山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终4959号上诉人（原审被告）：青岛梦露矿泉水厂，住所地：青岛市四方区淮阳路20号。法定代表人：宋永超。委托诉讼代理人：宋艳君，女，1962年8月14日生，汉族，住山东省青岛市城阳区，系青岛梦露矿泉水厂员工。委托诉讼代理人：李学忠，山东文鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宫象岩，男，1971年12月13日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。第三人:青岛市即墨区环秀医院（原即墨市医院），住所地山东省青岛市即墨区烟青路95号。统一社会信用代码：123702824278410445。法定代表人：林忠贤，职务：院长。上诉人青岛梦露矿泉水厂与被上诉人宫象岩、第三人青岛市即墨区环秀医院房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初6996号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青岛梦露矿泉水厂向本院提出上诉请求：一、依法撤销即墨市人民法院(2020)鲁0282民初6996号民事判决书，发回重审或依法改判驳回原告的起诉。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。1、被上诉人不是租赁合同的相对方，不应享有合同解除权，亦无权确认合同效力。合同具有相对性，是中外法学人士的共识，亦为我国《合同法》所规定的基本原则。合同的相对性原则是指“合同主要在特定的合当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护”。合同的相对性，是合同规则和制度的奠基石。如果要突破合同相对性，必须有法律明确规定。这些规定体现在《合同法》第六十四条关于第三人受益合同，第六十五条关于第三人义务合同，第七十三条关于代位权的规定，第七十四、七十五条关于撤销权的规定，第229条关于“买卖不破租赁”规则的规定，都是对合同相对性原则的例外性规定。但反观本案被上诉人，他的身份是他与第三人签订了购买涉案房产的《买卖协议》的合同相对方，上诉人和第三人是案涉房产《租赁合同》的相对方。上诉人和被上诉人之间没有任何合同上的协议，而非无效协议。这一点，被上诉人在一审时也认可是不定期租赁协议，所以主张解除。而一审法院对法律明文规定视而不见，显然系适用法律错误。二、一审法院认定事实不清，被上诉人不是涉案房产的合法权利义务主体。本案中，被上诉人之所以起诉上诉人，是因为他和第三人签订了一份《买卖协议》，该协议约定将国家划拨用于公益事业的医院旧址转让给了被上诉人。该份《买卖协议》是被上诉人的权力来源，如果要认定被上诉人的诉讼主体资格，就必须先确认该份《买卖协议》的有效性。上诉人在一审庭审时，要求法庭依法审查被上诉人和第三人签订的《买卖协议》的有效性，一审法庭始终没有审查。上诉人认为，被上诉人和第三人签订的《买卖协议》是一份无效合同。1、第三人转让涉案房产时，并非是该房产的合法所有者。一审庭审时，第三人举证证明涉案土地国有土地使用证于2005年10月8日登记在第三人名下。土地性质为划拨，土地用途为医卫。而第三人于2004年11月4日，就已与被上诉人签订了转让协议，而此时，第三人并未取得国有土地使用证，并不是涉案房产的合法所有者。2、被上诉人并未真正取得涉案房产的所有权，并不是涉案房产的权利义务主体。1992年国家土地管理局颁发的《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。第六条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；第三人对上诉人也不享有债权，第三人也没有怠于行使债权或放弃债权或无偿转让财产，因此，被上诉人不存在行使代位权和撤销权的情形。综上，被上诉人既不是租赁合同相对方，也不存在法定可以突破合同相对性的情形，一审法院认定被上诉人的诉讼主体资格，明显系适用法律错误。2、合同解除权不能转让。