广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初14944号原告：广东上城建设有限公司，住所地广东省广州市越秀区渔唱街1号501房自编02室。法定代表人：黄佳，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所律师。被告：李幸璇，女，1990年2月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人：广州市万卓置业有限公司，住所地广东省广州市黄埔区石化路106号。法定代表人：周振坤，董事长。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所律师。原告广东上城建设有限公司（以下简称上城公司）与被告李幸璇合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依照上城公司的申请，追加广州市万卓置业有限公司（以下简称万卓公司）作为本案的第三人。此后，因案情需要转为普通程序并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员秦智勇于2021年3月16日公开开庭进行独任审理。原告上城公司及第三人万卓公司的共同委托诉讼代理人陈美娟、陈晓航到庭参加诉讼，被告李幸璇经传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上城公司向本院提出诉讼请求：1.判令李幸璇向上城公司支付欠付服务费453036元；2.判令李幸璇向上城公司支付违约金52552.12元（以总服务费906071元为本金，按每日0.02%的标准自2019年9月15日暂计算至2020年7月1日，实际计算至清偿之日止）；3.判令李幸璇承担本案的全部诉讼费。第三人万卓公司作为有独立请求权的第三人，其主张其诉讼请求与上城公司的一致。事实和理由：上城公司（乙方）与李幸璇（甲方）于2018年7月30日签订了《无忧家居安装整合服务协议》，约定上城公司为李幸璇所购买的广州市黄埔区翠宇一街12号（自编B7栋）2208房提供家装整合服务；乙方提供的家装服务总服务费为906071元。合同约定，服务费分8期支付，如李幸璇未按期限支付服务费，上城公司有权要求李幸璇每日按总服务费0.02%的标准计算违约金。李幸璇逾期支付分期装修服务费，上城公司曾向李幸璇发出逾期付款催告函，要求李幸璇向上城公司支付欠付服务费，但截至起诉之日，李幸璇仍未向上城公司支付。上城公司认为，上城公司、李幸璇双方签订的《无忧安居家装整合服务协议》是双方真实意思表示，合法有效，李幸璇应当按照合同的约定向上城公司按期支付分期服务费。李幸璇逾期支付款项的行为，已构成违约，依据约定应向上城公司支付欠付的款项，并按每日总服务费0.02%的标准支付违约金。为维护上城公司的合法权益，特提起本案诉讼，恳请人民法院依法判决，支持上城公司的全部诉讼请求。被告李幸璇未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据材料。经审理查明，李幸璇（乙方、买方）与万卓公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市黄埔区翠宇一街12号万科尚城御府自编B7栋2208房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共79.2779平方米，其中套内面积55.4651平方米，共有分摊面积23.8128平方米。第七条计价方式和价款约定，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28219.26元，总金额为1565184元。第八条付款方式约定，甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款475184元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款1090000元须于2018年8月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任约定，3.按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售监控账户。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2020年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。该预售合同的附件七本合同补充协议第七条对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第九条对合同第十四条的补充：如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款【包括面积补差价、装修款（如有）】、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。2018年7月30日，李幸璇（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）签订《无忧安居家装整合服务协议》，约定甲方购买了B7栋2208号房，该房屋约定的交房标准为毛坯……乙方就该房屋向甲方提供无忧安居家装整合服务。第一条服务内容约定，3.具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》及《装修交付标准》，甲方承诺在本合同期限内，非经乙方同意，不得同时自行或委托第三方对该房屋进行装修施工；7.当商品房满足《商品房买卖合同》约定的交付条件时，甲方不可撤销的委托乙方代甲方验收接收该房屋，无须再通知甲方，直接进场装修。甲方应在商品房交付前向开发商提交委托乙方代为收楼的委托书，并告知开发商向乙方寄送收楼（交付）通知书，甲方不得再单独去开发商处验收收楼手续。第二条服务概况约定，双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为906071元，该价格包括但不限于装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全文明施工保障费、措施费、税金、服务费、咨询费、增值配套服务等的部分或者全部费用，该价格为大包干。第三条付款方式约定，甲方按分期方式付款，剩余款项906071元分为8期支付，每期金额113259元，须分别于2018年9月15日、2018年12月15日、2019年12月15日、2020年3月15日、2020年6月15日前支付。第四条逾期付款的违约责任约定，甲方未按照约定的时间支付本协议第二条约定该款项的，或者未按本协议约定的时间申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的，逾期在30日之内，自约定的应付款或者应申请按揭并提供申请资料期限届满之次日起，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项及前述违约金。如逾期30日以上的，视为严重违约，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项及前述违约金。第五条房屋交付约定，乙方承诺于2020年12月31日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用，房屋所在地为交付地，交付标准以本协议约定为准。第八条其他第1款约定，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本协议未尽事宜可由双方另签订补充协议。上城公司、万卓公司庭审时陈述上述合同中分期付款的时间书写错误，依照双方约定，应当每三个月支付一期款项，书写时遗漏了第3-5期支付时间，但李幸璇自行按照每三个月支付一次的约定支付了第3、4期的款项。