湖南省邵阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0523民初1088号 原告：孙舜娥，女，汉族，1957年4月1日出生，住邵阳县。 委托诉讼代理人：郭华龙，湖南宋牧律师事务所律师。 被告：邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司，地址邵阳县塘渡口镇沙坪村。 法定代表人：黄学文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李朝晖，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨义国，男，该公司员工。 第三人：邵阳房联地产经纪有限公司，地址邵阳县塘渡口镇峡山村中宏新城。 法定代表人：谭丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗健飞，湖南阳邵律师事务所律师。 原告孙舜娥与被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月16日受理后，被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司以邵阳房联地产经纪有限公司、张晓飞与本案正在进行的诉讼具有直接的法律上的利害关系为由向本院申请追加邵阳房联地产经纪有限公司、张晓飞为第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许并于2021年5月7日通知邵阳房联地产经纪有限公司作为案件笫三人参加诉讼，裁定驳回被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司要求追加张晓飞作为案件第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序于2021年5月24日第一次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭华龙、被告委托诉讼代理人李朝晖、杨义国、第三人法定代表人谭丽及委托诉讼代理人罗健飞到庭参加诉讼。又于2021年5月31日第二次公开开庭进行了审理，原告孙舜娥及其委托诉讼代理人郭华龙、被告委托诉讼代理人李朝晖、杨义国、第三人委托诉讼代理人罗健飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙舜娥向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告签订的《认购协议书》；2、判令被告立即返还原告购房款440000元及资金占用费20000元（自2020年6月12日算至2021年3月12日，后期顺延至被告全部付清止）；3、判令被告承担本案诉讼费、财产保全费、财产保全保险费。事实与理由：被告系依法成立的房地产开发有限公司，在塘渡口镇沙坪社区开发“夷江豪庭”小区楼盘，在“夷江豪庭”楼盘销售过程中，被告的工作人员张晓飞在被告开发的邵阳县塘渡口沙坪社区“夷江豪庭”售楼部任职楼盘销售员。被告工作人员张晓飞通过微信与原告联系，原告确定购买被告“夷江豪庭”1栋3单元12层12号住房（建筑面积为126.76平方米）后，2020年6月12日在夷江豪庭售楼处，原告与被告工作人员张晓飞在盖有“邵阳市宝锋房地产开发有限责任公司合同专用章”的认购协议书上签字确定认购夷江豪庭1栋3单元12层12号住房，建筑面积约为126.76平方米，双方约定总价为43万元（详见《认购协议书》）。原告随即向张晓飞支付20000元认购定金（其中2020年6月12日微信支付5000元，2020年6月13日微信支付5100元，余下9900元以现金方式支付给张晓飞）。原告余下的购房款，被告工作人员张晓飞通过便携式POS机从原告卡号尾数为9945的工商银行卡以Pos机刷卡的方式从原告银行卡内于2020年6月14日转走原告购房款5万元、2020年6月15日转走原告购房款5万元、2020年6月21日转走原告购房款5万元、2020年6月22日转走原告购房款5万元、2020年6月23日转走原告购房款5万元、2020年7月14日转走原告购房款19500元、2020年8月18日原告从尾数为26431的卡号向被告工作人员张晓飞尾数为29266中国建设银行账号通过转账方式转入15万元至被告工作人员张晓飞的账户，以上款项共计44万元（含认购定金2万元）。被告工作人员张晓飞分别于2020年6月15日向原告出具盖有被告单位合同专用章的120000元的领据（注明房款）；2020年6月23日向原告出具盖有被告单位合同专用章的150500元的领据（注明房款）；2020年7月14日原告出具盖有被告单位合同专用章的19500元的领据。