广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6705号上诉人（原审被告）：杨珠儿，女，1982年3月30日出生，汉族，身份证登记住址广东省潮州市潮安区。被上诉人（原审原告）：谢琪鹏，男，1986年2月3日出生，汉族，身份证登记住址广西陆川县。委托诉讼代理人：陈锦（系谢琪鹏配偶），女，1992年10月6日出生，身份证登记住址广西博白县。上诉人杨珠儿因与被上诉人谢琪鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杨珠儿上诉请求：1.改判租赁合同到期日为2020年7月27日，租金支付至该日止；2.改判杨珠儿无需向谢琪鹏返还押金；3.改判杨珠儿不需减少租金。事实和理由如下：一、双方每次续租合同的期限都是一年，2019年续租合同期限为2019年7月28日至2020年7月27日。2020年3月8日，谢琪鹏通过微信向杨珠儿提出退租，杨珠儿没有同意。2020年3月12日，谢琪鹏强行将钥匙交还给杨珠儿。尽管杨珠儿被迫拿了钥匙，但并没有同意退租。涉案商铺一直由谢琪鹏占用，铺内仍有谢琪鹏转租给案外人使用商铺的少量物品，杨珠儿没有使用或者出租商铺。租赁合同有效期至2020年7月27日，租金也应该计算至该日止。二、合同约定“租赁期内任何一方解除合同，解约方必须按照租赁押金相等的金额给予另外一方作为补偿”现因谢琪鹏提出解除合同，谢琪鹏理应赔偿杨珠儿押金相同金额的款项作为补偿，不应当判决退还押金4000元。三、租赁期间，虽受疫情影响，但没有法律或司法解释规定疫情影响可以减少租金，一审法院判决每月减少租金2000元，没有依据。综上所述，杨珠儿上诉请求二审法院依法改判。被上诉人谢琪鹏二审答辩称：杨珠儿与谢琪鹏签订租赁合同的租期为一年，即2017年7月28日至2018年7月27日，合同到期后双方并未续签合同。谢琪鹏虽然对一审判决有异议，但未提起上诉，不认可杨珠儿的上诉请求。谢琪鹏于2020年10月23日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认谢琪鹏、杨珠儿之间的租赁合同关系在2020年3月28日解除；2.杨珠儿向谢琪鹏退还租赁押金16000元；3.杨珠儿向谢琪鹏退还2020年2、3月份应予以减免的租金共4000元；4.杨珠儿承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2017年7月28日，杨珠儿（甲方，出租方）与谢琪鹏（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于XX商贸中心三期XX档（横通道正门位置）租与乙方作鞋材销售使用；租期一年，自2017年7月28日起至2018年7月27日止，租金8000元/月，交租日期为每月15日前，逾期10天没交清租金，甲方有权单方解除租赁合同并收回商铺使用权，租赁押金不予退还；合同签订时，乙方须向甲方交纳第一个月租金8000元，以及租赁押金16000元。甲乙双方合同期满，乙方无拖欠租金和其他有关费用以及无损坏甲方财产，则甲方无息退回租赁押金给乙方；此合同未经双方同意，不得中途单方提出终止或更改合同条款，租赁期内任何一方解除合同，解约方必须按租赁押金相等的金额给予另一方作为赔偿；等等。合同签订后，杨珠儿依约将涉案商铺交付谢琪鹏使用，谢琪鹏依约向杨珠儿支付了租赁押金16000元。谢琪鹏按月足额向杨珠儿支付租金至2020年3月27日止。2020年3月8日谢琪鹏通过微信向杨珠儿提出退租，表示只租至3月28日。但杨珠儿没有同意。2020年3月12日，谢琪鹏将涉案商铺钥匙交还给杨珠儿，但涉案商铺内还有谢琪鹏转租给案外人的少量物品。一审庭审中，谢琪鹏陈述2017年7月28日第一次向杨珠儿承租商铺，签订了书面租赁合同，租赁期自2017年7月28日至2018年7月27日，到期后谢琪鹏继续租赁该商铺，但是双方没有再签订书面租赁合同，2019年7月与杨珠儿协商转租事宜，杨珠儿同意后，2019年8月谢琪鹏与案外人邵先生确定转租一半面积商铺，租期为2019年8月至2020年7月。案外人邵先生2019年12月开始没有交租，所以谢琪鹏与案外人邵先生于2020年1月协商解除合同。杨珠儿陈述2019年6月杨珠儿向谢琪鹏征求是否继续承租，双方口头约定继续承租一年，谢琪鹏清楚谢琪鹏、杨珠儿之间的租赁期限为一年，从谢琪鹏分租的租赁期限也可以看出。另谢琪鹏、杨珠儿均确认2020年1月20日左右因为春节放假停业，后因疫情问题延期至2020年3月1日重新开业。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电〔2020〕7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为：谢琪鹏、杨珠儿签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，为合法有效，双方应依约履行。双方的租赁合同解除问题。对此，一审法院分析如下：一、双方签订租赁合同约定的租期虽为2017年7月28日起至2018年7月27日止，期满后谢琪鹏继续使用涉案商铺，杨珠儿亦无异议，双方实质已达成续租的合意。至于续租的期限问题，从谢琪鹏将涉案商铺部分转租给案外人的租期（2019年8月至2020年7月）看，有理由相信谢琪鹏、杨珠儿已口头达成一致意见，租赁期限延续至2020年7月止。