北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初4245号原告（反诉被告）：韩宝安，男，1986年8月5日出生，x族，住北京市房山区。被告（反诉原告）：李辉，男，1977年7月7日出生，x族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张珍（与被告系夫妻关系），女，1978年5月7日出生，x族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）韩宝安诉被告（反诉原告）李辉租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。韩宝安、李辉及其委托诉讼代理人张珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩宝安向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付租赁期的取暖费13158元（43元×255平米×2年×60%）；2.依法判决被告给付原告合同违约金112620.75元；3.依法判决原告不返还被告保证金16000元；4.赔偿原告房屋修缮6000元；5.本案所有诉讼费由被告承担；6.被告需要在一个月内注销房屋地址注册的营业执照和烟草证。事实和理由：2018年12月17日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同期限为4年，期限为2019年1月1日至2022年12月31日，第一年租金为186150元，第二年租金为204765元，第三年租金为225241.5元，第四年租金为279225元。双方约定，如有一方违约，给付对方一年租金的一半为违约金。双方约定，租赁期间房屋内水电气暖的费用由被告承担。至今仍欠取暖费13158元。被告搬走后，房屋内凌乱不堪，卫生间马桶堵塞，私改水管爆裂，导致房屋被水泡。私自将抽水装置移动位置不能正常运转至损坏，墙体未给恢复。综上所述，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决。李辉辩称，1.房屋租赁合同签订的时候整个物业没有开通暖气，原告已经把暖气片撤掉了，导致我方无法正常使用，也没有理由支付暖气费用。2.原告于2020年11月25日提出终止合同，是原告违约在先，所以我方没有任何理由支付违约金。3.租赁合同约定，1.6万元是押金不是违约金，在合同终止后退还，如今房屋按约定交付，且交付时没有任何问题，所以1.6万元原告理应返还。4.原告之诉求房屋出现的问题，房屋里做的任何改动都是提前征得原告同意的，不同意我们也不可能正常营业。交付房屋的时候，没有出现任何问题，有任何问题，我们也搬不出去。我们在承租初期装修的时候就发现卫生间上下水有问题，我们自行维修的，至今也没有向我们支付维修费，被告保留依法追诉的权利。5.本案的诉讼费被告没有理由承担。6.被告一直在办理执照注销中，2021年1月烟照，已经注销，执照注销至少需要3-6个月，加上疫情原因，每个环节一直在推迟，但是在进行中。李辉向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人返还反诉人房屋押金16000元；2.判令被反诉人赔偿反诉人违约金112620.75元；3.判令被反诉人赔偿反诉人经济损失50000元。事实与理由：被告提供的双方承租合同是假合同，真实合同中第六条第5小项是划掉的，原告申请法律鉴定。2020年11月25日，被告提出终止租赁合同，为原告造成了相当的损失，应当支付违约金。2019年底，我方有意把超市撤掉，可是疫情当下，房山区政府相关人员、小西庄所在镇政府相关领导都多次与我们沟通要不惜一切保证小西庄小区业主的生活必须，为此，我们多次深入到批发市场去淘各种生活用品，政府发补贴。因为被告一直不配合出具承租地址相关的证件及跟相关部门配合，相关补助一直没有拿到，造成反诉人损失15万元左右。韩宝安辩称，不同意被告的反诉请求。1.我是收到了押金1.6万元，不同意退还。2.被告不支付第三年的房租，要求我减10万元重新签订合同，被告应支付我违约金。3.不同意第三项反诉请求，我没有给被告造成损失。我的房屋到现在还是空置状态，没有修复，还是被告搬走时的样子。在审理中，韩宝安提交如下证据：1.商铺租赁合同；2.供暖费欠费单；3.房屋现状照片；4.非居民供暖合同；5.商品房预售合同及不动产权证书;6.房屋修缮明细。李辉对证据1租赁合同真实性不予认可，称合同的第六条第5项被韩宝安划去了；对证据2真实性不予认可，称租赁期间没有看到过，且该通知上没有任何部门的盖章；对于证据3真实性不予认可，因照片上没有时间，也看不出是哪里且我交房时也没有说这些状况；关于证据4真实性不予认可，称不知道13158元是怎么来的，房屋我用的时候是没有暖气片的，合同只说17、18条了，但合同13条对供热单位也是有要求的；关于证据5不予认可，称没有见到盖章，只提交一部分，最后盖章处没有盖章，骑缝章也没有。关于证据6,不予认可，称不知道这些钱是怎么算出来的。李辉提交如下证据：1.商铺租赁合同；2.微信聊天记录。韩宝安对证据1租赁合同真实性不予认可，称合同的第六条第5项被李辉划去了；对证据2的真实性予以认可。对于上述证据，本院认定如下：一是《商铺租赁合同》。根据双方举证质证，双方对该合同第六条第5项存在争议，对其他条款不存在争议，该合同第六条第5项系违约条款，双方均未提交证据证明该条款未订入合同，且双方均据此要求对方承担违约责任，故本院对该合同的真实性予以认可，认定该条款属于合同约定内容。李辉要求鉴定合同的真伪并无必要，本院不予支持。二是供暖费欠费单,韩宝安提交该证据并未显示欠付金额,本院对该证据的证明目的不予采纳。三是房屋修缮明细，系韩宝安自行制作，属于个人陈述。对双方提交的其他证据的真实性，本院予以认可。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019（8）年12月9日，韩宝安（甲方）与李辉（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定韩宝安将其坐落于xxx拉xxx-xxx商铺（面积255平方米）出租给李辉。