上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初45241号原告：上海通安房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：马维俊，职务董事长。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告：无锡琥家帅面餐饮管理有限公司，住所地江苏省无锡市。法定代表人：蒋舒文，职务执行董事。被告：蒋舒文，女，1985年10月3日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市。被告共同委托诉讼代理人：武立英，上海明伦(无锡)律师事务所律师。原告上海通安房地产开发有限公司(以下简称通安公司)与被告无锡琥家帅面餐饮管理有限公司上海静安分公司(以下简称琥家帅面静安分公司)、蒋舒文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，因被告琥家帅面静安分公司注销，原告通安公司申请撤回对其的起诉，本院依法准予并追加无锡琥家帅面餐饮管理有限公司(以下简称琥家帅面)作为共同被告参与诉讼，于2021年1月6日对本案第一次公开开庭进行了审理。本院在审理过程中，发现本案不宜继续适用简易程序审理，审理的事实不易查明，但法律适用明确，故根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2021年4月14日第二次对本案公开开庭进行了独任审理。原告通安公司的委托诉讼代理人钟景勇，被告琥家帅面、蒋舒文的共同委托诉讼代理人武立英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通安公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市静安区愚园路XXX号地下一层(LG1)07室房屋(以下简称系争房屋)签署的《上海市房屋租赁合同》于2020年7月27日解除；2、确认原告不予返还被告已付的保证金383,450元(包含租赁保证金375,450元、公共事业费保证金8,000元)；3、被告琥家帅面向原告支付2020年3月1日至2020年7月27日的租金570,671.61元；4、被告琥家帅面向原告支付2020年3月1日至2020年7月27日的物业管理费58,451.61元；5、被告琥家帅面向原告支付2020年6-7月电费15,236元、水费505元，合计15,741元；6、被告琥家帅面向原告支付逾期付款滞纳金(以诉请3-5总金额644,864.22元为本金，自2020年7月28日起算至本判决生效之日止，酌情按日万分之三的标准计算)；7、被告琥家帅面向原告支付免租装修期租金104,400元(29元/平方米/日*120平方米*30天)；8、被告蒋舒文对被告琥家帅面的上述付款责任承担连带担保责任。事实及理由：2018年4月18日，原告与两被告签署《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告琥家帅面，被告蒋舒文为琥家帅面履行租赁合同提供连带责任担保；租期自2018年5月4日至2021年5月3日，免租装修期为30天；第一年基本租金为114,975元/月，第二年基本租金为118,807.5元/月(均含5%增值税)；物业管理费为10,800元/月，后调整为12,000元/月；被告应于每月25日前缴付下月基本租金及物业管理费，还应承担使用该房屋所发生的水电费；若被告拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上，除需要向原告支付滞纳金外，原告有权单方面解除合同、收回房屋，并追究被告的违约责任，包括不予退还保证金，支付免租装修期租金。同年8月20日，原告、两被告及琥家帅面静安分公司签署《承租权转让协议》，约定将承租人变更为琥家帅面静安分公司。合同履行过程中，琥家帅面静安分公司自2020年3月起拖欠租金、物业管理费等费用，且于同年7月8日擅自停业，故原告行使单方解除权，于2020年7月27日解除租赁合同。后琥家帅面静安分公司于同年10月注销工商登记，其分公司债务依法由总公司承担。被告已付的装修保证金1万元同意抵扣欠费。若法院认为原告应退还租赁及公共事业费保证金，则要求在被告付清欠费后返还。请求法院判如所请。被告琥家帅面、蒋舒文共同辩称，同意于2020年7月27日解除租赁合同。但被告承租房屋用于经营餐饮，疫情期间客流量大幅减少，一级响应期间销售额不足正常时期的35%，二级响应之后仍未有改善。被告经营困难，多次与原告沟通租金减免事宜，原告一直未给予答复，被告才暂停营业，并注销了分公司营业执照。