福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终1217号上诉人（原审原告、反诉被告）：漳州利达纺织有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区天宝工业园，统一社会信用代码913506006114504730。法定代表人：陈欣松，总经理。委托诉讼代理人：林志山，福建协兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，福建协兴律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州市新和美食品有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区天宝工业园（利达公司厂内），统一社会信用代码91350600MA32TYWJ46。法定代表人：康渊峻，总经理。上诉人漳州利达纺织有限公司（下称利达公司）、漳州市新和美食品有限公司（下称新和美公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初2693号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人利达公司的委托诉讼代理人王**、上诉人新和美公司的法定代表人康渊峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利达公司上诉请求：撤销一审判决的第三、五项，改判新和美公司支付租金损失106000元及其不予退还押金39750元。事实与理由：（一）新和美公司自2019年10月起已拒付租金、水电等费用而继续占用租赁物，利达公司多次沟通办理交接事宜未果，并非利达公司怠于办理交接，新和美公司实际是在一审法院多次要求下才办理了交接，而本案交接前，案涉厂房、宿舍的钥匙均由新和美公司掌控，利达公司根本无法掌管租赁物，但一审认定利达公司应承担50%的租金损失明显错误，本案损失应由新和美公司全部承担。（二）2019年8月26日，利达公司抄电表时，发现新和美公司2019年8月份的用电量存在不合理，经检查系电表零线N脱落，电表计量度数失效，后通知新和美公司进行协商，但新和美公司不同意并拒绝支付第四季度租金及水电等费用，后其再给予新和美公司10天宽限期，期满新和美公司仍拒付相关费用，而根据合同约定，即使新和美公司对电表电费计量有异议，也应按约支付相关费用，但新和美公司拒绝履行义务已构成违约，利达公司有权不予退还押金39750元。新和美公司辩称：（一）利达公司请求新和美公司承担本案的全部租金损失及履行恢复原状义务，缺乏事实和法律依据，应不予支持。（二）利达公司用不合格的电表进行计费，合同不成立，新和美公司不存在违约。新和美公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回利达公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由利达公司承担。事实与理由：（一）利达公司主张截止2019年11月30日新和美公司已拖欠租金及水电费共计36096.75元，并没有相应的证据予以证明，本案系利达公司电表管理不善出现计量错误，且不同意新和美公司另行安装新电表而引发纠纷，利达公司过错在先造成新和美公司停工停厂导致的巨大经济损失，新和美公司将保留追究利达公司的责任。（二）新和美公司于2019年11月20日已通知利达公司停水停电，并于2019年12月搬离案涉租赁物，且利达公司厂长已在新和美公司的《声明》中备注“电表13699”，又利达公司于2019年11月已提起诉讼，其起诉状落款时间载明2019年12月16日，双方租赁关系应于2019年12月解除，新和美公司已无需承担后续租金损失。（三）本案的评估意见系利达公司擅自增加评估项目，评估数额过高，存在明显不公，显然不能作为本案定案依据，应重新启动评估程序。利达公司辩称：（一）本案发生争议系新和美公司不合理用电导致电表计量失效，双方已无法协商，又新和美公司也拒绝支付第四季度租金及水电等费用，新和美公司实际已构成违约。至于新和美公司主张费用36096.75元是如何计算，利达公司不清楚，且一审也没有判决新和美公司承担该笔费用。（二）双方系在一审法庭组织下才办理交接，但在交接前案涉厂房由新和美公司执掌，利达公司实际无法执掌，故新和美公司依法应承担占用费即租金的损失。（三）评估意见系由一审法院委托有资质的机构进行评估鉴定，该评估意见合法，内容真实，应予以采信。利达公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的合同编号为×××01、Ｆ15002的两份《租赁合同》及关于址在利达公司职工宿舍楼内两间宿舍的口头租赁关系；2.