江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终1913号上诉人（原审原告）：扬州市润元物业服务有限公司，住所地扬州市江都区邵伯镇长乐家园D幢101室。法定代表人：李德志，该公司总经理。委托诉讼代理人：周霞，该公司法务。被上诉人（原审被告）：徐党兰，女，1966年4月17日出生，汉族，户籍地扬州市江都区，现住扬州市江都区。被上诉人（原审被告）：李恩兰，男，1969年1月5日出生，汉族，户籍地扬州市江都区，现住扬州市江都区。上诉人扬州市润元物业服务有限公司（以下简称润元公司）因与被上诉人徐党兰、李恩兰物业服务合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院(2020)苏1012民初5698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。润元公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。双方约定的物业服务协议明确规定物业服务费按1元/月/平方米收取，润元公司提供的证据足以证明已经按约定提供服务，而被上诉人提供的照片、视频等证据均无法判断拍摄时间、拍摄地点，一审法院据此认定上诉人没有充分履行服务义务，过于武断。两被上诉人未按约定支付公共能耗费，损害了全体业主利益，且无正当理由，其应当全额缴纳物业费并支付滞纳金。徐党兰、李恩兰辩称，1、物业管理协议到期续用时没有张贴告示，就继续留用。2、润元公司提供的服务达不到合同约定的1元/月/平方米标准：小区杂草丛生；油烟管道拆除导致无法排油烟；人员配备不足，门卫同时兼任保安、保洁等其他工作，而且是一个断臂的残疾人；安保措施不力，我小孩结婚当天丢失了几双鞋子，但保安声称监控坏了无法调取，而过了两天，另一户业主家中失窃，送了条香烟给门卫，门卫就给他调出了监控；电梯经常出现故障，且解决不及时。润元公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐党兰与李恩兰给付润元公司自2018年5月1日至2020年5月1日的物业服务费及公共能耗费3804元、滞纳金（以日万分之五计算，自2018年5月1日至实际给付之日，其中至2020年5月1日为342元）；2.判令徐党兰与李恩兰承担诉讼费用。一审法院认定事实:徐党兰、李恩兰系扬州市江都区永盛汇金广场2幢1506室房屋业主，房屋面积116.72平方米。2012年7月26日，润元公司作为甲方与徐党兰作为乙方签订《前期物业管理服务协议》一份，协议第四条约定：“一、乙方交纳费用起始时间：《进户通知单》开具之日次月1日起。物业服务单价：小高层住宅1元/月/平方米（不含电梯水泵运行费）；非居住用房（商铺）2元/月/平方米。二、乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳。三、乙方转让物业时须交清转让之前的物业管理服务费用。四、业主委员会成立后，物业管理服务费用标准按业主委员会与物业管理公司签订的协议调整。五、缴纳期限：按照年度区间缴纳，先缴后用。”第六条约定：“公共部位水电费为代收代交费用，由甲方向乙方收取。”第七条第四款约定：“乙方违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按照每日万分之五收取滞纳金。”2013年1月11日，润元公司向扬州市江都区物价局申请备案，扬州市江都区物价局同意该小区高层住宅物业服务费按每月每户1元／平方米收费，高层住宅的公共能耗费（含小区公共照明、电梯及水泵运行费）按500元每户每年收取。2014年5月4日，徐党兰在业主入住登记表上签字确认房屋交付。后润元公司为该小区提供物业服务，徐党兰与李恩兰也缴纳了至2018年4月30日的相关费用。2019年6月24日，润元公司以徐党兰与李恩兰未缴纳自2018年5月1日至2020年5月1日物业服务费、公共能耗费及滞纳金为由，向徐党兰与李恩兰邮寄送达物业费催缴函。一审法院认为，润元公司与徐党兰签订的前期物业服务合同是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。润元公司提供了物业管理服务，徐党兰与李恩兰亦享受了服务。徐党兰与李恩兰自2018年5月1日至2020年5月1日未缴纳物业服务费及公共耗能费的行为，于法无据。根据前期物业服务合同约定，自2018年5月1日至2020年5月1日物业服务费为2801.28元（116.72平方米╳1元/月/平方米╳12月╳2）。徐党兰与李恩兰抗辩润元公司提供的服务质量未达到其物业的收费标准，同意以0.6元/月/平方米的标准交纳，而润元公司未能提供证据证明其已按合同约定充分履行服务义务，故一审法院对润元公司主张的物业服务费酌定为2801.28元×80%=2241元（小数取整）。对于润元公司主张的公共能耗费，根据双方之间的合同约定及核定的标准，应为1000元（500元/户/年×2年）。根据徐党兰与李恩兰提供的照片等证据，显示润元公司的物业服务存在一定瑕疵，故润元公司主张逾期支付费用的滞纳金不予支持。李恩兰经一审法院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，一审法院依法作缺席判决。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、徐党兰、李恩兰于判决生效之日起十日内支付润元公司物业服务费2241元及公共耗能费1000元；二、驳回润元公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由徐党兰、李恩兰负担。本院二审期间，上诉人润元公司提供了包含徐党兰户在内的业主签署的《征询意见表》一份，拟证明业主直至现在仍认可并聘请上诉人作为物业公司；被上诉人徐党兰亦提供了其组织业主签署的《征询意见表》一份，拟证明小区其他业主对物业服务都不满意。本院组织双方当事人进行了举证、质证，因双方均无正当理由逾期举证，且所提交的证据与案件基本事实不具有关联性，本院不予采信。一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。另查明，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》第一条双方的权利和义务第一款甲方（润元公司）的权利义务第1项为：对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。二审中，因润元公司对两被上诉人在一审中提供的照片、视频等证据的拍摄时间、拍摄地点不予认可，承办人于2021年5月26日前往案涉小区进行了调查了解。现场察看情况如下：1、该小区共两栋楼房，每个垃圾桶旁均垃圾成堆；2、小区花木失修，杂草丛生；3、被上诉人于一审提交的照片与案涉小区一致，且照片中的垃圾、废弃蹦床车至今仍堆积在小区角落。本案二审争议焦点为：润元公司主张徐党兰与李恩兰全额交纳物业费并支付滞纳金有无事实与法律依据。本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》第一条即约定“甲方对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，可见，房屋共用部位、绿化、环境卫生、安全防范等项目的维护、修缮、服务与管理是物业公司提供服务的重要内容。而本案中，两被上诉人在一审庭审前拍摄的垃圾、废弃蹦床等物件直至二审阶段仍未清理，且，现场察看的垃圾、杂草、花木失修等情况也非短期内能够形成。可见，润元公司并未按照约定全面履行自己的义务。一审法院结合其履约情况，对物业费予以酌减且不予支持滞纳金请求，并无不当。润元公司的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，润元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人扬州市润元物业服务有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  莫俊秀审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二一年五月三十一日书记员  孙皎皎