北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初4647号原告：刘建鹏，男，1982年9月8日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：智丽虹，北京市炜衡律师事务所律师。被告：王文良，男，1949年1月26日出生，回族，住北京市通州区。被告：刘宝军，男，1977年6月23日出生，汉族，住北京市通州区。被告：王海光，男，1971年12月31日出生，回族，住北京市通州区。第三人：北京市通州区于家务回族乡人民政府，住所地：北京市通州区于家务回族乡于家务村。法定代表人：李亚军，乡长。委托诉讼代理人：张成娟，北京亚森律师事务所律师。原告刘建鹏诉被告王文良、刘宝军、王海光，第三人北京市通州区于家务回族乡人民政府（以下简称于家务乡政府）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘建鹏的委托诉讼代理人智丽虹、被告王文良、被告刘宝军、被告王海光、第三人北京市通州区于家务回族乡人民政府的委托诉讼代理人张成娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建鹏向本院提出诉讼请求：1.要求三被告退还原告厂房租金265000元；2.三被告支付原告逾期退还租金的损失（以265000元为基数，自2019年8月25日起计算至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.三被告赔偿原告经济损失473857元；4.三被告支付原告补偿款102943.6元；5.诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年4月13日，原告与被告王文良签订《厂房租赁合同》，被告将北京市通州区于家务乡于家务村二街工业园（土地面积14亩，厂房面积约5000㎡）租赁给原告用于物流、仓储、分租、租赁等方面的经营。租赁期限从2018年6月1日起至2027年5月31日止。半年租金265000元，租金按半年付。双方签订合同后，原告向被告王海光、刘宝军共支付了半年租金265000元。为经营使用，原告投入人力、物力对租赁厂房进行改造，支出费用约50万元。2018年8月，相关政府部门对涉案厂房所在地区进行拆迁，并发布了正式的拆迁公告。原告与被告就退还租金和赔偿事宜进行了多次协商，并且在于家务回族乡果村村民委员会的组织下进行过调解，未达成一致意见。原告为维护其合法权益，依法提起诉讼，请求法院判如请。被告王文良、刘宝军、王海光共同辩称：租赁合同是由原告起草的，王文良不识字，签订合同时对合同具体内容并不清楚，签订合同是因为租金价格合适。涉案土地是刘宝军与王海光从村委会租赁的。对于王文良签订的合同我们追认。但我们认为合同应属无效。同意退还部分租金，但是涉案房屋原告实际使用了，应扣除实际使用期间的租金。不同意赔偿经济损失及利息损失。第三人于家务乡政府述称：乡政府并非合同相对方，乡政府与本案无关。相关补偿可以依据租赁合同确定，腾退款尚未完全发放。王文良并非此次腾退的被腾退人。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月13日，王文良（甲方）与刘建鹏（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将北京市通州区于家务乡于家务村二街工业园（土地面积14亩，厂房面积约5000㎡）；本租赁物，乙方用于物流、仓储、分租、租赁等方面的经营，由乙方自行统一管理、经营；租赁期限自2018年6月1日起至2027年5月31日至；年租金53元（伍拾叁万元整），含税；半年租金265000元（含税），租金按半年付，乙方每次提前30天缴纳下一期房租，租金每3年后递增百分之五（即第四年开始递增）；乙方应准时按约定时间交付租金，如有拖欠租金，甲方每天按月租金的千分之一加收滞纳金，拖欠租金一个月以上，乙方则按当月租金5%违约金赔偿甲方，甲方有权收回房屋解除合同。并保留追偿权利；乙方可根据经营运营的需要对厂房进行改造（可进行地面翻修、房子开门改门、房内隔断等不影响主体架构的调整），但不得擅自改变房屋主体结构，确实需要进行主体架构改造的要得到甲方书面同意，租期三年内如国家征地与政府拆迁或不可抗力的导致不能正常经营，甲方需赔偿给乙方总拆迁款百分之二十，作为乙方前期投资建设补偿（经营补偿、拆迁补偿、搬迁补偿等各项补偿）；在租赁期内，如因国家政策调整或政府行为规划、征地、占地的情况，土地、地上建筑物及装修、绿化等补偿归甲方所有（如乙方投资的建筑物，归乙方所有，但合同期满后归甲方所有）。乙方必须配合甲方搬迁工作，甲方须提前3个月通知相关信息，甲方退还乙方已交剩余租金。并给乙方3个月时间，以便乙方寻找库房；双方并就厂房租赁的其他事宜作出约定。2018年4月14日，刘建鹏分别向王海光、刘宝军支付租金17万元、3万元。2018年6月4日，刘建鹏向刘宝军支付租金65000元。刘建鹏称其于2018年4月份接收涉案租赁物，王海光、刘宝军称其于2018年3月份向刘建鹏交付涉案租赁物。此后，刘建鹏出资对租赁物进行了改造。本案审理过程中，刘建鹏、王海光、刘宝军、王文良均认可上述租赁关系的出租人为王海光、刘宝军。涉案场地内房屋未取得建设工程规划许可证。2018年8月26日、9月5日，因涉案场地涉及通州区于家务乡工业大院腾退项目，王海光、刘宝军陆续将涉案土地腾退。经各方当事人确认，刘宝军已于2019年5月15日取得腾退补偿款514718元。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王海光、刘宝军将并未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给刘建鹏，该租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以退还；不能退还或者没有必要退还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，王海光、刘宝军理应退还刘建鹏交纳的相应租金，但应扣除刘建鹏实际使用厂房期间的使用费。本院参照合同约定的租金标准、租期起算时间及涉案房屋首次腾退的时间计算上述使用费的数额。因王海光、刘宝军未及时退还房屋租金，刘建鹏要求支付逾期退还租金的利息损失，本院予以支持，计算基数以王海光、刘宝军应退还的租金数额为准，结合涉案房屋的实际腾退时间，刘建鹏主张按照自2019年8月25日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期退还租金的利息损失，合法有据，本院予以支持；本案中，租赁关系双方理应知道出租的房屋并未取得建设工程规划许可证，双方对于合同无效的后果均存在过错。刘建鹏承租房屋确已投入资金对租赁物进行了改造，租赁合同无效必然会造成刘建鹏投入、经营、搬迁等相应损失，王海光、刘宝军应当予以赔偿。但租赁物现已腾退，刘建鹏并未能提供充足的证据证明其实际损失数额，关于损失的数额本院参照双方合同约定暂按刘宝军实际已取得的腾退补偿款的20%予以计算。关于刘建鹏主张要求王海光、刘宝军支付腾退补偿款的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。需要说明的是，王海光、刘宝军作为共同出租人应承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王文良与原告刘建鹏于2018年4月13日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告王海光、刘宝军连带给付原告刘建鹏租金138671.2元及逾期退还租金损失（以138671.2元为基数，自2019年8月25日计算至实际退还租金之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后七日内执行清；三、被告王海光、刘宝军连带赔偿原告刘建鹏经济损失共计102943.6元，于本判决生效后日七日内执行清；四、驳回原告刘建鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11858元，由原告刘建鹏负担6934元（已交纳），由被告王海光、刘宝军共同负担4924元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  叶福勇二〇二一年五月七日书记员  籍 晨书记员  张 鹏