北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7233号原告：徐景波，男，1967年8月21日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贺丽琼，北京市两高律师事务所律师。被告：张海节，男，1964年6月14日出生，汉族，北京市北方华大家具有限公司总经理，住安徽省安庆市潜山县。被告：北京市北方华大家具有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇南七家庄。法定代表人：张海节，总经理。委托诉讼代理人：杨新军，北京博秋律师事务所律师。第三人：北京市昌平区北七家镇南七家庄村村民委员会，住所地北京市昌平区北七家镇南七家庄村。法定代表人：孟全福，主任。原告徐景波与被告张海节、北京市北方华大家具有限公司（以下简称北方华大公司），第三人北京市昌平区北七家镇南七家庄村村民委员会（以下简称南七家庄村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员李戍环独任审判，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐景波的委托诉讼代理人贺丽琼，被告张海节、北方华大公司的委托诉讼代理人杨新军参加了诉讼。第三人南七家庄村委会经本院合法送达，无理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐景波向本院提出诉讼请求：一、确认徐景波与北方华大公司签订的2017年11月1日签订《租赁合同》和2018年5月22日《补偿协议》无效；二、请求依法判令被告向原告支付房屋装饰装修费用2109969元、停产停业损失补助费3275000元、搬迁补助费163750元。三、请求依法判令被告退还原告多支付的租金362613元，以上各项总计5911332元。四、第三人北京市昌平区北七家镇南七家庄村民委员会应配合将前述拆迁补偿补助款项支付给原告。五、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告一为被告二的法定代表人且为被告二的实际控制人。原告于2017年11月1日与二被告签订了《租赁合同》，合同约定原告承租被告二公司位于北京市昌平区北七家镇南七家庄面积5500平方米的库房，作为仓储办公所用。租赁期限为10年，自2017年12月1日至2027年12月1日止，租金为不含税每年100万元，自第三年开始每年递增3％。双方于2018年5月22日签订了《补充协议》，约定被告一将十号库房和十号库上面的二层，共计1000平方米出租给原告，租赁期限为10年，租金为每年13万元整，2021年8月16日之后每年15万元，其他约定与《租赁合同》一致。因原告在租赁场地上无法再次进行工商注册成立新公司，故经双方协商一致，原告可以被告二公司名义进行业务经营，为此2017年12月22日被告二公司经营范围变更，增加了“仓储服务、出租商业房屋、办公用房”等项目。由于租赁房屋十分破旧不能作为仓储、办公正常使用，原告承租后如不进行翻新、整改及装修就不能正常经营使用。原告于2017年10月1日即进场开始对租赁房屋进行翻新、整改及装修，总计花费2109969元。由于装修整改工作量过大以及被告不配合装修整改工作，原告于2017年12月1日才得以使用部分租赁房屋用于仓储库房经营，剩余承租房屋仍在进行整改陆续投入使用。2018年7月，北京市昌平区北七家镇突然告知租赁房屋应予拆迁。2018年7月25日，租赁房屋被停电，7月29日被停水。由于原告承租房屋就是用于库房租赁经营，并且已经出租给20几家商户，为了配合腾退拆迁工作，并保证商户减少搬迁损失，原告自费购买发电机组及发电所用柴油，积极协调商户腾退，配合南七家庄腾退拆迁工作。原告及商户于2018年10月15日彻底搬离腾退租赁房屋，此后租赁房屋被拆除。根据租赁合同约定，房租以每半年为一个支付周期，原告应于每个支付周期提前30日支付下周期的租金。原告自2017年10月20日至2018年6月29日期间陆续向被告支付租金合计900887元，但由于拆迁停水停电原因，原告于2018年7月30日后便不能正常经营直至搬离腾退，故被告一应退还原告已经支付的2018年7月30日之后的租金即240613元。