-1-湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终259号上诉人（原审原告）：徐志，男，1980年4月8日出生，汉族，住湖北省武穴市。上诉人（原审原告）：王晓琴，女，1981年4月30日出生，汉族，住湖北省武穴市。上述两上诉人的委托诉讼代理人：张小芬，湖北若磐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北恒兴缘房地产开发有限公司，住所地鄂州市葛店镇东岭村316国道南侧。法定代表人：李永善,该公司总经理。委托诉讼代理人：欧英吉，湖北和开胜律师事务所律师。上诉人徐志、王晓琴因与被上诉人湖北恒兴缘房地产开发有限公司（以下简称恒兴缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐志、王晓琴的委托诉讼代理人张小芬、被上诉人恒兴缘公司的委托诉讼代理人欧英吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐志、王晓琴上诉请求：一、撤销原审法院民事判决，依法-2-改判支持徐志、王晓琴一审的所有诉讼请求，不服金额为24059.66元；二、一二审的诉讼费用由恒兴缘公司承担。事实与理由：原审判决遗漏重要事实，徐志、王晓琴从2013年至2020年一直不断维权（有证据），要求恒兴缘公司按合同约定支付违约金(逾期交房及逾期办证）及办理不动产权证，所以逾期交房及办证的违约金并未过诉讼时效。另即使没有上述情形，逾期办证违约金不可能过诉讼时效，因2020年8月7日恒兴缘公司才为徐志、王晓琴办理该房的《不动产权证书》，此前违约处于一直持续状态，给徐志、王晓琴造成的损失也不断加大（期间无法出售），应从2020年8月8日办证后开始起算诉讼时效。且其违约金额为固定房款的1%的违约条款（见《商品房买卖合同》第十五条）本身无效，理由：该条款为恒兴缘公司所提供的格式条款，且约定的违约金极低，无论是否办证及迟延多长时间办证违约金只有2797.66元，属于提供格式条款一方减轻其责任，且未向购房人尽到说明、提示义务，应为无效。故诉讼时效也不应该按照合同约定商品房交付使用后180天+30天起算。另商品房面积差异处理，按产权登记面积为准，多退少补（见《商品房买卖合同》第五条），为无效条款，理由：该条款为恒兴缘公司提供的格式条款，且未尽到说明义务，限制了购房人的权利，该案徐志、王晓琴2011年支付房屋全款，2020年8月才知晓产权登记面积103.69平方米（比合同约定少了3.31平方米，面积误差比绝对值超出3%），多收了徐志、王晓琴8655元房款。该8655元已经让恒兴缘公司无偿使用了9-3-年多，且拒不归还。如只简单的多退少补，不计算利息，无形中损害购房人的权利。综上，请求法院予以改判。恒兴缘公司辩称，第一，徐志、王晓琴所主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金属于债权请求权，应当受到诉讼时效的限制，案涉房屋基本于2012年交付，徐志、王晓琴主张的违约金明显已过诉讼时效。第二，徐志、王晓琴在一审中并未提交任何关于诉讼时效的举证，诉讼时效抗辩是民事诉讼案件中常见及法律赋予的权利，徐志、王晓琴在一审中应当预见到且提供相应的证据，徐志、王晓琴现在举证期限已过且在一审中也并未提供要求法院进行调查取证的申请，即便徐志、王晓琴存在关于诉讼时效的相关证据，也不属于新证据不应该予以采纳。第三，合同的签订是双方真实意思表示、不违法法律法规的规定、合法有效，徐志、王晓琴主张的违约金及关于面积差异的处理相关法律规定均是合同有约定按照约定处理没有约定的则按照相关的法律规定处理，因此徐志、王晓琴的主张不能单方面突破合同的约定，综上，一审判决正确，请求法院驳回徐志、王晓琴的全部上诉请求。徐志、王晓琴向一审法院起诉请求：一、判令恒兴缘公司支付徐志、王晓琴逾期交房的违约金16338元（从2011年12月31日计算至2013年8月6日止）及逾期办理产权登记的违约金2797.66元；二、判令恒兴缘公司退还多收的房款及利息13579元；三、诉讼费由恒兴缘公司承担。一审法院认定事实：徐志、王晓琴、恒兴缘公司于2011年3-4-月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.徐志、王晓琴购买恒兴缘公司开发的位于葛店光谷新城第3幢2单元602号房屋，该房建筑面积107平方米，房屋单价为每平方米2614.64元，总价款279766元。2.房屋建筑面积以产权登记面积为准，多退少补。3.交房期限为2011年12月30日前，该商品房经验收合格。4.逾期交房超过30日，买受人要求继续履行的，合同继续履行。自2011年12月31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5.出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，给予出卖人30日的宽限期，如出卖人仍未能办理登记备案的按已付总价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，徐志、王晓琴按约定支付购房款279766元。2013年8月6日，光谷新城工程办理竣工验收备案。2014年9月3日，徐志、王晓琴办理收房手续。2020年8月7日，经房屋产权部门核定，徐志、王晓琴购买房屋的建筑面积为103.69平方米。一审法院认为，该案争议的焦点为徐志、王晓琴的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权-5-利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。该案中，徐志、王晓琴与恒兴缘公司签订的合同约定，恒兴缘公司应于2011年12月30日前将经验收合格的商品房交付徐志、王晓琴，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行的，合同继续履行。自2011年12月31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。涉案房屋于2013年8月6日办理竣工验收备案手续。故恒兴缘公司应承担自2011年12月31日至2013年8月6日期间的违约金。徐志、王晓琴自2013年8月7日起应当知道权利受到损害，但徐志、王晓琴直至2020年10月才向该院提起诉讼，且无证据证实诉讼时效存在中断的情形，故徐志、王晓琴要求恒兴缘公司支付逾期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。