四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7840号等5案（详见附表一） 上诉人（原审原告）：王剑锋等人（详见附表一）。 委托诉讼代理人：黄拥军，四川宗正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都金鸿荣置业有限公司，住所地：四川省成都市新都区新都街道蓉都大道南四段199号2栋2单元6层608号。 法定代表人：陈国华，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张世虹，四川旌启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁开阔，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人：唐成建，男，1964年1月17日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人王剑锋等人（详见附表一）因与被上诉人成都金鸿荣置业有限公司（以下简称金鸿荣公司）、原审第三人唐成建商品房预约合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院民事判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王剑锋等人上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，并改判：1、解除上诉人授权唐成建等16人与被上诉人签订的《商铺定制、订购协议》；2、被上诉人退还上诉人订购金（王剑锋：5.4万元、何金昱4.69万元、彭贵芬7.2万元、王雪蓉5.3万元、范璞4.8万元）及支付利息〔利息按人民银行同期贷款利率从（王剑锋、何金昱、彭贵芬、王雪蓉：2014年12月8日、范璞：2014年12月1日）起计算至付清之日止〕；3、被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。 事实和理由：一审认定上诉人有权要求被上诉人(以下简称金鸿荣公司)退还订购金，但却又以超过三年的诉讼时效期间为由驳回了上诉人的全部诉讼请求是错误的。 一、上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效。上诉人与金鸿荣公司因定制的商铺面积发生争议后，双方一直未对《商铺定制、订购协议》发生争议的责任承担、协议是否继续履行、怎样履行、协议是否解除达成协议，更没有就订购金应否退还以及订购金退还的时间等达成协议，直到2017年底，金鸿荣公司才通过一审新都区人民法院陆续起诉了同类的其他部分商家，要求解除与该商家签订的《商铺定制、订购协议》、不退还订购金、赔偿损失，后案件经过二审，2018年7月后，成都市中级人民法院在(2018)川01民终7046号、(2018)川01民终7050号、(2018)川01民终7051号、(2018)川01民终7052号、(2018)川01民终11107号等民事判决书中作出了“因定制的商铺面积约定不明，导致《商品房买卖合同》未最终签订不能归责于任何一方，故金鸿荣公司应退还订购金”的认定，并判决解除《商铺定制、订购协议》，商家提了反诉的都判决退还了订购金，至此，金鸿荣公司与商家的争议有了司法的认定。《商铺定制、订购协议》中由于没有约定因不能归责于任何一方退还订购金的时间，在履行期限不明确的情况下，根据《合同法》第六十二条第(四)款规定，金鸿荣公司可以随时履行退还义务，上诉人也可以随时要求金鸿荣公司履行退还义务，不受3年诉讼时效的限制。退一万步讲，即便一定要计算3年的诉讼时效，其起算时间也应当以成都市中级人民法院上述认定的时间起算，因此，上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效。 二、上诉人与金鸿荣公司的《商铺定制、订购协议》在起诉前都未解除，不应适用诉讼时效。如上所述，就本案而言，《商铺定制、订购协议》上诉人与金鸿荣公司没有协议解除，也没有约定或法定解除，更没有通过司法程序予以解除。金鸿荣公司2016年7月15日发送的《关于解除(商铺定制、订购协议)的告知函并没有送达给上诉人，上诉人不知道该告知函。而且，即便认定上诉人收到了该告知函，该解除函也不发生法律效力。