陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2021）陕0402民初3735号原告：刘某某，女，汉族，XXXX年X月X日生，住陕西省西安市雁塔区，身份证号：659XXXXXXXXXXXXXXX。被告：咸阳志通投资管理有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：91610400562204064T。法定代表人：程岩，系公司总经理。被告：咸阳世茂房地产开发有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：91610400758842201G。法定代表人：许世坛，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：李文伟，系陕西权诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：赵倩，系陕西权诚律师事务所律师。原告刘某某诉被告咸阳志通投资管理有限公司（以下简称志通公司）、被告咸阳世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了此案，原告、二被告的共同委托诉讼代理人李文伟、赵倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、依法判令两被告交付原告在咸阳市人民中路的世茂中心﹒新都汇负一层1-438号商品房；2、依法判令两被告赔偿原告租金损失暂计46783.04元。3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2012年11月24日，原告与被告世茂公司签订了编号为0212187的《咸阳市商品房买卖合同》，购买了被告世茂公司位于XX路XX中心.新都汇的负一层1--438号商品房，该商品房建筑面积为28.06平方米，商业用途。原告依照合同约定履行了合同义务。同时按照被告世茂公司的指定，被迫与被告志通公司签订了《委托经营管理协议》、《（预）租赁合同》，约定原告将上述所购商品房租赁给被告，由被告进行统一招商，从事商业经营活动，被告支付原告租金，合同期限为三年（2014年10月1日至2017年9月30日）。被告经营三年后未与原告续签租赁合同，也未给原告交还所租房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付原告租金，导致原告无法确认具体位置，无法正常使用商铺。原告认为：被告既未续租原告商品房，也未交还所租商品房，致使原告的商品房闲置近三年，造成很大的经济损失。原告无奈诉至贵院。被告志通公司辩称：一、原告要求答辩人交付案涉房屋，没有事实和法律依据，答辩人已经完全履行了租赁合同到期后的交付房屋义务。1.答辩人与原告的租赁合同期限从2014年10月1日起至2017年9月30日止，在合同期限届满前，答辩人于2017年9月16日以报纸公告的形式告知原告：双方租赁合同到期后，答辩人不再续租原告的商铺，请原告于租期结束时来世茂业某某收房。2.租期结束前，答辩人就撤离了涉案房屋，不再控制、占有、经营原告的房屋，此时原告占有涉案房屋已经没有障碍。3.由于涉案商铺是产权式商铺，这种商铺相互之间没有墙体隔离，只是平面相连，各个商铺之间事实上并不能完全独立，每个商铺没有独立的钥匙和水电，实践中都是统一经营的。一旦租期结束后，只要承租人履行了提前告知不再续租并撤离租赁物的义务，就应当视为承租人完成了租赁物返还义务。而本案中，答辩人于租期届满前已经通过报纸公告和EMS邮寄的形式告知原告答辩人不再续租原告房屋（事实上，原告在协议书上签字时，就已经知道答辩人租期结束后就不再续租了）。同时，答辩人也撤离了原告的房屋，至此，答辩人就已经将房屋返还给了原告。至于返还标准，答辩人将房屋以现状交付原告符合《预租赁合同》第8条的约定，无需对房屋进行划线。4.答辩人将房屋返还后，原告也并未找过答辩人对返还方式和标准提出异议，说明原告也认可答辩人的返还方式。二、原告要求答辩人赔偿经济损失没有事实依据和法律依据。如前所述，答辩人已经于租期届满前将房屋返还给了原告，双方的租赁法律关系已经于2017年9月30日终止，因此租期结束后的租金损失是因为其委托的业某某经营不善所导致，与答辩人无关。因此，原告无权要求答辩人赔偿其租金损失。三、原告要求交房和赔偿租金损失的诉讼请求已经超过了诉讼时效。答辩人与原告的租赁期限至2017年9月30日届满，原告直至租赁期限届满三年后才向答辩人主张权利，显然已过诉讼时效。综上所述，答辩人已经向原告完成了房屋交付义务，双方租赁关系已经于2017年10月1日起终止，答辩人没有义务赔偿原告2017年10月1日后的租金损失，况且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。恳请人民法院，查清事实，维护答辩人的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。被告世茂公司辩称：1.本案的案由是房屋租赁纠纷，而答辩人并不是租赁纠纷的当事人，未租赁过原告的房屋，因此不应当因为原告与志通公司的租赁纠纷而承担责任；2.答辩人与原告之间只存在商品房买卖法律关系，在商品房买卖法律关系中，答辩人的交房和办证义务已经按照合同约定履行完毕，不存在违约行为。