广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤20民终3445号上诉人（原审被告）：张春祥，男，1976年1月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张宏，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖上嘉，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场1幢2层12卡，统一社会信用代码91442000792968078M。法定代表人：周日德。委托诉讼代理人：王随之，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文骏，广东维纳律师事务所律师。原审被告：中山市丝瑞祺商贸有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵假日广场3栋二、三层（住所申报），统一社会信用代码91442000MA531UGF0N。法定代表人：张春祥,总经理。上诉人张春祥与被上诉人中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）、原审被告中山市丝瑞祺商贸有限公司（以下简称丝瑞祺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初30260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张春祥上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回皇爵公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决要求张春祥承担《商铺租赁合同》中的全部义务违反了诚信原则及公平原则。《合作协议》是张春祥租赁涉案商铺的前提，按照《合作协议》的约定，张春祥对《商铺租赁合同》中的义务只与马某共同承担55%，剩余45%应由李某某承担，且皇爵公司对此承担比例是明知的。从张春祥一审提交的证据2-8可知，案外人马某某是涉案商铺所在的皇爵广场的实际控制人，同时也经营多家与皇爵公司、中山皇爵卓尔巴酒店有限公司（以下简称卓尔巴公司）有关联的公司；案外人李某某是卓尔巴公司的经理兼执行董事。另外，《商铺租赁合同》所涉店铺是丝瑞祺公司为了经营《合作协议》的经营场地，因此，必然与《商铺租赁合同》存在关联。签订涉案商铺的租赁合同之前，案外人马某某、马某、李某某与张春祥就涉案商铺的租赁进行协商，达成合作意向，基于各方达成口头协议和对案外人的信任，才由张春祥以自己名义，于2019年9月9日于皇爵公司签订《商铺租赁合同》。根据张春祥一审提交的证据14，皇爵公司收取保证金后出具的租赁合同保证金及物业合同保证金收据上，均注明了《合作协议》中55%的承担比例，且《商铺租赁合同》中约定的保证金及水电费保证金均是基于《合作协议》中“公司的股权实际分配比例为：李某某占45%，马某、张春祥占55%......”的比例承担，在上述款项没有支付的情况下，皇爵公司2020年6月29日才首次催告张春祥履行付款义务，更加印证皇爵公司知晓《合作协议》的内容。二、一审认定张春祥占用涉案商铺至2020年11月5日没有事实依据，且一审判决计算涉案商铺欠缴租金时并未考虑到一审庭审中皇爵公司自认于2019年11月才将涉案商铺交张春祥使用，张春祥未实际使用涉案商铺的两个月租金应予扣除，涉案商铺于2020年2月8日至2020年2月28日期间被强制暂停营业，该期间的租金费应予以减免，因此一审判决对租金计算存在错误。一审期间皇爵公司提交的证据11-12证明在皇爵公司在未通知张春祥的情况下，对涉案商铺上锁；张春祥于2020年7月向皇爵公司发函要求终止租赁关系到2020年6月30日，且皇爵公司并未举证证明张春祥正常营业至2020年11月5日。皇爵公司提交的《公证书》，在公证员无须撬锁的情况下，由皇爵公司的代理人曾利进入涉案商铺，印证张春祥并未实际控制涉案商铺，《公证书》无法证明张春祥占用商铺至2020年11月5日。皇爵公司一审期间提交的证据4-5，两份律师函分别提到如张春祥逾期退场，将由皇爵公司自行办理清场，其一直拖延，原因在于其私自上锁，直至起诉前，皇爵公司与案外人李某某、马某某、马某，都在和张春祥协商解决合作中的问题，在此前提下，认定张春祥占用涉案商铺至2020年11月5日没有事实依据。三、无论是租金还是违约金，张春祥都应按《合作协议》约定的55%的比例来承担，李某某应按《合作协议》的约定承担45%的亏损，其拒绝承担亏损，不配合商铺账目清算，导致张春祥独自承担亏损的情况下，无法履行《商铺租赁合同》的全部义务，张春祥并无过错。