上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终3834号 上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市闵行区莘福路288号2幢501室。 负责人：彭轶，总经理。 委托诉讼代理人：苏展，上海利歌律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：上海博锦房地产开发中心有限公司，住所地上海市闵行区北翟路2010号第2层202室。 法定代表人：朱骏，总经理。 委托诉讼代理人：冒小建，上海星瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李余，上海星瀚律师事务所律师。 上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司上海分公司（以下简称彩生活物业）与上诉人上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称博锦房产）物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初37873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人彩生活物业上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。 事实与理由：售楼处一直对外开放进行销售，根据双方核对，2015年3月还有5人，根据惯例管理人员也不会下降为2人，从工作量看，其从事的服务也应当有更多人数。 博锦房产不同意彩生活物业的上诉请求。 上诉人博锦房产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回彩生活物业的一审诉讼请求。 事实与理由：2014年4月到2015年3月的安保费已经超出诉讼时效期间，根据约定，彩生活物业应当先提出申请，经其确认后应当立即支付。2015年4月后，彩生活物业没有再提供安保服务，双方也没有再进行安保费用的结算，而且商业街的物业服务已经可以涵盖销售中心，即使彩生活物业提供了安保服务，也已经包含在商业街的物业费中。 彩生活物业不同意博锦房产的上诉请求。 彩生活物业向一审法院起诉请求：1．判令博锦房产向彩生活物业支付2014年4月1日至2020年6月30日期间的保安安保服务费人民币（以下币种同）1，653，940.91元；2．案件诉讼费由博锦房产承担。 一审法院认定事实如下：2015年，彩生活物业（乙方）与博锦房产（甲方）就博锦房产选聘彩生活物业对位于上海市闵行区XX路XX号XX销售中心提供的销售配合物业管理服务事宜签订了《上海博锦房地产开发中心有限公司XX销售配合物业服务合同》（以下简称《销售配合物业服务合同》）。关于服务内容，双方约定：在物业管理区域内，彩生活物业提供的销售配合物业管理服务包括：甲方销售展示中心及外广场车场区域的物业管理服务；甲方销售展示中心水吧的管理服务；甲方销售外广场车场的车辆疏导。物业名称为XX销售中心。关于服务期限，双方约定：合同有效期限为一年，即自2014年4月1日至2015年3月31日止（如有变动，则以博锦房产书面通知为准）；在本合同期满前1个月，双方可以就延长本合同期限达成协议；如双方未能达成协议，合同到期终止。合同到期终止时，彩生活物业在合同期满内完成相关移交工作，并于合同到期之日撤出。关于服务人员及服务费用，双方约定：彩生活物业保证具有履行本合同项下服务的人员，同时保证相关人员具有履行本合同约定的服务的能力。彩生活物业相关人员提供的服务无法满足博锦房产需求时，博锦房产有权要求彩生活物业更换相关人员，彩生活物业不及时更换的，博锦房产有权单方解除合同，同时要求彩生活物业返还已付但尚未提供服务的服务费用。博锦房产向彩生活物业支付每人每月服务费用4，500元（包括了彩生活物业履行本合同项下义务时博锦房产应支付的所有费用）。服务费用由彩生活物业于每月10日前根据博锦房产确定的人员数量用书面形式申请（每日工作12小时，每周72小时），经博锦房产核实无误且盖章确认后支付当月服务费用。《销售配合物业服务合同》签订后，彩生活物业依约向博锦房产提供服务，并于2015年5月20日由博锦房产销售部工作人员陈永平代表博锦房产对《销售配合物业服务合同》服务人员及服务费用明细进行计算确认，服务月份为2014年4月至2015年3月；2014年4月至6月人数为9人、2014年7月至9月人数为7人、2014年10月至2015年3月人数为5人；单价均为4，500元；总价合计为351，000元。《销售配合物业服务合同》履行完毕后，彩生活物业继续为博锦房产就闵行区XX路XX号XX销售中心提供物业服务。 2019年10月21日，彩生活物业向博锦房产发出主题为“关于XX配合售楼保安人员费用结算事宜”的《工作联系函》，就XX售楼处安保人工工资支出明细进行结算，并要求博锦房产支付2014年4月1日起至2019年8月31日止的售楼处安保人员服务费1，484，847.99元，博锦房产工作人员于2019年10月24日予以签收，书写“已收到”。一审庭审中，博锦房产确认系其销售部工作人员王某于2019年10月24日签收，但仅表示其收到相关函件，并不表示对彩生活物业函件中的内容予以认可。 