浙江省嵊州市人民法院民事判决书（2021）浙0683民初512号        原告：嵊州铂镧商业管理有限责任公司，住所地：嵊州市三江街道兴盛街889号正大广场160号。                法定代表人：姜四头。                委托诉讼代理人：段文明，男，1975年12月11日出生，汉族，住杭州市西湖区。系公司员工。                被告：马报，男，1984年12月22日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。                原告嵊州铂镧商业管理有限责任公司与被告马报房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嵊州铂镧商业管理有限责任公司的委托诉讼代理人段文明及被告马报到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告嵊州铂镧商业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2020年11月26日期，租金88409元；2、请求判令被告向原告支付物业费16320.33元；3、请求判令被告向原告支付逾期违约金暂为4685.68元（暂计算起止：2020.11.26-2021.1.11违约金104.73元／天，按欠缴金额的日千分之一计算）。审理中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告向原告支付2020年11月25日-2021年5月26日，期租金88409元；2、请求判令被告向原告支付物业费16320.33元；3、请求判令被告向原告支付逾期付租违约金暂为9106.13元（暂计算起止：2020.11.26-2021.3.9，按欠缴金额的日千分之一计算）；4、请求判令被告向原告支付解除租赁合同需另行支付一年租金作为违约金，计人民币176817元；5、请求判令解除双方签订的合同编号为嵊20170609的《嵊州铂镧广场商铺租赁合同》。事实及理由：2017年6月9日我公司与被告马报签订了合同编号为嵊20170609的《嵊州铂镧广场商铺租赁合同》，合同约定了将位于嵊州正大新世界．铂镧广场五层506号商铺租赁给被告马报使用。在合同第四条及附件二中明确约定了租金计算方式、租金数额、缴费日期及每期的缴费数额，马报于2020年11月26日开始欠缴租金，经我司多次催缴被告仍然拒不支付欠缴租金。根据合同第十三条13.7租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，租赁保证金及以另行支付一年租金（以甲方解除合同当年的租金作为标准）作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应赔偿13.7.4约定拖欠支付或弥补租金、物业服务费、租赁保证金及其他任何费用连续超过10日或累计超过10日。在多次催收无果之下，我司无奈向法院起诉，请求依法判决被告马报支付租金、承担违约责任并解除租赁合同。                被告马报到庭答辩称：租赁情况、合同都是对的，但是租金计算错误，租赁时间计算错误，合同约定每年要涨房租，但约定过疫情期间半年不涨。被告没有拒不支付房租，都是提前支付房租的。房租已经付到12月9日，12月9日之后的房租和物业费没有支付。被告一直与原告及正浩公司沟通租金的支付，现在合同要解除，是因为原告的原因导致的，原告从去年2月份欠付租金，对此，给被告造成的名誉损失及违约损失被告保留另行起诉的权利。                本院经审理认定事实如下：被告（乙方）与案外人浙江铂澜商业经营管理股份有限公司嵊州分公司（甲方）于2017年6月9日签订合同编号为嵊20170609嵊州铂澜广场商铺租赁合同一份；合同第一条出租商铺1.1甲方同意将【嵊州正大新世界．铂澜广场】5层506号商铺按本合同约定出租给乙方使用。该商铺的租赁面积为418.47平方米。合同第三条3.1租赁期限：该商铺租赁期限为5年，一年以365天计，自2017年6月9日至2022年6月8日，起租日为2017年6月9日。合同第四条4.2租金、物业服务费及其他费用：乙方按照如下标准向甲方交纳该商铺租金：第1个租赁年度基本租金人民币152741.55元（大写：壹拾伍万贰仟柒佰肆拾壹元伍角伍分）。租金从第二年开始递增比例为每年递增5％。租金明细详见附件二。4.3物业服务费为6.5元／月／平方米。第一个租赁年度物业服务费共计人民币32640.66元（大写：叁万贰仟陆佰肆拾元陆角陆分）。物业服务费每半年支付一次，支付时间与每年度的租金同时支付。合同第五条租赁保证金5.2：该商铺最难保证金共计25457元（大写：贰万伍仟肆佰伍拾柒元整），乙方应在本合同签署之日当天交纳。5.4租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业服务费、违约金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后5个工作日内，乙方拒不纠正该等行为的，甲方有权选择直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或不就方法）。5.6双方同意，因乙方原因导致本合同终止履行的，则甲方有权不退换租赁保证金。5.7除因乙方原因导致本合同终止外，在合同终止后，甲方须在乙方按照合同约定交还该商铺，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址）清理完毕后5个工作日内，向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）。合同第十三条违约责任13.1乙方逾期支付或补缴租金、物业服务费或租赁保证金及其他费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付的1‰支付违约金。13.3因甲方原因导致乙方无法正常使用该商铺，并无法继续整体经营，且逾期超过30日仍未予以改正的，乙方有权解除本合同。乙方解除本合同的，甲方应按照本合同约定在5个工作日内返还租赁保证金（不计息），并退还剩余房租和物业管理费，同时，如因此给乙方造成损失的，则甲方应负责赔偿。如甲方没有在约定的时间内返还租赁保证金及剩余房租和物业管理费，甲方应向乙方支付千分之一的年度租赁费用作为违约金。13.4除本合同另有明确约定以外，租赁期内，如根据本合同明确约定因甲方原因导致乙方解除本合同的，则双方结清相应费用，甲方向乙方在合同解除后5个工作日内返还剩余的租赁保证金（不计息），并退还剩余房租和物业管理费；如因此给乙方造成直接损失（不包括预期利息损失）的，则甲方应负责赔偿。