北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初36005号原告：赵雁南，男，1982年12月18日出生，汉族，住址内蒙古鄂尔多斯市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张成龙，北京时雍道泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚嘉惠，北京时雍道泰律师事务所实习律师。被告：三彩不动产管理有限公司，住所陕西省西安经济技术开发区凤城二路6号秦丰大厦1705室。法定代表人：党宏涛。委托诉讼代理人：高树清，男，1978年10月19日出生，汉族，三彩不动产管理有限公司法务经理，住址陕西省安塞县。原告赵雁南诉被告三彩不动产管理有限公司（以下简称三彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。赵雁南委托诉讼代理人张成龙到庭参加诉讼。三彩公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵雁南向本院提出诉讼请求：1、确认双方签署的《房屋托管合同》于2020年12月14日解除；2、押金7000元不予退还；3、要求三彩公司支付2020年7月21日至2020年12月14日房屋租金28350元；4、要求三彩公司支付违约金2.1万元。事实和理由：2019年9月18日，我与三彩不动产管理有限公司北京分公司（以下简称三彩北京分公司）签订《房屋托管合同》，约定我将位于北京市朝阳区立清路x号院明天第一城小区x栋x单元x室房屋（以下简称涉案房屋）出租给三彩北京分公司，租期2019年9月21日至2020年9月20日，月租金7000元，每个月25日支付，托管服务费用为一个月租金/年，在春节当月冲抵。合同中还约定托管期满后，若三彩北京分公司与承租方的租期未届满，我同意延长托管期限，但最长期限不超过6个月。合同签订后，我按约履行，三彩北京分公司接收涉案房屋后转租给他人。2020年2月27日，三彩北京分公司联系我，以受新冠病毒不可抗力影响为由，要求将2月份房租分摊到2020年3月至8月，每月支付1166.67元，我没有同意。2020年3月31日，三彩北京分公司以相同理由要求将3月份房租分摊到4月至8月，每月支付1400元，我也没有同意。后三彩公司在2020年6月9日支付22750元、6月28日支付7000元、7月6日支付1750元、8月1日支付7000元、8月16日支付1750元。三彩北京分公司从我处承租涉案房屋后，以城城不动产管理有限公司名义转租给实际承租人，租期为2019年11月15日至2020年12月14日，且实际承租人已经支付了一年租金。上述租期届满后，我与实际承租人配偶另行签订了租赁合同。现在三彩北京分公司已经注销，三彩公司作为总公司应该承担责任。为维护我的合法权益，故诉至法院。三彩公司未到庭应诉，提交了书面答辩状，辩称：同意解除房屋租赁关系，赵雁南收取的押金应当冲抵剩余租金。由于疫情影响，全国经济下行，企业经营困难，截止合同到期之日我公司共欠付2个月租金14000元，对方已收取7000元押金应冲抵一个月押金。对方提出违约金诉讼请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题意见（二）》第5条第一款：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此，我公司不应承担违约金。赵雁南围绕诉讼请求依法提交了证据，三彩公司未到庭质证。对证据和事实，本院认定如下：2019年9月18日，赵雁南（甲方）与三彩北京分公司（乙方）签订《房屋托管合同》，约定赵雁南将涉案房屋委托三彩北京分公司托管。合同托管期12个月，自2019年9月21日（以本合同的起租日为准）至2020年9月20日止，实收租期11个月。甲乙双方托管期满，若乙方与承租方的租赁期未届满，甲方同意向乙方延长托管期限，延长后的截止日期以当时承租人与乙方租赁合同终止日期为准，但延长期限最长不得超过6个月，期间乙方仍然按照合同约定的托管租金标准按月向甲方支付租金。延长期满，甲方有权收回该房屋。月租金7000元（含物业费、取暖费）。付款方式：月付。本合同起租日起三天内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为押金，押金数额7000元。