北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初15737号原告：王瑜洁，女，1977年6月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：罗婕，北京京创律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲良翠，北京京创律师事务所律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，该公司员工。原告王瑜洁（以下简称原告）与被告北京江南投资集团有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人罗婕、蒲良翠，被告之委托诉讼代理人盘什尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）及附件、《装修标准》向原告交付朝阳区XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（按被告逾期交房给原告造成的租金损失，以每月5500元为标准，自2019年1月1日起计算至被告实际交付房屋之日止）；3.判令被告向原告交付预售合同附件十《补充协议》原件、《装修标准》原件。事实和理由：2016年6月，原告认购被告开发的涉案房屋。后按照被告要求，原告与被告签订预售合同，对房屋面积、单价、总价作出调整，同时，双方又签订《补充协议》，明确房屋面积为82.67平方米，总房款为3760227元。原告依约支付全部购房款。后补充协议原件被被告收走盖章，至今未交付原告。预售合同约定被告应于2018年12月31日以前交付涉案房屋，否则应支付违约金。被告至今未能交付房屋，给原告造成了较大损失，预售合同系被告提供的格式文本，违约金约定过低，故请求法院对违约金进行调整。补充协议、装修标准均系重要文件，被告应及时交付原告。被告辩称，关于逾期交房的责任，1.逾期交房并非被告原因造成，自被告于2016年4月开工建设以来，北京市政府多次因环保、“两会”及重大会议召开、高考等原因发布停工令，截至2019年9月累计停工共计365天。政府行为对被告而言不能避免，亦不能克服，故逾期交房并非被告原因所造成，被告并无过错。根据双方预售合同附件九的有关约定，被告不应承担逾期交房的违约责任。2.预售合同附件九第一条第2款“因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。”在本案中，因施工过程中出现电力设计院要求对π接室门改为外开、电梯厂家要求提高电梯机房高度、冲井高度及加强外墙防水、空调机雨水管防水等原因发生多次设计变更，根据该约定，涉案房屋交付时间由原2018年12月31日前变更为2019年6月30日前，在此期间内，被告不承担任何逾期交房违约责任及赔偿责任。3.2020年初全国突发新冠肺炎疫情，北京市政府发布了一系列通知，因疫情原因工人无法进行施工，设备材料因工厂停工原因无法供货，且疫情防控要求不得进行人员聚集性活动，故导致被告无法在疫情期间进行正常的整改、办理手续及交房。新冠肺炎疫情属于不可抗力，被告不应承担疫情期间的逾期交房责任。关于原告主张的损失，交房时间应以预售合同约定交房标准之日为准，2020年4月16日被告完成了规划验收、竣工验收备案及面积实测技术报告，同时根据预售合同的约定，在接到被告通知之日未来办理收房的，视为已正常交付，故交房时间应顺延至2020年4月16日。预售合同约定，被告因违反预售合同约定产生的利息、违约金及赔偿款的数额合计最高不超过原告已付购房款的万分之五。涉案房屋已具备交付条件，且被告于2020年4月12日发出交房通知要求购房人在20日内办理收房手续，但其仅以装修、违约金等问题未在通知期间内收房，由此造成的损失扩大应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月18日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订预售合同及附件，约定原告购买被告开发的涉案房屋，预测建筑面积78.5平方米，总房款3553384元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任；出卖人因违反预售合同约定而产生的利息、违约金及赔偿款的数额合计最高不得超过买受人已支付购房款的万分之五。原告称，在签订预售合同后双方还签订《补充协议》作为预售合同的附件十，但被告以盖章为由将原告已经签字的该补充协议收回，未再交付原告。原告主张该补充协议中约定了真实的房屋面积和购房款数额，并要求被告交付原件一份。此外，原告称双方还曾签订《装修委托协议》，该协议附件为《装修标准》，《装修委托协议》及附件签订后亦由被告收回，原告要求被告交付《装修标准》的原件。经询，被告称因涉案房屋所在项目由案外人负责包销，由于相关销售人员离职，现无法确定补充协议和装修标准的原件是否交付给购房人。庭审中，原告提交购房款发票、借款合同，欲证明其已经支付全部购房款。被告认可上述证据的真实性，但主张最终的购房款金额需要依据实测面积结算。原告提交北京市朝阳区房屋管理局2020年8月12日作出的《行政事项处理意见书》，其中该局对购房人孙X反映的被告在销售房屋过程中存在的1.预售商品住宅未按套内面积计价，未如实申报房地产转让成交价格；2.违法收回与购房人签订的认购书和补充协议原件；3.欺骗购房人将未达到约定条件的房屋交付购房人；4.在交付房屋时要求签订补充协议、免责协议，不合理排除购房人的权利；5.委托有利害关系的测绘公司进行测绘，且房产测绘成果未按规定备案等问题进行了调查处理。经该局调查核实，于2020年6月4日向被告下发《责令整改通知书》，要求被告将预售合同及补充协议退还给购房人，被告反馈“预售合同、补充协议签订完成后集团内部进行会签流程并且盖章后将返还业主”，该局后续将继续督促被告整改；由于被告存在“不合理的减轻或免除应当由开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的违规行为”，该局已于2019年11月11日依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条限制了该项目的网签资格，目前被告承诺“已将免责条款从收房协议中删除，剩余收房客户不再要求签署免责条款”；该局另于2020年5月19日约谈被告及北京XX工程测量有限公司，要求被告更换房屋测绘合作单位；经核实被告提交该局的预售合同及补充协议，并经被告反馈，预售合同是按照套内面积计价，但之后签订的补充协议是按照建筑面积计价，此行为属于违规销售行为；根据其他来信人提供的相关材料，被告收取的房款已经超过预售合同的备案总价款，亦属违规销售行为；根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条的规定，房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件，该局调取了涉案房屋所在项目1#、2#、3#住宅楼竣工验收备案表和面积实测技术报告书，关于“预售合同约定的其他条件”，预售合同及补充协议中均无明确约定。原告据此主张被告存在多项违规销售房屋及违反预售合同约定的行为。被告认可上述证据的真实性，但不认可原告主张的证明目的。原告另提交其委托诉讼代理人与被告公司法务人员的微信聊天记录，其中原告一方明确表示希望能够先收房，避免损失扩大，被告一方则没有给出确定意见。关于原告主张被告逾期交房，被告提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月1日期间发布的关于空气重污染预警措施通知（其中要求相关单位加强施工工地扬尘控制，全市停止土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、室外建筑工地喷涂粉刷等施工作业）、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、某某工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。