上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4384号上诉人(原审被告)：上海元渊企业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张浩瀚，董事长。委托诉讼代理人：崇旎，女。委托诉讼代理人：潘公波，上海市权亚智博律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海和虹同忻资产管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：顾维，执行董事。委托诉讼代理人：吴家平，上海市远东律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢桦彬，上海市远东律师事务所律师。上诉人上海元渊企业管理有限公司(以下简称元渊公司)因与被上诉人上海和虹同忻资产管理有限公司(以下简称和虹同忻公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初21431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。元渊公司上诉请求：撤销原审判决主文第一项，请求法院依法将其改判为人民币(以下币种均为人民币)2，400，680元。事实和理由：2017年3月1日被上诉人交付的租赁用房并非是合同约定的办公及商业用房。被上诉人实际交付的是工业厂房，与合同约定的房屋用途完全不符，因此从法律上并不能认定被上诉人已交付房屋。在2017年8月28日形成了同意“中山北一路XXX号”项目建设区级产业园区的会议纪要后，本案的标的厂房才勉强具备了合同约定的用途。因此2017年8月28日被上诉人才正式交房，这一天才能算作为合同的起租日。虹口市政沿着中山北一路在本园区外围征用空地设立施工围挡，将涉案园区从2017年3月1日围困至2019年年初，致使园区人员无法正常出入，园区内装修工程无法正常展开，园区门面无法正常展示，园区招商的客户无法正常开业等，直接导致上诉人迟迟不能开园。这是虹口市政实施的政府行为，对上诉人来说是无法抗拒的事件，应当认定为不可抗力。一审法院对此影响就租金作出一定减免，但上诉人认为一审判决减免的金额偏少，不足以抵消上诉人在被围挡期间所遭受的损失，故请求法院对至2018年12月31日期间的租金再重新酌情给予减免。和虹同忻公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。和虹同忻公司向一审法院起诉请求：1．判令元渊公司支付2017年11月1日至2018年12月31日期间的租金8，420，385.1元；2．判令元渊公司支付滞纳金。一审法院认定事实：上海市中山北一路XXX号房屋产权人系和虹同忻公司。2017年2月28日，和虹同忻公司(出租人)与元渊公司(承租人)签订《房屋租赁合同》，约定，1-1租赁房屋地址中山北一路XXX号、出租面积9，396㎡、房屋质量合格、房屋用途办公及商业。2-1租赁期限自2017年3月1日至2032年2月28日。其中免租期限为2017年3月1日至2017年10月31日。3-1租赁房屋租金单价为：2.1元／平方米／天。首年月租金总额：RMB600，170.00元。租金递增：逐年1.5％。4-1支付方式：先付后用。每3个月为一个支付期，支付一次房屋租金，在每个支付期［前一个月］的25日前支付该期租金。本合同签订之日，承租人即应支付首个支付期租金人民币RMB1，800，510.00元。10-1出租人交付该房屋时，承租人应向出租人支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，即1，800.510.00元。出租人收取保证金后，应向承租人开具收款凭证。13-7承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，滞纳金计算标准为：日租金的5％。合同签订后，元渊公司依约向和虹同忻公司支付保证金1，800，510元及三个月的租金1，800，510元。2017年12月25日，元渊公司向和虹同忻公司发函，载明，我司与贵司在2017年2月28日签订的中山北一路XXX号房屋租赁合同，在合同在执行过程中，陆续发现较多问题，也多次与贵司相关人员交流反馈。现临近2017年年终，在此我司再以书面函件的形式将遇到的问题及困难与贵司反馈沟通。一、租赁合同前期，因贵司的上述物业在收储过程产权证办理中，未正式出具。双方按金融保险用地，办公及商业用途作为签订上述租赁合同的基础进行洽谈签订上述租赁合同。双方交付日2017年3月13日正式交房后，发现房产证房屋类型为工厂，用途为厂房，造成相关管手续不能办理。