北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13353号原告（反诉被告）：北京周氏时珍堂药业有限公司，住所地北京市房山区兴阎街11号院1号楼2号。法定代表人：周海利，董事长。委托诉讼代理人：赵江涛，北京市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李前进，男，1971年6月14日出生，汉族，北京周氏时珍堂药业有限公司副总经理。被告（反诉原告）：管銮军，男，1981年7月28日出生，汉族，海优禾惠民科技（青岛）有限公司总经理，住山东省青岛市。委托诉讼代理人：王仰飞，北京冠领律师事务所律师。原告（反诉被告）北京周氏时珍堂药业有限公司（以下简称：时珍堂公司）与被告（反诉原告）管銮军合同纠纷一案，本院于2020年3月17日作出（2019）京0115民初24362号民事判决书，管銮军不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2020年7月30日作出（2020）京02民终5034号民事裁定书，撤销本院（2019）京0115民初24362号民事判决书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）时珍堂公司的委托诉讼代理人赵江涛、李前进，被告（反诉原告）管銮军及其委托诉讼代理人王仰飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时珍堂公司提出诉讼请求：1.请求判令双方签订的《合作协议书》于管銮军收到时珍堂公司2019年起诉状之时已经解除，并判令管銮军立即返还租赁土地；2.请求判令管銮军支付截止到2019年7月26日的租金91666.67元及土地占有使用费（按每月10083.33元计算，自2019年7月27日起算至实际交还租赁土地之日止）；3.判令管銮军赔偿时珍堂公司经济损失150000元；4.本案诉讼费由管銮军承担。事实和理由：2017年2月26日，管銮军与我公司签订了《合作协议书》，双方约定由管銮军全额出资在我公司租用的通州区纪各庄50亩农用地建设观光园。管銮军负责建设经营，我公司不参与管理和任何费用的投入。管銮军按年给我公司40000元消费券用于当年在本观光园消费使用；合作期限自2016年11月25日起至2032年11月24日止。我公司租赁土地的租金不变，管銮军租赁我公司的租金，以我公司缴纳土地的租金为准，由管銮军向我公司按年缴纳。如管銮军不能按期缴纳租金，我公司有权收回50亩土地的使用权。合作期间，我公司有5%的股份，按当年净利润5%分成。双方对履行其在本合同项下的任何责任和义务有实质性违约，并且在收到守约方发出的指明该违约的书面通知之日起15日内未能采取有效的补救措施，守约方有权终止本合同，并要求违约方赔偿其所遭受的全部损失。合同签订后，管銮军没有依约投入观光园的建设及经营活动，仅支付2017年租金110000元，2018年度的部分租金110000元，尚欠11000元。2019年度的租金121000元至今未付。管銮军存在严重违约行为，我公司有权依约解除合同，要求管銮军支付剩余租金及土地占用费。我公司在租赁土地上种植有大量中草药，管銮军租地后对这些中草药进行了损坏，给我公司造成较大的经济损失，管銮军应当赔偿。管銮军辩称，时珍堂公司的诉讼请求没有事实和法律依据。该合同是无效的，且管銮军在接到行政部门通知之后就没有再使用土地。合同无效且没有使用的，应当进行退款。管銮军已经支付了前三年租金及土地占有使用费，时珍堂公司的经济损失没有事实依据，应予驳回，案件受理费应由时珍堂公司承担。管銮军提出反诉请求：1.请求法院确认双方签订的合作协议无效；2.判令时珍堂公司返还土地使用费330000元，赔偿地上物建筑的损失1489157.59元、利息损失114606.93元；3.判令时珍堂公司承担本案反诉费用。时珍堂公司针对反诉辩称：我公司认为合同是有效的，我公司和上家的土地租赁合同约定是可以建设观光园的。根据双方之间的合同约定，所有的投资建设都是由管銮军负责的，我公司只是收取5%利润分成，没有义务配合管銮军办理土地建设手续。管銮军在租赁的时候应该预知相关经营风险，但其没有没有能力去建设，那么导致之后的损失应当由管銮军自行承担，不应由我公司赔偿。管銮军要求赔偿又计算利息是一种不当得利，应该予以驳回。即使合同被认定为无效，也要区分过错责任。