贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1105号原告：贵阳美的新时代房地产发展有限公司（以下简称美的公司），住所地贵州省贵阳市花溪区甲秀南路**贵志藏珑**楼********。法定代表人：刘隽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗力云，贵州恩九律师事务所律师。被告:杨松，男，1985年2月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：熊伟，贵州驰远律师事务所律师。原告美的公司与被告杨松合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美的公司委托诉讼代理人罗力云、被告杨松委托诉讼代理人熊伟到庭参加诉讼。因疫情原因，本案依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告美的公司向本院提出诉讼请求，请求判令:1.被告支付原告逾期车位款51432元；2.被告支付原告违约金13115.2元（违约金按照应付款的按每日3‰标准计算至被告实际付款之日止，现暂计至2019年10月30日）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年11月6日签署《车位使用权合同》，约定原告向被告有偿提供美的国宾府-三期一标地下室（非人防）负1-404号车位壹个，有偿使用费214302元，尾款192872元分期支付于2020年6月20日付清。同日，双方另行签订《车位款分期付款补充协议》约定尾款37000元分9期支付：分别在2018年6月26日、9月20日、12月20日、2019年3月20日前每期支付21430元；2019年6月20日、9月20日、12月20日以及2020年3月20日前每期支付25716元，2020年6月20日前支付25718元。同时还约定了若被告逾期付款，应按应付未付款每日3‰的计算标准支付违约金的违约责任。协议签订后，被告至今仍未按月支付到期日为2019年6月20日及9月20日的车位款的车位款，经原告催收未果，故为维护原告合法权益，现提起诉讼，诉请如前。被告杨松辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.2018年被告到原告处购买房屋时了解到购房的单价以及车位一口价，在签订合同时，原告却将商品房的部分房价转嫁到车位上，使被告签订的车位合同价格比原约定高出13万余元，后被告经查询知晓原告在宣传房屋价格时已超出主管部门的备案价，但其并未告知被告，而是以虚拟车位合同的方式引诱被告签署高价合同以此转嫁购房款，以达到其违规超价销售商品房的目的，因此原被告签订的案涉合同应属无效合同，是以合法形式掩盖非法目的的虚假合同，被告受原告期限的情况下签订合同；2.原告对其销售的车位并不具有合法的处分权；3.原告通过虚高合同的方式违规超过主管部门备案价销售商品房，其行为具有明显的违法故意；4.原告主张的违约金过高，依法应调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算。本院经审理认定事实如下：原告系有限责任公司，成立日期为2016年2月19日，营业期限自2016年2月19日至2036年2月18日，经营范围为法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可的（审批）的，市场主体自主选择经营。（房地产开发、经营、销售、出租、房地产营销策划（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动））。2018年6月26日，原告作为甲方与乙方被告杨松签订合同编号为车-2215号《车位使用权合同》，合同约定：甲方向乙方有偿提供美的国宾府三期一标地下室（非人防）-负1-404号车位一个，该车位有偿使用费为214302元，付款方式为分期付款，尾款192872元于2020年6月20日前付清，该车位交付时间为2020年7月30日，自车位交付之日起，乙方须向物业公司缴纳80元/月的车位管理费，子母车位按120元/月的标准缴纳物业服务费。甲方应在约定交付之日前7日通知乙方办理接收车位移交手续。车位仅作为乙方车辆停泊专用，乙方不得任意改变该车位的性质、外观及堆放杂物，本协议签署后，车位一经乙方选定不得退换。合同第五条车位使用年限约定“乙方已经充分知晓并理解该车位为无产权车位，不具备产权办理条件，乙方不得以任何方式向甲方主张车位产权办理义务，车位与房屋享有同等使用年限的使用权”；第六条车位的交付标准及保修约定“交付的车位达不到交付标准的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分进行整改。对出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。但买受人明确表示不接受这部分装置、装修、装饰的，出卖人有义务对其加以拆除”。双方还对其他的合同权利义务进行了约定。原告陈述该合同中的“有偿使用费”是指购买案涉车位的款项。同日，原被告双方签订《车位款分期付款补充协议》，协议约定：双方于2018年6月26日签订合同编号为车-2215号《车位使用权合同》，由被告向原告购买三期一标地下室（非人防）-负1-404号车位，合同总金额为214302元，已支付金额为21430元，余款192872元分9期支付：第一期还款时间为2018年6月26日前，还款金额21430元；第二期还款时间为2018年9月20日前，还款金额21430元；第三期还款时间为2018年12月20日前，还款金额21430元；第四期还款时间为2019年3月20日前，还款金额21430元；第五期还款时间为2019年6月20日前，还款金额25716元；第六期还款时间为2019年9月20日前，还款金额25716元；第七期还款时间为2019年12月20日前，还款金额25716元；第八期还款时间为2020年3月20日前，还款金额25716元；第九期还款时间为2020年6月20日前，还款金额25718元。如被告逾期未足额支付上述任一期款项的，每逾期一天，被告按应付未付款（含利息）的3‰向甲方支付违约金，合同继续履行。双方还对其他的合同权利义务进行了约定。上列合同签订后，被告向原告支付了案涉车位的首付款和前四期车位款。另查明，1、诉讼过程中，被告提交了《美的国宾府三期一标洋房B88-B96栋价格表》和《国宾府洋房认购指南》，价格表中载明B96栋1-2-1（车位号负1-404）的房屋标准总价为2038739元，车位一口价86500元；国宾府洋房认购指南》中载明了三期一标洋房B88-B96栋认购流程、认购温馨提示、签署《商品房买卖合同》特别提示、分布示意、优惠方式，优惠方式中载明“注：本次洋房带车位销售，车位按照一口价86500元/个进行销售”。