广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2471号上诉人（原审原告）：朱燕玲，女，1985年5月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：伦豪，男，1986年12月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区，系上诉人朱燕玲的配偶。委托诉讼代理人：王世明，广东信达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘名元，男，1975年4月22日出生，汉族，身份证住址湖南省常宁市。被上诉人（原审被告）：方文英，女，1982年5月10日出生，汉族，身份证住址湖南省常宁市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴君婧，广东广岭律师事务所实习人员。上诉人朱燕玲因与被上诉人刘名元、方文英房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱燕玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持朱燕玲一审全部诉讼请求，即判令解除朱燕玲与刘名元、方文英签订的《房屋买卖合同》，刘名元、方文英向朱燕玲返还已收取的合同款项75万元；2.本案全部诉讼费用由刘名元、方文英承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、涉案房屋买卖合同签订于2018年7月6日，违反2017年3月17日广州市人民政府发布的房地产调控政策，不应继续履行。一审判决各方当事人继续履行该合同，不符合《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》（法明传[2013]359号）第一条规定精神，亦给社会公众错误示范，影响政府房地产调控措施的贯彻落实。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条第一款规定及“举轻明重”原则，本案房屋买卖合同应予解除或撤销，这亦与朱燕玲查询到的全国其他地区高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引、纪要规定一致。二、涉案房屋买卖合同事实上无法继续履行。涉房屋买卖合同约定朱燕玲向银行申请购房款的70%的按揭贷款，但因案涉房屋买卖合同的约定违反政府房地产调控政策，不符合银行贷款发放条件，银行已明确拒绝贷款，故合同约定向银行申请按揭贷款已在事实上不能履行，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不得继续履行合同的情形，一审判决适用法律错误。三、前案生效判决不影响本案根据新的事实作判。虽然（2019）粤01民终13868号判决已经驳回了朱燕玲有关解约的诉请，该判决已生效，朱燕玲已按该生效判决履行了支付首期款65万元的义务，亦前往银行办理按揭贷款手续，履行了生效判决确定的义务，但因银行于2020年1月13日明确拒绝发放按揭贷款属于新的事实，且被告知政府房地产调控政策的存在，故本案应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定并参照《九民会议纪要》精神处理，认定朱燕玲是依据新的事实及刘名元、方文英的违约行为而提起本案，并非重复诉讼，而是新诉讼，应判令支持朱燕玲解约请求。本案可在查明事实后作出与前案不同的判决，即使判决结果相反，亦非前案判决错判。一审判决虽认定本案不属于重复起诉，但机械认为不能作出与前案生效判决相悖的处理，没有法律依据。另需说明，由于民事诉讼法规定再审提起期限为六个月，而朱燕玲于2020年1月13日发现政府调控政策导致合同无法继续履行后，即向一审法院提起本案诉讼，一审法院于2020年4月17日开庭审理，2020年6月11日作出判决，但至2020年7月15日才向朱燕玲发出一审判决，此时已超过申请再审的六个月期限，导致朱燕玲已无法对前案判决启动再审程序。