山西省怀仁市人民法院民事判决书(2020)晋0624民初212号原告：王某，应县人，现住怀仁市。委托诉讼代理人：田某，怀仁市新家园法律服务所法律工作者。被告：韩某，怀仁市人，现住怀仁市。被告：严某，应县人，现住怀仁市。二被告委托诉讼代理人：高某，国浩律师（太原）事务所律师。二被告委托诉讼代理人：段某，国浩律师（太原）事务所实习律师。第三人：齐某，怀仁市人，现住怀仁市。委托诉讼代理人：郭某，山西剑铭律师事务所律师。原告王某诉被告韩某、严某、第三人齐某建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年4月18日受理后，作出（2019）晋0624民初580号民事判决，原告王某不服提起上诉，朔州市中级人民法院于2019年11月27日作出(2019)晋06民终861号民事裁定，裁定撤销（2019）晋0624民初580号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人田某，被告严某及其严某、韩某的委托诉讼代理人高某、段某，第三人的委托诉讼代理人郭某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，一审请求：1.要求二被告按协议履行转让土地使用权；2.要求二被告办理转让土地使用权证书。重审期间，原告将诉讼请求变更为：1.解除原被告之间的《土地转让协议》。2.要求二被告赔偿损失60万元。事实与理由：2008年5月12日，经原被告协商，二被告将位于怀仁市全福寨村南、万金桥村北4间房的建设用地使用权以每间10000元的价格转让给原告。双方签订了《土地转让协议书》，并约定二被告将支付怀仁国土资源局的该土地出让金交费票据原件提供给原告。当即原告向二被告支付了40000元，但二被告未能按协议履行义务，在之后的每年原告要求二被告提供票据原件、为原告办理转让土地使用权证书，而二被告以各种理由推诿至今，为此提出诉讼。被告韩某、严某辩称：1.原告的请求已超过诉讼时效。本案所涉《土地转让协议书》于2008年签订，时隔10年后，原告还主张莫须有的权利，根据当时有效的《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。被答辩人的诉讼请求已明显超过诉讼时效，人民法院应予以驳回。二、案涉《土地转让协议书》违反强制性规定为无效协议，答辩人没有过错，不应承担责任，原告的诉讼请求不应支持。1.案涉《土地转让协议书》为无效协议。2005年，齐某与二答辩人共同向原怀仁县国土局购买一宗（18间）土地使用权，三人口头约定，其中14间土地使用权是齐某的，4间土地使用权是二答辩人的，由于该18间土地使用权是国土局按整宗土地使用权进行的出让，故原怀仁县国土局向齐某出具了山西省2005年行政事业收费票据(土地出让金），齐某向答辩人提供了该票据复印件，案涉土地自2005年起一直未被投资、开发和利用，原告了解并知晓案涉土地情况下，其拟定《土地转让协议书》，并与答辩人于2008年5月12日签订了《土地转让协议书》，直至齐某与怀仁县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，2017年8月4日齐某办理了建设用地规划许可证之后，齐某才进行了建设，现了解到该宗地至今没有土地使用证。根据《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定，未按土地使用权出让合同规定的期限条件投资、开发、利用土地的，土地使用权不得转让。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条等规定及《国有土地使用权出让合同》第二十条：“受让人按合同约定已支付全部土地出让金，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或者部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让剩余年限土地使用权时，应经出让人认定符合(一）按本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。”案涉转让协议违反了对于土地转让的强制性规定，亦违反了合同约定。依据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规定强制性规定”的规定和合同约定，案涉转让协议为无效协议，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据。2.答辩人没有过错，不应承担责任。《土地转让协议》及附件备注是由王某亲自拟定，是充分体现其真实意思，并有中间人陈文东签字。出让合同及建设用地规划许可证均是在《土地转让协议》签订后，土地转让协议签订时仅有票据的存在，王某当时是明知案涉土地建设用地使用权状况的。