北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初15973号原告：解冰冰（反诉被告），女，1988年9月3日出生，满族，住天津市蓟县。委托诉讼代理人：胡景瀚，男，1988年2月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：蒙永胜，北京天初律师事务所律师。被告：李丽丽（反诉原告），女，1979年10月11日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郁有振，北京振持律师事务所律师。原告解冰冰与被告李丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，本院受理后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员李戍环独任审判，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告解冰冰的委托诉讼代理人胡景瀚、蒙永胜，被告李丽丽及其委托诉讼代理人郁有振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。解冰冰向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认双方签订的房屋租赁合同于2020年6月18日解除；2．请求人民法院依法判令被告退还原告房租150000元、押金50000元、设施使用费15000元、水费5600元，共计220600元；3．请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金72000元；4．请求人民法院依法判令被告赔偿原告其他损失156616．14元（统计前期支出费用、设备维护费、人工费、应退电费、酒水损失、木炭损失、煤气损失、抽油烟机清洗费后扣除营业收入计算得出），上述共计449216．14元；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经案外人惠平平介绍，2020年1月16日被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市昌平区×镇×村×号的房屋及门前三包范围内场地出租给原告，用于餐饮经营。租赁期限自2020年3月1日起至2023年3月31日止。租金25000元每月，原告于2020年2月1日之前一次性支付被告半年（2020年3月1日至2020年9月1日）租金150000元。押金为二个月房租，即50000元。房屋设施使用费15000元每年（包括营业执照）。电费1．5元每度，由原告自行购买承担。水费双方约定收费标准800元每月。合同第三条第（一）款3项约定，被告有义务自行或委托第三方，负责对租赁物进行正常维修、维护、保养及公共区域的管理工作；第三条第（一）款5项约定，在租赁期内，被告应保证租赁物及其设施的安全和正常使用，并保证原告遇国家法定节假日正常的经营活动。合同第四条约定了违约责任。合同签署后，原告依法依约履行了合同义务，因疫情影响，餐饮店于2020年5月8日起才能正式开始营业，每日营业时间为15:00-次日2:00，主营烧烤。但被告提供的房屋自2020年6月7日起每日均出现了不规律的停水停电现象，尤其在客流高峰期内几乎每天必停（19:00-23:00），致使原告的经营活动无法进行，经济损失严重。经查，被告所出租的房屋，历年均有频繁且不规律的停水停电现象，对经营餐饮业影响巨大。被告在签订合同之时，对原告隐瞒了该重要信息，致使原告承租该房屋用于经营后，出现重大经济损失。如果被告在签订合同时如实告知该重大信息，计划经营烧烤的原告，不可能承租该房屋。综上所述，被告的行为已构成合同欺诈，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。李丽丽辩称，不同意原告诉讼请求。第一，本案中原告不具有单方行使解除《房屋租赁合同》的权利。根据《房屋租赁合同》的约定及合同履行情况，原告依据约定解除事由解除双方签订的《房屋租赁合同》的主张依法不能成立。原告未按照《房屋租赁合同》的约定交纳租金，其行为构成违约，不具备行使法定解除权的条件。