上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初1947号原告(反诉被告)：上海仁博房地产经纪事务所，住所地上海市青浦区。法定代表人：侯涛，总经理。委托诉讼代理人：范娴，上海沃江律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海园骋实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：邵蕾鸣，总经理。委托诉讼代理人：庄卫，男。原告上海仁博房地产经纪事务所(下简称仁博事务所)诉被告上海园骋实业有限公司(下简称园骋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告园骋公司提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理。本案分别于2021年3月2日、3月19日两次公开开庭进行审理，原告仁博事务所的委托诉讼代理人范娴、被告园骋公司的委托诉讼代理人庄卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁博事务所向本院提出诉讼请求如下：1、原、被告间的《上海市商业用房租赁合同》于2020年4月5日解除；2、被告返还原告押金人民币40,000元；3、被告返还原告2020年2月1日至2020年3月31日的租金13,333元(年租金80,000元除以12个月乘以2个月)；4、被告返还原告物业费546元(2020年4月5日至2020年6月15日，每月182元，计算3个月)。事实和理由：被告指派庄卫、王玉琴与原告于2019年6月17日签订《上海市商业用房租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市青浦区青湖东路XXX-XXX号的沿街商铺(下简称案涉房屋),年租金80,000元,押金40,000元，租期自2019年6月16日至2022年6月15日。签订合同后,原告支付押金,租金支付至2020年3月15日,租金及押金均转账至王玉琴账户,庄卫向原告出具收据。由于发生新冠肺炎疫情，原告停业三个多月。原告得知被告获得政府免租补贴,2020年7月1日，产权人出具涉疫情租金减免实施方案，已退还被告2020年2、3月的租金，应落实到实际使用人处。原告是实际使用人，被告应退还该期间的租金，向王玉琴提出免租请求遭拒绝。2020年3月14日起，王玉琴一直要求原告支付后续房租，原告提出缓交,王玉琴单方面通知原告解除租赁合同、没收押金并要求原告搬离。原告无奈于2020年4月5日搬离,合同实际于该日解除。被告物业费支付至2020年6月15日，被告理应退还未使用期间的物业费，原告按3个月计算。被告行为严重侵害原告合法权益，遂诉至法院作如上诉请。被告园骋公司辩称，不同意全部诉请，针对诉请1，同意解除合同，原告租金已经支付到2020年3月15日，故租赁合同在2020年3月15日解除，被告未向原告发过解除函。原告微信中提出退房，原告实际于2020年5月12日腾退，2020年4月21日原告提出申请要迁移营业执照，按程序需要15天，原告腾退时间以其迁出营业执照时间为准。案涉房屋是门面房，只有原告迁出营业执照后，被告才能对外出租。原告的人员实际在2020年4月20日搬离。针对诉请2，根据合同第10、11条，任何一方违约，要赔偿六个月租金作为违约金。押金金额是六个月租金，被告直接没收押金作为违约金。针对诉请3，根据上海赵巷经济发展有限公司(下简称赵巷公司)商业用房涉疫情租金减免实施方案第4条，减免房租必须要有有效的合同并在有效期内，且合同有效期内要覆盖2020年2月-3月。双方合同在2020年3月15日解除，原告无权利主张退还租金。即使合同未在该日解除，被告也不同意退还。减免政策是在2020年7月1日出台，被告是免交2020年7月至8月的租金。原告在此时已搬离，不能享受政策。因原告腾退时间晚了近2个月，给被告造成损失，故也不能享受政策。针对诉请4，确认原告物业费支付到2020年6月16日，总计2,184元，但仅同意退还腾退后的物业费，即2020年5月13日-6月16日的物业费200元。但因原告欠付2个月租金，物业费冲抵欠付租金，故不需退还。对于原告租金及物业费的计算方式无异议。审理中，被告表示，系原告自身原因不再支付租金，原告存在违约，根据租赁合同第10条、11条，原告应支付被告违约金，还应支付欠付的租金，保证金不予退还，遂提出反诉请求判令：1、反诉原告与反诉被告签订的《上海市商业用房租赁合同》于2020年3月15日解除；2、反诉被告支付反诉原告违约金40,000元；3、反诉被告支付反诉原告拖欠的租金12,889元(2020年3月16日-2020年5月12日)。针对反诉请求，原告辩称，同意解除合同，不认可被告主张解除合同的理由及时间，是被告主动提出解除合同，解除时间同本诉意见。原告仅同意支付2020年3月16日-2020年4月5日的租金，合计4,666元。不同意支付违约金，如法庭认定原告需要支付则标准过高，最多一个月的租金作为违约金。原告希望继续承租，没有退租的想法。经开庭审理查明：位于上海市青浦区赵巷镇青湖东路XXX号房屋产权人为赵巷公司。2019年6月17日，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)与签订《上海市商业用房租赁合同》，甲方将案涉房屋出租给乙方。