内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终935号上诉人（原审被告）：白玉林，男，1972年10月16日出生，蒙古族，农民，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李**，通辽市科左中旗宝龙山镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：金玉宝，男，1967年9月5日出生，蒙古族，农民，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：贺飞，科左中旗法律援助中心法律援助律师。上诉人白玉林因与被上诉人金玉宝房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁左翼中旗人民法院（2021）内0521民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。白玉林上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同有效，被上诉人应继续履行合同义务，给付上诉人尾欠购房款8万元。2019年6月16日，上诉人在外打工期间，委托其妹妹白玉英与被上诉人签订了一份私人房屋自由买卖合同，上诉人将位于科左中旗白兴吐苏木东哈根艾勒嘎查的四间砖木结构的房屋以110000元出售给了被上诉人，约定2019年12月30日前给付购房款30000元，尾欠款80000元分三年付清，至2022年12月30日。被上诉人于2019年6月份实际接收并入住、占有该房屋。因尾欠80000元购房款的给付约定不明，2020年12月份，上诉人向被上诉人索要房款时，在给付金额上双方发生分歧并争执，被上诉人于2020年12月30日搬离房屋，要求上诉人返还房款30000元。《中华人民共和国合同法》第8条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第32条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”；第44条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。根据以上法律规定，被上诉人单方解除合同的行为违反法律规定，上诉人不同意解除合同。2.上诉人出售的房屋具有合法的用地手续，上诉人与被上诉人签订的合同并未违反法律的强制性规定，合法有效。本案涉案房屋原是三间土房。2010年12月30日，上诉人以13000元的价款从村民包玉龙购买，2012年9月17日，上诉人将产权变更到自己名下，并自建三间砖木结构的厢房，与三间土房相连接。2016年“十个全覆盖”，村里统一消灭土房，上诉人的三间土房推倒重建，在原土房的基础上建了40平方米的砖房，通过旗乡两级验收合格后，上诉人享受2万元的建房补贴款。因上诉人的房屋是“十个全覆盖”工程统建，村里统一申办的房屋产权证，至今产权证没有下来，因此上诉人与被上诉人没有办理房屋产权变更登记。《中华人民共和国物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”综上，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合理价格转让，交易行为未违反法律禁止性规定，且该房屋已经实际交付，被上诉人接收该房屋并入住、占有使用达一年半之久，所以被上诉人单方解除合同的理由不能成立。金玉宝辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，一审认定的事实与法律正确，上诉人没有取得不动产证书，没有取得财产权利，谈不上财产转让，因为对方没有取得产权证，以后买卖、继承都是问题。一审认定双方的买卖行为无效是正确的，请求二审法院予以维持。金玉宝向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告返还买房款30000元；2.本案诉讼费由被告承担。原审法院查明，2019年6月16日，被告白玉林口头委托其妹妹白玉英将坐落于科左中旗白兴吐苏木东哈嘎嘎查建筑面积100平方米的房屋以110000元的价格出售予原告金玉宝，双方签订了“私人房屋自由买卖合同”，双方均认可，合同约定原告金玉宝于2019年12月30日先预交付款30000元，剩余80000元分三年付清，至2022年12月30日前全部付清。被告白玉林将该房屋交付给原告金玉宝，原告金玉宝已支付预付款30000元，余款未予以支付。原、被告双方发生纠纷后原告金玉宝已搬出涉案房屋，本案争议房屋无相关建房审批手续，且该房屋为农村集体土地上所建造，未办理登记。原审法院认为，国家实行土地用途管制制度，建设用地必须符合土地利用总体规划。双方买卖房屋的土地所有权属集体性质，被告出售的房屋无合法用地手续，无产权登记，双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，属无效合同。合同无效，双方因该合同取得的财产应当相互返还，故原告要求被告返还购房款30000元的诉讼请求，法院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《土地管理法实施条例》第六条：“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权变更登记之日起生效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。综上所述，原告要求被告返还购房款的诉讼请求，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告金玉宝与被告白玉林签订的私人房屋自由买卖合同无效；二、被告白玉林于判决生效后十日内返还原告金玉宝购房款30000元。案件受理费减半收取275元，由被告白玉林负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人白玉林提交：1.房屋买卖合同一份，证明上诉人出售给被上诉人的房屋是上诉人于2010年12月30日购买包玉龙的三间土房，在此基础上推倒重建的，该房屋有合法的用地手续。2.证明一份、蒙村房权证一份，证明上诉人出售给被上诉人的房屋是在原有登记在上诉人名下的三家土房在2016年享受国家十个全覆盖政策推倒重建的房屋，该房屋有合法用地手续，不违反国家土地用途的管理制度；该房屋产权证由村委会统一上报审批，没有产权证不是上诉人的主观原因。3.2016年白兴吐苏木贫困户危房验收花名册、科左中旗2016年危房改造拨付资金花名册，证明上诉人出售给被上诉人的房屋在2016年十个全覆盖中已经通过上级主管部门的验收合格，上诉人已经享受了危房改造国家拨付资金，该房屋属于合法建造。本院经审查认为，对上诉人所提交证据的真实性予以确认，对涉案房屋没有产权证的事实予以确认，不能证明涉案房屋是否有合法的用地手续，以及其他所要证明的问题不予确认并采信。二审对其他证据的采信与认定的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人要求被上诉人继续履行合同义务，给付上诉人尾欠购房款8万元，但涉案房屋尚无产权登记证，上诉人亦未提交证据证明涉案房屋经政府相关部门审批后建设，因此涉案房屋是否具备合法用地手续、是否具备办理产权登记的条件，及能够申请产权登记的主体均无证据佐证，故上诉人应承担举证不能的责任。双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，属无效合同，合同无效，双方因该合同取得的财产应当相互返还，原审判决上诉人返还购房款30000元并无不当。经庭审释明，被上诉人认为因原审自身诉讼能力不足，对效力问题没有明确，认可原审的合同无效主张而非合同解除，上诉人亦不同意合同解除，故本院以被上诉人一审的实际起诉主张予以审理。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550.00元，由上诉人白玉林负担。本判决为终审判决。审判长 李永胜审判员 郭秀琴审判员 巴雅尔二〇二一年五月十七日法官助理 吴艳玲书记员 张 琦