江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终868号上诉人（原审原告）：李鹤萳宫（曾用名李翔），男，汉族，1975年2月28日出生，居民身份证号码321081197502286017，住江苏省扬州市。上诉人（原审原告）：吕红梅，女，汉族，1976年6月13日出生，住江苏省仪征市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润置地（北京）物业管理有限责任公司扬州分公司，住所地江苏省扬州市兴城西路318号18号楼。负责人：褚雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李尽美，江苏理华律师事务所律师。原审第三人：华润置地（扬州）有限公司，住所地江苏省扬州市扬子江中路287号（财富广场）商务办公楼-1308、1309。法定代表人：王波，该公司总经理。委托诉讼代理人：许丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：徐慧，女，该公司员工。上诉人李鹤萳宫（曾用名李翔）、吕红梅因与被上诉人华润置地（北京）物业管理有限责任公司扬州分公司（以下简称华润物业公司）、原审第三人华润置地（扬州）有限公司（华润置地公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初9661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李鹤萳宫、吕红梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持李鹤萳宫、吕红梅的一审诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由华润物业公司承担。事实和理由：一、华润物业公司应当向李鹤萳宫、吕红梅出示招投标文件、中标文件或政府行政主管部门批准文件，李鹤萳宫、吕红梅作为业主对此享有知情权，一审法院认定超出知情权范围，系法律适用错误。1.本案中，橡树湾花园小区系住宅物业，华润物业公司是原审第三人为橡树湾花园小区选聘的前期物业服务企业，故根据《物业管理条例》第二十四条规定，华润物业公司系经过招投标程序或经房地产行政主管部门批准而被选聘作为物业服务企业才是合法的，因此，华润物业公司应该有相关的招投标文件、中标文件或政府行政主管部门批准文件，否则，华润物业公司与原审第三人签订的前期物业服务合同就是无效的，进而李鹤萳宫、吕红梅与华润物业公司签订的前期物业服务协议就是无效的。2.业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主行使共同管理的权利的形式之一就是享有知情权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（五）项的规定，华润物业公司作为物业服务企业，其是否合法进驻小区关系到广大业主的切身利益，因此，华润物业公司掌握的招投标文件、中标文件或政府行政主管部门批准文件是其应当向业主公开的情况和资料。二、《华润置地·橡树湾前期物业服务协议》第四条第二款的约定无效，华润物业公司不仅要按照扬价服[2009]68号、79号文件规定的标准收费，且物业服务费应按照其实际提供的服务标准收取，同时停止乱收费。一审法院未查明华润物业公司实际提供的物业服务标准，错误认定华润物业公司有权收取电梯使用费，未查明公共耗能费的实际数据，系一审法院认定事实不清。首先，《江苏省物业管理条例》第四十九条规定：“普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。”《扬州市住宅物业管理办法》第五十七条规定：“普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，由物业服务企业将前期物业服务合同报所在地的价格行政主管部门备案。”因此，橡树湾花园小区的物业服务收费应实行政府指导价。华润物业公司于2012年9月24日向扬州市物价局提交关于“橡树湾花园”物业服务费的申请的备案报告，扬州市物价局于2012年10月22日作出《扬州市物价局备案回复表》，同意华润物业公司按七级服务标准即1.20元/月/平方米收取物业服务费，其他收费按扬价服[2009]68号、79号文件执行。