湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初3786号原告：湖南兆基房地产开发有限公司，住所地浏阳市荷花办事处唐家洲（天马大桥东）。法定代表人：冯万祥。委托诉讼代理人：于华明，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，湖南金厚律师事务所律师。被告：黎星建，男，1974年5月24日出生，汉族，住浏阳市。被告：江完珍，女，1978年10月1日出生，汉族，住浏阳市。原告湖南兆基房地产开发有限公司（以下简称兆基房产公司）与被告黎星建、江完珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兆基房产公司的委托诉讼代理人于华明、李丹，被告江完珍到庭参与诉讼。被告黎星建经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆基房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告黎星建签订的《商铺租赁合同》，被告黎星建立即腾退位于××街××栋××号××楼商铺；2、判令被告黎星建支付自2018年7月3日起至2019年1月2日止租金50576.4元；3、判令被告黎星建支付自2020年7月3日起至实际腾退商铺之日止的租金（暂计算至起诉之日止租金为75864.6元）；4、判令被告黎星建支付该商铺的履约保证金25288.2元归原告所有；5、判令被告黎星建支付本案律师代理费6500元；6、判令被告江完珍对上述债务承担共同偿还责任；7、本案的诉讼费用由两被告共同承担。诉讼过程中，兆基房产公司明确其诉讼请求第2项中的租金计算方式为93.66ｍ2×60元／ｍ2×6＋93.66ｍ2×30元／ｍ2×6，诉讼请求第3项中的租金计算标准为一楼60元／ｍ2、二楼30元／ｍ2。被告黎星建未作答辩。被告江完珍辩称，与兆基房产公司签订《商铺租赁合同》的是被告黎星建，而非被告江完珍，被告江完珍对欠租金一事并不知情；且被告江完珍虽与被告黎星建系夫妻关系，但双方于2014年即已分居，本案债务与被告江完珍无关，不应由被告江完珍负担。本院经审理认定事实如下：2018年7月2日，黎星建作为承租方（乙方）与兆基房产公司作为出租方（甲方），就乙方承租甲方商铺事项签订《商铺租赁合同》1份，约定：租赁商业地址为新月半岛E9栋537#（107）、539#（108）商铺，租赁面积为295.4平方米；房屋租期为6年，自2018年7月3日起至2024年7月2日止，甲方于2018年7月3日将商铺交付给乙方，乙方于商铺交付之前向甲方及物业服务企业缴纳首期租金、物业服务费等；乙方承诺本《商铺租赁合同》期限届满后，或乙方单方面要求解除/终止《商铺租金合同》时，或由于乙方违约甲方要求解除/终止《商铺租赁合同》时，乙方按照甲方交付商铺时的标准恢复原状；2018年7月3日起至2019年1月2日止免收租金，租赁期限内如因乙方原因导致合同提前终止的，该项租金优惠取消，乙方按本合同租金标准支付甲方租金；2018年7月3日至2024年7月2日期间租金以租赁面积为标准一楼按60元/平方米/月计算、二楼按30元/平方米/月计算，即人民币159516元/年，上述租金为不含税租金，如需开具发票则税金由乙方自行承担；商铺租金须提前1个月一次性支付下期租金，第一期按（12个月）一次性预付，扣除6个月免租期后实际缴纳（6个月）租金，即79758元，在签订本租赁合同时一次性缴纳，第二期开始租金按6个月一次性预付，从2021年7月2日开始，租金缴纳以上一年租金总额6%的幅度递增；乙方在签订本租赁合同时，须缴纳三个月租金人民币39879元作为履约保证金，如乙方违约，甲方从履约保证金中扣除部分违约金的，甲方应书面通知乙方，乙方须自收到书面通知之日起七日内补足履约保证金；本合同签订后，任何一方违约，应当承担守约方为实现债权支出的全部费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、保全费、评估拍卖费等）；乙方应按合同约定的期限交纳租金，乙方逾期支付租金及其他费用的，除应及时如数补交外，每逾一日，按应缴租金的5‰向甲方支付违约金，违约金从乙方交纳的履行保证金中扣除；租赁期内如乙方拖欠租金或物业、水电等费用累计达1个月的，甲方有权解除合同，收回商铺，乙方应向甲方支付合同租赁期限内总租金20%的违约金，乙方缴纳的履约保证金不予退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿；租赁期满或合同解除，乙方逾期归还商铺的，则每逾一日，按本合同约定租金三倍的标准向甲方支付日租金。合同签订后，黎星建向兆基房产公司支付了位于本市新月半岛E9栋107号商铺三个月的租金25288.2元（即保证金），兆基房产公司向黎星建交付了该商铺，黎星建租赁该商铺用来经营培训学校。