四、涉案合同第6条约定交房时间为2018年12月30日前，而刘名元、方文英经朱燕玲催告后，仍拒绝履行交付房屋给朱燕玲使用的主合同义务，属于根本违约，朱燕玲有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定解除合同。五、刘名元、方文英故意拖延，导致原先的银行《同贷书》过期，属于以自己的行为表明不履行主要债务的违约行为，朱燕玲有权根据合同法相关规定解除合同。前案判决生效后，刘名元、方文英申请强制执行，要求朱燕玲支付首期款65万元。朱燕玲收到法院通知后，立即于2019年9月12日向法院缴纳首期款65万元，履行了判决及合同义务，此时原银行《同贷书》尚在有效期内，距离银行《同贷书》过期时间（2019年12月22日）仍有40天，刘名元、方文英对此明知但却拒绝履行赎楼义务，导致原银行《同贷书》过期，致使房屋买卖合同现在无法履行。六、民事诉讼应遵循诚实信用原则。刘名元、方文英已向一审法院提交民事反诉状，明确表示同意解除合同，一审法院将反诉状当庭送达给朱燕玲。由于刘名元、方文英的代理律师未在举证期限内提交民事反诉状，一审法院当庭决定不予受理其反诉。此后刘名元、方文英的代理律师在并未征求当事人意见的情况下，出尔反尔，当即表示不同意解除合同，要求继续履行合同，这有违诚信原则。在双方起诉状、反诉状均已有效送达对方的情况下，应认定买卖双方就解除房屋买卖合同的意思表示已经达成一致，该合同已实际解除。刘名元、方文英的代理律师当庭变更陈述，明显属于虚假的意思表示，应依照相关民法总则规定认定属于无效行为。综上，请求二审查明事实，支持朱燕玲的上诉请求。二审庭询中，朱燕玲明确表示其上诉请求第一项中要求解除合同的签约主体为朱燕玲与刘名元，但仍坚持要求刘名元、方文英共同向朱燕玲返还已付合同款75万元，原因是朱燕玲是付款至方文英账户，且刘名元、方文英为夫妻关系，方文英亦在涉案买卖合同中签名。被上诉人刘名元、方文英二审答辩称：刘名元、方文英在本次买卖交易中不存在任何违约行为。朱燕玲作为违约一方，无权要求解除合同。刘名元、方文英不同意朱燕玲的上诉请求。一审判决事实查明清楚，适用法律正确，应予维持。朱燕玲于2020年1月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除朱燕玲与刘名元、方文英、广州市永超房地产中介有限公司之间签订的《房屋买卖合同》；2.刘名元、方文英向朱燕玲返还已收取的合同款项75万元人民币；3.刘名元、方文英、广州市永超房地产中介有限公司公平负担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2018年7月6日，朱燕玲（买方）与刘名元、方文英（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、卖方为刘名元，买方为朱燕玲。二、买卖的房屋地址位于广州市增城区XX街XX北XX号XX幢XX房（以下简称涉案房屋），建筑面积分别为98.96平方米、套内面积83.53平方米，物业成交价为227万元，交付房屋日期为2018年12月30日前。三、卖方不能按合同约定将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交的30%违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付物业或者未能按照履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的0.1%向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。四、买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业时，应向卖方支付该物业成交价的30%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款全额的1%向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的0.1%向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。