山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终4376号上诉人（原审原告）：青岛兰天华宇物业管理有限公司，住所地青岛市市**辽阳西路**。法定代表人：尚景，总经理。委托诉讼代理人：高昂，山东锦林律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏霞，山东锦林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘港，男，1971年10月30日出生，汉族，住青岛市市**。被上诉人（原审被告）：谭彦梅，女，1985年10月28日出生，汉族，住青岛市市**。上诉人青岛兰天华宇物业管理有限公司（以下简称兰天华宇物业）因与被上诉人刘港、谭彦梅物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初9748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。兰天华宇物业上诉请求：一、撤销一审判决第一项，发回重审或改判支持上诉人诉讼请求；二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，应当发回重审或依法改判。一、一审判决称双方签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同履行义务。合同中约定未按时缴纳物业管理费，按每日千分之三承担违法责任。一审法院又称被上诉人未按时缴纳物业管理费是因涉案小区成立业委会，后因选举业委会成员、议案制定并表决通过及至后期出现一二审诉讼期间，被上诉人作为原业委会成员并非存在拒绝履行合同的恶意，而是存有向谁交费的困扰。上诉人认为，虽然之前成立过业委会，但后经法院判决撤销了业委会的组成及备案，被上诉人在一审时也没有提交有其他物业公司实际进入涉案小区进行物业服务的证据，而且认可从入住至今一直都是上诉人在涉案小区进行物业服务，那就没有证据证明也不存在有其他物业公司进驻过涉案小区提供过物业服务的可能，所以一审法院认可被上诉人不知向谁交费的困扰是不存在的。另，一审法院称被上诉人诉讼前已将物业费补交，由此说明被上诉人无拖欠物业费的主观故意，上诉人认为是错误的。既然一审法院认定双方签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同履行义务，而合同中又有约定未按时缴纳物业管理费，按未缴纳金额的每日千分之三承担违法责任，那补交物业费的同时就应将欠缴期间产生的违约金一并缴纳，否则物业公司根据合同约定有权利先将产生的违约金扣除，故一审法院驳回上诉人对物业费、滞纳金(即违约金)及逾期利息的诉讼请求是错误的，应当依法改判或发回重审。二、一审法院认为被上诉人在小区公共区域及消防通道中的物业及拆除违章搭建系行政违法行为，应由行政机关执行，不属于民事诉讼的管辖范围，上诉人认为是错误的。双方签订的《前期物业服务合同》中约定，业主不得私自占用小区公共区域或消防通道，不得私自违章搭建，否则物业公司有权要求其停止侵害、恢复原状；民事法律中也有当事人请求停止侵害、恢复原状的民事权利，而且要求违法违约业主将占用公共区域及消防通道的物品移走、拆除违章搭建，恢复原状也是物业服务公司管理小区的职责。故上诉人认为一审法院以不属于民事诉讼的管辖范围驳回上诉人诉请是错误的，应当依法改判或发回重审。综上所述，一审法院管认定事实不清、适用法律错误，因此请求二审法院在查明本案全部事实基础上撤销一审判决，依法发回重审或依法改判，以保护被上诉人的合法权益。本案涉及的《前期物业服务合同》，在原审判决也确认其效力的情况下，根据合同法第三条、第四条、第六条之规定，按照《前期物业服务合同》的约定全面履行，被上诉人未按照合同履行其相关的义务，应承担合同约定的违约责任，即：按照合同第28条之约定向上诉人支付违约金。三、根据[法释(2009)8号]《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。依据该规定，原审法院认定被上诉人拒交物业费不存在主观故意不当。四、关于原审上诉人的有关“请求判令被告将堆放在公共区域及消防通道中的物品移走、拆除违章搭建、并恢复原状”之诉讼请求，根据[法释(2009)8号]《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”之规定原审法院应予处理。刘港、谭彦梅答辩称：被上诉人一直按时缴纳物业费，并不欠上诉人的物业费，一审中已提交发票予以证明。