贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0304民初4083号原告：谢岚，女，1970年3月6日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被告：贵州佳星置业有限公司（原遵义百隆房地产开发有限公司）。住所地：贵州省遵义市播州区桂花桥街道遵南大道播州时代中心202号。统一社会信用代码：91520321795265562U。法定代表人：肖丹，公司董事长。委托诉讼代理人：黄朝刚，公司职工（特别授权）。原告谢岚诉被告遵义佳星置业有限公司（以下简称佳星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告谢岚、被告佳星公司委托诉讼代理人黄朝刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢岚向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房利息9685.00元（161431.00元×3%×2）和违约金23569.00元（161431.00元×0.0002×730）；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年9月3日签订《商品房买卖合同》与《商铺委托管理经营合同》（这两份合同原件被告均未给原告），被告将其位于遵义市播州区销售给原告，原告于2018年9月3日通过刷卡方式向被告支付了购房首付款各159882.00元及代收公共维修基金1549.00元，共161431.00元，被告只向原告出具了相应的收据。合同约定：该商品房的交付时间为2019年3月30日前，逾期超过30天后，原告可以选择退房或退款，若逾期交房，被告应以原告已交付购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金。原告多次找被告要求退房退款，被告总是不予理睬，原告也曾到住建局和信仿办反映情况并备案，说这个是问题楼盘也暂时无结果。2020年被告终于同意12月31日前退款及利息，但最后还是句话要钱没有。202ｌ年2月3日经播州区法院调解，被告说没钱只同意用公寓房置换，说如果他们破产我们就什么也得不到了，我只能同意置换，已于2021年3月23日置换（还是只有收据没有发票），问他们违约金被告还是说没钱。本案审理中，原告陈述其请求的利息及违约金系根据双方于2018年9月3日签订的《商品房买卖合同》逾期交房的违约金及利息。被告佳星公司辩称：原告诉称之前在我公司购买商铺，后经双方协商，我公司用公寓房置换原告所购买商铺均是事实，但协商置换时，我公司已将公寓房价降低以补偿原告的损失。我方不支付原告所述违约金及利息。本院经审理认定事实如下：2018年8月29日，谢岚与佳星公司（原遵义百隆房地产开发有限公司）签订《认购协议书》，约定谢岚以317882.00元的价格认购佳星公司开发建设的播州时代中心4.5栋-1-26号建筑面积为18.45平方米的房屋，付款方式为按揭。2018年9月3日，佳星公司与谢岚就4.5栋-1-26号房屋签订了《商品房买卖合同》，约定付款方式为合同签订之日支付首付款159882.00元，余款158000.00元办理银行按揭贷款支付；该合同第十一条约定“出卖人应在2019年3月30日前向买受人交付该商品房”。2018年9月3日，谢岚按照约定向佳星公司支付了首付款159882.00元及维修基金1549.00元。《商品房买卖合同》签订后，谢岚未向银行办理按揭贷款用于支付购房尾款，佳星个也未在约定期限内将房屋交付给谢岚。经双方协商，谢岚（乙方）与佳星公司（甲方）于2020年7月27日签订《退款协议书》，载明：“乙方于2018年9月3日购买甲方播州时代中心4-5＃0-（-1）-26号商铺，支付房款159882.00元，维修基金1549.00元，合计已支付161431.00元。甲乙双方经友好协商，达成如下协议：一、乙方在本协议生效后配合甲方办理退房撤销等相关手续（在未结清商铺退款前不能售卖该商铺），办理完毕后，甲方承诺于2020年12月31日前退还乙方4-5＃0-（-1）-26号房款161431.00元，月利率按同期银行存款利率，逾期从2018年9月3日起以161431.00元计息”。期限届满后，佳星公司未按照约定向谢岚退还购房款及维修基金。2021年3月23日，佳星公司（甲方）与谢岚（乙方）签订《协议》，载明：“一、甲乙双方于2021年3月23日约定，退2018年9月3日购买（位于：贵州省遵义市播州区播州时代中心购买4-5＃-负1-26号商铺）商铺款159882元（收据号：3472479），维修基金：1549元（收据号：3472480），金额合计161431元（壹拾陆万壹仟肆佰叁拾壹元整）。此款乙方自愿用于抵谢岚6＃-1-16-9号房建筑面积：45.81㎡（此房位于：贵州省遵义市播州区播州时代中心）房款182324元，维修基金：2749元，合计金额：185073元（壹拾捌万伍仟零柒拾叁元整），乙方应不差价款房款：23624元（贰万叁仟陆佰肆拾贰元整）”。2021年3月23日，佳星公司（出卖人）与谢岚（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定佳星公司将播州时代中心第6幢1单元16层1-16-9号房屋以182324.00元的价格出售给谢岚。《商品房买卖合同》签订后，谢岚按照约定向佳星公司支付了差价，佳星公司向谢岚出具了收款收据。该《商品房买卖合同》于2021年3月26日进行了备案登记。上述事实，有原、被告的陈述，佳星公司与谢岚于2018年8月29日签订的《认购协议书》、于2018年9月3日签订的《商品房买卖合同》、于2020年7月27日签订的《退款协议书》、于2021年3月23日签订的《协议》、于2021年3月23日签订的《商品房买卖合同》，收据，商品房预售合同登记备案表等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。本院认为，佳星公司与谢岚于2018年9月3日签订的《商品房买卖合同》及2021年3月23日签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。佳星公司与谢岚于2018年9月3日签订《商品房买卖合同》后，谢岚按照约定向佳星公司支付了购房首付款及房屋维修基金，但未按照约定办理银行按揭贷款支付购房尾款，佳星公司未按照约定将房屋交付给谢岚。经双方协商，佳星公司与谢岚于2020年7月27日签订的《退款协议书》，双方协商谢岚协助佳星公司办理2018年9月3日签订的《商品房买卖合同》的退房撤销手续后，佳星公司退还谢岚支付的购房首付款及维修基金共计161431.00元并支付利息；后双方又于2021年3月23日签订的《协议》，谢岚退还2018年9月3购买的房屋，该房屋所支付的首付款及维修基金共计161431.00元由谢岚用于抵扣双方于2021年3月23日签订的《商品房买卖合同》的购房款，本案审理中，谢岚、佳星公司均陈述实际系将2018年9月3日签订的《商品房买卖合同》购房的房屋变更为2021年3月23日签订的《商品房买卖合同》购买的房屋。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，谢岚与佳星公司在履行2018年9月3日签订的《商品房买卖合同》中，均存在违约行为，且双方于2021年2月23日达成变更购买房屋的一致协议并签订的新的《商品房买卖合同》，故谢岚请求由佳星公司支付2018年9月3日签订的《商品房买卖合同》的逾期交房违约金及利息无依据，本院不予支持。综上，为依法维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条的规定，判决如下：驳回原告谢岚的诉讼请求。案件受理费315.00元（已减半收取），由原告谢岚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  周辉围二〇二一年五月二十五日法官助理任娟书记员范芙容