北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初52326号原告（反诉被告）：孙洁，女，1969年11月19日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王雷，北京国贤律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京玉狐官园商贸有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园4号楼-1层地下一层商业A002。法定代表人：张泰兴，执行董事。委托诉讼代理人：张猛，北京桓标律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思鹏，男，北京玉狐官园商贸有限公司招商经理。原告（反诉被告）孙洁（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京玉狐官园商贸有限公司（以下简称玉狐官园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。孙洁及其委托诉讼代理人王雷，玉狐官园公司之委托诉讼代理人张猛、张思鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙洁向本院提出诉讼请求：1.判决解除孙洁与玉狐官园公司于2020年1月13日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判决玉狐官园公司退还孙洁押金及部分租金270000元，玉狐官园公司赔偿孙洁违约金219000元。事实与理由：2020年1月13日，孙洁与玉狐官园公司签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定玉狐官园公司将位于北京市朝阳区**园4号楼-1层，地下一层商业房屋（以下简称涉案房屋）出租给孙洁使用。孙洁依约交付了押金及部分租金共计27万元。《租赁合同》约定涉案房屋的交付日期为2020年2月20日，截至此日期，玉狐官园公司应清退涉案房屋内的所有商户后，将房屋交付给孙洁使用。直至2020年3月6日，仍有其他商户在涉案房屋内经营，导致孙洁完全无法完成装修及经营工作。根据《租赁合同》第8条第8.1款及第8.1.1款的约定，玉狐官园公司应退还孙洁押金及部分租金27万元并赔偿孙洁违约金219000元。为维护自身的合法权益，故孙洁诉至法院。玉狐官园公司辩称：玉狐官园公司同意孙洁的第一项诉讼请求，但合同的解除时间应为2020年6月12日，对于其他诉讼请求，玉狐官园公司均不同意。理由如下：2020年1月13日双方签订了《租赁合同》，租期六年，即2020年2月20日至2026年5月19日。由于孙洁没有依据合同约定于2020年2月20日对租赁物进行接收，孙洁存在严重违约行为，经玉狐官园公司多次催促，孙洁迟迟不予接收房屋，玉狐官园公司无任何违约责任，而孙洁的违约行为给玉狐官园公司造成了严重的经济损失。另，自孙洁起诉时起，孙洁没有向玉狐官园公司提出任何一次解除合同的书面申请，因此双方合同的解除时间应定为2020年6月12日。另，孙洁的诉讼理由无理无据，请求法院驳回孙洁的诉讼请求。玉狐官园公司提出反诉请求：1.判令孙洁给付拖欠玉狐官园公司自2020年2月20日至2020年6月9日期间的房屋租金397850元；2.判令孙洁赔偿给玉狐官园公司造成的经济损失421800元。事实和理由：2020年1月13日，孙洁与玉狐官园公司签订《租赁合同》，约定孙洁承租玉狐官园公司的涉案房屋，租赁期限为6年，月租金为109500元，每6个月支付一次租金。玉狐官园公司为了履行本合同，特将原来商户进行腾退、置换、清空、拆除原来商户隔断，为此玉狐官园公司支付421800元，但孙洁迟迟不接收房屋，经催促始终未果。由于孙洁违反合同约定，给玉狐官园公司造成了直接损失255600元。孙洁应当赔偿玉狐官园公司677400元。由于孙洁不按照合同约定接收房屋，玉狐官园公司多次以书面、微信方式通知孙洁，也不得到明确答复，造成玉狐官园公司大面积处于空置状态，孙洁应当承担此期间的租金。故玉狐官园公司反诉孙洁支付租金并赔偿损失。孙洁对于玉狐官园公司反诉请求辩称：孙洁不同意玉狐官园公司的反诉请求。玉狐官园公司的反诉主张没有任何事实和法律依据。本案的焦点是玉狐官园公司应当在2020年2月20日前将涉案房屋交付给孙洁，由于多种原因，玉狐官园公司未能在2020年2月20日将涉案房屋交给孙洁，直到2020年3月6日都没有交付涉案房屋，而且涉案房屋内还有许多租户未搬离。孙洁就此也给玉狐官园公司的相关人员发送了微信，还有2020年3月6日的现场视频。孙洁因玉狐官园公司未依约交付房屋，在2020年3月6日已经明确提出终止合同。孙洁就其主张向本院提交以下证据：1.