山东省青岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁02执异334号案外人：黄某某，女，汉族，住浙江省桐庐县。委托诉讼代理人：谭某某，浙江博方律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔某，浙江博方律师事务所律师。申请执行人：青岛中泰聚元投资管理有限公司，住所地山东省青岛市崂山区香港东路195号上实中心T9号楼12层。法定代表人：蔡某某，总经理。委托诉讼代理人：王某，山东盟达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹某某，山东盟达律师事务所律师。被执行人：南京京九思新能源有限公司，住所地江苏省南京市江宁区横溪街道丹阳工业园。法定代表人：许某某，执行董事。被执行人：林某某，男，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被执行人：许某某，男，汉族，住江苏省南京市白下区。被执行人：林某某1，男，汉族，住浙江省桐庐县。被执行人：杭州桐庐金品汇商贸有限公司，住所地浙江省桐庐县城瑶琳路162号。法定代表人：周某某，执行董事。被执行人：方某某，女，汉族，住浙江省桐庐县。被执行人：宋某，男，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。本院在执行申请执行人青岛中泰聚元投资管理有限公司与被执行人南京京九思新能源有限公司、林某某、许某某、周某某、杭州桐庐金品汇商贸有限公司、方某某、宋某借款合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执1742号】过程中，案外人黄某某向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人黄某某称，请求法院确认案外人与被执行人周某某签订的《租房协议》合法有效，其租赁关系依法保护，在拍卖后无需向买受人交付租赁房屋。事实与理由：2015年4月1日，案外人与被执行人周某某签订《租房协议》1份，约定将其位于桐庐县县城阳光华庭（瑶琳路164号12幢商铺，93平方米）出租给案外人，租赁期限为10年，从2015年4月1日起至2025年3月31日止，合同对租金等事项也做了约定。合同签订后，案外人在租赁范围内立即投入使用，作为窗帘店经营至今。案外人的租赁关系成立于2015年6月1日，租期为10年，至今尚在租赁期间内。法院于2018年7月24日查封案涉房产，根据法律规定，查封前设立的租赁关系，应当依法受到保护。为证明其主张，案外人黄某某向本院提交以下证据：1.租房协议1份，证明案外人的租赁期限从2015年4月1日起至2025年3月31日的事实。2.农行银行交易明细1宗，证明案外人在查封之前履行合同及实际占有案涉房产的事实。3.营业照片1宗，证明案外人在承租房屋范围内持续占有的事实。申请执行人青岛中泰聚元投资管理有限公司答辩称，案外人提供的其与被执行人周某某签订的《租房协议》内容与周某某办理抵押手续期间向贷款人提交存档的房屋租赁协议相抵触；其提交的向周某某的转账记录，并未注明款项用途，且付款时间在周某某办理抵押手续之后。上述证据不足以证明案外人与周某某之间的《租房协议》签订于案涉房产抵押之前。根据法律规定，不动产办理抵押登记之后签订的租赁合同不能对抗抵押权人的优先受偿权。案外人的异议请求不能成立，应予驳回。本院查明，青岛中泰聚元投资管理有限公司与南京京九思新能源有限公司、林某某、许某某、洛阳丰曌新能源有限公司、周某某、杭州桐庐金品汇商贸有限公司、方某某、宋某、第三人青岛银行股份有限公司福州路支行借款合同纠纷一案，本院于2019年7月9日作出（2018）鲁02民初1222号民事判决书，判决如下：一、南京京九思新能源有限公司于本判决生效之日起十日内偿还青岛中泰聚元投资管理有限公司借款本金7000万元并支付利息、违约金1120万元（利息、违约金已计算至2018年6月30日，自2018年7月1日起至实际给付之日止的利息、违约金以借款本金7000万元为基数按年利率24%计算）；二、南京京九思新能源有限公司于本判决生效之日起十日内给付青岛中泰聚元投资管理有限公司律师代理费11万元；三、南京京九思新能源有限公司于本判决生效之日起十日内给付青岛中泰聚元投资管理有限公司诉讼保全担保保险费102000元；四、如果南京京九思新能源有限公司未按本判决指定的期间履行上述第一、二、三项给付义务，则青岛中泰聚元投资管理有限公司有权对宋某提供质押担保的质权登记编号为Ａ1700148604号质权登记证明项下的股权处分所得的价款享有优先受偿权。