北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初12125号原告：北京康家兴业物业管理有限公司，住所地北京市昌平区平西府镇西湖新村5号。法定代表人：孟宪效，总经理。委托诉讼代理人：孙颖，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：师丽，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：黄洁，女，1960年3月28日出生，汉族，住北京市丰台区X号。原告北京康家兴业物业管理有限公司（以下简称康家兴业公司）与被告黄洁物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康家兴业公司的委托诉讼代理人孙颖、师丽，被告黄洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康家兴业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年9月1日至2018年12月5日的物业服务费12073.05元；2.判令被告支付滞纳金1925.65元（暂计至2019年1月15日，要求给付至付清之日）；3.判令被告承担诉讼费用。事实及理由：被告为北京市丰台区X号房屋业主，房屋面积为146.66平方米。原告与小区业委会签订物业服务合同，约定原告自2012年9月1日至2014年11月30日为小区提供物业、供暖等有关服务。同时，物业服务合同中约定，物业费收费标准为2.1元/月/平方米。物业费按年度及预缴方式收取，被告应于每年9月1日前向原告预缴当年的物业费。合同签订后，原告依约提供了物业服务。合同履行完毕后，小区业委会仍要求原告继续按合同履行，被告未交纳2015年9月1日至2018年12月5日的物业费。原告多次催缴无果，故诉至法院。被告黄洁辩称：一、原告在物业服务合同履行期间（2012年12月-2014年12月）严重违反合同多项约定，导致合同到期后，小区业委员不再与其继续签约。1、物业合同约定专项外包服务须经业委会书面同意，而被告自行将小区重要的服务管理项目供暖和停车管理转包给北京京诚京安物业管理有限公司。2、被告不遵守合同中的财务管理约定，全部共同收益由被告和北京京诚京安物业管理有限公司侵占，从未公开账目。3、不按照合同约定维护和维修小区的硬件设施和建筑，致使小区常用设备和设施加速毁损。电梯经常停运，2014年出现用水卫生不达标，小区外墙砖脱落，大量窗口漏水变形，监控设备完全瘫痪，门禁损坏后无人维修。4、软件服务缺乏专业性，服务不到位。各楼门禁损坏失修，小区地面的机动车和非机动车停放混乱，闲杂人员进出小区无人管理，楼道照明灯经常缺失，建筑垃圾无序堆放，小区内花草树木大量枯死，整个小区环境杂乱无章。二、原告在合同到期后，采取各种卑劣手段阻扰业委会选聘其他物业公司进入小区服务，强行占领小区属于侵占行为。三、原告在合同到期后，伙同北京京诚京安物业管理有限公司占据小区的主要目的不是为业主服务，而是利用小区特有的公共用地和设施从事与业主无关的商业活动，瓜分业主的资产和侵占业主利益，给小区带来了严重的破坏。四、该案于2021年3月10日立案，2018年3月10日前的物业费已过诉讼时效。2018年3月10日至2018年8月31日期间，小区业委会未与原告签订物业服务合同，原告无权强制收费，双方可议价收费。2018年9月1日，小区业委会与北京众赞物业服务有限公司的物业委托服务合同生效，原告因自身原因不撤离小区，无权向业主收费。本院经审理认定事实如下：黄洁系北京市丰台区X号房屋的所有权人，房屋建筑面积为146.66平方米，该房屋于2006年12月21日登记于黄洁名下。2012年8月27日，北京市丰台区芳群公寓小区业主委员会（委托方）与康家兴业公司（受托方）签订《物业临时托管协议书》，约定：委托方将芳群公寓委托受托方进行临时物业管理，委托服务管理期限自2012年8月31日起至2012年11月30日24时止，住宅物业服务费标准为每月每建筑平方米2.1元。