甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2021）甘0702民初677号原告：赵某，男，汉族，甘肃省兰州市人，住兰州市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：朱某，甘肃金都律师事务所律师。被告：王某，男，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杨某，甘肃沁泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，甘肃森瑞律师事务所律师。原告赵某与被告王某租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案。因双方争议较大，2021年4月1日，本院依法作出（2021）甘0702民初667号民事裁定书，决定将本案由简易程序转为普通程序审理。2021年5月17日本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某的委托诉讼代理人朱某，被告王某及其委托诉讼代理人杨某、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原、被告于2019年11月21日签订的《农场租赁合同》；2.请求人民法院依法判令被告向原告返还《农场租赁合同》中涉及的租赁场地（张掖市××区社农地），并按每天548元租金承担合同解除日至实际归还租赁土地日的占有使用费；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月21日，原、被告签订《农场租赁合同》，约定原告将张掖市甘州区甘浚镇高家庄村社2000亩土地租给被告，租期自2019年10月1日起至2024年9月30日止，第一年租金10万元原告减免不收，用于支持被告对农场的整理、修复及土地开垦；第二年租金为20万元，原告减半收取，减半部分仍用于支持被告对农场的整理、修复及土地开垦，租金于2020年9月30日前交清，同时约定其后续租金的交付以及被告对农场现有栽种植物负有看管、浇灌、修理义务，并保证成活不枯。另外约定，如被告违约不按时交纳租赁费用，原告有权解除租赁合同，且本合同争议由原告住所地人民法院管辖。《农场租赁合同》签订后，原告依照合同履行了约定义务，但时至今日被告不仅不按时交纳租金，而且农场原有栽种植物均枯死，被告的行为已经严重违反合同约定。因此，为维护原告合法权益，故依法诉至贵院，请判如所请。被告王某未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：1.原、被告于2019年11月21日签订租赁合同属实，合同约定租赁期限五年。2.合同签订后，原告作为出租人没有按照合同保证出租土地的浇灌问题，致使土地无法正常耕种。对于原告提出的租赁的土地不配水的问题，在签订合同时没有尽到告知义务，存在缔约过失。3.在合同履行过程中，被告于2020年3月起整理修复耕种土地，后被告发现租赁土地配水不足，就与原告联系配水问题，但原告对配水问题避而不见谈，再未露面。4.原告交纳10万元押金后，但原告一直无法解决农场水源问题，致使被告耕种土地的目的无法实现，后被告无法联系原告，被告无法确定如何支付租金，故被告不存在拒不支付租金的情形。综上，被告不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。原告赵某围绕其诉讼请求，依法提交2019年11月21日，原、被告双方签订的农场租赁合同原件一份，拟证明原、被告签订租赁合同后，被告未按照合同约定履行交纳租赁费的义务，故原告要求解除合同。经庭审质证，被告对租赁合同的真实性、合法性无异议，但认为未交纳租赁费是因为租赁土地浇水的问题一直没有得到解决。因土地投入资金较大，故不同意解除合同。被告王某针对其抗辩主张未提交证据。为了查明案件的事情，根据被告王某的申请，本院依职权向甘州区甘浚镇高家庄村民委员会书记贾义明、甘州区甘浚水利管理所西洞水管站工作人员魏学红进行调查。上述俩位被调查人证明被告租赁的土地水利管理部门因历史原因对本案诉涉土地无法配水。上述证据本院认定如下：对原告提交的农场租赁合同以及本院依照职权调取的相关证据，经庭审质证无异议，本院对上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定。根据原、被告双方当事人及其委托诉讼代理人陈述以及审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵某租赁甘州区甘浚镇高家庄村民委员会集体开垦的土地进行经营。