湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1102民初1041号 原告：湖南华庭物业管理有限公司永州分公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区湘永路304-306号，统一社会信用代码：91431100320552816M。 法定代表人：匡萍，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：伍牧，系该公司员工，男，1965年7月10日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，特别授权）。 委托诉讼代理人：范金桥，系该公司员工，男，1981年9月22日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 被告：唐小珍，女，1968年8月20日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。 原告湖南华庭物业管理有限公司永州分公司（以下简称华庭物业）与被告唐小珍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南华庭物业管理有限公司永州分公司的委托诉讼代理人伍牧、范金桥，被告唐小珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南华庭物业管理有限公司永州分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告唐小珍支付原告湖南华庭物业管理有限公司永州分公司2018年7月1日至2021年2月28日期间的物业费3,996.8元；二、判令被告唐小珍支付原告湖南华庭物业管理有限公司永州分公司违约金474元（违约金已计算至2021年2月28日，其应依法计算至实际支付之日止）；三、判令本案的诉讼费、执行费由被告唐小珍承担。事实与理由：2016年6月6日，原告与永州市青城房地产开发有限公司签订《花样年华前期物业服务合同》，合同约定：原告为花样年华小区提供物业管理服务，自原告接管之日起服务期限为5年，高层住宅物业费按1元/月.平方米收取，物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每一收费年度的首月首日前履行缴纳义务。业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日，按欠费金额0.3%的标准向乙方支付违约金。被告作为花样年华小区2-C-202的业主，截至2021年2月28日已拖欠原告物业服务费共计人民币3,996.8元。经原告多次催缴，被告仍未支付上述款项。因此，为维护自身的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。 被告唐小珍辩称：原告起诉状中的事实与实际不符：合同第一条甲方权利义务中明确写明“根据本协议对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，合同对共用部位和共用设施也做了解释，包括楼梯间和绿地。1、而被告所居住的花样年华小区2栋包括整片公共绿地到处可见被损坏、垃圾，杂草丛生。以及有相邻饭店私搭乱建的出烟通道排出的烟和气味，恶臭难闻，严重污染环境和影响被告及其家人的身体健康。多次向物业反映，未果；2、被告所居住的202单元，从上至下因外挂空调水渗透进其室内致墙面开裂脱落损坏。尤其是被告居住的2楼，墙壁毁坏严重，已有三年多的时间。期间数次向物业反映，未果；3、每到下午下班时间到晚上，小区进口岗亭就没有保安值班；4、门口的楼梯间防盗门损坏，多年无人维修；5、被告花费3,580元购买的电动助力车放在车库内，由于原告的失职导致被告的电瓶被盗，被告向原告反映，原告非但不解决且在被告向七里店派出所报案后，找到原告想查看监控，原告推辞，还将被告的助力车推放到露天下日晒雨淋使其生锈至全部损坏；6、下水管堵塞致水渗透被告室内，木地板砖泡水，造成被告购买木地板砖与请人维修花费1,500元。以上事实表明，原告不作为、物业管理服务与服务态度均不达标，没有按约履行合同义务在先。因此，被告要求原告撤销对被告的起诉并对被告提出的要求做出答复以及依法赔偿。 经审理本院查明以下事实：被告居住在零陵区花样年华小区2栋C单元202室电梯房，是花样年华小区的业主。2016年6月6日，永州市青城房地产开发有限公司与原告签订了《花样年华前期物业服务合同》，合同约定：原告为花样年华小区提供物业管理服务，自原告接管之日起服务期限为5年，高层住宅物业费按1元/月.平方米收取，物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每一收费年度的首月首日前履行缴纳义务。业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日，按欠费金额0.3%的标准向原告支付违约金。合同签订后，由于花样年华小区存在外墙渗水引起内墙开裂脱落损坏、公共区域垃圾乱扔、公共设施损坏、下水道堵塞、安保疏忽等问题，被告自2018年7月1日截至2021年2月28日未交纳物业管理费。原告多次催收未果。 以上事实有原告湖南华庭物业管理有限公司永州分公司提供的花样年华前期物业服务合同、商品房（预）销售合同、花样年华服务中心缴款通知单、律师函及送达证据、花样年华巡逻签到表，被告唐小珍提供的报警案件登记表、收据、照片及双方当事人的陈述等证据予以证明，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为：原告与永州市青城房地产开发有限公司签订的《花样年华前期物业服务合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律规定，是合法有效的，对业主具有法律约束力。被告作为花样年华小区的业主，应当按照《花样年华前期物业服务合同》履行自己的义务。物业服务企业的主要职责是维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。虽然花样年华小区存在外墙渗水引起内墙开裂脱落损坏、公共区域垃圾乱扔、公共设施损坏、下水道堵塞、安保疏忽等情况，但内墙开裂、下水道堵塞问题实属开发商责任且被告的证据尚不能证明原告未采取合理措施处理上述问题。被告接受了原告的物业管理服务后，理应及时向原告支付物业管理费。现被告拖欠原告的物业管理费，已侵害了原告的合法权益，故对原告请求被告支付2018年7月1日至2021年2月28日期间的物业费3,996.8元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金474元的诉讼请求，因原告未能证明违约导致的其他损失且履行义务也有一定的瑕疵，故对该诉讼请求本院不予以支持。对被告主张的原告应当支付相应赔偿款的请求，由于该主张属于行使请求权，且被告未在本案中向本院提起反诉，故本院不对该项请求作出判决，被告如有充分证据证明其损失，可以通过另案起诉解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告唐小珍在本判决生效之日起十日内向原告湖南华庭物业管理有限公司永州分公司支付2018年7月1日至2021年2月28日期间的物业费3,996.8元； 二、驳回原告湖南华庭物业管理有限公司永州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告湖南华庭物业管理有限公司永州分公司负担3元，由被告唐小珍负担22元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审判员  柏松 二〇二一年五月二十一日 法官助理董凌冰 书记员尹倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。