福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽08民终485号上诉人（原审原告）：福建龙岩农村商业银行股份有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西城西安南路295号，统一社会信用代码91350800591748052D。法定代表人：罗建南，董事长。委托诉讼代理人：陈蕊蕊。委托诉讼代理人：谢晶。被上诉人（原审被告）：龙岩市新罗区龙御天下娱乐城，住所地福建省龙岩市新罗区西安南路商业中心（一期）二层，统一社会信用代码913508025853279057。投资人：李丰玉。被上诉人（原审被告）：李丰玉，男，1971年6月13日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。上诉人福建龙岩农村商业银行股份有限公司（以下简称龙岩农商银行公司）因与被上诉人龙岩市新罗区龙御天下娱乐城（以下简称龙御天下娱乐城）、李丰玉租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初8521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人龙岩农商银行公司的委托代理人陈蕊蕊、谢晶、被上诉人龙御天下娱乐城的投资人及被上诉人李丰玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙岩农商银行公司上诉请求：一、撤销（2020）闽0802民初8521号民事判决第一项，改判为：被上诉人龙御天下娱乐城立即支付上诉人所有的位于龙岩市新罗区西城西安××路××西城商业中心）2层201号商场相应的租金（计算方式：自2019年10月1日起至2020年10月31日尚欠的租金78万元；自2020年11月1日起至腾空之日止按每月6万元计算的租金）；并支付上诉人相应的违约金（计算方式：自2019年10月1日起至腾空之日止，按每天应交租金的0.5%元计算的违约金），截止2020年12月31日，应支付违约金1099800元；二、撤销（2020）闽0802民初8521号民事判决第三项，依法改判为：被上诉人龙御天下娱乐城、李丰玉立即腾空并归还房屋给上诉人；三、判令被上诉人承担本案一审、二审案件所有费用。事实与理由：一、上诉人关于租金的主张符合双方合同的约定，应予以支持。按照被上诉人签署的《租赁合同》约定：上诉人所有的房屋租赁费用为每月陆万元整。租赁期间租金不变，不递增也不递减。被上诉人占有房屋期间，均应支付相应使用房屋的费用。另，参照《民法典》第734条（《合同法》第236条）规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”以及《民法典》第730条（原《合同法》第232条）规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”在上诉人与被上诉人无法达成新的租赁合同且被上诉人继续强行占有租赁物的情况下，应视同被上诉人单方面作出愿意按原租金支付的意思表示，被上诉人应按照原合同约定的价格支付相应的租金或者房屋使用费。故，一审法院未支持2020年10月30日之后的租金与事实不符，应予以改判。被上诉人支付租金的计算方式应该为：自2019年10月1日起至2020年10月31日尚欠的租金78万元，自2020年11月1日起至腾空之日止按每月6万元计算的租金。二、上诉人关于违约金的主张符合双方合同约定，且计算规则清晰明确，应予以支持。按照被上诉人签署的《租赁合同》约定：“承租人缴纳租金如有逾期（包括缴纳金额不足，按每天应交金额的0.5%元累计计算滞纳金（违约金）”。被上诉人未如期支付租金，就应按照合同约定支付相应的违约金。一审法院认为该违约金偏高，予以调整，但调整为“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（3.85%,下称“一年期LPR”）”支付违约金，明显低于合理的裁判范围，亦无法律依据，应予以改判。即使根据当前的司法惯例，无论是参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（年利率24%），还是参照《民法典》合同编关于违约金过高的调整规定（造成损失的30%），均不是以一年期LPR为调整标准。三、法院未支持上诉人要求被上诉人立即腾空并归还房屋的诉请，与事实不符，且没有法律依据。1.《租赁合同》第十八条规定：“乙方缴纳租金如有逾期（包括缴纳金额不足），……乙方逾期累计天数达30天时，视同乙方单方面解除合同并放弃经营该场所”。本案中，承租人自2019年10月1日起拒付租金，支付相应的滞纳金（违约金）的同时，应视同自动解除原租赁合同，被上诉人应及时归还房屋。2.《租赁合同》已于2020年10月30日到期，被上诉人与上诉人未能达成新的租赁合同，上诉人亦不愿意再出租给被上诉人，被上诉应归还房屋。