济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4633号原告：胡耀君，女，1956年10月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。被告：胡跃生，男，1950年2月21日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：胡爽（胡跃生之女），女，1983年9月25日出生，汉族，住北京市。被告：陈玉莉，女，1954年4月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：尹维耀，上海阳光卓众律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈毅能，上海阳光卓众律师事务所律师。原告胡耀君与被告胡跃生、被告陈玉莉房屋买卖合同纠纷一案，胡耀君在起诉前向本院申请诉前财产保全，申请查封登记在胡跃生、陈玉莉名下坐落于济南市历下区龙鼎大道3888号鼎秀家园X号楼1－902号房屋（以下简称902号房屋）及X号楼1--201储藏室（以下简称201储藏室）。本院于2020年7月7日作出（2020）鲁0104财保470号《民事裁定书》，查封了以上相应房屋。本院于2020年8月11日立案后，被告胡跃生就本案管辖权提出异议，请求将本案移送至济南市历下区人民法院管辖。本院对其提出的异议审查后于2020年9月4日作出（2020）鲁0104民初4633号《民事裁定书》，驳回了被告胡跃生对本案管辖权提出的异议。被告胡跃生不服本院该裁定，上诉于山东省济南市中级人民法院（以下简称济南中院）。济南中院审查后于2020年10月28日作出（2020）鲁01民辖终529号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了第一次审理。原告胡耀君及委托诉讼代理人高强，被告胡跃生，被告陈玉莉及委托诉讼代理人尹维耀、沈毅能到庭参加诉讼。原告胡耀君在该次庭审中当庭提出变更诉讼请求。本案于2021年1月4日公开开庭进行了第二次审理。原告胡耀君及委托诉讼代理人高强，被告胡跃生，被告陈玉莉及委托诉讼代理人尹维耀、沈毅能到庭参加诉讼。该次庭审后，原告胡耀君提出申请，要求对902号房屋及201储藏室在2020年12月7日的市场价值进行评估。经本院委托，山东众合土地房地产评估有限公司（以下简称众合公司）出具众合评（鉴）字（2021）第85号房地产评估报告。本案于2021年4月27日公开开庭进行了第三次审理。原告胡耀君及委托诉讼代理人高强，被告胡跃生，被告陈玉莉及委托诉讼代理人尹维耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡耀君向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告胡跃生、陈玉莉协助原告将902号房屋（济南2020007XXXX）及201储藏室（济南2020007XXXX）转移登记至原告名下；2.本案诉讼费用由被告胡跃生、陈玉莉负担。事实和理由：被告胡跃生有资格从案外人济南市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）购买房产。2014年12月15日，胡跃生向城投公司交付购房款30万元，订购鼎秀家园房产一套。后胡跃生不想再购买该房产，原告表示愿意购买该房产。2015年7月31日，原告向胡跃生转款30万元；2015年8月22日，胡跃生向原告出具了30万元购房款的收到条。2016年1月9日，在被告胡跃生的陪同下，原告选定了902号房屋及201储藏室。2017年8月7日，原告通过兴业银行将购房款55万元打入胡跃生平安银行股份有限公司济南经七路支行的账户中（账号：623058200003489XXXX），2017年8月15日，原告支付胡跃生购房款10万元，2017年8月16日原告支付胡跃生购房款2万元。2017年8月7日，原告通过平安银行将购房款57万元打入胡跃生上述平安银行账户。综上，原告共计向被告胡跃生打款154万元。2017年8月8日，原告陪同胡跃生交款，胡跃生通过刷卡方式向城投公司支付房屋、储藏室、车位款1225151元。城投公司分别为胡跃生分别出具房屋、储藏室、车位款的收款收据，其中车位款10万元。2020年4月9日，城投公司收回主房、储藏室收款收据，并开具三张发票，其中房屋发票数额为30万元、1034052元，储藏室发票数额为91056元，连同车位款10万元，城投公司共计收取胡跃生1525108元。2017年12月27日，被告胡跃生（买受人）与城投公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定胡跃生购买城投公司902号房屋、201储藏室及对应车位一个，并于同日办理商品房合同备案。2019年7月21日，城投公司取得首次登记，首次登记为902号房屋（济南20190158XXX）及201储藏室（济南20190158XXX）。2020年5月15日，被告胡跃生、陈玉莉通过产权人变更方式取得201储藏室（济南2020007XXXX）不动产权利。