福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽08民终366号上诉人（原审原告、反诉被告）：李娟，女，1981年7月24日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：游小钦，女，系上诉人李娟亲属。委托诉讼代理人：江俊龙，福建尚南律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:福建博苑教育投资有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西城街道罗龙西路269号龙岩汽车客运中心站二期综合楼3层，统一社会信用代码91350802MA334AN51C。法定代表人:李翠春，经理。委托诉讼代理人：曾孟熹，男。委托诉讼代理人：刘云，福建正廉律师事务所律师。上诉人李娟因与被上诉人福建博苑教育投资有限公司（以下简称博苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李娟及其委托诉讼代理人游小钦、江俊龙和被上诉人博苑公司的委托诉讼代理人曾孟熹、刘云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娟上诉请求：撤销一审第二项判决，改判博苑公司违约，向李娟支付804000元违约金，并支付保证金400000元从2020年1月14日起到付清该款止按年利率15.3%计算的滞纳金（计算到2021年1月13日为61200元）。事实与理由：一、一审认定事实有误，博苑公司存在违约行为对于李娟向博苑公司承租龙岩汽车客运中心站二期一层房屋用于开办幼儿园，博苑公司参股合作，双方约定注册龙岩市新罗区博苑幼儿园有限公司（以下简称博苑幼儿园），申办幼儿园事宜由博苑公司代为办理（博苑公司主动提出），及踏勘时教育局负责人林梅芳提出租赁物有涉及国有资产，一时无法签写“同意博苑幼儿园开办营利性幼儿园”的意见，建议博苑公司先自行与相关部门沟通问清楚后再签写意见，该部分事实李娟没有异议。但合同签订完后，博苑公司不但没有按合同约定向李娟交付租赁物（包括没有移交租赁物平面分界图、租赁物设备移交清单、授权签约委托书及租赁物的所有钥匙、租赁物设施设备，未核对水电表等，经李娟方多次催告签订《合作协议》，博苑公司也不肯签订），而且还没有尽力地完成申办事宜，反而因其为与郭薇薇、陈霞等月亮树幼儿园的股东之间的合作利益，极力破坏和阻碍案涉《租赁合同》的履行，以积极的行为阻止李娟实现租赁目的，最终达到破坏博苑幼儿园正常申办、开办不成的目的。博苑公司先是不履行租赁物移交的义务，后又在2019年12月11日欺骗李娟方，称踏勘后一个月来无法争取到在租赁物开办营利性幼儿园，并主动提出解除合同；然后又撒谎以三楼已出租给他人、二楼家具店仍在正常经营为由，拒绝李娟方提出改承租三楼或二楼（租金只有一层房屋租金的一半左右）继续申办普惠性幼儿园的方案；接着博苑公司还无视李娟方为申办博苑幼儿园而提供给民办幼儿园的上级主管单位谢洋小学的各项材料（包括李娟个人的所有材料、博苑公司及租赁物的有关材料），到谢洋小学（负责人为马雪玲老师）以“申办的幼儿园楼层有变更”为由，将博苑幼儿园的申办材料秘密抽回；到2020年1月份，博苑公司见李娟方仍在为申办博苑幼儿园而努力，又反提出继续履行合同，通过让李娟方继续支付每月134000元的租金或者被博苑公司起诉为压力逼迫李娟方，甚至还对李娟方提出的将申办材料交还给李娟方自行继续申办幼儿园的要求拒不理睬，把李娟方所有申办幼儿园的材料全部扣押住（包括李娟个人的所有材料、博苑公司及租赁物的有关材料、上级6个部门对租赁物的踏勘意见材料）。最后，在无法获得申办材料和租赁物，连普惠性幼儿园都无法申办的情况下，为了避免诉讼期间租赁物闲置产生大量的租金损失，致双方问题更加难以处理，李娟在迫不得已之下只好于2020年1月14日向博苑公司发函，同意解除合同并要求博苑公司就其违约行为承担违约责任。对于博苑公司不履行租赁物移交义务；编造租赁物无法申办营利性幼儿园的谎言；编造三楼已出租给他人、二楼家具店仍在正常经营，无法出租给李娟方办普惠性幼儿园的谎言；拒绝将申办博苑幼儿园的资料交还给李娟方；秘密将博苑幼儿园的申办材料取回，将博苑幼儿园替换成了月亮树幼儿园；违反“只把博苑公司的房屋租给李娟方开办一家幼儿园”的承诺等行为，以及博苑公司在与李娟解除合同前即与同月亮树幼儿园发生合作、并将本已租给李娟方的户外活动场地交给月亮树幼儿园使用等，明显存在利益冲突的行为，一审本应查明并认定博苑公司违约，但是一审却未予认定，属于认定事实不清。