北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初590号原告：李洁，女，1982年1月17日出生，汉族，北京市一拍即合网络科技有限公司员工，住北京市丰台区。被告：北京中天置家房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区刘家窑19号1幢1号。法定代表人：刘国强，经理。委托诉讼代理人：王智峰，男，北京中天置家房地产经纪有限公司工作人员。原告李洁与被告北京中天置家房地产经纪有限公司（以下简称中天置家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告李洁，被告中天置家公司的法定代表人刘国强及委托诉讼代理人王智峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洁向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；2．判令被告支付原告从2020年5月18日起至2021年3月18日的房租135000元；3．判令被告赔偿原告房屋破损修理费用7950元，其中楼上卫生间地面及门框修缮费用1500元，楼下卫生间及门框修缮费用1000元，楼下客厅瓷砖修缮费用500元，水晶灯破损更换费500元，楼上墙纸及插座维修费用1500元，楼下墙纸及踢脚线修缮费用1500元，楼梯把手损坏修复费用500元，整体房屋保洁费600元，空调遥控器3个150元，梯子1把200元；4．判令被告支付原告违约金81000元（计算标准为6个月租金）；5．判决被告承担案件受理费。事实与理由：2019年5月17日，原告与被告签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定原告将其所有的位于北京市丰台区X房屋租赁给被告使用，租期为2019年5月18日至2021年5月17日。租金：第一年13000元/月，第二年13500元/月，租金支付方式为按季度支付。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告又将房屋转租另外数人居住。在租赁期间，被告将房屋进行改造，并变动电路，导致壁挂炉线路出现短路，造成租户使用期间出现跳闸现象。原告及时安排专业电工进行维修，并维修壁挂炉，添置热水器，维修卫生间漏水等状况，及时尽到出租人的维修义务，电路问题自2019年10月维修后以及壁挂炉自2019年12月维修后均未再出现任何问题。但被告转租后，对于租户缺乏必要的管理，房屋使用维护脏乱差，且出现水龙头严重滴水、室内电动车充电等情况，原告均对类似安全隐患问题提醒被告。2020年2月11日起，被告开始以各种理由搪塞原告，拒绝按照合同约定支付租金及煤气（暖气）费。后经过原告多次催要，最后才分两次延期支付租金。原告考虑到疫情原因，并未依法要求被告支付违约金。后从5月起，被告又以各种不实理由为借口，表示要求解除合同，原告曾愿意与对方协商按合同赔偿，对方表示拒绝并明示原告起诉等法院判决。原告也明确告知被告，不接受无理由中止合同且不赔偿的行为。被告自2020年5月18日起的拒绝交付租金行为已构成根本违约，为维护原告的合法利益，特诉至法院。中天置家公司辩称，同意原告的第1项解除合同的诉讼请求，但认为解除时间应是2020年5月17日，解除的理由是原告未尽到合同规定的维修义务。不同意原告的其他诉讼请求。在2020年5月17日，我司通知原告解除合同交钥匙，原告来到我司门店，没同意。关于房屋破损修理费用，仅认可空调遥控器和梯子丢失，但原告主张的费用过高。原告提交的房屋原状图片并不是向我司交房之前的照片。关于违约金，我司认为没有违约，如果违约了，原告要求的违约金也过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月17日，李洁（委托人、甲方）与中天置家公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定房屋坐落于北京市丰台区；出租代理期自2019年5月18日至2021年5月17日，免租期为45日；房屋租金每月13000元，第二年租金每月13500元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2019年5月17日，第二次2019年8月11日，第三次2019年11月11日，第四次2020年2月11日，以此类推；乙方负责维修的范围：门窗玻璃，水龙头、马桶、房屋内水管（不包括主管道）、阀门（不包括总阀门）、淋浴喷头软管，电灯、开关，电视、冰箱、洗衣机、热水器、燃气灶、油烟机、换气扇，刷墙、铺地、贴瓷砖、打隔断、安装马桶，厨房下水管道疏通、卫生间下水管道疏通。甲方负责维修的范围：水表、电表、燃气表、燃气入户管道、改变主体结构、改变暖气及管道、自采暖炉、空调设备、防水等除以上乙方负责维修的范围外，均为甲方负责维修的范围；对于约定的由甲方负责维修范围内的房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；第九条合同的解除，第三款约定甲方不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的，乙方有权单方解除合同；第四款约定乙方未按约定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同；第十条违约责任，约定乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，李洁将涉案房屋交付中天置家公司。中天置家公司向李洁支付租金至2020年5月17日。2020年5月21日，中天置家公司向李洁发送《关于解除合同和后期相关事宜的通知》，载明：在我司将租赁房屋出租期间，发现以下问题，1．