此外，租赁面积中的1000平米是在2018年5月1日才将租赁场地中的3号和13号库房合计1000平米交付原告使用，因此该1000平米租赁面积因延迟交付所产生的多付租金7500元亦应退还给原告，两项合计315613元。2018年8月12日，被告一、张克福及原告三方签署协议书，该协议书第二条约定“丙方徐景波承租的房屋面积合计6948.66平方米，简易棚207.34平方米，甲方（张海节）取得搬迁补偿后，同意将丙方承租房屋新增装饰装修支付给丙方”。被告一及原告在该协议书上签字捺印予以确认。2018年8月30日，第三人作为甲方，被告二及另一承租人北京欧亚佳家具有限公司（以下简称“欧亚佳公司”）作为乙方，甲乙双方签订《解约腾退补偿协议》，约定甲方一共向乙方给予解约腾退补偿款48075591.9元。同日，欧亚佳公司与被告二签署《分配协议书》，双方将第三人给予的48075591.9元补偿款进行划分，其中欧亚佳公司分得3613427.7元，被告二分得11941164.2元。2018年12月19日，第三人、北京市昌平区北七家南七家村股份经济合作社、被告二、欧亚佳公司与原告及其他次承租人共同签署《协议书》，其中明确约定对于所有腾退补偿款，先行向欧亚佳公司支付26万元作为爆燃事件赔偿费用，剩余的腾退补偿款，应在被告二、欧亚佳、原告及其他次承租人共5人共同签署《分配协议书》后方可继续发放。但第三人在原被告等五方并未达成致分配意见的前提下，已将70％的腾退补偿款支付给被告二。2019年1月11日，在北七家镇政府、第三人、拆迁公司等单位的主持下原告与被告一在房屋分户图上对原告所租赁的面积进行确定，并且约定：“原告的承租面积为6500平方米，为原告自主经营。经双方友好协商，房屋分户图上三角区域为原告实际租赁、实际经营并管理使用，经营面积所对应的停产停业腾退补助及搬家补助均归原告所有，按政策分配。”原告与被告一均在房屋分户图上签字捺印予以确认。根据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》《昌平区集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助实施意见》等规定，被告一及被告二应将属于原告的拆迁补偿款（装饰装修损失）2092029元、停产停业损失补助费3275000元整(按500元/平方米标准，按6550平米计算)，搬迁补助费163750元整(按25元/平方米标准，按6550平米计算)支付给原告。综上所述，原告与被告签订为期十年的长期房屋租赁合同，合同目的是仓储库房租赁经营，为此原告方投入巨额资金对承租房屋进行翻新整改装修，使承租房屋符合仓储库房标准，可以用于长期租赁经营业务。但是原告进行投资后仅经营不到一年便被退拆迁，原告遭受巨大的经济损失。加之第三人未按约定提前将腾退补偿款支付给被告。根据合同约定及此后原被告达成的协议约定，二被告应将政府发放的应属于原告的拆迁补助补偿款、停产停业损失补偿费、搬家补助、腾退奖励金等如数支付给原告，并应退还相应多支付的租金。第三人北京市昌平区北七家镇南七家庄村民委员会应配合将前述拆迁补偿补助款项支付给原告，请人民法院判如所请，维护原告的合法权益。张海节、北方华大公司辩称：不同意原告诉讼请求。认可2017年原被告之间签订的合同及补充协议无效。但该份合同并未实际履行。原告在我方与租客的合同中是北方华大的业务代表，原告无权诉我方。原告是以代理的身份出现，我公司已经对租客的退租事宜已经处理，剩下的只有雨辉公司和申通快递公司，但是这两家公司已经和我公司之间签订了直接的租赁合同，对退款事宜也在协商过程中。原告承认张海节与张克福和徐景波的三方协议是撕毁的，大家都不同意。涉案地上在原告来签合同之前有其他租客，他拿我方以前租客刘静伟付款票据当做他自己的付款票据215000元。我方要求原告提交另外租客的合同。认可拆迁补偿款给了60％、但是张克福领走了150万元。南七家庄村委会未到庭答辩，经询问辩称：我方与北方华大签订了租赁协议。本案与我方无关。与北方华大签订了拆迁腾退补偿协议，已经付了60％。现在北方华大改变了土地使用性质。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2001年7月30日，南七家庄村委会与北方华大公司签订了《租赁土地办厂合同》，双方约定，乙方承租甲方位于村西共计37亩的地块用于乙方投资创办木器厂场地。