四、一审判决支持皇爵公司不予退还保证金，违反诚信原则和公平原则，张春祥缴纳的保证金应抵扣张春祥欠缴的租金。皇爵公司辩称，一、《合作协议》非本案法律关系，应另案起诉；二、2019年9月10日到2020年3月10日是市场培育优惠期，该期间实际只计收张春祥一个月的租金，因此不存在租金计算错误，另外因新冠疫情停业，也并非拒缴租金的依据；三、张春祥从未缴纳租金的行为已经构成根本性违约，因此皇爵公司要求张春祥支付滞纳金、没收保证金有事实和法律依据。皇爵公司向一审法院起诉请求：1.丝瑞祺公司、张春祥向皇爵公司支付租金，自2019年9月起至2020年11月5日为1289517.2元；2.丝瑞祺公司、张春祥向皇爵公司支付违约金（每逾期一日，按拖欠租金的千分之五计算，要求计算至清偿之日止）；3.保证金180215元归皇爵公司所有；4.水电费保证金41492.43元归皇爵公司所有。诉讼中，皇爵公司明确违约金按日千分之一，从2020年3月10日起计算至实际清偿之日止。一审法院认定事实：2019年9月9日，皇爵公司作为甲方（出租方）与张春祥作为乙方（承租方）签订商铺租赁合同，主要约定：1.甲方将位于中山市坦洲镇商铺出租给乙方；2.租赁期限为2019年9月10日起至2023年4月30日止；3.租金，第一年从2019年9月10日起至2020年4月9日止为市场培育期，租金优惠期间月租金23404.59元／月，乙方需在2020年3月10日前将市场培育期的租金合计163832.1元支付给甲方，自2020年4月10日起至2021年9月9日止，商铺租金为163832.1元／月，第二年从2020年9月10日起至2021年9月9日止，商铺租金为163832.1元／月；4.乙方应于每月5日前向甲方支付租金，如有逾期，每逾期一日，乙方应支付拖欠费用总额的千分之五违约金；5.乙方租赁商铺范围包括但不限于自用水电、煤气、物业管理费用等相关的费用由乙方承担；6.乙方拖欠租金、物业管理费以及与该商铺相关的费用超过30日的，甲方有权单方面终止本合同及没收乙方支付的保证金。2019年9月12日，李某某作为甲方、马某作为乙方、张春祥作为丙方，三方签订合作协议，主要约定：经营项目为丝瑞祺公司，经营场所位于中山市坦洲镇，各方对于股权的实际分配比例确认如下，甲方占45%，乙、丙方占55%。2019年11月25日、12月9日，皇爵公司向张春祥出具收据，分别载明收到张春祥交来的水电押金55000元、租赁合同保证金180215.31元、物业合同保证金126150.69元。皇爵公司分别于2020年6月29日、7月17日、8月5日向张春祥邮寄律师函，催促张春祥缴纳租金、物业费用、水电费，上述律师函张春祥均已签收。2020年11月16日，广东省中山市香山公证处出具公证书载明：皇爵公司的代理人曾利于2020年11月5日向中山市香山公证处申请办理保全证据公正，公证处人员来到门口墙壁上标识有“中山市丝瑞祺商贸有限公司”字样的建筑处，公证处的聘请人员对存放在该公司内的部分商品进行整理并分别存放于2楼至3楼的一个房间内，并对上述两个房间进行了封存。皇爵公司称其于2020年11月5日在公证处工作人员的陪同下将张春祥占用涉案商铺的货物移至小房间内封存才解除了张春祥对租赁物的占用，张春祥占用涉案商铺至2020年11月5日。又查，坐落于中山市坦洲镇户的房地产，房地产权证号为粤（2018）中山市不动产权第027****号，权属人为中山市南兴房地产有限公司，用途为商务金融用地／商务用地。庭审中，皇爵公司与张春祥一致确认涉案商铺租赁合同已解除。张春祥称占用涉案商铺至2020年6月30日。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典施行前，应适用事实发生时的法律、司法解释。皇爵公司与张春祥签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同全面履行自己的义务。合同签订后，皇爵公司依约向张春祥交付涉案租赁物，张春祥理应依约支付租金及相关费用。现皇爵公司主张张春祥支付2019年9月起至2020年11月5日止的租金1289517.5元。张春祥辩称其实际占用涉案商铺至2020年6月30日，只需支付2019年9月10日至2020年6月30日期间的租金；涉案商铺于2020年2月8日至2020年2月28日期间因“新冠肺炎”疫情被强制暂停营业，该期间租金费用应予以减免；其与案外人签订的合伙协议约定其占丝瑞祺公司55%的股权，故只承担55%的租金。一审法院认为，根据合同相对性，张春祥与案外人签订的合伙协议，对于皇爵公司并不发生合同效力，其以合伙协议主张承担55%租金比例的辩解理据不足，不予采纳。