北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初954号原告（案外人）：徐宁，男，1986年4月26日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。原告（案外人）：袁洁，女，1988年5月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。上述二原告之委托诉讼代理人：田智华，北京华馥律师事务所律师。被告（申请执行人）：交通银行股份有限公司北京慧忠里支行，住所地北京市朝阳区慧忠北里413号楼。负责人：马曙光，行长。委托诉讼代理人：刘礼，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：温梦宇，北京大成律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京明达房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园西路9号。法定代表人：吴林，董事长。委托诉讼代理人：孙明立，1973年10月13日出生，汉族，北京明达房地产开发有限公司法务，住北京市朝阳区。第三人（被执行人）：郝巍，男，1968年9月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。原告徐宁、袁洁与被告交通银行股份有限公司北京慧忠里支行（以下简称交行慧忠里支行）、第三人北京明达房地产开发有限公司（以下简称明达公司）、第三人郝巍案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐宁、袁洁的委托诉讼代理人田智华，被告交行慧忠里支行的委托诉讼代理人刘礼、温梦宇，第三人明达公司的委托诉讼代理人孙明立，第三人郝巍的委托诉讼代理人邱嘉煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐宁、袁洁向本院提出诉讼请求：请求解除对北京市朝阳区朝阳公园路XXX房产的抵押及查封措施，并停止对该房产执行。事实与理由：徐宁、袁洁在婚姻关系存续期间，于2015年共同与明达公司签订了《认购协议》，向明达公司购买位于北京市朝阳区朝阳公园路XXX房屋（以下简称案涉房屋），并向明达公司实际支付房屋总价款人民币17320800元，且明达公司于2015年和2016年分别出具了购房款收据和发票。徐宁、袁洁于2015年开始对案涉房屋进行居住使用，但明达公司迟迟未为袁洁等办理房屋权属变更登记。2018年8月24日，袁洁与徐宁离婚。交行慧忠里支行因与明达公司、郝巍金融借款合同纠纷一案，向北京市第四中级人民法院申请了财产保全。北京市第四中级人民法院依据（2019）京04财保7号民事裁定书（以下简称财保7号裁定），于2019年2月21日对案涉房屋进行了财产保全。2019年9月27日，北京市第四中级人民法院作出（2019）京04民初171号民事判决书，判令明达公司偿还交行慧忠里支行借款本息等，现案件已进入执行程序。徐宁、袁洁于2020年9月向贵院提出执行异议，要求中止对案涉房屋的执行。2020年9月18日，北京市第四中级人民法院作出（2020）京04执异249号执行裁定书（以下简称执异249号裁定），以执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条第（四）项之内容驳回了徐宁、袁洁的执行异议请求。徐宁、袁洁认为，第一，徐宁、袁洁与明达公司签订《认购协议》的时间早于法院的查封时间；第二，徐宁、袁洁于2015年即开始对案涉房屋进行居住使用，时间也明显早于法院的查封时间；第三，徐宁、袁洁已向明达公司实际支付全部房屋总价款，且明达公司通过开具收据及发票的形式予以确认；第四，案涉房屋至今未办理产权登记的原因不在于徐宁、袁洁，徐宁、袁洁对案涉房屋未办理过户登记不存在过错：尽管包括案涉房屋在内的多套房屋已抵押给交通银行股份有限公司北京亚运村支行（以下简称交行亚运村支行），但在向明达公司购买房屋时，明达公司向包括徐宁、袁洁在内的多名购房人均出示了由交行亚运村支行出具的准许明达公司销售相应抵押房屋的文件，在该文件中明确载明可销售的房屋中包括案涉房屋。