福建省南靖县人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0627民初2087号原告：张剑凉，男，1971年10月5日出生，汉族，居民，住福建省南靖县，现住福建省南靖县。委托诉讼代理人：王全辉，福建鹭靖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈城源，福建鹭靖律师事务所实习律师。被告：詹秀卿，女，1963年2月17日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。委托诉讼代理人：陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：占惠君，福建仁胜律师事务所实习律师。第三人：吴翠和，女，1974年9月12日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。第三人：韩明珠，女，1974年9月8日出生，汉族，居民，住福建省南靖县，现在福建女子监狱服刑。原告张剑凉与被告詹秀卿、第三人吴翠和案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日立案后，依法追加韩明珠为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张剑凉的委托诉讼代理人王全辉、陈城源、被告詹秀卿的委托诉讼代理人陈龙民、占惠君、第三人韩明珠到庭参加诉讼，第三人吴翠和经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张剑凉向本院提出诉讼请求：1.判令停止对张剑凉购买的位于南靖县××路××幢××号房屋的执行，并解除对南靖县××路××幢××室房产的查封；2.依法确认位于南靖县××路××幢××室房产为张剑凉所有。事实与理由：2008年3月21日，第三人吴翠和与南靖县信荣房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708000500025），吴翠和购买南靖县信荣房地产开发有限公司开发建设的南靖县××路××幢××号房产。2010年8月2日，吴翠和与韩明珠签订一份《房地产买卖协议书》，吴翠和将上述房产转让出售给韩明珠。2010年11月1日，韩明珠与张剑凉签订一份《房地产买卖协议书》，韩明珠又将上述房产作价310700元转让给张剑凉，款项支付方式为2010年11月1日支付首期购房款152700元，第二期购房款“待甲方把土地证过户给乙方当天乙方支付给甲方”，购房余款按照原按揭贷款合同确定的期限及方式按月归还贷款本息。张剑凉在签订《房地产买卖协议书》后，支付了首期购房价款，并按时支付银行按揭贷款本息；韩明珠亦将讼争房交付给张剑凉，张剑凉随即进行装修并于2011年底乔迁入住至今。因吴翠和与詹秀卿民间借贷纠纷一案已进入执行程序，南靖县人民法院于2013年1月24日作出（2013）靖执行字第22-2号民事裁定书，依法查封了讼争房产。张剑凉不服该裁定，以其是讼争房所有人为由于2020年7月14日提起书面异议，请求依法撤销该裁定，南靖县人民法院于2020年7月29日作出（2020）闽0627执异9号执行裁定书，裁定驳回张剑凉的异议请求。张剑凉认为，讼争房并非被执行人吴翠和可供执行财产。其在法院查封讼争房之前就签订正式房产买卖协议，又按合同约定支付了绝大部分购房价款，且讼争房已实际交付，其于2011年底就完成装修正式入住至今。讼争房至今未办理房产权属登记及变更登记，非其自身原因所致。讼争房系张剑凉合法财产，足以排除执行。詹秀卿辩称，南靖县人民法院的查封涉案房屋的行为并无不当，张剑凉的诉请没有事实和法律依据。依法应当驳回。一、南靖县人民法院的查封行为并无不当。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结……”第三人吴翠和将涉案房屋出卖给韩明珠，再由韩明珠转让给张剑凉，但尚未办理过户登记手续，因此南靖县人民法院查封涉案房产并无不当。二、张剑凉的诉请不符合事实和法律依据。根据《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，首先，张剑凉并未提供证据证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产，其提供的水费清单、电费收据户名均为吴翠和，并非张剑凉，不能证明张剑凉合法占有该不动产。其次，《房地产买卖协议书》及收条证明原告支付的购房款金额为152700元，房产成交价为310700元，张剑凉未能支付全部价款，也没有按照合同的约定在支付部分价款后将剩余价款按照人民法院的要求的执行。此外，买受人在能够办理过户登记的期间内，未能实际办理产权过户。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务货提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在张剑凉签订《房地产买卖协议书》后的长达两年多的时间内，张剑凉完全有时间还清剩余按揭贷款并要求被告协助办理过户手续，张剑凉均未进行办理。张剑凉对办理产权过户登记手续存在过错。张剑凉不符合排除之行动的条件。吴翠和未作陈述。韩明珠述称，其与张剑凉签订的房屋买卖合同属实，双方均有按照合同约定履行。张剑凉尚欠20000元尾款，按合同约定应于过户后支付，其同意张剑凉将该款项支付到法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下:1.2010年8月2日，吴翠和与韩明珠签订《房地产买卖协议书》，约定韩明珠以302000元的价格向吴翠和购买位于南靖县××路××幢××号房产；首期购房款为160000元于2010年8月2日前支付；银行按揭款138400元由韩明珠偿还。