安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初6023号 原告:余晔,男,1965年4月27日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：方长福，安徽中天恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫志星，安徽中天恒律师事务所律师。 被告：合肥招商章盛房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区安徽路599号招商雍华府小区G2一楼，统一社会信用代码91340100MA2NBRGN5G。 法定代表人：周义勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张今，北京兰台（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗杰，北京兰台（合肥）律师事务所律师。 原告余晔诉被告合肥招商章盛房地产开发有限公司（以下简称“招商章盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余晔的委托诉讼代理人方长福、闫志星，被告招商章盛公司的委托诉讼代理人张今、罗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余晔向本院提出诉讼请求：一、判决被告赔偿原告装修款20000元（实际依据鉴定机构的鉴定结论计算）；二、判决被告赔偿原告物业费损失1942元（半年）；三、判决被告赔偿原告因房屋瑕疵损失10000元；四、判决被告将小区公共区域整改到宣传销售时承诺的标准；五、判决被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2019年5月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告售卖的位于合肥市滨湖区××道××路××幢××室。约定的被告交付时间为2020年3月30日前，合同详细约定了装修标准。但是被告向原告交付的房屋装修明显质量太差，严重不符合合同约定。 被告招商章盛公司辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了案涉商房屋的装修标准为附件三、附件四，我方已经按照合同约定对案涉房屋进行了装修、装饰，不存在任何违约行为。原告主张赔偿装修款，没有事实及法律依据。1、原告主张赔偿装修款的诉请不明确；原告既未明确案涉房屋装饰、装修的哪一部分存在瑕疵，也未明确赔偿的标准和基础是什么，更未明确要求赔偿的合同依据或法律依据。2、原告主张赔偿装修损失缺乏合同和法律依据，且不具备申请司法鉴定的必要性；双方之间只有商品房买卖合同法律关系，不存在装饰装修法律关系。原、被告双方交易标的物为带装修的房屋，因此房屋和装修属于统一的整体，不应当分割对待。另外，案涉合同约定的装修费用并不等于装修成本，更不等同于装修造价，而是通过对涉案楼盘所有房屋整体计算开发成本、利润、市场供需、税费等一切因素后得出的固定销售价格，并系与原告在自愿情况下协商一致签订确定的，原告申请对案涉房屋装修价值进行司法鉴定与本案待证事实既无关联也无意义。3、案涉《商品房买卖合同》明确约定了装饰、装修标准，且我方已严格按照合同约定标准进行了装饰、装修，不存在违约情况；《商品房买卖合同》第十三条明确约定案涉房屋装修、装饰以附件三、附件四为标准，附件三、附件四也明确约定了关于案涉房屋各个部分使用的装修、装饰及设备品牌及标准要求，包括入户门、阳台、餐厅、客厅、厨房、卫生间、卧室、中央空调、地暖、灯具、开关插座、外墙、外窗等，同时约定我方可根据实际情况进行同档次的品牌替换。根据我方提供的交付标准对照表、施工合同、采购合同等证据，足以证实我方已严格按照合同约定的标准对案涉房屋进行装修。4、根据合同约定，案涉房屋装修、装饰存在瑕疵的我方仅承担维保义务；根据《商品房买卖合同补充协议》第十条：“如乙方以商品房的装饰、设备标准或其他房屋质量瑕疵为由拒绝收房的，甲方仅承担维保义务，不承担包括逾期交付在内的其他任何违约责任”之约定，如案涉房屋装修装饰存在瑕疵的，我方仅承担维保义务，不再承担其他违约责任，原告主张赔偿装修款缺乏合同依据。5、对于装饰、装修出现瑕疵的房屋，我方已按照合同约定了履行了维保义务；无论是原告提供的照片、验房报告、还是聊天记录反映的均是房屋瑕疵问题，都属于我方的维修范围，并不涉及房屋主体结构安全或已达到严重影响房屋正常居住使用的程度，更不存在要求我方赔偿装修费用的合同及事实依据。