成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初1790号 原告：左天凤,女，汉族，生于1973年9月11日，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李波，四川文善律师事务所律师，一般授权。 被告：四川满城房地产经纪有限责任公司，住所地成都市武侯区二环路西一段********。 法定代表人：王银行，系公司执行董事兼总经理。 被告：成都岭上花开酒店管理有限公司，住所地成，住所地成都市成华区荆翠西路****附**v> 法定代表人：孙龙，执行董事兼总经理。 原告左天凤与被告四川满城房地产经纪有限责任公司（以下简称满城公司）、成都岭上花开酒店管理有限公司（以下简称管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日受理，因被告下落不明，本院依法公告送达，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左天凤的委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，经缺席审判，本案现已审理终结。 原告左天凤向本院提出请求：1、判令两被告连带支付原告拖欠的房屋租金37038.40元；2、判令两被告连带支付原告违约金154490.46元；（以上共计：191528.86元）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告一于2018年7月20日签订了《商业用房租赁合同》，租赁合同中约定被告一租用原告所有的于成都市成华区××路××号（成都金科中心）5栋1层117、118号商铺。根据合同第三条第（一）、（三）项的约定，被告一应于2020年5月19日之前向原告支付2020年6月20日至2020年6月19日共六个月的租金，租金每月23641.55元，六个月共计141849.3元。然而被告一并未按照合同约定支付租金，原告多次向被告一催要，被告一均以各种理由拒绝支付。2020年6月8日被告一向原告发出《解约告知函》，单方面要求解除双方签订的租赁合同。后原告委托律师也进行多次沟通，被告一均坚持不履行合同义务，要求单方面解除合同。无奈之下，原告委托律师发出律师函，告知：1、原告同意于被告一收到该律师函之日解除合同，要求被告一于收到律师函之日其10日内，将租赁的房屋恢复原状，并向原告移交租赁的房屋；2、房屋租赁费按照合同约定金额计算到房屋移交给原告当天止；3、根据《商业用房租赁合同》第三条第（一）、（三）、（八）项之约定，被告一应支付合同期内6个月的平均租金作为违约金；4、若被告一未能在前述时间内将房屋恢复原状，则被告一还应承担原告因自行恢复原状所产生的全部费用；5、若被告一未及时全额支付上述费用或未能按要求移交房屋的情况下，原告将依法向人民法院起诉，诉讼产生的保全费、诉讼费、律师费及其他必要合理费用也将由被告一承担；6、其他风险告知内容。被告一于2020年7月21日收到该律师函后，便与原告联系协商律师函中提及的相关问题。经多次协商，双方于2020年8月5日签订《物业交割协议》，约定被告一于2020年8月5日（下午）将商铺交还给原告，原告同意被告一无需对商铺恢复原状，但也不得破坏现有装修，以现状将商铺交还给原告。即，双方对律师函涉及的部分内容达成协议，对于其他问题双方均同意通过法律途径解决。根据《商业用房租赁合同》第三条第（一）约定的租金标准及商铺交还的时间，算出被告一欠原告2020年6月20日到2020年8月5日的租金金额为37038.40元。此外，根据《商业用房租赁合同》第三条第（一）、（三）、（八）项的约定以及《合同法》第一百零七条的规定，被告一应承担违约责任，即被告一应向原告支付6个月合同期内平均租金作为违约金，即违约金为154490.46元。在被告一租用原告的商铺后，被告一又将第117号商铺转租给被告二使用。因此，在2019年11月25日，原告与被告一和被告二达成协议，由被告二履行原告与被告一签订的上述租赁合同的义务并支付租金，由被告一与被告二共同向原告出具《情况说明》。因此被告二应与被告一承担连带责任，连带向原告支付前述租金及违约金。故请求依法判决。 被告未答辩、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，原告是成都市成华区××路××号5栋一层117、118号房屋登记所有权人，前述房屋建筑面积分别为58.82平方米和53.83平方米。 2018年7月20日，原告和被告满城公司签订《商业用房租赁合同》约定如下内容：一、出租方房产概况（一）商铺坐落于∶成都金科（中心）项目5栋1层117、118号商铺（以下简称"该商铺"），物业权属性质∶商业，产权登记合计面积∶107.65平方米。