北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初14270号原告（反诉被告）：宋国安，男，1946年12月1日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：宋某，男，1972年7月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：张丽君，女，1969年9月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑祥，北京友恒律师事务所律师。原告（反诉被告）宋国安（以下简称姓名）与被告（反诉原告）张丽君（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宋国安的委托诉讼代理人宋某，张丽君及其委托诉讼代理人郑祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋国安向本院提出诉讼请求：1．判令张丽君退还宋国安房屋租赁押金6500元；2．判令张丽君按实际利息补偿宋国安损失（以6500元为基数，自2020年11月1日至张丽君退还宋国安押金之日止，按照LPR的标准计算）；3．判令张丽君给宋国安出具正规房租发票。事实和理由：宋国安与张丽君于2013年11月1日签订了坐落于北京市朝阳区安翔里x号楼xx号房屋（以下简称xx号房屋）的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），又于之后签订了《补充协议》、《续租补充协议》、《房屋租赁补充协议》，租期至2020年10月31日。合同第四条第一款约定支付方式：转账支票，第二款约定：押金6500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。协议第二条：留用物品中折叠椅两把、吧凳一把、大小茶几各一个已由甲方取走。2020年10月26日，宋国安的儿媳郎某微信告知张丽君2020年11月1日交接房屋，张丽君未予回复。宋国安于2020年10月31日搬离xx号房屋，于2020年11月5日将钥匙及门禁卡交予张丽君。张丽君至2020年11月17日未退还押金并称不退押金，约宋国安之子宋某面谈，宋某到后给张丽君打了十次电话才接通，张丽君过来就大吵大闹，撒泼打诨，说宋某缠着她并报警，警察到后不能解决，提出去法院解决，故宋国安在极其被动的情况下诉至法院，望判如所请。张丽君辩称并反诉称，不同意宋国安的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。张丽君确实收取了房屋押金，但是双方于2019年4月11日签订了《房屋租赁补充协议》，约定将租期延长至2020年10月30日，且自2019年11月1日起，租金标准变更为每月12000元，但在该期间宋国安每月仅支付10000元，张丽君多次催促未果。租赁期届满后，宋国安拒不腾退涉案房屋，一直占用至2020年11月17日，双方在民警的组织下办理了房屋交接手续，因此宋国安应支付2020年11月1日至2020年11月17日期间的房屋占用费6800元。根据双方签订的租赁合同第四条押金部分，我方有权将押金抵扣宋国安欠付的房屋租金。张丽君向本院提出反诉请求：1．判令宋国安向张丽君支付拖欠的2019年11月1日至2020年10月30日期间的租金24000元；2．判令宋国安向张丽君支付2020年11月1日至17日期间的房屋占有使用费6800元；3．判令宋国安向张丽君支付按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息（以30800元为基数，自2019年11月1日至实际付清之日止）。宋国安针对张丽君的反诉辩称，反诉是枉顾事实，恶意诉讼，存在合同欺诈的可能，其诉求完全不成立。第一，张丽君恶意漏掉2019年4月10日签订的《房屋租赁补充协议》，该补充协议约定2019年11月1日至2020年10月30日期间房租为每季度30000元，并明确此份协议为宋国安与张丽君真实执行的协议。2019年4月11日的《房屋租赁补充协议》是因为张丽君的儿子高某想涨房租，张丽君为了避免家庭纠纷提出的，宋国安出于同情被迫无奈签订的，该补充协议没有否认2019年4月10日的《房屋租赁补充协议》。宋国安已经按期按时支付了四个季度的全部房租，合计12000元。每季度快到期时，张丽君与郎某沟通支付房租之事时均明确说明房租为30000元。张丽君从未向宋国安追索欠缴房租，且警察出警时向警察说明不欠房租。第二，郎某一直与张丽君保持联系，搬家时尽到了通知义务。2020年11月1日，郎某主动联系张丽君，告知已基本搬完，请张丽君来验收房屋，张丽君于11月2日告知其特别忙，未验收房屋，后宋国安锁了xx号房屋大门，未进入房屋。2020年11月5日，张丽君联系宋国安方，宋某把钥匙送到xx号房屋交付张丽君，张丽君称15日发工资才有钱退押金。2020年11月17日警察出警时，张丽君称xx号房屋系其居住，因为没有找到沙发折叠椅等要求宋国安支付3000元，但《补充协议》中载明张丽君已取走茶几两个、折叠椅两把、吧凳一个。第三，张丽君主张逾期利息没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对相关的证据和事实认定如下：2013年11月1日，出租人（甲方）张丽君与承租人（乙方）宋国安签订租赁合同，约定出租房屋为张丽君所有的xx号房屋，租赁期限自2013年11月1日至2016年10月31日，乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准为每季度20000元，总计80000元，支付方式为转账支票，押一付三。押金6500元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁合同签订后，宋国安支付了6500元押金。2013年11月1日，甲方张丽君与乙方宋国安签订《补充协议》，约定租赁期限延长至五年，即2013年11月1日至2018年10月30日。留用物品中折叠椅两把、吧凳一把、大小茶几各一个已由甲方取走。