安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0203民初797号原告：汪小飞,男,1989年10月2日出生,汉族,住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：汪文波，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。被告：芜湖上林置业有限公司，住所地芜湖市弋江区上林春天里商业会所三楼，统一社会信用代码91340200571777657P。法定代表人：查涛，总经理。委托诉讼代理人：董泽民，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蓉，安徽纬纶律师事务所律师。原告汪小飞诉被告芜湖上林置业有限公司（以下简称上林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序于同年3月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王璐，被告委托诉讼代理人王蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪小飞向本院提出诉讼请求，依法判令:1、被告支付逾期交房违约金117535.27元(以已付购房款453664元为基数,自2015年12月31日起按日万分之一点二的标准计算至2016年3月30日止为4954.01元,自2016年3月31日起按日万分之二点四标准计算至2019年1月28日止为112581.26元);2、被告支付逾期办证违约金1345.57元(以已付购房款453664元为基数,自2016年3月31日起按日万分之0.02标准计算至2020年4月22日办理完毕之日为1345.57元);3、被告支付房屋面积差价362.6元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年12月与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的上林春天里2#楼1单元503室房屋,建筑面积87.58平米,房屋单价5180元/平米,总价款453664元。合同约定交房日期为2015年12月30日,出卖人逾期交房的,买受人应于逾期之日催告出卖人，超过90天出卖人逾期交房,合同继续履行,自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内,向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料,超出90日的,出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同签订后,原告按照合同约定支付购房款,但是被告未能在2015年12月30日按合同约定交付房屋。2016年8月29日,被告向原告出具协议承诺原告所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保原告入住,并承诺自2016年3月31日起将逾期交房违约金由合同约定的日万分之1.2调至日万分之2.4。但被告仍未在承诺的时间向原告交付房屋并办理过户手续,其已构成违约,并给原告造成了相应损失。且合同约定的房屋面积也与实际面积不符,对于上述逾期交付产生的违约金及原告的损失,双方多次协商未果,故起诉,请求判如所请。被告辩称：1、原告主张逾期交房违约金的诉讼请求部分不能成立。涉案房屋交房日期为2017年4月15日，而非原告主张的2019年1月28日，依法应确认逾期交房违约金计算至2017年4月15日。2、原告主张自2016年3月31日起按日万分之2.4标准计算违约金，计算标准过高，依法应予以核减。3、2018年2月4日之前的逾期交房违约金及逾期办证违约金诉讼时效已过，不能得到支持。综上，请求依法判决驳回原告相应诉讼请求。经审理查明：2013年12月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的上林春天里2#楼1单元503室商品房，建筑面积87.58平方米，单价5180元每平方米，总房款453664元；出卖人应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人，出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人，逾期不超过90日的，自出卖人应当交房的最后期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；出卖人超过90天逾期交房，买受人选择继续履行合同的，出卖人应当自交房的最后期限的第二日起按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金至实际交付之日止；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超过90日的，出卖人按已付房款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同签订后，原告按约支付购房款合计453664元，但被告未按约交付房屋。2016年8月29日，被告出具《协议》向含原告在内的上林2#、3#、4#楼业主承诺原告所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保原告入住，2#、3#楼自2016年3月31日起，4#楼自2016年9月30日起逾期交房违约金由合同约定的日万分之1.2调至日万分之2.4。原告确认2017年4月15日被告将涉案房屋交付给原告，但该房屋直至2019年1月28日才完成综合验收备案具备交付条件。后当事人就违约交房等赔偿事宜未协商一致，成讼。另查明，2020年4月22日，案涉房屋办理不动产权登记，登记为汪小飞单独所有，房屋建筑面积为87.51㎡。上述事实有经庭审质证的原告提交的原告身份证、被告身份信息、房屋买卖合同、购房款付款凭证、承诺书，被告提交的房屋交接单、竣工验收备案表及当事人陈述等在卷证实。以上证据均为复印件。本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。一、关于逾期交房违约金。原告向被告交付购房款后，被告未能依约向原告按期交付验收合格的商品房,故原告可以依约向被告主张逾期交房的违约责任。现对双方争议焦点总结分析如下：1.关于违约金的计算节点。原告虽在2017年4月15日取得涉案房屋，但该房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案，具备合同约定的交付条件。根据合同约定，被告应在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告，而被告于2017年4月15日交付的房屋尚未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，故被告应支付的逾期交房违约金应自2015年12月31日起计算至完成综合验收合格备案之日，即2019年1月28日。2.关于违约金计算标准。被告以案涉合同及协议约定的违约金过分高于造成原告之损失为由抗辩主张减少，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。对于2016年3月31日至2019年1月28日的违约金，本院根据被告逾期交房的违约情形并结合当时市场房租标准、兼顾惩罚性原则，酌定被告按日万分之1.5的标准给付；对于2015年12月31日至2016年3月30日期间违约金的计算标准按合同约定的日万分之1.2的标准计算；上述违约金计算的基数按照合同约定的价款453664元计算，故此，被告应支付的逾期交房违约金为75317元（0.00012/日*91日*453664元+0.00015/日*1034日*453664元）。3.关于违约金的诉讼时效计算。就逾期交房违约金的性质来看，系基于被告方违约而产生的损失赔偿，因该损失是持续的，故其诉讼时效应当自违约情形得以排除或合同解除之次日开始计算；就合同约定的内容来看，逾期交房违约金按日计算是被告逾期交房时原告可以主张的违约金的计算方法，并非每逾期一日就产生一个独立的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。综上，对被告提出涉案合同约定的违约金应自2015年12月31日起按日分别计算的抗辩，不予支持。本案中，应当自被告履行交房义务之次日，即2019年1月29日开始计算逾期交房违约金的诉讼时效。二、关于逾期办证违约金。案涉合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。因本院已经确认案涉房屋的有效交付时间为2019年1月28日，故原告主张的逾期办证违约金应自2019年4月29日起按每日总房款的万分之0.02计算，又因案涉房产办理不动产权登记的时间为2020年4月22日，故该部分违约金计算至不动产权登记之前一日，即2020年4月21日，故此部分违约金为324.82元（0.000002/日*358日*453664元）。关于原告主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，同前文分析，此处不再赘述。三、关于房屋面积差价。案涉合同约定，实际面积计算以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。现原告主张被告以实际面积与合同记载面积之间的差值，按合同约定的单价5180元/㎡支付房款差价362.6元[（87.58㎡-87.51㎡）*5180元/㎡]，符合合同之约定，应予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告汪小飞逾期交房违约金75317元；二、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告汪小飞逾期办证违约金324.82元；三、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告汪小飞房屋面积差价款362.6元；四、驳回原告汪小飞其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1342.5元，原告汪小飞负担486.5元，被告芜湖上林置业有限公司负担856元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 陈利利二〇二一年五月六日法官助理 李文杰书 记 员 强傲雪附适用法律规定：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四天第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。