海南省澄迈县人民法院民事判决书（2021）琼9023民初817号        原告：吴慧，女，1980年4月14日出生，汉族，海南省澄迈县和岭农场第四作业区坡后二队人，住海南省澄迈县，公民身份号码：XXX。                被告：王英秀，女，1952年5月13日出生，汉族，住海南省澄迈县，公民身份号码：XXX。                被告：吴祥熙，男，1983年11月5日出生，汉族，住海南省澄迈县，公民身份号码：XXX。                被告：吴文敏，女，1986年12月1日出生，汉族，住广州市海珠区，公民身份号码：XXX。                三被告的共同委托诉讼代理人：伍音，海南川合律师事务所律师。                原告吴慧与被告吴文敏、吴祥熙、王英秀合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序于同年4月16日公开开庭进行了审理。原告吴慧、被告王英秀、吴祥熙以及三被告的共同委托诉讼代理人伍音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告吴慧向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年5月16日签订的《宅基契约》无效；2、判令三被告共同向原告返还购地款360000元；3、判令三被告共同向原告支付利息损失（以360000元为基数，自2018年5月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），截止2021年3月9日，利息暂计32000元；4、本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2018年5月16日，原告吴慧与吴延照（已故）、王英秀、吴祥熙、吴文敏等一家人签订《宅基契约》，约定王延照、王英秀、吴祥熙、吴文敏将其位于澄迈县金江镇钟寨岭的一格半宅基地出卖给原告，价格为360000元。原告于2018年5月17日通过银行转账分别向被告吴祥熙和吴延照支付购地款310000元和50000元。此后，澄迈县人民政府发布公告，严禁个人买卖集体土地，严禁占用集体土地建房。由于政府至今未允许个人在钟寨岭范围内建房，因此原告多次找被告协商，要求被告返还原告已支付的购地款，但被告均予以拒绝。根据我国相关法律规定可知，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，原告与被告签订的《宅基契约》因违反我国上述法律、法规的强制性规定而应确认无效，三被告应共同向原告返还原告已支付的购地款360000元，并赔偿原告资金被占用期间的利息损失。为维护自身的合法权益，根据我国相关法律规定，特诉至法院，请求法院依法原告的诉讼请求。                被告王英秀辩称，1、《宅基契约》协议有效。中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅印发《关于大力发展农村市场主体壮大农村集体经济的十八条措施》通知提出，盘活农村闲置宅基地和闲置农房。即：鼓励农户自行通过协议将闲置宅基地或闲置农房流转给经营者，或将闲置宅基地统一流转给村组织，由村组织自行经营或对外招商经营；同时允许返乡下乡创业人员和当地农民合作改建自住房。故此《宅基契约》有效，原告将此宅基地用于经营便符合政策规定。2、吴祥熙与吴文敏不知道签协议的事情，本来卖地就是我们两夫妻的事情，跟吴祥熙与吴文敏没有任何关系。他们也不住那里，工作都不在海南，但是当时在场的人要求写上吴祥熙与吴文敏的名，所以才由别人签了他们的名，帮忙按了手印，而且《宅基契约》只有一份给原告拿走了，签完后他们也没有看过协议，我们也没告诉他们签协议的相关内容，他们根本不知情。3、卖地是中介人找上门，告知我们原告要买地，故而有此交易。土地系原告主动联系购买，重大过错在原告，因此被告不应承担支付利息的责任，希望法院驳回原告的诉讼请求。                被告吴祥熙辩称，1、被告不认可此份《宅基契约》，被告从未见过也不知道此契约，更未签订过。《宅基契约》上明确注明了被告名字是代签，从字体上可看出是代笔人蔡於楠代签，系无权代理。被告不予追认此份契约，对被告不发生效力。2、本案亦不属于表见代理情形。被告签约时不在现场，也没有出示授权委托书给他人，也从未与原告沟通确认过。被告与原告均是具有民事行为能力的成年人，买卖宅基地大额交易是相当慎重的大事，应当谨慎处理。在没有看见被告本人，也没有授权手续的情况下由他人代签名，代摁手印，原告在主观上是有重大过失的，故不属于表见代理的情形，对被告不产生效力。3、2018年5月签订《宅基契约》时，宅基地买卖是违法行为，违反法律的行为是不能授权的。即便有授权也没有法律效力，何况本案属于无权代理。没有代理权，不构成表现代理，被告不承担责任，无效的合同自始无效。