江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0902民初2204号原告：尹竞，女，1987年8月9日出生，汉族，江西省宜春市人，干部，住江西省宜春市袁州区。被告：江西佳田房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区宜阳东大道99号11栋，统一社会信用代码：913609025865594332。法定代表人：胡天然，执行董事。委托诉讼代理人：冯月星，江西鸿韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高新燕，江西鸿韵律师事务所律师。原告尹竞（下称原告）与被告江西佳田房地产开发有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹竞、被告的委托诉讼代理人冯月星、高新燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告逾期交房违约金15,447.6元（自2020年10月1日暂算至2021年3月31日止，565,845元×万分之1.5/日×182日）及支付按照日万分之1.5计算至实际交房之日止的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＣ201903127140），该合同在宜春市房地产管理局办理了备案。合同约定：原告购买被告开发的位于预售商品房，房屋具体信息：栋号20，房号3003，层次30，建筑面积98.96平方米，套内面积78.09平方米，分摊面积20.87平方米，单价5717.92平方米，房款总计565845元（大写伍拾陆万伍仟捌佰肆拾伍元整）。合同第十一条规定，出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同第九条规定的符合商品房交付条件的商品房交付买受人使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知受买人···；合同第十二条规定出卖人逾期交房的违约责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日想受买人支付已交付房款万分之1.5的违约金。原告依合同2019年3月28日前支付看购房首付款245,845元（贰拾肆万伍仟捌佰肆拾伍元整），另外还支付了被告物业维修基金等办理房屋产权费用1837元。但是被告却不能再合同约定的2020年6月30日前，将具备合同第九条规定的复合商品房交付条件的商品房交付给原告。即使考虑到疫情原因，疫情可以适当延期，但不能无限期待延长，结合宜春市本地各企业机关事业单位复产复工的时间，原告认为延期三个月比较合理，但被告至今未向原告履行交房义务。综上，被告逾期交房已严重违反了合同规定，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请判如所请。被告辩称：1.自涉案房屋施工之日起就因各项原因被政府通知停工34天，据合同第八条第二项约定应当予以延期34天。2.疫情原因导致公司在2020年1月底陷入了被迫停工状态，由于施工队伍中有部分湖北、河南、江西新余和南昌的工人暂时无法到岗，直到2020年7月份才开工，比预期的开工时间延期五个月。综上被告认为应当延期六个月。3.被告于2021年2月8日取得了竣工验收登记，而且已经通知了原告前来办理交房，原告无正当理由未在规定时间内办理交房手续。根据合同附件四第二条第一款约定：从答辩人通知交房之日起视为房屋已经交付。因此至2020年2月8日止，不存在逾期交房的情形。经审理查明，2019年4月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于预售商品房，建筑面积98.96平方米，套内面积78.09平方米，分摊面积20.87平方米，单价为5717.92元／平方米，房款总计565845元。买受人于2019年3月28日支付首付款245845元，余款320000元以公积金贷款方式付款。出卖人应当在2020年6月30日前，将已取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并符合合同约定的商品房交付条件的房屋交付给买受人使用。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人可以挂号信或特快专递或电子邮件通知买受人办理房屋交付手续。交付该房屋时，出卖人应当公示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起15天内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按年利率4.9%计算利息，同时出卖人全部房价款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。上述合同签订后，原告以公积金贷款方式支付了全部房款565845元。被告自与原告签订合同后，施工期间因各种原因数次停工，2020年春节后因为疫情亦停工数月，未能按合同约定时间交付房屋给原告。2021年1月20日，被告向原告发送交房通知书，通知原告于2021年2月8日至3月3日期间办理交房手续，原告于2021年2月10日收到该通知，但以被告未提供房屋测绘图为由至今拒绝收房。庭审中，被告称办理竣工验收备案登记时必须提交房屋测绘报告，因此通知原告收房时被告已办理了房屋测绘报告。而原告认为被告办理房屋测绘报告的时间为2021年2月22日。另查明，被告开发建设的包括涉案房屋在内玺园.帝泊湾二期17-20栋、幼儿园、底层商业及车库工程于2021年2月8日由江西省宜春市袁州区住房和城乡建设局进行了竣工验收备案。以上事实，有《商品房买卖合同》、交款收据、建设工程竣工验收备案及房屋测绘报告电子凭证、停工通知、交房通知、及当事人的当庭陈述、庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告按《商品房买卖合同》的约定交付了全部房款，被告理应按合同约定按期交付房屋给原告使用。被告辩称未按合同约定的时间交付房屋是因为各种来自政府文件及疫情的不可抗力等因素，应相应扣除数月的时间，故截止2021年2月8日其通知原告收房时，被告不存在逾期交付情形。本院认为，被告在施工期间确实因为一些行政原因导致间断性的短期停工，同时也因2020年春节后的疫情停工数月，但本案原告的起诉已将各种耽误工期的原因（含疫情）考虑在内，将交房时间在合同约定日期当日往后顺延了3个月，即交房时间从2020年6月30日前顺延至2020年9月30日前，这3个月不收取违约金，已减免了被告的部分违约责任，但被告直至2021年1月21日才通知原告自2021年2月8日至3月3日期间收房，且并未按合同约定将房屋测绘报告通过公示或出具书面报告的方式告知原告涉案房屋已办理了房屋测绘报告，故被告的行为已构成违约，应承担逾期交房违约责任。对于逾期交房违约金的起算时间和终止计算时间的问题。其中，对于违约金的起算时间，原告主张在合同约定的交房时间2020年6月30日延期至2020年9月30日，违约金自2020年10月1日起算，原告的做法符合法律规定，亦符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，被告辩称因不可抗力因素，交房时间应顺延至2021年2月8日，故其不存在延期交房违约情形，本院不予采信。对于违约金的终止计算时间问题，因原告已当庭承认其于2021年2月10日收到了被告的交房通知书，且被告在2021年2月22日才出具房屋测绘报告，故截至2021年2月22日，案涉房屋已具备合同约定的交房条件，被告也已通知原告收房，应以该时间作为认定实际交房时间，违约金应计算到该时间。故被告应自2020年10月1日起按照已付房款565,845元的日万分之1.5计算违约金至2021年2月22日止，违约金的金额为12,307.13元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告江西佳田房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告尹竞支付违约金12,307.13元；二、驳回原告尹竞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，减半收取计币93元，由被告江西佳田房地产开发有限公司负担54元，由原告尹竞负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 员 朱军宜二〇二一年五月二十一日书记员代 陈 露