湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初2760号原告：姜媛，女，汉族，住岳阳县。委托诉讼代理人：李要然，湖南湘晟律师事务所律师。被告：湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司，住所地岳阳城陵矶临港产业新区城陵矶片区联港路。法定代表人：邓若伦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄作贤，公司副总经理。委托诉讼代理人：唐立龙，湖南岳州律师事务所律师。原告姜媛与被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司（以下简称临港汽车城）商品房预售合同纠纷案，本院于2021年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李要然、被告委托诉讼代理人黄作贤、唐立龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜媛向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金45836.13元。事实与理由：2019年，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。约定被告将临港汽车城第10幢某号门面共三层出售给原告。合同生效后，原告依约向被告支付了全部购房款并履行了全部义务，但被告至今未将案涉门面交付给原告，导致原告至今无法使用门面。经计算，被告逾期交房256天，应按约定支付逾期交房违约金。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。被告临港汽车城辩称：1、原告计算逾期交房天数为256天，算法不明。被告在房屋达到交付条件后，于2020年5月13日至15日通知原告办理交房手续，原告故意不收房，通知之后的逾期交房责任不在被告。被告认为，逾期交房天数应从2019年12月31日计算至2020年5月13日发出通知之日，共计133天。原告为何要计算至2020年9月13日？2、逾期交房天数应减去大雨、疫情不可抗力天数和原告逾期付款的天数。合同履行期内，发生暴雨和八级大风11天，突发疫情按国家规定停工46天，合计57天，应在逾期交房天数中予以减去。原告存在逾期付款的行为，逾期付款天数也应当在逾期交房天数中减去。3、被告以短信和微信通知交房系有效的民事法律行为。被告没有以挂号信方式通知，只能说明被告的通知方式不符合合同约定，并不是通知不合法，更不是通知方式无效。原告有主动收房的义务，但是故意不收房。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请人民法院依法判决。经审理查明：2019年6月6日，原告姜媛与被告临港汽车城签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。约定，姜媛购买临港汽车城第10幢01层某号房、02层某号房、03层某号房，建筑面积共128.7平方米，总金额895237元。姜媛应于签订合同当天支付首付款695237元，余款200000元向银行申请贷款支付。逾期付款在90日之内，姜媛按日计算向临港汽车城支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期付款超过90日，临港汽车城有权解除合同。临港汽车城不解除合同的，姜媛按日计算支付逾期应付款万分之二的违约金。临港汽车城应当在2019年12月31日前交付商品房。商品房交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。交付商品房时，临港汽车城应当出示满足约定的证明文件。临港汽车城不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，姜媛有权拒绝接收。由此产生的逾期交付责任由临港汽车城承担。逾期交房在90日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，临港汽车城按日计算向姜媛支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过90日后，姜媛有权解除合同。姜媛要求继续履行合同的，合同继续履行。临港汽车城按日计算向姜媛支付全部房价款万分之二的违约金。姜媛、临港汽车城保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。双方在合同的附件四《关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定，关于商业贷款支付方式。1、本合同约定的除首付款外的剩余房款，姜媛应当在本合同签订之日起三十日内获得贷款支付。超过本约定期限，临港汽车城未能全额收到剩余房价款的，视为姜媛逾期付款。