根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠疫情案件若干问题的指导意见二》的相关规定，在被告因疫情原因未能及时缴纳租金的情况下，原告不应追究被告的违约责任，故要求原告返还租赁、公共事业费及装修保证金。被告对欠付租金、物业费金额无异议，但根据最高院和上海市的有关规定，原告应当给予被告租金减免。原告曾承诺免除2020年2月租金、物业费，并减免2020年3月25%的租金、物业费，且被告认为基于疫情影响及餐饮业的特殊性，被告还应在此基础上减免1.5个月的租金。以上减免款项均应在欠费中予以扣除。关于水电费，被告确认欠付2020年6月电费8,996元、水费275元，但不认可7月水电费金额。2020年6月25日-7月25日为一个抄表周期，而7月8日被告已停业，故7月期间被告实际使用天数为12天，电费金额应为6,240/30*12=2,496元，水费金额应为230/30*12=92元。关于逾期滞纳金，对原告主张的起止时间段无异议，但本金应按照被告的计算方式确认，且原告主张的日万分之三的标准过高，请求法庭调整为LPR标准。被告对免租装修期租金金额无异议，但免租期是原告已经给予被告的优惠和减免，无权再主张；且合同已经履行了两年零两个月，原告不宜再主张已免除的装修期租金。蒋舒文同意对琥家帅面的上述付款义务承担连带担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为通安公司。2018年4月18日，通安公司(甲方、出租方)与琥家帅面(乙方、承租方)、蒋舒文(丙方、承租方之连带担保方)共同签署《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作经营餐饮使用，租赁面积120平方米，甲方预计于2018年5月4日前向乙方交付该房屋，租期预计自2018年5月4日至2021年5月3日。该合同补充条款第5.2条约定，租赁期内，乙方须向甲方支付附件四列明的物业管理费及其他费用(不含增值税)，乙方实际支付金额应当包含增值税。甲方在租赁期限内有权提前30天以书面形式通知乙方调整物业管理费，乙方应根据通知要求支付调整后的物业管理费，甲方有权代表甲方指定的物业管理公司向乙方就拖欠的物业管理费进行追讨。第5.6(5)条约定，在租赁期限内，若乙方逾期支付至今及/或物业管理费及/或其他费用，在不影响甲方行使其他权利的前提下，乙方必须按日向甲方支付逾期金额0.1%的滞纳金。第17.2条约定，在不影响甲方根据本合同约定行使任何权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，本合同立即自行终止。在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿。该等情况为：(i)本合同内任何一项应付的租金、物业管理费或任何其他费用，乙方从该租金、物业管理费或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过60天(无论是否正式追索)……第17.3条约定，当发生本合同补充条款第17.2条情况时，乙方已经支付保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金及物业管理费总和之金额的违约金；(2)乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间及优惠期间的租金……该合同附件三约定，装修期为30天，自交付日起计，乙方应自2018年6月3日起开始支付租金和其他任何费用。附件四约定，该房屋第一年基本租金为29元/天/平方米，即105,850元/月；第二年基本租金为30元/天/平方米，即109,500元/月；第三年基本租金为31元/天/平方米，即113,150元/月。乙方将以月付形式缴付租金，于每月第25日或之前缴付下月基本租金，同时支付租金增值税税费(以不时修订的国家法律法规为准)。乙方须自装修期届满(或提前结束)之次日起每月向甲方或甲方指定之管理公司按84.91元/平方米之标准缴付物业管理费，并同时支付增值税税费(以不时修订的国家法律法规为准)，即自装修期结束(或提前结束)的次日起乙方每月应向甲方或甲方指定的管理公司支付10,800元之物业管理费。甲方有权根据实际运营情况对物业管理费标准每年作出调整。乙方须于每月第25日或之前缴付下月物业管理费。租赁保证金相当于该房屋3个月之基本租金及3个月物业管理费，其中的首期租赁保证金123,950元，乙方已于签署租赁意向书同时或之前缴付，余款247,900元须于签署本合同同时或之前缴付。公共事业费保证金8,000元，乙方须于签署本合同同时或之前缴付。签约后，通安公司按约交付系争房屋，琥家帅面按约支付租赁保证金371,850元、公共事业费保证金8,000元及装修保证金1万元，之后双方各自履行合同权利义务。