因为未能签订《商品房买卖合同》的原因不是上诉人违约，是因定制的商铺面积约定不明，导致《商品房买卖合同》未最终签订，不能归责于任何一方。因此，金鸿荣公司以上诉人违约为由解除协议并不退还订购金是不成立的，金鸿荣公司不具有合同解除权，其发出的解除《商铺定制、订购协议》的告知函不发生法律效力，四川省高级人民法院《关于印发(四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见)的通知》《川高法(2016)149号》第7条、第8条、15条等条款中对此有明确规定。因此，双方的《商铺定制、订购协议》在起诉前都未解除，尚在存续中，上诉人起诉要求解除《商铺定制、订购协议》并退还订购金不应适用诉讼时效。一审援用《合同法》第九十一条的规定判决案件，但该规定说的是合同的权利义务终止，本案中并没有合同权利义务终止的情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中的“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”仅是对出现该种事由时如何裁判的规定，并没有涉及合同解除的问题，也推导不出出现该种事由时合同无需解除直接权利义务终止。金鸿荣公司自己都认为《商铺定制、订购协议》需要通过解除才能了结。成都市中级人民法院的上述同类判决也都判决解除了双方的《商铺定制、订购协议》，但一审却对上诉人提出解除《商铺定制、订购协议》的诉讼请求不做处理，难道上述成都市中级人民法院的同类生效判决都错了。 三、2019年9月29日金鸿荣公司向16位商家代表发送解除合同通知书，以商家违反《商铺定制、订购协议》第十一条的约定，订购的商铺面积少于20万平方米为由解除了《商铺定制、订购协议》。而该《商铺定制、订购协议》第十一条约定：“乙方(商家)应在本协议签订后30日内确保订购商铺的面积不少于20万平方米，若少于20万平方米，则本协议终止，甲方(金鸿荣公司)应在三个工作日内将乙方按照本协议第四条约定交纳的订购金无息全部退还给乙方(退回乙方原汇出订购金账户)。”从该约定可以看出，金鸿荣公司在2019年9月29日解除《商铺定制、订购协议》时都愿意退还订购金，因此本案不存在诉讼时效超过的问题。 四、成都市中级人民法院对同类案件做出了10余个生效判决，本案事实和诉讼时效问题非常简单，并不复杂，一审本应按照成都市中级人民法院的判决进行同案同判，但一审却挖空心思，故意违背事实和法律，以一点都不成立的诉讼时效为由对同案进行了不同的判决。 综上所述，一审判决事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，作出公正的二审裁决。 金鸿荣公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求、事实与理由无事实和法律依据。第一、本案上诉人的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，并且不存在中止和中断的情形。1、本案《商铺定制.订购协议》系预约合同性质，双方发生争议系因没有订立正式的商品房商品房买卖合同及本约产生，无论是被上诉人主张因为上诉人没有按照合同约定，按期与被上诉人签订合同，被上诉人依法催告解除，并送达了上诉人认可的授权代理人，还依据原审法院判决本案系不可规则双方的原因导致建立本约，上诉人都应当在知道或应当知道之日起主张权利，根据《商铺定制.订购协议》双方对于签订本约的时间有明确约定，诉讼时效已经经过。上诉人也从未向被上诉人主张过面积问题，在一审法院要求上诉人举证的情况下，上诉人也未按照法庭要求按期举证，应承担举证不利的责任。2、本案系因上诉人违约，被上诉人依法解除双方签订的《商铺定制.订购协议》，解除时间为2016年7月15日，因合同已解除，即便从解除之日起算诉讼时效主张退还订购金，诉讼时效也已经过。第二、无论本案系因不可规则于双方的原因还是被上诉人主张因上诉人违约而解除合同没有法律依据，上诉人主张解除合同的除斥期间已经经过。第三、本案不存在上诉人主张的同案不同判的情形，本案的答辩证据均与上诉人所称的案件不同，应允许法院作出不同的判决。第四、上诉人至今也未向法庭举示过就面积发生争议向被上诉人主张过权利的证据，其上诉的事实与理由不成立。被上诉人在一审审理过程中不存在任何干与法院公正裁判的行为。