北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初22031号原告：北京极智嘉科技有限公司，住所地北京市朝阳区创远路36号院1号楼1层101室。法定代表人：郑勇，总经理。委托诉讼代理人：许振龙，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。被告：北京滴米物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡创远路36号院X号楼1层101。法定代表人：魏敏，经理。委托诉讼代理人：申维丰，北京申辉律师事务所律师。原告北京极智嘉科技有限公司（以下简称原告）与被告北京滴米物业管理有限公司（以下共称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许振龙，被告委托诉讼代理人申维丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年6月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月22日解除；2、被告返还原告租赁押金998640元；3、被告返还原告装修押金40000元、装修管理费19800元、电梯门禁卡押金12000元。事实和理由：原、被告于2019年6月13日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市朝阳区来广营乡高新技术产业园创远路36号院X号楼（以下简称租赁房屋），租期截止2021年8月25日。原告就此已付租赁押金998640元、装修押金40000元、装修管理费19800元、电梯门禁卡押金12000元，并已付租金至2020年11月24日。租赁房屋的管理方是北京轩和缘文化传播有限公司（以下简称轩和缘公司），轩和缘公司将租赁房屋转租给北京中京圣迈技术开发有限公司（以下简称中京公司），中京公司又将房屋转租给被告。原告于2020年9月17日收到轩和缘公司的通知，表示因中京公司、被告欠付租金，已经解除房屋租赁合同，并要求原告不得再向被告支付租金。因被告违约致合同无法继续履行，原告就此享有解除权，并于9月22日将解除合同通知张贴于被告注册地址，应认定合同于9月22日解除。此外，原告与轩和缘公司于2020年11月27日签订房屋租赁合同，自11月25日起向轩和缘公司支付租金，但因轩和缘公司主张与中京公司于9月15日解除合同，因此合同约定租期自9月15日起。现合同已经解除，被告应退还租赁押金998640元、装修押金40000元、装修管理费19800元、电梯门禁卡押金12000元，原告同意退还电梯门禁卡240个。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告并非适格当事人，租赁房屋的出租人是中京公司，被告系中京公司的出租受托人，签订合同时，被告亦已向原告出示中京公司的授权委托书，但就此无证据提交。认可原告已付款项。被告未收到轩和缘公司的解除合同通知，轩和缘公司与中京公司现存在房屋租赁合同诉讼，因此，对轩和缘公司与中京公司之间的履行情况，以及中京公司是否存在欠付租金，是否解除房屋租赁合同，在本案中不便陈述意见。认可被告注册地址即实际经营地，但没有收到原告张贴的解除合同通知书，原告亦未向被告腾退房屋，不认可合同已经解除。如果法院认定合同解除，也是原告提前退租所致，构成根本违约，且原告已逾期支付租金，根据合同约定，就原告上述违约行为，被告有权扣留租赁押金。就装修押金，原告已经装修完毕并投入使用，但如判决合同解除，被告存在其他经济损失，不同意返还。就装修管理费，被告已经提供管理服务，不同意退还。就电梯门禁卡，认可电梯门禁卡240个，原告仍未返还，不同意退费。如法院判决解除合同，同意在本案中由原告退还门禁卡。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年6月13日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告租赁房屋，租赁期自2019年6月10日至2021年8月25日，免租期自2019年6月10日至2019年8月25日；自2019年8月26日至2021年8月25日的年租金为2680560元；原告应在本合同约定租赁期限开始前向被告支付相当于三个月租金998640元作为租赁押金。庭审中，原、被告认可原告已付租赁押金998640元、装修押金40000元、装修管理费19800元、电梯门禁卡240张押金12000元。认可原告已付租金至2020年11月24日。