山东省淄博高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0391民初1143号原告：罗军，男，1962年12月19日出生，汉族，现住淄博市张店区。原告：谢秋云，女，1959年8月24日出生，汉族，现住淄博市张店区。两原告委托诉讼代理人：曹保进，山东炳阳律师事务所律师，特别授权代理。被告：张丹丹，女，1986年5月5日出生，汉族，现住济南市槐荫区。被告：张顺利，男，1982年4月27日出生，汉族，现住济南市槐荫区。原告罗军、谢秋云诉被告张丹丹、张顺利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人和被告张丹丹到庭参加诉讼，被告张顺利经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗军、谢秋云向本院提出诉讼请求：1.解除双方2018年3月20日签订的房屋租赁合同，两被告交回承租的房屋；2.判令两被告支付两原告截至2021年1月26日的租金19232.98元以及自2021年1月27日起至实际交房之日按照日租金739.73元计算的租金；3.判令两被告支付两原告垫付的物业费和水电费等6000元；4.判令两被告支付两原告违约金30000元。事实与理由：2018年3月20日，两被告以张丹丹名义与两原告签订房屋租赁合同，约定两被告租赁罗军的坐落于淄博高新区金润名仕居5号楼85号的房屋（以下简称涉案房屋）；租期3年，自2019年1月1日至2021年12月31日；年租金270000元，两被告应于上年的12月20日前交纳次年上半年租金135000元，本年度6月20日前缴纳本年度下半年租金135000元；两被告拖欠租金达20日以上的，两原告可终止合同，收回房屋。合同履行过程中，现两被告拖欠租金等费用达20日以上。被告张丹丹辩称：希望和两原告和解，继续履行合同。被告张顺利未作答辩。当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对两原告提交的房屋租赁合同、律师函张丹丹无异议，为有效证据；对两原告提交的物业费支付凭证、数据张丹丹认为物业公司的名称不对，也不知道具体金额，本院确认为有效证据；对两原告提交的微信聊天记录张丹丹有异议，本院认为该组证据无原始载体相印证，为无效证据；对两原告提交的诉讼保全责任保险费发票、保险单张丹丹有异议，不认可，本院确认为有效证据。两被告未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认有效的证据，本院认定事实如下：2018年3月20日，两原告与张丹丹签订房屋租赁合同，约定：张丹丹租赁两原告涉案房屋，租期3年，自2019年1月1日至2021年12月31日；年租金270000元，张丹丹应于上年的12月20日前交纳次年上半年租金135000元，本年度6月20日前缴纳本年度下半年租金135000元；租赁期间水电费、物业费等由张丹丹负担；张丹丹拖欠租金达20日以上的，两原告可终止合同，收回房屋；张丹丹逾期交付租金，除应及时如数补交，应支付违约金100000元。合同履行过程中，张丹丹租金交至2020年12月31日。2021年上半年租金张丹丹未按约交纳。2021年3月27日，张丹丹收到两原告委托代理律师发送的律师函，函中要求张丹丹于2021年3月31日前腾空涉案房屋。2021年4月22日，两原告支付涉案房屋2020年10月至2021年4月水电费、物业费等费用7316.80元。另查明，罗军系坐落于淄博高新区金润名仕居5号楼83号房屋的房屋所有权人，谢秋云系坐落于淄博高新区房屋的房屋所有权人。两原告为本案支付诉讼保全责任保险费300元。庭审中张丹丹述称，两被告2007年4月结婚，现在是夫妻关系存续期间，张丹丹租赁原告涉案房屋经营不是夫妻双方共同经营，经营所得没有用于家庭。张丹丹并当庭提出违约金过高抗辩。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》及相关司法解释有关规定。两原告与张丹丹签订的房屋租赁合同成立有效。张丹丹未按合同约定支付租金构成违约，按照合同“张丹丹拖欠租金达20日以上的两原告可终止合同收回房屋”的约定，两原告有权解除租赁合同。2021年3月27日，张丹丹收到两原告委托代理律师发送的律师函，该律师函即为解除合同的通知，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；”的规定，本院确认双方的房屋租赁合同于2021年3月27日解除。合同解除后，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”的规定，张丹丹应当将涉案房屋返还两原告，张丹丹所欠的2021年1月1日至2021年3月27日的租金以及自2021年3月28日至涉案房屋实际返还两原告之日的租金也应支付两原告。两原告垫付的物业费和水电费等费用，张丹丹也应支付两原告，两原告只主张6000元系处分自己的权利。关于两原告主张的违约金，张丹丹提出违约金过高，合同约定“张丹丹逾期交付租金”“应支付违约金100000元”，原告主动减少为30000元，结合两原告的损失情况、张丹丹的过错程度和本案的履行情况，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”的规定，本院认为原告主张的违约金数额合理，并未过分高于造成的损失，本院予以支持。原告主张涉案租金等债务系两被告夫妻共同债务，对此本院认为，涉案债务系张丹丹以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，两原告并无证据证明涉案债务用于两被告夫妻共同生活、共同生产经营或者基于两被告夫妻双方共同意思表示，依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”的规定，涉案债务不属于两被告夫妻共同债务，原告主张两被告共同承担责任本院不予支持。综上所述，两原告的诉讼请求部分合法有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告罗军、谢秋云与被告张丹丹2018年3月20日签订的房屋租赁合同于2021年3月27日解除；二、被告张丹丹于本判决生效之日起十日内返还租赁的原告罗军的坐落于淄博高新区金润名仕居5号楼83号的房屋和原告谢秋云坐落于淄博高新区的房屋；三、被告张丹丹于本判决生效之日起十日内支付原告罗军、谢秋云按照年租金270000元的标准计算的2021年1月1日至2021年3月27日的租金以及自2021年3月28日至本判决第二项房屋实际返还两原告之日的租金；四、被告张丹丹于本判决生效之日起十日内支付原告罗军、谢秋云垫付的水电费、物业费等费用6000元；五、被告张丹丹于本判决生效之日起十日内支付原告罗军、谢秋云违约金30000元；六、被告张顺利不承担责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，财产保全费520元，由被告张丹丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  蒲业学二〇二一年五月十四日书记员  刘 旭