北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26708号原告：北京天翼物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号A座909。法定代表人：陈永文，总经理。委托诉讼代理人：贾永平，北京中南律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝兆壮，北京中南律师事务所实习律师。被告：李培法，男，1978年4月2日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京天翼物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告李培法（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾永平、郝兆壮，被告李培法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付自2018年8月10日至2020年8月9日期间的物业费7724．84元，2018年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费8453．12元；2．请求判令被告向原告支付逾期付款的违约金504．97元；3．请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2014年7月2日作为乙方与甲方北京市通州区在水一方小区一期业主委员会（简称一期业委会）签订《物业服务合同》，物业服务期限自2014年8月10日至2017年8月9日。《物业服务合同》约定，小区物业费单价为每月1．38元/平方米。该合同到期后，双方于2017年8月9日续签了合同，物业服务期限自2017年8月10日至2020年8月9日。第八条物业服务收费中约定：物业服务费由业主按每月1．98元/平方米的标准交纳。被告所拥有的xxx房屋建筑面积为162．56平米，被告至今未支付2018年至2020年的物业服务费。一期业委会于2018年11月22日出具的证据显示：2013年9月，永顺镇政府在本小区主持召开业主大会选聘物业公司，条件之一是物业公司必须具备供暖资质。其后，业委会与天翼物业签订的物业服务合同默认物业公司负责供暖，按每平米建筑面积26元收取供暖费，并未单独签订供暖合同。在2017年8月9日原告与业委会续签合同时，为使供暖服务更加规范化，要求原告与供暖企业北京展嘉能源科技有限公司签订供暖合同。原告与供暖企业北京展嘉能源科技有限公司签订《锅炉房供暖托管运营承包合同》，期限为三年，自2017年10月1日至2020年10月1日，约定居民供暖按每平米26元收取，商业办公住宅按每平米42元收取。后北京展嘉能源科技有限公司与原告签订《债权转让协议》，约定北京展嘉能源科技有限公司将其在《锅炉房供暖托管运营承包合同》中收取通州区在水一方小区全体业主自2017年10月1日至2020年10月1日的供暖费的债权全部转让给原告，由原告自行收取。故被告应将拖欠的2018年至2020年的供暖费8453．12元支付给原告。根据《物业服务合同》第十七条约定：甲方违反第十一条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告依约向被告提供了物业服务、供暖服务，但被告未按合同约定按时足额付款。故原告诉至法院。被告辩称：既然是物业服务合同纠纷，原告应当出示下列证据材料说明合同来源的合法性：1．召开业主大会的前十五天业委会召开的时间、地点、内容、程序和拟讨论的事项提前向全小区业主公告的通知；2．召开业主大会会议的记录，与会者名册、主持人、记录人等材料；3．公示的拟续聘的物业合同的讨论稿；4．第三方对拟提高物业收费的评估报告，包括物业公司应该公示的物业收支明细，以及物业服务成本核算和审计；5．拟续聘的物业企业提供的物业招标投标标书；6．拟续聘物业企业在小区服务的前期物业服务合同和公示的证据；7．召开业主大会投票现场的业主投票、唱票、计票、监票人等视频证据；8．业主大会与会人数，同意续聘天翼物业公司的选票同意票数、不同意票数、弃权票数的唱票表决结果；9．业主同意续聘天翼物业公司的业主大会决议；10．决定提高物业收费标准的业主大会决议；11．小区业主依法享有不可剥夺的知情权和参加业主大会表决权的法定权利的证据。原告每天24小时都在小区，聘用天翼公司必须要走这些程序，原告不可能不知道聘用天翼物业公司是否遵循了法定程序，是否合乎《物权法》和《民法典》的相关规定。而且原告明明知道选聘和解聘物业服务企业，必须由业主共同决定，却又绕开业主，与小区几个人恶意串通提高物业费，这是故意违法行为。原告如果提供不出上述证据材料，就证明了续聘天翼物业公司提高物业费的程序不合法，合同来源不合法，所签物业服务合同无效，物业费提价无效。物业服务不达标，供暖温度不达标。多年来，整个小区都存在这个问题，希望法庭调查，拖欠费用的主要原因不是业主故意为之，冬季供暖温度只有14度左右，晚上只有17度左右，我与物业沟通，物业没有及时处理，而是到了中午温度上升了，才来测温，供暖不达标，连带物业服务不达标，之前我们一直提出供暖交给市政部门，物业没有同意，说不达标是管道问题，他们也没有及时解决，不认真处理这个问题，导致我们都不满意，物业入驻小区我们不知情，物业费涨价不知情。本院经审理认定事实如下：被告系北京市通州区xx室业主，该房屋建筑面积为162．56平方米。2014年7月2日，北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与原告签订《北京市物业服务合同》，合同第二条约定“物业服务期限：自2014年8月10日至2017年8月9日”；第八条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按1．38元／平方米·月、一层1．00元／平方米·月、底商1．20元／平方米·月的标准缴纳”，合同还就其他事项作出约定。2017年8月9日，北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同第二条约定“物业服务期限：自2017年8月10日至2020年8月9日”；第八条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按1．