贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终993号上诉人（一审原告）：黔东南州凯宏城市投资运营（集团）有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市迎宾大道丰球新天地A栋五楼。法定代表人：王理先，系该公司董事长。委托诉讼代理人：姜才林，贵州财团律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（一审被告）：路静，女，1966年3月1日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：吴红亮，贵州宏强律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨顺元，贵州宏强律师事务所实习律师。一审第三人：贵州甬信投资有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市迎宾大道丰球新天地1幢。法定代表人：张永辉，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗平，贵州洲联合（剑河）律师事务所律师，特别授权代理。一审第三人：凯里市丽玲阳苗母婴用品店，住所地：凯里市丰球新天地1层2号。经营者：邓丽玲。委托诉讼代理人：阳慧，女，汉族，1992年9月6日出生，住贵州省岑巩县。系该店员工。一审第三人：凯里市康馨口腔诊所，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市迎宾大道丰球新天地1层2号。经营者：张红梅。一审第三人：贵州鑫帆顺房地产经纪有限公司凯里分公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市迎宾大道丰球新天地1层2号。负责人：吴文顺，系公司总经理。一审第三人：贵阳银行股份有限公司凯里市迎宾大道小微支行，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市迎宾大道甬信公司1层2号。负责人：程晗。一审第三人：凯里市国保煨汤店，住所地：凯里市迎宾大道丰球新天地1层2号。经营者：黄国保。一审第三人：凯里市章帆副食便利店，住所地：凯里市迎宾大道丰球新天地1层2号。经营者：吴章凡。上诉人黔东南州凯宏城市投资运营（集团）有限责任公司(以下简称“凯宏公司”)与被上诉人路静以及一审第三人贵州甬信投资有限公司（以下简称“甬信公司”）、凯里市丽玲阳苗母婴用品店（以下简称“阳苗母婴店”）、凯里康馨口腔诊所、贵州鑫帆顺房地产经纪有限公司凯里分公司（以下简称“鑫帆顺房产公司”）、贵阳银行股份有限公司凯里市迎宾大道小微支行（以下简称“贵阳银行凯里小微支行”）、凯里市国保煨汤店、凯里市章帆副食便利店租赁合同纠纷一案，2019年2月14日凯里市人民法院受理后，2019年5月21日作出（2019）黔2601民初1133号民事判决，路静不服提出上诉。本院二审认为一审基本事实不清，2020年3月17日作出（2020）黔26民终866号民事裁定，发回凯里市人民法院重审。2020年11月23日贵州省凯里市人民法院重审作出（2020）黔2601民初8228号民事判决。宣判后，凯宏公司不服向本院提出上诉，2021年2月3日本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人凯宏公司委托诉讼代理人，被上诉人及其委托诉讼代理人、一审第三人甬信公司委托诉讼代理人、阳苗母婴店委托诉讼代理人到庭参加了庭询，其他一审第三人均未到庭。本案经合议庭评议，审判委员会讨论决定，现已审理终结。凯宏公司上诉请求：一、撤销（2020）黔2601民初8228号民事判决；二、改判被上诉人路静及第三人腾空房屋并返还给上诉人；三、改判被上诉人路静向上诉人支付2015年11月1日至2018年11月2日期间的房屋租金（房屋使用费）2848966.38元；从2018年11月2日至被上诉人路静实际搬离房屋之日止，按996719.28元/年计算向上诉人支付房屋租金（房屋使用费）；四、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人与甬信公司签订的《租赁合同》已于2015年10月31日解除，被上诉人与第三人甬信公司签订的《房屋租赁合同》超过2015年10月31日之后的部分应认定无效。