原告将以上超过认购书的购房款项支付给被告工作人员后，准备接受从被告处认购的“夷江豪庭”1栋3单元12层12号房屋时，发现原告认购的1栋3单元12层12号房已被案外人购买并装修入住。原告认为，因被告管理混乱，导致原告向被告支付了购房款，却无法确认该房的所有权，因被告的过失给原告造成巨大的经济损失，综上所述，原告为维护自己的合法权益，依据我国《民事诉讼法》及《民法典》等相关法律法规之规定，特向本院提起民事诉讼。 被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司辩称，1、张晓飞不是被告的工作人员；2、张晓飞卖给原告房屋不是被告委托代售房，而是“二手房”；3、张晓飞的行为不归被告“管理”，原告的损失不是被告“管理混乱”造成的；4、张晓飞的行为是个人诈骗犯罪行为，其骗取的房款分文未入被告的账户；5、张晓飞诈骗得手，与原告不认真履行购房有关规定的义务息息相关。综上，被告将“夷江豪庭”剩余的64套商品房委托第三人代理销售，第三人员工张晓飞采取欺骗手段将他人购买了的房屋诱骗受害人的资金用于个人周转，受害人（原告）违规与张晓飞往来，上当受骗，其损失不应由被告承担。最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条明确指出：“行为人盗窃，盗用或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任”。这里的“行为人”就是犯罪嫌疑人张晓飞。因此，依法只能由张晓飞承担民事责任。退一万步讲，即使根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十六条之规定，张晓飞不是被告的“工作人员”，不是执行被告的工作任务，张晓飞卖的是魏斌和王小红委托第三人转卖给胡国文的房屋，没有将房款交给被告，原告购房款也只能直接或通过第三人转交给胡国文，与被告没有任何关系。因此，被告不是本案的适格主体。原告对被告提起诉讼，不符合客观实际和法律规定，特请求法院依法予以驳回原告的起诉。 第三人邵阳房联地产经纪有限公司辩称，1、原告和被告签订了合同，形成了买卖关系，第三人和原告之间不存在买卖关系，根据合同相对性原理，第三人不应该承担责任；2、原告没有按照购房协议约定履行相应的义务，具有过错，原告对其损失应该承担相应的责任；3、张晓飞的行为属亍犯罪行为，与第三人没有关系；4、张晓飞是“夷江豪庭”售楼部的销售人负,是被告的员工。综上，第三人邵阳房联地产经纪有限公司不承担民事责任。 经审理查明，被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司于2007年成立。2016年在邵阳县××镇××社区开发修建“夷江豪庭”小区楼盘。在“夷江豪庭”楼盘销售过程中，谭丽（第三人邵阳房联地产经纪有限公司由谭丽于2018年3月注册成立，谭丽任该公司董事长，法定代表人）于2016年9月底任被告售楼部经理，并以个人名义承包被告住宅销售业务，该售楼部的销售人员由谭丽招聘，并由谭丽结算发放薪酬。张晓飞系谭丽于2018年上半年招聘，但未签订劳动合同。楼盘销售期间，被告合同专用章及法定代表人黄学文私章均放置在售楼部吧台抽屉中，销售人员可任意使用，直至2020年11月左右。2019年11月15日，谭丽以第三人邵阳房联地产经纪有限公司名义与被告签订合作协议，被告将剩余尚未销售的64套住房委托第三人销售。张晓飞则继续留聘从事销售业务，直至2020年12月底案发离职。 2020年6月，在张晓飞的介绍下，原告确定购买被告“夷江豪庭”1栋3单元12层12号房。2020年6月12日，张晓飞以被告名义与原告签订《认购协议》，并加盖被告合同专用章。原告于2020年6月12日至7月14日先后通过微信、pOS机、现金等支付290000元给张晓飞，张晓飞于2020年6月15日、23日、7月14日向原告出具盖有被告财务公章的收据三张，共计29000元。2020年8月18日，原告又通过银行转账150000元给张晓飞。 另查明，原告认购的1栋3单元12层12号房，被告于2017年出售给案外人魏斌、王小红夫妇，魏斌、王小红夫妇退出后，于2020年10月3日出售给胡国文，并签订了商品房买卖合同，原告认购时不知情。张晓飞出具给原告收据三张系其伪造被告财务公章做的假收据，张晓飞并未将收取原告的440000元交给被告或第三人。现张晓飞因该系列案已构成犯罪嫌疑被邵阳县公安羁押。 上述事实，有《认购协议》、收据、微信账单详情、微信聊天记录、刘晓浪调查笔录、孙能志书面证明、图片、《商品房买卖合同》、邵阳县公安对张晓飞讯问笔录及对谭丽、孙舜娥的询问笔录、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点有五。 