福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1880号上诉人（原审被告、反诉原告）：福州瑞动健身服务有限公司，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇连凤路27号三木花园C区3#、6#、7#、10-13#楼连体2层12店面。法定代表人：谢其端，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡美霞，福建瑞权律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈宜凎，男，汉族，1982年1月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：卢增禄，福建融成律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟斌，福建融成律师事务所律师。原审被告：福建博思物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东门街道琼新新村1号2座104单元-01。法定代表人：吴少桦，公司经理。原审被告：马锜，男，汉族，1990年3月15日出生，住福建省闽侯县。原审被告：福建吐纳未名教育科技发展有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道金祥路517号金山海悦园2号楼5层C-501、C-502室。法定代表人：郭俊明，公司董事长。原审被告：福州市晋安区皓泽汽车服务中心，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇连凤路27号三木花园C区3#、6#、7#、10-13#楼连体1层22、23店面。经营者：张元昊。原审被告：福州东美汽车服务有限公司，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇连凤路27号三木花园C区3#、6#、7#、10-13#楼连体1层20店面。法定代表人：金玉成。原审被告：福州市晋安区福洋汽车养护中心，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇连凤路27号三木花园C区3#、6#、7#、10-13#楼连体2层12店面。经营者：陈兴炳。上诉人福州瑞动健身服务有限公司（以下简称瑞动公司）因与被上诉人陈宜凎、原审被告福建博思物业管理有限公司（以下简称博思公司）、马锜、福建吐纳未名教育科技发展有限公司（以下简称吐纳未名公司）、福州市晋安区皓泽汽车服务中心（以下简称皓泽服务中心）、福州东美汽车服务有限公司（以下简称东美公司）、福州市晋安区福洋汽车养护中心（以下简称福洋养护中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞动公司上诉请求：1、撤销一审判决并改判驳回陈宜凎一审诉讼请求以及支持瑞动公司的一审反诉请求，或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由陈宜凎承担。事实与理由：一、基于《三方备忘录》项下的约定，瑞动公司的保证期间为2019年7月20日至2020年1月19日，一审立案时间为2020年4月20日，故作为博思公司债务的连带保证人，在保证期间届满的情况下，瑞动公司无需承担原审判决第一项内容的付款责任。二、瑞动公司迟延支付租金的行为并未构成根本违约，也未造成陈宜凎房屋租赁合同目的无法实现，一审判决解除合同属适用法律错误。陈宜凎提出本案诉讼的目的是为了没收757894.23元的巨额押金，将导致双方的权利义务不对等，加重了瑞动公司的履约成本。三、陈宜凎提供的诉争房屋不符合适租条件，以致在租赁过程中被福州市晋安区公安消防大队处以行政处罚，其存在违约过错，瑞动公司要求其赔偿损失合理合法。四、原审法院在勘查前未将勘验事宜通知瑞动公司，也未通知当地基层组织派人参加，且在事后形成的勘验笔录上，也未有瑞动公司等人的签字，且对于整个勘验经过并未完全记录在案，现场勘查程序违法，不具有证明力。五、原审判决要求承担返还场地的次承租人皓泽服务中心、东美公司、福洋养护中心，并非实际的次承租人，实际词承租人为个人，原审法院遗漏必要当事人，程序违法。六、陈宜凎恶意要求次承租人向瑞动公司拒缴租金，导致瑞动公司无法正常向陈宜凎缴纳租金，瑞动公司并不构成根本性违约。七、因陈宜凎并未尽到对租赁物质量安全的瑕疵担保义务，导致瑞动公司承租的房屋被查封，该责任应由陈义凎承担。陈宜凎辩称，一审判决结果是正确的，应当予以持续。一、瑞动公司对于《三方备忘录》项下所欠租金469968.62元的偿还不是担保责任，而是与博思公司作为共同承租人承担的共同偿还租金的责任，这在《三方备忘录》中表述得很明确。