山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1082民初2027号原告：王海荣，男，汉族，1958年12月9日生，住上海市青浦区。被告：荣成市方圆房地产有限公司。统一社会信用代码:91371082706245173W住所地:山东省荣成市成山大道中段299号。法定代表人：岳建波。委托诉讼代理人：姜晶瑜，山东晓鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毅，山东晓鸣律师事务所律师。原告王海荣与被告荣成市方圆房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海荣、被告荣成市方圆房地产有限公司委托诉讼代理人姜晶瑜、刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海荣向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已经因被告违约被原告解除；2、被告返还原告购房款810936元；3、被告赔偿原告购房款利息85562元（25万元房款自2018年8月8日至2021年4月30日按年利率3.85%计算，554560元房款自2018年10月26日至2021年4月30日按年利率3.85%计算）；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系山东省荣成市彩虹西区住宅小区开发商。2018年下半年，被告搞“方圆地产代言城市”E金券优惠促销活动，招揽顾客买房。2018年7月29日，原告支付购房定金2万元，次日支付预购房款3万元。同年8月8日，双方签订《签约审批单》，约定原告购买A4-3-205彩虹西区70幢（2层）205室，面积95.4平方米，总房款854560元（740936元房款+7万元E金券+43624元地下室）。当日，原告又支付购房款25万元。2018年9月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告在此格式合同中将购房总价款做低为740936元，7万元E金券未列入总房款。合同约定，房屋层高3.1米，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施变更和设计空间尺寸变更等，被告应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达原告。被告未在规定期限内通知原告的，原告有权解除合同。被告应当在2020年5月30日前向原告交付房屋。2018年10月26日，原告再次支付房款554560元。2020年11月11日，原告按被告的通知到被告售楼处办理交房手续，因被告无房屋竣工验收合格凭证而交房不成。原告书面催告已3个多月，被告至今不具备交房条件。另被告变更规划，取消住宅小区内会所、幼儿园等公共配套设施，在原告10多平方米的客厅有建筑高度和宽度分别为30多公分的三根横梁，对合同约定3.1米层高的设计作重大变更，均未通知原告。鉴于被告上述违约行为，原告于2021年2月19日书面通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。被告以交7万抵9万E金券为幌子将合同价款减少7万元偷逃国税的部分无效。被告辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》约定总价款740936元，首期付款186376元应于2018年9月17日前支付，余款554560元应于2018年10月31日前付清。合同经备案后，被告收取的房款为740936元。合同约定商品房交付条件为单体竣工验收合格，2020年9月涉案房屋进行了竣工验收，被告于2020年11月向原告发出了书面交房通知，双方均不存在根本性违约行为，原告无权单方解除合同。2、涉案房屋因受疫情影响于2020年9月进行了工程竣工验收，2021年1月取得了竣工验收报告，原告在上次诉讼中从未对交付问题提出异议，在具备交房条件的情况下自己不办理交房，不具备解除合同的前提。3、原告提交的《签约审批单》非被告出具，且该《签约审批单》形成于《商品房买卖合同》之前，原告在上次诉讼中对增加购房款总额7万元的诉请也予以撤回。双方签订的《商品房买卖合同》不存在任何无效、可变更或可撤销的情形。本院经审理认定事实如下：2018年1月14日，被告与北京宏创伟业房地产经纪有限公司签订《项目销售合作协议》，约定宏创伟业公司以被告名义销售开发的“水岸名邸”项目。宏创伟业公司又与天津臣信房地产经纪有限公司达成协议，同意由臣信公司作为分销商为涉案项目招揽客户。原告于2018年7月29日、8月8日到“水岸名邸”项目售楼处拟购买住宅，双方经协商就拟购买楼房的位置、建筑面积、单价及各种优惠、缴纳定金及其中的部分房款的付款时间签署了《签约审批单》，原告在客户确认一栏内签名，宏创伟业工作人员唐茹在置业顾问一栏内签名、张大伟在案场经理/主管一栏内签名、聂新丽在客服管理部和客服管理部复查一栏内签名、郭淼在总监签字一栏内签名，被告财务人员王宁在财务确认一栏内签名。根据《签约审批单》，原告同意购买A4-3-205号小高层住宅及22号地下室。7月29日原告向被告转款2万元，8月1日原告向被告转款3万元，8月8日原告向被告转款25万元（含地下室款43624元）。2018年8月9日，荣成市方圆房地产租赁经营有限公司向原告前期贺敏娜转账7万元，贺敏娜随即于当日向北京怡生乐居信息服务有限公司转账7万元。2018年9月17日，原、被告双方签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告以740936元的价格购买被告开发的70幢2层205号房屋，房屋层高3.1米，首期房价款186376元于2018年9月17日前支付，余款554560元于2018年10月30日前付清，逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同；商品房交付条件为“单体竣工验收合格”；公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房均于2019年11月30日达到“可使用”，未达到上述条件的处理方式为“及时整改”；出卖人应当在2020年5月30日前交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照“双方协商解决”的方式处理；出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，买受人在通知送达之日起15日内未予以书面答复的，视同接受变更；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息。合同附件五还约定，“住宅小区内配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学，建设投资由政府承担，属于政府所有；小区内配套建设的会所、幼儿园属全体业主所有。”