广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终9473号上诉人（原审被告）：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所。法定代表人：张海明，职务经理。委托诉讼代理人：卢欣怡，女，1992年11月12日出生，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：沈建军，男，1971年7月9日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：雅居乐公司）与被上诉人沈建军商品房预售合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。经雅居乐公司、沈建军同意，本院对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人雅居乐公司的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回沈建军的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由沈建军承担。事实和理由：一、原审法院错误地理解并适用《回复函》的内容，属于事实认定错误。（一）结合磋商过程来看，《回复函》仅为双方协商过程中的磋商性文件，雅居乐公司与沈建军就案涉房屋渗漏问题最终达成一致意见并签订《协议书》等文件，《协议书》等文件已经覆盖了《回复函》的内容，原审法院将上述事实进行割裂理解导致事实认定错误。（二）就《回复函》的内容而言，原审法院对《回复函》断章取义，错误地认定雅居乐公司提出的大体谈判方案为雅居乐公司的单方承诺，显属不当。根据《回复函》第三、第四点内容，结合上下文可知，在大体原则中所列举的几点补偿建议必须建立在雅居乐公司与业主协商一致的前提之下，大体原则也并非最终承诺，而是要结合具体情况与各业主单独协商确定补偿方案。原审法院仅截取《回复函》中的一句话去认定雅居乐公司需支付沈建军维修期间的物业管理费，属于事实认定错误。（三）因《回复函》仅为磋商性文件，故并未实际履行。雅居乐公司出具《回复函》后，针对该小区涉及房屋渗漏的业主进行了逐户评估、谈判，截止至目前，雅居乐公司已与包括沈建军在内的小区上百户业主达成一致协议并按协议的约定支付了相关的赔偿（补偿）费用，而非履行沈建军提出的《回复函》中提及的维修期限的物业费、一定年限的物业费、装修损失等三点大体协商原则的内容。根据（2019）粤0113民初11219号民事判决书查明的事实也可以看出，沈建军并非要求雅居乐公司根据2017年12月6日的回复函缴纳所谓“一定年限的物业费”。案涉双方最终达成的一致合议是由雅居乐公司向沈建军支付80万元人民币。二、沈建军通过《协议书》、《承诺书》已经明确表示不再就案涉房屋渗漏水的维修问题以任何方式向雅居乐公司索赔。现又通过维修问题所引起的物业费承担事宜主张权利，原审法院再予支持显属不当。三、雅居乐公司向沈建军支付的80万元费用已经远超沈建军主张的70万元赔偿，足以弥补沈建军的相应损失。现沈建军通过物业管理费的名义要求雅居乐公司针对案涉房屋渗漏水事宜再次赔偿，有悖公平原则。四、物业管理费是基于物业服务公司就案涉房屋向沈建军提供物业服务所产生的费用，属于房屋的日常维护成本，该费用的产生并非案涉房屋渗漏水而额外产生的损失，沈建军要求雅居乐公司承担并无法律依据。被上诉人沈建军于二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭驳回雅居乐公司的上诉请求，依法应当维持。理由如下，一、雅居乐公司2017年12月6日所作出《回复函》，实为雅居乐公司对沈建军等36位雅居乐业主因案涉房屋质量问题的最终赔付方案承诺。《回复函》中第四点列明赔付原则有三项，该三项赔付原则，无论书面意思还是协商本意上，都是并列存在的。雅居乐公司在二审提及的《协议书》中的80万元的案涉房屋渗漏水的维修费用，实际是雅居乐公司兑现《回复函》第三项维修费用赔付承诺。该80万元赔付款项不包括《回复函》中第一项维修期间物业费及第二项额外再承担一定年限的物业费。二、从雅居乐公司处购买质量问题的房产的业主有36户，沈建军只是其中一户，且每户业主的损失也不相同。故《回复函》第三点是针对不同业主有关具体赔付数目的协商处理。该点与《回复函》第四点所述的三个赔付项目也不冲突。