江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣民终238号上诉人（原审原告）：胡学群，男，1952年8月20日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：彭威，北京天驰君泰（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜业杰，北京天驰君泰（南昌）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：胡颖峰，男，1977年8月9日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：胡学群，系胡颖峰之父。被上诉人（原审被告）：江西正盛时代置业有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区赣江中大道1218号。统一社会信用代码：91360000158272794Y。法定代表人：李剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭金才，江西国风律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾雯，江西国风律师事务所律师。上诉人胡学群、胡颖峰因与被上诉人江西正盛时代置业有限公司（下称正盛公司）商品房预约合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人胡学群及其委托诉讼代理人彭威、杜业杰，上诉人胡颖峰的委托诉讼代理人胡学群，被上诉人正盛公司的委托诉讼代理人彭金才、曾雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡学群、胡颖峰共同的上诉请求：1.维持一审法院第一至四项判决；2.判决正盛公司对胡学群、胡颖峰已认购缴纳房款的205、206号商品房二次出卖给第三人赵梦婕，应承担一房二卖的赔偿责任；3.撤销正盛公司与胡学群、胡颖峰签订的205、206号商品房认购协议,返还认购款4029956元、利息54715.04元（利息按年利率6%计算到2020年6月30日止，直到正盛公司付清205、206号商品房认购款为止）；4.判决正盛公司返还胡学群、胡颖峰缴纳的车位款2万元、利息3026元（利息按6%的年利率暂计算到2020年6月底，直至正盛公司还清缴纳的车位款为止）；5.判决正盛公司赔偿胡学群、胡颖峰认购正盛公司的22套商品房可以获得市场房价增值的利益13219401元；6.判决正盛公司认购时对胡学群、胡颖峰认购的22套商品房承诺每套房的赠送面积，按原购房价价值赔偿4798304.67元；7.判决正盛公司赔偿胡学群、胡颖峰4-1-2301房装修费及利息和强拆赠送面积损失费共计683618.69元；8.撤销一审法院判决关于案件受理费的判项，以判决款比例各自承担案件受理费；9.一、二审诉讼费、保全费、评估鉴定费、拍卖费由正盛公司承担。2021年3月22日，上诉人胡学群、胡颖峰变更上诉请求为：1.维持一审法院第一至三项判决，依法改判正盛公司自本判决生效之日起十日内向胡学群、胡颖峰支付购房款37434788元的利息损失6596158.79元（利息按年利率6%暂时计算到2020年6月30日止，直到正盛公司付清所有本息为止）；2.判决正盛公司对胡学群、胡颖峰已认购缴纳房款的205、206号商品房二次出卖给第三人赵梦捷，应承担一房二卖的赔偿金额4029956元；3.撤销一审法院第五项判决，改判解除正盛公司与胡学群、胡颖峰签订的205、206号商品房认购协议,返还认购款4029956元、支付利息54715.04元（利息按年利率6%暂时计算到2020年6月30日止，直到正盛公司付清205、206号商品房所有本息为止）；4.判决正盛公司返还胡学群、胡颖峰缴纳的车位款2万元、利息3026元（利息按6%的年利率暂计算到2020年6月底，直至正盛公司还清缴纳的车位款为止）；5.判决正盛公司赔偿胡学群、胡颖峰认购正盛公司的22套商品房可以获得市场房价增值的利益13219401元；6.判决正盛公司在认购时对胡学群、胡颖峰认购的22套商品房承诺每套房的赠送面积，按原购房价价值赔偿4798304.67元；7.判决正盛公司赔偿胡学群、胡颖峰4-1-2301房装修费及利息和强拆赠送面积损失费共计683618.69元；8.撤销一审法院判决关于案件受理费的判项，以判决款比例各自承担案件受理费；9.一、二审诉讼费、保全费、评估鉴定费、拍卖费由正盛公司承担。2021年3月22日，胡学群、胡颖峰将上诉请求的第一、二、三项变更为：1.维持一审法院第一至三项判决，依法改判正盛公司自本判决生效之日起十日内向胡学群、胡颖峰支付购房款37434788元的利息损失6596158.79元（利息按年利率6%暂时计算到2020年6月30日止，直到正盛公司付清所有本息为止）；2.判决正盛公司对胡学群、胡颖峰已认购缴纳房款的205、206号商品房二次出卖给第三人赵梦捷，应承担一房二卖的赔偿金额4029956元；3.撤销一审法院第五项判决，改判解除正盛公司与胡学群、胡颖峰签订的205、206号商品房认购协议,返还认购款4029956元、支付利息54715.04元（利息按年利率6%暂时计算到2020年6月30日止，直到正盛公司付清205、206号商品房所有本息为止），其余上诉请求不变。2021年3月23日，上诉人胡学群、胡颖峰当庭将第二项上诉请求撤销，即撤销“判决正盛公司对胡学群、胡颖峰已认购缴纳房款的205、206号商品房二次出卖给第三人赵梦捷，应承担一房二卖的赔偿金额4029956元”的上诉请求，其余上诉请求不变。事实和理由：一、正盛公司与胡学群、胡颖峰签订认购协议时认定22套商品房不是国家限购房，可以订立《南昌市商品房买卖合同》，同意胡学群、胡颖峰用同一姓名签订商品房认购协议，并加盖了公司公章，而正盛公司违法的售楼行为，导致认购协议已被一审法院认定因违法而撤销，正盛公司应承担一切法律后果2017年6月18日，胡学群、胡颖峰得到湾里区拆迁补偿款，到正盛公司开发的正盛太古港投资，正盛公司告知胡学群、胡颖峰此项目不属于国家限购房，可以签订《南昌市商品房买卖合同》，并同意胡学群、胡颖峰用同一姓名签订认购22套商品房协议，正盛公司在认购协议书上加盖了公司公章。正盛公司自始至终不认可此开发项目是国家限购房，并在一审法院质证意见中称限购政策是当地政府可以随时调整变化的，案涉项目不是国家限购房。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，正盛公司应承担责任，而一审法院却没有依法判决正盛公司系违法售楼。