上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初2767号原告(反诉被告)：上海丽兴房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：林建岳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李琬倩。被告(反诉原告)：九木杂物社企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：董俊锋，该公司总监。委托诉讼代理人：伍一心。原告(反诉被告)上海丽兴房地产有限公司(下称丽兴公司)与被告(反诉原告)九木杂物社企业管理有限公司(下称九木公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李琬倩、被告委托诉讼代理人伍一心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽兴公司向本院提出诉讼请求：(1)确认丽兴公司与九木公司所签《香港广场房屋租赁合同》于2020年11月26日予以解除；(2)九木公司支付2020年6月1日至2020年11月26日期间租金人民币324,697.72元并偿付逾期付款滞纳金(暂计至2020年12月31日止为人民币21,893.92元，要求计至实际付款日)；(3)九木公司支付2020年6月1日至2020年11月26日期间物业管理费人民币48,952.02元并偿付逾期付款滞纳金(暂计至2020年12月31日止为人民币3,136.81元，要求计至实际付款日)；(4)九木公司支付2020年6月1日至2020年11月26日期间推广费人民币7,116.67元并偿付逾期付款滞纳金(暂计至2020年12月31日止为人民币479.87元，要求计至实际付款日)；(5)九木公司支付2020年7月1日至2020年11月26日期间电费人民币13,302.14元并偿付逾期付款滞纳金(暂计至2020年10月31日止为人民币1,924.50元，要求计至实际付款日)；(6)九木公司支付房屋空置期租金、物业管理费及推广费人民币198,097.50元(自2020年11月27日起、以3个月计算)；(7)九木公司支付装修期租金人民币111,325元(2019年11月1日至2019年12月31日期间共计2个月)；(8)丽兴公司不予退还保证金人民币203,343.51元。事实和理由：2019年，九木公司向丽兴公司签约承租位于上海市淮海中路XXX号北座NL2-13a房屋，租期自2020年1月1日起至2023年12月31日止。租赁期间因发生新冠疫情，丽兴公司多次通过推广促销资金支持九木公司进行经营，总计支持金额已近2个月租金数额。疫情稳定后，九木公司仍欠付租赁费用，且于2020年11月底前擅自终止经营。2020年11月25日，丽兴公司书面通知于次日解除双方所签合同。2020年12月，丽兴公司收回房屋。现丽兴公司称九木公司欠付租赁费用及擅自停止经营行为实际导致双方所签合同提前解除，九木公司应予清偿欠费并就合同解除承担违约责任，丽兴公司遂以此为由起诉来院。九木公司辩称，认可所签合同于2020年11月26日予以提前解除，对于丽兴公司所称尚欠租金、物业管理费、推广费及电费本金数额均无异议，但对于逾期付款滞纳金，因存在约定过高情形故不予认可。对于丽兴公司其他诉请，因合同解除系因疫情不可抗力因素所致，九木公司对于合同解除无须承担违约责任，故均不予认可。九木公司向本院提出反诉请求：(1)丽兴公司退还九木公司租金人民币82,379.26元(丽兴公司应减免2020年1月23日至2020年2月9日期间租金、减半计收2020年2月10日至2020年3月31日期间租金)；(2)丽兴公司退还九木公司保证金人民币203,343.15元。丽兴公司针对反诉辩称：丽兴公司针对疫情曾向九木公司支付促销资金近人民币90,000元以扶持其经营，丽兴公司对于租金不再负有减免义务，故对九木公司反诉诉请均不予认可。丽兴公司提供以下证据：1、《上海市房地产权证》及《房屋租赁合同》，以证明(1)丽兴公司与九木公司之间租赁合同关系合法有效；(2)双方所签合同中对于合同解除权、合同解除违约责任、逾期付款滞纳金、保证金等均做明确约定。2、催款函、解约函、欠款明细表、电费抄表读数及退场抄表记录，以证明(1)九木公司擅自停止营业且拖欠租赁费用；(2)九木公司欠费情节及费用计算方式；(3)九木公司迟至2020年10月18日方予搬离遗留设施设备，且未对房屋进行毛坯恢复。3、疫情期间推广支持费用付款凭证，以证明丽兴公司在疫情期间多次向九木公司支付推广促销费用以支持经营。