北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1200号原告：韩凤明，男，1963年3月17日出生，汉族，无业，现住河北省廊坊市香河县。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**2-63。法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**法定代表人：张智军，总经理。原告韩凤明与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩凤明到庭参加诉讼。被告城城北分公司、被告城城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩凤明向本院提出诉讼请求：1、判令解除韩凤明与城城北分公司于2020年6月18日签订的《房屋托管合同》；2、判令城城北分公司向韩凤明返还位于北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院2幢1014的房屋；3、判令城城北分公司与城城公司按照3500元/月的标准向韩凤明给付自2020年9月1日起至实际返还房屋之日止的租金；4、判令城城北分公司与城城公司向韩凤明支付违约金10500元;5、本案诉讼费用由城城北分公司与城城公司承担。事实和理由：韩凤明与城城北分公司于2020年6月18日签订编号为1101SJ2006180147429的《房屋托管合同》（以下简称涉案合同），约定韩凤明将其名下位于北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院2幢1014房屋（以下简称涉案房屋）托管给城城北分公司，托管期限12个月，自2020年6月21日起至2021年6月20日止，月租金为3500元，第一个月租金作为管理费，自次月起每个月最后一天支付租金。现城城北分公司已经逾期70天未付租金，按照合同约定，韩凤明有权解除合同，收回房屋，因城城北分公司违约故应按照3个月租金的标准支付违约金。因城城北分公司逾期支付租金，韩凤明于2020年11月19日前往托管房屋处了解情况得知城城北分公司已于2020年9月6日将涉案房屋出租给王文侨，租赁期限自2020年9月1日起至2021年9月10日止，月租金3307元。城城北分公司将涉案房屋出租给王文侨未征求其意见，且租赁期限超出了房屋托管期限，因此韩凤明对涉案合同享有法定解除权。综上，城城北分公司已构成违约，应承担违约责任，城城公司系城城北分公司的总公司，应承担连带责任。为维护自身合法权益，韩凤明诉至法院。城城北分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，城城北分公司在庭前向本院提交了书面答辩意见。城城北分公司辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，故城城北分公司不同意解除涉案合同。城城北分公司与韩凤明签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付韩凤明租金的具体数额。涉案合同签订后，城城北分公司一直按照合同约定向韩凤明支付租金及押金，2020年9月，受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向韩凤明支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城北分公司欠付韩凤明租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付韩凤明的押金折抵欠付的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，韩凤明单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，故自韩凤明收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向韩凤明支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核实韩凤明单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付韩凤明租金的具体数额。三、韩凤明主张的违约金数额过高，应当依法予以调整，韩凤明主张的违约金远高于城城北分公司违约给韩凤明造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付韩凤明高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付韩凤明租金的具体数额，并依法调整韩凤明主张的违约金数额。本院经审理认定的事实如下：韩凤明系涉案房屋的所有权人。2020年6月18日，韩凤明（甲方）与城城北分公司（乙方）签订涉案合同，约定韩凤明将涉案房屋委托给乙方经营，托管用途是用于长租房、短租房或配套项目；关于托管期，托管期12个月，自2020年6月21日起至2021年6月20日止，甲方实收租期11个月，管理费1个月；关于租金及收款方式，月租金标准为3500元，收款方式为月付，不押押金，自本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金；关于合同解除，涉案合同第十二条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……”；关于违约责任，涉案合同第十三条第四款约定：“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。”庭审中，韩凤明称其在合同签订后依约履行了合同，城城北分公司将涉案房屋出租给了租户，城城北分公司支付2020年7月21日至2020年8月20日一个月租金后未再支付，其已于2021年1月1日向租户收回涉案房屋。经询，韩凤明称其认为合同解除日期为法院向城城北分公司送达诉讼材料之日；本案中诉讼请求3其主张按3500元/月的标准计算自2020年9月1日起至合同解除之日止的租金及合同解除次日起至实际腾退之日止的占有使用费；诉讼请求4违约金的依据为涉案合同第十三条。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城北分公司和城城公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依据《中华人民共和国民法典》第七十四条之约定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”故城城北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城公司承担。韩凤明与城城北分公司订立的涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。韩凤明已经将涉案房屋交付城城北分公司，但城城北分公司未支付2020年8月21日后的租金，根据合同约定，韩凤明有权解除合同并由城城北分公司支付拖欠的租金及违约金。根据韩凤明的自述，其于2021年1月1日收回了涉案房屋，故其主张的城城北分公司向其返还房屋的请求，本院不再支持，本院认定，涉案合同于2021年1月1日解除。关于房屋租金和占有使用费，如上所述，涉案合同于2021年1月1日解除，韩凤明于该日收回涉案房屋，韩凤明要求城城公司支付自2020年9月1日起至房屋返还之日即2021年1月1日止的租金，本院予以支持，经核算，为14117元。关于违约金，根据合同约定，乙方违约应支付3个月的租金作为违约金。城城北分公司辩称3倍的租金过高，本院予以采纳，对违约金予以酌减，城城公司应支付韩凤明违约金7000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、韩凤明与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年6月18日签订的《房屋托管合同》于2021年1月1日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付韩凤明租金14117元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付韩凤明违约金7000元；四、驳回韩凤明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，减半收取计381元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年五月十四日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