上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终3100号 上诉人（原审原告）：盛翀，男，1963年4月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。 上诉人（原审原告）：何园娥，女，1987年12月22日出生，汉族，户籍地湖南省道县，现住上海市闵行区。 被上诉人（原审被告）：胡银全，男，1964年4月11日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：胡瑜亮，上海市四方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王治，上海市四方律师事务所律师。 原审第三人：吴杰，男，1981年11月7日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。 上诉人盛翀、何园娥因与被上诉人胡银全及原审第三人吴杰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初20187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人盛翀、何园娥上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人直接将房屋过户给上诉人，并支付违约金人民币（币种下同）143.20万元。 事实与理由：一审法院不能改变合同约定的履行顺序，上诉人没有先付款的义务，上诉人购买房屋是用于居住，一审法院认定的违约金数额过低，损害了上诉人的利益，不能弥补上诉人的损失。 被上诉人胡银全辩称，请求二审法院维持一审判决。 原审第三人吴杰述称，同意被上诉人的意见。 盛翀、何园娥向一审法院起诉请求：1．胡银全将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）过户至盛翀、何园娥名下；2．胡银全向盛翀、何园娥支付违约金143.20万元。 一审法院认定事实如下：涉案房屋于2004年3月6日登记于胡银全一人名下。 2019年12月6日，盛翀、何园娥作为买方与居间方上海XX事务所签订《房地产买卖居间协议》，约定盛翀、何园娥拟购买涉案房屋，房价为710万元；盛翀、何园娥特向居间方支付意向金5万元作为洽谈专用，若卖方接受盛翀、何园娥的购房条件，意向金转为购房定金，由居间方向卖方支付等。该协议所附的《房地产买卖交易条件》，记载：一、房地产现状，有租赁，有抵押，……等内容。当日，盛翀、何园娥向上海XX事务所的工作人员陈某转账支付购房意向金5万元。 2019年12月7日，盛翀、何园娥向胡银全指定账户支付购房定金5万元。2019年12月13日，盛翀向胡银全转账支付购房款300万元。 2019年12月29日，盛翀、何园娥（买受人，乙方）与胡银全（卖售人，甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3814348）。主要约定内容如下，第一条，甲乙双方通过上海XX事务所第二分所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：……房地产座落于XX路XX弄XX号XX室……第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计680万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第四条，甲、乙双方同意，甲方于2020年1月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条，甲、乙双方确认，在2020年2月5日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。第九条，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止……第十条，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。甲方应在接到书面通知之日三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同《补充条款（一）》约定，……2、甲、乙双方应根据国家法律、法规等规定由乙方承担本交易所产生的税、费，甲方同意积极配合乙方及时缴税。在本交易履行过程中由于新法律、法规及政策颁布产生的税费应由甲乙双方各自承担。……4、乙方支付甲方余额房款的同时（由甲方权利人自签约后三日内提供给乙方以甲方权利人开户的银行帐号），甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……7、甲方承诺上述房屋不存在未列名共有人，无查封、无抵押、无租赁。