北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初7106号原告：张桂贞，女，1946年1月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：宋明博，北京市丰台区丰台街道法律服务所法律工作者。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，北京中天置地房地产经纪有限公司职工。原告张桂贞与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张桂贞之委托诉讼代理人宋明博，被告中天置地公司之委托诉讼代理人孟园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张桂贞向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年6月4日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；2.判令被告将涉案租赁房屋腾空原貌返还原告；3.判令被告支付2020年5月5日至2021年3月8日的房租48480元；4.判令被告支付逾期付款利息（以48480元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2021年2月20日公布的贷款市场报价利率计算，自2021年3月8日起至欠付房租付清之日止）；5.判令被告返还第二年25天免租期费用4000元；6.判令被告支付违约金9600元；7.判令被告支付房屋占用费用（按每月4800元计算，自合同解除之日次日起至实际交付之日止）；8.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月4日，原被告双方签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《合同》），约定原告将自己位于北京市丰台区南木樨园13号楼3单元502号房屋出租给被告三年，每月租金4800元，租金按季度付，违约方按月租的200%支付违约金。双方合同履行至第二年即2019年8月12日，被告提出这一年多给25天空置期（折合租金4000元），原告在被告承诺能履约的前提下表示同意。然，被告在2020年3月5日应付季度房租时少付一个月零十天（其间双方协商疫情期间原告给被告免租10天）。时至今日，被告一直拖欠原告多月房租，根据《合同》第九条第（四）款规定，被告行为明显违约，双方对纠纷协商未果，故向法院提起如上诉请。中天置地公司辩称：第1项，同意合同解除，2020年3月份房屋属于空置状态，受疫情影响无法正常出租，但业主拒绝收房，也不办理交接，后我方负责该房屋的工作人员离职，原告把锁芯换了，我方未进房，不知房屋情况，所以合同自换锁芯时解除；第2项，我方认为原告换锁芯已经自行取回房屋，已不存在返还房屋的情况；第3项，我方支付到2020年5月4日，不同意支付后期的租金，根据合同第9条第2款，不可抗力导致合同无法履行，合同自动解除，疫情属于不可抗力，3月份空置，工作人员无法带客户看房，已无法达到合同目的实现；第4项，逾期利息不同意支付，因为本身未欠付租金；第5项，不同意，免租期已经履行完毕，且没有合同、法律依据，而且原告将4000元支付给我方员工了，但未支付到公司；第6项，不同意，合同解除是疫情影响，属于不可抗力，若法院认为应付违约金，我方认为过高，希望酌减；第7项，不同意，我方认为原告换锁已经自行收回房屋，不存在占用房屋的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对张桂贞提交的《合同》、不动产权证书、《补充协议》、微信支付截图、支付凭证和微信聊天记录，各方对真实性均无争议，本院审查后，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月4日，张桂贞（甲方）与中天置地公司（乙方）签订《合同》，合同就房屋出租委托代理的有关事宜约定，房屋坐落于北京市丰台区南木樨园13号楼3门502室，建筑面积62.3平方米，租赁用途：居住。出租代理期自2018年6月5日至2021年6月5日，共计叁年。本合同约定的房屋代理期中开始的第一年30天、第二年15天、第三年10天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。甲方应于2018年6月4日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二。租金标准：每月房屋租金（含税价）为人民币4800元，乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。另约定了租金收取方式和乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2018.6.59600元，第二次2018.9.514400元，第三次2018.12.514400元，第四次2019.3.514400元，2019.6.512000元，2019.9.514400元，2019.12.514400元，2020.3.514400元，2020.6.512800元，2020.9.514400元，2020.12.514400元，2021.3.514400元。出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达7日以上的。……出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。2019年8月12日，甲方与乙方签订补充协议：甲乙双方就南木樨园13号楼3门5层502室房屋委托合同，经双方协商一致：1、甲方在2019年6月6日至2020年6月5日期间第二次房租（2019年9月6日-——2019年12月5日）3个月，期中前25天供乙方免费使用，乙方支付房租10400元。2、2019年12月6日至2020年6月5日期间，按正常4800/月正常支付。3、2020年6月6日至2021年6月5日期间合同不变。4、其他本协议未提到事宜与原合同一致。甲方张桂贞、乙方处武成功签字。2019年9月10日，张桂贞通过微信向名为武成功的人转账4000元。