陕西省勉县人民法院 民事判决书 （2021）陕0725民初379号 原告：勉县XX社。住所地：勉县勉阳街道办东转盘。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX6053。法定代表人：杨小虎，理事长。委托代理人：杜新峰，男，系该联社职员。委托代理人：程志军，男，系该联社职员。被告：殷某某，男。被告：唐某某，（系殷某某之妻）。被告：汉中汇景置业有限公司。住所地：勉县（中央美墅）。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX6108。法定代表人：王海军，执行董事。委托代理人：殷柳，女，系该公司职员。原告勉县XX社（以下简称为“勉县信用联社”）与被告殷某某、唐某某、汉中汇景置业有限公司（以下简称为“汉中汇景公司”）因金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜新峰、程志军，被告殷某某，被告汉中汇景公司委托代理人殷柳等到庭参加了诉讼，被告唐某某经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：1、请求依法解除原告与被告殷某某、唐某某于2014年6月24日签订的《个人住房按揭借款合同》[陕农信天荡路房贷借字（2014）第147号合同]；2、判令被告殷某某、唐某某立即偿还原告借款本息及滞纳金102712.60元（截止2021年3月3日）；3、请确认被告殷某某、唐某某提供的抵押担保合同合法有效，原告对抵押物（“中央美墅”10栋2单元604室）有优先受偿权利；4、请判令被告汉中汇景公司为殷某某、唐某某的按揭贷款承担连带担保的清偿责任。事实和理由：2014年6月24日，被告殷某某、唐某某夫妇购买被告汉中汇景公司“中央美墅”小区商品房一套，房屋总价263132元，首付79132元，剩余184000元房款向我社下设机构勉县XX社XX路XX社（以下简称为“勉县XX路XX社”）申请按揭贷款。双方签订了《个人住房按揭借款合同》，合同约定借款金额为184000元，期限12年，自2014年6月24日至2026年6月23日。合同约定自贷款发放后次月开始，被告在每月的20日前将足额月供款汇入被告殷某某、唐某某在原告开立的指定扣款账户，便于原告按时扣划月供。自2020年7月开始，被告殷某某、唐某某违约拖欠月供款已达数期，经原告多次催收均拒不还款，尚欠按揭款102712.60元。被告殷某某、唐某某违约，损害了原告的合法权益。现诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告殷某某辩称：1、我夫妇从原告处借款184000元属实。我是2014年6月24日办理的按揭借款手续，偿还到2016年6月20日。此后的按揭款一直是担保人汉中汇景公司为我代偿。从2016年6月24日到2021年1月27日，我账户从未间断还款86429.80元，所以原告称尚欠月供102712.60元不实。2、原告与汉中汇景公司是一种商业上互利共赢的合作伙伴，又同是法人，理应对社会承担一定的法律责任。原告在被告汉中汇景公司不具备地产开发和商业融资条件下，仍与其合作，导致我购买的房产无法取得合法产权，不仅造成我的经济损失，而且造成我们精神损失：夫妻闹离婚，儿子一直不好找对象。原告应对我的损失承担连带赔偿责任。3、请求解除我与原告的借款合同，我不负担未还款项的利息、罚息和滞纳金等，并要求原告因过错而给我造成的损失给予赔偿（金额另议）。4、请法院判令担保人汉中汇景公司承担已还贷款的本息、罚款和滞纳金等。5、要求原告当庭出示被告汉中汇景公司商业地产开发及按揭融资必备的文件资料，我要求复制留证；要求原告督促汉中汇景公司尽快为我办理房屋产权证。被告唐某某未答辩。被告汉中汇景公司辩称：1、我公司前后17次帮被告殷某某（夫妇）偿还了86208.75元，我们尽到了担保责任，并没有给被告（殷某某夫妇）造成损失。2、本案应由借款人殷某某夫妇承担清偿责任。当事人围绕诉讼请求和抗某某意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据有：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书复印件各一份，以证明原告是本案的适格当事人。