福建省仙游县人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0322执异13号异议人（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司福建省公司，住所地福建省福州市台江区振武路70号钱隆广场31层，统一社会信用代码91350000726452938K。负责人：何庆东。委托代理人：魏秀芬、王荣山，福建闽莆律师事务所执业律师。被执行人：福建省居然之家家具有限公司，住所地福建省仙游县鲤南工业园区内，统一社会信用代码913503227890429606。法定代表人：蔡泽源，公司总经理。被执行人：蔡泽源，男，1990年3月6日出生，汉族，住福建省仙游县。被执行人：叶小琦，女，1990年3月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被执行人：蔡加新，男，1967年5月29日出生，汉族，住福建省仙游县。被执行人：陈建霞，女，1967年8月28日出生，汉族，住福建省仙游县。第三人：许凤萍，女，1965年1月5日出生，汉族，住福建省仙游县。在本院执行申请执行人中国东方资产管理股份有限公司福建省公司（以下简称“东方资产管理公司”）与被执行人福建省居然之家家具有限公司（以下简称“居然之家公司”）、蔡泽源、叶小琦、蔡加新、陈建霞金融借款合同纠纷一案中，异议人对本院于2021年1月15日作出的（2021）闽0322执1513号之一执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人东方资产管理公司称，请求撤销（2021）闽0322执1513号之一执行裁定。事实和理由如下：异议人与被执行人居然之家公司、蔡泽源、叶小琦、蔡加新、陈建霞金融借款合同纠纷一案，执行法院作出（2021）闽0322执1513号之一执行裁定，裁定案外人许凤萍对坐落于仙游县××街道××路××号××号楼××梯××室的房地产【不动产权证号：闽（2017）仙游不动产权第0××6号】的租赁权继续存在于上述标的物上。但许凤萍提供的《租赁合同》的签订主体是陈建霞，并非坐落于仙游县××街道××路××号××号楼××梯××室的房地产的所有权人蔡泽源，该查封房地产的所有权人在抵押时出具《抵押物使用情况申明书》，明确该查封房地产在抵押前不存在租赁情况，与许凤萍与陈建霞签订的《租赁合同》相违背，可见该租赁合同系伪造的且没有经过蔡泽源的授权或追认，该合同依法属于无效合同。且该租赁合同约定一次性支付8年租金显然有悖常理，租金价格也明显低于市场价格，许凤萍也未能证实已实际支付租金38400元。许凤萍提供的上述证据无法证明其在该案被查封的房地产抵押前已签订合法有效的租赁合同。再则，许凤萍提供的微信聊天记录主体不明、形成时间在抵押之后，无法证明许凤萍在抵押前已实际占有案涉被查封的房地产。本院查明，福建海峡银行股份有限公司仙游支行（以下简称“海峡银行仙游支行”）与居然之家公司、蔡泽源、叶小琦、蔡加新、陈建霞金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月18日作出的（2018）闽0322民初547号民事判决确认：居然之家公司应限期返还给海峡银行仙游支行借款900万元并支付利息、罚息、复利以及因本案诉讼支出的律师代理费30700元；蔡泽源、叶小琦、蔡加新、陈建霞对上述债务承担连带偿还责任；若居然之家公司到期未还清上述借款本息，海峡银行仙游支行有权以居然之家公司设定抵押担保的坐落于仙游县××镇工业园区的房地产［所有权证号：仙游房权证企字第2××0号、仙游房权证企字第2××2号，用地使用权证号：仙国用（2015）第Ｑ××0号，仙国用（2015）第Ｑ××1号］折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿；若居然之家公司到期未还清上述借款本息，海峡银行仙游支行有权以蔡泽源设定抵押担保的坐落于仙游县××街道××路××号××号楼××梯××室的房地产［不动产权证号：闽（2017）仙游不动产权第0××6号］折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿。之后，海峡银行仙游支行将上述债权转让给中国东方资产管理股份有限公司福建省公司。因上述债务人未能按时偿还债务，东方资产管理公司向本院申请强制执行［案号（2020）闽0322执1513号］。因上述被执行人未能履行生效判决确定的义务，本院依法于2020年4月28日查封被执行人居然之家公司所有的坐落在仙游县××镇工业园区的房地产［所有权证号：仙游房权证企字第2××0号、仙游房权证企字第2××2号、国有土地使用权证号：仙国用（2015）第Ｑ××0号、仙国用（2015）第Ｑ××1号］以及被执行人蔡泽源所有的坐落在仙游县××街道××路××号××号楼××梯××室的房地产［不动动产权证号：闽（2017）仙游不动产权第0××6号］。