贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书  （2021）黔2701民初1732号  原告：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地：贵州省黔南州布依族苗族自治州都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。 法定代表人：查国涛，系总经理。 委托诉讼代理人：韩天文，男，1965年5月17日生，汉族，住都匀市,系该公司法务。 被告：陈小美，女，1987年6月3日生，汉族，住都匀市。 原告贵州天圆物业服务有限责任公司诉被告陈小美物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州天圆物业服务有限责任公司委托诉讼代理人韩天文，被告陈小美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州天圆物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务5236元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，119元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金4354.19元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计9898.2元；2、判决本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系都匀市173新天地住宅小区2-1–703业主，原告是合法注册的经营物业管理的专业公司，原告为被告居所提供物业服务，物业服务费按照1元/月/平方米收取，被告的房屋面积119.03平方米，即每月应交纳物业服务费119元。但被告在2017年3月1日至2020年10月31日期间未交纳物业服务费，欠费共计5236元，逾期支付物业服务费已产生违约金4354.19元（违约金根据合同按每天2‰计算），并在2017年3月1日至2020年10月31日期间未交纳生活垃圾处理费308元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳以上费用。被告在享受物业服务的同时，须按照合同履行交纳物业服务费的义务，被告的行为严重的影响了物业服务企业的有效运行，并损害了全体业主的整体利益，为维护原告的合法权益，构建良好的物业秩序，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决如诉之请。 被告陈小美辩称，1、原告物业管理不到位，小区环境脏乱差，物业公司工作不到位，不同意交物业费；2、没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司；3、物业公司未经业主同意私自同意移动公司安装信号塔在2栋楼顶，对业主健康造成影响；4、原告私自同意餐饮店安装油烟机，影响业主生活；5、物业公司没有公开收费的开支和内容。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈小美系都匀市173新天地住宅小区2-1–703号业主，建筑面积118.02平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取。 上述事实，有原告在举证期内提交营业执照复印件、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明、物业服务合同、都匀市物价局文件、收费许可证、物业费账单、催收账单等在案为凭。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。 本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”。本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告陈小美也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后缴纳物业服务费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：118.02平方米×1元/平方米×44个月=5192元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×44个月=308元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定每天按欠费金额2‰计算）4354.19元，符合法律规定，本院予以支持。对被告陈小美提出的没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司，原告物业管理不到位，小区环境脏乱差及物业公司没有公开收费的开支和内容等抗辩，本院不予采纳。如前所述，原告与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》对被告具有约束力；原告就公司名称依法向登记机关申请变更登记，登记机关予以核准并领取了营业执照，原告主体适格；涉及业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉；关于原告物业管理不到位的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，而被告未提出原告怠于履行职责的证据，故本院不予采纳。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈小美于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费5192元、违约金4354.19元、垃圾处理费308元； 二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告陈小美负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。   审 判 员 于  黎  二〇二一年五月二十日  法官助理 卢 思 彤  书 记 员 罗雨蔓汐