九木公司对丽兴公司提供证据1、3形式真实性均无异议，对证据2所涉电费欠款数额予以确认。九木公司提供以下证据：1、《2020年推广合作合同》，以证明疫情发生之前，租赁双方已就推广促销事宜签订相关合同，丽兴公司所称疫情扶持行为并不属实。2、装修装饰、道具采购、消防改造、空调安装合同及相关付款凭证、发票，以证明九木公司前期已投入各项费用合计人民币373,572.51元。3、门店费用支出银行回单，以证明九木公司自开业持续经营至合同解除，累计支付各项租赁费用达人民币549,071.75元。4、沟通公函及微信聊天记录，以证明九木公司持续多次就降租及扶持经营事宜与丽兴公司进行沟通，但均未果。5、上海市其他商场减租、免租情况汇总表，以证明九木公司所开设直营门店中，仅有丽兴公司未给予任何降租优惠。6、解除合同通知函，以证明九木公司因未获任何经济扶持，无力负担持续亏损，遂向丽兴公司发函单方解除合同。7、商场近况视频资料，以证明香港广场经营环境惨淡，九木公司承租目的无法实现。丽兴公司对九木公司提供证据1形式真实性予以确认，但称所涉现金券与之后疫情扶持费用无关；对证据2形式真实性无法确认，并称所涉费用系经营成本投入，均与丽兴公司无关；对证据3所涉费用予以认可；对证据4确认收讫函件，但称双方就提前解除并未达成合意；对证据5真实性及关联性均不予认可；对证据6确认收讫，但称九木公司系违约解除合同；对证据7称因未能显示拍摄时间等，故对证明内容不予认可。经审理查明：2019年10月25日，丽兴公司与九木公司签订《房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)丽兴公司将名下位于上海市黄浦区淮海中路XXX号香港广场商场北座NL2-13a室房屋(下称系争房屋)出租予九木公司作为经营使用、租期自2020年1月1日起至2023年12月31日止；(2)装修期自2019年11月1日起至2019年12月31日止共计2个月，装修期内免租金，但仍须支付物业管理费及能耗费；(3)租金按先付后用、按月支付原则，租期开始后须于每月首5日(包括该日)内支付当月租金，租金按保底租金/提成租金中较高者支付；(4)前2年月保底租金为人民币55,662.50元，后2年月保底租金为人民币61,228.75元；(5)物业管理费支付原则及支付期限同租金，月物业管理费为人民币9,150元；(6)丽兴公司负责物业整体推广，九木公司按月支付推广费人民币1220元，推广费支付期限同租金；(7)九木公司应于签约后5个工作日内缴纳房屋租赁保证金人民币203,343.51元，相当于系争房屋3个月保底租金及物业管理费数额之和；(8)能耗费及设施费用按先用后付、按月支付原则，九木公司于每月首5日(包括该日)支付上月能耗费及设施费用；(9)房屋内就水电煤费用设置独立计量仪表，九木公司按照实际使用量、丽兴公司所出具使用仪表数及账单按月缴纳费用，如九木公司于收讫丽兴公司提供仪表数及账单后7日内未予提出书面异议，则视为九木公司已予接受并同意该仪表数及账单；(10)如因不可抗力及/或非因九木公司原因导致系争房屋或附属设施毁损、灭失，致使本合同不能继续履行的，本合同可予终止或变更，租赁双方互不承担责任；(11)九木公司逾期支付合同项下任何应付款项，或未经丽兴公司事先书面同意即擅自停止营业，如经丽兴公司书面通知后7日内仍不予付款或恢复正常营业，丽兴公司有权终止合同并要求九木公司交还系争房屋，本合同自丽兴公司将终止合同通知书送达九木公司之日起即行终止，丽兴公司亦可在所送达通知书中规定另一确定日期为合同终止日；(12)九木公司逾期支付任何款项，丽兴公司除按约可提前终止合同外，还可要求九木公司就迟延支付应付款项偿付滞纳金，其中租金、物业管理费、推广费之滞纳金每日按应付款0.05%计收，设施费用之滞纳金每日按应付款项0.2%计收；(13)未经双方协商一致，九木公司单方面要求提前终止合同，或因九木公司违约行为造成丽兴公司提前解除合同时，丽兴公司有权不予退还九木公司已付保证金，且有权向九木公司追偿A、因提前解除合同导致房屋空置期所涉租金、物业管理费、推广费损失(以3个月为限)；B、丽兴公司基于九木公司完全履约考虑而给予九木公司所享有之装修期、免租期所涉租金损失，该等租金按合同约定之租金标准计算；C、因九木公司提前退租及出现合同所述违约事件导致丽兴公司遭受之其他损失，包括但不限于诉讼费用、保全费用、律师费用、中介佣金等。签约后，租赁双方履行各自合同义务，丽兴公司交付系争房屋，九木公司缴纳租赁保证金人民币203,343.51元，支付截至2020年5月31日止之租金、物业管理费及推广费，并支付截至2020年6月30日止之电费，对于后续租赁费用，虽经催讨仍未予支付。