因申请执行人东方资产管理公司对上述被查封房地产享有顺位在先的抵押权，上述被查封房地产的首封法院莆田市城厢区人民法院于2020年6月15日将上述房地产的处置权移送本院执行。之后，本院依法启动对上述被查封房地产的评估程序。评估过程中，许凤萍向本院提出其承租被执行人蔡泽源所有的坐落在仙游县××街道××路××号××号楼××梯××室的房地产，并提供其与被执行人陈建霞（蔡泽源之母）签订的《租赁合同》以及微信聊天记录予以证明。本院于2021年1月15日作出（2021）闽0322执1513号之一执行裁定，裁定案外人许凤萍对坐落于仙游县××街道××路××号××号楼××梯××室的房地产【不动产权证号：闽（2017）仙游不动产权第0××6号】的租赁权继续存在于上述标的物上。申请执行人不服该执行裁定，向本院提出执行异议申请。2021年5月7日，本院对许凤萍制作了执行笔录，许凤萍称自2017年其向陈建霞租赁房产后就开始将该房产转租给他人。另查明，2018年4月24日，海峡银行仙游支行与蔡泽源签订《抵押合同》一份，约定蔡泽源自愿以其所有的坐落于仙游县××街道××路××号××号楼××梯××室的房地产［不动产权证号：闽（2017）仙游不动产权第0××6号］为海峡银行仙游支行对居然之家公司享有的债权提供抵押担保。同日，蔡泽源向海峡银行仙游支行提交《抵押物使用情况申明书》，申明保证上述抵押物目前未出租给任何单位或个人，也没有设定其他任何他项权利。2018年4月27日，双方办理了上述抵押物的抵押登记。以上事实，有本院（2018）闽0322民初547号民事判决、（2021）闽0322执1513号之一执行裁定、莆田市城厢区人民法院《移送执行函》以及执行笔录、《抵押物使用情况申明书》等证据证实，予以认定。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”之规定，在抵押财产上仍适用“买卖不破租赁”原则须同时符合以下情形：（一）租赁权存在于抵押权设立前；（二）抵押财产已经出租并转移占有。许凤萍提供的《租赁合同》签订时间虽在案涉房地产抵押权设立之前，但无法提供证据证明其已经实际支付租金，且其自称租赁后就转租给他人，即许凤萍并未实际占有案涉房产。许凤萍提供的微信聊天记录所体现的内容均在抵押权设立之后，其中仅部分聊天记录涉及水电费，该内容亦未明确即为案涉房地产租赁所产生水电费，同时也缺乏水电费交纳的连续性。故许凤萍提供的证据无法证明许凤萍在案涉房地产抵押权设立前已实际占有该房产。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定，案外人主张不动产租赁权的，应在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。本案中，案涉房地产系被执行人蔡泽源所有，许凤萍提供的《租赁合同》中载明的出租人系陈建霞，并非蔡泽源。许凤萍未能提供证据证明蔡泽源授权或委托陈建霞出租房产，陈建霞出租案涉房地产的行为属于无权处分行为，且之后蔡泽源向抵押权人出具《抵押物使用情况申明书》，并未对陈建霞无权处分行为进行追认，故无法认定许凤萍在抵押担保前有立约向蔡泽源承租房地产。综上，许凤萍主张其在抵押担保前即对案涉房地产享有租赁权，缺乏事实和法律依据，本院作出的确认许凤萍对案涉房产享有租赁权并继续存在案涉房产上的（2020）闽0322执1513号之一执行裁定不当，应予撤销。异议人关于撤销该执行裁定的异议请求合理，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第七条、第十七条第（二）项之规定，裁定如下：撤销本院（2020）闽0322执1513号之一执行裁定。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向福建省莆田市中级人民法院申请复议，也可以直接向福建省莆田市中级人民法院申请复议。审判长  张德海审判员  鲍巧新审判员  阮 斌二〇二一年五月十二日书记员  庄美岭附：相关法律规定《中华人民共和国民法典》第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条执行过程中，当事人、利害关系人认为执行法院的执行行为违反法律规定的，可以依照民事诉讼法第二百二十五条的规定提出异议。执行法院审查处理执行异议，应当自收到书面异议之日起十五日内作出裁定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。