山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民初314号 原告（申请执行人）：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地青岛市市北区延安路。 法定代表人：王磊，总经理。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 被告（案外人）：苗大为，男，汉族，住青岛市市南区。 被告（被执行人）：青岛威乃达投资有限公司，住所地青岛市市北区延安二路。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 被告（被执行人）：山东赛赛集团有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路316号弄海园。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 原告青岛明霞润欣置业有限公司（以下简称明霞公司）与被告苗大为、青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达公司）、山东赛赛集团有限公司（以下简称赛赛公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明霞公司的委托诉讼代理人张景画，被告苗大为到庭参加诉讼。被告威乃达公司、赛赛公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 明霞公司向本院提出诉讼请求：1.判决准许对青岛市市北区××路××号××路××号××房产的执行；2.本案诉讼费等费用由苗大为、威乃达公司、赛赛公司负担。事实与理由：一、苗大为提出执行异议的房产登记在威乃达公司名下，其并非案涉房产的物权人，对案涉房产享有的物权期待权仍是债权，不能阻却明霞公司享有的对案涉房产已赋予强制执行效力的执行债权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款第一项规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人。”第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”在苗大为提起执行异议一案中，明霞公司提交的证据材料之青岛市不动产登记信息显示，涉案房产登记在威乃达公司一人名下，则威乃达公司应为该案涉房屋的唯一的合法所有权人。依据我国《民法典·物权编》第二百零九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。因该房屋未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，不具有对抗明霞公司申请执行的法律效力。实际上，苗大为对案涉房产享有的物权期待权仍是债权，与明霞公司对案涉房产享有的已赋予强制执行效力的执行债权相比不具有优先性，应当劣后受偿。苗大为对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。明霞公司依据已生效法律文书对威乃达公司名下该项财产予以强制执行，符合事实，且于法有据，依法应予维持。二、就案涉房产，苗大为并非该以物抵债房产买受人，虽然就案涉房屋签订了《青岛市商品房预售合同》，但是本案中，该案涉房产不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条保护对象，其异议请求没有事实及法律依据，应予以驳回，明霞公司就该房产可继续强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，苗大为作为抵债房屋的受让人，不享有物权期待权，不属于物权期待权的保护范围。以房抵债，首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅是以房抵债的实际履行方式。苗大为作为基于以房抵债而受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。苗大为对案涉房产享有的只是一般债权，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，本案中苗大为对案涉房产的以物抵债权利，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，其异议请求没有事实及法律依据。三、苗大为并未提供充分证据证明其已经合法占有涉案房屋，其对于涉案房屋不能办理产权过户登记具有过错，异议请求没有事实和法律依据，不享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人如果不能证明其已经就争议房屋签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已经支付全部价款且非因异议人的原因未办理过户登记，且该四项条件缺少任何一项，其异议请求就应当予以驳回。首先，苗大为并非为了居住而签订的《青岛市商品房预售合同》，案涉房屋本身属于苗大为的投资行为，实质上并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的对象。从立法目的上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主要保护的是房屋买受人的居住利益，而本案中，苗大为购买案涉房屋主要为了出租，应当对于其商业判断承担必要的风险，其本身属于投资行为，与该二十八条所保护的生存价值相异，故苗大为对案涉房屋享有的权利在权利位阶上也不具有优于明霞公司金钱类债权人的地位。从苗大为签订的《青岛市商品房预售合同》形式上看，虽然苗大为与威乃达公司签订了《青岛市商品房预售合同》并已办理了网签，但是网签合同仅是一种行政管理手段，为了管理的方便，而非确定对涉案房屋享有的物权。况且，网签合同根本不能对抗司法部门的查封，苗大为以涉案房屋已经办理网签为由要求排除执行也没有事实及法律依据。其次，苗大为并未“合法占有”涉案房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，苗大为应当在人民法院查封之前已经合法占有不动产，这里的合法占有应当是“合法、自主、实际”占有案涉房屋。1、苗大为并未合法占有涉案房屋；苗大为并未提供涉案房屋已经验收合格的证明材料。根据苗大为签订的《青岛市商品房预售合同》第十条以及《建筑法》第六十一条等规定，未经验收的房屋不得交付。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。既然涉案房屋未经竣工验收，而验收合格又为房屋交付的前提条件，则涉案房屋存在根本无法交付使用的可能性，更罔论合法占有涉案房屋了。换言之，无论苗大为是否确实占有了房屋，其实际上也不可能“合法”地占有涉案房屋。2、苗大为并未自主、实际占有涉案房屋；其对案涉房屋的占有应当是自主、实际占有，而不是对外出租、储备升值等经营性使用。