苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初15371号原告（案外人）：谭金妹，女，1963年9月6日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告（案外人）：朱聘，女，1990年6月3日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。以上二原告共同委托诉讼代理人：姚明，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告（申请执行人）：东方新民控股有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇敦煌路388号汇赢大厦8F。法定代表人：蒋学明，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄昊，江苏恒渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨苗苗，江苏恒渊律师事务所律师。被告（被执行人）：谢小龙，男，1987年6月13日生，汉族，住浙江省瑞安市。第三人：江苏汇创纺织有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇南麻工业区88号。法定代表人：谢小龙。第三人：刘杰，男，1982年7月26日生，住安徽省明光市。原告谭金妹、朱聘与被告东方新民控股有限公司（下称东方公司）、谢小龙，第三人江苏汇创纺织有限公司（下称汇创公司）、刘杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告谭金妹、朱聘的委托诉讼代理人姚明，被告东方公司的委托代理人杨苗苗到庭参加诉讼，被告谢小龙，第三人汇创公司、刘杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭金妹、朱聘向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止对位于盛泽镇南麻工业区××号的汇商××幢(1F，2F，3F-1)、××幢(1F，2F，3F)房屋的执行；2.依法确认原告对上述房屋的承租权；3.依法判决被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.依法确认原告对盛泽镇南麻工业区××号的汇商××幢(1F，2F，3F-1)、××幢(1F，2F，3F)房屋的承租权，对上述房屋采取带租拍卖的方式进行执行；2.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：申请执行人东方新民控股有限公司与谢时顺、吴美娟、谢小龙、谢小杰借款合同纠纷强制执行一案，谭金妹、朱聘于2020年8月26日对执行标的提出书面异议。法院于2020年11月16日作出(2020)苏0506执异148号执行异议裁定，以“异议人未提供刘杰租赁房地产期间已按约支付租金的证据，此外刘杰与江苏汇创纺织有限公司签订的租赁合同约定租金每年递增10%，而刘杰与异议人签订的转让协议书中对承租权的说明为年租金不递增，相关内容并不一致，无法确定租赁合同的真实性”为由，“驳回异议人谭金妹、朱娉的异议请求”。谭金妹、朱聘认为，该裁定没有法律和事实依据，理由如下：1.爱立方学前儿童看护点租用盛泽镇南麻工业区××号的汇商××幢(1F，2F，3F-1)××幢(1F，2F，3F)房屋持续经营是客观事实。2.案外人刘杰系看护点的原经营人，其于2013年7月29日与被执行人汇创公司签订房屋租赁合同一份，承租上述房屋。刘杰是否支付依约支付租金系租赁合同的履行问题，与租赁合同是否真实无关。即使刘杰未支付租金，其法律后果仅为对出租人江苏汇创纺织有限公司承担违约责任，而不会影响租赁合同的真实性。3.原告与刘杰签订的转让协议书和刘杰与汇创公司签订的租赁合同是两份各自独立的合同。两份合同约定的内容是不同的合同相对方基于签约当时不同的客观情况作出的意思表示，没有任何法律规定转让合同必须与原租赁合同内容一致，存在不一致的约定反而可以证明两份合同的真实性。