广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初37931号原告：杨维华，女，1958年11月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：林云峰，系广东骏道律师事务所律师。被告：张纪，男，1976年2月2日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告杨维华诉被告张纪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨维华的委托诉讼代理人林云峰，被告张纪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨维华向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金60000元（从2020年1月1日起计至2020年12月31日）以及资金占用费（分别以各月欠付的租金5000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从各月11日起计至实际付清之日止）；2.被告向原告支付迟延支付上述租金的违约金（分别以各月欠付的租金5000元为本金，按日万分之五的标准计算，从各月11日起计至实际付清之日止，以本金为限）；3.被告向原告支付原告所垫付2020年2月1日至6月30日期间的管理费以及2020年1月1日至6月30日期间的水电费和水电费分摊共计5370.3元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于广州市天河区林和西路167号1424房，租赁期限自2017年8月29日起至2019年8月28日止，每月租金为5000元，并约定了房屋租赁期间，水、电、有线电视、宽带、物业管理费用及税费等其他费用由被告承担。2019年7月6日，原告与被告续签了《广州市房屋租赁合同》，约定租赁时间延续至2021年8月28日。自2020年1月起，被告一直拖欠租金，经原告多次催收仍未交纳，且不向案涉房屋所在的物业管理处支付物业管理费和水电费。物业管理处直接向原告催款，原告不得已先行垫付了2020年1月至2020年6月案涉房屋产生的物业管理费和水电费共5370.3元，故原告有权要求被告承担上述费用。租赁合同约定的迟延支付租金违约金计付标准为百分之一，现原告主动调低为万分之五的标准。被告张纪答辩称：其于2020年6月中旬搬离涉案房屋，并曾在微信要求原告办理交接手续，但原告并没有过来，房屋内属于被告的物品已经全部搬走。涉案房屋是电子密码锁，在被告搬离前的2020年5月原告曾在涉案房屋内短暂居住过十多天，所以原告是知道门锁密码的。被告是在涉案房屋所在的威尼国际大厦内另外承租了一套房屋，所以物品是直接从涉案房屋搬至另外一套房屋内。被告承租涉案房屋用于经营公寓，另外承租的房屋也是在涉案房屋搬离前就承租下来，同样经营公寓的。因疫情原因，公寓经营非常困难，被告也曾与原告协商减免租金以及降低租金标准，但原告不同意，才产生本案诉讼。被告确认原告诉请的租金、管理费、水电费并没有支付，被告要求原告到场协商，但原告本人没有到庭。原告主张的违约金的标准过高，请求法院予以调低。经审理查明：原告系天河区林和西路167号1424房（以下简称“涉案房屋”）的登记权属人。2017年8月29日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁时间从2017年8月29日起至2019年8月28日止；租金金额为每月5000元[该条款旁手写“已收乙方押金人民币壹万元整（10000.00）”字样]；签订合同后，乙方即付贰个月的租金给甲方作为承租的押金，另外即付壹个月的租金，以后每个月的第三天前须交付当月租金等。2019年7月6日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）就再行签订《广州市房屋租赁合同（住宅）》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅用途使用；租赁期限自2019年8月29日至2021年8月28日，月租金额为5000元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁押金10000元。2020年11月20日，原告向本院提起本案诉讼，本院将本案诉讼材料以EMS全球邮政特快专递的方式邮寄至涉案房屋，显示由被告签收。原告为证明其垫付涉案房屋的物业管理费、水电费的情况，向本院提交显示由广州市合家物业管理有限公司于2021年1月14日开具的《广东增值税普通发票》，载明：购买方为原告，货物或应税劳务、服务名称为企业管理服务费*物业管理费、*水冰雪*水费、*供电*电费、*供电*水电分摊，价税合计5370.30元，备注：2-6月管理费、1-6月水电费分摊。被告对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。另原告向本院提交双方间微信聊天记录拟证明双方之间就涉案纠纷的沟通情况，该聊天记录显示如下内容：1.2020年4月23日，原告发出“小张：上周我去查了你今年己欠我数月租金未给，麻烦你按合同约定尽快给我转入指定银行卡”；2.2020年5月30日，原告发出“张先生，你好！前两天和你沟通了关于威尼国际1424房租金的问题，不知考虑得怎么样了？”、“在这里我文字整理一下以免忘了”、“今年一月份5000元无论什么情况你都应该尽快付清了”、“二、三、四、五月的租金共20000元，因疫情我们愿意帮你承担两个月。这里说明一下，这不是我们必须承担的”、“在付清上述租金的前提下，如果你们继续租用该房的话，我们愿意在接下来的六、七月各减免租金1000元，即每月租金各40000元”、“八月份开始恢复合同的每月5000元租金直至合同期满”、“如你不想继续租用该房，刚我们可按合同办理”、“望你尽快做出决定，时间的拖延对你是不利的，我们等待你的决定”；3.2020年6月3日，原告发出“张先生：时间过去几天了，考虑好了吗？给个消息好吗？”。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本案审理过程中，双方还就相关问题发表如下意见：1.关于双方间租金减免的协商情况，原告表示被告于4月、5月提出租金减免，原告当时认为被告还没有支付2020年1月开始的全部租金，其应先支付欠付的租金，才协商租金减免的问题，但被告直接提出要求免除1-6月的租金，且从2020年7月开始将租金标准降至4000元，原告不同意，双方多次协商未果；被告表示，因疫情原因，被告在涉案房屋经营的短租公寓于2020年4月才恢复经营，其于2020年4月、5月与原告协商租金减免，当时要求原告免除2个月的租金，并将此后的租金标准降至4000元，在原告免除2个月租金的情况下，被告欠付的此前的其他租金会慢慢补齐，当时原告是同意的，但原告家人未能协商达成一致意见，所以最终原告没有同意被告上述要求；2.