北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初12083号原告：宋万明，男，1962年7月13日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：宋万丽，女，1958年8月1日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：宋万龙，男，1965年2月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李二建，北京广墨律师事务所律师。原告宋万明、宋万丽与被告宋万龙确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张传京独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋万明、宋万丽，被告宋万龙及其委托诉讼代理人李二建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋万明、宋万丽向本院提出诉讼请求：1.确认郭佩珍与宋万龙于2016年5月17日签订的《存量房屋买卖合同》无效，将涉案房屋恢复登记至宋万明、宋万丽、宋万龙名下；2.诉讼费用、房屋过户费用由被告承担。事实和理由：父亲宋仁与母亲郭佩珍系夫妻关系，婚后育有长女宋万丽，长子宋万明，次子宋万龙。宋仁于1991年11月8日因突发脑淤血去世，郭佩珍于2017年1月2日因病去世。宋仁在1991年7月份由其单位北京某厂分得北京市昌平区某号公房一套，建筑面积85.85平方米，房屋使用权人为宋仁。1995年实行房改，某厂将宋仁、郭佩珍的工龄按60年（宋仁43年，郭佩珍17年）折抵后，还需补交三万余元成本价房款，系宋万龙代交，产权人为郭佩珍。2016年5月份，在宋万丽和宋万明不知情的情况下，宋万龙私自带郭佩珍将房产过户到自己名下。该房屋虽然登记在母亲郭佩珍名下，但因是宋仁与郭佩珍婚姻存续期间取得，依据婚姻法第十七条规定应属于夫妻共同财产。同时，根据继承法第二十六条的规定，在宋仁去世之后，房屋析产之前，该房屋应属于郭佩珍和儿女共同所有的财产。2020年6月19日，宋万明在昌平区不动产登记事务中心发现，郭佩珍将该房屋卖给了宋万龙。根据合同法第五十一条的规定，构成无处分权人处分他人财产。而且，郭佩珍虽然与宋万龙签订的房屋买卖合同，但并未实际支付购房款，宋万龙只交了房产税等费用，因此双方实际上并无买卖房屋意思，名为买卖实为赠与关系。据了解，2016年5月间，宋万龙带着母亲郭佩珍去房管部门将北京市昌平区某号房产过户到其名下，宋万龙称：老太太不让告诉你们。在宋万丽、宋万明毫不知情的情况下，郭佩珍故意隐瞒其他儿女，并且该处分行为未得到宋万丽、宋万明的追认，原告认为郭佩珍与宋万龙明知该房屋未经析产继承尚有其他儿女份额的情况下而隐瞒其他儿女，仍私自处分房屋，构成法律意义上的恶意串通，违反民法总则第一百五十四条、合同法第五十二条第（二）项的规定。综上所述，原告与被告在多次沟通无效的情况下，强烈要求法院判决该房屋买卖合同无效，依照合同法第五十九条的规定，请求法院依法裁判。宋万龙辩称，本案中原告所述部分事实错误，首先涉案房屋于1990年由宋仁、郭佩珍、宋万龙、李国红、宋博雅承租，系公租房，上述几人仅是对涉案房屋享有承租权，并未取得房屋产权，所以不存在原告所述的涉案房屋系宋仁与郭佩珍婚姻存续期间取得的情形。1991年11月8日宋仁因病去世，该房屋的承租权由郭佩珍、宋万龙、李国红、宋博雅享有，并且租金由被告宋万龙直接从工资里面扣除。在1995年被告所在某厂进行房改，因当时宋仁已经去世，当时家庭成员为郭佩珍、宋万龙、李国红、宋博雅，后郭佩珍与宋万龙等人协商一致以郭佩珍的名义购买涉案房屋，全部房款均由被告宋万龙支付。之后签订了书面的《某厂出售公有住房合同》，约定某厂将涉案房屋出售给郭佩珍，并在宋万龙交付了全部购房款后，将房屋产权登记在郭佩珍名下。由于宋万龙与郭佩珍在购买该房屋之前一直以公租房的形式租住该房屋（公租费用也一直由宋万龙交付），购买之后宋万龙为了照顾郭佩珍也一直居住该房屋。而本案中原告因结婚参加工作较早，就分家单过，且在购房时未支付过任何房价款。所以涉案房屋的权属与原告以及宋仁均无关。至于原告所称的继承宋仁部分房产更是没有法律和事实依据，首先宋仁去世时并没有取得涉案房屋的产权，所以不存在宋仁与郭佩珍共有的情况，其二涉案房屋在1995年的房改时确定了产权登记人为郭佩珍，后郭佩珍为了避免百年之后因涉案房屋继承发生纠纷，便于2016年5月10日在两名见证人见证的情况下将涉案房屋赠与被告宋万龙，并详细的说明了原因（涉案房屋的购房款全部由被告宋万龙支付，被告宋万龙与其共同居住并赡养照顾其生活等原因），也同意配合被告宋万龙办理房屋过户手续。