根据涉案合同约定，张春祥应当于每月5日前交付当月租金，即从2019年9月开始每月租金应于当月5日前支付完毕，张春祥于2019年9月开始拖欠租金已经构成违约，且该违约行为发生在“新冠肺炎”疫情发生之前，在此前提下，张春祥再以“新冠肺炎”疫情为由减免租金，没有事实和法律依据，不予采信。至于张春祥抗辩认为涉案商铺实际占用至2020年6月30日，但其并未向一审法院提交证据予以证明已于上述日期将涉案商铺交还至皇爵公司，且皇爵公司提交公证书的证明力能充分证明张春祥占用涉案商铺至2020年11月5日的事实，故张春祥应向皇爵公司支付2019年9月10日至2020年11月5日期间的租金。根据约定，于2019年9月10日至2020年4月9日，应付租金合计为163832.1元，于2020年4月10日至2020年11月5日共计206天，每月租金为163832.1元，即张春祥应向皇爵公司支付租金1288812.52元（163832.1元＋163832.1元÷30天×206天）。关于不予退还已支付租赁合同保证金180215元、水电保证金41492.43元问题。根据涉案合同约定拖欠租金、物业管理费以及与该商铺相关的费用超过30日的，皇爵公司有权没收保证金，现张春祥签订租赁合同后未向皇爵公司支付租金构成违约，皇爵公司该主张于法有据，应予以支持。关于违约金问题。涉案商铺租赁合同约定张春祥应于2020年3月10日前向皇爵公司支付市场培育期的租金163832.1元，但张春祥逾期未支付，已构成违约，应承担违约责任，现皇爵公司自愿将约定违约金的标准每日5‰调整为按每日1‰计算，视为对其自身权益的合法处分，未超出法律规定的范畴，应予以照准。关于丝瑞祺公司责任承担问题。商铺租赁合同的合同相对方为皇爵公司与张春祥，皇爵公司提供证据证明力并不足以证明各方当事人已就变更涉案商铺承租人作出确认或丝瑞祺公司已独立行使涉案租赁合同项下的权利义务，合同已实际转移的事实，根据合同相对性原则，皇爵公司与丝瑞祺公司之间就涉案商铺不存在租赁关系，不应承担违约责任，故皇爵公司该项诉求，理据不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张春祥应于判决生效之日起七日内向皇爵公司支付2019年9月10日起至2020年11月5日的租金1288812.52元及违约金（违约金计算方式：以每月应付租金为本金，分别自当月5日起至清偿之日止，按日1‰计算，2019年9月10日至2020年4月9日每月租金为23404.59元，2020年4月10日至2020年11月5日每月租金为163832.1元）；二、皇爵公司不予退还张春祥已支付的租赁合同保证金180215元、水电保证金41492.43元；三、驳回皇爵公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20014元，减半收取为10007元，诉讼保全申请费5000元，合计15007元，由张春祥负担。二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，二审期间，张春祥与皇爵公司均确认涉案商铺于2019年9月10日交付使用，并确认2020年2月8日至2020年2月28日涉案商铺被强制暂停营业。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，分析如下：关于张春祥上诉主张按《合作协议》约定的股份比例承担涉案租赁合同相关责任的问题。根据合同的相对性，张春祥与案外人签订的《合作协议》对皇爵公司不发生合同效力。《租赁合同》系张春祥个人与皇爵公司签订的，无其他案外人的签名，且从合同的履行情况来看，张春祥个人支付了部分押金、保证金，应认定张春祥是租赁合同当事人，其应当按照租赁合同约定全面履行承租人的义务及承担责任，故本院对张春祥该项上诉主张不予支持。关于张春祥应向皇爵公司支付租金的金额认定。首先，张春祥理应按照租赁合同的约定支付租金，现张春祥逾期未支付构成违约，皇爵公司主张张春祥支付租金于法有据，应予支持。其次，对于租金金额的认定，第一，关于租金起算日期的认定，双方均确认皇爵公司于2019年9月10日交付涉案商铺给张春祥使用，本院予以确认；第二，关于租金计算截止日期的认定，张春祥抗辩称涉案商铺实际占用至2020年6月30日，其作为承租人理应对涉案商铺的交还时间承担举证责任，但张春祥未能提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对其主张的返还日期不予采信。一审法院根据皇爵公司提交公证书认定张春祥占用涉案商铺至2020年11月5日并无不当，本院予以确认，租金应计算至该日期。第三，对于张春祥主张应扣除2020年2月8日至2020年2月28日期间租金的上诉请求。