江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0302民初1383号原告：中信银行股份有限公司萍乡分行，住所地江西省萍乡市建设东路16号云苑大厦，统一社会信用代码913603005535496937。负责人：颜启良，该行行长。委托诉讼代理人：钟昱，男，该行风险管理部员工。被告：邓赟杰，男，1981年11月12日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。被告：江西盛田房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市安源区跃进北路汇蓝国际1701，统一社会信用代码9136030007688624XT。法定代表人：周玉华。委托诉讼代理人：杨军，江西一纯律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司萍乡分行与被告邓赟杰、江西盛田房地产开发有限公司（以下简称盛田公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序在江西省监狱临时法庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟昱、被告邓赟杰到庭，被告盛田公司到庭诉讼代理人杨军参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告邓赟杰立即偿还截止2020年6月8日所欠原告借款本金289396.54元；2.请求判令被告邓赟杰立即偿还截止2020年6月8日所欠原告贷款利息709.02元，以及按双方合同约定至付清欠款之日止的利息。3.请求判令被告江西盛田房地产开发有限公司对被告邓赟杰尚欠原告贷款本息承担连带担保责任。4.请求判令对被告的抵押房屋［抵押物信息：被告邓赟杰所有的位于安源区房屋］依法拍卖、变卖处理，由原告在借款本金及相应利息、实现债权的费用范围内优先受偿。5.本案案件诉讼费、保全费、公告费等费用由被告承担。事实与理由：一、签约情况。被告邓赟杰于2015年1月28日向原告中信银行股份有限公司萍乡分行申请借款，双方于2015年1月28日签订一份编号为信银洪零房贷字[2015]第350126号的《中信银行个人借款合同》，约定：1.借款金额人民币叁拾伍万元整；2.借款期限240个月；3.借款利率为基准利率。被告江西盛田房地产开发有限公司于2015年1月28日与原告中信银行股份有限公司萍乡分行签订编号为信银洪零房贷字[2015]第350126号的《中信银行个人借款合同》，约定：1.保证范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付费用；2.保证责任为连带责任保证担保；3.保证期限为担保阶段届满之日起两年。二、放款情况。原告于2015年2月3日向被告邓赟杰发放贷款人民币叁拾伍万元整，并办理了个人借款凭证，载明：借据金额，借款期限240个月，借款利率6.15%。三、违约情况。原告按约定放款后，被告自2019年4月20日起未按约定还款至今，原告自2019年4月开始从江西盛田房地产开发有限公司在我行开立的保证金账户中扣划被告邓赟杰应偿还的贷款本息。被告邓赟杰未按约定还款的行为，已侵犯原告的合法权益。为此，原告特诉至人民法院，请求判如所请。被告邓赟杰当庭表示，借款属实。对原告的诉讼请求和事实理由无异议。被告盛田公司答辩称，一、本案原告主张的债权，既有被告邓赟杰提供的商品房抵押，又有答辩人提供的保证，但没有约定担保的顺序，现原告起诉请求判决在拍卖、变卖该商品房的价款中优先受偿，在原告未先就该物的担保实现债权前，答辩人依法不承担保证责任。二、答辩人在本案中承担的只是附解除条件的阶段性保证责任，即在被告邓赟杰取得《房屋产权证》并办妥抵押权人为原告的他项权证之日起，答辩人免除保证责任。上述解除条件早在2019年2月28日即被告邓赟杰取得《房屋产权证》之日起就已成就，答辩人依合同约定不再承担保证责任。三、被告邓赟杰从2018年10月份起就未还贷款，至2021年3月共计30个月，原告长期以来不行使抵押物权实现债权，一直从答辩人的保证金账户扣款收贷，累计扣款高达64462.11元，有违法律规定，损害了答辩人的合法权益。