98元／平方米·月、一层住户1．60元／平方米·月、商业物业2．38元／平方米·月的标准缴纳”，合同还就其他事项作出约定。上述协议签订后至今，原告一直为涉诉小区提供物业服务至今。经核实，被告未交纳2018年8月10日至2020年8月9日期间的物业费，2018年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费。原告提供的与北京展嘉能源科技有限公司签订的《锅炉房供暖托管运营承包合同》《债权转让协议》显示：自2017年10月1日至2020年10月1日，甲方将在水一方小区的供暖锅炉房托管给北京展嘉能源科技有限公司承包运营，由北京展嘉能源科技有限公司安排收费人员自行收费；自2017年10月1日至2019年10月1日，北京展嘉能源科技有限公司将收取在水一方小区业主供暖费的债权全部转让给原告，由原告自行收取。另查，2017年，姚宝梁、陈洪全等在水一方小区八名业主因与北京市通州区在水一方小区一期业主委员会、北京天翼物业管理有限责任公司业主撤销权纠纷一案向本院提起诉讼，要求撤销北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，本院一审判决驳回了八名业主的诉讼请求。后姚宝梁等六位业主上诉至北京市第三中级人民法院，经审理后，二审法院依法作出（2018）京03民终8792号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决认定：“根据查明的事实，业委会先期就续聘天翼物业公司及物业服务费用涨价等事项召开业主代表扩大会议并作出决定，因部分业主质疑，业委会于2017年11月25日通过书面征求意见的形式，就上述业主代表扩大会议的决定内容向涉案小区业主征求意见。根据在案证据及当事人陈述，该次征求意见为涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，且经涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签字确认同意。依据该征求意见结果，于2017年11月30日形成涉案小区业主大会决议，该业主大会决议的作出符合法律、行政法规的规定，程序合法。业委会作为涉案小区业主大会的执行机构，其行为效力及于全体业主，其与天翼物业公司所签订的《北京市物业服务合同》及《在水一方小区经营公共区域委托合同》并不存在法定撤销的情形。”本案中，双方确认涉案小区业委会已因任期届满而解散，涉案小区现无业委会。本案审理过程中，原告自行撤回了要求被告给付垃圾清运费的诉讼请求。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据查明的事实，原告与被告所在小区业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，物业服务合同应属合法有效。现原告为被告提供了物业服务，被告亦实际接受了物业服务，理应交纳物业服务费，故原告要求被告交纳拖欠的物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但根据本案查明的情况，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告称物业服务质量不达标，但其提交的证据尚不足以证明原告提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费的情形，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告主张物业服务合同无效的辩解意见，因已有法院生效判决审查并认定了涉案小区业委会续聘天翼物业公司及物业服务费用涨价等事项的业主大会决议符合法律、行政法规的规定、程序合法，并认定涉案小区业委会与天翼物业公司所签订的《北京市物业服务合同》不存在法定撤销的情形，故对于被告的辩解意见本院不予采纳。关于原告要求被告给付供暖费的请求，因原告对供暖费的请求权是依据北京展嘉能源科技有限公司对被告的供用热力合同纠纷的请求权受让而来，原告应当依据基础法律关系对被告主张权利，现原告依据物业服务合同主张被告给付供暖费的请求依据不足，本院不予支持；天翼物业可依据基础法律关系另行主张相关权益。需要指出的是，物业服务企业的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，也需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在互利共赢的关系。一方面，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行解决，并通过自身的努力提升自身的服务水平，为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。另一方面，业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地体会到物业服务企业在服务中的努力和付出，认识到按约足额交纳物业费对保障物业服务正常运转的必要性，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身对物业服务的不满只会导致小区的物业服务陷入恶性循环。构建物业公司与业主间相互理解、包容、互谅，并以此实现业主生活安心、舒适、便利、低廉，物业服务有偿、量价统一方是诉讼双赢的真正目的。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造在水一方小区和谐美丽的生活环境、人文环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告李培法于本判决生效之日起七日内给付原告北京天翼物业管理有限责任公司自2018年8月10日至2020年8月9日期间的物业费7724．84元；二、驳回原告北京天翼物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111元，由原告北京天翼物业管理有限责任公司负担86元（已交纳）；由被告李培法负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年五月二十五日书记员 于逸冰