内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终547号上诉人（原审被告）：庞涛，男，1978年3月26日出生，蒙古族，无业，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区辽河镇腰伯吐村**，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘欣侠，女，1977年1月3日出生，汉族，无业，现，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区兴隆新村****住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。系上诉人妻子。委托诉讼代理人：杜鹏，河北大卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金加涛，男，1956年5月22日出生，朝鲜族，个体户，现住内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇第八居委会****，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：杨淑霞，女，1958年2月7日出生，蒙古族，个体户，现住内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇第八居委会****，公民身份号码：×××。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵玉枫，辽宁维谐律师事务所律师。上诉人庞涛与被上诉人金加涛、杨淑霞房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗人民法院（2020）内0526民初1157号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。庞涛上诉请求：一、依法撤销内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗人民法院（2020）内0526民初1157号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决解除上诉人与被上诉人于2013年11月16日签订的《房屋买卖合同》无事实及法律依据。本案为房屋买卖合同纠纷，被上诉人一审诉求为要求解除上诉人与被上诉人2013年11月16日签订的《房屋买卖合同》。虽然解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权的行使应当在一定期限内行使。本案中上诉人与被上诉人于2013年11月16日签订的《房屋买卖合同》并且该合同第三条付款方式中约定如甲方在办理完房产证通知乙方后，一个月不能清偿尾欠款，按月向甲方支付双倍利息，乙方在三个月不能全部给付尾欠款和利息，甲方有权收回房屋。但被上诉人取得房产证的时间为2018年10月26日，被上诉人起诉要求解除与上诉人之间的《房屋买卖合同》应当在法定的期限内提出，如果超出了法定的期限，被上诉人的解除权就已经消灭。在解除权消灭的情况下，对于其提出解除合同的诉讼请求就不能得到支持。而本案中一审判决在未审查被上诉人行使解除权的法定期限是否经过，被上诉人的解除权是否消灭的情况下，判决解除了上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖合同》属于查明事实不清，在未查明事实的基础上判决解除合同属于适用法律错误。请二审法院支持上诉人的上诉请求。金加涛、杨淑霞辩称，不同意上诉人的上诉请求，合同签订后至2018年10月26日，上诉人将房产证办理完成后，一直与被上诉人联系，被上诉人一直称在外地，或者其他理由要求给其一段时间再支付房款，上诉人也在一直等待被上诉人履行合同，至2020年，被上诉人通过提起诉讼的方式，要求解除合同，并当庭表示，如上诉人继续履行合同的话，被上诉人是同意履行合同，但现在上诉人既占用被上诉人的房屋，也不支付房款，严重损害了被上诉人的利益。被上诉人通过法院诉讼的形式要求解除合同，并未超过解除权的行使期限，因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。金加涛、杨淑霞向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被双方签订的《房屋买卖合同》；2.请求依法判令被告腾退案涉房屋，并案涉房屋归还于原告；3.请求依法判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：二原告与被告于2013年11月16日签订了《房屋买卖合同》，二原告将坐落于通辽市××旗#商业用房一、二层及地下室1-5号房屋出售给被告，房屋成交价为6708600元，付款方式为被告先首付购房款3358600元，剩余房款3350000元在二原告办理房产证后一次性付清，如在原告办理完房屋产权证后通知乙方，一个月内被告不能清偿尾欠款，按月向原告支付双倍利息，被告在三个月内不能全部给付尾欠款和利息，原告有权收回房屋，被告所付房款和其他费用原告不予以退还。