福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0825民初1155号原告：刘献迷，女，1981年3月7日生，汉族，住福建省连城县。被告：连城恒大置业有限公司，住所地福建省龙岩市连城县大桥下路48号莲峰镇政府三楼，统一社会信用代码91350825MA31GQ5034。法定代表人：石书鑫，职务董事长。委托诉讼代理人：马悦，女，1992年5月4日生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘慧，女，1991年8月11日生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。第三人：中国工商银行股份有限公司连城支行，住所地福建省龙岩市连城县城关北大东路191号，统一社会信用代码91350825858106068G。负责人：陈兴才，职务行长。委托诉讼代理人：张祥海，男，1982年8月12日出生，汉族，住福建省连城县。原告刘献迷与被告连城恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）、第三人中国工商银行股份有限公司连城支行（以下简称工行连城支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘献迷、被告恒大公司的委托诉讼代理人马悦、刘慧、第三人工行连城支行的委托诉讼代理人张祥海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘献迷向本院提出诉讼请求：一、判令解除刘献迷与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××19），并全额归还刘献迷交付的首付款和按揭款合计732148元；二、判令以总房款为基数自判决之日起至款清之日止按中国工商银行同期贷款年利率5.39%计算的利息；三、本案的诉讼费用由恒大公司负担。诉讼过程中，刘献迷变更诉讼请求：一、判令解除刘献迷与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××19），并全额归还刘献迷交付的首付款和按揭款合计707505元（已扣除佣金和套数奖合计24643元）；二、判令解除刘献迷与工行连城支行签订的《个人购房借款合同／担保合同（2019年版）》；三、判令以总房款为基数自判决之日起至款清之日止按中国工商银行同期贷款年利率5.39%计算的利息；四、本案的诉讼费用由恒大公司负担。事实与理由：刘献迷于2019年5月3日同恒大公司签订了《连城恒大悦澜湾商品房认购书》，认购了恒大公司开发的连城恒大悦澜湾楼盘19幢606室。2019年5月4日，刘献迷支付首期购房款152148元，通过银行按揭贷款580000元，随后签署《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××19），2019年9月1日起至今刘献迷以等息还款方式按时还款。同时，恒大公司出具了《无理由退房承诺书》，约定办理入住前的任何时候，都可以无理由退房。刘献迷按合同约定交付了30%首付款和按揭贷款。2020年12月初，刘献迷到恒大公司售楼部提出按合同约定退房退款的要求，恒大公司却以各种理由拒绝办理。恒大公司辩称，一、案涉相关合同合法有效，恒大公司严格按合同约定履行义务，亦未存在违约行为。《商品房买卖合同（预售）》系刘献迷与恒大公司在平等、自愿的基础上经协商一致签订的，其内容不违反法律、行政法规的规定，未损害刘献迷的合法权益，同时不存在《民法典》第五百三十三条、第五百六十三条规定的可撤销或可变更、可解除的情形，具有法律约束力，各方均应严格履行。在履行过程中，恒大公司依照合同约定履行应尽合同义务，并无违约行为。因此，建议刘献迷考虑双方良好的合作关系，继续履行合同。二、恒大公司同意解除《商品房买卖合同（预售）》，但无理由退房并非绝对无条件退房，刘献迷应在退房的同时，依照《无理由退房协议书》的约定配合办理包括但不限于撤销商品房买卖合同备案手续等义务。鉴于双方已签订《无理由退房协议书》，在刘献迷履行合同义务且不存在任何违约的情况下，按照约定，刘献迷具备无理由退房的权利，故恒大公司同意解除《商品房买卖合同（预售）》。但是，无理由退房不是绝对的无条件退房，《无理由退房协议书》意在当刘献迷符合该协议书所约定的条件后、刘献迷提出退房要求时可以免受违约责任追究，并不是刘献迷无须履行任何义务，恒大公司对其任意且随时提出的退房要求立刻绝对无条件地进行退款。否则，无理由退房便违背了国家“房住不炒”的政策。《无理由退房协议书》第二条明确约定：“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还。”因此，在符合无理由退房情形的前提下，刘献迷在申请退房时，还应按照协议书的约定同时履行退房相关的义务，包括但不限于向恒大公司提交书面退房申请，提供房管局要求的证明文件或生效法律文书，配合办理撤销商品房买卖合同备案手续。待办理完毕上述有关手续后，恒大公司才有退还房款的约定义务。三、合同解除过程中恒大公司未违约，按照《无理由退房协议书》的约定及公平原则，恒大公司有权扣除已支付的佣金，剩余部分退还给刘献迷，且刘献迷无权要求恒大公司支付利息。刘献迷向恒大公司购买案涉房屋后，恒大公司因此支付了佣金14643元、套数奖10000元，根据《无理由退房协议书》第二、三条约定，刘献迷选择无理由退房，恒大公司仅需退还购房款本金且有权扣除已支付的佣金或奖励，故恒大公司扣除已支付的佣金后，仅需退还刘献迷购房款剩余本金707505元即可。同时，因刘献迷还拖欠银行贷款，恒大公司对该笔贷款承担阶段性保证责任，同时房屋处于银行的抵押状态中，因此恒大公司应将退还给刘献迷的本金优先支付给银行，剩余部分再退还给刘献迷。恒大公司在合同履行中不存在任何违约行为，无论刘献迷是否享有无理由退房的权利，合同的解除也不应使守约方遭受任何损失。由于解除合同的请求是由刘献迷发起，按照公平合理的原则，诉讼费等作为刘献迷单方提出解除合同增加的费用，应由其自行承担。