北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初3563号原告：刘健桐，男，1998年1月21日出生。委托诉讼代理人：薛芳，北京仁道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昊，北京仁道律师事务所实习律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告刘健桐与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘健桐委托诉讼代理人薛芳、被告绿地京纬公司委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘健桐向本院提出诉讼请求：1.判令绿地京纬公司返还其购房款3213626元；2.判令绿地京纬公司支付其利息损失(以3213626元为基数，自付款日起至实际付款之日止，2019年8月19日前按中国人民银行贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.诉讼费由绿地京纬公司负担。事实和理由：2016年，刘健桐与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（底商）》二份，协议中约定刘健桐购买绿地京纬公司开发的北京市密云商务区绿地朗山项目中的XX-X和XX-X房屋二套。刘健桐向绿地京纬公司共计付款3213626元。后刘健桐与绿地京纬公司签订《退房协议书》二份，约定绿地京纬公司退还刘健桐上述购房款并支付利息及违约金等。绿地京纬公司至今尚未按《退房协议书》履行合同义务。为维护自身合法权益，故刘健桐诉至法院。绿地京纬公司辩称：1.刘健桐与绿地京纬公司已就XX-X和XX-X房屋二套协商解除了商品房预约合同关系，并分别签订《退房协议书》，就合同解除、款项退还等达成合意，系双方真实意思表示，双方合同关系的处理应以退房协议书约定为准。2.绿地京纬公司同意按照退房协议书的约定向刘健桐退还XX-X号已付房款1634978元、支付利息损失88124元，同意向刘健桐退还XX-X号已付房款1578648元、支付利息损失85155元，支付期限为本协议签署之日起两个月内，但因该协议未载明签署日期，应属退款期限约定不明，故应从刘健桐首次主张权利，即起诉状送达绿地京纬公司之日视为退款期限届满之日。3.不同意刘健桐其他诉讼请求，退房协议书中已约定了利息损失，刘健桐不能再次主张；且退房协议书第4条对逾期付款的违约责任进行了约定，逾期付款违约金的起算时间应为起诉状送达绿地京纬公司之日，刘健桐诉讼请求中主张利息损失违反合同约定。本院经审理认定事实如下：2016年3月5日，刘健桐与绿地京纬公司分别签订二份《绿地密云朗山选房确认单（底商）》，该协议载明买受人均为刘健桐，销售房号分别为XX-X和XX-X，建筑面积分别为392.34平方米和390.59平方米，并约定了成交单价、成交总价、首付款金额等内容。刘健桐分别于2016年2月29日和2016年3月10日向绿地京纬公司支付XX-X房屋的购房款1500000元和134978元；并分别于2016年2月29日和2016年3月10日向绿地京纬公司支付XX-X房屋的购房款1500000元和78648元，绿地京纬公司分别为刘健桐出具了收据4张。之后，刘健桐（乙方）与绿地京纬公司（甲方）就涉案XX-X和XX-X房屋二套分别签署《退房协议书》，其中27-3房屋的退房协议约定：“购房总价7897311元，已付房款1634978元。退房方案为1.甲乙双方同意本协议签署之日《定制开发协议》或《绿地密云朗山定购协议》即解除。2.甲方于本协议签署之日起二个月内退还乙方已付房款并按照同期人民银行贷款利率支付乙方已付房款自付款日起至2017年4月19日止的利息共88124元（大写：捌万捌仟壹佰贰拾肆元整）。（1）2016年2月29日，金额1500000元，票据号NO：0262234；（2）2016年3月10日，金额134978元，票据号NO：0262238。3.乙方应于本协议签署办理退款当日，将《定制开发协议》或《绿地密云朗山定购协议》原件、房款收据原件全部退回至甲方。如乙方延迟退回上述材料，则甲方退还乙方的已付房款及支付利息时间相应顺延。4.若甲方未能按照上述期限退款，则承担自应退款之日起至实际退款之日期间第2条应退款金额每日万分之一的逾期付款违约金。……”。27-4房屋的退房协议约定：“购房总价7890045元，已付房款1578648元；甲方于本协议签署之日起二个月内退还乙方已付房款并按照同期人民银行贷款利率支付乙方已付房款自付款日起至2017年4月19日止的利息共85155元（大写：捌万伍仟壹佰伍拾伍）。（1）2016年2月29日，金额1500000元，票据号NO：0262235；（2）2016年3月10日，金额78648元，票据号NO：0262239”，其余约定与上述XX-X房屋的退房协议内容一致。二份《退房协议书》上均未显示签署日期。庭审中，李健桐明确表示不按照《退房协议书》中约定主张违约金，而以资金占用期间的利息损失来主张权利。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截至2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山选房确认单（底商）》、《退房协议书》、付款收据等证据材料在案佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘健桐与绿地京纬公司签订《退房协议书》，双方协商解除了涉案XX-X、XX-X房屋的定购协议，本院对此不持异议。现刘健桐要求绿地京纬公司退还XX-X、XX-X房屋已付购房款3213626元的诉讼请求，本院予以支持。绿地京纬公司在未取得预售许可证的情况下违规销售房屋，绿地京纬公司在与刘健桐签订《绿地密云朗山选房确认单（底商）》时存在明显过错，应当对刘健桐因选房确认单履行不能而遭受的损失承担赔偿责任。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以增加。约定的违约金高于造成的损失的，当事人自愿选择所造成损失的，系对自身民事权益的处分行为，人民法院不宜予以干涉。本案中，刘健桐明确表示不按照《退房协议书》中的约定主张违约金，而主张资金占用期间利息的损失赔偿，该意思表示不违反法律规定，且刘健桐主张给付利息损失的计算方式正当合理，与资金占用期间利息实际损失相符，故本院对刘健桐主张利息损失的诉讼请求予以支持，并按照已付购房款的实际支付日期分别起算。绿地京纬公司提出不同意支付利息损失及因退房协议书未签署日期则逾期付款违约金的起算时间应为起诉状送达绿地京纬公司之日的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告刘健桐购房款三百二十一万三千六百二十六元。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告刘健桐利息损失（利息损失按照以下标准支付：1、以三百万元为基数，自二○一六年二月二十九日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以二十一万三千六百二十六元为基数，自二〇一六年三月十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告刘健桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万六千二百五十五元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  陈 乐二〇二一年五月二十五日法官助理  韩璀珺书 记 员  孙艳秋