二、按法律规定也应认定博苑公司存在违约行为如果租赁物可以申办为营利性幼儿园（目前月亮树幼儿园就已经开成了营利性幼儿园），或者将租赁物变更为龙岩汽车客运中心站二期三层或二层用于开办普惠性幼儿园（2020年1月10日当李娟方得知新站家具店已把二楼的房屋空出交还给博苑公司后，李娟方2020年1月11日仍在与博苑公司协商是否可以换租二楼），或者博苑公司能主动配合提供和交还所有申办博苑幼儿园的所需材料给李娟方让其自行尝试申办幼儿园（因为教育局方面的意见博苑公司从头到尾都没拿去签过），或者博苑公司能按李娟的要求将所有申办博苑幼儿园所需的材料配合提供和还给李娟方让其自行继续申办幼儿园，李娟都会继续履行合同，但是博苑公司阻止了这种种可能的发生。博苑公司明知李娟是为经营幼儿园而签订《租赁合同》，无法经营幼儿园的话李娟将丧失签订《租赁合同》的目的。博苑公司却刻意实施前述多个行为阻挠博苑幼儿园申办成功，以最终达到让博苑幼儿园无法继续申办和开办为目的。并且在未解除案涉《租赁合同》前，博苑公司又违背约定将其他房屋租给他人开办幼儿园，并参与占股与办园方合作。博苑公司的所作所为都是在积极追求和促使《租赁合同》无法继续履行的法律后果，其所作所为是赤裸裸的违约行为。这种情况属于《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条和《中华人民共和国民法典》第一百五十九条规定中“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就”的情况，应认定博苑公司实施违约行为，阻止李娟继续履行《租赁合同》。三、李娟主张的违约金合理合法李娟主张的六个月租金共804000元的违约金并不高。仅就案涉场地，在解除《租赁合同》并转租他人后，租赁物一层的房屋就以45元每平方米租给别人开店，十年可多收取162万元以上的租金。更不用提本来只能收取22元每平方米的二楼，现在因为出租给月亮树幼儿园是按40元每平方米收取租金，十年下来可多收取租金640万元以上。所以让博苑公司承担804000元的违约金远低于博苑公司从违约行为中获取的收益。更何况《租赁合同》总标的为134000元/月*12月/年*10年=16080000元，805000元的违约金只占合同总标的的5%，尚未达到法律规定对违约金进行调整的界限。博苑公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，博苑公司已按合同约定履行了义务，博苑公司不存在违约的事实，李娟的诉求没有事实依据。1.博苑公司已将租赁物实际交付给李娟。首先，本案所涉租赁物位于原龙岩汽车客运站中心站一楼候车厅，系博苑公司于2019年7月从龙岩农舍雅园商贸有限公司转租而来。至2019年9月，李娟向博苑公司租赁该场地时，一直是处于闲置、招租的状态。该场地一层室内面积为5565.57平方米，属开放式场所，内部通透无隔断，李娟承租的室内面积为2822平方米。该租赁物一楼临街面共有六个大门，背面共有五个门，其中背面的五个门因招租及装修进场需要，处于未上锁的状态。鉴于李娟当时正处于幼儿园筹设阶段，尚未取得办学许可证，还没有实际进场进行装修，未对现场进行相应独立的隔断，因此就没有交付钥匙的环节，并且当时场地内并无任何设施设备，也未装设独立的水电表，因此并未提供平面分界图、设施设备移交清单，也没有进行水电表核对，双方之间并没有办理书面的交接材料，李娟对此也从未提出异议，也未进行过催告。但鉴于租赁场所属开放式场所，未办理书面交接并不影响李娟从后门进入对租赁场所进行实际使用，上述附件在实际进场装修时也完全可以补充提交，并不影响合同的实际履行。而且在正常工作时间，李娟也可通过正门进入租赁场地。（这点李娟在一审庭审时也是承认的）。其次，从李娟实际使用租赁物的情况上来看，根据在案证据显示，李娟使用租赁物地址提交了企业名称预先核准申请及幼儿园申请选址报告，组织设计师前往租赁物现场查看设计幼儿园相关平面设计图，请风水先生看大门，相关部门也在租赁物现场进行了实地联合踏勘，并出具了踏勘内容记载及意见。上述行为都可以进一步佐证李娟实际使用租赁物的事实。并且从常理上来说，如果博苑公司未实际交付租赁物，在长达四个月的时间里，李娟从未向博苑公司提出异议，也未向博苑公司进行催告，明显不符合逻辑。因此，根据上述事实并结合日常生活经验法则判断，可以认定李娟已接收了租赁物并实际占有使用，博苑公司已按合同约定完成交付义务。