吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5456号上诉人（原审原告、案外人）：李健，男，汉族，1985年12月8日生，住吉林省九台市。委托诉讼代理人：王婷婷，吉林功承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王闯，吉林功承律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：黄吉辉，男，汉族，1970年5月26日生，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：刘鸿钧，吉林瀛安鸿鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：朴贞爱，女，朝鲜族，1967年11月28日生，住吉林省长春市朝阳区。原审第三人：长春泰合房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市高新区。法定代表人：郭云秀，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵美南，吉林新锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛金金，吉林新锐律师事务所律师。上诉人李健因与被上诉人黄吉辉、朴贞爱、原审第三人长春泰合房地产开发有限公司（以下简称泰合公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市二道区人民法院（以下简称二道法院）（2020）吉0105民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李健的委托诉讼代理人王婷婷、被上诉人黄吉辉的委托诉讼代理人刘鸿钧、原审第三人泰合公司的委托诉讼代理人赵美南、薛金金到庭参加诉讼。被上诉人朴贞爱经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李健上诉称，请求：一、撤销二道法院（2020）吉0105民初1791号民事判决，将该案发回重审或改判李健对泰合公司开发的大禹褐石公园（三期）第40幢2单元1304号房屋（以下简称涉案房屋）享有排除执行的民事权利。二、一审、二审诉讼费由黄吉辉、朴贞爱承担。事实与理由：1.李健以其合法债权冲抵涉案房屋的价款，应视为已支付全部价款。《大禹褐石公园二期及三期抵房统计表》是泰合公司与朴贞爱以房抵工程款的最终确认，二道法院依据该统计表的制作时间来认定房屋抵债的时间不当。2014年朴贞爱就已经取得了涉案房屋的所有权，并在当年8月将房屋抵债给了李健，用以抵偿拖欠李健的工程款。该统计表恰恰能证明2014年8月朴贞爱以长春市俊业工程建设有限公司的名义与李健、陈金贵签订的协议书的真实性。李健对朴贞爱享有合法债权，朴贞爱以涉案房屋抵偿欠付债务，并已得到泰合公司的确认，双方的抵债行为合法有效。泰合公司之所以能够为陈金贵出具《大禹褐石公园认购协议书》《收据》（该材料因后期再次更名已由泰合公司收回），是得到了朴贞爱同意的，将涉案房屋的购房人变更为陈金贵。一审证据已能够证明李健以房抵债真实存在。2.李健在法院查封前已经实际占用使用涉案房屋。竣工验收、合格备案是房地产管理部门对房地产开发商所提出的管理性要求，很多楼盘存在实际已达到交付条件但尚未竣工验收、备案登记就将房屋交付买受人的情况。因此未竣工验收不等于房屋实际上未达到交付条件，不能以此判断买受人是否占有。“合法占有”不等于“实际使用”，诉争房屋已经在买受人实际管控之中，且系泰合公司交付的。该案李健已提供证据证明该房屋他已实际占有并进行了处分，应当认定李健在查封前合法占有涉案房屋。被上诉人黄吉辉答辩称，原审判决正确，请求予以维持。原审第三人泰合公司陈述，双方争议与我公司无关，原判决关于我公司的认定正确，应予维持。原审原告李健起诉请求：一、确认李健对涉案房屋享有所有权；二、李健对涉案房屋享有物权期待权，请求停止对该房屋的执行；三、诉讼费用由黄吉辉、朴贞爱承担。二道法院查明，2017年6月12日，该院作出（2016）吉0105民初1918号民事判决书，判决：“一、朴贞爱欠二道区吉辉木材经销处货款200万元，此款于判决生效后立即给付。二、朴贞爱给付欠二道区吉辉木材经销处货款200万元的利息，自2015年5月29日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，至付清时止。三、驳回二道区吉辉木材经销处的其他诉讼请求。”2017年8月8日，判决生效后，朴贞爱未按生效法律文书履行给付义务，二道区吉辉木材经销处向该院申请执行，该院立案执行。2017年10月14日，泰合公司与“实际施工人”关宏、朴贞爱签订《大禹·褐石公园二期及三期抵房统计表》，统计表中载明褐石公园40栋1304号房抵房款金额为579,601元。2018年4月27日，因关宏在执行程序中为朴贞爱提供担保，该院作出（2018）吉0105执恢50号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人及担保人银行存款；扣留、提取被执行人及担保人财产价值200万元及利息、案件受理费、执行费等。”