一审法院认为被上诉人具有诉讼主体资格的一个理由是，被上诉人和第三人签订的《买卖协议书》约定了，被上诉人可以向上诉人主张解除协议。但合同解除权是依附于合同主体而产生，是一种形成权。所谓形成权，是指依照权利人单方意思表示就可以使已经成立的民事法律关系发生变化的权力。如，追认权、撤销权、请求离婚权、遗嘱撤销权等。形成权不能与所依附的原权利分割而单独转让，所以合同解除权不能转让。本案，上诉人和被上诉人和第三人三方，是分属于两个合同的相对方，如果认可被上诉人和第三人的合同解除权的转让行为，相当于为上诉人增加了义务，这又违反了合同相对性原则。我国《合同法》全篇也找不到一条关于合同解除权可以转让的规定。一审法院认为被上诉人主体适格完全错误。3、一审法院违反处分原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第13条规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。这是处分权在法条当中的具体体现。处分权包括两层含义：第一，当事人的民事权利义务关系发生争议或其权利受到侵害时，可以自主决定是否通过诉讼的方式解决纠纷；第二、法院的审理工作应在当事人的主张范围内进行审理。对当事人没有主张的权利，不能主动审理。这也就是老百姓常说的民不告官不究。本案中，被上诉人一审诉讼请求是判令解除即墨市南医院与上诉人之间的《租赁协议》，而一审法院没有支持被上诉人的诉讼请求，而是确认协议无效。明显违反了处分原则。4、一审法院认定合同无效系断章取义，无视法律规定。《合同法》第二百一十四条虽然规定了租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过的部分无效。但第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，上诉人与第三人签订的《租赁协议》约定的租赁期间为1995年5月1日至2025年4月30日止。如果从1999年10月1日《合同法》实施之日起算20年，到2019年10月1日起满20年后，应当认定为不定期租赁协议。(四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。第三十二条：土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条规定：土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，可以请求违约赔偿。从以上法律法规可以看出，第三人要转让划拨用地，必须办理国有土地使用证，具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；经国土部门同意，签订转让合同，缴纳土地出让金，才可以转让国有划拨土地。而本案当中，第三人转让时没有办理国有土地使用证，地上附着物没有合法产权证明，有没有经过国土部门同意，是否缴纳土地出让金第三人及被上诉人没有证据证明，法庭也没有查实。而唯一能确认的事实是，被上诉人在签订《转让协议》16年后，仍未取得国有土地使用证，产权登记人仍是第三人。综上，被上诉人并未真正取得涉案房产的所有权，并不是涉案房产的权利义务主体。三、被上诉人是否缴纳14351.22元电费没有证据证明，即便是被上诉人缴纳了上述电费，上诉人也不应支付被上诉人垫付的电费。因为上诉人并未委托被上诉人代上诉人缴纳电费，被上诉人的代缴行为系无权代理，其应向供电企业主张权利。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法庭依法支持上诉人的上诉请求。宫象岩答辩称：服从一审判决，其他意见同一审陈述意见。青岛市即墨区环秀医院提交书面答辩意见称：不认可上诉人的上诉请求，对一审判决无异议。宫象岩向一审法院提出诉讼请求，1、判令解除即墨市医院与青岛梦露矿泉水厂1995年4月签订的《协议书》。2、判令青岛梦露矿泉水厂腾出租赁的房屋、场地、归还租赁的变压器及配套设施、水泵及供水设施。3、判令青岛梦露矿泉水厂支付宫象岩垫付的电费14351.22元。4、诉讼费、保全费由青岛梦露矿泉水厂承担。