福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终1313号上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州市芗城区大莘后勤管理服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区南坑北路21号。统一社会信用代码91350602MA332XEC3U。法定代表人：侯雅华，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：漳州旺达市场投资有限公司，住所地福建省漳州市芗城区南坑北路19号。统一社会信用代码91350602096416923U。法定代表人：蔡景雄，总经理。委托诉讼代理人：王雅红，福建格论律师事务所律师。原审被告：侯雅华，女，1990年4月24日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。上诉人漳州市芗城区大莘后勤管理服务有限公司（以下简称大莘公司）与被上诉人漳州旺达市场投资有限公司（以下简称旺达公司）、原审被告侯雅华房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初8057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大莘公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由旺达公司承担。事实与理由：一审认定事实错误，旺达公司证据不足，确定性质不当，适用实体法不当，适用程序法不当。（一）旺达公司提供的证据不能证明旺达农贸市场是合法设立的经济体，其只提供企业法人执照，且营业范围没有市场项目经营项目，提供的土地证也只能说明地块属于国有资产由木材公司掌握，虽木材公司是旺达公司的股东，但其登记设立时是货币出资，就此旺达公司不能证明其合法经营农贸市场项目，其通过签订本案合同获利于法无据。（二）旺达公司不能证明租赁物是建设报批后建成的，其提供的城区规划建设申报备案表片面，违建嫌疑巨大。又《漳州电动车综合楼一》CAD图载明的第三层楼建筑面积和大莘公司所得的租赁物面积差异大，且漳州市城市管理局受理短信截图载明：该楼顶违章建筑较为老旧非新建，待日后统一整治。一审认定大莘公司提供的证据不足以主张合同无效是错误的。（三）据旺达公司提供的项目规划布局图和大莘公司提供的项目彩色全览图和现场实景拍摄彩色照片，证明室内部分面积是违建物，天台属于虽不可分割但不列入建筑面积的区域。一审没有查实也没有采纳双方提供的证据就支持旺达公司主张的室外部分可出租是错误的。（四）合同虽约定市场物业管理水平不作为拒绝支付任何费用的理由，但每月物业费缴费通知、支付证明、收费收据可以反映出物业费和卫生费是重叠的，收卫生费就是收物业费。合同约定物业费是固定收取项目，卫生费则是代收项目，旺达公司存在违约和不当得利。旺达公司没有举证证明其提供卫生服务的固定方式、收费标准、工作时间，一审认定支持旺达公司主张是错误的。（五）合同虽约定电费有商业变损率，但旺达农贸市场不可视为商业主体，不该按此计算。双方没有约定电费按用电时间波段分段收取，旺达公司也没有通知详细，旺达市场租户都按签约时口头报价每度1元缴纳。且漳州市芗城区市场监管局明确答复对旺达公司电费加收问题的核实结果是线路设计混乱，收费笼统，有加价嫌疑，已要求在10月份整改，证明旺达公司存在违约和不当得利。一审认定旺达公司收费正常是错误的。（六）3张告知函的内容应依法有效，一审认定忽略此处的正当性和效力问题是错误的。（七）本案应于12月14日审结判决，一审法院于12月18日才寄送裁定书改用普通程序，又在发现了合同诈骗嫌疑巨大后没有转接经侦审理或者使用其他方式查明真相，只是通知重新开庭，且在大莘公司一再当庭声明不愿卷入错误的庭审程序时强行审理。一审法院对于对方提交的证据要求大莘公司在2020年11月17日开庭时当庭质证，还认定大莘公司提交的反诉状和当庭陈述不一致不予采纳，违反法定程序导致实体判决不公。综上，请求二审依法查明事实，维护大莘公司的权益。