安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初2408、5130号 2408号案原告（5130号案被告）：孔祥宏,女,1975年4月28日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：刘宜林，安徽金亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵婵，安徽金亚太律师事务所实习律师。 2408号案被告（5130号案原告）:合肥福悦楼酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路世纪阳光花园紫阳苑B-9幢203室，统一社会信用代码91340100678943651P。 法定负责人:郑晓虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李化，安徽皖衡律师事务所律师。 2408号案件原告孔祥宏诉被告合肥福悦楼酒店管理有限公司（以下简称福悦楼公司）、5130号案件原告福悦楼公司诉被告孔祥宏房屋租赁合同纠纷二案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。孔祥宏的委托诉讼代理人刘宜林、赵婵，福悦楼公司的委托诉讼代理人李化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔祥宏向本院提出诉讼请求：一、依法判令自2021年1月8日始解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、依法判令被告返还原告履约保证金40万元、水电费押金5万元,共计45万元及利息(利息自2021年元月12日起按年利率6%计算至实际给付之日);三、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2011年3月29日,孔祥宏与福悦楼公司签订《房屋租赁合同》,约定福悦楼公司将坐落于合肥市滨湖新区福州西路与玉龙路交叉口山湖园酒店一至三层约4200平方米租赁给孔祥宏从事酒店宾馆使用,租期自2011年4月1日起至2023年3月31日止,租金为每平米每月人民币20元,租赁房屋共4200平方米,每月租金84000元。同时约定孔祥宏向福悦楼公司支付履约保证金40万元,孔祥宏分两次已付清。合同履行过程中,福悦楼公司要求孔祥宏支付5万元水电费押金,孔祥宏也按约支付。直至新冠疫情爆发前,双方均友好履行该《房屋租赁合同》。自2020年1月份突发疫情以来,随着客流量急剧下滑,经营异常艰难,经营面积也从4200平方米逐渐降低至500平方米。苦苦支撑了近一年时间,期间仍然东拼西凑付齐至2020年12月31的房租及水电费。2020年5月份开始,孔祥宏多次要求与福悦楼公司见面商讨转租、降低租金等事宜,但福悦楼公司拒不见面、拒接电话,关闭了所有沟通渠道,不断催要房租,不让孔祥宏有些许缓冲机会。孔祥宏认为,若继续履行合同将会使得经济损失不断扩大且难以再支付高额的房租。疫情为不可抗力因素，孔祥宏也是迫于无奈无法再继续履行合同。故2021年1月8日孔祥宏委托律师发函至福悦楼公司要求:自本函到达你方之日起即解除双方签订的《房屋租赁合同》,同时通知你方于接函后当日内即收回租赁房屋,并切断承租房屋内所有水、电等可能产生费用的设施,逾期不切断并收回房屋而造成的扩大损失部分我方不予承担。另《房屋租赁合同》补充合同中我方交于你方的押金40万元以及水电费押金5万元共45万元,请于接函后三日内返还至孔祥宏账户,逾期不还则计算占用资金期间利息。 福悦楼公司辩称：一、孔祥宏作为违约方单方解除租赁合同的行为不具正当性，损害了我方的合法权益。二、孔祥宏作为承租人应切实履约，须在据实支付租金、水电费、人员工资，恢复原状后向我方返还房屋，否则无权要求退还履约保证金、水电费预缴款。综上，我方认为承租方在未与出租方协商一致的情况下，单方解除合同，仍应承担相应的违约责任，承租方拖欠、拒付租金达到合同约定解除条件的，出租方有权解除合同并要求承租方承担违约责任。请求驳回孔祥宏的全部诉讼请求。 福悦楼公司在5130号案件中向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告签订《房屋租赁合同》；二、请求判令被告向原告支付租金84000元,水电费(含抄表水电工工资)32503.07元,违约金5544元(租金、违约金暂计至2021年1月31日,水电费、水电工工资暂计至2021年1月12日,直至告腾退房屋止)；三、请求判令被告将承租的房屋恢复原状；四、请求判令被告在对承租房屋恢复原状后立即腾退承租的房屋；五、请求判令被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：孔祥宏与福悦楼公司于2011年3月29日签订了《房屋租赁合同》,福悦楼公司将位于合肥市滨湖新区××路福悦楼酒店1-3层4200平方米房屋出租给孔祥宏使用。