被告殷某某、汉中汇景公司均无异议。2、被告殷某某和唐某某的户口簿、身份证、结婚证、职业收入证明等复印件各一份，以证明被告殷某某、唐某某是本案的适格当事人及其个人信息。被告殷某某对其职业收入证明有异议，对其余证据无异议；被告汉中汇景公司无异议。3、被告殷某某、唐某某的个人征信报告、个人借款申请书、贷款客户谈话笔录、原告客户经理对被告殷某某、唐某某贷款的调查报告等复印件各一份，以证明殷某某夫妇具有贷款条件，原告尽职调查后同意发放贷款。被告殷某某、汉中汇景公司均无异议。4、勉县XX路XX社与被告殷某某、唐某某签订的陕农信天荡路贷借字[2014]第147号《个人住房（商业用房）按揭借款合同》一份、合同签订时贷户照片一张，以证明借款、担保以及抵押的真实性。被告殷某某、汉中汇景公司均无异议。5、被告殷某某委托勉县XX路XX社扣划借款的授权书一份、支付委托书一份、提款申请书一份，以及勉县XX路XX社告知被告殷某某的支付通知书一份等，以证明原告按照被告殷某某的委托，于2014年6月24日将其借款184000元支付给受委托人汉中汇景公司，履行了发放贷款之义务。被告殷某某、汉中汇景公司均无异议。6、被告汉中汇景公司与殷某某签订的商品房买卖合同一份[合同编号：HJ—F—102604，房屋户号为：翠源小区F区（中央美墅）第10栋2单元604室]，勉县房产管理局于2014年5月16日备案登记，以证明基于被告殷某某与汉中汇景公司的商品房买卖合同关系，原告才发放的贷款。被告殷某某、汉中汇景公司无异议。7、原告陈述。被告殷某某提交的证据有：8、个人明细查询流水复印件5张，以证明其自2016年8月20日至2021年1月27日一直都在给原告还款。原告认可明细流水的真实性，但认为还款到2020年11月，实际欠款从2020年12月开始，尚欠102712.60元；被告汉中汇景公司对明细真实性和证明目的均不认可，认为该款并非被告殷某某所还，而是汇景公司从2016年12月28日开始为被告殷某某代偿还款直到2021年1月27日，代偿金额为86208.75元。9、勉县不动产登记交易服务中心证明一份，以证明其与汉中汇景公司的房产交易违法。原告和被告汉中汇景公司对该证明的真实性无异议，但均对证明目的有异议，均认为与本案无关联性。10、被告殷某某陈述。被告汉中汇景公司提交的证据有：11、公司给殷某某账户存款的凭证复印件2份、原告贷款收回凭证复印件15份，以证明自2016年12月28日至2021年1月27日，殷某某、唐某某的按揭贷款由被告汉中汇景公司代偿的事实和金额。原告与被告殷某某无异议。12、被告汉中汇景公司陈述。根据证据来源是否合法、内容是否真实、与待证事实是否关联的三个审核要求，本院对证据认证如下：对证据1，证据3—证据6，证据8、证据9和证据11，利害关系人对证据的真实性均无异议，本院予以认定。其中证据8证明殷某某还本付息至2016年8月20日，此后至同年12月27日前的四个月之间还款金额仅为500元；同年12月28日，存入6850元，与余额合计7195.64元，偿还了前四个月的贷款本息6883.97元。被告最后一笔还款为2021年1月27日，结合证据11，足以认定被告殷某某夫妇偿还原告借款至2016年12月28日，其后欠款由被告汉中汇景公司代偿至2021年1月27日。证据9仅证明截止2020年9月10日，案涉房产并未办理产权登记，却不能误解为房产交易不合法。被告殷某某的证明目的不能成立。证据2中，被告殷某某就其收入证明有异议，但其就异议未提交任何证据佐证，且证明仅证实当时情形，故证据2本院亦予以认定。证据7、证据10和证据12系当事人陈述，本院根据民事诉讼的举证原则和自认原则综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告殷某某、唐某某夫妇为勉县XX沟XX镇XX沟XX村XX组居民。勉县XX路XX社为原告下设机构。被告汉中汇景公司为一房地产开发销售公司，其以划拨方式取得勉县勉阳街道办（镇）翠源路以北37518.75㎡地块的土地使用权，开发建设名为翠源小区F区（中央美墅）商品房，并取得勉房预售字[2013]02号许可证。2014年3月6日，被告殷某某与被告汉中汇景公司签订了商品房买卖合同（编号：HJ-F-102604）一份，约定：殷某某以按揭某某购买汉中汇景公司房产一套，建筑面积为123.31㎡，价款为263132元，房号为翠源小区F区第10栋2单元604号。