由于原告授权志通公司代其收房，因此，答辩人于2014年6月30日将房屋按照原告的要求交付给了志通公司，志通公司对涉案房屋进行了验收，并作出了验收合格的结论，随后，答辩人又按照合同约定为原告办理了涉案房屋的房产证，至此，答辩人的义务已经履行完毕。3.原告收到答辩人的房屋后，直接将房屋租赁给志通公司，并且已经获取了三年的租金收益，从收房到原告本次起诉前，长达五年的多的时间，原告对答辩人的交房都未提出过任何异议，说明原告已经认可了答辩人的交房，同时，涉案房屋房产证的办理，也说明国家认可答辩人的交房，因此原告再次要求答辩人交房，没有法律依据；4.假设答辩人有违约行为，那么原告要求答辩人交房并赔偿损失的诉讼请求也已经超过了诉讼时效。从原告收房到本次起诉，中间长达五年的时间，原告都未向答辩人主张过权利，所以即使答辩人有违约行为（事实上，答辩人并没有违约行为，已经完成了合同约定的义务），原告的诉讼请求也超过了诉讼时效，不应得到支持。世茂公司和志通公司是独立的企业法人，世茂公司已经按照原告授权将房屋交付给志通公司，而且已经为原告办理涉案房屋的房产证，世茂公司在商品房买卖合同中的义务已经履行完毕，世茂公司并没有租赁原告的房屋也不应当承担原告的租金。原告为支持自己的诉讼请求，当庭提举证据如下：    1、不动产权证书一份、购房合同，证明原告为XX路XX号XX中心XX号商品房的产权人，但至今没有见到单独所有的商铺交付，不知房在何处。    2、（预）租赁合同、委托经营管理协议、银行流水，证明我与咸阳志通公司签订的租赁合同第八条约定，本合同终止时，被告（志通公司）应按本合同附件所约定的交付标准“正常使用”后的房屋状态交付原告。银行流水证明未打租金，是以工资的方式交付原告。    3、《业主委员会关于二期商场移交存在问题的函》（复印件）、《致：咸阳志通投资有限管理公司的函》（复印件），证明咸阳世茂新都汇存在遗留问题，咸阳志通投资有限公司至今未解决，使业某某无法给业主正常交房，我们是商铺产权人，依法享有对该商铺的各项权利，世茂业主委员会与志通公司的协商对该房屋有关事项达成协议，应该有业主的参与，而协议的当事方未给各业主，只是在协议最后让各业主签名，不符合法律规定，因此协议无效。4、照片，证明业主去过志通公司，没有给原告交房。被告志通公司质证认为：证据1真实性、合法性均认可，证明目的不认可，被告已经将房屋按照与业务会签订的协议移交给业某某。证据2真实性均认可，证明目的不认可，根据原告出示合同的第八条约定，被告在租期结束后按使用后的状态将房屋交付给原告，因为志通公司已经将房屋交付给原告，不应该在按照合同给原告支付租金，志通公司当时委托招商银行支付租金，至于银行以工资形式支付是银行内部的原因。证据3、4真实性无法核实，证明目的不认可。被告世茂公司质证认为：同志通公司意见一致。被告志通公司为支持自己的主张，当庭提举证据如下：1、《授权委托书》，证明被告在原告授权下从咸阳世茂地产公司接收房屋，租赁房屋租期届满后，被告仅需返还时现状交付房屋，租赁期间的租赁标准，原被告双方的租赁合同期间为：2014年10月1日起至2017年9月30日止。2、租赁合同到期公告，证明被告于2017年9月16日通过报纸公告的方式将租赁合同到期，以及不再租赁原告房屋的事实，还有房屋接受办理事宜告知了原告，被告已经完整履行了租赁合同约定的义务，不存在违约行为。3、原告签字协议书、原告签字花名册、面积确认表，证明原告在协议书上签字表示同意方案执行，原告同意并认可被告将房屋交付给业某某后，即完成了对原告的交房义务，原告通过实际行动同意业某某从被告处收房。4、备忘录、协议书、世茂二期业主（交房及运营方式）花名册，证明商住区三分之二以上（85%）业主已经同意有业某某负责统一收房后，然后交付给业主，并统一招运营商进行自救等事项。为原告划线的义务由业务会负责。5、租赁物移交协议书、租赁合同复印件（志通跟咸阳兴茂购物中心有限公司的合同只有复印件）、承诺书、付款说明、转账凭证、增值税专用发票，证明被告已经将涉案商场整体移交给了业某某，并额外支付了267万元运营费，至此，被告人的交房义务已经履行完毕。6、咸阳世茂商住区业主委员会致函以及世贸广场商铺业主面积确认表、（2020）陕0402民初5699号民事判决书，证明涉案商住区三分之二以上的业主已经收到了房屋，志通公司在租期结束后并未占有原告的房屋。租期结束后业主已经可以占有、利用、控制自己的房屋。    原告质证认为：证据1真实性认可，证明目的不认可，原告授权从咸阳世茂接受房屋，授权交房，但是给原告交房的时候没有达到标准，原告是一个独立商铺，原来的商铺是有水电和四面墙，现在找不到原告的商铺位置，现在没有给原告划分出来具体商铺位置，原告不认可该组证据。证据2不认可，原告至今没有见到报纸，而且原告有其他联系方式，可以电话也可以短信，但是都没有通知。证据3真实性不认可，协议书、花名册不是原告签字证明目的不认可。面积确认表是本人签字，只确认面积不是确认位置。证据4协议书真实性认可，但原告认为是无效的，业某某在收房过程中出现好多问题，向志通公司反映没有解决实质问题，导致业某某没有交房，原告也没收房，原告签字的面积确认表只是确认面积而不是位置。原告是单独签订的（预）租赁合同，不能因为75%的同意就损害原告的利益。证据5跟原告无关，应该一对一跟原告交付房屋，原告没有听说也没有见到被告给业某某交的运营费。证据6不认可，判决书是别人的，原告没有对外租出去，也没有收到房子。    被告世茂公司质证认为：志通公司的所有证据都认可。    被告世茂公司为支持自己的主张，当庭提举证据如下：1、商品房买卖合同2、授权委托书3、工程质量竣工验收记录4、咸阳世茂新都汇商铺验收交接确认函。