上诉人与甬信公司签订的《租赁合同》被解除，2015年10月31日之后甬信公司及被上诉人无权继续对上诉人所有的案涉房屋进行占有、使用和收益，被上诉人承租的房屋系来自甬信公司转租，自然也无权继续对上诉人所有的案涉房屋进行占有、使用和收益，甬信公司及路静以及其他第三人构成无权占有，应当返还占有房屋。2.被上诉人应当承担支付租金（房屋使用费）的法律义务。2015年10月31日上诉人与甬信公司签订的《租赁合同》已经解除，甬信公司已经丧失对案涉房屋占有、使用、收益的权利，作为次承租人的被上诉人，也丧失了对案涉房屋占有、使用、收益的权利，自2015年10月31日之后，被上诉人对案涉房屋占有、使用、收益，已侵犯了上诉人的权益，上诉人有权向被上诉人主张支付租金。一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致错判，请求改判支持上诉人的上诉请求。路静辩称，1.根据合同相对性原则，被上诉人与上诉人没有合同关系。上诉人与甬信公司签订租赁合同是同意其转租的，被上诉人对涉案房屋应至租赁合同约定期满之日止。2015年10月31日上诉人与甬信公司协议解除合同，甬信公司与被上诉人的转让合同不应随着终止，由于上诉人在两年之后才告知被上诉人，导致被上诉人与第三人订立房屋出租合同，产生新的法律关系，在无约定和法定情形出现时，被上诉人和第三人未有丧失继续承租使用涉案房屋的权利。上诉人请求判决被上诉人和第三人腾空返还承租房屋，不符合法律规定。2.上诉人请求被上诉人向其支付2015年11月1日至2018年11月2日期间的房屋租金2848966.38元，从2018年11月2日至被上诉人实际搬离房屋之日止的房屋租金，按每年996719.28元计算。上诉人与被上诉人没有合同关系，根据合同相对性原则，甬信公司才是被上诉人的债权人，被上诉人未有得到甬信公司的通知，甬信公司的债权转让对被上诉人不发生效力，上诉人对被上诉人与甬信公司的债务无权主张。上诉人的上诉请求不符合法律规定，请驳回其上诉请求。甬信公司陈述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。阳苗母婴店陈述称：该店因经营不善，2021年1月份已经关闭。凯里康馨口腔诊所、鑫帆顺房产公司、贵阳银行凯里小微支行、凯里市国保煨汤店、凯里市章帆副食便利店未参加庭询，也未提交书面陈述意见。凯宏城投公司向一审法院起诉请求：1.解除第三人甬信公司与被告于2012年10月11日签订的《租赁合同》（编号2015租字第010号）及2012年10月12日签订的《补充协议》；2.请求依法判决被告路静及第三人腾空承租的房屋并交还原告；3.请求依法确认原告与第三人甬信公司于2018年1月16日签订的《债权转让协议》有效；4.请求依法确认被告路静向第三人凯里市丽玲阳苗母婴用品店、凯里康馨口腔诊所、贵州鑫帆顺房地产经纪有限公司凯里分公司、贵阳银行股份有限公司凯里市迎宾大道小微支行、凯里市国保煨汤店、凯里市章帆副食便利店转租的租赁合同无效；5.请求依法判决被告向原告支付2015年11月1日至2018年11月2日期间的债权及房屋租金2848966.38元；从2018年2月2日至被告实际搬离房屋之日止按996719.28元/年计算向原告支付房屋租金；6.本案案件受理费由被告承担。本案发回重审期间，凯宏城投公司将诉讼请求变更为：1.请求依法判决被告路静及第三人腾空承租的房屋并交还原告；2.请求依法判决被告向原告支付2015年11月1日至2018年11月1日期间的债权及房屋租金2848966.38元，从2018年11月2日至被告实际搬离房屋之日止按996719.28元/年计算向原告支付房屋租金；3.本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月2日凯宏公司与甬信公司签订了《租赁合同》（[2012]租字第0802号），该合同约定，原告将位于凯里市丰球新天地一至四层出租给甬信公司，建筑面积约14145㎡房屋，租赁期限为12年，自2013年2月2日起至2025年2月1日止，第一年租金为4582980元/年，租金每两年在上年租金的基础上增加5%，合同实行“先交租金，后用房”原则，每三个月为一个租期，每三个月交一次租金等内容。