江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0791民初1200号原告：赣州保嘉房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91360700MA35MTN82，住所地江西省赣州市赣州经济技术开发区华坚南路76号开发区国土分局大楼（一楼）。法定代表人：何智韬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾瑞林，广东华商（赣州）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：陈莉，广东华商（赣州）律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。被告：温勇聆，男，汉族，1994年12月2日生，户籍地江西省赣州市石城县，现住赣州市开发区。委托诉讼代理人：温晓东，男，汉族，1972年10月31日生，住江西省赣州市石城县。系被告温勇聆父亲，代理权限：特别授权代理。原告赣州保嘉房地产开发有限公司诉被告温勇聆房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赣州保嘉房地产开发有限公司委托的诉讼代理人陈莉，被告温勇聆委托的诉讼代理人温晓东已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州保嘉房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告温勇聆签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，被告配合原告到不动产登记中心办理合同备案解除的手续，并将保利嘉福心语9＃楼、Ｓ7楼305号房屋归还原告；2、请求判令被告向原告支付违约金96185.9元（违约金直接从退回被告的购房款中扣除）；3、请求判令被告向原告支付原告代付的利息、复息及罚息等共计31109.78元；4、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月2日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》，并办理了合同备案登记，合同约定由被告购买原告开发的位于赣州经济技术开发区纬一路北侧“保利嘉福心语”9＃楼、Ｓ7楼305号房屋，建筑面积143.24平方米，总价格为961859元，原告于2019年9月30日前交房。被告通过银行按揭贷款方式支付的购房款，由原告提供阶段性担保，合同还约定了违约责任。2020年5月，被告开始逾期偿还银行按揭贷款，导致原告作为担保人承担担保责任，原告代被告向中国工商银行偿还了贷款本息678627.81元。被告逾期偿还贷款已构成违约，原告有权解除合同，被告应当向原告支付购房总价10%的违约金，并支付原告因此遭受的损失，包括但不限于原告代付的利息、罚息、复息等。被告温勇聆辩称，希望原告能减或者免除违约金及罚息。原告赣州保嘉房地产开发有限公司向法庭提交如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证：证明原、被告的诉讼主体资格情况。2、赣州市商品房买卖合同（合同编号：2018010202401）：证明原告与被告在2018年1月2日签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018010202401），合同约定：被告购买原告开发的位于赣州经济技术开发区，建筑面积143.24平方米，总价格为961859元；被告通过银行按揭贷款方式支付的购房款，由原告提供阶段性担保；买受人未能履行向银行应尽的义务导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按购房总价的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金。3、《个人借款合同》、个人逾期贷款催收通知书、中国工商银行支付凭证、个人贷款结清证明、工行开发区支行出具的申请及温勇聆不良欠款归还情况说明：证明因被告逾期偿还贷款，导致原告作为担保人承担担保责任，原告代被告向中国工商银行偿还了全部678627.81元贷款本息，其中贷款本金652048.5元，利息26579.31元。4、原告与广东华商（赣州）律师事务所签订的委托代理合同一份：证明原告与广东华商（赣州）律师事务所签订的委托代理合同所支出的律师费用。上述证据经庭审质证，本院结合庭审查明的事实及法律，对上述证据予以采信。被告温勇聆未向法庭提交证据。经本院审理查明的事实如下：2018年1月2日，原告赣州保嘉房地产开发有限公司与被告温勇聆签订《商品房认购协议》《赣州市商品房买卖合同》及附件，，合同约定被告向原告认购位于赣州经济技术开发区房屋，房屋总价为人民币961859元，2017年12月30日被告支付了首付款291859元，余款670000元申请银行贷款支付。后为支付剩余购房款670000元，被告于2018年6月7日向银行申请贷款，并与案外人中国工商银行股份有限公司签订了《个人购房借款／担保合同》，，该笔贷款用于购买房屋，借款期限为360个月，从2018年6月7日起至2021年1月28日止，还款方式为按月等额本息还款法，原告为该笔借款提供阶段性连带保证担保。因被告逾期支付按揭贷款本息，银行直接从原告保证金账户扣除全部未到期贷款本息，2021年1月28日原告为被告温勇聆向工商银行共计代偿人民币678627.81元（其中贷款本金652048.5元，利息、复息及罚息26579.31元）。被告温勇聆未向原告偿还任何款项。另查明，案涉房屋未办理产权登记，且被告未收房。《赣州市商品房买卖合同》附件五补充协议第22条约定“买受人未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除合同，买受人应按购房总价的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项……”。原告为本次诉讼支付律师代理费人民币6000元。本院认为，原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，被告温勇聆未按期向银行缴纳按揭贷款本息，导致原告为其承担保证责任并支付代偿房款，被告未向原告偿还代偿款构成违约，达到合同的解除条件，故原告要求解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理注销合同备案登记手续。原告代被告清偿贷款责任后，被告应当向原告偿还，故被告应向原告支付代偿款678627.81元。因合同有约定解除合同被告须向原告支付购房总价10%的违约金，系原、被告双方合意，不违反法律规定，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因此被告应承担的费用为：代偿款678627.81元、违约金96185.9元（961859元*10%）；扣除相关费用后，原告应返还被告的费用为187045.29元（961859元-678627.81元-96185.9元）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告赣州保嘉房地产开发有限公司与被告温勇聆于2018年1月2日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2018010202401）及补充协议予以解除。二、被告温勇聆应协助原告赣州保嘉房地产开发有限公司办理上述房屋买卖合同的注销备案登记手续。三、被告温勇聆应向原告赣州保嘉房地产开发有限公司支付代偿款678627.81元、违约金96185.9元，合计人民币774813.71元；扣除上述被告应支付费用后，原告赣州保嘉房地产开发有限公司应返还被告温勇聆购房款人民币187045.29元。四、上述款项限被告温勇聆于本判决生效之日起30日内履行完毕。如果被告方未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为1423元，由被告温勇聆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  杨柳青二〇二一年五月十三日代理书记员  曾奕桥