山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0687民初2206号原告：平安好房(上海)电子商务有限公司，住所地上海市徐汇区瑞平路39号1层05室1008单元。统一社会信用代码：913101040885536371。法定代表人：梁加元，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李泳乐、白松岩，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告：海阳悦栖房地产营销策划有限公司，住所地山东省烟台市海阳市旅游度假区海景路30号。统一社会信用代码：91370687MA3F6CQW97。法定代表人：陈磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫晓辉，山东宁欣英辉律师事务所律师。第三人：海阳港汇房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市海阳市海景路26号。统一社会信用代码：9137068757047449M。法定代表人：于东，该公司总经理。委托诉讼代理人：卞川忠，该公司职员。原告平安好房（上海）电子商务有限公司（以下简称“平安好房公司”）与被告海阳悦栖房地产营销策划有限公司（以下简称“悦栖营销策划公司”）、第三人海阳港汇房地产开发有限公司（以下简称“港汇房地产公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月30日公开开庭进行了审理，于2021年5月17日再次公开开庭进行了审理,原告平安好房公司委托诉讼代理人李泳乐、白松岩到庭参加诉讼。被告悦栖营销策划公司的委托诉讼代理人闫晓辉、第三人港汇房地产公司的委托诉讼代理人卞川忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平安好房公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付服务费524465.04元及延期付款的违约金(以524465.04元为基数，从2019年5月15日起至实际偿还之日按0.1%/日的标准计算，暂计至2021年1月19日为323070.46元)；2、本案的诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年5月15日签订电商服务协议，合同约定合作时间自2018年5月15日至2018年12月31日。被告为港汇新海岸项目开发商的授权代理销售商，被告委托原告为港汇?新海岸1#2#楼提供销售渠道拓展支持，以促进项目销售。合同第七条约定，经过甲方确认的乙方推荐客户支付首付款，就甲方项目签订购房合同，该套房屋视为成功销售。合同第八条约定，甲方确保在乙方将附件项目成功销售至乙方推介客户后，甲方按照物业房款(已购房合同的价格为准)14%向乙方支付电商服务费，双方每30天结算一次。同时约定，被告每延迟一日支付或补足款项，需向原告支付迟延款项额的0.1%的违约金。合同约定管辖法院为港汇·新海岸项目所在地海阳市人民法院。后原告与被告在2018年7月20日签订电商服务协议之补充协议，补充协议约定双方将主协议第八条第一款修改为：甲方确保在乙方将附件项目成功销售至乙方推介客户后，甲方按照物业房款(已购房合同的价格为准)12%向乙方支付电商服务费，其余条款保持不变。上述合同签订后，原告积极履行合同义务，成功推介了12名客户签约，其中已结算2名客户服务费，未结算10名客户服务费，未结算10名客户的成交总价为4370542元，应结算服务费524465.04元。原告依约履行合同义务，经原告多次催收，至今被告仍未履行上述付款义务。被告的上述行为已构成违约，应依法承担违约责任。现依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请依法判如所请。被告悦栖房地产策划公司辩称，原被告双方签订电商服务协议及补充协议属实，按照其约定，原告在通过自身渠道引荐客户到被告营销中心后需经被告核实确认后即可确认为原告推荐客户，且经被告确认客户交付首付款，认定房屋销售成功后才符合向原告支付服务费的条件，在双方合同期内符合上述条件的服务费已经结清，被告不欠原告服务费，故请驳回原告的诉讼请求。第三人辩称,第三人与本案无直接关系。原告平安好房公司围绕其诉讼请求，提供了以下证据：1、电商服务协议，证明：2018年5月11日，被告与原告签订一份电商服务协议，双方对合作项目、客户确认方式、成功销售定义、电商服务费结算支付及违约责任等做了明确约定。2、结算明细表，证明：被告尚欠原告佣金共计524465元。