山东省滨州市中级人民法院山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终1353号上诉人（原审被告）：杨富乾，男，1989年10月25日出生，汉族，住无棣县。被上诉人（原审原告）：滨州市恒达物业管理有限责任公司，住所地无棣县棣新五路以东、中心大街以南香格里拉14号楼1-201。法定代表人：袁志伟，该公司经理。委托诉讼代理人：李开，无棣富民法律服务所法律工作者。上诉人杨富乾与被上诉人滨州市恒达物业管理有限责任公司（以下简称恒达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省无棣县人民法院(2021)鲁1623民初258号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨富乾上诉请求:1.请求贵院依法撤销无棣县人民法院（2021）鲁1623民初258号民事判决；2.请求贵院依法发回重审或改判一审判决，被上诉人由于不作为造成财产损失、被上诉人多收相关费用予以退回并赔偿损失；3.请求贵院依法发回重审或改判一审判决，被上诉人违反服务合同标准给予赔偿；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正，具体理由如下：1.一审法院认定《物业服务收费及代收水电费协议》合法有效，属认定事实不清，在2015年1月1日签订新的《前期物业管理服务合同》时，按照被告在一审时提供的证据，按照国家规定，被上诉人收费项目远远高于国家规定的收费标准，依法应当认定为无效合同。2.在原审中上诉人提供的相关证据脏乱差照片，以及被上诉人在上诉人提供的楼道灯损坏要求维修时至今日都未修复，被上诉人没有履行服务也要上诉人缴纳物业费，是否存在霸权欺凌主义。3.在原审中法院在庭审中明明对被上诉人提供的物业收费公示日期提出质疑，被上诉人没有提供有效证明的情况下，予以认定，是否存在不公。4.上诉人提出的被上诉人收取进门费用，不予开收据，属于乱收费。5.上诉人在一审中关于小区发生被盗事件时，物业在看到偷盗行为没有制止，而且盗贼一晚上反复作案，安保人员不予制止，是否存在不履职，不尽责。综上，一审法院在未查清事实的情况下直接作出的一审判决，属于认定事实不清，适用法律错误，故恳请二审法院依法纠正。恒达物业公司辩称，上诉人在上诉状中陈述的内容与事实不符，被上诉人在履行职责过程中，已认真做好本职工作，不存在上诉人所述的失职或违规行为，上诉人从接收房屋后至2017年12月31日期间，一直是按期交纳物业费，而从2018年1月1日起，上诉人不再交纳物业费，也没有向被上诉人提交任何书面材料，根据上诉人与被上诉人签订的物业服务收费及代收水电费协议，协议中约定了双方的权利义务，按照协议第2条第8项的约定，上诉人未按时交纳物业费已构成违约，且被上诉人对上诉人进行了催告，上诉人应向被上诉人支付违约金，一审法院对协议已作出确认，考虑到缓和双方的矛盾，共同营造和谐小区为目的，从而未对被上诉人请求的滞纳金完全支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。恒达物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告支付物业管理费4019.7元（自2018年1月1日起计算至2020年11月30日，后续费用再行追加）；2.判令被告支付滞纳金1805.5元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：杨富乾系香格里拉小区5号楼1单元502室的业主，房屋面积为127.61平方米。2012年12月29日，杨富乾（甲方）与恒达物业公司（乙方）签订了《物业服务收费及代收水电费协议》一份，约定乙方负责本小区的供水、供电以及提供秩序维护，环卫清扫、绿化管理等项《前期物业服务合同》约定的服务内容，乙方为甲方提供服务，甲方应积极履行各项缴费义务，以便乙方更好的为甲方做好各项服务工作；水电费代收项目：生活用水3.8元/方，经营及生产性用水4.8元/方，生活用电0.65元/度，经营及生产性用电1.06元/度，甲方水费、电费按表计量，并据实分摊路灯、绿化用水等公共性水电费；其中第二条第8款约定乙方向甲方发出《缴费通知》（以公告的形式）后，三日内甲方（遇节、假日顺延）应到小区物业办公室缴纳费用，如电话催促仍逾期不交者，按日加收滞纳金2%，按电话催缴限定的最后日期仍不结清欠款的，则停止水、电供给；物业服务费用：乙方要严格按《前期物业服务合同》约定的服务内容及标准为甲方提供服务、甲方在领取钥匙时须预缴半年的物业服务费及电梯运行维护费，1.物业管理费：入住后（以首次通水通电为准）缴费标准为房产证核定的建筑面积×0.48元=每月实际缴费额。2.电梯运行维护费：入住后缴费标准为房产证核定的建筑面积×0.3元=每月实际缴费额。恒达物业公司在乙方处加盖其公司印章，杨富乾在甲方处签字、捺印。2015年1月1日，恒达物业公司（乙方）与山东基德置业有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》一份，约定甲方将其开发建设的香格里拉小区委托给乙方实行物业管理，乙方负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生的清洁卫生、垃圾的清扫、收集、清运，乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行维护费，受业主委托并由业主个人承担的各项服务费，其它代收代缴的费用；其中第十九条约定物业服务费价格及收费方式：物业服务费、电梯运行维护费由乙方按建筑面积每月每平方米一层0.78元、二层（含）以上0.9元，沿街商铺物业服务费按0.5元向业主或物业使用人收取。第二十二条约定物业服务期限自甲方通知乙方进驻之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。另查明，山东基德置业有限公司于2012年11月28日通知恒达物业公司入驻香格里拉小区。恒达物业公司在香格里拉小区的公示栏内对物业服务收费进行了公示，其中物业服务费的收费类别为高层或带电梯普通住宅的收费标准为0.9元/月/平方米。再查明，杨富乾自2015年3月25日起至2017年12月31日，已按照0.9元/月/平方米的标准缴纳物业管理费，但自2018年1月1日起再未缴纳，至2020年11月30日，杨富乾尚未缴纳的物业管理费为4019.715元。