北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19009号原告（反诉被告）：一兆环球（北京）体育文化有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：贾海鑫，董事长。委托诉讼代理人：王明文，北京双鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶晓彤，北京双鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：融信正泓投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区潘家园东里26号楼三层3078室。法定代表人：薛新兵，总经理。委托诉讼代理人：彭国栋，北京市京徽律师事务所律师。原告（反诉被告）一兆环球（北京）体育文化有限公司（以下简称“一兆环球公司”）与被告（反诉原告）融信正泓投资管理（北京）有限公司（以下简称“融信正泓公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。融信正泓公司的委托诉讼代理人彭国栋到庭参加诉讼。一兆环球公司经本院合法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融信正泓公司向本院提出反诉请求：1.一兆环球公司支付融信正泓公司房屋租金877666元、物业费8400元、违约金429000元；2.诉讼费由一兆环球公司承担。事实和理由：2018年4月18日，融信正泓公司与一兆环球公司签订《房屋租赁合同书》，约定融信正泓公司将位于北京市丰台区北甲地路十号院永辉超市二层1120平方米租与一兆环球公司，租赁期限自2018年4月18日至2023年12月31日，免租期为60天，免租金期自2018年4月18日至2018年6月17日，同时双方还就租金、履约保证金及付款方式等权利义务进行了约定。一兆环球公司未按照约定支付自2019年1月起至2019年6月10日的租金及自2018年12月至2019年6月10日的物业费，亦未提前六个月向融信正泓公司提出合同解除申请，一兆环球公司存在违约行为。同时按照合同第三条、第九条的约定，融信正泓公司有权要求一兆环球公司支付免租期内的租金以及违约时月租赁费用三倍的违约金。融信正泓公司向一兆环球公司多次主张上述费用未果。一兆环球公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月18日，出租方融信正泓公司（甲方）与承租方一兆环球公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：“……第一条租赁物范围、用途及基本情况第一款乙方愿意承租，甲方同意出租位于北京市丰台区北甲地路十号院永辉超市二层1120平方米。（以下简称“租赁物”），甲方承诺其有权出租该租赁物。该租赁物具体位置间本合同附件《租赁物平面图》：该租赁物乙方承租的总建筑面积以实际交付确认的面积为准计：1120平方米，详见交付清单。房屋所有权证号：【】。第二款：租赁物性质：经营性用房。第三款：租赁用途：商业+办公。第二条租赁期及租赁物交付第一款：租赁期：2018年4月18日至2023年12月31日止。第二款：免租期（装修期）：2018年4月18日至2018年6月17日。在免租期内，乙方无需支付房屋租金，但需承担物业管理费、各项使用房屋产生的能耗费以及其他应乙方装修该租赁物而实际发生的各种费用。第三款：免租期60天，用于乙方装修，如乙方装修未满60天，以实际开业日期为准开始计租，（试营业视同开始营业），该情形下双方应对实际起租日进行书面确认。乙方发生本合同逾期与违约行为，不享有免租期，仍应负担免租期内租金。……第三条租金、履约保证金及付款方式第一款：租金价格：第一年租金为3.8元/平米/天，适用时间为2018年6月18日到2018年12月31日，第二和第三年租金为4.2元/平米/天，适用时间为2019年1月1日至2020年12月31日，第四年租金为4.41元/平米/天，适用时间为2021年1月1日至2021年12月31日，第五年租金为4.63元/平米/天，适用时间为2022年1月1日到2022年12月31日，第六年租金为4.86元/平米/天，适用时间为2023年1月1日至2023年12月31日，计租面积为乙方实际适用的建筑面积1120㎡。第二款：甲方承诺2018年4月25日前将租赁物消防办理手续的资料和租赁物可出租给乙方的证明权提交给乙方，甲方未按前述约定提交的，乙方有权拒绝支付本合同项下租金和保证金等款项。