北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初8809号原告：刘某1，女，2003年7月26日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告：王岫华（刘某1之母，兼刘某1之法定代理人），女，1964年12月9日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××被告：刘军，男，1955年12月1日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：于宝洁，女，该公司法务专员。被告：韩军，男，1974年9月7日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告刘某1、王岫华与被告刘军、韩军、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王利丹独任审判，公开开庭进行了审理。原告王岫华、被告刘军、韩军，被告我爱我家公司之委托诉讼代理人于宝洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某1、王岫华向本院提出诉讼请求：1、确认刘军与韩军于2020年6月10日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；2、要求刘军返还2020年7月5日至2021年7月4日的租金14万元；3、要求韩军停止向刘军支付房租；4、诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告王岫华与刘某2（于2019年11月11日因病死亡）系夫妻关系（2003年3月4日登记结婚），原告刘某1是原告王岫华与刘某2唯一的子女。位于北京市海淀区×××房屋是原告王岫华与刘某2夫妻的共同财产，该房屋于2014年6月12日登记在刘某2名下。刘军是刘某2的亲弟弟。2020年12月3日上午约十时原告王岫华携房本、刘某2身份证、房门钥匙至北京市海淀区×××房屋时，钥匙打不开户门，原告王岫华反复敲房门，里面没有应答。于是，现场通过114查号，叫经公安备案的开锁公司上门开锁。半小时后开锁公司师傅上门开锁，刚触碰门锁里面有人打开房门，说：1、自己是租户，通过我爱我家公司租房，出租方是刘军（刘某2之弟），并说刘军写了保证书，承诺承担全部责任；2、其与我爱我家公司签订房屋租赁合同，合同租期三年，月租金14000元，己预付一年房租，于2020年6月份始入住。原告认为：刘军与该房屋产权毫无关系，不具备房屋出租人主体资格，谎称房主在国外，以房主假签名委托书和伪造房产证复印件，骗取我爱我家租房手续，独自收取该房屋租金，属以诈骗手段非法获利。我爱我家未经审核房本原件即办理承租手续，并与承租人签订房屋租赁合同、收取房屋租金，应承担该房屋出租的主要责任。被告三：承租人韩军未审核房产证原件和房屋出租人主体资格，或明知出租人不具备房屋出租主体资格，还承租该房屋，存在相应过失，也应承担一定责任。刘军辩称，第一，海淀区×××房屋是我父母的房屋，我父亲去世后作为遗产，我母亲与我、我大哥刘某3、我弟弟刘某4将我们应继承的部分赠与了刘某2，房主才成为刘某2。王岫华虽然与刘某2是夫妻，但对该房屋的财产份额应为刘某2继承份额中的一半，至于我们赠与给刘某2的部分，是赠与他个人的，这部分王岫华没有份额。第二，虽然房产赠予刘某2，十多年来老母亲王某一直在该房屋居住。刘某2去世后，作为遗产，我母亲对该房产有一定的继承份额，刘某2的遗产不都是王岫华的，我母亲对该房产享有使用权和居住权，王岫华没有权利剥夺。第三，刘某2在继承该房屋时，刘某2的女儿刘某1不是继承人，因为是继承我父亲的遗产，该房屋刘某1没有一点分额，刘某1对该房屋没有任何权利。所以她作为原告不适格。第四，在2018年刘某2做了两次肝癌手术，身体状况很差，故2019年7月他提出：如果哪天老母亲不住该房子了，请我帮他将该房屋出租去，并写有委托书。他还说房租金用于赡养老母亲，母亲与我们兄弟三人把我们应继承的份额赠与给他是有条件的赠与，是要求他赡养母亲的。2019年11月刘某2病逝。王岫华说身份证和委托书系伪造，没有任何根据。第五，刘某2去世后，我将母亲接至我家中照顾。她多次表示不愿意回5号院住了。老母亲也要求我将该房屋出租出去，刘某2生前也希望将此房出租，所收的房租金用来补贴赡老人的费用。所以，本人2020年6月将该房屋出租。十多年来．花钱给老妈请保姆一直都是我和我弟弟刘某4出。市值1000多万的房子虽然赠给了我二哥刘某2，但赠予是有条件的赠予。当时约定由他两夫妇赡养老母亲。但是十多年来给老母亲请保姆的钱，刘某2和王岫华从未花过一分钱。王岫华十几年从没看望过我老妈，十几年从没与我老妈吃过年夜饭，从没花过一毛钱给老人买东西。请求法官驳回王岫华的诉讼请求。