北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初949号原告（申请执行人）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（案外人）：王俊茹，女，1971年6月17日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王俊山，男，1977年9月30日出生，汉族，现住北京市延庆区，系王俊茹之弟。被告（被执行人）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。原告北京银行股份有限公司新源支行（以下简称京行新源支行）与被告王俊茹、北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉，被告王俊茹的委托诉讼代理人王永锋，被告天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京行新源支行向本院提出诉讼请求：请求准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑XXX（规划房号为XXX）房屋的执行，继续查封该房屋。事实与理由：2017年8月18日，天润诚泽公司为开发案涉房屋所在的“天润·和丽嘉苑”项目，与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行贷款11亿元人民币。为确保按期偿还贷款，天润诚泽公司用案涉项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保，并于2017年8月20日完成抵押登记。因天润诚泽公司未按期偿还贷款，2020年3月26日，京行新源支行以金融借款合同纠纷为由将天润诚泽公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）起诉至北京市第四中级人民法院，法院受理的案号为(2020)京04民初312号（以下简称312号案）。在312号案中，京行新源支行向法院申请了财产保全。2020年4月13日，法院作出了(2020)京04财保14号民事裁定书（以下简称财保14号裁定），并查封了登记在天润诚泽公司名下包括案涉房屋在内的203套在建工程房产，查封起止日期自2020年5月14日至2023年5月13日。案涉房屋被查封后，王俊茹向法院提出了执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，解除查封。法院经审查后，于2020年8月28日作出(2020)京04执异171号执行裁定书（以下简称执异171号裁定），裁定中止对案涉房屋的执行。京行新源支行认为，王俊茹不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定的排除执行的条件，不能排除京行新源支行对案涉房屋的查封。王俊茹在签订《认购协议》时已知晓该房屋之上存在抵押权，对未来该房屋抵押解除之前不能办理过户登记是明知的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，假使王俊茹已经支付部分或全部房款并实际占有案涉房屋，但尚未办理产权过户登记手续的，案涉房屋仍可被查封。本案中京行新源支行享有抵押权，根据执行异议复议规定第二十七条的规定，京行新源支行的抵押权可以排除王俊茹的执行异议，对于王俊茹的执行异议请求法院不应支持。此外，王俊茹提供的证据不能证明以房抵债事实的存在，即便以房抵债属实，亦不符合执行异议复议规定第二十九条的规定，不能排除京行新源支行对案涉房屋的执行。被告王俊茹辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。一、王俊茹符合执行异议复议规定第二十九条规定的情形，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。王俊茹已于2019年10月9日与天润诚泽公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，王俊茹购买案涉房屋系用于居住且其名下没有其他用于居住的房屋，且王俊茹已支付全部购房款，自购买案涉房屋后居住使用至今，王俊茹的合法权益应得到保护，执异171号裁定认定事实清楚，证据充分。二、王俊茹之弟王俊山给北京环宇建筑有限公司（以下简称环宇公司）供应材料，该套房屋是环宇公司抵顶给王俊山的，王俊茹向王俊山支付了房款。被告天润诚泽公司辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。在北京市第四中级人民法院对案涉房屋查封之前，王俊茹已与天润诚泽公司签订有书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定；王俊茹所购案涉房屋的规划用途为住宅；且王俊茹向天润诚泽公司支付的购房款已远超过合同约定总价款的百分之五十。王俊茹作为案涉房屋的买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，北京市第四中级人民法院依法作出相应的裁定，停止对案涉房屋的执行并无不妥。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行申请贷款1100000000元。2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《抵押合同》，为上述合同项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城XXX居住用地。