福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0122民初1286号原告：林伟，男，1977年8月16日出生，汉族，住福建省连江县。被告：任庆浴，男，1969年1月19日出生，汉族，住福建省连江县。原告林伟与被告任庆浴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告林伟、被告任庆浴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行将坐落连江县××镇××路××幢××单元及附属间房产房屋、附属配套设施及家电家具交接给原告，并配合原告办理附属配套设施过户登记义务；2.判令被告从2020年10月28日起按房屋转让总价1428000元的日万分之五标准支付违约金至其实际将房屋、附属配套设施及家电家具交接给原告并配合原告办理附属配套设施过户登记之日止的违约金；3.本案诉讼费用（包括案件受理费、财产保全申请费、公告费等）由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年7月9日签订一份《存量房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告以人民币1428000元价格购买被告所有的连江县××镇××路××幢××单元及附属间房产。前述《合同》第十条“交易方式”条款第七“物业交接”项约定“甲方（即被告）应在收到除相关保证金外的房款后2个工作日内将该房屋、附属配套设施及家电家具交接给乙方（原告）。并配合乙方（原告）办理附属配套设施过户登记”。前述《合同》第十三条第一款约定“滞纳金赔偿：甲、乙双方任何一方违反本合同约定的时间而延误该房屋交易的，延误方应按该房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，......”原告已于2020年10月23日付清所有购房款。现案涉交易房屋己过户到原告名下，并己过约定交接时间，但被告至今未按约定与原告办理上述转让房屋交接手续，经原告多次催促被告履行房屋交接义务，但至今被告仍未履行该义务，继续占有房屋，被告行为己构成严重违约。综上所述，原告与被告之间房屋买卖合同依法成立，双方均应按约定履行相应义务。现被告未按约定履行房屋交接义务，其行为严重侵害了原告合法权益。为此，原告无奈具状起诉，请求人民法院依法判令被告立即履行相应房屋交接等义务并依法承担违约责任。任庆浴辩称，原告在起诉状中所言片面，与事实不符，诉讼请求无理。一、关于交接。原告所提交接，无非是两个层面上的含义，一个是法律意义上的交付，一个是现实意义上的交接。1.法律意义上的交付即为变更所有权，法律意义上的掌控。双方签订的是关于该房屋的买卖合同，是不动产的买卖关系，不动产在法律意义上的物权变动即为变更不动产登记簿上的所有权人，即将房屋过户到原告的名下，本人已经履行完毕该项义务。2。现实意义上的交接即为对物品的现实中的占有。房屋已经完成过户，原告林伟先生已经实现对房屋的有权占有。3．根据2020年7月9日双方签订的《存量房买卖合同》（下称《存量房买卖合同》）上第十九条补充协议中的第9条规定“甲乙双方协商，上述合同买卖成功后，甲方承租产权人的房屋一年期”，原告林伟先生与本人已经关于该房屋买卖合同之后达成了新的承租协议，即原告是出租人，被告是承租人。本人对该房屋的占有也是有权占有，且是直接占有，原告只是间接占有。4．原被告关于该房屋的买卖交付属于法律上的占有改定，综上，不存在交接的问题。5．在尚未明确法律上的占有改定不存在交接问题的情况下，2020年10月26日下午我妻子接到中介通知并确定收到购房全款，就联系中介及时来办理交接手续，2020年10月27日配合中介办理电费、水费、物业缴交等相关配套交接及履行相关情况的口头告知。我、原告、中介三方约定安排周末即2020年11月1日下午3:00许到该房屋现场交接，在当日的交接现场，原告仔细查看了房屋、附属间及其内部设备设施，并现场进行拍照留存，至此，现场房屋验收交接手续办理结束。紧接着，我应原告要求现场书写了“房屋租赁承诺书”，内容包括：承租结束我负责结清租赁期间所产生的一切水电、物业等相应日常生活配套费用，并当面交给了原告。所以，原告林伟先生诉我不履行交接义务是恶意的、不成立的。二、原告才是违约方。1.2020年7月9日双方签订的《存量房买卖合同》第一、二条已非常明确了该房屋包括：403单元及附属间，第十九条补充协议第9点也明确规定“甲乙双方协商，上述合同买卖成功后，甲方承租产权人的房屋一年期，每个月租金贰仟贰佰元整人民币（￥2200)"。在2020年11月1日交接后原告却提出“附属间不能给我们使用，如果要继续使用每月得另付租金人民币400元”，我不同意。2．在原告于2020年11月6日通过中介转来了一份《房屋出租合同》（以下简称《合同》）要我签订，该《合同》提出：“附属间不含在原先的承租范围，若要租赁每月需增加租金人民币400元”、“甲乙双方经验收，房屋及配套设施完整，均能正常使用”等。首先，我认为该房屋使用快20年了，所有设施只能以现状为准，不可能所有设施还能保持完整；其次，月租金在原签定的《存量房买卖合同》也都很明确了，不能随意改变。我认为原告是在违背合约精神，且所提要求极不合理，故我当时不予支持。2．本着把好事办好、与人为善原则，我还是很耐心主动与原告尽量多沟通，但很无奈，2020年11月28日下午，我、原告、中介约定在曙光房产凤尾店继续沟通，因无法满足原告所谓的《房屋出租合同》条款中的多处不合理要求，原告中途离去，沟通中断。之后我分别于2020年12月1日、5日仍先后两次发短信给原告，但原告一直不予回复，我与我妻子也将情况告诉中介，并委托其尽量再沟通，但原告也存在不予配合的情形。后原告上诉县法院，经法院调解庭调解，本着避免麻烦的心态，我当时同意做适当让步，但原告没有同意。