北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4424号原告：张**，女，1968年11月14日出生，汉族，无业，住北京市大兴区4单元302号。委托诉讼代理人：裴志强（系张**之夫），住北京市大兴区36号楼4单元302号。被告：刘聪，男，1984年10月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告张**与被告刘聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张**的委托诉讼代理人裴志强与被告刘聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张**向本院提出诉讼请求：1.判令刘聪向张**支付自2020年4月19日至2020年9月1日期间拖欠的房屋租金共计16103.71元；2.判令刘聪向张**支付拖欠水电费共计492.14元；3.判令刘聪向张**支付违约金13000元；4.依法解除张**与刘聪于2018年4月16日签订的《北京市房屋租赁合同》；5.本案诉讼费用由刘聪承担。事实和理由：2018年4月16日，张**与刘聪签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），居间人是北京我爱我家房地产经纪有限公司，合同编号：JZL2131621ZY。《合同》约定租赁期限自2018年4月19日至2023年4月18日终止，租期共五年，用途为居住，每一年为一个独立租期，每个独立租期内月租金标准不变，支付方式为季付（押一付三），押金6500元。第一年租期月租金标准6500元／月，因为《合同》约定自第二年租期开始月租金标准每年递增5%，所以第三年租期的月租金标准为7166.25元／月。自2020年4月19日开始进入第三年租期。此租期内刘聪从始至终没有按照《合同》的约定时间支付租金，而是通过分批、小额支付方式延续租赁关系，更恶劣的是，刘聪在不履行《合同》约定的退租办法的情况下，在2020年9月1日强行搬离，并拒绝按《合同》约定办理退租和结清所欠水电费用。1.自2020年4月19日至2020年9月1日时间合计4个月零13天，该期间月租金标准为7166.25元／月，非整月的按天计算，刘聪应付租金共计31770.37元，而实付租金合计15666.66元，尚欠张**租金共计16103.71元。2.截至到2020年9月1日，刘聪水表欠费95.00元、电表欠费344.74元、租赁开始之初电表余额52.40元，刘聪三项欠费合计492.14元。3.依据《合同》第十条（一）的约定“乙方（被告）有第九条（四）约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方（原告）支付违约金”，因刘聪违反了《合同》第九条（四）1、2、3的约定，故刘聪应按月租金的200%向张**支付违约金，即13000元。4.刘聪强行搬离后，张**曾多次主动与刘聪联系，试图与刘聪解决退租和解约之事宜，但都因刘聪原因无果告终。于是，张**分别于2020年11月4日和2020年11月13日以《函》和《通知》的形式，通过微信和短信送达了刘聪，催促刘聪速速办理解约事宜，但刘聪对此都不予理睬，毫无诚信可言。5.张**认为，刘聪强行搬离、拒绝办理退租事宜，在客观上已构成提前退租的事实，依据《合同》第十条（二）的约定“乙方（被告）需提前退租的，应提前30天通知对方，并按月租金的200％支付违约金”，因此刘聪也应按约定向张**支付违约金，并依法赔偿张**有关的经济损失。另外，刘聪早在2019年4月至2020年1月期间就已经屡次拖延租金的支付时间，此期间拖延支付时间共计13天，依据《合同》第十条（四）的约定“乙方（被告）不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按每逾期一日，按日租金的200％标准支付违约金”，因此刘聪也应按约定向张**支付违约金。虽然如此，张**从大局出发，出于好意，如果刘聪能积极配合人民法院的调解、节约各方的精力和时间，不刻意纠缠，并遵循诚信的原则，认真落实判决结果，张**愿意放弃追究刘聪除本次诉讼请求之外的违约责任。综上所述，张**认为，2018年4月16日张**与刘聪通过北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》是合法有效的，应受法律保护。刘聪以上的行为不仅浪费了张**极大的精力和时间，同时也损害了张**的合法经济利益，还对张**造成了强大的精神伤害。为了维护张**的合法权益，故提起诉讼，请求法院依法判决支持张**的诉讼请求刘聪辩称，第一项，未支付的租金金额应该为7833.34元。每次的付款都有聊天记录，截止到搬离之日，未支付的租金就是7833.34元。第二项，水电费的金额认可。第三项，不同意支付违约金。按照重新签订的补充协议，已经支付了违约金。第四项，自2020年8月28日张**换锁之日起双方已经事实上解除的租赁合同；第五项，诉讼费不同意承担。本院经审理认定的事实如下：张**系位于北京市大兴区兴华园46号楼3层2单元304房屋（以下简称304房屋）所有权人。2018年4月16日，张**（出租人，甲方）与刘聪（承租人，乙方）、北京我爱我家房地产经济有限公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将304房屋出租给乙方。租赁期自2018年4月19日至2023年4月18日，共计5年。租金标准为6500元，支付方式为押1付3。押金6500元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条第四款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的；2.欠缴各项费用达200元的。3.擅自改变房屋用途的；……。合同第十条违约责任约定：甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；合同第十二条其他约定事项中约定：经双方协商一致同意第二年开始每年递增百分之五。刘聪租赁涉案房屋作为员工宿舍使用，因为新冠疫情影响，餐饮店无收入，刘聪无力支付租金。