申报消防设计审核时消防部门一直拒收我司申报材料，直至8月28日收到园区办会议纪要后的9月4日周一才送进受理窗口。不能正常开工的时间影响长达3个月之久。二、项目施工过程中主要难点汇总……5．上述项目还受到中山北一路同心路路口市政道路施工的严重影响，截止到2017年12月25日整个项目中山北一路门脸依旧全部被市政道路工程的各种机械设施设备及临时集装箱工棚围困着，周边环境依旧恶劣。6．因上述种种客观情况，导致上述项目至今还未能验收完成，且造成1号楼7层8层的已签约客户迟迟不能进场装修，已涉及与上海霈均信息科技有限公司延迟交付房屋的违约赔偿。上述项目涉及的多家知名意向企业及机构，也因上述项目的种种问题迟迟不能签约落地。考虑到我司对上述项目的整体投入超过5，800万元(见工程备案合同)，不含超预算的部分——更换及增加的蒂森克虏伯电梯，老旧化粪池的翻新及维护等。公共设施设备的升级，及外立面的全新改造均将长期保留增值上述物业。综上所述，本着双方一直以来良好合作的精神，根据项目因上述种种客观原因需要延迟到2018年5月份才能内外装修完工的客观实情(即使上述项目在双方不断努力后2018年1月份能够完成验收，但恰逢中国的农历新年的影响，所有的已签约客户及意向客户均要求农历正月十五后入场装修，免租装修期至少需要三个月的时间)，望贵司给予上述项目施工期顺延的支持。2018年3月13日，元渊公司又向和虹同忻公司发函，称，贵司的租金付款通知书我司已经收到。但截至到2018年3月13日我司与贵司在2017年2月28日签订的中山北一路XXX号房屋租赁合同的标的房屋仍然无法正常启用(详见附件现场图片及视频)，造成园区相关企业及配套商户迟迟无法正常入驻(暴走漫画、口袋理财、星巴克、全家便利等均以园区整体未达到开业基本条件为由，要求我司赔偿、或要求租金顺延，延迟入驻等)。上述项目交房日期为2017年3月13日，考虑到贵司所属的虹口区政府的市政道路施工的开工日期2017年3月1日到竣工日期2017年10月31日与我司与贵司签订的租赁合同的免租期(到2017年10月31日)一致，我司暂时同意了贵司的上述房屋在贵司所属虹口区政府的市政道路施工有影响我方整体改造工程施工的情况下有瑕疵的交房。但截止到2018年3月13日整个项目中山北一路XXX号依旧全部被市政道路工程的各种机械设施设备及临时集装箱工棚围困着，周边环境十分恶劣，不具备企业及配套商户入驻开园的基本条件。且造成了已经签约租户的索赔，及部分知名意向企业迟迟不能签约入驻。上述贵司所涉及的市政工程竣工期远远超过贵司租赁合同约定的免租期，并远远超过我司能承受的范围，作为产权方的贵司应负责免租期的顺延。上述租赁合同在执行过程中，还陆续发现较多问题，也多次与贵司相关工作人员反馈。2017年12月27日，我司法定代表人也亲自以书面函件的形式送达贵司，将遇到的问题及困难与贵司反馈。并重申了部分2017年12月25日函件的内容。2018年4月3日，和虹同忻公司向元渊公司发出《关于中山北一路XXX号房屋申请延长免租期的复函》，表明，贵司关于延期支付2018年2月至4月租金的函件我司已收悉，关于函件中贵司提及的在改造建设中的各种困难我司表示理解，但鉴于中山北一路XXX号为整体租赁项目，函件中陈述的各种原因不能作为延期支付租金的理由，请贵司按照租赁合同的约定尽快支付租金。关于函件中提到的问题作如下回复：一、关于中山北一路市政道路大修工程影响周边环境问题。首先，施工主体不是我司，我司无法控制明确的完工节点。其次，我司在收到贵司来函后为帮助贵司解决问题，已积极联系虹口区市政和水务管理中心具体该项目的负责人邬工，现场指导工作并给予协调解决方案。二、关于贵司提及的消防无法申报问题。根据合同约定，所有关于改造和装修的有关部门申报事宜都由承租方自行解决。但我司在2017年5月收悉该事宜后，立即联系虹口区园区办上报了贵司的需求，并在申报过程中多次协调，我司主要领导人也多次出面推进该事宜。最终才获得了园区办的特批，在园区认定环节之前就给予了贵司园区的批文。……鉴于双方之间的一贯友好合作，租赁关系又是租税联动模式，我司将在2018年底根据贵司完成税收的最终情况，结合贵司遇到的客观存在问题统筹考虑，给予贵司一定的支持。2018年6月10日，元渊公司再次向和虹同忻公司发函，载明，贵司的《房屋租赁付款通知书》我司已经收到。关于我司与贵司租赁涉及的几大重点问题的反馈，我司迟迟未收到贵司的解决方案。我司就上述项目被贵司所属的虹口区政府的市政道路施工围困这根本性难题迟迟不能解决，再次发函贵司：我司与贵司租赁合同涉及的中山北一路XXX号的房屋交房日期为2017年3月13日，考虑到贵司所属的虹口区政府的市政道路施工的开工日期2017年3月1日到竣工日期2017年10月31日与我司与贵司签订的租赁合同的免租期(到2017年10月31日)一致，我司当时暂时同意了贵司的上述房屋在贵司所属虹口区政府的市政道路施工有影响我方整体改造工程施工的情况下有瑕疵的交房。