广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终7074号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州国光智能电子产业园有限公司，住所地广州市花都区凤凰南路56号。法定代表人：陈凯峰。委托诉讼代理人：韩庆丰，广东格厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖飞颜，广东格厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州市福满家连锁便利店有限公司，住所地广州市经济技术开发区东区宏明路16号。法定代表人：凌孝平。委托代理人：陈晓棠，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州国光智能电子产业园有限公司（以下简称国光公司）因与被上诉人广州市福满家连锁便利店有限公司（以下简称福满家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初18478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。国光公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判国光公司和福满家公司之间的租赁合同于本案判决生效之日解除；2.撤销一审判决第二项，改判福满家公司向国光公司支付2020年2月至判决生效之日的租金、管理费、水电费，前述费用暂计至2020年12月31日为312391.90元；3.撤销一审判决第四项，改判福满家公司向国光公司支付违约金65086.16元（以每月实际拖欠的费用金额为基数，按日0.1%计算，从2020年1月4日计至实际付清之日，暂计至2020年12月31日）；4.一、二审诉讼费用均由福满家公司承担。关于上诉请求第2项费用计算标准，国光公司明确为：租金按合同从2020年2月起至2020年6月以23035.76元每月计算，2020年7月至判决生效之日止按24187.54元每月计算；管理服务费按每月每平方米18元标准计付从2020年2月按每月4711.86元计付至判决生效之日止；水电费以实际发生为准，2020年2月20日到3月30日实际产生电费257.40元，水费0元；违约金按每月实际拖欠的费用金额为基数，按每日0.1%计算，从1月4日计算到实际清付之日止。上诉请求第3项违约金标准明确为按每月欠付的租金、管理费总额为基数，按每日0.1‰自2020年1月6日起计付至实际清偿之日止。事实和理由：一、一审判决认定案涉租赁合同于2020年1月23日实际解除，实属错误。一审认定案涉租赁合同关系是福满家公司单方面违约解除，同时又查明国光公司不同意提前解除合同，说明双方之间的租赁合同尚未解除。一审判决依据国光公司在2020年1月23日向福满家公司发出《停水停电通知》，从而认定国光公司对福满家公司承租商铺停止供应水电，进而强行认定案涉租赁合同在2020年1月23日解除。事实上，国光公司并未就福满家公司承租的物业停水停电，2020年1月23日后，福满家公司所承租的物业还有电路损耗，国光公司也向一审法院提交了相关证据予以证实。一审在没有任何证明存在停水停电的前提下，认定停水停电事实，完全属于主观臆断，枉法裁判。实际上，国光公司向福满家公司发出《停水停电通知》，其目的是督促福满家公司缴纳租金和管理费，结合国光公司前期多次发文通知福满家公司继续履行合同的行为来看，国光公司是希望福满家公司履行双方之间的租赁合同而非是解除合同。截至目前，福满家公司仍持有案涉物业的钥匙，也就是掌握了案涉物业的控制权，可见双方之间的合同关系尚未解除。二、一审判决认定2020年12月9日福满家公司不同意法院工作人员进入系现场清点物品，实属错误。案涉场地自福满家公司承租后一直掌有控制权，其所称场地内存在物品的具体情况国光公司不知晓，况且案涉场地钥匙一直把控在福满家公司手中，福满家公司和法院工作人员完全可以进入现场清点，根本不存在阻扰法院清点的事实。