上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初1768号原告：陈凌霄，女，1962年5月30日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：宋娟，上海方洛律师事务所律师。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：陈倩。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司，住所地陕西省。法定代表人：张智军，负责人。委托诉讼代理人：高树清，男。原告陈凌霄与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序。后因被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司下落不明，本案转为适用简易程序审理。本案于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告陈凌霄的委托诉讼代理人宋娟到庭参加诉讼。被告城市社区服务集团(西安)有限公司经公告送达开庭传票，城市社区服务集团(西安)有限公司经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凌霄向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司2019年10月16日签订的《房屋托管合同》；2、判令被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司返还上海市松江区佘北家园嘉枫苑小区27栋601室房屋；3、二被告支付计算至2020年10月18日的剩余租金5,181.82元；4、二被告支付2020年10月19日起算至房屋返还之日止的租金和房屋占有使用费(按照月租金5,985元计算)；5、二被告支付违约金17,100元。事实和理由：2019年10月16日，原告与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司签订《房屋托管合同》一份，约定原告将坐落于松江区佘北家园嘉枫苑小区27栋601室房屋(以下简称“讼争房屋”)托管给被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司，托管期限2019年10月19日至2024年10月18日，计60个月。签约后，原告将讼争房屋交付被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司。后因新冠疫情影响，原告与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司签订《补充协议》一份，约定被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司以分期付款方式支付拖欠的2个月租金。嗣后，被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司始终未能按约履行付款义务，经原告多次催讨未果，严重违反合同约定。据此，原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司未作答辩。被告城市社区服务集团(西安)有限公司书面辩称，同意解除合同，被告公司受新冠疫情影响，至今处于经营困难期，同意支付拖欠的租金，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题意见(二)》第5条第一款的规定，被告不应承担违约金，且原、被告合同中约定的违约金明显高于损失的30%，违法法律规定，应予以驳回。被告公司是服务全国房屋租赁的家政企业，属于应被减免租金的范围。本院经审理认定事实如下：2019年9月4日，原告及胡德强与上海筑成房地产有限公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定，原告及胡德强共同向该公司购买讼争房屋。2019年10月16日，原告与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司签订《房屋托管合同》一份，原告作为甲方将讼争房屋交由被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司(乙方)用于长租、短租或配套项目，托管合同的期限为60个月，自2019年10月19日起至2024年10月18日止。合同第六条第一款约定，合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付。合同第七条第一款约定，甲方实收租期55个月，冲抵服务费5个月。合同第八条约定月租金5,700元/月，付款方式季付，乙方支付一个月租金作为押金，冲抵合同期最后1个月的部分租金，以第一个托管年度月租金为基数，没2月固定递增5%。合同第十四条、第十五条约定，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(免租期除外)，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。签约后，原告将讼争房屋交付被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司。2020年3月11日，原告(甲方)与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司(乙方)签订《补充协议》一份，约定乙方受新型冠状病毒疫情影响拖欠的2个月租金计11,400元，由乙方在2020年3月至2021年1月期间分期支付，每月支付1,036.37元。2019年10月至2020年9月1日期间，原告共收到押金5,700元，租金57,518.22元，合计63,218.22元。另查明，案外人陶某作为乙方，于2020年10月20日与名为“城城不动产管理有限公司上海分公司”的甲方签订了《代理出租合同》一份，约定案外人租赁使用讼争房屋，租赁期限1年，2020年10月20日起至2021年10月19日止。签约后，案外人进入讼争房屋并居住至今。再查明，原告与胡德强系夫妻关系。审理中，胡德强出具情况说明一份，确认讼争房屋的租赁事宜由原告全权处理。被告城市社区服务集团(西安)有限公司系有限责任公司，注册资本2,000万；被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司系有限责任公司分公司，无注册资本。以上事实，有上海市商品房预售合同、结婚证、房屋托管合同、补充协议、银行卡交易明细清单、代理出租合同、企业公示信息，及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司之间签订的《房屋托管合同》、《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规效力性的强制规定，合同依法成立并生效，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效，当事人双方均应根据诚实信用原则履行合同义务。现被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司未按照约定支付租金已经达到30日，符合《房屋托管合同》第十四条约定的解除条件，原告据此主张解除合同并无不当，但《房屋托管合同》的解除不应影响目前尚在正常履行《代理出租合同》，且实际居住在讼争房屋内案外人的合法权益，故本院确认《房屋托管合同》于2021年10月19日解除，被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司在合同解除后返还讼争房屋。合同关系解除后，被告应及时结清租金，根据《房屋托管合同》第六条、第八条和《补充协议》的约定，2019年10月19日至2021年10月19日期间，被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司应付租金为128,728.13元(第一年以5,700元/月计算11个月计62,700.07元，第二年以5,985元/月计算11个月计65,835元，2021年10月19日房租以5,985元/月计算1天计193.06元)，被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司实付租金63,218.22元(含押金)，被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司应当支付剩余租金65,509.91元。如原告由于被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司的原因，在合同解除后未能收回讼争房屋的，被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司仍应按照合同约定的租金支付房屋占有使用费，原告主张按照5,985元/月计算并无不当，本院予以支持。关于违约金，被告城市社区服务集团(西安)有限公司以公司经营受到新型冠状病毒疫情影响为由不予承担的抗辩意见，本院认为，被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司在履约过程中确因新型冠状病毒疫情而逾期支付租金，但该情况已经在《补充协议》中明确并予以了解决，被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司未按约支付2020年10月19日之后的租金，导致《房屋托管合同》提前解除，应当承担相应的违约责任，考虑到《房屋托管合同》中约定被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司收取服务费并可在直接冲抵租金的情况，原告主张按照约定计算3个月租金作为违约金并无不当，本院予以支持。被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司系被告城市社区服务集团(西安)有限公司设立的不具有独立法人资格的分支机构，分公司履行合同不当产生的合同付款义务，应由被告城市社区服务集团(西安)有限公司作为总公司承担。被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百五十七条第二款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百八十五条、第七百三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈凌霄与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司2019年10月16日签订《房屋托管合同》于2021年10月19日解除(坐落于上海市松江区佘北家园嘉枫苑小区27栋601室的房屋)；二、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司于2021年10月19日搬离上海市松江区佘北家园嘉枫苑小区27栋601室房屋，并将该房屋返还给原告陈凌霄；三、被告城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈凌霄计算至2021年10月19日的租金65,509.91元；四、被告城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈凌霄2021年10月20日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照月租金5,985元的标准计算；五、被告城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈凌霄违约金17,100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,153元，减半收取1,076.50元，由原告陈凌霄负担144元(已付)，由被告城市社区服务集团(西安)有限公司负担932.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 欢法官助理  阮丽华书 记 员  阮丽华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百五十七条……合同解除的，该合同的权利义务关系终止。第五百六十二条……当事人可以约定乙方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。