重庆市武隆区人民法院重庆市武隆区人民法院民事判决书 （2021）渝0156民初702号 原告：李颖，女，1974年5月10日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：胡春艳，重庆俊采律师事务所律师。被告：重庆市大卫营酒店投资有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道石梁子社区大坪组，统一社会信用代码91500232563495545N。法定代表人：冯熠，该公司经理。委托诉讼代理人：郭剑，该公司工作人员。被告：重庆迪伦酒店管理有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道57号33幢，统一社会信用代码91500232MA600LUT31。法定代表人：许凌，该公司经理。委托诉讼代理人：张静，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郑安辉，该公司工作人员。原告李颖与被告重庆市大卫营酒店投资有限公司（以下简称大卫营酒店）、重庆迪伦酒店管理有限公司（以下简称迪伦酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法由审判员熊强适用简易程序进行审理。迪伦酒店在原告起诉时被列为第三人，后经原告书面申请和本院审查，本院于2021年3月23日将迪伦酒店的诉讼地位由第三人变更为被告。本院于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告李颖的委托诉讼代理人胡春艳、被告大卫营酒店的委托诉讼代理人郭剑、被告迪伦酒店的委托诉讼代理人张静和郑安辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李颖向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告之间的房屋租赁合同；2.二被告立即按照涉案房屋房产证上的结构恢复房屋的原状；3.二被告向原告赔偿因解除合同而不能收取的租金损失（从解除合同之日起计算至2022年4月30日，暂计18000元）。在诉讼过程中，原告将前述恢复房屋原状诉讼请求的责任主体明确为被告迪伦酒店。事实和理由：原告于2011年6月12日购买了涉案房屋后，与被告大卫营酒店签订了《房屋租赁合同》，约定原告将房屋出租给被告大卫营酒店，租赁期限为2012年5月1日至2022年4月30日；双方还约定被告大卫营酒店“擅自拆改动或损害房屋主体结构的”，出租方有权单方解除合同并收回房屋，并可要求承租方将房屋恢复原状。合同签订后，原告和被告大卫营酒店一直合作比较愉快，但原告于2018年10月20日收到被告迪伦酒店的《租金支付帐号确认函》后才得知被告大卫营酒店将房屋转租给了被告迪伦酒店，租金支付主体由被告大卫营酒店变更被告迪伦酒店。原告的朋友于2020年7月到重庆市武隆区仙女山游玩，在入住涉案房屋所在的酒店后，发现房屋结构已被更改，已不能看出涉案房屋的确切位置。原告委托律师向二被告发出了律师函，要求恢复房屋原状，但二被告置之不理。被告大卫营酒店辩称，原告的房屋是用于酒店大厅接待，功能结构和布局进行了调整，但是房屋的建筑结构并没有改变，原告无权单方解除合同。被告大卫营酒店已经于2018年将酒店的经营权和管理权转让给了被告迪伦酒店，现被告大卫营酒店实际上无法履行与原告之间的《房屋租赁合同》。原告应当与被告迪伦酒店继续履行《房屋租赁合同》的内容。根据被告大卫营酒店与被告迪伦酒店签订的《租赁协议书》，被告大卫营酒店在之前的经营过程中对租赁房屋的装修改动，由被告迪伦酒店在租赁期满后为业主恢复原状并承担恢复的费用。即使要恢复房屋原状，原告也应是在《房屋租赁合同》租赁期限届满后提出。被告迪伦酒店辩称，原告诉称的“房屋结构改变”事实发生在2018年8月之前，而被告迪伦酒店于2018年8月才与被告大卫营酒店签订《租赁协议书》，原告诉称的“房屋结构改变”与被告迪伦酒店无关。被告迪伦酒店同意被告大卫营酒店的答辩意见，原告的诉讼请求不成立。在房屋租赁期限届满后且不续签租赁合同的情况下，被告迪伦酒店才可以对本案涉及的房屋恢复原状。本院经审理认定事实如下：2011年6月12日，原告以270868元的成交金额向重庆远大置业有限公司购买了位于重庆市武隆区X街道X社区X幢X号的预售商品房（装修房），该房屋建筑面积47.51平方米，套内建筑面积35.12平方米，户型为单间配套。同日，原告就该房屋与被告大卫营酒店签订了《房屋租赁合同》（原告为合同中的出租方和甲方，被告大卫营酒店为合同中的承租方和乙方），双方在合同中约定：“……第三条 租赁期限、房屋交付 （一）房屋租赁期限自2012年5月1日至2022年4月30日，共计10年。开发商将房屋交付甲方后，甲、乙双方应于7日内按约定完成房屋的交接手续。……租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方返还房屋及其附属物品、设备设施。……第四条 租金及支付方式 （一）前五年每年租金18000元，第六年起租金在上述基础上每年按3%递增。