8、甲方承诺于权属转移登记日前（交易过户前）结清房屋内所有抵押，并且办理抵押注销手续完毕，否则甲方愿意承担违约责任及法律责任。……9、甲乙双方约定，若因甲乙双方任何方违约而导致本合同最终无法履行，构成违约的一方愿承担违约责任，违约方同意支付相对方违约金为合同成交价的百分之二十。该合同附件三《付款协议》约定，1、乙方于2019年12月7日支付甲方定金10万元。2、乙方应在2019年12月31日前支付甲方首付款520万元。3、乙方应于2020年2月20日前支付甲方剩余房款150万元。该合同附件五《相关关系（包括租赁、抵押、相邻等其他关系）和户口迁移》记载，有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。同时，盛翀、何园娥（乙方）与胡银全（甲方）签订《补充协议》，协议记载，甲乙双方已于2019年12月29日就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3814348），现就以下未尽事宜达成如下补充协议：经甲乙双方协商同意《上海市房地产买卖合同》的合同价订为680万元，另装修补偿费用计30万元作为甲方的装修补偿款于2020年12月31日前支付给甲方，甲乙双方同意该物业的实际转让总价为710万元。本补充协议作为上述买卖合同的附件，具有同等法律效力，若本补充协议与买卖合同条款有冲突的以本协议为准。 2019年12月30日，盛翀向胡银全转账支付第二笔房款250万元。 2020年1月12日，胡银全将涉案房屋交付给了何园娥，为此双方签署了《交房单》。 2020年3月9日，盛翀出具《补充协议》，协议记载因此次疫情不可抗力造成其回款时间滞后，故拖延付款时间，现于4月30日前付清余款150万元。 2020年3月27日，盛翀、何园娥（乙方）与胡银全（甲方）就最终付款及违约责任签订《补充协议》，约定，1、乙方于2020年3月28日支付甲方40万元，乙方于2020年3月29日支付甲方10万元，乙方于2020年4月10日支付50万元，乙方于2020年4月24日支付50万元，总数尾款150万元；2、乙方愿意承担晚付房款违约金30，000元，于2020年4月24日支付给甲方；3、乙方若不能准时支付以上房款及违约金，乙方愿意承担上述房屋买卖实际总价的20％违约金给甲方。后盛翀、何园娥将协议约定的违约金30，000元支付给了上海XX事务所的工作人员陈某，陈某将该款中的22，000元支付给了胡银全，余8，000元未向胡银全支付。 2020年3月28日，盛翀、何园娥向胡银全支付购房款50万元，为此胡银全出具《房款收据》一张。 2020年4月16日，盛翀、何园娥（购买方，乙方）与胡银全（出售方，甲方）签订《最终约定》，文书记载，1、双方约定于2020年4月21日前往闵行区房地产交易中心进行权属转移登记（权属变更）；2、乙方支付甲方购房款尾款92万元，原约定尾款100万元，扣除8万元作为甲方支付给乙方的赔偿金及退还原乙方支付的违约金和甲方偿付乙方的借款；3、双方约定如甲乙双方任何一方不管任何原因不能准时办理权属转移登记（权属变更），违约方愿意承担违约金为买卖合同总价的20％赔给守约方。就该约定中的8万元的组成，一审庭审中，盛翀、何园娥、胡银全均表示包括胡银全就延期过户支付给盛翀、何园娥的赔偿金30，000元、退还原先盛翀、何园娥支付的违约金30，000元及胡银全偿付盛翀、何园娥的借款20，000元。 2020年4月21日，因涉案房屋当时除存有抵押权人为吴杰（即本案原审第三人）、债权数额为300万元、债务履行期限自2017年12月15日至2020年12月14日、核准日期为2017年12月19日的余额抵押登记，还存有限制人为上海市闵行区人民法院、限制文件编号为（2019）沪0112民初46292号（俞某）、限制起始日为2020年1月19日的司法限制，故盛翀、何园娥与胡银全未能于当日办理涉案房屋的过户手续。遂盛翀、何园娥与胡银全于当日签署协议，约定，由于胡银全的原因，导致交易过户延期至2020年4月29日前，甲方支付给乙方违约金1.20万元。同时，盛翀与何园娥、胡银全、吴杰、案外人俞某、上海XX事务所的工作人员陈某签订《情况说明》，说明记载，胡银全欠俞某14万元，俞某已通过法院作财产保全，因胡银全无能力偿还，现俞某先撤销财产保全，此款由沈某担保偿还，吴杰收到胡银全87.50万元后，由吴杰给到俞某14万元，抵押证由俞某临时保管。 后盛翀、何园娥多次催促前述司法限制涤除情况，然直至2020年5月13日，前述司法限制才被涤除。至于抵押权人为吴杰的抵押登记尚存在。 2020年5月11日，上海XX事务所的工作人员陈某通过微信群询问盛翀何时回来；盛翀表示20日才能回上海；陈某回复早点回来，现在基本能搞定了。