江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终451号上诉人（原审被告）：顾旭亮，男，1975年1月15日出生，汉族，个体户，住江西省弋阳县。委托诉讼代理人：李小军，江西灯正律师事务所律师。委托诉讼代理人：衷震，江西求正沃德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：弋阳县小旺超市城南一店，住所地江西省弋阳县南岩镇方志敏大道中路175号，统一社会信用代码92361126MA36ARUH69。经营者：曾小盈。委托诉讼代理人：李小军，江西灯正律师事务所律师。委托诉讼代理人：衷震，江西求正沃德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西弋阳农村商业银行股份有限公司，住所地江西省弋阳县方志敏大道北路145号，统一社会信用代码913611261616949122。法定代表人：程汉开，该公司董事长。委托诉讼代理人：张茂林，江西华箭律师事务所律师。上诉人顾旭亮、弋阳县小旺超市城南一店（以下简称小旺超市城南店）因与被上诉人江西弋阳农村商业银行股份有限公司（以下简称弋阳农商行）返还原物纠纷一案，不服江西省弋阳县人民法院（2020）赣1126民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。顾旭亮、小旺超市城南店上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人所有诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误，应予改判。一、一审判决认定事实错误。上诉人虽未将租金交至法院账户或被上诉人，实则毫无过错，其已交纳租金行为足以对抗被上诉人主张。首先，上诉人是按照法院要求向案外人方文生支付2018年至2026年的房屋租金，即上诉人给付方文生租金的行为不是个人行为，而是执行法院裁定行为。其次，法院虽通知上诉人提取租金至法院账户，上诉人支付给案外人方文生实则毫无过错。法院提起租金至法院账户的本意是为促进执行顺利进行，而非法院收取租金。上诉人配合法院执行，并经法院执行人员认可下，将租金分次付给方文生。申请执行人方文生、被执行人骆向阳、协助给付租金人顾旭亮三方签署执行和解协议，嗣后法院据此终结方文生执行案。一审法院而今因弋阳农商行债权一案却反言上诉人给付错误，显然自相矛盾，言而无信，极大破坏了法院生效裁判的严肃性和公信力。最后，2018年2月至2019年3月，上诉人按法院裁判文书给付租金时，不可能支付给被上诉人。被上诉人既非租赁合同相对方，亦非届时法院裁定申请执行人。同时从时间顺序分析，上诉人也不具备向被上诉人给付租金的可能性。二、一审法院适用法律错误，断章取义适用司法解释，上诉人承租权益应予维护。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定判定上诉人失去承租权，系断章取义片面适用司法解释，适用法律错误。该条规定抵押权人可以解除租赁合同有两个并列前提条件，即“出租前已设立抵押权”及“因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。弋阳农商行虽设立抵押权在出租之前，但实现抵押权发生所有权变动在上诉人按照法院通知给付租金之后，在此情形下，则不能机械适用前述司法解释剥夺上诉人承租权。上诉人已按法院通知给付完租金情况下，其承租权益不应被此后法院裁判侵犯，否则显然违反民法典之诚信、公平原则。方文生债权与弋阳农商行债权系平等债权，不因弋阳农商行设定抵押权具有优先效力。且弋阳农商行在一审诉讼请求中并未提出解除租赁合同，法院则判令上诉人腾退出争议店面，显然违反不告不理基本法理。弋阳农商行辩称，第一，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的租赁权不能对抗被上诉人的抵押权，因为被上诉人抵押在先，上诉人租赁在后，无论是按照《中华人民共和国物权法》第一百九十条还是按照《中华人民共和国民法典》第四百五十条的规定，租赁人不能对抗抵押人的抵押权，故原审法院判令上诉人返回原物并支付占用期间的费用符合法律规定。第二，上诉人交纳租金的行为不能对抗被上诉人的物权，其因法院的错误执行导致其利益受损，上诉人可以申请执行回转或另行起诉，一审法院在判决书中也告知了该权利，上诉人可以另行起诉。第三，一审法院并不存在违法不告不理的原则，被上诉人要求的是返还原物，是返还原物纠纷不是租赁合同纠纷，被上诉人按照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定要求返还原物，一审法院支持被上诉人的诉请，判令上诉人交付房屋并不存在违法不告不理的原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。弋阳农商行向一审法院起诉请求：1.责令两被告立即搬离位于弋阳县的房产（弋房权证弋江镇字第××号，原弋阳县阳娃假日大酒店7、8、9、10号店面）；2.