山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民初2167号 原告：青岛三杰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区隐珠街道办事处云海路67号。 法定代表人：王世兰，董事长。 委托诉讼代理人：孙世强，山东惠强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶惠刚，山东惠强律师事务所律师。 被告：中信银行股份有限公司青岛分行，住所地山东省青岛市市南区香港中路22号。 负责人：刘泽云，行长。 委托诉讼代理人：陈炯，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任志向，山东文康律师事务所律师。 被告：青岛中冶钢铁有限公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道仙家寨村。 法定代表人：张堂，董事长。 委托诉讼代理人：张勇，山东梨城律师事务所律师。 被告：张堂，男，1960年10月22日出生，汉族，户籍地山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：张勇，山东梨城律师事务所律师。 被告：吴瑞妍，女，1973年6月16日出生，汉族，户籍地山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：张勇，山东梨城律师事务所律师。 第三人：青岛圣亚达投资有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路100号中商大厦1208室。 法定代表人：张钦福，总经理。 原告青岛三杰房地产开发有限公司（以下简称三杰公司）与被告中信银行股份有限公司青岛分行（以下简称中信银行）、被告青岛中冶钢铁有限公司（以下简称中冶公司）、被告张堂、被告吴瑞妍、第三人青岛圣亚达投资有限公司（以下简称圣亚达公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三杰公司的委托诉讼代理人孙世强、叶惠刚，被告中信银行的委托诉讼代理人陈炯、任志向，被告中冶公司、被告张堂、被告吴瑞妍的共同委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三杰公司向本院提出诉讼请求：1.停止对山东路x号x层房产的执行，解除对该房产的查封。2.确认山东路x号x层房产所有权归三杰公司，2010年6月24日三杰公司与吴瑞妍签订的《青岛市商品房预售合同》无效。3.诉讼费用由五被告承担。事实和理由：2010年12月20日，三杰公司与圣亚达公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定三杰公司将山东路x号x层房产出售给圣亚达公司。合同签订后，圣亚达公司因资金不足，向吴瑞妍借款。吴瑞妍为保障借款安全，要求圣亚达公司和三杰公司用涉案房产为该借款提供担保。具体操作方式为：三杰公司与吴瑞妍签订《青岛市商品房预售合同》并进行网签，吴瑞妍以支付购房款的名义将本应出借给圣亚达公司的款项直接支付给三杰公司。三杰公司收到该款项，视为圣亚达公司向三杰公司支付了涉案房屋的购房款。圣亚达公司负责向吴瑞妍还本付息，三杰公司不承担还款责任。《商品房预售合同》并不实际履行，只是以网签的方式为借款提供担保，待借款偿还后，解除网签。2011年6月24日，三杰公司将涉案房屋网签给吴瑞妍作为担保。网签后，圣亚达公司无力偿还吴瑞妍借款。三杰公司代圣亚达公司向吴瑞妍偿还了借款后，三杰公司要求吴瑞妍解除网签，吴瑞妍以各种理由推拖。