但截至到此次发函日，上述施工围困情况还在继续，对我司实现上述租赁合同的租赁目的造成根本性的破坏。且根据现场施工方公示，施工竣工日期又从2017年10月31日顺延到了2018年12月31日。此公示是在我司2018年5月17日委托上海市静安公证处公证现场拍照后的次日更改的施工竣工日期(详见附件)。双方签订的租赁合同应遵循租赁合同法中房东方的基本责任，租赁过程中约定的现状交付，并不能免除房东方的基本责任。即便认为上述市政施工为不可抗力因素，造成上述租赁合同不能实现租赁目的，甲乙双方均不承担责任，也应将免租期顺延。我司与贵司租赁合同本应按上述市政施工竣工日期拖延的14个月影响时段进行顺延，但本着双方一直以来良好合作的精神，我司愿意承担5个月的影响时段(2018年的8月1日至12月31日)，即我司同意2018年8月1日起计算租金。在双方共同努力下，完成税收指标，为区域经济发展共同奋斗。2018年6月25日，和虹同忻公司向元渊公司发出《律师函》，催讨截至2018年6月22日的欠租及相关滞纳金。同年7月31日又再次发出《关于中山北一路XXX号租金逾期事宜的函》，载明，我司于2018年6月26日委托上海光大律师事务所就贵司支付租金事宜发送了律师函，至今尚未收到贵司的租金及正式书面回复。按照双方所签定的房屋租赁合同中11-2条款的约定，贵司已构成合同违约，我司可以单方面解除合同。2018年8月3日，元渊公司向和虹同忻公司发出《关于〈律师函〉的回复函》，表明，贵司委托上海市光大律师事务所发来的《律师函》我司已收悉，现针对《律师函》所述内容及目前双方履行租赁合同的实际情况特作出回复如下：一、合同履行中，贵司交房存在的两大瑕疵。1．合同签订前，双方约定房屋产权性质为金融保险用地，但交付房屋后，发现该房屋的产权性质为工厂，与双方最初约定不符，导致我司相关手续不能办理，该问题虽在双方共同努力下补救，但客观上已造成我司施工延期达3个月之久。2．我司与贵司签订《房屋租赁合同》之时，虹口区市政和水务管理中心开始道路施工，整个物业被市政加设围栏，当时施工方公示竣工日期为2017年10月31日(见公证书)，故双方在签订合同时，约定免租期与该工程竣工期限一致。但据我司了解，该围栏地点并不是施工现场，而是施工队临时设置的堆场，贵司完全有义务协调施工队将围栏解除，而贵司未履行出租人应尽的义务，导致项目至今被围困。后因市政工程延期我司也多次给贵司发函，并协商将免租期延长，贵司对该情况表示理解，口头同意延长我方几个月免租期，在以后的租期内体现。二、目前合同履行的障碍及我司面临的风险。1．不可抗力因素存续导致合同无法正常履行；市政工程施工是为工程作为合同履行的重要考虑因素约定于免租期条款。而客观的情况显示该工程将延期14个月之久，显然该情况在双方订立合同之初是无法预见、无法规避的。现如今双方也无法影响、改变市政工程延期的客观事实。该情况不可归责于我司，因此完全符合法律规定及合同约定的不可抗力情形。2．贵司坚持履行原合同条款。对我司显失公平；当初签订《租赁合同》，并将市政工程竣工期限作为免租期限，这是双方共同的真实意思表示，这也是最初合同成立的基础目的。双方将2017年3月1日-2017年10月31日作为免租期也是基于市政工程(政府行为)的公示。但最新的公示，显示该工程竣工期限为2018年12月31日比原定的竣工期限推迟了14个月。如贵司坚持按原合同认定免租期限，我司将因市政工程影响不能开园而损失巨大。这显然已经背离我们当初订立合同的初衷，违背订立合同的公平原则。3．我司目前面临的风险；我司对该项目的，投资资金已达5，800万元，招商工作也在积极开展中，但因贵司的违约行为，及区政府的不可抗力因素，至今不能顺利开园。对于本应与我司签约的意向客户因不可抗力情形迟迟不愿签约。而与我司签约的客户，也因工程施工的影响不能如期开张营业，为此我司将面临重大违约风险和诉讼风险。三、综上所述，贵司所发《律师函》，要求我司按原合同支付租金的请求既不符合法理也不符合情理。贵司交房之初因对我司隐瞒产证问题，导致我司工期拖延3个月。贵司理应承担违约责任。本项目因受市政工程影响至今不能开园，客观上符合法律规定的不可抗力情形。对于我司面临的风险，贵司负有不可推卸的责任，我司同样保留追究贵司交房瑕疵的违约责任。我司依然愿意与贵司精诚合作，共同达成税收指标，促进区域经济发展。但在不可抗力发生期间，应将合同的免租期顺延，待不可抗力因素消除后开始计算租金。以上建议望贵司充分考虑。2018年12月25日、2019年3月8日、2019年5月24日，元渊公司又三次向和虹同忻公司发函，重申了市政道路施工对元渊公司实现租赁目的所产生的影响，要求和虹同忻公司对其起租日期作出相应的调整，并顺延租期。元渊公司主张其首期支付的三个月租金系冲抵2019年1月1日至2019年3月31日起的租金，并自2019年4月开始正常支付租金至今，并由和虹同忻公司开具了相应的发票。