本院认为，张春祥与皇爵公司均确认涉案商铺于上述期间因“新冠肺炎”疫情被强制性暂停营业。鉴于该期间张春祥未实际使用涉案商铺，故其无需支付2020年2月8日至2020年2月28日期间的租金，即15603.06元（23404.59元÷30天×20天）。综上，张春祥应向皇爵司支付2019年9月10日至2020年11月5日期间的租金具体为：2019年9月10日至2020年4月9日，应付租金合计为148229.04元（163832.1元-15603.06元），2020年4月10日至2020年11月5日共计206天，按每月租金163832.1元计算，张春祥应向皇爵公司支付租金1273209.46元（148229.04元＋163832.1元÷30天×206天）。关于违约金的认定。根据双方在涉案租赁合同中的约定，张春祥应于2020年3月10日前向皇爵公司支付2019年9月10日至2020年4月9日市场培育期的租金163832.1元；2020年4月10日起，每月5日前支付每月租金163832.1元。如逾期则按照每日5‰的标准计算违约金。在皇爵公司未举证证明其因张春祥拖欠租金造成损失的前提下，该违约金标准明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”现张春祥对于违约金提出异议，依照上述规定，本院以皇爵公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定张春祥逾期支付租金的违约金计算标准为：逾期支付2019年9月10日至2020年4月9日期间租金的违约金以148229.04元为基数，从2020年3月11日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价履行标准的150%为标准计算至清偿之日止；逾期支付2020年4月10日至2020年11月5日期间租金的违约金，以每月163832.1元为基数，自当月5日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价履行标准的150%为标准计算至清偿之日止。对于皇爵公司超出上述标准的违约金不予支持。关于没收租赁合同保证金、水电保证金的问题。双方在涉案租赁合同中约定若张春祥拖欠租金、物业管理费以及与该商铺相关的费用超过30日的，皇爵公司有权没收保证金。张春祥签订租赁合同后从未向皇爵公司支付过租金，已构成违约，根据上述约定，皇爵公司主张没收保证金于法有据，一审法院予以支持正确，本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实有部分错误，对于张春祥的上诉请求，有理部分，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初30260号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初30260号民事判决第一项、第三项；三、张春祥应于本判决生效之日起七日内向中山市皇爵假日广场商业有限公司支付2019年9月10日起至2020年11月5日的租金1273209.46元及违约金（违约金计算方式：逾期支付2019年9月10日至2020年4月9日期间租金的违约金以148229.04元为基数，从2020年3月11日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价履行标准的150%为标准计算至清偿之日止；逾期支付2020年4月10日至2020年11月5日期间租金的违约金，以每月163832.1元为基数，自当月5日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价履行标准的150%为标准计算至清偿之日止）。四、驳回中山市皇爵假日广场商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20014元，减半收取为10007元，诉讼保全申请费5000元，合计15007元，由上诉人张春祥负担14857元，被上诉人中山市皇爵假日广场商业有限公司负担150元；二审案件受理费20014元，由上诉人张春祥负担19814元，被上诉人中山市皇爵假日广场商业有限公司负担200元。