湖南省大通湖管理区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0991民初165号原告：曹皓，男，1941年12月16日出生，汉族，户籍地湖南省益阳市人，现住益阳市大通湖区五一东路31号8栋2号，公民身份号码432322194112167417。被告：益阳美嘉房地产开发有限公司破产管理人。负责人：潘子龙，系管理人负责人。被告：湖南激扬律师事务所，住所地益阳市赫山区大桃路516号，统一社会信用代码31430000446884517E。法定代表人：潘子龙，系该所主任。被告：益阳美嘉房地产开发有限公司，住所地湖南省大通湖管理区河坝镇。诉讼代表人：潘子龙，该公司管理人负责人。委托代理人：潘倩玉，湖南激扬律师事务所律师。原告曹浩与被告益阳美嘉房地产开发有限公司（简称美嘉公司）破产管理人、湖南激扬律师事务所、益阳美嘉房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹皓、被告美嘉公司破产管理人、湖南激扬律师事务所、美嘉公司诉讼代表人潘子龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认曹皓购买美嘉公司华盛丽都项目3栋/1单元13层1302号的房屋优先受偿权，不是《债权表》认可原告426188元的优先金钱债权；2.判令华盛丽都项目3栋/1单元13层1302号房屋不是破产财产。事实和理由：2013年7月13日，原告与美嘉公司签订《商品房买卖合同》，购买美嘉公司华盛丽都项目3栋/1单元13层1302号房屋。原告认为其与美嘉公司签订了商品房买卖合同，并履行了付款义务，享有房屋优先受偿权，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定，原告所购商品房3栋/1单元13层1302号房屋不属于破产财产，破产管理人不能解除该合同，原告有权依照合同约定要求美嘉公司交付房屋并办理产权登记。湖南激扬律师事务所辩称，美嘉公司破产管理人由湖南激扬律师事务所担任。受人民法院指定，湖南激扬律师事务所担任美嘉公司破产管理，依法履行职责，并不承担美嘉公司的债务，不是原告主张债权或物权的适格被告。美嘉公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据。依照法律规定，原告基于《商品房买卖合同》取得的是债权而非物权，涉案房屋没有达到物权登记的条件，没有发生物权变动，仍系债务人美嘉公司破产财产。美嘉公司进入破产清算后，因案涉房屋至今没有达到竣工验收及实际交付的条件，原、被告所签《商品房买卖合同》构成了事实上的不能履行。另根据《城市房地产管理法》第38条规定，涉案房屋未能办理房屋所有权登记，不能转让。故原被告所签订的《商品房买卖合同》出现了法律上不能履行的情形。根据《民法典》580条之规定，原、被告所签订的《商品房买卖合同》应终止履行。原告要求办理商品房产权登记的请求不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹皓提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明华盛丽都3栋/1单元13层1302号房屋买卖约定。2.购房款收据，拟证明原告购房款及契税等共支付426188元。3.《债权表》，拟证明3栋1302房没有登记物权。4.《预售许可证》，拟证明购买的为商品房。5.《破产法》第二十四条（三）（四）款的内容，拟证明被告方与破产企业有利害关系，不宜担任管理人。6.《企业破产案件指定管理人的规定》第九、十四、二十三条，证明管理人有利害关系。7.《2011年美嘉公司破产债权人名册的说明》。8.《2019年美嘉公司破产债权人名册的说明》。9.1740号判决书及庭审笔录，证明管理人系五环公司的法律顾问。10.2011年《美嘉公司债权表》，证明五环公司系美嘉公司债权人。11.相关评论，证明管理人曾经承诺2015年6月30日前交房。美嘉公司质证认为，对陈益提供的证据1-4真实性无异议，不能实现原告的取得了案涉房屋所有权的证明目的，证据5-6不属于证据范围，证据7-11与本案不具有关联性。美嘉公司提交的证据有：1.《债权申报表》，拟证明原告与美嘉公司签订合同约定交易标的华盛丽都3栋/1单元13层1302房屋。2.《2012年8月2日收据》，拟证明岳新华出具的收条两张，岳新华的电梯款抵美嘉公司的房屋两套，每套390580元。3.《2012年8月17日收据》，拟证明刘佳转曹皓购房款481700元，曹皓的购房款实为刘佳转换而来。4.《2012年8月2日收据》，拟证明美嘉公司向刘佳出具购房款收据，实际上岳新华只抵扣了390580元。5.《2012年8月17日收据》，拟证明岳新华证实刘佳的收据已遗失，重开收据时更名为曹皓。6.2020年12月23日岳新华确认的数据表，拟证明岳新华只承认收曹皓购房款36万元。7.《商品房买卖合同》及收据，拟证明曹皓的购房房号、面积等。原告对美嘉公司提交的证据真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。本院对曹皓提供的证据1-4予以釆信，证据5-6不属于证据，不予采信，证据7-11与本案不具有关联性，不予采信。美嘉公司的证据六与客观事实不符不予采信，对美嘉公司提供的其余证据予以采信。本院审理查明，2013年7月13日，原告与美嘉公司签订了《益阳市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买了美嘉公司所有的位于益阳市赫山区华盛丽都项目3栋/1单元13层1302号房屋，面积为146.43㎡，总价款480291元，株洲华奥电器贸易有限责任公司负责人岳新华以其承建电梯项目的工程款冲抵购房款。