在此情况下，徐宁、袁洁才决定购买并依约支付了全部房屋总价款。事实上，与徐宁、袁洁类似的向明达公司购买抵押房屋的其他购房人中已有部分购买人取得了房屋产权。徐宁、袁洁购买案涉房屋后，也曾先后多次要求明达公司为其办理房屋过户手续，但明达公司始终以法定代表人出国等理由拖延，拒绝办理。此外，房地产开发商以所开发的房产作为抵押担保向金融机构借款，并在取得金融机构同意销售抵押房产的文件后，以销售款偿还金融机构借款，此种模式属于商业惯例。综上所述，执异249号裁定以“抵押在先买卖在后”为理由认定徐宁、袁洁具有过错，进而驳回徐宁、袁洁的请求错误。徐宁、袁洁对案涉房屋所享有的权利，符合执行异议复议规定第二十八条、第二十九条所规定的全部条件，足以排除北京市第四中级人民法院的执行。被告交行慧忠里支行辩称，请求驳回徐宁、袁洁的诉讼请求。一、《认购协议》非商品房买卖合同，而属于预约合同；徐宁、袁洁与明达公司的预约合同法律关系应由其另行处理。第一，《认购协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。虽然《认购协议》里约定了房产的具体位置、面积、房价、付款方式，但对商品房买卖的主要内容，比如房屋产权的办理、以及公共配套建筑的产权归属、房屋面积差异的处理方式、房屋维修基金和契税等税费的缴纳、供水、供电、供热、绿化等基础实施和公共设施的有关权益和责任、违约责任等内容，无任何约定。第二，《认购协议》中的约定表明，《认购协议》并非双方签署的正式的商品房买卖合同，需在满足审核徐宁、袁洁的购房资格等材料的特定条件后，双方才签署正式的商品房买卖合同，在签署正式的《商品房买卖合同》后，《认购协议》即失效。第三，徐宁、袁洁在起诉书中陈述《认购协议》于2015年签订，在2015年7月11日金额为50万元的汇款中，汇款摘要记载的是“徐宁订金”，而订金具有预付款性质，进一步说明《认购协议》的性质不是商品房买卖合同，而是预约合同。二、徐宁、袁洁提供的付款凭证存在重大瑕疵，相关款项非本案诉争房屋的购房款。第一，徐宁、袁洁提供的付款凭证中，共有11笔汇款，总计23517950元，超出购房款金额6197150元。其中前10笔汇款共计23468400元，这10笔汇款的付款人都是与本案无关的第三人。只有最后一笔汇款，也就是2015年11月12日金额为49550元的付款人是徐宁，且所有汇款人都不是袁洁。第二，徐宁、袁洁陈述《认购协议》于2015年签订，但根据付款凭证，2011年10月21日至2014年3月5日期间，已经发生了4笔共20968400元汇款，汇款金额已经远超过《认购协议》中的购房总价款17320800元。在这种情况下，2015年后还继续支付了7笔款项共计2549550元；其中，在支付了远超于购房款款项之后，又在2015年7月11日支付了订金。这些付款行为显然不符合常识，也有违逻辑。第三，徐宁、袁洁在执行异议案庭审中解释2015年后续付款的原因是以小面积房产置换大面积房产而补充的差价，即由朝阳区朝阳公园路XXX（以下简称朝阳公园路XXX房产）置换成本案诉争房产。事实上，其提供的凭证显示早在2011年至2014年期间支付的款项金额已远超案涉房屋的总价，根本不存在差价。另外，汇款人北京东方森源房地产开发有限公司（以下简称东方森源公司）、七台河市龙盛矿山设备有限责任公司（以下简称龙盛矿山公司）在2011年至2014年的付款证明中记载的是购买案涉房屋，这与徐宁、袁洁陈述在2015年将朝阳公园路501号房产置换成案涉房屋相互矛盾。徐宁、袁洁的解释无法自圆其说。所谓的房款支付存在重大瑕疵，其提供的支付款项凭证不能被认定为购买案涉房屋的购房款。三、徐宁、袁洁非商品房消费者。徐宁、袁洁提供的不动产登记信息查询结果告知单显示，袁洁名下有一套位于北京市朝阳区慈云寺XXX房产（以下简称慈云寺XXX房产），房屋面积XXX平方米，用途为住宅。徐宁虽名下未有登记房产，但徐宁、袁洁在执行异议案庭审中陈述徐宁在明达公司处购买了三套一手房，对于未办理房产证的一手房，无法在不动产查询结果中显示。因此，案涉房产并非徐宁、袁洁在北京的唯一居住用房，徐宁、袁洁不属于商品房消费者。四、目前的证据无法证明徐宁、袁洁在法院查封前占有涉案房产。