甘肃省平凉市崆峒区人民法院民事判决书（2021）甘0802民初1184号原告(反诉被告)：岳某，男，汉族，平凉电厂工人。委托诉讼代理人：靳某，甘肃红升律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某1，男，汉族，慧算账财务公司员工。委托诉讼代理人：荔某，甘肃晨东律师事务所律师。第三人：平凉红运房产中介有限公司，地址：崆峒区西大街128号。法定代表人：李某，该公司经理。委托诉讼代理人：王某2，系该公司员工。原告（反诉被告）岳某（以下简称原告岳某）与被告（反诉原告）王某1（以下简称被告王某1）、第三人平凉红运房地产中介有限公司（以下简称红运中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岳某及其委托诉讼代理人靳某、被告王某1及其委托诉讼代理人荔伟、第三人红运中介公司委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳某向本院提出并变更诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告支付违约金207200元、中介费10000元，合计217200元。事实和理由：2020年3月24日，其与被告签订房屋买卖合同，约定其将崆峒区定北路新城润苑2号楼2单元101室建筑面积180.42平方米房屋出售给被告，总售价1036000元。被告应于合同签订之日向原告支付定金30000元、2020年3月30日前支付270000元、下剩房款736000元于2020年7月30日前付清。被告付清所有房款之后，原告向被告交付房屋并交清所有水电、维修基金，配合被告完成房屋过户。合同履行过程中，被告未按照约定按期付清购房款，2020年3月30日前加上定金仅向原告支付290000元，下剩746000元房款至今未付。被告王某1辩称：1、同意解除合同，应由原告承担违约责任。合同履行过程中，其按照合同约定足额向第三人交付300000元（定金及270000元购房款）。房屋以按揭形式付款，先将房屋过户到其名下，再由其在银行办理按揭贷款手续。之后其催促原告办理过户手续，但原告以各种理由推拖，让其和第三人协商，导致其2020年7月31日前没有办理好手续；2、第三人有重大过错，在房屋买卖过程中，其欠缺房产知识，需要依赖有专业知识的中介机构。中介公司没有起到居间人的义务，私自扣了10000元中介费。诉讼中，被告王某1向本院提出反诉请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同。2、要求原告返还购房款300000元、依据定金罚则，支付30000元、中介费10000元、原告违约导致其已缴纳房款资金占用期间利息7044.50元（以300000元为基数，按年利率3.86%，自2020年8月1日计算至2021年3月8日止，共计219天，实际利息至房款退清为止），共计347044.50元。事实及理由：2020年3月24日，原、被告在红运中介公司签订房屋买卖合同，约定原告将崆峒区定北路新城润苑2号楼2单元101室房屋出售给被告，售价1036000元。付款方式：被告于2020年3月24日向原告支付定金30000元、同年30日前支付原告270000元，剩余736000元由被告办理按揭贷款（由原告配合先过户、然后由被告再办理按揭贷款），同年7月30日前付清。（备注：如果受疫情影响，办理按揭贷款交款时间拖延推迟，被告不属于违约）。在被告付清所有房款之后，由原告向被告交付房屋并负责缴清交付房屋前所有水电维修基金，配合被告完成房屋过户。房屋过户所有缴纳的契税由被告交清，原告承担个人所得税和土地出让金费用，并且原告全程陪同被告过户签字及提供所有过户证件。合同签订当日，被告向原告缴纳30000元定金，后被告通过红运中介公司向原告交付房款300000元，因被告在办理按揭贷款过程中原告不予配合过户导致贷款未办理成功，红运中介公司也未履行相应的居间义务，被告多次协商未果，未能按约付清剩余房款。原告对被告的反诉辩称：被告称到中介公司过户是错误的，正确程序是被告持夫妻征信报告、身份证复印件及半年收入流水清单，与中介公司约定时间到银行办理按揭贷款手续。同意解除合同，要求被告承担违约责任后才返还300000元，不同意按定金罚则支付30000元、中介费、资金占用期间利息。第三人红运中介公司述称：其员工王某2负责房屋过户、办理按揭事项。正确程序是被告提供夫妻征信报告及半年收入流水、单位工作证明，然后原、被告夫妻双方携带身份证、户口本、结婚证在银行办理按揭贷款手续，之后办理不动产转移登记，被告在房产证办到其名下后办理抵押登记，银行将被告贷款支付给原告。本院经审理查明本案事实如下：2020年3月24日，原告岳某、被告王某1、第三人红运中介公司签订房屋买卖合同1份，约定甲方（岳某）将崆峒区定北路新城润苑1号楼2单元101室房屋出售给乙方（王某1），建筑面积180.42平方米，总售价1036000元，付款方式：乙方于2020年3月24日支付定金30000元、3月30日前付270000元、剩余736000元乙方办理按揭贷款，按揭贷款到账时间2020年7月30日前乙方付清所有房款（备注：如果受疫情影响，办理按揭贷款交款时间拖延推迟，乙方不属于违约）。甲方收到乙方所有房款后交付房屋，交付前所有水电暖维修基金全部由甲方负责交清。违约方应承担全部违约责任，即向未违约方赔付总房价20%的违约金（另，若乙方交定金的，甲方违约不卖，则向乙方双倍返还所交定金，如乙方违约不买，所交定金全部不退。）另外，若一方违约，违约方应承担甲乙双方的中介费，即总房价的2%。