广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39010号原告：广州天河体育中心，住所地广东省广州市天河路299号，统一社会信用代码12440100455345718C。法定代表人：黄丽仪，主任。委托诉讼代理人：林慕清、霍小媚，均系广东启源律师事务所律师。被告：广州中侨天河体育会有限公司，住所地广东省广州市天河体育中心内，统一社会信用代码91440101618430694K。法定代表人：谢铭儒。委托诉讼代理人：薛鹏、高洁，系北京大成（珠海）律师事务所律师。原告广州天河体育中心诉被告广州中侨天河体育会有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州天河体育中心的委托诉讼代理人林慕清、霍小媚到庭，被告广州中侨天河体育会有限公司的委托诉讼代理人薛鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州天河体育中心向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将承租的场地清场并交还原告；2.判决被告按照同类租赁市场价格标准，支付自2018年7月1日起至实际交还场地之日止的场地占用费，暂计至2018年11月30日止场地占用费为3355400元，被告已支付447769.5元，尚欠差额2907630.5元。（计算标准按照同期同类租赁物的市场价格计，场地面积4415平方米，单价152元/平方，每月场地占用费总价671080元，具体以法院评估认定为准）；3.判决被告按实际抄表度数支付自2018年7月1日起至实际交还场地之日止的水、电费；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：广州天河体育中心游泳馆原为独立事业单位编制，2013年因机构编制改革被撤销并入原告。2001年3月26日，天河体育中心游泳馆与被告签订《经营中侨天河体育会所场地租赁合同》，合同期限为2001年3月26日起至2013年12月31日止，如无市政府指令性干预，双方按本合同当年的租金及递增率续约5年。因广州举办2010年亚运会需要，原告需于2008年10月至2010年12月期间进行关闭改扩建和承办亚运赛事，故原、被告双方于2008年11月28日签订《补充协议》，将租赁期限从2013年12月延长至2015年12月31日。2013年6月14日，原、被告再签订《补充协议》，将租赁期限从2015年12月31日延长至2018年6月30日。因租赁期限将届满，原告向主管部门广州市财政局请示场地续租问题，2018年3月12日，广州市财政局发出《广州市财政局关于天河体育中心物业出租问题的复函》指出划拨用地应严格按照批准用途自用，不得擅自用于出租经营等。另根据《广州市财政局关于印发的通知》规定，未经市政府批准的情况下，在合同期满后双方直接续约的，违反上述规定。由于存在上述政府指令性干预，《租赁合同》在合同期满后将无法续约，故原告分别于2018年2月28日及3月30日向被告发出两份《广州天河体育中心关于合同期满做好撤场准备的函》，告知被告上述事由，并要求被告提前做好撤场准备。但《租赁合同》到期后，被告一直拒绝撤场，并要求继续按原合同的租金及递增率续约五年，被告继续占用涉案场地没有任何依据，原告故而提起本案诉讼。2018年7月1日至2019年11月30日期间的场地占用费被告已经按照原来租赁合同的标准支付，但原告认为占用费的标准应该按照评估结果来确定。租赁场地范围是根据《经营中侨天河体育会所场地租赁合同》第一条约定的范围。被告广州中侨天河体育会有限公司辩称：一、（1）我方认为本案的关键问题在《经营中侨天河体育会所场地租赁合同》第三条责任与义务的第15款，我方认为该条款是本案争议的核心条款。该合同有几个关键的点，第一合同是自然续期五年，除非有广州市政府的指令性干预，或者本案被告不续约，换而言之，原告应当是自然续约的，原告没有不续约的权利。（2）本案中我方是已经按照合同的约定向原告提出了续约的申请。（3）我方认为原告以有市政府的指令性干预为由，不与我方续约。