合同签订后，原告将上述房屋交付给甬信公司管理使用。2012年10月11日甬信公司将上述租赁合同的部分房屋转租给路静，并签订《房屋租赁合同》（[2012]租字第010号），该合同约定，路静承租丰球新天地一楼部分，建筑面积710㎡。租赁期为12年，自2013年2月2日起至2025年2月1日止。第一年租金为298200元/年，第二年租金不变，第三年租金每年在上一年租金的基础上增加4%，合同实行“先交租金，后用房”的原则；房屋租赁期间内，路静未足额交纳租金超过30天的，无需甬信公司催告，甬信公司即可直接行使合同解除权等内容。凯宏公司与甬信公司在租赁合同履行过程中，甬信公司未按约定向凯宏公司交纳租金，2015年10月31日，凯宏公司与甬信公司签订了《房屋租赁合同解除协议》，该协议书约定：双方原签订的《租赁合同》于2015年10月31日解除。2017年7月28日原告凯宏公司以《告知书》形式书面告知被告路静。同时，凯宏公司提供的编号为（2017)1107号的《债权转让协议》，该转让协议甲方（转让人）为甬信公司、乙方（受让人）为凯宏公司，该债权转让协议约定:甬信公司与路静签订的《房屋租赁合同》（编号[2012]租字第010号)及《补充协议》中从2015年11月1日起的权利与义务全部转让给凯宏公司；该债权包括路静从2015年11月1日起应支付给凯宏公司的租金及违约金、赔偿金等全部款项。但该协议未见甲方（转让人）甬信公司签字盖章。2018年10月30日凯宏公司在黔东南州日报上对债权转让情况进行了公告。另查明，甬信公司与路静签订了《房屋租赁合同》（[2012]租字第010号）后，路静又分别转租给凯里市丽玲阳苗母婴用品店、凯里康馨口腔诊所、鑫帆房产公司、贵阳银行凯里小微支行、凯里市国保煨汤店、凯里市章帆副食便利店。路静与上列的第三人签订了《租赁合同》，在上述第三人转租使用涉案房屋过程中，原告凯宏公司以及甬信公司未提出异议，上列第三人至本案诉讼时仍在使用经营涉案房屋。本案经组织调解未果。一审法院认为：原告凯宏公司与第三人甬信公司于2012年8月2日签订的《租赁合同》和后签订的《被充协议》有效，原告凯宏公司与第三人甬信公司存在房屋租赁关系，在租赁合同履行过程中第三人甬信公司未按约定履行合同义务，于2015年10月31日双方约定解除租赁合同，均为原告凯宏公司与第三人甬信公司真实意思表示，未违反法律法规定，系双方自愿行为，合同应视为已解除，现原告当庭自愿放弃该项请求，是对自己民事诉讼权利的处分，予以准许。被告路静与第三人甬信公司于2012年10月11日签订的《房屋租赁合同》，且经原告凯宏公司同意转租，应视为该合同应为有效合同。2015年10月31日原告凯宏公司与第三人甬信公司虽然协议解除租赁合同，但被告路静与第三人甬信公司的转租合同不应随之终止,应视原告为出租人，原告应根据解除租赁合同的事实及时告知被告路静变更权利主体和协商房屋租赁问题，但其在与甬信公司解除租赁合同后近两年才书面告知被告路静，系怠于行使涉案房屋所有和管理权利的行为，从而导致被告路静在此期间再次与涉案第三人等签订租赁合同，产生新的法律关系。从为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全着想，被告路静未丧失继续承租使用涉案房屋的权利，在无约定和法定情形出现时，路静对涉案房屋租赁期应至租赁合同约定期满之日止。因被告路静未丧失继续承租涉案房屋的权利，故被告路静与本案其他的除甬信公司以外的第三人所签订的合同也应当继续履行，即本案所涉除甬信公司外的其他第三人亦未丧失继续承租使用涉案房屋的权利。故原告请求判决被告与第三人腾空承租房屋并交还原告的请求不符合法律规定，不予支持。由于原告凯宏公司与被告路静没有合同关系，根据合同相对性原则，被告路静所欠第三人甬信公司的租金，甬信公司系被告路静的债权人，被告路静因未得到甬信公司的通知，甬信公司的债权转让对被告路静不发生效力。因此，原告凯宏公司对被告路静与甬信公司之间的债务无权主张，故原告凯宏公司请求被告路静将所欠第三人甬信公司的租金向原告凯宏公司支付，不予支持。现原告凯宏公司自愿放弃要求确认原告与第三人甬信公司所签订的《债权转让协议》有效、确认被告向本案第三人转租赁合同无效的主张，是对自己民事诉讼权利的处分，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第八十条、第九十三条、第九十五条、《中华人民共和国物权法》第七条、第四十条、第一百一十七条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告黔东南州凯宏城市投资运营（集团）有限责任公司的诉讼请求。