福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽02民终2050号上诉人（原审原告）：厦门帆顺鑫物业服务有限公司，住所地厦门市同安区汀溪隘头村洪坑256号202室。法定代表人：林建智。上诉人（原审被告）：郑志强，男，汉族，1985年3月26日出生，住厦门市同安区。上诉人厦门帆顺鑫物业服务有限公司（下称帆顺鑫公司）因与上诉人郑志强物业服务合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初3832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。上诉人帆顺鑫公司的上诉请求：1.判令撤销原审判决第二项，依法改判支持上诉人于原审所提出的诉讼请求；2.由被上诉人郑志强承担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据物业管理协议和前期物业管理服务委托合同约定，业主郑志强应支付2016年6月1日至2019年6月30日的物业管理费，并支付逾期付款滞纳金；支付2017年9月1日至2019年6月30日的车位使用费（停车场管理费）；支付2017年6月1日至2018年3月31日的水电费。被上诉人郑志强答辩称，物业公司因服务严重瑕疵给业主带来生活上的不便，物业费仅能按照原约定的六折收取。公共维修金属于全体业主所有，不是物业公司的经营收入，帆顺鑫公司作为原来管理的物业公司已经被解除物业管理合同，无权再收取公共维修金。上诉人郑志强的上诉请求：1.请求判令撤销原审判决，查明事实，依法改判驳回被上诉人于原审所提出的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.帆顺鑫公司因未按规定明码标价被同安发改委责令整改。该物业公司和开发商签订的物业合同写明物业费暂定1.7元，鉴于帆顺鑫公司管理存在严重瑕疵，物业费用按90%收取，上诉人可以接受。但帆顺鑫公司并未取得政府定价的物业费并公示，且是一个人的物业，电梯停用，收取的管理费明显过高，请求发回重审。2.公共维修金属于全体业主所有，帆顺鑫公司已经退出小区，无权收取公共维修金。3.原审认定物业服务期限也有错误，其服务期限应至2018年3月20日。被上诉人帆顺鑫公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。帆顺鑫公司向原审法院提出的诉讼请求：1.郑志强支付拖欠的2016年6月1日至2019年6月30日的物业管理费7287.52元（37个月×98.48平方米×2.00元／平方米）；2.按照每日百分之零点叁支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2020年8月18日应支付滞纳金2000元；3.支付拖欠的2017年9月1日至2019年6月30日的汽车车位使用费（停车场管理费）4400元（22个月×200元／月）；4.支付拖欠的2017年6月1日至2018年3月31日的水电费1139.51元；5.郑志强承担诉讼费用。事实和理由：郑志强于2015年11月30日前向开发商必成花业（厦门）有限公司购买的小区××镇××村××号××室，面积98.48平方米。2015年11月30日，帆顺鑫公司与开发商签订“物业管理协议”约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准暂定为物业管理费1.7元／平方米、公共维修金0.3元／平方米，交费时间由乙方。露天车位：暂定为200元／月（小型车）。”2015年12月1日，帆顺鑫公司与开发商“必成花业（厦门）有限公司”签订一份“前期物业管理服务委托合同”，合同约定：“…委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。”“…代收水电费每期收取一次。…（四）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。”在郑志强欠费期间，帆顺鑫公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。但郑志强从2016年6月1日起一直未交物业管理费，自2017年6月1日起一直未交水电费，自2017年9月1日至今，一直未缴交汽车车位使用费（停车场管理费）。原审查明，2015年12月1日，帆顺鑫公司与必成花业（厦门）有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定：必成花业（厦门）有限公司将“汀溪尚品”委托帆顺鑫公司实行前期物业管理；物业管理费1.7元/平方米、公共维修金0.3元/平方米、露天车位暂定200元/月（小型车）等内容。合同签订后，帆顺鑫公司为汀溪尚品提供物业服务。郑志强系厦门市同安区汀溪镇隘头村洪坑257号401室业主，2016年6月份入住，房产建筑面积为98.48㎡，其已经交纳2015年12月至2016年5月份的物业费1181.76元（含税额34.42元）；2019年10月10日向厦门市尚品鑫物业管理有限公司交纳2018年7月15日至2019年7月14日的物业管理费1000元（含税额29.13元）。案件审理中，帆顺鑫确认其主张的物业费收取时间段为2016年6月1日至2018年9月8日；同时陈述尚品鑫物业管理公司对讼争小区的管理从2018年7月15日开始收费，之前的物业管理费应由其收取。原审认为，帆顺鑫公司根据《前期物业管理服务委托合同》的约定，为郑志强提供物业服务。郑志强在接受物业管理服务的同时，应当交纳各项物业服务费用。关于物业服务截止时间，审理中帆顺鑫公司主张的时间段为2016年6月1日至2018年9月8日，同时陈述尚品鑫物业管理公司对讼争小区的管理从2018年7月15日开始收费，之前的物业管理费应由其收取。故郑志强应交纳的物业管理费计算至2018年7月份。关于诉讼时效问题，帆顺鑫公司曾经于2017年12月25日提起对郑志强交纳物业管理费的诉讼主张，故该诉求并未超过诉讼时效。郑志强主张从2016年至2017年均有以现金和支付宝支付物业管理费，并未提交相应的证据予以佐证，故不予采纳。帆顺鑫公司收取的费用起始时间为2016年6月1日，故计算相关费用的时间为2016年6月1日计算至2018年7月15日共计25个月又14天。1.关于水、电费。物业公司所提供的相应银行存款凭条不足以证明其代业主缴交水电费的事实；故不予支持。2.关于停车费。物业公司所提交的证据无法印证业主应当向其交纳停车费的事实，故不予支持。3.关于公维金。如前所述，公维金从2016年6月1日计算至2018年7月15日止，即公维金为752元（0.3元/㎡/月×98.48㎡×25个月+0.3元/㎡/月÷30×14×98.48㎡）。4.关于物业管理费。如前所述，帆顺鑫公司提供的物业服务明显不足，导致其被解聘，因此酌定业主支付物业管理费3837元【（1.7元/㎡/月×98.48㎡×25个月+1.7元/㎡/月÷30×14天×98.48㎡）×90%】。5.关于滞纳金。帆顺鑫公司主张曾经催讨的证据不足，该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决，一、郑志强自判决生效之日起三日内向厦门帆顺鑫物业服务有限公司支付物业服务费3837元、公共维修金752元，合计4589元。二、驳回厦门帆顺鑫物业服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由郑志强负担5元，由厦门帆顺鑫物业服务有限公司负担20元。经审理查明，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，郑志强拖欠相应物业费用事实清楚，应予认定。因帆顺鑫公司作为物业服务企业，在履行物业服务期间存在不足，原审酌情减免案涉物业费用，有事实依据。小区公共维修金属于小区全体业主所有，物业公司仅是代为收取。现帆顺鑫公司已经不是案涉小区的物业服务企业，无权代收小区业主应该缴交的公共维修金，原审对此认定有误。郑志强上诉主张物业公司无权代为收取公共维修金，该上诉请求本院予以采纳。郑志强的其他上诉请求，应予驳回。帆顺鑫公司上诉主张的其他费用，因证据不足，其上诉主张同样予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初3832号民事判决第二项，即“驳回厦门帆顺鑫物业服务有限公司其他诉讼请求”。二、变更厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初3832号民事判决第一项为：“郑志强自本判决生效之日起三日内向厦门帆顺鑫物业服务有限公司支付物业服务费3837元”。本案二审案件受理费50元，由厦门帆顺鑫物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 （纪荣典）二〇二一年五月二十四日书记员（ 陈虹 羽）附：本案所涉及的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。