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 唐成建辩称，其系《商铺定制订购协议》订购的代表之一，也系共管账户的代表之一，共管账户由严兴志、刘德文、罗涛等五人开设，所有商家向共管账户打了7000多万元，共管账户的户名是唐成建，该7000多万元分多次转入开发商共管账户中，转款后共管账户由陈大春管理。后因房屋面积问题发生纠纷，很多商家找唐成建解决问题，唐成建让他们走法律程序解决，所有钱都不在唐成建这里。 王剑锋等人向一审法院起诉请求：1.判令解除王剑锋等人授权唐成建等16人与传化公司签订的《商铺定制、订购协议》；2.判令传化公司退还王剑锋等人订购金，分别为：王剑锋：5.4万元、何金昱4.69万元、彭贵芬7.2万元、王雪蓉5.3万元、范璞4.8万元；3.判令传化公司支付王剑锋等人订购金的利息〔利息按人民银行同期贷款利率从（王剑锋、何金昱、彭贵芬、王雪蓉：2014年12月8日、范璞：2014年12月1日）起计算至付清之日止〕；4.判令传化公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2020年5月7日，成都市新都区行政审批局作出（新都）登记内变核字〔2020〕第3776号《准予变更登记通知书》，载明：“成都金鸿荣置业有限公司：经审查，提交的名称变更（原名称成都传化置业有限公司，变更后名称成都金鸿荣置业有限公司）、监事备案、投资人（股权）变更、章程备案登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予变更登记”。 王剑锋等人与其他商户一起参与组建、加入“华都九龙商团”，王剑锋等人签署了《授权委托书》，委托唐成建、陈大春等16人作为向传化公司定制、订购、购买新都“传化国际新城”商铺的全权委托代理人，“代理权限为：代为进行商铺价格等所有合同内容的谈判，代为签订所有相关合同、文书，代为送达、签收所有相关合同、文书。王剑锋等人同意在《商铺定制、订购协议》签订前先将商铺订购保证金汇入开发商与商团代表唐成建、刘德文、严兴志、罗涛共同设立的共管账户；同意在《商铺定制、订购协议》签订后，将前述商铺订购保证金借给开发商使用。前述受托人的代理行为委托人予以承认”。“华都九龙商团”制定了《商铺定制、订购管理公约（新都）》，王剑锋等人在公约上签名捺印，该公约第二条载明：“为了选择更优质的楼盘，须对符合本商团进入条件的楼盘进行前期的考察、调研。相关费用由商家出资：订购一、二楼的新加入的商家交纳5万元，已加入的商家交纳3万元；订购三楼及以上每200平方新加入的商家交2万元，已加入的商家交纳1万元，整层购买者前述费用减半”，第四条载明：“订购一、二楼的每户商家交纳50万元的订购金；订购三楼及以上的商家每订购200平方交纳10万元订购金，整层购买者订购金减半……当商团最终谈判下来的价格在该商家心理价格范围内时，将享受商团最终谈判下来的价格购买，该商家不得反悔，否则订购金不予退还。如果商家的最高心理价格低于商团最终谈判下来的价格，该商家将失去购买资格……”，第九条记载了商铺订购金共管账户的开户行、户名、账号和共管人员。公约备注：“请将订购金汇入共管账户后，将订购商铺登记人姓名写在汇款凭证上后照像再发给梁萍”。 2014年12月16日，唐成建等16名商户授权委托人（乙方）与传化公司（甲方）签订了《商铺定制、订购协议》，约定甲方根据乙方要求在协议记载土地上修建营业用房，双方协议如下：“一、本协议中的‘定制’是指：乙方向甲方订购的商铺，是甲方根据乙方对商铺的相关要求修建的。乙方对该商铺的相关要求包括但不限于商铺所处楼层、商铺布局、商铺整体面积、商铺数量、单间商铺的面积、商铺层高、商铺开间（宽）和进深（长）、商铺的消防安装、水电通讯设施等与乙方使用商铺有关的相关要求（以报规、报建通过的为准）。二、本协议中的‘订购’是指：甲方应按前述乙方对商铺的定制要求修建商铺，并将该商铺销售给乙方。乙方定制、订购的商铺按定制、订购的面积，甲方只能销售给乙方……第二条、乙方向甲方定制、订购的商铺位于甲方在本协议第一条中的土地上开发修建的商业楼盘2号楼至9号楼的一、二楼（……一楼共计72间，二楼共计72间，购买一楼的须同时购买该间商铺上面对应的二楼）及2号楼的三楼至二十一楼、5号楼的三楼至五楼、3号楼和3A号楼的三楼至十六楼……各楼层的通道和公共使用部分（电梯和消防楼梯除外）由该楼层的各业主按其所购商铺面积分摊（最终分摊以产权证为准）……商铺布局、单间商铺的面积及开间和进深等以定制、订购商铺的平面图为准。该平面图作为本协议附件与本协议具有同样的法律效力，最终以报规报建通过的为准。第三条、乙方向甲方订购的商铺一楼的价格为每平方米人民币壹万元，二楼的价格为每平方米人民币伍仟壹佰元，其余楼层价格见附件。