辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民初347号原告：马婕，女，1981年8月21日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被告：大连大和中盛房地产有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区联合路27号（中盛家园8号楼）1-2层。统一社会信用代码912102007730498930。诉讼代表人：大连大和中盛房地产有限公司清算组。负责人：蓝日扬。委托诉讼代理人：袭荣花，北京融商（大连）律师事务所律师。第三人：大连农村商业银行股份有限公司星海支行，住所地辽宁省大连市沙河口区星海广场B2区10号。统一社会信用代码91210204397940112C。负责人：李慧玉，该支行行长。委托诉讼代理人：王会杰，辽宁君连律师事务所律师。原告马婕与被告大连大和中盛房地产有限公司（以下简称“大和中盛公司”）、第三人大连农村商业银行股份有限公司星海支行（以下简称“农商行星海支行”）合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马婕、被告大和中盛公司的委托诉讼代理人袭荣花、第三人农商行星海支行的委托诉讼代理人王会杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马婕向本院提出诉讼请求：1.判令被告大和中盛公司偿还原告因与农商行星海支行签订的房屋抵押贷款合同自2020年10月22日以后所剩贷款本金515,401.59元以及利息116,262.92元（利息按照贷款合同2.1条约定年利率5.3%计算至实际支付日止，贷款合同截止2028年7月23日）；2.判令由被告大和中盛公司支付本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年4月3日与被告大和中盛公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买大和中盛公司开发建设的位于沙河口区房屋，建筑面积104.75平方米，单价每平方米12,018.02元。首期房款629,888元已在购房合同签订时付清，剩余房款629,000元根据原告与农商行星海支行签订的房屋抵押贷款合同由农商行星海支行向大和中盛公司进行支付。大和中盛公司因高管携款潜逃案件，未能按照合同约定如期交房。原告诉至法院，请求解除商品房买卖合同等，贵院作出（2020）辽02民初727号民事判决对原告的多项诉讼请求予以支持，但就解除与农商行星海支行房屋按揭贷款合同并停止还贷的请求，法院根据农商行星海支行要求，判定原告向农商行星海支行偿还尚未偿还部分的贷款本息，但未对大和中盛公司作出房贷的相关判项。原告在已与大和中盛公司解除《商品房买卖合同》的情况下，只得到了首付款和相关已还贷款赔偿，但剩余本金与利息大和中盛公司并未承担，造成原告损失。并且由于大和中盛公司未按时履行判决，致使原告无力一次性偿还银行贷款，原告已与农商行星海支行签订和解协议，按月偿还剩余借款本息。故请求法院判决大和中盛公司偿还原告实际损失贷款本金515,401.59元以及2020年10月22日以后按照贷款合同2.1条约定的年利率5.3%计算至实际支付日止的利息116,262.92元，本金与利息合计631,664.51元。大和中盛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案违反民事诉讼法司法解释第247条关于“一事不再审”的规定，在（2020）辽02民初727号案件中，农商行星海支行明确选择马婕支付剩余贷款及本息，该判决已经生效，确定了该部分的债权债务关系。农商行星海支行述称，对于原告的诉讼请求没有意见，大连市中级人民法院（2020）辽02民初727号民事判决已判令马婕向银行偿还剩余借款本息，但因马婕没有能力一次性履行判决义务，所以双方协商马婕按原借款合同按月偿还剩余借款本息，对于该部分款项，马婕应向大和中盛公司主张权利，行使的是追偿权，具有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实：2018年4月3日，马婕与大和中盛公司签订《商品房买卖合同》，约定：马婕购买大和中盛公司开发建设的位于沙河口区房屋，建筑面积104.75平方米，单价每平方米12,018.02元，总金额壹佰贰拾伍万捌仟捌佰捌拾捌元整。付款方式：首期房款629,888元于本合同签订前付清，剩余房款629,000元，买受人于2018年5月3日前以商品房抵押贷款方式支付给出卖人。交付期限：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。双方于同日还签订了《商品房买卖合同》补充协议。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告依约支付首付款629,888元，并通过贷款的方式支付629,000元，合计1,258,888元，大和中盛公司为原告出具了发票。原告为购买案涉房屋，还支付了中介费25,000元。在原告马婕与第三人农商行星海支行于2018年7月24日签订的《个人房产按揭贷款及担保合同》中约定：马婕作为借款人和抵押人向农商行星海支行借款629,000元，贷款期限120月，自2018年7月24日起至2028年7月23日止。贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮10%，确定执行年利率为5.3%。合同还约定了双方其他权利义务。贷款发放后，马婕按合同约定偿还了贷款本金和利息，截至2020年10月22日，偿还贷款本金113,598.41元，利息68,939.9元，尚欠贷款本金515,401.59元。2020年4月14日，本院作出（2020）辽02清申1号民事裁定书，裁定受理申请人日本大和房屋工业株式会社请求人民法院指定清算组对被申请人大连大和中盛房地产有限公司进行清算的申请。并于同日作出（2020）辽02强清1-1号决定书，指定北京融商（大连）律师事务所和大连永通会计师事务所有限公司为大连大和中盛房地产有限公司清算组。马婕于2020年4月28日向大连大和中盛房地产有限公司清算组申报了债权1,422,519元，该清算组未予确认。