一、张晓飞系谁聘请之工作人员？张晓飞系谭丽任被告售楼部经理，并以个人名义承包被告住宅销售业务期间于2018年上半年招聘，并由谭丽结算发放薪酬，张晓飞以被告名义对外经办业务系代表被告执行工作任务。2019年11月15日，谭丽以第三人邵阳房联地产经纪有限公司名义与被告签订合作协议，被告将剩余尚未销售的64套住房委托第三人销售，之后，张晓飞则继续留聘从事销售业务，从2019年11月15日起可认定张晓飞以被告名义对外经办业务系执行第三人对被告的委托事务，系第三人的工作人员。 二、被告与第三人是否构成委托代理法律关系？2019年11月15日，第三人与被告签订合作协议，被告将剩余尚未销售的64套住房委托第三人销售，双方构成委托代理法律关系。 三、张晓飞以被告名义与原告签订的《认购协议》是否对被告产生法律效力？《中华人民共和国民法典》第一百六十二条之规定代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十一条之规定执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。本案中，张晓飞以被告名义与原告签订加盖被告合同专用章的《认购协议》，收取原告认购款，系执行第三人工作任务，即执行第三人对被告的委托事务，同时，原告有理由相信张晓飞系代理被告进行销售，故张晓飞的代理行为有效，其与原告签订的《认购协议》对被代理人被告发生法律效力。张晓飞虽系利用工作便利将被告已出售房屋擅自使用被告公章以被告名义与原告签订《认购协议》，未将认购款交付被告或第三人，其行为涉嫌犯罪，但不影响不知情的原告（善意第三人）与被告签订《认购协议》的效力。 四、被告是否是本案适格主体？被告与第三人之间构成委托代理法律关系。第三人执行被告的委托事务对被代理人被告发生法律效力。本案中，张晓飞主观上趁被告对公章的管理松懈，利用工作便利行诈骗之嫌，但客观上表现为执行第三人对被告的委托事务，其以销售员身份以被告名义与原告签订的《认购协议》，对被代理人被告发生法律效力，被告应承担民事责任。故此，被告是本案适格主体。被告承担民事责任后，可根据与第三人之的合作（委托）协议另行主张权利。 五、原、被告之间《认购协议》是否解除？被告是否应返还或赔偿原告认购款440000元及资金占用费？张晓飞以被告名义与原告签订《认购协议》，并加盖被告合同专用章，收取原告认购款，系执行第三人对被告的委托事务，对被代理人被告发生效力，该《认购协议》有效。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定，有下列情形之一的,当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人－方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人－方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。被告之前已将双方诉争房屋出售给案外人魏斌、王小红夫妇，魏斌、王小红夫妇退出后，于2020年10月3日出售给胡国文，并签订了商品房买卖合同。现原告要求解除合同，被告亦无履行之意，故该《认购协议》应予以解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款之规定，合同解除后，尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因此，对原告的认购款440000元，被告应予以赔偿或返还。原告要求被告承担资金占用费，因原告在本案中未尽到注意义务，致使本案纠纷发生，有一定的过错，对其该诉请，本院不予支持。 综上，依照上述所述法律规定，判决如下： 一、被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司与原告孙舜娥之间《认购协议》予以解除。 二、被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙舜娥认购款款440000元。 三、驳回原告孙舜娥其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4100元，由被告邵阳市宝峰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（本院接收上诉状的部门为立案庭），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  李海滨 二〇二一年五月三十一日 书记员  李艳辉