一审法院还认为胡学群对4-1-2301房进行精装修居住的房子是在炒房，以排除正盛公司违法违约售楼的法律责任。正盛公司还承诺以其样板房为交房条件，每户小户型赠送8.05㎡、大户型赠送12.5㎡的建筑面积。正盛公司的项目因急需资金，在迫不及待要胡学群、胡颖峰缴清了22套商品房及2个车位的认购款41484744元后，正盛公司却违反认购协议第三条的约定，未在7天内与胡学群、胡颖峰签订《南昌市商品房买卖合同》，且至今未签订该合同，正盛公司已构成严重违约。二、正盛公司违法诈骗胡学群、胡颖峰车位款2万元，应予返还并赔偿利息正盛公司开发的项目，地面上的商品房建筑包括地下停车位为一体建筑，工程验收备案表证明建设单位是正盛公司，工程名称是正盛太古港商业城，A地块3#商业住宅楼及A地块4#商业住宅楼的开发商并不是江西汇海商业管理有限公司（下称汇海公司），该公司系物业公司，没有开发资质及开发五证（土地证、用地许可证，工程规划许可证、建设工程许可证、房屋预售证），汇海公司是不可以违法售楼的。正盛公司是为了逃避地下停车位不向国家缴纳不动产税，恶意串通汇海公司诈骗胡学群、胡颖峰地下车位款，正盛公司的行为严重违反《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款规定，诈骗的胡学群、胡颖峰2万元车位款，应予返还，并按年利率6%承担利息。三、22套商品房认购协议被一审法院依法判决解除，一审法院只判决正盛公司赔偿银行同期贷款利息损失，对法律规定合同履行后获得的利益没有支持错误2017年6—7月，正盛公司项目因急需资金，对胡学群、胡颖峰认购的22套商品房以低于当时市场时点价22000元/㎡的价格签订认购协议，胡学群、胡颖峰提供的第十六组证据市内盘项目市场价是31871元/㎡，而正盛公司当时出售的房价约低于市场时点价10000元/㎡，正盛公司在一审质证时也认定案涉房屋是低于市场价的，且购房人当日买到、当日出手，价格至少是22000元/㎡。在签署认购协议的过程中，胡学群、胡颖峰完全没有违反任何法律，是正盛公司违法售楼，故胡学群、胡颖峰应获得在签订协议时可以获得的认购市场时点房价增值的利益。四、正盛公司在签订认购协议时承诺每套房的赠送面积以样板房为交房条件，该承诺有事实证据和法律依据，正盛公司应依法赔偿正盛公司对胡学群、胡颖峰口头承诺以样板房为交房条件，胡学群、胡颖峰在一审中已出具了光盘，可以证明正盛公司承诺了赠送面积。正盛公司在2019年3月26日竣工验收后，将每户的室外采光井用混泥土浇灌柱梁板，用铝合金窗全封闭，在浇好的采光井混泥土板上每户画好黄线通知购房户施工挂衣柜、门窗、鞋柜。该赠送面积超过了规划容积率，应依法应向国家补缴土地出让金约1亿元，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定和相关案例，正盛公司违反承诺，应承担赔偿责任。五、正盛公司胁迫胡学群在写好的交房申请书上签字，否则不予退回认购款2169908元，一审法院对正盛公司胁迫胡学群签字收房产生的装修损失费及利息和强拆赠送面积损失费未依法判决错误胡学群在交房申请上签字是万般无奈的行为，用巨额资金购置正盛公司的房子是希望能办理房屋产权证，而非买一套没有房屋产权证违法的房子居住。正盛公司明知是国家限购房，在七天内签订不了《南昌市商品房买卖合同》，就应该通知胡学群退房还款，可正盛公司却胁迫胡学群在交房申请书上签字，该签字属民事无效行为。胡学群认购的4-1-2301房缴清了房款并缴纳了装修物业费，装修也是在正盛公司监管下进行的，没有任何违法行为。正盛公司交房时的总门是弧形，至今没有换门，装修好的房子至现在也不能入住。六、本案诉讼费375761元是按起诉标的收取的，一审法院判决未按起诉标的和判决金额分摊诉讼费，而是判决各自负担一半没有事实和法律依据针对变更后的上诉请求，胡学群、胡颖峰补充事实和理由如下：一审法院按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失明显过低。正盛公司答辩称：1.经一审法院查明，4-205、4-206号两套房屋的性质为商业用房，商业用房不属于南昌市房屋的限购范围，该两套房屋不存在不能履行的情形，其中胡学群于2019年10月申请退掉4-205商铺，我公司领导于2020年底经审批，同意胡学群对4-205商铺退铺。为避免资源浪费，正盛公司于2020年11月已将该铺暂租赁给他人使用。对于4-205商铺，正盛公司有两种意见：如胡学群再要求购买4-205商铺并撤回退铺申请，正盛公司同意与胡学群办理购买商品房相关手续，在胡学群按合同约定支付清购房款后，正盛公司按合同约定进行交房；如胡学群继续要求对4-205商铺进行退铺，正盛公司同意退铺。2.收取2万元车位款的主体并不是正盛公司，而是案外人汇海公司，车位款返还问题与正盛公司无关。3.胡学群、胡颖峰2017年认购正盛公司所售46套住宅商品房后，于2017年8月至2017年11月已经通过申请更名将26套住宅商品房变更到其亲戚名下并网签备案了《商品房买卖合同》。因市场低迷，胡学群、胡颖峰还有20套住宅商品房始终未提供符合南昌市限购政策的人员签订网签备案《商品房买卖合同》，一审法院是基于履行不能才解除了该20套住宅商品房的《认购书》。正盛公司所售楼盘取得了合法手续，《认购书》没有违反国家强制性法律规定，一审法院也没有认定正盛公司存在违约行为，正盛公司无需承担任何赔偿或违约责任。在售房过程中，正盛公司从未告知胡学群、胡颖峰案涉房屋不属于国家限购房，认购书中也没有不属于国家限购房的表述条款，且通过一审阶段提交的证据材料和一审法院认定的事实，胡学群、胡颖峰对限购政策是明知的，对认购书不能履行存在过错。胡学群和胡颖峰自身有多套住房仍然购买如此多的住宅商品房，明显不是为了自身居住，而是为了投资炒房，其应当能够预见投资风险。一审判决认购书解除的原因是履行不能，而非正盛公司存在违约行为，加之胡学群、胡颖峰自身对于限购和投资炒房风险也是明知的，一审法院没有支持其市场增值利益的诉求合理合法。4.正盛公司从未承诺过给胡学群、胡颖峰赠送面积，也没有任何证据证明正盛公司有过该承诺，认购书中也没有关于赠送面积的表述条款。已网签备案的26套《商品房买卖合同》的条款中清楚约定了购房面积、户型图、交房标准等，足以证实没有所谓的赠送面积，胡学群、胡颖峰也没有其他证据能证明正盛公司承诺过赠送面积。所谓的赠送面积完全是胡学群等自己私自违章搭建，徐家坊街道综合执法队在执法强拆前已告知胡学群等人，因胡学群等人拒不自行拆除，最后才被综合执法队强行拆除，并非正盛公司拆除。