马婕曾于2020年8月3日作为原告起诉被告大和中盛公司、第三人农商行星海支行要求：1.判令解除原告与被告大和中盛公司签订的商品房买卖合同；2.判令解除原告与农商行星海支行签订的个人房产按揭贷款及担保合同，原告即日起停止还贷；3.判令被告大和中盛公司返还购房首付款629,888元；4.判令被告大和中盛公司返还原告已还贷款本金100,286.99元，贷款利息61,875.11元，合计162,162.1元（计算日期截至2020年7月21日）；5.判令被告大和中盛公司赔偿因违约造成的实际损失，包括原告团购费25,000元、房屋违约金62,944.4元、与银行解除贷款和抵押合同关系过程中产生的手续费等费用；6.判定原告作为商品房购房者，在被告大和中盛公司应返还的购房首付款、已还贷款本金、贷款利息、团购费、房屋违约金等范围之内，取得就该房屋在之后涉及评估拍卖等相关流程的优先受偿权，优先于其他债权人受偿；7.判令被告大和中盛公司支付本案诉讼费。农商行星海支行作为有独立请求权的第三人请求由原告马婕向农商行星海支行支付抵押贷款合同解除时剩余的贷款本息（截止2020年10月22日，借款剩余本金为515,401.59元，利息按照合同2.1条约定年利率5.3%计算至实际支付之日止）。本院基于上述事实于2020年12月17日作出（2020）辽02民初727号民事判决（该判决现已发生法律效力），判决：一、解除马婕与大连大和中盛房地产有限公司于2018年4月3日签订的《商品房买卖合同》；二、解除马婕与大连农村商业银行股份有限公司星海支行于2018年7月24日签订的《个人房产按揭贷款及担保合同》；三、大连大和中盛房地产有限公司于判决生效之日起十日内，返还马婕购房首付款629,888元；四、大连大和中盛房地产有限公司于判决生效之日起十日内，给付马婕按照《个人房产按揭贷款及担保合同》约定，已偿还至大连农村商业银行股份有限公司星海支行的借款本息合计182,538.31元（截止2020年10月22日）；五、马婕于判决生效之日起十日内，按照《个人房产按揭贷款及担保合同》约定，向大连农村商业银行股份有限公司星海支行偿还尚未偿还部分的贷款本息；六、大连大和中盛房地产有限公司于判决生效之日起十日内，赔偿马婕因其违约给马婕造成的经济损失，包括团购费25,000元、违约金62,944.4元；七、驳回马婕其他诉讼请求。2021年4月7日，农商行星海支行与马婕签订《执行和解协议》，约定因马婕没有能力履行上述判决确定的偿还义务，农商行星海支行同意马婕按月偿还剩余借款本息等。庭审中，各方当事人均认可按照马婕与农商行星海支行签订的《个人房产按揭贷款及担保合同》的约定，2020年10月22日后马婕剩余贷款本金为515,401.59元、利息为116,262.92元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、大连增值税普通发票、《个人房产按揭贷款及担保合同》、执行和解协议、本院（2020）辽02民初727号民事判决及各方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、《个人房产按揭贷款及担保合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。本院生效的（2020）辽02民初727号民事判决已认定大和中盛公司未能在合同约定的交房期限交付房屋构成违约，并判令解除马婕与大和中盛公司之间的《商品房买卖合同》、解除马婕与农商行星海支行之间的《个人房产按揭贷款及担保合同》；大和中盛公司返还马婕首付款及截止到2020年10月22日已向农商行星海支行支付的借款本息等。在该案中，农商行星海支行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并提出独立的诉讼请求，要求马婕支付抵押贷款合同解除时剩余的贷款本息。案涉《商品房买卖合同》、《个人房产按揭贷款及担保合同》解除后，农商行星海支行可以依据其与马婕签订的《个人房产按揭贷款及担保合同》，根据合同相对性原则向马婕主张权利，也有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，请求大和中盛公司返还购房贷款。在另案中，农商行星海支行请求马婕偿还剩余贷款本息，可视为农商行星海支行选择了依据《个人房产按揭贷款及担保合同》主张权利，属于其对自身合法权益的处分，符合法律规定。该生效判决对于马婕未偿还农商行星海支行的贷款本息已判令由马婕偿还。但案涉《商品房买卖合同》及《个人房产按揭贷款及担保合同》均已解除，且马婕对于上述合同解除并无过错，其丧失将来取得房屋所有权的可能性，案涉房屋的相关权益归属于大和中盛公司，大和中盛公司可就案涉房屋再次处分，在此情形下，由马婕最终承担剩余贷款本息的责任有失公允，故应赋予马婕就剩余贷款本息向大和中盛公司追偿的权利。现各方当事人对于马婕主张的剩余贷款本金及利息的数额并无异议，故本院对马婕的诉讼请求予以支持。关于大和中盛公司抗辩称马婕的起诉违反“一事不再理”原则一节，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案诉讼与本院（2020）辽02民初727号案件虽当事人相同，但诉讼标的与诉讼请求均不相同，系马婕基于前诉的判项向大和中盛公司进行追偿而提起的新的诉讼。故对于大和中盛公司该项抗辩理由，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告大连大和中盛房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告马婕按照其与第三人大连农村商业银行股份有限公司星海支行签订的《个人房产按揭贷款及担保合同》的约定偿还2020年10月22日之后的剩余贷款本金515,401.59元、利息116,262.92元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,117元（原告已预交），由被告大连大和中盛房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 陈 薇二〇二一年五月二十四日书记员 郑 爽附法律法规：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。