北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初22250号原告：周安众，男，1949年12月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯宁宁，北京蓝秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟文静，北京蓝秦律师事务所律师。被告：龚文良，男，1945年3月5日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。委托诉讼代理人：龚晨阳（龚文良之子），1971年10月2日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。被告：北京华世博宇文化交流中心，经营场所北京市朝阳区朝阳路28号一层19号商业房。经营者：龚文良，男，1945年3月5日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。委托诉讼代理人：龚晨阳，男，1971年10月2日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。被告：龚晨阳，男，1971年10月2日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰峰，北京和广律师事务所实习律师。被告：张蕾，女，1980年6月20日出生，汉族，住河北省张家口市下花园区。委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰峰，北京和广律师事务所实习律师。原告周安众与被告龚文良、北京华世博宇文化交流中心（以下简称博宇中心）、龚晨阳、张蕾确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周安众的委托诉讼代理人冯宁宁，被告龚文良、博宇中心共同委托诉讼代理人龚晨阳，被告龚晨阳及其委托诉讼代理人刘金臣，被告张蕾委托诉讼代理人刘金臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周安众向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告签订的《潞城镇谢家楼村农业项目温室大棚租赁合同书》无效；2.请求判令被告退还原告租赁费372000元，并支付银行同期贷款利息117440.4元（自实际付款日2012年9月29日起至实际退款日止，暂计至2018年8月1日）；3.请求判令被告赔偿原告装修损失费共计116900元；4.本案诉讼费由被告共同承担。事实与理由：2012年9月29日，原告与博宇中心签订《潞城镇谢家楼村农业项目温室大棚租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》），约定由原告承租博宇中心位于北京市通州区潞城镇谢楼村运河晨光农庄xx号院的房屋（以下简称“涉案房屋”）。合同签订后，原告对涉案房屋进行装修、装潢，长期使用。2018年7月3日，北京市通州区潞城镇人民政府以违建为由将涉案房屋强制拆除。原告认为，博宇中心将不具备规划许可手续的涉案房屋出租给原告，违反法律规定，双方签订的《租赁合同书》应属无效。且博宇中心应承担全部法律责任，返还原告全部租赁费372000元，支付银行同期贷款利息117440.4元（自实际付款日2012年9月29日起至实际退款日止，暂计至2018年8月1日），并赔偿原告的装修损失费116900元（其中包括装修款109500元、外墙保温施工款7400元）。另博宇中心经营类型为个体工商户，龚晨阳、张蕾系博宇中心经营者龚文良的儿子和儿媳，实际参与博宇中心经营，博宇中心系家庭经营。因此，博宇中心、龚文良、龚晨阳和张蕾应当共同承担责任。综上所述，为维护自身合法权益，原告根据相关规定，特诉至法院。被告博宇中心、龚文良共同辩称，不同意原告所有诉讼请求，请依法驳回。一、关于经营主体：涉案土地及地上物是2010年3月，潞城镇谢楼村村委会与北京市兴威筑业钢结构工程有限公司签订租赁合同，约定租期2010年3月1日至2051年3月1日共计41年。其中上述公司还向原租户刘金东支付140万元地上物补偿款。村委会承诺是中小型企业建设用地，可以投资建设。后2012年1月，上述公司将土地及建筑物一次性以390万元转租给博宇中心，由该中心投资开发并运营。博宇中心是个人经营，非家庭经营模式。二、与租户的合同履行及政府拆除情况：博宇中心投资建设后陆续与租户签订《温室大棚租赁合同书》，并交付使用。2018年7月，政府强制拆除。三、博宇中心及龚文良认为，双方签订的租赁合同合法有效，因为是中小企业建设用地，当时投资建设时，已经向村委会申报了相关材料并经村委会同意。现政府拆除是导致客观不能继续履行。四、《温室大棚租赁合同》约定，博宇中心向原告交付的是看护房及温室大棚，租赁合同第八条第3款约定，被告不得违规建筑，所以不同意退还租金及原告自行建筑及装修损失等。被告龚晨阳、张蕾共同辩称，租赁合同有效，不同意赔偿所有损失。租赁标的物是大棚，因为第三方政府原因拆除，导致合同不能继续履行，根据合同约定，原告无权找博宇中心主张权利。如果因为租赁标的物是因为无规划手续，导致合同无效，原告与博宇中心均有过错，具体合同效力由法院判决。即便合同无效，原告已经使用期间的租金，应当予以扣除；如果合同无效，原告主张利息损失无法律及合同依据。根据双方合同约定，原告租赁物主要是温室大棚，用途主要用于种植，但原告却进行了大量装修改造用于提高生活标准，并非为履行合同目的；其次原告装修已经使用多年，现已经拆除，装修标准、级别、花费等情况，出租方并不掌握，装修损失已经超出合同订立之初双方可能的预见。