北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初7938号原告(反诉被告)：田冰，女，1988年9月24日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王永秀，北京清汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘籽鹏，北京清汇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张秀荣，女，1954年10月23日出生，汉族，住北京市东城区。原告(反诉被告)田冰与被告（反诉原告）张秀荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。田冰的委托诉讼代理人王永秀、刘籽鹏，与张秀荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田冰向本院提出诉讼请求：1.判令张秀荣返还田冰房租租赁押金4750元；2.诉讼费用由张秀荣负担。事实和理由：2018年11月18日，原告与被告签署《北京市房屋租赁合同》，约定田冰承租张秀荣拥有的坐落于北京市崇文区法华南里7号楼306室的房屋（以下简称案涉房屋），租赁期为2018年12月1日至2019年11月30日，租金标准为4750元/月；田冰依合同约定向田秀荣支付房屋租赁押金4750元，在租赁期满或合同解除后，结清水、电、燃气费后，如数返还给田冰，2019年10月，原告与被告约定续租1年，租期为2019年12月1日至2020年11月30日，租金上涨为5000元／月，原合同其他条款继续有效，不另行签署书面合同。2020年11月30日，约定的租赁期届满，田冰已搬离承租房屋并将承租房屋打扫干净。当晚，双方进行现场验房交接后，田冰将房屋钥匙交还给张秀荣，但张秀荣以各种理由拒绝返还房屋租赁押金，故田冰诉至法院。张秀荣辩称，不同意田冰的诉讼请求。我之前就已经说了，如果田冰提前跟我说，我把房子挂到中介，不影响我租，我就把钱给她，但是她提前一个礼拜才跟我说。我是高危病人，法华南里的房子是用于出租还放贷不能空挡。根据市场行情，当时房租最低是5000元每月，因为在出租房子的时候我有两个条件，一是要求长租二是要求一个人居住，田冰当时承诺长期一个人居住并要求降低租金，因此我给她优惠到了4750元，她还要求档期延后十天，我总共给田冰省了4600元。第二年只约定租金5000元，并没有约定租期。因田冰前期承诺长期租不涉及租期，如果田冰要是说一年，我肯定会让她写下来，我到第二年肯定会想着去找房客，田冰根本就没说。田冰在2020年11月23日晚突然发微信说不租了，已找好自如房了，问她原因为什么不提前30天告知，她说她是突发奇想的，月初出差了，出差有微信可以告知，突发奇想不是理由，应当提前30日告知，这是田冰的过错，她违约了，给我造成了损失。因此我提起反诉：1.依据合同约定第10条第二款支付违约金月租金200%，依据合同约定第九条支付应交的煤气费54.8元，水费50.3元，卫生费加垃圾费一年72元（物业36元、居委会36元），两年共144元。公共楼道用电费30元，买灶具送的烤箱，我是让你在房间里使用的不是送给你的（烤箱和相关费用我可以不要了，让田冰凭着自己良心给吧）；2.诉讼费用由田冰负担。田冰针对张秀荣的反诉辩称，不同意张秀荣的反诉请求，没有事实和法律依据。双方第二年就没有签合同，而且不存在违约的问题。对于煤气费、水费、卫生费加垃圾费，如果张秀荣有证据证明，我可以给，但是要剔除合同期间以外的部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。依据审查确认的证据与当事人双方的陈述，本院认定事实如下：2018年11月18日，张秀荣（出租方、甲方）与田冰（承租方、乙方）及居间人我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方自愿将其所有的坐落于北京市东城区法华南里7号楼306房屋出租给乙方居住，居住人数为1人，最多不超过3人；房屋租赁期限自2018年12月1日起至2019年11月30日止，共12个月；租金标准为4750元/月，租金总计57000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期：2018年12月1日，2019年3月1日，2019年6月1日，2019年9月1日；押金4750元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期内，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、燃气费、卫生费等由乙方承担；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，张秀荣按约定将房屋交付田冰，田冰按照合同约定支付了佣金，押金4750元，及租赁期间的租金，双方均按照合同约定履行完毕了该租赁合同。