《租赁合同》；2.中国工商银行借记卡账户历史明细清单及微信支付记录；3.孙洁与玉狐官园公司的张思鹏2020年3月4日的微信聊天记录；4.孙洁于2020年3月6日到涉案房屋查看时摄制的视频光盘；5.视频光盘及视频截图打印件，欲证明2020年3月6日孙洁与其工作人员，到涉案房屋中查看尚有六家商户没有清除及搬走，有的还在营业，按照合同约定玉狐官园公司应该在2020年2月20日将涉案房屋清理完毕并交接给孙洁；6.录音光盘及文字整理资料，欲证明张思鹏说之前发的通知都作废，等到疫情过去之后才能开业，到2020年3月6日涉案房屋还没有交接给孙洁，且开业日期无限期往后拖，要等疫情过后；7.孙洁与张思鹏的微信聊天记录截图，欲证明2020年3月4日涉案房屋没有交接，孙洁提出终止合同。孙洁的证人任某到庭作证，欲证明孙洁与玉狐官园公司签订合同的情况以及玉狐官园公司未按时将涉案房屋交付给孙洁的情况。玉狐官园公司对孙洁提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，但对证明目的不认可，并称玉狐官园公司不存在违约情形，在2020年2月20日已经完全具备交付条件；对证据2的真实性认可，并称已经收取了孙洁的押金109500元以及租金160500元；对证据3的真实性认可，但称玉狐官园公司没有明确提出终止合同，此后双方还在进行交涉，2020年3月4日后，双方还有多次微信往来，还有交涉交接及入场的问题；对证据4的真实性不予认可，并称该证据无法证明在涉案房屋内录制，且光盘中无法体现中孙洁所述的商户，只体现了一个很小的商户，而且也没有在营业，所以对于孙洁该证据的证明目的不认可；对证据5的真实性认可，但称是2020年3月4日的时候还没有开始营业，不知道孙洁是如何到该地下室拍摄的；对证据6的真实性认可，但称该证据有点断章取义，双方不是就接屋事宜说的，而且就继续履行合同说的，孙洁不同意，玉狐官园公司给与孙洁疫情期间的减免政策，因不知道孙洁所说的作废是什么作废，所以无法进行深层次的质证，其次，孙洁合理依据协议约定期限接屋的情况下，可以根据疫情的实际情况和国家的相关政策，给予商户进行租金的减免政策，但孙洁都没有进行实际接屋，故意拖延，由此给玉狐官园公司造成巨大经济损失，孙洁具有不可推卸的责任，由此张思鹏谈的是孙洁正常接屋，玉狐官园公司给予孙洁的优惠政策；对证据7的真实性认可，但称该微信不是完整的，是断章取义的，每页都有删除，和张思鹏提交的微信聊天记录截图对不上，只是在两人交谈过程中谈到如果疫情特别严重可以终止合同，但是到现在玉狐官园公司都没有收到孙洁发的终止合同申请或通知，除了在微信中说了一句后，仍与玉狐官园公司交谈装修和接屋的事宜，并没有马上与玉狐官园公司终止合同，因此法庭不能以此作为孙洁终止合同的依据。对证人任某的证言的真实性、关联性、证明目的均不认可，并称证人系孙洁的职工，其与本案存在利害关系。玉狐官园公司就其主张向本院提交以下证据：1.《租赁合同》；2.玉狐官园公司经理张思鹏与孙洁的微信记录；3.《关于“疫情期间老官园市场租期延长政策”通知》；4.加盖有玉狐官园公司印章的落款日期为2020年6月5日的通知；5.加盖有玉狐官园公司印章的落款日期为2020年6月9日的通知；6.加盖有玉狐官园公司印章的落款日期为2020年3月15日的市场开业通知；7.市场经营调整协议以及经济损失支出统计表；8.装修合同；9.收据；10.玉狐官园公司经理张思鹏与孙洁的短信记录截图和微信聊天记录截图打印件及光盘，欲证明2020年1月30日，玉狐官园公司就已催促孙洁接屋，孙洁答复因为疫情浙江的工人上不来，在2020年2月20日张思鹏让孙洁接收涉案房屋，孙洁答复工人上不来无法接收房屋，在2020年3月1日双方就接收房屋和装修的问题进行讨论，但是孙洁还说需要亲戚来北京装修，张思鹏介绍北京的装修队，孙洁不同意，在2020年4月7日双方还在讨论接收房屋和装修以及行业的风险性问题，如果孙洁在2020年3月7日已经解除合同，之后双方没有必要再谈论相关问题了，孙洁故意拖延，给玉狐官园公司造成巨大损失，涉案房屋所在地区在2020年3月15日就已经开始正常营业；11.房屋租赁合同及房屋所有权证，欲证明玉狐官园公司与涉案房屋业主方就涉案房屋的租赁期限截止至2023年12月31日。