被上诉人旺达公司辩称：第一，租赁物产权合法，是经区政府和市商业局批准转型为农贸综合市场，案涉合同是大莘公司经过多次考察后才签订的，签订前双方曾细谈了合同条款，因此大莘公司对租赁物的性质、产地的情况及合同的细则都详细了解后才签订合同的，所以合同是在双方平等自愿的情况下签订的，合法有效。大莘公司由于自身经营原因单方改变合同内容，与大莘公司没有达成变更合同的合意，原合同继续有效，后大莘公司又以旺达公司没有提供各种租赁场地性质的文件为由，拒绝履行合同义务，于法无据，应予驳回。第二，作为大型农贸市场，旺达公司向电业局申请变电箱以保证市场内租户的正常供电，由此会产生正常变电箱损耗和用电的公摊费用，按照案涉合同第4.2条约定，旺达公司有权加收商业用电价1-20%的变损费，国家对用电执行峰谷分时电价政策，大莘公司的上班时间正是峰值时间（峰值时间为7：30-11：30，14：30-17：19：00-21：00），而峰值时间每度电费约0.85元左右，加上变损费和用电公摊费，旺达公司按每度电1元收取电费合法合理，没有超收。水费也是根据水务公司规定以(基本水费+水资源费+污水处理费)÷实际使用的吨数得出每吨3.5元向承租方收取的，也是合法合理，没有超收。原审被告侯雅华同意大莘公司的上诉请求及理由。旺达公司向一审法院起诉请求：1.判令大莘公司继续履行合同并支付2020年8月9日至2021年2月8日场地管理服务费74106元，并从2020年7月31日起至还款之日止按日万分之二计付违约金；2.判令大莘公司支付2020年7、8月份物业管理费2454元；3.判令大莘公司支付旺达公司因大莘公司的违约行为造成的损失，包括律师费3000元，诉讼保全担保费1000元；4.判令侯雅华对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费由大莘公司、侯雅华承担。诉讼过程中，旺达公司变更诉讼请求为：1.判令解除双方于2019年7月9日签订的《场地使用管理服务合同》并将租赁物交还旺达公司执掌；2.判令大莘公司支付从2020年8月9日起至实际交还租赁物止按每月12351元计算的场地管理服务费；3.判令大莘公司按每月1227元支付自2020年7月起至实际交还租赁物止的物业管理费；4.判令大莘公司支付从2020年8月起至实际交还租赁物止的水电费，其中2020年8月及9月合计1416元；5.判令大莘公司支付因大莘公司违约行为造成的损失，包括律师费3000元，诉讼保全担保费1000元；6.判令大莘公司支付违约金20000元；7.判令侯雅华对上述债务承担连带清偿责任；8.本案诉讼费、保全费由大莘公司、侯雅华承担。大莘公司向一审法院反诉请求：1.依法确认合同无效。2.依法确认旺达公司构成合同诈骗，恶意诉讼，不当得利。3.依法判令旺达公司承担本案所有过错全部责任，追究旺达公司的刑事责任，退还不当得利140784.6元，包括：租金129741.6元、物业费11043元，退还电费2023.98元，退还保证金20000元，赔偿大莘公司的损失42760.5元，资金占用费121.44元，搬迁办公费5700元，名誉损害1000元，商誉损害1000元，装修费用27100元。4.判令旺达公司重拟重签合同，提供符合使用条件的租赁物，停止继续扩大断电损害，公开道歉。5.判令反诉诉讼费用由旺达公司承担。一审法院认定事实：1.2019年7月9日，旺达公司与侯雅华签订一份《漳州旺达市场投资有限公司场地使用管理服务合同》，侯雅华持有的合同封面记载为《漳州旺达市场投资有限公司铺位使用管理服务合同》，其余载明内容相同。合同记载（摘要）：管理服务方（甲方）：旺达公司，使用经营方（乙方）：侯雅华。铺位位置：甲方提供给乙方编号为A三层的铺位。铺位面积：经双方共同测量核算并确认该铺位的面积（计费面积）为1227平方米。铺位用途：企业办公。铺位使用管理服务期为5年1个月，即自2019年7月9日至2024年8月8日止。使用管理服务费标准：室内场地面积296平方米，每平方米每月26元，合计每月7696元；室外场地面积931平方米，每平方米每月5元，合计每月4655元。物业管理费：按铺位面积每平方米每月1元，合计每月1227元。支付方式：乙方签署本合同时应向甲方支付首期6个月的室内场地管理服务费46176元及6个月的室外场地管理服务费27930元，共计74106元；之后每6个月为一期，乙方应在上一期期限届满提前10个工作日支付下一期使用管理服务费及卫生费，其中使用管理服务费转入甲方指定旺达公司的账户。