重庆市合川区人民法院 重庆市合川区人民法院民事判决书 (2021)渝0117民初1173号 原告：邓万元，男，1967年5月10日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：张全权，重庆天朗律师事务所律师。被告：万方彬，男，1968年1月28日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：谢必辉，重庆市合川区古楼法律服务所法律服务工作者。被告：古元生，男，1969年7月26日出生，汉族，户籍地重庆市合川区。被告：贺杰，男，1970年2月2日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：郭纪华，男，1971年11月1日出生，汉族，户籍地重庆市南岸区。原告邓万元与被告万方彬、古元生、贺杰、郭纪华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别在本院以及重庆永川监狱公开开庭进行了审理。原告邓万元的委托诉讼代理人张全权，被告万方彬的委托诉讼代理人谢必辉，被告贺杰以及被告古元生、郭纪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓万元向本院提出诉讼请求：1、依法判决四被告连带支付拖欠的原告房屋租金493000元、电费63121.2元、物业管理费78300元，合计634421.2元以及违约金(违约金以634421.2元为基数，按照每日1‰的标准，从2019年11月21日起至付清之日止计算)；2、诉讼费及保全费由四被告承担。审理中，原告请求将违约金每日1‰的标准调整为月利率2%进行计算。事实和理由：2017年6月1日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定原告将位于合川区南津街×号商业门面2-1至2-13，面积900平方米的门面房屋租赁给被告，并约定了租金的价格及支付方式。2019年4月19日，原被告经过协商，签订《解除门面租赁合同协议书》，解除双方签订的租赁合同，并对欠缴的租金进行了确认。2019年11月13日，原被告达成《租赁门面费用欠款确认书》，重新再次明确欠原告房屋租金493000元、电费63121.2元、物业管理费78300元，并再次约定了违约责任按照欠款总额每日1‰的标准，支付违约金。协议达成后，被告没有履行支付义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判令所请。被告万方彬辩称，2016年10月17日，原告与古元生就涉案房屋签订了《门面租赁合同》。2017年6月1日，被告古元生在本人不知情的情况下又与原告签订《门面租赁合同》，古元生未经本人授权，该合同对被告没有法律效力。古元生在履行《门面租赁合同》中出现困难，需要解除合同。由于古元生、贺杰、郭纪华是合伙人，2019年4月19日，原告与四被告签订《解除门面租赁合同协议书》，解除2016年10月17日、2017年6月1日签订的《门面租赁合同》。协议明确《门面租赁合同》约定的权利义务由被告古元生、贺杰、郭纪华承担。综上，原告要求被告连带支付其他被告所欠房租、电费、物业管理费及违约金无事实与法律依据，应驳回原告对被告的诉讼请求。被告古元生辩称，当时租赁原告的门市开洗浴城属实，万方彬代我们与原告签订《门面租赁合同》属实，贺杰代郭纪华签订《解除门面租赁合同协议书》是否征得郭纪华同意不清楚，万方彬代我们签订了租赁合同，后面他退出，大家都认可。《租赁门面费用欠款确认书》是我与贺杰签的名字，通过银行支付租金属实，原告代缴水电、物业费属实。被告贺杰辩称，被告贺杰、古元生、郭纪华共同租赁原告邓万元900平方米门市进行了装修，共投入资金300余万元。双方达成解除合同时，被告只欠原告49.3万元租金，被告用新安装的空调抵扣房租4万元，原告请求金额应为45.3万元。原告邓万元于2017年6月1日签订的租赁合同是原告邓万元与被告古元生签订的(古元生冒用万方彬的名字签订的)。原被告双方在2019年4月19日签订的《解除门面租赁合同协议》，明确了各自责任，原告的房租由古元生、郭纪华、贺杰承担，万方彬不承担任何经济责任和法律责任。被告郭纪华辩称，本人没有同原告签订《门面租赁合同》，签订《解除门面租赁合同协议书》时我已经被羁押在看守所里面。本院根据原、被告陈述以及经审查确认的证据认定事实如下：2016年10月17日，原告邓万元与被告古元生签订《门面租赁合同》，该合同未约定租赁房屋的位置，只约定了租赁期限等内容。