北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初7286号原告：李昌昱，男，1997年7月31日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：白鹤，北京颜谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘誉阳，北京颜谨律师事务所实习律师。被告：北京德成兴业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦C座12层。法定代表人：萧进华，董事长。委托诉讼代理人：李剑鹏，北京锦象律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘十全，北京锦象律师事务所实习律师。原告李昌昱与被告北京德成兴业房地产开发有限公司（以下简称德成兴业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李昌昱的委托诉讼代理人白鹤、刘誉阳，被告德成兴业公司委托诉讼代理人李剑鹏，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昌昱向本院提出诉讼请求：1.判令德成兴业公司委托具有烟道维修资质的建筑公司按照《司法鉴定意见书》限期45日维修并验收合格;2.判令德成兴业公司支付我违约金637786.84元(自2018年10月1日起至2019年8月15日止，以房屋总价款9996659元为基数,按照每日万分之二计算);3.判令德成兴业公司赔偿我无法正常使用涉案房屋的损失（自2019年8月16日起至烟道维修完毕验收合格之日止，以房屋总价款9996659元为基数，按照每日万分之二计算）。案件受理费、鉴定费由德成兴业公司负担。事实和理由：2017年9月18日，我和德成兴业公司签署《北京市商品房预售合同》，合同约定我购买德成兴业公司房屋1套，德成兴业公司于2018年9月30日前交房，但德成兴业公司交付的房屋存在多项问题，不符合合同约定，构成违约，为维护我的合法权益，诉至法院，请求支持我方诉讼请求。被告德成兴业公司辩称，不同意原告的诉讼请求,对方诉讼请求没有法律依据,没有合同约定依据,没有任何证据证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年9月18日，德成兴业公司（出卖人）与李昌昱（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：李昌昱购买海淀区永丰嘉园x号房屋，预测建筑面积135.65平方米，总价款9945722元；该商品房交付时应当已经取得规划核验验收合格文件和建筑工程竣工验收合格证明文件，已经取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》，满足出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件，同时出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》；出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，经查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题（由具有鉴定资质的第三方机构鉴定确认）的，买受人可以拒绝接收房屋，如商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电气等电气设备不能正常使用等质量瑕疵的，买受人先行接收房屋，由出卖人按照《住宅质量保证书》约定时间内负责修复，并承担修复费，无约定理由，买受人拒绝接收房屋，自入住通知书规定交接期限届满之日，即视为出卖人已经交付房屋，与该商品房有关的风险责任随之转给买受人，物业管理费用等自上述日期起由买受人承担，出卖人无需承担任何逾期交付责任；逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2018年9月7日，李昌昱收到德成兴业公司的收房通知。2018年9月28日李昌昱到现场收房，李昌昱在收房验收表中记载了墙地砖空鼓、甲醛超标、掉漆等问题，基于上述问题，李昌昱现场表示拒绝收房并要求德成兴业公司进行整改，德成兴业公司对李昌昱反映的问题不予认可，认为诉争房屋已经具备交付条件、德成兴业公司已经完成房屋交付义务。2019年8月15日，德成兴业公司与李昌昱交接诉争房屋，李昌昱入住后，称诉争房屋质量问题未进行整改，并于2020年8月25日单方委托对诉争房屋空气质量进行鉴定，鉴定结果为房屋甲醛检测值不达标。庭审中，李昌昱称诉争x号房屋甲醛超标、烟道不合格，德成兴业公司对此不予认可，并提交通风管施工企业施工资质、施工图设计文件审查报告、竣工验收备案、房屋建筑使用说明书等证据佐证。为证明其主张，李昌昱申请就申请诉争301号房屋的烟道设计、装修是否符合国家及北京市行业规定标准，烟道串味成因、维修方案进行鉴定。本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定。