租赁期自2011年4月1日起至2023年3月31日共计12年,福悦楼公司给予孔祥宏18个月免租期,租金自2012年10月1日起算,单价为每平方米人民币20元,每六个月支付一次,每次提前十日缴纳下期租金。另外,2011年10月25日双方补充约定，孔祥宏应于当月25日前足额交付当月实际产生的水电费。孔祥宏自承租以来,多次拖欠租金及水电费用,福悦楼公司考虑到长期合作关系,已多次予以宽限并减免了租金,可孔祥宏仍以疫情为借口,拖欠租金等相关费用,经福悦楼公司催要无果。 孔祥宏辩称：一、我方同意解除双方签订的房屋租赁合同；二、我方没有义务再支付房租、水电费及违约金；三、福悦楼公司要求的支付租金84000元暂计至2021年1月31日，依据的是合同第10.3条，这一条规定的前提应当是双方继续履行合同，而本案的合同解除时间已经明确，因此福悦楼公司该项诉请没有事实依据；四、我方没有义务恢复福悦楼公司所陈述的房屋原状，也没有办法恢复至房屋承租始房屋的状态，一方面租赁时间将近十年，存在自然的损耗，双方也没有对房屋承租时的房屋状态进行确认，另一方面双方签订的房屋租赁合同第7.2、7.3条明确表明我方返还房屋时应当返还符合正常使用时房屋状态即可，并且经营时原样随房屋无偿交付，因此福悦楼公司违反相关合同的约定，且涉案房屋所有的装潢都归福悦楼公司所有；五、我方不应承担诉讼费。 经审理查明：福悦楼公司系位于合肥市滨湖新区××路××楼酒店的所有权人。2011年3月29日,孔祥宏（承租方、乙方）与福悦楼公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份,约定：甲方将位于合肥市滨湖新区××路福悦楼酒店一至三层约4200平方米房屋出租给孔祥宏从事酒店宾馆使用,租赁期限自2011年4月1日起至2023年3月31日止,甲方给予乙方免租期18个月，自2012年10月1日起计算租金，租金每平米每月人民币20元,乙方提前10日缴纳下期租金给甲方，租金每六个月支付一次；甲方为乙方安装水、电表，水、电费按实际发生量缴纳，甲方依据各家实际使用量，按用量大小比例合理分担相关公摊、损耗费用；合同期满或中途解除合同时，乙方必须保证经营房屋整体结构及经营场地的所有设备、设施的完好无损，一切设备、设施处于正常使用状态；乙方返还房屋应符合正常使用状态，期间乙方所做的装修无需复原，双方办理交接手续，并相互结清各自承担的费用，乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权；乙方拖欠租金累计达二个月的，甲方有权解除合同，收缴所欠款项，同时该房屋所做的装潢归甲方所有；合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方要求变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方缴纳相当于该房屋六个月租金的违约金后方可解除合同；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.5‰支付违约金等。同日，双方又签订一份《补充合同》，约定乙方向甲方支付履约保证金40万元，合同期满后，甲方全额无息退还。2011年10月25日，福悦楼公司（甲方）与孔祥宏（乙方）再次签订一份《补充协议》，约定：乙方预交2万元水电款给甲方，每月18日由甲乙双方安排专人负责抄表，乙方应于当月25日前足额交付当月乙方实际产生的水电费给甲方。 上述合同签订后，孔祥宏分六次向福悦楼公司支付履约保证金40万元，福悦楼公司出具了收据。2019年10月28日，孔祥宏向福悦楼公司预交水电费5万元。自2021年1月1日起，孔祥宏未再支付租金。2021年1月8日，孔祥宏委托律师向福悦楼公司发送《律师函》，称：自本函到达你方之日起即解除双方签订的《房屋租赁合同》，同时通知你方于接函后当日即收回租赁房屋，并切断承租房屋内所有水、电等可能产生费用的设施，逾期不切断并收回房屋而造成的扩大损失部分我方不承担等。庭审查明，自孔祥宏发送律师函至今，仍有部分房屋由其转租给案外人进行经营活动。庭审中，孔祥宏陈述，可以在2021年5月底前将案涉房屋返还给福悦楼公司。 另查明，孔祥宏承租案涉房屋后，福悦楼公司即委派张俊海每月抄报水电费并计算孔祥宏应缴纳的费用。自2020年7月起，张俊海每月以短信息方式向孔祥宏发送水电费清单及应缴纳费用。2020年7月，孔祥宏租赁房屋产生水电费8893.52元（其中电费6040.12元、水费853.4元）；2020年8月，产生水电费10203.38元（其中电费7363.58元、水费839.8元）；2020年9月，产生水电费10485.84元（其中电费7673.24元、水费812.6元）；2020年10月，产生水电费7801.12元（其中电费4988.52元、水费812.6元）；2020年11月，产生水电费7492.01元（其中电费4652.21元、水费839.8元）；2020年12月，产生水电费7623.92元（其中电费4977.92元、水费646元）；2021年1月，产生水电费8742.54元（其中电费6096.54元、水费646元）；2021年2月，产生水电费7316.83元（其中电费4789.83元、水费527元）；2021年3月，产生水电费6093.81元（其中电费3607.61元、水费486.2元）；2021年4月，产生水电费6657.23元（其中电费4143.83元、水费513.4元），合计81310.2元，2020年8月至12月，孔祥宏合计支付水电费30739.26元，尚欠50570.94元。 