福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0825民初990号原告：龙岩市连城县星辉物业服务有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇阳光新都7#501-503室，统一社会信用代码913508250732287004。法定代表人：何建文，执行董事。委托诉讼代理人：吴启香，女，龙岩市连城县星辉物业服务有限公司。被告：蒋夷兰，女，1975年11月23日出生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡荣，福建斌建律师事务所实习律师。第三人：福建佳烨物业管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪镇龙腾北路体育公园安置小区物业办公区01号房，统一社会信用代码91350800581118372P。法定代表人：童文振，总经理。原告龙岩市连城县星辉物业服务有限公司（以下简称星辉物业公司）与被告蒋夷兰、第三人福建佳烨物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告星辉物业公司委托诉讼代理人吴启香，被告蒋夷兰委托诉讼代理人陈永斌到庭参加诉讼。第三人福建佳烨物业管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星辉物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令蒋夷兰立即支付自2018年1月1日至2020年6月30日止拖欠的物业费2759.1元及违约金2793.6元（按原物业管理服务协议减半收取，即从逾期之日起按每天千分之一点五交纳违约金），公摊水电、电梯维保费1087.5元，共计6640.2元。2.本案诉讼费用由蒋夷兰承担。事实和理由：2016年12月21日，首次购房业主黄小琴与其签订了《物业管理服务协议》，双方约定由其对入住的阳光新都小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，带电梯住宅按1.0元/平方米（不含电梯费及维保费、公摊水电费）。同时约定逾期交纳物业管理费用从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。之后该房屋转让给蒋夷兰入住，根据《物业管理服务协议》约定：当将您的物业出租或给他人使用时，请将本协议复印给使用人，以其共同履行本协议。故转让之后的所有权益应由蒋夷兰履行。蒋夷兰入住的阳光新都小区xx号楼xxx室住宅面积为91.97㎡，每月应缴物业费91.97元，公摊费用每月不等。蒋夷兰作为阳光新都小区业主，享受了其提供的物业服务，却没有按时向其交纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务。蒋夷兰自2018年1月1日至2020年6月30日止拖欠物业费2759.1元、违约金2793.6元（计至2021年2月28日，详见物业费明细及逾期违约金计算表），及公摊水电、电梯维保费1087.5元，共计6640.2元。其多次向其催收，蒋夷兰均以各种理由拒不缴纳，为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼。蒋夷兰辩称，1.其与星辉物业公司没有物业服务合同法律关系。星辉物业公司无权主张物业费、公摊水电、电梯维保费及违约金。星辉物业公司的物业服务合同并没有约定合同自动顺延，合同权益的承继需以原合同权利义务没有履行完毕为前提。其系以二手房买卖的方式获得连城县莲峰镇阳光新都5号楼1603房屋的所有权，在此之前前任房东与星辉物业公司的物业合同已经到期且按合同约定支付了物业费。故星辉物业公司与前任业主的物业合同已经履行完毕。不存在其需要顺延原物业服务合同义务的法律基础。其与星辉物业公司不存在物业服务合同关系。2.合同的成立须双方当事人意思表示一致为前提。星辉物业公司在原物业合同已经到期，业委会通知其撤离的情况下，拒绝撤离，其行为属于违反《福建省物业管理条例》关于合同到期后十日内退出并移交资料的侵权行为，侵权行为不能作为合同成立的事实基础。3.2017年12月29日后，星辉物业公司仅仅是拒绝撤离，拒绝撤离与实际提供物业服务是不同的法律事实。故星辉物业公司主张的实际提供物业服务没有事实及法律依据，其无权主张物业费。4.事实上自连城县阳关新都业主委员会2017年11月与福建佳烨物业管理有限公司签订物业服务合同后，福建佳烨物业管理有限公司有派遣了保安人员入驻小区提供保安巡逻等物业服务。也就是说小区同时有两家物业公司入驻小区。星辉物业公司未能举证证明其小区全部物业服务的均由其提供，故星辉物业公司主张收取全部物业费没有依据。5.本案诉讼标的其实涉及了福建佳烨物业管理有限公司的利益，应当依法追加福建佳烨物业管理有限公司为有独立请求权的第三人参与本案诉讼活动，否则就属于遗漏当事人的情形。福建佳烨物业管理有限公司未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，连城县派拉蒙房地产开发有限责任公司与星辉物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：期限三年，自首期房屋竣工验收合格、交付使用之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。即星辉物业公司的最长物业服务履行期限为2014年12月30日起至2017年12月29日止。2016年12月21日，黄小琴与星辉物业公司签订《物业管理服务协议》，由星辉物业公司对黄小琴购买房产的阳光新都小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准等内容进行了约定：带电梯住宅每月每平方1元（不含电梯费及维保费、公摊水电费）；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。