文书内容江苏省连云港经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0791民初1985号原告（反诉被告）：阮长文，男，汉族，住江苏省连云港市海州区科苑路98号苍梧三期21栋2单元1102室。委托诉讼代理人：马海峰，江苏云台山律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡伯芝，京衡律师集团上海事务所律师。被告（反诉原告）：连云港润林置业有限公司，统一社会信用代码91320700072703442P，住所地江苏省连云港市海州区花果山大道17号楼科技创业城3号楼21层。法定代表人：胡瑞龄，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚德波，江苏海郡律师事务所律师。原告阮长文与被告连云港润林置业有限公司（以下简称润林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理。诉讼过程中，润林公司提出反诉。本案依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）阮长文及其委托诉讼代理人马海峰、蔡伯芝，被告（反诉原告）润林公司委托诉讼代理人姚德波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮长文向本院提出诉讼请求:1、判令解除双方之间签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还定金人民币140000元；3、判令被告赔偿原告装饰装修残值1241009元、街区改造期间损失272269元（包括直接物质损失95400元、营业损失176869元）、2015年2月至2018年6月经营损失1131285元、银行贷款利息损失366150元、广告费114000元、房屋维修费26000元，损失合计3150713元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月25日，原告在被告招商宣传下与被告签订《新世界文化城美食街区房屋租赁合同》,约定被告将位于连云港市新海新区×××路×号××××××街××号楼×××××出租给原告用于经营法式餐饮，双方对租赁期限、租金及定金、装修期、权利与义务、合同解除、违约责任等均作出了明确约定。合同签订后，原告依约缴纳了定金并对租赁房屋进行装饰装修设计改造，按照被告要求于2015年1月31日前正式对外营业，但被告未实现招商宣传时的承诺并屡次违约，导致原告长期亏损经营。期间又由于被告交付的美食街区不符合竣工验收条件，对涉案美食街区路面及地下管网进行重新改造，致使原告被迫停业长达16个月之久。因为被告招商原告入驻新世界文化美食街区时的一系列虚假宣传、欺诈性招商，对合同的订立以及入驻商户经营有着决定性影响，致使原告无法实现合同目的，投资亏损殆尽，给原告造成巨大损失。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告诉求。被告润林公司辩称：本案系因原告逾期缴纳租金的严重违约行为引起的诉讼，我方已经收到原告发出的解除函,合同解除原因是原告造成的，原告应当承担违约责任。合同第4条第二款约定了原告应当依约缴纳140000元的定金，如果原告无违约行为，在冲抵原告应缴费用后，剩余部分予以返还。原告存在违约行为，被告有权不退还定金，因此原告要求返还的定金的诉求没有事实和法律依据。原告主张的损失没有事实和法律依据，其自行承担自主经营所造成的损失，原告的损失与被告没有直接的因果关系，应当驳回该项诉求。反诉原告润林公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告支付到期租金1006769元及占有使用费（计算至实际腾退房屋之日）、滞纳金2770450.24元（暂计算至2020年1月31日，按照每日千分之三计算至偿清为止）；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年9月25日，反诉原告与反诉被告签订了《新世界文化城美食街区房屋租赁合同》，约定反诉原告将连云港市新海新区新世界文化城美食街区科苑北路9号2#B6-B7的房屋租赁给反诉被告阮长文，租期为8年。阮长文应于2016年1月31日前缴纳租金316236元，2018年1月1日前缴纳租金335210元，2019年1月1日前缴纳租金355323元。反诉被告至今未予缴租，现已欠付租金1006769元，根据合同约定应当按日支付千分之三滞纳金，经反诉原告多次催要，反诉被告一直未予支付。