一审法院据此对于李娟提出的博苑公司未按约交付租赁物的主张不予采信，事实认定清楚。2.博苑公司并未将李娟承租的租赁物另行对外招租，也未扣押李娟申请办园的相关材料。根据2019年12月11日的谈话录音显示，时任博苑公司法定代表人的曾孟熹当时只是提出协商解除合同的方案，并且其在谈话中也多次表示，如果李娟坚持要开办普惠性幼儿园的话，合同继续执行。李娟不能仅凭断章取义的录音片段就认定博苑公司已将李娟承租的租赁物另行招租，实际上本案所涉租赁物在一审时仍处于空置状态。另外，李娟所述博苑公司扣押其申请办园的相关材料也没有任何事实依据。二、博苑公司已全面履行提供相关资料配合李娟申请教育类相关手续的合同义务。根据《租赁合同》8.4及7.3，经营所需的各项审批手续应由李娟自行办妥，博苑公司作为出租方仅承担提供相关资料配合李娟申请教育类相关手续的义务，博苑公司从未承诺能够确保李娟办成非普惠性幼儿园。上诉状所述“博苑公司参股幼儿园，申办幼儿园事宜由博苑公司主动提出代为办理”不属实，双方并没有任何书面及口头合作协议，也没有任何证据可以证明博苑公司主动提出代为办理。本案中，博苑公司向李娟实际交付了租赁物，并且也按照合同约定提供了相关资料积极配合李娟进行申请幼儿园筹设的相关手续，博苑公司已全面履行了合同义务。而筹办幼儿园成功与否，本就存在政策、商业性因素的影响，该风险应由李娟自行承担。博苑公司所提供的租赁物，完全满足开办幼儿园的场地要求，所有办园所需场地证件也是齐全的，而李娟完全是因为合同签订后，政策变动的原因，利用国有资产举办幼儿园的只能办成普惠性幼儿园，在此情形下与其预期收益差距较大，因此，李娟并非无法正常开办幼儿园，而是不愿意按照相关政策办成普惠性幼儿园，博苑公司对此没有任何过错。三、关于置换租赁场地的问题本案所涉租赁物位于客运中心站一楼，在政策变动的情况下，李娟只能选择是否继续在此开办普惠型幼儿园，而是否同意将租赁物以半价置换到二、三楼给李娟开办普惠型幼儿园完全是博苑公司的经营自由，博苑公司并无配合的义务。综上所述，博苑公司已按约定全面履行了合同义务，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，李娟的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。李娟向一审法院起诉请求：一、判令博苑公司双倍返还李娟履约保证金800000元，并支付以月租金134000元为本金，从2019年9月29日起至2020年1月14日止，按日1‰计算的滞纳金14472元；二、判令博苑公司向李娟支付违约金804000元；三、判令博苑公司赔偿李娟因博苑公司违约造成的损失共计45535元；四、判令博苑公司支付李娟因本案支出的律师代理费49700元；五、本案诉讼费、保全费由博苑公司承担。博苑公司向一审法院反诉请求：一、判令李娟立即向博苑公司支付免租期(2019年9月20日至2020年1月14日)的租金469000元；二、判令李娟支付的履约保证金400000元作为违约金归博苑公司所有；三、判令李娟立即向博苑公司支付违约金402000元；四、本案诉讼费由李娟承担。一审法院认定事实：2019年7月12日，龙岩农舍雅园商贸有限公司向龙洲集团股份有限公司龙岩汽车客运中心站租赁位于龙岩市新罗区××路××号龙岩××期房产。同日，博苑公司与龙岩农舍雅园商贸有限公司就位于龙岩市新罗区××路××号龙岩××期房产的租赁事宜签订《租赁合同》。2019年9月20日，博苑公司（出租方、甲方）与李娟（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于龙岩市新罗区××路××号龙岩汽车客运中心站二期第一层部分房产，承租计价面积室内面积2822平方米＋室外面积2301.7平方米，共计5123.7平方米，（赠送的通道及前面走廊外至第一条盲道内的面积不计租金）；乙方承租租赁物租赁用途仅限于幼儿园及教育类相关产业；租赁期限自2019年9月20日起至2029年7月11日止；在乙方向甲方缴足履约保证金的前提下，甲方才向乙方交付该租赁物，甲方给予乙方免租期（含装修期）五个月，分别在第一个租赁年度的前四个月免交租金，第二个租赁年度的最后一个月免交租金，在免租期内，乙方无须支付租金，但仍应承担与租赁物相关的其他一切费用；合同签订时，乙方须一次性向甲方缴纳400000元履约保证金，如乙方在租赁期内违约，则履约保证金不再返还给乙方，全部转为违约金支付给甲方；甲方保证其对租赁房屋拥有完整、合法的对外租赁权利，并保证乙方