其租赁的土地因历史原因，当地水利管理部门无法配水，土地浇灌只能依靠塘坝蓄水进行灌溉。2019年10月，原告赵某将其从甘浚镇高家庄村委会租赁的土地中的2000亩租赁给被告王某经营。同年11月21日，原告赵某作为甲方、被告王某作为乙方，双方签订《农场租赁合同》。合同约定：1.甲方租赁给乙方耕地位于张掖市××区社，总面积约2000亩，四至分别为：东至水渠路边，南至沙河洪道，西至塘坝下南北向第一条主路，北至胡德农场临路边。2.乙方租赁农场期间保证塘坝、泵房、管阀、所载植物、农场耕地、农场渠沟、排洪道的正确看护、管理、使用。3.租赁时间五年，从2019年10月1日起至2024年9月30日止，如遇国家政策性调整或不可抗力，另行议定。本合同签订7日内，乙方向甲方支付10万元承包押金，作为履行本合同的保证金。本合同履行完7日内甲方退还乙方承包押金。租赁费采取现交纳后使用的严责，逾期未缴即视为乙方放弃农场租赁，甲方可以收回农场另行租赁。第一年租赁费用10万元，甲方减免不收，用于支持乙方对农场的整理、修复及土地开垦；第二年租赁费用20万元，甲方减半收取10万元，减半部分仍用以支持乙方对农场的加强整理、修复及土地开垦，于2020年9月30日前交清；第三年租赁费用为30万元，于2021年9月30日前交清；第四年租赁费用为40万元，于2022年9月30日前交清；第五年租赁费用为50万元，于2023年9月30日前交清。同时合同中还对甲方双方的其他权利义务进行了约定。合同第八条违约责任第二项约定乙方违约不按时交纳租赁费用的，甲方有权解除租赁合同。当日，原告作为移交人，被告作为接交人双方在农场租赁主要使用物（清单2)上签字。合同签订后，被告给付原告合同保证金10万元，原告将租赁的土地交给被告经营。合同履行期间，因租赁土地灌溉问题，原、被告产生分歧，被告未按约定时间支付第二年的租金10万元。本案受理后，被告王某于2021年2月4日向本院提交反诉状。经审查，本院对被告王某的反诉请求予以受理，并决定与本案合并审理。2021年5月24日，被告王某提交申请，以不同意解除合同为由要求撤回其反诉请求。本院经审查，本院依法作出（2021）甘0702民初677号之一民事裁定书，准予王某撤回其反诉请求。本院认为，公民在民事活动中应当遵循诚实信用原则。本案中，原告赵某与被告王某在自愿协商的基础上签订农场租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违法法律和行政法规的强制性规定，所签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。对原告以被告不按时足额交纳租金为由，要求解除租赁合同、返还《农场租赁合同》中涉及的租赁场地（张掖市××区社农地），并按每天548元租金承担合同解除日至实际归还租赁土地日的占有使用费的诉讼请求。本院认为，原、被告之间形成了合法的土地使用权租赁合同关系，租赁合同签订后，被告按照约定交纳押金后，原告将租赁土地及其他设施交付给被告。被告组织人力对租赁土地进行开垦并种植作了苜蓿。2020年因塘坝蓄水不能满足租赁土地的浇灌，原、被告发生分歧，被告未严格按照合同约定交纳租赁费。庭审中，被告明确表示不同意解除合同，并在庭后撤回了要求原告赔偿其损失的反诉请求，予以表明其要求继续履行合同的诚意。土地租赁关系与其他租赁关系相比，在履行过程中呈现出长期性、稳定性的特点，这是为了更好的维护双方的利益，通常情况下非法定情形出现不易轻易解除，在审理中应当从有利于土地使用权有偿使用、依法保护合同稳定性、公平保护当事人合法权益的原则出发妥善予以处理。本案中，被告王某作为承租人，不同意解除合同。经审理查明，原、被告之间的租赁关系从2019年10月建立至今，被告王某按照约定交纳了保证金10万元，并积极投入资金改良土地，鉴于被告王某的行为并不构成根本违约，亦不存在当事人一方严重违约，使得合同履行成为不能，或在合同生效后，一方无故擅自违约，使得继续履行原租赁合同成为不必要，并已经给无过错方造成了严重的无法弥补的经济损失的情形发生。从维护租赁合同的长期稳定性，避免损失的扩大，该租赁合同关系不应解除，故对原告上述诉讼请求，本院不予支持。被告王某坚决不同意解除合同，故应当按照约定及时履行给付租金的义务。因原告在本案中对已到期的租金10万元并未主张给付，故本案中亦不予涉理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告赵某的诉讼请求。案件受理费70元，由原告赵某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判长 王志英审判员 马国成人民陪审员 周 骞二○二一年五月二十二日法官助理 韩 榕书记员 符晓婷