黄小琴购买的阳光新都小区xx号楼xxx室房屋住宅面积91.97平方米，每月应缴纳物业费为91.97元。合同签订后，黄小琴已交清至2017年12月31日的物业管理费及公摊水电费、电梯维保费。黄小琴于2017年将上述房产转让给蒋夷兰。蒋夷兰入住后未交纳物业管理费及公摊水电费、电梯维保费。自2018年1月1日起至2020年6月30日止结欠物业管理费2759.1元，公摊水电、电梯维保费1087.5元。另查明，2017年8月14日，连城县阳光新都业主委员会成立，任期三年，并于成立当天报连城县住房和城乡规划建设局备案。2017年8月26日，连城县阳光新都业主委员会发函要求星辉物业公司应于前期物业服务合同期满后撤离阳光新都小区。2017年10月，连城县阳光新都业主委员会进行公开选聘物业服务企业，并于2017年11月30日与佳烨公司签订《福建省物业服务合同》，2017年12月7日，连城县住房和城乡规划建设局作出不予备案的决定。2019年8月19日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2019）闽08民终791号民事判决书，撤销连城县××小区物业服务企业的决定。2018年7月25日，连城县阳光新都业主委员会向连城县人民法院提起诉讼，要求星辉物业公司撤离阳光新都小区。2020年4月26日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2020）闽08民终173号民事判决书，认定星辉物业公司服务合同期限至2017年12月29日届满，判决星辉物业公司应于判决生效十五日内撤离阳光新都小区。该判决已于2020年4月28日发生法律效力。2020年5月16日,星辉物业公司与连城县阳光新都业主委员会达成协议,约定双方于2020年5月19日8时开始启动交接程序，在专家清点资料移交期间，物业暂由星辉物业公司进行管理。专家清点完毕形成报告后7天内星辉物业公司自行撤离阳光新都小区。2020年5月29日，星辉物业公司发函决定于2020年5月31日17:00撤离阳光新都小区，2020年5月30日连城县阳光新都业主委员会回函称物业移交应解决好公共设施设备毁损及业主民生等问题，不能突然撤离。2020年6月16日，连城县莲峰镇东街社区委员会负责人牵头组织连城县阳光新都业主委员会、星辉物业公司、福建佳烨物业管理有限公司等单位代表召开物业管理工作协调会，会议纪要记录，连城县阳光新都业主委员会于2020年6月7日与福建佳烨物业管理有限公司签订临时服务合同，约定自2020年7月1日正式进入该小区实施物业管理服务工作。2020年6月28日星辉物业公司向阳光新都业主发布公告，通知业主办理退费和2020年7月1日后的物业费由福建佳烨物业管理有限公司收取。本院认为，星辉物业公司与原业主黄小琴签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。蒋夷兰作为新业主购房后与星辉物业公司形成了新的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，星辉物业公司已依约为小区业主提供了物业服务，且《物业管理服务协议》亦约定了实际使用人应履行本协议，作为新业主的蒋夷兰接受了星辉物业公司为其提供的物业服务，应承担支付入住后的物业服务费等义务。对于合同期满即《前期物业服务合同》于2017年12月29日届满后的物业管理费等费用问题。因双方对合同期满后是否继续由星辉物业公司提供物业服务存有争议，并向本院提起相关诉讼，直至2020年4月28日生效的福建省龙岩市中级人民法院作出的（2020）闽08民终173号民事判决书，判决星辉物业公司应于判决生效之日起十五日内撤离阳光新都小区，才确认星辉物业公司的撤离时间，之后在连城县阳光新都业主委员会同意后，确定星辉物业公司于2020年6月30日撤离。在该争议期间，星辉物业公司提供了事实上的物业服务，蒋夷兰依法应参照《物业管理服务协议》支付相应的物业管理等费用。蒋夷兰未按约支付物业服务费等费用，构成违约，应承担相应的违约责任。星辉物业公司要求蒋夷兰支付所欠自2018年1月1日至2020年6月30日止的物业管理费2759.1元，公摊水电费、电梯维保费1087.5元的诉请，本院予以支持。蒋夷兰辩称其与星辉物业公司没有物业服务合同法律关系，星辉物业公司无权主张物业费、公摊水电、电梯维保费的意见，本院不予采纳。对于星辉物业公司要求蒋夷兰支付2018年1月1日之后因未缴物业管理费的逾期违约金的诉请，因蒋夷兰拒缴物业管理等费用的原因系双方对《前期物业服务合同》期满后是否继续由星辉物业公司提供物业服务存有争议造成，故星辉物业公司的该诉请,不予支持。福建佳烨物业管理有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼，属对其诉讼权利的处分，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，规定，判决如下：一、蒋夷兰应于判决生效之日起十日内支付所欠龙岩市连城县星辉物业服务有限公司自2018年1月1日至2020年6月30日止的物业管理费2759.1元，公摊水电费、电梯维保费1087.5元；二、驳回龙岩市连城县星辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由蒋夷兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  范小东二〇二一年五月二十一日代理书记员  罗汉英附：相关法律条文1．《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。