北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0105民初24491号原原告：北京华贸奥苑房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区建国路77号4层401-10。法定代表人：孙杨，执行董事。委托诉讼代理人：李世杰，男，1994年7月27日出生，汉族，北京华贸奥苑房地产开发有限公司法务经理，住址北京市海淀区遗光寺三号院305楼5号。被告：燕杰，男，1982年10月16日出生，汉族，住址安徽省涡阳县，公民身份号码×××。原告北京华贸奥苑房地产开发有限公司（以下简称华贸公司）诉被告燕杰租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。华贸公司委托诉讼代理人李世杰、燕杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令燕杰支付租金差额131126.03元；2、判令燕杰支付商业管理费差额57116.81元；3、判令燕杰支付物业管理费差额20577.46元。事实与理由：我公司与燕杰、北京华贸商业管理有限公司（以下称商管公司）于2018年4月签订《北京华贸天地商铺租赁合同》，且后续签订相应补充协议，约定由燕杰承租我公司位于北京市朝阳区清河营南街华贸天地x号院x号楼x层x号x1房屋（以下简称x1房屋）及x层x内2x1、2x2房屋（以下分别简称2x1房屋、2x2房屋），并以“玉林串串香”的商号名称经营餐饮服务之房屋用途，由商管公司履行专业商业管理职能。其中，x1房屋约定租赁面积为253.95平方米，租期自2018年5月18日起至2023年7月17日止；2x1房屋约定租赁面积为44.66平方米，租期自2018年5月18日起至2023年7月17日止；2x2房屋约定租赁面积为30.81平方米，租期自2018年8月18日起至2023年7月17日止。租赁房屋保证金合计为286109.19元。合同还对租赁面积计算方式、租金、管理费等租赁费用的计算标准、金额、支付时间进行了明确约定。2018年8月31日，我公司、燕杰、商管公司及北京老铁味道餐饮管理有限公司（以下简称老铁公司）签订《承租人变更协议》，约定自2018年7月16日起由老铁公司作为新承租人继受燕杰合同项下权利义务，燕杰与老铁公司就合同项下全部义务承担连带责任。同日，我公司、商管公司、老铁公司及北京华贸资产管理有限公司（以下称资管公司）又签订了《商管方变更补充协议》，约定自2018年10月1日起由资管公司作为新商管方继受商管公司《合同》项下权利义务，继续履行专业商业管理职能。2020年5月，受疫情影响，我公司、资管公司、老铁公司经协商一致签订了《退租协议》，约定老铁公司于2020年5月31日起退租，并于2020年6月3日前完成清场将商铺现状返还我公司，保证金全部扣除用于冲抵租赁费用欠款及违约金。签约时，双方合同约定租赁面积是按照建筑规划平面图整体区域进行拆分，在平面图上划线区分，燕杰按照图上标注面积砌墙。租赁合同约定的面积为预估面积。燕杰砌墙后我公司进行了验收，但是没有进行实测。合同约定租赁各方应以租赁房屋建筑面积作为租赁面积，并作为计算租金及其他以面积计费费用的计费依据。燕杰返还商铺后，我方对燕杰租赁房屋建筑面积重新进行了实测。根据北京华星勘察新技术有限公司出具的《房屋面积测算技术报告书》显示，燕杰及老铁公司承租的x1房屋建筑面积实际应为280.66平方米，扩租的2x1房屋和2x2房屋建筑面积实际应为87.13平方米。因此燕杰及老铁公司应按照实际租赁面积所计算的租金、商业管理费及物业管理费标准向我公司补缴租赁费用的差额部分。我公司于2020年11月向燕杰发送了《关于补缴租赁费用差额的通知函》并多次进行了催缴，但燕杰至今仍未支付欠缴的租赁费用差额部分。我公司认为，燕杰及老铁公司拒不支付房屋租赁费用应付和实付金额之间的差额，严重违反了合同的相关约定。由于老铁公司已注销，因此根据《承租人变更协议》的约定，燕杰应当对应付款项承担连带赔偿责任。燕杰辩称：不同意华贸公司全部诉讼请求。我方是按照合同约定的面积进行砌墙，并经过华贸公司验收，双方对此没有争议。合同从2018年5月10日开始履行至2020年6月3日退租，合同义务都已履行完毕。华贸公司在我撤场之后单方进行测绘，我不认可华贸公司主张，测绘结果也与我无关。老铁公司已注销，我是老铁公司原法定代表人、大股东。本院经审理认定如下：2018年4月26日，华贸公司（甲方）与燕杰（乙方）、商管公司签订《北京华贸天地商铺租赁合同》，约定由燕杰承租华贸公司x1房屋。双方确认该房屋租赁面积253.95平方米，并作为计算租金及其他以面积计算费用的计费依据。租期自2018年5月10日起至2023年7月9日止，其中装修期间为2018年5月10日至2018年7月9日。该房屋的租赁面积是指建筑面积，对此双方均不持任何异议。乙方必须在交付日依甲方要求的所有步骤及手续接收该房屋及该房屋的所有钥匙，并支付相关费用。第四部分附件一系平面位置图。2018年5月18日，华贸公司（甲方）与燕杰（乙方）、商管公司签订《补充协议》，约定原租赁合同之租赁期间相应顺延8天。租期自2018年5月18日起至2023年7月17日止，其中装修期间为2018年5月18日至2018年7月17日。