案件受理费29592.00元，由原告黔东南州凯宏城市投资运营（集团）有限责任公司负担。二审举证期间，各方当事人未提交新证据。本院审理查明：凯宏城投公司于2005年12月26日成立，该公司类型为国有独资，经营范围：自主选择经营，负责城市地产、燃气、停车场、市场、物流产业、健康药业、电线电缆生产销售及其相关的投资建设和运营。2012年8月2日以凯宏公司为甲方，甬信公司为乙方签订了（2012）租字第0802号《租赁合同》，合同约定：第一条房屋基本情况1.该租赁房屋系甲方向凯里市丰球房地产开发有限公司购买的商品房，……，该租赁房屋的《房屋所有权证》正在办理之中。2.甲方出租给乙方的房屋坐落于凯里市迎宾大道丰球新天地。3.出租房屋为一至四层甲方享有产权的房屋，建筑面积约14145㎡。4.该出租房屋为毛坯房，无装修，无任何设备或设施。本结论作为甲方将出租房屋交付给乙方使用时的实际状况，并作为乙方在本合同租赁期满交还该出租房屋时的验收依据。第二条……。第三条租赁期限该房屋租赁期为壹拾贰年（12年），自2013年2月2日起至2025年2月1日止。……，2013年2月1日以前为装修招商期，该期间免收租金。第四条房屋用途与消防设施1.主业态为金融超市（民间资本管理公司、小贷公司、典当公司、财务公司等）；副业状态为经营文化、餐饮业。2.在租赁期内，甲方同意乙方对租赁房屋整体或分割转租、转借，无需再次征得甲方书面同意，但转租、转借期限不得超过本合同剩余租赁期限。在转租、转借的情况下，乙方仍应向甲方履行本合同约定的全部义务。3.乙方将房屋用于公众聚集场所或人员密集场所的，乙方应进行消防设计、施工、验收、备案，并承担相应费用。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业，因此，而产生的损失全部由乙方承担。第五条租金本合同租赁房屋第一年（2013年2月2日至2014年2月1日止）的年租金（含税价）为肆佰伍拾捌万贰仟玖佰捌拾元整（￥4582980.00元/年）。租金每两年在上一年租金的基础上增加5%，即各阶段的年租金分别为：2013年2月2日2015年2月1日的年租金为￥4582980.00元/年；2015年2月2日2017年2月1日的年租金为￥4812129.00元/年；2017年2月2日2019年2月1日的年租金为￥5052735.00元/年；2019年2月2日2021年2月1日的年租金为￥5305372.00元/年；2021年2月2日2023年2月1日的年租金为￥5570640.00元/年；2023年2月2日2025年2月1日的年租金为￥5849172.00元/年。本合同租金总额为￥62346056.00元。第六条租金支付方式1.本合同实行“先交租金，后用房”原则，每三个月为一个租期，每三个月交一次租金，每次交付三个月的租金……。第七条租赁期间相关费用及税金1.租赁期间，因房屋出租行为而发生的税费，由甲方主动缴纳并承担。2.租赁期间，因房屋承租与使用行为而产生的税费（如水费、电费、网络费、电视费、物业管理费等）由乙方主动缴纳并承担。……。第十条房屋产权的转让1.租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租房屋的所有权。租赁房屋的所有权转让后，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效。同时，2012年7月1日凯宏公司向甬信公司出具《委托书》，内容为：兹委托贵州甬信投资有限公司出租凯里市迎宾大道丰球新天地大厦第一栋一层、二层、三层商业用房，并以贵州甬信投资有限公司为出租方与承租方签订房屋租赁合同。同时，2012年7月1日凯宏城投公司向甬信公司出具《委托书》，内容为：兹委托贵州甬信投资有限公司出租凯里市迎宾大道丰球新天地大厦第一栋一层、二层、三层商业用房，并以贵州甬信投资有限公司为出租方与承租方签订房屋租赁合同。2012年10月11日以甬信公司为甲方，路静为乙方签订了（2021）租字第010号《房屋租赁合同》，合同约定：第一条房屋基本情况1.该租赁房屋系凯宏公司同意甲方对外转租的商品房。2.