在租赁期间按照约定用途享有合法用益权，并提供相关资料配合乙方申请教育类相关手续，该租赁物应确保乙方能够办到教育类的相关经营许可证，否则乙方有权解除合同，乙方所造成的所有损失由甲方负责赔偿；乙方应自行办妥经营所需的各项审批手续；甲方未按本合同约定的期限交付租赁物及设施的，每逾期一日，则甲方须按逾期支付租金金额的1‰支付滞纳金，若逾期15天以上，乙方有权解除本合同，甲方须向乙方双倍返还履约保证金；在租赁期内，如乙方违约，则除履约保证金不予返还外，乙方还应再向甲方支付相当于该年度三个月的租金作为违约金，如甲方违约，则甲方除履约保证金返还乙方外，还应向乙方支付相当于该年度六个月的租金作为违约金，如违约方赔偿的违约金仍不足赔偿守约方因此造成的损失的，违约一方还应补足守约一方的损失；其他约定。2019年9月28日，李娟依约支付博苑公司履约保证金400000元。2019年9月，李娟向龙岩市新罗区市场监督管理局申请企业名称预先核准，企业名称为龙岩市新罗区博苑幼儿园有限公司。2019年11月11日，龙岩市自然资源局、新罗区住建局等部门到××街道××联合踏勘。2019年12月，李娟与时任博苑公司的法定代表人曾孟熹就合同解除事宜进行协商。2020年1月3日，李娟向浙江幼才教育科技有限公司支付幼儿园设计费20000元。同日，李娟向龙岩市煌艺装饰工程有限公司支付厨房设计费11200元。2020年1月14日，李娟向博苑公司送达《解除合同通知书》，主要载明：“截至2020年1月14日止，贵司无故扣押上级相关部门对李娟申请开办幼儿园进行踏勘的意见材料至今不提供给我方，未按《租赁合同》第7.3约定配合我方申请办理教育类相关手续，导致我方无法正常开办幼儿园。贵司未根据《租赁合同》第2.3和7.2约定向本人交付租赁物。综上，贵司已构成违约，我方有权解除合同，并要求贵司双倍返还履约保证金及支付我方的所有经济损失和自履约保证金交付之日起至解除合同之日止按租金金额1‰计算的滞纳金。本人李娟正式通知贵司自收到本通知之日起解除双方于2019年9月20日签订的租赁合同，并请贵司于收到本通知之日起5日内按照合同约定双倍返还履约保证金，并支付我方所有的经济损失53119元和履约保证金交付之日起至解除合同之日止、按租赁金额1‰计算的滞纳金。”2020年2月12日，博苑公司向李娟送达《律师函》，主要载明：“一、博苑公司不存在未交付租赁物、无故扣留踏勘意见书的行为，租赁物在您交付履约保证金后已经实际交付你方使用，您的幼儿园名称预核准申请使用的是租赁物的地址、幼儿园选址使用的也是租赁物的地址，您也自行组织设计师前往现场查看，租赁物一直您的控制和使用下，七家单位的联合踏勘的场所也是在租赁物处进行。博苑公司已按合同约定积极配合您交付申请开办幼儿园所需的营业执照、租赁物产权证、建筑工程施工许可证等，并一直关注、配合七家单位的现场踏勘活动，活动结束后您从未要求博苑公司向您交付踏勘意见书，您也无任何证据证明博苑公司的租赁物不能满足合同开办幼儿园的用途要求，您支付的400000元是履约保证金而非定金，即使博苑公司存在违约行为，也不需要承担您提出的双倍返还违约金责任，况且博苑公司在合同履行过程中无违约行为，您提出的双倍返还履约保证金的要求不能成立。二、您方提出的损失清单无证据证实，且博苑公司无违约行为不需承担。三、鉴于您单方提出解除租赁合同，博苑公司现同意您的解除合同意愿，双方的租赁合同自2020年1月14日起正式解除，博苑公司现收回租赁物自行使用，您不可再使用租赁物。但原租赁合同约定的免租期是以您承租十年为前提，现合同解除，您享受免租期的条件不存在，您应向博苑公司支付2019年9月28日至2020年1月14日的租金469000元。”一审法院另查明，李娟提供的微信聊天记录载明：游：“鉴于目前的情况，如果等踏勘完后在动工的话是绝对来不及，所以我的意见是挑个好日子提前开始动工，你们有没有什么意见？”曾：“我们没问题。”李娟提交的2019年12月11日的录音文字资料载明：曾：“第一，普惠性幼儿园开园办，你们愿不愿意办？你们愿意办，我们这真不想办。普惠性幼儿园你愿不愿意办？你愿意办合同继续执行，如果你们不愿意办，那咱们另当别论，那咱们就做不愿意办的打算。”游：“这个肯定不可能的，这个是营利性幼儿园的租金啊，我营利性幼儿园的租金去办普惠性幼儿园？我们又不是办福利机构。”李：“对啊，这是不可能的。……”曾：“今天签了合同，你听我说，就相当于你就是25万寄在我这边寄了两个半月，是不是这样讲？……”游:“……那二十多万的利息也不少了，是不是？”