另查明，2013年5月8日，彩生活物业（乙方）与博锦房产（甲方）签订《XX城住宅小区（托管期）物业服务合同》，双方约定博锦房产委托彩生活物业对XX城小区物业管理服务进行临行托管。物业名称为XX城；物业类型为高层住宅、多层住宅、商业；坐落位置为上海市闵行区XX路XX弄。合同期自2013年5月8日起至博锦房产重新签订《XX城前期物业服务合同》之日终止。合同签订后，彩生活物业于2013年6月起为XX城提供物业服务直至2020年6月底。期间，彩生活物业、博锦房产先后签订四份《前期物业服务合同》，合同履行期分别为2014年7月25日起至2016年7月24日、2016年7月25日起至2017年7月24日、2017年7月25日起至2018年7月24日、2018年7月25日起至2019年7月24日。 2020年6月24日，闵行区XX镇XX城第一居民委员会、闵行区XX城小区业主大会向彩生活物业发出《关于平稳有序做好XX城小区日常物业服务项目交接及小区账目移交、设施设备查验移交工作的函》，函告：XX城小区业主大会于2020年5月22日通过上海市物业管理招投标平台公开招投标评议，选聘上海A有限公司为后续物业服务企业。……新旧物业的交接定于2020年6月30日下午13时整。彩生活物业于2020年6月30日进行小区退场交接工作。 再查明，上海市闵行区XX路XX号（即XX号XX中心所在地）于2005年6月17日权利人登记为博锦房产，建筑面积为3，250.22平方米。 诉讼过程中，一审法院前往XX镇XX城第一居民委员会调查并对居委主任杨某制作谈话笔录：关于小区物业公司的基本情况，其陈述其于2007年到该小区工作，2005年5月左右，第一期业主入住，由于该小区长期未成立业某，小区的物业服务合同均由开发商与物业公司直接签订，直至2019年9月小区成立业委会。本案彩生活物业于2013年左右入驻，2020年6月底撤场，由业委会签订的新物业公司于2020年7月入场。关于小区商业街，其陈述商业街独立于小区之外，商业街商铺与小区内业主的物业费收费标准不同，位置也是分开的。据其了解，确存在商业街运营管理中心，是开发商对商业街进行对外招商的部门。关于售楼处，其表示目前售楼处处于关闭状态，其记得大约于2019年12月售楼处就关闭了。因为2020年1月发生疫情，由于小区疫情防控举措，故在售楼处外空地上搭建了存放快递、外卖的架子，供居民领取。对此，彩生活物业认为确系疫情发生之后售楼处短暂关闭，但关闭期间博锦房产将售楼处迁移至小区外写字楼内，其实际也提供了安保服务。 一审法院认为，彩生活物业、博锦房产就闵行区XX路XX号XX销售中心提供的销售配合物业管理服务签订《销售配合物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。 本案的争议焦点在于：1．彩生活物业主张2014年4月至2015年3月期间XX销售中心配套物业服务所产生的安保费用是否已过诉讼时效？2．彩生活物业能否主张自2015年4月起XX销售中心配套物业服务产生的安保费用？标准如何确定？ 关于诉讼时效问题，彩生活物业认为自双方《销售配合物业服务合同》签订之后，彩生活物业就XX销售中心连续提供物业安保服务直至2020年，整个服务过程是连续的，其次，彩生活物业在提供服务过程中双方还就安保人数进行过协商调整，彩生活物业作为整个小区的物业服务企业，在与博锦房产数次续签小区物业服务合同时也就该部分拖欠的安保费用进行过催讨，故彩生活物业的主张未过诉讼时效；博锦房产对于2014年4月至2015年3月期间拖欠安保费用未付的事实确无异议，但认为《销售配合物业服务合同》履行完毕后双方并未签订新的合同，且双方于2015年5月20日对金额进行了结算，彩生活物业至起诉之日前从未向博锦房产主张权利，故已过诉讼时效。一审法院认为，根据法律规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中，在彩生活物业、博锦房产双方签订的《销售配合物业服务合同》中虽然约定“服务费用由彩生活物业于每月10日前根据博锦房产确定的人员数量用书面形式申请，经博锦房产核实无误且盖章确认后支付当月服务费用”，但合同实际履行的过程中双方均未按此约定的程序进行每月费用的结算确认，也无证据证明双方就合同的履行期限另行约定；此外，双方于2015年5月20日对2014年4月至2015年3月期间产生的安保费用进行了结算确认，亦未对履行期限进行约定，属于未约定履行期限的合同，故诉讼时效应从彩生活物业向博锦房产主张权利时起算。综上，博锦房产关于2014年4月至2015年3月期间产生的安保费用已过诉讼时效之抗辩意见一审法院不予采纳，彩生活物业对该期间安保费用的主张，一审法院予以支持。 关于彩生活物业主张的自2015年4月起的安保费用，博锦房产抗辩认为自2015年4月起彩生活物业未就XX销售中心提供《销售配合物业服务合同》项下双方约定的销售配合物业管理服务内容，且博锦房产认为其实际提供的服务系涵盖在双方签订的前期物业服务合同项下小区整体的物业服务范围之内，对于彩生活物业主张该段期间的安保费用不予同意，对此一审法院认为，彩生活物业、博锦房产签订《销售配合物业服务合同》期满后，双方虽未重新订立合同，然彩生活物业仍继续提供相应的安保服务，且博锦房产没有明确反对彩生活物业继续提供物业服务，并对彩生活物业提供的服务持接受态度，双方在合同期满后已形成事实合同关系，事实上的服务合同存在实际履行的客观事实，博锦房产认为相关服务涵盖在小区前期物业服务合同项下，既无相关证据证明、亦不符合行业习惯，因此根据权利义务对等原则，彩生活物业有权收取相应的安保服务费用。 