3、购房人（边文侠、关冬昆与崔孟轩、夏梦珊、岳龙与刘翠芬、彭黎霞、杨福波、田梅）出具的购房情况说明，证明：上述购房人是在原告与被告签订电商服务协议后，通过原告销售人员引荐到海阳市被告公司的营销中心后签约购买了第三人名下的港汇·新海岸房产；4、边文侠、步立华、夏梦珊、杨福波与安宝林、岳龙与刘翠芬、彭黎霞与第三人签订了商品房买卖合同及边文侠的购房发票、夏梦珊、岳龙的收据单，证明：以上人员已经购买了第三人公司名下的港汇·新海岸房产；5、2020年11月20日向被告邮寄一份律师函，要求其支付尚欠的佣金。证明：原告曾于2020年11月20向被告邮寄律师函一份，要求其支付尚欠的佣金524465元；6、企业工商登记信息，证明：被告和第三人的工商登记信息情况；7、烟台房产交易网信息一份，证明：港汇新海岸项目所在地位于海阳市。8、边文侠等10户的认购书，证明：上述10人签名的认购书右上方所在区域一栏中，均标注了PAHF，系平安好房的拼音首字母，足可以证明上述10人是通过原告所引荐签订的认购手续；9、孟会平与崔孟轩、张丽红与夏梦姗常住人口登记表，证明事项：孟会平系崔孟轩的母亲，张丽红系夏梦姗的母亲；10、平安好房任浩与被告方江总、张磊的微信聊天记录，证明事项：原告方任浩与被告方的江总、张磊在微信聊天中多次就所应结算的明细等相关内容进行商谈，但被告方一直以各种理由推延，迟迟不予结算；11、八位购房人(去掉张丽萍、田梅)的网签查询，证明事项：8位购房人已经将该房屋进行了网签；12、彭黎霞、张丽红与夏梦姗、孟会平与崔孟轩的录像，证明事项：该3户购房人均证明了是通过平安好房的引荐到海阳市被告处签约购买了第三人名下的港汇·新海岸房产。被告对原告提交的证据质证如下：对证据1真实性没有异议，电商服务协议的合作时间约定为2018年5月15日至2018年12月31日，该电商协议详细约定了客户的确认方式及成功销售定义，符合上述条件的才满足向原告支付服务费的条件，只有经过被告确认的客户，被告才向原告支付服务费；对证据2不予认可，该证据系原告单方制作，没有经被告确认，不能作为证据来使用；对证据3的真实性和证明目的不予认可，该组证据系采用填空的形式填写完成，不能证明系填写人的真实意思表示，而且该证据属于证人证言，应当由证人出庭参加质证，否则不具备证明效力。该组证据只涉及了6套房屋与证据2不一致，而且证据内容关于签约时间也存在与证据2不一致的地方。同样该组证据也不能证明所涉及的房屋经过了被告的确认，因此该证据达不到原告主张的证明目的；对证据4真实性和证明目的均不认可。买卖合同均系影印件，不是原件，而且只有6份合同，与证据2不一致；同样该组证据也不能证明所涉及的房屋系由原告推荐并且经被告确认。对证据5真实性没有异议，但是该证据不能作为确定债权债务的依据，只是原告单方意思表示，起不到证据的作用。对证据6、7没有异议。对证据8有异议，该证据不是原件，而且上边有原告的名称水印应当系原告自行制作，而且证据上也没有被告印章或者工作人员签字，说明并未经过被告的确认，因此对该证据的真实性以及证明目地均不认可；对证据9真实性没有异议，与本案无关联性；对证据10微信聊天记录，从微信的好友添加时间看，并不是双方合同履行期内，而且聊天内容也没有对原告的10位客户佣金进行确认，所以不能证明原告的诉讼请求成立；对证据11对真实性没有异议，但不能证明原告的诉讼请求能够成立；对证据12视频，从视频中能够看出，其中有证人在照着提前拟好的文书宣读，并不能证明系证人的真实意思表示，作为证人应当出庭接受法官和双方当事人的质询，否则不能成为有效证据；原告的上述证据不能证明其诉讼请求当中所涉及的10户应当属于被告销售结算的佣金客户。而且从原告所提交的证据11也可以看出，有2户并未办理网签登记，这说明原告所主张的客户，假设是原告介绍，但也是由于种种原因，被告没有进行确认。原告在促成交易后，应当即时与被告进行确认，既然原告能够提供出认购书复印件，原告应当要求被告及时在认购书上盖章确认。在没有被告进行确认的情况下，原告的诉讼请求是不应当得到支持的。第三人发表质证意见：关于原告与被告所诉事项，我和原告没有合同关系，我和被告有委托合同关系。另本院依法向第三人调取了原告所主张购房人的相关资料：田梅的认购协议书一份、张丽萍的商品房买卖合同、10户购房人的签约情况及房款交付情况汇总。对原告及第三人提供的上述证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。据此，对于当事人双方没有争议的事实，本院确认如下：原告（乙方：平安好房（上海）电子商务有限公司）与被告（甲方：海阳悦栖房地产营销策划有限公司）于2018年5月15日签订电商服务协议一份，电商协议约定：第一条(合作时间与方式)：2018年5月15日至2018年12月31日，甲方委托乙方对甲方的附件项目通过电商服务进行客户推介，乙方为甲方提供销售渠道拓展支持，以促进项目销售。第六条(客户确认方式及流程)：1、乙方在通过自身渠道引荐客户到甲方营销中心/案场，甲方工作人员核实客户信息为有效后，即确认该客户为乙方推荐客户。