反诉被告阮长文辩称：反诉原告的反诉请求无事实和法律依据。1、招商手册属于要约，润林公司系政府招商行为，因政府领导人员更替，导致招商失败，而涉案街区停止招商及其后期改变美食街区的市场定位，致使反诉被告房屋租赁目的无法实现，属于根本性违约。2、润林公司交付的房屋未通过竣工验收，按照法律规定不能交付使用。在房屋租赁期间，由于涉案房屋未达到验收合格标准，在2018年6月到2019年10月间涉案街区进行重新改造，导致反诉被告及街区的其他商户被迫停业16个月之久，给反诉被告造成巨大损失。在开庭前几日，连云港市消防支队对涉案街区目前仅有的商户进行消防验收，仍然未予通过。3、反诉原告出租的房屋存在严重质量问题，不符合约定的用途。4、反诉原告主张的2017年房屋租金316236元，按照合同规定交纳时间是2016年12月31日之前，该笔租金已过诉讼时效。5、反诉原告主张的滞纳金明显过高，应予以调整。本院经审理查明事实如下：2014年9月25日，被告润林公司（甲方）与原告阮长文（乙方）签订《新世界文化城美食街区房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），主要内容如下：甲方将坐落于连云港市新海新区新世界文化城美食街区科苑北路9号2#楼B6-B7，建筑面积约722平方米的房屋租赁给乙方用于经营法式餐饮，租赁期自2015年2月1日至2023年1月31日，共计8年。乙方享有四个月装修免租期（从2014年10月1日至2015年1月31日），乙方在租赁期间只享有一次装修免租期待遇。租金按1.2元/m2/天标准收取，每年按6%递增计算租金。租金按年度缴纳，乙方应在每年的1月1日前一次性缴纳（第一次支付租金时间在免租期内，即2016年1月31日前）。第一年及第二年免租金，第三年租金316236元，第四年租金335210元，第五年租金355323元，第六年租金376642元，第七年租金399241元，第八年租金423195元，租金总计2205847元。乙方须向甲方交纳定金140000元，租赁期满后，如乙方无违约行为，房屋租赁的定金除抵扣应由乙方承担的费用，剩余部分应如数返还给乙方；如乙方具有违约行为，甲方不退还乙方的定金。第五条装修期：……如乙方因自身经营需要，必须进行水、电、气等所有增容或改造的，需先征得甲方书面同意，相关的增容改造费用将全部由乙方自行承担。租赁期满，相关的增容改造连同乙方投入的装修改造成果等无偿归甲方所有。第七条乙方权利义务约定：……2、乙方依法独立经营，自负盈亏，开业所需工商、税务、卫生、城管、消防等所有手续自行办理。合同第十条违约责任约定，乙方逾期缴纳租金，按应付租金额每日3‰向甲方支付滞纳金；并赔偿甲方经济损失。合同签订后，原告向被告支付140000元定金并接收房屋进行装修，经营“普罗曼蒂法餐厅”。原告至起诉时尚未缴纳过租金。2018年7月9日，润林公司对新世界文化城美食街区地下管网进行改造，改造工程于2018年12月18日完工。润林公司施工期间，对街区路面进行开挖施工，给街区商户经营造成影响。原告阮长文于2018年8月20日在餐厅门口张贴停业通知，内容为：“由于美食街区管网改造严重影响餐厅经营，决定从即日起暂停营业。待街区改造完成后（街区承诺在今年10月底前）再择机开业，由此给客户造成的不便深表歉意，在此期间，餐厅会继续升级餐品，以回馈广大的美食爱好者。注：大型团餐活动（10人以上）仍可预约定制。”地下管网改造结束后，原告未恢复正常营业。2019年至2020年期间，该街区还实施了喷淋消防主管增设工程、智能化系统、计量柜更换等提升改造工程。涉案房屋于2016年6月1日经连云港市公安消防支队云台山风景区大队综合评定消防备案合格。新世界文化城美食街区1#-8#楼于2019年6月3日竣工验收合格。由于案涉房屋存在渗漏水问题，造成部分内墙面污损,原告阮长文于2016年6月、2017年7月两次对房屋内墙面、顶棚饰面层进行维修，产生维修费26000元。本案审理过程中，原告阮长文申请对房屋漏水原因进行鉴定。本院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行房屋质量鉴定，该公司于2020年12月11日作出第SF202012213号鉴定报告。鉴定房屋渗漏水原因为：1、外墙混凝土砌块竖向灰缝仅表面有砂浆，灰缝内部存在较深空隙，砌块灰缝砂浆不密实，雨水从外墙饰面砖缝隙、外窗框密封胶开裂处进入墙体，再通过墙体竖向灰缝空隙渗入到室内，造成内墙面饰面层出现大面积霉变、起皮、脱落、粉化、泛碱等现象；2、二层上人屋面细石混凝土层与外墙之间未留缝隙，外墙泛水部位防水卷材未满粘，卷材收头未用金属压条钉压固定，卷材防水层存在渗漏和积水现象，屋面防水工程不符合《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012要求。