北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初5265号原告:北京正远物业管理有限公司，住所地北京市东城区天坛东路X号4幢三层326室。法定代表人：郑亭，总经理。委托诉讼代理人：汪波涵，北京市安衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永欣，北京市安衡律师事务所实习律师。被告：北京和善东方文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村四区41号楼6号一层101室。法定代表人：赵爱平，总经理。委托诉讼代理人：程小邦，男，1983年3月4日出生，汉族，该公司员工。原告北京正远物业管理有限公司与被告北京和善东方文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京正远物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪波涵、李永欣，被告北京和善东方文化传媒有限公司的委托诉讼代理人程小邦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京正远物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2020年7月31日解除；2、判令被告向原告支付欠付租金346311.5元；3、判令被告支付2019年至2020年度供暖费41837.3元；4、判令被告支付2019年8月20日至2019年12月1日的物业费1404元；5、判令被告支付违约金，以346311.5为基数，按照日千分之三的标准，自2020年5月18日计算至实际给付之日；6、判令被告按照每日每平米4元的标准，按照120平米计算，支付2020年8月1日至实际腾退之日的占用费；7、判令被告腾退307号房屋并交付原告。事实和理由：2019年8月5日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告北京市东城区天坛东路X号X大厦三层房屋，租赁期限自2019年8月20日至2022年12月31日。后因被告实际经营需要，与原告协商租赁二层，双方于2019年11月11日签订房屋租赁合同，由被告承租二层房屋并于当日由被告承租使用。租赁期限自2019年12月1日至2022年12月31日，租金每平米每天3.8元，年租金1423755.5元，保证金120000元。供暖费按国家标准提前收取，租金每季度一付，首期租金在合同签订生效之日支付，被告逾期支付租金，按所欠租金日千分之三向原告支付违约金，若逾期5日未支付，原告有权解除合同，被告交纳的保证金不予退还。合同履行期间，被告从未按照合同约定按期足额支付租赁房屋二层、三层租金、供暖费、物业费，被告于2020年5月17日最后一次支付租金，原告多次催告无果后，于2020年7月31日将被告物品搬至307房间存放。为维护原告合法权益，故成此诉。被告北京和善东方文化传媒有限公司辩称：被告先承租了原告三层房屋，之后改为承租二层房屋。被告承租涉案房屋用于开展小学生书法、美术培训。承租二层房屋时对三层房屋的租赁合同权利义务进行了清算，双方没有纠纷，被告认为原、被告对三层房屋的租赁合同已经履行完毕。被告于2019年12月1日自三楼搬至二楼。被告交纳了三层租赁合同中的租金233525元，三层的物业费、供暖费已结清，三层租赁合同中的保证金7.5万元已经结转至二层租赁合同中。二层的租赁合同和三层的租赁合同是不同的法律关系，不应在同一案件中主张，且被告已经履行完毕，原告主张的三层相关费用，缺乏依据。被告交纳了二层房屋的租金25.5万元、保证金4.5万元，受疫情影响被告自2020年1月起一直未营业，原告应予减免租金，且原告已经同意减免三个月租金。实际上被告于2020年6月4日就向原告表示被告无力支付房租，一周内如不能交纳租金，双方解除合同，故被告认为涉案合同已于2020年6月11日解除，但被告要搬东西时原告就不同意搬了。被告同意再支付一个月租金12万元。因疫情影响被告资金断流，被告并未故意违约，故不应支付违约金。而且合同约定的违约金标准过高，如果法院判决被告支付违约金，要求予以调整。关于二层的供暖费因疫情原因，被告并未实际使用房屋，不应由被告承担。被告同意腾退307号房屋，疫情期间被告无人办公，不清楚原告何时将被告物品搬至307房屋，但系原告扣留被告物品，并非被告不同意搬离，不同意支付307房屋的使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市东城区天坛东路X号1幢等5幢系北京XX公司所有。其中4幢房屋建筑面积为3617.7平方米。2016年4月22日，该公司授权北京万福大厦对外出租东城区天坛东路X号4幢房屋（以下简称4幢房屋）。授权期限至2022年12月31日。2016年4月，北京万福大厦与北京X物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋使用权出租予北京X物业管理有限公司。