上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初10802号原告：上海上满酒店管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：杨荣军，总经理。委托诉讼代理人：董江晨，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟政。被告：上海呗呗猫酒店管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：蔡艳绍，总经理。委托诉讼代理人：张艺哲，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁琼，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告上海上满酒店管理有限公司诉被告上海呗呗猫酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告上海上满酒店管理有限公司的委托诉讼代理人董江晨、郑伟政、被告上海呗呗猫酒店管理有限公司的委托诉讼代理人张艺哲、陈洁琼到庭参加诉讼。在转为普通程序并依法组成合议庭后，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告上海上满酒店管理有限公司的委托诉讼代理人董江晨、郑伟政、被告上海呗呗猫酒店管理有限公司的法定代表人蔡艳绍及其委托诉讼代理人张艺哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海上满酒店管理有限公司诉称：原、被告双方签订《房屋租赁合同》，由被告将本市九江路XXX号18间房屋出租给原告用于酒店经营，合同对租赁期、租金及支付方式、押金、合同解除条件、违约责任等事项均作了约定。合同生效后，原告按约支付了全部押金人民币82,900元，被告也按约交付房屋。根据合同约定除首期租金外，以后各期租金在收到被告开具的发票后于租期开始前5日支付，但合同履行期间，被告一直诿拒、延迟开具发票，而原告支付的租金金额已大大超过被告开具的发票金额，被告拖延开具发票的行为给原告的经营造成严重影响，多次提出后，被告仍未改进，其行为已构成违约，基于被告的违约行为，原告提出解除合同，后搬离承租房屋。现提起诉讼要求被告退还押金人民币82,900元、赔偿违约金人民币82,900元及偿付装修补偿款人民币17,121.90元。被告上海呗呗猫酒店管理有限公司辩称：双方合同虽然约定先开票后付款，但在实际履行过程中已作了变更，况且未开具发票不构成合同主要义务的违约，故原告以被告未全部开具发票行使合同解除权，不符合合同约定，故不存在返还押金和偿付违约金；对偿付装修费、维修费，根据原告提供的明细，除602室空调维修费人民币350元外，其余维修费用被告均不予认可，其中部分维修费用系原告经营期间产生的设备、物品维修维护费，该费用本身应由其自行承担，对于应由出租人承担的维修义务，原告从未向出租人提出维修要求，只有在出租人不履行维修义务的情况下，承租人可先行维修，后向出租人主张费用，故对维修费不予认可。对于装修费合同约定由原告自行承担，未形成附和的装修原告离场时已带走，剩下的属遗弃物，故也无需赔偿，综上不同意原告的诉讼请求。原告上海上满酒店管理有限公司提供的证据如下：1、《房屋租赁合同》及租赁列表，证明双方建立租赁关系以及对相关权利义务的约定；2、付款凭证，证明原告支付租金和押金情况；3、发票，证明目前被告已开具的发票；4、装修发票及购物凭证，证明原告为酒店设备装修和采购物品支出的费用；5、微信记录，证明原告多次督促被告开具发票，但被告仍不履行情况下，原告通知被告解除合同，要求被告办理交接手续；6、收条，证明被告法定代表人在2020年2月11日签收两件房屋门卡；7、微信记录及被告发送的告知函，证明被告法定代表人发函要求原告在2月17日前支付下期租金，否则将承担违约责任，另限原告在2月15日前取走房屋内个人物品，否则视为无主处理，可见被告知晓原告已离场；8、微信记录，证明2月12日原告通知被告前来办理水电费抄表交接手续；9、视频资料及照片，证明2020年2月24日的视频已显示被告在房屋内情况，故被告称在3月18日才收回房屋不是事实；10、家电维修凭单，证明维修家电支出的费用；11、一组关于双方水电费差额及网络平台款项折抵的微信记录、平台截屏和交接记录表，证明双方就水电费与平台房款费用进行折抵情况，以及原告已结清水电费。