依据《合同法》第五十八条的规定，答辩人没有过错，不应承担任何责任。综上，《土地转让协议书》违反了效力性强制性规定为无效协议，且已过诉讼时效，被答辩人频繁提起诉讼给答辩人造成诉累不说，给司法资源造成极大的浪费，请求人民法院查明事实，驳回被答辩人全部诉讼请求，依法维护答辩人的合法权益。第三人齐某辩称：合同解除权的性质，从行使方式上合同解除权应当属于形成权而不属于请求权和支配权。形成权又称单方法律行为，即一方当事人仅凭自己的意思表示就可以达到某种法律后果，合同法第96条规定：当事人依据合同法第93条第二款，第94条的规定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。以上规定可以得出：合同的解除属于形成权，而不是请求权，因此原告通过诉讼行使解除合同无理证和法律支持。二、赔偿原告损失60万元是介于无效合同的基础之上的，根据我国合同法的相关规定，无效合同可以返还财产、拆价补偿、赔偿损失，原告变更诉讼请求，没有请求合同的效力问题，怎么谈赔偿损失呢。原告的诉讼请求有悖法律之规定，应驳回原告的诉讼请求，另行起诉。当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，当事人进行了证据交换和质证。原告王某向本院提交如下证据：1.身份证复印件一份，证明原告身份信息。2.《土地转让协议书》复印件一份，证明土地转让协议，双方约定内容，价格为每间10000元，原告按照协议履行了约定的义务，被告未按协议履行。3.国有土地使用权出让合同一份（怀仁国土局和李云签订的合同），证明诉争土地现有地价一间的价格是15万元。4.评估报告一份。二被告对原告上诉证据的质证意见：对证据1身份证复印件无异议。对证据2《土地转让协议书》的真实性认可，对证明目的不认可，且该协议签订于2008年5月12日，至今已十余年，超过了诉讼时效。对证据3不予认可，二被告没过错，不应承担责任，且不能证明原告诉讼请求的赔偿金额。对证据4有异议，对评估报告中部分内容的真实性有异议，有瑕疵，评估价过高，且二被告在案涉土地协议中没有过错，不应承担责任。第三人对原告上述证据的质证意见：对证据1、4没有异议。对证据2有异议，原被告转让土地时，第三人并不知情，且该协议违反了《城镇国有土地使用以出让和转让暂行条例》第19条，属于无效合同。对证据3本身没有异议，但不能作为本案定损参考。二被告向本院提交如下证据：1.《土地转让协议书》及附件备注。2.山西省2005年行政事业收费票据复印件（18间土地出让金票据）。3.李志忠的证明材料。4.陈文东的证明。5.从怀仁市自然资源局调取的《国有土地使用权出让合同》及附图山西省2005年行政事业收费票据、建设用地规划许可证。原告对二被告证据的质证意见：证据1无异议，属于有效协议。对证据2、3、5没有异议。证据4陈文东出庭作证，对其当庭作证陈述没有异议。第三人对二被告证据没有异议。第三人未提交证据。本院对原被告提交的证据认证如下：对各方没有异议的证据，本院予以认定。原被告双方对评估报告均有异议，原告认为评估价低，二被告认为评估价高，第三人无异议。本院认为该评估报告系原告向本院申请，由朔州市中级人民法院委托评估机构所作，原被告对该评估报告有异议，但均未提出反驳证据，本院对该评估报告的真实性、合法性、关联性予以认定。二被告及第三人对原告提供的国有土地使用权出让合同一份（怀仁国土局和李云签订的合同）的证明目的有异议，该份合同不能证明原告王某的损失，本院不予认定。第三人对《土地转让协议》有异议，原告与二被告签订《土地转让协议》系真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，怀仁县国土资源局公开出让位于二0八国道南段西南四号宗地，面积为945平方米，共18间建设用地。第三人齐某欲购买该宗土地，被告严某、韩某也想购买，经其朋友李志忠介绍与第三人齐某口头约定严某、韩某每人购买两间，共4间，第三人齐某购买14间，由于该宗土地整体出让，以第三人齐某的名义购买，出让价为每间7000元，严某和韩某将四间共计28000元土地出让金交由第三人齐某一并付款。2005年11月4日，齐某与怀仁县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定土地面积为945平方米，共18间建设用地，于2005年11月8日支付了土地出让金总共126000元。2008年5月12日，被告韩某、严某将购买的位于二0八国道南段西南四号宗地四间建设用地转让于原告王某，并签订了《土地转让协议书》，双方约定韩某、严某将二0八国道（南段西南四号宗地）全福寨村东万金桥村北的4间国有土地（路边）以每间10000元的价格转让给王某，现金收讫。双方签字后，中间人陈文东亦在上面签名。同时，该协议书还备注：韩某、严某负责把所有怀仁县国土资源局的票据证明提供给王某。