陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2021）陕0402民初3736号原告：张某某，男，汉族，XXXX年X月XX日生，住陕西省咸阳市，身份证号：352XXXXXXXXXXXXXXX。被告：咸阳志通投资管理有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：91610400562204064T。法定代表人：程岩，系公司总经理。第三人：咸阳世茂房地产开发有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：91610400758842201G。法定代表人：许世坛，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：李文伟，系陕西权诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：赵倩，陕西权诚律师事务所律师。原告张某某诉被告咸阳志通投资管理有限公司（以下简称志通公司）、第三人咸阳世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了此案，原告张某某、被告及第三人的共同委托诉讼代理人李文伟、赵倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、依法判令被告交付原告在咸阳市人民中路的世茂中心﹒新都汇负一层1--317号商品房；2、依法判令被告赔偿原告租金损失98302.5元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2012年10月30日，原告与第三人世茂公司签订了编号为0427267《咸阳市商品房买卖合同》，购买了第三人位于人民中路咸阳世茂中心.新都汇的负一层317 号商品房，该商品房建筑面积为43.69平方米，商业用途。原告依照合同约定履行了合同义务。同时按照第三人的指定，被迫与被告志通公司签订了《委托经营管理协议》、《（预）租赁合同》，约定原告将上述所购商品房租赁给被告，由被告进行统一招商，从事商业经营活动，被告支付原告租金，合同期限为三年（2014年10月1日至2017年9月30日）。被告经营三年后未与原告续签租赁合同，也未给原告交还所租房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付原告租金，导致原告无法确认具体位置，导致商场无法正常运营商铺。原告认为：被告既未续租原告商品房，也未交还所租商品房，致使原告的商品房闲置近三年，造成很大的经济损失。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请，维护原告的合法权益。被告志通公司辩称：一、原告要求答辩人交付案涉房屋，没有事实和法律依据，答辩人已经完全履行了租赁合同到期后的交付房屋义务。1.答辩人与原告的租赁合同期限从2014年10月1日起至2017年9月30日止，在合同期限届满前，答辩人于2017年9月16日以报纸公告的形式告知原告：双方租赁合同到期后，答辩人不再续租原告的商铺，请原告于租期结束时来世茂业某某收房。2.租期结束前，答辩人就撤离了涉案房屋，不再控制、占有、经营原告的房屋，此时原告占有涉案房屋已经没有障碍。3.由于涉案商铺是产权式商铺，这种商铺相互之间没有墙体隔离，只是平面相连，各个商铺之间事实上并不能完全独立，每个商铺没有独立的钥匙和水电，实践中都是统一经营的。一旦租期结束后，只要承租人履行了提前告知不再续租并撤离租赁物的义务，就应当视为承租人完成了租赁物返还义务。而本案中，答辩人于租期届满前已经通过报纸公告和EMS邮寄的形式告知原告答辩人不再续租原告房屋（事实上，原告在协议书上签字时，就已经知道答辩人租期结束后就不再续租了）。同时，答辩人也撤离了原告的房屋，至此，答辩人就已经将房屋返还给了原告。至于返还标准，答辩人将房屋以现状交付原告符合《预租赁合同》第8条的约定，无需对房屋进行划线。4.答辩人将房屋返还后，原告也并未找过答辩人对返还方式和标准提出异议，说明原告也认可答辩人的返还方式。二、原告要求答辩人赔偿经济损失没有事实依据和法律依据。如前所述，答辩人已经于租期届满前将房屋返还给了原告，双方的租赁法律关系已经于2017年9月30日终止，因此租期结束后的租金损失是因为其委托的业某某经营不善所导致，与答辩人无关。因此，原告无权要求答辩人赔偿其租金损失。三、原告要求交房和赔偿租金损失的诉讼请求已经超过了诉讼时效。答辩人与原告的租赁期限至2017年9月30日届满，原告直至租赁期限届满三年后才向答辩人主张权利，显然已过诉讼时效。综上所述，答辩人已经向原告完成了房屋交付义务，双方租赁关系已经于2017年10月1日起终止，答辩人没有义务赔偿原告2017年10月1日后的租金损失，况且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。恳请人民法院，查清事实，维护答辩人的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。第三人世茂公司辩称：世茂公司和本案无关，世茂公司与原告是买卖合同关系。