（一审案件受理费、诉讼保全申请费已由被上诉人中山市皇爵假日广场商业有限公司预交，二审案件受理费已由上诉人张春祥预交，本院及一审法院不作退还，由上诉人张春祥直接向被上诉人中山市皇爵假日广场商业有限公司支付14657元）审 判 长 梁以劲审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年五月十二日法官助理 李爱婷书 记 员 赖 勇广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤20民终3445号上诉人（原审被告）：张春祥，男，1976年1月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张宏，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖上嘉，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场1幢2层12卡，统一社会信用代码91442000792968078M。法定代表人：周日德。委托诉讼代理人：王随之，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文骏，广东维纳律师事务所律师。原审被告：中山市丝瑞祺商贸有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵假日广场3栋二、三层（住所申报），统一社会信用代码91442000MA531UGF0N。法定代表人：张春祥,总经理。上诉人张春祥与被上诉人中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）、原审被告中山市丝瑞祺商贸有限公司（以下简称丝瑞祺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初30260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张春祥上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回皇爵公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决要求张春祥承担《商铺租赁合同》中的全部义务违反了诚信原则及公平原则。《合作协议》是张春祥租赁涉案商铺的前提，按照《合作协议》的约定，张春祥对《商铺租赁合同》中的义务只与马某共同承担55%，剩余45%应由李某某承担，且皇爵公司对此承担比例是明知的。从张春祥一审提交的证据2-8可知，案外人马某某是涉案商铺所在的皇爵广场的实际控制人，同时也经营多家与皇爵公司、中山皇爵卓尔巴酒店有限公司（以下简称卓尔巴公司）有关联的公司；案外人李某某是卓尔巴公司的经理兼执行董事。另外，《商铺租赁合同》所涉店铺是丝瑞祺公司为了经营《合作协议》的经营场地，因此，必然与《商铺租赁合同》存在关联。签订涉案商铺的租赁合同之前，案外人马某某、马某、李某某与张春祥就涉案商铺的租赁进行协商，达成合作意向，基于各方达成口头协议和对案外人的信任，才由张春祥以自己名义，于2019年9月9日于皇爵公司签订《商铺租赁合同》。根据张春祥一审提交的证据14，皇爵公司收取保证金后出具的租赁合同保证金及物业合同保证金收据上，均注明了《合作协议》中55%的承担比例，且《商铺租赁合同》中约定的保证金及水电费保证金均是基于《合作协议》中“公司的股权实际分配比例为：李某某占45%，马某、张春祥占55%......”的比例承担，在上述款项没有支付的情况下，皇爵公司2020年6月29日才首次催告张春祥履行付款义务，更加印证皇爵公司知晓《合作协议》的内容。二、一审认定张春祥占用涉案商铺至2020年11月5日没有事实依据，且一审判决计算涉案商铺欠缴租金时并未考虑到一审庭审中皇爵公司自认于2019年11月才将涉案商铺交张春祥使用，张春祥未实际使用涉案商铺的两个月租金应予扣除，涉案商铺于2020年2月8日至2020年2月28日期间被强制暂停营业，该期间的租金费应予以减免，因此一审判决对租金计算存在错误。一审期间皇爵公司提交的证据11-12证明在皇爵公司在未通知张春祥的情况下，对涉案商铺上锁；张春祥于2020年7月向皇爵公司发函要求终止租赁关系到2020年6月30日，且皇爵公司并未举证证明张春祥正常营业至2020年11月5日。皇爵公司提交的《公证书》，在公证员无须撬锁的情况下，由皇爵公司的代理人曾利进入涉案商铺，印证张春祥并未实际控制涉案商铺，《公证书》无法证明张春祥占用商铺至2020年11月5日。皇爵公司一审期间提交的证据4-5，两份律师函分别提到如张春祥逾期退场，将由皇爵公司自行办理清场，其一直拖延，原因在于其私自上锁，直至起诉前，皇爵公司与案外人李某某、马某某、马某，都在和张春祥协商解决合作中的问题，在此前提下，认定张春祥占用涉案商铺至2020年11月5日没有事实依据。三、无论是租金还是违约金，张春祥都应按《合作协议》约定的55%的比例来承担，李某某应按《合作协议》的约定承担45%的亏损，其拒绝承担亏损，不配合商铺账目清算，导致张春祥独自承担亏损的情况下，无法履行《商铺租赁合同》的全部义务，张春祥并无过错。