河南省息县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1528民初5225号原告（反诉被告）：朱剑飞，男，1983年7月21日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。委托诉讼代理人：李伯菊，系河南问通律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨文超，男，1966年10月1日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：程钢，系河南程钢律师事务所律师。原告（反诉被告）朱剑飞诉被告（反诉原告）杨文超缔约过失责任纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，2020年11月14日被告（反诉原告）杨文超向本院提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱剑飞及其委托诉讼代理人李伯菊、被告杨文超及其委托诉讼代理人程钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱剑飞向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告所签的租赁合同无效；2.依法判令被告返还原告房屋租金150000元及利息(利息以年利息6%从2017年9月15日开始计算至被告本息付清时止);3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月15日,原告与被告签订《租房协议》,按照协议约定,原告租赁位于息县长陵供销社门面房后南院的1400平方米左右空地,且协议约定南院1400平方米的空地搭棚、填士、水电安装均由被告提供到位。原告于2017年9月15日签订该《租房协议》,当天即向被告支付150000元(现金80000元,银行转账70000元)。但时至今日,被告不仅未将协议约定的1400平方米南院交付原告使用,还将该南院另行租赁给他人。原告多次找到被告要求其退还150000元租金,被告不仅不退还,还态度恶劣,恶言相向,原告无奈,只能诉至法院。根据我国《中华人民共和国合同法》规定,被告应返还原告支付的租金150000元及其利息。请贵院依据事实与法律，依法判如所诉。被告杨文超辩称，一、被答辩人所诉适用法律关系错误,双方尚未签订房屋租赁协议(合同),因此,不能适用房屋租赁合同的法律关系进行处理,否则,即为适用法律关系错误。二、双方之间存在的是缔约过失责任纠纷,因为从双方洽谈至今,仍未签订合同。尽管双方做了签订合同的准备,终未签合同。此前的行为为缔约准备行为。答辩人在缔约过程中无过失,被答辩人存在过失行为,并导致其预付的房租15万元不足以弥补造成答辩人预期的17万元房租、门面房租金及应赔偿为准备被答辩人要求的超市而拆掉的房屋形成的违约责任损失各5万元。为挽回该损失,答辩人无奈提起反诉,具体理由详见反诉状。因此,按缔约过失责任纠纷,被答辩人预付的15万元房租也不存在返还的情形。综上,请求依法驳回被答辩人的诉请,并判决支持答辩人的反诉请求,以体现公平公正。被告杨文超（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失(1、预期房租费17万元每年÷12个月×27个月=382500元;2、门面房租赁费3万元每年÷12个月×27个月=67500元;3、拆四户砖瓦房建超市每户违约金5万元计20万元;4、扣除预付15万元房租)50万元；2.由反诉被告承担全案诉讼费用。事实与理由：2017年,朱剑飞考察后认可反诉原告位于息县长陵乡供销社本人二间门面房后的供销社南院大约1400㎡的地方,该地块是由杨吕明、陈世广、卢明友、张生斌四户砖瓦房及院子组成,经过朱剑飞参与几个月的商谈,四户也同意由反诉原告牵头拆掉后建超市。朱剑飞遂于2017年9月15日向本人付15万元现金,并商定相关条件,由本人出具书面依据,涉及到拆房、搭棚、填土等工程,需支付大量资金,故约定在签订正式合同时付40万元,一次性付每年租金17万元的五年房租。为达到签订合同,本人终止了二间门面房每年3万元的租赁,并与四户分别签订《合伙投资建房处置协议书》。在全部拆除四户房屋经其验收后,反诉被告以资金紧张、价格贵等为由,拖延签订合同,虽经双方无数次沟通,反诉被告终还是不签合同。无奈反诉原告于2020年1月20日另租他人。今遭其起诉,本人只好提起反诉以维护本人合法权益,请求法院公正判决。原告（反诉被告）朱剑飞辩称，一、答辩人认可本案的案由是缔约过失责任纠纷。