黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑12民终381号上诉人（原审被告、申请执行人）：绥化市汇达小额贷款有限责任公司。住所地：绥化市北林区世纪方舟步行街一区12号楼21号、22号商服。法定代表人：米永奎，职务董事长。委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：王巍，男，1987年2月11日出生，汉族，无职业，住海伦市。被上诉人（原审原告、执行案外人）：周晓凤，女，1986年8月10日出生，汉族，无职业，住海伦市。以上二被上诉人的委托诉讼代理人：吕晶然，黑龙江乾正律师事务所法律援助。被上诉人（原审第三人、被执行人）：黑龙江忠博房地产开发有限公司。住所地：海伦市新二中对面南环路南。法定代表人：沈树忠，职务总经理。委托诉讼代理人：李成田，男，该公司副总经理。被上诉人（原审第三人、被执行人）：沈树忠，男，1966年4月4日出生，汉族，黑龙江忠博房地产开发有限公司总经理，住海伦市。被上诉人（原审第三人、被执行人）：徐国英，女，1971年1月20日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市阿城区。上诉人绥化市汇达小额贷款有限责任公司（以下简称汇达小额贷款公司）因与被上诉人周晓凤、王巍、黑龙江忠博房地产开发有限公司（以下简称忠博房地产公司）、沈树忠、徐国英案外人执行异议之诉一案，不服绥化市北林区人民法院（2020）黑1202民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇达小额贷款公司的委托诉讼代理人刘凤卿、被上诉人王巍、周晓凤的委托诉讼代理人吕晶然，被上诉人忠博房地产公司、沈树忠、徐国英经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇达小额贷款公司向本院提出的上诉请求：一、请求撤销一审判决、继续对案涉房屋予以执行。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人根据生效判决申请执行，被上诉人王巍、周晓凤提出异议称案涉房屋系其购买居住使用至今，绥化市北林区人民法院(2019)黑1202执异114号执行裁定书驳回其异议请求。绥化市北林区人民法院(2020)黑1202民初357号案件审理中，既没审查被上诉人之间的资金流水，也未对房屋预告登记在上诉人指定人员名下进行担保做出正确认定，便判决不得执行被上诉人王巍、周晓凤购买的海伦市海伦镇海南名苑小区2号楼3单元601室房屋。上诉人认为该房屋在被上诉人向上诉人借款时已抵押给上诉人，且在房产部门办理了登记。在该登记没有依法注销的情况下上诉人方享有的物权是唯一确定的，足以排除被上诉人王巍、周晓凤等人的权利。王巍、周晓凤辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。答辩人作为善意相对人在案涉房屋被查封前已经交付全款、签订了合法有效的购房合同并领取钥匙，办理了入户手续实际占有使用该房屋，未办理过户登记是因开发商原因。答辩人对案涉房屋合法占有，足以阻却执行。在民间借贷纠纷判决中法院未判决创世伟业公司承担责任，案涉房屋也没有为汇达公司办理抵押登记，房屋虽有李晓峰办理的预登记，但并非基于真实的买卖关系，并不以取得房屋所有权为目的，仅为保证债权实现，且预登记也已经过了行政部门登记的期限。沈树忠、徐国英、忠博房地产公司未答辩。王巍、周晓凤向一审法院提出的诉讼请求：1.判决立即停止对位于海伦市海南名苑2号楼3单元601室建筑面积74.17平方米住宅的强制执行，解除对该房屋的查封，并确认该房屋为原告所有；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，王巍、周晓凤变更第一项诉讼请求为：判决不得执行二原告购买的位于海伦市海南名苑2号楼3单元601室房屋。一审判决认定的事实：原告王巍与原告周晓凤系夫妻关系，二人系海伦市双录乡双山村6组村民。2014年1月6日，二原告与黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司为甲方，周晓凤、王巍为乙方。合同约定：甲方将其开发建设的海伦市海南名苑小区2号楼6层自东向西数3单元601室建筑面积74.17㎡的住宅以每平方米1,080元的单价出卖给乙方，总价款80,000元，甲方负责为乙方办理产权证相关手续。同年1月8日，周晓凤、王巍交付购房款80,000元，海南名苑售楼处为其出具了房款收据。乙方于2015年3月18日交纳了入户费用，甲方当日将该房屋交付乙方。二原告于2015年3月24日起交纳水费和电费，于2015年3月25日起交纳物业费，于2015年10月24日起交纳供暖费，至今一直居住在该房屋。该房屋为二原告家庭在海伦市的唯一住宅。