二、合同约定解除条件成就的情况下，陈宜凎享有的提出解除合同的权利，这是合同约定解除权，而且关于瑞动公司拖欠租金的时间一直持续，数额大，而不是九民纪要中规定轻微违约慎重适用解除合同的制度的情形，当然瑞动公司持续违约的行为，实际上也构成了根本违约，同样也是符合法定解除条件的。三、陈宜凎提供的租赁房产是适租的，瑞动公司在2017年10月份就与博思公司共同承租案涉租赁房屋，一直使用，至2019年5月22日，由瑞动公司继续承租使用，在使用中均是正常的使用状态。关于消防检查应当进行整改的，均是属于场所经营者应当承担的应满足二次消防合格的责任，是瑞动公司应承担的，关于结构安全性问题，因为相关的行政机关是要求瑞动公司承担，并没有要求陈宜凎或房屋的产权人承担该相关的责任。而且，瑞动公司也没有提供相关的行政强制措施的法律文书，也没有要求瑞动公司进行停业的行政处罚决定书，瑞动公司主张因安全方面的原因不能经营没有证据。博思公司、马锜、福建吐纳未名教育科技发展有限公司、福州市晋安区皓泽汽车服务中心、福州东美汽车服务有限公司、福州市晋安区福洋汽车养护中心未作陈述。陈宜凎向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告瑞动公司于2019年5月22日签订的《房屋租赁合同》。2、请求判令被告瑞动公司、吐纳未名公司、皓泽服务中心、东美公司、福洋养护中心立即将福州市晋安区××镇××路××号××花园××区××#、××#、××#、××-××#楼连体××层××、××、××、××号店面，××层××、××、××号店面腾空恢复原状返还给原告。3、请求判令原告有权对已收取的租赁押金757894.23元予以没收，无须返还给被告瑞动公司。4、请求判令被告瑞动公司、被告博思公司共同向原告支付2018年10月31日之前结欠的租金、物业费等合计469968.62元及违约金（违约金计算方式为：自2019年7月22日起，每日按未付款的千分之三计算至欠款还清之日止）。5、请求判令被告瑞动公司向原告支付2020年4月30日之前未付的租金和物业费共计994902.38元及违约金（违约金计算方式：按照被告瑞动公司每一期租金及物业费欠付之日起，每日按未付租金的千分之二计算至欠款还清之日止）。6、请求判令被告瑞动公司向原告支付2020年5月1日起至被告瑞动公司将上述房屋腾空恢复原状返还原告之日止的占用费（按每日8842.10元的标准计算）、物业费（按每日443.21元的标准计算）。7、请求判令被告马锜对被告瑞动公司、被告博思公司上述第4、5、6项的付款义务承担连带责任。8、请求判令本案案件受理费由各被告承担。一审法院认定事实：2017年10月31日，原告与被告博思公司签订《房屋租赁合同》，约定博思公司向原告承租坐落于福州市晋安区××镇××路××号××花园××＃××＃××＃××＃楼××层××号店面，××层××、××、××号店面，建筑面积4432.13平方米。博思公司支付了押金757894.23元。后租赁店面博思公司交由瑞动公司使用。2019年5月22日，原告与被告博思公司、瑞动公司签订了《三方备忘录》约定，原告将其与被告博思公司签订的《房屋租赁合同》中被告博思公司的权利义务全部转移给被告瑞动公司，即自2019年5月6日起由被告瑞动公司承担原合同中被告博思公司的全部权利义务；经三方结算，被告博思公司、瑞动公司欠原告陈宜凎2018年10月31日前租金、物业费共计469968.62元，博思公司和瑞动公司承诺于60日内付清，逾期未付清的按日千分之三支付违约金等内容。当日，原告与被告瑞动公司即签订了案涉《房屋租赁合同》，约定租金按57元／平方米／月计算，每月为252631.41元，第三年起租金在前年的基数上每年递增5%，即自2019年11月1日起每月租金为265262.98元，每月5日前支付；物业费按3元／平方米／月计算，每月为13296.39元；租赁期限自2017年11月1日起至2026年10月30日止（若原告无法向业主继续承租该房屋，则租赁期限以原告和业主约定的期限为准。）；逾期支付租金及物业管理费等费用的，被告瑞动公司应当每日按照未付租金的千分之二支付逾期违约金，逾期超过十五日以上的，原告有权解除租赁合同、收回房屋并没收押金。2020年3月16日被告马锜向原告出具《担保函》，承诺愿意对《三方备忘录》中被告瑞动公司、博思公司对原告所负的全部付款义务承担连带担保责任，以及对原告与被告瑞动公司签订的案涉《房屋租赁合同》中被告瑞动公司对原告所负的全部付款义务承担连带担保责任，担保期限二年。被告瑞动公司、博思公司至今未向原告支付《三方备忘录》中拖欠的租金469968.62元。被告瑞动公司于《房屋租赁合同》签订后，支付了2019年5月至11月的租金和物业管理费，此后的租金和物业管理费未支付。