四川省甘孜藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川33民终131号 上诉人（原审被告）：成都建工第三建筑工程有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东风路二段25号。 法定代表人：胡刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈鹏，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：王学武，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕波，男，1985年11月19日出生，藏族，住四川省泸定县。 委托诉讼代理人：鲁良成，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹远军，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川地宜商业管理有限公司。住所地：四川省成都市高新区吉泰五路118号2栋6层3号。 法定代表人：邓柯，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨少华，北京兰台（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾建力，北京兰台（成都）律师事务所律师。 上诉人成都建工第三建筑工程有限公司（以下简称“成都三建”）因与被上诉人吕波、四川地宜商业管理有限公司（以下简称“地宜公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省康定市人民法院（2020）川3301民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人成都三建上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吕波对成都三建的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由吕波、地宜公司、陶利蓉承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，未对关键证据进行充分的审核，错误认定成都三建与地宜公司建立了委托销售案涉房屋的委托代理关系，依法应予撤销。一、成都三建从未授权地宜公司代为销售案涉房屋，案涉房屋的销售模式与成都三建和地宜公司之间签订的《销售代理合同》约定明显不符，一审判决对此事实认定错误。二、一审法院在未对案涉《委托书》进行充分审查的情况下，认定该《委托书》系真实的，认定事实明显错误。三、地宜公司与他人恶意串通，损害成都三建利益，签订房屋团购合同、房屋买卖合同的行为应该认定为无效。综上所述，一审判决认定成都三建授权地宜公司取得销售案涉房屋代理权的事实存在严重错误，依法应予撤销，地宜公司与吕波及杨勋刚等人恶意串通，损害他人合法权益的销售行为应认定无效，且该行为存在合同诈骗的嫌疑，应属于刑事案件的受案范围，请二审法院依法查明事实，支持成都三建的上诉请求、驳回吕波的诉讼请求，保护成都三建的合法权益。 被上诉人吕波辩称，1.成都三建从2015年到2018年长期与地宜公司建立销售代理合同，多次出具委托书委托地宜公司进行房屋销售，成都三建内部挂牌摘牌并未对42户团购的善意相对人告知，相关人员也未向案涉46户人进行任何解释；2.根据四川省公安厅物证鉴定中心的权威鉴定意见，《委托书》的印章与成都三建在房管局等其他的管理部门存留使用印章一致，成都三建不能确认从公司成立到现在只使用一枚公章；3.购房人与地宜公司签订房屋买卖合同，是基于第一公司能够代表成都三建，实际是与成都三建之间建立了房屋买卖合同关系；4.吕波的房款是付清了的，不存在房款未付清的情况，已经严格按照合同约定履行自己的义务；5.46户购房人房款的支付在一审时已经提交了购房信息表，包括购房单元号、面积、房屋合同总价、第一次支付时间、剩余款项支付时间、共付款项金额等信息，购房人在一审已经提交了相关证据。故请求驳回成都三建的全部上诉请求。 被上诉人地宜公司辩称，1.基本认可吕波的意见；2.