广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1264号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住所地遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧，统一社会信用代码91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁宇来，男，1981年9月23日出生，汉族，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县。被上诉人（原审原告）：吕华芳，女，1986年10月8日出生，汉族，广东省湛江市麻章区人，住广东省湛江市麻章区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄大盛，广东正德律师事务所律师。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”）因与被上诉人袁宇来、吕华芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人京豪公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人袁宇来、吕华芳共同的委托诉讼代理人黄大盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人京豪公司上诉请求：1.依法撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2171号民事判决；2.依法改判（扣减2020年2月-4月新冠疫情影响期间的违约金，比一审判决减少6189.3元)；3.上诉费用由袁宇来、吕华芳承担。事实与理由：一、一审判决计算违约金未扣除新冠疫情影响期间，应予以纠正。受新冠疫情影响，2020年2月至4月期间，各地均采取了居家隔离措施，建筑工人无法按时赶回工地开工。新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，其性质为不可抗力事件，这一不可抗力是全国性的影响，根据有关法律规定不需要另行提供证据证明。因此，不论合同约定的交房日期在疫情之前还是之后，新冠疫情影响的工期均在逾期范围内，应予以扣除。二、涉案房屋符合交付条件后，京豪公司已通知袁宇来、吕华芳收房，故交房时间应按通知书载明的收房时间确定。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人袁宇来、吕华芳答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。袁宇来、吕华芳起诉请求：1.判令京豪公司支付违约金给袁宇来、吕华芳（以购房款687719元为基数，从2019年10月2日起按每日万分之一计算至实际交房之日止。暂计至2020年11月30日共425天违约金为29228元）；2.本案诉讼费用由京豪公司承担。一审法院审理查明：京豪房产公司是经营房地产开发、销售的有限责任公司，该公司开发的位于遂溪县预售许可证（预售许可证号：湛房预许第**）。2018年11月12日，袁宇来、吕华芳与京豪房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定袁宇来、吕华芳以人民币687719元的价格购买京豪房产公司开发的位于遂溪县。京豪房产公司定于2019年10月1日前向袁宇来、吕华芳交付该商品房，合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按约定时间交房的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。签订合同后，袁宇来、吕华芳已按合同约定支付全部购房价款人民币687719元给京豪房产公司。京豪房产公司未能按照合同约定的交付时间于2019年10月1日前向袁宇来、吕华芳交房，一直拖延至今，袁宇来、吕华芳遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，袁宇来、吕华芳与京豪房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的禁止性和强制性规定，合同合法有效，应予以保护，依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”袁宇来、吕华芳、京豪房产公司双方均应按《商品房买卖合同》约定的条款履行各自的权利义务。袁宇来、吕华芳已依照合同约定支付了全部购房价款687719元给京豪房产公司，京豪房产公司未按合同约定于2019年10月1日前向袁宇来、吕华芳交付合同项下的商品房的逾期交房行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，袁宇来、吕华芳主张京豪房产公司逾期交房违约，请求京豪房产公司按照合同第十二条第1款第1项第（1）小点的约定承担违约责任的诉讼请求合法有据，予以支持。京豪房产公司辩称工作人员备案时将交房时间2020年10月1日错误登记为2019年10月1日，如按2019年10月1日交房不符合常理，也不符合地产行业工程进度，且在2020年2月至4月期间受新冠疫情影响工程进度属于不可抗力，不构成逾期交房的辩解理由不成立，依据不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内以人民币687719元为基数，从2019年10月2日起按照日万分之一计算向袁宇来、吕华芳支付逾期交房违约金，直至计算至实际交付商品房之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费265.35元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。该费用袁宇来、吕华芳已向一审法院预交，由京豪公司迳付袁宇来、吕华芳，一审法院不作收退。二审期间，京豪公司向本院提交以下证据：一、《单位（子单位）工程竣工验收备案表》,用以证明涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收备案；二、《收楼通知书》、快递单据，用以证明京豪公司已通知袁宇来、吕华芳收房，故交房时间应按通知书载明的收房时间确定。袁宇来、吕华芳未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于京豪公司提交的证据，袁宇来、吕华芳质证认为：一、该证据的真实性、合法性由法院依法审查，但根据业主反映，涉案房屋尚存在质量问题；二、证据二只能证明京豪公司通知袁宇来、吕华芳收房，不能证明袁宇来、吕华芳同意收房。本院认证认为：京豪公司在二审期间提交的证据属于新证据，且对本案的事实有重要影响，故本院予以采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同》第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。