北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初10877号原告：赵爱民，男，1973年9月22日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘希佳，北京京硕律师事务所律师。被告：蒋来旺，男，1963年4月11日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人（被告蒋来旺之女）：蒋雅思彤，女，住北京市丰台区。被告：王香竹，女，1964年10月1日出生，汉族，退休，住北京市丰台区。原告赵爱民与被告蒋来旺、王香竹合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵爱民及其委托诉讼代理人刘希佳、被告蒋来旺之委托诉讼代理人蒋雅思彤、被告王香竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵爱民向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告经济损失50万元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，2017年3月，原告从58同城上看到被告发布的转让信息，被告称生病急需用钱，愿意将位于房山区良乡镇南刘庄村下坡地7亩地、平房220平米、库房720平米及院内所有树木360棵，以110万元转让给原告。双方签订《土地转让协议》，合同签订后，原告对院内房屋进行了装修改造，投入了大量资金。2017年4月21日，原告突然接到北京市房山区良乡镇人民政府良政限拆字（2017）89号限期拆除通知书，才知道被告转让给原告的房屋属于违章建筑，并且根据原告查询，涉案土地的房屋及院落，早在2013年就被良乡镇政府认定为违建。现涉案土地的房屋及院落已经被政府强制拆除，被告向原告隐瞒了房屋属于违建的事实。因此给原告造成的损失应予以赔偿，故诉至法院请求法院支持原告的诉讼请求。蒋来旺辩称，原告起诉的案由不对，现在原告与二被告只签订了土地转让协议，从未达成买卖房屋协议，所以本案案由是错误的。原告说买的房子我们是不认可的，赔偿也不认可，土地协议是原告单方起草的，原告作为土地的接收人，对于土地是熟知的，我们只是配合原告，转让的是土地使用权，在土地转让协议中提到了，我们在协议中签字了，原告说违章，违章之前是有过，我们整改过，整改之后政府的工作人员验收成功了，原告又说自己又弄回去了，这个不在我们的范围内，是原告的自主行为，跟我们没有关系。原告接手了房子之后，把房子改变成了娱乐场所，是违法的，又把方砖垒回去了，政府强拆与我们没有关系。王香竹辩称，首先不认可案由，我们不是农村房屋买卖合同纠纷，我们是土地转让协议，因为转让土地所以带着房屋，当时原告主要买的是土地，农村房屋买卖我们不是农村户口。原告说的拆房子，是他自己装修，在里面搞娱乐，人家给拆的，拆的时候也是原告自己签的字，我们没有签字，是原告同意的，不是我们同意的。至于原告如何整改是原告的问题与我们没有关系，是原告居住不是我们居住，不牵扯到里面的费用，跟我没有关系。原告说的50万元我不认可，拆6间房屋没有50万元，拆6间房子跟我也没有关系。当时我们签订协议是原告自己起草的，协议上说了遇到政府拆迁给予的赔偿全部归原告，甲方不再参与，现在原告违反了国家规定，所以给原告拆了，如果遇到了拆迁也是归原告的。现在是因为原告搞娱乐所以给原告强拆的，跟我没有关系，买卖当时原告是认可的，原告是有行为能力的人，当时原告说了2017年4月我们确实是接到了强拆，我们也给原告去协调了，最后没有拆，原告还说再拆与我方也没有任何关系了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵爱民提交土地租赁合同、土地转让协议、收据、银行转账、（2013）133号与（2017）89号限期拆除通知书、送达回证、（2019）京0111民初1872号民事判决书、开庭笔录及谈话笔录、视频、照片，二被告对上述证据的真实性均予以认可；蒋来旺、王香竹提交照片、土地转让协议两张，对该证据的真实性赵爱民予以认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2011年7月25日，良乡镇南刘庄村经济联合社（甲方）与蒋来旺（乙方）签订《土地租赁合同》，约定将位于良乡镇南刘庄村下坡地的7亩地出租给蒋来旺，用于花卉、苗木、蔬菜等农业种植项目；租赁期限20年，自2011年7月26日至2031年7月25日止；租金为第一个五年每年每亩3000元，第二个五年每年每亩3300元…租金每年7月25日前交清下年度租金。合同还约定，如需在承租地上进行建筑，必须申报上级部门获批准后施行，否则损失自负。