……各期租金支付日期：每季度末的前10日内。……第六条 乙方的权利和义务 （一）乙方有权对整个酒店进行统一规划与布局调整；有权统一整个酒店的整体形象策划；有权在各大媒体发布针对酒店的广告、宣传等。甲方同意将房屋和房屋公共部分的使用权由乙方统一安排使用……第九条 合同解除……（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋：1、不按照约定支付租金达90日的；2、擅自拆改动或损坏房屋主体结构的。第十条 违约责任……乙方第九条第二款第2项约定情形的，甲方可要求乙方将房屋恢复原状……”。其后，房屋由被告大卫营酒店承租使用，被告大卫营酒店将该房屋进行了拆改，用于酒店大厅接待，本案中的房屋现已无原有房屋的房间和厕所；被告大卫营酒店按约向原告支付了房屋租金。2018年8月20日，被告大卫营酒店与被告迪伦酒店签订了《租赁协议书》（被告大卫营酒店为协议书中的甲方，被告迪伦酒店为协议书中的乙方），双方在该协议书约定：“……经甲乙双方友好协商，甲方将所承租的酒店公寓物业转租给乙方，由乙方履行原租赁合用的全部义务。经双友好协商，签订合同如下：一、甲方将承租的位于重庆市武隆区X镇X大道X号X幢298套酒店公寓（合计面积13762平方米）转租给乙方，由乙方履行该租赁合同以后的租赁义务（附298套酒店公寓清单、租赁合同及图纸）。二、租赁期限：与原合同相同，截止于2022年4月30日。租赁期满后，乙方与业主自行协商是否续租。三、租金：依原合同履行。四、因甲方经营困难，签订合同时已使用未支付的租金约为135万元，由乙方在2018年10月支付三季度租金时一并支付，该款项作为乙方向甲方支付的转让款。五、因甲方在之前经营过程中对租赁的房产在装修上有改动，乙方负责在租赁期满后为业主恢复原状，恢复的费用由乙方承担……”。其后，被告迪伦酒店向原告发出了落款时间为2018年10月20日的《租金支付帐号确认函》，主要内容为“尊敬的X幢业主，你好！我公司根据于重庆市大卫营酒店投资有限公司签订的租赁协议，已承租您位于重庆市武隆区X镇X大道X幢的酒店公寓物业，依照合同约定，我司将于2018年10月前向您支付2018年8-10月（三季度）的租金。为保证租金支付的准确和及时性，请将本确认函附后的租金帐号填写好后返还我司，以便我司及时支付租金。”原告按《租金支付帐号确认函》的要求将租金帐号等信息反馈给了被告迪伦酒店。2020年7月16日，原告委托重庆华立万韬律师事务所向被告大卫营酒店发出《律师函》，以被告大卫营酒店“擅自改动或损坏房屋主体结构”为由，要求将租赁房屋恢复原状。2021年3月30日，原告委托重庆俊采律师事务所向二被告发出了《解除租赁合同通知》，告知二被告：“2020年3月30日正式解除与你公司的租赁合同，立即将房屋按照房产证及购房合同中的房屋装修标准将涉案房屋恢复原状”。另查明，本案涉及的房屋于2013年9月29日在不动产登记机关办理房屋权属转移登记，权属证书编号为“307房地证2013字第X号”，登记权利人为“李颖”，登记坐落为“武隆县X镇X大道X号X幢X-X”。以上事实有当事人的陈述、《重庆市商品房买卖合同》《房屋租赁合同》《租赁协议书》《租金支付帐号确认函》《律师函》《解除租赁合同通知》《房地产权证》等证据在案为凭，本院予以确认。本院认为，原告与被告大卫营酒店签订的《房屋租赁合同》以及被告大卫营酒店与被告迪伦酒店签订的《租赁协议书》均是各方当事人的真实意思表示，各方应按约履行。被告大卫营酒店在装修酒店时，未经原告同意，擅自将本案的房屋进行拆改（现已无法看到房屋的原有房间结构和布局），该行为损坏了房屋的主体结构，具备了合同约定的解除条件；但是，被告大卫营酒店在租赁期间按时支付了租金，在转租给被告迪伦酒店后，被告迪伦酒店也按时支付租金，租赁合同的主要内容得以实现。从客观事实上来看，接待大厅与酒店的经营息息相关，被告大卫营酒店在装修时将多个房屋改装成接待大厅是为了更好地经营酒店，若合同解除后，对酒店的经营势必会产生严重的影响，甚至会造成被告迪伦酒店无法支付租金。被告大卫营酒店与原告在《房屋租赁合同》中未对不能拆改房屋的房间等进行特别约定，被告大卫营酒店在装修拆改时没有与原告进行协商的行为欠妥。因本案房屋的拆改时间长达9年，被告在经营过程中也未改变房屋的性质使用租赁物。在租赁到期后，被告有根据房屋权属证书和购房合同中的房屋装修标准来恢复房屋原状的义务。考虑到租赁期仅剩一年及更多业主的利益，本案的租赁合同以不宜解除为宜。原告主张的损失是因租赁合同解除而不能收取租金的损失，在租赁合同未解除的情况下，原告的该项诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百零九条、第七百一十一条的规定，判决如下：驳回原告李颖的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取计125元（原告李颖已预交1950元），由被告重庆市大卫营酒店投资有限公司、重庆迪伦酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  员   熊  强   二〇二一年五月二十七日 法官助理   张  敏书  记  员   杨  景  -1-