2018年8月3日，甲方张丽君与乙方宋国安签订《续租补充协议》，约定租赁期延长至2021年10月30日，房屋租金为季付23000元，合计年租金92000元，原协议及补充协议的条款不变，与续租补充协议具同等效力。2019年4月10日，出租方（甲方）张丽君与承租方（乙方）宋国安签订《房屋租赁补充协议》，约定：房屋租赁期在原合同即续租补充协议中所延长的租赁期限为自2018年11月1日至2021年10月30日，截至本补充协议签订时，已经履行至2019年04月30日。现变更为自2018年11月1日至2020年10月30日，共两年，即继续按照续租补充协议履行至2020年10月30日。原合同即续租补充协议中商定的租金标准为每季度23000元，现已经履行两个季度，本协议签订后按照原租金标准继续履行至2019年10月30日。从2019年11月1日起租金标准变更为每月10000元，该标准将持续至本协议租期结束，即2020年10月30日。重要说明事项，此协议为乙方与房屋所有人真实执行的房屋租赁补充协议。2019年4月11日，出租方（甲方）张丽君及其代理人高某与承租方（乙方）宋国安签订《房屋租赁补充协议》，该《房屋租赁补充》内容与2019年4月10日的《房屋租赁补充协议》内容基本一致，但载明从2019年11月1日起租金标准变更为每月12000元，且无“重要说明事项，此协议为乙方与房屋所有人真实执行的房屋租赁补充协议”内容。经询，双方确认对2019年11月1日前的租金无争议，自2019年11月1日至2020年10月30日，宋国安每季度向张丽君支付租金30000元。为证明2019年4月11日的《房屋租赁补充协议》是宋国安出于善意配合张丽君安抚其子高某所签订的，双方真实执行的租金标准是每季度30000元，宋国安提交微信聊天记录截屏，称系郎某与张丽君之间的聊天记录，显示：2019年4月8日，本机发送：“今年就这样，第二年的我考虑就按自如那个1万的价格吧，上浮30%，比例也不低了…”,对方发送：“好！到10月底，您和我儿子签合同吧，我已经不管这事了。”2019年4月9日，对方发送：“唉！您看了我儿子给您的补充协议了吗？…您和我儿子约个时间，把约签了吧！我还有事，得等你们签了约我才能走”“好！我俩先说好，然后你和我儿子再签约，按我俩说的执行，我儿子的条件你就达迎好了！我的确是无奈。”2020年1月29日，对方发送：“…好了，又到交房租的时间，2月1日，您能把这季度的房租打卡里吗？共3万”，2020年5月1日，对方发送：“今天，能到账吗？（三万）”。张丽君对该证据的真实性予以认可，证明目的不予认可。宋国安称其于2020年10月31日腾退房屋，于2020年11月5日将所有房屋钥匙交付张丽君，张丽君称宋国安于2020年11月5日交付其部分钥匙，于2020年11月17日腾退房屋。为证明张丽君未向宋国安催要过欠缴房租及宋国安主动提出退租及交接，宋国安提交微信聊天记录截屏，称系郎某与张丽君之间的聊天记录，显示：2020年10月3日，对方发送：“这个月底租房协议到期，下个月您得考虑是继续租还是退房了！提前告诉你，您好准备！想好后通知我！”，2020年10月26日，本机发送：“姐姐，我们月底就会搬走，这几天在收拾东西啦，这几年跟姐姐有缘，感谢！”，后对方未予回复，2020年11月1日，本机发送语音：“姐姐，你咋还不理我了呢？我们这两天呀基本上都搬走了，然后我今天明天我过来啊，再归置归置你剩下的东西，然后有些该处理的处理掉，然后打扫打扫卫生，然后您看您什么时间，我们应该明天下午再把剩余的一点儿东西就搬走．．．昨天我们搬来的时候呢，零五号那屋他过来问了一下，问就是他想租半年的房子，具体怎么样，回头我把他的电话，要不给您跟她具体再联系吧”，2020年11月2日，对方回复：“您给我5号电话吧！”。张丽君对该证据的真实性予以认可，关联性、证明目的不予认可。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，宋国安与张丽君签订的租赁合同、《补充协议》、《续租补充协议》及2019年4月10日签订的《房屋租赁补充协议》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同项下各自的义务。本案争议的焦点为2019年4月11日签订的《房屋租赁补充协议》是否有效，根据宋国安提交的微信聊天记录，张丽君于2019年4月9日表示按照其与郎某约定租金标准执行，在2020年1月及2020年5月催要的租金的标准均为每季度30000元，且在2020年10月询问郎某是否续租时亦未提及欠付租金事宜。结合2019年4月10日签订的《房屋租赁补充协议》的重要说明事项内容，本院对于宋国安的相关陈述予以采信，2019年4月11日签订的《房屋租赁补充协议》并非双方真实意思表示，属于无效，2019年11月1日至2020年10月30日的租金标准应为每月10000元。关于本诉，宋国安已按约支付了租赁期限内的租金，张丽君应当按约返还宋国安已支付的押金6500元。宋国安关于利息损失及出具发票的诉讼请求无合同依据，本院不予支持。关于张丽君主张的房屋占有使用费，根据宋国安提交的微信聊天记录，其于租赁期限届满前通知张丽君不再续租并要求办理房屋交接，张丽君并未回复，故宋国安已履行了通知及腾退房屋的义务，房屋交接时间推迟系由于张丽君怠于行使己方权利导致。张丽君称宋国安占用房屋未提交充分证据，本院不予采信。故张丽君的各项反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张丽君于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）宋国安押金六千五百元；二、驳回原告（反诉被告）宋国安的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）张丽君的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）张丽君负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费285元，由被告（反诉原告）张丽君负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 韩 龙二〇二一年五月二十六日书记员 陈文超