又查明：涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收备案。2021年1月6日，京豪公司向袁宇来、吕华芳发出《收楼通知书》，通知袁宇来、吕华芳于2021年1月12日或于2021年1月份的其他时间前往京豪商住花园物业服务中心办理收楼手续。涉案房屋于2021年1月30日取得测绘报告。2021年3月10日，袁宇来、吕华芳与湛江市京豪物业服务有限公司办理涉案房屋的交接手续。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对京豪公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据京豪公司上诉请求和理由，袁宇来、吕华芳的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、在计算京豪公司逾期交房天数时，应否扣除疫情影响期间。因涉案合同约定的交房期限是2019年10月1日，而新冠病毒肺炎疫情发生时间是在2019年12月之后，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠病毒肺炎疫情的发生并不能免除京豪公司应承担的逾期交房违约责任。京豪公司关于在计算逾期交房天数时应扣除疫情影响期间（2020年2月至4月）的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、逾期交房违约金应计至何日。涉案《商品房买卖合同》第九条约定，涉案商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。根据本案二审查明的事实，涉案房屋于2020年12月28日竣工验收备案，于2021年1月30日取得测绘报告，即涉案房屋已于2021年1月30日具备涉案《商品房买卖合同》约定的交付条件。京豪公司于2021年1月6日通知袁宇来、吕华芳应于2021年1月12日或于2021年1月份的其他时间前往京豪商住花物业服务中心办理收楼手续，因在上述通知所指定的收房期限届满之日即2021年1月31日时，涉案房屋已达到交付条件，故涉案房屋的逾期交房违约金只应计至2021年1月31日。因此，一审判决判令京豪公司支付“从2019年10月2日起每日按687719元的万分之一计算至实际交付商品房之日止的违约金”即为从2019年10月2日起至2021年1月31止（共488天）的违约金，违约金应为33560.69元（687719元×0.01%×488天）。综上所述，因一审法院作出判决之后，涉案房屋于2021年1月30日达到交付条件，且京豪公司已通知袁宇来、吕华芳收房，京豪公司应支付的违约金数额已能明确，故本案二审依法确定具体的违约金数额，但一审判决并不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：变更广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2171号民事判决为：限湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付33560.69元逾期交房违约金给袁宇来、吕华芳。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费265.35元，二审案件受理费50元，均由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年五月六日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1264号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住所地遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧，统一社会信用代码91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁宇来，男，1981年9月23日出生，汉族，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县。被上诉人（原审原告）：吕华芳，女，1986年10月8日出生，汉族，广东省湛江市麻章区人，住广东省湛江市麻章区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄大盛，广东正德律师事务所律师。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”）因与被上诉人袁宇来、吕华芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人京豪公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人袁宇来、吕华芳共同的委托诉讼代理人黄大盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人京豪公司上诉请求：1.依法撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2171号民事判决；2.依法改判（扣减2020年2月-4月新冠疫情影响期间的违约金，比一审判决减少6189.3元)；3.上诉费用由袁宇来、吕华芳承担。事实与理由：一、一审判决计算违约金未扣除新冠疫情影响期间，应予以纠正。受新冠疫情影响，2020年2月至4月期间，各地均采取了居家隔离措施，建筑工人无法按时赶回工地开工。新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，其性质为不可抗力事件，这一不可抗力是全国性的影响，根据有关法律规定不需要另行提供证据证明。因此，不论合同约定的交房日期在疫情之前还是之后，新冠疫情影响的工期均在逾期范围内，应予以扣除。二、涉案房屋符合交付条件后，京豪公司已通知袁宇来、吕华芳收房，故交房时间应按通知书载明的收房时间确定。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人袁宇来、吕华芳答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。袁宇来、吕华芳起诉请求：1.判令京豪公司支付违约金给袁宇来、吕华芳（以购房款687719元为基数，从2019年10月2日起按每日万分之一计算至实际交房之日止。暂计至2020年11月30日共425天违约金为29228元）；2.本案诉讼费用由京豪公司承担。一审法院审理查明：京豪房产公司是经营房地产开发、销售的有限责任公司，该公司开发的位于遂溪县预售许可证（预售许可证号：湛房预许第062：湛房预许第**月12日，袁宇来、吕华芳与京豪房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定袁宇来、吕华芳以人民币687719元的价格购买京豪房产公司开发的位于遂溪县。