安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1202民初3322号原告：李向辉，女，1986年7月27日出生，汉族，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：胡亚军，安徽金睿律师事务所律师。被告：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350。法定代表人：程付新，该公司经理。被告：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P。法定代表人：程付新，该公司经理。被告：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路9号新能源大厦，统一社会信用代码91340000705043772G（1-1）。法定代表人：杨世卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪培金，安徽承义律师事务所律师。原告李向辉诉被告阜阳君和置业投资有限公司（以下简称阜阳君和）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称芜湖君泰）、安徽皖能置业发展有限责任公司（以下简称皖能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李向辉及其委托代理人胡亚军、被告皖能公司的委托诉讼代理人汪培金到庭参加诉讼，被告阜阳君和、芜湖君泰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令阜阳君和向原告支付逾期交房违约金30046.55元（从2016年7月1日起每日按已交房价款的万分之一暂计算至2018年5月1日），逾期办理房屋登记手续违约金22422.8元，合计52469.35元；2、依法判令芜湖君泰、皖能公司对上述款项承担连带责任；3、诉讼相关费用由三被告承担。事实和理由：2010年11月皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，受让位于阜阳市颍州区刘琦路以北的国有土地一宗，土地价格为2.28亿元。皖能公司于2010年12月15日缴纳土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳出让金5000万元。2011年3月，皖能公司出资1000万元成立一人公司即阜阳君和。2012年5月16日，阜阳君和缴纳土地出让金10542万元。皖能公司和阜阳君和将开发项目命名为君和·皇家花园，并共同实施了房屋开发和销售。2014年1月11日，原告与被告阜阳君和签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买阜阳君和开发的位于颍州区房屋，房屋总价款448456元，交付期限2016年6月30日。合同第九条第二项约定，房屋交付逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。合同第十五条约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按下列第2种方式处理即：1、出卖人继续不起相关办证资料，双方均不主张违约赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时缴纳办证费用或未及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，人不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款的5%作为买受人的违约赔偿。该合同签订后，原告如约支付了全部房款。阜阳君和因为资金等原因导致项目停工，未如约交付房屋，直至2018年5月1日才将房屋交付给原告，且在原告收房后90日内未能提交相关办证资料，直至2019年5月29日原告才办理了案涉房屋的不动产权证。双方签订的合同系阜阳君和提供的格式合同，该格式合同未约定交房逾期30日后的违约金，以及免除阜阳君和逾期办证的违约责任明显不公，应为无效条款，依法被告阜阳君和应当支付逾期交房30日后的违约金及逾期办证的违约金。阜阳君和违约后原告一直与其交涉并要求其承担违约责任，均无果。皖能公司系土地出让合同中的受让人，出资参与了项目开发，鉴于皖能公司在开盘时宣称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，业主基于对皖能公司实力的信任，才购买该楼盘的房屋，同时皖能公司在开发初期违反诚实信用原则虚假宣传称独占北城小学和实验中学学区，误导公众，后皖能公司在业主不知情的情况下，过度拿走业主交付的购房资金，致使阜阳君和资金不足，造成迟延交房和办证，皖能公司系阜阳君和的原股东，并公开宣传其系项目的实际投资人，因此应当与阜阳君和共同承担责任。皖能公司系阜阳君和的一人股东，与阜阳君和存在资金的混同和人格的混同关系。按照《公司法》第64条的规定，应当对阜阳君和的债务承担连带责任。现皖能公司擅自抽逃项目资金，转让阜阳君和股份，逃避债务，造成君和·皇家花园项目长期停工，严重损害了原告的合法利益。按照《公司法》第20条的规定，皖能公司也应当对阜阳君和的债务承担连带责任。芜湖君泰系阜阳君和的现一人股东，与阜阳君和存在资金的混同和人格的混同关系，也应当对阜阳君和的债务承担连带责任。综上，三被告的行为侵犯了原告的合法权益，原告特根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，向贵院提起诉讼，请法院依法支持原告诉讼请求。被告阜阳君和没有答辩。被告芜湖君泰没有答辩。被告皖能公司辩称，被答辩人（原告）的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求，皖能置业公司不应承担任何付款责任。具体理由如下：1、原告诉讼请求中，要求支付逾期交房违约金、逾期办证违约金，其诉讼请求均已经超过3年诉讼时效期间，已丧失胜诉权，应当依法驳回原告全部诉讼请求。