广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初34599号原告：戴康，男，1977年6月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁熹、秦倩，均系广东南国德赛律师事务所律师。被告：蔡先国，男，1984年10月23日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。第三人：中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行，住所地广东省广州市海珠区广州大道南桂田大厦，统一社会信用代码：91440101890496713D。负责人：林秀文。原告戴康诉被告蔡先国、第三人中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行（以下简称“工商银行广州大道支行”）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴康的委托诉讼代理人梁熹到庭参加了诉讼。被告蔡先国、第三人工商银行广州大道支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告戴康向本院提出如下诉讼请求：1.确认广州市天河区平云路177号之三2015房屋（不动产权证号：920178222，登记字号：2014登记9302427）的房屋所有权归戴康所有；2.蔡先国及工商银行广州大道支行协助办理上述房屋的抵押涂销手续，在协助办理抵押涂销手续办妥后，由蔡先国将上述房屋的权属转移登记至戴康名下；3.本案诉讼费由蔡先国承担。事实和理由：戴康和蔡先国原为公司同事关系，因戴康个人原因不便以自己名义购买和持有房屋，故委托蔡先国协助代为购买和持有广州市天河区平云路177号之三2015房。双方就代持房产事宜签订了《委托代持房产合同》，约定由戴康出资，以蔡先国名义购买指定房产，该代持房产的所有权及相应权利义务均由戴康享有。蔡先国依照约定购买及代持房产期间，最初是相安无事的，但自2018年起蔡先国不知何故擅自注销代持房产的贷款还款账户，导致无法正常偿还房屋贷款，招致广州住房公积金管理中心起诉清偿，也被工商银行催促清偿贷款。为此，戴康多次与银行和广州住房公积金管理中心沟通并清偿房屋贷款后，方才避免代持房产被拍卖。因蔡先国的违约行为导致戴康损失，故提起本案诉讼。被告蔡先国未提交答辩意见，亦未提交证据。第三人工商银行广州大道支行未提交陈述意见，亦未提交证据。经审理查明：根据广州市规划和自然资源局于2021年5月28日出具的广州市天河区平云路177号之三2015房（以下简称“涉案房屋”）的查册表显示：权利人为蔡先国，占有部分为全部，共有方式为单独所有，所有权取得方式为购买；抵押权登记信息为抵押权人为工商银行广州大道支行，抵押方式为一般抵押，债权数额为人民币70万元；查封登记信息查封机关为广州市天河区人民法院，查封文号为（2020）粤0106执保4357号、（2020）粤0106民初34599号，查封范围为全部查封，查封起始时间为2020-09-27，查封结束时间为2023-09-26，附记为查封该业。2013年10月31日，案外人杨洋（甲方，卖方）与蔡先国（乙方，买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定，房地产地址为涉案房屋；该房地产按整套出售并计价，总金额1388000元，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付35000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款，首期款乙方应于递件成功当天向甲方支付房款688000元，除前述房款外，剩余房款700000元，由乙方于2013年11月30日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料等。2014年1月1日，工商银行广州大道支行（贷款人）与蔡先国（借款人，抵押人）签订《个人住房组合抵押借款合同》，约定：合同约定贷款总额700000元，其中住房公积金个人住房贷款金额为500000元，个人购房贷款金额为200000元；本合同项下贷款用于购买涉案房屋，未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用，贷款人有权监督贷款的使用等。戴康为证明其与蔡先国之间的就涉案房屋成立的房屋代持关系，向本院提交如下证据予以证明：1.