事实与理由：1995年4月青岛梦露矿泉水厂与即墨市医院签订《协议书》，约定即墨市医院将位于即墨市原即墨市结核病防治院房屋共计52间，面积共计7298.7平方米及50ＫＷ变压器及配套设施、60米深井水泵、供水配套设施租给被告使用。租赁期限自1995年5月1日至2025年4月30日。2004年11月4日宫象岩与即墨市医院签订《协议书》，约定即墨市医院位于即墨市原即墨市结核病防治院房屋共计52间、面积共计7298.7平方米及50ＫＷ变压器及配套设施、60米深井水泵、供水配套设施转让给我方。协议签订后我方依约支付了全部款项并代青岛梦露矿泉水厂缴纳了拖欠的电费14351.22元，成为上述房屋、土地、配套设施等的权利人。即墨市医院与青岛梦露矿泉水厂签订的《协议书》租赁期限超过国家强制性规定，属部分无效条款，租赁应于2015年4月30日终止，此后为不定期租赁合同。青岛梦露矿泉水厂使用期间不及时修缮房屋，导致房屋倒塌，拖欠我方垫付电费。宫象岩为维护自身合法权益，具状起诉。青岛梦露矿泉水厂在一审中辩称，1、本案诉讼主体错误，青岛梦露矿泉水厂已于1999年10月6日注销，宫象岩应向清算责任人主张权利。2、本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性宫象岩并非租赁一方当事人，无权主张解除合同。3、根据合同法司法解释一相关规定，合同法生效之前签订的合同应当依据当时的相关法律规定，1999年10月1日之前相关法律并未限定租赁期限不能超过二十年，因此我方与第三人签订的协议合法有效。4、第三人无权出卖国有资产，且涉案房屋未办理相关权利转移登记手续。5、根据买卖不破租赁的原则，租赁物在租赁期间发生所有权变更不影响租赁合同的效力，在我方没有与第三人解除租赁协议的情况下，宫象岩无权要求我方腾出租赁房屋、场地，归还租赁相关设施。6、我方并未委托宫象岩交纳电费，宫象岩自行交纳的电费，我方无义务偿还。不应支持宫象岩主张垫付的电费14351.22元。第三人青岛市即墨区环秀医院在一审中述称，涉案房屋已经依法转让给了宫象岩，并经过相关的公告拍卖手续。土地是国有土地，现仍在第三人名下。涉案房屋的相关权利义务应当由宫象岩主张，同意宫象岩的诉讼请求。要求解除第三人与青岛梦露矿泉水厂签订的租赁协议或者确认合同无效。一审法院认定事实如下：青岛梦露矿泉水厂系青岛市福利实业公司申请成立，为集体所有制。青岛市福利实业公司为被告唯一股东，青岛梦露矿泉水厂于1999年8月3日被青岛市工商行政管理局吊销。1995年4月，青岛梦露矿泉水厂（乙方）与第三人青岛市即墨区环秀医院（甲方）签订《协议书》，约定甲方将位于即墨市（原即墨市结核病防治院）上院三排房间计28间、下院二排房间计18间，上、下面积为80×80平方米，前院单身宿舍6间，面积为44×22.5平方米，水井前有耕地16×50平方米，房屋共计52间，面积总计7298.7平方米（详细见附件“国有土地使用证”所附）。另有50ＫＷ变压器及配套设施，60米深井水泵及供水配套设施租给乙方使用。租赁期限自1995年5月1日至2025年4月30日，共计30年整。三十年租金共计20万元，于租赁开始前一次性付给甲方。乙方租赁使用期间应爱护、维修、更新租赁物，不得损坏一切租赁物，否则，应加倍赔偿。不能转租他人，若需改变租赁物的面貌或增添房屋及附属物，须征得甲方同意。在征得甲方书面形式同意的情况下，乙方可增添新建筑物，所增建筑物在租赁期满时，可按国家规定的标准折旧于甲方。如遇国家征用本土地，甲方有权终止本协议，并根据终止时间，甲方退给乙方剩余租赁期限的租赁费（不计利息）。租赁期满，租赁物及乙方增的附属物的交付，必须由双方共同验收。协议期满，在租金基本相同的情况下，甲方应优先租赁给乙方使用。2004年11月4日宫象岩（乙方）与即墨市医院（甲方）签订《协议书》，约定甲方将位于，原即墨市结核病防治院，上院三排房计28间、下院二排房计18间，上、下院面积为80×80平方米，前院单身宿舍6间，面积为44×22.5平方米，水井前有耕地16×50平方米，房屋共计52间，面积总计7298.7平方米（详细见附件“国有土地使用证”所附）。另有50ＫＷ变压器及配套设施（电力设施过户的各种费用由乙方承担），60米深井水泵及供水配套设施一同转让给乙方。乙方支付金额总计57万元人民币。其中25万元作为购买甲方房屋配套设施费用。