上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0107民初897号原告：李雯靓，女，1985年4月25日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：陈知度，上海沪师律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁旭，上海沪师律师事务所律师。被告：周芳，女，1983年5月3日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：章俊，上海卿云律师事务所律师。原告李雯靓与被告周芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯进行审判，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告李雯靓及其委托诉讼代理人陈知度、梁旭，被告周芳的委托诉讼代理人章俊到庭应诉。本案现已审理终结。原告李雯靓向本院提出诉讼请求：一、确认李雯靓于2020年10月10日解除与周芳签订的《上海房屋租赁合同》；二、判令周芳立将上海市普陀区西康路XXX号XXX幢XXX层XXX室房屋(以下称“系争房屋”)返还给李雯靓；三、判令周芳支付给李雯靓违约金9,000元；四、判令周芳支付自2020年12月25日起至实际返还房屋之日止期间的房屋使用费，每月按照9,000元计算；五、判令周芳缴清租赁期间到返还房屋之日止期间的水费、电费、煤/燃气费等费用；六、判令周芳承担本案诉讼费。审理中，原告李雯靓申请变更上述第三项诉讼请求中的违约金数额为18,000元、变更第四项诉讼请求中的起算时间为自2021年3月25日起、变更第五项诉讼请求中的起算时间为自2018年12月25日起，并增加一项诉讼请求：判令周芳已支付的9,000元保证金李雯靓不予返还。事实与理由：李雯靓出租系争房屋供周芳居住使用，双方于2018年11月17日签订《上海市房屋租赁合同》。周芳自2019年6月25日起未按约定期限付款，经催告后才支付，逾期累计超过7日；又于2020年9月24日逾期支付当期租金，逾期连续超过7日。同时，周芳存在擅自转租的行为。故李雯靓于2020年10月10日通过微信及上门送达等方式通知周芳解除上述合同。鉴于周芳的违约行为严重侵犯李雯靓的合法权益，故李雯靓诉至法院，请求判如所请。被告周芳辩称，其并未根本违约，系因李雯靓要将系争房屋出售，故寻机解除合同。因疫情原因导致收入不稳定，周芳提出缓交并变更为按月支付，李雯靓均已同意，现周芳已缴纳租金至2021年3月25日。周芳并未将房屋转租他人，原由周芳自己使用，后回老家，是周芳的配偶、妹妹住在里面。同时，周芳经李雯靓同意，已对房屋进行装修，到期后享有优先续租权。因此，不同意李雯靓的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：李雯靓为系争房屋登记权利人之一。2018年11月17日，李雯靓(甲方)与周芳(乙方)签订《上海房屋租赁合同》，主要内容为：乙方承租甲方系争房屋作为居住使用；租赁期限自2018年12月25日起至2023年12月24日止；月租金为9,000元(第四年租金为9,180元)，三个月为一期支付，每期租金提前7日支付，每逾期一日，乙方应按日租金的100%支付逾期违约金；乙方应于交房时向甲方支付房屋租赁保证金(押金)9,000元，租赁关系终止时，甲方除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间内发生的水费、电费、煤/燃气费等由乙方承担，物业管理费由甲方承担；乙方不得破坏房屋原始户型，无权将房屋转租；乙方应在合同租赁期限届满后当日返还房屋，结清相应款项，并保证房屋设施完好，逾期返还的，每逾期一日，乙方应当按照日租金的100%支付占用期间的使用费；若乙方擅自转租或逾期不支付租金累计超过7日的，甲方有权书面通知乙方解除合同，且乙方应向甲方支付数额相当于三个月租金的违约金。上述合同签订后，李雯靓向周芳交付房屋，周芳支付租赁保证金，并按照约定的标准给付租金至2020年9月24日。自2019年6月25日起，周芳有多笔租金未按约定的期限给付，累计超过40天，且2020年3月份起有多笔租金未一次性给付。2020年9月25日后，周芳给付李雯靓钱款的情况为：于2020年9月30日给付9,000元，于2020年10月2日给付9,000元，于2020年11月17日给付9,000元，于2020年12月24日给付20,000元，于2020年12月26日给付7,000元。李雯靓与周芳的微信聊天记录显示：李雯靓自2019年6月25日起，多次发送消息催讨租金；李雯靓于2020年10月3日、2020年10月10日向周芳发送名为“解除房屋租赁合同通知”和“解除房屋租赁合同通知20.10.10”的电子文档各一份。李雯靓与账号为“mu617xue”的微信用户之间的微信聊天记录显示：李雯靓于2020年10月8日向该用户发送消息称“……这个月的房租您就不要再交给那个假房东了，她也无权赶你走……”；李雯靓于2020年10月10日向该用户发送名为“解除房屋租赁合同通知20.10.10”的电子文档；该用户于2020年10月29日称“不好意思姐姐我搬走了”，李雯靓回复称“啊，你把房子给他们了，你怎么不和我商量一下呢”。以上事实，有《上海市房地产权证》《上海房屋租赁合同》、银行交易流水、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。李雯靓与周芳就系争房屋签订《上海房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容于法不悖，故该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。李雯靓已按约定履行交付房屋的义务，作为承租人的周芳应按约定如期如数给付租金。周芳在合同履行期内多次出现逾期给付租金的情形，已构成违约，且已符合合同约定的解除合同的条件，李雯靓曾多次容忍并予以合理催告。但周芳于2020年9月份再次逾期给付，李雯靓据此行使约定的合同解除权并无不当。周芳对逾期给付租金的抗辩意见，均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。李雯靓通过微信聊天方式多次向周芳发出解除合同的通知，并主张以2020年10月10日作为合同解除日期，于法不悖，本院对此予以确认。合同解除后，周芳应依照约定向李雯靓及时返还房屋，因至今尚未返还，故应承担房屋占有使用费。李雯靓以周芳合同解除后给付的钱款充抵占有使用费，并以2020年3月25日作为占有使用费的起算日期、以每月9,000元为标准，均无不当，本院予以支持。依照合同约定，租赁期内的的水费、电费、煤/燃气费应由周芳承担，故周芳应结清自2018年12月25日起至房屋实际返还之日止期间的上述费用，金额据实结算。因周芳逾期给付租金，故应承担逾期付款违约金，但鉴于周芳已补付相应款项，故本院综合当事人的意见，酌情调整逾期付款违约金为9,000元。同时因周芳的逾期行为导致合同解除，李雯靓主张周芳承担违约金9,000元，并以租赁保证金充抵，符合合同约定，本院亦予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告李雯靓与被告周芳就上海市普陀区西康路XXX号XXX幢XXX层XXX室房屋签订的《上海房屋租赁合同》于2020年10月10日解除；二、被告周芳应于本判决生效之日起十日内向原告李雯靓返还上海市普陀区西康路XXX号XXX幢XXX层XXX室房屋；三、被告周芳应于本判决生效之日起十日内给付原告李雯靓逾期支付租金违约金9,000元；四、被告周芳应于本判决生效之日起十日内给付原告李雯靓房屋占有使用费(按照每月9,000元的标准，自2021年3月25日起计算至上述房屋实际返还之日止)；五、被告周芳应于本判决生效之日起十日内结清自2018年12月25日起至房屋实际返还之日止期间的水费、电费、煤/燃气费(金额据实结算)；六、被告周芳应于本判决生效之日起十日内给付原告李雯靓违约金9,000元(以原告李雯靓收取的租赁保证金9,000元充抵)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费475元，减半收取，计237.5元，由被告周芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯书记员  朱颖附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。