而《华润置地·橡树湾前期物业服务协议》第四条第二款约定花园洋房住宅的物业费为1.45元/月/平方米，小高层住宅的物业费为1.25元/月/平方米，均超出了政府指导价的标准，故关于物业费的规定是无效的，即使华润物业公司实际按1.20元/月/平方米的标准收取李鹤萳宫、吕红梅的物业费，也不影响该条款无效的认定。其次，《华润置地·橡树湾前期物业服务协议》没有约定华润物业公司提供七级服务标准的物业服务内容明细，华润物业公司在一审中也未提交证据证明其提供的物业服务标准达到七级。实际上，华润物业公司未按照扬价服〔2009〕68号、79号文件规定的七级服务标准履行相应的维修、养护、管理和维护义务，将橡树湾花园小区管理的脏乱差，大幅降低了广大业主的生活质量，造成了小区物业贬值。因此，华润物业公司无权按1.20元/月/平方米的标准收取物业费。再次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”本案中，电梯使用费就是乱收费项目，电梯是小区业主共有，业主使用自己的电梯，物业公司有什么权利收取使用费。电梯是小区的共用设施设备之一，华润物业公司对电梯应承担维修和管理的义务，该义务对应的收费已包含在物业费中。因此，华润物业公司收取物业费的同时收取电梯使用费，构成重复收费，系乱收费。最后，《华润置地·橡树湾前期物业服务协议》约定的公共耗能费的标准是预收300元每年（以实际产生按建筑面积分摊结算，不足部分按实收取，剩余部分滚入下一年度），但华润物业公司从未据实计算李鹤萳宫、吕红梅每一年度应分摊的公共耗能费，违反协议约定，华润物业公司应提供截止2019年9月2日的实际应由李鹤萳宫、吕红梅分摊的公共耗能费的数据，华润物业公司每年预收300元的公共耗能费系乱收费，没有合同依据和法律依据。三、华润物业公司应返还李鹤萳宫、吕红梅多收取的费用，理由如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：“业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”本案中，如前所述，华润物业公司违规多收取了李鹤萳宫、吕红梅的物业费、电梯使用费、公共能耗费，故应退还。华润物业公司辩称，1.李鹤萳宫、吕红梅要求华润物业公司出示投标文件没有法律依据，前期物业服务企业选定程序的合法性属于行政管理范畴，不属于法院受案范围；2.华润物业公司未超过备案标准进行乱收费，李鹤萳宫、吕红梅要求返还物业费没有事实法律依据；3.李鹤萳宫、吕红梅与华润物业公司签订的前期物业服务协议合法有效，无法定无效情形。华润置地公司述称，李鹤萳宫、吕红梅要求第三人出示招投标文件没有法律依据，李鹤萳宫、吕红梅的其他诉讼请求是李鹤萳宫、吕红梅与华润物业公司之间的约定，华润置地公司不知情。李鹤萳宫、吕红梅向一审法院起诉请求：1.华润物业公司及华润置地公司出示双方签订的前期物业服务合同，以及招标文件、中标文件或政府行政主管部门批准文件；2.依法确认《华润置地·橡树湾前期物业服务协议》第四条第二款无效，要求华润物业公司按扬价服〔2009〕68号、79号文件规定收费，物业服务费按其实际提供的服务标准收取，停止乱收费；3.依法判令华润物业公司返还多收取的费用暂计6343.3元及利息（自2018年4月1日起，按照年利率6%计算）；4.本案诉讼费用由华润物业公司承担。事实与理由：李翔、吕红梅系橡树湾花园小区1幢1704室业主，华润物业公司是为橡树湾花园小区提供前期物业管理服务的物业服务企业，第三人是橡树湾花园小区的建设单位，橡树湾花园小区系住宅物业，至今未成立业主委员会。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”华润物业公司是第三人为橡树湾花园小区选聘的物业服务企业，因此，根据前述法律规定，华润物业公司及第三人有义务出示双方签订的前期物业服务合同，以及招投标文件或政府行政主管部门批准文件。《江苏省物业管理条例》第四十九条规定：“普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。”《扬州市住宅物业管理办法》第五十七条规定：“普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，由物业服务企业将前期物业服务合同报所在地的价格行政主管部门备案。”