2018年没有缴纳物业费的原因是被上诉人与青岛万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）签订了物业合同，不清楚物业服务费的缴纳对象。2020鲁02民终2840号民事判决生效后，被上诉人知晓结果就将前期拖欠的物业费进行缴纳。被上诉人不存在违章搭建的问题，有放鞋的柜子也已移走。兰天华宇物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘港、谭彦梅支付滞纳金10855.48元（暂从2019年1月1日计算至2020年8月8日，按日千分之三计算）；2、判令刘港、谭彦梅支付逾期利息约1000元（从2019年1月1日计算至2020年8月8日止，按同期银行贷款利率计算）；3、判令刘港、谭彦梅将堆放在公共区域及消防通道中的物业移走，恢复原状；4、判令刘港、谭彦梅在公开报纸上向兰天华宇物业赔礼道歉、消除影响；5、本案的诉讼费由刘港、谭彦梅承担。一审法院认定事实如下：2013年8月29日，兰天华宇物业（乙方）与青岛新业房地产开发有限公司（甲方，以下简称新业房地产）签订《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对青岛中广·宜景湾小区提供物业服务。物业类型：住宅、配套网点、写字楼。物业服务收费方式为包干制。物业收费标准：高层2.98元/平方米.月（含电梯运行费0.5元/平方米.月）。物业费的交纳以三个月为一周期预收费用。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，每逾期一日应按欠交总额的千分之三支付违约金。本合同期限自签订之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效之时，本合同自动终止。刘港、谭彦梅与新业房地产签订《青岛市商品房预售合同》。2017年3月13日刘港、谭彦梅与新业房地产办理房屋入住手续，确认房屋坐落中广.宜景湾3号楼3单元1302户，建筑面积191.4平方米。同日刘港、谭彦梅（甲方）与兰天华宇物业（乙方）签订《中广.宜景湾前期物业服务合同》，合同内容同《前期物业服务合同》，并签署《业主临时管理规约》。2018年8月26日，该小区进行首届业主委员会选举大会，确定刘港、王静、黄盈、张玉萍、郁明、刁世梅、罗军7名业主为首届业主委员会委员。12月1日，业主委员会张贴公告，“关于青岛中广宜景湾小区重新选聘物业服务公司的通知”，定于2018年12月23日召开业主大会：1、聘请万科物业为小区新的物业服务企业。2、授权业主委员会与万科物业签署《物业服务委托合同》，终止与兰天华宇物业所签《物业服务合同》……。12月25日业主委员会公布《青岛市市北区中广宜景湾小区2018年业主大会表决结果》决议：议案一：聘用万科物业为本中广宜景湾物业服务企业，合同期限3年，物业服务费单价调整为：高层住宅2.78元/㎡/月（含0.4元电梯运行费），公租房2.78元/㎡/月（含0.4元电梯运行费），商业5.8元/㎡/月，停车服务费50元/个/月。议案二：授权业主委员会与万科物业签署物业服务委托合同，合同生效后，解聘兰天华宇物业，《前期物业服务合同》终止。议案三：授权业主委员会决定地上车位场地使用费、小区公共收益资金使用方式和用途。议案四：授权业主委员会对新业房地产、兰天华宇物业的违约与侵权行为提起诉讼。2019年4月17日新业房地产向一审法院提起诉讼，要求法院撤销青岛市市北区中广.宜景湾小区业主委员会（下称业委会）2018年8月26日作出《青岛市市北区中广宜景湾小区首届业主大会表决结果》【小区业主委员会、管理规约、大会议事规则】；撤销业委会2018年12月25日作出《青岛市市北区中广宜景湾小区2018业主大会表决结果》【即上述议案一至议案四】。经一审法院审查后认为，业主大会在召开相关会议程序违反“双过半”原则。业主大会作出的选举成立业主委员会的决定及其他相关决定，违反法律规定，应予以撤销。一审法院于2019年12月31日作出（2019）鲁0203民初4813号民事判决书，判决撤销青岛市市北区业主委员会的决议；判决撤销青岛市市北区中广.宜景湾业主大会于2018年12月25日作出的“聘用青岛万科物业服务公司为本中广宜景湾物业服务企业”的决议；判决撤销青岛市市北区中广.宜景湾业主大会于2018年12月25日作出的“授权业委会与万科物业签署物业服务委托合同，合同生效后，解聘兰天华宇物业，《前期物业服务合同》终止”的决议……。业委会不服该判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。