福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2922号上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。法定代表人：高佳灵，总经理。委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈今，男，1973年9月18日，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈晓明，福建元景律师事务所律师。委托诉讼代理人：连浩欣，福建元景律师事务所律师。上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与被上诉人陈今房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国有房产公司上诉请求：变更一审判决第二项为：陈今按11618.55元/月标准向国有房产公司支付自2019年8月7日起至2020年5月3日止的房屋占有使用费。事实与理由：一、国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系的通知后，还不断采取工作人员上门通知、电话通知、委托签发律师函、再电话通知等方式要求陈今移交房产或参与公开招租，国有房产公司不存在疏于管理的情形。一审法院认定国有房产公司“未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼”，属于认定基本事实不清。二、国有房产公司主张的房屋占用费属于损害赔偿请求权。租赁关系解除后，陈今继续占用租赁房产，造成国有房产公司的实际损失，该损失相当于租赁房产市场租金价值的租金收益，因此，租赁房产的市场租金价值属于本案应当查清的重要事实。一审法院对国有房产公司提供的资产评估报告不予采纳，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，未查清国有房产公司所遭受的损失，属于认定基本事实不清。三、国有房产公司不存在疏于管理的情形。租赁关系存续期间，陈今应当按照合同约定支付租金。租赁关系解除后，陈今继续占用租赁房产，造成了国有房产公司的实际损失，国有房产公司的损失等价于陈今继续占用租赁房产的获益，不存在一审法院认为的“扩大损失”的情形。造成国有房产公司损失增多的原因是陈今占用租赁房产期间的延长，与国有房产公司提起诉讼时间的先后不存在因果关系。且，国有房产有限公司于2019年9月20日提起本案诉讼，应认定为采取了积极的措施，不存在疏于管理的情形。故在国有房产公司签发律师函或提起诉讼后至陈今实际返还房屋之日期间的损失，陈今应当承担。陈今辩称，一、国有房产公司关于其不断采取工作人员上门通知、电话通知、委托签发律师函、再电话通知等方式要求陈今移交房产或参与公开招租，国有房产公司不存在疏于管理的情形的主张，并无证据证明。二、陈今对案涉房屋的使用，不会导致房屋价值减损，且房屋国有房产公司主张的损失是将房屋租赁给他人以获取租金的机会利益，但鉴于案涉租赁场所30%的空置率，及相当部分承租户拖欠房屋的事实，国有房产公司所谓的损失系或然利益，并不会必然发生。三、一审判决参照租赁合同约定的租金计算房屋占用费，于法有据。四、国有房产公司在诉争合同履行过程中存在重大过错，其行为有违诚实信用原则，如若存在损失，其亦应承担大部分责任。1.国有房产公司对如何处理合同到期后有关事宜，在长达六七年时间内均未出具明确处置方案。2.案涉房产系国有房产公司资产，其作为管理人未尽到合理、勤勉的管理义务。3.国有房产公司拟对案涉场所进行公开招租，陈今作为承租人有优先承租权，但国有房产公司至今未公开招租，却提起本案诉讼，有违诚信。国有房产公司向一审法院起诉请求：1.判令确认国有房产公司与陈今之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令陈今立即腾空搬离福州市仓山区××广场××号楼××单元房产，并返还给国有房产公司；3.判令陈今向国有房产公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月11618.55元标准，自2018年1月1日起计至陈今实际搬离上述租赁房屋之日止），暂计至2019年8月份的房屋占用费为232371元；4.判令确认国有房产公司有权不予退还陈今交付的租赁押金；5.判令陈今赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费18622元；6.本案的诉讼费用全部由陈今承担。一审法院认定事实：2010年7月8日，陈今与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：陈今向国有房产公司租赁位于福州市仓山区××镇××路××号××幢××层××单元房产（建筑面积258.19㎡）；租赁期限壹年，自2010年6月17日起至2011年6月16日止；每月租金3873元，陈今应于每个月20日前向国有房产公司一次性交付本月租金。租赁期限届满，陈今如需要继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，陈今享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同。陈今于签署合同时向国有房产公司交付租赁押金10404元。租赁期满，陈今无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还陈今；陈今迟延交付租金，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求陈今按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。合同签订后，国有房产公司将涉讼租赁房产交付陈今使用，合同约定的租赁期间届满后，陈今继续使用涉讼租赁房产。2017年7月25日，福建龙健房地产土地资产评估与运营有限公司接受福州市国有房产管理中心委托出具房地产咨询估价报告（龙健房估[2017]46-3号），对仓山区建新镇金榕南路10号金山碧水榕城广场商业店面、仓库、车位市场客观租金（价值时点：2017年6月1日）进行评估；估价报告自出具之日起一年内有效……超过估价报告使用期限的，需重新进行估价。2017年12月20日，国有房产公司向陈今出具通知，告知：自通知函发之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予陈今。2019年7月31日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向陈今出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月20日书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自陈今收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但陈今至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，陈今应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求陈今腾空租赁房产并追究陈今应承担的其他法律责任等。