贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1661号上诉人（原审原告）:高贵军，男，1985年3月24日出生，彝族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。上诉人（原审原告）：黄云珍，女，1983年6月18日出生，彝族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。二上诉人委托诉讼代理人：高剑军，金沙县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：雷定平，男，1971年3月10日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被上诉人（原审被告）：秦方奇，女，1973年9月13日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。二被上诉人委托诉讼代理人：黄志波，贵州民康律师事务所律师。上诉人高贵军、黄云珍因与被上诉人雷定平、秦方奇房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初3754号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告高贵军、黄云珍向一审法院起诉请求：一、请求依法判决被告雷定平、秦方奇限期一次性返还原告定金149360元。二、解除双方于2019年1月7日签订的房屋买卖协议。三、本案诉讼费用由被告全额承担。一审法院认定事实：原告高贵军与黄云珍系夫妻关系，被告雷定平与秦方奇系夫妻关系。2019年1月7日，二被告将案外人贵州省金沙县金利达集团房地产开发有限公司抵偿给二被告的龙山水怡7号楼5层商品房（面积128平方米）转卖给二原告，并于当日由原告高贵军（乙方）与被告雷定平（甲方）签订《房屋买卖协议》载明：“经甲、乙双方友好协商，在双方清醒明白的情况下，达成如下协议：1.房屋位于龙山水怡7号楼第五层128平方的住房。2.此套住房定价为282800.00元，大写贰拾捌万贰仟捌佰元正。3.乙方先付102800.00元，大写壹拾万零贰仟捌佰元正。4.后欠房款18万元，乙方在三年内付清。注：乙方三年内随时可以付清所欠房款。5.如乙方三年内未付清房款，甲方有权收回此房，不再退回乙方所交给甲方的房款。6.甲方保证乙方在2019年内入住和装修此房屋。7.房屋在房开公司可以装修和入住的情况下，甲方通知乙方装修和入住，如乙方在接到甲方通知后不去装修和入住出现了任何情况，甲方不负责，由乙方自己负责。注：如房开公司在可以装修和入住的时候出现一房多卖和其他情况。8.甲方有义务协助乙方去完善和房开公司的房屋手续。”2019年1月7日，二原告向二被告支付了房款92800元，被告雷定平出具《收条》给高贵军收执，内容载明：“今收到高贵军人民币92800.00元大写：玖万贰仟捌佰元正，作为定房定金。”后因原、被告所约定的涉案房屋的位置及面积有所变化，导致双方发生矛盾，二原告遂诉至一审法院，请求判决二被告一次性返还定金149360元，并解除双方于2019年1月7日签订的房屋买卖协议。一审法院认为，本案因原告高贵军、黄云珍与被告雷定平、秦方奇履行双方签订的《房屋买卖协议》发生纠纷，双方的权利义务关系基于《房屋买卖协议》产生，故该案案由应定为房屋买卖合同纠纷较妥。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效协议，对双方具有约束力。该协议约定双方所买卖房屋系位于龙山水怡7号楼第五层128㎡的住房，并没有约定具体的房号。后因双方所约定房屋的位置及面积有所变化，导致双方发生矛盾。对于二原告诉请解除涉案《房屋买卖协议》的问题，由于双方约定的买卖标的物不具体、不明确，被告当庭亦表示没有证据证明龙山水怡7号楼第五层现在确有128㎡的房源，致合同目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，二原告诉请解除双方签订的《房屋买卖协议》的主张，于法有据，予以支持。涉案房屋买卖二原告已支付房款92800元，有《房屋买卖协议》及《收条》为据，且被告雷定平不持异议，予以认定。既然涉案《房屋买卖协议》已确定解除，二被告所收取二原告的购房款92800元理应予以返还。至于二原告诉请二被告双倍返还定金149360元的问题，因本案原、被告的权利义务关系是基于双方所签订的《房屋买卖协议》产生，双方应围绕《房屋买卖协议》履行各自的权利义务。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条：“有相对人的意思表示的解释，应当使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。”