贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔26民终1409号上诉人（一审原告、反诉被告）范小轩，男，苗族，1978年11月19日出生,住贵州省凯里市。上诉人（一审原告、反诉被告）:殷红梅，女，汉族，1982年3月5日出生，住贵州省凯里市。二上诉人共同委托代理人：万鹤，贵州正辩律师事务所律师，代理权限为特别授权。二原告共同委托代理人：马敏娥，贵州正辩律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（一审被告、反诉原告）：贵州丰球房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号。法定代表人：何金云，执行董事。委托代理人：兰银龙，贵州天纬衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：赵光航，贵州天纬衡律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。上诉人范小轩、殷红梅因与被上诉人贵州丰球房地产开发有限公司(以下简称丰球公司)商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初15773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人范小轩及委托诉讼代理人万鹤、马敏娥，被上诉人丰球公司委托诉讼代理人兰银龙、赵光航到庭参加庭询。本案现已审理终结。范小轩、殷红梅上诉请求：1.请求黔东南州中级人民法院依法撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初15773号民事判决，查清事实改判，支持上诉人一审诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实严重错误，导致判决错误。上诉人与被上诉人签订的系分期付款的买卖合同，上诉人已经支付总价款的三分之二以上购房款。根据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2012年6月30日前交房，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经综合验收合格”及第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任由出卖人承担”的约定，被上诉人应当在2012年6月30日前交房，而被上诉人提交的竣工验收备案表直至2012年10月26日才进行备案，被上诉人没有按时交房，应当在商品房达到交付条件时通知上诉人付款交房，被上诉人至今没有任何证据证明书面通知过上诉人，先履行支付剩余购房款义务的前提是被上诉人通知上诉人接房，被上诉人什么时候交房上诉人都不清楚，经上诉人多次找被上诉人，要求进房看房验收再支付尾款，被上诉人一直不给钥匙。直到2017年，上诉人接到楼下住户的电话，才知道涉案房屋存在漏水问题，被上诉人不敢让上诉人看房及验房。上诉人系分期购买的房屋，已经支付90%以上的购房款，而涉案房屋未交付给上诉人就存在漏水现象，上诉人有权要求被上诉人修缮房屋质量合格后再交接，被上诉人至今未通知上诉人验房交接，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《民法典》等法律的规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件，由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。上诉人分期购房，最后一期购房款交付前有权查看涉案房屋相关证明文件和房屋室内的具体状况并与上诉人做看房移交手续（入户验收交接手续），因涉案房屋漏水，被上诉人至今未催告过上诉人，且拒绝出示涉案房屋《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，被上诉人的行为违反法律的规定和双方的约定，原判决认定事实严重错误，请求二审法院查清事实，纠正错误的判决。二、原判决适用法律错误原判决基于认定事实错误。适用《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条的规定作出判决，明显地适用法律错误。房款已付百分之九十以上，8年之久，被上诉人一直未通知上诉人涉案房屋已达到交付条件、也未通知上诉人交付时间，也未书面催告上诉人支付尾款的合理期限。上诉人得知涉案房屋存在漏水现象，上诉人找被上诉人工作人员协商，要求被上诉人进行修缮，质量合格后再付尾款及交接房屋，至今涉案房屋仍未修缮，从阳台渗水到楼下住户。原判决未查清全款购房、分期付款购房（分期分款买卖合同）、按揭购房之间的区别，认定事实严重错误，适用法律错误，导致判决错误。丰球公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决无误。一审法院认定的事实均有相应的证据予以证明，并无错误认定的情形。首先虽然合同约定的付款方式为分期付款，但是这并不免除上诉人先履行支付剩余购房款的义务。其次涉案房屋早已于2012年6月29日竣工验收合格并取得竣工验收备案表，上诉人称房屋存在质量问题所以拒绝付款，与事实不符，显然不能成立。最后，丰球公司是否交房和是否应当交房是两个不同的概念，合同已明确约定上诉人应于交房前即2012年6月30日前付清剩余房款，即上诉人应先履行付款的义务，丰球公司才有履行交房的义务，否则，丰球公司有权拒绝交房。即使涉案房屋未达到交付条件，上诉人未依约支付购房款，丰球公司拒绝交房的抗辩理由也依然成立，更何况涉案房屋已经竣工验收合格。故此上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决准确无误；二、一审判决适用法律正确，并无不当。根据《合同法》第六十七条、一百零七规定，本案的上诉人应当在2012年6月30日前付清剩余房款61518元，但其至今未支付，构成违约在先，根据以上法律规定，丰球公司享有先履行抗辩权拒绝向被答辩人交付房屋，并要求其按合同约定按日支付逾期应付款万分之一的违约金。一审判决适用法律正确，并无不当。范小轩、殷红梅向一审法院起诉请求：1.判令被告将质量合格的商品房交付给原告；2、判令被告支付违约金166777.5元(从2012年6月30日起至2020年9月21日止以555000元为基数按日万分之一计算),2020年9月21日后按555000元的日万分之一计算至付清为止；3、案件受理费由被告承担。