2018年3月，北京X物业管理有限公司与原告签订《联合经营协议》，约定双方对上述房屋共同经营管理，均享有按照双方共同制定的租金标准对外出租权。2019年8月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于北京市东城区天坛东路X号X大厦三层，面积585平方米的房屋出租予被告。租赁用途为办公、培训。租赁期限自2019年8月20日至2022年12月31日。租金每平米每天4元，月租金71175元，从第二年起，每年递增百分之三。物业费每平米每月6元，每季度10530元，与租金一并收取。供暖费按供暖季与国家标准提前收取。租金按季度支付，提前一个月支付。保证金75000元，租赁期满，乙方结清相关费用返还房屋后，甲方将保证金余额退还。乙方未按约定期限支付租金超过五日，或乙方单方面解除合同，保证金不予退还。乙方逾期支付租金，应按所欠租金的日千分之三向甲方支付违约金，若逾期五日未支付租金的，甲方有权解除合同，乙方所交保证金甲方不予退还。2019年11月11日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，由被告承租北京市东城区天坛东路X号X大厦二层，面积1026.5平方米用于办公、培训。租赁期限自2019年12月1日至2022年12月31日。租金每平米每天3.8元，季度租金355938.875元，从第二年起，每年递增百分之三。供暖费按供暖季与国家标准提前收取。租金按季度支付，提前一个月支付。保证金12万元，租赁期满，乙方结清相关费用返还房屋后，甲方将保证金余额退还。乙方未按约定期限支付租金超过五日，或乙方单方面解除合同，保证金不予退还。乙方逾期支付租金，应按所欠租金的日千分之三向甲方支付违约金，若逾期五日未支付租金的，甲方有权解除合同，乙方所交保证金甲方不予退还。关于租金、保证金支付情况，原告表示，被告于2019年8月20日承租三楼，此后调整到二楼办公，并签订了二楼的房屋租赁合同，被告于2019年12月2日由三楼搬至二楼并将三楼腾退原告，故被告应支付三楼自2019年8月20日至2019年12月1日期间的租金241605元，被告实际交纳233525元，尚欠8080元。被告承租涉案房屋用于美术培训，受疫情影响自2020年1月起停止营业。被告承租期间，多次拖欠租金，经原告催告无果，故原告于2020年7月31日起陆续将被告物品搬至三层307室存放，并于2020年8月25日全部搬完。故被告应交纳二层房屋自2019年12月1日至2020年7月31日期间的租金949170.33元。在此期间，因疫情影响，原告同意免除被告2020年2月至4月三个月的租金355938.875元。被告已支付二层租金25.5万元，故尚欠338231.5元。被告交纳三层房屋保证金7.5万元，已结转至二层房屋租赁合同中，加上被告补交的二层租赁合同保证金4.5万元，共交纳保证金12万元。被告认可交纳了三层租金233525元，二层租金25.5万元及保证金共12万元。关于供暖费交纳情况，原告表示其主张的2019至2020年度供暖季的供暖费，其中三层用暖期间为2019年11月15日至2019年12月1日，供暖面积为租赁面积585平方米；二层用暖期间2019年12月1日至2020年3月15日，租赁面积为1026.5平方米，但其中的59平米已由被告承租前的前租户交纳，故原告主张按967.5平方米计算供暖费。原告提交北京市热力集团有限公司东城分公司（以下简称东城分公司）崇文门中心开具的热费明细，显示该公司收取采暖费标准系按照单价42元/平米/采暖季除以121天乘以实际天数122天收取。原告另提交北京市发改委网页截图，显示北京市发改委对2019-2020年采暖季采暖费标准进行了调整，城六区标准为每平米每采暖季45元。原告表示其主张的供暖费标准系以45元除以121天乘以实际天数122天，即每平米每采暖季45.37元，原告亦按照该标准向东城分公司交纳了4幢房屋上述采暖季的采暖费共计164052.23元。关于物业费，原告表示其主张的为三层物业费，被告仅交纳了10530元。被告表示三层物业费已结清，但未提交证据予以佐证。庭审中，原告提交其于2019年12月至2020年8月期间向被告发送的函件，原告表示系通过微信向被告工作人员朱某某发送。上述函件显示原告多次向被告催缴租金并要求被告腾退房屋，搬离房屋内物品。其中2020年8月28日的通知显示，因被告占据房屋久不腾退，原告已于2020年8月25日组织人力将被告在涉案房屋内物品家具搬至一间办公室内集中存放，并将房屋另租他人，要求被告接到通知后及时与原告进行结算并搬走物品。经质证，被告表示朱某某换了手机，函件有的发送过，但具体情况已无法核实。原告提交其工作人员程顺利与朱某某2020年3月31日至2020年8月10日期间的微信聊天记录，及原告工作人员潘泽河与朱某某2020年1月5日至5月7日期间的微信聊天记录。显示原告多次向被告催缴租金，朱某某表示受疫情影响希望缓交租金，并多次承诺尽快交纳租金。其中2020年6月4日的微信显示，朱某某表示受疫情影响，房租到期没交，现我司保证一周内交纳两个月租金，继续经营。