北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初3304号原告：来宝良，男，1968年11月4日出生，汉族，住北京市密云区。公民身份号码×××。委托诉讼代理：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京铭源嘉琪商贸有限公司，住，住所地北京市密云区西大桥路**十里堡镇政府办公楼**-783一社会信用代码91110228397749465R。法定代表人：杜文，总经理。原告来宝良与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京铭源嘉琪商贸有限公司（以下简称铭源嘉琪公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告来宝良之委托诉讼代理人林琳、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟、被告铭源嘉琪公司之法定代表人杜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。来宝良向本院提出诉讼请求：1.判令解除来宝良与绿地集团北京京纬置业有限公司之间的17-208商品房预约合同。2.判令被告返还来宝良购房款315770元及利息（利息以138590元为基数，从2015年12月29日计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3.判令被告赔偿来宝良房屋差价款27984元。4.案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年12月29日，原告经过北京铭源嘉琪商贸有限公司的介绍与绿地集团北京京纬置业有限公司签订《绿地朗山选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人来宝良，销售房号17-208，建筑面积56.51平方米，房屋单价15676.79元。原告向绿地京纬公司支付房款265770元，同日，原告向北京铭源嘉琪商贸有限公司交纳5万元抵8万元电商款，因北京市限购政策，原告无法购买涉案房屋，原告一直向被告要求退款，但被告至今未退，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。绿地京纬公司辩称：一是在解除双方合同关系的前提下同意退还265770元，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求。二是双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地京纬公司并没有隐瞒相关事实；选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的第二日起算，不应从款项交纳之日起算；三是关于5万元电商费，原告并未提供支付凭证，是否实际发生存疑；该5万元电商费与本案不属于同一法律关系，其双方存在服务合同关系，应另案解决，绿地京纬公司没有返还上述电商费的义务。该5万元由其他被告直接收取，并向原告出具了收款收据，原告并未提出异议。且选房确认单并不显示5万抵扣8万房款的效果，故该5万元并非房款的一部分，被告绿地京纬公司既无返还义务也无赔偿义务。四是本案涉诉房屋价格发生了贬损，原告不存在房屋差价损失，如法院认定存在损失，应按照原告所交纳款项占总款房款的比例进行确定损失；由于各房屋的坐落、位置、楼层、朝向均不相同，本案应对房屋价值进行价格评估，其他房屋的评估价格在本案中不具有参照性。铭源嘉琪公司辩称：原告交的5万元是为了参加5万抵8万的房款活动，现在原告购买房子的合同不能成立是因为绿地京纬公司的违规操作，造成房子不能买卖，5万元应该由绿地京纬公司承担。我公司不同意承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，来宝良与绿地京纬公司签订《绿地朗山选房确认单（公寓）》，该协议载明买受人为来宝良，销售房号17-208，建筑面积56.51平方米，原总房价1042930元，成交单价15676.79元/平方米，成交总价885896元。享受折扣中第一项写明5万抵8万优惠。协议签订后，来宝良于当日向北京铭源嘉琪房地产经纪有限公司交纳电商费50000元。此外，来宝良于2015年12月29日向绿地京纬公司交纳购房款88590元、于2016年3月30日向绿地京纬公司交纳购房款177180元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处以收取的预付款1%的罚款。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。在本院法院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，经我院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。铭源嘉琪公司的前身为北京铭源嘉琪房地产经纪有限公司，2017年4月26日，经北京市工商行政管理局密云分局核准，北京铭源嘉琪房地产经纪有限公司名称变更为铭源嘉琪公司。上述事实，有双方当事人陈述、《绿地朗山选房确认单（公寓）》、收据、民事判决书等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。本案中，来宝良与绿地京纬公司签订的《绿地朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现因“3.26”购房政策，来宝良丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。来宝良直接向绿地京纬公司支付了购房款265770元，故对来宝良要求绿地京纬公司退还此款的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于来宝良向铭源嘉琪公司所交纳的50000元电商费如何定性及定购协议解除后该款如何处理。根据来宝良提交的定购协议载明的房屋总价款与成交总价的关系，来宝良享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋方案，来宝良有理由相信铭源嘉琪公司所收取的50000元系涉案房屋的房款，铭源嘉琪公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该50000元应认定为来宝良所交纳的定购涉案房屋的房款，铭源嘉琪公司收取50000元的法律后果，应由绿地京纬公司承担。来宝良要求铭源嘉琪公司承担连带责任，本院不予支持。关于来宝良要求以138590元为基数，从2015年12月29日起计算利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，其应就来宝良因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故来宝良有权要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失，房屋差价损失数额，本院参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值酌情予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除来宝良与绿地集团北京京纬置业有限公司于二〇一五年十二月二十九日就绿地朗山17-208室形成的商品房预约合同关系；二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告来宝良购房款三十一万五千七百七十元并支付利息（以十三万八千五百九十元为基数，自二○一五年十二月二十九日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿来宝良房屋差价损失二万七千九百八十四元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千二百二十八元（来宝良已预交），由绿地集团北京京纬置业有限公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  王 雪二〇二一年五月二十一日法官助理  韩丽丽书 记 员  赵 菊