因此，刘献迷要求恒大公司支付利息及承担诉讼费的请求，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。四、无理由退房实际上是恒大公司附条件主动增加己方义务而减轻刘献迷责任的行为。鉴于退房协议未约定退款时间，且恒大公司已将刘献迷交付的购房款投入工程建设，考虑到办理完整个退房退款手续客观上需要一定的期限及兑付大量现金对恒大公司财务所造成的影响，恳请法院酌定给予三个月以上的办理期限。综上，恒大公司积极诚信履行约定义务，恳请法院综合考虑合同约定及刘献迷单方请求解除合同给恒大公司造成的不利影响，查明案件事实，依法公正判决，依法维护恒大公司的合法权益。第三人工行连城支行述称，案涉房屋在我银行办理按揭贷款，如果要退房应提前把贷款还清，截至2021年5月1日借款人尚欠借款本金565760.97元，2021年5月2日起的利息应按年利率5.39%计算利息。本院经审理认定如下事实：2019年5月3日，刘献迷与恒大公司签订《连城恒大悦澜湾商品房认购书》，认购了连城恒大悦澜湾楼盘19幢606室房产。同日，恒大公司向刘献迷出具《无理由退房承诺书》（以下简称承诺书），承诺书载明：“……若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。同时，恒大公司作为甲方与刘献迷作为乙方签订了《无理由退房协议书》（以下简称协议书），协议书载明：“……二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。……”2019年5月6日，刘献迷支付首付款152148元，余款580000元向银行按揭贷款。随后，恒大公司与刘献迷签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号×××19号，合同约定刘献迷购买恒大公司开发的“恒大悦澜湾”19＃楼606室房屋，房屋面积111.36平米，总价732148元，恒大公司为此支付了佣金14643元和套数奖10000元。2019年6月29日，涉案商品房办理了备案登记手续。2019年7月22日，工行连城支行作为贷款人与刘献迷作为借款人、抵押人和共同借款人罗生炎（案外人）、恒大公司作为保证人签订编号01410000092019的《个人购房借款／担保合同》，刘献迷向工行连城支行借款580000元用于支付购房款。2019年8月8日工行连城支行向刘献迷发放按揭贷款580000元，并将贷款直接支付至恒大公司账户。截至2021年5月1日止，刘献迷结欠工行连城支行贷款本金565760.97元。刘献迷于2021年4月13日诉至本院，要求退房退款，罗生炎（案外人）同意购房合同解除后其作为共同借款人同意解除与工行连城支行签订的编号01410000092019的《个人购房借款／担保合同》。庭审中，刘献迷同意恒大公司从返还的购房款中扣除佣金14643元和套数奖10000元即707505元。上述事实，有刘献迷提供的下述证据：1.《连城恒大悦澜湾商品房认购书》，2.《无理由退房承诺书》，3.《收款收据》，4.《商品房买卖合同（预售）》，5.《个人购房借款/担保合同》，6.《无理由退房协议书》，7.《备案信息表》，8.《完税证明》，9.《个人借款凭证》；恒大公司提供的下述证据：1.《无理由退房协议书》，2.连城房管局《合同注销申请资料清单及申请表》，3.连城开发企业沟通微信截图，4.房管局联系人微信截图；第三人工行连城支行提供的下述证据：贷款还贷明细；以及当事人在法庭上所作的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，刘献迷与恒大公司签订的《无理由退房协议书》，属双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，对双方当事人均具有法律约束力。根据《无理由退房协议书》的约定，在支付总房款30%及以上，并在签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，刘献迷有权行使无理由退房的权利，故刘献迷要求解除其与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉请，本院予以支持。因刘献迷购买的房屋在第三人工行连城支行办理了按揭贷款，本案合同解除后贷款合同也应一并解除，所退回的购房款首先应当用于归还第三人的按揭贷款本息，剩余部分用于返还刘献迷。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、解除刘献迷与连城恒大置业有限公司于2019年5月21日签订的编号为×××19号的《商品房买卖合同（预售）》。二、解除刘献迷、连城恒大置业有限公司与中国工商银行股份有限公司连城支行于2019年7月22日签订的编号为01410000092019号的《个人购房借款/担保合同》。三、连城恒大置业有限公司应于本判决生效之日起一个月内归还刘献迷结欠的中国工商银行股份有限公司连城支行贷款本金565760.97元，及自2021年5月2日起至实际归还之日止按借款合同约定的相应利息。四、连城恒大置业有限公司应于本判决生效之日起一个月内返还刘献迷购房款707505元，并支付以707505元为基数自本判决确定履行期限届满之日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心于2021年6月公布的贷款市场报价利率计算的利息。连城恒大置业有限公司返还给刘献迷的购房款707505元首先用于归还本判决第三项中刘献迷结欠的贷款本息，剩余部分返还给刘献迷。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10875.05元（已预缴11121.4元），减半收取5437.53元，由连城恒大置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  马勋彪二〇二一年五月二十五日法官 助理  林 惠代理书记员  黄晓晖附注法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”