上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初19659号原告(反诉被告)：张金生。委托诉讼代理人：蒋中清，上海申融律师事务所律师。被告(反诉原告)：丁伟。委托诉讼代理人：酒浩，上海诺迪律师事务所律师。原告(反诉被告)张金生与被告(反诉原告)丁伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员邓珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告张金生的委托诉讼代理人蒋中清、被告丁伟的委托诉讼代理人酒浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金生向本院提出诉讼请求：1、判令解除《上海市动迁房预售预购合同》中原、被告间的房屋买卖合同关系；2、判令被告赔偿原告违约金人民币13万元(以下币种同)。审理中，张金生增加诉讼请求，要求丁伟返还涉案房屋。事实和理由：经居间方介绍，被告购买原告位于上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称涉案房屋)。2019年12月30日，原告与被告签署了《上海市动迁房预售预购合同》，约定总房价款为95万元，被告已支付首付款13万元，原告交付了涉案房屋。被告应于2020年5月1日前支付第二笔房款45万元等。付款期限届满后，被告以疫情为由迟迟不支付第二笔房款。原告于2020年7月14日将付款通知书寄送至居间方及被告住所地，要求被告支付房款，但被告至今未付，故原告起诉来院。被告丁伟辩称，不同意解除双方间的房屋买卖合同关系，被告未构成根本违约，原告亦存在违约行为，故不同意承担违约责任，且原告的主张无合同依据，亦不同意返还房屋。双方签订的《上海市动迁房预售预购合同》明确约定“如果有需要，在过渡期内乙方(被告)可以转售该房屋，甲方(原告)不得禁止或者限制。如乙方在该房屋交易限制期满之前转售该房屋，甲方在交易限制期满可以过户之后将该房屋无偿过户给新的买受人，过户时所需交易税费等由新的买受人承担，甲方无偿配合乙方和新的买受人签订买卖合同(动迁房转售合同)、办理有关手续，不得因其配合行为以任何名义向乙方收取任何费用”。后因资金问题，被告联系原告表示可能会转售涉案房屋，原告表示愿意配合。被告于2020年5月31日委托中介代收案外人刘洋杰定金2万元。其后被告联系原告配合签订动迁房转售合同，原告表示不同意过户给被告以外的第三人。双方曾就此事宜于2020年7月11日进行商谈，最终不欢而散。无奈之下经与案外人刘洋杰多次协商，被告于2020年7月12日退还了案外人定金2万元并赔偿了5,000元违约金，据此被告提出反诉请求，要求判令原告赔偿被告损失5,000元。针对反诉，张金生辩称，不同意被告反诉请求。被告出售涉案房屋未经原告同意。根据合同相对性，原告没有授权委托被告出售涉案房屋，被告擅自出售房屋造成的损失理应由其承担。且被告仅提供了一份转账记录，原告无法核实被告所谓赔偿的真实性。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系张金生动迁安置所得。2019年12月30日，张金生(出售方、甲方)、丁伟(购买方、乙方)在上海信好房产经纪有限公司(居间方、丙方，以下简称信好公司)的居间下签订《上海市动迁房预售预购合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总价为95万元；付款方式为：甲乙双方约定于2019年12月30日前签订《动迁房预售预购合同》并向甲方支付首笔购房款10万元、于2020年5月1日前乙方向甲方支付第二笔购房款45万元、甲方办理出产证后并交到乙方手里，乙方支付第三笔购房款10万元、留尾款30万元待涉案房屋产权交易过户时支付给乙方；甲方于签订《动迁房预售预购合同》后将涉案房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后，甲乙双方共同到该房屋当地房地产交易中心办理产权变更登记手续，完成房屋过户手续的当日，乙方将尾款30万元交付给甲方；乙方应按时足额支付购房款，每逾期一日，乙方向甲方赔偿应付款项0.1%的逾期违约金。合同第十二条约定，如在过渡期内即本买卖合同履行期间，一方语言或者行为明示将不进行买卖合同，即因该房屋价格的显著大幅上涨或是下跌，或者其他任何非不可抗力的原因而提出取消本次交易，构成逾期违约。逾期违约一方按照当时该房屋可以过户时该房屋市场价的130%赔付给另一方，且守约方有权根据有关法律和本合同向房屋所在地法院提起民事诉讼。合同第十五条约定：交易限制期满后，该房屋过户到乙方或者乙方指定的人(如乙方子女或者父母)名下，属于乙方自家内部家务，甲方不得干涉；或乙方要求过户到自己指定名下，甲方须予以无偿配合办理过户手续，若甲方拒绝配合，视同违约，甲方按照可以过户时该房屋市场价的130%的违约金赔偿给乙方；如有需要，在过渡期内乙方可以转售该房屋，甲方不得禁止或限制。如乙方在该房屋交易限制期满之前转售该房屋，甲方在交易限制期满可以过户之后将该房屋无偿过户给新的买受人，过户时所需交易税费由新的买受人承担，甲方无偿配合乙方和新的买受人签订买卖合同(动迁房转售合同)、办理有关手续，不得因其配合行为以任何名义向乙方收取任何费用；合同另对其他内容进行了约定。