江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终773号上诉人（原审被告）：上饶市信州区铜钱大酒店，住所地江西省上饶市信州区步行街黄金海岸五楼，统一社会信用代码92361102L41223617G。经营者：周礼华，男，1974年4月3日出生，汉族，个体户，住江西省上饶市信州区。上诉人（原审被告）：周礼华，男，1974年4月3日出生，汉族，个体户，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：徐晓放，江西帝经律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：夏乐艳，江西金乘律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：上饶银行股份有限公司，住所地江西省上饶市信州区五三大道107号，统一社会信用代码9136110073915602X0。法定代表人：李群，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶涛，江西贤和律师事务所律师，特别授权。上诉人上饶市信州区铜钱大酒店、周礼华因与被上诉人上饶银行股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初3932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上饶市信州区铜钱大酒店、周礼华上诉请求：1.请求撤销原审判决，并发回一审法院重新审理或者依法改判；2.一审诉讼费用、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序违法，遗漏当事人张有福和潘虹瑛。一审法院在审理本案中，归纳的焦点为原出租人张有福、潘虹瑛与上诉人周礼华签订的补充协议对上饶银行是否具有效力，一审法院未追加张有福、潘虹瑛为本案的当事人，属于《民事诉讼法》第一百七十条第四项内容的遗漏当事人情形，程序严重违法。二、一审认定双方符合法定解除租赁合同条件和周礼华与张有福、潘虹瑛签订《补充协议》时非善意的事实明显错误。1.一审法院以法院送达专递上显示的时间节点2020年8月26日，作为推定法定解除合同的成就条件，是极其离谱的推定方式。2.一审法院认定上诉人周礼华与张有福、潘虹瑛签订《补充协议》时存在以不合理低价转让财产的行为，系非善意，这种认定明显错误。（1）签订《补充协议》的必要性，属于情势变更。（2）根据《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。说明变更或者补充合同有法律依据。（3）张有福、潘虹瑛用租金冲抵借款利息不违背法律规定。（4）周礼华与出租人在签订《补充协议》时不存在恶意串通的情形。（5）《确认抵押声明书》中不是周礼华的签字和捺印，进一步证明周礼华没有恶意。三、《补充协议》合法有效，其效力及于被上诉人。四、一审法院适用法律不当。一审法院认定《补充协议》导致抵押财产毁损或者价值减少，这种认定是错误的。五、一审法院在计算租金时未考量疫情期间应当减免租金的重要要素及被上诉人的过错。二审期间补充以下上诉理由：一、被上诉人上饶银行股份有限公司对上诉人提供的《补充协议》知情，且对上诉人用租金与利息冲抵没有异议；二、本案是通过拍卖程序，涉诉房屋由原来的抵押担保法律关系变更为所有权法律关系，一审法院适用法律错误。一审适用《物权法》中担保物权的法律规定不当，应适用《物权法》中所有权法律规定和《合同法》。被上诉人上饶银行股份有限公司答辩称，一、一审归纳的争议焦点是正确的，即张有福、潘虹瑛与周礼华签订的《补充协议》对被上诉人上饶银行是否具备效力，实际上是针对《补充协议》的性质进行的认定。二、从上述对《补充协议》的认定以及其效力的外延确定等，回溯到《房屋租赁合同》的约定内容上来看，上诉人已经存在了根本违约情形，被上诉人依法得以解除本案的租赁合同。三、针对上诉人提出的上诉理由进行答辩，上诉状多是一些无关紧要的发问，没有围绕实质性的焦点陈述本案的法律关系要点。1.张有福和潘虹瑛并非本案必须共同进行诉讼的当事人。2.《补充协议》的恶意签订从客观表现上是足以反映的。3.更为离谱的是上诉人现在要被上诉人承担房屋租赁合同中约定的履约定金20万元，无法律关系基础，上诉人的给付对象应是张有福。4.关于疫情期间的租金减免，最高院的规定和政府的政策实际上针对的主要是国有企业的资产租赁。5.《确认抵押声明书》的真实与否不影响本案法律关系的认定。