北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初4082号原告：柳岩，女，1979年7月19日出生，汉族，青岛丰纬和实验有限公司职员，住山东省青岛市市北区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路6号泰丰大厦1712室。法定代表人：张智军，总经理。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。法定代表人：孙洁，职务不详。原告柳岩与被告城城不动产管理有限公司（以下简称“城城不动产公司”）、城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称“城城不动产北京分公司”）服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告柳岩到庭参加诉讼。被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司北京分公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，但向本院邮寄了书面答辩状。本案现已审理终结。原告柳岩向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠房租款合计9200元整；2、判令被告立即向原告支付3个月违约金合计13800元整；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：城城不动产北京分公司与柳岩（房屋所有权人）于2020年4月26日签订《房屋托管合同》（以下简称“合同”），合同编号1101SJ2004260288132，合同约定：柳岩（甲方）委托城城不动产北京分公司（乙方）对柳岩（甲方）所有的房屋进行托管，交由城城不动产北京分公司负责出租，托管房屋为北京市通州区京洲园晟世嘉园小区XX栋X单元XXX1室（以下简称“房屋”），城城不动产北京分公司需向柳岩支付的租金为4600元／月；城城不动产北京分公司原因导致不支付或者不按照合同约定支付租金达30日的，柳岩有权单方解除合同，收回该房屋；柳岩因此要求解除合同的，城城不动产北京分公司应按3个月租金标准的违约金支付给柳岩；城城不动产北京分公司每个月最后一天支付租金。合同签订后，柳岩已按合同约定向城城不动产北京分公司交付房屋，城城不动产北京分公司也已实际投入业务使用中。然截至2020年10月31日，城城不动产北京分公司应当于2020年9月30日支付的9月份房租尚未支付且逾期达30日。依据合同约定，并结合《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，被告的行为已构成违约且原告享有解除合同权。被告存在违约行为且原告享有解除合同权的情况下，已给被告发送《解除合同通知书》，解除时间为2020年11月1日，并要求被告于2020年11月1日支付拖欠的9、10月房租合计9200元及金额为三个月房租的违约金合计13800元整。除此之外，要求被告须于七日内将本人房屋腾出，原告将于2020年11月8日收回该房屋。根据“国家企业信用信息公示系统”查询，城城不动产管理有限公司北京分公司已于2020年10月20日被列入经营异常名录，登记的经营场所为北京市朝阳区东四环中路XX号楼X层X-XX,按照城城不动产公司及城城不动产北京分公司的注册地址及租赁场所邮寄《解除合同通知书》后，如出现查无此人或拒绝签收情形时，视为被告收到本函。由于城城不动产管理有限公司北京分公司的经营异常，本人申请同时诉讼总公司及分公司。请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求为盼！被告城城不动产公司、城城不动产北京分公司辩称：一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。答辩人与被答辩人签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。答辩人与被答辩人签订房屋托管后，答辩人一直按照合同约定向被答辩人支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，答辩人经营出现困难，无法按照合同约定日期向被答辩人支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内答辩人每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算答辩人欠付被答辩人租金时应免除答辩人所有免租期内租金，同时还应当将答辩人支付被答辩人的押金折抵欠付被答辩人的租金。在答辩人未按合同约定日期支付租金的情况下，被答辩人单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自被答辩人收回涉案房屋之日起，答辩人无需向被答辩人支付租金。由于答辩人经营异常无法核查被答辩人单方收回涉案房屋的具体日期，恳请贵院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。三、被答辩人主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。被答辩人主张的违约金远高于答辩人违约给被答辩人造成的损失，加之受疫情影响，答辩人无力支付被答辩人高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付被答辩人租金的具体数额，并依法调整被答辩人主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。本院经审理认定事实如下：柳岩（托管方，甲方）与城城不动产北京分公司（受托方，乙方）于2020年4月26日签订《房屋托管合同》（合同编号1101SJ2004260288132），约定柳岩将其名下位于北京市通州区京洲园晟世嘉园小区XX栋X单元XXXX号房屋（以下简称“涉案房屋”）托管给城城不动产北京分公司；托管用途为“该房屋用途可为长租房、短租房或配套项目”；运营模式为“托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务”；托管服务费为“1.经甲、乙双方协商，合同期内甲方不向乙方支付任何费用，托管服务费由乙方自行向房屋使用人收取托管服务费。2.托管期内，甲方委托乙方从房屋使用人收取租金，按本合同约定按时支付给甲方。”托管期限为12个月，自2020年4月30日至2021年4月29日止，甲方实收租期11个月，空租期1个月。租金标准为4600元/月（含物业费、取暖费），付款方式为月付。同时约定，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金。双方就违约责任约定，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。合同签订后，柳岩将涉案房屋交付城城不动产北京分公司；2020年5月30日至2020年8月29日期间的租金城城不动产北京分公司向柳岩支付完毕，柳岩于2020年11月10日左右自行收回涉案房屋。自2020年8月30日至2020年11月10日期间租金城城不动产北京分公司未向柳岩支付。2020年11月初，柳岩向二被告邮寄解除合同通知书，邮件均被退回。上述事实，有房屋托管合同、房屋所有权证、三彩家APP页面截图、银行账户历史明细清单、国家企业信用信息公示系统查询单、营业执照、解除合同通知书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中城城不动产北京分公司的违约行为发生在民法典实施前，柳岩也已于民法典实施前将涉案房屋收回，双方之间的《房屋托管合同》实际已于2020年11月10日左右终止，故本案应当使用当时的法律规定。法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，柳岩与城城不动产北京分公司签订的《托管服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。柳岩已将涉案房屋交付城城不动产北京分公司使用的情况下，自2020年8月30日至2020年11月10日左右，城城不动产北京分公司未支付费用。因此，柳岩要求城城不动产北京分公司、城城不动产公司支付两个房租款合计9200元（每月4600元），并无不妥，本院予以支持。关于柳岩主张的相当于3个月租金的违约金13800元，本院认为城城不动产北京分公司一直未付应付租金的违约行为符合《房屋托管合同》约定支付违约金的情况，但鉴于合同中约定的“3个月租金标准的违约金”确实较高，而柳岩未提供证据证明其实际损失金额，故本院根据城城不动产公司、城城不动产北京分公司的答辩请求酌情调整为相当于2个月租金标准的违约金9200元，过高部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司共同支付原告柳岩租金9200元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司共同支付原告柳岩违约金9200元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告柳岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，由原告柳岩负担115元（已交纳），由被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司共同负担260元（于本判决生效之日起七日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇二一年五月二十四日法官助理 王舰杰书 记 员 云雪峰