2020年6月19日中院作出（2020）鲁02民终2840号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年6月30日新业房地产、业委会签收二审民事判决书。本次诉讼，兰天华宇物业向刘港、谭彦梅主张2019年1月1日至2020年8月8日期间的滞纳金。2020年8月8日刘港通过中国建设银行转账方式向兰天华宇物业电汇费用12402.72元（备注：青岛市市北区绍兴路78号中广.宜景湾3号楼3单元1302室，期间2019.1.1-2019.12.31），刘港、谭彦梅称该费用已交至2020年12月31日，截止目前不欠费。兰天华宇物业对证据的真实性没有异议，对证明事项有异议，认为2019年1月1日至2020年8月8日前刘港、谭彦梅欠费应产生滞纳金，兰天华宇物业向其主张滞纳金的诉求于法有据。涉案小区业委会被撤销后至今尚未成立。兰天华宇物业目前仍在小区提供物业服务。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”兰天华宇物业与新业房地产、刘港、谭彦梅签订《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同履行义务。纵观本案案情，刘港、谭彦梅等人作为涉案小区的业主，在筹办召开业主大会并决定选举业委会成员、议案制定并表决通过及至后期出现一、二审诉讼期间，并非存在拒绝履行合同的恶意，而是存有向谁交费的困扰。本次诉讼前，刘港、谭彦梅已将物业费补交，由此说明刘港、谭彦梅无拖欠物业费的主观故意，兰天华宇物业诉求要求刘港、谭彦梅支付滞纳金及逾期利息的诉求不能成立。兰天华宇物业与刘港、谭彦梅之间存在物业服务合同的民事法律关系，民事诉讼解决的是平等主体之间的民事纠纷，而民事纠纷中有时会涉及对行为的行政违法性判断问题。本案中，兰天华宇物业要求法院判令业主将公共区域及消防通道中的物品移走、拆除违章搭建，恢复原状诉请，法院在审理时会涉及到对刘港、谭彦梅所实施的行为是否违法的判断和处置，而该事项属于行政机关行政行为和行政强制执行的范畴，不属于人民法院民事诉讼的管辖范围。本案系物业服务合同纠纷，兰天华宇物业主张判令刘港、谭彦梅在公开报纸上向其赔礼道歉、消除影响之诉求，属于侵权之诉，与本案并非同一法律关系，不予合并审理。兰天华宇物业可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回兰天华宇物业的诉讼请求。案件受理费96元，减半收取48元，由兰天华宇物业负担。二审中，上诉人兰天华宇物业提交证据照片两张，于2021年4月7日在被上诉人家门口拍摄，证明：被上诉人至今仍有违章搭建占用公共区域消防通道的违法行为，从该照片可以看出被上诉人在一审及二审时均做了虚假陈述。当事人均未提交新的证据。被上诉人刘港、谭彦梅质证称：照片的真实性无异议，但该鞋柜在上周已移走。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.刘港、谭彦梅是否应向兰天华宇物业支付滞纳金和逾期利息;2.兰天华宇物业要求法院判令将公共区域及消防通道中的物品移走、拆除违章搭建，是否属于人民法院民事案件受理范围。关于焦点问题一，本院认为，本案中，兰天华宇物业系由新业房地产公司选聘，为中广?宜景湾小区提供物业服务。后案涉小区业主召开业主大会、筹备成立业主委员会、决定改聘物业公司，并发生后续的撤销业主委员会及其决定的相关诉讼，结合刘港、谭彦梅一审诉讼中已经支付物业费，故一审不予支持兰天华宇物业主张的延期交纳物业费的滞纳金及利息，并无不当，本院予以确认。关于焦点问题二，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”依据上述规定，若刘港、谭彦梅存在违建等违法行为，兰天华宇物业应向行政机关报告并协助处理，且改建是否违法亦应由行政机关依法予以认定。若刘港、谭彦梅存在堆砌杂物的行为，兰天华宇物业亦可以采取合理措施制止，或向有关行政主管部门报告并协助处理。故一审判决对于兰天华宇物业的该项诉讼请求不予处理并无不当，本院不予变更。综上，上诉人兰天华宇物业的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96元，由上诉人青岛兰天华宇物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓静审 判 员 刘昭阳审 判 员 李 蕾二〇二一年五月十二日法官助理 薄富超书 记 员 韩 平