2020年12月9日当天，法院工作人员也看到了国光公司法定代表人在现场，因此，一审判决认定国光公司不同意法院工作人员进入现场清单物品，完全是罔顾事实。实际上，一审法院要求国光公司进入现场前确认物品，国光公司的任何人员从未进入案涉场地，自然不能在清点前确认物品。三、一审判决认定福满家公司在停止经营后，国光公司拒绝解除合同并阻止福满家公司撤场，有违诚信，认定有误。本案租赁合同关系与福满家公司经营活动不存在直接关系，即使福满家公司停止经营，并不意味着双方之间的租赁合同解除。本案违约主体是福满家公司而非国光公司，是福满家公司经营不力导致合同预期违约。一审判决却将有违诚信原则强行加在国光公司头上，是带有主观倾向性的错误判决。四、福满家公司就其违约行为承担违约金责任过低。双方之间合同已对迟延缴纳租金管理费场地占用费、权利义务终止后未按时迁出的违约责任标准予以约定，同时，因福满家公司的违约行为，导致国光公司不能招租，损失巨大。一审法院工作人员在现场也看到了这一点，可一审判决在要求福满家公司承担违约责任时，完全抛开了双方之间合同约定，有失公允。双方之间合同期限为62个月，如果福满家公司不违约，则国光公司有62个月的租金和管理费可收取，2020年2月至合同期满期间租金为1000442.8元，管理费为136643.94元，两项合计为1137086.74元，可一审判决在认定福满家公司违约前提下，对113万余元损失视而不见，对因福满家公司违约撤场导致场地需要修复的费用也视而不见，仅要求福满家公司承担6天的场地占用费4766元，有失公允。另外，因福满家公司违约，其交付的物管保证金、水电周转金按照合同约定应予没收。综上，请求二审法院查明事实，支持国光公司上诉请求。福满家公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律准确。二、福满家公司提前解除合同是无奈之举，且已按租赁合同约定承担责任。国光公司园区招商不足导致园区公司、人员进驻不足，福满家经营的店铺长期亏损，无法承担，无奈之下提前解除合同。且在解除合同时已书面明确同意国光公司按合同约定没收履约保证金46071.52元。三、案涉店铺已无法继续正常使用且福满家公司并未继续使用，国光公司有责任防止损失的继续扩大。四、店铺内的设备属于福满家公司所有，国光公司没有任何权利和理由予以扣留，应立即返还。综上，福满家公司已提前通知国光公司关闭和交接店铺，解除租赁合同。但国光公司故意阻拦和拒绝福满家公司搬走自己所有的机器设备，经报警和多次沟通均不予返还，提出反诉没有任何法理和事实支持，请法院依法查明并驳回其上诉请求。福满家公司向一审法院起诉请求：1.确认国光公司和福满家公司2018年5月1日签署的《广州市房屋租赁合同》、2018年7月9日签署的《广州国光智能电子产业园有限公司2025PARK项目租赁合同》和2019年1月14日签署的《补充协议》于2020年1月14日解除；2.国光公司立即退还福满家公司物管保证金人民币9423.72元和水电保证金2617.70元，合计12041.42元；3.国光公司立即返还福满家公司放置于租赁商铺内的所有设备物品（详见《设备清单》）；4.国光公司立即赔偿福满家公司已支付的法律服务费，合计30000元；5.国光公司承担一审案件的全部诉讼费用。国光公司向一审法院提起反诉，请求：1.判令国光公司和福满家公司之间的租赁合同关系于判决生效之日解除；2.判令福满家公司向国光公司支付2020年2月至判决生效之日的租金，暂计至2020年8月为163553.88元；3.判令福满家公司向国光公司支付2020年2月至判决生效之日的管理费，暂计至2020年8月为32983.02元；4.判令福满家公司向国光公司支付2020年2月至判决生效之日的水电费，暂计至2020年7月31日为257.4元；5.判令福满家公司向国光公司支付逾期缴纳费用的违约金23044.35元（以每月实际拖欠的费用金额为基数，按日0.1%计算，从2020年1月4日计至实际付清之日止，暂计至2020年7月31日）；6.判令福满家公司赔偿国光公司首期律师费损失2万元；7.案件受理费由福满家公司承担。