综上，原裁定认定事实不清，导致裁定结果错误。恳请法院查明事实，依法维护谭金妹、朱聘的合法权益。被告东方公司辩称：首先本案的执行案件中被执行人是谢小龙，而本案原告的租赁合同是汇创公司与原告签订的，所以法庭应当审查谢小龙与汇创公司租赁合同的真实性，因为汇创与谢小龙皆无法到庭，所以谢小龙与汇创公司的租赁合同的真实性难以审查，如果谢小龙与汇创公司之间的租赁合同不真实、客观上不存在，则本案的原告与汇创公司的租赁合同也缺乏存在的基础。原告与刘杰的合同订立时间是2019年9月30日，是在抵押之后，所以应当涤除原告的租赁并拍卖。被告谢小龙未作答辩。第三人汇创公司、刘杰均未作述称。经审理查明：2015年9月21日，苏州市中级人民法院对原告华夏银行股份有限公司苏州分行诉被告顺利集团有限公司、苏州顺利房地产开发有限公司、吴江市盛泽盛利织物整理厂、谢时顺、吴美娟、谢小龙、谢小杰金融借款合同纠纷一案，作出(2015)苏中商初字第00190号民事调解书：“一、顺利集团有限公司于2015年9月25日之前归还华夏银行股份有限公司苏州分行承兑汇票垫款本金39880007元及截至到2015年8月19日的罚息4317434.78元，自2015年8月20日起按日利率万分之五计收罚息.二、顺利集团有限公司于2015年9月25日之前归还华夏银行股份有限公司苏州分行流动资金借款本金1亿元及截至到2015年8月19日的利息(含罚息、复利)4162898.49元，自2015年8月20日起按年利率8.0025%计收罚息及复利。三、顺利集团有限公司于2015年9月25日前支付华夏银行股份有限公司苏州分行律师费损失1767800元.四、案件受理费792441元，减半收取为396220.5元，由顺利集团有限公司负担，于2015年9月25日前支付给华夏银行股份有限公司苏州分行。五、苏州顺利房地产开发有限公司、吴江市盛泽盛利织物整理厂、谢时顺、吴美娟、谢小龙、谢小杰对顺利集团有限公司上述第一项、第二项、第三项、第四项债务承担连带清偿责任。六、若顺利集团有限公司未按期足额履行上述任一项债务，华夏银行股份有限公司苏州分行有权就苏州顺利房地产开发有限公司、谢小龙、谢小杰所有的抵押物(详见抵押物清单)以折价或以拍卖、变卖所得价款在抵押登记债权数额范围内优先受偿。七、双方就本案无其他纠葛。”华夏银行股份有限公司苏州分行后将上述(2015)苏中商初字第00190号民事调解书中确认的债权转让给东方公司。根据东方公司的申请，本院于2020年4月10日立案恢复执行，案号为(2020)苏0509执恢529号。在该案执行过程中，本院于2020年9月4日作出(2020)苏0509执恢529号执行裁定：查封被执行人谢小龙名下位于苏州市吴江区盛泽镇南麻工业区××号的不动产。随后，本院作出(2020)苏0509执恢529-2号执行裁定“除去租赁关系后对被执行人谢小龙名下位于盛泽镇南麻工业区××号的房地产进行公开拍卖、变卖”。案外人谭金妹、朱聘对本案执行标的提出异议后，本院于2020年11月16日作出（2020）苏0509执异148号执行裁定，驳回谭金妹、朱聘的异议请求。谭金妹、朱聘不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明：2013年7月29日，甲方汇创公司与乙方“爱立方学前儿童看护点”签订《房屋租赁（合同）协议书》，约定将位于盛泽镇南麻工业区××号汇创公司汇商××号（1F、2F、3F-1）××幢（1F、2F、3F）（含场地）租赁给乙方使用，租金为253000元/年，自2013年7月30日起至2025年7月29日止。付款方式，租金年付，合同签订后15天内付清。下年度的租金在上一年租金的基础上，每年递增10%，乙方应提前一个月付清下年度租金等费用。乙方租用房屋后，不得将房屋私自转租。若乙方需要转租，需向甲方提出书面申请，甲方同意后方能转租。物业管理费在合同签订时先支付一年，此后在下一年度开始，提前一个月支付下年度房屋租金和物业费等费用，计1万元。“爱立方学前儿童看护点”在乙方处盖章，刘杰在乙方法人（委托代理人）处签字。2019年9月30日，甲方刘杰、乙方谭金妹、朱聘签订《民办看护点转让协议书》，约定甲方将自己位于盛泽镇南麻工业区××号的盛泽爱立方学前儿童看护点的所有权和整体经营权转让给乙方。