（4）什么是广州市政府指令性干预，双方的理解是不一样的，我方认为广州市政府指令性干预是具体的行政行为，也就是相关有权部门向原告发函明确表示不可与我方续约。事实上我方认为原告是没有证据存在上述情况。原告认为广州市财政局在2018年3月2日关于天河体育中心物业出租问题的复函，说该复函是指令性干预，但该函件有一个前提是财政局向广州市体育局出具，广州市体育局关于申请天河区体育中心物业出租的函《穗体场馆函（2018）16号》，也就是说财政局是依据广州市体育局的函出具复函，如果该复函是针对本案的标的物，那么广州市体育局关于申请天河区体育中心物业出租的函就应当非常具体的指明是本案涉案物业，但原告一直未出示该函件。我方认为如果原告不出具该函，那么该函是要作出对原告不利的解释，也就是说该函不是指令性的干预，只是具有普适性的文件，都是在2016年至2018年由广州市政府或相关行政部门出台的关于国有的物业租赁方面的规范性的要求，该规范性的要求不适用于本案的争议，因为合同的签订最早可以追诉到2001年3月26日，所以根据“法不溯及既往”的法治原则，这些规范性文件不能适用于本案。二、关于本案租金的问题，我方认为租金不是对现状评估的租金，因为现状与涉案合同约定承包范围有根本性的不同，因为当时的租赁场地除了架空的游泳池外，基本上是一个空地，而现在涉案场地是有规模的体育会所餐厅。所以即使租金要重新核算或算场地占用费，也应当按照租赁合同约定的场地原始状况进行评估。三、因为现状和当时租赁的初始状态是不一样，我方增加了很多建筑物，投入了大量的资金，我方也对此作了评估报告，这些东西的价值现在是多少，无论本案如何处理都应对我方投入进行认定。如果原告对（2018）粤0106民初28605号案中的评估报告，原告没有异议或有异议又不进行评估，我方认为法庭应采纳我方在（2018）粤0106民初28605号案中的评估报告。四、假使法庭判决结果仍是合同不予续约，那我方投入的财产如何处理问题，按照合同约定并不是我方投入的财产归原告所有。原告应当按照我方投入的价值补偿给我方。我方基于继续续约的想法进行答辩。最后，被告在天河体育中心已经经营了近20年，我方在该期间没有拖缴过一天的水电费和租金，我方认为我方为天河体育中心的产业生态构建了良好的经营环境，且在我方会所工作的员工有上百名，请合议庭在处理本案时考虑到这些员工的生活问题。经审理查明：原告提交的《房地产权证》复印件（粤2018广州市不动产权第00221775号）显示天河区天河路299号天河体育中心大院地28幢露天游泳池的权利人为广州市体育局，权利性质为划拨，建筑面积为2383.75平方米，房屋总层数为1层，规划用途为露天游泳池。2001年3月26日，天河体育中心游泳馆（甲方）与被告（乙方）签订《经营中侨天河体育会所场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲乙双方就中侨体育会继续承租甲方每年柒拾贰万租金的场地范围的基础上，扩大经营范围，再承租甲方的下述露天泳池，并对甲方场地进行改造，以配套、美化天河体育中心的硬件环境，双方本着真诚合作、平等互利的原则，达成如下协议：乙方租用甲方室外泳池首层2200平方米、其它新增加的房间用地合共2415平方米（其中水处理房面积约110平方米；水处理工作室40平方米；配电房40平方米；室外池售票房15平方米；室内池广播室10平方米；包括仍未正常便用的水处理房2个直径2.2米、高2.5米的水循环处理装置及配电房100千瓦配电箱一个），西侧约2000平方米空地及其门岗等配套房、二楼标准露天泳池、儿童池、泳池配套售票房、泳池出入口，门岗及相关配套空地（南门口小卖部，游泳涫客户办公室除外)（以下简称涉案场地）、作经营中侨天河体育会所场地，西侧约2000平方米的空地主要作中侨会所来宾车辆停放等配套使用，露天泳池的康体功能不变，其他经营须是与体育康体有相关连的配套；本合同签定十日内，乙方向甲方支付拾万元人民币，作履约保证金，在本合同生效日起第十三月，保证金充抵相应租金；合同期限从2001年3月26日起至2013年12月31日止；前三年，即2001年6月1日至2003年6月1日，每