福建省古田县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0922民初935号原告：宁德市鼎力物业管理有限公司，住所地古田县城西街道六一四5支路1号5层。法定代表人：苏燕珍，经理。委托诉讼代理人：苏燕春（，女，1975年1月4日出生，汉族，福建省古田县人，住福建省南平市延平区。被告：吴巧兰，女，1978年6月18日出生，汉族，福建省古田县人，住福建省古田县。原告宁德市鼎力物业管理有限公司（以下简称“鼎力物业公司”）与被告吴巧兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，因本案不适用小额诉讼程序，本院依法裁定转为简易程序，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎力物业公司的委托诉讼代理人苏燕春、被告吴巧兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎力物业公司向本院提出诉讼请求：判令吴巧兰支付其物业服务费1750元、公摊水电费291元及逾期利息132元（按中国人民银行同期贷款利率6.53%计算）。事实与理由：2013年1月10日，古田县供兴物业管理有限公司与宁德乾丰房地产有限公司双方签订了《古田县乾丰香山前期物业委托服务合同》，合同约定由古田县供兴物业管理有限公司对乾丰香山小区进行物业管理，依据时行的物业管理相关规定，合同未约定服务期限。2014年，古田县供兴物业管理有限公司经工商部门核准，名称变更为鼎力物业公司，古田县供兴物业管理有限公司与其为同一主体。合同签订后，其将合同依法提交主管单位备案至今。合同约定：住宅按业主或物业使用人房屋产权实际建筑面积高层每月每平方米1.2元，公共公摊水电费等按实际用量分摊缴纳。自合同签订至2020年4月30日，乾丰香山小区一直由其提供管理和服务。吴巧兰系上述古田县城东街道乾丰香山小区6号楼102室业主，物业面积91.09平方米，按照合同约定，应自2019年1月1日起至2020年4月30日止，按每月每平方米1.2元，向其支付物业服务费1750元（1.2元/月/每平方米×91.09平方米×16个月=1750元）及公摊水电费291元（91.09平方米×0.2元/月/每平方米×16个月=291元）。合同履行期间，其通过张贴公告、上门催缴、电话催缴等多种方式多次向吴巧兰催缴物业服务管理费，但吴巧兰拒绝交纳。吴巧兰享受了其提供的物业服务，但却违反合同约定，拒绝交纳物业服务费用，严重阻碍了其物业管理服务工作。吴巧兰辩称，鼎力物业公司是古田县供兴物业管理有限公司的委托管理方，而古田县供兴物业管理有限公司是乾丰香山的承建开发商。其购买乾丰香山小区6号楼102室，在装修完毕住进约半年时间，发生以下问题：1.外墙渗水严重，造成客厅、主卧房、客房墙边不同程度渗水，喷漆墙体严重脱落；2.主卧房地木板变形，衣柜底部发霉（附上现场相片作为证据）。以上损失经装修师傅评估，返工材料及工资达到几万元。为此其多次向开发商及鼎力物业公司反映该情况，他们均答应为其做好外墙防水以及室内修缮，但至今为止没有解决，由于以上原因其才拒绝交纳物业管理费。由于鼎力物业公司未尽到管理、修缮的义务，导致其房屋损失巨大，至今烦恼不断。如果鼎力物业公司解决以上问题，其自愿交纳物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人无争议的以下事实，本院予以确认：1.2013年1年10日，古田县供兴物业管理有限公司与宁德乾丰房地产有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，双方约定由古田县供兴物业管理有限公司为乾丰香山小区提供物业管理服务，物业服务费住宅用户或者物业使用人房屋产权实际建筑面积高层1.2元／平方米／月，公共水电费由业主或物业使用人按实际用量分摊缴纳；2.2014年12月3日，古田县供兴物业管理有限公司变更名称为鼎力物业公司；3.吴巧兰系古田县城东街道乾丰香山小区6号楼102室业主，物业面积91.09平方米，吴巧兰自2019年1月1日起至2020年4月30日止未交纳物业费。对双方当事人有争议的事实和证据，本院分析、认证如下：1.吴巧兰是否应支付物业服务费。业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证，如果业主不交纳物业费,基于经费问题,会造成物业服务标准的降低,最终损害全体业主的利益,业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式，故吴巧兰应支付2019年1月1日至2020年4月30日物业费1748.93元（1.2元/月/每平方米×91.09平方米×16个月）。吴巧兰提供的照片，可以证实其房屋确实存在渗水现象，鼎力物业公司提供的录音，可以证明鼎力物业公司和开发商均对房屋渗水进行了维修。吴巧兰对维修结果不满意可以在交纳物业费后要求鼎力物业公司履行合同义务,鼎力物业公司作为物业服务企业,对于物业服务过程中出现的相关问题,应及时与业主进行沟通,妥善处理,不断改进和提高服务质量。2.吴巧兰是否应支付公摊水电费。根据鼎力物业公司提交的公摊水电费明细可知，2019年度古田县城东街道乾丰香山小区公共水电费共计112245.26元，已交房屋总面积48341.34平方米；2020年1月至4月古田县城东街道乾丰香山小区公共水电费共计30502.15元，已交房屋总面积48260.91平方米。根据合同约定公共水电费按实际用量分摊缴纳，故吴巧兰应缴纳公摊水电费为269.08元（112245.26元÷48341.34平方米×91.09平方米+30502.15元÷48260.91平方米×91.09平方米）3.吴巧兰是否应支付逾期利息。《前期物业服务委托合同》中对逾期利息未有约定，鼎力物业公司也未举证证实吴巧兰存在需要支付逾期利息的法定情形，故吴巧兰无需支付逾期利息。本院认为，鼎力物业公司与宁德乾丰房地产有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，系合同双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。鼎力物业公司依据上述合同为吴巧兰所有的案涉房屋所在小区提供物业服务，吴巧兰作为小区业主接受物业服务，理应及时向鼎力物业公司缴纳物业服务费，部分业主不缴纳物业服务费的行为，不利于已缴费业主的权益和小区整体利益的维护。吴巧兰自2019年1月1日至2020年4月30日欠缴物业服务费共计1748.93元，现鼎力物业公司要求吴巧兰缴纳物业服务费1750元，本院调整为1748.93元；鼎力物业公司要求吴巧兰支付公摊水电费，按照合同约定，吴巧兰应缴纳公摊水电费为269.08元，现鼎力物业公司要求吴巧兰缴纳公摊水电费291元，本院调整为269.08元；鼎力物业公司要求吴巧兰支付物业服务费利息，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、吴巧兰应于本判决生效之日起十日内向宁德市鼎力物业管理有限公司支付自2019年1月1日至2020年4月30日期间物业服务费1748.93元；二、吴巧兰应于本判决生效之日起十日内向宁德市鼎力物业管理有限公司支付自2019年1月1日至2020年4月30日期间公摊水电费269.08元；三、驳回宁德市鼎力物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由吴巧兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书；逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留、搜查、限制出境等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陈振禄二〇二一年五月二十日书记员  肖晓芳附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。