四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1423民初6号 原告：杨启洪，男，1967年12月3日出生，汉族，住四川省洪雅县。 原告：卢学琼，男，1972年12月29日出生，汉族，住四川省洪雅县。 二原告共同委托诉讼代理人：陈维帅，四川洪迈律师事务所律师。 被告：李林，男，1974年2月16日出生，汉族，住四川省洪雅县。 被告：龚菊香，女，1970年8月25日出生，汉族，住四川省洪雅县。 被告：卢萍，女，1975年5月22日出生，汉族，住四川省洪雅县。 原告杨启洪、卢学琼诉被告李林、龚菊香、卢萍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨启洪、卢学琼及其委托诉讼代理人陈维帅，被告李林、卢萍到庭参加诉讼。被告龚菊香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨启洪、卢学琼向本院提出诉讼请求为：1．请求停止对洪雅县××镇××道××号××栋××单元××层××号房屋（监证0015326、监证0015327）的执行和拍卖并解除查封；2．依法确认位于洪雅县××镇××道××号××栋××单元××层××号房屋（监证0015326、监证0015327）的所有权权属归二原告所有；3．被告李林承担本案的诉讼费。 事实和理由：二原告系夫妻关系，与被告李林系亲戚，2011年4月18日，二原告与李林、卢萍夫妻达成房屋买卖的口头协议（双方于2020年11月底补签《房屋买卖合同》），约定李林、卢萍将其按揭贷款购买的位于洪雅县××镇××道××号××栋××单元××层××号××原告，在支付了购房款13万并接收了房屋后，二原告于2011年6月开始对房屋进行了装修，房屋自2011年8月装修完成后就由二原告一直占有使用至今，物业费、水电费、按揭费等也是二原告一直支付至今，居住期间二原告变更了水表户头并购买了车位。2011年11月24日，二原告才得知案涉房屋被本院执行查封并准备拍卖。 被告李林系与被告龚菊香民间借贷纠纷执行一案的被执行人，龚菊香系申请执行人，本院（2020）川1423执恢85号之三执行裁定书执行查封了洪雅县××镇××道××号××栋××单元××层××号房屋（监证0015326、监证0015327），二原告对上述执行提出了案外人异议，本院作出（2020）川1423执异12号执行裁定书驳回了二原告的异议申请。二原告认为，其已购买了案涉房屋并支付了全部购房款，案涉房屋也早已交付其长期居住使用，足以认定案涉房屋系二原告所有。 被告李林辩称，二原告主张属实，无异议。 被告卢萍辩称，二原告主张属实，无异议。 被告龚菊香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证等权利。被告龚菊香提交书面答辩意见辩称，1．根据洪雅县房管局的房产登记信息证明房屋的权利人是李林、卢萍，银行的抵押权登记的抵押人也是卢萍，根据物权法的规定，房屋的产权应该以房屋管理机关登记为准，所以该房屋为卢萍、李林夫妻共同共有；2．二原告提供的买卖合同系在本院查封该房屋后才签订的，也没有公证机关出具的公证书，其真实性值得怀疑；3．二原告提供的装修合同、收据、银行转账明细、居住证明、物业费交纳证据等均不能证明案涉房屋的产权归二原告所有；4．案涉房屋早在2019年3月就被本院查封并书面向送达了裁定和协助执行通知书，至今已经一年多的时间，被执行人并未对案涉房屋的权属提出异议，说明二原告的情况；5．卢学琼与卢萍为亲姐妹关系，其动机值得怀疑。请求依法驳回二原告的诉求。 本院经审理认定事实如下： 杨启洪、卢学琼系夫妻关系，李林、卢萍系夫妻关系，卢学琼与被告卢萍系亲姐妹关系。 2009年10月9日，卢萍与洪雅置地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定卢萍向洪雅置地房地产开发有限公司购买B-1-1004号房，总价款为228,000元，付款方式：首付53,000元于2009.10.9付清，余款175,000元向银行贷款按揭。 2010年2月8日，卢萍与中国农业银行股份有限公司洪雅县支行签订《洪雅县房地产抵押贷款登记合同书》，载明：抵押方为卢萍，抵押物为住房，坐落：洪雅县洪川镇禾森山水家园2幢1单元1004号，贷款金额：270,750元，贷款利率：5.94%，借款期限：20年，从2010年2月8日起至2030年2月7日止。同日向原洪雅县房产交易管理所提交抵押登记。 2011年卢学琼向卢萍通过口头约定方式购买案涉房屋，并通过现金方式支付购房款。杨启洪与李林对该房屋交易无异议。卢学琼提交的2010年开始的经商账目资料证实2011年卢学琼持有大量的现金。 卢萍向卢学琼出具落款时间为2011年4月18日的《收条》载明：“今收到卢学琼身份证号：51127197212297124购洪雅县洪川镇禾森山水家园1单元10楼4号清水房房款现金：130,000.00元（大写壹拾叁万元整）。此房以后按揭款由卢学琼每月按时转给卢萍帮支付，直到过户完成。”双方未就房屋买卖事宜签订合同，直到案涉房屋被本院查封后才补签了《房屋买卖合同》。 2011年6月7日，卢学琼与高森建筑装饰工程有限公司签订《家庭装饰工程施工合同》，对案涉房屋进行装修。并开始交纳案涉房屋水费及电视收视费及车位费。 