贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔05民终2125号 上诉人（原审被告）：大方安泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县顺德街道办事处（原大方镇）龙昌村，统一社会信用代码：91520521082786544R。 法定代表人：王建中，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：殷勇，男，1975年7月18日出生，苗族，住贵州省大方县。 被上诉人（原审原告）：罗娟，女，1975年4月19日出生，汉族，住贵州省大方县。 上诉人大方安泰房地产开发有限公司（以下简称：大方安泰房产）因与被上诉人殷勇、罗娟商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2020）黔0522民初4518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人大方安泰房产上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人购买被上诉人商铺，双方签订的商品房买卖合同约定了分期付款，被上诉人尚有5万元房款至今未支付给上诉人，违约在先。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条或《民法典》五百二十六条的规定，上诉人可以行使先履行抗辩权，拒绝履行相应义务，不承担违约责任，在被上诉人未补齐房款前上诉人有权拒绝交房。一审法院不认定被上诉人违约，判决上诉人承担违约责任明显错误，应当撤销。2.一审法院在认定上诉人违约后，对被上诉人仍欠的购房款只字不提，且未就该笔欠款如何处理向上诉人进行释明。被上诉人不用支付购房款，又可以享受上诉人支付违约金明显不合法，应当撤销。3.被上诉人分期付款已经没有履行，上诉人已经多次通知被上诉人，被上诉人仍未向上诉人支付欠款，证明被上诉人丧失或者可能丧失履行债务的能力，依据《合同法》六十八条或《民法典》五百二十七条的规定，上诉人应当中止履行后履行的义务。4.一审法院在证据认定中明显错误。被上诉人为何出现借款借据，且借款借据为何出现借款用途为干货批发周转等证明目的上诉人无法理解，本案中是否出现上诉人不知道的其他证据?5.一审中上诉人已经明确表示可以交付房屋，但办理产权证书有障碍，且多次通知被上诉人入住，但被上诉人不入住，依法应当减免上诉人的违约责任。一审法院认定违约金过高，不符合公平原则，依法应当进行调整。 被上诉人殷勇、罗娟答辩称：1.被上诉人一次性全款购买案涉商铺，购房款175808元已经支付。至被上诉人起诉之时，上诉人均未通知被上诉人办理交房手续且商铺至今未通过消防验收，仍未达到合同约定的交房条件。一审法院对上诉人违约的事实认定清楚，上诉人理应承担违约责任，上诉人要求中止履行没有事实根据，严重违背诚实信用原则。2.被上诉人一审提供的银行借款借据可以辅助证明被上诉人到银行贷款与购买案涉商铺存在内在联系。从事干货批发是被上诉人的主要经济来源，虽然被上诉人一审提供的借款借据不能直接证明贷款用途与购房有关，但正是被上诉人将自有储备资金用于购买案涉商铺后，才必需向银行贷款用于干货批发周转。3.上诉人提出违约金过高并请求调整的要求，不符合公平原则。一审判决上诉人仅按照万分之一承担逾期交房违约责任，按万分之0.5承担逾期办理转移登记违约责任，不足以补偿因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失。依据相关法律规定，被上诉人起诉主张的逾期办理转移登记违约金计算比率万分之5远低于造成的损失，被上诉人未按照合同约定的比率0.2%来计算违约金并不能视为被上诉人认可合同约定的违约金过高。 殷勇、罗娟向一审法院起诉请求：1.判决被告大方安泰房产按照《商品房买卖合同》的相关约定支付原告逾期交房违约金14433.84元；2.判决被告大方安泰房产支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书违约金72257.09元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告殷勇和罗娟系夫妻关系，被告大方安泰房产系2013年11月27日依法成立的有限责任公司，其主要经营范围为房地产开发、销售等。2016年8月31日，原、被告双方签订了合同编号为Ｙ16008629的《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于大方县房屋出卖给原告，房屋建筑面积为6.65平方米，套内建筑面积为6.5平方米，房屋总价为175808元的，双方约定付款方式为一次性付款，买受人应当在2016年8月31日前支付全部房价款，合同第十条逾期付款责任约定：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《商品房买卖合同》第四章第十一条对交付时间约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”，第十三条对逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。”合同签订后，原告按照合同约定支付完购房款175808元，被告未将房屋交付给原告，也未办理涉案房屋的初始登记。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.