原告为支持自己的诉讼请求，当庭提举证据如下：1、不动产权证书一份、购房合同，证明原告为XX路XX号XX中心XX层XX号商品房的产权人，但至今没有见到单独所有的商铺交付，不知房在何处。2、协议书、预租赁合同、委托经营协议、银行流水，证明我与咸阳志通公司签订的租赁合同第八条约定，本合同终止时，被告（志通公司）应按本合同附件所约定的交付标准“正常使用”后的房屋状态交付原告。银行流水证明是以工资的方式支付租金给原告。3、《业主委员会关于二期商场移交存在问题的函》（复印件）、《致：咸阳志通投资有限管理公司的函》（复印件），证明咸阳世茂新都汇存在遗留问题，咸阳志通投资有限公司至今未解决，使业某某无法给业主正常交房，我们是商铺产权人，依法享有对该商铺的各项权利，世茂业主委员会与志通公司的协商对该房屋有关事项达成协议，应该有业主的参与，而协议的当事方未给各业主，只是在协议最后让各业主签名，不符合法律规定，因此协议无效。    4、照片，证明找志通解决问题。被告志通公司质证认为：证据1真实性、合法性均认可，证明目的不认可，被告已经将房屋按照与业务会签订的协议移交给业某某。证据2真实性均认可，证明目的不认可，根据原告出示合同的第八条约定，被告在租期结束后按使用后的状态将房屋交付给原告，因为志通公司已经将房屋交付给原告，不应该再按照合同给原告支付租金，志通公司当时委托招商银行支付租金，至于银行以工资形式支付是银行内部的原因。证据3、4真实性无法核实，证明目的不认可。第三人世茂公司质证认为：同志通公司意见一致,与世茂公司无关。被告志通公司为支持自己的主张，当庭提举证据如下：1、《授权委托书》、证明被告在原告授权下从咸阳世茂地产公司接收房屋。2、租赁合同到期公告，证明被告于2017年9月16日通过报纸公告的方式将租赁合同到期，不再租赁原告房屋的事实，告知了原告，被告已经完整履行了租赁合同约定的义务。3、原告签字协议书、原告签字花名册，证明原告在协议书上签字时就知道租期结束后就不再续租；原告已经收到了自己的房屋，同时被告不再占有。4、备忘录、协议书、世茂二期业主（交房及运营方式）花名册，证明商住区三分之二以上（85%）业主明确知悉在租期结束后被告不再续租的事实，因此租期结束后业主遭受租金损失的与被告无关。商住区三分之二以上（85%）业主已经同意由业某某统一招运营商进行自救等事项，并负责为原告房屋划线，是否划线与被告无关。5、租赁物移交协议书、租赁合同、承诺书、付款说明、转账凭证、增值税专用发票，证明被告完成向原告交房义务后，为了支持广大业主统一经营，遵循广大业主和业某某的意见，将涉案广场整体的经营管理权及附属设施设备统一移交给业某某。 被告租期结束后就撤离了原告的房屋，不再占有使用原告的房屋。被告为了支持原告统一经营，向咸阳中鑫商业运营管理有限公司打入267万元两笔运营费。6、咸阳世茂商住区业主委员会致函以及世贸广场商铺业主面积确认表、（2020）陕0402民初5699号民事判决书、业主与咸阳市商住区业主委员会签订的《业主授权委托经营管理协议》，证明涉案商住区三分之二以上的业主已经收到了房屋；志通公司在租期结束后并未占有原告的房屋。租期结束后业主已经可以占有、利用、控制自己的房屋。业主在与上诉人的房屋租赁期限届满前，已经与咸阳市商住区业主委员会签订了《业主授权委托经营管理协议》,协议约定，租赁期结束后由业某某统一经营业主的房屋。7、咸阳中鑫商业运营管理有限公司向商户和顾客发的通知、经世贸业主委员会议决定通过向广大业主通知和声明、咸阳中鑫商业运营管理有限公司的企业信用信息公示报告、咸阳中鑫商业运营管理有限公司向租户收费的凭证，证明1.原告与被告的房屋租赁租期结束后，涉案房屋是由业某某委托的中鑫公司经营。被告并未占有、控制、利用原告的房屋。2.咸阳中鑫公司是二期业主及代表为了自救成立的公司。3.业某某已经告知全体业主，租期结束后由中鑫公司经营涉案房屋事宜，所以业主对于中鑫公司经营涉案房屋是知道并同意的。4.中鑫公司已经开始获取收益。原告质证认为：证据1真实性认可，证明目的不认可，原告授权从咸阳世茂接受房屋，授权交房，但是给原告交房的时候没有达到标准，原告是一个独立商铺，原来的商铺是有水电和四面墙，现在找不到原告的商铺位置，现在没有给原告划分出来具体商铺位置，原告不认可该组证据。证据2不认可，原告至今没有见到报纸，而且原告有其他联系方式，可以电话也可以短信，但是都没有通知。证据3真实性不认可，协议书不是原告签的，认为这是无效的，花名册的“同意”不是原告签的。证据4协议书上的签字不是原告签的，不认可协议内容，是无效的，业某某在收房过程中出现好多问题，向志通公司反映没有解决实质问题，导致业某某没有交房，原告也没收房，导致原告以前签字同意的协议都是无效的，原告是单独签订的（预）租赁合同，不能因为75%的同意就损害原告的利益。证据5跟原告无关，应该一对一跟原告交付房屋，原告没有听说也没有见到被告给业某某交的运营费。证据6原告不认可，大多数人同意不能代表原告，判决书是别人的，与原告无关，原告没有对外租出去，也没有收到房子。证据7的均不认可，1、业某某没有给我交房，业某某至今没有收到房子2、我们没有跟业某某签订任何协议，他们的活动我们都不认可3、业某某的成员不是我们选举的，我们没有参与过任何选举4、对中鑫公司的任何活动都不认可。第三人世茂公司质证认为：志通公司的所有证据都认可。第三人世茂公司当庭没有提举证据。