乙方负责交清房产过户所有缴纳的契税，甲方承担个人所得税和土地出让金费用，并且甲方全程陪同乙方过户签字及提供所有过户证件。合同签订时甲、乙分别承担总房价1%的中介费，签订时双方一次性全部付清所有中介费，概不赊欠。同日，被告经第三人向原告支付定金30000元，原告将涉案房屋房产证交给第三人红运中介公司法定代表人李某。2020年3月31日、4月1日，王某1分别向李某转账220000元、50000元。第三人扣除10000元中介费后，向原告支付了260000元。原告收取定金、购房款共计290000元。另查明，2020年5月6日，第三人员工王某2向被告发送短信：您的工资卡的银行流水6个月，单位的工作证明，您的征信报告。如果您结婚的话，就需要您和您夫人的工资卡银行流水6个月，您和您夫人的单位工作证明和您和您夫人的征信报告。被未予回复。2020年7月30日前被告未向第三人提供银行流水、单位的工作证明、征信报告。原告2020年8月5日至8月31日出差，未在平凉。2020年9月开始至11月末，双方屡次协商房屋买卖事宜，原告多次要求被告继续履行合同，愿意配合办理贷款、过户手续，被告因家人生病住院经济状况变化、中介费等原因未能履行合同。本院确认的以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、收条、电话录音、平凉发电公司考勤表，被告提供的房屋买卖合同、收条、银行转账记录、2020年6月28日前的微信聊天记录、短信、与李某通话录音，第三人提供的短信及当事人陈述在卷佐证，足以认定。被告提供2020年6月28日、7月30日发给第三人法定代表人李某的微信，欲证明其询问李某何时办理过户按揭贷款，李某未予回复。由于以上信息在被告手机留存，不能以此确定双方信息的完整性，故本院对被告提供的以上信息的证明力不予认定。本院认为，原告岳某与被告王某1、第三人红运中介公司签订的房屋买卖合同是当事人真实的意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性效力规定，本院对该合同的效力予以认定。当事人均应依约履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同，庭审中，原、被告均同意解除房屋买卖合同，本院对原、被告的该项诉讼请求予以支持。对于违约行为和违约责任。本院认为，根据房屋买卖合同约定，双方在签订合同时即应支付中介费，故第三人在被告支付的款项中收取10000元中介费、将剩余290000元作为购房款支付给原告并无不当。应当认定原告收取购房款290000元（含定金30000元）。嗣后至2020年7月30日前，被告作为付款义务人，未能按约定办理贷款或房屋变更登记，履行支付剩余购房款的义务。在被告违约之后，双方仍有意继续履行合同。但之后双方屡次协商，被告以家人住院、中介费原因不再履行合同。据上情形，应当认定，被告未能按合同约定时间、数额向原告支付剩余购房款，存在违约行为。根据日常交易习惯及常情常理，第三人作为房屋买卖中介机构，为促成双方交易会积极联系、督促买卖双方提供资料、办理相关手续，被告虽认为第三人有过错，但未提供确实充分的证据证明，所以被告认为第三人私自收取10000元中介费、未尽中介义务的意见不能成立。由于本地房地产交易贷款、办理变更登记等未受疫情影响，故本院对双方约定的因疫情影响办理按揭贷款交款时间拖延推迟的情况不予考虑。《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。双方关于违约责任，既约定了总房价20%的违约金，又约定了定金罚则，还约定了违约方承担总房价2%的中介费，该约定的违约责任明显过高。原告选择适用违约金条款，根据本案实际，本着鼓励抱诚守真、惩戒违信背约的目的，本院对原告主张的违约损失酌情按照房屋总价款的10%予以支持。对原告主张其余违约责任不再支持。合同解除后，因原告主张了违约责任且已确认，故原告应将收取被告的290000元购房款予以返还。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告未提供确实充分的证据证明原告违约，故本院对王某1主张的按定金罚则支付30000元、中介费及已付房款的资金占用利息不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第一百零九条、第五百六十二条、第五百八十八条，第五百九十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）岳某与被告（反诉原告）王某1签订的房屋买卖合同自本判决生效之日起即行解除；二、被告（反诉原告）王某1于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）岳某支付违约金103600元；三、原告（反诉被告）岳某于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王某1返还购房款290000元；四、驳回原告（反诉被告）岳某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王某1的其他反诉请求。（判决第二、三项相抵后，原告（反诉被告）岳某向被告（反诉原告）王某1退还186400元）案件受理费4558元，减半收取2279元，原告（反诉被告）岳某承担1324元，被告（反诉原告）王某1承担955元；反诉费3200元，被告（反诉原告）王某1承担526元，原告（反诉被告）岳某承担2674元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 徐筱娟二○二一年五月六日法官助理 马 莉书记员 石银花