第二，2020年9月5日，被告解除与原告之间的租赁关系，并将原告放置在租赁房屋内的物品搬离存放于第三方仓库内。由此可知，本案《房屋租赁合同》实际解除时间为2020年9月5日。第三，租赁房屋租金计算截止日期应为2020年9月5日。原告实际搬离租赁房屋内物品的时间是2020年9月5日。原告邮寄租赁房屋钥匙的行为不能视为交付租赁房屋；况且租赁房屋内还放置着原告的冰箱、冰柜等物品。事实上，被告并未收到原告邮寄的租赁房屋钥匙，而原告向被告所发的快递亦无法证明快递内物品就是租赁房屋钥匙。原告在庭审期间明确表示其还要继续使用冰箱、冰柜等物品；由此可知，原告认可其并未搬离冰箱、冰柜等物品，其仍占有使用租赁房屋的事实，故而被告要求原告支付截止2020年9月5日的房屋租金合情合理，原告支付的租金已经全部使用，不存在退还房租的情况。关于原告主张的设施使用费，房屋租赁合同中约定设施使用费为15000元/年，原告实际使用涉案房屋内设施已达6个月，应向被告支付设施使用费7500元。关于原告主张的水费，原告替上一租户支付一个月水费800元，在使用涉案房屋期间应向被告支付水费4800元。第四，原告主张被告退还押金没有事实及法律依据，被告无需向原告退还押金。《房屋租赁合同》第3条明确约定，在租赁期内如因原告经营不善等原因未到租赁期满，被告不退押金。现基于原告自身原因，双方之间签订的《房解冰冰屋租赁合同》未达到租赁期满。原告主张被告退还押金没有法律依据。第五，原告主张被告支付违约金7．2万缺乏事实及法律依据。本案中，被告并未违反《房屋租赁合同》约定履行其义务，故而无需支付违约金。相反，按照《房屋租赁合同》约定，被答辩人应在合同期内房租到期前一个月支付下半年的租金，即被答辩人应于2020年8月1日前支付房租；但被答辩人却未按照《房屋租赁合同》约定交纳房租，其行为已经构成违约。因此，答辩人保留追究被答辩人基于违约需承担违约责任的权利，故而被答辩人主张答辩人支付被答辩人违约金7．2万缺乏事实及法律依据。第六，被答辩人主张答辩人赔偿被答辩人其他损失253714．12元缺乏事实及法律依据。原告并无证据能够证明被答辩人有其他损失。请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。李丽丽向本院提出反诉请求：1．请求法院依法判令被反诉人向反诉人支付搬运费2100元；2．请求法院依法判令被反诉人向反诉人支付基于保管被反诉人物品所产生的保管费1040元；3．请求法院依法判令被反诉人将冰箱、冰柜从存放处搬离（存放于海淀区×号院）；4．请求法院判令被反诉人支付2020年9月1日至9月5日期间的租金4109元；5．本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2020年1月16日，反诉人作为甲方（出租方）与被反诉人作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方的租赁物位于北京市昌平区×镇×村×号；租赁期限自2020年3月1日起至2023年3月31日止。合同签订后，反诉人按照约定履行其义务。2020年9月5日，鉴于被反诉人未按照《房屋租赁合同》约定交纳租金的严重违约行为，反诉人解除与被反诉人之间的租赁关系。鉴于反诉人已经提前通知被反诉人要求搬离物品，但被反诉人并未按照反诉人要求搬离。2020年9月5日，反诉人找到搬家公司将被反诉人的物品搬离租赁房屋，基于此反诉人共计花费了搬运费2100元。同时，反诉人向第三方交纳租赁仓库的租赁费1040元。反诉人认为，被反诉人未按照《房屋租赁合同》约定履行自己的义务，其行为已构成违约；且被反诉人在租赁关系解除后并未搬离物品，导致反诉人额外支付了搬费及保管费。解冰冰对李丽丽的反诉辩称：同意第三项反诉请求，不同意其他反诉请求。搬运费真实性合理性无法确认，保管费真实性不认可。租赁合同已解除，租金不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对于争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋位于北京市昌平区×镇×村×号院内房屋一层。