第四条、本协议签订后三个工作日内由乙方向甲方的以下银行账户（户名：传化公司；开户行：工行新都物流支行；账号：440……0801）汇入不低于人民币伍仟万元的订购金。从乙方向该账户汇入前述订购金之日起至甲乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》之日期间，甲方可以使用该订购金。无论甲方是否使用该订购金，在甲乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲方均应按前述订购金金额每月1%的标准给予乙方优惠（在乙方支付购房首付款时直接扣减）。该优惠计算截止时间为甲方取得商品房预售许可证并书面通知乙方后第三十日。第五条、甲方报规通过后，因该商铺系甲方应乙方要求量身定制，甲乙双方均不得违约。若甲方违约，则甲方退还乙方已付订购金并向乙方支付与订购金等额的违约金……若乙方任一商家违约，则乙方违约商家交纳的订购金甲方不予退还……若一、二楼商铺报规未通过的面积超过乙方定制、订购面积的20%，则本协议解除，由甲方向乙方赔偿人民币贰佰万元费用。第六条、甲方承诺在本协议签订后二十六个月内取得乙方定制、订购商铺的商品房预售许可证，在取得该证后三十日内，甲方与乙方各订购商铺商家就其订购商铺签订各自独立商铺的《商品房买卖（预售）合同》。该合同签订后，该乙方订购商铺商家交纳的订购金、本协议第四条约定的优惠一并转为购房首付款，不足首付款部分由该商家在十五日内自行补足，若未在十五日内自行补足则视为该乙方商家违约。每逾期一日按未补足款金额千分之一的滞纳金，若逾期超过六十日，则甲方有权解除合同，该乙方商家已付款项不予退还……第八条、当甲方取得乙方订购商铺的预售许可证后，甲乙双方任何一方不按照本协议的约定与对方签订《商品房买卖（预售）合同》，均属违约。若甲方违约，甲方应退还乙方已付订购金，并向乙方支付已付订购金每月百分之二的利息，同时向乙方支付与订购总房款等额的违约金。若乙方商家违约，该乙方违约商家已支付的订购金作为违约金，甲方不予退还”，附件六为：“乙方订购一、二楼商铺商家名单及订购三楼以上商铺商家订购位置、数量、交纳订购金金额登记表”，附件七为：“乙方各商家交纳订购保证金及订购商铺具体面积、位置分布图（表）（该附件于甲方报规通过后六十日内提供给甲方）”。 2014年12月8日，李琼受王剑锋委托代王剑锋向《商铺定制、订购管理公约（新都）》所约定户名为唐成建的共管账户转款54000元。 2014年12月8日，何金昱向《商铺定制、订购管理公约（新都）》所约定户名为唐成建的共管账户转款46900元。 2014年12月8日，彭贵芬向户名为唐成建的共管账户转款72000元。彭贵芬提交了商户签名的《授权委托书》及《商铺定制、订购管理公约（新都）》，用以证明唐成建等16人系受彭贵芬委托、代彭贵芬与传化公司签订前述《商铺定制、订购协议》、向唐成建转账支付的款项是用于支付该协议下的订购金，但提交的《授权委托书》及《商铺定制、订购管理公约（新都）》上均无彭贵芬签名。彭贵芬述称系由其胞妹彭贵植代为在前述材料上签名。 2014年12月1日，范璞向《商铺定制、订购管理公约（新都）》所约定户名为唐成建的共管账户转款48000元。 2014年12月8日，王雪蓉向《商铺定制、订购管理公约（新都）》所约定户名为唐成建的共管账户转款53000元。 2015年12月31日，传化公司取得了华都九龙广场第2、3、5号楼《商品房预售许可证》，编号为×××46。2016年3月14日，传化公司向王剑锋等人发送短信，主要内容为：“根据《商铺定制、订购协议》的约定，您签订《商品房买卖合同》、缴纳房款期限已超过，请您在收到此条信息后3日内尽快前往成都传化置业有限公司售楼部签订买卖合同、缴纳房款。否则，我公司将按照《商铺定制、订购协议》的约定收取逾期滞纳金，将您订购的商铺另行出售，不退还您方已交纳的订购金，并要求您方赔偿因定制、订购商铺给我公司造成的损失。”王剑锋等人认可对应公证短信通知记录的真实性，述称知道传化公司通知其签合同一事，实际也去签订，但因发现要求签合同的商铺面积高于定制订购面积，故未实际签订。