济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初3308号原告：孙吉涛，男，1978年12月1日出生，汉族，个体经营者，住济南市。委托诉讼代理人:任秀粉，北京市君致(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人:张昊天，北京市君致(济南)律师事务所律师。被告：济南华府置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：田甜，总经理。委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。原告孙吉涛与被告济南华府置业有限公司（以下简称华府置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理后，由审判员高峰独任审判，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告孙吉涛的委托诉讼代理人任秀粉、张昊天，被告华府置业公司的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙吉涛向本院提出诉讼请求：1.退还房款276012元及146651元；2.支付利息，其中以276012元为基数，自2020年5月3日至实际退还之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率(LPR)产生的利息；以146651元基数，自2019年11月3日至实际退还之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率(LPR)产生的利息。事实与理由：2017年起，孙吉涛与其他亲友分别购买华府置业公司开发的恒大翡翠华庭公寓若干套，其中孙吉涛购买三套。因孙吉涛与亲友购买的房屋比较分散，不便将来统一管理经营，且孙吉涛欲再加购一套。2019年11与3日，经原、被告协商，将以前房屋按华府置业公司之前全国统一公布的“无条件退房政策”退房，再统一在一层内购买。其中孙吉涛以个人名义另行购买恒大翡翠华庭D2地块*共计四套房屋，双方约定房款按照十期支付。前期购房退款待华府置业公司公布“提前还款”政策时，转入后期购房款，并可享受“提前还款”按年利率13%减免的优惠。当天，孙吉涛按华府置业公司指示办理了相关手续，又签订了新的房屋认购协议，并另行支付了后期购房的首次购房款共计146651元，在此之后，前期购房款至少可以覆盖顺延七期的分期应付款，且华府置业公司明确表示引款程序不会影响分期付款进度。后孙吉涛委托亲友与华府置业公司就前期房款引款、退款问题进行沟通，但直至按后期认购协议约定第二期付款节点时，华府置业公司仍未完成“引款”程序，于是孙吉涛表示收不到全部退款，将不再支付新的购房款。华府置业公司同意给孙吉涛退款的同时继续争取13%的减免待遇，并称最多六个月完成退款，但截至起诉之前，早已超过华府置业公司承诺的期限，孙吉涛仅收到2020年3月11日一笔退款242539元。期间，孙吉涛多次催促华府置业公司，华府置业公司每次均无实质性的处理结果。在等待退款期间，2020年8月10日，孙吉涛反而收到华府置业公司的《认购书解除函》。2020年10月9日，孙吉涛又收到一笔退款275411元，但目前前期尚有一套房屋*房款276012元未付。孙吉涛同意解除，但不付剩余房款的理由是因为华府置业公司多次推诿不退还前期购房款，所以相应违约责任应当由华府置业公司承担。华府置业公司辩称，孙吉涛请求退还的276012元是其退房时确认的退款金额，其退房及再次购买D2地块4号楼的四套房屋均系其个人意愿，其做引款的代理公司的置业顾问仅是为其尽力争取提前还款所享受的优惠，在此过程中答辩人并没有与孙吉涛签订任何书面协议，也没有做过任何承诺，不论孙吉涛做引款还是做退款均是其个人意愿，自行决定。后期答辩人已将前面房款退还，孙吉涛也没有任何异议。由此可见，引款是一个尽力争取的事实，而不是必须要做的。另外，孙吉涛请求退146651元房款无事实根据。孙吉涛后期购买的D2地块4号楼4套房屋逾期交款，答辩人按照双方签订的认购书约定来处理该4套房屋，孙吉涛需要承担违约责任，并且孙吉涛前后两次购买的房屋均为独立的法律关系，即使前面购买房屋的房款未退款、未引款也不影响孙吉涛继续履行后面4套房屋的交款，并非是其不交款的理由。现在孙吉涛作为违约方却起诉要求答辩人退还全部房款及从购买之日起计算的利息损失是对答辩人守约方的不公平。因为孙吉涛的购房答辩人不仅没有收到相应购房款，反而花费了一定的人力物力来进行销售，支出销售佣金295元，在将近一年半的时间里答辩人仅收到孙吉涛交付的4套房屋的146651元购房款不及涉案房屋总房款的十分之一，却名义上占有了该房屋，给答辩人造成了极大损失。