宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初2106号原告：王某1，宁夏回族自治区灵武市人，现住宁夏回族自治区灵武市。        委托诉讼代理人：何某、马某，宁夏臻之律师事务所律师。        被告：王某2，宁夏回族自治区中宁县人，户籍地宁夏回族自治区中宁县，现住宁夏回族自治区银川市。        原告王某1与被告王某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人马某、被告王某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告王某1请求判令：1．解除原、被告签订的《营业房租赁合同》；2．被告向原告支付2018年10月18日至2020年10月18日期间的租金223172元（2018年10月18日至2019年10月18日期间欠付房租51586元，2019年10月19日至2020年10月18日期间欠付房租171586元）；3．被告向原告赔付违约金34317.2元（171586元×2年×10％）；以上合计257489.2元；4．本案诉讼费由被告承担。        被告王某2答辩要点：1．原告起诉的租金金额正确，但是因为疫情原因，建议原告给被告免除部分租金，同时依据双方合同约定的第八条免责条件“租赁房屋因不可抗力的原因导致损毁或造成双方损失的，双方互不承担责任”；2．被告目前没有能力承担原告起诉的违约金，欠付房租也不是出于被告的本意，但现在欠款已成事实，被告尽最大的努力还清欠付原告的房租；3．被告交付给原告的1万元押金，希望可以用于抵顶房租；4．被告同意解除合同。        查明的事实        根据到庭当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：        2019年10月31日，原、被告签订《营业房租赁合同》，约定：原告将位于××县房屋出租给被告用于商业经营（艺术培训）；租赁期限为五年，即从2018年10月18日至2023年10月18日止；本合同一经签署，被告即应向原告交纳承租押金10000元，合同终止或被提前解除的，被告无违约行为并结清租期内租金及水电、煤气、电话、暖气等相关费用后，原告即可无息退还被告押金，若被告在承租期内给原告房屋造成损害而未能恢复原状的，原告有权从被告押金中扣除维修或赔偿费用；该房屋建筑面积为357.47平方米，每月每平米租金为40元，每月租金为14299元，前三年每年的租金均为171586元，从第四年开始房屋租金上浮5％，第五年在第四年租金的基础上浮5％；合同签订、双方签字盖章生效当日，被告向原告先支付租金171586元，凡拖欠租金30日以内的，原告每天向被告加收全年租金1％的违约金，拖欠租金超过30日以上，原告有权单方解除本合同，无条件收回被告所承租房屋，另行出租，且押金不予退还，且由被告一次性向原告赔付本合同约定租金总额10％的违约金；被告交纳承租期间产生的水、电、暖、电话、宽带、有线电视、天然气等费用；原告不承担任何的发票税费，如被告需要租赁发票，税费由被告承担；租赁房屋因不可抗力的原因导致损毁或造成双方损失的，双方互不承担责任，若被告因不可抗力的原因导致不能使用租赁房屋，被告需立即书面通知原告。        合同签订后，被告仅向原告支付了租金120000元。在被告长期未向原告支付剩余租金的情况下，原告已经于2020年10月18日将涉案房屋另行出租给案外人刘某。        上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告提交的《营业房租赁合同》、被告提交的《营业房租赁合同》在卷佐证，以上证据经本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。        判决的理由与结果        本院认为，原、被告签订的《营业房租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定诚信、全面地履行义务。现被告逾期支付租金超过30日，原告有权单方行使合同解除权；同时，被告在2021年5月10日庭审中表示同意解除，双方就解除合同已经形成一致意见；故对于原告要求解除原、被告于2019年10月31日签订的《营业房租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。        关于原告主张的租金的问题。根据《营业房租赁合同》的约定，涉案房屋在2018年10月18日至2019年10月18日期间的租金为171586元，被告已经支付了120000元，尚欠51586元。涉案房屋在2019年10月19日至2020年10月18日期间的租金为171586元，据此计算，每天的租金为471.39元（171586÷364天），在此期间，我国发生新型冠状病毒肺炎疫情，宁夏回族自治区人民政府于2020年1月25日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月28日调整为二级响应，于2020年5月6日调整为三级响应，被告从事的艺术培训经营确因该疫情受到影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，本案按照全额免除与上述重大突发公共卫生事件一级响应期间天数相同的租金16027.26元（471.39元×34天）、减半免除与上述重大突发公共卫生事件二级响应期间相同天数的租金15791.57元（471.39元×67天÷2）的标准对该期间的租金予以调整，调整后被告欠付该期间租金为139767.17元（171586元-16027.26－15791.57元）。故对于原告要求被告支付2018年10月18日至2020年10月18日期间的租金223172元的诉讼请求，本院仅支持191353.17元（51586元＋139767.17元）。        关于原告主张的违约金的问题。在涉案合同履行过程中，被告从事的艺术培训经营确因该疫情受到影响，虽然被告未能按照《营业房租赁合同》的约定支付租金确实构成违约，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，被告无需向原告承担违约金，故对于原告要求被告承担违约金34317.2元的诉讼请求，本院不予支持。        综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条的规定，判决如下：        一、解除原告王某1与被告王某2于2019年10月31日签订的《营业房租赁合同》；        二、被告王某2支付原告王某12018年10月18日至2020年10月18日期间的租金191353.17元，于本判决生效之日起十五日内付清；        三、驳回原告王某1的其他诉讼请求。        如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费2581元（已减半收取），由原告王某1负担663元，由被告王某2负担1918元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    刘燕军二○二一年五月十六日法官助理    柯玉平书记员    李超《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。第6条承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。