就双方争议的事实和证据。就合同解除一节，原告向本院提交了：1、轩和缘公司于2020年9月17日向原告出具的《通知书》，写明被告系在中京公司授权下出租房屋，现中京公司欠付租金，轩和缘公司已于9月14日向其发出解除合同通知，原告可向轩和缘公司直接支付租金。2、原告于2020年9月22日向被告出具的《解除合同通知书》，写明因上述事宜，解除原、被告房屋租赁合同，原告表示将《解除合同通知书》张贴于被告注册地址，但就此无证据提交。就此，原告表示对证据均不认可，均未收到。就返还房屋一节，原告向本院提交了：1、原告与轩和缘公司于2020年11月27日签订的《房屋租赁合同》及付款凭证，约定原告承租租赁房屋，租赁期自2020年9月15日至2021年8月25日，原告于11月27日支付押金322880元。2、轩和缘公司出具的证明，认可原告已付自2020年11月26日至2021年2月25日租金998640元、房屋押金332880元。就此，被告表示对证据1真实性无法确认，但租期显示自9月15日起，原告系提前退租；对证据2由法院自行核实。就授权委托一节，被告向本院提交了其与中京公司于2018年1月1日签订的《授权委托书》，写明中京公司委托被告以被告名义对外出租租赁房屋，以及收取费用等。被告表示上述《授权委托书》已向原告出示，但就此无证据提交。就此，原告表示对真实性无法确认，没有收到。本院认为，原、被告于2019年6月13日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就原告第一项诉讼请求，现因被告与中京公司、轩和缘公司的房屋租赁合同纠纷，致涉案房屋租赁合同难以继续履行，无论被告是否上一手房屋租赁合同的违约方，被告均未保障原告对租赁房屋的正常使用，被告在涉案房屋租赁合同项下均已构成根本违约，原告享有解除权。原告虽主张其于9月22日向被告张贴送达解除合同通知书，但未就此举证；原告虽与轩和缘公司再行订立房屋租赁合同，显示原告已行使解除权，但未举证证明该解除合同的通知已到达被告。基于上述考虑，应认定涉案房屋租赁合同于本案向被告送达之日即2021年3月11日解除。就原告第二项诉讼请求，现合同已经解除，原告并与轩和缘公司另行签订房屋租赁合同，自2020年11月25日起未向被告再行支付租金。考虑到轩和缘公司属上一手出租人，应认定原告以变更租金支付对象的方式交付房屋，认定于11月24日交付。现原告已另行向轩和缘公司支付租赁押金，被告理应退还租赁押金998640元。就原告第三项诉讼请求，就装修押金，被告认可原告已完成装修并投入使用，被告亦未就此提出异议，理应全额退还装修押金；就装修管理费，现原告完成装修，显示管理费已产生并使用完毕，被告无需退还；就电梯门禁卡，原告同意退还门禁卡240张，被告有义务收取，并退还相关押金，原、被告同意在本案中一并处理，本院予以支持。另需说明的是，现确认涉案房屋租赁合同于2021年3月11日解除，原告于2020年11月24日交付房屋。考虑到因被告原因致原告未能继续使用房屋，结合原告与轩和缘公司合同履行情况，就2020年11月25日起至2021年3月11日期间租金，原告无需再向被告支付。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条规定，判决如下：一、确认原告北京极智嘉科技有限公司与被告北京滴米物业管理有限公司于2019年6月13日签订的《房屋租赁合同》于二〇二一年三月十一日解除。二、被告北京滴米物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京极智嘉科技有限公司租赁押金九十九万八千六百四十元。三、原告北京极智嘉科技有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告北京滴米物业管理有限公司位于北京市朝阳区来广营乡高新技术产业园创远路36号院X号楼电梯门禁卡二百四十张。四、被告北京滴米物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京极智嘉科技有限公司装修押金四万元、电梯门禁卡押金一万二千元。五、驳回原告北京极智嘉科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7215元，由被告北京滴米物业管理有限公司负担7074元（于本判决生效之日起七日内连带给付原告北京极智嘉科技有限公司）；由原告北京极智嘉科技有限公司负担141元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二一年五月二十一日书记员  张 茜