期限为2019年1月1日至2022年12月31日，共4年整。租金，第一年租金为186150元，第二年租金为204765元，第三年租金为225241.5元，第四年为租金279225元。租金起计日从2019年1月1日计算。另收取1.6万元押金，合同终止后押金退回乙方。商铺设有独立电表，电费每度1.3元人民币。商铺设有独立凉、热水表，凉水费按每吨9元人民币收取。取暖费按每平方米40元人民币标准收取。（以上水电取暖价格由世茂维拉开发商上下浮动为准）租金一年一清，均为上缴租方式。合同还约定甲方有权按照实际发生和商定价格收取水、暖、电费等；乙方出现下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回商铺：1.乙方擅自将商铺转租、转让或转借的；2.乙方利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益的；3.乙方拖欠租金等达1个月的。乙方有权在不破坏主体结构的前提下按经营需要进行装修。合同第六条约定违约责任：1.租赁期间，乙方拖欠甲方租金、水电费等均视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，拖欠时间达一个月（含一个月）者，甲方有权解除合同，乙方的全部合同权利视为自动放弃，乙方须付清所欠的款项，并无条件把该商铺完整无损地交回甲方，甲方已收的各种款项不予退还。2.乙方若在租赁期间内损坏商铺、各项设备及设施应照价赔偿。3.租赁期间，乙方自行承担该商铺的防火、防盗、食品安全等安全责任，支持并协助甲方进行商铺内安全检查。因乙方责任发生的一切安全事故及因此引起的损失，均由乙方负责。乙方人员的人身、财产安全自行承担、负责。4.因各种原因而提前解除合同或合同期满不再续租时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在该商铺内可移动的一切财物搬走。如乙方逾期退还所租赁的商铺，每逾期一天，按双倍租金额收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该单元内存物的所有权，甲方有权予以处理，乙方不得追索。5.租赁期间，甲方或乙方在非本合同规定的情况下擅自解除合同或退租的，甲方或乙方均按一年租金的50%向对方支付违约金。甲方原因解除合同的，甲方按规定支付违约金，乙方原因解除合同的，乙方按规定支付违约金，甲方不退还当年的租金。合同签订后，韩宝安将涉案房屋交付给李辉，李辉已向韩宝辉支付了2019年1月1日至2020年12月31日期间的租金。2020年11月25日，李辉与韩宝安微信聊天记录载明，李辉称：小韩，我思考了一下，超市要维持有如下几个问题，疫情当下，经济每（没）个三年五年也缓不过来，我们经营实体必须理性对待，你也各方面考虑一下，合则继续，不合咱以后还会是朋友。第一，开门时间早调至早七点至十点（夏天早六点半到晚十点半）；第二，超市暖气不能用，不用不交费；第三，合同重新签五年，前三年房租固定每年十万，第四年开始每年递增4%；第五，房租季度支付；第六，合同无押金，但是退房退租户需提前三个月告知对方，大家都要有所准备，毕竟超市要撤也不是一天两天的事情。韩宝安回复称：房租问题我接受不了，咱们合同终止吧。李辉回复好的。在庭审中，双方均认可李辉于2020年12月31日将涉案房屋交还给韩宝安，双方亦认可对于装饰装修不存在争议。另查明，韩宝安与北京良誉房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定韩宝安购买xx维拉小区xx幢-x层-xxx、-xxx号房屋。京（201x）房不动产权第xxxxxxx号不动产权证书载明：房山区xx东路xx号院x号楼-x层-xxx室的权利人为北京xx伟业商贸有限公司。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据李辉提交的微信聊天记录载明，双方在合同履行过程中，未能对合同变更达成一致意见，韩宝安提出要求终止合同，李辉对此亦同意，应视为双方协商一致，解除合同。双方均不存在违约行为，对于双方要求对方赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于取暖费的诉讼请求。双方合同中约定应当由李辉支付取暖费，但供暖费的收取应按照供暖公司的相关标准收取。韩宝安在庭审中亦认可涉案房屋没有供暖设备，韩宝安亦未向供暖公司支付供暖费，其提交的供暖费清单也未载明供暖费欠付金额，对其该项主张不予处理，待发生后可另行主张。关于修缮费。韩宝安于2020年12月31日将涉案房屋收回，双方未签订书面房屋交接单，其现有证据不足以证明涉案房屋的损坏由李辉造成，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于注销营业执照及烟草证，该诉求不属于人民法院受案范围，本院不予处理。关于退还房屋押金的反诉请求。合同中未对押金退还设定条件，现双方合同已经解除，韩宝安应退还押金，对李辉该项的反诉请求，本院予以支持，对韩宝安不退还押金的主张和抗辩意见，本院不予采纳。关于赔偿损失的反诉请求。双方协商一致解除合同，李辉以韩宝安存在违约行为为由要求其赔偿经济损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、韩宝安于本判决生效之日起七日内退还李辉房屋押金16000元；二、驳回韩宝安的诉讼请求；三、驳回李辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1468元，由韩宝安负担（已交纳）。反诉受理费2037元，由李辉负担1854元（已交纳），由韩宝安负担183元（已由李辉预交，韩宝安于本判决生效之日起七日内向李辉支付上述费用）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。七日内未按时交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 刘宁二〇二一年五月二十五日法官助理 肖贺书 记 员 于淼