综述，原告长期扣划答辩人的保证金收贷以及请求答辩人在本案中承担连带担保责任，无事实根据和法律依据，有损答辩人的合法权益，故请法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提供了原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告盛田公司营业执照复印件、被告邓赟杰身份证复印件、贷款申请材料、个人借款合同、萍房预抵字第××号预抵押他项权证书、借款借据、贷款逾期明细等证据。被告邓赟杰质证后无异议。被告盛田公司质证后对贷款逾期明细没有盖公章有异议，其他证据无异议。本院经审查认为，贷款逾期明细反映的是被告邓赟杰在原告处账户借款及还款流水的明细，虽系原告单方制作，被告盛田公司对该证据材料形式提出质疑，但被告盛田公司对该证据材料中所记载的资金流水没有提出异议，亦没有提供任何证据证明资金流水存在谬误，故该证据材料结合其他证据，均能反映本案相关事实，本院依法予以采信。被告邓赟杰没有提供证据。被告盛田公司为支持其答辩理由提供了以下证据：1.《中信银行个人借款合同》。根据《中信银行个人借款合同》第11.1条的约定，贷款担保方式为抵押加阶段性保证，即：借款人邓赟杰以自己房屋作为抵押的物保，又有盛田公司附解除条件的阶段性保证的人保，当房屋取得产权证明及办妥抵押权人为原告的他项权证后，盛田公司不再担保。《中信银行个人借款合同》第17.2条约定，当发生违约时，银行有权采取实现抵押权、要求承担保证责任等七项措施，但七项措施之间没有约定顺序。被告邓赟杰质证后无异议。原告质证后认为，原告并未收到被告办妥的以原告为抵押权人的他项权证，原告根据约定有权直接要求丙方承担保证责任并直接扣划相应款项。该证据系各方当事人金融借款合同关系的基础合同，原告亦已提供，本院予以采信。至于能否达到被告盛田公司的证明目的，本院下文予以阐述。2.××号预抵押他项权证书、赣（2019）萍乡市不动产权第××号商品房产权证书。欲证明2015年1月30日邓赟杰、原告共同到萍乡市房管部门申请了预购商品房抵押预告登记，办妥了预抵押他项权证书，登记的抵押权人为原告。2019年2月28日邓赟杰所购房屋取得了不动产权证书。盛田公司阶段性担保责任的解除条件成就的情况。被告邓赟杰质证后无异议。原告质证后认为，原告并未收到被告办妥的以原告为抵押权人的他项权证，原告根据约定有权直接要求丙方承担保证责任并直接扣划相应款项。该组证据能够反映本案相关事实，本院予以采信。至于能否达到被告盛田公司的证明目的，本院下文予以阐述。3.中信银行业务凭证/客户回单3张。邓赟杰从2018年10月份起就未还贷款，从2018年10月至2021年3月，原告一直从盛田公司的保证金账户扣款收贷，盛田公司累计还贷64462.11元。盛田公司作为保证人已代为清偿债务的情况。被告邓赟杰质证后无异议。原告质证后认为，原告并未收到被告办妥的以原告为抵押权人的他项权证，原告根据约定有权直接要求丙方承担保证责任并直接扣划相应款项。该组证据能够反映本案相关事实，本院予以采信。经审理查明：2015年1月15日，被告邓赟杰向原告申请借款。2015年1月28日，被告邓赟杰以借款人、抵押人身份（甲方）、被告盛田公司以保证人身份（丙方）与原告以贷款人身份（乙方）签订合同编号为信银洪零房贷字［2015］第350126号的《中信银行个人借款合同》。合同内容包括但不限于，借款金额35万元，借款期限240个月，自2015年2月3日起至2035年2月3日止，借款用途购买坐落于安源区的房屋，借款利率6.15％，逾期贷款罚息利率贷款利率的150%，等额本息还款方法，每月还款额详见计算公式。借款人未足额偿还任意一笔贷款本息或者任意一笔贷款的任意一期本息及相关费用的，贷款人有权分别或同时采取如下措施，计收罚息和复利，提前收回已发放贷款本息，并有权处分抵押物或要求保证人履行保证责任，要求丙方承担保证责任。抵押物房产的具体信息：安源区。贷款担保方式抵押加阶段性保证。甲方愿意提供抵押担保；丙方同意对自本合同项下个人房产按揭贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的他项权证期间甲方在个人房产按揭贷款项下对乙方的全部应付款项，向乙方提供连带责任保证担保。担保范围包括本合同项下的借款本金、利息（含复息、罚息）、违约金、赔偿金以及实现债权、担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证期间为担保阶段届满之日起两年。