湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终953号上诉人（原审被告）：郴州市德创商业管理有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区国庆北路与健康路交汇处城市广场一期23幢2-A86室。法定代表人：陈迪龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳志华，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：欧阳萱诺，女，1968年1月30日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。上诉人郴州市德创商业管理有限公司（以下简称德创公司）因与被上诉人欧阳萱诺物权保护纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。德创公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回欧阳萱诺的诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由欧阳萱诺承担。事实和理由：一审判决缺乏事实依据并显失公平公正。一、一审将业主与郴州创世经纬房地产开发有限公司（以下简称经纬房产公司）前期签订的租赁合同作为本案适用的标准，不符合目前的市场行情。经纬房产公司与业主签订的租赁合同约定的价格适用的是当时的市场行情。经纬房产公司招租的郴州皇朝家俱有限公司在租赁期满后，提出了降租的要求，但因欧阳萱诺等极少部分业主的反对，致使整个商场停业达四年之久。郴州皇朝家俱有限公司搬走之后，多次招租，但均未成功。受市场行情等影响，不降租金无人承租。周边的商铺，也因产权业主要求按照业主原购买价的3.9%年收益支付租金，无人承租而空置。二、本案租金多少的举证责任在欧阳萱诺，但其一直未提供证据证明，一审法院应当判令欧阳萱诺承担不利的法律后果，但一审法院在欧阳萱诺没有提供任何证据的前提下判令支持其主张，明显于法相悖、于理不服。欧阳萱诺辩称：德创公司从2019年5月份开始霸占欧阳萱诺拥有所有权的门面，至今为止未与欧阳萱诺达成协议或支付租金。二、一审法院所参照租金价款是2004年前的租金，至今长达15年之久，租金现已翻了很多倍，实际上对欧阳萱诺不公平。三、无论是哪方举证，对于双方无异议的证据法院均可采纳，2004年所签订的合同是真实的，法院可采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。欧阳萱诺向一审法院起诉请求：1.判令德创公司支付侵占欧阳萱诺商铺使用费用9851元（按照市场租赁价格130元每平米每月计算，从2019年5月1日计算至2019年11月1日，以后按此费用支付直至返还门面之日止）；2.本案诉讼费用由德创公司承担。一审法院认定事实：一、欧阳萱诺购买郴州创世经纬房地产开发有限公司始于2002年开发建设的位于郴州市××路××路交汇处的“城市广场”项目1Ｃ28号商铺，并于2019年10月14日在房产管理部门办理了产权登记，房权证号为：湘（2019）北湖不动产权第0××8号，建筑面积12.63㎡。二、欧阳萱诺称，2004年底，欧阳萱诺从开发商郴州创世经纬房地产开发有限公司处购买的商铺，和包括案外人张立为（已另案起诉）在内的业主一起与开发商签订了相同内容的《郴州城市广场东方商城商铺返租协议书》，将商铺返租给了开发商，租金的计算方式也一致，但因距今10余年，欧阳萱诺与开发商的原始返租合同已无法提交法庭。2004年12月28日，案外人张立为（甲方）与郴州创世经纬房地产开发有限公司（乙方）签订《郴州城市广场东方商城商铺返租协议书》，主要约定甲方同意将其郴州城市广场东方商城建筑面积为12.45㎡的1层Ｂ5号商铺返租给乙方，由乙方租赁给第三方统一规划、装修、经营；租赁期限自2006年12月1日至2014年12月11日止；约定的月租金为947.75元（商铺房款133800元×8.5%÷12个月）。一审庭审中，德创公司认可欧阳萱诺与其他业主一样，同开发商签订了相同内容的《郴州城市广场东方商城商铺返租协议书》。三、德创公司称：“2006年12月21日，郴州创世经纬房地产开发有限公司（甲方）与郴州皇朝家俱有限公司（乙方）签订《郴州城市广场东方商城租赁合同书》，约定甲方将城市广场东方商城一至三楼内堂商铺代业主租赁给乙方经营，乙方按期向甲方支付租金，租赁期限自2004年12月15日至2014年12月14日止。”庭审查明，郴州皇朝家俱有限公司现已注销，欧阳萱诺、德创公司双方对郴州皇朝家俱有限公司租赁到期后，欧阳萱诺商铺从2019年5月1日至2019年11月1日期间由德创公司使用均无异议。四、欧阳萱诺、德创公司双方未就案涉商铺签订租赁或使用协议。对于争议事实的认定。欧阳萱诺认为，2019年5月1日之后，德创公司占据了欧阳萱诺所有的“城市广场”项目1Ｃ28号商铺经营使用，未按市场价支付租赁费用。