北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初15525号原告（反诉被告）：王琦，女，1984年11月28日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：乔新，男，1965年3月25日出生，汉族，住山西省大同市。被告（反诉原告）：乔珍珍，女，1988年8月23日出生，汉族，丰台区。二被告委托诉讼代理人：郑远航，北京在明律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：李晶宁，北京在明律师事务所实习律师。第三人：北京世纪嘉诺房地产经纪有限公司，住所地北京市回龙观镇北清路1号院3-2-104。法定代表人:赵冬莲，总经理。委托诉讼代理人：寇迪，女，1994年10月7日出生，汉族，该公司职员，住单位宿舍。委托诉讼代理人：庞向彬，男，1985年2月8日出生，汉族，该公司职员，住单位宿舍。原告（反诉被告）王琦与被告（反诉原告）乔新、乔珍珍、第三人北京世纪嘉诺房地产经纪有限公司（以下简称世纪嘉诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告王琦，被告乔新，乔珍珍及其委托诉讼代理人郑远航，第三人世纪嘉诺公司的委托诉讼代理人寇迪、庞向彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王琦向本院提出诉讼请求：1.判令乔新因违约解除合同支付王琦违约金人民币100000元整（双倍返还5万定金）；2.判令乔新支付违约金(以50000元定金为基数,自2020年6月9日起计算全实际给付之日,按中国人民银行同期贷款利率的计算)；3.判令乔新承担本案诉讼费用。案件审理过程中，王琦明确要求确认双方之间的房屋买卖合同于起诉状送达乔新、乔珍珍之日解除；明确第二项诉讼请求利率的标准按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。事实与理由:2020年6月9日,原、被告在世纪嘉诺公司居间方介绍下签署了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定原告（买受人）购买被告（出卖人）所有的北京市昌平区×室。房价款为人民币174万元整。签约当天,买受人支付5万元定金。合同首页选择了一次性付款,双方约定6月12日网签,6月19日过户（合同中介没给注明,有间接证据,我给中介打的欠中介费收条,有注明6月19日过户当天付清）。6月12日出卖人到达中介办公室后说:银行的解除抵押手续要到8月,后来经过中介沟通说最早也要到7月份才可以办理完解除抵押与过户（合同中有明确标注6月30日前办完解除抵押手续）。原告要求走建委的银行资金监管账户，被告坚决不走资金监管账户,不配合我方办理手续。被告说要拿首付款去还银行贷款,后经中介多次沟通,原告做了让步,同意中介提出的建议:把需要还贷款金额打给业主,剩余走资金监管。贷款问题也可以解决,资金安全问题也可以解决,可被告还是不同意。相反却要求解除合同,不退定金,走法律程序。基于上述事实,原告认为,原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示,应属合法、有效,被告未按合同约定配合办理卖房手续,属于定金收条里的拒绝出售。被告的行为,是对合同的根本违约,为了维护原告的合法权益,特诉至贵院,请法官支持我的诉讼请求。乔新、乔珍珍辩称：王琦全部诉讼请求应予驳回,乔新并无违约行为,合同至今未能依约履行系因王琦违约所致,王琦于2020年6月12日未按合同约定方式支付购房首付款,在其拒付房款不具备不安抗辩权或合同变更等正当事由的情况下,乔新依法中止履行合同,停止办理网签,故无需承担违约责任,而王琦应对合同未能依约履行承担责任。一、关于案涉合同签订情况与合同约定内容。2020年6月9日,双方签订案涉《北京市存量房买卖合同(合同编号：20181216)》(以下简称合同)。合同第四条第(五)项付款约定:“双方友好协商达成一致:买受人应于2020年6月12日网签当日支付给出卖人购房款七十万元整;买受人于过户当日支付给出卖人购房尾款九十万元整”;附件二:“补充协议及其他约定:转账卡号为6226620207865981,中国光大银行,开户行知春路支行,开户人乔新。”合同第二条第(四)项约定:“出卖人应于2020年6月30日前办理抵押注销手续。”;第十条第(一)项约定“当事人双方同意,自本合同签订之日起30个工作日(2020年7月21日)内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。合同第十三条约定变更合同应以书面形式变更。二、关于买卖合同履行情况。