福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0205民初991号原告：厦门东芳物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区金鸡亭东芳山庄。法定代表人：许嘉麟，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈熠，福建汇德（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈依芬，福建汇德（厦门）律师事务所实习律师。被告：吕锋，男，1953年11月1日出生，汉族，户籍地江西省赣州市章贡区，现住福建省厦门市思明区。原告厦门东芳物业管理有限公司（下称“东芳物业公司”）与被告吕锋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。东芳物业公司委托诉讼代理人陈熠到庭参加诉讼，吕锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。东芳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令吕锋向东芳物业公司支付支付2017年1月至2017年9月的物业服务管理费1531.8元（人民币，币种下同），小区公用公摊费用236.2元，合计1768元；2.判令吕锋向东芳物业公司支付支付滞纳金（以尚欠的1768元为基数，按照合同约定的每日0.3%的标准，自2020年4月23日起计算至实际支付之日止）；3.判令吕锋承担本案受理费。事实和理由：东芳物业公司系案外人厦门市建发花园业委会（下称“建发花园业委会”）于2012年11月1日选聘的物业管理公司。根据东芳物业公司与该业主委员会于2012年10月26日签署的《建发花园物业服务合同》，东芳物业公司依约为该物业管理服务。并根据《建发花园物业服务合同》约定的收费标准、收费时限等向该物业业主收取物业服务管理费、小区公用公摊费用等物业服务费用。《建发花园物业服务合同》另约定，如业主违反合同约定，经催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照所欠总费用每日千分之三的标准支付滞纳金。吕锋系厦门市思明区建发花园X区XX（权属登记为厦门市思明区XX里X号XX室）的业主，其自2017年l月至2017年9月均未按《物业服务合同》的约定交纳物业服务管理费、小区公用公摊费用等物业服务费用。截至起诉之日，吕锋累计拖欠的物业服务管理费1531.8元，小区公用公摊费用236.2元，合计1768元。由于吕锋逾期交纳上述费用，依约应按日加收所欠费用的滞纳金。东芳物业公司此前曾多次通过上门口头、书面送达、邮寄及委托发送律师函等方式催收，但迄今无果。吕锋未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年10月26日，建发花园业委会与东芳物业公司签订《建发花园物业服务合同》，约定：经建发花园专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意，选聘东芳物业公司为建发花园物业管理企业；物业服务期限为3年，自2012年11月1日起至2015年10月31日止；物业服务的主要内容包括根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程技术资料、承接查验资料等，负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，公共园林、景观及设施的养护及管理，维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等；物业服务费采取包干制方式，按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积(不含与住宅配套的附属间面积)收取，标准(不含公共水电分摊费)为多层住宅南北区0.75元/月平方米、东西区0.65元/月平方米、带电梯小高层住宅1.3元/月平方米；房屋公共维修金由东芳物业公司负责代收，标准为多层住宅南北区0.2元/月平方米、东西区0.1元/月平方米、带电梯小高层住宅0.25元/月平方米；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月30日前向东芳物业公司支付物业服务费；业主违反合同约定，经东芳物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照所欠总费用每日0.3%标准向东芳物业公司支付违约金。2017年1月17日，建发花园业委会作出《证明》，载明：“建发花园业委会和东芳物业公司于2012年10月26日签订的《建发花园物业服务合同》，委托管理期限：自2012年11月1日至2015年10月31日止。合同到期后，双方没有利益冲突，合同主体延续至今。期间，东芳物业公司按照合同约定继续履行建发花园小区物业服务工作。”2019年2月22日，案外人厦门市建发花园第四届业委会作出《证明》，载明：“东芳物业公司于2017年8月27日函告我会于2017年9月30日退出建发花园物业服务。按照建发花园业委会和东芳物业公司于2012年10月26日签订的《建发花园物业服务合同》约定，东芳物业公司实际向建发花园业主提供物业服务截止2017年9月30日，东芳物业公司从2012年11月-2017年7月已代缴小区的公共水电费。”2020年4月16日，东芳物业公司委托福建汇德（厦门）律师事务所向吕锋邮寄发出《律师函》，催交物业管理服务费1531.8元、小区公摊费用236.2元，合计1768元等相关费用；吕锋于2020年4月23日签收了该EMS邮件。因吕锋未付费用，东芳物业公司于2021年3月2日向本院提起诉讼。另查明，一、吕锋系厦门市思明区XX里XX号XX室房产(下称“案涉房产”)的所有权人，案涉房产的建筑面积为130.9平方米。二、东芳物业公司庭审时确认案涉房产2017年1月之前的物业费等费用已经缴清。以上事实，有东芳物业公司提供的《建发花园物业服务合同》、欠费明细表、结算单、《证明》、律师函、EMS物流信息和法庭审理笔录为凭，足以认定。本院认为，东芳物业公司系台资企业，本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权。本案合同履行地位于福建省厦门市，依据最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国法律。鉴于案涉法律事实发生时间先于《中华人民共和国民法典》施行日期，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的相关法律及司法解释的规定。本案中建发花园业委会与东芳物业公司签订的《建发花园物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应遵照执行。吕锋作为业主接受东芳物业公司提供的物业管理服务，应当支付相应的物业服务费用，故东芳物业公司诉请判令吕锋支付尚欠2017年1月起至2017年9月期间的物业服务费和公摊水电费，具有事实与法律依据，予以支持。经核算，吕锋应付的物业服务费为1531.53元（1.3元/月×130.9平方米×9个月），公摊费用为236.2元，合计1767.73元。关于滞纳金，合同约定的计算标准为日0.3%(即月9%)明显畸高，本院根据公平原则和诚实信用原则予以酌情调整，按应付总额的20%计算，故吕锋应当支付东芳物业公司滞纳金353.5元(1768元×20%)。吕锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、吕锋于本判决生效之日起十日内向厦门东芳物业管理有限公司支付厦门市思明区XX里XX号XX室房产自2017年1月1日至2017年9月30日的物业服务费1531.53元、公摊费用236.2元及滞纳金353.5元。二、驳回厦门东芳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果吕锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由吕锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 叶炎乾二〇二一年五月十四日法官助理 王 欣书 记 员 杨宜超附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。