所以郭佩珍的行为并非无权处分，之所以在2016年5月17日与被告宋万龙签订《存量房屋买卖合同》，也是为了配合被告宋万龙办理涉案房屋的产权过户，以房屋买卖的形式将房屋过户给宋万龙，并由宋万龙依法缴纳了相关的税费，该《存量房屋买卖合同》名为买卖实为房产过户需要，也系房屋产权人郭佩珍与宋万龙之间的真实意思表示，并不存在无效的情形，且涉案房屋现已经办理完毕产权变更手续，现房屋产权人登记为宋万龙，也不存在恶意串通的情形。综上所述，答辩人认为，无论从事实和法律方面，原告所诉请求没有任何事实和法律上的依据，应依法予以驳回原告的诉讼请求。以上答辩人的答辩意见，请法庭依法采纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宋仁与郭佩珍系夫妻关系，二人共育有一女二子，长女宋万丽，长子宋万明，次子宋万龙。宋仁于1991年11月8日去世，郭佩珍于2017年1月2日去世。宋仁原系某厂职工，于1991年7月从该厂离休，位于北京市昌平区某号房屋（以下简称涉案房屋）系宋仁与郭佩珍从某厂承租的公房。1995年12月28日，某厂作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的郭佩珍签订了一份《某厂出售公有住房合同》，主要约定：“甲、乙双方根据某厂出售公有住房的规定，经协商一致签订合同条款如下：一、甲方同意将座落在昌平某号的3居室房屋1套，按标准价售给乙方。该房屋的建筑面积为85.85平方米，双方商定售价为每平方米520元。其中包括已封阳台无平方米。二、根据北京市的有关规定，甲方同意乙方在付款时享受下列优惠：1.购买现住房折扣，为负担价的5%；2.工龄折扣为0.6%；3.成新折扣为1.5%。三、乙方实际应付的房价款为人民币（大写）贰万肆仟零柒拾柒元整。乙方同意2次全部付清房价款。四、经双方协商，乙方同意依据《某某出售公有住房楼房管理细则》第八条规定按以下方式支付房价款。1995年12月底前支付6019.25元；1996年3月底前支付6019.25元；1996年12月底以前支付房价款12038.5元；利息1321.83元，合计13360.33元。五、房产的交易手续由甲方代替乙方办理。根据北京市的规定，交易的手续费为房价款的1%，由甲乙双方各负担一半；此外，乙方还需按每平方米建筑面积交纳0.3元（含阳台面积）的产权过户登记费、房价款万分之五的印花税、办理产权证的工本费等费用。乙方在交付首期房价款时，应将上述费用一并交给甲方。甲方应及时将上述费用转交房地产交易部门，办理产权证书等。六、甲乙双方签订合同后，所获权限按京政发[1994]71号文第一条第（六）款执行。八、根据北京市的规定，房屋的公共使用部位，公共设施的维修由甲方负责。公共维修基金的标准为每建筑平方米35元（含阳台面积），由甲乙方各承担50%。建立公共维修基金，其利息用作维修费用。维修费不足时，甲乙双方应共同均摊费用。乙方在交付首期购房款时，按每平方米17.5元的标准，将维修基金1502.38元交给甲方。”合同中还约定了其他事项。上述合同签订后，郭佩珍向某厂交纳了购房款24077元，某厂将上述约定的涉案房屋过户登记至郭佩珍名下，登记的房屋坐落为北京市昌平区某号。经本院询问，双方认可该24077元购房款均是宋万龙支付的。2002年7月29日，北京某厂作为原产权人（甲方）与作为现产权人的郭佩珍（乙方）又签订了一份《已售标准价公有住房改成本价补充协议书》，约定：“一、1998年以前甲方在北京市昌平区对所属公有住宅楼房进行了房改，以标准价出售给乙方，现根据乙方要求将原标准价购房改为成本价购房。二、乙方自愿将坐落在昌平区某号建筑面积为85.85平方米，已按标准价购买的原公有住宅楼房一套，根据北京市昌平区昌政办发（2001）7号文件以每建筑平方米77.40元改标准价购房为成本价购房。三、此次变标准价购房为成本价购房，乙方须将其差价款一次付清。总计人民币金额为：6644.79元。四、本协议作为甲、乙双方1998年以前签订的以标准价房屋买卖合同的补充协议。五、本协议未涉及的其它事宜，按有关文件规定执行。六、本协议一式三份，甲方一份、乙方一份、昌平房管局一份。”上述补充协议书签订后，郭佩珍补交了房屋差价款6644.79元，双方均认可该房屋差价款是由宋万龙支付的。2016年5月17日，郭佩珍作为出卖人与作为买受人的宋万龙签订了一份《存量房屋买卖合同》，主要约定：出卖人将坐落为昌平区某号的房屋出售给买受人，房屋成交价格为790000元。2016年5月18日，宋万龙缴纳了契税。2016年5月20日，涉案房屋过户登记至宋万龙名下。宋万明、宋万丽称，1995年购买涉案房屋时，使用了宋仁和郭佩珍的工龄，该房屋属于宋仁和郭佩珍的夫妻共同财产，宋仁去世后未进行析产继承，郭佩珍、宋万龙明知涉案房屋未经析产继承仍私自处分涉案房屋，构成恶意串通，侵害了宋万明和宋万丽的利益，故二人诉至本院，主张确认郭佩珍与宋万龙签订的《存量房屋买卖合同》无效，并要求将涉案房屋登记至宋万明、宋万丽、宋万龙名下。