广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0802民初3279号原告（反诉被告）：许滇亨，男，出生，汉族，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：陈鹏，广东粤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪琪，广东粤正律师事务所律师。被告（反诉原告）：关真富，男，出生，汉族，住址：湛江市坡头区。委托诉讼代理人：黎永娟（关真富的妻子，本案中第二被告）。被告（反诉原告）：黎永娟，女，出生，汉族，住址：湛江市坡头区。被告：湛江市腾源房地产代理有限公司，住所地：湛江市赤坎区民生路16-20号幸福花苑二期商住楼一层9号商铺。法定代表人：邱德斯。原告许滇亨与被告关真富、黎永娟、湛江市腾源房地产代理有限公司（下称腾源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告关真富、黎永娟提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告许滇亨的委托诉讼代理人陈鹏、陈琪琪，被告黎永娟同时作为被告关真富的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告腾源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告许滇亨向本院提出诉讼请求：1、被告腾源公司代原告许滇亨与被告关真富、黎永娟于签订的《房地产买卖合同》不成立；2、被告关真富、黎永娟返还已付购房款407000元及资金占用期间的利息损失（利息以407000元为基数从至款项还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告腾源公司返还原告支付的中介服务费13800元，评估费、贷款服务费及测绘费8000元，合计21800元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年3月初通过房屋交易中介腾源公司与被告关真富、黎永娟磋谈房屋买卖事宜，在合同缔结过程中，基于信赖合同能够顺利缔结完成，原告不仅于交付了2万元定金，还于交付了首期购房款387000元。，被告腾源公司的员工在未取得原告明确同意和授权的情况下，即代原告与被告关真富、黎永娟签订《房地产买卖合同》。原、被告双方本口头约定房屋成交总价为80万元，被告关真富、黎永娟收到首付款后2个月内交付房屋给原告，但书面合同中却显示房屋成交总价为807000元，房产交付使用的时间为卖家首期房款当天。原告多次向被告腾源公司提出修改，但被告关真富、黎永娟收取原告首付款后，没有再积极与原告磋谈合同签订及房屋交付事宜，反而被告关真富经常以出差、出国为由对原告避而不见，被告黎永娟以其无法做主为由不与原告磋商解决方案。被告腾源公司代原告与被告关真富、黎永娟于签订的《房地产买卖合同》，没有取得原告的明确授权，属于无效代理，且其代签的合同不是原告的真实意思表示，原告没有签过任何买卖合，在被代签前亦未看过上述《房地产买卖合同》，因此该份合同不成立，被告关真富、黎永娟应当返还原告已支付的购房款407000元。且三被告的行为有违反诚实信用原则，被告关真富、黎永娟占用原告资金长达一年多，不但造成原告利息损失，而且失去了在同一时段与其他人缔结合同的机会，尤其是在房价快速上涨的时期，这种依赖利益损失更为明显。该损失应违反诚实信用一方予以赔偿。如前所述，涉案房屋买卖合同不成立，被告腾源公司作为居间方没有促成合同有效成立，不应收取居间服务费，且被告腾源公司未实际提供代办评估及贷款的相应服务，故收取的评估费、贷款服务费、测绘费亦应退回。对于合同不成立被告腾源公司存在重大过错，一是在买卖双方尚未达成一致情况下便擅自代签合同；二是没有给原告提供准确的交易信息，税费评估严重失误，磋谈之初给原告报的税费为两万多，基于对房产交易中心公司专业性的信任，原告支付了定金及首付款；后又告知税费为四万多，出于迫切的购房需求，原告已予接受；最后在原告准备完税时，竟被告知税费高达六万元多。原告系听取被告腾源公司对于成交总价及各项费用的介绍后对自身经济状况做出合理的评估，才决定购买。但原告支付407000元的购房款后，被告腾源公司却多次变更交易内容，完全违背诚实信用原则。被告腾源公司的不专业，不严谨、不诚实守信是导致合同不成立的因素之一，且造成了原告的依赖利益损失，不应收取任何费用。综上，为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，请求法院查明案件真实，支持原告的诉讼请求。被告关真富、黎永娟辩称：一、原告的陈述不属实。（一）本案的基本事实。我方与原告于签订的《房地产买卖合同》，约定涉案房地产总金额80.7万元，原告应于支付2万元定金，于（也是我方于递件成功当天）将首期楼款40万元支付给我方。随后，原告于支付了2万元定金，另两次共汇款51万元给我方，我方又退款10.3万元给原告。因此，于，我方共收到原告40.7万元（含定金在内），还有40万元楼价余款原告未有支付。