上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初3403号原告：上海虹达物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：朱有荣，总经理。委托诉讼代理人：高作熊，北京市世纪(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩佳宏，北京市世纪(上海)律师事务所律师。被告：上海市松江区九亭镇人民政府，住所地上海市松江区。负责人：董清，镇长。委托诉讼代理人：薛丽蓉，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱佳倩，上海市新闵律师事务所律师。原告上海虹达物业管理有限公司与被告上海市松江区九亭镇人民政府物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月13日、5月11日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高作熊、韩佳宏、被告委托诉讼代理人朱佳倩到庭参加两次庭审，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2012年9月至2018年10月的物业管理费500,152.68元；2、判令被告支付原告逾期缴纳物业管理费的违约滞纳金57,767.63元(500,152.68元*3.85%*3年)。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付原告自2018年11月1日起至2021年5月11日止的违约滞纳金49,316.44元(500,152.68元*3.85%/360天*922天)。事实与理由：2007年2月1日起，原告为上海市松江区九亭镇九亭大街1382弄提供物业服务，并签订了《物业服务合同》，合同约定物业收费标准为2元/月·平方米，业主应于每月15日前履行交纳义务，逾期交纳的，原告可以从逾期之日起每日按应交费用千分之三加收滞纳金。自2012年8月10日起，被告实际使用上海市松江区九亭镇九亭大街XXX号场所作为公共服务设施，原告按合同约定履行己方提供物业服务的义务,但被告自2012年10月起至今未曾缴纳物业管理费，经原告多次催交，被告仍未履行付款义务。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2012年9月至2017年5月27日期间的物业管理费已超过诉讼时效；原告在驻场期间占用1368号顶层房屋100平米作为物业办公场所，该部分物业管理费应予以扣除；被告实际并未使用房屋，未享受原告提供的物业服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的物业服务合同、证明、关于龙珠花苑撤场的函、致虹达物业的函、公共服务设施配置协议书、房屋状况及产权人信息、律师函、EMS底单及网页查询结果、房屋状况汇总表，被告提供的情况说明，双方对对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认。对原告提供的关于龙珠花苑会所物业费的函、关于支付龙珠花苑物业费的函，被告不予认可，亦没有签收记录，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月23日，原告与上海市松江区龙珠花苑(英国会)业主委员会(以下简称“龙珠花苑业委会”)签订《物业服务合同》一份，约定：由原告为上海市松江区九亭镇九亭大街1382弄龙珠花苑(英国会)提供物业管理服务；龙珠花苑业委会暂向原告提供位于九亭大街XXX号三楼部分的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供原告无偿使用，但不得改变其用途；原告按建筑面积向业主收取物业服务费，标准为2元/月·平方米；物业服务费用按月交纳，业主应于每月15号之前履行交纳义务，逾期交纳的，原告可以从逾期之日起每日按应交费用千分之三加收滞纳金；管理期限为自2009年1月29日起至2011年1月28日止等。合同还约定，本合同期限届满前2个月，原告与业委会应就是否另行签订物业服务合同进行协商，协商一致，双方另行签订物业服务合同，经双方协商未能达成协议的，原告应在本合同期限届满后1个月内继续履行本合同，龙珠花苑业委会应在此期间选聘新的物业管理企业。2017年5月25日，上海市松江区九亭镇云润社区XXX委员会出具证明一份，载明：2009年1月29日至2015年12月31日期间，一直由原告向龙珠花苑(英国会)提供物业管理服务，相关收费标准和权利义务与之前的《物业服务合同》一致。2018年9月11日，原告向龙珠花苑业委会出具《关于龙珠花苑撤场的函》一份，载明：原告8月1日发函定于2018年10月31日撤场，你方9月1日复函原告收到后，经研究决定，原告2018年10月31日撤场时间不变，原告已于2018年9月4日上午派相关人员向九亭镇政府房办负责人报告，请你方抓紧实施相关程序，在2018年10月31日前安排相关物业企业与原告交接，确保小区物业服务平稳过渡。该函同时抄报松江区九亭镇房办、抄送九亭镇云润居委会。签收时间均为2018年9月14日。2018年11月14日，龙珠花苑业委会致原告函件一份，载明：2018年11月13日原告完成了英国会小区物业服务的移交工作，小区业委会决定在一个月内完成小区物业维修基金、公益性收支账户等的银行审计工作，望原告予以配合。