江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2830号上诉人（原审被告）：南京市鼓楼区房之盟房产服务部，住所地江苏省南京市鼓楼区牌楼巷64-2号。经营者：尹凯明。委托诉讼代理人：王舒，江苏中舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国平，江苏中舜律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：翟璐焱，男，1984年8月17日出生，汉族，住江苏省宜兴市，现住安徽省马鞍市。委托诉讼代理人：薛菲菲（系翟璐焱之妻），住安徽省马鞍市。上诉人南京市鼓楼区房之盟房产服务部（以下简称房之盟房产服务部）因与被上诉人翟璐焱居间合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初10063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人房之盟房产服务部的委托诉讼代理人王舒、张国平，被上诉人翟璐焱及其委托诉讼代理人薛菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房之盟房产服务部上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；本案所有诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人提交微信聊天记录，证明2020年7月28日之前，上诉人已将如何才能办理首付三成的情况告知被上诉人。上诉人已全面履行信息披露的义务，撮合被上诉人与案外人签订三方合同，且该合同为有效合同。因此，上诉人有权要求被上诉人支付报酬。二、被上诉人于合同签约前己知晓如何办理首付三成，签约后，被上诉人并未按签约前沟通的内容履行合同，也无其他方式解决贷款问题，因此合同解除是被上诉人单方违约。根据《存量房买卖合同》约定，居间服务费由违约方承担，因此，被上诉人应当支付居间费40000元。翟璐焱辩称，被上诉人已在马鞍山贷款买了一套房，询问上诉人是否能再买房，上诉人称可以。签订合同时，让上诉人特别写明可以贷款65%，如果无法贷款65%，合同无效。等被上诉人付款后，上诉人要求被上诉人出具办理假离婚的材料，说只有通过假离婚，才能办到贷款65%，被上诉人予以拒绝。因为被上诉人是人民教师，不能做违法乱纪的事情。翟璐焱向一审法院起诉请求：1.判令解除翟璐焱与房之盟房产服务部于2020年8月15日签订的《南京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》；2.判令房之盟房产服务部返还居间服务费40000元；3.判令房之盟房产服务部支付违约金12000元；4.本案诉讼费用由房之盟房产服务部负担。一审法院认定事实：2020年8月15日，沈敬伟（甲方）、翟璐焱（乙方）、房之盟房产服务部（丙方）签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于南京市鼓楼区房屋（建筑面积49.61平方米）出售给乙方，该房屋转让价款为350万元，乙方于合同签订当日支付甲方定金5万元，甲方同意乙方通过商业贷款形式贷款238万元用于支付房款的余款。乙方于2020年8月30日下午将贷款材料全部交由丙方，由丙方代为确认乙方是否有贷款资质、购房资质及是否可贷总房款65%的额度，如因丙方确认后而无法贷款，三方免责，退还定金。2020年8月15日，翟璐焱（甲方）、房之盟房产服务部（乙方）签订《居间服务合同》，约定甲方通过乙方居间介绍就位于南京市鼓楼区房屋签订了《南京市存量房屋买卖合同》，乙方提供的居间服务有推荐房源、带看房源、确认意向；房屋的权属调查、使用状况调查、成交价格谈判；为买卖双方提供订立房屋买卖合同的机会并协助签订相关合同；协助办理产权过户。居间服务期限从合同签订之日起至该房屋完成交付止（另有约定除外）。甲方应于2020年8月15日前向乙方支付居间服务费4万元。包含贷款费用（前提贷款材料无瑕疵），如因贷款出现问题，甲方花钱且无法解决则退还中介费。同日，翟璐焱向沈敬伟支付定金5万元，向房之盟房产服务部支付中介费4万元。后房之盟房产服务部工作人员通过微信告知翟璐焱妻子，翟璐焱购房三成首付的前提条件是翟璐焱与妻子离婚后再开具购房证明。一审法院另查明，翟璐焱与薛菲菲于2009年2月6日登记结婚，现处于婚姻关系存续期间。翟璐焱与薛菲菲在安徽省马鞍山市已有一处房屋，属于夫妻共同财产，该房屋住房贷款尚未还清。一审法院再查明，2010年5月26日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，规定商业性个人住房贷款中居民家庭住房套房，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策。一审案件审理过程中，翟璐焱与沈敬伟解除双方之间的《南京市存量房买卖合同》，沈敬伟退还翟璐焱定金5万元，双方之间免责。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。关于合同解除问题。本案中，翟璐焱、房之盟房产服务部与案外人沈敬伟签订的《南京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《南京市存量房屋买卖合同》约定由房之盟房产服务部代为确认翟璐焱是否有贷款资质、购房资质及是否可贷总房款65%的额度，如因房之盟房产服务部确认后而无法贷款，三方免责，退还定金。《居间服务合同》其他条款约定，包含贷款费用（前提贷款材料无瑕疵），如因贷款出现问题，翟璐焱花钱且无法解决则退还中介费。后房之盟房产服务部工作人员告知翟璐焱妻子，翟璐焱购房三成首付的前提条件是其与妻子离婚后再开具购房证明。翟璐焱认为该要求违反公序良俗，不同意该做法。因翟璐焱无法按照预期65%的贷款额度购买房屋，解除《南京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》的条件已经成就。翟璐焱要求解除双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于居间费问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。翟璐焱已支付房之盟房产服务部40000元居间服务费，因双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》已经解除，合同目的无法实现，《居间服务合同》也约定如因贷款出现问题，翟璐焱花钱且无法解决则退还中介费。故房之盟房产服务部应退还翟璐焱40000元居间服务费。关于违约金问题。翟璐焱要求房之盟房产服务部支付违约金12000元，《南京市存量房屋买卖合同》约定由房之盟房产服务部代为确认翟璐焱是否有贷款资质、购房资质及是否可贷总房款65%的额度，如房之盟房产服务部确认后而无法贷款，三方免责。该免责条款系各方当事人真实意思表示，合法有效。翟璐焱要求房之盟房产服务部支付违约金12000元，于法无据，一审法院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除翟璐焱与南京市鼓楼区房之盟房产服务部于2020年8月15日签订的《南京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》；二、南京市鼓楼区房之盟房产服务部于判决生效之日起十日退还翟璐焱居间服务费40000元；三、驳回翟璐焱其他诉讼请求。一审案件受理费2340元，减半收取1170元，由翟璐焱负担269元，由南京市鼓楼区房之盟房产服务部负担901元。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，沈敬伟、翟璐焱、房之盟房产服务部签订的《南京市存量房屋买卖合同》约定由房之盟房产服务部代为确认翟璐焱是否有贷款资质、购房资质及是否可贷总房款65%的额度，如因房之盟房产服务部确认后而无法贷款，三方免责，退还定金。翟璐焱、房之盟房产服务部签订的《居间服务合同》约定，包含贷款费用（前提贷款材料无瑕疵），如因贷款出现问题，翟璐焱花钱且无法解决则退还中介费。因翟璐焱无法按照预期65%的贷款额度购买房屋，解除《南京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》的条件已经成就。一审法院对于翟璐焱要求解除《南京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》并退还居间费的诉讼请求予以支持，并无不当。房之盟房产服务部虽上诉称其已在合同签订前将如何能办理相关贷款手续的情况告知翟璐焱，但未能提供证据证明其告知翟璐焱的办理相关贷款手续的办法具有可行性、合法性，故本院不予采信。房之盟房产服务部关于翟璐焱解除合同违约，应当支付居间费的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，房之盟房产服务部的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人南京市鼓楼区房之盟房产服务部负担。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二一年五月二十日法官助理徐琨玉书记员郭旭冬