2020年5月18日，被告胡跃生、陈玉莉通过产权人变更方式取得902号房屋（济南2020007XXXX）不动产权利。2019年3月13日，城投公司向被告胡跃生交房，实际上由原告直接收房。原告与其子舒X精装修入住至今。胡跃生、陈玉莉是夫妻关系。涉案房屋现已具备办理转移条件，因房价大幅上涨，被告胡跃生、陈玉莉以备种理由拒不协助原告转移手续。原告认为，原、被告虽然没有书面合同，但形成事实借名买房协议关系，该关系不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，也未损害国家、集体或者案外人的利益，应当受到保护。原告已经支付全部价款，并占有使用房屋，陈玉莉未在合理期间内提出异议。涉案不动产已经具备办理转移登记的条件，合同应当继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，特提起诉讼，望判如所请。胡耀君在本案诉讼中提出变更诉讼请求申请，将诉讼请求变更为：1.依法判令解除胡跃生、陈玉莉与原告的借名买房法律关系；2.依法判令胡跃生、陈玉莉返还原告购房款154万元；3.依法判令胡跃生、陈玉莉赔偿原告房屋差价损失和装修损失（待评估后确定）；4.本案诉讼费用、评估费用由胡跃生、陈玉莉负担。事实和理由：原告与胡跃生、陈玉莉房屋买卖合同纠纷一案，业经受理。现因胡跃生、陈玉莉明确表示不再将涉案房产出售给原告，已经构成根本违约。胡跃生、陈玉莉的违约行为导致原告损失巨大，原告的损失理应由胡跃生、陈玉莉负担。故原告对诉讼请求做出相应变更。胡耀君变更诉讼请求为：1.确认胡跃生、陈玉莉与原告的借名买房法律关系己于2020年12月7日解除；2.判令胡跃生、陈玉莉返还原告购房款1535151元；3.判令胡跃生、陈玉莉赔偿原告房屋及储藏室差价损失3146692元；4.判令胡跃生、陈玉莉向原告支付2019年6月至2020年4月装修房屋的劳务费3万元；5.判令胡跃生、陈玉莉向原告返还因开发商逾期交房支付给胡跃生、陈玉莉的违约金8600元（以具体数据为准）；6.判令胡跃生、陈玉莉返还原告指示舒X交付胡跃生、陈玉莉的购房补偿10万元；7.判令胡跃生、陈玉莉支付原告装修费用162781.50元（包括南卧大衣柜18600元）；8.本案诉讼费用、评估费用30000元由胡跃生、陈玉莉负担。事实和理由：原告与胡跃生、陈玉莉房屋买卖合同纠纷一案，业经受理并已经于2020年12月7日、2021年1月4日开庭。因胡跃生、陈玉莉明确表示不再将涉案房产出售给申请人原告，合同目的不能实现，故解除双方之间的借名买房法律关系已经于被申请人胡跃生、陈玉莉收到原告《变更诉讼请求申请书》之日解除，即2020年12月7日。原告已经支付给胡跃生、陈玉莉的购房款154万元，因胡跃生、陈玉莉已经返还4849元，故还应当返还购房款1535151元。根据山东众合土地房地产评估有限公司众合评（鉴）字（2021）第85号房地产评估报告，902号房屋以及201储藏室共计457.18万元；车库10万元因未交付且未评估，暂不计入损失范围。故胡跃生、陈玉莉应当赔偿原告房屋及储藏室差价损失为3146692元【评估价格4571800元一房屋及储藏室本金1425108元=3146692元】。原告在2019年6月至2020年4月一直忙于房屋装修，付出较多的时间和精力，胡跃生、陈玉莉应当向原告酌情支付装修劳务费3万元。因开发商逾期交付涉案房屋，开发商支付给胡跃生、陈玉莉违约金8600元（以具体数据为准），胡跃生、陈玉莉应当向申请人原告返还。2020年1月4日，双方已经协商确认留下的装修、家具等费用共计144181.50元。双方签订《调查笔录》之前，均认可南卧大衣柜（18600元，嵌入墙壁，无法取走）也应当留下，但因当时场面混乱，未能记入笔录。故胡跃生、陈玉莉应当支付原告装修、家具等费用162781.50元（144181.5元+18600元）。胡跃生在第一次庭审中辩称，对原告的诉讼请求我不同意，请求判决。我当初是为了原告好，一分钱也没有给原告要，当时有限购政策，我为了要本案争议的房屋，白白把我现在住的房子过户在原告的儿子舒X名下。胡跃生在第二次庭审中针对胡耀君变更后的诉讼请求辩称，对胡耀君第一项诉讼请求我们之间没有合同；对于第二项诉讼请求中的房款并不是154万元而是1535151元；对于第三项诉讼请求要求房屋损失差价和装修损失，没有房屋差价，我不知道房屋差价损失是怎么提出来的，交了这几年房款，我应当给房款的利息损失可以。胡耀君装修的能拿走的，我都不要，我也没有钱买这些东西；对于第四项诉讼请求由法院判决。胡跃生针对胡耀君最终变更确认的诉讼请求辩称，一、并非解除合同，而是合同本来就无效。胡耀君与我口头约定，瞒着陈玉莉，由胡耀君出购房款，私下将陈玉莉正在筹款购置的房屋先落户至我名下，待两年期满后再私下过户给胡耀君。合同瞒着陈玉莉，损害了陈玉莉的利益，是无效的。二、有条件的同意胡耀君“返还申请人胡耀君购房款”的请求。为配合胡耀君购买涉案房屋，我将自住槐荫区六顺街4号2-102房屋白白过户给胡耀君之子舒X（已故），因此，在胡耀君同意完好交还涉案房屋、地下室、车位费收据，以及六顺街房屋的前提下，本人愿意退还1535151元。另外胡耀君的购房款是单独给到我的，和陈玉莉没关系。三、不同意胡耀君“依法判令被申请人胡跃生、陈玉莉赔偿胡耀君房屋及储藏室差价损失3146692元”。