广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1036号上诉人（原审被告）：台山市房地产实业总公司。法定代表人：陈伟欢，该公司经理。委托诉讼代理人：梁有茂，广东广能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴劲峰，男，1973年7月7日出生，汉族，住广东省台山市。原审第三人：台山市宏远实业公司。法定代表人：谭志华。上诉人台山市房地产实业总公司（以下简称房地产实业公司）因与被上诉人戴劲峰、原审第三人台山市宏远实业公司（以下简称宏远实业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初550号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房地产实业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审，或查清事实改判；3.本案一、二审诉讼费由戴劲峰承担。事实和理由：（一）一审判决错误认定戴劲峰支付购房款给宏远实业公司可视为已支付购房款。房地产实业公司和戴劲峰签订的《商品房买卖合同》约定，款项之间存入预售款专用账户。涉案合同虽未明确预售款专用账户账号，但房地产实业公司根据惯例在售房处明确指示并提供印有预售款专用账户账号的纸条给购房者。房地产实业公司和宏远实业公司合作建房关系是双方内部关系，根据合同相对性，双方的合作关系与第三方无关。涉案合同约定购房款由房地产实业公司收取，没有按合同约定时间办理好房地产权属证书，是因为戴劲峰没有按照合同约定支付购房款给房地产实业公司，而主张支付给宏远实业公司，但戴劲峰无充分证据证明其是否已支付给宏远实业公司。没有证据证明戴劲峰在房地产实业公司处支付购房款，涉案合同约定戴劲峰向房地产实业公司支付购房款，戴劲峰却不向房地产实业公司付款，不符合交易习惯。戴劲峰提交宏远实业公司盖章的收据不能充分证实其是否支付购房款给宏远实业公司，该收据不是正式发票，也不是银行转账凭证，且宏远实业公司未到庭，不能证实收据的真实性。（二）一审判决房地产实业公司向戴劲峰支付违约金，适用法律错误。戴劲峰未依《商品房买卖合同》约定向房地产实业公司支付购房款，不适用违约金规定。戴劲峰向宏远实业公司支付购房款存在过失，不应由房地产实业公司承担戴劲峰自身过失的责任。即使视为戴劲峰已支付购房款，根据《商品房买卖合同》的特别约定，房地产实业公司无需承担违约金责任。戴劲峰辩称，（一）涉案《商品房买卖合同》仅约定一次性支付购房款，并没有要求戴劲峰将购房款存入预售专用账户。涉案房屋是现房，不是预售房，购房款无需缴存进预售资金专用账户。房地产实业公司未向戴劲峰提供收款账户的纸条，购房者都是在房地产实业公司的旧办公地址，一次性现金付款，同期购房者可以作证，房地产实业公司的工作人员亦清楚此情况。从涉案《合作建商品房合同书》可知，涉案房屋由宏远实业公司负责投资建设，售房款最终由宏远实业公司收取，房地产实业公司仅负责房屋销售、签订合同、代办契证和购房入户申办手续。戴劲峰在签订涉案合同当天，在房地产实业公司办公场所，一并支付了购房款、合同费和印花税等费用，并分别由宏远实业公司收取购房款，房地产实业公司收取合同费和印花税。涉案收据均分别盖有宏远实业公司和房地产实业公司印章，并有经办人签名。房地产实业公司对涉案收据的真实性有异议，应举证推翻涉案收据。（二）房地产实业公司已经收取购房款，至今未为戴劲峰办理不动产权证，已构成违约，应支付违约金。戴劲峰使用涉案房屋至今，从未提出退房，房地产实业公司亦未要求戴劲峰退房，本案不存在涉案《商品房买卖合同》特别约定情形。宏远实业公司未作陈述。戴劲峰向一审法院起诉请求：1.房地产实业公司履行《广东省商品房买卖合同》，配合戴劲峰办理位于台山市的不动产权证；2.房地产实业公司支付违约金29053.38元；3.本案诉讼费由房地产实业公司负担。一审法院认定事实：1995年7月8日，台山市房地产实业开发公司（合同甲方）与台山市建银实业公司（合同乙方）就台山市环北大道115号之二、三商品房销售问题签订《合作建商品房合同书》，约定乙方负责台城环北大道115号之二、三商品房征地与基建等有关一切手续以及投资费用，并保证房屋工程质量验收合格；甲方负责商品房销售、代办契证、签订买卖契约、购房入户申办手续，销售费用税金由乙方支付甲方代缴，从售房款中扣减；甲方按商品房营业额的1.3%向乙方收取管理费，每月结算一次；甲方在收取售房款的五天内将售房款划入乙方指定账户（扣除税金、管理费、中介费、公共设施费等），乙方开具收款收据给甲方。合同签订后，台山市建银实业公司于1995年8月23日变更登记为宏远实业公司，台山市房地产实业开发公司于1998年4月27日变更登记为房地产实业公司。