乙方对铺位使用经营所产生的水、电等其他相关费用，由乙方另行支付给甲方，合同期内电费单价按供电部门公布商业用电单价／（1-20%变损费率）计算并随供电部门对电费单价进行调整而作相应调整。甲方收取乙方交纳的使用服务管理费后应向乙方开具相应票据，水电费、卫生费属甲方代收费用，甲方收取乙方交纳的水电费、卫生费后向乙方开具相应的收据。乙方于签署本合同时向甲方支付履约保证金2万元，在合同期内，如果乙方有违反或不履行本合同的行为给甲方造成损失，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，履约保证金不足以支付的，甲方对乙方仍有追索权。合同的解除：在合同期内，如乙方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知甲方，经甲方同意后办好所有退还交接手续并交足所有合同约定费用方可撤离铺位；甲方因经营规划调整需要，可以提前两个月书面通知乙方解除合同。乙方违约：乙方逾期支付本合同项下任何一项费用的，每逾期一天，每天按上述逾期支付费用数额的2‰向甲方支付违约金，且甲方有权对乙方所使用经营的铺位停水、停电，乙方对此没有异议（此条款已由甲方明确告知乙方，且乙方在签订本合同时已明确知晓）。乙方的行为构成以下任一情形，甲方可单方面解除本合同，同时有权要求乙方支付与履约保证金数额相等的违约金：乙方逾期支付本合同项下任何一项费用超过30天或在使用期限内，乙方累计3次逾期支付本合同项下费用的；乙方违反本合同约定的，应当足额赔偿因此给甲方造成的全部损失，损失包括但不限于差旅费、律师费、诉讼财产保全担保费用、公告费、评估费等费用；本合同乙方的签约代表人同时为乙方履行本合同项下义务提供连带责任保证，保证期间为乙方义务履行期届满之日起2年。补充条款:乙方在此确认并同意，下列情况不作为影响铺位使用经营的因素或乙方拒绝接受铺位或支付本合同约定的应付费用的理由：市场的建筑周围环境状况、公共区域的装修及材料的清除、个别区域的装修、市场物业管理水平、其他铺位的经营、装修状态或撤离状态等。2019年7月9日-2019年8月8日为铺位装修免租期。2019年8月9日-2020年8月8日室内场地管理服务费按照原价打8折计6156.8元，室外场服务费4655元，每月共计10811.8元；2020年8月9日-2022年8月8日，室内场地管理服务费恢复原价7696元，室外场地服务费4655元，每月共计12351元；2022年8月9日-2024年8月8日室内场地管理服务费在原价的基础上递增百分之十为8465.6元，室外场地服务费4655元，每月共计13120.6元。侯雅华在合同的签约代表人处签名。双方当事人均确认租赁物实际使用人是大莘公司及本案合同由侯雅华以签约代表人身份与旺达公司签订的事实。2.2019年7月9日，旺达公司向侯雅华交付租赁物，侯雅华出具《铺位及配套设施交付确认书》给旺达公司收执。同日，侯雅华向旺达公司交纳履约保证金20000元。3.2019年7月26日，大莘公司成立，侯雅华任大莘公司法定代表人。4.合同履行期间，大莘公司、侯雅华交纳水、电费时间及金额如下：电费（按每度1元计收）：2019年9月5日交636元；2020年1月12日交121元；2020年4月14日交176元；2020年5月13日交263元；2020年6月22日交509元；2020年7月7日交699元；2020年8月12日交1497元。截至2020年7月份的电费已结清。水费：2019年10月15日交452.5元；2019年11月6日交244.5元；2019年12月10日交116.5元；2020年1月12日交21元；2020年3月12日交237.5元（1-2月份）；2020年7月7日交143.5元（3-6月份）；2020年8月12日交31.5元（7月份）。截至2020年7月份的电费已结清。根据国网福建省电力有限公司漳州供电公司电费结算单显示，用电执行峰谷分时电价政策，其中：高峰段（8：30-11：30、14：30-17：30、19：00-21：00）电价约为0.85元；平时段（7：00-8：30、11：30-14：30、17：30-19：00、21：00-23：00）电价约为0.58元；谷时段（23：00-次日7：00）电价约为0.3元。