证明原被告自愿平等签订的商品房买卖合同依法成立，合法有效。    原告质证认为：证据1.2.3.4真实性认可，证据2授权委托书不认可，上面的手写部分都是空白的，证明强行捆绑签售的。被告志通公司对世贸公司证据无异议。经综合评议原告所举第1、2组证据，被告所举第1、2、6组及被告世茂公司所举证据1-4组，证据来源合法，内容真实，本院对其真实性予以确认。原告所举证据3、4及被告证据7除企业信息外的均无原件核对，本院不予认定。被告证据3对被告及世茂商住区业主委员会盖章的真实性予以确认；被告所举第4组证据，因涉案商铺所在的新都汇广场业主众多（被告称涉及517户），目前只有部分业主进行诉讼，该组证据不能证明其证明目的，对该组证据不予认定。被告所举第5组证据与本案无关，本院不予认定。经过举证、质证及询问当事人，本院确认以下事实：2012年11月24日，原告与被告世茂公司签订了《咸阳市商品房买卖合同》，购买了被告世茂公司开发的位于XX中心XX广场XX中心XX层XX号商品房，建筑面积为28.06平方米，用途为非住宅。原告与被告志通公司签订“委托经营管理协议”和“（预）租赁合同”，约定原告将案涉房屋出租给被告志通公司，从事商业经营活动；租赁期限：自房屋交付之日至交付之日满三个月的次日起三年；从交付日至交付之日满三个月的次日起第一年的租赁费为每平方米171元，第二年租赁费为每平方米342，第三年租赁费为每平方米513元。被告应自该房屋交付之日后满三个月的次日起每12个月的最后一日，向原告一次性支付该房屋的1个年度的税前租金。合同期满后，被告志通公司在报纸上发布“《（预）租赁合同》期限到期公告”，向咸阳世茂中心一期、世茂新都汇业主发出《（预）租赁合同》到期通知，告知包括原告在内的业主，被告志通公司不再续租，可前往业主委员会接洽房屋接收事宜。案外人咸阳市世茂商住区业主委员会与被告志通公司于2017年7月22日签订 “协议书”，约定被告志通公司承担广场划线费用；一切房屋交付事宜由咸阳市世茂商住区业主委员会完成；协议自咸阳市世茂商住区业主委员会取得76%业主同意后生效。合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同，也未按期交还所租赁的房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付租金。另查；原告与西安骏世商业运营管理有限公司于2018年4月1日签订《世贸中心租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给西安骏世商业运营管理有限公司；租赁期限8年零6个月。本院认为：被告志通公司与原告签订的 “（预）租赁合同”，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告之间形成房屋租赁合同的民事法律关系，双方均应按照约定履行合同义务。“（预）租赁合同”第八条约定：本合同终止时，志通公司应按本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还原告。租赁合同期限届满后，被告志通公司未向本案原告交付涉案商铺，而是通过与案外人咸阳市世茂商住区业主委员会签订“协议书”的形式交付商铺。该“协议书”生效条件之一是76%业主同意，本案被告所举证据不能证明该条件具备，亦不能证明被告按期履行了商铺返还义务。被告志通公司未按约定向原告交付商铺，未交付商铺期间产生的租金损失应由被告志通公司承担。但原告已于2018年4月1日与西安骏世商业运营管理有限公司签订《世贸中心租赁合同》，故对原告要求本案被告交付商铺的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿租金损失 46783.04元，但双方对租赁合同到期后的租金未约定，应按 “（预）租赁合同”中约定的最后一期租赁费作为损失计算标准，自2017年10月1日计算至原告与西安骏世商业运营管理有限公司签订《世贸中心租赁合同》前一日。原告在庭审中称其未在“协议书”中签字，被告申请笔迹鉴定，但该协议书不因原告签字而当然生效，其需要76%以上业主同意才能生效，因涉案商铺业主众多（被告称涉及517户），目前只有部分业主进行诉讼，且其中较多业主不认可在协议书及花名册中签字，本案仅对原告笔迹进行鉴定没有实际意义，故对被告的鉴定申请，本院不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、二百三十六条、《最高人民法院关于适用〔中华人民共和国民事诉讼法〕的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》之规定，判决如下：一、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告刘某某支付租赁费7177.7元；二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取485元，由被告咸阳志通投资管理有限公司承担50，原告刘某某承担435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。如未按法律规定交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。          审  判  员    鲁建媛 二0二一年五月十日 书  记  员    曹  莹                              1