2020年5月22日，上海XX事务所的工作人员陈某通过微信群向盛翀、何园娥表示司法限制已经涤除，只剩吴杰一个抵押，盛翀、何园娥准备好资金，明天有时间可以交易过户。吴杰在微信群中亦表示其会尽力配合。5月23日，陈某再次表示现查封已经撤销，抵押人吴杰也随时可撤销，故下周内交易完毕。5月24日，盛翀表示其在开会，周一又要出差，下周回不来。此后陈某多次要求盛翀、何园娥确定具体过户时间，但盛翀、何园娥均称忙、没时间、无法确定或不回复。 再查明，因胡银全延期过户的违约行为，上海XX事务所的工作人员陈某已将此前留存在其处的8，000元支付给了盛翀、何园娥作为胡银全的违约金。对此，盛翀、何园娥、胡银全亦在一审庭审中确认该8，000元不包含在《最终约定》中所载的8万元中。就该款现双方争议的是盛翀、何园娥认为该8，000元系胡银全额外承诺给予盛翀、何园娥的违约金，而胡银全认为其未作额外承诺、该款应当用于冲抵胡银全应向盛翀、何园娥支付的逾期过户违约金。 一审审理中，盛翀、何园娥为证明胡银全的延期过户行为给其造成的实际损失向一审法院提交以下证据材料：1、盛翀与案外人上海XX有限公司于2020年4月9日签订的《信息咨询与管理服务协议（贷款人）》；2、盛翀与案外人王某签订的借款金额为100万元的《借款合同》；3、盛翀与案外人王某于2020年4月20日签订的《借款协议补充协议》（记载因盛翀原因放款时间由原2020年4月13日改为2020年4月22日，由原来的借款100万元改为借款90万元；自补充条款签订起盛翀所交定金3万元，如因盛翀个人或房产原因出现问题不能出款，此定金不予退还，如成功出款经双方协定回退定金或抵扣借款利息和综合费用，具体出款认定以产调为准，如产调产权干净无查封冻结等情况，以接到产调时间为准两小时内出款，且乙方当天完成过户手续）；4、盛翀与用户名为“王某”“某”“张某”的微信聊天记录；5、2020年4月20日王某签署的收据（金额为30，000元、事由为借款协议定金）、微信转账凭证（包括4月14日转给王某3，000元、4月16日转给王某2，000元、4月16日转给“某”6，000元、4月20日转给王某30，000元）。同时盛翀、何园娥确认因涉案房屋尚未过户，故前述借款尚未放款。就该些证据材料，经质证，胡银全表示真实性均无法确认，且除转给王某的3万元，其他与本案均无关联，另借款合同尚未生效，补偿一部分给盛翀、何园娥是合理的，双方签署的《最终约定》中胡银全赔付给盛翀、何园娥的3万元已足以弥补盛翀、何园娥损失。 一审审理中，经胡银全申请，一审法院传唤证人陈某到庭作证。证人陈某陈述，其系上海XX事务所的总经理。签约时，盛翀、何园娥询问涉案房屋有无抵押，因其拉过产调故告知盛翀、何园娥是有抵押的。其待盛翀、何园娥支付首付款给胡银全后陪着胡银全一起去银行偿还了贷款及第三人的部分抵押。准备过户时，其才知道涉案房屋于2020年1月被司法查封。其催促胡银全必须快点去解除查封。因为解封是需要时间的，抵押的涤除是可以由抵押人当场去解除的。因为疫情的关系，其组织双方好几次商谈。4月16日变更了过户时间，4月21日又把所有人叫过来变更了过户时间。4月21日，大家协商先把查封去弄掉，其当时以为解封只要3-5个工作日，故初步约定4月29日之前过户。司法保全的权利人俞某当时也很配合去办理解封。但是因为疫情，解封时间也比较长。5月10日、11日左右，其被告知解封解掉了。故其在微信群中告知盛翀、何园娥。当时盛翀、何园娥表示比较忙要20号左右从外地回上海。5月20日，其在群里又告知盛翀、何园娥尽快办理，盛翀、何园娥回复没时间。2020年7月初，其一直找盛翀、何园娥沟通，盛翀、何园娥表示一直在外地出差。之后发现盛翀、何园娥起诉了。就证人的证言，经质证，盛翀、何园娥表示证人陈述盛翀、何园娥开始就知道房屋存在抵押不符合客观事实，2月20日盛翀、何园娥筹集资金困难时，盛翀、何园娥同意支付违约金3万元，若胡银全房屋没有涤除抵押的情况下，盛翀、何园娥是不存在违约责任的，可见当时不知道涉案房屋存在抵押的情况，是之后才知道的；另从证人陈述看，双方从未达成协议说由盛翀、何园娥先支付尾款再涤除抵押。胡银全及吴杰对证人证言均无异议。 一审法院认为，盛翀、何园娥与胡银全签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》《最终约定》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，当事人均应依约履行。现盛翀、何园娥要求胡银全履行过户义务，而胡银全亦同意将涉案房屋过户至盛翀、何园娥名下，但第三人的抵押登记尚存，在未清偿第三人的债务、涤除第三人抵押登记的情况下，无法实现涉案房屋的过户。对于第三人的债务，胡银全表示无力偿还，盛翀、何园娥亦在一审法院多次释明后不同意代胡银全先行偿还。