安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1125民初1746号 原告：刘松伟，女，1985年11月28日出生，汉族，住山东省郯城县。 原告：王小兵，男，1977年3月8日出生，回族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：刘松伟，女，1985年11月28日出生，汉族，系王小兵之妻，住山东省郯城县。 被告：安徽省定远县众舜置业有限公司，住所地定远县定城镇辛福路与长征路交叉口东，统一社会信用代码913411256709011233 法定代表人：刘长忠，董事长。 委托诉讼代理人：胡国辉，安徽瑞锦律师事务所律师。 原告刘松伟、王小兵诉被告安徽省定远县众舜置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘松伟，被告安徽省定远县众舜置业有限公司的委托诉讼代理人胡国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘松伟、王小兵向本院提出诉讼请求：1、判决被告按合同约定向原告交付合格房屋并支付逾期交房违约金（违约金以374966元为基数按日万分之贰自2013年3月31日起付至实际交房之日止）；2、判决被告按合同第十五条向原告支付逾期办证违约金3749.66元;3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2012年3月26日签订《商品房买卖合同》原告以全款374966元从被告处购买位于定城镇××路西侧××舜时代广场××单元××号住房一套,合同约定2013年3月31日前交付该房,并约定被告逾期交房“按日向买受人支付已付房价款万分之贰的违约金”同时约定“因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房产证书的,出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”现被告至今未向原告交付购买房屋也未办理相关产权证书,被告的行为已严重违约,现原告根据合同约定及有关法律规定具状起诉,恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告安徽省定远县众舜置业有限公司辩称：1、被告不存在违约事实。被告将房屋建成后，曾多次通知原告办理交房手续，但原告置之不理，拖延不办；2、目前，案涉房屋已经交付给原告，同时该房屋符合办证条件。原告已经领取了相关办证材料，该户正在办理房产证；3、原告没有向法庭提供我司违约交房的相应证据。据公开资料显示，截至2014年1月20日，被告已经将全部预售商品房交付给了各个业主。涉及到迟延交房违约金的业主，被告已经依法出具了相关凭证，并积极配合人民法院进行了司法确认，承担相应的法律责任；4、经我司自查，未发现我司向原告出具过类似凭证。相反，我司有证据证明多次发函通知原告前来办理交房手续，因此我司否认违约事实的存在。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交商品房买卖合同一份，证明被告违约没有交房。 被告安徽省定远县众舜置业有限公司对原告所举证据发表如下质证意见： 对真实性无异议，该合同约定我公司应当在2013年3月31日前交付商品房，交付使用后180日内将办理权属登记由我司提供的资料，报有关机关备案，我司已经按照合同约定多次通知原告办理房屋交付手续，因原告原因导致未能按照合同约定时间办理，故不存在违约交房，也不存在违约办证的事实。 被告安徽省定远县众舜置业有限公司为抗辩原告的诉讼请求，向本院提交下列证据： 证据一、快递单2份、交房通知函1份，证明被告曾多次通知原告办理交付手续； 证据二、领取办房产证相关登记表，证明原告已经领取了相关办证材料，涉案房屋正在办理房产证过程中； 证据三、工程竣工验收报告以及工程竣工验收备案证书，证明涉案房屋于2013年10月25日竣工验收符合交房条件。 原告对被告安徽省定远县众舜置业有限公司所举证据发表如下质证意见： 对证据一、没有收到，邮寄给老家签收的，我并不知道。上面日期是2014年邮寄的，但合同上交房日期是2013年； 对证据二、真实性无异议，是在起诉之日拿到的； 对证据三、上面的竣工时间为2013年12月25日，其他部门盖章时间均不相同，且有的相关部门还并未盖章，说明涉案房屋还是存在一些质量问题的，并不能达到验收合格。 原、被告双方围绕案件事实进行了举证、质证，对无异议的证据，本院依法予以确认，对有异议的证据，本院将根据案件审理查明的事实综合予以认定。 本院经审理认定事实如下：2012年3月26日，原告刘松伟、王小兵与被告安徽省定远县众舜置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，载明：出卖人：安徽省定远县众舜置业有限公司；买受人：刘松伟、王小兵。地址：安徽省定远县；山东省郯城县。第一条项目建设依据出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名众舜.时代广场。建设工程规划许可证号为341125201100084；…；第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（2011）房预售证第0114号。第三条买受人所购商品房的基本情况第2幢11单元06号房，该商品房的用途为商品住宅…。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第壹肆种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3703元，总金额374966元。第五条…；第六条付款方式及期限买受人按下列第壹种方式按期付款：1、一次性付款2012年3月25日前支付首付225966元，余款149000元于2012年3月26日一次性付清；第七条…；第八条交付期限出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；…；出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹贰种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过陆拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过陆拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起陆拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的叁%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之贰的违约金。…。