2、乙方推介客户或其直系亲属（仅限父母、配偶、子女）在甲方确认乙方推介客户后1个月内（客户保护期）在甲方处办理完毕认购手续的，仍视为乙方推介成功。3、在本协议合作期满后或甲乙双方提前解除本协议后已确认的乙方推介客户的保护期依然有效，无论用何种名义或形式，附件项目开发商与乙方推介客户就该项目签订认购协议和购房合同的，甲方都应依照本协议的约定向乙方支付电商服务费。4、乙方推介客户与附件项目开发商签订认购协议或购房合同后，甲方均应及时通知乙方，并以电子邮件形式确认内容主动与乙方核对。第七条（成功销售的定义）：1、甲方项目房屋的销售以套为出售单位。2、经过甲方确认的乙方推介客户支付首付款，就甲方项目签订购房合同，该套房屋视为成功销售。第八条（电商服务费的核算与支付）：1、甲方确保在乙方将附件项目成功销售至乙方推介客户后，甲方按照物业房款（以购房合同的价格为准）的14%向乙方支付电商服务费，该电商服务费分两次支付：乙方推介客户支付购房首付款，甲方按20000元/套向乙方支付首笔电商服务费；甲方收到推介客户的剩余购房款，甲方向乙方支付剩余全部电商服务费。2、甲方承诺上述电商服务费甲乙双方每30天结算一次，乙方根据甲方加盖公章或财务专用章的结算单确定的数额，向甲方提供等额合法发票，甲方在15个工作日内将确认的电商服务费支付给乙方。第九条（违约责任）：甲方应按照本协议约定及时、足额向乙方支付本协议规定的电商服务费。甲方承诺，甲方每迟延一日支付或补足款项，需向乙方支付迟延支付款项额0.1%的违约金。甲乙双方于2018年7月20日签订《海阳港汇新海岸电商服务协议之补充协议》，将主协议第八条第1款修改为：1.甲方确保在乙方将附件项目成功销售至乙方推介客户后，甲方按照物业房款（以购房合同的价格为准）的14%向乙方支付电商服务费......。”主协议其他条款保持不变，双方均应继续遵照执行。对双方有争议的问题，本院认定如下：1、关于10户购房人是否是原告推介客户。原告向本院提交了10户购房人的认购协议（上述证据8），认购协议名称为“海阳港汇蓝海国际认购书”，所在区域中记载“PAHF”，认购时限均在2018年6月17日-2018年7月28日，原告称“PAHF”系平安好房公司的拼音首字母。对该证据被告不认可，认为不是原件，而且上边有原告的名称水印应当系原告自行制作，而且证据上也没有被告印章或者工作人员签字，说明并未经过被告的确认，因此对该证据的真实性以及证明目地均不认可；因第三人处亦有认购协议，本院向第三人调取认购协议，第三人向本院提交了田梅的认购协议，经核对，原告提交的认购协议与第三人提交的认购协议能够相互印证，所在区域一栏确系载明“PAHF”的标识，不是原告后期自行添加，同时认购协议均有购房人、置业顾问、案场经理的签名，本院对原告提交的认购协议予以采信。其中崔孟轩户的认购协议由其母亲孟会平签订，夏梦姗户的购房协议由其母亲张丽红签订，原告提交了上述证据9孟会平与崔孟轩、张丽红与夏梦姗常住人口登记表来证实签约人与购房人的关系。被告辩称签约成功的这些客户，都是在原被告合同履行期之外与第三人签订的合同。虽然商品房销售合同签订时间是在电商协议履行期之外，但在电商协议履行期内认购协议已经签订，且电商协议约定乙方（即本案原告）推介客户或其直系亲属（仅限父母、配偶、子女）在甲方（即本案被告）确认乙方推介客户后1个月内（客户保护期）在甲方处办理完毕认购手续的，仍视为乙方推介成功。原告所主张的10户客户的认购时限均在原被告双方合作期间，综上，根据原被告双方签订的电商服务协议以及原告及第三人提供的证据材料，本院认定原告所主张的10户购房人系原告推介客户。2、关于10户客户是否属于成功销售的情况。原告向本院提交了八位购房人(去掉张丽萍、田梅)的网签查询（上述证据11），证明8位购房人已经将该房屋进行了网签；同时向本院提交6户购房人的商品房买卖合同。原告称因部分购房人联系不上，无法取得所有购房人的商品房买卖合同。本院向第三人调取上述10户购房人签约及交付购房款情况，第三人向本院提交一份10户购房人签约及房款交付情况汇总表，汇总表中载明田梅只交付了首付款，其余9名客户通过全款或按揭方式已交齐购房款。原被告双方签订的电商协议第七条（成功销售的定义）：1、甲方（即本案被告）项目房屋的销售以套为出售单位。2、经过甲方确认的乙方（即本案原告）推介客户支付首付款，就甲方项目签订购房合同，该套房屋视为成功销售。根据电商协议第七条约定支付首付款，就甲方项目签订购房合同即视为成功销售，原告所主张的10户购房人均已支付首付款，但购房人田梅未签订购房合同，综上，原告主张的购房人中属于成功销售情况的有9户（除去购房人田梅）。