2018年1月1日至2018年12月31日的租金因市政道路施工的不可抗力因素，应当予以免除。一审法院又查明，2017年8月28日，虹口区产业园区(楼宇)服务办公室形成《园区办关于会审“中山北一路XXX号”项目申报产业园区会议纪要》，主要内容为：1．同意“中山北一路XXX号”项目建设区级产业园区，园区总建筑面积9，396平方米(产证面积)，产业定位是科技金融。二、园区运营方主动加强与区建管委、区科委、规土局、金融局、环保局、卫计委、投促办、绿化市容局、市场监督局、消防支队、广中街道和园区(楼宇)办等部门和单位的沟通和联系，按照各职能部门的规范要求运营园区的各项工作。各部门和单位要加强监管和指导，确保园区的运营安全、规范、有序．．．．．。一审法院再查明，2018年5月28日和2019年3月6日，元渊公司两次委托上海市静安公证处进行证据保全，对上海市中山北一路XXX号“近铁虹口金融产业园”的大楼及周围道路现状进行拍照。一审法院审理中，元渊公司还提供了：1．经营损失评估报告，证明元渊公司在租金及其他方面的确有巨大损失；2．工程结算审核报告，证明元渊公司改造虹口金融产业园项目的工程结算造价；3．暴走公司退租申请，证明市政围困及周边施工对租赁在系争房屋的客户的正常办公影响巨大。和虹同忻公司的质证意见为：1-2．是元渊公司单方委托，经营风险也应当由元渊公司自行负担；3．有异议，无法证明元渊公司遭受的损失及与和虹同忻公司的关联性。一审法院认为，和虹同忻公司与元渊公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。和虹同忻公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。元渊公司作为承租人亦应当按照合同约定履行支付租金的义务。现因市政道路施工，确对元渊公司使用系争房屋产生了一定的影响，元渊公司亦因此多次与和虹同忻公司进行协商，但未能达成一致，故元渊公司并非无故拖欠租金。但该影响并未导致房屋完全不能使用，故元渊公司要求免除该期间租金的辩称意见，法院难以采信。和虹同忻公司应对影响期间的租金作出一定的减免，对于减免的租金数额，法院将结合影响程度及公平原则，酌情予以确定。减免后的租金，元渊公司应向和虹同忻公司支付。和虹同忻公司要求元渊公司支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决如下：一、上海元渊企业管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海和虹同忻资产管理有限公司2017年11月1日至2018年12月31日的租金6，019，705.1元；二、对上海和虹同忻资产管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。本院二审期间，被上诉人提交(2020)沪0109民初9813号民事判决书一份，以证明关于上诉人所提及的房屋性质问题已在该案中予以处理。上诉人对其真实性没有异议，但认为其与本案并无关联。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，和虹同忻公司与元渊公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。和虹同忻公司提供的房屋类型在签约时即是厂房，此后亦未有变化，元渊公司在签约时对此也应当是明知的。元渊公司因装修申报问题而主张和虹同忻公司2017年3月交付的房屋不符合合同约定，应当以2017年8月为交付房屋日，该意见本院难以采纳。合同约定了明确的免租期，元渊公司要求延长至2018年4月，本院难以支持。市政道路施工对元渊公司使用系争房屋产生了一定的影响，但该影响并未导致房屋完全不能使用，故一审法院对元渊公司要求免除该期间租金不予支持，但认定和虹同忻公司应对影响期间的租金作出一定的减免，该意见并无不当，本院予以认同。就减免的数额，一审法院结合影响程度及公平原则，酌情予以确定。一审法院减免租金的数额尚属合理，可以维持，本院不再调整。综上所述，上诉人上海元渊企业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币53，937.93元，由上诉人上海元渊企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 江审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿法官助理  苗一路书 记 员  慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……