后因吴瑞妍与莱西市建筑总公司等有纠纷，涉案房屋被法院以该房屋为吴瑞妍名下的财产为由查封。三杰公司认为，三杰公司与吴瑞妍之间系“名为买卖，实为借款担保”的关系，双方签订的《商品房预售合同》不是双方的真实意思表示，且吴瑞妍所出借的款项已由三杰公司偿还，吴瑞妍不享有涉案房屋的任何权利，该标的物不能作为吴瑞妍的财产而被执行。而且，吴瑞妍现仅为涉案房屋的网签权利人，而非实际物权所有人，其不享有涉案房屋的所有权。该预告登记权利仅仅是在房屋具备过户条件时，享有优先过户的权利，而非真正意义上的具有公示效力的物权。综上，涉案房屋属三杰公司所有，与吴瑞妍无关，应停止执行该房屋。 被告中信银行辩称，1.涉案房屋已经进行预告登记，吴瑞妍作为准物权人对涉案房屋享有特定权利，青岛市中级人民法院有权对涉案房屋查封及执行。2.三杰公司主张自相矛盾。涉案房屋不止进行了网签，而且办理了预告登记，吴瑞妍也缴纳了相应税费并领取预告登记证明，足以证明吴瑞妍与三杰公司签订的购房合同是真实意思表示且实际履行。三杰公司主张的借款以及让与担保模式与其诉状中认可的款项支付矛盾，如按三杰公司主张，圣亚达公司借款为何款项支付至三杰公司，三杰公司诉状中认可该款项为购房款，则从三杰公司角度看，三杰公司是在出售房屋而非将涉案房屋用于借款的让与担保。三杰公司让渡了涉案房屋物权权利，不能另行据此对抗青岛市中级人民法院执行行为。3.三杰公司主张不属于本案审查范围。圣亚达公司不应作为本案第三人。本案审查范围是三杰公司是否有足够权利对抗执行，三杰公司与圣亚达公司、吴瑞妍的其他纠纷应另案解决，否则本案无法对该事实作出判决。4.即便三杰公司主张成立，也不能对抗中信银行。吴瑞妍已取得涉案房屋预告登记证明，三杰公司、圣亚达公司、吴瑞妍内部的法律关系不能对抗基于物权公示效力而进行相关民事行为的荣华公司。5.三杰公司明显是通过诉讼拖延执行，青岛市中级人民法院2014年4月16日查封涉案房屋，进入执行后进行了三次拍卖公告，三杰公司均未主张权利，现提起执行异议之诉明显系拖延执行。6.三杰公司明确需要中信银行承担的诉讼请求金额。 被告中冶公司、张堂、吴瑞妍共同辩称，张堂、吴瑞妍与三杰公司系商品房买卖合同关系，依法成立受法律保护，三杰公司所诉无事实和法律依据，应予驳回。 第三人圣亚达公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、执行依据 2014年9月16日，中信银行与中冶公司、张堂、吴瑞妍金融借款合同纠纷一案，本院作出（2014）青金商初字第132号民事判决书，判决：一、中冶公司于判决生效之日起十日内偿还中信银行借款本金970万元及利息396860.44元（利息已计算至2014年8月15日，之后至判决确定的给付之日止的利息按照合同约定的利率计算）；二、中冶公司于判决生效之日起十日内偿还中信银行借款本金1085万元及利息443910.9元（利息已计算至2014年8月15日，之后至判决确定的给付之日止的利息按照合同约定的利率计算）；三、张堂在最高限额人民币15600万元内对判决第一项和第二项的给付义务承担连带清偿责任（张堂承担责任的财产范围包括但不限于其与吴瑞妍的夫妻共同财产）。张堂承担保证责任后，有权向中冶公司追偿；四、中冶公司未履行判决第一项的给付义务，中信银行有权在最高限额人民币970万元内对吴瑞妍所有的青房地权市他字第2××8号房地产他项权利证书项下的抵押财产所处分的价款优先受偿；五、中冶公司未履行判决第二项的给付义务，中信银行有权在最高限额人民币1085万元内对吴瑞妍所有的青房地权市他字第2××1号房地产他项权利证书项下的抵押财产所处分的价款优先受偿；六、驳回中信银行的其他诉讼请求。 