判令新和美公司支付从2015年9月15日至2020年4月30日的宿舍水费51元、2019年9月-12月的厂房水费130.9元和公摊费用333.69元及电费4516.12元，并支付从2019年10月1日起至厂房交付给利达公司执掌之日止按13750元／月计算的租金（水电费以实际产生的金额为准）及从2019年10月30日起至付清租金日止以拖欠租金为基数按日千分之四计算的滞纳金；3.判令新和美公司赔偿利达公司恢复厂房、空地原状的损失暂计60000元；4.判令新和美公司立即将租赁的厂房、土地及宿舍腾空并交付给利达公司执掌；5.判令利达公司不予退还新和美公司的押金39750元。新和美公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的合同编号为×××01、Ｆ15002的两份《租赁合同》及关于址在利达公司职工宿舍楼内两间宿舍的口头租赁关系；2.判令利达公司退还押金39750元。一审法院认定事实：2015年9月15日，利达公司（甲方）与新和美公司（乙方）签订了一份编号为×××01的《租赁合同》，约定：乙方承租甲方厂房面积约为993㎡，厂址在福建省漳州市金峰开发区天宝工业园利达纺织有限公司厂内；租赁期10年，从2015年10月1日至2025年9月30日止，如有延后双方协商另订；乙方向甲方缴纳租金，2015年10月1日至2020年9月30日租金为12500元／月，即季度租金为37500元／季，另（2020年10月1日至2025年9月30日）租金更改为13750元／月，即季度租金为41250元／季（包含生产车间使用面积、门卫管理），租金每季度结算一次，租金不含税；乙方于9月20日前支付2015年10月1日至2015年12月31日第一次租金37500元；2016年后乙方应缴租金为每期三个月前的7天内；乙方用电由甲方供应，甲方以每度电费0.875元向乙方收取，乙方需要加大用电量，应提前向甲方申请，经甲方同意后，乙方需支付甲方电容量加大费用；若政府电费及电容基本费调整时，依政府每度电费及电容费差别，作实际加减（每度电费0.875元是电表设在甲方高压电房内，如果设在乙方承租厂房内，每度电费须再加1.5%），电费由甲方每月列出，乙方于3天内支付；乙方于签订合同日期15日内支付押金37500元，待合同期满乙方没有违约，退还乙方；建筑物系天灾毁损由甲方负责修复，公共费用及修复费等由甲方每月列出，乙方于3天内支付；甲方需正常供应乙方生活用水用电，另乙方生产车间及宿舍、办公室、水电费用由甲方每月列出，乙方需3天内确认支付，乙方超期支付视为违约；乙方于缴交租金之日，如未如数交纳应交租金为拖欠租金，甲方可给予乙方10天宽限期，但要支付按日千分之四滞纳金；乙方在宽限期内再不缴交租金时，被视为乙方单方终止合同；甲方对乙方所租赁的厂房可以停水停电，乙方不得任何借口继续经营，甲方可单方解除合同并有权单方委托拍卖以抵偿乙方所应付的债务，甲方单方解除合同的，在通知送达之日起立即生效；租赁期间，乙方如因故意或过失致使租用房屋和设备受到毁损，应负责恢复原状或赔偿所有经济损失；乙方如需装修事先征得甲方同意，不得改变屋体结构形状或搭盖，并经有关部门批准后才能施工，乙方在租赁房屋内装修附属物等，在合同终止后归甲方所有，未经甲方同意不得拆除。当天，双方又签订了一份编号为Ｆ15002的《租赁合同》，约定：乙方承租甲方土地面积约为250㎡；租赁期10年，从2015年10月1日至2025年9月30日止，如有延后双方协商另订；乙方向甲方缴纳租金750元／月，即季度2250元／季，租金于每期三个月前的7天内缴交，租金每季度结算一次，租金不含税；乙方于签订合同日期15日内支付押金2250元，合同期满乙方没有违约，退还乙方；合同其余条款与×××01的《租赁合同》一致。后双方还口头约定新和美公司承租利达公司两间职工宿舍，租金按每月250元／间，每季度支付。合同签订后，利达公司将租赁物交付给新和美公司使用。新和美公司向利达公司支付了厂房及空地押金共计39750元，并依约缴交租金至2019年9月、水电费至2019年8月。2019年9月2日，新和美公司向利达公司转账2757.63元，备注“电费”。2019年9月30日，新和美公司向利达公司转账14966.34元，备注“电费、租金”。利达公司提供了2018年12月至2019年11月《新和美公司应收款明细》共13份，并附每月用电量及用水量明细，其中2018年12月至2019年7月的《新和美公司应收款明细》均有康渊峻签名确认。但新和美公司认为，该明细系利达公司单方制作，其不予确认。2019年8月30日，利达公司向新和美公司发出了一份《通知》，载明：“2019年8月26日抄新和美公司电表，发现8月份用电不合理，突降低至2860度，于平时一半，经查电表发现零线N（如图）脱落，计量已失效，于8月29日16:00尽速另安装新电表000起计，并请新和美公司负责人康先生到场确认，9月份电度，由此新表计量。8月份不足电费依7月份电度6480收取，新电表安装延迟3天计量，9月份电表度依9月平均值，加收3天。”新和美公司法定代表人康渊峻在《通知》上书写“不协商”。