的规定，二原告支付给二被告的92800元是基于《房屋买卖协议》约定而支付的房款，而不是二原告所主张支付的定金，且该92800元系双方在签订《房屋买卖协议》后支付，是在履行协议约定内容，并非系二原告有购买房屋意向而先交定金，待签订房屋买卖合同以期最终确定房屋买卖关系，故被告雷定平出具给原告高贵军的《收条》所载明的“定房定金”的真实意思是购房款，并非“定金”。加之原、被告签订《房屋买卖协议》对涉案房屋约定不明确、不具体双方均有一定责任。综上，二原告主张二被告双倍返还定金149360元的主张，无事实法律依据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2019年1月7日签订的《房屋买卖协议》。二、被告雷定平、秦方奇于本判决生效之日起十日内返还原告高贵军、黄云珍购房款92800元。三、驳回原告高贵军、黄云珍的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由被告雷定平、秦方奇负担2050元，原告高贵军、黄云珍负担1250元。上诉人高贵军、黄云珍上诉请求：依法撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求;本案一审、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:双方签订《房屋买卖协议》当日约定原告先给付92800.00元定金给被告,待被告将本案房屋网签后原告再补交10000.00元,且将已经缴纳的定金92800.00元一并折抵合计共102800.00元作为房屋首付款,此后双方再来写正式的《商品房买卖协议》。合同签订后几个月,原告要求被告交房,被告却告知原告购买的房屋被告已经卖给他人,要求原告重新另外选一套,而且还要求原告要补钱,于是原告要求被告退还原告缴纳定金,不再购买被告的其他房屋,但是被告却说要退可以,必须要扣一万元起来作为他们支付给介绍买房中间人的介绍费。为此,原被告双方至今未达成一致意见,被告既未交付合同约定房屋给原告,又没有返还原告定金。上诉人所支付的92800元属于定金，一审法院认定为房款与本案客观事实不符。另外，一审认定本案《房屋买卖合同》不能履行的原因是双方约定标的物不明确、具体与客观事实不符。根据交易习惯，任何人购买房屋均要全面了解房屋的相关情况再考虑是否购买，该房由于开发商未完善房屋相关手续，所以导致没有相关房号。但《房屋买卖协议》中已清楚注明购买的是龙山水怡7号楼第5层128平方米的房屋，而该层中也仅有这一套房屋。上诉人提供的与被上诉人秦方奇及雷定平的通话录音，相互印证了被上诉人将涉案房屋卖给他人，上诉人要求退定金，被上诉人不愿意的事实，被上诉人认可该录音，但一审法院未予采信。一审对诉讼费分担不符合规定，应由被上诉人全部承担。被上诉人雷定平、秦方奇答辩称：上诉人上诉的事实及理由不能成立，一审判决作出的事实认定客观公正，请求驳回上诉，维持原判。二审审理期间，上诉人提交黄云珍与被上诉人秦方奇的电话录音，证明由于被上诉人的原因不能将当时约定的房屋交付给上诉人，上诉人要求退还交付的定金。被上诉人认可该通话录音的真实性，但认为双方通话有多次，该录音并不完整，达不到上诉人的证明目的。经审理，电话录音中秦方奇的陈述能体现被上诉人已将双方约定的房屋卖给其他人，这与一审审理中高贵军与雷定平通话的内容印证，应予以采信。二审经审理查明，双方当事人签订《房屋买卖协议》后，在履行过程中，被上诉人将双方约定的房屋卖给他人，上诉人向被上诉人请求退还其交付的款项，要求被上诉人支付一定的利息，双方由此发生纠纷。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人支付被上诉人的92800元是否具备法律规定的定金性质。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”虽然被上诉人出具给上诉人的收条中表述为“定房定金”，但未明确约定双方当事人不履行约定债务该“定金”如何处理。双方发生纠纷后协商退款过程中上诉人仅有要求被上诉人退款及支付一定利息的意思表示。再结合双方合同约定的预付款为102800元，支付92800元，尚欠10000元，上诉人解释尚欠的10000元待网签后支付以及二审中上诉人黄云珍对收条上定金理解“当时我们理解的定金就是我们违约了，这个钱他就收走了，他们违约了这个钱就退给我们了”的表述等内容，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条：“有相对人的意思表示的解释，应当使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。”之规定，双方当事人当时对该92800元款项的处理属预付购房款符合客观实际，原判对该款性质识别并无不当。综上所述，上诉人黄云珍、高贵军上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人黄云珍、高贵军负担。本判决为终审判决。审判长 周 艳审判员 李中付审判员 郭友浪二〇二一年五月二十七日法官助理王跃书记员陈鑫