山东省曲阜市人民法院山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0881民初39号原告：中国建设银行股份有限公司曲阜支行，住所地曲阜市。负责人：王伟，行长。委托诉讼代理人：钟永明，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：房善全，山东公明政和律师事务所律师，一般代理。被告：鲁学臣，男，1970年9月30日出生，汉族，户籍地黑龙江省桦川县，现住曲阜市。被告：李亚男，女，1973年4月8日出生，住曲阜市。被告：曲阜盛仁房地产开发有限公司，住所地曲阜市。法定代表人：罗向阳，董事长。委托诉讼代理人：张凤合，公司员工，特别授权。原告中国建设银行股份有限公司曲阜支行与被告鲁学臣、李亚男、曲阜盛仁房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司曲阜支行的委托诉讼代理人房善全、被告曲阜盛仁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张凤合到庭参加诉讼，被告鲁学臣、李亚男经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司曲阜支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告鲁学臣、李亚男于2018年3月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。2、依法判令被告鲁学臣、李亚男共同偿还原告借款本金323484.54元、利息3154.42元、罚息及复利34.83元（暂计至2020年10月21日），合计326673.79元，并支付原告白2020年10月21日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3、依法判令被告曲阜盛仁房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、依法确认原告对被告鲁学臣、李亚男提供的抵押物即坐落于曲阜市东方御府小区）某室的房产享有优先受偿权。5、本案诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2018年3月5日，鲁学臣、李亚男夫妻作为共同借款人，与中国建设银行股份有限公司曲阜支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定鲁学臣、李亚男共同向中国建设银行股份有限公司曲阜支行借款36万元，用于购买曲阜盛仁房地产开发有限公司开发的房产，借款期限为180个月，采取等额本息还款方法按月还款，贷款利率在基准利率水平上上浮5%，逾期罚息利率在贷款利率基础上上浮50%。曲阜盛仁房地产开发有限公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证。鲁学臣、李亚男作为抵押人，以其所购坐落于曲阜市方御府小区）某室的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。贷款发放后，因鲁学臣、李亚男、曲阜盛仁房地产开发有限公司未能按时足额履行还款义务，构成违约。中国建设银行股份有限公司曲阜支行有权根据合同约定解除合同，并要求鲁学臣、李亚男、曲阜盛仁房地产开发有限公司清偿债务。被告李亚男、鲁学臣未到庭，亦未作答辩。曲阜盛仁房地产开发有限公司辩称，借款人的抵押物房屋现在可以办证了，可以直接执行其房产，如不能执行才能追究我方的责任。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《中国建设银行个人住房贷款申请表》、2.《个人住房(商业用房)借款合同》、3.《不动产登记证明》、4.《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》、5.中国建设银行个人贷款支付凭证一份、6.个贷对账单及贷款账户基本信息、7.《委托代理协议》及律师代理费发票。经质证，被告曲阜盛仁房地产开发有限公司对证据均无异议，被告鲁学臣、李亚男未到庭质证。被告曲阜盛仁房地产开发有限公司向本院提交了以下证据：1、借款人所购房产的楼幢大证、济宁市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案房产已具备办证条件。2、二期高层办理不动产证客户资料领取表(二张)，证明客户已于2020年6月30日领取办证资料。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为证据一能够证明涉案房产已具备办证条件，根据最新司法解释原告对涉案房产享有优先受偿权；证据二能够证明未办理正式抵押登记的原因是被告鲁学臣怠于对涉案房产办理不动产证，而办理正式抵押登记需要业主办理不动产为前提条件，原告对未办理正式抵押登记不存在任何过错，预告抵押登记仍然有效。被告鲁学臣、李亚男未到庭质证。本院经审理认定事实如下：2018年3月5日，鲁学臣、李亚男夫妻作为共同借款人，与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定鲁学臣、李亚男共同向原告借款36万元，用于购买曲阜盛仁房地产开发有限公司开发的房产，借款期限为180个月，采取等额本息还款方法按月还款，贷款利率在基准利率水平上上浮5%，逾期罚息利率在贷款利率基础上上浮50%。