该商铺面积为187.32m2，包含两层楼，一、二楼面积各为93.66m2。黎星建未及时向兆基房产公司交付租金，兆基房产公司曾于2020年4月7日向本院起诉要求黎星建、江完珍支付兆基房产公司E9栋107号商铺自2019年7月3日起至2020年7月2日止的租金及违约金等相关费用，本院于2020年4月29日依法作出（2020）湘0181民初3331号民事判决书，判决：一、黎星建、江完珍于判决书生效后10日内支付湖南兆基房地产开发有限公司E9栋107号商铺自2019年7月3日起至2020年7月2日止的租金101153元……违约金16876元及湖南兆基房地产开发有限公司为实现债权支付的律师代理费7500元；二、驳回湖南兆基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。该判决书已发生法律效力。另查明：1、黎星建、江完珍系夫妻关系，双方于2001年12月25日登记结婚；江完珍主张双方自2014年开始分居，但并未向本院提交充分证据证实。2、兆基房产公司为向本院催讨本案租金，于2021年3月17日与湖南金厚律师事务所签订《委托代理合同》，原告兆基房产公司向湖南金厚律师事务所支付律师代理费6500元。上述事实，有双方当事人的陈述、《商铺租赁合同》、《委托代理合同》、婚姻登记资料等证据证实，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，黎星建与兆基房产公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自义务。合同签订后，兆基房产公司将商铺交付给黎星建使用，但黎星建未按约定支付租金，根据合同约定，兆基房产公司有权解除合同，收回商铺，故对于兆基房产公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失,故对兆基房产公司要求黎星建腾退案涉房屋并支付自2020年7月3日起至实际腾退之日止的租金的诉请,本院予以支持。关于兆基房产公司要求黎星建支付2018年7月3日至2019年1月2日止的租金50576.4元的诉讼请求，因合同中明确约定“2018年7月3日起至2019年1月2日止免收租金，租赁期限内如因乙方原因导致合同提前终止的，该项租金优惠取消，乙方按本合同租金标准支付甲方租金”，故对兆基房产公司要求黎星建支付此期间租金50576.4元的诉讼请求，本院予以支持。关于履约保证金的问题，因《商铺租赁合同》中对此有明确约定，如乙方违约导致甲方解除合同，乙方缴纳的履约保证金不予退还，故对于兆基房产公司要求黎星建已支付的履约保证金25288.2元归其所有的诉请，本院亦予以支持。对于兆基房产公司要求黎星建支付律师代理费6500元的诉请，因合同中约定一方违约，应承担为实现债权支出的全部费用，现兆基房产公司为实现债权支付湖南金厚律师事务所律师服务费6500元，符合该项约定，本院亦予以支持。本案债务发生在黎星建、江完珍夫妻关系存续期间，且黎星建租赁商铺用于经营培训学校，其承租商铺所产生的收益主要目的乃用于维持家庭共同生活开支，因此符合夫妻共同债务的认定标准；江完珍辩称双方已分居多年但并未向本院提交充分证据证实。故对兆基公司要求江完珍承担共同偿还责任的诉讼请求，本院亦予以支持。审理中，黎星建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十一条、第一千零六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除湖南兆基房地产开发有限公司与黎星建于2018年7月2日签订的《商铺租赁合同》，黎星建于本判决书生效后三日内腾退位于浏阳市××街××栋××号××楼商铺；二、黎星建、江完珍于本判决生效后十日内支付湖南兆基房地产开发有限公司商铺（浏阳市新月半岛中央大街E9栋107号一、二楼）2018年7月3日起至2019年1月2日止的租金50576.4元及自2020年7月3日起至实际腾退商铺之日止按照《商铺租赁合同》约定标准计算的租金；三、黎星建已支付的履约保证金25288.2元归湖南兆基房地产开发有限公司所有；四、黎星建、江完珍于本判决生效后十日内支付湖南兆基房地产开发有限公司为实现债权支付的律师代理费6500元。如果未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3464元，减半后收取1732元，保全申请费1345元，合计3077元，由黎星建、江完珍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇二一年五月七日法官助理邓圣亚书记员邓圣亚(兼)附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第一千零六十四条夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。