雨水从屋面渗入到室内，造成内墙面、顶棚饰面层出现大面积霉变、起皮、脱落、粉化、泛碱等现象。综合上述现场检查结果，鉴定意见为：涉案房屋一、二层内墙面、顶棚饰面层存在多处大面积霉变、起皮、脱落、粉化、泛碱等渗漏水痕迹，产生原因主要与房屋存在外墙、屋面防水质量问题造成的渗漏有关。经现场勘验，原告阮长文对房屋二楼露台防水部位进行了装修。原告阮长文继而申请对装饰装修损失进行司法鉴定。经本院委托江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司（以下简称大公咨询公司）进行装修造价鉴定，该公司于2021年4月13日出具苏公司鉴字（2021）第03002号工程造价鉴定意见书。鉴定时点为2018年8月20日，大公咨询公司综合双方当事人意见，对装饰装修剩余使用价值按照两种情况进行考虑：一是考虑租期影响，计算鉴定对象剩余4.45年的价值；二是不考虑租期影响，通过直线折旧结合现场观察确定鉴定对象的剩余使用价值。室内墙体改造工程量无法明确，本次土建改造不在鉴定范围内。鉴定意见如下：            序号              项目名称              工程造价（元）              8年租期剩余4.45年使用价值（元）              不考虑租赁期影响剩余使用价值（元）                  1              装饰装修              971673              544141              689892                  2              餐桌、餐椅              210700              117992              147490                  3              电子及厨房设备              688897              385778              551117                  合计              1871270              1047911              1388499      其中装饰装修项目中灯具33688元（第16、25、52项）、装饰画2380元（第55、56、57、58、59项）可拆卸；电子及厨房设备中单槽洗水池476元（第11、29项）、油炸锅3609元（第15项）、不锈钢单槽洗菜池1548元（第18、32项）、切骨机2062元（第21项）、四门冰箱13404元（第23项）、和面机3196元（第30项）、木花栏2062元（第35项）、冷鲜柜5155元（第37项）、厨房热水器1752元（第38项）可移动；餐桌餐椅可移动，不属于形成附合的装饰装修物。另有部分定制装修物及厨房设备，虽能移动拆卸，但无法再次利用或利用价值会严重减损，原告阮长文亦不同意拆除搬离，计入装饰装修残值。剔除以上可移动物品，案涉房屋装饰装修及附属设施原值为1591238元，按照租赁期限折旧，至2018年8月20日时点剩余使用价值为891092元。房屋质量鉴定费22260元、装修鉴定费18712元，合计40972元，原告阮长文已预交。另查，被告润林公司为招租宣传需要，制作新世界文化城美食街区招商手册，向不特定公众发放。原告提供的2014年8月19日版本招商手册，文字内容部分有“项目概况”和“招商政策”两部分。“项目概况”部分主要介绍新世界文化城和美食街区的地理位置、建筑面积、街区分布、街区定位等，并诚邀有意入驻的餐饮企业联系洽谈。“招商政策”部分包含商铺免租期限、商铺租金及递增方式、商铺租期、商铺免租装修期、商铺租赁定金五项政策规定，相关内容在原、被告签订的租赁合同中已有具体体现。原告阮长文于2019年11月1日向本院提交起诉状时，尚未主张解除合同，后于2019年12月16日向被告送达解除《房屋租赁合同》律师函，以美食街区未通过消防验收，致使原告的餐饮场所不能办理消防验收，餐厅不能营业，合同目的不能实现为由，提出解除合同。被告润林公司收到律师函后表示同意解除合同。