广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2267号上诉人（原审原告）：谭振芳，男，1985年2月4日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：廖兴繁，广东大展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廉江市长盈置业有限公司，住所地廉江市实验学校西面。统一社会信用代码：9144088109515069B。法定代表人：李运成，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：阮德智，该公司员工。委托诉讼代理人：黄廉靖，广东正平天成律师事务所律师。上诉人谭振芳因与被上诉人廉江市长盈置业有限公司（以下简称长盈公司）房屋预售合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2021）粤0881民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谭振芳的委托诉讼代理人廖兴繁，被上诉人长盈公司的委托诉讼代理人阮德智、黄廉靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭振芳上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持谭振芳的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由长盈公司承担。事实和理由：一、一审判决认定交房时间是以商品房验收合格的日期为准，属于认定事实错误，适用法律不当，本案应以实际交付使用的时间作为交房时间。1、涉案商品房于2017年10月5日已交付给谭振芳占有使用，虽然此时涉案商品房尚未办理竣工验收备案手续，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，在谭振芳对接收涉案商品房无异议的情况下，应认定2017年10月5日为涉案商品房的交付时间。2、虽然双方签订的合同约定商品房交付的条件之一是竣工验收合格，但该约定并不符合上述规定中的“当事人另有约定的除外的”情形，“当事人约定的除外”是指双方明确约定转移占有不视为房屋交付的情形，而非本案中未具备“该商品房经验收合格”条件就不视为房屋交付的情形，故应认定商品房实际交付使用的时间为交房时间。3、一审判决显失公平。长盈公司作为房地产开发企业，因工程延期等原因，明知无法在合同约定的交付时间前将取得竣工备案的房屋交付谭振芳，为规避逾期交房的违约责任，其将房屋交付给谭振芳使用，长盈公司已达成逃避迟延交房违约责任的目的。若按照一审法院认定的以商品房竣工验收合格时间作为交房时间，则其又可规避逾期办证的违约责任，明显损害购房消费者的合法权益，显失公平。二、涉案商品房升值与否，不影响长盈公司承担逾期办证的违约责任。长盈公司逾期办证导致谭振芳未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使对涉案商品房的处分利益受到严重限制，谭振芳因长盈公司违约受到的损失显而易见。一审判决认定迟延办证没有使业主房屋贬值反而增值的论述错误，房屋上涨带来的利益属于商业风险利益，不能作为长盈公司不承担责任的理由。三、对于交房时间的认定，湛江地区乃至广东省已经形成统一的裁判标准，即以房屋的实际交付使用时间认定为房屋交付时间。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持谭振芳的上诉请求。长盈公司辩称：一、双方签订的合同已对交房条件明确进行了约定，即商品房验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，工程竣工验收合格是商品房交付的强制性、法定条件，加之《建筑工程质量管理条例》及《广东省建设工程管理条例》均规定建筑工程验收合格后才可交付使用，故涉案房屋的交付时间应为竣工验收合格时间即2019年5月20日。二、长盈公司于2019年9月2日即房屋竣工验收后200日内提交相关资料进行产权登记备案，故长盈公司没有违约，其不应承担逾期办证违约责任。谭振芳向一审法院起诉请求：1、判令长盈公司向谭振芳支付逾期办理房地产权证违约金人民币15458.43元（515281×3%=15458.43元）；2.本案诉讼费用由长盈公司承担。一审法院审理查明：2016年6月16日，谭振芳（作为买受人）与廉江市长盈置业有限公司（作为出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201662787），由谭振芳向长盈公司购买廉江市廉江大道南239翰林苑6幢1005房的商品房，房屋总价515281元。合同签订后，谭振芳已支付全部购房款。合同第八条约定，出卖人应当将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证属证书的，买受人如不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。长盈公司于2017年10月5日将案涉商品房交付谭振芳使用，并与谭振芳办理了房屋交付手续，该商品房竣工时间是2019年5月20日。2016年8月19日，廉江市不动产登记中心收到谭振芳、长盈公司提交的办理预告登记的相关申请书及资料。2019年11月23日，廉江市不动产登记中心收到谭振芳、长盈公司提交的办理房屋所有权转移登记的相关申请书及资料。2019年11月27日，廉江市自然资源局颁发该商品房的《不动产权证书》。另查明，庭后，廉江市不动产档案信息服务中心向一审法院出具廉自然资函[2021]223号复函，针对该复函，双方当事人均向一审法院提交《质证意见》一份。一审法院审理认为，本案是房屋买卖合同纠纷。双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。根据当事人在诉讼中的诉辩理由，本案争议的第一个焦点问题是：交房时间是以交付谭振芳实际使用为准还是以商品房验收合格的日期为准。工程竣工验收合格是商品房交付强制性的法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件。本案中，长盈公司考虑到实际情况在未经竣工验收的情况下，就将案涉房屋交付谭振芳使用，即使谭振芳实际接房并入住，但其也不符合法律意义上的交付。