北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初10412号原告：高某，女，1982年7月22日出生，汉族，新奥集团职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曾继霞，北京京创律师事务所律师。委托诉讼代理人：委立娇，北京京创律师事务所实习律师。被告：李某1，女，1970年1月7日出生，满族，中国移动设计院职员，住北京市海淀区。被告：樊某1（兼李某1之委托诉讼代理人），男，1967年10月19日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。原告高某与被告李某1、樊某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某之委托诉讼代理人曾继霞、委立娇，被告樊某1（兼李某1委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某向本院提出诉讼请求：1.判令李某1、樊某1连带支付逾期迁出户口违约金31.8万元；2.李某1、樊某1承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月15日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间，我与李某1签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号×），约定我购买李某1、樊某1位于北京市海淀区×房屋，购房总价款318万元。因李某1、樊某1当时正在计划买房，户口不能按合同约定时间迁走，故我又与李某1签订了《补充协议》，补充协议第四条约定“甲方在2017年12月31日之前，完成房屋相关的户口迁出手续，若未如期完成或无法将与房屋相关的户口迁出的，应向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务”。合同签订当日，我又依约向李某1转账5万元定金，截止3月15日我向李某1共给付房屋定金10万元。3月22日，在中介的主持下，我又与李某1的爱人樊某1签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号×）及《补充协议》，协议第三条约定“甲方在2017年12月31日之前，办理完成本人家庭户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务”。因我与李某1于3月15日签订的编号为×的房屋买卖合同涉及的是同一套房屋的出售，故编号也被中介修改为×。随后我依樊某1指示，将剩余购房款汇入了李某1账户，全部付款义务履行完毕，房屋过户至我名下。后李某1、樊某1迟迟不予配合将户口迁出，经我多次催促，目前仍有李某1、樊某1、樊某2、代某四人户口在房屋内。2018年11月22日，我将上述房屋出售给案外人杜某、李某2，因房屋户口问题，在该次房屋买卖过程中，买受人扣留了房屋总价中的20万作为户口迁出保证金，且约定若户口仍未迁出，我将为此承担相应的违约责任。李某1、樊某1的行为已构成违约，并给我造成实际损失，故诉至法院。李某1、樊某1辩称，高某将李某1列为被告之一，没有法律和事实依据。2015年3月22日，樊某1与高某签署了《北京市存量房买卖合同》，李某1既不是所售房屋的所有权人，亦非上述买卖合同的当事人，因此，高某与李某1签署的任何合同协议，均属于无效合同协议，不是本案的内容。根据樊某1与高某2015年3月22日签署的《补充协议》第三条规定，如果樊某1没有迁出标的房屋而影响高某家庭落户，樊某1应向高某支付房屋总价款10%的违约金。但实际上，高某并没有因樊某1未迁出户口而影响自己家庭落户及孩子上学问题。因此，樊某1不应支付该违约金。高某后来将房屋售予第三人所产生的户口迁出纠纷及保证金，与樊某1无关，也与本案无关，而且房屋售出后，樊某1也无法事先预料高某与第三人因该房屋所产生的任何交易行为及所导致的任何损失。现房屋内有我们一家三口的户口，另外一人代某我们不认识，在我们购买房屋时其户口就在。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。樊某1与李某1系夫妻，双方于2015年3月19日协议离婚，后于2017年5月8日复婚。位于北京市海淀区×房屋（以下简称×房屋）原登记在李某1名下，樊某1与李某1离婚时约定×房屋归樊某1所有，并于离婚当日将房屋变更登记至樊某1名下。2015年3月15日，高某（乙方）与李某1（甲方）在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定高某购买×房屋。《补充协议》第四条约定，甲方承诺在2017年12月31日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本人家庭户口迁出手续。