买卖合同签订后,乔新已与中介预约办理网签,已尽合同义务,积极履行合同,但2020年6月12日网签当日,王琦因主观不安因素(担心合同无法按期履行)及其单方提出的变更合同请求(变更合同付款方式为通过资金监管方式支付购房款)未获同意,拒绝按照合同约定将首付款打入付款账户,故本案所涉买卖合同无法继续履行。三、因王琦违约,无正当理由拒绝付款,导致合同无法依约履行,乔新不应为此承担责任。王琦基于其主观不安因素拒绝履行合同义务,不符合行使不安抗辩权之法定条件,故王琦据此拒绝支付购房款违约。客观事实上,乔新在与银行工作人员积极沟通过后得知,本案所涉房屋办理解押及过户不存在任何障碍,对此王琦均知情,王琦与乔珍珍之母2020年7月5日的电话录音中也可印证该事实,乔新完全具备按照合同约定履行义务的条件,而被答辩人并不具备任何存在主观不安的理由,亦不具备行使不安抗辩权之条件。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。”故本案中,王琦在无确切证据证明乔新有或者可能有丧失履行债务能力的情形下,拒绝履行合同约定的付款义务中止履行合同,应当承担违约责任。王琦单方提出变更合同约定的付款方式,双方并未就变更内容协商一致,其擅自停止履行合同约定的付款义务,已构成违约。根据上述合同约定内容来看,合同约定的付款方式有且仅有向乔新的个人账户支付购房款,王琦提出的“资金监管”程序既不在合同约定之内,也未列法律强制规定程序之中，王琦因变更合同请求未获同意进而拒绝履行付款义务,已构成违约。乔新因王琦拒绝履行合同义务,不得不停止履行合同,中止办理网签手续,不存在违约情形。四、关于涉案房屋过户时间问题。关于本案约定过户时间,双方未进行任何约定或给予2020年6月19日过户的承诺。双方曾向第三人世纪嘉诺公司咨询过户程序事宜,第三人根据行业惯例与经验判断给出答复“若资金到位、房子符合过户条件,则大约需要一周到十天的时间办理完成。”乔新同意此程序事项,也仅是明确知晓,在资金到位符合条件的情况下,办理过户所需要的时间为7-10天,故2020年6月19日系理论上的预估时间,而并非承诺的过户时间,合同中也无明确规定,而王琦单方与第三人的约定并不对买卖合同内容及乔新的义务产生实质影响。而且在当前情况下,过户时间问题还尚不属于本案违约责任认定应考虑的因素,当前状况系王琦拒绝付款导致合同未能履行,纠结之处并非房屋无法过户或合同目的无法实现,而仅仅是对履行日期的不确定。有关莫须有的房屋过户时间问题不构成根本违约,合同目的依然可以实现,过户时间问题仍然不足以满足不安抗辩权或合同解除权的行使条件,故王琦拒不付款及解除合同均无依据。五、乔新不存在违约情形。王琦请求乔新同时承担定金罚则与违约金既无法律依据也无事实依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条及《最高人民法院关于买卖合同司法解释》之规定,定金与违约金并行适用人民法院不予支持。王琦诉讼请求彼此冲突。而且本案事实上系王琦拒不按照合同约定付款在先,从而耽误了后续房屋过户、抵押注销程序的顺利进行。因此乔新不构成违约,无需承担违约责任。所以,不论是从定金角度考量,乔新无需双倍返还定金,还是从违约金角度考量,乔新亦无需承担。综上所述,双方之间签订的《北京市存量房买卖合同(合同编号20181216)》依法成立、真实有效,双方应全面履行。在王琦明确拒绝按合同付款时,乔新有权中止履行合同。王琦主张乔新违约、要求双倍返还定金共计10万元并承担违约金均缺乏依据，诉讼请求应当予以驳回。乔新、乔珍珍向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行双方于2020年6月9日签订的房屋买卖合同,立即向反诉原告支付剩余应付购房款169万元;2.判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款损失至实际付款之日止(暂计至2021年2月22日共62779.44元)；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由:合同签署过程及合同约定同本诉答辩意见一致。2020年6月12日,乔新按照约定欲与王琦办理网签。网签前,光大银行(房屋抵押权人)工作人员来消息称“6月份银行因进行年中结算可能会影响抵押注销程序的进展,或须在7月初才能完全办理完解押手续。”而王琦在听到此消息后,便拒绝依约支付首付款70万元,要求进行资金监管程序。为促成合同正常履行,乔新再次给光大银行相关工作人员打电话联系询问解押程序,银行告知“6月中旬便预约办理解押,六月底一般可以完成。正常的解押程序只需要7至10天左右即可。”此银行告知解押程序电话打来时,王琦在场,乔新亦进行了转述,王琦对此知情,本案房屋可正常办理解押、过户,合同亦可正常履行。