2014年8月12日，原告陈锋、包小利与被告铜陵井湖房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定：陈锋、包小利购买井湖公司开发预售的北斗星城二期4-H-9栋304号住宅房1套预售建筑面积为158.61平方米，预售价格每平方米6388.15元，预售价格为1013224元，买受人应于签约当日付房款413224元，余款60万元办理商业贷款，井湖公司应当在2015年7月30日前将己进行竣工验收合格并在当地主管部门备案、同期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求等商品房交付使用，若因井湖公司未按合同约定期限将案涉商品房交付使用且逾期超过60日，买房人要求继续履行合同的，井湖公司从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；如因出卖人井湖公司原因导致原告逾期办证，应向原告按10元／天支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，但是井湖公司在未进行房屋竣工合格并在当地主管部门备案的情况下，于2016年4月25日将房屋房屋钥匙交付原告，因此逾期交房268天（2015年8月1日至2016年4月25日）；案涉房屋在内的二期4-H地块房屋直到2018年11月5日办理工程质量竣工验收手续，2019年元月中旬提供办理房产登记所需要的税票，原告于2019年1月17日申请商品房登记，此项因被告原因造成原告延期办证810天(2016年10月22日至2019年1月10日)。以上事实，有原告身份证和被告企业基本信息查询单、商品房买卖合同、购房发票、情况说明、收据、房屋交接通知书、当事人陈述及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，原告与被告订立的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，合同合法有效。原告已经按照合同约定履行了全部付款义务，被告应依据双方买卖合同的约定履行交房义务。原、被告签订的商品房买卖合同中约定的交房日期为2015年7月30日前，被告实际交房日期为2016年4月25日，依据该约定被告违约。关于原告主张的以总房款为基数按日万分之三计算违约金81463.21元的诉讼请求，依同类案件生效判决及原告的实际损失，调整为以总房款为基数按日万分之二计算违约金，即（1013224元*268天*2‰）54308.81元。关于原告主张的要求被告并支付原告迟延办理房产证的违约金8100元的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。对被告抗辩已过诉讼时效的主张，因涉案房屋办理所有权登记时间是2019年1月17日以及该小区同类案件生效判决，应认定原告主张未超过诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告陈锋、包小利逾期交付商品房的违约金54308.81元及迟延办理房产证的违约金8100元。二、驳回原告陈锋、包小利的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2039元，减半收取1019.5元，由被告铜陵井湖房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  郑宏伟二〇二一年五月二十一日书记员  朱冰心附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。