首先，根据评估报告，差价应该是评估价格4571800元－房屋原价1535151元=3036649元，而非3146692元。其次，赔偿应该考虑过错程度，我认为胡耀君存在很大过错。具体事实理由向法庭陈述如下：1.胡耀君在约定之初对全部情况知情，包括：房屋为公务员特定身份购买的属性、房屋涉及陈玉莉的利益、陈玉莉有意愿买房并已交付30万定金、对隐瞒陈玉莉，以及购房不成的风险等所有事情。我与胡耀君是亲兄妹，自2001年我与陈玉莉分居二十多年以来，我与胡耀君和其他妹妹常相往来，无话不谈，胡耀君对我与陈玉莉婚姻状况、单位分房情况、陈玉莉购房意愿和定金缴纳等十分清楚。2.胡耀君故意向陈玉莉隐瞒转让房屋的事实。买房是大事，原则上肯定要经过夫妻双方的同意，更何况我和陈玉莉关系长期不和睦，按理说胡耀君更应当取得陈玉莉同意。胡耀君清楚知道陈玉莉已交30万定金，也清楚陈玉莉肯定不可能同意，因此虽然胡耀君知道陈玉莉电话、住址，却从不与陈玉莉签合同或进行核实，实际就是对陈玉莉进行隐瞒。3.胡耀君知道故意隐瞒陈玉莉与我私下转让房屋的法律风险，也知道隐瞒陈玉莉订立的书面合同无效，因此我们没有签书面合同，依据为：胡耀君于2015年向我支付30万定金后，于1个月后又让我补签收到条，并指明在其户口复印页下面写“收到胡耀君购房款三十万元整，2015年7月31日收到，2015年8月22日立据”字样（见胡耀君提交证据三）。既然时隔一个月后对有银行转账记录的30万还要让我补写这样详细具体的定金收到条，可见胡耀君的心思缜密，却不直接与我签房屋转让合同，也不要求陈玉莉在收据上签字或签房屋转让合同，正说明她明知隐瞒陈玉莉所签合同无效才不签的，而非她所称“太信任哥哥了所以不签合同”，既然信任又何必签个定金收条呢。4.胡耀君自愿承担买房约定无效的风险，并主导整个流程运作。依据为：购房从缴纳定金到房屋建成、落户历时几年，我开始并不确定这样操作的可行性，2015年胡耀君在与我约定时表示“我之前在历城区建委工作，流程都了解，知道怎么办，不用你操心”。2017年8月交购房全款时，因我房屋限购不能购买鼎秀家园，我按照胡耀君的主意，把我个人名下六顺街老房子过户到她儿子舒X名下。我自己女儿胡爽与她儿子舒X同龄长大，试问我何必冒着房产流失的风险不过户给我女儿而给她儿子，也是为了配合胡耀君不让陈玉莉和胡爽知道。老房过户当天，按照胡耀君计划，胡耀君、舒X一家开车送我至陈玉莉家楼下并在附近等待，由我自行上楼，谎称单位办理买鼎秀家园房子手续，取得陈玉莉身份证件，随后我跟胡耀君、舒X去房产大厅办理过户手续。2020年4月通知可以办房产证手续后，胡耀君先行去交易大厅咨询了解，告诉我需要拿陈玉莉身份证和户口本才能办房产证，让我当晚再找理由跟陈玉莉要证件。当晚我索要证件失败，事情败露，第二天她带舒X找我商议对策，并为防止事情有变，从我处拿走办理房产证手续的所有材料，陈玉莉办理房产证所需材料为后期补办的。综上，胡耀君在交定金、购房、办理落户的整个过程中主动策划，主导整个流程。5.在我与胡耀君的约定中，胡耀君将是购房成功后的最大受益者，我不赚取一分收益，因此不对她计划成功有任何承诺，更不会在计划失败时赔偿其收益损失。2015年胡耀君交定金时房价已上涨，2017年8月胡耀君交全款时房价激涨至高点，当时涉案房屋市场价格已翻至将近三倍于原价，我没想着图她钱财，只想帮她买成房子，只收胡耀君原价款，并为了规避限购政策，跟胡耀君一起瞒着妻女把自己住房无偿转让给胡耀君儿子，事发后将所有购房材料全部交由她扣押。我没有理由在这样的情况下，再承诺她一定能买成房，买不成要赔偿她差价损失。现在事情不成胡耀君把错误都推到我身上，说我看房价大涨反悔，还让我赔偿，我无法接受。四、不同意申请人胡耀君要求我赔偿2019年6月至2020年4月装修房屋的劳务费3万元。胡耀君明知有风险还自行对房屋进行装修，在纠纷发生后仍然继续装修，没有理由找我要劳务费。五、不同意申请人要求返还“开发商逾期交房支付给被申请人胡跃生、陈玉莉的违约金8600元（以实际数额为准）”。该8600元（具体数额无法核实）不是开发商逾期交房违约金，是房屋建成后实际面积的差价，该笔钱已包括在返还购房款1535151里，如果单独返还该项钱款，则应在1535151中扣除，这是数学问题。再退一步说，这个款项也和胡耀君无关。六、不同意申请人胡耀君“判令被申请人胡跃生、陈玉莉返还申请人胡耀君指示舒X交付被申请人胡跃生、陈玉莉购房补偿费10万元”请求。我在整件购房过程中没有收取任何“购房补偿费”，这10万元，与本案完全无关。2013年舒X去一家叫胤祥的理财公司当业务员要自带存款资源，我为支持他工作，于2013年9月在该理财公司存款10万元并签订理财合同，不久该理财公司倒闭跑路，舒X因拉了多笔熟人存款，拿着各家理财合同找到公司当事人收回了钱款，在2018年3月14日将10万元汇至我账户，即胡耀君所说10万元，对此事我有个人日记（见我提交的证据）证明，日记中记载“3月16日周五，舒X把胤祥的钱全要回来了，利息虽然一厘也没有，这样的结果也不错了，总比本都回不来好了……”。胡耀君、舒X对此10万元来龙去脉全部清楚，在本案协商期间就歪曲事实，先企图说这是买我六顺街房屋的钱，现在又说是“购房补偿款”。该笔钱款转账时间与涉案房屋交款、交房等各时间节点均不相符，完全与本案无关。七、不同意申请人胡耀君要求支付其装修费用162781.50元。