（二）该商铺只能从事餐饮、酒店等经营活动，如承租方需要改变经营业态，需向出租方提出申请，同意后方可改变商铺的用途。出租方就上述商铺所做的描述及相关证明材料均真实有效，且对该商铺享有合法、完全的处分权。二、出租期限与付款方式、开业时间（一）租赁期限自2015年12月20日起至2025年12月19日止，共计120个月。（二）该商铺甲乙双方约定2016年12月20日前按照每3个月为一个计收档期。（三）甲乙双方约定从2016年12月20日起按照每6个月为一个计收档期。（四）该商铺必须在3个月内完成装修并正常营业。三、商铺租金、物管费用及其它优惠政策（一）该商铺计租面积按房屋测绘报告确认的建筑面积计算∶107.65平方米，起始租金单价每月165元/平方米，月租金约为17762.25元（大写∶人民币壹万柒任柒佰陆拾贰元贰角伍分）。附表中记载2019年12月20日至2020年12月19日，月租金为219.62元/平方米，月租金总额23641.55平方米。租金总额为283698.66元。（八）合同期内甲方不得单方面无理由解除合同，若甲方单面解除合同需支付乙方6个月合同期内平均租金作为违约金并赔偿乙方相应的经营损失和装修损失，若乙方单方面无理由解除合同则需支付甲方6个月合同期内平均租金作为违约金。四、双方约定的其他事宜（一）、合同签订之日起7个工作日内，乙方将履约保证金及首季度租金支付给甲方，合同随即生效，若款项未到账，合同自行作废。（二）、乙方在此经营所发生的所有债权债务法律责任等与甲方无关，如遇不可抗力的原因，使得甲乙双方房屋或都财务设施受损的情况，双方互不承担责任。合同还约定其他内容。2019年11月25日，二被告共同向原告出具的情况说明载明：位于金科中心****大厅（117.118）号，由四川满城房地产经纪有限责任公司与左天凤签订租赁合同，由成都岭上花开酒店管理有限公司履约并支付合同约定租金，现需增加办理117号商铺营业执照，请业主协助办理营业执照所需材料。此说明由四川满城房地产经纪有限责任公司出具，由成都岭上花开酒店管理有限公司认可! 2020年6月8日，被告满城公司向原告出具的解约告知函载明：贵我双方于2018年7月20日签订了商业用房租赁合同，将位于成都市成华区××路××栋××层××号商铺出租给予我公司做为酒店接待前台大厅。由于2020年1月湖北武汉突发新冠肺炎疫情，疫情迅速传播至全国，中国经济行为被按下了暂停键，酒店行业受到巨大冲击，项目上的酒店也被相关部门要求停止营业，迄今跨省旅游尚未恢复，酒店仍无法完全恢复正常经营，目前项目上2家酒店已无力继续经营。酒店无法正常经营，也无力承担酒店大厅的使用费用，根据贵我双方租赁合同的约定，遭遇不可抗力（不可预见、不可改变）导致财物或任何损失的，双方互不承担责任，合同即终止。我公司及酒店经营方经过多次沟通，为了减少损失，即时制止各项损害的继续发生，非常遗憾的通知您，自本解约通知函发出之日起，解除贵我双方签订的商业用房租赁协议，请您于收到本通知函后三日内至项目现场办理解约手续以及物业移交的善后事宜，感谢您的配合。 2020年8月5日，原告和被告满城公司的授权代表签订物业交割协议载明：甲方（出租方）：左天风（身份证号∶51072219730911960）乙方（承租方）∶四川满城房地产经纪有限责任公司。甲乙双方于2018年7月20日签订的《商业用房租赁合同》，约定甲方将成都金科（中心）项目5栋一层117、118号商铺（位于成华区××路××号××栋××楼××号，以下简称＂商铺＂）租给乙方，因该合同已于2020年7月21日解除，现乙方将商铺退还给甲方，并将相关事项确认如下∶一、乙方于2020年8月5日将商铺交还给甲方。二、甲方同意乙方无需对商铺恢复原状，但也不得破坏现有装修，以现状将商铺交还给甲方。三、乙方确保商铺的水费、电费、物业管理费等费用已全部结清，若甲方接手发现前述费用有未结清的欠款，则乙方应承担全部费用。 2020年7月17日，原告委托的律师事务所向被告发出律师函，催收本案款项。 庭审中，原告认可被告已经支付2018年12月20日至2019年6月19日期间的租金128953.94元以及2019年6月20日至2019年12月19日期间的租金128953.92元。 庭审中，原告明确被告欠付租金的计算方式为：2019年12月20日至2020年12月19日期间的租金，月租金219.62元/平方米，月租金为23641.55元【计算方式：219.62元/平方米*(53.82平方米+53.83平方米）*2个月（36天）】。欠付租金期间为2020年6月20日至2020年8月5日。 另查明，2020年2月6日，成都市人民政府作出《关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》载明：六、着力稳定居民消费发展新经济新业态（十八）减免中小企业租金。