答辩人按照认购书约定与孙吉涛解除认购协议，解除函上明确写明了关于该房屋房款的处理，孙吉涛完全可以按照解除函的内容来完成相应的退房，如有退款也可以完成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙吉涛（乙方，买受人）与华府置业公司（甲方，出卖人）于2018年3月18日签订《恒大翡翠华庭商品房认购书》三份，约定孙吉涛向华府置业公司认购济南恒大翡翠华庭楼盘*三处房屋；另就双方的权利、义务进行了约定。上述认购书签订后，孙吉涛依约支付了部分购房款。经双方协商解除上述认购书，华府置业公司已将两处房屋的购房款退还给购房人孙吉涛，尚有一处房屋所涉的购房款276012元未予退还。孙吉涛与华府置业公司又于2019年11月3日签订编号分别为：*的四份《恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定孙吉涛向华府置业公司认购济南恒大翡翠华庭楼盘*房屋四处，认购书还约定了其他内容。上述四份《恒大翡翠华庭商品房认购书》均约定孙吉涛分十期支付购房款，其中第一期至第四期付款时间均分别约定为：2019年11月7日前，2020年2月3日前，2020年5月3日前，2020年8月3日前。孙吉涛已按照约定按期支付了第一期的购房款，之后未再支付其余购房款。华府置业公司于2020年6月5日作出《催签商品房合同及催款函》，陈述孙吉涛应于2019年11月3日与其签订《商品房买卖合同》而未签，也未按照约定支付第二期、第三期购房款，已构成违约。通知孙吉涛于收到通知书后15日内尽快与其签订《商品房买卖合同》，交清逾期房款及违约金。否则，视为孙吉涛放弃购买房屋，依约扣除违约金，并有权另行处理房屋。孙吉涛已收到上述《催签商品房合同及催款函》。华府置业公司又于2020年8月10日作出《认购书解除函》，陈述孙吉涛应于2019年11月3日前签署《商品房买卖合同》，并于2020年2月3日前、2020年5月3日前依约支付购房款，经其发函催告签合同及催款后，孙吉涛未履行认购书约定义务。通知孙吉涛自即日起，解除《恒大翡翠华庭商品房认购书》，并依约从已交房款中扣除违约金，剩余款项需退回的，孙吉涛到项目售楼处办理退款手续。孙吉涛自述其于2020年8月11日收到该《认购书解除函》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，孙吉涛与华府置业公司自愿签订《恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定相应的权利、义务，上述行为系双方当事人的真实意思表示，约定内容合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照约定内容行使权利、履行义务。本案的争议焦点为孙吉涛未按照双方于2019年11月3日签订的《恒大翡翠华庭商品房认购书》约定时间支付第二期购房款是否构成违约。孙吉涛对此陈述华府置业公司未按照承诺内容在其第二期应交款项到期前退还购房款，引款时拒绝提供13%利率的提前还款优惠，还要求将应该十期支付的购房款一次性引款，占用购房款近200万元未予处理，故其有权拒绝交纳第二期购房款，不构成违约，提交其与华府置业公司置业顾问王瑶的微信聊天记录佐证。华府置业公司对此不予认可，辩称其未承诺引款享受13%利率的提前还款优惠，孙吉涛未按期付款已构成违约。经审查，孙吉涛未按期支付购房款的行为已构成违约，理由如下：一.孙吉涛前期购买三处房屋与其后期购买四处房屋均签订了相应的认购书，约定了相应的权利、义务，前后所签合同之间并无直接关系，系独立的合同，现有证据无法证实孙吉涛所述的华府置业公司承诺前期购房款转为后期购房款，并转款享受13%利率的提前还款优惠，孙吉涛应按照双方之间于2019年11月3日签订的认购书履行支付购房款的义务。二.孙吉涛与华府置业公司于2019年11月3日签订的《恒大翡翠华庭商品房认购书》约定第二期交纳购房款的时间为2020年2月3日前，从孙吉涛交纳的微信聊天记录可以印证孙吉涛在该付款期限届满前明确要求华府置业公司按照流程正常退还其前期购买三处房屋的购房款，拒绝华府置业公司实施引款，且知晓华府置业公司无法在上述期间前退款完毕。因华府置业公司退还购房款系双方当事人解除前期三处房屋认购书产生的法律后果，不能成为孙吉涛按照后期认购书约定内容履行交纳购房款义务的抗辩理由，因孙吉涛未按后期认购书约定内容按期支付购房款，已构成违约。对于孙吉涛违约未交纳购房款的事实，华府置业公司作出《催签商品房合同及催款函》、《认购书解除函》，通知孙吉涛相关事项，孙吉涛自述于2020年8月11日收到该解除函，华府置业公司对该收到时间不予认可。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，华府置业公司作出《催签商品房合同及催款函》，告知孙吉涛交清逾期购房款，但孙吉涛收到该函后未履行交纳购房款义务。华府置业公司又作出《认购书解除函》，告知因孙吉涛违约履行义务，解除双方签订的认购书。华府置业公司的上述行为符合上述法律规定，在孙吉涛迟延履行交纳购房款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，华府置业公司行使认购书解除权合法有据。