乙方履约保证金的支付时间如下：第一次2018年4月25日129000第二次2018年9月25日129000第三次2019年6月30日129000租金每三个月支付，乙方应提前5日甲方足额缴纳下一期租金至甲方指定账户。2018/4/25应付租金446880元，2018/9/25应付租金391500元，2018/12/25应付租金429000元，2019/3/25应付租金429000元，2019/6/25应付租金429000元……甲方开户银行：招商银行北京陶然亭支行甲方银行地址：北京市西城区南纬路39号甲方账号：×××户名：融信正泓投资管理（北京）有限公司……第四条物业管理与其他费用……第三款：乙方须按照为该租赁物安装的计量分表或物业管理公司出示的费用账单，向相关部门缴清承租该租赁物所发生的全部其他费用。包括但不限于：（物业费、供暖赞、电费、水费、燃气费、有线电视费、网络使用费）。其中物业费用标准为1元/月/平米，每三个月收取，随房屋租金一并缴纳。……第九条违约责任第一款：甲乙双方应严格履行本合同，如甲方违约造成合同解除，甲方应立即退还两倍的履约保证金，同时向乙方支付违约时月租赁费用三倍的违约金。乙方应提前六个月以书面形式向甲方提出合同解除申请，甲方应无息退还乙方履约保证金。如乙方少于六个月向甲方提出合同解除申请，甲方不予退还履约保证金，同时乙方应向甲方支付违约时月租赁费用三倍的违约金。……第二款：乙方逾期支付租赁费用及其他相关费用时，每逾期一日，乙方需按拖欠费用总额的1%向甲方支付违约金，逾期达30天，并经甲方书面催缴仍未支付的，甲方有权采取停水、停电、封存乙方财产等措施，并有权单方解除合同，没收履约保证金，并要求乙方承担相当于违约时上一月份租赁费用三倍的违约金，同时保留向乙方索赔相关损失的权利。……第十一条租赁物返还第一款：租赁期满后，乙方应结清租赁费用及水、电费等应由乙方承担的相关费用，否则甲方有权扣留乙方所租赁场地内物品。第二款：如果租赁期满或提前终止、解除本合同时，甲方应当书面通知乙方进行交接。乙方收到通知后30日内不与甲方签署书面的场地交接单完成交接工作，或逾期不交还该租赁场所，则视为乙方自动放弃其在租赁场所内的财产所有权，甲方有权全权处置（视为无偿归甲方所有），并自行收回该租赁场所，乙方无权要求索赔或折抵租赁费用、赔偿金、违约金等乙方应支付甲方的各种费用。第三款：租赁期满或本合同提前解除、终止之时，乙方应按甲方要求的期限，将租赁物交还甲方并与甲方共同验收该租赁物及其附属设施。如有损坏（自然磨损和损耗除外）乙方须负责赔偿第四款：合同解除或终止，在甲方接收交接时，包括但不限于：乙方应将门禁卡、进入租赁物全套钥匙（卡），各类电卡、燃气卡、煤气卡、水卡等经乙方清点无误后交接给甲方。若有丢失毁坏应负责赔偿。……”合同落款有融信正泓公司与一兆环球公司盖章及融信正泓公司授权代表杨睿签字。2018年6月15日，双方签订《补充协议》，约定：“经双方友好协商，就付款事宜达成如下协议：一、甲方不迟于2018年12月25日向乙方提供2019年1月1日起对主合同约定的标的地址享有转租并进行商业经营权的书面材料；二、甲方提供出租物的承租及转租权自2019年1月1日起至2023年12月31日。三、乙方在甲方提供上述材料的前提下，严格按照主合同约定的时间支付各项款项；四、如甲方未按约定提供上述相关材料，乙方有权延后支付房屋租金并正常使用场地，直到甲方提供后补足；五、如甲方己提供上述相关材料，乙方未按约定准时付款，视同乙方违约，并依照主合同相关约定执行；六、其他未尽事宜，参照主合同执行。七、此协议适用于北甲地10号院二层永辉超市房屋租赁协议补充。本协议自双方签字并加盖公章后生效，一式肆份，双方执贰份。”合同落款有融信正泓公司与一兆环球公司盖章及融信正泓公司负责人杨睿签字。2019年5月17日，一兆环球公司向杨睿邮寄《解除合同通知书》，该邮件于2019年5月23日被退回。2019年5月24日，一兆环球公司法定代表人贾海鑫向融信正泓公司员工李伦微信发送《解除合同通知书》，李伦回复“收到”。另查，2015年10月31日，北京永辉超市有限公司（以下简称“永辉超市”）与乐匙投资管理（北京）有限公司（以下简称“乐匙公司”）签订《租赁合同》，约定永辉超市将位于北京市丰台区北甲地路10号院永辉超市草桥店二楼场地出租于乐匙公司使用，租赁期限自2015年11月1日起至2018年12月31日止。2016年1月14日，乐匙公司名称变更为融信正泓公司。