湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0624民初534号 原告：任千怀，男，1951年2月7日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 原告：汤艳辉，女，1956年3月6日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 二原告共同委托诉讼代理人：吕方芝（一般代理），湖南大相正行律师事务所律师。 被告：张松权，男，1955年4月12日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：朱铂（特别授权），湘阴县南湖法律服务所法律工作者。 原告任千怀、汤艳辉与被告张松权合同纠纷一案，本院于2021年3月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任千怀、汤艳辉及其委托诉讼代理人吕方芝，被告张松权及其委托诉讼代理人朱铂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任千怀、汤艳辉向本院提出诉讼请求：1.确认房屋转移登记（权证号为0××5号）程序所依据的基础事实《房屋买卖契约》无效；2.判令被告张松权立即腾退并返还房屋（位于文星镇江××组××路××号，土地证号为4××5号）给原告任千怀、汤艳辉；3.判令被告立即主动向（或配合）政府相关职能机构办理撤销0××5号房产证事宜；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由： 原告任千怀与汤艳辉于1981年5月4日结成夫妻关系并存续至今。俩人于1996年原始取得涉案房屋（位于文星镇江××组××路××号，土地证编号为4××5号，房产证号为湘政房字第2××7号）。2000年前后，原告任千怀为谋生计向被告张松权借款40000元用于在外地经营生意。2001年3月6日，被告张松权以原告任千怀未偿还该笔欠款为由，以与原告任千怀、汤艳辉达成“以房抵债协议”为名，骗取房屋转移登记（权证号为0××5号）证书并非法占有涉案房屋至今。但客观上，原告任千怀自始至终未与被告张松权达成过任何协议，所谓“以房抵债协议”的文本载体，仅仅是当时房产部门在办理房屋转移登记过程中提供的格式化的申请文件。原告汤艳辉作为法定的房屋共有人对此事不知情，且从未对该“以房抵债协议”进行过追认，汤艳辉的有关签字亦是虚假的，被告对此明知且属恶意。房屋转移登记（权证号为0××5号）程序所依据的基础事实“以房抵债协议”纯属虚构、自始无效。被告持续占有房屋的行为无任何事实以及法律依据，原告诉至法院，望法院判如所请。 被告张松权辩称，该房屋办理过户的时间是2001年3月9日，该案长达20年时间，已经超过了诉讼时效。汤艳辉称对房屋买卖不知情，应在知道或者应当知道一年内申请撤销权。任千怀作为有民事行为能力的人，出卖房屋是其真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。答辩人已经在法律上善意取得该房屋并过户，办理了变更登记，发生了物权效力，为维护交易安全和稳定，不可能腾退房屋给原告。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于湘阴县文星镇江××路××号的两层162.8平方米房屋原系任千怀、汤艳辉夫妇共有，登记在任千怀名下。2000年3月1日，任千怀因需资金周转向张松权借款20000元并出具借条，约定本金20000元，月息400元，借款期限6个月，本息合计22400元，任千怀在借条上备注：“……房产证壹本不准转借于不归还原始房屋所有权归张松权所有与其它人无关”。2000年3月3日，任千怀又向张松权借款20000元并出具借条，约定本金20000元，月息400元，借款期限6个月，本息合计22400元，任千怀在借条上备注：“单据两张总本金肆万元整”。因任千怀无力偿还到期债务，2001年3月6日，任千怀、张松权相约到当时的湘阴县房地产交易所办理转移登记手续。当日，任千怀填写了《出卖房屋申请书》，内容为：“我有房屋壹幢1-2层，6大小7间，混合结构，建筑面积162.8㎡，因欠款自愿将房屋出卖给张松权，并与买方谈妥。望你所派员对房屋价格进行评估，并办理立契鉴证手续”。申请人落款处为汤艳辉、任千怀。任千怀还出具了一张落款时间“二〇〇一年三月六日”的材料，内容为：“县房产公司负责同志，关于借款一事，我任千怀借张松权同志现金肆万元，我本人因做生意货款成交等多方原因款未到手，估计在八月份前能结清欠款，张松权不同意推迟时间，同意过户给张松权同志……”，落款为任千怀。张松权则填写了《购买房屋申请书》，内容为：“兹因任千怀欠了我的钱，欲购买座（坐）落在文星镇尚书路6号房屋壹幢1-2层大小13间，该房屋系混合结构，建筑面积162.8㎡，并与卖方谈妥。望你所派员对房屋价格进行评估，并办理立契鉴证手续”。任千怀、张松权还填写了湘阴县人民政府印发的格式《房屋买卖契约》（共2页），其中第一页约定，立契人任千怀自愿将己有之座（坐）落在湘阴县文星镇江××路××号，东至本屋自墙、南至前檐滴水、西至本屋自墙、北至后檐滴水，计壹幢壹拾叁间，建筑面积162.8㎡的房屋，出卖给张松权为业，经房地产管理部门核定人民币50000.00元整。上项房价款当面交清，此系两愿，各无反诲（悔），自立契后，如有产权纠纷，由出卖人负责处理，与承买人无干，恐口无凭，特立此据为证”；第二页约定房屋为混合结构，1-2层，朝南，建筑面积162.8㎡，正房6间，杂房7间，房屋价款50000元，契税2000元，交易管理费900元，立契日期2001年3月6日等。出卖人落款处为汤艳辉、任千怀，承买人落款处为张松权。