湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘0104民初11514号原告:长沙市岳麓区美林银谷小区业主委员会，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖街道金星大道中段美林银谷528号。负责人：莫俊其,主任。委托诉讼代理人：陈永杰，湖南嘉衡律师事务所律师。被告:湖南茉莉花国际酒店投资管理有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖街道金星大道中段美林银谷528号。法定代表人：徐梅。委托诉讼代理人：刘洋，湖南金凯华律师事务所律师。被告：长沙高新控股集团有限公司（曾用名：长沙高新技术产业开发总公司），住所地长沙高新开发区文轩路27号麓谷钰园创业大楼23层2301-2307号。法定代表人：李大群。委托诉讼代理人：肖棠薇，湖南唯君律师事务所律师。原告长沙市岳麓区美林银谷小区业主委员会（以下简称“美林银谷业委会”）诉被告湖南茉莉花国际酒店投资管理有限公司（以下简称“茉莉花酒店”）、长沙高新控股集团有限公司（以下简称“高新公司”）恢复原状纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美林银谷业委会向本院提出诉讼请求：1、判令两被告就其中央空调设备侵权事宜，立即停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状;2、判令两被告就其中央空调设备侵权事宜，向原告赔偿1690000元(暂以附近车库的使用费等为参考计算，具体金额可以法院最终认定的评估金额为准);3、判令两被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2006年10月以来，被告茉莉花酒店为经营需要，擅自将其中央空调外机设备等摆放在原告小区内，侵占小区业主共有用地，对小区业主构成危险，并造成噪声、排污等环境污染。小区业主曾多次请求其停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状并赔偿损失，而其未曾满足请求，该中央空调设备放置迄今。被告茉莉花酒店的中央空调外机设备直接摆放在小区内，其电机电路系统、排放系统等在运转时，对小区业主容易造成伤害，已构成危险。该设备紧邻本小区住房，其产生的噪声、排放的气体、液体等，已造成环境污染。经初步测算，被告茉莉花酒店的中央空调外机设备长21.3米、宽5.3米、高7.4米(以上数据为管理美林银谷小区的湖南鸿运物业公司测量，准确数据以法院勘验笔录等实际测量为准)。该区域本可用于车库，而茉莉花酒店自开业以来便擅自侵占该地，故茉莉花酒店应依据小区车库的使用费，结合侵占面积、侵占时长等标准向原告赔偿1690000元(具体金额可以法院最终认定的评估金额为准)。根据《美林银谷8#栋中央空调及热水系统安装工程施工合同》，长沙高新控股集团有限公司（历史名称：长沙高新技术产业开发总公司）为本案的共同侵权人，应当与被告茉莉花酒店共同承担侵权责任。故原告特向法院起诉，请求判如所请。被告茉莉花酒店辩称：（一）本次起诉未召开业主大会，起诉并非全体业主的真实意思表示，且业委会成员任期已届满，其诉讼主体资格已丧失，本案应以驳回起诉的方式予以处理为宜。首先，依据《物业管理条例》及相关法律规定，业委会系业主大会决议的执行机构，业委会提起诉讼并未通过业主大会决议，无权代业主大会及全体业主做出起诉的决定，因此其提起诉讼的行为缺乏业主大会的授权。本案并非全体业主共同意思表示的情况下，业委会越权提起诉讼，属于越权行为，人民法院应依法不予受理，在已经受理的情况下，应当驳回起诉。其次，根据被告茉莉花酒店了解，业委会成立于2016年6月22日，任期为4年，即该业委会及成员的任期应当于2020年6月22日期限届满，但业委会提起诉讼的时间为2020年8月26日，超过了该业委会的任期，且下一届业委会换届选举并未完成，在业委会的相关成员已丧失执行业主大会决议的主体资格的情况下，涉及到提起诉讼的执行当然也不宜也不应由已经丧失业委会成员资格的相关人员履行，因本案涉及美林银谷小区全体业主共同利益，从保护全体业主权利的角度出发，本案做驳回起诉处理更为恰当。（二）业委会的起诉已超过诉讼时效。本案涉及中央空调冷却塔由美林银谷小区开发商于2006年建设，至今已超过14年。