安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1602民初3721号原告：范亳军，男，1980年3月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告：韩霜，女，1982年9月26日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：范亳军（韩霜丈夫），住安徽省亳州市谯城区。被告：亳州市中丞置业有限公司，住所地亳州市经济开发区仙翁路168号。统一社会信用代码：91341600MA2NPR5038。法定代表人：李娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕腾，北京京师（亳州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋辉，北京京师（亳州）律师事务所律师。原告范亳军、韩霜与被告亳州市中丞置业有限公司（以下简称中丞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告范亳军，被告中丞公司委托诉讼代理人吕腾、宋辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范亳军、韩霜向本院提出诉讼请求:1.依法判令中丞公司按照合同约定支付逾期交付违约金27790.05元；2.被告支付原告逾期取得商品房所有权证书违约金28954.5元（自2020年1月1日起至2021年3月31日，扣除157.5天后为298.5天，即970000元×0.01%/天×298.5天＝28954.5元）；3.本案诉讼费用由中丞置业承担。诉讼期间，范亳军、韩霜将第一项诉讼请求变更为：依法判令中丞公司按照合同约定支付逾期交付违约金43431.75元（自2020年1月1日起至2021年3月31日，扣除157.5天后为298.5天，即970000元×0.015%/天×298.5天＝43431.75元。2021年4月1日后的违约金计算至被告最终完全交房时止）。事实和理由：2018年6月23日，范亳军、韩霜与中丞公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：BZ201806230057），约定两原告从被告处购买位于仙翁路东侧的中丞·双玺Y18,2单元304室，房屋总面积135.65平方米，总价款970000元，交付时间为2019年12月31日。合同生效后，两原告按照约定，通过缴纳收付款、办理公积金贷款等方式，全部支付购房款。而时至2020年7月10日，被告才通知原告收房，其行为已构成违约，交房逾191天，按照合同第十二条约定，应支付违约金。根据合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能取得该商品房所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。需要强调的是，根据该合同第十条约定，出卖人应把规划车位、车库在内所有配套设施达到验收使用标准的情况下，方可按照约定交付买受人。而截至2021年3月31日，被告仍未将地下车位、车库交于原告，地下车库因达不到标准而未验收，一直处于未交付状态。被告显然已构成违约。中丞公司辩称，一、案涉房屋符合合同约定的交付条件后，答辩人于2020年7月6日向被答辩人邮寄书面交房通知书，被答辩人已收房，答辩人不应承担逾期交付违约责任。1.案涉房屋于2020年6月23日竣工验收，2020年7月8日取得综合查验合格，案涉房屋符合合同约定的交付条件，且在符合交付条件后，答辩人于2020年7月6日向被答辩人邮寄了书面交房通知书及住宅使用说明、住房质量保证书，被答辩人已收房。答辩人向被答辩人通知收房后，被答辩人不予收房，该期限不属于答辩人延期交房期限。2.案涉房屋基础设施设备、公共服务与其他配套设施已达到交付条件，被答辩人以车位、车库未交付为由主张逾期违约金没有事实及法律依据。首先，答辩人与被答辩人并未签订购买车位的相关合同，案涉合同也未约定车位系赠送部分，被答辩人对车位不具有所有权，故车位并非案涉合同的交易标的，更谈不上是以车位为订立商品房买卖的前提，不存在绑定销售的情形。其次，合同第十一条包括的是第九条商品房交付和第十条配套设施交付两种交付，是并列关系而非同时交付交付。商品房只要符合第九条约定即可独立交付，不能以配套交付评价和作为商品房交付的条件。再次，商品房买卖合同第十二条仅是规定商品房未按照约定交付的违约责任。针对基础设施设备、公共服务及其他配套设施未达到交付条件的处理方式，案涉合同第十条第二项进行了约定，其中规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人将采取补救的措施使其达到使用条件。二、我公司迟延交付房屋的行为系因环保因素、疫情防控等原因造成，应扣除环保期限、疫情防控期限，故我公司的迟延交房行为并不构成违约。2017、2018年度国家加大环境治理力度，强制要求各工程项目停工，这在亳州市普遍存在的情况，是社会公知的事实。