广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1427民初283号原告:张嘉斌，男，1993年09月12日生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县××××××青勾完，公民身份号码441×××××××********。委托诉讼代理人：陈思玮，广东客中梅律师事务所律师。被告:蕉岭县骏业房地产开发有限公司，住所蕉岭县××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××306XW。法定代表人：刘国洪，该公司经理。委托诉讼代理人：徐芳辉、林媛，广东盛世律师事务所律师。原告张嘉斌与被告蕉岭县骏业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年03月09日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张嘉斌的委托诉讼代理人陈思玮，被告蕉岭县骏业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张嘉斌向本院提出的诉讼请求：1、判令原、被告2017年12月20日签订的蕉岭县××××以北福星长寿新城东湖花园（福星三期）11栋2102号房的《商品房买卖合同（预售）》依法解除（合同编号：201758075）；2、判令被告立即退还原告已付全部房款603112元及房屋专项维修基金等杂费13005元；3、判令被告以首付款183112元为基数，自2017年12月20日起至全部房款退还之日止，按日万分之五赔偿违约金（暂计至2021年03月20日为1186天，违约金暂计为108585.42元，以后另计）；4、判令被告以按揭款420000元为基数，自2018年03月07日起至全部房款退还之日止，按日万分之五赔偿违约金（暂计至2021年03月20日为1109天，违约金暂计为101535.6元，以后另计）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月20日，原、被告签订了蕉岭县××××以北福星长寿新城东湖花园（福星三期）11栋2102号房（下称涉案房屋）的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201758075），合同约定涉案房屋总价款为603112元，其中首付款183112元，其余房款420000元以办理按揭的方式支付，此外，合同还对交付房屋时间、交付房屋条件、房产证办理时间及相应违约条款进行了明确规定。2017年12月20日，原告足额支付首付款183112元及专项维修基金等相应杂费13005元，并办理贷款按揭，于2018年03月07日开始每月归还银行按揭。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条、第二十条第（二）项约定，被告应当于2019年12月31日前交付房屋给原告，同时，因出卖人的原因，原告未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同且被告应当退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照万分之五计算给付利息。然而，自2019年12月29日被告发出《交房通知书》后至今已经远远超过了180日，原告多次询问被告能否办理好房产证，被告均以尚未办理完成，不清楚原因来进行拖延。原告认为，被告迟延办理房产证的行为已经违反合同约定，原告有权解除合同并要求被告按照合同约定赔付违约金，据此，原告特诉至法院，被告按合同约定承担相应的违约责任，维护自身合法权益。原告为其陈述事实向本院提交了如下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、《套房购买协议、商品房买卖合同（预售）》复印件，证明原告向被告购买涉案房屋的事实及房屋的基本情况和付款、房屋交付、办理房产证等相应期限及违约条款，被告未按期办理房产证，构成违约；3、《首付款发票、收款收据》复印件，证明原告已经完成涉案房屋的付款义务，同时，除支付房款外缴纳杂费共计13005元；4、《契税小票、完税证明》复印件，证明原告已经缴交涉案房屋办理房产证契税，被告未履行办证义务；5、《原告与被告员工的微信聊天记录》，证明被告通知收房及一直未能办理涉案房屋房产证的事实；6、《企业信用信息》打印件，证明被告诉讼主体资格。被告蕉岭县骏业房地产开发有限公司辩称，一、涉案房屋未交付并非被告责任。