二、缔约过失责任是缔约一方当事人因违反诚实信用原则所应承担的先合同义务，而造成对方信赖利益的损失时所应承担的民事赔偿责任。必要的构成要件是缔约人一方有违反先合同义务的行为。答辩人认为反诉原告杨文超有两个违反先合同义务的行为。第一个是隐瞒了拟出租给答辩人的临时建筑系不可能取得建设规划许可证的行为。拟出租房屋虽是乡村房屋，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，参照本解释处理。本解释第3条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故本案的房屋租赁合同即使成立，也应认定为无效。从合同无效的原因来看，反诉原告杨文超违反诚实信用原则，其明知涉案房屋为乡村临时建筑，不可能取得规划许可证，违反国家法律法规的强制性规定。其隐瞒忽视此事实，假意与答辩人磋商，并收取答辩人租赁费15万元。第二个违反先合同义务是，杨文超没有搭棚、填土同时水电到位，并且房租费比最初谈的贵了。根据杨文超在2017年9月15日写下的《租房协议》，搭棚、填土属于杨文超，同时水电到位（三相电）。2019年3月24日及26日原、被告的聊天记录：朱：杨叔，我前面就说了，我爸嫌房租跟以前谈的贵了，而且这么久了，你说按照以前合同办，那你把土填了，我们签合同付钱！我也需要时间找人合伙做这个生意。杨：证明你已经放弃了，房子是你让扒的你没有来付款，现在还让我填土，我不会再上当了。综合以上两天记录内容可知杨文超在签订正式合同前增加了租赁费而且没有履行先合同的填土义务。因此，答辩人才没有签订正式合同及支付租赁费。三、反诉原告人所请求的损失不是缔约过失赔偿范围。缔约过失赔偿的是信赖利益损失，信赖利益的损失包括直接损失和间接损失，而直接损失主要包括：(1)缔约费用，如为了订约而赴实地考察所支付的合理费用;(2)准备履约和实际履约所支付的费用，如运送标的物至购买方所支付的合理费用;(3)因缔约过失导致合同无效、被变更或被撤销所造成的实际损失;(4)因身体受到伤害所支付的医疗费等合理费用;(5)因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息等。本案反诉原告人请求赔偿其在磋商时还未建造房屋的租赁费，拆迁费等，以及在2020年1月20日租给他人到起诉时没有损失的租赁费。从常理来看，其请求合理吗?更可笑的是其还向法院申请评估，法院居然还受理并为其不合理的损失合理化！四、不能仅依据三份真实性难以核对的租赁合同，来认定其损失，虽有评估报告，此评估报告所依据的材料仍然是此三份合同。故答辩人认为，反诉原告人没有充分的证据证明其有缔约损失。综上，答辩人认为反诉原告人自身有缔约过失且无充分的证据证明其有缔约损失，应驳回其诉讼请求。针对评估报告的质证意见：一、合法性有异议：根据最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定法〔2020〕202号第一对鉴定事项的审查，1、严格审查拟鉴定事项是否属于查明案件事实的专门性问题，有下列情形之一的，人民法院不予委托鉴定：应当由当事人举证的非专门性问题；2、对鉴定材料的审查，对当事人有争议的材料，应当由人民法院予以认定，不得直接交由鉴定机构、鉴定人选用。本案中评估报告所依据的材料是有争议的材料且不属于查明案件事实的专门性问题，不应予以鉴定评估。此评估报告违反此法律规定，不应予以采纳。二、客观真实性有异议：首先磋商时临时房屋并没有建造，不可能有租赁费的损失。其次根据2019年3月26日杨文超发给朱剑飞的信息可以看出，此时，杨文超已经撤回将标的物租给朱剑飞的邀约。2019年3月26日后的损失如果有的话，也是其一方扩大损失，与朱剑飞无关。评估机构将此时间内的租赁费计算在内，显然不客观。而且平土、拆迁这些费用是杨文超自建房屋，修缮其财产的行为，这一行为的花费，如何能计算为缔约损失呢？综上，此评估报告不能采纳。经审理查明，2017年,原告欲租赁被告位于息县长陵乡供销社两间三层门面房后的供销社南院大约1400㎡的地方建超市,该地块是由杨吕明、陈世广、卢明友、张生斌四户砖瓦房及院子组成。经过原、被告协商，由杨文超协调杨吕明、陈世广、卢明友、张生斌四户砖瓦房拆除的相关事宜以及搭棚、填土工作。2017年9月25日，杨文超出具租房协议一份，约定原告租赁杨文超位于息县长陵乡供销社门面房后的供销社南院大约1400㎡的地方，每年租金17万元，一次性支付五年房租85万元，签订正式合同时付40万元，下余45万元于2018年3月8号付清。朱剑飞于2017年9月15日向被告杨文超支付15万元。后杨文超与四户分别签订《合伙投资建房处置协议书》，并拆除四户房屋以及完成搭棚、填土工作。现原告以被告未将约定的1400㎡南院交给原告使用为由诉至法院，要求判如所诉。