北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初6623号原告：张晶，女，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：石天堂，北京市新航律师事务所律师。被告：井阔，男，住北京市房山区。原告张晶与被告井阔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张晶及其委托诉讼代理人石天堂、被告井阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晶向本院提出诉讼请求：1．判令双方于2019年5月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月12日解除；2．判令被告返还原告支付的2020年2月3日至2020年5月13日的租金29116．67元、2020年5月14日至2021年5月13日的租金107000元；3．判令被告返还原告支付的2019年11月15日至2020年3月15日年度期间的暖气费3000元（整年度暖气费6000元，主张为半年度暖气费）；4．请求判令被告退还原告支付的押金10000元。事实与理由：2019年5月14日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订房屋租赁合同，原告向被告租赁位于北京市丰台区王佐镇100平米房屋，用于幼儿舞蹈培训。租期为3年，自2019年5月14日至2022年5月13日，第一年租金为100000元，第二年租金为107000元。因2020年1月23日全国进入新冠疫情期，线下培训全部停止营业，原告学员全部无法正常上课，原告承租房屋也无法使用。在此期间，原告与被告协商减免房屋租金，被告表示同意，但表示待疫情结束后视无法使用房屋期间决定减免。2020年5月，原告在相信被告会减免租金情况下缴纳了第二年租金107000元。2020年6月10日，北京爆发第二次疫情，原告经营再次重创，并于6月12日通知被告决定终止租赁合同，并要求被告退还2020年2月至2021年5月13日期间的租金、押金、一半取暖费3000元。原告主张解除合同系不可抗力所致，经双方协商未果，故诉至法院。井阔辩称：不同意原告的诉讼请求。合同是正常履行，也还在履行期间，故不同意解除合同，也不同意退还各项费用。2020年6月30日，原告发短信说要求退租，我当时不同意。认可6000元为一个取暖季的取暖费，认可收到押金10000元，认可租金付到了2021年5月13日，但是我只同意退2020年10月1日以后的租金，亦不同意退还押金和取暖费。2020年6月30日至9月30日的租金不同意退还，因为对方系单方违约。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月14日，井阔（出租方、甲方）与张晶（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其承租的位于于北京市丰台区王佐镇房屋中100平方米房屋出租给乙方，约定租赁期自2019年5月14日至2022年5月13日，第一年租金为100000元，第二年租金为107000元，第三年租金为114490元，押金10000元；第四条房屋内相关设施及费用负担：1、甲方在交付乙方房屋时，应保证房屋内的电、暖正常使用。乙方应按市价缴纳水、电费、暖气费；第五条合同的解除和违约责任：1、在合同期内如遇不可抗力因素（如战争、动乱、地震等自然灾害）造成本房产损坏致不能正常经营时，经甲乙双方协商可终止合同，双方不承担赔偿责任，甲方应退还乙方未实际发生的租金及押金。2、甲乙双方约定，由于市场变化或公司经营调整，甲乙双方均有权提出提前解除合同，但应在三个月之前向对方提出书面申请，由双方协商解除合同的补偿办法，经双方同意后方可解除合同，在不能协商解除合同时，单方面终止合同的属违约行为，如甲方违约，甲方应无条件退还给乙方剩余租金和押金，并赔偿给乙方半年的租金作为甲方的违约金。如乙方违约，除甲方已收取的押金和未实际发生的租金不退还乙方外，乙方还应无条件赔偿给甲方半年的租金作为乙方的违约金。当日，张晶向井阔交纳房屋押金10000元及2019年5月14日至2020年5月13日第一年度房屋租金100000元。2019年11月25日，张晶交纳2019年度冬季取暖费6000元。2020年5月14日，张晶交纳2020年5月14日至2021年5月13日即第二年度房租107000元。2020年6月12日，张晶在与井阔微信沟通复课过程中曾表示：“要还是实在不行，房子我就退租吧！扛不住了。”同年6月29日，张晶微信告知井阔：“和您说下我们这边不租了，就到这月底！