上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初6910号原告：赵鹏，男，1978年1月13日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：谈文君，上海博拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。被告：刘英旭，男，1957年8月3日生，汉族，住上海市宝山区。被告：张立新，男，1954年5月10日生，满族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张立君，男，1962年7月24日生，汉族，住上海市宝山区。原告赵鹏与被告刘英旭、张立新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵鹏的委托诉讼代理人谈文君、吉峰，被告刘英旭，被告张立新的委托诉讼代理人张立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵鹏向本院提出诉讼请求：1、解除原告赵鹏与被告刘英旭、张立新就上海市宝山区宝钢二村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告刘英旭、张立新支付违约金人民币446,000元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2020年6月7日，赵鹏经上海赢禾房地产经纪有限公司居间，与刘英旭、张立新就系争房屋签订《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》，约定由赵鹏购买系争房屋，总价款223万元，双方应于2020年7月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。合同签订后，赵鹏按约支付了购房定金5万元，此后多次催促张立新、刘英旭办理房屋过户手续，两人均拒绝配合。2020年11月4日，张立新出具《确认书》，明确表示不再出售系争房屋并将定金5万元退还，故赵鹏提出诉请如上。被告刘英旭辩称，根据合同约定，出售方于40天内办出产权证，双方于2020年7月30日签订正式的《上海市房地产买卖合同》。合同补充条款同时约定，若出售方无法办产权证，则将买受方支付的定金退还，双方和平解约，互不追究违约责任。刘英旭、张立新未能在40天内办出产权证，故双方合同已于2020年7月30日期满终止。定金5万元由张立新收取，刘英旭并未收取过定金，不同意赵鹏的全部诉请。被告张立新辩称，同意刘英旭的意见，双方合同已于2020年7月30日解除。定金5万元也已经退还给赵鹏。本院经审理认定事实如下：系争房屋原为承租公房，房屋使用权证记载宝钢二村XXX号402小室购房人为刘英旭，宝钢二村XXX号402大室购房人为张立新。2020年6月7日，刘英旭、张立新(出卖方、甲方)与赵鹏(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定，由乙方购买系争房屋，总价款223万元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后40天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续后当日，支付甲方首期房价款103万元；乙方应于2020年7月30日前支付甲方房价款120万元；甲、乙双方应于2020年8月10日前对该房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方；甲、乙双方应于2020年7月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户手续；甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应对按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。该合同第十七条补充约定手写内容“甲、乙双方约定，因此房目前是使用权房，需先将使用权转产权证才可至房产交易中心办理过户，如若因甲方无法转产权证，则甲方将乙方支付的定金5万元退还乙方，双方和平解约，互不追究违约责任”，后该内容又划掉。同日，赵鹏(买受方、乙方)与刘英旭、张立新(出卖方、甲方)以及上海赢禾房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》。上述合同签订后，赵鹏支付定金5万元，张立新出具收款收据确认收到上述定金。另查明，2020年7月10日，刘英旭向本院起诉张立新，要求张立新继续履行双方于2020年3月1日就宝钢二村XXX号XXX室(大)房屋签订的《房屋使用权转让协议》。该案审理过程中，双方达成调解协议，继续履行《房屋使用权转让协议》，张立新将宝钢二村XXX号XXX室(大)房屋交付刘英旭，由刘英旭支付张立新购房款1,149,000元。本院于2020年7月22日出具(2020)沪0113民初15968号民事调解书，对上述调解协议内容予以确认。2020年10月20日，刘英旭与上海宝房友宜物业管理有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，购买系争房屋产权。2020年10月30日，刘英旭经核准登记为系争房屋产权人。2020年11月4日，张立新出具确认书，载明，本人张立新曾在上海赢禾房地产经纪有限公司的居间介绍下，就出售系争房屋与该房地产之购买方赵鹏于2020年6月7日签订了《房屋买卖合同》，现本人在此确认，由于本人自身原因，将不再出售该房地产，本人亦不会再继续履行该合同，本人确认以上为本人真实意思表示。再查明，2021年2月27日，系争房屋产权人经核准登记为案外人陈某某、万某某。庭审中，刘英旭表示出售给陈某某、万某某的房价款为251万元。审理中，本院向经办本次交易的中介公司业务员高凌川了解相关情况。高凌川向本院出具书面情况说明，主要内容为，2020年11月4日，张立新到中介公司表示，因家里意见不统一，不再出售系争房屋，并拿出5万元定金说要退给买方，同时签了一份不再出售房屋的确认书。2020年12月10日，中介公司收到了系争房屋另行挂牌出售的信息，挂牌价为250万元。关于《房屋买卖合同》第十七条补充约定手写内容划掉的情况，当时中介公司考虑到万一产证办不出来双方都不要追究责任，就手写了上述内容，后来又考虑到万一几个月以后房价上涨，卖家以各种理由不出售房屋，对买家是一个损失，所以划掉了补充约定的内容，一式三份，三方都是认可的。高凌川另向本院提供了中介公司留存的《房屋买卖合同》，该份合同中第十七条补充约定的内容也是划掉的。赵鹏对上述情况说明及《房屋买卖合同》居间方一联的真实性无异议，并表示张立新确于2020年11月4日向赵鹏退还定金5万元。刘英旭对于居间方一联的《房屋买卖合同》真实性无异议，但表示其签字时第十七条的内容并未划掉。对于情况说明中提及的定金退还情况，其不清楚，定金系由张立新收取。张立新表示，定金是2020年8月份退还的，签字时《房屋买卖合同》第十七条的内容并未划掉。审理中，本院责令刘英旭、张立新出示其留存的《房屋买卖合同》出售方一联。刘英旭表示，出售方一联在张立新手中，其无法提供。张立新表示出售方一联的合同已经遗失，无法提供。本院认为，张立新、刘英旭与赵鹏就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现张立新、刘英旭明确表示不再继续履行合同，故赵鹏诉请要求解除合同，本院予以准许。合同自起诉状副本送达张立新、刘英旭之日解除(2021年3月18日)。张立新、刘英旭关于双方合同已于2020年7月30日解除的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。张立新、刘英旭签订合同后不同意继续履行合同出售房屋，明显构成违约，赵鹏要求其支付解除合同违约金，本院予以准许。张立新、刘英旭辩称，根据合同补充条款约定，若无法办理产权证，由出售方退还定金，双方无责解约，故张立新、刘英旭不承担违约责任。本院认为，赵鹏及居间方出示的合同中，该条款已经划掉。张立新、刘英旭主张该条款继续有效，但并未提供己方留存的合同原件。此外，该条款约定的是房屋产权证无法办理的情况下双方无责解约。根据本院查明的事实，刘英旭已于2020年10月30日办理出系争房屋产权证，但张立新仍于2020年11月4日出具确认书，表示不同意继续履行合同。鉴于此，张立新、刘英旭的上述抗辩意见，明显缺乏依据，本院不予采信。关于违约金标准，本院综合考虑案件实际情况、合同履行程度、近期本市房价波动情况以及赵鹏的实际损失等因素，酌情确定违约金金额为15万元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告赵鹏与被告张立新、刘英旭就上海市宝山区宝钢二村XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》于2021年3月18日解除；二、被告张立新、刘英旭于本判决生效之日起十日内，支付原告赵鹏违约金15万元；三、驳回原告赵鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,995元，由原告赵鹏负担2,345元，被告张立新、刘英旭负担1,650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕法官助理 张雨柏书 记 员 张雨柏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。