一审法院认定事实：2018年5月1日，福满家公司作为承租人（乙方）与国光公司作为出租人（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在花都区新雅街凤凰南路56号广州国光智能电子产业园A8栋102单元房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积261.77平方米；2018年5月1日至2018年10月31日的月租金为3839.29元、2018年11月1日至2020年6月30日的月租金为23035.76元、2020年7月1日至2022年6月30日的月租金为24187.54元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方应向甲方交纳46071.52元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。2018年7月9日，福满家公司作为承租人（乙方）与国光公司作为出租人（甲方）再次就案涉租赁物签订《项目租赁合同》（合同编号：201804006），约定：交付标准包括层高、承重、墙面、消防系统、电力、用电、自来水、排水、招牌、指引牌和室外机组位置、厕所排污、电话网络等方面的标准；租赁期限自2018年5月1日至2023年6月30日，共62个月；乙方租赁期限为62个月，支付租金总额为1369014.96元人民币；第一期租赁时间为2018年5月1日至2018年10月31日，每月租金为23035.76元；第二期租赁时间为2018年11月1日至2020年6月30日，每月租金为23035.76元；第三期租赁时间为2020年7月1日至2022年6月30日，每月租金为24187.54元；第四期租赁时间为2022年7月1日至2023年6月30日，每月租金为25396.92元；上述租金不包括物业管理费、水电费及其他相关费用；乙方租赁期间，物业服务费标准为18元/平方米/月；物业服务费等相关费用由乙方按下表约定的收费标准和时间，向甲方支付：管理费押金按2个月物业服务费收费、水电费周转金按10元/平方米计收，上述两项费用在办理收楼手续时缴付；进场后缴付的费用包括物业管理费（按18元/平方米/月计收）、电费（1.3元/度）、水费（4.8元/m³，含污水处理费）；乙方使用公用事业的全部费用，包括租赁物业单元内的水电费，由乙方自行承担，按政府水电费收费标准，按双方签订的物业管理服务合同及《2025PARK物业管理规约》执行，甲方定期向乙方提供相应的凭证；乙方应在每月/期的第5日前缴清下月租金及管理费；如租赁期限不足一个月的，乙方应按当月实际租赁天数乘以日租金及管理费支付该月租金及管理费；自本合同签订之日起7个工作日内，乙方应向甲方支付相当于2个月租金的履约保证金人民币46071.52元整。甲方在收到上述履约保证金时向乙方提供相应的收据。在本合同终止前，履约保证金不能用来支付或部分支付合同期内的任何欠租或欠缴费用，本合同另有规定的除外；甲方在租期内保留履约保证金，对乙方不计利息，如乙方有违反或不遵守或不履行本合同的情况，甲方有权终止本合同，没收部分或全部履约保证金并要求进一步赔偿（如有）因此而发生的损害。尽管有前述规定，在任何此类情况下，甲方可以选择不终止本合同但从履约保证金中扣除因乙方违约而使甲方发生的任何金钱损失、损害、支出和费用，在这种情况下，乙方应向甲方交付相当于这样扣除的数额的履约保证金作为本合同继续的前提条件；如乙方未能这样做，甲方应立即有权终止本合同，收回租赁物业或任何部分，没收履约保证金作为违约金，并进一步要求乙方赔偿因此造成的全部损害与违约金的差额部分；履约保证金在本合同权利义务终止时，乙方符合下述条件时由乙方申请无息返还，甲方应自收到乙方申请后15个工作日内以银行转账方式无息向乙方返还：（1）乙方按本合同的约定将租赁物业交还甲方并付清所有应付款项；（2）乙方已赔偿其造成的甲方的损失（若有）；（3）乙方交回甲方向乙方出具的履约保证金收据；乙方若在本合同终止后，拖欠租金和其他应缴费用，或因乙方的过错造成甲方损失尚未赔偿完毕的，经双方核对后，甲方有权从履约保证金中直接扣除后，将余额于15个工作日内以银行转账方式无息返还乙方，履约保证金仍不足以清偿，不足部分，乙方应立即清偿；租赁期间，甲方不得以任何理由停止供应租赁物业的水或电（因自然灾害、政府限制能源使用政策、公用设施检修等不可抗力情况除外）。