上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0109民初4634号原告：上海晶通化轻发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：何诚，执行董事。委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娣，上海市中广律师事务所律师。被告：上海正贤贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈苍英，经理。委托诉讼代理人：邬正逸，上海市中和律师事务所律师。原告上海晶通化轻发展有限公司(以下简称晶通公司)与被告上海正贤贸易有限公司(以下简称正贤公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。晶通公司的委托诉讼代理人张娣、孙亚军，正贤公司的委托诉讼代理人邬正逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晶通公司向本院提出诉讼请求：1、判令正贤公司支付自2020年7月1日至2020年10月31日期间的租金47,600元；2、判令正贤公司支付逾期支付租金的滞纳金(以47,600元为基数，按日千分之三标准，自2020年7月17日起计算至实际付清之日止)；3、判令正贤公司支付2020年11月1日起至2021年3月31日期间的房屋使用费119,000元。事实与理由：2019年11月，晶通公司与正贤公司就上海市虹口区大名路XXX号房屋(以下简称案涉房屋)订立《物业租赁合同》，约定正贤公司承租案涉房屋，租期至2020年10月31日，月租金11,900元，并就租期届满后房屋交接、逾期交房使用费等相关内容作出约定。2020年7月起，正贤公司未再支付租金。租赁期满后，双方未再续约，正贤公司亦未按期搬离案涉房屋。正贤公司辩称，不同意晶通公司的诉讼请求。正贤公司确实没有支付2020年7月1日至10月31日期间的租金。因疫情影响，根据国务院发改投资规[2020]734号文规定，承租国有(包括国有企业和政府部门、高效、研究院所等行政事业单位房屋)用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人，故2020年7月属免租期。如正贤公司需要支付剩余租金，应从2020年8月1日起计算。正贤公司支付的押金可以抵扣租金，且案涉房屋遇动迁，因对动迁安置补偿问题进行协商，双方互负债务，故正贤公司不存在逾期付款。晶通公司的负责与正贤公司接洽的代表黄俊明确表示，2020年11月1日至12月31日期间租金正贤公司无需支付。此后，系正贤公司履行合同义务，无偿对案涉房屋履行管理和安全责任，故不同意支付房屋使用费。2020年5月14日相关部门应对案涉房屋作出征收决定，案涉房屋所有权已经归征收方所有，晶通公司无权收取此后的租金和房屋使用费。另外，认为合同关于房屋使用费的约定系格式条款，且房屋使用费、滞纳金和违约金约定的标准均远高于法定利率，请求调整。本院经审理认定事实如下：案涉房屋权利人系百联集团有限公司。百联集团有限公司委托晶通公司对案涉房屋经营管理，管理期限至2021年12月31日止。2019年11月，晶通公司与正贤公司订立《物业租赁合同》，约定正贤公司承租案涉房屋作经营使用；租赁期自2019年11月1日起至2020年10月31日止；租赁合同期满或提前解除，晶通公司有权收回全部租赁物，正贤公司应按租赁物使用现状或合同约定的要求如期交还；租赁费11,900元/月，以每叁个月作为一个结算账期，先付后用；正贤公司应于每个结算账期的10个工作日前支付下一个租期的租金；正贤公司支付房屋租赁保证金23,800元，用于租赁合同的正常履行，用于扣除正贤公司应付未付及基于合同产生的违约金、赔偿金等各类款项；租赁合同结束后，正贤公司完成结清费用、清场移交、证照注销或变更手续后，凭保证金凭证原件办理退款(余额无息)手续；合同结束正贤公司未按约定期限清场移交的，则自逾期之次日起，租赁保证金用于其应承担费用扣除；存在合同约定的违约情形之一的，守约方可单方面解除本合同。违约方应按月租金的2倍向守约方支付违约金；违约金不足以抵付实际损失的，违约方还应赔偿造成的实际损失与违约金的差额部分；租赁期内，正贤公司逾期或未足额支付租金、物业管理费、水电费、保证金等其他费用累计超过30天的，晶通公司有权追究其应承担的违约责任；除双方已续约或经晶通公司书面同意可延迟交付外，正贤公司应在租赁合同结束之日起3日内返还租赁物，否则应按自合同结束之日起，每逾期一日以日租金的二倍支付租赁物占用期间使用费，并物业管理费、水、电、煤气、电话通讯等公用事业费及安全责任由正贤公司承担；租赁合同结束，如正贤公司未在合同结束之日起30天内完成证照的注销或变更注册地手续，则自合同结束之日起，每逾期一日以原日租金的标准支付违约金；市政动迁、土地储备、行政拆除、改建改造等解约的特别约定：合同期间，晶通公司在获得正式通知后，将信息以书面形式通知正贤公司。