山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0687民初1806号原告：姜丰海，男，1963年10月4日出生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：李亮，山东小光律师事务所律师。被告：海阳嘉恒置业有限公司，住址：山东省海阳市工业园烟凤路86号。法定代表人：隋喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：隋庆玺，系该公司员工。委托诉讼代理人：李振宁，山东宁欣英辉律师事务所律师。第三人：刁喜德，男，1975年3月19日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：宫明路，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪，山东君孚律师事务所律师。原告姜丰海与被告海阳嘉恒置业有限公司、第三人刁喜德所有权确权纠纷一案，本院于2021年3月13日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告姜丰海的委托诉讼代理人李亮，被告海阳嘉恒置业有限公司的委托诉讼代理人隋庆玺、李振宁（第一次庭审到庭），第三人刁喜德的委托诉讼代理人宫明路到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姜丰海向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告恒嘉御景豪庭一号楼一单元1603室归原告所有，并由被告配合协助办理相关产权变更手续；2、本案诉讼费用由被告承担。原告姜丰海于2021年4月9日依法向本院提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：1、请求贵院依法确认申请人与被申请人海阳嘉恒置业有限公司房屋买卖合同有效；2、请求贵院确认被申请人海阳嘉恒置业有限公司与第三人刁喜德房屋买卖合同无效。事实与理由：2015年被告开发恒嘉御景豪庭项目，由原告为其提供室外、围墙等工程的施工。2017年8月22日，经原告被告共同确认原告工程款为38万5千元，加上2016年9月12日尚未支付的24050元工程款（有收据为证），被告共欠原告409050元。因被告无法支付，便与原告协商后同意以恒嘉御景豪庭一号楼一单元1603室抵顶工程款。后因被告原因导致该房产产权无法变更，为维护原告合法权益，将此案诉至法院，请求法院查明事实依法判决。被告海阳嘉恒置业有限公司辩称：原告与被告工程款顶房的事实是真实的，被告与第三人签订的房屋买卖合同虽已在房管局备案，但双方并不是真实的房屋买卖关系，是由于第三人的所在公司借钱给被告，为了被告能够还钱，所以以这种方式到房管局来备案，被告与第三人没有真实的房屋买卖意向，所以第三人与被告的签订的房屋买卖合同应该是无效的。第三人刁喜德辩称：1、原、被告双方之间存在的是债权争议，被告将已经网签备案至第三人名下的房产又拿来作为工程款支付的对象，其原、被告双方本身就存在恶意侵害第三人权益的事实；2、被告与第三人之间的房屋买卖合同效力问题与原告无关；3、请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下事实：2015年被告海阳嘉恒置业有限公司开发海阳市恒嘉御景豪庭项目，并与原告姜丰海约定，由原告姜丰海负责其开发的恒嘉御景豪庭项目的室外工程、南围墙及车库、亲海御墅围墙、零星工程等施工建设。2016年9月18日原、被告双方签订恒嘉御景豪庭项目房屋认购书，由原告姜丰海认购恒嘉御景豪庭一号楼一单元1603室，房屋总价款为460187元，并书写有“顶账未开票”字样。2017年8月22日，经原、被告双方共同确认，原告姜丰海为被告海阳嘉恒置业有限公司施工建设的工程款为386000元尚未支付，同时还尚欠原告工人的工时费部分的工程款24050元，并出具由被告海阳嘉恒置业有限公司法定代表人隋庆玺签字的收款收据一份，合计被告海阳嘉恒置业有限公司欠原告姜丰海工程款410050元。因被告海阳嘉恒置业有限公司无法向原告姜丰海支付总工程款，原、被告双方协商后同意以恒嘉御景豪庭一号楼一单元1603室抵顶工程款。