2016年4月13日，传化公司向《授权委托书》所记载16名代理人中的6人送达了《四川明炬律师事务所关于催告履行〈商铺定制、订购协议〉相关义务的律师函》，其中向王剑锋等人发送的函件记载：王剑锋向传化公司订购了房号为x-xx1号、建筑面积为157.32平方米的商铺；王雪蓉向传化公司订购了房号为x-xx9号、建筑面积为136.35平方米的商铺，已向传化公司支付了45700元订购金；范璞向传化公司订购了房号为x-xx9号、建筑面积为132.05平方米的商铺，已向传化公司支付了39900元订购金；何金昱向传化公司订购了房号为x-xx9号、建筑面积为136.4平方米的商铺，已向传化公司支付了45700元订购金；“一，经审阅传化公司提供的资料，并听取有关陈述，我们得知如下基本情况：1、你方全权授权陈大春、唐成建、乔定雄等16名代表作为委托代理人于2014年12月16日与传化公司签订了《商铺定制、订购协议》，订购房号为x-xx7号、建筑面积为139.28平方米的商铺，房价为人民币506846元。2.你方因定制、订购商铺事宜已向传化公司支付了70500元订购金，”。“传化公司分别于2016年1月14日、2016年3月14日以电话、短信方式通知你方前来签订正式的《商品房买卖合同》，经多次催促，你方仍未予理会，至今仍未按约定前来签订合同，迟延时间已超过三十日……请你方能本着诚信守约的精神，在收到本《律师函》后7日内前来传化公司就所定制、订购的房屋签订《商品房买卖合同》。否则，你方将自行承担一切法律后果”。6名受委托人在主要内容为收到传化公司送达的上述催告履行律师函、具体商家包括王剑锋等人等的《签收函（律师函）》上签名。2016年7月15日，传化公司向《授权委托书》所记载16名代理人中的6人（与前述签收催告履行律师函为同6人）送达了《关于解除〈商铺定制、订购协议〉的告知函》，告知王剑锋等人等：因王剑锋等人等经多次催告未与传化公司签订正式《商品房买卖合同》已构成违约，《商铺定制、订购协议》自其收到本函之日解除，已订购的房源传化公司将另行出售，已交纳的订购金不予返还，并限王剑锋等人在10日内及时赔偿传化公司因为其专门定制商铺所造成的损失。6名受委托人在主要内容为收到传化公司送达的上述解除通知函、具体商家包括王剑锋等人等的《签收函（解除函）》上签名。 另查明以下事实：王剑锋等人提交《华都九龙广场新都项目2-1、2、3#楼面积表》，记载:1、王剑锋认购2-2#楼楼层为5层，铺子编号xx号，面积79.54平方米。2、何金昱述称其签字确认的载有认购房屋面积、位置等信息的表格已由传化公司收走、无法提供。3、彭贵芬认购2-3#楼楼层为5层，铺子编号xx号，面积81.2平方米。4、范璞认购2-1#楼楼层为4层，铺子编号xx号，面积77.77平方米。5、王雪蓉（刘佳代）认购2-2#楼楼层为4层，铺子编号xx号，面积79.54平方米。传化公司对该面积表的三性不予认可。在一审法院向其作出书证提出命令、要求提供商家认购商铺面积、位置等信息的印证材料后，书面回复称该公司处无《商铺定制、订购协议》附件7“乙方各商家交纳订购金及订购商铺具体面积、位置分布图（表）”以及与附件7标题对应的文件存在，传化公司发送有关函件中记载的认购房屋面积是根据商团提供的电子档表格确定。 王剑锋等人提交的三份加盖传化公司印章的《解除合同通知书》记载，传化公司于2019年9月29日向郑川列、葛方文、赖忠坤（3人均为《授权委托书》记载的受委托人）发送通知，记载：我公司（甲方）与您等十六名商家授权委托人（乙方——定制、订购商铺的所有商家）于2014年12月16日签订了《商铺定制、订购协议》……据陈大春先生2015年1月20日提交的《附件及相关资料移交清单》，其中附件《华都九龙商团新都项目订购数量及订购金统计表》（截止2015年1月19日）列举了意向定制、订购房屋人员清单，但最终清单上绝大部分人员未与我公司签订《商品房买卖（预售）合同》，实际成交的面积小于5.2万平方米，另外，已经成交的大量商家也未按协议约定的商铺业态进行经营。根据以上情况，《商铺定制、订购协议》的乙方在整体上存在严重违约行为，构成根本违约，导致合同目的无法实现，且达到了协议约定的解除条件，我公司有权解除《商铺定制、订购协议》。现我公司向您通知如下：我公司解除与您签订的《商铺定制、订购协议》。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。案涉《商铺定制、订购协议》第六条约定传化公司与王剑锋等人应在商品房预售许可证取得后三十日内签订正式的《商品房买卖合同》，并约定不签订正式合同时所应承担的责任，则该协议是为将来订立正式的《商品房买卖合同》而订立，性质上属于预约合同，其目的在于固定交易机会，即交易一方同意给予另一方订立特定合同的优先权，在条件成熟时预约合同一方可以请求对方履行签订本约的义务。