2018年8月20日，通安公司(甲方)与琥家帅面(乙方)、琥家帅面静安分公司(丙方)、蒋舒文(丁方)共同签署《承租权转让协议》，约定租赁合同项下乙方的全部权利义务和责任均由丙方享有和承担，丁方承诺为丙方承担连带担保责任。2018年11月19日，通安公司与案外人上海天顺经济发展有限公司(以下简称天顺公司)共同向包括琥家帅面静安分公司在内的商场各承租人发送《关于调整物业管理费收费标准的通知》，将自2019年1月1日起的物业管理费标准调整为100元/月/平方米(含税)，并要求补足保证金差额。琥家帅面静安分公司收到该通知后补足了租赁保证金3,600元，并按约以12,000元/月的标准支付自2019年1月1日起的物业费。2020年1月25日，上海市政府启动新冠疫情一级响应机制。2020年1月31日，琥家帅面静安分公司支付2020年2月1日至2月29日租金114,975元、物业费12,000元。2020年2月28日，通安公司、天顺公司共同向包括琥家帅面静安分公司在内的商场各承租人发送《携手战疫合作共赢》文件一份，载明其公司豁免各承租人2020年2月的应付租金、物业管理费，并减免2020年3月1日至3月15日应付租金、物业管理费的50%，同时注明“本函不适用于租期内提前与我公司解除租赁关系的承租人”。琥家帅面静安分公司收到该文件后回函表示，希望通安公司能够减免租金、物业费至2020年5月15日，2020年5月16日至同年10月31日收取50%的租金、物业费。通安公司未作回复，琥家帅面静安分公司亦未再支付2020年3月1日之后的租金、物业费。2020年3月24日，上海市政府将疫情响应机制调整为二级。2020年7月6日，琥家帅面静安分公司向通安公司发送《琥家晶品店撤场通知》，表示其将于7月7日晚撤场。通安公司于当月12日回复《公函》一份，要求对方立即恢复正常营业，否则其有权提前解除合同、收回房屋并追究合同约定的全部违约责任，同时要求对方立即付清自2020年4月起的租金、物业管理费等欠费。2020年7月22日，因琥家帅面静安分公司未恢复营业，通安公司向其和蒋舒文发出《有关终止的通知》，要求于同年7月27日提前终止租赁合同、转让协议并收回系争房屋；琥家帅面静安分公司与蒋舒文须于该日17：00前将房屋恢复原状后返还给其，并付清全部欠款647,144.22元、滞纳金63,201.30元，合计710,345.52元，以及合同补充条款第17.3条项下约定的全部违约金；已付的租赁保证金375,450元、公共事业费保证金8,000元不予退还。琥家帅面静安分公司、蒋舒文收到上述《公函》及通知后，仍未付清欠费，故通安公司诉至本院。审理中，琥家帅面静安分公司于2020年10月29日注销工商登记。关于2020年7月的水电费金额。通安公司提供该月抄表单，显示该月电费抄表数为5778，水费无抄表数，租户确认栏均无签字。通安公司表示，琥家帅面虽然于7月8日停业，但直至本案开庭时仍未返还房屋钥匙、办理退房交接手续，故理应承担之后的水电费。现其在本案中仅主张截至7月底的水电费。琥家帅面接到解除通知后未到场，故未在抄表单上签字，其再次确认的抄表数为5813，现为节约诉讼资源，仅按照5778计算。对此，琥家帅面则表示，7月抄表单上没有其签字确认，不予认可。关于返还房屋问题。通安公司表示，琥家帅面至今未返还房屋钥匙、办理退房交接手续，但因涉及到物品处理和恢复原状等问题，其不要求法院在本案中处理该节。其要求琥家帅面在10日内清空房屋内物品、交还钥匙，并尽量恢复原状，否则将自行清空物品。琥家帅面未办理交接即一去了之，本案中其未主张对方未及时还房期间的使用费，之后也不再主张。对此，琥家帅面则表示，其已于2020年7月7日撤场时返还房屋，大门是敞开的，没有锁，即使其中还留有物品，也是遗弃物。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。通安公司与琥家帅面静安分公司之间的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。按照法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。现琥家帅面静安分公司已注销，琥家帅面为其总公司，故合同义务应由琥家帅面承担。琥家帅面欠付2020年3月至7月期间租金，根据合同约定已构成解约事由。通安公司要求确认合同于2020年7月27日解除，琥家帅面亦表示同意，本院认为并无不妥，予以确认。合同解除后，琥家帅面仍应支付欠付的2020年3月1日至2020年7月27日的租金、物业管理费。对此琥家帅面主张，其承租系争房屋用于经营餐饮，疫情期间经营受到极大影响，通安公司曾发函主动减免2020年2月的租金、物业费及2020年3月1日至3月15日的租金、物业费的50%，其认为通安公司不能收回该承诺，且还应在此基础上再减免1.5个月的租金。通安公司则主张收回已减免的租金、物业费。