北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初41383号原告：仇华琴，女，1977年6月27日出生，汉族，无业，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：马超，北京景铄律师事务所律师。被告：张桂珍，女，1954年9月3日出生，汉族，太原市万柏林区小井峪街道办事处退休员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨婕，女，1982年9月5日出生，汉族，北京市德瑞华商业管理股份有限公司经理，住北京市朝阳区。原告仇华琴（以下简称原告）与被告张桂珍（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人马超，被告及其委托诉讼代理人杨婕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求判令原、被告于2018年12月1日签订的《房屋租赁居间合同》于2020年3月12日解除；2.要求被告向原告退还押金14000元；3.要求被告向原告退还2020年3月12日至2020年6月16日期间的租金44300元。事实和理由：2018年12月1日，原、被告签订租赁合同，约定被告将位于北京市朝阳区常通路X号院X号楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告用于餐饮经营。租期自2018年12月17日至2021年12月16日，第一年及第二年的月租金为14000元，第三年的月租金为15400元。押金14000元，押一付六。合同签订后，原告依约支付租金至2020年6月16日。2020年1月中旬，新冠疫情爆发，原告经营的X店部分员工因隔离原因无法回京，物业公司在春节后至2020年3月29日采取了封闭措施，致原告店铺无法经营。2020年3月12日，原告认为合同目的已无法实现，故通过微信方式通知被告解除合同。因被告不配合交接房屋，原告于2020年3月29日自行搬离房屋，并将房屋钥匙交至中介公司处，通知被告随时可领取。故诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。2020年3月12日，原告只是与被告协商解除合同，解除合同的理由是原告店长生病，故店铺无法经营，被告没有同意。尽管原告搬离了房屋，但是迟迟不将其注册的公司地址迁出，导致被告无法重新出租房屋，被告于2020年10月中旬才通过将该公司列入经营异常名录的方式将公司地址迁出，后于2020年10月26日将涉案房屋重新出租，故涉案合同实际于2020年10月26日解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年12月1日，原告作为承租人（乙方）与被告作为出租人（甲方）、案外人北京宇星佳盈X有限公司（以下简称宇星佳盈公司）作为居间方签订《房屋租赁居间合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁用途为商业。免租期自2018年12月2日至2018年12月16日止，共计15天。房屋租赁期自2018年12月17日至2021年12月16日，共计叁年。租金标准为：第壹年为14000元/月，按半年支付；第贰年为14000元/月，按半年支付；第叁年为15400元/月，按半年支付。各期租金支付日期分别为：2019年6月2日、2019年12月2日、2020年6月2日、2020年12月6日、2021年6月2日。押金14000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应返还相应的租金。合同签订后，原告向被告支付押金14000元，被告向原告交付涉案房屋，原告支付租金至2020年6月16日。2020年3月12日，原告通过发送微信的方式向被告提出解除合同，被告称希望双方就此见面协商；2020年3月29日，原告将涉案房屋腾空，并将房屋钥匙交至宇星佳盈公司处。被告称原告只是将房屋钥匙直接留给了宇星佳盈公司，并没有与宇星佳盈公司办理交割手续，被告也从未授权宇星佳盈公司代为收房。庭审中，被告称因原告迟迟不将其在涉案房屋地址注册的公司地址迁走，导致其他公司无法在此地址注册，被告无法将涉案房屋重新出租；被告于2020年10月中旬作为涉案房屋的产权人去工商部门将原告注册的公司列入经营异常名录，才使得该公司地址迁走，被告于2020年10月26日与新租户签订了租赁合同，宇星佳盈公司在签订合同当日将涉案房屋钥匙直接交给新租户，故自原告搬离房屋之日至新租户签订合同之日，涉案房屋一直处于空置状态。被告据此提交其与案外人高斯琪于2020年10月26日签订的《写字楼、商铺租赁合同》一份佐证。该合同载明，租期自2020年11月6日至2022年11月5日，租金为10000元/月。原告认可上述证据的真实性，认可其一直未将注册公司地址迁走，但表示不影响新公司在该地址的注册，也不会影响被告另行出租房屋。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、告签订的《房屋租赁居间合同》系双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，涉案合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施。疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，但考虑到双方签订的系为期三年的租赁合同，疫情影响并不足以导致合同目的无法实现，故原告提前解除合同构成违约，尽管原告于2020年3月29日搬离涉案房屋，但双方并未办理交接手续，被告对此亦未同意，故本院认定涉案合同于被告重新出租涉案房屋之日即2020年10月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因原告提前解除合同构成违约，故原告要求被告退还押金，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于原告主张退还租金一节，本院认为，原告提前解除合同，给被告造成房屋空置损失，被告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，本院综合考虑涉案合同的剩余租期、涉案房屋在疫情期间是否易于再行租赁、被告另行出租房屋的租金差价、双方的过错程度等因素，对被告应当退还的租金酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告仇华琴与被告张桂珍于二〇一八年十二月一日签订的《房屋租赁居间合同》于二〇二〇年十月二十六日解除；二、被告张桂珍于本判决生效之日起七日内向原告仇华琴退还租金14000元；三、驳回原告仇华琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258元，由原告仇华琴负担1108元（已交纳），由被告张桂珍负担150元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二一年五月十三日书记员 辛丽颖