曲阜盛仁房地产开发有限公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证。鲁学臣、李亚男作为抵押人，以其所购坐落于曲阜市东方御府小区）某室的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。曲阜盛仁房地产开发有限公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定保证人曲阜盛仁房地产开发有限公司自愿为自2017年12月1日至2027年12月1日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权提供最高额保证，约定担保责任的最高限额为人民币一亿元整，保证方式为连带责任保证，保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日，还约定了保证担保的范围、保证责任等内容。原告于2018年6月5日将贷款36万元支付至被告鲁学臣、李亚男指定的曲阜盛仁房地产开发有限公司账户。合同履行中，被告鲁学臣、李亚男未按借款合同约定按时足额偿还原告借款本息。截至2020年10月21日，被告鲁学臣、李亚男尚欠原告借款本金323484.54元、利息3154.42元、罚息34.83元。原告为维护自身合法权益，诉至本院以上事实，有原告提交的《中国建设银行个人住房贷款申请表》、《个人住房(商业用房)借款合同》、《不动产登记证明》、《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》、中国建设银行个人贷款支付凭证一份、个贷对账单及贷款账户基本信息、《委托代理协议》及律师代理费发票，被告曲阜盛仁房地产开发有限公司提交的借款人所购房产的楼幢大证、济宁市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、二期高层办理不动产证客户资料领取表等证据证明，本院予以确认。本院认为，一、原告与被告鲁学臣、李亚男签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，原告按照合同约定将贷款足额支付至被告指定账户，原告履行了合同义务。被告鲁学臣、李亚男未能按照合同约定偿还借款本金及利息，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，借款人违约，原告有权要求其立即清偿借款本息及解除借贷关系，故原告主张解除借款合同并要求被告鲁学臣、李亚男偿还借款本金、利息及罚息等，符合合同约定，本院依法予以支持。二、关于原告是否对坐落于曲阜市东方御府小区）某室房产享有抵押权。本院认为，原告为涉案房屋做了抵押权预告登记，庭审中被告曲阜盛仁房地产开发有限公司提交的证据足以证明该房屋已经办理了建筑物所有权首次登记，被告鲁学臣也领取了办理不动产证客户资料，因被告鲁学臣、李亚男怠于办理房屋产权登记的行为，导致抵押预告登记无法转为正式抵押登记，不属于预告登记的失效情形。故本院认为抵押权自预告登记之日设立，原告要求对抵押房屋优先受偿，本院予以支持。三、对于被告曲阜盛仁房地产开发有限公司的担保责任，合同约定保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本案涉案房产虽尚未取得不动产权属证书，但本院认定抵押权已自预告登记之日起设立，故本院认为保证期间已届满，被告曲阜盛仁房地产开发有限公司不应承担保证责任。四、关于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均明确约定律师费由借款人和保证人承担，故原告要求被告承担律师费3500元的主张本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百九十三条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司曲阜支行与被告鲁学臣、李亚男于2018年3月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告鲁学臣、李亚男于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司曲阜支行偿还借款本金323484.54元及利息、罚息（截至2020年10月21日止的利息3154.42元、罚息34.83元；自2020年10月22日起至借款清偿之日止的利息、罚息等，以323484.54元为基数，按照借款合同约定的利率计算））；三、被告鲁学臣、李亚男于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司曲阜支行支付律师费3500元；四、原告中国建设银行股份有限公司曲阜支行在上述款项范围内对被告鲁学臣、李亚男名下的位于曲阜市东方御府小区）某室的房产依法享有优先受偿权；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司曲阜支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6200元，由被告鲁学臣、李亚男负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  贾林雪人民陪审员  张立荣人民陪审员  张丹丹二〇二一年五月六日法官 助理  王思猛书 记 员  杨 艳