2011年7月28日，赫山区人民法院依据债权人朱水清申请作出（2011）益赫民破字第1-1号民事裁定书受理美嘉公司破产清算。2011年8月5日，赫山区人民法院指定湖南激扬律师事务所担任美嘉公司破产管理人。2011年12月23日，赫山区人民法院作出（2011）益赫民破字第1-4号民事裁定书，批准美嘉公司《重整计划》。2013年1月24日，赫山区人民法院（2011）益赫民破字第1-7号民事裁定书裁定准许美嘉公司《重整计划修正案》。重整计划执行期限届满后，2019年2月1日，美嘉公司向赫山区人民法院申请破产清算。2019年8月1日，益阳市中级人民法院指定本院审理。2019年8月30日，本院作出（2019）湘0991裁定书，受理美嘉公司破产清算案。2019年10月22日，本院作出（2019）湘0991破1号决定书，指定湖南激扬律师事务所担任美嘉公司破产管理人。2019年11月6日，原告向管理人申报债权填写了《债权申报表》，并提交了购房款收据、商品房买卖合同等证据，申报债权515899元。2019年12月20日，美嘉公司破产案件召开了第一次债权人大会，通过了《破产资产处置方案》。《破产资产处置方案》确定将美嘉公司名下华盛丽都项目整体处置，直至变现为止。2020年3月5日，本院作出（2019）湘0991破1号之一民事裁定，宣告美嘉公司破产。2021年2月3日，美嘉公司管理人向原告邮寄送达了《美嘉公司破产清算案债权人表》及《债权审核告知书》，告知原告享有优先债权为426188元。原告不服破产管理人的债权认定，遂提起本案诉讼。本院经审查认为，本案的争议焦点为：1.被告湖南激扬律师事务所及被告美嘉公司破产管理人是否适格；2.被告应否向原告交付涉案房屋，应否为原告办理过户登记手续；3.案涉房屋是否属于破产财产。一、关于被告湖南激扬律师事务所及被告美嘉公司破产管理人是否适格湖南激扬律师事务所系依法成立具有破产管理人资质的中介服务机构，受本院指定担任美嘉公司破产管理人，依法履行职责，并不承担美嘉公司的债务。美嘉公司破产管理人实际上就是湖南激扬律师事务所，也不应承担美嘉公司的债务。故，湖南激扬律师事务所及美嘉公司破产管理人不是本案适格的被告。二、被告应否向原告交付涉案房屋，应否为原告办理过户登记手续问题1.关于网签及预告登记问题。网签仅有控制一房多卖的作用，并非取得了物权。预告登记只是一种对物权享有的排他的请求权，并非物权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其它不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”2.涉案房屋是否系破产财产问题。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。本案所涉房屋虽已经网签，但尚未过户登记至原告名下，依法应当认定案涉房屋的所有权仍属于美嘉公司。原告主张，依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，称案涉商品房不属于美嘉公司破产财产。本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。且《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释（二）》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了新的规定，其中已无《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形。本案案情发生在《中华人民共和国企业破产法》及《破产法司法解释（二）》施行之后，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《破产法司法解释（二）》，认定案涉房屋属于破产财产。故原告依据《破产案件若干问题规定》第七十一条主张案涉房屋不属于美嘉公司破产财产，缺乏法律依据，本院不予支持。3.原告要求办理涉案房屋过户手续的请求应否支持问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，交付了购买商品房的全部或大部分款项后，消费者就所购买商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。原告交付了购房款，应认定原告享有非金钱债务属性的特殊债权。至于应否交付房屋，办理过户手续。就本案而言，鉴于美嘉公司已经由本院裁定宣告破产清算，华盛丽都项目至今没有竣工验收，事实上也达不到商品房的交付条件，根据《城市房地产管理法》第38条之规定，涉案房屋不能对外转让。原、被告所签《商品房买卖合同》的履行出现了《中华人民共和国合同法》第94条、第110条所称的不能履行或不适于继续履行的情行，即出现了事实上和法律上不能履行的情行，依法应终止履行。原告要求交付房屋、办理房屋过户手续的请求不能支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第二十五条、第五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条，判决如下：驳回原告曹皓的诉讼请求。案件受理费2600元，由原告曹皓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员  李琼骞二〇二一年五月十七日书记员  贾鉴青