四、一审判决支持皇爵公司不予退还保证金，违反诚信原则和公平原则，张春祥缴纳的保证金应抵扣张春祥欠缴的租金。皇爵公司辩称，一、《合作协议》非本案法律关系，应另案起诉；二、2019年9月10日到2020年3月10日是市场培育优惠期，该期间实际只计收张春祥一个月的租金，因此不存在租金计算错误，另外因新冠疫情停业，也并非拒缴租金的依据；三、张春祥从未缴纳租金的行为已经构成根本性违约，因此皇爵公司要求张春祥支付滞纳金、没收保证金有事实和法律依据。皇爵公司向一审法院起诉请求：1.丝瑞祺公司、张春祥向皇爵公司支付租金，自2019年9月起至2020年11月5日为1289517.2元；2.丝瑞祺公司、张春祥向皇爵公司支付违约金（每逾期一日，按拖欠租金的千分之五计算，要求计算至清偿之日止）；3.保证金180215元归皇爵公司所有；4.水电费保证金41492.43元归皇爵公司所有。诉讼中，皇爵公司明确违约金按日千分之一，从2020年3月10日起计算至实际清偿之日止。一审法院认定事实：2019年9月9日，皇爵公司作为甲方（出租方）与张春祥作为乙方（承租方）签订商铺租赁合同，主要约定：1.甲方将位于中山市坦洲镇商铺出租给乙方；2.租赁期限为2019年9月10日起至2023年4月30日止；3.租金，第一年从2019年9月10日起至2020年4月9日止为市场培育期，租金优惠期间月租金23404.59元／月，乙方需在2020年3月10日前将市场培育期的租金合计163832.1元支付给甲方，自2020年4月10日起至2021年9月9日止，商铺租金为163832.1元／月，第二年从2020年9月10日起至2021年9月9日止，商铺租金为163832.1元／月；4.乙方应于每月5日前向甲方支付租金，如有逾期，每逾期一日，乙方应支付拖欠费用总额的千分之五违约金；5.乙方租赁商铺范围包括但不限于自用水电、煤气、物业管理费用等相关的费用由乙方承担；6.乙方拖欠租金、物业管理费以及与该商铺相关的费用超过30日的，甲方有权单方面终止本合同及没收乙方支付的保证金。2019年9月12日，李某某作为甲方、马某作为乙方、张春祥作为丙方，三方签订合作协议，主要约定：经营项目为丝瑞祺公司，经营场所位于中山市坦洲镇，各方对于股权的实际分配比例确认如下，甲方占45%，乙、丙方占55%。2019年11月25日、12月9日，皇爵公司向张春祥出具收据，分别载明收到张春祥交来的水电押金55000元、租赁合同保证金180215.31元、物业合同保证金126150.69元。皇爵公司分别于2020年6月29日、7月17日、8月5日向张春祥邮寄律师函，催促张春祥缴纳租金、物业费用、水电费，上述律师函张春祥均已签收。2020年11月16日，广东省中山市香山公证处出具公证书载明：皇爵公司的代理人曾利于2020年11月5日向中山市香山公证处申请办理保全证据公正，公证处人员来到门口墙壁上标识有“中山市丝瑞祺商贸有限公司”字样的建筑处，公证处的聘请人员对存放在该公司内的部分商品进行整理并分别存放于2楼至3楼的一个房间内，并对上述两个房间进行了封存。皇爵公司称其于2020年11月5日在公证处工作人员的陪同下将张春祥占用涉案商铺的货物移至小房间内封存才解除了张春祥对租赁物的占用，张春祥占用涉案商铺至2020年11月5日。又查，坐落于中山市坦洲镇户的房地产，房地产权证号为粤（2018）中山市不动产权第027****号，权属人为中山市南兴房地产有限公司，用途为商务金融用地／商务用地。庭审中，皇爵公司与张春祥一致确认涉案商铺租赁合同已解除。张春祥称占用涉案商铺至2020年6月30日。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典施行前，应适用事实发生时的法律、司法解释。皇爵公司与张春祥签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同全面履行自己的义务。合同签订后，皇爵公司依约向张春祥交付涉案租赁物，张春祥理应依约支付租金及相关费用。现皇爵公司主张张春祥支付2019年9月起至2020年11月5日止的租金1289517.5元。张春祥辩称其实际占用涉案商铺至2020年6月30日，只需支付2019年9月10日至2020年6月30日期间的租金；涉案商铺于2020年2月8日至2020年2月28日期间因“新冠肺炎”疫情被强制暂停营业，该期间租金费用应予以减免；其与案外人签订的合伙协议约定其占丝瑞祺公司55%的股权，故只承担55%的租金。一审法院认为，根据合同相对性，张春祥与案外人签订的合伙协议，对于皇爵公司并不发生合同效力，其以合伙协议主张承担55%租金比例的辩解理据不足，不予采纳。