二、从疫情暴发后的社会情况看，疫情给涉案商铺承租人造成的合同履行困难为不争事实，但继续履行合同并不影响合同目的的实现，故谢琪鹏并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权。但是，谢琪鹏已于2020年3月12日向杨珠儿交付了涉案商铺的钥匙，并表示只租至3月28日，谢琪鹏以自己的行为表明其不再履行租赁合同，且租赁合同的义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，谢琪鹏于2020年3月12日向杨珠儿交付钥匙后，虽尚余案外人的小量物品，但杨珠儿已能实际控制使用涉案商铺，因此本案房屋租赁合同应予以解除，租赁合同因谢琪鹏单方解除而终止，谢琪鹏单方解除属于违约行为，一审法院认定双方的租赁合同于2020年3月28日解除。关于谢琪鹏要求退还租赁押金16000元问题。依合同约定，合同未经双方同意，不得中途单方提出终止或更改合同条款，租赁期内任何一方解除合同，解约方必须按租赁押金相等的金额给予另一方作为赔偿，故在谢琪鹏已经违约的情况下，杨珠儿主张没收租赁押金，符合约定。结合本案事实，疫情及防控使承租人履约困难导致涉案合同解除，但基于疫情对合同履行的影响，依公平原则前述违约责任予以适当调整。一审法院杨珠儿向谢琪鹏退还租赁押金4000元。2020年2月、3月的租金调整问题，考虑疫情对合同履行的影响，结合政府对疫情响应级别的调整，租金一审法院酌情调整如下：2020年1月28日至3月27日的租金每月调减2000元，谢琪鹏要求退还4000元租金，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第九十八条、第一百一十四条第二款的规定，一审法院于2020年12月21日判决如下：一、确认原告谢琪鹏与被告杨珠儿签订的《租赁合同》于2020年3月28日解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告杨珠儿向原告谢琪鹏退还租赁押金4000元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告杨珠儿向原告谢琪鹏退还2020年2月、3月应减免部分租金4000元；四、驳回原告谢琪鹏其他诉讼请求。被告如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由原告谢琪鹏负担180元，被告杨珠儿负担120元（原告已预交受理费，一审法院不作退回，由被告迳付给原告）。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、租赁押金应否全部退还；二、租金计付期限及计付标准的认定。对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，租赁押金应否全部退还的问题。谢琪鹏、杨珠儿于2017年7月23日签订的租赁合同约定租赁期限为一年，自2017年7月27日至2018年7月27日期限届满。虽此后，双方未签订书面租赁合同，但一审法院依照双方续约习惯以及谢琪鹏将涉案商铺分租与案外人约定的租期等事实，认定涉案租赁合同至2020年7月27日期限届满，理据充分。谢琪鹏虽对此提出异议，但未提起上诉，二审不作调整。因疫情暴发，广东省自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，相关部门采取积极防控措施，限制人口流动。这客观上对谢琪鹏正常使用涉案商铺经营等造成一定影响。双方应本着互谅互让的原则，协商解决纠纷。疫情或疫情防控措施虽对合同履行存在一定影响，但不导致合同履行不能或合同目的完全无法实现，谢琪鹏不享有合同解除权，但因杨珠儿亦实际收回涉案商铺钥匙，涉案租赁合同已于2020年3月28日实际解除。因谢琪鹏擅自单方提前解除合同理应承担相应违约责任。一审法院综合疫情因素对合同解除的影响，减免谢琪鹏部分违约责任，酌情认定由杨珠儿没收谢琪鹏12000元租赁押金。一审判决结果公平合理，体现了疫情期间双方风险共担、共克时艰的原则，也充分保障了双方合法权益。杨珠儿上诉主张没收谢琪鹏全部租赁押金，不能成立。二、关于争议焦点二，租金计付期限和计付标准的问题。虽双方在一审中均未提及涉诉期间租金支付的问题，但杨珠儿二审中明确提出该主张，且双方租赁合同已经解除，杨珠儿实际于2020年3月28日收回涉案商铺。如前文所述，因受疫情影响涉案商铺在2020年2、3月期间经营受到影响，租金可作相应减免，一审法院认定每月酌情减少租金2000元并无不妥。谢琪鹏已向杨珠儿支付2020年2、3月期间的全部租金，基于公平原则，一审认定杨珠儿应退还2020年2、3月租金共计4000元给谢琪鹏，公平合理。同理，因杨珠儿已经于2020年3月28日实际收回了涉案商铺，其上诉主张谢琪鹏向其支付租金至2020年7月27日依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，依法应予维持。上诉人杨珠儿的上诉请求不成立，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人杨珠儿负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年五月二十四日书记员  纪惠敏黄晶晶