其中，2017年11月23日《安徽省大气办关于做好当前大气污染防治工作的紧急通知》......2020年1月2日《亳州市重污染天气预警公告》等24份文件，造成我公司停工222天，加之中高考期间停工14天，累计停工236天。在2020年1月25日，爆发全国性“新型冠状病毒肺炎”疫情，同日国务院及安徽省政府出台《关于启动重大突发公共卫生事件一级响应的通知》《关于调整新型冠状病毒肺炎疫情防控应急响应级别的公告》等文件，造成我公司停工32天。上述延期情形累计造成我公司停工268天，期间停工符合合同约定的延期情形，因此所产生的工期延期责任不应由我公司承担。扣除停工期限后，交房期限顺延，我公司并不构成违约，应依法驳回被答辩人的诉请。3.案涉房屋交付期限顺延后，合同约定的房屋登记时间也应予以顺延，所以被答辩人主张的办证逾期不实。如上所述，案涉房屋的交付期限顺延268天，即被答辩人应于2020年8月28日前交付房屋。再依据案涉合同第二十条第二款的约定，在该商品房交付之日起90日内办理房屋所有权证书的，那么案涉房屋办理所有权证的最后期限应为2020年11月28日。答辩人已领取案涉房屋的初始权属证书，符合房屋登记的条件，并通知业主进行缴费办证。本院经审理认定事实如下：2018年6月23日，范亳军、韩霜与中丞公司签订商品房买卖合同，约定范亳军、韩霜购买由中丞公司开发的坐落于亳州市百合路南侧、酒城大道北侧、希夷大道西侧、仙翁路东侧中丞·双玺Y18楼2单元304室，房款总计为970000元；出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料的通知书面送达买受人；除不可抗力外，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，范亳军、韩霜已按照约定付清全部购房款。案涉房屋于2020年6月23日竣工验收，于2020年7月8日综合验收合格。中丞公司于2020年7月6日向范亳军、韩霜邮寄了交房通知书，范亳军、韩霜于2020年7月7日签收了该通知书，该通知书通知范亳军、韩霜于2020年7月10日接收房屋。范亳军庭审中称其实际接收房屋时间为2020年7月，具体时间记不清了。至一审辩论终结前，案涉房屋未完成所有权登记，范亳军、韩霜未取得房屋不动产权证书。因大气等环境问题亳州市政府相关部门在2018年、2019年期间多次下文要求城区建筑工地停工，2020年1月25日爆发全国性新型冠状病毒肺炎疫情后，政府部门亦下文要求停工停产。自签订合同2018年6月23日至2019年12月31日，中丞公司因重度污染天气、中高考等原因被政府要求停止施工作业天数共计171天，双方约定的最后交房时间应顺延至2020年6月20日。2020年1月25日爆发的全国性新型冠状病毒肺炎疫情，中丞公司按照要求停止施工作业天数32天，最后交房时间应继续顺延至2020年7月22日。范亳军、韩霜于2021年4月25日申请将第一项诉讼请求数额减少为28445.25元，将第二项诉讼请求数额减少为18963.5元。本院认为，范亳军、韩霜减少诉讼请求数额的申请是在一审辩论终结后提交，本院不予准予。安徽省政府、亳州市环境保护委员会下发文件要求停止建设施工，上述文件下发针对的系不特定的主体，属于政府为了社会管理的需要，要求城区所有企业停止建设的政策性停工，并非中丞公司施工过程中存在过错导致，该政策性停工系中丞公司在与范亳军、韩霜签订商品房销售合同时不能预料的，在政策实施中也不能避免并不能克服，应当属于不可抗力。2018年中高考和2019年中高考导致的停止施工时间亦属于不可抗力。中丞公司可据此将最后交房时间顺延至2020年7月22日,中丞公司于2020年7月10日履行了交房义务，故对范亳军、韩霜第一项诉讼请求，本院不予支持。范亳军、韩霜认为房屋配套设施车位、车库未交付，应按照合同第十二条规定承担违约责任。本院认为，即使车位、车库未交付，但对合同第十二条内容进行文义解释，同时结合合同第九条、第十条、第十一条的内容进行体系解释，合同第十二条是指出卖人在逾期交付商品房的情况下，出卖人应按照该条约定承担违约责任。换言之，即使中丞公司未按约定交付车位、车库，范亳军、韩霜亦不能要求中丞公司按照合同第十二条承担违约责任。范亳军、韩霜按照合同约定应于2020年10月8日（2020年7月10日+90日）前取得房屋所有权证书，但其未在约定期限内取得房屋所有权证书，中丞公司应承担逾期办证的违约责任。自2020年10月8日起至2021年3月1日止，中丞公司应向范亳军、韩霜支付违约金13968元（970000元×0.01%/天×144天）。“2021年4月1日起至被告最终完全交房时”的诉讼请求不明确，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、亳州市中丞置业有限公司于本判决生效之日起七日内向范亳军、韩霜支付逾期办证违约金13968元；二、驳回范亳军、韩霜的其他诉讼请求。案件受理费1609元，减半收取804.5元，由范亳军、韩霜负担649.5元，亳州市中丞置业有限公司负担155元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员 张 鹏二〇二一年五月十一日书记员 赵丽娟