剩余32万元，用于解除甲方与宋永超所签订的到2025年终止的租赁协议及宋永超经营期间产生的电费14351.22元，剩余32万元如果不足解除协议时，由乙方补足，如有剩余归乙方所有。甲方应及时无偿的提供解除原协议所需的相关手续，所有解除合同的费用由乙方负担。乙方应于2004年11月4日前支付264351.22元人民币，在付清25万元转让金及宋永超经营期间产生的电费14351.22元后，甲方应及时、无偿提供相关过户手续，土地过户各种税规费用由乙方承担，办理产权证由乙方负责。地上附着物归乙方所有，由甲乙双方共同盘点造册，并一式二份，甲方双方各执一份，作为本协议有效组成部分。协议签订后宫象岩于2004年11月4日依约向青岛市即墨区环秀医院支付了出让金25万元并代青岛梦露矿泉水厂向青岛市即墨区环秀医院缴纳了拖欠的电费14351.22元。关于涉案房屋现状，青岛梦露矿泉水厂称1999年10月左右青岛梦露矿泉水厂的法定代表人宋永超将涉案房屋交给其姐姐宋艳君看管，宋艳君居住使用看管至今。在原有基础上增加了厂房二百平米、蓄水池、两座小桥、绿化树木、路面硬化等。涉案房屋即将拆迁，提交评估明细表一份，相关拆迁补偿应给青岛梦露矿泉水厂。青岛梦露矿泉水厂在青岛市即墨区环秀医院口头同意青岛梦露矿泉水厂在涉案土地上添附设施且并未予制止。宫象岩称根据青岛梦露矿泉水厂与青岛市即墨区环秀医院签订的租赁协议约定，青岛梦露矿泉水厂增添新建筑物必须征得青岛市即墨区环秀医院书面同意，对青岛梦露矿泉水厂所称新增建筑物不予认可。青岛梦露矿泉水厂的添附行为未经过第三人的同意。涉案土地国有土地使用证于2005年10月8日登记在即墨市医院名下，使用权面积为6308.7平方米。土地性质为划拨、土地用途为医卫。地上建筑物系即墨市医院所建，无房屋所有权证、无建设工程规划许可证。宫象岩称青岛市即墨区环秀医院将国有土地使用证交给宫象岩，没有办理出让登记是因为该土地不够公司发展使用，后买下周边八十六亩土地，又因是基本农田不能办理工业使用，导致涉案土地未办理过户登记。青岛市即墨区环秀医院称国有划拨土地需要办理相关手续才能过户登记。关于电费，青岛梦露矿泉水厂称：2001年之前青岛梦露矿泉水厂使用青岛市即墨区环秀医院的变压器，青岛梦露矿泉水厂是否向青岛市即墨区环秀医院缴纳电费不清楚，没有证据提交。2001年开始不再使用青岛市即墨区环秀医院变压器，青岛梦露矿泉水厂另行向其他供电企业交纳电费。如果涉案租赁协议无效，宫象岩同意将剩余租赁费退还青岛梦露矿泉水厂，不同意赔偿青岛梦露矿泉水厂损失。青岛梦露矿泉水厂要求青岛市即墨区环秀医院对被告添附的设施进行补偿，并退还租赁费。青岛市即墨区环秀医院同意与宫象岩共同退还青岛梦露矿泉水厂租赁费，不同意赔偿青岛梦露矿泉水厂损失。一审法院认为，本案争议焦点问题一、宫象岩、青岛梦露矿泉水厂主体是否适格。二、是否适用合同法。三、合同无效后的处理办法。四、青岛梦露矿泉水厂是否偿付宫象岩电费。本案中，1、涉案房屋登记在青岛市即墨区环秀医院名下，青岛市即墨区环秀医院与青岛梦露矿泉水厂签订了租赁合同，青岛市即墨区环秀医院与宫象岩签订转让协议并同意由宫象岩向青岛梦露矿泉水厂主张权利。故宫象岩主体适格。青岛梦露矿泉水厂于1999年10月6日被吊销后并未办理注销手续，可以作为被告，主体适格。2、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《合同法》于1999年10月1日起施行。本案双方当事人签订的租赁合同履行期限本案租赁合同跨越合同法实施之日，履行期限在合同法实施之后的应当适用合同法的规定，应当自合同法实施之日起不超过20年，即2019年9月30日，故涉案租赁合同中自2019年10月1日起无效。宫象岩要求解除青岛市即墨区环秀医院与青岛梦露矿泉水厂于1995年4月签订的《协议书》不予支持。合同无效后，双方应当相互返还因合同取得的财产。青岛梦露矿泉水厂应当向腾出涉案房屋、场地交付宫象岩，归还宫象岩变压器及配套设施、水泵、供水设施。青岛市即墨区环秀医院与宫象岩同意共同退还青岛梦露矿泉水厂自腾退之日至2025年4月30日的占有使用费符合法律规定，一审法院支持按照约定租金20万/30年的标准计算占有使用费。因青岛梦露矿泉水厂无证据证实其增添设施经过第三人同意，建设费用应当由青岛梦露矿泉水厂自行承担。关于青岛梦露矿泉水厂主张补偿问题，目前涉案房屋所在区域面临拆迁利益尚不确定，本案不予处理。