预约合同履行期内，能否签订正式的商品房买卖合同处于待定状态，由出卖人所收取的订购金其性质属于立约定金，用作为订立正式的《商品房买卖合同》提供担保。鉴于预约合同的性质，当事人在订立本约时可以就不确定条款、本约需要解决的其他条款等交易条件继续磋商谈判，预约合同中逾期不签署相关合同则视为违约的约定，不包括不可归责于双方原因而导致的到期不能签署正式合同的情形。若双方均在公平诚信原则下磋商，只是基于各自利益考虑无法就订立预约合同时未经确认的正式合同条款达成一致意思，致使期满后不能订立正式合同即本约，应属不可归责于双方的原因，此情况下预约合同下的权利义务已不再继续履行，买受人已付的订购金应予退还。本案中，王剑锋等人主张因传化公司要求与之签订的正式合同所记载的房屋面积与其订购面积存在较大差异，双方经协商不能达成一致故未能签订正式合同，传化公司则主张要求订立正式合同的房屋面积与王剑锋等人认购面积一致。《商铺定制、订购协议》附件七“乙方各商家交纳订购保证金及订购商铺具体面积、位置分布图（表）（该附件于甲方报规通过后六十日内提供给甲方）”确定，如各认购商家已经将所订购商铺面积、位置等提供给传化公司，则传化公司应提交该材料用以证明该公司主张的拟签订的正式合同所约定商铺面积与订购面积一致的事实成立，如部分认购商家未提交该附件给传化公司且无其他证据印证传化公司所主张的订购商铺面积等信息确为订购商家真实意思情况下，双方关于定制、订购商铺的面积约定不明，也不应仅以传化公司主张的面积作为认购商铺面积，此情况下双方经协商未能达成一致意见，导致正式的《商品房买卖合同》最终未能签订，其原因不可归责于传化公司和王剑锋等人任何一方，王剑锋等人有权要求传化公司退还订购金。 本案双方均提出了解除预约合同的意见。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。预约违约情形下，司法解释将合同解除作为相对方的救济手段，但商品房买卖合同纠纷中，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的情形下，双方均不属于不履行本约立约义务的违约方，前述规定不能作为双方行使解除权的依据。合同解除是合同权利义务终止的情形之一而非全部，本案《商铺定制、订购协议》作为预约合同，在双方期满磋商不成、确定不订立正式《商品房买卖合同》后，已不再继续履行。故此，无论是传化公司主张的因王剑锋等人未在约定时间内与之签订正式合同、《商铺定制、订购协议》在2016年7月15日解除通知到达王剑锋等人时解除，还是王剑锋等人主张的在解除判决生效前《商铺定制、订购协议》仍处于继续履行状态、对双方产生约束力的意见，均不能成立。 因为法定情形的成就，王剑锋等人得以享有主张返还订购金的请求权。但请求人民法院保护的民事权利受到对方当事人诉讼时效抗辩权利的限制。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还”之规定，如权利人在法定诉讼时效期间内不行使其权利，当诉讼时效期间届满时，债务人获得诉讼时效的抗辩权。本案中传化公司即提出诉讼时效抗辩，认为王剑锋等人向一审法院提起返还订购金诉讼时其诉讼时效期间已经经过。虽然传化公司主张的双方《商铺定制、订购协议书》已于2016年7月15日解除、诉讼时效期间应自当日起算的意见不能成立，但诉讼时效抗辩的重点，不在于诉讼时效应否从2016年7月15日起算，而是2020年7月13日王剑锋等人向一审法院提起本案诉讼时，其主张返还订购金的诉讼时效期间是否已经经过。依照前述规定，王剑锋等人的诉讼时效期间自其知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，则在《商铺定制、订购协议书》约定的订立正式合同期限已届满且传化公司已短信通知王剑锋等人情况下，如双方经平等磋商后无法就正式合同条款达成一致、未能订立正式《商品房买卖合同》，则“因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立”这一条件已经成就，王剑锋等人即有权向传化公司主张返还订购金，该项请求权亦应开始计算诉讼时效。王剑锋等人提交传化公司于2019年9月29日向3名受委托人发送的《解除合同通知书》用以证明诉讼时效未经过、双方协议处于未解除状态，但王剑锋等人返还订购金的请求权并非基于《商铺定制、订购协议》的解除而产生，而是因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的定金返还事由成就而产生，传化公司于2019年9月29日向16名受委托人中的3人发送解除案涉《商铺定制、订购协议》书面通知的行为，不能推导出传化公司与王剑锋等人之间的预约合同此前仍在继续履行、双方合意延长了订立本约的期限并处于长期磋商状态的结论。