-1-湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终268号上诉人（原审原告）：陈辉，男，1981年3月20日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区。上诉人（原审原告）：邹苗，女，1987年10月10日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区。被上诉人（原审被告）：易小平，女，1970年2月28日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区。上诉人陈辉、邹苗因与被上诉人易小平房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈辉到庭参加诉讼。易小平经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈辉、邹苗上诉请求：请求法院要求易小平按承诺书承诺的赔偿陈辉私自从自己建行卡用支付宝上划走的3万元的1.5倍的赔偿款45000元；二、请求法院判易小平承诺还陈辉的5000元。事实和理由：陈辉于2019年6月12日与易小平在微信上说有客户要购买她的房子，并且当天晚上转了2万元定金给易小平，并且易小平也写了定金收条（见证据十四），并且陈辉与易小平约-2-定购买鄂州市光谷新城8栋3单元103号房的总房款25万元整，并通过网银转账2万元作为定金，易小平也写了定金收条拍照发给了陈辉（见证据十四和证据九），约定一个星期后付另外的22万元房款并签订的简单的购房协议。但是客户后来不要了，导致陈辉交了2万元定金不好找易小平要回，陈辉为了不损失自己的2万元定金，所以陈辉只好以邹苗的名义与易小平签订房屋买卖协议，因房子未满两年，双方当时约定到2020年6月满两年之后交易，等交易完后再付另外的1万元给易小平。遇到2020年疫情影响导致全国房价下跌，邹苗现在觉得房价低想在武汉买房子，故与易小平沟通所以想把易小平的房子过户给别人，并且要走贷款程序并且通知她带上银行卡过来作为放款用的，易小平也同意（见聊天记录），后来写的总购房款25万元整收条也可以证明。2020年4月陈辉的朋友吕志强找到耿熙零首付购买了易小平的房子，并且约定贷下来的款金额里面的52000元归吕志强所有（见证据十三），后来陈辉打电话约易小平过来办理手续，而且陈辉与易小平约定好到时候钱先付给易小平，但是要走贷款手续，等贷款下来放到易小平的银行卡之后放款的房款归陈辉所有，易小平而且也答应了（见聊天记录），到了2020年5月，易小平多次以6月上班很忙要等到6月17号之后过来交易办理手续，而且说要等到开发商欠她的房子面积少了易小平的几千无拿到手之后才过来办理手续，陈辉付了24万房款，易小平拿到开发商欠她的几千元遥遥无期，只好被逼无奈跟易小平讨价还价先答应帮开-3-发商垫付5000元给易小平，等易小平官司赢了后再还给陈辉替开发商垫的5000元。2020年6月7日陈辉和易小平沟通好的替开发商先垫付5000元把房子交易给第三方（见聊天记录），说明易小平很清楚房子是要过户给第三方的事。等到2020年6月8日易小平在办理交易手续之前就转了12000元（少3000元是易小平欠物业费2050元，欠租户1000元押金），易小平才配合办理手续，并且写了总购房款收条25万元整，并承诺等与开发商官司打赢后还陈辉的5000元，而且当日到鄂州市建行办理了按揭手续，当时在建设银行签贷款的时候易小平也知道贷款的人是耿熙而不是邹苗，并且双方约定好放到易小平建设银行卡62×××50上的钱归陈辉所有，办完按揭下午又到鄂州市公证处办理了公证手续（见证据十一、十二、十五），在公证处公证的人员林静也反复问了几遍易小平“是不是房款已经拿到手了”“是不是本人真实委托意思”，这些都可以在鄂州市公证处调档可以查到的，说明易小平很清楚事实而且是易小平真实意思。陈辉已经履行了合同总房款25万元的义务，也根据易小平的公证委托把房子转移给耿熙，交税是吕志强交的，这个可以在葛店开发区税务局调档，交易价格也是吕志强要求房管局工作人员在网签合同上写的，所以一切程序都是按照陈辉和易小平的真实意愿走的，根据民法典第五条，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更民事法律关系。民法典第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方权利和义务，后来也-4-给吕志强总共转账54000元（见证据十六、证据五）。陈辉的义务全部履行完毕。但是等到6月28日放款后，易小平通过自己的支付宝分三次从易小平的建行卡62×××50上购买了总金额2万元的天弘基金，6月29日易小平又分两次用自己的支付宝从易小平的建行卡62×××50上划走的1万元购买广天弘基金。易小平自己也承认了自己划走了3万元（见聊天记录和证据五的划款记录）。陈辉一直是合法公民，一直按照陈辉、易小平和吕志强的意思办理事情，没有违背民法典的公序良俗，反而是易小平自己违背了自己的签订的承诺书后还非要从自己的银行卡上划走了3万元整，而且还是32万贷款钱一到账就开始划，非常明显是故意行为，而且易小平丝毫没有归还的意思（见聊天记录）。事实很明显易小平是故意的没有任何法律依据的情况下非法侵占属于陈辉的3万元整，而一审法院认为本案的争议焦点为《公证书》《协议书》《承诺书》的效力问题，很明显本案的争议的焦点是易小平多划走的3万元有没有法律依据的问题，而不是《公证书》《协议书》《承诺书》的效力问题。