甲方租赁给乙方的房屋坐落于凯里市迎宾大道丰球新天地。3.租赁房屋位于丰球新天地一楼部分，双方一致确认租赁房屋的建筑面积为710㎡。第二条……。第三条租赁期限该房屋租赁期为12年，自2013年2月2日起至2025年2月1日止。2013年2月1日以前为装修期，该期间免收租金。第四……。第五条租金本合同租赁房屋第一年（自2013年2月2日起至2014年2月1日止）的年租金（不含税价）为￥298200元。第二年租金不变，第三年开始租金每年在上一年租金的基础上增加4%。第六条租金支付方式1.本合同实行“先交租金，后用房”原则，每一年为一个租期，每一年交一次租金，每次交一年的租金，每次应在租期到来前30天以前付清后一个租期的租金。2.乙方应在2012年10月12日之前一次性付清2013年2月2日起至2014年2月1日止的第一年的租金；第二年的租金应在2014年1月2日以前付清2014年2月2日起至2015年2月1日止一年的租金，第三年的租金按第二年的支付时间支付，以后以此类推。第七条租赁期间相关费用及税金1.租赁期间，因房屋出租行为而发生的一切税费由乙方缴纳并承担。2.租赁期间，因房屋承租与使用行为而产生的税费（如水费、电费、网络费、电视费、物业管理费等）由乙方主动缴纳并承担。第八条……。第十条合同的变更、解除与终止1.双方可以协商变更、解除或终止本合同。2.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回出租的房屋：（1）未足额交纳租金超过15天，经甲方催告后，仍未交纳的。（2）未足额交纳租金超过30天的，无需甲方催告，甲方即可直接行使合同解除权。（3）对承租房屋进行重大拆改、变动房屋结构后甲方认为已严重影响房屋安全的，经甲方书面通知乙方后10日内，乙方仍未整改的。（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，经甲方书面通知乙方后15日内，乙方仍不交纳的。3：本合同解除条件成就后，解除权人可以书面形式向对方送达《解除合同通知书》，对方若对该通知书的效力有异议，应在收到通知书后十五日内向人民法院提起诉讼，请求确认该通知书的效力。若在十五日内没有提起诉讼的，视为对方认可通知书的效力，本合同自通知书送达后的第十六日解除。……。5.本合同解除或终止后，乙方应在七日内，搬走自已应当搬走的财物，并向甲方交还租赁房屋。第十一条房屋交付及收回的验收1.验收时双方共同参与，如对承租物有异议的，应当场提出。当场难以检测判断的，应于七日内向对方提出书面主张，逾期视为放弃主张。2.本合同解除或终止后七日内，乙方应将房屋退还给甲方。3.本合同解除或终止后七日内，乙方未搬走的可移动资产，视为乙方丢弃，全部无偿归甲方所有，甲方可随意处分。第十二条甲方的违约责任1.甲方因不能提供本合同约定的房屋导致乙方解除本合同的，甲方应按本合同租金总额的10%向乙方支付违约金，并赔偿乙方超过违约金的损失。2.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照本合同租金总额的10%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。2012年10月12日以甬信公司为甲方，路静为乙方，双方签订了《补充协议书》，补充协议约定：甲乙双方于2012年10月11日签订编号为（2012）租字第010号《房屋租赁合同》，现双方经友好协商，就上述《房屋租赁合同》中第五条租金的约定，达成如下补充协议：上述《房屋租赁合同》第五条，租金的约定，第一年（自2013年2月2日起至2014年2月1日止）的年租金（不含税价）为￥298200元。第二年租金不变，第三年开始租金每年在上一年租金的基础上增加4%。现双方致同意第一年（自2013年2月2日起至2014年2月1止）的年租金调整为852000元（不含税价）。第二年年和金不变（即第二年2014年2月2日起至2015年2月ｌ日止的年租金仍为Ｙ852000元）。第三年开始年租金每年在上一年租金的基础上增加4%（即第三年2015年2月2口起至2016年2月1日止的年租金为￥886080元；第四年2016年2月2日起至2017年2月1日止的年租金为￥921523.00元／年；以后以此类推计算年租金。）本房屋租赁补充协议书是对2012年10月11日双方签订的编号为（2012）租字第010号《房屋租赁合同》的补充，是上述《房屋租赁合同》的组成部分，与上述《房屋租赁合同》具有同等法律效力。