当日，被告殷某某预付定金6000元。次日，殷某某如约付齐首付款79132元。2014年6月24日，被告殷某某、唐某某夫妇以购买前述房产为由向原告申请贷款，并声明同意以所购的上述房产及其权益作为贷款抵押。当日，被告殷某某、唐某某夫妇作为借款人暨抵押权人、被告汉中汇景公司作为保证人与原告下设的勉县XX路XX社三方签订了陕农信天荡路贷借字[2014]第147号《个人住房（商业用房）按揭借款合同》一份，约定：勉县XX路XX社作为贷款人，向借款人殷某某、唐某某夫妇发放借款184000元，用于购买被告汉中汇景公司开发建设的案涉房产一套，借款期限为144个月（即12年），利率为月息5.4853‰，执行浮动利率；浮动利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率调整上下浮动，于每年的1月1日调整，并约定了逾期付款的罚息利率计算方式，还款方式为按月还本付息。合同约定的担保方式为抵押加阶段性担保：殷某某、唐某某夫妇以案涉房产提供抵押担保，在贷款人即勉县XX路XX社要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，并将抵押财产的他项权证书、登记文件及其他权利证书交贷款人持有。若借款人违反合同约定，贷款人有权行使抵押权利；保证人汉中汇景公司提供的保证为连带责任保证。三方还约定了若干违约责任和救济措施，其中有：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的择较重者计收罚息和复利，不予并处。本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同还约定了其他事项。同时，殷某某委托勉县XX路XX社将该款通过其个人结算账户直接支付给汉中汇景公司，用于支付房款。6月27日，勉县XX路XX社通过殷某某的银行账户将184000元贷款支付到汉中汇景公司。被告殷某某、唐某某夫妇向原告还款至2016年8月20日。此后至2016年12月27日，被告殷某某通过其账户向原告还款三笔计500元。2016年12月28日，被告汉中汇景公司在殷某某的还款账户中存款6850元，与账户余额345.64元合计7195.64元，代偿了殷某某夫妇前四个月的本息合计6883.97元。至2021年1月27日，被告汉中汇景公司共垫款17次为被告殷某某夫妇代偿借款：2017年4月28日垫款6900元，8月31日垫款5167.87元，11月29日垫款5167.10元；2018年2月28日垫款6661.55元，7月25日垫款8608.91元，11月15日垫款5159.53元；2019年3月16日垫款6893.45元，6月24日垫款6874.76元，8月28日垫款1762.30元、12月21日垫款8563.28元；2020年3月30日垫款1800元，5月29日垫款3600元，7月31日垫款1700元，9月27日垫款3400元，12月16日垫款5300元；2021年1月27日垫款1800元，共计垫付86208.75元。以上由被告汉中汇景公司为被告殷某某夫妇垫付代偿借款的正常利率为4.083300‰、逾期利率为6.124950‰。至2021年1月27日，被告殷某某夫妇尚欠原告本金101144.72元，利息982.25元，本息合计为102126.97元。3月4日，原告诉至本院，诉请如前。本院认为，本案的焦点有两个，其一：被告汉中汇景公司垫资为被告殷某某夫妇代偿借款后，殷某某夫妇是否还构成合同违约。其二：原告对抵押物（“中央美墅”10栋2单元604室）是否享有优先受偿权。焦点之一：被告汉中汇景公司垫资为被告殷某某夫妇代偿借款后，殷某某夫妇仍然构成合同违约。我国民法典于2021年1月1日施行。最高法院《适用民法典>时间效力的规定》第一条第三款规定：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在2014年6月24日而持续至今，故相应法律关系应适用《民法典》的规定予以调整。《民法典》第六百六十七条规定：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。