福建省漳州市长泰区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0625民初945号原告（反诉被告）：许真源，男，1983年4月6日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。委托诉讼代理人：苏长号，福建翔联律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶春情，男，1974年2月28日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：蔡连清，漳州市长泰县德安法律服务所法律工作者。第三人：长泰县五通顺发畜牧养殖有限公司，住所地福建省漳州市长泰区岩溪镇珪后村东仔坑，统一社会信用代码91350625689393421X。法定代表人：林志民。委托诉讼代理人：陈明明，福建洞明律师事务所律师。原告（反诉被告）许真源与被告叶春情（反诉原告）、第三人长泰县五通顺发畜牧养殖有限公司（以下简称长泰五通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2020年9月1日，因案情复杂，本院转为普通程序公开开庭进行审理。原告许真源及其委托诉讼代理人苏长号，被告叶春情及其委托诉讼代理人蔡连清，第三人长泰五通公司法定代表人林志民及其委托诉讼代理人陈明明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许真源向本院提出诉讼请求：1.判令叶春情立即退还许真源租金人民币150000元；2.判令叶春情支付许真源违约金50000元。事实和理由：2018年7月17日，许真源和叶春情共同签订了养猪场租赁合同。后因经历猪瘟，为减少双方损失，于2019年2月20日签订协议书。协议书第一条约定：叶春情同意退还许真源人民币350000元（其中租金150000元，租赁保证金200000元）；协议书第二条约定：叶春情于2019年2月20日前退还许真源人民币100000元、2019年3月31日前退还100000元、2019年4月15日前退还150000元。但截止起诉时，叶春情仅退还200000元，尚欠150000元未退还，已构成违约，依据协议书第三条“若叶春情未能在上述期限退还款项给予许真源，叶春情需支付许真源违约金50000元”的约定，叶春情应承担违约责任，支付违约金。叶春情辩称，许真源租赁的长泰五通公司生猪养猪场是以配种、妊娠、分娩、哺乳、保育的连续流水线式养殖场，该场设施和养殖方式（生产工艺）已经环评检测验收，是本养猪场留存的依据所在。许真源租赁期间未经叶春情同意擅自对猪场母猪舍主要设施产房、定位栏进行改建。归还时许真源对母猪舍这部分改建设施没有依据双方租赁合同第七条第二款约定给予修复，已经严重影响长泰五通公司生猪养猪场养殖方式（生产工艺）。叶春情要求许真源修复母猪舍被改造产房、定位栏设施。在许真源修复完成前叶春情留置部分保证金符合法律规定和双方合同约定。许真源未能结清所用电费是叶春情留置部分租金的另一个原因。双方租赁合同约定，许真源租赁期间养猪场电费由其自己承担，签订《协议书》时，双方口头约定许真源要按实际电费支付叶春情。2018年7月至2019年4月许真源租赁期间养猪场所用电费33553.85元至今没来结清。长泰五通公司辩称：许真源、叶春情签合同公司也有到现场去看，有同意叶春情转租给许真源。现在他们把养猪场产房改了，要求许真源复原。许真源辩称，应驳回长泰五通公司的诉求，许真源与长泰五通公司之间没有法律关系，根据合同相对性，若长泰五通公司有主张权利也是向叶春情主张，与许真源无关。且许真源并没有对猪舍进行改造。叶春情向本院提出反诉请求：判令许真源支付所用电费33553.85元。事实理由如上。许真源辩称，驳回叶春情反诉请求，叶春情提供的电费是从2018年７月份开始的，本案是从10月份开始的。所以七、八、九月份许真源不承担，与许真源无关，而且本案的电费不是许真源一个人在使用的，还有其他人使用，叶春情无法证明是许真源一个人具体使用的数额，应承担举证不能的法律后果。许真源围绕其诉讼请求提交如下证据：1.养殖场租赁合同，证明双方租赁合同关系。2.协议书，证明叶春情违约。3.银行流水，证明叶春情只支付200000元。叶春情质证认为，证据1真实性没有异议。证据2真实性没有异议，但是因为许真源违约才没有支付租金。证据3没有异议。长泰五通公司没有意见发表。本院对许真源证据认证如下：证据1可以证明双方的租赁合同关系。证据2由于还涉及养猪场的交付问题，不能直接证明叶春情违约。证据3可以认定。叶春情围绕其诉讼主张提供如下证据：1.《养猪场租赁合同》；2.