以上事实，有双方当事人当庭陈述，原告阮长文提交的房屋租赁合同、招商手册、房屋漏水照片、建设工程竣工验收备案表、单位工程竣工验收证明、街区改造照片、装饰装修票据、房屋维修费收据、录音资料、律师函；被告润林公司提交的建设工程竣工验收消防备案检查意见书、单位工程竣工验收证明书、地下管网改造竣工验收记录；南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的第SF202012213号鉴定报告；江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司出具的苏公司鉴字（2021）第03002号工程造价鉴定意见书等证据证明。经双方当事人质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告阮长文与被告润林公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。原告阮长文于2019年12月16日向被告发函解除《房屋租赁合同》，被告润林公司未持异议，双方签订的《房屋租赁合同》已合意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争议焦点为：一、双方在履行租赁合同中是否存在违约行为,应否承担合同解除的过错责任；二、原告阮长文的损失如何确定；三、反诉原告润林公司主张的房屋租金及占有使用费、滞纳金如何认定。关于争议焦点一、双方在履行租赁合同中是否存在违约行为,应否承担合同解除的过错责任。首先，对于被告润林公司发布的招商手册是要约邀请还是要约，润林公司招租行为有无过错。原告阮长文主张招商手册系要约，被告违反招商承诺，虚假宣传，应承担违约责任。本院认为，招商手册系向不特定人发出的商业广告，原告提供的2014年8月19日版本招商手册中有关商铺租赁“招商政策”内容较为明确，涵盖租金、租赁期限、免租期、定金内容，系要约条款；对于招商手册中其他图文介绍，系宣传性内容，旨在通过宣传推介所出租房屋，达到吸引不特定商业主体承租房屋的目的，不属于订约条款，属于要约邀请。其后，被告润林公司与原告阮长文签订了具体明确的租赁合同，对双方权利义务进行了约定，合同内容符合招商手册中的“招商政策”规定。因此，被告润林公司在招租过程中不存在违约，本院对原告提出被告违反招商承诺，应承担违约责任不予采纳。其次，关于消防验收。原告阮长文以房屋未经消防验收，致使餐厅不能营业，合同目的不能实现为由，于2019年12月16日向被告提出解除合同。本院认为，案涉房屋虽在租赁合同签订时未经消防验收合格，但在合同履行过程中通过了消防抽查验收，承租人阮长文在房屋通过消防验收之后不享有合同解除权。因装修产生的二次消防申报主体为实际经营者阮长文，双方也在合同中明确约定“乙方依法独立经营，自负盈亏，开业所需工商、税务、卫生、城管、消防等所有手续自行办理”，原告阮长文以房屋未经消防验收，合同目的不能实现为由行使法定解除权，理由不能成立。鉴于被告润林公司收到解除合同函后予以同意，双方已合意解除合同。第三、关于房屋质量责任。本院认为，出租人在租赁期间对租赁物承担持续性的瑕疵担保义务。被告润林公司作为出租人，应交付适租房屋，保证租赁房屋在租赁期间符合约定用途，让承租人通过使用租赁物实现合同约定的使用和收益目的。被告润林公司将未经过竣工验收的房屋移交给原告使用，违反《中华人民共和国建筑法》强制管理性规定，虽然在合同履行过程中通过了竣工验收，该行为仍为法律所禁止。房屋在租赁期间出现渗漏水，经鉴定属于房屋质量问题，被告交付的租赁物有质量瑕疵，未履行出租人维修义务，影响原告经营使用，应承担减少租金、赔偿损失的违约责任。根据原告阮长文提交的民事起诉状及解除合同函，原告先以被告未兑现招商承诺构成违约为由提起诉讼，又以房屋未经消防验收为由提出解除合同，并未将房屋渗漏水问题作为解除合同事由。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”原告阮长文在被告未履行维修义务的情况下，未自行修缮房屋，未穷尽救济途径。结合现场勘验及鉴定情况，房屋渗漏水可以通过修缮解决，该质量问题并非严重至原告合同目的不能实现，被告不构成根本性违约。第四，关于街区改造。根据地下管网改造竣工验收证明，街区地下管网改造施工期从2018年7月9日至2018年12月18日，施工导致原告经营的餐厅门前道路不通、排水受阻，无法正常营业。改造施工并非润林公司违约行为，但对原告经营影响客观存在，被告润林公司应对施工期间租金予以减免，对原告经营损失进行适当补偿。2019年至2020年期间，润林公司还相继对街区进行了喷淋消防、智能化系统等工程施工，这些改造工程是为了更好满足街区功能化需求，更好服务于商户所做的提升改造，对商户经营影响较小，可以适当减少租金。第五，关于原告阮长文的违约责任。