5.2020年9月15日，旺达公司告知大莘公司，因其未交纳7-8月份卫生费及8月份水电费（其中2020年8月1日至2020年9月14日期间用电量1276度），要求其于2020年9月17日12：00前缴清，逾期将按合同规定采取停电措施。2020年9月17日15：00，旺达公司对租赁场地予以断电。2020年10月13日，大莘公司按每度0.58元交纳2020年8月1日至2020年9月14日期间使用电量1276度的电费740.08元。6.2019年7月9日，侯雅华向旺达公司交纳2019年8月9至2020年2月8日租金64870.8元；2020年2月5日，大莘公司向旺达公司交纳2020年2月9日至2020年8月8日租金64870.8元。7.大莘公司已交清截至2020年6月份物业管理费。8.大莘公司已交纳租金的期限届满前10个工作日即2020年7月28日前，大莘公司以微信聊天方式向旺达公司提出室外场地因未能提供相应场地性质文书资料，场地存在非法出租情况，若在指定期限内仍未能提供相关资料，则视为同意室外场地不计费，要求变更合同条款，且对他人擅自进入该室外场地未协查并答复处理情况下，将拒交2020年7月份物业费。旺达公司确认知晓微信聊天所涉内容，其认为大莘公司提出变更合同的目的是只承租室内部分，室外部分不再承租，双方对变更合同未达成合意。9.2020年8月21日，旺达公司委托福建格论律师事务所提供法律服务提起本案诉讼，并支付律师代理费3000元。诉讼过程中，经旺达公司申请财产保全，一审法院依法裁定冻结被申请人漳州市芗城区大莘后勤管理服务有限公司、被申请人侯雅华银行存款80000元。10.涉讼租赁物位于漳州旺达农贸综合市场，漳州旺达农贸综合市场是由福建漳州漳龙集团有限公司权属企业漳州市木材公司参股投资开发建设的大型市场，漳州旺达农贸综合市场土地使用权登记于福建省漳州市木材公司名下，国有土地使用证号为漳国用（98）字第2××7号。经旺达公司委托北京弘锐消防科技服务有限公司对漳州旺达农贸综合市场建筑消防安全进行评查，2019年9月18日，北京弘锐消防科技服务有限公司出具《建筑消防安全评查报告》（合同编号：ＨＲＨＴ-2019-070059），综合评定结论：合格，建筑具备消防安全条件。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、合同效力问题；二、大莘公司逾期支付场地管理服务费是否构成违约；三、本案合同能否解除；四、大莘公司应否承担解除合同产生的违约责任；五、大莘公司应否支付旺达公司自2020年8月9日起的场地管理服务费；六、大莘公司应否支付旺达公司物业费、水电费；七、侯雅华应否对本案债务承担连带清偿责任；八、大莘公司的反诉请求应否支持。分析、认定如下：一、关于合同效力问题首先，租赁物是否为违章搭盖的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于法院受案范围。虽然大莘公司提供漳州市芗城区城市管理局发出的接受询问通知书，但未能证明该管理部门已认定租赁物为违章建筑。且旺达公司提供的芗城区政府（2013）11号会议纪要、城区规划建设申报备案表可以证明有关行政机关对该地上建筑物改建予以同意。因此大莘公司以租赁物室内场地部分属违章建筑为由主张租赁合同无效，证据不足，不予采纳。其次，旺达公司就租赁物所在的漳州旺达农贸综合市场提供《建筑消防安全评查报告》，以此证明漳州旺达农贸综合市场建筑具备消防安全条件。大莘公司未能提供证据予以反驳。因此大莘公司以租赁物室外场地部分不符合消防安全条件为由主张租赁合同无效，证据不足，不予采纳。第三，双方签订的租赁合同未约定允许大莘公司于室外场地部分进行搭盖，大莘公司主张旺达公司予以口头承诺，并提供侯雅华于2019年7月9日向旺达公司员工陈铭发送大莘公司主营产品项目清单的聊天记录予以证明。旺达公司对该聊天记录的证据三性均提出异议，即使该聊天记录真实，且陈铭的行为能够代表旺达公司，该主营产品项目清单记载的内容也仅能体现大莘公司拟经营的项目，并不能证明旺达公司承诺大莘公司在承租的室外场地搭建。综上所述，大莘公司主张本案合同无效且旺达公司的行为涉嫌合同诈骗，证据不足。旺达公司与侯雅华签订的《漳州旺达市场投资有限公司场地使用管理服务合同》（《漳州旺达市场投资有限公司铺位使用管理服务合同》）系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法有效。