判令两被告向原告支付自2020年1月份起至搬离之日止占用上述房产期间的租金（每月租金12500元，暂计至2020年5月31日占用期间租金为62500元）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月30日，江西阳娃实业有限公司向原告弋阳农商行借款5000万元，案外人骆向阳、弋阳阳华金属制品有限责任公司以其所有的位于弋阳县的房产对借款提供抵押担保。2012年12月31日，原告向江西阳娃实业有限公司发放了5000万元借款，借期自2012年12月30日至2015年12月29日。借款后，江西阳娃实业有限公司未按合同约定归还借款，原告依据借款合同约定，于2014年7月1日向江西阳娃实业有限公司和担保人发出宣布借款提前到期通知书，宣布借款合同项下的借款全部到期（尚欠借款本金4979万元）。2014年8月1日，原告向本院提出实现担保物权申请。一审法院依法受理后，于2014年8月27日作出（2014）弋民担特字第3号民事裁定书，裁定准予采取拍卖、变卖等方式对案外人骆向阳所有的位于弋阳县的抵押房屋（产权证号为：弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号）和案外人弋阳阳华金属制品有限责任公司所有的位于弋阳县的抵押房屋（产权证号为：弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号）依法变价，原告对变价后所得款项在借款本金4979万元及利息的范围内优先受偿。2015年4月22日，被告顾旭亮（乙方）与案外人骆向阳（甲方）签订了《房屋租赁协议》，由被告顾旭亮承租骆向阳所有的位于弋阳县阳娃假日大酒店7、8、9、10号店面，房产证号为：弋房权证弋江镇字第××号）。协议约定：租期自2015年4月22日起至2026年4月21日止，每年租金为15万元；合同签订后，顾旭亮付清2015年4月22日至2018年4月21日三年租金，2018年4月22日付清2018年4月22日至2026年4月21日八年的租金；甲方在合同期内把租赁物出租、出借给他人或无法保证乙方正常使用本合同约定的房屋（不可抗力除外），乙方有权单方面提前终止合同，并收取合同总额的30%违约金；如乙方单方面提前终止合同，甲方也有权收取同等的违约金。被告小旺超市城南店登记为个体工商户，登记经营者为曾小盈。庭审中，被告顾旭亮表示其与曾小盈共同投资经营小旺超市城南店，案涉店面实际由被告小旺超市城南店使用。2016年9月18日，原告向一审法院申请执行（2014）弋民担特字第3号民事裁定书。2016年12月30日，一审法院裁定终结本次执行程序。2019年10月25日一审法院恢复执行。一审法院依法对案外人骆向阳、弋阳阳华金属制品有限责任公司所有的上述房产进行拍卖，因无人竞买而流拍。一审法院于2019年12月26日作出（2019）赣1126执恢250号之一执行裁定书，裁定案外人骆向阳所有的位于弋阳县的房产（产权证号为：弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号）及土地使用权、案外人弋阳阳华金属制品有限责任公司所有的位于弋阳县的房产（产权证号为：弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号、弋房权证弋江镇字第××号）及土地使用权归原告所有，所有权自该裁定送达原告时转移。原告于2019年12月27日收到该裁定书。2017年4月6日，一审法院在执行案外人方文生（申请执行人）与骆向阳（被执行人）民间借贷纠纷一案中，裁定：“提取被执行人骆向阳、蔡蓓华在小旺超市城南店（城南）租金至弋阳县人民法院，直至租赁合同期满为止。”同日，一审法院向被告小旺超市城南店发出（2015）弋执字第262号协助执行通知书，要求被告小旺超市城南店协助执行，即“提取被执行人骆向阳、蔡蓓华在小旺超市城南店（城南）租金至弋阳县人民法院，直至租赁合同期满为止。”2018年2月28日，被告小旺超市城南店向案外人方文生支付了15万元租金（2018年度）。2018年4月22日，骆向阳向被告顾旭亮出具了收条，该收条载明：“今收到顾旭亮交付阳娃假日大酒店第7、8、9、10号店面自2018年4月22日至2026年4月21日止共计捌年租金计人民币壹佰贰拾万元（直接支付给方文生）”。2018年7月19日，被告小旺超市城南店向案外人方文生支付了75万元租金。2018年7月24日，案外人方文生与骆向阳达成《执行和解协议》，协议约定，截至2019年2月底前，骆向阳、蔡蓓华向方文生（通过小旺超市城南店）支付人民币30万元时，该案执行完毕。被告顾旭亮以在场人的身份在该《执行和解协议》上签名确认。2019年3月7日，被告小旺超市城南店向案外人方文生支付了30万元租金。被告小旺超市城南店共向案外人方文生支付了120万元租金（2018年4月22日至2026年4月21日期间的租金）。2020年1月13日，原告以产权所有人身份通知被告顾旭亮洽谈上述房产租赁事宜，被告未予答复。2020年5月11日，原告委托江西华箭律师事务所致函被告顾旭亮，要求被告顾旭亮在接到律师函后五日内同原告洽谈房产租赁及交纳租金相关事宜，并告知其不利的法律后果，被告未与原告进行协商。原告依法向法院提起诉讼并提出前述诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点为：被告顾旭亮、小旺超市城南店是否应当腾退案涉房产给原告并支付占用期间的费用。