综上，原告并未按照《存量房买卖合同》要求履行自己的房屋交易成功之后的出租义务，有意找茬把简单事情复杂化，并不是一个善良、理性的买方和出租方。为此请求法院驳回原告的诉讼请求，根据原合同明确租期。林伟围绕诉讼请求向本院提交如下证据：《存量房买卖合同》、个人贷款支付凭证2张、收据4张、不动产权证、履约催告函、邮件交寄单（收据）、邮政EMS签收信息材料。任庆浴对上述证据的真实性没有异议。任庆浴提供的居间服务确认书、结婚证、身份证、任庆浴原房屋产权证、《存量房买卖合同》、任庆浴发给林伟的短信记录，林伟对上述证据的真实性没有异议。上述证据本院予以确认并在卷佐证。任庆浴提供的连江县时光屋房地产中介服务部出具的证明系证人证言，因证人未出庭作证，本院不予采信。任庆浴提供的《房屋出租合同》（样本）上没有双方当事人签字，本院对其真实性不予确认。任庆浴提供的其与中介办事员小欧的微信记录、其妻子林嵘春与中介办事员林清的微信记录、其妻子林嵘春与中介办事员小欧的微信记录，可以证明林伟与任庆浴因房屋租赁产生纠纷。据此本院查明本案如下事实：2020年7月9日林伟与任庆浴签订一份《存量房买卖合同》，约定林伟以1428000元价格购买任庆浴所有的坐落于连江县××镇××路××＃楼××单元及附属间房产。合同第十条“交易方式”条款第七“物业交接”项约定:“甲方（即被告）应在收到除相关保证金外的房款后2个工作日内将该房屋、附属配套设施及家电家具交接给乙方（原告）。并配合乙方（原告）办理附属配套设施过户登记”。合同第十三条违约责任第一款约定：“滞纳金赔偿：甲、乙双方任何一方违反本合同约定的时间而延误该房屋交易的，延误方应按该房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，该滞纳金的认定及支付不影响本合同继续履约。自延误行为发生之日起超过五日的，守约方可向延误方发送信件催促其履约，发信后超过十日仍未见履约的，守约方有权解除合同，并追究延误方的违约赔偿责任。”合同第十九条补充协议第6点约定：“甲乙双方协商，当甲方收到所有房款后，三个工作日内把房屋交接给乙方”，第9点约定：“甲乙双方协商，上述合同买卖成功后，甲方承租产权人的房屋一年期，每个月租金贰仟贰佰元整人民币（￥2200）”。合同签订后，任庆浴分别于2020年7月9日、7月14日、9月8日、11月1日收到购房款共计1428000元。双方于2020年9月18日办理了房屋过户登记手续，将坐落于连江县××镇××路××幢××单元房屋［不动产权证号：闽（2020）连江县不动产权第0××0号］及连江县凤城镇丹凤东路9幢9号附属间［不动产权证号：闽（2020）连江县不动产权第0××4号］登记在林伟名下。2020年11月1日，双方就房屋交接及租赁问题进行协商，因双方对合同补充协议第9点中租赁的房屋是否包含附属间及租赁的其他细节问题产生争议，导致房屋未能顺利交接。2020年11月29日，林伟发函给任庆浴，要求任庆浴按约定办理房屋交接手续。任庆浴则回短信要求林伟提供账号以便其交纳租金。此后双方未能就租赁问题另行签订租赁合同，任庆浴一直居住案涉房屋至今。庭审中，双方确认附属配套设施中电表已办理过户登记，水表、物业未办理过户登记。本院认为，林伟与任庆浴签订的《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。任庆浴向林伟支付购房款1428000元并配合办理了房屋及附属间过户登记手续，已经履行合同主要义务。因《存量房买卖合同》中有约定：“合同买卖成功后，甲方承租产权人的房屋一年期”，任庆浴据此租住案涉房屋至今，并非其违约不将房屋交接给林伟。因此对林伟主张房屋未交接的违约金，本院不予支持。但《存量房买卖合同》补充协议第9点对出租的房屋有否包含附属间约定不明确，也没有约定租金的支付方式等合同必备条款，双方经协商也未能签订房屋租赁合同。现林伟的行为已明确表明其不愿将房屋再出租给任庆浴，任庆浴也未支付租金，租赁房屋的合同目的已不能实现。根据民事活动自愿、公平原则，《存量房买卖合同》补充协议第9点应予以解除。据此，林伟主张要求任庆浴将案涉房屋、附属配套设施及家电家具交接给原告，并配合原告办理附属配套设施过户登记，本院予以支持。同时，任庆浴应支付林伟已租住房屋期间的租金15400元（以月租金2200元，从2020年11月1日计算至2021年5月）,并继续支付租金至房屋实际交接之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第一百七十六条、第五百零九条、第五百一十条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、任庆浴应在本判决生效后十日内将坐落连江县××镇××路××幢××单元房屋及附属间、附属配套设施及合同约定的家电家具交接给林伟，并配合林伟办理附属配套设施过户登记手续；二、任庆浴应在本判决生效后十日内支付林伟租金15400元（计算至2021年5月），并继续支付租金至房屋实际交接之日止；三、驳回林伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2528元，减半收取1264元，由林伟负担979元，由任庆浴负担285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审  判  员  吴 忠二〇二一年五月十七日法 官 助 理  缪彬贞书记员（兼）  缪彬贞附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示1、《中华人民共和国民法典》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。2、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。