北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18082号原告：黄建静，男，1980年8月30日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：刘晓颖，北京市致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪梅，北京市致诚律师事务所律师。被告:北京远邦房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门老三余村9号院内8幢北京欧瑞特酒店有限公司102室。法定代表人：牛保立，总经理。原告黄建静与被告北京远邦房地产开发有限公司（以下简称：远邦公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告黄建静及其委托诉讼代理人刘晓颖、张雪梅，被告远邦公司的法定代表人牛保立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄建静向本院提出诉讼请求：1.远邦公司支付黄建静一次性补偿款2700000元；2.远邦公司支付黄建静逾期利息（以2700000元为基数，从2020年7月17日计算至实际给付之日止，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；3.黄建静为实现债权所支出的保全保函费用7050元由远邦公司负担；4.诉讼费用、保全费用由远邦公司负担。事实与理由：黄建静与远邦公司于2014年1月14日签订两份房屋租赁合同，黄建静承租远邦公司位于大兴区西红门镇振亚庄村29栋毛坯别墅及两层楼2230平米场地，并投入了大量装修款，且代远邦公司偿还了2013年装修绿化的欠款750000元。合同签订后，2230平米场地一直因不能接水电无法正常使用，且于2018年被拆。别墅装修后不久，其中的15栋被法院拍卖，无法继续租赁。后黄建静起诉至大兴区人民法院，并达成调解，案号为(2016)京0115民初8727号。2016年7月28日，双方就未被拍卖的14栋别墅租赁事宜签订《协议书》，约定租赁期限延长至2026年7月31日，租金也进行了相应调整，并明确:如遇政府拆迁，远邦公司一次性补偿黄建静2000000元；如因远邦公司原因提前终止合同，远邦公司一次性补偿黄建静4000000元。2020年4月，远邦公司声称遇政府拆迁，要求黄建静于2020年6月15日前腾退租赁房屋。黄建静据此清退了租户，承担了相应损失。双方于2020年5月15日签订《协议书》，约定远邦公司在2020年7月16日向黄建静一次性支付2700000元。其中2000000元为拆迁补偿，700000元为远邦公司应当支付黄建静的退款、欠款。2020年6月13日，黄建静按照约定日期搬离，已经按照解除协议书履行义务，但是远邦公司未履行付款义务。请求法院依法判决，支持黄建静的诉讼请求。远邦公司辩称，不同意黄建静的诉讼请求，因为黄建静没有在约定的时间内搬清。黄建静与远邦公司到拆迁办问有多少拆迁款，拆迁办说有拆迁补偿，所以双方签了协议书，约定支付2700000元的补偿款，但是后来涉案房屋被认定为违章建筑，并没有支付拆迁补偿款，远邦公司就没办法给黄建静2700000元的拆迁补偿款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和:经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月14日，远邦公司（出租方，甲方）与黄建静（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市大兴区西红门镇振亚庄村，共计贰拾玖栋别墅及场地(占地面积约贰拾肆亩)租赁给乙方使用；乙方租赁该房屋只能居住使用，不能用于其他商业目的，场地只能作为绿化用地使用，并对其行为的合法性承担全部责任。承租期内承租方不得将该房屋场地转借、转包、转让、抵押给第三方。乙方对别墅进行装修及对场地进行绿化(预计总费用人民币叁佰伍拾万元)后，经甲方书面同意，乙方可转租第三方(又称“次承租人”)。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋场地用途；租期自2014年8月1日至2020年7月31日，其中2014年3月1日至2014年7月31日为乙方的装修期；租金及交付时间：1.2014年3月1日至2014年7月31日为乙方的装修期，甲方不收取租金；2.