二、关于大莘公司逾期支付场地管理服务费是否构成违约的问题本案合同约定款项支付方式为：乙方签署本合同时应向甲方支付首期6个月的室内场地管理服务费46176元及6个月的室外场地管理服务费27930元，共计74106元；之后每6个月为一期，乙方应在上一期期限届满提前10个工作日支付下一期使用管理服务费及卫生费。场地管理服务费实质是场地租金。大莘公司于上一期期限届满2020年8月8日至今未向旺达公司交纳地管理服务费。即使大莘公司于交纳下一期租金期限届满前要求旺达公司提供租赁场地性质相关文书资料属于合理请求，但本案合同未约定旺达公司负有向大莘公司提供该资料的义务，大莘公司对此不享有先履行抗辩权，因此大莘公司以此为由拒缴租金，于法无据，大莘公司逾期支付场地管理服务费，构成违约。三、关于本案合同能否解除的问题双方签订的合同对解除合同的情形做出约定（摘要）：大莘公司的行为构成以下任一情形，旺达公司可单方面解除本合同：大莘公司逾期支付本合同项下任何一项费用超过30天或在使用期限内，累计3次逾期支付本合同项下费用的。现大莘公司逾期支付场地管理服务费超过30天，符合解除合同约定情形，旺达公司有权解除合同。旺达公司于起诉时未主张解除合同，于诉讼过程变更诉求主张解除合同，并于本案2020年10月27日庭审中陈述，视为解除合同通知于2020年10月27日到达大莘公司，本案合同于2020年10月27日解除。四、关于大莘公司应否承担解除合同产生的违约责任的问题旺达公司提起本案诉讼初始诉求未要求解除合同，而是要求大莘公司继续支付租金及物业管理费等，于诉讼过程中才予以变更诉讼请求要求解除合同，可见旺达公司在提起本案诉讼前未通知大莘公司解除合同。鉴于大莘公司主张合同无效，其在庭审中就是否同意解除合同前后表述不一致，且大莘公司陈述其经营受疫情影响，也已足额交纳至2020年8月8日的场地管理服务费，又根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，不予支持。现旺达公司以大莘公司逾期支付租金为由请求解除合同，主张支付违约金2万元、因本案支出的律师费、诉讼保全担保费的诉求，不予支持。五、关于大莘公司应否支付旺达公司自2020年8月9日起的场地管理服务费的问题大莘公司以前述理由拒绝交纳场地管理服务费，其理由不能成立。出租人出租租赁物是为了使租赁物的价值得以实现，取得一定的收益。大莘公司至今仍占有租赁物，应当支付旺达公司场地管理服务费。大莘公司应自2020年8月9日起至合同解除之日2020年10月27日止按合同约定支付场地管理服务费32011元（12351元×2个月＋12351×12个月÷365天×18天）；合同解除后，自2020年10月28日起至租赁物交付旺达公司之日止，应当支付旺达公司场地占用费，场地占用费可参照原租赁合同约定标准计付，即按每月12351元标准计付。大莘公司以合同无效，旺达公司行为构成合同诈骗为由反诉请求旺达公司退还已交纳的租金，如前述理由，大莘公司的理由不能成立，其该部分反诉请求不予支持。六、关于大莘公司应否支付旺达公司物业费、水电费的问题首先，关于电费单价问题。国家对用电执行峰谷分时电价政策属众所周知的事实，高峰段为通常上班时间，根据大莘公司提供的国网福建省电力有限公司漳州供电公司电费结算单显示，高峰段电价约为每度0.85元，双方租赁合同约定“合同期内电费单价按供电部门公布商业用电单价／（1-20%变损费率）计算并随供电部门对电费单价进行调整而作相应调整”，旺达公司以旺达农贸市场系大型市场，市场向电业局申请变电箱以保证市场内租户的正常供电，由此会产生正常变电箱损耗和用电的公摊费用为由，主张其有权加收商业用电价1-20%的变损费，旺达公司该理由有合同依据，其按每度1元计收电费未超过按合同约定计算的上限。大莘公司主张按每度电0.58元计算电价，有悖峰谷分时电价政策，亦无充分证据予以证明。2020年10月13日，大莘公司按每度0.58元交纳2020年8月1日至2020年9月14日期间使用电量1276度的电费740.08元，尚余535.92元未交，大莘公司应向旺达公司交纳。旺达公司于2020年9月17日对租赁场地予以断电，且此后产生的水电费旺达公司未提供证据证明实际发生情况，因此旺达公司主张大莘公司交纳自2020年9月15日之后的水、电费，证据不足，不予支持。