福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0125民初317号原告（执行案外人）：林德琳，男，1946年10月29日出生，汉族，住福建省永泰县。原告（执行案外人）：林常青，男，1970年10月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。两原告共同委托诉讼代理人：余健，福建元一律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：姚治旺，福建元一律师事务所律师。被告（申请执行人）：朱海文，男，1975年10月7日出生，汉族，住福建省永泰县。第三人（被执行人）：林梦固，男，1964年7月14日出生，汉族，住福建省永泰县。第三人（被执行人）：福建省永泰县绿都园食品有限公司，住所地福建省永泰县长庆镇中洋村。法定代表人：林梦固。第三人（被执行人）：朱瑞英，女，1966年7月8日出生，汉族，住福建省永泰县。第三人（被执行人）：林青云，男，1988年9月4日出生，汉族，住福建省永泰县。原告林德琳、林常青与被告朱海文、第三人林梦固、福建省永泰县绿都园食品有限公司、朱瑞英、林青云案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林德琳、原告林德琳、林常青共同委托诉讼代理人余健、姚治旺、被告朱海文到庭参加诉讼，第三人林梦固、福建省永泰县绿都园食品有限公司、朱瑞英、林青云经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林德琳、林常青向本院提出诉讼请求:1.停止执行（2020）闽0125执267号之一、之二执行裁定书，解除查封并停止拍卖朱瑞英名下坐落于永泰县××镇××村××号不动产中宗地面积248平方米、房屋建筑面积424平方米［不动产权证号：闽（2018）永泰县不动产权第0××4号］；2.确认朱瑞英名下坐落于永泰县××镇××村××号不动产中宗地面积248平方米国有建设用地使用权，房屋建筑面积424平方米房屋所有权［不动产权证号：闽（2018）永泰县不动产权第0××4号］归林德琳、林常青；3.本案案件受理费由被告承担。诉讼中，林德琳、林常青变更诉讼请求为：1.停止执行（2020）闽0125执267号之一、之二执行裁定书，解除查封并停止拍卖朱瑞英名下坐落于永泰县××镇××村××号不动产中宗地面积248平方米、房屋建筑面积424平方米［不动产权证号：闽（2018）永泰县不动产权第0××4号］；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：林梦固与朱瑞英系夫妻关系，与林青云系父子关系，与林常青系堂兄弟关系，与林德琳系叔侄关系。林德琳与林常青系父子关系，林常青为长子。2015年6月20日，林梦固具条向林德琳借款15万元（未约定还款期限），利息按月1.5%计，林青云担保；2017年4月7日、2018年1月15日，林青云具条分别向林德琳借款14万元、22万元（均未约定还款期限），利息按月1.5%计，林梦固担保。几年来，林德琳每年多次催讨上述三笔借款。2018年1月12日，朱瑞英买受朱生兴、林忠平坐落永泰县××镇××村××号不动产，并办理了不动产权属过户（移转）登记，取得不动产权证书［不动产权证号：闽（2018）永泰县不动产权第0××4号］，其中载明：宗地面积361.4平方米，房屋建筑面积522.5平方米。2019年2月3日，经林梦固、朱瑞英、林青云、林德琳、林常青等协商一致，林梦固、朱瑞英以其上述不动产中宗地面积248平方米、房屋建筑面积424平方米，作价53万元抵偿上述三笔借款合计51万元（不再计付利息），由林梦固、朱瑞英（甲方）与林常青（乙方）签订《房屋买卖契约》，林梦固在契约落款下方签注“乙方已付清购房款”，林青云、林德果（系林梦固、林常青叔叔）进行见证。同日，林梦固、朱瑞英向林德琳、林常青移交涉案不动产、不动产权证书原件等。