徐宁、袁洁共提供两张物业费发票，其中一张发票开具时间为2019年6月，而案涉房屋查封时间为2019年2月21日，先于发票开具的时间；另一张无法看清发票开具的时间，发票备注的时间不是发票的开具时间。这两张发票都无法证明徐宁、袁洁已在法院查封前占有案涉房屋。除此之外，徐宁、袁洁无法提供2015年至今的其他的物业费发票。徐宁、袁洁的证据不能证明其在法院查封前占有案涉房屋。五、徐宁、袁洁未能尽到合理的注意义务，对案涉房屋未能办理过户系基于自身原因。第一，徐宁、袁洁未查询房产抵押情况，其明知或应当知道涉案房产设有抵押。案涉房屋已分别于2014年9月25日和2014年12月21日设定了两笔抵押，抵押权分别为交行亚运村支行和中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）。两笔抵押权设立的时间都先于徐宁、袁洁陈述的《认购协议》的签订时间。案涉房屋价值巨大，对于购买价值如此之大的房产，买受人应当尽到合理的注意义务，对房产是否存在抵押权等权利负担进行查询。第二，徐宁、袁洁和明达公司未向抵押权人申请将购房款交付给抵押权人以涤除抵押权从而办理过户。交行亚运村支行也未出具过同意出售抵押房屋的文件。第三，在执行异议案庭审中，徐宁、袁洁陈述的因为处理二者离婚事宜而未能进行办理过户也与他人无关，而是基于徐宁、袁洁自身的原因。综上所述，本案不符合执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的规定，不能排除执行，请求法院依法驳回徐宁、袁洁的诉讼请求。第三人明达公司述称，同意徐宁、袁洁的诉讼请求，法院应当解除对案涉房屋的查封措施。认购协议符合买卖合同的要求；徐宁、袁洁原购买了朝阳公园路XXX房产，后又补交房款，将朝阳公园路XXX房产换为案涉房屋，所交的定金是以小换大交付的，且其交付了案涉房屋的全部房款，当时徐宁家中支付的款项包括了案涉房屋和朝阳区朝阳公园路XXX（以下简称朝阳公园路1XXX房产），故此，回单显示的金额超出了案涉房屋的房款，徐宁家中所买的另一套房1XXX房产的购房人是徐宁之母和妹妹；徐宁、袁洁购房后，明达公司即将房交付给徐宁、袁洁，徐宁、袁洁进行了装修，物业费发票是2017年3月21日开的，备注栏写的是3月21日到3月28日，早于查封期间；当时明达公司将包含案涉房屋在内的50多套房抵押给了交行亚运村支行，交行亚运村支行出具公告，同意明达公司销售，抵押不影响销售和房屋产权登记，徐宁、袁洁对此知情，二人后来也向明达公司提出过户的要求。第三人郝巍提交答辩意见称，同意徐宁、袁洁的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐宁、袁洁向本院提交了以下证据材料：证据1.认购协议；证据2.银行业务回单、付款证明；证据3.收据、发票；证据4.物业费发票；证据5.不动产登记信息查询结果告知单；证据6.离婚证、离婚协议；证据7.执异249号裁定；证据8.交通银行亚运村支行的抵押物清单；证据9.袁洁购买慈云寺904房产的发票等手续；证据10、徐宁、袁洁申请并由法院调取的关于朝阳公园路9号院2号楼的不动产登记事务中心留存档案。交行慧忠里支行对证据1、证据3-5、证据7、证据9、证据10的真实性认可，证明目的不认可，对证据2中的银行业务回单真实性认可，证明目的不认可，付款证明的真实性、证明目的均不认可，对证据6中的离婚证真实性认可，离婚协议的真实性由法院核实，对二者的证明目的不认可，对证据8认为徐宁、袁洁未提供原件，且不能证明交行亚运村支行同意出售案涉房屋。明达公司对上述证据的真实性及证明目的均予认可，郝巍称由法院核实上述证据真实性即可。交行慧忠里支行向本院提交了以下证据材料：证据1.财保7号裁定、（2019）京04执保30号保全通知书、财产保全清单；证据2.（2019）京04民初171号民事判决书；证据3.X京房他证朝字第XXX房屋他项权利证书；证据4.（2019）京0105民初34176号民事调解书；证据5.X京房他证朝字第XXX房屋他项权利证书；证据6.（2020）京04民初171号民事判决书；证据7.现房交易网签备案信息；证据8.执异249号裁定；证据9.