第2.1条，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用，业态房产中介。第3条，租赁期限自2019年6月16日至2022年6月15日。第4.1条，第一期即2019年6月16日至2020年6月15日，年租金为80,000元。第5.1条，乙方应于本合同签订之日向甲方支付房屋租赁保证金40,000元，甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取房屋租赁保证金除冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方。第6.1.1条，乙方在开业前须按政府有关部门规定取得各项经营许可证、营业执照、工作人员上岗证等合法经营证照，并将相关证照复印件送公司备案。第9条，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：……；(4)拖欠租金的……。第10条，租赁期间，任何一方提出终止合同，需向对方赔偿六个月的违约金。第11条，租赁期间，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的50%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。该合同首部乙方处原告的名称为手写，法定代表人为侯涛。落款处乙方处由侯涛个人签字。2019年6月13，侯涛向被告人员王玉琴支付三个月的租金、押金及一年的物业费，合计62,184元。同日，被告人员庄卫出具收据，载明：“收到侯涛承租青湖东路XXX号两间租金(3个月及押金6个月)共计6万元。租期从2019年6月16日-2022年6月15日，物业费付到2020年6月15日。租期内共递增肆仟元正于2020年6月16日一次性支付出租方，年租金为捌万元(三年内租金不变)。”合同签订后，原告向被告支付押金40,000元，原告租金付至2020年3月15日，2019年6月16日至2020年6月15日的物业费已经付清。2020年3月14日，王玉琴向侯涛发送微信，内容为：“你好，867号房租20,000元，3月16日。”侯涛回复：“这次晚点给你吧，青湖路店员工都是河南信阳的回不来，没有收入。人家商铺都有在免租金我们这边可能免些，不能开门压力很重。”王玉琴回复：“在谈，交归交，免归免。”3月26日，王玉琴微信侯涛：“老板，房租要补上来了。”侯涛回复：“再过几天月底他们那边人上来，我安排处理。”王玉琴回复：“好。”4月1日，王玉琴微信侯涛：“老板，帮忙把我房租转给我。”4月2日，侯涛微信王玉琴：“我们商量了，现在人员上不来不能复工，房租付不出，押金还有六个月你也不给迟延交房租，只能按照你说的搬掉。这几天我们安排套房子，让他们拆掉搬走。”王玉琴回复：“好的。”4月15日，王玉琴微信侯涛：“你好，麻烦你把867号的营业执照撤了，谢谢。”4月17日，王玉琴微信侯涛：“你好，867号门面里面还有什么东西要搬的话这两天你来搬走，如不要也跟我说一下。”侯涛回复：“好的，这周他们还不去处理的你可做垃圾处理。”王玉琴回复：“好的，关于营业执照你什么时候去注销，你跟我说下。”侯涛回复：“下周去办理。”4月21日，王玉琴微信侯涛：“老板，麻烦你营业执照去注销一下，谢谢。”同日，原告申请办理其企业登记注销手续。7月1日，赵巷公司出具《商业用房涉疫情租金减免实施方案》(下简称实施方案)，内容为：(二)适用对象：承租上述主体商业用房从事生产经营活动的非国有中小企业(即3家中标管理公司：上海园骋实业有限公司、上海起崧实业有限公司、上海灿淳企业管理咨询有限公司；青湖东路XXX号直接承租者昆山海徽贸易有限公司)。(三)政策口径：对于已签约承租经发公司商业用房从事生产、办公、商业配套等经济活动的中标管理公司，由经发公司免除2020年2月、3月两个月租金(租金减免部分的租金标准具体参照经发公司与各中标管理公司签订的《房屋租赁合同》执行)。应做好政策衔接，建议上述3家中标管理公司根据承租门店业主实际困难情况，除减免标准不低于本政策要求外，租金差额部分由中标管理公司全部配套贴补后给门店实际承租人，即各中标管理公司按各门店实际承租价格减免各门店2020年2月、3月的租金。存在间接承租商业用房的企业，原则上转租人(各中标管理公司)不应在享受本次租金减免政策，转租人属非国有企业，相关责任主体(经发公司)敦促其将减免租金全部落实到实际经营承租人(各门店)，力保实际承租人最终受益。(四)申请减免房租合同期限要求，经发公司与各中标管理公司、各中标管理公司与各申请租金减免的门店签订有合法有效租赁合同，且合同有效期期限涵盖2020年2月至3月区间。等。7月5日，侯涛微信王玉琴：“听说铺子疫情免租下来了，都免了二个月，我们的怎么说。”王玉琴回复：“这个没有吧。”7月6日，王玉琴微信侯涛：“你的合同没有续下去。”侯涛回复：“政府免租期是二月三月，这个时间我还是支付的房租，就算没续下去这个补贴也应该退我。”另查明，原、被告均未向对方发过合同解除通知。现被告已将系争房屋出租给案外人上海荣幸旅游服务有限公司，租期自2020年5月6日至2022年10月31日。以上查明的事实，由当事人的陈述、上海市商业用房租赁合同、收条、缴费凭证、微信、实施方案等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告主张：租赁合同中只约定了乙方义务，无甲方义务，显失公平，且合同未约定原告逾期支付租金满几日则被告享有合同解除权。疫情发生后至原告搬离，案涉房屋均未正常营业，原告是中介，员工户籍河南，无法来上海上班。