2017年6月1日，原告邓万元与被告古元生以被告万方彬名义签订《门面租赁合同》，合同约定甲方将其所有的位于合川区南津街街道办事处南津街×号2-1、2-2、2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-8、2-9、2-11、2-12、2-13房屋按现状出租给乙方，共计建筑面积900平方米；双方商定房屋租期为8年，自2017年6月1日至2025年5月31日止；租赁用途为商用；租金按季缴纳：现缴后租，合同签订后，乙方应一次性向甲方缴纳一季度租金81000元，每季度租金应提前10天缴纳下一季度租金，乙方转至甲方指定账户(开户行：重庆农商行合川支行营业部，账号×，户名邓万元)。签订本合同时，乙方需向甲方缴纳保证金81000元，保证金不计利息，合同终结，甲方退还乙方保证金。从房屋租赁第四年（含第四年）起房租每年按上年的5%递增，直至本合同终结；乙方逾期缴纳房屋租金，除应补交所欠房屋租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收违约金。乙方所欠应缴租金30天以上，经甲方多次催收，如不缴纳，甲方有权收回房屋，并不予退还保证金，一切法律责任和经济损失由乙方承担；乙方在租赁期间所产生的所有费用，各种税收、债务由乙方自行承担。合同签订后，原告邓万元将房屋交付给被告进行装修，被告古元生、郭纪华按照合同约定先后将部分房屋租金通过银行转账支付给了邓万元。2019年4月19日，出租方(以下简称“甲方”)邓万元，承租方1（以下简称“乙方1”）万方彬，承租方2（以下简称“乙方2”）古元生，承租方3（以下简称“乙方3”）贺杰，承租方4（以下简称“乙方4”）郭纪华签订解除《门面租赁合同》协议书，鉴于：甲方与乙方1双方于2017年6月1日签订了《门面租赁合同》，租赁房屋位于合川区南津街街道办事处南津街×号2-1、2-2、2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-8、2-9、2-11、2-12、2-13房屋按现状出租给乙方，共计建筑面积900平方米；租赁租期8年，自2017年6月1日至2025年5月31日止。该《门面租赁合同》实际投资人为乙方2、乙方3、乙方4，《门面租赁合同》中约定的权利与义务由乙方2、乙方3、乙方4承担。原于2016年10月17日由乙方2签订的《门面租赁合同》于本协议签订生效后，由本协议约定执行，现就解除该门面租赁合同达成以下协议：一、本协议签订生效之日起，甲方与乙方1于2017年6月1日和乙方2于2016年10月17日签订《门面租赁合同》解除。二、乙方2、乙方3、乙方4应于2019年4月30日前搬离该租赁门面，并在搬离完毕3日内通知甲方验收，…。三、乙方2、乙方3、乙方4自行购买的所有可移动物品归乙方2、乙方3、乙方4所有或处置，租赁门面内的固定物及内外部装修部分归甲方所有或由甲方自行处置。四、乙方2、乙方3、乙方4于本协议签订前包括但不限于的物管费、水电费、通信费、专用设施使用费、能耗费等由乙方2、乙方3、乙方4负责缴纳，如不按规定缴纳，甲方有权从乙方2、乙方3、乙方4缴纳的保证金（于2016年10月26日缴纳的保证金81000元）中扣除，不足部分由乙方2、乙方3、乙方4补足。五、乙方2、乙方3、乙方4应在本协议签订生效后于2019年12月31日前，以银行转账、支票给付或现金支付等方式，缴付所欠甲方租金人民币493000元，如乙方2、乙方3、乙方4未按本协议约定履行租金缴付义务，自违约之日起，甲方将按照《门面租赁合同》中的违约责任约定，每违约一天，收取实欠租金总额的1‰违约金。六、乙方2、乙方3、乙方4按本协议约定履行完所有义务后，甲方在扣除乙方2、乙方3、乙方4所有应缴费用后，多余部分的保证金（于2016年10月26日缴纳的保证金81000元）一次性退还乙方2、乙方3、乙方4。七、乙方4在本协议中签字捺印的权利全权委托乙方3代理执行，乙方4如未按本协议约定执行，所有权利由乙方3承担。上述协议除乙方4由贺杰代为签名捺印，其余均由原告邓万元、被告万方彬、古元生、贺杰签名捺印。2019年11月13日，古元生、贺杰向邓万元出具《租赁门面费用欠款确认书》，确认承租方共欠出租方门面租金人民币493000元，该笔欠款按双方签订的约定执行。另，承租方欠电费63121.2元，物业管理费78300元，两笔费用共计141421.2元，自本协议签订确认之日起，7个工作日内付清，否则，每超过一天，出租方将向承租方收取两项欠款总额的1‰的违约金。另查明，2019年11月13日，重庆绅辉物业管理有限公司香榭丽苑管理处向原告邓万元发出缴费通知，2019年11月30日邓万元向该公司物业管理处缴纳物业管理费78300元、电费63121元，合计141421元。再查明，古元生、贺杰、郭纪华均为重庆四方鼎洗浴有限公司股东，因涉嫌犯组织卖淫罪于古元生于2019年12月30日、郭纪华于2019年2月2日被依法执行逮捕，两人现在重庆市永川监狱服刑。