本院认为，原告阮长文自2015年起租赁房屋至今，未曾缴纳过租金，怠于履行合同主要义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。由此可见，承租人缴纳租金义务是主要合同义务，原告阮长文逾期不支付租金，被告润林公司享有法定解除权。对于租赁房屋出现的渗漏水质量问题，阮长文可依据合同法第二百二十一条规定，要求出租人润林公司履行维修义务，或由阮长文自行维修，维修费用由出租人润林公司承担，并要求减少租金或延长租期的方式进行解决。阮长文缴纳租金义务在先，其不享有履行抗辩权，且租金与维修费不构成对价，阮长文拒付租金的行为构成违约。综上，原、被告双方均未履行合同应尽的义务，存在违约行为，双方对合同解除均存在过错，本院综合考虑双方履约过程中过错大小和违约程度，认定原告阮长文对合同解除承担60%责任，被告润林公司承担40%责任。关于争议焦点二、原告阮长文主张的各项损失及费用如何认定。1、原告主张被告润林公司返还定金140000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。案涉合同既约定“乙方具有违约行为，甲方不退还乙方的定金”的定金条款，又约定“乙方逾期缴纳租金，按应付租金额每日3‰向甲方支付滞纳金”的违约金条款，两条款应择一适用。现反诉原告润林公司诉讼请求已主张了滞纳金，且滞纳金高于定金,则定金罚则不再适用，润林公司应向原告返还定金140000元，定金可以抵扣阮长文欠付润林公司的租金。2、原告主张装饰装修残值损失1241009元（2018年8月20日时点装修剩余使用价值）。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”原、被告双方合同约定，租赁期满后原告投入的装修改造成果无偿归被告润林公司所有，故装饰装修费用应在租赁期限内摊销完毕。现因双方违约导致合同解除，被告润林公司不同意利用装饰装修，双方应按照各自过错程度分担剩余租赁期内装饰装修残值。经司法鉴定，装饰装修及电子厨房设备原值1660570元（971673元+688897元），其中有部分装饰装修物及厨房设备(价值69332元)可移动、拆卸，由阮长文自行拆除搬离，不纳入装饰装修残值范围。另有部分定制物品，虽能拆卸移动，但无法再次利用或利用价值将严重减损，计入装饰装修残值。剔除可移动物品，装饰装修及附属设施原值为1591238元，按照租赁期限折旧，2018年8月20日时点剩余使用价值为891092元。原告因地下管网改造于2018年8月20日暂停营业，改造工程至2018年12月18日完工，施工给原告造成停业影响121天，该期间摊销装修费用为65938元（1591238元÷8年÷365天×121天），应由润林公司承担。管网改造结束后直至合同解除，原告未恢复正常经营，这既有原告自身对经营风险的考量，也有被告提供的房屋存在质量瑕疵等因素，因此，2018年12月19日之后的装饰装修剩余价值825154元（891092元-65938元），由被告润林公司承担40%，金额为330062元。综上，被告润林公司应承担装饰装修损失合计396000元。3、原告主张的街区改造期间损失272269元。原告阮长文认为街区改造期间从2018年7月至2019年10月，合计16个月，产生经营利润损失176869元、设施被拆除损失10300元、餐厅产品库存损失36800元、人员工资22500元、电话网络费6000元、电费12300元、员工住宿费7500元，损失合计272269元。本院认为，经营利润损失即可得利益损失，应当在营业收入基础上，扣除各类税费、人员工资、装修费用摊销、房租水电开支等营业成本，以承租人的纯利润作为可得利益的计算参考依据。原告阮长文仅提供一份自行制作的年度经营概况，以此认定经营利润损失，依据不足。本院考虑到地下管网改造导致原告经营的餐厅门前道路不通、排水受阻，经营必然受到影响，管网改造工程于2018年7月9日开工，2018年12月18日竣工，历时163天，改造期间的租金给予免除、装饰装修损失也由被告润林公司适当分担。根据阮长文提交的营业额情况，免除的租金以及补偿的装修费用已经能够弥补街区改造期间对原告造成的经营损失。原告在租金及装修损失之外又另行主张16个月的经营投入和利润损失，本院不再支持；原告主张的其他物质损失，证据不足，本院亦不予支持。4、原告主张自2015年2月至2018年6月经营损失1131285元（包括装修损失812150元、租金损失319135元，均按照该期间分摊费用的70%计算）、维修费26000元。经庭审查明，原告阮长文自2015年2月开业，至2018年7月均正常经营，期间，因房屋渗漏水造成室内墙面、顶棚饰面损坏，阮长文于2016年6月、2017年7月两次维修，产生维修费26000元，该维修费应由被告润林公司承担。