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。上饶银行向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法解除原告以及潘虹瑛、张有福与被告铜钱大酒店、周礼华之间的房屋租赁合同关系，判令被告立即结清房屋使用费搬离租赁房屋，并将房屋恢复原状；2.依法判令两被告立即支付2017年12月22日至2020年7月22日期间的房屋租金合计人民币974,879.13元，后续租金及房屋占有使用费按每月32,898.2元的标准自2020年7月23日起支付至搬离之日止；3.依法判令两被告支付滞纳金292,463.79元；4.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2011年7月16日，张有福、潘虹瑛与周礼华签订《房屋租赁合同》，合同约定，张有福、潘虹瑛将坐落于上饶市抗建路53号（产权证登记坐落位置为上饶市信州区房屋出租给周礼华，租赁期限为自2009年11月30日至2028年8月30日，每年租金为30万元整，从第四年开始每年租金递增4%，周礼华需向张有福、潘虹瑛提前支付前二年四个月的租金七十万元整，以后每年租金按年付，提前一个月支付给出租方……承租方不按时缴纳租金，应每日加收按应交纳金额的5%的滞纳金，延期一个月不缴纳租金，出租方有权收回出租给承租方的房屋且不退还水电保证金……2012年10月7日，张有福与上饶银行签订贷款协议，张有福、潘虹瑛以案涉房屋抵押担保贷款450万元，并于2012年8月22日在相关部门办理抵押登记。2015年10月12日，张有福、潘虹瑛与周礼华签订《补充协议》，对租金及支付方式进行调整，从2015年10月起将原来的房屋租金由每年30万元调整为每年12万元，不递增，周礼华借给张有福、潘虹瑛50万元，利息按照月息2分计，每月结算利息一次，借期为十年，从2015年10月12日起至2025年10月13日止，借款产生的利息冲抵房屋租金，借款到期即2025年10月13日，张有福、潘虹瑛应当归还周礼华借款本金50万元或者经周礼华同意冲抵租金，超出部分归还周礼华，张有福、潘虹瑛提前归还50万元借款必须征得周礼华的同意。2015年10月12日，周礼华将50万元汇入案外人熊峰工行账号尾号为1937的账户中，熊峰将50万元转给“张＊福”账号尾号为1992的银行账户中，张有福向周礼华出具《借条》，载明借到周礼华人民币50万元，利息每月2%，每月结清利息，借期十年即2015年10月12日至2025年10月11日。2016年6月12日，因张有福、潘虹瑛未归还上饶银行借款，上饶银行诉至本院请求判决张有福、潘虹瑛归还借款本金、利息及实现债权的费用，并就抵押物享有优先受偿权，本院于2017年2月8日作出（2016）赣1102民初1754号判决书，执行案涉房屋时，本院向铜钱大酒店员工董云送达过相关执行文书，并对董云、周礼华各做一份执行笔录。2017年12月22日，上饶银行、张有福分别签收（2017）赣1102执1044号之三执行裁定书，该裁定书将案涉房屋抵给上饶银行，冲抵部分债务。后铜钱大酒店、周礼华未支付原告租金，故原告诉至法院。一审法院认为，本案争议焦点为张有福、潘虹瑛与周礼华签订的《补充协议》对上饶银行是否具有效力。本院认为不具有效力。理由有：一、《补充协议》在案涉房屋被抵押并办理抵押登记后签订，登记具有物权公示作用，足以对抗周礼华根据《补充协议》主张权利。《补充协议》对租金大幅降低以及以利息抵扣租金的支付方式未征得受让人同意，抵押物租金属于抵押物的法定孳息，《补充协议》变相减少抵押财产价值，根据《中华人民共和国民法典》第四百零八条之规定，抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，故被告不能以《补充协议》中降低后的租金标准对抗原告。二、周礼华在本院执行笔录中也陈述银行贷款时到过铜钱大酒店，在知晓案涉房屋可能设置抵押情况下，作为经商人员，周礼华本应对案涉房屋权属状态进行调查，且案涉房屋租金标准从租金每年30万元整，从第四年开始每年租金递增4%降低为每年租金12万元，不递增，属于以不合理低价转让财产的行为，张有福、潘虹瑛与周礼华签订的《补充协议》非善意，故《补充协议》不能对抗原告。