租赁期限为三十年，自2001年7月30日起至2031年7月29日止。后北方华大公司在该地块上修建了房屋。2017年11月1日，张海节（甲方）与徐景波（乙方）签订了《租赁合同》，约定：乙方承租北方华大家具有限公司库房面积5550平方米，作为仓储、办公所用。租赁年限2017年12月1日起至2027年12月1日止。每年租金壹佰万元，当年租金签订合同为年租金为半年付。落款处加盖北方华大公司印章和张海节签字。2018年5月22日，张海节与徐景波签订了《补充协议》，载明：张海节将十号库和十二号库上面的二层壹仟平米租给徐景波使用，年租金壹拾叁万元整，租期十年，2018年8月16日至2028年8月16日，以后每年壹拾伍万元整，不续增长，其他约定和2017年11月1日双方签订的合同一致。徐景波主张《租赁合同》约定房屋已按期交付，《补充协议》约定房屋已于2018年5月1日交付，北方华大公司主张《补充协议》约定房屋并未进行交付，一直自用状态。后徐景波分次向北方华大公司支付租金685887元，徐景波主张刘静伟自2017年10月9日至2018年4月29日代替其直接给付北方华大公司房租215000元，北京归鸿科技有限责任公司直接给付北方华大公司房租47000元，共计947887元。北方华大公司认可收到上述款项，但指出刘静伟给付房租为其自行租赁房屋，其使用房屋不在涉案房屋范围内；北京归鸿科技有限责任公司与北方华大公司之间签订租赁协议，该款项为支付租金。2017年11月至2018年5月，北方华大公司（出租方，甲方）分别与北京蒂玛丽宝商贸有限公司、北京宏瑞海业科技发展有限公司、高鹏、北京申通快递服务有限公司昌平分公司、北京荣盛水合科技股份有限公司、北京归鸿科技有限责任公司、李迪、李代兵、孙雪雷、侯风忠、北京优尚荟科技有限公司、北京雨辉快递有限责任公司签署了《库房租赁合同》，上述《库房租赁合同》落款处均有徐景波签字和北方华大公司印章。后2019年9月28日至2019年10月14日期间，徐景波（甲方）分别与北京蒂玛丽宝商贸有限公司、北京宏瑞海业科技发展有限公司、高鹏、北京申通快递服务有限公司昌平分公司、北京荣盛水合科技股份有限公司、李代兵、孙雪雷、侯风忠、北京优尚荟科技有限公司、北京雨辉快递有限责任公司、北京东方奥达科技有限公司签订了《协议书》，确认徐景波为北方华大库房的实际承租人和经营人，基于《库房租赁合同》甲乙双方产生直接且唯一的租赁关系。2019年10月8日北京归鸿科技有限责任公司出具了《情况说明》，载明：我公司于2017年10月租赁的北方华大院内库房，从协商到入住均是与徐景波洽谈的，库房租金除订金二千元微信支付张海节之外，其余四万五千元是以支票形式交给徐景波的。2018年7月25日，北京市昌平区北七家镇南七家庄村村民委员会在涉案房屋张贴了《紧急通知》，载明：出租大院各租户，根据北京市公安消防部门相关要求，为保障人民生命财产安全，杜绝消防安全隐患，限你于7月25日、26日两日内搬离出租大院，7月27日起禁止一切人员、车辆进入。徐景波主张2018年7月30日之后涉案房屋停水停电不能正常使用。北方华大公司认可2018年7月25日后停止供电，但供水后来又恢复了。2018年8月30日，北京市昌平区北七家镇南七家庄村股份经济合作社（以下简称：南七家庄合作社）与北京欧亚家家具有限公司、北方华大公司签订了《农村集体土地租赁合同解除协议书》，约定：甲方与乙方于2001年7月30日签订了《租赁土地办厂合同》，合同为长期延续合同。现根据《北京市昌平区人民政府办公室转发区经济信息化委关于全面清理整治工业大院方案的通知》中提出的“解除合同、收回土地、拆除建筑、场清地平”的要求，经甲乙双方协商一致，就合同解除达成协议如下：原《租赁土地办厂合同》自2018年8月30日解除。双方就原合同中的标的物其附属物的补偿问题另行签订补偿协议。同日，南七家庄村委会、南七家庄合作社与北京欧亚家家具有限公司、北方华大公司签订了《解约腾退补偿协议》，约定：甲方给予乙方解约腾退补偿款为48075591.9元，具体包括房屋补偿款19361121元、装修、设备及附属物补偿款12389503元、停产停业综合补助费7363225元、搬迁补助费797189.5元、树木补偿费72118元、资产补偿费347987元、腾退奖励费7744448.4元。