北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初22064号原告：姚小晓，女，1992年1月4日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。原告：张乙欣，女，1991年7月18日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。被告：田娜，女，1978年4月17日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李鑫（田娜之夫）。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号，统一社会信用代码：911101157001735358。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：冯涵，公司法务。原告姚小晓、张乙欣诉被告田娜、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告姚小晓、张乙欣与被告田娜及其委托诉讼代理人田鑫、第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人冯涵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚小晓、张乙欣向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告隐瞒租赁房屋安全隐患，且不承担维修义务，对原告造成人身安全隐患，原告合理解约；2、请求判令被告返还一个月租金7000元，赔偿我方违约金7000元，返还我方押金7000元及家电维修费290元、物业费180元，未使用的有线电视费用72元，因电器超龄而额外消耗的电费354.2元，逾期返还押金产生的违约金，以7000元为基数按每日1%从解约当日至实际支付日为止，和无故扣押一个月房租的存款利息，以7000元为基数按中国人民银行存款利息1.5%从2020.3.2至实际支付之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月1日，原告与被告以及第三人签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于海淀区德政路xxx房屋，租赁期限自2019年7月3日至2020年7月2日，支付方式是押一付三，租金每月7000元，押金7000元。租赁合同对合同解除有明确的约定，被告的房屋内家电均超过了安全使用年限，存在安全隐患，原告要求解除合同、退还押金，双方产生争议，故起诉。被告田娜辩称，不同意原告的诉讼请求，我方是按照合同约定履行了自己的义务，姚小晓与张乙欣通过我爱我家公司租赁涉案房屋，约定有线电视费、生活垃圾费、电灯费由我收取。姚小晓、张乙欣所述我隐瞒了房屋内的安全隐患的陈述不属实，我也不认可，涉案房屋使用过程中有两次跳闸，是姚小晓、张乙欣使用不当造成的，所有电器都有家用电器使用年限，在使用过程中，姚小晓、张乙欣从未提出过有漏电、漏气、漏水的情况，冰箱也是姚小晓、张乙欣使用不当造成的，门锁不是我方的原因，洗衣机是姚小晓、张乙欣使用问题造成，热水器是姚小晓、张乙欣找的维修师傅，维修人员称零部件坏损，我也问了维修人员，维修人员称不能排除使用的问题。燃气器具的报废年限，不能说到了年限即使没有问题也要强制报废，安全使用年限，且该强制性不是强制消费者的。姚小晓、张乙欣第一次提出更换家用电器的时间2020年2月27日，姚小晓、张乙欣称2月4日曾商定过合同解除的时间，这是虚假信息。我方认为姚小晓、张乙欣是恶意退租，只是姚小晓、张乙欣不想租房了，她在找理由而已。故不同意原告的所有诉讼请求。第三人我爱我家公司辩称，对于原告诉讼请求不涉及我公司，我公司配合法院调查，涉案合同纠纷，我公司也曾参与，在2019年8月1日田娜告知我公司姚小晓、张乙欣对冰箱需要维修，于2019年10月27日田娜告知我公司，姚小晓、张乙欣称房屋内插销没有电了，需要维修，2019年11月左右，具体日期记不清了，姚小晓、张乙欣向我公司陈述房屋内壁挂炉或燃气灶出现了问题，需要进行维修，2019年11月9日姚小晓、张乙欣告知我公司防盗门锁不好用，需要维修，后经与姚小晓、张乙欣沟通，其陈述第三次与我公司沟通的燃气灶或壁挂炉产生的问题，已经自行更换零部件。2020年3月初在我公司经纪人在场的情况下，姚小晓、张乙欣与田娜在涉案房屋内进行了交割，我公司经纪人将交割的数值写在了纸条上，放在涉案房屋的餐桌上，此后双方争议协调无果诉至法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，可认定事实如下：2019年7月1日，田娜（出租人、甲方）与姚小晓、张乙欣（承租人、乙方）、我爱我家公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定，姚小晓、张乙欣租赁田娜位于海淀区德政路xxx号房屋（以下简称涉案房屋），房屋租赁期自2019年7月3日至2020年7月2日。支付方式为押1付3，租金为7000元每月，押金为7000元。租赁期内，物业管理费由甲方承担，水费、电费、燃气费、房屋租赁税费、上网费由乙方承担。第九条合同解除，约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以书面解除合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达七日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达500元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的；（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任中约定，甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按当年月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按当年月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2019年7月2日，姚小晓、张乙欣向田娜转账29254元，双方认可上述款项中包含了三个月房屋租金21000元、押金7000元、涉案房屋内剩余电费108元、新充值电费200元、有线电视费216元、燃气费550元。