上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初10655号原告：陈国强，男，1967年10月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王兆茜，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：万晓缨，上海敏诚善律师事务所律师。被告：朱凤宝，女，1963年1月27日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。被告：李树丹，男，1991年1月12日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。法定代理人：朱凤宝，系李树丹母亲，即被告朱凤宝。第三人：郭杨，男，1988年6月5日生，汉族，户籍地安徽省利辛县程家集镇丰大村南王庄32户。委托诉讼代理人：张卫东，上海高达律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾旻，上海高宏律师事务所律师。原告陈国强与被告朱凤宝、李树丹以及第三人郭杨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告陈国强及其委托诉讼代理人王兆茜，被告朱凤宝(暨被告李树丹的法定代理人)、李树丹，第三人郭杨的委托诉讼代理人顾旻到庭参加诉讼。审理中，原、被告以及第三人共同向本院申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告陈国强向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年9月13日就上海市浦东新区江绣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《动迁房转让协议》有效；2.判令被告配合原告办理将系争房屋权利过户登记至原告名下的手续。事实与理由：两被告系母子关系。2013年9月13日，原、被告签订《动迁房转让协议》，约定被告将系争房屋以人民币(以下币种同)112万元的价格出售给原告。原告已按约支付了房款，被告也已交房，之后系争房屋被第三人非法入住。综上，原告提起本案诉讼。被告朱凤宝、李树丹辩称：与原告签订过房屋买卖合同，系争房屋确实是出售给原告的，且钥匙已经交给原告。第三人郭杨述称：2017年1月1日，第三人与被告就系争房屋签订了买卖合同，第三人向被告支付了购房款120万元。现系争房屋由第三人实际使用。第三人不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2012年7月14日，被告朱凤宝与浦东新区祝桥镇房屋征收安置办公室签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，两被告获得E3-1地块9幢15号102室(即系争房屋)、E3-1地块15幢22号604室两套动迁安置房。2013年9月15日，原告(乙方、受让人)、被告(甲方、转让人)以及中介方上海畦欣房地产经纪事务所就系争房屋买卖事宜签订《动迁房转让协议》。该协议第一条约定，系争房屋总价款为112万元。第三条约定，当政策允许该房产可上市交易日起，甲方必须在6个月内给乙方办理过户手续。第五条约定，付款方式：2013年9月1日乙方付于甲方购房款现金54万元，2013年9月15日乙方支付甲方购房款银行转账50万元，待产证过户之后，乙方支付甲方尾款8万元。第十一条约定，补充条款：①甲方房产证必须做朱凤宝一个人的权证，如不能做朱凤宝一个人，则算甲方违约……③此房可过户时，过户所需一切费用都由乙方承担；④尾款的利息自乙方进户开始计算；⑤甲方保证乙方该动迁房基地必须在5年内动，超过五年，由甲方向乙方承诺给乙方租二室一厅房子居住，房子位置必须江镇范围内，租金由甲方支付。原告称该合同落款处李树丹签名系朱凤宝代签；朱凤宝表示合同上其签名系本人所签，有无代李树丹签名已忘记，但当天李树丹确实不在场。2013年9月1日，被告朱凤宝出具两份《收条》，分别载明收到原告房款50万元、54万元。2013年9月15日、2020年11月15日，原告妻子分别向被告朱凤宝转账47万元、8万元。原告称，双方一开始谈好房价为60万元，后来加了2万元，故房价为62万元；原告于2013年9月1日支付朱凤宝现金5万元和2万元，加上2013年9月15日转账的47万元，共计54万元，对应上述54万元的《收条》；《动迁房转让协议》约定房价112万元中包含了被告违约时应赔偿原告的损失50万元，故被告朱凤宝又出具了50万元的《收条》。2020年12月6日，被告朱凤宝出具《确认书》，确认原告已经付清系争房屋房价款。被告朱凤宝称，不清楚协议约定价格是多少，实际收到过54万元和8万元，原告已经付清房款。关于系争房屋交付情况，原、被告一致确认，2020年11月14日(或11月15日)，原告、被告朱凤宝以及中介工作人员一起前往物业拿了系争房屋钥匙。2020年11月底，原告发现钥匙打不开系争房屋门锁，物业叫人上门开锁才发现系争房屋内有人居住。2020年12月2日，原告报警。在警方2020年12月8日的询问笔录中，第三人陈述：“2017年1月份我向李树丹、朱凤宝花了120万元购买了我现在居住的这套上海市浦东新区祝桥镇江绣路XXX弄XXX号XXX室的房子，对方告诉我是2020年11月17日交房，但是到了日子对方也没有把房子钥匙给我，相应的过户手续也没办，我也联系不上对方，因此我就把上海市浦东新区江绣路XXX弄XXX号XXX室的门锁撬了，自己就住进去了，后来2020年12月初的时候就有一个人来上海市浦东新区江绣路XXX弄XXX号XXX室说这套房子是他的，然后我就想联系李树丹、朱凤宝，但是联系不上，后来就有人报警了。”2020年12月18日，系争房屋被核准登记至上海陆川房地产开发有限公司名下(即取得“大产证”)。第三人也已向本院提起诉讼，要求确认其与两被告之间就系争房屋签订的房屋买卖合同有效，被告办理入户手续并向第三人交房等[案号为(2021)沪0115民初14970号]，该案目前在审理中。本案中，第三人提交了系争房屋安置协议、其与被告之间就系争房屋签订的数份买卖合同文本、转账凭证、收款收据。被告表示，安置协议上“朱凤宝”签名并非本人所签；朱凤宝不认识第三人；李树丹仅签署过其中一份房屋买卖合同；两被告均未签署过收据，未收到过第三人支付的任何款项。另外，被告李树丹持有《残疾人证》，其为二级XXX残疾，其母朱凤宝系其监护人。以上事实，有《上海市征用集体所有土地拆迁补偿安置协议》《动迁房转让协议》、转账记录、收据、残疾人证、上海市不动产登记簿等以及各方当事人的陈述在案佐证。本院认为，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，李树丹系XXX残疾，但被告朱凤宝除系出卖人之一外，还系李树丹的法定代理人，其有权代理李树丹实施民事法律行为，故其一人签署《动迁房转让协议》符合法律规定。根据原、被告的陈述以及双方实际履约情况，应当认定该协议系原、被告真实意思表示，且内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，当属合法有效。对于原告要求确认《动迁房转让协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。上海市住房保障和房屋管理局《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》第二条规定：“未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。”结合被告签订安置协议日期以及系争房屋大产证核准登记日期，目前系争房屋尚不满足过户条件，故原告要求被告配合办理过户手续的诉讼请求，本院难以支持。被告从未对涉案合同效力提出异议，但考虑到原告在接收系争房屋后，第三人擅自进入系争房屋，并出示了与被告之间的房屋买卖合同，在此情形下，原告提起本案诉讼并无不当，故本案案件受理费应由被告负担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈国强与被告朱凤宝、李树丹于2013年9月13日签订的《动迁房转让协议》有效；二、驳回原告陈国强的其余诉讼请求。案件受理费21,416元，减半收取计10,708元，由被告朱凤宝、李树丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。