苗大为提供的房屋交接书不能证明已经实际占有涉案房屋。则既然案外人既不能合法占有涉案房屋也没有实际占有涉案房屋，其异议请求根本没有事实及法律依据，不能排除对案涉房屋的强制执行。再次，苗大为并未提供证据证明已全部支付案涉房屋价款。苗大为所提交的房屋收付款凭证等证据材料中，仅凭威乃达公司出具的收款收据，并不能证明其已经确实将全部房款实际交付。苗大为并未提交相应的银行转账记录证明涉案房款已经全部、实际支付出卖人。最后，苗大为对于案涉房屋不能办理过户登记具有过错。从苗大为提供的证据材料看，依据其签订的《青岛市商品房预售合同》第三十二条之约定，苗大为应当向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，显然涉案房屋并未办理该预告登记，对此苗大为存在明显过错。故，案涉房屋系因苗大为自身原因不能办理案过户登记。综上，案涉房屋为威乃达公司名下财产，明霞公司申请执行该财产事实清楚，于法有据，应当准许继续执行。苗大为对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。 被告苗大为辩称，不认可明霞公司的主张，苗大为收到了法院的裁定，对明霞公司提出的这一些诉状中的理由作出了裁定并支持了苗大为，所以明霞公司的理由苗大为完全不接受。苗大为认为明霞公司起诉苗大为根本不合理，应驳回明霞公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，据此确认与本案有关的事实如下： 1.关于本案明霞公司的执行依据取得情况。明霞公司与威乃达公司、赛赛公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除明霞公司与威乃达公司于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除明霞公司与威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.威乃达公司返还明霞公司已支付的合同款433563680.00元。4.威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向明霞公司支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至裁决作出之日为106284824.00元。5.赛赛公司对威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794元，由被申请人承担。因明霞公司已预交全部仲裁费，威乃达公司、赛赛公司应该将费用直接给付明霞公司。以上款项共计542748298元，威乃达公司、赛赛公司应自裁决书送达之日起十日内给付明霞公司。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 2.关于涉案房产查封及执行情况。明霞公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结赛赛公司、威乃达公司银行存款546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封威乃达公司包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因威乃达公司未履行生效法律文书所确定的义务，明霞公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，明霞公司名称变更为现称。 2019年3月19日，本院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 3．关于执行异议审查情况及本案诉讼来源。本案执行过程中，苗大为就案涉房产向本院执行部门提出案外人执行异议，请求依法终止对案涉房产的执行。本院于2021年1月25日作出(2021)鲁02执异40号执行裁定书，支持了苗大为的异议，裁定中止对案涉房产的执行。明霞公司对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉，是为本案。 4.关于苗大为与威乃达公司签订合同及履行情况。苗大为与威乃达公司分别于2011年3月18日、2014年10月30日签订二份《青岛市商品房预售合同》并办理了网签备案，2011年3月18日苗大为交纳全部购房款。2014年10月30日所签合同项下房屋系因威乃达公司逾期交房用逾期违约金抵顶。2014年2月，威乃达公司与苗大为签订房屋交接书，将涉案房屋交付给苗大为，苗大为接收涉案房屋后对外出租。 在本案审理的（2021）鲁02民初320号另案中查明，2015年4月22日，青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局等出具《关于青岛市市北区十五大街项目A1、A2区部分商铺业主咨询相关问题的回复》，回复称涉案项目：A1A2区已分别于2013年12月10日及2014年1月10日通过建设单位威乃达公司按相关规定程序组织的单体竣工验收。A1区于2014年3月3日取得了竣工验收备案证。A2区因威乃达公司尚未缴纳齐全配套费，未能办理竣工验收备案。因涉案房屋未办理过户登记手续等，张秀等多名业主曾于2017年9月到有关部门信访。 上述事实，有当事人提交的商品房预售合同、收款收据、银行转账凭证、房屋交接书、租房合同、十五大街商业大街出具的证明、违约金支付协议等证据，及本院相关执行裁定书、当事人陈述等在案为凭，足以认定。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为原告明霞公司要求继续执行涉案房产的诉求应否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”是为一般不动产物权期待权对抗普通金钱债权执行的规定。本案中案外人苗大为早在涉案房屋被查封数年前即已与被执行人威乃达公司签订书面房屋买卖合同，政府相关部门也对该合同予以网签备案，足以认定该房屋买卖合同关系的有效性及真实性。从合同履行情况来看，苗大为已支付全部购房款并占有使用案涉房产，案涉房产未办理过户登记也非苗大为自身原因造成，故苗大为构成一般不动产物权期待权的条件，再鉴于本案中明霞公司的执行依据为普通金钱债权，并无担保物权等优先受偿权，本院执行部门据此认定苗大为对涉案房屋的权利优于明霞公司的债权并裁定中止对涉案房产的执行，并无不当。明霞公司的诉求无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告明霞公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第二百二十七条规定，判决如下： 驳回原告青岛明霞润欣置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费22663元，由原告青岛明霞润欣置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二一年五月十七日          法官助理赵皓 书记员韩明玉 书记员李春雨