福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽08民终569号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭逢敏，男，1953年10月28日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑素珍，女，1954年10月12日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭龙，男，1981年6月19日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭妙，女，1983年4月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。四上诉人共同委托诉讼代理人：林惠玲，福建津都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭逢添，男，1953年7月9日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：项水君，福建闽创律师事务所律师。上诉人郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙因与被上诉人郭逢添房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初9120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人郭逢敏、郭龙及其委托诉讼代理人林惠玲、被上诉人郭逢添的委托诉讼代理人项水君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求、支持上诉人的一审反诉请求。事实与理由:上诉人认为一审判决认定事实不清、事实认定错误，二审法院应依法予以改判，理由如下:一、2020年11月11日的真正事情经过：双方签订房屋买卖合同后，在支付方式上被上诉人提出由于其家庭的一些原因希望81万多的房款过户前先支付70万元，剩余11万多的房款过户后三日内支付，另外14万元的车位款推迟一年支付，推迟支付的一年期间内以每个月200元车位租金的形式进行补贴。基于同学朋友等种种关系，郭逢敏方同意了这种支付方式。但到期后被上诉人并未按他自己提出的支付方式支付车位款和一年内的租金。郭逢敏仍旧考虑到同学关系，只是偶尔进行催讨外，无奈接受了被上诉人在2017年12月开始的每月200元车位租金，其它前面所欠的车位租金想等支付车位款时让被上诉人一起支付。2020年郭逢敏拿到房产证后，还是等着被上诉人将过户前的款项支付清楚。结果被上诉人并未履行义务。2020年11月11日，被上诉人带着女儿郭妍妍主动到上诉人家中，被上诉人同意因其违约以及感谢1602号房办证时从郭龙名下更换成郭逢敏的名字导致被上诉人可以节省10多万的过户费用等自愿对上诉人家庭进行补偿。对于被上诉人违约后的剩余款项如何结算，双方达成新的协议，结算后双方确认被上诉人尚欠上诉人各种款项共计382479.8元，具体组成包括：原合同约定的应在过户后三日内支付的剩余房款115168元、原合同约定的在2017年年底应支付的车位款139998元(实际计算时为140000元)、在合同签订后由上诉人先垫付的维修基金9661.8元、燃气费2700元、原合同约定的2017年年底前支付车位款前应付的车位租金2600元、按房屋面积123.9平方米的10%计12.39平方米且每平方米按5000元进行补偿的补偿款61950元、未支付的车位款140000元在扣除每月200元的租金后再按每月1分利息进行补偿的自2017年年底至2020年11月共计36个月利息50400元(每月1400x36个月)。协议的上面一半是上诉人郭逢敏书写，协议的下面一半是被上诉人女儿郭妍妍书写。郭妍妍写完“确认以上金额，一个月内处理完毕”后还再三问其父亲能不能按时履行，被上诉人不但说一定会在一个月内处理完毕，并再三强调不用一个月20天左右就一定会支付完毕。上诉人郭逢敏和被上诉人签字确认。这个时候上诉人提出万一一个月又没有按时履行，一个月以后另外的违约金如何计算?郭妍妍提出“对于超过一个月的超时部分，到时候再另行协商”并亲笔加上“超时，再商议”的字样。这便是2020年11月11日双方签订协议的真实经过。二、双方在《购房合同》中明确约定“车位款未付清前，车位每月租金200元”这是一句并不会让任何人产生歧义的意思表示；且双方在2020年11月11日的确认被上诉人未支付款项中，亦有尚欠的13个月2600元租金的认定。一审法院却认为该合同条款的字面意思对何时支付租金约定比较模糊，故认定是从车位款支付期限届满后支付车位租金，这样的认定与事实完全相悖、与双方合同白纸黑字的约定亦完全相悖，一审法院有关于此的事实认定是完全错误的。三、在2020年11月11日的协议中，双方确认被上诉人还应支付上诉人的款项382479.8元中，被上诉人还应支付给上诉人维修费9661.8元、燃气费2700元，且上诉人亦举证证明这些费用发生在双方《购房合同》签订后，是由上诉人先行代支付的，双方在2020年11月11日的确认被上诉人未支付款项中，亦有被上诉人确认该款项属于其未付款项的内容，但一审法院却未对此事实进行认定，实属认定事实不清。