因此，橡树湾花园小区的物业服务收费应实行政府指导价。华润物业公司于2012年9月24日向扬州市物价局提交关于“橡树湾花园”物业服务费的申请的备案报告，扬州市物价局于2012年10月22日作出扬价服备字[2012]55号《扬州市物价局备案回复表》，同意华润物业公司按七级服务标准即1.20元/月/平方米收取物业服务费，其他收费按扬价服[2009]68号、79号文件执行。《华润置地·橡树湾前期物业服务协议》没有约定华润物业公司提供七级服务标准的物业服务内容，华润物业公司实际服务中亦未提供七级服务标准的物业服务，因此，《华润置地·橡树湾前期物业服务协议》第四条第二款约定的收费标准违反政府指导价的规定，是无效条款，华润物业公司应按其实际提供的服务标准收取物业服务费，停止乱收费。综上所述，李翔、吕红梅为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。华润物业公司一审辩称，应驳回李翔、吕红梅诉讼请求。理由是：1.李翔、吕红梅要求华润物业公司出示投标文件没有法律依据，且前期物业服务企业选定程序的合法性属于行政管理范畴，不属于法院受案范围；2.华润物业公司未超过备案标准进行乱收费，李翔、吕红梅无权要求返还物业费；3.李翔、吕红梅与华润物业公司签订的前期物业服务协议合法有效，无法定无效情形。华润置地公司一审述称，李翔、吕红梅要求华润置地公司出示招投标文件没有法律依据，李翔、吕红梅第二、第三、第四项诉讼请求是李翔、吕红梅与华润物业公司之间的约定，华润置地公司并不知情，李翔、吕红梅的诉讼请求应予驳回。一审法院经审理查明，扬州市橡树湾花园1幢1704室房屋原为李翔、吕红梅名下房产，2019年9月2日，该房屋产权登记至案外人李俊、孔凡燕名下，房屋建筑面积136.15平方米；2011年8月，华润置地公司与华润物业公司签订《华润•橡树湾前期物业服务委托合同》，华润置地公司委托华润物业公司实行前期物业管理服务，本合同期限自2011年起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。2012年8月13日，李翔、吕红梅与华润物业公司签订的《华润置地•橡树湾前期物业服务协议》载明：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方（李翔、吕红梅）签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲（华润物业公司）、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：甲方依据与开发商签订的《前期物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用；乙方依据开发商与甲方签订的前期物业服务合同的规定，向甲方交纳物业管理费用；第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）约定“一、乙方交费时间每年12月20日至31日预交下一年物管费（交房前预交下一年相关物业管理费用）；二、收费标准（按建筑面积），花园洋房住宅1.45元/平方米/月，小高层住宅1.25元/平方米/月，电梯使用费0.45元/平方米/月，公共耗能费预收300元/年（以实际产生按建筑面积分摊结算，不足部分按实收取，剩余部分滚入下一年度），装修垃圾清运费100平方米内300元、100平方米以上350元、200平方米以上按2元/平方米标准收取……；六、物业管理服务费中未计入的公共设施设备（如电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向乙方分摊”。2012年10月22日，华润物业公司收到扬州市物价局备案回复：经本局集体审议会审议，同意该小区普通高层住宅物业服务费按七级服务标准，即1.2元/月/平方米收取，非普通住宅由你公司与业主协商确定，并签订服务协议，其他收费按扬价服[2009]68号、79号文件执行；华润物业公司提供的物业费缴费发票显示李翔、吕红梅缴纳该房屋2015年4月1日至2018年3月31日期间的物业费标准为：物业管理费1.2元/平方米/月、电梯费0.45元/平方米/月、公共耗能费300元/户/年。