福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0982民初955号 原告：杨应汉，男，汉族，1976年11月5日出生，户籍地福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：廖云坚、王宇凌，福建惠尔（福鼎）律师事务所律师。 被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场22#楼7层709室，送达地址福州市晋安区东二环泰禾广场商业中心13号楼B-360。统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。 法定代表人：金宁盛，职务总经理。 被告：福鼎泰禾房地产开发有限公司，住址福建省宁德市福鼎市桐城玉龙北路66号，统一社会信用代码91350982096752556N。 法定代表人：黄晓青，职务总经理。 原告杨应汉与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司、福鼎泰禾房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨应汉的委托诉讼代理人王宇凌到庭参加诉讼，被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称“泰禾新世界公司”）、福鼎泰禾房地产开发有限公司（以下简称“泰禾房产公司”）经本院合法拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨应汉向本院提出诉讼请求：1.判令福建泰禾新世界商业运营管理有限公司向原告支付自2019年12月1日起至实际支付租金止，按每季度租金人民币17101.25元计，暂计至2020年8月31日（共计三个季度）租金为人民币51303.75元。2、判令福建泰禾新世界商业运营管理有限公司按房款总额（977218元）的日万分之一（97.7元／日）向原告支付违约金，违约金从2020年4月20日至结清上述租金之日止，暂计算至2020年8月31日为人民币13091.8元。三、判令福鼎泰禾房地产开发有限公司对上述第1、2项诉讼请求承担连带责任。诉讼过程中，杨应汉变更第1、2项诉讼请求为：1.判令福建泰禾新世界商业运营管理有限公司向原告支付拖欠的租金人民币96907元（即从2019年12月1日起至2021年4月30日），并按约继续支付租金至合同期届满为止。2、判令福建泰禾新世界商业运营管理有限公司按房款总额（977218元）的日万分之一（97.7元／日）向原告支付违约金，违约金从2020年4月20日起至结清上述租金之日止，暂计算至2021年4月26日为人民币36344.4元。事实和理由：2018年，泰禾房产公司采取“售后返租”方式对外出售福鼎市泰禾红郡商铺。受该促销政策影响，原告于2018年6月11日与被告泰禾房产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于福鼎市××栋××层××室××室××，房款总价为977218元。随后，原告基于对二被告之间的关联关系的合理信赖，将上述房产返租给了被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称泰禾新世界公司），并签署了《房屋租赁委托合同》。根据《房屋租赁委托合同》，合同中约定原告每个租赁年度可获得租金人民币68405元，共计10个租赁年度，租金总额共计684050元。该《房屋租赁委托合同》同时还约定了交房、租金及费用结算、双方权利义务以及违约责任等，其中违约责任8.4约定“乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。”《房屋租赁委托合同》签订后至今，被告泰禾新世界公司仅支付租金至2019年11月，从2019年12月开始，被告泰禾新世界公司就不再向原告支付租金，经原告多次催促，被告泰禾新世界公司均无任何回应。鉴于上述事实，原告认为被告泰禾新世界公司从2019年12月起欠付租金至今，侵害了原告的合法权益，应向原告支付欠付租金。而被告泰禾房产公司采取给予投资者一定年限内固定回报的促销政策吸引原告购买上述房产，原告出于投资收益以及基于对二被告的合理信赖而购买房产并签署《房屋租赁委托合同》，因此被告泰禾房产公司应与被告泰禾新世界公司承担连带责任。现原告诉至贵院，请求贵院判决支持原告诉讼请求，以维护原告合法权益。 泰禾新世界公司提交书面答辩状辩称：1、原告未提供任何证据证明租金欠付情况，因此其要求支付租金没有依据。2、相关租金支付标准因受疫情影响，请求予以减免。因受疫情影响，属于不可抗力导致合同履行不能，且目前被告经营困难，请求法院依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知第三条第（一）款“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，相应调整租金支付标准，并给予适当减免。3、被告客观上已无能力支付后续租金，请求法院依法解除《房屋租赁委托合同》。4、违约金计算标准过高，请求法院予以调整。即使存在逾期租金，原告实际损失的仅仅是逾期租金的利息损失，因此违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，并按同期银行贷款利率计算即可弥补其所发生的实际损失，原告要求以房款总款为基数按日万分之一计算违约金明显高于其实际损失，请求贵院予以调整。依照《民法典》第五百八十五条之规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”现被告请求贵院依法予以调整。 泰禾房产公司提交书面答辩状辩称：1、原告提起本案诉讼要求被告福鼎泰禾房地产开发有限公司向其支付租金并承担违约责任系基于其与福建泰禾新世界商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁委托合同》，而答辩人并非案涉《房屋租赁委托合同》的主体，根据合同相对性原则，原告要求答辩人承担共同或连带责任没有合同根据。2、答辩人与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司系两个独立的民事主体，对外承担各自独立的民事责任。3、原告将其购买的房屋出租给福建泰禾新世界商业运营管理有限公司系其自主决策的行为，与答辩人并无关联。原告作为成年人，应对自己的行为所产生的法律后果承担责任。综上，请求法院驳回原告对答辩人的所有诉讼请求。 