北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1311号原告：马建伟，男，1966年1月8日出生，汉族，瀛海环卫员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马国全，男，1996年10月30日出生，汉族，温莎集团员工，住北京市大兴区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，统一社会信用代码91110105MA01P2FW7R,住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2-63。负责人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，统一社会信用代码91610132MA6UAGH793，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告马建伟与被告城城不动产管理有限公司（以下简称：城城管理公司）、城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称：城城北分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马建伟到庭参加诉讼，被告城城管理公司、城城北分公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。马建伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除马建伟与城城北分公司2020年5月9日签订房屋托管合同；2、判令城城管理公司、城城北分公司支付马建伟3个季度的租金并要求支付1个月免租期内租金；3、判令城城管理公司、城城北分公司支付马建伟违约金13800元。事实和理由：在2020年5月9日，马建伟与城城北分公司签订了为期1年的定期租赁合同，房屋位于北京市大兴区，房屋的支付方式为按季度交纳，每季度支付13800元，双方约定了免租期，免租期为1个月。马建伟为出租人，城城北分公司为承租人。马建伟在没有被通知的情况下，未能正常收到约定的租金且无法联系到城城北分公司，马建伟在缺少正常租金收入的情况下还要为此事担惊受怕、奔走询问，造成了时间损失和精神伤害。综上，为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。城城管理公司、城城北分公司未到庭应诉，但提交书面答辩状称：一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此不同意解除涉案合同。城城北分公司与马建伟签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付马建伟租金的具体数额。城城北分公司与马建伟签订《房屋托管合同》后，城城北分公司一直按照合同约定向马建伟支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向马建伟支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算城城北分公司欠付马建伟租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付马建伟的押金折抵欠付马建伟的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，马建伟单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自马建伟收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向马建伟支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核查马建伟单方收回涉案房屋的具体日期，恳请贵院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付马建伟租金的具体数额。三、马建伟主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。马建伟主张的违约金远高于城城北分公司违约给马建伟造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付马建伟高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付马建伟租金的具体数额，并依法调整马建伟主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。本院经审理认定的事实如下：2020年5月9日，城城北分公司（受托方、乙方）与马建伟（托管方、甲方）签订《房屋托管合同》：第一条房屋基本情况：甲方将坐落在北京市大兴区的房屋托管给乙方，该房屋为3室1厅1卫1厨，房产证面积98.61平方米（如实际面积与房产证面积误差10平方米以上，以物业缴费凭证面积为准）。第七条托管期限：1.托管期内，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取租金。2.本合同托管期合计12个月；自2020年5月12日（以本合同起租日为准）至2021年5月11日；甲方实收租期11个月，空租期1个月。第八条租金标准及支付方式：一、租金标准：月租金4600元/月（含物业费、取暖费），付款方式：月付。三、租金支付时间及方式：1.本合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）；2.乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日、公休日顺延。第十一条约定，甲方向乙方支付1元每日房屋维系费，该费用按年收取总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。第十三条合同的解除……三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……第十四条违约责任……四、乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。双方在合同中明确约定了马建伟的收款账户。根据马建伟提供的银行记录显示，其于2020年7月20日收到城城北分公司支付的租金4235元（已扣除365元）、于2020年8月2日收到城城北分公司支付的租金4600元、于2020年9月8支付收到城城北分公司支付的租金4600元。庭审中，马建伟称其于2021年1月31日与涉案房屋原租户王铧楠另行签订了房屋租赁合同，租期自2020年12月9日至2021年5月9日止，租金为1000元每月。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，城城管理公司、城城北分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。本案中，马建伟与城城北分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。城城北分公司自2020年9月起未再向马建伟支付租金，故马建伟有权按照合同约定解除合同并要求城城北分公司支付剩余租金，对于解除合同的日期，马建伟于2021年1月31日已与原承租人重新达成协议，租期自2020年12月9日起算，应视为其收回涉案房屋，故本院确认2020年12月9日为双方合同解除之日。关于马建伟主张的租金，本院认为，城城北分公司已支付租金至2020年9月11日，9月12日至合同解除日期间的租金，城城北分公司应当支付，具体金额为13459.7元。合同解除日后至2021年5月9日期间的租金差额，该差额系城城北分公司违约所致，故应由城城北分公司补足，具体金额为17836.2元。关于违约金一项，双方约定标准过高，本院结合城城北分公司的违约程度以及给马建伟造成的损失程度酌情支持5000元。关于免租期租金的问题，本院认为，双方在合同中约定的免租期的前提是双方合同履行完毕，现城城北分公司仅支付3个月租金即不在履行租金支付义务，如仍按合同执行免租约定，显失公允，故本院结合合同履行情况酌定城城北分公司另行支付免租期内半月租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、马建伟与城城不动产管理有限公司北京分公司之间的《房屋托管合同》于2020年12月9日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付马建伟租金及租金损失33595.9元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付马建伟违约金5000元；四、驳回马建伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费793（包括案件受理费533元、公告费260元），由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  杨 雪二〇二一年五月二十七日法官助理  李慧娅书 记 员  徐 笑