胡学群是自行要求装修入住4-1-2301房，且在交房装修前已向正盛公司做出过书面承诺，产生的所有纠纷与正盛公司无关，由胡学群本人承担。胡学群现占用4-2-2301房屋一套，如法院最终判决解除20套商品房认购书，则应同时判令胡学群将4-2-2301房屋返还给正盛公司并承担占用期间的租赁费用。5.《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担,胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的,人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，结合本案案情，一审法院判决支持了胡学群、胡颖峰的部分诉讼请求，即本案是属于部分胜诉、部分败诉的，由人民法院根据案件的具体情况决定各方各自负担的诉讼费用数额，一审法院认定双方对于20套住宅商品房的解除均存在过错，进而决定案件受理费由双方各自承担一半，实际是已经给予了胡学群、胡颖峰照顾。胡学群、胡颖峰的该项上诉请求不应得到支持。胡学群、胡颖峰公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除其与正盛公司于2017年6月18日、2017年7月14日，2018年5月11日订立的商品房22套认购协议书，正盛公司向其认购商品房资金及车位定金计人民币41,484,744元；2.正盛公司赔偿占用认购商品房资金及车位定金的利息损失，依法按6%的年利率的标准暂计算为7,172,902.33元（暂计算到2020年6月底，直到正盛公司付清购房款为止）；3.正盛公司赔偿22套商品房可以获得的增值利益13,219,401.10元；4.正盛公司赔偿22套商品房可以获得的赠送面积（按原购房价价值计算）利益4,798,304.67元；5.正盛公司赔偿其对4-2-2301房的装修费及利息和强拆赠送面积损失费、物业费损失共计683,618.69元；6.本案诉讼费由正盛公司承担。一审法院认定事实：正盛公司系正盛太古港商业城A地块3#、4#楼的开发商，2017年6月16日和25日取得了百合公馆3#、4#楼的《商品房预售许可证》并公开对外销售。在2017年6月18日，胡学群与正盛公司分别签订了4-2-501、4-1-2102、4-1-604、4-1-504、4-1-804、4-2-2202、4-2-601、4-2-2203、4-1-1301、4-2-704、4-1-1004、4-1-701、4-1-901、4-2-2901、3-1-2804、4-1-2301房的《正盛太古港商业城认购书》；同日，胡颖峰与正盛公司分别签订了4-2-3002、4-1-2103、4-2-801房的《正盛太古港商业城认购书》；2017年7月14日，胡颖峰与正盛公司签订了3-2-301房的《正盛太古港商业城认购书》，以上共计20套商品房。每一份认购书均明确约定了房号、建筑面积、销售单价、总金额、认购定金5万元、付款方式及购房人在签署认购书7日内持认购书及定金收据到销售中心签订《南昌市商品房买卖合同》，同时还约定了相关违约责任。2018年5月11日，胡学群与正盛公司分别签订了4-205、4-206号商业用房的《正盛太古港商业城认购书》，该认购书约定的内容格式与以上商品房的格式相同，但定金为10万元，销售单价远高于商品房，分别达到了36,443元/㎡和45,814元/㎡。该认购书签订后，胡学群、胡颖峰按约缴纳了定金，并以POS机刷卡的方式一次性付清了购房款，总计支付购房款41,464,744元（其中20套住房购房款为37,434,788元、购2个商铺的款为4,029,956元），正盛公司开具了对应房号的收据。另胡学群在2018年10月22日交纳了2个地下车位款共计2万元（每个车位为1万元），收据开具人是汇海公司。另正盛公司提供了胡学群、胡颖峰认购的百合公馆3#、4#号楼26套住宅商品房《正盛太古港商业城认购书》，缴纳了26套房屋的定金，后房屋定金转为以上房屋的购房款。经胡学群、胡颖峰在正盛公司提供的《客户申请单》《更名申请单》签名确认，26套已经办理了更名网签备案，并签订了更名后备案的《商品房买卖合同》。正盛公司认为这26套住宅商品房是胡学群、胡颖峰代其亲友团购买，但未提供证据证实，胡学群、胡颖峰对此予以否认。正盛公司所售涉案3#、4#号楼的商品房于2019年3月26日取得了《工程竣工综合验收备案表》，具备了商品房交付条件。2019年8月6日胡学群签名确认出具给正盛公司一份申请书，申请书的内容为：“本人在2017年7月14日购买了正盛太古港A区4-1-2301房，总价2,169,908元整，一次性全款交清，由于限购原因迟迟不能签约，现因家庭原因，需要装修此房入住。现本人申请贵公司交房于我，由此产生的所有纠纷与贵司无关，由本人承担。”胡学群收房后，对4-1-2301房进行了装修，并按照该房屋门口留的黄线砌墙，后被南昌市青云谱徐家坊街办执法队以私自搭建的建筑物属违章搭建为由强制拆除。另查明，南昌市人民政府办公厅2016年10月8日发布了洪府厅发【2016】108号《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，从文件发布之日起，在南昌市市区限购区域暂停向在市区已拥有1套及以上住房的本市户籍居民出售新建商品住房的存量房，相关职能部门配发了《南昌市住房限购政策实施操作指南》。正盛公司与胡学群、胡颖峰签订认购书是在限购政策发布之后，胡学群、胡颖峰在南昌市城区有多套房，属于在城区购买商品房的限购人群。胡学群原系江西省鹤群房地产开发有限责任公司的法定代表人，一直从事房地产开发。胡学群、胡颖峰购买商品房的资金来源于江西省鹤群房地产开发有限责任公司开发的桃源商住楼的房屋及附属设施被湾里区征收的拆迁补偿款。一审法院认为，胡学群、胡颖峰分别与正盛公司签订《正盛太古港商业城认购书》，双方最后确认购买的总计22套房屋中有20套商品房和两个商铺，签订的认购书按照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，属于预约合同，但认购书对购房的房号、建筑面积、销售单价、总金额、付款方式、签订《南昌市商品房买卖合同》的时间和违约责任都作出了明确的约定，认购书可以产生独立合同的法律效力，对双方都有约束力。双方签订认购书是在南昌市政府办公厅发布限购政策之后，胡学群、胡颖峰已付清了全部的购房款，现以正盛公司向其隐瞒涉案的商品房属限购房和虚假宣传赠送面积的事实，导致其不能签订《南昌市商品房买卖合同》、不能获得赠送面积、已对4-1-2301房装修而不能入住为由，提出要求正盛公司返还其购房款并赔偿其相应的利息损失、购房增值损失、赠送面积损失、装修损失的诉讼请求，针对胡学群、胡颖峰的诉讼请求能否支持，该院逐一进行阐述。