五、由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。六、赎证均由第三方去办理，卖方应当配合第三方办理。七、买方于2018年7月6日当天支付10万元定金。首期楼价款（含定金）共计75万元，同贷书出后3个工作日前付清。余款152万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金过户当天支付予卖方。卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件、合同等。2018年7月6日，方文英出具《定金收据》证明收到朱燕玲支付的购房定金10万元。2018年9月25日，广发银行（广州分行）出具《关于朱燕玲1360000.00元人民币二手住房按揭贷款的批复》。2018年9月29日，广发银行股份有限公司广州分行（甲方）与朱燕玲（乙方）签订《个人房屋按揭贷款合同》。2018年10月31日，朱燕玲向一审法院提起另案诉讼，起诉刘名元房屋买卖合同纠纷一案，一审法院受理后案号为（2018）粤0118民初7151号。刘名元在该案件中提出反诉。朱燕玲的本诉请求为：1.刘名元继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2.刘名元披露婚姻状况；3.刘名元提供个人名下银行账户用以收取首期款；4.刘名元向朱燕玲支付逾期履行违约金，从2018年10月10日起至实际履行合同之日止，暂计至起诉之日约45400元(2270000元*0.1%*20天）；5.刘名元向朱燕玲承担律师费损失2万元；6.本案诉讼费用由刘名元承担。刘名元反诉请求为：1.朱燕玲立即向刘名元支付65万元首期款，并支付逾期支付首期款的违约金（自2018年9月29日起，每日按65万元的百分之一计算至朱燕玲实际支付之日止）；2.朱燕玲向刘名元赔偿律师费损失2万元；3.本案所有诉讼费用均由朱燕玲承担。该案一审法院经审理后查明：2018年10月29日，中国银行账户余额打印清单显示朱燕玲在中国银行广州燕玲大厦支行的账户可用余额为1050068.11元等事实。一审法院于2019年3月25日作出该案判决，认为朱燕玲与刘名元、方文英、广州市永超房地产中介有限公司于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。由于刘名元自称方文英系其妻子，且合同约定卖方是刘名元一人，涉案房屋亦只登记在刘名元一人名下，故朱燕玲主张上述《房屋买卖合同》的卖方是刘名元，理由充分，一审法院予以确认。关于朱燕玲请求刘名元继续履行上述《房屋买卖合同》以及请求刘名元提供个人名下银行账户收取首期款的问题。由于刘名元明确表示同意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，且反诉请求朱燕玲支付首期购房款65万元，亦明确由其妻子方文英的银行账户来收取首期款，合同约定支付首期款的条件（同贷书出具三个工作日）亦已成就。因此，朱燕玲与刘名元应继续履行涉案《房屋买卖合同》，朱燕玲应向刘名元指定的方文英的银行账户支付首期款65万元。关于朱燕玲请求刘名元支付逾期履行收款义务的违约金以及刘名元反诉请求朱燕玲支付逾期支付首期款的违约金的问题。从查明的事实可知，朱燕玲与刘名元签订的《房屋买卖合同》并未就首期款的支付方式进行约定，虽然朱燕玲将定金支付至方文英的银行账户内，但是涉案房屋登记在刘名元个人名下，且刘名元未提交合法有效的证据证明其已明确指示朱燕玲将首期款支付至方文英的银行账户内。而后期双方就此问题以及办理按揭贷款事宜未协商一致，直接导致朱燕玲至今未向刘名元支付首期房款，该责任不可归责于朱燕玲或刘名元。因此，朱燕玲与刘名元均请求对方承担违约责任，理据不充分，一审法院均不予支持。为此，该案判决如下：一、朱燕玲与刘名元继续履行2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》；二、朱燕玲在该判决发生法律效力之日起十日内向刘名元指定的方文英银行账户（账号62×××78）支付首期房款65万元；三、驳回朱燕玲的其他诉讼请求；四、驳回刘名元的其他反诉请求。判后，朱燕玲不服该案一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。