广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1016号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司。住所：湛江市坡头区海湾南路二号，该司的统一社会信用代码：914408040621869046。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙嘉鸿，湛江地标投资有限公司董事长助理。被上诉人（原审原告）：李俊宏，男，1990年5月7日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称“地标公司”）因与被上诉人李俊宏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初1164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人地标公司的委托诉讼代理人陈其聪、孙嘉鸿，被上诉人李俊宏的委托诉讼代理人陈柳伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人地标公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）粤0804民初1164号民事判决第一项，依法改判地标公司向李俊宏支付2020年6月30日至2020年7月26日的逾期办证违约金共计1315元（498547元×3.85%/365日×25日)。2.判令由李俊宏承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、地标公司不应承担逾期办证违约责任。根据地标公司与李俊宏于2016年5月14日签订的《商品房买卖合同》，认定地标公司存在逾期办证的违约情形应该以“因出卖人原因”为前提，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任”的规定，一审判决对于地标公司在一审中提交的大量证据和大量抗辩理由，仅用一句“地标公司无法证明其提供的项目配建工程与案涉房屋的产权证的迟延取得之间存在因果关系”予以否认，事实查明不清，且对地标公司的举证责任要求过高，请求二审法院依法予以纠正。（1）地标公司在一审过程中曾就“项目配建工程能否如期完工直接影响案涉房屋产权证的取得”以及“案涉项目因政府原因需申请置换配建道路和申请逾期竣工，从而导致逾期办证”一事申请法院依职权向政府部门调查，但一审法院并未采纳。此后，地标公司也通过申请函的方式申请坡头区政府相关部门作出说明，但因获取证据困难，导致一审审结前尚未得到明确答复。故，对于一审法院要求的“直接因果关系”的证据，地标公司已经极尽全力，但碍于该类证据涉及政府内部多部门的协作，地标公司从客观上确实难以实现。如果仅以此苛求当事人，未免对地标公司的举证责任要求过高。（2）从现有证据并结合相关法律法规来看，实际上也足以证明地标公司主张的“因果关系”。第一，配建道路因用海和征地问题迟迟无法开工，在政府部门未予调整规划前无法办理产权初始登记，这是《广东省城市规划条例》明确规定的；地标公司已经在此期间及时申请、及时报告，因此被耽误的时间不能由地标公司承担违约责任。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十五条的约定，用地所在片区规划的海湾南路需同步配套建设和验收。然而，该配建道路因用海权和用地未完成征收的问题，直到2018年1月尚不具备开工条件，地标公司已经立即申请置换，但在2018年3月-2019年9月期间恰逢政府机构改革，导致该审批事项被搁置。而根据《广东省城市规划条例》第四十六条“建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请规划条件核实……建设工程未办理规划条件核实的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续”的规定，因政府问题导致需要进行规划调整，又因机构改革导致审批权限不明确才导致审批不及时，最终无法按时办理产权登记手续。第二，在签署《国有建设用地使用权延期竣工协议》前，均属于非地标公司原因导致的逾期办证期间，因果关系明确。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十六条“逾期竣工，按每逾期一日，则由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁用房”的约定及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成杲是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”的规定，逾期竣工可能面临着被政府收回部分面积的可能，故不动产登记中心要求不管何种原因导致工程逾期，均应在取得有关部门同意竣工延期和签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》后方可办证。因此，在确定因规划调整需重新约定竣工期限是因政府原因导致的情况下，相应的责任应当予以扣减。第三，从结果来看，地标公司的置换申请和逾期申请在2020年4月17日获区政府会议批准后，已经立即申请办理初始产权登记，于2020年6月16日成功递交涉案房屋所有权首次登记手续，并于2020年6月29日取得大确权证。这一事实进一步证明地标公司已经在合理期间内尽到谨慎勤勉义务，且说明无法按时办理产权登记的原因不在地标公司。地标公司有理由要求减免该段期间的相应责任。