庭审中，原告提交银行明细清单，上记载被告向原告支付租金事宜，记载2018年至2020年，被告通过董光、武成功、李剑锋、中天公司、刘波等账户给原告转账，清单上有记载“2019年3月4日，李剑锋转账14400元，2019年6月（日期模糊）李剑锋转账14400元，2019年9月（日期模糊）李剑锋转账14400元”等内容。最后一笔转账为2020年3月23日，刘波转账8000元。2020年12月1日开始，张桂贞与微信名为中天.壹卓置业.李昭东的人在微信中沟通涉案房屋的租赁事宜。未果，后，张桂贞诉至法院。本院于2021年1月15日将起诉状副本、证据材料等送达至被告。本案审理过程中，我院承办人赴涉案房屋所在地进行现场勘验，多次敲门无人应答，门把手处积灰。后询问当地居委会工作人员，对方称2020年5月疫情防控后，该小区要求中介公司备案其员工，办理出入证。印象中，中天置地公司未办理出入证。最近，该小区能自由出入。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张桂贞与中天置地公司签订的《合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。关于合同解除和房屋返还。本案中原告诉请解除合同，被告亦同意解除，故本院对于合同解除，不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案中，原告要求被告将涉诉租赁房屋腾空原貌返还给原告，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金和逾期付款利息。本案中租金的给付问题，关乎双方对于合同解除原因的争议，继而直接影响解除时间的确定，亦是本案争议焦点之一。原告称其诉请解除合同，请求权基础为被告逾期给付租金，故依据合同约定行使单方解除权；被告称合同解除系因疫情及其防控措施导致的不可抗力，影响合同目的实现，加之原告单方更换锁芯，拒绝收房，故合同应予解除。对此，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”具体到本案中，原告举证被告逾期给付租金，与之对应，被告对其所称抗辩意见，并无证据予以佐证，故本院对原告所称，予以采信。关于解除时间，原告虽称其行使单方解除权，但其并未举证证明其在起诉前曾通知被告解除合同，现本院认为其系以起诉方式行使合同解除权，而合同解除时间，应以载有张桂贞要求解除合同的诉请的起诉状和相关证据材料送达至被告之时予以确定，即合同解除时间为2021年1月15日。合同解除之前，被告应给付相应租金，故对于原告诉请被告支付租金的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。被告逾期支付租金，亦实际给原告造成资金占用损失，故对于原告要求被告支付逾期付款利息的诉请，本院综合欠付租金情况、合同解除日期等因素，予以确定。关于费用返还。原告诉请返还的理由是其免除部分租金的前提条件是被告如期给付租金，现被告逾期未付，故应予以返还。对此，其提交《补充协议》拟予以佐证。对此，本院认为，《补充协议》内容系对《合同》租金支付的部分变更，原告免除部分租金，但综合上下文看，无法显示“被告如期支付租金”是“免除部分租金”的前提条件，故对于原告该项诉请，本院不予支持。关于房屋占用费用。如前所述，合同既已解除，原物亦当返还。如仍占用，应付相应费用。被告称其早已通知原告收房，且称原告已换锁芯。但并未提交相应证据证明，故本案被告应给付房屋占用费用。关于占用费用的起止时间和标准，本院认为，房屋租赁合同解除后，应给被告相应的合理的腾退期间，超过合理期间后，应起算支付占用费用。本案中，前文已述，《合同》已于2021年1月15日解除，给予被告10天合理期间作为腾退期，被告应以4800元/月之标准，自2021年1月25日始，给付原告房屋占用费至房屋实际腾空交付给原告之日止。关于违约金。原告要求被告给付违约金，理由为其逾期支付租金，中天置地公司主张违约金过高，请求法院予以调整。依据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院综合考虑本案合同履行情况、中天置地公司的过错程度、张桂贞的损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以调整，酌定中天置地公司应给付张桂贞违约金4800元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、确认张桂贞与北京中天置地房地产经纪有限公司于二〇一八年六月四日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇二一年一月十五日解除；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将房屋腾空原貌返还给张桂贞；三、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付张桂贞二〇二〇年五月五日至二〇二一年一月十五日的租金四万元；四、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付张桂贞逾期付款利息（以四万元为基数，自二〇二一年一月十五日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；五、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付张桂贞房屋占用费（按每月四千八百元计算，自二〇二一年一月二十五日始，至北京中天置地房地产经纪有限公司将房屋交付给张桂贞止）；六、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付张桂贞违约金4800元；七、驳回张桂贞的其他诉讼请求。如果被告北京中天置地房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1352元，由张桂贞负担432元（已交纳），由北京中天置地房地产经纪有限公司负担920元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李婍婧二〇二一年五月十七日书记员  谭泽泓