大莘公司已实际使用已支付费用的水、电，大莘公司主张旺达公司退还电费，支付资金占用费的反诉请求，证据不足，不予支持。其次，旺达公司于2020年9月17日对租赁场地予以断电，因双方租赁合同约定承租人逾期支付费用的，出租人有权对所使用经营的铺位停电，因此旺达公司在大莘公司逾期支付电费且逾期超过一个月以上的情况下，对租赁场地予以断电，不违反法律的强制性规定，亦属于当事人意思自治的范畴，旺达公司该断电行为不构成违约。但该行为存在造成大莘公司无法正常使用租赁物的可能性，旺达公司亦未证明其具体履行物业管理服务，因此，旺达公司主张大莘公司支付自2020年9月18日起的物业管理费，不予支持。大莘公司已交纳截至2020年6月止的物业管理费，尚欠2020年7月份、8月份物业管理费2454元未付，大莘公司应当支付给旺达公司。合同履行期间旺达公司实际提供了物业服务，大莘公司主张旺达公司返还已交纳的物业管理费的反诉请求，证据不足，不予支持。七、关于侯雅华应否对本案债务承担连带清偿责任的问题双方均确认租赁物实际使用人是大莘公司及本案合同由侯雅华以签约代表人身份与旺达公司签订的事实。本案合同于2019年7月9日签订，租赁用途约定为企业办公，大莘公司于2019年7月26日成立的事实亦能证明侯雅华为筹办大莘公司，以大莘公司签约代表人的身份签订本案合同。双方签订合同约定“本合同乙方的签约代表人同时为乙方履行本合同项下义务提供连带责任保证，保证期间为乙方义务履行期届满之日起2年”，该约定实质是约定由签约代表人侯雅华对本案合同履行承担连带责任保证，即使侯雅华与福建雅春原投资有限公司存在授权委托关系，与福建雅春原投资有限公司存在挂名股东免责协议，均不能对抗外部债权人，因此，保证人侯雅华依约应当对本案债务承担连带清偿责任。八、关于大莘公司余反诉请求应否支持的问题首先，大莘公司于2020年10月27日庭审时陈述前列反诉请求，又于庭审后向一审法院邮寄反诉状，所列反诉请求与庭审陈述不一致。经审查，因案情复杂，本案不宜适用简易程序，裁定本案转为普通程序，并组成合议庭，组织双方于2020年12月24日开庭审理，庭审中经一审法院释明大莘公司明确反诉请求，大莘公司拒绝陈述，法院依法仅审理大莘公司于2020年10月27日庭审时陈述的反诉请求。其次，大莘公司反诉请求判令旺达公司重拟重签合同，因签订合同属于双方当事人意思自治范畴，不适于强制执行，双方也未就合同变更达成合意，因此大莘公司该反诉请求不予支持。第三，旺达公司以租赁合同纠纷提起本案诉讼，大莘公司主张旺达公司赔偿大莘公司名誉损害1000元、商誉损害1000元、公开道歉的反诉请求属于侵权纠纷，与本案租赁合同属于不同法律关系，不应合并审理，本案中不予审理。第四，关于大莘公司请求旺达公司赔偿搬迁办公费，装修费用、赔偿损失的反诉请求应予驳回，理由如下：如前述关于大莘公司应否支付旺达公司自2020年8月9日起的场地管理服务费的问题，及关于大莘公司应否支付旺达公司物业费、水电费的问题的分析认定中阐述的理由，双方签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法有效，旺达公司于合同履行中不存在违约行为，因此，大莘公司主张旺达公司承担违约责任，证据不足。且大莘公司提供的以下证据：2020年10月5日由漳州市雅兴商务服务有限公司加盖印章的场地办公服务费收据（3000元）、由大莘公司于2020年9月18日出具的重要通知及交通补助、餐补支付清单（27100元）、2019年9月2日由漳州市晟东装饰有限公司加盖公章的收款收据（27100元），旺达公司均不予认可，大莘公司也未能提供其他证据予以相互印证，对大莘公司提供的上述证据不予采信。因此，大莘公司该部分反诉请求，证据不足，应予驳回。第五，关于大莘公司主张旺达公司退还保证金2万元的反诉请求，双方签订的合同约定“乙方于签署本合同时向甲方支付履约保证金2万元，在合同期内，如果乙方有违反或不履行本合同的行为给甲方造成损失，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，履约保证金不足以支付的，甲方对乙方仍有追索权”。如前述理由，大莘公司尚应当支付旺达公司场地管理服务费、场地占用费、物业管理费、电费等。