一审法院认为，李翔、吕红梅的诉讼请求应予驳回。第一，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，《华润•橡树湾前期物业服务委托合同》为华润置地公司与华润物业公司签订，李翔、吕红梅作为扬州市橡树湾花园1幢1704室房屋原业主，提出要求华润物业公司及华润置地公司出示该合同的诉讼请求，因华润物业公司已在本案庭审过程中提交且李翔、吕红梅已经阅看，一审法院对李翔、吕红梅该项诉讼请求不再理涉。李翔、吕红梅另提出要求华润物业公司及华润置地公司出示招标文件、中标文件或政府行政主管部门批准文件，超出业主行使知情权范围，不应支持。第二，李翔、吕红梅与华润物业公司签订的《华润置地•橡树湾前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李翔、吕红梅认为，华润物业公司服务未达7星级标准，无权按照1.2元/平方米/月标准向李翔、吕红梅收取物业管理费，合同约定的1.25/平方米/月物业管理费标准超过物价部门备案价格且收取电梯费、公共耗能费构成重复收费，故请求确认该合同第四条第二款无效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了应认定合同无效的法定情形。案涉《华润置地•橡树湾前期物业服务协议》合同约定的1.25/平方米/月物业管理费标准虽超过物价部门备案价格，但根据庭审查明事实，华润物业公司实际按照1.2元/平方米/月价格向李翔、吕红梅收取了2015年4月1日至2018年3月31日期间物业费，系双方在合同履行过程中已变更了原约定内容，原合同约定价格已不发生效力；合同约定华润物业公司有权收取的电梯使用费、公共耗能费，为双方自愿协商达成，亦不存在违反《合同法》第五十二条第（五）项之效力性强制性规定的情形。综上，李翔、吕红梅主张认定《华润置地•橡树湾前期物业服务协议》第四条第二款无效，一审法院不予支持。第三，华润物业公司实际为橡树湾花园小区提供了物业服务，李翔、吕红梅接受物业公司的服务，应当支付物业费。华润物业公司依照合同约定和备案价格向李翔、吕红梅收取的2015年4月1日至2018年3月31日期间物业管理费、电梯使用费符合双方合同约定且并未构成重复收费，李翔、吕红梅无权主张退还。对于华润物业公司已收取的公共耗能费，按照合同约定，华润物业公司应以实际产生按建筑面积分摊结算，不足部分按实收取，剩余部分滚入下一年度，因李翔、吕红梅至2019年9月2日转让房屋所有权前，仍与华润物业公司存在物业服务合同关系，双方尚未结清此项费用，李翔、吕红梅亦无权向华润物业公司主张返还。李翔、吕红梅另主张华润物业公司在2012年8月13日至2015年3月31日期间收取的物业管理费标准超过了1.2元/平方米/月，要求退还，因未提供证据证明其主张，一审法院不予支持。综上所述，李翔、吕红梅的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李翔、吕红梅的诉讼请求。案件受理费130元，由李翔、吕红梅共同负担。二审中当事人提交证据，本院组织当事人进行了质证。李鹤萳宫、吕红梅提交小区另一业主拍摄的小区照片打印件13页，形成时间是2020年10月25日，用以证明华润物业公司未能提供七级的物业服务标准，对小区没有尽到相应的维修养护管理义务，所以无权按照物价局规定的标准收取物业服务费。华润物业公司提供的物业服务质量严重不达标，将橡树湾小区管理的脏乱差，小区的公共部位破损严重，长期没有进行维修维护。这组照片是在2020年10月25日拍摄，但是反映的情况一直存在。华润物业公司经质证认为，对照片反映的是橡树湾小区在拍摄时的现状没有异议，对关联性及证明目的有异议。该照片只能反映小区在拍摄时可能存在的情况，但照片中发生的情况并非由物业公司的行为导致，物业管理是动态管理。照片中反映的信用等级存在某年被评为低于60分反映的是物业公司的信用等级，而不是服务等级，而在去年已经恢复了三星的信用等级。对于业主反馈的小区环境的现状，物业公司也已经在积极整改，但是公共部位的修缮是需要申请公共维修基金，而不是应当由物业公司直接出钱维修。华润置地公司经质证认为，该小区的物业服务由华润物业公司提供，第三人不承担任何义务和责任。第三人对小区的物业服务不知情，但是认可华润物业公司的质证意见。华润物业公司提交1.