根据涉案合同约定，张春祥应当于每月5日前交付当月租金，即从2019年9月开始每月租金应于当月5日前支付完毕，张春祥于2019年9月开始拖欠租金已经构成违约，且该违约行为发生在“新冠肺炎”疫情发生之前，在此前提下，张春祥再以“新冠肺炎”疫情为由减免租金，没有事实和法律依据，不予采信。至于张春祥抗辩认为涉案商铺实际占用至2020年6月30日，但其并未向一审法院提交证据予以证明已于上述日期将涉案商铺交还至皇爵公司，且皇爵公司提交公证书的证明力能充分证明张春祥占用涉案商铺至2020年11月5日的事实，故张春祥应向皇爵公司支付2019年9月10日至2020年11月5日期间的租金。根据约定，于2019年9月10日至2020年4月9日，应付租金合计为163832.1元，于2020年4月10日至2020年11月5日共计206天，每月租金为163832.1元，即张春祥应向皇爵公司支付租金1288812.52元（163832.1元＋163832.1元÷30天×206天）。关于不予退还已支付租赁合同保证金180215元、水电保证金41492.43元问题。根据涉案合同约定拖欠租金、物业管理费以及与该商铺相关的费用超过30日的，皇爵公司有权没收保证金，现张春祥签订租赁合同后未向皇爵公司支付租金构成违约，皇爵公司该主张于法有据，应予以支持。关于违约金问题。涉案商铺租赁合同约定张春祥应于2020年3月10日前向皇爵公司支付市场培育期的租金163832.1元，但张春祥逾期未支付，已构成违约，应承担违约责任，现皇爵公司自愿将约定违约金的标准每日5‰调整为按每日1‰计算，视为对其自身权益的合法处分，未超出法律规定的范畴，应予以照准。关于丝瑞祺公司责任承担问题。商铺租赁合同的合同相对方为皇爵公司与张春祥，皇爵公司提供证据证明力并不足以证明各方当事人已就变更涉案商铺承租人作出确认或丝瑞祺公司已独立行使涉案租赁合同项下的权利义务，合同已实际转移的事实，根据合同相对性原则，皇爵公司与丝瑞祺公司之间就涉案商铺不存在租赁关系，不应承担违约责任，故皇爵公司该项诉求，理据不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张春祥应于判决生效之日起七日内向皇爵公司支付2019年9月10日起至2020年11月5日的租金1288812.52元及违约金（违约金计算方式：以每月应付租金为本金，分别自当月5日起至清偿之日止，按日1‰计算，2019年9月10日至2020年4月9日每月租金为23404.59元，2020年4月10日至2020年11月5日每月租金为163832.1元）；二、皇爵公司不予退还张春祥已支付的租赁合同保证金180215元、水电保证金41492.43元；三、驳回皇爵公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20014元，减半收取为10007元，诉讼保全申请费5000元，合计15007元，由张春祥负担。二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，二审期间，张春祥与皇爵公司均确认涉案商铺于2019年9月10日交付使用，并确认2020年2月8日至2020年2月28日涉案商铺被强制暂停营业。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，分析如下：关于张春祥上诉主张按《合作协议》约定的股份比例承担涉案租赁合同相关责任的问题。根据合同的相对性，张春祥与案外人签订的《合作协议》对皇爵公司不发生合同效力。《租赁合同》系张春祥个人与皇爵公司签订的，无其他案外人的签名，且从合同的履行情况来看，张春祥个人支付了部分押金、保证金，应认定张春祥是租赁合同当事人，其应当按照租赁合同约定全面履行承租人的义务及承担责任，故本院对张春祥该项上诉主张不予支持。关于张春祥应向皇爵公司支付租金的金额认定。首先，张春祥理应按照租赁合同的约定支付租金，现张春祥逾期未支付构成违约，皇爵公司主张张春祥支付租金于法有据，应予支持。其次，对于租金金额的认定，第一，关于租金起算日期的认定，双方均确认皇爵公司于2019年9月10日交付涉案商铺给张春祥使用，本院予以确认；第二，关于租金计算截止日期的认定，张春祥抗辩称涉案商铺实际占用至2020年6月30日，其作为承租人理应对涉案商铺的交还时间承担举证责任，但张春祥未能提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对其主张的返还日期不予采信。一审法院根据皇爵公司提交公证书认定张春祥占用涉案商铺至2020年11月5日并无不当，本院予以确认，租金应计算至该日期。第三，对于张春祥主张应扣除2020年2月8日至2020年2月28日期间租金的上诉请求。