宋万龙对此不予认可，称1995年购买涉案房屋时并未使用宋仁的工龄，郭佩珍于2016年5月10日将涉案房屋赠与给了自己，为了办理过户登记手续双方才签订了《存量房屋买卖合同》。经本院询问，宋万龙称上述《存量房屋买卖合同》中约定的房价款并未实际支付。为证明上述事实，宋万龙向本院提交了其与郭佩珍于2016年5月10日签订的《赠与合同书》及记载《赠与合同书》签订过程的现场视频。上述《赠与合同书》中载明：“立合同人：郭佩珍身份证号：×××（以下简称甲方）宋万龙身份证号：×××（以下简称乙方）坐落在昌平区某号一套住房，（房屋所有权证号：京2016昌平区不动产权第XXXX号）房屋建筑面积85.85平方米。该套住房是房改优惠价住房，分为两次交纳购房款，第一次：一九九五年十二月二十八日交纳，人民币15000.0元；第二次9000.0元；因分为两次交纳房款，产生利息1408.59元；房屋维修基金1502.38元。后由优惠价变更为成本价，补交人民币6644.79元。合计人民币：33555.76元，全部由乙方宋万龙出资，这其中一部分是存款，另一部分是宋万龙向朋友借的，对此事，甲方郭佩珍认可，到哪儿都能说清此事，交了购房款后，售房单位及相关部门于1997年给此套住房办理了《房屋所有权证》，此房屋由乙方宋万龙与甲方郭佩珍共同居住，甲方郭佩珍向乙方宋万龙提出，此套住房的房产证要办在自己的名下，以免自己年迈没有住房，以及其他人提出异议产生麻烦，乙方宋万龙出于孝道，同意了甲方郭佩珍的要求。所以，该住房的房屋所有权证，权利人一栏写在郭佩珍名下。甲方特别声明：我郭佩珍与爱人宋仁，一九五七年结婚。夫妻二人婚后生育子女三人，女儿宋万丽，长子宋万明，次子宋万龙，因此套住房是一九九五年交纳购房款购买，一九九七年办妥《房屋所有权证》，爱人宋仁于一九九一年因病去世，该套住房虽写在甲方郭佩珍名下，但不属于郭佩珍，宋仁夫妻共同财产，宋仁对此套住房不享有一点点的所有权。目前，甲方郭佩珍已年迈，为避免今后发生争议，甲方郭佩珍提出：鉴于此房交款的实际情况和次子宋万龙一直在赡养，照顾自己，自愿将该套住房属于自己的份额全部赠与乙方宋万龙，并同意按照本合同书到相关部门办理房产证过户手续。乙方宋万龙表示，既然甲方郭佩珍同意将该套住房过户变更本人名下，对母亲深表感谢，今后要更好的孝敬母亲。本合同书是甲方真实意见表示，双方签字，按手印后立即生效，任何人均无权干涉。”落款处有郭佩珍、宋万龙二人的签字及手印，并有见证人赵永红、张伟二人的身份证号、手机号码、签字及手印。上述事实，有派出所证明信、照片、证明、购买某某公有住宅楼房申请表、《某厂出售公有住房合同》、购房款发票、房款收据、北京某厂昌平地区职工住房标准价改成本价申请表、《已售标准价公有住房改成本价补充协议书》《存量房屋买卖合同》、契税完税证明、《赠与合同书》、视频光盘、不动产权证书、北京市规划和自然资源委员会不动产登记资料查询档案及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，宋万明、宋万丽和宋万龙关于涉案房屋产生争议的法律事实发生在民法典施行之前，因此本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，宋万龙与郭佩珍之间并无买卖涉案房屋的合意，双方之间之所以签订《存量房屋买卖合同》，仅仅是为了履行双方之间签订的《赠与合同书》办理涉案房屋的过户登记手续，《存量房屋买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，故双方之间以虚假的意思表示签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。经本院释明，宋万明、宋万丽明确表示不变更其诉讼请求，仍主张确认该《存量房屋买卖合同》无效，故对宋万龙与郭佩珍之间关于涉案房屋所达成的《赠与合同书》的效力本院不作审查。在涉案房屋中是否包含宋仁的遗产、宋万龙与郭佩珍之间的《赠与合同书》效力尚未确定之前，宋万明、宋万丽主张将涉案房屋过户登记至宋万明、宋万丽、宋万龙名下，依据不足，对于该项诉讼请求，本院无法支持。就涉案房屋双方如有其他纠纷，可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、郭佩珍与宋万龙于2016年5月17日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回宋万明、宋万丽的其他诉讼请求。案件受理费70元，由宋万明、宋万丽负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张传京二〇二一年五月三十一日书记员  杨 蕊