被告以原告拖延签合同为由提出反诉，要求判如所请。庭审中，被告对其房屋租赁费的预期收益及对已造成拆房、填土、建房（原计划搭棚）的先期投入总款数额申请评估，本院委托息县豫南价格评估咨询公司进行评估，该公司出具评估报告认为，在评估基准日（2018年12月31日）的价格为81.65万元，包括每年预期租金17万元，27个月共38.25万元；杨文超的两间三层门面房，一层每年3万元，27个月共6.75万元；拆四户砖瓦房建超市违约金，每户5万元共20万元；拆除瓦房（危房16）间，每间0.19万元，共3.04万元。填土1433车（三轮汽车），每车95元，共13.61万元。杨文超支出评估费10000元。上述事实由《租房协议》复印件、短信聊天记录复印件、《合伙投资建房处置协议书》复印件、照片、价格评估报告及评估费发票、当事人陈述等证据予以证实，庭审笔录在卷佐证。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。根据当事人陈述,可以确认原告朱剑飞有租赁案涉场地开办超市的意愿,并与被告杨文超进行了前期接洽和磋商,被告杨文超也有将场地租赁给原告朱剑飞开办超市的意愿,也为出租房屋进行了必要准备。但因原告朱剑飞以资金紧张、租赁费贵为由,双方也因此未能继续签订房屋租赁合同,本案应定性为缔约过失责任纠纷。关于本诉部分，原、被告之间达成了租房建超市的合意，原告预先支付给被告15万元的租金，被告按约定拆除了四户房屋以及完成搭棚、填土工作。后因原告朱剑飞以资金紧张、租赁费贵为由终止了原、被告的合作，双方也因此未能继续签订正式合同，被告杨文超应返还原告朱剑飞预付租金15万元，同时原告应对被告为订立合同支出的拆房、搭棚、填土费用及其他直接损失予以赔偿。关于反诉部分，因反诉被告朱剑飞的过错导致双方的租房合同未能签订，且给反诉原告杨文超造成了无法挽救的损失，反诉被告朱剑飞应当承担缔约过失责任，对反诉原告杨文超的直接损失进行赔偿。经息县豫南价格评估咨询公司出具评估报告认定，反诉原告杨文超拆除瓦房及填土费用共16.65万元（3.04万元+13.61万元），此部分支出系准备履约支出的实际履行费用，依法应予以支持，反诉原告杨文超诉请的预期房租费用、门面房租赁费、拆四户砖瓦房建超市每户违约金的费用不属于准备履约支出的实际履行费用，亦未提交其他证据予以佐证其已实际发生，本院不予支持。关于反诉被告朱剑飞辩称反诉原告杨文超隐瞒涉案场地未取得规划建设许可证，反诉原、被告之间合同无效、违反先合同义务的问题，该场地系反诉被告朱剑飞亲自找到反诉原告杨文超选定的场地，反诉被告朱剑飞对该场地是否有规划建设许可证，是否能搭棚建超市应比较了解，且原、被告未签订正式的合同，原、被告达成合作意向后，反诉原告杨文超就对涉案场地进行了拆除、填土，对反诉被告朱剑飞的该辩称本院不予采信。关于反诉被告朱剑飞辩称反诉原告杨文超诉请非缔约过失赔偿范围的问题，反诉原告杨文超诉请反诉被告朱剑飞赔偿反诉原告杨文超各项损失50万元，但只有拆除瓦房及填土费用系准备履约支出的实际履行费用，该部分损失，反诉被告朱剑飞应予以赔偿，对反诉被告朱剑飞的该项辩称，本院予以部分采信。关于反诉被告朱剑飞辩称反诉原告杨文超没有充分证据证明自身损失及评估报告依据的材料真实性存疑的问题，因反诉原告申请对自身损失进行鉴定评估，后经本院依法委托息县豫南价格评估咨询公司进行评估，该公司出具息豫价估字（2021）第21号评估报告，鉴定程序合法,鉴定机构资质合法,对该辩称本院不予采信。综上所述,被告杨文超应返还原告朱剑飞预付租金15万元，反诉被告朱剑飞应赔偿反诉原告杨文超损失16.65万元，折抵已预付的租金15万元，反诉被告朱剑飞还应赔偿反诉原告杨文超损失16500元（16.65万元-15万元）。依照《中华人民共和国民法典》第五百条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定,判决如下:一、反诉被告朱剑飞于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告杨文超损失16500元；二、驳回原告朱剑飞的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨文超的其他诉讼请求。案件受理费3300元(朱剑飞已预交),反诉受理费4400元(杨文超已预交),评估费10000元（杨文超已预交），以上费用原告朱剑飞承担3505元,被告杨文超承担14195元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于信阳市中级人民法院。审 判 长  孙 鸿人民陪审员  李小红人民陪审员  周桂荣二〇二一年五月八日法官 助理  陈 豪书 记 员  和 超