原告要求被告支付逾期交房及逾期办证的违约损失是否有事实及法律依据；2.违约金是否应当予以调减。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年12月31日向原告交付合同约定的房屋，同时将办理商品房转移登记相关文书交付给原告，但被告至今未向原告交付房屋及交付办理商品房转移登记相关文书，被告已经违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，对原告就被告未按合同约定时间交付案涉商品房以及交付办理商品房转移登记相关文书的违约行为主张赔偿违约金的请求，予以支持。根据案涉《商品房买卖合同》第十三条、第二十二条的约定，被告向原告交付房屋及交付办理商品房转移登记相关文书的时间均为2017年12月31日，被告逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记相关文书的时间已超过合同约定的60日和90日，按照合同约定，被告应以原告已交付房屋价款的日万分之一支付逾期交房违约金、以日0.2%支付逾期办理商品房转移登记相关文书的违约金，逾期交房违约金及逾期交付商品房转移登记相关文书的起算时间均为2018年1月1日，被告主张原告请求的逾期交付房屋及逾期办理商品房转移登记相关文书的违约金过高并请求调整，案件审理过程中，被告承认无法交付房屋及办理商品房转移登记有关文书的原因是案涉房屋所占用的土地因其他案件被法院查封，被告不能办理案涉房屋转移登记相关文书，导致案涉房屋及商品房转移登记相关文书达不到合同约定的交付条件，而并非不可抗力原因导致，故原告诉求按照已交付房屋价款的日万分之一支付逾期交房违约金符合事实及法律依据，予以支持，从2018年1月1日至2020年3月31日止共计820天，故被告应支付原告的逾期交房违约金为：175808元×0.0001×820天＝14416.25元；对于原告诉求按照已付房款的日万分之五支付逾期办证违约金，因原告提供的证据不足以证明被告逾期交付办理商品房转移登记相关文书给其造成的实际损失金额，且其起诉时亦将该项违约金计算标准从合同约定的以已交付房款的日0.2%调整为日万分之五，视为原告亦认为合同约定的逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，结合审判实践中认定逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金是否过高以不超过买受人交付房款的日万分之零点五为标准的原则，为了兼顾公平，本案逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金以原告交付房款的日万分之零点五计算较为合理，从2018年1月1日至2020年3月31日止共计820日，故被告应支付原告的逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金为：175808元×0.00005×820天＝7208.13元，原告诉求的超过部分不予支持。被告辩称原告违约在先，未提供证据证实，且根据庭审查明的事实，被告逾期交房、逾期交付商品房转移登记相关文书的原因是案涉房屋所占用的土地因其他案件被法院查封，被告不能办理案涉房屋转移登记相关文书，导致案涉房屋及商品房转移登记相关文书达不到合同约定的交付条件，故对被告关于本案是原告违约，被告不承担违约责任的主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告大方安泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告殷勇、罗娟逾期交房违约金14416.25元；二、被告大方安泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告殷勇、罗娟逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金7208.13元；三驳回原告殷勇、罗娟的其他诉讼请求。案件受理费984元，由被告大方安泰房地产开发有限公司负担。 本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。 经审理查明：本院对一审查明的事实，予以确认。 本院认为：一审庭审过程中，上诉人多次向法庭陈述被上诉人已支付完毕案涉房屋购房款，且上诉人出具的收款收据明确载明：被上诉人于2016年8月19日支付购买案涉商铺定金20000元，于2016年8月30日支付案涉商铺房款155808元。一审认定被上诉人已按合同约定支付完购房款175808元依据充分，本院予以确认。上诉人主张被上诉人未支付完毕购房款，其享有先履行抗辩权及不安抗辩权，不承担逾期交房违约责任与查明的事实不符，不予采纳。同时，上诉人一审认可案涉商铺尚未进行验收，且无证据证明上诉人通知被上诉人接收房屋，双方约定按已付房价款日万分之一的标准支付逾期交房违约金亦未过高，上诉人主张其已通知被上诉人收房，系被上诉人拒绝入住，依法应当减免上诉人的违约责任，一审法院认定违约金过高应当调整无事实及法律依据，不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1023元，由上诉人大方安泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 云 审判员 胡伟科 审判员 郭少华 二〇二一年五月十四日 书记员 高 进