显示由戴康（甲方，委托方）与蔡先国（乙方，代持方）签订的《委托代持房产合同》[原件，约定：甲方委托乙方，由甲方出资，以乙方名义购买指定房产（以下简称代持房产），该代持房产的所有权及相应权利义务均由甲方享有；代持房产地址为广州市天河区平云路177号之三2015房（即涉案房屋）；购房合同签订时的付款、签约安排与贷款清偿等安排为（1）甲方委托乙方，以乙方名义与杨珮祺签订《广州市商品房买卖合同》及相关文件，该类文件的权利义务由甲方享有及承担，（2）涉及代持房产的定金、首付款均系由甲方实际支付，乙方对此无异议，（3）涉及代持房产的银行房屋贷款以乙方名义申请，由甲方实际承担，（4）涉及代持房产而产生的税费、税收、物业费、佣金、抵押费、保险费、水电煤费、维修费等所有一切费用，均将由甲方实际支付（无论是通过何种方式支付或通过任何一方账号支付），乙方对此无异议；除非双方另有约定，本协议签订之前或之后乙方取得（即以乙方名义购买、登记）的上述所列房产，均视为代持房产，均视为由甲方出资购买，甲方无需另行提交出资或购买的证据；甲方享有代持房产的所有权，以及相关的权利义务，包括（1）对代持房产占有、使用、出租、收益及处分的权利，（2）取得与保管代持房产的购房合同、相应证件、发票、资料、钥匙等，（3）承担由代持房产产生的税收、物业费用等费用，及代持房产使用中产生的其它费用……（5）在任何时候，甲方均有权要求乙方将代持房产变更登记到甲方或甲方指定的任何第三方名下，或办理相关抵押登记等，乙方应予配合，相应费用由甲方负责，（6）除非另有特别约定，代持房产中的装修、家具、设备设施均为甲方所有，甲方无需另外提供购买出资的凭据，（7）因房产为乙方代甲方持有，甲方将房产抵押给银行进行贷款，贷款所得本金全部归甲方所有，归还贷款的本金和贷款利息由甲方全部承担；乙方对代持房产的权利义务，按如下处理（1）乙方不享有代持房产的所有权，不得对代持房产进行侵占、破坏、转卖、出租、出借、抵押及赠与……（5）乙方有义务配合甲方对该房产的管理、处分等一切事宜，乙方不得在任何时间、地点、以任何方式抗拒及干涉甲方行使权利，并不得撤销该授权委托，（6）因房产为乙方代甲方持有，甲方将房产抵押给银行进行贷款，乙方有义务协助甲方办理贷款手续，贷款所得本金全部归甲方所有，（7）乙方不得擅自使用甲方支付的房屋还贷款项，包括但不限于擅自挪用或处置，均属于严重违约，乙方则需赔偿甲方2倍挪用金额的款项等]；2.显示由蔡先国出具的《代持房产声明书》[原件，载明：本人蔡先国受戴康的委托，代持涉案房屋；本人确认上述房屋为本人代戴康持有，戴康为上述房屋的实际所有权人，本人于上述房屋原业主杨珮祺签订的《广州市商品房买卖合同》及相关文件的权利义务由戴康享有及承担，上述房屋的购房款项全部为戴康支付，其中戴康转账首付款到原业主的银行账户，其余购房款以本人名义申请贷款，由戴康负责还贷……4、本人将配合戴康对该房产的管理、处分等一切事宜，本人将根据戴康的指示配合办理房屋过户手续，将房屋过户给戴康等]。原告为证明其相关主张，还向本院提交如下证据：1.中国工商银行个人业务凭证（填单）[复印件，加盖工商银行广州支行公章，显示戴康于2013年6月14日向蔡先国汇款400000元，下方备注汇款用途为“往来款”]；2.广州市海珠区人民法院公告[网络打印件，显示案号为（2019）粤0105民初1374号，公告内容如下：抬头显示为蔡先国（男，汉族，1984年10月23日出生，住广东省茂名市××镇盛镇××）；原告广州住房公积金管理中心与被告蔡先国及第三人中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行借款合同纠纷一案……判决主要内容如下：一、在本判决发生法律效力之日起，第三人中国工商银行股份有限公司广州广州大道与被告蔡先国签订的编号为房押字粤行722支行2013年22849号的《个人住房组合抵押借款合同》予以解除；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告蔡先国向原告广州住房公积金管理中心清偿贷款本金425967.78元利息、罚息等]；3.中国执行信息公开网截图[打印件，显示内容：失信被执行人；被执行人姓名/名称为蔡先国；身份证号码为；执行法院为广州市海珠区人民法院；执行依据文号为（2019）粤0105民初1374号；立案时间为2019年11月29日；案号为（2019）粤0105执14608号；被执行人的履行情况：全部未履行；失信被执行人行为具体情形：违反财产报告制度，被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议；发布时间：2019年12月25日；终本案件，案号为（2019）粤0105执14608号；执行标的为471664元等]；4.中国银行跨行人民币汇款凭证[原件，显示付款人名称为戴康，收款人名称为广州市海珠区人民法院办案专户，货币、金额为496900.27元，附言为（2019）粤0105执14608号执行案，被执行人蔡先国]；5.