广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初36478号原告（反诉被告）张先坤。委托诉讼代理人陈俊文，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人黄元纯，广东信科律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市金宝顺精密五金有限公司（以下简称“金宝顺公司”），住所地深圳市龙岗区园山街道大康社区安兴路**201，统一社会信用代码91440300342851286X。法定代表人郑泽钦。被告郑泽钦。二被告共同委托诉讼代理人曾超群，广东卓高律师事务所律师。上述当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，金宝顺公司在法定期限内提出反诉，本院依法合并审理根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员张彩飞独任审理，公开开庭进行了审理。张先坤及其委托代理人陈俊文、黄元纯到庭参加诉讼，郑泽钦及两被告共同委托代理人曾超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张先坤向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付厂房装修残值补偿300000元；2.请求法院判令被告向原告支付搬迁补助费用40000元；3.请求法院判令被告向原告支付机器搬迁费用91140元；4.请求法院判令被告向原告支付停工停产损失补偿122100元；5.请求法院判令被告返还原告押金40000元；6.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月12日，张先坤与金宝顺公司签订《厂房租赁合同》，约定金宝顺公司将座落于圆山街道西坑村谭面路1-3号第B幢三楼厂房出租给原告，租赁建筑面积1000平方米，租赁期限自2018年5月1日起，至2023年2月1日止，押金40000元，月租金为人民币18500元（第一第二年租金不变，第三年起递增率为10%）。2020年，因市政项目需要，上述厂房被纳入征收范围，被告私自收取应补偿给原告的搬迁补偿、停工停产损失补偿、厂房装修残值补偿等款项。原告多次就上述款项跟被告协商，被告均推诿不予解决。此后，原告通过附近已搬迁厂房的租户了解到，已搬迁厂房的租户都收到了相应的补偿款。大致标准为：室内自行装修装饰补偿评估单价为300元/平方米；搬迁补助为40元/平方米；机器搬迁费用约为重置成本的6%。且由于被告不配合原告处理补偿款事宜，导致原告生产陷入停滞，给原告造成了停工停产损失，包括但不限于18名员工的劳动报酬及订单迟延交货的违约金等。金宝顺公司私自收取征收补偿款的行为严重侵害原告合法权益。两被告共同答辩称：我方认为根据厂房租赁合同第七条第三项，厂房租赁期间厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。而涉案厂房正是因为市政动迁无法继续履行，双方解除合同，互不付赔偿责任。请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。金宝顺公司向本院提出如下反诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间的《厂房租赁合同》;2、请求张先坤向金宝顺公司支付所欠租金及水电费共计88739.6元;3、请求张先坤支付违约金44000元整。4、本案的诉讼费,保全费,律师费等一切费用由张先坤承担。在诉讼中，金宝顺公司变更其第2项诉讼请求金额为210657.3元（截止2021年3月26日）。事实和理由：2018年4月12日,金宝顺公司与张先坤签订《厂房租赁合同》,合同约定了厂房地址,面积,租金收取方式等(详见合同),合同租赁期限从2018年5月1日起至2023年2月1日止。但在2020年4月份,金宝顺公司收到园山街道土地整备中心的提示《关于地铁16号线二期工程项目房屋征收的温馨提示》及相关图纸,指明张先坤从金宝顺公司处租赁的厂房在征收范围内,故金宝顺公司与张先坤商洽搬迁事宜,但张先坤恶意要求金宝顺公司支付巨额补偿,否则拒绝搬迁,且从2020年7月2日开始拒交任何租金水电。