对剩余的180元双方存在争议，田娜称为电灯费60元、生活垃圾清运费120元，姚小晓、张乙欣称为物业费180元。同年10月4日，姚小晓、张乙欣向田娜支付租金21000元，2020年1月2日，姚小晓、张乙欣再次向田娜支付租金21000元。美的家用燃气灶系2007年制造，海尔波轮全自动洗衣机系2008年制造，帅康电热水器可以查询到的日期是2011年左右，美菱冷藏冷冻箱制造日期是2008年5月，海尔分体式房间空调器制造日期是2008年4月，LG液晶电视机生产日期是2008年12月15日。根据国家相关规定，燃气灶的安全使用年限为8年，热水器的安全使用年限应为8年、电冰箱的安全使用年限为10年，洗衣机的安全使用年限是8年，空调器的安全使用年限为10年。2020年3月2日，姚小晓、张乙欣向田娜顺丰邮寄了《解除租赁合同确认书》，其中写明，因为涉案房屋所有电器均已超期服役，无法保证家电安全，给承租人姚小晓、张乙欣造成人身安全隐患，故姚小晓、张乙欣单方解除与田娜之间的房屋租赁合同，并要求田娜退还未实际使用的房屋租金、押金，且要求田娜赔偿违约金、退还物业费、偿还洗衣机、电热水器维修费。次日，田娜签收了上述邮件。庭审中，姚小晓、张乙欣与田娜、我爱我家公司均认可2020年3月1日，姚小晓、张乙欣与田娜进行了涉案房屋交接。2019年11月27日，海尔洗衣机花费维修费80元，2020年2月4日帅康电热水器维修花费210元。双方确认，上述费用均为姚小晓、张乙欣垫付。庭审中，姚小晓、张乙欣明确表示不向第三人我爱我家公司主张权利。本院认为，姚小晓、张乙欣与田娜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。本案争议的焦点是姚小晓、张乙欣是否有权单方解除合同。本院认为租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中，涉案房屋中的多个家用电器均已超过国家规定的安全使用年限，存在安全隐患，可能危及承租人的安全和健康，故承租人姚小晓和张乙欣有权随时主张解除合同。姚小晓、张乙欣曾向田娜邮寄了《解除租赁合同确认书》，并于2020年3月1日与田娜进行了房屋交接，故可以认定姚小晓、张乙欣与田娜之间的《房屋租赁合同》应在2020年3月1日已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，姚小晓、张乙欣的房屋租金已经交至了2020年4月2日，现可确认姚小晓、张乙欣与田娜的房屋租赁合同已于2020年3月1日解除，故对2020年3月2日之后未使用的房屋租金及有线电视费用应予以退还，现姚小晓、张乙欣只主张一个月房屋租金，本院不持异议。对姚小晓、张乙欣提出要求田娜退还押金的请求，于法有据，本院予以支持。对姚小晓、张乙欣提出要求田娜支付违约金的请求，因田娜交付的涉案房屋存在安全隐患，可能影响承租人的健康，且双方合同中明确约定了存在上述情形，出租人应按当年月租金的100%向乙方支付违约金，现姚小晓、张乙欣据此主张违约金，于法有据，本院予以支持。就姚小晓、张乙欣主张田娜支付其家电维修费一节，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，涉案房屋内的热水器及洗衣机出现故障需要维修时，姚小晓、张乙欣负担了该维修费用，现姚小晓、张乙欣要求田娜支付家电维修费，于法有据，本院予以支持。对姚小晓、张乙欣主张田娜退还物业费180元的请求，就该费用双方未能达成一致，姚小晓、张乙欣称为物业费，田娜称上述费用为电灯费及垃圾清运费，就各自的主张，双方均未能提交相应证据予以证明。根据双方租赁合同中约定，物业管理费应由出租人田娜负担，水费、电费、燃气费、房屋租赁税费及上网费由承租人姚小晓、张乙欣负担。不论该180元是物业费还是电灯费、垃圾清运费，根据合同约定上述费用均不应由承租人负担，故姚小晓、张乙欣要求田娜退还180元费用的请求，本院予以支持。对姚小晓、张乙欣主张的因电器超龄而额外消耗的电费，因未提交证据，本院对此不予支持。对姚小晓、张乙欣主张的逾期返还押金的违约金及扣押房屋租金导致存款利息损失的请求，因双方在合同履行过程中产生争议，双方对合同无法履行的原因及违约主体、违约责任承担问题均存在不同意见，且双方合同中对退还押金及房屋租金的时间亦未约定，现姚小晓、张乙欣主张逾期退还押金的违约金及逾期退还房屋租金而产生的存款利息损失，无合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，本院判决如下：一、2019年7月1日田娜与姚小晓、张乙欣及北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年3月1日解除；二、田娜于本判决生效后七日内一次性退还姚小晓、张乙欣房屋租金7000元、押金7000元；三、田娜于本判决生效后七日内一次性赔偿姚小晓、张乙欣违约金7000元；四、田娜于本判决生效后七日内一次性向姚小晓、张乙欣支付家电维修费290元、未使用的有线电视费72元；五、田娜于本判决生效后七日内一次性退还姚小晓、张乙欣费用180元；六、驳回姚小晓、张乙欣的其他诉讼请求。如果田娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费347元（姚小晓、张乙欣已预交），由田娜负担，于本判决生效后七日内支付给姚小晓、张乙欣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  高亚琍二〇二一年五月三十一日书记员  史敬阳