关于《认购书解除函》的送达日期，孙吉涛自认为2020年8月11日，华府置业公司虽不予认可，但其在对孙吉涛提交的上述解除函的真实性无异议的情况下，作为解除函出具主体未在本院限定其举证的期限内举证送达时间，依照相关法律规定，应承担相应不利后果，故本院确认送达日为2020年8月11日，则认购书解除日即为2020年8月11日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，孙吉涛与华府置业公司就前期三处房屋、后期四处房屋签订的认购书均已解除，依照上述法律规定，华府置业公司应退还孙吉涛已交纳的购房款。孙吉涛前期认购三处房屋尚未退还的购房款为276012元，华府置业公司应予退还；后期认购四处房屋交纳的购房款为146651元，华府置业公司亦应予以退还。关于华府置业公司应否支付应退还款项相应利息的问题。依照相关法律规定，合同解除后，当事人均有权要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案中，就双方前期认购三处房屋的认购书解除事宜，华府置业公司自认孙吉涛符合无理由退房条件，其应从双方协议解除之日即应向孙吉涛退还购房款，但双方均未就解除认购书及退款事宜提交书面证据证据材料加以印证，但从孙吉涛提交的微信聊天记录上可以印证退款事宜申请下来的时间为2019年11月3日，华府置业公司则辩称公司集团审批通过的解除日为2019年12月25日，但对此未提交证据加以证实。微信聊天记录中所涉的王瑶即使不是华府置业公司工作人员，但其对外代表华府置业公司销售涉案房屋，购房人与其具体联系购房及解除认购书事宜，在王瑶明确告知认购人孙吉涛退款事宜已于2019年11月3日申请下来的情况下，孙吉涛主张该时间为华府置业公司认可的退款日符合一般生活常识，华府置业公司辩称解除日为2019年12月25日但对此没有证据加以印证，应承担举证不能的不利后果，故本院认定三处房屋所涉购房款双方协议的退还日为2019年11月3日。就双方后期认购四处房屋的认购书解除事宜，本院认定认购书解除日为2020年8月11日，则就所涉购房款退还日为2020年8月11日。另从孙吉涛提交的微信聊天记录上可以印证华府置业公司承诺退款按照其公司流程为6个月左右，孙吉涛对此未提出异议，故从应退还日起计算的6个月内，华府置业公司不应承担违约责任；超出6个月的部分，华府置业公司应承担违约责任。关于孙吉涛主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息的诉求，经审查，孙吉涛未提交证据证实其因华府置业公司未依约退还款项的具体损失情况，结合认购书的履行情况、当事人的过错情形及孙吉涛确有损失的相关事实，本院认为孙吉涛主张的上述损失计算较为客观、适当，本院予以支持。关于华府置业公司主张孙吉涛的违约责任问题。就认购书的解除，孙吉涛系违约方，其提起本案诉讼，为维护双方当事人的合法权益，减少当事人的诉累，做到定纷止争，在华府置业公司已就孙吉涛违约责任主张权利的情况下，本院对孙吉涛应负的违约责任一并予以处理。本案中，华府置业公司在《认购书解除函》中明确孙吉涛未依约履行认购书义务，应从已交房款扣除相应的违约金。就违约责任，双方签订的《恒大翡翠华庭商品房认购书》中约定“如乙方（即孙吉涛）未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方（即华府置业公司）支付违约金”，该认购书于2020年8月11日解除，解除前孙吉涛存在三期逾期支付购房款，其中第一期逾期支付款项为219977元，逾期期间为2020年2月3日至2020年8月10日；第二期逾期支付款项为219977元，逾期期间为2020年5月3日至2020年8月10日；第三期逾期支付款项为146651元，逾期期间为2020年8月3日至2020年8月10日，按照日万分之一计算得出违约金共计6497元，孙吉涛对此应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、被告济南华府置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙吉涛退还购房款422663元；二、被告济南华府置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙吉涛支付逾期付款利息（其中以276012元为基数，自2020年5月3日起，计算至实际给付之日止；以146651元为基数，自2021年2月11日起，计算至实际给付之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、原告孙吉涛于本判决生效之日起十日内向被告济南华府置业有限公司支付违约金6497元；四、驳回原告孙吉涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7640元，减半收取3820元，由被告济南华府置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 高 峰二〇二一年五月七日书记员 周晓倩