吉林省辽源市龙山区人民法院   民事判决书   （2021）吉0402民初1006号   原告：吉林省弘峰物业服务有限公司。   法定代表人：纪龙，经理。   委托诉讼代理人：李冬梅，吉林史金花律师事务所律师。   被告：刘佳，女，1979年10月8日生，汉族，住辽源市。   原告吉林省弘峰物业服务有限公司与被告刘佳物业合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告吉林省弘峰物业服务有限公司委托诉讼代理人李冬梅、被告刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   吉林省弘峰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳2017年7月19日至2019年7月19日3个年度物业费共计5944元；2、判令被告承担逾期交纳物业费的滞纳金共计7449.56元；3、判令被告承担本案的诉讼费以及实现本债权的其他费用。事实与理由被告为辽源市房屋业主，根据原被告双方签订的《吉林省弘峰物业辽源市御峰城市广场项目物业服务协议》之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年1月19日起至今拖欠物业费用（其中包括物业服务费、电梯费及公共电费）3个年度共计人民币5353.11元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。依据双方签订的《吉林省弘峰物业辽源市御峰城市广场项目物业服务协议》第六条四款之约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每日加收应交费用3%‰的滞纳金。”第四条第一款第9项：“每年1月1日前交纳下一年度的物业服务费。”截止至起诉之日被告欠交3个年度物业费，每个年度逾期954天，故被告应承担违约金人民币7449.56元。业主的日常生活中离不开物业服务，被告占用和使用公共设施但不缴纳服务费不仅是一种违约行为，也是对业主共同利益的侵犯，被告理应承担相应责任。原告有权依照双方协议向被告主张权利，现向贵院提起诉讼，望人民法院依法公正判决，以维护原告之合法权益。   原告向法庭提交了物业服务协议、业主档案、商品房买卖合同、计算明细表证据材料。   刘佳辩称，我是2021年5月7日接到的诉状，随意更改诉讼请求，我一点不知情。鉴于原告临时变更了全部的诉讼请求，原告所谓的新的诉讼请求中，关于2017年、2018年、2019年2020年、2021年，五年是吗，四整年。按照民法典第188条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，那么2017、年2018年、2019年、2020年、2021年均超过诉讼时效期间，法院不应支持其诉讼请求而2021年因御峰广场业主委员会已经发出公告（带公章），通知广大业主不再向原告的物业公司缴纳物业费。故根据法律规定，不能预交2021年的物业费。按照原告新的诉讼请求，答辩一判令被告缴纳2017年7月19日至二零2021年四个年度物业费，共计7277元，该诉求不符合原被告签订的物业服务协议，双方的权利和义务原告均未履行。违约在先。应承担违约赔偿责任。法院不应支持。诉讼请求二，判令被告承担逾期缴纳物业费的滞纳金共计17916.51元，该诉求不成立。滞纳金是在行政管理领域中迟纳金制度。物业费不存在国家法律和行政处罚的含义，故不在滞纳金，而在我国法律中合同滞纳金也根本不存在。故合同中约定的滞纳金得不到法律支持。因被告与2016年到2017年入户当年曾缴纳过物业费。而原告多年以来均为按照原被告的物业服务协议。为被告提供物业服务。根据合同法第111条，质量不符合定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。业主对物业公司享有同时履行抗辩权。由于原告未按合同约定给被告提供物业服务构成根本违约。应由原告承担赔偿责任。按被告签订的物业服务协议，第一条双方的权利和义务，甲方的义务和权利对房屋共用部位设施设备、绿化、环境为保安、交通等事项进行维护修缮服务与管理。而原告的物业公司一项也没做到。如公共内墙、外墙开裂，窗户漏风，小区绿化为零，小区无绿化，业主没有出行安全。楼宇门外面机动车没有安全的出行的地方，影响老人和儿童出行安全。环境差到极点，垃圾成山。保安当众辱骂全体业主，楼梯坠梯频繁发生。消防通道没有安全扶手，小区业主家被盗，非法拦截业主车辆。导致疫情期间大量人员聚集。各大媒体报道。浪费了大量的人力警力，给被告造成了身体和精神上的伤害。并至今未得到任何解决。鉴于小区业主饱受苦海，经辽源市御峰广场业主委员会征求广大业主意见，于2021年2月一纸诉状将原告吉林省弘丰物业服务有限公司告上法庭。并提出要求其停止服务立即撤出的公告。不作为的物业公司被罢免，既是民心所向，请求人民法院依法依规判令其承担相应的违约责任，并赔偿因此给被告造成的经济和精神损失。而由此产生的诉讼费及实现本债权的一切费用由原告承担。被告向法庭提交了业主维权请愿书、辽发改收管联（2017）74号文件、光盘中包含的证据材料“停止物业服务公告、物业工作人员公示板照片、非法拦截业主车辆视频”、商品房买卖合同（有关停车场的约定）、环境卫生差垃圾成堆、楼道乱堆放杂物照片、保安人员在微信中骂人视频、电梯多发事故视频照片、发改委对原告违规收费的处罚决定照片、小区业主家被盗视频、物业办公窗口工作人员不接待业主视频、个人手机视频中自家墙体裂缝窗户玻璃漏风、楼宇门对讲系统损坏物业没有修缮视频、绿化为零视频、垃圾堆放溢出手机照片证据材料。   经审理查明：被告刘佳为辽源市房屋业主。2016年1月19日原告吉林省弘峰物业服务有限公司、被告刘佳签订的《吉林省弘峰物业辽源御峰城市广场项目物业服务协议》，协议“第四条，物业服务费用和其他费用。一、物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用）1、住宅户1.2元／月建筑平方米，（包括：物业公共区域保洁、公共秩序的维护、化粪池的清掏、房屋及公共区域内公用部位、公用设施设备的小修、商住区域内日常综合管理）”等内容。协议签订后，被告仅交纳了部分物业费，自2016年1月19日起至今一直拖欠物业费用（其中包括物业服务费、电梯费及公共电费），4个年度共计人民币5353.11元。另查明，吉林省弘峰物业服务有限公司自成立以来，对小区的管理上、服务上存在瑕疵。   以上事实有原告提交的物业服务协议、业主档案、商品房买卖合同、计算明细表，被告提交的小区楼道内乱堆放杂物、电梯故障没有及时维修等视频等证据及当事人陈述在案佐证。   本院认为，物业服务协议是原被告双方自愿签订的，合同合法有效，双方应全面履行。原告吉林省弘峰物业服务有限公司对小区管理上、服务上存在瑕疵，应承担未完全履行合同义务的责任。同时被告刘佳不应因物业管理服务上存在瑕疵而不交纳物业费。本院一审审理的吉林省弘峰物业服务有限公司与韩雪峰、高媛媛物业合同纠纷一案（2021）吉0402民初49号，二审吉林省辽源市中级人民法院（2021）吉04民终183号一案，与本案事实相同，只是物业费数额不同。一审、二审判决书中论述了吉林省弘峰物业服务有限公司自成立以来对小区的管理上、服务上存在的瑕疵，判决了吉林省弘峰物业服务有限公司所应当承担的责任。被告刘佳所称自家墙体裂缝、玻璃窗漏风等问题，可针对责任主体另行起诉。本院依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条规定，判决如下：   一、被告刘佳在本判决生效后5日内向原告吉林省弘峰物业服务有限公司交纳物业费4282.49元（5353.11元x80%）   二、驳回原告吉林省弘峰物业服务有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由吉林省弘峰物业服务有限公司负担5元；刘佳负担20元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。   审判员 张焕成   二〇二一年五月二十九日   书记员 李 智