房租您给退一下吧！就是从2月至现在的房租咱们怎么算？”同年7月2日，张晶通过微信向井阔发出书面申请：“现因疫情影响，无法正常经营，无法正常使用，现要求退租”。并告知井阔：“钥匙我们给您放玛玛洛克门里了！您注意拿”。井阔微信回复称：“我也最后说一下，你这种没有补偿办法的单方解除，我是不同意的，你还是通过法律途径吧”。2020年7月10日，张晶以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，要求确认双方签订的房屋租赁合同于2020年6月12日解除，并返还租金、押金、暖气费。同年7月23日，井阔通过微信再次与张晶沟通复课事宜，但张晶表示已无法继续经营，并表示已向法院起诉。同年8月20日，本院就上述案件向井阔送达起诉书副本及相关证据材料。此后，因张晶未在本院指定期间内缴纳案件受理费，故本院于2020年12月11日作出（2020）京0106民初22461号民事裁定：本案按张晶撤回起诉处理。后该裁定生效。本案系张晶再次起诉。另查明，涉案房屋系井阔个人从本市丰台区王佐镇南宫村集体企业承租一栋二层楼房中的部分房屋。井阔原系北京美加奥英文化传播有限公司法定代表人，本案发生期间，其在该栋建筑中也经营其他教育培训项目。张晶系北京小京丫舞蹈文化艺术有限公司法定代表人。在本案审理过程中，井阔表示其于2020年9月1日才发现张晶留下的钥匙。同时认可已于2020年10月1日起将涉案房屋转交他人承租。张晶表示其承租涉案房屋是以个人名义承租，且用于个人对外开办舞蹈培训活动。此外，受新冠肺炎疫情影响，北京市政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。本院认为，张晶与井阔签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约全面履行各自义务。本案争议焦点是张晶是否具有合同解除权，井阔收取的租金、押金、取暖费应否退还。依照法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，在合同履行期间，新冠肺炎疫情爆发，此系重大突发卫生事件，政府也对此果断采取了应急管控措施，从而有效控制了疫情。因上述情况的发生属于不可抗力范畴，故由此导致双方签订的租赁合同无法正常履行，双方当事人均可解除合同，以防止损失扩大。鉴于疫情发生后，经双方当事人多次沟通无果，故张晶于2020年7月2日在微信中以书面形式正式提出解除合同的请求，故本院确认自该日起双方签订的租赁合同解除。对此，张晶依法不应承担违约责任。张晶主张双方租赁合同已于2020年6月12日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于张晶在履行期间已依约交纳租金、押金，不存在拖欠，故合同解除后，井阔应依法将收取的未履行期间的租金以及合同签订时收取的押金予以返还。关于张晶主张返还2020年2月3日至合同解除之日期间租金一节，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。现张晶主张返还上述期间全部租金的诉讼请求，本院不予支持，但根据本案中张晶租赁房屋的使用用途、疫情发展及管控等具体情况，兼顾公平原则，本院确认可对其适当减免部分租金，并酌情确定井阔返还上述期间租金共计15641．64元。关于取暖费，鉴于该项费用在合同履行期间已实际发生，故张晶现主张返还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一项、第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决如下：一、确认原告张晶与被告井阔于2019年5月14日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月2日解除；二、被告井阔于本判决生效之日起十日内返还原告张晶2020年2月3日至2020年7月1日期间的租金15641．64元；三、被告井阔于本判决生效之日起十日内返还原告张晶2020年7月2日至2021年5月13日期间的租金92635．62元；四、被告井阔于本判决生效之日起十日内返还原告张晶押金10000元；五、驳回原告张晶的其他诉讼请求。如果井阔未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6123元，由张晶负担1268元（已交纳），由井阔负担4855元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 军二〇二一年五月三十一日书记员 许子月