一、对胡学群、胡颖峰要求正盛公司返还购房款、车位款并赔偿相应的利息损失问题。正盛公司在2017年6月16日和6月25日取得3#、4#楼的《商品房预售许可证》时，其开发的正盛太古港商业城A地块3#、4#楼的商品房属于南昌市商品房限购范围，正盛公司作为开发商对此应是明知的，其在签订认购书的过程中没有严格按南昌市房屋限购的文件和《南昌市住房限购政策实施操作指南》的规定执行，没有履行向胡学群、胡颖峰告知限购政策和对购房人资格审核的义务，是存在过错的。胡学群、胡颖峰自身有多套住房仍购买20套商品房，其目的明显不是用于自身的居住，而是为了炒房，且胡学群作为江西省鹤群房地产开发有限责任公司的法定代表人，对房地产政策和南昌市的限购政策应是明知的，胡学群、胡颖峰对认购书的不能履行也存在过错。正是基于双方的共同过错，导致认购书的不能履行。胡学群、胡颖峰起诉要求解除其与正盛公司在2017年6月18日，7月14日、2018年5月11日签订的22套商品房的认购书。经该院核查，其中属商品房有20套，具体房号为：以胡学群名义订立的有4-2-501、4-1-2102、4-1-604、4-1-504、4-1-804、4-2-2202、4-2-601、4-2-2203、4-1-1301、4-2-704、4-1-1004、4-1-701、4-1-901、4-2-2901、3-1-2804、4-1-2301房，以胡颖峰名义订立的有4-2-3002、4-1-2103、4-2-801、3-2-301房，其中4-1-2301房胡学群已向正盛公司申请收房并装修。经该院向胡学群、胡颖峰释明，其仍坚持以不能签订商品房合同为由要求退房，基于以上20套房屋属限购房，双方无法签订《南昌市商品房买卖合同》，无法达到认购书的合同目的，胡学群、胡颖峰起诉要求解除与正盛公司签订的这20套房屋的认购书符合法律规定，该院予以支持。对于胡学群、胡颖峰要求返还购房款并承担利息的诉讼请求，经双方确认，该20套商品房的购房款为37,434,788元，正盛公司应予返还，对胡学群、胡颖峰主张的利息损失，考虑双方的过错，但胡学群、胡颖峰的利息损失确实存在，该院支持胡学群、胡颖峰从购房款之日起到正盛公司付清购房款为止的利息，利息按同期银行贷款利率和2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款利率计算。对2018年5月11日订立的4-205、4-206号，双方虽在签订《正盛太古港商业城认购书》约定的内容格式与购商品房的认购书的格式相同，但从约定定金为10万元、销售单价远高于商品房，分别达到了36,443元/㎡和45,814元/㎡，且正盛公司提供的该两套房屋的登记信息为商业用房，该院确定该两套房屋为商业用房。因商业用房不属于南昌市房屋的限购范围，该认购书是可以履行的，胡学群、胡颖峰要求退还这两套房屋的购房款及相应的利息损失，该院不予支持。胡学群、胡颖峰主张退回车位款2万元，因收取车位款的主体不是正盛公司，且退车位款，胡学群、胡颖峰没有正当的理由，该院不予支持。二、对胡学群、胡颖峰主张的正盛公司赔偿其认购的商品房可以获得市场房价增值的利益。因胡学群、胡颖峰投资购房是用于炒房并非自住，其对投资风险是明知的，加之其自身在签订认购书的过程中存在过错，该院对该项诉讼请求不予支持。三、对胡学群、胡颖峰主张的要求正盛公司赔偿认购的商品房可以获得赠送面积按原购房价价值利益款。因赠送面积在认购书中没有约定，胡学群、胡颖峰提供的证据也无法证实正盛公司承诺了赠送面积，且即使存在承诺赠送面积，因该赠送面积不符合城乡规划法和城市房地产法的规定，也不能支持。对该项诉讼请求，该院不予支持。四、对胡学群、胡颖峰主张的4-2-2301房相关损失。从2019年8月6日胡学群签名确认了出具给正盛公司申请书的内容反映，其对该房限购不能签约的风险是明知的，其自身已明确表示交房后所有的纠纷与正盛公司无关，胡学群是因自己的原因装修，是因自己的原因导致的损失，现要求正盛公司赔偿其装修费及利息和物业费损失，没有法律依据。胡学群主张的4-2-2301房赠送面积被强拆的损失费，因胡学群在房屋外的黄线砌墙，没有合法的手续，属违法建筑，导致被拆除，该损失应由其自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决：一、解除2017年6月18日胡学群与正盛公司签订的4-2-501、4-1-2102、4-1-604、4-1-504、4-1-804、4-2-2202、4-2-601、4-2-2203、4-1-1301、4-2-704、4-1-1004、4-1-701、4-1-901、4-2-2901、3-1-2804、4-1-2301房的《正盛太古港商业城认购书》；二、解除2017年6月18日胡颖峰与正盛公司签订的4-2-3002、4-1-2103、4-2-801房，解除胡颖峰与正盛公司于2017年7月14日签订的3-2-301房的《正盛太古港商业城认购书》；三、正盛公司自本判决生效之日起十日内向胡学群、胡颖峰返还以上20套（房号：4-2-501、4-1-2102、4-1-604、4-1-504、4-1-804、4-2-2202、4-2-601、4-2-2203、4-1-1301、4-2-704、4-1-1004、4-1-701、4-1-901、4-2-2901、3-1-2804、4-1-2301、4-2-3002、4-1-2103、4-2-801、3-2-301）商品房的购房款37,434,788元；四、正盛公司自本判决生效之日起十日内向胡学群、胡颖峰支付购房款37,434,788元的利息损失（利息损失从胡学群、胡颖峰支付每套房购房款之日起到正盛公司付清购房款之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期银行贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款利率计算）；五、驳回胡学群、胡颖峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费375761元，由胡学群、胡颖峰和正盛公司各负担187880.5元。