在此合同僵局的情况下，一审法院认为，虽根据涉案买卖合同《补充条款（一）》第8条“甲方承诺于权属转移登记日前（交易过户前）结清房屋内所有抵押，并且办理抵押注销手续完毕，否则甲方愿意承担违约责任及法律责任”及第4条“乙方支付甲方余额房款的同时，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”，应由胡银全先行涤除抵押，再由盛翀、何园娥与胡银全同时进行尾款的交付和过户手续的办理，但鉴于盛翀、何园娥与胡银全均有履行合同的意思，而盛翀、何园娥尚有尾款92万元未向胡银全给付，该笔款项的支付也足以偿还胡银全欠付第三人的债务，故为保证合同能够继续履行、同时也保障第三人的合法权益，故一审法院就履行顺序作一定调整，由盛翀、何园娥先行向胡银全给付尾款92万元，待盛翀、何园娥给付后再由第三人及胡银全协助办理抵押涤除及涉案房屋过户的手续。 就盛翀、何园娥主张的逾期过户违约金，一审法院认为，胡银全作为涉案房屋的出售方按约办理涉案房屋的过户手续系其主要义务，然因胡银全未能及时涤除司法查封、抵押登记致使涉案房屋至今未能办理过户手续，胡银全的行为显然构成违约。盛翀、何园娥要求胡银全承担逾期过户违约责任，符合双方约定，但就盛翀、何园娥主张的违约金，一审法院认为，虽双方签署的《最终约定》载明“如甲乙双方任何一方不管任何原因不能准时办理权属转移登记（权属变更），违约方愿意承担违约金为买卖合同总价的20％赔给守约方”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。由此可见，违约金的金额应当与违约所造成的守约方的损失相适应。现盛翀、何园娥未能举证证明胡银全的违约行为给其造成畸高的损失，而胡银全又对违约金的标准提出异议，要求一审法院予以调整，故一审法院在尊重双方约定的情况下，在考虑盛翀、何园娥的实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况等综合因素，将对盛翀、何园娥主张的逾期过户违约金金额予以调整。另就双方争议的8，000元，盛翀、何园娥未能举证证明该款系胡银全额外承诺给予盛翀、何园娥的违约金，故对盛翀、何园娥的该点意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院酌定胡银全应当负担的违约金金额为180，000元（该款已包含了2020年4月21日双方确定应由胡银全负担的违约金1.20万元，同时也扣除了双方争议的8，000元）。 一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二○二○年十二月二日作出判决：一、盛翀、何园娥于判决生效之日起七日内向胡银全支付购房尾款920，000元；二、待盛翀、何园娥履行前述第一项付款义务后三日内，胡银全及吴杰办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋上抵押权人为吴杰的抵押登记的涤除手续，同时胡银全协助盛翀、何园娥办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至盛翀、何园娥名下的手续，因过户所产生的相关税费、手续费均由盛翀、何园娥负担；三、胡银全于判决生效之日起七日内向盛翀、何园娥支付逾期过户违约金180，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计8，844元，由盛翀、何园娥负担6，894元，由胡银全负担1，950元。财产保全费5，000元，由盛翀、何园娥负担3，580元，由胡银全负担1，420元。 二审中，当事人没有提交新证据。 经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，系争房屋买卖合同属合法有效，双方均应按约履行。被上诉人未能及时涤除抵押，导致系争房屋无法按期过户，已经构成违约。一审法院考虑到合同履行的实际需要，认定上诉人先支付剩余付款，用于抵押涤除，客观上有利于被上诉人获得产权过户，并无不当。至于违约金数额的问题，一审法院考虑到合同约定的标准过高，综合衡量了被上诉人的主观过错与上诉人的实际损失，最终认定的数额符合公平合理的原则。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币15，600元，由上诉人盛翀、何园娥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 兴 审 判 员  陈蓓蓉 审 判 员  许 军 二〇二一年五月二十六日 法官助理  丁杏文 书 记 员  丁杏文 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……