经审理查明：2012年11月25日，时珍堂公司与北京潞航机械厂签订土地租赁合同，北京潞航机械厂将位于通州区纪各庄50亩土地出租给时珍堂公司使用，双方约定租赁期内可按照北京市农业政策开展多种形式的观光娱乐、休闲、采摘等经营活动，租金每亩每年2200元，以此为基数，每5年递增一次，递增幅度为10%，以首期租金每年每亩2200元为基数；付款方式为一年一付，即每前一年的12月31日前付清下一年的租金。2017年2月26日，时珍堂公司（甲方）与管銮军（乙方）签订《合作协议》，内容为：由乙方全额出资在甲方租用的通州区纪各庄50亩农用地建设观光园，年租金乙方于合同签订前给付；乙方负责建设经营，甲方不再参与管理和任何费用的投入，乙方按年给甲方40000元消费券（消费券用于当年在本观光园消费使用）；甲乙双方合作期限为自2016年11月25日起至2032年11月24日止；双方在《合作协议》第二条对租金约定，甲方租赁土地的租金不变，乙方租赁甲方的租金，以甲方缴纳土地的租金为准，由乙方向甲方按年缴纳；如管銮军不能按期缴纳租金，时珍堂公司有权收回50亩土地的使用权；合作期间甲方占有5%的股份，按当年净利润5%分成；双方对履行其在本合同项下的任何责任或义务有实质性违约，并且在其收到守约方发出的指明该等违约的书面通知之日起15日内未能采取有效的补救措施，守约方有权终止本合同，并要求违约方赔偿其所遭受的全部损失。双方签订《合作协议》后，管銮军在涉案土地上建造了围墙、暖棚、冷棚、看护房、园路等设施，但未办理相关规划审批手续。管銮军于2017年3月7日、2018年3月14日、2019年3月18日分别向时珍堂公司交纳土地使用费，每次110000元，共计330000元。其中管銮军于2019年3月18日向时珍堂公司交纳了2019年的土地使用费110000元后，时珍堂公司于2019年5月退还管銮军110000元。庭审过程中，管銮军主张该110000元系清理涉案土地上树根的费用，但未向本院提交相应证据。本案审理过程中，经管銮军申请，本院委托北京富川房地产土地资产评估有限公司对管銮军所建地上物的现存价值进行评估，评估结论为上述地上物原值为1489157.59元，现值为1042410.31元。另查，本案涉案土地性质为农用地。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据上述规定，未经审批将集体所有土地用于非农建设的属违法行为，相关合同为无效合同。本案中，时珍堂公司与管銮军签订的《合作协议》，标的物为北京市通州区漷县镇纪各庄村集体所有的农用地，内容为修建观光园，变更了土地用途，相关建设未取得规划审批手续，故该协议应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当返还，由此产生的损失应根据双方过错情况予以承担。时珍堂公司出租土地、管銮军承租土地均未对土地性质、用途限制情况进行充分了解，双方对合同无效产生的后果都有过错，应分担由此产生的损失。因履行本案合同产生的损失包括两部分，一是时珍堂公司支出土地租金的损失，二是管銮军的投资建设损失。对于两项损失的负担，根据双方的过错程度，本院酌情予以确定。投资建设在使用期间产生的贬值，应由建设方和使用方即管銮军承担，时珍堂公司分担的损失应以现有价值为限。管銮军主张时珍堂公司退还的2019年至2020年的租赁费110000元系清理树根的费用，但未提交相关证据予以证明，时珍堂公司对此亦不予认可，本院不予采信。故管銮军给付的租金，本院确定为220000元。时珍堂公司主张的地上物损失缺乏证据佐证，本院不予支持。管銮军主张的利息损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、北京周氏时珍堂药业有限公司与管銮军于2017年2月26日签订的《合作协议书》无效；二、管銮军于本判决生效后三十日内将位于北京市通州区纪各庄村的50亩土地腾退返还北京周氏时珍堂药业有限公司；三、北京周氏时珍堂药业有限公司于本判决生效后三十日内给付管銮军补偿款489580元；四、驳回北京周氏时珍堂药业有限公司的其他本诉请求。五、驳回管銮军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7950元，由北京周氏时珍堂药业有限公司负担3975元（已交纳），由管銮军负担3975元（于本判决生效后三十日内直接给付给北京周氏时珍堂药业有限公司）；反诉案件受理费22203.88元、鉴定费70000元，由管銮军负担46101.88元（已交纳），由北京周氏时珍堂药业有限公司负担46102元（于本判决生效后三十日内直接给付给管銮军）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵玉东审 判 员 苗茂林审 判 员 毛赐华二〇二一年五月二十六日法官助理 刘 珂书 记 员 宋 佳