丰球公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告支付剩余购房款61518元；2、判令反诉被告支付从2012年7月1日至2020年12月31日的逾期付款违约金19107.49元，2020年12月31日之后的违约金以61518元为基数，按照日万分之一计算至实际全额支付应付款之日止；3、诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2011年9月2日，原、被告签订商品房买卖合同，原告范小轩、殷红梅向被告丰球公司购买丰球黔城46幢1单元1-6-2号房，总价616518元。合同第六条约定付款方式为分期付款，买受人(原告范小轩、殷红梅)应于2011年9月2日前支付37万元，2011年12月30日前支付185000元，剩余的61518元于交房前付清。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，则自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定出卖人(被告丰球公司)应当在2012年6月30日前将商品房交付买受人。合同签订后，原告范小轩、殷红梅支付了555000元购房款，剩余61518元购房款至今未支付。被告丰球公司未将商品房交付给原告范小轩、殷红梅。一审法院认为，1、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求…”,合同明确约定买受人应当在交房前付清购房款，至今原告范小轩、殷红梅尚欠购房款61518元未付清，被告丰球公司有权拒绝交付商品房，原告范小轩、殷红梅认为被告丰球公司未交房而要求被告丰球公司支付违约金，理由不成立，一审法院不予支持。2、合同约定出卖人应当在2012年6月30日前将商品房交付买受人，买受人应于交房前付清购房款，因此反诉被告范小轩、殷红梅应当在2012年6月30日前付清购房款，但反诉被告范小轩、殷红梅至今尚欠购房款61518元未支付，构成违约，反诉被告范小轩、殷红梅应承担继续支付购房款61518元并支付逾期付款违约金的责任。反诉原告丰球公司要求反诉被告范小轩、殷红梅支付购房款61518元并以61518元为基数从2012年7月1日起按日万分之一计算违约金至付清之日止的诉请，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。合同明确约定出卖人应当在2012年6月30日前将商品房交付买受人，买受人应于交房前付清购房款，反诉被告范小轩、殷红梅应当在2012年6月30日前付清购房款，反诉被告范小轩、殷红梅辩称不知道付款时间的意见，与案件事实不符，一审法院不予支持。反诉被告范小轩、殷红梅辩称在2017年知道房屋存在质量问题所以拒绝付款，但根据合同约定，反诉被告范小轩、殷红梅在2012年6月30日前就应当付清购房款，其抗辩理由不成立，一审法院不予支持。3、根据合同约定，原告范小轩、殷红梅付清购房款及违约金后，被告丰球公司应将商品房交付给原告范小轩、殷红梅。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、原告(反诉被告)范小轩、殷红梅于本判决生效之日起五日内支付被告(反诉原告)贵州丰球房地产开发有限公司购房款61518元及逾期付款违约金，逾期付款违约金以61518元为基数，自2012年7月1日起按日万分之一计算至实际支付之日止；二、在原告(反诉被告)范小轩、殷红梅付清购房款及逾期付款违约金后，被告(反诉原告)贵州丰球房地产开发有限公司在当日内将符合合同约定的商品房交付给原告(反诉被告)范小轩、殷红梅；三、驳回原告(反诉被告)范小轩、殷红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1817.77元(已减半收取),反诉案件受理费908元(已减半收取),共计2725.77元，由(反诉被告)范小轩、殷红梅负担。二审中，上诉人和被上诉人均未向本院提交新证据。本院二审已查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院另查明，范小轩已于本案一审起诉前取得了涉案房产的房屋所有权证，房屋所有权人登记为贵州丰球房地产开发有限公司。本院认为，根据上诉人上诉请求理由和被上诉人答辩理由。将本案的争议焦点归纳为：上诉人主张关于被上诉人应承担逾期交房的违约责任是否应支持，被上诉人主张关于上诉人应承担逾期付款的违约责任是否应支持。从本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》内容来看，约定上诉人付款的方式为被上诉人交房前分三期支付，前两期分别都约定了具体的付款时间和付款金额，第三期明确了付款的金额，没有明确具体的付款时间，要求上诉人在交房前付清。显然最后履行双方合同义务的时间节点在符合交房条件时。在合同实际履行过程中，上诉人已经按照前两期付款要求向被上诉人支付了购房款，剩余第三期购房款尚未支付。在符合交房条件时，上诉人的义务是支付购房尾款，被上诉人的义务是交付房屋。双方当事人签订的合同实际上是双务合同，在履行合同过程中，双方当事人有同时履行抗辩权，上诉人有付款义务，被上诉人有交房义务，双方的义务应是同时履行。在约定的交房条件满足和交房的时间到期时，到起诉之日长达八年之久上诉人和被上诉人都未同时履行各自义务。基于双方当事人都未履行各自义务，上诉人主张关于被上诉人应承担逾期交房的违约责任不成立，被上诉人主张关于上诉人应承担逾期付款的违约责任也不成立。因此范小轩、殷红梅起诉的逾期交房违约金请求予以驳回，对丰球房产公司反诉主张的逾期付款违约金请求予以驳回。范小轩、殷红梅应继续履行支付购房尾款61518元的义务，丰球公司应继续向范小轩、殷红梅履行交房义务。关于上诉人主张涉案房屋存在质量问题，在未能查明上诉人反映涉案房屋出现渗水问题的原因情况下，上诉人与被上诉人应在履行交房验收手续查明渗水原因后，再另行向相关责任主体主张权利。综上所述，上诉人范小轩、殷红梅上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十六条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初15773号民事判决；二、驳回范小轩、殷红梅起诉向贵州丰球房地产开发有限公司主张的逾期交房违约金请求；三、驳回贵州丰球房地产开发有限公司反诉向范小轩、殷红梅主张的逾期付款违约金请求；四、范小轩、殷红梅继续向贵州丰球房地产开发有限公司履行支付购房尾款61518元的义务；贵州丰球房地产开发有限公司继续向范小轩、殷红梅履行交房义务。五、驳回范小轩、殷红梅、贵州丰球房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费1817.77元，二审案件受理费3635.54元的一半1817.77元，由范小轩、殷红梅负担；一审反诉案件受理费908元，二审案件受理费3635.54元的一半1817.77元，由贵州丰球房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琴审 判 员  刘志红审 判 员  欧阳樟二〇二一年五月十三日法官助理  杨 建书 记 员  邹井程