甘肃省定西市安定区人民法院民事判决书（2020）甘1102民初5262号原告：宋海荣（案外人），男，汉族，1965年9月5日生，甘肃省定西市人，城镇居民，现住定西市安定区。委托诉讼代理人：王建红，甘肃培信律师事务所律师，特别代理。被告：贾德勇（申请人），男，汉族，1962年9月12日生，甘肃省陇西县人，农民，现住陇西县。委托诉讼代理人：李亚，甘肃实诚律师事务所律师，特别代理。被告：甘肃佳和富友房地产开发有限公司（被申请人），住所地定西市安定区。法定代表人：银振佳，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵多义，男，汉族，1963年10月17日生，甘肃省白银市人，城镇居民，现住白银市白银区。原告宋海荣与被告贾德勇、甘肃佳和富友房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宋海荣及委托诉讼代理人王建红、被告贾德勇的委托诉讼代理人李亚、被告甘肃佳和富友房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵多义均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋海荣庭审中变更诉讼请求：1、依法确认原告与被告佳和公司2018年4月28日订立的《付款（房屋顶付）协议》合法有效，并依法确认原告为涉案房屋的实际所有人。2、依法停止对原告位于被告佳和公司佳和缘住宅小区的3-1-1604号、3-1-1904号、4-1-1604号、4-1-1904号房屋的查封、执行，房屋价值184.1万元。事实与理由：2014年4月被告佳和公司成立，投资开发安定区新城区佳和缘小区。2016年10月国庆节过后，经人介绍，原告受聘担任该公司项目工地现场负责人，管理现场施工事宜。2017年4月14日，被告佳和公司时任负责人连惠和一个原告不认识的人（后来知道叫张旭）到原告项目办公室，连惠持有1张提前写好的借条，说公司项目上需要资金要向张旭借款1000000元，因出借方对连惠本人的资信有顾虑便要求让原告也要在借据上签字才能放款，原告考虑到被告佳和公司开发的楼盘较大、原告在该公司项目工地上工作等原因，便在连惠出具给张旭的借据上签了字。2017年后半年，张旭带领多人多次找到被告佳和公司及原告办公的项目工地上，要求归还借款本息，佳和公司因资金无法周转还不上款，张旭又多次向连惠催要借款本息未果后，让原告承担保证责任，原告逼不得已，经原告与被告佳和公司原3位股东银振佳、贾德勇、连惠协商达成一致意见，由原告承担连带保证责任后通过佳和公司商品房顶抵担保损失。后原告通过多种方式筹齐了所欠张旭的借款本息及各项违约损失。经双方核算，原告共计代偿还借款和其他损失共计1840000余元。2018年4月28日，原告与被告佳和公司达成协议，签订《付款（房屋顶付）协议》，佳和公司将位于安定区新城区佳和缘小区商品房3-1-1604号、3-1-1904号、4-1-1604号、4-1-1904号顶付成原告代替归还借款本息及损失等。此后，原告一直向他人承担支付借款本息的责任，等待上述房产竣工交付后清偿所欠别人的借款本息，但是在2020年被告佳和公司交付上述房屋的时候，因被告贾德勇与被告佳和公司之间发生公司解散纠纷并申请保全，对涉案房屋查封，导致给原告抵付的4套房屋无法移交，严重影响到原告的合法权利，遂形成诉讼。被告贾德勇辩称，原告宋海荣于2017年4月给连惠在张旭处借款作为担保人，该借款系原告与连惠、张旭三人之间的个人债务，且连惠当时不是被告佳和公司的负责人，连惠所借原告所担保的债务没有用于被告佳和公司的项目开发，也未进入公司账户。连惠的行为更不属于职务行为，因当时的法定代表人系银振佳，该债务与被告佳和公司无任何关系，故佳和公司不应承担任何法律责任；2018年4月28日，原告与被告佳和公司达成的《付款（房屋顶付）协议》不具有法律效力，因前述债务与被告佳和公司无关，佳和公司无任何法律上的义务，且该协议系公司经营重大事项，应召开股东会进行表决，被告佳和公司的法定代表人银振佳未经股东会决议，签订的该协议无效；《付款（房屋顶付）协议》不是合法的售房协议或者商品房买卖合同，案涉4套房屋未经房产管理部门登记备案，不产生物权公示效力，因此，贾德勇有权申请财产保全，法院有权查封并冻结等。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告佳和公司辩称，2016年始，被告佳和公司在安定区开发佳和缘住宅小区项目，当时由于资金紧张，公司股东连惠经董事会同意向张旭借款1000000元，并由当时任项目经理的宋海荣为该笔借款承担连带保证责任签了字，同时向张旭承诺了较高的利息。