依据合同约定，旺达公司已收取的履约保证金可以抵扣上述大莘公司应付旺达公司款项，该2万元履约保证金尚不足以抵扣上述费用，因此，大莘公司主张旺达公司退还履约保证金，不予支持。综上所述，旺达公司与侯雅华签订的《漳州旺达市场投资有限公司场地使用管理服务合同》（《漳州旺达市场投资有限公司铺位使用管理服务合同》）系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人均确认租赁物实际使用人是大莘公司，因此合同的权利义务应由大莘公司承担。合同于2020年10月27日解除，大莘公司应腾退租赁物并交付旺达公司执掌。大莘公司应自2020年8月9日起至2020年10月27日止按每月12351元支付旺达公司场地管理服务费32011元，自2020年10月28日起至租赁物交付旺达公司之日止按每月12351元支付旺达公司场地占用费。大莘公司应支付旺达公司的物业管理费2454元，支付旺达公司截止2020年9月14日的电费535.92元。保证人侯雅华对大莘公司本案债务承担连带清偿责任。旺达公司该部分诉讼请求，应予支持；余诉讼请求，证据不足，应予驳回。大莘公司反诉请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、旺达公司与侯雅华于2019年7月9日签订的《漳州旺达市场投资有限公司场地使用管理服务合同》（《漳州旺达市场投资有限公司铺位使用管理服务合同》）于2020年10月27日解除。二、大莘公司应于判决发生法律效力之日起十日内腾退位于漳州市芗城区南坑北路19号A三层铺位并交付漳州旺达市场投资有限公司执掌。三、大莘公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付旺达公司自2020年8月9日起至2020年10月27日止按每月12351元计算的场地管理服务费32011元；自2020年10月28日起至租赁物交付旺达公司之日止按每月12351元计算的场地占用费。四、大莘公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付旺达公司物业管理费2454元。五、大莘公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付旺达公司截至2020年9月14日的电费535.92元。大莘公司向旺达公司交纳的履约保证金20000元应抵扣上述第三项、第四项、第五项判决确定的大莘公司应付款项。六、侯雅华对大莘公司本案债务承担连带清偿责任。七、驳回旺达公司其他诉讼请求。八、驳回大莘公司反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1825.8元，由大莘公司、侯雅华负担；反诉案件受理费2432.98元、保全申请费820元，由大莘公司负担。二审期间，旺达公司没有提交新证据。大莘公司、侯雅华提交承诺书一份，用于证明签约时旺达公司承诺提供其房产证、场地证等材料，来证明其有签约能力，而实际上没有签约能力。旺达公司质证认为：对该证据的表面真实性没有异议，对其证明内容有异议，大莘公司以注册公司需要材料为由，要求旺达公司出具承诺函，但该承诺函不是合同的组成部分，只是为大莘公司注册公司提供便利而已，而实际上大莘公司也如期注册了公司，因此该承诺函不具有任何法律效力。本院认为，虽然旺达公司对大莘公司、侯雅华提交的承诺书的真实性无异议，但该承诺书明确记载是“仅用于乙方（侯雅华）的公司注册、经营使用”，双方未将该承诺书内容约定为租赁合同中的权利义务，故大莘公司、侯雅华提交的承诺书与本案无关，不予采纳。经审理查明，对一审判决查明认定的事实，大莘公司、侯雅华提出一审遗漏查明铺位的实际面积、大莘公司装修保证金2000元以及大莘公司拒付费用的原因、旺达公司谈价方式是否合法以及旺达公司国土证等材料的效力。本院认为，旺达公司已于2019年8月14日通过法定代表人蔡景雄账户向大莘公司法定代表人侯雅华退还装修保证金2000元，且该事实非本案各方争议的事实，不影响本案实体问题的处理，故一审未认定该事实并无不当。大莘公司、侯雅华提出的其他异议均与大莘公司上诉理由一致，本院将结合争议焦点一并分析评判。对于一审判决查明认定的其他事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.关于旺达公司的主体资格问题；2.