胡耀君装修行为是其自发行为，与我无关。上次开庭考虑到物尽其用，已经对装修金额做了确定。应当以上次确定的为准。八、不同意申请人胡耀君要求我支付本案诉讼费用、评估费用3万元。关于诉讼费，综上所述，胡耀君在与我约定购房之初，即知晓隐瞒陈玉莉操作的全部风险，仍自愿为之，出事之后，我也积极写和解信（原告证据一）与其协调，但她坚持诉讼，并在诉状中谎话连篇、歪曲事实，给法院调查和当事人造成不便，本人不同意承担诉讼费。关于评估费，之所以评估房价是因胡耀君要求赔偿其房屋原价与市场差价的不合理诉讼请求所致，是胡耀君个人诉求和需要，无理由要求他人承担。以上为我对耀君各项诉讼请求的答辩，请法院明断。陈玉莉在第一次庭审中辩称，不同意胡耀君的全部诉讼请求。理由如下：首先该房屋性质为针对公务员家庭的福利房，也是夫妻的共同财产。陈玉莉自2014年12月8日支付30万元的房屋定金以来陆续通过卖房筹款等方式合计向胡跃生支付了131.8万元的购房款，自始至终都具有买房的意愿，并支付了买房的款项。其次，原告及胡跃生利用双方之间的兄妹关系，并趁两被告长期分居所导致的夫妻失和现象，转移夫妻的共同财产，属于恶意串通，陈玉莉对于涉案房屋的转卖事宜不知情，也没有理由同意。因此原告与胡跃生之间口头约定的房屋转让协议是无效的，原告的诉请不能得到支持。陈玉莉在第二次庭审中辩称，1.对原告的第一项诉讼请求我同意不再继续，但不是解除，而是无效的关系。原告与我没有达成买卖的关系。2.对于退还的房款请法庭依据客观发生的数额由被告胡跃生承担，我没有返还的义务。3.对于房屋的差价部分与我没有关系，我也没有支付差价的责任。4.房屋装修损失不能拆除的我们留下，能拆除的原告拿走。其他费用由法院依法判决。陈玉莉在第三次庭审中辩称，我坚持原来的答辩意见，另针对原告变更后的诉讼请求答辩意见如下：1.对于原告的第一项请求上次答辩中我方也说过了，是合同无效，而不是解除，是原告与胡跃生恶意串通损害我的利益，而导致合同无效。2.对于原告第二项请求返还购房款，我认为房款我既不知道也没有收取原告的房款，不属于夫妻共同的民事行为，我无需承担返还的义务。3.对于原告第三项诉讼请求要求支付房屋及储藏室的差价311余万元，首先我不同意原告要求我承担赔偿损失的请求。理由如下：我认为这是一个无效的民事法律行为，因此我本身就是受害方，法律和情理不应要求我承担赔偿的责任。我还是坚持认为这是原告与胡跃生恶意串通导致的无效行为。这个房屋及增值均为夫妻共同财产，在本案中我无任何的过错，原告要求无过错的我承担房屋差价不合情理。房屋的增值部分本身就在我的一半，那么原告主张实际将我实际所享有的权利剥夺了，所以我不同意原告的诉讼请求。4.对于原告第四项诉讼请求不同意原告要求支付劳务费的诉讼请求，原告所主张的金额没有依据，没有证据支持。另外我认为原告和胡跃生损害我的权益在先，未经我同意擅自装修后果自负。5.对于原告第五项诉讼请求要求支付违约金8600元不同意，我既不知晓买卖事宜也没有收取违约金，无需承担返还义务。违约金是开发商支付给合法的房屋的购买人，也就是最终的房屋持有人，本案原告已经变更了诉讼请求，基于开发商的违约还是补的面积差价都应当属于最终的房屋购买人。6.对于原告的第六项诉讼请求，我们不同意原告的主张。这个10万元在上次庭审中胡跃生陈述是胡跃生交给舒X理财的钱，而且这个10万元原告前后表述不一，刚开始说是房屋过户的补偿，后来又说是给大房子的补偿，真实的情况根据胡跃生提交的证据应当属于理财，而非原告所说的是补偿费。本案中原告主张是其指示舒X，我们也没有看到相关的证据，仅是原告的陈述，前后也存在矛盾，所以我们不同意，我们认为该10万元与本案无关，与本案也不是同一法律关系，不应在本案中处理。7.对于原告第七项诉讼请求装修费用应当以上次我们调查的笔录为准，我们在庭前核实了一下，笔录中南大衣柜，笔录中写的是16800元，但实际上原告主张的是18600元，相差了1800元，增加1800元我们没有异议，如果是确实错了我们同意改过来，但是我方算的总金额是145981.5元。8.对于原告的第八项诉讼请求评估费以及诉讼费要求我承担我也不予认可，评估费应由原告自行承担，与我没有关系。本案是基于两被告夫妻关系不和，原告与胡跃生恶意串通损害夫妻财产的行为。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，胡耀君提交信函、胡跃生平安银行账户2014年12月15日交易记录、胡耀君《兴业银行个人汇款及无卡（折）存款申请表》《收到条》、胡耀君《兴业银行借记卡交易明细》、胡耀君《平安银行个人账户交易明细清单》《房地产智能缴费系统小票客户存根》《收款收据》《山东增值税普通发票》（三份）、《房屋权属状况信息》、装修及购货清单、装修及购货票据，胡耀君还申请胡耀华出庭作证；胡跃生提交其个人平安银行账户明细、日记；陈玉莉提交《结婚证》、（2001）历民初字第1894号《民事判决书》《证明》、陈玉莉《借记卡账户历史明细清单》《济南市存量房买卖协议》、胡跃生《中国农业银行银行卡交易明细业务凭证》《说明》、鲁（2020）济南市不动产权第0076975号《不动产权证》《房屋权属状况信息》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下：一、胡跃生与陈玉莉为夫妻关系，于1982年7月28日登记结婚。