北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初8055号原告：中铁电气化局集团有限公司。法定代表人：李爱敏，董事长。委托诉讼代理人：姚国文，北京市中登律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭源，男，中铁电气化局集团有限公司职员。被告：北京迅捷天下保洁服务有限公司。法定代表人：崔俊辉，执行董事。委托诉讼代理人：邵岳，男，北京迅捷天下保洁服务有限公司经理。原告中铁电气化局集团有限公司（以下简称中铁电气化局）与被告北京迅捷天下保洁服务有限公司（以下简称迅捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁电气化局的委托诉讼代理人姚国文、谭源，被告迅捷公司的委托诉讼代理人邵岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁电气化局向本院提出诉讼请求：1、迅捷公司立即腾退租赁房屋并将租赁房屋恢复原状；2、迅捷公司给付欠付租金2030816元并给付滞纳金（2018年12月20日至2019年12月19日租金的滞纳金，以每日2000元为标准，自2018年12月24日至实际给付之日。2019年12月20日至2020年12月19日租金的滞纳金，每日2000元为标准自2019年12月24日至实际给付之日）；3、迅捷公司给付占有使用费，以每日6000元为标准，自2020年12月20日至实际腾退之日；4.本案诉讼费由迅捷公司承担。事实和理由：2015年10月26日，中铁电气化工具公司（以下简称工具公司）与迅捷公司签订《租赁协议》，约定：迅捷公司承租大食堂后侧以北至北围墙以南的场地、厂房及房屋共约9100平方米（以下简称诉争房屋），租赁期限自2015年12月20日至2020年12月19日。合同签订后，工具公司依约向迅捷公司交付了诉争房屋，但迅捷公司却存在擅自改扩建、逾期给付租金等违约情形。工具公司系中铁电气化局集团有限公司电气化公司设立（以下简称电气化公司）的分支机构，电气化公司系我局设立的分支机构。工具公司和电气化公司均未领取营业执照。我局认为，现《租赁协议》已经到期且迅捷公司存在多项违约行为，故诉至法院提出上述诉讼请求。迅捷公司辩称：《租赁协议》期限为十年，尚未到期。我公司改扩建是经过中铁电气化局同意的。十年期满后，改扩建房屋归中铁电气化局所有，我公司没有拆除义务。诉争房屋属于危房，将现有房屋拆除后恢复称原状，违背经济原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月26日，出租方（甲方）工具公司与承租方（乙方）迅捷公司签订《租赁协议》，迅捷公司承租诉争房屋，约定用途为迅捷公司办公、仓储物流使用，租期自2015年12月20日起至2020年12月19日止。合同第四条约定“3、押金：50000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用后，剩余部分应如数返还乙方”。合同第五条“1、租赁期内，乙方按实际需要对房屋进行装饰装修或改变房屋附属设施的设置时，应征得甲方同意，房屋主体不可破坏。租赁期满后或合同提前解除的，甲方不得要求乙方对其改变部分恢复原状，但不可拆除的建筑物和设备设施归甲方所有”。合同第六条约定“1、甲方权利和义务：……（2）甲方有权要求乙方按时交纳租金及水电费。如若超过交纳租金的规定期限，甲方则按租赁规定收取滞纳金，滞纳金收取标准为2000元/天。2、乙方权利和义务：……（5）乙方合理正当使用租赁房屋，未经甲方同意，不得改变房屋的主体结构”。合同第九条约定“……4、合同到期后，乙方如不续约，必须在合同到期日当天把场地及房屋等附属建筑物完好无损地交予甲方，无论任何原因逾期一天按每天陆仟元向甲方支付费用”。2016年1月14日，工具公司与迅捷公司签订《租赁协议（补充）》，约定：经甲乙双方协商同意，由于原租赁面积增加了院内东侧五间平房及库房，故相应租金增加了65000元，即由原年租金75万变为年租金81.5万元。其他条款仍按双方签订的编号201510-01租赁协议执行。合同签订后，迅捷公司依约给付中铁电气化局押金50000元以及截止2017年12月19日的租金。迅捷公司另给付2017年12月20日起的租金615000元。庭审中，双方均认可2017年12月20日至2018年12月19日的租金数额为815000元，2018年12月20日至2019年12月19日的租金数额为880200元，2019年12月20日至2020年12月19日的租金数额为950616元。中铁电气化局主张租赁期限已经届满，故要求迅捷公司腾退诉争房屋并将现有房屋恢复原状。迅捷公司认为租赁期限共计十年，包括租赁协议中约定的5年以及口头约定的5年，故租期应至2025年12月19日。因租期尚未届满，故不同意腾退。迅捷公司对上述主张提交与工具公司负责人孟敏虎的视频资料予以佐证。中铁电气化局认可视频资料真实性，但认为该证据不足以证明租期为十年。经核对，视频中孟敏虎并未提到《租赁协议》中的租期为十年，仅是多次提到到期后续租事宜。迅捷公司另称合同履行期间，诉争房屋因年久失修属于危房已全部被公司推倒重建，共新建七幢四层楼房，如果恢复原状明显违背经济原则。中铁电气化局认可诉争房屋已被迅捷公司推到重建为七幢四层楼房。中铁电气化局主张迅捷公司应给付2017年12月20日至2020年12月19日的欠付租金2030816元。迅捷公司称同意按照合同约定标准计算欠付租金，因已给付2017年12月20日起的租金642000元，故欠付数额应为2003816元，同意给付2003816元。