2020年5月22日，裴志强(张**之夫，甲方)与刘聪（乙方）签订《补充协议书》，约定：由于乙方资金临时困难，经甲乙双方友好协商，相互理解，并达成一致，双方针对通过我爱我家签订的《北京市房屋租赁合同》中的付款方式进行临时变更。并订立如下补偿协议：第一、本《补充协议》仅适用于2020年4月19日至2020年7月18日期间的租期；第二、将该租期的付款方按时由一次性交租金变更为分五批付款，付款批次、时间和金额明细如下表：第一批，付款时间2020年5月15日，金额2000元，已付款；第二批，付款时间，2020年5月23日，金额3000元；第三批，付款时间2020年6月2日前，金额2166.67元；第四批，2020年6月18日前，金额7166.67元；第五批，2020年7月18日前，金额7166.67元。合计21500元。2020年5月15日，刘聪向裴志强微信转账2000元。2020年5月23日，刘聪向裴志强微信转账3000元。2020年6月6日，刘聪向裴志强微信转账2166.66元。2020年7月双方对租金事宜再次进行协商。2020年7月20日，裴志强出具结算单，载明：截至到2020年7月20日，承租方未能分批支付完2020年4月19日至7月18日期间其应交的房屋租金。依据双方2020年5月22日所签订的《补充协议》，承租方该期尚欠房租14333.34元，逾期未支付时间共计40天。由于疫情影响，承租方经营出现资金紧张，故经双方友好协商，该期未了之事宜，暂且搁置，待承租方经营转好再协商解决。2020年7月20日，刘聪向裴志强微信转账6500元。当日，裴志强出具收条，载明：今收到刘聪先生微信转账转来6500元整，此款为2020年7月19日至8月18日期间的房租，该期房租已结清。2020年8月25日，刘聪向裴志强微信转账2000元。2020年8月26日，裴志强向刘聪发微信《善后方案》，载明：一、2020年8月18日之前欠款处理意见：截至到2020年8月18日，承租方尚欠出租方（1）房租14333.34元，（2）逾期未支付违约金分批计算金额为2000元，两项合计16333.34元。因出租方尚存承租方押金6500元，所以实际欠款为9833.34元。出租方处于友情，如承租方按本协议约定履行，出租方愿意以8000元结清此项欠款。此项欠款承租方特向出租方承诺，2020年9月还款4000元，2020年10月还清尾款4000元。还款方式应采用微信转账。承租方在付款月内，应按承租方所需分批支付欠款，但不应超出当月应还款额的上限。二、8月18日之后至交清自用费用完成退租期间的租金交纳办法：该期间租金下浮，标准按照每日200元收取。因2020年8月25日承租方以微信形式转账给出租方2000元，故按该期间租金标准计算，该期间租金已付到8月28日，承租方如在该日前退租，剩余日期租金须算作前期欠款还款。如该日承租方由于客观原因不能退租，则可按日清日结方式进行续租，付款方式可通过蜀神砂器串串香销售收入解决。……2020年8月28日，居委会人员对涉案房屋内的隔断进行拆除。当日，裴志强更换涉案房屋门锁。2020年8月31日，刘聪将涉案房屋内物品搬离。2020年11月4日，裴志强通过手机短信向刘聪发《函》，载明：请您按约定速速办理304房屋缴费、清算等退租事宜，以避免造成不必要的经济损失……。2020年11月13日，裴志强通过手机短信兴刘聪发《交费通知》，载明：欠水费91元，电费397元，两项合计492元，此费我已替你垫付，该费用依照《合同》应由你承担，请你务必在本月15日之前将该费用付款与我……。张**主张合同于2020年10月1日解除，因刘聪提前退租，应该提前30天通知，且刘聪存在单方违约行为。刘聪主张合同于2020年8月28日解除，当天，居委会强制拆除隔断，裴志勇强制更换门锁，涉案房屋无法作为员工宿舍使用，且其于2020年8月25日告知裴志强提出找房。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。因本案事实发生在民法典实施前，故应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。张**与刘聪签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。张**与刘聪均认可合同已经解除，双方对解除的时间和原因存在争议。本院认为,因刘聪于2020年8月31日将涉案房屋内的物品搬离，故本院确认双方之间的租赁合同于2020年8月31日解除。关于违约金。刘聪因为疫情影响无力支付租金，张**已经与刘聪友好协商，给予刘聪照顾，准许刘聪分期支付租金，并降低租金。在此情况下，刘聪仍拖欠租金。根据合同约定，刘聪存在不按约定支付租金达7日的情形，故对张**要求刘聪承担违约金13000元的诉讼请求，本院予以支持。关于租金的问题。因为疫情影响，刘聪因餐饮店经营不善，无力支付租金，双方对租金进行多次协商。关于租金的标准，本院确认2020年4月19日至2020年7月18日期间的月租金为7166.67元，2020年7月19日至2020年8月18日期间的月租金为6500元。2020年8月19日之后的租金为日租金200元。因裴志强于2020年8月28日将涉案房屋门锁更换，故2020年8月28日至2020年8月31日期间的租金无需支付。结合刘聪支付租金的情况，2020年4月19日至2020年8月27日刘聪应付租金30000元，已付租金15666.66元，尚欠租金14333.35。鉴于张**收取刘聪押金6500元，故刘聪还应支付张**租金7833.34元。关于水电费，刘聪认可欠付水电费共计492.14元，本院无异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、张**与刘聪于2018年4月16日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月31日解除；二、刘聪于本判决生效之日起十日内支付张**租金7833.34元；三、刘聪于本判决生效之日起十日内支付张**水电费492.14元；四、刘聪于本判决生效之日起十日内支付张**违约金13000元；五、驳回张**的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由张**负担75元，由刘聪负担195元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李玮唯二〇二一年五月三十一日书记员  宋爱芹