借款逾期后被告佳和公司无力偿还，经被告佳和公司银振佳、连惠、贾德勇3位股东与原告商定，暂由原告替被告佳和公司偿还借款，待开发项目竣工后再用商品房顶抵原告的损失。后经双方核定，原告向张旭代偿还借款本息及违约金共计1840000元。2018年4月28日，被告佳和公司与原告签订《付款（房屋顶付）协议》，将被告佳和公司位于安定区新城区佳和缘住宅小区商品房3-1-1604号，3-1-1904号，4-1-1604号，4-1-1904号4套房屋顶付给原告。被告佳和公司开发的佳和缘住宅小区商品房已被定西市中级人民法院和安定区人民法院查封，现无法履行。包括1、2、3、4号楼的商品房及商铺、地下室车位等已被贾德勇及定西市远东建筑责任有限公司申请保全查封，佳和公司只能等法院解封后，积极配合原告办理入住及产权证书等事宜。原告宋海荣为支持其主张，向法庭提交以下证据：1、借条、收条、中国农业银行转款凭据、中国建设银行交易明细、定西农商行新城支行交易明细各1份，拟证明被告佳和公司在开发佳和缘小区因资金周转紧张，向第三人张旭借款，由宋海荣提供担保，并由原告替被告佳和公司偿还此借款本息130万元的事实；2、定西佳和缘住宅小区工程《付款（房屋顶付）协议》1份，拟证明在2018年4月28日原告与被告佳和公司之间达成以被告佳和公司开发的该小区的3-1-1604号、3-1-1904号、4-1-1604号、4-1-1904号房屋顶付给原告的事实。3、借条复印件1份，拟证明在2017年12月4日宋海荣向张智魁借款80万元，同时委托由张智魁将76万元转给张旭中国建设银行的账户上的事实。经质证，被告贾德勇对原告提交的第一组证据中的借条、收条真实性有异议，该借款系连惠个人向张旭所借，属于连惠、宋海荣与张旭之间的个人借款，且当时连惠不是被告佳和公司负责人，该借款没有用于该公司项目开发，也未进入该公司账户，且连惠向张旭所借款项的行为不属于职务行为，因为当时法定代表人系银振佳，该债务和该公司无任何关系，该公司不应承担任何法律责任。对第一组证据中的中国农业银行转款凭据、中国建设银行交易明细、定西农商行新城支行交易明细真实性无异议，对证明目的有异议。中国农业银行的转账明细系宋海荣、张旭和连惠的个人债务，没有体现到被告佳和公司的任何信息，与该公司没有关系；中国建设银行交易明细户名为张智魁，也未体现被告佳和公司任何信息，与该公司没有任何关系；定西农商行新城支行与中国农业银行质证意见一致。对第二组证据即定西佳和缘住宅小区工程《付款（房屋顶付）协议》的真实性有异议，因为贾德勇作为公司股东，没有见到过该协议，该协议中明确记载佳和公司将案涉4套房屋顶付给宋海荣，用于顶付2017年4月份连惠借张旭款项，因连惠无力偿还，因此该借款属于连惠与张旭、宋海荣之间的个人债务，与被告佳和公司无关。该协议中也明确记载，2017年11月29日在佳和公司连惠办公室，经三方协商将案涉4套房屋顶付给担保人宋海荣，该协议内容系佳和公司经营的重大事项，应经股东会表决，现公司法定代表人银振佳未经股东会决议，仅在连惠办公室与宋海荣协商签订的房屋顶账协议，应认定为无效。该协议所附顶账协议，甲方为连惠，乙方为宋海荣，也载明连惠借张旭款项，连惠无力偿还，因此该债务与佳和公司没有任何关系。对第三组证据有异议：借条系复印件，无法与原件核实，不应作为定案依据。被告佳和公司对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明的目的也没有异议。被告贾德勇为支持其辩称，向法庭提交以下证据：安定区人民法院（2020）甘1102财保46号民事裁定书，（2020）甘1102执保89号保全案件执行情况告知书，查封公告，（2020）甘1102财保46号执异民事裁定书，（2020）甘1102执异30号执行裁定书复印件各1份，拟证明贾德勇依法向安定区人民法院提出的保全申请有事实依据和法律依据，安定区人民法院作出的上述裁定书合法有效，原告的请求不应得到法庭支持的事实。经质证，原告对被告贾德勇提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据虽然显示被告贾德勇向安定区法院申请了保全，但是由于法院的保全查封措施损害了原告的合法权益，对该裁定提出异议之诉，该保全的措施中对涉案的4套房屋不具有确定性。被告佳和公司对被告贾德勇提交的证据的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议。被告佳和公司公司解散纠纷一案正在定西市中级人民法院二审审理中，故此证据与本案无关。被告佳和公司未向法庭提交证据。经合议庭综合评定认为，原告宋海荣、被告贾德勇提交的证据，具有真实性、合法性、关联性，作为定案依据予以确认。