胡跃生与胡耀君为兄妹关系。二、本案所涉902号房屋、201储藏室坐落于济南市历下区龙鼎大道3888号的鼎秀家园小区，该小区由城投公司开发、建设。小区内房屋系济南市机关单位集资团购房屋，对购房人员的资格有限制。胡跃生对该小区内房屋有购房资格。胡跃生与胡耀君经协商，约定由胡耀君购买（以胡跃生的名义）。三、2014年12月15日，胡跃生向城投公司转账交款30万元。2015年7月31日，胡耀君通过银行转账方式向胡跃生汇款30万元。胡耀君在《兴业银行个人汇款及无卡（折）存款申请表》的“用途及附言”中留言“集资”。2015年8月22日，胡跃生向胡耀君出具《收到条》，写明“收到胡耀君购房款叁拾万元整（2015.7.31日收到）”。2017年8月7日、8月15日、8月16日，胡耀君分别以银行转账方式向胡跃生支付55万元和57万元、10万元和2万元。胡耀君在本案诉讼中确认其共支付购房款1535151元（含车位款）。四、城投公司于2017年8月8日向胡跃生开具车位款10万元的《收款收据》，另于2020年4月9日分别向胡跃生开具金额为30万元、91056元和1034052元的发票，名称分别写明“不动产*鼎秀家园”“房屋”（160.1平方米）、“不动产*鼎秀家园1”“储藏室”（21.24平方米）、“不动产*鼎秀家园2”“房屋”（160.1平方米）。2017年12月27日，902号房屋及201储藏室办理了“合同备案”，登记“所有权人”为胡跃生。城投公司于2019年3月13日向胡跃生交付902号房屋、201储藏室及车位，实际由胡耀君接受。胡耀君后对房屋进行了装修。城投公司于2019年7月21日就902号房屋及201储藏室办理了不动产权登记，“房产证号”为济南20190158163，面积分别为160.1平方米和21.24平方米。2020年5月18日、5月15日，902号房屋及201储藏室的不动产权因“产权人变更”分别登记至胡跃生（所有权人）和陈玉莉（共有）名下，“房产证”号分别为“济南20200076975”和“济南20200074609”。五、胡跃生曾于2001年向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求与陈玉莉离婚。该院审理后于2001年6月5日作出（2001）历民初字第1894号《民事判决书》，判决不准胡跃生与陈玉莉离婚。六、陈玉莉在本案诉讼中提交山东省职业卫生与职业病防治研究院于2020年11月24日出具的证明，证明陈玉莉为该院退休职工，自2001年2月一直居住在医科院宿舍（济南市历下区经十路18877号）4号楼1单元501室。七、陈玉莉在本案诉讼中主张其就购买本案所涉房屋（含储藏室、车位）向胡跃生支付过相应款项，具体为：1.2014年12月8日支付30万元定金。胡跃生于12月15日将该款交予城投公司；2.2015年3月21日陈玉莉将与胡跃生共有七里山的房屋出售，得房款52.8万元，支付给胡跃生；3.2015年4月22日，向胡跃生转账6.5万元；4.2015年8月14日，向胡跃生转账2.5万元；5.2015年8月21日，向胡跃生转账35万元；6.2015年11月27日，向胡跃生转账5万元。以上共计131.8万元。胡跃生对陈玉莉的以上主张无异议，其在本案庭审中陈述陈玉莉向其转账的款项均在其账户内未动用。其另陈述“两边都瞒着”。八、坐落于济南市槐荫区六顺街4号2－102号房产，于2001年3月12日进行了所有权登记，所有权人为胡跃生，建筑面积94.06平方米。胡跃生与胡耀君之子舒X于2017年8月31日签订《济南市存量房屋买卖合同》，约定胡跃生将该房屋出售给舒X，成交价款1000元。同年9月5日，该房屋的不动产权转移登记至舒X名下，“房产证”号为济南20170185871。九、本案诉讼中，胡耀君申请对902号房屋及201储藏室的市场价值（不包括室内装修）进行评估。其要求评估的价值时点为2020年12月7日。胡跃生和陈玉莉同意胡耀君要求评估的价值时点。众合公司接受本院委托，于2021年1月21日进行了现场查勘，该公司采取比较法、收益法作为估价方法，于2021年3月8日出具估价报告，确定902号房屋及201储藏室在该价值时点的评估单价为28556元/m2，总价或总额为457.18万元。胡耀君为该评估向众合公司交纳评估费3万元，众合公司于2021年1月20日出具发票。十、本案诉讼中，胡耀君就其对本案所涉房屋的装修提供清单及相应单据。本院组织当事人于2021年1月4日就胡耀君对房屋的装修价值及装修处理进行协商。胡耀君及胡跃生、陈玉莉达成一致意见，确认可移动的家具、家电等由胡耀君自行取走，具体为：1.床及床头柜【胡耀君制作清单（以下简称清单）载明价格为5980元】；2.三人、双人、单人沙发油蜡皮，小方几，电视柜双门酒柜，单门酒柜（清单载明价格为61717元）；3.SA5102衣柜（大衣柜）（清单载明价格为14900元）；4.特大号平板床尾、床头、单抽屉床头柜、妆台等（主卧）（清单载明价格为16456元）；5.妆台SD5103，茶凳SW5103（清单载明价格为6830元）；6.北园史丹利（924368）（南卧大衣柜）（清单载明价格为16800元）；7.棕床垫（清单载明价格为960元）；8.照明灯饰（台灯）（清单载明价格为650元）；9.三星电视机（清单载明价格为18888元）；10.