原告经营困难，希望与被告协商租金，未认定是被告违约，也想继续承租，是无奈之下搬离，并于搬离当日已将钥匙交给王玉琴，未出具钥匙收条。4月5日，原告表示过放弃未搬离物品的所有权，但不明确。直至到4月17日王玉琴再次询问侯涛，侯涛明确表示如这周不处理，则放弃物品所有权。实施方案没有明确提前退租的不应享受，针对2-3月的租金，被告收取双方租金，构成不当得利。被告主张：疫情不影响房产中介的营业，不清楚原告员工因疫情未上班的情况，只要备案且工作人员并非高风险地区来沪就可以经营。即使高风险地区来沪，隔离后也能正常经营。案涉房屋上有5家中介，都可正常经营。原告租金应提前10天支付，应在2020年3月5日支付2020年3月16日起算的三个月的租金，原告未付，构成违约，导致合同解除。合同9.4条约定，原告拖欠租金，被告可以终止合同。减免租金只要求合同有效期涵盖2020年2月-3月，未限制经营业态。案涉房屋新租客的租期不涵盖2020年2月-3月，被告未免除其租金，针对租期涵盖2020年2-3月的其他租客，被告已减免2020年7月-8月的租金，赵巷公司也是免除被告7月-8月的租金。王玉琴在审理中陈述：侯涛未在2020年4月5日交钥匙，4月17日王玉琴还询问原告方是否还需要房屋内的物品及营业执照迁出事宜。直至被告另行出租房屋，原告未搬离物品。原告是在2020年4月底将房屋钥匙返还给王玉琴，具体时间记不清。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉合同系原、被告的真实意思表示，于法无悖，双方均应恪守。根据合同4.2条，原告应于三个月最后十天前付清下三个月的租金。根据合同9.4条，原告拖欠租金的，被告有权终止合同。故从合同本意而言，被告在原告应付租金日届满后的次日，则被告即有权终止合同。原告租金支付至2020年3月15日，后续租金未再支付，原告已经构成违约，被告享有合同约定的解除权。但本院也注意到，新冠疫情爆发后，原、被告本应友好协商、彼此谅解以共渡难关。后双方针对原告的租金支付、物品搬离及营业执照迁出等进行协商，但未协商一致。结合庭审陈述，原告已搬离案涉房屋，被告也已另行将房屋出租，故双方租赁合同事实上无法继续履行。关于合同解除时间，原告主张其于2020年4月5日搬离但未予以举证，对其陈述合同该日解除本院难以支持。被告主张合同在2020年3月15日解除，但未向原告发过解除函，故对其陈述合同于该日解除，本院难以支持。结合双方微信聊天，截至2020年4月17日(经本院查询该日系星期五)时，原告并未完全搬离房屋内的物品，但原告也明确向被告作出了本周不去处理则由被告处置物品的意思表示，故本院认定案涉合同于2020年4月20日解除。原告主张被告退还2020年2月-3月的租金，被告主张原告应支付解约违约金和截至2020年5月12日的租金，对此本院认为，新冠肺炎疫情爆发前的租金原告已经支付，疫情发生之后却对原告使用房屋产生一定影响，故，原告未按约支付租金并非恶意，即，并非原告恶意违约导致合同解除。被告陈述原告营业执照未迁出而影响其另外出租，并未提供相应证据，且被告也确认享受了产权人对被告的租金优惠，且系争房屋另行出租的租期自2020年5月6日即已经起算，故本院综合考虑疫情影响因素、房屋使用情况、合同履行情况、双方过错程度、租金减免方案，以被告实际损失为基础，给予公平合理原则，本院酌情认定为原告应支付被告2020年3月16日至2020年4月20日的租金6,000元及解约违约金7,000元，关于原告主张退还的租金，不予支持。合同解除后，被告理应将押金返还给原告。关于原告主张的物业费，本院结合合同解除时间、实际使用情况、双方过错程度，酌情认定被告应退还原告2020年4月20至2020年6月16日的物业费为374元。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海仁博房地产经纪事务所与被告上海园骋实业有限公司在2019年6月17日签订的《上海市商业用房租赁合同》于2020年4月20日解除；二、被告上海园骋实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海仁博房地产经纪事务所押金40,000元；三、被告上海园骋实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海仁博房地产经纪事务所物业费374元；四、原告上海仁博房地产经纪事务所的其余诉讼请求不予支持；五、反诉被告上海仁博房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海园骋实业有限公司租金6,000元；六、反诉被告上海仁博房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海园骋实业有限公司违约金7,000元；七、反诉原告上海园骋实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,147元，减半收取计573.50元，由原告上海仁博房地产经纪事务所负担168.80元，被告上海园骋实业有限公司负担404.70元；反诉受理费561元，由反诉被告上海仁博房地产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二一年五月三十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。