经审理查明，2020年9月7日，申请人贾德勇向本院申请诉前财产保全，本院于2020年9月8日作出（2020）甘1102财保46号民事裁定书，裁定“三、查封被申请人甘肃佳和房地产开发有限公司位于定西市安定区新城大道城南二路未出售的住宅1幢3单元602室、701室、702室、1101室、1102室；2幢1单元401室、702室、804室、1401室；3幢1单元704室、1503室、1604室、1702室、1903室、1904室、2204室；4幢1单元601室、1103室、1204室、1501室、1604室、1803室、1902室、1904室、2104室（面积2767.18㎡，单价5000元/㎡，价值13835900元）共25处。”本院依据该民事裁定书同日依法查封案涉4套房屋等，并于9月8日向定西市房产服务中心送达协助执行通知书，9月16日向定西市不动产登记事务中心送达协助执行通知书。案外人宋海荣于2020年10月27日提出书面执行异议，请求对位于安定区新城区佳和缘住宅小区3-1-1604号、3-1-1904号、4-1-1604号、4-1-1904号房产予以解封，本院受理后作出（2020）甘1102执异30号执行裁定书，裁定“驳回案外人宋海荣的异议请求”，并于2020年11月1日向被申请人佳和公司送达执行裁定书，11月6日向案外人宋海荣、申请人贾德勇送达执行裁定书。案外人宋海荣不服该裁定，向定西市中级人民法院提起诉讼，该院立案庭于2020年11月16日收到诉状，于12月3日移交本院，本院于12月3日立案受理本案。另查明，2017年4月14日，连惠向张旭出具借条1份，载明“今借到张旭人民币壹佰万元整（小写1000000.）今借人：连惠2017年4月14号保人：宋海荣”。2017年12月4日张旭向宋海荣出具收条1份，载明：“今收到宋海荣代甘肃佳和富友房地产开发有限公司、连惠，归还借我人民币（1300000.00.壹佰叁拾万元整，期中本金1000000万，利息违约金30万元收款人张旭.2017年.12.4号”。2018年4月27日连惠与宋海荣签订《顶账协议》内容为“因2017年4月份连惠借张旭款项因连惠无力偿还，于2017年11月29日在甘肃佳和富友房地产开发有限公司连惠办公室经三方协商由保人宋海荣连本带息一次性归还清此笔款项，至2018年4月29日保人宋海荣已支出此笔款项连本带息为184.1万元，经双方协商，将甘肃佳和富友房地产开发有限公司开发的定西佳和缘住宅小区项目3#、4#楼16层与19层各2套房屋共计4套房屋（3-1-1604房、3-1-1904房、4-1-1604房、4-1-1904房）顶付给保人宋海荣，此后此笔款项后续的利息及本金全部由宋海荣承担。”2018年4月28日，佳和公司与宋海荣签订《定西佳和缘住宅小区工程付款（房屋顶付）协议》，协议包含《顶账协议》内容，甲方：银振佳（盖佳和公司公章），乙方：宋海荣。还查明，2017年12月2日宋海荣向张旭银行转账400000元，12月4日向张旭银行转账140000元，同日户名为张智魁的银行账户向张旭转账760000元，共计1300000元。2017年被告佳和公司董事长为银振佳、总经理为连惠、监事为贾德勇，项目经理为宋海荣。案涉4套房屋所在的工程于2020年12月竣工，案涉4套房屋均未办理过户登记。本院认为，本案争议焦点为宋海荣是否有排除执行的权利。涉案房屋现登记在作为房地产开发企业的佳和公司的名下，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定基于消费者购房人的生存权优先的理念优先保护消费者购房人的物权期待权。本案基础法律关系为以房抵债，并非商品房买卖合同关系。本案中借款人为连惠，担保人为宋海荣，原告主张涉案协议系担保人宋海荣代为清偿债务后与佳和公司基于债权债务关系达成的以物抵债的合意，应该排除强制执行。但宋海荣在法院查封案涉房屋之前未与佳和公司未签订商品房买卖合同，亦未办理物权变更手续。宋海荣与通常意义上以居住为目的购买商品房的消费者不同，因其代为清偿佳和公司的债务而与该公司签订顶账协议，其并未实际支付购房款。虽原告宋海荣与被告佳和公司签订的协议真实有效，但以物抵债的目的也是消灭债权，并不产生物权变动的法律效果，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，不能据此而排除对该不动产的强制执行，故对原告主张不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告宋海荣的诉讼请求。案件受理费21369元，由原告宋海荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判长 宋如峰人民陪审员 崔晓宇人民陪审员 陈锦娥二〇二一年五月六日书记员 杨艳云