原告受让案涉房屋后，直接成为《房屋租赁合同》的出租人，被告应当按照《房屋租赁合同》约定的租金标准、支付方式向原告交纳租金，2017年11月30日为第八年租期开始之日，该年租金为30万×（1+4%）5=364,995.87元，因原告于2017年12月22日受让案涉房屋，故2017年12月22日至2018年11月29日租金为364,995.87元/365×343=342,996.12元，2018年11月30日至2019年11月29日租金为30万×（1+4%）6=379,595.7元，2019年11月30日至2020年7月22日租金为30万×（1+4%）7/366天×236=254,557.29元，故2017年12月22日至2020年7月22日租金为977,149.1元，原告主张2017年12月22日至2018年12月21日租金364,995.6元、2018年12月22日至2019年12月21日租金379,594.8元、2019年12月22日至2020年12月21日租金230,287.4元共计974,877.8元，未超出实际租金额，本院支持原告诉请金额。按照《房屋租赁合同》约定，延期一个月不缴纳租金，出租方有权收回出租的房屋，原告在解除权成就情况下有权解除合同，法院送达专递回执显示周礼华于2020年8月26日签收，本院确认原告、被告租赁合同于该日解除。原告主张被告按照每月32,898.2元租金标准支付后续租金及房屋占有使用费，符合《房屋租赁合同》约定，并无不当，本院予以支持。关于滞纳金问题，滞纳金实质上是逾期交纳租金违约金，《房屋租赁合同》约定每日加收按应交纳金额的5%滞纳金，约定标准过高，本院予以调整，以年利率3.85%计算原告因被告逾期交付租金导致的利息损失。关于房屋恢复原状问题，《房屋租赁合同》约定被告承租房屋后可以对房屋进行装修，租赁期满后装修归出租方所有，故原告要求被告恢复房屋原状，没有依据，本院不予支持。关于鉴定费的问题，因不能确定原告提交的《确定抵押声明书》《___确认抵押声明书》签名指印是周礼华的笔迹与捺印，该鉴定费由原告承担。关于原告是否重复列被告的问题，铜钱大酒店系周礼华经营的个体工商户字号，实际在人格上与周礼华同为一人，被告提供的《房屋租赁合同》原件上无铜钱大酒店印章，故本案责任由周礼华承担。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第四百零八条、第五百六十五条第二款、第七百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条之规定，判决：一、确认原告上饶银行股份有限公司与被告周礼华之间的房屋租赁合同于2020年8月26日解除，被告周礼华应立即搬离案涉房屋；二、被告周礼华在本判决生效后十日内支付原告上饶银行股份有限公司2017年12月22日至2020年7月22日期间的房屋租金人民币974,877.8元以及按每月32,898.2元的租金或者房屋占有使用费标准支付2020年7月23日起至实际搬离案涉房屋之日的租金及房屋占有使用费；三、被告周礼华在本判决生效后十日内赔偿逾期支付给原告上饶银行股份有限公司的租金利息损失（以租金364,995.6元、379,594.8元、230,287.4元为基数，按照年利率3.85%分别自2017年12月22日、2018年12月22日、2019年12月22日计算至租金付清之日止）；四、驳回原告上饶银行股份有限公司其他诉请请求。二审期间，上诉人上饶市信州区铜钱大酒店、周礼华提交了以下证据：1.2017年7月28日执行电话笔录、《房屋租赁合同》和《补充协议》各一份，拟证明周礼华在执行阶段提供了《房屋租赁合同》和《补充协议》，被上诉人对租赁事实知情；周礼华用租金冲抵利息的情况执行法官已向被上诉人告知，被上诉人表示同意且没有异议。2.致估价委托人函，拟证明房屋价值时点2017年8月30日市场价值为房地产总价732.73万元，价格不含租赁租金；抵押价值的实现与租赁租金无关联，与《房屋租赁合同》和《补充协议》无关联。3.上饶市信州区抗建路16号1-501现场照片一组7张，拟证明上诉人周礼华所承租的五层，除了涵盖被上诉人产权证上登记的面积外，其余部分包括周礼华自行搭建的501至508号房间，以及两部直通电梯，均系周礼华所投资建设的，该部分面积已和被上诉人所有的房屋面积无法分割，若分割将造成房产实际价值的大幅贬损，且上诉人周礼华承租后花费两百余万元对涉案楼层进行装修，若解除合同，必然给上诉人周礼华造成极大的经济损失。上饶银行股份有限公司质证认为，对证据1的真实性由法院核实，但根据该执行笔录内容，周礼华知道房屋的贷款事宜以及处置情况，被上诉人的代理人在法院执行笔录中所陈述的基础是该案件在执行过程中确定是否带租拍卖，且对租赁情况知情并不代表认可所有的内容，而且执行局陈述会依法审查，当时被上诉人还不是处置物的所有权人，该笔录仅能反映案涉房屋带租拍卖，并不代表认可后续租金与债权冲抵，当时房屋是张有福的，其可以以租抵债，被上诉人无权提出异议，但是不代表作为所有权人同意后续以租抵债。