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后壹佰捌拾日内，将办理权属登记需要由出卖人提供材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹、贰、叁项处理：1、买受人退房，.......；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金;3、如需要出卖人协助办理，买受人提供所需材料，相关办理费用由买受人承担。....;第二十三条，本合同自双方签订之日起生效。双方均在合同落款处签字盖章确认。原告已经按照合同约定将涉案房款全部支付完毕。 另查明，原、被告在签订《商品房买卖合同》当日又共同签订了一份补充协议，该协议第六条规定：关于《商品房买卖合同》第十一条的补充协议：1、具体交房时间以出卖人发出的交房通知确定的时间为准，买受人应当在出卖人通知的交房时间内办理房屋交接的相关手续，否则，视为买受人已认可符合交房条件和该房产无质量问题。同时自通知的交房时间起，与该商品房有关的一切费用（包括物业管理费用）、损失及证人均由买受人承担；.....。第十四条：买受人保证《商品房买卖合同》正文前所载的买受人及其代理人的地址、邮政编码、联系电话等内容真实有效，如有变更，应在变更之日起7日内以书面方式通知出卖人，否则，有关通知等未能送达的责任由买受人自行承担。出卖人发出的通知等信件的投邮之次日视为送达日期。第十五条：本补充协议的约定与《商品房买卖合同》的约定不一致的，以本补充协议的约定为准，本补充协议经双方签字盖章后生效。原被告均在该份补充协议上签字盖章。2015年12月22日，被告按照《商品房买卖合同》正文前所载的买受人地址、邮政编码、联系电话通过EMS向原告邮寄了交付通知函，该函上载明要求原告于2015年12月31日前到原告处办理交房手续，EMS快递回执单上签收人为王连付（系原告王小兵父亲）。 另查明，根据滁建备2017年030号滁州市建设工程竣工验收备案证书载明，案涉房屋竣工验收日期为2013年10月25日，专业管理部门验收意见分别为：环保部门2015年10月16日；规划部门2015年11月12日；定远县公安消防大队2015年7月8日。 本院认为：原告刘松伟、王小兵与被告安徽省定远县众舜置业有限公司之间构成房屋买卖合同关系，双方签订《商品房买卖合同》的行为意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原告按照约定支付了房款，被告应当按照约定交付房屋。对于涉案房屋是否验收合格，何时验收合格的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《建筑工程质量管理条例》第十六条第一款规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”该条例第三款规定:“建设工程经验收合格的,方可交付使用。”及该条例第四十九条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。”根据上述法律、行政法规的规定,建设工程竣工验收合格,是指建设单位、设计、施工、工程监理等有关单位对建设工程验收合格,而规划、公安消防、环保等部门出具认可性文件及建设行政主管部门备案系相关行政部门对建设工程行使行政管理职能的体现。建设工程验收合格是相关部门出具认可性文件,建设行政主管部门予以备案的前提条件。就本案而言，涉案房屋所在定远县众舜时代广场工程的竣工日期为2013年10月25日，建设、监理、施工、设计单位也均在《工程竣工验收报告》中加盖公章，虽然规划、公安消防、环保等部门加盖公章的时间在2013年10月25日之后，但上述部门能够加盖公章,且在2013年10月25日之后未发现众舜公司在竣工验收过程中存在违反国家有关建设工程质量管理规定的行为,也未重新组织竣工验收,即说明2013年10月25日建设、监理、施工、设计单位验收时案涉房屋已经合格。对于涉案房屋有无交付，交付时间，以及违约金如何计算的问题。双方在合同中约定被告在2013年3月31日前，将验收合格的房屋并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，若逾期，买受人要求继续履行合同的，出卖人自本合同规定的最后交付期限的第二天起按日向买受人支付已交付房款万分之贰的违约金。被告辩称涉案房屋建成后多次通知原告办理交房手续，但原告拖延不办，截止2014年1月20日，被告已经将全部预售房屋交付给各个业主，原告对此不予认可，被告也未能证明其在2014年1月20日将涉案房屋交付给原告，故本院对此不予认可。根据双方在买卖合同中第十一条及补充协议中第六条、第十四条的约定，被告有书面通知原告办理交房手续的义务，根据被告提供的证据能够证明被告于2015年12月22日向原告邮寄书面通知办理交房手续的函，该函上约定交付房屋的日期为2015年12月31日前，原告对此虽不予认可，称未收到快递，也无人告知，但根据双方的约定，被告按照双方约定的地址邮寄，且由原告家人签收，可视为送达，故房屋交付时间为2015年12月31日，故对原告要求被告交付房屋的诉请，本院不予支持。因被告通知原告交付房屋的时间超过双方约定交房时间，故应当按照约定支付逾期交房违约金，原告要求逾期违约金按照每日房款的万分之贰计算违约金系双方自主约定，且不违反法律法规规定，本院予以支持，故逾期交房违约金应自2013年4月1日起按每日房款的万分之贰计算至2015年12月31日，合计75293.2元（374966元×0.0002×1004天）；对于原告主张的办证违约金，因双方在合同中明确约定被告在房屋交付后180日将办理权属登记需要由被告提供材料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定的时间内取得房屋产权证的，由被告向原告赔偿违约金。因涉案房屋已经具备办证条件，原告也未能提供证据证明因被告原因无法办证，故对原告该项诉请，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第六条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条的规定，判决如下: 一、被告安徽省定远县众舜置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿刘松伟、王小兵逾期交房违约金75293.2元； 二、驳回原告刘松伟、王小兵的其他诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告安徽省定远县众舜置业有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员 宋伶辉 二〇二一年五月十三日 法官助理 翟丽丽 书 记 员 陈 静 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地，客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外； 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。