2006年11月1日，戴劲峰签订了《广东省商品房买卖合同》并向房地产实业公司支付了合同费20元、印花税4元，向宏远实业公司支付了购房款12233元。合同约定，戴劲峰向房地产实业公司购买台山市，房屋总价款为12233元，付款方式为一次性付款，戴劲峰应按约定将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户（开户银行和帐号为空白）；房地产实业公司应在2006年12月1日前将商品房交付戴劲峰使用；房地产实业公司应在商品房交付使用后30天内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，如因房地产实业公司的责任，戴劲峰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按戴劲峰退房处理，房地产实业公司在戴劲峰提出退房要求之日起30天内将戴劲峰已付房款退还给买受人，并按已付房款的5%赔偿戴劲峰的损失。2006年11月10日，房地产实业公司在上述合同加盖印章确认。另查明，案涉台山市台城环北大道XXX号之二房屋已办理产权权属证明书，房屋产权人为房地产实业公司，其中34号车房出售情况记载购房人为戴劲峰。上述车房已交付戴劲峰使用，但至今未办理不动产产权登记。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。戴劲峰与房地产实业公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、谨慎履行自己的义务。本案戴劲峰认为其已依约支付购房款，且案涉车房已交付其使用多年，房地产实业公司应按合同约定协助其办理不动产权证，并向其支付延迟办证违约金，而房地产实业公司则辩称戴劲峰将购房款支付给了宏远实业公司，其一直未收到戴劲峰的购房款致使未能办理房产过户手续，戴劲峰请求支付违约金没有事实依据且已过诉讼时效。因此，本案的争议焦点为：一、戴劲峰将购房款支付给宏远实业公司能否视为已支付购房款；二、房地产实业公司是否需要向戴劲峰支付延迟办证违约金；三、戴劲峰主张房地产实业公司支付延迟办证违约金是否已过诉讼时效。关于戴劲峰将购房款支付给宏远实业公司能否视为已支付购房款的问题。一审法院认为，虽然戴劲峰未将涉案购房款12233元支付给合同相对方房地产实业公司，而是支付给宏远实业公司，但仍可视为戴劲峰已支付了购房款，具体理由如下：首先，双方签订的《广东省商品房买卖合同》只约定了付款方式为一次性付款，并未明确约定现金或银行转账等具体付款方式。在具体付款方式约定不明的情况下，戴劲峰在合同签订当天一次性现金支付购房款、合同费和印花税并未违反合同约定。其次，房地产实业公司与宏远实业公司是合作建设涉案台山市台城环北大道115号之二商品房的关系，从两公司签订的合作建房合同书显示，涉案商品房实际由宏远实业公司负责投资建设的，售房款最终也由宏远实业公司收取，而房地产实业公司仅负责房屋销售、签订买卖合同、代办契证和购房入户申办手续。戴劲峰在合同签订当天一并支付了购房款、合同费和印花税，并分别由宏远实业公司收取购房款，由房地产实业公司收取合同费和印花税的事实，符合前述合作建房合同书的约定。再次，戴劲峰在签订商品房买卖合同当天，在出卖人房地产实业公司处向前来收取款项的工作人员一并支付购房款、合同费和印花税，符合商品房买卖的一般交易习惯。戴劲峰作为普通购房者，其基于对交易地点以及收款人员的信赖，在其支付款项后，不能苛求戴劲峰在收取收据时对收据上的印章是否为合同相对方应尽严格的注意审查义务。最后，双方均确认涉案车房已交付戴劲峰使用多年，戴劲峰现仍在占有使用的事实，且房屋产权权属证明书也记载涉案车房的购房人为戴劲峰。房地产实业公司在拒不确认戴劲峰已经支付购房款的情况下，仍将车房交付戴劲峰长期占有使用，并将戴劲峰作为购房人登记在房屋产权权属证明书上，显然有违常理。综上，对戴劲峰已实际履行支付涉案车房购房款的义务的事实，一审法院予以确认。戴劲峰诉请房地产实业公司依约配合其办理涉案车房的不动产权证，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。结合本地不动产权证办理的实际情况，一审法院酌定给予房地产实业公司三十日的履行期限。关于房地产实业公司是否需要向戴劲峰支付延迟办证违约金的问题。不动产物权的设立经依法登记，发生物权效力，因此房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，是房屋出卖人最基本的一项义务。