本院认为，本案的争议焦点是：1.原告邓万元与被告古元生以万方彬名义签订的《门面租赁合同》的效力以及该合同效力是否及予被告万方彬、古元生、贺杰、郭纪华；2.被告古元生、贺杰、郭纪华是否应支付拖欠的租金以及违约金并给付租赁房屋使用期间水电、物业服务费用。1.原告邓万元与被告古元生以万方彬名义签订的《门面租赁合同》的效力以及该合同效力是否及予被告万方彬、古元生、贺杰、郭纪华。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告邓万元与被告古元生以万方彬名义签订的《门面租赁合同》，虽然万方彬辩称签订合同时未授权给古元生，该合同对其不产生法律效力。但2019年4月19日，原、被告签订解除《门面租赁合同》协议书时万方彬在该协议书签名捺印，系对合同效力的追认。被告郭纪华辩称并没有同原告签订《门面租赁合同》，后面签订解除《门面租赁合同协议书》时已经被羁押在看守所里面，自己并不清楚。但被告郭纪华在合同履行期间通过合同约定的银行账户向邓万元支付租金的事实足以认定被告万方彬、古元生、贺杰、郭纪华共同租赁涉案房屋的事实成立。故该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。2019年4月19日，原、被告签订解除《门面租赁合同》协议书并明确实际投资人为古元生、贺杰、郭纪华三人，其合同约定的权利义务由古元生、贺杰、郭纪华三人承担，万方彬不承担涉案房屋经济和法律责任，本院对此予以尊重。2.被告古元生、贺杰、郭纪华三人是否应支付拖欠的租金以及违约金并给付房屋使用期间水电、物业服务费用。本院认为，原告邓万元与被告古元生以万方彬名义签订的《门面租赁合同》虽然未到期，但双方于2019年4月19日签订解除《门面租赁合同》协议书明确签订之日起予以解除并确认欠付租金493000元。2019年11月13日，古元生、贺杰向邓万元出具《租赁门面费用欠款确认书》，再次确认承租方共欠出租方门面租金人民币493000元，欠电费63121.2元，物业管理费78300元，两笔费用共计141421.2元。被告古元生、贺杰、郭纪华三人作为实际出资人共同租赁原告邓万元房屋的事实成立，三被告未按约定履行支付租金已经构成违约，应承担延迟支付租金的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因原、被告签订的《门面租赁合同》约定乙方逾期缴纳房屋租金，除应补交所欠房屋租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收违约金。2019年4月19日，原被告签订解除《门面租赁合同》协议书又约定每违约一天，收取实欠租金总额的1‰违约金。而该约定标准过高，原告在审理中同意按照月利率2%进行计算违约金，由于原告未举示其他相关证据，本院结合本案的实际情况，以全国银行间同业拆借中心此月公布的一年期贷款市场报价利率的二倍计算违约金金额。合同解除后，被告应当承担使用期间拖欠房屋租金、违约金以及水电、物业服务费用以及资金占用利息。即被告古元生、贺杰、郭纪华应当承担欠付的房屋租金493000元以及违约金(违约金以493000元为基数，从2019年11月21日起按全国银行间同业拆借中心此月公布的一年期贷款市场报价利率二倍计算至付清时止)；以及给付房屋使用期间的电费63121.2元，物业管理费78300元，共计141421.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、由被告古元生、贺杰、郭纪华于本判决生效后五日内支付原告邓万元租金493000元及违约金(违约金以493000元为基数，从2019年11月21日起按全国银行间同业拆借中心此月公布的一年期贷款市场报价利率二倍计算至付清时止)。二、由被告古元生、贺杰、郭纪华于本判决生效后五日内支付原告邓万元房屋使用期间的电费63121.2元，物业管理费78300元，共计141421.2元以及资金占用利息(资金占用利息以141421.2元为基数，从2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心此月公布的一年期贷款市场报价利率二倍计算至付清时止)。三、驳回原告邓万元对被告万方彬的诉讼请求。四、驳回原告邓万元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10144.2元，减半收取计5072.1元，由被告古元生、贺杰、郭纪华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。    审 判 员  颜 朋   二○二一年五月二十日 法官助理    刘春云书 记 员  叶东菁 1--