在2019年8月1日的广州市中级人民法院庭询笔录中，朱燕玲明确表示自己没有一次性支付剩余房款的能力，请求广州市中级人民法院将该案发回一审法院重审，并表明不能以按揭付款的方式履行合同。广州市中级人民法院另查明如下事实：一审判决查明事实无误，广州市中级人民法院予以确认。另查明，朱燕玲二审陈述称其第二次向广发银行申请按揭取得同贷书的有效期限至2019年10月22日，需要在该日前办理完成涉案房屋的转移登记手续，将房地产权证入押给银行，银行才会正式放款。再查明，朱燕玲已另案提起诉讼，诉求解除涉案合同。广州市中级人民法院经审理后认为：一审判决后，刘名元并未向广州市中级人民法院提起上诉，且同意继续履行合同。朱燕玲二审庭询中明确其上诉请求是要求将本案发回重审，理由之一是其无法一次性付清余款，刘名元是否予以配合其按揭支付余款存在不确定性。根据朱燕玲二审所述其向广发银行申请办理按揭取得同贷书的有效期限至2019年10月22日，需要在该日前办理完成涉案房屋的转移登记手续，将房地产权证入押给银行，银行才会正式放款。为此，因同贷书有效期限未届满，在前述日期前，本案现无证据证明刘名元拒绝配合后续交易，故朱燕玲前述理由不成立。朱燕玲提出发回重审的理由之二是本案遗漏列方文英为本案一审被告，程序有误。因涉案房屋登记在刘名元名下，方文英在《房屋买卖合同》上签署姓名，现方文英并无对涉案合同继续履行提出异议，故朱燕玲该主张并不导致本案需发回重审，广州市中级人民法院亦不予采纳。综上所述，朱燕玲的上诉请求不成立，应予驳回。为此，广州市中级人民法院于2019年8月7日作出（2019）粤01民终13868号终审判决，驳回上诉，维持原判。2019年6月21日，朱燕玲再次起诉刘名元、方文英，一审法院受理后，案号为（2019）粤0118民初5208号。在该案中，朱燕玲的诉讼请求为：1.判令确认刘名元、方文英违约并解除朱燕玲、刘名元、方文英间于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》；2.判令刘名元、方文英应向退还己付购房定金100000元，并向朱燕玲支付房屋总价10％的违约金即227000元；3.判令刘名元、方文英赔付朱燕玲已支付的按揭代理费用9520元。上述第2、3请求款项合计336520元；4.本案诉讼费及诉前财产保全费由刘名元、方文英承担。事实和理由：刘名元、方文英违约未向朱燕玲交付涉案房屋，涉案房屋约定的交付时间为2018年12月30日前。因此，2019年4月17日朱燕玲向刘名元、方文英寄发律师函，要求刘名元、方文英在收函之日起5个工作日内腾空房屋交付朱燕玲使用并支付相应违约金。刘名元、方文英复函拒绝履行交房义务。2019年4月25日朱燕玲再次致函刘名元、方文英要求其最迟于2019年5月1日前完成房屋交付义务并支付相应违约金，否则将构成根本性违约并视刘名元、方文英放弃继续履行合同。刘名元、方文英复函仍拒绝履行交房义务。时至起诉日，刘名元、方文英未向朱燕玲交付涉案房屋使用。此外，方文英因其他房屋买卖无力支付房款，已被他人申请仲裁[(2019)穗仲案字第2623号]追究违约责任，方文英名下财产包括其银行账户将有可能被冻结。若朱燕玲按判决向方文英账户支付相应购房款项，则该款有可能也被冻结，对此，朱燕玲对合同后续之履行深感不安。综上，刘名元、方文英拒绝履行合同约定的房屋交付义务已构成根本性违约，且刘名元、方文英深陷其他房屋买卖纠纷，涉案合同履行存在风险。为保障自身合法权益，朱燕玲决定诉至法院请求解除合同，并追讨已付定金和追究违约责任，望判如所请。该案经审理后，一审法院认为：朱燕玲在另案主张继续履行《房屋买卖合同》且一审法院已支持其该项诉讼请求，现又在本案中主张解除《房屋买卖合同》，理由如下：一是刘名元、方文英未在2018年12月30日前交付涉案房屋，构成违约；二是刘名元、方文英有其他债务纠纷无能力继续履行《房屋买卖合同》，履行存在障碍。一审法院对此分析如下：一、合同约定涉案房屋的交付时间在诉争期间，已生效判决已认定双方均不构成违约，且刘名元、方文英亦积极履行另案的生效判决，表示愿意立即交付涉案房屋，现朱燕玲在本案中仍以刘名元、方文英逾期交房为由主张刘名元、方文英违约并解除合同，理据不足，一审法院不予采纳。