2018年10月10日，天津臣信房地产经纪有限公司向原告出具了7万元中介服务费的增值税发票。2018年10月26日，原告分两笔向被告转款534560元。2019年11月11日，荣成市自然资源局对位于青山东路南、××、××东××小区规划方案进行了【批前公告】，同年12月9日进行了【批后公布】。该项目与水岸名邸原定的三期项目基本重合。2020年10月月25日，被告向原告发出《入住通知书》，称涉案房屋经验收合格，具备入住条件，通知原告于2020年11月10-11日办理入住手续。11月11日，原告向被告发函称：被告超过约定的交房期五个多月，应承担违约责任；原告当日准备验收房屋，发现涉案楼房无单体竣工验收合格证、更无竣工综合验收备案，不具备交房条件，望被告尽快办理好相关凭证后重新交房。2020年11月20日，原告向本院起诉被告及第三人北京宏创伟业房地产经纪有限公司、天津臣信房地产经纪有限公司，请求在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》购房总价款上增加7万元并由被告出具发票，被告返还地下室款43624元及利息。本院于2021年2月19日作出（2020）鲁1082民初6616号民事判决，以双方关于地下室的买卖合同未成立为由，判令被告退还原告地下室款及利息。2021年1月，水岸名邸花园小区A4#住宅楼取得荣成市建筑工程事物服务中心出具的《建设工程质量监督报告》(盖荣成市建设工程竣工验收备案建工管理专用章)。该《报告》显示，水岸名邸花园小区A4#住宅楼工程地址“荣成市源清街西2#地块”，开工时间2018年3月，竣工验收时间2021年1月。2021年2月19日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同（预售）通知书》，称由于被告经催告仍未履行交房义务，通知被告解除购房合同，要求被告返还房款并赔偿损失。2021年3月1日，荣成市自然资源局作出《关于对王海荣申请水岸名邸规划变更情况的政府信息公开告知书》，其附件1《水岸名邸花园小区总平面图（2016）》的“主要经济技术指标”中包含的幼儿园2000平方米、会所1375平方米，在其附件2《方圆地产水岸名邸花园小区总平面图（2018年11月）》的“总经济技术指标”和“主要经济技术指标”中均未见；绿地率的调整幅度在1%以内。2021年3月15日，被告再次向原告邮寄送达入住通知。上述事实，有《项目销售合作协议》、《签约审批单》、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、银行转账记录、增值税发票、《入住通知书》、催交函、（2020）鲁1082民初6616号民事判决书、《建设工程质量监督报告》、荣成市自然资源局《关于对王海荣申请水岸名邸规划变更情况的政府信息公开告知书》及附件、梧桐府小区规划方案【批前公告】和【批后公布】、《解除商品房买卖合同（预售）通知书》及邮寄凭证等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是双方真实的意思表示，具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了购房款，应认定为双方之间的商品房买卖合同。此前原告与被告的销售合作商签署的《签约审批单》及被告的销售广告和宣传资料等要约邀请，对该商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并无重大影响，不应作为该商品房买卖合同的内容。因此，合同约定购房款的数额应认定为740936元；案外人收取的7万元的定性及处理，原告应另行确认权利义务主体、主张权利。基于上述合同范围，双方争议的焦点在于原告是否有权解除合同。按照合同法律规范，合同的解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权，是指当事人以合同条款的形式，在合同成立后未履行或未完全履行前，由一方当事人在约定解除合同的事由发生时享有解除权，并据此通过行使解除权，使合同关系归于消灭。法律对约定解除权作出规定，符合合同自由的原则，是对合同当事人意思自治的维护，旨在鼓励当事人通过沟通、协商或事先约定的方式来解决障碍、解脱合同拘束。本案双方当事人在合同中约定，商品房交付条件为“单体竣工验收合格”，出卖人应当在2020年5月30日前交付该商品房，逾期交付的，双方并未约定买受人有权解除合同；双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。在本案被告提交的《建设工程质量监督报告》中并未发现“单体竣工验收合格”及其自称的“2020年9月涉案房屋进行了竣工验收”的结论，被告虽已违约，但并不构成原告解除合同的约定事由；荣成市自然资源局《关于对王海荣申请水岸名邸规划变更情况的政府信息公开告知书》的两个附件关于幼儿园、会所等公共服务设施的变更，被告也未举证证明其在约定的期限内书面通知原告。至此，原告享有合同解除权的后一个事由已经成就，在原告作为解除权人向合同相对方发出解除合同的通知且到达相对方时，合同解除。被告关于“双方均不存在根本性违约行为，原告无权单方解除合同”的主张，旨在强调本案的合同目的尚可实现，是对合同法定解除权的抗辩。本案合同中对解除事由的约定虽然与法定的解除事由有一定程度的契合，但从其合同外观上审视，应认定为约定的解除事由。因此，被告的上述抗辩，本院不予支持。合同解除后，被告应当返还原告购房款740936元。同时，合同解除造成占用资金的利息损失被告应予赔偿，但原告计算利息的基数错误，应予纠正；其未主张的部分，本案不予审理。综上所述，原告根据合同约定的解除事由履行了解除合同的义务，应确认双方签订的商品房买卖合同解除；被告应返还原告购房款并赔偿占用资金的利息损失。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百八十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方与2018年9月17日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》解除；二、被告于本判决生效后十日内返还原告购房款740936元；三、被告于本判决生效后十日内赔偿原告占用资金的利息损失：以186376元房款自2018年8月8日至2021年4月30日按年利率3.85%计算，以554560元房款自2018年10月26日至2021年4月30日按年利率3.85%计算。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12764元，减半收取计6382元，由原告王海荣负担550元，被告荣成市方圆房地产有限公司负担5832元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  刘学军二〇二一年五月二十八日书记员  赵 丹