朱瑞英上述不动产中，另有宗地面积113.4平方米及土木结构房屋，于2013年9月26日由朱生兴、林忠平转让给林长波，于2015年12月建成五层半楼房。2019年2月以后，林德琳、林常青向永泰县不动产登记和交易中心、永泰县自然资源和规划局咨询过户登记事宜，因上述不动产部分改建涉嫌违法，不动产当时现状与原登记情况不符，涉案不动产无法办理过户登记手续。涉案不动产系土木结构二层，长期屋顶渗水、墙体倾斜，严重影响行人安全，急需进行危房改造。经林德琳、林常青多次联系，永泰县长庆镇中埔村民委员会于2019年4月2日，向永泰县自然资源和规划局提出《关于申请办理永泰县长庆镇中埔村23号用地等手续的报告》，确认2019年2月3日房屋买卖、付清所有款项等事实，并申请对涉案不动产予以办理收购储备及用地等相关手续。2019年4月18日，永泰县长庆镇人民政府在该报告上签注：“情况属实”。福建九鼎工程质量检测有限公司于2019年8月7日作出检测报告（报告编号：ＪＤＲ19ＫＣ00515），其中载明：本工程危险性鉴定等级综合评定为Ｄ级，即承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房，必须立即采取措施。林德琳于2019年8月委托林绍纲将涉案不动产全部拆除，将建房工程发包给林善福施工，于2019年12月建成钢混框架三层楼房。朱海文与林梦固、福建省永泰县绿都园食品有限公司、朱瑞英、林青云民间借贷纠纷一案，贵院于2020年2月27日作出执行裁定书【（2020）闽0125执267号之一】，裁定查封朱瑞英所有的坐落于永泰县××镇××村××号不动产，查封期限为三年。2020年8月26日，贵院作出执行裁定书【（2020）闽0125执267号之二，笔误为617号已裁定补正】，裁定拍卖朱瑞英所有的位于永泰县××镇××村××号不动产，并发出（2020）闽0125执267号公告，通知使用（占用）上述不动产的单位及个人在2020年9月28日前自行迁出。林德琳、林常青不服提出书面执行异议，贵院于2020年12月28日作出执行裁定书【（2020）闽0125执异24号】，裁定驳回林德琳、林常青的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在贵院裁定查封前，林德琳、林常青与林梦固、朱瑞英签订了合法有效的《房屋买卖契约》，林德琳、林常青已付清全部购房款（以林德琳借款债权抵购房款），并合法占有涉案不动产。至于涉案不动产无法办理过户登记手续，是因为上述不动产部分改建涉嫌违法，不动产当时现状与原登记情况不符等，并非林德琳、林常青自身原因造成。为此，林德琳、林常青对涉案不动产享有足以排除强制执行的权益。恳请贵院审理后，依法支持林德琳、林常青的全部诉讼请求。朱海文辩称：涉案房屋是违法建造的。林梦固、福建省永泰县绿都园食品有限公司、朱瑞英、林青云未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：朱海文与林梦固、福建省永泰县绿都园食品有限公司、朱瑞英、林青云民间借贷纠纷一案,本院于2019年9月6日立案审理，于2019年10月24日作出（2019）闽0125民初2545号民事判决：“一、林梦固、福建省永泰县绿都园食品有限公司应于本判决生效之日起三十日内偿还朱海文借款150000元及利息（利息从2019年6月17日起至款项实际还清之日止按月利率1.5%计付）；二、林梦固、福建省永泰县绿都园食品有限公司应于本判决生效之日起三十日内偿还朱海文结欠的借款利息17000元；三、朱瑞英、林青云对上述借款本金及利息的偿还承担连带清偿责任，在承担连带清偿责任后，有权向林梦固、福建省永泰县绿都园食品有限公司追偿”。该判决于2019年12月22日发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书确定的还款义务，朱海文申请法院强制执行。