综上所述，易小平已经拿到总购房款25万元整，且写了收条，证明已经拿完了总房款，而易小平在没有任何法律依据的情况下划走了3万元，分明是故意非法侵占没有法律依据的3万元钱。以上所有的事实都是陈辉、易小平和吕志强的真实意思，一审法院认为的非法也是吕志强没有根据真实成交价格写进网签合同，如果一审法院要追究责任可以依法追究吕志强的责任。根据民法典第一百二-5-十二条，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益，易小平自己签订的承诺私自从自己的建行卡用支付宝划走属于陈辉3万元按照一点五倍的赔偿要求赔偿4.5万给陈辉。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持陈辉、邹苗的上诉请求。陈辉、邹苗向一审法院起诉请求：一、判令易小平偿还私自从建行卡划走陈辉、邹苗的3万元；二、判令易小平承诺偿还陈辉、邹苗的5000元；三、一审案件诉讼费由易小平承担。一审法院认定事实：陈辉与邹苗系夫妻关系。2019年6月12日，陈辉与易小平通过微信聊天加为好友，双方达成房屋买卖意向。陈辉于当日通过手机银行向易小平支付购房定金2万元。2019年6月21日，易小平与邹苗签订《二手房买卖合同》约定，易小平将位于鄂州市出售给邹苗；房屋成交价格为25万元整；付款方式为2019年6月21日付首付款24万元整（含定金），余款1万元，待过户或公证完毕后付给易小平。合同签订后，陈辉于2019年6月21日通过手机银行支付易小平11万元、11万元。2020年6月8日，陈辉通过手机银行向易小平支付5000元，附言为代开发商垫付房屋面积差价款。后，陈辉通过手机银行向易小平支付7000元；另，陈辉代易小平支付物业费3000元。易小平于2020年6月8日向陈辉出具《收条》载明：收到陈辉涉案房屋总购房款25万元整（含定金2万元），以前的所有收条作废；并出具《承诺-6-书》载明：因开发商欠面积款7855元未退，由陈辉垫付5000元整，待款退回后偿还给陈辉。同日，陈辉与易小平签订《协议书》约定，应有家房屋中介陈辉要求，易小平将其在建行开户的账户尾号为6050银行卡交由陈辉管理，涉案房屋银行按揭贷款发放至该账户后，该款项归陈辉所有，此银行卡保管期限为3个月。易小平经公证处公证委托陈辉办理涉案房屋不动产产权转移登记。一审法院依职权调查，涉案房屋已由易小平委托陈辉出售给案外人耿熙（成交价为218000元）。2020年6月28日，案外人耿熙在银行办理的按揭贷款32万元拨付至易小平建行账户（尾号为6050）。易小平于当日将该账户的存款转入其支付宝余额宝（天弘基金），余款由陈辉取出。陈辉发现其代管的银行卡被易小平转出3万元后，要求易小平偿还。易小平以“如涉案房屋全额现金支付购房款，房屋价款为25万元；如办理按揭贷款，则房屋价款为28万元”为理由，拒绝偿还。易小平与案外人湖北恒兴缘房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，该院作出（2020）鄂0703民初449号民事判决，案外人湖北恒兴缘房地产开发有限公司应退还易小平房屋面积差价款人民币7855元。该判决已发生法律效力。一审法院认为，该案争议的焦点为《委托代理合同》《协议书》《承诺书》的效力问题。第一，关于《委托代理合同》《协议书》的效力问题陈辉通过办理委托公证，将涉案房屋代易小平转移出售给案外人耿熙，该行为名为委托代理，实为转移出售。-7-房屋是用于居住的，不是用于炒卖的。该案中，邹苗与易小平签订的《二手房买卖合同》合法有效。邹苗已履行合同义务；按合同约定，涉案房屋应转移登记至邹苗的名下；而陈辉通过办理委托公证的方式将涉案房屋由其代理直接转移登记在案外人耿熙的名下，该行为违反了房屋转移登记及税收的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”规定，《委托代理合同》《协议书》应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该案中，陈辉、易小平之间签订的《委托代理合同》《协议书》无效，陈辉及易小平均存在过错。考虑到陈辉对于房地产市场交易更熟悉，且主导整个交易过程，陈辉应承担主要责任、易小平承担次要责任，一审法院按2：1的比例划分责任。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。该案中，邹苗以全部履行合同义务；按《协议书》的约定，案外人耿熙按揭贷款拨付至易小平账户后，其应当及时返还给陈辉。易小平将涉案按揭贷款转移至其支付宝余额宝（天弘基金）应认定为不当得利。结合前述过错责任划分，易小平应返还陈辉10000元（30000元/3）。第二，关于《承诺书》的效力问题。易小平向陈辉出具的《承诺书》，-8-是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的规定，合法有效。虽然双方约定，待款退回后偿还给陈辉5000元，但考虑到易小平怠于行使其权利，对陈辉造成损害，该款应由易小平及时返还给陈辉。陈辉与邹苗系夫妻关系。上述债权应认定为夫妻共同财产，易小平应向陈辉、邹苗履行。