但王琦仍拒不按照合同约定支付购房款,致使合同无法继续履行。乔新认为,合同系双方真实的意思表示,对双方均具有约束力,合同履行不存在任何障碍,可是,王琦拒不按照合同约定支付购房款,导致合同无法正常履行，其不予付款的行为已经构成根本违约,应当承担违约责任,故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中王琦不履行买卖合同付款义务,乔新有权要求其继续履行合同,支付购房款并赔偿损失。综上,为维护自身的合法权益,特向贵院提起反诉,望法庭本着维护诚实信用和公平公正的原则,支持反诉请求。王琦辩称：不同意继续履行合同的反诉请求。当时6月9日晚上8点半左右签订完合同后,(中介公司员工寇迪同事说,我们这房子买值了,我们问原因，他说现在东向的不带窗户的还卖180万,乔珍珍听到后很惊讶,感觉卖低了,并且询问了一些这种房子能不能落户,能不能让小孩上学的事情,中介方都做了回答说不能落户,后面有个小学,有人租房子在上小学等,我方听完谈话后,明确要求要房主本人乔新签字(签字时录视频)，他们说没问题,因疫情原因只能快递签字(签字时录视频)，我方同意。中介公司第二天以顺丰快递方式发给乔新签字,快递也发过去了,但是乔新至今没有完成签字,我方认为乔新拒绝出售事实明确清楚；乔新在知道根本不能遵守约定时间2020年6月19日过户的情况下,对王琦要求走资金监管过户不同意，再一次证明乔新、乔珍珍拒绝出售此房屋。在去年法院调解当中,乔珍珍给出两个方案说：一是要买此房让我们需要在加几万块钱,二是退还我们5万元定金解除合同，我们坚决不同意。再一次证明乔新,乔珍珍拒绝出售此房。以上三件事事实清楚,明确证明乔新、乔珍珍拒绝出售此房。所以应该按照合同与定金收条约定双倍返还定金共10万元整,不同意乔新要求我方立即支付剩余应付购房款169万的反诉请求。关于第二项反诉请求，合同没有履行的根本原因是乔新主观拒绝出售事实明确清楚。因此首付款70万和尾款99万产生的利息与王琦无关,相反,乔新应该支付王琦诉状到达之日即合同解除之日至今定金违约金10万元的利息。反诉诉讼费应由乔新、乔珍珍负担。世纪嘉诺公司述称：合同应当继续履行，王琦应向我公司支付中介费，关于合同履行过程认可乔新、乔珍珍的陈述。乔珍珍是作为乔新的代理人，代签了房屋买卖合同，签合同时乔珍珍拿着手写的委托书。因为银行还款的时间没有谈好，签合同当天以及此后，乔新没有在三份合同上签字。对乔新、乔珍珍的反诉请求不发表具体的陈述意见。本院经审理认定事实如下：2020年6月9日，王琦（买受人）与乔新（出卖人）经世纪嘉诺公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，乔新将位于北京市昌平区×号房屋出售给王琦；涉案房屋建筑面积69.54平方米，已经设定抵押，抵押权人为光大银行，出卖人应于2020年6月30日前办理抵押注销手续；该房屋成交价格为150万元，附属设施设备、装饰装修补偿款为24万元，总价款合计174万元。合同第四条第二款约定，买受人签订合同时支付定金5万元；该条第三款约定，买受人拟全款方式支付购房款；该条第五款约定，签订合同当日买受人支付给出卖人购房定金5万元；买受人于2020年6月12日网签当日支付给出卖人购房首付款70万元；买受人于过户当日支付给出卖人购房尾款99万元。合同第七条第二款约定，买受人未按照付款期限约定的时间付款的，按照下列方式处理，按照逾期时间，逾期在15日之内，自约定应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人承担应支付房地产经纪机构的全部佣金。合同第八条约定，出卖人应当于过户当日前将该房屋交付给买受人。合同第八条约定，出卖人拒绝出售该房屋，将该房屋出卖给第三人或不按约定为其办理权属转移登记等相关手续，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行活期存款利率支付利息；买受人有权要求出卖人按已付房价款的已被支付违约金，或要求出卖人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金，同时依据本合同附件七的约定，向买受人直接支付其已付房地产经纪机构的全部佣金，并向居间方支付买受人应付佣金余额。买受人拒绝购买该房屋或不按约定日期办理权属转移登记等相关手续，出卖人有权将买受人所支付的房价款不予退还，抵做违约金，或要求买受人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金，并依据本合同附件七的约定，承担买受人应支付房地产经纪机构的全部佣金。合同第十条约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还约定了其他内容。