除涉及上述内容的条款外，上述《房屋租赁合同》中约定的其他各项条款仍然有效。同时，2015年3月21日甬信公司向路静出具《委托书》，内容为：兹委托路静出租位于贵州省凯里市门面，并以路静为出租方签订租赁合同。2015年10月31日以凯宏公司为甲方，甬信公司为乙方，双方签订了《房屋租赁合同解除协议》，协议约定：一、经甲、乙双方协商一致同意双方于2012年8月2日签订的编号为（2012）租字第0802号《房屋租赁合同》于2015年10月31日解除。二、经甲乙双方协商一致同意双方于2013年4月19日签订的《丰球新天地地下二层车位租赁合同》于2015年10月31日解除。三、依据2015年2月25日黔东南州金融办关于对黔东南州金融超市公司注册等有关事宜的会议纪要及2015年10月9日甲乙双方谈判的会议纪要，甲乙双方确认以下事实：1、2012年8月2日签订的编号为（2012）租字第0802号《房屋租赁合同》中一层部分面积为3104.71㎡及二层面积为3873.72㎡从2013年2月2日起至2015年10月31日止的租金由乙方承担。2、2012年8月2日签订的编号为（2012）租字第0802号《房屋租赁合同》中一层部分面积为324.58㎡、三层面积为3545.3㎡、四层面积为3621.4㎡的租金，从2013年1月起由金融超市公司直接支付给凯宏公司。3、2013年4月19日签订的《丰球新天地地下二层车位租赁合同》中的租金从合同签订之日起至2015年10月31日止的租金由乙方承担。4、乙方在上述租赁期间替甲方垫付的款项应在结算租金时扣除，下列具体垫付金额待甲乙双方凭合同及相关支付凭证等书证确认后扣除。四、其他事项1、甲乙双方签订本协议后，有关甲乙双方的租赁关系终止。双方另行协商解决租金支付及垫付费用扣除等事宜。2018年1月16日以甬信公司为甲方，凯宏公司为乙方，双方签订了（2017）1107号《债权转让协议》，协议约定：双方于2012年8月2日签订的编号为（2012）租字第0802号《房屋租赁合同》已终止履行，截至2015年11月1日前的租金由甲方与乙方结算。上述合同中一楼（路静租赁部分）的租金自2015年11月1日起甲方不再承担，由乙方自行向租户路静收取；上述合同中的三楼、四楼的租金仍然由双方另行协商解决。因甲方与租户路静的租赁合同暂时无法解除，故双方现协商一致，由甲乙双方签订债权转让协议，转让后由乙方自行向租户主张权利并履行义务。租户路静（下称“债务人”）与甲方签订《房屋租赁合同》编号：（2012）租字第010号及《补充协议》，债务人承租位于凯里市的部分房屋。根据我国合同法等法律法规，甲乙双方就甲方与债务人所签《房屋租赁合同》及补充协议中的权利全部转让给乙方的相关事宜，经协商一致，签订本协议。一、为了解决甲乙双方之间的终止房屋租赁及支付租金的问题，现甲方将其与债务人路静所签《房屋租赁合同》及《补充协议》中从2015年ｌ1月1日起的权利和义务【下称“该债权”】全部转让给乙方享有和承担，在此之前的权利和义务仍归甲方享有和承担。二、该债权包括债务人从2015年11月1日起应支付给甲方的租金及违约金、赔偿金等全部款项以及上述合同及补充协议中约定应由甲方履行的义务。其中：从2015年11月1日起至：2018年2月1日的到期租金为2101426.92元。三、该债权转让给乙方后，甲方应在十日内书面通知债务人，并将债务人收到《债权转让通知》的相应证明材料交于乙方。若债务人拒收，则由甲方配合乙方将书面通知张贴至债务人承租的房屋，视为甲方完成通知义务。四、该债权转让给乙方后，由乙方以债权人身份直接向债务人主张债权，若债务人对所欠租金的金额等事项提出异议，则必须经甲方书面确认。甲方确认部分可以从该债权总金额中提减。五、自本协议签订之日起，该债权已转让给乙方，不管何种原因导致乙方对该债权难以实现或者无法实现的，则由乙方自行承担，与甲方无关。六、本协议自甲乙双方签字并盖章之日起生效。七、甲方与债务人所签的编号为（2012）租字第010号《房屋租赁合同》以及《补充协议》中自2015年11月1日之前可收取的租金及其他费用继续由甲方收取。另查明，甬信公司将涉案房屋转租给路静后，由路静对转租房屋进行了经营管理。2014年10月31日、11月1日贵阳银行凯里小微支行分别与路静签订两份《房屋租赁合同》，租期5年，2019年10月31日租期届满已搬出。