广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤5381民初902号原告：曾伟森，男，1964年8月10日出生，汉族，住云浮市郁南县。原告：张爱英，女，1970年7月18日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住云浮市郁南县。委托诉讼代理人：曾伟森，系原告张爱英的丈夫。本案原告之一。被告：罗定市恒晖苑房地产开发有限公司，住所地：罗定市工业大道三路******商铺，统一社会信用代码：91445381082615243P。法定代表人：梁炳齐，董事长、总经理。委托诉讼代理人：黎石贤，广东兴贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄忠勇，广东兴贤律师事务所律师。原告曾伟森、张爱英与被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告曾伟森及被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄忠勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾伟森、张爱英向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金42138.885元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月17日，两原告与被告签订了一份商品房买卖合同（恒晖苑F幢××房）并把房款577245元转至被告指定的账户中，根据合同约定，被告应于2018年11月30日前把该房交付原告使用，然而到目前为止，被告仍未能通过合格的竣工验收把该房交付原告使用，被告已严重违约并给原告造成经济损失和生活困扰，根据《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任请求法院判决被告将2018年11月30日至2020年11月30日的违约金42138.885元（577245元×1/10000×730天）支付给原告。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司辩称：一、延期交楼是因承建商原因造成的，本案违约金责任应由承建商承担。根据被告与承建商广东省云浮市第三建筑工程公司于2016年6月3日签订的《罗定市基建工程项目施工合同（补充协议）》（合同编号为HH-001）第三条约定了竣工日期为2017年8月2日。承建商未能按照合同要求的竣工时间完成建设并交付，导致被告未能把该房交付原告使用，因此，本案违约金责任应由承建商承担。二、受疫情影响，应当相应减少6个月的违约金数额。在承建商严重违约的情况下，被告已积极采取补救措施，在2019年1月提起诉讼要求解除与承建商的施工合同，另聘其他建筑企业施工，积极减少因违约而导致对广大业主交楼的影响。在获得法院支持解除施工合同后，在积极采取措施期间，又遇到新冠疫情，致使楼盘施工无法进行（住建部门不允许施工）而停滞超过半年。根据合同法，《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定因不可抗力原因被告不承担违约责任，以及参照《罗定市扶持建筑房地产业健康平衡发展工作方案的通知》第三条第（五）项的规定，疫情导致的延误属于合同约定的和法律规定不可抗力情形，与购房者签订购房协议并明确交楼时间的，受疫情防控不可抗力影响，房产开发企业可延长交楼时间，自动按网签购房合同顺延6个月。原告提出的违约金计算，应当减少6个月的违约金数额。本院经审理认定事实如下：被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司是位于罗定市的房地产开发商。2016年12月17日，原告曾伟森、张爱英作为买受人，被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定买受人购买的商品房用途为住宅，为恒晖翰林苑商住小区项目中的Ｆ幢××房。第六条约定了该商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币4087.27元，总价款为人民币577245元。第七条约定付款方式为：买受人应当于2016年12月17日前支付首期房价款人民币147245元，余款人民币430000元向买卖双方约定的银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房的相关设施设备交付条件。第十一条约定出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部房价款给被告，被告则至今仍未将符合合同约定的房屋交付给原告使用。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、发票及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同的约定履行各自相应的义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当在2018年11月30日前向原告交付涉案商品房，且商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，不能满足该约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告至今仍未能向原告交付符合合同约定条件的涉案商品房，被告的行为已构成违约，因此，被告应按合同约定，从2018年12月1日起，按日计算向原告支付全部房价款万分之1的违约金，现原告请求逾期交房违约金计算至2020年11月30日止，计得730天合理，本院予以支持，即被告共应向原告支付逾期交楼违约金42138.885元（577245元×1/10000×730天）。对于被告提出扣除疫情防控期间的逾期交房天数的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，由于新冠肺炎疫情发生在被告迟延履行交房义务后，故不能免除被告逾期交房的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：由被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金42138.885元给原告曾伟森、张爱英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427元（原告已预交），由被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二一年五月八日书记员  黄子成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤5381民初902号原告：曾伟森，男，1964年8月10日出生，汉族，住云浮市郁南县。