2020年1月16日，李丽丽（甲方，出租方）与解冰冰（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由解冰冰承租涉案房屋（含房屋所在地的营业执照）及门前三包范围内的场地用于餐饮经营。租赁期限自2020年3月1日起至2023年3月31日止。租赁合同第二条约定：租金25000元/月，2020年2月1日之前，乙方一次性付清合同期内第一年度半年租金（2020年3月1日至2020年9月1日）150000元。以后合同期内每年8月1日前，乙方向甲方一次性付清上一合同年度的半年租金。租金支付方式：合同期内房租到期前一个月支付下半年的租金。押金为2个月房屋租金，总额为50000元。房屋设施使用费15000元每年（包括营业执照），付款时间：合同期内每年3月1日。电费按照国家电费收费标准1．5元/度，租赁期内，乙方所使用的电费自行购买。租赁期内，双方约定水费收费标准800元/月。租赁合同第三条第（一）款3项约定，甲方有权且有义务自行或委托第三方，负责对租赁物进行正常维修、维护、保养及公共区域的管理工作；第5项约定，甲方所出租的租赁物为现状出租。在租赁期内，甲方应保证租赁物及其设施的安全和正常使用，并保证乙方遇国家法定节假日正常的经营活动。租赁合同第三条第（二）款2项约定，若因乙方日常管理不当导致的损失，由乙方自行承担。租赁合同第四条违约责任约定：1．单方无正当理由解除合同的违约责任：在合同履行过程中，未经协离一致或未出现合同约定的自动终止或单方解除合同的情形，任何一方未取得对方认可，甲、乙双方任何一方无正当理由不得单方面解除或终止合同，否则应向守约方支付合同约定总金额30%的违约金。2．甲方的违约责任：甲方逾期不能履行全部义务或者履行义务与合同约定不符的，需按照乙方要求在3日内采取补救措施，经乙方通知后，甲方拒绝采取补救措施或采取措施后仍不符合合同要求的，甲方应向乙方支付合同期内已交付房租剩余本金的120%违约金，同时乙方有权要求解除合同或继续履行。3．乙方的违约责任：非因甲方原因或银行系统原因，乙方逾期付款的，应按照中国人民银行同期企业贷款利率标准向甲方支付逾期部分的逾期付款利息。租赁合同第五条第2款约定：经双方协商一致解除本合同的，或者单方行使合同解除权的，或者合同约定的自动解除条件成就的，或者双方义务履行完毕的，则本合同终止。本合同终止，不影响双方已经履行部分的权利和义务以及由此产生的法律责任（除非双方另有免除责任的书面协议）。上述合同签订后，双方按照约定履行合同，李丽丽将涉案房屋交付解冰冰使用。解冰冰经营期间，涉案房屋在2020年6月初开始频繁停水停电，正常经营受到影响。2020年6月9日解冰冰与李丽丽的微信记录显示，解冰冰说：“丽姐，停水的事之前也从来没提过，我家饭店是6点到11点上人，现在5点到10点停水，你叫我们怎么干？什么时候能解决”，李丽丽回复：“他们是今天晚上来这儿看，然后大概是明天就能安装吧，应该是这楼上都得安储水罐儿，要不然这都没有水”。2020年6月12日解冰冰与李丽丽的微信记录显示，解冰冰说：“姐，我家前天刚充的电，已经两次突然停电了，现在店里没电了，了解是怎么回事吗？”，李丽丽回复：“你等会儿，我给你找找那个村里电工的电话”。解冰冰说：“姐，你那天也说了，作为房东，你负责水电和房租的事儿，别的事儿你说也不会帮忙也不会管啊，那这个店的事儿现住怎么解决啊，是我们还有多少不知道的事儿还是咋弄啊？现住这整个儿根本干不了，开不了”，李丽丽2020年6月13日回复：“我也是今天店里忙了手机又没电了，都成年人，说话能不能尊重点人，谁该你们的，房东给我房时，水电就这德行，水和电不是我发的，你们说话办事能不能有个最基本的尊重，解决办法不是没有，倒是好好说话呀！明天上午有时间，你来找我吧！”。后双方多次就停电停水问题进行沟通，但停水停电问题一直无法解决。解冰冰的丈夫胡景瀚于2020年6月17日与李丽丽通话中告知解除合同要求李丽丽办理交接，李丽丽不同意解除合同。解冰冰遂于2020年6月18日腾空涉案场地并将需交接的物品留置于涉案场地，记录剩余电2335．43度，仅留有空置冰箱5台、冰柜2台和展示柜2台未搬出，自行制作物品清单并将相关材料和钥匙向李丽丽邮寄，后李丽丽拒收该邮件。