北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初3310号原告（反诉被告）：李进东，男，1978年12月3日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：北京市金点点商贸有限责任公司，住所地北京市房山区青龙湖镇北刘庄村78号。法定代表人：国凤霞，经理。委托诉讼代理人：佟学明，男，1971年10月14日出生，汉族，该公司经理。委托诉讼代理人：张国伟，北京腾铭律师事务所律师。原告（反诉被告）李进东诉被告（反诉原告）北京市金点点商贸有限责任公司（以下简称金点点公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李进东及其委托诉讼代理人李国路，被告（反诉原告）金点点公司的委托诉讼代理人佟学明、张国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李进东向本院提出诉讼请求：1．解除原被告于2017年10月22日签订的《联营商户协议》和2018年7月28日签订的《联营商户协议》；2．判令被告支付原告点点超市六店和总店（十三店）2020年11月1日至2020年11月13日的经营收入约10万元（扣除场地使用费、租金、设备管理费、水费、电费）；3．判令被告返还原告多扣的水费、租金及扣点计98095．21元；4．判令被告返还原告押金4万元；5．判令被告赔偿原告经济损失24．5万元；共计483095．21元；6．诉讼费由被告承担。2021年5月14日，李进东在谈话中表示因金点点公司已将第二项诉讼请求中的经营收入结清，故撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2017年10月22日，原、被告签订《联营商户协议》，约定被告在其点点超市六分店提供40平方米营业场地，供原告进行主食、熟食、凉拌菜项目，由原告自主经营、自负盈亏；合作时间为自2018年1月1日起至2020年12月31日止；租金及场地费采用租金加扣点的方式，第一年为免租金，月场地使用费为原告入店商品销售额的3%;第二年和第三年每年年租金6万元，月场地使用费为原告入店商品销售额的3%;租金上付制，按年支付；原、被告在每月5日进行结账计算原告的经营收入，结账同时将月场地使用费、水费、电费一并扣减；设备使用费每月每台150元；订立合同时，原告向被告支付贰万元押金，在合同期满后退回；如果被告违约，甲方可以解除租赁合同，并要求被告承担赔偿责任，违约情形包括但不限于甲方、乙方单方面不按照合同履行其义务或者违背法律、法规的规定等情形；发生争议，到被告所在地法院解决。合同签订后，原告依约出资进行装修，并按照合同约定交纳押金、租金。2018年7月28日，原告又与被告签订《联营商户协议》，约定被告在其点点超市总部店（十三店）提供48平方米营业场地，供原告进行主食、熟食、凉拌菜项目，由原告自主经营、自负盈亏；合作时间为自2018年9月1日起至2021年8月31日止。该份合同没有约定支付租金，只是每月以扣点方式支付场地使用费，第一年为每月按照原告入店商品销售额的3%计算，第二年、第三年为8%,押金、设备管理费、原告的经营收入以及管辖法院均与六店合同约定一致。合同签订后，原告依约定进行装修，并按照约定缴纳押金和场地使用费，进行合法经营。但在2020年10月份原告核对账单时突然发现，自2020年4月份开始被告以收取租金和扣点方式额外扣原告两个店的收入，并按照每月100元／吨的标准收取原告水费，原告多次找被告要求退还多扣的经营收入及水费，被告认可多扣但拒不退还，直接造成原告资金断裂，无法继续经营，不得不于2020年11月13日停业至今。被告的行为已经构成根本违约，且给原告造成重大经济损失，依据双方约定和法律规定，原告可以解除合同并要求其承担违约责任和赔偿经济损失。为了维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判决。金点点公司辩称，1．由于原告违约，在未经被告同意的情况下，私自撤离承租的店面，因此原告应承担违约责任，针对第一项请求，被告同意解除，但是造成解除的原因为原告违约，同时针对原告的违约行为，被告已经提起反诉，具体详见反诉请求。