年租金为90万元，以后每三年租金调整一次，每次在上期租金的基础上递增3%，乙方应交年租金分十二个月平均向甲方支付，每月5日前缴付；乙方承租甲方室外游泳池投入约壹佰万元人民币，建造室外游泳池更衣室，装饰室外游泳池（附装修改造方案及工程预算表）；乙方每月水、电费用，按体育中心有关用水用电标准的实际用量向甲方按时缴纳（标准要符合市物价局及供水供电部门的有关规定），逾期按日加收1‰滞纳金（游泳池用水独立装表，按体育用水计收）；乙方自主经营，自负营亏，独自承担中侨体育会所的经营风险及其经济和法律责任；合同期满，如无市政府指令性干预，甲乙双方按本合同当年的租金及递增率续约五年，乙方如不续约，乙方在该场地的固定投资无偿归甲方所有，如须续约，双方应于合同期满前三个月内签订续约事宜；在合同履行中，因乙方违约，甲方有权解除合同，因乙方违约导致解除合同的，乙方在该场地的固定投资无偿归甲方所有，如甲方违约，甲方须向乙方赔偿损失；任何一方，无合法理由，非经对方同意，单方解除合同，视同违约；乙方按时缴纳租金、水、电费，逾期每日加收1‰的滞纳金，如逾期两个月交纳租金、水、电费，甲方有权按违约处理；如因政府指令性要求或自然灾害等不可抗拒的原因，造成双方不能履行合同，则不视作违约，双方互不索赔，各自承担损失等。2008年11月28日，广州天河体育中心游泳馆（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定因广州举办2010年亚运会需要，甲方接政府指令性计划于2008年10月至2010年12月期间进行闭馆改扩建和承办亚运赛事，为了甲方在此期间能有场地继续开展全民游泳健身活动和体校训练工作，双方就露天游泳场的经营管理进行友好协商，达成以下补充协议：本补充协议对应的是2001年3月26日签订的租赁合同，规定乙方承租期至2013年12月31日止；经协商，乙方同意将露天游泳场相关场地（除水处理房外、含标准池、儿童池、票务房广播房、更衣淋浴房等附属配套设施，在2008年12月1日至2010年12月30日期间归还甲方经营使用；甲方相应减免乙方2009-2010年共两年露天游泳场相关场地的租金（18万元/年）及其递增租金，减免后的年租金仍按现行规定的支付方式向甲方逐月缴交；由于乙方交还场地后，预期经营收入减少，相应延长主合同约定的租赁期两年作为补偿，因此主合同第一条“经营场地区域及用途”中所约定的乙方全部租赁场地到期日从2013年12月延长至2015年12月31日等。2013年6月14日，广州天河体育中心游泳馆（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议二》），约定因2010年广州举办亚运会，乙方应场馆改造和赛事举办的需要阶段性停业，重新装修场地并无偿提供给亚组委餐饮服务部使用，根据市财局对因亚运会而受经济损失的体育中心内租赁单位的补偿批复文件精神，经上级主管部门研究同意以及甲乙双方协商，达成此补充协议：为补偿乙方因亚运会对其经营的影响，甲方同意将原租赁合同终止日期由原约定的2015年12月31日延长至2018年6月30日，租期共延长两年半，除此之外，乙方不得主张任何其他形式的补偿；2016年1月1日至2018年5月31日期间每月租金为86945.53元，2018年6月1日至2018年6月30日期间每月租金为89553.9元；租赁期满后，乙方依规建设的所有物业以及依附于物业上不可拆卸的设备设施均归甲方所有，甲方无须对乙方给予任何形式的补偿，如甲方要求拆除物业或设备设施的，乙方应自负费用予以拆除等。2013年，广州市机构编制委员会发布穗编字【2013】97号文件，撤销广州天河体育中心游泳馆独立事业单位建制，并入广州天河体育中心。2018年3月30日，原告向被告发出《广州天河体育中心关于合同期满做好撤场准备的函》，载明离合同期满不足三个月，要求被告提前做好撤场准备。2018年4月23日，被告向原告发出《关于完善租赁合同期限手续的函》，载明被告已收悉原告发出的关于撤场的函件，但根据双方签订的租赁合同及补充协议，双方应按原主合同规定的租金及递增率续约五年，要求原告办理完善租赁合同期限手续。