而本案的请求权实质上的债权请求权，适用于诉讼时效的相关规定，而冷却塔修建与业委会提起诉讼相差14年来看，原告的起诉显然以及超过诉讼请求，依法应驳回其诉讼请求。（三）本案不属于民事诉讼受案范畴。茉莉花酒店作为美林银谷小区1万余平方经营性用房的所有权人，也是美林银谷小区业主，业主委员会及业主大会，均是自治组织，相关行为均系业主自治的行为，应当通过业主大会等自治方式进行处理，本案不属于人民法院受案范围，故本案应做裁定驳回起诉处理。（四）案涉的中央空调冷却塔并非被告茉莉花酒店建设，而系开发单位为配套小区商业所建设。2006年10月，美林银谷小区建设单位长沙高新技术产业开发总公司美林银谷项目部与中央空调销售方、施工方签订设备购销合同、安装工程施工合同，建设单位购买并委托山东贝莱特空调有限公司安装中央空调。在实际安装、施工过程中，该中央空调的输出管道链接至6、7、8栋商业部分，6、7、8号栋内的商业性质的房屋均以该中央空调作为供冷、供暖的主体，且输出管道至今连接6、7号栋的商业部分。因此，案涉的冷却塔并非被告茉莉花酒店所购买建设，该冷却塔也并非为被告茉莉花酒店单独建设，而是整个小区的基础设施，建设的目的系为整个小区的商业部分服务。业委会的起诉从程序上是被告茉莉花酒店被告身份主体不适格，从实体上讲，该冷却塔也并非被告茉莉花酒店所建设，属于整个小区商业部分的商业配套设施。被告茉莉花酒店在购买房屋时，中央空调入户也是建设单位向被告茉莉花酒店交付房屋的标准之一，且该冷却塔已经经过规划、交警等职能部门的联合验收，冷却塔的建设及选址均是符合相关法律规定。中央空调是建设单位所建设，场所亦是由建设单位所提供的，被告茉莉花酒店使用该中央空调一是基于业主身份使用该设施，二是基于建设单位的授权行为，被告茉莉花酒店使用该中央空调有充分的依据和理由，不能被认定为侵权。加之该冷却塔是为整个小区服务的，更不存在侵占全体业主共有土地使用权一说，故业委会的诉讼请求当然不成立。（五）8号栋的业主及使用人并非只有被告茉莉花酒店，还有其他业主，被告茉莉花酒店使用中央空调系合法行使业主权利。美林银谷8号栋的大部分房屋系权利人购买后出租给酒店使用的，被告茉莉花酒店在承租该部分房屋后经营酒店使用，被告茉莉花酒店作为美林银谷小区8栋部分的使用权人，同时也是相关房屋的承租人，使用中央空调只是正当行使业主权利，不存在侵害全体业主权利的情形。同时，美林银谷小区8栋只有部分楼层系茉莉花酒店经营酒店之用，其他楼层（如）4楼系业主自用。底商系其他业主经营其他商业业态。故业委会的诉讼请求缺乏事实与法律依据。依法应当予以驳回。（六）业委会未能证明冷却塔建设所在土地使用权系全体业主共有。依据美林银谷小区的红线图及规划图，结合实际情况，案涉冷却塔建设所使用的土地系地下车库的延伸部分。依据“地下车库”谁建设谁使用谁收益的原则，建设单位当然享有该部分的使用权，且物权的区分本身亦极为复杂，涉及关专业知识及相关职能部门的认定，不宜通过业委会提供的一张图纸便进行简单的认定。同时，在该地块上建设服务于整个小区商业部分的中央空调冷却塔，建设目的也是为公而非为私，并不存在侵犯全体小区共有权利的情形。（七）冷却塔不存在噪声污染等问题。首先，冷却塔经专业机构建设安装，被告茉莉花酒店也按照规定进行维护，检修，已安全运行十余年，对业主不存在危险;其次，冷却塔的能耗、噪声等参数均符合的国家标准，在诉讼发生之前，被告茉莉花酒店于2020年7月31日委托具备检测资质的湖南华域检测技术有限公司对冷却塔进行了噪声检测，该机构于2020年8月4日出具检测报告，检测结果为合格;再次，中央空调以天然气为能源驱动，故不会存在泄漏液体，冒烟的问题;最后，被告茉莉花酒店认为，业委会所称及所担心的问题均不存在，冷却塔的各项参数符合国家标准，不存在污染小区环境及住户的问题。（八）被告茉莉花酒店经营的酒店使全体业主受益。与目前美林银谷小区繁华状况不同的是，美林银谷小区建设时，整个市政府板块都较为荒芜，缺乏商业及生活配套。被告经营的茉莉花酒店系经中国饭店协会评定的4星级酒店，以高标准著称，酒店的设立、运营10余年广受好评，无疑对于提高小区品位，完善小区配套，提升房屋价值有显著帮助，双方本应以为整个小区更好的居住、生活环境为出发点，相互配合，彼此成就。综上所述，业委会的起诉，从程序上说，缺乏业主大会的授权，从主体上讲，被告茉莉花酒店也并非该冷却塔的建设主体，中央空调作为小区商业的基础设施配套，显然是为全体小区业主服务的，被告茉莉花酒店使用该中央空调，也只是正当的行使作为业主及承租人的基本权利，现业委会主张拆除，显然缺乏事实与法律依据。