-1-湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终258号上诉人（原审原告）：吴军，男，1987年5月10日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：张小芬，湖北若磐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北恒兴缘房地产开发有限公司，住所地鄂州市葛店镇东岭村316国道南侧。法定代表人：李永善,该公司总经理。委托诉讼代理人：欧英吉，湖北和开胜律师事务所律师。上诉人吴军因与被上诉人湖北恒兴缘房地产开发有限公司（以下简称恒兴缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴军的委托诉讼代理人张小芬、被上诉人恒兴缘公司的委托诉讼代理人欧英吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴军上诉请求：一、撤销原审法院民事判决，依法改判支持吴军一审的所有诉讼请求，不服金额为20467元；二、一二审的诉讼费用由恒兴缘公司承担。事实与理由：原审判决遗漏重要事实，吴军从2013年至2020年一直不断维权（有证据），要求恒兴-2-缘公司按合同约定支付违约金(逾期交房及逾期办证）及办理不动产权证，所以逾期交房及办证的违约金并未过诉讼时效。另即使没有上述情形，逾期办证违约金不可能过诉讼时效，因2020年8月10日恒兴缘公司才为吴军办理该房的《不动产权证书》，此前违约处于一直持续状态，给吴军造成的损失也不断加大（期间无法过户等），应从2020年8月11日办证后开始起算诉讼时效。且其违约金额为固定房款的1%的违约条款（见《商品房买卖合同》第十五条）本身无效，理由：该条款为恒兴缘公司所提供的格式条款，且约定的违约金极低，无论是否办证及迟延多长时间办证违约金只有2992元，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且未向购房人尽到说明、提示义务，应为无效。故诉讼时效也不应该按照合同约定商品房交付使用后180天+30天起算。另商品房面积差异处理，按产权登记面积为准，多退少补（见《商品房买卖合同》第五条），为无效条款，理由：该条款为恒兴缘公司提供的格式条款，且未尽到说明、提示义务，限制了购房人的权利，该案吴军2011年支付房屋全款299224元，2020年8月才知晓产权登记面积112.35平方米（比合同约定少了0.65平方米），多收了吴军1721元房款。该1721元已经让恒兴缘公司无偿使用了9年多，且拒不归还。如只简单的多退少补，不计算利息，无形中损害购房人的权利。综上，请法院予以改判。恒兴缘公司辩称，第一，吴军所主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金属于债权请求权，应当受到诉讼时效的限制，案涉房屋基本于2012年交付，吴军主张的违约金明显已过诉讼时效。-3-第二，吴军在一审中并未提交任何关于诉讼时效的举证，诉讼时效抗辩是民事诉讼案件中常见及法律赋予的权利，吴军在一审中应当预见到且提供相应的证据，吴军现在举证期限已过且在一审中也并未提供要求法院进行调查取证的申请，即便吴军存在关于诉讼时效的相关证据，也不属于新证据不应该予以采纳。第三，合同的签订是双方真实意思表示、不违法法律法规的规定、合法有效，吴军主张的违约金及关于面积差异的处理相关法律规定均是合同有约定按照约定处理没有约定的则按照相关的法律规定处理，因此吴军的主张不能单方面突破合同的约定，综上，一审判决正确，请求法院驳回吴军的全部上诉请求。吴军向一审法院起诉请求：一、判令恒兴缘公司支付吴军逾期交房的违约金17475元（从2011年12月31日计算至2013年8月6日止）及逾期办理产权登记的违约金2992元；二、判令恒兴缘公司退还多收的房款1721元；三、诉讼费由恒兴缘公司承担。一审法院认定事实：吴军、恒兴缘公司于2010年12月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.吴军购买恒兴缘公司开发的位于葛店光谷新城第3幢5单元302号房屋，该房建筑面积113平方米，房屋单价为每平方米2648元，总价款299224元。2.房屋建筑面积以产权登记面积为准，多退少补。3.交房期限为2011年12月30日前，该商品房经验收合格。4.逾期交房超过30日，买受人要求继续履行的，合同继续履行。自2011年12月31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办-4-理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，给予出卖人30日的宽限期，如出卖人仍未能办理登记备案的按已付总价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，吴军按约定支付购房款299224元。2012年3月4日，吴军办理收房手续。2013年8月6日，光谷新城工程办理竣工验收备案。2020年8月11日，经房屋产权部门核定，吴军购买房屋的建筑面积为112.35平方米。一审法院认为，本案争议的焦点为吴军的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。本案中，吴军、恒兴缘公司签订的合同约定，恒兴缘公司应于2011年12月30日前将经验收合格的商品房交付吴军，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行的，合同继续履行。自2011年12月31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。吴军于2012年3月4日办理收房手续，涉案房屋于2013年8月6日办理竣工验收备案手续。故恒兴缘公司应承担自2011年12月31日至2013年8月6日期间的违约金。吴军自2013年8月7-5-日起应当知道权利受到损害，但吴军直至2020年10月才向本院提起诉讼，且无证据证实诉讼时效存在中断的情形，故吴军要求恒兴缘公司支付逾期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效，本院不予支持。