河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初3115号原告：李柄鴋，男，1969年10月4日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：吴栋鹏，河南大正律师事务所律师。被告：河南升龙物业管理有限公司，住所地郑州市金水区金水路**，统一社会信用代码：91410105793247889W。法定代表人：林章平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史婧，河南泰卓律师事务所律师。原告李柄鴋与被告河南升龙物业管理有限公司（以下简称“升龙物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告李柄鴋的委托诉讼代理人吴栋鹏，被告升龙物业公司的委托诉讼代理人史婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李柄鴋向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告公布升龙国际中心小区共用部分、共用设施的使用及已收取的相关收益及收益使用情况（起止时间为从2013年12月9日至2021年1月19日止）；2．请求判决被告公布升龙国际中心小区专项维修资金的收支情况（起止时间为从2013年12月9日至2021年1月19日止）；3．请求判决被告公布升龙国际中心小区建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；4．请求判决被告公布升龙国际中心小区物业服务费用收支账目；5．请求判决被告拆除其擅自在升龙国际中心小区地下车库及A区1期2号楼4层安装的空调外机；6．请求判决被告按照《前期物业管理服务协议》中约定的管理服务质量标准为原告提供管理服务。事实与理由：2013年12月9日，原被告双方签订《前期物业管理服务协议》（后称：《协议》），约定被告为原告所购买的升龙国际中心小区的物业提供物业管理服务。自双方合同签订以后，原告一直按照《协议》约定向被告缴纳物业服务费用，但是被告一直未按照《协议》中约定的管理服务质量标准为原告提供物业服务，致使小区一直存在管理秩序混乱、共用设备维护不及时以及共用区域环境卫生状况较差的状况。原告曾多次与被告沟通要求改正，被告均未能提高服务质量。与此同时，被告作为物业服务的提供者，在小区未召开业主大会的情况下长期使用小区共用部分、共用设施进行经营，但是从未公布相关收益的收支情况；按照合同约定以及相关法律规定，被告还应当公布小区专项维修资金的收支情况、小区建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况、小区物业服务费用收支账目等相关信息，但被告均未公示。为维护原告作为小区业主的合法权利，特依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告升龙物业公司辩称，1．对于原告诉讼请求第一项、第四项被告利用小区公共部位公共设施取得收益的起止时间，并非原告所诉的从2013年起，应为2016年至今，且被告有证据证明2016年至今，每年的公共收益及物业服务费的收支账目都已经定期在物业服务中心公示栏向全体业主进行公示，因此原告诉讼请求第一、四项应当予以驳回；2．原告诉讼请求第二项，小区专项维修资金，因该项维修资金系由购买房屋的全体业主，经房地产开发商向房管局统一缴纳，且自被告入住该小区提供物业服务至今，没有动用过小区的专项维修资金，且专项维修资金的总金额、总体情况，原告作为业主，可以通过郑州市房管局网站的公开信息进行查询。专项维修资金因被告没有动用过，不存在收支情况，被告也没有义务进行收支情况的公示。因此原告诉讼请求第二项应当予以驳回；3．原告诉讼请求第三项，该小区内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，该项内容实际上也在被告举证的2016-2021年经营收支一览表中，对全体业主进行了公示。该公示明细表中显示升龙国际中心小区车位数总数1416个，其中由开发商与业主签订的商品房买卖合同进行约定已经出售343个车位，剩余1073个车位目前属于临停租赁车位，车位情况也已经在被告举证的经营收支一览表中进行过公示，因此原告诉讼请求第三项也应当予以驳回；4．原告诉讼请求第五项，要求被告拆除擅自安装的空调外机，根据举证规则，应当由原告举证证明空调外机的存在，以及系由被告安装的证据，但事实情况，原告所述的空调外机并非被告安装，被告没有构成侵权，原告该项诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回；5．原告诉讼请求第六项，要求判令被告按照前期物业管理服务协议中约定的管理服务质量标准为原告提供管理服务，属于要求判令强制履行的行为之诉，但被告向小区提供物业服务，具有长期性、持续性、多方面性以及公共服务的属性，法院不宜判决强制履行，且原告提出该主张，也应当负有举证责任，证明被告的服务质量严重不符合合同要求，否则原告的诉请不能成立，因此原告第六项诉讼请求也应当予以驳回。综上，原告的各项诉讼请求均没有事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理认定事实如下：原告李柄鴋为升龙A区1期2号楼1单元5层02号的业主，被告升龙物业公司是该小区物业服务方。2013年12月9日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《前期物业管理服务协议》一份，服务期限自房屋交付之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。甲方的权利义务：对房屋共有部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主临时管理约定》，并书面告知乙方；建立健全本物业管理档案资料；制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》的行为；依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；编制物业管理服务及财务年度计划；每6个月向乙方公布物业服务费用收支账目；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。