本案《广东省商品房买卖合同》约定，房地产实业公司应在商品房交付使用后30天内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，如因房地产实业公司的责任，戴劲峰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按戴劲峰退房处理。因房地产实业公司至今仍未履行提供资料办理产权登记备案的义务，违反了合同前述约定，戴劲峰依约可以要求退房处理，但戴劲峰已支付购房款多年并长期占有使用案涉车房，且在不动产登记中心备案的房屋产权权属证明书也记载涉案车房的购房人为戴劲峰的情况下，作退房处理明显不利于合同目的的实现。因双方未约定不作退房处理时逾期办理产权登记应支付的违约金计算方法和数额，基于公平原则和诚实信用原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款罚息利率由现行的日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”的规定，酌定违约金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，超出部分不予支持。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本案从2019年8月20日起的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率上浮30%计算。关于戴劲峰主张房地产实业公司支付延迟办证违约金是否已过诉讼时效的问题。诉讼时效制度的目的在于督促权利人行使权利，禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益。本案违约金在房地产实业公司延迟履行办证义务的情况下，属于每日持续增长的继续性债权，为督促债权人及时行使自己的权利，避免当事人之间的权利义务长期处于不确定状态，维护交易秩序，继续性债权的诉讼时效应从每一笔债务违约之日即违约行为发生的每日起分别计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年……”的规定，本案在戴劲峰未提供证据证实其在提起本案诉讼前有向房地产实业公司主张权利以引起诉讼时效中断，或存在其他导致诉讼时效中止情形的情况下，本案违约金的时效期间应从戴劲峰起诉之日即2020年2月7日起往前起算三年。因此，2017年2月7日及之前的违约金的诉讼时效已经届满，房地产实业公司提出的该部分诉讼时效抗辩成立，一审法院对该部分违约金不予支持。2017年2月8日至2020年2月7日的违约金未超过诉讼时效，一审法院对该部分违约金予以支持。第三人宏远实业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可予缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、房地产实业公司应自判决生效之日起三十日内协助戴劲峰办理位于台山市的不动产权证；二、房地产实业公司应自判决生效之日起三十日内向戴劲峰支付延迟办理不动产权证违约金（以12233元为基数，从2017年2月8日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率上浮30%计至判决确定的履行之日止）；三、驳回戴劲峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费832.16元（已由戴劲峰预交），由戴劲峰负担532.42元，房地产实业公司负担299.74元。戴劲峰多预交的案件受理费299.74元，由一审法院予以退回；房地产实业公司应向一审法院补缴案件受理费299.74元。二审中，戴劲峰、宏远实业公司均未提交新的证据。房地产实业公司提交刑事判决书一份，用以证明：戴劲峰将购房款交给宏远实业公司的谭志华，该款项被谭志华挪用，造成房地产实业公司没有收到戴劲峰支付的房款，过错在戴劲峰。戴劲峰对房地产实业公司提交的上述证据认为，谭志华挪用的是宏远实业公司的款项，不是房地产实业公司的款项，与本案无关。宏远实业公司对房地产实业公司提交的上述证据没有发表质证意见。经审查，房地产实业公司提交的上述证据在本案诉前已经存在，其无正当理由未能在一审举证期限内予以提交，不属于二审程序新的证据范畴，且与本案不具有关联性，故本院依法不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕房地产实业公司的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出请求的不予审查。本案二审争议焦点是：戴劲峰支付购房款给宏远实业公司能否视为已支付购房款？