讼争房屋租赁过程中，2019年8月27日福州市晋安区消防大队对案涉租赁场所例行检查过程中，发现存在消防隐患，即对瑞动公司发出责令立即改正通知书、重大火灾隐患整改通知书。2019年9月13日博思公司向陈宜凎发出告知书，表示因陈宜凎未能按合同约定向租赁场地提供可正常使用的消防用水接驳点及可正常使用的消防用水，要求陈宜凎承担行政机关的处罚费用并于2019年9月26日前将上述问题予以修复，保持房屋场地的适租状态。2019年9月17日，因瑞动公司存在室内消防栓未保持完好有效；火灾自动报警系统未保持完好有效；自动喷水灭火系统未保持完好有效；消防控制柜停用等消防安全违法行为，福州市晋安区消防救援大队对瑞动公司进行了行政处罚，罚款35601元。后瑞动公司委托福建榕堃工程建设发展有限公司进行消防整改工程，工程项目为增设1台报警主机；馆内感烟探测器线路修复；消防报警系统测试；与原报警联机及联机管线及电源线，工程费用共计20000元。另查，案涉租赁房屋产权人系福州江滨建设开发有限公司（台江区人民政府100%控股），2017年原告陈宜凎与福州江滨建设开发有限公司签订《福州市国有房屋租赁合同书》，承租讼争房屋，租赁期限为2017年9月14日起至2020年9月13日止，月租金为205605元，第二年起每年按上年度租金5%累进递增至租期结束。2020年6月30日原告陈宜凎与福州江滨建设开发有限公司签订补充协议，约定为抗击新冠病毒肺炎疫情，经陈宜凎申请，福州江滨建设开发有限公司同意免除陈宜凎2020年2月份租金226679元、2020年3月份半个月租金113339.5元、2020年4月份半个月租金113339.5元。目前，《福州市国有房屋租赁合同书》约定的租赁期限已经届满，双方未续签租赁合同。庭审中，瑞动公司表示其在不同时段将部分租赁场所分租给被告吐纳未名公司、皓泽服务中心、东美公司、福洋养护中心，租金由瑞动公司收取，租金收取至2020年2月份。2020年3月10日福州市晋安区鼓山镇人民政府下发通知对于案涉房屋结构安全存在隐患要求提交结构安全性报告，因未提交报告，2020年4月6日福州市晋安区鼓山镇人民政府对本案讼争的承租场地进行贴封条查封。审理过程中，2020年6月2日上午，一审法院对案涉租赁场所进行了现场勘查。现案涉房屋由被告瑞动公司、吐纳未名公司、皓泽服务中心、东美公司、福洋养护中心占有使用。其中吐纳未名公司、皓泽服务中心、东美公司、福洋养护中心均正常营业，瑞动公司未营业。瑞动公司使用场地大门留有残余封条。一审法院认为，原告陈宜凎与被告博思公司、瑞动公司于2019年5月22日签署的《三方备忘录》系双方真实意思表示，合法有效。《三方备忘录》中已明确被告博思公司、瑞动公司尚欠原告陈宜凎租金、物业费等费用共计469968.62元。博思公司、瑞动公司均未按期归还上述款项，原告陈宜凎主张博思公司、瑞动公司支付上述款项，应予支持。但备忘录中约定的逾期付款的违约金日千分之三明显过高，一审法院支持自2019年7月22日起按年利率24%计算逾期支付违约金。被告马锜出具担保函自愿为上述款项进行担保，应承担连带清偿责任的担保责任。原告陈宜凎与被告瑞动公司于2019年5月22日重新签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格履行合同义务。被告瑞动公司未按合同约定支付房租和物业费，已经构成违约。被告瑞动公司主张其暂缓缴纳租金系因疫情这个不能预见、不能克服的原因导致，但被告瑞动公司于疫情发生之前（2019年12月）即已出现未缴纳房租的违约行为，且是在其已经收取次承租人至2020年2月份租金的情况下，故瑞动公司违约行为与疫情无涉，其抗辩理由一审法院不予采信，原告以被告瑞动公司违约为由请求解除案涉《房屋租赁合同》，一审法院予以支持。依据合同约定，原告有权没收瑞动公司的押金757894.23元。合同解除后，租赁房屋均应腾空并交付原告陈宜凎。因房屋目前仍由被告占有使用，于房屋腾空交付原告陈宜凎前，被告瑞动公司仍应按合同约定的租金标准向原告陈宜凎支付房屋占用费用及物业费。关于瑞动公司主张因疫情影响减免三个月租金的请求，属于对本诉的抗辩，不作反诉处理。因案涉租赁房屋系福州江滨建设开发公司所有的国有资产，房屋所有权人在疫情期间已经减免了原告陈宜凎共计两个月租金，原告愿意对被告瑞动公司进行同等减免，但根据国家发展和改革委员会等部门联合发布《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中关于“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”的文件要求，瑞动公司抗辩请求减免三个月租金，一审法院予以支持，同期的物业费亦一并已于减免。讼争《房屋租赁合同》已约定了没收押金作为解除合同的违约金，现原告诉请被告瑞动公司支付逾期缴纳房租、占用费违约金，没有合同依据，不予支持。