对证据2的真实性、合法性没有异议，租赁物处置期间的估价是根据市场价来确定的，但是不能证明上诉人的证明对象，租赁租金是属于抵押物的合法孳息，在处置过程中是不对租赁租金进行评估。对证据3照片本身不能对房屋产权进行确认，且该组证据与本案没有关联性，被上诉人提到的解除合同可能导致的损失，上诉人可以向张有福索赔，并且本案是因上诉人的违约而由被上诉人行使解除权，上诉人在违约时就应该考虑违约成本。本院认可被上诉人对三份证据的质证意见，对三份证据的真实性均予以确认，对证据1、2的证明目的不予确认，对证据3的关联性不予确认。被上诉人上饶银行股份有限公司未提交新证据。双方当事人向原审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经审查核实，对其证据效力予以确认。本院二审查明的事实与原一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、张有福、潘虹瑛与周礼华签订的《补充协议》对上饶银行是否具有效力；二、案涉租赁合同是否应当解除？关于焦点一，本院认为，案涉《补充协议》对上饶银行不具有效力，理由如下：1、根据《中华人民共和国担保法》第四十八条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效。第五十一条第一款规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。”本案中，案涉《补充协议》主要内容系对案涉房屋租金的大幅度降低及以利息抵扣租金的支付方式的约定，由于该协议签订于案涉房屋被抵押并办理抵押登记之后，且变相减少了抵押财产的价值，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，故上诉人周礼华不能以《补充协议》中降低后的租金标准对抗被上诉人。2.根据上诉人周礼华在法院所作的执行笔录可知，案涉房屋在银行办理贷款及抵押时，银行曾走访过铜钱大酒店，周礼华应知晓房屋已经被设置了抵押，并且银行在取得案涉房屋抵押权时，办理了房屋抵押登记，具有公示公信的效力。上诉人周礼华在应当知晓房屋已被抵押后，仍然与张有福、潘虹瑛签订《补充协议》，将房屋租金从每年30万元整，从第四年开始每年租金递增4%降低至每年12万元，不递增，且用借款利息予以一次性抵偿，明显有违常理及市场的交易习惯，系恶意损害抵押权人合法权益的行为，应为无效约定，故该《补充协议》不能对抗被上诉人。关于焦点二，本院认为，本案被上诉人在获得受让案涉房屋产权后，已直接成为《房屋租赁合同》出租人，上诉人作为承租人应当按照《房屋租赁合同》的约定全面履行合同义务，在未履行的情况下，作为物权的所有权人或者出租方可以依据法律规定及合同约定行使合同的解除权利。本案中，被上诉人于2017年12月22日受让案涉房屋产权后，铜钱大酒店、周礼华未依据《房屋租赁合同》向被上诉人支付过租金，且根据《房屋租赁合同》约定，延期一个月不缴纳租金，出租方有权收回出租的房屋。故依照《租赁合同》约定，被上诉人有权解除合同并要求上诉人支付租金或者房屋占有使用费。关于具体给付标准，由于上诉人在一审期间不同意对当时案涉房屋市场价进行评估鉴定，一审法院按《房屋租赁合同》的约定对房屋租金及房屋占有使用费标准进行认定并无不当。关于上诉人提出一审程序违法，遗漏当事人张有福和潘虹瑛的上诉理由，本院认为，张有福和潘虹瑛系原房屋产权人，对本案周礼华与上饶银行之间的租赁法律关系、争议标的并无独立的请求权，并非必须共同参加诉讼的当事人，且上诉人如认为张有福和潘虹瑛的出庭有利于查明本案的事实，在一审期间可申请两人作为证人出庭。故原审判决未予追加并不违反法律，也不属于程序重大违法。关于上诉人提出的履约定金问题，由于上诉人给付的对象为原出租人张有福，故上诉人应向原出租人要求返还。关于上诉人提出的疫情期间的租金减免问题，由于最高院的规定和政府的政策系针对国有企业的资产租赁，而本案并非此类情形，不适用相关政策。综上，上诉人周礼华、上饶市信州区铜钱大酒店的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40,876元，由上诉人周礼华、上饶市铜钱大酒店负担。本判决为终审判决。审判长 李 虹审判员 徐迎风审判员 余林娣二〇二一年五月十九日书记员 程建军