江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终947号上诉人（原审被告）：南京旋源环境科技有限公司，住所地南京市江宁区秣陵街道秣周东路**。法定代表人：杨学宾，该公司执行董事。委托诉讼代理人：霍跃，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：南京未来科技城经济发展有限公司，，住所地南京市江宁区秣陵街道秣周东路**法定代表人：吴赟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王重飞，北京市隆安（南京）律师事务所律师。上诉人南京旋源环境科技有限公司（以下简称旋源公司）因与被上诉人南京未来科技城经济发展有限公司（以下简称未来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初1031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旋源公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人缴纳租金291400元及不承担违约金；2.被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对于房屋租金数额认定有误。2017年7月1日至2019年6月30日的租金应按减半收取，上诉人缴纳的保证金应当冲抵租金，疫情期间的租金应当予以减免。1.根据双方协议约定，被上诉人根据相关优惠扶持政策，2016年7月1日至2017年6月30日实行房屋免租，2017年7月1日至2019年6月30日施行房租减半收取。而一审法院判决上诉人支付2017年7月1日至2020年9月22日，以12000元/月租金计算共计464400元，违反了补充协议的约定，应予以改判。2.上诉人向被上诉人支付入驻保证金5000元。上诉人已依约履行缴纳义务，应当将该保证金冲抵房屋租金，但是一审法院并未将该保证金冲抵租金，损害了上诉人的合法权益。3.新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。疫情期间，因不可抗力无法正常营业，应减免租金。且南京市国资委、财政局联合出台《关于落实宁委发〔2020)4号文减免困难中小微企业房租有关事项的通知》中的有关规定，疫情期间租金免收期间为2020年2月，减半收取期间为2020年3月至4月。故一审法院判决上诉人支付自2017年7月1日至2020年9月22日的足额租金有误，应当扣除2020年2月整月的房租以及2020年3月至4月租金的一半。二、上诉人并非恶意拖欠房屋租金，不应承担违约金。双方租赁合同仍能够继续履行，不应解除合同。江宁区政府通过“321引进计划”项目引进上诉人的法定代表人，并允诺给予100万元的项目资金。因此上诉人才租赁被上诉人的房屋进行经营活动，但是迄今为止，政府允诺的资金并未到位，加之公司所在的园区给予的扶持力度相对较小，导致上诉人经营困难，并非恶意拖欠被上诉人的租金。故上诉人不应承担逾期支付租金的违约金。待“321引进计划”项目资金拨付到位后，上诉人仍能够继续履行房屋租赁合同，不应解除上诉人与被上诉人的房屋租赁合同。综上，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判，维护上诉人的合法权益。未来公司辩称：一审法院对于房租数额认定正确，上诉人二审提交的补充协议书，只是对原合同中租金支付方式进行明确，原合同中的租金标准和补充协议租金标准都是一致的，均是第一年免租，第二、三年减半收取。原合同中明确的价格是优惠后的价格。至于上诉人所讲人才引进计划，该事实与被上诉人无关。据上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。未来公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除旋源公司、未来公司双方房屋租赁合同关系；2.判令旋源公司向未来公司支付拖欠的房屋租金人民币464400元（自2017年7月1日至2020年9月22日，共38个月21天，按房屋租赁合同约定的标准12000元/月计算），违约金人民币24000元（12000元/月×2个月），两项合计人民币488400元；3.判令旋源公司承担本案的全部诉讼费用、律师费。一审法院认定事实：2016年4月21日，未来公司前身南京紫金（江宁）科技创业特别社区建设发展有限公司（甲方）与旋源公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于双龙大道周边浩泰厂区的房屋出租给乙方，建筑面积为800平方米（含公摊面积），租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日，房屋租金10元／月／平方米、服务费5元／月／平方米，支付方式为每半年一付，以上费用乙方享受第一年免缴；物业费第一年予以免除，之后按园区统一标准交纳；乙方向甲方支付入驻保证金5000元；若乙方拖欠租金、服务费、物业费等费用累计超过60天，视为乙方违约，应当向甲方支付2个月（租金＋服务费＋物业费）的违约金。合同签订后，未来公司依约交付案涉房屋并免除了旋源公司自2016年7月1日至2017年6月30日的各项租赁费用。自2017年7月1日至2020年9月22日，旋源公司未支付租金。自2019年6月30日案涉合同到期后，直至2020年9月22日，未来公司、旋源公司双方未续订房屋租赁合同，旋源公司仍继续使用案涉房屋，未来公司未提异议。一审另查明，未来公司于2017年两次变更企业名称：2017年10月25日，由原名称南京紫金(江宁)科技创业特别社区建设发展有限公司，更名为南京未来科技城建设发展有限公司；2017年11月23日，由南京未来科技城建设发展有限公司，更名为南京未来科技城经济发展有限公司。一审庭审中，未来公司认为，依据案涉合同约定，旋源公司已欠付租金、服务费、物业费等费用累计超过60天，其有权单方解除合同，并要求旋源公司清偿欠付租金以及承担相应的违约金。