上城公司、万卓公司庭审时陈述，李幸璇签订合同后付清了预售合同项下的款项，对于装修协议中的款项，其于2018年9月14日支付了113259元、2018年12月9日支付了113259元、2019年3月18日支付了113259元、2019年7月10日支付了113258元，其余款项453036元未付。上城公司、万卓公司此后也未向李幸璇发出书面催缴通知，仅由其销售人员负责联系李幸璇。双方还陈述上城公司、万卓公司均是万科企业下的关联公司，其中，上城公司负责装修、万卓公司负责销售。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《无忧安居家装整合服务协议》及附件及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。李幸璇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其举证及答辩权利，本院在审查现有证据并结合上城公司、万卓公司庭审陈述的基础上，依据事实和法律对本案进行裁判。李幸璇与万卓公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于李幸璇与上城公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》的性质及效力问题。首先，该协议缺乏各类装修单价、面积、材料、品牌等相关条款，与普通家庭住宅装修由房屋所有权人根据自己的意愿，自主选择装修单位，自主决定装修风格、材料、价款、时间等内容存在差异，即涉案服务协议明显异于日常的装修合同。其次，商品房买卖合同和服务协议均为涉案房屋交易过程中不可分割的一部分，两份合同均不能单独解除，若李幸璇未按照协议约定付清服务费，万卓公司有权拒绝交付涉案房屋。由此可见，服务协议实质是对涉案房屋关于装修装饰方面的补充约定。再次，结合当时的房地产市场调控政策以及万卓公司关于万卓公司、上城公司均是万科公司旗下企业，万卓公司负责开发销售房屋，上城公司负责装修的陈述，本院认定由万卓公司主导各方签订服务协议，上城公司为万卓公司延请的工程施工单位，服务协议的签订实质为将涉案房屋交易价款拆分为购房款和服务费两部分，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。因此，李幸璇与上城公司签订的装修合同应为虚假的意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，《无忧安居家装整合服务协议》中关于装饰装修部分的约定应属无效，虚假的服务协议隐藏的房屋买卖内容应为商品房买卖合同的一部分，即《无忧安居家装整合服务协议》为《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分。本案服务费应属于购房款的一部分。本案的争议焦点是李幸璇欠付款项的金额认定及是否应当承担逾期付款的违约责任。本院认定如下：首先，逾期付款违约金的给付对象。如前所述，服务协议为商品房买卖合同的组成部分，本案服务费应当纳入购房款总价中，性质上属于购房款的一部分。涉案房屋的买卖双方是李幸璇和万卓公司，故主张逾期付款违约金的权利主体应为万卓公司，而非上城公司。其次，李幸璇是否存在逾期付款的违约行为及欠付金额。如前所述，虽然《无忧安居家装整合服务协议》中关于装饰装修部分的约定无效，该协议约定的装修费应属于购房款的一部分。双方在《无忧安居家装整合服务协议》中对涉及的购房款数额、支付方式、付款时间等另行做出了约定，该部分约定系双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，双方应诚信履行。按照本案协议约定，李幸璇应当分别在2018年9月15日、2018年12月15日、2019年12月15日、2020年3月15日、2020年6月15日前支付113259元。上城公司确认李幸璇仅支付了商品房买卖合同约定的款项及服务协议约定的3笔113259元及1笔113258元，剩余按揭款453036元至今未支付，已构成违约。万卓公司未主张解除合同，李幸璇应当按照合同约定继续履行合同，并依约承担逾期付款的违约责任。万卓公司主张李幸璇应向其支付欠付服务费453036元，有事实和法律依据，本院予以支持。再次，逾期付款违约金的数额及计算依据。本案中，万卓公司起诉以《无忧家居安装整合服务协议》第四条违约责任主张李幸璇按照装修款项总金额每日万分之二的标准支付违约金。而《商品房买卖合同》第十条对分期付款的违约责任约定为按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。上述两份合同/协议对违约金的约定存在差异。由于违约金的功能是补偿性质，而非惩罚性质，因此，违约金的支付应以实际损失为基础。李幸璇已实际支付了部分服务费453035元（113259元×3+113258元），万卓公司要求其按照总服务费906071元支付违约金显失公平，本院不予支持。根据公平原则和诚实信用原则，本院按照违约金以未支付房款每日0.02%的标准计算，万卓公司超出该标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。因此李幸璇应当向万卓公司支付购房款453036元及逾期付款违约金。上城公司、万卓公司陈述双方实际约定的是每三个月支付一期款项，其中合同中第3-5期时间书写错误，结合该合同中表述为8期支付完毕剩余款项，首期于2018年9月15日支付、最后一期于2020年6月15日支付，本院采信上城公司、万卓公司的上述陈述，目前李幸璇已经支付了4期款项，故依照《无忧家居安装整合服务协议》第四条“甲方未按照约定的时间支付本协议第二条约定该款项的……自约定的应付款或者应申请按揭并提供申请资料期限届满之次日起支付违约金。”的约定，逾期支付第5期款项的违约金以113259元为本金，自2019年9月16日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止；逾期支付第6期款项的违约金以113259元为本金，自2019年12月16日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止；逾期支付第7期购房款的违约金以113259元为本金，自2020年3月16日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止；逾期支付第8期购房款的违约金以113259元为本金，自2020年6月16日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止。上述每期违约金的数额均以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告李幸璇于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向第三人广州市万卓房地产有限公司支付款项453036元及逾期付款违约金（以113259元为本金，自2019年9月16日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止；以113259元为本金，自2019年12月16日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止；以113259元为本金，自2020年3月16日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止；以113259元为本金，自2020年6月16日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止。上述每期违约金的数额均以本金为限）；二、驳回原告广东上城建设有限公司、第三人广州市万卓房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8856元，由原告广东上城建设有限公司、第三人广州市万卓房地产有限公司共同负担460元，被告李幸璇负担8396元。负有缴付义务的当事人应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二一年五月十二日书记员  林 婕王春苗