维修期间影响原告使用收益，应减少相应租金。2016年是免租期，2017年维修期间本院酌情减少一个月租金，从阮长文应付润林公司租金总额中扣减。原告主张的其他装修损失及租金损失无事实依据，本院不予支持。5、原告主张银行贷款利息损失366150元、广告费114000元、装修设计费86000元。本院认为，银行贷款、广告投入、装修设计费系原告根据自身经济能力以及经营规模需要所产生的投入，并非合同解除造成的损失。原、被告双方对该费用没有约定，原告主张费用由被告润林公司承担，没有法律依据，本院依法不予支持。综上，被告润林公司应支付原告定金140000元、装修损失396000元、维修费26000元，合计562000元。关于争议焦点三、反诉原告润林公司主张的房屋租金及占有使用费、滞纳金如何认定。本院认为，润林公司将涉案租赁房屋交付给阮长文经营使用，阮长文应当按照合同约定的期限及金额支付租金。根据合同约定，阮长文应于2016年1月31日前缴纳2017年2月1日至2018年1月31日租金316236元；2018年1月1日前缴纳2018年2月1日至2019年1月31日租金335210元；2019年1月1日前缴纳2019年2月1日至2020年1月31日租金355323元；2020年1月1日前缴纳2020年2月1日至2021年1月31日租金376642元；2021年1月1日前缴纳2021年2月1日至2022年1月31日租金399241元；2022年1月1日前缴纳2022年2月1日至2023年1月31日租金423195元，租金总计2205847元。因租金有减免情形，分别述之：1、2017年2月1日至2018年1月31日年度租金316236元。由于房屋渗漏水造成装修损坏，原告于2017年维修一次，维修期间影响使用，本院酌定减少一个月租金26353元，原告还应缴纳租金289883元。反诉被告阮长文辩称该2017年度租金约定于2016年1月31日缴纳，反诉原告起诉时已超过民法通则规定的一年诉讼时效。本院认为，民法通则规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年；2017年10月1日施行的民法总则将民事权利的诉讼时效期间调整为三年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”案涉合同约定租赁期八年，租金按年度分期给付，系连续性债务，应从最后一期租金支付期限届满起算诉讼时效。且在合同履行过程中，原、被告自2016年起对合同权利义务产生争议，双方曾多次交涉，据原告阮长文庭审中陈述，其在2016年、2017年向润林公司主张房屋维修费，润林公司同意维修费冲抵房租，说明润林公司并未放弃主张租金的权利。因此，反诉被告阮长文提出2017年租金已过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。2、2018年2月1日至2019年1月31日年度租金335210元。其中地下管网改造期间2018年7月9日至2018年12月18日共163天，应免除租金149697元（335210元÷365天×163天）。地下管网改造结束后，阮长文未正常经营，也未及时向被告润林公司提出解除合同、腾退房屋，本院综合当事人的过错程度，对2018年12月19日至2019年1月31日共计44天租金按照60%收取，扣减租金为16164元（335210元÷365天×44天×40%）。该年度应缴租金合计169349元。3、2019年2月1日至合同解除之日2019年12月16日，租金310908元（355323元÷12个月×10.5个月），反诉被告阮长文承担60%的租金为186545元。4、2019年12月17日之后为诉讼期间，虽然合同已解除，反诉被告阮长文仍未向反诉原告腾退房屋，产生房屋占有使用费。涉案房屋为国有企业经营性用房，扣除3个月新型冠状肺炎疫情期间以及6个月鉴定期间，剩余期间房屋占有使用费参照2020年租金标准376642元/年减半收取，计算至2021年4月30日为7.5个月，占用费为117701元（376642元÷12个月×7.5个月×50%）。2021年5月1日以后占用费按照376642元/年租金标准的一半收取。综上，反诉被告阮长文应缴租金645777元、占有使用费117701元，合计763478元。关于滞纳金。润林公司主张按合同约定每日千分之三的标准收取滞纳金，反诉被告阮长文认为滞纳金标准过高，请求法院适当减少。