3.被上诉人李丰玉恶意霸占、拒不腾房的行为，可以以拒不执行判决、裁定罪定罪量刑。被上诉人龙御天下娱乐城（承租人）的实际投资人是被上诉人李丰玉，而李丰玉是上诉人接收抵债资产时的债务人和原产权人（即使抵债后仍有两百多万元债务未清偿），即该房屋在抵债前原本属于自用房。买卖不破租赁的规定适用对象为善意的承租人，但李丰玉非第三人，亦非善意方，本不应适用买卖不破租赁的规定，上诉人仍愿意履行租赁合同的义务是出于对被上诉人利益考虑作出的巨大让步，但李丰玉在上诉人接收抵债资产后便拒绝支付租金，又强行霸占房屋、拒不腾房。被上诉人不清偿债务，又强占抵债资产，且拒付租金的行为致使上诉人无法及时实际受让、处置房屋，遭受了重大损失，根据《关于办理拒不执行判决、裁定刑事案件若干问题的指导意见》（闽高发【2018】204号）相关规定，该行为已经符合拒不执行判决、裁定罪的定罪标准。《关于办理拒不执行判决、裁定刑事案件若干问题的指导意见》（闽高发【2018】204号）第一条“被执行人、协助执行义务人、担保人等负有执行义务的人或单位对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，应当依照刑法第313条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。”第九条“下列情形属于《中华人民共和国刑法》第313条规定的‘有能力执行而拒不执行，情节严重的情形’……（七）拒不交付法律文书指定交付的财物、票拒或者拒不迁出房屋……致使判决、裁定无法执行的；（十二）拒不执行法院判决、裁定，致使债权人遭受重大损失的;”《刑法》第313条规定：“【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”。龙御天下娱乐城辩称，一、从以物抵债到合同终止至2020年10月30日，认可每月租金6万元。二、合同期满后到现在，租金应按市场行情来认定。三、上诉人认定的违约金过高，不应支持。四、在处置期间还是让企业正常运作，会全力配合，若成交新业主，若不愿继续租赁，承诺在15天内搬离。龙岩农商银行公司一审诉讼请求：一、龙御天下娱乐城、李丰玉立即支付龙岩农商银行公司租金（计算方式：自2019年10月1日起至2020年8月31日尚欠租金66万元；自2020年9月1日起至腾空之日止按每月6万元计算的租金）；二、龙御天下娱乐城、李丰玉支付龙岩农商银行公司违约金（计算方式：自2019年10月1日起至腾空之日止，按每天应交租金的0.5%）；三、龙御天下娱乐城、李丰玉立即腾空并归还租赁房屋给龙岩农商银行公司。一审查明事实：李丰玉因装修向龙岩农商银行公司的分支机构福建龙岩农村商业银行股份有限公司东城支行借款650万元，该借款以李丰玉配偶叶晶华所有的位于龙岩市新罗区西城西安××路××西城商业中心）2层201号商场作抵押担保。因李丰玉未能按期偿还借款，农商银行东城支行于2019年9月向龙岩市新罗区人民法院起诉后申请强制执行。后李丰玉及其配偶即房产所有权人叶晶华将上述抵押房产进行以物抵债，农商银行东城支行以变卖保留价416万元接受上述房产。龙岩市新罗区人民法院于2019年9月11日出具（2018）闽0802执2558号之三执行裁定书，确认了以物抵债的事实。2020年3月24日，龙岩农商银行公司作为农商银行东城支行的法人，以房屋所有权人办理了上述房产的产权登记手续（不动产权证号为闽【2020】龙岩市不动产权第0××9号）。龙御天下娱乐城于2015年11月1日与向原房屋所有权人叶晶华《房屋租赁合同》，主要约定：1、合同标的物房产位于龙岩市新罗区西城西安××路××西城商业中心）龙御天下大厦二楼整层1970.8平方米；租赁期限为2015年11月1日起至2020年10月30日止；租赁费用为每月租金12万元整，租赁期间租金不变，不递增也不递减。租金应于每月5日前支付。承租人缴纳租金如有逾期（包括缴纳金额不足），按每天应交金额的0.5%元累计计算滞纳金（违约金），滞纳金（违约金）从产生到合同终止之日起三个月内出租人均可向承租人主张权利，超过该时限则自动放弃该权利。承租人逾期累计天数达30天时，视同承租人单方面解除合同并放弃经营该场。但龙御天下娱乐城在龙岩农商银行公司获得抵押物所有权后拒不向其缴纳租金，龙御天下娱乐城逾期租金累计天数已超30天，符合解除合同的情形。抵债资产龙岩市新罗区西城西安××路××西城商业中心）2层201号商场（建筑面积956.03平方米），是原租赁房屋的一半，故租金应按6万元／月计算。另查明，龙御天下娱乐城系个人独资企业，投资人为李丰玉。一审法院认为，龙御天下娱乐城与讼争房屋原所有权人签订的《房屋租赁合同》合法、有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，双方应按《房屋租赁合同》的约定全面履行合同义务。龙御天下娱乐城拒不向龙岩农商银行公司支付租金的行为违反了合同约定，应限期支付并承担逾期付款的违约责任。