在第一次庭审中，旋源公司陈述，其就案涉合同向未来公司支付过5000元保证金，对此未来公司予以否认，旋源公司未能提交相关凭证予以证明。另据旋源公司陈述，物业公司曾多次向其催要物业费，园区方负责人曾于2018年左右通过电话向其催要租金，并对其说明，如不交房租就要起诉。一审法院认为，未来公司、旋源公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。本案中，旋源公司自2017年7月1日起即欠付未来公司租金及物业费，其承认物业公司曾多次向其催要物业费，亦承认曾于2018年左右收到过以及园区方的电话向其催要租金，故未来公司已具备行使合同法定解除权的条件，庭审中，未来公司请求于2020年9月22日解除案涉合同，符合法律规定，一审法院予以支持。关于欠付租金的金额，因案涉合同于2019年6月30日租赁期届满后，旋源公司继续使用案涉房屋，未来公司未提出异议，根据法律规定，案涉合同转换为不定期租赁合同，故一审法院确认旋源公司欠付租金的计算期间为2017年7月1日至2020年9月22日，按照案涉合同约定的标准12000元/月（月租金+月服务费）计算，未来公司主张欠付租金464400元，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持。旋源公司陈述其向未来公司支付过5000元保证金，要求用于抵扣欠付租金，因未来公司予以否认，且旋源公司未提交证据予以证明，故一审法院不予采信。关于违约金，案涉合同约定了如拖欠租金、服务费、物业费等费用累计超过60天，甲方未来公司有权向乙方旋源公司收取2个月（租金+服务费+物业费）的违约金，现旋源公司自2017年7月拖欠租金及物业费至今，未来公司据此主张违约金人民币24000元（12000元/月×2个月），符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百一十四条第一款、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院缺席判决：一、南京未来科技城经济发展有限公司与南京旋源环境科技有限公司于2016年4月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月22日解除；二、南京旋源环境科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向南京未来科技城经济发展有限公司支付房屋租金464400元，违约金24000元，以上两项合计488400元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费3500元，由南京旋源环境科技有限公司负担。二审中，上诉人旋源公司提交证据一：悠谷众创空间房屋租赁合同补充协议书。证明上诉人入驻园区，属于人才引进，应享受人才的相关政策。在享受同样的企业疫情优惠的，其应享受园区企业同样的条件。故2017年7月1日至2019年6月30日房屋租金应减半收取，且疫情期间应当给予优惠。园区其他企业已经享受了优惠政策，其同样也应享受。证据二、321引进计划资金拨付审批表。证明上诉人法定代表人杨学宾系政府引进的人才，政府应该按照相关的政策给予资金等方面的资助。而政府没有实现当时引进人才的相关政策。被上诉人未来公司辩称，对补充协议书的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可。租赁合同载明的价格是已经减免以后的价格，不存在上诉人陈述的没有将优惠政策给上诉人的问题。对于证据二的真实性无法确认，即使该证据是真实的，但扶持资金的拨付与被上诉人无关，故该证据与本案无关。二审中，上诉人陈述，其租赁案涉房屋进行研发生产空气净化器，疫情期间只做了零星的销售。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，合同成立后，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的合同成立生效后，均应按约履行。根据本案查明的事实，双方签订的合同于2019年6月30日到期后，上诉人继续使用租赁房屋，被上诉人未提出异议，原房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人于2020年4月16日提起诉讼要求解除合同，根据本案事实，一审法院认定双方于2020年9月22日解除合同，符合法律规定，并无不当。故本院对上诉人认为合同不应解除的上诉请求，不予支持。双方当事人于2016年4月21日签订的房屋租赁合同中约定租金、服务费第一年免缴，第二、三年减半缴纳，明确了减半后的租金、服务费计15元/月/平方米。同日，双方签订的补充协议中第一条约定：“关于免除期及其租金支付返还的具体安排，为2016年7月1日至2017年6月30日实行房屋免租，自2017年7月1日至2019年6月30日实行房租减半收取”。本院认为，补充协议中对此相关约定，系对租赁合同中租金支付及标准的具体和细化，并非双方另行商定，对案涉房屋第二、三年租期的租金减半后再行减半，故上诉人认为，一审法院认定租金标准错误的上诉理由，本院不予采信。案涉房屋在租赁期间，虽遇疫情，但根据上诉人租赁案涉房屋的用途及使用情况，上诉人亦未提交证据证明疫情对其使用案涉房屋造成的实质性影响，且一审中上诉人在其参加的第一次庭审中，亦未提出因疫情应减免租金的抗辩理由，故对上诉人上诉要求因疫情应减免相应租金的请求，本院不予支持。双方在合同履行过程中，上诉人未按约定的期限支付租金，存在违约行为，应当承担违约责任。根据合同约定，一审法院认定其应承担24000元违约金，符合合同约定，具有法律依据，本院对上诉人认为其不应承担违约金的上诉理由，不予采信。综上，上诉人旋源公司的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4240元，由南京旋源环境科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  白文虎审判员  张旭东二〇二一年五月十日法官助理焦玲书记员郭旭冬