2017年11月26日鑫帆顺房产公司与路静签订《房屋租赁合同》，租期3年，于2020年11月25日租期届满已搬出。2018年5月21日路静与阳苗母婴店签订《房屋租赁合同》，租期5年，于2023年5月20日租期届满，现已停业经营。2017年2月12日路静与凯里康馨口腔诊所签订《房屋租赁合同》，租期3年，于2020年2月12日租期届满。2016年7月15日路静与凯里市国保煨汤店签订《房屋租赁合同》，租期3年，于2019年7月15日租期届满。2018年1月1日路静与凯里市章帆副食便利店《房屋租赁合同》，租期1年，于2018年12月31日租期届满，双方实行每年一签。因涉案纠纷，凯里市国保煨汤店、凯里康馨口腔诊所和凯里市章帆副食便利店与路静签订房屋租赁期满后，未有路静签订继续签订合同，也未与凯宏公司签订合同，现仍继续占有使用涉案房屋。2018年10月30日甬信公司通过黔东南日报上进行了《债权转让通知书》，内容为：2012年10月11日你与我公司签订《房屋租赁合同》承担了黔东南凯宏资产运营有限责任公司所有的位于“丰球新天地”一层的门面（710㎡）.我公司与凯宏公司签订《债权转让协议》将我公司对你享有的全部债权（包括租金、利息、违约金等）转让给了凯宏公司，请你直接向凯宏公司偿还全部债务。还查明，2014年12月1日张军松向路静出具借条借款200元，甬信公司着为保证人同意路静以应付给保证人丰球新天地一楼门面的租金来抵扣担保的借款利息，事后，至今路静未与甬信公司进行租金结算，2015年11月1日之后，路静未有向凯宏公司支付涉案房屋租金。本院认为，该案二审争议焦点为：1.凯宏公司主张路静以及第三人阳苗母婴店、凯里康馨口腔诊所、鑫帆顺房产公司、贵阳银行凯里小微支行、凯里市国保煨汤店、凯里市章帆副食便利店腾退占有使用房屋是否支持；2.凯宏公司要求路静按路静与甬信公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》支付涉案房屋租金是否支持。2012年8月2日甬信公司与凯宏公司签订（2012）租字第0802号《租赁合同》明确约定，出租人凯宏公司允许甬信公司将承租房屋进行另行转租，同时，凯宏公司向甬信公司出具委托书，允许甬信公司对承租的房屋进行转租。因此，甬信公司将承租房屋转租给路静，并与路静签订（2021）租字第010号《房屋租赁合同》以及《补充协议书》，符合甬信公司与凯宏公司的合同约定，合同未违反法律规定。2015年10月31日出租方凯宏公司与承租方甬信公司通过协商解除了双方之间签订的（2012）租字第0802号《租赁合同》后，路静对房屋处于实际占有使用状态。关于凯宏公司主张路静以及第三人阳苗母婴店、凯里康馨口腔诊所、鑫帆顺房产公司、贵阳银行凯里小微支行、凯里市国保煨汤店、凯里市章帆副食便利店腾退占有使用房屋是否支持的问题。甬信公司与路静签订《房屋租赁合同》、《补充协议书》，是基于凯宏公司与甬信公司签订《房屋租赁合同》，甬信公司取得凯宏公司房屋租赁权为前提，2015年10月31日由于凯宏公司与甬信公司已经协商解除了双方签订的《房屋租赁合同》，路静对涉案房屋处于实际占有使用状态，路静在得知凯宏公司与甬信公司解除涉案房屋租赁合同以及要求其交纳租金后，理应与涉案房屋所有权人凯宏公司，重新建立房屋租赁关系。特别是2018年1月16日凯宏公司与甬信公司签订《债权转让协议》，路静知晓涉案房屋的租金，已经明确由凯宏公司收取之后，路静一直没有向凯宏城投公司交纳房屋租金，已经违反了租用房屋应付租金的法定原则。因此，凯宏城投公司上诉要求路静腾空返还涉案房屋，事实依据充分，本院应予以支持。对路静将涉案房屋又分别转租给阳苗母婴店、凯里康馨口腔诊所、凯里市国保煨汤店、凯里市章帆副食便利店的行为，因未经房屋所有人凯宏公司同意，也未有向凯宏公司交纳房屋租金，凯宏公司要求阳苗母婴店、凯里康馨口腔诊所、凯里市国保煨汤店、凯里市章帆副食便利店腾退实际占有使用涉案房屋门面，事实理由充分，本院予以支持。鑫帆顺房产公司、贵阳银行凯里小微支行租用涉案房屋租期届满之后，已经搬出涉案房屋，凯宏公司要求鑫帆顺房产公司、贵阳银行凯里小微支行腾空返还房屋，缺乏事实依据，理由不充分，本院不予支持。关于凯宏公司要求路静按路静与甬信公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》支付涉案房屋租金是否支持的问题。