南七家庄村委会与北方华大公司认可上述补偿款已支付60%。2018年8月30日，北京欧亚佳家具有限公司（甲方）与北方华大公司（乙方）签订了《分配协议书》，约定乙方有权分的金额为11941164.2元，村委会向乙方支付解约腾退补偿款的60%。经法庭询问，徐景波主张南七家庄村委会提交的《估价结果通知单》编号8-1中的8、9、10、12号房屋，《估价结果通知单》编号8-2中的3、4、5、6，8、10、11号房屋为北方华大公司与徐景波签订的《租赁合同》和《补偿协议》中约定的范围，但8-2中的8号房屋并未实际交付。北方华大公司主张《估价结果通知单》编号8-1中的8、9、10、12号房屋，《估价结果通知单》编号8-2中的3、4、5、6、10、11号房屋为北方华大公司与徐景波签订的《租赁合同》和《补偿协议》中约定的范围。双方确认本案涉及所有租客于2018年9月30日已全部搬空。本院依法调取了《北京市昌平区北七家镇2018年集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿补助实施方案》，第四章第十八条（二）2、经北七家镇政府同意或确认，由村集体或村集体经济组织为发展本村经济而建设的非住宅房屋或村集体通过解约形式收归村集体所有的非住宅房屋，可按重置成新价的70%给予补偿。第十九条1、停产停业综合补助费。利用2010年12月6日前建设的非住宅房屋依法从事生产经营活动，因腾退造成经济损失，且符合下列条件的，给予一次性停产停业综合补助费：（1）取得营业执照，且注册地在腾退范围内，并设有正式生产经营场所；（2）按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；（3）在腾退范围内依法实际经营并依法纳税。停产停业综合补助费可按被腾退非住宅房屋腾退前三年在本区的纳税总额确定，补助费总额不得超过实际经营面积×800元/平方米；纳税总额低于实际经营面积×500元/平方米的，可按实际经营面积×500元/平方米的标准给予补助费。3.搬家补助费：2010年12月6日前建设房屋的搬家补助费，按照正式房屋建筑面积×25元/平方米计算。第二十一条、奖励费：村集体在本方案规定的奖励期限内与被腾退人签订解约协议并搬迁完毕的，按照腾退范围内非住宅房屋腾退补偿补助总额的5%给予奖励费。本院另调取了《腾退结算单》，载明：房屋补偿款为评估重置价格50%，即19361121元；搬家补助费每平米25元，计算31887.58平米；停产停业综合补助每平米500元，计算14726.45平米；腾退奖励费为评估重置价格20%，即7744448.4元。上述事实，有《租赁土地办厂合同》《租赁合同》《补充协议》《紧急通知》《解约腾退补偿协议》《估价结果通知单》《北京市昌平区北七家镇2018年集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿补助实施方案》《库房租赁合同》《腾退结算单》和原、被告当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，北方华大公司与徐景波签订《租赁合同》和《补充协议》，将其在南七家村集体土地上建设的面积约6550平方米的房屋及配套设施出租给徐景波，而其建设该房屋并未取得建设工程规划许可证等合法批准建设手续，故上述《租赁合同》和《补充协议》依法应属无效。北方华大公司辩称其与徐景波签订《租赁合同》和《补充协议》后，双方并未实际履行，《库房租赁合同》均系北方华大公司委托徐景波代理其公司，与其他承租人签订了合同。本院结合《租赁合同》《补充协议》和《库房租赁合同》签订的时间先后顺序、徐景波与其他承租人签订的《协议书》的时间及协议认定内容，依法认定北方华大公司与徐景波曾就租赁关系达成过合意，且双方确已实际履行了《租赁合同》和《补充协议》，北方华大公司的辩称证据不足，本院不予采信。一、关于房屋租金的处理问题。根据上述司法解释第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。徐景波主张返还租金的诉讼请求，双方当庭确认涉案房屋已于2018年9月底全部腾空。徐景波主张其已支付房屋租金947887元，北方华大公司主张其只是代为转交客户的房租685887元。