况且，我方也在收到原告反映的相关瑕疵问题以进行了修缮，如果后续房屋在保修范围内存在瑕疵或一般质量问题，我方承诺始终会严格按照合同约定承担保修义务。6、法院近年来已经形成司法裁判中的普遍共识；结合当前的司法实践，针对“买受人主张以约定装修价格作为装修质量要求依据”的情况，各地法院在实际审理过程中，针对类似本案原告主张的装修赔偿问题，均作出“不予支持”的判决。二、原告在第二项诉请中要求我方赔偿物业费损失，没有事实与法律依据。首先，物业费是由物业服务公司收取的物业管理费用，是基于原告与物业公司之间所签订的物业服务合同，与本案是两个不同的法律关系。其次，依据案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，房屋的交付条件为“取得《建设工程规划许可证（正本）》”，该交付条件已成就，我方也已将案涉房屋交付给原告，原告办理了收房手续认可案涉房屋达到交付条件。再者，依据附件四《商品房买卖合同补充协议》第十条明确约定，在满足前述《商品房买卖合同》第八条约定的条件时房屋即达到交付标准，如买受人提出房屋装饰、设备标准或其他房屋瑕疵的，我方仅承担维保义务，不承担其他任何违约责任。三、原告的第三项诉讼请求不明确，没有事实和法律依据。原告要求我方赔偿房屋瑕疵损失10000元，一方面原告未能明确具体瑕疵是什么，另一方面原告关于损失金额的主张纯粹属于主观臆断，没有任何合同和法律依据。此外，如前所述在附件四《商品房买卖合同补充协议》第十条中已经明确对于买受人提出的房屋瑕疵，我方仅需履行维保的义务，无需承担其他违约责任，原告要求我方赔偿损失不符合合同约定。四、关于原告第四项诉讼请求不明确，且原告就该诉请也不具备适格的诉讼主体资格。首先，公共区域的哪一部分还是所有公共区域？具体是哪一项或哪几项的设施、设备需要整改到什么样的标准？作为一项诉讼请求，对于前述问题均应当予以明确。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，宣传广告、宣传资料原则上属于要约邀请，只有对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才构成要约。从原告目前提交的证据来看，其所谓的宣传销售时承诺的标准是什么并不明确，该标准是否符合前述司法解释的规定构成要约，能否视为合同内容，也无法确定，原告甚至都没有明确现状与其主张的宣传销售时承诺的标准差异在哪里。另外，原告就该诉请不具备诉讼主体资格，原告主体不适格。依据《民法典》第二百七十一条的规定，业主仅对专有部分享有所有权，公共区域属于共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。依据《民法典》第二百七十八条的规定，对共有部分的管理应由业主共同决定，原告作为单一业主，无权要求对公共区域进行整改。综上，对于原告提出的前述各项没有事实和法律依据的诉讼请求，恳请法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2019年5月3日，余晔（买受人）与章盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市滨湖新区××幢××室房屋，建筑面积97.4平方米，该房屋为全装修住宅，合同约定的装修总价款2784231元。第八条交付期限约定：出卖人应当在2020年3月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按交付时装饰、设备的市场差价的双倍赔偿买受人。第十六条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件三装饰、设备标准明确了项目装修分类及装修标准，其中包含入户门、阳台、室内、室外、设备等。合同附件四商品房买卖合同补充协议第十条约定：双方一致同意，出卖人及《买卖合同》项下的房屋在满足《买卖合同》第八条有关约定条件时，即达到交付标准，如买受人以商品房的装饰、设备标准或者其他房屋质量瑕疵为由拒绝收房的，出卖人仅承担维保义务，不承担包括逾期交房在内的其他任何违约责任；交付验收中发现的质量瑕疵，买受人应于验收之日起2日内提出书面质量瑕疵意见，否则视为交付房屋无质量瑕疵。修缮期内，不视为逾期交付，出卖人不承担逾期交付的违约责任。买受人应当对出卖人采取的处理措施给予配合。