二审期间，胡学群、胡颖峰等人向本院提交四份证据：第一组证据：正盛公司在一审时发表的质证意见，证明正盛公司对自己开发的正盛太古港3#、4#楼违法不履行国家限购房政策出售，对胡学群、胡颖峰认购的22套商品房认定不是国家限购房，同意胡学群、胡颖峰用同一姓名签订认购协议，并加盖了正盛公司公章，正盛公司应承担一切法律后果；第二组证据：施工进度表、装修照片，证明正盛公司将胡学群、胡颖峰在一审诉讼期间已签订缴款的205、206号商品房，违反一房二卖，卖给第三人赵梦捷，现该房赵梦捷已装修完毕，正盛公司的行为明显且严重违法，正盛公司违法一房二卖，应依法按原购房价一倍赔偿，该组证据作为解除205、206号房屋认购协议的说明；第三组证据：正盛公司开发的正盛太古港3#、4#楼竣工验收报告，证明正盛公司开发的正盛太古港3#、4#楼的地下停车位，不是由汇海公司开发，此公司没有售楼资格，正盛公司与汇海公司恶意串通，诈骗胡学群、胡颖峰缴纳的车位款2万元；第四组证据：南昌市中级人民法院（2020）赣01民初487号民事判决书，证明正盛公司移交4-2-2301房给胡学群装修，胁迫胡学群要在正盛公司写好的交房申请书上签字，不签字则不交房，还以不返还缴纳该房认购款2169908元为筹码，胡学群是在正盛公司胁迫下签字，违背了其真实意思表示，此签字属无效的民事行为，一审判决解除了正盛公司的该违法胁迫行为。第五组证据：正盛太古港商业城的付款清单一份，证明该清单上注明17万余元的房屋购房款，并非转入车位。这涉及到解除合同，正盛公司需要承担违约责任的问题。正盛公司质证认为：对第一组证据的真实性无异议、对关联性和证明目的有异议。该份证据中的第一处划线部分只能证明正盛公司售房时开盘火爆、市场行情好，第二处划线部分只能证明限购政策是可能随时调整变化的，与胡学群、胡颖峰的理解完全是两回事，胡学群、胡颖峰系故意曲解。胡学群、胡颖峰对于限购政策是明知的，并非正盛公司不履行限购政策，也没有向胡学群、胡颖峰告知出售的房屋不属于限购范围。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该两套房屋没有卖给赵梦捷。胡学群、胡颖峰提供的施工进度表和装修照片未记载涉诉房屋4-205或4-206的任何信息，也未记载正盛公司的任何信息，无法核实其真实性，更无法证实正盛公司存在一房二卖的情形。2020年12月23日新颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经删除了原司法解释中第八条、第九条关于一倍赔偿的规定，故胡学群、胡颖峰主张一倍赔偿已经没有了相关法律依据。对第三组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，车位使用权、管理权已经转让给了物业公司，符合行规操作，不违反法律规定；该份证据仅能证明正盛公司是涉案项目的开发商，对此正盛公司从未否认，也正是因为正盛公司是开发商，才会卖房给胡学群、胡颖峰，从而发生本案争议。胡学群、胡颖峰所缴纳的车位款并非是正盛公司收取的，与正盛公司无关，根本不存在胡学群、胡颖峰所称的恶意串通或者诈骗行为。对第四组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该份一审判决并不能达到胡学群的证明目的，相反一审判决认定经胡学群签名确认并出具给正盛公司的申请书内容反映，胡学群对该房限购不能签约的风险是明知的，并其自身明确表示交房后所有的纠纷与正盛公司无关。对第五组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这个17万余元的数字能和我方提供的证据对应，但这是还没有退房之前发生的房款。正盛公司向本院提交一份证据：胡学群A区4#-205商铺退铺《客户申请单》一份，证明：胡学群已交纳4-205商铺的房款172227元，因贷款办理不了，胡学群申请退房，正盛公司于2020年底审批同意退房。205商铺已经被出租，如果胡学群要求继续购买4-205商铺并撤回退铺申请，正盛公司同意仍将4-205商铺出售给胡学群；如果胡学群要求对4-205进行退铺，正盛公司将按胡学群的申请完成退铺相关手续。胡学群、胡颖峰共同质证认为：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是假的，正盛公司是拿空白表给我签字的，表格上的内容是正盛公司事后填写的，非胡学群本人的真实意思表示。本院认为，因正盛公司对胡学群、胡颖峰提交的第一组、第三组、第四组、第五组证据的真实性无异议，本院予以确认，但第一组证据属于正盛公司在一审法院发表的质证意见，无法达到胡学群、胡颖峰的证明目的；第三组证据在一审期间已经举证、质证，不属于新证据，且该两份备案表只有工程名称，并无工程的具体范围，是否涵盖地下停车位不清楚，本院对该组证据的关联性和证明目的不予采信；第四组证据系本案的一审判决书，该判决书中并未明确解除20套商品房认购书的原因系胡学群受到了胁迫，该组证据同样达不到胡学群的证明目的。对胡学群、胡颖峰提交的第二组证据，因正盛公司对其真实性有异议，且胡学群、胡颖峰未提交原件，装修照片和施工进度表也未载明具体信息，体现不出系为案涉4-205、4-206房屋进行装修，该组证据不能达到其证明目的，本院对此不予认可。对第五组的关联性和证明目的将综合全案事实和在案证据予以综合认定。对正盛公司提交的证据，胡学群、胡颖峰虽然主张该证据的内容系事后添加，但并未否认胡学群签名的真实性，本院对该组证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明目的亦将综合认定。胡学群于2021年3月22日向本院提交了四份鉴定申请:第一份鉴定申请的内容是：1.申请二审法院依法委托有资质的专业鉴定机构对胡学群认购正盛公司的正盛太古港商业城项目22套商品房2017年开盘时市场时点房价进行鉴定评估以查明该22套商品房的实际增值价值；2.评估鉴定费由正盛公司承担。理由是：胡学群主张认购的22套商品房2017年购房价与2017年市场时点房价22000/㎡存在13219401元的价差，该价值为胡学群应当获取的预期收益。第二份鉴定申请的内容是：1.申请二审法院依法委托有资质的鉴定机构对胡学群认购正盛公司正盛太古港商品房时承诺小户型赠送8.5㎡，大户型赠送12.5㎡的建筑面积（见22套赔偿面积表）按原购房价价值进行鉴定评估；2.鉴定评估费由正盛公司承担。理由是：正盛公司向胡学群承诺了赠送面积，胡学群有正盛公司出售时的样板房为证，该面积应按4798304.67元的价值进行赔偿。第三份鉴定申请的内容是：1.申请二审法院委托有资质的鉴定机构对胡学群认购正盛公司正盛太古港4-1-2301商品房室内装修的价值进行鉴定评估；2.鉴定评估费由正盛公司承担。理由是：4-1-2301商品房的《正盛太古港商业城认购书》已经被一审法院判决解除，但该房屋已经进行了豪华装修，正盛公司应赔偿胡学群的装修损失。第四份鉴定申请的内容是：1.正盛公司移交给胡学群的4-2-2301房的总门设计为弧形，申请二审法院委托有资质的鉴定单位对此门进行鉴定；2.