上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初5520号原告(反诉被告)：缪琳婷，女，1968年4月30日生，汉族，户籍地陕西省宝鸡市。原告(反诉被告)：朱薇晓，女，1994年8月21日生，汉族，户籍地陕西省宝鸡市。两原告共同委托诉讼代理人：朱磊，上海明伦律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王国栋，上海明伦律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：黄晓容，女，1978年4月23日生，汉族，户籍地四川省。原告缪琳婷、朱薇晓(以下简称缪琳婷一方)诉被告黄晓容及反诉原告(以下统称被告)黄晓容诉反诉被告(以下统称原告)缪琳婷一方房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缪琳婷一方及委托诉讼代理人朱磊、王国栋、被告黄晓容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《房屋买卖合同》于2020年12月8日解除；2、判令被告支付违约金人民币(以下币种同)144,000元。事实与理由：2020年10月24日，经上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间介绍，被告至上海市嘉定区胜辛北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)实地看房。看房过程中及看房后，被告均表示非常满意，并要求原告清理现有的家具家电，只留下被告需要的空调家电等。因原告缪琳婷身患疾病，为尽快筹款还债就医，双方经协商议价之后于当日以低于购房成本的价格签订《房屋买卖合同》，约定总房价为72万元，被告须陪同原告至银行处还贷并支付原告首付款20万元用以偿还剩余贷款，待原告拿到银行结清证明后再行支付剩余首付款30万元。合同并约定，如因一方违约致使合同解除的，违约方应承担总房价20%的违约金。合同签订当日，被告支付定金5,000元。2020年10月26日，原告向银行预约于2020年11月16日提前还贷，同时告知被告于该日陪同原告前往银行还贷并支付首付款20万元。2020年11月1日，被告第二次实地看房后再次表示非常满意，原告也按被告的要求低价处理了屋内的家具电器等，同时不再对外出租。然而，被告在延期付款后却通过中原公司告知不再购买案涉房屋并要求解约。原告为促成双方顺利履约，分别于2020年11月17日、2020年12月6日两次发函告知被告已违约，并催告其尽快支付相应款项，否则将追究违约责任。被告收到上述催告函之后仍未予任何回应。据此，原告认为被告的行为已构成严重违约，原告有权解除合同并要求其赔偿违约金，故诉至贵院，要求法院判如所请。被告黄晓容辩称，不同意原告的全部诉讼请求，具体理由如下：1、案涉房屋系两原告共同共有，但案涉合同仅有缪琳婷一人签字，签订合同时缪琳婷并未向被告出示朱薇晓的授权委托书，之后朱薇晓也未对缪琳婷的售房行为予以追认。且两原告以高于正常水平的中介费买通中原公司，中原公司因此故意隐瞒案涉房屋的真实市场价格，与原告恶意串通抬高房价，损害被告利益，故被告认为案涉合同系无效合同。2、原告故意隐瞒案涉房屋的真实状况，2020年10月24日第一次看房时，二楼的灯无法照明，二楼朝南房间上锁无法进入，被告并未表示满意。因原告缪琳婷的丈夫透露缪琳婷生病，被告深感同情后才冲动签约，并主动提出由原告清理房屋内的家具家电。次日，被告通过VR发现案涉房屋二楼地板不平整、颜色不一，原告解释系为防止租客弄脏地板而贴了贴纸导致，被告遂提出再次看房。2020年11月1日第二次看房时，原告拒绝撕开贴纸以证明地板完好，且一楼房间靠近厨房处的天花板呈灰黑色并有不明原因的凌乱粉刷，原告无法作出合理解释。同时，被告筹集房款的时候发现部分钱款被挪用，故于2020年11月7日提出解约。被告从未要求原告处理屋内家具电器，第二次看房时是原告要求搬离相应的家具家电。3、被告认为两原告主张的违约金金额高于其实际损失，望法院予以调整。4、因两原告致使案涉合同无效，合同无法继续履行，被告有权要求两原告赔偿由此造成的损失，并将定金双倍返还被告。基于以上情况，被告现提出反诉要求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令两原告向被告双倍返还定金1万元；3、判令两原告赔偿被告购房损失、误工损失、交通损失计8,800元，中介费损失3.8万元。原告针对反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。首先，原告缪琳婷在签约时出示了不动产权证书、购房发票及原告朱薇晓的身份证，双方也签订了《承诺书》和《确认书》，被告知晓缪琳婷出售案涉房屋得到了朱薇晓的授权，且朱薇晓亦到庭对缪琳婷出售房屋的行为予以追认，故《房屋买卖合同》不存在无效的情形。