2、临港汽车城在签订本合同时有关按揭贷款的说明、陈述或宣传，以及本合同签订后收集贷款资料均为仅限于指导、协助姜媛申请贷款，而不应视为对姜媛及时成功获得足额贷款的保证。临港汽车城对于姜媛能否及时成功获得足额贷款不承担任何合同责任。第三条约定，1、姜媛构成任何情形的逾期付款，临港汽车城均有权拒绝交付房屋和办理产权证；2、姜媛构成任何情形的逾期付款，临港汽车城通过诉讼主张权利的，所支付的律师费、诉讼费等费用均由姜媛承担。合同签订后，姜媛按约支付了首付款695237元，余款200000元办理了银行贷款。贷款到帐日期为2019年12月19日。2020年5月7日，工程竣工验收备案。2020年5月23日，岳阳市不动产测绘中心出具了临港汽车城10栋的测绘验收报告。2020年10月28日，临港汽车城在不动产测绘中心领取了测绘验收报告。2020年5月15日，临港汽车城以微信的方式通知姜媛收房。因姜媛认为临港汽车城未出示合同约定的房屋测绘报告，至今未与临港汽车城办理收房手续。2020年5月15日后，临港汽车城未再通知姜媛收房。另查明，1、临港汽车城出具的岳阳市气象资料显示：2019年6月6日至2020年3月27日期间，暴雨天气有三天，八级以上大风天气五天。原告姜媛在庭审中陈述，其主张临港汽车城逾期交房256天，系自2020年1月1日计算至2020年10月28日（测绘报告取得之日），已剔除疫情期间46天。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》及附件、贷款到帐回单、购房款发票、房屋竣工验收报告、房屋测绘报告、通知交房短信、气象资料及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告姜媛与被告临港汽车城签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方的真实意思表示，合法有效，姜媛与临港汽车城均应按约定行使权利、履行义务。关于临港汽车城是否存在逾期交房的问题。根据约定，临港汽车城应于2019年12月31日前交付商品房。2020年5月15日，临港汽车城以微信的方式通知姜媛收房，通知收房时，临港汽车城未取得测绘验收报告，不符合合同约定的商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的条件，姜媛有权拒绝收房，临港汽车城2020年5月15日发出的收房通知无效。临港汽车城已构成逾期交房，交房时间应计算至诉争房屋符合交房条件后，临港汽车城实际通知之日。临港汽车城在2020年5月15日后未再另行通知收房，现原告姜媛主张逾期交房违约责任计算至2020年10月28日(临港汽车城实际取得测绘报告之日)，系对自己权利的行使，对逾期交房的截止时间，本院认定为2020年10月28日。被告临港汽车城称暴风雨11天属于不可抗力，应据实延期。因原、被告在合同中既没有约定遇不可抗力据实延期交房，也未约定风雨天气顺延交房。而不可抗力是指发生了合同当事人无法预见、不可避免和不能克服的偶然事件(台风、洪水、在震等)。除此之外，仅有政府行为、社会异常事件(如罢工、战争等)可认定为民事法律关系中不可抗力事由的范畴。风雨天气是常见的天气现象，不具有不可预测和偶然发生的性质，不属不可抗力事由。被告的该抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。虽然原、被告约定的交房日期发生在疫情之前，但原告对剔减疫情期间46天不持异议，对被告的交房日期，剔减46天。关于姜媛逾期付款，能否引起交房日期顺延的问题。原、被告在合同中约定，临港汽车城应在2019年12月31日前交付商品房；姜媛构成任何情形的逾期付款，临港汽车城均有权拒绝交付房屋和办理产权证。因姜媛贷款实际到帐日期为2019年12月19日，在临港汽车城应当交付商品房日期之前，临港汽车城仍应按合同约定日期交付房屋。因此，姜媛逾期付款，不能引起交房日期顺延的后果。但临港汽车城可以主张姜媛逾期付款的违约责任。综上，临港汽车城自2020年1月1日至2020年10月28日，逾期交房301天,减去疫情期间46天，临港汽车城实际逾期天数为255天。双方在合同中约定的逾期交房违约责任为全部房价款日万分之二过高，本院酌情调整为全部房价款的日万分之一。临港汽车城应支付的逾期交房违约金22828.5元（255天×895237元×1/10000）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司在本判决生效后十日内，向原告姜媛支付逾期交房的违约金22828.5元。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告姜媛的其他诉讼请求。案件受理费946元，减半收取473元，由原告姜媛承担288元，被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司承担185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 许 东二〇二一年五月二十五日书记员 冯静楠