安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初2036号原告：吴良华，男，1985年2月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：芮卫东，安徽金鸿律师事务所律师。被告：芜湖凯源物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区水岸星城G13－101室，统一社会信用代码91340207059736792M。法定代表人：袁年贵，执行董事。委托诉讼代理人：李雨，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。原告吴良华诉被告芜湖凯源物业管理有限公司（以下简称凯源物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴良华及其委托诉讼代理人芮卫东，被告凯源物业公司的委托诉讼代理人李雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴良华向本院提出诉讼请求：被告立即退还原告额外收取的不合理费用共计2520.24元【4888元-0.6048元/度×（180度＋434度+3751度）+225元+49元】。事实与理由:原告自购镜湖区东方龙城S2－113室商业门面用于经营，自2020年初开始被告凯源物业公司便以代收代缴电费为由，要求原告按照113室专用电表显示的用电量缴纳电费。其中2020年4月28日被告按照0.8元/度收取原告146元、按照04元/度收取原告维护费72元；2020年5月9日被告按照0.8元/度收取原告电费347.2元、按照0.4元/度收取原告维护费173.6元；2020年12月30日被告按照0.6048元/度收取原告2268.1元、按照0.5752元/度收取原告维护费2157.5元，后因疫情优惠实际收取原告4152元电缆和维护费。《物业管理条例》第四十四条明确规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。原告认为被告在代收代缴电费时不仅私自提高电费收取标准，还公然以维护费的形式额外收取费用明显不合法，其额外收取的费用构成不当得利，应予以退还。现原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告凯源物业公司辩称：第一，被告作为一家依法经营的物业服务企业，也是本案诉争的东方龙城小区6号地块S1号楼、S2号楼的转供电业业，按照《委托管理协议》与部分商户所签订的电缆结算协议以及交易习惯收取转供电的电费，有事实和法律依据，并无不当。第二，按照电网企业能否直接供电到终端用户，是否需要其他主体进行转供电的情况，将用电的方式划分为局维电和自维电，而自维电就是我们俗称的转供电，而转供电的主体包括了商业综合体、产业园区产权人以及其委托的物业服务企业，这些主体以自主经营的方式对终端用户进行供电，收取电费的同时收取变压器损耗（以下简称变损）、线路损耗（以下简线损）以及用电设备的维护费用。本案诉争的商铺的用电形式是物业自维电，被告在收取电费的同时收取部分变损、线损以及用电设备的维护费用，符合用电形式以及交易习惯。第三、原告诉称的《物业管理条例》第四十四条所规定的情形，针对的是电网企业直接向终端用户进行供电的情形，以及在此情况下，物业服务企业接受委托收款的情形，而非针对转供电情形，因此被告认为，本案不应当适用《物业管理条例》第四十四条的规定。即使能够适用该款规定，该条例所规定的额外费用也指的是非用电所产生的手续费等额外费用，而本案被告收取的是表损、线损以及设备维护费用，非额外费用之中。综上，被告收取的费用均有事实依据，也符合芜湖地区的交易习惯，原告的诉讼请求没有依据，请求法庭予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年9月12日，被告凯源物业（甲方）与芜湖东方蓝海置业有限公司（乙方）签订一份《委托管理协议》，甲方选聘乙方对“东方龙城景福苑小区商铺、地下车库（物业名称）”提供前期物业服务事宜。协议中对于乙方提供的前期物业服务内容约定如下：……；6.负责商铺晚间灯带景观亮化，节假日晚间亮化确保5小时以上，平日晚间亮化确保2小时以上，景观亮化所产生的电费由委托方承担，电费按1.2元/度计算。亮化所产生的费用自2017年10月1日起至6#地块景福苑小区商业门面房集中房时止，委托方开具发票据实报销，交房之后产生的电费由受托方承担；……。费用约定具体标准为：商铺物业：1.5元/月·平方米；物业服务费按半年一次交纳。本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。乙方自行承担商业街日常运营所发生的水费、电费及其它运营费用支出，外墙灯带景观电费由甲方支付。原告系东方龙城S2－113室商业门面房业主。2020年4月28日被告收取原告216元，其中按0.8元/度收取电费144元、按0.4元/度收取维护费72元；2020年5月9日被告收取原告520元，其中按0.8元/度收取电费347.2元；按0.4元/度收取维护费173.6元；2020年12月30日被告收取原告4152元，其中按0.8元/度收取电费2268.6元，扣除疫情优惠225元，计2043.6元；按照0.4元/度收取维护费2157.5元，扣除疫情优惠，计1994.6元。上述费用共计4888元。现原告认为上述电费应当按照每度0.6048元予以收取，被告应退还多少款项，双方遂成讼。另查明：（一）东方龙城景福苑至今未成立业主委员会。（二）国网芜湖供电公司于2021年4月1日对于芜湖市镜湖区东方龙城小区6#地块S1#楼、S2#楼用电形式给予回复，上述区域用电形式为物业自管。上述事实，有原、被告提供的收款收据、委托管理协议等及原、被告陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”和《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选出物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，案涉房屋所属的物业管理区至今未成立业主委员会，物业服务企业由作为建设开发单位的芜湖东方蓝海置业有限公司选聘，其与选聘的物业公司即被告签订的《委托管理协议》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。合同中明确约定东方龙城景福苑商铺电费按1.2元/度收取，被告在实际收取中也未超过该约定。原告认为被告转供电违规加价收取电费，对多收取的电费应予退还。根据其提供的安徽省物价局作出的皖价商[2018]87号文件，对转供电加价行为，用户可通过价格举报电话举报，价格监督检查部门应及时调查处理，故对被告按照1.2元/度收取电费是否属于违规加价，非民事法律关系调整范围。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴良华对被告芜湖凯源物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由原告吴良华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 何 媛二〇二一年五月二十一日书记员 陈子秋附：本案适用法条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。