经综合评议原告所举第1、2组证据及被告所举第1、2、6组证据来源合法，内容真实，本院对其真实性予以确认。原告所举证据3、4及被告证据7除企业信息外的均无原件核对，本院不予认定。被告所举第3组证据，对被告及世茂商住区业主委员会盖章的真实性予以确认；被告所举第4组证据，因涉案商铺所在的新都汇广场业主众多（被告称涉及517户），目前只有部分业主进行诉讼，该组证据不能证明其证明目的，本院不予以认定。被告所举第5组证据与本案无关，本院不予认定。经过举证、质证及询问当事人，本院确认以下事实：2012年10月30日原告与第三人世茂公司签订了《咸阳市商品房买卖合同》，购买了第三人位于XX路XX中心XX层XX号商品房，该商品房建筑面积为43.69平方米，用途为非住宅。原告与被告志通公司签订“委托经营管理协议”，双方又签订了“（预）租赁合同”，约定原告将案涉房屋出租给被告志通公司，从事商业经营活动；租赁期限：自房屋交付之日至交付之日满三个月的次日起三年；从交付日至交付之日满三个月的次日起第一年的租赁费为每平方米250元，第二年租赁费为每平方米500元，第三年租赁费为每平方米750元。被告应自该房屋交付之日后满三个月的次日起每12个月的最后一日，向原告一次性支付该房屋的1个年度的税前租金。合同期满后，被告志通公司在报纸上发布“《（预）租赁合同》期限到期公告”，向咸阳世茂中心一期、世茂新都汇业主发出《（预）租赁合同》到期通知，告知包括原告在内的业主，被告志通公司不再续租，可前往业主委员会接洽房屋接收事宜。案外人咸阳市世茂商住区业主委员会与被告志通公司于2017年7月22日签订 “协议书”，约定被告志通公司承担广场划线费用；一切房屋交付事宜由咸阳市世茂商住区业主委员会完成；协议自咸阳市世茂商住区业主委员会取得76%业主同意后生效。合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同，也未按期交还所租赁的房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付租金。本院认为：被告志通公司与原告签订的“委托经营管理协议”及“（预）租赁合同”，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告之间形成房屋租赁合同的民事法律关系，双方均应按照约定履行合同义务。“（预）租赁合同”第八条约定：本合同终止时，志通公司应按本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还原告。租赁合同期限届满后，被告志通公司未向本案原告交付涉案商铺，而是通过与案外人咸阳市世茂商住区业主委员会签订“协议书”的形式交付商铺。该“协议书”生效条件之一是76%业主同意，本案被告所举证据不能证明76%业主同意。被告作为原告的委托人，接受原告委托，从第三人处接收商铺，在明知该商铺没有墙体，第三人仅对商铺划线标记的情况下，不仅没有告知原告商铺临界标识存在问题，还在对划线未予保护、标记的情况下，进行转租使用，致使原告商铺位置、四址至今无法确认，原告无法接收商铺的状态持续至今。故被告主张自己租期结束后，公告告知原告不再续租，撤离商铺，原告收房不存在障碍，认为其已履行商铺返还义务，及原告诉讼请求已过诉讼时效的辩论意见，本院不予采信。原告在庭审中称其未在“协议书”中签字，被告申请笔迹鉴定，但该协议书不因原告签字而当然生效，其需要76%以上业主同意才能生效，因涉案商铺业主众多（被告称涉及517户），目前只有部分业主进行诉讼，且其中较多业主不认可在协议书及花名册中签字，本案仅对原告笔迹进行鉴定没有实际意义，故对被告的鉴定申请，本院不予准许。综上，对原告要求被告交付商铺的诉讼请求，本院予以支持。因被告志通公司未按约定向原告交付商铺，未交付商铺期间产生的租金损失应由被告志通公司承担。租金损失应以双方在“（预）租赁合同”中约定的最后一期租赁费作为损失计算标准，从2017年10月1日起计算至起诉之日。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〔中华人民共和国民事诉讼法〕若干问题的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》之规定，判决如下：一、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起两个月内向原告张某某交付咸阳市秦都区XX路XX中心XX层XX号商铺，（房屋所有权证号：陕（2016）咸阳市不动产权第S0001109号）；二、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告张某某支付租赁费98302.5元。如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1129元，由被告咸阳志通投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。如未按法律规定交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。       审  判  员   鲁建媛 二0二一年五月十日 书  记  员   曹  莹 1