首先，被告工作人员早在2019年12月29日就按照涉案《商品房买卖合同（预售）》约定，微信通知包括原告在内的福星长寿新城东湖花园（福星三期）5-11栋业主于2019年12月31日前往公司办理交房和物业交付手续。2019年12月31日起，与原告同栋的多户业主陆续前往被告公司办理收房手续，部分业主在收房后开始装修入往。被告在合同约定期限内履行了通知原告收房的义务，但原告却一直未前来办理收房手续，因此，涉案房屋至今未收房的责任不在被告，而在原告本身。其次，涉案福星三期工程项目于2019年04月取得了房屋测绘报告，2019年05月07日，被告向蕉岭县自然资源局提交了办理竣工验收及申领核发规划验收合格证的《申请函》和《蕉岭县建设工程竣工规划核实申请表》，但因该时期正逢政府部门机构改革，住建部门和自然资源部门之间职权交接，由于政府部门之间职能对接需要相应时间，造成相关业务职能工作中断停滞，另又因原住建部门调整用地规划，导致被告正常依法开发项目的住宅用地和商业用地占比，与2014年05月土地出让时的用地规划条件不符，商业用地超出原用地规划条件8000多㎡，造成该部分土地出让金存在差额问题，需要蕉岭县人民政府及部门之间先行协调处理，故而停滞了被告的规划验收工作（详见证据7《情况说明》及证据8、9、10，也可向蕉岭县自然资源局查明核实）。上述停滞状态的发生并非被告所能预见和避免，这一不可抗的客观原因致使被告获取竣工验收备案文件滞后，但涉案商品房在2019年05月07日前就已具备双方买卖合同约定的实质交房条件。依上理由，被告认为，涉案房屋至今仍未交房并非被告原因，不应由被告承担逾期责任。二、原告提起本案诉讼目的动机不纯。本案被告按商品房买卖合同约定的交付时间，向原告发出了办理收房手续的通知，原告亦已知悉可以交房，与原告同期同栋的多户业主亦在接到通知后办理了收房手续，并已装修入住。原告在收到交房通知后一直未前来办理收房手续，且既未提出任何异议，亦未前来验房，也未向被告主张核实是否具备交房条件。原告现在却诉称被告构成违约，主张退房退款，并要求被告支付巨额违约金及利息。依此可知，原告起诉的真实目的和动机，实际是目前房地产市场疲软，房地产价位走低，企图以此转嫁购房成本，并借此获取巨额经济利益。原告此等所为，明显动机不纯。三、原告诉求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》并要求退款退费及支付违约金，没有事实和法律依据，依法不能支持。首先，涉案房屋未交付并非被告原因，不应由被告承担逾期责任。具体的事实和理由如前所述。其次，即使认为涉案竣工验收备案文件滞后，原告对涉案合同的解除权也已因超过法定期限而消灭。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1点第（二）项明确约定，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……”按照合同第十一条约定的交房时间2019年12月31日起算，60日后也即2020年03月01日起，原告对涉案合同的解除权行使条件就已成就，但其在一年内未向被告发出任何书面解除通知，原告所主张的解除权已于2021年03月01日归于消灭。因此，原告于2021年03月08日提起本案诉讼时，已不具有该解除合同的权利，其诉求解除合同依法不能支持。第三，原告基于解除合同而提出的退还购房款并支付违约金诉求，依法不能支持。鉴于原告已无权主张解除合同，因此原告基于合同解除而提出的退款和违约金诉求没有事实和法律根据，依法不能支持。综上所述，涉案房屋至今仍未交付并非被告原因，原告提起本案诉讼动机不纯，原告诉求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》并要求退款退费及支付违约金，没有事实和法律依据，依法不能支持。为此，特恳请人民法院依法驳回原告的不当诉讼请求。被告为其辩解事实向本院提交的证据如下：1、被告工作人员与原告微信发送《交房通知书》的聊天记录截图，原告微信账号信息页，证明被告在合同约定的时间前就已通知原告办理收房手续，原告既未前来办理收房手续，也未向被告主张核实是否具备交房条件等任何异议；2、与原告同期同栋的部分业主收房签收的《福星长寿新城三期电梯房交房流程表》复印件，证明与原告同期同栋的部分业主已经办理了收房；3、《建设工程规划核实竣工测量成果、申请函、蕉岭县建设工程竣工规划核实申请表》复印件，证明涉案商品房早在2019年05月07日前就已经具备了合同约定的房屋交付的实质条件；4、《中共蕉岭县委、蕉岭县人民政府关于印发〈蕉岭县机构改革方案〉的通知》（蕉委发[2019]5号）复印件，证明被告获取竣工验收备案文件滞后的原因之一，是2019年间恰逢政府部门机构改革，住建部门和自然资源部门之间职权交接需要相应时间，造成相关