本院经审理查明：1.2018年6月11日，福鼎泰禾房地产开发有限公司与杨应汉《商品房买卖合同》，约定：购买位于福鼎市××栋××层××号，房屋建筑面积为154.54平方米，房款总价为977218元，现已登记在杨应汉（共有人杜凤妹）名下。2.杨应汉（甲方）与泰禾新世界公司（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定由乙方承租案涉房屋，委托期限10年，从2018年12月1日至2028年11月30日止，甲方同意以2018年12月1日起为起租日，自起租日起开始计算租金。乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者适用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%），共计68405元（977218元×7%），共10个租赁年度，租金总额684050元。应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方。乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。合同签订后，泰禾新世界公司支付租金至2019年11月。3.此后，经杨应汉多次催促，泰禾新世界公司未能继续支付租金，石碧红遂诉至本院。 杨应汉围绕诉讼请求依法提交了其身份证、泰禾新世界公司、泰禾房产公司企业公示信息、不动产权证书、《商品房买卖合同》、《房屋租赁委托合同》及其原告的庭审陈述等证据，上述证据具有关联性、合法性、真实性，并能相互印证，具有证明力，能够证明待证事实，本院予以采信，上述事实予以确认。杨应汉提供的销售宣传照片无拍摄时间，无法确认证据的真实性，不能作为适格证据使用；且即使照片真实存在，促销广告上并未明示泰禾房产公司作为返租或者委托租赁的一方当事人，再者，杨应汉在与泰禾房产公司签订《商品房买卖合同》的同时，也与泰禾新世界公司签订了《房屋租赁委托合同》，也实现了照片中主要内容体现的“十年无忧委托租赁，年7%保底租金...”目的，因此杨应汉提供此组证据的证明不能实现。泰禾新世界公司、泰禾房产公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议及证据，视为自愿放弃举证、质证、答辩等诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。 本院认为，本案虽名为委托合同，但符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定的租赁合同的构成要件，故案涉合同性质为房屋租赁合同。杨应汉与泰禾新世界公司签订《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。本案杨应汉已依约交付案涉房屋给泰禾新世界公司使用，泰禾新世界公司却未能及时足额支付租金，已构成违约。故杨应汉主张泰禾新世界公司支付拖欠的从2019年12月1日起至2021年2月28日的租金85506.25元，于法有据，本院予以支持。2021年3月1日起的租金未达到合同约定的支付条件，杨应汉在符合条件时可另行起诉。泰禾新世界公司书面抗辩其受疫情或者疫情防控措施的影响，要求减免租金，但其并未提供任何证据证明疫情或疫情防控措施导致其无法正常使用案涉房屋，故该抗辩理由依据不足，本院不予支持。根据案涉合同约定，泰禾新世界公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，还应按房款总额的日万分之一向杨应汉支付逾期违约金（日违约金为977218元×0.0001=97.72元），而合同日租金为68405元÷365天=187.41元，经考量，合同约定的违约金过分高于逾期支付租金给杨应汉造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定泰禾新世界公司应承担的逾期付款违约金为：以应付未付租金（每三个月租金17101.25元）为基数，自逾期之日起(每期租金支付时间为满三个月后的15个工作日内，违约金起算时间为逾期支付超过30日)至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，计算如下：（1）2019年12月1日至2020年2月29日的租金的逾期付款违约金为：从2020年4月20日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；（2）之后四期每三个月为计算单位的逾期违约金按上述方法予以计算，不再赘述。泰禾新世界公司抗辩解除合同依据不足，不予支持。对于泰禾房地产开发有限公司是否承担连带责任问题，杨应汉向泰禾房地产开发有限公司购买案涉房产后，与泰禾新世界公司签订《房屋租赁委托合同》，由泰禾新世界公司向其支付合同约定的租金，即杨应汉已实现“十年包租”的目的；且泰禾房地产开发有限公司并非《房屋租赁委托合同》的相对方，合同条款对泰禾房地产开发有限公司没有约束力，且案涉《商品房买卖合同》中亦无关于租金支付的约定，故杨应汉请求泰禾房地产开发有限公司承担连带责任的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。泰禾新世界公司、泰禾房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨应汉支付2019年12月1日起至2021年2月28日的租金85506.25元； 二、被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨应汉支付违约金（以欠付的租金17101.25元为基数，分别从2020年4月20日、2020年7月20日、2020年10月22日、2021年1月21日、2021年4月19日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）； 三、驳回原告杨应汉的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1938元，减半收取969元，由福建泰禾新世界商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  金成铃 二〇二一年五月二十日 书记员  陈青青 申请执行提示：本判决申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当根据约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。 地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。