抵押权人同意销售办理手续确认书、确认清单。徐宁、袁洁对证据1-6、证据8、证据9的真实性认可，证明目的不认可，对证据7的真实性、证明目的均不认可。明达公司、郝巍对证据1-9的真实性认可，证明目的不予认可。明达公司向本院提交了以下证据材料：证据1.证人文某、郑某、党某的证言；证据2.交行亚运村支行的公告；证据3.交行亚运村支行抵押物清单；证据4.装修押金收据；证据5.北京增值税普通发票；证据6.马超出具的情况说明；证据7.马超交购房意向金、房款的收据；证据8.马超支付房款的记账回执、银行交易明细、进账单；证据9.马超购买房屋的发票；证据10.汇信中富（北京）投资顾问有限公司的证明。徐宁、袁洁对证据1、证据6、证据10的真实性表示无法确认，对证据2-5、证据7-9的真实性认可，交行慧忠里支行对证据2、证据3、证据8、证据9的真实性认可，对其他证据的真实性由法院认定；郝巍对明达公司提交的上述证据的真实性均予认可。郝巍未提交任何证据。本院调取的如下证据：证据1.关于徐宁、袁洁名下房产的查询信息结果告知单（公检法）；证据2.不动产权利及其他事项登记信息；证据3.交行亚运村支行的说明。徐宁、袁洁、明达公司对证据1、证据2的真实性认可，对证据3的真实性认可，证明目的不认可，交行慧忠里支行对证据1-3的真实性认可，郝巍称以法院查明情况为准。对各方当事人提供的证据及本院调取的证据，各方当事人对真实性均无争议的，本院予以确认并在卷佐证。对证据的真实性和证明目的存在争议的，本院根据各方当事人的陈述及质证意见，并结合案件事实及证据情况予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉房屋上现存在的抵押权的由来1.抵押权人交行亚运村支行的抵押权由来2009年6月30日，明达公司（抵押人）与交行亚运村支行（抵押权人）签订《抵押合同》，担保的主债权为明达公司与交行亚运村支行之间签订的编号为XXX的《借款合同》项下的本金人民币170000000元整，抵押物为含案涉房屋在内的XXX套房屋及地下车库、地下存储、地下配套等。明达公司就上述抵押担保为交行亚运村支行办理了抵押登记。后明达公司就上述抵押物为交行亚运村支行办理了抵押登记。2014年9月19日，明达公司与交行亚运村支行签订《抵押合同补充合同》，内容主要为，明达公司归还了交行亚运村支行部分债权，原抵押物变更为含案涉房屋在内的10套房。明达公司就上述抵押担保为交行亚运村支行办理了抵押变更登记。X京房他证朝字第XXX号他项权利证书显示，房屋他项权利人为交行亚运村支行，房屋所有权人为明达公司，房屋所有权证号为X京房权证朝字第XXXX号，房屋坐落朝阳区朝阳公园路XXX，他项权利种类为一般抵押，债权数额为人民币170000000元，登记时间为2014年9月25日。2019年，交行亚运村支行以明达公司经多次催要未依约还款且未履行抵押担保责任、郝巍亦未承担保证责任为由将明达公司、郝巍诉至朝阳法院。2019年8月13日，交行亚运村支行与明达公司、郝巍在北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）的主持下达成调解协议，朝阳法院作出（2019）京0105民初34176号民事调解书。明达公司、郝巍尚未履行完毕该调解书中明达公司、郝巍需承担的民事责任。2.抵押权人中诚信托公司的抵押权由来另，2014年9月16日，明达公司（抵押人）与中诚信托公司（抵押权人）签订《抵押合同》，担保债权为明达公司与中诚信托公司在2009年6月30日至2014年10月28日期间签订的全部主合同（即《借款合同》及其补充协议），担保的最高债权额为150000000元，抵押物为含案涉房屋在内的八套房产。X京房他证朝字第XXX号他项权利证书显示，房屋他项权利人为中诚信托有限责任公司，房屋所有权人为明达公司，房屋所有权证号为X京房权证朝字第XXXX号，房屋坐落朝阳区朝阳公园路XXX，他项权利种类为最高额抵押，债权数额为人民币150000000元，登记时间为2014年11月21日，附件载明了含案涉房屋在内的八套房产共同抵押担保150000000元。后中诚信托公司以明达公司未偿还借款本金90000000元及相应利息为由诉至本院。