二、案件执行及执行异议审查情况 本院(2014)青金商初字第132号案件审理过程中，本院于2014年4月16日作出(2014)青金商初字第132号民事裁定书及协助执行通知书，查封吴瑞妍名下位于山东路7号x至x、x至x、x不动产。本院(2014)青金商初字第132号民事判决发生效力后，本院于2015年1月26日以案号(2015)青执字第180号案件立案执行，在执行过程中，三杰公司向本院提出执行异议，请求停止对山东路x号x层房产即涉案房屋的执行。本院作出(2017)鲁02执异22号执行裁定书，驳回三杰公司的异议请求。三杰公司不服，向本院提起(2017)鲁02民初551号案件，本院于2018年10月10日作出民事裁定书，驳回三杰公司的起诉。三杰公司、中信银行、吴瑞妍均不服，提起上诉，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民终930号民事裁定，裁定：一、撤销山东省青岛市中级人民法院(2017)鲁02民初551号民事裁定；二、本案指令山东省青岛市中级人民法院审理。现形成本案。 三、三杰公司与圣亚达公司、吴瑞妍之间的商品房预售合同签订情况及房屋登记情况 2010年12月20日，青岛三杰房地产开发有限公司（甲方、卖方）与青岛圣亚达投资有限公司（乙方、买方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定：第二条乙方圣亚达公司向甲方三杰公司购买青岛市市南区××路××号××《北海花园（西区）（中央国际）主体商业》地下一层、地上一至四层及配套设备设施用房（以下简称该房屋）。据甲方三杰公司暂测该房屋建筑面积为29467.83平方米，另有地下附属车位295个。第三条根据甲方三杰公司暂测的房屋建筑面积，乙方圣亚达公司购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币4.06亿元。第十一条甲方三杰公司定于2011年5月31日前将该房屋交付给乙方圣亚达公司，除不可抗力外。第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。附件一付款方式和付款期限约定：1.本合同签订后10个工作日内，乙方圣亚达公司向甲方三杰公司支付7500万元，其中包括3500万元购房定金（乙方圣亚达公司已向甲方三杰公司支付了500万元定金）；2.甲方三杰公司负责按照乙方圣亚达公司的分割要求，配合乙方圣亚达公司将购买的主体商业进行分割测绘网签。即按乙方圣亚达公司指定的第三方分别进行网签《青岛市商品房预售合同》，并分别办理产权证书；乙方圣亚达公司在本合同购买的主体商业房屋范围内对部分商业用房对外网签销售时甲方三杰公司应无条件给予配合，甲方三杰公司同意按照乙方圣亚达公司的要求直接与乙方圣亚达公司指定的第三方网签正式的房屋销售合同，或办理银行按揭贷款手续。甲方三杰公司所收到的第三方购买主体商业范围内房屋的购房款可以等额冲抵充本合同项下乙方圣亚达公司应付房款。7.甲方三杰公司与乙方圣亚达公司指定的第三方网签《青岛市商品房预售合同》后，乙方圣亚达公司指定的第三方可依据预售合同将购房款直接支付给甲方三杰公司，甲方三杰公司收到购房款或银行按揭贷款视为甲方收到乙方圣亚达公司支付的等额的本合同项下应付房款；甲方三杰公司与乙方圣亚达公司指定的第三方签订并由乙方圣亚达公司代收款的《青岛市商品房预售合同》，实为乙方圣亚达公司以所购房屋对外抵押借款，乙方圣亚达公司应及时还款撤押。附件八其他补充条款第十条其他约定2.除另有约定外，本预售合同约定的全部内容，自动适用于甲方三杰公司与乙方圣亚达公司指定的第三方签订的全部商品房销售合同。 