但合同约定按每天应交金额的0.5%元计算违约金明显偏高，应予以调整。讼争租赁合同于2020年10月31日即已到期，是否继续租赁应由双方自行协商，租金亦由双方随行就市予以确定，龙岩农商银行公司要求龙御天下娱乐城按原租赁合同的约定支付的诉讼请求无合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第二款，第二百二十九条的规定，判决：一、龙御天下娱乐城应于本判决生效之日起支付龙岩农商银行公司租金78万元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金（计算方法，从2019年10月1日起，以每月租金6万元为本金，逐月增加6万元累计本金，至2020年10月以本金78万元计算）；二、李丰玉应对龙御天下娱乐城的上述债务承担连带责任；三、驳回龙岩农商银行公司的其他诉讼请求。一审案件受理费16175元，减半收取为8087.5元，由龙御天下娱乐城负担。本院二审期间，上诉人、被上诉人均未向本院提供新证据。二审经审理查明，对于一审判决查明认定的事实，双方当事人均无争议，本院予以确认。二审另查明，二审庭审中，上诉人明确表示，不同意与被上诉人继续建立租赁关系，要求合同终止。本案二审的争议焦点为：一、被上诉人是否应当支付2020年11月起的房屋使用费？二、被上诉人应当支付的违约金标准如何认定？三、被上诉人是否应当将讼争的房屋腾空并向上诉人归还？对此，本院作如下分析与认定。本院认为，案涉《房屋租赁合同》于2020年10月30日租期届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，被上诉人龙御天下娱乐城在租期届满后，仍继续使用租赁物，应按《房屋租赁合同》约定的租金标准（6万元／月）向上诉人支付讼争房屋使用费。《房屋租赁合同》约定承租人缴纳租金如有逾期，按每天应交金额的0.5%元计算违约金，但该约定明显过高，且上诉人亦未能举证证明其损失，因此，上诉人认为应按合同约定支付违约金，理由不足，本院不予支持。被上诉人龙御天下娱乐城未按期交纳租金，上诉人的损失应为尚欠租金的资金占用费，原审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，将该违约金标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利，已足以弥补上诉人的利息损失。根据《房屋租赁合同》“承租人逾期累计天数达30天时，视同承租人单方面解除合同并放弃经营该场。”的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，由于被上诉人龙御天下娱乐城存在长期拖欠租金的事实，且案涉《房屋租赁合同》亦已到期，上诉人也不同意与被上诉人继续建立租赁关系，因此，《房屋租赁合同》应予解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，上诉人请求被上诉人将讼争房屋腾空并予以归还，于法有据，本院予以支持。综上所述，龙岩农商银行公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初8521号民事判决；二、被上诉人龙岩市新罗区龙御天下娱乐城应于本判决生效之日起十五日内支付上诉人福建龙岩农村商业银行股份有限公司截止2020年10月31日的租金78万元、2020年11月1日起至被上诉人龙岩市新罗区龙御天下娱乐城归还龙岩市新罗区西城西安××路××西城商业中心）2层201号商场之日止按6万元／月计算的房屋使用费用，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金（计算方法，从2019年10月1日起，以每月6万元为本金，逐月增加6万元累计本金，至被上诉人龙岩市新罗区龙御天下娱乐城归还之日止）；三、被上诉人李丰玉应对被上诉人龙岩市新罗区龙御天下娱乐城的上述债务承担连带责任；四、被上诉人龙岩市新罗区龙御天下娱乐城应于本判决生效之日起一个月内将龙岩市新罗区西城西安××路××西城商业中心）2层201号商场腾空并归还上诉人福建龙岩农村商业银行股份有限公司；五、驳回上诉人福建龙岩农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费16175元，由上诉人福建龙岩农村商业银行股份有限公司负担3175元，被上诉人龙岩市新罗区龙御天下娱乐城、李丰玉负担13000元；一审案件受理费按原判决承担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 吴英琼审 判 员 童寿华审 判 员 郭胜华二〇二一年五月十三日法官助理 邹 晖书 记 员 张 雯附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。