非因前述不可抗力原因导致停水或停电，如甲方在乙方报修后24小时内未接通水或电的，甲方应与乙方商讨后并赔偿相应损失；如在乙方报修后3天仍未接通水或电的，视为甲方严重违约，乙方有权解除本合同，并有权按照本合同第9.2.1条要求甲方承担违约责任；租赁期内，如发生以下情形之一的，乙方享有单方解约权（如乙方行使解约权，则本合同在甲方收到乙方解约通知后即解除），并有权要求甲方支付相当于租赁保证金金额的违约金，如违约金不足抵付乙方损失（乙方损失经双方协商后为准）的，甲方还应赔偿损失与违约金的差额部分：1.如果甲方未能按照合同的规定进行租赁物业移交超过30天的；2.乙方正式营业后，如因甲方原因造成乙方不能正常使用租赁物业达到30天的；3.甲方在签约时提供不实资料或未如实告知租赁物业产权状况、抵押状况的；4.甲方违反第7.2.16条的约定以致使乙方无法继续使用租赁物业的；5.在甲、乙双方签署本合同之后，甲方又擅自将租赁物业出租予任何第三方的；6.甲方与其他承租方之间的纠纷导致乙方店铺无法正常经营的，经双方沟通仍未改善的；7.合同期间，甲方提供的办证资料不齐全，导致乙方无法办理营业执照以及其他有关执照和许可证的（包括初次办理和续办）；8.合同期间，甲方未能按时提供合法有效的发票或提供假发票累计达三次的；9.甲方严重违反本合同条款，且经乙方书面催告后30日内仍未改善的；乙方迟延缴纳本合同所列租金、管理费、场地占用费及其他应由乙方支付的费用，甲方有权限期缴纳，如乙方在指定期限届满十天内仍未补交的，甲方有权开始按照拖欠费用的千分之一收取日违约金；发生乙方非因可单方解除合同情形提前解除本合同情形的处理，除出现本合同约定的情形或法律、法规规定的情形之外，乙方提前解除本合同，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予返还。上述合同签订后，福满家公司向国光公司交纳了46071.52元租赁保证金、9423.72元物管保证金以及2617.70元水电周转金。2019年1月14日，福满家公司作为乙方与国光公司作为甲方签订《补充协议》，约定：甲方包括且仅限于免除乙方2018年11月份的租金、管理费，2018年12月1日起至2019年3月31日租金、管理费、水电费，甲方免除乙方缴纳水电费期间，乙方的水电费数额应不超过11550元，超出部分由乙方自行承担。免除租赁费用期间，乙方应尽妥善经营之义务，采取合法之办法扭转盈亏。如2019年3月31日前，乙方未能提供证据证明乙方店铺已经达到盈亏平衡，能如约向甲方该支付租金，甲乙双方将再次根据店铺实际情况另行协商。除本协议得到约定外，双方同意原合同的其他条款保持不变并继续有效。本协议为原合同的补充，与原合同具有同等的效力，如两者有冲突时，以本协议为准。2019年12月24日，福满家公司向国光公司发出《提前解约通知函》，函件载明：“兹有我司承租贵司位于广州市花都区新雅街凤凰南路56号A8-102商铺用于经营全家便利店国光产业园店。由于店铺目前亏损严重，经协商后，现书面通知提前解除合同。我司自2018年5月1日起向贵司承租此商铺经营全家便利店，自本店开店以来，园区进驻人数远不达预期，导致该店铺亏损严重，我司经过各种努力与尝试也无法扭亏为盈，与贵司商谈后亦无法共渡难关，如果继续经营，亏损更大，我司已无力承受长期的巨额亏损。经贵我双方商谈后，已就提前解约事宜达成一致意见。据此，我司将于2020年1月14日关闭此店铺，提前解除租赁合同及相关补充协议，请贵司做好闭店交接准备，由此带来的不便，恳请谅解。届时我司将派专门人员负责跟进具体解约事宜等，以双方可以相互谅解、友好协商解决为盼！”2020年1月14日，国光公司向福满家公司发出《〈关于提前解约通知函〉的回函》，回函载明：“贵方发来的《关于提前解约通知函》我司已收悉，经我司内部商定，现回复贵方如下：1.2019年园区股东变更后，已引进业内高水平的物业管理公司仲量联行提供物业管理服务，另外针对园区整体经营管理水平提升、物业招商工作等已有全面持续的工作铺排和投入。2020年将会是园区整体跃升的一年，请贵方坚定信心，与我司共同努力、开拓良好局面。2.