对于被告所主张的搬离涉案房屋的情况及要求原告前来办理交接手续的情况，被告于指定期限内未能提交相关证据予以证明；3.关于《合同》的现状，被告表示其已没有再使用涉案房屋，故《合同》已实际解除；原告表示愿意继续履行，但需要双方协商。本院认为：原告与被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于原告主张被告拖欠涉案房屋租金的计算期间问题。原告主张被告拖欠租金的期间为2020年1月1日至2020年12月31日，被告则称其于2020年6月中旬已搬离涉案房屋，但并未提交相关证据予以证明，被告应对此承担不利的法律后果，本院对于被告的上述抗辩不予采纳。在《合同》履行过程中，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日启动重大突发公共卫生事件二级响应，于2020年5月9日启动重大突发公共卫生事件三级响应，被告承租涉案房屋系用于经营公寓，不可避免受到新冠××疫情的影响，在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。根据《合同》约定，被告需于2020年1月10日前支付2020年1月期间租金、2020年2月10日前付2020年2月期间的租金，而2月份租金的约定支付期间恰逢中国传统农历新年假日期间，双方均确认曾就涉案房屋租金的减免事宜进行沟通，但双方就此并未达成一致。结合上述情况，本院作出如下认定：第一，关于2020年1月期间的租金，被告应向原告支付租金的日期早于广东省启动一级响应的时间，故被告应按照合同约定按5000元/月的标准支付当月租金；第二，关于2020年2月之后的租金问题，双方曾就租金减免事宜进行协商，相关政府部门决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应的时间亦在2020年2月租金支付期限之前，故对于原告要求被告按照5000元/月的标准支付2020年2月1日至2020年12月31日期间租金的诉请，本院从公平原则出发作出如下认定：1.对于2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜，被告亦表示其于涉案房屋所经营公寓业务已于2020年4月恢复，故本院酌情判令被告按照2500元/月（5000元/月×50%）的标准向原告支付该期间的租金共计7500元（2500元×3个月）；2.对于2020年5月1日至2020年12月31日期间的租金，被告未提交证据证明因涉案房屋所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案房屋，而为了应对新冠××疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，积极效果已经显现，疫情正处于有效控制的局面，新冠××疫情对于被告使用涉案房屋的影响程度存在一定的时效性，即被告所受影响的程度可能会得到好转，故对于2020年5月1日至2020年12月31日期间的租金应按照《合同》约定以5000元/月的标准予以计付，该期间被告应支付的租金数额总计为40000元（5000元/月×8个月）。综上，被告应向原告支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金合计52500元（5000元＋7500元+40000元），对于原告超出上述部分的诉讼请求不予支持。关于原告主张被告支付迟延支付租金的违约金的问题。原告主张按照每日万分之五的标准计算违约金，被告则抗辩原告主张的违约金标准过高，在原告未举证证明其实际损失的情况下，本院酌情调整违约金计付标准为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，且与上同理，从公平原则出发，本院就被告应支付的违约金作出如下调整：1.被告应向原告支付迟延支付2020年1月1日至2020年1月31日租金的违约金（以5000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，自2020年1月11日起计至实际付清之日，违约金总额以本金为限）；2.被告迟延支付2020年2月1日至2020年4月30日期间租金并不具有违约故意，故对于原告诉请要求被告支付该期间的迟延支付租金的违约金的诉请不予支持；3.被告应向原告支付迟延支付2020年5月1日至2020年12月31日期间租金的违约金（各月违约金均以5000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，从各月11日起计至实际付清之日止，违约金总额以本金为限）。在本院以支持原告关于迟延支付租金的违约金的诉讼请求的情况下，对于原告主张被告支付相应资金占用费的诉请本院不予支持。对于原告要求被告支付其所垫付2020年2月1日至6月30日期间的管理费以及2020年1月1日至6月30日期间的水电费和水电费分摊共计5370.3元的问题。结合被告实际使用涉案场地的情况及双方的确认情况，对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告张纪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杨维华支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金52500元;被告张纪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杨维华支付迟延支付2020年1月1日至2020年1月31日租金的违约金（以5000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，自2020年1月11日起计至实际付清之日，违约金总额以本金为限）及2020年5月1日至2020年12月31日期间租金的违约金（各月违约金均以5000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，从各月11日起计至实际付清之日止，违约金总额以本金为限）；三、被告张纪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杨维华支付2020年2月1日至6月30日期间的管理费以及2020年1月1日至6月30日期间的水电费和水电费分摊共计5370.3元；四、驳回原告杨维华的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2770元，由原告杨维华负担180元，被告张纪负担2590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  何曙明人民陪审员  马实云二〇二一年五月十七日书 记 员  谢丽军欧珊珊