京豪房产公司定于2019年10月1日前向袁宇来、吕华芳交付该商品房，合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按约定时间交房的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。签订合同后，袁宇来、吕华芳已按合同约定支付全部购房价款人民币687719元给京豪房产公司。京豪房产公司未能按照合同约定的交付时间于2019年10月1日前向袁宇来、吕华芳交房，一直拖延至今，袁宇来、吕华芳遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，袁宇来、吕华芳与京豪房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的禁止性和强制性规定，合同合法有效，应予以保护，依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”袁宇来、吕华芳、京豪房产公司双方均应按《商品房买卖合同》约定的条款履行各自的权利义务。袁宇来、吕华芳已依照合同约定支付了全部购房价款687719元给京豪房产公司，京豪房产公司未按合同约定于2019年10月1日前向袁宇来、吕华芳交付合同项下的商品房的逾期交房行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，袁宇来、吕华芳主张京豪房产公司逾期交房违约，请求京豪房产公司按照合同第十二条第1款第1项第（1）小点的约定承担违约责任的诉讼请求合法有据，予以支持。京豪房产公司辩称工作人员备案时将交房时间2020年10月1日错误登记为2019年10月1日，如按2019年10月1日交房不符合常理，也不符合地产行业工程进度，且在2020年2月至4月期间受新冠疫情影响工程进度属于不可抗力，不构成逾期交房的辩解理由不成立，依据不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内以人民币687719元为基数，从2019年10月2日起按照日万分之一计算向袁宇来、吕华芳支付逾期交房违约金，直至计算至实际交付商品房之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费265.35元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。该费用袁宇来、吕华芳已向一审法院预交，由京豪公司迳付袁宇来、吕华芳，一审法院不作收退。二审期间，京豪公司向本院提交以下证据：一、《单位（子单位）工程竣工验收备案表》,用以证明涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收备案；二、《收楼通知书》、快递单据，用以证明京豪公司已通知袁宇来、吕华芳收房，故交房时间应按通知书载明的收房时间确定。袁宇来、吕华芳未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于京豪公司提交的证据，袁宇来、吕华芳质证认为：一、该证据的真实性、合法性由法院依法审查，但根据业主反映，涉案房屋尚存在质量问题；二、证据二只能证明京豪公司通知袁宇来、吕华芳收房，不能证明袁宇来、吕华芳同意收房。本院认证认为：京豪公司在二审期间提交的证据属于新证据，且对本案的事实有重要影响，故本院予以采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同》第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。又查明：涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收备案。2021年1月6日，京豪公司向袁宇来、吕华芳发出《收楼通知书》，通知袁宇来、吕华芳于2021年1月12日或于2021年1月份的其他时间前往京豪商住花园物业服务中心办理收楼手续。涉案房屋于2021年1月30日取得测绘报告。2021年3月10日，袁宇来、吕华芳与湛江市京豪物业服务有限公司办理涉案房屋的交接手续。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对京豪公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据京豪公司上诉请求和理由，袁宇来、吕华芳的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、在计算京豪公司逾期交房天数时，应否扣除疫情影响期间。因涉案合同约定的交房期限是2019年10月1日，而新冠病毒肺炎疫情发生时间是在2019年12月之后，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠病毒肺炎疫情的发生并不能免除京豪公司应承担的逾期交房违约责任。京豪公司关于在计算逾期交房天数时应扣除疫情影响期间（2020年2月至4月）的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、逾期交房违约金应计至何日。涉案《商品房买卖合同》第九条约定，涉案商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。根据本案二审查明的事实，涉案房屋于2020年12月28日竣工验收备案，于2021年1月30日取得测绘报告，即涉案房屋已于2021年1月30日具备涉案《商品房买卖合同》约定的交付条件。京豪公司于2021年1月6日通知袁宇来、吕华芳应于2021年1月12日或于2021年1月份的其他时间前往京豪商住花物业服务中心办理收楼手续，因在上述通知所指定的收房期限届满之日即2021年1月31日时，涉案房屋已达到交付条件，故涉案房屋的逾期交房违约金只应计至2021年1月31日。因此，一审判决判令京豪公司支付“从2019年10月2日起每日按687719元的万分之一计算至实际交付商品房之日止的违约金”即为从2019年10月2日起至2021年1月31止（共488天）的违约金，违约金应为33560.69元（687719元×0.01%×488天）。综上所述，因一审法院作出判决之后，涉案房屋于2021年1月30日达到交付条件，且京豪公司已通知袁宇来、吕华芳收房，京豪公司应支付的违约金数额已能明确，故本案二审依法确定具体的违约金数额，但一审判决并不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：变更广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2171号民事判决为：限湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付33560.69元逾期交房违约金给袁宇来、吕华芳。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费265.35元，二审案件受理费50元，均由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年五月六日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。