被告马锜在担保函中明确对《房屋租赁合同》项下瑞动公司所负的全部付款义务承担连带担保责任，因此，对被告瑞动公司应向原告陈宜凎支付的房屋租金（或占用费用）、物业费，被告马锜应承担连带偿还责任。瑞动公司主张陈宜凎提供的讼争租赁场所不适租，未进行房屋结构安全性鉴定，导致讼争房屋先后被行政处罚及查封，而无法正常经营使用，被告瑞动公司据此反诉要求原告陈宜凎赔偿损失共计55601元。一审法院认为，无论是被告瑞动公司因消防安全隐患问题被行政处罚亦或因安全问题被查封，均系瑞动公司在使用讼争租赁场所时，未尽其安全合理使用义务所造成的，与租赁场地无关。且经一审法院实地勘察，被告瑞动公司分租给吐纳未名公司、皓泽服务中心、东美公司、福洋养护中心使用的租赁场地均正常经营，仅被告瑞动公司使用场地中贴有封条，不排除系被告瑞动公司因经营范围或经营需要而建造游泳池等自身原因导致部分租赁场所被暂停经营。因此，被告瑞动公司的反诉请求，一审法院不予支持。被告吐纳未名公司、皓泽服务中心、东美公司、福洋养护中心经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告福建博思物业管理有限公司、被告福州瑞动健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告陈宜凎结欠的租金、物业费合计469968.62元，并支付2019年7月22日起至实际清偿之日止按年利率24%计算的违约金；二、解除原告陈宜凎与被告福州瑞动健身服务有限公司于2019年5月22日签订的《房屋租赁合同》；三、原告陈宜凎有权没收被告福州瑞动健身服务有限公司的租赁押金757894.23元，无需返还；四、被告福州瑞动健身服务有限公司、福建吐纳未名教育科技发展有限公司、福州市晋安区皓泽汽车服务中心、福州东美汽车服务有限公司、福州市晋安区福洋汽车养护中心应于本判决生效之日起三十日内将坐落于福州市晋安区××镇××路××号××花园××区××#、××#、××#、××-××#楼连体××层××、××、××、××号店面，××层××、××、××号店面腾空返还给原告陈宜凎；五、被告福州瑞动健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月278559.37元（含租金265262.98元及物业费13296.39元）向原告陈宜凎支付自2020年3月1日（已扣减2019年12月至2020年2月的租金及物业费）起至上述房屋实际腾空交付原告陈宜凎之日止的租金（或房屋占用费）和物业费；六、被告马锜对上述第一、五项判决内容承担连带清偿责任；七、驳回原告陈宜凎的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）福州瑞动健身服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费47383元，由原告陈宜凎负担6699元、被告福州瑞动健身服务有限公司和被告福建博思物业管理有限公司共同负担5870元、被告福州瑞动健身服务有限公司负担34814元；反诉受理费595元，由被告（反诉原告）福州瑞动健身服务有限公司负担。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据陈宜凎与瑞动公司签订的《房屋租赁合同》的约定，瑞动公司负有支付该合同项下租金的合同义务，原审法院判令瑞动公司支付租金，并非判令其承担担保责任，因此瑞动公司关于原审判令其承担担保责任错误的上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。根据上述《房屋租赁合同》第六条第5款的约定，“按时支付租金及物业管理费、水电费等，否则每日按未付租金的千分之二支付逾期违约金，逾期十五日以上的，甲方（即出租人）有权解除租赁合同，收回房屋并没收乙方（即承租人）的租赁押金作为违约金。”瑞动公司逾期支付租金超过合同约定的期日，陈宜凎有权解除合同。瑞动公司提交的证据不能证明其所主张的本案系争租赁物存在使用瑕疵及该瑕疵并非瑞动公司使用所致，因此，瑞动公司关于陈宜凎并未尽到对租赁物质量安全的瑕疵担保义务的上诉理由，本院不予采纳。原审法院现场勘验程序正确，本院依法予以确认，瑞动公司作为《房屋租赁合同》的承租人负有返还租赁物的合同义务。在一审庭审过程中，瑞动公司自认其在不同时段将租赁场所分租给吐纳未名公司、皓泽服务中心、东美公司、福洋养护中心等单位，租金由瑞动公司收取，在其上诉状中，瑞动公司主张其系将租赁场所分租给个人，并非上述单位的上诉理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47978元，由福州瑞动健身服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 金光玉二〇二一年五月十七日法官助理 刘 奕书 记 员 程伟威