2019年11月20日，利达公司发出《通知》，载明：“承租方新和美公司至2019年9月30日前7天应缴第四季度足额租金，现积欠房租金额及电费共计34225.33元（第四季度租金未付金额为31342元，9月份费用108.54元，10月份费用100.65元，10月份电费2674.14元，合计为34225.33元）2019年11月30日前如未如数交纳拖欠的租金、电费，认定违约，即停水停电，并依合同赔偿利达公司之损失。”2019年12月20日，新和美公司法定代表人康渊峻出具一份《声明》，载明：“从现在开始漳州新和美食品厂不用利达纺织厂的工业用电，请把新和美的工业电断开。”利达公司厂长庄志昌在该《声明》签名并备注“电表13699”。新和美公司于2019年12月搬离租赁场地。诉讼中，经一审法院主持，双方于2020年8月28日下午办理了案涉全部租赁物的交接手续。诉讼中，依利达公司的申请，一审法院依法委托厦门润达资产评估土地房地产估价有限公司对利达公司厂房、宿舍及空地恢复原状的费用进行评估。该公司于2020年10月29日出具了润达资评报字[2020]第020号《资产评估报告书》，评估意见：纳入本次评估范围的漳州利达纺织有限公司的厂房、宿舍及空地恢复原状的评估值为42696元。利达公司对该评估意见没有异议，但新和美公司认为评估费用过高。一审法院依利达公司的申请，于2019年12月20日作出（2019）闽0602财保81号民事裁定，查封、冻结新和美公司名下价值相当于99096.75元的财产。后依利达公司要求，冻结了新和美公司的相关银行账户。一审法院认为，双方签订的两份《租赁合同》及关于宿舍租赁的口头合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，受法律保护。双方因电费计量问题产生纠纷，致使合同无法继续履行，鉴于双方均同意解除合同，予以准许。新和美公司应依合同约定，支付2019年10月至2019年12月的厂房及空地租金合计39750元，新和美公司已支付12000元，还应支付27750元，并自2019年10月1日起依合同约定，按日千分之四支付违约金。至于宿舍租金部分，因新和美公司不认可有欠付租金，且利达公司未提供证据证明租赁期限或新和美公司使用期限，该部分租金不予支持。新和美公司2019年12月搬离租赁场地后，至2020年8月28日双方办理交接手续，期间案涉厂房空置产生的租金损失，因双方发生纠纷后怠于办理交接，双方对该损失的发生均应承担相应责任，酌定按双方合同约定的租金标准（12500元+750元）/月×8个月=106000元，各自承担50%，即新和美公司应支付利达公司租金损失53000元。关于利达公司主张2015年9月15日至2020年4月30日宿舍水费51元、2019年9月至12月的厂房水费130.9元、公摊费用333.69元、厂房电费4516.12元。虽该部分费用利达公司提供了明细表，但系其单方制作，且新和美公司不予认可，故不予支持。关于案涉恢复厂房、空地原状的损失，经评估为42696元，予以确认。根据案涉合同约定，新和美公司故意或过失致使租用房屋和设备受到毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。现利达公司请求新和美公司赔偿其恢复厂房、空地原状的损失，合法有据，予以支持。关于押金39750元是否应退还。双方因电费计量发生纠纷，电表由出租方利达公司提供，电表发生故障，其自行更改电费计算标准致使新和美公司不予认可，不宜认定新和美公司单方违约。现双方均同意解除租赁合同，利达公司应退还新和美公司押金39750元。利达公司要求不予退还押金的诉讼请求，不予支持。因本案租赁物已实际交由利达公司执掌，已无需再作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原利达公司与新和美公司于2015年9月15日签订的《租赁合同》（合同号×××01、合同号Ｆ15002）及双方关于址在利达公司职工宿舍楼内两间宿舍的租赁关系；二、新和美公司应于判决生效之日起十日内支付利达公司尚欠租金27750元，并自2019年10月30日起至款项付清之日止按日千分之四计付违约金；三、新和美公司应于判决生效之日起十日内支付利达公司租金损失53000元；四、新和美公司应于判决生效之日起十日内支付利达公司自行恢复厂房、空地原状的损失42696元；五、利达公司应于判决生效之日起十日内返还新和美公司押金39750元；六、驳回利达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3321元，减半收取计1660.5元，由利达公司负担276元，新和美公司负担1384.5元；反诉费447元，由利达公司负担。财产保全费1010元，由新和美公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经二审审理查明，新和美公司认为一审遗漏认定：新和美公司承租的两间宿舍有支付押金2250元；②利达公司出具的《通知》没有落款日期，且利达公司在2019年8月31日恐吓康渊峻，当天其报警后才在该通知上书写“不协商，2019、8、30康渊峻”，但实际书写时间应是“8月31日”；利达公司将案涉厂房上的泥土运走，增加了新和美公司恢复原状成本。