原告下设的XX路XX社根据与被告殷某某、唐某某夫妇签订的按揭借款合同，及时履行了发放贷款之义务，被告殷某某夫妇即应依约履行相应的还本付息之义务。根据案涉借款合同之约定，殷某某夫妇的还款方式为按月还本付息，逾期付款应承担罚息利率，此罚息利率实为违约责任。此约定合法有效，对双方具有法律约束力。殷某某夫妇自2016年8月后拒不还款，有违诚实信用原则，于法不符，于约不合。其此后至2021年1月27日的欠款虽有被告汉中汇景公司代为履行，但不能藉此免除殷某某夫妇的法定和约定义务。合同约定的还款方式为按月还款，被告汉中汇景公司间隔数月偿还一次的方式亦属违约，原告依约计收违约利息合法有据。被告殷某某夫妇拒不偿还借款4年有余，属于根本违约。现原告诉请解除与被告殷某某夫妇所签之借款合同合法有据，本院予以支持。被告殷某某夫妇对尚欠原告之本息应予偿还，对于逾期还款利率，应按照原告此前出具的收回贷款凭证所载利率6.124950‰执行。被告汉中汇景公司应依约对此承担连带清偿责任，被告汉中汇景公司履行连带清偿责任后，可就此前代偿部分及此后连带偿还部分，另行向殷某某夫妇追偿。被告殷某某称原告与被告汉中汇景公司均系法人，故应有社会责任担当的辩解，是以道德绑架他人权利，乃至减轻或免除自己合同义务的说辞，于法无据；其称原告与被告汉中汇景公司在本案中有过错，应对其承担赔偿责任的辩解无事实根据，本院不予采信。被告殷某某的第五项抗某某意见非本案审理范围，本院不予支持。争议焦点之二：被告殷某某、唐某某提供的抵押担保合同虽然有效成立，但抵押权并未依法设立。原告对抵押物（“中央美墅”10栋2单元604室）并不享有优先受偿权利。最高法院《适用民法典>时间效力的规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉抵押担保的事实发生并完成在民法典实施之前的2014年6月，故应适用《物权法》和《担保法》的规定予以调整。2007年10月1日施行的《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案抵押物“中央美墅”10栋2单元604室房屋属于不动产，设立物权应依法登记。被告殷某某、唐某某与原告签订借款合同时所附的抵押担保约定系当事人真实意思表示，虽有效成立，但抵押权并未依法设立。原告主张对抵押物享有优先受偿权的请求于法不符，本院不予支持。若因此造成权利人损失的，权利人可根据借款合同中抵押约定的责任厘定各自过错，并据此向义务人主张赔偿。综上并依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十五条、第六百八十八条第一款、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条、第四十七条，第四十九条第一款等规定，判决如下：一、解除原告勉县XX社与被告殷某某、唐某某于2014年6月24日签订的《个人住房按揭借款合同》[陕农信天荡路房贷借字（2014）第147号]。二、被告殷某某、唐某某应偿还原告勉县XX社借款本金101144.72元，及计算至2021年1月27日止的利息982.25元，合计102126.97元。三、被告殷某某、唐某某应支付原告勉县XX社逾期利息。逾期利息以本金101144.72元为基数（利随本清，基数递减），自2021年1月28日起至清偿完毕止，按照月息6.124950‰的利率计算。四、被告汉中汇景置业有限公司对被告殷某某、唐某某的上述还本付息义务承担连带偿还责任。五、被告汉中汇景置业有限公司承担连带偿还责任后，有权向被告殷某某、唐某某追偿。六、驳回原告勉县XX社的其他诉讼请求。上述给付义务，限判决书生效后10日内履行完毕。案件受理费3980元减半收取1990元，由被告殷某某、唐某某负担。如未按生效判决书指定的期间履行给付金钱之义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费发票复印件提交本院。     审判员董辉二〇二一年五月十二日 书记员陈枫  本法律文书于2021年5月日送达20210725379XXXXXXXXXXXXXX605319670913006612XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX610819680201006612XXXXXXXXXXXXXXX202103043980001