签约当日，丁伟支付张金生首付款10万元，张金生将涉案房屋交付给丁伟。之后，丁伟未按约于2020年5月1日前支付第二笔购房款45万元。2020年5月14日，丁伟支付张金生房款3万元，张金生出具了房款收据。后双方于2020年7月11日协商后续付款事宜，张金生要求丁伟支付房款，丁伟表示之前未按约付款是因为疫情导致其资金紧张，其之前就告知过张金生其购房是为了投资，现按照合同约定张金生应配合其与新的买受人重新签订房屋买卖合同后再行付款，张金生表示之前并未同意丁伟转售，并提出若转让后续谁支付房款，丁伟表示合同由张金生与买受人签，其与张金生的合同就作废了。张金生表示不予同意。2020年7月14日，张金生通过EMS向信好公司及丁伟住所地分别发出《付款通知书》，要求丁伟在收到通知书后三天内支付第二笔房款42万元。丁伟的邮件显示于2020年7月15日由“本人签收：曹凤莉”。庭后丁伟与邮递员进行沟通后，快递查询信息中2020年11月5日该邮件显示“未妥投”。因丁伟未在通知书规定的时间内付款，张金生于2020年8月诉至本院。2020年9月19日，丁伟转账支付张金生房款42万元。对上述事实，双方并无争议，本院予以确认。双方主要争议焦点是：丁伟是否有权要求张金生与新的买受人重新签约，丁伟未按约付款是否构成违约，张金生有无合同解除权。张金生围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、《付款通知书》及邮寄凭证，旨在证明张金生要求丁伟在收到该通知书的三天内支付42万元房款，该通知书已送达丁伟和中介公司；2、录音录像摘录，旨在证明2020年7月11日，张金生和丁伟协商涉案房屋买卖合同继续履行事宜：丁伟承认购买涉案房屋的目的是转售他人后赚取差价、且已以105万的价格转售他人并收取定金、其没有按照约定支付后续房款系疫情原因资金紧张；丁伟声称当时其有钱支付房款，认为张金生应配合与他人重新订立涉案房屋买卖合同后再付款。张金生则不同意另外与他人订立房屋买卖合同，要求丁伟立即支付房款。丁伟对上述证据发表质证意见如下：对证据1的三性均不予认可，其未收到通知书，住所地房屋已于2020年5月出售；对证据2的真实性予以认可，确认没有按约支付第二笔房款系疫情原因，但不认可张金生关于其购房目的就是转售后赚取差价说法；丁伟认为其在收取转售的新的买受人定金前，联系过张金生，张金生是同意转售并配合与新的买受人重新签订合同的，但并未提供相应证据。丁伟为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《上海市房地产买卖合同》，旨在证明其和父母位于嘉定区塔城路XXX弄XXX号XXX室的房屋已于2020年5月出售，其并未收到张金生寄送至该地址的《付款通知书》；2、房款收据和银行卡交易明细清单，旨在证明其于合同签订当日支付张金生首付款10万元、于2020年5月14日支付房款3万元，于2020年9月19日支付房款42万元，第二笔付款义务已履行完毕；3、支付宝转账记录及交易明细清单，旨在证明丁伟在征得张金生同意后，于2020年5月31日收取案外人刘洋杰购房定金2万元，后因张金生不同意配合转售房屋，其于2020年7月12日退还了案外人定金2万元，并支付了5,000元违约金；4、情况说明及房款收据，旨在证明张金生同意转售涉案房屋，同意丁伟于8月1日前再支付42万元；5、录音整理文字稿，旨在证明丁伟至少在7月11日之前跟张金生提过转售房屋的事情，只是张金生在7月11日双方协商的时候表示不同意；6、个人不动产登记信息查询记录(现状)、上海市房地产登记申请书、上海市房地产买卖合同及契税缴款书，旨在证明丁伟与张金生签订合同时及现在均享有购房资格；7、邮件查询网页截图、通话录音光盘及文字稿、微信聊天记录截图，旨在证明丁伟未收到张金生邮寄的《付款通知书》且丁伟自2020年7月14日至8月1日期间均在工作岗位封闭值班。审理中，丁伟申请信好公司的工作人员郭某某出庭作证，证人称：其是涉案房屋居间方的实际经办人。2020年3月初的时候，丁伟表示其因疫情原因无力支付第二笔房款，要求证人帮忙找下家、转售涉案房屋。找到新的买受人后，丁伟退出交易，由新的买受人重新与张金生签订买卖合同、支付房款等。5月14日，张金生和丁伟至信好公司协商房款支付事宜，当天丁伟向张金生支付了3万元，双方商量好8月1日前丁伟再付42万元，至于后面的付款情况证人并不清楚。另，新的买受人刘洋杰与丁伟间的买卖合同也是证人居间撮合的，刘洋杰支付丁伟定金2万元，后因张金生不同意与刘洋杰签署新的买卖合同，丁伟退还刘洋杰定金并赔偿刘洋杰5,000元。张金生对上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无法确认，认为与本案无关，不能证明丁伟没有收到《付款通知书》；对证据2真实性无异议，确认收到上述款项，但认为丁伟发现张金生要求解约时，才从自身利益角度考虑支付了42万元房款的行为不能构成依约履行合同付款义务的行为，丁伟的严重违约已成既定事实，不能通过另行支付房款的行为使合同达到违约前的状态，张金生不认可该付款行为的效力；同意扣除违约金后，剩余房款返还给丁伟；证据3与本案无关，证明丁伟有转售房屋的行为，但张金生没有同意；对证据4情况说明真实性不予认可，张金生并未确认同意8月1日再付款；对证据5的真实性予以认可，恰证明丁伟没有按约支付第二笔房款，但在谈话当天其有能力支付，依然不予支付的事实，证明丁伟已构成根本违约，张金生有权解除合同；对证据6真实性和关联性均不予认可，不能证明丁伟有真实的购房意思表示；对证据7中邮件查询页截图的真实性予以认可，但不能证明丁伟没有接收到张金生的付款要求；对其余证据的真实性、关联性均不予认可；关于证人证言，恰可以证明丁伟购买涉案房屋就是为了赚取差价，若转售房屋，丁伟就退出买卖关系了；丁伟是在5月1日之后未按约支付第二笔款项，才向张金生提出要转售房屋，张金生未予同意。