2020年11月18日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，认定现场给排水立管位置紧贴烟道，与设计图纸不一致；现场在x号房屋进行炸花椒、辣椒试验，x号厨房出现油烟和辣椒、花椒味道，不符合国家相关图集的要求；烟道管内壁不光滑，不符合国家相关图集的要求；现场勘验的安装止回阀位置的烟道部分与上下烟道不是垂直对齐，不符合国家相关图集的要求；厨房烟道止回阀应设置射流装置，现场烟道止回阀未见射流装置，不符合国家相关图集要求；对烟道底部进行剔凿，烟道底部（即烟道连接处）未与楼板结合严密，采用白色泡沫封堵，不符合国家相关图集的要求；现场屋面烟道出口位置未见风帽不符合国家相关图集的要求。就烟道串味的成因，鉴定机构认为涉案房屋烟道连接处未与楼板结合严密，烟道构造存在上下不垂直对齐，有可能存在烟道连接处不严密的情况，从而导致x号的油烟通过烟道连接处的孔洞扩散至x号，涉案工程烟道止回阀处未建射流装置、烟道内壁不光滑，屋面未设置风帽，会造成烟道排烟不畅的问题产生。针对上述问题，鉴定机构另出具修复方案。就上述鉴定，李昌昱共花费鉴定费5万元。庭审中，李昌昱称诉争房屋质量问题严重影响其对房屋的居住使用，不能视为德成兴业公司按约定交付房屋，故德成兴业公司逾期交房，逾期交房期间为2018年10月1日至2019年8月15日，违约金标准按照合同约定的每日万分之二计算；李昌昱称因为烟道质量问题，德成兴业公司一直在维修但维修不好，烟道串烟严重影响人体健康，导致李昌昱无法使用房屋，故其主张的损失包括租金损失、贷款利息损失、检测花费及检测设备花费、物业费，损失的标准参照合同关于逾期交房的违约责任主张。李昌昱另提交房屋出租信息主张按照诉争房屋同条件房屋的租金主张租金损失；提交物业费收据主张物业费损失；提交空气质量监测仪及价格信息、空气检测费用发票主张相应损失。德成兴业公司对李昌昱的上述主张均不予认可，称其没有任何违约行为，不应承担违约责任，其所交付的房屋符合合同约定及法律规定，并无严重影响居住的瑕疵，李昌昱是否居住是李昌昱的权利，李昌昱不居住涉案房屋，不应由德成兴业公司承担房屋使用费。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，德成兴业公司与李昌昱签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行。根据《北京市商品房预售合同》约定，如商品房存在不能正常使用的质量瑕疵的，由出卖人按照《住宅质量保证书》约定的时间内负责修复，并承担修复费。根据北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》，诉争x号房屋确实存在质量问题，故李昌昱要求德成兴业公司进行修复，具备事实及法律依据，本院予以支持，修复方案以北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》所载修复方案为准。根据《北京市商品房预售合同》，在诉争房屋存在地基基础和主体结构质量问题的，买受人可以拒绝接收房屋，李昌昱就诉争房屋所提出的质量问题均非地基基础和主体结构质量问题，故李昌昱拒绝收房无合同依据，李昌昱据此要求德成兴业公司支付逾期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。因诉争x号房屋烟道存在问题，且德成兴业公司长期未能进行修复，必然对李昌昱使用诉争房屋有一定影响，李昌昱主张物业费、贷款利息损失，本院不予支持，李昌昱主张无法正常使用房屋的损失及检测花费，本院予以支持，具体数额由本院根据本案案情综合予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条之规定，判决如下：一、北京德成兴业房地产开发有限公司于本判决生效后45日内修复北京市海淀区永丰嘉园x号房屋烟道，修复方案以北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》为准，详见附件；二、北京德成兴业房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付李昌昱各项损失5万元；三、驳回李昌昱其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。鉴定费50000元，由北京德成兴业房地产开发有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费10178元，由李昌昱负担9380元，已交纳；由北京德成兴业房地产开发有限公司负担798元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  胡显蕾人民陪审员  沈玉明二〇二一年五月六日书 记 员  李永瑞附：修复方案1.1建议修复方案1.1.1房屋修售前准备(1)修复前，应先将室内的其它位置进行成品保护。(2)将烟道底部整体的面层及周围地面进行剔凿，地面剔凿范围应保证有足够的操作空间。1.1.2建议修复方案(1)将涉案房屋烟道整体检查，将所有孔洞或者不严密的位置均采用聚合物砂浆封堵严密并勾缝抹平，烟道外壁面与地面之间采用C20豆石混凝土灌严，之后恢复烟道及地面的面层。(2)将烟道内壁面不光滑的位置进行处理，保证壁面尽可能光滑。(3)在止回阀位置增加射流装置。(4)在屋面烟道出口处按照设计要求安装风帽。1.1.3验收：上述建议修复部位施工完毕后，应按国家相关标准进行验收。