玄关装饰画（南次卧床头挂画）（清单载明价格为1168元）；11.海尔洗衣机（清单载明价格为2699元）。以上金额合计148848元。其余由胡跃生、陈玉莉留用。按胡耀君制作清单具体为：1.瓷砖美缝（清单载明价格为3000元）；2.浴室柜等（浴室系列）（清单载明价格为11560元）；3.水泥砂浆地板实木等（清单载明价格为15600元）；4.橱柜等（地柜、吊柜、高柜、样品柜）（清单载明价格为18000元）；5.窗帘（南卧）（清单载明价格为650元）；6.墙布（清单载明价格为900元）；7.刷墙吊顶等（清单载明价格为35000元）；8.晾衣架（清单载明价格为599元）；9.北卧窗帘（包括安装费）（清单载明价格为200元）；10.洗衣机上水水龙头（清单载明价格为76元）；11.E3白版、射灯等（清单载明价格为932元）；12.灯具（南卧）（清单载明价格为700元）；13.木门款（定制）（清单载明价格为28000元）；14.瓷砖（地砖、砖墙）（清单载明价格为6870元）；15.桌上玻璃（清单载明价格为900元）；16.壁纸等装饰（电视背景墙布）（清单载明价格为900元）；17.窗台石（清单载明价格为1260元）；18.客厅+南卧窗帘（清单载明价格为4300元）；19.电冰箱（清单载明价格为9300元）；20.吸顶灯（清单载明价格为125元）；21.壁挂花（清单载明价格为146元）；22.浴室化妆镜（清单载明价格为303元）；23.电子锁（清单载明价格为1700元）；24.南阳台柜子（清单载明价格为2080元）；25.垃圾清运费（清单载明价格为800.5元）；26.地下室货架（清单载明价格为280元）。以上金额合计144181.50元。本案第三次庭审中，胡耀君说明原与胡跃生、陈玉莉于2021年1月4日协商时确定将“北园史丹利（924368）（南卧大衣柜）”取走，但该大衣柜实际无法取走，因此与胡跃生、陈玉莉协商将该衣柜留下，其还说明制作清单时载明该衣柜的价格为16800元，实际应为18600元。胡跃生、陈玉莉在该次庭审中同意留下该衣柜，对胡耀君提出的价格18600元亦予认可。十一、胡耀君主张陈玉莉知道其借胡跃生名购买本案所涉房屋事实，其就该主张在本案诉讼中申请胡耀华出庭作证。经本院通知，胡耀华在本案第一次庭审时到庭。胡耀华陈述胡跃生系其二哥，陈玉莉为其嫂子，胡耀君为其大妹妹。胡耀华陈述2014年或2015年，胡跃生到其家中做客时提到市政府批了几栋楼，胡跃生有一个名额。胡跃生说他和陈玉莉不想要这个名额，问胡耀华要不要。胡耀华说不要。后来胡耀君要了，其他人没有要。这个过程陈玉莉知道。胡耀华陈述此后购房由胡耀君全款出资，打给胡跃生，胡跃生交款。2019年胡耀君收房进行装修。胡耀华并称在其所知道的过程中，陈玉莉没有参与过。胡耀华另陈述2020年10月7日舒X在医院抢救时，胡跃生和陈玉莉之女胡爽给其打电话称让其转告胡耀君，房子胡爽不要了，房钱也不要了。当时其告诉了胡耀君。10月8日在殡仪馆胡爽见到胡耀君说房子不要了，钱也不要了。胡爽还说去做其母亲的工作，应该能做通。胡跃生对胡耀华所述胡爽陈述的内容称其没有听到。陈玉莉对胡耀华作证陈述其没有参与胡耀君与胡跃生的房屋买卖过程予以认可，其对胡耀华所述其他内容说明不清楚。陈玉莉另向胡耀华询问胡耀华是否知道其与胡跃生分居、其向胡跃生转账及是否知道“六顺街”的房屋转给了舒X。胡耀华陈述其知道胡跃生与陈玉莉因照顾各自的老人分开住，知道陈玉莉向胡跃生转账买理财，知道“六顺街”的房屋因限购原因转给舒X。本院认为，尽管当事人在本案中存在诸多争议，但可以确认的基本事实是本案所涉房屋（包括902号房屋、201储藏室及车位，下同）系济南市机关单位集资团购房屋，对购房人员的资格和条件有明确限制和要求，胡跃生符合购买资格，但其本人未购买，而是转由胡耀君购买。胡耀君及胡跃生对本案所涉房屋购买人员资格的限制条件均应明知。此后房屋购买过程中的交款、本案所涉房屋的接受及其后的装修虽得到进行，但因胡耀君与胡跃生之间“借名买房”产生矛盾，及陈玉莉作为胡跃生的配偶，对胡耀君与胡跃生之间转让本案所涉房屋的不认可，最终导致当事人之间矛盾产生，进而形成了本案诉讼。胡耀君在本案中原提出的诉讼请求是要求胡跃生、陈玉莉协助将902号房屋及201储藏室的不动产权转移登记至其自己名下，胡耀君的该项诉讼请求实质是要求继续履行原与胡跃生之间存在的房屋买卖合同或借名买房。后其变更诉讼请求，先是将继续履行合同变更为解除其与胡跃生、陈玉莉之间的借名买房法律关系，后又变更为确认胡跃生、陈玉莉与其的借名买房法律关系己于2020年12月7日解除。胡跃生、陈玉莉在本案诉讼中均对合同不再履行予以同意，但均提出合同或借名买房关系无效的意见。因此，本院首先应对胡耀君和胡跃生之间原存在合同或借名买房关系的效力进行确认。本院在前面已经说明本案所涉房屋是济南市机关单位集资团购房屋，对购房人员的资格和条件有明确限制和要求。且胡跃生和陈玉莉为夫妻关系，因此本案所涉房屋的购买名义上是胡跃生个人，实际应系胡跃生和陈玉莉夫妻共同购买。胡跃生购买、取得后，如果胡跃生和陈玉莉未做特别约定（约定为个人所有），本案所涉房屋应为胡跃生和陈玉莉共同共有。事实上，902号房屋和201储藏室在办理不动产权登记时，胡跃生和陈玉莉也已登记为共同共有人。陈玉莉在本案中提出多项答辩意见，其中首先就指出其对胡耀君和胡跃生就本案所涉房屋的转卖事宜不知情，也不同意。