2018年12月21日，北京铭睿颐和企业管理有限公司（以下简称“铭睿颐和公司”）向融信正泓公司出具《承诺》，载明：“我公司北京铭睿颐和企业管理有限公司及股东杨睿，明确知晓贵单位与一兆环球（北京）体育文化有限公司在2018年4月18日就位于北京市丰台区北甲地路十号院永辉超市二层1120平米签订《房屋租赁合同》，该合同期限截止2023年12月31日……在2018年12月31日贵公司与北京永辉超市有限公司签订《租赁合同》到期后，经与贵公司、经办人杨睿以及北京永辉超市有限公司协商合同到期后，由我公司与相关方签订租赁合同，目的是保证贵公司在2018年4月18日签订的《房屋租赁合同》得以继续履行。基于以上事实，我公司承诺，我公司取得北京市丰台区北甲地路十号院永辉超市二层租赁权后，会继续维持当前状态由一兆环球公司按照2018年4月18日与贵公司签订的《房屋租赁合同》继续履行直到合同期满，或者可以维持原合同条款不变的情况下，协商一致由我公司与一兆环球公司签订《房屋租赁合同》。总之，不会影响到贵公司与一兆环球公司在2018年4月18日签订的《房屋租赁合同》的履行。”落款有铭睿颐和公司盖章及经办人杨睿签字。2019年1月1日，永辉超市与北京鑫实源创企业管理有限公司（以下简称“鑫实源创公司”）签订《房屋租赁合同》，约定鑫实源创公司承租永辉超市位于北京市丰台区北甲地路10号院商业二层的场地，租赁期限从2019年1月1日起至2027年4月30日。同日，永辉超市与鑫实源创公司签订《补充合同》，约定永辉超市同意鑫实源创公司转租或以其他方式与第三方共同使用租赁房屋的全部或部分。鑫实源创公司与铭睿颐和公司签订《租赁合同》，约定鑫实源创公司将位于北京市丰台区北甲地路10号院二楼场地出租与铭睿颐和公司使用，租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日。2019年1月15日至2019年6月18日之间，杨睿向鑫实源创公司法定代表人李海亮陆续转账多笔款项。2019年9月12日，鑫实源创公司出具《收款证明》，载明：“兹证明北京铭睿颐和企业管理有限公司已缴付2019年1月1日至2019年6月30日位于北京市丰台区北甲地路10号院二楼的房屋租金。”庭审中，融信正泓公司认可一兆环球公司已经支付房屋租金至2019年1月，交纳物业费自2018年6月18日至2018年12月31日，且于2019年6月10日向其返还案涉房屋钥匙。融信正泓公司提交《收条》三份，其中，2018年4月25日收条载明：“收到丰台区北甲地路10号院商业房产证复印件未盖章一份。收到丰台区北甲地路10号院商业3号楼二层平面图复印件未盖章一份”，落款有贾海鑫签字；2018年4月26日收条载明：“收到丰台区北甲地路10号院商业房产证复印件盖章一份和二层平面图盖章一份”，落款有牛盼陶及贾海鑫签字；2019年2月10日收条载明：“今收到永辉超市草桥店分公司申请设立书、名称变更通知、北甲地路10号院1号楼房产证复印件、二层分割图四件各1份，均已盖北京嘉祥星河房地产开发有限公司章”，落款有贾海鑫签字。再查，北京玺萌房地产开发有限公司于2004年6月17日取得案涉房屋所有权证。此外，本案中，一兆环球公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院口头裁定按撤诉处理。以上事实，有《房屋租赁合同协议书》及《补充协议》、中国民生银行单位账户对账单、微信记录截图、《房屋租赁合同》及《补充协议》《租赁合同》《承诺》《收款证明》、账务明细清单、购电明细报表、《环球健身会馆服务交易合同》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，根据我国法律规定，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理。本案中，一兆环球公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院口头裁定按撤诉处理，并对融信正泓公司的反诉继续审理。本案争议的焦点是，融信正泓公司与一兆环球公司签订的《房屋租赁合同书》的效力及双方应当承担的责任。首先，关于《房屋租赁合同书》的效力。我国合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，融信正泓公司与一兆环球公司于2018年4月18日签订《房屋租赁合同书》，约定融信正泓公司将位于北京市丰台区北甲地路十号院永辉超市二层面积为1120平方米房屋租与一兆环球公司使用，租赁期限自2018年4月18日至2023年12月31日。永辉超市与乐匙公司于2015年10月31日签订《租赁合同》，约定永辉超市将位于北京市丰台区北甲地路10号院永辉超市草桥店二楼场地出租于乐匙公司使用，租赁期限自2015年11月1日至2018年12月31日。2016年1月14日，乐匙公司名称变更为融信正泓公司。