当日，张松权向湘阴县房地产管理局房地产交易中心缴纳交易手续费2800元。2001年3月9日，案涉房屋转移登记至张松权名下，产权证上附记：于2001年由任千怀抵债所得。2020年7月2日，任千怀以行政登记纠纷将湘阴县自然资源局作为被告、张松权作为第三人诉至屈原管理区人民法院，案号为（2020）湘0691行初109号，要求撤销湘阴县房地产管理局于2001年3月6日为张松权办理的权证号为0××5号《房屋所有权证》；撤销湘阴县房地产管理局将任千怀权证号为湘证房字第2××7号《房屋所有权证》予以注销的行为并为任千怀换发新证；诉讼费用由湘阴县自然资源局承担。屈原管理区人民法院审理该案过程中，委托湖南西正司法鉴定所对《出卖房屋申请书》、《房屋买卖契约》等材料上汤艳辉、任千怀二人的签名字迹进行鉴定。湖南西正司法鉴定所于2021年1月8日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：2001年3月6日《出卖房屋申请书》上申请人处汤艳辉签名字迹与委托人提供的汤艳辉样本字迹不是同一人所写，任千怀签名字迹与委托人提供的任千怀样本字迹是同一人所写；2001年3月6日《房屋买卖契约》上第一页第一行处的任千怀签名字迹与委托人提供的任千怀样本字迹不是同一人所写；二〇〇一年三月六日的材料上申请人处的任千怀签名字迹与委托人提供的任千怀样本字迹是同一人所写；2001年3月6日《房屋买卖契约》上第二页处汤艳辉签名字迹与委托人提供的汤艳辉样本字迹不是同一人所写，任千怀签名字迹与委托人提供的任千怀样本字迹是同一人所写。2021年1月18日，任千怀以要求对案涉房屋的基础法律关系进行民事诉讼为由请求屈原管理区人民法院中止审理，屈原管理区人民法院经审查后裁定中止诉讼。2021年3月2日，任千怀、汤艳辉诉至本院。庭审中，任千怀、汤艳辉陈述，2001年借钱后二人外出务工，不在案涉房屋中居住，直到2016年才回湘阴，回湘阴后无房可住，二人找到张松权想让他给一层用于居住，但张松权拒绝，二人无奈之下只好申请公租房。汤艳辉称对任千怀向张松权借款40000元不知情，直到2019年社区让其迁出才知道案涉房屋被卖，张松权早在2002年就已经在收租。张松权则在庭审中陈述，他不清楚任千怀、汤艳辉二人何时搬出，案涉房屋实际到手的时间是2003年，2009年他将案涉房屋以50000元的价格转让给他的侄儿（没有办理过户）。 以上事实有原、被告的诉讼材料及举证材料等在卷佐证，足以认定。 本院认为，确认合同无效请求权是形成权，不适用诉讼时效的规定，《中华人民共和国合同法》中也没有关于确认合同无效请求权的除斥期间的规定，故本案不存在时效或期间经过的情形。任千怀称从未与张松权达成任何协议，但湖南西正司法鉴定所出具的司法鉴定意见书显示，《出卖房屋申请书》的申请人处、落款时间为“二〇〇一年三月六日”的材料上以及《房屋买卖契约》的出卖人处均是任千怀本人签字，任千怀作为完全民事行为能力人，对签署上述文件将产生何种法律后果应当有一定认识。任千怀、张松权于2001年3月6日签订《房屋买卖契约》时，双方之间的借款已经到期，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《房屋买卖契约》,建立房屋买卖合同关系。该《房屋买卖契约》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期任千怀难以清偿债务时，双方协商通过将任千怀所有的案涉房屋出售给张松权的方式，实现双方权利义务平衡。《房屋买卖契约》及与其相关的《出卖房屋申请书》、《购买房屋申请书》以及落款时间为“二〇〇一年三月六日”的材料的内容均表明，张松权具有实际向任千怀购买案涉房屋的真实意愿，任千怀亦具有向张松权出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国担保法》第四十条规定禁止的情形。故，对任千怀主张依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定认定《房屋买卖契约》无效的主张，本院依法不予支持。汤艳辉作为案涉房屋的原共有人，并未在《出卖房屋申请书》以及《房屋买卖契约》上签字，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，据此，本院对汤艳辉要求认定《房屋买卖契约》无效的主张亦不予支持。在《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》出台之前，司法实践中通常将婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务认定为夫妻共同债务，在当时（2001年）张松权有理由相信任千怀、汤艳辉夫妇因无力偿还夫妻共同债务而将房屋出售，是善意第三人，张松权以其对任千怀的到期债权作为合理对价购买了案涉房屋并办理转移登记。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。故，对任千怀、汤艳辉主张张松权腾退、返还案涉房屋并主动或配合政府相关职能机构办理撤销房产证的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回任千怀、汤艳辉的全部诉讼请求。 案件受理费1000元（由任千怀、汤艳辉预交），减半收取计500元，由任千怀、汤艳辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  李拥军 二〇二一年五月二十一日 法官助理徐颖 书记员刘雪然 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》 第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。