被告上海呗呗猫酒店管理有限公司对原告上海上满酒店管理有限公司提供的证据1－3无异议；对证据4、10真实性认可，除602室空调维修费人民币350元外，其余费用均不予认可，因该费用均是原告经营中的支出，不应由被告承担；对证据5微信对话主体无异议，但认为未开具发票不构成解除合同的条件，原告无权以此行使解除权；对证据6真实性认可，关联性不认可，收到两张房卡属实，但未对房屋进行验收，也不能证明其他房屋已经接受；对证据7真实性、合法性认可，关联性不予认可，被告通知原告搬离个人物品，并不证明原告之前已离开，也不能证明被告已掌控房屋；对证据8真实性认可，但不能证明被告拒绝交接；对证据9不能证明被告已占有全部房屋；对证据11关联性不予认可，不能证明原告已结清应付水电费。被告上海呗呗猫酒店管理有限公司提供的证据为一组支付水电费发票，证明被告已垫付的水电费。原告上海上满酒店管理有限公司对被告上海呗呗猫酒店管理有限公司提供的证据真实性无异议，但称该费用已与原告垫付的其他费用冲抵。经审理查明：原、被告双方签订一组《房屋租赁合同》，约定被告将本市九江路XXX号内18间房屋出租给原告用于酒店经营，租金支付方式为押一付三，押金金额为月租金金额，被告应于签约次日支付押金和首期租金，以后各期租金先由被告开具发票，原告收到发票后于租期开始前5天支付，押金在租赁期满次日无息返还，任何一方因其他原因，需终止本合同的，需提前一个月通知并赔付一个月租金。合同还对其他相关事项均作了约定。合同签署后，原告按约支付了18间房屋的首期租金和押金人民币82,900元，被告也按期交付了房屋。合同履行期间，因被告未按照合同约定的先开票后付租的租金支付方式履行，导致原告未收到已实付租金金额的发票，原告多次要求被告补开发票未果，在被告仍未履行开票义务情况下，原告以被告未按合同约定履行义务为由，通知被告解除合同，并要求被告于2020年2月11日办理交接手续。届时被告仅出具收到两间租期到期的房屋门卡的收据，未再办理其他房屋交接手续。原告从全部承租房屋搬离后，要求被告返还押金、赔偿违约金和支付装修费、维修费未果，遂起诉来院，要求判如所请。另查明：原告诉请主张的维修费指空调、门锁等维修费用，装修费指购买部分酒店经营所需物品、设备的费用。在原告主张的维修费用中，被告认可602室房屋的空调维修费人民币350元，由其承担。本院认为：原、被告双方签订的一系列《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格按约履行。根据合同约定租金的支付方式为先由被告开具发票，原告根据发票在规定的期限内支付，但被告未按该约定履行，确实给原告的经营带来影响。但先开票后付租，仅是一种支付方式，被告未足额开具发票不符合合同约定，但不足于导致合同的解除，原告仅以此为由行使合同解除权，不符合合同和法律规定，故原告据此要求被告偿付提前解约违约金，依据不足。现原告已搬离承租房屋，双方所签合同实际已解除，租赁关系已终止，故根据合同中关于押金的相关约定，被告应当无息返还押金。至于被告在审理中提及合同期间双方尚有其他费用未予结算，因被告未提起反诉，原告也不同意在本案中一并处理，故被告可另行提起诉讼主张。对于原告主张的维修费、装修费，从其提供的证据来看，主要是为酒店经营所需而购置的物品以及部分设施的维修，该部分费用的支出应属其自身经营所需，其也没有证据证明由被告提供的设施设备在交付时就存在问题，且存在其要求被告维修时遭拒的情形，现除被告认可的费用外，其要求被告承担维修费、装修费的诉请，缺乏依据。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海呗呗猫酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海上满酒店管理有限公司押金人民币82,900元；二、原告上海上满酒店管理有限公司要求被告上海呗呗猫酒店管理有限公司偿付违约金人民币82,900元的诉讼请求，不予支持；三、被告上海呗呗猫酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上满酒店管理有限公司维修费人民币350元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,934元，由原告上海上满酒店管理有限公司负担人民币2,053元，被告上海呗呗猫酒店管理有限公司负担人民币1,881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  钱念治二〇二一年五月十八日书 记 员  周 琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。