现王剑锋等人所举证据不足以证明其请求传化公司返还订购金具备《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条、第一百九十五条规定的诉讼时效中止、中断的情形，至其于2020年7月13日向一审法院提起诉讼时，法律规定的三年诉讼时效期间已经经过，传化公司基于诉讼时效期间经过提出的不履行义务抗辩成立。 鉴于本案中双方均提交了对于案涉《商铺定制、订购协议》下订购金应否返还问题作出不同处理的生效民事判决书并提出“同案应当同判”，一审法院评析如下：虽然我国不是判例法国家，法律并未要求在后判决必须遵循先例，但对同样的案件事实作出相同或相近的判决即“同案同判”是人民法院审理民事案件应当追求的价值取向，然“同判”的前提需是“同案”，个案审理需要回归案件本身考察基本事实、诉辩意见等与生效判决所查明和认定内容是否相同或高度相似，并作出符合具备事实和法律依据的个案判决。纵观双方为支持自身主张所援引的另案生效判决，与本案所涉面积争议表现形式、解除权除斥期间、诉讼时效抗辩等均有不同，应当允许本案与前案作出不同处理结果，故双方所援引生效判决固然可以作为参考，但对本案处理结果不产生实质影响。 据此，一审法院判决：驳回王剑锋等人的全部诉讼请求。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人王剑锋等人的上诉请求与被上诉人金鸿荣公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：王剑锋等人主张退还其支付的订购金的请求是否已经超过诉讼时效期间。现就上述争议焦点的认定论述如下。 王剑锋等人与传化公司签订的《商铺定制订购协议》中，约定的双方在某一时间签订正式商品房买卖合同，该协议的性质属于预约合同。但双方基于未能就房屋面积的相关条款达成一致意见，故未能签订本约，此情况下未能签订本约不应归责于传化公司或王剑锋等人。在双方未签订本约的情况下，王剑锋等人支付负担立约定金应当予以返还。 但是，双方签订的《商铺定制订购协议》中，预约期限届满、双方未能签订本约，该协议已经不再继续履行。在此情况下，王剑锋等人即应当及时主张退还立约定金。 王剑锋等人上诉提出，《商铺定制订购协议》在起诉前未解除，故不适用诉讼时效限制。本院审查后认为，如上所述，预约合同的设置目的系保障双方在约定的时间内签订本约，如不可归责于双方的原因未签订本约，则预约定金应当返还。但案涉《商铺定制订购协议》的履行期限届满、双方未就继续履行达成一致意见，期限已经届满、合同已经终止的合同并无继续履行或解除的前提。一审法院认定当事人双方认为合同已解除、或合同继续处于履行状态并对双方产生拘束力的意见不能成立，该认定正确，本院予以确认。且即便按照王剑锋等人上诉理由，案涉合同在履行期限届满后仍处于履行期状态，但传化公司在2016年7月15日发出了解除合同的通知书，则该通知书送达之日合同亦已解除，王剑锋等人即应当知晓合同解除并主张退还定金。王剑锋等人在2020年方提起诉讼，即使按照其主张的案涉合同履行期限届满、已终止的情况下仍可解除，其起诉主张退还定金已经超过诉讼时效期间的限制。 王剑锋等人上诉提出的退还立约定金履行期限未明确，故不适用诉讼时效限制。本院审查后认为，因不可归责于双方的原因导致商品房买卖合同未订立，则王剑锋等人可主张返还定金。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、及第一百九十二条的规定，传化公司在一审中就定金返还的请求提出了诉讼时效抗辩。王剑锋等人主张的诉讼时效期间自其知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，即在《商铺定制订购协议书》约定的签订正式合同期限已届满，传化公司已通知王剑锋等人的情况下，双方仍不能就本约的签订，则王剑锋等人即应向传化公司主张退还定金。故退还立约定金，系预约合同的约定的期限届满、双方所签订的预约合同履行期限届满前仍未签订本约后，就预约合同约定定金的清算和处理。王剑锋等人在知晓双方已不可能继续协商延长预约合同期限或签订本约的情况下，即应当主张返还定金。