福建省建瓯市人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0783执异43号案外人：林正，男，1971年6月21日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：郑庆寨，福建名匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈启，福建名匠律师事务所律师。申请执行人：林寿义，男，1938年2月28日出生，汉族，住福建省建瓯市。被执行人:蔡灵玲，女，1962年10月3日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。被执行人：杨守森，男，1963年10月15日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被执行人：富鑫融资担保有限公司，住所地福建省三明市三元区沙洲新村34幢306室，统一社会信用代码91350400662833976C。法定代表人：张盛洪，执行董事。被执行人：三明坤泰房地产开发有限公司，住所地福建省泰宁县杉城镇水南西街17号，统一社会信用代码913504295550566573。法定代表人：陈静，执行董事。被执行人：三明市鑫盛典当有限公司，住所地福建省三明市三元区新市中路239号1幢4号，统一社会信用代码913504005747233473。法定代表人：张盛洪，执行董事。在本院执行申请执行人林寿义与被执行人蔡灵玲、杨守森、富鑫融资担保有限公司、三明坤泰房地产开发有限公司（以下简称坤泰公司）、三明市鑫盛典当有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人林正对执行坐落于泰宁县××街××号××幢××号房产［合同号：0557204、0557205、0557206］提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人林正称，2014年1月，案外人分别与坤泰公司签订了三份《商品房买卖合同》［合同号：0557204、0557205、0557206］，购买坤泰公司开发的坐落于泰宁县××街××号××幢××单元房，合同总价分别为429120元、527600元、413840元。上述合同签订后案外人于2014年1月15日依约向坤泰公司支付了购房款，亦于2014年1月16日在房屋登记部门办理了案涉商品房买卖合同的备案登记。其后，坤泰公司于2015年向案外人交付了上述案涉房产并由案外人占有使用至今，但因坤泰公司原因，案涉房产以及土地持续处于抵押、司法查封状态，导致上述案外人买受的房产至今无法办理产权登记。综上所述，案外人认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条第二项规定，案外人要求中止执行坐落于泰宁县××街××号××幢××［合同号：0557204、0557205、0557206］的房产，并撤销（2018）闽0783执400号之四裁定书，解除对上述房产的查封等执行措施。申请执行人林寿义称，根据《民事诉讼法解释》第三百一十一条规定，案外人林正应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人为证明其与三明坤泰房地产开发有限公司存在真实店面买卖的法律行为，提供了《商品房买卖合同》、林环银行借记卡账户历史明细清单及林环的证明等证据，但上述证据仅证实案外人与三明坤泰房地产开发有限公司就涉案店面达成了买卖合意，截止目前案外人仅提交在泰宁县房地产管理所办理《商品房买卖合同》备案的证据，未提交依照《物权法》及相关法律的规定取得涉案店面所有权的证据，而商品房网签登记行为，并不具有物权变动的性质，是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。案外人所提交的证据无法证明其对诉争标的物享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，案外人林正购买店面的目的并非用于居住，而是商业性投资，对于购房款的支付林正亦未能提供购房发票，且支付的金额与合同约定金额并不一致，存在实为借贷的可能，而且目前涉案房屋均未被林正实际占有使用，目前还是毛坯状态，案外人对登记在三明坤泰房地产开发有限公司名下涉案店面提出执行异议不符合《执行异议和复议规定》第二十九条中的第二种情形。故案外人要求中止执行本案查封的店面，解除店面查封措施的异议请求无任何依据，请求法院依法驳回其异议申请。本院查明，申请执行人林寿义与被执行人蔡灵玲、杨守森、富鑫融资担保有限公司、三明坤泰房地产开发有限公司、三明市鑫盛典当有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月24日作出（2016）闽0783民初1220号民事判决书，判决内容如下：“一、被告蔡灵玲、杨守森应于本判决生效之日起五日内向原告林寿义偿还借款人民币178万元及从2014年3月1日起至款还清日止按月利率2%计算的利息。二、被告富鑫融资担保有限公司对被告蔡灵玲、杨守森所欠原告借款中的91万元本金及利息承担连带清偿责任。三、被告三明坤泰房地产开发有限公司对被告蔡灵玲、杨守森所欠原告借款中的87万元本金及利息承担连带清偿责任。四、被告三明市鑫盛典当有限公司应对被告蔡灵玲、杨守森不能清偿债务的以159.4702万元为限对原告林寿义承担赔偿责任。五、驳回原告对三明市博远贸易有限公司的诉讼请求。”上述判决生效后，被告未履行判决书所确定的义务，林寿义向本院申请执行，本院于2018年2月2日立案执行。2020年6月19日，本院以（2018）闽0783执400号之四执行裁定书，裁定查封被执行人三明坤泰房地产开发有限公司所有的坐落于泰宁县××街××号××幢××号房产［合同号：0557204、0557205、0557206］。根据泰宁县房地产交易管理所提供的商品房购销合同备案一览表登记显示，2014年1月14日、16日，案外人林正就向坤泰公司购买的坐落于泰宁县××路××幢××幢××，共计12套房产办理《商品房买卖合同》备案登记，购房者为林正，商品房用途为商住，房屋总价值6005120元。2014年1月15日，户名为林环，卡号6222××××4387账户，分别向140××××0299账户网转1670000元，向140××××9930账户转账4000000元，以上共计567万元，户主林环书面表示上述款项系案外人林正用于向坤泰公司购买上述12套房产。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，对于购房款的支付案外人林正未提供购房发票，且案外人提供的转账流水亦与购房总金额不符，不足以证明该款系购房款性质及案外人已经全额支付了购房款，故案外人林正提出的异议不符合该条款的保护条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人林正一次性购买12套涉案房产，不属于上述条款规定的商品房消费者之范畴，故不符合该第二十九条规定的保护条件。再有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，案外人的异议，人民法院判断是否权利人的标准，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，案外人林正虽就涉案房产办理了《商品房买卖合同》备案登记手续，但未办理预告登记或者物权登记手续，故并不产生物权变更的法律效力。综上，对于案外人林正请求中止执行坐落于泰宁县××街××号××幢××号房产，及撤销（2018）闽0783执400号之四执行裁定书的异议请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人林正的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  谢知真审判员  李立新审判员  刘 余二〇二一年五月十八日书记员  范芳芳附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。