围绕该争议焦点，一审法院作如下评析与认定。本案案涉房产在出租给被告顾旭亮之前已经抵押给原告弋阳农商行，即被告顾旭亮与案外人骆向阳签订《房屋租赁协议》之前，骆向阳已经将案涉房产设立了抵押权，原告系抵押权人。2019年12月26日，一审法院作出（2019）赣1126执恢250号之一执行裁定，裁定案外人骆向阳所有的位于弋阳县的房产归原告所有，原告取得案涉房产的所有权，系该房产的所有权人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”因案涉房屋在出租前已设立抵押权，原告实现抵押权导致所有权发生变动，现原、被告对案涉店面的租赁及租金问题无法达成一致处理意见，两被告要求继续履行原租赁合同，缺乏法律依据，一审法院不予支持。两被告应当腾退案涉房产并交付给原告。被告小旺超市城南店一直占有使用案涉店面，其应当向原告支付相应的占有使用费。原告请求被告按照12500元／月的标准支付自2020年1月份起至搬离之日止占用上述房产期间的租金（使用费），符合法律规定，一审法院予以支持。两被告虽然交纳了租金，但是未按要求交至法院账户，也未交付给原告，其抗辩理由不能对抗原告的主张，对被告的辩解意见，一审法院不予采纳。被告顾旭亮与案外人骆向阳在《房屋租赁协议》中约定：“甲方在合同期内把租赁物出租、出借给他人或无法保证乙方正常使用本合同约定的房屋（不可抗力除外），乙方有权单方面提前终止合同，并收取合同总额的30%违约金……”根据合同约定，如果被告认为案外人骆向阳在合同租期内不能保证其正常使用所承租的房屋，导致其合法权益受到损害的，可依法另行主张相关权利。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十二条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、被告顾旭亮、小旺超市城南店在本判决生效之日起三十日内腾退出其占用的弋阳县原弋阳县阳娃假日大酒店7、8、9、10号店面（房产证号为：弋房权证弋江镇字第××号）；二、被告顾旭亮、小旺超市城南店在本判决生效之日起三十日内按12500元／月的标准向原告弋阳农商行支付自2020年1月起至实际腾出案涉房屋之日止的占有使用费。案件受理费1362元，由被告顾旭亮、小旺超市城南店负担。二审期间，上诉人提交以下证据证明其上诉主张：1.方文生出具的情况说明以及其证言，证明顾旭亮付款给方文生的行为是在法院认可下协助法院执行的行为，而非个人行为。2.弋阳农商行与骆向阳、弋阳阳华金属制品有限责任公司的协议，证明目前被上诉人没有过户，不发生物权效力。被上诉人质证称，对证据1证人证言和情况说明的真实性没有异议，对关联性、证明效力有异议，按照裁定书款项是要打到法院账户的，当事人为了简便私下达成协议。从证人证言来看，三方签协议是在签好之后跟退休的经办人说，所以不能证明该支付行为是法院认可的。证据2真实性无异议，对证明目的有异议，民法典229条和物权法相关司法解释，人民法院在执行裁定过程中因以物抵债作出裁定，自裁定生效时发生物权效力，协议是允许骆向阳可以赎回，并不代表未发生物权效力。被上诉人弋阳农商行在二审中未提交新的证据。结合被上诉人的质证意见，本院对上诉人提交的证据1的真实性予以采信，证明目的将结合其他证据加以综合认定。证据2的真实性予以采信，证明目的不予采信。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条的规定“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”，本案人民法院在执行过程中因以物抵债作出裁定，自裁定生效时发生物权效力，故被上诉已取得案涉房屋的所有权。本案二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案上诉人承租诉争房产是在房屋抵押后，在讼争房产的抵押权人因实现抵押权拍卖诉争房产，弋阳农商行因人民法院在执行过程中作出以物抵债裁定而取得诉争房产后，原产权人骆向阳与顾旭亮签订的租赁合同对弋阳农商行不具有约束力，弋阳农商行作为物权人有权要求顾旭亮、小旺超市城南店搬离诉争房屋，原审判决并无不当。上诉人向案外人方文生支付租金的行为不能对抗被上诉人的物权，上诉人因案外人骆向阳在合同租赁期内不能保证其正常使用所承租的房屋而导致其利益受损的，上诉人依法向案外人骆向阳另行主张权利。本案被上诉人在一审中主张的是返还原物，是返还原物纠纷而不是租赁合同纠纷，被上诉人按照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定即“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”要求上诉人返还原物，一审法院支持被上诉人的诉请，判令上诉人腾退出其占用的房屋，并不违反不告不理的原则。综上所述，顾旭亮、弋阳县小旺超市城南一店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,362元，由上诉人顾旭亮、弋阳县小旺超市城南一店负担。本判决为终审判决。审判长  余林娣审判员  徐迎风审判员  李 虹二〇二一年五月三十一日书记员  李熙韵