甲方在2013年对别墅进行装修及场地绿化时所拖欠的装修费、材料费、人工费等等(预计不超过人民币柒拾伍万元)均由乙方承担，乙方负责结清；3.2014年8月1日至2015年7月31日的年租金为人民币壹拾伍万元整，乙方在2014年3月1日前交纳；4.2015年8月1日至2016年7月31日的年租金为人民币壹拾伍万元整，乙方在2015年8月1日前交纳；5.2016年8月1日至2017年7月31日的年租金为人民币壹拾伍万元整，乙方在2016年8月1日前交纳；6.2017年8月1日至2018年7月31日的年租金为人民币壹拾伍万元整，乙方在2017年8月1日前交纳；7.2018年8月1日至2019年7月31日的年租金为人民币贰拾万元整，乙方在2018年8月1日前交纳；8.2019年8月1日至2020年7月31日的年租金为人民币贰拾万元整，乙方在2019年8月1日前交纳……租赁期限内，如遇拆迁、社会公益事业、基础设施、政府行为需要占地及甲方需要整体转让该项目的，甲、乙均同意:1.因拆迁、社会公益事业、基础设施、政府行为需要占地及甲方需要整体转让出租项目的，甲方独自享有由此带来的所有收益；乙方必须在上述行为实施前腾空所有承租房屋、场地并归还给甲方，乙方不得就上述行为的所有收益向甲方及拆迁人提出任何要求及主张任何权利；2.因拆迁、社会公事业、基础设施、政府行为需要占地及甲方需要整体转让该项目的，甲方应提前两个月通知乙方，以便乙方腾空所有承租房屋并归还给甲方;3.2014年3月1日至2014年7月31日间如遇上述行为的，甲方赔偿乙方的实际装修、绿化及相关费用；4.2014年8月1日至2015年7月31日间如遇上述行为的，乙方的实际装修、绿化及相关费用自行承担，乙方在腾空房屋、场地及清空次承租人后，甲方补偿乙方人民币共计叁佰伍拾万元；5.2015年8月1日至2016年7月31日间如遇上述行为的，乙方的实际装修、绿化及相关费用自行承担，乙方在腾空房屋、场地及清空次承租人后，甲方补偿乙方人民币共计贰佰伍拾万元；6.2016年8月1日至2017年7月31日间如遇上述行为的，乙方的实际装修、绿化及相关费用自行承担，乙方在腾空房屋、场地及清空次承租人后，甲方补偿乙方人民币共计壹佰伍拾万元；7.2017年8月1日至2018年7月31日间如遇上述行为的，乙方在腾空房屋、场地及清空次承租人后，甲方补偿乙方人民币共计壹佰万元;8.2018年8月1日至2020年7月31日间如遇上述行为的，乙方的实际装修、绿化及相关费用自行承担，乙方必须腾空房屋、场地及清空次承租人，将房屋、场地归甲方，甲方不支付乙方任何补偿，租金按乙方的实际使用时间计算（基数为年租金贰拾万元）……。同日，黄建静与远邦公司另外签订一份《房屋租赁合同》，约定远邦公司将坐落于北京市大兴区西红门镇振亚庄村的两层楼房屋（位于别墅西侧，共计2230平方米）租赁给黄建静使用。2014年11月25日，远邦公司（出租方，甲方）与黄建静（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：双方就北京市大兴区西红门镇振亚庄村共计二十九栋别墅及场地(占地面积二十四亩)签订房屋租赁合同，经过协商对双方签订的房屋租赁合同达成如下补充协议:若因为甲方原因导致该二十九栋别墅被法院全部查封拍卖或其中部分别墅被查封拍卖，甲方承诺退还乙方剩余租金、装修费，并同意按照乙方与第三方签订的房屋租赁合同实际剩余年限的全部房租的百分之七十向甲方支付违约金；甲方同意乙方将该别墅及场地的全部或部分转租用于办公及小型企业，并配合乙方提供转租的所有相关的合法手续；该别墅及场地区域内门房、配电站、气站、公共卫生间、水房（水井)全部由乙方出资建设。甲方负责配电站、气站及水房（水井)产生的费用，乙方负责门房及公共卫生间产生的费用；甲方同意乙方在该别墅区域内搭建临时建筑，其费用由乙方承担；本补充协议与房屋租赁合同有冲突的地方，以该补充协议为准，其他的条款按原合同执行。同日，双方就位于北京市大兴区西红门镇振亚庄村的两层楼房屋（位于别墅西侧，共计2230平方米）亦签订《房屋租赁合同补充协议》。该两层楼房屋已于2018年拆除。在合同履行过程中因上述部分别墅被法院拍卖，双方产生争议，黄建静诉至法院，请求：1.远邦公司返还垫付款750000元，赔偿装修损失1750000元，可得利益损失5600000元，合计8100000元；2.远邦公司承担本案全部诉讼费。2016年7月12日，本院作出（2016）京0115民初8727号民事调解书，内容为：1.远邦公司赔偿黄建静装修费、变压器费、水费、电费、气费共计1060000元（于二〇一六年七月十五日前履行）；2.案件受理费68500元，由黄建静负担38500元（已交纳），由远邦公司负担30000元（于本调解书生效后七日内交纳）。远邦公司曾向黄建静转账支付500000元，远邦公司于2016年8月3日出具收款条，载明：“今收到远邦公司补偿款人民币50万元整，余款59万。”黄建静主张该500000元即为（2016）京0115民初8727号民事调解书确认的调解案款，剩余590000元通过抵付租金等形式进行了折抵，这在双方之后2020年5月15日签订的《租赁合同解除协议》中的第一条中也有体现。