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。吴军、恒兴缘公司签订合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，给予出卖人30日的宽限期，如出卖人仍未能办理登记备案的按已付总价款的1%向买受人支付违约金。该约定为一时性债权，应从约定或法定的期限届满之次日起计算诉讼时效。该案商品房实际交付使用的日期为2013年8月6日，恒兴缘公司在商品房交付使用后90日内未将相关资料报产权登记机关备案，且在30日宽限期内仍未能办理登记备案，致使吴军不能在规定期限内取得房地产权属证书，构成违约。吴军自2013年12月7日起应当知道其权利受到损害，但吴军时至2020年10月才向本院提起诉讼，且无证据证实诉讼时效存在中断的情形，故吴军要求恒兴缘公司支付逾期办证违约金的诉讼请求超过诉讼时效，该院不予支持。关于返还房屋面积差价款的诉讼时效问题。该案中，吴军虽于2012年3月4日办理收房手续，但吴军知晓房屋面积存在差异的时间为办理不动产权证书之日即2020年8月11日，吴军自2020年8月11日才知道权利受到损害，故吴军请求恒兴缘公司返还房屋面积差价款的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，一审法院认为，吴军与恒兴缘公司之间签订的《商品房买卖合同》，-6-系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，恒兴缘公司在履约过程中存在逾期交房、逾期办理房屋产权登记等违约行为，应承担违约责任。但吴军要求恒兴缘公司支付逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求，超过诉讼时效，一审法院不予支持。恒兴缘公司关于吴军要求恒兴缘公司支付逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见，一审法院予以采纳。但其关于吴军要求返还房屋面积差价款的诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。该案中，吴军、恒兴缘公司约定房屋建筑面积以产权登记面积为准，多退少补。恒兴缘公司应按约定退还吴军房屋面积差价款1721元〔（113-112.35）×2648元〕，吴军主张恒兴缘公司退还购房款1721元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、湖北恒兴缘房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还吴军房屋面积差价款1721元。二、驳回吴军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期-7-间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件诉讼费减半收取178元，由湖北恒兴缘房地产开发有限公司负担15元，吴军负担163元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认证如下：诉求信、网上投诉截图均系业主单方出具，无法证明已向恒兴缘公司发出并到达，恒兴缘公司致全体业主的信、信访事项处理意见书均未涉及支付违约金，与待证事实无关联，故上述证据本院均不予采信。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、吴军逾期交房及逾期办证违约金是否已过时效诉讼。二、一审法院认定面积差异损失是否适当。一、关于吴军逾期交房及逾期办证违约金是否已过时效诉讼的问题。吴军主张其2013年至2020年一直在要求恒兴缘公司支付逾期交房及逾期办证的违约金，但其提供的证据不能证明该事实，吴军据此主张逾期交房及办证的违约金并未过诉讼时效，本院不予支持。吴军主张逾期办证违约金条款是属无效格式条款。本案中，双方采用示范文本在平等协商的基础上签订的商品房买卖合同，合同范本仅对合同文本的架构和条款完备性作出规定，不涉及双-8-方具体协商内容和权责分配。逾期办证违约金该条款内容清楚明确，虽是恒兴缘公司为了重复使用而预先拟定，但并非在签订协议时不可协商，故该条款不属于格式条款。退一步讲，即使该条款构成格式条款，格式条款并非必然无效。该条款内容未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利。吴军请求确认该条款无效，于法无据，本院不予支持。吴军又主张恒兴缘公司2020年8月10日才为其办理不动产权证书，违约处于一直持续状态，逾期办证违约金诉讼时效应从办理不动产权证书后起算。本案中，合同约定恒兴缘公司在宽限期后仍未能办理登记备案的按已付总价款的1%向买受人支付违约金，即明确约定了逾期办证违约金数额，为一时性债权，诉讼时效从合同约定期限届满之次日起计算诉讼。吴军自2013年12月7日即应当知道其权利受到损害，至其起诉时已经超过诉讼时效期间，故其诉讼请求不应得到支持。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。二、关于一审法院认定面积差异损失是否适当的问题。如前所述，房屋面积差异处理条款并非在签订协议时不可协商，亦非格式条款，即使该条款构成格式条款，对面积差异多退少补的约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利。该条款说明双方对房屋面积差异有充分的预见进而对刚性协议有所保留，并明确以产权登记面积为准，约定了多退少补的具体方式，符合交易规则和客观实际，亦是对自身权利的合理处分。吴军关于面积差异损失的诉讼请求是要求恒兴缘公司退-9-还多收的房款1721元，并未主张多收房款的利息，故一审法院判如所请，按照房屋单价和面积差计算损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，吴军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费312元，由吴军负担。本判决为终审判决。审 判 长 湛少鹏审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二一年五月三十一日法官助理 李 思 书  记  员 尹 瑞