2011年6月24日，青岛三杰房地产开发有限公司（甲方、卖方）与吴瑞妍（乙方、买方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定：第二条乙方吴瑞妍向甲方三杰公司购买市南区××路××号××《北海花园（西区）（中央国际）》x至x、x至x、x至x单元x层x层户（以下简称该房屋）。据甲方三杰公司暂测该房屋建筑面积为4046.53平方米，其中套内建筑面积为3326.81平方米，公用分摊建筑面积为719.72平方米。该房屋建筑层高为4.7米。第三条乙方吴瑞妍购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币¥29655.03元。（大写）：贰万玖仟陆佰伍拾伍元零叁分整。根据甲方三杰公司暂测的房屋建筑面积，乙方吴瑞妍购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币¥120000000.00元。（大写）：壹亿贰仟万元整。第十一条甲方三杰公司定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方吴瑞妍，除不可抗力外。附件一付款方式和付款期限：（一）基本条款：乙方吴瑞妍按以下方式向甲方三杰公司支付本合同第三条约定的合同总价款120000000.00元。首付款60000000.00元（含定金0元），乙方吴瑞妍应于2011年6月24日前存入本合同指定的账户。贷款60000000.00元，乙方吴瑞妍以银行按揭贷款方式应于2011年8月24日前将办理按揭贷款所需文件全部提交指定银行，放贷机构于2011年8月24日前将贷款存入本合同指定的账户。（二）双方在遵守以上约定的基础上，作出以下补充条款：1.乙方吴瑞妍应当于签订合同当日支付6000万元整，作为购房按揭贷款的首付款。甲方三杰公司应当负责无条件配合乙方吴瑞妍的按揭贷款相关手续。2.甲方三杰公司于签订本合同的当日办理网签备案手续，计划在5个工作日报审完毕。3.乙方吴瑞妍的按揭贷款手续应当于本合同签订之日起60日内办理完毕，并支付6000万元购房款。 青岛三杰房地产开发有限公司（甲方、卖方）与吴瑞妍（乙方、买方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定：第二条乙方吴瑞妍向甲方三杰公司购买青岛市××路××号××《中央国际》（以下简称该房屋）。据甲方三杰公司暂测该房屋建筑面积为4025.79平方米，其中套内建筑面积为3307.02平方米、公用分摊建筑面积为718.77平方米。该房屋建筑层高为4.5米。第三条乙方吴瑞妍购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币14903.91元。（大写）：壹万肆仟玖佰零叁元玖角一分。根据甲方三杰公司暂测的房屋建筑面积，乙方吴瑞妍购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币6000万元。（大写）：陆仟万元。第十一条甲方三杰公司定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方吴瑞妍，除不可抗力外。附件一付款方式和付款期限1、乙方吴瑞妍应当于合同签订三日内一次性支付购房款6000万元整。（此条款以主体商业一楼【青岛市南区××路××号××《中央国际》11—22栋】网签报审完成为条件）。2011年6月24日，收款人青岛三杰房地产开发有限公司出具《收条》，内容：今收到吴瑞妍购买中央国际主体商业二层（面积为：4025.79ｍ²）房款陆仟万元整。 2011年6月21日，三杰公司（乙方）与吴瑞妍（甲方）、圣亚达公司（丙方）签订《三方协议》约定：为确保甲方吴瑞妍6000万元的资金安全，三方协商一致，达成以下协议：一、甲方吴瑞妍、乙方三杰公司双方在甲方吴瑞妍的按揭银行设立共管银行账户（共管账户用途：发放按揭贷款），增加甲方吴瑞妍的印章。