二、在刘名元、方文英明确表示同意继续履行合同的情况下，朱燕玲却单方认为刘名元、方文英没有履行能力，且向一审法院提供的证据并不足以证明其主张，故一审法院不予采纳。综上，朱燕玲主张解除《房屋买卖合同》，理据不足，一审法院不予支持。至于朱燕玲主张返还购房定金、支付违约金以及按揭代理费的问题，因刘名元、方文英不构成违约，故一审法院对朱燕玲的上述主张不予支持。为此，一审法院于2019年12月10日作出判决，驳回朱燕玲的诉讼请求。2019年8月15日，刘名元向朱燕玲发函，内容为要求朱燕玲支付首期款，继续办理交易手续。2019年8月29日，刘名元向一审法院就（2018）粤0118民初7151号、（2019）粤01民终13868号案件申请强制执行。2019年9月12日，朱燕玲向一审法院交付65万元执行款。朱燕玲提供：1.2017年3月17日的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，拟证明因政策变化，购买涉案商品房首付款比例不低于70%。2.2017年8月29日的粤（2017）广州市不动产权第02010638号登记在伦豪名下的《不动产权证》及《个人房屋按揭贷款合同》，拟证明原告名下已有一套房产并存在按揭贷款，再行购朱燕玲名下已有一套房产并存在按揭贷款，再行购买需要支付七成首付。一审再查明，朱燕玲与伦豪为夫妻关系，于2016年10月15日登记结婚。一审审理中，朱燕玲陈述以下事实：1.本次起诉要求解除合同的理由是合同约定的付款方式无法履行，即银行贷款需要首付七成，资金不足。2.至于之前同贷书如何取得，是因为刘名元、方文英夸大了首付款的支付情况，骗取银行贷款承诺。同时银行发放同贷书只是初步审核，在实际放款前会注意到首期款不符合要求的情况，银行不会放款。3.在（2019）粤01民终13868号民事判决书下来后，朱燕玲是需要凑钱的，且主动联系执行法官缴纳执行款。4.（2019）粤0118民初5208号判决作出后，朱燕玲交了上诉状，但是没有缴纳上诉费。5.2019年9月12日向一审法院交付了首期款，此时第二份同贷书没有过期，如果刘名元、方文英积极履行合同是可以办理还款和过户的，但是刘名元、方文英拖延办理。6.在2019年8月中旬收到（2019）粤01民终13868号民事判决书。虽然在2019年5月30日，中国银行账户余额打印清单显示朱燕玲在中国银行广州燕玲大厦支行的账户可用余额为1002287元，但之后朱燕玲可能存在资金调动等问题。刘名元、方文英陈述以下事实：1.刘名元、方文英不存在骗取贷款的事实，银行同贷书是合法取得的。2.刘名元、方文英在（2018）粤0118民初7151号民事判决出具后就马上向银行申请提前还款，但是朱燕玲继续提起上诉。在（2019）粤01民终13868号二审判决作出后，刘名元、方文英也申请提前还款，但是当时朱燕玲已经提起（2019）粤0118民初5208号案件，要求解除合同。刘名元、方文英不知道合同能否解除，所以没有还款，但是刘名元、方文英可以随时还款。3.根据（2019）粤01民终13868号民事判决书申请执行前，刘名元、方文英向朱燕玲主张过首期款，但是朱燕玲的律师说当事人想走诉讼程序，不想直接与刘名元、方文英对接，要求向法院打款。一审法院认为：根据广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终13868号生效判决书，已经对双方签订的合同效力，之前双方是否存在违约行为以及合同是否应当继续履行进行了论述和认定，一审法院不再赘述。（2019）粤0118民初5208号案件中，朱燕玲已经提出要求解除涉案合同诉请，被法院驳回，现朱燕玲再次提出解除合同诉请，理由为因银行贷款政策变化导致首付比例须付七成，《房屋买卖合同》约定的付款方式无法实现。上述理由与（2019）粤0118民初5208号案件理由不同。因此，不构成重复诉讼，一审法院应当予以受理。因双方之前的争议问题已经由生效判决予以处理。故一审法院审查是否出现新的情况阻却合同继续履行，该情况是否导致合同无法履行而应解除。分析朱燕玲提供的证据显示，相关房管政策在2017年3月17日公布，且伦豪名下的位于荔湾区xx街xx号xx房于2017年8月29日已经取得不动产权证书，而涉案《房屋买卖合同》在2018年7月6日签订。