此外，双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房交付使用的条件是经验收合格。案涉商品房是2019年5月20日竣工，应认定竣工时方具备双方约定的“该商品房经验收合格”条件，从而以该日期作为房屋交付的时间。故此，长盈公司抗辩交付时间应以竣工验收合格的时间即2019年5月20日为准有理，一审法院予以采纳。本案争议的第二个焦点问题是：长盈公司办证义务的完成，是以提交办理房屋所有权转移登记必须的资料为准还是以权属证书颁发为准。根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，长盈公司作为开发商，其只要在约定的时间内提交办理房屋所有权转移登记的相关申请书及资料，其办证义务即履行完毕。而长盈公司于2019年11月23日已完成上述约定的办证义务，即其自2019年5月20日之次日起并未超过约定的200日履行了办证义务。考虑到在当前本市房地产蓬勃发展、房价一直处于上涨的大背景下，延迟办证客观上往往并未使业主房屋价值贬值，相反有所增值。在购房者未造成实际损失的情况下，应综合分析多种因素进行考量责任。本案中，长盈公司并未超过双方约定的期限“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”履行办证义务，故一审法院对谭振芳请求长盈公司承担逾期办证责任的主张不予支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回谭振芳的诉讼请求。案件受理费93.23元（谭振芳已预交），由谭振芳负担。本院二审期间，长盈公司提交廉江市自然资源局于2021年4月29日出具的《关于查询不动产登记档案及要求答复相关问题的函的补充说明》，拟证明长盈公司已按时提交了涉案房屋的转移登记资料。经质证，谭振芳认为长盈公司提交的上述证据不是在举证期限内提交，不属于新证据，且与本案没有关联性。对于长盈公司提交的证据，本院认证如下：该证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采纳。本院经审理查明：据廉江市自然资源局于2021年4月29日出具的《关于查询不动产登记档案及要求答复相关问题的函的补充说明》显示，长盈公司于2019年9月2日提交办理涉案房屋所有权转移登记的相关资料。一审判决认定廉江市不动产登记中心于2019年11月23日收到谭振芳、长盈公司提交的办理房屋所有权转移登记的相关申请书及资料属认定时间有误，本院予以纠正。一审判决查明的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据案由适用原则，在确定个案案由时，应当优先适用第四级案由，没有对应的第四级案由的，适用相应的第三级案由。具体到本案而言，涉案合同约定谭振芳购买的商品房为预售商品房，故本案应适用合同纠纷项下的第四级案由即商品房预售合同纠纷，一审适用第三级案由房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对谭振芳上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人谭振芳的上诉理由及被上诉人长盈公司的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：关于交房时间应如何认定的问题。经查明，长盈公司于2017年10月5日将涉案房屋交付给谭振芳占有使用，虽然涉案房屋交付时尚未达到涉案合同第八条约定的交付使用条件即竣工验收合格，但涉案房屋在2017年10月5日已经转移为谭振芳所占有，且谭振芳对接收涉案房屋没有异议，属自行降低交房条件和标准，是对自己权利的自由处分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，结合谭振芳对接收涉案房屋无异议的情况，故应认定2017年10月5日为涉案房屋的交付时间。长盈公司辩称涉案房屋虽于2017年10月5日已交接，但不符合约定交付条件，交付时间应以竣工验收合格的时间为准。因如期将符合竣工验收条件的涉案房屋交付谭振芳使用是长盈公司作为出卖人的义务，出卖人实际交付房屋不符合约定交付条件不能成为免除出卖人责任的理由。加之，虽然建筑法规定未经竣工验收合格的房屋不得交付使用,但其立法目的是加强对房地产开发项目工程竣工验收环节的规范与管理,而非否定未办理竣工验收手续的商品房交付行为的效力,属于管理性强制性规定,而非效力性强制性规定。因此，长盈公司以涉案房屋交付时未经竣工验收合格为由主张涉案交付行为无效,理据不足,本院不予采纳。一审判决以涉案商品房竣工验收合格的时间为交付使用时间不当，本院予以纠正。关于长盈公司应否支付逾期办证违约金的问题。如前所述，涉案房屋的交付时间为2017年10月5日，根据涉案合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，从交付时间2017年10月5日起算200日，长盈公司应于2018年4月23日前办理备案手续。长盈公司于2019年9月2日才将办理房屋所有权转移登记的相关申请书及资料提交给产权登记机关备案，超过合同约定的时间，已构成逾期办证，故长盈公司应承担逾期办证的违约责任。按照涉案合同第十五条约定的逾期办证违约金标准计算，长盈公司应向谭振芳支付逾期办证违约金15458.43元（515281元×3%）。一审法院认定长盈公司不构成逾期办证不当，本院予以纠正。综上所述，谭振芳的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省廉江市人民法院（2021）粤0881民初685号民事判决；二、限廉江市长盈置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向谭振芳支付逾期办证违约金15458.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费93.23元、二审案件受理费186.46元，均由廉江市长盈置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  陈小媚二〇二一年五月二十七日法官助理  杨丹红书 记 员  钟 菲附：相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。