租金其中约定固定租金，包含房屋增值税在内租金自2018年5月18日起至2018年9月17日每月21628.08元，自2018年9月19日至2019年7月17日每月43256.15元，自2019年7月18日至2020年7月17日每月租金44553.84元，自2020年7月18日至2021年7月17日每月45905.59元，自2021年7月18日起至2022年7月17日每月47311.41元，自2022年7月18日至2023年7月17日每月租金48717.24元。另约定分成租金，自2018年5月18日起至2020年7月17日，分成租金为该月营业总收入（含税）的8%，自2020年7月18日至2022年7月17日，分成租金为该月营业总收入（含税）的9%。自2022年7月18日至2023年7月17日，分成租金为该月营业总收入（含税）的10%。若按每月的月营业总收入经计算所得的分成租金高于该月固定租金和该月商业管理费之和的，乙方需缴纳差额部分，乙方缴纳差额部分后，由甲方向乙方出具租金增值税发票。商业管理及其他费用包含税金自2018年5月18日至2018年9月17日每月9269.18元、自2018年9月18日至2019年7月17日每月18538.35元，自2019年7月18日至2020年7月17日每月19094.50元。同时约定，因乙方经营需要，甲方同意出租、乙方同意承租2x1房屋以满足原承租单元的餐饮条件。租赁建筑面积为44.66平方米。租期自2018年5月18日起至2023年7月17日止。租金含税自2018年5月18日至2018年9月17日每月3328.10元，自2018年9月18日至2019年7月17日每月6656.2元，自2019年7月18日至2020年7月17日每月6831.51元。商业管理费含税自2018年5月18日至2018年9月17日每月1426.33元，自2018年9月18日至2019年5月17日每月2852.66元，自2019年5月18日至2020年5月17日每月2927.79元。物业费每月每平米25元，即每月1116.5元。2018年5月18日当日，华贸公司（甲方）与燕杰（乙方）、商管公司另签订了一份《补充协议》，约定增加租赁面积，因乙方经营需要，甲方同意出租、乙方同意承租2x2房屋以满足原承租单元的餐饮条件。租赁建筑面积为30.81平方米。租期自2018年8月18日起至2023年7月17日止。租金含税自2018年8月18日至2018年9月17日每月1967.99元，自2018年9月18日至2019年7月17日每月3935.98元，自2019年7月18日至2020年7月17日每月4132.78元。商业管理费含税自2018年8月18日至2018年9月17日每月843.42元，自2018年9月18日至2019年7月17日每月1686.85元，自2019年7月18日至2020年7月17日每月1771.19元。物业费每月每平米25元，即每月770.25元。2018年8月，华贸公司（甲方）、燕杰（乙方）、老铁公司（丙方）签订《承租人变更协议》，约定自2018年7月16日起由老铁公司作为新承租人继受燕杰上述租赁合同及补充协议项下权利义务，燕杰同意就老铁公司在本协议签订后就租赁合同及补充协议项下的全部义务向出租人/或商管方承担连带保证责任；老铁公司同意就燕杰在本协议签订前履行租赁合同及补充协议项下的全部义务向出租人/或商管方承担连带保证责任。同日，华贸、商管公司、老铁公司及资管公司又签订了《商管方变更补充协议（四）》，约定自2018年10月1日起由资管公司作为新商管方继受商管公司上述《租赁合同》及补充协议项下权利义务，继续履行专业商业管理职能。2020年5月，华贸公司、资管公司、老铁公司签订了《退租协议》，约定自2020年5月31日起双方于2018年4月签订的《北京华贸天地商铺租赁合同》正式解除，合同项下所涉全部权利义务均自行终止执行。老铁公司须于2020年6月3日前完成清场，将该商铺现状经出租人书面验收后交还出租人。另查，老铁公司于2020年11月12日已注销，燕杰曾系老铁公司法定代表人。庭审中，华贸公司表示上述租赁权利义务终止后其经实际勘测发现租赁房屋的实测面积与《租赁合同》及补充协议约定的面积有误差，实测面积更大，华贸公司提交了房屋面积测算技术报告书证明其该主张，燕杰表示系华贸公司单方测量不认可。华贸公司提交了《关于补交租赁费用差额的通知函》证明告知要求补交租赁费用差额，燕杰认可收到该函件但不认可应该补交。本院认为：华贸公司提交的《北京华贸天地商铺租赁合同》、补充协议、《承租人变更协议》可知，华贸公司与老铁公司形成房屋租赁合同关系，华贸公司将租赁房屋租赁给老铁公司，双方对租赁标的进行了交接、验收和确认，租赁房屋系特定物。针对该特定物租赁，租赁合同中约定的固定租金是固定数额而未采用面积单价计算，另外除约定固定租金外还约定若分成租金高于固定租金和商业管理费之和，华贸公司则收取分成租金，该约定与租赁面积并不必然关联。另，2020年双方协商签订《退租协议》，对各自享有的权利和承担义务进行了明确和结算，双方之间租赁关系亦已终止。现华贸公司单方表示租赁房屋实测面积与约定不一致，要求相对方补交费用，无事实和法律依据。鉴于老铁公司已注销，华贸公司依据约定要求燕杰承担连带保证责任，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京华贸奥苑房地产开发有限公司全部诉讼请求。案件受理费2216元，由原告北京华贸奥苑房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年五月二十一日书记员 许少华