母猪舍主要设施产房、定位栏照片；3.母猪舍被改造后现状照片；4.母猪舍产房、定位栏维修估价清单；5.图片；6.养猪场所用变压器户名为林志民缴费凭据；7.电费清单；8.微信通话录音及文字整理。许真源质证认为，证据1实性无异议，证实对象有异议；证据2、3、4、5没有提供照片的时间，无法证明哪些照片是现状前还是现状后，并不能看出许真源有改变母猪舍的事实，许真源退回去的猪舍是跟租赁时一模一样的；证据6许真源是10月份开始使用的，反诉的2018年7月、8月、9月的电费与许真源无关，且电表并不是许真源使用的，而是有多人使用的，叶春情提出的其他人的缴费的证据超过了举证期限；证据7、8超过举证期间，证据没有加盖公章，不予质证。长泰五通公司质证认为，不清楚。本院对叶春情证据认证如下：证据1、2、3真实性可以认定，结合本院现场查看以及许真源庭审陈述，可以证明许真源拆除了定位栏，未予以恢复。证据4与本案没有关联性。证据5、6、7、8真实性可以认定，但不能证明许真源应当支付叶春情电费。长泰五通公司提供母猪舍主要设施产房、定位栏照片（与叶春情一致）。许真源认为证据提交超过举证期间，不予质证。叶春情没有异议。本院对长泰五通公司证据认证如下：其提供的母猪舍设施以及定位栏原状与叶春情提供的证据相互印证，可以证明许真源拆除定位栏未恢复的事实。经本案审理，本院认定事实如下：2017年7月1日，长泰五通公司与叶春情签订《养猪场租赁合同》，将址在长泰县岩溪镇珪后村东仔坑的养猪场租赁给叶春情，租期20年，即从2017年7月1日起至2037年6月30日止。2018年7月17日，许真源与叶春情签订了《养猪场租赁合同》，叶春情将址在长泰县岩溪镇珪后村东仔坑的五通顺发养猪场转租给许真源，租期5年即从2018年10月1日起至2023年9月30日止，总租金1750000元，每年一付，第一年150000元，第二年起每年400000元，于每年10月1日前支付当年租金。其中第三条第3项约定：租赁保证金：合同签订日，许真源需缴纳租赁保证金200000元整，该保证金在本合同终止后，许真源缴清所有应缴费用并满足还租条件后7日内叶春情无息返还许真源；第四条第1项约定：许真源经营产生的一切费用（含工资、电费、税费并不限于此）由许真源自行承担，与叶春情无关；第六条第3项约定：许真源为满足正常生产经营，可适当进行改扩建行为，但应事先征得叶春情同意。合同签订后，许真源支付了第一年租金150000元和租赁保证金200000元。由于非洲猪瘟的流行，且许真源所养的生猪也开始出现死亡，许真源、叶春情为此协商解除合同。2019年2月18日，许真源在微信中向叶春情表示：头头，他们股东一起商量，最终15万，5日内打款过去，猪我们处理掉。你看行不行，如果不行我们明天把一些事情处理一下，20号就报案。2019年2月20日，许真源与叶春情签订《协议书》1份，约定：1.叶春情同意退还许真源350000元（其中租金150000元，租赁保证金200000元）；2.叶春情同意2019年2月20日前退还租金100000元、2019年3月30日前退还租金100000元、2019年4月15日前退还租金150000元；3.若叶春情未能在上述期限退还款项，叶春情应支付许真源违约金50000元；4.若叶春情按约定将上述350000元付清，则双方在2018年7月17日签订的养猪场租赁合同自动解除，双方确认无其他纠纷。5.2019年3月31日前将养猪场内的猪全部清空；7.本协议如发生纠纷在厦门市翔安区人民法院管辖。协议签订后，叶春情支付200000元后未再还款。养猪场的电表共四个，一个是总表林志民，再从总表分开装3个分电表，分别是许真源、林旭初、铁塔基站阿民。2018年7月至2019年4月林志民总表用电83483度，林旭初2019年12月11日支付给叶春情7710度电费5397元，铁塔基站阿民2019年4月17日支付给叶春情10762度电费9667元，林志民2019年7月24日支付给叶春情16892度电费12162元。庭审中，许真源确认，在接收叶春情移交的养猪场时母猪舍的定位栏还在，2020年3月移交给叶春情时定位栏也还在；在承包期间至今许真源没交过电费。为了确认养猪场母猪舍定位栏的拆除时间以及电表安装情况，本院于2020年9月11日到养猪场现场，对养猪场安装电表现场以及养猪场母猪舍的定位栏现状进行拍照。结果显示：安装电表的墙面现状只有两只电表，但旁边有两处已经拆掉电表的安装痕迹；养猪场母猪舍的定位栏已拆除，拆除的锈迹很陈旧。诉讼中，经本院询问，本案各方当事人对本案在本院管辖没有异议；长泰五通公司同意叶春情的转租行为。第三人长泰五通公司在诉讼中主张要求许真源对其损坏的定位栏会恢复原状，但未在法律规定的期限内向本院预缴受理费，本院于2021年4月26日裁定按自动撤诉处理。