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，政策公布和伦豪的房产登记时间均在合同签订之前，因此朱燕玲所提出的理由不符合上述法律规定。朱燕玲以此作为解除合同的理由，法律依据不足，一审法院不予支持。虽然朱燕玲提出的贷款政策的变化，不符合上述法律规定，但是朱燕玲提出自身没有经济能力首付七成的理由能否构成合同不能履行的客观障碍问题，对此分析如下：朱燕玲提起（2018）粤0118民初7151号案件，要求继续履行合同，一审法院判决：一、朱燕玲与刘名元继续履行2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》；二、朱燕玲在本判决发生法律效力之日起十日内向刘名元指定的方文英银行账户（账号62×××78）支付首期房款65万元；三、驳回朱燕玲的其他诉讼请求；四、驳回刘名元的其他反诉请求。朱燕玲不服一审判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终13868号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决已经发生法律效力，即朱燕玲与刘名元应继续履行2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》，继续履行包含继续交易、涂销抵押、支付房款、办理过户等一系列房屋交易行为。因此，各方当事人均需遵从生效判决继续履行合同。同时，若一方不履行判决义务，另一方可向法院申请强制执行。在上述判决已然生效的情况下，朱燕玲起诉请求推翻生效判决，不再履行判决义务，而请求解除合同，明显与上述生效判决相悖，一审法院在此不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年6月11日作出如下判决：驳回朱燕玲的诉讼请求。一审案件受理费24960元，由朱燕玲负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明如下事实：一、朱燕玲向一审法院提起本案诉讼时，将广州市永超房地产中介有限公司（以下简称永超公司）列为第三人，该公司经一审法院合法传唤未到庭参与诉讼。朱燕玲上诉时，将永超公司列为被上诉人。二审庭询前，本院登陆国家企业信用信息公示系统查询，结果显示：永超公司目前登记状态为“注销企业”，核准日期为2020年12月9日，法定代表人为曾永超，股东为曾永超、黄雯倩。朱燕玲与刘名元、方文英对此均表示无异议，并向本院明确表示无需追加永超公司的股东参与本案诉讼。朱燕玲还表示申请撤回其对永超公司的起诉和上诉，刘名元、方文英对此表示同意。二、朱燕玲为证明刘名元、方文英同意解除合同，向本院提交了刘名元、方文英在一审中提交的反诉状复印件，其中载明刘名元、方文英以其多次给朱燕玲履约机会，但朱燕玲再三拒绝并要求解约，主观恶意明显为由，反诉请求判令朱燕玲向刘名元、方文英支付违约金681000元等。经本院组织质证，刘名元、方文英表示确认该证据的真实性、合法性，但不确认关联性，一审法院并未受理其反诉，且刘名元、方文英亦未就此另行起诉，该反诉状不应被认定为解约通知；当时提交反诉状是因为其不确定法院是否会判令解除合同，故其考虑到如果法院判令解约，其需要主张损失或违约赔偿。三、关于朱燕玲要求解约的主要原因。经本院询问，朱燕玲表示主要原因有三，一是刘名元、方文英在收到朱燕玲的首期款后拖延履行，未办理赎契及交楼手续，导致此前有效的同贷书过期，合同无法继续履行；二是涉案合同违反2017年的有关限贷的政府调控政策；三是刘名元、方文英具有谋取高额违约金的主观恶意，并无继续履约的意思表示和实际行动。对此，刘名元、方文英表示其在（2019）粤0118民初5208号案判决后，因朱燕玲此前的银行同贷书已过期失效，故其发函要求朱燕玲重新办理按揭贷款手续，并配合朱燕玲前往银行第三次办理按揭贷款手续，朱燕玲在被银行人员告知首付比例不符合贷款审批条件的情况下，不同意继续办理按揭贷款手续。朱燕玲确认刘名元、方文英曾配合其前往银行办理第三次按揭贷款手续，当时其想申请七成贷款，银行认为不能贷这么多，没有收申请贷款材料；刘名元、方文英当时坚持要求朱燕玲自行解决付款问题，而朱燕玲不同意少贷款，由此导致交易双方陷入僵局的原因不可归责于双方。