上述事实，除双方当庭陈述外，还有孔祥宏提供的《房屋租赁合同》、《补充合同》、收据、银行明细、通知、回复函、短信截屏、催款函、《律师函》、短信截屏、银行转账汇款电子回单，福悦楼提供的回复函、水电工工资签单、徽商银行对账单、房产证、《房屋租赁合同》、《补充合同》、《补充协议》、通知、催款函、缴费通知、备忘录、照片等证据在卷佐证。 本院认为：孔祥宏与福悦楼公司签订的《房屋租赁合同》及补充合同、补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行义务。 租赁合同约定，孔祥宏应提前10日缴纳下期租金，租金每六个月支付一次。依据该约定，孔祥宏应于2020年9月20日，向福悦楼公司支付2020年10月1日至2021年3月31日期间的租金，孔祥宏自2020年9月起，多次致函福悦楼公司要求按月支付租金，对此要求，福悦楼公司未提出异议，应视为福悦楼公司认可孔祥宏关于按月支付租金的请求。但自2021年1月起，孔祥宏亦未遵守其按月支付租金的请求，反而于2021年1月8日，委托律师向福悦楼公司发送《律师函》，要求解除租赁合同。孔祥宏要求解除租赁合同不符合合同“乙方要求变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出”的约定情形，同时也无法律依据，故孔祥宏向福悦楼公司发送的《律师函》达不到解除租赁合同的目的。2021年2月9日，福悦楼公司向本院提起诉讼，以孔祥宏欠付租金为由主张解除租赁合同，租赁合同约定“乙方拖欠租金累计达二个月的，甲方有权解除合同”，2021年3月31日，本院向孔祥宏送达诉讼材料，自诉讼材料送达孔祥宏时，案涉合同即告解除。 租赁期间，孔祥宏支付履约保证金400000元、预交水电费50000元，所谓的履约保证金是合同双方当事人一方为保证合同履行，而在合同订立时交付于另一方一定的金钱作为担保合同履行的方式，租赁合同约定“乙方向甲方支付履约保证金40万元，合同期满后，甲方全额无息退还”，由于孔祥宏承租期限未届满，即提前解除租赁合同，故其要求返还履约保证金，不予准许。庭审中，福悦楼公司同意用孔祥宏缴纳的履约保证金抵扣租金，对此本院应予准许，经计算，400000元履约保证金可抵充孔祥宏应付租金或占有使用费截止日为2021年5月23日，此后孔祥宏应参照租赁合同约定的标准，支付占用使用费至房屋返还时止。对于孔祥宏预交的水电费50000元，由于孔祥宏自2020年7月起应交水电费81310.2元，仅支付水电费30739.26元，欠付水电费50570.94元，抵充预交50000元后，还欠付水电费570.94元，应承担继续支付义务。 关于福悦楼公司主张的水电工工资问题，由于租赁合同对此无约定，且孔祥宏亦不认可，故福悦楼公司该项主张，不予支持。 关于福悦楼公司主张孔祥宏将承租的房屋恢复原状问题，租赁合同约定“合同期满或中途解除合同时，乙方必须保证经营房屋整体结构及经营场地的所有设备、设施的完好无损，一切设备、设施处于正常使用状态；乙方返还房屋应符合正常使用状态，期间乙方所做的装修无需复原”等，由于福悦楼公司在孔祥宏承租房屋已经知晓该房屋用途，且福悦楼公司未提供房屋内哪些设备、设施不符合正常使用状态，其要求恢复原状既不现实也无法定或约定依据，故对于福悦楼公司该项诉请不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认合肥福悦楼酒店管理有限公司与孔祥宏于2011年3月29日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月31日解除； 二、孔祥宏于本判决生效之日起三十日内将位于合肥市滨湖新区××路福悦楼酒店一至三层约4200平方米房屋返还给合肥福悦楼酒店管理有限公司； 三、孔祥宏于本判决生效之日起十日内支付合肥福悦楼酒店管理有限公司租金及占有使用费（自2021年1月1日起，按月租金84000元计算至房屋返还时止，计算时应扣减履约保证金40万元）； 四、孔祥宏于本判决生效之日起十日内支付合肥福悦楼酒店管理有限公司截至2021年4月份水电费570.94元； 五、驳回孔祥宏的诉讼请求； 六、驳回合肥福悦楼酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 2408号案件受理费减半收取4025元，由孔祥宏负担。 5130号案件受理费减半收取1370元，由合肥福悦楼酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇二一年五月十日 书记员  汪 觅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。