同日，吴翠和与韩明珠签订《委托合同》，吴翠和委托韩明珠办理位于南靖县××路××幢××号房产的有关事宜，并一同到漳州市公证处就《委托合同》办理公证。2.2010年11月1日，张剑凉与韩明珠签订《房地产买卖协议书》，约定张剑凉以310700元的价格向韩明珠购买位于南靖县××路××幢××号房产；首期购房款为152700元于2010年11月1日前现金支付；第二期购房款20000元于韩明珠把土地证过户给张剑凉当天支付；银行按揭款138000元由张剑凉偿还。同日，韩明珠出具收到张剑凉购房首付款现金152700元的收条给张剑凉收执。同日，简汉山与韩明珠签订《委托合同》，韩明珠委托简汉山办理位于南靖县××路××幢××号房产的有关事宜，并一同到漳州市公证处就《转委托合同》办理公证。2021年5月20日，张剑凉将第二期购房款20000元汇入本院账户。3.本院于2012年10月29日作出（2012）靖民初字第1785号民事判决书，判决：吴翠和应归还詹秀卿借款106000及利息。判决书发生法律效力后，因吴翠和未履行，根据詹秀卿的申请，本院立案执行，案号为（2013）靖执行字第22号。本院于2013年1月24日作出（2013）靖执行字第22-2号执行裁定，裁定:查封吴翠和所有的坐落于南靖县××路××幢××号房产一套。张剑凉对该裁定不服，于2020年7月14日向本院提出书面异议，请求撤销该裁定。本院经听证，作出（2020）闽0627执异9号民事裁定书，裁定驳回张剑凉的异议请求。4.张剑凉支付首期购房款后不久就装修讼争，并于2011年底入住至今。5.张剑凉按约定分期归还按揭款，2020年12月14日，张剑凉提前一次性偿还涉案房屋尚欠按揭款30848.86元，同日，贷款银行（中国工商银行股份有限公司南靖支行）出具同意办理涉案房屋抵押权注销登记手续。以上事实，有张剑凉提供的（2020）闽0627执异9号执行裁定书、（2013）靖执行字第22-2号执行裁定书、商品房买卖合同、无婚姻登记记录证明、房地产买卖协议书、福建省新建商品住宅使用说明书、福建省新建商品住宅质量保证书、碧水华城业户消费责任书、收款收据、收条、（2010）漳证民内字第5028号《公证书》及（2010）漳证民内字第6822号《公证书》、吴翠和名下尾数为9098的工商银行卡、工商银行个人综合贷款还款计划查询、工商银行业务凭证、工商银行个人业务凭证、农村信用合作社存款明细账、南靖县金利水暖洁具行售货单、南靖县有线数字电视用户基本情况及协议书、2013年度有线电视收费发票、南靖县自来水公司水费清单、福建省南靖县供电公司电费收据联、南靖县医院门诊病历、证明、中国工商银行个人贷款提前归还凭证、不动产登记证明注销申请书、证人证言等证据及张剑凉、詹秀卿当庭陈述等证据为证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为,本案系案外人执行异议之诉，争议的主要焦点是张剑凉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即张剑凉请求停止对南靖县××路××幢××号房屋执行是否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条是金钱债权执行中,不动产买受人就该不动产享有的权利在何种情况下能够排除执行的规定。本案中，1.涉案房屋系商品房原购买人系吴翠和，吴翠和交涉案房屋出售给韩明珠，而韩明珠在本院查封前又将涉案房屋出售给张剑凉，双方签订了《房地产买卖协议书》，该协议书是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,又根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的不影响合同效力。”张剑凉与韩明珠之间房屋转让行为合法有效，该房屋虽未办理产权登记，但不影响买卖合同效力，张剑凉作为涉案房屋现实的所有权人，其所有权应受法律保护。2.张剑凉在本院查封涉案房屋前就已装修入住，已合法占有涉案房屋。3.张剑凉根据其与韩明珠约定分期向贷款银行偿还按揭款，2020年12月14日，张剑凉提前归还尚欠贷款银行所有欠款。另根据约定，张剑凉仍需在房屋过户时支付给韩明珠最后一笔款项20000元；张剑凉已将该款项汇至本院账户。4.涉案房屋系商品房，原购买人吴翠和于2010年将房屋转让给韩明珠后就下落不明，涉案房屋并未办理登记，导致后续买家无法办理权属变更登记，且涉案房屋又在贷款银行办理抵押登记，客观上涉案房屋不具备办理过户的条件,故张剑凉也无法办理案涉房屋过户手续,并非出于其自身原因。因此，基于上述四点理由，张剑凉对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益,应停止对案涉房屋的执行。关于张剑凉请求确认位于南靖县××路××幢××室房产为张剑凉所有的诉讼请求,本案是案外人执行异议之诉,审理的是张剑凉对本院执行案件提出的异议是否成立,张剑凉的该项诉讼请求属于所有权确认之诉的内容。办理不动产登记需要经过相关的法律程序,非经法律程序任何部门、个人无权确认不动产所有权的归属,故对张剑凉的该项诉讼请求不予支持。吴翠和经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上，张剑凉享有足以排除强制执行的民事权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、停止对位于南靖县××路××幢××号房屋的执行；二、驳回张剑凉的其他诉讼请求。案件受理费5961元，由詹秀卿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  王振勇审 判 员  吴雪云人民陪审员  黄日鹏二〇二一年五月十日法官 助理  卢琳静书 记 员  卢録葑