2、原告向本院提交了案涉车位的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《共有建筑面积分层汇总表》《分摊系数列表》《房屋建筑面积分户汇总表》《房屋分层分户平面图》，上述文件均由贵州天地通科技有限公司制作，该公司加盖了“贵州天地通科技有限公司权籍测绘成果专用章”，并加盖有“花溪区房地产交易中心房屋备案平面图专用章”以及“花溪区不动产权中心审图专用章”字样的印章，文件中载明美的国宾府三期地下室的专有建筑面积以及分摊建筑面积，案涉车位的面积记载于房屋建筑面积分户汇总表中，在汇总表中显示了包含案涉车位在内的套内面积、共有建筑面积，该面积与车位的《房屋分层分户平面图》中载明的专有建筑面积和分摊建筑面积一致。3、经本院向花溪区人民政府人防办查询案涉项目A、B区人防地下室设置情况，花溪区人民政府办公室向本院出具《花溪区美的国宾府项目A、B区人防地下室设置的说明》，说明载明美的国宾府项目A区人防工程分别设置在A11-A18项目地下室5层，面积为7617平方米和A30-33、A35-39、A50-52、S10#、S11#、地下、地下室地下中水处理站、大堂项目负**为6280平方米。战时功能为人员掩蔽所、电站，平时使用功能均为地库。B区无设置人防工程。上述事实，有当事人陈述及原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证《车位使用权合同》《车位款分期付款补充协议》《美的国宾府三期一标洋房B88-B96栋价格表》《国宾府洋房认购指南》《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》《共有建筑面积分层汇总表》《分摊系数列表》《房屋建筑面积分户汇总表》《房屋分层分户平面图》《花溪区美的国宾府项目A、B区人防地下室设置的说明》当事人当庭陈述等证据在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据原被告的诉辩意见、举证质证意见，结合本院查明的案件事实，本案争议的焦点问题一是案涉《车位使用权合同》与《车位款分期付款补充协议》是否合法有效，原被告之间的实际法律关系是什么、车位有偿使用费的具体性质是什么，原告主张的车位款被告应否支付；二是原告主张的违约金是否应当支持。关于焦点一。首先，根据原告提交的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》《共有建筑面积分层汇总表》《分摊系数列表》《房屋建筑面积分户汇总表》《房屋分层分户平面图》，案涉车位并非人防车位，法律并未禁止转让销售，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主公摊”的规定，案涉车位属于建筑规划范围内，且属地下车位，并未占用业主共有道路或者其他场地，亦非计算在公摊面积内，故原告将案涉规划的车位通过转让使用权的方式交与被告使用，本院予以确认。其次，案涉的《车位使用权合同》与《车位款分期付款补充协议》系双方当事人自行签订，被告购房时明知购买车位的实际价款仍同意签订且分期支付相应的部分款项，被告并未举证证明被告构成搭售行为或设置不合理交易条件，更没有损害到社会公共利益，被告辩称原告宣传房屋价格时超出主管部门的备案价并未告知以虚构车位合同的方式引诱被告签署高价车位合同转嫁购房款，以此规避住建部门关于房屋销售限价的规定，对此被告并未举证证明，且如该情形属实，因住建部门相关规定系部门规章，属管理性强制规定，非效力性强制规定，也不能以此否定案涉合同效力，且被告作为合同相对方自愿签订相关协议，同意分期支付车位购买价款，前述约定就视作被告接受了该协议的约束，应当按约履行相应义务，故从尊重当事人的意思自治出发，上述两份合同成立且有效，对双方当事人具有拘束力。最后，对于案涉《车位使用权合同》及《车位款分期付款补充协议》所约定的是转让车位使用权还是车位所有权，《车位使用权合同》和车位有偿使用费的性质问题，虽然合同的名称是车位使用权，约定的款项名称为车位有偿使用费，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条第一款规定，案涉车位可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权。原告系案涉国宾府项目开发建设单位，其对案涉地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过出售、附赠或出租等方式约定其全部或可区分为“专有部分”的部分车位。该协议名义上转让的是“车位使用权”，但从协议内容看，原告不但享有该车位的占用、使用权利，还可以转让、出租等，即亦享有处分、收益等权能，且从原被告签订合同的目的、对于价款约定的内容、支付方式、合同的实际履行情况，双方所约定的车位有偿使用费实际是取得该车位的对价，故案涉车位使用权合同实质上为车位所有权买卖合同，车位有偿使用费实系购买价款，因此原被告之间对于案涉车位达成的系买卖的合意，故双方之间实系买卖合同关系。综上所述，因案涉《车位使用权合同》、《车位款分期付款补充协议》合同有效，不存在无效、效力待定、可撤销的情形，故原被告均应按合同的约定履行各自义务。原告基于前述约定，要求被告支付2019年6月20日和2019年9月20日的车位款51432元符合约定，应当予以支持。关于焦点二。对于原告主张的违约金，根据合同约定，被告如逾期支付分期款，每逾期一天，被告按应付未付款的3‰向甲方支付违约金，现因被告确实存在逾期付款的情形，故应按约定支付违约金，但该违约金的约定过高，且被告申请本院对违约金的计算方式进行调整，故综合被告的违约持续时间、合同的履行情况、过错程度以及原告的预期利益等因素，本院酌情调整被告按欠付款项的10%向原告支付违约金5143元，原告诉请超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨松于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳美的新时代房地产发展有限公司逾期车位款人民币51432元；二、被告杨松于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳美的新时代房地产发展有限公司违约金人民币5143元；三、驳回原告贵阳美的新时代房地产发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币707元（已减半收取），由原告贵阳美的新时代房地产发展有限公司负担87元，被告杨松负担620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  高 燕二〇二一年五月三十一日法官助理  桂冰枝书 记 员  李 蓉