因徐景波主张涉案房屋因拆迁腾退于2018年7月30日后停水停电无法正常使用房屋，本院依据双方约定房屋租金标准和双方过错程度，仅对2018年7月30日至2018年9月30日已支付占有使用费的50%予以支持。经查，本院依法确认徐景波已支付租金732887元，刘静伟支付租金无法认定与本案涉案房屋存在关联性。经计算，截止腾退之日2018年9月30日，徐景波已支付租金金额不足以涵盖应支付租金数额，故徐景波主张退还租金证据不足，本院不予支持。二、涉案房屋的腾退安置补偿费用应当如何分配。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，徐景波与北方华大公司对于导致《租赁合同》和《补充协议》无效的后果负有同等过错，均应承担相应的责任。在徐景波取得涉案房屋的使用权后，对涉案房屋进行装饰装修，应当在腾退时依据其装饰装修行为对该部分享有相关利益，现在双方对如何分配该利益无法达成一致意见。法院认为，北方华大公司依据《解约协议》取得腾退补偿金，其中包含了徐景波装饰装修部分的利益，虽然双方的租赁合同被法院确认为无效，但就拆迁所获得的金钱补偿可以作为分割拆迁补偿款的参考依据，徐景波能够分得的拆迁利益亦应当以《解约协议》及《估价结果通知单》为依据。依据《估价结果通知单》《北京市昌平区北七家镇2018年集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿补助实施方案》和双方当庭质证的内容，法院核算如下：1．装修部分：本院依据双方提交证据和双方当庭确认，本院对徐景波主张的《估价结果通知单》中项目的合理部分予以支持，统计金额为726884元。因《估价结果通知单》中未确认装饰装修项目的具体位置，本院依法按照面积比例对装饰装修补偿进行分配，故按照面积比例计算，本案中涉及装饰装修补偿为369135.71元。2.搬家补助费，对于徐景波主张搬家费一节，考虑到涉案场地在腾退时系徐景波使用经营，且搬家费按照正式房屋建筑面积×25元/平方米，参考《租赁合同》和《补偿协议》中约定的6550平方米，故法院对于徐景波的该项诉讼请求的合理部分，即163750元予以支持。3.停产停业补助费，对于徐景波主张的停产停业损失一节，因停产停业补助费的情形考虑到房屋建筑面积及经营活动等因素，根据《北京市昌平区北七家镇2018年集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿补助实施方案》规定的补偿标准，徐景波未提交相关证据证明徐景波及其次承租人在此处取得营业执照、注册地在腾退范围内或在腾退范围内依法实际经营并依法纳税，但考虑因拆迁造成的徐景波的实际经营损失和双方的过错责任，本院依法酌定徐景波应获得停产停业补助费为180000元。徐景波主张南七家庄村委会协助执行上述款项，没有法律依据，本院不予支持。徐景波主张张海节承担付款义务，没有相关法律依据，本院不予支持。当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案南七家庄村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，所产生的不利后果由当事人自负。综上所述，依据本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认北京市北方华大家具有限公司与徐景波于2017年11月1日签订《租赁合同》和于2018年5月22日签订的《补偿协议》无效。二、北京市北方华大家具有限公司于本判决生效后7日内给付徐景波装饰装修损失369135.71元、搬迁补助费163750元、停产停业补助费180000元，合计712885.71元。三、驳回徐景波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费53179元，由徐景波负担46766元，已交纳；由北京市北方华大家具有限公司负担6413元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由北京市北方华大家具有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李戍环二〇二一年五月二十五日法官助理 赵财华书 记 员 徐 萌