2020年6月24日，本院作出（2020）京04民初171号民事判决，判决明达公司偿还中诚信托公司相应的借款本金、利息及复利、罚息，中诚信托公司在上述债权范围内，有权以明达公司提供抵押的房产折价或以拍卖、变卖的价款在最高债权额150000000元范围内按照抵押登记顺序优先受偿。明达公司自认尚未履行完毕该判决中明达公司需承担的民事责任。二、案涉房屋被查封由来后交行慧忠里支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，本院于2019年1月25日立案，案号为（2019）京04民初171号。交行慧忠里支行向本院提出财产保全申请，本院于2019年1月31日作出财保7号裁定，查封、扣押、冻结明达公司、郝巍的财产，限额352562021.16元。冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。本院（2019）京04执保30号《财产保全清单》第1项内容为：查封明达公司名下位于北京市朝阳区朝阳公园路XXX包含案涉房屋在内的18套房产，证号为X京房权证朝字第XXXX号，起止日期为2019年2月21日至2022年2月20日，其中，备注中载明内容显示案涉房屋为首封、有抵押。2019年9月27日，本院作出（2019）京04民初171号民事判决，确认明达公司、郝巍分别对交行慧忠里支行应当承担的相应民事责任。三、徐宁、袁洁与明达公司就案涉房屋所签署的协议、付款情况及相关情况徐宁、袁洁与明达公司一致认可，徐宁、袁洁原在2011年从明达公司购买了朝阳公园路XXX房产（建筑面积XXX平方米，该套房产亦在上述29套抵押房屋清单及变更后的10套房的抵押房屋清单中），后在2015年，徐宁、袁洁以该套房屋以小换大置换购买了案涉房屋（建筑面积XXX平方米）。徐宁、袁洁于2011年、2012年、2014年通过案外人账户转账的方式向明达公司支付了购房款14771250元。2015年，徐宁、袁洁又向明达公司支付了购房款549550元。以上购房款合计15320800元。另有案外人王爱茹、王丹、王庆福、刘洋分别向明达公司转款10万元、20万元、120万元、50万元（一笔20万元、一笔30万元），其中王爱茹的汇款摘要中注明“王晓雷汇款”，王丹的汇款摘要中注明“借款”，徐宁、袁洁及明达公司均表示上述四人付款系代徐宁、袁洁支付的案涉房屋的购房款，但徐宁、袁洁及明达公司未能就此提供上述四人系代徐宁、袁洁付款的充分证据。2015年，徐宁、袁洁与明达公司签订认购协议一份，协议的主要内容为，徐宁、袁洁从明达公司处购买案涉房屋，网签总价为14846400元，网签单价为XXX元/平方米（建筑面积），网签总价外价款为2474400元，该部分价款按徐宁、袁洁要求不写入网签合同，成交总价为17320800元；明达公司在收到全部购房款时，为徐宁、袁洁出具网签总价外价款部分的普通财务收据，于2016年1月31日前为徐宁、袁洁出具网签总价部分的发票；至本协议签署之日，徐宁、袁洁已向明达公司支付了全部购房款17320800元；本协议签署后，徐宁、袁洁应向明达公司提交所有办理购房资格审核所需相关资料和费用，待审核通过后360日内，双方签署正式的《商品房买卖合同》；本协议签订后，明达公司为徐宁、袁洁办理入住手续，将房屋交付给徐宁、袁洁，同时徐宁、袁洁应将此前占用的朝阳公园路XXX房产腾空，并将房屋及钥匙一并交付给明达公司；本协议在双方签订正式的《北京市商品房现房买卖合同》当日自行失效，并由明达公司收回。徐宁、袁洁自述该协议系2015年11月签署，明达公司自述该协议系2015年8月签署，双方均未能就协议签署的准确时间提供充分证据予以证明。明达公司于2017年10月前向徐宁、袁洁交付了案涉房屋，但徐宁、袁洁及明达公司均未能提供充分证据证明明达公司交付案涉房屋的准确时间。徐宁与袁洁于2012年8月10日结婚，2018年8月24日离婚，双方在离婚时约定，双方婚后购买了位于北京市朝阳区朝阳公园XXX房屋一套（产权正在办理中），双方均同意在离婚后房屋归女方所有，之后将上述房屋出售，由双方分割售房款，协议对售房款如何分割亦作了约定。另，2014年5月13日，袁洁名下登记了位于大兴区广和大街XXX（以下简称广和大街XXX）的房屋，该房屋性质为按经济适用住房管理，面积为XXX平方米。