原告对前述证据的证明目的均不予认可，主张被告对因环保原因停工应当有所预见，上述情形不能成为被告免责的理由。被告提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。原告对《设计变更通知》的真实性不予认可，并称被告未曾就设计变更一事通知原告。原告认为附件九关于设计变更延期交房的约定属于格式条款，排除了原告的权利，减轻了被告的责任，被告在签订预售合同时未对此提醒原告注意。原告另主张设计变更应是最初设计图纸的重大变更，被告提交的证据反映的均系在实际施工中出现的具体施工量的细微变动，不属于设计变更。被告另提交《单位工程质量竣工验收记录表》，拟证明涉案房屋所在楼栋的竣工验收的时间为2019年4月18日。被告提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。原告认为疫情系在2020年发生，不能免除被告的逾期交房责任。关于被告主张的其于2020年4月12日发出交房通知要求购房人在20日内办理收房手续，但购房人仅以装修、违约金等问题未在通知期间内收房的事实，被告未提交证据佐证。另查，涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日通过规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》。本院认为，涉案预售合同及附件、补充协议等均系原告与被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，原告已经全额给付了涉案房屋的购房款，被告应当依约履行交付房屋的义务，故本院对原告要求被告向其交付符合预售合同约定条件的房屋的诉讼请求予以支持。原告要求被告交付的房屋符合《装修标准》的约定，但原告在庭审中未提交其与被告签署的《装修委托协议》及《装修标准》，本院对装修标准的内容无法予以确定，且涉案房屋符合《装修标准》的约定并非预售合同约定的房屋交付条件，故本院对原告该部分请求无法予以支持。若原告在收房后认为房屋装饰装修不符合双方约定，可另案主张权利。关于被告在交付房屋过程中是否存在逾期，预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。关于原告主张该条约定属于格式条款，且免除被告责任，排除原告权利，应属无效的意见，本院认为，该条款系针对涉案预售合同履行过程中出现设计变更后交房时间顺延的约定，该条的内容对双方权利义务的确定尚未严重超出合理范围，应属有效。根据被告提交的《设计变更通知单》，本院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现被告主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合上述预售合同附件九的约定，本院予以支持。关于被告主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，本院认为，结合被告提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故被告对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于被告上述抗辩意见本院不予采纳。综上，被告应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付原告，否则即构成违约。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。因涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》，故涉案房屋于2020年4月16日方满足交付条件，已经超出上述本院确定的应当交付房屋的最晚期限，故被告逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。被告虽辩称其曾于2020年4月12日发出交房通知要求购房人在20日内办理收房手续，但购房人仅以装修、违约金等问题未在通知期间内收房，但对此被告未提交证据佐证。根据原告提交的微信聊天记录，本院可以认定原告曾多次表示希望先收房，再解决违约赔偿的问题，但被告未予明确答复。故本院对被告的上述答辩意见不予采纳，被告不能据此免责。关于违约责任的确定标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，原告主张因被告逾期交房，给其造成了经济损失，要求按照每月5500元的租金标准进行赔偿。预售合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照已付购房款的万分之零点一进行赔偿，该计算标准明显低于原告主张的损失计算标准。本院认为，被告迟延交付涉案房屋，直接导致原告不能如期使用房屋或将房屋出租赚取租金收益，故以原告所购涉案房屋的租金价格作为确定原告相应损失的依据较为公平合理。本院参照涉案房屋所处地段的房屋租赁市场价格水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月4300元作为计算被告逾期交房违约责任的标准，被告应自2019年7月1日起按照每月4300元的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交付涉案房屋之日止。关于被告主张的其因违反预售合同约定而产生的违约金及赔偿款的数额合计最高不得超过买受人已支付购房款的万分之五的答辩意见，虽有预售合同附件九的约定作为依据，但本院认为，该约定属于限制被告责任、排除原告权利的格式条款，被告未提交证据证明其曾对该条款向原告进行充分提示，故该项约定应属无效，被告据此主张限制其责任，本院不予支持。关于原告要求被告交付《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》及《装修标准》原件各一份的请求，被告未举证证明其已经向原告交付了上述文件，应当承担举证不能的法律后果。根据被告的陈述及原告提交的《行政事项处理意见书》等证据，本院认定被告未将相应文件交付原告，故对原告的请求予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王瑜洁交付符合****号《北京市商品房预售合同（住宅类）》及附件约定的位于北京市朝阳区XXXX号的房屋；二、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月4300元的标准，向原告王瑜洁支付自二○一九年七月一日起至被告北京江南投资集团有限公司履行本判决第一项义务之日止的迟延交房违约金；三、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王瑜洁交付双方签署的****号《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》及《装修标准》原件各一份；四、驳回原告王瑜洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3490元，由原告王瑜洁负担1217元（已交纳）、被告北京江南投资集团有限公司负担2273元（其中198元原告王瑜洁已预交，被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告王瑜洁，其余2075元，被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二一年五月二十八日书记员 胡琪汶