二、乙方三杰公司要确保甲方吴瑞妍的按揭款发放到共管账户，丙方圣亚达公司应在甲方吴瑞妍办理按揭贷款前，给乙方三杰公司出具已付给甲方吴瑞妍6000万元的付款证明，并由三方确认。三、资金放到共管账户的当日，乙方三杰公司要在当日汇到甲方吴瑞妍或甲方指定的账户。四、违约责任：如果甲方吴瑞妍在按揭贷款放到乙方三杰公司账户后，乙方三杰公司不能在约定时间内付给甲方吴瑞妍，乙方三杰公司应给甲方吴瑞妍办理二楼网点的网签，所产生的税费由乙方三杰公司或丙方圣亚达公司承担，如果该资金被挪用，乙方三杰公司应接6000万的日千分之二付给甲方吴瑞妍违约金。五、合同的纠纷处理：如果双方出现纠纷，按协议约定协商处理，协商不成由青岛仲裁委员会仲裁或青岛市南法院及中院处理，因诉讼所产生的一切费用由败诉方承担。（包括诉讼费、律师费、差旅费及评估费等） 2011年6月21日，三杰公司（乙方）与吴瑞妍（甲方）、圣亚达公司（丙方）签订《补充协议》，约定：一、甲方吴瑞妍分别购得乙方三杰公司在××路××号××楼××平方来（以购房合同为准），总价款1.2亿人民币首付6000万元，按揭6000万元；二楼约4835.79平方米（以购房合同为准），总价款6000万元，人民币一次性付清。二、如果乙方三杰公司在能够达到办产权证的前提下，甲方吴瑞妍一楼的按揭款仍不能到位，甲方吴瑞妍、乙方三杰公司、丙方圣亚达公司三方同意撤销二楼购房合同，资金转为一楼的甲方吴瑞妍购房合同的购房资金。三、交接方式为：撤销合同和办理产权证同时进行，当日交接。四、甲方吴瑞妍的按揭款到位后，乙方三杰公司直接把二楼房款退给甲方吴瑞妍，三方同时撤销二楼的购房合同。五、违约责任：按三方的购房合同及三方协议执行。补充协议与购房合同和代理合同及三方协议具有同等法律责任。 2011年7月19日，三杰公司（乙方）与吴瑞妍（甲方）、圣亚达公司（丙方）签订《补充协议（2）》，约定：一、甲方吴瑞妍根据与乙方三杰公司的预售按揭购房合同，乙方三杰公司要配合协助甲方吴瑞妍在银行办理按揭贷款，如乙方三杰公司不配合协助甲方吴瑞妍办理银行按揭贷款应按总房价的日2‰承担违约金。二、甲方吴瑞妍按揭贷款发放到乙方三杰公司账户后的当日，乙方三杰公司应按甲方吴瑞妍或甲方指定的账户汇6000万元整，甲方吴瑞妍收到款后，根据乙方三杰公司和丙方圣亚达公司的要求再汇2000万元给乙方三杰公司或乙方指定的账户，该2000万元乙方三杰公司承诺4个月内全部付清甲方吴瑞妍，丙方圣亚达公司承诺自2000万元到达乙方三杰公司账户或乙方指定的账户之日起，承担日1.5‰的延付金，超出4个月按乙方三杰公司、丙方圣亚达公司各承担日2‰的违约金。超出6个月，乙方三杰公司应按2000万元总价款办理二楼网点4,025.79平方米预售合同的登记网签或给甲方吴瑞妍办理产权证，甲方吴瑞妍与丙方圣亚达公司的二楼网点代理合同解除。三、在未付清甲方吴瑞妍款项之前，乙方三杰公司不得出售或部分出售甲方吴瑞妍签定的二楼网点。在规定时间内付清所有的款项后：甲方吴瑞妍与乙方三杰公司撤销二楼网点的预售合同，并就甲方吴瑞妍与丙方圣亚达公司的二楼网点的代理合同自动撤销。四、本协议乙方三杰公司为丙方圣亚达公司承担连带担保责任，丙方圣亚达公司为乙方三杰公司承担连带担保责任。2011年9月8日，三杰公司出具《收条》，内容：今收到吴瑞妍购二层网点房款人民币壹仟万元整。我公司同意此款又青岛盛福润投资有限公司代收。2011年10月28日，三杰公司出具《收条》，内容：今收到吴瑞妍购二层网点房款人民币壹仟万元整。 2013年10月16日，三杰公司（甲方）与吴瑞妍（乙方）、青岛金福祥珠宝有限公司（丙方）签订《协议书》，约定：鉴于：1.2011年6月24日，甲方三杰公司、乙方吴瑞妍双方签订了编号为20110006xxxx号《青岛市商品房预售合同》，并办理了网签登记；2.