立案执行中，于2020年2月27日，作出（2020）闽0125执267号之一执行裁定查封了被执行人朱瑞英名下坐落于永泰县××镇××村××号［不动产权证号：闽（2018）永泰县不动产权第0××4号］的房产。同年8月26日，本院作出（2020）闽0125执267号（笔误为617号、已裁定补正）之二执行裁定拍卖前述查封房产。案外人林德琳、林常青对本院查封、拍卖被执行人朱瑞英名下坐落于永泰县××镇××村××号房产提出书面异议，本院于2020年12月28日作出（2020）闽0125执异24号执行裁定，裁定驳回林德琳、林常青的异议请求。2021年1月14日原告林德琳、林常青以诉称理由诉至本院。另查明，林梦固与朱瑞英系夫妻关系，与林青云系父子关系，与林常青系堂兄弟关系，与林德琳系叔侄关系。林德琳与林常青系父子关系。2014年4月8日，林梦固、福建省永泰县绿都园食品有限公司、林青云向林德琳借款290000元，林德琳通过黄秀金银行账户向林青云银行账户转账支付借款290000元，履行了出借义务。2015年6月20日，林梦固、福建省永泰县绿都园食品有限公司向林德琳出具借条1张，借条载明：“今兹向林德琳借人民币壹拾伍万元整（¥150000元）利息按月1.5%计”，林青云作为担保人在借条担保人处签名捺印。2017年4月7日，林青云、福建省永泰县绿都园食品有限公司向林德琳出具借条1张，借条载明：“今兹向林德琳借人民币壹拾肆万元整（¥140000元）利息按月1.5%计”，林梦固作为担保人在借条担保人处签名捺印。2015年4月至2017年1月间，林青云陆续向林德琳借款，林德琳分别于2015年4月2日、2015年6月17日、2016年1月14日、2017年1月6日向林青云银行账户转账支付借款24800元、8400元、150000元、23000元，计206200元。2018年1月15日，经双方结算，林青云向林德琳出具借条1张，借条载明：“今兹向林德琳借人民币贰拾贰万元整（¥220000元）利息按月1.5%计”，林梦固作为担保人在借条担保人处签名捺印。再查明，永泰县不动产登记中心不动产信息系统2020年2月25日不动产登记资料查询结果证明载明：“坐落永泰县××镇××村××号房产［不动产权证号:闽（2018）永泰县不动产权第0××4号］，权利人朱瑞英，面积522.5平方米，无抵押、无查封信息”。2019年2月3日，朱瑞英（甲方）与林常青（乙方）签订《房屋买卖契约》,约定将永泰县××镇××村××号房产中部分房产（建筑面积为424平方米）以53万元转让给林常青，《房屋买卖契约》约定：“一、甲方自愿将坐落于永泰县长庆镇中埔村23号壹幢房子（原中埔村供销社），不动产权证号：闽2018永泰县不动产权第0××4号，占地面积248平方米（见附件不动产证红线部分）。土建结构建筑面积双层为424平方米，现一次性买断给乙方作为永久性居住使用。若乙方需要办理过户手续，甲方应予以配合，费用由乙方自理。二、乙方购买到手实际占地面积为248平方米，建筑面积为424平方米，买断实付人民币伍拾叁万元整（¥530000.00）。三、付款方式：乙方即日先付甲方定金人民币伍万元（¥50000.00）。待此契约签订时再付尾款肆拾捌万元（¥480000）。四、目前此房不动产权证由权利人甲方夫妻二人共同持有，在签订此协议后，其甲方不得将卖给乙方的产权（包含房子）行二次买卖及作为任何抵押物与银行抵押贷款（包含其他任何抵押借贷等事件）用途。如甲方违约应赔偿人民币壹佰万元整”。林梦固、朱瑞英作为甲方在《房屋买卖契约》甲方处签名捺印，林常青作为乙方在《房屋买卖契约》乙方处签名捺印，林青云、林德果作为见证人在《房屋买卖契约》见证人处签名捺印。林梦固在该《房屋买卖契约》上补充书写：“乙方已付清购房款”。又查明，2019年4月2日，永泰县长庆镇中埔村民委员会向永泰县自然资源与规划局申请办理永泰县长庆镇中埔村23号用地等手续，《关于申请办理永泰县长庆镇中埔村23号用地等手续的报告》中载明：“2019年2月3日，朱瑞英与林常青签订了《房屋买卖契约》，约定朱瑞英将该宗地中的248平方米土地使用权及土木结构建筑面积双层424平方米转让给林常青所有，并付清了所有款项。