2019年8月2日，国有房产公司通过EMS专递形式向陈今所承租涉讼租赁房产所在地邮寄了前述律师函（邮件联系电话填写为陈今签订合同时所留存的电话）。2019年8月6日，邮件退回妥投。另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。国有房产公司就陈今租赁房产事宜聘请律师代为提起诉讼支出律师费18622元。陈今按3873元/月的标准向国有房产公司支付费用至2019年12月，但根据其提供的解款单可以看出陈今存在逾期一个月以上交付租金的情形。2020年5月31日，陈今向国有房产公司移交讼争租赁房产。一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，与陈今平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同所约定租赁期间届满后，陈今继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，合同自通知到达对方时解除。国有房产公司虽于2017年12月20日出具通知，告知双方租赁关系自通知发出之日起终止，但通知本身系由他人代签，其所提供挂号信函收据亦无相应签收凭证佐证，无法证实该通知已送达陈今，其所提供现场送达照片无原始载体供核对亦未体现拍摄日期，无法证实系于通知作出之日将该通知现场送达予陈今，其据此主张双方之间的后续不定期租赁合同已于2017年12月20日解除，依据不足，一审法院不予支持。2019年7月31日，国有房产公司委托律师出具律师函，函告双方租赁关系自陈今收到前述2017年12月20日作出的通知之日已解除，并要求陈今返还租赁房产、支付租金、房屋占有使用费等，对解除双方之间的不定期租赁合同予以了再次明确，后国有房产公司通过EMS专递形式将该函件邮寄至涉讼租赁房产处，邮件虽于2019年8月6日退回妥投，但由于陈今当时未向国有房产公司移交涉讼房产，涉讼房产依约仍应由陈今管理使用，其对邮寄至该处的信件等仍具有管控力，且邮件联系方式亦填写为陈今签订合同时所留存电话，邮件未正常送达的过错应在陈今，故一审法院认定邮件自退回之日已送达，本案双方的后续不定期租赁合同于邮件退回之日（即2019年8月6日）解除。合同解除后，陈今应及时返还租赁房产，但其直至2020年5月31日才向国有房产公司移交涉讼租赁房产。国有房产公司诉请陈今腾空搬离涉讼租赁房产并向其返还已无必要，但要求陈今支付自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费，合理有据，一审法院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告系2017年7月25日出具，至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系并要求陈今于指定日期内移交房产或参与公开招租，否则，其将强制收回房产的通知之后，未积极确保通知的有效送达，亦未在陈今后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张按所提交资产评估报告中评估的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准3873元/月计算。经一审法院核算，陈今已按3873元/月的标准向国有房产公司支付费用至2019年12月，结合原合同双方关于租赁期限的约定，陈今还应向国有房产公司支付自2020年1月17日至2020年5月31日止的房屋占有使用费。合同约定陈今应于每月20日前一次性支付当月租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权不予退还租赁押金等，根据陈今提供的解款单可以看出其存在逾期一个月以上支付租金的情形，国有房产公司诉请不予退还租赁押金10404元，符合合同约定，一审法院予以支持。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案双方约定承租人违约时，出租人有权没收押金，未与前述法律规定相悖，合同亦无押金作为质物予以担保的约定，陈今抗辩押金系质物，应用于抵扣其债务，由国有房产公司优先受偿，一审法院不予采纳。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请陈今予以承担，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决：一、福州市国有房产经营有限公司与陈今之间的房屋租赁合同于2019年8月6日解除；二、陈今于本判决生效之日起十日内按3873元/月的标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2020年1月17日至2020年5月31日止的房屋占有使用费；三、福州市国有房产经营有限公司已收取的租赁押金10404元无须退还陈今；四、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5220元，由福州市国有房产经营有限公司负担2420元，陈今负担2800元。二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于一审判决参照原租赁合同约定的租金标准计算占有使用费是否正确。根据查明的事实，双方当事人签订的租赁合同于2011年6月16日到期，合同期限届满后，双方未再续签合同，继续按原合同履行。国有房产公司主张其已于2017年12月20日解除了租赁合同，但其提供的证据并不足以证实其主张；且直至2019年12月，陈今均继续使用租赁房产并按原合同标准支付租金，国有房产公司对此并未提出异议。合同解除后至本案纠纷开始前，国有房产公司均未向陈今主张过占有使用费要按照其自行委托评估的租金价格计算，现国有房产公司在诉讼过程中提出应当按照其自行委托评估的租金价格11618.55元/月计算2019年8月7日至2020年5月31日期间的房屋占用费，既超出双方订立合同时陈今可预见的范围，亦超过了该评估报告的一年有效期，没有依据，不予采纳。一审法院判令陈今参照原合同的租金标准向国有房产公司支付自2020年1月17日至2020年5月31日止的房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，福州市国有房产经营有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2610元，由福州市国有房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐文生审 判 员 张力群审 判 员 张 敏二〇二一年五月二十五日法官助理 林 颖书 记 员 林雨婷