2018年5月30日，原告向被告发出《广州天河体育中心对的复函》，载明被告所承租的天河体育中心露天标准游泳池在合同期满后，不具备继续出租经营及合同续约的条件，只能由原告收回自用，双方签订的租赁合同将于2018年6月30日期满，请被告提前做好撤场的各项准备工作等。现原告以被告在合同期满后占用涉案场地至今未交还为由提起本案诉讼。关于租赁期限。原告称根据《租赁合同》及相关补充协议的约定，在无市政府指令性干预的情况下则自2018年6月30日起可进行续签，但续签合同并非自动续签，而是双方协商后重新订立租赁合同，而现已出现合同约定的市政府指令性干预，故双方合同到期终止。为此，原告提交广州市财政局于2016年9月7日发布的《广州市财政局关于印发的通知》（载明：行政事业单位资产出租，应按照“公开、公平、公正”的要求，实行公开招租……因特殊情况不适宜公开招租的资产，经市政府批准可直接协议出租）及广州市财政局于2018年3月12日出具《广州市财政局关于天河体育中心物业出租问题的复函》（载明：指出划拨用地应严格按照批准用途自用，不得擅自用于出租经营，经批准将划拨用地及地上建筑物用于出租经营的，应申请补办土地出让手续，补交土地出让金等）。被告称市政府指令性干预应指政府的具体行政行为，上述文件仅为普遍性的规则，且其发布时间在《租赁合同》之后，不具有约束力。另，本案审理过程中，原告申请对涉案场地自2018年7月1日起的场地使用费进行评估，本院经摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司（以下简称“高迪公司”）作为本案评估机构。本案现场勘察过程（2019年11月28日）中，原、被告双方就涉案场地指认如下：1.现二楼露天泳池及泳池北面及西面的中侨体育文创空间所占区域对应的一层投影区域（面积约2200平方米）；2.游泳池所在建筑物的南面广播室、售票处及西面临街的门岗配套房（面积共计约215平方米）；3.游泳池所在建筑物西侧的原用作停车场的2000平方米空地；上述1-3区域中除广播室、售票处（面积合计25平方米）外其余区域现已连成一片改造为中侨体育会餐厅，《租赁合同》中约定的其余区域是为了明确设施设备情况，属于上述1-3的计租范围内。现场勘查后，高迪公司向本院发出《评估说明函》，要求明确对涉案场地使用费的评估是“按照2001年3月26日签订合同时涉案场地的状态进行评估”还是“按照现场勘察时涉案场地的状态进行评估”，就该说明函，原告表示应按照现场勘察时涉案场地的状态进行评估，被告表示应按照2001年3月26日签订合同时的场地状态进行评估。后原告向本院提出测绘申请，申请对涉案场地的使用面积进行测绘，本院经摇珠选定广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司（以下简称“南粤公司”）作为本案测绘机构。本案现场勘察过程中（2020年4月28日），原告明确测绘场地范围以2019年11月28日双方现场确认范围为准，另表示因被告已对部分涉案场地进行改造，改造为中侨体育会餐厅，所以原告要求对上述双方确认的范围内现建设有建筑物的区域（含首层餐厅、厨房区域、二层中侨体育文创空间室内区域及场地南面原广播室、售票处、现临街商铺的室内区域）的面积进行单独测绘。后南粤公司向本院出具《广州中侨天河体育会有限公司租赁场地用地面积测绘项目测绘报告》（以下简称《测绘报告》），载明测量结果如下：广州市天河区天河路299号天河体育中心大院地28幢（涉案场地）租赁场地用地面积为7717.5338㎡；场地内房屋建筑总面积为4949.9662㎡，第一层建筑面积为4190.4612㎡，第二层建筑面积为759.5050㎡。经质证，原、被告对上述《测绘报告》的真实性无异议，南粤公司亦就被告提出的其他异议内容进行了回复。本院遂将上述《测绘报告》送达至高迪公司，原告并明确应按照南粤公司出具的《测绘报告》中的场地面积及原告提交的《房地产权证》中的场地用途进行评估。后高迪公司向本院出具《价格评估结论书（初稿）》，各方发表质证意见后高迪公司进行了多次回复，最终于2021年3月23日向本院出具《价格评估结论书》（以下简称《评估报告》），载明：1.