4、被告收到310000元实际上是因被告父亲治病花费太多医疗费，被告父亲为了弥补被告而给被告的。这是被告父亲处分自己财产的行为，并非是原告与被告产生买卖关系的收款。原、被告之间不存在任何关系，故而返还的义务人并非被告，而系被告父亲吴延照，原告诉被告的主体不适格。5、据被告母亲王英秀陈述，此地是中人找上门，告知原告要买地，故而有此交易。过错不在于卖主吴延照，原告明知无法办证，对此事存在重大过错，因此更不应承担支付利息的责任。综上所述，被告不认可此《宅基契约》，此契约对被告不发生效力。被告不承担责任，更不承担利息的赔偿，法院应驳回原告的诉讼请求。                被告吴文敏辩称，1、被告不认可此份《宅基契约》，被告从未见过也不知道此契约，更没有签订过。《宅基契约》上也明确注明了被告名字是代签，从字体上可看出是代笔人蔡於楠代签，系无权代理。被告不予追认此份契约，对被告不发生效力。2、本案亦不属于表见代理情形。被告签约时不在现场，也没有出示授权委托书给他人，也从未与原告沟通确认过。被告与原告均是具有民事行为能力的成年人，买卖宅基地大额交易是相当慎重的大事，应当谨慎处理。在没有看见被告本人，也没有授权手续的情况下由他人代签名，代摁手印，原告在主观上是有重大过失的，故不属于表见代理的情形，对被告不产生效力。3、2018年5月签订《宅基契约》时，宅基地买卖是违法行为，违反法律的行为是不能授权的。即便有授权也没有法律效力，何况本案属于无权代理。没有代理权，不构成表现代理，被告不承担责任，无效的合同自始无效。综上所述，被告不认可此《宅基契约》，此契约对被告不发生效力。被告不承担责任，更不承担利息的赔偿，法院应驳回原告的诉讼请求。                原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：                吴延照（已于2019年去世）与被告王英秀系夫妻关系，被告吴祥熙、吴文敏系二人的儿子和女儿。2018年5月16日，经中介人介绍，原告吴慧与（2021）琼9023民初816号案原告王丽分别与吴延照（已故）、被告王英秀签订《宅基契约》，约定：“立明断卖主人吴延照同意将坐落钟寨岭集体建设用地西二横路从西边进入第五格连接第六格的半格共壹格半卖给吴慧。宅基坐北朝南，每格长壹拾叁点伍米，宽肆点贰米。东和王丽交界，南至壹拾陆米路止，西和洪祊义交界，北至叁米小路止。上至天空，下通地底，六至分明。该宅基经买、卖双方面议定价为人民币每格贰拾肆万元，壹格半共计人民币叁拾陆万元整，并即日壹次交清宅基款。买主交清宅基款后，该宅基的使用权与所有权永久性归买主所有，与他人无关。日后如有异议，则由卖主出面理直，与买主无关。口说无凭，特立此契约壹份交给买主执着为证。此契约自买卖双方签名捺印之日起生效。身份证号：XXX。卖主：吴延照、王英秀、吴祥熙代、吴文敏代。买主：吴慧。见证人：蔡敷发。中介人：蔡阳程。代笔：蔡於楠。公元：贰零壹捌年伍月拾陆日立。农历：二〇一八年四月初二日。注：《日后如有条件办理相关证件，卖主无条件协助买主办理》。”《宅基契约》上被告吴祥熙与吴文敏的名字由代笔人蔡於楠代签。协议签订后的第二日即2018年5月17日，原告通过中国工商银行的账户分别将200000元和110000元转入被告吴祥熙的银行账户，将50000元转入吴延照的银行账户。此后因澄迈县人民政府发布公告严禁个人买卖集体土地，原告多次找被告王英秀协商退还购地款360000元未果，遂向本院提起诉讼。                本案在审理过程中，原告吴慧向本院提出查封、冻结三被告名下银行存款、房产或其他等值财产（价值360000元）的财产保全申请，支付财产保全申请费2320元。阳光财产保险股份有限公司海南分公司为原告申请财产保全提供了责任担保。                本院认为，当事人之间签订的合同违反法律、行政法规强制性规定的应属无效。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。原、被告签订的《宅基契约》，内容约定转让的是土地的使用权和所有权。买卖的宅基地系农村集体土地，有其特殊性，应属所在的农民集体所有，并由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。原告并非该宅基地所在的村集体经济组织成员，无权享有该村集体内宅基地使用权，故双方签订的《宅基契约》因违反法律、行政法规的强制性规定而属于无效合同。因此，原告主张确认《宅基契约》无效的诉求有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告返还购地款360000元的诉求于法有据，本院亦予以支持。                关于由谁来承担还款义务的问题。原告主张签约时因被告吴祥熙、吴文敏在外地，由吴延照、王英秀打电话征得两人的同意后，授权由父母代为签名和捺印，但原告未能提供任何证据予以证明，且三被告对此均予以否认，故原告应承担举证不能的不利后果，对原告的此项主张本院不予采信。