双方对其他事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。对新和美公司认为一审遗漏认定的事实，本院分析认定如下：新和美公司主张其支付了两间宿舍的押金2250元，但没有提供证据予以证明，且利达公司也不予认可，故对该事实的异议不能成立；利达公司的《通知》落款日期已以打印方式载明“2019-8-30”并加盖了公司印章，而新和美公司提出其书写“不协商，2019、8、30康渊峻”实际日期是“2019、8、31”，并没有提供证据予以证实，又书写时间是“8、30”还是“8、31”也不影响本案实体处理结果，故对该事实的异议不能成立；新和美公司主张利达公司将案涉厂房上的泥土运走，但没有提供相关证据予以证明，且利达公司也不予认可，故其对该事实的异议也不能成立。另查明，一审法院于2020年4月9日立案受理本案。2020年4月13日，新和美公司收到利达公司的起诉状副本。诉讼中，新和美公司提起反诉。2020年6月5日，利达公司收到新和美公司的反诉状副本。二审中，新和美公司要求对利达公司提供的电表计量是否合格进行鉴定，并请求利达公司应退还合同成立以来多收取的电费。因该项请求系二审新增的诉讼请求，不属于本案二审审理范围。本院认为，本案租赁合同系双方的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据双方的诉、辩主张，本案争议焦点为：一、案涉合同解除时间应如何确定；二、利达公司是否应退还新和美公司的押金39750元；三、新和美公司搬离厂房后至双方办理交接之日的损失应如何负担；四、本案的《资产评估报告书》能否作为恢复原状所需费用的依据。具体分析评判如下：一、案涉合同解除时间应如何确定利达公司的起诉状副本落款时间虽为2019年12月16日，但本案一审系2020年4月9日才立案受理，而此前利达公司也没有通知新和美公司解除合同，又新和美公司于2020年4月13日才收到起诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故本案合同解除时间应为新和美公司收到起诉状副本之日即2020年4月13日，而新和美公司主张合同解除时间为2019年12月，缺乏事实和法律依据，不予采纳。二、利达公司是否应退还新和美公司押金39750元押金是为担保合同的履行,由合同一方预先支付给另一方一定的金钱作为合同的担保,其功能是担保合同的履行。且案涉《租赁合同》关于押金仅约定：乙方于签订合同15日内支付押金37500元，待合同期满乙方没有违约，退还乙方；租赁期满必须遵守所有租赁合同，甲方才全数退回押金。而该约定明显不具备定金性质。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”又本案系利达公司提供的电表计量问题引发纠纷，致使双方未能协商导致合同解除，并非新和美公司无故单方违约，故利达公司主张不应退还新和美公司支付的押金39750元，与事实和法律均不符，不予采纳。三、新和美公司搬离厂房后至双方办理交接之日的损失应如何负担新和美公司虽于2019年12月搬离租赁场地，但并没有通知利达公司办理厂房移交，也未按约将案涉租赁物恢复原状，势必影响利达公司对该租赁物的正常使用及收益，而利达公司于2019年12月20日在新和美公司已要求切断用电，且明知新和美公司搬离租赁厂房的情况下，并没有积极采取适当措施减少损失扩大，也没有举证证明新和美公司拒绝办理厂房交接手续，故双方对该期间扩大的损失均负有过错，一审根据本案实际，酌情确定双方各自承担50%责任，并无不当，故利达公司主张该期间的损失应由新和美公司全部承担，而新和美公司主张应由利达公司自行承担，均与事实和法律不符，不予采纳。四、本案《资产评估报告书》能否作为恢复原状所需费用的依据本案评估机构由一审法院依法委托具有相应资质机构，根据相关评估准则,按照专业评估方法依法作出的，该评估意见客观、公正，可作为认定恢复案涉厂房、宿舍及地面原状所需费用的依据。而新和美公司主张该评估费用过高及利达公司擅自增加评估项目，并没有提供相关证据予以证实，故其主张该《资产评估报告书》不能作为认定恢复原状所需费用的依据，缺乏事实依据，不予采纳。综上所述，利达公司、新和美公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽对案涉合同解除时间没有作出具体认定，但判决结果正确，且本院对该瑕疵也已作出认定，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4888元，由漳州利达纺织有限公司负担2119，漳州市新和美食品有限公司负担2769元。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二一年五月二十七日法官助理 陈 燕书 记 员 严怡芳附本判决相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。