乙方吴瑞妍于2013年5月9日向青岛银行贷款，甲方三杰公司以位于青岛市××路××号××层网点为乙方的前述贷款提供了抵押担保。一、甲方三杰公司在本协议签订后将人民币肆仟万元存入乙方指定的账户，该账户由甲方三杰公司、乙方吴瑞妍双方共管，前述款项到共管帐户后及本协议第四条所约定的债权转让协议及其补充条款签署后，甲方三杰公司应在3工作日内与乙方到人民法院以司法确认的方式确认编号为20110006xxxx号《青岛市商品房预售合同》的解除，并向相关部门办理前述房屋网签登记撤销手续。二、甲方三杰公司应在乙方吴瑞妍完成本协议第一条所约定的义务后5个工作日内，将共管帐户内的肆仟万元支付给乙方吴瑞妍。三、甲方三杰公司应在陆家嘴国际信托有限公司与青岛金福祥珠宝有限公司签订《信托贷款合同》后，在第一笔信托贷款全额到达青岛金福祥珠宝有限公司账户之日起5个工作日内由甲方三杰公司向乙方吴瑞妍支付人民币伍仟万元（借款人青岛金福祥珠宝有限公司的银行账户增加乙方的共管印鉴。未经乙方吴瑞妍同意借款人不得更换前述印鉴。）；乙方吴瑞妍收到该款项后应专门用于清偿《中央国际》项目地上二层商业房产（简称“房屋二层”）在青岛银行的抵押贷款；乙方吴瑞妍应在收到该伍仟万元之日起5个工作日内还清该笔抵押贷款并撤销抵押登记。四、甲方三杰公司自愿将其对青岛华中机械化施工有限公司及其担保人陈吉成、于翠娟所享有的债权向乙方吴瑞妍提供担保，担保方式为债权转让，即由甲方三杰公司将其从威海市商业银行股份有限公司青岛分行受让的债权全部转让给乙方吴瑞妍。乙方吴瑞妍指定由青岛裕润利贸易有限公司与甲方三杰公司就前述债权债务签订债权转让协议，甲方三杰公司与乙方吴瑞妍指定的公司签订债权转让协议后视为与乙方吴瑞妍履行了本条规定的债权转让义务。相关债权转让细则及债权回购条款由乙方吴瑞妍授权青岛裕润利贸易有限公司在其与甲方三杰公司的债权转让协议及补充协议中予以明确约定。上述债权转让协议及补充协议在本协议签署后5日内签订。 另查明，原告三杰公司提交编号为青房地权备字2012第4××6号《房地产登记明细》显示，青岛市国土资源和房屋管理局于2012年12月10日向三杰公司出具房地产登记明细，载明：经审查，你公司投资开发的下列商品房已具备房地产登记条件，准予登记。房地产坐落：市南区××路××号××1-3号楼、江西路x号x号楼土地用途：住宅准予登记总建筑面积：79854.36㎡838套（处）。备注：附准予登记房屋明细。 再查明，青房地预市字第2××3号《中华人民共和国房地产预告登记证明》载明：预告登记权利人吴瑞妍。预告登记义务人三杰公司。房地坐落市南区××路××号××-x至x、x至x、x号x至x层。预告登记业务种类预购商品房预告登记。登记时间2011年9月5日。附记单独所有。 2012年5月22日，涉案的青岛市××路××号××取得房地产开发项目综合验收备案书。 四、各方主张的款项往来情况 1.三杰公司主张的与圣亚达公司的款项支付情况。三杰公司主张，圣亚达公司于签订合同前已支付三杰公司500万定金，签订合同后支付3000万定金。其中部分购房款是圣亚达公司指示案外人代为支付，三杰公司指示青岛康泽置业有限公司（以下简称“康泽置业”）代为收取。三杰公司提交的付款明细载明，2010年12月14日程海清200万汇康泽置业、2010年12月24日青岛华海投资有限公司（以下简称“华海投资”）分两笔各1500万汇康泽置业账户，共3000万。2010年12月14日青岛康泽置业有限公司出具的《收款收据》（Ｎｏ.0004607）载明：今收到张钦福人民币贰佰万元整（借款）¥2000000，备注用于三杰公司商业工程。2010年12月14日《中国人民银行支付系统专用凭证》（Ｎｏ.