2020年10月26日，九木公司致丽兴公司《申请退租公函》，称因疫情影响导致亏损严重，且丽兴公司未予出台任何租金减免优惠政策，故申请于2020年10月31日免责提前退租。2020年11月2日，丽兴公司复函称丽兴公司针对疫情已向九木公司投入推广补贴费用以扶持经营，故对九木公司所称未给予任何租金优惠不予认同，同时称九木公司现存在欠费违约行为，如九木公司提前退租须承担违约赔偿。之后，双方就合同解除始终未能达成合意，期间，九木公司亦停止经营。2020年11月25日，丽兴公司向九木公司发出书面解约通知，称因九木公司始终未予恢复正常营业且欠付租赁费用，丽兴公司就此于2020年11月26日解除双方所签《租赁合同》。2020年12月，丽兴公司收回系争房屋。另查明：2020年1月7日，丽兴公司与九木公司签订《2020年推广合作合同》一份，约定(1)为支持、推广九木公司在香港广场经营九木杂物社品牌，丽兴公司组织“香港广场餐饮促销推广活动”，双方就通用现金抵用券使用事宜达成相关约定；(2)推广活动期限自2019年12月18日起至2020年12月31日止(以租赁合同到期日为限)，本活动现金券折扣比例为95%，即在结算时丽兴公司按照实际收到现金券价值之95%向九木公司支付相应费用；(3)丽兴公司收到九木公司所提交现金券使用相关材料后进行票券费用结算，并在收讫九木公司所开具等额发票后30个工作日内向九木公司完成付款。2020年2月，九木公司就疫情租金优惠事宜与丽兴公司进行沟通，丽兴公司称拟通过广告补贴等方式进行扶持，故不予直接减免租金。2020年3月至8月期间，丽兴公司向九木公司转账支付促销费共计人民币85,485元。审理中，九木公司确认承租期间尚有租金人民币324,697.92元、物业管理费人民币48,952.02元、推广费人民币7,116.67元及电费人民币13,302.14元未予支付。综上，现丽兴公司称九木公司承租期间存在违约情节且导致合同提前解除，九木公司就此应予清偿合同欠费并就合同解除承担合同项下违约责任。丽兴公司遂以此为由起诉来院。对此，九木公司则称合同系因疫情不可抗力因素而导致解除，九木公司就此无须承担违约责任，丽兴公司应予退还保证金，并应就疫情因素给予九木公司相关租金优惠，九木公司遂以此为由，提起反诉。本院认为，本案所涉《租赁合同》系签约双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，丽兴公司及九木公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，九木公司违约行为构成解约事由，丽兴公司就此书面通知解除合同，双方所签《租赁合同》于丽兴公司在解约通知中所明确之期限即2020年11月26日予以提前解除。对于丽兴公司诉请之租金、物业管理费、推广费及电费，九木公司对欠费本金数额均予确认，故本院对丽兴公司上述欠费诉请依法予以支持。对于丽兴公司诉请之逾期付款滞纳金，其中电费滞纳金确实存在约定过高情形，本院依法将该项滞纳金计付标准由合同所约定0.2%酌情下调至0.05%，但丽兴公司可获支持之各项费用滞纳金总和均应以各项欠付费用本金数额为限。对于丽兴公司要求不予退还保证金及支付装修期租金之诉请，鉴于所涉诉请均存在合同依据，故本院依法予以支持。对于丽兴公司诉请之空置期间租金损失，合同对该项损失计付数额未作明确约定，仅约定以3个月空置期间为限，鉴于丽兴公司可不予退还九木公司所缴保证金，丽兴公司所受空置期间租金损失可通过没收保证金予以极大弥补，本院基于此情节对丽兴公司所诉请损失金额予以酌情调低后再予依法支持。至于九木公司辩称合同系因不可抗力因素导致解除、九木公司无须承担解约责任一节，鉴于疫情严重期间因人员流动受限，商铺经营确实受到极大影响，但自2020年5月起，疫情已趋向稳定，租赁合同在后续并不存在因疫情而导致无法继续履行之情形，鉴此，本院对九木公司该项辩称意见依法不予采纳。对于九木公司要求丽兴公司给予租金减免优惠之反诉诉请，鉴于(1)丽兴公司并非国有企业，且丽兴公司针对疫情已向九木公司额外支付促销费用以扶持经营；(2)九木公司每月应付推广费为人民币1,220元，每月应付租金为人民币55,662.50元，而丽兴公司为扶持经营已实际向九木公司转账支付促销费用人民币85,485元，如要求丽兴公司再行给予租金减免优惠显然有失公平合理。鉴此，本院对九木公司该项反诉诉请依法予以驳回。至于九木公司述称促销费用系丽兴公司依据推广合同应予履行之合同义务一节，鉴于(1)推广合同明确系针对现金券使用及结算事宜予以签订；(2)推广合同明确现金券结算须在丽兴公司收讫九木公司所提交现金券使用相关材料后再予进行；(3)双方就租金优惠事宜进行沟通过程中，丽兴公司亦已告知拟采取广告补贴方式进行扶持而非直接减免租金。