如未完成，双方解除合同。经质证，被告对其真实性认可，但表示记不清细节了。原告另提交307室照片及北京X物业管理有限公司及北京万福大厦出具的二层、三层平面图，显示307室面积为192平方米。原告表示因被告物品占用面积约120平方米，故原告以120平米面积主张。诉讼中，本院于2021年3月17日第一次庭审时询问双方当事人是否同意就涉案房屋先行进行交接，原告于庭后表示在被告履行支付租金义务前，不同意交接，由此造成的损失原告自行承担。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。原、被告就X大厦二层、三层签订的两份房屋租赁合同，均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。涉案二层、三层合同虽为两份合同，但鉴于根据合同内容显示，两份合同中约定的原、被告权利义务基本一致，仅对租赁位置及对应的租金标准等作出变更，故为方便当事人诉讼，本案一并处理。根据已查明事实，被告于承租期间多次拖欠租金，其间经原告催告无果后，原、被告均表示要求解除合同，此后，原告于2020年7月31日起陆续将被告物品搬至三层307室存放，涉案合同已无法继续履行，故本院确认涉案合同于2020年7月31日解除。合同解除前，被告实际使用期间的租金应予支付，故原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告同意免除被告疫情期间的三个月租金，本院不持异议，被告交纳的押金应予抵扣欠付租金。鉴于涉案合同约定三层物业费及二三层供暖费由被告负担，故原告要求被告支付物业费及供暖费的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。鉴于原告亦认可被告承租涉案房屋用于经营，受疫情影响，自2020年1月起一直未经营，故对于供暖费，本院按照公平原则依法予以酌定。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持，鉴于原告主张的二层房屋租金系发生在疫情期间，被告受疫情影响一直未营业，并非故意拖欠租金，故原告要求被告支付欠付二层租金的违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告欠付三层房屋租金的违约金应予支付。另鉴于合同约定的违约金标准过高，被告要求予以酌减，本院将综合考虑合同履行情况，被告违约行为等因素，对违约金标准依法予以酌定。合同解除后，被告继续占有使用原告房屋缺乏依据。鉴于原告于2020年7月31日陆续将被告物品搬至307号房屋存放至今，根据现有证据亦无法证明被告积极将其物品搬离，故原告要求被告腾退该房屋并支付307号房屋自2020年8月1日起的占有使用费，于法有据。另鉴于诉讼中本院询问双方当事人是否同意先行交接，原告明确表示在被告履行支付租金义务前，不同意交接，且对由此造成的损失原告自行承担责任。鉴于即使被告拖欠租金，原告亦无留置被告物品的合同依据及法律依据，原告不同意交接房屋自行扩大的损失，应自行承担。故本院仅支持原告主张的自2020年8月1日至2021年3月17日期间的房屋占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，判决如下：一、确认原告北京正远物业管理有限公司与被告北京和善东方文化传媒有限公司签订的房屋租赁合同于2020年7月31日解除；二、被告北京和善东方文化传媒有限公司于本判决生效后七日内向原告北京正远物业管理有限公司支付租金226311.5元（保证金120000元已抵扣）；三、被告北京和善东方文化传媒有限公司于本判决生效后七日内向原告北京正远物业管理有限公司支付供暖费33911元；四、被告北京和善东方文化传媒有限公司于本判决生效后七日内向原告北京正远物业管理有限公司支付物业费1385元；五、被告北京和善东方文化传媒有限公司于本判决生效后七日内向原告北京正远物业管理有限公司支付违约金，以8080元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率标准，自2020年5月18日计算至实际给付之日；六、被告北京和善东方文化传媒有限公司于本判决生效后七日内向原告北京正远物业管理有限公司支付2020年8月1日至2021年3月17日期间的房屋占有使用费109920元；七、被告北京和善东方文化传媒有限公司于本判决生效后七日内将北京市东城区天坛东路X号X大厦307室腾退并交还原告；八、驳回原告北京正远物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5608元，由原告北京正远物业管理有限公司负担3038元（已交纳）；由被告北京和善东方文化传媒有限公司负担2570元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二一年五月二十七日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