租赁期限届满后，田冰继续居住在案涉房屋内，并按照月租金5000元的标准季付租金，最后一笔租金2020年9月1日支付15000元，付至2020年11月30日止的租金。关于案涉房屋的生活缴费，田冰提交的缴费账单记录显示：电费最后一笔缴费是2020年11月30日20:49缴费10元，水费最后一笔缴费是2020年8月3日缴费80元，燃气费最后一笔缴费是2020年7月26日缴费114.84元。张秀荣提交的缴费记录显示，2021年1月12日缴纳水费50.00元，2021年1月30日缴纳燃气费54.81元。庭审中，双方均提交了二人之间的微信聊天记录，显示：2020年11月23日19:26，田冰说“阿姨，打扰拉~房子月底应该就到期了，到期之后我就不续租了，我这周也准备开始找房子了，如果找到合适的就搬了，您这边也可以早点安排哈~谢谢~”，随后，张秀荣发起语音通话显示“对方已取消”。2020年11月24日11:11，张秀荣说“你什么时候在家，今天晚上在吗？有看房的？”并发起语音通话显示“对方已取消”，张秀荣继续发消息“？”“什么情况呀？”，当日12:40田冰回复“昨天晚上跟美国那边开会，开到1点多，刚起来”“我在家，您让他到了打我手机就行”，张秀荣随后发起语音通话显示通话时长近7分钟。2020年11月30日16:19，田冰说“阿姨，我这边房子找好了，昨天已经办的差不多了，您看晚上什么时候有时间，我把钥匙给您送过去。我再把水电燃气的表数炒一下~”，随后双方微信沟通张秀荣上门收房事宜。当日，张秀荣收回案涉房屋。关于收房后的状况，张秀荣表示，12月是淡季，我就没有租出去。后来有一个朋友孩子要高考，现在住在这儿，而且他是短租的，住到高考结束就不住了。他是2021年2月份过完春节住在这儿的，12月份整个一个月都是空着的。以上事实，有双方当事人提交的房屋租赁合同、支付凭证、生活缴费记录、微信聊天记录等证据材料及当庭陈述在案佐证。庭审中，田冰申请撤回原来提交的房屋租赁合同和支付凭证，不作为证据提交，本院经审查，认为原告提交的相关材料可以与张秀荣提交的证据相互印证，佐证本院查明的上述的事实。本院认为，根据法律规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，田冰与张秀荣之间曾签订房屋租赁合同，在租赁期间届满后，田冰继续住在案涉房屋内长达一年，并按月租金5000元的标准按季度交纳租金，双方之间成立事实上的房屋租赁合同关系。田冰主张双方续租的租赁期限为一年，但提交的证据不足以证明，在张秀荣不予认可的情况下，续租依法应当视为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据双方签订的原租赁合同的约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。本案中，田冰仅提前7日通知退租，与双方之间的合同约定不符，构成违约，应当承担相应的违约责任。经计算，违约金金额为1万元。关于张秀荣主张的田冰欠缴的水费、燃气费，本院依据在案票据，分别确定为50元、54.8元。关于卫生费加垃圾费、公共楼道用电费、烤箱等，张秀荣未提交相应票据，同时也表示可以不要，该部分诉讼请求本院不予支持。关于租房押金，按照双方之间的原租赁合同约定，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。经计算，押金尚不足以抵扣上述水费、燃气费、违约金。抵扣后，田冰应当赔偿张秀荣违约金5354.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十六条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、田冰于本判决生效之日起十日内赔偿张秀荣违约金5354.8元；二、驳回田冰的诉讼请求；三、驳回张秀荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由田冰负担（已交纳）；反诉案件受理费25元，由张秀荣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李国平二〇二一年五月二十日法官助理 张兴祝书 记 员 孙嘉彗