2．关于第二项请求，因原告自行撤离导致结算未果，那么未结算的原因系原告的个人行为导致，因此对于其提出的10万元结算费用，不应由被告承担相应的责任，庭审前，被告也提供11月原告的经营收入，待原告确认后，原告可以到被告公司进行结算。同时被告也不应承担对应该项的诉讼费用。3．对于第三项请求，被告不同意，针对水费问题，被告已经告知过原告，合同签订时收取水费每吨10元，2019年12月房山区环境保护局连同村委会找到点点公司，不让被告将废水排入河沟，影响环境，随后将被告公司的出水口堵上，被告就选择找到污水处理公司，由污水处理公司进行污水处理，每吨90元，用水10元，对于该费用，被告也跟李进东进行解释，被告收取水费100元，也是在合理范围内，原告认可，原告起诉称多扣水费的问题不存在。关于租金与扣点原告所称事实不符，被告不同意该请求。4．第四项请求不同意，因属于原告违约，被告不同意退还，第五项请求也不同意，原告违约，被告不同意，同时向法院提起反诉。根据原告、被告签订的联营商户协议中的第四条第三款、第十二条第一款、第五款，被告收取费用系合理的。同时被告按月给原告结算，2020年7月至10月期间根据之前原告、被告的口头协议，原告认可被告结算方式，领走结算款，之后反悔继而撤店的行为应认定违约，原告应赔偿被告损失，同时押金不应退还。综上所述原告属于违约，应赔偿被告损失，请法院依法判决。金点点公司在庭审中补充答辩意见称：装修视为归被告所有，当初是让利行为，我们不让利的话就会按照跟第二年一样的标准进行收取。2020年的疫情期间，原告没有经营这个店面，给我造成了损失，而且这次原告是突然撤店的，对于我公司今后的经营收入是有损失的。金点点公司向本院提出反诉请求：1．请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告12万元；2．请求法院判令反诉被告因不经营造成反诉原告的经营损失10万元；3．诉讼费由被告负担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年10月22日签订的点点超市六分店《联营商户协议》，经营期限为2018年1月1日至2020年12月31日止。2018年9月1日签订点点超市总部店《联营商户协议》，经营期限为2018年9月1日至2021年8月31日止。合同中约定乙方应自行办理各种证照和纳税，必须按照工商行政管理部门核准的经营范围，经营方式在经营摊位亮证经营等等，实际上反诉被告在履行中即没有按照合同约定提供，经过反诉原告口头告知，反诉被告一拖再拖，于2020年7月经过反诉原告与反诉被告深层次沟通，反诉被告与反诉原告达成一致意见，合同继续履行，反诉被告也正常经营，2020年10月在反诉原告与反诉被告协商续租的问题上，多次沟通无法达成一致，同时反诉被告又反悔，要求反诉原告退还其应交给反诉原告的费用，当反诉原告不同意其请求时，反诉被告突然撤店，同时关闭在两个超市的店面，造成反诉原告的经营损失，反诉被告的行为属于违约，根据双方签订的合同，每个店反诉被告应赔偿反诉原告6万元，同时收取的押金不予退回，并赔偿反诉原告损失，因此根据相关法律规定，特向法院提起反诉，请法院依法支持反诉人的反诉请求。李进东辩称，不同意被告的反诉及事实理由。1．被告的事实及理由不全面，原告按照双方签订的协议履行，没有违约事实，被告的反诉事实是被告自己罗列的；2．所有进入被告商场经营的商户都与原告的经营方式一样，原告撤店是基于被告严重违约，侵害原告的利益，造成原告无法正常经营。在多次与被告沟通无结果后，不得不采取保护自身利益的情况下（采取的举措）。所以，被告的反诉请求没有事实及法律依据。在审理中，李进东针对本诉提交如下证据：1．租赁协议2份；2．计算清单1张（6店和13店的）；3．押金收据2张；4．装修收据2张；5．收据凭证2份；6．对账单4张；7．现状照片。金点点公司质证称：对证据1的真实性认可，关联性认可，不认可证明目的；对证据2证明目的不认可，计算有误，其中6店的7月份应该是458．77元，13店的7月份应该是361．74元，其余扣的钱和时间都认可；对证据3认可；对证据4的真实性和证明目的都不认可；对证据5的真实性认可，证明目的不认可；对证据6、7质证称已经超过法庭予以的举证期限，不予质证。