四、从郭妍妍亲笔书写的“确认以上金额，一个月内处理完毕”的内容可以看出，双方不但达成了确认被上诉人尚欠上诉人各种款项共计382479.8元之外，还达成“一个月内处理完毕”的意思表示：“确认以上金额，一个月内处理完毕。”这就是买卖双方之间达成的买方应付给卖方上述金钱、卖方不需要承担任何责任不需要给付买方任何金钱的意思，“以上金额”针对的就是金钱给付，“一个月内处理完毕”就是“处理”的意思表示。因此2020年11月11日的协议并不仅仅只是被上诉人确认收到上诉人主张的金额，还有被上诉人确认自己这一方主张的金额，同时还有确认一个月内要完成付款的表示。而对于“超时，再商议”并不是对于一个月内被上诉人要处理完毕的付款金额再商议，而是对超出一个月的超时部分如何处理，再商议。因此一审法院对该事实认定也是完全错误的，二审法院应依法予以改判。五、从一审法院查明的事实来看，上诉人己依约交付了房屋给被上诉人使用，上诉人并不存在违反合同约定的行为。同时由于合同约定被上诉人应先支付完购房款70万元(该款项己支付)、车位139998元(该款项实际上于2020年11月25日才支付)及2017年年底前每月租金200元共13个月合计2600元(该款项至今未支付)，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，即使按照合同约定，被上诉人也应支付完毕全部这些款项后才能要求上诉人办理过户手续。现在被上诉人履行义务并不符合合同约定。同时双方在2020年11月11日又达成新的付款约定，被上诉人还应按新协议履行完全部约定后，才有权要求上诉人履行过户手续。故一审法院在被上诉人未履行完全部约定义务前、判决上诉人履行过户手续是完全错误的。六、从一审法院查明的事实可以看到，在2020年11月16日被上诉人起诉之前，被上诉人一直未按合同约定履行完过户前的全部义务，被上诉人一直到2020年11月25日才转账一笔140000元的款项给上诉人，无论该笔140000元款项的性质是什么，是如被上诉人所说的车位款也好，还是像2020年11月11日协议所列明382479.8元，但均可以证明直至被上诉人起诉上诉人前，被上诉人一直没有按买卖合同的约定履行义务。即本案的诉讼就是被上诉人自己违约造成的，房屋之所以一直没有过户也是被上诉人的单方原因，故因被上诉人自身的违约行为导致被上诉人要提起诉讼和保全房屋，责任不在于上诉人。因此一审判决由上诉人承担本诉诉讼费和保全费同样是错误的。郭逢添辩称，一、一审判决已明确认定：答辩人郭逢添已履行完毕双方购房合同约定的付款义务；上诉人郭逢敏等拒不履行协助过户义务，判决上诉人应协助答辩人办理讼争房产过户手续并驳回上诉人的反诉请求。一审判决是公正并正确的。二、上诉人的请求无事实与法律依据，应予以驳回。具体如下：（一）2020年11月11日的A4便笺纸与本案无关。上诉人称：答辩人未按约付款构成违约，且基于违约一事自愿补偿上诉人并与之签订所谓的新的协议（2020年11月11日的A4便笺纸），无事实与法律依据，应予以驳回。首先，答辩人郭逢添不存在任何违约行为，答辩人是合同义务的积极履行者，已按合同履约，一审判决对此也予以认定。其次，答辩人未与上诉人达成任何协议，且2020年11月11日的A4便笺纸与本案无关。便笺纸所指金额382479.8元，答辩人并未明确同意按该计算单中的此金额支付，仅表明答辩人郭逢添收到上诉人郭逢敏的主张金额，需再商议。答辩人正因自始至终不同意支付上诉人主张的金额，才诉至法院请求判如所请。且一审判决支持答辩人诉请，应依法维持。再者，2020年11月11日的A4便笺纸不是法律意义上的协议，根本不具备协议的构成要件。（二）答辩人已依合同履行支付车位租金义务（履约不仅限于车位租金，包括合同约定的所有其他付款义务）。上诉人主张购房合同签订后，2017年年底前应支付租金，缺乏事实和法律依据。购房合同约定车位转让款于2017年年底前付清，车位款未付清前，车位每月租金200元。据此条款，答辩人郭逢添在车位款支付期限届满后，自2018年1月1日起，按每月200元向上诉人郭逢敏支付车位租金，直至2020年11月答辩人付清车位款止。在此近三年的时间里，上诉人郭逢敏并未就车位租金问题向郭逢添提出任何异议。现上诉人诉称2017年年底前答辩人需支付车位租金，且接受答辩人2018年1月1日起支付的租金是无奈之举，与事实不符，并违背合同精神和约定。（三）上诉人存在明显违约行为。本案一审已明确认定：上诉人郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙拒不履行协助过户义务，显属违约，应限期履行。上诉人称答辩人违约，明显与事实不符。郭逢添向一审法院提出诉讼请求：一、判决郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙立即协助郭逢添将龙岩市新罗区西陂街道莲西小区xx号楼（1梯）1xxx室房屋［所有权证号：闽（2020）龙岩市不动产权第00xxxx49号］及莲西小区C696号车位［所有权证号：闽（2020）龙岩市不动产权第00xxx0号］的产权变更登记至郭逢添名下；二、郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙承担本案保全费用。郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙提出反诉请求：1、确认郭逢添和郭逢敏于2020年11月11日签订的结算协议有效；2、郭逢添立即支付郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙剩余款项242479.8元。一审法院认定事实：2016年11月2日，郭逢敏（甲方）与郭逢添（乙方）签订一份《购房合同》，合同主要约定：甲方将龙岩市新罗区西陂街道莲西小区6号楼（1梯）1602室房屋及莲西小区南区C696号车位转让给乙方，房屋转让总价款为815168元。其中，房屋转让款分三期支付，合同签订时乙方支付10万元作为首付款，乙方收到房屋钥匙及回迁资料时，支付60万元，剩余房屋款项115168元于房屋过户到乙方名下后三日内支付。房地产交易产生的一切税费及相关费用由乙方承担；南区C696车位转让款139998元于2017年年底前付清，车位款未付清前，车位每月租金200元，车位场地管理费由乙方承担等。郭逢敏及其共有人郑素珍、郭龙、郭妙均在合同上签字。合同签订后，郭逢添于2016年11月4日向郭逢敏支付了703081元（该款包含第一期转让费10万元、第二期转让费60万元及前期物业服务费3081元）。次日，郭逢敏将讼争房屋、钥匙及车位交付给郭逢添。郭逢添于2017年年初开始装修房屋，同年8月装修完毕，同年11月30日入住至今。自房屋及车位交付郭逢添后，房屋及车位的物业费、水电费、燃气费等由郭逢添承担。郭逢添向郭逢敏支付了2018年1月起至2020年11月的车位租金。2020年1月17日，郭逢敏办理了讼争房屋及车位产权证。郭逢添此后多次与郭逢敏协商办理过户手续。2020年11月11日，郭逢添与女儿郭妍妍至郭逢敏家中协商，郭逢敏在一张空白A4纸上写下了一张便条，注明金额及利息为382479.8元，郭逢敏、郭妍妍在便条上注明：“确认以上金额，一个月内处理完结，超时再商议”。此后，郭逢添诉至法院请求判如所请。在本案诉讼过程中，郭逢添向一审法院申请财产保全，对案涉房产及车位采取保全措施，缴纳诉讼保全费5000元。郭逢添于2020年11月25日以车位款的形式，将140000元转账支付给郭逢敏。郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙亦以郭逢添违约为由，反诉至一审法院。一审法院认为，郭逢敏与郭逢添签订的《购房合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。郭逢添已按合同约定支付了莲西小区6号楼（1梯）1602室房屋的购房款，郭逢敏应及时协助郭逢添办理该房屋的过户手续。双方合同约定，南区C696车位转让款139998元于2017年年底前付清，车位款未付清前，车位每月租金200元，车位场地管理费由郭逢添承担。该合同条款的字面意思对何时支付租金约定比较模糊，郭逢敏在诉讼中主张应从合同签订时开始计算车位租金，郭逢添主张应从车位款支付期限届满后支付。一审法院经审理认为，从双方履行合同的情况来看，郭逢添在车位款支付期限届满后，即从2018年1月起向郭逢敏支付租金至2020年11月，结合郭逢添向郭逢敏转账支付车位租金的微信聊天记录，在此近三年时间里，郭逢敏并未就车位租金问题向郭逢添提出任何异议，因此一审法院认定双方应是约定从车位款支付期限届满后支付车位租金。2020年11月11日的计算单，不能体现双方重新对郭逢添应支付的购房款另行进行了约定，郭逢添在该计算单中并未明确同意按该计算单中的金额支付，该计算单仅能证明双方经协商，郭逢添确认收到郭逢敏主张的金额，需要再商议。2020年11月25日，郭逢添将车位款140000元支付给郭逢敏，已履行完毕双方购房合同约定的付款义务。郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙拒不履行协助过户的义务，显属违约，应限期履行。郭逢添要求郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙支付诉讼保全费5000元，有事实与法律依据，一审法院予以支持。郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙的反诉请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决：一、郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙应于本判决生效之日起十日内协助郭逢添办理龙岩市新罗区西陂街道莲西小区6号楼（1梯）1602室房屋［闽（2020）龙岩市不动产权第0003849号］及莲西小区南区C696号车位［闽（2020）龙岩市不动产权第0003850号］的转移登记手续，将前述房屋及车位转移登记至郭逢添名下；二、郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙应于本判决生效之日起十日内偿付郭逢添诉讼保全费5000元；三、驳回郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15232元，减半收取为7616元，由郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙负担。