Ｑ000185308122）载明：汇款人名称程海清，收款人名称青岛康泽置业有限公司，货币名称、金额（大写）人民币贰佰万元整，货币符号、金额（小写）ＲＭＢ2000000，附言珠宝城融资。2010年12月7日《青岛银行进账单（回单）》载明：付款人：全称青岛圣亚达置业有限公司，账号8020××××7371，开户银行青岛银行，收款人：全称青岛康泽置业有限公司，账号8021××××6958，开户银行青岛银行瑞昌路支行，人民币（大写）壹佰伍拾万元整，¥1500000。2010年12月6日青岛康泽置业有限公司出具的《收款收据》（Ｎｏ.0004601）载明：今收到青岛圣亚达置业有限公司人民币壹佰伍拾万元整，¥1500000。张钦福支付给三杰公司现金150万。2011年10月24日本院作出的（2011）青民一初字第42号民事判决书载明，签约当日，圣亚达公司法定代表人张钦福在有关付款指示说明上签字，要求华海投资将3000万元购房款汇到案外人康泽置业账户。同日，华海投资分两笔向圣亚达公司指定的康泽置业账户汇款3000万元。2017年4月14日康泽置业出具的《情况说明》载明：2010年12月7日和2010年12月14日，我公司代青岛三杰房地产开发有限公司收取了青岛圣亚达置业有限公司和程海青两笔汇款分别为150万元和200万元，合计人民币350万元整（大写叁佰伍拾万元整）。2010年12月24日，我公司代青岛三杰房地产开发有限公司收取了青岛华海投资有限公司两笔汇款各1500万元，合计人民币3000万元整（大写叁仟万元整）。我公司与圣亚达公司、程海青、华海投资公司无任何业务往来，上述款项是华海投资公司支付给三杰公司的，我公司按三杰公司指示，代为收取。 2.各方主张的三杰公司与吴瑞妍之间的款项往来情况。三杰公司主张，其与吴瑞妍之间系“名为买卖，实为借款担保”的关系，双方签订的《商品房预售合同》不是双方的真实意思表示，且吴瑞妍所出借的款项已由三杰公司偿还。具体偿还情况为：三杰公司收到6000万元按揭贷款后实际偿还了5000万元；2013年4月11日，三杰公司代圣亚达公司偿还吴瑞妍借款6000万元，偿还方式为：三杰公司以山东路7号丙2层房产作为抵押，吴瑞妍以壳公司铂洋公司为借款人，以中冶公司为担保人（该公司股东为吴瑞妍、张堂），向青岛银行浙江路支行借款6000万元。吴瑞妍在拿到该6000万元后，于2013年10月16日与三杰公司签订《协议书》对此进行了确认。该协议第2条明确记载了该6000万元为吴瑞妍所借，不是铂洋公司所借。该6000万元是三杰公司为了履行与圣亚达公司签订的《协议书》，代圣亚达公司偿还吴瑞妍借款的一部分。最高额抵押合同中出现铂洋公司是吴瑞妍为拿到贷款而借用该公司名义，实际上收到款项的人是吴瑞妍。三杰公司代圣亚达公司偿还吴瑞妍借款52,796,000元，偿还方式为：吴瑞妍办理的涉案房屋银行按揭贷款未偿还，三杰公司代吴瑞妍全额偿还了所欠银行贷款。荣华公司主张，1.吴瑞妍向三杰公司共支付1.9亿元，包含1楼款项1.2亿元、二楼款项6000万元，借款1000万元；2.三杰公司向吴瑞妍返还了二楼6000万元款项中的5000万元，余款1000万元以及吴瑞妍向盛福润公司支付的1000万元作为三杰公司向吴瑞妍借得款项，并于2013年8月5日偿还该2000万元借款的本金及违约金；3.三杰公司并未向吴瑞妍返还一层款项。吴瑞妍主张，其向三杰公司支付了1层网点款项1.2亿元、2层网点款项6000万元并出借了2000万元。三杰公司向吴瑞妍支付的款项为返还的2层网点款项及2000万元借款本息，不包括1层网点款项。吴瑞妍主张2011年6月21日，吴瑞妍向三杰公司支付了6000万元。其中3000万元通过承兑汇票支付，3000万元通过银行转账支付。三杰公司向吴瑞妍开具了6000万元的收据。2011年9月7日、2011年10月21日，建设银行分两次向三杰公司支付涉案1层网点按揭贷款共计6000万元。