被告海阳嘉恒置业有限公司与第三人签订编号为HY2015-004942的《商品房买卖合同》，合同约定买受人即本案第三人刁喜德购买的商品房为涉案房屋恒嘉御景豪庭第0001幢1单元16层1单元1603号房，并于2015年11月30日办理了不动产网签备案。2017年9月30日，被告海阳嘉恒置业有限公司及其法定代表人隋庆玺与烟台融益投资有限公司、烟台易融投资有限公司、威海金穗金融信息服务有限公司签订还款协议书，载明自2015年5月起至2017年9月止，借款人即被告海阳嘉恒置业有限公司、隋庆玺向出借人即烟台融益投资有限公司、烟台易融投资有限公司、威海金穗金融信息服务有限公司借款人民币37800000元。2021年4月23日海阳市城乡建设事务服务中心出具恒嘉御景豪庭1#、2#、3#、4#及超市、5#号楼竣工验收备案证明。本案确认的上述事实，有当事人陈述笔录、施工图预（结）算书、工程预结算表、亲海御墅围墙工程明细表、恒嘉御景豪庭姜丰海工程量汇总、恒嘉御景豪庭项目房屋认购书、零星工程施工协议书、恒嘉御景豪庭竣工验收备案证明、还款协议书、《商品房买卖合同》等在案为证，足以采信。根据双方当事人的陈述及庭审举证质证意见，本院认为双方当事人争议的焦点为:一、原告姜丰海与被告海阳嘉恒置业有限公司签订的房屋认购书是否真实有效。原告姜丰海主张其依照与被告海阳嘉恒置业有限公司的约定，完成对被告建造工程的室外工程、南围墙及车库、亲海御墅围墙的施工后，由原、被告共同确认工程量以及对工程款数额（包括被告拖欠原告工人的工时费）予以明确，因无法支付总工程款而签订恒嘉御景豪庭项目房屋认购书，将被告开发的恒嘉御景豪庭1号楼1单元1603室建筑面积106.72平方米，抵顶给原告作为被告欠付原告工程款的结算方式，并提供施工图预（结）算书、工程预结算表、亲海御墅围墙工程明细表、恒嘉御景豪庭姜丰海工程量汇总、恒嘉御景豪庭项目房屋认购书、零星工程施工协议书予以证实；被告海阳嘉恒置业有限公司无异议，辩称商品房恒嘉御景豪庭房屋认购书就是以房抵债协议，是原告姜丰海按照实际干的工程量的款项用涉案房屋抵顶被告海阳嘉恒置业有限公司欠原告姜丰海的工程款，认购书中载明的“抵账未开票”字样是被告海阳嘉恒置业有限公司售楼处的会计书写的；第三人辩称原、被告双方未签订抵顶协议，仅签订房屋认购书且原告姜丰海未按认购书中的约定支付对价,2016年签订认购书后至今未与被告海阳嘉恒置业有限公司签订正式的商品房买卖合同及办理网签备案，其自身存在相应的过错。在本案中，施工图预（结）算书、工程预结算表、亲海御墅围墙工程明细表、恒嘉御景豪庭姜丰海工程量汇总、恒嘉御景豪庭项目房屋认购书、零星工程施工协议书等证据相互佐证，能够证实原、被告之间存在真实有效的建筑工程施工合同，但由于被告海阳嘉恒置业有限公司无法向原告姜丰海支付工程款，而与原告签订商品房恒嘉御景豪庭房屋认购书，将被告开发的恒嘉御景豪庭1号楼1单元1603室建筑面积106.72平方米，抵顶给原告姜丰海作为被告海阳嘉恒置业有限公司欠付原告姜丰海工程款的结算方式。本院认为，原告姜丰海与被告海阳嘉恒置业有限公司之间存在真实有效的基于建设工程施工合同被告未履行付款义务而存在的债权债务关系，继而被告海阳嘉恒置业有限公司作为债务人将其开发的商品房恒嘉御景豪庭1号楼1单元1603室作为欠付原告姜丰海工程款的结算方式，抵顶给债权人即原告姜丰海，并签署商品房房屋认购书，本院认为符合以房抵债房屋买卖合同的法律特征，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属于真实有效，本院予以确认。二、被告海阳嘉恒置业有限公司与第三人签订的房屋买卖合同是否具有真实房屋买卖的意思表示。原告姜丰海主张被告海阳嘉恒置业有限公司与第三人刁喜德房屋买卖合同无效；被告海阳嘉恒置业有限公司无异议，辩称被告用工程款抵顶的方式向原告姜丰海付清了涉案房款，也出具的收款收据，现涉案房屋已经交付给原告姜丰海，归原告所有，被告与第三人刁喜德签订的房屋买卖合同并不是真实的意思表示，而是被告欠第三人刁喜德所在公司即烟台市金穗小额贷款公司的借款，为了保证被告借款能够偿还，而将房屋备案至第三人刁喜德名下；第三人刁喜德辩称被告海阳嘉恒置业有限公司与第三人签订商品房买卖合同，并于当日办理了不动产网签备案登记，且被告将涉案房屋登记至第三人名下的时间早于被告与原告之间的房屋认购协议书，并提供商品房买卖合同及网签备案回执予以证明；原告姜丰海对第三人刁喜德的反驳主张原、被告发生基础关系的建筑工程施工合同发生在2014年