该地块地面建筑物位于县道旁，建设于20世纪70年代，建筑物陈旧且破烂不堪，与之相邻的房屋均已建成并投入使用。自2017年我村开展美丽乡村建设以来，该房屋在一定程度上影响我村的景观，与周边建筑物明显不协调。我村在自建房整顿检查中，发现该房屋属土木结构，屋顶渗水严重、墙体倾斜，与之对面的中埔小学学生在此墙体下经过，存在较大的安全隐患，拆旧翻新刻不容缓。经研究，特向贵局申请对林常青受让的占地面积248平方米的土地使用权及土木结构建筑面积双层424平方米予以办理收购储备及用地等相关手续”。经产权登记所有权人朱瑞英申请，福建九鼎工程质量检测有限公司对永泰县××镇××村××号房屋进行危房鉴定，于2019年8月7日作出报告编号ＪＤＲ19ＫＣ00515检测报告，检测鉴定结论为根据地基基础、上部承重结构及围护结构子单元的危险性鉴定等级，本工程危险性鉴定等级综合评定为Ｄ级，即承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房，必须立即采取措施。2019年8月3日，林德琳（甲方）与案外人林善福（乙方）签订《房屋建筑承包合同》，合同约定：“甲方在永泰县××镇××村××号（原供销社旧址）建房屋一栋，建筑层数三层。第一层约200平方米，第二层以上约230平方米，面积以实际测量为准，由乙方承包施工”，林德林为此支付林善福房屋建设款。2019年8月8日，林德琳（甲方）与案外人林绍纲（乙方）签订《房屋拆旧承包合同》，合同约定：“甲方已购买永泰县××镇××村××号（原供销社旧址）房屋两栋（间），地面面积248平方米，二层。因该房屋为危房，为避免墙体倒塌造成危险，甲方准备将房屋拆旧翻新，现委托乙方拆除地面上旧房屋”，林德林为此支付林绍纲房屋拆除款。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。争议的焦点是林德琳、林常青是否享有足以排除朱海文金钱债权强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告林常青与第三人朱瑞英于2019年2月3日签订《房屋买卖契约》,约定将坐落于永泰县××镇××村××号房产中房屋建筑面积424平方米（该房屋整体总面积522.5平方米）以53万元转让给林常青，该《房屋买卖契约》实质是以消灭金钱债务为目的的以物抵债协议,是具有民事行为能力的人作出的真实意思表示，且该《房屋买卖契约》签订时，朱海文尚未就其与林梦固、福建省永泰县绿都园食品有限公司、朱瑞英、林青云民间借贷纠纷向人民法院提起诉讼，从现有证据看，不存在恶意抵债以排除其他债权人，使受让人偏颇受偿的情况，故本院确认原告林常青与第三人朱瑞英在人民法院查封之前签订的以借款支付购房款的《房屋买卖契约》合法有效。因案涉房屋产权面积无法从房屋整体产权登记中单独拆分登记，且案涉房屋现状与产权登记的信息不一致，导致原告林常青未能办理过户登记的手续。案涉房屋经鉴定已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，林德琳、林常青遂出资将案涉房屋拆除，并在原址上新建三层楼房壹幢。综合上述事实，林德琳、林常青的主张符合上述规定,享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定,判决如下:停止对朱瑞英名下位于永泰县××镇××村××号一处（其中由林德琳、林常青所建的钢混结构三层住宅楼）房屋的执行，并解除对该处房屋的查封。案件受理费100元，由朱海文负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  苏燕伟人民陪审员  董秋梅人民陪审员  林惠玉二〇二一年五月二十八日法官 助理  李冰琳书 记 员  陈春巧附本案适用的主要法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。