2018年6月21日，该院向泰合公司发出并送达《协助执行通知书》，将泰合公司开发的大禹·褐石公园40栋1603室、40栋1304室抵给实际施工人关宏、朴贞爱的两套房屋予以查封，查封期限为三年，《协助执行通知书》载明：“查封期限内你单位不得有对上述房产相关的任何处分行为”。2018年8月31日，二道区吉辉木材经销处注销，黄吉辉作为该个体工商户的经营者在执行程序中变更为申请执行人。李健庭审中向该院提交《协议书》一份，该协议书载明：2014年8月28日，朴贞爱（甲方）、朴永男（甲方）与李健（乙方）签订协议，内容为甲方将包括涉案褐石公园40栋1304号房屋在内的4套房屋抵账给李健，李健将该4套房屋出售给陈金贵。二道法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。又参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有同时满足上述四个条件，案外人的请求才能得到支持。其中关于支付全部价款，对于采用抵债方式的，可以视为支付价款，但第三人应当提供所抵债务客观存在及符合抵债要件的证据材料。关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，应理解为买受人基于合法有效的买卖合同，并对经竣工验收合格符合交付使用条件的房屋的占有。案外人李健庭审中所举证据，不足以证明其满足上述条件，故关于李健要求确认其对涉案房屋享有物权期待权及停止执行的诉讼请求，该院不予支持。关于李健要求确认其对涉案房屋享有所有权的请求，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因涉案房屋并未登记在李健名下，且李健亦未举证证明该案存在法律另有规定的情形，因此，对李健该项诉讼请求，该院不予支持。判决：驳回李健的全部诉讼请求。本院查明的事实与二道法院查明的事实一致。另查明，李健在一、二审审理过程中向法院提供如下证据：一、（2020）吉0105执异39号异议裁定；二、2014年8月28日承建商甲方朴贞爱、朴永男（长春市俊业工程建设有限公司）与清包方乙方李健、丙方陈金贵等签订的《协议书》，约定泰合公司将包括涉案房屋在内的四套房屋抵账给甲方，甲方又将该4套房屋抵账给乙方。乙方将其中两套房屋（包含涉案房屋）出售给陈金贵，并且已在大禹褐石公园售楼处签订了《大禹褐石公园认购协议书》，出具了收据。三、2014年8月28日李健与陈金贵签订的《房屋买卖协议》，约定李健将包括涉案房屋在内的两套房屋以95万元的价格出售给陈金贵，并协助为陈金贵在开发公司处办理更名过户手续。四、泰合公司与陈金贵签订的《大禹褐石公园认购协议》复印件、泰合公司出具的收据复印件。五、网络页面截图，证明涉案房屋所在的大禹褐石公园小区40栋因泰合公司的原因一直办理不了产权登记。六、二道法院查封手续、2017年10月14日《大禹褐石公园二期及三期（俊业）抵房统计表》《大禹褐石公园二期及三期（兴邦）抵房统计表》，泰合公司确认将包括涉案房屋在内的多套房屋抵账给关宏、朴贞爱。七、2014年11月3日李健在长春高新劳动监察大队制作的《劳动保障监察调查询问笔录》。李健在笔录中陈述泰合公司将大禹褐石二、三期工程发包给朴贞爱挂靠的吉林省兴邦建筑工程有限公司，朴贞爱将劳务清包发包给李健。因大包朴贞爱欠付工程款，导致李健欠付农民工工资。八、2014年11月8日朴贞爱出具的《承诺书》（落款有李健、杨海龙签字）。朴贞爱承认尚欠李健工程款350万元，承诺该款分三次支付。九、2014年11月10日李健出具《收条》。证明李健当日收到大禹褐石二、三期劳务承包款250万元。关于占有使用，李健在案外人异议程序中陈述：“当时把钥匙给我了，我把钥匙转手给陈金贵了，同一天完成的……2014年8月工程未交工。”李健在一审时陈述：“只是领钥匙，交给我时没有竣工验收，在查封之前我有钥匙，但是不清楚有没有竣工验收。”李健在二审时陈述：“2014年11月中旬，关宏将配好的房屋钥匙交给了我，其中包括涉案房屋，我们的钥匙不是通过物业领取的……”泰合公司陈述，涉案房屋是尹晓雨在2018年12月10日办理的入住，大禹褐石公园三期最早可以办理合同备案的时间是2014年12月。本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案，从债权性质上看，根据李健的陈述，其与朴贞爱之间不是真实的商品房买卖关系，而是用涉案房屋消灭朴贞爱欠付他的债务，因此他与朴贞爱之间是普通的金钱债权关系，与本案执行依据黄吉辉对朴贞爱的债权一样具有平等性。从占有使用上看，李健虽主张其在法院查封前掌控涉案房屋的钥匙，但他对掌控钥匙的时间陈述前后不一，也未提供任何其他证据对其陈述予以佐证，且泰合公司认可的涉案房屋的入住时间是在法院查封之后即2018年12月10日，因此，李健提供的证据不足以证明其在法院查封前占有涉案房屋。从合同备案时间上看，根据泰合公司提供的材料，涉案房屋所在的楼宇最早可以办理合同备案的时间是在2014年12月，李健在以物抵债之后没有积极的办理涉案房屋的合同备案手续，导致涉案房屋被法院查封，其存在一定过错。综上，李健对涉案房屋不享有排除执行的实体权利。李健的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9596元、二审案件受理费9596元，由李健负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  周翠翠审判员  蒋振华二〇二一年五月十七日书记员  丁 巍