同时，经相关权威机构检测，冷却塔的噪音问题并未超标，符合相关国家标准，对相关业主的权利亦不造成侵害。因此，业委会的起诉缺乏基础的事实与法律依据，从程序上与实体上均无相关依据提起本案的诉讼，故应驳回业委会的起诉或诉讼请求。被告高新公司辩称：（一）本案提起诉讼时，第一届业主委员会因任期届满而丧失主体资格，第二届业主委员会尚未产生，第一届业主委员会提起该诉讼需按照业主大会议事规则行事，需程序合法。故本案业主委员会无提起诉请的主体资格，权利亦存在瑕疵，应驳回起诉。第一届业主委员会任期至2020年6月22日，本案业主委员会提起诉讼的时间为2020年8月20日，此时业主委员会的诉讼主体资格在诉讼时已丧失，不具有诉讼的主体资格。根据住房和城乡建设部颁布的关于《业主大会和业主委员会指导规则》第五十六条、第五十七条、第五十八条规定，本案第一届业主委员会因任期届满而丧失主体资格，第二届业主委员会尚未成立，如业主有相关诉请应当由美林银谷的居民委员会（美林银谷社区）在咸嘉湖街道办事处的指导监督下代为行使业主委员会。且小区业委会提起诉讼程序不合法，无相应证据证明其程序合法，如召开了会议及进行投票，使用公章得到审批流程是否合理合法。（二）地上车位被告高新公司已取得规划许可、国有土地使用权出让、建筑工程施工许可，为没有纳入公用分摊的合法建筑。涉案车位不占用公摊及共有建筑面积。（三）开发商具有合法的土地使用权，将该车位进行土建后对该车位享有建筑物所有权，故空调冷却塔使用的车位未侵害原告建用地土体使用权，非全体业主共同共有。被告高新公司对案涉地上车位建筑物享有所有权，有权通过约定的方式，出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分车位，符合当前房地产产业发展的实际，符合房地产行政管理的需要，符合维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨，不仅不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有其他合同无效的事由，且可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系。故认定备忘录为有效合同，对双方当事人均具有约束力，也更有利于权利保障。（四）长沙高新控股集团有限公司为该小区开发商，对涉案的地面车位依法享有物权。车位是按照规划图的位置建设，高新公司在该车位上增加了土建，并加盖了顶棚对顶棚做了绿化处理，高新公司投资建设了地上车位，属于其建造的建构物或者附属设施，高新公司对此享有所有权。高新公司的地面车位办理了相应的规划手续，得到了规划部门的许可。涉案的地面车位并没有占用业主共有道路或者其他场地，原告对此没有证据高新公司实施侵权行为应依法承担法律责任。（五）根据规划图显示，并未占用小区绿化用地，小区地上车位虽未取得产权证，产权证可以补办，案涉车位所有权完全具备登记的法律条件，只是暂时不具备地方登记机构给予登记的操作条件。因此，案涉车位可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权。同时，美林银谷建设时对地上车位并没有产权登记的规定，即使从国家和长沙市的规定来看，对地上车位并没有产权登记的规定。因此，目前尚不能在建委备案办理销售登记，地上车位在没有建委备案登记不能证明开发商对地上车位没有所有权。（六）原告在购买房屋之前，涉案的空调冷却塔已安装并作为小区配套设施，规划为小区6、7、8栋共同使用，中央空调管道一直连接至6、7、8号栋，均为该中央空调供暖供冷的主体。且冷却塔安装早于酒店入驻时安装，被告高新公司在建筑区划内规划用于停放汽车的车位用于放置空调外机等为被告高新公司对该车位的处分，地上车位已经有关部门验收地上车位验收时，空调冷却塔已安装，且高新公司安装的位置为规划范围内的车位，高新公司未擅自占用规划外的绿地及共有土地，擅自增加变更地上停车位，损害全体业主的权益。高新公司虽占用车位用于安装空调冷却塔，但建筑区划内用于停放汽车的车位占用土地的使用权归高新公司享有且原告已按照车位与房屋套数的配置比例将车位以出售的方式处分给部分业主。目前地上停车位很多并未使用。故原告所诉无事实和法律依据。