一审法院再查明，2020年3月13日，李娟与福建博益律师事务所签订《委托代理协议》，约定李娟委托杨俊荣、黄海燕为本案诉讼代理人。李娟为此支出代理费49700元。诉讼中，李娟申请对《补充协议》的手写字迹形成时间进行鉴定。一审法院依法委托福建中闽司法鉴定所对上述事项进行鉴定。鉴定过程中，李娟撤回鉴定申请。一审法院认为,李娟与博苑公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依照合同履行。合同签订后，新罗区博苑幼儿园有限公司向新罗区教育局提交幼儿园的选址申请，龙岩市自然资源局、新罗区住建局等部门亦到现场进行联合踏勘，李娟还雇请人员进行幼儿园的规划设计等，且根据双方提交的证据显示在合同履行过程中李娟从未向博苑公司催要租赁物。根据上述情况,一审法院对李娟提出的博苑公司未按约交付租赁物的主张不予采信。李娟主张博苑公司扣押相关办学材料，但其提供的证据不足以证明该主张，一审法院对李娟的该项主张不予采信。故李娟提出博苑公司存在未按约交付租赁物、扣押办证资料的违约行为的主张不能成立,其基于该事实提出的要求博苑公司双倍返还履约保证金并承担相应的违约责任的诉求,缺乏事实及法律依据,不予支持。李娟主张的幼儿园设计费等损失属于公司筹建过程产生的费用，与本案不属同一法律关系，可另行主张。针对博苑公司提出的李娟存在单方解除合同的违约行为的主张。一审法院认为，根据李娟提供的录音材料可以证明时任博苑公司的法定代表人曾孟熹在2019年12月11日口头告知李娟等案涉场地无法取得营利性幼儿园办学许可证，并要求解除租赁合同。李娟等亦表示案涉租赁场地因租金等原因无法经营普惠性幼儿园，并就是否变更租赁场所等进行协商。后双方无法达成一致意见。现博苑公司提出李娟存在单方提前解除合同的违约行为的主张不能成立，其基于该事实提出的要求李娟承担相应的违约责任的诉求,缺乏事实及法律依据,不予支持。本案中，李娟于2020年1月14日向博苑公司发出解除合同通知书，博苑公司亦表示同意解除合同，故李娟与博苑公司签订的《租赁合同》解除。根据《租赁合同》约定，在租赁期间内若李娟违约，则履约保证金不予返还；博苑公司提供的证据不足以证明李娟存在违约行为，故博苑公司已失去继续占有履约保证金的合同依据,其应将400000元履约保证金返还给李娟。根据案涉《租赁合同》约定第一个租赁年度的前四个月为免租期，现博苑公司要求李娟支付2019年9月20日至2020年1月14日的租金469000元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建博苑教育投资有限公司应于十日内返还李娟履约保证金400000元。二、驳回李娟的其他诉讼请求。三、驳回福建博苑教育投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20223元，由李娟负担12923元，福建博苑教育投资有限公司负担7300元；反诉受理费16239元，由福建博苑教育投资有限公司负担。二审中，当事人依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。李娟提交以下证据：证据一、新罗区民办学校设置管理实施办法（试行）。证明该实施办法第（四）幼儿园设立第1（1）条规定举办者向属地辖区镇（街道）提交选址申请材料中需要场所使用权证（包含房屋产权证或土地使用权证，房屋建筑工程竣工验收报告，建筑工程消防验收合格意见书，主体建筑施工许可证）。证据二、博苑公司的国家企业信用信息网查询材料。证明博苑公司只有两个股东，分别是张林峰和曾孟熹。证据三、李娟与张林峰的微信聊天记录及游小钦与张林峰的微信聊天记录。证明在申办幼儿园一事上，张林峰也参与其中，故与李娟合开幼儿园的不是曾孟熹，而是博苑公司。同时2019年11月张林峰也是为将“博苑幼儿园”申办为营利性幼儿园而开展工作。证据四、龙岩市新罗区月亮树幼儿园有限公司的国家企业信用信息网查询材料。证明曾孟熹参股与博苑幼儿园有竞争关系、利益冲突的公司，对博苑幼儿园的设立构成恶意。证据五、录音及录音文字稿（见光盘）。1.2019年11月18日曾孟熹呼叫李娟的通话录音。证明：（1）曾孟熹称可以办到营利性幼儿园；（2）证明曾孟熹称知道有国企业控股资产不能办营利性幼儿园的政策，但是不知道案涉标的物是龙洲股份的会牵涉到该政策，而李娟不知道有该政策。（3）曾孟熹称张林峰已经为办成营利性幼儿园而开展工作。2.2019年12月11日曾孟熹与游小钦的通话录音。