现王剑锋等人起诉已经超过3年的诉讼时效期间，且其一审诉讼请求第三项亦系主张应退而未退定金的利息从2014年起算，亦可推定王剑锋等人知晓在该时间传化公司应当向其退还定金。一审法院作出王剑锋等人主张退还定金已经超过诉讼时效期间的认定正确，本院予以维持。王剑锋等人的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费，由王剑锋等人负担，金额详见附表二。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年五月二十四日 书记员 方丽雯                            附表一                               序号                       二审案号             （2021）川01民终                       一审案号             （2020）川0114民初                       上诉人身份信息                               1                       7837号                       5800号                       王剑锋，男，1984年11月8日出生，汉族，住四川省都江堰市。                               2                       7840号                       5803号                       何金昱，女，1973年8月8日出生，汉族，住成都市武侯区。                               3                       7843号                       5799号                       彭贵芬，女，1963年6月2日出生，汉族，住四川省隆昌县。                               4                       7846号                       5783号                       范璞，男，1968年11月17日出生，汉族，住四川省隆昌县。                               5                       7850号                       5801号                       王雪蓉，女，1973年3月9日出生，汉族，住成都市青羊区。                附表二                            序号                       二审案号             （2021）川01民终                       一审案号             （2020）川0114民初                                    二审案件受理费                                            1                       7837号                       5800号                       1 350元                               2                       7840号                       5803号                       1 172元                               3                       7843号                       5799号                       1 800元                               4                       7846号                       5783号                       1 200元                               5                       7850号                       5801号                       1 326元