后天润诚泽公司就上述抵押担保为京行新源支行办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明XXX号《不动产登记证明》载明，抵押权利人（申请人）为京行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城XXX地块，不动产单元号为XXX，不动产权证号为京XXXX号，担保债权数额为11亿元整人民币，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后京行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。本院于2020年4月13日作出财保14号裁定，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城XXX地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权XXX号]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了案涉房屋，规划房号为XXX，建筑面积为XXX平方米，性质为住宅。另查，天润·和丽嘉苑商品住宅项目的开发主体为天润诚泽公司，该项目的商品房预售许可证编号为京房售证字（2018）112号，预售许可证的发证日期为2018年9月21日，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可证的到期日为2019年10月30日。2019年9月28日，天润·和丽嘉苑项目的施工单位环宇公司为王俊茹出具了《北京环宇建筑有限公司办理抵账房手续通知书》，内容为“北京天润诚泽房地产开发有限公司售楼处：今有王俊茹，身份证号：XXX，房号XXX，面积：XXX平米。单价：XXX元，总价：XXX元。望贵公司给予办理房屋交房手续。特此证明”。王俊茹将该通知书交予天润诚泽公司。2019年10月9日，王俊茹与天润诚泽公司签订认购协议，协议约定王俊茹购买天润诚泽公司开发的案涉房屋，房屋单价为每平方米人民币XXX元，建筑总面积为XXX平方米（以房屋实测面积为准），房屋总价款为人民币XXX元，付款时间为王俊茹于签署买卖合同之前一次性缴纳购房款XXX元；王俊茹应于本协议签署之日起7日内到天润诚泽公司项目售楼处签署买卖合同并按照本协议约定交纳首付款（一次性付款的为全款，分期付款的为首期款）；此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。天润诚泽公司委托售房、代收款的北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）于2019年10月9日为王俊茹出具了收到王俊茹交来天润·和丽嘉苑项目XXX商品房房款人民币XXX元的收据。对本院询问XXX元购房款的支付情况，王俊茹解释，环宇公司系天润·和丽嘉苑项目的总包方，王俊茹之弟王俊山给环宇公司供应了400多万元的木材，环宇公司给结算了部分款，还欠王俊山360万元左右，王俊山催环宇公司付款，环宇公司无钱支付，便将天润·和丽嘉苑的房屋抵给了王俊山一套，该套房屋价款为420多万元，王俊山又因此欠了环宇公司60多万元。王俊茹将款付给了王俊山，受让了这套房屋。王俊山给环宇公司供应货物的单据和结算单均被环宇公司在出具了《北京环宇建筑有限公司办理抵账房手续通知书》后收回。在本案审理中，本院向环宇公司发函核实王俊茹提交的《北京环宇建筑有限公司办理抵账房手续通知书》等证据的真实性，环宇公司回复，针对环宇公司承建由天润诚泽公司开发的北京市延庆区延庆镇东关村天润·和丽嘉苑工程，因欠王俊山（北京浩天臣商贸有限公司）方木款及五金材料、建筑辅材款，环宇公司用天润诚泽公司所建商品房抵帐所欠以上材料款，作如下说明：1.基本情况天润·和丽嘉苑项目位于北京市延庆区延庆镇东关村，由天润诚泽公司开发建设，环宇公司总包施工，整个项目分为回迁房、商品房和共有产权房，环宇公司负责施工的项目为商品房和共有产权房，施工总面积为十七万平方米。于2019年8月竣工。张英杰系环宇公司员工，负责环宇公司天润·和丽嘉苑项目材料采购工作，经多方供货商材料价格、质量、资金实力等比较后，上报公司领导，最终经公司领导同意，由王俊山负责供应天润·和丽嘉苑项目木材及其他小材料。因收料单在工地保存，双方核对完后没有交到公司，并附收料电子板明细。2.王俊山供货时间及金额明细为，自2016年11月6日起至2017年6月19日止，木材由北京万利源建筑工程有限公司提供，合计3835440元；小材料（五金件、建筑辅料等），合计756934.90元。3.环宇公司自2017年1月3日至2018年2月12日共付款1050000元。4.未付木材、小材料款余款协商解决情况为，因天润诚泽公司经营困难，不能及时支付环宇公司工程款，在环宇公司面临资金压力及欠款诉讼压力下，天润诚泽公司于2019年8月6日用所建项目商品房15套作为支付工程款抵账给环宇公司。环宇公司又与所欠材料款经销商协商抵房事宜，因抵房价格过高且部分房屋房号变动，后又经与天润诚泽公司协商，于2019年9月30日又重新确定了16套房号和价格(但仍有部分抵房价格过高、或房屋属地下室手续欠缺)。2019年9月，环宇公司经与王俊山协商，就未付欠款事宜达成一致，环宇公司将其抵账的天润·和丽嘉苑XXX号商品房，面积XXX平方米，单价XXX元/平方米，总价XXX元，作为所欠材料款抵偿物，环宇公司所欠王俊山材料款金额为3542375元(木材款3835440+小材料款756934.9-环宇公司付款1050000=3542375元)，抵偿物金额多于所欠金额684567元，故王俊山以欠款条形式向环宇公司作出保证，将多出的684567元于2020年2月28日前支付给环宇公司。因办理房屋手续时需要天润诚泽公司与王俊山签订房屋买卖合同，天润诚泽公司出具购房收据(因环宇公司抵账房不用再交款，直接开具收据即可，网签后开具正式购房发票)，环宇公司于2019年9月28日给王俊山出具了办理抵账房手续通知书，王俊山提出房屋名字落在王俊茹名下，环宇公司按照其提议出具了通知书。