租户屡次向我司投诉，租赁房屋卫生间有漏水现象，我司联系您进行维修，但您进行维修后问题仍然存在，没有彻底解决。2．租赁房屋经常停水停电，影响正常居住使用，经物业核查，系水电线路老化问题，我司要求您尽快更换，您未能及时解决。以上问题的发生，导致我司无法将租赁房屋出租，合同目的无法实现。鉴于此，按照合同约定和法律规定，我司决定：1．解除与您签订的合同。2．请您于收到本通知之日起三日内，与我司办理租赁房屋的交接手续。为了避免发生不必要的损失，请您与我司先行办理租赁房屋的交接手续。如您未按照上述日期与我司办理租赁房屋的交接手续，由此导致的其他损失将由您自行承担。如您有其他异议，可另行协商。李洁曾以中天置家公司为被告向本院提起诉讼，本院于2020年10月14日开庭中，李洁变更诉讼请求为：1．确认李洁解除与中天置家公司签订的北京市房屋出租委托代理合同的行为有效；2．被告支付原告违约金135000元；3．被告支付卫生间修缮费用1000元；4．被告承担诉讼费。后李洁撤回起诉。现李洁再次向本院提起诉讼，本院于2020年12月4日向中天置家公司送达起诉状副本，双方于2021年3月22日交接涉案房屋钥匙。本案诉讼中，李洁提交以下证据：1．租赁合同，证明租赁期限，被告没有正当理由终止合同。中天置家公司对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，认为合同在2020年5月17日已经解除，原告拒绝交接，恶意扩大损失。2．微信聊天记录截图，证明原告尽了维修义务，2019年11月25日修好了采暖炉，2019年12月25日安装了热水器。采暖和洗澡的问题彻底解决了。中天置家公司对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。3．房屋损坏照片，证明房屋被损坏的程度。中天置家公司对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。4．视频和通话记录，证明被告拒绝交接房屋，因为被告不认可房屋破损状况，不签字，没有尽退房义务。中天置家公司对该证据的真实性认可，但认为在之前就通知原告解除合同，是原告不收钥匙，签字和交钥匙是两码事。中天置家公司提交以下证据：1．微信聊天记录和解除合同的通知，证明被告于2020年5月14日告知原告解除合同，2020年5月21日发了函，解除合同时间应是2020年5月17日。李洁对该证据的真实性予以认可，认可在2020年5月21日收到了函，但不认可证明目的，认为解除的理由不合法。2．租赁合同，证明原告主张的6个月的违约金没有依据。李洁对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。3．开庭笔录，证明原告第一次起诉时就要求解除合同了。李洁对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李洁与中天置家公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》是双方的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同履行期间，中天置家公司向李洁发函要求解除合同，李洁表示不同意解除合同，因中天置家公司提供的证据不足以证明其享有单方解除权，故该发函行为不具有单方解除合同的效力，中天置家公司拒付租金、提前终止合同的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。李洁提起本案诉讼，要求解除合同，于法有据，本院予以支持，合同自李洁明确做出解除合同的意思表示之日即2020年10月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对李洁主张中天置家公司支付自2020年5月18日至2021年3月18日的房租的诉讼请求，因该期间双方未办理交接，涉案房屋由中天置家公司实际占有，合同解除前中天置家公司应当支付租金，合同解除后至交接前中天置家公司应当比照合同约定的租金标准支付占用费。但李洁虽然作为守约方，也负有减少损失扩大的义务，应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。自中天置家公司明确表示不履行合同后长达10个月的时间，李洁亦提起诉讼要求解除合同，而仅以中天置家公司不认可涉案房屋损坏状况为由，拒绝接收钥匙，不得就扩大的损失请求赔偿。基于此，就李洁主张的自2020年5月18日至2021年3月18日的租金及占用费，本院酌定对其中4个月租金予以支持，超出部分，不予支持。对李洁主张中天置家公司赔偿房屋破损修理费用，结合在案证据，本院酌定2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、原告李洁与被告北京中天置家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年10月14日解除；二、被告北京中天置家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告李洁租金54000元；三、被告北京中天置家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告李洁房屋损失2000元；四、被告北京中天置家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告李洁违约金27000元；五、驳回原告李洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4660元，由原告李洁负担2933元（已交纳），被告北京中天置家房地产经纪有限公司负担1727元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 伟二〇二一年五月二十六日书记员 周刘艳