三、沈建军一直以为雅居乐公司会兑现承诺代其缴纳物业费，直至被物业公司起诉至法院后才知晓雅居乐公司并没有代其缴纳，沈建军无奈才自行向物业公司缴纳物业费，这也证明雅居乐公司没有兑现其《回复函》中第一、二项赔付项目。四、雅居乐公司一直混淆案涉房屋维修问题赔付以及物业管理费的赔付之间的关系。沈建军向原审法院提出诉讼请求：1.雅居乐公司向沈建军支付涉案房屋维修期间的物业管理费用141270元（从2012年1月1日至2018年10月31日为雅居乐公司负责修复期间共82个月；沈建军负责维修期间为三个月，以上合计85个月，每月物业管理费按照人民币1662元计算）；2.雅居乐公司向沈建军支付三年的物业管理费用人民币59832元（每月物业管理费人民币1662元，共36个月）；3.诉讼费用由雅居乐公司承担。原审法院经审理查明，2009年12月28日，沈建军、雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定沈建军向雅居乐公司购买涉案房屋，房屋面积为386.43平方米，总金额9140097元，雅居乐公司应当在2010年12月25日前将涉案房屋交付沈建军使用等。2010年2月12日，涉案房屋预告登记至沈建军名下。2012年1月2日，沈建军办理涉案房屋收楼手续。因涉案房屋存在漏水等质量问题，沈建军曾多次向相关政府部门信访投诉，亦多次致函雅居乐公司。2016年6月2日，广州市番禺区住房和建设局向沈建军作出《信访复函》[番住建函（2016）1857号]，记载“2016年4月28日，我局工作人员会同开发商和物管部门勘察现场。经核查，该房屋外墙多处渗漏情况属实……5月13日，雅居乐公司按会议要求，就御苑小区房屋质量问题的保修承诺函复我局，表示将按照有关规定，履行维修责任……”2017年2月22日，广州市番禺区住房和建设局向沈建军作出《信访复函》[番住建函（2017）721号]，记载“关于雅居乐剑桥郡小区存在质量缺陷问题，雅居乐公司也积极配合，并书面承诺在保修期内存在的质量缺陷问题，雅居乐公司都进行保修……”2017年12月6日，雅居乐公司向雅居乐剑桥郡37户业主发出《回复函》[雅番函（2017）277号]，称“……是否应当赔偿，赔偿多少，我公司的意见是根据每户不同的具体情况，由您们以户为单位单独提出赔偿充分的依据和数额，单独和我公司协商处理。大体原则如下：（一）作为对工程瑕疵给乙方造成影响的补偿，我司同意代业主向物业管理公司缴交维修期间的物业费。（二）同时再根据各位业主的不同情况，再额外代业主缴交一定年限的物业费。（三）对于已装修业主的户内装修损失，按双方现场确认的或双方认可的第三方机构评估金额给与业主补偿……”。2018年9月29日，沈建军与扬州市江都区江阳水电安装有限公司就涉案房屋的渗漏水维修事宜签订《协议书》，约定扬州市江都区江阳水电安装有限公司同意在2018年10月31日前向沈建军支付涉案房屋渗漏水维修费用80万元，沈建军同意收到上述维修费用后，对渗漏水问题自行修复，不得再对涉案房屋渗漏水的维修问题以任何方式向雅居乐公司索赔。同日，沈建军出具《承诺书》，承诺自行负责涉案房屋的渗漏水工程维修，不再以任何方式向雅居乐公司索赔；放弃向雅居乐公司主张逾期交付违约责任的权利。之后，沈建军确认收到上述维修费用80万元。沈建军在庭审中陈述，涉案房屋自收楼开始就存在严重漏水问题，其不断向雅居乐公司和物业公司反映，雅居乐公司也派人进行了多次维修，但一直修了好几年也没有修好；沈建军自2015年开始维权，所以就停交了物业费，之后雅居乐公司出具复函，同意代沈建军支付维修期间物业费，但直到沈建军被物业公司起诉后才发现雅居乐公司并未代沈建军支付物业费。雅居乐公司认为涉案房屋确实存在漏水问题，但是沈建军在2016年才开始反映漏水问题，不存在从收楼之日起就开始维修的情况。沈建军另提供了其分别于2013年10月25日、2015年10月8日、2016年4月15日、2016年11月7日、2017年1月4日、2017年12月20日、2018年1月8日出具的情况说明、函件、照片、邮寄单等复印件。经质证，雅居乐公司认为上述证据没有原件，都是沈建军自行起草的，没有寄件凭证，无法核实有无收到。另查明，雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司于2019年9月2日就涉案房屋的物业管理费问题另案起诉沈建军，后广州市番禺区人民法院就此案于2019年12月20日作出（2019）粤0113民初11219号民事判决书，判决沈建军以每月1662元标准向雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司支付2015年10月1日至2018年10月31日期间的物业管理服务费61494元。