关于费用的支付标准问题，彩生活物业诉请主张按照实际支付安保人员的工资标准，并提交证据“XX城商业街运营管理中心于2017年8月2日向彩生活物业发出《关于XX售楼处安保人员调整事宜的通知函》”（以下简称《通知函》）一份，以证明博锦房产于2017年8月1日起，主动将XX售楼处安保工作人员的值班岗次由原先的一岗4班5人次调整为一岗2班3人次。需要指出的是，对于该节事实博锦房产认为其公司内部并无“XX城商业街运营管理中心”，该部门既不构成表见代理，亦未获博锦房产授权，故对该节事实及相关证据均不予认可。一审法院于2020年12月3日也就该节事实对居委会主任杨某制作谈话笔录，当被问之“是否知道XX城商业街运营管理中心”时，其回答表示“确实存在XX城商业街运营管理中心，是开发商负责对外招商的”，后一审法院于2020年12月8日收到由博锦房产委托诉讼代理人寄送的《情况说明》一份，上载“当时你（指承办法官）出具的椭圆形印章（XX城商业街运营管理中心）问我这个运营部有没有，我回答是有的，但这个章实际从未见过，也未报备居委，目前了解商业街的运营管理公司是上海B有限公司”，由杨某签名落款。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，彩生活物业作为主张法律关系存在的一方，应当提供充分的证据证明其主张的事实，然彩生活物业仅提供了《通知函》，亦未提交其他的证据予以佐证，结合一审法院调查询问的情况，对该份《通知函》不予采纳；关于彩生活物业在诉讼中确认2020年1月起从XX路XX号销售中心搬迁并另提供服务，彩生活物业亦未提供充足证据予以证明，因此彩生活物业应当承担举证不利的后果。综上，结合本案调查的结果以及彩生活物业提供服务的实际情况，参照双方签订《销售配合物业服务合同》确定之标准，对于彩生活物业履行安保服务的期限及支付费用的标准，一审法院酌情认可自2015年4月起按照每月9，000元（值班二人次）标准计算至2019年12月止。根据规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。 一审法院审理后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于二○二一年一月八日作出判决：一、上海博锦房地产开发中心有限公司于判决生效之日起十五日内支付深圳市彩生活物业管理有限公司上海分公司安保服务费864，000元；二、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司上海分公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（已减半收取）9，842.74元，由深圳市彩生活物业管理有限公司上海分公司与上海博锦房地产开发中心有限公司各半负担4，921.37元。 二审中，博锦房产向本院提交了现场照片，证明销售中心与商业街的毗邻关系。彩生活物业对真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院经审查认为，该证据与本案无关联性，不予采纳， 经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 二审审理中，博锦房产陈述，其目前在销售中心内还在进行销售活动，销售人员还在里面办公。其没有支付过销售中心的物业费。彩生活物业陈述，其为销售中心服务到2019年年底，由于发生疫情而中断。后来销售中心转移到商业中心，其也有人员随场转移，2020年6月彻底离场。 本院认为，博锦房产与彩生活物业约定在2014年4月至2015年3月为销售中心提供专项安保物业服务。该期间后，销售中心继续作为博锦房产的销售场所，相应的物业服务也必然存在，博锦房产主张彩生活物业没有就销售中心提供服务，但其并未举证证明存在其他的服务主体。因此，一审法院认定彩生活物业在该期间结束后继续提供服务到2019年12月，是符合客观事实的。至于诉讼时效的问题，双方的服务处于连续状态，一审法院认定彩生活物业的主张没有超出诉讼时效期间，并无不当。 博锦房产主张销售中心与商业街为一体化的物业服务，即使该主张成立，博锦房产作为销售中心的产权人，也应当按照物业服务合同的约定根据销售中心面积支付物业费，而且根据物业服务费的标准，博锦房产需要支付更高的费用，而博锦房产也并未单独支付过物业费。因此，一审法院综合考虑销售中心的实际服务情况与驻场人员数量，认定的费用标准是合理公平的。彩生活物业主张的2015年3月之后的费用标准缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币24，140元，由深圳市彩生活物业管理有限公司上海分公司负担人民币11，700元，上海博锦房地产开发中心有限公司负担人民币12，440元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 兴 审 判 员  陈蓓蓉 审 判 员  许 军 二〇二一年五月二十六日 法官助理  丁杏文 书 记 员  丁杏文 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……