北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初3305号原告：赵华，女，1972年1月29日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。被告：刘华健，男，1992年3月21日出生，住黑龙江省鹤岗市共青农垦区。公民身份号码×××。原告赵华与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、刘华健商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵华之委托诉讼代理人林琳，被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟，被告刘华健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵华向本院提出诉讼请求：1.判令解除2015年12月20日原告与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单》。2.判令被告退还原告购房款15万元及利息（以15万元为基数，从2015年12月31日计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3.判令被告赔偿原告房屋差价293元。4.案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年12月20日，原告到密云绿地朗山购买房屋，绿地员工刘华健接待，原告共支付房款15万，后因北京市限购政策，原告丧失购房资格，后原告一直要求被告退款，但被告至今未退，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。绿地京纬公司辩称：1.在解除合同关系的前提下，同意退还原告的预付款10万元。双方合同不能履行，是由于北京市的限购政策影响，被告方没有过错，因此如果法院认定需要支付利息，应该从合同解除之日的次日起算，不应该从款项缴纳之日起算。2.原告主张向其他被告刘华健支付了5万元，但是没有提供支付凭证，是否实际支付、是否已经退还，公司也不知情，公司也没有收到过该5万元，因此上述5万元与本案的商品房预约合同不属于同一法律关系，应该另案解决。绿地京纬公司没有返还或者赔偿上述款项的义务。如果其他被告涉嫌虚构事实，骗取原告的巨额款项，已经涉嫌刑事犯罪，建议移交公安部门进行处理。3.本案的房屋价格发生了贬损，原告不存在房屋差价损失，其他房屋的评估价格在本案中不能直接参照。刘华健辩称，我当时是绿地的员工，5万元是交给我的现金，但是我当时就交给电商公司了，因为当时电商有5万抵8万的房款活动，原告的5万元现金用于5万抵8万元的活动了。电商是绿地京纬公司自己找的。本院经审理认定事实如下：2015年12月20日，赵华与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，记载销售房屋为17#401，建筑面积59.26㎡，原总房价1120013元，成交单价16167.06元/㎡，成交总价958060元，当日付款金额10000元，具体按照时间节点支付如下“1.签署《定向开发协议书》于2015年12月20日，乙方向甲方支付房款10000元，付款比例1。2.于2015年12月25日，乙方向甲方支付房款90000元，付款比例9%”。置业顾问处有刘华健签名，下方盖有绿地京纬公司的合同专用章。2015年12月20日，赵华向绿地京纬公司交款1万元，绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到赵华交来17-401人民币（大写）壹万元正”。2015年12月31日，赵华向绿地京纬公司交款9万元，绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到赵华交来17-401人民币（大写）玖万元正”。同日，赵华向绿地京纬公司又交款5万元，收款人处签名刘华健，绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到赵华交来17-401人民币（大写）伍万元正”，收据下方盖有绿地京纬集团合同专用章。绿地京纬公司主张未收到该笔5万元款项。同日，绿地京纬公司为赵华出具《绿地控股集团有限公司房款交款确认单》，载明公司名称为绿地集团北京京纬置业有限公司，项目名称为绿地朗山，房号17-401号，购房人赵华。在备注中可隐约可见“电…抵8万”字样。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。在本院法院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，经我院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。上述事实，有双方当事人陈述、《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》、收据、民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。本案中，赵华与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现因“3.26”购房政策，赵华丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵华直接向绿地京纬公司支付了购房款10万元，故对赵华要求绿地京纬公司退还此款并支付利息的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于赵华向刘华健所交纳的5万元如何定性及定购协议解除后该款如何处理。基于上述事实及本案现有证据，赵华在购买涉案房屋过程中有充足的理由相信刘华健系代表绿地京纬公司销售涉案房屋，故无论刘华健是否为绿地京纬公司员工、刘华健是否将款项交给绿地京纬公司，至少可以认定刘华健与绿地京纬公司之间构成表见代理关系。故该5万元应认定为赵华所交纳的涉案房屋的房款，刘华健收取5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担。综上，对于赵华要求被告返还购房款15万元并支付利息的诉讼请求，本院予以支持，关于利息的起算时间，因赵华主张以最后一笔款项支付时间即2015年12月31日起算，本院对此不持异议。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，其应就赵华因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。但参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值来看，涉案房屋的价值并未上涨，故对于赵华要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除赵华与绿地集团北京京纬置业有限公司于二〇一五年十二月二十日就绿地朗山17-401室形成的商品房预约合同关系；二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还赵华购房款十五万元并支付利息（以十五万元为基数，自二○一五年十二月三十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回赵华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千六百五十四元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  王 雪二〇二一年五月二十一日法官助理  韩丽丽书 记 员  赵 菊