，我方与原告再次签订的《房地产买卖合同》作为签订的《房地产买卖合同》的补充合同。与签订的《房地产买卖合同》的房地产总金额均是80.7万元不变，区别的是首期楼款的支付时间、我方递件成功时间、到房屋登记机关办理申请买卖手续等的时间变化，没有涉及到房地产总金额或其他款项额度的变化。（二）原告在起诉状中的虚假陈述如下：1、我方与原告于签订了《房地产买卖合同》，约定涉案房地产总金额80.7万元，并不是处于“磋谈房屋买卖事宜”的阶段。原告于交付了2万元定金，于交付首期购房款387000元。具体为原告于转账3万元给腾源公司工作人员赵满，赵满当天退1万元给原告；原告转账48万元给我方，我方当天分两共退9.3万元（一次5万元、另一次4.3万元）给原告。由此可见，我方与原告就交易地产的标的、标的额、付款期限方式、定金和违约责任、交付首期购房款及期限等进行了约定并进行了部分履行。原告称没有订立合同，就向我方交付定金和首期付款，与事实和正常的情况完全不相符的。我方均没有向原告书写2万元定金收据和首期购房款387000元收据。由此可知，是由于存在《房地产买卖合同》，才能出现定金和首期购房款的约定。原告否认在签订《房地产买卖合同》的事实，是虚假陈述。与签订的《房地产买卖合同》的房地产总金额均是80.7万元不变，其他内容的变化均是有利于原告，原告称不清楚，未经其授权同意签订了的《房地产买卖合同》，与事实不符。原告称双方本口头约定房屋成交总价为80万元，与事实不符。如果是80万元，首期购房款不可能是387000元这么不完整的数字，就是为了今后付款交易的方便，留下40万元整数未付。同时，原告从没有向我方提出修改合同的事实。2、原告于转账3万元给腾源公司工作人员赵满，赵满当天退1万元给原告，后来原告与我方共确认了原告于交付了2万元定金给我方。原告就连交付定金这么简单的行为也通过腾源公司工作人员赵满来完成，却称腾源公司没有取得他的明确授权。属于无效代理，违背了诚实守信原则。按前面所述，我方已履行、《房地产买卖合同》，原告也已部分履行、《房地产买卖合同》，现仍应继续履行、《房地产买卖合同》，向我方支付楼价余款40万元。二、双方签订的两份《房地产买卖合同》不存在无效的情形。（一）以上已陈述，双方签订的两份《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，应依法有效。从腾源公司工作人员赵满与原告于微信聊天记录：赵满“签好了、最后80.7万元成立交”，原告回答“好的、谢谢了”，以及当时腾源公司工作人员赵满在微信聊天时发出签订的《房地产买卖合同》图片给原告可知，双方签订的两份《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示。代为签订《房地产买卖合同》，也构成了表见代理：1、腾源公司工作人员赵满以原告的名义进行了代理行为；2、我方在客观上完全有理由相信“腾源公司”工作人员赵满有代理权；3、我方主观上是善意的且履行了审慎义务，没有任何过错；4、腾源公司工作人员赵满与我方之间签订《房地产买卖合同》的民事行为完全具备了成立要件。（二）我方和原告签订的《房地产买卖合同》不存在违反法律、行政法规强制性规定中能致使合同无效的强制性规定。综上，原告提起的诉讼是没有事实根据和法律依据的，恳请法院驳回原告的起诉或诉讼请求。被告腾源公司对原告的诉讼请求不作应诉答辩。被告关真富、黎永娟反诉请求：1、原告许滇亨继续履行双方于签订的《房地产买卖合同》，向被告关真富、黎永娟支付40万元楼价余款，并从至付清该楼价余款之日止，原告许滇亨每日按未付房款40万元的0.05%的标准向被告关真富、黎永娟支付违约金；2、原告许滇亨承担本案一切诉讼费用。事实与理由：我方与原告曾于签订的《房地产买卖合同》，约定涉案房地产总金额80.7万元，原告应于支付2万元定金，于将首期楼款40万元支付给我方。该合同第二条第4项约定“楼价余款：若因乙方的原因造成贷款申请未获得批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方。乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。”第十条约定，未能按本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向我方支付违约金。随后，原告于支付了2万元定金，另两次共汇款51万元给我方，我方又退款10.3万元给原告。因此，于，我方共收到原告40.7万元（含定金在内），还有40万元楼价余款原告未有支付。，我方与原告再次签订的《房地产买卖合同》作为签订的《房地产买卖合同》的补充合同。与签订的《房地产买卖合同》的房地产总金额均是80.7万元不变，区别的是首期楼款的支付时间、我方递件成功时间、到房屋登记机关办理申请买卖手续等的时间变化，没有涉及到房地产总金额或其他款项额度的变化。因此，我方已履行、《房地产买卖合同》，原告也已经部分履行上述合同，现仍应继续履行上述合同，向我方支付楼价余款40万元。