青海省高级人民法院民事判决书（2021）青民终103号上诉人（一审原告，申请执行人）：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，住所地：青海省西宁市城西区西关大街84号3号楼3单元15层3152室。        负责人：何伟，该分公司总经理。        委托诉讼代理人：张萍，北京大成（西宁）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：盛玉瑛，北京大成（西宁）律师事务所律师。        被上诉人（一审被告，案外人）：杨某，男，2002年9月24日出生，汉族，住青海省海东市乐都区。        委托诉讼代理人：张继凯，青海普兴律师事务所律师。        被上诉人（一审被告，被执行人）：青海祥泰房地产开发有限责任公司，住所地：青海省海东市乐都区碾伯镇滨河路26号。        法定代表人：曹进彦，该公司执行董事。        上诉人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称七建青海分公司）因与被上诉人杨某、青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服青海省海东市中级人民法院（以下简称海东中院）（2021）青02民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月25日公开开庭进行了审理，上诉人七建青海分公司的委托诉讼代理人张萍、盛玉英、被上诉人杨某的委托诉讼代理人张继凯到庭参加诉讼。被上诉人祥泰房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。        七建青海分公司的上诉请求：1．撤销一审判决，准予执行海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1081号房屋（以下简称案涉1081号房屋）；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1．一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定认定案涉1081号房屋系杨某用于居住的房屋并且其名下无其他房产，此条款第二项的目的在于保障买受人的基本生活，必须同时满足所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋两个条件，案涉1081号房屋于2017年10月26日被查封，而此时杨某尚未满18周岁，其基本生活保障都来自于父母，应当以其父母名下的房产作为是否符合第二十九条的判断标准，调查据此父母名下财产涉及他人隐私，上诉人无法获取，在一审时上诉人请求法院取证，一审法院未予理睬，而直接以杨某名下无其他用于居住的房屋直接做出评判标准，属于事实认定、适用法律错误；2．杨某提供的付款凭证仅有祥泰房地产公司出具的收据，而无其他转账证据证明其在案涉1081号房屋被查封之前已按合同约定支付购房款，仅凭收据不能形成完整的证据链，证明力度弱，无法确定杨某是否按照合同支付价款，一审法院认定的杨某已按合同约定支付房款系证据不足，认定事实错误。        杨某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。        七建青海分公司向一审法院起诉请求：1．撤销（2020）青02执异26号执行裁定书并判决驳回杨某的执行异议申请；2．准予执行案涉1081号房屋；3．本案一、二审诉讼费由被告承担。        一审法院认定事实：2017年2月6日，祥泰房地产公司与杨某签订《商品房买卖合同（预售）》，将其开发的位于青海省海东市乐都区新乐西街乐都安泰华都大厦的1081号房屋出售给了杨某，约定房屋总价为766，544元。此后，杨某分别于2017年2月22日、2017年3月19日共计向祥泰房地产公司交纳房款637，816元，祥泰房地产公司出具收据。2017年5月8日，祥泰房地产公司出具房屋交接单，将1081号房屋交付给杨某，同日，经杨某申报并经物业同意，杨某开始装修该房，并交纳了案涉1081号房屋的专项维修基金、锅炉费、天然气接口费、物业费、装修垃圾清运费。自此，杨某对该房一直居住使用至今。        另查明，2017年9月27日，七建青海分公司因与祥泰房地产公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至海东中院，审理期间，七建青海分公司向该院申请诉讼保全，要求冻结、扣划、查封祥泰房地产公司名下财产。2017年10月19日，该院依据保全申请作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结祥泰房地产公司名下35，605，118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，该院向海东市乐都区房产管理局发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，海东中院就建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）青02民初57号民事判决，双方均不服提起上诉。2020年7月29日本院作出（2020）青民终146号民事判决，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17，193，244.53元及逾期利息。因祥泰房地产公司未履行判决确定的义务，七建青海分公司向海东中院申请强制执行。该院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划祥泰房地产公司银行存款19，799，003.28元或查封其同等价值财产。2020年9月23日，海东中院分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心发出（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述查封的12套房屋再次进行了续查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，该院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式提出执行异议。杨某得知公告内容后，向海东中院提出执行异议，请求中止对案涉1081号房屋的执行，并解除查封。该院于2020年12月14日作出（2020）青02执异26号执行裁定书，裁定中止执行对案涉1081号房屋的查封。        针对案涉1081号房屋查封时间的认定问题。