其进一步主张胡耀君和胡跃生恶意串通。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。/法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。该法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，胡耀君虽主张陈玉莉知道其与胡跃生协商买卖本案所涉房屋的事实。但其在本案诉讼中并未就该主张提供充分、有效的证据，本院对胡耀君主张的该事实不予确认。但同样，陈玉莉主张胡耀君与胡跃生恶意串通也未提供充分、有效的证据。按胡跃生自己在本案诉讼中的陈述，“两边都瞒着”。胡跃生所称的“两边”指向的即是胡耀君和陈玉莉。另，虽然本案所涉房屋为胡跃生和陈玉莉共有，陈玉莉在本案诉讼中主张其不同意胡耀君和胡跃生之间的房屋买卖或借名买房合同关系，但按《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。基于以上，本院认为胡耀君和胡跃生之间的房屋买卖合同或借名买房关系并不存在法律法规规定的无效情形，胡跃生和陈玉莉在本案中辩称无效的意见本院不予采信。胡耀君在本案诉讼中变更诉讼请求，最终提出多项诉讼请求，是否成立、是否应予支持，本院分述如下：一、胡耀君提出的第一项诉讼请求为要求确认胡跃生、陈玉莉与其的借名买房法律关系于2020年12月7日解除。对其该项诉讼请求，本院认为，首先，胡耀君主张的借名买房法律关系仅存在其于胡跃生之间，胡耀君并无证据证明陈玉莉亦参与其中。因此解除借名买房法律关系也仅限于胡耀君与胡跃生之间。其次，胡耀君该项诉讼请求中的“2020年12月7日”系其提出解除借名买房关系、其《变更诉讼请求申请书》送达至胡跃生和陈玉莉的时间。因胡跃生和陈玉莉在本案诉讼中均同意胡耀君和胡跃生之间的房屋买卖合同关系或借名买房关系不再进行。因此，本院确认胡耀君和胡跃生之间的借名买房关系于2020年12月7日解除。二、胡耀君提出的第二项诉讼请求为要求胡跃生、陈玉莉返还购房款1535151元。本案已经查明，胡耀君为购买本案所涉房屋分次向胡跃生支付了购房款1535151元。合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本院已确认胡耀君和胡跃生之间的借名买房关系于2020年12月7日解除，胡跃生应将收取胡耀君的以上购房款项返还。还应指出，胡耀君的购房款虽由胡跃生自己收取，但款项的实际用途系购买本案所涉房屋，而陈玉莉和胡跃生对本案所涉房屋为共同共有，陈玉莉在本案中虽主张其也向胡跃生转账支付了购房款项，但因胡跃生在本案中已经说明相应款项实际均未使用。因此，陈玉莉和胡跃生应当共同承担向胡耀君返还购房款的义务。另需说明，胡跃生和陈玉莉向胡耀君返还以上购房款，胡耀君亦应将本案所涉房屋返还给胡跃生和陈玉莉。三、胡耀君提出的第三项诉讼请求为要求胡跃生、陈玉莉赔偿房屋及储藏室差价损失3146692元。本案中，基于胡耀君的申请，并在胡跃生和陈玉莉同意的情形下，本院对902号房屋和201储藏室的市场价值（评估的价值时点为2020年12月7日，不包括室内装修）进行评估。众合公司出具估价报告，确定902号房屋及201储藏室在该价值时点的评估单价为28556元/m2，总价或总额为457.18万元。胡耀君依评估意见，要求胡跃生和陈玉莉赔偿差价损失。胡跃生提出异议，认为应为3036649元，而非3146692元。本院对此认为，众合公司的评估范围为902号房屋及201储藏室，不包括车位。而胡耀君支付的1535151元实际包含了车位款。城投公司于2017年8月8日向胡跃生开具车位款10万元的《收款收据》，另于2020年4月9日分别向胡跃生开具金额为30万元、91056元和1034052元的发票，名称分别写明“不动产*鼎秀家园”“房屋”（160.1平方米）、“不动产*鼎秀家园1”“储藏室”（21.24平方米）、“不动产*鼎秀家园2”“房屋”。按城投公司出具的以上收据及发票，本案所涉房屋款项包括了车位款10万元、201储藏室款91056元和902房屋款1334052元。众合公司对902号房屋及201储藏室评估总价或总额为457.18万元，与902号房屋及201储藏室购买款的差额应为胡耀君主张的3146692元。由众合公司的以上估价结果，可以看出近年来济南市市区房价大幅上涨。因胡耀君与胡跃生之间借名买房关系解除，原合同关系不再继续履行。胡耀君客观上丧失了合同履行的利益，但因其本人对原合同关系不再继续履行也存在责任。因此，对于本案所涉房屋增值损失，应根据过错大小共同分担，胡耀君要求全额赔偿无理。关于过错责任认定及房屋增值损失分担。胡跃生作为出卖方，明知本案所涉房屋系济南市机关单位集资团购房屋，对购房人的资格和购房条件有严格的限制，其仍将本案所涉房屋转让给胡耀君，由胡耀君借其名购买。且本案所涉房屋系其与陈玉莉夫妻共同共有，按胡跃生自述，其“两边都瞒着”。因此胡跃生对合同不能履行负有主要责任。胡耀君对本案所涉房屋的性质和对购房人的资格限制也应当明知，且也应当知晓胡跃生和陈玉莉对本案所涉房屋的共同共有关系。但胡耀君仍以胡跃生的名义购买本案所涉房屋，其对此后合同不能继续履行也负有相应责任。