业务职能工作中断停滞；5、《情况说明、原蕉岭县国土资源局出让1、2号土地（证明）、福星长寿新城一、二、三期（建设工程规划许可证）、建设工程规划验收合格证》复印件，证明被告获取竣工验收备案文件滞后是因政府调整用地规划，造成政府部门就土地出让与建设用地规划许可两者对商业用地的批准数据出现矛盾，需要政府协调处理，政府部门在协调处理过程中，停滞了被告的规划验收工作，直至2020年11月06日才向被告核发规划验收合格证，这一客观情况的发生并非被告所能预见、避免或克服，应属不可抗力；6、《关于积极应对新冠肺炎疫情促进我市房地产市场稳健康发展的若干意见》（梅市建字[2020]59号）复印件，证明涉案房屋未收房还存在疫情的不可抗力因素。本院经审理认定事实如下：2017年12月20日，原告与被告签订编号为201758075号《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告将坐落在蕉岭县×××××××以北福星长寿新城东湖花园（福星三期）11栋2102号（建筑面积126.8㎡）商品房以总价603112元出售给原告。合同涉及本案有关约定如下：第七条付款方式及期限。贷款方式付款：商业贷款。买受人应当在2017年12月17日前支付首期房价款人民币183112元，占全部房价款的30.36%，余款人民币420000元，向广东发展银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任。逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同还约定了双方当事人的其他权利义务的内容。合同签订后，原告按约定的方式于2017年12月20日向被告支付了购房首付款183112元，同日，支付了办证税费、印花税、预告登记费、专项维修基金共计13005元，按约定日期向银行借款支付清被告剩余42万元购房款。2019年12月29日，被告向包括原告在内的各业主发送《交房通知书》微信，与原告同期同栋业主902房、1502房、1402房、1301房、702房、1401房、402房、1101房已陆续办理了收房。2021年02月18日，原告与被告工作人员有微信联系，咨询东湖花园买房情况及有关后期订立买卖合同的补充协议事宜。2021年03月09日，原告向本院提起诉讼并主张上述诉讼请求，庭审中，被告则提出上述抗辩意见。另查明，2017年05月08日，被告取得建设位置为蕉城镇福星大道以北，建设项目名称为福星长寿新城东湖花园（福星三期）的建设工程规划许可证。福星三期11栋2102房在2019年12月底已建成。2020年11月06日，被告取得建设位置为蕉城镇福星大道以北，建设项目名称为福星长寿新城东湖花园（福星三期）的建设工程规划验收合格证。以上事实有《套房购买协议、商品房买卖合同（预售）》、《首付款发票、收款收据》、《原告与被告员工的微信聊天记录》、《交房通知书》、《蕉住建字[2017]第47号建设工程规划许可证》、《蕉规验证[2020]014号建设工程规划验收合格证》以及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应遵守履行。本案争议的焦点问题为，是否成就解除合同的条件？《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。第二十条房屋登记约定。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。根据上述约定可知，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。2019年12月29日，原告收到被告工作人员发出的《交房通知书》后，到2021年02月18日前，一直未与被告联系，既未办理收房手续，也未提出任何异议，如果原告选择解除合同，就应当书面通知被告，双方强调的是“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》未能成就解除的条件，原告请求依法解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，退还已付全部购房款及专项维修基金等杂费，违约金的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张嘉斌的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币6031元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 徐文峰二〇二一年五月十一日法官助理 周慧荣书 记 员 赖仕友