3、另根据原告与第三人提供的商品房购房合同、网签查询记录以及第三人提供的签约情况及房款交付情况汇总，经查明：边文侠的购房总价款为410001元，支付方式为全款，支付时间为2019年1月29日，签约时间为2019年1月；张丽萍的商品房买卖合同价款为360575元，商品房买卖合同约定签订合同之日首付房款110575元，剩余房款支付方式为前往银行办理按揭手续后付清，签约时间为2019年4月；张宁的购房总价款为367220元，于2019年3月24日支付首付款187220元，剩余房款支付方式为前往银行办理按揭手续后付清，签约时间为2019年3月；夏梦姗的购房总价款为509504元，于2019年1月31日支付首付款159504元，剩余房款支付方式为前往银行办理按揭手续后付清，签约时间为2019年1月；步立华的购房总价款未392106元，支付方式为全款，支付时间为2019年2月8日，签约时间为2019年2月；岳龙、刘翠芬的购房总价款为337018元，于2019年4月28日支付首付款137018元，剩余房款支付方式为前往银行办理按揭手续后付清，签约时间为2019年4月；彭黎霞的购房总价款为393801元，于2019年1月30日支付首付款123801元，剩余房款支付方式为前往银行办理按揭手续后付清，签约时间为2019年6月；崔孟轩、关冬昆购房总价款为371961元，于2019年1月30日支付首付款111961元，剩余房款支付方式为前往银行办理按揭手续后付清，签约时间为2019年1月；安宝林、杨福波户的购房总价款为391704元，支付方式为全款，付款时间为2019年1月29日，签约时间为2019年1月；田梅支付首付款145214元，未签订购房合同。本院认为，原被告双方签订的电商服务协议以及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告已按照合同约定向9户购房人推介并销售成功，被告应当按照协议约定向原告支付佣金。根据电商协议第八条约定，原告主张的其中9户购房人已全部交付购房款，被告应按照合同约定按照物业房款（以购房合同的价格为准）的12%向乙方支付电商服务费。根据查明的事实，原告主张的9户购房人（边文侠、步立华、夏梦珊、杨福波与安宝林、岳龙与刘翠芬、彭黎霞、张丽萍、张宁、崔孟轩与关冬昆）购房总价款为3533890元，被告应向原告支付电商服务费为424066.8元（3533890元乘以12%）。关于原告主张要求被告支付其推荐客户田梅的服务费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金。1、关于计算违约金起算时间，原告主张按照结算单上最后一户签约合同的时间推迟30天计算违约金开始时间。原告提交的结算单（上述证据2）系其自行制作，没有经过被告确认，本院对该证据不予采纳。根据第三人提交的证据（签约情况汇总），9户购房人签约时间最晚的一户为彭黎霞（时间为2019年6月），因原被告双方约定，每30天结算一次，被告在15个工作日内将确认的电商服务费支付给乙方，综合考虑合同在实际履行过程中有结算时间和确认时间，本院将违约金的起算时间酌情调整为从2019年9月1日起算。2、关于违约金的计算方法。按照电商协议第九条约定甲方（即本案被告）承诺，甲方每迟延一日支付或补足款项，需向乙方（即本案原告）支付迟延支付款项额0.1%的违约金。被告辩称违约金数额过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告的违约行为导致平安好房公司的损失主要体现为资金占用损失，本院认定双方约定的违约金计算标准过高。综上本院将原告主张的违约金调整为以424066.8元为基数，从2019年9月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际给付之日止为宜。关于原告主张的律师费于法无据，原告亦未提供证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、被告海阳悦栖房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告平安好房（上海）电子商务有限公司支付服务费424066.8元并支付违约金（违约金以424066.8元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的标准计算，自2019年9月1日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告平安好房（上海）电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6137.5元，由原告平安好房（上海）电子商务有限公司负担2823.25元，被告海阳悦栖房地产营销策划有限公司负担3314.25元。财产保全费5000元，由原告平安好房（上海）电子商务有限公司负担2300元，被告海阳悦栖房地产营销策划有限公司负担2700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 丛 艳二〇二一年五月十七日书记员 宋雅宁