，且于2015年合同约定的施工期限施工完毕，而对于第三人主张的商品房买卖合同的真实性认为与本案无关，即使双方之间存在商品房买卖关系，第三人刁喜德应提供购房款项支付的相关证据，用于证实商品房买卖的行为确实存在并发生，才能引起物权的变动，对于备案登记回执真实性无异议，但是证明事项及内容有异议，登记备案仅仅是相关信息的录入，但并不能代表本案诉争的房产归第三人所有，如第三人刁喜德认为该房产归其所有应提供不动产登记的权利证书，否则不能引起物权的变动；第三人刁喜德亦辩称第三人刁喜德系烟台融益有限公司的工作人员，烟台融益投资有限公司、威海金穗金融信息服务有限公司、烟台易融投资有限公司系P2P公司的联合体，因被告海阳嘉恒置业有限公司有大量的借款需求，所以三个公司联合向被告出具款项，公司为保证出借款项的资金安全，要求被告提供抵押担保，因被告名下仅有涉案的网签房产及该楼盘的其他网签房产，出借的三个公司及被告协商由公司的员工为被告提供担保，被告便将网签的房产网签至第三人刁喜德名下以提供反担保的连带保证责任，以便在被告不偿还公司借款的情况下，公司或第三人可以通过变卖网签房产获得价款的抵偿，涉案房屋系预售房产，无法办理抵押登记，并提供还款协议予以证实；对此被告海阳嘉恒置业有限公司辩称双方之间没有正式办理担保合同，被告与第三人签订的商品房买卖合同不是担保，亦不是商品房买卖合同行为的真实意思表示，不是真正的买卖合同关系；对此原告主张关于第三人刁喜德主张的三公司与被告之间的借款关系，第三人作为出借公司的工作人员应向相应的住建部门办理抵押权登记手续，否则抵押担保无效，且被告与第三人所在的公司之间存在借贷关系，作为还款的保证，应将相关标的物抵押给出借公司名下，而并不是本案的第三人，同时可以说明第三人与被告之间不存在真实的房屋买卖关系。在本案中，被告海阳嘉恒置业有限公司与包括第三人所在公司的三公司(烟台融益投资有限公司、威海金穗金融信息服务有限公司、烟台易融投资有限公司)签订还款协议书，为保证出借款项的资金安全，第三人刁喜德作为保证人，被告将涉案房屋抵押给第三人刁喜德，但未办理抵押登记，而是第三人与被告签订了商品房买卖合同并办理了房产网签备案，且第三人并没有就该房屋买卖合同支付相应的购房款。本院认为，被告海阳嘉恒置业有限公司与包括第三人所在公司的三公司之间存在借款合同纠纷，与第三人刁喜德并没有债权债务关系，第三人刁喜德是作为被告与三公司之间借款合同的保证人，而与被告签订的商品房买卖合同，并网签备案，以便第三人所在公司通过变卖网签房产获得价款而保证其债权的实现，且第三人并没有就该房屋买卖合同支付相应的购房款项，故被告海阳嘉恒置业有限公司与第三人之间并没有真实的房屋买卖的意思表示，本院予以确认。综上所述，本院认为商品房买卖合同的双方当事人具有相应的民事行为能力、意思表示自愿真实，不违反法律、行政法规的强制性规定是房屋买卖合同有效的要件。原告姜丰海与被告海阳嘉恒置业有限公司之间因建设工程施工合同被告未履行付款义务，而将其开发的商品房恒嘉御景豪庭1号楼1单元1603室作为欠付原告姜丰海工程款的结算方式抵顶给原告姜丰海，并签署商品房房屋认购书，符合以房抵债房屋买卖合同的法律特征，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原告姜丰海主张请求确认原告姜丰海与被告海阳嘉恒置业有限公司房屋买卖合同有效于法有据，本院予以支持；被告海阳嘉恒置业有限公司与包括第三人所在公司的三公司之间存在借款合同纠纷，第三人刁喜德只是该借款合同的保证人，为保证该合同借款人债权的实现而与被告签订的商品房买卖合同，并网签备案，且并未就该商品房买卖合同支付相应的购房款项，被告海阳嘉恒置业有限公司与第三人之间并没有真实的房屋买卖的意思表示，故对原告姜丰海主张确认被告海阳嘉恒置业有限公司与第三人刁喜德房屋买卖合同无效于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五条、第一百四十三条、第四百六十五条的规定，判决如下：一、确认原告姜丰海与被告海阳嘉恒置业有限公司的房屋买卖合同有效。二、确认被告海阳嘉恒置业有限公司与第三人刁喜德的房屋买卖合同无效。本案案件受理费3800元，申请费2620元，合计6420元，由被告海阳嘉恒置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  由彦明二〇二一年五月二十日书记员  杨晓梅