成都三建将220多套房屋进行招标，由地宜公司中标，成都三建将227套房屋整体委托地宜公司全权独家销售，成都三建通过合同、授权书，约定了地宜公司进行前期宣传、签订合同、办理过户手续等，46套房屋均属全权委托的227套房屋的范围内，案涉房屋的销售模式符合成都三建与地宜公司的委托销售合同与授权委托书的约定，地宜公司严格按照约定履行义务，没有任何超越代理权限的行为；3.成都三建提交的四川求实司法鉴定所鉴定意见并未经过锦江区法院组织质证，仅为成都三建单方面提供的书证，比对印章取样于锦江区某某单位备案的成都三建印章，而四川省公安厅物证鉴定中心比对印章取样于成都三建日常使用印章，已排除《委托书》上印章伪造的情形，日常使用印章与备案的印章都符合规定，购买人有信赖利益；4.邓柯诈骗的案件已经撤案，成都三建相关人员的谈话证明了地宜公司按照约定履行，未违反合同的约定；5.成都三建委托地宜公司对227套房屋全权独家代理，地宜公司属于有权代理，不存在与他人恶意串通的情况。 吕波向一审法院起诉请求：1.判令成都三建、地宜公司协助吕波将位于康定市炉城镇榆林新区新天地1区5栋4单元X层X号房屋产权变更登记到吕波名下；2.判令成都三建、地宜公司向吕波支付违约金36166.4元；3.判令成都三建、地宜公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：成都三建作为康定新天地项目部分房产的产权人，于2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度分别与地宜公司签订了《销售代理合同》，合同第一条对合作范围进行约定，甲方（成都三建）授权委托乙方（地宜公司）独家代理销售甲方在康定新城新天地项目拥有的房产。第二条约定，甲方采取由国资委等相关部门认可的评估价作为该批房产挂牌的低价进行公开挂牌，由买家自行摘牌或买家委托人参与摘牌获得目标房产，乙方负责协助买方完善与甲方合同签订、银行按揭、产权办理、备案登记、验房交房等全套服务内容，甲方对乙方服务的所涉工作提供必要的支持与配合；合作期限自2015年3月10日至2018年3月9日。2015年6月2日，根据《销售代理合同》第6.1（2）条约定，成都三建向地宜公司出具了《委托书》，约定成都三建全权委托地宜公司对位于康定县炉城镇榆林新区新天地一、二区物业进行宣传推广、销售、收款、过户、权证办理、税费收缴、相关政务部门及银行、公积金中心等相关事宜对接、办理，收款指定账户为地宜公司法定代表人邓柯账户，委托期限为2015年6月2日至2016年6月1日。吕波于2016年9月5日与地宜公司签订了康定新天地预约协议，预约购买位于康定市炉城镇榆林新区一区5栋4单元6层12号房屋，当日交纳预约金50000元。后吕波与地宜公司签订了《房屋买卖合同》，并将预约购买的一区5栋4单元6层12号房屋调整为新天地一区5栋4单元2楼4号房屋，建筑面积113.02平方米，单价为3200元/平方米，合同总价款为361664元，双方未在《房屋买卖合同》中签署签订时间。《房屋买卖合同》第三条约定“甲乙双方于合同签订当日支付房款人民币50000元，于2018年8月15日前支付人民币300000元，甲方配合过户后当日支付尾款11664元”；第四条“甲方应在2018年10月30日之前配合乙方到相关部门办理过户等手续”；第六条约定“违约责任：甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，但乙方所付购房定款的15%归甲方所有且乙方不得对甲方有其他任何异议。若甲方中途违约，应书面通知乙方，乙方所付购房金150%返还给乙方。”合同签订后，吕波已将购房款足额支付给地宜公司的法定代表人邓柯。该房屋现登记于成都三建公司名下，双方未按二手房交易流程交纳相关税费。 一审法院另查明，成都三建的工商登记名称于2018年9月20日由成都市第三建筑工程公司变更为成都建工第三建筑工程有限公司。 一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，立案案由为商品房销售合同纠纷不妥，应予变更。 关于《销售代理合同》及《委托书》的效力。