房地产实业公司应否承担违约责任？从涉案《合作建商品房合同书》可知，涉案房屋由宏远实业公司负责投资建设，售房款最终由宏远实业公司收取，房地产实业公司负责商品房销售、代办契证、签订买卖合同、购房入户申办手续，相关费用税金由宏远实业公司从售房款中扣减后支付房地产实业公司代缴。戴劲峰和房地产实业公司签订涉案《商品房买卖合同》当天，一次性支付购房款、合同费、印花税，分别由宏远实业公司收取购房款，由房地产实业公司收取合同费和印花税，并开具相应收据，收据上分别盖有宏远实业公司和房地产实业公司公章和经办人签名，房地产实业公司未能举证推翻涉案收据，故涉案收据可作为定案依据。房地产实业公司上诉主张戴劲峰应将购房款直接存入预售款专用账户，但房地产实业公司未能举证证明其依据涉案《商品房买卖合同》约定向戴劲峰提供预售款专用账户，故戴劲峰一次性现金支付购房款，并未违反合同约定。涉案房屋登记于房地产实业公司名下，其在不动产登记中心备案的出售情况显示涉案房屋购房人为戴劲峰，并在备注处盖有注销专用章。涉案房屋由戴劲峰使用至今，房地产实业公司未举证证明其曾以戴劲峰未依约支付购房款而向戴劲峰催款。基于上述《合作建商品房合同书》关于宏远实业公司和房地产实业公司的分工，戴劲峰支付涉案款项以及使用涉案房屋至今而未收到房地产实业公司催款的事实，应视为戴劲峰已履行商品房买卖中的付款义务。戴劲峰已支付购房款，并使用涉案房屋至今，但房地产实业公司未协助办理不动产产权登记，已违反涉案《商品房买卖合同》关于履行提供资料办理产权登记备案的义务，构成违约，应承担违约责任。虽涉案《商品房买卖合同》未约定逾期办理产权登记应支付违约金的计算方法和数额，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，酌定违约金计算方法，并无不当，本院予以维持。房地产实业公司主张戴劲峰未支付购房款，其无需承担违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，房地产实业公司的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费299.74元（台山市房地产实业总公司已预交），由台山市房地产实业总公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年五月十八日法官助理 李苏琴书 记 员 李慕华李艳斌广东省江门市中级人民法院民事判决书（2021）粤07民终1036号上诉人（原审被告）：台山市房地产实业总公司。法定代表人：陈伟欢，该公司经理。委托诉讼代理人：梁有茂，广东广能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴劲峰，男，1973年7月7日出生，汉族，住广东省台山市。原审第三人：台山市宏远实业公司。法定代表人：谭志华。上诉人台山市房地产实业总公司（以下简称房地产实业公司）因与被上诉人戴劲峰、原审第三人台山市宏远实业公司（以下简称宏远实业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初550号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房地产实业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审，或查清事实改判；3.本案一、二审诉讼费由戴劲峰承担。事实和理由：（一）一审判决错误认定戴劲峰支付购房款给宏远实业公司可视为已支付购房款。房地产实业公司和戴劲峰签订的《商品房买卖合同》约定，款项之间存入预售款专用账户。涉案合同虽未明确预售款专用账户账号，但房地产实业公司根据惯例在售房处明确指示并提供印有预售款专用账户账号的纸条给购房者。房地产实业公司和宏远实业公司合作建房关系是双方内部关系，根据合同相对性，双方的合作关系与第三方无关。涉案合同约定购房款由房地产实业公司收取，没有按合同约定时间办理好房地产权属证书，是因为戴劲峰没有按照合同约定支付购房款给房地产实业公司，而主张支付给宏远实业公司，但戴劲峰无充分证据证明其是否已支付给宏远实业公司。没有证据证明戴劲峰在房地产实业公司处支付购房款，涉案合同约定戴劲峰向房地产实业公司支付购房款，戴劲峰却不向房地产实业公司付款，不符合交易习惯。戴劲峰提交宏远实业公司盖章的收据不能充分证实其是否支付购房款给宏远实业公司，该收据不是正式发票，也不是银行转账凭证，且宏远实业公司未到庭，不能证实收据的真实性。（二）一审判决房地产实业公司向戴劲峰支付违约金，适用法律错误。戴劲峰未依《商品房买卖合同》约定向房地产实业公司支付购房款，不适用违约金规定。