被告吴祥熙、吴文敏以不知晓《宅基契约》内容及宅基地买卖相关事实为由，对《宅基契约》中的签名不予追认，主张其不构成表见代理，不应承担还款义务。本院认为，表见代理发生有权代理的法律效力。因此，表见代理应具备民事行为成立的有效要件，即不得违反法律或者社会公共利益等。如果不具备民事行为的有效要件，则不成立表见代理。本案中，双方签订《宅基契约》买卖农村集体土地的行为违反法律规定，故不构成表见代理。被告吴祥熙主张其账户中收到的两笔分别为200000元和110000元的款项是因其为父亲治病花费太多，其父亲吴延照为了弥补才给的，是父亲处分自己财产的行为，其不清楚款项来源。本院认为，被告吴祥熙的银行账户中收到的两笔款项共计310000元是直接从原告吴慧的银行账户转账的，而非从吴延照的银行账户中转账。吴延照从2017年起因身患多种疾病而花费巨额医疗费，被告吴祥熙主张对于其账户中突然收到陌生人吴慧的310000元，其从未询问其父亲吴延照两笔款项是因何而来，对买卖宅基地的事情毫不知情明显不符合常理。《宅基契约》系吴延照、被告王英秀与原告签订的，吴祥熙此后也未向原告主张异议，对于被告吴祥熙应当推定为知情且追认。因此，对于被告吴祥熙的抗辩理由，本院不予采信，吴祥熙应当承担还款义务。据现有证据无法证明被告吴文敏知晓《宅基契约》内容及宅基地买卖的相关事实，故对被告吴文敏的抗辩理由，本院予以采信，被告吴文敏不承担还款义务。                对于原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，因双方在签订协议时均知道或应当知道土地买卖行为违反法律规定仍进行买卖，在买卖集体土地的过程中均有过错，应当各自承担相应的责任，故本院对该项请求不予支持。                本案引起纠纷的法律事实发生在2021年1月1日前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用当时的法律规定。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：                一、被告王英秀、吴祥熙于本判决生效之日起三十日内向原告吴慧返还购地款360000元；                二、驳回原告吴慧的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费3590元（原告吴慧已预缴），由原告吴慧负担293元，被告王英秀、吴祥熙负担3297元；诉讼保全费2320元（原告吴慧已预缴），由原告吴慧负担189元，被告王英秀、吴祥熙负担2131元。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判员林海宁    二〇二一年五月二十五日            法官助理周乃垚            书记员王驰            《中华人民共和国土地管理法》            第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。            全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。            任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。            国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。            国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。            第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。            《中华人民共和国合同法》            第五十二条有下列情形之一的，合同无效：            （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；            （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；            （三）以合法形式掩盖非法目的；            （四）损害社会公共利益；            （五）违反法律、行政法规的强制性规定。            第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》            第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。            民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间。