基于上述事实，融信正泓公司将案涉房屋转让给一兆环球公司的期限超过了融信正泓公司剩余租赁期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。融信正泓公司与一兆环球公司签订《租赁合同书》虽为民法典施行前成立的合同，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条的规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。我国民法典规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律效力。但出租人与承租人另有约定的除外。据此，一兆环球公司与融信正泓公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。转租期限超过融信正泓公司剩余租赁期限部分的约定，仅对永辉超市不具有法律效力。其次，关于双方应当承担的责任。我国法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对房屋租金一节，本案中，融信正泓公司认可一兆环球公司已经支付房屋租金至2019年1月，主张一兆环球公司于2019年6月10日向其返还案涉房屋钥匙，在无相反证据的情况下，本院对此不持异议。故融信正泓公司要求一兆环球公司支付自2019年2月至2019年6月10日的房屋租金于法有据，融信正泓公司对房屋租金的计算有误，本院予以纠正。针对违约金一节，双方签订的《房屋租赁合同书》约定：“甲乙双方应严格履行本合同，如甲方违约造成合同解除，甲方应立即退还两倍的履约保证金，同时向乙方支付违约时月租赁费用三倍的违约金。乙方应提前六个月以书面形式向甲方提出合同解除申请，甲方应无息退还乙方履约保证金。如乙方少于六个月向甲方提出合同解除申请，甲方不予退还履约保证金，同时乙方应向甲方支付违约时月租赁费用三倍的违约金。”一兆环球公司法定代表人贾海鑫于2019年5月24日向融信正泓公司工作人员李伦通过微信发送《解除合同通知书》，李伦回复“收到”，应视为一兆环球公司以书面形式向融信正泓公司提出合同解除申请。一兆环球公司少于六个月向融信正泓公司提出合同解除申请，融信正泓公司要求一兆环球公司支付违约金于法有据，本院予以支持。针对免租期内的房屋租金一节，双方签订的《租赁合同书》约定：“免租期60天，用于乙方装修，如乙方装修未满60天，以实际开业日期为准开始计租，（试营业视同开始营业），该情形下双方应对实际起租日进行书面确认。乙方发生本合同逾期与违约行为，不享有免租期，仍应负担免租期内租金。”一兆环球公司未按照合同约定支付租金，亦未按照合同约定提前六个月以书面形式向融信正泓公司提出书面解除申请，存在违约行为，故融信正泓公司要求一兆环球公司支付免租期内的房屋租金于法有据，融信正泓公司对该房屋租金的计算有误，本院予以纠正。针对物业费一节，双方签订的《租赁合同书》约定：“免租期（装修期）：2018年4月18日至2018年6月17日。在免租期内，乙方无需租金，但需承担物业管理费，各项使用房屋产生的能耗费以及其他因乙方装修该租赁物而实际发生的各种费用”，“乙方需按照为该租赁物安装的计量分表或物业管理公司出示的费用账单，向相关部门缴清承租该租赁物所发生全部其他费用。包括但不限于：（物业费、供暖费、电费、水费、燃气费、有线电视费、网络使用费）。其中的物业费用标准为1元/月/平米，每三个月收取，随房屋租金一并缴纳。”融信正泓公司认可一兆环球公司已经支付物业费自2018年6年18日至2018年12月31日，要求其支付免租期内及2019年1月至2019年6月10日的物业费于法有据，但融信正泓公司对物业费的计算有误，本院予以纠正。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、一兆环球（北京）体育文化有限公司于本判决生效之日起七日内支付融信正泓投资管理（北京）有限公司自2019年2月1日至2019年6月10日的房屋租金611520元、免租期内的房屋租金255360元、违约金429000元、物业费8213元。二、驳回融信正泓投资管理（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费16636元，由融信正泓投资管理（北京）有限公司负担243元（已交纳），一兆环球（北京）体育文化有限公司负担16393元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 杨 薇人民陪审员 王 杰人民陪审员 张晓煜二〇二一年五月二十一日书 记 员 贾 茜