一审法院认为，根据七建青海分公司的诉讼保全申请，海东中院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1081号房屋进行了查封，查封期限自2017年10月26日起至2020年10月25日止，后因七建青海分公司申请强制执行，该院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，再次续行查封了该房屋，时间自2020年9月23日至2023年9月25日止。虽然杨某是在海东法院2020年11月12日发出公告后得知案涉1081号房屋被查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施…”的规定，诉讼中的保全系为判决的有效执行，且海东中院作出的第二次查封系对第一次查封的续封，因此本案中，对于案涉1081号房屋的查封时间应以第一次查封的时间，即2017年10月26日进行认定。杨某提出应按照第二次续行查封时间认定的抗辩理由不成立，不予采纳。        针对杨某对案涉1081号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，第一，祥泰房地产公司与杨某于2017年2月6日签订《商品房买卖合同（预售）》，明确约定房号为1081室，面积145.62㎡，房屋总价为766，544元。买卖合同的签订时间早于案涉1081号房屋的诉中保全查封时间，应当认定杨某在查封前已与祥泰房地产公司签订了合法有效的书面合同；第二，根据杨某提交的《安泰华都大厦物业管理合同》《安泰华都大厦房屋交接单》《业主／住户申报装修审批表》及交纳专项维修基金、锅炉费、天然气接口费、物业费、装修垃圾清运费的《收据》等相关证据，可以印证在海东法院2017年10月26日查封案涉1081号房屋之前，祥泰房地产公司已将案涉1081号房屋交给了杨某，杨某已合法占有使用案涉1081号房屋的事实，且七建青海分公司提交的《证明》证实杨某在乐都区无其他用于居住的房屋；第三，根据杨某与祥泰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，案涉1081号房屋的总价款为766，544元。2017年2月22日、2017年3月19日杨某共计向祥泰房地产公司交纳房款637，816元，已付房款超过合同约定房屋总价款的50％。且综合现有在案证据，未发现杨某与祥泰房地产公司之间就案涉1081号房屋签订的相关合同存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形。故，应确认杨某对案涉1081号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。        综上所述，原告七建青海分公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，遂判决：驳回七建青海分公司的诉讼请求。案件受理费11，465元，由七建青海分公司负担。        本院依法确认一审法院认定的案件事实。        根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求及以下争议焦点进行分析评判。        一、关于案涉1081号房屋的权利人应如何界定的问题。        本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第十九条“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为”的规定，2017年2月6日，祥泰房地产公司与杨某签订《商品房买卖合同（预售）》时，杨某已满15周岁，其虽为限制民事行为能力人，但在祥泰房地产公司与杨某签订的《安泰华都大厦认购协议书》中，杨某的法定代理人李秀莲代杨某签字，并由李秀莲支付了部分案涉房款，履行了法定代理人的代理义务，当李秀莲未提出撤销杨某与祥泰房地产公司签订的购房合同、及要求杨某返还赠与房款的情况下，杨某与其年龄、智力相适应的民事法律行为应受法律保护，且法律并不禁止限制民事行为能力人接受赠与用于购置房屋的行为。因此，杨某与祥泰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，案涉1081号房屋的权利人应属杨某所有。七建青海分公司诉称案涉1081号房屋应属杨某父母的上诉请求不能成立，故不予支持。        二、关于案涉1081号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。        本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，第一，2017年2月6日，祥泰房地产公司与杨某签订《商品房买卖合同（预售）》，明确约定房号为1081室，面积145.62㎡，房屋总价为766，544元。同年10月25日，一审法院出具（2017）青02民初57号民事裁定，依法查封了案涉1081号房屋。据此，案涉商品房买卖合同签订的时间早于诉讼保全查封时间，应当认定杨某在人民法院查封前已与祥泰房地产公司签订了合法有效的书面合同；第二，根据杨某提交的《安泰华都大厦物业管理合同》《安泰华都大厦房屋交接单》《业主／住户申报装修审批表》及交纳专项维修基金、锅炉费、天然气接口费、物业费、装修垃圾清运费的《收据》等相关证据，可以印证在2017年10月26日查封案涉1081号房屋之前，祥泰房地产公司已将案涉房屋交给了杨某，杨某已合法占有使用案涉房屋的事实，且七建青海分公司提交的海东市房产管理局出具的《证明》，证实杨某在乐都区无其他用于居住的房屋；第三，根据杨某与祥泰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，案涉1081号房屋的总价款为766，544元。2017年2月22日，祥泰房地产公司与杨某签订的《安泰华都大厦认购协议书》中已约定“预付定金额：贰万元整，首付已交18万元整”，与祥泰房地产公司出具的《收据》日期、金额相符、2017年3月19日，李秀莲通过中国工商银行股份有限公司海东乐都支行向祥泰房地产公司支付437，816元，亦与祥泰房地产公司出具的《收据》日期、金额亦相符，据此，杨某共计向祥泰房地产公司交纳房款637，816元，已付房款超过合同约定房屋总价款的50％。且综合现有在案证据，未发现杨某与祥泰房地产公司之间就案涉房屋签订的相关合同存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形。故，应确认杨某对案涉1081号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。        综上所述，七建青海分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费11，465元，由重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    刘尚英审判员    索晓春审判员    马威二〇二一年五月二十七日法官助理    汪富生书记员    董雨婷