物业管理服务内容包括：房屋共用部位的养护和管理、房屋共用设施设备及其运行的养护和管理、清洁绿化、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理以及有偿服务等，并对物业管理服务的质量进行了明确约定。维修基金的管理与使用按照《住宅专项维修资金管理办法》实施。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正或给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2016年至2020年，被告升龙物业公司于次年1月份在小区信息公告栏内张贴升龙国际A区全年收支明细表，主要包括经营收入项目（主营业务收入：物业管理费，其他业务收入：车位服务费收入等）、经营支出项目（人力成本、行政办公费、企业管理费）、公共能耗费（水费、电费）、维护成本费用（设备维护及保养费用、房屋维修费用、改造费用、保安费用、环境及绿化费用、垃圾清运费等）、财务费用、税金支出等情况。2020年6月至12月，原告因噪音污染问题多次拨打报警电话。现原告以被告未公示小区共用部位收益情况、小区物业费收支账目、车位分布使用情况，且服务质量未达标准等为由，诉至法院。本院认为，业主知情权依法应受到保护。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。《河南省物业管理条例》第三十九条，物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息：（一）企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话；（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况；（三）电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维护保养情况；（四）业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；（五）物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况；（六）其他应当公开的信息。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。被告升龙物业公司作为物业服务企业，应当依法公示以上所述项目相关情况和资料。根据被告提供的证据显示，升龙物业公司在每年首月对上一年度的共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况、物业费用收支、物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况进行了张贴公示，但依据双方协议约定，被告应当每6个月公示一次，故被告辩称已经定期在物业服务中心公示栏向全体业主进行过公示而不再公示，没有法律依据，不利于业主上述知情权利的行使与保护，因此不予采信。升龙物业公司应保障业主对上述资料进行查阅的权利，并严格按照协议约定及时公布与业主利益相关的资料，因此对于原告要求被告公布升龙国际中心小区共有部分、共有设施的使用及相关收益情况、小区物业服务费用收支情况、小区建设区划内规划用于停放汽车的车位、车库处分情况，本院予以支持。关于原告李柄鴋请求公布升龙国际中心小区专项维修资金收支情况的主张，建筑物及附属设施的维修资金属于业主共有，用于住宅共有部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新，业主有权了解其使用情况；被告升龙物业公司对小区进行管理，对于维修资金的筹集及使用情况应当知晓，而且资金是否由其直接掌握不影响其对维修资金情况的公布，被告向法院提交全年收支明细中仅是对维护成本费用进行了公示，未对专项维修资金的收支情况进行公示，故对原告要求被告公布专项维修资金收支情况的诉请，予以支持。关于公布的时间，结合诉讼时效有关规定，本院认为以最近三年的内容公布为宜。关于原告诉请被告拆除其安装的空调外机，原告未举证证明该空调外机归被告所有，由被告安装，而被告向法庭陈述空调外机系商业裙楼经营方安装使用，非被告所有与管理，故对原告的该项主张，本院不予支持，原告如认为构成侵权，可另行主张权利。关于原告诉请被告按照《前期物业管理服务协议》中约定的管理服务质量标准为原告提供管理服务，因物业服务具有长期性、持续性、共用性，不宜以个人评价为标准，原告未明确提出不达标的事项内容，故本院不予支持。原告如认为具体服务内容有缺失，应在发现问题时及时向被告提出，要求予以纠正；被告作为服务方，也应当积极履行协议约定的服务内容，为业主提供优质的物业服务，为物业的保值升值提供助力。综上，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《河南省物业管理条例》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河南升龙物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内在小区公告栏内或公共区域内张贴公布自2018年1月至2020年12月期间升龙国际中心小区共用部位、共用设施的经营所得收益和支出情况，建筑物及附属设施的维修资金筹集、使用情况，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，物业服务费用收支情况；二、驳回原告李柄鴋的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由被告河南升龙物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  李 丽二〇二一年五月十七日法官助理  顾百灵书 记 员  张永泽