原告以恢复原状起诉，并要求使用人及开发商停止侵权损害赔偿于法无据。且恢复原状将侵害8栋其他业主的权益，给其造成较大的经济损失并将可能导致酒店无法经营。（七）冷却塔经专业机构检测结果为合格，不存在原告所诉噪声污染，且原告无证据证明冷却塔具有噪音、环境污染的对其居住环境造成的影响及程度，也未能举证证明其主张的实际损失的具体内容、项目和金额大小，对此原告应承担举证不能的法律后果。中央空调冷却塔以天然气为驱动，故不存在原告所称泄漏、冒烟等问题，自冷却塔运营至今，亦未发生过上述情况，原告亦无证据证明。（八）关于损害赔偿金额的计算标准，原告所提出的计算标准远高于当前市场价格，毫无依据。根据证据显示的增加土建的车位成为车库的出售价格为13万元，本小区地上车位的租赁价格为200元/个-300元/个。原告计算标准将原来7个车位叠加增至20个车位的算法，超出了常规的计算方式，故高新公司对此不予认可。原告无证据证明其损失及损害结果，对此需承担不利的法律后果。综上，原告向高新公司主张损害赔偿无事实和法律依据，应当驳回其对高新公司的诉求，且主张的部分赔偿项目及金额欠缺理据，故恳请法院酌情考量高新公司的意见并依法做出裁判。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告高新公司系案涉美林银谷小区的开发商，被告茉莉花酒店购买了位于美林银谷小区8号栋内的部分房产，系该小区业主，茉莉花酒店另承租了该栋其他部分业主房产。2006年10月8日，被告高新公司美林银谷项目部与山东贝莱特空调有限公司签订《美林银谷8#栋中央空调及热水系统安装工程施工合同》，高新公司将美林银谷8号栋中央空调及热水系统工程发包给山东贝莱特空调有限公司。中央空调设施完工后，即投入使用。2018年4月30日，被告高新公司美林银谷项目部与茉莉花酒店签订一份《备忘录》，其中明确：一、6#、7#楼栋商业部分及8#栋的中央空调由高开公司（即被告高新公司，下同）于2006年投资建设，用于满足美林银谷小区经营性用房的供暖、供冷的相关需求，相关费用已由高开公司完全支付，此后中央空调及附属设施由茉莉花酒店负责进行维护；二、现中央空调冷却塔所在地规划用途为车位，在项目建设过程中经综合考虑，高开公司在该处修建冷却塔。茉莉花酒店经营期间，高开公司继续提供该车位予以使用，高开公司不将该场地所涉的相关车位使用权对外转账，也不向茉莉花酒店收取费用。另查，2017年5月23日，长沙市岳麓区住房和城乡建设局出具了《业主委员会备案通知书》，载明：2016年6月22日，长沙市岳麓区美林银谷小区第一届业主委员会成立，任期四年。该届业主委员会任期届满后，尚未成立产生新一届业主委员会。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《美林银谷8#栋中央空调及热水器系统安装工程施工合同》、《设备购销合同》、《业主委员会备案通知书》、《美林银谷小区业主管理规约》、《美林银谷小区业主大会议事规则》、房屋所有权证、《备忘录》等证据佐证。本院认为，有关业主共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定。本案原告所提诉讼请求为要求被告就中央空调设备侵权事宜，立即停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状，并承担赔偿责任。首先，原告的以上诉讼请求事关美林银谷小区全体业主的利益，故美林银谷业委会提起本案诉讼应经美林银谷小区业主大会表决同意，但原告并未提交证据证实其在本案起诉前已经召开业主大会并取得业主大会的授权。其次，美林银谷小区的本届业委会即本案原告的任期已于2016年6月21日届满，即本案立案前原告的任期已经届满，且至今尚未成立新一届的业主委员会。综上，本院认为，原告的本次起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告长沙市岳麓区美林银谷小区业主委员会的起诉。本案案件受理费10005元，退还给原告长沙市岳麓区美林银谷小区业主委员会。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 群二〇二一年五月六日法官助理  许振兴书 记 员  刘 彬附相关法条：《中华人民共和国民法典》第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。