关于本案合同效力问题；3.旺达公司在收取物业费及代收电费方面是否存在违约行为；4.一审是否存在严重违反法定程序的问题。结合在案证据及当事人陈述，分析评判如下：（一）关于旺达公司的主体资格问题经查，案涉租赁物产权系漳州市木材公司所有，而旺达公司系漳州市木材公司投资开发建设的企业。故旺达公司与侯雅华签订案涉租赁合同，将案涉租赁物出租给侯雅华，用于大莘公司经营，截至目前，尚未有第三方以实际权利人身份对旺达公司出租权提出异议，且根据合同约定和实际履行情况，旺达公司系实际出租人。大莘公司主张旺达公司非合法的市场招商主体、没有经营市场项目的资质，不能出租案涉租赁物等上诉理由，由于旺达公司是否超出营业执照经营范围经营及其内部股权出资等事项非本案审理范围，故大莘公司提出的相关上诉理由缺乏依据，不予支持。（二）关于本案合同效力问题经查，大莘公司主张案涉部分室内租赁物属违章建筑但未提交证据证实行政管理部门认定为违章建筑的书面材料，故该主张依据不足，不予支持。案涉合同明确约定室外场地（天台）面积及租金，且大莘公司已实际占有使用，而法律、行政法规未禁止天台等室外场地出租，故大莘公司主张室外场地（天台）不能出租，与合同约定不符，不予支持。旺达公司已于一审提交了国有土地使用权证、城区规划建设申报备案表、建筑消防安全评查报告等证据证实案涉租赁物系具有合法批建手续，大莘公司不予认可但未提供足以反驳的证据，故大莘公司主张案涉合同无效，不能成立，不予支持。（三）旺达公司在收取物业费及代收电费方面是否存在违约行为经查，案涉合同第4.1.3条明确约定物业管理费按铺位面积每平方米每月1元合计每月1227元，而第4.3条又约定旺达公司向大莘公司代收卫生费并开具相应的收据，但各方在庭审中确认，旺达公司实际只按物业费标准收取每月1227元，未再收取卫生费，不存在重复收费的情况。故大莘公司提出旺达公司将物业费和卫生费混淆存在违约和不当得利，缺乏依据，不予支持。案涉合同第4.2条约定大莘公司应向旺达公司支付水电费等相关费用，且约定合同期内电费单价按供电部门公布商业用电单价／（1-20%变损费率）计算并随供电部门对电费单价进行调整而作相应调整。由于旺达公司向电业局申请的供电是高压电，产生变电箱损耗属于正常情况，且供电公司出具的每月电费结算单也显示存在变损电量，故旺达公司按每度1元计收电费，符合实际情况和合同约定。虽然电费结算单载明按照“峰、平、谷”三个时段分别计算电费，但大莘公司使用电表系分表，未有独立的用户账号，无法体现其在具体时段的电量使用情况，故大莘公司提出一审判决认定旺达公司按每度1元计收电费错误的上诉理由，依据不足，不予支持。（四）一审是否存在严重违反法定程序的问题经查，各方当事人在一审中均书面申请庭外和解两次，分别为一个月和两个月。一审法院于2020年11月23日以当事人申请庭外和解为由申请扣除审限一个月，该案审限截止时间变为2020年12月23日。由于本案既有本诉也有反诉，案情比较复杂，故一审法院裁定将本案适用的审理程序由简易程序转化为普通程序，符合案件审理具体情况、审限要求和法律规定，并无不当。由于本案审理的是民事纠纷，法院无权直接受理公诉刑事案件，移交违法犯罪线索也不是本案审理范围，故大莘公司主张本案存在合同诈骗应转接经侦审理，与法不符，不予支持。一审法院于2020年12月24日以普通程序开庭时，要求大莘公司明确其反诉请求，大莘公司陈述其反诉请求在简易程序开庭时陈述，不想再次陈述。因此，一审法院以大莘公司于2020年10月27日庭审时陈述的反诉请求进行审理，未违反法定程序，并无不当。2020年11月17日庭审中，大莘公司对旺达公司提交的证据进行质证时未提出其不予当庭质证的问题，且当庭质证非法律禁止的事项，故大莘公司提出的相关上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，大莘公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4258.78元，由上诉人漳州市芗城区大莘后勤管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二一年五月二十八日法官助理 陈 燕书 记 员 王 靖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。