韩军辩称，租房是我们是通过我爱我家公司才知道信息的，但是房主刘某2在国外无法签订合同，因为出示了房产证复印件而且我爱我家公司作证，我们才签订了合同，直到上次诉讼我们才知道这个房屋有这么多事情，我们也受害者，而且我腾房的话我们四口人就没有地方住了，我希望重新签订有效合同，与合法的房主签订是最好的。关于确认合同无效的诉讼请求，我们交了一年的房租，却不让我们居住，而且搬家需要劳顿，而且现在房租也上涨了很多，我们搬出去真的没有地方居住。我爱我家公司辩称，第一，二原告不是本案适格原告，他们不是所有权人，无权提出物权保护之诉，而且现有证据仅仅可以看出二原告是产权人刘某2的法定继承人，无法确认二被告唯二的继承人。第二、不同意认定租赁合同无效，当时刘军提供了产权人身份证、房产证、授权书，可以看出刘军有权代理出租房屋，承租人韩军也是完全民事行为能力人，签署合同是双方真实意思表示，且不违反法律与强制法规规定，因此租赁合同应有效。当时刘军拿的这些证件是复印件，我们签署合同时通知了刘军签署合同时需要带着原件来。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。刘某2与王岫华于2003年3月4日登记结婚，刘某1系二人之女。刘军系刘某2的弟弟。刘某2于2019年11月11日因病去世。位于北京市海淀区×××房屋登记在刘某2名下，登记时间为2014年6月12日。2020年6月10日，刘军作为出租人与承租人韩军、居间人我爱我家公司签订了《北京市房屋租赁合同》，约定刘军将涉案房屋出租给韩军，租期为2020年7月5日至2023年7月4日。租金标准为每月14000元。现涉案房屋由韩军一家居住使用，刘军收取了韩军交纳的2020年7月5日至2021年7月4日的租金。现王岫华与刘某1认为刘军在刘某2去世后，以欺诈的手段与韩军签订房屋租赁合同，该合同应属无效，并要求韩军停止向刘军继续支付房租。刘军认为涉案房屋原系父母的共同财产，父亲去世后，家人协商将房屋赠与给刘某2，让刘某2赡养母亲，而且只是赠与刘某2个人，并不包含王岫华，王岫华对赠与的部分没有权利，其母亲对涉案房屋有使用权和居住权，刘某2生前表示如果母亲不在涉案房屋居住，让其将房屋出租，租金给付母亲养老，并写有委托书。因母亲现并不居住在涉案房屋，也希望将该房屋出租，故其才受刘某2与母亲的委托对外签订了租赁合同。且在签订合同前已经告知韩军刘某2已经去世。韩军与我爱我家公司表示签订房屋租赁合同时，刘军表示房主在国外无法签订合同，出示了房产证复印件、产权人身份证复印件和授权委托书原件才签订的合同，刘军有权代理人出租房屋，合同应属有效。签订合同并支付租金后，刘军才告知刘某2已经去世，为此，韩军向本院提交刘军向我爱我家公司出具的刘某2于2019年7月6日书写的委托书以及刘军2020年6月10日书写补充协议。委托书内容为“本人刘某2委托刘军全权办理×××房屋出租事宜”，刘某2在该协议委托人处签字。补充协议内容为：承诺涉案房屋一切出租事宜由刘军负责。刘军在该补充协议下方签字。王岫华认为该委托书的签字并不是刘某2书写，刘某2从未说过出租房屋，涉案房屋原由刘某2的母亲居住使用。且签订涉案房屋租赁合同时，刘某2已经去世。另，王岫华与刘某1还要求刘军返还已收取的租金14万元，其按照月租金乘以85%再乘以12个月计算所得，其认为两人应继承涉案房屋的比例为85%。刘军表示已将此款项给付母亲。而且不认可二人所述的继承比例，其母亲另起诉了王岫华与刘某1析产继承纠纷一案。该案尚在审理中。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，刘军持刘某2的授权委托书与韩军签订房屋租赁合同，即使刘军持有的授权委托书是刘某2书写的，但是签订合同时，刘某2已经去世，此时刘军已经丧失了代理权。现在刘某2的继承人王岫华对刘军的代理行为不予追认的情况下，刘军与韩军、我爱我家公司签订的房屋租赁合同应属无效合同。合同无效后，韩军不应再行向刘军支付房屋租金。关于王岫华、刘某1起诉要求韩军返还收取的租金之请求，因刘某2的继承人还有刘某2的母亲，现刘某2的母亲与王岫华、刘某1之间就涉案房屋尚在进行继承分割诉讼的情况下，本院无法确认王岫华、刘某1对涉案房屋的继承份额，无法确定刘军应返还的租金数额，故对于王岫华要求返还14万元之请求，本院暂不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、第一百七十三条之规定，判决如下：一、确认刘军、韩军与北京我爱我家房地产经纪有限公司于2020年6月10日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、韩军于本判决生效后不再向刘军支付位于北京市海淀区×××房屋的租金；三、驳回王岫华、刘某1的其他诉讼请求。案件受理费3100元（王岫华已预交），由王岫华负担3025元，已交纳；由刘军、韩军、我爱我家房地产经纪有限公司负担75元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王利丹二〇二一年五月三十一日书记员  汤思淼