证明2019年12月11日之前，曾孟熹没有向李娟方反馈无法办成营利性幼儿园的信息，在2019年12月11日当天游小钦向曾孟熹询问情况时，曾孟熹仍称“情况没有很明确”，并称需要面谈。3.2020年1月11日李娟与曾孟熹的通话录音。录音体现2020年1月11日李娟向曾孟熹提出，曾经游小钦向张林峰等提出租三楼或其他楼层来经营普惠性幼儿园的意见是否可行，均被曾孟熹以现无场地可供出租为由否决，曾孟熹称二楼要出租是2021年9月30日以后的事情，现在新站家具还在用，三楼朝阳艺术在用。证明曾孟熹对李娟隐瞒真相，欺骗李娟，刻意阻止李娟开办幼儿园。4.2020年6月28日杨俊荣、李联红、马雪玲的现场录音。证明在办理博苑幼儿园申办事宜过程中，博苑公司的曾孟熹未征得李娟的同意，就到马雪玲处将博苑幼儿园的申办材料拿回去，换成二楼和三楼的材料，也将博苑幼儿园更名为恒宝月亮树幼儿园。5.2020年5月27日李娟、李联红与赖辉周在赖辉周办公室的谈话录音。证明：曾孟熹未征得李娟的同意，私自告知赖辉周，称二楼不租了，要将原在一楼办的博苑幼儿园改为在二楼办，一楼不办幼儿园了，并申请重新对幼儿园选址进行踏勘。6.2020年7月31日游小钦与林梅芳的通话录音。林梅芳系龙岩市新罗区教育局的选址踏勘负责人，录音证明了同一幢楼是不能办两家幼儿园的。证据六、龙岩汽车客运中心站二期站前广场现状照片。证明：龙岩汽车客运中心站二期站前广场作为停车场、充电桩使用，博苑公司与陈霞、郭薇薇签订的《租赁合同》中约定的2000平方米的站前广场空地作为幼儿园户外活动用地，违反规划。龙岩汽车客运中心站二期站前广场右侧面积也仅2000平方米左右大小，加上保留必要的通道，即使可以改变规划，博苑公司也不足以提供2000平方米的场地来履行与陈霞、郭薇薇的签订的《租赁合同》中的义务。博苑公司质证认为：对第一组证据新罗区民办学校设置管理实施办法（试行）的真实性、证明内容均无异议。该份证据博苑公司在一审时已做为证据提交(P9)。并且李娟列举的上述材料，博苑公司在一审时也已做为证据提交，博苑公司所提供的租赁物完全符合前述《实施办法》（试行）设立幼儿园筹设阶段选址所需条件，李娟完全可以正常开办幼儿园。（同时，根据该办法，只有在上述材料齐全的情况下，相关部门才会进行联合踏勘）对第二组证据博苑公司企业信息的真实性无异议。对第三组证据李娟与张林峰、游小钦与张林峰聊天记录的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，该截图不能排除李娟自行制作的可能性。其次，退一步而言，即便这些微信截图内容是真实的，也不能证明李娟的主张，该截图内容只能体现张林峰有在帮忙跑关系，不能证明张林峰有投资开办幼儿园，更不能证明博苑公司与李娟合开幼儿园。博苑公司和李娟之间并没有签订过任何合作开办幼儿园的协议。对第四组证据月亮树幼儿园的企业信息的真实性无异议，但是不能证明李娟的主张，根据该份证据，可以证明月亮树幼儿园成立于2020年9月3日，此时，博苑公司与李娟已解除《租赁合同》，曾孟熹作为一个具有完全民事行为能力的自然人，参股哪家公司完全是其个人自由，不存在所谓的竞争关系、利益冲突。第五组证据：（一）对2019年11月18日曾孟熹与李娟的通话录音的真实性无异议，但是通话时间无法确定。对关联性有异议，该份证据与博苑公司无关，博苑公司作为出租方，根据《租赁合同》只负有交付租赁物及提供相关资料配合上诉人申请教育类相关手续的义务。（二）对2019年12月11日曾孟熹与游小钦的通话录音的真实性无异议，但是通话时间无法确定。对关联性有异议，该份证据与博苑公司无关，博苑公司作为出租方，根据《租赁合同》只负有交付租赁物及提供相关资料配合上诉人申请教育类相关手续的义务。对证明内容也有异议，无法证明上诉人的主张，当时曾孟熹只是提出一个方案，并没有一定要解除合同。（三）2020年1月1日曾孟熹与李娟的通话录音的真实性无异议，但是通话时间无法确定。对关联性及证明内容有异议，本案所涉租赁物位于客运中心站一楼，是否同意将租赁物置换到二、三楼给上诉人开办幼儿园完全是博苑公司的经营自由。（四）2020年6月28日录音、2020年5月27日录音、2020年7月31日录音的真实性有异议，无法确认录音通话者的身份。对证明内容有异议，无法证明李娟的主张。对第六组证据中心站前广场照片的真实性无异议。对关联性及证明内容有异议，该组照片所反映的是广场现状，该广场作为停车场、充电桩使用均是发生在2020年6月23日之后，而博苑公司与郭薇薇、陈霞签订《租赁合同》，出租站前广场是在2019年12月10日。2020年2月16日，经双方协商后，将陈霞、郭薇薇承租的户外场地由站前广场置换到中心站大楼背后西面空地。