若未要求在合同期内清场移交的，则合同履行至期限届满结束；或实际使用至合同期限届满日仍未被动迁的，正贤公司放弃赔、补偿权利；若被要求在合同期内清偿移交的，正贤公司应无条件在规定期限内清场移交，晶通公司按合同约定给予装修补偿，对搬迁补偿的方案届时双方协商；正贤公司确认，放弃租赁合同结束后的市政动迁、土地储备、行政拆除，改建改造的赔(补)偿权利，放弃实际使用期限至届满日仍未被要求迁移的补偿等。合同订立以后，正贤公司支付租赁保证金23,800元，双方依约履行至2020年7月。2020年7月1日起，正贤公司未再付租。2020年4月3日，晶通公司发出《通知》，表示接到上级公司通知，将收回案涉房屋作他用，双方租赁合同履约至2020年10月31日期满后，不再续约。7月3日，晶通公司发出《清场移交通知》，表示履约至2020年10月31日期限结束后，正贤公司应在3日内，结清相关费用，完成租赁场地清场移交工作。公司联系人黄俊。9月1日，晶通公司与正贤公司订立《补充协议》，依据上海市政府2020年2月7日发布的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》(沪府规{2020}3号)及上海市国资委2020年2月10日发布《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》(沪国资委规划{2020}34号)等文件精神，正贤公司为符合减免租金条件的中小微企业，依据上述相关文件精神可免除2020年2月、3月租金共计23,800元；正贤公司已经支付的2020年2月1日至3月31日的租金，直接在2020年5月1日至6月30日的租金结算中予以抵扣；本协议生效并履行后，视作双方已履行了减免2020年2月、3月租金约定，双方不存异议。原合同中涉及双方的关于租金、押金、费用、结算、支付等条款的约定继续有效。9月14日，晶通公司发出《催款通知》，表示正贤公司在合同履行期间存在拖欠租金行为。要求在收到通知后五日内付清拖欠租金及违约金。双方履行合同至期满后，正贤公司于11月3日前交接房屋，并结清相关费用，逾期则应按租金标准的2倍支付房屋使用费，并承担违约金等责任。2021年3月31日，晶通公司与正贤公司对案涉房屋进行了交接，并签订房屋交接确认书。庭审中，正贤公司提供微信聊天记录，证明晶通公司代表黄俊曾允诺2020年11月起给予两个月搬迁期，不收取租金。对此，晶通公司认为，延期交房需取得晶通公司的书面同意，即便晶通公司工作人员曾经表示给予2个月搬迁期，但正贤公司并未在规定时间内搬离案涉房屋，因此免除使用费的条件不成就。本院认为，晶通公司与正贤公司订立的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。正贤公司作为承租人，支付租金系其主要合同义务，合同履行期满前，理应按约付租。双方曾于2020年9月订立《补充协议》就新冠疫情期间减免租金问题作出约定，即免除正贤公司2个月租金。可见，双方就疫情期间免租的事宜已经达成一致，现正贤公司辩称应再行减免一个月租金，显然违背双方协议约定，本院不予采信。双方合同约定的租期届满后，未再续约，正贤公司应按合同约定搬离并交还房屋。因晶通公司工作人员确曾向正贤公司表示，合同到期后给予两个月免租的搬迁期，但搬迁期满后正贤公司仍未搬离案涉房屋，故应按合同约定的标准支付相应期间的房屋使用费。至于逾期支付租金的滞纳金的计算原则，从双方约定的计算标准来看，显然具有惩罚性质，对此正贤公司提出调整，本院将综合考虑晶通公司的实际损失以及正贤公司的过错责任，酌情确定计算标准。晶通公司表示正贤公司支付的租赁保证金用以折抵其应付款项，符合双方合同约定，本院予以照准。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、上海正贤贸易有限公司支付上海晶通化轻发展有限公司2020年7月1日至2020年10月31日期间的租金23,800元(已折抵保证金23,800元)；二、上海正贤贸易有限公司支付上海晶通化轻发展有限公司房屋使用费71,400元；三、上海正贤贸易有限公司支付上海晶通化轻发展有限公司逾期支付租金滞纳金，以47,600元为本金，自2020年7月17日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付至结清之日止。以上第一、二、三项，均于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,180元，减半收取计1,090元，由上海正贤贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 曹北霖法官助理 蔡覙静书 记 员 蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。