福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0304民初501号原告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27、29号，统一社会信用代码913503006603818812。法定代表人：张建雄，董事长。委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：方惠红，福建联合信实（莆田）律师事务所实习律师。被告：林清龙，男，1983年1月16日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。原告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称:正鼎公司）与被告林清龙因商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正鼎公司的委托诉讼代理人陈丽萍，被告林清龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除正鼎公司与被告于2014年1月20日签订的合同编号为Ｌ201400700号《商品房买卖合同》；2.判令林清龙协助正鼎公司办理编号为Ｌ201400700号《商品房买卖合同》网签和备案注销手续以及维修基金注销手续；3.判决林清龙向正鼎公司支付因未足额付清购房款而解除合同的违约金应按付款5%计算为9000元（180000元ｘ5%），该款项可在正鼎公司退还给林清龙购房款中直接抵扣；4.本案的诉讼费用由林清龙承担。庭审期间，正鼎公司变更了诉讼请求2为：判令林清龙协助正鼎公司办理编号为Ｌ201400700号《商品房买卖合同》网签和备案注销手续、房屋预告登记注销手续以及维修基金注销手续。事实与理由：2014年1月20日，正鼎公司与林清龙签订合同编号为Ｌ201400700号《商品房买卖合同》一份，约定林清龙购买由正鼎公司开发建设的位于荔城区××镇××村“正鼎ＳＨ.ＮＯ1”第1幢906号房产一处，面积为54.72平方米，购房款总额为379494元，购房款采取首付和按揭贷款方式支付，其中首付款为199494元，余款180000元通过按揭贷款方式支付，2015年6月30日前交房等其他约定。合同签订后，林清龙仅向正鼎公司支付了首付款。2016年9月7日，正鼎公司通过挂号信方式向林清龙通知交房，可林清龙拒不办理交房手续也不配合办理按揭贷款，林清龙的行为已构成违约，按照《商品房买卖合同》第7条第1款和附件六合同补充协议第4条第5款之约定，正鼎公司有权解除合同并要求林清龙按累计应付款的5%支付违约金。林清龙辩称，1.林清龙与正鼎公司签订《商品房买卖合同》合法有效，林清龙无任何违约行为，相反系正鼎公司严重违约在先。根据合同约定，正鼎公司应当于2015年6月30日前向林清龙交付涉案商品房，但正鼎公司未按合同约定的期限交付商品房。林清龙有理由相信正鼎公司想要单方面解除双方签订的买卖合同目的，通过法院诉讼来解除合同，回收房屋再另售他人以获利。2.正鼎公司单方面向林清龙发送催告函，不具有法律效力。涉案房屋办理按揭贷款手续的主要责任不在于林清龙，完全是因为正鼎公司擅自与新合作的银行办理贷款，林清龙并无义务配合正鼎公司的要求与其新合作的银行办理贷款业务，故正鼎公司单方面向林清龙发送催告函，不具有法律效力。3.正鼎公司要求林清龙按照应付款5%支付违约金，无事实与法律依据。正鼎公司现林清龙提供的《商品房买卖合同》属于格式条款，根据相关法律规定，具体到本案中，正鼎公司与林清龙签订的《商品房买卖合同》时，并未向林清龙明示附件六《合同补充协议》第4条第五款的内容，也未明确对该重要条款在字体、字号、排版上进行加黑突出等方式重复体现林清龙，也未明确向林清龙进行说明，因此该条款违背法律公平原则，应该予以排除。即使计算违约金，正鼎公司要求林清龙按照5%支付违约金过高，同时林清龙并非违约方，在正鼎公司无任何损失的情况下要求违约金，该诉求于法无据，也与事实不符。林清龙此前向法院起诉要求正鼎公司支付逾期交房违约金，正鼎公司却针对林清龙诉请违约金的要求提出违约金过高的抗辩，因此正鼎公司也无权在本案中向林清龙提出如此高的违约金。正鼎公司寄希望通过诉讼途径来获取暴利，严重侵害林清龙的合法权益。综上，本案中林清龙不存违约行为，正鼎公司的无理诉求严重侵害我方的合法权益，应驳回正鼎公司的诉讼请求，维护林清龙的合法权益。正鼎公司围绕诉讼请求向本院提供了户籍资料查询结果复印件、商品房买卖合同、购房发票复印件、整付零寄交寄清单、交房通知书、（2017）闽0304民初1256号民事判决书、微信聊天记录截图打印件及录屏光盘、催款函复印件、房屋预告登记证明复印件、备案表复印件、莆田市专项维修基金个人缴存凭证复印件各一份等证据，本院组织林清龙对上述证据予以质证，对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：正鼎公司以出让方式取得位于福建省莆田市荔城区××镇××村地块的土地使用权。国有土地使用权证号为莆国用（2011）第Ｎ2××7号。经批准，正鼎公司在该地块上建设商品房，名称为“正鼎.ＳＨ.ＮＯ1”。建设工程规划许可证号为建字第3××8号，施工许可证号为ＦＪＳＧＸＫ-ＬＣ-2013-00018。商品房预售许可证号为（2014）莆房许字第6号。2014年1月20日，正鼎公司与林清龙签订合同编号为Ｌ201400700的《商品房买卖合同》，林清龙向正鼎公司购买坐落于莆田市荔城区××镇××村××幢××层××号房，购房价款379494元。根据该《商品房买卖合同》第七条第一款的约定：“逾期超过90日后，买受人在出卖人催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”。购房合同附件六第4条第5款约定：“若买受人提供的办理银行按揭贷款所需的资料不全或未办理相关手续，《商品房买卖合同》签订后7日内，买受人仍未补齐办理按揭所需资料并办理相关手续的出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人对未付房款按合同第七条中逾期付款超过90日的约定承担逾期付款违约责任”。上述合同签订后，林清龙支付了首付款199494元，正鼎公司为林清龙办理了网签、合同备案和商品房预告登记手续。同时，林清龙也交纳了莆田市住房专项维修资金。2016年9月7日，正鼎公司向林清龙邮寄了《交房通知书》，之后多次通知林清龙办理按揭贷款手续，林清龙拒不配合办理，致诉讼。案经审理，双方各持己见，致使本案无法调解。本院认为，正鼎公司与林清龙签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。林清龙至今未付清房款的余额，依据其与正鼎公司签订的合同第七条第一款、附件六第4条第5款的约定，该行为已构成违约，正鼎公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求林清龙支付解除合同的违约金按应付款的5%即180000元*5%=9000元计算，该款项可在正鼎公司退还给林清龙的购房款中直接抵扣。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故正鼎公司主张林清龙应协助其办理《商品房买卖合同》的网签和备案、房屋预告登记注销手续及维修基金注销手续的请求，于法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、解除莆田市正鼎房地产开发有限公司与林清龙于2014年1月20日签订的合同编号为L201400700的《商品房买卖合同》；二、林清龙应在本判决生效之日起十日内配合莆田市正鼎房地产开发有限公司办理合同编号为L201400700的《商品房买卖合同》的网签和备案、房屋预告登记注销手续及维修基金注销手续；三、林清龙应在本判决生效之日起十日内支付莆田市正鼎房地产开发有限公司违约金9000元，该款项在莆田市正鼎房地产开发有限公司退还给林清龙购房款中直接抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应自觉主动前往执行法院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为；本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明确认的送达地址送达相关法律文书，并依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人依法采取纳入失信被执行人名单、限制消费令、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费7125元，减半收取3562.5元，由林清龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  黄志忠二〇二一年五月七日书记员  林 晶附注主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。附注法律执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。