对此本院认为，通安公司在疫情期间减免部分租金、物业费作为其给予的优惠方案，系其单方意思表示而非双方合意，故不能仅以此作为疫情期间减免方案的唯一标准。现通安公司要求琥家帅面支付已享受的优惠期间的租金，该主张理由是否充分，还应综合考虑疫情这一客观情况所造成的实际影响及合同履行情况。本院认为，疫情发生后，当事人应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。琥家帅面承租系争房屋用于经营餐饮，疫情确实对其使用房屋及经营造成了一定影响，但该疫情造成的损失仍应由合同双方当事人共担为宜，故本院酌情免除琥家帅面租金114,975元。琥家帅面要求再减免1.5个月租金，依据不足，本院不予采纳。至于物业管理费，此系琥家帅面占有使用系争房屋期间所应支付的费用，疫情期间物业管理方仍在提供物业服务，故琥家帅面以受疫情影响为由主张免除物业管理费，依据不足，本院不予支持。关于水电费，琥家帅面对通安公司主张的2020年6月的电费8,996元、水费275元无异议，本院对此予以确认。关于2020年7月的水电费金额，琥家帅面未有效返还房屋，理应承担还房前的水电费。现通安公司仅主张至7月底，从其主张的金额来看亦未见明显异常，故本院对通安公司主张2020年7月电费4,420元【(5778-5693)*40*1.3】、水费230元的诉请，一并予以支持。合同约定，若承租方逾期支付租金、物业费或其他费用，应按每日千分之一的标准支付滞纳金。琥家帅面欠付租金455,696.61元、物业费58,451.61元、电费13,416元、水费505元，合计528,069.22元，现通安公司酌情按每日万分之三的标准计算逾期付款滞纳金，尚属合理，予以支持。通安公司认为琥家帅面已严重违约，其有权没收租赁保证金、公共事业费保证金，并要求支付免租装修期租金。对此本院认为，虽然琥家帅面确未支付2020年3月之后的相关租赁费用，应承担合同提前解除的违约责任，但疫情确实对其使用房屋产生了影响，再结合疫情发生之前的合同履行情况、双方协商减免租金事宜、通安公司的实际损失等因素，本院对通安公司要求没收租赁保证金、公共事业费保证金的诉请依法予以支持，至于免租装修期租金的诉请则不再支持。通安公司同意装修保证金1万元抵扣欠费，本院予以确认。蒋舒文同意对琥家帅面的上述付款义务承担连带责任，本院一并予以确认。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海通安房地产开发有限公司与被告无锡琥家帅面餐饮管理有限公司、蒋舒文之间就上海市静安区愚园路XXX号地下一层(LG1)07室房屋签署的《上海市房屋租赁合同》于2020年7月27日解除；二、被告无锡琥家帅面餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告上海通安房地产开发有限公司2020年3月1日至2020年7月27日租金455,696.61元；三、被告无锡琥家帅面餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告上海通安房地产开发有限公司2020年3月1日至2020年7月27日的物业管理费58,451.61元；四、被告无锡琥家帅面餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告上海通安房地产开发有限公司2020年6月、7月电费13,416元、水费505元，合计13,921元；五、被告无锡琥家帅面餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告上海通安房地产开发有限公司逾期付款滞纳金(以528,069.22元为本金，自2020年7月28日起算至本判决生效之日止，按每日万分之三的标准计算)；六、原告上海通安房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内退还被告无锡琥家帅面餐饮管理有限公司装修保证金1万元(该款可与上述第二至第五项判决主文项下的款项相折抵)；七、确认被告无锡琥家帅面餐饮管理有限公司已支付的租赁保证金375,450元、公共事业费保证金8,000元不予退还；八、被告蒋舒文对被告无锡琥家帅面餐饮管理有限公司的上述给付义务承担连带责任；九、原告上海通安房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,994.43元(原告上海通安房地产开发有限公司已预缴)，由原告上海通安房地产开发有限公司负担2,431.43元，被告无锡琥家帅面餐饮管理有限公司负担12,563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  吴 双法官助理  鲍舒婷书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。