就贵方经营问题，贵我双方已多次沟通，我司亦多次给予优惠政策支持贵方经营。根据租赁合同约定贵方并无权利单方面解除合同，我司亦不同意贵方提出的提前解除合同申请，请贵方按租赁合同约定，继续正常营业。”2020年1月15日，福满家公司向国光公司发出《租赁房屋交还通知函》，该函载明：“……我司于2019年12月26日发出提前解约通知函，通知贵司2020年1月14日解除租赁合同及相关协议撤场，请贵司提前做好房屋交接的准备。然我司到场后贵司不允许我司撤场，不配合房屋交接工作。现再次通知贵司，我于2020年1月17日将租赁商铺交还给贵司，并搬走我司的设备，请贵司予以配合交接。我司同意贵公司没收履约保证金。我司将不再支付之后的租金、管理费等任何费用。如贵司不配合交接，扣留我司的设备损坏、折旧等扩大的损失由贵司承担。”2020年1月17日，福满家公司称其工作人员到案涉房屋拟与国光公司进行交接手续，但国光公司不予放行。为证明国光公司故意阻拦福满家公司搬走租赁商铺内的设备、不予放行、福满家公司报警处理，福满家公司提供了2020年1月17日的《报警回执》（编号：20200119402）作为证据，《报警回执》上的报警人为“邓忠军”，福满家公司称邓忠军为其公司法务。国光公司对福满家公司所称报警原因不予确认，称系因双方当时发生口角所以报警。2020年1月19日，国光公司向福满家公司发出《停水停电通知》，称：“贵司自2020年1月5日起，因欠费27747.62元，滞纳金277.48元，合计28025.10元，我司于2020年1月14日发出催款函，截止到2020年1月19日未收到贵司的缴费，现正式通知，我司将于2020年1月23日对贵司承租的单元停止水电供应。”2020年2月28日，福满家公司与北京大成（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同（租赁合同纠纷）》，就案涉纠纷委托律师，并为此支付了30000元律师费。2020年7月6日，国光公司与广东广信君达（花都）律师事务所签订《民事委托代理合同》，就案涉纠纷委托律师，并为此支付了20000元律师费。2020年12月9日，经一审法院主持，国光公司和福满家公司双方当事人到案涉租赁商铺进行了物品的清点和交接，但国光公司称对案涉商铺内物品均无法确认，且案涉商铺所在园区物管公司工作人员称因业主不在现场，故不同意一审法院工作人员进入现场清点物品。2020年12月18日，一审法院再次组织国光公司和福满家公司双方对案涉商铺内物品进行清点。经双方现场清点，案涉商铺内共有56项物品（详见《勘验现场物品清单》）。国光公司不予确认的物品如下：1.自动门机组，国光公司认为该自动门机组属场地原有，并非福满家公司所有；2.五组外机，国光公司认为福满家公司主张的外机在案涉商铺之外，故不予确认；3.八个摄像头、四个灭蚊灯以及一个八喜柜，均系福满家公司提供清单外物品，超出原诉请，福满家公司应另行主张。福满家公司称，上述五组外机包括三组空调外机和两组冷藏柜外机。为证明上述物品属福满家公司所有，福满家公司提供由成都恒盾科技有限公司出具的自动门机组发票、嘉兴顾翔制冷设备有限公司出具的外机发票、上海英曼信息技术有限公司出具的监控系统发票等作为证据，上述发票的备注栏均注明“国光产业园店”。国光公司对福满家公司提供的上述票据均不予确认。一审法院认为，原、国光公司签订的《广州市房屋租赁合同》《项目租赁合同》《补充协议》是双方真实意思表示，内容均没有违反法律、行政法规的强制性规定，上述三份合同合法有效。合同签订后，国光公司已将房屋交付给福满家公司使用，福满家公司亦向国光公司支付履约保证金、物管保证金及水电周转金。本案中，双方争议的焦点为案涉租赁合同的解除时间。福满家公司主张其依据《项目租赁合同》约定其享有单方解除权，故案涉租赁合同已于2020年1月14日解除。但根据福满家公司提供的《提前解约通知函》，其提前解除合同的原因在于店铺长期亏损严重，无法继续经营，该提前解除合同的理由并不符合《项目租赁合同》中约定福满家公司享有单方解除权的情形。由此可见，是福满家公司因其自身原因而要求解除合同，故案涉租赁合同系因福满家公司单方违约导致解除。经查，国光公司在收到福满家公司提前解约的通知函后复函并不同意福满家公司提前解除合同，故福满家公司主张案涉租赁合同于2020年1月14日解除并无依据，一审法院对福满家公司该项主张不予支持。