三、李俊宏并未因逾期办证产生实际损失，且疫情期间的实际困难也对办证期限有所影响，请求法院能站在平衡利益角度全面考量本案的处理。与本案李俊宏类似的情况在该项目中有上千户，所以本案的处理也在一定程度上有示范效应。在2020年上半年，新冠疫情对政府机构的办事规程和效率产生了巨大影响，从而影响了行政相对人的利益。为此，地标公司作为行政相对人不可能因自身的损失要求政府赔偿。同理，在处理李俊宏与地标公司的合同关系时，是否也应当考虑上述豁免因素呢？最高人民法院、广东省高级人民法院均在疫情期间发布关于疫情期间民事纠纷处理的通知，一项重要的指引意见就是要站在公平角度平衡各方利益。更何况，李俊宏并未因逾期办证受到实质性损失，其作为按揭贷款业主，即便按时办理了产权证书也因他项权限制无法用作他用。综上，本案一审对于地标公司存在减免违约责任方面的事实查明不足，从而导致事实认定有失偏颇，权责区分原则对地标公司不公。地标公司已经提供了省内权威司法案例证明“政府原因”导致的逾期办证应当减免开发商的违约责任，恳请二审法院充分考虑这一观点，予以纠正。被上诉人李俊宏答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李俊宏起诉请求：1、判令地标公司继续履行合同；2、判令地标公司从2017年7月2日起，按每日万分之一标准向李俊宏支付逾期交付房屋违约金至2017年12月31日止，9123.41元；3、从2019年1月1日起向李俊宏支付逾期办理房屋所有权证违约金至实际取得产权证之日止（违约金分段计算：以498547元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算，从2019年1月1日起计至2019年8月19日止；以498547元为基数，按每月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，从2019年8月20日起至办理房屋产权证之日止），暂计至2020年10月15日违约金约为57270.74元；4、判令本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼保全费、担保保险费、鉴定费、评估费及诉讼费等）由地标公司承担。李俊宏在庭审后撤回第一项诉讼请求。一审法院审理查明：地标公司系2013年3月15日在工商行政管理部门登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）。经营范围为：房地产投资与开发，酒店管理，自有物业管理与租赁。2016年5月14日，李俊宏（买受人）与地标公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｙ2016004176），购买出卖人开发的位于湛江市坡头区（建筑面积106.64平方米，套内建筑面积86.86平方米），总价款498547元。合同第七条约定：“……买受人应当于2016年5月14日前支付首期房价款人民币（币种）248547元……占全部房价款的50%。余款人民币（币种）250000元……申请贷款支付……该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四”。合同第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的……逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……”。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年7月1日前向买受人交付该商品房……”，合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在60日之内……。（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”，合同第二十条约定：“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、双方协商解决……”。合同第二十八条“补充协议”约定：“对合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件四第二条第一款约定：“买受人承诺具备贷款资格以及房款支付能力。买受人应于主合同及补充协议签订之日起2日内向银行提交完毕所需申请资料，办理完毕按揭（或公积金）抵押贷款手续……直到银行发放贷款，若因买受人原因于合同签订之日起20日内未办理完毕上述手续，出卖人有权解除合同，买受人承担违约责任……”。2016年6月30日（增值税发票日期），李俊宏支付涉案首期房款248547元，剩余房款250000元由李俊宏办理银行按揭贷款，该款于2017年11月8日（增值税发票日期）支付给地标公司。2018年1月1日，地标公司将房屋交付李俊宏，李俊宏自此开始交纳物业管理费。2020年8月4日，湛江市自然资源局为涉案房屋办理了不动产权利登记，《不动产权证书》编号为粤（2020）湛江市不动产权第0053172号，权利人为李俊宏。2020年10月26日，李俊宏取得涉案商品房《不动产权证书》。另查明，2013年4月2日，地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定地标公司所投资的海东广场项目在2016年6月14日前竣工，逾期竣工，按每逾期一日，由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房。合同补充条款约定地标公司要在合同约定开工、竣工时间前15日内向湛江市国土资源局书面报告开工、竣工时间或延迟开工、竣工的原因。