金点点公司对证据1、3、5的真实性予以认可，本院对此不持异议；对证据2，将在经审理查明部分予以阐述；证据4，结合庭审调查，金点点公司认可李进东曾对承租的商铺进行装修，本院对该证据的真实性予以认可;证据6-7，本院对其真实性予以认可。金点点公司针对本诉和反诉提交如下证据：1．联营商户协议2份；2．支出凭证及对账单；3．发票、合同，证明被告收取的水费是商户产生的；4．照片，证明原告撤离时在其经营的窗户上打印的文件，在其撤离后在北潞园另外一地方租赁房屋，原告称资金链断裂，是虚假陈述，原告在告知我们撤店时，就已经搬离了；5．支付宝和微信的协议，证明被告收取千分之三的合理性，是因为费用是第三方收取；6．支付宝和微信收取费用的结算记录，证明微信、支付宝按约按照千分之三的标准向被告收取费用，被告作为企业单位收取的费用必须入账，这个费用是实际必要的产生费用。李进东对证据1的真实性认可，证明目的不认可；对证据2与我方提交的支付凭证一致的我方认可，不相符的我方不认可，对扣的千分之三的证明目的不认可；对证据3加收的90元的水费不认可；对证据4的真实性无法确认，不予认可；对证据5的协议与商户无关；对证据6不认可。李进东对证据1的真实性予以认可，本院对此不持异议；对证据2将在经审理查明部分予以阐述；对证据3-6的真实性予以认可。李进东针对反诉提交证据如下：1．被告的营业执照和食品经营许可证，证明我们早就有食品经营许可证，不存在被告催促办理；2．电话录音，证明我方搬离被告是认可的，并且后期协商未果，同时也证明被告反诉不成立。金点点公司对证据1的真实性认可，但是证明目的不认可；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，原告录音的时间是2020年9月8日，原告认可收费标准是在2020年7月，我方发的通知是2020年4月，在录音中阐述的证据也没有说原告不同意，其综合表述就是反悔，录音中姓崔的人员是在2020年7、8月刚刚接手合同管理，因此对于原告提出的证明目的不认可。金点点公司对证据1、2的真实性予以认可，本院对此不持异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、第六分店的协议。2017年12月22日，金点点公司（甲方）与李进东（乙方）签订《联营商户协议》，协议约定：1．甲方提供点点超市第六分店40平方米的营业场地，由乙方自主经营主食、熟食、凉拌菜等项目。乙方自负盈亏，与甲方无关。甲方与乙方之间不存在隶属关系。2．合作起止日期为2018年1月1日至2020年12月31日。3．租金标准为：租金加扣点形式。第一年免租金，乙方入店商品销售额的3%为乙方交付甲方的月场地使用费（扣点）。第二年租金6万元，及乙方入店商品销售额的3%为乙方交付甲方的月场地使用费（扣点）。第三年租金6万元，及乙方入店商品销售额的3%为乙方交付甲方的月场地使用费（扣点）。4．租金实行上付制，每一年支付一次，第一年租金无，以后各期租金在当期结束前30天交纳。双方约定在每月5日结账（节假日顺延）。结账时将扣点和水费、电费及其它乙方应交的费用一并结算。电表、水表单装，收费标准以门店实际支付费用为准，称由甲方提供，乙方需交押金／元，称每月管理费150元。5．乙方向甲方支付2万元押金（此费用在乙方合同期满30天后，无顾客投诉，无违反甲方规章制度，无经营事故、施工事故、无相关部门处罚的情况下全额返还，如有上述情况及乙方未到期自行解除合同的情况下，乙方所交纳的押金不退）。6．场地装修。柜位装修由乙方负责，装修费用由乙方自行承担。不论合约是否到期，乙方在甲方场地的装潢、陈列道具等非经甲方同意不得拆除。7．违约责任及合同解除。因不可抗力的自然灾害和国家政策的变化无法履行本合同时，双方互不承担违约责任，本合同自动解除。甲、乙双方解除合同后，乙方所属设备必须在3天内搬运离店，超过3天甲方有权对设备进行处理。因乙方违约，装饰装修等都无偿归甲方所有。合同到期，乙方如果不继续租赁甲方的场地，乙方装修等不动产附属物无偿归甲方所有。如果乙方违约，甲方可以解除租赁合同，并要求乙方承担赔偿责任。如果甲方违约，乙方可以解除租赁合同，并要求甲方承担赔偿责任。违约情形包括不限于甲方、乙方单方面不按照合同履行其义务或者违背法律、法规的规定等情形。二、总部店（第十三店）的协议。