戴劲峰向宏远实业公司支付购房款存在过失，不应由房地产实业公司承担戴劲峰自身过失的责任。即使视为戴劲峰已支付购房款，根据《商品房买卖合同》的特别约定，房地产实业公司无需承担违约金责任。戴劲峰辩称，（一）涉案《商品房买卖合同》仅约定一次性支付购房款，并没有要求戴劲峰将购房款存入预售专用账户。涉案房屋是现房，不是预售房，购房款无需缴存进预售资金专用账户。房地产实业公司未向戴劲峰提供收款账户的纸条，购房者都是在房地产实业公司的旧办公地址，一次性现金付款，同期购房者可以作证，房地产实业公司的工作人员亦清楚此情况。从涉案《合作建商品房合同书》可知，涉案房屋由宏远实业公司负责投资建设，售房款最终由宏远实业公司收取，房地产实业公司仅负责房屋销售、签订合同、代办契证和购房入户申办手续。戴劲峰在签订涉案合同当天，在房地产实业公司办公场所，一并支付了购房款、合同费和印花税等费用，并分别由宏远实业公司收取购房款，房地产实业公司收取合同费和印花税。涉案收据均分别盖有宏远实业公司和房地产实业公司印章，并有经办人签名。房地产实业公司对涉案收据的真实性有异议，应举证推翻涉案收据。（二）房地产实业公司已经收取购房款，至今未为戴劲峰办理不动产权证，已构成违约，应支付违约金。戴劲峰使用涉案房屋至今，从未提出退房，房地产实业公司亦未要求戴劲峰退房，本案不存在涉案《商品房买卖合同》特别约定情形。宏远实业公司未作陈述。戴劲峰向一审法院起诉请求：1.房地产实业公司履行《广东省商品房买卖合同》，配合戴劲峰办理位于台山市的不动产权证；2.房地产实业公司支付违约金29053.38元；3.本案诉讼费由房地产实业公司负担。一审法院认定事实：1995年7月8日，台山市房地产实业开发公司（合同甲方）与台山市建银实业公司（合同乙方）就台山市环北大道115号之二、三商品房销售问题签订《合作建商品房合同书》，约定乙方负责台城环北大道115号之二、三商品房征地与基建等有关一切手续以及投资费用，并保证房屋工程质量验收合格；甲方负责商品房销售、代办契证、签订买卖契约、购房入户申办手续，销售费用税金由乙方支付甲方代缴，从售房款中扣减；甲方按商品房营业额的1.3%向乙方收取管理费，每月结算一次；甲方在收取售房款的五天内将售房款划入乙方指定账户（扣除税金、管理费、中介费、公共设施费等），乙方开具收款收据给甲方。合同签订后，台山市建银实业公司于1995年8月23日变更登记为宏远实业公司，台山市房地产实业开发公司于1998年4月27日变更登记为房地产实业公司。2006年11月1日，戴劲峰签订了《广东省商品房买卖合同》并向房地产实业公司支付了合同费20元、印花税4元，向宏远实业公司支付了购房款12233元。合同约定，戴劲峰向房地产实业公司购买台山市，房屋总价款为12233元，付款方式为一次性付款，戴劲峰应按约定将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户（开户银行和帐号为空白）；房地产实业公司应在2006年12月1日前将商品房交付戴劲峰使用；房地产实业公司应在商品房交付使用后30天内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，如因房地产实业公司的责任，戴劲峰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按戴劲峰退房处理，房地产实业公司在戴劲峰提出退房要求之日起30天内将戴劲峰已付房款退还给买受人，并按已付房款的5%赔偿戴劲峰的损失。2006年11月10日，房地产实业公司在上述合同加盖印章确认。另查明，案涉台山市台城环北大道XXX号之二房屋已办理产权权属证明书，房屋产权人为房地产实业公司，其中34号车房出售情况记载购房人为戴劲峰。上述车房已交付戴劲峰使用，但至今未办理不动产产权登记。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。戴劲峰与房地产实业公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、谨慎履行自己的义务。本案戴劲峰认为其已依约支付购房款，且案涉车房已交付其使用多年，房地产实业公司应按合同约定协助其办理不动产权证，并向其支付延迟办证违约金，而房地产实业公司则辩称戴劲峰将购房款支付给了宏远实业公司，其一直未收到戴劲峰的购房款致使未能办理房产过户手续，戴劲峰请求支付违约金没有事实依据且已过诉讼时效。因此，本案的争议焦点为：一、戴劲峰将购房款支付给宏远实业公司能否视为已支付购房款；二、房地产实业公司是否需要向戴劲峰支付延迟办证违约金；三、戴劲峰主张房地产实业公司支付延迟办证违约金是否已过诉讼时效。关于戴劲峰将购房款支付给宏远实业公司能否视为已支付购房款的问题。