2020年11月29日，禾森山水家园小区业主委员会出具《证明》，证明：“2011年6月7日来办理装修手续时，是卢学琼与卢萍同时前来办理，装修手续签字由卢萍签字。后物业费均是卢学琼来交费，但开票名称均是业主卢萍。2015年起车位车牌号川ＺＣ××××，车位142号，车主名字是卢学琼。” 龚菊香与李林民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，于2018年6月8日作出（2018）川1423民初987号民事调解书。后因李林未按约履行金钱给付义务，龚菊香遂申请强制执行。本院作出（2020）川1423执恢85号之三执行裁定书，裁定查封洪雅县××镇××道××号××栋××单元××层××号房屋（监证0015326、监证0015327）。2020年11月20日，本院作出（2020）川1423执恢85号之四执行裁定书，裁定拍卖李林和卢萍共同共有的位于洪雅县××镇××道××号××栋××单元××层××号的一套房产（监证0015326、监证0015327）。2020年11月30日，杨启洪、卢学琼以案涉房屋系其所有为由提出案外人执行异议申请。2020年12月11日，本院作出（2020）川1423执异12号执行裁定书，裁定驳回案外人杨启洪、卢学琼的异议请求。 另查明，根据不动产中心房产登记信息查询，位于洪雅县××镇××道××号××栋××单元××层××号房屋（不动产权证号：监证0015326、监证0015327）为卢萍、李林共同共有。 二原告提交银行流水及微信转款凭证证实从2016年开始二原告将案涉房屋按揭款1,100元左右转给卢萍向银行偿还。案涉房屋目前已共计偿还银行按揭贷款20余万元。 上述事实，有原、被告提交的《身份证复印件》、《商品房买卖合同》、《收条》、《洪雅县房地产抵押贷款登记合同书》、《家庭装饰工程施工合同》、《证明》、银行卡交易明细清单、微信转账凭证、（2020）川1423执恢85号之四执行裁定书、（2020）川1423执异12号执行裁定书、房产登记信息查询情况、收据、发票、现金记账资料等证据以及庭审中当事人的陈述予以证实。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力。现案涉房屋尚未登记至原告杨启洪、卢学琼名下，杨启洪、卢学琼不享有案涉房屋的所有权。本案争议焦点为杨启洪、卢学琼是否享有足以排除强制执行的权利。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”杨启洪、卢学琼应当就其对执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。由于龚菊香对李林的债权属于金钱债权，本院在执行案涉房屋时，案涉房屋登记在李林和卢萍名下，故杨启洪、卢学琼提供的证据所证明的事实应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定系对无过错不动产买受人物权期待权的保护，而物权期待权所依据的基础法律关系必须以合法有效为前提。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的立法目的是为了确保买卖关系的真实性，防止买卖双方恶意串通损害申请执行人的权益。本案中的买卖关系通过庭审查明真实、合法、有效。 首先，虽然在本院查封房屋前，双方仅有一份《收条》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《收条》明确载明了买房人姓名、具体的房屋及房屋价款，具备买卖合同的核心要素，另考虑卢萍、卢学琼之间近亲属关系，未签订正式买卖合同亦在情理中。该《收条》虽然形式简单，但不能否认当事人之间就房屋买卖合同关系的成立达成合意，具有书面买卖合同的特征。 其次，根据物管的证明及电视网络费、用水费票据、装修合同及与装修有关的票据等能够证明在本院查封前杨启洪、卢学琼已经居住在案涉房屋内，已合法占有该房屋。 再次，案涉房屋在交易时已设立了抵押权，卢萍、李林就其对案涉房屋享有的权利与卢学琼、杨启洪达成13万元交易金额的约定，系当事人自愿形成的合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对银行按揭款的偿还约定，并非是卢萍、李林应获得的合同价款。已设立抵押权部分，其权利应由中国农业银行股份有限公司洪雅县支行享有，尚欠的按揭贷款，不应认定为卢学琼、杨启洪未向卢萍、李林支付的购房款，应认定卢萍、李林应得的购房款已全部支付。 最后，案涉房屋未办理过户登记的原因在于房屋办理了抵押登记，按照当时的法律规定，在未经得抵押权人同意的情况下，无法办理过户手续。因此，杨启洪、卢学琼提供的证据足以证明其对案涉房屋享有的民事权益能够排除强制执行，不应进行强制执行，至于杨启洪、卢学琼提出的解除查封请求，不属于民事案件处理范围，应另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行位于洪雅县××镇××道××号××栋××单元××层××号房屋（监证0015326、监证0015327）。 二、驳回原告杨启洪、卢学琼的其他诉讼请求。 本案受理费2,900元，由被告李林、卢萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  廖 航 审 判 员  谢佳志 人民陪审员  余石君 二〇二一年五月二十七日 书 记 员  王 菲