其次，中原公司告知原告，被告因父亲生病从而无力再购买案涉房屋，其从未提及系因房屋问题而不再履行合同。中原公司联系原告与被告当面协商解约事宜，原告到达后被告却未与原告见面。既然被告不出面协商，原告遂发函要求继续履行，但被告仍拒绝履行。现《房屋买卖合同》未继续履行以及解除系被告违约导致，被告要求原告双倍返还定金及赔偿损失的诉请并无事实和法律依据。再次，被告已支付的定金，应在本案中抵扣其应承担的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告提供的证据、举、质证意见及庭审陈述与自认，本院确认以下事实为本案的法律事实：案涉房屋于2018年9月28日登记为缪琳婷、朱薇晓共同共有，产权来源为买卖，用途为办公。2020年10月24日，中原公司的员工带黄晓容第一次至案涉房屋实地看房。当日，缪琳婷并代朱薇晓(甲方、出卖方处记载为缪琳婷一方)与黄晓容(乙方、买受方)、中原公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定案涉房屋总价为72万元，乙方为表示购买诚意向丙方支付意向定金5,000元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字则意向金转为定金。此外，缪琳婷、黄晓容均与中原公司签订佣金确认书，约定缪琳婷应支付的佣金为2.8万元，黄晓容应支付的佣金为1万元。2020年10月24日，缪琳婷并代朱薇晓(甲方、出卖方处记载为缪琳婷一方)与黄晓容(乙方、买受方)签订《房屋买卖合同》，约定：案涉房屋总价为72万元；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日支付首期房价款(含定金)50万元(含尾款，尾款1万元由居间方代为保管)，以银行贷款方式支付第二期房款22万元；双方同意于本合同签署后60天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；双方应于2020年12月31日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款1万元；双方应于2020年12月31日前申请办理过户手续；本合同所涉定金为担保本次交易的顺利履行而设立，甲方收取定金后，若一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金，若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还；甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。该合同第17条手书补充约定：1、甲、乙双方商定，甲方在收到银行偿还结清贷款信息之后，乙方同时陪同甲方偿还贷款，并支付甲方首期房款20万元整(用于偿还甲方剩余贷款)，待甲方拿到银行贷款结清证明后，乙方将支付甲方剩余的首付款30万元整，同时办理该房屋的网签和贷款；2、有关该房屋交易之前，甲方所有的纠纷与乙方无关。当日，缪琳婷出具《承诺书》一份，载明：现有承诺人缪琳婷承诺已经得到案涉房屋所有权人(共有权人)朱薇晓的合法授权，朱薇晓授权缪琳婷代表其签订与黄晓容买卖该房地产的《房地产买卖居间协议》与《房屋买卖合同》并代为收取定金5,000元。若之后朱薇晓否认授权或因缪琳婷自身原因导致该合同及协议目的无法实现的，缪琳婷愿意按照该合同中出卖方的义务对卖售方承担定金责任及其他责任……该承诺书由缪琳婷提供，系缪琳婷真实意思表示。该《承诺书》下方处的《确认书》载明：黄晓容作为买受方确认中原公司已经将上述事项及可能发生的风险详细告知，其自愿接受缪琳婷的承诺与其签署《房地产居间协议》与《房屋买卖合同》并向其支付定金5,000元。黄晓容在《确认书》上签字，并于当日向缪琳婷支付定金5,000元。又查明，2020年10月25日，黄晓容通过微信向中原公司的带看人表示房屋买贵了，并称二楼房间地板皱巴巴的，不知道为何会用贴纸，朝南的房间昨天没看到，要求再行看房。2020年10月26日，缪琳婷向中国银行股份有限公司上海市分行申请于2020年11月16日提前结清案涉房屋上的商业贷款。2020年11月1日，黄晓容第二次实地看房。2020年11月7日，黄晓容通过微信要求中原公司通知缪琳婷一方解约。次日，黄晓容通过微信向中原公司表示：“钱也确实出了问题，但我得买房，从朋友那儿借了钱。”中原公司回复：“那还是因为这套不要了，要违约啊。”黄晓容表示：“都有吧，钱也确实被挪用了，他这套房子也不想要，天花板有不明原因的粉刷，他们自己都说不清楚。”之后，黄晓容与中原公司就解约一事有过多次沟通，最终确定于2020年11月17日下午三点与缪琳婷当面协商解约事宜。2020年11月17日，黄晓容因不满中原公司收取中介费先行离开，故未与缪琳婷碰面。随后，缪琳婷一方向黄晓容寄送催告函，函称：贵方未按《房屋买卖合同》第17条约定于2020年11月16日前支付房款20万元，现郑重催告贵方于2020年11月23日17时前支付房款20万元，该催告期限届满即视为贵方根本违约并应承担总房价款20%的违约责任。