2015年9月24日，地标公司又与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定地标公司所投资的海东广场项目竣工期限延长至2017年9月23日。该竣工期限届满后，地标公司于2018年7月4日起向湛江市国土资源局坡头分局提交《关于海东广场申请延期竣工的请示》（地标投资[2018]18号）申请延期竣工，该请示中，地标公司称“由于我司首次以回馈家乡形式回湛江投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到后期亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。地标公司随后持该延期竣工协议及其他材料等申请办理用地及房屋权属登记。再查明，2019年中国人民银行贷款基准利率（一年期）为4.35%。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准如下：2019年8月20日4.25%、2019年9月20日4.20%、2019年10月21日4.20%、2019年11月20日4.15%、2019年12月20日4.15%、2020年1月20日4.15%、2020年2月20日4.05%、2020年3月20日4.05%、2020年4月20日3.85%、2020年5月20日3.85%、2020年6月22日3.85%、2020年7月20日3.85%。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。李俊宏与地标公司就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。根据李俊宏与地标公司的诉辩意见，本案的争议焦点问题是：一、关于李俊宏请求地标公司支付逾期交房违约金应否支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，涉案《商品房买卖合同》属于双务合同，合同中已约定李俊宏支付首期房款的期限为2016年5月14日，剩余房款办理银行按揭并在合同签订之日起20日内办理完毕按揭手续，地标公司交付房屋的期限为2017年7月1日，故该合同已约定李俊宏应先履行相应的付款义务。而李俊宏系于2016年6月30日才付清首期房款（因李俊宏未举证证明交款日期，一审法院按照增值税发票日期确认实际付款日期），余款办理银行按揭并于2017年11月8日支付给地标公司，属于未依照合同约定、不适当履行合同义务的情形，故地标公司可行使先履行抗辩权，即在李俊宏未按照合同约定支付全部房款的情况下，地标公司有权拒绝交付涉案房屋。综合本案证据，地标公司在李俊宏未按照约定支付全部房价款的情况下，也并未及时与李俊宏就延迟付款的违约行为另行约定交付房屋的期限，或向李俊宏主张延迟付款的违约责任；在李俊宏交付全部房款之后，地标公司应当及时交付涉案房屋，但地标公司直至2018年1月1日才与李俊宏办理交房手续交付涉案房屋，在交付房屋这一合同义务的履行上确实存在违约的情形，故应承担一定的违约责任，应从李俊宏交付全部房款之日（即2017年11月8日）起按合同约定计算违约金至房屋交付之日（即2018年1月1日）止，李俊宏请求计至2017年12月31日，予以支持，共53天，计2642.30元（498547元×0.1‰×53天）。二、关于地标公司应否承担逾期办证违约责任的问题。李俊宏与地标公司签订的《商品房买卖合同》约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决”，按该约定，地标公司在2018年1月1日将涉案商品房交付李俊宏，李俊宏应在该日起365日内也即2018年12月31日前取得涉案商品房所有权证书。由于地标公司逾期办证，致李俊宏涉案商品房不动产权证书于2020年8月4日才登记颁发。故地标公司逾期办证的行为已违约，应承担逾期办证违约责任。三、关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司主张其因政府原因导致逾期，但根据本案的证据和事实，首先，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况，地标公司早已知道，地标公司应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施；其次，地标公司因其自身疏忽未按《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的约定提前十五日报告延迟竣工原因和及时在原竣工期限届满前申请延期竣工导致办证障碍，地标公司如果及时或提前申请延长竣工期限则可避免办证障碍，故该障碍并非不能预见、不可避免；再次，地标公司主张因政府机构改革影响办证，但未能提供证据证实其交件被拒收或办证受阻，故地标公司主张因政府原因应免责的抗辩意见依据不足，不予采纳。地标公司提供证据主张因新冠疫情应予以免责，但新冠疫情发生在地标公司迟延履行之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，不能免除责任，故地标公司主张因新冠疫情免责的抗辩意见同样依据不足，不予支持。四、关于李俊宏诉求地标公司支付逾期办证违约金57270.74元应否支持的问题。