第一条：转让标的。房屋租赁包含：教学使用楼、后勤、住宿、仓库使用楼。第二条：承租权的说明。该看护点举办者刘杰，甲方与现房屋管理公司签订租赁合同租期到2025年7月30日止，年租金263000元整（含物业费），每年一缴，不递增。现甲方已将房租缴纳到2020年7月30日，此间的房租无偿给乙方使用。之后，甲方负责就转让事宜协调与房主的关系。如因房屋租赁产生问题导致乙方无法经营的，乙方有权解除本协议。第四条转让补偿金，双方确认合同转让补偿金为276万元，支付方式为，在签署本合同当日，乙方需向甲方支付第一笔转让费80万元，2019年10月30日前，支付第二笔款项170万元，于2019年11月15日前正式交接工作时支付尾款26万元。第五条相关证照的办理和续展及债权债务的承担。该看护点根据教育局及政府规定，不便于举办人变更事宜，乙方于2019年11月承接该看护点以后仍由甲方代为承担举办者身份，因上述原由双方协商约定以下条款：1、甲方仅作为乙方在教育局、镇政府暂代举办者名义……2019年11月18日，刘杰向谭金妹、朱聘出具《收条》，载明今收到转让爱立方看护点转让补偿金共计276万元，已将园所各项资料交给朱聘，补充说明如下：“刘杰负责与物业进行沟通，对租赁合同中的递增部分进行补充说明，如无法保证，此递增部分由刘杰承担”。2020年8月20日，谭金妹通过中国工商银行向胡月芳转账253000元，备注为“20.8.1-21.7.31房租”。再查明：权证号0××9、0××0的不动产（土地证号吴国用（2012）第1××3号）登记于谢小龙名下，由中信银行股份有限公司吴江盛泽支行于2014年4月2日设立最高额抵押权。本院认为：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在租赁物被抵押之前已签订合法有效的书面租赁合同,并已按约支付租金,且实际占有使用租赁物的,人民法院应予支持。案外人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中,谭金妹、朱聘主张与谢小龙在租赁物抵押前即存在租赁关系,要求确认租赁权,东方公司不认可,对此,本院结合双方当事人的举证、质证及调查情况,具体分析如下:首先,根据谭金妹、朱聘提交的租金支付转账记录，收款人为“胡月芳”并非房屋租赁合同的出租人汇创公司抑或不动产产权人谢小龙，违反常理，故谭金妹、朱聘不符合法律规定的“按约支付租金”的要件。其次，谭金妹、朱聘提交的房屋租赁合同出租人为第三人汇创公司，案外人主张汇创公司系有权代理，因谢小龙为汇创公司的法定代表人且案外人转账支付房租的对象“胡月芳”为谢小龙的配偶，但因权利主体不同，案涉不动产登记于谢小龙名下，谭金妹、朱聘并未提交汇创公司有权代理及“胡月芳”与被执行人身份关系的证据，对案外人主张享有案涉不动产的租赁权本院不予认可。最后，房屋租赁合同中承租人为“爱立方学前儿童看护点”，刘杰在乙方法人（委托代理人）处签字。经查询，“爱立方学前儿童看护点”并未进行工商登记。根据谭金妹、朱聘与刘杰签订的看护点转让协议书、收条，刘杰“在教育局、镇政府暂代举办者身份”、“负责与物业进行沟通”，结合房屋租赁合同，本院认为，刘杰并未退出租赁合同关系，其实际是将案涉不动产转租给谭金妹、朱聘，两案外人应为次承租人。现次承租人根据转租权主张排除执行，需证明租赁合同、转租合同均为合法有效。谭金妹、朱聘在庭审中并未提交刘杰按约支付租金并享有租赁权的证据，本院对于承租人刘杰是否享有合法有效的租赁权存疑，故对于次承租人的租赁权无法认定。综上,谭金妹、朱聘主张对涉案房屋享有至2025年7月29日的租赁权且要求带租拍卖,依据不足,本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告谭金妹、朱聘的诉讼请求。案件受理费14268元，由原告谭金妹、朱聘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交纳上诉费的凭证提交本院。审判员 徐 倩二〇二一年五月二十日书记员 钟晓石附录法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。