3、宫象岩及青岛市即墨区环秀医院均称青岛梦露矿泉水厂欠电费14351.22元由宫象岩垫付，且有交费单据为证。青岛梦露矿泉水厂自认2001年前使用第三人的变压器，且没有证据证实其电费已交清，应当承担举证不能的不利后果。宫象岩要求青岛梦露矿泉水厂支付宫象岩垫付的电费14351.22元应予支持。综上，涉案租赁合同自2019年10月1日起无效，宫象岩诉讼请求部分支持。青岛梦露矿泉水厂答辩意见不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的司法解释第一条、第二条之规定，判决：一、青岛梦露矿泉水厂于判决生效后三十日内腾出涉案房屋、场地，同租赁的变压器及配套设施、水泵、供水设施一并交付宫象岩；二、宫象岩、青岛市即墨区环秀医院返还青岛梦露矿泉水厂自腾出涉案房屋、场地之日至2025年4月30日的按照20万/30年的标准计算的占有使用费；三、青岛梦露矿泉水厂于判决生效后十日内支付宫象岩垫付的电费14351.22元；四、驳回宫象岩其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费160元(宫象岩预交)，由青岛梦露矿泉水厂负担。青岛梦露矿泉水厂负担部分应在判决生效后十日内直接支付原告。二审中各方未提交新证据。二审中各方确认，无法提供建设工程规划许可证。二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。本院认为，本案的争议焦点在于合同的性质以及宫象岩是否有权向青岛梦露矿泉水厂主张权利。本院认为，本案中青岛梦露矿泉水厂与青岛市即墨区环秀医院签订的租赁合同中，包含土地、房屋及其他设施。其中，关于所涉房屋，各方均无法提交建设工程规划许可证，被上诉人及原审第三人以土地上的宗地图为证主张涉案房屋符合规划许可，对此本院认为，土地证所附总地区，其性质是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的图示，在宗地内有房屋和围墙的，应注明房屋的位置、边长等内容。因此宗地图是对土地的客观描述，与地上房屋是否进行了规划审批无关。现各方均无法提交建设工程规划许可证，因此所涉租赁合同中关于房屋部分无效。关于其他部分，法律规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，因此其他部分一审法院认为自2019年10月1日起无效，该认定正确，本院予以维持。上诉人主张超过20年期限的合同，之后转为不定期租赁，不符合法律规定，本院不予认可。上诉人主张法院在宫象岩起诉要求解除合同的情况下，一审法院不应认定合同无效，对此本院认为，合同效力问题系法院需依职权进行审查的内容，一审法院依职权对合同效力进行认定，程序合法，符合法律规定，上诉人的该上诉主张本院不予认可。合同无效后，双方应当相互返还因合同取得的财产。青岛梦露矿泉水厂应当向腾出涉案房屋、场地交付宫象岩，归还宫象岩变压器及配套设施、水泵、供水设施。青岛市即墨区环秀医院与宫象岩同意共同退还青岛梦露矿泉水厂自腾退之日至2025年4月30日的占有使用费符合法律规定，一审法院支持按照约定租金20万/30年的标准计算占有使用费，认定正确，本院予以维持。关于宫象岩是否有权向青岛梦露矿泉水厂主张权利，对此本院认为，青岛市即墨区环秀医院已将相关产权转让给宫象岩，无论宫象岩与青岛市即墨区环秀医院之间的合同效力如何，现青岛市即墨区环秀医院同意宫象岩向青岛梦露矿泉水厂主张权利，因此，宫象岩作为原告主体适格，青岛市即墨区环秀医院与宫象岩之间的合同履行、效力问题，不属于本案的争议焦点，本案中不予处理。关于水电费的认定，结合一、二审各方陈述及证据提交情况，本院对一审认定予以认可。关于上诉人青岛梦露矿泉水厂的主体是否存续问题，经与工商部门核对，一审认定正确，本院予以确认。上诉人对一审认定的其他问题未提起上诉，本院不再予以审查。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人青岛梦露矿泉水厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年五月二十八日法官助理 徐 鹏书 记 员 王若怡