反诉受理费4937.1元，减半收取为2468.55元，由郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙负担。二审期间，双方没有提交新证据。郭逢添对一审认定的事实没有异议。上诉人对一审认定的“2020年11月11日，郭逢添与女儿郭妍妍至郭逢敏家中协商，郭逢敏在一张空白A4纸上写下了一张便条，注明金额及利息为382479.8元”提出异议，认为上诉人书写的内容从第一行到划横线那一段，横线以下到超时再商议这一段是被上诉人的女儿郭妍妍写的。上诉人对一审认定2020年11月25日被上诉人转款140000元给上诉人为车位款提出异议，认为双方之间对款项有争议，该款不属于车位款。上诉人对一审判决书中的“一个月内处理完毕，超时再商议”提出异议，认为该句的标点符号应为句号，而不是逗号。上诉人还认为一审判决未明确郭逢添起诉至一审法院的时间为2020年11月16日。本院对一审认定的双方无异议的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实可以认定，2020年11月11日，郭逢添与女儿郭妍妍至郭逢敏家中协商案涉房屋过户问题，郭逢敏在一张空白A4纸上写下了一张便条，注明金额及利息为382479.8元，郭逢敏、郭妍妍在便条上注明：“确认以上金额，一个月内处理完结。超时，再商议”。郭逢敏与郭逢添均在该计算单上签字确认，足以表明双方已经对案涉房产的交易价格进行重新约定并达成新的协议：郭逢添除了已支付的购房款外，还应当支付给郭逢敏的购房款为382479.8元。该协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。四上诉人认为双方已经对购房款进行重新计算并达成一致意思表示，该协议合法有效的主张成立，本院予以支持。但该协议并未对原合同约定的剩余房屋款项115168元在房屋过户到郭逢添名下后三日内支付的条款进行变更，故郭逢添应当在郭逢敏将案涉房产及车位转移登记至郭逢添名下后三日内支付郭逢敏115168元的购房尾款。郭逢添已经于2020年11月25日支付给郭逢敏140000元，故其在要求变更过户前应支付的购房款为127311.8元（382479.8-140000-115168=127311.8）。一审法院认为2020年11月11日的计算单不能体现双方重新对郭逢添应支付的购房款另行进行约定属于认定事实错误，本院予以纠正。综上所述，郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初9120号民事判决；二、郭逢添应于本判决生效之日起十五日内支付给郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙购房款项127311.8元；三、郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙应于收到郭逢添支付的购房款项127311.8元之日起十五日内协助郭逢添办理龙岩市新罗区西陂街道西莲畔北路xx号（莲西小区）xx幢xxx2室房屋［闽（2020）龙岩市不动产权第00xxxx9号］及龙岩市新罗区西陂街道西莲畔北路3号（莲西小区）C696号车位［闽（2020）龙岩市不动产权第xxxx50号］的转移登记手续，将前述房屋及车位转移登记至郭逢添名下；四、郭逢添应当在郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙将上述房屋及车位转移登记至郭逢添名下后三日内支付给郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙购房剩余款项115168元；五、驳回郭逢添的其他诉讼请求；六、驳回郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4937.1元,由郭逢添负担3000元，由郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙负担1937.1元。变更“一审案件本诉受理费15232元，减半收取为7616元，由郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙负担。反诉受理费4937.1元，减半收取为2468.55元，由郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙负担”为“一审案件本诉受理费15232元，减半收取为7616元，由郭逢添负担。反诉受理费4937.1元，减半收取为2468.55元，由郭逢添负担1500元，由郭逢敏、郑素珍、郭龙、郭妙负担968.55元”。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吕 敏审 判 员  谢 勇审 判 员  陈聪聪二〇二一年五月十九日法官助理  黄晓燕书 记 员  许文婉附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……