如拒绝、拖延或其它方式不配合出卖人采取的处理措施时，视为买受人撤回对房屋质量瑕疵的意见。 2019年5月24日，案涉雍华府C地块8号楼通过竣工验收。9月30日取得建设工程规划许可证（正本）。12月14日，招商章盛公司按照余晔在买卖合同中确认的地址邮寄送达了《入伙通知书》、《入伙指引》，《入伙通知书》明确案涉房屋交付时间为2019年12月23日。 审理中，余晔申请就案涉房屋精装修成本和装修质量进行鉴定，并主张装修标准参照每平方米4205.82元，以实际造价与该装修标准之间的差额确定其实际损失。 以上事实，由双方当庭陈述，以及余晔提供的企业登记信息、《商品房买卖合同》、《安徽省省直住房公积金借款抵押担保合同》、验房报告，招商章盛公司提供的《商品房买卖合同》及附件、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、入伙通知书、快递底单、商品住宅明码标价查询结果网络截图、维修记录表等证据在卷佐证。 本院认为：余晔与招商章盛公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议等文件，形式要件完备，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案争议焦点为余晔张以实际造价与每平方米4205.82元装修标准的差额确定其装修损失能否成立；招商章盛公司应否赔偿维修房屋延误入住造成的经济损失。 关于余晔张以实际造价与每平方米4205.82元装修标准的差额确定其装修损失能否成立问题，首先，本案系精装修商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同仅约定房屋总价款，并未约定房屋的装修价格，装修价格与毛坯价格共同组成案涉房屋出售时的总价，即使案涉合同约定装修价格，该装修价格亦不能等同于装修成本，更不能等同于装修造价，而是根据装修成本和合理利润等测算的价格，现余晔主张案涉房屋装修标准按每平方米4205.82元计算，无事实依据；其次，《商品房买卖合同》附件三在项目装修分类中明确约定了装修所需主材、设备的品牌或同等档次品牌等，现余晔未能提供证据证明招商章盛公司在装饰装修案涉房屋过程中，存在有违《商品房买卖合同》附件三的情形；再次，《商品房买卖合同》第十三条对装饰、设备标准达不到约定标准的，明确约定“买受人有权要求出卖人按交付时装饰、设备的市场差价双倍赔偿”，该约定赋予了余晔在案涉房屋装饰、设备标准达不到合同附件三约定的标准时，方可要求招商章盛公司按交付时装饰、设备的市场差价进行双倍赔偿，现余晔主张以鉴定方式确定其装修损失，要求招商章盛公司赔偿，无事实基础和法律依据，不予支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。余晔依据上述法律规定，在招商章盛公司交付商品房时，享有依法查验、检验案涉商品房是否存在瑕疵交付并有权要求招商章盛公司修复的权利，招商章盛公司对余晔查验、检验案涉商品房存在的质量问题，负有修复责任。 关于余晔主张招商章盛公司赔偿维修房屋延误入住造成的经济损失问题，根据庭审查明，能够确认案涉房屋在交付时确实存在一定的质量问题，但该质量问题属可修复的表面质量瑕疵而非功能性质量瑕疵，该质量瑕疵对余晔正常居住使用功能未产生严重影响，属商品房买卖合同约定的招商章盛公司应履行的义务范畴，招商章盛公司对余晔查验后发现的质量问题已及时进行了修复。修复后，余晔至今未收房入住。现余晔主张招商章盛公司赔偿维修房屋延误入住造成的经济损失，无事实依据，不予准许。 关于余晔主张招商章盛公司赔偿案涉房屋的物业服务费问题，由于物业服务费与本案不属同一法律关系，且不属于招商章盛公司应承担的合同义务，故余晔该项诉请不予支持。 关于余晔主张将小区公共区域整改到宣传销售时承诺标准的问题，由于余晔不能明确公共区域需要整改的具体内容，及招商章盛公司在宣传销售案涉房屋时，对公共区域所作的具体明确的说明和允诺，故对该主张，不予采信。 综上，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告余晔的诉讼请求。 案件受理费减半收取299元,由原告余晔负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  盛利 二〇二一年五月三十一日 书记员  刘慧 附：本案适用的相关法律条文 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。