四、关于涉案交易能否继续履行，是否存在履约障碍的问题。经本院询问，朱燕玲明确表示其不愿意继续履行，并表示其当初是为了小孩读书学位而购买涉案房屋，由于时间拖延已无法实现购房目的，故其不需要购买涉案房屋了；刘名元、方文英只有涉案房屋一套房产，根本不会卖房，这肯定是一个障碍；除此之外，朱燕玲没有提出继续交易存在其他障碍。对此，刘名元、方文英要求继续履行本案交易，并明确表示其愿意卖房，继续交易不存在其他障碍。五、关于交房时间问题。朱燕玲表示涉案合同约定的交楼时间明确为2018年12月30日，未附带任何先后顺序，但确认如果涉案合同顺利履行，其应该是在合同约定的交楼日期前付清了购房款。刘名元、方文英亦确认如果涉案合同顺利履行，应在合同约定的交楼日前收齐朱燕玲的全部购房款；合同约定的交楼日是交易双方协商一致确定的，当时约定该日期是其考虑到其卖房后还需另行购房，而入住新房需要一定的时间，该交楼日期距离合同签订时间长达五个月，在合同正常履行的情况下，其在该交楼日期已经收齐朱燕玲的购房款。此外，经本院主持调解，朱燕玲开始表示其不同意支付违约金，后向本院提交书面意见表示愿意向刘名元、方文英支付一定金额的违约金，但刘名元、方文英不同意朱燕玲提出的违约金金额，且坚持要求继续履行合同，故双方当事人最终未能达成协商一致意见。本院认为：虽然朱燕玲在起诉时将永超公司列为第三人，并在上诉时将永超公司列为被上诉人，但鉴于本院已查明永超公司在一审法院判决后、二审庭询前已经注销，故该公司已丧失诉讼主体资格，本案不再将永超公司列为本案被上诉人。至于是否需追加永超公司注销时的股东参与本案诉讼问题，由于经本院询问，朱燕玲与刘名元、方文英均明确表示无需追加永超公司的股东参与本案诉讼，且审查朱燕玲的上诉请求，亦未要求永超公司承担具体责任，故本案无需追加永超公司的股东参与本案诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：朱燕玲要求解除涉案房屋买卖合同并要求刘名元、方文英退还75万元款项的理由能否成立。对此，本院认为：从现有证据，结合此前两份生效判决认定的事实及处理结果来看，涉案房屋买卖合同并无继续履行的障碍，刘名元、方文英亦不存在导致该合同不能继续履行的根本违约行为，在此情况下，朱燕玲要求解除合同的理由并不充分，一审对此的论述及认定均清晰有据，处理结果亦无不当，应予维持，本院不再赘述。朱燕玲虽在二审中提交了刘名元、方文英在一审中提交的反诉状，但该材料显然不属于二审新证据，且一审法院并未受理刘名元、方文英的反诉，而刘名元、方文英亦在一、二审中明确表示其愿意继续履行合同，不同意解除合同，故该反诉状并不足以证明朱燕玲的上诉主张，亦不能推翻一审处理，本院不予采纳。至于朱燕玲上诉主张的无法贷到合同约定的七成贷款的问题。由于付款是买方朱燕玲的主要合同义务，而涉案合同亦明确约定“银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金过户当天支付予卖方”，故朱燕玲以实际贷款达不到合同约定金额为由拒绝履行，既不符合合同约定，也不足以导致合同不能继续履行，本院不予采纳。虽然涉案合同约定的交楼时间为2018年12月30日，而刘名元、方文英至今未交楼予朱燕玲使用，但一方面，按照二手房屋买卖交易惯例及等价有偿原则，一般情况下，卖方交房时间应在收齐购房款时或之后，另一方面，经本院询问，朱燕玲与刘名元、方文英均确认在双方正常履约的情况下，在涉案合同约定的交楼日期前，朱燕玲应该已经付清了购房款，由此可见，关于交楼日期的约定，交易双方在签约时的真实意思表示亦是符合上述二手房屋买卖交易惯例及等价有偿原则的。在朱燕玲至今仍未付清购房款的情况下，刘名元、方文英明确表示愿意继续履行及配合朱燕玲继续办理贷款手续，并同意在朱燕玲付清购房款后即交付房屋，合理合法，亦未违背双方签约时的真实意思表示。朱燕玲以刘名元、方文英至今未交楼为由主张刘名元、方文英违约，理据不足，本院不予采信。综上所述，朱燕玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24960元，由上诉人朱燕玲负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年五月三十一日书记员 李逸丹