合同签订后，被告按约向二原告支付了购房首付款3358600元。原告随后将案涉房屋交付于被告使用，被告占用该房屋经营“虹海浴宫”至今。在2014年开发商可以办理产权证时，原告就通知被告交清尾款，并可将产权证直接过户在被告名下，但是被告以别的项目投资多，手上资金紧张，目前无法付清尾款，但承诺欠付尾款3350000元可以按照合同约定按每月2万元支付利息。在此期间，原告一直催促被告付清尾款及支付在此期间的利息，但是被告总是拖延。2018年5月，被告找到原告称已经破产，明确表示不能履行合同，二原告只能于2018年10月26日先行办理五套房屋的产权证，分别为蒙（2018）扎鲁特旗不动产第004624号面积为161.9平方米，蒙（2018）扎鲁特旗不动产第004625号面积为174.04平方米，蒙（2018）扎鲁特旗不动产第004621号面积为174.04平方米，蒙（2018）扎鲁特旗不动产第004623号面积为222.6平方米，蒙（2018）扎鲁特旗不动产第004622号面积为161.9平方米。二原告办理产权后即按照合同约定履行通知义务通知被告，要求被告一次性付清购房款尾款及利息，并立刻办理产权过户，否则原告将按照合同约定解除合同并收回房屋。被告不能继续履行合同又不归还房屋的违约行为已经严重损害了原告的利益。原审法院查明事实：原告金加涛、杨淑霞与被告庞涛于2013年11月16日签订了《房屋买卖合同》，二原告将坐落于××旗#商业用房一、二层及地下室1-5号房屋出售给被告。约定房屋价格为6708600元，付款方式为被告先首付购房款3358600元，剩余房款3350000元在二原告办理房产证后一次性付清，如在原告办理完房屋产权证后通知乙方，一个月内被告不能清偿尾款欠款，按月向原告支付双倍利息，被告在三个月内不能全部给付尾欠款和利息，原告有权收回房屋，被告所付房款和其他费用原告不予以退还。合同签订后，被告按约向二原告支付了购房首付款3358600元。原告随后将案涉房屋交付于被告使用，被告占用该房屋经营虹海浴宮至今。二原告于2018年10月26日取得五套房屋的产权证，分别为蒙（2018）扎鲁特旗不动产第004624号面积为161.9平方米，蒙（2018）扎鲁特旗不动产第004625号面积为174.04平方米，蒙（2018）扎鲁特旗不动产第004621号面积为174.04平方米，蒙（2018）扎鲁特旗不动产第004623号面积为222.6平方米，蒙（2018）扎鲁特旗不动产第004622号面积为161.9平方米。原审法院认为：买受人应当按照约定的时间支付价款。分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本案中，原被告签订的《房屋买卖合同》出于自愿，不违反法律规定，双方应按合同履行各自义务。合同约定在办理完房屋产权证后，被告庞涛应当在三个月内付清房款。原告于2018年10月26日已经取得房屋产权证，被告庞涛应当在2019年1月25日前付清购房款。因庞涛未按期支付剩余购房款3350000元占全部购房款的近二分之一，原告有权要求解除合同。故原告诉讼请求理由正当，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百六十一条、第一百六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、本判决发生法律效力后立即解除原告金加涛、杨淑霞与被告庞涛于2013年11月16日签订的《房屋买卖合同》；二、被告庞涛在本判决发生法律效力后立即向原告返还案涉房屋。案件受理费100元，由被告庞涛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人均未出示新证据。二审查明事实及采信证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与二被上诉人于2013年11月16日所签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规，是合法有效的。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。该合同中约定，在办理完房屋产权证后，上诉人庞涛应当在三个月内付清尾欠房款。二被上诉人于2018年10月26日已经取得房屋产权证，上诉人庞涛应当在2019年1月25日前付清尾欠购房款。因上诉人庞涛未按期支付剩余购房款3350000元占全部购房款的近二分之一，故二被上诉人有权要求解除合同。一审判决认定事实并无不当，本院予以确认。上诉人提出的上诉理由没有有效、充分的证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，庞涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人庞涛负担。本判决为终审判决。审判长 李永胜审判员 巴雅尔审判员 郭秀琴二〇二一年五月十二日法官助理 吴艳玲书记员 张 磊