北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初9714号原告：刘薇，女，1970年7月15日出生，汉族，中国外文局北京周报社执行主编，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：胡正权，北京市信凯律师事务所律师。被告：冯小军，女，1966年7月20日出生，汉族，户籍地北京市西城区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，该公司员工。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司员工。原告刘薇与被告冯小军、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘薇及其委托诉讼代理人胡正权、第三人北京链家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人高佳琪到庭参加诉讼。被告冯小军经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘薇向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，将北京市西城区北露园XXX号内原有户口迁出；2.判令被告赔偿原告损失450000元；3.判令被告赔偿原告垫付的采暖费6422.40元；4.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2007年10月8日签订了北京市存量房屋买卖合同，约定原告购买被告名下位于北京市西城区北露园XXX号房屋（以下简称涉案房屋），2007年10月9日涉案房屋过户登记至原告名下。原告住进涉案房屋后，经物业催告，才知被告欠付物业公司2001年至2007年度的采暖费，因原告联系不上被告，无奈，原告替被告垫付了采暖费6422.40元。根据双方签订的合同第十条第（三）款之约定：“被告应于房屋所有权转移之日起3年内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续”，但被告至今未完成该项约定义务。期间，原告始终联系不上被告，曾三次去了辖区派出所，最后一次是2019年去的辖区阜外大街派出所，派出所给被告打了电话，原告找派出所要被告电话号码，但派出所出于相关考虑未给原告。2018年10月18日，原告为改善居住环境，与链家公司签订了房屋出售委托协议，委托链家公司将该房屋出售，参考当时的市场价，双方约定当时该房屋的出售价不低于470万元，由于被告原户口始终未迁出，导致买家拒买，给原告造成了约45万元的损失。针对诉讼请求的依据，原告陈述第一项诉讼请求是依据双方签订的买卖合同第十条第三款的约定；第二项诉讼请求是依据《民法典》第五百八十四条中法定的违约赔偿损失，因双方合同上并没有约定违约金，被告户口一直不迁，原告多次联系也一直联系不上，所以依据2018年10月18日和链家公司签订的房屋出售委托协议，当时约定的最低价不低于470万，是以这个作为参考，这个单价是低于2019年同小区房屋的成交单价116253元/平方米的，45万元是估算的，计算方式是116253元/平方米*44.6平方米-470万，主张的是大概的整数；第三项采暖费是依据合同第五条。被告冯小军未参加庭审，亦未向本院提交答辩状及证据材料。第三人述称，因诉讼请求与我方无关，就诉讼请求方面我方不发表意见，本案的买卖合同是原告与被告之间签订的合同，与链家公司无关，没有经过链家公司进行居间。另，2018年原告联系链家公司居间出售房屋，因户口问题房屋差价大概在四五十万。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月8日，冯小军作为出卖人与刘薇作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，合同约定冯小军将位于北京市西城区北露园XXX号房屋出售给刘薇，成交价为312000元。合同第五条第四款约定：“在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信所有费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。……”合同第六条约定：“出卖人应当在2007年10月＿日前将该房屋交付给买受人。……”合同第十条第（三）款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起3年内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付∕元的违约金；逾期超过∕日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之∕的违约金。”2007年10月9日，涉案房屋登记在刘薇名下。刘薇表示涉案房屋于2007年10月向其交付。就涉案房屋内户籍情况，原告向本院提交了2021年4月19日的常住人口信息查询打印表，显示该房屋内仍有户籍未迁出，该户籍为冯小军的户籍、赵依芃的户籍。2018年10月18日，原告与链家公司签订了《房屋出售委托协议》，委托链家公司将涉案房屋出售，约定涉案房屋的出售总价款不低于470万元。庭审中，本院询问就被告未迁出户口一事原告的实际损失，原告表示有实际损失，因为房屋在2018年就挂出出售，到2019年仍未卖出，因被告一直不迁户口，所以房屋与同小区其他房屋有差价，原告主张的就是这部分差价损失。原告提交2019年7月链家公司系统内同地段房屋的市场价标价截图，证明2019年7月链家系统内同地段房屋的市场价，证明原告方的实际损失。至庭审辩论终结前，原告表示涉案房屋原告尚未售出。链家公司表示，原告联系链家公司居间出售房屋，因户口问题房屋差价大概在四五十万。另查，刘薇向北京市热力集团有限责任公司缴纳了涉案房屋2001年11月15日至2007年3月15日6个采暖季的供暖费6422.40元。上述事实，有当事人陈述意见、《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、《房屋出售委托协议》、供暖费发票及明细表、常住人口信息查询打印表等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于迁出户口，因不属于人民法院处理民事纠纷的受案范围，故原告要求被告将户口迁出涉案房屋的诉讼请求，本院不予处理。关于赔偿损失，原告与被告已经完成涉案房屋权属转移登记手续，被告应依约定将涉案房屋内原有户口迁出，但涉案房屋内原有户口未迁出，被告已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方合同并未就未迁户口约定违约金，原告可要求被告赔偿违约损失。原告主张的损失为估算，主张涉案房屋与同地段小区其他房屋差价，因房屋价格受多种因素影响，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告主张的损失予以酌定，对过高部分不予支持。关于原告垫付的采暖费，因双方合同第五条约定，房屋交付日前发生的供暖费等费用由被告承担，故本院对该诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告冯小军赔偿原告刘薇未迁户口损失3万元；二、本判决生效之日起七日内，被告冯小军支付原告刘薇垫付的供暖费6422.40元；三、驳回原告刘薇的其他诉讼请求。如果被告冯小军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8146元，由原告刘薇负担7494元（已交纳），被告冯小军负担652元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费（以实际发生金额为准），由被告冯小军负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  孙 婷二〇二一年五月二十七日法官助理  苏 静书 记 员  温晓娟