一审法院认为，虽然戴劲峰未将涉案购房款12233元支付给合同相对方房地产实业公司，而是支付给宏远实业公司，但仍可视为戴劲峰已支付了购房款，具体理由如下：首先，双方签订的《广东省商品房买卖合同》只约定了付款方式为一次性付款，并未明确约定现金或银行转账等具体付款方式。在具体付款方式约定不明的情况下，戴劲峰在合同签订当天一次性现金支付购房款、合同费和印花税并未违反合同约定。其次，房地产实业公司与宏远实业公司是合作建设涉案台山市台城环北大道115号之二商品房的关系，从两公司签订的合作建房合同书显示，涉案商品房实际由宏远实业公司负责投资建设的，售房款最终也由宏远实业公司收取，而房地产实业公司仅负责房屋销售、签订买卖合同、代办契证和购房入户申办手续。戴劲峰在合同签订当天一并支付了购房款、合同费和印花税，并分别由宏远实业公司收取购房款，由房地产实业公司收取合同费和印花税的事实，符合前述合作建房合同书的约定。再次，戴劲峰在签订商品房买卖合同当天，在出卖人房地产实业公司处向前来收取款项的工作人员一并支付购房款、合同费和印花税，符合商品房买卖的一般交易习惯。戴劲峰作为普通购房者，其基于对交易地点以及收款人员的信赖，在其支付款项后，不能苛求戴劲峰在收取收据时对收据上的印章是否为合同相对方应尽严格的注意审查义务。最后，双方均确认涉案车房已交付戴劲峰使用多年，戴劲峰现仍在占有使用的事实，且房屋产权权属证明书也记载涉案车房的购房人为戴劲峰。房地产实业公司在拒不确认戴劲峰已经支付购房款的情况下，仍将车房交付戴劲峰长期占有使用，并将戴劲峰作为购房人登记在房屋产权权属证明书上，显然有违常理。综上，对戴劲峰已实际履行支付涉案车房购房款的义务的事实，一审法院予以确认。戴劲峰诉请房地产实业公司依约配合其办理涉案车房的不动产权证，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。结合本地不动产权证办理的实际情况，一审法院酌定给予房地产实业公司三十日的履行期限。关于房地产实业公司是否需要向戴劲峰支付延迟办证违约金的问题。不动产物权的设立经依法登记，发生物权效力，因此房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，是房屋出卖人最基本的一项义务。本案《广东省商品房买卖合同》约定，房地产实业公司应在商品房交付使用后30天内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，如因房地产实业公司的责任，戴劲峰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按戴劲峰退房处理。因房地产实业公司至今仍未履行提供资料办理产权登记备案的义务，违反了合同前述约定，戴劲峰依约可以要求退房处理，但戴劲峰已支付购房款多年并长期占有使用案涉车房，且在不动产登记中心备案的房屋产权权属证明书也记载涉案车房的购房人为戴劲峰的情况下，作退房处理明显不利于合同目的的实现。因双方未约定不作退房处理时逾期办理产权登记应支付的违约金计算方法和数额，基于公平原则和诚实信用原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款罚息利率由现行的日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”的规定，酌定违约金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，超出部分不予支持。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本案从2019年8月20日起的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率上浮30%计算。关于戴劲峰主张房地产实业公司支付延迟办证违约金是否已过诉讼时效的问题。诉讼时效制度的目的在于督促权利人行使权利，禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益。本案违约金在房地产实业公司延迟履行办证义务的情况下，属于每日持续增长的继续性债权，为督促债权人及时行使自己的权利，避免当事人之间的权利义务长期处于不确定状态，维护交易秩序，继续性债权的诉讼时效应从每一笔债务违约之日即违约行为发生的每日起分别计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年……”的规定，本案在戴劲峰未提供证据证实其在提起本案诉讼前有向房地产实业公司主张权利以引起诉讼时效中断，或存在其他导致诉讼时效中止情形的情况下，本案违约金的时效期间应从戴劲峰起诉之日即2020年2月7日起往前起算三年。