孙洁就玉狐官园公司提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，但对证明目的不认可；对证据2的真实性认可，但对证明目的不认可，并称根据孙洁提供的证据显示，2020年3月4日在涉案房屋内还有其他商户，并不具备交付条件；对证据3的真实性认可，但对证明目的不认可，并称该通知已经收到时孙洁已经向法院提起本案的诉讼；对证据4和证据5的真实性认可，但对证明目的不认可；对证据6的真实性不予认可，并称没有收到该通知，但玉狐官园公司工作人员告知孙洁2020年3月15日开业；对证据7至证据9的真实性无法确认，对其证明目的亦不予认可；对证据10的真实性无异议，但该证据证明孙洁已经依法解除合同，玉狐官园公司应当退还相应的费用；对证据11的真实性无法确认，此外，租赁合同期限到2023年，玉狐官园公司与孙洁所签订的合同期限到2026年，玉狐官园公司没有权利出租到2026年，所以合同是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：2020年1月13日，玉狐官园公司作为出租方（甲方）与孙洁作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》1份，约定甲方同意将涉诉房屋出租给乙方使用，承租区域的建筑面积为1200平方米，承租区域作为健身房用途；免租期为60天，自2020年2月20日起至2020年4月19日止；租赁期限自2020年2月20日起至2026年5月19日止，租期6年，甲方于2020年2月20日前（含当日）将房屋交付乙方；乙方合同期满，甲方于60日内将押金（一个月租金）退还给乙方，金额109500元整；每月租金为人民币109500元；押金相当于一个月的租金，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金，乙方已交给甲方意向金2万元，乙方之前交付的意向金直接转为押金的一部分；第一期租金为657000元，房屋租金每两年递增3%，第二期及后续租金每六个月支付一次，第二期及后续的每期租金为657000元，第二期租金的支付日期为2020年10月20日，第三期租金的支付日期为2021年5月20日，第四期租金的支付日期为2021年11月20日，依此类推。《租赁合同》第8.1条约定，甲方有下列行为之一的，视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿，同时甲方应于乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用后，退还乙方已支付但未使用的租金（不足一月按日计算）及押金，并赔偿乙方相当两个月房租的违约金。《租赁合同》第8.1.1条约定，甲方未按照合同约定房屋交付时间前将房屋交付给乙方使用（双方协商，另有约定除外）。《租赁合同》第13条补充条款约定，1.第一次租金分三次交于甲方，第一次付款为合同签约当日（2020年1月13日），押金及部分租金合计25万元，加意向金2万元整，第二次付款为甲方拆除原有商铺之日甲乙双方均在场，交付金额为277500元整，第三次付款为免租期结束后15个月工作日当天交齐，金额为219000元整；2.甲方需在2020年1月18日前将其续租的大合同复印件提交给乙方；3.第一年合同期尾，甲方赠送乙方一个月租期。2020年1月13日，孙洁向玉狐官园公司给付了押金、租金及意向金27万元，其中押金109500元。孙洁与玉狐官园公司未能就涉案房屋办理交接手续，孙洁未实际接收涉案房屋。孙洁主张其于2020年3月4日和3月6日通过微信形式提出解除租赁合同，解除合同的理由为玉狐官园公司未能在租赁合同约定的交房日期（即2020年2月20日）前交付涉案房屋。玉狐官园公司表示孙洁没有正式提出解除合同，双方签订了《租赁合同》，双方解除合同应该发书面材料，由于孙洁迟迟不接收涉案房屋，在2020年6月5日向孙洁发了一个催租函，并于2020年6月9日向孙洁发送了一份通知书，明确表示解除合同。就涉案房屋的交付条件一节，《租赁合同》第13条约定，玉狐官园公司拆除涉案房屋内的原有全部商铺，并将空房交付给孙洁；另，玉狐官园公司称玉狐官园公司需要将1200平方米内的所有商户均需转移到其他地方，因为都是活动隔间，非常好清理。庭审中，玉狐官园公司主张其于2020年1月30日通过微信方式通知孙洁于2020年2月20日接收房屋，而孙洁未在2020年2月20日去涉案房屋，之后玉狐官园公司多次通知孙洁到场接收房屋，还通过微信将涉案房屋的情况发给孙洁，孙洁主张因为疫情期间，工人无法从浙江到北京进行装修。孙洁对玉狐官园公司的上述主张不予认可，并称玉狐官园公司并未通知其接收房屋，孙洁在2020年2月20日去了涉案房屋，但是涉案房屋的大门紧闭，无法进入，直到2020年3月6日孙洁才进入涉案房屋，但看到还有商户在经营。玉狐官园公司主张孙洁在2020年2月20日未到场。另外，玉狐官园公司表示2020年2月20日，涉案房屋内的隔断并未全部拆除，但是有些设备是和孙洁协商好需要放在涉案房屋内的。孙洁对此不予认可，玉狐官园公司对该主张未提供相应证据。玉狐官园公司作为承租方（丙方）与北京顺**有限公司作为出租方（甲方）及郭**作为出租转让方（乙方）签订有《房屋租赁合同》，约定甲方出租的房屋坐落地址为北京市朝阳区**园4号楼地下一层；建筑面积5397.95平方米；房屋用途为商业；合同期限为自2015年1月1日起至2023年12月31日止。