鉴定评估费由正盛公司承担。理由是：2017年6月18日，胡学群认购正盛公司正盛太古港4-2-2301商品房，胡学群在该房装修时发现，该房总门设计为弧形，不能使用，胡学群多次找正盛公司要求换门，正盛公司不予理睬。至今，该房装修后不能使用，直接造成胡学群购买此房的各项损失。正盛公司认为：对第一份鉴定申请，房价随着市场波动，没有可比性，有涨有跌，如果按照现在房价跌了，胡学群、胡颖峰是否要补偿正盛公司。对第二份鉴定申请，正盛公司从未向胡学群、胡颖峰承诺赠送面积，胡学群、胡颖峰也没有证据可以证实其观点，一审对该事实也已经查明。对第三份鉴定申请，且该房屋装修是胡学群自己提交的入住申请，写明了承担所有责任，一审法院也进行了审查。对第四份鉴定申请，不属于本案审理范围。对第一份鉴定申请，胡学群主张2017年时的市场价为22000元/㎡，而其认购的22套商品房的购房价与当时的市场价存在价差，该13219401元的价差应为其预期收益。本院认为，胡学群、胡颖峰在2017年购买案涉22套商品房的价格范围为16959元-18585元/㎡不等，结合一次性购买多套房屋且全款支付一般会给予购房人一定折扣的行规和市场习惯，即便当时的市场价是22000元/㎡，也不能得出市场价与购房价的差价即为胡学群的预期损失的观点，故根据《最高人民法院〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”之规定，本院对该项鉴定申请不予准许。对第二份鉴定申请，胡学群虽然提出正盛公司系口头承诺赠送面积，但并未提交相应证据予以证明，本院对此不予准许。对第三份鉴定申请，胡学群主张其虽在交房申请书上签字，但系受胁迫而签，交房申请书的内容并非其真实意思表示，但胡学群没有提交相应证据证明其主张，对该项鉴定申请，本院亦不予准许。对第四份鉴定申请，案涉的20套商品房中包含的是4-1-2301商品房，胡学群当庭坚持要鉴定的为4-2-2301商品房且自认该房不包含在一审的诉讼请求中,故4-2-2301商品房并非本案的审理范围，根据《最高人民法院〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款之规定，本院对该项鉴定申请不予准许。二审另查明，2016年10月9日的《南昌市住房限购政策实施操作指南》规定：“房地产开发企业及经纪机构要在销售现场、经营现场醒目位置公示本市住房限购政策，供购房人查阅。”“房地产开发企业及经纪机构在签订购房合同前，应履行对购房人的限购政策告知和购房资格审核义务。”2017年7月14日，胡学群与正盛公司就3-1-504、3-1-602、3-1-1102、3-1-1302、3-1-3002、3-1-3003、3-1-3202、3-1-3203、3-1-3602、3-1-3603、3-2-1602、3-2-1603、3-2-1702、3-2-2602、3-2-2903、3-1-703，胡颖峰与正盛公司就3-1-1902、3-1-1903、3-1-2102、3-1-2103、3-1-2202、3-1-2203、3-1-2602、3-1-2702、3-1-2703分别签订了25份《正盛太古港商业城认购书》。胡学群、胡颖峰在8-11月的时间范围内向正盛公司分别提交了《客户申请单》《更名申请单》各25份，《客户申请单》《更名申请单》中均注明系因胡学群、胡颖峰限购而申请更名，对由此带来的法律责任由胡学群、胡颖峰本人承担，正盛公司无需承担任何责任。2018年10月22日，胡学群就A2-229、A2-210车位分别向汇海公司交付各10000元，合计20000元。汇海公司分别出具收据，注明为A区负二层A2-229、A2-210号车位款。根据2019年7月26日的《正盛太古港商业城付款清单》可知，4-205商铺的建筑面积为176.54㎡，总价为6178875元，胡学群已支付172227元（2018年5月11日支付100000元、2019年7月25日支付31577元、2019年7月26日支付40650元）；4-206商铺的建筑面积为88.6㎡，胡学群已支付3857729元（2018年5月11日支付100000元、2018年5月18日支付250000元、2019年7月25日支付60000元、2019年7月26日支付3447729元），两个商铺合计已支付款项为4029956元，尚未付清全款。一审判决书第18页关于“胡学群、胡颖峰按约缴纳了定金，并以POS机刷卡的方式一次性付清了购房款，总计支付购房款41464744元（其中20套住房购房款为37434788元、购2个商铺的款为4029956元）”中的“一次性付清购房款”的表述不当，本院予以纠正。还查明，《客户申请单》注明：“因贷款无法办理，故无法购买，现申请将此房已交房款：172227元转入车位负二层A2-158。”此房即为A区4#-205号房（面积176.54㎡），也即案涉4-205商铺，申请人胡学群在落款处签名并捺印。该申请经正盛公司销售部、营销中心、副总裁流转，最终由正盛公司法定代表人李剑于2020年12月23日签字同意。一审法院2020年9月14日的庭审笔录中，正盛公司委托诉讼代理人向胡学群提问：“4-1-2301房是否是你私自搭建”，胡学群回答：“我是第一个装修的，是我搭建的。”一审法院提问：“车位是否和开发商签订书面协议”，胡学群回答：“没有。”一审法院提问：“你一次性签订46套房的认购协议书目的是什么”，胡学群回答：“个人投资。”2020年11月19日一审法院的《询问笔录》中，胡学群认可江西省鹤群房地产开发有限公司是其所开设的公司，其是法定代表人，该公司现在由其子胡颖峰管理。在二审庭审中，胡学群认可其是江西省鹤群房地产开发有限责任公司的法定代表人，从事房地产开发。正盛公司在二审答辩状和二审当庭陈述中均同意解除4-205房的《正盛太古港商业城认购书》。对一审判决认定的双方当事人无异议的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：胡学群、胡颖峰的上诉请求是否能得到支持？具体包括：1.购房款37434788元的利息应按何标准计算；2.胡学群能否要求解除案涉4-205、4-206房的认购协议、应否返还认购款以及利息；3.2万元车位费应否返还；4.22套房屋的市场增值收益1321.9401万元应否支持；5.案涉房屋的赠送面积的价值479.830467万元应否支持；6.4-1-2301号房屋的装修费、利息及被强拆的赠送面积损失共计68.361869万元应否支持。关于购房款37434788元的利息应按何标准计算的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，预约合同是约定将来一定期限内或满足特定条件时订立本约的合同。