审理中，1、关于若重新签约，后续房款由谁支付问题。张金生表示，当时丁伟说第二笔房款其本人支付，剩余房款由新的买受人支付，其提供的录音录像中丁伟提到了之后由张金生和新的买受人履行合同。丁伟表示，当时是称所有房款还是由其支付。但其申请的证人郭某某陈述，当时协商的是若与新的买受人重新签约，后续房款由新的买受人支付。2、丁伟陈述其另行出售的价格为105万元，但未提交相应证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张金生与丁伟签订的《上海市动迁房预售预购合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。房屋买卖合同关系中，出售方的主要义务是交付房屋，买受方的主要义务则是按约支付相应的对价。本案中，张金生已按约交付涉案房屋，然丁伟却未按约履行付款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，亦未履行8月1日前付款的承诺，直至张金生向本院提起诉讼后才转账支付42万元，已构成根本违约，故张金生有权行使合同解除权，丁伟事后支付房款的行为不能弥补其已违约的事实。至于丁伟抗辩之前未付款是因为资金紧张，之后未付款是按照双方合同约定在过渡期内其可以转售该房屋，张金生应在交易限制期满可以过户之后将该房屋无偿过户给新的买受人，无偿配合和新的买受人签订买卖合同(动迁房转售合同)、办理有关手续，但却拒绝配合。首先，双方在协商转售事宜时，丁伟第二笔房款已经存在逾期，2020年7月11日双方协商后续付款事宜时，其仍拒绝支付，即便要求与新的买受人签约，但该笔房款早已超过支付时间，其不得以协商转售为由拒付该笔房款。其次，合同该条款仅约定了配合过户义务，并未约定买受方合同权利义务的概括转让。根据张金生提交的录音录像证据及证人的陈述，当时丁伟提出的是包含后续房款支付义务在内的买受方合同权利义务的概括转让。房屋买卖合同中的相对方系当事人选择交易的重大事项，涉及购房主体资格、履约能力等重要因素，不能随意更换。故在无证据证明张金生同意的情形下要求变更买受人并以此为由拒不支付后续房款缺乏依据。此外，丁伟自认其购买房屋是为了投资，其要求在交易过程中直接进行转售，且已实际与新的买受人达成了价格更高的交易，实际是欲将两次交易合并，损害国家利益，并非对未来购房政策变化致其无法购房违约的合理的风险防控。综上，对其拒付房款的抗辩意见，本院难以采纳。现张金生诉请解除与丁伟间的房屋买卖合同关系，于法有据，本院予以支持。鉴于张金生未曾向丁伟送达合同解除通知书，故合同解除日以起诉状副本送达之日即2020年10月13日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故张金生要求丁伟返还房屋并承担违约责任的诉请，于法有据，本院予以支持。至于违约金的金额，综合考虑合同约定，履行情况、房屋已经交付的事实及丁伟的违约情形，本院酌情确定为2万元。因系丁伟违约导致合同解除，对其反诉主张的损失赔偿，本院不予支持。审理中，张金生同意将收取的房款扣除违约金后予以返还，为避免诉累，本案中一并予以处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张金生和被告(反诉原告)丁伟签订的关于上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市动迁房预售预购合同》中双方之间的房屋买卖关系于2020年10月13日解除；二、被告(反诉原告)丁伟应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告(反诉被告)张金生；三、被告(反诉原告)丁伟应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张金生违约金人民币2万元；四、原告(反诉被告)张金生应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)丁伟购房款人民币55万元；五、被告(反诉原告)丁伟反诉要求原告(反诉被告)张金生赔偿5,000元损失的请求，不予支持。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,900元，减半收取1,450元(原告已预付)，由原告张金生负担1,227元，被告丁伟负担223元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉受理费25元(被告已预付)，由被告丁伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。