庭审中，玉狐官园公司对于孙洁所主张的违约金表示不同意支付，但如果法院认为应当支付，其认为标准过高，要求降低。孙洁对玉狐官园公司所主张的违约金不同意支付，但如果法院认为应当支付，其认为标准过高，要求降低。另，孙洁与玉狐官园公司均表示对于《租赁合同》解除没有异议，但是对于解除理由和时间不能达成一致。上述事实，《租赁合同》、中国工商银行借记卡账户历史明细清单及微信支付记录、微信聊天记录、视频光盘、录音光盘、微信记录、《关于“疫情期间老官园市场租期延长政策”通知》、通知、统计表、装修合同、收据、房屋所有权证、证人证言等证据在案佐证。本院认为，本案中孙洁与玉狐官园公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应依法依约全面履行各自的合同义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。根据上述规定，转租后的租期超过原租赁期限的部分并不必然导致超过原租赁期限部分合同无效的法律后果，故本院对孙洁所主张的超过原租赁期限部分合同无效的意见不予采纳。关于合同解除的问题，虽然孙洁与玉狐官园公司均认可双方所签订《租赁合同》已经解除，但对合同解除的时间双方各持一词。根据双方所提交的证据显示，玉狐官园公司未能在双方租赁合同中所约定的交付房屋的日期将符合合同约定的房屋交付给孙洁，玉狐官园公司的行为已经构成了违约。根据合同约定，孙洁享有单方解除权。2020年3月4日，孙洁通过微信的方式告知玉狐官园公司的工作人员，双方签订的租赁合同提前终止。故本院根据现有证据依法认定孙洁与玉狐官园公司之间所签订的《租赁合同》于2020年3月4日解除。故本院对于孙洁要求判决解除孙洁与玉狐官园公司于2020年1月13日签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持，但解除时间本院依法认定为2020年3月4日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于孙洁要求判令玉狐官园公司退还押金及部分租金270000元的诉讼请求因于法有据，故本院予以支持。关于孙洁要求判令玉狐官园公司赔偿违约金一节，玉狐官园公司未能依约向孙洁交付涉案房屋已经构成了违约，玉狐官园公司应当依约向孙洁支付违约金，但玉狐官园公司当庭表示认为约定的违约金标准过高，要求予以降低，综合本案案情，本院认为，在本案所涉租赁合同履行过程中，适遇新冠疫情的发生，客观上造成了合同履行的一定困难，且在2020年3月4日之后，玉狐官园公司仍在积极主动地与孙洁联系继续履行合同的事宜，玉狐官园公司亦存在一定的经济损失，故本院在确定玉狐官园公司向孙洁给付违约金的数额上将根据查明的事实以及客观情况予以酌情考虑，并予以确定。关于玉狐官园公司反诉要求判令孙洁给付拖欠期间房屋租金的诉讼请求，因玉狐官园公司存在违约行为，且未依约向孙洁交付涉案房屋，因此玉狐官园公司无权要求孙洁支付涉案房屋的租金，故本院对玉狐官园公司的该项诉讼请求不予支持。关于玉狐官园公司要求判令孙洁赔偿经济损失的诉讼请求因缺乏事实与法律依据，故本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条、《中华人民共和国民法典》第七百一十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）孙洁与被告（反诉原告）北京玉狐官园商贸有限公司二○二○年一月十三日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○二○年三月四日解除；二、被告（反诉原告）北京玉狐官园商贸有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）押金及部分租金27万元；三、被告（反诉原告）北京玉狐官园商贸有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）孙洁违约金30000元；四、驳回原告（反诉被告）孙洁的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京玉狐官园商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8635元，由原告（反诉被告）孙洁负担2835元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京玉狐官园商贸有限公司负担5800元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费5998元，由被告（反诉原告）北京玉狐官园商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  史震二〇二一年五月十二日书记员  刘洋