湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0211民初1606号原告：汤文星，男，1985年2月5日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王琪，湖南湘人律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：张秋红，湖南湘人律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：株洲奥园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路**（逸景华天大酒店）。法定代表人：王保权，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈霞，女，1994年11月4日出生，汉族，系该公司职员，住江西省萍乡市湘**，代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解）。原告汤文星诉被告株洲奥园房地产开发有限公司（以下简称奥园公司）定金合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤文星的委托诉讼代理人王琪、张秋红，被告奥园公司的委托诉讼代理人陈霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤文星向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《订购书》，并退还原告定金20,000元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2020年10月3日，原告去被告售楼部选定了被告开发的奥园广场七期3A-2303室，交了5000元的诚意金。2020年10月4日，双方谈好房屋价格为7600元/平方米后再交了15,000元，共计20,000元定金。2020年10月7日，原告约了兴业银行工作人员在被告处签订了《认购书》，被告的置业顾问告知原告该房对于原告来说属于第二套房，首付需要三成比例，之后按三成去贷款，兴业银行说贷款贷不了；被告置业顾问让原告找光大银行办贷款，但也未能办下来。2020年10月8日，被告置业顾问出主意让原告以自己女朋友的名义贷款来买房，也未能办理贷款。后通过多家银行也无法办理贷款，原告要求被告退还定金，被告不同意。经双方多次协商无果，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百六十三条相关规定，本案中非因原告自身的原因导致原告无法购房，因多家银行无法办理按揭贷款导致，被告应退还原告交付的定金。为维护原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告奥园公司答辩称：1、双方签订的认购书是双方签订真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立的合同对双方均具有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行相关合同义务。本案中，原告在签订《认购书》后，未在约定期限内与原告签订《商品房买卖合同（预售）》并缴纳应缴房款的违约行为，导致无法实现合同目的。该《认购书》第五条约定“认购方不履行本认购书约定的义务，则视为认购方违约，其已缴付的定金不予退回”等约定。其次，原告主张是因多家银行无法办理按揭贷款导致原告无法购房是没有任何依据的。原告可以在银行办理按揭贷款，由于原告名下有两百多万元的贷款，需提高案涉房屋的首付款，导致原告不愿意继续履行合同，原告自身原因导致违约，应承担违约责任。2、本案中原告并无证据证明该《认购书》均有相关法律规定的“无效情形”，且双方当事人所约定的定金罚则规定了双方同等的法律责任，故该订购协议有效，双方当事人均应按约定认真、全面履行其义务。有约定应该按约定处理。综上，原告的诉请没有事实与法律依据，理应被驳回。经审理查明：原告汤文星到被告奥园公司售楼处选购被告开发的位于株洲市天元区××路××号××广场××期××室房屋，缴纳定金2万元,2020年10月5日，被告奥园公司向原告汤文星出具《收据》,载明:兹收到汤文星（430181198502××××）交来奥园广场3Ａ-2303，贰万元。2020年10月7日，原、被告签订了《奥园广场认购书》，主要约定：1、认购物业位于株洲市天元区××路××号××广场××期××单位，该物业建筑面积为122.61平方米，房屋总价为936765元，房屋交付时间为2022年10月30日；2、认购方须于2020年10月12日前付清首期楼款286765元（包含定金），并签署《商品房买卖合同》等相关法律文件；按揭房款650000元，由认购方选择兴业银行按揭方式支付，并于签署《商品房买卖合同》等相关法律文件之日起60日内付清。该贷款数额仅为认购方申请的意向，认购方申请该笔贷款的年限、金额、利率以银行最终批复为准，出售方无义务保证认购方一定能获得该笔贷款的部分或全部；若银行批准的按揭款不足余款数额，则认购方同意在取得银行最终批复后甲方通知之日起10天内补足按揭差额部分。若认购方未能以按揭方式支付全部余款，则须于出售方通知认购方缴交剩余房价款之日起30日内一次性付清全部楼款，逾期应承担违约责任；3、违约责任：认购方不履行本认购书约定的义务，则视为认购方违约，其已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无需通知认购方，并有权向认购方追讨因此而产生的其他损失。认购方已履行本认购书约定的义务，出售方未经同意将该物业另行出售给第三方，认购方有权解除本认购书，出售方应双倍返还认购方已付定金。认购书签订后，在办理银行按揭贷款过程中,原告汤文星因为负债情况所限，未能按认购书所记载贷款数额取得银行按揭贷款批准额度。原告亦未按认购书约定交纳购房首付款。2020年10月23日，被告奥园公司向原告汤文星发出解除《认购书》的通知。原告要求被告退还定金未果，诉至本院。以上事实，有原告身份信息、被告营业执照、收据、《奥园广场认购书》、解除《认购书》的通知等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系定金合同纠纷。本案的争议焦点为原告要求被告退还定金2万元有无事实和法律依据？经审查，原告汤文星与被告奥园公司签订《奥园广场认购书》，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。原告汤文星提出因被告奥园公司在销售房屋时销售人员向其承诺能够使其按首付三成取得银行按揭贷款额度,故原告才交纳2万元定金并签订《奥园广场认购书》，最终未能取得银行按揭贷款比例，被告存在缔约过错，应该退还原告定金的意见，本院认为，双方签订的认购书中就按揭款项已明确以银行最终批复为准，出售方无保证认购方一定能够获得该笔贷款的部分或全部，按揭贷款发生权利义务的双方为购房者和银行,开发商无权决定银行是否同意购房者的贷款。原告作为完全民事行为能力人,在认购房屋之前应当向金融部门了解其是否符合贷款资格及贷款额度,原告汤文星未能取得其所期待的银行按揭贷款金额系其自身原因造成,原告未能向本院提交充分证据证明被告奥园公司承诺为其取得首付三成的按揭贷款比例，原告认为被告存在缔约过错的理由不能成立。原告汤文星未按《奥园广场认购书》支付首期购房款,致使认购合同约定的订立正式合同的目的不能实现,存在违约行为,被告奥园公司有权按照认购书第五条约定,解除认购书并不予退还定金。因此,原告汤文星主张被告奥园公司向其退还定金的诉请没有法律依据,本院不予支持。对原告要求判令解除其与被告奥园公司签订的《奥园广场认购书》的诉请，因被告已于2020年10月23日向原告发出解除通知，认购书自原告收到该通知时已经解除，故无需判令解除。引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行以前，适用当时的法律规定，综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：驳回原告汤文星的全部诉讼请求。本案案件受理费300元，减半收取150元，由原告汤文星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  文姝婷二〇二一年五月二十五日实习法官助理董星书记员  赖琦妍本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。