韩某、严某在收款40000元后，将支付国土局126000元土地出让金的收据复印件交给了王某。原告王某、被告严某、韩某、第三人齐某购买案涉宗地后，直至2017年期间均未进行投资开发。第三人齐某于2017年8月4日取得怀仁县住房保障和城乡建设管理局就案涉土地颁发的建设用地规划许可证，于2018年大约5月份对该宗土地开工建设，将18间建设用地全部占用建设，但未通知原告王某和被告严某、韩某，现已建成了18间二层楼房。原告王某发现自己购买的土地被占用后于2018年7月25日向本院提起诉讼，之后，原告因准备与被告调解处理于2018年12月24日撤诉。因未达成调解意见，原告王某又于2019年4月18日提起本次诉讼。本院认为，本案的争议焦点为1.王某与严某、韩某签订的《土地转让协议》是否合法有效。2.王某请求解除《土地转让协议》依法是否应予支持。3.原告请求赔偿损失是否应予支持、应由谁承担、如何承担。4.原告起诉是否超过诉讼时效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“……土地使用权可以依法转让。……”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”该条第二款属于管理性规定。严某、韩某购买土地后将其购买的四间建设用地转让给王某，并与王某签订了《土地转让协议》，是双方的真实意思，不违反法律强制性规定，应认定为有效合同；2018年5月，第三人齐某占用案涉四间建设用地，现已建设成二层楼房，导致王某的合同目的无法实现，原告请求解除合同，本院予以支持；第三人明知案涉四间建设用地是严某、韩某购买，根据诚实信用原则应将该土地空留给严某和韩某，而不应该在未告知严某、韩某的情况下占用土地建设盖房，其该行为违反了诚实信用原则，由于第三人齐某的该行为引起本案纠纷，导致王某丧失土地，第三人齐某应承担主要赔偿责任；被告严某、韩某与王某签订《土地转让协议》后，未及时协助原告王某办理土地使用权变更登记手续，导致王某未完成土地使用权变更登记，最终丧失土地，构成违约，应承担从2008年至2018年期间王某的损失。关于原告王某主张赔偿损失的认定。原告申请对案涉四间建设用地以2018年5月10日为基准日对土地价值进行了评估，评估土地总地价为65100元，第三人齐某于2018年5月占用了案涉土地，该土地价款应由齐某承担；齐某占用土地后未及时支付土地价款，应承担占用之日起至判决之日止期间利息损失，按65100元为基数计算，从2018年5月10至2021年5月20日期间的利息损失为：其中2018年5月10日至2020年8月19日期间的利息按月息2%计算（零天不计算），65100元×2%×27个月=35154元，从2020年8月20日至2021年5月20日期间的利息按月息1.28%（3.85%×4倍÷12个月）计算，65100元×1.28%×9个月=7499.52元，利息损失共计42653.52元。第三人齐某应赔偿原告王某损失共计107753.52元。被告严某、韩某与王某于2008年5月12日签订《土地转让协议》时土地价款为40000元，该土地2018年5月份评估价值65100元，本院认定期间的差价25100元为损失。被告严某、韩某应赔偿原告王某损失25100元。关于诉讼时效，原告王某于2018年5月发现齐某占用土地后，就于2018年7月25日向本院提起诉讼，故原告王某起诉未超诉讼时效。本院主持三方当事人进行调解，最终未达成一致意见。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第八项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、第二十条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告王某与被告严某、韩某于2008年5月12日签订的《土地转让协议》。二、被告韩某、严某于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某损失25100元。三、第三人齐某于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某损失107753.52元。四、驳回原告王某的其他诉讼请求。如被告严某、韩某，第三人齐某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，原告王某已预交200元，其余缓交，由被告严某、韩某负担4800元，由第三人齐某负担4800元，由原告王某负担200元。本案评估费4000元，王某已预交4000元，由被告严某、韩某负担2000元，由第三人齐某负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。审判长 郭秀清人民陪审员 刘 婕人民陪审员 杨 花二O二一年五月二十日书记员 宁慧楠