2018年7月28日，金点点公司（甲方）与李进东（乙方）签订《联营商户协议》，协议约定：1．甲方提供点点超市总部店48平方米的营业场地，由乙方自主经营主食、熟食、凉拌菜等项目。乙方自负盈亏，与甲方无关。甲方与乙方之间不存在隶属关系。2．合作起止日期为2018年9月1日至2021年8月31日。3．租金标准为：扣点形式。第一年乙方入店商品销售额的3%为乙方交付甲方的月场地使用费。第二年、第三年为乙方入店商品销售额的8%为乙方交付甲方的月场地使用费。4．双方约定在每月5日结账（节假日顺延）。结账时将扣点和水费、电费及其它乙方应交的费用一并结算。电表、水表单装，收费标准以门店实际支付费用为准，称由甲方提供，乙方需交押金／元，称每月管理费150元。5．乙方向甲方支付2万元押金（此费用在乙方合同期满30天后，无顾客投诉，无违反甲方规章制度，无经营事故、施工事故、无相关部门处罚的情况下全额返带，如有上述情况及乙方未到期自行解除合同的情况下，乙方所交纳的押金不退）。6．场地装修。柜位装修由乙方负责，装修费用由乙方自行承担。不论合约是否到期，乙方在甲方场地的装潢、陈列道具等非经甲方同意不得拆除。7．违约责任及合同解除。因不可抗力的自然灾害和国家政策的变化无法履行本合同时，双方互不承担违约责任，本合同自动解除。甲、乙双方解除合同后，乙方所属设备必须在3天内搬运离店，超过3天甲方有权对设备进行处理。三、双方协议履行情况。合同签订后，金点点公司将经营场地交付给李进东从事主食、熟食、凉菜等经营。2017年12月22日，李进东向金点点公司支付第六分店质保金2万元，2018年8月5日，李进东向金点点公司支付十三店质保金2万元。2020年7月之前，按照上述2份协议的约定，金点点公司每月在扣除场地使用费、水电费、设备使用费后，将李进东的营业收入返还给李进东。庭审时，金点点公司认可李进东向其支付了第六分店的租金12万元。关于2020年7月以后扣除的相关费用，李进东与金点点公司提交的支出凭证及记账单载明的内容一致，本院予以确认，其中第六分店2020年7月扣除李进东三方付扣点1489．19元、房租金24819．17元；8月扣除三方付扣点413．15元、房租金6885．94元；9月扣除三方付扣点339．51元、房租金5658．62元；10月扣除三方付扣点317．71元、房租金5295．21元；11月扣除三方付扣点115．41元、无税票暂时扣点1923．43元。其中十三分店2020年4月扣除李进东水费2300元（以100元每吨计算）；5月扣除水费2600元；6月扣除水费2900元；7月扣除三方付扣点1178．28元、房租金19638．26元、水费2900元；8月扣除三方付扣点330．21元、房租金5503．19元、水费2300元；9月扣除三方付扣点280．94元、房租金4682．27元、水费2500元；10月扣除三方付扣点281．52元、房租金4692．03元、水费2600元；11月扣除三方付扣点110．25元、无税票暂时扣点1837．88元、水费100元（以10元每吨计算）。后因扣费问题双方发生争议，李进东于2020年11月13日同时停止第六分店、十三店的经营。因上述争议，李进东将金点点公司诉至本院，要求解除2份协议、返还多扣的水费、租金及扣点费、押金并赔偿经济损失共计383095．21元，金点点公司提出反诉，要求李进东赔偿其各项损失共计22万元。2017年12月18日，合智营造空间设计（北京）有限公司出具收据，载明北潞园点点超市六店主食厨房大包装修共计155000元；2018年8月10日，合智营造空间设计（北京）有限公司出具收据，载明北刘庄点点超市十三店主食厨房大包装修款共计9万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于协议的解除时间。李进东要求解除协议，金点点公司予以认可。对此，本院认为，李进东于2020年11月13日撤店，后一直未继续经营，涉案2份协议于2020年11月13日已经实质解除，故本院确认双方签订的协议于2020年11月13日解除。关于违约责任的认定。本案中，李进东主张金点点公司多扣除其相关款项构成违约，其撤店，导致协议无法继续履行，金点点公司对此不予认可，称扣除相应款项系双方协商一致变更，李进东无故撤店构成违约，导致协议无法继续履行。