2011年6月24日，吴瑞妍向三杰公司支付2层网点款项6000万元，三杰公司向吴瑞妍出具6000万元收据。2011年9月8日，三杰公司在收到1层网点3000万元贷款后，向吴瑞妍返还2层网点款项3000万元。2011年10月28日，三杰公司在收到1层网点另一笔3000万元贷款后，向吴瑞妍返还2层网点余款中的2000万元，剩余1000万元作为吴瑞妍向三杰公司的出借款。根据《补充协议（2）》的约定，吴瑞妍向三杰公司出借2000万元。三杰公司于2013年8月5日一次性清偿了该2000万元的借款本息及违约金。具体情况为，2011年9月9日，吴瑞妍向三杰公司指定的青岛盛福润投资有限公司支付1000万元借款，三杰公司对此无异议。2011年10月28日，三杰公司向吴瑞妍返还2层网点款项2000万元，少还的1000万元即转化为吴瑞妍对三杰公司的出借款项。2013年8月5日，康泽置业代三杰公司向吴瑞妍贷款账户支付5,279.6万元，清偿了2000万元的借款本息及违约金。 本院认为，本案争议的焦点问题在于：涉案的山东路7号丙1层房产应否准许执行。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 本案中，中信银行提交吴瑞妍与三杰公司签订的《青岛市商品房预售合同》证明吴瑞妍已实际购买涉案房屋，请求准许对涉案房屋的执行，但涉案房屋并未登记至吴瑞妍名下，尚未发生物权变动，故吴瑞妍并不享有涉案房屋的物权。中信银行虽主张吴瑞妍与三杰公司就涉案房屋已办理网签备案和预告登记，但预告登记是以保障将来实现物权而向登记机构申请的登记，其本身并不发生物权变动之法律效果。中信银行系基于与吴瑞妍之间的债权债务纠纷，在执行过程中申请法院预查封了涉案房屋。所谓预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先限制性登记。预查封系以限制预告登记人未来对标的物的处分所进行的冻结，其标的是被执行人享有的在本登记完成之前的物权变动请求权，并非一项不动产物权。预查封的实质是冻结不动产物权登记簿的登记。预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件，当预告登记转为正式登记时，预查封才能转为正式查封。而对于备案登记或预告登记能否产生房屋所有权的变动，还需要依赖原因行为即房屋买卖合同的履行情况来确定。因此，鉴于吴瑞妍对涉案房屋办理的预告登记未转为正式登记，并未产生确认涉案房屋所有权归属吴瑞妍的效力，则中信银行对涉案房屋所做的预查封也不能转为正式查封。因涉案房屋系由三杰公司投资开发，在房产行政部门的物权尚登记在三杰公司名下，故在涉案房屋未办理变更登记至吴瑞妍名下前，涉案房屋不应准许执行。三杰公司请求排除对涉案房屋的执行，本院予以支持。另，本案系案外人执行异议之诉，涉案房屋能否排除执行是本案审查的主要焦点。原告三杰公司主张的其他诉讼请求非本案审查范围，本院不予评判。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，判决如下： 一、不得执行青岛市市南区山东路x号x层房产； 二、驳回原告青岛三杰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费151,800元，由被告中信银行股份有限公司青岛分行负担75,900元，被告青岛中冶钢铁有限公司、被告张堂、被告吴瑞妍共同负担75,900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 侯 娜 审判员 王化宿 审判员 盛新国 二〇二一年五月二十六日          法官助理石晗 书记员李珊珊 书记员马文淑