之后，经过重新规划布局，才将站前广场作为停车场、充电桩使用。因此，根本不存在李娟所述违反规划以及面积不足2000平方米的问题。博苑公司提交以下证据：证据一、新罗区教育审批民办幼儿园相关要求。证明：因普惠性幼儿园覆盖率未达省市标准，新罗区教育局自2020年1月起教育审批暂停受理非普惠性民办园的办证手续。证据二、原客运中心站北面停车场建设充电站合作协议。证明：2020年6月23日，龙岩天元信息科技有限公司租赁原客运中心站广场建设充电站，租赁时间在博苑公司与陈霞、郭薇薇签订《租赁合同》之后，而在2020年2月16日，经双方协商后，陈霞、郭薇薇承租的户外场地由站前广场置换到中心站大楼背后西面空地。之后，经过重新规划布局，才将站前广场作为停车场、充电桩使用。因此不存在李娟所述违反规划，以及不足以提供2000平方米履行义务的问题。李娟质证认为：对证据一的真实性无异议，但该证据恰恰可以证明租赁场地可以办理营利性幼儿园。对该证据的真实性没有异议，但在一审对方提供的2019年9月11日微信聊天记录中，游小钦与曾孟熹联系过，问可否将活动中心转移到正面，曾孟熹表示没有考虑过，称“整栋楼的规划设计，他们也没有办法去改动太大”，后续在交流过程中，曾孟熹有解释，这个已经是给龙洲集团规划为这个充电桩，并且从李娟提供的现状照片可以看到这个充电桩都在整栋建筑物的中心点偏西侧。从博苑公司一审提供的附件图来看，其租给陈霞、郭薇薇的空地，是在整栋建筑物的偏东侧，实际上这个偏东侧的空间始终都是作为停车场。经审查，本院对双方当事人提交的证据的真实性予以认定，对其关联性及证明力将结合争议焦点进行分析。根据李娟的申请及查明案件事实需要，本院向龙岩市新罗区教育局就新罗区是否存在“同一建筑物内只允许开办一所幼儿园”的相关规定、2019年以来新罗区非普惠性（民办）幼儿园的设立条件发出调查函。该局函复称：1.根据《幼儿园管理条例》第四条：“地方各级人民政府应当根据本地区社会经济发展状况，制订幼儿园的发展规划。幼儿园的设置应当与当地居民人口相适应。”幼儿园的规划布局智能为地方各级人民政府，不属于我局。如果相关镇、街道认为该辖区学位较紧张，需要再设幼儿园，同意在此设立幼儿园就符合布局规划。我局办理民办幼儿园审批均依据镇、街道组织多部门进行联合踏勘，给出同意选址的意见后进行指导办理办学许可证。2.2019年9月基报数据显示：我区公办园幼儿就读率为19.5%，普惠性幼儿园覆盖率为64.4%，与省市政府要求的50%和85%差距甚远。因此，我局于2020年1月15日起要求行政审批股暂停受理非普惠性民办幼儿园的办证，待普惠性幼儿园覆盖率达标后方可继续办理。2020年审批办理了22所民办幼儿园，其中普惠性的18所，非普惠性4所。4所非普惠性民办幼儿园中，2所为拍地自建，用地性质为营利性幼儿园，1所为龙岩市人民政府会议纪要同意办理为营利性幼儿园，1所为台湾青年为主创办，按照省惠台政策有关规定，同意办理为营利性幼儿园。”此外，李娟还提出如下申请：1.请求人民法院到龙岩汽车客运中心站二期的站前空地进行现场勘测，测量其站前空地是否足以提供2000平方米的幼儿园户外活动中心空地。2.请求人民法院向李娟的代理人出具调查令，向龙岩市城建档案馆调取龙岩汽车客运中心二期的现有规划相关资料。3.请求人民法院责令博苑公司提供其将龙岩汽车客运中心二期一层分割出租的租赁合同及收取租金的银行流水，及其将龙岩汽车客运中心二期二层出租给新站家具时的租赁合同及收取租金的银行流水。4.请求人民法院向龙岩市新罗区北城街道办的赖辉周、谢洋小学的马雪玲调查询问李娟拟办的“博苑幼儿园”的申请到“月亮树幼儿园”办成的情况。本院经审查认为，李娟的上述申请事项与本案的处理不具有足够的关联性或者不属于当事人因客观原因不能自行收集的证据，本院不予准许。对一审判决认定事实，双方均无异议，本院予以确认。李娟认为一审遗漏认定以下事实：1.博苑公司与李娟有两个口头约定，一是博苑公司不会出租地方给第三人开设幼儿园；二是博苑幼儿园可以申办为营利性幼儿园。2.博苑幼儿园是博苑公司与李娟合伙设立。3.博苑公司没有向李娟交付租赁物，既没有物理交付，也没有交付应交付的书面材料。4.新罗区教育局反馈，同一个地点只能开设一家幼儿园。5.博苑公司在与李娟解除租赁合同前即将出租给李娟的户外空地再出租给陈霞、郭薇薇，同时将出租给李娟的一层面积对外招租。6.龙岩汽车客运中心站二期站前空地已经规划为停车场和电动车充电桩，无法作为幼儿园户外场地使用。7.