综上，装修损失不应当赔偿；原告与博宇中心签订租赁合同并支付租金，系合同向对方。龚晨阳、张蕾未实际参与该中心的经营，故租赁合同的责任应当由博宇中心承担，博宇中心经营者是龚文良，与龚晨阳、张蕾无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日，博宇中心（出租人）与周安众（承租人）签订《租赁合同书》，约定，第二条承租人所租大棚的基本情况。承租人所租的温室大棚位于项目的一期二区xx号温室大棚，占地面积363.91平方米。每套大棚含看护房、温室大棚等。第二条租赁期限及价款。租赁期限为自2012年10月31日起至2042年10月30日止；承租人所租大棚总金额372000元整。第三条付款方式及期限。承租人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款2012年9月29日一次性付清全款。第五条交付期限。交付期限为2012年10月31日。遇到特殊原因，如遭遇不可抗力，且出租人在发生之日起5日内告知承租人的，工期予以延期，双方均不承担责任。第八条细则。1.本温室大棚租赁期限为自合同租赁物交付之日起算2042年10月30日止，在此期间温室大棚的使用权归承租人所有。上述合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，周安众付清了租赁费，博宇中心向周安众出具了收据。另查，2012年9月29日收据记载，今收到xx#大棚交来租赁费人民币372000元，收款人龚文良，收款单位博宇中心，交款人周安众。2017年8月16日北京市通州区潞城镇人民政府公告，记载，经查，位于北京市通州区潞城镇谢楼村运河晨光农庄所建房屋。未能出示乡村建设规划许可证，依据《北京市城乡规划条例》等相关法律法规，本行政机关公告如下：1.请上述建筑物所有人，管理人在本《公告》发布之日三日内自行拆除建筑物。2.逾期未改正违法行为的，本行政机关将依据相关法律法规对该建筑物组织拆除。（相关权利人在公告期限届满前应自行清理存放于该相关建筑物内的财务；逾期不清理的，造成损失的由相关权利人本人承担）。现涉案建筑物已经被相关部门拆除。另查，博宇中心为个体工商户，经营者龚文良，组成形式个人经营。庭审中，博宇中心、龚文良、龚晨阳、张蕾均认可收到《租赁合同书》中约定的租金。周安众、博宇中心、龚文良、龚晨阳、张蕾均认可涉案房屋于《租赁合同书》约定交房时间交付并于2018年7月3日被政府以违章建筑为由进行了拆除。诉讼过程中，周安众向本院提交《装修损失清单》用于证明己方的损失为116900元，为此其向本院提交合同、收据等证据材料。对此博宇中心、龚文良、龚晨阳、张蕾仅认可博宇中心出具的收据以及周安众、北京市兴威筑业钢结构工程有限公司签订的《北京市建设工程施工合同》，其他证据材料均不予认可。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，博宇中心将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给周安众，违反法律的强制性规定，故《租赁合同书》应属无效合同。现周安众要求确认《租赁合同书》无效，本院予以支持。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于租金问题。根据本案查明的事实，周安众实际向博宇中心给付租金372000元，博宇中心于2012年10月31日将涉案房屋交付周安众实际使用，涉案房屋于2018年7月3日被拆除。现《租赁合同书》被本院认定为无效，博宇中心理应将租赁费退还周安众，但考虑到庭审中博宇中心明确要求扣除周安众占有房屋期间的费用，故博宇中心应将扣除房屋占有使用费后的租赁费退还周安众。本院参照《租赁合同书》中约定的租赁期限、租金标准，结合周安众实际使用的天数，最终酌情认定周安众应当负担的占有使用费为70000元。综上，周安众应当被退还租赁费302000元。关于周安众主张的利息损失，于法无据，本院不予支持。关于装修损失问题。涉案房屋已经被拆除，不具备鉴定条件。本院根据周安众提交的合同、收据以及周安众实际使用涉案房屋造成的装饰装修方面的折损情况，再结合双方对于《租赁合同书》无效存在的过程程度，依法酌情认定周安众合理的损失为25000元，周安众超出的诉求，本院不予支持。根据查明的事实，博宇中心为个体工商户，经营者龚文良，组成形式个人经营，而涉案合同系华世博宇中心与周安众签署，故华世博宇中心、龚文良应承担上述款项返还及损失赔偿的责任。现有证据不足以证明博宇中心系家庭经营，故关于周安众要求龚晨阳、张蕾承担责任的诉求，证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告周安众与被告北京华世博宇文化交流中心于二〇一二年九月二十九日签订的《潞城镇谢家楼村农业项目温室大棚租赁合同书》无效；二、被告北京华世博宇文化交流中心、被告龚文良退还原告周安众租赁费共计302000元，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告北京华世博宇文化交流中心、被告龚文良赔偿原告周安众装修损失费共计25000元，于本判决生效之日起七日内付清；四、驳回原告周安众的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（以公告费发票为准），由被告北京华世博宇文化交流中心、被告龚文良负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费9863元，由原告周安众负担4537元（已交纳），由被告北京华世博宇文化交流中心、被告龚文良负担5326元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  庄庆龙二〇二一年五月二十日书记员  孙 亮