首先，地宜公司与成都三建均认可分别签订了2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度三份《销售代理合同》，该系列合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其次，对于地宜公司取得的加盖成都三建公章、签署日期为2015年6月2日的《委托书》，成都三建辩称，其系地宜公司法定代表人邓柯私刻成都三建公章伪造而成，目前该案正在侦查中；经本院审查，虽康定市某某单位于2020年1月16日作出康公(经)立字[2020]12号《立案决定书》，决定对邓柯、龚道康伪造公司、企业印章案立案侦查，但根据四川省公安厅物证鉴定中心于2020年8月5日作出川公物鉴[2020]40029号《鉴定书》，康定市某某单位已于2020年11月27日作出康公(经)撤案字[2020]27号《撤销案件决定书》，故对成都三建上述辩解，一审法院不予采信；成都三建还辩称，经成都市锦江区人民法院委托，四川求实司法鉴定所对《委托书》上印章进行鉴定，其《司法鉴定意见书》显示委托书上的印章与成都三建备案印章不符，本院认为，该川求实鉴[2019]文鉴2943号《司法鉴定意见书》之效力并未经成都市锦江区人民法院生效裁判文书确认，且其比对样本与成都三建提供的川公物鉴[2020]40029号《鉴定书》比对样本并不一致，成都三建不能据此推翻川公物鉴[2020]40029号《鉴定书》；故，该《委托书》加盖的成都三建印章真实，其内容与《销售代理合同》及本案其他证据相互印证，合法有效。 关于地宜公司与原告签订《房屋买卖合同》行为的性质以及是否应对成都三建发生法律效力。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，吕波提供的《房屋买卖合同》未载明双方具体签订时间。但，其一，2015年3月10日至2018年3月9日期间，成都三建一直通过《销售代理合同》授权委托地宜公司独家代理销售其新天地项目房产，且2015年6月2日至2016年6月1日期间，还通过《委托书》全权委托地宜公司对其上述物业进行宣传推广、销售、收款、过户、权证办理、税费收缴、相关政务部门及银行、公积金中心等相关事宜对接、办理；其二，地宜公司向法庭申请调取的王家铭属于地宜公司员工的《情况说明》、《成都市城镇职工医疗保险缴费信息》、《成都市城镇职工养老保险缴费信息》、康定市住房和城乡规划建设局住房保障和房地产管理办公室调取的成都三建已过户给案外人的相关证据材料，足以证明在吕波购房之前，地宜公司已经成功代理成都三建在案涉地区销售、收款并过户了多套房屋；其三，吕波与地宜公司在销售代理合同期限内，于2016年9月5日签订了康定新天地预约协议并支付预约金50000元，后基于此吕波与地宜公司签订了《房屋买卖合同》，按约支付了合理对价，并取得所购房屋钥匙。综上情形，一审法院认为，吕波作为普通自然人，足以相信地宜公司具有代理成都三建销售案涉房屋的权限，地宜公司签订《房屋买卖合同》之行为足以构成表见代理，对成都三建发生法律效力。 关于吕波诉请成都三建、地宜公司协助其将位于康定市炉城镇榆林新区新天地1区5栋4单元X层X号房屋产权变更登记到其名下。如上所述，地宜公司签订《房屋买卖合同》之行为构成表见代理，对成都三建发生法律效力。《房屋买卖合同》第四条约定，甲方应在2018年10月30日之前配合乙方到相关部门办理过户等手续；现吕波已足额支付全部购房款，成都三建至今未履行其配合吕波办理过户义务，吕波该部分诉请有事实及法律依据，一审法院应予支持；同时，地宜公司辩称，其并非履行协助房屋产权变更登记的主体，如法院判决成都三建协助吕波办理房屋产权变更登记，地宜公司愿提供一定的便利条件，此系地宜公司对自身权利的处分，亦不违反法律及行政法规之规定，一审法院予以确认。 关于吕波诉请成都三建、地宜公司向其支付违约金36166.4元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，吕波提交的《房屋买卖合同》第六条虽约定：甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，但乙方所付购房定款的15%归甲方所有且乙方不得对甲方有其他任何异议。若甲方中途违约，应书面通知乙方，乙方所付购房金150%返还给乙方。