在诉讼过程中，国光公司同意解除案涉租赁合同，主张案涉租赁合同应于福满家公司实际撤场之日解除。但根据国光公司2020年1月19日向福满家公司发出的《停水停电通知》载明，其于2020年1月23日开始对福满家公司承租的商铺停止供应水电。由此可见，案涉租赁商铺自2020年1月23日之后已不再具有适租条件，故一审法院认定双方案涉租赁合同于2020年1月23日实际解除。因福满家公司违约导致合同解除，故福满家公司须承担相应的违约责任。福满家公司已同意国光公司没收履约保证金46071.52元，一审法院对此予以确认。关于租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”案涉租赁合同虽因福满家公司违约导致合同解除，但在合同解除后，国光公司理应积极协助福满家公司撤场，以防止损失继续扩大。但根据双方函件往来、报警记录等证据显示，在福满家公司停止经营之后，国光公司仍一直拒绝解除合同并阻止福满家公司撤场，显然有违诚信原则。国光公司作为出租人，在明知福满家公司已经搬离案涉房屋的情况下，没有正当理由拒绝福满家公司撤场，造成的后果应由其自行承担。结合实际情况，一审法院酌定合同解除后的两周内，即自2020年1月24日至2020年2月6日期间为双方合理撤场时间，因双方确认福满家公司已支付2020年1月份租金，福满家公司仍须向国光公司支付2020年2月1日至6日之间的租金，即4766元（23035.76元/29天×6天）作为场地占用费。至于国光公司主张的自2020年2月7日之后所产生场地占用费，属国光公司扩大自身损失，一审法院不予支持。关于返还设备的问题。经一审法院组织国光公司和福满家公司双方现场清点，双方均确认案涉租赁商铺内共有51项设备属福满家公司所有，故一审法院对福满家公司主张国光公司返还该部分设备予以确认。另有5项设备包括自动门机组、外机、摄像头、八喜柜及灭蚊灯，因福满家公司已提供自动门机组、外机及摄像头的购买票据作为证据，故一审法院确认上述3项设备为福满家公司所有；另有八喜柜及灭蚊灯，虽福满家公司未提供证据，但这两项设备在清点时均在案涉商铺内，属便利店常见设备，且根据双方在案涉租赁合同中约定，案涉商铺交付标准并未包含上述两项设备，国光公司虽表示不确认福满家公司主张，但并未提供证据证明八喜柜及灭蚊灯为其所有，故一审法院对福满家公司关于上述两项设备属其所有的主张予以采纳。综上，国光公司应按照本判决附件清单向福满家公司返还合共56项设备。关于管理费及水电周转金的问题。因国光公司对案涉商铺停止供应水电后，福满家公司无法再使用案涉商铺，实际上国光公司亦无证据证明福满家公司在停止营业后仍有继续使用水电，故国光公司主张福满家公司应支付自2020年2月起的管理费及水电周转金并无依据，一审法院对国光公司该两项反诉请求予以驳回。鉴于双方在《项目租赁合同》中仅约定了福满家公司提前解除合同，其缴纳的履约保证金作为违约金不予返还，而对于物管保证金及水电周转金可否一并扣除合同中并未约定，现国光公司主张物管保证金及水电保证金应予没收并无依据，国光公司应向福满家公司返还物管保证金9423.72元及水电周转金2617.70元。关于违约金的问题。因福满家公司违约导致案涉租赁合同解除，国光公司反诉主张福满家公司应向其支付逾期缴纳费用违约金合理，一审法院予以支持。根据《项目租赁合同》约定，福满家公司逾期缴纳相关费用的，应按照拖欠费用的千分之一向国光公司支付违约金。因福满家公司抗辩该违约金计算标准过高，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，对违约金计算标准酌情调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因福满家公司在撤场时已结清1月份租金，故福满家公司应以未付的占用费4766元为基数，自案涉租赁合同解除之日即2020年1月23日起至实际清偿款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向国光公司计付违约金。