2020年12月3日，恒达物业公司以书面催款通知的形式要求杨富乾于公示之日起三日内缴费，并将该书面通知张贴于小区公示栏进行公示，并张贴于杨富乾所居住的楼道。一审法院认为，根据《前期物业管理服务合同》的约定，恒达物业公司接受建设单位山东基德置业有限公司的委托，对本案所涉的物业即香格里拉小区提供物业管理服务。恒达物业公司与山东基德置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，恒达物业公司与杨富乾签订的《物业服务收费及代收水电费协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。恒达物业公司接受委托后，依约对香格里拉小区进行了物业管理，业主及物业使用人也享受了恒达物业公司提供的物业服务，杨富乾系香格里拉小区的业主，故恒达物业公司与杨富乾之间的物业服务合同关系有效成立。涉案的物业管理服务合同中约定了物业服务费、电梯运行费由恒达物业公司按照建筑面积每月每平方米二层及以上按0.9元向业主收取，恒达物业公司也将物业费用的收取标准在小区公示栏进行了公示，本案中，杨富乾所居住的房屋为安装电梯的五层，其应按照每月每平方米0.9元的标准缴纳物业服务费和电梯运行费。杨富乾自2018年1月1日未缴纳物业费用，截至2020年11月30日，杨富乾应缴纳的物业费用为4019.715元（127.61元×0.9元×35个月），恒达物业公司诉求杨富乾给付4019.7元，有事实和法律依据，予以支持。杨富乾主张恒达物业公司未尽职履行物业管理委托事项，导致涉案小区内环境差、治安乱、物业从业人员无证上岗等情形，但其提交的证据不足以证明物业管理长期存在上述问题，故对其该项辩解意见，不予采信；对杨富乾提出的恒达物业公司收取的电费、水费价格过高的意见，因本案诉争的标的为物业服务费用，与水电费的代收没有关联，不属于本案的审理范围；杨富乾主张其所有的电动自行车在楼道内丢失，其作为电动自行车的所有人，本身负有相应的看管义务，而不应把电动自行车丢失的责任全部归结于物业公司，更不应成为其拒付物业管理费的理由。况且，恒达物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了物业管理服务合同约定的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，杨富乾等业主也可以根据《前期物业管理服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，而以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。杨富乾应按照合同约定缴纳物业服务费及电梯运行费。因杨富乾未按期缴纳上述费用，已构成违约，应支付相应的滞纳金。对恒达物业公司诉求的滞纳金，因涉案合同对逾期未交物业费用的滞纳金未作约定，恒达物业公司于2020年12月3日通知杨富乾于公示之日起三日内交清，故本院依法支持其自2020年12月7日起至实际给付之日止的滞纳金，以4019.7元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，恒达物业公司诉求超出的部分，证据不足，本院不予支持。同时，恒达物业公司作为小区的物业服务人，也应虚心听取杨富乾等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免与业主之间产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告杨富乾于本判决生效后十日内给付原告滨州市恒达物业管理有限责任公司物业管理费4019.7元，并承担自2020年12月7日起至实际给付之日止的滞纳金（以4019.7元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告滨州市恒达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨富乾负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。上诉人杨富乾提交：证据1.市政府关于收取水费偏高的回复文件，用以证实收水费高，超过国家标准；证据2.提交照片一组，用以证明物业未按合同约定提供相应服务，环境脏乱差，聘请保安年龄不符合合同约定，值班保安在工作时间睡觉，楼道灯坏了维修不及时；证据3.照片打印件二张，用以证实其家距离门卫位置很近，电动车被盗时，犯罪嫌疑人骑行的工具就在摄像头下面。被上诉人质证称，对证据1出处不明确，且该费用不属于被上诉人私自收取部分，对于上诉人提交的证据2不能证实小区内的卫生状况及保安的年龄状况，也不能说明保安休息的图片是疏于管理，可能在轮班过程中交替休息为夜间巡逻做准备，证据3电动车应存放至规划好的停车棚中。本院认为，对于上诉人提交的证据1的真实性，被上诉人不予确认，且该证据与本案的处理缺乏关联性，本院不予认定。对于上诉人提交的证据2，不足以证实上诉人的证明目的，本院不予采信。对于上诉人提交的证据3，与本案缺乏关联性，本院不予采信。被上诉人提交：打印照片六张，用以证实被上诉人自2017年12月份就开始公示楼道不允许存放电动车，楼道内的灯具具备使用条件，不存在物品损坏的情形；证据2.保洁日检表三本，用以证实自2018年至2020年期间，被上诉人认真履行职责的事实。上诉人质证称，其楼道内的灯是庭前调解时调解人员和物业人员沟通后才修的。对保洁日检表的真实性有异议，不能证明保洁人员全部做到工作内容。本院认为，对于被上诉人提交的上证据，上诉人有异议，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，上诉人欠付被上诉人物业服务费的事实清楚，上诉人认为被上诉人不履行或不完全履行物业服务合同的约定，被上诉人予以否认，称其不存在违反物业服务合同约定的违约情形，本院认为，如上诉人认为被上诉人存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，其可另案请求物业服务企业承担相应的责任，其在本案中主张不支付相应物业服务费，一审法院未予采信，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨富乾负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑乃群审 判 员 王忠民审 判 员 高立俊二〇二一年五月二十五日法官助理 刘亚茹书 记 员 李文竹