宋某承担保证责任后，有权向南京京九思新能源有限公司追偿；五、如果南京京九思新能源有限公司未按本判决指定的期间履行上述第一、二、三项给付义务，则青岛中泰聚元投资管理有限公司有权对周某某、方某某、杭州桐庐金品汇商贸有限公司提供抵押担保的浙（2017）桐庐县不动产证明第0××9号、第0××0号、第0××1号《不动产登记证明》项下的房产处分所得的价款在最高本金限额7000万元及相应利息、违约金的范围内享有优先受偿权。第三人青岛银行股份有限公司福州路支行应协助青岛中泰聚元投资管理有限公司实现抵押权。周某某、方某某、杭州桐庐金品汇商贸有限公司承担保证责任后，有权向南京京九思新能源有限公司追偿；六、林某某、许某某、周某某、杭州桐庐金品汇商贸有限公司对上述第一、二、三项给付义务承担连带清偿责任。林某某、许某某、周某某、杭州桐庐金品汇商贸有限公司承担保证责任后，有权向南京京九思新能源有限公司追偿；七、驳回青岛中泰聚元投资管理有限公司对洛阳丰曌新能源有限公司的诉讼请求；八、驳回青岛中泰聚元投资管理有限公司的其他诉讼请求。2020年3月10日，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民终176号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院（2018）鲁02民初1222号民事判决书查明如下事实：“6、2017年2月8日，第三人青岛银行福州路支行与被告周某某、被告金品汇公司、被告方某某签订编号为802202017高抵字第0206号《最高额抵押合同》一份，约定：周某某、金品汇公司、方某某自愿以其名下的房地产为青岛银行福州路支行与京九思公司自2017年2月21日至2018年3月20日期间所产生的债权（包括但不限于委托贷款）在债权本金余额最高限额7000万元的范围内提供最高额抵押担保；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等抵押权人实现债权和抵押权的一切费用；提供抵押担保的房地产为：（1）周某某名下的位于桐庐县，位于桐庐县；（2）金品汇公司名下的位于桐庐县；（3）周某某、方某某名下的位于桐庐县。2017年2月16日，双方办理了抵押登记，青岛银行福州路支行取得浙（2017）桐庐县不动产证明第0××9号、0××0号、0××1号《不动产登记证明》。”因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，青岛中泰聚元投资管理有限公司向本院申请执行，执行案号为（2020）鲁02执1742号。本案在诉讼过程中采取了保全措施，本院于2018年7月19日作出（2018）鲁02民初1222号民事裁定书，裁定冻结被申请人南京京九思新能源有限公司、林某某、许某某、洛阳丰瞾新能源有限公司、周某某、杭州桐庐金品汇商贸有限公司、方某某、宋某的银行存款人民币8500万元或查封其同等价值的财产。并于2018年7月24日作出协助执行通知书，通知桐庐县国土资源局查封包括周某某、方某某名下的位于杭州市桐庐县房产在内的一系列房产，查封期限自2018年7月24日至2021年7月23日。2021年1月11日，本院作出（2020）鲁02执1742号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人周某某名下位于杭州市桐庐县，杭州市桐庐县，桐庐县县城金堂山路326、328号，杭州市桐庐县县城下杭路315号阳光华庭1幢1单元102室；被执行人杭州桐庐金品汇商贸有限公司名下位于杭州市桐庐县；被执行人周某某、方某某名下位于杭州市桐庐县地产。2021年1月14日，本院作出（2020）鲁02执1742号责令限期迁出通知书，责令上述房产的住户及其他人在30日内自行迁出，逾期本院将强制迁出，造成的相应法律后果自行承担。并于同日作出（2020）鲁02执1742号之一公告。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，本院据以执行的本院（2018）鲁02民初1222号民事判决书已经确认申请执行人青岛中泰聚元投资管理有限公司对包括案涉桐庐县套房产处分所得的价款在最高本金限额7000万元及相应利息、违约金的范围内享有优先受偿权，故案外人黄某某的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：驳回案外人黄某某的异议请求。当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。审 判 长 于瑞军审 判 员 焦兴凯审 判 员 龙 骞二〇二一年五月二十四日法官助理 张 辉书 记 员 刘聪慧