上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初6055号原告：黄顺龙，男，1954年11月11日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：章瑜辉，上海市信本律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘小龙，上海市信本律师事务所律师。被告：上海房典房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐道若。原告黄顺龙与被告上海房典房地产经纪有限公司(以下简称“房典公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄顺龙的委托诉讼代理人章瑜辉、被告房典公司的法定代表人徐道若到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄顺龙向本院提出诉讼请求：1、确认黄顺龙与房典公司就上海市宝山区共富路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋租赁合同于2020年10月30日解除；2、判令房典公司支付2020年9月23日起至2020年10月30日止的租金共计人民币(以下币种均同)4,933元；3、判令房典公司支付违约金12,000元。事实和理由：2020年3月22日，黄顺龙与房典公司签订房屋租赁合同，约定黄顺龙将系争房屋出租给房典公司，租赁期限自2020年6月22日起至2026年6月21日止，月租金为4,000元，租金每3个月为一个支付周期。合同签订后，房典公司支付租赁保证金4,000元，另支付租金至2020年9月22日，后续租金未再支付，黄顺龙经催讨无果，故涉诉。被告房典公司辩称，同意双方租赁合同于2020年10月30日解除，同意支付2020年9月23日起至2020年10月30日止的租金并返还房屋，之前没有支付租金是因为转账转不进去，不同意支付违约金，另要求黄顺龙赔偿房屋装修补偿款66,500元。原告黄顺龙围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同及补充协议、情况说明、催款告知书、房屋租赁合同解除告知书及邮寄凭证等。被告房典公司未提交书面证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月22日，黄顺龙(甲方、出租方)与房典公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2020年6月22日起至2026年6月21日止，其中2020年3月22日起至2020年6月21日止为乙方免租期；甲方于2020年3月22日前将系争房屋交付给乙方；租赁期内月租金为4,000元，租金每3个月为一期支付，以后每期租金支付时间为提前7日；逾期支付，每逾期一日，则乙方需按照日租金的两倍向甲方支付违约金；乙方将租金支付至甲方指定的银行账户，户名黄顺龙，开户行上海农商银行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付租赁保证金4,000元，合同终止时甲方收取的租赁保证金除用以抵充应由乙方承担但还未缴纳的费用外，剩余款项在房屋返还时退还给乙方。合同另约定，如乙方逾期不支付租金超过1个月，经甲方书面催告60日内仍未支付的，甲方可书面通知乙方解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。房典公司在合同上盖章，并载明联系地址为宝山区水产路XXX号XXX室。2020年10月14日，黄顺龙(甲方、出租方)与房典公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同补充协议》，将解除合同的条件调整为乙方逾期不支付租金超过7日，经甲方书面催告后7日内仍未支付的。违约责任增加如下条款：因乙方违约解除合同的，甲方有权无条件收回系争房屋，房屋内的所有装饰装修物及家具家电设备归甲方所有，乙方不得向甲方收取任何费用。2020年5月26日，上海市宝山第一房屋征收服务事务所有限公司出具情况说明，载明黄顺龙(户)系顾村镇15号线改造项目动迁户，系争房屋系该户房屋拆迁补偿安置房。2020年10月22日，黄顺龙向房典公司寄送《催款告知书》，要求房典公司于2020年10月28日前支付欠付的租金，如逾期未支付，将会解除双方签订的房屋租赁合同。2020年10月30日，黄顺龙向房典公司寄送《房屋租赁合同解除告知书》，载明根据房屋租赁合同约定，房典公司应于2020年9月4日前支付租金12,000元，但截至2020年10月30日，房典公司仍未支付上述租金，经催讨后房典公司仍未支付，故双方签订的房屋租赁合同于2020年10月30日解除，黄顺龙保留所有损失及违约金的主张权利。房典公司于2020年10月31日签收该告知书。庭审中，黄顺龙表示已经收回系争房屋，本案中无需处理房屋返还事宜，亦无需处理2020年10月30日之后的费用。关于租赁保证金4,000元，要求抵扣房典公司拖欠的租金等应付费用。关于房典公司要求黄顺龙赔偿房屋装修补偿款66,500元的主张，本院告知房典公司应以反诉形式提出并预缴反诉费用，但在本院两次向房典公司送达反诉费缴费通知后，房典公司均未缴纳反诉费用。本院认为，黄顺龙与房典公司就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。房典公司未按照租赁合同及补充协议约定支付租金，经黄顺龙催告后仍未支付，黄顺龙据此要求解除双方租赁合同，相关诉请合法有据，本院予以支持。关于合同解除时间，黄顺龙主张合同于2020年10月30日解除，房典公司对此亦予以认可，故本院确认双方租赁合同于2020年10月30日解除。房典公司辩称因转账转不进去导致无法支付租金，但合同中已经约定了付款账户信息，故本院对房典公司该辩称意见不予采信。房典公司同意支付2020年9月23日至2020年10月30日的租金4,933元，本院对此予以确认。关于违约金，租赁合同因房典公司违约而解除，黄顺龙主张违约金符合合同约定，但合同约定的违约金标准过高，本院酌情确定为4,000元。关于房典公司已经支付的租赁保证金4,000元，黄顺龙要求抵扣房典公司应付的费用，符合合同约定，本院对此予以准许。房典公司在本院依法送达缴纳诉讼费用通知后，未在法律规定的期限内预交反诉案件受理费，其反诉按撤诉处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决如下：一、原告黄顺龙与被告上海房典房地产经纪有限公司就上海市宝山区共富路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同及补充协议于2020年10月30日解除；二、被告上海房典房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告黄顺龙2020年9月23日至2020年10月30日的租金4,933元，与被告上海房典房地产经纪有限公司已支付的租赁保证金4,000元抵扣后，被告上海房典房地产经纪有限公司还应支付原告黄顺龙933元；三、被告上海房典房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告黄顺龙违约金4,000元；四、驳回原告黄顺龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取112元，由原告黄顺龙负担53元，被告上海房典房地产经纪有限公司负担59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕法官助理 张雨柏书 记 员 张雨柏附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条原告应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预交，通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获批准而仍不预交的，裁定按撤诉处理。