如甲方违约，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方的账户直接扣划相应的款项。2019年2月28日被告邓赟杰取得赣2019萍乡市不动产权第××号《房屋产权证》。2015年1月30日，萍乡市不动产登记部门出具萍房预抵字第××号预购商品房抵押预告登记手续。其上载明，预告登记权利人中信银行股份有限公司萍乡分行，义务人邓赟杰，坐落安源区，预告登记业务种类预购商品房抵押预告登记。被告邓赟杰签字并捺印的2015年2月3日的借款借据显示，借款人邓赟杰、借款金额35万元、借款利率6.15%、借款用途购房、等额本息，贷款到期日2035年2月3日。被告邓赟杰自2019年4月20日起未按约定还款至今，原告自2019年4月开始从盛田公司保证金账户中扣划被告邓赟杰应偿还的贷款本息。根据原告提供的贷款逾期明细显示，截至2020年6月8日，被告邓赟杰仍欠原告借款本金289396.54元，利息709.02元。目前被告邓赟杰正在江西省监狱服刑。本院认为，被告邓赟杰、盛田公司与原告签订的《中信银行个人借款合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律规定，属合法、有效合同，双方均应秉持诚实信用原则全面履行合同义务。原告已按约发放贷款给被告邓赟杰，被告邓赟杰应按约偿还借款本息，其未按期还款的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任；因被告邓赟杰与原告办理的是抵押预告登记，其抵押权尚未有效设立；另外，原告作为预告登记权利人，负有涉案建筑物所有权是否办理了首次登记且不存在预告登记失效等情形的证明责任，原告没有在举证期限内提交相关证据，故原告主张对被告邓赟杰所有的位于安源区房屋享有优先受偿权没有事实依据，该诉请本院不予支持。合同约定采用抵押加阶段性连带责任保证。丙方同意对自本合同项下个人房产按揭贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的他项权证期间甲方在个人房产按揭贷款项下对乙方的全部应付款项，向乙方提供连带责任保证担保。担保范围包括本合同项下的借款本金、利息（含复息、罚息）、违约金、赔偿金以及实现债权、担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证期间为担保阶段届满之日起两年。因个人房产按揭贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的他项权证之条件尚未成就，被告盛田公司应依约在保证担保范围内承担连带清偿保证责任。被告盛田公司关于因担保顺序不承担保证责任、阶段性保证责任因条件成就得以免除、在盛田公司账户扣款违法等辩解理由没有事实依据，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十五条、第六百八十八条、第七百条、第三百九十二条、第三百九十四条、第四百零二条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）有关担保制度的解释》第五十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、被告邓赟杰于本判决生效之日起一个月内偿还原告中信银行股份有限公司萍乡分行截至2020年6月8日借款本金289396.54元，利息709.02元，后续利息按合同约定利率另行计算至实际清偿日止；二、被告江西盛田房地产开发有限公司对本判决第一项所确定的债务在保证范围内承担连带清偿责任。承担保证责任后，有权在承担保证责任的范围内向债务人邓赟杰追偿；三、驳回原告中信银行股份有限公司萍乡分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5651.58元，由原告中信银行股份有限公司萍乡分行负担受理费100元，被告邓赟杰、被告江西盛田房地产开发有限公司负担受理费5551.58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 员  陈雪赞二〇二一年五月三十一日代理书记员  黄 艳