如甲方没有在约定的时间内返还租赁保证金几剩余房租和物业管理费，甲方应向乙方支付千分之一的年度租赁费用作为违约金。13.6租赁期内，一方提前6个月书面通知对方后，可提前解除本合同。但提前解除的一方应在合同解除后7日内一次性向对方支付相当于2倍的租赁保证金。13.7租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，租赁保证金及另行支付半年租金（以甲方解除合同当年的租金为标准）作为违约金赔偿给甲方：若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。13.7.4拖欠支付或弥补租金、物业服务费、租赁保证金及其他任何费用连续超过十日或累计超过十日。合同附件一为商铺示意图，附件二为每年度的租金及支付节点明细。                合同签订后，被告向原告交纳租赁保证金25457元；租金及物业服务费支付至2020年12月8日，2020年12月9日之后的租金及物业服务费至今未付。                另查明，案外人浙江铂澜商业经营管理股份有限公司嵊州分公司原名杭州铂澜投资管理有限公司。案外人嵊州市国贸商城开发有限公司与杭州铂澜投资管理有限公司就嵊州正大新世界广场四至五层签订有《房屋租赁合同》，并与案外人嵊州市正浩资产管理有限公司（以下简称正浩公司）三方签订《协议书》。2019年7月，正浩公司与浙江铂澜商业经营管理股份有限公司嵊州分公司及本案原告签订主体变更合同，约定上述《房屋租赁合同》及《协议书》项下的承租方由浙江铂澜商业经营管理股份有限公司嵊州分公司变更为本案原告。浙江铂澜商业经营管理股份有限公司嵊州分公司已于2019年12月注销。                案外人正浩公司与本案原告房屋租赁合同纠纷一案，本院已于2021年1月15日作出（2020）浙0683民初4896号民事判决书，判决解除正浩公司与本案原告关于嵊州市正大新世界广场四至五层房屋的《房屋租赁合同》、《协议书》、《主体变更合同》并判令本案原告限期腾退。当事人均未上诉，现已生效。                还查明，被告现仍在案涉商铺从事经营活动。                本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方对房屋租赁合同解除及被告欠付原告2020年12月9日至2021年1月31日的租金、物业服务费达成一致意见，本院对此予以认定；被告抗辩双方曾就疫情期间不递增租金达成书面协议但未能提供证据，故在原告不予认可的前提下，被告应承担举证不能的责任；欠付的租金及物业服务费应按照合同约定进行计算，其中租金为176818元÷365天×54天＝26159.38元，物业服务费为418.47平方米×6.5元／月／平方米÷30天×54天＝4896.10元。对于双方争议的违约金请求，虽然原告在审理中明确可调整为不按照日千分之一计付，第三项诉请中另行支付一年租金作为违约金也可以罚没租赁保证金冲抵，但被告对此并不认可。对此，本院认为，根据本院业已生效的（2020）浙0683民初4896号民事判决确定的事实，原告自2020年2月起便欠付租金，而本案被告与同楼层其他租户始终按约交纳租金、支付物业费，原告拖欠租金的行为导致其与正浩公司的房屋租赁合同被本院依法判决解除，亦致原告与被告之间的房屋租赁合同无法继续履行，故原告应对原、被告商铺租赁合同的解除承担过错责任，被告按照合同约定支付租金至2020年12月8日，并不存在过错；综上，原告要求被告支付违约金于法无据，不予支持。被告在审理中明确因原告行为导致合同解除的违约责任及名誉损失将另行主张，本案不作审理。原、被告双方对于租赁保证金的交纳均无异议，在合同无法继续履行的情况下，租赁保证金应予以退还，被告以租赁保证金抵扣欠付的租金、物业费的意见，本院予以采信。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                一、马报支付嵊州铂镧商业管理有限责任公司2020年12月9日至2021年1月31日的租金26159.38元。                二、马报支付嵊州铂镧商业管理有限责任公司2020年12月1日至2021年1月31日的物业服务费4896.10元。                三、嵊州铂镧商业管理有限责任公司退还马报租赁保证金25457元。                上述一、二、三项相抵，马报还应支付嵊州铂镧商业管理有限责任公司租金、物业服务费5598.48元。款限于本判决生效后十日内付清。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                四、合同编号为嵊20170609嵊州铂澜广场商铺租赁合同于2021年2月1日解除。                五、驳回嵊州铂镧商业管理有限责任公司其余的诉讼请求。                案件受理费4731元，减半收取计2365.50元，由嵊州铂镧商业管理有限责任公司负担2034.33元，马报负担331.17元。限马报于本判决生效后十日内向本院缴纳。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。                    审判员钱玲    二〇二一年五月十二日            书记员竹羊            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》            第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            《中华人民共和国民事合同法》            第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。            第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。            当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。            第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。            第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。