本院综合认定，胡跃生承担涉案房屋增值损失60%的赔偿责任，即其应向胡耀君支付该房屋增值损失1888015.20元（3146692元×60%）。因胡耀君在本案诉讼中并未举证证明陈玉莉对胡耀君借胡跃生之名购买本案所涉房屋知晓、同意，因此陈玉莉对胡耀君和胡跃生之间合同不能履行无责任、无过错，不应承担相应的赔偿责任。本院对胡耀君要求陈玉莉承担赔偿差价损失的诉讼请求不予支持。四、胡耀君提出的第四项诉讼请求为要求胡跃生、陈玉莉向其支付2019年6月至2020年4月装修房屋的劳务费3万元。胡耀君在本案诉讼中就该劳务费用的组成和产生进行了陈述，但其未提供相应证据，胡跃生和陈玉莉均不予认可。因此本院对胡耀君的该项诉讼请求不予支持。五、胡耀君提出的第五项诉讼请求为胡跃生、陈玉莉向其返还因开发商逾期交房支付给胡跃生、陈玉莉的违约金8600元（以具体数据为准）。胡耀君就该项诉讼请求未提供证据，胡跃生确认开发商向其支付过相应款项，但主张并非逾期交房违约金而是房屋面积差价。鉴于双方对款项的性质陈述不一，胡耀君未提供相应证据，且本院已经确认胡耀君和胡跃生之间的借名购房关系解除。即使该款项系开发商支付的逾期交房违约金，胡耀君要求支付也缺乏依据。本院对胡耀君的该项诉讼请求不予支持。六、胡耀君提出的第六项诉讼请求为要求胡跃生、陈玉莉返还其指示舒X交付胡跃生、陈玉莉的购房补偿10万元。本案中，胡跃生确认收到过舒X转账支付的该款项，但就该款项的性质，胡跃生与胡耀君的陈述并不一致。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款明确规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。鉴于胡耀君不能举证证明该10万元系其指示舒X向胡跃生支付的购房补偿款项，胡跃生亦不予认可。本院对胡耀君的该项诉讼请求不予支持。七、胡耀君提出的第七项诉讼请求为要求胡跃生、陈玉莉支付其装修费用162781.50元（包括南卧大衣柜18600元）。本案中查明胡耀君接受本案所涉房屋后进行了装修。本案诉讼中，经本院组织当事人双方协商，也已对胡耀君的装修进行了处理，即胡跃生和陈玉莉对胡耀君装修的部分予以留用，因此胡跃生和陈玉莉应向胡耀君支付留用部分相应的费用。胡耀君要求胡跃生和陈玉莉支付162781.50元与本案中双方协商确定意见一致，本院对胡耀君的该项诉讼请求予以支持。但胡耀君应将相应的装修部分给予胡跃生和陈玉莉留用。本案诉讼中，本院基于胡耀君的申请，对本案所涉902号房屋及201储藏室的市场价值进行评估，胡耀君为此支付评估费3万元。因本院确认胡耀君和胡跃生对合同不能履行均存在过错和责任，因此该项评估费用应由胡耀君和胡跃生分别承担。按本院在前面所确定的比例，由胡耀君自行负担12000元，胡跃生负担18000元。因陈玉莉对胡耀君和胡跃生之间的合同不能履行并无责任和过错，胡耀君要求陈玉莉负担评估费用无理，本院对胡耀君的该部分诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认胡耀君和胡跃生之间借名买房关系于2020年12月7日解除；二、胡跃生、陈玉莉于本判决生效之日起十日内向胡耀君返还购房款1535151元；胡耀君于收到该款项的同时向胡跃生、陈玉莉返还坐落于济南市历下区龙鼎大道3888号鼎秀家园X号楼1－902号房屋、X号楼1--201储藏室及相应车位；三、胡跃生于本判决生效之日起十日内向胡耀君支付坐落于济南市历下区龙鼎大道3888号鼎秀家园X号楼1－902号房屋、X号楼1--201储藏室的差价损失1888015.20元；四、胡跃生、陈玉莉于本判决生效之日起十日内向胡耀君支付装修费用162781.50元。胡耀君收到该款项同时将1.床及床头柜；2.三人、双人、单人沙发油蜡皮，小方几，电视柜双门酒柜，单门酒柜；3.SA5102衣柜（大衣柜）；4.特大号平板床尾、床头、单抽屉床头柜、妆台等（主卧）；5.妆台SD5103，茶凳SW5103；6.棕床垫；7.照明灯饰（台灯）；8.三星电视机；9.玄关装饰画（南次卧床头挂画）；10.海尔洗衣机自行取走。胡耀君将1.瓷砖美缝，2.浴室柜等（浴室系列），3.水泥砂浆地板实木等，4.橱柜等（地柜、吊柜、高柜、样品柜），5.窗帘（南卧），6.墙布，7.刷墙吊顶等，8.晾衣架，9.北卧窗帘，10.洗衣机上水水龙头，11.E3白版、射灯等，12.灯具（南卧），13.木门款（定制），14.瓷砖（地砖、砖墙），15.桌上玻璃，16.壁纸等装饰（电视背景墙布），17.窗台石，18.客厅+南卧窗帘，19.电冰箱，20.吸顶灯，21.壁挂花，22.浴室化妆镜，23.电子锁，24.南阳台柜子，25.地下室货架，26.北园史丹利（924368）（南卧大衣柜）留予胡跃生和陈玉莉；五、驳回胡耀君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46666元，减半收取计23333元，由胡耀君负担9333元，由胡跃生负担14000元；诉前财产保全申请费5000元，由胡跃生负担；评估费30000元，由胡耀君负担12000元，由胡跃生负担18000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  杨春疆二〇二一年五月十日书记员  刘 微