鉴此，本院对九木公司该项述称意见依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百八十五条第一款及第二款之规定，判决如下：一、原告上海丽兴房地产有限公司与被告九木杂物社企业管理有限公司于2019年10月25日所签《香港广场房屋租赁合同》于2020年11月26日予以解除；二、被告九木杂物社企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2020年6月1日至2020年11月26日期间租金人民币324,697.92元；三、被告九木杂物社企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第二项欠费偿付原告上海丽兴房地产有限公司滞纳金(截至2020年12月31日止之滞纳金为人民币21,893.92元；自2021年1月1日起、以尚欠数额为基数、每日按0.05%、计至实际清偿之日止；另滞纳金总额以欠付租金本金数额人民币324,697.92元为限)；四、被告九木杂物社企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2020年6月1日至2020年11月26日期间物业管理费人民币48,952.02元；五、被告九木杂物社企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第四项欠费偿付原告上海丽兴房地产有限公司滞纳金(截至2020年12月31日止之滞纳金为人民币3,136.81元；自2021年1月1日起、以尚欠数额为基数、每日按0.05%、计至实际清偿之日止；另滞纳金总额以欠付物业管理费本金数额人民币48,952.02元为限)；六、被告九木杂物社企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2020年6月1日至2020年11月26日期间推广费人民币7,116.67元；七、被告九木杂物社企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第六项欠费偿付原告上海丽兴房地产有限公司滞纳金(截至2020年12月31日止之滞纳金为人民币479.87元；自2021年1月1日起、以尚欠数额为基数、每日按0.05%、计至实际清偿之日止；另滞纳金总额以欠付推广费本金数额人民币7,116.67元为限)；八、被告九木杂物社企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2020年7月1日至2020年11月26日期间电费人民币13,302.14元；九、被告九木杂物社企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第八项欠费偿付原告上海丽兴房地产有限公司滞纳金(截至2020年10月31日止之滞纳金为人民币481.13元；自2020年11月1日起、以尚欠数额为基数、每日按0.05%、计至实际清偿之日止；另滞纳金总额以欠付电费本金数额人民币13,302.14元为限)；十、被告九木杂物社企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司房屋空置期租金、物业管理费及推广费人民币66,032.50元；十一、被告九木杂物社企业管理有限公司于本判决生效之日起十日日支付原告上海丽兴房地产有限公司2019年11月1日至2019年12月31日期间所涉装修期租金人民币111,325元；十二、原告上海丽兴房地产有限公司不予退还被告九木杂物社企业管理有限公司租赁保证金人民币203,343.51元。十三、驳回反诉原告九木杂物社企业管理有限公司的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11,109元(原告上海丽兴房地产有限公司已预缴)，由被告九木杂物社企业管理有限公司负担；反诉案件受理费人民币2,793元(反诉原告九木杂物社企业管理有限公司已预缴)，由反诉原告九木杂物社企业管理有限公司负担；本诉财产保全费人民币4,174元(原告上海丽兴房地产有限公司已预缴)，由被告九木杂物社企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二一年五月十二日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……