合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行冲抵，不足部分由乙方补足。本合同起租日前三天内乙方向甲方支付首次租金，以后起每个月25日乙方支付甲方租金，每年春节当月除外。合同期满后，甲方未经乙方同意，两个月内不得与乙方客户签约，否则需支付一个月租金作为补偿。因乙方原因导致乙方不支付或者不按约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）,甲方有权单方解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同签订后，三彩北京分公司向赵雁南支付押金7000元、2019年9月21日至2020年2月20日五个月租金28000元（其中2020年1月21日至2020年2月20日期间免付租金）。另查，三彩北京分公司于2020年4月21日已注销登记。庭审中，赵雁南表示2020年2月三彩北京分公司与赵雁南协商因新冠疫情影响减免租金，赵雁南未同意，后于2020年6月9日、6月28日、7月6日、8月1日、8月16日分别收到涉案房屋租金22750元、7000元、1750元、7000元、1750元，共计40250元。赵雁南提交了微信聊天记录，证明三彩公司曾要求减免租金但其拒绝；提交了租金支付记录（其上记载付款人为城城不动产管理有限公司北京分公司）证明三彩公司租金支付情况。赵雁南认为按照三彩公司租金支付金额折算后三彩公司欠付2020年7月21日至8月20日期间租金1750元、欠付2020年8月21日至2020年12月14日租金26600元。赵雁南另提交了魏某某与城城不动产管理有限公司房屋租赁合同，证明房屋实际承租人系魏某某，魏某某租赁涉案房屋日期为2019年11月15日至2020年12月14日，租金年付。赵雁南因此表示其与三彩公司《房屋托管合同》于2020年9月20日期满后又有半年延长期，按照约定其与三彩公司托管合同应于2020年12月14日解除。再查，赵雁南因三彩公司欠付租金起诉时曾要求解除双方之间签订的《房屋托管合同》，本院于2020年11月14日向三彩公司送达起诉状副本。本院认为，赵雁南与三彩北京分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行。三彩北京分公司已注销，其系三彩公司分支机构，责任应由三彩公司承担。上述合同履行过程中，赵雁南提交的证据可以证明三彩公司确在履约过程中存在逾期支付租金及欠付租金的情形，赵雁南要求确认双方之间《房屋托管合同》于2020年12月14日解除，该起诉状副本于2020年11月14日已送达三彩公司，三彩公司亦同意解除合同，故双方之间《房屋托管合同》应于2020年11月14日解除。赵雁南提交证据证明因三彩公司将涉案房屋转租给他人，其2020年12月14日实际控制房屋后另行收取租金，要求三彩公司支付2020年12月14日前欠付租金，本院予以支持，费用名称本院予以更正。三彩公司抗辩受新冠疫情影响导致其资金周转困难，其不应承担违约责任，证据显示涉案房屋在疫情期间确已实际出租，故三彩公司应当承担违约责任。赵雁南表示因三彩公司未按约定支付租金故押金不予退还，对其该项诉求，本院予以支持。赵雁南另要求三彩公司支付违约金2.1万元，虽疫情期间涉案房屋确在出租，但新冠疫情对于房屋出租企业亦确有一定影响，且根据赵雁南所述其于2020年12月14日后即另行与涉案房屋内租客重新签订合同，故结合三彩公司抗辩其该项诉求本院不再予以支持。三彩公司未到庭应诉，视为放弃举证质证的权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵雁南与被告三彩不动产管理有限公司签订的《房屋托管合同》于二〇二〇年十一月十四日解除；二、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告赵雁南二〇二〇年七月二十一日至二〇二〇年十二月十四日租金和使用费二万八千三百五十元；三、原告赵雁南无需退还被告三彩不动产管理有限公司已付押金七千元；四、驳回原告赵雁南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费850元,赵雁南负担342元（已交纳），被告三彩不动产管理有限公司负担508元（赵雁南已预交，于本判决生效之日起七日内支付给原告赵雁南）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年五月十一日书记员 许少华