按照现场勘查时涉案场地的状态（现状）进行评估，依据由南粤公司出具的《测绘报告》中的场地面积及《不动产权证》中的场地用途进行评估，租赁场地用地总面积为7717.5338平方米，其中房屋建筑面积共4949.9662平方米（第一层房屋建筑面积为4190.4312平方米，第二层房屋建筑面积为759.5050平方米），因此，首层空地面积为3527.0726平方木，二层露天泳池为25m×50m标准泳池，根据《不动产权证》：（1）评估场地用途为二层露天游泳池及游泳池的配套设施（包括用作水处理房110平方米、水处理工作室40平方米、配电房40平方米、室外池售票房15平方米、室外池广播室10平方米）的场地使用费，经市场调查，获取在评估基准日时，与标的场地同地段同类用途的场地租金中准价为：游泳池及泳池的配套设施2018年月租金中准价为60000元，游泳池及泳池的配套设施2019年月租金中准价为60000元，经计算，场地使用时间为17个月，标的露天游泳池及泳池的配套设施租金总额=60000×17个月=1020000元，（2）评估场地现状为其他配套设施（包括：首层餐厅、厨房、临街商铺、二层中侨体育文创空间、共4734.9662平方米）的场地使用费，经市场调查，获取在评估基准日时，与标的场地同地段同类用途的场地租金中准价为其他配套设施2018年月租金中准价为130元/平方米，其他配套设施2019年月租金中准价为130元/平方米，经计算，场地使用时间为17个月，其他配套设施的租金总额=130×4734.9662㎡×17个月=10464275元（四舍五入取整），（3）评估场地现状为一层空地（3527.0726平方米）的场地使用费，经市场调查，获取在评估基准日时，与标的场地同地段同类用途的场地租金中准价为空地2018年月租金中准价为15元/平方米，空地2019年月租金中准价为15元/平方米，经计算，场地使用时间为17个月，标的一层空地的租金总额=15×3527.0726㎡×17个月=899404元（四舍五入取整），因此，按照现场勘查时涉案场地的状态（现状）进行评估，涉案场地从2018年7月1日至2019年11月28日（共17个月）的场地使用费为12383679元。2.按照2001年3月26日签订合同时涉案场地的状态（原状）进行评估，依据《经营中侨天河体育会所场地租赁合同》中第一条经营场地的区域及用途，租赁场地用地总面积为4415平方米，室外泳池首层共2415平方米，其中新增加房间为215平方米（包括用作水处理房110平方米、水处理工作室40平方米、配电房40平方米、室外池售票房15平方米、室外池广播室10平方米），西侧约2000平方米空地用作车辆停放等配套使用，租赁场地用途为露天泳池的康体功能不变，其他经营需是与体育康体相关连的配套，（1）评估场地用途为露天游泳池及其配套设施（共2415平方米）的场地使用费，经市场调查，获取在评估基准日时，与标的场地同地段同类用途的场地租金中准价为游泳池及泳池的配套设施2018年月租金中准价为60000元，游泳池及泳池的配套设施2019年月租金中准价为60000元，经计算，场地使用时间为17个月，标的露天游泳池泳池的配套设施租金总额=60000×17个月=1020000元，（2）评估场地用于车辆停放的空地（约2000平方米）的场地使用费，经市场调查，获取在评估基准日时，与标的场地同地段同类用途的场地租金中准价为空地2018年月租金中准价为15元/平方米，空地2019年月租金中准价为15元/平方米，经计算，场地使用时间为17个月，标的西侧空地的租金总额=15×2000㎡×17个月=510000元，因此按照2001年3月26日签订合同时涉案场地的状态（原状）进行评估，涉案场地从2018年7月1日至2019年11月28日（共17个月）的场地使用费为1530000元。另，就本案测绘事宜，原告支付测绘费用20000元；就本案评估事宜，原告支付评估费用54075元，被告支付评估费用12520元。本案审理过程中，双方还发表如下意见：1.关于租金支付情况，双方均确认自2018年7月1日至2021年3月31日期间被告共计支付占用费2686617元；2.