2016年7月28日，远邦公司（甲方）与黄建静（乙方）签订《协议书》，约定：原合同租赁期限延长至2026年7月31日，租金调整为每年柒万伍仟元整；租赁期间，如遇政府拆迁，甲方一次性补偿乙方贰佰万元，如因甲方原因提前终止合同，甲方一次性补偿乙方肆佰万；双方确认，目前租赁场地尚有房屋为14栋，面积约十四亩，由乙方继续使用；其他条款继续执行原租赁合同；水、电、气，归甲方所有，乙方使用权到合同期满止。2020年5月15日，远邦公司（甲方）与黄建静（乙方）签订《租赁合同解除协议》，约定：甲乙双方于2014年1月14日签订房屋租赁合同，乙方承租甲方位于大兴区西红门镇振亚庄村29栋别墅及场地，并投入了装修改造，2016年7月28日双方签订补充协议，租赁物变更为14栋别墅及场地，合同有效期至2026年7月31日。鉴于租赁房屋面临政府拆除腾退，给乙方造成了很大经济损失。甲乙双方就协商解除房屋租赁合同赔偿事宜达成以下协议：双方同意解除上述租赁合同，甲方向乙方支付补偿款270万元，其中包含前期甲方因该租赁合同未付乙方的14万元款项；支付时间：甲方承诺在收到政府拆迁补偿款中优先支付乙方，甲方应于2020年7月16日前向乙方一次性付清；乙方在2020年6月15日前搬离腾退房屋。黄建静主张其于2020年6月13日从租赁场地搬离，远邦公司亦认可黄建静于2020年7月之前搬离。远邦公司主张在2016年、2017年，政府就陆续和公司商量拆除事宜，黄建静说和政府关系不错，可以多要一些赔偿，所以双方2020年5月15日签订《租赁合同解除协议》，上述所涉14栋别墅及场地于2020年10月15日正式进行拆除。黄建静亦认可上述所涉14栋别墅及场地于2020年10月拆除。远邦公司主张上述所涉14栋别墅没有建设工程规划许可证等相关审批手续，黄建静亦称未见过建设工程规划许可证等相关审批手续。远邦公司主张上述所涉14栋别墅系按照违章建筑强制拆除的，没有签过补偿协议。黄建静对此不予认可，主张据其了解该项目已经签订拆迁补偿协议，远邦公司将拆迁补偿权利和拆迁利益转移给了第三方，是拆迁人与第三方签订的补偿协议。本案审理中依黄建静申请，本院到大兴区西红门镇拆迁部门联系调取本案所涉位于北京市大兴区西红门镇振亚庄村别墅、平房及其他建筑房产、附属物的拆迁档案材料，该处负责的工作人员告知，上述房产已于2020年拆除，但因该房产情况较为复杂，属于违建还是非住宅等尚未定性，故目前未签订拆除腾退补偿协议，亦未形成拆除腾退档案。另该房产情况复杂，此前也有其他人出面与拆迁部门联系过。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案所涉的14栋别墅及场地，远邦公司确认未取得建设工程规划许可证等合法审批手续，黄建静亦表示未见过相关建设工程规划许可证等合法审批手续,故本案所涉远邦公司与黄建静就上述房屋签订的相关租赁协议应属无效。但双方2020年5月15日签订的《租赁合同解除协议》中关于相关赔偿、补偿事宜的约定系黄建静与远邦公司鉴于租赁房屋面临政府拆除腾退，给承租人造成经济损失的新情况就相关赔偿、补偿事宜达成的新约定，并确定了具体支付的金额和时间，本院对此不持异议，双方应按照此约定处理相关拆除腾退赔偿、补偿事宜。现黄建静依照约定已从租赁房屋搬离，相关拆迁部门已将租赁房屋予以拆除，确已给黄建静造成相应损失。双方在上述协议中约定，远邦公司向黄建静支付补偿款2700000元，黄建静据此要求远邦公司依照约定支付一次性补偿款2700000元，本院予以支持。协议约定远邦公司应于2020年7月16日前向黄建静一次性付清上述补偿款，远邦公司未能按照约定支付补偿款，对黄建静要求远邦公司支付自2020年7月17日起至实际付清之日止逾期利息的诉讼请求，本院予以支持，但具体利息标准，按同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。黄建静主张为实现债权所支出的保全保函费用7050元非诉讼所必须发生的费用，且双方对此亦未有相关约定，对黄建静要求远邦公司负担为实现债权所支出的保全保函费用7050元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京远邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄建静一次性补偿款2700000元；二、北京远邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄建静逾期利息（以2700000元为基数，自2020年7月17日起至实际给付之日止，按同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回黄建静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费28456元，由黄建静负担285元（已交纳），由北京远邦房地产开发有限公司负担28171元（于本判决生效后七日内交纳）；财产保全费5000元，由北京远邦房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二一年五月二十四日书记员  寇晓蒙