自行拍摄的照片打印件8张，形成时间是2021年3月份，用以证明华润物业公司积极履行物业服务义务的事实。2.自行拍摄照片打印件7张，形成时间是2021年3月23日，用以证明小区部分物业环境。李鹤萳宫、吕红梅经质证认为，1.8张照片是小区内部，但是真实性无法确认，照片上没有相应的形成时间，即使如华润物业公司所说是2021年3月份，也说明华润物业公司为了应付诉讼临时采取的措施，照片没有能反映采取措施之后公共部位的现状，看不出小区景观池的破损情况是否修复。2.7张照片是小区内部，但真实性无法确认，照片也没有相应的形成时间，而且照片不能证明华润物业公司提供的服务标准达到了物业服务协议约定的绿化的物业质量要求，照片可以看出小区存在黄土裸露的情况。华润置地公司经质证表示认可。经审理查明，一审法院认定基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.李鹤萳宫、吕红梅在本案中主张华润物业公司向其出示其所要求文件是否应予支持？2.李鹤萳宫、吕红梅对案涉《华润置地·橡树湾前期物业服务协议》第四条第二款的效力以及对华润物业公司收取案涉三项费用提出的异议是否能够成立？3.李鹤萳宫、吕红梅针对案涉三项费用向华润物业公司主张返还是否有事实及法律依据？本院认为，关于李鹤萳宫、吕红梅提出的要求华润物业公司提供选聘物业服务的招投标中标文件或政府批准文件的主张。其一，李鹤萳宫、吕红梅在一审起诉前已经并非案涉小区业主，其以业主知情权为依据要求华润物业公司提供选聘物业服务的招投标中标文件或政府批准文件不能成立。其二，《物业管理条例》第二十四条的规定是国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。同时，《物业管理条例》第五十六条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。故住宅物业的建设单位通过招投标的方式或经批准采用协议方式选聘物业服务企业，是属于行政主管部门管理的范围，并不当然影响物业服务合同的效力。关于李鹤萳宫、吕红梅主张案涉《华润置地·橡树湾前期物业服务协议》第四条第二款无效的主张以及对华润物业公司收取案涉三项费用提出的异议。虽然《华润置地·橡树湾前期物业服务协议》中约定的李鹤萳宫、吕红梅应交纳物业管理费标准为1.25/平方米/月，超过了物价部门备案价格，但双方均认可华润物业公司实际是按照1.2元/平方米/月价格向李翔、吕红梅收取了2015年4月1日至2018年3月31日期间物业费，故双方已经以实际行为变更了原物业管理费标准的约定内容。而电梯使用费、公共耗能费均系合同中明确约定由华润物业公司收取的费用。李鹤萳宫、吕红梅并未举证证明该条约定存在违反法律、行政法规的规定而致无效的情形。故一审法院对李鹤萳宫、吕红梅的该项主张不予支持并无不当。关于李鹤萳宫、吕红梅要求华润物业公司返还案涉三项费用的主张。华润物业公司已经向李鹤萳宫、吕红梅提供了物业服务，李鹤萳宫、吕红梅也依约向华润物业公司足额交纳了2015年4月1日至2018年3月31日期间的案涉三项费用，而李鹤萳宫、吕红梅并未提交充分证据证明2012年8月13日至2015年3月31日其存在不应交纳的费用，亦未提交充分证据证明2015年4月1日至2018年3月31日期间华润物业公司提供的物业服务不符合约定以及其就上述期间华润物业公司的物业服务和案涉费用的交纳提出过异议。李鹤萳宫、吕红梅虽在二审中提交的了照片，但均形成于上述期间之后，并不能达到支撑其上诉请求的目的。同时，对于公共耗能费，李鹤萳宫、吕红梅已经不再是案涉小区业主，但对于该项费用双方均未举证证明已经进行了结算，并不具备主张返还的条件。故一审法院未支持李鹤萳宫、吕红梅的返还主张亦无不当。关于李鹤萳宫、吕红梅要求华润物业公司停止乱收费的主张。二审中李鹤萳宫、吕红梅明确该主张系要求华润物业公司自入驻小区直到其退出小区，对全体业主停止乱收费，故其该项请求系涉及全体业主。因此，鉴于李鹤萳宫、吕红梅并未得到相应业主授权，也已经并非案涉小区业主，故其提出该项主张主体不适格。综上所述，李鹤萳宫、吕红梅的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由李鹤萳宫、吕红梅承担。本判决为终审判决。审判长 于毅审判员孙建瑢审判员 韩      冰二〇二一年五月二十四日书记员 施   亚   芹