关于原告第三项诉讼请求所涉水电费的具体期间及数额，原告表示无法明确，且被告已按照其的通知支付涉案场地的水电费至2021年3月31日；3.原告明确其第二项诉讼请求中占用费的计算标准为被告自2018年7月1日起按照728451.7元/月的标准计算占用费直至被告实际交还涉案场地之日止；被告则认为游泳池及配套设施按照原状60000元/月的标准计算占用费不合理，且其现在并非处于正常经营阶段，故应在合理评估价格的基础上减去50%，至于空地（现用作停车场），虽一直由被告使用，但停车费用系由原告收取，故原告也无权就该部分向其主张占用费；原告回应称被告的实际经营情况属于其自身经营风险，与原告收取占用费无关，空地则由被告一直管理使用，用于餐厅客户停车，且只要餐厅客户出示用餐小票则原告亦不会收取停车费用，故该部分用作停车场的空地也实际由被告占有、经营、收益。本院认为：根据查明的事实，《租赁合同》于2018年6月30日期满，原告已于期限届满前要求被告做好撤场准备。根据原告提交的证据显示，广州市财政局就行政事业单位资产出租及划拨土地出租经营作出相应规定及通知，被告抗辩上述规定通知不属于具体行政行为，故并非构成市政府指令性干预，本院认为，市政府指令性干预不宜解释为某种具体行政行为，广州市财政局的上述文件，涉及国有资产及划拨土地的出租问题，构成了对涉案场地出租的影响和干预，被告上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳。现《租赁合同》的期限已届满，原告主张被告交还涉案场地，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告逾期交还涉案场地，应计付占用费，根据高迪公司作出的《评估报告》，按照2001年3月26日签订合同时涉案场地的状态（原状）进行评估的，涉案场地自2018年7月1日起每月的占用费标准应为90000元/月[60000元/月＋（15元/㎡/月×2000㎡）]，结合被告已支付场地占用费的情况，被告应向原告支付自2018年7月1日至2021年3月31日的剩余场地占用费283383元[2970000元（90000元/月×33个月）－2686617元]并按照90000元/月的标准支付自2021年4月1日起至实际交还场地之日止的占用费。原告主张按照现场勘查时涉案场地的现状进行评估理据不足，本院不予支持，且由此产生的测绘费用及评估费用应由其自行承担。关于原告主张按实际抄表度数计付2018年7月1日起的水电费，原告并未就水电表实际度数及水电费具体金额进行举证，且被告亦按照原告的指示支付涉案场地的水电费至2021年3月31日，故对于原告上述请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州中侨天河体育会有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告广州天河体育中心交还天河区天河路299号天河体育中心大院地28幢露天游泳池（包括增加的房间用地、门岗等配套房、二楼标准露天泳池、儿童池、泳池配套售票房、泳池出入口，门岗及相关配套空地）；二、被告广州中侨天河体育会有限公司自本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州天河体育中心支付自2018年7月1日至2021年3月31日的剩余场地占用费283383元，并按照90000元/月的标准支付自2021年4月1日起至实际交还场地之日止的占用费；三、驳回原告广州天河体育中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费148660元，由原告广州天河体育中心负担146590元，由被告广州中侨天河体育会有限公司负担2070元；测绘费用20000元，由原告广州天河体育中心负担；评估费用66595元，由原告广州天河体育中心负担54075元，由被告广州中侨天河体育会有限公司负担12520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  秦碧辉二〇二一年五月十七日书 记 员  谢丽军