袁洁在本案中自称该房屋系其个人婚前财产，后又称该房产实际系袁洁代他人持有。2020年5月14日，袁洁将此套房屋转出。2020年6月16日，袁洁名下又登记了慈云寺XXX房产。2020年9月3日，徐宁、袁洁向本院提出书面异议，请求本院依法中止对案涉房屋的执行，本院查明袁洁名下还有慈云寺XXX房产一套，本院遂于2020年9月18日作出执异249号裁定，驳回了徐宁、袁洁的异议请求。四、其他情况本院另查明，2010年3月29日，交行亚运村支行出具公告一份，内容为“我行于2009年8月与北京明达房地产开发有限公司签订了借款合同、抵押合同，合同约定北京明达房地产开发有限公司以其拥有的位于朝阳区朝阳路XXX房屋（清单附后）为上述借款设定抵押担保。拟购买上述房屋的购房人在将至少40%的房款划至北京明达房地产开发有限公司在我行设立的共管账户（账号为XXX）后，我行将向朝阳区建委出具释放相应抵押物的相关文件，确保拟购房屋处于可售状态，保障购房交易安全。特此公告”。案涉房屋并不在此份公告名单中。明达公司称，明达公司与交行亚运村支行签订两份借款合同（借款合同编号分别为：XXX,XXX），同时将该公司开发建设的北京市朝阳区朝阳公园路XXX53套房作为抵押物，其中XXX合同抵押房屋为29套，XXX号合同抵押房屋为24套。在办理完抵押登记手续以后，交行亚运村支行为确保明达公司偿还借款，出具文件同意明达公司对抵押房产进行销售。明达公司在销售上述抵押房产过程中，向各购房人出示过上述交行亚运村支行同意该公司销售抵押房产的文件，但关于29套房屋的公告该公司已无法找到；同时，该公司表示，关于29套房屋的公告内容，除了房屋套数为29套外，其余内容均与上述24套房屋的公告内容一致，也有关于“拟购买上述房屋的购房人在将至少40%的房款划至北京明达房地产开发有限公司在我行设立的共管账户（账号为XXX）”的内容；除这两份公告外，交行亚运村支行未给出具过其他未载有共管账户信息的公告。徐宁、袁洁认可在2011年时曾在售楼处见过交行亚运村支行出具的关于房屋的公告，但不记得是关于29套房屋的还是24套房屋的公告，当时该公告就张贴在售楼处，但在2015年与明达公司的销售人员联系以朝阳公园路XXX房产换购案涉房屋时，未见过该公告，另外，公告中也未载明共管账户信息。本院发函与交行亚运村支行核实有关问题，该行回函表示，由于案涉事实已过去十余年，且经办人员数次更换，该行无法核实该行是否曾出具过关于29套抵押房产的公告；另外，公告并非同意出售抵押房产的文件，而是明确的是该行同意出售抵押房产的前提，即只有购房人在将至少40%的购房款划至账号为XXX的该行与明达公司的共管账户后，该行才会向朝阳区建委出具释放相应抵押物的相关文件，确保房屋可售、保障购房交易安全。就案涉房屋而言，由于该行从未收到任何款项，该行未出具过《抵押权人同意办理现房销售手续确认书》及清单。在本院审理过程中，明达公司向本院提交了案外人购买朝阳公园路X单元1XXX和X单元XXX（此两套房屋最初在明达公司为交行亚运村支行设定抵押的29套房屋名单中，后在2014年9月19日的抵押房屋清单变更后，该两套房屋不再在明达公司为交行亚运村支行设定抵押的10套房屋中）的付款凭证，并称该案外人已办理了该两套房屋的房产证。该两套房屋虽不在XXX号合同抵押的24套房产抵押范围，但从凭证中可看出，该购买人亦满足交行亚运村支行关于24套房屋公告中的要求，即在当时将至少40%的购房款打入明达公司在交行亚运村支行设立的共管账户（账号为XXX）。在本案审理过程中，本院询问徐宁、袁洁购买房屋时其是否知晓案涉房屋上设有抵押，其在第一次庭审时回答当时购房时看到了抵押物清单，上面还有交行亚运村支行盖章同意出售的说明，其有理由相信案涉房屋是交行亚运村支行允许明达公司出售的，在其后的庭审中，其又称不知道案涉房屋上设有抵押。明达公司称之所以未能为徐宁、袁洁办理案涉房屋的过户手续是因案涉房屋上设有抵押，明达公司未能清偿抵押权人的债权，抵押权人不同意出具释放抵押物的文件。上述事实，有上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人执行异议之诉的目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行。