福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初1903号原告：中国工商银行股份有限公司福清支行，住所地福建省福州市福清市元洪路创元国际大酒店2号公寓楼1-2层靠清昌大道部分店面，统一社会信用代码91350181854912134C。负责人：杨枫钦，该支行行长。委托诉讼代理人：许昇，福建联合信实（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵秀美，福建联合信实（福州）律师事务所律师。被告：周道银，男，1978年6月30日出生，汉族，住福建省福清市。被告：福建人和房地产开发有限公司，住所地福建省福清市高山镇侨乡特区，统一社会信用代码：91350181761771248M。法定代表人：方敏，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：陈枝金，该公司职员。原告中国工商银行股份有限公司福清支行（以下简称：工行福清支行）与被告周道银、福建人和房地产开发有限公司（以下简称：人和房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员独任公开开庭进行审理。原告工行福清支行的委托诉讼代理人赵秀美与被告人和房地产公司的委托诉讼代理人陈枝金到庭参加诉讼。被告周道银经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行福清支行向本院提出诉讼请求：1、被告周道银立即向原告偿还借款本金人民币206381.19元及利息（包括罚息、复利,暂计至2020年10月21日为4399.85元，后续利息按《个人购房借款／担保合同》约定计算至全部债务清偿之日止）;2、被告福建人和房地产开发有限公司对被告周道银的上述债务承担连带清偿责任；3、原告对被告周道银提供的位于高山镇侨乡大道桥乡特区X号楼X单元房产（预告登记证号：融房预ＱＲ字第0××5号），有权以折价、拍卖、变卖所得价款在本诉讼请求第一项确定的债权范围内优先受偿；4、本案全部诉讼费、公告费、财产保全费等费用由被告承担。事实和理由：2009年1月19日，中国工商银行股份有限公司福清高山支行（该支行现已取消，其隶属行原告工行福清支行）作为贷款人与被告周道银（借款人、抵押人）、被告福建人和房地产开发有限公司（保证人）签署《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［省分行营业部］行［高山］支行［2009］年［01ＱＸ029］号），约定原告向被告周道银提供贷款370000元用于购买坐落于福清市高山镇福西路高山桥乡特区××号楼××号房，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%。同时，合同第九条约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；合同第十条约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；合同第十三条约定贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；合同第三十三条约定本合同履行过程中发生纠纷，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行：被告周道银以其位于高山镇侨乡大道桥乡特区X号楼X单元的房产，为《个人购房借款／担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和被告所有其他应付费用提供抵押担保，并于2009年1月21日办理了预购商品房抵押权预告登记（抵押权预告登记证号：融房预ＱＲ字第0××5号）。被告人和房地产公司在《个人购房借款／担保合同》保证人一栏盖章，确认其对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任，直至正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。前述《个人购房借款／担保合同》签订后，中国工商银行股份有限公司福清高山支行依约于2009年1月21日发放了贷款370000元，贷款到期日为2029年1月21日。现因被告周道银违反合同约定，连续三个月、累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，已构成违约。截至起诉时，上述房屋未办理正式抵押登记手续，被告福建人和房地产开发有限公司依约仍需承担连带保证责任。被告周道银未作答辩，亦未举证、质证。被告人和房地产公司辩称，原告与被告周道银签署借款合同十余年，这期间被告周道银已出现各类信用危机，但是原告因自身存在重大失误未能及时采取保全措施，导致案涉房屋被福清法院公开拍卖，对此人和房地产公司没有任何过错。且被告已办理抵押权预告登记，人和房地产公司已尽到了该尽的义务，应免除保证义务。因被告周道银经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对原告工行福清支行所提供的证据进行审查，认证。经审理本院认定，原告工行福清支行所诉事实属实。另查明，一、案涉抵押物办理预售商品房抵押权预告登记后（该房屋已经符合办证条件），但至今未办理该房屋所有权证及房屋抵押登记。二、被告周道银未按照合同约定偿还借款本息，截止2021年4月21日尚欠原告工行福清支行借款本金206,381.19元及利息、罚息、复利（其中截至2020年10月21日的利息、罚息、复利4399.85元）。以上事实，有原告提供的说明函及工银闽综（2012）677号批复、《个人购房借款/担保合同》、《预购商品房抵押权预告登记》、工商银行个人借款凭证、自营历史明细表、预先登记通知书等原、被告的庭审陈述为证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案金融借款合同设立与争议均发生在民法典施行之前，故适用当时的法律、司法解释的规定。被告周道银（为借款人）、人和房地产公司（为保证人）与原告的下属分支机构中国工商银行股份有限公司福清高山支行（为贷款人）签订之间签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容合法有效，具有法律约束力。2009年1月21日，原告依约向被告周道银足额放贷370,000元，已履行合同的义务。但被告周道银未能按约偿付借款本息，已构成违约，根据合同约定工行福清支行有权提前收回全部贷款，截止2021年4月21日尚欠原告工行福清支行借款本金206,381.19元及利息、罚息、复利（其中截至2020年10月21日的利息、罚息、复利为4399.85元），应当依照合同约定承担违约责任。原告关于被告周道银清偿拖欠借款本金、利息、罚息的诉求，符合双方的合同约定，本院予以支持。本案被告人和房地产公司对被告周道银的案涉贷款行为提供阶段性连带责任保证，而案涉房屋至今尚未办理抵押登记手续，故原告主张被告人和房地产公司对被告周道银的债务承担连带偿还责任，本院予以支持。人和房地产公司在承担保证责任后，有权向周道银追偿。关于原告主张对案涉预抵押房产处置所得款项优先受偿问题，由于民法典施行之前的法律、司法解释对未办理正式抵押登记的预抵押房产是否可对处置所得款项优先受偿作出规定，而民法施行后的司法解释对此有作出规定，故可以适用《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，鉴于本案办理预抵押登记的房产已经具备办证条件，亦未发现存在预告登记失效的情形，而购房人周道银逾期未协助办理抵押登记，故原告主张对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本院予以支持。被告周道银经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、第二十条的规定，判决如下：一、被告周道银于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司福清支行借款本金206,381.19元及利息、罚息、复息（截至2020年10月21日的利息、罚息、复息为4399.85元，2020年10月22日起按照《个人购房借款/担保合同》约定计算至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利）；二、被告福建人和房地产开发有限公司对上述第一项下被告周道银应付原告中国工商银行股份有限公司福清支行的债务承担连带清偿责任,并有权就其为周道银案涉债务所垫付之款项及相应利息（按同期同类LPR利率，从款项垫付之日起计算）实际承担担保责任后向周道银追偿；三、原告中国工商银行股份有限公司福清支行有权选择案涉位于福清市××镇××道桥乡特区X号楼X单元房产（抵押权预告登记证号：融房预ＱＲ字第0××5号）拍卖、变卖所得价款，对上述第一项中的款项优先受偿，中国工商银行股份有限公司福清支行选择行使优先受偿权之日保证责任终止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4757元，由被告周道银、福建人和房地产开发有限公司负担，款限本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  谢志民二〇二一年五月十四日书记员  林津津