金宝顺公司认为张先坤要求巨额补偿缺乏法律和合同依据,《厂房租赁合同》第七条第3款明确规定:厂房租赁期间,因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行,双方互不承担责任。现在因为市政动迁导致本合同无法继续履行,本合同应提前解除,且双方互不承担责任。但张先坤在租赁存续期间,拖欠租金长达三四个月,已经严重损害金宝顺公司的合法权益且构成根本违约,故请求法院依法查明事实,解除双方的租赁合同并请求张先坤支付所欠租金水电及违约金。张先坤答辩称，1、金宝顺公司对原告租赁的场地停水停电，并且电梯也不能正常使用，应对相关租金予以减免。被告没有提供确切证据证明水电费的发生；2、金宝顺公司2020年7月份与拆迁方签订拆迁补偿协议，向原告隐瞒了相关事实，也未支付原告相关拆迁补偿权益，所以原告有权暂不支付租金，并不存在违约的行为。所以被告的违约金请求没有事实和法律依据。郑泽钦表示同意金宝顺公司的反诉讼请求。经审理查明，2018年4月12日，郑泽钦为出租方（甲方），张先坤为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于园山街道××谭面路××号××楼的厂房（以下简称“涉案租赁厂房”）出租给乙方，建筑面积1000㎡。租赁期5年，自2018年5月1日至2023年2月1日。月租金18500元，第一、二年租金不变，第三年起递增率为10%，第五年在原基础上递增10%。保证金为2个月租金，租金应预付一个月，每月5日前支付。合同第七条第3款约定：厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。郑泽钦与金宝顺公司共同在《厂房租赁合同》甲方落款处签章。《厂房租赁合同》签订后，张先坤支付了厂房押金40000元，并支付了2020年7月份以前（含2020年7月）租金及水电，其中2020年5月至7月每月租金为22000元。另查，涉案租赁厂房是横岗西坑村委集体所建，金宝顺公司从村委承租后转租给张先坤，因金宝顺公司未在指定期限内提交建筑规划许可证。本院认定涉案租赁厂房无建筑规划许可，亦无三证一书。关于涉案租赁厂房的现状及双方履行涉案租赁合同的情况，张先坤述称金宝顺公司私自与案外人大潮汕公司签订补偿协议，没有跟原告确认相关评估项目及评估范围，侵犯了原告的合法权益。2020年7月份之后被告为了逼迫原告搬迁，时不时停水停电，2020年9月至10月电梯停1个月，2020年7月后停了2次水电，每次停3、5天，我们了解到被告签了补偿协议，但是没有把相关款项支付给我们，所以我们没有继续交租。2020年12月24日我们已经搬离，厂房我们锁了，里面有我们的机械设备等物品，但我们没有在正常使用涉案厂房，自2020年12月22日开始处于停电状况。两被告述称涉案租赁厂房由原告锁着且未交付钥匙，未办理交接，涉案租赁厂房的水电是正常的。停过一次电是因为原告搬迁设备导致所有电路设备裸露，有安全隐患，当时已经跳闸一次，只停了几个小时，要求原告排除安全隐患，后面没有再停过，电梯有因为维修停过将近1个月，没有停过水。在审理过程中，张先坤已于2021年4月19日将涉案租赁厂房交还给金宝顺公司。双方当事人均确认涉案租赁厂房属于城市更新拆迁范围，为查明相关搬迁补偿情况，本院依原告申请向案外人深圳市大潮汕建设有限公司、深圳市横岗西坑股份合作公司调取了《深圳市龙岗区园山街道西坑片区GX01城市更新项目搬迁补偿安置协议（清租）》及《估价结果明细表》、《搬迁设备搬迁费评估明细表》、《室内自行装修装饰估价结果明细表》、《补偿费用确认表》、账户交易信息等，对于以上材料，原告质证称上述证据证明了2020年7月31日金宝顺公司与深圳市大潮汕建设有限公司、深圳市横岗西坑股份合作公司第三分公司，深圳市横岗西坑股份合作公司共同签订了搬迁补偿安置协议，明细表证明涉案租赁厂房三楼的拆迁及装修补偿费用共248217元，账户交易明细回单证明了2020年8月25日被告已收到补偿款2687925元。两被告确认已收到2687925元，是整体厂区的搬迁补偿费用，其余的没有拿到。拆迁补偿安置协议第3页第二条第七项明确写明，如乙方在2020年9月30日前未完成腾房，将不可获得513246元的奖励金，而原告直至开庭当日还未完成交接手续，并未交钥匙给到被告，所以我方没有拿到上述奖励金。《估价结果明细表中》二次装修182879元不仅仅是三栋B楼原告承租的厂房，还包含了A栋另外租户的。机械搬迁费用65338元我方认可，《室内自行装饰装修估价结果明细表》是补偿协议的一部分，但有很多装修是被告原有的装修，原告装修的价值仅有40809元，原告填写的明细表中打勾的部分由原告自行装修，其他的均属被告原有的装修。