徐宁、袁洁请求解除对案涉房屋的抵押，不属于执行异议之诉案件的解决范畴，本院对此不予处理。综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，徐宁、袁洁对案涉房屋是否享有排除强制执行的实体权利。徐宁、袁洁援引执行异议复议规定第二十八条、第二十九条作为其排除强制执行的法律依据，本院对徐宁、袁洁是否符合上述两条的情形分别分析如下：一、徐宁、袁洁不符合执行异议复议规定第二十九条规定之情形执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准，买受人必须符合此规定中的上述三个要件，三者缺一不可。从本院查明的情况来看，袁洁与徐宁婚姻关系存续期间，袁洁名下登记有广和大街XXX的房屋一套，在本院查封案涉房屋后，袁洁于2020年5月14日将此套房屋转出，此后又于2020年6月16日取得了慈云寺XXX房产。由此可见，徐宁、袁洁不符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项中“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。二人不属于执行异议复议规定第二十九条第（二）项及《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法(2019)254号】（以下简称九民会纪要）第一百二十五条规定的商品房消费者。交行慧忠里支行关于徐宁、袁洁不符合执行异议复议规定第二十九条第二项规定情形之意见，依据充分，本院予以采信。二、徐宁、袁洁不符合执行异议复议规定第二十八条规定之情形执行异议复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。执行异议复议规定第二十八条规定的是一般房屋买受人的物权期待权，一般房屋买受人若不符合上述规定四项中的任一情形，均无法参照适用此条规定排除被执行人的普通金钱债权人对案涉房屋的执行。上述规定中“非因买受人自身原因未办理过户登记”，应当理解为既包括因自身过错未能办理过户登记，也包括因与自身有关的客观障碍无法办理过户登记，主要是指不动产已经办理了抵押登记、因购房政策限制不能办理过户登记和买受人故意不办理过户登记等。就本案而言，案涉房屋被设定抵押后，只有抵押权人的债权得以清偿或抵押权人出具释放相应抵押物的文件，房屋上设定的抵押被解除后，房屋过户手续才能得以办理。在案证据能够证明，在徐宁、袁洁购买案涉房屋前，该房屋上已被设置了两重抵押。中华人民共和国建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房〔2006〕244号）第七条规定，房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询。徐宁、袁洁从公开渠道完全可以查询到案涉房屋设有抵押的权利瑕疵。况且，从徐宁、袁洁在庭审中的自述来看，其在购买案涉房屋时，对于案涉房屋上设有抵押亦是知情的。因本案的相关法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。徐宁、袁洁明知或应当知道案涉房屋已被办理了抵押登记，存在着抵押权人不同意转让抵押财产等各种无法办理过户手续的风险，仍与明达公司签订了认购协议，案涉房屋因其上设定抵押权且抵押权人未出具释放抵押物的文件而未能办理过户手续，徐宁、袁洁对此未尽到相应的注意义务，其不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。因此，徐宁、袁洁不能参照适用执行异议复议规定第二十八条的规定排除强制执行。综上所述，徐宁、袁洁对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告徐宁、袁洁的诉讼请求。案件受理费70元，由原告徐宁、袁洁负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  于颖颖人民陪审员  张 萍人民陪审员  徐 征二〇二一年五月十九日法官 助理  刘 鹏书 记 员  龙思超