本院认为，张春祥与皇爵公司均确认涉案商铺于上述期间因“新冠肺炎”疫情被强制性暂停营业。鉴于该期间张春祥未实际使用涉案商铺，故其无需支付2020年2月8日至2020年2月28日期间的租金，即15603.06元（23404.59元÷30天×20天）。综上，张春祥应向皇爵司支付2019年9月10日至2020年11月5日期间的租金具体为：2019年9月10日至2020年4月9日，应付租金合计为148229.04元（163832.1元-15603.06元），2020年4月10日至2020年11月5日共计206天，按每月租金163832.1元计算，张春祥应向皇爵公司支付租金1273209.46元（148229.04元＋163832.1元÷30天×206天）。关于违约金的认定。根据双方在涉案租赁合同中的约定，张春祥应于2020年3月10日前向皇爵公司支付2019年9月10日至2020年4月9日市场培育期的租金163832.1元；2020年4月10日起，每月5日前支付每月租金163832.1元。如逾期则按照每日5‰的标准计算违约金。在皇爵公司未举证证明其因张春祥拖欠租金造成损失的前提下，该违约金标准明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”现张春祥对于违约金提出异议，依照上述规定，本院以皇爵公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定张春祥逾期支付租金的违约金计算标准为：逾期支付2019年9月10日至2020年4月9日期间租金的违约金以148229.04元为基数，从2020年3月11日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价履行标准的150%为标准计算至清偿之日止；逾期支付2020年4月10日至2020年11月5日期间租金的违约金，以每月163832.1元为基数，自当月5日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价履行标准的150%为标准计算至清偿之日止。对于皇爵公司超出上述标准的违约金不予支持。关于没收租赁合同保证金、水电保证金的问题。双方在涉案租赁合同中约定若张春祥拖欠租金、物业管理费以及与该商铺相关的费用超过30日的，皇爵公司有权没收保证金。张春祥签订租赁合同后从未向皇爵公司支付过租金，已构成违约，根据上述约定，皇爵公司主张没收保证金于法有据，一审法院予以支持正确，本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实有部分错误，对于张春祥的上诉请求，有理部分，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初30260号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初30260号民事判决第一项、第三项；三、张春祥应于本判决生效之日起七日内向中山市皇爵假日广场商业有限公司支付2019年9月10日起至2020年11月5日的租金1273209.46元及违约金（违约金计算方式：逾期支付2019年9月10日至2020年4月9日期间租金的违约金以148229.04元为基数，从2020年3月11日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价履行标准的150%为标准计算至清偿之日止；逾期支付2020年4月10日至2020年11月5日期间租金的违约金，以每月163832.1元为基数，自当月5日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价履行标准的150%为标准计算至清偿之日止）。四、驳回中山市皇爵假日广场商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20014元，减半收取为10007元，诉讼保全申请费5000元，合计15007元，由上诉人张春祥负担14857元，被上诉人中山市皇爵假日广场商业有限公司负担150元；二审案件受理费20014元，由上诉人张春祥负担19814元，被上诉人中山市皇爵假日广场商业有限公司负担200元。（一审案件受理费、诉讼保全申请费已由被上诉人中山市皇爵假日广场商业有限公司预交，二审案件受理费已由上诉人张春祥预交，本院及一审法院不作退还，由上诉人张春祥直接向被上诉人中山市皇爵假日广场商业有限公司支付14657元）审 判 长 梁以劲审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年五月十二日法官助理 李爱婷书 记 员 赖 勇