徐志、王晓琴与恒兴缘公司签订的合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，给予出卖人30日的宽限期，如出卖人仍未能办理登记备案的按已付总价款的1%向买受人支付违约金。该约定为一时性债权，应从约定或法定的期限届满之次日起计算诉讼时效。该案商品房实际交付使用的日期为2013年8月6日，恒兴缘公司在商品房交付使用后180日内未将相关资料报产权登记机关备案，且在30日宽限期内仍未能办-6-理登记备案，致使徐志、王晓琴不能在规定期限内取得房地产权属证书，构成违约。徐志、王晓琴自2014年3月7日起应当知道其权利受到损害，但徐志、王晓琴时至2020年10月才向该院提起诉讼，且无证据证实诉讼时效存在中断的情形，故徐志、王晓琴要求恒兴缘公司支付逾期办证违约金的诉讼请求超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于返还房屋面积差价款的诉讼时效问题。该案中，徐志、王晓琴虽于2014年9月3日办理收房手续，但徐志、王晓琴知晓房屋面积存在差异的时间为办理不动产权证书之日即2020年8月7日，徐志、王晓琴自2020年8月7日才知道权利受到损害，故徐志、王晓琴请求恒兴缘公司返还房屋面积差价款的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，一审法院认为，徐志、王晓琴与恒兴缘公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。该案中，恒兴缘公司在履约过程中存在逾期交房、逾期办理房屋产权登记等违约行为，应承担违约责任。但徐志、王晓琴要求恒兴缘公司恒兴缘公司支付逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求，超过诉讼时效，一审法院不予支持。恒兴缘公司关于徐志、王晓琴要求恒兴缘公司支付逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见，一审法院予以采纳。但其关于徐志、王-7-晓琴要求返还房屋面积差价款的诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。该案中，徐志、王晓琴与恒兴缘公司约定房屋建筑面积以产权登记面积为准，多退少补。恒兴缘公司应按约定退还徐志、王晓琴房屋面积差价款8655元〔（107-103.69）×2614.64元〕，徐志、王晓琴主张恒兴缘公司返还面积误差比3%以内的房款及利息并双倍返还面积误差比超出3%部分的房价款的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、湖北恒兴缘房地产开发有限公司于该判决生效之日起七日内返还徐志、王晓琴房屋面积差价款8655元。二、驳回徐志、王晓琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件诉讼费减半收取309元，由湖北恒兴缘房地产开发有限公司负担84元，徐志、王晓琴负担225元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认证如下：诉求信、网上投诉截图均-8-系业主单方出具，无法证明已向恒兴缘公司发出并到达，恒兴缘公司致全体业主的信、信访事项处理意见书均未涉及支付违约金，与待证事实无关联，故上述证据本院均不予采信。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、徐志、王晓琴逾期交房及逾期办证违约金是否已过时效诉讼。二、一审法院认定面积差异损失是否适当。一、关于徐志、王晓琴逾期交房及逾期办证违约金是否已过时效诉讼的问题。徐志、王晓琴主张其2013年至2020年一直在要求恒兴缘公司支付逾期交房及逾期办证的违约金，但其提供的证据不能证明该事实，徐志、王晓琴据此主张逾期交房及办证的违约金并未过诉讼时效，本院不予支持。徐志、王晓琴主张逾期办证违约金条款是属无效格式条款。本案中，双方采用示范文本在平等协商的基础上签订的商品房买卖合同，合同范本仅对合同文本的架构和条款完备性作出规定，不涉及双方具体协商内容和权责分配。逾期办证违约金该条款内容清楚明确，虽是恒兴缘公司为了重复使用而预先拟定，但并非在签订协议时不可协商，故该条款不属于格式条款。退一步讲，即使该条款构成格式条款，格式条款并非必然无效。该条款内容未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利。徐志、王晓琴请求确认该条款无效，于法无据，本院不予支持。-9-徐志、王晓琴又主张恒兴缘公司2020年8月7日才为其办理不动产权证书，违约处于一直持续状态，逾期办证违约金诉讼时效应从办理不动产权证书后起算。本案中，合同约定恒兴缘公司在宽限期后仍未能办理登记备案的按已付总价款的1%向买受人支付违约金，即明确约定了逾期办证违约金数额，为一时性债权，诉讼时效从合同约定期限届满之次日起计算诉讼。徐志、王晓琴自2013年12月7日即应当知道其权利受到损害，至其起诉时已经超过诉讼时效期间，故其诉讼请求不应得到支持。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。二、关于一审法院认定面积差异损失是否适当的问题。双方约定“以房屋产权登记面积为准多退少补”，而“买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”条款处打“×”，可见双方对面积差异处理约定明确，即并未约定双倍返还面积误差比超3%部分。如前所述，房屋面积差异处理条款并非在签订协议时不可协商，亦非格式条款，即使该条款构成格式条款，对面积差异多退少补的约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利。该条款说明双方对房屋面积差异有充分的预见进而对-10-刚性协议有所保留，并明确以产权登记面积为准，约定了多退少补的具体方式，符合交易规则和客观实际，亦是对自身权利的合理处分。故一审法院按照房屋单价和面积差计算损失且未支持利息，并无不当，本院予以维持。综上所述，徐志、王晓琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费402元，由徐志、王晓琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 湛少鹏审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二一年五月三十一日法官助理 李 思 书  记  员 尹 瑞