福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终3344号上诉人（原审原告）：杜建华，男，1964年1月11日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：高继榕，福建双剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福建省凤湖实业公司，住所地福建省福州市工业路北段。法定代表人：陈孔华，总经理。委托诉讼代理人：罗良，福建坤广律师事务所律师。原审被告：福州大学，住所地福建省福州市福州地区大学新区学园路2号。法定代表人：付贤智，校长。委托诉讼代理人：丁文辉，北京德恒（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林小莉，北京德恒（福州）律师事务所律师。上诉人杜建华因与被上诉人福建省凤湖实业公司（以下简称“凤湖公司”）、原审被告福州大学房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初15548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜建华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持杜建华的上诉请求；2.一、二审诉讼费用全部由凤湖公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，应予纠正。根据2008年12月3日，杜建华与凤湖公司签订了《安置房认购协议书》明确约定：凤湖公司在将房屋交付给杜建华后，甲方（凤湖公司）应当在安置房住宅交付使用后360个工作日内，协助乙方（杜建华）联系办理产权申报，又因为合同上允许凤湖公司不能及时办理产权登记而延续，凤湖公司也不断说可以办理产权登记（2018年5月杜建华与凤湖公司的经办人陈积承电话交流，说在与福州大学交涉起诉等等，有录音为证），至今已逾10年之久，其仍然没有协助办理产权登记手续，严重损害杜建华利益，一审判决驳回杜建华的诉讼请求等于无视双方的上述关于“办理产权证手续”明确约定，是对基本事实的公然歪曲与否定，应当予以纠正。二、一审法院适用法律错误，应予改判。一审法院适用我国《城市房地产管理法》第四十条第一款关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定驳回杜建华的诉请，是对该条款的故意曲解：该规定并非说明“行政划拨方式取得土地”是绝对不能转让的，而是在“有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的情况下仍是可以转让的，对此，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第九条明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。对照本案福州市乌山西路570号石湖桥小区已经整体以划拨方式取得土地使用权，土地出让金在《协议书》上规定凤湖公司方负责协助缴交，表明：本案协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。法律已明确规定划拨土地缴交土地出让金是可以买卖的。另外，凤湖公司严重违约不讲信用的行为违反了《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”此外，我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定，但是根据立法本意以及司法实践，这里的未取得产权证是指自始不能办理权属登记的房屋。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。而本案中并非如此，拆迁安置房是依法建造，依法交付使用的，只是由于凤湖公司方推卸责任没有去办理手续的问题，因此暂时无法办理产权证，而不是违章建筑，没有办理产权证。而且，一审也没有判定合同无效，这说明杜建华提供的合同文书是为有效证据，应当予以认定为合法、真实、有效。另外根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”凤湖公司辩称，该项目是以福州大学的名义开发的，在向凤湖公司销售的时候是明确有告知是否能办产权的瑕疵责任。合同中明确约定，即使难以办理产权，凤湖公司还需要缴纳土地出让金。因此，在销售时买房的价格不包含土地出让金。基于杜建华一直以来对房产现状不满意。凤湖公司在一、二审中都明确表示，如果其要求退房，在还不具有办理产权证的情况下予以同意，价格上按照市场价进行评估。福州大学述称，一、福州大学对凤湖公司出售房产的情况并不知晓，也不是合同当事人，福州大学与杜建华之间并不存在任何民事法律关系，根据合同的相对性原则，福州大学不是本案的适格被告。二、案涉房产为拆迁安置房，但杜建华并非拆迁安置的对象，其要求将房屋产权登记到其名下，客观上是不可能实现的。三、案涉房产转让必然涉及对应土地使用权的转让，但案涉房产所涉及的土地使用权系划拨土地。目前，客观上无法将土地性质由划拨地转化成出让地，也无法实现杜建华的要求。杜建华向一审法院起诉请求：1.凤湖公司提供杜建华购买的福州市鼓楼区乌山西路570号石湖小区3号606室房屋办理产权登记的完整手续、协助杜建华取得该房屋的权属证书；2.凤湖公司从起诉之日起按现房产总价的每日千分之三标准支付逾期办理违约金至取得产权证之日止；3.凤湖公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2003年12月9日，福州市人民政府下发榕政地[2003]435号《福州市人民政府关于福州大学学生公寓拆迁安置房建设用地的批复》，对福州大学申报的建设用地批复如下：一、同意鼓楼区洪山镇凤湖公司石湖桥村集体农用地6323平方米转为建设用地，同时办理征地手续，另征用凤湖公司集体工矿居民地4437平方米，以上共批准建设用地10760平方米；同意上述建设用地中3180平方米……划拨给你公司作为“学生公寓拆迁安置房”建设用地；该项目规划建筑总面积为16214平方米。