汇达小额贷款公司与沈树忠、徐国英、忠博房地产公司、黑龙江创世伟业房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案，于2016年10月10日作出（2016）黑1202民初1100号民事判决。判决内容如下：一、被告沈树忠、徐国英给付原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司借款本金5,000,000元，按年利率24%计算自2015年7月22日至2016年10月10日期间的利息1,463,327元，本息合计6,463,327元。此款于本判决生效后十日内一次性付清；二、被告黑龙江忠博房地产开发有限公司承担连带给付责任；三、驳回原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司要求被告黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司在抵押财产限额内承担连带清偿责任的请求。判决生效后，沈树忠、徐国英、忠博房地产公司未履行生效法律文书确定的义务。本院于2017年1月11日根据汇达小额贷款公司的执行申请立案强制执行。2017年9月4日，本院作出（2017）黑1202执102号执行裁定，对包括案涉房屋在内的数十套房屋予以查封。之后王巍、周晓凤向本院书面提出案外人执行异议，主张本院查封的案涉房屋属于其所有财产，在法院查封前其于2014年1月6日从开发商处以80,000元价款购买了该房屋，从2015年3月18日办理入户手续开始居住至今，其交付了房款并实际入住，对房屋有权占有，非自身原因没有办理产权登记手续。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，提出执行异议，要求解除对案涉房屋的执行。2019年11月19日，本院作出（2019）黑1202执异114号执行裁定，驳回案外人王巍、周晓凤的异议请求。执行裁定书于2020年1月10日向王巍、周晓凤送达。王巍、周晓凤不服执行异议裁定，于2020年1月15日向本院提起案外人执行异议之诉。另据本院（2016）黑1202民初1100号民事判决查明，沈树忠与徐国英系夫妻关系。2014年3月18日，汇达小额贷款公司与沈树忠签订借款合同两份，分别出借给沈树忠2,000,000元和1,000,000元。同日汇达小额贷款公司与徐国英签订借款合同一份，出借给徐国英2,000,000元。沈树忠、徐国英提供黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司开发建设的海伦市海南名苑小区房屋48套及半地下商服19套为上述借款进行抵押担保，并于2014年3月17日在海伦市房产管理处办理了预告登记手续，将包括2号楼3单元601室在内的担保房屋预告登记在时任汇达小额贷款公司负责人的李晓峰名下。2015年4月6日，汇达小额贷款公司与忠博房地产公司签订补充协议，由忠博房地产公司对上述借款提供连带责任保证。2015年6月17日，汇达小额贷款公司与忠博房地产公司又签订补充协议，约定在原借款时提供的67套房屋作抵押的基础上再提供9套房屋作抵押物。沈树忠在海伦市开发建设海南名苑小区时，借用黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司的资质，挂靠在黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司名下进行开发建设。忠博房地产公司成立于2013年12月，系自然人独资有限责任公司，沈树忠系法定代表人。2013年12月29日，忠博房地产公司与黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司达成合作开发海伦市海南名苑项目的协议，由黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司报建项目。忠博房地产公司以现金及其他全部投资入股，占项目股份99%。因该项目使用黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司资质，黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司以资质入股，占项目的1%。同时约定该项目的建设施工、运营管理、全部债务等均由忠博房地产公司自行处理。忠博房地产公司与黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司还约定海南名苑的经营权、债权债务均转到忠博房地产公司。再查明，海南名苑花园小区二期系以黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司名义报建开发的。