北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59718号原告：北京新沂影忆文化传媒有限公司，住所地北京市西城区平原里21号楼3层31025。法定代表人：王冠语，执行董事。委托诉讼代理人：焦春雷，北京市亚欧律师事务所律师。被告：赖健男，男，1978年12月25日出生，汉族，住北京市西城区。原告北京新沂影忆文化传媒有限公司（以下简称原告）与被告赖健男（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人焦春雷与被告，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2019年11月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月13日解除；2.判令被告返还房屋租金136420元。事实和理由：2019年11月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定被告将位于北京市朝阳区东四环北路X号X区X号楼8层6-0901号房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告，租期为2年，自2019年12月5日至2021年12月4日，租金为每月29000元。合同签订后，原告按照约定支付了6个月的租金及押金，并于2020年5月29日前再次支付了6个月的租金。由于新冠疫情的影响，原告已经无力经营，故于2020年6月14日向被告以及中介公司北京XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）发送了解除合同的通知及律师函，告知于2020年7月13日解除合同，并要求退还已交付的剩余租金，自愿放弃押金，并于2020年7月13日进行了交接。但被告一直不予退还剩余房屋租金，故原告为了维护自身合法权益起诉至法院。被告辩称，被告是无过错方，原告搬出房屋以及进行交接的时候，被告都没有同意。当时，被告在国外，后来涉案房屋一直都没有租出去。被告在2021年3月回到涉案房屋的时候，发现厨房有烫过的痕迹，有所损坏。原告提出要搬出的时候，被告要求原告找到新的承租人，但原告没有找到新的承租人，所以也给被告造成了损失。被告同意解除合同，但认为解除时间为2021年3月，也不同意退还原告租金与押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）、XX公司作为居间方（丙方）签订涉案合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为24个月，自2019年12月5日至2021年12月4日。每月租金为29000元，租金支付方式为每六个月支付一次，押金为29000元。另，涉案合同载明“租赁期内，乙方提前终止合同的，须提前30日通知甲方和丙方，押金不予退还。”合同签订后，原告向被告支付了6个月的租金及押金，后于2020年5月29日再次向被告支付2020年6月5日至2020年12月4日期间6个月的租金174000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告称其于2020年6月14日将解除合同的通知告知了中介XX公司，XX公司的工作人员告知了被告，后原告于6月18日再次发送律师函告知解除合同，并请求退还剩余租金，而承租房屋已于2020年7月13日交回被告，XX公司已经代为验收，且房屋已经出租给其他承租人。原告就其主张提交微信聊天记录，聊天记录显示了四人的群聊内容，显示原告工作人员在群里发送了解除房屋租赁合同通知书，2020年6月18日的微信聊天记录显示“被：甲方无过失的前提下，并不接受更改已经履行中的租赁合同。双方的意见和认识有差异的情况下，后续可以走法院程序。另外，疫情关系，我在国外回不来。所以等我验收这个是不可能完成的动作。原：能否验收是您的问题，您可以委托您的朋友，中介，或者家人代您验收。我本应该以疫情（不可抗力）的因素导致合同无法继续履行而解除合同，剩余房租及押金都应当退还，我依然会按照发送的通知解除合同。请慎重考虑。被：疫情本身并没有被划分成不可抗力，要是划分成了就不用交贷款了。没事，还是按您说的走法院程序比较合理。”2020年7月13日的聊天记录显示“原：2020年7月13日，我方将阳光上东6号楼901室清空并将所有物品清洁后放回原位置。您委托中介现场查看，监督，目前房屋已交接完毕。请知悉，有异议请您及时提出。被：有的。实际交接会在新客户签约入住的时候进行。届时会有正式代表来负责这个交接。目前只是状态可以有其他客户来看房，您这边依然有使用的权利。另外期间内的房客来看房或者签约，您这边也依然有拒绝的权利。如果能尽快有下一个签约接手现在的合同，那就圆满了。所以希望都努力一下。”2020年8月21日的聊天记录显示“被：我这边找到新的客户半年签可以明天就开始，这样之前的租金我这边可以按照明天开始到咱们之前原合同终止日期精算之后的余额退还。如果没有异议我就与对方签约。有异议可以现在提出，并且关于退回金额方面您这边依然保有上诉第三方机构（法院）的权利。原：租房合同已经解除，房子2020.7.13已经交接给您了，您随时出租，无需告知我方。针对退租事宜，我方已经诉讼。”被告对聊天记录的真实性予以认可，主张没有同意交接，也没有在交接的文件上签过字，不认可原告所述的交接收件，原告发送解除合同通知时也没有看到相应文件。另，原告主张其于2020年7月13日撤出涉案房屋，是和中介XX公司进行交接，涉案房屋的门锁是密码锁。被告主张不清楚原告什么时候搬出，中介只是作为居间方撮合原告承租了被告的房屋，中介费也是被告支出，被告并未委托中介对涉案房屋进行管理，也没有委托中介进行交接。庭审中，本院询问原告撤出涉案房屋后，被告是否进行过出租。原告称中介表示有进行出租；被告称没有，其于2021年3月回国后才重新进行了出租，并于2021年5月签订了新的租赁合同，之前在2020年8月的聊天记录中所说的那个租赁合同并未签订，涉案房屋一直处于空置状态，被告只是在群里提出一个提议，并未真正的与他人签订合同，当时的那个有意向的租户没有同意签订合同。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告与被告签订了涉案合同，且涉案合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于涉案合同的解除，原告主张其受新冠疫情的影响而无力经营，并于2020年6月14日通知解除涉案合同，但其并未举证证明疫情如何对其造成影响以及具体造成何种程度的影响，故本院认为其不具有合法的单方解除权，其解除行为应属违约。根据原告提交的微信聊天记录，原告提出解除涉案合同后，被告表达了反对意见，此后被告于2020年8月21日表示打算与其他客户签约，本院认为被告该项表述可以认为于此时同意解除涉案合同，故本院确认涉案合同于2020年8月21日解除。虽然，原告称其与XX公司办理了房屋交接手续，但其并未举证证明被告已授权委托XX公司办理交接，且原告的租金系直接支付于被告，并未通过XX公司转交，故并无证据证明XX公司对于涉案房屋具有管理的权利，而涉案合同亦未约定XX公司具有相应的权利与义务，因此，原告虽称其于2020年7月13日办理了房屋交接手续并搬离涉案房屋，但本院对其要求被告返还2020年7月13日至2020年8月21日期间租金的请求不予支持。关于2020年8月21日至2020年12月4日期间的租金，原告称其已搬离涉案房屋且被告已将涉案房屋重新出租，故要求被告返还租金，被告不认可原告主张，主张微信聊天记录中所述的重新签约并未发生，涉案房屋一直处于空置状态直至2021年3月其回国后才重新进行出租。本院认为，原告提交的微信聊天记录不足以证明被告已实际将涉案房屋重新出租，且原告未就此提交其他证据予以佐证，故本院对被告相关主张予以采信。现原告预先交纳租金至2020年12月4日，由于其已提前搬离涉案房屋，被告应当向其返还租金，但考虑到原告提前解除合同的行为确实给被告造成一定的损失，本院将考虑被告的损失程度予以酌情判定被告返还的租金金额。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京新沂影忆文化传媒有限公司与被告赖健男签订的《房屋租赁合同》于2020年8月21日解除；二、被告赖健男于本判决生效后七日内返还原告北京新沂影忆文化传媒有限公司租金70000元；三、驳回原告北京新沂影忆文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3028元，由北京新沂影忆文化传媒有限公司负担1474元（已交纳），赖健男负担1554元（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二一年五月三十一日书记员  佟 飞