2020年3月19日，沈建军依据（2019）粤0113民初11219号民事判决向雅居乐雅生活服务有限公司番禺分公司支付了上述物业管理费共计61494元。原审法院认为：沈建军、雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行各自的义务。雅居乐公司出售的涉案房屋存在质量问题，雅居乐公司理应履行维修义务。雅居乐公司于2017年12月6日出具的《回复函》中承诺其同意代业主向物业管理公司缴交维修期间的物业费，根据该条款雅居乐公司应当向沈建军支付涉案房屋维修期间的物业费。雅居乐公司主张上述《回复函》仅是过程性的磋商文件，并非最终方案，双方就涉案房屋的渗漏问题达成最终方案应以《协议书》和《承诺书》为准，且已经向雅居乐公司一次性支付80万元。但根据沈建军与扬州市江都区江阳水电安装有限公司就涉案房屋的渗漏水维修事宜签订《协议书》的约定，沈建军收到维修费用80万元后，不再就涉案房屋漏水的维修问题向雅居乐公司索赔，结合该协议的约定，上述80万元针对的是涉案房屋漏水维修问题，而非包括一切因渗漏水引起的损失；而根据沈建军出具的《承诺书》，沈建军承诺就涉案房屋渗漏水工程维修不再向雅居乐公司索赔，并承诺放弃向雅居乐公司主张逾期交付违约责任的权利，并未明确表示放弃向雅居乐公司主张涉案房屋维修期间的物业费的权利，结合《承诺书》全文，也无法得出沈建军有放弃主张涉案房屋维修期间物业费的权利。故沈建军仍有权向雅居乐公司主张涉案房屋维修期间的物业费。根据广州市番禺区住房和建设局于2016年6月7日作出的《信访复函》显示，其于2016年4月28日经现场勘察确认涉案房屋存在多处渗漏情况等……沈建军提供的证据不足以证明在该日前曾就渗漏水问题向雅居乐公司主张维修责任，而雅居乐公司亦不确认沈建军在该日前曾向雅居乐公司提出维修申请，故原审法院认定雅居乐公司应自2016年4月1日起代雅居乐公司支付维修期间的物业费。结合《协议书》签订的时间及维修费用的支付时间，原审法院认定雅居乐公司应代雅居乐公司支付自2016年4月1日起至2018年10月31日止的维修期间的物业费51522元（1662元/月×31月）。对于沈建军主张超过上述认定的部分，原审法院不予支持。沈建军自2019年9月2日被雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司起诉要求支付物业费，故自该日起沈建军才知道雅居乐公司未代沈建军支付维修期间物业费，诉讼时效应从该日起算为宜，雅居乐公司主张沈建军诉请的物业费超过诉讼时效，没有依据，原审法院不予采纳。雅居乐公司出具的《回复函》中虽然承诺再额外代业主缴交一定年限的物业费，但并未约定具体时间，现沈建军要求雅居乐公司支付三年的物业管理费，没有依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈建军支付自2016年4月1日起至2018年10月31日止房屋维修期间的物业费51522元；二、驳回原告沈建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2158元，由原告沈建军负担1605元，由被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担553元。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合各方诉辩意见，本案的争议焦点为：雅居乐公司是否需对案涉房屋维修期间的物业费承担代缴义务。对于上述争议焦点，雅居乐公司已于2017年12月6日向沈建军等业主出具《回复函》承诺替沈建军等业主代缴维修案涉房屋工程瑕疵期间的物业费等。该承诺依法有效，对雅居乐公司有法律拘束力。沈建军在其所签订的《协议书》《承诺书》中仅承诺不再就涉案房屋渗漏水工程向雅居乐公司索赔，放弃向雅居乐公司主张逾期交付违约金的权利，并未声明放弃向雅居乐公司主张案涉房屋维修期间由雅居乐公司代缴物业费的权利。原审法院据此认定雅居乐公司需承担案涉房屋维修期间的物业费代缴义务理据充分，本院依法予以维持。综上所述，雅居乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1106元,由上诉人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 罗 毅二〇二一年五月十一日书记员 黄晓君罗文敏