本院认为，合同约定的滞纳金属于违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院结合润林公司实际损失、合同履行情况、当事人违约程度等综合因素，对滞纳金计算标准调整为：2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算；2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算。以289883元为本金，从2016年2月1日计算至2018年1月1日；以459232元（289883元+169349元）为本金，从2018年1月2日计算至2019年1月1日；以505777元（459232元+186545元-定金140000元）为本金，从2019年1月2日计算至2021年4月30日；以83777元（505777元-赔偿款422000元）为本金，从2021年5月1日计算至实际给付之日。合同解除后的占用费不计算滞纳金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告阮长文与被告连云港润林置业有限公司签订的《新世界文化城美食街区房屋租赁合同》已于2019年12月16日解除。原告阮长文于本判决生效之日起十日内将租赁的连云港市高新区科苑北路9号新世界文化城美食街2号楼B6-B7房屋腾返给被告连云港润林置业有限公司（未纳入装饰装修残值范围的物品由原告自行拆除搬离，纳入残值范围的装饰装修及附属设施以现状交付给被告润林公司）；二、被告连云港润林置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阮长文返还定金140000元；三、被告连云港润林置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阮长文支付装饰装修损失费396000元、维修费26000元；四、反诉被告阮长文于本判决生效之日起十日内向反诉原告连云港润林置业有限公司支付租金及占有使用费763478元（占有使用费暂计算至2021年4月30日。与二、三项费用冲抵后，阮长文还应支付201478元）。2021年5月1日之后的占有使用费按照188321元/年，计算至阮长文实际腾房之日；五、反诉被告阮长文于本判决生效之日起十日内向反诉原告连云港润林置业有限公司支付逾期付款滞纳金（2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算；2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算。以289883元为本金，从2016年2月1日计算至2018年1月1日；以459232元为本金，从2018年1月2日计算至2019年1月1日；以505777元为本金，从2019年1月2日计算至2021年4月30日；以83777元为本金，从2021年5月1日计算至实际给付之日。暂计算至2021年4月30日为146391元）；六、驳回原告阮长文其他诉讼请求；七、驳回反诉原告连云港润林置业有限公司其他诉讼请求。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38238元（原告阮长文已预交），由原告阮长文负担31708元，被告润林公司负担6530元；房屋质量鉴定费22260元（原告已预交），由被告润林公司负担；装饰装修鉴定费18712元（原告已预交），由原告阮长文负担9356元，被告润林公司负担9356元。反诉案件受理费减半收取20015元（反诉原告润林公司已预交），由反诉原告润林公司负担15631元，反诉被告阮长文负担4384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  戴培培审 判 员  梁承君人民陪审员  李传凤二〇二一年五月七日书 记 员  胡砚艳法律条文及上诉须知附录一、法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止:(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。[二]、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。[三]、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。[四]、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。[五]、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。