本案中，2018年1月16日甬信公司与凯宏公司虽然通过协商签订了《债权转让协议》，协议明确约定，2015年10月31日之前涉案房屋转租租金由甬信公司与路静结算，2015年11月1日之后的房屋租金由凯宏公司按甬信公司与路静签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》收取，事后，并已采取公告等多种形式告知路静向凯宏公司履行交纳支付租金义务，但是，路静至今一直以其与甬信公司签订有涉案房屋转租合同占有使用涉案房屋，不同意向凯宏公司交纳涉案房屋租金，从2015年11月1日之后甬信公司也未有向路静收取涉案房屋租金。《最高人民法院》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。凯宏公司与甬信公司协议解除房屋租赁合同关系后，甬信公司已经无权收取涉案房屋租金，凯宏公司作为房屋所有人，要求次承租人路静支付房屋租金（占有使用费），符合法律规定。因此，凯宏公司要求按甬信公司与路静签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，由路静支付2015年11月1日至2018年11月1日期间的房屋租金2848966.38元，2018年11月2日之后每年向路静收取实际使用房屋租金996719.28元，事实理由充分，于法有据，本院予以支持。甬信公司与次承租人路静签订的涉案房屋转租合同，是以凯宏公司与甬信公司签订的《房屋租赁合同》为基础，因凯宏公司与甬信公司已通过协议解除了双方之间的《房屋租赁合同》，为了解决甬信公司与次承租人路静相互间的涉案房屋转租问题，凯宏公司与甬信公司签订了《债权转让协议》，明确2015年11月1日后的房屋租金由凯宏公司按甬信公司与路静签订的转租协议收取，由于路静一直长期未有履行房屋租金交付义务，已构成根本违约，因此，2012年10月11日甬信公司与次承租人路静签订的《房屋租赁合同》，以及2012年10月12日签订的《补充协议》，应予以解除。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误，应予以改判纠正。2015年11月1日至2016年2月1日路静应付占有使用房屋租金221520（886080÷12个月×3个月）；2016年2月2日至2017年2月1日应付占有使用房屋租金921523元，2017年2月2日至2018年2月1日应付占有使用房屋租金958384元（921523元＋921523元×4%），2018年2月2日至2018年11月1日应付占有使用房屋租金747539元（958384元÷12个月×9个月＋958384元×4%÷12个月×9个月），2018年11月2日至实际腾退房屋租金，每年租金按996719.28元计算支付。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初8228号民事判决；二、被上诉人路静以及一审第三人凯里市丽玲阳苗母婴用品店、凯里康馨口腔诊所、凯里市国保煨汤店、凯里市章帆副食便利店于本判决生效后三十日内将占有使用位于凯里市的门面房屋腾空退还给黔东南州凯宏城市投资运营（集团）有限责任公司；三、被上诉人路静于本判决生效后三十日内向黔东南州凯宏城市投资运营（集团）有限责任公司支付2015年11月1日至2018年11月1日期间的房屋使用租金2848966元，2018年11月2日之后的房屋使用租金，每年按996719.28元计算，由路静向黔东南州凯宏城市投资运营（集团）有限责任公司支付至实际腾退房屋之日止；四、解除2012年10月11日第三人贵州甬信投资有限公司甬信公司与路静签订的《房屋租赁合同》，以及2012年10月12日签订的《补充协议书》；五、驳回黔东南州凯宏城市投资运营（集团）有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29592元，由路静负担25000元，黔东南州凯宏城市投资运营（集团）有限责任公司负担4592元；二审案件受理费29592元，由路静负担25000元，黔东南州凯宏城市投资运营（集团）有限责任公司负担4592元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琴审 判 员  陆小平审 判 员  王大梅二〇二一年五月十二日法官助理  游 婷书 记 员  龙 欢