原告：张爱英，女，1970年7月18日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住云浮市郁南县。委托诉讼代理人：曾伟森，系原告张爱英的丈夫。本案原告之一。被告：罗定市恒晖苑房地产开发有限公司，住所地，住所地：罗定市工业大道三路******商铺会信用代码：91445381082615243P。法定代表人：梁炳齐，董事长、总经理。委托诉讼代理人：黎石贤，广东兴贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄忠勇，广东兴贤律师事务所律师。原告曾伟森、张爱英与被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告曾伟森及被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄忠勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾伟森、张爱英向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金42138.885元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月17日，两原告与被告签订了一份商品房买卖合同（恒晖苑F幢××房）并把房款577245元转至被告指定的账户中，根据合同约定，被告应于2018年11月30日前把该房交付原告使用，然而到目前为止，被告仍未能通过合格的竣工验收把该房交付原告使用，被告已严重违约并给原告造成经济损失和生活困扰，根据《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任请求法院判决被告将2018年11月30日至2020年11月30日的违约金42138.885元（577245元×1/10000×730天）支付给原告。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司辩称：一、延期交楼是因承建商原因造成的，本案违约金责任应由承建商承担。根据被告与承建商广东省云浮市第三建筑工程公司于2016年6月3日签订的《罗定市基建工程项目施工合同（补充协议）》（合同编号为HH-001）第三条约定了竣工日期为2017年8月2日。承建商未能按照合同要求的竣工时间完成建设并交付，导致被告未能把该房交付原告使用，因此，本案违约金责任应由承建商承担。二、受疫情影响，应当相应减少6个月的违约金数额。在承建商严重违约的情况下，被告已积极采取补救措施，在2019年1月提起诉讼要求解除与承建商的施工合同，另聘其他建筑企业施工，积极减少因违约而导致对广大业主交楼的影响。在获得法院支持解除施工合同后，在积极采取措施期间，又遇到新冠疫情，致使楼盘施工无法进行（住建部门不允许施工）而停滞超过半年。根据合同法，《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定因不可抗力原因被告不承担违约责任，以及参照《罗定市扶持建筑房地产业健康平衡发展工作方案的通知》第三条第（五）项的规定，疫情导致的延误属于合同约定的和法律规定不可抗力情形，与购房者签订购房协议并明确交楼时间的，受疫情防控不可抗力影响，房产开发企业可延长交楼时间，自动按网签购房合同顺延6个月。原告提出的违约金计算，应当减少6个月的违约金数额。本院经审理认定事实如下：被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司是位于罗定市的房地产开发商。2016年12月17日，原告曾伟森、张爱英作为买受人，被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定买受人购买的商品房用途为住宅，为恒晖翰林苑商住小区项目中的Ｆ幢××房。第六条约定了该商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币4087.27元，总价款为人民币577245元。第七条约定付款方式为：买受人应当于2016年12月17日前支付首期房价款人民币147245元，余款人民币430000元向买卖双方约定的银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房的相关设施设备交付条件。第十一条约定出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部房价款给被告，被告则至今仍未将符合合同约定的房屋交付给原告使用。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、发票及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同的约定履行各自相应的义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当在2018年11月30日前向原告交付涉案商品房，且商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，不能满足该约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告至今仍未能向原告交付符合合同约定条件的涉案商品房，被告的行为已构成违约，因此，被告应按合同约定，从2018年12月1日起，按日计算向原告支付全部房价款万分之1的违约金，现原告请求逾期交房违约金计算至2020年11月30日止，计得730天合理，本院予以支持，即被告共应向原告支付逾期交楼违约金42138.885元（577245元×1/10000×730天）。对于被告提出扣除疫情防控期间的逾期交房天数的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，由于新冠肺炎疫情发生在被告迟延履行交房义务后，故不能免除被告逾期交房的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：由被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金42138.885元给原告曾伟森、张爱英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427元（原告已预交），由被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二一年五月八日书记员  黄子成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。