根据原告与被告阜阳君和签订的《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付期限，出卖人应于2016年6月30日前交房，逾期交房违约金的诉讼时效期间自2016年7月1日起计算，至2019年6月30日诉讼时效期间届满。原告于2021年起诉，已超过诉讼时效期间。根据合同约定的房屋交付时间及办理房屋所有权登记手续时间，原告诉讼请求已经超过诉讼时效。2、原告提供的《商品房买卖合同》关于违约责任的约定不是格式条款，对合同双方系对等约定。原告诉讼请求关于逾期交房违约金，其计算标准没有事实依据，违反了合同约定的计算标准。根据《商品房买卖合同》第九条逾期交房违约责任的约定，逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期天数超过30天，违约金计取天数以30天为限。因此，原告关于逾期交房违约金的计算只能以30天为限进行计算。本案原告诉讼请求主张的逾期交房违约金计算天数已远远超过30天，原告关于逾期交房违约金的计算没有事实依据和法律依据。皖能置业公司无须对逾期交房违约金承担任何付款责任。《商品房买卖合同》第九条逾期交房违约责任约定：“逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期天数超过30天，违约金计取天数以30天为限。”3、《商品房买卖合同》约定，逾期办证的，出卖人不承担违约责任。更何况，答辩人不是房屋出卖人，答辩人举证的证据9：安徽省阜阳市中级人民法院（2020）皖12民终5768号民事判决书，对逾期办证违约金，法院判决答辩人不承担赔偿责任。故答辩人对逾期办证违约金不应承担任何责任。4、本案是房屋买卖合同纠纷，合同双方主体是原告与阜阳君和，皖能公司不是合同签约和履约主体，不应承担合同违约责任。故皖能公司不是本案适格的被告。5、阜阳君和是依据《中华人民共和国公司法》相关规定依法成立的有限公司，是具有完全民事行为能力的企业法人，股东以其出资为限承担责任。2011年皖能公司出资成立阜阳君和，且出资到位，符合《中华人民共和国公司法》的规定，同时也完成工商登记，出资成立公司的行为合法有效。6、皖能公司于2013年12月经安徽省国资委批准，将其持有的阜阳君和100%股权转让给芜湖君泰，并依法完成工商变更登记手续，在企业信息公示系统均可查询，本次股权转让合法有效，不违反法律规定。7、皖能公司在股东资格存续期间，依据《中华人民共和国公司法》第62条规定，在每一会计年度终了时均有阜阳君和的财务审计报告。皖能公司在2013年进行股权转让时，委托第三方机构对阜阳君和进行了审计并出具审计报告。2017年2月第三方机构又对阜阳君和进行审计并出具了专项审计报告。这些审计报告皖能公司已作为证据举证，均可证明皖能公司在股东资格存续期间其财产严格独立于阜阳君和。因此，皖能公司对阜阳君和债务不应承担任何责任。本案提起诉讼前，在阜阳君和皇家花园项目业主提起的一系列民事诉讼案件中，法院已生效的民事判决书中，已认定皖能公司的财产与阜阳君和的财产互相独立。因此，皖能公司在本案中不应承担任何赔偿责任。8、皖能公司与阜阳君和互相独立，也不存在资金混同和人格混同。皖能公司股权转让行为合法有效，没有抽逃项目资金，不存在逃避债务行为，不存在任何过错，对阜阳君和债务不应承担责任。9、阜阳君和皇家花园项目的销售宣传行为，皖能公司转让股权行为，均系合法行为，没有误导原告，没有损害原告的信赖利益，未给原告造成任何损失，皖能公司不存在过错，不应承担任何付款责任。原告以当时的合同价购房至今，房屋市场价格已经上涨，所购房屋已经增值，原告利益也未受损。10、原告未提供证据证实其是否已经全额付款，应当提供全额支付购房款的银行转账凭证和付款发票等资料。如果原告没有付清购房款，还应当向阜阳君和公司承担违约责任，原告也无权主张相关违约金。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，已经超过3年诉讼时效期间，皖能公司在本案中不应承担任何付款责任，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年11月18日皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，约定土地出让价2.28亿元，皖能公司于2010年12月15日缴纳了土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳了土地出让金5000万元。为在受让土地上开发建设“君和.皇家花园小区”项目，2011年3月14日皖能公司独资设立了阜阳君和，2011年3月28日阜阳市国土资源局致函皖能公司，同意皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，由皖能公司变更为阜阳君和，合同的其他事项不变，阜阳君和代替皖能公司享有该土地出让合同的所有的权利义务。2012年5月16日阜阳君和缴纳了土地出让金10542万元。2013年12月24日皖能公司与芜湖君泰签订股权转让协议，将对阜阳君和100％股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和股东为芜湖君泰，出资比例100%。涉案项目开盘时，皖能公司所印刷的宣传单称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。2014年1月11日原告与被告阜阳君和签订合同，购买被告所开发的位于颍州区，总房款448456元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前交付经验收合格的房屋。合同第九条第二项约定，房屋交付逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；逾期天数超过30日，违约金计取天数以30日为限。合同第十五条规定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意:1、出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约金赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时缴纳办证费用或及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款5%作为买受人的违约赔偿。