中铁电气化局另主张逾期给付租金的滞纳金。迅捷公司称未及时给付租金，理由有四：1、中铁电气化局自2016年起起诉迅捷公司，要求解除《租赁协议》；2、中铁电气化局称新建房屋为违建，影响迅捷公司招租并且存在妨碍通行的情况；3、迅捷公司交租金时中铁电气化局拒绝收取；4、新建房屋无法办理营业执照。中铁电气化局主张迅捷公司应当依照《租赁协议》第九条给付占有使用费。迅捷公司对上述主张不予认可。另查，2016年11月，中铁电气化局将迅捷公司诉至法院，要求：1、确认工具公司与迅捷公司2015年10月26日签订的《租赁协议》及2016年1月14日签订的《租赁协议（补充）》于2016年10月15日解除；2、迅捷公司立即腾退租赁房屋并将租赁房屋恢复原状；3、迅捷公司从2016年10月15日起按日租金6699元的标准支付占有使用费至恢复原状并腾退返还之日止；4、迅捷公司支付违约金163000元；5、本案诉讼费由迅捷公司承担。迅捷公司亦提出反诉。2019年6月28日，本院作出（2017）京0106民初6510号判决书。迅捷公司不服提出上诉。2019年11月19日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终12932号裁定书，裁定：一、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初6510号民事判决；二、本案发回北京市丰台区人民法院重审。2020年12月24日，中铁电气化局就重审案件撤回起诉。再查，铁道部电化工程局于1977年3月27日自原北京市城市规划管理局取得涉诉房屋所在的71号《临时建设用地登记表》（1977规地字00009），用地性质为施工用地，用地面积16980平方米。再查，2001年12月4日，中铁电气化局成立中铁电气化局集团有限公司电气化分公司。2006年4月14日，中铁电气化局集团有限公司电气化分公司名称变更为电气化公司。2009年4月1日，电气化公司成立工具公司。电气化公司与工具公司均未领取营业执照。庭审中，经本院询问及释明，中铁电气化局称：1、本案中基于合同相对性仅要求迅捷公司腾退；2、坚持要求恢复原状至交接材料载明的原房屋情况；3、《租赁协议》第九条约定的占有使用费带有一定的违约金性质，标准较高，同意法院酌情调整。本院认为：因《租赁协议》中的出租人工具公司系中铁电气化局的内设机构，不具备民事主体资格，也不属于法律规定的可以独立承担民事责任的其他组织，故其对外签订的合同，应当由中铁电气化局承担全部合同权利义务。故中铁电气化局有权依据《租赁协议》提起诉讼。因中铁电气化局由原北京市城市规划管理局核发取得《临时建设用地登记表》，其出租的房屋不属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。《租赁协议》约定租期为五年，截止至2020年12月19日，现迅捷公司主张租期本应为十年，但仅凭其提交的视频资料并不足以证明上述内容，故本院对迅捷公司的主张，不予采信。在合同履行期已经届满的情况下，本院对中铁电气化局要求迅捷公司腾退的诉讼请求，予以支持。因诉争房屋已经被迅捷公司重新建设，故本院认定腾退的内容为《租赁协议》上约定的场地及承租后推到重建的房屋。因场地上原有房屋已经被迅捷公司拆除，即已经灭失，不存在恢复原状的可能性，故本院对中铁电气化局要求恢复原状，不予支持。因迅捷公司在本案中并未提出反诉，故如果双方对新建房屋的补偿问题存在争议，可以另案解决。依据现有证据可知，迅捷公司自2017年12月20日起共给付租金615000元。迅捷公司主张已给付642000元，因迅捷公司就差额27000元并未提交证据予以证明，本院不予采信。结合迅捷公司所持抗辩意见，本院对中铁电气化局要求迅捷公司给付租金2030816元，予以支持。欠付租金应当给付滞纳金，但本院考虑到中铁电气化局自2016年即诉至法院要求解除《租赁协议》，且直到2020年12月才结案，而迅捷公司已依约给付了截止2017年12月19日的租金。迅捷公司在中铁电气化局主张合同解除、不再履行的情形下，未继续依约给付租金不宜认定为违约。因此，本院对中铁电气化局要求逾期给付租金的滞纳金，不予支持。合同到期后，迅捷公司未腾退，应当继续给付占有使用费。虽然《租赁协议》约定了合同到期后的占有使用费标准，但经过计算可知该约定标准畸高，由于该条款带有违约金性质，故本院依据中铁电气化局陈述、合同约定的租金涨幅情况，并结合市场行情酌情确定占有使用费标准。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、北京迅捷天下保洁服务有限公司于本判决生效后六十日内将《租赁协议》约定的71号院原大食堂后侧以北至北围墙以南的场地及场地上现有房屋腾退给中铁电气化局集团有限公司；二、北京迅捷天下保洁服务有限公司于本判决生效后十日内给付中铁电气化局集团有限公司2030816元；三、北京迅捷天下保洁服务有限公司于本判决生效后十日内给付中铁电气化局集团有限公司占有使用费，以每年1030000元为标准，自二〇二〇年十二月二十日起至实际腾退之日止；四、驳回中铁电气化局集团有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11983元，由中铁电气化局集团有限公司负担2397元（已交纳），由北京迅捷天下保洁服务有限公司负担9586元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二一年五月三十一日书记员  郭融