该项目于2012年6月20日进行建设工程施工合同备案，2013年7月30日取得建设用地批准书，2013年10月24日取得用地许可证，2013年10月31日取得建设工程规划许可证，2013年11月14日取得房地产开发项目许可证，2013年12月18日取得商品房预售许可证。还查明，2014年2月14日，黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司与时任汇达小额贷款公司经理的李晓峰签订一份商品房买卖合同，以案涉房屋为买卖标的，同时给李晓峰开具了一张金额221,026元的购房收据。2014年3月17日，海伦市房产管理处办理了权利人为李晓峰的预告登记。黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司以此方式为沈树忠、徐国英在汇达小额贷款公司借款提供担保。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，应当适用最高人民法院相关司法解释规定。第一，案外人所签订房屋买卖合同的效力问题。忠博房地产公司系海南名苑项目的实际开发人，其以被挂靠人黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司名义与二原告签订房屋买卖合同，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效。第二，汇达小额贷款公司申请执行案涉房屋所基于权利的属性问题。李晓峰虽然签订了商品房买卖合同并办理了预告登记，但其不以取得所有权为目的，并不是案涉房屋的实际买受人。上述行为的真实目的系代汇达小额贷款公司持有担保权利，在借款人不履行合同义务的情况下，将房屋的所有权进行转让以实现贷款人的债权。这种担保属于非典型担保中的后让与担保，虽经预告登记，但权利属性仍为债权性质。第三，原告对案涉房屋享有的权利能否排除执行问题。首先，就汇达小额贷款公司基于连带责任保证一般金钱债权执行查封房屋来判断。王巍、周晓凤作为案涉房屋的购买人，享有消费者物权期待权。其二人在法院查封案涉房屋前，已经同开发商签订了合法有效的书面买卖合同且交付了全部购房款，所购商品房系用于居住且二人在海伦市无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，王巍、周晓凤享有的物权期待权能够排除汇达小额贷款公司作为一般金钱债务的债权人对案涉房屋的执行。其次，就汇达小额贷款公司基于预告登记的后让与担保债权执行查封房屋来判断。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该司法解释确定了消费者购房人的最优保护原则，抵押权不能对抗消费者物权期待权。本案汇达小额贷款公司的非典型担保权利虽已预告登记但尚处于债权状态，未取得非典型担保物权即让与担保物权。参照这一司法解释，物权性质的让与担保不能对抗消费者物权期待权。举重以明轻，债权性质的后让与担保更不能对抗消费者物权期待权。虽然汇达小额贷款公司与忠博房地产公司之间存在非典型担保债权法律关系，王巍、周晓凤作为商品房的购买人仍然能够排除汇达小额贷款公司对案涉房屋的执行。综上所述，二原告基于消费者物权期待权要求排除对案涉房屋执行的诉讼请求有理，予以支持。经本院审判委员会讨论，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，判决：不得执行原告王巍、周晓凤购买的海伦市海伦镇海南名苑2号楼3单元601室房屋。案件受理费1,800元，由绥化市汇达小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。本院（2019）黑1202执异114号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二审审理中当事人未提交新证据。经二审审理,本院确认前述一审判决认定的事实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，王巍、周晓凤作为案外人为此应承担举证证明责任.审理中,王巍、周晓凤举示了其购买案涉房屋的商品房买卖合同、购房收据、物业费、供热费、水费收据等证据，可以认定在法院查封前全款购买涉案房屋并实际占有使用该房屋，因此王巍、周晓凤对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，汇达小额贷款公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，800.00元，由上诉人汇达小额贷款公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟庆波审判员  张晓红审判员  慕安萍二〇二一年五月二十八日书记员  石阳阳