2020年8月，李丽丽向解冰冰催收下一期房屋租金，解冰冰未予支付，2020年8月18日，李丽丽通过微信告知解冰冰：“由于你方拖欠房租，因此我方决定与你方解除合同，责令你8月30日之前撤出你方所有物品，如未按期撤出，后果自负，丢失损坏我方概不负责，由于三年合同期未履行，给我方造成了经济损失，故需赔偿我方的违约金”。2020年9月1日，李丽丽通过微信告知解冰冰：“请于3日内撤出你的冰箱冰柜等物品”。2020年9月5日，李丽丽主张其破门进入涉案房屋并收回涉案房屋，后将解冰冰留在房屋内的冰箱5台、冰柜2台和展示柜2台搬离并存放于北京市政三有限责任公司租赁站，后又转运至清河镇毛纺厂，期间产生搬运费2100元及保管费1040元。另查，双方当庭确认解冰冰已支付了截至2020年8月31日的房租150000元、设备使用费15000元、押金50000元，水费5600元（含支付惠平平欠缴水费800元）。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李丽丽与解冰冰签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。合同双方应当按照合同约定履行权利义务。依据《房屋租赁合同》约定，租赁范围包括房屋所在地的营业执照，且租赁用途为餐饮经营；出租方负责对租赁物进行正常维修、维护、保养及公共区域的管理工作；出租方逾期不能履行全部义务或者履行义务与合同约定不符的，需按照承租方要求在3日内采取补救措施，经承租方通知后，出租方拒绝采取补救措施或采取措施后仍不符合合同要求的，出租方应向承租方支付合同期内已交付房租剩余本金的120%违约金，同时承租方有权要求解除合同或继续履行。现因涉案房屋经常断水断电，无法进行正常的餐饮经营，在解冰冰与李丽丽多次沟通后一直无法解决该问题，故李丽丽无法提供适用出租的用于餐饮经营的房屋给解冰冰，在双方沟通数日后解冰冰于2020年6月17日告知李丽丽解除合同，并于2020年6月18日撤出场地，虽留有部分冰箱冰柜未搬离处涉案场地，但并不影响解冰冰正常收房继续使用，故解冰冰依据《房屋租赁合同》约定，于2020年6月17日通过口头告知的方式通知李丽丽解除合同，符合法律和双方约定，故解冰冰与李丽丽签订的《房屋租赁合同》应于2020年6月17日解除。解冰冰主张退还房租、押金、设备使用费和水费的诉讼请求，本院按照双方约定的租金标准截止2020年6月18日按日进行核算，本院对解冰冰押金50000元、未使用期间的房租59589元、设备使用费10479元、水费1907元予以支持。解冰冰主张违约金的诉讼请求，证据充分，本院对其合理部分，即剩余房租59589元的120%予以支持。解冰冰主张其他损失的诉讼请求，本院对其主张的应退还电费的合理部分予以认可，截止解冰冰提交证据所示剩余电卡2335．43度，故对剩余电费3503元予支持。解冰冰主张其他损失部分，证据不足，本院不予支持。本案中，李丽丽主张解冰冰将存放的冰箱、冰柜和展示柜搬离的诉讼请求，因解冰冰当庭表示同意搬走上述物品，本院对此不持异议；李丽丽主张的搬运费和保管费的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。李丽丽主张给付支付2020年9月1日至9月5日期间的租金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解冰冰与李丽丽于2020年1月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月17日解除；二、李丽丽于本判决生效后7日内退还解冰冰房屋租金59589元、押金50000元、设备使用费10479元、水费1907元、电费3503元和违约金71506．8元，共计196984．8元；三、解冰冰于本判决生效后7日内将冰箱5台、冰柜2台和展示柜2台从李丽丽存放处搬离，并支付李丽丽搬运费2100元和保管费1040元；四、驳回解冰冰其他诉讼请求；五、驳回李丽丽其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8038元，由解冰冰负担4513元，已交纳；由李丽丽负担3525元，于本判决生效后7日内交纳；反诉案件受理费25元，由解冰冰负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李戍环二〇二一年五月二十八日法官助理 赵财华书 记 员 徐 萌