但本院认为，该约定系针对合同一方出现根本违约情形，现成都三建虽未按约协助吕波进行产权变更登记，但吕波支付房屋相应对价后已经收房，成都三建并未构成根本违约，故对于吕波该项诉请，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第七项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、成都三建、地宜公司于一审判决生效之日起三十日内协助吕波将位于康定市炉城镇榆林新区新天地1区5栋4单元X层X号房屋产权变更登记至吕波名下；二、驳回吕波其他诉讼请求。一审案件受理费704元，由吕波负担352元，由成都三建负担352元。 本院二审期间，成都三建提交了以下证据：邓柯与杨勋刚微信聊天记录的视频。拟证明杨勋刚、邓柯在诉讼前进行了事前串通，双方对购房款的支付未进行结算，邓柯的代理人已经明确告知他们双方串通是违法行为，但他们还是继续进行串通。 吕波质证认为，1.该证据不是新证据；2.因为只提供了部分聊天内容，无法核实聊天内容的完整性；3.聊天体现的是杨勋刚与地宜公司进行案涉房屋相关事宜的协商，催促完成结算并不违法，符合正常房屋买卖事宜的处理情形，一审庭审中地宜公司也当庭核实了款项，是合法有效的；4.2020年1月30日下午1：09分，杨勋刚为了挽回成都三建的过错，受地宜公司的委托向成都三建的竞买人支付100万元，该款项应当认定为向地宜公司支付的购房款，42户业主与地宜公司之间的结算以法院认定的金额为准。 地宜公司质证认为，对该聊天内容的真实性不清楚，同意吕波的质证意见。关于杨勋刚向案外人支付100万元的事情，确实是成都三建与案外人出现的问题，邓柯为了解决事情支付的100万元。关于恶意串通，杨勋刚与邓柯的沟通无非就是关于确认款项的正确性，不是成都三建所说的恶意串通。 本院经审查认为，该微信聊天记录的内容并未体现对话双方具有恶意串通的情形，不能达到成都三建的证明目的，本院依法不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉《委托书》的效力问题；2.案涉房屋买卖合同的效力问题。 一、关于案涉《委托书》的效力问题。 本案中对印章存在两份鉴定意见，一是四川求实司法鉴定所作出的川求实鉴〔2019〕文鉴2943号《司法鉴定意见书》，二是四川省公安厅物证鉴定中心作出的川公物鉴〔2020〕40029号《鉴定书》。两份鉴定意见得出的结论虽不一致，但四川求实司法鉴定所的鉴定样本为某某单位备案印章，四川省公安厅物证鉴定中心的鉴定样本包括成都三建日常文件加盖的印章，范围更为广泛。在该种情况下，不排除成都三建存在同时使用两枚以上印章的可能。在一、二审诉讼过程中，成都三建均未对此作出有效解释及提出证据反驳，故，一审法院采信四川省公安厅物证鉴定中心出具的《鉴定书》并认定案涉《委托书》合法有效并无不当。 二、关于案涉房屋团购合同、房屋买卖合同的效力问题。 成都三建主张地宜公司与他人恶意串通、损害成都三建利益，签订的案涉房屋团购合同、房屋买卖合同无效。其提交的主要证据为杨勋刚与成都三建员工李璐的微信聊天记录。本院认为，首先从常理来讲，杨勋刚与李璐的微信聊天记录只能反映聊天双方的意思表示，本案中，签订买卖合同的双方主体为成都三建（受托方：地宜公司）和吕波，杨勋刚并非两份合同的相对方。对于吕波与地宜公司是否知晓该聊天内容，成都三建未举证证明。其次，吕波与地宜公司于2016年9月5日签订了预约协议，当日缴纳了保证金50000元，早于该微信聊天记录的时间。再次，杨勋刚与李璐2017年8月3日的聊天记录中，李璐问：“杨总，你那边和地宜联系的情况怎么样了，他们怎么说？”杨勋刚答复：“他说给你们接洽好了的”，李璐说：“那我们明天问他们情况”，杨勋刚说：“我提出和他一起到您们公司盖章，他同意了的”。以上的聊天记录不足以证明吕波与地宜公司之间存在恶意串通损害成都三建利益的情况。最后，案涉合同价格并不明显低于市场价，且吕波已支付了相应价款。综上，成都三建的证据不能证明各合同当事人存在恶意串通的事实，其关于案涉房屋团购合同、房屋买卖合同无效的主张不能成立，本院依法不予支持，成都三建应当按照合同约定履行相应的义务。 综上所述，成都三建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由成都建工第三建筑工程有限公司负担。 审判长 吴 杰 审判员 韩 义 审判员 张莲香 二〇二一年五月三十一日 书记员 张云凤 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。