显示由戴康于2020年4月8日向工商银行广州大道支行出具的声明[复印件，内容为：本人戴康，本人自愿对借款人蔡先国根据《个人住房组合抵押借款合同》（合同编号：722201322849）约定应向贵行偿还的全部借款本息及其他应付费用，代借款人履行还款义务，并同意以本人名下在工行开立的银行账户作为还款账户，不可撤销地授权归行按上述借款合同约定还款时间从该账户中直接扣划借款人应还的款项，直至全部应付款项结清为止等]；6.中国工商银行凭证肆份[均为原件，①工作日期：2020-04-08，产品代码：个人二手住房购置贷款，借方户名：戴康，贷方户名：蔡先国，提前还款类型：提前还款，提前还款标志：提前一次性还款，金额：161120.89；②工作日期：2020-04-08，产品代码：个人二手住房购置贷款，个人贷款逾期归还（逾期本金），借方户名：戴康，贷方户名：蔡先国，金额：14353.68，归还复息金额：1351.81，归还未结转罚息金额：55.42，归还罚息金额：1042.29，归还未结转复息金额：73.34；个人贷款逾期归还（表内欠息），借方户名：戴康，贷方户名：蔡先国，金额：2089.19，归还复息金额：1351.81，归还欠息金额：16610.29，归还未结转罚息金额：55.42，归还罚息金额：1042.29，归还未结转复息金额：73.34；个人贷款逾期归还（利息），付款人户名：戴康，收款人户名：个人住房贷款利息收入（共1笔，第1页，共2页）；③实收（付）金额：19133.15，个人贷款逾期归还（表外付出利息），金额16915.20（共1笔，第2页，共2页）；④交易日期：2020年4月8日，付款户名：蔡先国，合计实收金额：690.81，付款方式：现金，产品名称：个人资产管理，服务项目名称：提前还款，摘要：提前还款违约金]；7.原告自制情况说明[原件，内容如下：本人戴康与原业主杨洋（因历史久远，房屋代持协议书中原业主名字写错，以此为准）是朋友，因以此偶然机会得知杨洋要把天河区平云路177号之三2015房出售，本人看过该房屋后便有意向购买，最终与原业主以138万元人民币成交；本人与蔡先国是多年朋友，因当时购买该房产蔡先国可以做到公积金和商业组合贷款，于是就和蔡先国商谈代持该房产，其同意，于是本人转账首期款予蔡先国和原业主进行交易及办理银行按揭事宜；自原业主交吉该房产之日起，一直是本人使用，每月银行贷款都是本人以现金方式支付给蔡先国进行还款；自2018年5月份开始，蔡先国去深圳发展，突然间联系不到其本人，该物业其又未进行还款多期，导致该物业被法院查封；本人知道该事情后立刻请律师帮联系银行进行还款，并向法院申诉拿回该物业]；8.电费缴纳支付截图（打印件，缴费时间为2019年10月、11月、2020年1月）、开具时间为2020年6月28日的广东康景物业服务有限公司综合服务收据（复印件，地址为珠江马赛国际公寓-B栋-2015，客户名称为蔡先国，所涉项目包括住宅物业管理费、住宅水费公摊等）。本案审理过程中，戴康还就相关问题作出如下说明：1.涉案房屋的购买情况，涉案房屋的的原业主为戴康的朋友，在2013年6月戴康了解到其有意出售涉案房屋，故产生购买意向，当时戴康因个人原因不想以本人的名义持有该房屋，而戴康与蔡先国是多年的朋友，所以就委托蔡先国代为购买并持有，戴康于2013年11月委托蔡先国与原业主签署了买卖合同，且因为各方多是朋友，所以戴康在2013年6月就将首付款支付给了蔡先国，但蔡先国向原业主何时支付首付款不清楚，涉案房屋的贷款合同是由蔡先国前往银行签署的，预留的联系方式是戴康的联系方式，后续的还贷均是由戴康在每年的年初将全年的贷款还款所需款项一次性以现金的方式支付给蔡先国，再由其进行偿还，首付款40万元加上获批贷款70万元与总房价款的差额28.8万元是由戴康在2013年11月至2014年1月期间以现金方式一次性支付给蔡先国，再由其转交给原业主，戴康本人是专门搞基建工程的，这笔款项是工程款，拿到钱就给蔡先国了，并无银行流水凭证；2.关于戴康持有的《委托代持房产合同》及《代持房产声明书》的形成时间，其表示均在2019年9月形成，2018年年底工商银行通过贷款合同预留的联系方式联系到戴康，告知蔡先国存在逾期还款的情况，戴康想要通过将款项打入还款账户的办法来偿还逾期还款，但银行表示蔡先国已将还款账户注销，仅能由蔡先国本人再行开设新的还款账户才能进行贷款的偿还，在双方僵持的情况下，2019年6月银行告知其因蔡先国逾期还款已经引发诉讼，即为（2019）粤0105民初1374号案，6月时戴康想要获得蔡先国的授权在诉讼阶段将其欠付的贷款清偿完毕，但蔡先国不予同意，且该案的原告公积金中心也不同意戴康作为案外人代为清偿款项，所以戴康只能等到判决作出后的执行阶段代为支付执行款，（2019）粤0105民初1374号案的判决书作出后，蔡先国知道了判决结果才同意与戴康签署上述代持协议及声明书，因戴康与蔡先国的父母比较熟悉，而蔡先国在2018年5月去到深圳后，就拒绝与戴康联系，所以当时也是由蔡先国的父母出面去深圳找到蔡先国签署了材料；3.