订立预约合同的目的是在本约订立前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直到本约订立。案涉20份《正盛太古港商业城认购书》系胡学群、胡颖峰与正盛公司就胡学群、胡颖峰将来与正盛公司签订正式商品房买卖合同而作的相关承诺，20份认购协议中对商品房房号、面积、销售单价、总金额、支付定金、签署商品房买卖合同的时间和条件、未按规定时间签署视为违约、不能按揭贷款时的付款方式等均作出了明确约定，应当认定案涉20份《正盛太古港商业城认购书》为胡学群、胡颖峰与正盛公司之间为订立正式的商品房买卖合同而签订的预约合同。但案涉预约合同之所以不能转化为本约商品房买卖合同的关键因素在于：1.胡学群、胡颖峰在购买案涉正盛太古港商业城房产项目之时名下已有多套房产，其系《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》中规定的限购人员，且胡学群、胡颖峰作为房地产开发公司的从业者和经营者，对南昌市的相关限购政策和限购房产范围理应知情，其在明知限购的情况下为了个人投资目的仍与正盛公司签订案涉多份认购书存在过错；2.正盛公司作为案涉房产项目的开发商，对其开发的商品房属于南昌市商品房限购范围亦是明知的。根据2016年10月9日的《南昌市住房限购政策实施操作指南》的相关规定，房地产开发企业及经纪机构要在销售现场、经营现场醒目位置公示本市住房限购政策，供购房人查阅。房地产开发企业及经纪机构在签订购房合同前，应履行对购房人的限购政策告知和购房资格审核义务。正盛公司没有提交证据证明其在与胡学群、胡颖峰签订案涉认购书的过程中已严格按照前述文件和操作指南的相关规定执行且尽到了审核购房人购房资格的义务，故正盛公司对此也存在过错。基于前述两点，胡学群、胡颖峰与正盛公司对案涉20套商品房的买卖合同无法签订一事均负有过错。胡学群、胡颖峰关于解除20套房屋的《正盛太古港商业城认购书》的诉请并无不当，亦符合法律规定。此外，案涉20份《正盛太古港商业城认购书》中虽未明确约定违约责任的承担方式和利息计算标准，但考虑到正盛公司作为房地产开发公司，在胡学群、胡颖峰一次性购买20余套房屋显然与当时南昌市的限购政策不符的情况下未尽提醒义务，放任了案涉20套房屋无法签订商品房买卖合同后果的出现，加之正盛公司对胡学群、胡颖峰已支付的20套住房的购房款37434788元实际占用多年的事实，故胡学群、胡颖峰上诉要求损失按年利率6%计算的标准并不过高，本院对该主张予以支持。关于胡学群能否要求解除案涉4-205、4-206房的认购协议、应否返还认购款以及利息的问题。本院分述如下：1.对2018年5月11日订立的4-206号《正盛太古港商业城认购书》能否解除的问题。本院认为，该认购书约定的4-206商铺的建筑面积为88.6㎡、销售单价为36443元/㎡、总价为6434741元，胡学群已支付3857729元。该认购书第二条约定了胡学群在签署本认购书时支付定金10万元，该认购书中约定的定金和销售单价远远高于同时段胡学群、胡颖峰与正盛公司签订的22套商品房认购书中约定的相应价格；且正盛公司在一审时提供了4-205、4-206房屋的登记信息为商业用房；此外，胡学群在一审提供的证据《原告在被告开发的正盛太古港商业城购买的商品房赔偿利息损失计算表》中针对4-206房也自认已交纳的3447729元为公寓房款。综上，一审法院作出的4-206为商业用房、该商业用房不属于南昌市房屋的限购范围、该套房屋的《正盛太古港商业城认购书》可以履行的认定并无不当；2.对于胡学群能否要求正盛公司退还4-206商铺的购房款及支付相应的利息损失的问题。4-206房的认购书第三条虽然约定在认购书签署后7日内，胡学群须持本商品房认购协议书及定金收据至正盛公司销售中心现场签署《南昌市商品房买卖合同》，但该认购书未就正盛公司违反第三条约定应承担的责任进行约定，且4-206房系商铺，并不符合解除条件。对此问题，一审法院已有详细论述，本院不再赘述；3.因胡学群、正盛公司在二审中对解除4-205房的《正盛太古港商业城认购书》达成了一致意见，本院认定4-205号房的《正盛太古港商业城认购书》已解除；4.正盛公司本应向胡学群退还其已支付的4-205商铺的购房款172227元，但根据正盛公司提交的《客户申请单》，胡学群已同意将其支付的172227元转为负二层A2-158的车位款，故4-205商铺的购房款172227元可不予退还，本院对胡学群上诉主张的该部分款项的利息亦不予支持。关于2万元车位费应否返还的问题。胡学群、胡颖峰上诉主张，其提交的《南昌市建设工程竣工验收备案表》可以证明正盛太古港商业城项目3#、4#楼的地下停车位系正盛公司而非汇海公司开发，正盛公司系为避税而恶意串通汇海公司诈骗胡学群、胡颖峰的地下车位款。本院认为，两份《南昌市建设工程竣工验收备案表》注明的工程名称为正盛太古港商业城A地块3#、4#商业住宅楼，该两份备案表中没有出现地下停车位的字样，该证据无法达到胡学群、胡颖峰的证明目的。胡学群、胡颖峰还提出，从正盛公司的《客户申请单》可知，胡学群已支付的172227元购房款已经转为负二层A2-158的车位款，由此可知正盛公司与汇海公司的款项可以相互转化，车位款可以转化为购房款、购房款亦可以转化为车位款。本院认为，一审庭审中，胡学群已认可车位协议不是和正盛公司签订的。2018年10月22日，胡学群向汇海公司交纳了2万元地下车位款，汇海公司也开具了相应收据。仅凭《客户申请单》不能证明胡学群、胡颖峰关于款项性质可以互换的观点。该2万元车位款的收取主体并非正盛公司，胡学群、胡颖峰针对正盛公司提出的由正盛公司向其返还车位款2万元并按6%的标准承担利息的诉讼请求不能成立，本院对其该项上诉主张不予支持。关于22套房屋的市场增值收益1321.9401万元应否支持的问题。在一、二审审理过程中，胡学群对其曾担任江西省鹤群房地产开发有限责任公司法定代表人、一直从事房地产开发的事实不持异议，并认可其设立的房地产开发公司现由胡颖峰进行管理。本院认为，胡学群作为房地产开发公司的多年经营者、胡颖峰作为江西省鹤群房地产开发有限公司的管理者，对其在购买商品房过程中的注意义务应比一般的普通购房者赋予更高要求。在本案中，胡学群、胡颖峰对其投资风险应是明知的。加之在购买正盛太古港商业城地产项目的过程中，胡学群、胡颖峰于2017年7月14日还就其他26套商品房签订了26份《正盛太古港商业城认购书》，随即又向正盛公司递交《客户申请单》《更名申请单》，前述材料中均注明系因限购原因申请更名。且在一审庭审中，胡学群自认一次性购买46套房屋的目的是为个人投资而非自住，进一步印证了一审法院关于胡学群、胡颖峰对其投资风险系明知且存在过错的结论。