同时，并根据签订《房地产买卖合同》第二条第3项“B、乙方于递件成功当天支付甲方；C、乙方于直接支付甲方”、第4项“楼价余款：若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方。乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。”和第十条约定，原告未能按本合同约定支付房款，原告每日应按未付房款40万元的0.05%的标准向我方支付违约金，并从计至原告付清该楼价余款之日止。因此，为了维护自己的合法权益，特提起反诉，恳请法院依法判决，支持我方的反诉请求。原告许滇亨对被告关真富、黎永娟的反诉辩称：1、2019年3月29日签订的合同并非原告所签，合同内容并非原告真实意思表示，该合同不成立。原告不存在违约的事实，应驳回被告的反诉请求。2、原告从未向腾源公司出具代为签署合同的授权，原告也不认识对方，对方没有理由相信腾源公司有权代原告签署房屋买卖合同，因此本案合同不存在表见代理。3、被告于提供的聊天内容，该聊天内容不是原告与腾源公司员工的聊天，我方从未向腾源公司及其员工有上述聊天内容。被告腾源公司对被告关真富、黎永娟反诉请求不作应诉答辩。经审理查明：，以腾源公司为经纪方，由腾源公司员工赵满代理许滇亨（乙方）与关真富（甲方）签订《房地产买卖合同》。关真富将位于湛江市经济技术开发区转让给许滇亨。合同第二条约定“该房地产总金额807000元”。合同第三条约定“乙方按商业货款付款。定金20000元乙方须在支付给甲方。定金余款387000元乙方须在前支付给甲方。首期楼款（不含定金）400000元乙方应于双方在签订本合同后5天内到银行办理存量房资金托管申请，并按约定支付首期楼款。乙方于递件成功当天支付甲方，乙方于直接支付甲方。乙方应于根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。双方应于，银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内，到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因政府部门或银行等合同双方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入四方在该贷款银行指定开设的账户内。若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方。乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。”。合同第四条约定“双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。”。合同第八条约定“甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。”。合同第六条约定“乙方承担全部税费”。合同第十条约定“乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。”。合同第十六条约定“客户支付业主首期400000元，贷款400000元。剩余7000元，由经纪方腾源公司支付（办理宅、水电过户当天支付业主）”。签订合同后，许滇亨当日转账30000元给赵满，赵满当日退回10000元给许滇亨。，许滇亨转账480000元给关真富，关真富随即退回93000元给许滇亨，至此关真富共同收取许滇亨房款407000元（包含定金20000元）。同时，许滇亨于转账支付中介服务费13800元给赵满。又查明：许滇亨支付首期房款及中介服务费后，因对交房时间存在异议，遂要求赵满与关真富协商重新签订合同。，赵满代理许滇亨与关真富、黎永娟再签订一份《房地产买卖合同》，合同第三条约定变更为“乙方按商业货款付款。定金20000元乙方须在支付给甲方。定金余款387000元乙方须在前支付给甲方。首期楼款（不含定金）400000元乙方应于双方在签订本合同后5天内到银行办理存量房资金托管申请，并按约定支付首期楼款。乙方于递件成功当天支付甲方，乙方于直接支付甲方。乙方应于根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。双方应于，银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内，到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因政府部门或银行等合同双方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入四方在该贷款银行指定开设的账户内。若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方。乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。”。合同第十六条约定变更为“余款7000元由第三方（腾源公司）在不动产过户当天支付乙方（许滇亨）。不动产过户当日甲方（关真富）支付第三方（腾源公司）作为水电过户押金2000元。”。其余合同条款约定与签订的《房地产买卖合同》一致。