江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0213民初1654号原告：李旭涛，男，1989年11月15日生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：陆浩存，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。被告：蒋加忠，男，1968年1月3日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告李旭涛与被告蒋加忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序,于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告李旭涛及其委托诉讼代理人陆浩存，被告蒋加忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李旭涛向本院提出诉讼请求：1、蒋加忠立即退还4.5个月的房租31875元（8.5万元／12个月＊4.5个月）；2、本案诉讼费由蒋加忠承担。事实和理由：2019年4月16日，李旭涛向蒋加忠承租位于无锡市梁溪区××路××号××房，双方于当日签订租赁合同，约定租期自2019年4月16日至2024年3月15日，每年租金8.5万元，李旭涛当日即支付租金8.5万元。2019年11月底，因锡山区经营店铺发生煤气爆炸事件，城管部门要求案涉店铺停业，导致李旭涛无法再继续承租经营，遂与蒋加忠协商，要求提前解除合同，退还相应房租（自2019年12月1日至2020年4月15日），蒋加忠答应退还4.5个月的租金即31875元，但经李旭涛多次催讨，蒋加忠拒不退还，故诉至法院。蒋加忠辩称，锡山区的同类店铺发生爆炸事故，政府部门要求整改，只需将使用煤气改成用电，即可正常经营，李旭涛不配合整改，损失应当由其自行承担。2019年12月中旬，有关部门通知停业，不是不租给李旭涛，不同意退还房租。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市中山路601号登记在无锡市商业实业有限公司（以下简称商业实业公司）名下，案涉房屋系无锡市中山路601号附属用房。2017年5月18日，商业实业公司与无锡市三旅商贸有限公司（以下简称三旅公司）签订《房屋租赁合同》，约定商业实业公司将案涉房屋出租给三旅公司，期限为2017年5月18日至2022年12月31日。2018年6月15日、18日，三旅公司与金毛裕签订《房屋租赁合同》、《租房协议》，将案涉房屋出租给金毛裕，租赁期限为2018年7月1日至2020年6月20日。商业实业公司在协议上盖章，确认同意转租。金毛裕租赁案涉房屋用以开设餐饮使用。2018年6月28日金毛裕向无锡市梁溪区行政审批局领取了“梁溪区金毛裕小吃店”的营业执照。2019年1月6日，金毛裕（甲方）与蒋加忠（乙方）签订《转让协议》一份，约定金毛裕将案涉房屋转让给蒋加忠，转让时间自签订之日至2020年6月30日，转让物为屋内双方认定的属甲方物品（不包括固定在主体的设备，设施如水、电照明设备），转让金即甲方已交的租金及甲方转给乙方的物品估价金额。蒋加忠、金毛裕、宗月红在该协议上签字确认，三旅公司作为房东亦加盖公章予以确认。2019年1月7日，蒋加忠向金毛裕、宗月红交付转让金105000元。蒋加忠接手案涉房屋进行餐饮经营，继续使用金毛裕的营业执照，后与李旭涛签订《租赁合同》，约定将案涉房屋出租给李旭涛，租期自2019年4月16日至2024年3月15日，每年租金8.5万元，李旭涛当日即支付租金8.5万元。2019年11月底，李旭涛与蒋加忠协商，因政府部门要求停业，李旭涛表示不做了。2019年12月25日，蒋加忠与三旅公司签订《合同终止协议书》，载明：蒋加忠于2019年1月6日转得（原由三旅公司出租给金毛裕的无锡中山路601号大楼北侧附属房）经营权。合同条款不变，原金毛裕的责任义务由蒋加忠承担并办理转让手续。三旅公司于2019年12月2日收到有关职能部门的通知，此附属房不得用于经营。双方协商于2019年11月16日终止合同。蒋加忠预付的租金及管理费在三旅公司收回房屋后，三日内一次性退还给蒋加忠。双方确认该笔费用已退还。2020年5月13日，蒋加忠将金毛裕、宗月红、三旅公司诉至无锡市梁溪区人民法院，要求确认其与金毛裕签订的转让协议无效；金毛裕、宗月红立即返还房屋转让金10.5万元；三旅公司承担连带责任。2020年9月5日，无锡市梁溪区人民法院作出（2020）苏0213民初3365号民事判决，驳回蒋加忠的诉讼请求。2020年6月22日，李旭涛电话联系蒋加忠，李旭涛询问“你准备什么时候给我钱？”，蒋加忠表示“过一二个月看看把”，李旭涛又称“你尽量抓紧一点，我老婆天天在家叫我，行行行，你尽量快一点”，蒋加忠回答“嗯嗯”。诉讼中，李旭涛称已于2019年11月底归还案涉房屋，并且将房屋钥匙还给蒋加忠。蒋加忠称李旭涛说店铺不做了之后并未交还钥匙，并表示要到2020年4月份才还，但李旭涛在2019年12月中旬直接走掉了，2019年12月20日，其到店里把门锁住，然后起诉金毛裕和三旅公司。上述事实，有租赁合同、录音光盘及文字整理资料、转让协议、营业执照复印件、（2020）苏0213民初3365号民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，蒋加忠自金裕毛处转让取得案涉房屋的使用权，其后将案涉房屋出租给李旭涛，蒋加忠与李旭涛签订的租赁合同系双方真实意思表示，租赁合同合法有效，但租赁期限已经超出上一手租赁合同的期限，超出部分应属无效。因政府部门通知附属房屋不得用于经营，对该事实，蒋加忠与三旅公司亦予以确认，故李旭涛无法继续使用店铺，并非租赁合同双方的过错，李旭涛有权解除租赁合同，并有权按照实际租赁期限，要求蒋加忠退还多收取的房租。关于租赁合同解除的具体时间，双方均确认李旭涛于2019年11月底已经向蒋加忠表达了解除合同的意愿，且蒋加忠在与三旅公司的合同终止协议书中已经明确于2019年11月16日终止合同，三旅公司亦已经退还蒋加忠自2019年11月16日起的租金及管理费，故李旭涛要求蒋加忠退还自2019年12月1日的租金并无不妥，对李旭涛的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第七百一十六条、第七百一十七条之规定，判决如下：蒋加忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向李旭涛退还租金31875元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费597元减半收取298.5元（李旭涛已预交），由蒋加忠负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给李旭涛。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  徐 滢二〇二一年五月十八日法官助理  汤勇虎书 记 员  钱丽佳附录：本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》：第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。