2012年12月1日，北京市丰台区芳群公寓小区业主委员会（委托方）与康家兴业公司（受托方）签订《物业委托服务合同》，委托方将芳群公寓委托给受托方进行物业管理，期限二年，自2012年12月1日至2014年11月30日，物业服务费用收费标准为每月每建筑平方米2.1元，收费方式为按年度预收，业主无正当理由逾期缴纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按日缴纳万分之一的滞纳金。2018年12月5日，北京丰台区芳群公寓小区业委会（甲方）、康家兴业公司（乙方）、北京众赞物业服务有限公司（丙方）签订《物业管理交接协议书》，载明：“甲、乙双方《北京市丰台芳群公寓物业委托服务合同》，服务期限已届满，双方一致确认合同权利义务自然终止。现甲、乙双方就合同解除，并与丙方就合同解除后乙方将“北京市丰台芳群公寓”的物业管理事务移交给丙方等善后事宜协商一致，自愿达成如下协议：一、甲方已选聘丙方作为“北京市丰台芳群公寓”物业管理服务企业，于2018年12月5日正式接手“北京市丰台芳群公寓”小区物业管理服务。由甲、乙、丙三方共同办理交接，乙、丙双方应共同做好交接过程中的平稳过渡，以保障新旧物业公司交接后“北京市丰台芳群公寓”的物业服务质量。二、移交原则……”。本案审理过程中，黄洁提交多份北京丰台区芳群公寓小区业委会向康家兴业公司出具的函、照片、会议纪要等证据，证明康家兴业公司服务不到位，存在以下问题：不公示公共受益、小区电梯维护不到位、供水卫生不达标、小区外墙砖脱落、大量窗户漏水变更、消防设备损坏、监控设施瘫痪等。康家兴业公司提交物业设施设备维修协议、二次供水检测报告、外窗防水维修发票、电梯维护保养合同、电梯年检发票等证据，证明其履行了物业服务职责。另，黄洁主张部分物业费已过诉讼时效，康家兴业公司提交物业服务费用催缴函的张贴照片，证明其于2018年10月12日、2018年12月11日向黄洁催缴过物业费。黄洁不认可催缴函的真实性。另查，北京市第二中级人民法院（2018）京02民终11494号一案曾针对本案类似案件作出生效民事判决，对北京市丰台区芳群公寓小区业委会与康家兴业公司签订的《物业委托服务合同》2014年11月30日到期后，康家兴业公司仍然为芳群公寓小区提供物业服务的事实予以确认，同时认定：业主与康家兴业公司之间已经形成物业服务关系，业主接受物业公司的物业服务后理应交纳物业费，业主因质疑康家兴业公司的物业服务提起上诉，要求减免物业费，但业主提供的证据不足以证明其主张，故对于业主要求减免物业费的请求，难以支持。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业公司和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。本案中，北京市丰台区芳群公寓小区业委会与康家兴业公司签订的《物业委托服务合同》2014年11月30日到期后，康家兴业公司仍然为芳群公寓小区提供物业服务，黄洁作为芳群公寓小区业主，实际接受了康家兴业公司的物业服务。黄洁与康家兴业公司之间形成事实上的物业服务关系，黄洁接受物业公司的物业服务后应交纳物业费。黄洁主张康家兴业公司的物业服务不到位，根据双方提交的证据材料以及相关生效判决，对黄洁的该辩称意见本院不予采信。关于诉讼时效，康兴物业公司提交了证据证明其催收，2015年10月13日之后的物业费的诉讼时效构成中断。关于康家兴业公司要求黄洁支付物业服务费的诉讼请求，本院予以部分支持。关于康家兴业公司要求黄洁支付滞纳金的诉讼请求，因康家兴业公司在提供物业服务过程中存在一些瑕疵，故本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案相关法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的相关规定。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、黄洁于本判决生效后七日内给付北京康家兴业物业管理有限公司二○一五年十月十三日至二○一八年十二月五日期间的物业服务费11631.6元；二、驳回北京康家兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由北京康家兴业物业管理有限公司负担30元（已交纳），由黄洁负担45元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 汪芬丽二〇二一年五月二十五日法官助理 丁海成书 记 员 辛 靖