涉案《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金的计算方式进行约定，故李俊宏请求地标公司承担违约责任，应根据地标公司违约行为造成李俊宏实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案商品房的总房价、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，一审法院酌情认定地标公司逾期办证违约金以购房款498547元为基数，自2019年1月1日计至取得不动产权证书之日，在2019年8月19日前，按一年期贷款年利率计算；自2019年8月20日起，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。涉案商品房不动产权证书于2020年8月4日登记颁发，该日应视为李俊宏已取得涉案商品房权属证书。故地标公司应承担的逾期办证违约金具体金额为：13725.07元（498547元×4.35%÷365日×231日）+1799.55元（498547元×4.25%÷365日×31日）+3499.39元（498547元×4.20%÷365日×61日）+5214.94元（498547元×4.15%÷365日×92日）+3319.09元（498547元×4.05%÷365日×60日）+5626.75元（498547元×3.85%÷365日×107日）=33184.79元。李俊宏主张逾期办证违约金按基准利率及LPR上浮50%计算至2020年10月15日，依据不足，对于超出的部分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向李俊宏支付逾期交房违约金2642.30元；二、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向李俊宏支付逾期办证违约金33184.79元；三、驳回李俊宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费729.93元，由湛江地标投资有限公司负担400元，李俊宏负担329.93元。二审中，地标公司向本院提交以下证据：1.《湛江市国土资源局关于核定实际交地时间及支付延期交地违约金有关问题的复函》，用以证明湛江市国土资源局确认延期交地给地标公司，同意与地标公司签订补充协议，海东广场项目竣工期限延长两年即延长至2017年9月23日；2.《湛江市国土资源局关于与湛江地标投资有限公司签订补充协议的通知》，用以证明内容同证据1；3.《关于海东广场项目延期竣工的申请（地标投资【2017】27号）》，用以证明地标公司向湛江市国土资源局申请延期竣工。李俊宏未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于地标公司提交的证据，李俊宏质证认为：地标公司提交的证据与本案没有关联性，而且该证据也与地标公司的诉请并无关联。本院经审查认为：地标公司提供的上述证据均不属于新证据，且证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院对地标公司提供的上述证据不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：本案二审庭审中，地标公司陈述称，因地标公司与政府约定逾期竣工须由政府收回部分出让土地，故如果申请办证时项目竣工已经逾期，则办证机关会以土地权属不清为由不予办证，如果申请办证时项目竣工尚未逾期，则不存在土地权属不清影响办证的问题。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对地标公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据地标公司上诉请求和理由，李俊宏的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：关于地标公司是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司上诉主张其因政府机构改革、审批权限不清等原因导致其逾期办证，但从本案查明的事实来看，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该配建道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况地标公司亦早已知悉，因此地标公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。而地标公司却在原竣工期限届满后近一年才申请延期，即使本案存在地标公司所称的政府机构改革以及审批权限不明确的情况，但地标公司自身的迟延原因也确是导致办证障碍的客观原因，地标公司如果及时按期申请延长涉案项目竣工期限则可避免办证障碍。一审法院认为地标公司基于政府原因的免责事由不能成立，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。至于新冠疫情期间地标公司能否免责的问题，因新冠疫情发生在地标公司迟延履行之后，故一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，认定新冠疫情的发生并不能免除地标公司的逾期办证违约责任并无不当，本院予以确认。因地标公司并不具有逾期办证的免责事由，故地标公司应承担逾期办证的违约责任，一审判决判令地标公司应向李俊宏支付自2019年1月1日计至2020年8月4日止的逾期办证违约金33184.79并无不当，本院予以维持。综上所述，地标公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费695.68元，由湛江地标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年五月六日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。