但该份催告函被退回。2020年12月6日，缪琳婷一方委托律师通过邮寄和短信两种方式再次向黄晓容发送催告函，函称：你方未按《房屋买卖合同》第17条约定于2020年11月16日前支付房款20万元，我方已给予你方一次履约机会并发函催告你方于2020年11月23日17时前支付相应款项，但你方仍怠于履行合同义务，已构成根本违约。若你方在2020年12月8日17时之前支付首期房款，我方可将选择免于追究你方相关违约责任。否则，依据合同第12条、17条之约定，本合同将于2020年12月8日解除，我方并依法追究你方全部违约责任。黄晓容确认收到该份催告函，但提出退还定金才考虑解除合同。另查明，中原公司已向本院起诉黄晓容【案号：(2021)沪0114民初8151号】，要求黄晓容支付中介费3.8万元。目前，该案正在审理中。本案庭审中，朱薇晓本人表示知晓并同意缪琳婷向黄晓容出售案涉房屋，对缪琳婷代其签订的《房屋买卖合同》的效力予以追认。本院认为，黄晓容在对案涉房屋实地查看后，经中原公司居间磋商，与缪琳婷就案涉房屋的买卖事宜达成一致意见，在此基础上签订的《房屋买卖合同》体现了缔约双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。朱薇晓到庭表示知晓并同意缪琳婷向黄晓容出售案涉房屋，对缪琳婷代其签订的《房屋买卖合同》的效力予以追认，故缪琳婷一方与黄晓容均应按合同约定全面履行各自的义务。黄晓容以签约时缪琳婷未出具朱薇晓的授权委托书、朱薇晓未予追认为由主张该合同为无效合同，不符合现有法律规定。黄晓容明知案涉房屋登记为缪琳婷、朱薇晓共有，如其对缪琳婷关于得到朱薇晓授权的承诺存有疑惑，也应在签约后及时催告朱薇晓对合同效力予以追认，即使朱薇晓不予追认，涉及的也系缪琳婷因未取得处分权致使合同无法履行而需承担违约责任或赔偿责任。此外，黄晓容在2020年11月7日要求解约时未提及任何关于欠缺朱薇晓授权的字眼，直至本次诉讼中才提出此主张，故本院对黄晓容的该抗辩意见不予采纳。黄晓容又以缪琳婷一方与中原公司恶意串通抬高房价，损害其利益为由主张合同无效，未有充足证据，本院难予采纳。合同成立并生效后，对双方均具有约束力。黄晓容称案涉房屋存在地板、天花板等瑕疵，现有证据不足以证明，如若这些问题真实存在，也无法认定为出卖人具有影响合同目的实现的根本违约行为，黄晓容并不因此享有解除权。黄晓容又因己方部分款项被挪用先行提出解约，在未与出卖方就解约事宜协商一致的情况下，仍应按约履行合同义务。有鉴于此，黄晓容未按合同约定支付首期房款构成违约，经缪琳婷一方催告后仍拒不履行，故缪琳婷一方有权行使合同解除权，并要求黄晓容承担违约责任。缪琳婷一方主张《房屋买卖合同》于2020年12月6日发送的催告函中所载最后履行期限即2020年12月8日解除，于法不悖，本院予以照准。关于违约金，缪琳婷一方主张的金额虽然有合同依据，但黄晓容认为过高要求调整。经综合考量合同履行程度、缪琳婷一方所遭受的损失情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定黄晓容支付违约金50,000元。关于定金，缪琳婷一方已选择主张违约金，故合同解除后定金应予退还。定金以外的其他反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院无法支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事民诉法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告缪琳婷、朱薇晓与被告黄晓容就上海市嘉定区胜辛北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》于2020年12月8日解除；二、被告黄晓容应于本判决生效之日起十日内向原告缪琳婷、朱薇晓支付违约金50,000元；三、反诉被告缪琳婷、朱薇晓应于本判决生效之日起十日内向反诉原告黄晓容退还定金5,000元；四、对反诉原告黄晓容的其他反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,180元，减半收取1,590元，由被告黄晓容负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。反诉受理费610元，由反诉原告黄晓容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 许雯雯法官助理 陈伊菡书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、2009年《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……四、2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……