在批准的用地范围内，其建设应符合城市规划，环境保护及文物保护等要求，并办理有关征地及建设工程许可等手续。2007年4月13日，福建省发展和改革委员会下发闽发改社会[2007]305号《福建省发展和改革委员会关于同意福州大学学生公寓拆迁安置房建设项目的复函》，载明：同意福州大学增加学生公寓拆迁安置房项目建设，建设地点为福州市鼓楼区洪山镇石湖桥村，建筑规模为9000平方米建筑面积，建设单位为福州大学。2005年3月15日，福州大学（甲方）与凤湖公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方为提高拆迁安置房的建设效率，委托乙方具体办理相关事宜，由此产生的一切费用由乙方承担，受托的事务完所后，根据双方约定甲方给予乙方相应的利益；甲方已征用乙方位于姚厝里的土地约31.5亩用于兴建学生公寓，根据该地块的拆迁情况，拆迁户大部分要求甲方提供安置房，甲方将安置房选址在乙方所属的石湖桥地块，甲方已向福州市相关部门办理了安置房用地的征地手续，并于2003年12月9日获榕改地[2003]435号批复；甲方在本协议生效之前已完成本工程项目的立项、规划以及征地前期手续等工作，此后的工程建设事务，即自本协议生效至本工程项目通过综合竣工验收并交付使用，办结房产的权属登记，均由乙方负责办理。协议第九条约定，本工程项目所建安置房，在依法安置姚厝里和石湖桥的拆迁户后，剩余住房和店面按惟下方式处置：……扣除甲方收回的住房和店面，剩余住房和店面归乙方。乙方为获得该住宅及店面产权需要支付的一切费用均由乙方负担，相关手续由乙方办理。2007年8月3日，福州大学（甲方）与凤湖公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：依原协议第九条规定安置姚厝里和石湖桥的拆迁户后，剩余住房和店面甲方有权回购，现双方商定，甲方同意放弃回购，安置上述拆迁户后的余房及店面全部归乙方所有，乙方按规定进行处置时，甲方出具相应的证明。2007年10月10日，案外人陈积承（甲方）作为凤湖公司的委托代理人与杜建华签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方向乙方出售石湖桥小区3号楼6层Ｂ号，建筑面积133.76㎡；出售价格为有计算产权面积的按5150元／㎡，楼上不计产权面积的闷顶部分按4000元／㎡计算；协议签订时，乙方付给甲方购房定金350000元，桩基完成时付总价款的10%，主体建三层时再付总价款的10%，主体封顶时付足房款总额的95%，余5%交房时付清；交房时间为2008年7月31日（最迟不超过2008年底）。2008年12月3日，凤湖公司（甲方）与杜建华（乙方）签订《安置房认购协议书》，约定：乙方自愿以600000元价格购买甲方所有的，建筑面积133.76㎡；甲方应当在安置房住宅交付使用后360工作日内，协助乙方联系办理产权申报完毕。申报发生的费用由乙方承担，在办理产权登记之前缴清。若今后乙方需要将安置房转变为商品房，甲方负责协调相关部门的手续，其费用由乙方承担。如因政府政策的原因，乙方不能及时办理产权登记文件，乙方无异议。案外人陈积承作为凤湖公司代表在《安置房认购协议书》上签字。杜建华分别于2007年10月11日、2007年12月7日、2009年1月16日、2009年3月17日向陈积承支付购房款300000元、250000元、50000元、30000元。陈积承向杜建华出具两份金额分别为250000元、350000元的收条。2016年1月21日，福州市房屋登记中心依福州大学的申请，办理了位于鼓楼区学生公寓拆迁安置房1＃楼、2＃楼、3＃楼（含案涉房产）房屋产权初始登记。一审法院认为，凤湖公司根据其与福州大学签订的《协议书》及《补充协议书》中关于“安置拆迁户后的余房及店面全部归凤湖公司所有，凤湖公司按规定进行处置时，福州大学出具相应的证明”的约定，将案涉房产出售给杜建华，但该房产尚不具备登记至杜建华名下的条件。首先，案涉房产为拆迁安置房，但杜建华并非拆迁安置对象，福州大学作为建设单位，无法将杜建华列为拆迁安置对象，并将房屋产权登记至杜建华名下。其次，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。案涉房产所在土地的使用权性质为国有划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”规定，无论是福州大学与凤湖公司约定案涉房产归凤湖公司所有，以及凤湖公司将案涉房产出售给杜建华的行为，均涉及国有划拨土地使用权的转让。目前，暂无证据证明政府已准予转让且相关当事人已缴清土地出让金，因此，案涉房产尚不具备登记至杜建华名下的条件。综上，对杜建华的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回杜建华的诉讼请求。案件受理费50元，由杜建华负担。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。本案系争房产所在土地系以划拨方式取得，因此，该房产的转让，涉及国有划拨土地使用权的转让，必须依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，根据原审法院查明的事实，各方当事人均不能证明本案系争房产所在土地已依照国家有关规定缴纳土地出让金。因此，本案系争房产尚不具备办理转让权属登记的条件，杜建华关于其应取得系争房产权属证书并要求凤湖公司支付逾期办证的违约金的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由杜建华负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 金光玉二〇二一年五月二十八日法官助理 刘 奕书 记 员 程伟威