，许滇亨支付评估测绘费8000元给腾源公司法定代表人邱德斯。重新签订《房地产买卖合同》后，腾源公司一直拖延没有将该份合同交给许滇亨，亦未及时将合同变更后的主要内容包含交房时间不变的约定告知给许滇亨，后又因税费金额问题，许滇亨与腾源公司发生争议，为此许滇亨要求赵满联系关真富解除合同，退还首期房款。三方协商无果的情况下，许滇亨遂向本院提起本案诉讼。再查明：涉案房屋至今仍为两被告关真富、黎永娟居住使用。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，审理的焦点应当是对双方当事人在履行房屋买卖合同过程中是否构成违约，如构成违约应当承担的民事责任。，以腾源公司为经纪方，腾源公司的职员赵满作为许滇亨的代理人与关真富签订《房地产买卖合同》。该合同签订后，许滇亨依约支付了首期房款407000元（包含定金20000元）给关真富，以及支付中介服务费13800元给腾源公司。后因许滇亨对交房时间有异议，要求赵满修改合同。赵满作为许滇亨的代理人又于与关真富、黎永娟再签订一份《房地产买卖合同》。许滇亨主张该合同为腾源公司未取得明确授权下签订，属于无效代理。但从签订《房地产买卖合同》，以及许滇亨依约支付了首期房款407000元给关真富实际情况，关真富、黎永娟为有足够理由相信赵满具有代理许滇亨签订合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，签订的《房地产买卖合同》不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形,合法有效，对原告许滇亨、被告关真富、黎永娟、腾源公司均具有法律约束力。许滇亨请求确认该合同不成立缺乏法律依据，本院不予支持。根据签订的《房地产买卖合同》第十六条约定“余款7000元由第三方（腾源公司）在不动产过户当天支付乙方（许滇亨）”，许滇亨应支付房款为800000元，减除已支付的房款407000元，还差393000元。按照合同第三条约定，许滇亨应当于付齐房款。许滇亨没有依约支付房款，已构成违约，应当承担违约的民事责任。按照合同第八条约定“乙方不按合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。”、第十条约定“乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。”，许滇亨逾期付款超过10日，关真富、黎永娟享有的为合同解除权，并可按合同第八条约定向许滇亨主张违约责任，但不适用每日按未付房款0.05%的标准主张违约金。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，许滇亨应当向关真富、黎永娟支付剩余房款393000元。关真富、黎永娟反诉请求许滇亨每日按未付房款的0.05%支付违约金缺乏依据，本院不予支持。许滇亨没有充分证据证明涉案合同存在无法履行的情形、以及关真富、黎永娟存在违约行为的情况下，请求关真富、黎永娟返还房款及支付利息损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于许滇亨请求腾源公司返还中介服务费13800元、评估测绘费8000元。腾源公司作为居间人，同时其员工赵满又代理许滇亨签订合同。在签订《房地产买卖合同》后，就是因为交付时间有异议，许滇亨才要求赵满重新签订合同。但在签订《房地产买卖合同》后，腾源公司一直拖延没有将该份合同交给许滇亨，亦未及时将合同变更后的主要内容包含交房时间不变的约定告知给许滇亨。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任”的规定，许滇亨请求腾源公司返还中介服务费13800元、评估测绘费8000元合法有据，本院予以支持。腾源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）许滇亨须于本判决生效之日起十日内支付房款393000元给被告（反诉原告）关真富、黎永娟。二、被告湛江市腾源房地产代理有限公司须于本判决生效之日起十日内返还中介服务费13800元、评估测绘费8000元给原告（反诉被告）许滇亨。三、驳回原告（反诉被告）许滇亨的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）关真富、黎永娟的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7612元,由许滇亨负担7267元，湛江市腾源房地产代理有限公司负担345元。反诉费3650元，由许滇亨负担3600元,关真富、黎永娟负担50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞人民陪审员  陆文剑人民陪审员  王 静二〇二一年五月十二日书 记 员  张 骞附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条“第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”