关于原告主张的装修补偿、搬迁补助费用、机器搬迁费用等，原告在庭审中表示同意由法院在拆迁补偿安置协议范围内进行合理认定，不要求进行评估。关于原告主张的停工停产损失补偿，原告请求在拆迁补偿安置协议的其他费用项目内进行考量。两被告辩称应根据原被告双方签订的《厂房租赁合同》进行协商，合同约定我方是没有赔偿责任的，但是我方基于公平原则同意赔偿原告实际的装修费用和机器搬迁费用，其他不认可。再查，金宝顺公司为一人公司，郑泽钦是金宝顺公司的唯一股东。以上情况，有双方当事人提交的各项证据及庭审笔录附卷佐证，足以认定。本院认为，涉案租赁厂房已列入城市更新拆迁补偿范围，涉案《厂房租赁合同》无法继续履行，且涉案租赁厂房无建筑规划许可，无三证一书，本院认定涉案租赁合同无效。由于城市更新拆迁应属不可抗力，根据相关法律规定及《厂房租赁合同》的约定，原、被告均无须承担违约的赔偿责任。但金宝顺公司已收取涉案拆迁补偿费用2687925元，而根据拆迁补偿协议及相关表格的内容，其中部分拆迁补偿费用应由张先坤所得，具体认定如下：1.机械搬迁费用65338元，双方均无异议，本院予以认定；2.装修残值80000元，涉案拆迁补偿协议中B幢三楼的装修估价共130365元，金宝顺公司主张有部分是被告原有的装修，但被告提交的确认表未经原告签名确认，不足以证明双方应分割的装修价值，再查张先坤提交的装修合同及装修清单，确无地板等装修项目，本院认为被告辩称部分有理，参考装修估价，酌定张先坤应得装修补偿款80000元。3.停工停产损失补偿120000元，涉案拆迁补偿项目中包含停工停产损失，本院根据原、被告关于租金的约定，酌定张先坤应得相关损失补偿120000元。此外，金宝顺公司收取张先坤厂房押金40000元，应予退还。关于金宝顺公司的反诉请求，张先坤占有涉案租赁厂房至2021年4月19日，自2020年8月1日至2021年4月19日间，根据被告提交的两份水电费租金结算单，可见自2020年10月后，电费、水费均几乎没有增长，侧面印证了原告主张被告有停电停水等阻挠原告正常使用涉案租赁厂房的行为，且原告在2020年7月前均正常履行涉案合同义务，金宝顺公司自2020年8月收到相关拆迁补偿款，至今未向张先坤支付其应得部分，张先坤主张因金宝顺公司未支付拆迁补偿款而未支付租金符合常理。但张先坤占用涉案租赁厂房，确实给金宝顺公司造成了租金损失，且张先坤拒不退还涉案租赁厂房，亦导致金宝顺公司未得到拆迁补偿的相关奖励金。综合以上情况，本院酌定张先坤按50%的租金标准向金宝顺公司支付自2020年8月1日至2021年4月19日的占有使用费，经核算为94966.66元（11000元×8个月+11000元÷30天×19天）。金宝顺公司请求张先坤支付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。金宝顺公司主张水电费等共计34657.3元，符合双方合同约定，亦与张先坤所述使用涉案租赁厂房的情况相符，本院予以认定。金宝顺公司系一人公司，郑泽钦为金宝顺公司唯一股东，两被告未举证证明其财务相互独立，应对张先坤承担连带责任。综上，两被告应连带向张先坤支付款项合计305338元，张先坤应支付给金宝顺公司款项合计129623.96元，相互抵消后，两被告仍应向原告支付175714.04元。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、认定原、被告之间于2018年4月12日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告深圳市金宝顺精密五金有限公司、郑泽钦应于本判决生效之日起五日内连带向原告张先坤支付相关款项175714.04元；三、驳回原告张先坤其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市金宝顺精密五金有限公司其他反诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9732.4元（原告已预交），保全费3486.2元，由两被告负担6803.5元，剩余部分由原告负担，反诉受理费5119.86元（金宝顺公司已预交），由原告负担4999.6元，剩余部分由被告负担，两相抵消后，金宝顺公司应支付给张先坤1803.9元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张彩飞二〇二一年五月六日书记员  洪莎莎