甘肃省嘉峪关市中级人民法院民事判决书（2021）甘02民终372号上诉人（原审原告）：嘉峪关市家合房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省嘉峪关市河口西路**，统一社会信用代码91620200750933192H。法定代表人：彭某，该公司总经理。委托诉讼代理人：常某，女，汉族，系该公司员工，住甘肃省嘉峪关市。委托诉讼代理人：王某，甘肃河西律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘某，女，汉族，系朝晖国学幼儿园法人，住甘肃省嘉峪关市。原审第三人：嘉峪关市经济适用住房发展中心，住，住所地嘉峪关市新华南路**一得乐商场南侧一社会信用代码126202004382461604。法定代表人：赵某，该中心主任。委托诉讼代理人：谢某，甘肃河西律师事务所律师。上诉人嘉峪关市家和房地产开发有限责任公司（以下简称家合公司）与被上诉人刘某、原审第三人嘉峪关市经济适用住房发展中心（以下简称住房发展中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初3923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人家合公司委托诉讼代理人常某、王某，被上诉人刘某，原审第三人住房发展中心委托诉讼代理人谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家合公司上诉请求：1.请求撤销嘉峪关市城区人民法院作出的（2020）甘0271民初3923号民事判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决存在事实认定不清、适用法律不当的问题。1.本案租赁房屋为建筑面积3008m2的建筑，15年租期实际收取租金仅为1884500元，平均房租仅为1.04元/m2/月，而上诉人在该房屋的项目总投资就高达3005521.45元，15年租期连基本成本都无法收回。如果继续履行合同，上诉人所付出的财力、物力远超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，该合同已不满足继续履行的条件，上诉人有权解除该合同；2.租赁房屋现租金为4.6元/m2/月，远低于同地段、同时间、同功能的房屋租金，无法填平上诉人建设、维护该房屋所支出的费用，且该房屋用于开办幼儿园，消防部门多次要求上诉人整改，但由于租金过低，无法满足整改需求；3.被上诉人将租赁房屋用于开办幼儿园，该幼儿园2017年-2020年在嘉峪关市教育局领取了中央、省级扶持资金，用于改善办公条件，此笔资金的40%可用于支付房租，合计1043800元，被上诉人自2010年8月1日-2020年7月31日仅交纳房租1010000元，实际上在被上诉人租赁房租期间不仅未实际支出租赁成本，反而获利30000余元，明显违反公平原则；4.基于上述情况，上诉人与被上诉人多次协商，希望将剩余租赁内的月租金提高至15元/m2/月，但被上诉人不同意该方案，坚持按原合同履行。上诉人为国有企业，若以原合同租金继续租赁，则会造成国有资产大量流失，产生不良影响。经释明，上诉人明确要求改判的内容为上诉人一审诉讼请求。刘某辩称，1.上诉人《解除合同的通知函》不符合法律规定的法定解除条件，不能产生解除合同的效力；2.《房屋租赁合同》合法有效，并不存在“显失公平”的情况。住房发展中心述称，认可上诉人的上诉请求，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。家合公司向一审法院起诉请求：1.确认其与刘某的房屋租赁合同于2020年7月17日解除；2.刘某立即将租赁房屋交还给家合公司；3.刘某支付房屋占用费（以25元/平方米/月的标准，支付自2020年8月1日起至实际搬离房屋之日）。一审法院认定事实：2010年5月10日，住房发展中心（甲方）与刘某（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于嘉峪关市××区，出租房屋建筑面积3000平方米，租赁期共15年，自2010年8月1日起至2025年7月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为幼儿园使用，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；该房屋租金为：第一年租金5000元，第二年租金50000元，第三年租金75000元，第四年租金100000元，第五年租金150000元，第六、七、八年每年年租金为150000元，第九、十、十一、十二年每年年租金为165000元，第十三、十四、十五年每年年租金为181500元；房屋租金支付方式如下：每年7月31日前由乙方交付给甲方，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；租赁期间，房屋和土地的产权税、租赁税由甲方依法交纳，如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲乙方共同负担；甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：1.未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；2.未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；3.损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4.未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；5.利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；6.逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；7.拖欠房租累计6个月以上。2019年12月19日，住房发展中心（甲方）与嘉峪关市人民政府国有资产监督管理委员会（乙方）签订家合公司脱钩协议，约定：本次划转股权或本协议项下股权：指甲方持有的家合公司10000000元出资，占家合公司总出资额的100%；甲方同意将本协议项下股权划转予乙方；乙方同意接受本协议项下股权。2020年4月，住房发展中心（甲方）与嘉峪关市建设投资集团有限责任公司（乙方）签订家合公司国有股权无偿划转协议，约定：甲方将本协议项下股权划转予乙方；本次划转股权或本协议项下股权：指甲方占有家合公司总出资额的100%；乙方同意接受本协议项下股权，目标公司成为乙方的全资子公司。家合公司提交的住房发展中心和家合公司分离移交及划分的实施方案中，家合公司现有资产包括朝晖幼儿园。2020年7月17日，家合公司向刘某送达关于解除朝晖幼儿园租赁合同通知的函，主要内容为：刘某租赁位于嘉峪关市朝晖小区内的朝晖幼儿园，现由于以下3点原因，我公司将与您解除该房屋租赁合同：1.房屋租赁合同无效；2.您的租金远低于同地段、同时间、同功能的房屋租金；3.如果继续履行该合同，我公司付出的财力、物力远超过合同双方基于合同履行所能获得的利益。2020年7月29日，刘某给家合公司复函，主要内容为：1.合同约定的租赁期限未到，不同意解除合同；2.你公司通知解除合同的函不符合法定条件，故贵公司的函无效。一审法院认为：签订房屋租赁合同的双方虽系住房发展中心与刘某，但双方均对家合公司现作为权利主体不持异议，结合家合公司提交的证据，其作为本案原告主体适格。根据合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同；当具有因不可抗力致使不能实现合同目的等五种情形之一的，当事人亦可以解除合同。家合公司虽于2020年7月17日向刘某送达了解除租赁合同通知函，但其解除合同的理由既不是达到了约定解除合同的条件亦不是具有法定解除的情形，其亦未提交证据证实存在上述情形，故对其要求确认与刘某的房屋租赁合同于2020年7月17日解除的诉讼请求不予支持。因此，对家合公司要求刘某交还租赁房屋及支付房屋占用费的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，家合公司的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：驳回嘉峪关市家合房地产开发有限责任公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。根据上述法律规定，解除合同分为约定解除及法定解除两种情形。本案中，根据住房发展中心（甲方）与刘某（乙方）签订的《房租租赁合同》，明确租赁合同期间为2010年8月1日至2025年7月31日，并约定了房屋租赁期间甲方有权解除合同的情形，即1.未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；2.未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；3.损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4.未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；5.利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；6.逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；7.拖欠房租累计6个月以上。据此，被上诉人刘某因房屋租赁合同未到期，不同意解除房租租赁合同，双方未就解除租赁合同协商一致，上诉人家合公司亦未提交证据证实被上诉人刘某违反合同约定符合解除合同的情形，故本案不符合法律规定的约定解除合同的事由。上诉人以《房屋租赁合同》约定的租金过低，违反公平原则主张解除《房屋租赁合同》，但违反公平原则亦不是法定解除合同的事由，故上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，嘉峪关市家和房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人嘉峪关市家和房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭素兰审判员 张 旭审判员 步全梅二〇二一年五月十九日书记员 刘馨丹