北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初5978号原告（反诉被告）：北京中矿智达科技有限公司，住所地北京市海淀区清河嘉园东区甲1号楼二层201-124号。法定代表人：肖裕民，总经理。委托诉讼代理人：秦斐斐，女，该公司员工。被告（反诉原告）：北京万佳信联物业管理有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街26号院6号楼3层03101。法定代表人：王羲，总经理。委托诉讼代理人：陈晓辉，北京市泽韬律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中矿智达科技有限公司（以下简称中矿公司）与被告（反诉原告）北京万佳信联物业管理有限公司（以下简称万佳信联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告中矿公司的委托诉讼代理人秦斐斐，被告万佳信联公司的委托诉讼代理人陈晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中矿公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付原告退还房屋押金16666元；2.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2019年7月11日与被告万佳信联公司签订《房屋租赁合同》，承租位于北京市西城区黄寺大街XX层房屋，建筑面积约60平方米房屋。房屋租赁期自2019年7月11日至2021年7月10日，租期共计2年，租金10万/年，押金16666元。因疫情和不可抗力因素的影响，原告响应国家防疫政策，一直未复工，经营维持困难，原告向被告提交减免租金申请，但未有回复。原告于2020年4月7日向被告提交《解除房屋租赁合同告知函》，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，第一百一十八条规定，因不可抗力不能履行合同的，已及时通知对方。原告于2020年6月7日搬出黄寺大街XX层办公区域，6月24日办理退房交接手续，对方验收合格，但房屋押金一直未退回。疫情构成形势严峻，诉请法院根据公平原则，判令被告退还全部房屋押金16666元。被告（反诉原告）万佳信联公司辩称，同意解除合同，但是不同意退还押金，根据合同第九条第二款，原告提前退租属于违约，原告违约应向我方支付违约金，违约金的金额和押金的金额是一样的，所以我方请求法院判决用押金抵扣违约金，我方提出反诉。被告（反诉原告）万佳信联公司向本院提出反诉请求：要求法院判决原告中矿公司支付提前解除合同的违约金16666元。事实和理由：原告提前解除合同，根据合同第九条第二款，提前解除合同的，需要提前90天通知对方，按照月租金200%支付违约金。原告（反诉被告）中矿公司辩称，不同意被告的反诉请求，租赁合同是我方与被告协商一致解除的，根据合同第八条第一款的约定，当时在4月份协商被告是同意的，之后被告又反悔了，我们就提前退租走了。我们将退租函给被告以后，其法定代表人最初在电话沟通中是同意的，之后又反悔了，所以我方认为不是我方违约，因为疫情对我公司经营产生了很大影响，我们在3月份去交材料的时候，是无法进入办公楼的，被告也不让我们进，我们是无法进入办公区办公的。如果法院最终认定我方存在违约，我方认为违约金主张过高，申请法院酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月12日，万佳信联公司（甲方、出租方）与中矿公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市西城区黄寺大街XX层建筑面积约60平方米的房屋出租给乙方作为商业使用，房屋租赁期限自2019年7月11日至2021年7月10日，租期共计2年。租金标准为100000元/年，支付方式为年付。押金16666元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承租的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第八条合同解除约定：因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第九条违约责任约定：租赁期内，甲方需要提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。合同签订后，中矿公司使用租赁房屋，向万佳信联公司支付了押金16666元及一年的房屋租金。2020年4月24日，中矿公司向万佳信联公司送达解除《房屋租赁合同》告知函，内容为：“……因疫情和不可抗力因素的影响，我单位响应国家防疫政策，一直未复工，经营维持困难，已提交减免租金申请，但未有回复，由于疫情突然，不可抗拒，所以我司提出部分或全部免除责任，我司就提前解除《房屋租赁合同》事宜正式函告贵司如下：一、我司将于2020年7月10日解除《房屋租赁合同》，自《房屋租赁合同》解除之日起，我司将不再继续租用该房产。二、请您于《房屋租赁合同》解除之日起，一次性向我司退还半年的物业费16200元。三、请您于《房屋租赁合同》解除之日起，一次性向我司退还房屋押金16666元。”租赁合同约定房屋用途为商业，审理中，中矿公司主张其解除合同不存在违约，因疫情和不可抗力因素的影响，其响应国家防疫政策，一直未复工，经营维持困难，3月份去交材料的时候，是无法进入办公区办公的，万佳信联公司应当退还该公司房屋押金。同时，中矿公司提出万佳信联公司在2020年4月份同意与其协商解除合同，后万佳信联公司反悔，万家信联公司对上述陈述不认可，中矿公司未对其上述主张提供证据。万佳信联公司主张提前要求解除合同构成违约，应当支付违约金，该公司根据合同约定要求用中矿公司交纳的房屋押金抵扣违约金。中矿公司于2020年6月24日与万佳信联公司办理了交接手续，交还了房屋。双方确认租赁合同于2020年7月10日解除，租金交至上述日期。审理中，中矿公司未提交疫情及疫情防控措施对该公司使用涉案房屋办公造成影响的证据。本院认为：万佳信联公司与中矿公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。中矿公司承租房屋是用于办公，虽然中矿公司未提供相应证据，但在2020年2月至4月疫情爆发阶段，疫情及疫情防控措施势必会对中矿公司使用房屋办公造成一定影响。根据现有证据并结合租赁房屋用途、租赁期限，无法证明疫情及疫情防控措施导致中矿公司承租房屋的合同目的无法实现，故中矿公司以不可抗力为由要求解除合同，依据不足，本院不予采信。中矿公司送达的解除通知函不发生解除合同的效力。中矿公司已搬离房屋，万佳信联公司也收回了房屋，故双方的房屋租赁合同已经解除，庭审中双方确认租赁合同于2020年7月10日解除，本院对此不持异议。合同解除后，押金应予退还，中矿公司要求万佳信联公司退还押金的主张，本院予以支持。中矿公司提前解除合同构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，中矿公司提前解除合同应按月租金的200％支付违约金，但考虑到疫情及疫情防控措施的影响，可以减免中矿公司的违约责任，本院酌情确定中矿公司按照月租金的100％即8333元支付违约金，对万佳信联公司要求支付违约金超出本院确定数额的部分反诉请求，本院不予支持。另，根据合同约定，合同解除后，押金在抵扣中矿公司应承担的费用、租金及违约赔偿责任后，剩余部分应返还给中矿公司，故本案在抵扣违约金后，实际应由万佳信联公司返还中矿公司房屋押金8333元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，北京万佳信联物业管理有限公司退还北京中矿智达科技有限公司房屋押金16666元；北京中矿智达科技有限公司支付北京万佳信联物业管理有限公司违约金8333元。上述费用折抵后，北京万佳信联物业管理有限公司实际退还北京中矿智达科技有限公司房屋押金8333元。二、驳回北京万佳信联物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费217元，由北京万佳信联物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费108元，由北京中矿智达科技有限公司负担54元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京万佳信联物业管理有限公司负担54元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙 婷二〇二一年五月十一日法官助理  苏 静书 记 员  温晓娟