对此，本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。金点点公司主张其于2020年4月份已告知李进东要扣除相关款项，并从李进东2020年7月的经营收益中予以扣除，但根据2020年9月8日李进东与金点点公司相关工作人员的电话记录载明，双方曾就扣款的相关事宜进行协商，未能达成一致。金点点公司现有证据不足以证明其与李进东就扣款事宜达成一致，金点点公司未按照协议约定扣除李进东三方扣点等，是造成合同无法履行的主要原因，应承担违约责任。李进东主张协议无法履行，但其未向金点点公司提出解除协议亦未提前告知金点点公司而直接撤店的行为，亦构成违约。综上，对金点点公司关于双方已协商一致变更协议的辩称，本院不予采纳。鉴于此，对李进东要求退还多扣的水费、房租金及三方扣点、押金，金点点公司辩称扣除的房租金系无税票的扣点、三方扣点是支付给第三方平台的、水费增加是十三店的污水费涨价了，且李进东违约，不同意退还。对此，本院认为，在双方未协商一致的前提下，原协议并未约定李进东需要向金点点公司提供增值税发票，双方亦未约定支付方式，故对于金点点公司关于三方扣点和无税票扣点的辩称，本院不予采纳。双方约定水费的收费标准以门店实际支付费用为准，金点点公司现有证据不足以证明其水费按照100元/吨标准支付，故对其辩称本院不予采纳。金点点公司不同意退还押金的辩称，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对李进东的诉讼请求，本院予以支持，经核算，金点点公司应退还的水费为16290元、三方扣点4630．52元、房租金77174．69元、押金40000元。关于装饰装修的损失。双方在协议中约定由李进东对承租经营场地进行装修，无论合约是否到期，非经金点点公司同意，李进东不得拆除场地的装潢、陈列。对此，本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。第六分店于2020年12月31日到期，第十三分店于2021年8月31日到期，本院根据协议履行情况、违约责任等酌情确认装饰装修损失为20351．35元，李进东的过高诉讼请求，本院不予支持。关于赔偿损失的反诉请求。双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，综合考虑双方合同履行情况及违约责任的认定，本院酌情确定为9000元，金点点公司过高的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认李进东与北京市金点点商贸有限责任公司分别于2017年12月22日、2018年7月28日签订的《联营商户协议》于2020年11月13日解除；二、北京市金点点商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还李进东水费16290元、三方扣点4630．52元、房租金77174．69元、押金40000元；三、北京市金点点商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿李进东装饰装修损失20351．35元；四、李进东于本判决生效之日起十日内赔偿北京市金点点商贸有限责任公司损失9000元；五、驳回李进东的其他诉讼请求；六、驳回北京市金点点商贸有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3524元，由李进东负担2044元（已交纳），由北京市金点点商贸有限责任公司负担1480元（已由李进东预交，北京市金点点商贸有限责任公司于本判决生效之日起七日内向李进东支付上述费用）。反诉受理费2300元，由北京市金点点商贸有限责任公司负担2206元（已交纳），李进东负担94元（已由北京市金点点商贸有限责任公司预交，李进东于本判决生效之日起七日内向北京市金点点商贸有限责任公司支付上述费用）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。七日内未按时交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 宁二〇二一年五月十八日书记员 张晓曦