内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终807号上诉人（原审被告）：科左后旗广维房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市科尔沁左翼后旗甘旗卡镇铁西路南段。法定代表人：汤广忠，职务：经理。委托诉讼代理人：葛志，内蒙古双合尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牟青林，男，1961年3月26日出生，汉族，工人，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：包媛媛，内蒙古条格律师事务所律师。原审第三人：王维，男，1974年7月7日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。上诉人科左后旗广维房地产开发有限公司因与被上诉人牟青林、原审第三人王维房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁左翼后旗人民法院（2020）内0522民初6369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。科左后旗广维房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销原判，予以重新判决；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人要求支付差额房款与上诉人无关。第三人王维借用上诉人公司资质进行开发，本案不是商品房买卖合同，而是拆迁补助及拆迁后房屋抵顶拆迁款，故第三人王维与被上诉人之间达成的任何协议，上诉人一概不知，上诉人与被上诉人之间购买华丽东区项目商业楼协议只有一份，并且涉案拆迁工程是第三人王维借上诉人公司资质开发的，故对于补偿责任应该由第三人王维承担，第三人王维与被上诉人之间的协议已损害上诉人公司合法权益。一审法院不能以第三人王维未参加庭审，就采信被上诉人的诉讼请求及庭审中所提交的证据、辩论意见，从而导致上诉人的合法权益受到损害。请求二审法院依法调查实情，维护上诉人的合法权益。牟青林答辩意见，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。法律明确规定，禁止借用资质，因此产生的法律后果应由上诉人承担，本案第三人王维是上诉人的股东，在房屋拆迁安置过程中，第三人王维就拆迁安置事宜同被上诉人交涉，并签订协议出具字据，被上诉人有理由相信第三人王维是代理上诉人履行行为，第三人王维行为构成表见代理，且上诉人也认可王维行为构成表见代理，故应由上诉人承担相应的法律后果。原审第三人王维答辩意见，第三人王维挂靠在科左后旗广维房地产开发有限公司名下，王维与上诉人是亲属关系，上诉人不知道王维加盖公章的事，王维占广维房地产开发有限公司5%的股份。牟青林向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告及第三人支付差额房款337320元；2.诉讼费用由被告及第三人承担。原审法院查明：被告科左后旗广维房地产开发有限公司开发楼盘占原告牟青林房产，于2013年6月24日双方签订一份《协议书》，约定补偿原告位于华丽新城东区三期项目商业楼壹间，面积为162㎡。2014年10月29日，第三人王维代表被告公司与原告签订《回迁户确定商品房位置协议书》一份，约定回迁协议面积为162㎡，房屋位置为华丽新村东区三期（地块一）5#（坐南朝北门市）自西向东数第壹间，并约定最终面积以房产测绘面积为准，如最终面积未达到162㎡，则根据最终测绘面积与协议面积的差额以10000元/㎡的价格补偿给回迁户，如最终面积在162㎡以上，则互不找差价。2015年春，被告将约定补偿的房产交付给原告，原告验房后发现面积少于《协议书》约定的162㎡，房屋实际面积仅为131.46㎡。2015年5月22日，第三人王维承诺差额房款于2015年8月1日前清算，并出具字据一枚。到期后，被告支付了10万元的差额房款，剩余205400元至今未付。2019年10月26日，为后续办理房屋产权证书，原、被告签订《商品房买卖合同》，确认房屋面积为131.46平方米。原审法院认为，原告牟青林与被告科左后旗广维房地产开发有限公司于2013年6月24日签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政性法规的强制性规定，合法有效。该协议书实质内容系被告科左后旗广维房地产开发有限公司与原告牟青林就其房屋达成的回迁协议，双方在协议书中约定补偿房屋面积为162㎡。原、被告均在该协议中签名捺印，该协议对原被告双方具有约束力。被告向原告交付的房屋的实际建筑面积与协议书中约定的建筑面积存在较大误差。原告主张如第三人王维构成表见代理，则按照回迁户确定商品房位置协议书约定每平方米10000元补偿差额房款；不构成表见代理，则主张超出面积误差绝对值3%以内按平方米单价6000元赔偿，超出面积误差绝对值3%按照平方米单价双倍赔偿。对于第三人王维所签协议是否构成表见代理，本院认为，在整个房屋拆迁安置过程中，第三人王维作为被告公司股东就拆迁安置事宜同原告交涉，并签订协议、出具字据，原告有理由相信第三人王维是代理被告公司履行行为，王维行为构成表见代理，且被告也认可王维行为构成表见代理，故应由被代理人被告广维房地产开发有限公司承担相应法律后果，向原告补偿差额面积房款。原告认可被告曾给付差额面积房款10万元，对其主张给付剩余差额面积房款205400元的请求，予以支持。对于逾期利息，原告主张按照年利率6%计算，参照《最高人民法院》第二十四条第四款，原告诉求合理，本院予以支持。第三人王维经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告科左后旗广维房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告牟青林房屋误差面积补偿金205400元，逾期利息63674元（205400元×0.005元×62个月），合计269074元；二、自2020年10月1日起按年利率6%继续计算逾期利息至房屋误差面积补偿金还清为止。案件受理费6360元，由被告科左后旗广维房地产开发有限公司负担5336元，原告牟青林自行负担1024元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，对一审查明的事实及采信的证据，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人于2013年6月24日签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。虽然之后的《回迁户确定商品房位置协议书》是被上诉人牟青林与第三人王维签订，收据由王维出具，但其签订的基础是上诉人与被上诉人于2013年6月24日签订的《协议书》，且被上诉人牟青林的房产被上诉人占用，上诉人补偿给被上诉人的房屋实际面积未达到回迁协议面积的客观事实存在。又因拆迁补偿房屋是第三人王维挂靠上诉人资质开发建设，第三人王维作为科左后旗广维房地产开发有限公司股东，被上诉人牟青林有理由相信第三人王维是代理上诉人实施行为，上诉人在原审中亦认可王维行为构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效，故应由被代理人科左后旗广维房地产开发有限公司承担法律后果。上诉人主张第三人王维与被上诉人之间达成的任何协议，上诉人一概不知，被上诉人要求支付差额房款与上诉人无关的上诉理由没有事实和法律依据。庭审中第三人王维虽明确提出其自行承担相应赔偿责任，但被上诉人牟青林明确不予同意且与法律规定不符，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6360.00元，由上诉人科左后旗广维房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李永胜审判员 郭秀琴审判员 巴雅尔二〇二一年五月十二日法官助理 吴艳玲书记员 张 琦