关于（2019）粤0105民初1374号案件执行阶段，戴康代为偿还款项的情况，其表示一直与公积金中心的律师联系，律师告诉其诉讼案件的判决及执行的情况，等待公积金中心申请强制执行后就与法院联系了，并按照法院的指示在2020年4月7日将执行案件的执行款汇入了法院账户上，当时工商银行也表示可以由其把款项直接存入银行还贷，其均是按照银行的指示进行操作；4.关于涉案房屋的房产证原件持有情况，戴康表示涉案房屋过户到蔡先国名下后，房产证原件一直由蔡先国持有；5.关于涉案房屋的交付使用情况，戴康称拿到房产证后其与杨洋办理了收房手续，之后其将涉案房屋用于自住或出借给亲属朋友居住，并没有出租，所以没有租赁合同等材料。本院另查明，戴康于2019年11月6日以蔡先国为被告向本院提起诉讼[案号为（2019）粤0106民初40916号]，在该案审理过程中，工商银行广州大道支行于2020年4月20日向本院出具函件，内容为：借款人蔡先国以涉案房屋为抵押物向该行申请了个人二手住房购置贷款20万元，期限20年，贷款到期日2034年3月11日，截止2020年4月8日，借款人在该行的贷款本息已经全部还清。本案审理过程中，本院前往涉案房屋进行现场勘察，涉案房屋由戴康持有钥匙打开大门。本院还于涉案房屋大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。另，戴康具备在广州市住房限购区域内住房的购房资格。本院认为：本案中戴康提交显示由其与蔡先国签订的《委托代持房产合同》及显示由蔡先国出具的《代持房产声明书》以证明双方间就涉案房屋存在代持关系，蔡康经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩及举证的权利，本院对于戴康提交的相关证据经审核后予以采纳作为定案依据。经审查，本院认为戴康与蔡先国双方约定以蔡先国名义购买涉案房屋，戴康实际出资，蔡先国为出名人，戴康为借名人，双方形成了借名买房合同关系。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”从不动产物权的角度讲，因法律行为取得不动产物权的，以完成登记为生效要件，在借名购房时，出名人在对外签订购房合同后完成了产权登记，其是唯一合法的房屋所有权人，并不存在实际出资人的所谓事实物权，实际出资人（借名人）仅对出名人享有债权，出名人负有将房屋所有权转移至实际出资人的义务。本案中，涉案房屋已办理了不动产权证书，登记的权利人为蔡先国，符合双方借名买房的相关约定，蔡先国对戴康负有将房屋转移至戴康名下的义务，故对戴康主张确认涉案房屋所有权归其所有的请求，本院不予支持。关于戴康主张蔡先国及工商银行广州支行协助办理涉案房屋的抵押涂销手续，在协助办理抵押涂销手续后，由蔡先国将涉案房屋的权属转移登记至戴康名下的问题。根据前述查明，戴康（甲方）与蔡先国（乙方）签订的《委托代持房产合同》中约定“在任何时候，甲方均有权要求乙方将代持房产变更登记到甲方或甲方指定的任何第三方名下，或办理相关抵押登记等，乙方应予配合，相应费用由甲方负责”，以及蔡先国出具的《代持房产声明书》亦载明“本人将配合戴康对该房产的管理、处分等一切事宜，本人将根据戴康的指示配合办理房屋过户手续，将房屋过户给戴康”。而本案中戴康满足广州市购房资格条件，工商银行广州大道支行作为房产的原抵押权人亦出具函件载明“截止2020年4月8日，借款人在我行的贷款本息已经全部还清”。因此，戴康上述诉讼请求具有事实及合同依据，本院予以支持。蔡先国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。工商银行广州支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告蔡先国及第三人中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告戴康办理广州市天河区平云路177号之三2015房屋的抵押登记涂销手续；被告蔡先国于上述房屋的抵押登记涂销手续办妥之日，协助原告戴康办理将上述房屋的权属过户至原告戴康名下的手续；三、驳回原告戴康的其他诉讼请求。本案受理费30800元、保全费5000元，由原告戴康负担受理费15400元、保全费2500元，由被告戴康负担受理费15400元、保全费2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  唐秋玲人民陪审员  黎粤花二〇二一年五月三十一日书 记 员  谢丽军欧珊珊