如因甲方户口没有迁出标的房屋而影响乙方本人家庭落户，甲方必须在接到乙方通知后七个工作日内将户口迁出，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。2015年3月10日和3月15日，高某分两笔向李某1支付购房定金10万元。2015年3月22日，樊某1（甲方）与高某（乙方）就买卖×房屋事宜签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定樊某1向高某出售×房屋，房屋成交总价为318万元，其中定金10万元、首付款102万元（其中第一笔自行交接13万元、第二笔资金监管89万元）、贷款206万元。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。同日，樊某1（甲方）与高某（乙方）签订《补充协议》，约定甲方承诺在2017年12月31日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本人家庭户口迁出手续。如因甲方户口没有迁出标的房屋而影响乙方本人家庭落户，甲方必须在接到乙方通知后七个工作日内将户口迁出，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。上述合同及补充协议签订后，高某于2015年5月7日向李某1支付首付款13万元，于2015年5月24日通过资金监管账户支付89万元。后高某通过贷款方式向李某1账户支付尾款206万元，×房屋变更登记至高某名下。2018年11月22日，高某将×房屋出售给案外人，房屋成交总价476万元。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议约定，从约定的购房款中留存20万元作为户口迁出保证金，该户口保证金可抵扣与户口相关的违约金。现出卖人可查询得到的户籍登记情况为3册7人，出卖人承诺于办理房屋不动产转移登记之日后730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续，如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。截至2021年4月12日开庭时，×房屋上仍有四人户籍登记信息，包括李某1（户主）、樊某1、樊某2（樊某1与李某1之女）、代某（户主）。樊某1与李某1均表示不认识代某，其户籍一直登记在×房屋。庭审中，樊某1与李某1表示因二人名下无房，现不具备将户口迁出条件。樊某1、李某1主张二人离婚时约定×房屋归樊某1单独所有，故李某1与高颖签订的合同或补充协议应为无效合同，故李某1不应对违约金承担连带责任。高某称购房过程一直与李某1洽谈且受樊某1指示向李某1付款，二人办理离婚仅是为了避税。高某主张因樊某1与李某1未迁出户口给其造成损失，就其实际损失未提交相应证据。樊某1认为双方约定的违约金标准过高，且未给高某造成实际损失，同意支付10万元违约金，高某对此表示不同意。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。高某与樊某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在签订合同时已对户口迁出时间及违约责任进行了明确约定，现樊某1未按约定期限迁出全部户口，已构成违约，应支付高某逾期迁出户口违约金。高某主张因樊某1违约给其造成损失，但就其实际损失并未举证证明，其所称案外人留存的户口保证金20万元，因其与案外人的合同尚未履行完毕，违约责任及违约金尚未确定，故该金额不能作为认定实际损失的依据。结合本案查明事实，高某在购房后，其一家三口户口均登记至×房屋，并未对其子女入学产生影响，此后房屋再次出售时，高某一家三口户口尚未迁出，樊某1等人的户口问题亦未给房屋出售造成不利影响。现樊某1与李某1提出违约金过高，本院综合考虑以上所述因素酌情对违约金数额进行调整。现樊某1与李某1明确表示不具备迁出户口条件，且同意支付违约金10万元，其提出数额合理，本院不持异议。对于李某1是否应对违约金承担连带责任一节，本院认为，高某原与李某1就×房屋买卖签订合同，出售房屋应系李某1与樊某1夫妻共同的意思表示，后李某1虽与樊某1协议离婚，但收取的房屋定金并未退回，且高某与樊某1签订合同后，亦未按照新的合同约定重新交纳定金，双方仍然继续履行，此后全部购房款均支付给李某1，房屋买卖合同的相对方应为樊某1与李某1夫妇。故对高某要求李某1与樊某1连带承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、樊某1、李某1于本判决生效后七日内给付高某逾期迁出户口违约金共计10万元；二、驳回高某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3035元（高某已预交），由高某负担2081元，已交纳；由樊某1负担954元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  夏文慧二〇二一年五月十日书记员  李静臻