原告在合同签订后依约支付了购房款，因阜阳君和的原因涉案工程在施工过程中出现问题，涉案房屋18#1902室于2017年11月23日工程质量竣工验收合格。2018年5月1日，原告从涉案房屋的小区物业领取了钥匙。原告曾于2018年6月5日到阜阳市信访局就逾期交房等情况要求处理。2019年4月28日，阜阳君和在小区内张贴通知，通知18#楼业主从2019年5月5日开始办理不动产权证，原告于2019年5月29日取得不动产权证。另查明：皖能公司提交的安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2013）第3201号、（2017）第3026审计报告各一份、《关于成立阜阳君和公司的批复》(皖国资规划函338号）、《省国资委关于安徽皖能置业公司协议转让所持阜阳君和公司100%股权有关事宜的批复》(皖国资产权函727号）、《股权转让协议》、《国有资产评估项目备案表》等证据，证明阜阳君和与皖能公司各自财产独立。上述事实，由身份证、企业信用信息公示报告、商品房买卖合同、房屋交款收据、安徽省契税完税情况证明、照片、视频资料、君和皇家花园18#楼物业费一览表、阜阳市中级人民法院（2020）皖12民终195、3022号民事判决书、不动产权证及当事人陈述等，予以证实。本院认为，原告与阜阳君和签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人应于2016年6月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用，由于阜阳君和的原因未能按约定时间交房，阜阳君和应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和预先制定的格式合同，根据法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款，双方虽约定逾期交房不超过30日的按已交房款日万分之一计算违约金，逾期天数超过30日，违约金计取天数以30日为限，因该条款对逾期超过30日的部分免除了阜阳君和的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效，本院参照双方约定的“经过验收合格商品房”作为交房条件，酌定逾期交房违约金从约定交房最后一日的次日起至五大主体出具验收合格报告之日止，按日万分之一计算违约金，从2016年7月1日起，至2018年5月1日止，应承担逾期交房违约金30001.64元（448456×0.1‰×669天）。皖能公司提交证明阜阳君和财产独立的相关财会审计报告等证据，具备了公司财产独立形式要件。但皖能公司在君和皇家花园项目开发销售过程中，以“皖能公司倾力打造”，“皖能钜献”等内容对社会公众进行宣传，该宣传行为足以使购房户基于对皖能公司品牌形象及资金实力的信任，而选择购买，并相信所购房屋能够如期交付，同时，皖能公司在转让股权后，没有以适当的方式消除广告宣传影响，对购房户的信赖利益造成损失，皖能公司存在过错，应当承担相应的民事责任。综合以上事实及过错程度，为了减少当事人诉累，酌定皖能公司对原告逾期交房损失中阜阳君和、芜湖君泰履行不能的部分承担70%的补充赔偿责任。皖能公司承担责任后，可向相关责任主体追偿。芜湖君泰系阜阳君和的现一人股东，没能举证证明阜阳君和财产独立，应对阜阳君和违约承担连带责任。关于原告张晓平诉请逾期办证的损失，双方在商品房买卖合同中的第十五条中对房屋登记事项中仅约定因买受人原因未办理房产证应支付合同款的5%作为违约赔偿，未约定阜阳君和在房屋交付之日起90日因其原因造成的逾期办证而产生的违约金。因涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和预先制定的格式合同，合同中关于逾期办证的条款免除了阜阳君和的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效。依据公平、对等原则，本院酌定应由阜阳君和按照原告支付的房屋价款448456元的5%向原告支付逾期办证违约金，即22422.8元。根据合同相对性原则，原告向合同相对方以外的主张权利，应提供证据证实合同相对方具有一定过错。皖能公司已于2013年12月将其享有的君和公司的100%股权转让给了君泰公司，皖能公司提供的审计报告等，具备了公司法规定的公司独立形式要件，而且购房户不能提供证据证明皖能公司在逾期办证方面存在过错，故原告要求皖能公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。芜湖君泰系阜阳君和的现一人股东，未能举证证明阜阳君和财产独立，应对阜阳君和违约承担连带责任。被告皖能公司辩称原告的诉求已超过诉讼时效，因原告曾于2018年6月5日到阜阳市信访局反映此事，可视为诉讼时效的中断，至原告本次诉讼时，并未超过法定诉讼时效，故其辩称本院不予支持。被告阜阳君和、芜湖君泰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩与质证的权利。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第四百九十八条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百四十条、《中华人民共和国公司法》第二十条、六十二条、第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阜阳君和置业投资有限公司支付原告李向辉逾期交房违约金30001.64元、逾期办证违约金22422.8元，两项合计52424.44元于判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任；三、被告安徽皖能置业发展有限责任公司对上述款项中逾期交房违约金30001.64元承担70%的补充赔偿责任。四、驳回原告李向辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112元，减半收取556元，由被告阜阳君和置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  季云玲二〇二一年五月五日书记员  杜 娟