减轻受疫情影响严重的休闲娱乐、餐饮住宿、旅游商贸、康体美容及相关制造行业资金负担，承租国有企业经营性物业的非国有中小企业（个体经营户），2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半。由其他市场主体建设运营的物业，鼓励商协会倡议业主与承租方共度时艰、协商减免缓企业租金。各区（市）县可对减免的业主给予适度财政补贴。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息及工商信息资料；2、商业用房租赁合同；3、房屋产权证书；4、情况说明；5、解约告知函；6、律师函；7、授权委托书以及物业交割协议等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信和认定。 本院认为，原告和被告满城公司和管理公司形成合法的房屋租赁合同关系。各方应按照合同约定主张权利和履行义务。 关于支付租金问题。庭审中，原告明确被告欠付租金的计算方式为：2019年12月20日至2020年12月19日期间的租金，月租金219.62元/平方米，月租金为23641.55元【计算方式：219.62元/平方米*(53.82平方米+53.83平方米）*2个月（36天）】。欠付租金期间为2020年6月20日至2020年8月5日。本院按照每月30日计算，则日租金约为788元。根据原告和满城公司签订的物业交割协议记载原告和被告满城公司一致确认租赁合同于2020年7月21日解除。故本院认定租金计算截止日为2020年7月21日，共计租日32天，欠付租金总额为25216元（=788元/日×32天）。从2020年7月22日起至案涉商铺交还为止，被告实际占用商铺对应的是占用使用费，鉴于原告在本案中并未主张占用使用费，故本院对于原告主张的超过前述期间的租金，本院不予支持。 关于支付违约金问题。案涉租赁合同约定（八）合同期内甲方不得单方面无理由解除合同，若甲方单面解除合同需支付乙方6个月合同期内平均租金作为违约金并赔偿乙方相应的经营损失和装修损失，若乙方单方面无理由解除合同则需支付甲方6个月合同期内平均租金作为违约金。鉴于新冠疫情原因导致合同履行受阻，被告满城公司提出单方解除合同并非无正当理由。同时结合原告和被告满城公司达成的物业交割协议进一步确认双方一致认可租赁合同解除事宜，同时房屋租赁合同约定四、双方约定的其他事宜（一）、合同签订之日起7个工作日内，乙方将履约保证金及首季度租金支付给甲方，合同随即生效，若款项未到账，合同自行作废。（二）、乙方在此经营所发生的所有债权债务法律责任等与甲方无关，如遇不可抗力的原因，使得甲乙双方房屋或都财务设施受损的情况，双方互不承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。鉴于新冠疫情属于前述合同约定的不可抗力原因，故依照前述合同约定，被告满城公司不承担违约责任。原告主张满城公司支付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于管理公司承担连带责任问题。2019年11月25日，二被告共同向原告出具的情况说明载明：位于金科中心****大厅（117.118）号，由四川满城房地产经纪有限责任公司与左天凤签订租赁合同，由成都岭上花开酒店管理有限公司履约并支付合同约定租金，现需增加办理117号商铺营业执照，请业主协助办理营业执照所需材料。此说明由四川满城房地产经纪有限责任公司出具，由成都岭上花开酒店管理有限公司认可!。故原告依照前述说明主张被告管理公司承担连带责任并无不当，本院予以支持。 关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应继续适用《中华人民共和国合同法》的规定处理。 被告经本院按照其工商登记地址邮寄送达、直接送达并公告送达，未到庭参加诉讼，不影响本院依照本案证据对本案作出认定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告四川满城房地产经纪有限责任公司、成都岭上花开酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内连带向原告左天凤支付房屋租金25216元； 二、驳回原告左天凤的其他诉讼请求。 案件受理费4130元，减半收取计2065元，公告费300元以及后续公告费，由原告左天凤负担1065元，被告四川满城房地产经纪有限责任公司、成都岭上花开酒店管理有限公司负担1300元及后续公告费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年五月三十一日 书记员  向 琴