胡学群、胡颖峰在2017年购买案涉22套商品房时支付的价格范围为16959元-18585元/㎡不等，结合一次性购买多套房屋且全款支付一般会给予购房人一定折扣的行规和市场习惯，即便当时的市场价是22000元/㎡，也不能得出当时的市场价与购房价的差价即为胡学群、胡颖峰的预期损失的观点。一审法院据此对胡学群、胡颖峰的该项诉请不予支持正确，本院予以维持。关于案涉房屋赠送面积的价值479.830467万元应否支持的问题。胡学群、胡颖峰在与正盛公司分别签订的《正盛太古港商业城认购书》中均没有约定商品房的赠送面积。胡学群、胡颖峰在一审过程中虽然提交了正盛公司出售房屋的宣传资料，但该宣传资料没有赠送面积的文字表述；胡学群、胡颖峰提交的样板房视频中虽然提到了赠送面积，但该视频中只能看到样板房的室内装修，没有证据证明该样板房与胡学群、胡颖峰购买的房型一致，也没有任何信息可以证明视频中的样板房就是案涉正盛太古港商业城项目的样板房。二审中，胡学群、胡颖峰也未就正盛公司在认购时承诺了赠送面积进行进一步举证。本院认为，《正盛太古港商业城认购书》中没有约定赠送面积、宣传资料中也没有相应的文字表述，在一、二审过程中，胡学群、胡颖峰均没有提交足够的证据证明正盛公司承诺了赠送面积。故胡学群、胡颖峰该项上诉主张无事实依据，本院不予支持。关于4-1-2301号房屋的装修费、利息及被强拆的赠送面积损失共计68.361869万元应否支持的问题。2019年8月6日，胡学群向正盛公司提交申请书一份，注明因家庭原因需装修4-1-2301房入住，特向正盛公司申请交房，由此产生的所有纠纷与正盛公司无关，由胡学群本人承担。本院认为，该申请书系胡学群签字确认的，其并未否认该签名的真实性。胡学群虽然主张系被胁迫签订该申请书，但并未提交证据予以证明。胡学群在申请书中已经明确了其知道该房因限购不能签订商品房买卖合同，但对该风险带来的后果自愿承担。现胡学群自行装修4-1-2301房，该房至今无法入住的损失应由胡学群自行承担。胡学群上诉主张该房屋的装修费用及利息损失无事实和法律依据，本院不予支持。对于被强拆的赠送面积的损失问题，如前所述，正盛公司并未承诺向胡学群赠送面积，胡学群在一审庭审中已自认该房屋系其装修搭建，现该搭建部分因属违章建筑被南昌市青云谱徐家坊街办执法队强制拆除，并非正盛公司的过错所致，胡学群虽主张该搭建部分系正盛公司拆除的，但并未举证予以证明。故该部分损失亦应由胡学群自行承担，一审法院未予支持4-2-2301房的相关损失正确，本院予以维持。此外，胡学群、胡颖峰还主张一审法院未按起诉标的和判决结果分担诉讼费错误。本院认为，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担,胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的,人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，一审法院判决支持了胡学群、胡颖峰的部分诉讼请求，本案属于部分胜诉、部分败诉的情况，可以由人民法院根据案件的具体情况决定各方各自负担的诉讼费用数额。一审法院已认定胡学群、胡颖峰和正盛公司对于20套商品房的认购书的解除均有过错，进而决定一审案件受理费的分担方式并无不当，应予维持。综上，胡学群、胡颖峰的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，但因二审期间，胡学群与正盛公司就解除4-205房的认购协议书达成一致，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民初487号民事判决第一项，即解除2017年6月18日胡学群与江西正盛时代置业有限公司签订的4-2-501、4-1-2102、4-1-604、4-1-504、4-1-804、4-2-2202、4-2-601、4-2-2203、4-1-1301、4-2-704、4-1-1004、4-1-701、4-1-901、4-2-2901、3-1-2804、4-1-2301房的《正盛太古港商业城认购书》；二、维持江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民初487号民事判决第二项，即解除2017年6月18日胡颖峰与江西正盛时代置业有限公司签订的4-2-3002、4-1-2103、4-2-801房，解除胡颖峰与江西正盛时代置业有限公司2017年7月14日签订的3-2-301房的《正盛太古港商业城认购书》；三、维持江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民初487号民事判决第三项，即江西正盛时代置业有限公司自本判决生效之日起十日内向胡学群、胡颖峰返还以上20套（房号：4-2-501、4-1-2102、4-1-604、4-1-504、4-1-804、4-2-2202、4-2-601、4-2-2203、4-1-1301、4-2-704、4-1-1004、4-1-701、4-1-901、4-2-2901、3-1-2804、4-1-2301、4-2-3002、4-1-2103、4-2-801、3-2-301）商品房的购房款37434788元；四、撤销江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民初487号民事判决第五项，即驳回胡学群、胡颖峰的其他诉讼请求；五、变更江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民初487号民事判决第四项为江西正盛时代置业有限公司自本判决生效之日起十日内向胡学群、胡颖峰支付购房款37434788元的利息损失（利息损失按年利率6%的标准从胡学群、胡颖峰支付每套房购房款之日起计算至江西正盛时代置业有限公司付清购房款之日止）；六、确认解除2018年5月11日胡学群与江西正盛时代置业有限公司签订的4-205号房的《正盛太古港商业城认购书》；七、驳回胡学群、胡颖峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费375761元，由胡学群、胡颖峰和江西正盛时代置业有限公司各负担187880.5元。二审案件受理费182752.64元，由胡学群、胡颖峰负担146202.11元，江西正盛时代置业有限公司负担36550.53元。本判决为终审判决。审 判 长  王 冬审 判 员  魏 巍审 判 员  汪娣娣二〇二一年五月十一日法官助理蔡静书记员代  泠