申办博苑幼儿园的材料都是由博苑公司的曾孟熹负责提交，曾孟熹在未征得李娟同意的情况下，擅自告知负责受理幼儿园申办事务的马雪玲、赖辉周沟通，将博苑幼儿园的名称变更为“恒宝月亮树幼儿园”，将地址由龙岩汽车客运中心站二期一楼变更为二、三楼未说变更户外场地。8.博苑公司在2019年12月10日就将龙岩汽车客运中心站二期二楼、三楼出租给陈霞、郭薇薇用于申办幼儿园，在2019年12月11日即向李娟方提出要求解除租赁合同，面对李娟方提出的降租金、更换场地为二楼三楼的方案，博苑公司谎称二楼、三楼已出租给他人不具备出租给李娟方的条件。9.2020年1月8日，曾孟熹告知李娟，其将按期向李娟收取租金，李娟或者付租金或者会被博苑公司起诉，对于李娟提出索要申办博苑幼儿园的材料的请求曾孟熹未予理会，至今未将申办博苑幼儿园的材料原件交付给李娟。10.博苑公司通过与李娟解除合同，保留下与陈霞、郭薇薇签订的租赁合同，再将曾出租给李娟的一楼分割出租，增加了每月约55000元的租金收入。本案双方当事人的争议焦点为：博苑公司是否存在违约行为？博苑公司是否应向李娟承担违约责任？本院认为，根据双方《租赁合同》的约定，租赁期限自2019年9月20日起至2029年7月11日止，博苑公司在李娟缴足履约保证金后交付租赁物。李娟于2019年9月28日向博苑公司支付了履约保证金400000元。之后，博苑幼儿园向新罗区教育局提交了幼儿园的选址申请，2019年11月11日相关部门到现场进行了联合踏勘。李娟一审提交的证据显示其已支付幼儿园设计费、厨房设计费及请风水先生看大门等费用，结合博苑公司所述租赁物属开放式场所，内部通透无隔断，一楼临街面共有六扇大门，其中背面的五扇门因招租及装修进场需要，处于未上锁的状态，在正常工作时间也可通过正门进入等情况，且合同履行过程中李娟从未向博苑公司催要交付租赁物，也不存在使用租赁物受阻的情形,说明租赁物已经能够使用，李娟主张博苑公司未按约交付租赁物不能成立。《租赁合同》约定博苑公司应提供相关资料配合李娟申请教育类相关手续，该租赁物应确保李娟能够办到教育类的相关经营许可证，否则李娟有权解除合同，所造成的所有损失由博苑公司负责赔偿。合同中虽未明确教育类相关经营许可证的具体内涵，但从案涉租赁物的租金、双方通话聊天记录内容等来看，本意应当是指办理非普惠性幼儿园的相关许可。本案中博苑公司有按约提供相关资料，李娟之所以未能获准办理非普惠性幼儿园，是由于新罗区教育局自2020年1月15日起暂停受理非普惠性民办幼儿园的办证，政策性变化导致合同目的无法实现，不能归责于双方当事人，李娟有权据此解除合同，但应当自行承担该商业风险。从之后租赁龙岩汽车客运中心站二期第二、三层的月亮树幼儿园能够办成非普惠性幼儿园可知，博苑公司的租赁物本身并非影响李娟办理非普惠性幼儿园的主要因素。因此，李娟以其未办理到非普惠性幼儿园的相关许可，主张博苑公司构成违约，没有事实和法律依据。李娟所称博苑公司存在拒绝返还申办幼儿园资料、在解除合同前即与月亮树幼儿园合作、将博苑幼儿园的申办材料替换成月亮树幼儿园等情形，博苑公司在缔结、履行合同中存在某些不诚信行为，涉及的是博苑公司对造成租赁合同解除是否存在过错、是否应当赔偿损失问题，不足以证明博苑公司违反《租赁合同》约定及应当支付违约金。虽然合同解除前处于免租期，李娟未向博苑公司交纳过租金，但客观上可能存在为筹办幼儿园前期投入费用、履约保证金占用费以及预期利益损失，对于损失赔偿问题，本可在本案诉讼中一并处理，但一审法院认为赔偿损失与本案不属同一法律关系可另行主张，而李娟二审中并未继续主张博苑公司赔偿损失，本院对此亦不予审理。李娟二审诉讼请求判令博苑公司支付保证金40万元从2020年1月14日起到付清该款止按年利率15.3%计算的滞纳金，也属于资金占用损失赔偿问题，但其一审中仅诉请博苑公司双倍返还履约保证金，并未提出要求支付所谓保证金的滞纳金，该诉讼请求属于二审新增加的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”博苑公司不同意调解，李娟对此亦应当另行起诉。综上所述，李娟的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12456元，由上诉人李娟负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 范文祥审 判 员 陈水柏审 判 员 李馀彬二〇二一年五月十三日法官助理 陈 倩书 记 员 蓝佳梦附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。