当日，乔新之女乔珍珍作为乔新的委托代理人在上述合同尾部委托代理人处签字，乔新本人签约时未在现场。随后，王琦向乔新支付了购房定金5万元。2020年6月12日，王琦与乔新欲办理网签手续时，因乔新与涉案房屋抵押权人沟通还款解押事宜时被告知2020年6月30日前无法完成解除抵押手续，王琦提出以建委的银行资金监管方式支付首付款，乔新不同意变更付款方式，双方当日未完成支付首付款与办理网签事宜。此后，双方及世纪嘉诺公司经过多次沟通，均未能就是否变更首付款支付方式、办理网签、解除抵押等事宜达成一致意见。王琦遂向本院提起诉讼。案件审理过程中，关于双方是否曾口头达成关于2020年6月19日过户的合意，王琦提交一张2020年6月9日，其向世纪嘉诺公司出具的欠条一张，证明因未支付该公司服务费，世纪嘉诺公司同意其于2020年6月19日过户当日再支付。该欠条尾部注明有“6月19日过户当日”字样。乔新、乔珍珍对该欠条真实性、关联性与证明目的均不认可，称未承诺6月19日过户。世纪嘉诺公司认可该欠条真实性，但表示当时是一个预估时间，如果王琦尾款到账时间为6月19日，房屋也具备过户条件，就可以这个日期过户，因乔新还需要确定银行提前还款解押时间，所以这个日期没有写在合同里。关于乔新何时将能够于2020年6月30日前解除抵押一事告知王琦，乔新主张2020年6月12日协商当天就已经当场告知王琦，并提交2020年7月5日录音加以证明。王琦不认可，称2020年7月5日录音中乔新之妻表示能够在6月30日之前解除抵押时已经超过了合同约定的解押日期。第三人对录音未发表具体质证意见。关于乔新要求继续履行合同的履行方式，乔新主张先由王琦支付首付款，支付后第三日办理网签，网签之日起第二十一日前办理解抵押注销手续，解除抵押当日预约过户日期，在预约到的过户日期日办理过户，过户当日交房，交房当日支付剩余尾款并办理物业交割，物业交割后支付1万元物业保证金。王琦不同意以上履行方式。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。王琦与乔新签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。在合同履行过程中，因王琦在2020年6月12日网签当日得知涉案房屋不能在2020年6月30日前完成解押，对乔新可能预期违约存有疑虑，其拒绝支付首付款，不属于故意违约；而因双方多次沟通，均无法对合同如何继续履行达成一致，在王琦没有支付首付款的情况下，乔新未办理提前还款解除抵押手续，亦不属于违约。王琦主张双方曾约定于2020年6月19日完成过户，欠缺合同依据，王琦由此主张乔新未解除抵押、否认过户日期、未在合同上签字、拒绝资金监管等属于拒绝出售房屋，并无充分证据证明，本院不予采信。故王琦要求行使合同解除权的依据不足，关于王琦要求确认双方之间的房屋买卖合同于本诉起诉状送达乔新之日解除的诉讼请求，本院不予支持；在双方原先约定的各项履行日期均已逾期的情况下，庭审辩论终结前，乔新与王琦仍不能就如何继续履行合同达成一致意见，鉴于乔新不同意先行解除涉案房屋抵押登记，乔新、乔珍珍要求王琦继续履行合同的反诉请求，亦欠缺法律依据，本院亦不予支持。现合同履行陷入僵局，且涉案房屋上存有抵押登记尚未解除，该合同事实上无法继续履行，本院依法判决解除王琦与乔新签订的《北京市存量房屋买卖合同》。合同解除后，乔新已收取的5万元订金应当返还王琦，王琦要求乔新双倍返还定金10万元的诉讼请求，本院不予支持。王琦要求乔新以5万元定金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。乔新、乔珍珍要求王琦支付逾期付款损失的反诉请求，欠缺事实与法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第五百八十条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除王琦与乔新于2020年6月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、乔新返还王琦定金50000元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回王琦的其他诉讼请求；四、驳回乔新的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20460元，由王琦负担19410元，已交纳；剩余案件受理费1050元，由乔新负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费10230元，由乔新负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇二一年五月二十九日书记员 姚东方