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律。本院认为，本案争议焦点为：1.许真源、叶春情签订的《养猪场租赁合同》和《协议书》的效力；2.许真源、叶春情是否存在违约行为；3.叶春情要求许真源支付电费是否合理。关于许真源、叶春情2018年7月17日签订的《养猪场租赁合同》、2019年2月20日签订的《协议书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。许真源、叶春情签订的《协议书》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，未侵害第三人利益，合法有效应受法律保护。叶春情的转包行为也得到原发包人第三人长泰五通公司的同意。因此许真源、叶春情签订的《养猪场租赁合同》和《协议书》合法有效，应当受到法律保护。关于许真源、叶春情是否存在违约行为的问题。从许真源方面来看，其在《协议书》签订后，其承担的义务就是按约定清理生猪并将猪舍完整交付叶春情。庭审中其自己陈述“在接收叶春情移交的养猪场时母猪舍的定位栏还在，2020年3月移交给叶春情时定位栏也还在。”但本院经现场勘查，发现定位栏拆除痕迹陈旧，非移交后所拆的痕迹。且叶春情在接收后未再将争议猪舍转租，也未再饲养，其自己拆除定位栏的可能性小。由于双方当事人解除合同时正处于非洲猪瘟高发期，按照客观经营常理，叶春情也不可能在许真源未清理生猪之前进入猪舍查看验收。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因此，可以认定争议猪舍的定位栏是许真源拆除。也即许真源未能完整归还租赁物，构成违约。从叶春情方面来看，叶春情应当交付租金的最后一期150000元时间是2019年4月15日，2019年3月30日前许真源应交还猪舍，叶春情在接受猪舍时发现定位栏被拆除。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，叶春情虽未依照约定返还租金，但由于许真源交付的猪舍不完整，其留置租金符合法律规定，不构成违约。关于许真源能否要求叶春情支付租金的问题。叶春情之所以有权拒付许真源租金，是由于许真源存在拆除定位栏未恢复的违约行为。而由于长泰五通公司已经作为本案第三人参加诉讼，其可以在本案向许真源主张权利而未主张，该因素已经不能成为叶春情拒付租金的理由了，因此，许真源可以要求叶春情支付租金。关于叶春情要求许真源支付电费是否合理问题。如上所述，许真源、叶春情签订的《协议书》合法有效，双方当事人应当全面履行合同确定的义务，该《协议书》第4点约定：若叶春情按约定将上述350000元付清，则双方在2018年7月17日签订的养猪场租赁合同自动解除，双方确认无其他纠纷。叶春情在签订《协议书》时知道或者应当知道许真源未交电费，如果约定许真源要交电费，应该在《协议书》中有体现，但《协议书》并未就电费进行约定。叶春情认为双方口头约定由许真源按实际电费支付，但未能提供证据证明。结合双方当时解除合同正处非洲猪瘟高发期的背景，叶春情同意解除合同并且同意退还租金和保证金，应当是居于许真源生猪损失较大，如果报案可能影响自己养猪场经营，所以在协商时放弃向许真源主张电费与返还租金、保证金一样，应当是居于自身利益考虑，也符合实际情况。因此，应当认定叶春情在签订《协议书》时已经放弃主张电费。综上，许真源要求叶春情返还租金150000元，符合法律规定，本院予以支持；要求叶春情支付违约金50000元，本院不予支持。叶春情反诉要求许真源支付电费33553.85元，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条规定，判决如下：一、叶春情应向许真源返还租金150000元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回许真源的其他诉讼请求；三、驳回叶春情的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，由许真源负担1075元（已预交），由叶春情负担3255元（限于本判决生效之日起七日内缴纳）；反诉受理费319.4元，由叶春情负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  赵艺兴人民陪审员  叶金娜人民陪审员  梁志森二〇二一年五月三十一日法官 助理  吴惠玲书 记 员  赖伟超执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。