另查明，经上海市房屋土地测绘中心盖章确认的房屋状况汇总表载明：委托人为上海莘闵龙珠房地产开发有限公司，房屋坐落于九亭大街1382弄，幢号/门牌号中包含70幢3号(类型为其他，房屋用途为特种用途，建筑面积为996.21平方米)、72幢1368号(类型及房屋用途均为会所，建筑面积为2,383.2平方米)。2012年8月10日，被告(甲方)与上海莘闵龙珠房地产开发有限公司(乙方)签订《公共服务设施配置协议书》一份，约定乙方同意无偿向甲方赠送九亭大街XXX号文化、体育会所、76幢3号亲子中心；乙方赠送的九亭大街XXX号文化、体育会所面积2,383.2平方米、3号亲子中心面积996.21平方米、1382弄65幢车库547.04平方米，共计3,926.45平方米无偿交付给甲方使用；甲乙双方约定，现物业管理公司使用的九亭大街XXX号顶层，在交接后继续由物业使用，乙方无论在交接前、后均应保障足够物业管理用房面积等。被告于2012年9月10日取得松江区九亭大街XXX号、九亭大街XXX弄XXX号房屋的产权证，建筑面积分别为2,383.2平方米和996.21平方米。2020年5月27日，原告向被告发送《律师函》一份，载明：根据物业管理合同约定，房屋业主应当按2元/月·平方米缴纳物业管理费，逾期缴纳的，按逾期之日起每日按应交费用千分之三加收滞纳金，被告自取得、使用龙珠花苑物业起至2018年10月未缴纳物业管理费；实际拖欠原告物业管理费500,152.68元等。被告于次日签收。审理中，被告向本院提供了上海证大物业管理有限公司、松江区九亭镇云润社区XXX委员会出具的情况说明一份，载明：“龙珠花苑(英国会)小区物业管理办公用房位于九亭大街XXX号三楼，经测量面积约为100平方米，自该小区引进物业管理公司以来，该处房屋一直用作于物业办公用房，2020年10月31日，上海虹达物业管理有限公司撤场时，现提供物业服务的上海证大物业管理有限公司从虹达公司处接收了该办公用房。”审理中，本院至龙珠花苑(英国会)实地勘察，上海证大物业管理有限公司的经理助理盛磊陈述：九亭大街XXX号、1378号属于龙珠花苑(英国会)小区，均是现在其公司在的这一栋，1368号的门牌在马路边上，是对外的，后来会所废弃就将门关上了，1378号的门牌挂在大门进口的右侧小门上，其公司是第二家物业公司，为何有两个门牌其不清楚，对外一般都称1382弄的会所，旁边还有一个亲子中心，也是该小区的，物业公司的办公场所位于3楼，应该是阁楼，相当于4楼，上一家物业公司也在这里办公，实际上就两间办公室，情况说明上的100平方米是他们预估的。本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。原告系涉案小区的物业管理企业，被告系该小区的业主，业委会与原告签订的物业管理合同，对全体业主均产生法律效力，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。在原告提供了相关物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据合同向原告履行缴纳物业服务费的义务，被告辩称实际并未使用房屋，未享受原告提供的物业服务的意见，于法无据，本院不予采纳。被告答辩时明确提出诉讼时效抗辩，被告自取得、使用龙珠花苑物业起至2018年10月均未缴纳物业管理费，原告迟至2020年5月28日向被告发律师函催要物业费，2012年9月至2017年5月27日期间的物业管理费已然超过诉讼时效，原告怠于行使权利之法律后果，应由其自行承担。原告虽称现场进行过催讨并直接交付催讨函件，但无证据证明，被告亦不予确认，本院不予采信。对于物业管理费的金额，按照物业服务合同约定，应按建筑面积计算，标准为2元/月·平方米，原、被告亦确认对于原告租用的作为物业办公场所的房屋并未约定如产生物业费由原告承担，被告辩称原告在驻场期间占用1368号顶层房屋作为物业办公场所，该部分物业管理费应予以扣除的意见，依据不足，本院不予采信。故被告尚欠原告2017年5月28日至2018年10月31日期间物业管理费115,801.12元，原告要求被告支付物业管理费的诉请，本院调整后予以支持。被告逾期缴纳物业管理费，已构成违约，现原告自愿调整为按照一年期LPR利率3.85%的标准计算滞纳金并无不当，但应以115,801.12元为基数，本院调整后予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海市松江区九亭镇人民政府于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹达物业管理有限公司自2017年5月28日起至2018年10月31日止的物业服务费115,801.12元；二、被告上海市松江区九亭镇人民政府于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹达物业管理有限公司滞纳金(以115,801.12元为基数，自2018年11月1日起至2021年5月11日止，按一年期LPR利率3.85%计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,295元，减半收取计4,647.5元，由原告上海虹达物业管理有限公司负担3,571.5元(已付)，被告上海市松江区九亭镇人民政府负担1,076元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 朱玲凤二〇二一年五月二十四日法官助理 王泽宁书 记 员 王泽宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。……三、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。