至于国光公司和福满家公司双方均主张的律师费，因双方在案涉租赁合同中并未对此予以明确约定，一审法院对福满家公司关于30000元律师费的诉请以及国光公司关于20000元律师费的反诉请求均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、福满家公司与国光公司2018年5月1日签署的《广州市房屋租赁合同》、2018年7月9日签署的《广州国光智能电子产业园有限公司2025PARK项目租赁合同》和2019年1月14日签署的《补充协议》于2020年1月23日解除；二、判决生效之日起十日内，福满家公司向国光公司支付场地占用费4766元及违约金（以4766元为基数，自案涉租赁合同解除之日即2020年1月23日起至实际清偿款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向国光公司计付违约金）；三、判决生效之日起十日内，国光公司应向福满家公司返还租赁商铺内的所有设备物品（设备物品以附件清单为准）；四、判决生效之日起十日内，国光公司应向福满家公司返还物管保证金9423.72元及水电周转金2617.70元；五、驳回福满家公司的其他诉讼请求；六、驳回国光公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费851元，反诉费2448.8元，由福满家公司负担受理费607元及反诉费49元，国光公司负担受理费244元及反诉费2399.8元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，本案系租赁合同纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合双方当事人诉、辩意见，本案争议焦点主要在于：一是案涉租赁合同解除时间问题；二是合同解除后双方责任承担问题。关于案涉租赁合同解除时间问题。国光公司上诉主张包括《广州市房屋租赁合同》《项目租赁合同》《补充协议》在内的案涉合同于法院判决生效之日解除，对此，本院认为，本案中，福满家公司因案涉店铺长期亏损与国光公司协商沟通解除上述案涉合同事宜未果，福满家公司向国光公司发出《提前解约通知书》《租赁房屋交还通知函》，已明确表达解除合同终止租赁关系的意思表示，国光公司虽于2020年1月4日回函表示不同意提前解除合同申请，但又于2020年1月19日向福满家公司发出《停水停电通知》，可见双方租赁合同履行已陷入僵局，继续履行对双方均不利。在此前提下，一审法院结合查明事实，认定上述案涉合同于国光公司通知中确定停止供应水电的2020年1月23日为合同解除时间，并无不当，本院予以认可。国光公司主张上述案涉合同解除时间应为本案判决生效之日，于理不合，于法无据，本院不予支持。关于上述案涉合同解除后双方责任承担问题。上述案涉合同虽因合同僵局而解除，但毕竟起因于福满家公司未能按合同期限履行而致，故福满家公司应承担相应违约责任，一审法院认定履约保证金应由国光公司没收、福满家公司仍应承担合同解除前的场地占用费及违约金，合理有据；福满家公司并未存在拖欠物管费、水电费用的情形，故一审判决国光公司退还物管保证金、水电周转金并无不妥，本院亦予认可。国光公司在合同陷入僵局情况下，向福满家公司传达停止供应水电以实现强行继续维持租赁合同关系的目的，且拒不配合福满家公司撤场尽快止损，属于未能采取适当措施防止损失扩大，因此产生的扩大损失主张由福满家公司承担，一审法院不予支持，并无不当，本院予以确认。国光公司主张称租金应支付至本案判决生效之日，系基于主张案涉合同解除时间应为本案判决生效之日，如前所述，该主张本院不予支持，同理，国光公司关于租金、管理费、水电费的相关上诉主张，本院不予支持。至于国光公司关于租金违约金的主张，系在上述租金主张基础上提出，该主张既不成立，违约金主张相应不能成立。综上所述，国光公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7071.3元，由上诉人广州国光智能电子产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  张一扬审判员  瞿 栋二〇二一年五月二十四日书记员  易臻萱陈蕴琦