合同期满，乙方将所建设施及地上作物无偿清理和拆除，恢复地容地貌。2017年3月30日，被告（甲方）蒋来旺与原告（乙方）赵爱民签订《土地转让协议》，约定：经甲乙双方友好协商，现甲方将良乡镇南刘庄村下坡地7亩地，内有库房720平米，平房220平米，及院内甲方所种所有树木360棵转让给原告，转让费110万整。1.转让协议签订后，乙方拥有土地所有权及土地使用权，遇到政府占地拆迁所给予的补偿金全部都归乙方所有，甲方不再参与。2.甲方保证转让的土地使用权的合理合法性，无任何债权、债务纠纷，提供必要的道路畅通，因甲方原因造成乙方损失的由甲方赔偿乙方的一切损失。3.由于合同变更不了，在合同期内甲方需配合乙方关于这块土地的一切事宜，甲方配合乙方办理土地合同变更的各项手续。4.自2017年7月25日甲方不再交土地租金，由乙方直接交到村委会，甲方不再参与。5.付款方式，合同签订后一次性付清。甲方处有蒋来旺、王香竹签字确认。合同签订后，原告交纳了转让款，被告交付了土地及相应地上物，并将《土地租赁合同》一并交付给原告。之后的土地租金，均由原告以被告的名义直接交给南刘庄村经济合作社。2017年4月21日，北京市房山区良乡镇人民政府向蒋来旺发出良政限拆字[2017]89号限期拆除通知书，称诉争土地上存在违法违规建设，责令限期拆除。后被告出面协调。之后，原告将诉争房屋进行了相应的装修，作为经营休闲娱乐场所使用，也进行了种植蔬菜、树木等活动。2018年9月22日，政府拆除诉争土地上的北房6间及房前部分方砖，剩余北房1间、西房2间。本院现场勘验时院内地上物情况为：北房1间、西房2间、阳光棚2处、敞篷一处、树木若干。赵爱民曾起诉至我院，要求确认其与蒋来旺之间的《土地转让协议》无效，2019年12月25日我院出具（2019）京0111民初1872号民事判决书，认为《土地转让协议》包含了承租土地使用权的转租及地上物的作价买卖……该土地使用权承租权的转让合法有效，对地上物部分，原被告双方系对所有地上物一并作价转让，对争议的平房，现有证据证明确系存在部分违章建筑，但该部分违章建筑的买卖行为，并不能影响整个《土地转让协议》的效力。原告主张诉争协议无效的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。故判决驳回赵爱民的诉讼请求。另，赵爱民在诉讼过程中申请财产保全，本院依法查封了被申请人蒋来旺名下车牌号码为×××的大切诺基车辆（车辆识别代码：××，车辆类型××）及被申请人王香竹名下车牌号码为×××的英菲尼迪××车辆（车辆识别代码：××，车辆类型××）。为此，赵爱民支付保全费3020元。就有争议的事实本院认定如下：涉案房屋被拆除的原因，房山区良乡镇人民政府出具的限期拆除通知书中已明确载明拆除原因为未取得乡村建设规划许可证，故蒋来旺、王香竹辩称房屋并非违建，拆除系因赵爱民违法经营，将房屋变成了娱乐场所，无事实依据，本院不予采纳。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中赵爱民与蒋来旺签订的土地转让协议包含了地上物的转让，其中的房屋被相关部门认定为违章建筑，关于违章建筑的买卖属于标的物违法，应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案房屋的买卖而言，蒋来旺、王香竹作为房屋的建设方和出卖方负有保证房屋具有规划审批手续的义务，现因房屋无规划审批手续被拆除，其应对该房屋出售而导致的合同无效后果承担主要责任，赵爱民在未见到房屋的规划审批手续时即购买亦存在过错，应承担次要责任。对于房屋及其前方附属地砖被拆除后所产生的损失，应由蒋来旺、王香竹按照过错责任比例对赵爱民进行赔偿，关于赔偿数额，因双方对于房屋价值说法不一，赵爱民亦不申请评估，故对赔偿数额本院根据双方当事人陈述、在案证据并参考市场价格、合同履行情况及双方当事人过错酌情确定由蒋来旺、王香竹赔偿赵爱民80000元。综上所述，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、蒋来旺、王香竹于本判决生效后十日内赔偿赵爱民财产损失80000元；二、驳回赵爱民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由赵爱民负担3696元（已交纳），由蒋来旺、王香竹负担704元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费3020元，由赵爱民负担2200元（已交纳），由蒋来旺、王香竹负担820元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二一年五月十一日法官助理 周 蕊书 记 员 张 雪