山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0983民初2759号原告：赵伟伟，女，1988年2月29日出生，汉族，住山东省肥城市。原告：尹燕凯，男，1987年2月10日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人（尹燕凯之妻）：赵伟伟，女，1988年2月29日出生，汉族，住山东省肥城市。被告：泰安市润和置业有限公司，住所地肥城市国土资源局西邻路西文竹花园沿街楼四楼。诉讼代表人：泰安市润和置业有限公司管理人负责人：陈兴国。委托诉讼代理人：庞运超，山东同成律师事务所律师。被告:中国工商银行股份有限公司肥城支行，住所地肥城市新城路078号，统一社会代码：91370983866611259H。负责人：张永刚，该行行长。委托诉讼代理人：于晓东，山东拓创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学丽，山东拓创律师事务所律师。原告赵伟伟、尹燕凯与被告泰安市润和置业有限公司（以下简称润和置业）、中国工商银行股份有限公司肥城支行（以下简称工行肥城支行）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵伟伟、被告润和置业的委托诉讼代理人庞运超、工行肥城支行的委托诉讼代理人刘学丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵伟伟、尹燕凯向本院提出诉讼请求：1.判令解除赵伟伟、尹燕凯与润和置业签订的商品房买卖合同及与工行肥城支行签订的个人购房借款/担保合同；2.判令润和置业应向工行肥城支行返还自判决生效之日起的剩余贷款；3.判令润和置业赔偿赵伟伟、尹燕凯的损失；4.判令润和置业、工行肥城支行承担本案诉讼费。庭审中，赵伟伟、尹燕凯自愿放弃第三项诉讼请求，并要求润和置业退还其偿还的房贷5800元。事实与理由：2013年11月20日，赵伟伟与润和置业签订了商品房买卖合同(合同编号1311200001号)，购买润和置业开发的领世逸居C座1单元1-1103室，建筑面积104.02平方米，总价款651166元。2014年1月10日，赵伟伟、尹燕凯在工行肥城支行处签订个人购房借款/担保合同，办理按揭贷款450000元，工行肥城支行将该款项直接汇入润和置业单位账户。购房首付未交，享受“零首付、免利息”优惠政策。润和置业逾期交房多年，按照合同约定润和置业逾期交房超过90日，买方有权解除商品房买卖合同。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。润和置业辩称，润和置业管理人已向赵伟伟和尹燕凯出具债权审查确认书（初审、复审），撤销本案所涉商品房买卖合同并以2017年11月15日的银行贷款剩余本息确认为普通债权。润和置业不承担其他损失赔偿责任。工商银行肥城支行辩称，1.赵伟伟是基于润和置业逾期交房而解除商品房预售合同，进而要求解除与工行肥城支行签订的个人购房借款/担保合同，但买卖合同与借款合同，是两种不同的法律关系和不同的被告主体，因此法院受理此案后应当驳回其起诉；2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，工商银行肥城支行在本案中就个人购房借款/担保合同未主张权利，故本案应仅处理商品房买卖合同纠纷，而不应该与商品房担保贷款合同一并审理，赵伟伟和尹燕凯将工行肥城支行列为共同被告缺乏法律依据；3.合同的解除是依据法律规定或者双方的约定，赵伟伟和尹燕凯任意解除合同并将履行合同的义务转让给第三人，要求由润和置业承担贷款还款义务，违反合同约定，也没有任何法律依据。根据合同相对性原则，其要求润和置业偿还工行肥城支行剩余银行贷款的诉求无法律依据，同时违反了《中华人民共和国合同法》第八十四条规定；4.赵伟伟和尹燕凯的购房款已经由破产管理人作为破产债权在破产重整程序中予以确定，其权益已经得到相应的保障，工行肥城支行的权益也应当依法予以维护；5.赵伟伟和尹燕凯提交虚假的购房首付款手续及贷款资料向工商银行肥城支行借款，其本身存在过错，应承担因过错给工行肥城支行造成的损失。如果构成犯罪，工行肥城支行将保留追究其刑事责任的权利。本院经审理认定事实如下：2013年11月20日，赵伟伟与润和置业签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1311200001号）一份，合同约定，赵伟伟购买润和置业开发的位于金牛山大街××、山东××化工有限公司以北、××单元××号房屋；房屋建筑面积共104.02平方米，房屋单价为每平方米6260元，房屋总价款为651166元。合同第五条约定，买受人已付清首付款201166元，剩余房款450000元办理银行按揭。合同第七条约定，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……第八条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款。2014年1月10日，赵伟伟（借款人）、尹燕凯（共同借款人）与润和置业（保证人）、工行肥城支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定贷款金额为450000元，贷款期限为360个月；借款人应将借款用于购置上述房产；借款人授权贷款人向润和置业发放贷款；贷款以按月等额本息还款方式偿还；润和置业为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证。同时，赵伟伟以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。工行肥城支行发放贷款450000元，收款人为被告润和置业。另查明，赵伟伟购房享受零首付，没有向润和置业交纳首付款。贷款发放后，润和置业归还部分分期按揭贷款本息。案涉房屋亦没有办理抵押登记手续。赵伟伟曾偿还按揭贷款5800元。还查明，2017年11月15日，肥城市人民法院以（2017）鲁0983破申1号民事裁定书裁定受理润和置业破产重整。原告赵伟伟之父赵吉成向润和置业管理人申报债权，2018年9月7日，润和置业管理人出具债权审查确认书（初审）（债权申报编号：177），初审意见如下：1、赵伟伟与润和置业签订的第1311200001号《商品房买卖合同》，双方无真实购房意思表示，为无效合同，依法应予撤销；2、确认债权金额：476514.08元；3、债权类型：普通债权。2018年9月20日，润和置业管理人向工行肥城支行出具249号债权审查确认书，载明：工行肥城支行申报债权属于保证债权，涉及赵伟伟借款合同的确认债权金额为476514.08元。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，本案中，在赵伟伟未支付首付款的情况下，赵伟伟和润和置业签订《商品房买卖合同》，并向工行肥城支行借款，且按揭还款由润和置业归还，应认定双方签订房屋买卖合同的真实意思表示并非购买案涉房屋，结合润和置业在审查赵伟伟债权后出具的债权审查确认书，本院认定涉案《商品房买卖合同》应为无效合同，赵伟伟主张解除该合同，无事实及法律依据，本院不予支持。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故赵伟伟、尹燕凯要求解除其与工行肥城支行签订的《个人购房借款/担保合同》，符合法律规定，本院予以支持。对赵伟伟和尹燕凯已偿还的贷款5800元和尚未偿还的工行肥城支行的剩余贷款，本院认为，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因润和置业现已进入破产程序，相关权利人应向润和置业申报债权，故本院确认赵伟伟、尹燕凯和工行肥城支行在润和置业享有破产债权；对赵伟伟、尹燕凯要求润和置业返还其已还贷款5800元和工行肥城支行剩余贷款的诉讼请求，本院不予支持。赵伟伟和尹燕凯自愿放弃润和置业赔偿损失的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除赵伟伟、尹燕凯与泰安市润和置业有限公司、中国工商银行股份有限公司肥城支行于2014年1月10日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、确认中国工商银行股份有限公司肥城支行对泰安市润和置业有限公司享有普通债权476514.08元；三、驳回赵伟伟、尹燕凯的其他诉讼请求。案件受理费100元，由泰安市润和置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 员 武艳艳二〇二一年五月六日法官助理 张 瑶书 记 员 张雪妮