德创公司认为，欧阳萱诺商铺是虚拟式的产权式商铺，没有使用权，商铺只能统一经营管理，业主购买后将商铺返租给了开发商，现大部分业主已签订合同授权德创公司管理，按合同要到2021年8月1日才能开始以商铺总价的年6.5%的数额向业主支付租赁费用。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”不动产的设立以登记为准，欧阳萱诺购买并依法领取案涉商铺的权属证明，应当享有法律规定的相应权利。德创公司称欧阳萱诺对自己的商铺“没有使用权，商铺只能统一经营管理”、占用商铺而无需支付使用费的抗辩，于法无据，且显然将损害欧阳萱诺的合法权益，不予采信。根据庭审查明的情况，业主购买商铺后返租给开发商，而该商铺从2019年5月1日至2019年11月1日期间由德创公司实际使用双方均无异议，对欧阳萱诺要求德创公司支付使用案涉商铺使用费的主张，予以认定。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”现欧阳萱诺要求支付案涉商铺的使用费，根据法律规定，德创公司占据欧阳萱诺商铺使用，应当向案涉商铺的所有人支付相应费用，支付的数额应与德创公司使用欧阳萱诺商铺营收所得相适当。因德创公司不向法庭提交案涉商铺营收所得的相关证据，欧阳萱诺亦未提交其请求商铺租金为130元/平方米的收益依据，根据本案查明的事实，欧阳萱诺对案涉商铺租金的诉请可视为要求支付与开发商返租合同相应租赁租金的延续，一审法院酌定，按照前期商铺业主与郴州创世经纬房地产开发有限公司的月租金标准计算租赁收益，即每月使用费为961.5元（商铺房款133800元÷12.45㎡×12.63㎡×8.5%÷12个月），则德创公司应向欧阳萱诺支付的2019年5月1日至2019年11月1日的租赁使用费为5769元（961.5元×6个月），欧阳萱诺诉请中超过的部分，不予支持。2019年11月1日之后的争议，欧阳萱诺可以实际发生情况依法另行主张。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、第一百二十九条、第一百三十一条、第一百三十二条、第一百七十九条第一款第八项，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：“一、被告郴州市德创商业管理有限公司支付2019年5月1日至2019年11月1日的商铺使用费5769元给原告欧阳萱诺，限被告郴州市德创商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付完毕；二、驳回原告欧阳萱诺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费65元，由原告欧阳萱诺承担27元，被告郴州市德创商业管理有限公司承担38元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的举证和质证，并结合当事人的陈述，本院认证如下：德创公司提交的廖秋玉等10户与德创公司签订的协议书、胡四元与德创公司签订的百福商业中心商铺租赁合同、一楼商铺平面图、广场疫情募捐嘉奖通知、2020年百福广场租金收缴及减免通知、2021年百福广场租金收缴通知、收款收据、德创公司第一年运营成本明细表、德创公司第二年运营成本明细表、历史账户交易明细、对账单回单、照片，均无法证明与本案具有关联性，亦不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：德创公司应否支付欧阳萱诺商铺租赁使用费，标准如何确定。“城市广场”项目业主与开发商签订返租协议，业主购买商铺后返租给开发商。前期租赁合同到期后，欧阳萱诺未与德创公司签订租赁协议或使用协议，但德创公司与欧阳萱诺对涉案商铺从2019年5月1日至2019年11月1日期间由德创公司实际使用均无异议，德创公司占有使用欧阳萱诺所有的商铺依法应当支付使用费用。虽然大部分业主已签订合同授权德创公司管理，按合同要到2021年8月1日才能开始以商铺总价的年6.5%的数额向业主支付租赁费用，但德创公司未能提交证据证明欧阳萱诺已对其授权或与其达成了上述约定，故一审认为欧阳萱诺对案涉商铺租金的诉请可视为要求支付与开发商返租合同相应租赁租金的延续，酌定按照前期商铺业主与经纬房产公司的月租金标准计算租赁收益，并无不当。德创公司主张应予以调整依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人德创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人郴州市德创商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 廖 军审 判 员 雷金梅二〇二一年五月三十一日法官助理 李佳颖书 记 员 瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。