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、易小平应返还陈辉、邹苗不当得利10000元；二、易小平应返还陈辉、邹苗垫付的房屋面积差价款5000元。上述应付款项于该判决生效之日起七日内一次性付清。一审案件受理费减半收取计338元，由陈辉、邹苗负担193元，易小平负担145元。本院二审期间，陈辉围绕上诉请求依法提交了证据。本院认证如下：对陈辉提交的聊天记录，经当庭勘验确认属实，本院予以采信。易小平承诺书、陈辉与吕志强签订的协议书、收条转账记录符合证据三性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈辉与邹苗系夫妻关系。2019年6月12日，陈辉与易小平通过微信聊天加为好友，双方达成房屋买卖意向。陈辉于当日通过手机银行向易小平支付购房定金2万元。易小平于当日向陈辉出具收条一份，载明购房款为25万元。2019年6月21日，易小平与邹苗签订《二手房买卖合同》约定，易小平将位于鄂州市邓-9-平村光谷新城商住小区8号楼3单元1层103号房出售给邹苗；房屋成交价格为25万元整；付款方式为2019年6月21日付首付款24万元整（含定金），余款1万元，待过户或公证完毕后付给易小平。合同签订后，陈辉于2019年6月21日通过手机银行支付易小平11万元、11万元。2020年6月8日，陈辉通过手机银行向易小平支付5000元，附言为代开发商垫付房屋面积差价款。后，陈辉通过手机银行向易小平支付7000元；另，陈辉代易小平支付物业费3000元。易小平于2020年6月8日向陈辉出具《收条》载明：收到陈辉涉案房屋总购房款25万元整（含定金2万元），以前的所有收条作废；并出具《承诺书》载明：因开发商欠面积款7855元未退，由陈辉垫付5000元整，待款退回后偿还给陈辉。同日，陈辉与易小平签订《协议书》约定，应有家房屋中介陈辉要求，易小平将其在建行开户的账户尾号为6050银行卡交由陈辉管理，涉案房屋银行按揭贷款发放至该账户后，该款项归陈辉所有，此银行卡保管期限为3个月。易小平经公证处公证委托陈辉办理涉案房屋不动产产权转移登记。一审法院依职权调查，涉案房屋已由易小平委托陈辉出售给案外人耿熙（鄂州市存量房交易合同载明成交价为218000元）。易小平于2020年6月8日出具承诺书一份，承诺涉案房屋贷款放到易小平建行卡上，贷款归陈辉所有。如易小平通过支付宝、微信或手机银行划走该卡上的钱，易小平愿意按被划走金额的1.5倍赔偿陈辉损失。2020年6月19日，陈辉与吕志强签订协议书，就涉案房屋的购房款约定购房者-10-向建设银行申请贷款打到易小平建行卡上的总购房款中269000元归陈辉所有，剩余的52000元归吕志强所有。2020年6月28日，陈辉向吕志强尾号为8876银行账户分别转账4100元、49900元。2020年6月28日，案外人耿熙在银行办理的按揭贷款32万元拨付至易小平建行账户（尾号为6050）。易小平于当日将该账户的存款转入其支付宝余额宝（天弘基金），余款由陈辉取出。陈辉发现其代管的银行卡被易小平转出3万元后，要求易小平偿还。易小平以“如涉案房屋全额现金支付购房款，房屋价款为25万元；如办理按揭贷款，则房屋价款为28万元”为理由，拒绝偿还。易小平与案外人湖北恒兴缘房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，鄂州市华容区人民法院作出（2020）鄂0703民初449号民事判决，案外人湖北恒兴缘房地产开发有限公司应退还易小平房屋面积差价款人民币7855元。该判决已发生法律效力。本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，易小平将应属于陈辉、邹苗的3万元据为己有，易小平利益的取得与陈辉、邹苗受有损失间有因果关系。该利益的取得无法律上的根据，易小平主张如办理按揭贷款则房屋价款为28万元与双方签订的合同不符，其主张是口头约定，但未提供证据予以证实，陈辉、邹苗对此亦不认可，应承担举证不能的责任。因合同本身未约定易小平主张的“如办理按揭贷款则房屋价款为28万元”，涉案合同是否有效，不影响本案-11-不当得利的成立。一审法院以合同无效为由对当事人之间进行过错责任划分，无法律依据，本院予以纠正，易小平取得不当利益3万元应予返还。陈辉上诉主张易小平应按承诺书的内容赔偿其45000元，因超出其诉讼请求，对超出的部分本院不予支持。综上所述，陈辉的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初750号民事判决第二项即“二、易小平应返还陈辉、邹苗垫付的房屋面积差价款5000元。”；二、变更鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初750号民事判决第一项即“一、易小平应返还陈辉、邹苗不当得利10000元；”为“一、易小平应返还陈辉、邹苗不当得利30000元；”；三、驳回陈辉的其他诉讼请求。上述应付款项于本判决生效之日起七日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费338元，由易小平负担。二审案件受理费1050元，由易小平负担675元，陈辉、邹苗负担375元。-12-本判决为终审判决。审 判 长 湛少鹏审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二一年五月二十四日法官助理 李 思 书  记  员 尹 瑞