环宇公司在该说明中一并列明了王俊山供应的木材、小材料（五金件、建筑辅料）的具体供货日期、供货金额、退货情况及环宇公司付款的日期、付款项目、付款金额、付款方式。另，（2020）京仲裁字第2609号裁决显示，2020年7月3日，北京仲裁委员会受理了环宇公司依据其与天润诚泽公司所签署的《延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地项目（天润·和丽嘉苑）商品房工程合同文件》和《延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地项目天润·和丽嘉苑自住型商品房及地下车库工程合同文件》中的仲裁条款提起的仲裁，环宇公司主张，其与天润诚泽公司签署上述两份合同后，依约完成工程施工，且施工过程中天润诚泽公司将商品房工程20#楼交由环宇公司施工建设；2019年12月20日，其与天润诚泽公司签订工程结算定案表，确认自住型商品房工程结算金额为292189820.49元，商品房工程结算金额为134778115.21元（含20#楼）；天润诚泽公司已支付工程款217375000元，另向环宇公司抵顶房屋价值69180673元（房屋X套、车位X个、地下室X套、储物间X间）。天润诚泽公司并未通知王俊茹与该公司签订认购协议中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已于2019年10月9日向王俊茹交付了案涉房屋，王俊茹于2019年10月9日通过刷卡方式支付了公共维修基金、契税等与购买房屋相关的费用86920.13元。王俊茹后向本院提出书面异议，请求本院依法裁定中止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。本院于2020年8月28日作出执异171号裁定，中止对北京市延庆区天润·和丽嘉苑XXX号（规划房号为XXX）房屋的执行。王俊茹名下（至本院查询之日2020年11月22日24时）无其他用于居住的房屋。另，在本案审理过程中，本院曾于2020年11月18日向北京市延庆区民政局发函调查王俊茹的婚姻状况，北京市延庆区民政局于2020年11月20日回复，王俊茹于1996年10月29日结婚，2009年2月24日离婚。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，王俊茹对案涉房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，王俊茹需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。本院将争议焦点进一步分三项论述如下：一、王俊茹与天润诚泽公司在法院查封案涉房屋前所签的认购协议可以认定为合法有效的买卖合同。王俊茹与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，王俊茹未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，天润诚泽公司依据该认购协议收取了相应的房款并向王俊茹交付了案涉房屋，该认购协议可以认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。该认购协议系王俊茹与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。二、王俊茹所购商品房系用于居住用途。王俊茹虽因天润诚泽公司与环宇公司、环宇公司与王俊茹之弟王俊山达成“以房抵债”协议而购得该房屋，但介于其名下无房，购得该房系满足自身居住需要，其仍属消费者购房人。王俊茹本人名下无房，其作为商品房消费者购买商品房，以常理言之，自然是用于居住用途，若有反证能够推翻的除外。京行新源支行对此不予认可，但又未能提供充分证据予以证明，本院对京行新源支行与此有关的意见不予采信。三、王俊茹已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。王俊茹提供的付款收据、发票、回单、证人贾某、窦某、张某的证言、天润诚泽公司的陈述及其提供的环宇公司购买天润·和丽嘉苑商品房信息表、环宇公司出具的说明及仲裁裁决，能够形成证据链条，证明在本院查封案涉房屋之前，天润诚泽公司与环宇公司达成了以案涉房屋抵顶环宇公司的部分工程款的协议，环宇公司与王俊山达成了以案涉房屋抵顶王俊山的材料款的协议，协议内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，王俊茹在此基础上与天润诚泽公司签署了《认购协议》，并以天润诚泽公司欠付环宇公司工程款中的4226942元部分、环宇公司欠付王俊山的3542375元材料款被抵销的方式，支付了4226942元的购房款，天润诚泽公司亦在本院查封案涉房屋前向王俊茹交付了房屋。至于王俊茹是否向王俊山支付了购房款、实际支付了多少，基于二人之间的血亲关系，属于家庭内部问题，可由二者自行解决，不影响本案中王俊茹已支付的房款超过合同约定总价款的百分之五十的事实的认定；而王俊山因房屋抵顶反而欠环宇公司相应款项，系环宇公司与王俊山之间另行解决的问题，亦不会影响本案中王俊茹已支付的房款超过合同约定总价款的百分之五十的事实的认定。综上，本院认为，王俊茹对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。京行新源支行称以房抵债不符合执行异议复议规定第二十九条的规定，缺乏充分的法律依据，本院不予采信，对京行新源支行的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告北京银行股份有限公司新源支行的诉讼请求。案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  于颖颖人民陪审员  丁 宏人民陪审员  杨秀萍二〇二一年五月十三日法官 助理  刘 鹏书 记 员  龙思超-14--13-