因此，2017年2月7日及之前的违约金的诉讼时效已经届满，房地产实业公司提出的该部分诉讼时效抗辩成立，一审法院对该部分违约金不予支持。2017年2月8日至2020年2月7日的违约金未超过诉讼时效，一审法院对该部分违约金予以支持。第三人宏远实业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可予缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、房地产实业公司应自判决生效之日起三十日内协助戴劲峰办理位于台山市的不动产权证；二、房地产实业公司应自判决生效之日起三十日内向戴劲峰支付延迟办理不动产权证违约金（以12233元为基数，从2017年2月8日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率上浮30%计至判决确定的履行之日止）；三、驳回戴劲峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费832.16元（已由戴劲峰预交），由戴劲峰负担532.42元，房地产实业公司负担299.74元。戴劲峰多预交的案件受理费299.74元，由一审法院予以退回；房地产实业公司应向一审法院补缴案件受理费299.74元。二审中，戴劲峰、宏远实业公司均未提交新的证据。房地产实业公司提交刑事判决书一份，用以证明：戴劲峰将购房款交给宏远实业公司的谭志华，该款项被谭志华挪用，造成房地产实业公司没有收到戴劲峰支付的房款，过错在戴劲峰。戴劲峰对房地产实业公司提交的上述证据认为，谭志华挪用的是宏远实业公司的款项，不是房地产实业公司的款项，与本案无关。宏远实业公司对房地产实业公司提交的上述证据没有发表质证意见。经审查，房地产实业公司提交的上述证据在本案诉前已经存在，其无正当理由未能在一审举证期限内予以提交，不属于二审程序新的证据范畴，且与本案不具有关联性，故本院依法不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕房地产实业公司的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出请求的不予审查。本案二审争议焦点是：戴劲峰支付购房款给宏远实业公司能否视为已支付购房款？房地产实业公司应否承担违约责任？从涉案《合作建商品房合同书》可知，涉案房屋由宏远实业公司负责投资建设，售房款最终由宏远实业公司收取，房地产实业公司负责商品房销售、代办契证、签订买卖合同、购房入户申办手续，相关费用税金由宏远实业公司从售房款中扣减后支付房地产实业公司代缴。戴劲峰和房地产实业公司签订涉案《商品房买卖合同》当天，一次性支付购房款、合同费、印花税，分别由宏远实业公司收取购房款，由房地产实业公司收取合同费和印花税，并开具相应收据，收据上分别盖有宏远实业公司和房地产实业公司公章和经办人签名，房地产实业公司未能举证推翻涉案收据，故涉案收据可作为定案依据。房地产实业公司上诉主张戴劲峰应将购房款直接存入预售款专用账户，但房地产实业公司未能举证证明其依据涉案《商品房买卖合同》约定向戴劲峰提供预售款专用账户，故戴劲峰一次性现金支付购房款，并未违反合同约定。涉案房屋登记于房地产实业公司名下，其在不动产登记中心备案的出售情况显示涉案房屋购房人为戴劲峰，并在备注处盖有注销专用章。涉案房屋由戴劲峰使用至今，房地产实业公司未举证证明其曾以戴劲峰未依约支付购房款而向戴劲峰催款。基于上述《合作建商品房合同书》关于宏远实业公司和房地产实业公司的分工，戴劲峰支付涉案款项以及使用涉案房屋至今而未收到房地产实业公司催款的事实，应视为戴劲峰已履行商品房买卖中的付款义务。戴劲峰已支付购房款，并使用涉案房屋至今，但房地产实业公司未协助办理不动产产权登记，已违反涉案《商品房买卖合同》关于履行提供资料办理产权登记备案的义务，构成违约，应承担违约责任。虽涉案《商品房买卖合同》未约定逾期办理产权登记应支付违约金的计算方法和数额，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，酌定违约金计算方法，并无不当，本院予以维持。房地产实业公司主张戴劲峰未支付购房款，其无需承担违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，房地产实业公司的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费299.74元（台山市房地产实业总公司已预交），由台山市房地产实业总公司负担。本判决为终审判决。审判长吴春梅审判员李炎途审判员梁智坚二〇二一年五月十八日法官助理李苏琴书记员李慕华李艳斌